广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终6617号上诉人（原审被告、反诉原告）：王保库，男，1980年7月12日出生，汉族，住山东省冠县。委托诉讼代理人：孙俊杰，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱丹，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市荔湾区吉维富建材经营部，住所地广州市荔湾区南岸路河柳街23号综合办公楼三楼原自编321室。经营者：杨吉平，职务：经理。委托诉讼代理人：欧舞静，广东大润律师事务所律师。委托诉讼代理人：何梓棋，广东大润律师事务所实习律师上诉人王保库因与被上诉人广州市荔湾区吉维富建材经营部（以下简称吉维富经营部）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初5984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王保库及其委托诉讼代理人孙俊杰、邱丹，被上诉人吉维富经营部的委托诉讼代理人欧舞静、何梓棋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王保库上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四、五项；2.改判一审判决第二项为2017年2月28日至2018年5月9日的房屋占用使用费减半收取即3250元/每月；3.改判一审判决第五项为吉维富经营部向王保库返还租赁保证金15900元，质保金5000元，管理费2000元，进场装修费30000元；4.本案一、二审诉讼费由吉维富经营部承担。事实与理由：一、一审法院认为双方所签订的《物业租赁合同》是无效合同完全正确，故该合同自始无效，对于王保库使用该租赁物的使用费不应当按双方签订《物业租赁合同》约定的租金计算。二、王保库在反诉请求退还进场装修费30000元，该笔装修费是应该用于王保库档口的，但事实上吉维富经营部只是收取了第一批租户的该笔进场装修费后期的租户均未收取，根据双方约定该笔进场装修费应该用于王保库所租赁的档铺，但事实上吉维富经营部对王保库所承租的档口没有任何花费，而一审判决要求王保库承担近两万元的费用没有事实和法律依据。三、王保库因与吉维富经营部的过错致使合同无效，王保库产生的31000元的装修费损失应由吉维富经营部承担，但一审判决没有支持王保库的反诉请求纯属枉法裁判。王保库在一审审理过程中提供了装修收据、微信转账记录、装修公司报价表及吉维富经营部交房时的现场图，足以证实现有档口是由王保库对档口进行了装修隔层等装修的，事实上王保库连同当时所有租户都是一同装修，装修公司也是吉维富经营部指定的，但一审法院仅依据王保库没有书面同意及吉维富经营部的代理人否认就不支持王保库的装修费用的损失有失公允。综上，请求二审法院予以改判。吉维富经营部辩称，同意一审判决，不同意王保库的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。一、一审判决适用最高人民法院关于租赁合同的司法解释第五条的规定，判定王保库按照合同规定的6500月/每月租金标准向吉维富经营部支付房屋占有使用费正确，应予维持，王保库所称的前提不属实，且亦未举证证明。二、双方约定房屋占有使用费是按房屋整体来确定的，不是按面积来确定。三、王保库称自己没有使用档口是虚假陈述，吉维富经营部一审举证的王保库支付租金、电费、物管费以及欠付电费的证据以及吉维富经营部在2018年5月10日才撬锁收回商铺的视频可证明王保库是持续使用商铺。四、王保库主张租金减半收取未举证证明，其一审提交的微信聊天记录，生效判决（2019）粤01民终1610号民事判决书进行了审查并否认了该证据的真实性。五、一审判令王保库支付赔偿金并未超出吉维富经营部一审诉讼请求，吉维富经营部一审主张的滞纳金其性质即为赔偿金，王保库延迟不支付房屋占使用费客观上对吉维富经营部造成损失。六、王保库持续使用案涉商铺享受了吉维富经营部提供的物业管理服务，即使该合同无效，依据合同法第五十八条不能返还或没有必要返还的应折价补偿，一审参照适用双方约定的标准判令王保库支付物业管理费有事实和法律依据。七、支付进场装修费是双方协商约定的，合法有效，双方均应遵守。王保库在一审庭审过程中也确认了吉维富经营部对市场进行了装修，王保库享受了吉维富经营部装修的成果，依据诚实信用原则和公平原则，也应分担装修成本，一审将进场装修费平均分摊到租期内正确，且是法院裁判惯例。