广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3426号上诉人（原审原告）：谢淑欣，女，汉族，住广东省怀集县。委托诉讼代理人：陈水泉，云南大韬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈立全，男，汉族，住广西桂平市金田镇。原审被告：吴飞武，男，汉族，住广西桂平市金田镇。上诉人谢淑欣因与被上诉人陈立全、原审被告吴飞武房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初15009号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人谢淑欣上诉请求：1.陈立全向谢淑欣赔偿直接经济损失，即房屋装修款30000元；2.撤销一审判决第三项，依法改判谢淑欣的可得利益损失为468100元；3.一审鉴定费直接退给谢淑欣。事实和理由:根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定，关于赔偿损失的违约责任既包括直接损失，也包括合同履行后可以获得的利益。1.房屋装修款属于谢淑欣的直接经济损失，不应纳入可得利益房屋差价中一并考量，陈立全应向谢淑欣单独赔偿。2.房屋差价属于可得利益，属于谢淑欣的实际损失，一审法院将谢淑欣主张的损失调整为房屋差价的50%有失公允。第一，本案因陈立全的原因导致案涉合同无法继续履行。根据已查明的事实“如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额，买方须在房管部门出具成功受理本次交易递件回执当天直接交付给卖方。”故一审法院将已付款比例作为考量之一不妥。第二，陈立全因为案涉房屋的房价不断上涨，不正当阻扰了合同的正常履行，且通过断水、断电、恐吓等方式胁迫谢淑欣搬离案涉房屋，情节恶劣，严重影响了谢淑欣的正常工作和生活，陈立全作为违约方应承担相应的违约责任。第三，与签订合同时的房屋价格相比，房屋已经存在较为明显差价，而房屋差价应当属于谢淑欣的可得利益、可预期利益。被上诉人陈立全在二审期间未作答辩。原审被告吴飞武在二审期间未作陈述。谢淑欣向一审法院提出诉讼请求：1.解除谢淑欣、陈立全双方签订的《存量房买卖合同》；2.陈立全、吴飞武向谢淑欣返还定金50000元、首付款50000元（合计100000元）及利息（以100000元为本金，自2016年10月25日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际还清之日止）；3.陈立全、吴飞武向谢淑欣赔偿违约金98400元（包括按房屋成交价960000元的10%计算的违约金及陈立全逾期交房的违约金2400元，以总房款为本金，自2016年12月1日起按日万分之五计算至2016年12月5日止）；4.陈立全、吴飞武向谢淑欣赔偿损失600000元（包括房屋装修款50000元、房屋溢价款550000元，以实际鉴定为准）；5.陈立全、吴飞武承担本案的诉讼费、担保费、保全费、鉴定费等所有费用。一审法院查明：涉讼房屋位于佛山市南海区******5座**房（权利证号：*****），2017年9月18日的佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果显示涉讼房屋的登记权利人为陈立全，涉讼房屋已经办理抵押登记（不动产登记证明号：*****），抵押权人为中国银行股份有限公司广州**支行。2016年9月28日，谢淑欣（乙方、买方）、陈立全（甲方、卖方）（吴飞武代签），广东合*置业有限公司（丙方、房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》（以下简称涉讼合同），涉讼合同约定：甲方将涉讼房屋出售给乙方，建筑面积75.56平方米，涉讼房屋按整套出售并计价，总金额960000元，部分定金20000元，买方应在签署合约同时自行交付卖方，定金余款30000元，买方须在2016年10月15日前自行交付卖方，卖方应在收到定金后＿日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭；买方应在签署合约后＿日签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后3日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，买方应在签署合约后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请25年86万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；卖方收取定金后3日内自行向抵押银行办理提前还贷手续，卖方同意由银行接受还贷申请之日起3日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后3日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；银行经审批同意贷款后，首期楼款（不含定金）50000元，买方应在房管部门出具受理本次交易的递件回执当天自行交付卖方；楼价余款（即申请贷款额）860000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方，如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额，买方须在房管部门出具成功受理本次交易递件回执当天直接支付给卖方；甲乙双方同意涉讼房屋交付使用的时间为2016年12月1日，甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用；甲乙双方应当于2017年4月30日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；甲乙双方按政府规定各付各税；丙方依法促成甲乙双方当事人签订合同后，当事人应当于【2016年9月28日前】【签署本合同当日】向丙方支付中介服务费；乙方应向丙方支付中介服务费19200元；甲方不按合同约定将涉讼房屋出