贵州省三都水族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2732民初49号原告:张义山，男，1972年2月26日生，布依族，住贵州省三都水族自治县。原告:张双芝，女，1976年5月6日生，布依族，住贵州省三都县。原告：李安雯，女，1991年1月17日生，水族，住贵州省都匀市。原告：蒙万斌，男，1968年6月3日生，水族，住贵州省三都县。原告：韦永灿，男，1968年11月1日生，水族，住贵州省三都县。原告：江浩，男，1993年1月13日生，布依族，住贵州省三都县。原告：韦国兰，女，1969年9月12日生，水族，住贵州省三都县。原告：宋国平，男，1972年3月24日生，苗族，住贵州省三都县。委托诉讼代理人：彭良华，贵州良华律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘启飞，贵州良华律师事务所律师。被告：贵州百淼置业有限公司，住所地贵州省三都县三合镇县府路县民政局综合楼4-6层，统一社会信用代码：91520000590774881N。法定代表人：童任炉，系公司总经理。委托诉讼代理人：石贵银，贵州桥城律师事务所律师。原告张义山、张双芝、李安雯、蒙万斌、韦永灿、江浩、韦国兰、宋国平与被告贵州百淼置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张义山、张双芝、李安雯、蒙万斌、韦永灿、江浩、韦国兰、宋国平及其委托诉讼代理人彭良华、刘启飞，被告贵州百淼置业有限公司委托诉讼代理人石贵银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张义山、张双芝、李安雯、蒙万斌、韦永灿、江浩、韦国兰、宋国平向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、判决被告返还原告购房款842.80万元；3、判决被告支付原告赔偿金300万元；4、判决被告支付原告已缴纳税费541261.79元；5、判决被告支付律师费9万元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年11月7日，原、被告签订《房屋转让合同》，约定由原告向被告购买三都大桥五号安置房二楼商场与通道房屋，建筑面积为2370.47平方米，价格为842.80万元。合同第三条第一款约定：“在乙方付清本合同标的物总房款后，30个工作日内甲方负责把产权过户到乙方名下”、第四条第一款约定：“在乙方付清全部购房款后，甲方如未按照本合同约定时间办理产权过户手续，甲方赔偿乙方300万元整，合同终止。在三个工作日内退还乙方已付房款”。合同签订后，原告按合同约定支付全部房款，2015年2月14日，被告出具收款收据。经原告多次催告无法办理房屋产权登记后，被告于2016年12月14日出具《承诺书》，承诺于2016年底前办理好房产证，否则终止合同立即退款。至今被告未能办理房屋产权登记，造成原告购买房屋合同目的不能实现，故提起诉讼。被告贵州百淼置业有限公司辩称，本案所涉房屋位于三都县商铺，系三都县国有资本营运有限责任公司下属企业三都县永丰房地产开发有限责任公司开发建设。该涉案房产由三都国资公司委托黔南州拍卖有限公司进行拍卖，被告于2012年12月19日以676.4899万元竞拍成功，后被告以应收工程款抵扣房款，双方一直未签订商品房买卖合同，也未办理房屋产权证明。期间，原告与被告协商，将房产转让给原告，并于2014年11月7日签订《房屋转让合同》。因被告不是该商品房开发商，根据《城市房地产管理办法》第三十八条“下列房产不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”的规定，被告与原告及三都国资公司协商，由黔南州拍卖公司于2012年12月19日出具拍卖成交确认书，将涉案房产拍卖给原告，同时，三都永丰房地产开发有限公司于2016年10月28日补交营业税并开具不动产销售发票给原告到三都地税交纳契税和印花税，由原告自行办理不动产登记。因此，原告、三都国资公司、三都永丰房地产公司、黔南州拍卖有限公司都同意和认可涉案房产权属证书由三都永丰房产公司办理，且法律也明确规定应由商品房一级销售商办理房产权属登记。被告依照合同将房产交付原告后，也积极协助原告办理房产证，并多次与原告一起到三都国资公司和三都永丰公司要求尽快办理房产证，但两公司均不予理睬。