江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0102民初5236号原告:邓伟力，男，汉族，1972年5月10日生，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：董志强，江苏天煦律师事务所律师。被告：周陶英，女，汉族，1982年12月27日生，住南京市江宁区。原告邓伟力与被告周陶英房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邓伟力及其委托诉讼代理人董志强，被告周陶英到庭参加诉讼。证人于某、吕某到庭作证、接受质询。本案现已审理终结。原告邓伟力向本院提出诉讼请求：要求被告退还租金40000元以及保证金10000元。事实与理由：2018年3月10日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告将其位于南京市玄武区××出租给原告，租赁期限自2018年3月15日至2020年2月28日，起始租金为80000元，每半年支付一次租金，如果被告未按约定提供房屋，原告有权解除租赁合同。2018年3月9日，原告已向被告支付半年租金40000元及保证金10000元，但是在原告催促下被告仍然未能及时交付房屋。2018年4月12日，原告通知被告解除双方租赁合同。被告逾期不交约定租赁房屋的行为已构成根本违约，应当退还原告半年租金以及保证金，为此原告诉至法院。被告周陶英辩称：2018年3月9日，原、被告双方确实签订一份涉案房屋的房屋租赁合同，原告已经给付被告租赁房屋的半年租金4万元和保证金1万元等属实。双方约定的是3月25日而非3月10日以后的3日内交付涉案房屋，因为当时案外人于某正在租用涉案房屋，邓伟力与于某协商约定，以10万元的价格进行转让，由邓伟力继续承租涉案房屋，3月25日于某向邓伟力交付涉案房屋，同时邓伟力应向于某支付剩余的转让费5万元。但至3月25日，邓伟力以在外地出差为由未接收涉案房屋，此后一日又复一日的拖延交接，并非被告或者于某不按约定交付涉案房屋，至2018年8月10日涉案房屋仍处于空置中，双方可以立即办理房屋交接手续。所以，邓伟力迟延交接涉案房屋的行为，已对被告构成了违约，被告不应返还租金和保证金。经审理查明：2018年3月9日下午，以银行转账方式原告给付被告5万元，同时给付案外人于某5万元。被告出具的收条中注明：房屋保证金1万元，2018.3.15-2018.9.15房租4万元。同年3月10日的一份房屋租赁合同，抬头注明原告（承租方、乙方）与卜某（出租方、甲方），落款处在乙方处是邓伟力的签字，在甲方处的代理人处是周陶英的签字。双方约定：甲方同意将南京市玄武区××出租，建筑面积为75.93平方米，房屋用途为超市，乙方不得擅自改变租赁房屋的用途，若需改变须事先经甲方书面同意；租赁期限自2018年3月15日至2020年2月28日，起始租金为8万元，每年递增2000元，每半年支付一次“先付后用”，支付日为每半年期满前15日内。甲方应于合同签订之日起3日内将租赁房屋交付乙方，租赁期间的税费、水、电、煤气、电话电视、物业管理等费用由乙方支付；在签约时甲方收取乙方1万元履约保证金，作为房屋装潢、附属设施、家电及乙方应承担费用的担保。甲方未按约定向乙方提供房屋的，乙方有权解除租赁合同，因此造成乙方损失的，由甲方承担赔偿责任。同年3月15日下午，中介表示：“关于转让费、我大房东说写个承诺书就可以了”；原告回复：“好的”。3月20日下午，原告询问：“你几点能到呢”；中介表示：“你们不是约好晚上吗”；原告回复：“6点”。同年4月2日，原告书面敦促被告：已经按时支付半年房租及保证金，被告应于合同签订之日起3日内，将租赁房屋交付原告，但是被告至今没有交付原告使用，所以限令被告于4月6日前交付，否则解除合同。同年4月10日中午，在短信中原告联系被告，被告表示：“我在外地出差明天回南京”；原告回复：“你前几天回过南京了吧”。被告表示：“什么事你微信留言、我到现在还没看到那个快递、七号晚上回来的、八号去参训了一天、九号在考试、今天明天在滁州培训、昨天已经联系顺丰快递让他尽快给我送来”。