江苏省南通市崇川区人民法院  民 事 判 决 书 (2019)苏0602民初557号 原告：南通市崇川区市政设施管理中心，住所地：南通市崇川区唐家花行53号。 法定代表人：马国建，该中心主任。 委托诉讼代理人：李小飞，江苏泰临律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐乐，江苏泰临律师事务所实习律师。 被告：张亮，女，1947年11月18日出生，汉族，住南通市崇川区。 委托诉讼代理人：丁连冲，江苏洲际英杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜荧荧，江苏洲际英杰律师事务所实习律师。 第三人：张志光，男，1960年4月20日出生，汉族，住南通市崇川区。 原告南通市崇川区市政设施管理中心（以下简称市政管理中心）与被告张亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用简易程序进行审理，诉讼过程中，本院依法追加张志光作为本案的第三人参加诉讼。本案分别于2019年4月2日、4月18日公开开庭进行了审理。原告市政管理中心委托诉讼代理人李小飞、徐乐、被告张亮委托诉讼代理人丁连冲、第三人张志光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告市政管理中心向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原被告于2001年12月21日签订的《租赁合同》；2.判令被告将位南通市崇川区庙堆场内的租赁房地产（土地4.78亩、仓房500平方米）腾空并恢复原状交还给原告；3.判令被告按照年租金2万元的标准支付原告自2018年1月1日起至实际交还租赁房地产之日止的租金（暂计算至起诉之日为20800元）。诉讼过程中原告市政管理中心变更诉讼请求为：1.请求法院判令解除原被告之间的租赁合同。2.判令被告及第三人张志光将位南通市崇川区庙堆场内的租赁房地产（土地4.78亩、仓房500平方米）腾空并恢复原状交还给原告；3.判令被告按照年租金2万元的标准支付原告自2018年1月1日起至实际交还租赁房地产之日止的租金（暂计算至起诉之日为20800元）。事实和理由：原告原名称为南通市崇川区市政工程养护公司，2017年4月经南通市崇川区人民政府批准变更为现名称，并于同年9月取得现名称的事业单位法人证书。上世纪八十年代末，原告经批准征用原南通市郊区钟秀组（现南通市崇川区钟秀街道运河社区十二组）4.78亩土地。对此，原南通市地政管理所于1989年1月4日向原告出具《南通市国有土地使用权登记证明》[(89)No005274],证明原告申请登记用地3186.68平方米，座落组；同意原告暂按上述面积使用土地。原告取得上述土地使用权后，在土地上新建了仓储用房，用作设施设备的堆放场所，并称之为“八里庙堆场”。2001年12月21日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《租赁合同》。该合同约定，原告将八里庙堆场内仓房以及房屋周边现有堆场租赁给被告建设厂区使用；年租金2万元，半年结算一次，每年一月、七月底一次性付清半年的租金；租赁期限为10年，自2002年1月至2012年1月；原告同意被告按照规划要求在不改变仓房主要结构的基础上将仓房改为厂房；租赁期满，本合同即终止，届时被告须将所租房地产退还给原告。合同期满后，原被告未就八里庙堆场续租达成书面一致意见，被告也未将租赁房地产退还给原告，而是继续占有使用，并交纳租金至2017年12月31日。2018年以来，原告多次联系被告腾退租赁房地产，被告均不予理睬。