广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3479号上诉人（原审被告）：郑锦平，男，汉族，1977年5月29日出生，住广东省陆丰市。委托诉讼代理人：黄向，广东尚尧律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢金慧，广东尚尧律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王全辉，男，汉族，1969年9月12日出生，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：赵云帆，广东明灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴少芬，广东明灿律师事务所实习律师。上诉人郑锦平因与被上诉人王全辉租赁合同纠纷一案,不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初22149号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人郑锦平上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回王全辉的全部诉讼请求或将本案发回重审；2.判令由王全辉承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院违背“不告不理”原则，王全辉起诉要求郑锦平支付租金158500元及管理费6000元，合计人民币164500元，但一审法院判决郑锦平支付的租金及管理费合计人民币165000元，故一审判决第一项超出王全辉诉讼请求，程序违法。首先，如标题所述，一审判决存在总金额超判；其次，在单月租金计算上，一审判决亦存在超判情况。一审中王全辉主张2016年12月郑锦平拖欠租金为25500元，而一审法院判决郑锦平应支付王全辉2016年12月租金为51000元，明显超出王全辉诉讼请求。“不告不理”原则是民事诉讼基本原则，一审法院应依当事人提出的案件事实、理由和诉讼请求进行审理和判决，不能随意予以变更。二、一审法院认定郑锦平和王全辉在2015年9月26日新租赁合同签订后，郑锦平未支付场地押金100000元，属事实查明不清。郑锦平、王全辉签订的原租赁合同租期是2012年12月10日至2015年9月30日，租金为每月85000元，押金为255000元。2015年9月26日新租赁合同签订后，改押金为100000元、租金48000元，租赁时间由2015年10月1日至2017年3月30日止。郑锦平陈述原合同押金255000元，其中部分转为新合同押金100000元。对押金255000元的处置，王全辉在一审庭审中的陈述前后不一致，首先王全辉陈述旧租赁合同押金255000元作为减少租赁面积的场地空置费作为补偿，后在法庭提问中对新租赁合同的一项条款“前后月乙方共计向甲方支付17万人民币，于（2015年）9月30号前支付”，王全辉陈述该170000元是新合同签订前拖欠的租金，255000元押金予以抵扣。但据郑锦平提交的租金交付凭证显示，郑锦平于新租赁合同签订之前即2015年5月至2015年10月正常支付租金，并不存在拖欠两个月租金情形，被王全辉所述与实际情况不符。一审法院无视郑锦平提交的租金、管理费支付凭证，导致认定事实不清。三、根据郑锦平提交的租金、管理费支付凭证，郑锦平并不存在拖欠王全辉场地租金及管理费情形，一审法院事实认定错误。一审庭审中，双方陈述正常应缴租金分别是2016年12月为31000元、2017年1月租金为51000元、2月租金为51000元、3月租金为25500元，合计158500元；应缴纳管理费分别是2016年12月管理费1500元、2017年1月管理费为1500元、2月管理费为1500元、3月管理分为1500元，合计6000元。一审庭后，郑锦平经对账核实，发现核账疏漏，郑锦平于2016年12月9日已足额支付王全辉12月份租金及管理费共49625元，并于2017年4月12日郑锦平向王全辉配偶李铃银行账户转账支付案涉场地租金及管理费30000元，相关转账凭证已提交给一审法院。因此正常缴纳租金期间是2017年1月租金为51000元、2月租金为51000元、3月租金为25500元，合计127500元；应缴纳管理费分别是2017年1月管理费为1500元、2月管理费为1500元、3月管理费为1500元，合计4500元，上述合计132000元。双方本商定新租赁合同押金100000元直接作为应付租金、管理费及水电费，后王全辉又反悔。即便不按郑锦平、王全辉商定的押金100000元抵扣全部费用方案，按对账也知郑锦平不仅未拖欠王全辉租金、管理费、水电费，反而超额支付租金、管理费等。被上诉人王全辉答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回郑锦平的上诉请求。一、一审判决并未超出王全辉诉讼请求。根据一审起诉状显示，王全辉一审诉讼请求标的额为275673.11元，无论是总金额还是本金部分，一审裁判金额并未超出诉讼标的，更不存在程序问题。事实上，按一审判决计算郑锦平欠付12月份租金6000元，1-3月份租金合计153000元，管理费6000元，合计165000元，计算方式正确。但因王全辉一审起诉状笔误问题导致金额少计500元，现王全辉愿放弃500元主张，请求二审法院按本金164500元予以裁判。