广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4778号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市恒根贸易有限公司，住所地广州市番禺区市桥街清河东路203号汇珑商业中心四楼D01。法定代表人：柯逊，职务：总经理。委托诉讼代理人：徐克帆，广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：何海华，广东合邦律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：欧派家居集团股份有限公司，住所地广州市白云区广花三路366号。法定代表人：姚良松，职务：董事长。委托诉讼代理人：彭胜锋，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄熳婷，上海锦天城（广州）律师事务所实习律师。上诉人广州市恒根贸易有限公司（以下简称恒根公司）、欧派家居集团股份有限公司（以下简称欧派公司）因租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初7919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人恒根公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判欧派公司立即向恒根公司支付拖欠的租金（包括租金、物业管理费、家居管理费）、电费共计1202463元及滞纳金（2016年1月的租金滞纳金以38984.4元为本金，2016年2月至7月期间各月的租金滞纳金以52088.4元为本金，2016年8月至2017年1月期间各月的滞纳金以58640.4元为本金，2017年2月至2017年7月期间各月的滞纳金以82664.4元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率上调30%为标准，从2016年1月开始并从欠费各月的6日起计算至各月租金清偿之日止）；2.撤销一审判决第四项，改判恒根公司不予退还欧派公司的物管费及家居管理费保证金70448元；3.撤销一审判决第五项，改判欧派公司立即向恒根公司支付律师费20000元；4.撤销一审判决第六项，改判驳回欧派公司的全部反诉请求；5.由欧派公司承担本案一、二审诉讼费。事实及理由如下：一、一审法院认定欧派公司在2016年11月底关门停止经营，且欧派公司关门停止营业的情况下，恒根公司应当及时收回涉案商铺，防止损失继续扩大，否则不得就扩大的损失主张权利，明显错误。二、一审法院认定涉案商铺从2016年12月起已经关门不再营业，从而认定欧派公司不应支付2016年12月起产生的电费，明显错误。三、一审法院认定因双方签订的《关于管理费的补充协议》没有约定违约即予以没收的条款，判决恒根公司应向欧派公司退还物管费及家居管理费保证金70448元，明显错误。四、一审法院认为恒根公司主张的律师费没有合同依据，欧派公司也不予认可，明显错误。针对恒根公司的上诉请求，欧派公司二审答辩称：除了欧派公司的上诉意见外，欧派公司还有如下意见：一、恒根公司称其在2017年1月4日产生了电费，故认为欧派公司有继续经营的问题，该观点与事实不符。恒根公司提供的证据并不充分，而且欧派公司后续继续经营也不符合常理。二、欧派公司在2016年12月1日后停止经营是因为双方的《租赁合同》第二条约定的租赁期限是2013年2月1日至2016年11月30日，尽管合同后有关于开业时间延后、租赁期限延后的约定，但当时客观情况是欧派公司根据《租赁合同》第二条约定的明确期限向恒根公司提出不再承租经营，即双方合同已于2016年11月30日到期，因此欧派公司才停止经营。三、涉案商场的营商环境非常糟糕，在欧派公司退场时涉案商场基本上是空置的。《租赁合同》明确约定延期交租20天恒根公司就有权收回场地，而欧派公司自2016年就已经没有继续交租，因此恒根公司理应防止扩大损失。