大连市沙河口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0204民初2389号 原告：刘汉石，男，汉族，1965年2月12日出生，无职业，住大连市沙河口区。 委托诉讼代理人：苏田奎，男，大连市沙河口区圣熙法律服务所法律工作者，住大连市沙河口区。 被告：高喜凤，女，汉族，1953年11月15日出生，无职业，住大连市沙河口区。 被告：郝秀君，男，汉族，1953年11月25日出生，无职业，住辽宁省普兰店市。 二被告共同委托诉讼代理人：侯瑞品，辽宁申智律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：任重任，北京德恒律师事务所律师。 原告刘汉石与被告高喜凤、郝秀君所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘汉石的委托诉讼代理人苏田奎，被告高喜凤、郝秀君的共同委托诉讼代理人侯瑞品、任重任均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认位于***房屋系原告所有；2.二被告立即腾退上述房屋，并且给付自2005年10月26日至实际腾退之日房屋使用费（按1.2元/平方米/年×170平方米×365天×10年=744600元）。事实和理由：中国建设银行股份有限公司大连分行委托大连北方拍卖行有限公司拍卖位于***号1门洞2楼、6楼、7楼，总面积为566.98平方米房屋，原告于2005年10月24日通过竞买取得了上述房屋。原告在办理上述房屋更名过户时，发现二被告于2006年3月份向房屋登记机关提供虚假材料，骗取了***房屋的权属登记，并且非法侵占使用至今。由于二被告的违法行为导致原告至今无法办理上述房屋权属登记，并且无法使用，二被告的行为严重侵害了原告的合法权益。故原告诉至贵院，望判如所请。 二被告共同辩称，不同意原告的诉讼请求。房屋已经由二被告于2006年取得了产权证书，本案在没有撤销房产证的情况下，应驳回原告的第一项诉讼请求。2005年10月24日该房屋由周太友与郝秀君当天置换完毕，周太友也确认取得5楼相应的置换房屋钥匙，从2006年3月办理房证之后就实际使用费问题，应该产生诉讼时效，本案存在诉讼时效超期的问题。关于确权、腾退、支付使用费，原告分别于2010年就陆续起诉，请求没有变化，本案应属于重复诉讼，请求法院予以驳回。原告起诉状中事实与理由部分有多处与事实不符，原告陈述其于2005年10月24日通过竞买取得了案涉房屋，原告当天根本没有出现。当天整个竞买无论从交纳保证金到拍卖现场以及当天的置换，都是由郝秀君、周太友之间完成的，没有任何证据体现原告的存在。经过最高法院的庭审，原告的代理人表述原告是在2005年11月1日出现，所谓的到拍卖行倒签的拍卖确认书，也就是说在2005年10月24日郝君秀当天与周太友所有行为与原告无关。所以原告的表述错误。原告称在办理上述房屋更名时，根据以往的笔录阐述办理房屋的时间是2010年，从2005年置换、2006年的办证，至2010年时原告对整个房屋办证、置换等均没有提出任何异议，本案存在超过诉讼时效的问题。原告起诉状称发现二被告于2006年3月向登记机关提供虚假材料骗取了房证的表述，在2010年之后本院的行政诉讼以及中院行政诉讼二审判决均明确不存在提供虚假材料，不存在骗取房屋登记的事实。对原告的事实与理由部分也不予认可。 经审理查明，案涉房屋坐落于***号2层，现为二被告使用。房屋所有权证书记载的房地产权利人为被告高喜凤。 2013年5月16日，原告刘汉石起诉至大连市中山区人民法院(以下简称中山区法院)称，2005年10月24日，刘汉石与北方拍卖行签订了拍卖成交确认书(编号:***)，确定刘汉石拍卖取得***号1门栋2楼、6楼、7楼，建筑面积共计566.98平方米，成交价款为93万元。该拍卖成交确认书已经工商部门备案。后刘汉石依约缴纳了全部拍卖款。2012年底，刘汉石前往大连市国土资源和房屋局申请办理拍卖房屋产权被拒。刘汉石认为，建行大连分行对案涉房屋享有所有权，其有权对该案涉房屋进行委托拍卖处分。刘汉石系案涉房屋买曼人，拍卖程序合法有效，各方当事人意思表示真实。刘汉石作为实际买受人与北方拍卖行换签了拍卖成交确认书，该行为仅是对拍卖手续的补正。请求判决确认刘汉石与北方拍卖行签订的《大连市拍卖成交确认书》依法有效。建行大连分行辩称，不同意刘汉石的诉讼请求。