山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0681民初3871号原告：徐秋华，男，1976年10月16日出生，汉族，居民，住山东省临朐县。委托诉讼代理人：马国盛，山东平直律师事务所律师。被告：烟台海基置业有限公司，住所地龙口市徐福镇驻地，统一社会信用代码91370681670512857U。法定代表人：宋作建，该公司董事长。被告：青岛鲁元丰投资有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区澎湖岛街125号办公楼301室，统一社会信用代码91370211572072560P。法定代表人：颜贻平，该公司董事长。二被告共同委托诉讼代理人：曲永海，山东崇真律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：薛琨田，山东崇真律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司龙口市支行，住所地龙口市黄城西环路中断龙口大酒店对面，统一社会信用代码913706814936501740。法定代表人：王安佐，该行行长。委托诉讼代理人：金先坤，男，该行职工。委托诉讼代理人：曲泳运，男，该行职工。原告徐秋华诉被告烟台海基置业有限公司（下称海基置业公司）、青岛鲁元丰投资有限公司（下称鲁元丰投资公司）、第三人中国农业银行股份有限公司龙口市支行（下称农行龙口支行）商品房预售合同纠纷、商品房担保贷款合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐秋华的委托诉讼代理人马国盛，被告海基置业公司、鲁元丰投资公司的共同委托诉讼代理人薛琨田，第三人农行龙口支行的委托诉讼代理人金先坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐秋华向本院提起诉讼请求：1、解除与第一被告签订的商品房预售合同；2、判令二被告返还原告首付款107000元及利息（从2015年5月18日至实际返还之日至按照中国人民银行同期存款利率计算）；3、第一被告返还原告已偿还银行贷款本息75626.47元；4、判令第二被告返还原告维修基金、装修管理费、打压费、契税等共计7271元；5、诉讼费由二被告承担。事实与理由：2014年4月20日，原被告签订《商品房预（销）售合同》，约定原告购买佛光养生谷4-1-1103号房，原告按约支付首付款107000元，截止至起诉之日向第三人支付贷款本息共计75626.47元，原告自2016年9月20日交房至今，被告无法为原告办理房产证，致使合同目的无法实现。为此，原告诉至法院，请求依法判如所请。被告海基置业公司、鲁元丰投资公司辩称，该涉案房屋于2016年9月20日交付，且原告至今一直偿还银行贷款，充分说明原告已认可逾期交房的现状，并同意继续履行合同，同时原告的合同目的已经实现。所以原告的诉求应依法予以驳回。第三人农行龙口支行向本院提出诉讼请求：1、如果解除原被告之间的《商品房预售合同》，第三人要求解除与原告签订的《个人住房借款合同》；2、依法判令第一被告于判决生效之日立即向第三人偿还《个人住房借款合同》项下剩余的贷款本金109131.09元及利息（以银行会计系统计息数据数额为准）；3、依法判令第三人实现债权的相关费用由第一被告承担。事实与理由：原告因购买龙口市佛光养生谷清华园4-1-1103号房向第三人农行龙口支行借款，双方签订贷款合同，约定借款金额为160000元，由龙口市南山担保有限公司及被告海基置业公司提供保证担保。后第三人向原告发放借款本金160000元。至2019年6月12日，原告已向第三人偿还贷款本息共计75626.47元，如解除原告与被告签订的《商品房预售合同》，必然导致借款的合同目的不能实现，影响第三人的债权实现，故根据相关法律的规定，请求依法判令所请。原告徐秋华针对第三人农行龙口支行的诉讼请求辩称，对第三人的请求无异议。被告海基置业公司针对第三人农行龙口支行的诉讼请求辩称，如果判决解除涉案商品房预售合同，被告同意第三人的诉讼请求。被告鲁元丰投资公司针对第三人农行龙口支行的诉讼请求辩称，对第三人的请求无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院认定如下：关于原告提交的由鲁元丰投资公司出具的向原告收取契税、公共维修基金、装修管理费、打压费收款收据2张，海基置业公司对其真实性有异议，辩称该费用不是海基置业公司收取的；鲁元丰投资公司对该证据的真实性无异议。