广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终3112号上诉人(原审被告)：广东合生帝景房地产有限公司，住所地：惠州市江北新区13号小区。法定代表人：续红委托诉讼代理人：董卫强，广东源辰律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：曾胜利，男，汉族，1966年10月18日出生，住址：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：叶雨婷，广东惠泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：巫润隆，广东惠泰律师事务所律师。上诉人广东合生帝景房地产有限公司（下称合生公司）与被上诉人曾庆惠、李穗霞因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初1313号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人合生公司上诉请求：1、撤销惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初1313号民事判决书;2、改判驳回被上诉人的原审诉讼请求;3、判令全部诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由:一、原审判决认为“原告在房屋交付使用一年半内应取得的商品房屋权属登记证明书系载明所有权人系原告的不动产权证”，并以此判决上诉人承担违约责任，是错误的，应予改正。1、商品房屋权属登记证明书与不动产权证是两种不同的证明书。商品房屋权属登记证明书，是开发商申请商品房国有建设用地使用权和房屋所有权初始登记后领取的，而不动产权证则是购房者在开发商领取了商品房屋权属登记证明书的基础上，才能申请房屋所有权的转移，领取不动产权证。因此，商品房屋权属登记证明书与不动产权证是两种不同的证明书，而在不动产登记政策实施后，商品房屋权属登记证明书己经变更为惠州市商品房首次登记告知书。商品房买卖合同约定以权属登记证明书(首次登记告知书)作为开发商的义务是非常符合常理的，毕竟办理不动产权证不但需要开发商办理权属登记证明书(首次登记告知书)，还需要业主提供配合才能办证，故该约定非常符合一般惯例。2、合同约定的违约责任仅针对逾期办理商品房屋权属登记证明书的违约行为。《商品房买卖合同》附件四第三条明确约定:“如因出卖人的责任，不能在房屋交付使用一年半期限内取得商品房屋权属登记证明书的，从逾期之日起计，每满一年出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金;逾期超过一年，买受人有权提出退房，出卖人按己付总房价款的1%赔偿买受人损失，并将买受人已付房价款退还给买受人。”该约定是针对上诉人逾期办理商品房屋权属登记证明书应承担的违约责任，是双方当事人的真实意思表示，并不存在歧义，应当予以信守。3、上诉人是受被上诉人的委托办理不动产权证，不动产权证的办理需要被上诉人的配合，双方并未约定逾期办理不动产权证的违约责任。《商品房买卖合同》第二十四条之后约定:“注:是否委托出卖人代办房地产权证□【是】□【否】”，上诉人是受被上诉人的委托办理不动产权证，而办理不动产权证与办理商品房屋权属登记证明书是不同的。办理商品房屋权属登记证明书无需被上诉人予以配合，而办理不动产权证上诉人只是受被上诉人的委托，还需在被上诉人交齐办理的资料后，方可进行办理，具体办理的时间是上诉人无法自行把控的。因此，合同中仅约定了逾期办理商品房屋权属登记证明书的违约责任，并未约定逾期办理不动产权证的违约责任。二、涉案房屋未按时办出商品房屋权属登记证明书并非上诉人的原因。《商品房买卖合同》附件四第三条规定:“如因出卖人的责任，不能在房屋交付使用一年半期限内取得商品房屋权属登记证明书的”，上诉人承担违约责任的前提是逾期办理商品房屋权属登记证明书属于上诉人的责任，而涉案房屋未按时办出房屋权属登记证明书并非上诉人的原因，而是由于承建方拒不配合提供资料，因此，上诉人不存在逾期办理房屋权属登记证明书的违约行为。三、原审判决未明确认定涉案房屋的交付日期是错误的。1、《商品房买卖合同》附件四第三条约定:如因出卖人的责任，不能在房屋交付使用一年半期限内取得商品房屋权属登记证明书的，从逾期之日起计，每满一年出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金;逾期超过一年，买受人有权提出退房，出卖人按己付总房价款的1%赔偿买受人损失，并将买受人已付房价款退还给买受人。由此可知，上诉人为被上诉人办理房屋权属登记证明书的期限应当自商品房实际交付使用之日起开始计算，实际交付使用之日即是被上诉人实际收楼之日，上诉人在一审提供的收楼表格有被上诉人的签字确认，足以证明被上诉人是在2O14年2月18日办理收楼，故房屋的交付日期应当为2014年2月18日而不是2013年12月30日。2、《商品房买卖合同》附件四第十三条明确约定:“本附件四及附件五补充协议条款优先于合同其他条款。”因此，附件四第三条的约定具有优先适用性，在计算办证期限时，应以该条约定为准。3、即使认定上诉人存在逾期办理房屋权属登记证明书的行为，违约金应当从房屋交付使用两年后，即办理房屋权属登记证书的期限应当自2016年6月30日开始计算，至2016年6月30日，两年的办证期限才届满;至2019年6月3O日才达到支付违约金的条件。上诉人至今尚未到支付违约金的条件。原审法院判决上诉人承担逾期办理房屋权属证书违约金无任何依据。四、涉案房屋已办出房屋权属登记证明书，即使假设计算违约金，逾期违约金只应计算至权属登记证明书(首次登记告知书)办出之日。涉案房屋己于2018年6月29日取得惠州市商品房首次登记告知书，不动产登记实施后，“商品房屋权属登记证明书”已变更为“商品房首次登记告知书”，即使认定答辩人存在逾期办理房屋权属登记证明书的违约行为，逾期违约金也只应计算至2018年6月29日止。