原告认为，依照《合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，因原被告在原租赁合同到期后未达成新的租赁合同，故原被告双方的现有租赁合同应为不定期，原告有权随时提出解除，被告有义务将租赁房地产返还给原告。此外，因被告未经原告许可转租，原告也享有解除权。为此，原告为维护自身合法权益，特向法院提起本案起诉，恳请法院支持原告全部诉请。 被告张亮辩称，原告市政管理中心所依据的事实不能成立，原告市政管理中心和被告张亮一共签订了三份合同，第一份合同是一个10年期的，后来因为10年期的合同当中某些条款无法兑现，原告就答应被告自己建仓房，并将北边的旧房给被告使用，后来在合同的实际履行当中北边的旧房因为原告方的老职工居住，仍然无法交付被告，在此情况下，被告向原告交涉，原告考虑到合同约定的仓房无法交付以及北边的旧房也无法交付，同时被告自建仓房并且加固相应的码头，投资30万元数额较大，且租金也没有降低，所以答应被告与被告签订了一份20年的合同，所以原告依据合同已经到期为由解除合同，没有事实和法律依据，要求驳回原告市政管理中心要求解除合同的诉讼请求，同意按照20年租赁期的租赁合同约定支付租金。 第三人张志光述称，原来这份合同是被告和原告签的，当时看的租赁合同租期是20年，没有看到过租期为10年的租赁合同，后因被告年岁大，把这个地方整体转给张志光管理，张志光接手后本来想将租赁合同的租赁方换为张志光，但因为这个合同价格比较低，时间比较长，当时原告的领导负不了责任，说不换合同对张志光没有任何影响，如果要换的话租金要翻倍，后来就没有换。张志光还是每年交钱，交了三、四年之后，大概是2013年左右原告不肯收钱了，说纪检不肯出租，后来经过交涉原告说又找到合同了，又开始继续收钱了，后来到今年1月份，张志光交钱原告又不收了，就来起诉。张志光接手之后换了大梁、换了彩钢瓦，还做了阁楼，还新砌了1000平方米左右的房子（没有证），张志光花了大概100多万元。当时北边有一排房子合同上写好了租给承租人的，但实际上这些房子没有交给承租人使用。第三人认为合同没有到期，不同意搬出来，要求驳回原告要求解除合同的诉讼请求。同意按照这份20年租赁期的租赁合同继续交钱，并保留就原告未交部分的房屋向他主张权利的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和上述经审查确认的证据，本院对以下事实予以确认：南通市崇川区市政设施管理中心原名称为南通市崇川区市政工程养护公司（以下简称市政养护公司），2017年4月更改为现名称。1989年1月，市政养护公司与南通市钟秀乡运河村签订协议后，经南通市地政管理所登记，取得了运河村12组3186.68平方米土地的使用权。2001年12月21日，甲方（出租方）市政养护公司与乙方（承租方）张亮签订了一份《租赁合同》，载明，乙方租赁甲方的房地产建设新厂区。甲方同意将位庙堆场内房产（包括仓房500平方米、场区北面旧房）及房屋周边现有堆场租赁给乙方建设厂区使用。年租金为2万元。租金按半年结算，每年一月、七月底一次性付清半年的租金。租赁期限为10年，自2002年1月至2012年1月。乙方租赁前发生的与该房产有关的费用，包括拖欠的水电费及其他费用与乙方无关。甲方同意乙方按规划要求在不改变仓房主要结构的基础上将仓房改为厂房。甲方保证租赁堆场的周边有与乙方用电需求相配套的用电用水设施，厂区内电安装由乙方自行负责，费用自理。乙方按规定向供水电部门缴纳水电费。甲方保证通至乙方厂区道路通畅，甲方现驻职员自合同生效之日起10天内撤出场区……除国家建设用地征用或不可抗力因素外，甲方不得终止合同，否则，甲方负责补偿乙方的实际损失。在终止合同书未签订之前，本合同书仍然有效。租赁期满，本合同即终止。届时乙方须将所租房地产退还给甲方。