河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0102民初4200号原告：秦于强，男，1983年1月23日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。被告：河南宏江房地产开发有限责任公司，住所地郑州市中原区棉纺西路1号。法定代表人：刘明阳，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨关奇，男，1984年12月2日出生，汉族，住郑州市金水区，系该公司员工。原告秦于强与被告河南宏江房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦于强，被告委托诉讼代理人杨关奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理房地产权属登记证书；2.判令被告向原告赔偿逾期办理房地产权属证书的违约金，自2015年8月25日计至房地产权属证书办理之日（暂计至2019年1月20日为26501.13元）；3.诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告自愿放弃第1项诉讼请求，并将第2项诉讼请求变更为：判令被告向原告赔偿逾期提供权属登记材料的违约金，以249188元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率，自2015年8月25日计算至向不动产登记中心提交不动产登记材料之日，暂计至2019年1月20日为26501.13元。事实与理由：2011年8月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的宏江中央广场小区2号楼1单元6层3号住宅一套。合同约定建筑面积93.75平方米，约定交付时间为2013年6月30日。合同签订后，原告按照约定付清了全部房款，并向被告交纳了契税等费用。被告将房屋交付给原告。根据《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人同意给予180日工作日延期以配合出卖人和政府部门尽早取得权属登记资料备案”。时至2015年8月24日，合同的期限及宽限期限已经届满，被告却仍未将办理房屋不动产权属登记资料提交不动产登记机关备案，导致原告至今无法领取到不动产权属证书。根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，被告未能在约定时间内办理不动产权属证书，应当承担违约责任。为维护原告合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告辩称：一、被告不应该承担逾期办理产权登记证书的义务及承担逾期办理产权登记证书的违约金。根据被告与原告签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，本案中被告在办理产权人产权登记事宜的协助义务，仅为“在商品房交付使用后360个工作日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案”，也就是说，被告仅有向有关机关报备相关材料的协助义务，但没有为购房人办理产权证的义务。产权证的发放是一项政府具体行政行为，并非开发商的单方行为，是否发放、何时发放都是由政府决定；而产权证的办理和获得，还需购房人的配合、申请及行政管理部门许可等，并非被告能独立完成的事项，其主要义务主体是原告。《商品房买卖合同》第十五条的约定被告提供备案资料之义务，本质上为一种约定的协助义务。因此，在被告并无为购房人办理产权证的义务的情况下，自然不会存在逾期办证的违约行为，原告要求被告承担逾期办证的违约责任，是对被告义务范围的肆意扩大，于法无据，于合同无据。二、原告要求被告支付违约金不符合《商品房买卖合同》关于逾期办理产权登记支付违约金的约定，依法应当驳回原告的诉讼请求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确了其适用的除外情况，即“除当事人另有约定外”，也即当事人另有约定的，应从其约定，这是对民法“意思自治”原则的尊重和保护。《商品房买卖合同》第十五条明确约定，如因出卖人的责任，买受人不能取得产权证书，双方同意按下列第3项处理：3、若出卖人未达到权属登记资料备案，买受人提出退房，出卖人承担已付房款的1%的违约金。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金。被告认为，合同的约定，是购房人对其违约救济权利安排的书面确认，该书面确认行为，说明其对相关权利的选择和放弃已经充分注意和考虑，亦说明合同双方就产权登记事宜做且仅做了一种违约责任承担路径安排，且该安排不存在免除己方责任、加重对方责任的情形，是合同双方的真实意思表示，属有效条款，应受到法律保护。同时，双方没有选择第2项救济方式，购房人放弃了不退房情况下向宏江公司主张违约金的权利。故本案中，双方明确选择了第3种救济方式，没有选择第2种救济方式，不属于约定不明的情形，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。且既然合同双方已经约定了违约责任的承担方式，则守约方应严格按照同约定行使救济权利，超出合同约定权利的诉求就不应该被支持，原告要求被告按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定承担购房人不退房情况下的违约责任，即属于超出合同约定权利的诉求，系购房人对《解释》第十八条理解和适用有误。三、原告未在法定的诉讼时效届满前行使权利，丧失了请求人民法院强制被告按合同履行支付违约金的权利，依法应当驳回原告的诉讼请求。原、被告之间是基于合同产生的债权债务关系，依法应当适用诉讼时效的法律规定。原告要求被告自2015年起支付违约金，是在2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》前产生的债权债务关系，应当适用民法通则第一百三十五条的诉讼时效二年的规定。因此原告请求人民法院保护其权利的诉讼时效在自2017年8月25日起已经届满，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第三条的规定：民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。原告未在法定时效期间内行使权利，现诉讼时效期间已经届满，依法应当驳回原告的诉讼请求。四、因政府多次调整规划的这一不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，才导致被告未按约定履行合同义务，因此产生的违约被告应当免责，请求法院驳回原告的诉讼请求。2008年9月，河南宏江房地产开发有限责任公司（下称“宏江公司”）通过招商引资进驻三门峡市，由宏江公司对原田家渠村进行城中村改造，该项目名称为“宏江中央广场”。