大连长兴岛经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0292民初305号原告：大连一力物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区高尔基路737号1层，统一社会信用代码：91210204711390914Y。法定代表人：都兴平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李猛，辽宁智库律师事务所律师，执业证号：12102201210632862。委托诉讼代理人：王宪孟，辽宁智库律师事务所律师，执业证号：12102201810041618。被告：刘国，男，1980年5月14日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。被告：韩满香，女，1979年4月15日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：刘国（系韩满香丈夫），男，1980年5月14日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。原告大连一力物业管理有限公司（以下简称一力物业公司）与被告刘国、韩满香物业服务合同纠纷一案本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月23日公开开庭进行了审理。原告一力物业公司的委托诉讼代理人李猛、王宪孟，被告刘国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告一力物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2014年2月25日至2017年5月22日期间欠交的物业服务费4782.94元；2.判令被告承担逾期支付物业服务费的滞纳金（按欠交物业费的日0.3%标准，每期欠付物业服务费自应交之日起计算至实际给付之日，暂计算至起诉时约5000元）。诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系佰融·玖瓏湾·琳熙美地小区的前期物业服务企业，被告系该小区大连长兴岛临港工业区某号房屋业主，房屋建筑面积为102.41平方米。被告自入住之日起即实际享受了物业服务，是否取得房屋竣工备案证书、房屋是否存在质量问题等，与本案并非同一法律关系，不是被告拒绝交纳物业服务费的理由。根据《前期物业服务合同》及《业主临时规约》的约定，物业服务费标准为1.2元/平方米/月，被告应于每半年首月10日内按其房屋建筑面积向原告足额交纳每半年的物业费，如逾期交纳，被告应补交并从逾期之日起按每日0.3%的标准交纳滞纳金。被告自2014年2月25日起未再交纳过物业服务费，计至2017年5月22日，被告欠交物业费4782.94元。根据约定，被告还应当承担逾期交纳物业服务费的滞纳金。原告请求法院判如所请。被告刘国、韩满香辩称，不同意原告的诉讼请求。被告认为案涉房屋交付业主使用时已经违法。1.根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”和《建设工程质量管理条例》第十六条第三款“建设工程经验收合格的，方可交付使用”，这是法律法规禁止性规定，而开发商取得竣工验收备案是在2017年2月份，而交付房屋的时间是2013年3月，所以未经验收或验收不合格交付房屋，属于违法行为，由此产生的物业收费也是非法的，非法利益不应受法律保护。2.大价发（2014）50号文件是依据大政发（2014）40号大连市政府规章第三条第五项“物业行政主管部门要会同价格主管部门进一步细化市场服务监管标准，根据不同物业类型和物业条件，制定不同模式的物业服务标准和规范”授权制定的。而大政发（2014）40号规章又是由国家发改委、建设部规章《物业收费管理办法》第四条“县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责行政区域内物业服务收费的监督管理工作”授权制定的，而《物业收费管理办法》第四条是根据行政法规《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法”授权制定的，所以大价发（2014）50号文件是根据行政法规逐级授权制定的的规范性文件，有法律约束力。根据大价发（2014）50号文件第六条第三项“新建的普通住宅小区在未取得《房屋竣工备案证书》之前禁止向业主收费，所发生的物业服务费由开发建设单位承担”。案涉小区是在2017年2月取得《房屋竣工备案证书》，在此之前发生的物业服务费用应该由开发建设单位承担，被告无支付义务。3.根据大价发（2014）50号文件第五条二项规定，办理小区的物业服务收费标准认定必须有房屋竣工备案证书，而开发商取得《房屋竣工备案证书》是在2017年2月，所以原告主张的物业服务费标准的认定没有法律依据，也违反规定。4.从2013年冬季开始，被告的房屋除主卧室外，南北次卧、客厅、卫生间、厨房发生大面积透寒、透霜、霉变，找到原告，原告只勉强维修了两次，但至今也没有好转，房屋无法正常使用。另外，原告没有尽到物业服务责任，小区内的喷泉没有喷过、音乐没有响过、南门岗没有安保，物业公共地区的草坪，已经被多家自行栽树，这是公共地方，物业没有阻止，还有小区内的围栏已经烂了，没有进行维修，停车场、门禁都没有使用，所以不同意支付物业服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了质证。对原告提交的房产面积测算报告书，被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交《物业服务企业资质证书》，以证明原告具有物业管理资质，有权收取案涉小区的物业服务费。被告对该证据不予认可，认为发证日期为2016年4月20日，晚于收取物业费的时间，原告没有权利收取前期的物业费。本院认为，从《物业服务企业资质证书》的记载来看，自2001年11月12日起，大连市国土资源和房屋局即准予原告从事物业管理活动，该证书上的日期实际为每两年一次换证的时间，故被告的抗辩意见不成立，本院对原告提交的该份证据予以采信。