山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁02民初1368号原告：青岛市即墨区通济街道阁里村民委员会，住所地青岛市即墨区烟青路785-3号，统一社会信用代码：54370282ME03166715。法定代表人：朱光津，主任。委托诉讼代理人：张曜，山东北极之星律师事务所律师。委托诉讼代理人：张庆华，山东北极之星律师事务所律师。被告：张锡山，男，1950年5月12日出生，汉族，住青岛市即墨区。委托诉讼代理人：曲海龙，山东运策律师事务所律师。委托诉讼代理人：宫再雷，山东荣真律师事务所律师。原告青岛市即墨区通济街道阁里村民委员会（以下简称阁里村委会）与被告张锡山占有物返还纠纷一案，本院于2018年8月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阁里村委会的委托诉讼代理人张曜、张庆华，被告张锡山的委托诉讼代理人曲海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阁里村委会向本院提出诉讼请求：1．判令张锡山将位于即墨区，地籍号为J1-4-725-1内81米×84米（约10亩）土地及地上建筑物交付阁里村委会；2．判令张锡山赔偿阁里村委会经济损失人民币2700万元；3．诉讼费用由张锡山承担。事实和理由：2014年5月7日，阁里村委会、张锡山为解决即墨木材装饰综合批发市场纠纷事宜，经双方协商一致签订《调解协议》。根据《调解协议》第二项约定：“乙方（张锡山）占用的市场东北角土地（81米×84米）上所有建筑经双方同意由通济街道办事处选定的评估机构评估现有价值，根据评估结果由甲方（阁里村委会）组织村两委及全体党员、群众代表大会研究决定是否一次性买断。同时由评估机构对乙方占有的81米×84米土地自2013年1月1日至评估之日的租赁费予以评估，由乙方支付。评估费用由甲方承担。若甲方同意一次性买断，则甲方在支付乙方地上附着物价款（扣除评估的租赁费）同时，地上附着物所有权归甲方所有，乙方不得再以任何名义收取任何费用。”《调解协议》签订后，经过通济街道办事处推荐，阁里村委会、张锡山共同选定青岛大信英德会计师事务所对地上建筑物及土地租赁费进行评估，评估结论是地上建筑物评估价值为3695024元、土地使用权租赁价格为45.30元/平方米/年（约3.02万元/亩/年）。评估报告作出后，经阁里村委会组织阁里村两委、党员会议、群众代表会议表决，决定以评估报告载明的价格收回《调解协议》第二条所涉土地及地上房屋，并于2014年8月26日向张锡山发出《履行调解协议通知书》，要求张锡山于收到通知五日内到村委结算并交回土地及地上建筑物。但张锡山以评估价值过低为由，拒不履行《调解协议》第二条内容，拒不交回即墨区地籍号为J1-4-725-1内81米×84米（约10亩）土地及地上建筑物，并且非法收取本应属于阁里村委会的市场租赁业户租金，给阁里村委会造成重大经济损失。诉讼过程中，2018年12月26日，阁里村委会明确其第二项诉讼请求为，要求张锡山支付自2013年1月1日至评估之日的土地租赁费477095.6元，自2014年6月18日至今利息损失128815.65元，自2014年8月26日至今的涉案房屋的租金损失，根据评估结果确定，涉案房屋租金的利息损失根据评估结果确定。2019年4月6日，阁里村委会申请撤回其第二项诉讼请求。张锡山辩称：1．阁里村委会起诉张锡山主体错误。张锡山并非涉案土地上物的占有人，地上物的租赁费等费用也并非张锡山收取。张锡山与即墨区市场建设服务中心合伙出资经营青岛即墨区木材装饰综合批发市场（以下简称木材市场），涉案的地上物由木材市场管理收取租金，非张锡山本人，故应当驳回阁里村委会的起诉。2．阁里村委会所称的《调解协议》，系因阁里村委会安排人员将涉案的木材市场的门面房非法堵门，阻止正常经营并组织居民信访的情况下，政府部门为了化解信访，向张锡山承诺按照市场价确定数额收回涉案地上物，张锡山为了解决堵门问题才签的协议。阁里村委会未按照《调解协议》中约定的市场价向张锡山支付价款，导致该协议无法履行，阁里村委会也就不存在损失的情况。3．阁里村委会所主张的损失并不存在，阁里村委会也没有证据证明，属于恶意诉讼。4、涉案房屋只进行了建设工程规划审批，并未办理相关审批及验收，也未办理产权登记，因此对于涉案房屋的归属问题，不属于人民法院的受理范围。