山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民再264号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：张孝鹏，男，1968年11月9日出生，汉族，住济南市槐荫区。委托诉讼代理人：刘健，山东国盾律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：济南方德自动化设备股份有限公司，住所地济南市槐荫区经十路23377号银座佳悦酒店8楼B812。法定代表人：张德合，董事长。委托诉讼代理人：窦子峰，山东勤力律师事务所律师。委托诉讼代理人：仝安平，山东勤力律师事务所律师。一审被告：济南山泉物业管理有限公司，住所地济南市槐荫区经七路843号泰山大厦C-08号。法定代表人：张祥军，董事长。委托诉讼代理人：王本强，山东七品律师事务所律师。再审申请人张孝鹏因与被申请人济南方德自动化设备股份有限公司（以下简称“方德公司”）、一审被告济南山泉物业管理有限公司（以下简称“山泉物业”）合同纠纷一案，不服山东省济南市中级人民法院（2017）鲁01民终4715号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年11月15日作出（2018）鲁民申5831号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人张孝鹏的委托诉讼代理人刘健，被申请人方德公司的委托诉讼代理人窦子峰、仝安平，一审被告山泉物业的委托诉讼代理人王本强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张孝鹏再审请求：1.撤销山东省济南市中级人民法院（2017）鲁01民终4715号民事判决第二、三、四、五项及案件受理费、保全费负担部分；2.维持山东省济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初3835号民事判决。事实和理由：（一）二审判决缺乏证据支持，二审判决对“房屋损失”理解错误。二审判决认为“法院委托评估事项既包括19层房屋的全部损失，也包括19层房屋的修复费用两项。经法庭质证可以看出，济南万通价评字（2015）第WT0129-3号《评估报告书》（以下简称“评估报告”）中附件1部分为房屋的全部实际损失（615785元）”。这其中，“19层房屋的全部损失”中的“全部”二字从来没有在张孝鹏诉讼请求、评估报告和一审判决书中出现过，没有任何依据。同时，二审判决认为“张孝鹏起诉时主张的是火灾造成的损失，即评估报告附件1部分的实际损失”明显与事实不符，断章取义地减少和篡改了张孝鹏的诉讼请求内容，张孝鹏的诉讼请求包括：赔偿房屋贬值损失70万元、19层房屋修复费用1795807元、租金损失、部分烧毁物品损失、20层外墙、窗户、地面修复费用等。怎能说张孝鹏仅仅主张的评估报告附件1的实际损失呢？二审判决怎能随意减少和改变张孝鹏的诉讼主张呢？张孝鹏诉讼请求中明确提出的是“房屋贬值损失”和“房屋修复费用”，这是并列的两个明确的诉讼请求。不存在将“房屋贬值损失”等同于“房屋全部损失”的说法。济南万通价格评估有限公司就“泰山大厦19层火灾价值评估”所作的评估报告完全与张孝鹏提出的诉讼请求描述一致，文字清楚地表明：“1.19层房屋损失615785元，2.19层房屋修复费用1795807元。”首先，关于“房屋损失”，评估报告书中的“评估过程”部分载明：“鉴于损失情况和该楼层的装饰及配套设施使用年限，假设不发生火灾继续按照原用途使用时，该楼层的配套设施装饰情况会有经济型贬值、功能性贬值和实用性贬值；经过合理维护管理可以延长标的物使用寿命；案由原因所致造成标的物在评估基准日时不同程度的损坏，使办公环境受到概念化的变化众多因素终止其继续服役。按标的损失的量化、按选定的评估方法经咨询专家和市场调研，以市场条件，经合理计算综合评定，剔出残值部分（金属构件等），得出因火灾造成19层房屋在评估基准日的损失价值为：615785元。见附表1。”其次，关于“房屋修复费用”，评估报告书中的“评估过程”部分载明：“按照房间布局及损坏情况，确定在评估基准日时现场清理、装修、安装、电气、消防、空调、水暖改造等，假定本次修复以受检验达标为前提时，本着安全、实用、经济的原则，确定本次评估标的物修复费用在济南周边市场物料交易、劳务用工活跃的环境下，采用市场法得出标的物修复费用在评估基准日时的价值为：1795807元。见附表2。”以上可见，评估报告对“房屋损失”和“房屋修复费用”分别作出了评估意见和结论。其所指的“房屋损失”是房屋贬值性损失，它指的是房屋的销售价值会有一定的贬值性损失，并非房屋的全部损失，并不包括房屋的修复费用。本次火灾给张孝鹏造成的实际损失是多方面的。因火灾烧毁了张孝鹏的房屋而无法继续使用，要想恢复其使用功能必须对房屋进行修复，房屋修复费用是因本次火灾给张孝鹏造成的实际损失之一。房屋修复费用是恢复房屋正常使用功能的实际支出，并不是简单的门窗地板及各种设施等部件的损失，评估报告的附件1部分并不是因火灾给张孝鹏造成的全部损失，要恢复房屋的正常使用，需要清理火灾现场、需要专业人员安装门窗地板、处理墙壁天花板及安装调试水电暖消防等各种设施，为此支付的人工费是非常高的，购买材料只是其中一部分费用。因此，房屋修复费用是火灾造成的实际损失，这是一个基本常识，评估报告已确定泰山大厦19层房屋的修复费用为1795807元，方德公司应该依据该数额进行赔偿。二审判决认为“其变更诉讼请求按照评估报告附件2房屋所需的全部修复费用主张，客观上使张孝鹏将原来的老旧设备通过诉讼变成了全新的设施设备，反而因本次火灾受益，显然违反了合同法关于违约责任以弥补损失为限的基本原则”没有任何证据支持。即使对泰山大厦19层进行修复后可以正常使用，但是因为该房屋发生过火灾事故，所以该房屋的价值也必然受到不良影响，张孝鹏没有因火灾而受益。二审法院在没有对修复后的房屋价值进行评估，以判断火灾发生后该房屋的价值是否受到影响的情况下，在没有证据证明张孝鹏是否受益的情况下，片面地作出“反而因本次火灾受益”的错误陈述。（二）二审判决适用法律错误。二审判决对张孝鹏主张房屋修复费用1795807元的诉讼请求不予支持，但是在第三、四项改判的内容里却仍然判决赔偿张孝鹏房屋修复费用，自相矛盾。合同法中对于违约责任的立法本意是最大程度地保护守约方的利益，违约方应当赔偿因其违约给另一方造成的各种形式的一切损失。本案因火灾将烧毁房屋无法正常使用必须进行修复，房屋的修复费用就是因火灾给张孝鹏造成的实际损失之一。二审判决支持赔偿房屋修复费用，也确认评估报告书能够作为有效证据使用，但是却没有正确使用评估报告中的19层房屋修复费用数额明显错误。（三）二审判决剥夺了张孝鹏的辩论权利。二审法院对一审判决改判，说明二审法院对事实的认定、证据的采信及判决的理由与一审判决有所不同。二审法院没有组织开庭作出错误改判，剥夺了张孝鹏的辩论权利。方德公司辩称，（一）涉案建筑泰山国际大厦19层实际使用时间在2005年1月14日，涉案19层房屋装饰装修及设施设备使用至少十年以上，贬值性损失已经带来房租的受益。