安徽省阜阳市颍东区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖1203民初222号原告：高超，男，1977年5月9日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。原告：徐林敏，女，1982年4月19日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。以上二原告共同委托诉讼代理人：朱剑钧,安徽三环电力工程集团有限公司法律顾问.被告：吴明杰，男，1986年3月26日出生，汉族，住安徽省县。被告：张芳，女，1989年3月28日出生，汉族，住安徽省枞阳县。原告高超、徐林敏与被告吴明杰、张芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序，后因本案案情复杂,本院裁定转为普通程序，并于2019年6月13日公开开庭进行了审理。原告高超、徐林敏及其委托诉讼代理人朱剑钧到庭参加诉讼。被告张芳经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，被告吴明杰经本院公告送达开庭传票、起诉状副本，期满后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案在审理过程中，原告高超、徐林敏向本院申请财产保全，请求依法查封被告吴明杰、张芳所有的位于阜阳市颍东区向阳办事处和谐路889号颍河水岸5#住宅楼2302室房屋，本院已另行裁定准许。本案现已审理终结。原告高超、徐林敏向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告协助原告办理位于阜阳市颍东区向阳办事处和谐路889号颍河水岸5#住宅楼2302室房屋（编号为4050020025[5]2302）转移过户登记到原告名下，并赔偿因为违约给原告造成的经济损失50000元；2.本案的诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告高超与被告吴明杰系朋友关系。2017年4月26日，二被告与阜阳康城房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的位于阜阳市颍东区向阳办事处和谐路889号颍河水岸5#住宅楼2302室房屋。2018年9月21日，原、被告签订《房屋买卖协议书》,约定上述房屋转让价为53万元,乙方先行支付20万元,余款33万元在建设银行住房公积金贷款由乙方负责偿还,但是甲方有义务积极协助乙方办理产权登记过户手续,若因甲方原因造成产权不能过户的,产生的一切费用及法律后果由甲方承担。合同签订后，二原告履行了上述支付20万元房款的义务,但被告拒绝履行协助办理上述房屋的交付义务和协助办理转移过户登记手续,因此给二原告造成较大的经济损失。现为维护二原告合法权益，遂诉至法院。被告张芳提交答辩状称，1.其受被告吴明杰欺骗出售了二被告名下共同财产即位于阜阳市颍东区向阳办事处和谐路889号颍河水岸5#住宅楼2302室房屋，且其并未收到二原告给付的购房款；2.被告吴明杰将案涉房屋以低于市场价的价格向二原告出售，故二原告与二被告之间签订的房屋买卖合同应属可撤销的合同；3.其没有能力帮助被告吴明杰偿还案涉债务。本院认定事实如下：原告高超与徐林敏系夫妻关系。2017年4月26日，被告吴明杰、张芳与阜阳康城房地产开发有限责任公司签订《房屋买卖合同（预售）》，合同约定：商品房为阜阳市颍东区向阳办事处和谐路889号颍河水岸5#住宅楼2302室房屋，房屋编号为4050020025[5]2302，建筑面积为90.81平方米，套内建筑面积为72.81平方米；该商品房总价款为467869元，被告吴明杰、张芳应于2017年4月9日前支付首期房价款97869元，余款370000申请贷款支付等。合同签订后，被告吴明杰于2017年4月26日向阜阳康城房地产开发有限责任公司支付首付款97869元。后被告吴明杰向中国建设银行股份有限公司阜阳市分行申请商业贷款100000元及向阜阳市住房公积金管理中心申请公积金贷款270000元，且以案涉房屋提供抵押担保。2017年7月7日，被告吴明杰、张芳办理了案涉房屋的抵押权预告登记，预告登记权利人为中国建设银行股份有限公司阜阳市分行，预告登记义务人为被告吴明杰、张芳。后被告吴明杰、张芳将案涉房屋在阜阳市房地产管理局进行网签备案，合同编号为FY2017125974。