广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终3553号上诉人（原审被告）：佛山市禅城区土地储备中心，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：梁桂金。委托诉讼代理人：黄震，广东通建律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟成明，广东通建律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林晓华，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：刘鹏涛，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。系林晓华丈夫。原审被告：佛山市禅城区澜石片区改造工程指挥部，住所地广东省佛山市禅城区。负责人：毛伟锋。委托诉讼代理人：陈惠枝，该部员工。委托诉讼代理人：黄震，广东通建律师事务所律师。上诉人佛山市禅城区土地储备中心（以下简称土地储备中心）因与被上诉人林晓华、原审被告佛山市禅城区澜石片区改造工程指挥部（以下简称澜石指挥部）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初25132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月14日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。土地储备中心上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判林晓华应向土地储备中心支付增购房款250632.66元，或林晓华遵循“面积近似”的原则重新挑选安置用房；2.本案一、二审案件受理费由林晓华承担。事实与理由：（一）虽然涉案《佛山市禅城区澜石片区房屋拆迁补偿安置合同》（以下简称《补偿安置合同》）并无具体细化增购面积超过10平方米部分的计价方法，但按照拆迁安置补偿工作的要求，土地储备中心与林晓华应按照其他同类被拆迁户相同的增购面积价格标准进行结算，否则对其他被拆迁户而言不公平。（二）即便按照一审判决认定的计价方法计算涉案安置房屋增购面积的价款，涉案安置房屋的增购面积亦非一审判决所认定的27.21平方米，该面积仅为套内面积，增购面积应把对应的分摊面积计算在内，即涉案安置房屋的准确增购面积应为33.12平方米。（三）如果双方未能就超过10平方米以上的增购面积的价格标准达成一致意见，则林晓华应选择其他与被拆迁房屋面积相近似且不超过10平方米的安置用房，目前土地储备中心还有多套安置用房可供林晓华重新选择。林晓华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。澜石指挥部述称，同意土地储备中心的上诉意见。林晓华向一审法院起诉请求：1.判令土地储备中心、澜石指挥部立即协助林晓华将佛山市禅城区某房过户登记至林晓华名下；2.判令土地储备中心、澜石指挥部与林晓华按主合同约定签署增购面积的补充协议，林晓华同意向土地储备中心指定的收款账户支付增购房款153923元；3.判令土地储备中心向林晓华支付临时安置补偿费26315.28元（2018年1月起至9月止共6个月，每月2923.92元，2018年10月起至交房日止按每月2923.92元另行计算支付）；4.判令土地储备中心、澜石指挥部向林晓华支付违约金858.54元（即2018年1月起至9月止共9个月，按基数26315.28元计，违约金按每月4.35%（同期银行贷款利率）/12，即违约金26315.28*4.35%/12*9=858.54元，2018年10月起至实际付清日的违约金按另行计算支付）；5.判令土地储备中心、澜石指挥部承担本案的诉讼费用。一审中，林晓华将第一项诉讼请求变更为判令土地储备中心向林晓华交付禅城区某房钥匙，并按照统一安排过户登记至林晓华名下。一审法院认定事实：2012年9月5日，林晓华（乙方，被拆迁人）与土地储备中心（甲方，拆迁人）签订《补偿安置合同》（编号：LS010082653）。主要内容如下：第一条被拆迁房屋现状。被拆迁房屋座落于佛山市禅城区某房，产权属乙方所有，房屋产权证编号：粤房地证字第C××9号，土地使用证编号：佛府国用（2004）第0××5号，土地使用权取得方式为：划拨。具体情况为：住宅（商品房、房改房），房屋为钢混结构，住宅建筑面积121.83平方米，其中：套内建筑面积98.53平方米，分摊的公用建筑面积23.30平方米。第二条补偿方式、标准。甲、乙双方同意按房屋产权调换方式进行补偿安置：①乙方选择东平河北岸佛山公园西侧（详见安置用房建设方案）］地块新建小区楼房进行产权调换。