山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁02民初1436号 原告（执行案外人）：石菊凤，女，1967年7月9日出生，汉族，住湖北省云梦县。 委托诉讼代理人：熊双辉，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付慧，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：赵明乐，男，1953年12月28日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：宋晓，山东青大泽汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张少波，山东青大泽汇律师事务所律师。 第三人（被执行人）:青岛天玺房地产有限公司，住所地青岛市经济技术开发区长江中路230号。 法定代表人：李刚，董事长。 第三人：江苏仪建建设集团有限公司，住所地江苏省仪征市真州镇扬子东路157号。 诉讼代表人：江苏仪建建设集团有限公司破产管理人 负责人：宋贞忠，负责人 委托诉讼代理人：顾兴文，江苏润仪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：景有为，江苏润仪律师事务所律师。 原告石菊凤与被告赵明乐、第三人青岛天玺房地产有限公司（以下简称“天玺公司”）、江苏仪建建设集团有限公司（以下简称“仪建公司”）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告石菊凤的委托诉讼代理人熊双辉，被告赵明乐的委托诉讼代理人张少波，第三人仪建公司的委托诉讼代理人顾兴文到庭参加诉讼。第三人天玺公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告石菊凤向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决立即停止对青岛市经济开发区江山中路185号1号楼1单元402号房产的强制执行，并解除对上述房产的查封。2、确认原告与第三人天玺公司签订的《认购书》合法有效，并确认青岛市经济开发区江山中路185号1号楼1单元402号房产为原告所有。3、本案的案件受理费用由被告承担。 原告起诉依据的事实与理由：2014年6月21日，原告与天玺公司签订认购书，约定原告购买青岛市经济开发区江山中路185号1号楼1单元402号房产及房款的支付方案，该认购书具有合同主要条款，应视为购房合同，且原告以工程款折抵了全部购房款，自2014年9月22日入住至今。2016年9月30日，青岛市中级人民法院作出（2015）青执字第607-1号执行裁定书，根据被告申请决定对涉案房产进行执行。原告对此提出书面执行异议，青岛市中级人民法院于2017年9月29日作出（2017）鲁02执异335号执行裁定书驳回了原告的异议。根据《物权法》第15条的规定，涉案房产虽然没有办理产权过户登记，但认购书具有合同的主要条款，是双方的真实意思表示，不违反国家有关法律法规的强制性规定，合法有效。同时，原告购买涉案房产后已以工程款折抵方式支付全部购房款并入住至今，且法院决定查封的时间是在2014年10月14日，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，原告对涉案房产享有合理权利，足以排除对该财产的执行，特起诉，请判如所请。 被告赵明乐答辩称：原告的起诉无事实和法律依据，应依法予以驳回。 第三人仪建公司述称：关于本案的事实，我公司在2017年被江苏省仪征市人民法院受理破产，公司的相关证据材料尤其涉及山东省的大量证据缺失导致无法核实，本案原告的诉讼请求与我方无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，据此确认事实如下: 一、与本案有关的无争议事实 1.关于赵明乐的执行依据。赵明乐与天玺公司代位权纠纷一案，本院于2014年10月14日立案受理，根据赵明乐的申请，同日本院作出（2014）青民二商初字第94号民事裁定书，保全查封了天玺公司所有的位于青岛市经济技术开发区，包括涉案房屋。2014年10月15日，本院向青岛市经济技术开发区房产交易中心送达（2014）青民二商初字第94号民事裁定书及协助执行通知书。2015年5月28日，本院作出（2014）青民二商初字第94号民事判决书，判决天玺公司向赵明乐支付股权转让款、违约金、补偿款、利息等各项款项，以4311万元为限。另负担诉讼费用175456元。该判决书生效后，因天玺公司未履行该判决书确定的义务，赵明乐向本院申请强制执行，本院于2015年7月13日立案执行，案号为（2015）青执字第607号。 执行过程中，本院于2016年9月30日作出（2015）青执字第607-1号执行裁定书，对本院（2014）青民二商初字第94号民事裁定书查封的财产继续查封。2016年10月9日，本院向青岛市黄岛区不动产登记中心送达（2015）青执字第607-1号执行裁定书及协助执行通知书。 