广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初7651号原告（反诉被告）：陈秋燕，女，汉族，住广东省佛山市南海区原告（反诉被告）：何志钊，男，汉族，住广东省佛山市南海区两原告共同委托诉讼代理人：张艳丽，广东龙浩律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：陈珠妹，广东龙浩律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙建强，男，汉族，住湖南省华容县委托诉讼代理人：卢一峰，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宝仪，广东泽誉律师事务所律师。原告何志钊、陈秋燕与被告孙建强租赁合同纠纷一案。本院于2019年4月11日受理后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告提起反诉，本院经审查后决定将反诉与本诉合并，于同年5月30日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人张艳丽、陈珠妹，被告孙建强及其委托诉讼代理人陈宝仪到庭参加诉讼。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告腾空位于佛山市南海区****平洲林岳西部村西坊1号xxx层楼予原告；2.被告立即向原告支付自2019年2月1日起至实际返还之日止的场地使用费，每月的标准为4500元；3.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告何志钊与被告在2017年3月21日签订了《商铺租赁合同》，约定原告将位于佛山市南海区****平洲林岳西部村西坊1号xxx层共5层楼出租给被告。双方虽然口头约定租金为9000元/月，但被告自2018年3月前每月缴纳的租金为4500元（水电费照实支付），为了保证收入，原告只得先行收下。但自2018年3月起，被告就拖欠使用费，无奈，原告只得向贵院起诉[案号为：（2019）粤0605民初1639号]，经过贵院的审理，确认原被告双方签订的《商铺租赁合同》无效，参照双方此前的费用支付标准，确定每月的使用费为4500元，并于2019年3月27日作出如下判决：被告向原告支付2018年4月1日至2019年1月31日的场地使用费45000元。截止今日，被告仍在占有使用涉案租赁物，但是被告自判决作出后就一直未向原告支付场地使用费。且因为《商铺租赁合同》无效，被告占据原告的商铺没有合法理由，故被告理应向原告返还涉案租赁物。被告辩称，对于原告的主张场地占用使用费用在上一案件判决生效后，被告曾试图予其缴纳，但因原告认为对法院认定的占有费用4500元存在争议，故对被告用微信转账的方式支付，原告是并没有收取的。对于予以腾空租赁物，被告并没有异议，但被告认为因本案的合同无效是原告故意隐瞒租赁物的权属情况导致的，应当赔偿被告的损失，并退还被告向原告支付的保证金。被告向本院提出反诉请求：1.两原告立即向被告返还保证金20000元；2.两原告立即向被告赔偿各项经济损失90000元；3.两原告承担本案的诉讼费。事实与理由：2017年3月21日，被告孙建强与原告何志钊签订《商铺租赁合同》，合同约定，原告将位于佛山市南海区****************共5层出租给被告，租赁期为5年。签订本合同当日，被告向原告交付履约保证金20000元，期间月租金为4500元。签订《商铺租赁合同》后，被告根据租赁合同用途“出租他人”对房屋进行装修及购置卧具、茶几、空调设备等基本生活设施，截止至起诉之日被告为实现合同目的共支付各项费用累计9万余元。自2017年3月开始，被告将租赁物装修后以分组方式出租给20余人，现在仍正常租住至今。2019年1月16日，两原告因2018年4月1日至2019年1月31日期间租金争议事宜向贵院提起民事诉讼，经审理，佛山市南海区人民法院于2019年3月27日依法作出（2019）粤0605民初1639号民事判决书，认定《商铺租赁合同》无效，被告支付占有使用费4500元/月等。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，在合同无效的情况下，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。被告认为，两原告故意隐瞒涉讼租赁物违法报建的事实，对《商铺租赁合同》无效存在过错，且在上次起诉后，多次拒收被告的占有使用费，在未经任何事先通知的情况下，再次具状起诉，其将被告赶出物业的主观恶意十分明显。如果原告主动要求被告退出涉讼租赁物，对被告而言极不公平，也违背诚实信用的基本原则，即使退出，两原告应对被告经济损失承担全部赔偿责任。另，被告诉请的各项损失90000元包括被告为了实现合同目的在租赁物上加装电器（空调、热水器、冰箱、洗衣机）、家具，产生的购置费用，而原告在答辩状中认为被告可以拆卸，但该购置的器具的数量较多，必然会导致被告的经济损失，因此该90000元包括对上述的物品的折旧费用。关于被告在合同期间对租赁物进行出租与案外人签订了多份房屋租赁合同，而因本案的合同无效导致被告的预期收益无法实现，故对该预期收益包含在90000元的经济损失内。两原告答辩如下：一、由于案涉租赁合同无效，根据法律规定，案涉物业应返还予原告。案涉合同无效的过错并不在于原告，原告不存在故意隐瞒案涉物业基本信息的行为，也没有拒收被告的使用费，相反，是被告故意拖延支付使用费，这点通过原告与被告此前的租赁合同纠纷一案【案号：（2019）粤0605民初1639号】可以证明。该案之后，被告并未履行判决义务，但是其通过微信的方式向原告转账水电费等，可见，原告从未拒收过被告的使用费，而是在原告已经提供可支付方式的情况下，被告拒绝支付。二、原告确实收取了被告保证金2万元，但是根据（2019）粤0605民初1639号案的判决，被告应向原告支付占有使用费45000元，截止今日，被告仍未支付分文，故原告有权直接在保证金中扣除，并要求被告支付尚未付清的部分。三、原告不应赔偿被告经济损失9万元。双方签订合同之时，案涉物业已经是以简装修的状态出租，被告并未对物业进行任何的装修，不存在要原告赔偿其装修支出的情形。至于屋内的家具等基本设施，均为可拆卸物件，被告应自行搬离，不得继续占用原告的物业。并且，被告在拆卸、搬离的过程中还应该注意对案涉物业的保护，不损坏物业的结构、原有装修，否则，原告有权追究被告的责任。