评估报告附件1《19屋房屋损失评估明细》是在评估基准日对泰山国际大厦19层全部装修、电气、消防、水电、管道、喷淋等设施、设备成品进行的鉴定，在假设不发生火灾继续按照原有用途使用，充分考虑19层原有配套设施装修情况在发生火灾前的经济性、功能性和实体性贬值基础上，将19层原有配套设施损失量化，合理计算得出附件1为，19层房屋发生火灾前价值即19层房屋配套设施及装饰装修的全部实际损失的综合价值，包括全部19层门窗、墙面、吊顶、地面、内饰等所有装饰工程按照全损进行统一制作的费用和消防、水电、管道、喷淋设施、设备按损失率为50%、成新率仅为30%的计算的恢复原状的费用。19层为一个整体，张孝鹏一审时已经承认购买该房屋后未对整个房屋进行任何改造、装修，而评估报告附件1仅在消防、水电、管道、喷淋设施方面考虑了损失率、成新率，其他装饰装修的地面、吊顶、墙面、内饰等未考虑损失率、成新率，而且在评估报告附件1备注中注明使用该评估结果应考虑所有设施及装修参照房产证记载日期确定成新率。因此二审判决第三项、第四项即方德公司赔偿张孝鹏428437.10元，山泉物业赔偿张孝鹏122410.60元，该判决结果确定的数额已经超过给张孝鹏造成的实际损失，足以填补张孝鹏的损失。（二）一审判决依据评估报告附件2全新标准进行重置费用赔偿违背合同法关于违约责任以弥补损失为限的基本原则，实质上改变了修复基本含义即恢复原来状态，在功能上、形态上、价值上没有太大变化。在成新率仅为30%，损失率仅为50%的前提下，主张重置费用显失公平。（三）一审判决结果违背认定的事实，错误适用法律。1.评估报告在考虑原有装修及设备标准、损失率、成新率、重置后带来使用年限延长的受益、残值价值等因素确定附件1为泰山国际大厦19层因所在带来的实际损失，其中统一制作即已经包含装饰、安装等施工的劳动力价值，附件1已经考虑到恢复原有状态物品价值、施工制作的费用、高空作业费用，甚至机械费用都包含在内。同时一、二审法院均认可出具的《评估报告》附件1计算结果为张孝鹏的实际损失，附件2为房屋所需的全部修复费用即重置费用，重置费用过分超过原有设施设备价值，应当以实际损失进行赔偿。2.本案为合同纠纷，合同法关于违约责任赔偿损失原则以弥补损失为限。一审法院明知弥补实际损失原则及实际损失数额的情况下，将修复费用与按照全新设施的标准的重置费用混为一谈，错误适用法律导致判决错误。（四）附件1房屋损失即为房屋在未发生火灾时房屋装饰装修及配套、设施的现有全部价值，而贬值性损失是指物品贬低的价值，两者属于不同概念，张孝鹏将附件1的实际损失错误认知为贬值性损失没有事实和法律依据，而且鉴定申请及评估结论从未涉及贬值性损失申请和鉴定。（五）评估报告附件1为实际损失，附件2为全新重置的全部费用，对此鉴定人员已经予以确认，而且张孝鹏已经进行重置，重置费用远远高于标的物的原有价值，应当以标的物原有价值即实际损失为限。退一步讲如按照附件二重置费用进行赔偿损失，应当依据附件2确定的原有状态30%成新率进行赔偿即1795807乘以30%并减去残值12000元，造成的实际损失为526742.1元，而且成新率在同一鉴定报告附件3、4、5中已经计算，张孝鹏没有任何异议。山泉物业述称，二审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回张孝鹏再审请求，维持山东省济南市中级人民法院（2017）鲁01民终4715号民事判决。（一）对张孝鹏主张的因火灾事故遭受的财产损失赔偿请求无异议，该损失系方德公司总经理张德合办公室（泰山大厦19层A10室）起火引起火灾造成。方德公司应对火灾事故造成的财产损失承担全部赔偿责任。（二）本案不是履行合同瑕疵，或违约造成的合同损失，是火灾事故造成的财产损失赔偿纠纷案件。（三）本案系火灾事故的过错责任，过错人系方德公司。（四）山泉物业在火灾事故过程中没有过错，不应承担火灾事故损害赔偿责任。（五）根据2014年5月15日泰山大厦监控视频显示在上午10点46分40秒，张德合、王玉鑫离开泰山大厦19层后其办公室起火，引发火灾。根据公安部消防局、天津火灾物证鉴定中心报告鉴定结论A10室检测结果存在汽油、煤油、柴油、油漆稀释。根据上述事实，应追究火灾责任人的刑事责任。张孝鹏向一审法院起诉请求：1.判令方德公司、山泉物业赔偿张孝鹏房屋贬值损失70万元、19层房屋修复费用1795807元、租金损失（租赁面积1630.8平方米，按照每日每平方米1.49元标准，自火灾发生日计算至判决生效之日后82个工作日）、部分烧毁物品损失价值5516元、20层外墙、窗户、地面修复费用38200元、电梯修复费用70180元、加封防风装置费用10148元、评估费7万元；2.诉讼费、保全费由方德公司、山泉物业承担。当事人围绕诉讼请求提供了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，一审法院认定如下：（一）关于张孝鹏与方德公司、山泉物业之间《房屋租赁合同》《物业管理协议（业主）》的效力问题。经审查一审法院认为，张孝鹏与方德公司签订房屋租赁合同，约定将其所有的坐落于本市槐荫区经七路843号泰山大厦19层的部分房屋出租给方德公司使用，协议签订后，张孝鹏履行了交付上述出租房产的义务，方德公司亦缴纳了相应房屋租金，并开始使用承租的上述房屋。另，张孝鹏委托山东光辉伟业房地产综合服务有限责任公司与山泉物业签订物业管理协议及消防安全协议书，协议签订后，张孝鹏支付了物业费，山泉物业也对涉案泰山大厦19层提供物业服务。综上，张孝鹏与方德公司、山泉物业之间签订房屋租赁合同、物业管理协议及消防安全协议书并按照约定行使权利、履行义务的行为，均系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，一审法院予以确认，可以作为认定本案事实的依据。（二）对于济南市公安局消防支队作出的济公消火复字[2014]第005号《火灾事故认定复核决定书》的效力问题。方德公司辩称起火部位、起火点应当为存酒的仓库，复核时要求消防支队对存酒的仓库与A10房间墙地角之间是否存在渗漏以及存酒仓库的线路、A05房间的线路进行重新检验、勘验，认为消防支队高级工程师徐泉林参与指挥救火严重违反程序。经审查一审法院认为，方德公司的上述辩解意见在向消防支队申请复核时已经提及，消防支队已对上述辩称内容出具了明确的复核意见，即原火灾事故认定主要事实清楚、证据确实充分、程序合法，起火原因认定正确，决定予以维持。另经一审法院向济南市公安××支队××大队工作人员调查了解，火灾事故发生时，徐泉林确实在场但并未参与指挥救火，火灾事故认定复核程序是对原火灾事故认定中的主要事实、证据、认定程序、起火原因进行审查的法定程序，复核机构的工作人员在火灾事故发生时是否在场不影响复核决定的正确与否，也未违反法定程序，虽然消防部门未能明确认定具体起火原因，但方德公司未能提供证据证明该起火灾的发生系不可抗力或者其他不可归责于其的原因所致，故对方德公司的上述辩解意见，一审法院不予采信。《火灾事故认定复核决定书》的认定程序和结论符合法律规定，一审法院予以采信，可以作为认定本案事实的依据。（三）对于济南市公安局消防支队槐荫区大队出具的济公消槐消火认字[2014]第0003号《火灾事故认定书》的效力问题。方德公司承租的张孝鹏所有的泰山大厦19层A10房间中北部于2014年5月15日发生火灾，致使泰山大厦19层建筑物及室内财物出现不同程度烧损、烟熏及遭受水渍。