广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终6531号上诉人(原审原告)：何志华，男，1986年12月20日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人(原审原告)：何智敏，女，1981年1月14日出生，汉族，住广州市海珠区。两上诉人共同委托代理人：王美舟，广东知章律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人：张丽，广东知章律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：潘超敏，女，1973年10月21日出生，汉族，住广州市天河区。委托代理人：黄海平，广东金海圣律师事务所律师。委托代理人：唐智，广东金海圣律师事务所律师。原审第三人：广州家阅居房地产经纪有限公司，住所地：广州市海珠区玉菡路6号。法定代表人：崔蕴科，职务：执行董事。上诉人何志华、何智敏因与被上诉人潘超敏、原审第三人广州家阅居房地产经纪有限公司（下简称家阅居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初6854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。何志华、何智敏上诉请求判令：1、维持原审判决第一、二项，撤销第四项，变更第三项为：潘超敏双倍返还定金共200000元以及支付定金100000元的利息(利息以上述50000元为本金，从2016年12月27日起算，以50000元为本金，从2017年1月10日起算，均按照中国人民银行公布的同期贷款利率上浮50％计算的利率标准，计至实际清偿日)；潘超敏赔偿何志华、何智敏房屋升值损失831500元(按照有资质的评估机构评估的涉案房屋评估价格减去合同约定的价格2220000元的差额再减去100000元的定金罚款计算)；潘超敏赔偿何志华、何智敏中介服务费11100元、按揭服务费2500元；2、本案一、二审诉讼费均由潘超敏承担。事实与理由如下：一、原审法院查明，潘超敏至今未办理涉案房屋的抵押涂销手续，构成违约，则购房合同解除后，作为守约方，何志华、何智敏有权要求潘超敏赔偿损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，损失既包括定金利息、中介服务费和按揭服务费的直接损失，亦包括购房合同履行后可以获得的预期可得利益损失，何志华、何智敏的损失远非潘超敏双倍返还定金即可弥补；二、关于定金利息损失。潘超敏收取何志华、何智敏定金，后因违约导致合同解除，其不但应双倍返还定金予何志华、何智敏，期间占用定金产生的利息亦应支付给何志华、何智敏；三、关于中介服务费和按揭服务费损失。该费用系因何志华、何智敏通过家阅居公司居间服务促成与潘超敏签订购房合同所要支付的费用，现因潘超敏违约导致房屋买卖关系解除，该中介服务费和按揭服务费作为何志华、何智敏的直接损失应由潘超敏予以赔付；四、关于购房合同履行后可以获得的预期可得利益损失和信赖利益损失。由于潘超敏的违约，导致何志华、何智敏丧失以相同价格购买其他同类型房屋的机会。涉案房屋在此期间不断升值，潘超敏违约导致房屋现价值与签订房屋买卖合同时的房屋价格产生了差价，该差价即是何志华、何智敏遭受的预期可得利益损失，因只有支付该差价才能购买同等同类房屋，故该损失亦为信赖利益损失。参照原审期间评估机构对涉案房屋评估的价款3151500元及双方签订合同时的实际价款2220000元，何志华、何智敏因潘超敏违约而产生的差价损失为931500元。该评估报告程序合法，内容恰当，潘超敏并无证据推翻该评估结果，该结果应为何志华、何智敏预期可得利益损失和信赖利益损失。10万定金赔偿远远低于何志华、何智敏的损失，有违公平原则。另，原审判决支持赔偿20万元，但在判项中并无体现，判决结果与其立论不相符；五、何志华、何智敏在合同履行过程中无任何过错。涉案房屋与另一套房屋被潘超敏捆绑抵押给案外人，解押涉及两套房屋，何志华、何智敏无义务为潘超敏申请解押另一套房屋，何志华、何智敏也无能力代潘超敏偿还借款。因此，何志华、何智敏主张解除合同是被迫的，是无奈之选。被上诉人潘超敏答辩称：不同意何志华、何智敏的上诉请求及上诉事实和理由，原审判决认定事实无误，适用法律证据，请求维持原审判决，驳回上诉。