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下。一、阁里村委会为证明其主张提交的证据和张锡山的质证意见及提交的反证：证据1.2014年5月7日，阁里村委会法定代表人朱光津代表阁里村委会与张锡山签订的《调解协议》，证明双方签订协议的事实及协议约定的内容。张锡山认可该《调解协议》的真实性，主张双方之间的《调解协议》非平等协商的结果，是为了化解信访由通济街道办事处主导进行的调解，协商过程中，阁里村委会处于优势地位，《调解协议》属于无效或可撤销协议。张锡山为此提交照片8张，证明阁里村委会影响案涉房屋运营的事实。本院认为，双方对《调解协议》的真实性均无异议，该《调解协议》的真实性应当予以确认。张锡山提交的照片显示拍摄的房屋前有土堆、车辆、人员堵门，但张锡山主张的阁里村委会影响案涉房屋运营的事实即便存在，该事实也不足以影响张锡山自由作出签订《调解协议》的决定，张锡山主张该《调解协议》非平等协议的结果，属于无效或可撤销协议的主张不能成立。证据2.2014年5月8日，阁里村委会朱光津和张锡山共同签字的《承诺书》，证明双方按协议共同选定青岛大信英德会计师事务所作为评估机构对案涉土地上的建筑物进行价值评估。张锡山认可《承诺书》的真实性。证据3．青岛大信英德资产评估有限公司2014年6月17日出具的青大信英德评字（2014）第019号资产评估报告书，证明双方共同委托的评估机构评定案涉土地上建筑物、构筑物的资产评估价值为3695024元。张锡山认为，该评估报告以成本法进行评估不符合双方《调解协议》中约定的对相关建筑物现有价值进行评估的意思表示，也无法证明该评估报告的评估范围与阁里村委会主张的地上物范围一致。证据4．青岛大信英德资产评估有限公司2014年6月18日出具的青大信英德评字（2014）第020号资产评估报告书，证明2014年5月10日评估基准日土地使用权租赁价值为45.3元/平方米/年。张锡山认为该评估报告非双方委托鉴定机构作出，也无法证明该评估报告的评估范围与阁里村委会主张的范围一致。证据5．《履行调解协议通知书》，证明2014年8月26日，阁里村委会通知张锡山，阁里村委会决定按照《调解协议》第二条的约定，按照评估价格收回讼争土地及地上建筑物。张锡山在本次庭审诉讼过程中否认收到该《履行调解协议通知书》。证据6．（2014）青民一初字第87号民事判决书，证明张锡山收到阁里村委会发出的《履行调解协议通知书》拒绝按照评估价值交回土地及建筑物，向青岛市中级人民法院起诉，要求阁里村委会按照张锡山单方委托鉴定机构对讼争土地上建筑物鉴定的价值履行调解协议的诉讼过程，以及该案判决查明认定事实、裁判理由和判决驳回张锡山诉讼请求的判决结果。（2016）鲁民终1307号民事裁定书，证明（2014）青民一初字第87号民事判决书已经发生法律效力。张锡山对阁里村委会提交的判决书及裁定书的真实性没有异议。本院认为，阁里村委会提交的证据2、3、4、5已经被采信作为认定（2014）青民一初字第87号案件事实的证据，本案中亦已经双方质证，应当作为认定本案事实的证据。（2014）青民一初字第87号民事判决书已经生效，阁里村委会、张锡山在诉讼中均未提交相反证据证明已生效判决查明认定的事实不存在，（2014）青民一初字第87号民事判决书查明认定的事实应当予以确认。二、根据双方提交的证据本院查明认定以下事实：1999年6月28日，阁里村委会（甲方）与张锡山（乙方）签订《木材市场租赁协议》，主要内容如下：根据上级政府关于市场建设多元化，谁投资谁收益的原则精神，我村木材市场须完善建设要有一定的投资，原计划九九年二期工程年内竣工，为明确责、权、利等关系，经协商村同意将原有木材市场租赁给乙方，由乙方负责筹集资金进行建设、管理、收益，甲方监督管理等事宜，签订租赁协议如下：一、甲方同意将木材市场租赁给乙方投资建设经营，市场面积70亩，东起市场东侧第一条南北通道；西止城北二路接合部；北至暂定界限为黄家泉村。二、每年租金定为贰拾万元，分两次缴存，即六月一日、十二月一日，各缴拾万元。租期十二年，即九九年六月一日至二〇一一年五月三十日。三、双方义务、责任。（一）甲方协助办理用地及建设计划手续，监督乙方保质保量按时竣工，按时收取租赁费。（二）乙方全额投资建设市场，必须九九年底竣工，并负责建设手续费用和工程费的负担及缴纳税金。