洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0302民初1670号原告：洛阳众伟房地产咨询服务有限公司。住所地：洛阳市南昌路63号港兴大厦四楼A座09号。法定代表人：董丽丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘政鑫，该公司员工。委托诉讼代理人：狄龙，河南星眸律师事务所律师。被告：洛阳鼎荣置业有限公司。住所地：洛阳市老城区九都东路88号洛阳文博大酒店三楼西部圆弧厅。法定代表人：徐红娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙瑞红，河南森合律师事务所律师。原告洛阳众伟房地产咨询服务有限公司（以下简称洛阳众伟公司）与被告洛阳鼎荣置业有限公司（以下简称洛阳鼎荣公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年5月17日作出（2018）豫0302民初328号民事判决书，原告洛阳众伟公司不服该判决，上诉于河南省洛阳市中级人民法院，2018年8月15日，河南省洛阳市中级人民法院作出（2018）豫03民终3754号民事裁定书，裁定本案发回本院重申。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告洛阳众伟公司委托诉讼代理人刘政鑫、狄龙，被告洛阳鼎荣公司法定代表人徐红娟、委托诉讼代理人孙瑞红到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告洛阳众伟公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告洛阳鼎荣公司向原告洛阳众伟公司支付销售分成355958元及利息（利息以355958元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2014年12月1日计算至实际付清之日止）；2、判令被告洛阳鼎荣公司向原告洛阳众伟公司支付被告洛阳鼎荣公司内定房源的销售佣金95500元及利息（利息以95500元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2014年12月1日计算至实际付清之日止）；3、判令被告洛阳鼎荣公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年12月11日，原告洛阳众伟公司与被告洛阳鼎荣公司签订《全程顾问服务及独家销售代理合同》，约定由原告为被告开发的汝阳县滨河丽阳国际项目提供营销推广、策划以及独家销售代理服务。同时合同第九条约定：1、乙方代理佣金甲方内定、团购房源按每套500元计算并收取；2、甲乙双方协商后一致同意乙方按以下方式进行超出部分佣金计算并收取，超出部分的计算方法为：实际销售价-销售底价，即为超出部分的数值；如为正值，对于超出底价部分金额甲乙双方按7:3比例进行分配计取。合同签订后，原告积极履行合同，代理销售期间共销售房屋210套，其中超出销售底价房屋共111套，经统计被告应按照合同约定向原告支付该111套房屋的销售分成，分成金额共计355958元。汝阳县滨河丽阳国际项目建设中，一期被告共建设401套房屋，除原告销售外，剩余191套均为被告自行销售，按照合同应以每套500元向原告支付佣金，佣金共计95500元。截止起诉之日，原告多次通过各种方式向被告催讨欠款，被告均以各种理由推脱，均不支付应付款项，严重侵犯了原告的合法权益。为此，原告诉至法院。被告洛阳鼎荣公司辩称，1、对于诉讼请求1没有计算方式，只有结果，对其不认同；2、如果原告洛阳众伟公司确有证据证明被告洛阳鼎荣公司尚欠该佣金，那么原告洛阳众伟公司所主张的最后销售时间为2014年10月29日，最迟到2014年11月双方就该结算完毕，原告洛阳众伟公司于2018年2月2日提起诉讼，已超过2年的诉讼时效。3、191套房子处理时双方已经没有服务合作，且不是内定团购房源。4、洛阳鼎荣公司的销售没有超出底价。5、本案不存在内定团购房源的情况，原告主张的100套房子是侯铁龙抵账抵出去的，不是内定房源，另外还有一些借款的情况，都是抵账抵出去的，并不存在内定房源。6、原告诉求超过诉讼时效。本院经过审理查明事实如下：2011年12月11日，洛阳鼎荣公司（甲方）与洛阳众伟公司（乙方）签订《全程顾问服务及独家销售代理合同》一份，约定乙方全权承担甲方开发的滨河·丽阳国际项目销售代理业务；甲方确定郭现正为合法联系人；在合同第六条15约定，甲方每月5日按合同规定的时间与标准与乙方结算代理费。如甲方无故推迟结算时间，销售界定时间相应顺延。若甲方超出合同约定时间15天未结算乙方超出底价部分的分成金额及代理佣金，乙方有权解除合同并撤场。