山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0203民初6658号原告：青岛海景（国际）大酒店发展有限公司，住所地青岛市崂山区东海东路88号银座领海公馆5层。法定代表人：王来明，董事长。委托诉讼代理人：郭萍，泰和泰（济南）律师事务所律师。被告：周鲜东，男，1976年6月7日出生，住浙江省东阳市。委托诉讼代理人：隋晓燕，山东君诚仁和（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘艳红，山东君诚仁和（青岛）律师事务所实习律师。第三人：黄兴财，男，1969年4月13日出生，汉族，住浙江省临海市。第三人：青岛台州人经济信息咨询有限公司，住所地青岛市市北区台东三路58号。法定代表人：谢勇增，总经理。原告青岛海景（国际）大酒店发展有限公司（以下简称海景大酒店）与被告周鲜东、第三人黄兴财、第三人青岛台州人经济信息咨询有限公司（以下简称台州人公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告海景大酒店的委托诉讼代理人郭萍律师与被告周鲜东的委托诉讼代理人隋晓燕律师及实习律师刘艳红到庭参加了诉讼，第三人黄兴财与第三人台州人公司经公告送达未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海景大酒店向本院提出诉讼请求：1、不得执行青岛市崂山区东海东路88号银座领海公馆*户房屋；2、确认青岛市崂山区东海东路88号银座领海公馆*户房屋归属海景大酒店所有；3、诉讼费用由被告及第三人承担。事实与理由：2014年11月27日，青岛市市北区人民法院就黄兴财与周鲜东、青岛台州人资产管理有限公司返还投资款纠纷一案作出（2014）北民初字第860号民事判决书，判令台州人公司返还杜国增投资款65万元及利息等，黄兴财承担连带清偿责任。2015年4月15日，青岛市中级人民法院作出（2015）青民二终字第192号民事判决书，判决驳回黄兴财的上诉，维持原判。2015年5月6日，周鲜东向青岛市市北区人民法院申请强制执行，法院以（2015）北执字第1288号立案执行。2016年3月18日，青岛台州人资产管理有限公司变更企业名称青岛台州人经济信息有限公司。2018年1月30日，海景大酒店对本案提出排除执行异议。法院于2018年5月24日作出（2018）鲁0203执异82号执行裁定书，驳回海景大酒店对黄兴财购买的青岛市崂山区东海东路88号银座领海公馆*户房产（以下简称涉案房产）的排除执行异议。原告认为，原告系案房屋的所有权人，黄兴财不对涉案房屋享有所有权。原告与黄兴财之间的房屋买卖系保留所有权的买卖合同。法院对涉案房屋的查封是预查封，在预查封期间内法院无处分涉案房屋的权力。并且，原告与黄兴财商品房买卖合同关系解除后，法院应当依法解除对涉案房屋的预查封。经青岛市崂山区人民法院（2017）鲁0212民初3721号民事判决书及青岛市中级人民法院（2018）鲁02民终9021号民事裁定书认定原告及第三人黄兴财之间的青岛市商品房预售合同已解除。黄兴财丧失及于该预售合同请求办理本案执行标的的房屋产权过户登记的权利。综上，请求判如所请。被告周鲜东辩称，法院已作出（2018）鲁0203执异82号执行裁定书，驳回异议人海景大酒店的听证。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。1、原告诉讼所列主体错误。第三人黄兴财作为涉案房屋主体，认为《商品房预售合同》正在履行当中，不同意异议人解除合同和返还房屋。根据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十七条，案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼，对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行的，应当以申请执行人为被告；被执行人反对案外人对执行标的所主张的实体权利的，应当以申请执行人和被执行人为共同被告。本案中第三人应为本案被告。原告诉讼主体错误。2、双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。黄兴财已经按《商品房买卖合同》的约定交纳了首付款，并按期申请获得了银行贷款，向海景大酒店全面履行了涉案房产的付款义务。