由于未能办理房产证，涉案房产一直闲置，为此，被告还赔偿原告81万元的损失。因此，涉案房产证不能办理是因三都国资公司和三都永丰公司未按合同约定和法律规定履行义务造成的，不仅给原告造成损失，也给被告带来损失。为此，请求法院通过追加三都国资公司、三都永丰公司、黔南拍卖有限责任公司作为被告参加诉讼，以明确责任是非，根本解决涉案房屋权属证的办理。同时，合同约定300万元违约金过高，原告要求300万元违约金不应支持；原告要求被告承担律师费，无合同约定，也无法律依据，不应支持。原告在诉讼中提交以下证据：1、原告身份证复印件、被告企业公示信息，证明原、被告诉讼主体资格；2、房屋转让合同、收款收据，证明原、被告房屋转让及原告已全部付清房款的事实；3、契税发票，证明原告已缴纳契税、印花税50万余元；4、承诺书，证明被告承诺如2016年底无法办理房屋产权证，同意退房退款；5、委托律师合同及发票，证明原告为诉讼支付律师费9万元；6、2012年12月19日黔南拍卖有限公司的拍卖成交确认书，证明该房产系被告拍卖取得的。7、被告公司的成交确认书概况说明，证明原告已付清房款，被告安排变更拍卖成交确认书是用于办证。被告提交证据如下：1、《房屋转让合同》，证明该房屋转让时并没有取得产权证，由于国资公司作为第一销售人，已经取得国资公司同意；2、2012年12月19日黔南拍卖有限公司出具的拍卖成交确认书，证明该房产系国资公司拍卖给原告的；3、收条及银行回执，证明被告已赔偿原告81万元；4、百淼公司关于产权登记问题的函告，证明被告多次协助原告办理产权证，但该项目报建手续不完善，相关部门不予办理，不是被告不办理。综合在案相关证据并结合当事人陈述，本院对以下查明的事实予以确认：2012年12月19日，被告在黔南州拍卖有限公司以6764899.05元价格竞拍取得位于三都县都大桥头5号楼安置房二楼商场，面积2078.31平方米。2014年11月7日，原、被告签订《房屋转让合同》，双方约定被告将通过拍卖取得的位于三都县都大桥头5号楼安置房二楼商场与通道转让给原告，建筑面积为2370.47平方米，价格为8428000元。该合同第三条约定：产权证办理，在原告付清本合同标的物总房款后，30个工作日内被告负责把产权过户到原告名下；第四条约定：被告违约责任，在原告付清全部购房款后，被告如未按照本合同约定时间办理产权过户手续，被告赔偿原告300万元整，合同终止，在三个工作日内退还原告已付房款。合同签订后，原告按合同约定付清全部房款8428000元，2015年2月14日，被告出具收款收据。2016年12月14日被告向原告出具《承诺书》，承诺于2016年底前办理好房产证，否则终止合同立即退款。后来，因该房产仍不能办理房产证，原、被告协商，从2016年11月起，被告每月补偿原告5万元，直至办好房产证之日止。自2017年1月10日至2018年9月，被告共补偿原告69万元。本院认为，原、被告签订的《房屋转让合同》，系双方当事人在自愿、平等基础上订立的，是双方当事人的真实意思表示，应确认为合法、有效，对双方具有法律约束力。双方应按合同约定履行义务，原告向被告支付全部房款，现该房因不能办理房屋产权证，导致无法按约过户，被告存在违约，应承担相应的违约责任。故此，原告有权按约解除合同，由被告返还购房款，并承担相应违约责任。关于被告主张违约金过高问题，结合本案查明的事实，本院酌定违约金为100万元。故此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、解除原告张义山、张双芝、李安雯、蒙万斌、韦永灿、江浩、韦国兰、宋国平与被告贵州百淼置业有限公司签订的《房屋转让合同》；二、由被告贵州百淼置业有限公司在本判决生效后十日内返还原告张义山、张双芝、李安雯、蒙万斌、韦永灿、江浩、韦国兰、宋国平购房款8428000元；三、由被告贵州百淼置业有限公司在本判决生效后十日内支付原告张义山、张双芝、李安雯、蒙万斌、韦永灿、江浩、韦国兰、宋国平赔偿款1000000元；四、驳回原告张义山、张双芝、李安雯、蒙万斌、韦永灿、江浩、韦国兰、宋国平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费94155元，由被告贵州百淼置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  罗正科审 判 员  蒙玉勋人民陪审员  韦贵阳二〇一九年六月八日法官助理覃启棉书记员张焕霞