昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初4307号原告：昆明皓瑞通物业管理有限公司。统一社会信用代码：915301006682977213。法定代表人：陈文廷，职务：总经理。住所：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：傅强，云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：周璐莎，云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。被告：李亚军，男，1977年1月20日出生，彝族，身份证登记住址：云南省红河哈尼族彝族自治州石屏县。委托诉讼代理人：黄笑，男，1959年1月19日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区，系被告姐夫，一般授权代理。被告：张琳苑，女，1978年9月3日出生，汉族，户籍所在地：云南省红河哈尼族彝族自治州石屏县。委托诉讼代理人：黄笑，男，1959年1月19日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区，系被告姐夫，一般授权代理。原告昆明皓瑞通物业管理有限公司与被告李亚军、张琳苑物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案后，依法适用简易程序于2019年5月17日公开开庭进行了审理。原告昆明皓瑞通物业管理有限公司的诉讼代理人周璐莎、傅强，被告李亚军及其诉讼代理人黄笑，被告张琳苑的诉讼代理人黄笑到庭参加了诉讼。依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十八条，双方当事人同意继续使用简易程序审理，经本院院长批准，延长审限三个月。本案现在已审理终结。原告昆明皓瑞通物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、由被告向原告支付自2015年1月至2017年12月的物业管理费用共计人民币13660.37元；2、由被告以4553.45元为基数，按照同期银行贷款利率向原告支付自2015年1月11日起至实际支付之日止的逾期付款利息，暂计算至2018年9月1日利息为825.35元；由被告以4553.45元为基数按同期银行贷款利率向原告支付自2016年1月11日起至实际支付之日止的逾期付款利息，暂计算至2018年9月1日的利息为579.17元；由被告以4553.45元为基数按同期银行贷款利率向原告支付自2017年1月11日起至实际支付之日止的逾期付款利息，暂计算至2018年9月1日的利息为359.28元。3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告为广福城住宅A9-4幢30层房屋所有权人，原告为广福城小区的物业管理单位，按照1.28元/平方米/月/户的标准收取物业服务费、按照0.32元/平方米/月/户的标准收取电梯运行费及维修保养费、按照25元/月/户的标准收取二次供水运行费及维修保养费、按照22元/月/户的标准收取消防远程监控费、设备实施维护费，且被告应当于当年1月10日前一次性付清该年费用。原告向被告提供了物业管理服务，被告也接受了原告提供的服务，但被告自2015年1起至今未向原告支付物业管理费用，原告多次向被告催要，被告均拒绝履行付款义务，其行为损害了原告的合法权益，故向法院提起诉讼以维护其合法权益。被告李亚军、张琳苑辩称：首先本案答辩人主体资格不适格；答辩人与云南集成广福房地产开发有限公司在办理房产交接中，发现其所交付的房屋不符合国家规定的交房条件：一是消防没有经过相关部门验收，存在很大安全问题；二是该公司未能出示报建设行政主管部门审批《竣工验收备案表》、《竣工验收合格证明书》，说明其房屋质量未经过相关政府制定部门验收；三是未按商品房购销合同交接要求提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明说》。根据昆发改【2011】1129号文件第六条第二款规定：“房屋满足交付使用条件或符合法律规定的交付使用日期生效后，无论业主是否接受房屋，其房屋的物业费用由业主缴纳，未满足交付使用条件或不符合法律规定交付使用的房屋，物业服务费应当由开发建设单位按合同规定支付物业服务费。”本案答辩人所接受的房屋属于既未满足交付使用条件，又不符合法律规定交付使用的情形，因此本案缴纳物业服务费的主体系开发建设单位，并非两答辩人。其次、答辩人与被答辩人并未签订物业服务合同，被答辩人进驻小区以来，以答辩人未交物管费为由，拒绝交付门禁卡，限制答辩人出入自由，同时以停水等手段要挟答辩人缴纳物管费。要求云南集成广福房地产开发有限公司进行整改后再行商定交接房时间，并以书面形式向该公司提交《关于无法接房情况说明》，要求被答辩人昆明皓瑞通物业管理有限公司交付门禁卡。综上所述，恳请法庭依法驳回被答辩人对答辩人的起诉。本院依法组织原被告双方进行举证和证据交换，对原被告双方有异议的证据材料，本院认定如下：对于原告提交的前期物业管理服务合同，昆发改【2014】560号文件，本院确认其真实性；原告提交的商品房购销合同、广福住宅装修申请表、广福成住宅装修管理服务协议、装修责任书、装修许可证存根，被告认可其真实性，本院确认其真实性；被告提交的关于无法接房情况说明一份，情况说明一份，本院不予确认；被告提交的商品房购销合同、昆发改价格[2011]1129号文件，原告予以认可，本院予以确认。