河北省石家庄市鹿泉区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0110民初1713号原告：常翠，女，1988年7月22日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：赵忠斌，河北法璋律师事务所律师。委托诉讼代理人：王云龙，河北法璋律师事务所律师。被告：曹聚海，男，1957年8月14日出生，汉族，住石家庄市高邑县。委托诉讼代理人：关广灿，河北冀华律师事务所律师。被告：河北金海岸房地产开发有限公司，住所地：石家庄市鹿泉区获鹿镇高庄村富顺西路19号四季凤凰城物业楼，统一社会信用代码：91130100771314737W。法定代表人：王保山，该公司董事长。委托诉讼代理人：李宝来，系该公司员工。原告常翠与被告曹聚海、河北金海岸房地产开发有限公司（以下简称金海岸公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告常翠委托诉讼代理人赵忠斌、被告曹聚海及其委托诉讼代理人关广灿、金海岸公司委托诉讼代理人李宝来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。常翠向本院提出诉讼请求：1.判令确认二被告之间的商品房买卖合同无效：2.判令撤销被告一商品房买卖合同的备案登记手续；3.判令被告二协助原告在产权登记机关办理鹿泉区房屋备案登记手续；4.诉讼费用由被告承担包括但不限于法院受理费、公告费、鉴定费。事实和理由：原告与被告二于2017年10月30日签订商品房买卖合同，约定坐落于鹿泉区74幢04号房出售给原告，原告按约定支付了首付款。根据合同约定被告应于商品房交付后90个工作日内（即2018年8月31日之前）协助原告办理房屋所有权属登记备案手续。经原告多次催促，被告二一直推脱不予办理，后原告了解到被告二已将上述不动产与被告一签订了商品房买卖合同并已办理备案手续，造成原告无法办理备案登记。但二被告之间签订商品房买卖合同中的购房款明显低于同类地段的房屋市场价。后经了解二被告之间签订的合同名为买卖实为借贷，且远远低于原告与金海岸公司签署的商品房买卖合同中的正常房屋价格，故二被告签订的商品房买卖合同应为无效合同，被告之间的行为严重侵害了原告的合法权益，为维护原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。曹聚海辩称，一、答辩人与金海岸公司的商品房买卖合同合法有效。（一）答辩人与金海岸公司签订的商品房买卖合同不存在法律规定的无效情形。（二）答辩人为购买该房产实际支付108万元（包括70万元购房款和38万元解押款），合同商定的价格是双方真实意思表示，根本不存在被答辩人所说的明显低于市场价。二、被答辩人与金海岸公司恶意串通签订的商品房买卖合同，损害了答辩人的利益，依法应属于无效合同。三、金海岸公司在无权处分的情况下与被答辩人签订的买卖合同无效。四、被答辩人根本无权对答辩人提起诉讼。金海岸公司辩称，我方就该74-4号别墅同原告方签订了真实的房屋买卖合同，并将该房屋交付给了原告方，原告方对该房屋进行了整体装修，并缴纳了相应的水费、电费及物业费等其他费用，我方收取了原告所交的首付款115万元。我方与被告曹聚海方就该房屋签署房屋买卖合同是为我方向曹聚海借款时提供的借款担保，我方与曹聚海签订房屋买卖合同的真实目的是民间借贷，并以该套房屋提供抵押担保。故我方与曹聚海并没有真实的房屋买卖意愿，双方真实意思为民间借贷，我方没有收到曹聚海缴纳的购房款，也未将该房屋交付给曹聚海。原告陈述并提交以下证据：证据1、香橼墅购房订单。