四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川20民终406号 上诉人（原审被告）：韩炳强，男，1987年04月20日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 上诉人（原审被告）：成都万利业成科技有限公司，住所地成都市成华区建设北路三段289号附4号7幢1层，统一社会信用代码91510108MA61U3K32Q。 法定代表人：孙秀凤，负责人。 上列上诉人委托诉讼代理人：植艳君，四川永靖律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：四川筑鼎投资有限公司，住所地资阳市雁江区外环路158号凯旋国际1号楼二层，统一社会信用代码915120006922874947。 法定代表人：王在平，负责人。 委托诉讼代理人：李佳佳，北京市惠诚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：霍伟平，男，1958年02月18日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 被上诉人（原审原告）：张晓莉，女，1959年10月11日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 上列被上诉人委托诉讼代理人：李健，四川壮思律师事务所律师。 上诉人（原审被告）韩炳强、成都万利业成科技有限公司、上诉人（原审第三人）四川筑鼎投资有限公司与被上诉人(原审原告)霍伟平、张晓莉房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省资阳市雁江区人民法院判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 韩炳强、成都万利业成科技有限公司上诉请求：1、请求责院撤销资阳市雁江区人民法院(2018)川2002民初5442号民事判决；2、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，或依法发回重审；3、本案第一审、第二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：上诉人韩炳强、成都万利业成科技有限公司（以下简称：“万利业成”）与被上诉人张晓莉、霍伟平，原审第三人四川筑鼎投资有限公司（以下简称：“筑鼎公司”）房屋买卖合同纠纷一案，一审判决认定事实不清、适用法律错误，应予改判或发回重审。具体事实和理由如下：一、《工程承包合同》及《认购书》已经解除，《购房协议》缺乏履行的基础。（一）原审第三人筑鼎公司已经与上诉人万利业成解除《工程承包合同》并变更工程款结算方式，上诉人韩炳强与原审第三人筑鼎公司之间的《认购书》已经解除。1、根据原审第三人于2018年8月22日、2018年8月28日向上诉人万利业成发送的两份《甲方指令单》可知，若上诉人万利业成未在期限内整改工程，则原审第三人有权解除《工程承包合同》及《认购书》，并变更工程结算方式;2、2018年9月3日，原审第三人向上诉人万利业成发出解除合同的书面通知;3、原审第三人和两上诉人均在庭审中明确认可《工程承包合同》及《认购书》已经解除的事实。根据上述情况，《工程承包合同》及《认购书》已经解除，但原审判决仍认定上诉人和原审第三人提供的证据材料不能证明两合同已经解除的事实，不符合事实情况，属于事实认定错误。（二）《购房协议》已履行不能,上诉人韩炳强依据《认购书》享有的债权请求权是其将涉案房屋以《购房协议》的方式转让给被上诉人的权利来源，现《认购书》已经解除，上诉人韩炳强无权就涉案房屋进行买卖，就其收受的20万购房款应返还给被上诉人。同时，原审笫三人非《购房协议》的合同相对方，不是合同主体，《购房协议》对其不存在效力约束，不能据此要求原审第三人配合办理更名手续。二、《购房协议》性质上属于预约合同，但已丧失签订本约的条件,上诉人韩炳强和被上诉人之间的《购房协议》，缺乏房屋买卖合同的必要条款，法律性质上属于预约合同，约定在上诉人万利业成和原审第三人筑鼎公司办理完工程抵款手续后签订购房合同，但原审第三人筑鼎公司和上诉人万利业成在工程验收过程中已因上诉人违约使工程无法验收结算，且导致上诉人万利业成丧失以房抵款的权利，《购房协议》已丧失签订本约的条件。