河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书民事判决书309680221（2019）豫1503民初3809号原告：刘某，女，1990年12月20日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。原告：何某某，男，1987年12月6日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。被告：信阳市北辰置业有限公司。住所：信阳市羊山新区新十六大街以西新三路。法定代表人李富保，系该公司总经理。委托诉讼代理人：孙超，该公司法律顾问。代理权限：特别授权。原告刘某、何某某诉被告信阳市北辰置业有限公司(以下简称“北辰公司”)房屋买卖合同纠纷一案,本院2019年5月14日立案受理后,依法适用简易程序,于2019年6月5日公开开庭进行了审理。原告刘某、何某某及其被告北辰公司的委托诉讼代理人孙超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某、何某某向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告将位于信阳市羊山新区××大街政衡学府X号楼X单元XXX号房屋(房屋代码XXXXXX)验收合格后交付给原告;2.依法判令被告向产权登记机关提供上述房产完整资料进行备案，以原告能够依法取得房屋产权证书为标准;3.依法判令被告向原告按日支付已付购房款万分之一的违约金(从2017年9月1日起计算至实际交付之日止),截止起诉之日违约金为38760元；4.诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：2016年6月26日,原告与被告签订《商品房买卖合同》一份,约定原告购买被告的商品房一套,位于信阳市羊山新区××大街政衡学府X号楼X单元XXX号房屋,面积143.97平方米,购房款683053元,首付款143053元,建设银行按揭贷款54万元。合同第八条约定,出卖人应当于2017年8月31日前,将水、电、路通达到装修及居住标准的商品房交付给买受人使用；合同第九条约定,出卖人逾期交房的违约责任以合同约定的最后交付期限第二天起,至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金;第十一条约定,交付房屋时,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续,出示合同第八条规定的证明文件,提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》,出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条约定了出卖人应当向产权登记机关提供资料进行备案的义务。合同签订后,原告如约支付房屋首付款，并办理了建设银行按揭贷款。然被告并没有在2017年8月31日前按照合同的约定交付房屋,至今已经逾期570天。被告也没有向产权登记机关提供上述房产完整资料进行备案，造成原告至今无法办理房屋产权证书。被告逾期不交房且不提供备案资料的行为已经构成严重违约，根据相关法律规定，被告应当承担相应的违约责任。原告为维护其合法权益，特诉至法院,请求判如所请。被告北辰公司辩称，一、被告所出售房屋符合约定的交付条件,在被告履行通知义务的情况下,原告拒绝收房,应自行承担逾期交房的不利后果。根据《商品房买卖合同》第八条约定,出卖人应当在2017年8月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第5种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该条第5种条件即“水,电,路通,达到装修及居住标准”。根据《商品房买卖合同》第十一条约定,商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。因此,被告只需在取得竣工验收后，在合同约定的时间前向原告发出《交房通知书》,即已履行了通知义务。另《商品房买卖合同》第十一条约定,“由于买受人原因,未能按期交付的,双方同意按以下方式处理：在出卖人或物业公司发出书面通知之日起30日内,买受人未按通知要求办理房屋交接手续,则视为买受人任何所购商品房合格,并视同买受人已接收房屋,出卖人不承担延期交房责任。本案中,涉案房屋已经于2017年8月9日完成竣工验收,在商品房验收合格后,被告于2017年8月15日在信阳日报上刊登了政衡学府交房公告,明确就交房地点、交房时间、交房注意事项进行了公示。同时,被告还向原告微信告知了交房事宜,也通过快递方式向原告邮寄了《交房通知书》,上述事实,足以证明被告履行了合同义务,不存在违约责任。因此,根据上述法律、法规规定及合同约定,被告在房屋竣工验收后,在交房期限前向买受人履行了相应的交房告知义务,则因买受人消极收房所导致的不利后果,应由买受人自行承担。二、被告交付的涉案商品房已在合同约定的期限前取得竣工验收,并完成合同约定的水、电、路通及居住标准,原告于2018年9月29日已经实际接收房屋。2018年9月29日，被告与信阳市臻德物业有限公司分别签订了《物业服务协议》、《政衡学府接房资料签领书》，同时原告也签订了装修申请表、结算房款承诺书，现原告对涉案房屋已经装修入住，以上事实足以说明被告的房屋已经符合交付条件。综上所述,并结合原告的诉讼请求，被告提出以下几点意见，望法庭予以采纳：1、原告诉讼请求第一项,因涉案房屋已经验收合格,原告对事实认定不清,该项请求属于冗余诉求,应当依法驳回。2、原告诉讼请求第二项,由于涉案楼盘已经在房管部门进行了备案,由于房屋落宗问题,需要政府部门有条不紊推进,目前已经取得进展,不久后就可以统一办理不动产登记证书,应当依法驳回。3、原告诉讼请求第三项,房屋已经实际交付，通过原告的收房的行为足以证明房屋符合交付条件,被告不存在违约行为。因此,请求法院结合房屋实际,依法驳回该项请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认定事实如下：2016年6月26日,原告刘某、何某某与被告北辰公司签订《商品房买卖合同》,被告将位于信阳市羊山新区××大街政衡学府第X号楼X单元XXX号房屋(房屋代码XXXXXX)出售给两原告。