北方拍卖行于2005年11月7日向建行大连分行出具了关于大连市沙河口区五四路拍卖标的的报告，并附有成交确认书及拍卖记录。拍卖记录显示竟买人为周太友，并非刘汉石。北方拍卖行与刘汉石签订的拍卖成交确认书建行大连分行并不知情。拍卖成交确认书系北方拍实行向刘汉石出具，作为委托人，建行大连分行不应作为被告，应以第三人身份参加诉讼。北方拍卖行辩称，同意刘汉石的诉讼请求。对刘汉石陈述的事实过程没有异议，成交确认书是有效的。中山区法院(2013)中民初字第2144号一审查明:1998年5月8日，大连国泰房屋开发有限公司(以下简称国泰公司)与大连银泰房地产交易市场(以下简称银泰交易市场)签订了《商品房销售合同》,约定由银泰交易市场购买坐落于***120号、126号、128号、134号商品房。1998年5月19日，建行大连分行房地产信贷部与银泰交易市场签订《抵贷协议》一份，约定银泰交易市场用包括案涉***号国泰奔驰公寓第2、6、7层房屋在内的国秦奔驰公寓商品房冲抵其向建行大连分行所欠贷款。2005年10月12日，建行大连分行与北方拍卖行签订《大连市委托拍卖合同》，约定由北方拍卖行对建行大连分行所委托的案涉房屋进行拍卖。双方在合同中约定:委托人保证对拍卖标的拥有无可争议的所有权(处分权)，并向拍卖人提供拍卖标的的有关证明材料。在2005年10月24日举行的拍卖会上，竞买人周太友通过竞价购买到案涉三层房屋，并与北方拍卖行签订了《大连市拍卖成交确认书)（编号为***）,确认其系案涉三层房屋的买受人。当日，周太友与被告郝秀君签订了《换房协议书》,约定周太友用竟买到的房屋与郝秀君置换。后周太友与刘汉石共同至北方拍卖行处，以周太友竟买案涉房屋系受刘汉石委托为由，主张案涉房屋实际买受人为刘汉石。北方拍卖行在未重新举行拍卖会的情况下，为刘汉石出具了新的《大连市拍卖成交确认书)（编号***），将买受人更改为刘汉石。后北方拍卖行收取了房款93万元，并将该款项交付建行大连分行。2005年11月1日，北方拍卖行为刘汉石出具了以刘汉石为付款单位的《专用收款收据》,并于大连市工商行政管理局处进行了鉴证。又查,被告高喜凤系案涉房屋***号国泰奔驰公寓第2层房屋产权人，其获取产权方式为2003年通过购买国泰公司开发的商品房。再查,北方拍卖行存有的拍卖档案材料已不存在。中山区法院判决驳回刘汉石的诉讼请求。 刘汉石向大连中院(以下简称二审法院)提起上诉，二审法院查明事实与一审认定事实一致。另查，北方拍卖行分别于周太友、刘汉石签订的《拍卖成交确认书》签订时间均为2005年10月24日，大连市工商局行政管理局的鉴定时间均为2005年11月2日。二审法院经审理，作出了（2014）大民三终字第11号民事判决，驳回了刘汉石的上诉，维持原判。刘汉石不服，向辽宁省高级人民法院(以下简称再审法院)申请再审。再审查明事实与一、二审查明事实一致。再审法院经审理，作出(2015)辽审四民提字第00057号民事判决书，确认刘汉石与北方拍卖行签订的编号为1032800的《大连市拍卖成交确认书》合法有效。 另查，2016年1月19日，原告向本院提起诉讼，要求撤销大连市国土资源和房屋局为被告高喜凤、郝秀君颁发的案涉房屋编号为***号房屋权属证书，我院作出(2016)辽0204行初5号行政裁定驳回刘汉石起诉。大连中院作出（2017）辽02行终263号行政裁定，驳回上诉，维持原裁定。2016年1月19日，刘汉石起诉高喜凤、郝秀君返还案涉房屋，我院作出（2016）辽0204民初337号民事判决，驳回刘汉石的诉讼请求。大连中院作出（2016）辽02民终5036号民事判决，驳回上诉，维持原判。 2016年3月18日，被告郝秀君、高喜凤向辽宁省高级人民法院起诉，要求撤销(2015)辽审四民提字第00057号民事判决书，2017年12月22日，辽宁省高级人民法院作出案号(2016)辽民撤3号民事判决，驳回郝秀君、高喜凤的诉讼请求。郝秀君、高喜凤不服，上诉至中华人民共和国最高人民法院，最高人民法院于2018年5月31日作出（2018）最高法民终278号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 另查，郝秀君（甲方）与周太友（乙方）于2005年10月24日签订《换房协议书》，内容：一、甲方用在大连市五四路奔驰公寓的五层房屋换乙方在同一位置的二层房屋，随后将办理相关手续；二、为了双方使用便利，甲方使用前门，乙方使用后门；三、协议签订后，如有一方违约，将赔偿对方损失；四、本协议未尽事宜，双方将友好协商解决。 