上海市浦东新区人民法院执 行 裁 定 书（2019）沪0115执异604号案外人：李某某，男，1950年9月4日生，汉族，住浙江省苍南县灵溪镇城中北路XXX号。案外人：魏某某，女，1956年6月29日生，汉族，住浙江省苍南县灵溪镇城中北路XXX号。委托代理人：李芬，男，1979年7月26日生，汉族，住浙江省苍南县灵溪镇城中北路XXX号。申请执行人：上海浦东新区恒大小额贷款有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：周奚。委托代理人：张琳洁，上海凯斌律师事务所律师。委托代理人：吴斌，上海凯斌律师事务所律师。被执行人：上海柔芸印刷包装有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：陈苏琴，董事长。被执行人：上海秀森置业发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：戴美智，总经理。被执行人：戴美智，男，1965年4月17日生，汉族，户籍地浙江省。本院在执行(2015)浦执字第12043号申请执行人上海浦东新区恒大小额贷款有限公司(以下简称恒大贷款公司)与被执行人上海秀森置业发展有限公司(以下简称秀森公司)、戴美智、上海柔芸印刷包装有限公司金融借款合同纠纷一案过程中，案外人李某某、魏某某就上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人李某某、魏某某称，秀森公司法定代表人戴美智与案外人为亲戚朋友关系。2009年，秀森公司向案外人等人筹集启动资金，由魏良富向戴美智个人账户转账人民币1355.6万元。2012年3月5日，案外人与被执行人签订《上海市商品房预售合同》，约定：被执行人将其所有的系争房屋以人民币118.704万元价格出卖给案外人，案外人于2012年2月29日首付人民币59.704万元，2012年4月29日前支付人民币59万元；被执行人于2012年8月30日前将系争房屋交付案外人。案外人已支付了全部购房款。另，双方于2012年2月25日签订《购房补充协议》，约定：案外人将系争房屋以年租金人民币10.6339万元的价格出租给被执行人使用，租期自2012年3月1日至2015年10月30日止，第一年租金直接从购房款中扣除，第二年起由被执行人法定代表人统一支付至林乃平账户。现系争房屋因申请执行人恒大贷款公司与被执行人金融借款合同纠纷执行案而被查封，故提出异议，要求解除对系争房屋的查封。案外人为证明其主张，提某如下证据：2012年3月5日的《上海市商品房预售合同》、2012年2月25日的《购房补充协议书》、上海市不动产登记簿信息、XXXXXXX***52731账户自2009年11月6日至2010年5月21日期间向戴美智账户转账借款1355.6万元明细、林乃平账户(03284**2833)2012年7月20日至2014年5月8日期间交易明细。申请执行人恒大贷款公司认为，案外人提某的《购房补充协议书》与所针对的《上海市商品房预售合同》签署时间倒置，有违常理，案外人与被执行人秀森公司签订的是虚假合同。案外人所述XXXXXXX***52731账户向戴美智转账款项与合同约定不一致，不认可用于支付房款。对于房屋的实际占有使用，案外人未提某证据予以证明。综上，申请执行人不同意案外人的异议请求。申请执行人对其主张，未提某相关证据。审查中，案外人确某在签署《上海市商品房预售合同》后未曾向秀森公司支付过购房款。经审查查明：本院根据恒大贷款公司的申请，作出(2014)浦民保字第355号民事裁定书，于2014年12月24日对被申请人秀森公司名下系争房屋予以诉前保全查封。之后，恒大贷款公司以金融借款合同纠纷为由向本院提起诉讼，要求被告上海秀森置业发展有限公司、戴美智、上海柔芸印刷包装有限公司归还所借款项，本院依法予以受理，案号为(2015)浦民六(商)初字第859号。2015年4月12日，本院作出民事判决书，判令：被告上海柔芸印刷包装有限公司应于本判决生效之日起十日内归还原告恒大贷款公司贷款本金人民币500万元和逾期利息等(以本金人民币500万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算)；如被告上海柔芸印刷包装有限公司未履行判决义务，原告恒大贷款公司可以与被告秀森公司协议，以被告秀森公司名下的位于上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX号XXX室、XXX室、XXX-XXX室、XXX-XXX室、XXX室房产折价，或者申请以拍卖、变卖上述抵押物所得价款在最高债权限额人民币1000万元范围内优先受偿，秀森公司、戴美智对上海柔芸印刷包装有限公司的付款义务承担连带清偿责任。判决生效后，恒大贷款公司向本院申请执行，本院依法予以受理，执行案号为(2015)浦执字第12043号。执行过程中，本院于2018年12月24日发布拍卖公告，对包含系争房屋在内等房屋进行网络司法拍卖。另查明，系争房屋用途为办公，产权登记在秀森公司名下，由恒大贷款公司于2013年8月2日登记设立抵押权，最高债权限额为1000万。再查明，2012年2月25日，秀森公司(甲方)与李某某、魏某某(乙方)签署《购房补充协议书》，约定：乙方就购房的系争房屋以年租金10.6339万元价格出租给甲方，租期自2012年3月1日至2015年10月30日等。2012年3月5日，秀森公司(甲方)与李某某、魏某某(乙方)签署《上海市商品房预售合同》，约定：乙方以人民币118.704万元价格购买系争房屋；购房款由乙方于2012年2月29日支付人民币59.704万元，2012年4月29日前支付59万元等。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。案外人就其异议主张提某的《上海市商品房预售合同》的签署时间虽早于人民法院的查封，但异议标的物的性质为办公用房，而非居住用房，又案外人在《上海市商品房预售合同》后未按合同约定向秀森公司支付过购房款，故案外人的异议请求不符合上述规定的情形，本院不予支持。至于XXXXXXX***52731账户及(03284**2833)账户交易记录均发生于戴美智个人，案外人以此作为向秀森公司支付购房款证据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：驳回案外人李某某、魏某某的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  吴晓春审判员  盛爱琴审判员  常新宜二〇一九年六月十日书记员  屈小枚附：相关法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。