广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3970号上诉人（原审被告）：佛山市高明区百盈源物业租赁管理有限公司，住所地广东省佛山市高明区。法定代表人：梁波。委托诉讼代理人：杜志强，广东卓盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈楹，广东卓盈律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：冯志敏，女，汉族，1976年11月23日出生，住广东省佛山市高明区。上诉人佛山市高明区百盈源物业租赁管理有限公司（以下简称百盈源公司）因与被上诉人冯志敏租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2018）粤0608民初3334号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人百盈源公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，依法改判驳回冯志敏的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由冯志敏承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，请求法院查清事实依法改判。（一）一审判决确定百盈源公司并未在2018年5月21日向冯志敏实际交付符合交付条件的案涉商铺，且至少在2018年8月7日前仍未实际交付，证据不足，事实认定错误。首先，百盈源公司在2018年5月21日已履行合同约定交付商铺的义务。根据冯志敏提供的微信聊天记录，百盈源公司已于2018年5月5日允许冯志敏进场装修施工，冯志敏签署的《商户交铺确认书》确认案涉商铺于2018年5月21日已交付使用。此外，冯志敏还向百盈源公司提交《商户装修申请审批表》《施工承诺书》《装修施工消防安全责任书》，其中《施工承诺书》明确冯志敏“定于2018年5月21日对案涉商铺进场施工，计划2018年7月21日完工”。以上证据均可相互印证百盈源公司已履行合同约定的交付商铺义务，并通知冯志敏进场装修，冯志敏对该项事实均已确认。百盈源公司已向冯志敏交付案涉商铺，冯志敏亦应依合同约定交纳相应租金。其次，一审法院凭借一张显示“拍摄于2018年8月7日”的照片认定百盈源公司在2018年8月7日前仍未实际交付商铺，证据不足。冯志敏举证的所谓2018年8月7日拍摄的照片显示案涉商铺所在的楼宇外墙排栅未拆除，不排除系冯志敏早于此时间拍摄，后在2018年8月7日重新保存的照片，或是冯志敏于2018年8月7日从其他途径保存的照片。此外，通过调整手机系统时间后进行拍照，亦可令照片的“拍摄时间”显示在任何时段、任何日期。因此，手机照片的“拍摄时间”并不代表照片真实的拍摄时间，冯志敏通过多种手段均可简单设定照片的特定拍摄时间，法院不能以此推定百盈源公司在2018年8月7日前仍未实际交付案涉商铺。（二）一审判决认定“百盈源公司未依约向冯志敏交付符合交付条件的案涉商铺，致使冯志敏预期在饮品销售旺季对外营业的合同目的无法实现，百盈源公司的行为已构成违约”属事实认定错误，本案不存在致使合同目的不能实现的情形。首先，《新亨广场商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》）已明确规定案涉商铺可能因工程竣工原因存在延迟交付的问题，冯志敏对此已知悉并予以确认。《租赁合同》第三条明确约定，百盈源公司可根据建设情况提前或推迟交付（若提前或推迟交付，免租期起算日相应提前或顺延）”，故在合同签署时百盈源公司已对商铺交付可能存在推迟问题进行了释明，冯志敏作为完全民事行为能力人在签订合同时有审慎注意义务，其签订合同则表示其认同合同条款并已预见到该商铺有可能存在延迟交付情形。因此，百盈源公司迟于《租赁合同》暂定的2018年3月1日交付商铺并不构成违约。其次，百盈源公司已于2018年5月21日将案涉商铺交付冯志敏使用，案涉商铺所属工程亦于2018年6月29日完成竣工验收备案，工程质量符合国家标准。