广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初4302号原告：广州开发区金融控股集团有限公司，住所地广州经济技术开发区科学城科学大道239号广州总部经济区A1栋8楼。法定代表人：钟英华，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄芳，广东广开律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴家盛，广东广开律师事务所律师。被告：广州市今健医疗器械有限公司，住所地广州高新技术产业开发区科学城开源大道11号A6栋第二、四层。法定代表人：刘玲宏，该公司董事长。被告：李健生，男，1968年7月1日出生，汉族，住广州市番禺区。原告广州开发区金融控股集团有限公司（下称“金融控股公司”）诉被告广州市今健医疗器械有限公司（下称“今健公司”）、李健生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月3日立案受理后依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告金融控股公司的委托诉讼代理人黄芳、被告今健公司的法定代表人刘玲宏、被告李健生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告金融控股公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付2015年11月至2017年6月拖欠的租金共人民币415919.7元；2、判令被告一向原告支付2017年7月起拖欠的租金（暂计至2018年6月）共计人民币748655.5元,违约金242234.72元（自2017年7月11日起，每月租金从当月11日起，暂计至2018年6月30日，以当月租金为基数，每日按2‰计）；3、判令两被告赔偿原告因起诉而支出的律师费57461元；4、判令解除原告与被告一签订的编号为JKJSQA600204的《房屋租赁合同》；5、判令原告没收被告一的履约保证金249551.82元；6、判令被告一向原告交回租赁场地并恢复原状；7、两被告承担本案的诉讼费。事实与理由：被告2011年开始承租原告位于广州高新技术产业开发区科学城开源大道11号A6栋第二层及第四层，但2015年3月份起欠费，原告因此起诉至广州市黄埔区人民法院，案件经审理作出（2015）穗萝法民三初字第380号判决书。原告申请强制执行后，在执行过程中原告与被告达成《执行和解协议》，并对案外被告2015年11月至2017年6月所欠租金达成协议，该期间租金按五折收取，金额共415919.7元，2018年5月份起分期还款，李健生作为担保人，但协议签订后，被告一及被告二未按约定期限还款。被告一于2017年7月1日与原告就相同房屋再次签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定租期为2017年7月1日至2019年6月30日，租金为83183.94元/月，履约保证金249551.82元，租金按月结算，每月10日前转账支付当月租金。《合同》还约定乙方违反合同约定不支付租金或者逾期支付租金，须按当月租金的2‰/天向甲方支付违约金，逾期超过30日的，甲方有权解除合同，乙方除支付违约金外，还需赔偿因此给甲方造成的损失，损失包括但不限于因乙方违约而支付的律师费、调查取证费、诉讼费等全部费用。合同签订后，被告一仅支付了2017年9、10、11月三个月的租金，其他租金一直以各种借口拖欠，原告多次催缴无效。鉴于上述事实和理由，为保障原告合法权利，特诉至法院，请求贵院支持原告所有诉讼请求。金融控股公司当庭变更第二项诉讼请求为被告一向原告支付2017年7月起拖欠的租金（暂计至2018年10月）共计人民币1081391.22元，违约金的数额（暂计至2018年10月30日）466495.5元。金融控股公司就本案提交了房屋租赁合同、缴费通知书、欠款催缴通知函、补充协议、关于支付欠款的说明、申领门牌确认通知书、准予变更登记通知书、证明、规划验收合格证、关于区科技企业加速器楼宇编号的情况说明、竣工验收备案表、发票和民事委托代理合同等证据以证明其主张。被告今健公司答辩称，1、第一项诉请今健公司认为其已缴纳部分租金8万元，所以才能再次进场经营，今健公司认为要扣除该8万元。同时今健公司也有分期向原告支付相应租金，累计已支付原告租金30多万元（当时租金是支付给原告的前身公司广州凯德控股有限公司，但后来因广州凯德控股有限公司名称的变更，所以后来的租金是支付给了原告），今健公司可庭后提交汇款凭证。2、今健公司在承租涉案租赁物时已支付2017年7、8月的相应租金给广州凯德控股有限公司，2017年9月至11月的租金是支付给了原告，2017年12月至今的租金，今健公司法定代表人个人认为是有支付的，但相关证据在公司处，但公司大门被原告封锁起来，暂时取不到支付凭证。原告在2018年6月1日开始至今将涉案租赁物关闭，今健公司也无法进入及使用，因此今健公司认为其不应支付该段时间的租金；违约金从2018年6月1日后也不应支付，理由与上述一致。3、今健公司认为律师费应由原被告各付一半。