广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初1409号原告：广州市海珠区明师教育培训中心，住所地广州市海珠区江燕路192,212号二层01房。法定代表人：张健萍。委托代理人：潘杏甜、罗鹏远，均系广东广大律师事务所律师。第一被告：广东花城工商技工学校，住所地广州市花都区狮岭镇海布村光明路5号。法定代表人：邵宝华。委托代理人：邱盛，系广东晋科律师事务所律师。委托代理人：林中佑，系该公司职员。第二被告：广州市一建房地产咨询有限公司，住所地广州市海珠区新港西路181号513房。法定代表人：贺新伟。第三人：广州市越秀区明师教育培训中心，住所地广州市越秀区中山四路2号4号301房。法定代表人：张健萍。委托代理人：郭司韵，系该公司职员。原告广州市海珠区明师教育培训中心诉被告广东花城工商技工学校、广州市一建房地产咨询有限公司、第三人广州市越秀区明师教育培训中心租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人潘杏甜、罗鹏远，第一被告广东花城工商技工学校的委托代理人邱盛、林中佑，第二被告广州市一建房地产咨询有限公司的法定代表人贺新伟，第三人广州市越秀区明师教育培训中心的委托代理人郭司韵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年3月19日，原告在设立过程中，以第三人的名义与第一被告签订《房屋租赁合同》，鉴于第一被告所提供的《补充协议》显示，第一被告向业主承租该场地的租赁期限到2019年12月31日，所以原告同意合同延期到2018年5月2日。合同履行到2015年3月12日，原告根据两被告共同出具的函件，要求向第二被告支付租金，之后原告与第二被告于2015年12月3日签订租赁合同，并从2016年起向第二被告支付租金。2016年9月原告收到讼争场地的业主发出律师函件，要求收回场地，此时才知道第一被告对于出租给原告的场地的承租期限已于2015年9月14日届满。在没有办法的情况下，原告于2017年5月5日正式撤出原承租的场地。由于被告的欺诈行为，导致合同提前解除，造成原告的重大损失，故起诉要求：1.判令两被告共同退还原告租赁保证金292610元；2.判令两被告共同承担造成原告搬迁期间产生费用损失20900元；3.判令两被告共同承担原告搬迁至新场地的租金差损失1183775.44元；4.判令两被告共同承担原告新场地的装修费及安装费损失2289346.75元，消防费用258921.25元，空气治理费19960元，共计2568228元；5.判令两被告共同承担由于搬迁期间造成原告学员退费损失320744.61元；6.判令两被告承担本案诉讼费。第一被告辩称：上述场地租赁合同的权利义务已转让给第二被告，故不同意原告的诉请。第二被告辩称：由于第一被告与业主签订的合同期限是2015年9月到期，我司不可能与原告签订租赁合同的期限到2018年5月，故原告的起诉没有理由。另外原告的主张也超过诉讼时效，故不同意原告的诉请。第三人述称，原告所述属实，故同意原告的意见。查明，2012年3月19日，第三人（乙方）与第一被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将广州市海珠区新港西路181号二楼全层出租给乙方使用；2、租赁期2012年3月19日至2018年5月2日；2、，2016年5月3日—2017年5月2日月租金177834元、2017年5月3日—2018年5月2日月租金186726元；3、乙方向甲方交纳租赁保证金292610元。租赁期满后，甲方应将保证金无息退还给乙方；等等。上述合同办理了备案登记手续。合同签订后,原告按合同的约定支付了租赁保证金292610元给第一被告,第一被告也将出租的房屋交给原告使用。原告于2012年12月30日正式成立后，上述租赁合同属于第三人（乙方）的权利义务一直由原告履行，第三人也确认合同的权利义务已际转让给原告，第一被告对此没有异议。202015年3月12日，两被告发出《关于程控楼各租赁客户租金和水电变更缴费银行账户的函》，主要内容：程控楼各租赁客户：从2015年3月12日起，程控楼各租赁客户租金和水电费变更缴费银行账户如下，直至合同期满（含2015年3月12日前未及时缴纳的欠费）：开户行：中国工商银行广州石牌支行，账号：36×××10，开戶名：广州市一建房地产咨询有限公司。