文书内容重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0243民初1083号原告:官毅，男，汉族，1964年2月20日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：刘恩权，重庆市彭水县江北法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘洪权，重庆市彭水县江北法律服务所法律工作者。被告：重庆市尧舜房地产开发有限公司，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭镇石嘴街138号，统一社会信用代码：915002437562303596。法定代表人：龙兴顺，该公司总经理。被告：重庆升辉物业开发有限公司，住所地：重庆市渝北区龙溪镇新牌坊三路103号升辉雅舍1单元1-4号。统一社会信用代码：500112000003939。法定代表人：杨维，该公司总经理。破产管理人：重庆经纬资产清算有限公司，住所地：重庆市渝北区龙溪街道金山路18号中渝都会首站4幢6-1/6-2/6-3，统一社会信用代码：915001047093263315。法定代表人：凌焯，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘方雄，男，该公司职工，汉族，1996年2月9日出生，住贵州省桐梓县。委托诉讼代理人：杨莹，女，该公司职工，汉族，1992年8月5日出生，住重庆市南川区。原告官毅与被告重庆市尧舜房地产开发有限公司（以下简称“尧舜公司”）、重庆升辉物业开发有限公司（以下简称“升辉公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告官毅及其委托诉讼代理人刘恩权、刘洪权，被告尧舜公司的法定代表人龙兴顺，被告升辉公司破产管理人的委托诉讼代理人刘方雄、杨莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告官毅请求人民法院依法判决：二被告立即交付位于本县xx街xx佳园x栋x-1门面一间，并由二被告将该门面过户给原告所有，本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2014年4月，原告出资200万元购买了彭水县xx佳园x栋x-1门面一间，同年4月25日原告与被告升辉物业开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：本商品房为预售商品房，《商品房预售许可证》号为彭国土房管2012预字第x号，坐落于本县xx街道xx街x号xx佳园，建筑面积317平方米，用途为非住宅，属于门面，为清水房，总成交价为200万元，合同约定原告一次性付清房款，本商品房交房时间在2014年10月25日，并保证该商品房是进行建设工程竣工验收备案登记的商品房，没有产权纠纷和债权债务纠纷，保证没有司法查封或者其他受到限制交易的情况，被告方还保证该商品房没有设定抵押权，另约定自合同签订之日起十日内，由被告向房屋所在地房屋登记机关办理该商品房预售登记备案。合同签订后，原告将200万元购房款交付被告，其后原告多次要求被告交房，但被被告拒绝。被告尧舜公司辩称，一、尧舜公司不属于本案的适格被告，尧舜公司可以不参与诉讼；二、被告尧舜公司不认可原、被告签订的买卖合同。被告升辉公司辩称，1.涉案房屋的开发商为尧舜公司，签署房屋销售合同的主体应为尧舜公司而非被告升辉公司，被告升辉公司无权处分房屋；2.原告提供的重庆市商品房买卖合同约定标的物不明，故合同不成立，且合同未编页码及加盖骑缝章，无法证明该合同的完整性及真实性；3.被答辩人已进入破产程序，即使原告与被告升辉公司双方签订的合同生效成立，被告升辉公司已经按照法律规定解除合同；4.原、被告签订的合同名为买卖合同，实为借贷合同，该合同的内容与事实诸多不符，合同价格明显低于市场价。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院审理查明，2007年7月6日，被告尧舜公司取得了金山佳园项目备案证。2008年4月17日，被告尧舜公司作为甲方与被告升辉公司作为乙方签订了《房地产开发项目股权转让协议》，该协议约定被告尧舜公司将金山佳园项目转让给被告升辉公司，但至今未办理过户登记手续。