三、更名申请未经原审第三人同意，且更名申请的条件未成就。（一）更名申请未取得原审第三人认可和同意1、更名申请仅有刘兴振、唐章彬、王加龙的签字，上述三人的身份不明确，被上诉人也未举证证明该三人取得了原审第三人的授权委托；2、更名申请并未取得原审第三人的盖章确认，也未经原审第三人有权代理人或者法定代表人签字追认；3、原审第三人诉讼代理人在法庭审理中明确表示更名申请未取得原审第三人的认可和同意。根据《合同法》第八十条的规定，债权转让应通知债务人，该处通知应指有效通知。但原审判决仍然枉顾案件事实，认定更名申请已作为被上诉人的通知义务送达原审第三人，并取得原审第三人的同意认可，属于事实认定错误，并在错误事实认定的基础上错误适用《合同法》第八十八条的规定进行判决。（二）更名申请的条件未成就。1、以房抵款的前提条件是工程验收结算。根据上诉人万利业成和原审第三人签订的《中标确认书》和《工程承包合同》的约定，仅当上诉人万利业成承包的工程经原审第三人验收确认后，双方才会进一步办理工程结算，此时才有《工程承包合同》中对于以房抵款合同条款的适用空间。2、工程未经竣工验收，且已变更结算方式。而本案事实情况是，上诉人万利业成始终不能通过原审第三人的工程验收，原审第三人已经解除和上诉人万利业成的《工程承包合同》并变更工程结算方式，且至今上诉人万利业成与原审第三人筑鼎公司未就工程款结算方式达成一致。3、即使认定更名申请的通知已送达原审第三人，但办理更名申请的条件未成就。因此，在以房抵款的结算前提条件未成就的情况下，原审判决颠倒合同履行先后顺序，径直认为当上诉人万利业成和原审第三人签订《工程承包合同》后，即认定原审第三人已以涉案房屋抵偿工程款，从而进一步认定原审第三人已经收受上诉人韩炳强的购房款属于认定事实错误，完全忽视了建设工程中发包方和承包方应先验收再结算的行业惯例和事实。综上，工程未经竣工验收，工程未办理结算，且在双方《工程承包合同》、《认购书》已经解除，不再继续以房抵款的情况下，原审法院认定原审第三人已经收受上诉人购房款不符合事实，在错误事实认定的前提下错误适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，作出错误判决。综上所述，上诉人和原审第三人之间的《工程承包合同》、《认购书》已经解除，《购房协议》已经失去履行基础；更名申请在未经原审第三人认可的情况下，原审第三人筑鼎公司不负有配合更名的义务，且在上诉人承包工程未经原审第三人验收结算的情况下，更名申请的条件也未成就。为维护上诉人的合法权益，请求贵院支持上诉人的上诉请求，依法驳回被上诉人的诉讼请求。 四川筑鼎投资有限公司上诉请求：1、撤销资阳市雁江区人民法院(2018)川2002民初5442号民事判决；2、依法改判驳回被上诉人霍伟平、张晓莉对上诉人的诉讼请求；3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：第一：一审法院错误认定韩炳强与上诉人就讼争房屋签订的《筑鼎·凯旋国际楼宇认购书》具有商品房买卖合同的效力。《筑鼎·凯旋国际楼宇认购书》从其订立目的、约定的内容来看，是将来双方当事人订立确定性的正式的商品房买卖合同达成的书面允诺，其目的是通过订立合同来约束双方当事人承担在将来订立正式商品房买卖合同的义务，与作为本约合同的商品房买卖合同相对应，该《筑鼎·凯旋国际楼宇认购书》即为预约合同，只是合同双方当事人承诺在约定的期限内订立确定性合同即本约的预备性协议，不得因此认定本约已正式订立。《筑鼎·凯旋国际楼宇认购书》不管是内容上还是形式上均不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，认购书上的违约责任都是对未及时签署《商品房买卖合同》进行的约定。《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容未进行约定是因为《商品房买卖合同》尚未成立，被上诉人韩炳强若严格按照认购书约定履行义务，《商品房买卖合同》的签订不存在任何事实上及法律上的障碍，至今未签署正式合同系韩炳强及万利公司存在违约行为，韩炳强已自动放弃购买案涉房屋。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律寨件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房认购、预购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。