广东中为工商技工学校已经将该场地租赁使用权的责任、权力、义务完全转让到广州市一建房地产咨询有限公司（法定代表人：贺新伟）直到合同期满，合同到期后，由广州市一建房地产咨询有限公司负责清退保证金。同时，原告与第二被告签订《房屋租赁合同》，合同期限为2015年12月3日至2018年5月2日，其余内容与此前的《房屋租赁合同》的内容基本一致。原告与两被告均确认自2016年开始，原告与第二被告建立租赁合同关系。之后，原告一直将租金支付给第二被告。2016年9月，原告收到广东广信君达律师事务所出具的《律师函》，主要内容是：讼争场地的业主广州城市职业学院与第一被告签订的《房屋租赁合同》已于2015年9月14日到期，合同期满后，业主未与任何第三人签订新的租赁合同。收到上述函件后，原告于2016年10月开始将讼争场地的租金直接支付给讼争场地的业主广州城市职业学院。2017年5月5日，原告完全撤离讼争场地，搬到新的办学地点。在庭审过程中，原告确认如下事实：原告原来与被告所承租的场地的面积是1009平方米，2016年5月前的月租金为169366元，2017年5月后的月租金为177834元。2017年5月5日，原告完全撤离讼争场地到新租赁的场地办公，新租赁的场地的面积约为2000平方米，其中约1500平方米是办公性质用房，每平方米的租金是60元，另外部分是商铺性质用房，面积约640平方米，每平方米的月租金是300元。另原告为证明自己的损失，向本院提供了如下主要证据：《关于明师教育承租新港西路181号三楼损失统计表》及相关证明材料、发票（搬迁费）、《商铺租赁合同》及两份《租赁协议》、《2017年明师教育集团装修单项工程承包协议》三份、付款凭证及发票、《消防安装工程合同文件》、付款凭证及发票、发票(空气治理)、退费清单、退费申请回执、退费凭证等证据。被告对上述证据不予认可，认为与本案无关。在第二次庭审过程中，原告补充提供了如下证据：1、两份《装饰工程合同同》及付款发票，拟证明本案讼争场地在2012年进场装修时共花费774574.73元，按此计算平均每平方米约700至800元。第二被告确认原告进场时确有装修，但不确认装修的费用，同时认为原告在撤离场地时已经搬走了所有的设备，不存在损失问题。双方确认因讼争场地已交还给业主，所以现无法对场地的装修进行评估。2、消防改进工程合同及发票，拟证明2012年进场时曾进行二次消防改造花费共65000元。第二被告认为这只是办理开业所支出的必要费用，与本案无关，故不认可上述证据的真实性和关联性。在庭审过程中，原告表示如法庭不同意原告对损失赔偿的计算方法，则同意由法院确定具体的损失计算方式。另查明，第一被告原名为：广东中为工商技工学校，后名称变更为：广东花城工商技工学校。本院认为，一、关于原告的主体资格问题。2012年3月19日，第三人（乙方）与第一被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。上述合同签订后，第三人将上述合同中属于乙方的权利义务转移给本案原告，对此，双方当事人均无异议，本院予以确认，原告承继了上述合同第三人的权利义务，属本案的适格主体。二、关于两被告的责任问题。第一被告作为出租方有义务保证原告在合同的期限内，能正常使用所承租的租赁物。根据双方所签订的合同，上述合同的租赁期限为2012年3月19日至2018年5月2日，但从目前原告所提供的证据可以肯定，第一被告与讼争场地的业主广州城市职业学院租赁合同的承租期限至2015年9月14日已经届满，第一被告是无权将租赁期限延至2018年5月2日，对此，第一被告应承担相应的责任。鉴于第二被告已经在2015年3月12日后与原告重新签订《房屋租赁合同》，合同期限为2015年12月3日至2018年5月2日，同时原告也根据两被告发出的《关于程控楼各租赁客户租金和水电变更缴费银行账户的函》的要求将每月的租金支付给第二被告，说明第二被告已经与原告建立了新的租赁关系，所以第二被告对合同的提前解除应承担直接的民事责任。根据上述责任原则，第二被告承担直接民事赔偿责任，第一被告承担补充清偿责任。三、关于租赁保证金问题。