广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初659号原告：广州和胜房地产投资有限公司，住所地广州市高新技术产业开发区科学城崖鹰石路8号自编2栋401-2室。法定代表人：廖志国。委托代理人：庄军元，广州金鹏律师事务所律师。委托代理人：魏强，广州金鹏律师事务所律师。被告：植业威，男，1950年10月14日出生，汉族，住广州市海珠区。委托代理人：林丽芬，系植业威的妻子。委托代理人：周启维，广东华安联合律师事务所律师。第三人：罗晓丹，女，1971年12月5日出生，汉族，住广州市天河区。委托代理人：庄军元，广州金鹏律师事务所律师。委托代理人：魏强，广州金鹏律师事务所律师。原告广州和胜房地产投资有限公司（以下至判决主文简称“和胜公司”）诉被告植业威、第三人罗晓丹建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年6月22日立案受理，于2018年9月26日作出（2018）粤0118民初4333号民事判决。和胜公司、植业威均不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院于2018年12月18日作出（2018）粤01民终23084号民事裁定，裁定撤销本院作出的（2018）粤0118民初4333号民事判决，案件发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2019年5月9日公开开庭进行了审理。原告和胜公司的委托代理人庄军元、魏强，被告植业威的委托代理人林丽芬、周启维，第三人罗晓丹的委托代理人庄军元、魏强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和胜公司在原审的（2018）粤0118民初4333号案件中向本院提起诉讼请求：一、解除和胜公司、植业威于2018年2月12日签订的《土地使用权及房屋转让合同》；二、植业威向和胜公司返还定金580万元及利息（以580万元为基数，自付款之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计付）；三、植业威向和胜公司支付违约金580万元；四、本案诉讼费及财产保全费用由植业威承担。在本案审理过程中，和胜公司将诉讼请求变更为：一、解除和胜公司、植业威于2018年2月12日签订的《土地使用权及房屋转让合同》；二、植业威向和胜公司双倍返还定金1160万元；三、本案诉讼费及保全费由植业威负担。事实和理由：植业威系位于广州市增城区朱村街朱村村黄塘路口西地块及房屋的使用人、所有人。和胜公司拟收购商住地块用于商住地产开发。经他人居间介绍，和胜公司、植业威于2018年2月12日签订《土地使用权及房屋转让合同》。合同约定植业威将位于广州市增城区朱村村黄塘路口西面积7333.37平方米的地块的土地使用权及地上房屋产权一并转让给和胜公司，转让价款为5800万元。合同还对付款期限及方式、违约责任等作了约定，其中第九条第1款约定协议生效后，甲方单方面解除协议，视甲方构成根本性违约，乙方有权解除协议，甲方退还已收乙方定金并向乙方支付580万元违约金；第2款约定因甲方隐瞒事实真相，出现第三人对协议所指的土地使用权及房屋主张权利，致使协议不能履行，视甲方违约，甲方按第1款规定向乙方承担责任。上述合同签订当天，和胜公司依约向植业威支付了总转让款百分之十的定金580万元。为落实交易过户及增城地区上述房地产开发的流程等事宜，和胜公司前往国土、规划部门咨询及查阅土地相关资料，却被相关部门告知上述交易地块实际只有工厂用途，不具有商住用途。而在双方洽谈时，植业威通过居间人明确告知该土地具有商住用途，双方合同的转让价款亦是基于商住用途达成的。和胜公司与植业威交易具有商住用途地块的目的在于后续开发房地产项目，现因地块不具有商住用途，从而导致合同目的无法实现，属于根本违约。为此，和胜公司诉至法院，望判如所请。被告植业威辩称：请求法院确认2018年2月12日植业威与和胜公司签订的《土地使用权及房屋转让合同》已于2018年4月29日解除。驳回和胜公司第二、第三项诉讼请求。本案所有的诉讼费用及财产保全费用由和胜公司负担。