广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终11679号上诉人（原审原告）：蓝文燕，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：付舒仁，广东卓明律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐学艺，住广东省英德市。与蓝文燕是夫妻关系。被上诉人（原审被告）：王金福，住广东省广州市花都区。原审第三人：广州一明置业有限公司，住所地：广东省广州市花都区。法定代表人：吴伟聪。委托诉讼代理人：王振忠，该司职员。上诉人蓝文燕因与被上诉人王金福、原审第三人广州一明置业有限公司（以下简称一明公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初12003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。蓝文燕本人及其代理人付舒仁、徐学艺、王金福、一明公司代理人王振忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蓝文燕上诉请求：1.撤销一审判决第三项，发回重审或改判王金福向蓝文燕支付违约金48000元、中介费9600元、按揭费9000元、律师费20000元；2.一、二审诉讼费由王金福承担。事实和理由：一审法院遗漏案件事实，事实认定错误，导致错误判决。一、一审审理中，一明公司向一审法院提交了《王金福与蓝文燕房屋买卖合同纠纷一案的书面声明》的书面意见，且一审法院另行单独组织蓝文燕与王金福对一明公司的书面意见进行了质证，双方均在经办书记员前面签有笔录。而一审判决说“第三人未到庭参加诉讼，也未提交书面意见”，明显与事实不符，遗漏了案件的重要事实。1.一明公司作为中介方，与案件双方均没有利益纠葛，其陈述的客观事实最能反映案件的情况。而一审法院在判决中并没有对一明公司的书面意见进行客观记载和评价，因此一审在判决的时候忽略了一明公司的书面意见，导致事实认定错误导致错判。2.根据一明公司提交的《王金福与蓝文燕房屋买卖纠纷一案书面声明》，明确如下事实：（1）按揭银行已经口头通知同贷书审批通过，一明公司也将该事实通知买卖双方。（2）被告知同贷书已经获批的前提下，王金福要求向按揭银行验证真伪，并故意向按揭银行陈述王金福的信用卡逾期不还、与多家银行存在债务纠纷、王金福的配偶不同意卖房等事实，导致按揭银行暂停发放同贷书（并非拒绝发放同贷书），并要求交易双方到按揭银行说明情况以及王金福的配偶到按揭银行确认交易的真实性。（3）事后，王金福拒绝和蓝文燕一起到按揭银行说明情况、王金福的配偶也拒绝向按揭银行确认是否愿意交易涉案房屋。（4）王金福的配偶已收取了另外买家的定金，涉嫌一房多卖。3.从一明公司书面意见与王金福在录音中的陈述可见，蓝文燕没有违约行为，王金福在录音中两次承认，如果同贷书下来，他老婆又收了别人的钱，将“死的很惨”。所以王金福是担心蓝文燕顺利取得同贷书导致交易继续，因而刻意阻止同贷书的取得。蓝文燕未取得同贷书是因为王金福的刻意阻止，一审法院却将未取得同贷书的责任归于蓝文燕，并以此认定蓝文燕违约，实属不当。二、即便王金福履行了出卖人义务，没有刻意阻止蓝文燕取得同贷书，蓝文燕至今未取得同贷书也并非违约。1.交易合同并没有约定蓝文燕应于何时取得同贷书，双方对此是约定不明；2.在合同约定不明的情况下，王金福从没有催促过蓝文燕或者要求蓝文燕在一定期限内取得同贷书；3.取得同贷书并非蓝文燕的单方义务，而是买卖双方的合同义务，单纯以蓝文燕尚未取得同贷书，而没有查清是谁的原因导致同贷书尚未取得，就认定蓝文燕违约明显缺乏事实依据；4.即便蓝文燕不能取得同贷书，只要蓝文燕能够以其他方式支付房款，如一次性支付购房款、以交易房产进行其他融资、提高首付比例等，能够让合同继续履行的，则蓝文燕均没有违约。因此，一审法院根据蓝文燕未取得同贷书认定蓝文燕违约缺乏事实依据。三、王金福明确拒绝出让涉案房屋时，同贷书仍在审批阶段并没有拒单。王金福在录音中明确表示不再出售涉案房屋时，同贷书尚在等待王金福以及王金福的配偶的确认，此时并非已经发生同贷书无法取得的事实。这从录音中的如下事实也得到证明：（1）王金福没有主张因为蓝文燕未取得同贷书，要求蓝文燕一次性支付全部购房款；（2）王金福也没有主张因为蓝文燕至今没有取得同贷书，因而要求解除合同。其陈述不卖房的理由是“我没有权利去控制这个房子（意思是被上诉人的配偶不准卖了）”“我老婆那边还有我妹那里夹着我，我没有办理的权力…她收了人家钱了”。