济南市公安××支队××大队出具火灾事故认定书，认定了起火原因，方德公司虽提出起火原因存在疑问、火灾事故认定书未进行灾害成因的认定，并提交山东商报、泰山国际大厦2014年5月15日火灾发生后有关情况的反映、关于泰山国际大厦5月15日发生火灾有关证明材料等证据材料佐证，证明火灾事故认定书不具有证明效力。经审查一审法院认为，济南市公安××支队××大队作为法定火灾事故处理部门，依据现场勘验笔录、照片、询问笔录、技术鉴定报告等证据材料出具的火灾事故认定书，认定程序合法，认定结论正确，经上级部门复核亦维持了认定内容，方德公司亦未提交充分的证据予以反驳，故对济南市公安××支队××大队出具的火灾事故认定书认定的内容，一审法院予以采信可以作为认定案件事实的依据；对方德公司的上述辩解意见，一审法院不予采信。（四）对于评估报告的效力问题。在一审法院审理（2014）槐民初字第1310号案件过程中，张孝鹏申请法院对其因本次火灾造成的损失进行司法评估，济南万通价格评估有限公司出具了评估报告，张孝鹏、方德公司、山泉物业均对济南万通价格评估有限公司出具的评估意见提出异议，申请鉴定人出庭接受质询，并提交工程造价等证据材料。经审查一审法院认为，济南万通价格评估有限公司依法接受委托，具备相应的鉴定资质，鉴定程序合法，虽然在《评估报告书》的撰写上存在法律依据列明不充分、报告形式过于简单、数据列明不够具体等瑕疵，但鉴定人员两次出庭接受质询并对当事人的异议进行了详尽的阐述，经审核其答复内容并无不妥，可以证实评估意见合法有效。综上，对上述《评估报告书》的评估意见，一审法院予以采信。（五）方德公司对张孝鹏的损失是否应承担赔偿责任的问题。张孝鹏主张方德公司应承担赔偿责任，方德公司辩称不应承担赔偿责任，经审查，本次火灾造成张孝鹏的财产损失，一是起火房间的财产损失，一是火势蔓延后造成的扩大损失，方德公司作为涉案起火房间的承租人，其与张孝鹏签订房屋租赁合同后，张孝鹏向其交付了包括涉案起火房间及房屋租赁合同约定的其他房间，至火灾发生之日，方德公司未提交证据证实其对张孝鹏交付的上述房产提出异议，即可以证实张孝鹏向方德公司交付的涉案房产符合合同约定适于出租，加之济南市公安××支队××大队认定起火原因排除电气线路及设施引发火灾的可能性，则张孝鹏无需为其出租给方德公司使用的房屋及内部设施是否存在安全隐患或者其他问题引发火灾承担举证责任，而济南市公安××支队××大队认定起火部位位于方德公司承租的泰山大厦19层A10房间中北部，而A10房间为方德公司使用并受其控制的独立空间，方德公司对承租房屋负有妥善使用和管理的义务。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。”第五条规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”本案中，方德公司未能提供证据证明其对损害的发生存在免责事由，应承担举证不能的法律后果。张孝鹏主张方德公司赔偿财产损失，理由充分，于法有据，应予支持。（六）对责任承担问题。方德公司辩称在本次火灾事故中，存在消防栓无水、喷淋系统不工作、无应急灯、存有重大安全隐患物业公司仍拒绝履行整改通知要求整改的义务、消防部门对物业公司处以罚款、杂物占用应急消防通道、无专职消防工作人员、消防监控室未发挥作用的问题，并提交山东商报等证据材料予以佐证，同时辩称张孝鹏及山泉物业对此应负有责任。经一审法院到济南市公安××支队××大队调查了解情况得知，方德公司辩称的消防栓无水、喷淋系统不工作、无应急灯、无专职消防工作人员、消防监控室未发挥作用的答辩内容不成立，但消防部门曾于2014年4月29日到泰山大厦对消防安全进行监督检查，要求其整改抽查过程中发现的消防安全制度不健全、占用消防车通道、占用疏散通道、火灾自动报警系统存在故障、室内消防栓无水、八楼末端试水装置装在墙内无法测试、防火门损坏等问题，向山泉物业下发责令限期整改通知书，后于2014年5月13日对泰山大厦消防安全问题进行复查，查明山泉物业已对室内消防栓无水、消防控制室制度不健全、楼梯间堆放杂物、防火门损坏、大厦门口占用消防通道的问题整改完毕，未对自动报警系统故障进行整改，但经一审法院到济南市公安××支队××大队调取的视频可以证实火灾发生时声光报警系统进行报警。就方德公司辩称的仓库内的白酒有助燃作用，导致财产损失扩大的问题。经审查一审法院认为，起火的A10房间东侧封闭过道内堆放有大量白酒、纸制品等可燃物品，火灾发生后对张孝鹏财产损失的扩大起到一定影响作用。就张孝鹏所有的泰山大厦19层房产，张孝鹏、方德公司、山泉物业之间存在房屋租赁合同关系、物业服务合同关系、消防安全合同关系，火灾造成张孝鹏财产损失发生时，上述三种法律关系均存在且一并产生了效力，对损害后果及责任承担均起到了一定作用，一审法院认为审理本案时应一并对上述法律关系考量，依据张孝鹏、方德公司、山泉物业各自的过错加以区分处理。本案中，张孝鹏购得泰山大厦19层房产后，作为产权人应遵守消防安全规定，依据其与山泉物业签订的《消防安全协议书》，发现消防问题及时整改，保持公共疏散通道畅通，但其未采取措施拆除封闭过道，对未畅通公共疏散通道造成的财产损失扩大部分承担过错责任。山泉物业作为泰山大厦19层消防安全的管理人，其在发现存在消防不安全因素、公共疏散通道不畅通、易燃物品进入大厦等消防安全隐患时，应及时下发整改通知，消除安全隐患，而其提供的证据材料不能证实其向张孝鹏下过整改通知，对张孝鹏财产损失的扩大亦存有一定过错。方德公司未对承租的房屋妥善保管致使其承租的房屋内发生火灾进而造成张孝鹏财产损失，对此方德公司存在重大过错。综合各方过错程度，一审法院酌定张孝鹏自负10%的责任，方德公司承担70%的赔偿责任，山泉物业承担20%的赔偿责任。（七）张孝鹏的损失是以事发时的实际损失为限还是以房屋修复费用为限的问题。张孝鹏主张应以房屋修复费用作为损失依据，方德公司辩称应以事发时的实际损失作为赔偿数额。经审查一审法院认为，一般情况根据损失填补原则，损失多少即赔偿多少，而本案中被火灾损坏的系房屋内的玻璃门、防盗门、木门、木地板、墙面瓷砖、石膏板、吊顶、隔断玻璃、内饰等装饰装潢物品，张孝鹏因本次火灾造成的直接财产损失为上述物品的在事发时的实际价值，而被损坏的上述物品不同于一般的动产的损坏，张孝鹏要对涉案房屋再次进行使用需要对涉案房屋在本次火灾中遭受的损失部位及物品进行修整，修整的前提是先将被损坏的物品予以清除再进行修复，清除和修复被火灾损坏的物品和装饰装潢势必会花费人工费等相关费用，该部分费用也是张孝鹏因本次火灾所遭受的损失；本案中对于一些被火灾损害门窗、地板、瓷砖、石膏板、装饰装潢等物品如果进行修复，修复后为了与整体的装饰装潢相匹配、以达到视觉美观，势必还要对修复后的物品进行做旧等处理，所花费的费用可能远高于整体重新装修的费用且也不一定安全。综合以上情况，一审法院认为，从安全经济的方面考虑，张孝鹏主张以19层房屋修复费用作为其损失的赔偿依据，符合常理及实际，一审法院予以支持。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实：齐鲁银行股份有限公司济南杆石桥支行与山东泰山房地产有限公司借款合同纠纷一案，山东省济南市中级人民法院立案受理后作出（2011）济民四商初字第87号民事判决，该判决生效后，经权利人齐鲁银行股份有限公司济南杆石桥支行申请，山东省济南市中级人民法院立案执行，执行过程中，责令被执行人山东泰山房地产有限公司履行上述生效法律文书确定的义务，因被执行人山东泰山房地产有限公司未履行义务，山东省济南市中级人民法院于2012年1月14日作出裁定，拍卖被执行人山东泰山房地产有限公司抵押给申请执行人齐鲁银行股份有限公司济南杆石桥支行的位于本市××大厦××（面积1630.8平方米）的房地产清偿债务。