贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0302民初3428号原告：遵义市金宁物业管理有限公司，住所地贵州省遵义市香港路港澳广场，统一社会信用代码91520301761398252B。法定代表人：何涛，公司总经理。委托诉讼代理人：**旭，男，1988年1月14日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区，系公司法务。被告：杨霞，女，1981年6月9日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：何斌，男，1978年4月19日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。系杨霞之夫。原告遵义市金宁物业管理有限公司（以下简称金宁物业公司）与被告杨霞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人**旭、被告杨霞及其委托诉讼代理人何斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费4105.48元；2.判令被告向原告支付物业服务费违约金345.65元(物业费加违约金合计4451.13元)；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告金宁物业系凯莱国际小区物业管理服务公司，签订了《凯莱国际前期物业服务合同》，合同约定由原告为凯莱国际小区提供物业管理服务。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，收益人按房屋面积每月毎平方米1.50元向原告支付物业管理服务费用，被告杨霞系上述物业3栋2单元302号的业主，物业面积88.29平方米，被告自2016年10月1日起就未按照合同约定交纳物业管理服务费，截止2019年4月30日共计拖欠31个月物业管理服务费用4105.485元，根据《凯莱国际前期物业服务协议》第五条第三项约定“物业服务费到期的前十日内缴纳下一年物业服务费用，如逾期缴纳，每逾期一日乙方将按所欠交总金额的3‰收取违约金”，违约金为（88.29㎡×1.5元/月×3‰)×(31月×30天）=345.65元，物业费加违约金合计4451.13元。经原告催缴，被告一直拒绝缴费，合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催收未果，特诉至贵院，望贵院依法查清事实，依法判决。被告杨霞辩称，与原告签订的《凯莱国际前期物业服务合同》不是在公平自愿的情况下签订，合同条款不合理，当时是不签物业服务合同就不交房，无奈之下签订的，属无效合同；物业管理费标准是单方定价，未出示物价部门的许可，未向业主承诺和公布详细条款，服务质量和收费不成正比；装修期间原告明文约定物管费半价收取，被告装修约半年仍按全额收取，存在乱收费，且约有一年半的时间原告公司处于无领导管理状态，相关诉求找不到管事的领导处理；小区有的业主被盗，原告不能提供有价值的线索或证据协助警方破案，也不能给业主一个合理的解释，没有相关防范措施；小区管理较差，部分小区业主宠物狗和野狗在小区无人管理，出现了小孩被狗惊吓和狗咬人的情况；原告对小区出入口疏于管理，二手车商车辆和花鸟市场占用人行通道，非本小区车辆随意进入小区长时间停放，占用有限的车位资源，导致小区车辆乱停乱放现象严重，堵塞消防及人行通道，给业主带来了极大的安全隐患和出行的不便；小区保洁工作敷衍了事，卫生不合格或打扫不干净；小区道路因管理不不善损坏不及时维修或要业主承担相关费用。且原告未按协议解决物业管理中存在的问题和按合同履行管理义务，因此就不应交纳物业管理费。本院经审理认定事实如下：2014年12月5，原告金物业公司与凯莱国际小区的开发方遵义东都房地产开发公司签订了《东都·凯莱国际一期前期物业管理委托合同》，合同约定遵义东都房地产开发公司将“凯莱国际”项目委托原告金宁公司物业管理，被告杨霞系凯莱国际小区业主。2015年7月27日被告杨霞接房时，与原告签订《凯莱国际前期物业服务协议》，载明被告物业建筑面积为88.29平方米，物业服务费自物业交付之日起计算，每月每平方米1.50元计算。被告物业管理费交纳到2016年9月30日,原告催收无果诉来本院。另查明，2017年8月3日，凯莱国际小区商业街部分营业房业主因社会车辆无序停放影响经营，要求原告公司进行有效管理无果后与原告公司工作人员发生纠纷，在凯莱国际小区商业街拉横幅求助维权，遵义市公安局红花岗区分局忠庄派出所出警处理，要求原告与商业街营业房业主走法律途径解决双方纠纷，凯莱国际步行街业主和原告公司于当日共同协商达成如下协议：1、要求金宁物业在8月10日前全部清理步行街上所有私家车辆及一切外来车辆；2、要求物业和房开公司开设商业步行街牌坊；3、要求房开和物业将步行街各业主的一户一表手续交给业主；4、为有效管理步行街，业主和物业共同管理；5、如在2017年8月10日前未将上述事议推进，我们全体将不会交纳当年及所有管理费用；6、物业设立步行街指示牌（小区内）；7、强烈要求房开及物业共同解决步行街招商问题，共同维护各业主的合法权益；8、以上要求如无期限及效果，我们全体业主将成立业主委员会，取消物管，自行管理。该协议凯莱国际步行街部分业主签名，原告公司工作人员签名并加盖公章。2018年11月3日，凯莱国际一期小区全体业主名义向遵义市人民政府信访局提交联名信，以凯莱国际一期临街营业房被二手车商家租用，大量二手车辆长期停放在消防通道和人行通道进行售卖，导致整条商业街消防通道和人行通道完全被堵塞，存在极大的安全隐患，房屋开发商和物业公司又无法解决为由，要求该局督促政府职能部门解决二手车商占道经营和堵塞消防及人行通道的问题。