本院认为，原告提交的2张收据系鲁元丰投资公司向原告出具的涉诉房屋的契税、公共维修基金、装修管理费、打压费收据，收据上盖有鲁元丰投资公司财务专用章，且鲁元丰投资公司对其出具的收据无异议，故对该证据本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月28日，原告徐秋华与被告海基置业公司签订《商品房预（销）售合同》，由原告购买位于龙口市佛光养生谷C6-1地块（佛光·清华园）4-1-1103号房，约定房屋总价款267000元。合同第六条“付款方式及期限”约定，买受人于2015年7月28日付清首付款人民币107000元整，余款160000元整应于接到出卖人通知之日起七日内持有关资料到银行办理按揭贷款手续，并将银行出具的相关资料交付出卖人确认；第十五条“关于产权登记的约定”，1、……，2、出卖人按相关规定在商品房交付后，将办理初始登记所需提供的材料报房产管理部门申请办理房屋初始登记手续，3、买卖双方应按相关规定在商品房交付后，双方同意共同向房产管理部门申请办理房屋所有权转移登记，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋登记证明的，双方同意按下列条款处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的同期存款利率赔偿买受人损失，（2）……。原告于2014年4月20日、2015年3月13日、2015年5月15日、2015年5月18日分别缴纳定金20000元、房款48000元、房款16000元、房款23000元，合计107000元，由鲁元丰投资公司出具收据交由原告执存。庭审中，海基置业公司认可其已收取了原告缴纳的上述款项共计107000元。合同签订后，原告又与第三人签订《个人住房借款合同》，约定借款金额为160000元，由海基置业公司提供保证担保。后第三人按约向原告发放借款本金160000元。截至2019年6月12日，原告已向第三人偿还贷款本息合计75626.47元。2016年9月20日，原被告办理了涉诉房屋的交接手续。当日，原告向鲁元丰投资公司缴纳装修管理费271元、打压费100元、契税4005元、公共维修基金2895元，以上合计7271元，由鲁元丰投资公司出具收据2张。另查明，涉诉房屋所在的4号楼至今尚未取得《龙口市建设工程竣工验收备案表》，亦未办理房屋产权证书。就涉诉房屋而言，二被告之间系委托代理销售关系，由鲁元丰公司代理销售涉诉房产。本案的焦点问题是涉诉房屋已实际接收的情况下原告是否享有合同解除权。原告主张其享有解除权。理由是：被告未能按规定期限办理房屋产权登记，根据《商品房预（销）售合同》第十五条的约定，被告未按约办理产权证书，原告可以要求解除合同。二被告主张，原告无权请求解除合同。理由是：涉诉房产已于2016年9月20日交房，且原告至今一直按期偿还贷款，充分说明原告同意继续履行合同，原告购买房屋的合同目的可以实现，故原告无权要求退房。本院认为，房屋属不动产，基于不动产的特殊性，原告购买涉诉房屋的目的，不仅仅是占有使用（完成交付），更重要的是拥有房屋所有权（完成房产权属登记）。本案中，原告于2016年9月20日接收了涉诉房产后，但至今无法办理产权登记证书。关于无法办理涉诉房屋产权证证书的原因，从涉诉房屋的现状来看，涉诉房屋所在的4号楼至今尚未取得《龙口市建设工程竣工验收备案表》，该备案表系到房产部门办理房屋产权登记手续时，需由出卖人提供的必要文件。而不能将《建设工程竣工验收备案表》这一必备文件提交房产管理部门，将导致政府部门办理房产证书的职能行为无法行使。因此，至今无法办理产权证书的原因在于被告。合同第十五条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋登记证明的，买受人退房……”，关于该约定中“规定期限”的期间计算，依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续……”，同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。本案合同中未明确约定办理房屋所有权登记的时间，因此，自涉诉房屋交付之日起90天后超过一年应为合同约定的“规定期限”的期间。超过该期间，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理产权登记的，买受人即享有合同解除权。