其一，原审判决双倍返还定金已足以弥补何志华、何智敏在签订合同时所能预见到的全部损失。《合同法》第一百一十三条规定。何志华、何智敏与潘超敏签订涉案《广州市存量房买卖合同》时，双方均不知晓广州市的房屋价格会存在上升的情况，故双方在设定定金时，均以定金法则作为约束双方之间履行合同的行为。这是双方在签定合同时所预见到或应当预见到的损失。正因为此，何志华、何智敏所支付的中介服务费和按揭服务费以及定金利息等全部包含在该双倍定金损失范围之内。与此同时，何志华、何智敏除了向潘超敏支付定金之外，并没有支付过任何一期的购房款或预付购房款项。其向潘超敏支付的款项除定金之外，其余须支付的购房款项均来自银行的贷款，而其向银行抵押贷款的行为并没有开始，故不存在其除定金之外有损失的事实存在的情况。此外，从双方签订的《存量房居间买卖合同》第二条所约定的内容可知，只要潘超敏在2017年12月31日前的整个2017年度能够办理抵押涂销手续就不能视潘超敏有违约或存在过错行为。然而，何志华、何智敏在2017年全年度尚未结束之前，就于2017年7月31日提起了本案的一审解除合同诉讼，造成双方之间的合同不能继续履行以及潘超敏被认定为违约，这种结果是由何志华、何智敏提前起诉所造成的。因此，因未能履行合同而造成的损失完全是可预见到或应当预见到的损失，何志华、何智敏除已支付定金之外并没有履行后续的义务。双方均仅仅只是预见在100000元定金及双倍赔偿范围之内。因此，何志华、何智敏在上诉理由中提及对《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的理解，是错误地曲解法律条文原意。其二，何志华、何智敏提出的关于预期可得利益损失和信赖利益损失的观点并不成立。首先，潘超敏是被动违约而不是主动违约。由于双方所签定的《存量房居间买卖合同》提及潘超敏办理抵押注销手续的行为可以在整个2017年度进行并完成，而该合同同时约定自本合同签订之日起50个工作日内由双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，但何志华、何智敏在2017年度没结束之前抢先在2017年7月31日提起解除合同之诉。因此，潘超敏即使存在违约也是属于被动违约。其次，潘超敏之所以在与何志华、何智敏签订涉案合同后又不能履行涂销抵押手续义务，是由于潘超敏对银行抵押涂销业务不了解的原因造成的。由于银行将涉案711房与案外另一套房屋的抵押贷款业务共同捆绑作为一个抵押案抵押给银行并放贷。若须对本案711房的抵押手续进行涂销，就必须要将711房与另案抵押房屋的借款一并偿还完毕才能办理，而由于双方又约定涉案房屋的首期款项是在涉案房屋完成交易过户时才能支付，因此导致潘超敏无法同时偿还两套房屋借款资金给银行而构成被动违约。何志华、何智敏与潘超敏当初在签订合同时并没有考虑到履行合同后可获得预期可得利益和信赖利益，只是简单朴素地认为如果违约则以定金法则来进行处理。也正因为此，才出现在合同中除约定潘超敏仅收取100000元定金之外，没有约定在过户登记之前再向买房者收取首期购房款项或预付购房款项的内容。由此可见，何志华、何智敏与潘超敏之间签订合同时可预见的仅仅是在10万元定金及双倍赔偿范围，而不存在预见履行合同后有可得的预期利益或信赖利益的情形。何志华、何智敏在本案中提出对其可得利益的赔偿请求明显超出了双方当初在签订合同时的预见范围，且是对潘超敏的不公平。原审判决考虑到何志华、何智敏在签订合同后仅支付了定金而没有进一步履行预付购房款等行为，故没有支持何志华、何智敏提出赔偿全部房屋升值损失请求，完全符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的法律规定。原审第三人家阅居公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院书面陈述意见。何志华、何智敏于2017年8月1日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、潘超敏退还何志华、何智敏定金100000元及支付其利息（利息以上述50000元为本金，从2016年12月27日起算，以50000元为本金，从2017年1月10日起算，均按照中国人民银行公布的同期贷款利率上浮50%计算的利率标准，计至实际清偿日）；2、潘超敏赔偿何志华、何智敏房屋升值的损失（按照有资质的评估机构评估的涉案房屋评估价格减去合同约定的价格2220000元的差额计算）；3、潘超敏赔偿何志华、何智敏中介服务费11100元、按揭服务费2500元；4、本案诉讼费由潘超敏承担。