安徽省亳州市谯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖1602民初7216号 原告：亳州市晨光制镜厂。住所地安徽省亳州市谯城区十九里镇十九里集南。注册号：3412812100551。 负责人：李明，该厂厂长。 被告：于龙君，男，1977年10月25日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 第三人：周振堂，男，1975年7月4日出生，汉族，住安徽亳州市谯城区。 原告亳州市晨光制镜厂与被告于龙君、第三人周振堂确认合同无效纠纷一案，本院于2017年12月20日受理后，依法适用普通程序，于2018年1月31日公开开庭进行了审理。亳州市晨光制镜厂的负责人李明到庭参加了诉讼。于龙君、周振堂经本院传票传唤、无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 亳州市晨光制镜厂向本院提出诉讼请求：1.依法确认于龙君与周振堂签订的关于亳州市谯城区迎面街房屋（房地权亳字第××号）的买卖合同无效；2.判令于龙君将亳州市谯城区迎面街的房屋过户到亳州市晨光制镜厂名下；3.本案诉讼费用由于龙君负担。诉讼期间，亳州市晨光制镜厂增加诉讼请求：“判令于龙君恢复原状，双方互相返还”。事实与理由：亳州市晨光制镜厂于2001年有偿取得位于亳州市谯城区十九里镇307省道东侧9.56亩国有土地使用权，使用权证为亳谯国用（2001）00001号，使用权类型为划拨。因亳州市晨光制镜厂欠于化臣、张少华等人82万元借款无力偿还，经协商，亳州市晨光制镜厂与于化臣之子于龙君于2002年8月22日签订《债务协议》，该协议约定：亳州市晨光制镜厂将前述土地上的房屋861.24平方米过户到于龙君名下做抵押，但于龙君无权转让该房屋。《债务协议》签订后，亳州市晨光制镜厂将约定的房屋过户到于龙君名下，于龙君取得房地权亳字第200203902房地产权证。2004年底，亳州市晨光制镜厂与周振堂口头约定：前述房屋及土地作价90万元转让给周振堂。因亳州市晨光制镜厂未能偿还于化臣、张少华等人82万元的借款，无法将房屋及土地过户给周振堂，在这种情况下，亳州市晨光制镜厂与周振堂于2005年1月10日签订契约，该契约约定：亳州市晨光制镜厂将部分划拨土地（东头宽39.65米，西头宽43.40米，北边长91.80米，南边长73.70米），南靠十九里集花卉厂北墙外1米为界，西靠307省道，东靠五二队地制镜厂东墙外2尺为界；北靠从东向西：东张少华、李明、盖光明、周银、丁建华、杨利华、沈克云、任兴胜、方洪义等人至307省道（制镜厂北墙外1尺为界），有偿转让给周振堂，转让价款为75万元。同时，亳州市晨光制镜厂与周振堂口头约定：将房屋过户给周振堂时，重新签订包括出路在内的全部土地及房屋的转让合同，周振堂另支付亳州市晨光制镜厂转让款15万元。2005年4月9日，亳州市晨光制镜厂将所欠于化臣、张少华等人82万元借款全部还清后，亳州市晨光制镜厂与于龙君签订《抵押契约终止书》，该抵押契约终止书确认：前述房屋属于亳州市晨光制镜厂所有，亳州市晨光制镜厂需要转让房屋时，亳州市晨光制镜厂与于龙君沟通签订转让协议合同才能生效。亳州市晨光制镜厂收回房屋后，多次要求周振堂按照口头约定重新签订房屋转让合同，并支付剩余转让款15万元，未果。亳州市晨光制镜厂获悉：于龙君已于2005年1月18日将房屋过户给周振堂。于龙君与周振堂恶意串通，将亳州市晨光制镜厂的房屋过户给周振堂，侵犯了亳州市晨光制镜厂的房屋所有权。故提起诉讼，请求依法支持亳州市晨光制镜厂的诉讼请求。 于龙君、周振堂未答辩。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据的出示。一、亳州市晨光制镜厂提交的证据：1.亳州市晨光制镜厂的营业执照、企业基本信息以及于龙君、周振堂的居民身份证复印件；2.亳谯国用（2001）00001号土地使用权证、亳房权证十九里字第××号房产档案；3.亳州市晨光制镜厂与于龙君签订的债务协议、亳房权证亳字第××号房地产权证、亳州市晨光制镜厂与周振堂签订的房屋转让契约、亳州市晨光制镜厂与于龙君签订的抵押契约终止协议；4.亳州市国土资源局的答复意见、亳州市谯城区晨光制镜厂合伙企业设立登记申请书、亳房权证亳字第××号房产登记档案；5.亳州市谯城区国土资源局的文件；6.视听资料（录音）。本院予以确认并在卷佐证。二、周振堂未提交相关证据材料。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：亳州市晨光制镜厂系经营工艺玻璃的独资企业，负责人为李明。2001年，亳州市晨光制镜厂有偿取得位于亳州市谯城区十九里镇307省道东侧9.56亩国有土地使用权，并办理了国有土地使用权证，使用类型为划拨。 因亳州市晨光制镜厂欠于化臣、张少华等人82万元借款无力偿还，经协商，亳州市晨光制镜厂与于化臣之子于龙君于2002年8月22日签订《债务协议》，该协议约定：亳州市晨光制镜厂将前述土地上的房屋861.24平方米过户到于龙君名下做抵押，但于龙君无权转让该房屋。