广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终8092号上诉人（原审被告、反诉原告）：廖小平，男，1974年8月6日出生，汉族，住江西省赣州市宁都县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：雅居乐雅生活服务股份有限公司花都分公司，住所地广州市花都区新华镇凤凰北路33号28、29幢会所。负责人：徐明峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾杏梅，该公司职员。委托诉讼代理人：张正田，该公司职员。原审被告：胡海英，女，1976年5月8日出生，汉族，住江西省赣州市宁都县。委托诉讼代理人：廖小平，系胡海英的配偶。上诉人廖小平因与被上诉人雅居乐雅生活服务股份有限公司花都分公司（以下简称雅居乐花都分公司）及原审被告胡海英物业服务合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初8120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。廖小平上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持廖小平的全部主张；2.一、二审诉讼费由雅居乐花都分公司承担。事实和理由：（一）双方所签协议都是雅居乐花都分公司的固定合同，合同条款未与廖小平协商，一审认定涉案协议是双方真实意思表示错误。（二）廖小平提供的证据材料因雅居乐花都分公司不予确认真实性而未被采信，而雅居乐花都分公司提供的证据显示其管理区域的面积与涉案合同面积不一致，如此明显的面积差异却需要廖小平予以证明关联性，显属不公平。（三）廖小平根据法律规定要求雅居乐花都分公司公示收支项目、从业资质等，一审法院却以涉案协议未明确约定而不予支持，显属不当。（四）一审已经认定物业管理不善，却又判令业主对此情况支付物业费，显属不当。（五）廖小平从未否认雅居乐花都分公司已经提供服务，但雅居乐花都分公司提供着三级物业服务，却收着一级物业服务的费用，属于欺诈行为。雅居乐花都分公司没有完全履行其合同约定、法律规定或行业规范的义务，廖小平依法进行合理合法的索赔应当得到支持。雅居乐花都分公司二审答辩称，（一）廖小平作为具有完全民事行为能力的人，是在清楚了解并认可的情况下签订了涉案协议，双方签订的协议是各方真实意思表示，对各方具有约束力。（二）廖小平与雅居乐花都分公司签订的买卖合同所载明面积为涉案房屋所在土地的使用面积，雅居乐花都分公司提交的涉案房屋所在楼栋《竣工验收备案表》所载明的建筑面积为物业竣工验收备案的建筑面积，与买卖合同约定的面积为两个不同的概念。（三）双方签订的涉案协议内容未违反法律法规的强制性规定，双方未对物业费缴纳、业主与开发商问题等内容公开或公布进行明确约定。且单独的业主不能代表全体业主就小区的公共事务行使权利，雅居乐花都分公司无义务为廖小平一人意愿而侵害全体业主的合法权益。（四）雅居乐花都分公司提供的物业服务内容及质量应当以前期物业服务协议约定为准，廖小平所述的四点现象，并非是雅居乐花都分公司不作为或过错所致。即使物业服务存在一定瑕疵，但对于整体物业合同履行而言不构成违约，小区整体服务标准达到合同约定要求。胡海英二审述称，同意廖小平的意见。雅居乐花都分公司向一审法院起诉请求：1.廖小平、胡海英按每月237.3元的标准向雅居乐花都分公司支付自2017年5月1日起至付清之日止的物业管理费，暂计至2018年7月31日为3559.5元；2.廖小平、胡海英从逾期付款之日起至全部费用付清之日止，每日按欠费总额的1‰向雅居乐花都分公司支付滞纳金，暂计至2018年7月10日滞纳金约为684.61元；3.廖小平、胡海英承担本案的全部诉讼费用。廖小平向一审法院反诉请求：1.雅居乐花都分公司公告涉案小区2015年度至2018年度物业管理服务费用收支情况和全体业主共有部分收益的收支项目，并接受监督；2.雅居乐花都分公司向全体业主公布其所属员工法定从业资质情况；3.雅居乐花都分公司确认物业管理区域；4.雅居乐花都分公司向全体业主公布所确认管理区域内业主缴纳物业管理费用的情况；5.雅居乐花都分公司向全体业主公布物业管理用房使用情况；6.雅居乐花都分公司向全体业主公布“因临电未收楼业主的物业管理费是否由开发商支付及花语集因房屋质量问题拒交物业费的业主物业费缴纳情况。7.确认廖小平与雅居乐花都分公司所签订的前期物业服务协议第一条中甲方的权利和义务第九小条共有设施所得收益用补充物业管理服务费用、第四条物业服务费用中第三小条各项服务费收费标准、第十条违约责任中第四小条无效；8.廖小平、胡海英在雅居乐花都分公司服务未做改进的情况下，有权按“广州市住宅服务收费标准”按每月每平方米1.25元的标准向雅居乐花都分公司支付物业服务费；9.雅居乐花都分公司支付廖小平2015年8月至2017年4月共20个月所缴纳物业费4745.5元的三倍赔偿金共计14236.5元；10.雅居乐花都分公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：案涉房屋位于广州市花都区花都**路2号25栋****房，权属人为廖小平、胡海英，建筑面积为95.25平方米。