被告尧舜公司于2009年12月30日取得《建设用地批准书》，2009年12月31日取得《国有土地使用证》（土地使用权面积5293平方米），2010年3月31日取得《建设工程规划许可证》，2012年7月16日取得重庆市商品房预售许可证。2013年6月18日，被告尧舜公司登报发布公告声明：“尧舜公司的法定代表人龙兴顺于2008年4月17日签发授权委托书1份，委托升辉公司法定代表人杨维，全权办理金山佳园项目的施工销售及产权事宜，并雕刻了尧舜公司金山佳园工程项目部和工程项目部财务专用章各一枚。后因该项目对内对外所签发的各项合同及资料文件全用尧舜公司公章及财务专用章、合同专用章，为了维护双方的合法权益和企业正常化运作，经尧舜公司股东会决议，于2012年6月12日以‘渝尧房司[2012]16号’文件函告升辉公司，解除了对其法定代表人杨维的授权委托，废除了‘金山佳园’工程项目部专用章及工程项目部财务专用章。自此以后，以上述两个作废的项目专用章签订的金山佳园项目购房合同及其他合同、资料文件等，尧舜公司一概不予认可，由此产生的经济及法律责任，由升辉公司自行承担。”2014年4月25日，原告官毅与被告升辉公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同第三条约定：（一）本商品房坐落于本县xx街道xx街x号xx佳园；（二）本商品房所在幢的楼层共计29层（是指本幢楼按规定应该计算层数的所有层数）。本商品房所在楼层物理层为第26层（指从本商品房所在幢最底层开始计算的楼层），本商品房所在楼层名义层为第25层（指标识楼层，一般为规划部门或公安机关确定的楼层）。（四）本商品房建筑面积319平方米。（六）本商品房用途为非住宅，属于门面。第四条约定：本商品房为清水房，总成交金额为2000000.00元整（大写：贰佰万元）。第五条约定：付款方式及期限：（一）本项目商品房预售资金监管银行为中国工商银行彭水支行。（二）乙方按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款：本商品房总成交金额为2000000.00元整（大写：贰佰万元整）。合同第七条约定的交房期限及交付条件为：（一）本商品房交房期限。……2、属预售商品房的，甲方应当在2014年10月25日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。另查明，被告升辉公司法定代表人杨维于2014年4月25日为原告官毅出具了200万元的收条，载明“今收到官毅人民币贰佰万元正，此款用于购买彭水xx佳园x栋x-1门面，以打入杨维工行金开支行卡号6222xxx906为准”。该收条落款处由杨维签字并加盖升辉公司单位印章。收条出具后，原告官毅于2014年4月25日向杨维约定账户转款50万元，2014年4月26日向杨维约定账户转款60万元，2014年4月27日向杨维约定账户转款50万元，2014年4月29日向杨维约定账户转款20万元，2014年4月30日向杨维约定账户转款4万元，2014年4月29日向许再友转款10万元。诉讼过程中，原告官毅陈述出具收条的当天向被告升辉公司支付了6万元现金，杨维指定原告官毅向许再友支付了10万元的购房款。被告升辉公司对该16万元款项不予认可。原告官毅出示了一份“金山佳园A、B栋第一层商业平面图”，并陈述该图系合同附件，在涉案门面位置已经标明了房号，应当视为买卖合同明确了房屋房号。被告升辉公司、尧舜公司对此不予认可，二被告认为该平面图未加盖印章，也没有页码，不是合同附件，不能依此判定买卖房屋的房号。被告尧舜公司陈述对于原告官毅与被告升辉公司签订的房屋买卖合同不予认可。还查明，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》未办理网签手续，涉案的xx佳园x栋x-1门面至今未办理产权证书。另外，被告升辉公司2016年10月24日已被宣告破产，现处于破产清算阶段，破产管理人是重庆经纬资产清算有限公司。金山佳园项目其他房屋销售时，均由购房者与被告尧舜公司签订房屋买卖合同。原告官毅向本院提交了一份对被告升辉公司法定代表人杨维的调查笔录，该笔录形成时间为2019年5月15日，该笔录记载杨维陈述被告升辉公司将涉案房屋以200万元价款出售给原告官毅属实，合同签订后，原告官毅向被告杨维支付了6万元现金，杨维当天出具了200万元的收条，但是并未将收条交付给原告官毅，而是在原告官毅支付完余下的194万元购房款后才交付的收条。原告官毅向许再友支付的10万元系受杨维指示，用于偿还升辉公司在许再友处的借款。杨维陈述其从未看到被告尧舜公司废除授权委托书的公告，本案的买卖合同是有效的，被告升辉公司应当向原告官毅交付涉案房屋。