现涉案房产已预售登记在黄兴财名下，黄兴财已取得该房产的物权期待权，黄兴财依法应为涉案房屋的所有权人，该抵押房产虽未办理正式抵押登记，但经过抵押预告登记，可以向社会公开，使第三人了解和知道此权利设立和变动情况，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。海景大酒店认为涉案房屋所有权并未转移的主张，于法无据。3、海景大酒店主张通过代为还款的方式获得对涉案房屋主张债权及优先受偿权的权利没有法律依据。《个人购房担保借款合同》约定：贷款用于购买海景大酒店房产，借款由海景大酒店提供阶段性担保，依据其与黄兴财、保证人海景大酒店之间签订的《个人贷款合同》的约定，海景大酒店代为还款获得的部分债权即使成立，所取得的也只是对黄兴财的债权请求权，而该债权请求权并不具有阻却法院对执行标的强制性执行的效力。海景大酒店因履行保证责任而取得的追偿权可另案主张。4、原告提交的起诉书、受理通知书、收据等证据，不能够证明原告对涉案房屋享有合法的所有权。物权法第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”法院根据被告的申请，依法查封了该涉案房屋。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条规定，“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设立权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗执行人”。原告提交的起诉书、受理通知书、收据等证据，不能够证明原告对涉案房屋享有合法的所有权。最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。涉案房产系被执行人黄兴财购买的办理了商品房预售登记备案手续的房屋，本院对涉案房产的查封符合上述法律规定。被执行人黄兴财依据其与异议人海景大酒店签订的《青岛市商品房预售合同》，已向异议人海景大酒店公司支付首付款4067461元，并以涉案房产为抵押向中国农业银行股份有限公司崂山支行借款406万元支付给海景大酒店。至此，黄兴财已就涉案房产向海景大酒店支付了全部购房款，法院据此将涉案房屋作为被执行人黄兴财的财产予以查封并无不当。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。最高人民法院《关于适用》第四百七十九条规定,在执行中，被执行人通过仲裁程序将人民法院查封、扣押、冻结的财产确权或者侵害给案外人的，不影响人民法院执行程序的进行。案外人不服的，可以根据民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议。因此，本次执行异议审查程序中不考虑崂山区人民法院（2017）鲁0212民初3721号诉讼案件结果对本案案外人排除执行异议审查处理的影响。综上，海景大酒店的主张没有事实依据及法律依据。依法应予以驳回。第三人黄兴财与第三人台州人公司均未作陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据各方确认的证据，本院认定如下事实：2011年3月7日，黄兴财与海景大酒店签订《青岛市商品房预售合同》，由黄兴财购买海景大酒店开发建设的位于青岛市崂山区东海东路88号《海景大酒店》*户房屋，房屋总价款8127461元。黄兴财已支付首付款4067461元，并由海景大酒店为担保人、以涉案房产为抵押向中国农业银行股份有限公司青岛崂山支行贷款4060000元支付给海景大酒店。《青岛市商品房预售合同》还约定，“乙方（黄兴财）采用银行按揭方式付款的，在按揭贷款办理完毕后按月还款的过程中，如果因乙方未按期还款导致甲方（海景大酒店）承担保证责任时，视为乙方逾期付款。甲方按照本合同乙方逾期付款的相关约定有权解除合同将该房屋另行出售并有权向乙方追偿……”。2013年1月12日，海景大酒店将涉案房屋交由黄兴财使用，双方办理了交房手续。周鲜东与黄兴财、台州人公司民间借贷纠纷一案，本院于2014年11月27日作出（2014）北民初字第860号民事判决书，判令台州人公司返还周鲜东投资款65万元及利息等，黄兴财承担连带责任。该案件在诉讼中，本院作出财产保全民事裁定书，于2014年1月24日查封了涉案房产登记。2015年4月15日，青岛市中级人民法院作出（2015）青民二终字第192号民事判决书，判决驳回黄兴财的上诉，维持原判。