植业威与和胜公司签订的《土地使用权及房屋转让合同》没有违反法律和行政法规的强制性规定，系合法有效的，对双方均有约束力，双方按照合同承担义务、享有权利。依照合同的约定，和胜公司应在合同签订后20个工作日内（即2018年3月16日前）付清转让价款5220万元给植业威；如果和胜公司逾期30日（即在2018年4月15日前）还未付转让价款5220万元，植业威有权解除合同并没收定金。由于和胜公司在2018年4月15日仍未支付转让价款已构成违约，应承担违约责任。在此情况下，植业威于2018年4月29日以短信方式发送《解除合同及没收定金通知书》，通知和胜公司解除合同并没收定金580万元。和胜公司在原一审庭审时确认收到该短信。据此，首先依据合同法第九十三条第二款及第九十六条第一款的规定，合同已于2018年4月29日解除。对于已经依法解除的合同，和胜公司无权再次起诉要求解除。其次，植业威于2018年4月29日通知和胜公司没收定金，植业威行使该权利符合合同约定及担保法相关规定，和胜公司无权要求返还定金。再次，合同履行中，植业威不存在不履行约定债务的行为，系和胜公司不支付转让价款导致合同解除，和胜公司要求植业威双倍返还定金没有任何事实和法律依据。合同是双方严格按照植业威合法持有的《国有土地使用证》和《房地产权证》记载的内容签订的，不存在植业威有意隐瞒和欺诈的行为。如果和胜公司对《国有土地使用证》和《房地产权证》记载的用途有异议，应向法院提起行政诉讼，而不是起诉植业威要求双倍返还定金。第三人罗晓丹述称：同意和胜公司的意见。经审理查明：2010年10月13日，增城市人民政府核发增国用（2010）第××号《国有土地使用证》，载明土地使用权人为植业威，土地座落在朱村街朱村村黄塘路口西，地类（用途）为工厂、商住，使用权类型为出让，面积为7333.37㎡，终止日期为2043年2月9日，记事栏载明此证补发，原证作废，土地证号是增国用（2010）字第B0300104号。增城市国土资源和房屋管理局核发粤房地权证自字第××号《房地产权证》，载明房地产权属人为植业威，规划用途为非居住用房，房屋坐落在增城市朱村街朱村村黄塘路口西，建筑面积为2528.43㎡。2018年2月12日，和胜公司（买方，乙方）通过代理人罗晓丹与植业威（卖方，甲方）签订《土地使用权及房屋转让合同》，约定：甲方拟将位于广州市增城区朱村街朱村村黄塘路口西面积为7333.37平方米地块的使用权及地上房屋所有权一并转让给乙方；有证土地面积为7333.37平方米（约11亩，由于在目标房屋前边空地上大约有2亩地政府已征用作广汕公路，在办理转让手续过程中如果新证的土地面积与原来旧证面积有缩减，甲方不作差价补偿），无证但有朱村镇国土所证明文件土地的面积为2亩（建有宿舍房，该2亩土地甲方不保证日后政府能否继续给乙方使用），11亩土地上房屋建筑面积2528.43平方米，上述房屋及土地一并转让乙方；地类（用途）为工厂、商住，期限至2043年2月9日；国有土地使用证号为增国用（2010）第××号，房屋产权证号为粤房地权证自字第××号；转让价款为5800万元，另外约2亩无证土地及宿舍楼无偿赠送给乙方，赠送部分是否存在不影响5800万元的总成交金额；乙方在受让后获准增加或减少建筑面积或因政府政策改变了该地块土地使用权用途与甲方无关，不作为增加或减少乙方向甲方支付转让款的依据；签订合同时，乙方向甲方支付总转让款10%即580万元作为定金；乙方应在目标土地及房屋办理网签手续前（在合同签订后20个工作日内，签署《广州市存量房买卖合同》前），付清转让款5220万元给甲方；甲方收到乙方定金580万元后20个工作日内，乙方应办妥工商牌照并以和胜公司名义签署正式的《土地使用权及房屋转让合同》，同时将房地产交易余款5220万元支付给甲方；甲方收到乙方全部成交款当天，双方共同前往国土房管部门办理土地、房屋转让合同的网签手续，《广州市存量房买卖合同》签订后，由乙方办理税费缴纳并承担本次交易产生的一切税费，双方办理过户递件手续；本协议生效后，甲方单方面解除协议，视为甲方构成根本违约，乙方有权解除本协议，甲方退还已收乙方定金，同时双方到有关部门办理解除网签合同后，甲方再付580万元违约金给乙方；因甲方隐瞒真相，出现第三人对本协议所指土地使用权及房屋主张权利，致使本协议不能履行，视甲方单方违约，甲方按前款规定向乙方承担责任；如果在