该联名信还载明，2018年8月，原告金宁物业公司已将相关资料提交至社区及南部新区政府部门，请求政府相关部门出面协调处理凯莱一期商业街二手车商家占用消防通道停放车辆问题，随后保利社区和城市综合执法部门协同凯莱国际物业对二手车市场进行整顿并规划停车线，但收效甚微。上述事实，有原告、被告的陈述，原告提供的《凯莱国际前期物业服务协议》、凯莱国际一期小区全体业主致遵义市信访局联名信、催款通知单，被告提交的接处警登记表、协议、相片等证据在卷佐证，经庭审认证，足以认定。本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”和《物业管理条例》第六十七条“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起”的规定，原告与被告签订的《凯莱国际前期物业服务协议》对双方均具有约束力，原告提供了物业管理服务后，被告理应及时按合同约定支付物业服务费。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”及《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”的规定，对原告主张被告支付拖欠物业服务费的诉讼请求，合理部分本院予以支持。关于被告杨霞与原告金宁物业公司签订的《凯莱国际前期物业服务协议》的效力，原、被告双方系平等主体，《凯莱国际前期物业服务协议》是格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，被告以原告不交房无奈之下签订，故应看双方签订的《凯莱国际前期物业服务协议》是否违反该条法律的规定，根据国务院《物业管理条例》第二十二条“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定”和第二十五条“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”的规定看，业主购买物业时，建设单位在业主委员会成立前，应有前期物业服务合同的相关内容，因此业主的签订商品房买卖合同或接房时签订物业管理服务合同是有法律依据的，故被告关于被迫签订物业服务合同的辩解理由不充分，本院不予采纳；关于合同条款，如被告认为不合理，则可依据相关法律主张自己的权利；关于定价和装修期间物管费半价，应按照双方签订合同的约定执行，物管费是市场行为，政府并无具体的相关规定，装修期间减半收取物管费合同也无约定，故辩解理由不能成立；关于原告公司疏于管理，在安全、卫生、通行存在未严格按合同履行管理义务的辩解，从审理查明的事实，对小区车辆停放原告向相关城市管理职能部门反映并要求解决，需要政府相关职能部门牵头和物业公司的配合才能解决。协议内容是商业街业主与原告签订，被告是不是商业街业主，以该协议内容不交纳物业管理费的抗辩理由不充分，本院不予采纳，对原告物业管理中存在的瑕疵部分辩解本院予以采纳。本案中，被告对原告金宁物业公司主张的自2016年10月1日起就未按照合同约定交纳物业管理服务费，截止2019年4月30日共计拖欠31个月物业管理服务费用4105.48元的欠费时间和数额在庭审中并无异议，本院对上述时间和金额予以确认。但原告金宁物业公司在管理过程中，由于房开公司在相关设施设置以及原告主观以外的原因，商业街车辆乱停乱放未能得到有效的管理，虽然其向政府有关部门反映要求进行整顿便于管理，但收效甚微，车辆乱停乱放等现象仍很严重，属未严格履行《凯莱国际前期物业服务协议》合同约定的义务，应酌情扣减物业管理费，结合本案查明的事实和原告的履约情况，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，本院酌情判决被告支付90%的物业管理费即3694.93元。关于违约金，因原告在管理过程中物业服务存在瑕疵，对其违约金的请求本院不予支持。另指出，物业公司在小区提供物业服务，其经费来源于业主所交纳的物业管理费。如物业公司在对小区进行服务过程中出现了瑕疵后，该小区的业主即采取拒绝交纳服务费的方式，势必会导致物业公司经营资金的减少，从而导致物业服务水平下降如下恶性循环，不利于小区的发展。今后，在小区的业主发现物业公司服务过程中出现瑕疵后，双方应进行有效的沟通，业主可提出合理化建议。物业公司应就存在的问题予以认真改正，努力提高服务水平，为业主提供更加完善、到位的服务，建立物业公司与业主之间的友好关系。同时业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第一百零九条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第六条、第七条第（五）项、第二十二条、第二十五条、第六十七条的规定，判决如下：一、由被告杨霞于本判决生效后十日内支付原告遵义市金宁物业管理有限公司2016年10月1日至2019年4月31日物业服务费人民币3694.93元；二、驳回原告遵义市金宁物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费减半收取25.00元，由原告遵义市金宁物业管理有限公司负担5.00元，被告杨霞负担20.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。审判员  罗小林二〇一九年六月十八日法官助理王骏书记员尚国俊