上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初3131号原告上海环申房地产经纪有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人朱国建。委托代理人陈维亮，上海辉和律师事务所律师。被告上海富山缝纫机制造有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人吴婉清。委托代理人魏自，男。原告上海环申房地产经纪有限公司(以下简称环申公司)与被告上海富山缝纫机制造有限公司(以下简称富山缝纫机公司)居间合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年2月19日公开开庭进行了审理。原告环申公司的委托代理人陈维亮及被告富山缝纫机公司的委托代理人魏自到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告环申公司诉称，原告系房地产经纪公司，从事房地产中介业务，被告系委托原告出租被告房屋的委托人。2014年8月，被告欲将其坐落于上海市金山区中达路XXX号(以下称涉案房屋)占地约135亩的房屋(面积77208平方米)出租给他人并委托原告作为中介从事该项出租业务，为此双方于2014年8月26日签订委托协议，对相关的委托权利义务、中介费标准、支付方式等均作了明确约定。2016年6月7日原告联系妥该房屋的承租人上海福贵诚实业有限公司(以下简称福贵诚公司)并与其签订了中介服务协议书，之后经原告的撮合在看房约谈后，被告以上海富山精密机械科技有限公司(以下简称富山精密公司)的名义与福贵诚公司于2016年8月29日签订租期15年的租房协议，福贵诚公司按该协议支付了相关费用。至此，原告的中介工作完毕，被告理应按照原、被告于2014年8月26日签订的委托协议书支付原告中介费人民币875,000元，但被告却屡屡推诿，原告于2016年9月12日向富山精密公司寄发催款函要求其支付中介费，但被告未回复，原告遂起诉至上海市青浦区人民法院(以下称青浦法院)，青浦法院在审理该案的过程中，富山缝纫机公司提出主体不适格，后原告撤诉。为维护自身合法权益，原告现起诉请求判令被告支付中介费875,000元。被告富山缝纫机公司辩称，2014年8月26日原、被告订立《委托协议书》后，原告就被告委托的居间物业并未促成其介绍的客户与被告达成交易，原告无权向被告收取居间报酬；2016年8月27日，受被告委托，富山精密公司与福贵诚公司订立《租房协议》及《谈判对比表》，后因福贵诚公司未能按《租房协议》按时支付定金及相应租金，富山精密公司于2016年9月6日向富贵诚公司发出解除《租房协议》的通知函，双方为此产生纠纷，福贵诚公司向法院提起诉讼，经二审最终确认《租房协议》实质是定金合同，而非房屋租赁合同。在福贵诚公司与富山精密公司没有签署正式租赁合同的情况下，意味着福贵诚公司与被告就房屋租赁合同条款的内容尚未达成一致的合意，需要再行商议，所以《委托协议书》项下被告委托原告居间出租的房屋并未成交，而依据《委托协议书》的第二条“经乙方介绍的客户，如未能成交，乙方不得收取居间报酬(佣金)”及第三条“最终价格和面积以甲方与客户方签署合同为准并作为佣金支付的标准”之约定，原告要求被告支付中介费没有事实依据；2016年9月11日被告与上海屹韩实业有限公司已经订立《房屋租赁合同》，双方履行了各自相关的义务，由此可见，原告就被告委托的居间物业并未促成其介绍的客户与被告达成交易。综上，不同意原告诉请。经审理查明，2014年8月26日，原告(居间方、乙方)与被告(委托方、甲方)签订《委托协议书》，约定：甲方委托乙方居间出租/出售物业；经乙方介绍的客户，如未能成交，乙方不收取居间报酬(佣金)；最终价格和面积以甲方与客户签署合同为准，并作为佣金支付的标准；物业地址：上海市金山区朱泾镇中达路XXX号。土地、厂房、宿舍及办公室面积共约72000平方米，该物业总占地约150亩；经乙方介绍的客户(包括该客户之亲属、朋友、授权人、委托人、代理人、有直接或间接的股权关联或合作关系或劳动关系的企业或个人等有关联的第三人)成功承租/购入所介绍之物业(含以合作、股权转让、重组等方式间接承租或购入所介绍之物业)，甲方需向乙方一次性支付租赁的一个月房租金/买卖成交总价的2%作为佣金(含通过股权转让或重组等方式间接转让的，按股权或重组后间接控制介绍之物业价格作为成交总价计算支付佣金；若甲方股东将全部或部分股权转让给所介绍之客户及相关人。