合同约定：“第六条付款方式及期限银行按揭：买受人于合同签订之日支付房款首付款：壹拾肆万叁仟零伍拾叁元整（￥：143053元）,剩余房款：伍拾肆万元整（￥540000元）办理商业贷款。第八条交付期限出卖人应当于2017年8月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备水、电、路通,达到装修及居住标准,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用;但如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期…第九条出卖人逾期交房的违约责任以合同约定的最后交付期限的第二天起,至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金,合同继续履行。第十一条交接商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：在出卖人或物业公司发出书面交房通知之日起30日内，买受人未按通知要求办理房屋交接手续，则视为买受人认可所购商品房合格，并视同买受人已接收房屋，出卖人不再承担延期交房责任。…第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金…。”合同签订后,原告刘某、何某某按合同约定向被告交付了首付购房款，并办理了银行按揭贷款，但被告未能在2017年8月31日前交房，原告遂诉至法院。另查明，2017年8月9日，北辰公司取得涉案楼房竣工验收报告。2017年8月15日，北辰公司在信阳日报发布政衡学府交房公告，涉案楼房交房时间为2017年8月29日，逾期30天视为自动收房。2017年12月29日，北辰公司取得涉案楼房建设工程竣工验收消防备案凭证。2018年9月29日，原告已实际接收房屋并装修入住。庭审中，被告出具了政衡学府X楼的《工程竣工验收报告》、《建设工程竣工验收消防备案凭证》及原告何某某所签的《政衡学府接房资料签领书》、《结算房款承诺书》、《装修申请表》等。原告认为被告没有法定的验收合格证明，该涉案房屋并不符合交付条件，其接收房屋是为办理孩子入学所需，实属无奈。被告认为原告实际接收房屋并装修入住，足以说明涉案房屋已经符合交付条件。根据上述查明的事实，本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是：原告购买被告建设的商品房是否符合交房条件，被告应否承担逾期交房的违约责任。从原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件是“出卖人应当于2017年8月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备水、电、路通,达到装修及居住标准,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”而诉争房屋是否达到装修及居住标准，可以交付使用，原、被告双方产生争议。对此，本院认为商品房质量及交付使用条件验收是一项专业性、科学性较强的系统工程，对于出卖人拟交付使用的商品房，买受人作为普通人无相应的专业知识和专业技能，无法判断该商品房是否符合法定和合同约定的交付使用条件，但其基于对人民政府建设行政主管部门、商品房质量监督、验收主管部门等公权力机关公信力的合理信赖，有理由相信上述行政主管部门出具的商品房验收合格、可以交付使用的相应证明文件及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，是证明商品房符合交付使用条件的有力合法证据。商品房交接时，买受人要求出卖人一并出示上述文件，符合法律规定和合同约定，依法应予支持，否则，买受人有权按合同约定拒绝接收商品房。截止本判决作出之日,本案争议房屋未取得竣工备案,其备案流程只有勘察、设计、施工、监理和建设五单位签署的验收意见和消防备案，没有备案行政主管机关签署的最终审核意见。因此，被告没有提供证据证明其在与原告交接时，履行了上述合同第八条、第十一条约定的应当由出卖人承担的义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。因此，原告要求被告从2017年9月1日起按日支付已付购房款万分之一的违约金，有事实和法律依据，本院予以支持，但鉴于原告已于2018年9月29日实际接收房屋，该违约金应截止至2018年9月28日。关于原告提出的第一项诉讼请求，因原告已实际接收房屋，该项诉请业已实现，本院不再理涉。原告要求被告向产权登记机关提供房产完备资料进行备案，被告辩称其已提交了房屋完整资料进行备案，因双方在其签订的《商品房买卖合同》中已有约定，故对原告该项诉求，本院予以支持。综上,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下：被告信阳市北辰置业有限公司于本判决生效之日起十日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；被告信阳市北辰置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘某、何某某支付以683053元为基数，按日万分之一自2017年9月1日起计算至2018年9月28日的违约金；驳回原告刘某、何某某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取384元,由被告信阳市北辰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。当事人上诉的，应当于上诉期限届满前交纳上诉费（上诉费收款单位：河南省信阳市中级人民法院，开户行：兴业银行信阳分行，账户：46×××16）。并在交费后的次日起5日内将交费凭证交付本院一审承办人。上诉人未按上述规定交纳上诉费和交付上诉费凭证的，本院将依法按自动撤回上诉处理。审判员  杨娟二〇一九年六月十日书记员  吴钦