广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终6484号上诉人（原审被告）：林清泉，男，1969年8月1日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：苏婷婷，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪锐英，广东南国德赛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗琳，女，1981年12月12日出生，汉族，身份证住址江西省赣州市宁都县。委托诉讼代理人：吴燕玲，广东创盟律师事务所律师。原审第三人：广州誉百辉企业管理顾问有限公司，住所地广州市越秀区西华路525号1703房。法定代表人：甄焕贤，职务经理。上诉人林清泉因与被上诉人罗琳、原审第三人广州誉百辉企业管理顾问有限公司（以下简称誉百辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初9563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。林清泉上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回罗琳的全部诉讼请求；3.一二审诉讼费用由罗琳承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，林清泉不存在违约行为。2017年5月21日，林清泉、罗琳双方签订《广州市房地产买卖合同》（以下简称《购房合同》）约定，罗琳未在网签当日办理银行按揭贷款手续或未在网签之日起60内支付全部购房款的，构成违约。根据林清泉提交的《广州市存量房买卖合同》及委托公证书可证明罗琳已于2018年3月7日办理网签。2017年5月27日，罗琳向林清泉支付购房首期款290000元，但剩余的购房款290000元未支付。根据《购房合同》约定，罗琳已经构成违约，其无权要求解除合同。由于罗琳的违约行为，双方未能及时办理交易登记手续，导致案涉房屋于2018年9月30日被另案查封，因此合同履行不能的原因不在林清泉。另，林清泉已向花都区人民法院申请办理财产保全置换手续，因此不存在合同履行不能的情形。综上，恳请二审法院判如所请。罗琳二审辩称，不同意林清泉的上诉请求、事实和理由。罗琳认为一审判决在认定其违约方面是错误的，但未上诉。林清泉从未通知罗琳在指定的时间和地点签订网签合同，所以罗琳根本不知道网签合同是何时取得的，林清泉未依据《广州市房地产买卖合同》的第六条履行通知罗琳签订网签合同的义务，罗琳在合同履行过程中没有过错和违约行为。根据罗琳提交其与案外人邱婷（林清泉指定的办理按揭贷款的人）的聊天记录可以反映出其不知道网签合同的签订，也一直在追问网签合同的签订情况。且从一审林清泉提交的公证书可以看出公证书是批量公证的，因此当时签订合同是很混乱的，林清泉没有明确告知罗琳网签合同文件，罗琳是在不知情的情况下签订的合同，所以一审法院依据此认定罗琳没有在网签合同60天之内补齐房款而违约是错误的。按揭贷款的未及时办理责任在林清泉，从罗琳与邱婷的聊天记录可以看出是罗琳一直在追问按揭手续的办理情况，邱婷称林清泉没有配合办理且没有提交相关资料。至于未办理按揭手续的情况下可以通过其他方式支付剩余购房款项的问题，林清泉从未催促过罗琳支付剩余的款项，罗琳有固定的工作稳定的收入且有能力支付，林清泉认为罗琳没有能力全额支付款项是不实际的。林清泉在一审判决书作出时才提供的网签合同，罗琳认为是一个骗局。综合来看，案涉房屋存在最高额抵押的2000万是不符合常理的，林清泉是故意不告知罗琳网签才导致罗琳不知道网签合同的签订，造成了罗琳违约的假象。誉百辉公司未到庭发表意见。罗琳向一审法院起诉请求：1.林清泉退回罗琳支付的344800元；2.林清泉向罗琳支付延期办理产权登记手续的违约金暂计10000元（以290000元为基数，自2018年1月21日起每日按照万分之三的标准计算至付清日止）；3.林清泉赔偿罗琳延迟交付房屋的损失暂计24000元（按照3000元/月的标准，从2018年1月1日计算至付清日止）；4.本案诉讼费由林清泉承担。诉讼中，罗琳将诉讼请求变更为：1.解除罗琳、林清泉于2017年10月18日签订的《花城美汇商品房认购书》；2.林清泉退回罗琳支付的314800元；3.林清泉向罗琳返还双倍定金60000元；4.林清泉赔偿罗琳延迟交付房屋的损失暂计24000元（按照3000元/月的标准，从2018年1月1日计算至付清日止）；5.本案诉讼费由林清泉承担。一审法院认定事实：案涉房屋位于广州市花都区新华路105号1204房，权属人是林清泉，于2017年6月6日设定抵押，债权数额为20000000元，2018年9月30日被一审法院司法查封。