4、今健公司不同意解除与原告的租赁合同，原因是今健公司需要根据国家规定对工厂进行整改，相关部门才能给今健公司发放相关许可证，今健公司才能正式投入运营，也因种种原因导致今健公司不能正常运营，从而减少相应的盈利，原告是同意与今健公司续租的，庭后今健公司补充证据提交法庭。5、不同意原告第五项诉求，今健公司认为违约不交租金不见得责任都在我方，因为在2018年6月时今健公司有投资商有意进来投资，因原告的原因导致今健公司无法开门经营，投资方也无法投资，所以其认为如确需解除租赁合同，今健公司认为应将这履约保证金作为拖欠的租金优先偿还。6、今健公司不同意原告的第六项诉请，理由与答辩意见四一致；且因今健公司无法将涉案租赁物恢复原状，我方承租涉案租赁物多年，投入建设资金过千万。7、案件受理费同意与原告各承担一半。今健公司当庭以及庭后向本院提交了（2016）粤0112执1053号和解协议书、中国工商银行网上银行电子回单为证据。被告李健生答辩意见与被告今健公司的答辩意见一致。被告李健生没有提交证据。经审理查明：2017年7月1日，甲方（出租人）：广州开发区金融控股集团有限公司，乙方(承租人)：广州市今健医疗器械有限公司签订房屋租赁合同，双方就广州科学城开源大道11号房屋租赁事宜约定如下：一、租赁房屋概况：地址为广州高新技术产业开发区科学城开源大道11号A6栋第二层及第四层；建筑面积为4621.33平方米，用途为办公/实验/中试/生产用房；二、租赁期限：2017年07月01日起至2019年06月30日止；三、费用标准：1.租金：18元/平方米/月，共83183.94元/月（人民币：捌万叁仟壹佰捌拾叁元玖角肆分）。该租金不包括物业管理费、车位停泊费和水费、电费、电话费等专用设施费用，也不包括根据国家和地方政策法规因乙方是独立经营主体而作为征收对象收取的其他一切税收及管理费用。2.履约保证金：三个月租金，即按249551.82元（人民币：贰拾肆万玖仟伍佰拾壹元捌角贰分）收取。（2）甲方有权从上述履约保证金中扣减、抵消任何乙方应付未付的租金、管理费和其他费用，由此造成的履约保证金不足部分，乙方须在接到甲方通知后5个工作日予以补足；(3)因乙方责任导致甲方损失的，履约保证金可被用于弥补甲方损失，不足部分由乙方另行赔偿；四、付款方式：1.乙方应于本合同签订之日起五个工作日内向甲方交履约保证金，并预交一个月租金83183.94元（人民币：捌万叁仟壹佰捌拾叁元玖角肆分）；2.租金按月结算，由乙方在每月10日前以银行转账方式转至甲方指定账户或以现金支付的方式缴付。开户行：广州银行开发区支行，开户名：广州凯得控股有限公司。六、租赁期间，乙方承担下列责任：1.依约缴纳履约保证金和租金；七、违约责任：1.乙方违反本合同约定不支付租金或者逾期支付租金，甲方有权以停水停电或停用其他设施或在租赁房屋园区内的公告栏上张榜公示乙方欠费情况等方式催促乙方交纳租金，乙方并须按当月租金的2‰/天向甲方支付违约金。逾期超过30日的，甲方有权解除合同，乙方除支付违约金外，还需赔偿因此给甲方造成的损失；5.乙方未依约按时缴纳物业管理费的，除应按照物业服务合同或物业管理公约缴纳违约金外，逾期30日以上的，甲方有权与乙方解除合同，收回房屋；6.甲乙双方违反本合同项下任一条款，即视为违约。守约方可提前单方终止本合同。乙方违约的，甲方可没收履约保证金，并收回房屋。原告金融控股公司与被告今健公司、被告李健生在合同上盖章签名。合同签订后，今健公司向金融控股公司支付了2017年9、10、11月的租金共计249551.82元。又查明，2017年6月15日，甲方广州凯得控股有限公司与乙方广州市今健医疗器械有限公司，丙方李健生（第一顺位担保人）签订补充协议书，该补充协议书约定，有关2015年11月至2017年6月的今健公司租金的问题，各方自愿达成如下协议：一、甲乙双方签订至少两年半租赁合同；二、付款方式：分期支付（一年）见附表；三、付款金额：总计83183.94×10×50%=415919.7元；四、付款期限：2018年5月-2018年12月；五、还款支付完成后，视同2015年11月至2017年6月份的租金全部结清，双方无任何债务纠纷。甲方广州凯得控股有限公司与被告今健公司、被告李健生在补充协议书上签名盖章。再查明，2017年7月28日，广州开发区市场和质量监督管理局核准广州凯得控股有限公司名称变更为广州开发区金融控股集团有限公司。上述事实有房屋租赁合同、缴费通知书、欠款催缴通知函、补充协议、关于支付欠款的情况说明及原、被告庭审陈述等证据予以证实。本院认为，《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于解除合同。双方签订的合同约定租赁期限于2019年6月30日届满,金融控股公司确认今健公司拖欠2017年7月起至2018年10月的租金（其中2017年9、10、11月的租金已缴纳），本院认为《租赁合同》约定今健公司应于每月10日前支付当月租金，逾期缴纳的，金融控股公司有权终止合同，金融控股公司据此要求解除《租赁合同》，符合合同的约定。今健公司辩称金融控股公司同意与其续租，且有支付相应租金，但没有提交证据证明。今健公司于2018年9月11日签收起诉状，视为收到金融控股公司发出的解除合同的通知，故本院确认双方的租赁合同于2018年9月11日解除。关于租赁场地的返还。前述本院确认双方的租赁合同已于2018年9月11日解除，今健公司继续占有使用场地无合同依据。