综上，请求二审法院依法改判，支持上诉人的请求，保护上诉人的合法权益。被上诉人曾胜利辩称:上诉人认为一审判决查明事实清楚，适用法律正确，二审法院应予以维持。原审原告曾胜利向一审法院起诉请求：一、请求判令被告一次性向原告支付迟延办理房屋权属登记证书的违约金，暂计至起诉之日违约金为158569.65元（违约金以5285655元为基数，自2016年1月1日起，按年1%计算，计至房屋权属登记证书办理之日止）。二、本案的诉讼费用由被告承担。主要事实与理由：原被告于2011年12月23日签订《商品房买卖合同》【合同编号：惠州（2011）10027614】,约定原告以5285655元购买被告开发的位于惠州市××城区江北××房房高，被告承诺在2013年12月30日前向原告交付前述房产，并在房屋交付使用后550日内为原告办理房屋权属登记证书，如被告未能在房屋交付后两年内办理房屋权属登记证书的，从逾期之日起计，每满一年被告按原告已付房款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告通过分期付款的方式向被告足额支付了5285655元购房款。被告于2013年12月30日向原告交付了案涉房屋。但截止至起诉之日，自房屋交付已逾五年之久，被告至今未为原告办理房屋权属登记证书。原告认为，原被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容未违反国家强制性规定，合同约定的权利义务均对双方具有约束力。现被告逾期办理房屋权属登记证书，已违反合同约定，严重侵害了原告的合法权利”根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》附件四第三条约定及《合同法》第一百零七条规定，被告应承担相应的违约责任。原告多次与被告协商未果，故诉至贵院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告广东合生帝景房地产有限公司辩称，一、涉案房屋未按时办出房屋权属登记证明书并非答辩人的原因。《商品房买卖合同》附件四第三条约定：“如因出卖人的责任，不能在房屋交付使用一年半期限内取得商品房屋权属登记证明书的”，涉案房屋未按时办出房屋权属登记证明书并非答辩人的原因，而是由于承建方拒不配合提供资料，因此，答辩人不存在逾期办理房屋权属登记证明书的违约行为。二、涉案房屋已办出房屋权属登记证明书，逾期违约金只应计算至办出之日。涉案房屋已于2018年6月29日取得惠州市商品房首次登记告知书（不动产登记实施后，已由“商品房屋权属登记证明书”变更为“商品房首次登记告知书”），即使认定答辩人存在逾期办理房屋权属登记证明书的违约行为，逾期违约金也只应计算至2018年6月29日止。三、逾期办理房屋权属登记证明书期限的起算点为被答辩人实际收楼之日。《商品房买卖合同》附件四第三条明确约定：“如因出卖人的责任，不能在房屋交付使用一年半期限内.…”，该约定为双方真实意思表示，应当予以信守。即使认定答辩人存在逾期办理房屋权属登记证明书的违约行为，办理期限的起算点也不应以合同约定的交楼日期为准，应以被答辩人实际收楼之日为起算点，两年后开始计算逾期违约金（实际收楼时间及合同约定办理期限详见附件：房屋信息统计表）。综上，答辩人不存在逾期办理房屋权属登记证明书的违约行为，无需承担逾期办理的违约责任。被答辩人对答辩人的诉请既缺乏事实依据，也缺乏法律依据，请求贵院依法驳回。一审法院认定的事实:2011年12月23日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：惠州（2011）10027614），约定：原告购买被告开发的位于惠州市江北新区××房，购买价为5285655元；被告应于2013年12月30日前，将由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成工程竣工验收报告,并符合本合同约定的商品房交付给原告使用;第十一条约定：“……由于买受人原因未能按期交付，双方同意按照以下方式处理：买受人未按照书面通知的时间办理收楼手续的，视为书面通知的收楼日期起该商品房符合交房条件并已实际交付买受人。买受人须按物业管理公司规定标准计付管理费。买受人应在约定交付期限届满前与出卖人联系交付事宜，出卖人此前已书面通知的，不再另行通知。第十五条约定被告应在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的原因，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按合同附件四的约定处理。《附件四》第三条约定，如因被告的责任，不能在房屋交付使用一年半期限内取得商品房权属登记证明书的，从逾期之日起，每满一年被告按已付房款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告向被告付清了全部购房款，被告向原告出具了《交楼通知书》，显示：广东合生帝景房地产有限公司通知曾胜利：……该商品房已符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，并将于2013年12月30日正式交付使用。原告称被告于2013年12月30日向原告交付了上述商品房。被告未在约定的期限内为原告办理上述商品房的产权证。被告称因其与涉案商品房所在楼房的承建方存在纠纷，非被告故意拖延。被告提交了一份《不动产权证书》，用以证明被告已于2018年11月21日为原告办理出不动产权证书。另查，在庭审中原、被告均认可涉案房产已交付，房款已支付完毕。原告称交付时间为2013年12月30日，被告称曾胜利的收楼时间是2014年2月18日，不是2013年12月30日。根据被告提交的收楼表格，原告实际收楼日期为2014年2月18日。