广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0203民初745号原告（申请执行人）：何孝辉，男，1961年11月18日出生，汉族，住韶关市浈江区。原告（申请执行人）：尹爱林，男，1956年6月11日出生，汉族，住韶关市浈江区。原告（申请执行人）：何孝贵，男，1963年8月13日出生，汉族，住韶关市浈江区。原告（申请执行人）：林清，男，1962年9月3日出生，汉族，住韶关市浈江区。四原告的共同委托诉讼代理人：谢斌，广东金韶律师事务所律师。四原告的共同委托诉讼代理人：卓友陆，广东金韶律师事务所律师。被告（案外人）：苏某1，女，2005年6月12日出生，汉族，住韶关市浈江区。法定代理人：苏某2，男，1974年10月20日出生，汉族，住浈江区，系被告苏某1之父。被告（被执行人）：韶关市信亿置业有限公司。住所地：韶关市武江区松山路（原百货仓库）一层左侧办公室。法定代表人：杨士明，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈帮新，该公司职员。第三人（被执行人）：广东鸿瑞建筑工程有限公司。住所地：广东省梅州市蕉岭县蕉城镇朝阳路126号。法定代表人：刘关辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：赖家禄，广东嘉应律师事务所律师。原告何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清与被告苏某1、韶关市信亿置业有限公司（以下简称“信亿置业公司”）、第三人广东鸿瑞建筑工程有限公司（以下简称“鸿瑞建筑公司”）申请执行人执行异议之诉，本院于2019年3月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告尹爱林、林清及四原告的共同委托诉讼代理人卓友陆，被告苏某1的法定代理人苏某2，被告信亿置业公司的委托诉讼代理人陈帮新,第三人鸿瑞建筑公司的委托诉讼代理人赖家禄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清向本院提出诉讼请求：一、判令准许对位于韶关市武江区××景泰花园××号商铺(简称涉案商铺）恢复执行；二、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与信亿置业公司、鸿瑞建筑公司买卖合同纠纷一案经人民法院依法审理并作出生效判决后，信亿置业公司、鸿瑞建筑公司仍怠于履行债务清偿义务。为此，原告向法院申请执行，法院依法查封了信亿置业公司名下的涉案商铺，被告旋即提出执行异议，法院经书面审理后，作出（2019)粤0203执异10号《执行裁定书》，裁定解除对涉案商铺的查封。原告对此裁定不服，特依法提起本案诉讼。一、被告苏某1不是涉案商铺的所有权人，不具有提起本案执行异议的主体资格。涉案商铺登记在信亿置业公司名下,被告苏某1不是该房产的所有权人，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”的规定，被告苏某1不是涉案商铺的权利人，其不具有本案提出排除执行异议的主体资格。二、被告苏某1提交的证据材料不能证实其已合法购买了涉案商铺。1.被告苏某1没有取得涉案商铺的所有权。根据我国物权法第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”和第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”等规定，被告苏某1即使与信亿置业公司签订了真实且有效的房屋买卖合同，但因该房屋并没有变更登记至其名下，其依法未能取得涉案商铺的所有权。2.被告苏某1在执行异议程序中提交证据不能证实其与信亿置业公司的交易行为真实存在。退一步说，即使被告苏某1提交的证据材料是真实的，但从其与信亿置业公司签订合同后，信亿置业公司在未收到被告苏某1支付的购房款时，即开具全额发票给被告苏某1收执，及涉案商铺至今未办理产权备案或转让登记等情况来看，该交易流程也存在明显违反正常交易规则的情形。可见，被告苏某1与信亿置业公司的涉案商铺转让交易并非真实交易。据了解，被告苏某1是信亿置业公司实际控制人杨仕凡、法定代表人杨仕明的亲属，以其名义与信亿置业公司签订的房屋买卖合同不是真实履行的合同。信亿置业公司存在以虚假交易规避自己债务责任的可能，即先由公司与实际控制人的亲属签订购房合同并到房产交易部门办理合同备案，将房屋形式上转让给了签约亲属。而后，在有购房人要求购房时，再与真实购房人签订购房合同，同时解除之前备案的虚假交易合同，再按正常程序向不动产登记中心办理转移登记手续。三、被告苏某1排除执行的异议主张不应得到支持。原告在2017年12月13日向法院申请对信亿置业公司的房产采取诉讼保全措施，法院依法作出（2017）粤0203财保59号《民事裁定书》，并于2017年12月15日向韶关市不动产登记中心送达了民事裁定书及协助执行通知，如被告苏某1与信亿置业公司存在真实交易，其完全能够在法院前述裁定书和通知送达前完成备案登记手续，但事实上，该项登记手续却至今未完成。可见，涉案商铺买卖合同是不真实的，或实际订立时间晚于法院采取查封措施时点。被告苏某1没有提供证据证明涉案房产为其购买的唯一房产，相反，通过其提交的《执行异议申请书》载明的详细住址可以确定，被告在浈江区园前东路有自己的住房。