经济南恒古拍卖有限公司拍卖，张孝鹏以成交价782万元拍得上述房产，山东省济南市中级人民法院作出（2011）济中法执字第253-1号民事裁定，裁定如下：山东泰山房地产有限公司位于济南市××大厦××房产及相应土地使用权归张孝鹏（2015年10月17日，张孝鹏办理了涉案房屋的房产证，房产证号为济房权证槐字第××号。）2013年2月5日，张孝鹏（甲方）与方德公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定方德公司租赁张孝鹏位于本市槐荫区经七路843号泰山国际大厦第19层的B07、B05、A10、B10房间，建筑面积为268.82平方米，年租金为145000元，租赁期限为3年（2013年3月1日起至2016年2月28日止），其中合同中约定“……乙方租赁甲方的房屋位于经七路843号泰山国际大厦第19层的B07、B05、A10、B10室，建筑面积为268.82平方米。甲方已封闭（B08与B10之间）的过道免费给乙方使用。……乙方责任：……5.乙方租赁的房屋内的一切防火、防盗等安全设施应由乙方妥善负责管理，如因乙方使用或管理不当，出现的责任事故，其责任均由乙方自行承担，如造成甲方或第三者财产损失，其赔偿则由乙方全额承担。”另，张孝鹏（甲方）委托山东光辉伟业房地产综合服务有限责任公司代其与方德公司（乙方）于2013年7月25日签订《房屋租赁合同》一份，约定方德公司租赁张孝鹏位于本市槐荫区经七路843号泰山国际大厦第19层B区的B08室，建筑面积为36.7平方米，年租金为19000元，租赁期限为二年零七个月（2013年8月1日起至2016年2月28日止），其中合同中亦约定“乙方责任：……5.乙方租赁的房屋内的一切防火、防盗等安全设施应由乙方妥善负责管理，如因乙方使用或管理不当，出现的责任事故，其责任均由乙方自行承担，如造成甲方或第三者财产损失，其赔偿则由乙方全额承担。”方德公司已将上述房屋的租金交至2014年8月31日。另查明，张孝鹏与泰康人寿保险股份有限公司山东分公司于2012年9月29日签订《房屋租赁合同》一份，约定由泰康人寿保险股份有限公司山东分公司租赁泰山国际大厦第19层C区的C01、C02、C03、C05、C06室，建筑面积332.63平方米，租赁期限自2012年10月18日至2015年10月17日，年租金为145692元，泰康人寿保险股份有限公司山东分公司已缴纳租金至2014年10月17日。张孝鹏与济南铂隆酒业有限公司于2013年2月28日签订《房屋租赁合同》一份，约定由济南铂隆酒业有限公司租赁泰山国际大厦第19层的B06、A05、A06、A08室，建筑面积263.46平方米，租赁期限自2013年3月1日至2016年2月28日，年租金为125012元，济南铂隆酒业有限公司已缴纳租金至2014年8月31日。张孝鹏与温鹏宇于2013年11月2日签订《房屋租赁合同》一份，约定由温鹏宇租赁泰山国际大厦第19层B区B02室，建筑面积16.29平方米，年租金为8918元，租赁期限自2013年11月11日至2014年11月10日，温鹏宇已缴纳租金至2014年11月10日。张孝鹏与张敏于2013年2月27日签订《房屋租赁合同》一份，约定由张敏租赁泰山国际大厦第19层B01室，建筑面积121.38平方米，年租金为66456元，租赁期限自2013年3月1日至2015年2月28日，张敏已缴纳租金至2014年8月31日。张孝鹏与张敏又于2013年7月25日签订《房屋租赁合同》一份，约定由张敏租赁泰山国际大厦第19层A区的A02室，建筑面积22.91平方米，年租金为11708元，租赁期限自2013年7月21日至2014年7月20日，张敏已缴纳租金至2014年7月20日。张孝鹏与黄海平于2013年5月28日签订《房屋租赁合同》一份，约定由黄海平租赁泰山国际大厦第19层C区C08室，建筑面积82.56平方米，年租金为48000元，租赁期限自2013年6月1日至2014年5月31日，黄海平已缴纳租金至2014年5月31日。张孝鹏与山东光辉伟业房地产综合服务有限责任公司于2011年12月30日签订《房屋租赁合同》一份，约定由山东光辉伟业房地产综合服务有限责任公司租赁泰山国际大厦第19层A01、A03、B03室，建筑面积486.05平方米，年租金266112元，租赁期限自2012年1月1日至2016年12月31日，山东光辉伟业房地产综合服务有限责任公司已缴纳租金至2014年12月31日。因发生火灾致使房屋受损无法使用，张孝鹏退回济南铂隆酒业有限公司租金36990元；退回黄海平租金2104元；退回温鹏宇租金4373元；退回山东光辉伟业房地产综合服务有限责任公司租金167687元，张孝鹏未向租赁户方德公司、泰康人寿保险股份有限公司山东分公司、张敏退还租金。张孝鹏（乙方）委托山东光辉伟业房地产综合服务有限责任公司代其与山泉物业（甲方）签订《物业管理协议（业主）》一份，由山泉物业为张孝鹏所有的本市槐荫区经七路泰山国际大厦第19层的全部房产提供物业服务，期限为3年（自2013年1月1日起至2015年12月31日止），张孝鹏按照约定交纳物业费至2014年12月31日。另，张孝鹏（乙方）委托山东光辉伟业房地产综合服务有限责任公司代其与山泉物业（甲方）于2013年5月2日签订《消防安全协议书》一份，约定：“第一，根据消防规定甲方负责泰山大厦的装修管理监督。第二，甲方如发现大厦不安全因素有权下令整改，消除安全隐患。第三，客户积极支持配合安全防火工作，发现问题及时整改。第四，根据消防安全规定，对于甲方下发的消防隐患整改通知积极配合落实。第五，公共区域应禁止堆放杂物，保持公共疏散通道畅通。第六，大厦客户如有装修应该在3天前通知甲方，得到审批同意后，按正常程序办理装修手续，同时报消防大队备案。第七，对于大厦的公共消防设施，喷淋、灭火器、消火栓、烟感等禁止挪用乱动，共同维护好消防设施。第八，禁止明火作业，禁止易燃易爆物品进入大厦。第九，禁止占用遮掩消防设施。”另查明，济南市公安消防分局于2005年1月14日出具济公消验2005第009号《建筑工程消防验收意见书》，内容为：“关于泰山大厦工程消防验收合格的意见山东泰山房地产有限公司：我局的消防监督员于二○○五年一月十四日对你单位位于经七路843号的泰山大厦工程（1栋，27层，95米，40000平方米；建筑、自动消防设施）进行了消防验收，根据我局关于该工程的审核意见和相关规范的有关要求，经对该工程验收，认为验收时消防方面合格，并在以后使用中注意以下问题：1.加强消防设施维护保养，确保完整好用；2.加强用电用火安全管理管理；3.此次验收不包括桃源酒店部分，四层、八层、十三层及九层A、C区；4.桃源酒店部分应单独办理消防手续。”方德公司与济南兴泉物业管理有限公司于2013年2月25日签订《物业管理协议（业户）》一份，约定由济南兴泉物业管理有限公司为济南市经七路843号的泰山大厦的全部房产提供物业服务，期限为1年（自2013年2月26日起至2014年2月25日止）。