辽宁省丹东市振兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0603民初1812号 原告：中国建设银行股份有限公司丹东分行，住所地辽宁省丹东市振兴区。 负责人：王某，该银行行长。 委托代理人：李昕光，男，汉族，住辽宁省丹东市元宝区。 委托代理人：陈柱，男，汉族，住辽宁省丹东市振兴区。 被告：文某某，男，朝鲜族，住辽宁省丹东市振兴区。 被告：元某某，女，朝鲜族，住辽宁省丹东市振安区。 被告：丹东日月鑫置业有限公司，住所地辽宁省丹东市国瑞路7-1号。 法定代表人：孙某某，系公司经理。 委托代理人：李伟奇,内蒙古乌恩律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司丹东分行（以下简称建行丹东分行）诉被告文某某、元某某、丹东日月鑫置业有限公司（以下简称日月鑫公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案受理后，依法由审判员王怡适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建行丹东分行的委托代理人李昕光、被告日月鑫公司的委托代理人李伟奇到庭参加了诉讼。被告文某某、元某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，故本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告诉称：2016年10月28日，被告因住房需要，从原告银行贷款21万元，期限从2016年10月28日至2036年10月28日。并以其所购住房为上述贷款本息提供抵押担保，双方签订了借款合同，约定了抵押条款，并到房产部门办理抵押登记手续。贷款发放后初期，借款人尚能按约还款，从2020年2月4日，被告开始拖欠贷款本息至今。期间，原告曾多次催要，借款人拒不偿还贷款本息，保证人也未履行保证责任。故原告诉至贵院，请求判令：解除原、被告签订的借款合同；判令被告文某某、元某某给付原告贷款本金187213.22元及利息、罚息[至2020年5月19日止金额分别为利息2906.18元，罚息58.81元；2020年5月20日至实际清偿之日止，按照原、被告之间签订的借款合同约定计算]；判令原告对案涉房产享有优先受偿权；判令被告日月鑫公司对上述贷款本息承担连带保证责任。 被告文某某、元某某未到庭，亦未提供书面答辩意见。 被告日月鑫公司辩称：原告与被告文某某、元某某之间是抵押担保合同的法律关系，双方已经办理抵押登记手续，抵押真实有效是双方真实意思表示。应当受《合同法》、《物权法》、《担保法》及相关司法解释规定的调整。被告日月鑫公司与原告签订的是最高额保证合同，其中第三条的保证方式虽然写为连带责任保证，但此连带责任保证的责任范围是自原告向以上两名被告发放借款之日起，两名被告取得房产权利证书，并办妥两名被告为抵押权人的登记手续为止，并不是对两名被告与原告的借款承担连带保证责任。本案中两名被告以其房屋作为抵押办理贷款，原告与两名被告签订的是房屋抵押担保合同，以其在被告日月鑫公司购买的房屋作为抵押承担保证责任，根据法律规定，在物保及人保同时存在的情况下，应当先以主债务人的抵押物对债权人进行清偿，不足部分由其他保证人承担。原告应当先以两名被告抵押的房屋进行拍卖所得价款偿还其债务，房屋目前的现金价值足够偿还对原告的剩余债务。本案诉讼费、保全费也不应当由被告日月鑫公司承担。 经审理查明：2013年8月16日，原告（乙方，债权人）与被告日月鑫公司（甲方，保证人）签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定的主要内容：为保障乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证，本合同所称债务人是指因购置坐落于“西湖城”项目所属之住房或商业用房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人。本最高额保证所担保的债权是指自2013年8月16日至2023年8月16日期间（即债权确定期间）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币壹亿元，保证方式为连带责任保证。保证期间，按乙方对每个债务人发放单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至以下第二项所述之日止，即该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。 2016年9月28日，被告日月鑫公司与被告文某某、元某某签订《商品房买卖合同（预售）》，被告文某某、元某某购买了该公司开发建设的坐落于丹东市文永路XX号X单元XXXX室房屋，建筑面积为86.98平方米，房屋总价款为287790元，给付方式为被告于2016年9月28日支付房款首付77790元，余额210000元由被告文某某、元某某向原告申请按揭贷款。 被告文某某与被告元某某系夫妻关系。2016年10月28日，被告文某某、元某某与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，向原告按揭贷款210000元，借款期限为240个月（即2016年10月28日至2036年10月28日），约定贷款利率为年利率执行浮动利率，即在基准利率水平上下调（上浮／下调）即4.165％，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在本合同约定的每一个利率调整日调整一次。罚息利率为本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮100％。贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。贷款人采取委托扣款方式扣款，还款方法为采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为人民币1290.89元。被告文某某、元某某同时将案涉房产为相关债权提供抵押担保。被告文某某、元某某分别在合同尾部借款人处以及抵押人处签名。 2016年11月4日，原告向被告文某某、元某某发放了贷款21万元。截至2020年5月19日，被告文某某、元某某尚欠贷款本金187213.22、利息2906.18元、罚息58.81元。2016年11月8日，案涉房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为原告。 本院所确认的上述事实，有个人住房（商业用房）借款最高额保证合同、结婚证、商品房买卖合同、个人贷款支付凭证、个人住房（商业用房）借款合同及原、被告的陈述笔录等证明材料在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。 本院认为：原告与被告文某某、元某某之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及与被告日月鑫公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》均系当事人各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人各方应当按照上述合同的约定全面履行各自义务。原告如约发放贷款后，享有收回贷款本息的权利，被告文某某、元某某违反合同约定未按期偿还借款，已构成违约，理应承担逾期还贷产生的违约责任。根据双方合同约定，借款人未按合同约定按期足额偿还借款，贷款人有权宣布借款合同项下的借款提前到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、有权提前行使担保权等，故原告请求借款合同提前到期并要求被告文某某、元某某偿还尚欠的贷款本息，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于原告主张对案涉房屋享有优先受偿权一节，案涉房屋虽办理预购商品房抵押权预告登记，但尚不具有办理物权登记条件，预告登记抵押权利人能否对案涉商品房处置价款行使优先受偿权；根据《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条的规定，原告作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的只是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，但并非对房屋享有现实抵押权，故对原告主张对涉案房产享有优先受偿权，本院不予支持。被告日月鑫公司也因保证期间未满而无法免除保证责任，故原告主张由被告日月鑫公司承担连带责任，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司丹东分行与被告文某某、元某某签订的《个人住房（商业用房）借款合同》； 二、被告文某某、元某某自本判决生效之日起10内偿还原告中国建设银行股份有限公司丹东分行贷款本金187213.22元及利息、罚息[利息、罚息至2020年5月19日止金额分别为2906.18元，58.81元；2020年5月20日至实际清偿之日止，按照原告与被告文某某、元某某之间签订的借款合同约定计算]； 三、被告丹东日月鑫置业有限公司对上述款项承担连带责任； 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司丹东分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2152元，保全费1471元，合计3623元，由被告文某某、元某某负担（此款原告已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，经本院上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。同时预交上诉费。若在上诉期满后7日内不交上诉费，则视为自动放弃上诉权。 审判员 王 怡 二〇一九年六月三十日 书记员 黄秋莹