（三）违约责任：协议生效后，任何一方违约，应向对方赔偿经济损失（租金总额的20%）。乙方逾期缴纳租金应向甲方支付违约金（年利率8%）。四、其它：市场内的治安、卫生由乙方负责解决，乙方也可和其他部门合作建设经营市场，但甲乙双方的协议继续有效，未尽事宜可经双方协商解决，或追加补充协议。张锡山为证明其建设项目合法，经过了审批手续，提交了一份《建设工程规划审批表》编号1998第27号。该审批表记载：建设单位：阁里村委会；项目名称：商住楼；建设位置：青烟路西、城北二路南；建筑面积2500平方米；规划城建处初审意见：沿青烟路、城北二路交叉口建设……；分管主任、建委主任、分管市长、市长均于1998年9月7日签字。庭审中，张锡山确认涉案争议房产实际建筑面积为3568平方米。1999年9月30日，阁里村委会取得集体土地使用证【即集用（1999）字第858号】，该证记载：土地坐落城北二路南、烟青公路西；地号：J1-4-725-1；用途：商业；使用权面积：38199平方米。涉案81米×84米土地在该土地使用证范围内。2009年7月1日，阁里村委会（甲方）与青岛即墨区木材装饰综合批发市场（乙方）签订《终止合同协议》，主要内容为：为增加村集体收入，经甲乙双方协商同意终止于1999年6月28日双方签订的《木材市场租赁协议》，原土地出租给即墨市市场服务中心。特立此协议一式两份，甲乙双方各执一份，盖章签字生效。2000年3月28日，阁里村委会和即墨区通济街道办事处出具证明一份，证明：按照阁里村委会与张锡山经理的木材市场租赁协议中的有关规定，由乙方张锡山全额投资，建设木材市场中的有关房屋及设施，因此，在木材市场中建设的一期工程房屋88间共2513.6平方米，二期工程平房64间共1831.71平方米及大棚2935平方米，道路硬化5395平方米、服务楼960平方米，厕所两处等。房屋及设施均属于张锡山投资兴建，并归张锡山所有。2009年7月1日，阁里村委会（甲方）与即墨区市场建设服务中心（乙方）签订《土地租赁合同》，约定乙方租赁甲方土地用于市场建设、为商户提供经营场所。双方约定了土地位置及范围、租赁期限、租金等内容。2010年7月28日，双方又签订《补充合同》，就第一合同年度租金变更一事签订补充合同。2014年阁里村委会（甲方）、即墨区市场建设服务中心（乙方）、即墨区通济街道办事处（丙方）签订协议书，约定甲乙双方同意从2012年12月31日终止双方之前签订的土地租赁合同及补充合同。乙方于2013年1月1日前将所租赁甲方的木材市场土地及地上附着物（市场大棚）等无条件全部交还给甲方，双方到现场按照原合同（示意图一/二）及相关资料到现场进行交接。协议书还约定了其他事项。2014年5月7日，阁里村委会（甲方）与张锡山（乙方）签订《调解协议》，约定甲乙双方因青岛即墨区木材装饰综合批发市场事宜发生纠纷，经双方协商，自愿达成如下协议：一、临黄河三路64间门市房，由乙方于2014年5月10日之前全部交予甲方，该房屋所有权归甲方所有。同时乙方以青岛即墨区木材装饰综合批发市场名义收取的2013年、2014年租赁费约54万元连同收据存根交予甲方。二、乙方占用的市场东北角土地（81米×84米）上所有建筑物经双方同意由通济街道办事处选定的评估机构评估现有价值，根据评估结果由甲方组织村两委及全体党员、群众代表大会研究决定是否一次性买断。同时由评估机构对乙方占有的81米×84米土地自2013年1月1日至评估之日的租赁费予以评估，由乙方支付。评估费用由甲方承担。若甲方同意一次性买断，则甲方在支付乙方地上附着物价款（扣除评估的租赁费）同时，地上附着物所有权转归甲方所有，乙方不得再以任何名义收取任何费用。若甲方不同意一次性买断，则由乙方按照评估租赁费标准继续租赁该土地，地上附着物仍归乙方所有，租赁期限由双方协商决定。三、涉及到临黄家泉村土地三宗地上物由乙方于2014年5月30日前负责腾出。四、其它未尽事宜，双方协商解决。五、任何一方违反上述协议，自愿承担法律责任。2014年5月9日，阁里村委会与张锡山签订《调解协议所涉财产交接单》，明确乙方于2014年5月9日将下列财产交给接收人：1、临黄河三路64间门市房，自乙方交出之日起，该宗房屋的所有权归甲方所有。2、乙方交出以青岛即墨区木材装饰综合批发市场名义已收取的2013年、2014年租赁费票面金额为人民币伍拾陆万捌仟柒佰叁拾元整的收据存根联伍拾肆支。