涉诉房屋于2016年9月20日交付，因被告原因至今无法办理产权登记，故原告有权请求解除合同。因此，原告在涉诉房屋已交付的情形下仍享有合同解除权。原告主张解除合同，应予支持。合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，原告主张海基置业公司返还其已缴纳的首付款107000元、利息及已向第三人偿还的贷款本息75626.47元的诉请，应予支持。同时，原告应将涉诉房屋交还被告海基置业公司。关于原告主张鲁元丰投资公司返还已缴纳的首付款107000元及利息的诉请，因二被告就涉诉房屋系委托代理销售关系，且海基置业公司认可其已收取了原告缴纳的107000元。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。据此，原告主张鲁元丰投资公司返还首付款及利息的诉请，于法无据，本院不予支持。关于原告主张鲁元丰投资公司返还已缴纳的维修基金、契税等共计7271元的诉请，鲁元丰投资公司辩称其是基于代理销售关系收取的上述费用。本院认为，虽然海基置业公司为涉诉房产的开发商，委托鲁元丰投资公司代理销售涉诉房产，但鲁元丰投资公司未提交证据证明海基置业公司委托其收取购房款以外的费用，故由鲁元丰投资公司收取的上述费用，应由其返还给原告。原告的该项主张予以支持。本案所涉《商品房预（销）售合同》解除后，第三人主张解除其与原告签订的《个人购房担保借款合同》。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，据此，第三人请求解除其与原告签订的《个人住房借款合同》，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保权人和买受人。故第三人请求海基置业公司返还《个人购房担保借款合同》项下剩余的贷款本金和利息，于法有据，本院予以支持。海基置业公司清偿上述剩余贷款本息等债务后，第三人应及时涤除涉诉房屋上的预抵押登记。综上，鉴于本案事实，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下：一、解除原告徐秋华与被告烟台海基置业有限公司针对龙口市佛光养生谷C6-1地块（佛光·清华园）4-1-1103号房签订的《商品房预（销）售合同》。二、解除原告徐秋华与第三人中国农业银行股份有限公司龙口市支行签订的《个人购房担保借款合同》。三、被告烟台海基置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告徐秋华购房款107000元并赔偿利息损失（以107000元为基数，自2015年5月18日起至实际返还之日，按照中国人民银行同期存款利率计算）；以及原告徐秋华至2019年6月12日止已向第三人中国农业银行股份有限公司龙口市支行偿还的贷款本息75626.47元。四、原告徐秋华于本判决生效后十日内将龙口市佛光养生谷C6-1地块（佛光·清华园）4-1-1103号房交还被告烟台海基置业有限公司；并协助被告到第三人中国农业银行股份有限公司龙口市支行办理解除涉诉房屋预抵押登记所需的相关手续，以及到龙口市不动产登记中心、房产管理部门办理预抵押登记注销手续、预告登记注销手续及合同备案的撤销手续。五、被告青岛鲁元丰投资有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告徐秋华装修管理费271元、打压费100元、契税4005元、公共维修基金2895元，合计7271元。六、被告烟台海基置业有限公司于本判决生效后十日内向第三人中国农业银行股份有限公司龙口市支行偿还原告徐秋华自本判决生效之日起就《个人购房担保借款合同》项下剩余的贷款本金及利息（以第三人会计系统计息数据数额为准）。自被告烟台海基置业有限公司清偿完毕上述贷款之日起十日内，第三人中国农业银行股份有限公司龙口市支行办理龙口市佛光养生谷C6-1地块（佛光·清华园）4-1-1103号房上预抵押登记的涤除手续。七、驳回原告徐秋华对被告青岛鲁元丰投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告徐秋华预交的案件受理费4205元，减半收取2103元，由被告烟台海基置业有限公司负担2018元，由被告青岛鲁元丰投资有限公司负担85元；第三人中国农业银行股份有限公司龙口市支行预交的案件受理费1242元，由被告烟台海基置业有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇一九年六月二十八日书记员 邹向东