另，方德公司于2013年2月25日与济南兴泉物业管理有限公司签订《消防安全协议书》一份，约定了相关的权利义务。济南兴泉物业管理有限公司与山泉物业于2013年2月26日出具《变更声明》一份，内容为：“济南兴泉物业管理有限公司与济南方德自动化设备股份有限公司签订物业管理协议，发票由济南山泉物业管理有限公司开具。”工作人员郭钰琛在变更声明上手写“支票打到山泉物业”，并摁手印，上述两公司盖章予以确认。火灾事故发生时，由山泉物业负责提供物业服务。2014年5月15日，济南市槐荫区经七路843号泰山国际大厦发生火灾，造成该建筑物及室内财物不同程度烧损、烟熏、遭受水渍，无人员伤亡。经济南市公安××支队××大队调查后，于2014年6月12日制作济公消槐消火认字〔2014〕第0003号《火灾事故认定书》，对起火原因认定如下：起火时间为2014年5月15日11时左右，起火部位位于19层A10房间中北部，起火原因排除电气线路及设施引发火灾的可能性。方德公司对认定有异议，向济南市公安消防支队提出书面《火灾事故认定复核申请书》，济南市公安消防支队于2014年7月8日作出济公消火受字〔2014〕第0005号《火灾事故认定复核申请受理通知书》，并于2014年7月30日作出济公消火复字〔2014〕第0005号《火灾事故认定复核决定书》，决定如下：原火灾事故认定主要事实清楚、证据确实充分、程序合法，起火原因认定正确，决定予以维持。另，方德公司于2013年8月1日出具说明材料一份，内容为：“自2013年8月1日起，免费借用济南光辉伟业有限公司闲置办公桌3张、文件橱1个、玻璃圆桌1张。”方德公司委托案外人吕长河对泰山大厦19层装修工程的项目总价进行鉴定，确定项目总价为591923.29元。山泉物业于2014年12月16日出具《告知书》一份，内容为：“十九楼房东张孝鹏先生：伴随着冬季的来临，防冻工作迫在眉睫，十九楼因火灾后窗户全敞着，十九楼自来水和消防管道经我公司工程部保温防护后仍无济于事，特通知房东将窗户加封防风装置，由此造成的损失由房东全部承担。”张孝鹏收到上述《告知书》后，于2014年12月26日与济南都市人家装饰有限公司签订《施工合同》一份，约定由济南都市人家装饰有限公司对泰山大厦19层A10、B10、A05、B07房间烧毁的窗户实施安装，张孝鹏为此支出装修工程款10148元。一审法院在审理（2014）槐民初字第1310号案件过程中，张孝鹏提交鉴定申请书一份，后提交明确鉴定事项申请书一份，申请就张孝鹏所有的位于济南市××大厦××层房屋（面积为1630.8平方米）因火灾所造成的房屋损失、对上述房屋重新修复所需费用及所需时间、上述房屋每天每平方米租金市场价、部分烧毁物品损失（详见《火灾直接财产损失现场清点记录》）、因本次火灾造成的泰山大厦第20层房屋外墙、窗户、地面（具体范围以现场勘查为准）重新修复所需费用、因本次火灾造成的泰山大厦第19层电梯间及电梯修复所需费用进行鉴定，济南万通价格评估有限公司接受委托后，出具《补充质证资料函》，双方当事人补充质证材料后，济南万通价格评估有限公司于2015年2月11日评估报告，评估意见为：1.19层房屋损失615785元；2.19层房屋修复费用1795807元，所需时间82个工作日；3.每天每平米租金1.49元；4.部分烧毁物品的损失价值5516元；5.20层外墙、窗户、地面修复费用38200元；6.电梯所需修复费70180元。张孝鹏为此支付评估劳务费7万元。张孝鹏、方德公司、山泉物业均对评估报告书提出异议，同时方德公司申请鉴定人员出庭接受质询，济南万通价格评估有限公司安排鉴定人员出庭接受了质询，对双方当事人提出的异议阐述了相应的意见。一审法院在审理（2014）槐民初字第1310号案件过程中，应当事人的申请，一审法院到济南市公安局槐荫区分局振兴街派出所调取泰山大厦失火案相关档案材料；到济南市公安××支队××大队调取火灾现场勘验笔录、技术鉴定报告、火灾视频、消防监督检查记录、监督检查内容、责令限期整改通知书，并向处理泰山大厦失火案的消防监督人员进行调查询问，制作了调查笔录。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十二条规定：承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。在张孝鹏、方德公司、山泉物业之间的房屋租赁合同、物业管理协议及消防安全协议书履行期间，方德公司承租的张孝鹏所有的泰山大厦19层A10房间中北部于2014年5月15日发生火灾，致使泰山大厦19层建筑物及室内财物出现不同程度烧损、烟熏及遭受水渍等损害，济南市公安××支队××大队依据现场勘验笔录、照片、询问笔录、技术鉴定报告等证据材料出具的《火灾事故认定书》，认定了起火部位，并认定起火原因排除电气线路及设施引发火灾的可能性，方德公司以火灾原因存在疑问及火灾事故认定书未进行灾害成因认定等为由提出异议并申请复核，济南市公安消防支队经复核后维持了济南市消防支队槐荫区大队出具的《火灾事故认定书》,济南市公安××支队××大队出具的《火灾事故认定书》，认定事实清楚、认定程序合法，认定结论正确，对于《火灾事故认定书》载明的内容一审法院予以采信。方德公司虽然对《火灾事故认定书》载明的内容提出异议，但未提交确实充分的证据予以证明，方德公司关于《火灾事故认定书》载明内容的辩称意见依据不足，不予采信。本案中，发生火灾的本市经七路843号泰山国际大厦第19层房屋系张孝鹏通过拍卖所得，起火点位于方德公司租用的A10房间中北部，起火原因排除电气线路及设施引发火灾的可能性，方德公司对19层A10房间具有使用和管理权，且A10房间系独立空间，在方德公司租用期间，只有方德公司对涉案19层A10房屋具有管理使用和控制权，同时，方德公司具有对涉案房屋安全妥善使用和管理的义务，方德公司未提交证据证明该次火灾的发生系不可抗力或者其他不可归责于方德公司的原因所致，应承担举证不能的法律后果,即其未尽到妥善保管使用义务，致使其承租的A10房屋发生火灾，其对因火灾等造成的19层其他房间财产损失存在重大过错且具有因果关系；张孝鹏购得本市槐荫区泰山大厦第19层房产后，作为所有权人应遵守消防安全规定，依据其与山泉物业签订的《消防安全协议书》，发现消防问题及时整改，保持公共疏散通道畅通，但其未采取措施拆除封闭过道，张孝鹏对A10房间起火后火势蔓延造成19层其他房间财产损失的扩大存在一定过错且具有因果关系；山泉物业作为泰山大厦19层消防安全的管理人，其在发现存在消防不安全因素、公共疏散通道不畅通、易燃物品进入大厦等消防安全隐患时，应及时下发整改通知，消除安全隐患，而其提供的证据材料不能证实其向产权人张孝鹏下过整改通知，对A10、B10与A08、B08之间封闭的过道亦未进行拆除，对A10房间起火后因火势蔓延给19层其他房间造成财产损失的扩大存在一定过错且具有因果关系。综合张孝鹏、方德公司、山泉物业对本次火灾的发生及导致出现的财产损失的过错情况，一审法院认为，对于张孝鹏因本次火灾造成的损失由方德公司承担70%的赔偿责任、张孝鹏自己承担10%的赔偿责任、山泉物业承担20%的赔偿责任较为合适。张孝鹏要求方德公司、山泉物业承担赔偿责任合法有据，予以支持。张孝鹏以因本次火灾致使泰山大厦19层房屋安全性、使用经济性、使用寿命、使用功能及社会评价等均受到严重的影响，即使修复后也会发生价值上的贬损为由主张房屋贬值损失70万元，方德公司、山泉物业不予认可。