上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初82462号原告：彭小玲，女，1982年2月5日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：郑舜卿，上海市百汇律师事务所律师。被告：上海万街商业经营管理有限公司。住所地上海市浦东新区书院镇船山街XXX弄XXX号XXX室法定代表人：张飞云，执行董事。委托诉讼代理人：陈玲玲，女。委托诉讼代理人：李婷，女。原告彭小玲与被告上海万街商业经营管理有限公司(以下至判决主文前简称万街公司)委托合同纠纷一案，本院于2018年11月2日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月11日公开开庭审理了本案。原告彭小玲的委托诉讼代理人郑舜卿、被告万街公司的委托诉讼代理人陈玲玲和李婷到庭参加诉讼。审理中，原、被告曾申请庭外和解，但未能达成一致方案。本案现已审理终结。原告彭小玲向本院提出诉讼请求：1、确认原告彭小玲与被告万街公司于2016年4月16日签订的《商铺委托招商经营管理合同》有效；2、确认被告万街公司解除《商铺委托招商经营管理合同》的行为无效，原、被告继续履行《商铺委托招商经营管理合同》。事实和理由：2015年9月1日，原告彭小玲、丈夫王飞腾与上海华都大厦有限公司订立上海市商品房出售合同，约定以13,629,165.20元(人民币,下同)的价格购买张杨路XXX-XXX号华都大厦二层中部339.71平方米的商业用房。原告支付全部房款并就二层中部办理房产证后，上海华都大厦有限公司工作人员告知，中国银行股份有限公司上海市浦东分行(以下简称中行浦东分行)与上海华都大厦有限公司已于2012年10月30日订立上海华都大厦房屋互租协议，已将二层中部租赁给中行浦东分行至2022年12月31日，暂无法按照约定向原告交付二层中部。作为补偿，中行浦东分行将其拥有产权的位于华都大厦9E、13G、13H的物业租赁给原告，允许原告自用或转租，租期自2015年9月1日至2022年12月31日。由于华都大厦的部分商铺由被告统一招商和经营管理，故原告与被告达成口头协议，同意将所购买的二层中部商铺委托给被告进行经营管理，期限自2015年9月1日起至2025年8月31日，并约定了各年租金收益和交付期限。鉴于存在上海华都大厦房屋互租协议，故在2015年9月1日至2022年12月31日期间原告实际将9E、13G、13H物业交给被告经营管理，原告并根据被告要求签署了委托手续，由被告通知9E、13G、13H租户此后向被告支付租金与押金。2016年4月，被告表示需在支付租金保底收益前订立书面合同，故双方于同月16日签订了《商铺委托招商经营管理合同》，明确原告购买的位于张杨路XXX-XXX号二层中部的商铺交被告统一招商和统一经营管理，合同期限自2015年9月1日起至2025年8月31日止。被告按照约定支付了原告9E、13G、13H物业的租金收益，被告工作人员并向原告展示了税收缴款书的照片，税收缴款书显示纳税人为原告，房产地址为张杨路XXX号二层中部。2018年起，被告陆续发函告知原告，称其未就张杨路XXX号9E、13G、13H商铺与原告签署书面《商铺委托招商经营管理合同》，导致双方权利义务不清，此前对9G、13G、13H的经营管理系无因管理行为，并将于2018年4月1日起撤离该商铺的全部工作人员，商铺承租人所交租金将扣除税费、手续费等费用后支付至原告账户。此后，被告于2018年5月17日、次月21日分别向原告支付了346,323.57元和110,212.50元租金收益。2018年5月20日，被告又函告华都大厦的物业管理人上海华仕物业管理有限公司，称现有租户合同到期后，不再为原告无因管理9E、13G、13H商铺。2018年6月8日，被告向原告发出办理交房手续告知函，称2016年4月16日订立《商铺委托经营管理合同》后，原告始终未将二层中部商铺交付给被告，导致合同无法正常履行，要求原告收到函件后3日内办理二层中部商铺交接事宜，逾期未能完成商铺交接的，将视为拒绝履行合同，合同因实际无法履行而导致法定解除。原告认为，双方签订的《商铺委托招商经营管理合同》合法有效，应当受到法律保护，被告对9E、13G、13H商铺的经营管理行为系履行《商铺委托招商经营管理合同》。