原告上传了4月2日敦促函的照片，被告表示：“我联系过于师傅他们、他说是你不肯过去接收、房子老早就清理出来了、我走之前也去看过、不存在我不交房子给你、是你不去接手、并且你又变卦了、要求降低装让费、你谈转让费不是跟我谈的我也没接手你的转让费”。原告认为：“租房合同是跟你签的，你应该按合同把房子交给我的，至于与于师傅的装让费，那是我跟他的事，现在是目前为止我还没有拿到房”、“你说你明天回南京，那么最迟明天你要把房交给我，否则只能解除合同关系了”；被告回复：“你搞笑了、房子一直在那里你到现在还在跟于师傅电话说找什么下家、转过来跑来找要要房子”、“明天下午三点半到四点、门面房见吧、谈不好该走法律程序走程序好吧”。同年4月11日下午，在短信中被告表示：“我们都到了”；原告回复：“我快了”。被告询问：“邓师傅你人呢？你不是说今天大家处理吗？然后你自己走了？”、“你一直说我拖着不给你交房、你现在招呼都不打一声说走就走、还跟于师傅说改天再约、现在是你在拖延时间、不是我们不交接给你”。“邓师傅我们现在等你到六点，电话我跟于师傅都各打了好几个给你、你也不接、短信也不回、现在存在你违约、不是我们不配合处理、六点你不来我们就走了”。同年4月12日，原告书面通知被告：由于被告至今没有交付约定的租赁房屋，所以解除双方房屋租赁合同，且被告应退还半年租金及保证金。同日，在微信中原告又将解除合同函的照片上传给被告，被告表示：“昨天我们在那里解决、你招呼不打一声就走了、说我没交钥匙给你、任何事情都是讲法律的、不是您想干什么就干什么”。同年4月17日，在短信上被告向原告上传了一份“情况说明”的照片，该“情况说明”由周陶英与于某共同签字确认，内容主要是：（1）周陶英将涉案房屋出租给于某使用，租期是至2020年2月28日，2018年3月9日于某告知周陶英，欲将涉案房屋转让给邓伟力继续租用，于某已经代替周陶英谈好租金为每年8万元、押金1万元，同时于某与邓伟力协商好转让费为10万元，已支付了5万元，3月25日支付剩余转让费，结清水电费，于某交付房屋钥匙与水电卡给邓伟力继续承租；（2）2018年3月25日，于某通知邓伟力前去交接房屋，邓伟力在外出差要求于26号前去交接；26号于某再次通知邓伟力，又被邓伟力告知27号前去交接，此后28号又推迟至29号，期间于某电话、短信催促邓伟力前去办理交接手续，都被邓伟力拖延。3月30日，邓伟力找到于某承认自己违约，但是现在没钱要求于某降低转让费，再等几日交接；（3）2018年4月3日，邓伟力发敦促函说周陶英未按合同期限交接房屋，因周陶英在外地，事前邓伟力也没告知周陶英，自己未去办理交接手续。后经沟通三方同意于4月10日在房屋处洽谈交接房屋。4月10日，周陶英与于某均告知邓伟力，按照协议协助邓伟力办理交接手续，但邓伟力不配合。邓伟力要求解除租房合同，周陶英不同意并要求邓伟力于4月25日前与于某交接房屋。另查明：1、一份仅有第一页的房屋租赁合同，抬头注明周陶英（承租方、乙方）与卜某（出租方、甲方），双方约定：甲方同意将南京市玄武区××出租，建筑面积为75.93平方米，租赁期限自2010年3月1日至2020年2月28日。2、2010年11月15日的一份房屋租赁合同，抬头注明于某（承租方、乙方）与卜某（出租方、甲方），落款处在乙方处于某签字，在甲方处的代理人处周陶英签字。双方约定：甲方同意将南京市玄武区祥××出租，建筑面积为75.93平方米，租赁期限自2010年11月15日至2019年11月14日，起始租金为每年61000元。3、2018年9月19日，被告已与案外人签订房屋租赁合同，将涉案房屋出租给案外人，起始年租金为85000元。审理中，为了证明其抗辩意见，除了“情况说明”和微信截屏以外，被告还提供了证人于某和吕某的证言作为证据：1、证人于某表示：（1）“情况说明”是其本人签字确认。3月9日邓伟力与证人协商转让涉案房屋，确定10万元的转让费和10天装修期，约定3月25日晚上双方进行房屋和剩余转让费交接，当日周陶英也至房屋处确认有无实际交接，但是邓伟力当时表示其本人不在南京，要求向后推迟一天，此后邓伟力就一天又一天的推迟，房屋钥匙和水电卡就一直在证人手中；（2）虽然周陶英与邓伟力约定的是合同签订后3日内交房，但是当时涉案房屋仍然由证人占用，而证人与邓伟力约定的是3月25日交接房屋；2018年3月25日上午，涉案房屋内的物品已经全部清理，至2018年8月10日涉案房屋仍处于空置中，周陶英与邓伟力两人都不愿意接手；（3）3月30日，邓伟力联系证人要求取回双方合同，邓伟力之所以不想支付剩余转让费，据其本人所讲是因为与合伙人没有达成协议，邓伟力一人无力继续开设超市。