《租赁合同》还明确约定了停止营业10天后恒根公司即有权解除合同，但恒根公司仍没有采取相应的止损措施。实际上，在停止经营后涉案商铺是没有上锁的，欧派公司之所以没有搬离物品，是因为当时整个商场基本上已经停止营业了，恒根公司不允许欧派公司将商铺内物品搬离，采用不锈钢的栏杆将电梯、出入口阻隔，故欧派公司无法将物品搬离。四、关于物管费、家居管理费的问题，双方在2015年1月29日签订的《汇珑店租赁补充协议书》中已经将物业管理费、家居管理费变更为租金，也就是说从此时起是没有物管费、家居管理费的收取，因此恒根公司主张要求收取相应的保证金是没有依据的。由于双方合同的变更，恒根公司没有提供相应的物业管理服务，因此恒根公司没有收取该部分费用的依据，其理应退还该部分的费用给欧派公司。物管费和租金实际上是两个独立的合同，并非是恒根公司所述的从合同。五、恒根公司所主张的律师费是没有依据的。请求二审法院驳回恒根公司的上诉请求。上诉人欧派公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四、六项；2.改判欧派公司只须向恒根公司支付2016年1月1日至2016年11月30日的租金586076.4元，无须支付2016年12月1日至2017年1月31日的租金117280.8元，且无须支付滞纳金；3.改判欧派公司无须向恒根公司补缴租金优惠差额67048.8元；4.恒根公司向欧派公司返还租金保证金82880元，并自2016年12月30日起至实际返还之日，按中国人民银行逾期贷款利率（即中国人民银行同期贷款利率上浮50%）支付利息；5.恒根公司向欧派公司返还物管费及家居管理费保证金70448元，并自2018年3月9日起至实际返还之日，按中国人民银行逾期贷款利率（即中国人民银行同期贷款利率上浮50%）支付利息。事实及理由如下：一、欧派公司已于2016年11月30日搬离涉案商铺，恒根公司没有采取适当措施致使损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿，欧派公司仅须支付租金至上述时间。一审判决欧派公司支付租金至2017年1月31日错误，应予以纠正；二、欧派公司不应支付租金滞纳金，涉案商铺所处的汇珑商业中心因债务、产权等原因发生纠纷，导致涉案商铺无法正常经营，欧派公司损失巨大、恒根公司存在违约行为，从过失相抵的角度考虑，欧派公司无须支付滞纳金；三、欧派公司与恒根公司关于租金优惠的协议已履行完毕，欧派公司不应补交租金优惠差额67048.8元；四、《租赁合同》中关于恒根公司没收租赁保证金的约定系格式条款，加重了欧派公司的责任，相关条款无效，恒根公司应退还租赁保证金82880元及支付逾期付款利息，一审判决恒根公司无须返还租赁保证金错误，应予以纠正；五、恒根公司除应退还物管费及家居管理费保证金70448元外，还应自2018年3月9日起按中国人民银行同期贷款利率上浮50%支付逾期付款利息，一审判决逾期付款利息的计算标准错误，应予以纠正。针对欧派公司的上诉请求，恒根公司二审辩称：除了恒根公司的上诉意见外，恒根公司还有如下意见：一、关于欧派公司提出的扩大损失的问题。（一）欧派公司停业时并没有向恒根公司发出解除合同通知，而是自行停止经营，但涉案场地是一个封闭的场地，且涉案场地内还完全保留欧派公司的所有物品，包括其经营的物品。故恒根公司无法确认欧派公司是否完全停止经营。（二）涉案《租赁合同》仍在合同履行期限内，无法判断欧派公司是否停止经营的情况。如一审法院认定恒根公司应当对欧派公司的停止经营行为进行止损，是强人所难。（三）欧派公司提出涉案商铺无法正常使用，但欧派公司已经在涉案场地经营了几年，期间也没有提出过无法正常经营或使用的问题，因此欧派公司称其是因为无法正常使用而搬离涉案场地的说法没有依据。（四）欧派公司第三点上诉理由不成立，根据恒根公司一审提交的证据6中第三条约定，恒根公司是可以免除对欧派公司优惠。（五）关于欧派公司提出涉案《租赁合同》为格式合同的问题。