原审法院经审理查明：潘超敏是广州市海珠区XXX175，177号711房的产权人，该房屋于2014年3月21日办理抵押登记。原审过程中，何志华、何智敏提交了合同编号为EHNGZXXM的合同，其中第1页为《合同签署提示》，第2页为《房地产经纪服务事项告知和风险提示》，第3-7页为何志华、何智敏（乙方、买受人）与潘超敏（甲方、出卖人）、家阅居公司（丙方、居间方）于2016年12月27日签订的《存量房居间买卖合同》，第8页为《补充协议装订处》，之后为正反2页的何志华、何智敏（乙方、买受人）与潘超敏（甲方、出卖人）、金色家园网络科技有限公司（丙方、服务方）于2016年12月27日签订的《房屋交易风险保障服务协议》，第10页为何志华、何智敏（买受人）与潘超敏（出卖人）、金色家园网络科技有限公司（服务方）于2016年12月27日签订的以“第三条违约责任”开头的合同。上述《存量房居间买卖合同》约定：甲方所出售房屋坐落为海珠区XXX175，177号711房，抵押权人为招商银行，甲方应于2017年＿月＿日前办理抵押注销手续；该房屋成交总价为2220000元；购房定金100000元，50000元于2016年12月27日交付，剩余50000元在银行出同意贷款书当天支付；首付款790000元，交易过户当天支付；拟贷款1330000元；当事人双方同意，自本合同签订之日起50个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；等。《补充协议装订处》载明：甲、乙双方一致协商，签订本合同计起，三个工作天内，甲方要向银行申请提前还款，乙方要在签订本合同五个工作天内向银行提交贷款申请；本次交易定金为100000元其中50000元于签订合同当天支付，剩余50000元于银行批复同意贷款申请当天支付。《房屋交易风险保障服务协议》约定：服务费由乙方支付，收费标准为房屋成交总价的1%计22200元，应于本协议签署当日支付；签本合同当天支付50%，递件过户当天支付50%；等。第10页约定：第三条违约责任：1．甲、乙双方如未按照本合同约定履行义务，导致合同履行迟延或无法履行的，违约方应承担违约责任，并赔偿守约方的损失；2．甲、乙双方未按本合同约定支付服务费，除应足额向丙方支付其欠缴的服务费外，还需对未支付部分，按照每日1%的标准支付违约金；3．甲、乙双方中任何一方违反《存量房居间买卖合同》的约定致本合同无法履行的，甲、乙双方应按《存量房居间买卖合同》中约定承担违约责任，此种情况下丙方己收取的服务费不予退还；等。潘超敏亦提交了合同编号为EHNGZXXM的合同，除没有第8页《补充协议装订处》外，其余内容及页码与何志华、何智敏提交的合同一致。家阅居公司提交了装订成册的合同编号为EHNGZXXM的合同，该合同的第9页，为一式三联、未填写内容的《房屋交易风险保障服务协议》，其中印有“收费标准为：房屋成交总价的0.5%”的内容；其余内容及页码与何志华、何智敏提交的合同内容一致。2016年12月27日，潘超敏出具《收款收据》，确认收到何志华、何智敏何志华购买上述房屋定金50000元。2017年1月10日，潘超敏出具《收款收据》，确认收到何志华购买上述房屋定金50000元。2017年2月8日，潘超敏和钟沛杰出具《委托书》（经公证）给潘超颖，委托潘超颖为代理人，代为向有关银行办理上述房屋的提前还款，抵押登记，涂销押手续，领取不动产权证书和他项权利登记证等相关文件，签署相关的文件，办理相关的手续；向房管部门办理上述房屋的产权登记、抵押登记、涂销抵押登记，领取不动产权证书和他项权利登记证等手续，签署相关的文件，办理相关的手续；涂销抵押后出售上述房屋，办理上述房屋买卖的一切转名过户手续（包括网签）；必要时，协助买家办理按揭抵押手续，签署银行文件，签署相关的文件，办理相关的手续；等。2017年3月13日，何志华（乙方）与潘超敏（甲方）（委托代理人为潘超颖）、家阅居公司（丙方）签订《广州市存量房买卖合间》（合同编号：穗存量房合字××号），约定甲方出售海珠区XXX175，177号711房给乙方，总金额2220000元；签订本合同时，乙方向甲方支付100000元整作为购房定金，乙方应于交易过户完成当天向甲方支付房款890000元，剩余房款1330000元由乙方在签订本合同后委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款；甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；等。