如乙方需继续租赁，则提前三个月书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同，租金另行协商。同时，乙方享有优先承租权。本协议未尽事宜，由甲乙双方另行协商，补充协议与本协议具有同等法律效力。该租赁合同甲方落款处盖有市政养护公司的印鉴，并有时任市政养护公司法定代表陆某,4东的签字，乙方落款处有张亮签字。其后双方又签订了一份《租赁合同》，载明，甲方同意将位庙堆场内地产租赁给乙方使用。乙方负责建造仓房（面积共计500平方米），租赁期10年，租赁期内甲方无条件将仓房及厂区北边旧房交乙方使用。甲方同意乙方将仓房改为厂房，今后如因仓储用房改工业用房而涉及费用由乙方承担。此合同连同原2001年12月21日签定合同为双方约定的唯一有效合同。该合同甲方落款处盖有市政养护公司的印鉴，并有时任市政养护公司法定代表陆某,4东的签字，乙方落款处有张亮签字。落款处时间未填写。上述协议签订后，由张亮作为股东、法定代表人的南通长风工贸有限公司在该地经营，并缴纳租金。2008年10月25日，甲方张亮与乙方张志光就原甲方所租赁市政养护公司位庙堆场内建筑、土地转让乙方租赁一事签订了一份《协议书》，载明，自2008年10月26日起，由乙方以25万元一次性买断甲方关于市政养护公司位庙堆场内建筑、土地租赁权，租赁权至2022年1月。原甲方与市政养护公司租赁协议中约定的年租金2万元自2009年1月1日起由乙方直接向市政养护公司缴纳或乙方支付给甲方后由甲方代缴。甲方在乙方买断之前的一切债权债务由甲方自行解决，与乙方无任何关系。乙方在租赁期间应确保安全生产，守法经营。如因排放物超标所造成环境污染由乙方自行处理。乙方生产经营过程中发生的安全事故和债务纠纷与甲方无关。甲方应在本协议生效后尽力配合乙方变更原甲方与市政养护公司之间的租赁协议。如不能变更与甲方无关，但甲方需配合乙方履行原甲方与市政养护公司之间的租赁合同，但甲方不承担相关违约责任。此后，由张志光在案涉堆场经营，并缴纳租金，租金缴纳方式后变更为一年一缴，一直缴至2017年12月31日。在此期间被告张亮新建了部分建筑物（未领取不动产权证），张志光于2008年接手经营后，亦新建、改建了部分建筑物（亦未领取不动产权证）。2018年后张志光虽要求继续缴纳租金，但原告市政管理中心以租赁期已到为由，不予接受。 诉讼过程中，被告张亮还提供了以下证据： 1.甲方（出租方）市政养护公司与乙方（承租方）张亮签订的《租赁合同》，其中载明租赁期限为20年，自2002年1月至2022年1月，其余条款内容与前述双方于2001年12月21日签订的《租赁合同》基本一致。该份《租赁合同》落款处只打印年度为“二OO一年”，未填写具体日期。证明原被告签订的包括原告之前提供的两份合同之外，还在最后签订了一份期限为20年的合同，从而说明合同目前尚未到期，仍在履行中。 2.与当时的原告方经办陆某,4东所做的调查笔录陆某,4东在调查笔录当中也已经将三份合同签订的过程以及事情发展的来龙去脉讲的非常清楚陆某,4东最终表示20年的合同才是原被告双方实际履行的合同。 经质证，原告市政管理中心发表以下质证意见： 1.对于被告所举证的租赁合同，真实性原告不予确认，原告以及上级主管机关没有能够核查到所谓的20年租期的合同，被告提交的这份租赁合同的第一页也没有原告方的签章，其真实性并无有效证据予以证明。 2.对调查笔录的真实性原告不予认可，合法性也不认可，作为证人应当到庭作证，接受原被告双方以及法庭的质询，否则这样的证言不应当被采信。 第三人张志光对于被告张亮提供的上述证据无异议。 诉讼过程中，被告张亮还申请证陆某,4东到庭作证。其证言的主要内容为：第一份合同，因为市政养护公司那块地是闲置的地，市政养护公司当时经济比较紧张，所以经过公司讨论就决定租出去。租期第一份合同是10年，是包括整个的场区以及附属用房、库房，但是在合同签订以后，执行过程中库房原告还有一些市政清理的设备、材料在里面，后面的附属用房有公司的老职工住着也腾不出来。