宁夏回族自治区贺兰县人民法院   民事判决书     （2019）宁0122民初1775号     原告：银川奥特莱斯投资有限公司，统一社会信用代码91640122585379190K，住所地宁夏回族自治区银川市贺兰县。   法定代表人：陈由龙，男，1987年3月25日出生，系公司执行董事。   委托诉讼代理人：韦虹，男，1979年8月2日出生，系银川奥特莱斯投资有限公司职工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。   被告：赵宁，男，1990年3月17日出生，住宁夏回族自治区固原市原州区。   原告银川奥特莱斯投资有限公司（以下简称奥莱公司）与被告赵宁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告奥莱公司的委托诉讼代理人韦虹到庭参加诉讼，被告赵宁经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告奥莱公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》，由被告协同原告办理取消备案登记手续；2.判决被告向原告支付违约金25159.05元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2015年3月4日签订《银川市商品房买卖合同》，约定购买银川中城·国际城第XX幢X单元X层XX号，房屋总价503l81元，其中首付款203181元，剩余30万元采取银行按揭贷款的方式付款。首付款中的12万元为林水福提供给被告的借款，被告至今尚未归还。对于按揭款30万元，原告为被告向招商银行股份有限公司银川分行承担连带保证责任并按银行要求开立了保证金账户。根据购房合同补充条款第三条的约定：“因买受人未按抵押贷款合同约定偿还本金及利息导致按揭银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除本合同，买受人应按总楼价款的5%向出卖人支付违约金。”因被告逾期偿还银行贷款长达11期，银行行使提前收回贷款本息的权利，扣划了原告保证金账户中的275558.67元。根据上述约定，原告有权解除购房合同并要求被告支付总房款的5%作为违约金。现原告诉至法院，望判如所请。诉讼过程中，原告对事实理由进行补充：因被告逾期偿还贷款逾期11期，银行扣划原告保证金账户逾期月供19446.73元，后继续逾期，银行一次性扣划保证金275558.67元。   被告赵宁经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面意见及证据。   原告围绕诉讼请求提交了证据，被告赵宁经传票传唤未到庭质证，本院认定如下：1.原告提交的证据一《银川市商品房买卖合同》（质证原件留存复印件）一份，原告当庭提交原件予以核实，且经被告签字、捺印，本院对该证据予以采信；2.原告提交的证据二借款协议、（2018）宁0122民初5998号民事判决书复印件各一份、说明原件一份，该组证据与本案诉请无关联性，本院不予采信；3.原告提交的证据三《招商银行个人购房借款及担保合同》一份（质证原件留存复印件），原告当庭提交原件予以核实，本院对其真实性予以采信；4.原告提交的证据四招商银行银川分行逾期贷款扣划确认函、扣款银行回单复印件各一份，虽系复印件，但能够相互佐证因被告逾期偿还房屋贷款导致银行从原告保证金账户中扣划剩余贷款的事实，本院对该事实予以采信。   经审查确认的证据和当事人庭审陈述，本院认定法律事实如下：   2015年3月4日，原告与被告签订《银川市商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发的位于银川中城·国际城第XX幢X单元X层XX号房，房屋总价503181元，被告于2015年3月4日付清首付款203181元，剩余房款30万元以银行按揭方式支付，若被告逾期付款超过90日，原告有权解除合同。同时合同附件六补充条款约定：因买受人未按照抵押贷款合同约定偿还本金及利息导致按揭银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除本合同，买受人应按总楼价款的5%向出卖人支付违约金。出卖人承担保证责任后，还有权在承担保证责任的范围内向买受人追偿。2015年7月31日，原告与被告同案外人招商银行股份有限公司银川分行签订了《个人购房借款及担保合同》，约定被告就涉案房屋向该行办理抵押借款30万元并由原告提供保证。   2017年7月10日至2017年8月27日期间，被告银行贷款已连续逾期14期，银行累计扣划原告保证金归还逾期月供共计11期，保证金扣划金额合计19446.73元。2018年8月28日，案外人招商银行股份有限公司银川分行因被告逾期，扣划原告保证金275558.67元，用于偿还被告剩余贷款本息。现原告诉至法院，望判如所请。   另查明，涉案房款被告已付清。   本院认为，原告与被告签订的《银川市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同依法成立、有效，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。本案中，被告已通过银行贷款的方式付清房款，同时原告庭审亦未提交证据证明被告有逾期付款的情形，被告已将房屋买卖合同中的付款义务已履行完毕。现原告根据补充协议约定主张解除房屋买卖合同并办理取消备案登记手续，不符合解除的约定情形及法定事由，本院不予支持。根据补充协议约定，被告应当按期偿还银行贷款，逾期偿还贷款导致银行解除按揭贷款合同的，原告有追偿的权利，因此，原告可就其已向银行代偿的款项另案进行追偿。   对于原告要求被告支付违约金25159.05元的诉讼请求，结合庭审，被告办理按揭贷款后，自2017年7月10日起至2018年8月27日已连续逾期一年，达十多次，其行为构成违约，根据补充协议约定，被告应当向原告支付总房价款5%的违约金25159.05（503181元×5%≈25159.05元）。   综上，对于原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并判令被告协助原告办理取消备案登记手续的诉讼请求，本院不予支持；对于原告要求被告支付违约金25159.05元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：   一、被告赵宁支付原告银川奥特莱斯投资有限公司违约金25159.05元，于本判决生效之日起十五日内付清；   二、驳回原告银川奥特莱斯投资有限公司的其他诉讼请求。   如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费214元（已减半收取），由被告赵宁负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。         审  判  员     高秀荣       二〇一九年六月四日     法官助理    柯玉平   书  记  员    蔡嘉彬           附：本案适用相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。