金融控股公司要求今健公司恢复案涉场地原状，但没有提交证据证实原状的具体情况，由其自行承担不利后果。但金融控股公司要求今健公司返还场地，符合合同约定，本院予以支持。关于租金。金融控股公司依约将涉案租赁物交付给今健公司使用，今健公司未按照《房屋租赁合同》的约定交付租金，违反了合同约定的义务，已构成违约，应承担相应的民事责任。金融控股公司起诉要求今健公司支付租金理据充分，本院予以支持。关于租金金额的认定，《房屋租赁合同》约定租金为83183.94元/月，租金按月结算，由今健公司在每月10日前缴付。今健公司抗辩称2017年7月、8月的租金已缴纳，但未能举证证明，本院不予采纳。今健公司主张由于金融控股公司封锁了案涉房屋故不应支付2018年6月后的租金，金融控股公司则认为系2018年7月中下旬开始对案涉房屋上锁，但没有提交证据证实，故本院采信今健公司主张，认定自2018年6月1日开始涉案租赁物被上锁关闭，鉴于今健公司无法进入及使用案涉房屋，金融控股公司要求今健公司支付2018年6月1日之后的租金没有事实和法律依据，本院不予采纳，故今健公司应向金融控股公司支付2017年7月、8月及2017年12月至2018年5月的金共计665471.52元（83183.94元/月×8个月）。关于履约保证金。双方签订的《合同》第七条约定6.甲乙双方违反本合同项下任一条款，即视为违约。守约方可提前单方终止本合同。乙方违约的，甲方可没收履约保证金，并收回房屋。本案中，今健公司拖欠租金构成违约，从而导致租赁合同在合同期内提前终止，金融控股公司主张没收履约保证金249551.82元，符合合同约定，本院予以支持。关于违约金。合同约定今健公司违反合同约定不支付租金或者逾期支付租金，今健公司须按当月租金的2‰/天向金融控股公司支付违约金，该违约金约定高于法律规定，本院予以调整为0.5‰/天，因2017年9、10、11月今健公司已向金融控股公司缴纳租金，故今健公司需向金融控股公司支付2017年7月至8月以及2017年12月至2018年5月的违约金共计8900.68元（83183.94元×0.5‰/天×31天+83183.94元×0.5‰/天×31天+83183.94元×0.5‰/天×31天+83183.94元×0.5‰/天×31天+83183.94元×0.5‰/天×28天+83183.94元×0.5‰/天×31天+83183.94元×0.5‰/天×30天+83183.94元×0.5‰/天×31天）。关于2015年11月至2017年6月的租金415919.7元。双方签订的补充协议书确定今健公司需支付房租415919.7元，今健公司及李健生在庭审中对该金额确认无异议，但表示至今已支付原告30多万租金，但未能举证证明，故本院对金融控股公司诉请要求今健公司及李健生支付2015年11月至2017年6月拖欠的租金共人民币415919.7元予以支持。关于律师费57461元。今健公司没有按照约定履行支付租金义务，双方签订的合同约定今健公司需赔偿因违约而支出的律师费等全部费用，该约定并没有违反法律相关规定，且该律师费确实产生，本院依法予以支持。金融控股公司要求李健生对律师费承担连带责任，不符合合同约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、被告广州市今健医疗器械有限公司、被告李健生于本判决生效之日起十日内向原告广州开发区金融控股集团有限公司支付2015年11月至2017年6月的租金共人民币415919.7元；二、原告广州开发区金融控股集团有限公司与被告广州市今健医疗器械有限公司签订的编号为JKJSQA600204的《房屋租赁合同》于2018年9月11日解除；三、被告广州市今健医疗器械有限公司于本判决生效之日起三十日内将其所占有的广州高新技术产业开发区科学城开源大道11号A6栋第二层及第四层腾空后，返还给原告广州开发区金融控股集团有限公司；四、履约保证金249551.82元归原告广州开发区金融控股集团有限公司所有，不予退还；五、被告广州市今健医疗器械有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州开发区金融控股集团有限公司支付2017年7月、8月及2017年12月至2018年5月的租金共计665471.52元；六、被告广州市今健医疗器械有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州开发区金融控股集团有限公司支付违约金8900.68元；七、被告广州市今健医疗器械有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州开发区金融控股集团有限公司支付律师费57461元；八、驳回原告广州开发区金融控股集团有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24966.6元，由原告广州开发区金融控股集团有限公司承担9612.1元，由被告广州市今健医疗器械有限公司承担15354.5元，被告李健生对广州市今健医疗器械有限公司承担案件受理费中的4568.9元承担连带责任；保全费5000元，由被告广州市今健医疗器械有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  彭雪峰人民陪审员  朱穗云人民陪审员  王丽云二〇一九年六月三日书 记 员  黄宝茵