办理房屋交易手续过程中，甲方能够依约办理签署《广州市存量房买卖合同》和递件手续，因政府方面的原因变更了目标土地及房屋的使用用途、测绘部门重新测量后，土地及房屋面积与原证件所载面积不符、因政府的政策方面原因造成拖延或不能过户，都不构成甲方违约；若乙方支付完全部转让价款后6个月内，在甲方履行合同，但由于政府及政策影响交易，双方仍无法办妥目标土地及房屋过户至乙方的手续，双方有权解除合同，并到有关部门办理解除《广州市存量房买卖合同》后，甲方应无息退还乙方已支付转让款，双方不负违约责任；如因乙方单方原因延迟支付转让款给甲方，应按延迟额每日万分之五支付违约金给甲方，逾期30日，甲方有权解除本协议，并没收580万元定金；根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式；各方通讯地址以本合同记载的通讯地址为准，否则以户籍地或注册地为通讯地址；本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字之日起生效等内容。上述合同记载植业威的通讯地址为广州市海珠区芳草九巷8号，联系电话为134××××0788；和胜公司的通讯地址为广州市天河区华景北路34号2204房，联系电话为186××××2283。同日，和胜公司通过罗晓丹账户向植业威支付了580万元定金，植业威出具《收据》给和胜公司收执。2018年4月5日，植业威向和胜公司在《土地使用权及房屋转让合同》所留通讯地址邮寄通知，载明：“刘贤荣先生、罗晓丹女士：……本人的通讯地址更改为：广州市增城区朱村大道西51号……上个月20日你们约我们到贵公司谈及因资金周转问题需要延迟付款。后来28号刘生又打电话给我说资金还没有凑齐，本来约好4月2日先付一部份钱，后来刘生又说2号要同银行办贷款，再约星期二。最后还是再推迟了……现在想确认一下你们何时有空呢？根据我们双方签订的《合同》约定，2018年3月19日你方就要付清转让价款5220万元。逾期30日，甲方有权解除《合同》，特此提醒”。2018年4月13日，植业威向和胜公司在《土地使用权及房屋转让合同》所留通讯地址邮寄通知，载明：罗晓丹方应当在2018年3月19日前付清转让价款5220万元，但至今未付，请罗晓丹方在2018年4月18日前付清上述房款，否则其有权依约解除《合同》，没收定金等内容。2018年4月14日，植业威向和胜公司在《土地使用权及房屋转让合同》所留通讯地址邮寄通知，载明：“本人并没有私下向你方作出任何承诺，一切尽在合同中，对你方短信中的无中生有恶言中伤忍无可忍。从3月开始，你方因为资金问题多次向本人提出延迟付款、请求不要罚违约金，但将答应付款的时间不断推迟，本人也多次通过口头和书信向你方催收房款。4月12日，本人再次向你方发出催告付款通知书……本人再次请你在4月18日前付清房款，否则本人依约解除合同，没收定金，特此通知……”。2018年4月15日，和胜公司通过罗晓丹向植业威在《土地使用权及房屋转让合同》所留通讯地址及植业威变更后的地址（广州市增城区朱村大道西51号）邮寄《关于纠正违约行为的催告函》，载明：根据双方于2018年2月12日签订的《土地使用权及房屋转让合同》第一条的约定，转让土地的地类（用途）为工厂、商住，且双方在洽谈过程时植业威亦明确告知土地是具有商住用途，双方转让合同的转让价款也是基于商住用途达成的；然而，经调查了解，该转让合同所约定的土地实际上只有工厂用途，不具有商住用途，由于植业威故意隐瞒与订立转让合同有关的重要事实，系严重的违约行为，故请立即纠正违约行为，在纠正上述违约行为前，罗晓丹方有权拒绝支付相应合同款项等内容。上述催告函因“收件人不在指定地址”“收件人名址有误”未能妥投。同日，和胜公司通过手机短信方式向植业威发出通知，载明：“植业威先生，因你方故意向我方隐瞒了与订立转让合同有关的重要事实，为保障合同的顺利履行，我方现提出以下几点要求：1、请你本人于2018年4月16日下午三点到增城区国土局查询土地档案资料并提供给我方；2、请立即纠正你方的违约行为，以使土地用途符合双方转让合同所约定的商住用途；3、我方保留以举报、诉讼等方式追究你方责任的权利。”。植业威确认收到上述短信。