包头市青山区人民法院民事判决书（2019）内0204民初13号原告：大连万象美物业管理有限公司包头分公司。负责人：李传玉，总经理。委托诉讼代理人：乌兰托亚，内蒙古辰星律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭敏，内蒙古辰星律师事务所律师。被告：李尚俊，男，1963年12月5日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：包永佳（被告李尚俊的外甥女），1983年1月21日出生，蒙古族，个体经营者，住内蒙古自治区包头市。被告：包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校。法定代表人：卢霆，校长。原告大连万象美物业管理有限公司包头分公司与被告李尚俊、被告包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连万象美物业管理有限公司包头分公司的委托诉讼代理人郭敏、被告李尚俊及其委托诉讼代理人包永佳、被告包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校的法定代表人卢霆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连万象美物业管理有限公司包头分公司向本院提出诉讼请求:1.被告支付原告2015年10月24日至2018年12月31日拖欠的物业服务费共计102483.24元及依据双方签订的《前期物业管理服务协议》向原告支付的违约金48147.89元；2.被告支付原告2015年10月24日至2018年12月31日的暖气费合计61368.92元；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：被告李尚俊与大连万达物业管理有限公司包头分公司（现更名为大连万象美物业管理有限公司包头分公司）签订《前期物业管理服务协议》。合同约定：被告李尚俊购买位于包头市××区号、XX号房屋后，由原告按建筑面积每月每平方米7元向被告李尚俊提供物业服务，被告李尚俊应于每年度开始10日前预交下一年度物业服务费，逾期每日按欠费的千分之一支付违约金。协议签订后，原告依约为被告李尚俊提供物业服务。被告李尚俊于2015年将上述房屋出租给被告包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校。被告包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校作为房屋的实际使用人未依约履行缴纳物业服务费及暖气费的相关义务。原告数次向被告包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校索要相关费用，均遭到拒绝；原告向被告李尚俊反映情况，被告李尚俊亦不予交纳。原告认为，依据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”之规定，被告包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校应向原告缴纳物业服务费及暖气费，如其拒绝缴纳，被告李尚俊承担连带责任。二被告的违约行为，不仅增加了原告公司的资金压力，更严重地阻碍了原告物业服务工作的进行，给原告造成巨大的经济损失。依据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》之相关规定，特向法院提起诉讼，恳请法院维护原告的合法权益，依法支持原告的诉讼请求。被告李尚俊辩称，针对原告的起诉，做如下答辩：答辩人和被告包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校之间签署的房屋租赁合同就物业服务费、暖气费的承担有约定，被告包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校租赁期间房屋物业服务费、暖气费由被告包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校承担。请求法院依法判决。被告包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校辩称，针对原告的起诉，做如下答辩：原告陈述与事实不符，经与原告公司负责人王瑞刚协商，原告就答辩人拖欠的2016年、2017年的物业服务费打折，答辩人已缴清；2016年暖气费已缴清，因供暖不热，答辩人安装空调，因存在争议，故未缴纳2017年、2018年的供热费；2018年，答辩人处三次房顶漏水，原告处置不当，第三次房顶漏水，原告称不归物业管，鉴于此，答辩人多次找原告的负责人商量物业服务费打折事宜，原告公司负责人一直推脱至今，现请求人民法院依法判决。原告大连万象美物业管理有限公司包头分公司向本院提交如下诉讼证据：1.《不动产产权情况表》2份，原件；2.《前期物业管理服务协议》及《物品交付确认书》各1份，原件；3.《供用热力合同》1份，复印件；4.《房屋交付验收表》、《交付使用签收单》各1份；5.《装修管理协议》、《施工计划表》、《授权委托书》各1份；6.《交底培训记录表》1份，原件；微信截屏1份，打印件；段鹏宇手持《承诺书》的照片1张，打印件；7.《写字楼B座业主文件接收记录表》8页，复印件；《物业费催缴通知书》、告知函、短信截屏、微信截屏，复印件；8.2015年10月24日至2018年12月31日，二被告欠原告物业服务费102898.60元及暖气费60953.39元；9.《核准变更登记通知书》及营业执照复印件各1份，复印件。原告提交以上证据的证明目的：被告李尚俊系包头市青山区青年路26号包头万达广场XX、XX号房屋的所有权人（业主），上述房屋的建筑面积总计656.66㎡，年物业服务费合计55159.44元，年暖气费合计20456.25元；原、被告签订1份《前期物业管理服务协议》，合同约定：原告为被告李尚俊坐落于包头市××区号包头万达广场XX、XX房屋提供物业服务，被告李尚俊于2011年6月15日开始缴纳物业服务费及相关费用，物业服务费被告按建筑面积每月每平方米7元向原告缴纳。若被告逾期缴纳物业服务费，每日应按欠费金额1‰支付原告违约金。