山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0681民初340号原告：郇明远，男，1993年7月23日出生，汉族，居民，住山东省龙口市。委托诉讼代理人：麻新，龙口芦头法律服务所法律工作者。被告：龙口市海森房产经纪有限公司，住所地山东省龙口市徐福街道东海月亮湾步行街A3号，统一社会信用代码91370681MA3D8W0B58。法定代表人：韩冬梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：王燕锋，男，该公司职工。第三人：龙口市恒德物业管理有限公司，住所地山东省龙口市东江镇崖头村，统一社会信用代码91370681074441423P。法定代表人：宋永雷，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙程，山东岳平律师事务所律师。原告郇明远诉被告龙口市海森房产经纪有限公司（下称海森房产经纪公司）、第三人龙口市恒德物业管理有限公司（下称恒德物业公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郇明远及其委托诉讼代理人麻新，被告海森房产经纪公司的委托诉讼代理人王燕锋，第三人恒德物业公司的委托诉讼代理人孙程到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郇明远向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间签订的《商品房预售协议书》；2、被告向原告双倍返还定金20000元，第三人承担连带责任；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年11月20日，原被告签订《商品房预售协议书》，认购南山清华园二期5-701号房。协议签订后，原告向被告支付定金10000元。但被告违反诚信原则，将已被青岛鲁元丰投资有限公司出卖的商品房又出卖给原告。为此，原告诉至法院，请求查明事实，判如所请。被告海森房产经纪公司辩称，同意解除预售协议书，返还原告已交纳的10000元，但不同意双倍返还。理由是：涉诉房屋已于2018年4月23日由青岛鲁元丰投资有限公司开具190596元的房款收据，原告又于2018年11月20日分别以三个人（邓群、翟洪超、郇明远）的名义共计缴纳30000元定金认购三套房屋（每套房屋定金10000元），其中10000元就是以原告名义认购的涉诉房屋的定金，原告明知包括涉诉房屋在内的三套房屋已由青岛鲁元丰投资有限公司顶账给原告、邓群、翟洪超，还到被告处签订该三套顶账房屋的预售协议书缴纳定金，系恶意与被告签订预售协议。请求法院追究其法律责任。第三人恒德物业公司述称，1、原告在明知且持有与青岛鲁元丰投资有限公司签订的三套房屋认购书以及收款收据的情况下，于2018年11月20日又与被告签订商品房预售协议书，明显系恶意行为，违反诚实信用原则，其向法院提起诉讼系虚假诉讼，申请法院依法查明事实，将本案移送公安机关予以侦查，并判令不返还原告购房定金；2、第三人于2018年1月3日与青岛鲁元丰投资有限公司签订协议书，约定清华园二期工程由第三人与青岛鲁元丰投资有限公司合作开发，共同销售。在合同中约定售楼款项应支付到第三人确定的收款账户，青岛鲁元丰投资有限公司无权收取售楼款项，但2018年4月23日、4月25日青岛鲁元丰投资有限公司分别与原告以及邓群、翟洪超签订了清华园认购单，向该三人出具收款收据，但未将其行为告知第三人以及烟台海基置业有限公司，被告依据与第三人签订的包销代理合同，有权对涉案及另外两套房屋进行销售，针对原告的恶意行为，被告及第三人均无过错，原告主张无事实及法律依据，依法不应支持。3、据被告及第三人了解，目前涉案房屋及另外两套房屋在烟台海基置业有限公司（涉诉房产五证均办理在该公司名下）仍处于未销售状态。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院认定如下：1、关于原告提交的其与姜永利签订的《顶账房转让协议》、与青岛鲁元丰投资有限公司签订《佛光·清华园认购单》及收据1张。被告辩称，该证据被告方不清楚，被告只按照第三人委托的剩余房源进行销售，对原告所称的顶账情况不清楚。第三人述称，对其真实性有异议，第三人无法确认该组证据的真实性。1、从顶账房转让协议的内容可确认原告并未向姜永利支付全部房款，另转让协议中约定的价款与原告与青岛鲁元丰投资有限公司签订的认购单约定的价款不符，且青岛鲁元丰投资有限公司在2018年4月25日当天向原告出具收款收据，由此可见顶账房协议与认购单并不能相吻合。2、认购单签订时间为2018年4月25日，顶账房转让协议签订时间为2018年4月26日，正常应先签订顶账房转让协议再与青岛鲁元丰投资有限公司签订认购单，但该两个时间正好相反，不符合逻辑。