2.原告提交《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》，以证明被告作为案涉房屋的所有权人享有了原告按照约定提供的物业服务，应当支付相应的物业服务费。被告对上述证据真实性无异议，认为《前期物业服务合同》是原告与琳熙置地（大连）有限公司签订的，与业主无关。本院对上述证据的真实性予以确认，对证明目的在本院认为部分予以分析认定。3.原告提交《业主临时规约》，以证明琳熙美地项目物业服务费标准为1.2元/月/平方米，被告应在每半年首月10日内向原告预交物业服务费，逾期支付物业服务费的，每逾期一日，按应交纳物业服务费总额的0.3%支付滞纳金。被告对该证据的真实性没有异议，称第二条第六款约定“物业档案管理，包括工程图纸、竣工验收资料、产权资料、业主或使用人档案、设备运行记录、维修档案等”，当时都没有这些竣工验收资料，所以原告的收费标准是不成立的；第三条第五款约定“房屋小修及时率98%以上，有维修记录”，实际房屋维修完好率达不到98%，对原告的物业服务提出质疑。本院认为，被告在《业主临时规约》乙方处签章，表明其知晓物业服务费收费标准。针对被告指出原告在物业服务过程中存在的问题，被告未在举证期限内提出证据予以证明，故本院对被告的辩解意见不予采纳。被告提交室内照片，以证明房屋存在透寒、发霉等问题，被告向原告反映后，原告没有及时处理，一拖再拖，原告物业服务不到位。原告对证据真实性不予认可，因被告未提供照片原始载体，照片上也无拍摄时间，且即使照片拍摄于被告家中，因该区域不属于物业服务范围，故与本案无关。本院认为，原告对该证据提出的异议成立，故对被告提交的照片不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月20日，琳熙置地（大连）有限公司与原告签订佰融玖珑湾琳熙美地前期物业服务合同，琳熙置地（大连）有限公司选聘原告对案涉小区提供前期物业管理服务。2012年12月19日，琳熙置地（大连）有限公司与被告签订《商品房买卖合同》，被告购得大连长兴岛临港工业区某号房屋，房屋建筑面积为102.41平方米。该合同附件四合同补充协议第十四条关于前期物业服务的约定，“在业主委员会与新物业服务企业签订的物业服务合同生效之前，买受人同意由出卖人或出卖人选聘的物业服务企业即大连一力物业管理有限公司实施统一的物业管理，并遵守物业管理规定。买受人对此无异议……”。2013年2月25日，琳熙置地（大连）有限公司与被告签订《前期物业管理服务协议》(业主临时规约)，第四条第一项约定“多层、小高层住宅按建筑面积1.20元/㎡·月（有电梯）”，第五条违约责任第三项约定“乙方不按本协议约定交纳有关费用的，甲方或物业公司有权要求乙方补交，并按应交金额的0.3%按日交纳滞纳金”。同日，琳熙置地（大连）有限公司向被告交付房屋钥匙。被告已交纳2014年2月25日前物业服务费。本院认为，原告系取得物业服务资质的物业服务公司，其与被告签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。现被告接收了房屋，原告提供了物业服务，被告理应按照合同约定交纳物业服务费。关于被告对物业服务费收取的标准提出的异议，因被告与琳熙置地（大连）有限公司签订的《商品房买卖合同》补充协议第14条，已明确被告同意由原告实施统一的物业管理，收费标准为每月1.2元/平方米，被告作为合同一方签字确认，应视为其知晓并同意物业服务费收费标准，故对被告的该项意见不予采纳。关于被告对物业服务费收取时间提出的异议，本院认为，是否取得房屋竣工备案证书系开发商职责，与原、被告之间的物业服务合同纠纷无关。原、被告已于2013年2月25日签订了《前期物业管理服务协议》，该协议形式要件齐备，内容合法有效，其从成立之日起，即受《中华人民共和国合同法》的保护，大政发﹝2014﹞40号、大价发﹝2014﹞50号等文件及《物业收费管理办法》的效力位阶均明显低于合同法，相关文件、规章不能对抗双方业已生效的服务协议，故对被告关于物业公司应在取得房屋备案许可证后才可收取物业服务费的主张，本院不予采纳。被告对房屋交付条件及房屋质量提出的异议，与作为物业服务企业的原告无关，不能作为其拒绝交纳服务费的理由。被告主张原告未尽到物业服务义务，本院认为，物业服务是物业公司为小区业主所提供的长期的、持续到、动态的服务，依被告现有证据尚不能证明原告在履行物业服务合同过程中存在瑕疵，且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，可见，即便物业服务企业确实存在违约情形，业主要求其承担民事责任的方式是明确规定的，被告不能以此为由拒绝交纳物业费，故被告的该项辩解意见不予采纳。被告房屋建筑面积102.41平方米，按每月每平方米1.2元标准计算，自2014年2月25日至2017年5月22日，被告应交纳物业服务费4780.8元，原告的主张，有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告主张被告支付滞纳金的主张，因被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，双方在《前期物业管理服务协议》第五条违约责任中约定了滞纳金计算方式，因该滞纳金计算的标准过高，本院酌定被告按应交金额的0.2%按日交纳滞纳金，对于超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《物业管理条例》第七条、第四十一条之规定，判决如下：被告刘国、韩满香于本判决生效之日起十日内共同给付原告大连一力物业管理有限公司2014年2月25日至2017年5月22日物业服务费4782.94元及滞纳金（自每期物业服务费应交之日起至实际给付之日止，按所欠交物业服务费每日0.2%标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  贾宏霞二〇一九年六月十四日书记员  吕晓宇附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。