广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初6865号原告：欧顺先，男，1979年12月28日出生，汉族，身份证住址广西崇左市江州区，原告：韦秀燕，女，1984年9月30日出生，汉族，身份证住址广西贵港市，委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗远群，广东洋三律师事务所律师助理。被告：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地中山市火炬开发区会展东路12号投资大厦十三楼1311房，统一社会信用代码91442000719395947F。法定代表人：邱凯城。委托诉讼代理人：黎小凡，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所实习律师。原告欧顺先、韦秀燕与被告中山火炬开发区建设发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赖初帆，被告的委托诉讼代理人黎小凡、吴国强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期交房违约金45496元（以购房款为基数，从约定交房日2014年12月31日至商品房通过综合验收备案时间2017年9月30日，共1004天,按每日万分之一计算）。事实与理由:2014年6月4日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同，购买被告开发的座落于火炬开发区的中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼21幢401房的商品房一套，该房总价为453153元。合同约定被告应当在2014年12月31日前交付商品房。被告于2017年9月30日才取得竣工验收备案登记证，被告向原告交付使用的房屋不符合法定的交付标准，被告应依法承担逾期交房违约责任。被告辩称:关于逾期交房违约金。根据合同约定，被告应在2014年12月31日前将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证为条件的商品房交付给原告使用，原告于2014年11月3日提前收楼，是基于原告提前收楼申请而进行交付，申请书中载明“在申请前本人已经查验符合收楼条件，对于周边环境、设施也无任何异议，本人保证日后不追究任何责任”的内容，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第32条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持”的规定，应当驳回原告的诉讼请求。退一步而言，原告于2014年11月3日实际收楼，其再主张逾期交付违约金已经超过诉讼时效，应依法予以驳回。经审理查明：2014年6月4日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了中山市商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于中山市火炬开发区中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼21幢401房的预售商品房，购房总价453153元；合同第八条规定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。2014年10月28日，原告向被告申请提前收楼，在提前收楼申请书中确认，“该房屋在申请前本人已经查验符合收楼条件，对周边环境、设施也无任何异议，本人保证日后不追究任何责任”。原告并于同日在提前收楼承诺书承诺，确认涉案商品房本人已验收并同意接收。2014年11月3日,原告办理了收楼手续。2017年9月30日，涉案房屋取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。2018年3月13日，涉案房地产的不动产权证办出,更名为中山市火炬开发区会展东路9号润和花园21幢401房。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系原告与被告之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。关于逾期交房违约金。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。根据上述规定，取得建设工程竣工验收备案登记是预售商品房交付使用的法定条件。开发商交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。涉案工程于2017年9月30日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，此前涉案商品房不符合法定及约定交楼条件。故2017年9月30日应视为原告收楼日期，即被告交楼违约状态持续至该日。被告提交提前收楼承诺书及提前收楼申请书，主张原告已知道商品房不具备约定或法定交付条件而同意接收商品房。但根据该承诺书显示，原告只是确认“该商品房本人已验收并同意接收”、“该房屋在申请前本人已经查验符合收楼条件，对周边环境、设施也无任何异议”，不能证明在原告办理涉案商品房收楼手续时已明知涉案商品房不具备约定（取得中山市建设工程竣工验收备案登记证）或法定交付条件，故被告的上述主张，证据不足，本院不予采纳。因此，被告应从合同约定房屋交付使用期限届满之次日即2015年1月1日开始向原告支付逾期交房违约金。由于双方约定逾期交房违约金按日累计，故自2013年10月1日起，每日产生不同的违约金债权，每个个别债权应分别计算诉讼时效，原告于2019年1月29日向法院起诉，根据2017年10月1日施行《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。”及2018年7月23日施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”2015年10月1日前的债权应适用二年诉讼时效期间，自2015年10月1日起的债权应适用三年诉讼时效期间，则原告的上述债权中，2016年1月30日之前的已经超过诉讼时效期间，被告抗辩有效，原告的该部分诉求依法丧失胜诉权。根据合同约定，被告需按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，计算期间为2016年3月18日至2017年9月30日，原告已付房价款为453153元，故被告应付违约金金额为25421元（453153元×0.0001×561天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告中山火炬开发区建设发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告欧顺先、韦秀燕支付逾期交房违约金25421元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费937元，减半收取为469元（该款原告已预付），由原告欧顺先、韦秀燕负担252元，由被告中山火炬开发区建设发展有限公司负担217元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 李 芳二〇一九年六月十八日书记员 郑诗琳