新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书河南省新乡市红旗区人民法院民事判决书（2019）豫0702民初2167号原告：中国银行股份有限公司新乡国贸支行，住所地新乡市平原路与新二街交汇处国贸大厦一层。负责人：沈冰冰，行长。委托诉讼代理人：韩振楠，河南瀛汉律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：徐晨曦，河南瀛汉律师事务所律师，一般代理。被告：苏广伟，男，1984年8月10日出生，汉族，住河南省杞县。被告：新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司，住所地新乡市平原示范区滨湖大道碧桂园凤凰湾2号楼101号。法定代表人：杨海波，董事长。委托诉讼代理人：李向阳，女，该公司员工，特别授权。原告中国银行股份有限公司新乡国贸支行（以下简称中行国贸支行）诉被告苏广伟、新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司（以下简称碧桂园公司）借款合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中行国贸支行委托诉讼代理人韩振楠，被告苏广伟，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人李向阳到庭参加了诉讼，本院依法进行了审理，现本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告苏广伟立即偿还原告借款本金742583.43元及利息、罚息8212.87元（利息、罚息暂计算至2019年1月3日），本息共计750796.30元。之后利息、罚息按照合同约定继续计算至实际清偿之日；2、判令原告有权就被告提供的抵押物申请拍卖、变卖，并就所得价款优先受偿；3、判令被告碧桂园公司对第一项债务承担连带保证责任；4、判令被告承担本案诉讼费、保全费及原告实现债权的其它费用。事实和理由：2017年4月18日，原告与被告苏广伟（借款人）、碧桂园公司（保证人）签订了中国银行股份有限公司《个人一手住房贷款合同》一份。合同约定：苏广伟为支付购房款向原告贷款760000元，贷款期限为360个月，浮动利率，等额本息法还款。逾期贷款罚息利率为合同约定贷款利率水平上加收50%；被告苏广伟以其所购房屋为该笔债权提供抵押担保，抵押物已办理预告登记，原告已依约放款。碧桂园公司提供阶段性担保。然被告未按合同约定还本付息。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告苏广伟辩称，借款属实，对借款金额无异议，调解方案：我想增加一个担保人，预存一定的保证金，因条件有限，保证金希望少一些，保证正常还款。被告碧桂园公司辩称，一、碧桂园不应对被告苏广伟连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等承担连带责任保证。1、根据中国银行与碧桂园签订的《按揭业务担保合作协议》（简称“按揭协议”）约定，购房者连续未支付四期贷款本息的，中国银行应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知被告碧桂园，如逾期书面通知的，则碧桂园对被告苏广伟连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。本案中，中国银行从未书面通知碧桂园，故根据双方签订的按揭协议的约定，被告碧桂园不应对被告苏广伟连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等承担连带责任保证，原告要求被告碧桂园对被告苏广伟全部借款承担连带责任的诉求不能成立。2、根据中国银行与碧桂园签订的按揭协议第十三条第（二）款的约定，原告与二被告签订的《个人一手住房贷款合同》、《个人商业用房贷款合同》等涉及原告与被告碧桂园权利义务条款与按揭协议约定不一致的，以按揭协议的约定为准，按揭协议约定内容的效力优先于其他协议。因此原告在没有履行书面通知义务的前提下要求被告碧桂园承担被告苏广伟未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等没有相关依据。二、碧桂园仅应在中国银行处置抵押物（即苏广伟所购买的新乡碧桂园凤凰湾一期029号楼1单元24层12401号房屋）后仍不足以清偿其债权的情形下，就不足部分才向中国银行承担连带清偿责任。根据按揭协议第六条第（八）款的约定，若购房者拖欠贷款本息、逾期利息并由中国银行向有管辖权的人民法院提起诉讼的，中国银行承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任。三、根据《物权法》相关规定，被担保的债权既有物保又有人保的，债务人自己提供物的担保履行到期债务的，债权人应当就物的担保实现债权。原告围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院当庭组织证据交换及质证，对各方无争议的证据，予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2015年11月10日，中行国贸支行（甲方、按揭银行）与碧桂园公司（乙方、发展商）签订了《按揭业务担保合作协议》一份，编号为中国银行2015年007号，合同主要约定，乙方的连带责任保证范围为：在乙方的保证期间，乙方所保证的范围为购房者与甲方、乙方所签订的《个人一手住房贷款合同》、《个人商业用房贷款合同》项下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及甲方为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准）；乙方在其保证期限内承担保证责任的方式为：购房者连续未支付四期贷款本息的，甲方应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知乙方，如甲方逾期书面通知乙方的，则乙方对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证；在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任；在本协议生效之日后甲方、乙方与购房者签订的《个人一手住房贷款合同》、《个人商业用房贷款合同》不视为对本协议内容的修改，甲乙双方均同意本协议约定的内容的效力优先于甲方、乙方与购房者签订的《个人一手住房贷款合同》、《个人商业用房贷款合同》中涉及甲乙双方之间的权利义务的所有条款。