广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4723号上诉人（原审被告）：潘慧仪，女，1972年12月21日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：刘龙，广东中汉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州高田投资有限公司，住所地广州市天河区林和东路281号21层06-1，统一社会信用代码：914401017418630499。法定代表人：符朝华，职务：总经理。委托诉讼代理人：宋晶，广东南方福瑞德律师事务所律师。上诉人潘慧仪因与被上诉人广州高田投资有限公司（以下简称高田公司）物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初14218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人潘慧仪上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回高田公司全部诉讼请求；3.一、二审案件诉讼费用由高田公司负担。事实和理由：潘慧仪亲人杜淑贞于1984年10月6日与机械工业设计院签订《住宅用房租赁合约》，约定租用中山四路大塘街76号地下，使用面积10平方米，每月租金3.1元等。因广州市建筑置业公司（以下简称置业公司）建设开发上述租赁房屋等缘故，该司与潘慧仪于1997年4月31日签订《房屋拆迁安置协议》，并约定置业公司应于2002年4月20日前将中山四路原地段回迁商住楼东塔第24层东向居住面积为20平方米的房屋安置给潘慧仪回迁居住等。2005年1月10日，广州市中级人民法院作出（2012）穗中法执字542—3号《民事裁定书》，裁定将置业公司开发的位于广州市中山四路大塘路78—80号的“置晖广场”商住楼项目转予高田公司所有。潘慧仪于2005年6月1日与高田公司又签订《补充协议》，约定潘慧仪作为被拆迁人，承租的原房屋地址为中山四路大塘街76后108房屋已被拆除，双方重新约定的回迁时间为2007年8月1日前等。2005年4月11日，高田公司向广州市房产交易所出具《承诺书》，承诺自2005年2月1日开始，中山四路大塘街78—80号“置晖广场”路段回迁户的回迁安置，临迁费的发放以及中山四路223号、233号房屋大塘街74号、78—80号房屋补偿安置手续的办理等相关工作由高田公司负责。2006年1月6日，高田公司向潘慧仪提交《关于申请(商品房预售许可证)的报告》，申请办理中山四路大塘街78—80号地段的“东鸣轩”项目预售许可证，并将包括广州市越秀区中山四路235号东鸣轩东塔栋1905房（以下简称涉案房屋）在内的“东鸣轩”东塔住宅整栋用于回迁安置。高田公司将涉案房屋标注为回迁房。2008年11月19日，高田公司向广州市城市房屋拆迁管理办公室提交说明，申请对回迁的房屋进行调整，其中高田公司提供的附表显示涉案房屋仍保留回迁房标注。2015年6月18日，高田公司申请涂销涉案房屋回迁房标注，未予以准许。因此，高田公司在2005年取得转让权后，于2006年4月19日同潘慧仪签订了《广州市房屋拆迁安置协议》，并在广州市城市房屋拆迁补偿安置协议备案之后，其未按该协议履行。潘慧仪不是一般承租户，是受法律保护的回迁安置户，高田公司明知潘慧仪是被拆迁户，应履行拆迁义务，其不能强行要求潘慧仪搬离涉案房屋。根据民法通则、物权法规定追租也只是一年，高田公司追溯的租金超过诉讼时效，明显没有证据证明这个期间连续追缴的证据，其只能追缴2016年8月24号之后的租金，且不收租的过错方是高田公司。因此，一审判决潘慧仪支付11年房屋使用费缺乏法律依据。此外，一审程序不合法，高田公司在一审时只起诉了潘慧仪一个人，但一审却判决同住人员腾空交还房屋，违背了不告不理的原则。请求二审法院尊重事实和法律给予重新审理，保护潘慧仪的合法权益。被上诉人高田公司二审辩称，不同意潘慧仪的上诉请求、事实和理由，同意一审判决，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。高田公司于2018年4月2日向一审法院起诉请求：1.潘慧仪迁出广州市越秀区中山四路235号1905房，向高田公司交还上述房屋；2.