另，完成竣工验收备案不是冯志敏进场装修施工的必要条件，在新亨广场完工后，有个别商铺（如维也纳酒店、健身房、儿童乐园等）已进场装修施工，未完成验收备案并不对工程质量产生实际影响，也不阻碍冯志敏进场装修施工，竣工验收备案只是商铺质量是否符合国家质量标准的证明。退一步而言，即使认为2018年5月21日交付商铺未具备交付条件，新亨广场的竣工验收日期为2018年6月15日，则案涉商铺在2018年6月15日已具备交付条件，可进行实际交付并使用。因此法院认为至少在2018年8月7日前不具备交付条件无依据，排栅未拆除并非影响进场装修施工的必要因素，因此不能以拆除排栅作为交付条件。此外，新亨广场的开业与个别商铺的开业不能混为一谈，新亨广场里个别商铺的营业时间并不受新亨广场开业时间影响，实际上在新亨广场开业前已有多个商铺早已进行营业，且早于开业前几个月进场装修亦是行业共识。百盈源公司统一发送短信给所有商户于2018年12月20日完成商铺装修竣工的《通知》只是对所有商户起提醒注意完成装修的作用，不代表百盈源公司在此前并未实际交付案涉商铺。一审判决认定百盈源公司违反合同约定交付商铺依据不足，事实认定错误。再次，百盈源公司已向冯志敏交付案涉商铺，并通知冯志敏入场装修，《租赁合同》具备履行条件，冯志敏能正常使用经营商铺，不存在致使合同目的不能实现的情形。案涉商铺所在工程已于2018年6月29日完成竣工验收备案，冯志敏也已办理完成营业执照、食品经营许可证，证明商铺本身质量已符合国家验收标准，也能达到冯志敏在商铺开设餐饮店的合同目的。根据全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会民法室对于《合同法》第94条第4项“合同目的不能实现”的解释，“严重”影响当事人订立合同所期望的经济利益是判断标准。冯志敏与百盈源公司建立的是长期租赁关系，其签订合同目的不仅在所谓的销售旺季经营夏季饮品，而是经营各种类型食品和饮品，不存在销售淡旺季。冯志敏以案涉商铺为经营场地注册成立了“佛山市高明区蜜享一刻咖啡店”，餐饮服务范围包含冷热类食品、饮料，即冯志敏的经营项目不受季节性影响，季节并不能“严重”影响冯志敏的经济效益。因此，即使法院认为百盈源公司迟于《租赁合同》暂定的2018年3月1日交付商铺，对冯志敏的店铺经营产生一定影响，但不足以影响冯志敏对案涉商铺的使用经营，不能“严重”影响冯志敏的经济效益，冯志敏以不能如期在饮品销售旺季对外营业为由解除合同，无任何法律和事实依据。最后，即使冯志敏无法实现合同目的也与百盈源公司迟于2018年3月1日交付商铺的行为无因果关系。暂不论百盈源公司与冯志敏已通过《租赁合同》约定百盈源公司可根据工程竣工时间延迟交付商铺，百盈源公司亦已于2018年5月21日交付商铺并通知冯志敏进场装修，而冯志敏一直拖延不进场装修导致无法开展经营是其个人行为所致，与百盈源公司无关。且据百盈源公司所知，冯志敏早已寻找到其他经营场地，百盈源公司有理由怀疑冯志敏为解除《租赁合同》才一直不进场装修开业，恶意行使法定解除权。二、一审判决适用法律错误。如前所述，百盈源公司并无任何违约行为导致合同目的不能实现，《租赁合同》具备履行条件，可继续履行，故本案不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的法定解除情形，一审判决适用该条规定认定冯志敏有权解除合同属法律适用错误，恳请贵院予以纠正。三、冯志敏无权起诉要求解除《租赁合同》，其解除合同的行为缺乏法律依据和合同约定，应承担违约责任。百盈源公司有权不退还租赁保证金，冯志敏违约解除合同导致自身损失不应由百盈源公司承担。（一）如前所述，本案不存在致使合同目的不能实现情形，冯志敏不享有法定解除权。冯志敏在本案提前要求解除合同，已违反了《租赁合同》第十四条第五款之规定，百盈源公司有权不返还保证金。（二）同理，由于无合同约定的情况，被上诉人单方提前解除合同而导致自身利益受损，属于其自身过错，应当由被上诉人自己承担损害后果。（三）此外，无相关事实证明《租赁合同》解除后必然导致冯志敏所支付的餐饮品牌孵化策划项目费用损失，该费用的支付与案涉商铺是否实际使用无必然联系。