经审理，本院确认下列法律事实：2013年12月24日，两被告与云南集成广福房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，约定购买广福城A9-4幢第30层3002号房屋。2013年8月12日，原告与云南集成广福房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定云南集成广福房地产开发有限公司选聘原告对广福城提供前期物业管理服务，物业名称广福城，坐落位置昆明市日新路中段南侧，总建面积160万平方米；原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人，均应对履行本合同承担相应的责任；合同自双方签字盖章之日起生效，原告与业主委员会业主委员会与其他物业公司依法另行签订新的物业管理服务合同生效时，本合同自然终止；原告在本物业范围内设立专门机构负责本物业的日常管理工作，履行本合同的权利和义务；在云南集成广福房地产开发有限公司许可范围内，按双方约定的物业管理服务项目，服务内容、服务品质、制定物业管理服务收费标准，根据合同约定收取物业管理费及其他费用；本物业管理服务费的收取以政府指导价格为依据确定，由原告根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，高层住宅1.6/平方米（证载建筑面积）/月/户；物业管理服务费的缴纳方式以及其他收取物业管理费的方式为，物业服务费以12个月为一个结算周期，自公告交房期限届满次日起开始计收。办理接房手续时预先缴纳12个月的物业费；下一周期费用缴纳时间为到期前15日内；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，原告自逾期之日起每日按应缴费的千分之三向业主和物业使用人收取滞纳金。2014年8月26日，昆明市发展和改革委员会出具关于广福城住宅小区物业服务收费标准的批复：为维护物业服务企业的合法权益，结合广福城住宅小区规划项目红线内设施设备配建情况及提供的物业服务内容、物业服务项目，现对物业服务收费标砖批复如下：一、前期物业服务收费标准确定为：高层住宅1.29元/平方米/月【不含电梯维护（维保、养护、年检）运行电费）】；二、小区内业主自有产权车库车位的物业服务费按同区域物业服务收费标准收取；三、电梯和二次供水等设施设备、其设备的维护保养及运行费用由业主或物业使用人支付，实行代收代管。公司应当单独列账，专款专用，滚动使用，并定期公布收支账目；四、业主按照国家有关规定成立业主大会后，根据业主大会的委托，业主委员会与物业服务企业协商约定新的物业服务收费标准，并报我委备案。”住宅电梯运行费及维修保养费由原告按0.32元/平方米（证载建筑面积）/月/户的标准向被告收取、二次供水运行费及维修保养费由原告按25元/月/户向被告收取、广福城消防远程监控费及设备设施维护费由原告按每户22元/月向被告收取。庭审中，原告陈述如下：1、明确2015年3月15日至2017年12月31日物业管理服务费为5714.3元、车库车位服务费1341.33元、消防远程监控费及设备设施维护费737.73元、电梯运行费及维修保养费为1428.58元、二次供水运行费及维修保养费838.33元，共计10060.27元；2、当庭放弃主张车位服务费1341.33元，同时诉状中所列诉请计算金额有误，以当庭诉请的金额8718.94为准。本院认为，首先，《物业管理条例》第七条：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”首先、原告与云南集成广福房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》对业主具有约束力，原告也向案涉小区提供了物业服务，被告应当按照合同约定交纳物业服务费，被告抗辩其不是合同约定的具有交费义务的主体没有事实和法律依据，本院不予采信；其次、原告主张被告应向原告交纳2015年3月15日起至2017年12月31日止物业管理服务费、车库车位服务费、消防远程监控费及设备设施维护费、电梯运行费及维修保养费、二次供水运行费及维修保养费共计8718.94元，前述费用中物业服务费收费标准经相关政府机构备案，二次变频加压费、消防设施维护费、电梯使用费系案涉小区业主正常居住生活所必要的电梯设备、供水系统、消防设施系统维修维护的物业管理支出，被告应当予以支付，故本院予以支持。其次，对于原告诉请的逾期付款利息，合同约定被告应于当年1月10日之前支付当年的物业服务费，被告未按时交纳物业管理服务费违约，合同约定违约金的计算标准过高，本院酌情调整确定为200元。综上所述，依照《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李亚军、张琳苑于本判决生效之日起十日内向原告昆明皓瑞通物业管理有限公司交纳物业管理服务费人民币8718.94元；二、被告李亚军、张琳苑于本判决生效之日起十日内向原告昆明皓瑞通物业管理有限公司支付违约金人民币200元；三、驳回原告昆明皓瑞通物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币93元(原告已预交)，已减半收取，由被告李亚军、张琳苑负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  周永婷二〇一九年六月八日书记员  张宇琪