在包头市青山区大连万达广场商圈范围内，除住宅及公寓楼按居民单价收取供热费用，其余商铺、商场及本案所涉及写字楼均按非居民单价每月每平方米5.192元收取供热费用且大连万达广场范围实行整体供热，原告公司需先行垫付年度供热费用。被告李尚俊在2011年5月23日接受房屋时，已对房屋各硬件设备进行了详细的查验，XX号、XX号房屋的喷淋头并无质量问题、验收完好。被告李尚俊曾于2011年7月委托包头市世美装饰有限公司对XX号房屋进行施工装修，委托包头市立马建筑装饰工程有限责任公司对XX号房屋进行施工装修。上述装修公司对包括强电、上下水、喷淋头及地砖等设备均进行了重新改造和装修。对于改造后部分的质量保证及产品维修部分应由被告李尚俊委托的装修公司进行承担。原告经常组织各业主进行消防安全、逃生、装修注意事项等培训，在业主室内发生情况时亦能做到及时报案并现场处理，原告已尽到作为物业服务公司的义务。被告包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校曾书面承诺认可，喷淋头发生突爆的责任方应系前装修公司，只因被告李尚俊未找到前装修公司进行维修才数次寻找原告解决，原告已为其进行更换后并告知其相关风险。被告拖欠物业服务费及暖气费的相关事宜，原告已尽到告知义务。现被告欠原告物业服务费102483.24元、暖气费61368.92元；2016年9月26日，大连万达物业管理有限公司包头分公司变更名称为大连万象美物业管理有限公司包头分公司。被告李尚俊、被告包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校对原告提交的证据1、证据2、证据4、证据7、证据9的真实性及证明目的没有异议，对证据3的真实性无异议，被告李尚俊对5.192元的供暖费标准有异议，被告包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校对供暖质量有异议，提出冬天室内温度低，需安装空调；对证据5的真实性无异议，对证明目的有异议，被告李尚俊认可装修过，但不承认装修存在问题，出现问题的喷淋头系原装的，装修未动过喷淋头。被告包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校装修后原告给过消防合格证；被告包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校提出房顶三次漏水，原告应当承担责任。被告包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校多次找原告公司法定代表人卢霆沟通协商这个问题，原告未有人出面协商；对证据6的真实性及证明目的均有异议，二被告均称未收到原告的培训通知，被告李尚俊提出喷淋头漏水之前未更换过喷淋头。被告包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校认可照片中手持承诺书的人是段鹏宇，但段鹏宇并非被告包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校的法定代表人，其无权以个人名义作出承诺；对证据8，被告李尚俊不发表意见，认可出租后费用均系被告包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校缴纳；被告包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校不承认缴纳过供暖费，不认可原告陈述的缴纳物业服务费的数额。原、被告均同意将415.36元缴款视为缴纳物业服务费。被告李尚俊向本院提交如下诉讼证据：2015年10月9日被告李尚俊与段鹏宇签订的《房屋租赁合同》，证明2015年10月24日至2020年10月24日期间以上两间写字楼租用给段鹏宇，签约当时，段鹏宇是被告包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校的校长。段鹏宇和卢霆是合伙关系。卢霆是包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校的法定代表人。租赁期间物业服务费、暖气费由被告包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校承担。原告对被告李尚俊提交的证据的真实性无异议，但不能免除被告李尚俊作为产权人的连带交纳责任；被告包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校对被告李尚俊提供的证据的真实性及证明目的均无异议，认可被告包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校一直使用以上两间写字楼，愿意承担房屋租赁合同的相关民事责任。被告包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校向本院提交如下诉讼证据：1.房屋漏水的视频4段；2.微信截图；3.发票复印件。被告包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校提交以上证据的证明目的是：2017年，被告包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校缴纳2016年、2017年的物业服务费且已交清；2018年1月开始，房屋房顶喷淋头开始漏水，第三次尤为厉害，喷淋头爆喷，造成房屋被淹，原告未妥善处理，被告包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校多次联系原告公司工作人员要求与原告公司负责人协商，请求赔偿并减免物业服务费，原告公司工作人员一再推诿，原告公司负责人一直未出面。原告及被告李尚俊对被告包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校提交的证据的真实性无异议，被告李尚俊对证明目的也不持异议；原告对证明目的有异议，提出喷淋头漏水原因不明，证明不了与原告有关系；喷淋头装修时更换过，原告认为系装修造成漏水；原告工作人员一直在沟通维护物业使用人的权益，未与原告公司负责人见面不能说明物业没有尽到物业服务，侧面反映原告没有减免政策；认可被告包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校向原告缴纳物业服务费62579.72元，被告包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校提供的票据显示的数额已包括在已缴纳的62579.72元之内。