胡海英与廖小平为夫妻关系。雅居乐花都分公司于2017年9月19日变更企业名称，由雅居乐物业管理服务有限公司花都分公司变更为雅居乐雅生活服务股份有限公司花都分公司。2013年8月24日，广州花都雅居乐房地产开发有限公司（甲方、卖方）与廖小平、胡海英（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同》及附件，约定，甲方以出让方式取得位于广州市花都区107国道西侧编号为0118096的地块的土地使用权，面积51653.27平方米，规划用途为住宅用地。乙方所购房屋位于广州市花都区新华街花都永发路2号花都雅居乐花园（扩展）自编25栋****房，建筑面积94.91平方米。关于物业服务，约定，甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的雅居乐物业管理服务有限公司花都分公司物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务合同期限为小区业主委员会重新聘请其他物业服务企业之日止。物业服务费详见《花都雅居乐花园（扩展）各项收费标准》，由乙方自收楼之日起按月交纳。甲方应制定《临时管理规约》，并在签订本合同前向乙方明示该商品房项目的前期物业服务合同和临时管理规约；乙方在签订本合同时对遵守《临时管理规约》作出书面承诺。2015年9月26日，廖小平、胡海英办理了收房手续。同日，雅居乐花都分公司（甲方）与廖小平（乙方）签订花《花都雅居乐花园前期物业服务协议》，约定，乙方所购物业基本情况：住宅单元房号：25-****，建筑面积94.91平方米。关于双方的权利和义务，甲方的权利义务包括：对房屋共有部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、协助公安机关维持秩序、车辆交通管理等项目进行维护、修缮、服务于管理；可委托专业公司承担本物业的专项管理于服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；依据本协议向乙方按月收取物业服务费用（首期预收三个月）；编制物业服务及财务年度计划；乙方同意甲方利用物业共有设施设备进行经营并收取相关的受益，对甲方因此签署的一切文件乙方均予以确认。所得受益用于补充物业管理服务费用……乙方的权利义务：监督甲方的物业服务行为，就物业服务的有关问题向甲方提出意见和建议；遵守本物业的《临时管理规约》及本物业相关的物业服务制度；依据本协议向甲方交纳物业服务费用和本物业应该承担的相应公摊费用……关于物业服务内容部分，包含交通秩序与车辆停放即引导车辆停放及秩序管理。关于物业服务费用（不包括共用设备运行及房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用），约定，本物业采用酬金制方式收取物业服务费，甲方采取每月按应收的物业服务资金10%的比例提取酬金。乙方除首次缴纳物业费外，以后交纳费用的时间为每月10日前交纳当月费用。带电梯住宅物业服务费每月每平方米2.5元（按房屋建筑面积计算）。……备注：以上收费标准不包含公共用水、用电的费用，公共用水、用电费按照政府有关规定合理分摊。同时约定，业主/使用人未按时交纳物业服务费的，从逾期之日起至实际付清之日之，每日按应付未付金额的1‰支付滞纳金。关于计费的建筑面积，约定，在房产证未办妥之前，物业服务费的收缴按照《商品房买卖合同》中约定的建筑面积计算；房产证办妥之后，物业服务费的收缴以房产证中的建筑面积计费；自乙方向甲方提供货甲方自行取得相关证明文件的下一个月起调整物业服务费。调整前乙方按约定建筑面积计付的物业服务费与按房产证中的建筑面积计算的物业服务费之间的差额，双方互不退不补。关于违约责任，甲方违反协议，未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，包括但不限于物业服务费、税费、电费、燃（煤）气费、公摊费用及其他应缴费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起至实际付清之日止，按每日应付未付金额的1‰计算和支付滞纳金。该合同还对其他内容进行了约定。2017年6月10日，雅居乐花都分公司（甲方）与廖小平、胡海英（乙方）签订《花都雅居乐锦城车位前期物业管理服务协议》，约定，关于双方的权利和义务，甲方的权利义务。1.对车位的共用部位、共用设施设备、环境卫生及相应的交通秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理。2.根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本停车场的管理规定并公示。3.建立本停车场的物业管理档案资料。4.根据法律、法规的要求，制止违反本停车场的管理规定和物业使用守则的行为。5.可委托专业公司承担本停车场的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方。