广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终3901号上诉人（原审被告）：杨广，男，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：杨成建，男，汉族，住重庆市合川区,系杨广之父。委托诉讼代理人：李厚杰，佛山市顺德区均安镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：欧阳景福，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。上诉人杨广因与被上诉人欧阳景福房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初22411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月22日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。杨广上诉请求：1.撤销一审判决，改判杨广与欧阳景福继续履行《厂房租赁合同》，并确认欧阳景福向杨广收取的按金18000元归杨广所有；2.一、二审诉讼费用由欧阳景福承担。事实与理由：（一）欧阳景福自杨广将涉案厂房转租之日即知道该事实，一审法院认定其于2018年8月29日向杨广表示不同意转租，无事实和法律依据。自涉案厂房转租至今，欧阳景福直接向案外人孔某某收取租金，亦表明欧阳景福接受杨广将涉案厂房转租的事实。一审判决仅采纳欧阳景福的陈述，对谭某某、彭某某的证人证言不予采纳，认定欧阳景福未超过法定期限提出异议，从而认定杨广非法转租涉案厂房，处理不当。（二）杨广并无中途弃租，欧阳景福收取的按金18000元应归杨广所有。即使杨广存在擅自转租的行为，但涉案合同仅约定杨广中途弃租时欧阳景福有权没收按金，并未约定欧阳景福在杨广擅自转租的情况下有权没收按金。一审判决将“转租”与“弃租”混为一谈，属于认定事实不清。欧阳景福辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。欧阳景福向一审法院起诉请求：1.判令杨广违约，解除欧阳景福与杨广于2017年11月30日签订的未履行金额为90000元的《厂房租赁合同》，欧阳景福不需要退回已收杨广的三个月的厂房租赁按金18000元；2.判令杨广向欧阳景福支付在经营期间应付未付的滞纳金11968.43元；3.本案的诉讼费由杨广承担。一审法院认定事实：2017年11月30日，欧阳景福（甲方）与杨广（乙方）签订了《厂房租赁合同》，约定：1.甲方现将坐落于均安镇某厂房的二楼出租给乙方作经营制衣厂之用，使用期限由2017年12月1日至2019年12月31日，每月租金6000元，在签订合同时乙方向甲方交付三个月租金作为按金即18000元，待合同期满后退回乙方，如乙方中途弃租的，其所交的按金归甲方所有；2.缴付方式：实行每月交租一次，先交租金后使用，乙方必须在每月5号前缴付清当月租金，如不按时缴交的乙方需向甲方交付每日千分之十的滞纳金；3.乙方在租赁期间，未经甲方同意不得转租给他人使用，不得损坏厂房结构及已有设备、设施，如有损坏按价赔偿；4.电费及水费甲方于每月月底抄表，乙方需于次月5号前将水电费交给甲方，电费按0.98元/度、水费按4.41元/度计收，如不按时缴交的，乙方需向甲方交付每日千分之十的滞纳金。2018年6月19日，杨广（甲方）与孔某某（乙方）签订了《厂房租赁合同》，约定：1.甲方现将坐落于均安镇某厂房的二楼出租给乙方作经营制衣厂之用，使用期限由2018年7月1日至2020年6月30日，每月租金9600元，在签订合同时乙方向甲方交付三个月租金作为按金即28800元，待合同期满后退回乙方，如乙方中途弃租的，其所交的按金归甲方所有；2.乙方在租赁期间，未经甲方同意不得转租给他人使用，不得损坏厂房结构及已有设备、设施，如有损坏按价赔偿。另查，2018年8月29日，欧阳景福通过微信向杨广发出如下内容：小杨，我已经看过你跟二楼新租客的合同了，你是没经过我同意把厂房转租出去，你已经违约了，而且我和你的合同只有不到一年半的时间，你去跟别人签了两年的合同，你太过分了，你跟新租客的合同根本无效，请你于本月内付清本月租金和滞纳金，并于8月31日前回来，大家将合同事项处理好，我重新与新租客签订合同，如你在8月31日前到厂处理，你的合同按金还可以退回给你，否则将视为自动放弃。再查，位于佛山市顺德区某号房产登记在欧阳景福名下。一审中，欧阳景福确认杨广的租金、水电费缴纳至2018年8月份。经协商无果，欧阳景福于2018年11月16日向法院提起诉讼。