2018年8月22日，吉维富经营部向一审法院起诉请求：1、确认吉维富经营部与王保库签订的《物业租赁合同》于2018年5月8日解除；2、请求王保库向吉维富经营部支付拖欠的租金及房屋使用费129783.34元（自2016年8月27日起计算至2018年5月10日止，详见附表）；3、王保库向吉维富经营部支付2017年3月到2018年5月的租金及房屋使用费的滞纳金11370.06元（自拖欠租金的次日起暂计至吉维富经营部起诉之日、即2018年7月15日止，实际计算至王保库付清相应款项之日止，详见附表）；4、王保库向吉维富经营部支付物业管理费7166.67元（自2017年3月起计算至2018年5月10日止，详见附表）；5、确认吉维富经营部有权没收王保库缴纳的租赁保证金19500元、质保金押金5000元、管理费押金2000元，共计26500元；6、王保库承担本案全部诉讼费用。王保库向一审法院提起反诉请求：1、判决双方于2016年6月28日签订的租赁《物业租赁合同》无效；2、吉维富经营部返还王保库所交付的租赁保证金19500元、质保金押金5000元、管理费押金2000元及进场装修费30000元，合计56500元；3、吉维富经营部赔偿王保库档口装修费31000元；4、判决由吉维富经营部承担本诉及反诉诉讼费用。一审法院经审理查明：2016年6月28日，吉维富经营部的经营者杨吉平（甲方）与王保库（乙方）签订《物业租赁合同》，约定甲方将位于如意坊路自编18号C32的物业租赁给乙方使用，租赁面积为80平方米，租赁期限为三年，即从2016年6月28日起至2019年6月27日，租赁保证金19500元，签订本合同前一次性付清，租约期满，双方如不再续约，在乙方已履行向甲方交清租金及因本租赁行为所产生的一切费用、将租赁物清扫干净并移交给甲方等本合同所约定的责任后5日内，甲方将向乙方无息退还租赁保证金；月租金额6500元，水费每吨5.5元，电费每度1.65元，管理费每月500元；乙方应于每月10日以前，以现金向甲方支付当月租金、水电费等费用，逾期支付的，应向甲方支付滞纳金，滞纳金额为拖欠天数乘以欠缴费用总额的1%；乙方若自费对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，经甲方书面同意；合同期未满，如因乙方原因退租，需向甲方支付当月租金标准一倍的违约金后，方可办理退租手续，办理退租时，除租赁保证金、质保金押金、管理费押金外，其他一切费用不予退还；双方其他约定：免租期为60天（2016年6月28日至2016年8月27日），质保金押金5000元，管理费押金2000元。合同签订后，吉维富经营部依约向王保库交付了上址C32的物业，王保库向吉维富经营部支付了租赁保证金19500元、质保金押金5000元、管理费押金2000元、进场装修费30000元。庭审中，双方确认：王保库缴交了2016年7月的电费，2016年8月至2017年2月的管理费（每月500元），2017年2月的部分租金3250元。以上事实，双方当事人无异议，一审法院予以确认，对以下当事人争议的事实，一审法院认定如下：一、双方是否存在延长免租期及减租的约定。王保库主张双方口头约定，免租期延长至2017年1月，从2017年2月租金减半，提供了催缴通知书及缴费通知单、微信聊天记录、证人证言等。吉维富经营部否认该事实，认为催缴通知书仅用于催缴2017年2、3月的租金，不代表放弃之前的费用，微信聊天记录所述减半收取租金的前提是在2017年3月26日前缴清费用。一审法院认定及理由：吉维富经营部在催缴通知书称：“根据贵我双方于2016年6月28日签订的《物业租赁合同》的约定，至2017年3月16日止，贵方仍然未缴纳2017年2月份和3月份租金、管理费和电费共8150元，请贵方于2017年3月26日前缴清上述欠款”，该通知已明确至2017年3月16日止，王保库欠缴2017年2、3月的租金，并没有称欠缴2017年1月前的租金，故王保库主张双方口头约定免租期延长至2017年1月有一定可信性，结合通知中表述2017年2、3月欠费8150元的情况，王保库主张2017年2月、3月减半收取租金有合理性，综合王保库的缴费情况、微信聊天记录及证人证言印证，一审法院采信王保库主张的双方约定免租期延长至2017年1月，2017年2月、3月租金减半收取的事实，但之后的租金根据现有证据不足以证明双方存在减租约定，双方仍应按合同履行。二、关于交还商铺的时间问题。王保库主张对方在2018年3月13日将档口锁住，此后没有使用档口，交还商铺的时间应为2018年3月13日。但该主张仅有其单方陈述，缺乏其他证据印证，故对该主张一审法院不予确认。因王保库未能举证证明交还商铺的时间，一审法院确认吉维富经营部自认的于2018年5月10日收回商铺。三、王保库的装修费损失问题。王保库主张以钢结构将商铺分隔为两层，安装了天花板、墙壁扇灰、安装玻璃门、窗户、防盗网等，提供了微信转账记录及报价单。吉维富经营部否认王保库有进行装修，并称交付的商铺是带阁楼的，不确认装修损失。一审法院认定及理由，根据合同约定，乙方若自费对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，经甲方书面同意，现王保库未能举证证明其装修经对方同意，铺内的装修设施难以确定是原有的还是王保库承租后添加，且经一审法院释明，王保库也表示不申请对商铺的装修价值进行评估，故对其主张的装修费损失不予确认。