1、从被告所发告知函可知，被告长期在华都大厦统一经营管理商铺，其知晓存在互租协议及中行浦东分行将实际承租二层中部至2022年12月31日，亦明知原告作为二层中部产权人在租赁期届满前不能实际交付二层中部给其经营管理；2、自2015年9月1日起，被告即受委托对9E、13G、13H物业进行运营管理，至2016年4月16日签订《商铺委托招商经营管理合同》时已经履行约8个月时间，被告始终确认原告所交的商铺适格，且合同4.1条款明确约定招商经营管理期限为此前实际履行之日2015年9月1日至2025年8月31日，足以证明被告在签订合同时认可系在中行浦东分行实际承租二层中部期间对9E、13G、13H物业进行运营管理；3、在2018年发生争议之前，除未向原告提供税收缴款书原件外，被告基本按照合同约定向原告支付了租金保底收益；4、被告代为申报的2017年1月至6月期间的税收缴款书中也明确显示地址为张杨路XXX号二层中部。上述内容均可证明被告在与原告订立《商铺委托招商经营管理合同》时知晓并认可在中行浦东分行实际承租二层中部期间对9E、13G、13E商铺进行经营管理，其对9E、13G、13E商铺进行经营管理系履行与原告订立的《商铺委托招商经营管理合同》，故被告有关对9E、13G、13H商铺系进行无因管理的主张不能成立。同样，被告以存在互租协议为由，主张无法实际履行《商铺委托招商经营管理合同》，进而提出应视为原告拒绝履行合同、合同因实际无法履行而导致法定解除的主张也不能够成立，被告解除《商铺委托招商经营管理合同》的行为应认定为无效，《商铺委托招商经营管理合同》应继续履行。被告上海万街商业经营管理有限公司辩称，1、原、被告双方的真实意思表示系就位于张杨路828、830、832、834、836、838号二层中部的商铺签订《商铺委托招商经营管理合同》，合同生效后，根据4.1条约定，原告应与被告办理商铺交接手续，但是原告迟迟未将商铺交予被告，造成合同一直未履行。《商铺委托招商经营管理合同》第3.2条约定：委托期限内，原告不得干涉乙方招商和经营管理事务，不得自行或委托给乙方以外第三方对商铺进行实际使用和管理。但二层中部商铺目前实际仍由案外第三人在使用和管理，原告也无法交付二层中部商铺，造成合同目的不能实现，被告无法经营管理，无法继续履行《商铺委托招商经营管理合同》。《商铺委托招商经营管理合同》第8.2条约定：因原告的原因造成本合同无法继续履行，被告有权随时单方面解除合同。被告遂于2018年6月8日发函给原告，告知依法定解除《商铺委托招商管理经营合同》，被告解除行为并无不当。2、原、被告双方又就位于张杨路XXX-XXX号的9E、13H、13G商铺达成口头上的委托经营管理约定，就租金收益双方口头约定参照《商铺委托招商经营管理合同》，并由被告在提供给原告的发票上进行相应备注。后被告多次联系原告要求就9E、13H、13G商铺的经营管理洽谈商务条款并订立书面合同，但原告一直未给予明确答复，目前该三套商铺事实上也处于收支不平衡状态。2018年4月23日，被告发函告知原告对9E、13H、13G商铺撤铺并陆续结算了租金收益给原告。被告就9E、13H、13G商铺的经营管理与《商铺委托招商经营管理合同》无关，与二层中部商铺的经营管理分属不同法律关系。综上，请求驳回原告的全部诉请。经审理查明，2011年11月14日，案外人上海华都大厦有限公司(甲方)与中行浦东分行(乙方)签署上海市房屋租赁合同，约定甲方将座落于上海市浦东新区张杨路XXX号-838号1楼中部和2楼中部的房屋出租给乙方，租赁期限为2012年7月1日至2017年6月30日，合同期内房屋免租金。2012年10月30日，中行浦东分行(甲方)与上海华都大厦有限公司(乙方)签署上海华都大厦房屋互租协议，约定甲方向乙方租赁1楼中部和2楼中部，建筑面积为1,345.14平方米，同时乙方向甲方租赁9楼D(部分)、E、F座、11楼B、C、D、E、H、I、J座和13楼B、C、D、E、F、G、H、I座，建筑面积为2,375.31平方米,租赁期限为2017年7月1日起至2022年12月31日止，甲、乙相互给予同等的免租金期限，免租期限同租赁期限。2015年9月1日，原告与上海华都大厦有限公司签署上海市商品房出售合同，约定原告购买张杨路828、830、832、834、836、838号华都大厦二层中部，建筑面积为339.71平方米，总房价款为13,629,162.20元。2015年9月29日，前述房屋产权登记至原告及王飞腾名下。