《债务协议》签订后，亳州市晨光制镜厂将约定的房屋过户到于龙君名下，于龙君取得房地权亳字第200203902房地产权证。 2004年底，亳州市晨光制镜厂与周振堂口头约定：前述房屋及土地作价90万元转让给周振堂。因亳州市晨光制镜厂未能偿还于化臣、张少华等人82万元的借款，无法将房屋及土地过户给周振堂，在这种情况下，亳州市晨光制镜厂与周振堂于2005年1月10日签订契约，该契约约定：亳州市晨光制镜厂将部分划拨土地（东头宽39.65米，西头宽43.40米，北边长91.80米，南边长73.70米），南靠十九里集花卉厂北墙外1米为界，西靠307省道，东靠五二队地制镜厂东墙外2尺为界；北靠从东向西：东张少华、李明、盖光明、周银、丁建华、杨利华、沈克云、任兴胜、方洪义等人至307省道（制镜厂北墙外1尺为界），有偿转让给周振堂，转让价款为75万元。同时，亳州市晨光制镜厂与周振堂口头约定：将房屋过户给周振堂时，重新签订包括出路在内的全部土地及房屋的转让合同，周振堂另支付亳州市晨光制镜厂转让款15万元。2005年4月9日，亳州市晨光制镜厂将所欠于化臣、张少华等人82万元借款全部还清后，亳州市晨光制镜厂与于龙君签订《抵押契约终止书》，该抵押契约终止书确认：前述房屋属于亳州市晨光制镜厂所有，亳州市晨光制镜厂需要转让房屋时，亳州市晨光制镜厂与于龙君沟通签订转让协议合同才能生效。 2005年1月18日，于龙君与周振堂达成房屋买卖契约，契约约定于龙君将位于亳州市晨光制镜厂的房屋861.24平方米过户周振堂，周振堂办理了亳房权证亳字第××号房地产权证。 亳州市晨光制镜厂要求周振堂按照口头约定重新签订房屋转让合同，并支付剩余转让款15万元未果，即提起了民事诉讼。 另查明，亳州市谯城区不动产登记局注销了为亳州市晨光制镜厂颁发的亳谯国用（2001）00001号土地使用权证，并为周振堂颁发了亳谯国用（2011）字第116号国有土地使用证。 再查明，亳州市晨光制镜厂与周振堂之间的房屋买卖合同纠纷，亳州市晨光制镜厂提起（2017）皖1602民初7217号确认合同无效纠纷一案，诉求“依法确认亳州市晨光制镜厂与周振堂签订的划拨土地使用权买卖契约无效，判令周振堂恢复原状、退还土地，双方互相返还”，本院依法判决驳回了亳州市晨光制镜厂的诉讼请求。 本院认为，1.关于于龙君与周振堂签订的关于亳州市谯城区迎面街房屋（房地权亳字第××号）的买卖合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，于龙君与周振堂签订的关于亳州市谯城区迎面街房屋（房地权亳字第××号）的买卖合同，因损害亳州市晨光制镜厂的利益而无效。 2.关于亳州市晨光制镜厂与周振堂关于房屋及土地转让买卖合同的效力问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”。本案中，亳州市晨光制镜厂与周振堂签订了房屋及土地转让买卖合同，后亳州市谯城区不动产登记局注销了为亳州市晨光制镜厂颁发的亳谯国用（2001）00001号土地使用权证，并为周振堂颁发了亳谯国用（2011）字第116号国有土地使用证，故应当认定亳州市晨光制镜厂与周振堂签订的国有土地转让契约有效。 3.关于本案是否符合缺席判决条件的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”。本案中，于龙君、周振堂经本院传票传唤、无正当理由拒不到庭参加诉讼，符合民事诉讼法缺席判决的规定。 综上所述，于龙君与周振堂签订的关于亳州市谯城区迎面街房屋（房地权亳字第××号）的买卖合同，因损害亳州市晨光制镜厂的利益而无效。亳州市晨光制镜厂与周振堂签订了房屋及土地转让买卖合同，后亳州市谯城区不动产登记局注销了为亳州市晨光制镜厂颁发的亳谯国用（2001）00001号土地使用权证，并为周振堂颁发了亳谯国用（2011）字第116号国有土地使用证，故应当认定亳州市晨光制镜厂与周振堂签订的国有土地转让契约有效。且该房屋已不存在，故对亳州市晨光制镜厂“判令于龙君将亳州市谯城区迎面街的房屋过户到亳州市晨光制镜厂名下”的诉讼请求，本院不予支持。于龙君、周振堂经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，符合民事诉讼法缺席判决的规定，故本案可以依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、于龙君与周振堂签订的关于亳州市谯城区迎面街房屋（房地权亳字第××号）的买卖合同无效。 二、驳回亳州市晨光制镜厂的其他诉讼请求。 案件受理费160元，由于龙君、周振堂负担80元，由亳州市晨光制镜厂负担80元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审 判 长  张 凯 人民陪审员   **平 人民陪审员 王燕 二〇一九年六月二十八日 书 记 员 王 帅