甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2017）甘0102民初6698号原告：刘运兰。委托诉讼代理人：俞友钧，甘肃律华律师事务所律师。被告：甘肃省科学院磁性器件研究所，住所地甘肃省兰州市城关区。法定代表人：赵克中，该所所长。委托诉讼代理人：段武全，该研究所副所长。委托诉讼代理人：张国考，甘肃至行律师事务所律师。第三人：绍兴蓝德磁力科技有限公司，住所地浙江省绍兴县。法定代表人：肖宁，该公司执行董事兼总经理。原告刘运兰与被告甘肃省科学院磁性器件研究所（以下简称磁研所）、第三人绍兴蓝德磁力科技有限公司（以下简称蓝德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，被告磁研所以其是蓝德公司的委托代理人，实际售房人系蓝德公司为由，申请追加蓝德公司作为本案第三人参加诉讼，同时撤回此前要求追加蓝德公司为本案被告的请求，本院依法予以准许。之后，本院依法适用普通程序对本案公开开庭进行了审理。原告刘运兰的委托诉讼代理人俞友钧、被告磁研所的委托诉讼代理人张国考、段武全到庭参加诉讼，第三人蓝德公司经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。刘运兰向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款276716元整；3、判令被告赔偿原告损失111802.68元（含差旅费3606元）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年11月，原告获悉被告出售职工福利房便找到其工作人员窦淑萍。窦介绍说，其单位在浙江绍兴市平水镇有职工福利房出售，房子好，价格也不高，买房后5-7年内能为买房人办理房产证。窦又说，房子环境好，想买的人很多，错过机会就买不上了。窦随手拿出事先打印好的《房屋买卖合同》文本让原告看，合同文本上既有“房权证号”的记载又有“土地使用权证号”的记载（注：原告未见到房产证和土地证的原件及复印件）。且被告又属全民所有制企业，故对窦淑萍的话原告深信不疑，当即决定买被告职工福利房。同年11月19日，原告将276716元购房款打到窦淑萍个人账户，窦淑萍给原告开具加盖有被告财务专用章的收据。2010年11月23日，原告在被告打印好的《房屋买卖合同》上签名。合同约定，被告出售给原告的房屋位于浙江省绍兴市平水镇会稽村4幢1单元4F西，房屋建筑面积114.965平方米，车库建筑面积0平方米，该楼房及车库平面图见合同附件。房权证号：绍房权证平水字第××号，土地使用权号：绍兴县国用（2009）第2-192号。房屋每平方米2400元，车库每平方米1000元，全封闭防盗门每扇800元，以上购房款合计276716元。另约定，若被告在5至7年内不能为原告办理房产证，可委托评估部门对房产及车库进行评估，以评估的市场价为基数全额退款给原告方。被告承诺“保证该楼房或车库没有产权纠纷，没有抵押…等”。之后，窦淑萍通知原告领取了房屋钥匙，和加盖有被告单位公章及法定代表人赵克中印章的房屋买卖合同。2015年，绍兴越城区法院依绍兴银行股份有限公司（原绍兴市商业银行，简称绍兴银行）申请，要强制执行原告及其他购房人所购买的房屋。购房人均以“购买房屋在先，抵押绍兴银行在后。”为由向法院提出了执行异议。越城区法院受理执行异议并进行了审查。法院于2016年5月24日作出民事裁定书，原告方知被告卖给原告的房屋并非其声称的职工福利房，而是蓝德公司在工业用地上建设的工业用房。且在原、被告于2010年签订《房屋买卖合同》之前的2009年9月21日和2009年12月22日，蓝德公司就已经将该房屋及土地抵押给了绍兴银行并办理了抵押登记手续。