3、退一步讲，即使上述证据是真实的，通过原告提交的青岛鲁元丰投资有限公司认购单以及收据可以确认，原告了解其已购买涉案房屋，在之后又向被告咨询签订商品房预售协议，系恶意行为。4、根据青岛鲁元丰投资有限公司与第三人签订的协议书第一条的约定，其将涉案二期房屋出售后应将房款支付到第三人收款账户，但鲁元丰公司并未按照按该约定履行付款义务，也未将房屋已出售情况向第三人报备或向烟台海基置业有限公司报备。即使违约，也应系青岛鲁元丰投资有限公司违约。本院认为，原告提交的该组证据，来源合法，形式有效，具有证明效力，本院予以采信。2、关于原告提交的谈话录音，其称对话者为青岛鲁元丰投资有限公司的经理郑志刚，被告辩称，对其真实性不能确认，被告只是受第三人委托销售房屋。第三人述称，对其真实性不予认可，第三人无法核实该录音的真实性，该录音属于证人证言类，应由证人出庭，否则不应予以采信。本院认为，原告提交的通话录音中的“郑志刚”并非本案当事人，且未出庭质证，被告及第三人亦不认可，故无法单独作为定案依据。3、关于原告提交的2018年12月28日烟台海基置业有限公司向原告出具的收款收据1张，用以证明本案被告已无法向原告出具正规的由烟台海基置业有限公司出具收据的事实。该收据载明：“清华园5-1-701定金10000元”，制单人“郑志刚”。被告及第三人称，对其真实性不予认可，首先制单人郑志刚并非烟台海基置业有限公司员工，根据原告主张的，郑志刚系青岛鲁元丰投资有限公司经理，可以说明该事实。本院认为，该收据显示时间为2018年12月28日，与原告所称的2018年4月25日已完成涉诉房屋的顶账手续相矛盾；且该收据为烟台海基置业有限公司出具，制单人为“郑志刚”，亦与原告所称的郑志刚系青岛鲁元丰投资有限公司的经理相矛盾，故对该证据的证明效力本院不予采信。4、关于被告提交的其与第三人签订的清华园二期包销代理合同、清华园二期销控明细，原告诉称，对其真实性不予认可，且与本案无关联性，因为根据合同相对性，原被告之间签订的商品房预售协议书针对的应是原被告双方，与第三人无关；第三人无异议。本院认为，该包销代理合同系被告与第三人签订，第三人对此无异议，故对该组证据的真实性本院予以认定。5、关于被告提交的其与原告代表邓群、翟洪超两人签订的《商品房预售协议书》各一份，邓群、翟洪超到被告处询问二人购买房屋的情况录像一份。原告诉称，对其真实性无法确认，其所涉及的邓群、翟洪超原告均不认识，且该两份协议书中所有手写部分均不是原告所写。本院认为，被告提交的该组证据与本案不具有关联性。6、关于第三人提交的其与被告签订的协议书（盖有骑缝章），原告诉称，因该协议书牵扯到案外人青岛鲁元丰投资有限公司，该公司并不是该案的当事人，原告无法核实该证据的真实性及该协议签订时的背景情况，法院亦无法查明该证据的真实性，故该证据在本案中无实际的证明力。原告方已通过青岛鲁元丰投资有限公司开具了烟台海基置业有限公司的正规收据，而本案中被告方无法向原告方出具正规的烟台海基置业的收据或办理网签的相关手续，该事实已证明被告方违约，被告方无论提供任何证据都无法改变其无法履行原被告签订的购房协议的事实。本院认为，该协议书与被告提交的清华园二期包销代理合同能够相互印证，且原告无证据证明该协议书具有伪造等情形，故对其证明效力本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月3日，青岛鲁元丰投资有限公司与第三人签订《协议书》，载明：甲（青岛鲁元丰投资有限公司）乙（第三人）双方经过友好协商，同意就《佛光·清华园》二期项目工程进行合作开发，并达成以下协议。1、二期工程总的原则是双方共同开发，甲方提供二期土地资源及二期现有原建筑物，乙方提供资金和建筑资源，所有产权房由乙方进行销售……售楼款项由乙方确定收款账户收款，不得打入青岛鲁元丰投资有限公司的任何账户……。2018年4月25日，原告与青岛鲁元丰投资有限公司就佛光·清华园5-1-701号房签订《佛光·清华园认购单》，约定付款方式为一次性付款，单价2100元/平方米，房屋总价款为190596元。当日，青岛鲁元丰投资有限公司向原告出具收据1张，收据载明“清华园5-1-701房款（抵工程款）190596元”。2018年4月26日，原告与姜永利就涉诉房屋签订《顶账房转让协议》，第一条约定，此房为甲方（姜永利）为龙口南山清华园施工顶账房，地产坐落龙口市户……；第二条约定，乙方（原告）以2000元/平方购买，共计181520元，首款100000元已付清，余款81520元于清华园房地产开具烟台海基置业有限公司购房正式收据或办理正式网签后一次性付清。