四、王金福的配偶一直不能依照按揭银行的要求去确认交易的真实性，以及王金福不愿意双方一起去按揭银行将事实说清楚，这是王金福明显违约。对于这一事实，王金福在一审中并没有否认，一审判决却直接忽视这一事实正是蓝文燕至今尚未取得同贷书的直接原因。因王金福违约，根据合同约定，蓝文燕所支付的实现债权的费用应当由王金福承担，蓝文燕以相同的价格，已无法购买到类似的房子。王金福从自己的违约行为中获得了利益。因此，蓝文燕请求人民法院依法维护蓝文燕的合法权益，支持蓝文燕的上诉请求。王金福二审答辩称其配偶卢秀娟被人骗取20万元，所以王金福委托一明公司的王根忠中介出售涉案房屋，王根忠说5000元给他可以尽快出售，所以王金福就在王根忠的安排下与蓝文燕商量以48万元进行交易，但至今只收取了蓝文燕3万元定金。蓝文燕向花都区兴业银行申请贷款，被花都区兴业银行以其材料有问题拒绝出具同贷书。后来王根忠将材料送至广州天河支行农业银行马永凯客户经理，但马永凯客户经理以材料事实不符为由退回材料，之后王根忠与蓝文燕说要起诉王金福，原因是说银行与王金福打电话时，王金福将实情告知了银行，导致蓝文燕没有取得贷款。一明公司二审答辩称其没有意见。蓝文燕向一审法院起诉请求：1.王金福退还蓝文燕支付的定金3万元，补偿蓝文燕所支付的中介费9600元、按揭费9000元、律师费2万元；2.王金福向蓝文燕支付违约金48000元；3.本案诉讼费用由王金福承担。蓝文燕于2018年12月28日向一审法院申请增加一项诉讼请求：确认蓝文燕与王金福签订的《房屋买卖合同》中关于蓝文燕与王金福的买卖合同关系于2018年11月13日解除。一审法院认定事实：涉案房屋位于广州市花都区狮岭镇狮中路8号东升东路第一安全小区四幢104房，权属于王金福。2018年8月20日，王金福作为卖方与蓝文燕作为买方签订一份《房屋买卖合同》，合同约定王金福将涉案房屋卖与蓝文燕，总房价为480000元，定金30000元，首期楼款130000元（含定金），按揭贷款350000元。合同第十一条约定：卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用及楼款。合同还对于其他事项进行了约定。合同签订后，蓝文燕向王金福支付了定金30000元。蓝文燕于2018年8月23日向一明公司支付服务费9600元。2018年11月11日，王金福曾与一明公司的工作人员电话通话中声称不卖涉案房屋。一审诉讼中，蓝文燕陈述：其并没有收到王金福不卖房子的书面证据。蓝文燕于2018年11月13日向王金福发出《律师函》，要求解除双方之间的《房地产买卖合同》。蓝文燕向一审法院提交其向吴伟聪支付的《收据》及《融畅案件中心专用收款凭证（预收）及说明》，拟证明其支付中介费9600元、按揭费9000元。王金福对此证据不予确认。蓝文燕向一审法院提交其与广东卓明律师事务所签订的《委托代理合同》，其中约定蓝文燕向广东卓明律师事务所支付前期律师服务费6000元，后期律师服务费按蓝文燕实际收到的诉争款项的15%支付，拟证明蓝文燕应支付律师费20000元应由王金福承担。王金福对此证据不予确认。一审庭审中，经一审法院询问，王金福同意继续履行合同，但蓝文燕不同意继续履行合同，因为王金福老婆不同意继续履行合同，蓝文燕也不能一次性支付完45万元，蓝文燕担心有其他问题。关于按揭贷款情况，蓝文燕陈述：按揭银行农业银行没有发出同贷书，但中介在十月底通知蓝文燕办理按揭，因为王金福老婆一直没有去所以银行按揭没有办到，过了几天要求交易双方一起去银行把事情说清楚，王金福不同意去。王金福陈述：中介通知王金福前往农业银行，王金福曾前往银行并大概说了房子情况及其老婆的情况。一审法院根据蓝文燕申请于2018年11月23日作出（2018）粤0114民初12003号之一民事裁定，裁定冻结王金福的银行存款116600元或查封等值的其他财产，并查封涉案房屋。一审法院认为：蓝文燕与王金福签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应按合同约定履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”该法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，王金福曾在与中介的电话通话中提及不同意出卖涉案房屋，该行为已经构成违约，而蓝文燕至今仍未取得按揭银行的同意贷款通知书，也存在违约情形。蓝文燕所称银行在听取王金福陈述后不再向蓝文燕贷款，首先蓝文燕并无证据证明其未取得银行贷款系由于王金福向银行所作陈述导致，其次即使银行参考王金福陈述，系银行作为金融机构自身对此笔贷款作出的合理判断，并不能将蓝文燕未能取得按揭贷款的过错完全归因于王金福。