本院认为，本案系一起商品房买卖合同纠纷。本案的争议焦点在于：一是原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》是否有效；二是原告官毅是否已经履行完毕付款义务；三是被告升辉公司是否应当继续履行合同。关于原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”本院认为，原告官毅与被告升辉公司自愿签订的商品房买卖合同，不违反法律规定，不损害国家或第三人利益，故该合同系有效合同。关于被告升辉公司辩称房屋的开发商系尧舜公司，其无权出售的观点，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”被告升辉公司有无权利处分涉案房屋并不影响合同效力，故对于被告升辉公司的该项辩称理由本院不予支持。关于被告升辉公司辩称合同中未约定房号的意见，本院认为，合同中虽未直接约定房号，但通过被告升辉公司法定代表人杨维出具的收条可以确认买卖房屋的房号，该收条中关于房号的记载可以视为买卖合同的补充约定。虽然合同没有编写页码，确实存在瑕疵，但这并不影响合同的效力，故本院对被告升辉公司的该项辩称理由不予采信。被告升辉公司辩称本案名为买卖、实为借贷，但其举示的证据不足以证明双方存在借款关系，故对该辩称理由本院不予采信。关于原告官毅是否已经履行完毕付款义务的的问题。本案中，在升辉公司出具借条后，原告官毅向指定账户转款184万元，双方对此不存在争议，本院予以认可。双方争议的焦点在于，原告官毅是否向升辉公司支付了另外的16万元。对于该焦点，原告官毅举示了对杨维的调查笔录予以证明。针对该调查笔录，本院分析如下：首先，被告升辉公司和原告官毅在收条中约定了付款方式即必须将款项打入指定的账户中，此后双方再无变更支付方式的书面约定，被告升辉公司也未对原告官毅自认的支付行为进行追认，故不能认定原告官毅按照约定履行了付款行为；其次，杨维虽系被告升辉公司的法定代表人，但鉴于被告升辉公司现已处于破产清算状态，故其不再具有法定代表人的职权，不能代表公司承认或者放弃权利或义务。故杨维作出的升辉公司已经收到了款项的陈述，仅仅是证人证言，而从该调查笔录的内容来看，该证言的可信度较低，原因在于：一、杨维陈述先出具收条，等付完款再交付收条，该行为有违常理；二、杨维作为证人，应当只陈述事实经过，而不应当判断房屋归谁所有，如果已经作出了判断，难免影响陈述的真实性；三、杨维虽陈述收取了6万元现金，但其并未陈述为何要收取现金、现金用途等情况，也未举示证据证明将现金交予了被告升辉公司或用于了被告升辉公司的事务；杨维陈述支付给许再友的10万元系替被告升辉公司偿还借款，但原告并未出示许再友出借借款给升辉公司的借条、转账凭据等证据，不能证明被告升辉公司与许再友存在借款关系。原告官毅举示的该份调查笔录内容可信度较低，故对于该份调查笔录本院不予采信。综上，原告官毅举示的证据不足以证明其履行完毕付款义务。关于被告升辉公司是否应当继续履行合同的问题。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”本案中，涉案合同形成于破产申请受理前，双方约定原告官毅应支付购房款200万元，但原告官毅在杨维出具收条之后，只向杨维转账184万元，其举示的证据不足以证明履行了余下的付款义务，被告升辉公司也未履行交付房屋的义务，且管理人未在破产申请受理之日起二个月内通知原告官毅履行合同，也未收到原告官毅履行合同的催告或针对催告作出了答复，故依照法律规定，应当认定双方签订的《重庆市商品房买卖合同》已经解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，合同解除后当事人虽然享有可以要求恢复原状、采取补救措施、要求损害赔偿的权利，但不能要求对方继续履行合同，故对于原告官毅要求二被告交付房屋、办理过户手续的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告官毅的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元（原告官毅已预交40元），由原告官毅负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决确定的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  朱 为二〇一九年六月二十七日法官助理  陈 萌书 记 员  张白中