潘慧仪向高田公司支付2007年3月3日起至交还房屋之日止的房屋使用费（2007年3月3日至2018年4月2日期间，每月按公房租金4.2元/平方米×32.8535平方米计算；2018年4月3日至实际交还房屋之日止，每月按同期同地段房管部门公布的私房租金标准计算）及支付利息（2007年3月至2008年2月的使用费从2008年3月1日起计算利息，2008年3月至2009年2月的使用费从2009年3月1日起计算利息，以此类推；2016年2月之前的利息按中国人民银行同期贷款利率的标准约5%计算，2016年2月之后的利息按中国人民银行同期贷款利率的标准约1%计算）。一审法院认定事实：1984年10月6日，杜淑贞与机械工业设计院签订《住宅用房租赁合约》，约定租用房屋为中山四路大塘街76号地下，使用面积10平方米，每月租金3.1元等。1997年4月31日，置业公司（甲方、拆迁人）与杜淑贞（乙方、被拆迁人）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经广州市房地产管理局以（95）房拆许字第××号房屋拆迁许可证批准，拆除中山四路大塘街76号108房，乙方是该房屋的使用人，承租面积14.4平方米，有正式户口的实际居住人口4人；乙方同意于1997年4月20日前迁出原址房屋，自行解决临时搬迁；甲方应于2002年4月20日前将中山四路原地段回迁商住楼东塔第24层东向居住面积为20平方米的房屋安置给乙方回迁居住等。2005年6月1日，高田公司（甲方、拆迁人）与杜淑贞（乙方、被拆迁人）签订《补充协议》，约定：甲方以公开拍卖形式，经广州市中级人民法院最终裁定，取得了位于广州市中山四路大塘街78-80号“置晖广场”商住楼项目的所有权，成为该项目新的开发建设商；乙方是该地段范围内的被拆迁人，承租的原房屋地址为中山四路大塘街76号108房屋已被拆除；甲乙双方重新约定的回迁时间为2007年8月1日前等。2005年10月5日，杜淑贞因死亡被注销户籍登记，原广州市东山区大塘街76号108房户主变更为潘慧仪姐姐潘佩仪。2006年4月1日，潘佩仪以杜淑贞代理人的名义（乙方）与高田公司（甲方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定甲方应在2007年8月1日前在中山四路235号东鸣轩商住楼东塔第19层，产权属于公有的套间，使用面积26.31平方米安置给乙方回迁居住等。该协议注明杜淑贞已故。2007年1月29日，高田公司通知杜淑贞户于同年3月6日至3月7日办理回迁及房屋交接手续。2007年3月，潘慧仪回迁入住广州市中山四路235号东鸣轩商住楼东塔1905房。高田公司、潘慧仪至今无签订租赁合同，潘慧仪亦未向高田公司或其他任何人缴纳过租金或房屋使用费。2017年8月底，高田公司向潘慧仪等住户发出《高田公司产权房屋签订租赁合同告知函》，称东鸣轩建成投入使用已达10年之久，但潘慧仪等住户至今未与高田公司签订租赁合同，未交纳租金，故为维护合法权益，要求潘慧仪15日之内与高田公司联系签订租赁合同；租赁合同参照原公房租赁合同签订，房租为民用公房标准，租赁期限为2年，请各住户提交有资格继续使用房屋的材料，包括但不限于原公房租赁合同、安置补偿协议，房屋所有居住人身份材料及名下无房产的证明等。潘慧仪收到该通知，但未能与高田公司协商一致签订租赁合同。广州市国土资源和房屋管理局于2008年7月10日出具的、编号为B0002215的《广州市房地产权属证明书》记载，越秀区中山四路201、217、233、235号（第7-30层）权属人为高田公司。2018年7月12日打印于广州市房地产档案馆的、房产登记号为2008登记字1803858号的《广州市不动产登记查册表》记载，越秀区中山四路201、217、233、235（第7-30层）权属人为高田公司，登记附注的申请转移登记及公代逆产情况中未见涉案1905房。一审另查明：广州市天河区中山大道北路广氮新村自编50栋607房（居住用房、建筑面积47.34平方米）登记所有权人为潘慧仪及潘佩仪共同。潘慧仪称：该房屋现为空置；潘佩仪另有住房；潘慧仪与母亲冯燕珍共同居住在涉案1905房，冯燕珍户籍登记住址为上述广氮新村自编50栋607房。目前，涉案越秀区中山四路235号1905房户籍登记有三人，分别是潘慧仪、潘慧仪姐姐潘佩仪及董俊良，该三人原户籍登记地址均为被××房。