山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终2253号上诉人（原审被告）：栖霞保信置业有限公司，住所地山东省栖霞经济开发区江苏路北。法定代表人：余昕，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：曲晨伟，山东瀛伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡言新，山东瀛伟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：由桂玲，女，1968年10月29日出生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：郭令，山东滨海正大律师事务所律师。原审第三人：中国银行股份有限公司烟台开发区支行，住所地烟台经济技术开发区长江路11号。负责人：王晓东，行长。上诉人栖霞保信置业有限公司（以下简称保信公司）因与被上诉人由桂玲、原审第三人中国银行股份有限公司烟台开发区支行（以下简称中国银行开发区支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台经济技术开发区人民法院（2018）鲁0686民初50号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月30日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。保信公司的委托诉讼代理人曲晨伟、由桂玲的委托诉讼代理人郭令参加诉讼。中国银行开发区支行经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。保信公司上诉请求：一、撤销烟台经济技术开发区人民法院（2018）鲁0686民初50号民事判决，改判驳回由桂玲诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用均由由桂玲承担。事实和理由：一、一审法院以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定判令解除保信公司与由桂玲签订的《商品房预（销）售合同》、《商品房买卖合同》补充协议，适用法律规定，依法不应得到支持。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”该条款中规定了在约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，买受人有权请求解除合同。但是适用该条款的另一个前提是“由于出卖人的原因，导致买受人无法办理的……”，此处的“无法办理”应当理解为不论时间长短，卖方事实上已无为买受人办理出房屋产权证书的可能性，而不是本案中保信公司已经具备为由桂玲办理房屋产权证的条件，只是由于客观原因造成了逾期办证的行为，这才是对《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条中所规定的“无法办理”的正确理解。一审法院未予探究第十九条规定的深意，在本案中机械进行适用，明显错误。并且根据一审查明的案件事实，关于逾期办证违约责任的承担方式，保信公司与由桂玲在《商品发预（销）售合同》第十五条第三款、《商品房买卖合同》补充协议第十条中予以约定，其内容为“若因出卖人的责任，未能在约定的期限内提交备案资料，出卖人应按买受人已支付房款的万分之一向买受人支付违约金”。该约定事实上说明了当保信公司出现逾期办证的情形时，双方系同意继续履行合同，但保信公司应当向由桂玲支付逾期办证违约金。这才是保信公司与由桂玲经平等协商一致确认的关于出卖人出现逾期办证违约行为的责任承担方式，而并非解除合同。二、由桂玲所购买的涉案商品房未办理出房屋产权证，是因为福建惠五建设工程有限公司未向保信公司交付竣工验收资料所致，其过错并不在保信公司。根据本案一审过程中保信公司提交的（2017）鲁0686民初1490号民事判决书内容可以看出，涉案商品房之所以无法办理处房屋产权证书，是因为涉案房屋的施工单位福建惠五建设工程有限公司一直未向保信公司交付商品房竣工验收资料。因此，涉案商品房暂时无法办理房屋产权证的过错并不在于保信公司。同时，保信公司一直积极配合购房者办理房屋产权证，并且采取了诉讼的手段要求福建惠五建设工程有限公司依法向保信公司交付竣工验收资料。从保信公司客观行为可以看出，其根本不存在拖延办理房屋产权的故意，也不存在涉案商品房无法办理房屋产权证的情形。保信公司作为施工单位违约提交竣工验收资料的受害者，本身就承受了重大的损失，而且保信公司也穷尽了救济手段要求施工单位提交办证所需资料，尽快协助由桂玲办理房屋产权证书。在此情况下，一审还要以因非保信公司的过错判令其承担违约责任，这明显是不公平的。虽然保信公司与施工单位福建惠五建设工程有限公司的法律关系与本案分属不同法律关系，但两者之间的联系无法割裂来看，福建惠五建设工程有限公司未向保信公司提交竣工验收资料确实是保信公司无法为由桂玲办理涉案房屋产权证的合理阻却事由，保信公司不能因此而承担违约责任。