2017年3月17日，广州安宝按揭服务有限公司出具《收款收据》，确认收到何志华按揭服务费25000元。2017年4月27日，中国工商银行股份有限公司广州庙前直街支行出具《个人二手房贷款初审结果通知书》给何志华。2017年6月15日，何志华、何智敏委托律师按潘超敏住所地和涉案房屋地址邮寄《催告提前还款过户律师函》给潘超敏。邮政部门证实该邮件分别于2017年6月18日、17日妥投，签收人为他人。2017年7月5日，何志华、何智敏委托律师按潘超敏住所地和涉案房屋地址邮寄《二次催告提前还款过户律师函》给潘超敏。邮政部门证实该邮件分别于2017年7月7日、6日妥投，签收人为他人。2017年10月31日，金色家园网络科技有限公司出具中介服务费11100元的发票给何志华。何志华、何智敏于2017年7月31日提起本案诉讼，原审法院于2017年8月1日立案受理。在本案审理期间，根据何志华、何智敏的申请，原审法院委托广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司对位于海珠区XXX175、177号711房在2017年8月1日的市场价进行评估。该公司出具《房地产估价报告》，评估结果为：估价对象于价值时点时的市场价值为3151500元，建筑面积单价为35800元/平方米。何志华、何智敏对该评估报告无异议。潘超敏对该评估报告有异议，认为报告估价过高，报告与本案无关，房屋现在的价值与本案无关。何志华、何智敏预交了评估费9983元。原审诉讼期间，何志华、何智敏明确诉讼请求为：1、解除《存量房居间买卖合同》（编号：EHNGZXXM）及相关附件以及《广州市存量房买卖合同》（编号：穗存量房合字××号）中的房屋买卖关系；2、潘超敏双倍返还定金共200000元以及支付定金100000元的利息（利息以上述50000元为本金，从2016年12月27日起算，以50000元为本金，从2017年1月10日起算，均按照中国人民银行公布的同期贷款利率上浮50%计算的利率标准，计至实际清偿日）；3、潘超敏赔偿何志华、何智敏房屋升值的损失831500元（按照有资质的评估机构评估的涉案房屋评估价格减去合同约定的价格2220000元的差额再减去100000元的定金罚款计算）；4、潘超敏赔偿何志华、何智敏中介服务费11100元、按揭服务费2500元；5、本案诉讼费由潘超敏承担。潘超敏表示：同意解除合同；潘超敏无过错，只同意返还定金，不同意双倍返还；对于第三项诉求，双方约定的最上限是合同成交价的10%，何志华、何智敏并没有支付房款，只交了定金没有履行后续的义务，从损失的角度来讲，100000元的定金赔偿100%的责任这也是如果潘超敏违约应当承担的责任。潘超敏确认涉案房屋至今未办理抵押涂销手续。原审法院认为：合同内容的认定问题。何志华、何智敏与潘超敏对合同编号为EHNGZXXM的合同是否包括第8页的内容存在争议。对此原审法院认为，首先，从家阅居公司提交的该合同的版本来看，该合同的1-8页是装订成册的，其中第8页的内容与何志华、何智敏提交的内容一致。其次，从第3-7页《存量房居间买卖合同》的内容来看，合同虽然仅约定了潘超敏办理抵押注销手续的年份，没有约定具体的时间，但合同同时约定了自本合同签订之日起50个工作日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。众所周知，办理已设定抵押的房屋权属转移登记手续需以提前还贷、抵押权人同意涂销抵押为前提。而第8页约定的关于潘超敏向银行申请提前还款、何志华、何智敏提交贷款申请及定金的支付的内容，与第3-7页《存量房居间买卖合同》的内容相互吻合。因此，对何志华、何智敏提出上述合同第8页属于《存量房居间买卖合同》的组成部分的事实主张予以采信。合同解除和定金返还问题。《存量房居间买卖合同》约定了买卖双方办理房屋权属转移登记手续的时间，但潘超敏至今未办理涉案房屋的抵押涂销手续，其行为已构成违约。何志华、何智敏起诉要求解除《存量房居间买卖合同》（编号：EHNGZXXM）以及《广州市存量房买卖合同》（编号：穗存量房合字××号）中的何志华、何智敏与潘超敏之间的房屋买卖关系、潘超敏双倍返还定金，合法合理，予以支持。何志华、何智敏在双倍返还定金的同时，又要求潘超敏计付定金的利息，缺乏依据，对其利息请求不予支持。