2、证人吕某表示：（1）证人是于某的妻子，邓伟力和于某签订门面房转让协议时，周陶英和邓伟力签订门面房租赁合同时，证人都某现场，租赁合同就是由证人复印的；（2）邓伟力和周陶英约定的租期是从3月15日起算，但是后来又约定为3月25日，因为邓伟力需要装修期且多付了10天租金，所以就从证人处扣减10天租金，剩余转让费就是4万多元，装修期从3月26日起至4月4日，所以要从约定租期中总计扣除20天期限，剩证人一家需要从门面房搬出去；（3）3月25日晚上，邓伟力没有接收门面房，答复是在外地出差、第二天回来，但是第二天并没有来，此后几天也没有来，但是后来又要拿走转让协议；4月11日，三方约好在门面房内再谈，但是没有多长时间邓伟力就走了。原告就此质证认为：两位证人与原、被告双方均有一定利害关系，证人证言的内容主要涉及经营转让，与本案房屋租赁之间没有较大关联性。以上事实有房屋租赁合同、招商银行交易明细单、收据、敦促函、解除合同函、微信、短信截屏打印页、“情况说明”以及本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为，原告与被告周陶英签订的房屋租赁合同、原告与案外人于某之间的商铺经营权转让合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当合法有效，双方当事人均应严格依照合同约定全面履行各自义务。被告合法享有涉案房屋的占有使用权利，且被告已经与于某签订了房屋租赁合同，被告作为出租人将涉案房屋出租给于某承租使用，双方约定的租期是至2019年11月14日，至2018年3月时租期尚未届满。原告与于某签订商铺经营权转让合同，双方约定的是于某转让涉案房屋的经营使用权，由原告来继续租赁使用。同时，原、被告又签订了涉案房屋的租赁合同，约定自2018年3月起由原告继续租赁使用涉案房屋。所以，原告与于某的商铺经营权转让合同应当从属于原、被告之间房屋租赁合同。涉案房屋是由前承租人于某依约实际占用，而涉案房屋的交付时间原告与于某约定的期限又明显迟于原、被告约定的期限，因此应当视为关于涉案房屋的交付时间原、被告双方已经重新作出约定，涉案房屋的交付时间应该是原告与于某约定的2018年3月25日而非2018年3月13日。但是，2018年3月25日，原告未能依约接受涉案房屋，此后在被告和涉案房屋实际占用人的催促下，原告也仍然拒不依约及时接受涉案房屋，因此导致被告客观上无法履行涉案房屋的交付义务，原、被告间的房屋租赁合同无法实际履行的原因应归责于原告。所以原告认为被告迟延交付涉案房屋的诉称意见，不符合已查明的事实和法律规定，本院不予采信。原、被告双方约定的半年租金是40000元，虽然原告始终拒绝接受涉案房屋，但是由于涉案房屋已经完全具备实际交付条件，在约定的交付日期以后涉案房屋始终处于可交付的状态，所以应视为被告已向原告履行相应交付义务，同时涉案房屋实际是于2018年9月19日再次出租。由于双方约定租期尚未届满，原告拒不履行租赁合同的行为已对被告构成违约，自约定交付之日起的租金损失应由原告承担，所以被告认为不应退还租金的抗辩理由，符合已查明的事实和法律规定，本院予以采信；原告要求被告退还租金的主张，本院不予支持。原、被告双方同时约定，在签约时被告收取1万元履约保证金，作为房屋装潢、附属设施、家电及乙方应承担费用的担保。由于原告违约未能接受涉案房屋，约定的上述事项并未实际发生，现在双方涉案房屋租赁合同事实上已经解除，所以原告要求被告返还该保证金的主张，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告周陶英应于本判决生效之日起十日内返还原告邓伟力保证金人民币10000元；二、驳回原告邓伟力的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1050元，由原告负担10000元，被告负担50元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  李海桥人民陪审员  唐晓妹人民陪审员  丁国平二〇一九年六月五日书 记 员  罗安迪