经审查一审法院认为，张孝鹏的该项诉讼请求依据不足，不予支持。张孝鹏主张房屋修复费用1795807元，并提供评估意见书证明其主张，经审查一审法院认为，张孝鹏的该项主张合法有据，予以支持，方德公司按照比例应予赔偿1257065元（1795807元×70%），山泉物业按照比例应予赔偿359161元（1795807元×20%）。张孝鹏主张租金损失，陈述按照租赁面积1630.8平方米，以每日每平方米1.49元为标准，自火灾发生日计算至判决生效之日后82个工作日，经审查一审法院认为，租金损失计算标准和房屋修复所需时间有明确的评估意见，鉴定人员在本案审理过程中出庭接受质询时亦明确表示评估意见书上载明的82个工作日是指82个自然日，且租金损失的起算时间应区分情况对待，租金损失计算的截止时间，应自张孝鹏领取《评估报告书》之日即2015年3月9日起计算82天（房屋修复所需时间），即截止到2015年5月30日，对张孝鹏主张的计算至判决生效之日后82个工作日的诉讼请求，不予支持。对租金损失的起算时间，应对七户承租户区别对待，一是张孝鹏已将火灾发生后的租金全额退还的租赁户，分别为济南铂隆酒业有限公司、黄海平、温鹏宇、山东光辉伟业房地产综合服务有限责任公司。对于已退还的租金应计算在张孝鹏租金损失之内。对从退还租金的次日起至2015年5月30日的张孝鹏的租金损失应分情况处理：其中对山东光辉伟业房地产综合服务有限责任公司已退还截止到2014年12月31日的租金，对自2015年1月1日至2015年5月30日的租金损失应按照双方签订的合同中约定的租金标准结合租赁面积计算得出109361元。其中对济南铂隆酒业有限公司已退还截止到2014年8月31日的租金，对自2014年9月1日至2015年5月30日的租金损失按照双方签订的合同中约定的租金标准结合租赁面积计算得出93159元。其中对黄海平已退还截止到2014年5月31日的租金，对自2014年6月1日至2015年5月30日的租金损失按照每日每平方米1.49元结合租赁面积计算得出44777元。其中对温鹏宇已退还截止到2014年11月10日的租金，对自2014年11月11日至2015年5月30日的租金损失按照每日每平方米1.49元结合租赁面积计算得出4879元。上述四户租金损失共计463330元（167687元＋109361元＋36990元＋93159元＋2104元＋44777元＋4373元＋4879元）。另外张孝鹏已收取了火灾发生后部分时间段的租金且并未退还的租赁户，分别是泰康人寿保险股份有限公司山东分公司、张敏、方德公司，张孝鹏已收取的租金不应计算在租金损失内。上述三户已交纳租金的次日起的租金损失应分情况处理。其中对泰康人寿保险股份有限公司山东分公司的租金损失，自2014年10月18日至2015年5月30日的租金损失按照双方签订的合同中约定的租金标准结合租赁面积计算得出89810元；其中对张敏的租金损失，对双方签订的两份租赁合同也应区别处理，对租赁期限自2013年3月1日至2015年2月28日的《房屋租赁合同》所涉租金损失，自2014年9月1日至2015年2月28日期间按照双方签订的合同中约定的租金标准结合租赁面积计算得出32955元，自2015年3月1日至2015年5月30日期间按照每日每平方米1.49元结合租赁面积计算得出16458元。对租赁期限自2013年7月21日至2014年7月20日的《房屋租赁合同》所涉租金损失，自2014年7月21日至2015年5月30日按照每日每平方米1.49元结合租赁面积计算得出7578元。其中对方德公司的租金损失，对双方签订的两份租赁合同也应区别处理，对租赁期限自2013年3月1日至2016年2月28日的《房屋租赁合同》所涉租金损失，自2014年9月1日至2015年5月30日按照双方签订的合同中约定的租金标准结合租赁面积计算得出108216元，对租赁期限自2013年8月1日至2016年2月28日的《房屋租赁合同》所涉租金损失，自2014年9月1日至2015年5月30日按照双方签订的合同中约定的租金标准结合租赁面积计算得出14175元。上述三户租金损失共计269192元（89810元＋32955元＋16458元＋7578元＋108216元＋14175元）。综上，租金损失共计732522元（463330元＋269192元）。方德公司按照比例应予赔偿512765元（732522元×70%），山泉物业按照比例应予赔偿146504元（732522元×20%）。张孝鹏主张部分烧毁物品损失价值5516元，提交火灾直接财产损失现场清点记录，并结合已提交的房屋租赁合同上注明的物品情况、评估报告书上载明的评估意见证明其主张，方德公司、山泉物业虽不予认可，但未提交证据予以反驳，对张孝鹏的该项诉讼请求，予以支持，方德公司按照比例应予赔偿3861元（5516元×70%），山泉物业按照比例应予赔偿1103元（5516元×20%）。张孝鹏主张20层外墙、窗户、地面修复费用38200元，并提供评估报告书证明其主张，方德公司、山泉物业不予认可，经审查一审法院认为，张孝鹏并不是20层外墙、窗户、地面的所有人或管理人，其主张修复费用不适格，并且没有证据证实20层外墙、窗户、地面所有人或管理者对评估报告事宜已经知晓并授权张孝鹏主张该项权利，故张孝鹏主张20层外墙、窗户、地面修复费用依据不足，不予支持。张孝鹏主张电梯修复费用70180元，并提供评估报告书证明其主张，方德公司、山泉物业不予认可，经审查一审法院认为，张孝鹏并不是电梯的所有者或管理者，对电梯日常的维护、管理义务人亦非张孝鹏，故张孝鹏主张修复费用依据不足，不予支持。张孝鹏主张加封防风装置费用10148元，并提供评估报告书、其与济南都市人家装饰有限公司签订的《施工合同》、票据证明其主张，方德公司、山泉物业不予认可，经审查一审法院认为，张孝鹏按照山泉物业的通知内容，为避免财产损失进一步扩大，与施工公司签订合同安装了部分房间破损的窗户，该项费用支出为合理支出，对张孝鹏的该项诉讼请求，予以支持，方德公司按照比例应予赔偿7104元（10148元×70%），山泉物业按照比例应予赔偿2030元（10148元×20%）。张孝鹏主张评估费7万元，提交评估报告及评估劳务费票据证明其主张，结合评估机构收取评估费的情况及张孝鹏使用评估意见的情况，支持评估费45000元，方德公司按照比例应予赔偿31500元（45000元×70%），山泉物业按照比例应予赔偿9000元（45000元×20%）。综上所述，对于张孝鹏主张的房屋修复费用支持1616226元、租金损失支持659269元、烧毁物品损失支持4964元、加封防风装置费用支持9134元、评估费支持40500元，对于张孝鹏的其他诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百二十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条规定，一审法院判决：一、方德公司于判决生效之日起十日内赔偿张孝鹏房屋修复费用1257065元；二、方德公司于判决生效之日起十日内赔偿张孝鹏租金损失512765元；三、方德公司于判决生效之日起十日内赔偿张孝鹏部分烧毁物品损失3861元；四、方德公司于判决生效之日起十日内赔偿张孝鹏加封防风装置费用7104元；五、方德公司于判决生效之日起十日内赔偿张孝鹏评估费31500元；六、山泉物业于判决生效之日起十日内赔偿张孝鹏房屋修复费用359161元；七、山泉物业于判决生效之日起十日内赔偿张孝鹏租金损失146504元；八、山泉物业于判决生效之日起十日内赔偿张孝鹏部分烧毁物品损失1103元；九、山泉物业于判决生效之日起十日内赔偿张孝鹏加封防风装置费用2030元；十、山泉物业于判决生效之日起十日内赔偿张孝鹏评估费9000元；十一、驳回张孝鹏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38800元，张孝鹏负担16198元，方德公司负担17579元，山泉物业负担5023元。