四、关于租赁物是否合法建筑问题。吉维富经营部为证明其合法性，提供了《如意坊复建项目工作协调会会议纪要》及广州羊城铁路劳动服务公司出具的《铁路房地产租赁许可证明》、宗地图。庭审中，一审法院以租赁物未取得建设工程规划许可证，对租赁合同的效力进行了释明，吉维富经营部坚持认为合同有效，不变更诉讼请求。一审法院认为：本案首要明确涉案《物业租赁合同》的效力问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案吉维富经营部在一审法庭辩论终结前仍未提供租赁物取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证据，故该《物业租赁合同》无效。由于合同无效，不存在合同解除和违约条款的适用，故对吉维富建材部要求确认合同解除、支付滞纳金、没收保证金、押金的请求，一审法院不予支持。合同无效，因合同取得的财产，应当返还，并根据双方的过错情况承担相应的责任。故吉维富经营部应返还租赁保证金19500元、质保金押金5000元、管理费押金2000元。鉴于王保库已实际使用商铺，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故王保库应参照约定标准支付2017年2月28日至2017年3月27日的房屋占有使用费3250元，2017年3月28日至2018年5月9日的房屋占有使用费（按每月6500元计算），延付房屋占有使用费的损失可参考中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率计算。另吉维富经营部主张2017年3月至2018年5月9日的物业管理费7166.67元，没有超出双方约定，一审法院亦予支持。至于进场装修费，因王保库已经营一段时间，享受了装修的利益，进场装修费可参考实际使用时间与租期的比例折算，故吉维富经营部应返还进场装修费11334元。王保库要求赔偿装修费损失31000元没有依据，一审法院不予支持。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，于2018年11月15日作出如下判决：一、吉维富经营部与王保库于2016年6月28日签订的《物业租赁合同》无效；二、在本判决发生法律效力之日起三日内，王保库向吉维富经营部支付2017年2月28日至2017年3月27日的房屋占有使用费3250元，2017年3月28日至2018年5月9日的房屋占有使用费（按每月6500元计算）；三、在本判决发生法律效力之日起三日内，王保库向吉维富经营部支付延付上述判决第二项房屋占有使用费的赔偿金（以当月所欠房屋占有使用费为本金，从当月的第11日起按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率计算至付清之日止，以不超过本金为限）；四、在本判决发生法律效力之日起三日内，王保库向吉维富经营部支付2017年3月至2018年5月9日的物业管理费7166.67元；五、在本判决发生法律效力之日起三日内，吉维富经营部向王保库返还租赁保证金19500元、质保金押金5000元、管理费押金2000元、进场装修费11334元；六、驳回吉维富经营部的其他诉讼请求；七、驳回王保库的其他反诉请求。如未按本判决指定期间履行给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费1898元，由吉维富经营部负担898元，王保库负担1000元；反诉受理费1040元，由吉维富经营部负担400元；王保库负担640元。本院二审期间，王保库向本院提交如下证据：1.第三方机构南京中云图空间信息技术有限公司出具的不动产测量报告（报告编号：ZYT20190513-1）；2.C32商铺场地现场拍摄视频；3.C30/C31/C32商铺同户型的拍摄照片；4.C30/C31/C32商铺同户型的租赁合同。证据1-4拟共同证明：王保库租赁的场地实际使用面积只有40平方米左右，大约只有租赁合同约定面积80平方米的一半。吉维富经营部签订合同时在租赁面积上进行故意欺诈，理应根据实际占有面积以合同约定的租金减半收取；5.2017年4月13日、2017年5月11日的微信聊天记录及《2017年4月收费通知单》、《2018年9月收费通知单》；6.广州市中级人民法院作出的（2019）粤01民终1610号民事判决书。证据5-6拟证明：吉维富经营部承诺的经营条件未实现，直到租赁合同无效之前，该租赁场地都无法达到实际经营要求。在另一同类案件中，房屋占有费已经减半且吉维富经营部自认减半的事实。