证明原告于2017年10月6日与被告签订位于香橼墅74-4号的购房订单，并且向被告交付10万元定金；证据2、编号B74-04《商品房买卖合同》。证明原告与被告金海岸公司之间存在房屋买卖关系并且合同约定买卖标的位于香橼墅74-04，总价款为230万元，首付款115万元，贷款115万元，并约定被告应该在房屋交付后的90个工作日内（2018年8月31日之前）办理登记备案；证据3、手写收据（No.157947）。证明原告已按合同约定向被告交纳首付房款115万元；证据4、手写收据7份。证明被告金海岸公司于2018年将房屋交付给原告，原告已装修完毕，办理入住且已经缴纳建筑垃圾清运费、水电燃气等费用；证据5、编号B-74-04《商品房买卖合同》（从金海岸公司调取的复印件）。证明被告曹聚海与被告金海岸公司双方约定的购房款明显低于市场价格，应是以房屋买卖为名实为借贷关系订立的合同，该合同应为无效合同。曹聚海质证意见：证据1、2不能证明原告的主张，因为此时金海岸公司对74-4号房产没有处分权，处分了没有处分权的财产合同无效。原告与金海岸公司签订合同的时间涉案房产是被鹿泉法院查封的状态，所以原告与金海岸公司签订的合同无效；对证据3、4真实性有异议，依据无效合同自始无效的法律规定，即便是原告支付了购房款，可以依法向金海岸公司主张赔偿；对证据5，该合同是曹聚海与金海岸公司双方协商一致，并且曹聚海支付了全部购房款70万元，次日到鹿泉区房地产交易管理所备案，之后曹聚海又交付了水电费、物业费、垃圾清运费、装修保证金等，是合法有效的合同，不存在法律规定的无效情形。关于价格问题是金海岸公司与曹聚海双方协商一致，价格问题也不是合同无效的条件。金海岸公司质证意见：对证据1至4三性均无异议，并且原告方所提交的Poss机小票和我公司出具的手写收据相互吻合，对证据1至4原告所提出的证据主张我方予以认可；对证据5的真实性予以认可，但是其并非我方与曹聚海双方关于买卖合同的真实意思表示，其实质为我方向曹聚海借贷提供的抵押担保，应曹聚海要求我方将该房屋备案到曹聚海名下，为该笔借款提供担保。曹聚海陈述并提交以下证据：证据1、曹聚海与金海岸公司签订的《商品房买卖合同》。证明2016年2月4日曹聚海与金海岸公司协商一致签订《商品房买卖合同》，2016年2月5日双方到鹿泉区房地产交易管理所备案；证据2、金海岸公司出具的收到曹聚海购房款的收据，收据加盖了金海岸公司的财务专用章；证据3、银行转账记录。证明2016年2月4日为了解除涉案房产在银行的抵押，曹聚海支付了38万元给张力威指定的高少峰；证据4、曹聚海支付物业公司水费、电费、物业费、装修保证金、垃圾清运费共计14606元的收据；证据5、涉案房产的电卡和钥匙。证明2017年1月3日曹聚海实际合法占有了涉案房产。原告质证意见：对证据1的真实性不认可，《商品房买卖合同》备案只产生合同的效力，并不产生物权变更的效力，并且最高法关于买卖合同的司法解释中明确规定，无权处分并不影响买卖合同的效力，所以该合同不能证明被告曹聚海的主张；对证据2的真实性不认可，以现金的形式缴纳70万元并不符合常理，在一般的交易习惯中大额基本通过转账实现；对证据3的真实性和关联性不认可，并不能证明该38万元为购房款，也不能证明该38万元支付给了被告金海岸公司；对证据4的真实性和关联性不认可，该收费方为石家庄市华鸿物业服务有限公司，并非金海岸公司；对证据5的关联性不认可，不能证明为该房屋的大门钥匙以及该房屋的电卡。金海岸公司进行质证意见：证据1明为买卖合同，实为借贷担保，同对原告证据5的质证意见；证据2不具有真实性，与曹聚海所主张的买卖关系也不具有关联性；证据3为被告曹聚海借给我公司的借款，房屋买卖合同为该笔借款的担保；对证据4、5的三性均不认可。金海岸公司陈述并提交以下证据：证据1、鹿泉区法院（2017）冀0110民初1189号和1190号生效判决书。