对此购房过程，原告在庭审中诉称，姜永利系青岛鲁元丰投资有限公司的施工方，青岛鲁元丰投资有限公司欠姜永利工程款，遂将涉诉房屋在内的部分房屋顶账给姜永利，后原告从姜永利手中购买涉诉房屋，并在交给姜永利10000元后，姜永利即于2018年4月25日带领原告到青岛鲁元丰投资有限公司签订清华园认购单，青岛鲁元丰投资有限公司在原告未支付任何房款的情况下，为其出具金额为190596元的收据，次日，原告与姜永利就涉诉房屋签订了《顶账房转让协议》。被告与第三人签订《清华园二期包销代理合同》，载明：就甲方（第三人）委托乙方（被告）代理销售“清华园二期”项目事宜，经甲、乙双方自愿友好协商达成一致意见，为明确双方责任义务，保障甲乙双方利益，特签订本合同……甲方同意自合同签订之日起正式委托乙方作为销售代理，该项目名称为清华园二期，位于南山旅游区。代理销售范围：清华园二期剩余房源（详见剩余房源明细表）……合同生效时间为2018年10月1日至2019年12月31日。该合同所附的清华园二期销控明细表中的剩余房源即包括该涉诉房屋。2018年11月20日，原被告就涉诉房屋签订了《商品房预售协议书》，约定房屋总价款为371918元，并手写注明“首付115000（2018年12月30号前补齐）”。当日，原告缴纳定金10000元，由被告出具收款收据1张。庭审中，原告诉称，原告向姜永利购买的涉诉房屋本身就是顶账房，后青岛鲁元丰投资有限公司及被告工作人员均表明自己对涉诉房屋有资质出售，原告在无法确认双方究竟谁有资质出售涉诉房屋的情况下，只能签订该协议书并缴纳10000元定金予以保住涉诉房屋。本院认为，原告主张解除涉诉《商品房预售协议书》，被告当庭表示同意解除预售协议书。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。据此，原告主张解除《商品房预售协议书》的诉请，于法有据，本院予以支持。关于原告主张被告双倍返还定金20000元的诉请。《商品房预售协议书》解除后，就原告缴纳的定金10000元如何返还的问题，原被告主张不一。原告主张，被告无法为原告出具正式的烟台海基置业有限公司的收款收据，无法签订正式的《商品房预（销）售合同》，以其能够开具烟台海基置业有限公司收据为诱饵进行一房两卖，应当承担法律后果。被告主张，被告受第三人委托，出售清华园二期房屋，且可以开具烟台海基置业有限公司收据，原告在明知涉诉房屋已顶账给原告的情形下，仍与被告签订预售协议书并缴纳定金，系恶意为之，涉诉房屋系同一买受人，不存在一房两卖行为。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理……”，据此，该规定中的定金属于立约定金，是为了保障签订正式合同（本约）而交付的定金。本案中，根据当事人提交的证据及当事人陈述综合分析，原告在与被告签订预售协议书之前即已通过姜永利的顶账房购买涉诉房屋，并与姜永利签订了《顶账房转让协议》，同时在青岛鲁元丰投资有限公司办理了更名手续，青岛鲁元丰投资有限公司亦为其出具了全额购房款收据。在此情形下，原告又与被告就涉诉房屋签订预售协议书并缴纳定金10000元，原告在庭审中亦陈述其之所以与被告签订预售协议书并缴纳该10000元是为了保住涉诉房屋。由此可以看出，原告签订预售协议书的目的不是为了将来与被告签订正式的商品房买卖合同，其缴纳10000元的目的亦不是作为订立商品房买卖合同的担保，故原告缴纳的10000元并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条关于定金处理的规定，原告以此主张被告双倍返还定金20000元的诉请，无事实与法律依据，本院不予支持。协议书解除后，《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，据此，被告应当返还原告已缴纳的10000元，被告当庭亦表示同意返还，故本院予以照准。关于第三人是否承担连带责任的问题。第三人既未与原告签订《商品房预售协议书》，亦未收取原告交纳的款项，故原告主张第三人对被告所负义务承担连带责任的诉请，没有事实及法律依据，本院不予采纳。综上，鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、解除原告郇明远与被告龙口市海森房产经纪有限公司就南山清华园二期5-701号房签订的《商品房预售协议书》。二、被告龙口市海森房产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告郇明远10000元。三、驳回原告郇明远对被告龙口市海森房产经纪有限公司的其他诉讼请求。四、驳回原告郇明远对第三人龙口市恒德物业管理有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，减半收取200元，由被告龙口市海森房产经纪有限公司负担100元，由原告郇明远负担100元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇一九年六月二十一日书记员 邹向东