《餐饮项目策划服务合作合同》第一条合作范围为餐饮项目筹备、商业模式及品牌设计等，第三条合作形式为佛山市壹立咖啡有限公司是以品牌发展顾问形式与冯志敏合作，合同未指定品牌项目地点在高明区新亨广场，冯志敏即使未实际使用案涉商铺进行经营，即使为此品牌支付了策划项目费用，冯志敏仍可将此策划项目用于其他实际经营地或用于日后经营管理中，亦不排除冯志敏已将此策划项目用于其他餐饮店中。因此，未实际使用案涉商铺对外经营不必然导致冯志敏策划项目费用损失，一审判决要求百盈源公司赔偿餐饮品牌孵化策划项目费用无事实和法律依据。四、百盈源公司已向冯志敏交付了商铺，己实现签订合同目的。（一）根据《租赁合同》第二条约定，冯志敏签订合同目的是使用案涉商铺，百盈源公司提供的商铺具备合同约定的交付条件，已实现双方签订合同目的。至于冯志敏是否对商铺进行使用、用于何种用途、如何经营、经营产生的盈亏等问题属冯志敏商业经营计划和商业风险，非百盈源公司可控因素。（二）冯志敏以其实际行为表明对百盈源公司迟延交付商铺不存在异议且同意继续履行合同。首先，冯志敏签署的《商户交铺确认书》同意百盈源公司于2018年5月21日向冯志敏交付商铺，虽然在“收铺日期”栏未有日期，但冯志敏理应知道所签署即系收铺确认表，如其不同意收铺，完全可在该表上填写不同意收铺意见。冯志敏不仅未有填写反对收铺意见，反而在当日与百盈源公司签署《装修申请审批表》《施工承诺书》《装修施工消防安全责任书》，证明冯志敏己同意接收该商铺，冯志敏作为完全民事行为能人，若对该商铺有异议，不可能同意接收商铺。其次，冯志敏于2018年5月24日成功注册营业执照，于2018年6月1日取得食品经营许可证，证明案涉商铺符合合同约定的使用用途，能够实现其使用商铺目的。最后，冯志敏提交的聊天记录证据显示，其已向百盈源公司员工提交相关设计方案，以实际行动证明其同意继续履行合同，亦无任何证据显示百盈源公司阻止冯志敏进场装修。（三）冯志敏签订合同时清楚涉案物业尚处在建设阶段，己明确知晓案涉商铺有迟延交付情况，交付时间不明确。合同已明确约定迟延交付商铺的后果系顺延免租期，百盈源公司已履行合同义务向冯志敏交付商铺，不构成违约。如前所述，商铺的交付时间并非合同目的，商铺能够实现签订合同时约定的使用用途才是合同目的。（四）根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，餐饮品牌孵化策划项目费用非在双方签订租赁合同时发生，发生在双方签订合同之后，百盈源公司签订合同时不能预见也不应当预见冯志敏会产生该笔费用，该笔费用只是冯志敏的间接损失，非其必然、直接损失，理应不予赔偿。（五）冯志敏办理收铺和进场装修手续后，拒不进场装修及缴纳装修保证金、拖欠租金及物业管理费的行为已构成违约，造成百盈源公司空置期间租金损失，理应没收租赁保证金及不予返还租金。综上，一审判决认定事实不清，依据不足，适用法律错误。百盈源公司已实际向冯志敏交付了案涉商铺，冯志敏应依合同约定交纳租金，冯志敏违约解除合同造成的损失应由其个人承担，百盈源公司有权不返还租赁保证金。被上诉人冯志敏答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回百盈源公司的上诉请求。冯志敏向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方于2018年2月12日签订的《租赁合同》；2.百盈源公司双倍返还定金62940元；3.返还租金10490元；4.赔偿冯志敏支付的佛山市壹立咖啡有限公司餐饮品牌孵化策划项目费用28650元；5.赔偿冯志敏2018年7、8、9、10、11月经营收入利润150000元；6.百盈源公司负担案件受理费。一审法院查明：2018年2月11日，冯志敏与百盈源公司签订《租赁意向书》，内容为：本人冯志敏意向租赁位于佛山市高明区新亨广场A23、A24铺面，租赁建筑面积为104.90平方米，意向以每平方米租金100元/月（包含管理费），租赁期3年，递增按每1年5%，免租期2个月的租赁条件向业主方发出书面租赁意向；本人于签订本《租赁意向书》当天向业主方支付5000元作为租赁意向金，业主方须于收到租赁意向金后3个工作天内向本人回复以上租赁条件是否达成，如以上租赁条件业主方同意的情况下，该租赁意向金自动转为租赁定金，本人须于5天内带齐相关租赁材料，与业主方签署正式的租赁合同，超出期限未能签署合同的，租赁定金（租赁意向金）业主方有权不予退还，有权无条件没收。