贵州省凤冈县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0327民初1871号原告：万在飞，男，1981年1月24日出生，汉族,贵州省凤冈县人，住凤冈县，原告：邓秋芳，女，1983年7月18日出生，汉族,湖南省永州市人，现住贵州省凤冈县，二原告委托诉讼代理人：廖万福，凤冈县法律中心服务所法律服务工作者。被告：贵州建勘房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市凤冈县龙泉镇迎新大道，统一社会信用代码：9152032768399551XG。法定代表人：周牮，系公司总经理。委托诉讼代理人：阿维静珠，女，1994年6月27日出生，汉族,贵州省威宁彝族回族苗族自治县人，住威宁彝族回族苗族自治县，系该公司员工。被告：贵州省凤冈县有机食品城实业有限公司，住所地：贵州省遵义市凤冈县龙泉镇三坝工业园区，统一社会信用代码：915203275609479641。法定代表人：白应忠，系公司经理。原告万在飞、邓秋芳与被告贵州建勘房地产开发有限公司（以下简称“建勘房开公司”）、贵州省凤冈县有机食品城实业有限公司（以下简称“有机食品城公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万在飞、邓秋芳及委托诉讼代理人廖万福到庭，被告建勘房开公司委托诉讼代理人阿维静珠到庭参加诉讼，被告有机食品城公司经本院传票传唤未到庭，本院依法进行了缺席审理。现已审理终结。万在飞、邓秋芳向本院提出诉讼请求：1.要求二被告在交房条件成就时向二原告在二被告处所购买的位于凤冈县有机食品城的商铺一间，面积127.60平方米，并办理房产登记手续；2.要求二被告自2017年8月2日起向二原告连带支付逾期交房的违约金至实际交付房屋之日止，以本金1,148,400元，每日按万分之五承担违约金，即每日574.2元。暂计算至起诉之日，即2019年4月8日为353,707.20元；3.要求二被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2016年10月17日原告与被告建勘房开公司签订了商品房定购书，二原告于当日交纳了购房定金200,000元。后于2018年8月18日签订了商品房买卖合同，合同约定：二原告购买被告建勘房开公司开发建设的位于凤冈县有机食品城综合市场内1幢1层1-14号房，按套内建筑面积计算，该房建筑面积为127.60平方米，套内建筑面积为115.97平方米。房屋交付时间为2017年8月1日前，交付的房屋必须符合合同约定的交付条件，合同第十三条约定了逾期交房责任，逾期交房按已付房款万分之五，以日计算向原告支付违约金，算至交房日止，该房总价款为1,148,400元（115.97×9,902.56元）。本合同签订之前，二原告实际已于2017年3月30日前向被告建勘房开公司交清了全部首付款778,400元。合同签订后，2017年9月8日，原、被告双方与凤冈县农村信用合作联社共同签订了按揭贷款合同，贷款金额为370,000元，二原告为借款人，被告建勘房开公司及被告有机食品城公司为本借款合同的担保人。二原告于2017年9月11日将所借按揭贷款370,000元已全部交付给被告贵州建勘房地产开发有限公司。该房已在凤冈县房屋产权登记机关办理了预售合同登记备案，登记号为2017003776。至今建勘房开公司却未按合同约定向二原告交付符合交付条件的房屋。为此，双方协商未果，二原告特诉至法院，提出如上诉讼请求。建勘房开公司辩称，1.商品房买卖合同签订的交房时间有瑕疵，双方约定了一个交房的弹性时间三个月，原告方认可3个月；2.违约金每日按万分之五计算过高，要求按照凤冈县的房屋征收文件进行调整。有机食品城公司未到庭，也未向本院提交答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了当庭举证、质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：建勘房开公司作为出卖人，二原告作为买受人，双方于2017年8月18日签订了《商品房买卖合同》。合同约定的主要内容有：建勘房开公司将凤冈有机食品城综合市场第1幢1层1-14号房屋，以1,148,400元的价格出卖给二原告。《商品房买卖合同》第八条约定：买受人采取贷款方式，应在2017年8月18日支付首期房款778,400元，余款370,000元以【银行按揭】支付；第十一条约定：出卖人应当在2017年8月1日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合以下条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十三条约定：逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。