浙江省庆元县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1126民初468号 原告：陈玲，女，1972年12月3日出生，汉族，户籍地址浙江省庆元县，住庆元县。 被告：庆元名门房地产开发有限公司，统一社会信用代码91331126095766518Y，住所地浙江庆元县濛洲街道沁心园物业管理房B栋二层。 法定代表人：谢招修。 委托诉讼代理人：吴世臻，浙江丽阳律师事务所律师。 原告陈玲与被告庆元名门房地产开发有限公司（以下简称庆元名门房产）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈玲、被告庆元名门房产的委托诉讼代理人吴世臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金82112元及支付利息（利息自2018年11月14日起计算至实际支付之日止，暂计算至2019年2月28日为2928元）；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年3月1日，原告与被告签订编号为庆房备字2016第0195号《商品房买卖合同》，合同约定，被告应在2018年6月30日前向原告交付验收合格房屋，否则需向原告支付逾期交房违约金，违约金自约定的交房期限届满次日起至实际交付之日止，按原告已交付房款日万分之六计算。合同签订后的当日，原告向被告支付了全部购房款，但被告未按合同约定期限（2018年6月30日）交房。被告提供的建设工程竣工验收备案证明日期为2018年11月13日，被告实际交房日期为2018年11月16日。原告多次向被告提出延迟交房违约金的赔付事项未果。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告庆元名门房产辩称：1.和家园项目在2018年6月即已符合验收条件。和家园项目确实是2018年10月9日完成竣工验收，2018年11月13日完成备案，但该项目早在2018年6月就已符合验收条件，因验收程序涉及勘察、设计、施工、监理、质监等多家单位，很难按计划时间行事，每道程序都会因凑不齐人员而耽误，此外，备案程序调整亦导致备案周期拉长，这也就是项目于2018年11月13日才完成验收备案的主要原因；2.和家园项目存在两方面合理延期交房事由。一是项目建设期间存在不可抗力无法施工情形，项目建设期间台风、暴雨等不可抗力因素致使工期延长了98天；二是项目建设期限经批准同意，由2017年9月2日延长至2018年9月2日，和家园项目因将部分地下空间用于地下商场开发，地下空间建设由一层变更为两层，由简单的配套停车位设计变为商业综合体，技术难度和工程量都大幅度增加，被告据此向庆元县国土资源局和庆元县人民政府申请延建并获批准。按合同约定，工程因重大技术问题等客观原因建设延期的，交房期限也应一并顺延；3.退一步讲，即便前述交房期限顺延理由不成立，原告主张的违约金也过高，被告申请予以调整按租金损失计算。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百一十四条规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院调整。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同解释）第十六条在商品房买卖合同领域重申合同法精神。逾期交房造成原告的损失是房租损失，在原告不能证明存在其他损失的前提下，原告主张的违约金应当以逾期交房期间的租金损失为限；4.根据我国现行法律规定，主张违约金不能同时主张利息。 经审理查明：2016年3月1日，原、被告签订编号为庆房备字2016第0195号的《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的坐落于庆元县濛洲街道濛洲街与大济交叉口东侧（现地址为庆元县濛洲街道濛洲街213号）的庆元县和家园商住小区第2幢1402号房，该房建筑面积99.21平方米，价款806776元；附属用房车库一个（编号1-42），价款199500元，总价款为1006276元。合同第九条第一款约定交付房屋时间为2018年6月30日前，所交付的房屋应符合以下条件：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.……3.用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。第二款约定若遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭受不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.遇到重大技术问题而导致开发建设延期的；3.由于政府的有关法规、政策变化或政府部门的原因引起需要延期的；…。合同第十条约定除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。①……②逾期超过60日后，……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金。合同签订后，原告按约支付了全部购房款1006276元。2018年10月9日，和家园商住小区工程经勘察、设计、施工、监理、建设等五单位竣工验收合格，于2018年11月13日经庆元县住房和城乡建设局备案登记。被告于2018年10月16日通知购房者办理房屋交接手续，原告于2018年11月13日接收案涉房屋。 上述事实，有原告提供的身份证复印件、（被告）公司登记基本情况、商品房买卖合同、增值税普通发票、房屋建筑工程竣工验收备案表、交房通知书、业主领房验收交接表、入住合约等证据复印件及原、被告庭审陈述予以证实，本院予以确认。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，主体合格，双方意思表示真实，内容不违反法律行政法规强制性规定，合同合法有效，双方应按合同约定的内容履行。本案中，合同签订后，原告按约支付了案涉房产的全部购房款，被告应按合同约定履行交付房屋义务；被告未完全履行合同义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。 本案双方争议焦点有：1.案涉房屋具备交房条件的时间；2.被告是否存在合理延期交房事由；3.违约金计算标准问题及能否同时主张利息损失。 关于第一个争议焦点。原告提交的《竣工验收备案表》显示：勘察、设计、施工、监理、建设等五家单位对工程的验收合格时间为2018年10月9日，但原、被告双方在《商品房买卖合同》第九条第一款第一项中明确约定，建筑工程竣工经验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明，才符合交房条件。该工程验收合格后，庆元县住房和城乡建设局同意备案登记的时间为2018年11月13日，应认定这一时间为取得建设工程竣工验收备案证明的时间。本院确定2018年11月13日为符合交房条件时间。 关于第二个争议焦点。首先，台风、暴雨等天气原因，属于正常天气变化，且每年均会不同程度的发生，原告在确定交房期限时应当已考虑天气变化对施工带来的影响，故不属于不能预见不能避免的不可抗力，该因素不能成为逾期交房的免责事由；其次，被告提供《建设用地申请延建审批表》，拟证实因将工程部分地下空间用于商场开发，据此向庆元县国土资源局和庆元县人民政府申请延建并获批准，项目建设延期至2018年9月2日。本院认为，被告提交的审批表可认定案涉的建设项目在2014年9月2日前已动工兴建；原、被告在2016年签订商品房买卖合同时，表明案涉房产已取得预售许可；被告开发地下商场已确定。在此情况下，原、被告仍约定交房时间为2018年6月30日，其后期申请延建，未将延期情况告知购房者，被告对此存在过错，故地下商场开发，不能成为被告逾期交房的免责事由； 关于第三个争议焦点。当事人约定的违约金是否过高，是否予以调整，双方就逾期交房给购房者造成的损失如何认定的问题争议较大。合同法第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，被告提供房地产评估机构评估的同地段同类房屋租金的评估报告，请求对违约金予以调整，以租金损失为限。商品房买卖合同解释第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。根据上述规定，当事人约定的违约金是否过高，主要考量的因素是守约方实际损失；合同约定：逾期（交房）超过60日的，按购房款日万分之六标准计算违约金，显然过高，依法应予以调整。结合本案实际，违约金标准以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计算为宜；原告主张违约金，同时主张利息损失，于法无据，原告此项请求，本院不予支持。 综上，逾期交房违约金应从2018年7月1日起计算至竣工验收备案之日（即2018年11月13日，共136天）止，按原告已付购房款1006276元每日以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率（年利率4.35%）上浮30%标准计算，共计21339.34元。原告的诉讼请求，合法合理部分，本院予以支持；超出部分，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下： 一、限被告庆元名门房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告陈玲逾期交付房屋违约金人民币21339.34元； 二、驳回原告陈玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1853元，减半收取计926.50元，由两原告共同负担686元，被告庆元名门房地产开发有限公司负担240.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审判员  杨进江 二〇一九年六月六日 法官助理周贤杰 书记员王琴琴 -4- -3-