2018年9月2日，被告吴明杰、张芳（甲方）与原告高超、徐林敏（乙方）签订《房屋买卖协议书》，协议约定：甲方自愿将坐落于阜阳市颍东区向阳办事处和谐路889号颍河水岸5#住宅楼2302室房屋出卖给乙方，此房为期房，未交房；总价款为530000元，乙方于协议签订之日向甲方支付定金100000元，一周后再付定金50000元，于2019年2月5日第二次向甲方支付定金50000元；甲方保证在该楼过户时积极提供协助，若因甲方原因造成产权不能过户的，产生的一切费用及法律后果由甲方承担；办理房产证所产生的一切税费由乙方承担；经双方确认,自协议签订之日起五年内,乙方通过住房公积金货款等方式把剩余购房款330000元一次性付给甲方，在未办理过户手续的五年内原购房货款由甲方偿还，五年后若因乙方原因无法完成过户,则甲方不再偿还购房贷款,造成损失由乙方负责；甲方如违反本协议,则房屋产权归乙方所有,另外赔偿乙方违约金530000元，乙方若五年后未能如约到期支付房屋尾款330000元，则甲方收回房屋,没收定金200000元；若五年内乙方要求提前办理过户手续,甲方原银行贷款需提前偿还情况下，乙方有义务协助甲方完成偿还银行购房贷款后再进行过户等。原告高超、徐林敏与被告吴明杰、张芳分别在该协议的落款处签字捺印。协议签订后，原告高超、徐林敏于2018年9月2日、2018年12月10日分别向被告吴明杰、张芳支付定金100000元，共计200000元，被告吴明杰、张芳向二原告出具收条。2018年12月19日，被告吴明杰向原告高超出具书面委托书，委托高超全权代理其办理阜阳市颍东区向阳办事处和谐路889号颍河水岸5#住宅楼2302室房屋之交房相关事宜。同日，原告高超占有使用案涉房屋。另查明，2019年6月11日，原告高超代被告吴明杰偿还中国建设银行股份有限公司阜阳市分行商业贷款本金95433.76元、违约金200元、罚息54.63元、利息2061.04元，共计97749.43元；原告高超代被告吴明杰偿还阜阳市住房公积金管理中心公积金贷款本金258703.55元、利息3384.3元，共计262087.85元。案涉房屋的贷款已全部结清。本院所确认的上述事实，有二原告的身份证、房屋买卖协议书、商品房买卖合同及购房发票、交房手续、收条两张、银行出具的结清证明等及原告陈述笔录在卷为凭，业经庭审质证和本院审查，能作为认定上述事实的依据。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告高超、徐林敏与被告吴明杰、张芳于2018年9月2日签订的《房屋买卖协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案案涉房屋上设定有抵押权，根据法律规定，在抵押权未消灭的情况下是不能办理房屋过户登记的。被告吴明杰、张芳以案涉房屋作抵押向中国建设银行股份有限公司阜阳市分行贷款，中国建设银行股份有限公司阜阳市分行系案涉房屋的抵押权人。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，被告吴明杰、张芳在房屋抵押权存续期间，将案涉房屋出售给原告，虽未征得抵押权人同意，但在进入诉讼程序后，原告高超于2019年6月11日代被告吴明杰向中国建设银行股份有限公司阜阳市分行及阜阳市住房公积金管理中心清偿了贷款本息，中国建设银行股份有限公司阜阳市分行出具了贷款结清证明，故被告吴明杰、张芳应按照合同约定在案涉房屋具备办证条件下，协助原告办理案涉房屋的变更登记手续。因此，对于原告高超、徐林敏要求被告吴明杰、张芳在案涉房屋具备办证条件下，协助其将阜阳市颍东区向阳办事处和谐路889号颍河水岸5#住宅楼2302室房屋的房产权利人变更登记至原告高超、徐林敏名下的诉请，本院予以支持。现原告高超代被告吴明杰清偿的贷款本息数额为359837.28元（97749.43元＋262087.85元），超过了原告尚欠被告的购房余款330000元，现原告要求被告向其支付超出部分，本院予以支持。原告主张的超出部分的经济损失应为29837.28元（359837.28元-330000元）。对于原告诉请因被告吴明杰、张芳违约而应由其支付的办理房屋产权证产生的契税及公共维修基金等费用，本院认为，该部分费用尚未实际发生，故对于原告的该诉请，本院不予支持。至于被告张芳辩称其系受被告吴明杰欺骗而出售案涉房屋，且其并未收到购房款，但其并未向本院提交证据予以证明，故本院对该辩称不予采信。被告吴明杰、张芳未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吴明杰、张芳将位于阜阳市颍东区向阳办事处和谐路889号颍河水岸5#住宅楼2302室的房屋，在具备办证条件之日起二十日内协助原告高超、徐林敏办理产权登记手续，变更登记至原告高超、徐林敏名下；二、被告吴明杰、张芳于本判决生效之日起十日内支付原告高超、徐林敏经济损失29837.28元。三、驳回原告高超、徐林敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，保全费3170元，共计4220元，由被告吴明杰、张芳共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  苏金麟人民陪审员  马双梅人民陪审员  张晓宣二〇一九年六月二十五日法官助理皮育心书记员张莉莉附一：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附二：阜阳市颍东区人民法院标的款账户开户银行：徽商银行股份有限公司阜阳颍东支行开户名称：阜阳市颍东区人民法院开户账号：2082501021000014325002703