江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0114民初6357号原告（反诉被告）：鞠莹，户籍所在地南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：陈春河，江苏袍泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：许红民，江苏石城律师事务所律师。被告（反诉原告）：江苏顺源集团有限公司，统一社会信用代码91320000758988454J，住所地南京市江宁区秣陵街道秦淮路20号。法定代表人：孙齐红，该公司总经理。委托诉讼代理人：马健，江苏马健律师事务所律师委托诉讼代理人：仇星，江苏马健律师事务所律师。原告（反诉被告）鞠莹与被告（反诉原告）江苏顺源集团有限公司（以下简称“顺源公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月17日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鞠莹的委托诉讼代理人陈春河、许红民，被告顺源公司的委托诉讼代理人马健、仇星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鞠莹向本院提起诉讼请求：1.依法确认原、被告双方于2017年7月31日签订的《股权转让协议》及相关补充协议于2018年12月21日解除；2.判令被告返还原告已付购房款（含已收租金7461412元）48236660元，并判令被告赔偿原告损失50230000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年7月31日签订《股权转让协议》，该协议实为商业房买卖合同，约定被告将拥有所有权的，位于南京市雨花台区的房地产所有权转让给原告。双方约定产权过户的方式为：被告以转让的房产、土地设立目标公司，再将目标公司100%股权转让给原告，转让总价款77280000元；付款方式为：合同签订5日内付5000000元,2017年8月20日前付28625848.48元，另从2017年8月1日起由原告帮被告支付43654151.52元贷款利息（每月约870000元）到2018年11月30日，再由被告协调银行提前还清该笔贷款事宜，协调好后由原告一次性将该笔贷款本息还清，还清后正好满足全额支付转让总价款77280000元。合同签订后，原告依约支付了第一笔、第二笔转让款，并依约一直归还涉案贷款的利息至今，已累计支付54660000元，转让的房产已于2017年8月1日交付给原告占有、使用、收益（租金由原告收取），原告已全面履行合同义务，无任何违约行为。原告于起诉之时不知被告已将涉案房屋“一房二卖”，起诉后通过法院出具调查令前往调查后发现被告已将房屋卖给他人，且已完成过户手续。原告已付购房款40775240元，房租7461412元应予返还。关于损失赔偿，被告卖给原告77280000元，卖给他人127510000元，二者相差50230000元，该50230000元应视为原告损失，由被告予以赔偿。被告顺源公司辩称，被告认为原告无权解除合同，无权要求补足差价。原告未按照合同约定于2018年11月30日前将合同的剩余款项支付给被告，未付款项的金额为36504760元，占合同总额的47.23%，已经接近50%。原告未履行合同的行为，让合同目的无法实现，也是不履约的意思表示，构成被告的巨大损失，现被告已为此提出反诉，从而挽回损失，原告居然不愿为自己违约行为负责的同时还恶意利用保全手段逼迫被告付出更大代价，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告顺源公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告支付反诉原告位于今人民币15456000元；2.判令股权转让协议及补充协议2018年11月30日起依法解除；3.反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年，原、被告双方签订《股权转让协议》，约定反诉被告于2017年11月30日前支付全部股权转让款77280000元。至今，反诉被告尚未支付。根据《股权转让协议》第五条规定，任一方违反协议，应向守约方支付股权转让款总额20%的违约金，以77280000元为基数，被告应支付违约金15456000元。请求法院支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告鞠莹辩称，在本诉过程中，反诉被告已经陈述了其严格依照合同履行付款义务，不存在违约行为，同时也解释了2018年11月30日没有支付款项的理由：1.