被告苏某1没有提供任何证据材料，证明其已向信亿置业公司支付了涉案合同项下的购房款。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，法院对被告苏某1排除执行的异议主张，依法应不予支持。综上所述，法院作出的（2019）粤0203执异10号执行裁定认定事实和适用法律均有错误，请法院查明事实，依法作出公正判决。此外，即使被告所签订的合同合法有效但被告只是办理了商品房的备案登记，该登记不能发生效力，该登记是行政机关的行政措施，该登记不予发生物权变动的效力，因此被告提出排除本案执行措施是缺乏法律依据的，被告不具有排除本案执行的权利。被告苏某1辩称，请求维持武江法院作出的（2019）粤0203执异10号执行裁定，解除对韶关市武江区××景泰花园××号商铺的查封。答辩人于2018年9月23日和母亲王某一同与信亿置业公司签订《商品房买卖合同》，以市面价格800550元购买由信亿置业公司开发的位于韶关市武江区××景泰花园××号商铺。并于2018年9月25日依法向韶关市房产交易中心进行备案登记，同年10月29日依约缴纳了全部价款，信亿置业公司同日交付钥匙由答辩人对该商铺占有使用。因为答辩人共购买了三间商铺，签约交付的时间有先后，所以等材料齐备后一并向不动产登记中心办理产权证。在向韶关市不动产登记中心提交材料时，发现已被武江法院于2018年12月17日查封，遂提出执行异议，请求解除查封并得到了支持。现已完税，所有办理过户材料已齐备，待解封后即可办理过户手续。从上述阐述的情况看，答辩人在武江法院查封前就已按照市场价值购得本案商铺，且一次性交付价款后，信亿置业公司即交付了商铺钥匙，答辩人办理备案登记后即对外公示对商铺享有占有、使用、处分等物权，并已着手准备筒易装修，对外租赁。从2018年11月起，答辩人就积极准备材料办理过户手续，由于有法院查封等非答辩人个人主观原因暂无法过户。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，答辩人对本案商铺所享有的权利足以排除执行，执行法院作出解封裁定并无不当。再者，从物权法的角度看，即便是还未完成过户手续，答辩人对本案商铺享有的是物权期待权，相对于原告对信亿置业公司的借款纠纷这类一般金钱债权理应在执行程序中优先保护。至于原告在诉状中提到的本案商铺已由韶关市武江区人民法院于2017年12月13日查封的问题。从答辩人购买本案商铺过程中，从房地产交易中心及不动产登记中心查询的登记信息看，并未发现原告诉称的查封，仅有韶关市武江区人民法院2018年12月17日因本案原告申请的（2018）粤0203执1679号执行案件的查封，且查封措施也是在答辩人购得本案商铺后采取的。被告信亿置业公司辩称，我方与苏某1的购房买卖是合法的，是受法律保护的，我方进行了合法的买卖程序，应该排除对涉案商铺的强制执行。我方不认同原告的诉讼请求。第三人鸿瑞建筑公司述称，我方观点与原告观点一致，应对涉案商铺恢复执行，我方认同原告的诉讼请求和事实理由。原、被告围绕其诉讼请求及抗辩理由依法提交了相关证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清（均作为原告）与信亿置业公司（作为被告）、鸿瑞建筑公司（作为被告）买卖合同纠纷一案，何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清于2017年12月13日向本院提出诉前财产保全申请。本院依据其申请作出（2017）粤0203财保59号民事裁定，并于2017年12月14日向韶关市不动产登记中心出具协助执行通知书，请协助执行“查封被申请人韶关市信亿置业有限公司名下位于韶关市武江区××景泰花园××楼××、××、××、××、××、××、××、××号商铺，查封期限为三年”，韶关市不动产登记中心经查无相关登记记录，未予以查封。之后，本院于2018年5月14日作出（2018）粤0203民初145号民事判决，判决：“一、韶关市信亿置业有限公司、广东鸿瑞建筑工程有限公司于判决生效之日起十日内向何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清共同支付钢材货款利息2199661.98元。二、驳回何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清的其他诉讼请求。”信亿置业公司、鸿瑞建筑公司对该判决不服提起上诉，韶关市中级人民法院于2018年9月29日作出（2018）粤02民终1337号民事判决，判决：“驳回上诉，维持原判”。因信亿置业公司、鸿瑞建筑公司未按生效判决指定的期间履行给付义务，何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清遂于2018年11月27日向本院申请强制执行，本院依其查封申请作出（2018）粤0203执1679号民事裁定，并于2018年12月17日查封了登记在信亿置业公司名下的位于韶关市武江区××景泰花园××号商铺。2019年2月11日，苏某1以案外人的身份就上述商铺向本院提出执行异议，请求解除对上述商铺的查封。本院于2019年2月18日作出（2019）粤0203执异10号民事裁定，裁定：“解除对韶关市武江区××景泰花园××号商铺的查封”。何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清签收了（2019）粤0203执异10号民事裁定书后，因不服该裁定，遂提起本案诉讼。