重庆市第五中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）渝05执异202号案外人：谢建华，男，1974年6月9日出生，汉族，住重庆市合川区。案外人：蒋德利，女，1977年9月9日出生，汉族，住重庆市合川区。申请执行人：重庆渝康资产经营管理有限公司，住所地重庆市江北区聚贤街25号2幢25层，统一社会信用代码91500000MA5U6J4B3Q。法定代表人：李波，董事长。委托诉讼代理人：樊先仪，重庆索通律师事务所律师。被执行人：中奥联合置业有限公司，住所地重庆市合川区合阳办合川中学瑞山西路204号，统一社会信用代码9150011755902437X8。法定代表人：潘亚文。被执行人：中奥联合投资有限公司，住所地北京市海淀区上地信息路甲28号科实大厦C座05A，注册号110000008609412。法定代表人：潘亚文。被执行人：北京通厦投资开发集团有限公司，住所地北京市海淀区清河大队二队，统一社会信用代码911101086004847661。法定代表人：陈春玖。被执行人：潘亚文，男，1967年9月29日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。被执行人：陈美莺，女，1970年11月23日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。本院在执行重庆渝康资产经营管理有限公司（以下简称渝康公司）申请执行中奥联合置业有限公司（以下简称中奥置业公司）、中奥联合投资有限公司（以下简称中奥投资公司）、北京通厦投资开发集团有限公司（以下简称通厦投资公司）、潘亚文、陈美莺金融借款合同纠纷一案中，案外人谢建华、蒋德利对执行位于重庆市合川区合阳城街道办事处交通街X号X区X幢X-27-8号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人谢建华、蒋德利称，2016年4月4日，案外人与中奥置业公司签订《商品房买卖合同》，合同约定案外人向中奥置业公司购买位于重庆市合川区合阳城街道办事处交通街X号中奥X幢27-8房产，案外人支付了全部房款301,365元，根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，请求解除对该房屋的查封。申请执行人渝康公司辩称，案外人对案涉房屋不享有排除执行的物权期待权，案外人对案涉房屋仅享有债权请求权，其效力不能对抗申请执行人的担保物权。本院查明，中信银行股份有限公司重庆分行（以下简称中信银行重庆分行）与中奥置业公司、中奥投资公司、通厦投资公司、潘亚文、陈美莺金融借款合同纠纷一案，本院于2017年12月19日作出（2017）渝05民初1011号民事判决书，判令中奥置业公司在判决生效后十日内向中信银行重庆分行归还借款本金8800万元，中奥投资公司、潘亚文、陈美莺承担连带责任等内容。该判决生效后，因中奥置业公司、中奥投资公司、潘亚文、陈美莺未如期履行义务，中信银行重庆分行向本院申请强制执行，本院于2018年11月22日立案执行，执行案号（2018）渝05执1479号。另查明，2017年8月8日，本院以（2017）渝05执保1196号执行裁定书，保全查封了中奥置业公司名下包括位于合川区合阳城街道办事处交通街X号X区X幢X-27-8在内的多项房产。再查明，2016年4月4日，中奥置业公司（甲方）与蒋德利、谢建华（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买位于重庆市合川区合阳城街道办事处交通街X号X幢27-8房屋，建筑面积81.45平方米，总成交金额301,365元；付款方式为一次性付款，乙方于本合同签订当日支付房款301,365元；甲方应在2016年6月30日前将商品房交付乙方使用。同日，中奥置业公司开具《发票》，载明：收到谢建华、蒋德利交纳的中奥城X区X区X-27-8号房屋的购房款301,365元。同日，中奥置业公司出具《收款收据》3张，分别载明：收到谢建华、蒋德利交纳的X-27-8的契税9,045.95元、大修基金4,887元、转移登记费80元。2019年6月4日、6月5日，重庆市合川区国土资源和房屋管理局先后出具2份《档案查询结果无房证明》，分别载明：谢建华、蒋德利在合川区内无住房所有权登记记录。又查明，重庆市合川区合阳城街道办事处交通街X号X幢27-8房屋在前述商品房买卖合同签订前已设定抵押并办理了抵押登记，抵押权人为中信银行重庆分行。重庆市合川区合阳城街道办事处交通街X号X幢27-8房屋与合川区合阳城街道办事处交通街X号X区X幢X-27-8房屋系同一标的物。还查明，2018年5月25日，中信银行重庆分行与渝康公司签订《中信银行不良资产批量转让协议》，将其依据前述判决书确定的债权转让给渝康公司，2019年2月12日，渝康公司向本院申请变更为本案的申请执行人，2019年3月18日，本院作出（2019）渝05执异59号执行裁定，变更渝康公司为（2018）渝05执1479号案的申请执行人。本院认为，本案争议焦点是案外人蒋德利、谢建华对案涉房屋是否享有对抗申请执行人抵押权的物权期待权。虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时规定法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”参照该批复，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，其对所购商品房享有的物权期待权优于承包人对该商品房享有的工程价款优先受偿权，当然也优于抵押权人对商品房享有的抵押权。本案中，案外人蒋德利、谢建华购买的是用于居住的商品房，属于为生活消费需要购买商品房的消费者，支付了全部购房价款，因此，案外人符合购房消费者的构成要件，其对案涉房屋享有的消费者物权期待权应优先于申请执行人对案涉房屋享有的抵押权予以保护。此外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案外人蒋德利、谢建华在本院查封案涉房屋前已与被执行人中奥置业公司签订了合法有效的书面买卖合同，购买案涉房屋，其所购商品房系用于居住的房屋，且其名下在被执行房屋所在地无其他用于居住的房屋，并支付了全部购房价款。因此，案外人对案涉房屋享有能够排除执行的物权期待权。综上，案外人蒋德利、谢建华对案涉房屋享有能够排除执行且能对抗申请执行人抵押权的实体权益，对其异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条，并参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，裁定如下：中止对位于重庆市合川区合阳城街道办事处交通街X号X区X幢X-27-8房屋的执行。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 胡 蓉审判员 余 梅审判员 刘用辉二〇一九年六月十九日书记员 刘夏吟