双方对合同条款均有修改的权利，并不是恒根公司单方面拟定的霸王条款。而且双方的协议并不违反相关的法律规定，双方应当按照协议的约定进行履行，故欧派公司提出合同无效没有合同和法律依据。（六）欧派公司提出应返还的物业管理费家居管理费保证金的利息应按中国人民银行同期贷款利率上浮50%的标准计算，该说法没有依据。综上，请求二审法院驳回欧派公司的全部上诉请求。恒根公司于2018年9月18日向一审法院起诉请求：1.判令欧派公司立即清偿拖欠恒根公司的从2016年1月1日至2017年7月31日止的租金、物业管理费、家居管理费、电费共计1202463元，滞纳金1202463元；2.判令欧派公司清偿恒根公司取消2015年1月1日至2015年5月31日优惠后欧派公司应向恒根公司补交租金优惠差额67048.80元；3.判令恒根公司不予退还欧派公司的租赁保证金82880元和汇珑物管费保证金及家居管理费保证金70448元；4.判令欧派公司承担本案诉讼费及因本案诉讼产生的其他一切费用；5.判令欧派公司承担恒根公司为实现本案债权而支出的律师费20000元。欧派公司反诉请求：1.判令恒根公司向欧派公司返还租赁保证金82880元，并自2016年12月30日起至实际清偿之日，按中国人民银行同期逾期贷款利率（即银行同期贷款利率上浮50%）支付逾期付款利息；2.判令恒根公司立即向欧派公司返还物管费及家居管理费保证金70448元，并自2016年11月30日起至实际清偿之日，按中国人民银行同期逾期贷款利率（即银行同期贷款利率上浮50%）支付逾期付款利息；3.判令恒根公司承担本案反诉受理费。经一审法院审理查明：2013年10月22日，恒根公司（出租方、甲方）与欧派公司（承租方、乙方）签订了《租赁合同》【OPJTGZF-合（131105）01号】，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方使用；建筑面积共计518㎡，实用率为50%；该商铺的租赁三年，即自2013年12月1日起至2016年11月30日止（如因甲方原因延迟开业，起租期以甲方开业通知书为准，合同租赁期则顺延）；装修期为开业前2个月，装修期间按实际装修天数收取装修管理费10元平方；租金按建筑面积计算，每月租金为41440元，按月（自然月）缴付，乙方须于每月5日前向甲方支付当月租金并存入甲方指定帐户；乙方在签订本合同之日，须向甲方一次性交付租赁保证金82880元；合同期满，或因法定约定事由提前终止合同，乙方依约定退出涉案商铺，甲方对商铺进行验收，乙方缴清全部租金和费用且无其他违约行为条件下，甲方在乙方搬出商铺之日起三十日内将保证金退还乙方（不计利息）；乙方同意甲方经营形式，遵守甲方管理规定及其他与经营管理相关规定，甲方负责商场公共范围内的日常经营管理，甲方保留改进扩充、增加或减少商场其他物业及场地的用途、数目、面积的权利，甲方尽量减少给乙方带来的不便；乙方不得分租、转租他人，不得将涉案商铺承租权作质押；租赁期间，除法定或约定事由外，任何单方提出终止本合同，均视为违约；乙方拖欠甲方租金以及相关费用视为违约，每逾期一天按拖欠金额百分之二支付滞纳金，拖欠时间超过十天，甲方有权采取停止向乙方提供有关服务等其他强制措施；拖欠时间超过二十天，甲方有权终止合同，乙方所交保证金不予退还，乙方还须付清所拖欠的款额及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回甲方；未尽事宜，由双方共同协商并另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。合同附件一《关于管理费的补充协议》，约定双方已签署《租赁合同》，现双方签署本补充协议：乙方同意按照其承租面积向甲方支付管理费，汇珑物管费、家具管理费按建筑面积计算，建筑面积为518㎡，乙方应向甲方交付汇珑物管费每月24864元、家居管理费每月10360元（未含税价）；乙方在签署本协议时，应向甲方交付相当于2个月汇珑物业管理费及家居管理费保证金，即70448元；租赁期内，汇珑物业管理费和家居管理费按月（自然月）同时一并缴付，乙方应于每月5日前向甲方以现金、支票、汇票等方式支付当月汇珑物管费和家居管理费并存入甲方指定账户；如乙方拖欠缴交应交的两项管理费用，须向甲方支付违约金，违约金从迟交日起计算，按日加收欠缴金额的2%；本协议视同《租赁合同》的一部分，与租金合同具有同等法律效力等内容。