虽然王金福在一审庭审中曾明确其愿意继续履行合同，但蓝文燕不同意继续履行合同，因此蓝文燕主张确认蓝文燕与王金福签订的《房屋买卖合同》中关于蓝文燕与王金福的买卖合同关系于2018年11月13日解除的诉讼请求，一审法院予以支持。因王金福存在违约行为，因此蓝文燕主张王金福向其退还定金30000元，合理合法，一审法院予以支持。至于蓝文燕主张王金福向其支付违约金48000元、中介费9600元、按揭费9000元的诉讼请求，因蓝文燕同样未能按照合同约定办理按揭贷款，存在一定过错，因此对该项诉讼请求，没有理由和依据，一审法院不予支持。因蓝文燕支付律师费并非本次诉讼必要产生的费用，因此蓝文燕主张王金福向其支付律师费20000元，于法无据，一审法院不予支持。一明公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条规定，一审法院于2019年2月14日作出判决：一、确认原告蓝文燕与被告王金福签订的《房屋买卖合同》中关于原、被告的房屋买卖合同关系于2018年11月13日解除；二、被告王金福于本判决发生法律效力之日起十日内向原告蓝文燕返还定金30000元；三、驳回原告蓝文燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4733元，由原告蓝文燕负担2728.2元，被告王金福负担2004.8元。保全费1103元，由原告蓝文燕负担635.8元，被告王金福负担467.2元。经查一审查明的事实无误，本院予以确认。另查明，一审诉讼中，一明公司提交了书面一份声明，一审法院询问了蓝文燕及王金福对一明公司声明的意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对蓝文燕的上诉请求与王金福及一明公司的答辩意见，分析如下：2018年8月20日，蓝文燕与王金福在一明公司的促成下签订《房屋买卖合同》，并向王金福支付了定金30000元。蓝文燕应支付的首期款是在递件之时，其余房款则办理银行按揭支付。根据双方陈述可知，双方在办理按揭手续的过程中，因银行需审核王金福配偶的资料及双方的负债情况，银行要求王金福通知其配偶到场，但王金福并未应银行要求带其配偶到银行进行核实。此后，在王金福与中介的电话通话中，王金福提出了不同意出售涉案房屋的意见。为此，因王金福未带其配偶到银行核实情况，未配合蓝文燕办理完成银行按揭手续，其已构成违约，一审对此认定并无不妥，本院予以维持。至于蓝文燕能否取得同贷书问题，因银行审核王金福配偶的情况未完成，导致审批程序暂停，相应亦导致了蓝文燕未能及时取得同贷款，故，一审法院认定蓝文燕同样未能按照合同约定办理按揭贷款，存在一定过错欠妥，本院予以纠正，本案蓝文燕并未构成违约。虽然王金福在庭审中曾明确其愿意继续履行合同，但一审时蓝文燕已不同意继续履行合同，因此，蓝文燕主张确认蓝文燕与王金福签订的《房屋买卖合同》中关于蓝文燕与王金福的买卖合同关系于2018年11月13日解除合理合法，一审法院予以支持无误。如前所述，王金福构成违约，应承担相应的违约责任。蓝文燕要求王金福退还定金30000元于法有据，一审法院予以支持正确。因蓝文燕已向一明公司支付了中介服务费9600元，支付了办理按揭的费用9000元，故，蓝文燕要求王金福向其支付违约金48000元，并赔偿其中介费9600元，办理按揭的费用9000元合理，本院予以支持。至于蓝文燕已付律师费20000元问题，因合同中约定违约方需支付守约方的律师费用，故本院亦予支持。综上所述，蓝文燕的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第三项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：一、维持广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初12003号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初12003号民事判决第三项；三、王金福于本判决送达之日起十日内向蓝文燕支付违约金48000元、中介服务费9600元、按揭费9000元、律师费20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4733元，由王金福负担4733元。保全费1103元，由王金福负担1103元；二审案件受理费1965元，由王金福负担1965元。本判决为终审判决。(此页无正文)审判长  郑怀勇审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年六月二十七日书记员  颜旭怀邱建材