福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0302民初4468号 原告:福建一品康城物业管理有限公司，住所地：莆田市荔城区镇海居委会荔梅小区1幢202室。统一社会信用代码：91350304699037092D。 法定代表人:傅晶莹，总经理。 委托诉讼代理人：郭少文，男，1992年3月4日出生，汉族，该公司员工，住所地莆田市荔城区。 被告：莆田市万业莆发实业有限公司，住所地莆田市城厢区霞林街道霞林居委会荔城南路1428号。统一社会信用代码：91350300066561281N。 法定代表人：刘德清，总经理。 原告福建一品康城物业管理有限公司﹙以下简称“一品康城物业公司”﹚诉被告莆田市万业莆发实业有限公司﹙以下简称“万业莆发公司”﹚物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告一品康城物业公司的委托诉讼代理人郭少文到庭参加诉讼；被告万业莆发公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一品康城物业公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令万业莆发公司向一品康城物业公司支付拖欠的自2016年6月1日起至2018年5月31日止的物业服务费共计人民币5705元【132.05㎡*1.8元/月/平方米*24个月】及滞纳金4200元﹙违约金﹚；二、本案的诉讼费用、财产保全申请费用由万业莆发公司负担。 事实与理由：万业莆发公司是莆田市城厢区龙桥街道兴安名城北区2#B号楼901室房产物业的业主，该房产建筑面积为132.05㎡。2014年11月13日，莆田市世全房地产开发有限公司与一品康城物业公司签订了《福建省前期物业服务合同》，内容包括万业莆发公司在内的总建筑面积为1.653623万平方米的房产物业委托一品康城物业公司实行物业管理。合同约定：物业服务费按建筑面积计算，高层住宅每年每月1.8元/平方米，商场2.5元/月平方米，万业莆发公司应于每半年首月10日前向一品康城物业公司交纳本半年的物业服务费，逾期付款的需按逾期款项金额的月千分之三支付滞纳金﹙违约金﹚。合同生效后，一品康城物业公司一直履行合同义务，认真完成物业管理服务工作。但是，万业莆发公司拒不按约定支付物业服务费等，截止2018年5月31日，万业莆发公司累计拖欠物业服务费合计5705元。一品康城物业公司委托律师于2018年2月8日向万业莆发公司发律师函催收物业服务费等，但万业莆发公司至今仍未支付上述费用。 鉴于上述情况，根据《中华人民共和国合同法》第60条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，万业莆发公司的行为行为已构成违约，侵犯了一品康城物业公司的合法权益。望法院判如所请。 万业莆发公司向本院递交《答辩状》辩称：一品康城物业公司起诉的答辩人与一品康城物业公司物业服务合同纠纷一案中，法院应当裁定驳回一品康城物业公司的起诉。理由如下：一、答辩人万业莆发公司与莆田市世全房地产开发有限公司于2012年11月28日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议。补充协议作为原合同不可分割重要的组成部分，与原合同具有同等法律效力。按照原合同第十八条“前期物业服务约定”，本商品房项目由出卖人依法以协议方式选聘“厦门市建坤诚兴物业有限公司莆田分公司”﹙法人代表王双娜、资质等级二级﹚提供前期物业服务，服务内容及质量标准在原合同中均有约定。但事实上，从2014年12月7日交房至今，提供物业服务的是福建一品康城物业管理有限公司﹙法人代表林乘东、资质等级不明﹚。然而，由一品康城物业公司提供的其与莆田市世全房地产开发有限公司签订的所谓《福建省前期物业服务合同》约定，其物业名称为“兴安名城北区一期项目”，物业类型为住宅、综合商场，总建筑面积为165362.3㎡﹙包括住宅、商业、配套公建和停车位﹚。事实上，由一品康城物业公司提供的这份所谓《福建省前期物业服务合同》为恶意篡改伪造的虚假法律文书；二、另外，商品房出卖人李国镇私自变更前提物业服务企业，且在原合同约定的物业服务内容、服务标准、服务费用等重要内容发生变化的情况下，在销售商品房或交房时，未向购房人明示变更后的合同内容，并组织购房人对合同内容和临时管理规约予以书面确认，也未重新确定新的物业服务公司。此外，莆田市世全房地产开发有限公司商品房出卖人李国镇还存在诸多未履行原合同约定的情形等等。综上，一品康城物业公司和答辩人万业莆发公司的合同法律关系不成立，因其主体不适格、标的不特定、价款不明确，因此一品康城物业公司所诉主体不适格，对一品康城物业公司的起诉应当裁定驳回。三、一品康城物业公司物业费收取标准违背了“质价相符原则”，违背了福建省人民政府《关于印发福建省定价目录的通知》【闽政〔2015〕31号】和莆田市人民政府《关于印发莆田市物业管理实施细则的通知》【莆政综〔2014〕113号】精神，违反了《莆田市人民政府关于公布莆田市住宅前期物业服务标准及收费指导价的通知》【莆政综〔2016〕27号】要求；而且，违反了一品康城物业公司出示的《福建省前期物业服务合同》有关约定。因此，对一品康城物业公司的起诉应当裁定驳回。理由如下：根据《莆田市人民政府关于公布莆田市住宅前期物业服务标准及收费指导价的通知》【莆政综〔2016〕27号】，莆田市住宅前期物业服务标准根据物业服务内容、服务要求和设施设备配置情况分为五个标准。即：基础服务标准，清洁卫生标准，秩序维护标准，绿化养护标准及共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修服务标准五个方面。而对照莆田市住宅前期物业服务标准﹙以三级服务标准为例﹚，一品康城物业公司给答辩人所在小区提供的物业服务质量水平远未到达“三级”标准。