因为提前还贷，需要白某先生与银行协调办理提前还贷相关手续；2.反诉被告通过充分证据证明在2018年4、5月份反诉原告就提出毁约的要求，并且充分证据证明反诉原告已经用行为进行了违约，根据合同法第六十八条等相关规定行使不安抗辩权，通过法庭调查的证据证明在2018年10月反诉原告就已经一房二卖，足以证明反诉被告行使不安抗辩权符合相关法律规定。反诉被告认为反诉原告的违约行为极其恶劣，在本诉部分也进行了举证。综上，要求驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月31日，顺源公司（甲方、转让方）与鞠莹（乙方、受让方）签订《股权转让协议》，鉴于甲方确定以位于南京市雨花台区（包括地上四层、地下一层、共五层）的房地产作为出资成立有限公司（目标公司），并持有目标公司100%股权，甲、乙双方协商一致，约定：一、转让标的：甲方合法持有的100%目标公司股权（对应出资额为65000000元）及与此相应的所有股东权益及股东义务。二、转让价款：1.甲乙双方一致确认转让标的（100%目标公司股权）的转让款总额为77280000元，甲方应根据乙方要求将股权过户到乙方或乙方指定第三人名下。此笔款项包含目标公司100%股权转让款及本协议签订后，乙方为维持标的房产正常经营所需要的发生的全部维修维护费用。2.乙方在本合同签订后5个工作日内应向甲方支付或甲方指定账户支付第一笔股权转让款5000000元。3.乙方在2017年7月31日应向甲方支付或甲方指定账户支付第二笔股权转让款28625848.48元，最迟不得超过2017年8月20日。4.剩余股权转让款通过代还贷款方式支付：（1）乙方应自2017年8月1日开始，每月依据白某与交通银行股份有限公司签订的二份《个人借款合同》的约定，代替白某履行偿还借款本息的义务（截至2017年7月31日，剩余还贷总额为43654151.52元），乙方应于每月约定的还款日届满三天前将当月应还款项付至指定还款账户，借款合同约定的还款期限届满之日乙方仍未汇款的，甲方将自行安排款项偿还借款，并有权依照每逾期一日，要求乙方赔偿当期应还未还款项的1%的违约金。乙方依约付至还款账户的款项视为乙方已经支付给甲方的等额股权转让款。（2）乙方承诺应于2018年11月30日前还清甲方代白某偿还的交通银行个人借款。因《个人借款合同》约定的借款期限未满而需要提前还款的，由甲方协调白某与交通银行相关提前清偿事宜。因提前清偿借款而发生的所有费用由乙方负担。三、税费负担：因办理本协议项下股权转让事宜应缴纳的税费由各方依法承担，……，五、违约责任：任一方违反本协议约定的，应向守约方按股权转让款总金额的20%承担违约金。协议双方于第七条其他约定第3款约定：自2017年7月1日起，租金收益即由乙方实际享有，乙方同意在股权转让工商变更登记以前，标的房产上的租金由甲方代为收取：（1）乙方付清全部股权转让款之前，甲方代收的租金全部用于抵扣乙方应还贷款；（2）乙方付清全部股权转让款后，甲方收取的租金依法扣除应缴纳的税费后无息支付给乙方。双方另就登记过户、交付等事宜做出相应约定。针对上述《股权转让协议》，顺源公司与鞠莹签订两份补充协议。其中，《补充协议（一）》约定：基于乙方有意向甲方购买卡子门xx号的房产，双方决定由甲方设立目标公司（甲方采取土地、房产出资方式，甲方出资占新公司100%股权），然后甲方向乙方转让标的公司100%股权，通过该方式达到甲方转让名下土地、房产至乙方实际所有的真实及最终目的。《补充协议（二）》约定：甲乙双方股权转让款总金额及其他相关权利义务以2017年7月31日签订的转让款总额为77280000元的《股权转让协议》为准；双方所签署的转让款总额为65000000元并注明签订日期为2017年（空）月（空）日的另一份《股权转让协议》仅为工商股权变更登记使用，对双方不具有约束力。2017年12月19日，顺源公司将其主送南京xx皮肤病医院（普通合伙）（以下简称“xx医院“）的《委托收款函》送达给鞠莹，该函件载明：顺源公司因将卡子门大街xx号的房产转让，故与xx医院的租房合同中有关顺源公司的权益由新债权人享有，授权委托鞠少先办理收取房屋租金相关事宜。关于已付款，鞠莹分别于2017年7月4日、8月3日、8月18日支付5000000元、10000000元、18625848.48元，以上金额合计33625848.48元。自2017年8月14日起至2018年11月30日，原告代白某归还个人贷款本息及支付因开具租金发票产生的税金共计7149391.52元（其中，三笔租费税金合计553615.46元、18笔贷款本息合计6595776.06元）。鞠莹已付款项合计40775240元，顺源公司对此金额不持异议。