广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0118民初2917号原告：尹久盼，男，1990年8月18日出生，汉族，住广州市天河区。原告：黄诗丽，女，1993年8月12日出生，汉族，住广东省廉江市。两原告共同委托代理人：傅杰，广东海印律师事务所律师。被告：广州恒展房地产开发有限公司，住所广州市增城朱村街朱村大道西88号。法定代表人：刘本恒。委托代理人：林志鹏，国信信扬律师事务所律师。原告尹久盼、黄诗丽诉被告广州恒展房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹久盼、黄诗丽及其委托代理人傅杰、被告广州恒展房地产开发有限公司的委托代理人林志鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹久盼、黄诗丽的诉讼请求为：一、解除两原告与被告2018年7月29日签订的《江山时代花园认购书》；二、被告返还两原告已付购房款定金、服务费共计人民币12万元及按照同期银行贷款利率计算，自2018年7月31日起至付清之日止的利息暂计至2019年3月14日为3291.5元；三、被告赔偿两原告因贷款产生的手续费、利息等损失14884元；四、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：两原告于2018年7月29日与被告签订了《江山时代花园认购书》，并于当天交了2万元定金和3万元服务费，31日缴纳了3万元定金和4万元服务费。但原告与被告签订的认购书中，可以明显分辨出开发商违规使用双合同，即除了签署一份正式的《商品房买卖合同》外，还需要签署另一份装修合同或者装修提升合同甚至是变更装修标准价差等名目体现的合同。在涉案《认购书》中，被告将网签定价1414040元、装修协议价格定价324409元，并告诉原告需要支付网签价格的首期款434040元及装修款324409元。被告提供了广州和华夏两间银行的贷款渠道让原告贷款装修合同的324409元。但原告到银行办理了装修贷款后，在中国人民银行的个人征信就有了贷款记录。办理不了网签合同中的房价余款。而且因为被告首次签订的《商品房买卖合同》价格还是高于政府规定的楼市价格，所以被告再次通知原告更改认购书，将商品房买卖合同价格调低，这样装修价格就更高。因原告没有足够金额加上办理不了网签贷款，所以原告与被告协议解除《认购书》，退还已付购房定金和服务费。但是被告却告知只能退还7万元服务费，无法退还5万元定金。为此，原告诉至法院，望判如所请。被告广州恒展房地产开发有限公司辩称：第一、双方签订的认购书是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的，双方应按照认购书中约定的权利义务履行。被告多次通知原告，按照认购书的约定，履行合同，但是原告均拒绝履行，因此被告已经行使合同约定的解除权，将认购书解除，按照合同法、担保法、认购书的约定，原告所交付的5万元定金不予返还。第二、原告主张的7万元所谓服务费，被告没有收取，被告的工作人员也没有收取，也没有授权其他人收取费用，本案是商品房预售合同纠纷，不是不当得利纠纷，因此该费用由原告另行途径向收取该费用的人提出返还主张，综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法庭驳回。经审理查明：2018年7月29日，两原告（买受人，乙方）与被告（出卖人，甲方）签订编号1000977号《江山时代花园认购书》，内容为：第一条认购的商品房乙方自愿认购甲方江山时代花园项目中的10栋17号01房……该商品房总价为1414040元。第二条付款方式乙方应于签订本《认购书》时给付甲方购房定金5万元，选择按揭付款方式支付购房款。……乙方应在签订本《认购书》之日起日内即《商品房买卖合同》签订网上备案的同时给付总房款30%，即434040元。按揭首付比例以银行信贷政策为准，若发生政策变动需提高首期款支付比例，乙方同意支付调整后的首期款数额。乙方就全部房款70%，即980000元申请办理银行按揭贷款。乙方应于签订本《认购书》之日起7日内到甲方位于增城市朱村街凤岗村江山时代销售中心办理银行按揭贷款申请……第三条甲乙双方约定1、甲乙双方确定甲方已将《江山时代花园商品房买卖流程》、《江山时代花园项目商品房买卖有关收费标准》、《商品房买卖合同》及其补充协议……在销售中心公示。在本认购书签订前，乙方确认已详细阅读并充分理解上述文件，同意并接受上述文件中的全部条款及内容、双方不存在任何异议，乙方承诺不再就前述文件的条款提出任何异议。……4、若因乙方原因导致乙方逾期未按本认购书确定日期签订《商品房买卖合同》等法律文件或未按本认购书约定的付款方式和时限支付房款；或逾期未按甲方要求办理按揭手续，或因提交资料不合格、资信状况或其他乙方原因导致按揭贷款未获批准……若发生上述事项，则自发生之日起，本人购书效力即行终止，甲方无需事先通知乙方且有权单方将本房产收回另行出售，乙方所交定金不予退还。5、如因甲方原因导致本认购书无法履行且双方未能在本认购书约定的时间内签订《商品房买卖合同》的，则甲方须将乙方已付定金如数返还。……补充：该商品房达到约定的支付标准时是否选择委托精装修施工。签订本认购书同时签订《装修协议书》，该物业装修协议中的装修款为324409元（不包含已付定金）。原告提供日期为2017年7月29日，编号为1000969号《江山时代花园认购书》，该认购书只有被告加盖印章，原告并未签名。与编号为1000977号《江山时代花园认购书》核对发现区别在于：编号1000969号《江山时代花园认购书》商品房总成交价为1396120元，装修款为342329元。首付金额为419120元，按揭贷款为977000元。