例如：㈠在基础服务方面；㈡在清洁卫生服务方面；㈢秩序维护服务方面；㈣在绿化养护服务方面；㈤在公共部位、公共设施设备运行维护方面等上述五个方面均未达到“三级”服务标准。证据具体见附件二至附件十一所示；四、本案的诉讼费用应由一品康城物业公司承担。 综上，一品康城物业公司的诉讼主体与事实不符，于法律无据，答辩人特提出答辩意见，请法院核实并予以采纳。 根据上述认定的有效证据，并结合当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下： 万业莆发公司系莆田市城厢区龙桥街道兴安名城北区2#B号楼901室房产的业主，该房产建筑面积为132.05㎡﹙于2014年12月7日交房﹚。2014年11月13日，莆田市世全房地产开发有限公司﹙法定代表人：李国镇﹚与一品康城物业公司签订了《福建省前期物业服务合同》，内容包括万业莆发公司在内的总建筑面积为1.653623万平方米的房产物业委托一品康城物业公司实行物业管理；物业名称：兴安名城北区一期项目；合同约定：收费标准：物业服务费按建筑面积计算﹙本收费不含公共水电分摊费﹚，高层住宅每年每月1.8元/平方米，商场2.5元/月平方米；收费起始时间：物业服务费于交房时首次收取物业费时按年收取，后续物业服务费按每半年收取一次，业主自愿预缴的除外。业主应于每半年首月10日前向金管家物业公司交纳本半年的物业服务费；逾期违约责任：若业主未能按时足额支付物业服务费，逾期付款的需按逾期款项金额的月千分之三支付滞纳金等等。合同签订后，一品康城物业公司即开始按约对该小区进行物业管理至今。因万业莆发公司认为一品康城物业公司不是其与莆田市世全房地产开发有限公司签订合同时确定选聘的物业管理公司，且一品康城物业公司在履行物业管理的过程中质价不相符、管理不到位，万业莆发公司即自2016年6月1日始拒付物业服务费等。截止2018年5月31日，累计拖欠一品康城物业公司物业服务费合计5705元【132.05㎡*1.8元/月/平方米*24个月】。一品康城物业公司曾于2018年2月8日向万业莆发公司发出《律师函》【福业律函字﹙2018﹚第7号】，也以手机短信的方式向万业莆发公司催收物业服务费等，但万业莆发公司至今仍未支付上述费用。一品康城物业公司即于2018年7月2日向本院提起诉讼。 另查明，一品康城物业公司曾于2018年4月3日向本院起诉万业莆发公司物业服务合同纠纷，后于同年5月31日申请撤回对林立凡的起诉，本院已裁定予以准许。 本院认为，和谐的物业关系和良好的小区环境需要物业服务单位和小区业主的共同努力，物业服务单位应当为业主着想，不断改善自身的服务，业主也应当自觉遵守物业管理规定。一品康城物业公司与兴安名城开发商莆田市世全房地产开发有限公司签订《福建省前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律效力性、强制性规定，合法有效。因万业莆发公司所在的小区尚未成立小区业主委员会，莆田市世全房地产开发有限公司作为建设单位，其与一品康城物业公司签订的合同内容对包括万业莆发公司在内的全体业主均有约束力。万业莆发公司认为商品房出卖人李国镇未按双方签订的《商品房买卖合同》确定选聘物业管理企业，而私自变更合同内容，擅自改变前期物业服务企业等，该主张与本案系属不同的法律关系，其可另行主张权利。自2014年11月始，一品康城物业公司即开始按约对兴安名城小区进行物业管理并提供物业管理服务至今，其与兴安名城小区业主的物业服务关系依法成立并已实际履行，万业莆发公司作为小区业主应当依约向一品康城物业公司支付物业服务费用。万业莆发公司辩称一品康城物业公司不是《商品房买卖合同》确定的物业服务企业﹙资质等级不够﹚，且一品康城物业公司没有履行物业管理义务，但因物业服务具有时间持续性和无法计量性，故其提供的证据不足以证明一品康城物业公司的物业服务构成根本违约，此亦不能成为其不交纳物业服务费的正当理由，故本院对万业莆发公司的该辩解不予采信。一品康城物业公司要求万业莆发公司支付自2016年6月1日起至2018年5月31日止的物业管理费人民币5705元【132.05㎡*1.8元/月/平方米*24个月】，于法有据，本院予以支持。一品康城物业公司另要求万业莆发公司应按照《福建省前期物业服务合同》第十四条第二款的规定：若业主未能按时足额支付物业服务费，应当按照月千分之三标准向一品康城物业公司支付滞纳金，故万业莆发公司而应支付给一品康城物业公司逾期付款滞纳金﹙违约金﹚4200元，但该主张明显过高，且于法无据。本院本院酌情调整为万业莆发公司应支付给一品康城物业公司物业服务费人民币5705元及该款自2018年6月1日起至实际还清之日止按年利率6%计算的违约金。万业莆发公司的其他辩解亦缺乏依据，本院亦不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、莆田市万业莆发实业有限公司应在本判决生效之日起十日内支付福建一品康城物业管理有限公司拖欠的物业服务费人民币5705元及该款自2018年6月1日起至还清之日止按年利率6%计算的违约金； 二、驳回福建一品康城物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币50元，由福建一品康城物业管理有限公司负担21元、莆田市万业莆发实业有限公司负担29元。 申请执行的期限为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  阮志娟 人民陪审员  林文彬 人民陪审员  陈 琴 二〇一九年六月二十六日 书 记 员  胡绍圆 附：本判决所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金的，还应当履行债务。 《最高人民法院》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十二条对判决、裁定和其他法律文书指定的行为，被执行人未按执行通知履行的，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。