2015年5月6日，周鲜东向本院申请执行，本院以（2015）北执字第1288号立案执行。2017年10月10日，海景大酒店向青岛市崂山区人民法院起诉黄兴财，请求判令解除双方就涉案房产签订的《青岛市商品房预售合同》、返还房屋及赔偿原告向第三人即中国代偿的款项及相应利息等。青岛市崂山区人民法院查明，截止到2017年7月31日，海景大酒店为黄兴财代付贷款本金、利息、罚息等共计982809元。青岛市崂山区人民法院于2018年8月6日作出（2017）鲁0212民初3721号民事判决书，判决解除海景大酒店与黄兴财就涉案房屋所签订的《青岛市商品房预售合同》、黄兴财于判决生效之日起十日内返还房屋、配合办理撤销预售合同网签手续、支付海景大酒店代偿给中国农业银行股份有限公司青岛崂山支行的贷款982809元及利息88316.27元，并判决海景大酒店在判决生效之日起十日内将保证范围内需要偿还银行的本金及利息、罚息1691666.78元直接给付银行等。黄兴财不服判决而提出上诉，后在二审审理期间申请撤回上诉。青岛市中级人民法院于2018年11月29日作出（2018）鲁02民终9021号民事裁定，准许黄兴财撤回上诉，一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。2018年5月23日，海景大酒店向本院提出案外人执行异议，请求终止对涉案房产的拍卖及执行程序。黄兴财对于海景大酒店提出的执行异议不持反对意见。本院于2018年5月24日作出（2018）鲁0203执异82号执行裁定收，驳回了海景大酒店对黄兴财购买的涉案房屋提出的排除执行异议。海景大酒店不服裁定而提起诉讼。本院认为，本案的焦点为：《青岛市商品房预售合同》被法院生效判决解除的事实能否阻却法院的执行行为。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，海景大酒店与黄兴财于2011年3月7日签订《青岛市商品房预售合同》后仅办理了预售合同的备案登记，尚未办理不动产物权的产权登记，故黄兴财仅享有该合同的债权，尚未取得涉案房屋的所有权。涉案房屋的所有权依旧归属于海景大酒店。《最高人民法院关于适用的解释》规定：“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁定。”，因此，本院对于海景大酒店要求确认其系涉案房屋的所有权人的主张予以支持。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项的规定，人民法院有权对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封，待房屋权属登记后自动转为查封登记，以保护债权人诉讼利益的实现。故本案中因黄兴财不履行法院所作生效法律文书确定的还款义务被本院强制执行，本院裁定预查封黄兴财在海景大酒店所购涉案商品房的行为符合上述规定，本院对涉案房屋进行预查封的行为并无不当。虽然涉案房屋已被本院预查封，但海景大酒店有权依法行使商品房买卖合同中约定的解除权，在法院已依法解除房屋买卖合同后，预查封的基础已不复存在，对涉案房屋不应再予执行。故本院对于原告海景大酒店要求停止对涉案房屋执行的请求，依法予以支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条规定，“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”。本案中，黄兴财作为被执行人，对于海景大酒店提出的执行异议不持反对意见，而台州人公司对于海景大酒店的执行异议也未作出反对意见，故原告海景大酒店将黄兴财及台州人公司列为本案第三人并不违反法律规定。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条第二款规定，判决如下：一、确认原告青岛海景（国际）大酒店发展有限公司对青岛市崂山区东海东路88号银座领海公馆*户房屋享有所有权；二、停止对原告青岛海景（国际）大酒店发展有限公司享有所有权的青岛市崂山区东海东路88号银座领海公馆*户房屋的强制执行。案件受理费500元，由被告周鲜东承担。原告已预交，由被告于本判决生效之日履行完毕。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  张 玲人民陪审员  杨曰福人民陪审员  苗茹芬二〇一九年六月十二日书 记 员  吴 洁