河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终2458号上诉人（原审被告、反诉原告）：李文超，男，汉族，1988年7月25日出生，现住河北省廊坊经济技术开发区。委托诉讼代理人：陆少雄，北京市汉威律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：高子玉，男，汉族，1971年7月7日出生，现住河北省廊坊经济技术开发区。上诉人李文超因与被上诉人高子玉之间租赁合同纠纷一案，不服河北省廊坊经济技术开发区人民法院（2019）冀1091民初76号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月29日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。李文超上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：原审法院认定被上诉人高子玉没提供证据证明其享有涉案场地出租权是错误的；原审法院关于上诉人李文超与被上诉人高子玉租赁合同效力的认定是错误的。另外，原审法院未予支持上诉人李文超诉请的35万元损失和违约金亦缺乏事实及法律依据。高子玉辩称，上诉人的上诉理由均不能成立。被上诉人与上诉人签订场地租赁协议时协商的是李文超只是有意向承租5年，租赁协议是可以解除的，租赁协议的条款对此亦是写的很清楚。被上诉人高子玉于2018年5月份、7月份及9月份以书面的形式通知上诉人搬家；并称租赁场地想自己用，要进行装修，还告知上诉人另找其它地方。上诉人当时已经同意解除合同并搬家，被上诉人还称可以帮助上诉人寻找其它的地方。租赁场地到了该交费的时候上诉人也没有交费，被上诉人找到上诉人要，但是至今上诉人也没有给。按照合同约定，若上诉人不交费，被上诉人可以收回该涉案院落。涉案院子是被上诉人转租给上诉人的，当时租房的时被上诉人就与上诉人说清是转租的。上诉人在院落中修整地面的时候被上诉人就对其说别作太多的投资，但是上诉人称如果不弄好，环保部门就不让其经营，上诉人的投资是其自愿的，此与被上诉人没有任何关系。双方的场地租赁协议中明确载明，若场地租赁合同履行中有变化，被上诉人提前3个月通知上诉人，被上诉人已按合同约定多次履行了通知义务。上诉人主张的损失无证据支持，且均与被上诉人无关。综上所述，被上诉人高子玉认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果客观公正，程序合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。高子玉向一审法院诉请：1、解除双方签订的《场地租赁协议》；2、被告立即搬出所占用的涉案仓库及院落；3、诉讼费由被告承担。李文超向一审法院反诉请求：1、反诉被告赔偿反诉原告损失和违约金350000元；2、诉讼费由反诉被告承担。一审法院查明：2016年1月1日，高子玉（甲方）和李文超（乙方）签订《场地租赁协议》，约定：1、甲方同意将自用的小仓库及院落租给乙方存放货物，每年租金5万元。乙方自双方签订合同之日起一次性支付给甲方当年的租金。为保证续租，来年乙方在签约日期需提前20天交下一年度租金。如不按时交纳租金，甲方有权收回该场地或加收违约金。2、乙方意向承租期2016年1月1日起至2020年12月31日止。乙方保证不在该场地从事任何违法违规行为，水费、电费按时交纳，如不按时交纳水电费用，甲方有权收回该场地并加收违约金。3、在租期内甲方不得提高租金，乙方不得私自转租他人。如租期内遇开发建设或甲方自己使用，甲方需提前三个月书面告知乙方，并退还租金给乙方，本合同终止。4、每月5号交纳水、电费。第三年开始每年递增年租金10%。合同签订后，双方履行合同至2018年12月31日。2016年2月26日，李文超在涉诉租赁场所成立廊坊开发区志诚汽车维修服务有限公司（以下简称志诚汽修厂）。2016年4月6日，廊坊经济技术开发区云鹏道办事处桐柏村村民委员会出具证明，记载：兹有我村村民高子玉，性别男，因在村内有房出租，产权属个人，到你处办理相关手续，请贵单位给予办理。该证明是高子玉为帮助李文超办理志诚汽修厂所开具的。2018年7月，闫文彬要求李文超搬离租赁的场地。双方因此报警处理。2018年10月8日，廊坊市泽宇纸制品有限公司将一份通知张贴于涉诉租赁场地的院墙上，通知内容为：“我公司近期施工拆除厂房，为施工安全，我公司于2018年10月10切断厂区内外来电源，凡未经我公司同意，在厂区内设置及过路的电缆、电线自行拆除，否则后果自负。特此通知。”2018年11月21日，高子玉和李文超商谈：高子玉之前让李文超找地方搬家并推荐其几个地方看看，同时要解除租赁合同，但李文超没有找到合适的。李文超想继续再租赁三个月，高子玉不同意，言明闫文彬让其腾房。……11月20日，闫文彬来到场地要求李文超搬家……李文超想要和闫文彬商量延期搬家一事，高子玉没有同意，高子玉说闫文彬要求28号让其搬家，李文超想要给闫文彬送礼，高子玉不同意……如果李文超11月底搬家，高子玉退其一个月的租金；如果李文超延后二十天搬家，2018年的租金不退。李文超说该捯饬捯饬。2018年11月27日，廊坊市泽宇纸制品有限（公司）又将一份通知张贴于涉诉租赁场地的院墙上，通知内容为：“外部单位及个人在我公司老厂区内存放的物品、车辆等，请于2018年11月30号前搬出我公司老厂区，否则，视为放弃，由我公司任意处置，2018年12月1号，我公司全面管理老厂区，未经我公司同意，外部人员严禁入内。