乙方以“面积近似”原则按顺序抽取抽签选择安置用房。安置用房套内建筑面积共98.53平方米（房屋面积以实际交付安置用房面积为准）。②安置用房套内建筑面积少于核定的被拆迁房屋套内建筑面积的，少于部分按同类住宅的货币补偿单价（含奖励补偿）补回给被拆迁人。安置用房套内建筑面积大于核定的被拆迁房屋套内建筑面积但不超过5平方米（含5平方米）的，按建筑成本价格结算；超过5平方米的部分，按钢混结构货币补偿标准（含奖励补偿）共6300元/平方米结算。第三条房屋附属物、附着物的补偿。甲方一次性支付乙方固定电话1部、网络1条、有线电视1条、管道煤气1条、空调3台等设备迁移费1900元。第四条搬迁补助费。甲方一次性支付乙方搬迁补助费600元。……第七条搬迁临时安置。乙方选择房屋产权调换的，乙方同意自行安排住处。甲方按月发给乙方临时安置补助费1949.28元，计算公式：被拆迁房屋建筑面积（不含奖励面积）121.83平方米×16平方米；计算时间：从甲乙双方办妥被拆迁房屋交接手续之日起至通知交付安置房满60日止。第八条安置用房的交付。甲方必须在合同生效之日起四年内将经竣工验收合格并符合本合同约定的安置用房交付给乙方。交付的安置用房的质量、结构、装修、设备等应符合相关部门的规定。……第十条违约责任。（一）甲方如不能按本合同规定的期限将安置用房交付给乙方，则按本合同规定的临时安置补助费（租金损失补助费）的50%支付违约金。如因不可抗力及乙方搬迁延迟的原因导致延期交付安置用房的，甲方不承担迟延交付安置用房的违约责任。（二）甲方不按期向乙方支付房屋拆迁补偿金额、临时安置补助费（租金损失补助费）的，按同期银行贷款利率支付违约金。……第十六条本合同未尽事宜，按照《某片区改造项目房屋拆迁补偿安置方案》规定执行，该方案没有规定的，双方另行协商，并签订补充协议，该补充协议与本合同具有同等法律效力。”2016年12月5日，澜石指挥部发出《选房通知》并公布选房流程、选房办法。同年12月24日，林晓华选择某房作为安置用房，该房套内面积为125.74平方米。2017年11月17日，林晓华（乙方，被拆迁人）与土地储备中心（甲方，拆迁人）签订《佛山市禅城区某片区房屋拆迁补偿安置合同某（B区社区二）补充协议》（以下简称《补充协议》），协议约定：第一条安置用房置换情况。（一）甲乙双方同意选择安置地点为佛山市禅城区某房的雅博苑商品房进行产权调换。安置房总建筑面积153.03平方米，总套内建筑面积125.74平方米。（二）主合同约定被拆迁房屋的产权置换总套内面积为98.53平方米，乙方选择某安置房的总套内面积为125.74平方米。则此次乙方选择某安置房后，剩余还未安置的产权置换套内面积为-27.21平方米。从通知交付某安置用房（即被拆迁房屋已置换建筑面积121.83平方米）之日起满60天，停止发放已置换面积的临时安置补助费。第三条乙方支付。甲方同意乙方增购，主合同有约定的增购部分建筑面积（一次增购）按主合同约定单价（包含禅城区一手楼商品房均价）计算增购价款，主合同没有约定的增购部分建筑面积（二次增购）按禅城区2015年2月份的一手楼商品房均价8872.52元/平方米计算增购价款。乙方所选的某安置用房具体增购费用包括：一次增购建筑面积（含分摊面积）33.12平方米（计算公式：27.21㎡×（1+27.29㎡/125.74㎡）=33.12㎡），增购价为250632.66元（计算公式：5㎡×2800元/㎡=14000元，5㎡×6300元/㎡=31500元，23.12㎡×8872.52元/㎡=205132.66元）。安置用房总建筑面积153.03平方米，被拆迁房屋总建筑面积121.83平方米，上述总增购建筑面积（含分摊面积）33.12平方米，总计增购价款为250632.66元。……林晓华在该《补充协议》的乙方处签名，并载明“对本协议第三条面积单价计算有异议，应当按照主合同履行”。另查明，涉案被拆迁房屋位于佛山市禅城区某房，林晓华为权属人，该房屋建筑面积121.83平方米，套内建筑面积98.53平方米。林晓华于2012年8月31日将涉案被拆迁房屋移交给澜石指挥部。土地储备中心向林晓华支付临时安置费至2018年1月18日。涉案安置房屋位于佛山市禅城区某房，已经具备交房条件。一审中，林晓华、土地储备中心一致确认涉案《补偿安置合同》第二条中约定的建筑成本价格为2800元/平方米。另，双方一致确认合同约定的安置补偿费为1949.28元/月，因土地储备中心超出期限交付安置房屋，故需支付50%的违约金，也即按照2923.92元/月的标准支付安置补偿费。