原告在收到讼争场地业主的律师函件，明确知道被告在2015年9月14日后已经没有权将讼争场地转租给原告的情况下，于2016年10月开始将讼争场地的租金直接支付给讼争场地的业主广州城市职业学院，至此，原告与第二被告签订的租赁合同已经实际解除。由于造成合同提前解除的原因在于第二被告，故原告要求第二被告退还租赁保证金292610元，符合法律的规定，本院予以支持。被告辩称，原告的主张已超过诉讼时效，依据不足，本院不予采纳。四、关于被告是否共同承担造成原告搬迁期间产生搬迁费、新场地的装修费及安装费，消防费用，空气治理费等损失问题。因原告与被告签订的租赁合同的期限到2018年5月期满，如双方不续签租赁合同，原告仍然需要进行搬迁，也会产生搬迁费、新场地的装修费及安装费、消防费用、空气治理费等合理的费用，除有其他特殊原因外，此时的费用就不应由被告承担。所以虽然由于被告的原因导致合同提前解除原告提前搬迁，但基本不会加大原告搬迁费、新场地的装修费及安装费、消防费用、空气治理费等费用的负担，故原告要求被告赔偿上述损失，依据不足，本院不予支持。另一方面，由于原告本质上是要求被告赔偿因合同提前解除而造成的损失，经本院释明后，原告也同意由本院根据本案的实际确定损失的范围。本院认为，由于被告的原因导致合同的提前解除的损失计算，应当根据合同约定的承租期限和余下不能使用的时间、原来装修及二次消防改造的费用等因素综合认定。原告提出进场时装修花费774574.73元，虽然有原告提供的合同及发票为证证实，但由于合同没有原件也没有具体装修的明细清单，参照普通培训机构课室的装修要求，原告主张的装修单价在每平方米700至800元之间，价格过高，本院不予采纳。因合同约定租赁的时间是6年时间，一般装修的折旧时间也在6年左右。现在原告在使用讼争场地5年才搬走，余下1年时间未使用，而最后一年装修的使用价值应该是最低的，结合生活常识，本院酌情确定装修费的损失为80000元。原告主张的二次消防费用65000元，有原告提供的合同及发票为证证实，本院应予认定。参照上述计算装修费用的折算原则，本院酌定二次消防费用的损失为10000元。五、关于被告是否共同承担原告搬迁至新场地的租金差损失问题。由于原告原来所承租场地的面积是1009平方米，房屋的用途是办公性质，2016年5月前的月租金为169366元，2017年5月后的月租金为177834元。而原告新租赁的场地的面积约为2000平方米，其中约1500平方米是办公性质用房，每平方米的租金是60元，比原承租的场地月租金还小。另一方面，原告于2016年9月已经知道业主要收回讼争场地，直到2017年5月才正式搬迁，应该说原告已经有合理的时间寻找新的场地。综上，原告要求被告赔偿巨额的租金差价损失，依据不足，本院不予支持。六、关于被告是否共同承担由于搬迁期间造成原告学员退费损失问题。学生选择校外机构培训，最主要的是学校的办学质量，而学生根据自已的需要退学也是正常现象，不能完全归责于原告的办学地点的变更。因此，原告认为由于办学地点的变更造成大量学生退学，给学校造成损失，对此，应承担举证责任。但从原告提供的证据分析，原告的学生退学的主要原因并非是因为办学地点的变更，故原告要求被告赔偿损失320747.13元，证据不足，本院不予认定。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十八条之规定，判决如下：一、在本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市一建房地产咨询有限公司返还租赁保证金292610元给原告广州市海珠区明师教育培训中心；二、在本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市一建房地产咨询有限公司赔偿损失90000元给原告广州市海珠区明师教育培训中心；三、被告广东花城工商技工学校对本判决第一、二项确定的债务承担补充清偿责任；四、驳回原告其他的诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费30060元，由原告负担20060元，被告广州市一建房地产咨询有限公司负担10000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  邝荣勋人民陪审员  陈丽娥人民陪审员  王 英二〇一九年六月三日书 记 员  尹卫华崔希明