2018年4月26日，植业威向和胜公司在《土地使用权及房屋转让合同》所留通讯地址邮寄《解除合同及没收定金通知书》，载明因和胜公司未按约定在2018年3月18日前付清转让价款5220万元，且从2018年3月17日起至今已超过30日，依照合同约定及法律规定，特通知和胜公司解除2018年2月12日签订的《土地使用权及房屋转让合同》，并没收定金580万元等内容。和胜公司拒收上述通知书。2018年4月29日，植业威通过手机短信方式再次向罗晓丹发送《解除合同及没收定金通知书》，内容与上述邮寄的《解除合同及没收定金通知书》基本一致。2018年5月28日，植业威通过公证方式分别向和胜公司在《土地使用权及房屋转让合同》所留通讯地址及广州市高新技术产业开发区科学城崖鹰石路8号邮寄《解除合同及没收定金通知书》，通知书内容与2018年4月26日邮寄的《解除合同及没收定金通知书》基本一致。2018年5月11日，罗晓丹再次向植业威合同所留地址及植业威变更后的地址（广州市增城区朱村大道西51号）发出《关于要求承担违约责任的告知函》，载明：因植业威隐瞒与订立转让合同有关的重要事实及拒不纠正违约行为已构成严重违约，需向罗晓丹方承担违约责任等内容。2018年9月7日，广州市增城区国土资源和规划局出具《登记簿查册表》，载明：土地坐落在朱村街朱村村黄塘路口西；权利人为广州市海珠区嘉兴商行；使用权面积为7333.37平方米；填发日期为2008年5月30日；用途为工厂、商住；土地证号为登记字1（2008）第C0300021号；记事为：因原土地证附图上注明了土规地类，经测量队重新出图，将土规地类删除，重新换发《国有土地使用证》，原证收回存档，土地证号是增国用（2008）第C0300018号；土地状态说明为权属已注销等内容。同日，广州市增城区国土资源和规划局出具《登记簿查册表》，载明：土地坐落在朱村街朱村村黄塘路口西；权利人为植业威；使用权面积为7333.37平方米；填发日期为2010年7月1日；用途为工厂、商住；土地证号为登记字1（2010）第B0300104号；记事为：此宗房地产原权属人广州市海珠区嘉兴商行，根据工商局《企业注册基本资料》，该企业1994-12-13核准注销，变更至投资人植业威名下，原证收回存档，土地证号为增国用（2008）第C0300021号；土地状态说明为权属已注销等内容。2018年9月12日，广州市增城区国土资源和规划局出具《登记簿查册表》，载明：土地坐落在朱村镇××村村；权利人为广州市海珠区嘉兴商行；使用权面积为7333.37平方米；填发日期为1992年8月31日；用途为工厂、商住；土地证号为登记字1（1989）第020524-01251000014号；土地状态说明为权属已注销等内容。2018年9月20日，广州市增城区国土资源和规划局出具《登记簿查册表》，载明：土地坐落在朱村街朱村村黄塘路口西；权利人为广州市海珠区嘉兴商行；使用权面积为7333.37平方米；填发日期为2008年3月17日；用途为工厂、商住；土地证号为登记字1（2008）第C0300018号；记事为此证补发，原证作废，土地证号是增国用（1989）020524-01251000014号；土地状态说明为权属已注销等内容。为查明涉案土地的具体信息情况，本院依法向增城区国土资源和规划局发函，2018年9月10日广州市国土资源和规划委员会作出《广州市国土资源和规划委员会关于协助查询相关土地情况的复函》，载明：“……一、经查询综合业务管理系统，登记在植业威名下，证号为增国用（2010）第××号《国有土地使用证》的国有土地，位于增城区朱村街朱村村黄塘路口西，证载地用途为工厂、商住。二、根据该宗地出让合同及《关于征地并出让土地使用权给广州市海珠区嘉兴商行的批复》[增国土征复字（1993）第22号]记载，该宗地的用途为‘建设铝材加工厂’。1994年6月，原增城市国土房管局为广州市海珠区嘉兴商行办理了该宗地的首次土地登记，为其核发了证号为：增府国用字（1989）第020524-01251000014号的《国有土地使用证》，证载土地用途为工业。1997年原增城市国土房管局推行土地登记档案数字化，录入人员误将该宗土地的用途录入为工厂、商住，导致土地登记系统（也就是不动产电子登记簿）错误地记载该宗土地的用途为工厂、商住，从而导致原增城市国土房管局于2010年10月为植业威核发的增国用（2010）第××号《国有土地使用证》的证载土地用途错误地记载为工厂、商住。