土地储备中心陈述其于2017年11月17日前口头通知林晓华交付涉案安置房屋及就增购面积签订补充协议；林晓华对此不予确认，林晓华称其在2017年11月17日前从未接到土地储备中心交付涉案安置房屋及签订补充协议的任何通知，林晓华是看到其他被拆迁人已经签订补充协议并办理收房后于2017年11月17日中午主动前往澜石指挥部询问相关事宜，澜石指挥部于当天出具涉案《补充协议》，因林晓华不确认补充协议第三条约定的增购价款，故未能签订，土地储备中心要求林晓华支付完增购款才可以交房，故林晓华至今没有办理收房手续。一审法院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。林晓华、土地储备中心签订的《补偿安置合同》，均系双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。根据双方诉辩意见，本案归纳本案争议焦点为涉案安置房屋增购面积的计价方式如何确定。对此，一审法院分析如下：一、关于增购面积的确定林晓华主张增购面积为套内面积差27.21㎡，即安置房套内建筑面积125.74㎡减去被拆迁房屋的套内建筑面积98.53㎡；土地储备中心则主张增购面积为33.12㎡[计算公式：27.21㎡×（1+27.29㎡/125.74㎡）=33.12㎡]，也即土地储备中心主张增购面积为套内面积差加分摊面积。一审法院认为，涉案《房屋拆迁安置补偿方案》及《补偿安置合同》中对安置用房与被拆迁房屋的面积差均以“套内建筑面积”为对比基数，并据此计算增购房款。上述文件中并未对分摊面积应纳入增购面积进行任何约定，故土地储备中心主张的增购面积=套内面积差+分摊面积的计算方式，没有合同依据，一审法院对其抗辩意见不予采纳。涉案安置房屋的增购面积应为27.21㎡。二、关于增购面积计价方式的确定首先，林晓华与土地储备中心签订的《补偿安置合同》第二条关于房屋产权调换的情况下安置用房与被拆迁房屋套内面积存在差异如何结算的约定清晰明了，根据该约定，在安置房屋与被拆迁房屋套内建筑面积存在差异的情况下，安置用房套内建筑面积大于核定的被拆迁房屋套内建筑面积但不超过5平方米（含5平方米）的，按建筑成本价格结算；超过5平方米的部分，按钢混结构货币补偿标准（含奖励补偿）共6300元/平方米结算。从合同约定来看，仅存在≤5㎡及＞5㎡两种计价阶梯，土地储备中心主张增购面积超出10㎡的部分构成二次增购，需按照禅城区2015年2月份一手楼商品房均价8872.52元/平方米计算增购价款，与合同约定不符。其次，土地储备中心提供的《补偿协议》第三条虽然对涉案安置房屋增购面积应付增购价款进行了具体约定，但林晓华已经明确表示对该《补充协议》第三条约定的面积、单价计算有异议，并提出应按主合同履行。也即林晓华、土地储备中心双方就《补偿协议》第三条的约定并未达成一致意思表示，土地储备中心不得据此主张林晓华按《补充协议》的约定支付增购价款。此外，土地储备中心所举证的《会议纪要》及《备忘录》等文件在性质上均属于政府部门的内部文件，林晓华并非相关会议参与人，亦未有证据证明土地储备中心在与林晓华签订涉案《补偿安置合同》时已经向林晓华出示相关文件，故上述文件对林晓华没有约束力。林晓华作为《补偿安置合同》的合同相对方，有权要求土地储备中心按照双方签订的《补偿安置合同》履行合同权利义务。另，就土地储备中心提出的林晓华所选择的安置用房超出“面积近似”的抗辩意见，涉案《补偿安置合同》第二条虽约定林晓华以“面积近似”原则选择安置用房，但该合同对“面积近似”未作进一步明确解释，无法得知在“面积近似”原则下林晓华可以选择的安置用房的具体面积范围。且林晓华系根据澜石指挥部公布的选房办法、选房流程及选房通知选择安置用房，并最终由澜石指挥部出具《选房确认书》，确认林晓华所选涉案安置房屋，未有证据证明土地储备中心对林晓华所选涉案安置房屋超出“面积近似”提出异议，故一审法院对土地储备中心的该项抗辩意见不予采纳。综上，一审法院确定涉案安置房屋的增购面积为27.21㎡，增购面积的计价方式为：5㎡以内的增购面积按建筑成本也即2800元/㎡计价，超出5㎡的增购面积按6800元/㎡计价，经核算，林晓华就涉案安置房屋增购面积应付增购价款为153923元[（5㎡×2800元/㎡）+（22.21㎡×6300元/㎡）]。根据一审法院查明的事实可知，涉案安置房屋现已具备交房条件，林晓华要求土地储备中心交付涉案安置房屋钥匙，合法有据，一审法院予以支持，但前提是林晓华需按一审法院确认的增购价款向土地储备中心支付相关款项。至于林晓华主张的按照统一安排办理过户登记，因涉案安置房屋现尚不具备统一办证条件，故一审法院对林晓华该项诉请暂不予审查。关于林晓华主张的临时安置补偿费。根据涉案《补偿安置合同》第七条的约定，土地储备中心自与林晓华办妥被拆迁房屋交接手续之日起应每月向林晓华支付临时安置补偿费1949.28元至通知交付安置用房满60日止，又因土地储备中心超出期限交付安置房屋，故一审中林晓华、土地储备中心一致确认临时安置补偿费的标准已经变更为2923.92元/月。