证明涉案别墅的价格远远高于70万元；证据2、鹿泉区公安局卷宗材料一份（30页）。证明我公司与曹聚海签订的买卖合同是明为买卖实为借贷担保的事实，证明我公司仅仅收到了曹聚海的借款38万元，进一步证明我方与曹聚海所签订的房屋买卖合同为无效合同。原告质证意见：对证据1的真实性无异议，认可被告的证明主张；对证据2的真实性无异议，可以佐证被告曹聚海并未将70万元交付给被告金海岸公司，其双方并没有真实的房屋买卖合同关系。曹聚海质证意见：证据1不能证明是生效判决书，价格问题也不是法律规定的合同无效的情形；对证据2的真实性无异议，但不能证明金海岸公司的主张，该卷宗最终的结论是不予立案通知书，说明张力威不存在职务侵占的情形，卷宗里的询问笔录属于证人证言，笔录的被询问人没有到庭接受本案当事人的质询，不能作为证据使用。在2018年12月18日高少峰的笔录中说明解除房产抵押的事实是高少峰办的，证明曹聚海提供的转给高少峰38万元的款项是用于解除房产抵押，高少峰能对上述事实进行证明。曹聚海支付了全部购房款70万元，金海岸公司出具了加盖财务章的收据，证明金海岸公司收到了购房款，张力威的证言不具有真实性，试想在张力威接受公安询问时，张力威如果说收到了曹聚海的70万元，那么70万元又没有交给金海岸公司的情况下他肯定属于是侵占，因此在案卷材料不能证明曹聚海没有支付购房款。依据曹聚海提供的证据证明房产买卖合同已经备案，曹聚海也已经支付了全部的房款，已经合法占有了房屋。张力威在笔录中说签订过借款合同，结合金海岸公司一直主张说是民间借贷纠纷，一直到现在金海岸公司也没有提供任何借款合同，没有任何证据证明是借贷关系，金海岸公司主张明为买卖实为借贷没有任何证据支持。曹聚海补充提交证据：金海岸公司与华鸿物业服务公司签订的《物业服务合同》以及《终止物业服务合同的协议》，证明曹聚海缴纳了水费、电费等费用给华鸿物业公司，华鸿物业公司是金海岸公司委托的物业公司。原告质证意见：对两份证据的真实性、关联性均不认可，华鸿物业公司并未出庭，并不能证明被告曹聚海缴纳了费用转交给了金海岸公司，也不能证明金海岸公司向曹聚海交付了房屋。金海岸公司质证意见：对两份证据的真实性不予认可，直观的看两份证据上标有华鸿物业公司的章大小不一样，因此曹聚海所出具的证据自相矛盾，故此其不具有真实性，我方不认可。本院经审理认定事实如下：2016年2月4日,被告曹聚海与被告金海岸公司签订商品房买卖合同，合同载明曹聚海购买金海岸公司开发的位于鹿泉市房屋，面积239.52平方米，房款按套计算70万元，合同于2016年2月5日到登记备案机关进行了备案。2017年10月30日，原告与金海岸公司签订商品房买卖合同，合同载明原告购买金海岸公司开发的位于鹿泉市房屋，面积236.97平方米，房款按套计算230万元。2018年12月17日，金海岸公司向石家庄市鹿泉区公安局经济犯罪侦查大队报称张力威职务侵占，鹿泉区公安局经济犯罪侦查大队对相关人员进行了询问。经鹿泉区公安局经济犯罪侦查大队询问，张力威陈述，我于2015年8月至2016年9月在金海岸公司任总经理，负责公司全面工作。2016年春节前，金海岸公司缺资金，曹聚海称能找到资金，但是必须用房产做抵押。我公司当时有一套别墅在田喜来登名下，该套别墅在信用社做的抵押，有贷款。我安排高少峰和邵淑伟去办理的解除抵押，先还贷款。还贷款的钱我不知道是谁出的，曹聚海出钱的可能性大。解除抵押后，公司和曹聚海签订的商品房买卖合同，开的收款收据，并到房管局备案，备案以后曹聚海并没有将借款70万元给公司，我就找曹聚海，曹聚海百般推脱不见面，后来就联系不上曹聚海了。借款时约定先将房屋手续走完，才给打款。2015年，河北康顺房地产开发有限公司（我是法人）在高邑县开发缇香丽都项目时，曹聚海给该项目施过工，欠曹聚海工程款大几十万元。