吉维富经营部质证认为，针对证据1真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，租金是以整个商铺来确定的，并没有按面积大小来确定，王保库在签订合同前实地查看并充分了解商铺，不存在吉维富经营部欺诈的事实。对于证据2的真实性、合法性、关联性不予确认，该证据为电子证据，极易篡改、剪辑，王保库未举证证明该视频未被剪辑、删改。证据3为打印件，且不能证明王保库主张的证明内容。证据4中C30C31没有原件予以核对,对C32合同予以确认，但对王保库主张的证明内容不予确认，相反该合同可证明租金是以商铺的整体来确认的。证据5，对2017年5月与2018年9月的收费通知单的真实性、合法性、关联性不予确认，没有原件予以核对，且单据上没有任何人的签名或盖章，也可看出出具人并非我方。对证据6的真实性、合法性、关联性予以确认，但对王保库主张的证明内容不予确认，我方从未自认租金减半的事实，且王保库也实际使用该场地，显然该场地不是未达到经营要求。同时，该判决对王保库一审提交的证据和微信聊天记录的真实性亦不予确认。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明：案外人方贞朋向吉维富经营部的经营者杨吉平承租位于如意坊路自编18号C32的物业。双方发生纠纷，本院于2019年4月4日作出（2019）粤01民终1610号生效民事判决认为：关于方贞朋以涉案商铺的实际面积与合同约定不符而提出应按实际面积计算使用费的问题。首先，方贞朋主张商铺的实际面积与合同约定面积不符并没有确切依据；其次，双方对于涉案商铺是按其整体约定固定的租金金额，并非按照具体面积标准约定租金金额；再次，在合同订立后的履行过程中，方贞朋从未对该租金标准提出过异议，其缴纳的使用费也是以合同约定的租金额作为计算基数。综上，对方贞朋上述主张，本院不予采纳。至于方贞朋在二审中提出2018年9月前的使用费应减半收取的主张，因其二审提交的证据2、3的真实性难以认定，其证据不足以证实其主张，故本院不予采纳。…一审法院认定涉案房屋占有使用费、物业管理费和电费均应支付至2018年5月10日吉维富经营部收回商铺之日，并无不当，本院予以认可。此外，因方贞朋至今仍欠付房屋占有使用费，造成吉维富经营部的损失，一审判令方贞朋按中国人民银行同期同类贷款基准利率予以赔偿，符合公平原则，本院亦予维持。二审中，王保库对一审认定占用涉案商铺至2018年5月9日没有异议。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：（一）涉案商铺2017年3月28日至2018年5月9日期间占有使用费的标准问题，以及王保库应否支付该费用的赔偿金、应否支付2017年3月至2018年5月9日期间的物业管理费；（二）王保库主张全额返还其进场装修费应否支持。关于焦点（一）。王保库对一审认定其占用涉案商铺至2018年5月9日没有异议，但主张2017年3月28日至2018年5月9日期间占有使用费应以合同约定的标准减半收取。首先，王保库主张涉案商铺的实际使用面积只有合同约定的一半，故使用费应减半。但是，双方签订的《物业租赁合同》对于涉案商铺是按其整体约定固定的租金金额，并非按照具体面积标准约定租金金额。而且，在合同订立后的履行过程中，本案并无证据显示王保库对该租金标准提出异议。对于王保库二审提交的2017年4月1日、2017年5月以及2018年9月的收费通知单，经查，2018年9月的收费通知单并非针对涉案商铺，其他的通知单出具人并非吉维富经营部，且王保库也未根据通知单的要求缴付租金，故上述证据不足以认定吉维富经营部自认对涉案商铺租金减半收取。综上，王保库主张涉案商铺占有使用费应减半收取的主张缺乏合同和事实依据，本院不予采纳。因王保库至今仍欠付房屋占用费，造成吉维富经营部的损失，故一审判处王保库按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率的标准计付并予以赔偿，符合公平原则，并无不当。关于2017年3月至2018年5月9日期间的物业管理费问题，王保库在该期间占用了商铺，一审判处王保库支付该期间的物业管理费，并无不当。王保库以租赁合同无效为由认为无需支付物业管理费，缺乏法律和事实依据，本院不予采纳。关于焦点（二）。关于进场装修费问题，一审法院鉴于王保库已实际经营一段时间，享受了装修的利益，故进场装修费参考实际使用时间与租期的比例折算，判处吉维富经营部返还王保库进场装修费11334元，符合公平合理原则，并无不当。王保库上诉要求全额返还其进场装修费30000元依据不足，应不予支持。至于王保库二审提交的证据，均不能证实其主张，本院不予采信。综上，王保库的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3085元，由王保库负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  李 民审判员  闫 娜二〇一九年六月二十一日书记员  张 旭周凡舒