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为涉讼房屋成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按合同约定买入涉讼房屋的，应向甲方支付违约金，违约金为涉讼房屋成交价的10%；甲方如未按合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过10日仍未交房的，乙方有权解除合同；如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自合同约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付日止，甲方按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金；乙方未能按合同约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方；如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意违约方支付违约金楼价百分之十，合同继续履行。涉讼合同其他约定处手写注明买卖双方约定在2016年12月1日前交付房屋使用时支付首期人民币50000元，在出具银行同贷书以及卖方银行注销抵押后买卖双方应尽快配合经纪方到房管局办理二手交易过户手续。同日，陈立全（吴飞武代签）出具收款收据，确认收到谢淑欣交来承购涉讼房屋部分定金20000元。2016年9月30日，谢淑欣委托刘某向吴飞武转账20000元。2016年10月8日，谢淑欣向陈立全转账30000元。同日，陈立全（吴飞武代签）出具收款收据，确认收到谢淑欣交来承购涉讼房屋定金余款30000元。2016年10月25日，谢淑欣向吴飞武转账50000元。2016年12月5日，吴飞武出具收款收据，确认收到谢淑欣交来承购涉讼房屋部分首期50000元。2016年12月5日，陈立全（吴飞武代签）（甲方、卖方）与谢淑欣（乙方、买方）签订《收楼确认书》，该确认书写明涉讼房屋在2016年12月5日前所产生的一切相关费用（包括水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理费、垃圾费等）及一切相关债权债务（包括产权纠纷、债务、税项、租赁及清还抵押等）均与乙方无关，由甲方支付及清理；自2016年12月5日起所产生的有关费用由乙方支付；乙方已确认收到甲方交来涉讼房屋之全部锁匙（共壹条）。2017年11月6日，陈立全（吴飞武代签）（甲方、卖方）与谢淑欣（乙方、买方）签订《收楼确认书》，该确认书写明涉讼房屋在2017年11月6日前所产生的一切相关费用（包括水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理费、垃圾费等）及一切相关债权债务（包括产权纠纷、债务、税项、租赁及清还抵押等）均与卖方无关，由买方支付及清理；自2017年11月6日起所产生的有关费用由卖方支付；卖方已确认收到买方交来涉讼房屋之全部锁匙（共壹条）；现买方已将涉讼房屋交付给卖方使用，此后涉讼房屋所产生的任何费用及任何损失均与买方无关。根据谢淑欣的申请，一审法院依法委托广东贵*土地房地产与资产评估有限公司对涉讼房屋的市场价值进行鉴定，后广东贵*土地房地产与资产评估有限公司出具《报告书》，认定涉讼房屋在2017年4月30日的市场价值为1269400元（包括房地产本身价值，不包括可移动的家具、电器、设备等动产）；在2017年9月26日的市场价值为1428100元（包括房地产本身价值，不包括可移动的家具、电器、设备等动产）。2017年9月26日谢淑欣提起诉讼。诉讼中，谢淑欣和陈立全、吴飞武均确认涉讼合同的卖方为陈立全、买方为谢淑欣，吴飞武是陈立全委托出售涉讼房屋的代理人。谢淑欣陈述其接收涉讼房屋后对涉讼房屋的洗手间、饭厅的两面墙做防漏水，更换卫生间的坐厕、洗手盆一套，全屋墙壁翻新，厨房的小维修，谢淑欣支付装修费30000元；陈立全、吴飞武陈述谢淑欣接收涉讼房屋后仅对墙壁的墙身进行了刷新，厕所加装了一个池兜、更换了洗手盆。陈立全、吴飞武在2017年12月19日第一次庭审中陈述陈立全尚未就涉讼房屋项下的抵押贷款申请提前还贷。谢淑欣主张以2017年9月26日作为涉讼房屋差价损失的鉴定基准日；陈立全、吴飞武主张以2017年4月30日作为鉴定基准日。一审法院认为，吴飞武作为陈立全的委托代理人，在陈立全的授权范围代陈立全与谢淑欣就涉讼房屋签订涉讼合同，涉讼合同应直接约束谢淑欣和陈立全，吴飞武并非涉讼合同相对方，谢淑欣因涉讼合同向吴飞武主张权利无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。谢淑欣和陈立全签订的涉讼合同是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行义务。涉讼合同既包含了谢淑欣与陈立全之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含经纪方向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现谢淑欣和陈立全就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对谢淑欣和陈立全之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。现谢淑欣起诉请求解除涉讼合同，陈立全同意解除涉讼合同，双方均无继续履行合同的合意，故一审法院对谢淑欣要求解除涉讼合同中关于涉讼房屋的买卖合同关系的诉讼请求予以支持。涉讼合同约定陈立全收取定金后3日内自行向抵押银行办理提前还贷手续，陈立全同意由银行接受还贷申请之日起3日内一次性还清所欠银行贷款，现陈立全收取定金后既未向抵押银行申请提前还贷，又未还清涉讼房屋项下抵押贷款，其行为已构成违约。涉讼合同因陈立全违约而无法继续履行，故一审法院对谢淑欣要求陈立全返还定金50000元、首付款50000元的诉讼请求予以支持。涉讼合同因陈立全违约而解除，谢淑欣未能依约取得涉讼房屋的所有权，无法获得在涉讼合同正常履行的情况下因涉讼房屋房价上涨而产生的可得利益，该利益构成谢淑欣的损失。