2017年5月21日，罗琳（认购方）与林清泉的委托代理人誉百辉公司签订了《花城美汇商品房认购书》，约定罗琳认购案涉房屋，总楼价580000元。2017年10月18日，林清泉（卖方、甲方）的委托代理人誉百辉公司与罗琳（买方、乙方）签订房地产买卖合同，对案涉房屋的买卖事宜进行约定，交易价格580000元。乙方应于2017年5月27日前向甲方支付首期款290000元整（含定金30000元）；剩余房款290000元整，由乙方于双方网签当日，委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续（包括按照贷款银行的要求提供真实、完整的资料，签署全部申请文件，缴齐按揭费用等），按揭方式为商业贷款。如网签完成之日起30日内乙方未取得银行同贷文件或取得银行同贷但银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，乙方须于网签之日起60日内，以转账方式向甲方支付剩余房款，如乙方在网签完成之日起30日内取得银行同贷文件的，则乙方同意按照甲方通知的期限办理完税手续、交易过户手续及抵押登记手续。该房地产以毛坯现状售予乙方，乙方已认真查勘和了解该房地产的情况。该房地产不带家私电器、不带租赁合同，存在抵押登记。甲方应当在2017年12月31日前，将符合本合同约定的房地产交付给乙方占有使用。自本合同生效之日起240天内，甲、乙双方共同向房地产交易登记中心办理交易登记手续。如乙方选择银行按揭付款方式的，双方办理交易登记手续之前，乙方需取得银行书面同贷文件，并付清同贷金额之外的全部楼款，甲方于乙方取得银行书面同贷文件且付清同贷金额之外的全部楼款后申请办理赎契及涂销抵押手续。该房产应于2017年12月31日前交收楼。甲方应在此日期前通知乙方办理交接手续，乙方应在甲方发出交楼通知之日起15个工作日内与甲方办理交接手续。因甲方的原因，使得未能按照本合同约定的期限在房地产交易登记中心办理交易登记手续的，按照以下方式处理：甲方在签署认购书即日起240天内完成相关产权登记手续，通知乙方办理过户手续，双方应配合办理。如延迟办证的，除另有约定外，甲方应每日向乙方赔付已收到之房价款万分之三计算的违约金。违约三个月以上的，乙方可解除合同并要求甲方双倍返还定金。因乙方的原因，使得未能按照本合同约定的期限在房地产交易登记所办理交易登记手续的，按照以下方式处理：如因乙方原因延迟办理交易过户手续的，乙方应每日向甲方赔付按总房价款万分之三计算的违约金。违约三个月以上的，甲方有权不予退回乙方已缴付的所有款项，并有权将该房产另行出售，无须通知乙方。如乙方未能按照本合同规定的日期内，办妥银行按揭贷款手续、缴交相关税费、签署《广州市存量房买卖合同》（网签合同）、《前期物业管理服务协议》等，即视为乙方违约，甲方有权不予退回乙方已缴付的所有款项，并有权将该房产另行出售，无须通知乙方。合同并对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，罗琳于2017年5月21日向广州市信邦置业有限公司新街大道分公司支付了50000元的团购优惠券款项，于2017年5月21日向誉百辉公司支付了定金30000元，于2017年5月27日向誉百辉公司支付了260000元购房款，于2017年10月18日向广东中业投资担保有限公司支付了签约手续费等共1800元、委托公证费1000元，于2018年3月30日向广东中业投资担保有限公司支付了按揭律师费2000元。双方没有办理网签手续，没有交付房屋及办证。诉讼中，罗琳称其曾于2018年3月24日至2018年8月21日多次向林清泉发函催促林清泉签署广州市存量房买卖合同，林清泉在收到2018年3月24日的催促函后通知罗琳签署网签合同，但是林清泉提出降低网签价格，罗琳担心存在交易风险及追究避税责任便未签署。由于未签订网签合同，导致其无法办理按揭贷款手续。林清泉则称其于2018年3月7日与罗琳的代理人谢玉蓉签署了网签合同，林清泉为此提交了2018年3月7日签订的广州市存量房买卖合同及2017年10月18日签订的公证委托书予以证明，该存量房买卖合同显示买方“罗琳”的签名由谢玉蓉代签。罗琳对上述证据均不予认可。一审法院认为，罗琳与林清泉签订的房地产买卖合同是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，双方均应恪守合同约定。罗琳依约支付了定金30000元、首期款260000元，根据合同约定剩余房款由罗琳申请银行按揭贷款方式支付，罗琳应在网签当日申请按揭，如在网签完成之日起30日内未取得银行同贷文件，则应于网签之日起60日内以转账方式向林清泉支付剩余房款。根据林清泉提交的广州市存量房买卖合同、委托公证书可以证明罗琳委托谢玉蓉于2018年3月7日进行了网签，罗琳虽不确认上述证据的真实性，但未提交相反证据予以证明，因此对罗琳的陈述一审法院不予采信。