广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初7964号原告：广州市海珠区赤岗街道政务和社区服务中心（广州市海珠区赤岗街道劳动和社会保障服务中心），住所地广州市海珠区新港西下渡路128号208房。法定代表人：谭崇安。委托代理人：郭贤勇，国信信扬律师事务所律师。委托代理人：姚蔚子，国信信扬律师事务所实习人员。被告：王晟，男，1977年12月20日出生，汉族，住所地广州市天河区，委托代理人：胡一帆，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托代理人：邓力铭，北京市盈科（广州）律师事务所律师。本院受理原告广州市海珠区赤岗街道政务和社区服务中心（广州市海珠区赤岗街道劳动和社会保障服务中心）诉被告王晟租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭贤勇，被告王晟及委托代理人胡一帆、邓力铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告曾于2013年12月30日签订《物业租赁合同》，约定由被告承租原告位于广州市海珠区星海明珠以北，芭堤水岸以南自编之三的土地及房屋作经营使用，租期自2014年1月1日至2016年12月31日止。在合同期限届满前，原告以竞租招标方式进行出租，被告作为竞投人参与竞租并竞得涉案地块承租权。2016年12月20日，原、被告签订《承租确认书》，确认被告每月以127元/平方米（按面积460平方米计每月租金为58420元）继续承租涉案土地及房屋三年。但之后被告未依约交纳按金及首月租金，也未缴纳从2017年1月1日起的任何租金，却一直使用场地。但被告一直未缴纳租金已构成根本违约，原告有权要求解除《承租确认书》并要求被告支付使用期间的租金。现原告已于2019年2月27日实际收回涉案场地。故起诉请求判令：一、确认《承租确认书》于2018年4月17日解除，被告向原告支付租金（占用费）1513078元（租金按每月58420元，自2017年1月1日计至2019年2月27日）；二、被告承担本案的全部诉讼费用。被告辩称：请求驳回原告起诉。一、原告未经权利人授权，无权将涉案土地及地上建筑物出租，更无权对被告提起诉讼。（一）原告对涉案土地及地上建筑物招租时，尚未取得权利人授权。原告与广州市土地开发中心签订的《委托合同》落款日期为2017年7月12日，合同约定委托原告管理的期间从2017年7月15日起至通知收地之日止。而原告于2016年12月20日公开招租，故原告属于无权处分，也未取得追认，故招租及签署文件的行为应为无效。（二）《委托合同》的管理事项不包括出租，明确规定需书面同意方能出租。二、即便原告取得权利人的授权，该授权亦违反了有关法律规定，应属无效。（一）涉案土地属政府储备土地，不得用于出租。《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》第（十九）加强实物储备土地的管理。……采取临时利用方式管护的，原则上用作社会公共停车场，避免建设临时性建筑。《广州市人民政府关于印发广州市土地储备管理办法的通知》第三十三条……经国土资源主管部门和财政部门批准，可以对储备土地进行临时利用。……储备土地临时利用可用于建设项目施工场所、公共运动场地、社会车辆停放等用途，期限一般不超过2年。临时利用期间不得兴建经营性商业设施和非临时性使用设施。（二）涉案土地上的临时性建筑没有合法产权，不得用于出租。涉案土地上的“房屋”实际上是被告临时搭建的，并不是正常能作为商业用途的铺面，没有产权证明也没有批文，依法应当拆除。三、假如被告需支付场地占用费，核算费用请考虑（一）因原告同意重新协商租金价款却未采取实质行动，才导致被告未能及时腾空，原告有重大过错。原、被告于2013年12月30日签订《物业租赁合同》约定租金为11元/平方米，而2016年12月再次招租时，被告最终以127元/平方米竞得，而该地块上另两处临时建筑分别以18元/平方米和75元/平方米由另两人竞得。由于严重偏离市场价，被告要求调整租金至合理范畴，原告口头上表示同意协商，双方长期处于协商状态，原告在长达1年多时间未采取措施，被告善意的等待协商结果，因此原告对被告占用场地的行为有重大过错，应折抵权利人的损失。（二）原告未将涉案临时性建筑重新招租，被告行为未造成原告损失。