一审法院认为,本案为房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点：杨广与孔某某签订的《厂房租赁合同》是否构成擅自转租的违约行为，杨广认为其转租已经得到欧阳景福的同意且欧阳景福应当知道杨广转租的事实，一审法院认为判定杨广的行为是否构成擅自转租，主要基于如下考虑：1.杨广取得涉案房屋的占有、使用和收益的权能是源于与房屋所有人欧阳景福的租赁关系取得，根据欧阳景福、杨广之间签订的《厂房租赁合同》第六条“乙方（杨广）在租赁期间，未经甲方（欧阳景福）同意不得转租给他人使用，不得损坏厂房结构及已有设备、设施，如有损坏按价赔偿”的约定，杨广在未提交充分证据证明已取得出租人欧阳景福同意的情况下将涉案厂房转租给孔某某使用、收益，已构成违约；2.2018年8月29日，欧阳景福已经向杨广明确表示，其不同意杨广进行转租；3.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，本案中杨广与孔某某签订租赁合同的时间为2018年6月19日，欧阳景福于2018年8月29日向杨广提出异议，且于2018年11月16日提起诉讼，未超过法定期限，综上，杨广的行为已构成擅自转租的违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，欧阳景福有权解除涉案租赁合同，一审法院于2018年11月21日向杨广送达应诉材料及起诉状副本，故欧阳景福、杨广签订的《厂房租赁合同》于2018年11月21日解除，对于欧阳景福要求确认杨广已支付的按金18000元归自己所有，鉴于杨广存在擅自转租的违约行为，一审法院予以支持；关于欧阳景福诉请杨广支付滞纳金的问题，一审法院认为杨广已经将租金、水电费缴纳至2018年8月份，虽然欧阳景福陈述杨广未在每月5号前交纳，但杨广均是在每月内交纳完毕，同时欧阳景福对此是明知的却未及时提出异议，故对于欧阳景福的该项诉求请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认欧阳景福与杨广在2017年11月30日签订的《厂房租赁合同》于2018年11月21日解除；二、确认欧阳景福向杨广收取的按金18000元不予退还，归欧阳景福所有；三、驳回欧阳景福的其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2050元，减半收取计1025元，由欧阳景福负担50元，由杨广负担975元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是：欧阳景福是否享有合同解除权；欧阳景福是否有权没收杨广交纳的按金。关于第一个争议焦点。涉案《厂房租赁合同》约定，杨广在租赁期间，未经欧阳景福同意不得转租。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，杨广未经欧阳景福同意与案外人孔某某签订租赁合同，杨广的行为构成擅自转租，欧阳景福于2018年8月29日向杨广提出异议，并在2018年11月16日提起本案诉讼，根据合同法第二百二十四条的规定，欧阳景福享有合同解除权。2018年11月21日，一审法院向杨广送达欧阳景福提交的起诉状，一审法院确认涉案合同于当日解除，于法有据，本院予以维持。杨广上诉主张继续履行涉案合同，于法无据，本院不予支持。关于第二个争议焦点。涉案合同第一条约定，在签订合同时杨广向欧阳景福交付三个月租金18000元作为按金，待合同期满后退回杨广，如杨广中途弃租的，其所交的按金归欧阳景福所有。欧阳景福以前述合同条款为依据，主张杨广擅自转租的行为属于中途弃租，其有权没收杨广交纳的按金。本院认为，虽然杨广擅自转租构成违约并导致合同解除，但擅自转租并不属于中途弃租的情形，且涉案合同亦未约定欧阳景福在杨广擅自转租的情况下有权没收按金，故欧阳景福以杨广擅自转租为由主张没收按金，与合同约定不符，本院不予支持。综上，杨广的上诉请求部分成立，予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初22411号民事判决第一项；二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初22411号民事判决第二项、第三项；三、驳回欧阳景福的其他诉讼请求。一审案件受理费549.31元，减半收取274.66元，由欧阳景福负担。二审案件受理费250元，由欧阳景福负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇一九年五月二十九日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 周英洋