2014年5月29日，恒根公司（甲方、出租方）与欧派公司（乙方、承租方）签订《汇珑店租赁补充协议书》（以下简称“租赁补充协议一”），约定：本协议书经双方经双方签字盖章起效，现正式解除2013年10月22日签订的汇珑店租赁补充协议书【编号：OPJTGZF-合（131105）02号】，一切条款按双方所签原《租赁合同》及商场管理合同【编号：OPJTGZF-合（131105）01号】及此补充协议书为准；第一年全年免租金，管理费按每月每平方68元（按实际建筑面积计算）收取，另外，甲方向乙方提供全年每月每平方10元的推广补贴，此费用于当月的管理费中直接扣除；第二年第1-6个月租金免收，第7-12个月租金按原租金80/㎡元的3折收取（每月24元/㎡），全年管理费按每月每平方米68元收取；第三年第1-6个月，租金按原租金80/㎡元的4.5折收取（即36元㎡），第7-12个月租金按原合同租金80/㎡收取，全年管理费按每月每平方68元收取；乙方需于2014年6月15日进场装修，并保证于2014年7月20日前完成全部装修，并配合甲方家居商场统一时间开业；租约起租期以甲方开业通知日期为准。2014年7月30日，欧派公司向恒根公司财务部发出《物业管理费支付事宜》，写明：我司于7月21日收到贵司关于7月份欧派汇珑店管理费缴款通知单……租约起租期以甲方开业通知日期为准（租赁期及优惠期按此日期顺延）；我司财务截止至7月28日并未收到贵司下发任何关于开业日期的通知，且于6月15日进入场地装修，并于7月31日配合贵司的开业活动……各项费用的缴纳及相关优惠政策实施时间从8月1日起正式开始算起等内容。2014年8月1日，涉案商铺所在场地正式开业。2014年8月，恒根公司（甲方、出租方）与欧派公司（乙方、承租方）签订《汇珑店租赁补充协议书》（以下简称“租赁补充协议二”），约定：甲、乙双方已于2013年10月22日签订《租赁合同》（编号：OPJTGZF-合（131105）01号），达成如下协议：一、涉案商铺租赁的建筑面积变更为546㎡；二、乙方按本协议确定的建筑面积546㎡向甲方缴交租金、物业管理费、家居管理费等相关按面积计算的费用；三、除本协议约定情形外，《租赁合同》其他内容不变等内容。2015年1月15日，恒根公司（甲方、出租方）与欧派公司（乙方、承租方）签订《汇珑店租金优惠补充协议》（合同编号：HL-ZL-20150113-03），约定：因甲方理解乙方经营情况不乐观，甲方同意附条件地给予乙方在2015年1月至2015年5月租金管理费费用上的优惠支持，补充协议如下：一、自2015年1月1日起至2015年5月31日止，乙方租金总额由167622元优惠至100573.2元，其中优惠差额67048.80元甲方作挂帐处理；二、乙方须于2015年2月10日前一次性缴付优惠后金额100573.2元，逾期缴付的，本协议即时作废，乙方不享受上述优惠条件；三、在合同期内，如乙方完成双方约定的租赁期限且没有违反双方的约定，则甲方给予乙方的上述优惠差额作销账处理，无须乙方再支付；如乙方提前终止合同或有任何违反双方约定的行为，则甲方不免除给予乙方的上述优惠差额，乙方须于甲方通知之日起三日内向甲方补回没有交纳的上述租金差额；其他条款不变，继续履行等内容。