第二条第3项第（1）点乙方应在签订本《认购书》之日起7日内即《商品房买卖合同》签订网上备案的同时给付总房款的30%。2018年7月29日，被告出具《收款收据》给原告收执，内容为收到原告交来涉案房屋定金2万元。2018年7月31日，被告出具《收款收据》给原告收执，内容为收到原告交来的涉案房屋定金3万元。2018年7月29日，原告通过pos机向东莞市喜达星实业投资有限公司支付3万元，并取得《收据》。2018年7月31日，原告通过pos机向东莞市喜达星实业投资有限公司支付4万元，并取得《收据》原告提供借款利息计算方式，拟证明其向华夏银行借款15万元，产生利息4884元。向广州银行借款20万元，产生利息10000元。被告提供一份《国内挂号信收据》，拟证明向原告发出解除合同通知书。审理中，原、被告双方确认如下事实，在签订正式《商品房买卖合同》的同时，还需签订相应的装修协议。原告陈述以下事实，1、没有收到被告所陈述的律师函。2、之所以出现两份认购书，是因为第一份签字的认购书，被告不能确定《认购书》中约定的涉案房屋单价符不符合政府限价数额，所以认购书中也没有约定签订正式合同的日期。之后被告说编号1000977号《江山时代花园认购书》中合同单价不符合政府限价数额，因此才通知原告过来重新签订，降低房屋价格，提高装修价格。3、签订完合同后，被告让原告办理装修贷款，原告在8月到9月办理好装修贷款后，因为有了贷款记录，无法再办理房屋按揭贷款。因为无法办理房屋按揭，所以原告将装修贷款已经还给银行并向银行支付了利息。4、因为贷款的装修贷导致无法办理按揭贷款，所以原告与被告协商，还没有到向被告提交按揭资料的步骤。5、在现场的工作人员是第三方提供有偿服务，收定金的财务和收服务费的人坐在一起，收取服务费是受被告方委托，因此收取服务费代理人的行为应由被代理人承担，原告认为被告方存在欺诈行为，销售人员是受被告委托，这是符合房地产销售常规。被告陈述以下事实，1、虽然被告没有存档在庭审中所陈述的向原告发出的《律师函》，但原告在起诉状中陈述双方沟通解除合同，被告不予退还定金。这说明被告已经口头行使了解除权。2、编号为1000969号《江山时代花园认购书》中被告的印章是真实的，至于为什么出现两份《认购书》，编号为1000969号《江山时代花园认购书》是双方在协商合同约定时候产生的，但是原告并未在该认购书上签名，甲方也没有复核人签字，上述认购书未生效。3、被告不清楚装修款是否属于房价款的一部分，即使存在装修款是房价款一部分的情况，也不影响双方认购书的效力。4、没有向原告发出签署正式商品房买卖合同的通知，认购书上没有约定通知形式，甲方通知乙方签订合同是通过电话形式，并不是必须以书面形式双方在庭审中已经确认被告有通知原告签订《商品房买卖合同》。5、原告没有证据证明存在所谓的装修贷，即使原告所言属实，也是原告与华夏银行签订的贷款合同，与被告无关。原告说办理装修贷导致商品房的贷款下不来，这是两笔不同的贷款，被告认为原告就是不想贷款买房了。6、被告没有委托第三人收取服务费。7、房屋的单价是每平方米19496元。本院认为：原告向被告交付定金50000元，对此双方均无异议，本院予以确认。现原告要求被告返还50000元定金的请求能否得到支持的问题。根据编号1000977号《江山时代花园认购书》的内容，并结合庭审中双方陈述的在签订正式《商品房买卖合同》的同时应签署装修协议，可知购买涉案房屋所需支付的对价为房价款和装修款两部分。现原告对购房款和装修款支付产生争议，而在编号1000977号《江山时代花园认购书》中只是约定了装修款的金额，但现在原、被告双方对于该笔装修款的实质性质、支付期限等均产生了分歧，未能达成一致意见。故双方未能签订正式商品房买卖合同不能归责于双方。因此，原告请求解除《江山时代花园认购书》并要求被告返还定金5万元，于法有据，本院予以支持。至于原告要求被告支付50000元的利息，理据充分，本院予以支持。故利息应从2018年7月31日开始，以50000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至返还之日止。至于原告要求被告返还7万元服务费和利息的诉讼请求能否支持的问题。因原告所提供证据显示其并非向本案被告支付上述服务费，且无证据证明是被告授权委托收取，故本院对原告的该项主张不予支持，原告应另循途径解决。至于原告要求被告赔偿贷款产生的手续费、利息等损失14844元的诉讼请求能否得到支持的问题。因原告所提供的证据不足以证明上述损失的具体金额，故本院对此不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告尹久盼、黄诗丽与被告广州恒展房地产开发有限公司签订的编号1000977号《江山时代花园认购书》；二、被告广州恒展房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，返还原告尹久盼、黄诗丽50000元定金及利息（利息从2018年7月31日开始，以50000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计至返还之日止）；。三、驳回原告尹久盼、黄诗丽的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8763.18元，由原告尹久盼、黄诗丽负担5515.18元，被告广州恒展房地产开发有限公司负担3248元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本院一审判决部分的上诉请求数额（包括反诉费）向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 勋二〇一九年六月六日书记员 刘耀允附相关法律条文：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。