而承租的企业确实需要用这么多面积，原告就同意在场地中间让他们砌一个四五百平方米的库房，就签了一个补充让他砌这个房子的协议，原来以为可以让老职工搬走的，但是结果工作没有做下来，然后就和张亮商量怎么弄，库房也腾不出来，职工也不肯搬走，这样租给张亮的面积实际上就少掉了接近一亩地，然后只有两个选择，要么降低租金，要么延长租期（保持租金不变），因为那时候这块地空着也是空着，时间也不是问题。然后就签了一份20年的合同，当时也跟崇川区建设局局党组汇报的，后来党组也同意的。这三份合同先形成的是10年租期的这份合同，后来形成了补充让被告砌房子的这份合同，20年的合同是最后形成的。对于被告代理人对其所作调查笔录没有异议。 经质证，原告市政管理中心认为，对证人陈述的关于三份合同签订的顺序，特别是租期20年的合同签订于前两份合同之后这节事实不认可。确实从原告这方掌握的历史档案来看没有这份20年的合同。一般而言，对于20年之前的事情在人的记忆当中应当是非常模糊，甚至是根本就不记得了。除三份合同顺序以外的内容，证人其实根本没有办法回答，从这个角度而言，原告认为证人关于20年租期的合同为最后一份合同这样一个陈述根本不可信，而且其关于20年租期的合同与10年租期的合同内容除期限以外其他内容相同，并没有能够做出合理事实陈述。 被告张亮认为，证人所陈述的内容客观真实，证人对三份合同签订的先后顺序以及为什么要签订三份合同的原因都做了回答，对于某些细节上的内容，因为时间太久回忆不起来也属于正常。从证人的整个证言内容来看，能够证明本案20年的租赁合同是在最后签订的。 第三人张志光认为，证人说的是通情达理，也符合逻辑。证人陈述的是事实。 综合当事人的诉辩意见及提供的证据，本案的争议焦点为：原、被告最终签订的租赁合同的租赁期限以及相关的租赁合同是否符合解除条件。 对此，原告市政管理公司认为，原、被告双方签订的租赁合同租赁期限仅为10年，现已到期。第二份合同约定的“唯一有效合同”的内容根据日常生活经验来看，均是在确定有效合同之外可能还存在其他合同，从目前举证情况来看，其他合同仅有一份，也就是被告方所举证的20年的合同，即使说当时这个20年的合同是原始签订，原告认为也是有某些不为人知或者不能告诉别人的一些情形，到底出于什么目的原告也无从知晓，有一点可以肯定，即使存在这份20年的租赁合同，其签订时间也在第二份补充的特别约定的租赁合同之前或者之时。这份特别约定合同排除了其他合同的真实意思，也就是说这份20年的租赁合同即使存在，也不是原、被告的真实意思表示，该份租赁合同的效力应当排除。此外，原被告这份租赁合同主要是关于八里庙堆场土地的租赁，附带少部分的房屋，从被告与第三人签订的协议书来看，其不但买断了所谓的场内的建筑还有土地租赁权，这种所谓的买断，就是一种转租行为，对于这个转租，无论是被告还是第三人均没有向原告方进行披露，而是继续以被告张亮的名义与原告方就租赁合同是否继续履行进行磋商以及以张亮的名义或者以张亮所涉公司的名义缴纳费用，所以被告方认为原告方知道或者应当知道其转租的事实没有依据不能成立。如果原告知道被告转租事实的话，原告起诉的时候肯定会将现有承租人一并起诉。因被告未经原告许可转租，原告也享有解除权。 被告市政管理中心认为，一般的生活常识是，先签短期的，后签长期的租赁合同，如果把长期的租赁合同要否定的话，那么在短期的租赁合同中应当有特别的明示。对于三份合同签订的过程，证人到庭讲了，为什么把短期的改成长期的，证人已经讲得很清楚。租赁合同当中约定租赁期满本合同即行终止，如需继续租赁要重新签订租赁合同，而根据原告提交的租赁合同，到期日应当是2012年，然而在长达将近10年的时间里，原告也从未要求被告或者第三人重新签订书面合同。