此行为视为甲方行为，甲方应按上述标准支付佣金)。支付佣金时间为业主与客户签订合同之时，若客户先进场、装修，后签订合同，则以进场、装修为准等。2016年8月27日，富山精密公司与福贵诚公司签订《租房协议》，约定富山精密公司将位于上海市金山区中达路XXX号厂房出租给福贵诚公司，租赁年限15年，自2017年4月1日起至2032年3月30日止，年租金1,050万等。签订合同当天福贵诚公司支付含定金在内700万给富山精密公司(第一笔)；第二笔，富山精密公司工程完毕后福贵诚公司验收完毕十个工作日付富山精密公司350万元；福贵诚公司在2016年8月29日16：00之前用转账方式支付定金100万元给富山精密公司。同日，富山精密公司与福贵诚公司还约定于2016年9月10日签订正式房屋租赁合同。协议签订后，福贵诚公司于2015年8月29日9时58分收到富山精密公司短信，要求将定金汇入被告账户。福贵诚公司于2016年8月29日16时15分通过银行转账方式将定金100万元转入被告账户。2016年9月9日，富山精密公司向福贵诚公司发出解除《租房协议》的通知函，告知福贵诚公司于本通知函发出之日解除《租房协议》，并要求退还福贵诚公司支付的定金100万元。之后，富山精密公司退回福贵诚公司100万元。因富山精密公司与福贵诚公司对定金是否双倍返还未达成一致协议，福贵诚公司向上海市金山区人民法院(以下简称金山法院)起诉富山精密公司即(2016)沪0116民初11302号，要求富山精密公司支付100万元。金山法院一审判决认为根据《租房协议》的约定以及富山精密公司、福贵诚公司均确认租房协议签订后，就涉案房地产的租赁还要另行签订正式的房屋租赁合同，故《租房协议》实质是一份定金合同。富山精密公司拒绝与福贵诚公司签订正式的房屋租赁合同，已构成违约，应当承担违约责任，按定金罚则，双倍返还福贵诚公司定金。富山精密公司不服上述判决提起上诉即(2017)沪01民终5196号，上海市第一中级人民法院二审判决认为对比富山精密公司与福贵诚公司有关第一期付款方式及定金的约定内容，结合福贵诚公司在定金支付后多次与富山精密公司联系签订正式的租赁合同，可以认定双方还需签订正式的租赁合同。富山精密公司的行为明显属于拒绝与福贵诚公司签约的违约行为，富山精密公司对此应承担违约责任，故驳回上诉，维持原判。审理中，被告确认经原告介绍福贵诚公司与被告接洽，实际以富山精密公司名义与福贵诚公司签订《租房协议》，但认为《租房协议》实际为定金协议，并非正式租赁合同，且涉案房屋已经出租给非原告中介的其他客户。以上事实，由原、被告提供的《委托协议书》、《中介服务协议书》、《租房协议》、银行转账凭证、(2016)沪0116民初11302号民事判决书、(2017)沪01民终5196号民事判决书、以及原、被告陈述等予以佐证。本院认为，原、被告签订《委托协议书》约定经原告介绍的客户，如未能成交，原告不收取居间报酬。原告虽居间介绍被告关联企业富山精密公司与福贵诚公司签订《租房协议》，但经(2016)沪0116民初11302号及(2017)沪01民终5196号民事判决均认定该《租房协议》实质为定金合同，即富山精密公司与福贵诚公司实际并未签订正式的房屋租赁合同，且涉案物业现已实际由非原告居间介绍的案外公司承租，说明被告关联企业富山精密公司与福贵诚公司实际并未建立租赁关系(即未能成交)。而原、被告的《委托协议书》中明确，原告取得中介费的前提为经原告介绍的客户与被告(或其关联公司)实际建立租赁关系(即成交)，故原告要求被告支付中介费875,000元，无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告上海环申房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费12,550元，减半收取计6,275元，由原告上海环申房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  黄梦云二〇一九年六月三日书记员  姚 瑶附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。