宏江公司进驻后，先后于2010年1月、2010年4月、2010年8月依法取得了《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》。在项目推进过程中，为顺利推进旧城区改造项目建设和三门峡特色商业街区规划的实施，三门峡市政府于2012年7月24日依法收回了宏江公司和平路南侧沿街部分5.23亩已征土地（附件一）。市规委会于2013年8月13日会议研究决定将该项目的建筑密度和商业建筑面积比例进行了调整（附件二），以及与我公司相邻项目的嘉亿公司将回迁户的回迁安置房擅自变为公寓事件，市政府责令我们把15号楼做为嘉亿公司的安置房工程等多方面原因，致使该项目原本取得开发手续作废，直到2017年1月13日，三门峡市政府才对涉案项目所在的土地重新办理了不动产证，并于2017年11月14日补办了建设工程规划许可证。鉴于上述事实和理由，原告的起诉不能成立，请求人民法院判决驳回原告的诉求请求。原、被告双方围绕诉讼请求提交了证据，对各方无异议的证据，本院予以确认，并记录在卷佐证，结合双方当事人提交的证据，本院认定事实如下：2011年8月20日，原告与被告宏江公司签订《商品房买卖合同》，合同中关于商品房基本情况、计价方式、价款及交付期限均有明确约定，其中第十五条关于产权登记的约定显示：出卖人应当在商品房交付使用后360工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人同意给予180工作日顺延期以配合出卖人和政府部门尽早取得权属登记资料备案，在宽限期结束时，若出卖人未达到权属登记资料备案，买受人提出退房，出卖人承担已付房款1%违约金。合同签订后，该合同进行了登记备案。原告秦于强交付购房款249188元，并缴纳了维修基金等其他费用。宏江公司于2013年5月30日向原告交付房屋。另查明，涉案房屋所在土地原不动产宗地号为411202001102GB00004，被告分别于2010年办理了建设用地规划许可证、于2010年8月25日办理建设工程规划许可证、于2010年11月12日办理了建筑工程施工许可证、分别于2011年1月5日、2011年7月28日、2011年9月30日办理了涉案商品房预售许可证。2012年7月24日，根据三门峡市人民政府批复，涉案土地中的5.23亩土地被收回。经三门峡市湖滨区人民政府请示，三门峡市城乡规划委员会于2013年8月13日形成会议纪要，对涉案项目建筑密度和商业建筑面积比例等技术指标调整。2017年1月13日被告对涉案项目所在土地重新办理了不动产证，并于2017年11月24日补办了建设工程规划许可证。2016年8月31日，三门峡市政府发布通告，通告自2016年10月1日起在三门峡市中心城区实施不动产统一登记，区域内各类不动产登记业务统一由市不动产登记中心受理，依法颁发不动产权证书和不动产登记证明。原土地、房屋、林地等不动产权属证书停止发放。涉案项目属于市中心城区范围。本院认为，原告与被告宏江公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，合同真实有效，双方应当依约履行。原告依约履行了支付房款的义务，被告宏江公司应当按照实际交付房屋日期起540个工作日内向产权登记机关报送备案资料。关于被告称因双方未约定原告选择不退房的违约责任故其不应承担违约责任的意见，本院认为，被告该辩称与买卖合同所体现的原、被告的意思不符，本院不予采信，被告未依约履行提交备案资料的义务时，应当向原告承担违约责任。在原、被告对不退房时逾期备案违约金标准约定不明、原告也未提供证据证明因逾期备案给其造成损失的具体数额的情况下，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。适用该违约金标准的前提是违约是由于被告的原因造成的。被告在诉讼中提供证据证明涉案房地产项目存在行政机关收回土地、调整规划的因素，造成被告已经取得相关手续需重新办理，被告就涉案项目的建设用地使用权重新办理了不动产权证、就涉案工程重新办理了建设工程规划许可证，上述因素在确定被告的违约责任时，应当予以考虑。综上，本院酌定对逾期备案违约金的标准以已付房款为基数，按年利率3%计算。关于双方对诉讼时效的争议。本院认为，被告自违约之日起，就应向原告支付逾期备案的违约金，其实际办理备案的日期不影响每日违约金数额的认定，仅影响违约金的起始期日，故每日违约金均为独立债权。原告主张违约金的权利不属于《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定的不适用诉讼时效的权利，应当适用诉讼时效，同时该权利也不属于《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定的对同一债务分期履行的情形，故应当就每日违约金单独计算诉讼时效。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条的规定，对2015年10月1日之后的违约金，应当适用三年的诉讼时效，对2015年9月31日之前的违约金，应当适用两年的诉讼时效。原告于2019年2月12日向本院提起诉讼，诉讼中，原告并未提交证明诉讼时效中止、中断的相关证据，故2016年2月11日之前的违约金，因超过诉讼时效，本院不予支持，被告支付原告违约金应当自2016年2月12日起计算。自2016年10月1日起，三门峡市实施不动产统一登记，办理产权登记的机关发生变化、由住房保障和房地产管理局变更为不动产登记中心，办理产权登记的内容发生变化、由房屋初始登记变更为不动产首次登记。办理产权登记需由被告提供的材料及办理程序在2016年10月1日以后也发生变化，产权备案登记政策变化涉及到办证机构整合、人员划转、数据整合等工作，上述各种情况客观上影响了不动产权首次登记的正常办理。这一政策变化是原、被告在签订房屋买卖合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。上述变化产生后，若仍以买卖合同约定的办理产权登记备案期限作为计算被告逾期登记违约金的期限，则对被告显失公平，故本院认定2016年10月1日之后，被告不再向原告支付违约金。综合以上分析，被告应向原告支付违约金的期间为2016年2月12日至2016年10月1日，违约金标准为以原告交纳购房款249188元为基数，按年利率3%计付。以此计算，违约金数额为4735元，本院对原告主张过高部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南宏江房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内支付原告秦于强逾期报送房屋权属登记资料备案违约金4735元；二、驳回原告秦于强其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费231元（已减半收取），由被告河南宏江房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李军波二〇一九年六月十一日书记员  王正光