关于鞠莹每月应支付的贷款本息的具体金额，根据《股权转让协议》约定及当事人陈述，白某每月应付个人贷款本息771530.48元，抵扣xx医院应交的租金后，经顺源公司确认抵扣后的金额并告知鞠莹，鞠莹方才按约定要求支付每月剩余的贷款本息，即上述18笔贷款本息计6595776.06元。顺源公司认为白某个人每月贷款本息不一样，但未提供证据证明，故本院采纳原告陈述的金额，即每月771530.48元。另查明，2018年10月18日，顺源公司与案外人南京神雨投资发展有限公司（以下简称“神雨公司“）签订《南京市存量房买卖合同》，约定：顺源公司将其名下坐落于南京市雨花台区卡子门大街xx号（即涉案房产）出售给神雨公司，房屋转让款合计127500000元。2018年12月6日，因办理不动产权转移登记，顺源公司作为卖方承担税费合计18941405.15元，神雨公司作为买方承担税费合计9778036元。现涉案房屋已转移登记至神雨公司名下。本院认为，本案争议焦点如下：1.本案所涉法律关系属于房屋买卖合同关系还是股权转让关系；2.涉案《股权转让协议》及相关补充协议是否符合解除条件；3.《股权转让协议》签订后涉案房产的租金归属应如何确定；4.顺源公司、鞠莹是否应承担违约责任，如构成违约，违约责任如何认定。关于争议焦点1，本案所涉法律关系属于房屋买卖合同关系还是股权转让关系。当事人从事民事法律行为，意思表示应当真实。本案中，双方签订《股权转让协议》及相关补充协议，通过设立目标公司达到转让顺源公司名下不动产的目的，应属于房屋买卖合同法律关系。理由如下：１.《补充协议（一）》约定“基于乙方有意向甲方购买卡子门xx号的房产，双方决定由甲方设立目标公司，然后甲方向乙方转让标的公司100%股权，通过该方式达到甲方转让名下土地、房产至乙方实际所有的真实及最终目的”，从协议内容可以看出当事人意欲发生法律上效果的意思系进行房屋买卖。２.《股权转让协议》约定的转让方式、权利义务分配符合一般房屋买卖合同的特征，由顺源公司以其房产出资的方式成立目标公司，再通过目标公司将涉案房产转让至鞠莹实际所有，并不存在顺源公司转让其名下股权的行为。综上，鞠莹和顺源公司虽存在签订《股权转让协议》的表象，但是双方的真实意思是转让涉案卡子门大街xx号的房产，应认定为双方成立房屋买卖合同关系。该房屋买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律相关规定，应属有效，当事人应按协议约定内容履行。关于争议焦点2.涉案《股权转让协议》及相关补充协议是否符合解除条件。本案原、被告签订《股权转让协议》，行房屋买卖之实，双方本应按照合同约定履行。鞠莹按约定分期向顺源公司支付相应款项，直至2018年11月30日，鞠莹仍按约定代白某支付贷款利息。而在2018年10月，顺源公司与案外人神雨公司就涉案房产签订《南京市存量房买卖合同》，并履行了与神雨公司之间的房屋买卖合同且办理了房产登记，顺源公司一房二卖的行为构成根本违约，涉案标的物已转移至案外人名下，不再具备履行条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，鞠莹起诉后，得知涉案房产于2018年12月6日起已无履行可能，要求确认2017年7月31日签订的《股权转让协议》于及相关补充协议于2018年12月21日解除具有事实和法律依据，本院予以支持。关于争议焦点3，《股权转让协议》签订后涉案房产的租金归属应如何确定。双方于《股权转让协议》第七条其他约定第3款约定：“自2017年7月1日起，租金收益即由乙方实际享有，乙方同意在股权转让工商变更登记以前，标的房产上的租金由甲方代为收取：（1）乙方付清全部股权转让款之前，甲方代收的租金全部用于抵扣乙方应还贷款；（2）乙方付清全部股权转让款后，甲方收取的租金依法扣除应缴纳的税费后无息支付给乙方”。结合合同约定及鞠莹每月支付贷款本息的方式，租金收益自2017年7月1日后归鞠莹享有，且该租金从鞠莹应付贷款本息中抵扣，应视为抵扣的租金已作为鞠莹每月部分应代还的贷款本息，该部分价款应当认定作为鞠莹已付购房款的内容。现合同解除，顺源公司应当将租金收益予以退还。根据原告提交的贷款本息支付记录，鞠莹最后一笔贷款本息（扣除租金后）支付时间为2018年11月30日，且之后未在继续支付，故本院计算租金收益至2018年11月30日。因租金收益归鞠莹所有，故鞠莹应当承担相应的租费税金，合同签订后鞠莹共缴纳三笔租费税金合计553615.46元，该费用应由鞠莹自行负担。自2017年7月1日起，顺源公司应返还的租金收益为7291772.58元（771530.48元*18笔-6595776.06元），本院予以确认。关于争议焦点4，顺源公司、鞠莹是否应承担违约责任，如构成违约，违约责任如何认定。关于顺源公司的违约责任，在上文争议焦点2已作认定。因顺源公司违约导致合同解除，鞠莹有权主张返还已付款并要求赔偿损失。鞠莹的已付款合计40775240元（含租费税金553615.46元），顺源公司对此金额不持异议。