所以被告认为被告提交的20年的租赁期限的合同才是本案实际履行的合同。目前合同尚未到期，原告以不定期合同为由解除合同没有依据。此外，被告与第三人签订的协议是一个产权买断式的协议，并非转租，即便如原告所说双方之间存在转租关系，从2008年开始，第三人就在场地上实际经营，而且多次与原告方的负责人进行协调沟通，多次缴纳租金，原告理应知道本案的合同的实际履行人是第三人，根据相关法律规定，原告在六个月之内不提出解除合同的时候不得再以转租作为理由进行解除。 第三人张志光认为，实际上原告早就知道存在这份租赁期为20年的合同，原告也知道张志光把张亮在这个场地上的财产买下来了，但是原告说合同不需要换人，只要张志光继续交钱就可以了，到现在原告开票也一直开的是张亮。原告当时的领导是说到时候合同到了期，除非国家拆迁，场地仍然给张志光使用，只是租金可能要翻倍。如果原告要被告及第三人提前搬走、提前解除合同的话，原告要进行赔偿。 本院认为，本案中原告市政管理中心提供了两份租赁合同，其中一份为原、被告双方于2001年12月21日签订的租赁期限为10年，自2002年至2012年1月的《租赁合同》，第二份《租赁合同》实际上是对第一份《租赁合同》的补充，第二份《租赁合同》虽未载明具体的签订时间，但其中载有“此合同连同原2001年12月21日签定合同为双方约定的唯一有效合同”；被告张亮提供的一份《租赁合同》载明的租赁期限为20年，自2002年1月至2022年1月，未载明具体的签订时间。从逻辑上分析，如果被告举证的该份《租赁合同》签订的时间早于原告举证的第二份《租赁合同》，则应受第二份《租赁合同》的约束，反之则不受原告举证的第二份《租赁合同》的约束，应视为双方对于租赁合同的租赁期限进行了变更。诉讼过程中陆某,4东作为当时原告的负责人以及签订《租赁合同》的代表，其明确表示三份合同的签订先后顺序为原告举证的第一份《租赁合同》、第二份《租赁合同》、被告举证的《租赁合同》，并且陈述了相关理由，原告市政管理中心虽对该部分证人证言的真实性不予认可，但未能提供充分证据与理由予以反驳，故本院对于原告的反驳意见不予采纳，案涉租赁合同的期限应采被告提供的《租赁合同》的约定，即租赁期限为20年，自2002年1月至2022年1月，现租赁期限尚未界满。至于原告市政管理中心所称转租未经其同意的主张，本院认为，按照原告市政管理中心所认知的事实，案涉租赁合同应于2012年1月即界满，而第三人张志光在经营期间还新建了部分建筑物以及对原建筑物进行了改造，原告作为出租人自应与张亮或张志光进行过交涉，故本院推定其知道或应该知道案涉堆场转租的事实，在此情况下原告未作出否认的表示，应视为认可了被告的转租行为。故此，对于原告市政管理中心要求解除租赁合同的诉讼请求本院不予支持。诉讼过程中，因被告张亮及第三人张志光均明确表示愿意按《租赁合同》的标准继续交纳租金，本院予以照准。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告张亮、第三人张志光于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付原告南通市崇川区市政设施管理中心2018、2019年度租金合计4万元。 二、驳回原告南通市崇川区市政设施管理中心其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3806元（已减半），由原告南通市崇川区市政设施管理中心负担3618元，被告张亮、第三人张志光共同负担188元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费7612元(户名：江苏省南通市中级人民法院，账号46×××655，开户行：中国银行南通市濠南路支行)。 审判员  吴陈根 二〇一九年六月十二日 书记员  高玲玲