本案中，虽土地储备中心主张已于2017年11月17日前口头通知林晓华交付安置用房，但未举证证明，且林晓华不予确认，故一审法院对其主张不予采纳。结合林晓华的陈述可知，林晓华、土地储备中心双方在2017年11月17日就涉案安置房屋就增购面积如何计算增购价款进行协商，但未能达成一致意见，因土地储备中心要求林晓华支付完增购房款才可以交付房屋，故林晓华未能办理收房手续。可见，土地储备中心在2017年11月17日已经与林晓华就交付安置用房事宜进行通知，只是因为双方就增购价款的支付未能达成一致意见，故林晓华当天未能支付增购价款，土地储备中心亦未向林晓华交付安置房，一审法院认定土地储备中心通知林晓华交房的时间为2017年11月17日，土地储备中心已经向林晓华支付临时安置补偿费至2018年1月18日，超出合同约定的通知交付安置用房60日，故林晓华再行主张土地储备中心支付相关费用，依据不足，一审法院不予支持。又因一审法院认定土地储备中心不存在拖欠林晓华临时安置补偿费的违约行为，故林晓华主张自2018年10月起以临时安置补偿费为基数计算违约金缺乏依据，一审法院亦不予支持。关于澜石指挥部的责任承担。本案中，与林晓华签订《补偿安置合同》的主体是土地储备中心，澜石指挥部仅为拆迁安置具体的事宜的经办方，林晓华要求澜石指挥部承担相关责任没有合同及法律依据，一审法院不予支持。至于林晓华要求一审法院判令其与土地储备中心、澜石指挥部按主合同约定签署增购面积的补充协议的诉请，因补充协议的签订建立在签约各方协商一致的基础之上，林晓华的该项诉请与合同自治原则相悖，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、林晓华于判决生效之日起十日内，向土地储备中心支付增购房款153923元；二、土地储备中心于收齐判决第一项确定的增购房款后三日内，向林晓华交付佛山市禅城区某房；三、驳回林晓华其他诉讼请求。一审案件受理费1961元，由林晓华负担461元，土地储备中心负担1500元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以维持。本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。根据各方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是：涉案安置用房增购面积应如何确定；涉案安置用房增购面积计价方式应如何确定；土地储备中心上诉主张涉案安置用房超出“面积近似”是否应当得到支持。关于第一个争议焦点。涉案《房屋搬迁安置补偿方案》《补偿安置合同》中对安置用房与被拆迁房屋的面积差均以“套内建筑面积”为对比基数，并据此计算增购房款，并未约定分摊面积应计入增购面积，一审法院据此认定涉案安置房的增购面积为套内面积差27.21㎡，处理得当，本院予以维持。土地储备中心上诉主张增购面积为套内面积差加分摊面积共33.12㎡，无合同依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点。第一，林晓华与土地储备中心签订的《补偿安置合同》第二条约定，在安置房屋与被拆迁房屋套内建筑面积存在差异的情况下，安置用房套内面积大于核定的被拆迁房屋套内建筑面积但不超过5平方米（含5平方米）的，按建筑成本价格结算；超过5平方米的部分，按钢混结构货币补偿标准（含奖励补偿）共6300元/平方米结算。土地储备中心上诉主张增购面积超出10平方米的部分构成二次增购，应按照其他同类拆迁户相同的增购面积计价方式进行结算，与合同约定不符，本院不予支持。第二，土地储备中心提交的《补偿协议》第三条对涉案安置用房增购面积应付增购价款进行了具体约定，但林晓华在该合同上加注意见，明确表示对前述条款约定的面积、单价计算方式有异议，并提出按主合同履行，即双方并未就该条款达成一致意见。土地储备中心上诉主张应按前述合同条款约定支付增购价款，理由不成立，本院不予支持。关于第三个争议焦点。涉案《补偿安置合同》第二条约定，林晓华以“面积近似”原则选择安置用房，但并未对“面积近似”的定义作出明确解释。本院认为，在涉案合同对“面积近似”无明确约定的情况下，林晓华根据澜石指挥部公布的选房办法、选房流程及选房通知选择涉案安置用房且经澜石指挥部出具《选房确认书》予以确认后，土地储备中心又以涉案安置用房超出“面积近似”为由提出异议，理据不足，本院不予支持。综上所述，土地储备中心的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2218元，由上诉人佛山市禅城区土地储备中心负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇一九年六月六日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 周英洋