对于该损失确定的时点问题，一审法院分析如下：涉讼合同虽约定谢淑欣、陈立全应当于2017年4月30日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记，但履行期限届至时，谢淑欣并未因陈立全违约而要求解除合同，陈立全亦未向谢淑欣表示不再出售涉讼房屋，谢淑欣、陈立全尚有继续履行涉讼合同的合意，故至2017年4月30日谢淑欣的损失尚未发生，陈立全主张以涉讼房屋在2017年4月30日的价值作为谢淑欣计算损失的依据无事实依据，一审法院依法不予采纳；谢淑欣作为守约方于2017年9月26日提起诉讼，要求解除涉讼合同，谢淑欣此时已确知无法获得在涉讼合同正常履行的情况下因涉讼房屋房价上涨而产生的可得利益，其以2017年9月26日作为谢淑欣计算损失的依据并无不当，一审法院依法予以支持。经鉴定，涉讼房屋在2017年9月26日的价值为1428100元（包含房地产本身价值，不含双方约定的清单装修项目价值），故涉讼房屋的差价损失为468100元（1428100元-960000元）。涉讼房屋的差价损失虽为468100元，但陈立全实际需赔偿谢淑欣的损失金额不仅应以当事人的实际损失为基础，还要综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益、损失预见等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量。一审法院综合考虑谢淑欣仅支付定金50000元、首付款50000元、已付款在总房款中所占比例、当事人订立合同时对于损失的预见、违约方的过错程度、守约方的预期利益、守约方的实际损失等情况，酌情将谢淑欣可主张的损失调整为房屋差价的50%，即陈立全应向谢淑欣赔偿损失234050元（468100元×50%），谢淑欣诉请超出核定部分，一审法院不予支持。谢淑欣要求陈立全按房屋成交价的10%支付违约金是针对陈立全根本违约行为主张其承担违约责任的一种形式，由于法院已对陈立全的违约责任进行调整，谢淑欣同时请求成交价10%的违约金和差价损失为重复主张权利，故一审法院对谢淑欣要求陈立全支付违约金96000元的诉讼请求不予支持。涉讼房屋在2017年9月26日的市场价值1428100元已包含了谢淑欣投入装修的价值，谢淑欣投入的装修损失已纳入前述一审法院核定陈立全赔偿谢淑欣损失的考量范围，故一审法院对谢淑欣要求陈立全另行支付装修款50000元的诉讼请求不予支持。谢淑欣因购买涉讼房屋向陈立全支付的购房款100000元所产生的资金占用损失已纳入一审法院前述损失核定的考量范围，故对谢淑欣要求支付利息的诉请，一审法院不再另行支持。根据涉讼合同约定，谢淑欣主张陈立全支付逾期交房违约金是以继续履行合同为前提，谢淑欣选择解除涉讼合同并要求陈立全退还定金、首期购房款并赔偿经济损失的情况下，其同时要求陈立全支付以继续履行合同为前提的逾期交楼违约金理据不足，故一审法院对谢淑欣要求陈立全支付逾期交房违约金2400元的诉讼请求依法不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除谢淑欣与陈立全（吴飞武代签）于2016年9月28日签订的《存量房买卖合同》中关于佛山市南海区*******5座**房（权利证号：******）的房屋买卖合同关系；二、陈立全应于判决发生法律效力之日起十日内返还定金50000元、首期楼款50000元予谢淑欣；三、陈立全应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失234050元予谢淑欣；四、驳回谢淑欣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，案件受理费减半收取计6700元，财产保全费5000元，合共11700元，由谢淑欣负担6230元，由陈立全负担5470元，陈立全应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳5470元，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。鉴定费13600元，由陈立全负担，陈立全应于判决发生法律效力之日起十日内支付13600元予谢淑欣，一审法院不另收退。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系陈立全应承担何种违约责任。案涉合同因陈立全违约而解除，一审法院据此对谢淑欣要求陈立全返还定金50000元、首付款50000元的诉讼请求予以支持符合事实和法律规定，本院予以维持。谢淑欣未能依约取得案涉房屋的所有权，无法获得在案涉合同正常履行的情况下因案涉房屋房价上涨而产生的可得利益。关于该可得利益损失，一审法院依法委托了广东贵*土地房地产与资产评估有限公司对涉讼房屋的市场价值进行鉴定，经鉴定，案涉房屋在2017年9月26日的市场价值为1428100元（包括房地产本身价值，不包括可移动的家具、电器、设备等动产），故案涉房屋的差价损失为468100元。一审法院在此基础上，综合考虑谢淑欣仅支付定金50000元、首付款50000元、已付款在总房款中所占比例、当事人订立合同时对于损失的预见、违约方的过错程度、守约方的预期利益、守约方的实际损失等情况，酌情将谢淑欣可主张的损失调整为房屋差价的50%，即陈立全应向谢淑欣赔偿损失234050元（468100元×50%）并无不当，符合公平和诚实信用原则，本院予以维持。谢淑欣主张陈立全应向其赔偿损失468100元缺乏依据，本院不予支持。至于装修费损失的问题，基于前述，一审法院在综合考量案涉合同履行过程中各种因素后，即已将谢淑欣投入的装修损失纳入法院核定陈立全赔偿谢淑欣损失的考量范围之内的基础上，酌定最终陈立全应向谢淑欣赔偿损失234050元，并无不妥，故对谢淑欣主张陈立全应另行赔偿装修款，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。谢淑欣的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5260.75元，由上诉人谢淑欣负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年六月十日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