一审法院认为，罗琳未在网签之后60日内交齐房款，其行为构成了违约。案涉房屋因林清泉的另案债务被查封，林清泉亦构成违约，且案涉房屋因负有查封，在未解封前案涉合同确属履行不能，因此罗琳要求解除双方签订的房地产买卖合同，一审法院予以支持。合同解除，双方权利义务终止。林清泉应当将已收取的购房款返还给罗琳。罗琳向林清泉支付了首期款260000元，团购费及签约手续费等其他费用并非罗琳向林清泉支付的购房款，因此，罗琳请求林清泉返还购房款260000元的部分，合理有据，一审法院予以支持，超出部分，一审法院不予支持。至于罗琳主张双倍返还定金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”如上所述，罗琳亦构成了违约，故其要求双倍返还定金60000元及逾期交付房屋的损失不予支持，但是定金30000元属于购房款的一部分林清泉应予返还，因此对罗琳要求返还定金30000元予以支持，超出部分的依据不足，一审法院不予支持。林清泉、誉百辉公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2018年11月29日判决如下：一、解除罗琳与林清泉于2017年10月18日签订的房地产买卖合同；二、林清泉于本判决发生法律效力之日起十日内向罗琳返还购房款260000元；三、林清泉于本判决发生法律效力之日起十日内向罗琳返还定金30000元；四、驳回罗琳的其他诉讼请求。案件受理费3491元，由罗琳负担818元，林清泉负担2673元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，罗琳于2019年4月22日向本院提交证据如下：证据1.誉百辉公司高级职业顾问吴小红名片一张、2017年5月21日广州信邦置业有限公司出具的购房者为罗琳的《购房团购确认函》一份，该证据拟证明吴小红是誉百辉公司的员工；证据2.罗琳与誉百辉公司员工吴小红在2017年10月6日至2018年9月8日的微信聊天记录一份，该证据拟证明罗琳不断追问案涉房屋的网签合同以及按揭办理情况；证据3.广大律师事务所律师邱婷名片一张，该证据拟证明邱婷是负责案涉房屋按揭手续的人；证据4.罗琳与邱婷在2017年12月6日至2018年7月27日的聊天记录一份，该证据拟证明案涉房屋未能取得同贷书的责任在于林清泉；证据5.广发银行股份有限公司于2019年4月18日出具的账户名为罗琳的个人活期对账单，该证据拟证明罗琳具有一次性付款的经济能力。林清泉质证意见：证据1的真实性、合法性、关联系均不予确认，吴小红是案涉房屋的销售人员但不负责网签及办理按揭工作，团购款也并非林清泉收取，与林清泉无关；证据2的真实性、合法性不予确认，该聊天记录截图与原件不符，真实性存疑；证据3的真实性、合法性及关联系不予确认，根据购房合同第二条第三款约定可知，邱婷为罗琳方委托的第三方办理按揭服务的人，与林清泉无关；证据4的真实性、合法性、关联性不予确认，邱婷不能代表林清泉，且根据购房合同约定，林清泉并无办理按揭的义务，按揭无法办理的原因在罗琳，根据购房合同约定，罗琳需在办理网签之后30日内办理按揭手续，否则构成违约；证据5的真实性、合法性、关联性予以确认，但罗琳当庭未提交原件予以核对。二审中，双方当事人共同确认：案涉房屋目前存在司法查封。林清泉表示：其有催告罗琳履行一次性付款义务，但无法提交证据。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：案涉合同应否解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”本案中，双方当事人签订《房地产买卖合同》约定，剩余房款290000元整，由罗琳于双方网签当日，委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续（包括按照贷款银行的要求提供真实、完整的资料，签署全部申请文件，缴齐按揭费用等），按揭方式为商业贷款。现林清泉未能提交充分证据证明网签以及按揭贷款系因罗琳的过错原因而无法办理，故案涉合同不能继续履行的原因应认定为不可归责于当事人双方的事由未能订立按揭合同而导致的。据此，参照上述司法解释之规定，罗琳有权主张解除案涉合同。一审法院判令解除双方签订的房地产买卖合同，并由林清泉返还争议购房款，上述实体处理结果并无不当，本院予以维持。林清泉上诉提出罗琳无权解除合同，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，林清泉的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5650元，由林清泉负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年六月二十四日书记员  杨希郑志锐