2018年2月11日，冯志敏向百盈源公司支付了A23、A24商铺诚意金5000元。2018年2月12日，冯志敏（承租方，乙方）与百盈源公司（出租方，甲方）签订《租赁合同》，约定（节选）：1.甲方将座落于佛山市高明区荷城街道文明路340号新亨广场的A座A23-24号共2个商铺（下称租赁物）出租予乙方。2.租赁物仅限乙方经营商业用途，经营品牌为鲜榨果汁专卖店，经营类别为轻餐饮、饮品、蛋糕、小食、甜品。3.租赁期限自2018年3月1日起至2021年2月28日止。甲方应于2018年3月1日前将租赁物交付乙方，甲方可根据建设情况提前或推迟交付（若提前或推迟交付，免租期起算日相应提前或顺延）。4.租赁物免租装修期为2个月（自2018年3月1日起至2018年4月30日止），自交付或视为交付之次日起计算，非不可抗力不作顺延。乙方在免租装修期内无需缴纳租金，但须承担物业管理费（4元/平方米）、水电费（电1.3元/度、水4元/吨）和公摊水电费。5.乙方应当在签订合同之日向甲方缴纳31470元的租赁保证金。租赁保证金仅用于履约保障，乙方无权主动用租赁保证金抵扣租金、物业管理费和水电费。但若乙方不按本合同的约定履行其应承担的义务的，甲方有权从租赁保证金中扣除相应款项。租赁保证金也可作为乙方对外营业的质量保证金。若乙方违规经营遭到政府部门处罚，可能对新亨广场造成不利影响时，甲方有权从乙方缴纳的租赁保证金代乙方缴纳罚款（金额以政府处罚通知为准）。合同终止且乙方履行完毕相关义务后30日内，乙方应退还租赁保证金收据原件，甲方同时将剩余的租赁保证金7个工作日内无息退还给乙方。6.租金：2018年3月1日至2019年2月28日期间的租金标准为10490元/月，2019年3月1日至2020年2月28日期间的租金标准为11014.50元/月，2020年3月1日至2021年2月28日期间的租金标准为11565.20元/月。以上租金已包含物业管理费。7.租赁物交付标准：租赁物为毛坯交付，层高为5.8米，水电到租赁物门口，预留排污管道、排烟管道、通风管道，实墙间隔。8.装修：乙方需要装修租赁物的，须事先把装修方案提交甲方，并由新亨广场管理处办理施工许可手续后方可开工，否则甲方有权责令停工，并有权中止水电供应。乙方承担装修期间的全部安全责任。9.违约责任：甲方无故提前解除合同的，须向乙方双倍返还保证金；乙方提前解除合同的，甲方有权不予返还保证金。10.备注：乙方需于签订本合同后3天内缴齐本合同租金和租赁保证金，否则本合同自动失效；如果3月1日前甲方一次消防验收未取得合格证的，免租期则相应顺延，直至一次消防验收合格当天才正式起算免租期。2018年2月12日，冯志敏向百盈源公司支付了A23、A24商铺押金26470元、免租期后第一个月租金10490元。百盈源公司当天向冯志敏出具了金额为31470元的押金的收款收据及金额为10490元的免租期后第一个月租金的收款收据。《商户交铺确认书》列明新亨市场A座首层第A23-24号商铺已于2018年5月21日交付本人使用，冯志敏在该《商户交铺确认书》上“租户确认签名”处签名。另外，冯志敏向百盈源公司递交了《商户装修申请审批表》、《施工承诺书》及《装修施工消防安全责任书》。《施工承诺书》列明“定于2018年5月21日进场，计划2018年7月21日完工”。冯志敏以案涉商铺为经营场所注册成立了“佛山市高明区蜜享一刻咖啡店”，经营项目为预包装食品（不含冷藏冷冻食品）销售、热食类食品制售、糕点类食品（含裱花蛋糕）制售、自制饮品（不含自酿酒）制售，食品经营许可证的有效期至2023年5月31日。2018年6月15日，冯志敏与佛山市壹立咖啡有限公司签订《餐饮项目策划服务合作合同》，委托佛山市壹立咖啡有限公司对案涉商铺进行餐饮品牌孵化策划，合作期限3个月，自2018年6月20日至2018年9月20日止，项目总费用为50000元。冯志敏已向佛山市壹立咖啡有限公司支付了餐饮品牌孵化策划项目费用28650元。