特此通知。”2019年3月6日，赵建立出具证明，证明其于2016年3月对志诚汽修厂库房装修改建，材料和人工费用合计11550元。2019年3月15日，志诚汽修厂与廊坊万嘉运输有限公司签订《搬运合同》，约定廊坊万嘉运输有限公司为志诚汽修厂搬运汽车维修设备、办公用品、家具、家电和货架等，预定搬运日期为2019年5月1日；运输费68500元，廊坊万嘉运输有限公司向志诚汽修厂开具收取68500元的收据。2019年3月16日，志诚汽修厂与廊坊亿联物流有限责任公司签订《租赁协议》，约定志诚汽修厂租用廊坊亿联物流有限责任公司面积为400平方米的库房，租期为2019年3月16日至2019年9月16日，租金为60000元。2019年3月18日，廊坊市庆荣机械设备租赁有限公司和廊坊正杰机械设备租赁有限公司出具证明，证明志诚汽修厂李文超在2016年至2017年多次使用上述两单位建筑设备，材料及工人等装修厂房、车间、墙面、地面及门窗等，共计花费241740元。2019年3月，李文超仍使用涉诉租赁场地。另查明，2018年12月29日，廊坊经济技术开发区云鹏道办事处桐柏村村民委员会出具证明，记载：兹有我村位于桐柏农村信用社西侧的一宗土地院落，由高子玉合法占有使用，高子玉后来又租给李文超使用。李文超尚欠租赁场地使用期间的电费2469.6元。一审法院认为，根据庭审调查可知，涉诉租赁场地系案外人闫文彬或廊坊市泽宇纸制品有限公司的。高子玉原先租赁该场地使用，但租赁合同到期后，场地权利人口头答应让高子玉继续看着场地。虽然高子玉没有提供证据证明其享有对涉诉场地转租的权利，但廊坊市泽宇纸制品有限公司或闫文彬后期要求李文超搬家的通知可知，廊坊市泽宇纸制品有限公司或闫文彬对于高子玉与李文超的租赁行为追认至2018年11月30日。而对于剩余租期，高子玉的转租行为属于无权处分，因此，高子玉和李文超的场地租赁协议应于2018年11月30日解除，李文超应将所有物品清理搬出。因合同解除，高子玉应承担无权转租给李文超造成损失的相应法律责任。同时，因闫文彬已在2018年7月告知李文超让其搬家，解除合同，高子玉并披露闫文彬或廊坊市泽宇纸制品有限公司是租赁场地的实际权利人，此时的李文超明知场地权利人要收回该场地，却延迟至庭审之日仍没有完全搬离，亦应承担损失扩大的不利后果。因李文超租金交至2019年1月1日，高子玉应将2018年12月的租金4667元（56000元/年÷12个月）退还李文超。但李文超在庭审结束后仍部分使用该场地经营，李文超本应将继续使用场地的租金按实际时间支付场地权利人，但考虑到高子玉的行为较李文超的过错更大一些，该时间的占地使用费应由高子玉支付场地权利人，该时间段应计算至2019年3月31日。李文超应在收到本判决后立即清理搬离，以免侵犯场地权利人的权利。对于李文超尚欠租赁场地使用期间的电费2469.6元，李文超应支付高子玉，高子玉再支付至场地权利人。李文超反诉要求高子玉承担部分损失和违约金的意见，本院认为，李文超之所以能经营志诚汽修厂，也得到了高子玉的部分帮助（虽然有些方法并不妥），而李文超对于自身扩大的损失要求高子玉再行承担责任并不妥，且李文超所提供的证据不能证明真实性，本院对李文超的上述反诉请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告高子玉和被告李文超于2016年1月1日签订的《场地租赁协议》；二、被告李文超应在收到本判决之日起十五日内清理场地并搬离，原告高子玉协助；三、原告高子玉退还被告李文超一个月租金4667元，此款于本判决生效之日起五日内给付；四、被告李文超支付原告高子玉电费2469.6元，此款于本判决生效之日起五日内给付；五、驳回反诉原告李文超的其他诉讼请求。本诉案件受理费减半为1150元，由原告高子玉承担；反诉案件受理费减半为3275元，由反诉被告高子玉承担1775元，由反诉原告李文超承担1500元；上述款项均于本判决生效之日起五日内交纳。二审中，二审中被上诉人高子玉欲提交证据证明上诉人李文超截止二审庭审前亦未从涉案场地中将其机器设备搬离。经本院释明后，上诉人李文超对此予以认可。被上诉人高子玉称二审中欲提交的证据不再予以提交。二审查明的其它事实与一审一致。本院认为，在被上诉人高子玉诉上诉人李文超租赁合同纠纷一案中，上诉人李文超对于原审法院判令解除其与高子玉2016年1月1日签订的《场地租赁协议》及判令其清理场地并搬离均不予认可，但就此上诉人李文超二审中亦未提交有效的证据佐证其上诉主张。一审法院依据该院查明的相关事实认定李文超于合同解除前3个月已知晓涉案场地租赁协议欲予以解除亦具有相应的事实基础，判令涉案场地租赁协议予以解除及由李文超清理场地并搬离亦不违反法律之规定。原审法院对此裁判并无不当之处，本院对此亦予以维持。上诉人李文超对于原审法院未予支持其诉请的35万损失和违约金亦不予认可。但就此上诉人在一审中并未提供充分有效的证据予以证实，且结合场地租赁协议的内容及履行来看，原审法院未予支持李文超诉请的损失和违约金亦具有事实基础，亦不违反法律之规定，且无不当之处，对此本院予以维持。原审法院对于高子玉是否享有涉案场地出租权认定并无不当，原审法院对于涉案场地租赁协议效力的认定亦无不当之处。综上所述，上诉人李文超的上诉理由均不能成立，其相应的上诉主张本院亦均不能予以支持。原审判决认定事实、适用法律及判决结果均无不当，程序合法。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人李文超负担。本判决为终审判决。审判长  杨心冰审判员  宋 强审判员  赵洪亮二０一九年六月二十八日法官助理马占书记员路洁