经查，该宗地从来未办理过变更土地用途的相关手续和没有证据表明依法改变过土地用途，该宗土地登记为商住用途没有事实和法律依据，属于用途登记错误。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条的规定，我局将依法对增国用（2010）第××号《国有土地使用证》上的土地用途‘工厂、商住’登记予以更正为‘工业’。三、在我委增城区国土规划局完成增国用（2010）第××号《国有土地使用证》的土地用途更正登记后，符合登记条件、资料齐备的，可办理过户转移登记。该宗地目前未被征收、征用或收储……”。2018年9月10日，广州市国土资源和规划委员会向本院提供：1、落款日期为1993年8月19日的《关于征地并出让土地使用权给广州市海珠区嘉兴商行的批复》，载明“广州市海珠区嘉兴商行：……一、同意将我局征用了的位于朱村镇××村村黄塘路口西（土名）的土地11.00亩……其中8.473亩折合5648.66平方米出让给广州市海珠区嘉兴商行作为建设铝材加工厂之用地。划拨土地2.527亩（折合1684.66平方米）作为公路予留之用地……”。2、签订日期为1992年8月20日的《土地使用权出让合同书》，载明“出让方（甲方）：广州市增城县国土局……受让方（乙方）广州市海珠区嘉兴商行……一、土地位置及用途1、甲方根据乙方的建设需要，将位于朱村镇××村村黄塘路口的面积5648.66平方米（5648.66㎡）的土地使用权出让给乙方使用……2、土地用途为开办铝材加工厂……”。2018年9月10日，广州市国土资源和规划委员会作出穗不动产登[2018]456号《广州市国土资源和规划委员会更正不动产登记通知书》，通知书载明：“植业威：1992年8月，经原增城县人民政府批准，我局将位于朱村镇××村村横塘路口西（土名），面积为7333.37平方米的一宗国有建设用地使用权出让给广州市海珠区嘉兴商行（个人独资企业，投资人植业威），双方签订了《广州市增城县土地使用权出让合同书》[增国合字(92)第244号]，根据该出让合同及《关于征地并出让土地使用权给广州市海珠区嘉兴商行的批复》[增国土征复字(1993)第22号]记载，该宗地的用途为‘建设铝材加工厂’，但该宗地的《用地申请表》中填写的申请用途为‘办厂及商住’。1994年6月，原增城市国土房管局为广州市海珠区嘉兴商行办理了首次土地登记，为其核发了证号为：增府国用字(1989)第020524-01251000014号的《国有土地使用证》，证载土地使用者为广州市海珠区嘉兴商行，土地坐落为增城县朱村镇朱村黄塘路口西，面积为7333平方米，用途为工业。1997年原增城市国土房管局推行土地登记档案数字化，录入人员根据档案中的《用地申请表》误将增府国用字(1989)第020524-0125000014号的《国有土地使用证》的用途录入为工厂、商住，导致土地登记系统（也就是不动产电子登记簿）错误地记载该宗土地的用途为工厂、商住；查册表也错误地显示为：用途：工厂、商住。2008年3月原增城市国土房管局为广州市海珠区嘉兴商行办理遗失补证登记，补发了证号为增国用(2008)第C0300018号的《国有土地使用证》。由于该局当时的遗失补证登记业务已实行在土地房屋登记系统中调取数据进行登记、缮证，因此，该证记载的土地用途即为登记系统中的土地用途：工厂、商住。2008年5月，土地权属人广州市海珠区嘉兴商行因更正《国有土地使用证》的附图，申请办理更正登记，原增城市国土房管局为其换发了证号为增国用(2008)第C030002号的《国有土地使用证》。由于土地登记系统先前记载的土地用途存在错误，进而造成证载土地用途错误地记载为工厂、商住。2010年7月，因原土地权属人广州市海珠区嘉兴商行已核准注销，你申请将上述土地变更至自己名下，原增城市国土房管局依申请为你核发了证号为增国用(2010)第B0300104号的《国有土地使用证》。2010年10月，你因遗失证号为增国用(2010)第B0300104号《国有土地使用证》，向原增城市国土房管局申请遗失补证登记，该局为你补发了证号为增国用（2010）第××号的《国有土地使用证》。原增城市国土房管局在为你办理的上述两份《国有土地使用证》过程中调取了错误的登记信息，同样导致该两份《国有土地使用证》的证载土地用途错误地记载为工厂、商住。