因此，绍兴越城区法院以“房产为工业用途和已作抵押，普通债权人不得对抗抵押优先权”为由，驳回了购房人的执行异议请求。原告认为，在原、被告签订合同时，被告向原告隐瞒了房屋及土地已抵押银行的事实，隐瞒了房屋系工业用途的事实，虚构了房屋系职工福利房的事实。被告的隐瞒行为和虚假陈述诱使原告做出了错误的意思表示，最终导致原告的购房目的落空。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。磁研所辩称，一、被告不是本案的适格主体。虽然原告与被告于2010年10月签订了《房屋买卖合同》，且被告在合同中以出卖方的身份出现，但被告并非房屋真正的出卖方。真正的出卖人系本案已经追加的蓝德公司。因为实际情况是被告接受蓝德公司的委托，以其代理人的身份替该公司销售房屋。只是由于当时具体经办人员缺乏法律知识，才导致被告以自己名义与原告签订了房屋买卖合同，原告对蓝德公司是真正的售房人也是事先知晓的，具体事实及理由如下：1、房屋买卖合同第一条涉及的绍房权证平水字第××号房权证和绍兴县国用（2009）第2-192号土地使用权证，证记载的权利人（房屋所有权人和土地使用权人）均为蓝德公司，而非被告。这一事实证明，本案涉诉房屋买卖合同标的所有权人是蓝德公司而非被告。2、蓝德公司蓝德[2010]009号文件《关于有偿解决绍兴蓝德磁力科技有限公司专家与技术生产骨干人员住房问题的办法》称：“为留住人才，保护人才，2010年6月28日经公司董事会会议研究决定，有偿解决部分职工住房问题，因现有房源有限，满足如下条件职工优先解决：（1）股东单位职工愿意落户蓝德加盟创业团队与企业同甘共苦，不懈努力的中高层管理人员；（2）愿意落户蓝德，共同创业的技术骨干与生产人员；（3）愿加盟蓝德，在相关行业与单位，对蓝德企业发展有至关重要作用者。”该文件清楚地表明，售房的主体就是蓝德公司。3、蓝德公司在2010年8月21日所作的一份《公司决定》中称“经公司研究决定：由磁研所代收的蓝德公司宿舍楼房款打到绍兴圣华电子有限公司的账户（浦发银行绍兴城东支行***********）”。该文件充分证明，原告与磁研所签订房屋买卖合同的行为其性质就是一种委托代理行为，即被告代理蓝德公司与原告签订房屋买卖合同。4、和原告一样，2010年7月至10月间，与磁研所签订房屋买卖合同的共有26人，其中绝大多数事后都重新与蓝德公司直接签订了房屋买卖合同，这一事实进一步证明，蓝德公司才是真正的房屋所有权人和房屋买卖合同的卖方当事人。5、谢永东和柴文晓二人（本批同类案件的原告人）则在其民事起诉状中直接承认，所谓的与被告所签的房屋买卖合同名为买卖，实为代销。也就是说，这两位原告当事人自己明确承认被告是在代理蓝德公司销售房屋。6、经办人窦淑萍从原告等人处收取的购房款并未进入被告的账户，按照蓝德公司的要求，直接悉数转入蓝德公司及其认可的银行账户，进一步证明被告与蓝德公司之间系委托关系的事实。7、窦淑萍向原告出具了借条，证明窦淑萍是蓝德公司的代理人。8、根据相关法律之规定，结合前述的事实，被告与原告之间签订的房屋买卖合同，其权利义务的承受者应当是原告和蓝德公司，即被告代理签订房屋买卖合同行为的后果应由蓝德公司承担，原告要求被告承担责任的诉请不能成立。二、原告的诉请不能成立，依法应予驳回。理由是原告没有证据证明被告在代理蓝德公司与其签订房屋买卖合同时存在向原告隐瞒、虚构事实的行为。综上所述，被告不是本案的适格主体，且原告的诉请缺乏证据支撑，没有事实和法律依据，不能成立。请求人民法院依法驳回原告的起诉。第三人蓝德公司未到庭亦未作出答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、对于原告提供的房屋买卖合同、房屋买卖合同收据，符合证据的三性原则，能够证明原告与被告磁研所签订合同，并支付购房款的事实，本院对该证据予以确认。