6.依据本协议向乙方按月收取物业管理服务费用（首期预收三个月）。7.编制物业管理服务及财务年度计划。8.不得擅自占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。关于物业管理服务内容，1.停车场共用部位的维护和管理。共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位，包括但不限于车位的承重结构部位及公共通道、停车场内道路、沟渠、井、连廊等。二、停车场共用设施设备及其运行的维护和管理。共用设施设备是指共用的上下水管道、排水管、电梯、供电线路、照明、消防设施等。三、环境卫生。包括公共场所清洁。四、车辆停放引导及秩序管理。关于车辆丢失损坏的处理，加粗加黑标示：甲方仅对共用部位进行维护、管理和按照本协议的约定提供相关的服务，对车辆不承担保管责任，车辆的丢失和损坏与甲方无关，由乙方自行承担。因第三方的过错导致乙方停放在车位中的车辆损坏、丢失的，由第三方（责任人）负责赔偿，与甲方无关。协议还对其他内容进行了约定。2017年6月14日，案涉房屋登记在廖小平、胡海英名下。一审诉讼中，廖小平、胡海英向一审法院提交业主满意度调查，拟证明物业管理服务拖拉不到位、推脱。雅居乐花都分公司对此证据真实性不予确认。廖小平、胡海英向一审法院提交报警回执，拟证明其车辆被划事实。雅居乐花都分公司对此证据关联性不予确认，认为廖小平车辆损害与雅居乐花都分公司无关。一审法院认为，雅居乐花都分公司与廖小平、胡海英签订的《前期物业服务协议》及《车位前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，廖小平、胡海英认为合同部分条款无效，雅居乐花都分公司存在欺诈行为，但其提交的证据不足以证明上述事项，对于其此项陈述，一审法院不予采纳。上述《前期物业服务协议》及《车位前期物业服务协议》内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格恪守。根据《前期物业服务协议》的约定，廖小平、胡海英应于每月10日前支付当月物业费，廖小平、胡海英自2017年5月1日欠付物业费，构成违约，雅居乐花都分公司要求廖小平、胡海英按照建筑面积94.91平方米，2.5元每平方米的标准，每月应交物业服务费237.3元，支付自2017年5月1日至本案起诉之日即2018年7月31日共15个月物业服务费3559.5元的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。因《前期物业服务协议》及《车位前期物业服务协议》已对物业服务费作出明确约定，廖小平、胡海英反诉要求判令雅居乐花都分公司在廖小平、胡海英服务未做改进的情况下其有权按照1.25元/平方米的标准支付物业管理费，以及要求雅居乐花都分公司支付廖小平、胡海英2015年8月至2017年4月共20个月所缴纳物业费4745.5元的三倍赔偿金共计14236.5元的反诉请求，于法无据，一审法院不予支持。关于物业管理区域的认定，一审诉讼中，雅居乐花都分公司提供广州市国土资源和房屋管理局花都区分局出具的《前期物业管理中标备案书》、广州市花都区建设局出具《竣工验收备案表》、《广州市商品房买卖合同》、广州花都雅居乐房地产开发有限公司出具《证明》来确定物业管理区域。廖小平、胡海英以购房合同上的建筑面积与竣工验收表上的建筑面积不同否认雅居乐花都分公司的陈述，但未提交证据予以证明，对其陈述，一审法院不予采纳。因雅居乐花都分公司在诉讼中已经明确了物业管理区域，故而，关于廖小平、胡海英要求雅居乐花都分公司确认物业管理区域的反诉请求，一审法院不予支持。廖小平、胡海英要求雅居乐花都分公司公告所管理本小区2015年度至2018年度物业管理服务费用收支情况和全体业主共有部分收益的收支项目，并接受监督；要求雅居乐花都分公司向全体业主公布所确认管理区域内业主缴纳物业管理费用情况；要求雅居乐花都分公司向全体业主公布物业管理用房使用情况；要求雅居乐花都分公司向全体业主公布因临电未收楼业主的物业管理费是否由开发商支付及花语集因房屋质量问题拒交物业费的业主物业费缴纳情况及要求公布其所属员工法定从业资质情况，因《前期物业服务协议》及《车位前期物业服务协议》对上述内容公开或公布并未进行明确约定，故对廖小平、胡海英的上述反诉请求，理据不足，一审法院不予支持。关于滞纳金，因根据廖小平、胡海英提供的证据，雅居乐花都分公司提供的物业管理确有不善，应予以整改完善，故对雅居乐花都分公司主张廖小平、胡海英支付逾期付款滞纳金的诉讼请求，理由不足，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，参照《广东省物业管理条例》第四十九条，《物业服务收费管理办法》第十二条的规定，于2019年1月28日作出如下判决：一、廖小平、胡海英于本判决发生法律效力之日起十日内向雅居乐雅生活服务股份有限公司花都分公司支付自2017年5月1日至2018年7月31日的物业服务费3559.5元；二、驳回雅居乐雅生活服务股份有限公司花都分公司的其他诉讼请求；三、驳回廖小平、胡海英的全部反诉请求。