若被告不愿意拆除的，原告也可以接收，结合物件的使用年限及现状，折价补偿给被告。综上，被告的反诉请求没有事实和法律依据，恳请法院驳回其全部的反诉请求。原告就本诉及反诉举证如下：1.两原告的身份证复印件各1份、被告的身份证复印件1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.（2019）粤0605民初1639号民事判决书原件1份，用以证明使用费的标准为4500元每月，被告在上一次起诉之后并未履行判决义务，不存在被告在反诉状中所称的两原告拒收使用费的事实。3.商铺租赁合同原件1份，用以证明合同约定涉讼房屋是以简装修状态出租，被告并未对涉讼房屋进行过任何装修。被告就本诉及反诉举证如下：1.商铺租赁合同原件1份，用以证明双方签订的租赁合同，该合同是双方的真实意思表示，原告是故意将租金作空白处填写，对被告提起了诉讼，而法院对该合同审理后认为合同无效，合同明确为履行合同被告向原告支付了履约保证金应予以退还。2.收据原件6份、送货单原件3份，用以证明因合同无效对被告产生的经济损失。3.房屋租赁合同复印件（戴科文）1份、房屋租赁合同原件（邱小花、王超、刘宗义、谢一凡、仇石生）5份、刘宗义、谢一凡、仇石生身份证复印件各1份，用以证明因合同无效对被告产生的预期经济损失。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举证1、2，被告没有异议，且证据2为原件，本院予以确认。原告举证3的《商铺租赁合同》与被告举证1的《商铺租赁合同》存在不一致的地方，经本院核对，被告举证的《商铺租赁合同》的内容与（2019）粤0605民初1639号民事判决书所确定的《商铺租赁合同》的原件内容一致，本院采信被告举证的《商铺租赁合同》，对原告举证的《商铺租赁合同》不予确认。被告举证2的收据原件6份、送货单原件3份，原告不予确认，本院进行综合认定。被告举证3的房屋租赁合同及身份证，原告认为该组证据涉及案外人，不予确认，但原告同意按照被告与次承租人签订的合同继续履行，经审查，上述合同是被告与案外人签订的合同，本院不在本案中进行认定。本院经审理认定事实如下：2017年3月21日，何志钊（甲方）与孙建强（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：乙方承租甲方座落在佛山市南海区*****************共5层楼。该物业只能用作出租他人，不允许作其他之用。租赁期限为5年0个月，从2017年＿月＿日至＿年＿月＿日止。房子装修期两个月期限从2017.3.21至2017.5.21。从2017年＿月＿日至＿年＿月＿日每月租金为＿元，每2年递增8%，按实际当地经济调整递增或者减租。每月交一次，并须于当月14日前交清。本合同签订之日，乙方须向甲方支付20000元作为租铺履约保证金，甲方的商铺以简装修状出租。租赁期内商铺出现的下水管接口不良、水管爆破漏水、伸缩缝渗漏、天花、墙身渗漏等造成的乙方或第三方的财物损失与甲方无关，等约定。原告陈秋燕于2017年3月21日出具《收据》确认收取了被告涉讼租赁物的定金20000元。被告随后为涉讼租赁物添置了空调、冰箱、家具等。原被告均确认涉讼租赁物未办理规划报建手续。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告均确认涉讼租赁物未办理规划报建手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原、被告就涉讼租赁物于2017年3月21日签订的《商铺租赁合同》无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。两原告诉请被告返还涉讼租赁物3层至7层予两原告，本院予以支持。被告诉请两原告向被告返还保证金20000元，本院予以支持。虽然原、被告之间的租赁合同无效，但被告实际占有使用租赁物，其应参照合同约定的标准支付占有使用费予原告。原告主张被告从2019年2月1日起至实际返还租赁物之日止按4500元每月的标准向原告支付占有使用费，被告亦确认原被告的涉讼租赁合同是按4500元每月的标准计算占有使用费的，本院对原告的该项诉请予以支持。关于涉讼租赁物内被告所购置的电器、家具等物品，被告不同意将上述物品搬离并要求原告折价补偿，但原被告就上述物品的价格无法协商一致，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，可由承租人拆除。被告要求原告赔偿上述物品的损失，依法无据，本院不予支持。原告诉请被告腾空涉讼租赁物，本院予以支持。被告诉请原告赔偿被告对涉讼租赁合同的预期利益损失，但该预期收益属合同履行后可得利益，现涉讼租赁合同无效，被告的预期收益不受法律保护，被告的该项诉请，本院不予支持，故被告诉请两原告赔偿各项经济损失90000元，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）孙建强应于本判决发生法律效力之日起十日内腾空位于佛山市南海区*****************楼并返还予原告（反诉被告）何志钊、陈秋燕；二、被告（反诉原告）孙建强应于本判决发生法律效力之日起十日内支付自2019年2月1日起至实际返还上述第一项确定的租赁物之日止按4500元每月的标准计算的占有使用费予原告（反诉被告）何志钊、陈秋燕；三、原告（反诉被告）何志钊、陈秋燕应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金20000元予被告（反诉原告）孙建强；四、驳回被告（反诉原告）孙建强的其他反诉请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告孙建强负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予两原告，反诉受理费1250元（被告已预交），由两原告负担150元，被告负担1100元。两原告负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳，本院将依法强制执行。被告多预交的150元，在本判决生效后经被告向本院书面申请，本院予以退回。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇一九年六月二十一日书记员  成海欣