广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初930号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司大亚湾分公司，住所地：惠州大亚湾西区大亚湾大道232号翡翠山城爱丁堡79栋。负责人：李长江，该公司总经理。委托诉讼代理人：王飞宇，男，该公司工作人员。被告：陈某，女，1980年出生，汉族，户籍地：湖南省攸县。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司大亚湾分公司与被告陈某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月8日公开开庭进行了审理，原告的诉讼代理人王飞宇、被告陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司大亚湾分公司向本院提出诉讼请求：1．被告立即向原告支付自2018年2月至2018年10月的各项费用共计10638.76元；2.被告支付原告违约金7171.50元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年2月1日，原、被告双方签订《XX前期物业服务协议》，由原告为被告位于大亚湾XXXX商品住宅区中的X栋X号的单位提供物业管理服务，被告按每月967.16元的标准，按时向原告交纳物业服务费，同时还应按约定，支付水电费及各项公、分摊费用。逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。2018年2月1日，被告已到合同收楼日期，之后双方一直依约履行各自的义务。但2018年2月起，被告在享受了原告提供的物业服务的同时，却迟迟未履行合同约定的交费义务，虽经原告多次催促，仍未交纳自2018年2月起至今所拖欠的物业服务费及违约金。综上，被告长期拖欠物业费的行为不仅构成违约，还对整个小区的物业正常运行造成严重影响。为维护原告的合法权益、保障小区物业正常运行特提起诉讼。被告陈某辩称，一、被告的房产未取得竣工验收合格证，房子质量不达标，被告与原开发商XX的收楼不具合法性，被告与原开发商XX草签的《商品房买卖合同》里交楼日期为2015年12月30日，备案房产合同的交楼日期为2016年12月31日，实际开发商取得竣工验收合格证明是2018年1月23日，因此草签《商品房买卖合同》约定的交楼日期比实际的竣工验收日期延期了783天、比备案《商品房买卖合同》约定的交楼日期比实际竣工日期延期了418天。原告作为原开发商XX的合作开发商应承担相应的违法违规责任。二、被告与原告没有签订任何协议以及物业合同、不存在直接的法律关系。根据《物业服务合同》中第10条关于前期物业服务合同的约定，买受人同意前期的物业管理由出卖人通过相关合法程序选定的物业管理公司提供服务。被告与原开发商XX签订的《商品房买卖合同》里指定的是惠州市XX物业管理有限公司，2016年11月30日，被告和惠州市XX物业管理有限公司签订《XX前期物业服务协议》，虽然收楼不合法但被告认可其与惠州市XX物业管理有限公司合同的法律关系，之后开发商擅自变更物业服务公司，业主对此并不知情，事后也未取得业主同意。原告营业执照上备案的营业项目和营业场所为：惠州大亚湾西区大亚湾大道232号翡翠山城，成立于2016年1月15日，而被告的物业位于惠州市大亚湾XXXX路，原告的营业执照上所规定的服务项目没有对被告物业备案。三、2017年，碧桂园进驻XX与原开发商XX合作开发并单独承担XX的物业管理工作，原告兼备着开发以及管理的双重角色，接管一切原开发商与业主遗留的问题。后期被告向原告提出了房屋收楼时质量不达标的修复请求，多次反馈原告均置之不理，时间长达两年多，被告认为没有取得竣工验收不够交楼标准的房子无需缴纳物业管理费。如果仅仅要求被告支付延迟交纳物业费的违约金，却没有约定原告的延期交楼、房屋没有取得竣工验收不够交楼标准开发商擅自交付使用、维修不到位、物业服务标准不到位的违约责任这就造成了双方的不平等，违反了合同法的基本原则。2017年10月，原告及其总公司驱离原XX物业，原告参与物业管理至今，小区管理陷入混乱，任凭别墅业主私自扩建加高自己的别墅，更改外立面，私建围墙占用公共绿化面积，搞得小区失去原有的统一性和协调性，降低小区档次，物业不予阻止，反而让改建现象越演越烈，更改力度一个比一个大，好好的一个高档别墅区，变成了形态各异的农民房，这属于被告物业管理失职以及纵容导致的，对小区的升值影响造成的附加值损失无可估量。山上的树木自2018年7月刮台风以来一直在那东倒西歪、连根拔起、树木干枯、木亭腐烂破洞，小区的廊桥、石墩、石桌、石凳瓷砖脱落，雕塑断裂无人修理也无人清理，湖水干涸、溪流干枯、卫生脏乱，而且每次都有时间为证，众多业主均可佐证。四、原告2019年1月份才开始维修被告的房屋，虽然大部分修好了，但部分漏水问题还是存在。