2015年1月29日，恒根公司（甲方、出租方）与欧派公司（乙方、承租方）签订《汇珑店租赁补充协议书》【OPJTGZF-合（150129）01号，以下简称“租赁补充协议三”】，约定：甲乙双方于2013年10月22日签订的《关于管理费补充协议》中的“物业管理费、家居管理费”名称统一变更为“租金”，该“租金”与《租赁合同》所称之“租金”为同一款项；甲、乙双方均同意，乙方按本协议确定由原物业管理费每月每平方米48元（即每月26208元）及家居管理费每月每平方米20元（即每月10920元）两项费用均纳入租金款项中缴纳，即租金为：第一年每月每平方米68元，即每月38984.4元；第二年第1-6个月每月每平方米68元，即每月38984.4元；第7-12个月每月每平方米92元，即每月52088.4元；第三年：第1-6个月每月每平方米104元，即每月58640.4元；第7-12个月每月每平方米148元，即每月82664.4元；除本协议约定情形变更外，原《租赁合同》及其从合同的其他内容均不变等。从2016年1月起至今，欧派公司未向恒根公司支付租金。2016年1月30日，恒根公司发出《欠租催款函》催缴2016年1月租金。2016年7月1日，恒根公司委托律师向欧派公司发出《责令限期支付租管费用的律师函》催缴租金。2016年12月起，涉案商铺关门停止营业，但欧派公司未清空涉案商铺，也未与恒根公司办理交接手续，之后，涉案商铺一直未再营业。2017年1月4日，恒根公司委托律师向欧派公司发出《责令限期支付租管费用及恢复营业的律师函》，写明：欧派公司未支付2016年全年租金，其自2016年12月起关门不营业，恒根公司多次催告缴清费用并恢复营业未果，构成严重违约，要求欧派公司清缴欠费，补缴前期挂账的优惠金额等内容。2017年4月24日，欧派公司委托律师向恒根公司发出《律师函》，要求减免租金，说明双方的《租赁合同》期限至2016年11月30日届满，双方不再续约，要求恒根公司收到本函三日内与欧派公司办理商铺交接手续。2017年4月30日，恒根公司回函称实际租赁期应为2014年8月1日至2017年7月31日，要求尽快安排处理。2017年8月，恒根公司聘请律师签订了《民事委托代理合同书》【（2017）穗合邦律民字第170808号】，并开具了发票，载明恒根公司支出了律师费2万元。因协商未果，恒根公司诉至一审法院。一审诉讼中，恒根公司与欧派公司确认以下事实：1.欧派公司已向恒根公司缴交了租赁保证金82880元、物管费以及家居管理费保证金70448元；2.2014年6月15日欧派公司进场装修，涉案商铺从2014年8月1日开始计算租金；从2016年1月开始，欧派公司未支付租金；3.欧派公司已支付2015年11月至2016年11月25日的电费。对于双方有争议的证据和事实，一审法院认定如下：一、恒根公司与欧派公司之间房屋《租赁合同》关系的效力。恒根公司为证明其有合法转租权，所签《租赁合同》合法有效，其提供了以下证据：1.土地使用权证、建设工程规划许可证（穗规建证【2011】89号）、申领门牌确认通知书、平面图；2.《租赁合同》、《租赁合同补充协议（一）》，两份证明、确认书；3.（2016）粤0113民初4612号民事判决书。虽然欧派公司存有异议，但未提交充分有效的证据予以反驳，不予采纳，恒根公司与欧派公司之间的房屋《租赁合同》关系是为有效。对于欧派公司所称合同中格式条款无效的问题。一审法院经审查认为，本案为房屋租赁合同纠纷，出租方的主合同义务是交付租赁物给承租方使用并符合合同目的，承租方的主合同义务是支付租金和相关费用，双方当事人签订合同经过自愿磋商后签订，是当事人真实意思表示，不存在合同条款无效的情形；合同中对于承租方违反主合同义务约定了相应的违约责任，从合同内容来看并不存在免除恒根公司责任、加重欧派公司责任的情形。故对于欧派公司所称合同中格式条款无效的主张，缺乏事实和法律依据，不予采纳。二、涉案商铺是否存在足以影响正常经营，致使不能实现合同目的的情形。欧派公司提交了以下证据：1.汇珑新天地现场照片（2018年3月拍摄）、网页截图，以证明涉案商铺所在汇珑商业中心无法正常经营，因债务纠纷，经常有大量人员进行聚集、围堵，运营困难；2.（2017）粤0113执7690号执行裁定书、（2017）粤01民终14980号案民事判决书，以证明恒根公司已经停止营业，涉案商铺所在物业的其他商户提前撤场，涉案商铺所在汇珑商业中心无法正常经营；5.律师函、快递单、于2017年4月25日妥投的证明，证明欧派公司已于2016年11月30日将租赁商铺交回并撤出涉案商铺。