2、原告提供的浙江省绍兴市越城区人民法院（2016）浙0602执异44号执行裁定书，真实、合法，能够证明因蓝德公司将包括原告所购房屋在内的楼房抵押给银行，越城区法院裁定强制执行抵押财产，该案申请人王海涛就涉案房屋被强制执行提出执行异议，越城区法院以该案申请人在购房时未尽到谨慎注意义务，涉案房屋属于先抵押后买卖等理由驳回了该案申请人的异议请求，本院对该证据予以确认。3、原告提供的绍兴市柯桥区人民法院民事裁定书（2016）浙0603民初6675号民事裁定书、浙江省绍兴市中级人民法院（2016）浙06民初2718号民事裁定书、差旅费票据与本案无关联性，本院不予采信。4、被告磁研所提供的绍房权证平水字第××号房屋所有权证、绍兴县国用（2009）第21-192号土地使用权证、房屋买卖合同，能够证明第三人蓝德公司办理了其单位院内包括涉案房屋在内的第4幢楼房的产权登记，土地规划用途为工业用地，房屋总建筑面积5073.62平方米，但不能证明房屋所有权证、土地使用权证系合同附件，且被告对房屋所有权人的情况进行了告知，本院对该证据真实性及证据本身反映的事实予以确认，对被告的证明目的不予确认。5、被告磁研所提供的蓝德公司[2010]009号《关于有偿解决绍兴蓝德磁力科技有限公司专家与技术生产骨干人员住房问题的办法》、蓝德公司2010年8月21日《公司决定》，该证据仅能证明第三人蓝德公司与被告磁研所为委托代理关系，不能证明本案原告知晓并认可，本院对上述证据予以确认，对被告的证明目的不予采信。6、被告磁研所提供的刘海粟等人与蓝德公司所签房屋买卖合同16份，谢永东、柴文晓二人民事起诉状，能够证明被告磁研所系蓝德公司委托售房人的事实，但因与本案无关，本院对上述证据予以确认，对被告的证明目的不予采信。7、被告磁研所提供的窦淑萍给蓝德公司的付款凭据、蓝德公司给原告等人开具的收款收据、蓝德公司出具的收到窦淑萍房款的收据、钥匙领条统计表仅证明被告磁研所与蓝德公司之间汇款的事实，但不能证明原告对此知晓并认可，本院对上述证据予以确认，对被告的证明目的不予采信。8、蓝德公司纪少明给窦淑萍出具的借条，不能证明窦淑萍系蓝德公司委托代理人，也不能证明买卖合同双方当事人系原告与蓝德公司，该借条与本案无关联性，本院不予确认。9、（2016）甘0102民初5599、5600号民事判决书两份，因被兰州市中级人民法院撤销，故上述判决书不能证明原告及其他购房人事先了解窦淑萍代理蓝德公司与原告进行房屋买卖的事实，本院对该组证据不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的上述证据，本院认定事实如下：2007年2月8日，第三人蓝德公司由圣华公司、磁研所和许文章（台湾）出资设立，其中圣华公司和许文章以货币方式出资，磁研所以专利技术出资。2009年9月21日，第三人蓝德公司取得了位于浙江省绍兴市平水镇会稽村4幢的所有权证，证载面积总计5073.62平方米，2010年6月28日，第三人蓝德公司为企业发展留住人才，决定有偿解决公司技术骨干和生产人员及其对公司发展有重要作用人员的住房问题，专门作出蓝德[2010]009号有偿解决住房问题的办法，决定将现有房源向符合条件的职工出售，房屋基本售价每平方米2000元，系数按附表标记为准，车库每平方米1000元。2010年11月23日，原告作为乙方，在被告磁研所（甲方）提供的《房屋买卖合同》上签字，该合同约定，甲方楼房和车库位于浙江省绍兴市平水镇会稽村4幢1单元4F西，楼房建筑面积114.965平方米，车库建筑面积0平方米，该楼房及车库平面图见合同附件，房权证号：绍房权证平水字第××号，土地使用权证号：绍兴县国用（2009）第2-192号；以房产证登记建筑面积为准，楼房每平米2400元，车库每平米1000元，全封闭防盗门每扇800元；合同签订当日，乙方须一次性向甲方缴纳楼房款275916元，车库款0元，防盗门款800元，以上合计276716元。