天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0104民初8200号原告：融创置地（天津）商业运营管理有限公司，住所地天津市南开区宾水西道与凌宾路交口西南侧奥城商业广场C6北三层。法定代表人：曹广胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨富刚，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晓敏，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：天津和心力科技发展有限公司，住所地天津市宁河区丰台镇小韩村西，实际办公地天津市南开区城厢中路与南城街交口大公馆13号楼。法定代表人：刘春生，该公司总经理委托诉讼代理人：李吉韬，男，该公司员工。委托诉讼代理人：马文，女，该公司市场部总监。原告融创置地（天津）商业运营管理有限公司（以下简称融创置地公司）与被告天津和心力科技发展有限公司（以下简称天津和心力公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告融创置地公司的委托诉讼代理人杨富刚、杨晓敏，被告天津和心力公司的委托诉讼代理人李吉韬、马文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。融创置地公司向本院提出诉讼请求：在诉讼中变更为：1.请求判令被告给付原告位于天津市南开区宾水西道与凌宾路交口时代奥城商业广场3-A1-201/301号2016年1月1日至2018年8月30日的物业费1528940元、违约金348401.74元，支付电费2228728.89元,合计4106070.63元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告双方系物业合同关系，被告系天津市南开区宾水西道与凌宾路交口时代奥城03-A1-201/301号房屋业主。2015年4月1日，原告与被告双方签订了《奥城商业广场物业管理协议》，约定由原告向被告提供物业管理服务，被告向原告交纳相应的物业管理费。在合同履行期间，原告按照合同约定，向被告提供了物业管理服务，但被告自2016年1月起，便不再履行交纳物业管理费及电费的义务。经原告多次向其催收，均无果。天津和心力公司辩称，1.物业公司未按照物业管理协议约定及物业管理条例提供物业服务，物业公司未尽到安全保卫义务；2.物业公司明知物业三层的使用权归被告所有，仍擅自给三层非法占有人提供相关服务，给被告造成巨大损失，自2015年底，自物业三层被非法强占后，物业公司未经被告许可，在无任何合法手续的情况下，给物业三层非法使用人提供了水、电、气等基础设施的便利；3.物业三层被非法侵占，其产生的物业费及电费不应该由被告承担；4.物业公司的行为给被告造成了巨大损失，该损失应该由物业公司承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系物业管理企业，系天津市南开区时代奥城商业广场的物业管理服务企业，负责奥城商业广场的物业管理。2015年11月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《奥城商业广场物业管理协议》，约定原告负责被告坐落于奥城商业广场3-1-201/301，建筑面积21842平方米的物业服务。协议第五章第三条约定：物业服务期限自2015年4月1日至2025年12月31日，物业管理费的标准为2015年4月1日至2015年12月31日按建筑面积每月每平方米2元收取，2016年1月1日至2025年12月31日物业费每年比上一年度递增0.10元，具体为：2016年1月1日至2016年12月31日每月45868.20元、2017年1月1日至2017年12月31日每月48052.40元、2018年1月1日至2018年12月31日每月50236.60元，物业管理费于每月10日前交纳。协议第五章第四条约定：乙方与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费的，从其约定，乙方负连带交纳责任。乙方与物业使用人之间的交费约定，乙方应及时书面通知甲方。协议第五章第五条约定：乙方因使用单元而产生的能源费用，采用分户计量，单元内的电等能源费，乙方应当自行承担，乙方支付能源费用并不免除其向原告方付物业管理费的义务。乙方应按时向甲方缴纳能源费用。该协议另约定，被告应按约定时间履行支付物业费义务，每逾期一日，被告方按照所欠款项的千分之零点五向原告支付违约金。同时该协议还约定了双方的权利和义务以及原告在共用部位的维护和管理、共用设备设施的运行、维护和管理、公共环境卫生、公共秩序维护等方面的服务标准。同日，原被告双方签订了《关于客用班车位、广告位及卸货区域使用协议书》，协议约定了奥城商业广场3号楼一层地面卸货区域、客用班车停放车位及广告位的使用问题。另查，被告系奥城商业广场3-1-201号房屋的所有权人，房屋建筑面积为11047.83平方米，该房屋自物业管理协议生效之日一直处于空置状态。被告系奥城商业广场3-1-301号房屋的承租人，租赁期限自2013年7月1日至2033年6月30日，承租建筑面积为10794.17平方米，该房屋自2015年12月始被案外人占用并用于实际经营，截至2018年8月30日产生电费2228728.89元。被告拖欠自2016年1月1日至2018年8月30日期间的物业费1528940元（45868.20×12月+48052.40×12月+50236.60×8月）。本院认为，原、被告双方签订的《奥城商业广场物业管理协议》及《关于客用班车位、广告位及卸货区域使用协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应认定合法有效。该协议对物业管理服务的基本状况、物业管理期限、双方的权利和义务、物业服务标准、物业管理费用和能源费用的交纳等事项均有明确的约定，其对原、被告均具有约束力，双方应依照协议约定行使权利并履行义务。原告作为物业服务企业履行了对涉诉房屋的服务义务，被告作为房屋的所有权人和承租人即物业使用人，理应受前述协议的约束，承担给付物业管理费和能源费的义务。关于原告主张的上述期间物业费1528940元的诉讼请求，对于二楼房屋的物业服务费，虽该房屋处于空置状态，但以未享受相关物业服务并非合理的抗辩理由。对于三楼房屋的物业服务费，虽该房屋处于案外人使用中，但不论业主是有偿还是无偿地将物业交给物业使用人占有、使用或者收益，业主对于物业服务费用的支付都负有不能推卸的责任。综合考量被告房屋的整体状态、物业服务和客用班车位、广告位及卸货区域使用协议的实际履行和实地调查情况等因素，本院酌定减免被告应承担的物业服务费1528940元的40%，即应给付917364元。关于原告主张的违约金348401.74元一节，因对被告提供物业服务存在管理问题，本院对原告该项请求不予支持。关于原告主张电费2228728.89元的诉讼请求，涉案房屋的正常运行所需的电费先有原告代付代缴，该笔费用虽系案外人占用并实际经营所产生，但原被告双方所签订的协议中明确约定能源费用由被告承担，对于被告与案外人之间的纠纷需另行主张权利，故对于该项诉讼请求，本院予以支持。对于被告提出的电费应由实际侵权人承担的抗辩理由，现有证据无法证实三楼房屋被案外人占用期间被告向其主张权利，亦未向原告方主张过权利，被告要求实际使用人承担与本案并非同一法律关系，本案亦无法进行调整，故对于该抗辩理由本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告天津和心力科技发展有限公司给付原告融创置地（天津）商业运营管理有限公司自2016年1月1日至2018年8月30日期间的物业服务费917364元；二、本判决生效后十五日内，被告天津和心力科技发展有限公司给付原告融创置地（天津）商业运营管理有限公司自2016年1月1日至2018年8月30日期间的电费2228728.89元；三、驳回原告融创置地（天津）商业运营管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39648元，由原告负担9515元，由被告天津和心力科技发展有限公司承担30133元。被告承担部分于本判决生效后十五日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  于钟亮人民陪审员  翟景惠人民陪审员  白 梅二〇一九年六月二十六日法官助理金红双书记员马晓雯附本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。