三、一审法院判令保信公司向由桂玲返还公共维修基金、燃气初装费、有线电视初装费、质保金抵押金，没有事实与法律依据。公共维修基金的实际收取与使用主体并非保信公司，保信公司在本案中只是处于一个代收的地位，因此由桂玲无权要求保信公司返还该费用。燃气初装费、有线电视初装费是由桂玲接受房屋后，已经实际享受了的服务，因此无法要求保信公司予以返还。关于以上费用是否返还的问题，其他法院相似案件生效判决中都未予以支持，希望二审法院能够依法予以改判。四、一审法院判令保信公司向由桂玲支付装修费、房屋溢价损失及评估费没有法律依据。从本案查明的事实可以看出，保信公司与由桂玲签订的合同是可以继续履行的，保信公司也可以为由桂玲办理出房屋产权证书。在涉案合同本质上可以履行的前提下，由桂玲单方选择行使合同解除权，应当视为其放弃合同继续履行的权利，亦可视为对房屋增值利益的主动放弃。如果由桂玲能够尊重本案事实，继续履行双方签订的合同，该部分房屋增值利益自然可由其获得。因此，无论房屋的装修费还是增值部分以及本案的评估费，该部分利益均是由桂玲行使解除权而产生的，与保信公司无关，该部分费用不应由保信公司承担。综上所述，请求二审法院依据案件事实，依法改判撤销一审判决，驳回由桂玲诉讼请求。由桂玲辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。一、一审判决依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定判令解除保信公司与由桂玲签订的《商品房预（销）售合同》及《商品房买卖合同》补充协议，适用法律正确。首先，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”涉案房屋无法办理房屋所有权登记的原因是保信公司不能提供办理房屋权属登记所需材料和证明文件。涉案房屋于2013年10月13日交付给由桂玲至今不能办理房屋所有权登记，不能实现合同目的。一审庭审中，保信公司提交了（2017）鲁0686民初1490号民事判决书，能够证明由桂玲至今未能取得房屋产权证书，系保信公司与施工单位存在争议等原因所致。由此可见，涉案房屋至今未能办理房屋所有权登记的原因完全在于保信公司。二、由桂玲因购买涉案房屋支出的有线电视费、公共维修基金、燃气初装费、质保金抵押费等系因保信公司违约行为造成的损失。本案中，因保信公司原因，涉案房屋根本就没有办理房屋产权登记，公共维修基金实际仍为保信公司持有，现房屋买卖合同解除，保信公司应该返还给由桂玲。有线电视费、燃气初装费、质保金抵押费均为由桂玲购买实际损失，保信公司亦应予以赔偿。三、装修费、房屋溢价损失及评估费均为由桂玲的实际损失，保信公司应当支付。涉案房屋交付后，由桂玲安排人员进行了基础装修，并支付了相关费用。该部分装修财产已经依附于涉案房屋，现合同解除，装修费作为实际损失应当予以返还。因合同解除，导致由桂玲无法获得因价格上涨而产生的可预期利益，保信公司应当赔偿由此造成的房屋溢价损失。评估费系由桂玲为证明涉案房屋装修及房屋溢价损失具体数额的实际花费，系因保信公司违约而产生的实际损失，应由保信公司承担。中国银行开发区支行未到庭，亦未在法定期间提交书面答辩状。由桂玲向一审法院起诉请求：1、依法判令解除其与保信公司2011年11月6日订立的编号为栖房预字第Ｘ22011-××号《商品房预（销）售合同》及《商品房买卖合同》补充协议；2、判令解除其与中国银行开发区支行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；3、判令保信公司返还由桂玲已付购房款84786元并支付利息（其中本金30000元自2011年10月26日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息；本金33373元自2011年11月15日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息；本金20000元自2012年3月20日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息；本金1413元自2013年10月13日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息）；4、判令保信公司返还由桂玲已经偿还的贷款本息89437.14元；5、判令保信公司返还由桂玲有线电视初装费250元、公共维修基金1242.00元、燃气初装费2730元、物业费311.00元、水电费300元、质保金抵押费1750元、管理费及垃圾清理费370元、装修费22000元；6、本案的诉讼费用由保信公司承担。在诉讼过程中，由桂玲变更第2项诉讼请求：判令解除由桂玲与保信公司及中国银行开发区支行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；第4项：判令保信公司返还由桂玲已偿还的贷款本息97247.04元（计算至2018年5月10日），并偿还中国银行股份有限公司烟台开发区支行自2018年5月10日起就《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》剩余的贷款本息。