后上海华都大厦有限公司作为甲方、中行浦东分行作为乙方、王飞腾及原告作为丙方签署协议书，约定鉴于：1、甲、乙双方曾于2011年11月14日就甲方向乙方出租上海市浦东新区张杨路XXX-XXX号1楼中部和2楼中部房屋签署租赁合同(原租赁合同A)，租期为2012年7月1日至2017年6月30日；2、甲、乙双方曾于2011年11月14日就乙方向甲方出租上海市浦东新区张杨路XXX-XXX号9楼D(部分)、E、F座、11楼B、C、D、E、H、I、J座和13楼B、C、D、E、F、G、H、I座房屋签署租赁合同(原租赁合同B)，租期为2012年7月1日至2017年6月30日，且乙方允许甲方转租或保留租赁合同B标的内物业；3、甲、乙双方曾于2012年10月30日就原租赁合同A、原租赁合同B签署延长互租协议(原互租协议C)，租期为2017年7月1日至2022年12月31日；4、乙方放弃上海市浦东新区张杨路XXX-XXX号1楼中部和2楼中部房屋优先购买权，甲方于2015年9月1日与丙方签订房屋买卖合同出售2楼中部，并于2015年12月16日就2楼中部办理房屋过户手续；5、乙方拟与丙方就2楼中部继续履行原租赁合同A、原租赁合同B、原互租协议C中的相关权利与义务，经协议一致达成以下补充协议：1、丙方产权物业2楼中部与乙方产权物业9E、13G、13H按照原租赁合同A、原租赁合同B、原互租协议C中条款约定继续互租，租期为2015年9月1日至2022年12月31日，乙方允许丙方转租或保留9E、13G、13H；2、甲方产权物业1楼中部与乙方产权物业9楼D(部分)、F座、11楼B、C、D、E、H、I、J座和13楼B、C、D、E、F、I座按照原租赁合同A、原租赁合同B、原互租协议C继续履行；3、本补充协议仅对原租赁合同A、原租赁合同B、原互租协议C中涉及的办公用房的使用权情况进行重新约定，其他所有条款均按照原租赁合同A、原租赁合同B、原互租协议C的约定执行。另查明，2016年6月3日，被告向原告转账支付租金收益261,224元；2016年7月15日，被告向原告转账支付租金收益373,117.14元；2017年1月11日，被告向原告转账支付租金收益366,368.53元；2017年6月23日，被告向原告转账支付租金收益391,838元；2017年12月15日，被告向原告转账支付租金收益407,511.33元；2018年5月17日，被告向原告转账支付租金收益346,323.57元；2018年6月21日，被告向原告转账支付租金收益110,212.50元。被告确认前述支付的租金收益系9E、13G、13H三套房屋的租金收益。2017年1月，原告曾通过微信向被告处工作人员张雷催要租金收益。被告出具的运营管理证明显示，现13G业主彭小玲委托上海万街商业经营管理有限公司运营管理位于华都大厦13楼G室的写字楼招商，产证面积为114.7平，现张雷是万街商业经营管理有限公司旗下员工，主要负责彭小玲13G商铺的运营收租等后续工作，并特此证明张雷与上海万街商业经营管理有限公司的关系，并负责华都大厦后续委托租赁工作。2017年7月，被告处工作人员陈文峰通过微信联系原告，表示将帮原告开票，陈文峰后通过微信发送给原告税收缴款书照片，照片显示税收缴款书编号分别为(161)沪税现XXXXXXXX、(161)沪税现XXXXXXXX、(161)沪税现XXXXXXXX、(161)沪税现XXXXXXXX，填发日期均为2017年7月11日，纳税人姓名均为彭小玲，地址均为张杨路XXX号二层中部，税种亦均为增值税、个人所得税、房产税，后原告将相关税收款18,660元转账支付给陈文峰。又查明，2016年4月16日，原告(甲方)与被告(乙方)签署《商铺委托招商经营管理合同》，约定：“各方根据《中华人民共和国合同法》及其有关法律法规的规定，友好协商一致，就商铺统一招商、经营管理等事项签订本合同，以资共同信守：……2.1甲方购买的商铺位于张杨路828、830、832、834、836、838号二层中部，该商铺的建筑面积为339.71平方米……3.2本合同生效后，甲方委托乙方完整且排他不可撤销地有权按照乙方的经营理念对该商铺统一招商和统一经营、管理，包括但不限于占有、使用、收益、办理商铺的有关交接手续并认可交接标准、参与物业管理、业主会投票权等全部业主权利和出租、合作、协助、联营、转委托等其他方式，或自己使用该商铺进行经营。