冯志敏举证的现场照片（拍摄于2018年8月7日）显示案涉商铺所在的新亨广场当日仍然没有拆除楼宇外墙排栅，案涉商铺门前所对的平台堆满了建筑材料。2018年8月7日下午，冯志敏在微信中询问百盈源公司方唐经理说“请问我们什么时候可以进场施工”时，百盈源公司方未作回应。2018年11月8日上午，法院组织双方当事人到案涉商铺所在的新亨广场进行现场查看，发现截至当天仍然没有商铺装修完毕且对外营业。2018年11月21日的庭审中，百盈源公司也承认还没有商铺正式营业。百盈源公司向新亨广场商户发布的《通知》，其内容为：“根据我司对本广场的实时完善情况，定于2018年12月23日进行开业典礼，届时由我司统筹举办一系列大型的现场开业活动和线上宣传推广。为配合广场开业时整体有效的商业氛围，现要求已签约商家，于2018年11月1日前到物业管理部办理装修入场手续，并于2018年12月20日前完成商铺装修竣工验收并达到可对外营业状态。敬请各位商户配合好开业前相关工作，严格执行店铺装修开业时间，共同打造新亨广场优质的商业营商环境。”另查，案涉商铺所在的新亨广场（A栋酒店、裙楼B、裙楼C、地下室）于2016年10月10日取得《建设工程规划许可证》，于2016年11月15日进行工程消防设计备案，于2018年4月13日进行工程竣工验收消防备案，于2018年6月29日完成竣工验收备案。一审法院认为，案件为租赁合同纠纷。冯志敏与百盈源公司于2018年2月12日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，由此产生的权利义务应受法律的保护和约束。根据合同约定，百盈源公司有义务将符合合同要求的商铺交付给冯志敏使用。同时，百盈源公司交付的商铺应达到一般人所理解的交付标准，即商铺承租人将商铺装修完毕并办理相关营业手续即可在合理期限内对外营业，而无需等待属于出租人义务范围内的其他附加条件的成就，除非合同有特别约定。虽然冯志敏于2018年5月21日签收了案涉商铺，也向百盈源公司递交了《施工承诺书》及《装修施工消防安全责任书》，但是百盈源公司并未实际向冯志敏交付案涉商铺并允许冯志敏进场装修，这可以从以下两个事实得到印证，即在冯志敏的免租期结束后百盈源公司从未向冯志敏主张过租金以及2018年8月7日冯志敏在微信中询问百盈源公司方唐经理“请问我们什么时候可以进场施工”而百盈源公司方未作回应，百盈源公司向商户发布《通知》要求商户2018年11月1日前办理装修入场手续并于2018年12月20日前完成商铺装修竣工的事实以及截至2018年11月21日新亨广场还没有商铺正式营业的事实也佐证了这一点。而且，新亨广场于2018年6月29日才完成竣工验收备案，百盈源公司却要求冯志敏在2018年5月21日签收案涉商铺并进场装修，这既不合理，也有违诚信。冯志敏举证的现场照片显示截至2018年8月7日，案涉商铺所在的新亨广场仍然没有拆除楼宇外墙排栅，案涉商铺门前所对的平台堆满了建筑材料，案涉商铺根本不具备交付使用的条件。即便之前冯志敏能够进场装修也不可能在免租期结束后正常对外营业，而案涉商铺2个月的免租期已过，冯志敏却需要支付租金，这显然是不公平的。综合以上分析，法院确认百盈源公司并未在2018年5月21日向冯志敏实际交付符合交付条件的案涉商铺，且至少在2018年8月7日前仍未实际交付。承租商铺不同于承租普通住宅，承租人往往更加注重于追求经济效益。虽然双方在合同中约定“甲方可根据建设情况提前或推迟交付”，但该约定内容仍应以不超出当事人的合理预期为限，而非将交付商铺的时间交由出租人任意决定。合同约定的交付时间为2018年3月1日，而百盈源公司至少在2018年8月7日前仍未实际交付，时间间隔超过5个月，不符合承租商铺的经济效益性。百盈源公司未依约向冯志敏交付符合交付条件的案涉商铺，致使冯志敏预期在饮品销售旺季对外营业的合同目的无法实现，百盈源公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项关于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，当事人可以解除合同的规定，冯志敏有权解除合同。