2017年4月18日，中行国贸支行（贷款人）与苏广伟（借款人）、碧桂园公司（保证人）签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》一份，编号为2017年国贸个住房借字03-32号，合同约定：借款金额为人民币760000元整，贷款期限360个月，贷款的具体用途为支付其购买坐落于平原新区滨湖大道与××路交叉口东北角碧桂园××楼××单元××号房屋;本合同项下贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月；贷款的偿还方式为按月等额本息还款；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；若借款人未按期归还贷款本息或应支付的其他费用，宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同；借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，抵押物坐落于平原新区滨湖大道与××路交叉口东北角碧桂园××楼××单元××号;保证人（开发商）提供阶段性担保并签署相应的担保合同（编号：2017年国贸个住房借字03-32号）；担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用；若保证人（开发商）为本合同项下贷款提供保证的，保证人应按照本合同的约定承担阶段性连带责任保证，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任；主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使；保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年，若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年；保证人完全了解本合同的内容，签署和履行本合同系基于保证人的真实意思表示；若保证人未按本合同的规定及时履行保证责任，贷款人有权宣布保证人在其他合同项下尚未偿还的贷款/贸易融资款项本息和其他应付款项全部或部分立即到期，终止或解除本合同，全部、部分终止或解除保证人与贷款人之间的其他合同。2017年4月28日，苏广伟与中行国贸支行就上述房产办理了不动产预告登记证明，不动产预告登记证明编号为豫（2017）新乡市不动产证明第0025464号。上述合同签订后，中行国贸支行于2017年4月27日按约向苏广伟发放760000元，并出具借款借据，载明：借款月利率为3.175‰，借款期限为2017年4月27日至2047年4月27日，期数360期，借款用途为购个人一手住房，苏广伟收款后未按约偿还本息，截至2019年6月12日苏广伟尚欠借款本金733821.13元，利息、罚息502.86元未偿还，担保人亦未履行担保义务。本院认为，中行国贸支行与苏广伟、碧桂园公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，与碧桂园公司签订的《按揭业务担保合作协议》，均系当事人各方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务,中行国贸支行按照合同约定发放了贷款，苏广伟未按约还本付息，碧桂园公司亦未履行保证责任，事实清楚，其行为已构成违约，应当承担相应的民事法律责任，中行国贸支行要求苏广伟偿还欠款本息并要求碧桂园公司承担连带保证责任的诉请，符合法律规定，本院予以支持。对于碧桂园公司称不应对被告苏广伟连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等承担连带责任保证的答辩意见，根据碧桂园公司无异议的利息清单中还款记录显示，案涉贷款逾期并未超过四期，不符合双方对贷款利息、罚息免除保证责任条款的约定，故对其该项答辩意见不予采信。关于碧桂园公司的保证责任问题，根据双方协议约定，本笔借款系阶段性保证责任，但本案中行国贸支行对案涉的抵押物仅作了抵押权预告登记，根据物权法相关规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力，是为保障将来实现物权而作的一种登记。中行国贸支行享有的是当抵押登记条件成就对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并非现实抵押权，故中行国贸支行并不依法对案涉房屋享有优先受偿权，碧桂园公司在办理正式抵押登记前亦不得减轻保证责任，故对中行国贸支行主张优先受偿权的诉请，本院不予支持，对碧桂园公司的该项答辩意见不予采信。对于中行国贸支行主张的保全费及实现债权的费用，因其并未提交证据证明上述费用已实际产生，故本院不予支持。综上所述，本院对中行国贸支行的诉讼请求予以部分支持，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条之规定，判决如下：苏广伟应于本判决生效后三日内偿还中国银行股份有限公司新乡国贸支行贷款本金733821.13元，利息、罚息502.86元（2019年6月12日之后的利息、罚息，按合同约定计算至实际清偿之日）。二、新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司对本判决第一项承担连带责任保证，并有权在实际承担清偿责任的范围内向苏广伟追偿。三、驳回中国银行股份有限公司新乡国贸支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11308元，由被告苏广伟、新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司负担。如不服本判决，应自本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判长 林 铎审判员 闫 雪审判员 张敬美二〇一九年六月二十六日书记员 张 译新乡市红旗区人民法院地址：新乡市红旗区健康路76号电话：0373-3769000邮编：453000(公众号)（掌上法院）