二原告按约定向建勘房开公司交付了全部房价款，建勘房开公司未按约定在2017年8月1日前交付该商品房。至目前，二原告仍未收房。另查明：凤冈县人民政府印发的《凤冈县县城规划区房屋征收补偿管理办法》[凤府发（2018）7号]规定,征收营业房，被征收人不能提供税务部门出具的应纳税所得额证明的，停产停业损失按半年时间进行补偿，对主街、次街、支街、背街的补偿标准分别为40元/m2/月、30元/m2/月、20元/m2/月、10元/m2/月。本院认为，二原告与建勘房开公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照该《商品房买卖合同》的约定履行各自的义务，享有各自的权利。建勘房开公司同意向二原告移交房屋，对二原告提出由建勘房开公司向其交付房屋的诉讼请求,本院依法予以支持。本案争议焦点为：建勘房开公司逾期交房是否属违约行为，合同是否存在瑕疵，是否影响合同当事人的权利和义务；应当以什么标准计算违约金；本案二原告诉讼的是两个被告，二被告在本案是否均承担义务。本院对前述争议焦点作如下评判：一、建勘房开公司逾期交房是否属违约行为，合同是否存在瑕疵，是否影响合同当事人的权利和义务。二原告与建勘房开公司于2017年8月18日签订《商品房买卖合同》，约定于2017年8月1日交房，合同存在瑕疵，双方在庭审过程中认可按照合同约定的交房时间再延期两个月交房，即交房时间为2017年10月1日，合同存在的瑕疵不影响双方权利义务的承担。二原告现依约向建勘房开公司支付全部购房款，建勘房开公司未按约定于2017年10月1日前向二原告交付房屋属违约行为。建勘房开公司应承担继续履行合同并支付违约金等责任。二原告提出由建勘房开公司支付违约金的诉讼请求，理由正当，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。”的规定，即使是由于案外人的原因造成建勘房开公司违约，建勘房开公司仍应按约定向二原告承担违约责任，且建勘房开公司对此也未提供证据证明。二、关于应以什么标准计算违约金。二原告主张《商品房买卖合同》中约定的逾期交房按万分之五计算违约金，因建勘房开公司对这一事实未提供证据证明，且其在不同时间就该楼盘与其他买受人签订的《商品房买卖合同》也约定“逾期交房的按买受人已交房价款日万之五计算违约金”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，建勘房开公司逾期交房给二原告造成的实际损失，大体相当于涉案房屋所在地段同类房屋的租金损失,双方约定的“逾期交房的按买受人已交房款的万分之五为标准，按日计算违约金”的标准，远高于其实际损失，故本院参照同地段同类房屋租金标准，以及当地县城规划区内征收营业房，对停产停业损失的补偿标准，结合本案实际情况，本院酌定将逾期交房违约金标准调整为按已交房款的万分之二为标准，按日计算违约金。截止二原告起诉之日，建勘房开公司逾期交房的时间长达560天（2017年10月2日至2019年4月15日），建勘房开公司应向二原告支付逾期交房违约金128,680.8元[1,148,400元×0.2‰/日×560日]。三、本案二原告诉讼的是两个被告，二被告在本案是否均承担义务。本案商品房买卖合同由二原告与建勘房开公司签订，且购房费由建勘房开公司收取，二原告在凤冈县农村信用合作联社的按揭合同由建勘房开公司与有机食品城公司盖章，从合同的性质上看，是由二公司为贵州凤冈农商银行股份有限公司提供担保，有机食品城公司并未对交付房屋和承担逾期交房的违约金提供任何担保，所以二原告要求有机食品城公司交付房屋和承担违约责任的请求本院不予以支持。有机食品城公司经本院合法传票传唤，未到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、限贵州建勘房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向万在飞、邓秋芳交付双方在《商品房买卖合同》中所约定的房屋；二、限贵州建勘房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向万在飞、邓秋芳支付逾期交房违约金128,680.8元；三、驳回万在飞、邓秋芳的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,318元，减半收取9,159元，由贵州建勘房地产开发有限公司承担（该款二原告已预交，被告贵州建勘房地产开发有限公司在兑现本案时一并支付给二原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。审判员  张正勇二〇一九年六月十日法官助理李琳书记员张成