原告在被告使用涉案场地期间未阻挠，且从2018年2月14日原告将场地全部收回，贴封条，未利用，证明原告怠于履行管理职能或原告无权将场地用于商业出租，被告占用期间不造成损失。（三）租赁面积应经过评估公司的测算，租金价格应参照原《物业租赁合同》。因双方未签订新的《物业租赁合同》故应按原11元/平方米的价格，如未能支持，请求委托评估机构按停车场等公共设施使用评估租金，作为参考因素。（四）原、被告在2018年2月14日签订了交还场地《确认书》，原告于3月1日在场地门口贴上封条，但没有重新招租也没有派人管理，故已交还场地的承租人便将其中2个门面重新开业，对于他人私自占用场地的行为，原告未采取合理措施而产生损失与被告无关。（五）被告缴纳的租赁保证金、电费集资款、投标保证金应当予以冲抵原告或权利人损失。2013年12月30日签订《物业租赁合同》收取保证金10120元称确定新租户后退还，以及2017年8月向租户收取的电房集资款被告交了32678元，此外被告在2016年12月竞投前交了5万元投标保证金，应抵扣损失。经审理查明：2013年12月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业租赁合同》，约定：一、被告向原告租赁位于广州市海珠区星海明珠以北，芭堤水岸以南自编之3（闲置地块）（以下简称“地块自编之三”）作经营使用，房屋建筑面积为460平方米；二、租赁时间：自2014年1月1日至2016年12月31日……；三、闲置地块每月的租金为人民币5060元整，租金从第二年起在上一年的基础上递增5%；……五、被告必须在合同签订之日起10日内一次性向原告交纳所承租闲置地块的租赁保证金10120元。合同期满后，如被告租赁期内无违约行为，并已交清一切费用后，原告把保证金无息退还被告，凡被告中途退出闲置地块，均属被告违约，保证金不予退还；等。被告于2014年1月实际承租使用上述地块，在上述承租期如约向原告缴纳租金。2016年12月，原告主张将涉案地块公开招租，原告提交《竞租规则》，载明“……8、竞租确定后不得以任何借口反悔，如若反悔或恶意不执行者，保证金概不退回。同时提供身份证或营业执照及复印件，与组织方当场签订承租确认函，双方不得拒签。9、竞租成交后标的承租人所缴交的保证金即转为押金，保证金额不足缴付押金，竞价后补交给组织方，并办理有关缴交手续。”被告参加了2016年12月20日的“赤岗街物业（地块之三）”竞租会议并竞得上述标的承租权，同日，原告（作为甲方）、被告（作为乙方）签订了《承租确认书》，约定：一、根据本次竞租投标的结果，乙方王晟竞得海珠区红梅路以北，芭堤水岸路以南地块之一，面积460平方米地块的承租使用权叁年，第一年租金为每月127元/M2；二、乙方应于2016年12月27日前（或本确认书签订之日起七日内）将承租该物业的按金及首月租金（“两按一租”）共计175260元交到指定账户……。涉案地块双方确认于2016年12月公开竞租后未转交，直接由被告继续承租使用。被告于2016年12月15日交纳了5万元竞租保证金，其后未按《承租确认书》缴纳按金及首月租金，亦一直未缴纳租金。被告主张因涉案地块租金过高，长期要求与原告协商降低，提交了如下证据：1.落款日期为2016年12月26日、竞租人为被告及案外人林文彬的函件复印件，记载“我们是芭堤水岸南面之二地块和之三地块的现行管理人，也是……竞租中标方……目前的中标价已经高出市场价六至十倍，我们根本无法接受。此地块在当年整治脏乱差时，分别由……王晟（之三）3人与社区服务中心合作并投入大量资金进行承包管理……我们为了保住前期投资不至于被毁，唯有承受脱离市场经济的超高价格而拍下承包权。值得一提的是之三地块，原本是应街道要求打造的绿化示范点，明显的低收入场地，却被恶意抬至每平方127元的天价。……一直以来，之一、之二、之三地块其实是同一地块，只是管理方不同……我们希望街道办事处能……根据之一地块的单价与我们续签合约……。”2.落款日期为2017年3月12日，竞租人为被告及案外人林文彬发给赤岗街道办事处领导的函件复印件，内容与前述函件基本相同，又提出“我们愿意按原合约的租金补缴给社区中心，直到重新签约或竞价为止……”。3.落款日期为2017年3月22日，由原告发给被告的《告知书》，记载“……按我中心原设定的竞租投标规定……鉴于你至今为履行竞标约定义务，现通知如下：请你于2017年3月29日将相关押金和租金交纳给我中心，逾期未缴纳，我中心将按“竞租须知三”对竞租人要求（六）条规定，视你放弃竞标及投标取得的承租权、承租人资格，重新组织竞投。