恒根公司对上述证据质证认为：照片拍摄时间是2018年3月，与本案无关，对网页截图不予认可；对证据2真实性确认，但我方有无停止营业都不影响我方主张的权利，与本案无关，进一步证明了我方对涉讼场地有转租权的事实，但是与欧派公司要证明的事实无关。一审法院经审查认为，欧派公司提交的上述证据不能直接充分地证明欧派公司交付使用的涉案商铺不符合合同目的，其提交的关于恒根公司及案外人之间的债权债务关系，与本案房屋租赁合同关系没有关联性。欧派公司租赁涉案商铺用于经营，属于商业行为，经营环境和盈利与否属于商业风险，对于风险应当有合理的预见，不能以此认为不能实现合同目的。恒根公司出租涉案商铺的使用符合合同目的，并已实际交付使用，欧派公司应当按照合同支付租金。故对于欧派公司提交的上述证据，与本案没有关联性，不予采纳。三、关于欧派公司是否欠缴涉案商铺电费的问题。虽然恒根公司提交了电费发票、电费缴款通知单、缴费凭证、电费计算表格、电表读数照片以证明欧派公司欠缴电费，但是双方已经明确从2016年12月起涉案商铺已经关门不再营业，欧派公司对上述证据的证明内容也不予认可，恒根公司对于2016年12月之后发生的电费未充分举证为欧派公司使用，故恒根公司提交上述证据所证明的内容，不予采信。一审法院认为，恒根公司与欧派公司签订《租赁合同》【合同编号：OPJTGZF-合（131105）01号】及相关补充协议，主体适格，是双方真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，是为有效，对合同当事人均具有法律约束力，当事人应遵照履行。本案中，恒根公司已遵照合同约定将涉案商铺交付给欧派公司使用，欧派公司也应依合同约定履行支付租金的义务。根据《租赁合同》【合同编号：OPJTGZF-合（131105）01号】中关于“租赁期限三年，即自2013年12月1日起至2016年11月30日止（如因甲方原因整体迟延开业，起租期以甲方开业通知书为准，合同租赁期则顺延）”的约定，双方确认2014年6月欧派公司进场装修，从2014年8月1日正式开业，开始缴纳租金，结合双方的来往函，对于恒根公司所称因场地整体迟延开业，合同租赁期相应顺延的主张，予以采信，涉案商铺的租期从2014年8月1日起算。欧派公司从2016年1月起多月欠缴租金的行为，已经构成违约。根据《租赁合同》【合同编号：OPJTGZF-合（131105）01号】中关于“乙方拖欠甲方租金以及相关费用视为违约……拖欠时间超过二十天，甲方有权终止合同，乙方所交保证金不予退还，乙方还须付清所拖欠的款额及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回甲方”的约定，合同赋予了恒根公司在欧派公司违约的情况下，终止合同、收回涉案商铺的权利；在欧派公司已经多月连续欠租，并于2016年11月底关门停止经营的情况下，恒根公司作为出租方应当采取适当措施防止损失继续扩大，及时收回涉案商铺以减少损失，否则不得就扩大的损失主张权利。结合欧派公司撤场时未与恒根公司办理交接手续，欧派公司也未举证证明其离场时有发函恒根公司告知搬离的事实，一审法院酌情支持涉案商铺从2016年1月1日至2017年1月31日期间的租金。对于恒根公司主张的2017年2月1日之后租金的请求，一审法院不予支持。对于欧派公司要求减少租金的抗辩，于法无据，一审法院不予支持。涉案商铺从2014年8月1日租期开始并计付租金（含物业管理费和家居管理费），根据租赁补充协议三的约定，涉案商铺从2015年8月1日至2016年1月31日的租金为每月38984.4元，从2016年2月1日至2016年7月31日租金为每月52088.4元，从2016年8月1日至2017年1月31日的租金为每月58640.4元，故欧派公司应向恒根公司支付2016年1月1日至2017年1月31日的租金共计703357.2元（38984.4元×1个月＋52088.4元×6个月＋58640.4元×6个月）。