增加诉讼请求：要求保信公司给付装修费25555.85元、房屋溢价损失88650.5元、评估费3200元，诉求增加95406.35元，总诉求为306392.39元。一审法院认定事实：保信公司对由桂玲提交的证据一、商品房买卖合同及补充协议，证据五、有线电视初装费，证据六、公共维修费收据，证据七、燃气初装费收据，证据十、质保金抵押收费单据，证据十四、山东乾圆资产评估有限公司作出的山乾评咨字（2018）第074号资产评估报告及收费发票的真实性没有异议，一审法院予以确认，对证明内容将在其后予以评述；关于由桂玲提交的证据八、物业费收据，证据九、水费收据，证据十一管理费及垃圾清理费收据，保信公司认为对真实性无法确认，一审法院认为，上述证据除证据十一烟台思域华安物业有限公司财务专用章外，其余均加盖保信公司单位财务用章故予以确认，关于证明内容将在其后予以评述。关于由桂玲提交的证据十二、张维合出具的收据，及个人出庭作证，因由桂玲的该项证明内容已经鉴定并为一审法院所采信，故该证据不予确认。关于保信公司提交的一审法院于2017年12月18日作出的（2017）鲁0686民初1490号民事判决书，由桂玲对真实性没有异议，予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2011年11月6日，由桂玲与保信公司签订编号为栖房预字第Ｘ22011-××号《商品房预（销）售合同》及《商品房买卖合同》补充协议。根据合同约定，由桂玲购买保信公司开发的坐落于同三高速中桥出口北华安国际田园风光第1014幢2单元5层西（14-2-502）号商品房，建筑面积73.42平方米，房款总金额为203373元。由桂玲向保信公司支付总房款40%的首期款共计83373元，其中，2011年10月26日，由桂玲交付定金30000元，2011年11月5日付款33373元，2012年3月20日付款20000元，2013年10月13日，又补交差价款1413元。2012年5月10日，由桂玲与中国银行开发区支行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，贷款120000元，贷款期限120个月，按月等额本息还款。2012年6月10日，由桂玲开始还款，至2018年5月9日，共偿还中国银行开发区支行本息合计97247.04元。2013年10月13日，保信公司交付房屋。2012年4月1日，由桂玲交付给保信公司置保费、抵押费1750元。2013年10月13日，原告交付给被告公共维修基金1242元，燃气初装费2730元，有线电视初装费250元，预交水费100元，电费充值200元，物业费311元。2016年6月22日，由桂玲交付给烟台思域华安物业有限公司管理费、垃圾清理费合计370元。关于产权登记，双方在合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1……3、见附件补充协议第十条的规定（若因出卖人的责任，未能在约定的期限内提交备案资料，出卖人应按买受人已支付房款的万分之一向买受人支付日违约金。）”该房屋因保信公司原因至今未能办理房屋产权登记证书，由桂玲于2017年11月1日，向保信公司邮寄办理房屋产权登记手续催告函。但邮件写明因迁移新址被退回。经由桂玲申请，一审法院委托山东乾圆资产评估有限公司对由桂玲购买的涉案房屋进行评估，山东乾圆资产评估有限公司于2018年8月24日作出山乾评咨字（2018）第074号资产评估报告，评估结论为：经评估后，委估资产评估价值为317579.35元，其中：房地产评估价值为292023.50元，装修评估价值为25555.85元。现由桂玲以诉称理由诉至一审法院。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”本案中，双方签订的商品房买卖合同中也明确约定了出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人应按买受人已支付房款的万分之一向买受人支付日违约金。一审法院认为，向房屋产权登记机关提供必要的证明文件（备案及办理初始登记）既是开发商保信公司的法定义务，也是合同约定的义务。由桂玲至今没有取得房屋产权证书，系因保信公司原因所致，虽保信公司主张无法办理房屋产权证系因该房屋施工单位福建惠五建设工程有限公司未向其提交竣工验收资料所所致一审法院认为，此系保信公司与福建惠五建设工程有限公司之间的另一法律关系，并不能成为保信公司不在规定期间为由桂玲办理房屋权属证书并承担相应法律责任的理由。