3、乙方退还其以青岛即墨区木材装饰综合批发市场名义已收取的2013年、2014年租赁费票面金额为人民币伍拾陆万捌仟柒佰叁拾元整。甲方对上述财产确认已全部接收。特别提示：（1）在交接后，乙方不得无故停止对所涉房屋水、电的供应，电费由租户直接交付乙方。（2）自交接之日两个月，甲方负责水供应的重新处理。2014年5月8日，阁里村委会法定代表人朱光津与张锡山签订《承诺书》，内容为：根据阁里村委会与张锡山于2014年5月7日达成的调解协议第二条的约定，经通济街道办事处推荐，阁里村委会与张锡山双方共同选定的评估机构为青岛大信英德会计师事务所。阁里村委会与张锡山承诺：保证配合评估机构的工作，积极认真地提供相关资料，确认评估内容，如任何一方不遵守本承诺，将承担不利的后果。2014年6月18日，青岛大信英德资产评估有限公司出具青大信英德评字（2014）第019号资产评估报告书，评估结论是所涉建筑物评估值为3695024元；青大信英德评字（2014）第020号资产评估报告书，评估结论是阁里村的土地使用权租赁价格为45.30元/平方米/年（约3.02万元/亩/年）。2014上8月26日，阁里村委会向张锡山发出《履行调解协议通知书》，内容：根据2014年5月7日村委与你签订的调解协议第二条约定，现双方委托的评估机构已出具评估报告，经本村两委会、党员会议、群众代表会议表决，决定以评估报告载明的价格收回调解书所涉的土地及地上建筑物，现依法通知你，请你于收到本通知之日起五日内到村委结算交回该宗土地及地上建筑物，逾期不到，村委将依法处理。张锡山不认可上述评估结果。2014年，张锡山起诉阁里村委会，要求：1．判令阁里村委会依法履行调解协议；2．判令阁里村委会按照2070.89万元价值向张锡山支付租赁经营木材市场期间添加建筑物等设施对价；3．诉讼费由阁里村委会承担。本院于2014年9月19日立案，案号为（2014）青民一初字第87号，并于2016年1月6日判决驳回张锡山的诉讼请求，该判决已经发生法律效力。本案诉讼中，阁里村委会根据双方《调解协议》第二条的约定，将青大信英德评字（2014）第019号资产评估报告书评估确定的讼争建筑物评估值扣除依据青大信英德评字（2014）第020号资产评估报告书计算2013年1月1日至评估基准日2014年5月10日土地使用权租赁费，之后的讼争土地上建筑物买断费用3277025.39元〔3695024-45.30×（81×84）×（365+31+28+31+30+10）÷365=3277025.39〕，提存至本院账户。本院认为，阁里村委会在诉讼中申请撤回第二项诉讼请求，是当事人对自己诉讼权利的合法处分，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不侵害他人合法利益，本院予以准许，在本案中对该诉求不再予以审查，相关诉求涉及的纠纷，双方可以另行解决。对于阁里村委会起诉要求张锡山将位于即墨区，地籍号为J1-4-725-1内81米×84米（约10亩）土地及地上建筑物交付阁里村委会的诉讼请求应否予以支持，本院分析如下：阁里村委会与张锡山之间签订的《调解协议》由双方自愿协商达成，且根据2014年5月9日，阁里村委会与张锡山签订的《调解协议所涉财产交接单》，双方已经履行《调解协议》第二条以外的内容。张锡山诉讼中主张《调解协议》签订时双方地位不平等，该《调解协议》属于无效或可撤销协议，其未能提交受胁迫或欺诈签订该《调解协议》的证据，且张锡山在（2014）青民一初字第87号民事案件中要求阁里村委会履行《调解协议》的诉讼请求，亦可以证明张锡山认可该《调解协议》是双方真实意思表示，合法有效，故张锡山主张双方之间《调解协议》无效或可撤销的抗辩主张不能成立。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八条第一款规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”张锡山、阁里村委会签订的《调解协议》对双方具有法律约束力，双方均不得擅自变更或者解除。根据合同法第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”阁里村委会、张锡山均应严格履行《调解协议》约定的义务。