保全费5000元，张孝鹏负担2411元，方德公司负担2589元。方德公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销（2016）鲁0104民初3835号民事判决，驳回张孝鹏的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用、财产保全费、评估鉴定费应由张孝鹏承担。二审期间，当事人均未提交新证据。二审法院认定的事实与一审法院认定事实一致。二审法院认为，关于济南万通价格评估有限公司是否具有鉴定资质，其作出评估报告能否作为有效证据使用的问题。在（2016）鲁01民终840号一案审理中，已查明济南万通价格评估有限公司于2013年2月22日取得了中华人民共和国价格评估机构资质证书，证书编号：国J15000101，有效期至2016年2月21日止。济南万通价格评估有限公司是经法院委托的评估机构，评估机构及评估人员均具有合法有效的评估资质，评估依据合法有效，评估程序合法，评估人员也到庭接受了法庭及各方当事人的质询并作出了说明，评估报告书能够作为有效证据使用，一审法院采信该评估报告书的意见并无不当。现方德公司申请要求重新鉴定，不予准许。关于张孝鹏、方德公司、山泉物业、济南铂隆酒业有限公司在本案中应否承担赔偿责任及对张孝鹏的损失应承担多少比例的赔偿责任问题。首先，张孝鹏应否承担赔偿责任及应承担多少比例的赔偿责任问题，位于济南市槐荫区经七路843号泰山国际大厦19层房屋是张孝鹏通过拍卖获得的，该大厦在竣工验收时通过了消防验收，自动消防设施合格，该大厦一直由物业公司进行管理，并且张孝鹏委托山东光辉伟业房地产综合服务有限责任公司代其与山泉物业签订了《消防安全协议书》。张孝鹏购得泰山国际大厦19层房产后，作为产权人应遵守消防安全规定，拆除占用公共疏散通道上的房屋，保持公共疏散通道畅通，其未采取措施拆除占用公共疏散通道上的房屋，该责任对于各租赁户来讲是一种违约责任，一审法院酌定张孝鹏对本次火灾造成的财产损失自负10%的责任并无不当。其次，关于方德公司应否承担赔偿责任及应承担多少比例的赔偿责任问题，张孝鹏与方德公司于2013年2月5日签订的《房屋租赁合同》约定，方德公司租赁张孝鹏位于济南市槐荫区经七路843号泰山国际大厦第19层的B07、B05、A10、B10房间，建筑面积为268.82平方米，年租金为145000元，租赁期限为2013年3月1日起至2016年2月28日止。房屋租赁期间，由于方德公司使用管理不当致使A10房间中北部于2014年5月15日起火发生火灾，造成泰山国际大厦19层建筑物及室内财物不同程度的损坏。方德公司对起火部位及起火点提出异议，并申请上级消防部门进行复核，济南市公安消防支队复核后作出济公消火复字[2014]第0005号《火灾事故认定复核决定书》，对原火灾事故认定予以维持。方德公司不能提交证据推翻济南市公安××支队××大队于2014年6月12日作出的济公消槐消火认字〔2014〕第0003号《火灾事故认定书》，亦不能提交证据证明本次火灾的发生系不可抗力或者其他不可归责于其的原因所致。本次火灾的发生系方德公司使用、管理涉案租赁的房屋不当引起的，构成违约，应当对因本次火灾造成的损失承担赔偿责任，故一审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，酌定方德公司对本次火灾造成的财产损失承担70%的赔偿责任亦无不当。第三，关于山泉物业应否承担赔偿责任及应承担多少比例的赔偿责任问题，山泉物业分别与鼎福宝公司、张孝鹏签订了《消防安全协议书》，火灾发生前消防部门曾于2014年4月29日到泰山大厦对消防安全进行监督检查，要求其整改抽查过程中发现的问题，向山泉物业下发了责令限期整改的通知书，后于2014年5月13日对泰山大厦消防安全问题进行了复查。结合一审法院对济南市公安消防支队槐荫消防大队的调查、对消防监督人员所作的调查笔录及各方提交的证据（视频）中可以看出，喷淋系统、火灾报警器能够正常工作，方德公司不能提交证据证明火灾发生时消防设施第一时间没有发挥应有的作用，故对其该项主张不予支持。但是根据山泉物业与鼎福宝公司、张孝鹏签订的《消防安全协议书》的约定，山泉物业作为泰山国际大厦19层消防安全的管理人，在发现公共疏散通道不畅通、易燃物品进入大厦等存在消防安全隐患时，应及时下发整改通知，消除安全隐患，其不能提供证据证明其向张孝鹏、鼎福宝公司下过整改通知，山泉物业存在一定的违约行为，一审法院酌定山泉物业对本次火灾造成的财产损失承担20%的赔偿责任亦无不当。第四，起火的A10房间东侧封闭过道内堆放有白酒、纸制品等可燃物品，对火灾的蔓延、扩大有一定影响作用。其中的白酒是济南铂隆酒业有限公司的，方德公司不服消防部门出具的火灾事故认定书申请复核时，要求消防支队对存酒的仓库与A10房间墙地角之间是否存在渗漏进行重新检验、勘验，其在向消防支队申请复核时也已提及，消防支队出具了明确的复核意见，维持了火灾事故认定书的内容。因堆放白酒、纸制品的房间系占用公共疏散通道上的房屋，对此已经认定张孝鹏、山泉物业存在一定的违约行为，分别承担了一定的责任，济南铂隆酒业有限公司只是白酒的所有者，方德公司没有证据证明济南铂隆酒业有限公司存在过错，张孝鹏亦未对济南铂隆酒业有限公司提起诉讼，要求其承担责任，故对方德公司上诉称济南铂隆酒业有限公司应承担因本次火灾给张孝鹏造成损失的赔偿责任的上诉理由，不予支持。关于本案是否漏列诉讼主体的问题。公安消防部门依据现场的堪验笔录、公安机关对相关人员的证人证言等证据作出的火灾事故认定书，认定起火点位于A10房间中北部，而不在A10房间的东侧即济南铂隆酒业有限公司在过道内存放白酒的仓库内，因济南铂隆酒业有限公司在火灾的发生过程中没有过错，张孝鹏亦没有追加济南铂隆酒业有限公司为被告，本案不属于法院依职权追加被告的情形，故本案不存在漏列主体的问题。关于张孝鹏主张房屋修复费用1795807元应否给予支持的问题，本案系合同纠纷，方德公司承担的是违约责任，应当以本次火灾事故给张孝鹏造成的实际损失为限。法院委托评估事项既包括19层房屋的全部损失，也包括19层房屋的修复费用两项。经法庭质证可以看出，评估报告中附件1部分为19层房屋的全部实际损失（615785元），附件2部分为修复19层房屋所需的全部费用（1795807元），修复费用是按照全新设施的标准修复。张孝鹏起诉时起诉书主张的是火灾造成的损失，即评估报告附件1部分的实际损失。其变更诉讼请求按照评估报告附件2房屋所需的全部修复费用主张，客观上使张孝鹏将原来老旧设施设备通过诉讼变成了全新的设施设备，反而因本次火灾受益，显然违反了合同法关于违约责任以弥补损失为限的基本原则。