关于恒根公司要求从2016年11月25日之后发生电费的诉请，双方已经明确从2016年12月起涉案商铺已经关门不再营业，恒根公司未充分举证证明其主张的电费是欧派公司使用产生，应承担举证不力的不利后果，欧派公司对电费的发生也不予认可，故一审法院不予支持。关于滞纳金。双方约定的计算滞纳金标准过高，在本案中，恒根公司的损失主要为应收租金的利息损失，一审法院酌情调整该标准为中国人民银行同期贷款利率上调30%，《租赁合同》【合同编号：OPJTGZF-合（131105）01号】中约定欧派公司应于每月5日支付租金，欧派公司应向恒根公司支付所欠租金的滞纳金（以每月应支付的租金为本金，按照中国人民银行同期贷款利率上调30%为标准，从2016年1月开始计算并从欠费当月的6日起计算至实际清偿之日止，各月租金的滞纳金以不超过当月租金为限）。关于恒根公司主张取消2015年1月1日至2015年5月31日的优惠，要求欧派公司补缴优惠差额67048.80元的诉请，根据《汇珑店租金优惠补充协议》的约定，因欧派公司从2016年1月起欠缴租金，构成违约，恒根公司有权要求欧派公司补缴优惠的租金差额，故一审法院予以支持，欧派公司应向恒根公司补交优惠的租金差额67048.80元。关于租赁保证金82800元、物管费及家居管理费保证金70448元。《租赁合同》【合同编号：OPJTGZF-合（131105）01号】中，关于租赁保证金82800元约定了“乙方拖欠甲方租金以及相关费用视为违约……拖欠时间超过二十天，甲方有权终止合同，乙方所交保证金不予退还，乙方还须付清所拖欠的款额及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回甲方”的约定，欧派公司严重违约，恒根公司有权没收已收取的租赁保证金82800元，不予退还。租赁合同附件一《关于管理费的补充协议》中对于物管费及家居管理费保证金70448元，没有约定违约即予以没收的条款，仅约定了逾期支付物管费及家居管理费的违约金，现双方的房屋租赁合同关系已经终止，恒根公司应予以返还，恒根公司要求没收物管费及家居管理费保证金70448元，没有合同依据，恒根公司应向欧派公司返还物管费及家居管理费保证金70448元。因双方对于涉案商铺交还存在争议，在本案起诉之前，双方协商未果，欧派公司要求物管费及家居管理费保证金70448元的利息，一审法院予以支持，但应按照中国人民银行同期贷款利率标准，从其提起反诉之日即2018年3月9日起计算至实际返还之日止。对于恒根公司主张的律师费2万元，没有合同依据，欧派公司也不予认可，故一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2018年10月29日作出如下判决：一、欧派家居集团股份有限公司应于本判决生效之日起七日内向广州市恒根贸易有限公司支付从2016年1月1日至2017年1月31日的租金703357.2元及滞纳金（2016年1月的租金滞纳金以38984.4元为本金，2016年2月至2016年7月期间各月的租金滞纳金以52088.4元为本金，2016年8月至2017年1月期间各月的租金滞纳金以58640.4元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率上调30%为标准，从2016年1月开始并从欠费各月的6日起计算至各月租金实际清偿之日止；各月租金的滞纳金以不超过当月租金为限）；二、欧派家居集团股份有限公司应于本判决生效之日起七日内向广州市恒根贸易有限公司补缴租金优惠差额67048.80元；三、欧派家居集团股份有限公司已缴纳的租金保证金82880元归广州市恒根贸易有限公司所有，广州市恒根贸易有限公司无需返还；四、广州市恒根贸易有限公司在本判决生效之日起七日内向欧派家居集团股份有限公司退还物管费及家居管理费保证金70448元，并支付利息（利息以70448元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率标准，从2018年3月9日起计算至实际返还之日止）；五、驳回广州市恒根贸易有限公司的其余诉讼请求；六、驳回欧派家居集团股份有限公司的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费29881元（其中本诉受理费27962元，反诉受理费1819元，管辖权异议受理费100元），由广州市恒根贸易有限公司负担18721元，欧派家居集团股份有限公司负担11160元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人未提交新证据。