上文已述，既然租金收益归属鞠莹，其应当承担相应的租费税金，故顺源公司返还的转让款应当扣除553615.46元租费税金，即应向鞠莹返还款项计40221624.54元，本院予以确认。故顺源公司应当支付给鞠莹的转让款及租金收益合计47513397.12元（40221624.54元+7291772.58元）。关于损失，鞠莹主张按两次房屋买卖的差价50230000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同是预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。就涉案房产，顺源公司出售给神雨公司的转让价款为127500000元，与鞠莹之间的交易价格为77280000元，二者之间差价为50220000元。因房屋买卖合同未能履行，鞠莹原本可通过房屋买卖取得资产价值遭到实际损失，鞠莹有权主张其可得利益损失，但是关于该损失的认定，应当扣除交易双方在交易过程中产生的必要成本。经查明，顺源公司因涉案房产转让交易而承担税费18941405.15元，顺源公司虽取得转让价款，但其应缴纳的税费应从其获利中予以扣除。鞠莹认为顺源公司未实际支出该笔税费，但是顺源公司提供税收缴款书，纳税人为顺源公司，经本院与税务部门核实，顺源公司提交的复印件与实际申报完税信息一致。该笔税费系购房款之外交易方需承担的成本，应当予以扣除，故鞠莹上述意见本院不予采纳。另，神雨公司承担税费9778036元，该笔费用系买方支出，即使鞠莹履行房屋买卖合同，其也应当按照相关规定缴纳买方税费，该笔费用也应作为成本支出从差价中予以扣除。故鞠莹的实际损失应按21500558.85元计算（127500000元-77280000元-18941405.15元-9778036元），本院予以确认。顺源公司提交审计报告，证明其因涉案房产交易税后净收益为9771100元，但是，审计报告系其公司单方提供，且其考虑的收益折现率、企业所得税等与本案无关，故被告抗辩其净收益的金额与本案事实不符，本院不予采纳。关于鞠莹是否承担违约责任，顺源公司提起反诉，认为鞠莹未在2018年11月30日前支付全部转让款，应承担合同价款20%的违约金，即15456000元。就鞠莹的付款方式及付款流程，鞠莹按约定支付了《股权转让协议》第二条中第一笔、第二笔转让款，剩余转让款通过代还白某个人账户支付，至2018年11月30日前，鞠莹每月均偿还贷款本息。《股权转让协议》第二条第4款第（2）项约定：“乙方承诺应于2018年11月30日前还清甲方代白某偿还的交通银行个人借款。因《个人借款合同》约定的借款期限未满而需要提前还款的，由甲方协调白某与交通银行相关提前清偿事宜。因提前清偿借款而发生的所有费用由乙方负担”。该条约定表明至2018年11月30日，鞠莹应还清全部款项，但是因涉及提前还款，需要顺源公司协调白某与银行提前清偿事宜，本案诉讼过程中，顺源公司未能提供证据证明其与银行协商好并通知鞠莹提前还款，因此在2018年11月30日，鞠莹提前还款的条件尚未成就，且向银行的还款金额也未明确，故顺源公司提供证据不足以证明鞠莹在合同履行过程中存在违约事实，故主张鞠莹承担违约责任，因欠缺事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、确认原告（反诉被告）鞠莹与被告（反诉原告）江苏顺源集团有限公司于2017年7月31日签订的《股权转让协议》及相关补充协议于2018年12月21日解除；二、被告（反诉原告）江苏顺源集团有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）鞠莹转让款及租金收益合计47513397.12元；三、被告（反诉原告）江苏顺源集团有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告（反诉被告）鞠莹实际损失21500558.85元；四、驳回原告（反诉被告）鞠莹的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）江苏顺源集团有限公司的反诉请求。如果被告（反诉原告）江苏顺源集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费534133元，保全费5000元，合计539133元，由原告（反诉被告）鞠莹负担161262元，被告（反诉原告）江苏顺源集团有限公司负担377871元；反诉案件受理费57268元，由被告（反诉原告）江苏顺源集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  陈 波审 判 员  李书剑人民陪审员  孙 蓉二〇一九年六月十二日法官 助理  史佳丽书 记 员  於国瑾