结合上述规定，《筑鼎·凯旋国际楼宇认购书》并未具备商品房买卖合同的主要内容，且一审法院混淆违约责任约定，案涉房屋系以韩炳强名义抵偿上诉人应支付给万利公司工程款的方式认购，根据中标确认书及上诉人与万利公司签定的《筑鼎·凯旋国际二期B区铝合金百叶工程承包合同》，此项工程上诉人无需支付任何工程预付款，工程抵款的相关事宜需在结算时确定，上诉人与万利公司因施工质量的问题至今未办理结算，上诉人并未获得购房款对应的价值收益，一审法院只凭双方约定了工程款的方式认购，就认定了上诉人已经按照约定收受购房款属依据不充分导致事实认定错误。第二：被上诉人之间签订的《购房协议》对上诉人不具有任何法律约束力。上诉人从未作出同意权利义务转让，接受霍伟平、张晓莉为合同相对人的意思表示。《购房协议》系被上诉人之间签署，上诉人的工作人员签字行为无代理上诉人对外作任何意思表示的法律效力，该工作人员非上诉人工商登记的法定代表人，无权就上诉人的权利义务进行处分，该协议也未有上诉人加盖公章确认。因此，一审法院错误认定《购房协议》实质系权利义务转让，以《中华人民共和国合同法》第六十条、八十八条规定认定该协议对上诉人具有法律约束力属于法律适用错误，且购房协谈及认购书等协议均是双务合同，协议的履行有先后顺序，以房抵款条件尚未成就。第三：原审判决突破合同相对性，错误判令上诉人向没有合同关系的被上诉人霍伟平、张晓莉履行义务签订商品房买卖合同并办理网签备案登记手续。上诉人与韩炳强于2016年12月19签订的《筑鼎·凯旋国际楼宇认购书》约定付款方式为一次性付款，12月25日需签订正式《商品房买卖合同》，根据认购书第第二条及第四条约定，该认购协议已经解除，不具有法律效力。上诉人与万利公司的承包合同关系也由于万利公司施工存在质量问题已解除，质量缺陷整改事宜还给上诉人造成一系列损失，双方至今未完成结算事宜，且上诉人有权变更工程款结算方式及结算金额，不再以房抵款。综上，基于“物权法定原则”，案涉房屋尚未完成交付及产权变更，案涉房屋为上诉人所有，上诉人有权就该房屋进行处分，且上诉人与霍伟平及张晓莉无任何合同关系，被上诉人之间的购房协议对上诉人不具有约束力。一审法院依据已解除不具有法律效力的认购书判决上诉人向未建立合同关系的霍伟平、张晓莉签订商品房买卖合同及办理网签备案登记手续于法无据。第四：被上诉人之间签署的“购房协议”应属无效，案涉房屋为上诉人所有，韩炳强及万利公司无权处分上诉人所有房屋，且霍伟平及张晓莉对于韩炳强及万利公司的无权处分行为是充分知晓的，同时其也没有支付对价，不符合善意第三人可以取得案涉房屋的构成要件，其诉求不应受法律保护。综上：一审法院事实认定错误、法律适用错误，导致判决错误，因此依法应当改判驭回对上诉人的全部诉讼请求。恳请贵院查清事实，依法作出公正判决。 霍伟平、张晓莉答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原告霍伟平、张晓莉向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告韩炳强、万利公司履行协助原告将凯旋国际二期25栋1单元6楼1号房屋更名网签至原告名下的合同随附义务；2.判令第三人筑鼎公司按照与被告韩炳强签订的认购协议的约定与原告签订商品房买卖合同并办理网签备案登记手续；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定案件事实如下：被告韩炳强与第三人筑鼎公司于2016年12月19日签订筑鼎·凯旋国际楼宇认购书，约定被告韩炳强为买受人认购出卖人即第三人筑鼎公司位于筑鼎·凯旋国际二期B区25栋1单元6楼1号房，建筑面积约111.43㎡，商品房用途为住宅，单价4,886.28元/㎡，签订认购书时支付10,000元作为定金，定金在签订商品房买卖合同时自动转入房款，付款方式为一次性付款，买受人即被告韩炳强必须在2016年12月25日内签约，否则视为违约。认购书签订后，被告韩炳强向第三人筑鼎公司交付了定金10,000元。当天，第三人筑鼎公司销售代表还向被告韩炳强出具定房明细单载明：“优惠明细新春特价，优惠后总价479,888元，约定签约时间2016年12月25日，付款明细工程抵款万利业成科技有限公司”。 2016年12月30日，第三人筑鼎公司向被告万利公司发出中标确认书，决定接纳被告万利公司为筑鼎·凯旋国际二期铝合金百叶工程的承包单位。