因此，冯志敏诉请解除双方签订的《租赁合同》合法有据，法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据该规定，冯志敏有权要求百盈源公司返还相关款项，并赔偿相关损失。关于百盈源公司应返还的款项问题。冯志敏在2018年2月11日签订《租赁意向书》当天向百盈源公司支付了5000元租赁意向金，并约定“如以上租赁条件业主方同意的情况下，该租赁意向金自动转为租赁定金”。冯志敏又在2018年2月12日向百盈源公司支付了商铺押金26470元，且百盈源公司亦汇总出具了金额为31470元的押金收款收据。但是，该31470元仍然不应认定为合同定金。无论是《租赁意向书》约定“租赁意向金自动转为租赁定金”，还是收款收据明确列为“商铺押金”，有关该31470元的性质认定均应以双方签订的《租赁合同》为准。根据双方在该合同中的约定，冯志敏应在签订合同之日向百盈源公司缴纳31470元的租赁保证金，从支付金额及支付时间看，冯志敏支付的前述租赁意向金及商铺押金均是冯志敏履行合同约定的缴纳租赁保证金的方式，并不改变款项的性质。同时，根据该合同约定，租赁保证金仅用于履约保障，可用于抵扣冯志敏拖欠的租金、物业管理费、水电费及冯志敏对外营业的质量保证金、行政罚款等。因此，该31470元租赁保证金属履约保证金的性质，旨在保障合同义务的履行，并不具备合同定金的惩罚功能。在百盈源公司违约的情况下，冯志敏有权要求百盈源公司返还该租赁保证金31470元，但无权要求百盈源公司双倍返还租赁保证金。另外，由于冯志敏并未实际使用案涉商铺，故在该合同解除后，百盈源公司有义务将其预先收取的免租期后第一个月的租金10490元退还给冯志敏。冯志敏主张百盈源公司返还租金10490元，合法合理，法院予以支持。关于百盈源公司应赔偿的损失问题。双方签订合同后，冯志敏为了更好地在案涉商铺开展经营活动做了一定的前期准备工作，既注册成立了“佛山市高明区蜜享一刻咖啡店”，又委托佛山市壹立咖啡有限公司进行餐饮品牌孵化策划，并支付了餐饮品牌孵化策划项目费用28650元。由于百盈源公司的违约行为，冯志敏不能如期在饮品销售旺季对外营业，其委托佛山市壹立咖啡有限公司所做的餐饮品牌孵化策划变得毫无意义，其支付的餐饮品牌孵化策划项目费用28650元必然成为损失。因此，该损失应由违约方即百盈源公司负责赔偿，冯志敏诉请百盈源公司赔偿餐饮品牌孵化策划项目费用28650元合法有据，法院予以支持。另外，冯志敏主张百盈源公司赔偿2018年7、8、9、10、11月的经营收入利润150000元。法院认为，经营性活动具有一定的不可预测性及风险性，影响经营性活动的因素包括但不限于受众的消费能力、经营场所的人流量、原材料的价格、员工福利待遇等，而任何一个环节的细微变化均有可能影响经营性活动最终能否盈利，这种不确定性决定了经营活动不可能是必然盈利的。因此，冯志敏主张的经营收入利润150000元缺乏事实和法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除冯志敏与百盈源公司于2018年2月12日签订的《租赁合同》；二、百盈源公司于判决发生法律效力之日起十日内向冯志敏返还租赁保证金31470元及租金10490元，共计41960元；三、百盈源公司于判决发生法律效力之日起十日内向冯志敏赔偿餐饮品牌孵化策划项目费用28650元；四、驳回冯志敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4739.50元，由冯志敏负担2997.50元，由百盈源公司负担1742元。二审期间，百盈源公司向本院提交以下新证据：证据1.高明新闻微信公众号发布的关于新亨广场肉菜市场开业消息，拟证明新亨广场肉菜市场于2018年4月14日开业，多家档口商铺已处于正常营业状态。证据2.新亨广场其他商铺租户签署的《交铺确认书》以及办理相关的进场装修手续，拟证明新亨广场其他商铺租户已签署《交铺确认书》，百盈源公司在2018年4月、5月份已向其他租户交付符合合同约定的商铺，其他租户已于2018年的4月、5月办理进场装修手续并缴纳相应的装修保证金，且能顺利进场装修。