二、关于郑锦平所述将第一份合同押金255000元转化为第二份合同10万元押金，剩余155000元转化为租金进行抵扣，与事实不符，也不符合常理和逻辑。一审法院否认郑锦平该主张，认定事实正确。双方于2012年12月10日签订《租赁合同》（第一份合同），约定郑锦平租用王全辉8000平方米厂房，合同期为2013年2月1日至2022年1月31日，月租金为85000元。2015年9月份因郑锦平经营不善，与王全辉协商，解除第一份租赁合同，改租该厂房一半面积。双方协商将255000元押金作为郑锦平减少租赁面积的场地空置费补偿王全辉。如像郑锦平所述25.5万元其中10万元转为第二份合同押金，则郑锦平应提供相应转化押金单据。2015年9月26日，双方签订《租赁合同》（第二份合同），约定郑锦平租赁厂房面积4050平方米，因第一份合同剩余2个月租金未交付，因此合同第六条约定郑锦平必须于2015年9月30日前交付2个月租金（即17万元）到王全辉处。随后郑锦平分别于2015年9月30日、2015年10月21日向王全辉缴纳租金85000元。此后，郑锦平按第二份合同交付月租，因此根本不存在郑锦平所述将第一份合同25.5万元押余部分转化为10万元柙余，剩余部分抵扣第二份合同租金。三、根据双方提供的转账凭证，统计郑锦平交付租金汇总，王全辉主张租金金额具有事实和法律依据，一审法院对此认定正确。因时隔几年，王全辉的收款凭证并不是很完整，现结合双方提交的所有转账凭证进行梳理汇总，根据汇总统计表显示郑锦平实际缴租时间到2016年9月，10月份开始欠付租金。对郑锦平主张的2017年4月12日转账3万元，因郑锦平在一审举证期限内未提交该证据，该证据不应被采纳，且该笔款项与2016年12月份之后的欠租并无关联，根据汇总统计表显示该3万元应是支付2016年9月份租金。且郑锦平在一审庭审调查及答辩中均承认欠付王全辉12月份部分租金（已付45000元）以及1-3月份租金。李铃与郑锦平的微信聊天记录（2018年4月2日页面）显示，我方与郑锦平对账，要求其支付租金17.7万元，与一审我方提出的欠付租金、管理费、水电费金额相吻合。根据汇总统计表显示，郑锦平从2016年10月份并始欠付租金，为让郑锦平尽早交租，缓解经济压力，且经双方微信对账，王全辉只主张2016年12月份部分租金以及2017年1、2、3月份租金。王全辉向一审法院提出诉讼请求：1.郑锦平立即向王全辉支付拖欠的租金158500元及违约金97090元（违约金以158500元为本金，按每日千分之一的利率计算至实际清偿之日止，暂计至2018年9月24日为97090元）；2.郑锦平立即向王全辉支付拖欠的管理费6000元及违约金3741.26元（违约金以6000元为本金，按每日千分之一的利率计算至实际清偿之日止，暂计至2018年9月24日为3741.26元）；3.郑锦平立即向王全辉支付拖欠的水费6359.84元及违约金3482.01元（违约金以6359.84元为本金，按每日千分之一的利率计算至实际清偿之日止，暂计至2018年9月24日为3482.01元）；4.案件诉讼费用由郑锦平承担。一审法院查明：2012年12月10日，王全辉与郑锦平签订《租赁合同》，约定王全辉将位于佛山市南海区里水沙步工业管理区内沙步中路12号厂房、办公楼、宿舍租给郑锦平使用；建筑占地面积约8000平方米，租金85000元/月，租金每隔3年递增10%；合同期自2013年2月1日起至2022年1月31日止；郑锦平在租赁期前需向王全辉支付3个月租金255000元作为押金；等等。王全辉收取押金255000元。2015年9月26日，王全辉与郑锦平签订《租赁合同》，约定王全辉将位于佛山市南海区里水沙步工业管理区内沙步中路12号办公楼、车间租给郑锦平使用；建筑占地面积约4050平方米，空地约1100平方米，租金48000元/月，租金每隔2年递增10%；管理费每月按1500元收取；郑锦平须按合同期前1个月25号前以现金或转帐方式缴付下月租金给王全辉；合同期自2015年10月1日起至2018年9月30日止；其中2015年10月1日至2016年9月30日租金每月48000元，2016年10月1日至2017年9月30日租金每月51000元；郑锦平在租赁期前需向王全辉支付保证金100000元作为押金，在租赁期满或解除合同之日起，当无水电费、电话费、房租、管理费等债务纠纷时，王全辉于十天内将押金无息退还给郑锦平（前后郑锦平共向王全辉支付17万元，于9月30日前支付）；所应收租金等款项每延迟一日，出租人有权按该月租金等款项的每日千分之一向郑锦平加收滞纳金；等等。郑锦平于2015年9月30日、10月21日分别支付85000元予王全辉。郑锦平已支付截止至2016年11月租金。2017年1月21日，郑锦平支付20000元予王全辉。后，郑锦平通过微信支付合共20000元予王全辉。一审法院认为，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。王全辉未能提供涉讼厂房规划、报建、验收备案、确权登记资料，租赁物不具备交付使用的条件，王全辉、郑锦平签订的租赁合同依法无效。厂房占有使用费应参照约定进行处理，2016年12月至2017年3月使用费参照约定按每月52500元（51000+1500）计算。郑锦平自述2017年3月30日才搬离厂房，2017年3月使用费应按全额计算，郑锦平认为按25500元计算的主张法院不予采纳。