广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初7845号原告：广州建方房屋租赁管理有限公司，住所地广州市天河区花城大道85号1101房之自编03单元（仅限办公），统一社会信用代码91440101MA5ANGBN2P。法定代表人:周松，董事长。委托诉讼代理人：杜晓旭，男，系该公司职员。委托诉讼代理人：陈静佳，男，系该公司职员。被告：林云钦，女，1974年2月11日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区，委托诉讼代理人：程森，广东易恒律师事务所律师。被告：易智峰，男，1966年8月24日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区，原告广州建方房屋租赁管理有限公司与被告林云钦、易智峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州建方房屋租赁管理有限公司的委托诉讼代理人陈静佳，被告林云钦的委托诉讼代理人程森到庭参加了诉讼。被告易智峰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告广州建方房屋租赁管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除我司与两被告签署的《房屋租赁合同》；2.两被告连带向我司退还已支付的剩余期限租金492015.33元；3.两被告连带向我司支付违约金333586.39元（以剩余期限租金为基数，按每月千分之六的标准，不足一个月的按一个月计算，从起诉之日起至2028年8月14日止）；4.两被告连带向我司支付支出的诉讼保全担保费4500元；5.本案诉讼费、保全费由两被告承担。事实和理由：2018年6月13日，我司与两被告签署《房屋租赁合同》，约定我司承租两被告位于广东省广州市白云区集俊街78号701房。租赁期限为2018年6月14日至2028年8月14日，总租金524040元。租赁期限内，被告处分房屋的，应至少提前90日书面通知我司，并取得我司同意。否则我司有权解除本合同，并要求两被告退还剩余期限租金及违约金。我司于2018年6月29日、2018年11月15日向被告易智峰支付租赁期限内所有的租金。租赁期限内，两被告未经我司同意将房屋转让第三方，导致新业主强行占有该房屋，给我司造成严重的损失。综上所述，为维护我司的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告林云钦辩称，我同意原告的第一二项诉讼请求，不同意原告的第三、四项诉讼请求。法律规定买卖不破租赁，所以我出售房屋并不影响原告的合同履行。原告主张的违约金过高，应按照实际损失进行计算，实际损失应按照第二项诉讼资金占用利息计算，故第三项诉讼没有事实和法律依据。被告易智峰无答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的住房租赁合同、电汇凭证、查册表等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月13日，原告（承租人、乙方）与两被告（出租人、甲方）签订《住房租赁合同》，约定：甲方将其名下位于广东省广州市白云区集俊街78号701房（以下简称涉案房屋）出租给乙方，建筑面积106.23平方米（以房屋权属证明文件记载为准）；租赁期限为2018年6月14日至2028年8月14日，空置期为2028年6月14日至2028年8月14日，租金524040元；租赁期限自房屋交付之日起122个月，即自2018年6月14日至2028年8月14日；若甲方迟延交付房屋的，则租赁期限自房屋实际交付之日起计算，租赁期限相应予以顺延；空置期为2个月，空置期内甲方不向乙方收取租金。若微改造期限超过贰个月，则空置期以微改造期限为准；租金采取一次性付款的方式支付；采取一次性付款方式的，乙方应在甲方交付房屋之日起10个工作日内通过支票或转账方式向甲方支付租金524040元；同时，甲方应于乙方支付租金的当日向乙方支付相当于租金总额的2%即10480元作为押金，并且向乙方支付相当于租金总额的1%即5240.40元作为房屋维修基金；甲乙双方一致确认同意，甲方应支付的押金和房屋维修基金由乙方在支付租金时直接从应付租金中扣除，即乙方扣除押金和房屋维修基金后支付给甲方的行为视为乙方已向甲方支付完毕全部租金，甲方已向乙方支付完毕押金和房屋维修基金；甲方应在2018年6月14日前将房屋交付乙方；租赁期限内，若甲方欲处分房屋的（该处分行为包括但不限于出租、转让、赠送和继承等），应至少提起90日书面通知乙方，并取得乙方的同意；甲方承诺，其处分房屋的行为不影响乙方的租赁权。若甲方欲转让房屋的，则乙方在同等条件下享有优先购买权，且甲方承诺在同等条件下优先委托乙方处理房屋转让事宜，具体由双方另行签订委托合同（第六条第（一）款第3项）；若甲方存在违反本合同第六条第（一）款第3项约定，致乙方租赁权遭受不良影响的，乙方有权单方要求解除本合同（第七条第（三）款第2项）；依照本合同第七条第（三）款第2、3项约定解除本合同的，甲方应立即退还乙方已支付的剩余期限租金，并向乙方支付违约金，该违约金=剩余期限的租金×6‰×剩余期限【剩余期限按月计算，不足一个月的按照一个月计算】，甲方还应赔偿乙方因此遭受的损失；乙方为实现权利而产生的费用（包括但不限于律师费、公告费等）由甲方承担等。上述合同签订后，原告于2018年6月29日向被告支付租金共计508318.8元。原告接收涉案房屋后作为公寓经营。租赁期间，被告在未告知原告的情况下将涉案房屋另售他人，后原告因涉案房屋被新业主收回而无法继续使用涉案房屋。诉讼中，原告提交支付担保费通知函及发票拟证明为本案诉讼财产保全支付4500元诉讼保全担保费。本院认为，原、被告双方签订的《住房租赁合同》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。上述合同约定，如被告对涉案房屋进行包括转让等处分行为的，应至少提起90日书面通知原告，并取得原告的同意。现有证据无法证明被告在向他人出售涉案房屋时有告知原告，由此导致原告无法再继续使用涉案房屋，故被告的行为已构成违约，现原告要求解除双方签署的《住房租赁合同》有据，本院予以支持。根据上述合同约定，双方合同解除，被告需向原告返还已支付未使用涉案房屋租赁期间的租金。原告明确其诉请要求退还的租金费用为起诉之日至租赁期限届满的租金数额，现被告林云钦同意按原告主张的数额492015.33元退还给原告，且原告主张的退还租金数额计算合理，故原告要求被告退还已支付的剩余租赁期限的租金492015.33元合理合法，本院予以支持。因被告违约导致合同解除，原告依约有权要求被告支付违约金，原告要求被告依照合同约定按剩余期限的租金×6‰×剩余期限计付违约金，因原告未举证证明其因两被告的违约行为导致的实际损失，该约定的违约金标准计付显属过高，本院酌定被告应向原告支付违约金30000元。对原告主张多于上述数额的诉请予以驳回。上述合同约定因被告违约，原告为实现权利而产生的费用（包括但不限于律师费、公告费等）由甲方承担。故原告要求两被告支付诉讼保全担保费4500元有据，本院予以支持。被告易智峰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下:一、原告广州建方房屋租赁管理有限公司与被告林云钦、易智峰于2018年6月13日签订的《住房租赁合同》于本判决生效之日予以解除；二、本判决生效之日起五日内，被告林云钦、易智峰共同向原告广州建方房屋租赁管理有限公司退还租金492015.33元；三、本判决生效之日起五日内，被告林云钦、易智峰共同向原告广州建方房屋租赁管理有限公司支付违约金30000元和诉讼保全担保费4500元；四、驳回原告广州建方房屋租赁管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6050.50元，由原告广州建方房屋租赁管理有限公司负担1517.5元，被告林云钦、易智峰共同负担4533元；保全费4648元，由原告广州建方房屋租赁管理有限公司负担1495元，被告林云钦、易智峰共同负担3153元。由被告林云钦、易智峰负担的受理费和保全费于本判决生效之日起五内向本院缴纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  肖録婷二〇一九年六月二十日书记员  陈玉梅