近日，我委增城区国土规划局在办理相关不动产登记业务查询的过程中，发现了上述的录入错误导致的不动产登记系统记载土地用途事项错误。经查，该宗地从来未办理过变更土地用途的相关手续和没有证据表明依法改变过土地用途，该宗土地登记为商住用途没有事实和法律依据，属于用途登记错误。因上述不动产登记系统记载土地用途事项错误，请你自接到本通知之日起的30个工作日内持本人身份证明材料和不动产权属证书等申请办理更正登记。逾期未申请办理的，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条的规定，我委将在公告15个工作日后，依法在不动产登记系统（不动产登记簿）上更正上述土地用途登记事项。更正内容如下：你持有的增国用（2010）第××号《国有土地使用证》上土地用途错误登记为‘工厂、商住’，应更正为‘工业’。若对本通知不服，可在收到本通知书之日起60日内向广州市人民政府或者广东省国土资源厅申请行政复议，或在6个月内向广州铁路运输第一法院提起行政诉讼。”。植业威不服上述通知，向广州市人民政府申请复议。2019年4月16日，广州市人民政府作出穗府行复[2018]2551号《行政复议决定书》，决定书认为：植业威与广州市规划和自然资源局（原广州市国土资源和规划委员会）均确认植业威通过出让方式获得涉案国有土地使用权且未曾改变土地用途的事实，但对植业威首次取得涉案《国有土地使用权证》的土地用途存在一定争议，广州市规划和自然资源局在答复期间内提交的证据材料关于涉案土地的用途表述为“开办铝材加工厂”，并未能提交充分有效的证据证明植业威首次取得涉案《国有土地使用证》的用途仅为工业这一单一用途，亦无有效证据证明涉案不动产登记用途为“工厂、商住”是工作人员在录入不动产登记系统时发生错误导致的，广州市规划和自然资源局在此情况下作出穗不动产登[2018]456号《广州市国土资源和规划委员会更正不动产登记通知书》属事实不清。综上所述，广州市规划和自然资源局作出的穗不动产登[2018]456号《广州市国土资源和规划委员会更正不动产登记通知书》主要事实不清，证据不足，依法应予撤销。据此决定：依据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（三）项第1目之规定，撤销广州市规划和自然资源局作出的穗不动产登[2018]456号《广州市国土资源和规划委员会更正不动产登记通知书》。在原审（2018）粤0118民初4333号案件审理过程中和胜公司申请对植业威名下价值11600000元的财产进行查封、冻结，并由担保人天安财产保险股份有限公司广东省分公司营业部提供保单保函作担保。本院作出了（2018）粤0118民初4333号民事裁定书及协助冻结存款通知书冻结了植业威在中国工商银行股份有限公司广州同福中路支行帐号为62×××64的账户存款504234.04元，未冻结11095765.96元，原因为账户余额不足。在本案审理过程中，和胜公司以植业威名下账户冻结金额不足11600000元为由向本院申请对植业威名下位于广东省广州市增城区朱村街朱村村黄塘路口西的房屋进行查封。本院于2019年3月4日作出（2019）粤0118民初659号民事裁定书，裁定查封植业威名下位于广东省广州市增城区朱村街朱村村黄塘路口西的房屋（证书编号：00051729）。另查，和胜公司的成立时间为2018年2月11日，经营范围为：房地产开发经营；自有房地产经营活动；房地产中介服务；房地产咨询服务；房地产估价；房地产投资（不含许可经营项目，法律法规禁止经营的项目不得经营）。庭审中，和胜公司、植业威、罗晓丹确认以下事实：一、《土地使用权及房屋转让合同》的订约相对方为和胜公司与植业威，合同的权利义务归属于和胜公司与植业威；二、按照《土地使用权及房屋转让合同》的约定，和胜公司应于2018年3月16日前支付5220万元转让余款；三、按照《土地使用权及房屋转让合同》的约定，和胜公司逾期支付转让余款达30天的，植业威有权解除《土地使用权及房屋转让合同》；四、和胜公司与植业威在《土地使用权及房屋转让合同》履行期间，发送人或接收人为罗晓丹、刘贤荣的通知均是代表和胜公司发送和接收的。