经鹿泉区公安局经济犯罪侦查大队询问，高少峰陈述，我于2015年10月至2016年10月到金海岸公司工作，我是财务经理。B-74-04房产解除抵押的事是我办理的，当时B-74-04香橼墅小区的别墅在田喜来名下，田喜来在信用社用该房产作抵押贷款，当时是曹聚海先垫付的本息，我办理的解除香橼墅小区B-74-04号别墅在信用社的抵押手续。张力威接管金海岸公司的香橼墅项目以后，缺少资金，曹聚海称能找到资金，但是借资金需要抵押，这才有了解除抵押B-74-04号别墅的事。解除抵押后用该房产作抵押，向人借了70万元，具体向谁借的我不清楚，只知道是曹聚海介绍的，后来听说借款人将70万元没给张力威，而是曹聚海扣下了。因为2015年左右，张力威在高邑县开发缇香丽都项目时曹聚海给该项目施过工，张力威欠曹聚海工程款七、八十万元，曹聚海将款扣下以抵工程款。经鹿泉区公安局经济犯罪侦查大队询问，曹聚海陈述，2016年1月，我听说金海岸公司便宜出售别墅，我有意购买，就去金海岸公司的办公地咨询，是张力威接待的我，当时说张力威说70万元一套，价格我能接受，我就和张力威说我要一套。2016年2月4日，我到金海岸公司签订的商品房买卖合同，第二天金海岸公司到鹿泉市房地产交易管理所将商品房买卖合同备的案，备案后我就将房款70万元以现金的方式给了张力威，张力威就给了我一份收款收据，我还让张力威在收款收据上签了字。我听说过该房在银行有抵押，但是我认为公司能给我将合同备案，该房就没有问题。该房产在银行解除抵押，我没有出过钱。2014年左右，我给河北康顺房地产开发有限公司在高邑县开发的缇香丽都项目施过工，河北康顺房地产开发有限公司欠我工程款100多万元，张力威是河北康顺房地产开发有限公司的人。2015年具体时间我记不清了，张力威曾向我借款三四十万元，张力威没有给我出具借款手续。我和张力威没有其他经济来往了。2019年1月14日，石家庄市鹿泉区公安局出具不予立案通知书，对张力威职务侵占案认为没有犯罪事实，决定不予立案。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百四十六条第一款规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权，买受人支付价款的合同。本案中根据公安部门对金海岸公司时任总经理张力威、财务经理高少峰的询问笔录，证明曹聚海与金海岸公司订立商品房买卖合同系为民间借贷做担保。曹聚海在公安部门陈述“该房产在银行解除抵押，我没有出过钱”，在本案中陈述其支付了38万元解押款，曹聚海的陈述前后矛盾。曹聚海并陈述70万元购房款是现金支付，不符合日常交易习惯。曹聚海对上述陈述不能作出合理解释说明，故本院对曹聚海答辩意见不予采信。曹聚海与金海岸公司签订房屋买卖合同，双方并无转移房屋所有权的真实意思，故曹聚海与金海岸公司签订的商品房买卖合同无效。曹聚海与金海岸公司如有其他经济纠纷，当事人可另行主张权利。商品房买卖合同的备案登记制度是行政机关对商品房买卖合同的行政管理制度，并非民事审理的范畴，关于商品房买卖合同的备案登记、撤销备案事宜，可由当事人按照有关规定办理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：一、确认被告曹聚海与被告河北金海岸房地产开发有限公司于2016年2月4日签订的商品房买卖合同无效。二、驳回原告常翠的其余诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告曹聚海、被告河北金海岸房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审判员  齐志新二〇一九年六月二十七日书记员  李丹阳