你应将该商铺于2017年4月10日交回我中心。”对此，原告表示从没有同意与被告重新协商租金标准，也无权擅自处置，《告知书》仅是催促被告纠正违约行为及告知可能采取的救济措施，提交了如下证据：1.被告的《保证书》，落款为2018年2月13日，主要记载被告保证将涉案地块内档口分别于2月14日、3月1日前交回；2.原告发给被告的《关于催收场地占用费通知书》，落款日期为2018年4月17日，主要记载“……一、自即日起解除贵我双方《承租确认书》，请贵方在5日内搬出位于海珠区星海明珠以北，芭堤水岸路以南自编之三地块并结清……所有费用（实际使用期间为2017年1月1日至实际腾房之日）……”。被告确认于2018年4月17日收到上述通知书。被告表示涉案场地临时建筑有5个铺面，其全部转租，每月让朋友代收租金，是现金收取，故未提交转账凭证，仅提交了一份与“刘树昂”的《广州市房屋租赁合同》复印件，以及自制的租金统计表，但未能在期限内申请转租承租人作为证人出庭。原告则认为被告自制的租金统计表显示仅一家园艺店每月租金达到10000元，认为原告收取的租金标准是合理的。被告又主张收取转租租金至2018年1月，其通知转租承租人于2018年2月14日将场地交还原告，原告于2018年3月1日张贴封条，但之后因原告未派人管理，已交还场地的承租人将其中2个门面重新开业，原告未采取合理措施产生损失与被告无关，提交了：1.2018年3月1日档口贴封条照片。2.落款日期为2018年2月14日的确认书，内容为原被告双方在2013年12月30日签订关于红梅路以北、芭堤水岸路以南自编之三（闲置地块）的物业租赁合同于2016年12月31日已到期，合同已解除。后被告于2016年12月20日通过公开竞租标取该标的，但未能履约而违标。现原告将于2018年2月14日收回紫竹记（未交锁匙）地块（含档口），被告需在该日前将物业内所有物品搬出，被告剩余物品均为弃置物品，原告有权任意处置。3.“刘树昂”作为证明人出具的《证明》，记载：其是常乐园艺经营人，2010年开始承包经营，2018年2月收到街道收回场地的通知……于2月14日下午已将场地涉及的4个商铺钥匙交予街道社区中心；等。原告则表示在2018年2月14日或3月1日后被告的场地五个商铺均是既没交回钥匙，又没有腾空，在2018年3月1日原告趁着商铺晚上关门张贴了封条，但第二天就被撕毁照常营业了，提交了:1.2018年8月30日的现场照片及视频，显示有5个商铺，其中常乐园艺、源景瓷庄仍开门且店内有货物。2.落款日期为2018年3月1日的《物业交接确认书》，部分内容与前述确认书相同，且约定原告将于2018年2月14日收回常乐园艺等4档口（欠交锁匙）地块，尚有源景瓷庄档口未交。原告表示两份确认书均载明未交锁匙。在诉讼过程中，原告确认于2019年2月27日实际收回涉案场地。另查，2017年7月12日，广州市土地开发中心（作为甲方）与赤岗街道办事处（作为乙方）签订了《政府储备土地委托管理合同（赤岗桥西区G1绿地、绿翠小学地块）》，约定合同项下广州市海珠区赤岗桥西区G1绿地、绿翠小学地块已由甲方代表广州市政府纳入政府储备用地，为加强对该地块的管理，甲方现委托乙方对合同项下土地进行管理；地块面积为G1绿地2322平方米，绿翠小学3971平方米（具体范围详见附图），托管面积以甲方实际委托管理面积为准；委托管理事项约定2.1委托管理地块的看护、环境保护及安全管理……2.5委托管理地块上的基础设施、建（构）筑物以及其他附着物等管理和保护，2.6甲方委托的其他管理工作，地块上消防安全管理及处置等日常管理工作；委托期限自2017年7月15日起至甲方通知收地之日止；合同第七条7.10约定在合同期限内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变土地范围内地形地貌和现状，或将本合同项下土地及地上建（构）筑物、附着物出租、经营或提供给任何第三方使用；等。原告又提交了赤岗街道办事处出具的《委托管理说明书》，记载“我单位是广州市海珠区星海明珠以北、芭堤水岸以南，房屋建筑面积为460平方米的土地及地上房屋的管理单位。为便于土地及房屋管理，已于2013年将上述土地及地上房屋交给我单位下属单位广州市海珠区人民政府赤岗街道政务和社区服务中心使用及管理”。