一审法院认为，根据上述《广州市房地产权属证明书》及《广州市不动产登记查册表》的记载，高田公司为涉案房屋的所有权人，对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。潘慧仪经高田公司安排于2007年3月回迁入住该房屋，但至今双方未能协商一致建立租赁合同关系，潘慧仪也未实际向高田公司支付租金或房屋使用费。现潘慧仪在广州市另有住房，已不具备承租公房的条件，在此情况下，高田公司要求潘慧仪腾空交还涉案房屋及支付居住期间的房屋使用费于法有据。因高田公司未举证证明潘慧仪回迁涉案房屋的准确日期，潘慧仪陈述其于2007年3月回迁，故使用费应自2007年4月1日起计算。此外，潘慧仪回迁逾十年未向高田公司支付房屋使用费确造成高田公司一定损失，高田公司要求每年使用费自次年起计算利息（即2007年4月1日至2008年3月31日使用费的利息自2008年4月1日起计算，2008年4月1日至2009年3月31日使用费的利息自2009年4月1日起计算，以此类推）较为合理，一审法院亦予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条之规定，于2018年11月7日作出如下判决：一、潘慧仪（含同住人员）在判决发生法律效力之日起30日内将广州市越秀区中山四路235号1905房（东鸣轩商住楼东塔1905房）腾空交还给高田公司；二、潘慧仪在判决发生法律效力之日起7日内向高田公司支付自2007年4月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（2007年4月1日至2018年4月2日的使用费按照4.20元/平方米计付；2018年4月3日起至判决发生法律效力之日止的使用费参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计付）及利息（每年房屋使用费的利息自次年起，参照中国人民银行规定金融机构同期同类贷款利率计算）；自判决发生法律效力之次日起至潘慧仪将房屋交还高田公司之日止的房屋使用费，由潘慧仪按照上述标准逐月支付给高田公司；三、驳回高田公司的其他诉讼请求。一审案件受理费377.70元，由高田公司负担50元、潘慧仪负担327.70元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合潘慧仪的上诉请求和理由以及高田公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：潘慧仪抗辩不同意腾空交还涉案房屋及支付使用费应否支持问题。现评析如下：根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，高田公司作为涉案房屋的所有权人，其对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。从一审查明的事实可知，高田公司已于2007年3月份安置潘慧仪回迁涉案房屋，但在潘慧仪回迁涉案房屋至今十几年双方仍未能就建立租赁合同关系协商一致，潘慧仪也未实际向高田公司支付租金或者房屋使用费。现潘慧仪在广州市已另有住房，不具备承租公房的条件，在此情况下，一审法院认为高田公司作为涉案房屋的所有权人，其起诉要求潘慧仪腾空交还涉案房屋及支付居住期间的房屋使用费于法有据，并无不当，本院予以维持。潘慧仪上诉以涉案房屋为回迁房为由，主张不同意腾空交还涉案房屋，缺乏充分理据，本院不予支持。至于潘慧仪认为高田公司诉请支付房屋使用费已超过诉讼时效问题，由于潘慧仪在一审并未就此提出抗辩，因此，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”之规定，本院对其该抗辩不予支持。此外，因高田公司是以户为单位安置潘慧仪等回迁涉案房屋，故在高田公司主张腾空返还房屋的情况下，与潘慧仪同住人员依法负有返还的法定义务，潘慧仪以此抗辩一审程序不合法，理据不足，本院不予采纳。综上所述，潘慧仪的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费327.7元，由上诉人潘慧仪负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年六月三日书记员 李志康谢金泽