该合同还约定了产权过户登记条款：甲方应当自本合同签订之日起5年至7年内为乙方或乙方指定的第三方办理好房屋所有权证，如果5年至7年内甲方不能将房屋过户登记在乙方名下或乙方指定第三方名下，乙方或乙方指定的第三方有权委托权威部门对其所购楼房及车库根据市场价格进行评估，评估后甲方须在30日内以评估价为基准如数退还乙方或乙方指定的第三方全额款项。如果乙方或乙方指定的第三方要求继续占有使用从甲方购买的楼房及车库，甲乙双方应另约定办理房屋所有权证的有关事宜。原告2010年11月19日，向被告磁研所负责经办售房事宜的职工窦淑萍转款276716元,同日，被告磁研所给原告出具收据一份，载明交款单位刘运兰，人民币贰拾柒万陆仟柒佰壹拾陆元，交款事由公寓集资，加盖了被告磁研所财务专用章。此后原告领取了房屋钥匙并接收了房屋，被告磁研所则于2010年11月23日在该合同上加盖了磁研所及其法定代表人的印章。涉案建筑物4幢内住宅房屋通过窦淑萍经办售出总计二十余套，购房款均系窦淑萍个人收取，窦淑萍陆续累计向第三人蓝德公司以银行转账方式支付购房款6600000元。又查明:涉案房屋因被第三人蓝德公司抵押给债权人绍兴银行，浙江省绍兴市越城区人民法院强制执行包括涉案房屋在内的蓝德公司资产用于清偿绍兴银行债务，原告及部分购房人就涉案房屋被强制执行向越城区法院提出执行异议，越城区法院以其在购房时未尽到合理审慎的注意义务等理由驳回异议请求，遂酿成纠纷。本院认为，本案争议焦点为:1、被告磁研所与第三人蓝德公司之间是否属于房屋买卖委托代理关系；2、如果被告与第三人之间的委托代理关系成立，原告在签订合同时是否知晓该委托代理关系，其是否有权向被告磁研所主张权利；3、本案的《房屋买卖合同》是否具备解除条件，原告的各项诉讼请求有无事实及法律依据。一、关于被告磁研所与第三人蓝德公司之间是否属于房屋买卖委托代理关系的问题。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。其特征是双方当事人基于相互间的信任，受托人或有偿或无偿地按委托人指示处理委托人事务。委托合同的成立只须双方当事人达成意思一致即可，无须以一定的物之交付或一定行为的完成为要件，故委托合同是诺成合同、不要式合同。如委托事务是法律行为，则委托人基于委托合同的约定而授予受托人代理权，受托人以委托人名义或自己名义，对外与他人签订合同从而处理委托事务。本案原告与被告磁研所虽然签订了房屋买卖合同，但磁研所提供的房屋所有权证、国有土地使用权证以及蓝德公司[2010]009号售房办法能够证明房屋所有权人为第三人蓝德公司，《房屋买卖合同》的订立与第三人蓝德公司有关。蓝德公司为吸引磁研所专业技术人员以及在兰与蓝德公司业务有关联的专业人员前往绍兴为蓝德公司服务而出售涉案房屋，在此背景下在兰州售房的事宜由其股东即被告磁研所完成，被告磁研所与原告签订了房屋买卖合同。此为本案房屋买卖合同的形成原因。此外，原告与被告磁研所签订合同之前，蓝德公司即以公司决定方式指示被告磁研所将房款付至圣华公司账户，房屋买卖合同履行时，窦淑萍作为磁研所售房事宜经办人直接收取了原告等购房人的购房款，并陆续分别汇入圣华公司账户和蓝德公司账户，被告磁研所并未实际收取购房款。上述事实均能够说明被告磁研所与原告订立房屋买卖合同及转付购房款的行为系磁研所完成委托事务的行为，其与原告签订的《房屋买卖合同》实际是磁研所受蓝德公司委托，以自己名义与原告签订的合同。二、关于原告签订合同时是否知晓二被告之间委托代理关系，其有无权利向被告磁研所主张权利的问题。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。第四百零三条第一、第二款规定：第三人订立合同时不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张权利，但第三人不得变更选定的相对人。