原告表示虽委托管理合同签订于2017年，但实际委托日期为2013年，是2017年开始规范内部管理关系。被告对委托期限、委托事项是否包括出租等有异议。关于涉案地块及地上建筑物，原告表示地址和范围是海珠区红梅路以北，芭堤水岸路以南地块，面积为460平方米，由于是受托管理，并无权属资料，面积是其自行测量的土地及房屋面积，一直以该面积为准对外出租及计租，《承租确认书》载明的“之一”是自行编号，涉案地块上建筑物门牌地址为广州市海珠区翠竹路19号及21号。被告对此有异议，表示涉案地块及建筑面积没有经过第三方测量，不认可《承租确认书》上的涉案地块及房屋的范围和面积，460平方米是2013年的《物业租赁合同》约定的面积，其表示曾提出异议，但未举证。为此，本院函致广州市土地开发中心，询问广州市海珠区赤岗街道办事处（以下简称“赤岗街道办事处”）对广州市海珠区红梅路以北、芭堤水岸以南地块之一，面积460平方米地块是否有权交由下属单位对外出租用于商用。广州市土地开发中心复函表示，该地块规划用途为小学用地，为充分发挥属地政府的管理优势，确保政府储备用地的安全，其中心委托赤岗街道办事处负责管理该地块。同时，本院函致广州市规划和自然资源局，询问广州市海珠区红梅路以北、芭堤水岸以南地块之一，面积460平方米地块及广州市海珠区星海明珠以北，芭堤水岸以南自编之3（闲置地块）、房屋建筑面积460平方米地块的权属情况。该局复函表示暂无上述地块的权属登记信息，而“赤岗桥西区G1绿地、绿翠小学地块”为广州市土地开发中心的历史储备土地，2017年起委托赤岗街道办负责现场管理，并与其签订政府储备土地委托管理合同。该地块已于2019年3月15日收回，由广州市土地开发中心自行管理。关于被告要求抵扣租金、占用费，主张缴纳2013年的《物业租赁合同》保证金10120元、2016年投标保证金5万元，以及电房集资款32678元，提交了：1.广州银行业务凭证，记载于2016年12月15日向原告转账5万元；2.加盖广州卓延物业管理有限公司桥东桥西管理处印章、日期为2017年8月18日的《收据》，记载收到酒巴新建电房集资款32678元。对此，原告表示均不同意抵扣，2013年的保证金是之前《物业租赁合同》的法律关系，被告未提出反诉；确认收到2016年竞投保证金5万元，但被告未按约定缴纳租金及按金，依据《竞租规则》第8条的约定没收该保证金；集资款出具收据的主体非原告，与本案无关。本院认为：本案争议焦点主要在于：一、《承租确认书》的效力。被告提出原告未经权利人授权将涉案土地及地上建筑物出租，违反法律规定，合同应属无效，也无权对被告提起诉讼。首先，合同涉及地块属政府储备土地，广州市土地开发中心已通过签约将涉案土地在内的地块委托赤岗街道办事处管理，而赤岗街道办事处已向原告出具《委托管理说明书》，说明其已于2013年将涉案土地及地上房屋交原告使用及管理。其次，《土地储备管理办法》（国土资发[2007]277号，2007年11月19日至2018年1月2日施行有效）第二十一条规定：在储备土地未供应前，土地储备机构可将储备土地连同地上建（构）筑物，通过出租、临时使用等方式加以利用。而被告提出的规范性文件并未禁止对储备土地出租使用，也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项关于违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效的情形。再次，被告主张涉案地块上存在临时建筑不得出租，参照《土地储备管理办法》的上述规定，被告未举证出租临时建筑属于违反法律、行政法规的强制性规定，且《承租确认书》仅对涉案土地及地上建筑的范围及面积作出概括性约定，本院对被告该抗辩意见不予采纳。最后，虽《政府储备土地委托管理合同》约定未经广州市土地开发中心书面同意，不得将合同项下土地及地上建（构）筑物、附着物出租、经营。但经本院函询，广州市土地开发中心未对原告出租涉案地块商用提出异议，且被告实际承租使用涉案地块至少一年，《承租确认书》已实际履行。参照《中华人民共和国合同法》第四十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十二条的规定，被告对原告的授权权限提出的异议无事实和法律依据。综上，被告对《承租确认书》效力的抗辩意见本院不予采纳。如上论述原告的授权情况，被告对原告起诉的异议，本院亦不予采纳。二、租金的计算标准。