关于由桂玲要求解除2011年11月6日，由桂玲与保信公司签订编号为栖房预字第Ｘ22011-××号《商品房预（销）售合同》和《商品房买卖合同》补充协议之请求符合法律规定，予以支持；关于由桂玲要求解除与第中国银行开发区支行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的主张，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”本案系因保信公司原因导致合同解除，故对由桂玲的该项请求予以支持；关于由桂玲要求保信公司返还已付购房款84786元并支付利息的主张，及由桂玲要求保信公司返还原告已偿还的贷款本息97247.04元，并偿还中国银行开发区支行自2018年5月10日起就《中国银行股有限公司个人一手住房贷款合同》剩余的贷款本息的主张，一审法院认为，《山东省消费者权益保护条例》第三十六条规定：“商品房经营者应当遵守有关商品房销售的法律、法规，全面履行与消费者订立的商品房买卖合同。有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，经营者应当退还消费者已付购房款及利息，并赔偿消费者因此受到的损失：（一）故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假的商品房预售许可证订立商品房买卖合同的；（二）……（八）由于经营者的原因导致未在合同约定期限内办理房屋所有权证的……”本案系因保信公司至今未能为由桂玲办理房屋权属证书致合同解除，故关于由桂玲的该项主张本一审法院以支持。利息计算方式为：本金30000元自2011年10月26日起至实际给付之日按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；本金33373元自2011年11月15日起至实际给付之日按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；本金20000元自2012年3月20日起至实际给付之日按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；本金1413元自2013年10月13日起至实际给付之日按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；关于由桂玲要求保信公司返还公共维修基金1242元，燃气初装费2730元，有线电视初装费250元、质保金抵押费1750元，合计5972元。此系由桂玲购买房屋所交纳的费用，应为由桂玲的实际损失，因合同解除，保信公司应予赔偿，对由桂玲的该项请求予以支持；关于由桂玲要求保信公司给付装修费25555.85元的主张，因该部分财产已依附于由桂玲所购买的房屋，合同解除该房屋及装修部分均应交还给保信公司，故关于由桂玲的该项请求亦予以支持；关于由桂玲要求保信公司赔偿房屋溢价损失88650.50元的主张，一审法院认为，因保信公司原因导致合同解除，因相同条件地段的房地产现已增值，由桂玲无法再以同等价款购买相同条件地段的房屋，该部分损失属合同履行后可获得的利益，应由保信公司承担，具体数额由桂玲计算有误，应扣除其补交的房款1413元，即87237.50元；关于由桂玲要求保信公司支付评估费3200元的主张，一审法院认为，此系由桂玲为证明其所购房屋装修及房屋溢价损失的具体数额的实际花费，系因保信公司违约解除合同实际损失，应当由保信公司承担，故予以支持；关于由桂玲要求由保信公司给付物业费311元、管理费及垃圾清理费370元的主张，一审法院认为，涉案房屋已交付给由桂玲，由由桂玲占有、使用房屋并进行装修，物业公司已对其提供了相应的服务，故对由桂玲的该项主张不予采纳；关于由桂玲要求保信公司给付水电费300元的主张，一审法院认为，由桂玲占有、使用房屋并进行装修，必然会使用水电产生费用，根据惯例水电费均须预交，由桂玲未提交证据证明现尚余费用，故对其该项主张不予采纳；关于保信公司主张，由桂玲关于《商品房预（销）售合同》及《商品房买卖合同》补充协议的合同解除权已超过行使解除权一年的除斥期间，一审法院认为，保信公司至今未能给由桂玲办理不动产登记手续，保信公司违约持续状态，且保信公司至今也未明确表示无法办理房屋权属证书，由桂玲依法行使合同解除权不受除斥期间的限制。由桂玲至今没有取得房屋不动产登记证书，系因保信公司原因所致，故关于保信公司的主张不予采纳。中国银行开发区支行经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、第二十四条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《山东省消费者权益保护条例》第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定判决：一、由桂玲与保信公司2011年11月6日签订的编号为栖房预字第Ｘ22011-××号《商品房预（销）售合同》及《商品房买卖合同》补充协议予以解除；二、由桂玲与中国银行开发区支行及保信公司于2012年5月10日签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》予以解除；三、保信公司于判决生效之日起十日内返还由桂玲已付的购房款84786元并支付利息（以30000元为基数，自2011年10月26日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