冯志敏无正当理由拒不进场装修的行为已构成违约，无权要求返还租金和租赁保证金。证据3.微信朋友圈截图及朋友圈的图片、视频，拟证明新亨广场举行开业典礼活动前，新亨广场的力迈健身、味道真湘、迪乐尼儿童乐园、王子茶楼、维也纳酒店等部分大型商家已开始营业，其中力迈健身（承租方为林显彬）早已于2018年8月份完成装饰装修并开始营业。一法院认为百盈源公司至少在2018年8月份未能实际交付商铺，认定错误，本案不存在合同目的不能实现情形，新亨广场的开业活动时间与个别商铺开业不具有因果关系。证据4.《新亨广场商铺租赁合同》，辅助证据3拟证明新亨广场仅此一家健身会所，位于新亨广场的力迈健身中心早已于2018年8月份完成装修并开始营业。冯志敏对上述证据1的真实性、关联性不予确认，对证据2、3、4的关联性均不予确认。经审查，上述证据与本案不具有关联性，不作为本案定案依据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：百盈源公司在案涉的《租赁合同》中是否存在违约行为，应否向冯志敏返还租赁保证金31470元及租金10490元并赔偿冯志敏品牌孵化策划项目费用28650元。百盈源公司与冯志敏签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有约束力。根据《租赁合同》的约定，案涉商铺的交付时间为2018年3月1日，虽合同约定百盈源公司可根据建设情况提前或推迟交付，但由于商铺经营追求经济效益，故商铺交付的时间仍应以不超出当事人的合理预期为限，而非交付商铺的时间可由出租人任意决定。关于本案中商铺的交接时间问题，百盈源公司主张冯志敏已于2018年5月21日签收了案涉商铺，故百盈源公司交付商铺的行为并不构成违约。对此，本院认为，冯志敏虽于2018年5月21日在《商户交铺确认书》上签字并向百盈源公司递交了《商户装修申请审批表》等，但由于案涉商铺于2018年6月29日方完成竣工验收备案，故案涉商铺在2018年5月21日并不具备法律规定的交付条件，冯志敏在《商户交铺确认书》上签字的行为不能视为对案涉商铺合法有效的交付。根据冯志敏提交的证据显示，案涉商铺所在楼宇在2018年8月7日仍没有拆除外墙排栅，而冯志敏于当日询问百盈源公司唐经理何时可以进场施工时，百盈源公司并未给出回应，且百盈源公司亦未提交证据证明其在案涉工程竣工验收备案后至2018年8月7日前有另行通知方志敏接收商铺并进场装修。同时，结合百盈源公司在免租期结束后未向冯志敏主张租金的事实，一审法院认定百盈源公司至少在2018年8月7日前仍未实际交付商铺并无不当。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。由于商业经营活动讲究效率，以追求经济利益为目标，百盈源公司长时间未交付符合使用用途的商铺予冯志敏，必然对冯志敏预期所要达到的经营投入、经营效果、经营目的产生影响，使其在订立合同时所要达到的目的无法实现，故一审法院确认冯志敏与百盈源公司签订的《租赁合同》解除，并判令百盈源公司向冯志敏返还租赁保证金31470元及租金10490元并赔偿冯志敏品牌孵化策划项目费用28650并无不当，本院依法予以维持。百盈源公司还主张冯志敏品牌孵化策划项目费用并不必然构成冯志敏的损失，对该项损失不应予以支持。对此，本院认为，冯志敏已提交了与佛山市壹立咖啡有限公司签订的《餐饮项目策划服务合作合同》、装修设计图、支付凭证、收款收据等证据证明其损失的产生，且上述金额亦属合理，百盈源公司亦未提交相反证据予以推翻，故一审法院对冯志敏请求赔偿该部分损失的诉讼请求予以支持并无不当，本院依法予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。百盈源公司的上诉请求理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1565元，由上诉人佛山市高明区百盈源公司物业租赁管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年六月二十四日法官助理 赵超琳书 记 员 冯隽尧书 记 员 黄卓敏