另查明，被告苏某1于2018年9月23日与被告信亿置业公司签订《商品房买卖合同》，约定由被告苏某1向信亿置业公司购买位于韶关市武江区××景泰花园××号商铺（实测建筑面积88.95平方米），房屋价款为800550元，其中合同第十七条第（二）款约定“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，出卖人向买受人每日支付全部房款万分之一的违约金，到买受人办理商品房的房屋所有权转移登记手续日期为止”。2018年9月25日，双方在韶关市房产交易中心办理了合同备案手续。2018年10月29日，被告苏某1将房屋价款800550元支付至被告信亿置业公司在韶关市区农村信用合作联社的单位存款专用账户，同日被告信亿置业公司将商铺交付给被告苏某1使用。2019年3月18日，被告苏某1向税务部门缴纳房屋买卖契税22872.86元、产权转移书据印花税400.3元。目前案涉商铺尚未办理过户登记。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。本案争议的焦点为：一、就案涉商铺被告苏某1与信亿置业公司之间的交易是否真实合法有效；二、被告苏某1对案涉商铺是否享有足以排除强制执行的权利，其排除执行的主张应否得到支持。关于焦点一。本案中，在案涉商铺被查封之前，被告苏某1即与信亿置业公司签订了《商品房买卖合同》，合同就房屋价款、交房时间、违约责任等作了约定，具备房屋买卖合同的基本条款，系完整的商品房买卖合同。且双方签订《商品房买卖合同》后，在韶关市房产交易中心办理了合同备案手续。之后，被告苏某1依照合同约定，在付款期限内将购房款存入合同指定的收款账户，被告信亿置业公司亦在合同约定期限内将房屋交付给了被告苏某1使用。而原告认为被告之间的交易行为并非真实的理由为：一、缴款单上缴款人为信亿置业公司并非苏某1，房款实际系由信亿置业公司缴纳；二、涉案商铺至今未办理产权转移登记，交易流程违反正常交易规则；三、被告苏某1是信亿置业公司实际控制人及法定代表人的亲属，故其双方之间签订合同不是真实履行合同，存在以虚假交易规避债务的可能。首先，虽缴款单上缴款人单位为信亿置业公司，但款项来源及备注处均注明“苏某1购商铺款”及“苏某1购景泰花园一层5号商铺款”，缴款账户亦是合同约定的房款收款账户，被告苏某1亦持有缴款凭证，并作为证据提交至本院。而原告主张缴款人为信亿置业公司，但并未提交相应证据予以证实，应当承担举证不能的不利后果，故本院对原告提出的实际缴款人为信亿置业公司的主张不予采信。其次，被告苏某1与信亿置业公司签订合同后即办理了合同备案手续，并在合同约定的时间内交付全额房款及交付房屋。虽双方并未明确约定办理过户登记的时间，但根据双方签订的《商品房买卖合同》第十七条第二款“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，出卖人向买受人每日支付全部房款万分之一的违约金，到买受人办理商品房的房屋所有权转移登记手续日期为止”的约定，可推断双方关于办理过户登记时间的合意应为房屋交付之日起365天内。而本案中案涉商铺交付时间与被查封的时间仅相隔不足二个月，远未超出双方合意的时间。故对原告提出的案涉商铺交易流程违反正常交易规则的主张本院不予采信。最后，原告认为被告苏某1是信亿置业公司实际控制人及法定代表人的亲属，但未提交证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果，对原告该主张本院不予采信。综上，原告主张两被告之间签订合同不是真实履行合同，存在以虚假交易规避债务的可能，本院亦不予采信。被告苏某1与信亿置业公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同。关于焦点二。案涉商铺目前仍未办理过户登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条之规定，被告苏某1对执行标的尚不享有所有权，但被告苏某1作为案涉商铺的买受人，其对案涉商铺享有的物权期待权，也具有排除一般债权执行的效力。案涉商铺被查封的时间为2018年12月17日，在此之前，被告苏某1已与信亿置业公司签订《商品房买卖合同》，被告信亿置业公司也将案涉商铺交付给被告苏某1由其合法占有，案涉商铺价款亦已全部支付完毕。至于案涉商铺未在被查封前办理过户登记亦并非买受人本身原因所致。首先，在双方签订房屋买卖合同时，涉案商铺不存在他人权利障碍，被告苏某1已经尽到合理注意义务。其次，案涉商铺买卖不存在政策限制。最后，如前所述，双方关于办理过户登记时间的合意应为房屋交付之日起365天内，案涉商铺在交楼后二个月未办理完过户登记手续不属于非正常情形，且在发现房屋被查封后，买受人也积极向执行法院提出书面异议，并不存在消极不行使登记权利的情形。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定的情形，解除对韶关市武江区××景泰花园××号商铺的查封并无不妥。故对于原告请求准许对位于韶关市武江区××景泰花园××号商铺恢复执行的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  谭谦悦人民陪审员  陈秀芳人民陪审员  陈志筠二〇一九年六月四日书 记 员  陈宇静