2017年1月18日，被告万利公司与第三人筑鼎公司签订筑鼎·凯旋国际二期B区铝合金百叶工程承包合同，约定合同总价款692,477.52元，承包方（被告万利公司）愿意以凯旋国际二期25-1-601#房总价479,888元抵工程款。该工程系被告韩炳强与被告万利公司共同出资合伙承建。 原告霍伟平、张晓莉系夫妻关系。2017年5月27日，原告霍伟平、张晓莉与被告韩炳强、万利公司签订购房协议，该协议载明：“兹有甲方成都万利业成科技有限公司承包凯旋国际二期部分工程，并于2016年12月19日号以韩炳强（身份证号：5139011987××××××××）名义以房抵款，购买凯旋国际二期25栋1单元6楼1号房。现与乙方霍伟平（身份证号：5110261958××××××××）、张晓莉（身份证号：5110261959××××××××）达成购买协议，愿将凯旋国际二期25栋1单元6楼1号房更名给客户霍伟平、张晓莉。客户霍伟平、张晓莉于2017年5月27日支付成都万利业成科技有限公司人民币贰拾万元整（人民币200000.00元），并约定成都万利业成科技有限公司于2017年12月30日前办理完工程抵款手续，成都万利业成科技有限公司向凯旋国际支付人民币贰拾万元（人民币200000.00元）用于支付凯旋国际二期25栋1单元6楼1号房房款。待付清所有房款，客户霍伟平、张晓莉即与四川筑鼎投资有限公司签署凯旋国际二期25栋1单元6楼1号房的购房合同，并网签备案。”原告霍伟平、张晓莉与被告韩炳强、万利公司均在该协议上签名或盖章，第三人筑鼎公司工作人员刘兴振作为第三方也在协议上签名。同时被告韩炳强、万利公司将楼宇认购书原件、定房单原件、缴纳定金的收条原件、万利公司中标书原件、万利公司开户许可证及营业执照复印件、万利公司与筑鼎公司金百叶工程承包合同原件交原告霍伟平、张晓莉执存。当天签订购房协议后，原告霍伟平、张晓莉即向第三人筑鼎公司提出书面更名申请，申请将讼争房屋即凯旋国际二期25栋1单元6楼1号房更名为霍伟平、张晓莉，第三人筑鼎公司工作人员刘兴振作为销售代表在该申请上签名，同时第三人筑鼎公司工程部负责人唐章彬、工程部预算工程师王加龙也在该申请上签名并备注：“此房为抵款房，免费更名一次。”在购房协议签订之前，原告霍伟平、张晓莉于2017年4月4日向第三人筑鼎公司销售代表刘兴振交付定金10000元，2017年5月14日向资阳市房地产管理局交纳讼争房屋专项维修资金5571.5元。签订购房协议当天，原告霍伟平、张晓莉向被告万利公司支付了协议约定的购房款200000元，被告万利公司向原告霍伟平、张晓莉出具收据。此后，原告霍伟平、张晓莉多次要求被告韩炳强、万利公司协助办理讼争房屋更名手续，但被告韩炳强、万利公司以购房协议中未明确房屋价款，原告霍伟平、张晓莉未一次性按抵款价479888元付清房款为由，要求上调购房款而不予协助，致使更名未果。 讼争房屋现已完工并通过竣工验收，第三人筑鼎公司已取得该房屋商品房预售许可证。被告韩炳强至今未就讼争房屋与第三人筑鼎公司签订商品房买卖合同，第三人筑鼎公司也未将该房屋另行出卖。第三人筑鼎公司在本案原审中明确表示同意将讼争房屋更名至原告霍伟平、张晓莉名下，但在重审中称已与被告韩炳强解除认购协议，不同意办理更名手续将讼争房屋出卖与原告霍伟平、张晓莉。 2018年2月7日，原告霍伟平、张晓莉向本院提起诉讼。本院于2018年5月17日作出（2018）川2002民初768号民事判决：被告韩炳强、成都万利业成科技有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告霍伟平、张晓莉在第三人四川筑鼎投资有限责任公司处办理凯旋国际二期25栋1单元6楼1号房更名至原告霍伟平、张晓莉名下。被告韩炳强、万利公司不服该判决并提起上诉。资阳市中级人民法院于2018年9月14日作出（2018）川20民终549号民事裁定，认为原审未对第三人筑鼎公司承担的责任作出处理，导致程序违法，故裁定撤销原判，发回重审。 一审法院认为，被告韩炳强与第三人筑鼎公司就讼争房屋签订的筑鼎·凯旋国际楼宇认购书及第三人筑鼎公司出具的定房明细单约定了商品房基本状况（位置、面积、单价）、销售方式、总价款、付款方式、付款时间、违约责任等，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，其他关于房屋交付时间、交付条件、面积差异处理等内容系因存在法律和事实上的障碍而未能作出约定，且讼争房屋系以被告韩炳强名义抵偿第三人筑鼎公司应支付与被告万利公司工程款的方式认购，故应认定第三人筑鼎公司已经按约定收受购房款479,888元。