广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0118民初943号原告：林俊杰，男，1996年8月24日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被告：姚志刚，男，1990年2月3日出生，汉族，住广东省广州市增城区。第三人：广州市一百房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城街百花路2号1幢605。法定代表人：毛沛成。原告林俊杰诉被告姚志刚、第三人广州市一百房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告林俊杰到庭参加诉讼。被告姚志刚、第三人广州市一百房地产代理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告林俊杰向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告之间签订的《房地产买卖合同》；二、被告返还购房定金30000元；三、被告支付违约金暂计100000元（从2017年10月21日起每日按总房价820000元的1‰暂计至起诉之日并按总房价的10%计算）；四、被告负担本案诉讼费。事实和理由：原、被告在2017年8月23日在第三人居间下签订《房地产买卖合同》，约定原告向被告购买位于增城区增江街××房，价格820000元，原告须将首期款130000元在过户时支付给被告。合同签订后，原告依约支付定金30000元。2017年10月20日，中国农业银行向原告出具了《个人住房贷款同意贷款意向书》。原告手续齐全后多次催被告完成赎楼以完成过户手续，但被告一直以种种理由不予配合。后原告得知涉案房屋已经在2017年12月8日、2018年3月8日被人民法院查封，原告遂要求被告及时解除查封以完成过户，但直到起诉，涉案房屋仍处于查封状态，导致原、被告之间签订的房屋买卖合同根本无法履行。为此，诉至法院，请法院依法判决。被告姚志刚未答辩。第三人广州市一百房地产代理有限公司未述称。经审理查明：2017年8月23日，被告（卖方）与原告（买方）、第三人（居间方）签订《房地产买卖合同》，载明“买卖双方就买卖位于增城区增江街××房（以下简称该物业）的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下:……二、成交价格1、买卖双方同意该物业总楼价为人民币捌拾贰万元整。……三、物业交付1、买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天……六、违约责任因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理按揭、注销抵押登记、过户等买卖相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：……2、逾期超过10个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。3、逾期超过10个工作日仍未履行，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方从逾期之日起按每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金。……备注：①业主保证自行解决所有债权债务问题，确保买卖安全交易，客人出具银行同意贷款书两个月内过户。②十六万首付全包全部费用，160000。……付款方式买卖双方经协商一致同意，选择以下第二种交易方式：……二、按揭付款1、签订本合同时支付人民币叁万元整作为定金。2、首期楼价款（含定金）壹拾叁万元整，应在当天过户支付。3、剩余楼价款人民币陆拾陆万元整为按揭付款，由买方以向银行申请商业贷款的方式支付给卖方。同贷书出具后，银行同贷金额少于剩余楼款的，买方应在同贷书出具之日起3日内补足差额；……4、买方应在10个工作日向银行申请按揭贷款并提供申请按揭所需的全部资料，……5、如该物业需办理注销抵押登记的，卖方应在5个工作日向银行申请提前还贷，并尽快办理提前还贷以及注销抵押登记。……”。2018年1月19日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《补充协议》，约定“2018年1月19日起至2018年2月15日，由于甲方出售增城区增江街××房成交价人民币捌拾贰万元整逾期交付房屋，乙方要求甲方按照每日总楼价千分之一的违约金赔偿，并支付等额于总楼价百分之十的违约金，过户后甲方所有外债与乙方无关，一切按照房地产买卖合同编号：0000097此协议具有法律效力。”。2019年3月14日《不动产登记查册表》，载明“房产地址：增城区增江街××房；产权人：姚志刚；占有部分：全部；来函摘要：收件日期：2017-12-08,（2017）粤0183财保528号查封；收件日期：2018-09-03，（2018）粤0112执4508号查封；收件日期：2018-03-08，（2018）粤0114执1187号查封；他项权利摘要：权利人：罗志辉；权利种类：一般抵押权；债权数额：150000；权利人：中国银行股份有限公司广州开发区分行；权利种类：一般抵押权；债权数额：500000”。审理中，原告陈述以下内容：1、签订合同时，被告承诺个人抵押其自己偿还，由其出资赎契，备注第一点“业主保证自行解决所有债权债务问题”就是指还清两个抵押。2、原告于签订合同十个工作日内提供资料申请按揭。原告向法庭提交了同贷书复印件，证明2017年10月20日银行出具同贷书。3、原告向法庭提交了定金收据及签购单原件，证明原告向被告支付了30000元定金。签购单所对应的30000元就是支付给被告的定金，之所以签购单商户是第三人，是因为当时被告是第三人的员工，说由第三人代收。4、2018年1月8日去查册后知道涉案房屋被查封。5、由于被告一直没有办理涂销抵押，并承诺还钱解除查封后就可以过户，故签订了《补充协议》。6、《补充协议》中“2018年1月19日起至2018年2月15日”是原、被告双方约定的解除查封、过户的期限。如果被告没有在该期限内办理解除查封、涂销抵押并办理过户，就要按照《补充协议》的约定支付违约金。7、原告主张违约金的依据是《房地产买卖合同》第六条第2点、第六条第3点以及《补充协议》。本院认为：原、被告以及第三人之间签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方当事人应恪守履行。根据原告提供证据显示，原告于签订合同当日向被告支付了30000元定金，被告也出具了定金收据，且被告并未依约办理赎契涂销抵押。现被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩及举证、质证的权利，故本院采信原告上述主张。原告已经依约履行交付定金的义务，但涉案房屋于2017年12月8日后已被另案查封。现被告既不解决上述涉案房屋被查封的状态，也没有办理涂销涉案房屋的抵押手续，直至2019年3月14日，涉案房屋仍然处于查封状态，合同无法继续履行，故被告的行为已经构成违约。现原告请求解除原、被告之间签订的《房地产买卖合同》，鉴于本案审理原、被告双方之间的房屋买卖法律关系，故对于解除原、被告之间签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖关系，本院予以支持。对于原告请求被告返还定金及支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算，原告要求根据《房地产买卖合同》第六条第2点、第六条第3点以及原、被告双方签订的《补充协议》的约定，从2017年10月21日起每日按总房价的千分之一计算违约金，并支付等额于总房价百分之十的违约金。根据《房地产买卖合同》第六条第3点的约定，该项条款适用的前提为守约方同意继续履行合同，故原告据此主张违约金于法无据。原告称《补充协议》中“2018年1月19日起至2018年2月15日”是原、被告双方约定的解除查封、过户的期限。如果被告没有在该期限内办理解除查封、涂销抵押并办理过户，就要按照《补充协议》的约定支付违约金，但根据《补充协议》的内容可知，该协议中违约金的适用前提亦为继续履行合同，原告据此主张违约金亦于法无据。故违约金应按照《房地产买卖合同》第六条第2点“逾期超过10个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金”的约定计算，经核算，违约金总额为82000元（820000元×10%）。原告起诉超过上述金额部分，本院不予支持。综上所述，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告林俊杰、被告姚志刚于2017年8月23日签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖关系；二、被告姚志刚在本判决发生法律效力之日起十日内返还原告林俊杰购房定金30000元；三、被告姚志刚在本判决发生法律效力之日起十日内向原告林俊杰支付违约金82000元；四、驳回原告林俊杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12000元，由被告姚志刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  顾丽娟人民陪审员  张积权人民陪审员  黄建华二〇一九年六月六日书 记 员  赖蓝婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。