阁里村委会主张张锡山违反双方《调解协议》第二条的约定，拒不移交讼争土地及地上所有建筑物，张锡山在诉讼中辩称对讼争土地租赁费及地上建筑物进行评估的机构是青岛大信英德资产评估有限公司，并非双方按《调解协议》选定的评估机构青岛大信英德会计师事务所，双方按《调解协议》第二条履行土地及地上建筑物移交的条件尚不具备。本案双方诉争焦点为委托青岛大信英德资产评估有限公司进行评估，是否符合双方《调解协议》第二条的约定及相关评估报告应否采信。根据双方2014年5月8日签订的《承诺书》，“经通济街道办事处推荐，阁里村委会与张锡山双方共同选定的评估机构为：青岛大信英德会计师事务所”，阁里村委会在本案提交的评估报告出具单位为青岛大信英德资产评估有限公司，阁里村委会主张双方虽然在承诺书当中约定的评估机构为青岛大信英德会计师事务所，但是青岛大信英德会计师事务所没有对资产价值进行评估的资质，故实际评估过程中双方同意由具备资产价值评估资质与青岛大信英德会计师事务所同一集团的青岛大信英德资产评估有限公司进行评估，青岛大信英德资产评估有限公司作出的评估也是在张锡山配合下作出，阁里村委会主张青岛大信英德资产评估有限公司进行的评估行为符合双方约定，作出的评估报告应当采信作为认定本案的证据。涉案评估报告由青岛大信英德资产评估有限公司作出与双方承诺书约定的委托青岛大信英德会计师事务所进行资产评估不符，但是青岛大信英德资产评估有限公司出具的（2014）第019号资产评估报告书载明评估小组于2014年5月10日进驻评估现场，通过询问、勘查、测量、检查方式获取评估业务需要的基础资料，在该评估报告作出，阁里村委会通知张锡山要求按该评估报告履行《调解协议》第二条，张锡山向本院起诉时，整个诉讼过程，张锡山均未对评估报告作出单位不符合双方承诺书中的约定提出意见，故本院对阁里村委会主张的因青岛大信英德会计师事务所缺乏资质，双方共同同意由具备评估资质的青岛大信英德资产评估有限公司出具评估报告的事实予以认定，青岛大信英德资产评估有限公司对双方讼争的地上建筑物及土地租赁费进行评估符合双方《调解协议》第二条的约定，青大信英德评字（2014）第019号资产评估报告书及青大信英德评字（2014）第020号资产评估报告书，应当作为认定本案事实的证据。根据合同法第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据双方《调解协议》第二条的约定，阁里村委会有权在评估机构作出评估报告后决定是否买断讼争土地上张锡山建设的全部建筑物，阁里村委会通知张锡山以青岛大信英德资产评估有限公司作出的评估价格买断调解书所涉土地上的建筑物，并收回土地，符合双方约定，张锡山拒不同意移交属于违约。阁里村委会已经依照约定将应支付张锡山的地上建筑物买断款提存至本院账户，完成了其应承担的款项支付义务，张锡山有义务向阁里村委会移交讼争土地及地上建筑物。对于张锡山应当向阁里村委会移交的土地及地上建筑物，因双方讼争土地没有单独进行土地使用权登记，相应建筑物亦未经物权登记，故张锡山应当移交土地及地上建筑物的具体范围应当根据双方的诉辩及《调解协议》、青大信英德评字（2014）第019号资产评估报告书的评估内容综合审查，本院确认张锡山应当向阁里村委会移交即墨区地籍号为J1-4-725-1内81米×84米（约10亩）土地及所有木材市场平房门面房、服务楼、大棚、厕所等）。综上所述，阁里村委会依据双方之间签订的《调解协议》要求张锡山移交讼争土地及地上建筑物，符合法律规定，阁里村委会的诉讼请求应当予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条条规定，判决如下：被告张锡山自本判决生效之日起30日内，向原告青岛市即墨区通济街道阁里村民委员会移交即墨区地籍号为J1-4-725-1内81米×84米（约10亩）土地及所有木材市场平房门面房、服务楼、大棚、厕所等），张锡山完成移交后可以向本院申请提取青岛市即墨区通济街道阁里村民委员会提存的建筑物买断费用人民币3277025.39元。案件受理费人民币30800元，保全费人民币5000元，合计人民币35800元，由被告张锡山负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审判长  陈明明审判员  孙 琦审判员  高中日二〇一九年六月六日书记员  胡浩东书记员  郑 昭