故对张孝鹏的该项诉讼请求，不予支持，应以评估报告附件1部分19层房屋的全部实际损失为准。另外，对于评估报告附件1中序号22，A区B区之间评估价值为3732元部分的评估，一审法院认定是张孝鹏违法占用消防通道部分的违章建筑，张孝鹏应承担责任，因此该部分不应当计入损失，应予以扣除。综上，方德公司按照认定的赔偿责任应予赔偿428437.10元[（615785－3732﹚元×70%]，山泉物业按照认定的赔偿责任应予赔偿122410.60元[（615785－3732﹚元×20%]。关于张孝鹏主张的租金损失是否应由方德公司承担赔偿责任的问题。方德公司与张孝鹏签订的《房屋租赁合同》乙方（方德公司）责任中第五条约定，乙方租赁的房屋内的一切防火、防盗等安全设施应由乙方妥善负责管理，如乙方使用或管理不当，出现的责任事故，其责任均由乙方自行承担，如造成甲方或第三者财产损失，其赔偿则由乙方全额承担。发生火灾虽然不能预见到何时发生，但发生火灾并非不具有可能性，方德公司称其在签订合同时不能预见到此次火灾，不予支持。租金损失属于张孝鹏在本次事故中的合理损失，虽然方德公司认为其在签订合同时并不能知道张孝鹏拥有多少房屋及其出租情况的具体数额，但该损失项目方德公司能够预见，因此，对于方德公司的此项主张亦不予支持。张孝鹏以及山泉物业分别作为房屋所有者和物业服务企业在此次事故中应承担的责任一审法院已作出认定，故方德公司主张张孝鹏应当承担租金损失的意见不予支持。综上，方德公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，二审法院判决：一、维持济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初3835号民事判决第二、三、四、五、七、八、九、十项。二、撤销济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初3835号民事判决第一、六、十一项及案件受理费、保全费负担部分。三、方德公司于判决生效之日起十日内赔偿张孝鹏房屋修复费用428437.10元。四、山泉物业于判决生效之日起十日内赔偿张孝鹏房屋修复费用122410.60元。五、驳回张孝鹏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费38800元，由张孝鹏负担20557元，方德公司负担14189元，山泉物业负担4054元。保全费5000元，由张孝鹏负担3500元，方德公司负担1500元。二审案件受理费21111元，由方德公司负担11459元，张孝鹏负担9652元。再审开庭时，张孝鹏提交证据一，山东凤飞文化发展有限公司营业执照、意向书、授权书、《泰山大厦19层修复合同》。证明为修复泰山大厦19层因火灾造成的损害，张孝鹏与山东凤飞文化发展有限公司签订修复合同，约定修复费总价款168万元，此款项不包含税费。证据二，山东凤飞文化发展有限公司收据、高延安身份证复印件、高延安与张荣花结婚证复印件、高延安所写收条、银行活期查询单。证明张孝鹏为修复泰山大厦19层已经通过银行承兑汇票、现金、转账等方式支付工程款167万元。上述两份证据证明泰山大厦19层失火，需对该房屋进行修复才能正常使用，房屋修复费用是张孝鹏的实际损失之一。方德公司质证称，对证据的真实性有异议，山东凤飞文化发展有限公司的经营范围并不包括涉案合同所述的修复。结合其所出具的收款收条可知，若该修复真实存在，山东凤飞文化发展有限公司会按照税法的相关规定开具有效的税务发票，两公司之间签订合同及结算都应通过对公账户进行账目往来，因此该证据不具有真实性，无法证明张孝鹏的证明目的。该证据说明张孝鹏对于发生火灾后的房屋进行了全新重置的装修，并不是进行修复。山泉物业质证称，对证据的真实性、合法性、关联性均不认可。对火灾造成的房屋损失的修复，应申请法院委托司法鉴定机构对修复方案及修复费用进行司法鉴定予以确认，关于修复工程应制作工程预决算，确定修复工程价格，并通过修复工程合同及费用、税务发票证明修复费用的客观性。本案张孝鹏于2014年5月16日起诉请求方德公司、山泉物业赔偿400万元。2015年4月27日变更请求为方德公司、山泉物业赔偿赔偿3810031.21元，共计8项，包括：1.房屋贬值损失70万元整；2.19层房屋修复费用1795807元，等。再审法院认定的事实与原审法院认定的事实一致。本院再审认为，2014年5月15日涉案泰山大厦19层发生火灾后，对于火灾造成的损失，济南万通价格评估有限公司于2015年2月11日作出评估报告。本案争议焦点问题是：张孝鹏主张方德公司、山泉物业对评估报告中19层房屋修复费用1795807元进行赔偿的理由是否成立。首先，济南万通价格评估有限公司的评估意见为：1.19层房屋损失615785元；2.19层房屋修复费用1795807元，所需时间82个工作日；3.每天每平米租金价格为1.49元；4.部分烧毁物品的损失价值5516元；5.20层外墙、窗户、地面修复费用38200元；6.电梯所需修复费70180元。张孝鹏、方德公司、山泉物业均对评估意见提出异议。济南万通价格评估有限公司依法接受委托，具备相应的鉴定资质，鉴定程序合法，原审审理过程中，方德公司申请鉴定人员出庭接受质询，鉴定人员两次出庭接受质询并对当事人的异议进行了详尽的阐述。经审核，鉴定人员答复内容并无不妥，证实评估意见合法有效。对评估报告的评估意见，本院予以采信。其次，本案中被火灾损坏的系房屋内的玻璃门、防盗门、木门、木地板、墙面瓷砖、石膏板、吊顶、隔断玻璃、内饰等装饰物品，张孝鹏因本次火灾造成的直接财产损失为上述物品在事发时的实际价值，被损坏的上述物品不同于一般动产的损坏，张孝鹏对涉案房屋再次进行使用，需要对涉案房屋在火灾中遭受的损失部位及物品进行修整，修整的前提是先将被损坏的物品清除后再进行修复，清除和修复被火灾损坏的物品和装饰会产生人工费等相关费用，该部分费用也是张孝鹏因火灾所遭受的损失。综合考虑本案火灾造成的损失事实及张孝鹏火灾后对涉案房屋修复的事实，张孝鹏主张以评估意见中关于19层房屋修复费用作为损失的赔偿依据，主张房屋修复费用1795807元，其中，方德公司按照比例应予赔偿1257065元（1795807元×70%），山泉物业按照比例应予赔偿359161元（1795807元×20%）。上述主张合法有据，本院予以支持。张孝鹏称因本次火灾致使泰山大厦19层房屋安全性、使用经济性、使用寿命、使用功能及社会评价等均受到严重影响，即使修复后也会发生价值贬损，主张房屋贬值损失70万元，方德公司、山泉物业对房屋贬值损失部分不予认可。张孝鹏的该项诉讼请求没有有效证据证实，本院不予支持。综上，二审判决认定部分事实不清，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省济南市中级人民法院（2017）鲁01民终4715号民事判决；二、维持山东省济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初3835号民事判决。二审案件受理费21111元，由济南方德自动化设备股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李加付审判员  张 涛审判员  闫爱云二〇一九年六月十七日书记员  陈东娇