甲方不干涉乙方的招商和经营管理事务(包括但不限于商铺整体规划和管理制度的制定、实施等)，不得直接签订商铺租赁合同或向该商铺的承租方收取租金，也不得自行或委托给乙方以外的第三方对商铺进行实际使用和管理……4.1双方明确：该商铺统一招商经营管理期限自2015年9月1日起至2025年8月31日止……5.1委托招商经营管理期间内，第一个合同年的租金收益保底为783,676元，第二个合同年的租金收益保底为783,676元，双方对于该租金无其他异议，从第三个合同年起，每年递增一次，即在上一合同年的租金收益保底基础上递增6%，第三个合同年的租金收益保底为830,696元，第四个合同年的租金收益保底为880,537元，以此类推。委托经营管理期限内，若在保底租金收益之外产生溢价收入，则溢价部分全部归乙方所有……8.2若甲方擅自干预乙方的招商、经营管理、影响承租方的租赁使用，或将该商铺另行出租、与他人联营或自行联营，或强行收回房屋、单方解除本协议，因甲方原因造成本合同无法继续履行，或有其它违约行为的，则乙方有权拒绝将受影响期间内的所收租金收益支付给甲方，要求甲方承担违约金(按当时实际租金的两个月计算)，且乙方有权随时单方面解除本合同，如给乙方、承租方等第三方造成的损失(包括但不限于直接或间接损失、诉讼、执行、保全、律师、交通、食宿等费用)高于违约金的，按损失赔偿。”再查明，2016年5月6日，被告作为出租方(甲方)、案外人上海紫誉资产管理有限责任公司作为承租方(乙方)签署华都大厦房屋租赁合同，约定甲方将位于张杨路XXX-XXX号9楼E室出租给乙方，房屋建筑面积为114.70平方米，甲方作为该房屋的委托管理人与乙方建立租赁关系，租赁期限为2016年5月6日至2018年5月6日，合同另约定了租金标准及支付方式和期限。2016年7月28日，被告作为出租方(甲方)、案外人上海弘彦生物科技有限公司作为承租方(乙方)签署华都大厦房屋租赁合同，约定甲方将位于张杨路XXX-XXX号13楼H室出租给乙方，房屋建筑面积为163.77平方米，甲方作为该房屋的委托管理人与乙方建立租赁关系，租赁期限为2016年8月1日至2018年7月31日，合同另约定了租金标准及支付方式和期限。2016年9月23日，被告作为出租方(甲方)、案外人上海朴泰资产管理有限公司作为承租方(乙方)签署华都大厦房屋租赁合同，约定甲方将位于张杨路XXX-XXX号13楼G室出租给乙方，房屋建筑面积为114.70平方米，甲方作为该房屋的委托管理人与乙方建立租赁关系，租赁期限为2016年10月1日至2017年9月30日，合同另约定了租金标准和支付方式及期限，租赁合同到期前双方进行了续签，新的租赁期限为2017年10月1日至2018年9月30日。还查明，2018年4月3日，被告向原告发出告知函，载明被告统一经营管理上海华都大厦项目部分商铺，原告将原告所有的位于张杨路828、830、832、834、836、838号9E、13G、13H商铺交付被告经营管理，但被告运营管理至今，双方未能签署正式的书面《商铺委托招商经营管理合同》，致使双方权利义务不清，导致被告无法对该商铺进行运营管理，故致函原告，请原告在收到函件后3日内与被告签署书面《商铺委托招商经营管理合同》，若逾期未能签署，被告将视原告无意将商铺交付被告运营管理，被告会另行通知原告办理房屋交接，为避免原告产生经济损失，被告作为无因管理人，暂时参照其他商铺的履行条件向原告支付租金收益。2018年4月23日，被告再次向原告发出告知函，载明双方未能就9E、13G、13H商铺达成一致或办理商铺交接事宜，故决定于2018年4月1日撤离该商铺的全部工作人员，该商铺承租人所缴租金将在扣税费、手续费等费用后支付至原告的预留银行账户。2018年6月8日，被告向原告发出办理交房手续告知函，载明原、被告于2016年4月16日签订《商铺委托招商经营合同》，原告将位于张杨路828、830、832、834、836、838号二层中部商铺委托被告招商运营管理，合同签署至今，原告仍未将该商铺交付被告，导致合同无法正常履行，根据合同3.2条约定，被告认为中行浦东分行与上海华都大厦有限公司于2012年10月30日签署关于该商铺的上海华都大厦互租协议，已致使被告无法履行与原告签订的合同，请原告收函后3日内与被告办理二楼中部商铺的交接事宜，若原告逾期未能完成该商铺交接的，将视为被告拒绝履行合同，合同因实际无法履行而导致法定解除。上述事实，由原、被告的陈述，上海市商品房出售合同、房地产权证、入伙通知书、租赁合同、上海华都大厦互租协议、协议书、《商铺委托招商经营管理合同》、银行交易明细、微信聊天记录截屏打印件、往来函件、运营管理证明、华都大厦房屋租赁合同及交付确认书等经庭审质证的证据证实。