和胜公司主张其签订《土地使用权及房屋转让合同》的目的是购买涉案土地进行房地产商业开发，涉案土地不具有商住用途，被告存在欺诈行为；合同签订后其即了解到涉案地块同时存在工厂和商住用途不符合土地管理的相关规定，对涉案地块的用途存在疑问，2018年4月2日其向增城国土部门了解后得知案涉土地不具备商住用途后，基于不安抗辩暂缓支付款项并分别于2018年4月6日、4月15日通过黄美年发送微信、罗晓丹、刘贤荣发送手机短信、邮寄《关于纠正违约行为的催告函》的方式就涉案土地用途问题与植业威进行沟通。为此，和胜公司提交《国土部门审批表》、2018年4月6日刘贤荣与黄美年的微信记录、4月15日刘贤荣发送的手机短信记录、《关于纠正违约行为的催告函》及投递资料到庭。植业威对和胜公司的上述主张不予认可，提出和胜公司从未提及其购买涉案土地是为了进行房地产商业开发，其从未对涉案土地的用途进行隐瞒，更不存在欺诈，涉案土地的用途为工厂和商住，和胜公司主张涉案土地只有工厂用途仅为单方陈述，未能提交证据予以证实；刘贤荣与黄美年的微信记录与其无关，其仅收到胡炳强2018年4月12日向其妻子转发的微信及刘贤荣于2018年4月15日发送的手机短信，《关于纠正违约行为的催告函》因名址有误已经退件，其并未收到。经审查和胜公司于2018年4月6日要求黄美年转发的微信内容与胡炳强2018年4月12日向植业威妻子转发的微信内容一致，为“植先生，关于你方向我方出售土地及房屋事宜，现郑重函告你方：在我方通过中介与你方洽谈时，你一再声称出售的土地用途为商住及工厂，是可用于商住开发的。但是，经我方向增城国土部门了解，该地块仅为工业用途，不具备商住用途。也即是说，贵方一直隐瞒了土地的真实情况，存在欺诈我方之嫌。为此，我方严正告知你方，希望慎重处理此事，尽快与本人商谈处理方案。否则，本人将采取各种方式方法维护自身合法权益，通过信访、举报、投诉或诉讼等方式向监察委、人大、法院、公安等部门反映，一旦本案中涉及的内情曝光，局面将不是你我所能控制的。望慎思！！”。《国土部门审批表》载明“土地权属性质国有……用途审查情况工业……拟准予登记……土地用途工厂、商住。……审核意见此宗房地产原权属人名称广州市海珠区嘉兴商行，根据工商局《企业注册基本资料》，该企业于1994年12月13日核准注销，现申请变更至投资人植业威名下，由地税局和财政局出具免税证明……”。植业威主张和胜公司是因为资金不足导致逾期付款，为此其提交黄美年与胡炳强自2018年3月10日至31日期间发送的微信记录、刘贤荣与胡炳强自2018年4月8日至2018年4月30日的微信记录、和胜公司的企业信息及工商登记档案资料到庭。和胜公司对于植业威的上述主张不予认可，提出其在双方签署《土地使用权及房屋转让合同》后不久即发现涉案土地用途仅为工业，为保证自己的权益，其一直向国土部门调取书面材料，但国土部门回复只能向司法机关提供，期间植业威也只要求其交付余款，其为了避免造成违约，一直以筹措资金为由拖延交易进行，且在合同约定的付款期限届满之前书面通知植业威解决涉案土地用途不一致的问题；黄美年并非其授权代表，无权代表其作任何陈述和主张；和胜公司注册资金为一千万不代表其无能力支付剩余转让款。经审查，黄美年的微信记录提及和胜公司一方要延迟付款，但未明确说明延迟付款的原因；胡炳强与刘贤荣的微信记录显示由胡炳强安排和胜公司与植业威见面沟通，未提及付款事宜；和胜公司的企业信息及工商登记档案资料显示其注册资本为1000万元。本案法庭辩论终结后，和胜公司向本院申请追加广州市规划和自然资源局、广州市增城区国土资源和规划局作为第三人参与诉讼。同时申请本院对增府国用字(1989)第020524-0125000014号国有土地使用证信息及位于增城市朱村街朱村村黄塘路口西的私有房产的规划报建信息进行调查取证。本院认为：和胜公司、植业威、罗晓丹确认《土地使用权及房屋转让合同》的订约相对方为和胜公司与植业威，合同的权利义务归属于和胜公司与植业威，上述合同是订约双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，对和胜公司与植业威均有约束力。根据《土地使用权及房屋转让合同》的约定，涉案地块的用途为工厂、商住，和胜公司应于2018年3月16日前支付5220万元转让余款，逾期30日，植业威有权解除上述合同并没收580万元定金。