郑锦平陈述前一份合同押金255000元，转为前一份合同一个月租金85000元、后一份合同押金100000元，余款70000元作为后一份合同的租金、杂费，同时又认为2015年9月、10月分别支付的85000元为当月租金，若押金部分转为一个月租金85000元，郑锦平并无需要支付2015年9月租金；2015年10月后一份合同租赁期限已开始，租金应为48000元而非85000元；且余款70000元抵扣后一份合同租金等，郑锦平无需支付2015年11月的租金，郑锦平所述明显自相矛盾且与事实不符。相反，王全辉所述两笔85000元合共170000元为之前的租金，即后一份合同约定的170000元的更为合理可信。无证据反映郑锦平已支付合同约定的押金100000元，郑锦平请求进行扣减的主张法院不予采纳。扣减郑锦平已支付的45000元，郑锦平尚应支付165000元予王全辉。王全辉请求支付的水费未经郑锦平认可，亦无双方确认的水费依据，法院不予支持。无效合同自始没有约束力，王全辉请求按合同约定计付滞纳金的主张法院不予支持。郑锦平未能按期支付使用费，造成资金占用损失，法院酌定按中国人民银行同期同类贷款利率从各月支付期限届满次日起计付利息予王全辉，王全辉请求超出部分法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决：一、郑锦平应于判决发生法律效力之日起十日内支付使用费165000元予王全辉；二、郑锦平应以7500元为本金从2016年11月26日起、以52500元为本金分别从2016年12月至2017年2月每月26日起，均至付清款日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息予王全辉，本项随上项清；三、驳回王全辉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2717.55元，财产保全费1898.36元，合共4615.91元，由王全辉负担1260.91元，由郑锦平负担3355元。二审期间，郑锦平提交银行转账租金及管理费用的转账凭证，拟证明郑锦平已向王全辉缴纳了12月的租金及管理费30000元，王全辉对该证据的真实性予以确认，对其证明内容不予认可。经审查，因王全辉对上述证据的真实性没有异议，本院对其真实性亦予以确认，对于其所以要证明的内容，本院将在本院认为部分论述。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为郑锦平应向王全辉支付使用费及利息的金额应为多少。本案中，根据案涉《租赁合同》的约定，2016年10月1日至2017年9月30日期间，郑锦平应按51000元/月的标准向郑锦平支付占有使用费并按1500元/月的标准支付管理费，上述费用应按合同期前1个月25号前支付。郑锦平陈述其于2017年3月30日搬离厂房，则其应向王全辉支付2017年3月30日前的占有使用费及管理费。王全辉主张郑锦平欠付2016年12月租金6000元及2017年1-3月租金各51000元及2016年12月至2017年3月管理费6000元。郑锦平则主张双方已对使用费的支付达成一致意见，用双方于2012年12月10日签订的《租赁合同》中的255000元押金中的100000元转化为本案中的押金，并用该部分押金抵扣应缴纳的占有使用费，但其并未提交证据证明双方曾就此达成一致意见，且王全辉对此不予认可，本院对郑锦平的该项主张不予支持。郑锦平作为承租人，应就是否支付了占有使用费及管理费承担举证责任，其现并未提交完整的支付记录凭证以证明其支付费用的情况，而其提交的其于2016年12月9日及2017年4月13日的支付记录并不能反映具体系支付那一时间段的占有使用费及管理费，其上诉主张上述金额应在应付款项中予以扣除理据不足，本院依法不予支持。虽王全辉在诉讼中计算的郑锦平欠付占有使用费及管理费的金额共计为165000元，但由于其在诉讼请求中仅要求支付上述费用共计164500元，属其对自身权利的处分，法院应在其诉讼请求范围内予以判决，一审法院超出王全辉的诉讼请求范围作出判决不当，本院依法予以纠正。综上所述，一审法院认定事实清楚，但部分判项不当，本院依法予以纠正。郑锦平的上诉主张部分有理，对有理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初22149号民事判决第三项；二、变更广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初22149号民事判决第一项为：郑锦平应于本判决发生法律效力之日起十日内支付使用费164500元予王全辉；三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初22149号民事判决第二项为：郑锦平应以7000元为本金从2016年11月26日起、以52500元为本金分别从2016年12月至2017年2月每月26日起，均至付清款日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息予王全辉，本项随上项清；四、驳回王全辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2717.55元，财产保全费1898.36元，合共4615.91元，由王全辉负担1310.91元，由郑锦平负担3305元。二审案件受理费5435.1元，由王全辉负担50元，由郑锦平负担5385.1元。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年五月三十日法官助理 赵超琳书 记 员 冯隽尧