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的证据1至证据7、证据9，被告李尚俊提供的证据，被告包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校提供的证据的真实性，对原告提交的证据1、证据2、证据4、证据7、证据9，被告李尚俊提交的证据，被告包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校提交的证据1、证据2的证明目的本院予以确认；对原告提交证据3、证据5、证据6，被告包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校提交的证据3的证明目的不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告大连万象美物业管理有限公司包头分公司系为包头市青山区万达广场公寓及写字楼提供物业服务的企业（2016年9月26日，大连万达物业管理有限公司包头分公司企业名称变更为大连万象美物业管理有限公司包头分公司）。被告李尚俊系包头市青山区青年路26号包头万达广场XX、XX号写字楼的所有权人，以上两套写字楼建筑面积总计为656.66平方米。被告李尚俊购买上述房屋后与原告于2011年5月23日签订《写字楼入伙交接手册》，包括《前期物业管理服务协议》、《区域防火责任书》、《物品交付确认书》、《房屋交付验收表》等内容。《前期物业管理服务协议》约定，原告为被告提供有偿物业服务，包头万达广场写字楼物业服务费按实测建筑面积每月每平方米7元收取，按入伙通知书规定的交房截止时间开始计取，每一年为一个结算周期，业主应于每个结算周期到来10日前预交下一结算周期的物业管理服务费，逾期每日按应交物业管理服务费的3‰支付违约滞纳金。水、电、暖气费自房屋交付之日起按表或建筑面积结算，由业主自行向相关单位直接缴纳或由原告代为收取。业主必须在收到包头万达广场投资有限公司发出入伙通知书（含信函、报纸广告等）之后起7日内办理入伙手续，延期办理入伙手续者，视为业主已验收并收房，并承担该房产的业主责任，于入伙通知书约定入伙之日起开始支付各项管理费用；受有关部门或单位委托，原告可提供水费、电费、暖费，燃气费、有线电视费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务管理费用），收费标准执行政府规定。如相关政府单位对水费、电费、暖气等收费只对总表负责，那么原告将在政府规定的收费标准基础上增加相关管线损耗及能源公摊费用，如业主未能如期足额缴纳原告所代收代缴的各类费用，原告有权对业主停供水、电、暖等，甚至停止物业服务。《物品交付确认书》第10条内容为：“本人同意自2011年6月25日开始每年按时缴付物业服务费及物业相关费用”。2015年10月9日，原告李尚俊将包头市青山区青年路26号包头万达广场XX、XX号写字楼租给段鹏宇，双方签订《房屋租赁合同》，合同约定，租赁期限为2015年10月24日至2020年10月24日，双方约定租赁期间的物业服务费、暖气费由段鹏宇承担。段鹏宇曾系被告包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校的校长，段鹏宇租赁以上写字楼后，一直由被告包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校实际使用，被告包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校同意承担段鹏宇签订的《房屋租赁合同》的相关义务。被告包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校租赁以上写字楼后，缴纳物业服务费62995.08元，未缴纳暖气费；2015年10月24日至2018年12月31日按照建筑面积每月每平方米7元标准，包头万达广场XX、XX号写字楼应向原告缴纳物业服务费175857.78元，扣除被告包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校已交款项尚欠112862.70元，现原告主张102483.24元。被告包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校提出其2016年、2017年的物业服务费通过协商打折的方式已缴清，对此，原告提交缴费单据。原告提交包头市热力总公司（供热人）与包头万达广场投资有限公司（用热人）签订的《包头市热力总公司供用热力合同》复印件，该合同的期限为2018年9月30日起至2019年9月30日止，该合同显示包头万达广场投资有限公司开发的包头市青山区万达广场由包头万达广场投资有限公司于每年10月15日前全额付给供热人。合同约定：采暖期开始前，按热表结算的建筑物，用热人需按照非居民用户4.4元∕月·平方米的单价缴纳全额热费，待采暖期结束，抄录完毕热计量表读数后，再按照计量价格标准进行结算。原告以此为由要求二被告按5.192元∕月·平方米的价格标准向其支付2015年10月24日至2018年12月31日的暖气费61368.92元。被告李尚俊对暖气费5.192元∕月·平方米的标准提出异议，被告包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校以供暖不热为由未缴纳暖气费。2018年1月，被告包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校租赁的以上写字楼因消防系统的喷淋头漏水通知原告，当时原告公司工作人员查看过现场；之后，喷淋头再次漏水；2018年12月7日，喷淋头第三次漏水，给被告包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校造成损失。期间，原告更换过喷淋头。事后，被告包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校的法定代表人卢霆多次联系原告公司负责人，要求减免物业服务费并赔偿损失，原告公司负责人未出面与卢霆协商该事宜。