二审中，恒根公司述称欧派公司拖欠的电费是3121元，同时表示涉案商铺电费的计算方法是：恒根公司对涉案商场预充电费后，再从总电表的分电表抄数后计算各个租户所使用的分电表对应的电费，恒根公司只能够提供涉案商铺现在的分电表读数，但没有证据证实上一期的分电表读数是多少。欧派公司自称恒根公司不允许其司搬运涉案商铺内物品，所以涉案商铺无法清空，但欧派公司同时也表示无证据证明恒根公司阻挠欧派公司搬运涉案商铺内物品。欧派公司也未能提供证据证实涉案商铺因恒根公司方面的原因而无法正常经营使用。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：一、关于欧派公司应支付涉案商铺租金至何时的问题。欧派公司主张只能计至2016年11月30日，恒根公司则主张应计至2017年7月期间。虽然双方均确认涉案商铺在2016年12月停止营业，但欧派公司并未发函告知恒根公司要求交还涉案商铺，也未将涉案商铺内的货品清空，甚至在2017年4月24日还发函给恒根公司，要求恒根公司接函后三天内办理涉案商铺的交接手续，由此可见，不论双方理解的租期届满之日是何时，欧派公司没有交还涉案商铺，均负有支付对价的义务。在欧派公司拖欠涉案商铺2016年全年租金的情况下，恒根公司也于2016年12月知晓欧派公司停止营业，故即便涉案商铺内尚有物品，恒根公司也应合理判断欧派公司不会在涉案商铺内继续经营，故有义务避免损失的扩大。综上，一审判令欧派公司应支付的租金计至2017年1月31日，已经平衡了双方权利义务，合情合理，本院予以维持。双方对此问题的上诉主张均不能成立，本院不予支持。二、关于应否返还保证金及利息的问题。恒根公司主张不应返物业管理费和家具管理费保证金。欧派公司则主张对上述保证金的利息应按中国人民银行同期贷款利率上浮50%的标准计算，同时应返还租赁保证金。首先，欧派公司拖欠租金长达一年之久，按照合同约定，恒根公司有权没收租赁保证金。其次，虽双方此后签订补充协议，将物业管理费和家具管理费一并归入租金计算，但并没有明确约定在迟延交租的情况下，要没收物业管理费和家具管理费保证金，故恒根公司要求没收物业管理费和家具管理费保证金缺乏充分依据。欧派公司要求按中国人民银行同期贷款利率上浮50%的标准来计算退还上述保证金的利息，亦理据不足，本院对此均不予支持。三、关于欧派公司应否补缴租金优惠差额的问题。双方在2015年1月15日签订的《汇珑店租金优惠补充协议》明确约定，如合同期内，欧派公司提前终止合同或有任何违反双方约定的行为，则恒根公司不免除给予欧派公司的上述优惠差额，欧派公司须于恒根公司通知之日起三日内向恒根公司补回没有缴纳的上述租金差额。因欧派公司在合同履行期间存在迟延交租的情形，故一审判令欧派公司补缴租金优惠差额，符合合同约定，本院予以维持。四、关于欧派公司是否拖欠电费3121元的问题。恒根公司不能提供证据证明涉案商铺分电表的上一期度数，故无法确认两期分电表度数的差额，也无法核算对应的电费，故恒根公司现有证据尚不足以证明欧派公司拖欠电费3121元，本院对恒根公司的该主张不予支持。综上所述，恒根公司和欧派公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21744元，由广州市恒根贸易有限公司负担16436元，欧派家居集团股份有限公司负担5308元。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 黄春成审判员 闫 娜二〇一九年六月五日书记员 冯 韵彭诗敏