和胜公司未在2018年3月16日前支付5220万元转让余款，且没有证据证明期间存在法定或约定的抗辩事由，其行为虽已构成违约，但根据合同约定其仅需承担延期付款的违约责任，尚未达到植业威单方行使合同解除权的条件。2018年4月6日，和胜公司通过刘贤荣要求黄美年转发微信给植业威，对涉案土地的用途提出疑义并要求协商处理。植业威于2018年4月12日经胡炳强转发微信给其妻子得知上述微信内容。2018年4月15日，和胜公司通过手机短信方式向植业威发出通知，要求植业威提供涉案土地的档案资料，纠正行为以使得土地符合双方约定的用途。上述通知的发出尚在《土地使用权及房屋转让合同》约定的延期付款期限内，在解除合同期限届满之前。2018年9月10日广州市国土资源和规划委员会作出穗不动产登[2018]456号《广州市国土资源和规划委员会更正不动产登记通知书》，认为涉案土地用途错误登记为“工厂、商住”，应更正为“工业”，要求植业威申请办理更正登记。上述通知书虽于2019年4月16日经广州市人民政府作出穗府行复[2018]2551号《行政复议决定书》予以撤销，但仍能印证和胜公司在《土地使用权及房屋转让合同》解除期限届满前对涉案土地的用途提出疑义是有事实根据的，其基于上述疑义而提出不安抗辩并暂缓支付款项符合法律规定。在此情况下，植业威向和胜公司发出《解除合同及没收定金通知书》，以和胜公司逾期付款超过30日为由主张解除《土地使用权及房屋转让合同》并没收定金，理据不足，本院不予采纳。从广州市人民政府作出的上述《行政复议决定书》所认定的事实及涉案土地数次换发的国有土地使用证中登记涉案土地的用途均为工厂和商住的情况，和胜公司提交的证据不足以证明植业威对于广州市国土资源和规划委员会作出的《广州市国土资源和规划委员会更正不动产登记通知书》所记载的更正登记事项知情且故意隐瞒和胜公司。因此，和胜公司以植业威隐瞒真相致使《土地使用权及房屋转让合同》无法履行已构成违约为由，主张植业威双倍返还定金，理据不足，本院不予支持。如前所述，本案纠纷是因广州市国土资源和规划委员会认为涉案土地的实际用途与国有土地使用证登记的用途不一致需要更正登记引发，属合同成立以后客观情况发生了重大变化，且不可归责于订立合同的任何一方的情形。在此情况下，植业威与和胜公司分别通过通知和诉讼的方式表达其解除《土地使用权及房屋转让合同》的意愿，故本院对此予以支持。鉴于双方解除合同的意思表示在2018年6月22日和胜公司提起本案诉讼时达成一致，故本院确认和胜公司与植业威签署的《土地使用权及房屋转让合同》于2018年6月22日解除。由于《土地使用权及房屋转让合同》已解除，且不可归责于订约的任何一方，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，和胜公司主张返还定金580万元，理据充分，本院予以支持。至于和胜公司向本院提交的追加第三人申请及调查取证申请，因上述申请均是在本案法庭辩论终结后提交，且不影响对本案基本事实的认定，故本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第六十八条第一款第（四）项、第六十九条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告广州和胜房地产投资有限公司与被告植业威于2018年2月12日签订的《土地使用权及房屋转让合同》于2018年6月22日解除。二、被告植业威于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州和胜房地产投资有限公司返还定金580万元。三、驳回原告广州和胜房地产投资有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费331800元，诉讼保全费5000元，由原告广州和胜房地产投资有限公司负担案件受理费165900元；由被告植业威负担案件受理费165900元，诉讼保全费5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  满华英人民陪审员  陈丽华人民陪审员  赖葵花二〇一九年六月二十八日书 记 员  赵洁玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。