被告承租涉案土地未支付按金、租金，而被告抗辩因原告同意重新协商租金价款却未采取实质行动，才导致被告未能及时腾空，原告有重大过错。首先，被告提交的证据不足以证明原告同意重新协商租金，其次，被告未明确提出解除《承租确认书》，又继续使用涉案土地，也未支付其认可部分的租金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，原告有权要求被告继续履行支付租金的义务，故被告的该抗辩意见本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，鉴于被告不履行《承租确认书》约定的主要债务即支付租金，原告有权于2018年4月17日发出《关于催收场地占用费通知书》解除《承租确认书》。1.关于被告实际交还涉案土地的时间。参照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，被告应在合同解除后将涉案土地及地上建筑腾空按原状交回给原告。被告主张其于2018年2月14日将场地全部交回，但提交的确认书仅表明被告的保证，且两份确认书载明场地共5个商铺均未交锁匙，出具《证明》的“常乐园艺经营人刘树昂”未出庭作证，且《证明》内容与视频中在2018年8月30日涉案土地上仍有常乐园艺等两个档口未搬走的情况不符，故本院对该《证明》不予采纳。被告在期限内未能举证证明转租承租人交钥匙、搬离及向其缴纳租金的情况，或反驳原告主张的实际交回场地的时间，根据证据规则应认定原告的主张成立，未腾空按原状交回原告的责任应由被告承担，被告应支付从2017年1月1日至合同解除之日2018年4月17日的租金，以及从2018年4月18日至实际交回场地之日2019年2月27日的占用费。2.关于租金及占用费的标准。被告不同意按《承租确认书》约定的涉案场地面积460平方米、每月127元/M2计算，提出涉案地块及地上建筑范围、面积未经测量，以及严重偏离市场价。鉴于原、被告在签订《承租确认书》前已于2013年签订了《物业租赁合同》，两份合同均约定涉案土地及地上建筑按面积460平方米，且以每平方米每月计一定金额的方式计算租金，而被告早在2014年1月即一直使用涉案土地，可见被告对涉案土地及地上建筑的状况及面积等情况是早已知悉的，且被告未举证其曾对标的物的面积及计算租金的方式提出异议，其在履行《物业租赁合同》期间一直按约交租至履行完毕，现被告在长期未付租金后提出面积未经测量的理由，违反诚信原则。至于被告主张租金严重偏离市场价的问题，因被告是经公开投标竞租而签订《承租确认书》，签约前被告完全清楚标的物的状态，也明知租金的计算方式，其应对自行提出的竞租价格承担责任，在中标后以偏离市场价为由要求调整租金违反诚信原则，违反合同约定，亦违反《中华人民共和国招标投标法》（2000年1月1日施行）第四十六条“招标人和中标人应当……按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议”的规定，故本院对被告上述抗辩意见不予采纳。涉案场地每月租金应计为58420元，占用费参考租金标准，故被告应支付的租金及占用费为1513078元（25个月×58420元+58420元÷30日×27日）。三、租金是否抵扣。被告主张抵扣租金费用：1.《物业租赁合同》保证金。因属另一合同关系，原告不同意一并结算，被告应另案主张。2.2016年交投标保证金5万元。根据竞租规则第8、9条的约定，该费用转为押金，被告不按约定支付租金，故不予退回。3.电房集资款。因被告提交的收据并非原告出具，不足以证明该收费与原告存在直接法律关系，应另循法律途径主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告广州市海珠区赤岗街道政务和社区服务中心（广州市海珠区赤岗街道劳动和社会保障服务中心）与被告王晟签订的《承租确认书》于2018年4月17日解除；二、被告在本判决生效之日起15日内，支付租金及占用费共1513078元给原告。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费32037.4元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈艳玫人民陪审员  黄碧霞人民陪审员  李绯虹二〇一九年六月三日书 记 员  张丹涵罗子晴潘志权