原告认为，以上写字楼装修时，改动过喷淋头，故漏水责任不在原告；段鹏宇曾书面承诺，原告对漏水事件不承担任何责任，系装修公司的责任；喷淋头漏水原因不明，二被告有义务提供漏水原因的鉴定报告，原告没有义务对漏水原因做鉴定。二被告认为，原告作为物业企业，有义务对喷淋头的漏水原因进行查找，对漏水问题进行维修，原告未及时查找并维修，造成损失，应予以赔偿。对以上事实，本院予以确认。本院认为，被告李尚俊购买包头市青山区青年路26号包头万达广场XX、XX号写字楼并与原告签订《前期物业管理服务协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示且不违反法律规定，应确认合法有效。《前期物业管理服务协议》签订后，原告对合同的履行情况有举证的义务，原告提交书面材料及微信截图，证实原告曾培训过业主及提供日常服务，原告对其合同履行情况的举证明显不足；写字楼喷淋头属于公共设施，2018年，写字楼喷淋头三次漏水，原告虽出面处置，但未查找到漏水原因，双方就原告是否就喷淋头漏水问题承担责任产生争议，原告认为，漏水责任不在原告，理由是二被告装修曾对喷淋头做过改动，段鹏宇承诺责任不在原告，而在装修公司；二被告未提交漏水原因的鉴定结论。本院认为，原告有义务对公共设施进行维护，对装修及装修结果进行监管，被告装修时，原告对装修事项未提出异议，现消防喷淋头出现漏水，原告以曾装修为由免除其维修义务，依据不足；段鹏宇无权对喷淋头的漏水责任作出认定及承诺；喷淋头漏水原因的查找在原告，而不在二被告，原告认为其没有义务对漏水原因做鉴定，依据不足。综上，2015年10月24日至2018年12月31日期间，原告就XX、XX号写字楼签订的物业服务合同的履行不全面，2018年年度物业合同的履行存在严重瑕疵，2015年10月24日至2017年12月31日期间物业服务费按合同约定减免10%，2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务费按合同约定减免50%；二被告签订租赁协议，约定租赁期间的物业服务费、暖气费由承租人承担，该约定符合法律规定，本院予以认可，但不能免除出租人作为业主的连带交纳责任。被告包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校已自愿交纳的物业服务费因双方无争议不再减免。按合同标准2015年10月24日至2017年12月31日物业服务费应为120698.34元，被告包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校已缴纳62995.08元，尚欠57703.26元，减免10%，尚欠51932.93元；按合同标准2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务费为55159.44元，减免50%，尚欠27579.72元，现原告要求二被告给付2015年10月24日至2018年12月31日102483.24元，本院支持79512.65元，其余部分，依据不足，本院不予支持；原告提供的物业服务不全面且2018年度存在严重瑕疵，原告要求被告支付违约金48147.89元，依据不足，本院不予支持；被告包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校提出其2016年、2017年的物业服务费通过协商打折的方式已缴清，依据不足，本院不予支持。原告要求被告支付2015年10月25日至2018年12月31日的暖气费合计61368.92元，原告提供的证据不能证明暖气费的收取标准，另外，原告与包头万达广场投资有限公司系两个独立的法人单位，包头万达广场投资有限公司签订的供热合同中的约定的缴付暖气费的义务为何由原告来履行，原告是否就涉案写字楼的供暖费足额缴纳，原告未提交任何证据，也未做合理说明，原告的该请求在本案中不予支持，原告补足证据后可另案起诉。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校支付原告大连万象美物业管理有限公司包头分公司2015年10月24日至2017年12月31日物业服务费51932.93元，于判决生效之日起十五日内付清，被告李尚俊对被告包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校负担的费用负连带交纳责任；二、被告包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校支付原告大连万象美物业管理有限公司包头分公司2018年1月1日至2018年12月31日物业服务费27579.72元，于判决生效之日起十五日内付清，被告李尚俊对被告包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校负担的费用负连带交纳责任；三、驳回原告大连万象美物业管理有限公司包头分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4480元（原告大连万象美物业管理有限公司包头分公司已预交2240元，尚欠2240元），由原告大连万象美物业管理有限公司包头分公司负担2800元，被告包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校负担1680元，被告包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校负担的部分于本判决生效之日起十五日内随上款一并给付原告大连万象美物业管理有限公司包头分公司，被告李尚俊对被告包头市青山区罗之兰艺术教育培训学校负担的案件受理费负连带交纳责任。原告大连万象美物业管理有限公司包头分公司于其领取判决书之日起3日内日补缴案件受理费2240元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 葛 丽人民陪审员 王晓梅人民陪审员 于宝君 二〇一九年六月三十日书 记 员 祖国庆附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》：第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《物业管理条例》：第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。