；以33373元为基数，自2011年11月15日起至实际给付之日按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；以20000元为基数，自2012年3月20日起至实际给付之日按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；以1413元为基数，自2013年10月13日起至实际给付之日按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息）；四、保信公司于判决生效之日起十日内返还由桂玲已偿还给中国银行开发区支行的贷款本息97247.04元，并偿还中国银行开发区支行自2018年5月10日起，就由桂玲与中国银行开发区支行签订的《中国银行股有限公司个人一手住房贷款合同》剩余的贷款本息；五、保信公司于判决生效之日起十日内返还由桂玲交付的公共维修基金1242元，燃气初装费2730元，有线电视初装费250元、质保金抵押费1750元，合计5972元；六、保信公司于判决生效之日起十日内给付由桂玲装修费25555.85元、房屋溢价损失费87237.50元、评估费3200元，合计115993.35元；七、驳回由桂玲的其他诉讼请求。保信公司如果未按判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币5895.95元，由由桂玲负担46.07元，由保信公司负担5849.88元。二审中，当事人没有提交新证据。截至二审庭审，涉案房屋仍然因施工单未提交竣工资料无法办理权属证书。二审审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点问题为：一、涉案房屋未能办理房屋产权证书应否归责于保信公司；二、由桂玲与保信公司2011年11月6日签订的《商品房预（销）售合同》和《商品房买卖合同》补充协议应否解除；三、一审法院判令保信公司向由桂玲返还公共维修基金、燃气初装费、有线电视初装费、质保金抵押费、装修费、房屋溢价损失费及评估费是否恰当。关于焦点一：涉案房屋未能办理房屋产权证书应否归责于保信公司的问题。根据涉案《商品房预（销）售合同》约定，保信公司负有向房屋产权登记机关提交办证资料的义务。现保信公司因第三人福建惠五建设工程有限公司原因，无法按照合同约定提交相关办证资料，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”及合同相对性原则，保信公司应当向由桂玲承担逾期办证的违约责任。一审判决并无不当，本院予以支持。关于焦点二：由桂玲与保信公司2011年11月6日签订的《商品房预（销）售合同》和《商品房买卖合同》补充协议应否解除的问题。双方2011年11月6日签订的《商品房预（销）售合同》第十五条明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”涉案房屋自2013年10月13日交付给由桂玲使用至今，保信公司仍无法按照合同约定向产权登记机关提交涉案房屋办证资料。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于法定解除权的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”之规定，由桂玲依据法定解除权请求解除涉案《商品房预（销）售合同》、《商品房买卖合同》补充协议，并无不当，本院予以支持。关于焦点三：一审法院判令保信公司向由桂玲返还公共维修基金、燃气初装费、有线电视初装费、质保金抵押费、装修费、房屋溢价损失费及评估费是否恰当的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”涉案《商品房预（销）售合同》及《商品房买卖合同》补充协议因保信公司违约而解除，故由桂玲有权要求保信公司向其赔偿相应损失。该损失既包括直接损失，也包括合同履行后可以获得的利益。第一，公共维修基金、燃气初装费、有线电视初装费、质保金抵押费系由桂玲因购买涉案房屋所交纳的费用，属于直接损失，一审判令保信公司赔偿该损失并无不当。第二，房屋装修添附物一旦附合于房屋便与房屋融为一体、不可分离，涉案合同解除后，由保信公司实际享受房屋装修利益，故该部分装修费用应由保信公司承担。第三，房屋溢价损失费系涉案合同履行后由桂玲可以获得的利益，因保信公司违约导致涉案合同解除，故一审判令保信公司向由桂玲赔偿该部分可得利益损失并无不当。第四，涉案合同因保信公司违约而解除，保信公司应向由桂玲支付房屋装修费及溢价损失，评估费系由桂玲为证明上述款项具体数额所支出的费用，故一审法院判令由保信公司承担并无不当，本院予以支持。综上所述，保信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5895.95元，由栖霞保信置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年六月十七日书记员  孙晓雯