一审法院认为：原告曾胜利与被告广东合生帝景房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：惠州（2011）10027614）及相应的附件系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告按约定付清了购房款，缴纳了办证费用，被告亦将房屋交付给原告使用，被告应依约在交付房屋之日起一年半内为原告办理房屋产权证书，但是被告直至2018年11月21日才为原告办理房屋产权证书，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。至于被告辩称：“涉案房屋未按时办出房屋权属登记证明书并非答辩人的原因，而是由于承建方拒不配合提供资料，因此，答辩人不存在逾期办理房屋权属登记证明书的违约行为。”根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应向对方承担违约责任。当事人一方和第三方之间的纠纷，依照法律法规或者按照约定解决。”由于被告未能按照合同约定日期为原告办理房屋产权证书，违反了《商品房买卖合同》的约定，被告理应承担相应的违约责任，其辩解意见，无事实及法律依据，不予采纳。原告诉请被告支付违约金，有事实及法律依据，可以支持。根据《商品房买卖合同》附件四第三条的约定：“……从逾期之日起，每满一年被告按已付房款的1%向原告支付违约金”，因此，被告逾期办证的违约金计算时间应以按照每满一年为计算节点，且由于涉案房屋的不动产权证书已于2018年11月21日办出，故无论交楼时间以被告出具的《交楼通知书》通知的时间（即2013年12月30日）为准还系以实际收楼时间（即2014年2月18日）为准，加上合同约定之一年半的办证期限，至2018年11月21日止均届满三年尚未满四年，并不影响被告逾期办证违约金的结果计算。综上所述，自交楼时起至2018年11月21日止，被告逾期办证的时间届满三年尚未满四年，故被告应按原告已付购房款的1%，以三年违约期计算，向原告支付违约金，即为158569.65元（5285655元×1%×3年=158569.65元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：被告广东合生帝景房地产有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告曾胜利支付逾期办证违约金158569.65元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3472元（原告已预交1736元），由被告广东合生帝景房地产有限公司负担。被告应负担的受理费，应于本判决生效之日起七日内直接向本院缴纳，逾期本院将依法强制执行。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。对当事人在二审中争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。根据本案一审宣判后的上诉意见和答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：合生公司办证义务的内涵、起算时间的确定。双方在房屋买卖合同中第十五条“关于产权登记的约定”，“出卖人应当在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。据此，将“办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”是办理曾胜利产权证件的前置事项和必要环节，合生公司作为出卖人未向产权登记机关提交应当由其提供的资料则买受人是不可能办理到产权证件的。因此，房屋买卖合同中关于“产权登记的约定”这一条款名称本身就已经表明了是关于产权登记过程中的责任问题，曾胜利援引该条款主张逾期办证的违约责任并无不当。而合生公司取得“首次登记告知书”只是其作为开发企业取得涉案项目的初始登记，只是为此后的为业主办理产权登记作准备。取得“首次登记告知书”后，开发企业还应当向产权登记部门提交过户登记的申请、宗地图、预告登记证明、房屋平面图等资料。因此，合生公司请求以其取得“首次登记告知书”的时间为截止点的理由不成立。关于逾期办证时间点的起算问题，合同约定的是“出卖人应当在商品房交付使用后550日内”，合生公司主张“交付”是指的实际交付并提交本院部分判例作为依据；曾胜利主张“交付”指的是合同约定的交付时间。根据本案已经查明的事实，在合同约定的交付时间点即2013年12月30日，合生公司已经向曾胜利发出了收楼通知书。在本案诉讼中，合生公司提交了足以证明在2014年2月18日。由于办理产权证件并非仅仅是出卖人的义务而还有赖于买受人的配合，买受人不实际收楼也未向出卖人提交其应当提交的资料，则出卖人尚不确定买受人是否愿意继续履行《商品房买卖合同》故而未启动为买受人办理产权证件的程序也是可以理解的。因此，应当以买受人实际收楼作为办理产权证件的起算点。在买受人怠于收楼的情况下，不能将买受人自己耽搁的时间计入出卖人办理产权证件的时间范围内。一审法院在裁判中虽未明确办证的起算时间为实际收楼之日，但是根据本案按照每年1%支付违约金的约定，无论是从合同约定的交付之日还是实际收楼之日其计算，均属于满三年而不够四年。因此，一审法院计算所得的违约金并无错误。综上所述，上诉人合生公司的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费3472元，由上诉人广东合生帝景房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑杰审判员  寇倩审判员  胡江二〇一九年六月二十六日法官助理赵铎书记员彭科梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。