又查，2014年4月22日，在大连市中级人民法院（2014）大民三终字第11号诉讼时，对刘汉石、周太友询问笔录中记载：“审：拍卖当天的时候，你去拍卖行的时候，手上有没有刘汉石的授权委托书？周：没有。因为在这之前我俩说的是我具体办，我们俩之间也不存在其他的异议，直接就是让我办。审：你拍卖当天拿你买的第二层和郝秀君的第五层互换的时候，刘汉石是否同意了？周：同意了，我给他打电话说的，他说可以，因为当时说手续要全，第二因为是为了经营，这个信息也是他告诉的，郝秀君写了一个东西，写的很简单，因为具体办的话也要房屋真正手续才能换，当时就是原则上同意了换这个事情。审：刘汉石有什么要说的？刘：当时我和太友是好朋友，他有一次给我提供这么一个（信息），之前说过，但是不知道哪天拍卖，那段时间正好我出差出国让他全权给我办理，他把条件、价格、大概位置告诉我，我觉得挺合适的，就办了这个东西，我说你就办吧，回去要我办什么手续，我再办，这样我就全权委托太友帮我办这事，……太友说楼下的人想置换一下，我也默许了，因为那个人和太友是朋友，所以能尽量办就办了。” 上述事实，有原告提交的商品房销售合同、（2015）辽审四提字第00057号民事判决书、（2018）最高法民终278号民事判决书、（2018）辽0202民初1223号民事判决书、商品房买卖合同，二被告提供的（2016）辽0204民初337号民事判决书、房产证、大连市拍卖成交确认书、换房协议书、拍卖须知、拍卖特别规定、（2016）辽民撤字3号民事判决书、（2018）最高法民终278号民事判决书、询问笔录原、被告当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。 本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉论证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 本案焦点系如何认定郝秀君与周太友于2005年10月24日签订《换房协议书》效力。 关于真实性。通过法院对周太友询问笔录记载，周太友对与被告郝秀君换房协议内容真实性并无异议，故《换房协议书》应当认定为系合同签订双方的真实意思表示。 关于周太友是否有权签订《换房协议书》。本案中，经原告自认以及生效民事判决书认定，2005年10月24日举行的拍卖会上，周太友竞买案涉房屋是受原告委托。周太友作为受托人应当以委托人的名义和费用为委托人办理委托事项。但周太友在当日的拍卖会上并未提供原告的授权委托书，签订《换房协议书》时亦未向被告郝秀君披露委托情况。根据法律规定没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。根据周太友及原告的询问笔录记载，原告对周太友签订《换房协议书》知晓，且原告自认对此“默许”，即使周太友超越代理权限，亦视为委托人对受托人行为的追认，原告应当受《换房协议书》合同效力约束。退一步讲，即使《换房协议书》的效力未得到原告追认，签订《换房协议书》系周太友拍卖取得案涉房屋的当天，被告郝秀君参与了该场拍卖会，在被告不知道原告存在的情况下，有理由相信周太友系案涉房屋的实际竞拍人，同时被告郝秀君已实际占有案涉房屋，并取得了房屋产权登记，符合善意取得的构成要件。 故，郝秀君与周太友于2005年10月24日签订《换房协议书》，内容不违反法律规定，合同有效并已实际履行。原告刘汉石与北方拍卖行签订的编号为1032800的《大连市拍卖成交确认书》合法有效，合同效力并非当然取得案涉房屋物权，原告主张无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民法通则》六十六条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条、第一百零六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告刘汉石的诉讼请求。 案件受理费5950元（原告已预付），由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  付雯楠 人民陪审员  孔玉霞 人民陪审员  邵长喜 二〇一九年六月二十六日 书 记 员  王 璐 附：《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民法通则》 第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。