案件受理费50元及反诉案件受理费78元，由廖小平、胡海英负担。本院二审期间，廖小平提交以下证据：1.临时管理规约，拟证明雅居乐花都分公司在一审中提交雅居乐花园4期与1期不是同一区的证明为伪证；2.花都供水微信公众号截图，拟证明雅居乐花都分公司在一审笔录中证明廖小平小区从未收过水费公摊为伪证；3.小区业主微信群截图，拟证明小区发生偷盗、漏水事件物业的反映，该证据是一审庭审后发生的事情；4.小区业主微信群截图，拟证明物业服务一直未有改进，该证据也是一审庭审后发生的事情。雅居乐花都分公司发表质证意见认为：对于证据1的真实性、合法性、关联性予以确认；对于证据2，雅居乐花都分公司没有收取业主的公摊水费，如果雅居乐花都分公司有收取的话会出具收据和加盖公章的；对于证据3、4的合法性不认可，单个业主不能代表全体业主对小区的公共事务行使权利，业主可以通过居委会，建立业主委员会的形式来对物业公司的行为作出约束，不应以微信群来发表对物业公司处理的意见。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，二审期间，廖小平认为雅居乐花都分公司存在欺诈行为的表现为该公司达不到其承诺的一级物业服务标准，还仍按照一级物业服务标准收费。廖小平称涉案《花都雅居乐花园前期物业服务协议》是雅居乐花都分公司强迫其签订，但未能提供证据证明。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条第二款规定：“反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理”。反诉的实质条件是反诉与本诉之间必须具有牵连关系，基于该牵连关系，反诉与本诉之间应可以相互排斥、抵消、吞并。雅居乐花都分公司在本案中的诉讼请求是要求廖小平、胡海英支付物业管理费及滞纳金，本案属于物业服务合同纠纷。廖小平在一审期间所提出的第一项至第六项反诉请求实则是要求雅居乐花都分公司向业主公开物业管理方面的情况，属于业主知情权纠纷，与本案并非同一法律关系，且廖小平的上述请求与本诉之间并无可以相互排斥、抵消、吞并的牵连关系，不宜作为本案反诉受理，应驳回廖小平、胡海英所提出的第一项至第六项诉讼请求的起诉。一审法院将廖小平、胡海英基于业主知情权所提出的请求作为本案反诉请求合并审理欠妥，本院对此另行制作民事裁定书予以纠正。廖小平认为涉案物业服务合同系雅居乐花都分公司强迫其签订，但未能提供充分证据证明，本院对其该主张不予采信。涉案《前期物业服务协议》以及《车位前期物业服务协议》系雅居乐花都分公司与廖小平签订，系双方真实意思表示，廖小平主张《前期物业服务协议》第一条第九小条关于共有设施所得收益用于补充物业管理服务费用的约定、第四条第三小条关于物业服务费标准的约定、第十条违约责任中第四小条关于业主违约责任的约定无效，但其提供的证据并不足以证明上述合同条款具备《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的应属无效的情形，本院对其该主张不予采纳。廖小平称雅居乐花都分公司未按承诺提供一级标准的物业服务但仍按一级标准收费构成欺诈，依据不足，本院不予支持。廖小平要求雅居乐花都分公司按2015年8月至2017年4月所缴纳物业费的三倍予以赔偿的上诉请求依据不足，本院不予支持。雅居乐花都分公司对涉案房屋提供了物业管理，廖小平、胡海英接受了雅居乐花都分公司的物业管理服务，应向雅居乐花都分公司支付相应的对价。涉案《前期物业服务协议》及《车位前期物业服务协议》已对物业服务费的标准作出明确约定，现廖小平、胡海英提供的证据虽反映雅居乐花都分公司所提供的物业管理服务存在不完善之处，但并不足以证明该公司所提供的物业管理服务存在重大瑕疵，且一审法院已基于雅居乐花都分公司所提供的物业服务存在一定不足，未支持雅居乐花都分公司所主张的逾期付款滞纳金，一审法院判令廖小平、胡海英向雅居乐花都分公司支付2017年5月1日至2018年7月31日的物业服务费3559.5元，并无不当，本院予以支持。廖小平认为物业管理服务费不应按照合同约定的计费标准而应按照1.25元/平方米/月的标准计付，依据不足，本院不予支持。综上所述，廖小平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：一、维持广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初8120号民事判决的第一项、第二项；二、变更广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初8120号民事判决的第三项为：驳回廖小平、胡海英的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费50元、反诉受理费78元，由廖小平、胡海英负担。二审案件受理费245元，由上诉人廖小平负担。本判决为终审判决。(此页无正文)审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年六月二十七日书记员  贾妍胡秀红