同时甲方要即时支付乙方未结算超出底价部分金额及代理佣金；在合同第九条1约定，代理佣金乙方按实际销售额的0.5%（甲方内定团购房源按每套500元）计算并收取；在合同第九条2约定，经甲乙双方协商后一致同意乙方按以下方式进行超出部分佣金计算并收取；在合同第九条3约定，计算超出部分的计算方法为：实际销售价﹣销售底价，即为超出部分的数值，如为正值对于超出底价部分金额甲乙双方按7:3比例进行分配计取，如为负值则需乙方补足差额部分给甲方，在每月结算中计算（甲方优惠后低于底价的除外）；在合同第九条6约定，代理佣金结算标准以客户交付首期款并办理完银行按揭手续为准。若因甲方原因导致无法出具《商品房买卖合同》，乙方则有权按签订《正式认购书》后作为代理佣金收取标准。（若甲方在客户办理完购房手续和按揭资料准备齐全三个月内未办理完房管局备案和银行按揭手续，乙方有权以客户交付30%首期款客户办理完购房手续和按揭资料准备齐全为代理佣金结算时间，因客户和政府原因除外）一次性付款以客户交付100%房款为代理佣金结算标准等内容。合同签订后，洛阳众伟公司开始进场销售。2014年11月之后，洛阳鼎荣公司开发的滨河·丽阳国际项目停止销售。2016年10月4日，洛阳众伟公司项目经理刘政鑫向被告洛阳鼎荣公司发出《账目清单》，其中第3项为“未结佣金68758元”，第4项为“候铁龙房子手续费50000元”。2016年10月5日，洛阳鼎荣公司向刘政鑫发出《洛阳鼎荣置业有限公司与康贤物业实际负责人刘政鑫相关账目界定说明》，其中载明“清单4候铁龙房子手续费50000元：候铁龙房产属于我公司债务转换结果不涉及销售，此手续费我公司不予认可”“清单2、3、5、13、14、18项公司核准后3个工作日回复”。洛阳众伟公司提交的《正式认购书》中没有买受人为候铁龙的记载。庭审中，经双方对账，均认可销售的总房屋为401套，洛阳众伟公司销售超过底价部分为111套，按底价销售为111套，洛阳鼎荣公司自行处理剩余179套。2016年12月14日，洛阳鼎荣公司向洛阳众伟公司发出回复函，载明“9万余元的内定房源佣金支付及35万余元30%分成佣金的支付，现因我公司资金周转不开，多项事宜均延期推进，对贵公司的佣金支付事宜，望向后推迟三个月后再支付，对于贵公司造成的损失，我公司将按银行同期利率支付利息”。审理中，洛阳众伟公司提交了2016年12月14日洛阳鼎荣公司的回复函，洛阳鼎荣公司对此不予认可，申请对该回复函的形成时间和朱墨时序进行鉴定，后因对回复函的形成时间无法进行鉴定，原告仅申请对朱墨时序进行鉴定，鉴定结论为先朱后墨。2016年12月16日刘政鑫与徐红娟通话，徐红娟表示双方算帐后进行清偿。本次审理中，被告方提交了房屋销售中向购房户赠送礼品的确认单、协议、购房送礼品活动内容、售房部“老带新”庆典活动单据等证据材料，用以证明被告超出房屋销售的底价部分以发放礼品的方式返还给购房户，不存在超出底价销售的情况。本院认为：原告洛阳众伟公司与被告洛阳鼎荣公司签订的《全程顾问服务及独家销售代理合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效，双方均应依约履行。原告洛阳众伟公司提供了代理销售服务，被告洛阳鼎荣公司应当依合同向原告支付售房的销售分成和佣金。关于原告洛阳众伟公司提交的回复函，经鉴定，鉴定结论虽然为先朱后墨，但不能认定该回复函不真实，且对该回复函上加盖的公章，洛阳鼎荣公司对加盖的洛阳鼎荣公司的公章并未提出异议，应认定该回复函系洛阳鼎荣公司出具。关于被告提出原告起诉超过诉讼时效的问题，诉讼时效是指权利人未在法定期限内行使权力而丧失请求人民法院保护其权利的法律制度。本案中，原、被告双方在履行《全程顾问服务及独家销售代理合同》过程中，是陆续销售，陆续支付佣金，2016年12月14日，洛阳鼎荣公司向洛阳众伟公司出具回复函和2016年12月16日刘政鑫和徐红娟的电话录音，可以证明洛阳众伟公司一直在向洛阳鼎荣公司主张权利，至2018年2月2日，原告向本院起诉，原告的起诉并未超过诉讼时效。关于被告提出向购房户赠送礼品的活动，超出底价销售部分已以礼品形式返还客户，实际未超出底价销售，因双方的代理合同中并未对此有约定，被告的理由，本院不予采信。关于原告诉求中主张的佣金，应按179套房屋的数量进行计算。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，判决如下：判令被告洛阳鼎荣置业有限公司于本判决生效后十五日内向原告洛阳众伟房地产咨询服务有限公司支付销售分成355958元，并支付该款自2014年12月1日起至实际付清货款之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息；二、判令被告洛阳鼎荣置业有限公司于本判决生效后十五日内向原告洛阳众伟房地产咨询服务有限公司支付销售佣金89500元，并支付该款自2014年12月1日起至实际付清货款之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9166元，由原告洛阳众伟房地产咨询服务有限公司负担150元，被告洛阳鼎荣置业有限公司负担9016元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  王志群人民陪审员  马占辉人民陪审员  刘跃林二〇一九年六月二十八日书 记 员  薛聪丽