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，本院认定被告韩炳强与第三人筑鼎公司就讼争房屋签订的筑鼎·凯旋国际楼宇认购书及第三人筑鼎公司出具的定房明细单具有商品房买卖合同的效力，对双方当事人具有法律约束力。原告霍伟平、张晓莉与被告韩炳强、万利公司签订的购房协议虽名为买卖，但依据约定的内容“愿将凯旋国际二期25栋1单元6楼1号房更名给客户霍伟平、张晓莉……待付清所有房款，客户霍伟平、张晓莉即与四川筑鼎投资有限公司签署凯旋国际二期25栋1单元6楼1号房的购房合同，并网签备案”及二被告将与第三人筑鼎公司之间的楼宇认购书原件、定房单原件、缴纳定金的收条原件、万利公司中标书原件、万利公司开户许可证及营业执照复印件、万利公司与筑鼎公司金百叶工程承包合同原件交付与原告霍伟平、张晓莉，原告霍伟平、张晓莉交付了定金及房屋维修资金的事实，本院认定该购房协议实质应为对筑鼎·凯旋国际楼宇认购书及定房明细单中的权利和义务的转让，且第三人筑鼎公司工作人员在购房协议及更名申请上的签名及备注内容表明权利义务的转让已通知第三人筑鼎公司并取得同意。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条规定，该转让对第三人筑鼎公司发生效力，被告韩炳强、万利公司及第三人筑鼎公司应按照约定全面履行自己的义务，即被告韩炳强、万利公司协助二原告在第三人筑鼎公司处将凯旋国际二期25栋1单元6楼1号房屋更名网签至二原告名下，第三人筑鼎公司按照与被告韩炳强签订的认购协议及定房明细单的约定（房屋总价款479,888元）与二原告签订商品房买卖合同并办理网签备案登记手续。同时，按照购房协议（转让协议）的约定，原告霍伟平、张晓莉在被告韩炳强、万利公司及第三人筑鼎公司履行前述义务前，应将剩余房款269,888元（479,888元－10,000元－200,000元）支付与被告韩炳强、万利公司。 综上所述，原告霍伟平、张晓莉的诉讼请求成立，本院依法予以支持。被告韩炳强、万利公司及第三人筑鼎公司的抗辩主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告韩炳强、成都万利业成科技有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告霍伟平、张晓莉在第三人四川筑鼎投资有限责任公司将凯旋国际二期25栋1单元6楼1号房屋更名网签至原告霍伟平、张晓莉名下，第三人四川筑鼎投资有限责任公司按照与被告韩炳强于2016年12月19日签订的筑鼎·凯旋国际楼宇认购协议及定房明细单的约定（房屋总价款479,888元）与原告霍伟平、张晓莉签订商品房买卖合同并办理网签备案登记手续。 二审审理查明的事实与一审认定的事实相同。 本院认为，韩炳强与第三人筑鼎公司就讼争房屋签订的筑鼎·凯旋国际楼宇认购书，其实质是以韩炳强名义抵偿第三人筑鼎公司应支付给被告万利公司的工程款，是筑鼎公司向万利公司支付工程款的一种方式。购房协议实质应为对筑鼎·凯旋国际楼宇认购书及定房明细单中的权利和义务的转让，且第三人筑鼎公司工作人员在购房协议及更名申请上的签名及备注内容表明权利义务的转让已通知第三人筑鼎公司并取得同意。筑鼎公司就有义务履行自己的同意行为所产生的法律责任。韩炳强、成都万利业成科技有限公司作为协议当事人，依法应当承担协议责任。成都万利业成科技有限公司与四川筑鼎投资有限公司之间是否解除《工程承包合同》,与四川筑鼎投资有限公司已经向成都万利业成科技有限公司支付了工程价款之间没有必然联系。即使解除合同也仍然存在支付已经完成工程量的工程价款支付的问题。如果四川筑鼎投资有限公司多支付了工程价款，也只是存在成都万利业成科技有限公司向四川筑鼎投资有限公司返还工程款的问题。上诉人均以《工程承包合同》解除为理由来否定已经支付的工程款进而改变已经履行了的工程款支付的方式，并无法律依据。本案一审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8498元，由上诉人韩炳强、成都万利业成科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 柯 劲 审判员 苏振宇 审判员 张 慧 二〇一九年六月二十六日 书记员 李听原