被告认为自己的房屋由于质量不过关达不到交付使用条件，导致房屋一直空置，一无装修，二无居住，三并没有开通水电，被告未享受亦未接受原告所提供的任何物业服务。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2016年12月1日，被告与案外人惠州市XXXX发展有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定被告购买案外人惠州市XXXX发展有限公司开发建设的XX花园X栋X号房，房屋用途为住宅，建筑面积为314.52平方米。原告登记成立于2016年1月15日，经营范围：承接总公司业务联系（依法经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。案外人惠州市XXXX发展有限公司作为甲方与广东碧桂园物业服务股份有限公司（原告的总公司）作为乙方签订一份《XX前期物业服务合同》，主要约定：一、甲方委托乙方对XX提供前期物业服务；二、物业管理服务费用的收费标准（按建筑面积计收）为：别墅一期每月每平方米3.5元（不含能耗分摊）、别墅二期每月每平方米3.8元（含公共分摊电费）、商业每月每平方米3元；停车场属于全体业主共有的，乙方从停车费中按车位每月每个50元的标准提取物业服务费用；三、业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用。物业服务费按月缴纳，业主或承租人应在每月10日前交纳；四、物业服务期限自2017年10月12日起。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。被告于2016年11月30日领取了房屋钥匙。因被告未支付物业费等费用，原告于2018年12月11日向被告发出《催缴物业服务费函》，要求被告支付自2018年2月起的物业服务费、违约金等费用。因被告仍未支付，原告向本院起诉，提出如上诉请。另外，涉案房产于2018年1月23日竣工验收备案，庭审过程中，被告在质证时表示对欠费数额无异议，但对违约金有异议。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故案外人惠州市XXXX发展有限公司与原告总公司签订的《XX前期物业服务合同》对业主具有约束力,被告称与原告没有合同关系，本院不予采信。被告于2016年11月30日领取了房屋钥匙，涉案房产于2018年1月23日竣工验收备案，原告诉求的是2018年2月以后的物业服务费，被告称房产交付不符合合同约定而不交纳物业服务费，本院不予采信。另外，被告称房屋存在质量问题，应该向开发商主张权利。关于被告称其他业主存在私自改建的行为，原告作为物业服务企业，没有执法权，被告以此要求不交纳物业服务费，本院不予支持。原告应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，被告应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业费的计算问题。本案中，原告要求被告支付自2018年2月至2018年10月的物业服务费，根据合同约定，别墅二期每月每平方米3.8元（含公共分摊电费）,被告购买的XX花园X栋X号房建筑面积为314.52平方米，故每月应缴纳物业费为1195.18元。原告要求被告每月交纳的物业费为867.16元，是原告对自身权利的处分，故2018年2月至10月共9个月，被告应缴纳物业费7804.44元。车位服务费的问题。合同约定，停车场属于全体业主共有的，乙方从停车费中按车位每月每个50元的标准提取物业服务费用，原告按被告可使用的两个车位要求被告每月支付100元的车位物业服务费，被告质证时认可该数额，本院予以支持，故2018年2月至10月被告应缴纳车位物业费900元。关于违约金的问题。《龙城一品前期物业服务合同》没有关于逾期交纳物业费相关违约金的约定，原告要求被告支付逾期交纳物业费的违约金，没有合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告陈某自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司大亚湾分公司支付2018年2月至2018年10月的物业服务费8704.44元；二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司大亚湾分公司其他的诉讼请求；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费123元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司大亚湾分公司负担63元，由被告陈某负担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员 周 勇二〇一九年六月四日书记员 叶淦漳