本案原告与被告磁研所签订的《房屋买卖合同》虽然明确约定了楼房的房屋所有权证号及土地使用权证号，但该约定不足以证明原告签订合同时知晓蓝德公司委托磁研所售房的情况。根据上述法律规定，原告在订立合同时不知道二被告之间的代理关系，其可以选择被告磁研所或者蓝德公司作为相对人主张权利。现原告在庭审中明确要求被告磁研所承担责任，而不要求第三人蓝德公司承担责任，符合法律规定，应当予以保护。三、关于原告的各项诉讼请求能否得到支持的问题。首先，原告因未能在合同约定期限内取得房屋所有权证故而要求解除与被告磁研所之间的房屋买卖合同。双方所签房屋买卖合同约定，被告磁研所或蓝德公司应当在合同签订后5-7年为原告办理房屋产权过户手续，如不能办理，则被告应当按市场评估价格退款。该退款约定实际属于双方对于房屋买卖合同解除及解除后的返还及赔偿责任的约定。根据本院查明的事实，原告自2010年签订房屋买卖合同至今仍未取得房屋产权手续，而所购房屋亦因第三人蓝德公司与银行的债权债务纠纷进入法院强制执行程序，原告要求取得房屋所有权的目的客观上已无法实现，解除合同的条件已成就，故其要求解除合同符合合同约定及法律规定，本院对此予以支持。其次，关于原告要求被告磁研所返还房款并赔偿损失的主张。我国合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据上述法律规定，原告可以要求被告磁研所返还其已付房款276716元，本院对于原告该项诉讼请求予以支持。至于被告磁研所辩称购房款已由窦淑萍支付给第三人蓝德公司及指定的圣华公司，其并未收取原告购房款的主张，因被告磁研所与蓝德公司属于隐名代理法律关系，磁研所与蓝德公司之间房款的收取与支付系受托人与委托人之间的内部关系，不能对抗买受人退还房款的权利，故本院对被告磁研所的该项辩称不予采信，被告磁研所与第三人蓝德公司之间的债权债务关系可另行主张。至于原告要求被告磁研所承担已付购房款并赔偿原告损失的主张。原告作为房屋买受人，在签订房屋买卖合同之前，应当对房屋的产权状况及实际情况尽到谨慎的审查义务，但原告却在未确定房屋的实际产权人、未核实房产规划为工业用途且已作抵押等相关信息的情况下就签订房屋买卖合同并支付购房款给个人账户，原告对于各项损失的产生也负有过错责任，该损失依法应当由其自行承担。故本院对原告主张的上述损失不予支持。综上所述，原告与被告磁研所签订的房屋买卖合同属于被告磁研所受蓝德公司委托以其名义与原告签订的合同。原告在签订合同时不知晓被告与第三人之间的代理关系，其选择被告磁研所主张解除合同并返还房款符合合同约定及法律规定，应予支持。但是原告要求被告磁研所承担房款及房屋损失缺乏事实、法律依据，本院不予支持。对原告诉讼请求中未受法律保护部分的诉讼费用由原告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第四百零二条、第四百零三条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告刘运兰与被告甘肃省科学院磁性器件研究所于2010年11月23日订立的《房屋买卖合同》；二、被告甘肃省科学院磁性器件研究所于本判决生效后十日内向原告刘运兰返还购房款276716元；三、驳回原告刘运兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7128元，由原告刘运兰承担2051元，被告甘肃省科学院磁性器件研究所负担5077元；保全费2520元，由被告甘肃省科学院磁性器件研究所负担（于本判决生效后十日内支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  王雅茹审 判 员  郝辰光人民陪审员  马 辉二〇一九年六月二十一日书 记 员  周 鑫