本院认为，原、被告2016年4月16日订立的《商铺委托招商经营管理合同》，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应予确认。本案争议焦点主要在于：一、被告对涉案9E、13G、13H商铺进行招商经营管理是否是在履行《商铺委托招商经营管理合同》；二、被告解除《商铺委托招商经营管理合同》的行为是否符合法定的解除条件。就争议焦点一，本院认为，被告对涉案9E、13G、13H商铺进行招商经营管理是在实际履行《商铺委托招商经营管理合同》，理由如下：1、被告出具的函件和运营管理证明显示其受原告委托对涉案9E、13G、13H商铺进行运营管理，被告作为专业的商铺统一运营管理商，对原告并非涉案9E、13G、13H商铺的业主及原告委托权限的来源理应进行过核实，结合被告2018年6月8日出具的办理交房手续告知函显示其知晓中行浦东分行与上海华都大厦有限公司签署的《上海华都大厦互租协议》的事实，被告对原告就其享有产权的华都大厦二层中部与中行浦东分行享有产权的华都大厦9E、13G、13H商铺进行互租及相应互租期限应当知晓，亦应知晓在互租期内原告无法将二层中部交付被告经营管理；2、原、被告于2016年4月16日签署有关华都大厦二层中部的《商铺委托招商经营管理合同》，但此后的2016年5月6日、同年7月28日、9月13日，被告仍以房屋委托管理人身份将9E、13H、13G出租，并将相关租金收益陆续支付给原告，且代缴的税收缴款书显示商铺位置为张杨路XXX号二层中部，因二层中部(339.71平方米)与9E、13H、13G商铺(面积合计393.17平方米)的楼层位置、建筑面积差距显著，且在商铺招商经营管理存有一定商业风险的前提下，被告有关口头达成委托约定、口头约定参照《商铺委托招商经营管理合同》保底租金收益方式和具体租金标准支付9E、13H、13G商铺租金收益显然不合常理和商业逻辑，被告有关主张本院难以采信；3、如前所述，原、被告于2016年4月16日即签署了有关华都大厦二层中部的《商铺委托招商经营管理合同》，现有证据显示被告于2018年6月8日方致函原告要求办理二层中部交接事宜，如若双方未就《商铺委托招商经营管理合同》的实际履行达成另外的合意，则被告此种行为亦令人难以理解。综上分析，本院认为，原告主张的被告在签订《商铺委托招商经营管理合同》时认可其在中行浦东分行实际承租二层中部期间对9E、13G、13H物业进行运营管理、被告对涉案9E、13G、13H商铺进行招商经营管理是在实际履行《商铺委托招商经营管理合同》的意见更具合理性和可信性，相关证据可以相互印证，足以使本院对其主张予以确认。就争议焦点二，如前分析，被告应当知晓在互租期内原告无法将二层中部交付被告经营管理，且本院已确认被告对涉案9E、13G、13H商铺进行招商经营管理亦是在实际履行《商铺委托招商经营管理合同》，故被告再以原告未交付二层中部、合同无法实际履行为由解除《商铺委托招商经营管理合同》，显然依据不足，不符合法定的合同解除条件，亦不符合诚实信用原则，其解除行为不发生法律效力，《商铺委托招商经营管理合同》应继续履行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七十七条、第九十四条、第九十六条、《《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款之规定，判决如下：一、确认原告彭小玲与被告上海万街商业经营管理有限公司于2016年4月16日签订的《商铺委托招商经营管理合同》有效；二、确认被告上海万街商业经营管理有限公司解除《商铺委托招商经营管理合同》的行为无效；三、原告彭小玲与被告上海万街商业经营管理有限公司继续履行2016年4月16日签订的《商铺委托招商经营管理合同》。案件受理费53,800元(原告已预缴)，减半收取计26,900元，由被告上海万街商业经营管理有限公司负担，于本判决生效后七日内交付至本院。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李尚伟二〇一九年六月三日书记员  潘海旭附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。……