另，赵明乐诉李莉、李刚、天玺公司、孙洁、宋志泉股权转让纠纷一案，本院于2011年11月14日作出（2011）青民二商初字第32-2号民事裁定书，保全查封了天玺公司名下位于青岛市经济技术开发区国有土地使用权以及地上1、2栋建筑物，2011年11月17日向青岛市房地产交易中心送达了（2011）青民二商初字第32-2号民事裁定书及协助执行通知书。2012年12月20日，本院作出（2011）青民二商初字第32号民事判决书，判决驳回了赵明乐对天玺公司、孙洁、宋志泉的诉讼请求。 2、本案诉讼来源。在（2015）青执字第607号案件执行过程中，石菊凤作为案外人，向本院提出书面异议，请求本院解除对涉案房产的查封。本院于2017年9月28日作出（2017）鲁02执异335号裁定书，驳回了石菊凤的异议。石菊凤对该裁定书不服，向本院起诉，产生本案诉讼。 3、关于原告石菊凤的诉请依据。石菊凤在起诉状中载明，其据以对抗涉案房屋执行的依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条。在庭审中，称《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条亦是其主张的依据。 4、关于关键证据的内容。原告提交其与天玺公司于2014年6月19日签订的《天玺乐城认购书》，该认购书共1页，载8条款，其中第2条载明“认购方须待甲方（天玺公司）正式通知3日内，携带相关证件及付款收据到天玺乐城销售中心签订《青岛市商品房预售合同》。逾期视同违约，出售方不再催告，并有权将本《认购书》对应的标的物业另售第三方，本《认购书》作废，已付款不退”。 二、与本案有关的有争议事实 石菊凤提交房屋认购书、建设工程施工合同、收条收据、情况说明，及业主档案资料表、钥匙接收及托管承诺书、用户室内装修备案表、住宅室内装修管理协议、消防安全责任书、小区车辆管理规定等证据，欲以此证实：天玺公司将位于青岛市黄岛区青岛龙达生态家园项目发包给仪建公司施工，天玺公司欠付仪建公司的工程款，二者协商以天玺公司开发的房产抵顶工程款。2014年6月19日，天玺公司将涉案房屋抵顶欠付仪建公司的工程款668750元，仪建公司向天玺公司开具了收据。石菊凤系仪建公司工作人员，因仪建公司欠付石菊凤工资等款项（截至2014年底共欠付641075.84元），故仪建公司将从天玺公司抵顶来的涉案房屋抵顶给石菊凤。2014年6月19日，石菊凤与天玺公司签订认购书，认购涉案房屋，价格为668750元。2014年9月22日，石菊凤入住涉案房屋，并与物业公司进行了交接和登记，自入住至今一直缴纳物业费、电梯费、水费。 赵明乐对石菊凤所主张的天玺公司、仪建公司、石菊凤之间的以房抵款关系，及石菊凤接收并入住涉案房屋事实的真实性均不认可。并主张，认购书并非正式的房屋买卖合同，且该认购书明确载明双方应当另行签订正式的商品房预售合同。 仪建公司则称，因仪建公司于2017年进入破产程序，公司的相关证据尤其是涉及山东省内项目的材料大量缺失，导致无法核实石菊凤所提交与仪建公司有关的材料的真实性，请法院依法认定。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉。本案中，就石菊凤提交的房屋认购书及其与仪建公司的抵顶协议、尾款收据等来看，时间上存在明显矛盾。且，其与天玺房地产公司签订的房屋认购书形式简单，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同所要明确的主要条款，且该认购书的第2条明确约定，原告与天玺公司尚需另行签订正式的商品房预售合同，因此，该认购书仅系认购协议而非正式的书面买卖合同，系预约而非本约。当事人预约合同的履行结果是签订本约，而本约履行完毕当事人方能取得物权。故，原告以该认购书要求本院直接确认其对涉案房屋享有所有权，于法无据，本院不予支持。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”；第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。可见，该二法条均将“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”作为案外人可对抗执行的首要条件。而本案中，如前所述，原告与天玺公司尚未缔结正式的书面买卖合同，原告以该二法条为依据，要求停止对涉案房屋的执行，于法不符，本院亦不予支持。 综上所述，原告石菊凤的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、三百零七条、三百一十一条、三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下： 驳回原告石菊凤的诉讼请求。 本案案件受理费10211元，由原告石菊凤负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长  綦晓声 审判员  王 楷 审判员  龙 骞 审判员  马 喆 审判员  孙 琦 二〇一九年六月三日 法官助理王明 书记员 孔怡 书记员 吴苗苗