赔偿问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失数额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。从评估机构出具的《房地产估价报告》来看，涉案房屋在何志华、何智敏起诉之日的价格与买卖合同约定的成交价相比已经上涨，但考虑到何志华、何智敏在签订合同后仅支付了定金，故何志华、何智敏要求潘超敏赔偿全部房屋升值的损失，依据不足，该损失的赔偿金额酌情确定为200000元为宜。双倍返还定金和赔偿损失已足以弥补何志华、何智敏的损失，故对何志华、何智敏要求潘超敏赔偿中介服务费、按揭服务费的请求不予采纳。造成本案纠纷，过错在潘超敏，故评估费9983元由潘超敏承担。本案受理费23760元，由何志华、何智敏负担7128元，潘超敏负担16632元。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款以及《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，于2018年12月13日作出判决如下：一、解除何志华、何智敏与潘超敏、广州家阅居房地产经纪有限公司签订的《存量房居间买卖合同》（编号：EHNGZXXM）中的何志华、何智敏与潘超敏之间的房屋买卖关系；二、解除何志华与潘超敏、广州家阅居房地产经纪有限公司签订的《广州市存量房买卖合间》（合同编号：穗存量房合字××号）中的何志华与潘超敏之间的房屋买卖关系；三、潘超敏在本判决生效之日起10日内，双倍返还定金共200000元给何志华、何智敏；四、驳回何志华、何智敏的其他诉讼请求。本案受理费23760元，由何志华、何智敏负担7128元，潘超敏负担16632元。本案评估费9983元，由潘超敏负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审庭询中，何志华、何智敏陈述：其在办妥商业贷款后一直催问潘超敏有关申请提前还贷事宜，潘超敏于2017年5月份告知何志华、何智敏，因涉案房屋与其他房屋被共同设定抵押，其无能力办理涉案房屋的赎契手续，之后何志华、何智敏催促潘超敏并等待潘超敏办理提前还贷手续。一两个月之后，在潘超敏未回复的情况下，何志华、何智敏通过微信、电话及中介再次催告潘超敏，潘超敏此时告知其无法赎契，何志华、何智敏之后提起本案诉讼。本院认为：本案二审的争议焦点是潘超敏应如何赔偿何志华、何智敏的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，依此，违约方向守约方赔偿的预期利益损失应属于违约行为直接导致的损失，且未超出违约方订立合同时已预见或应当预见的范畴。本案中，何志华、何智敏主张潘超敏的违约导致其遭受差价损失、定金利息损失、中介服务费和按揭服务费损失，并诉请潘超敏对此予以赔偿，对此，本院认为：其一，关于何志华、何智敏主张的差价损失赔偿问题。因潘超敏的违约行为导致何志华、何智敏无法依约取得涉案房屋的所有权，何志华、何智敏事实上因无法获取涉案房屋的上涨利益而遭受相应的差价损失，该损失与潘超敏的违约行为之间存在一定的关联，但并非唯一的法律关联，房地产交易市场的变化及何志华、何智敏的自身行为也在一定程度上引致了该损失的产生或扩大。而房地产交易市场的变化导致房价的上涨幅度并非潘超敏完全可预见的事项。对于何志华、何智敏来讲，在潘超敏已明确表示不愿且无能力继续履行合同的情况下，亦应当及时采取合理措施以避免损失进一步扩大。因此，何志华、何智敏诉请潘超敏按涉案房屋在何志华、何智敏提起本案诉讼之日的评估价与合同约定的交易价之间的差额全额赔偿损失，理据不充分。综合本案实际情况，原审酌定潘超敏应承担的损失赔偿金额为200000元并无不妥，本院予以确认，但原审在认定潘超敏应赔偿何志华、何智敏损失200000元的情况下却未判决潘超敏实际承担该项责任，处理失当，应予纠正。其二，关于何志华、何智敏主张的定金利息、中介服务费和按揭费损失赔偿问题。何志华、何智敏支付定金、中介费及按揭费属于何志华、何智敏履行合同约定义务的范畴，合同并未明确在潘超敏违约的情况下应赔偿何志华、何智敏已付的中介费及按揭服务费，且本院已判决潘超敏双倍返还定金及另行赔偿损失200000元。在此情况下，何志华、何智敏再诉请潘超敏赔偿自交付定金之日起的利息和中介费及按揭服务费损失，理由不充分，本院不予支持。综上所述，上诉人何志华、何智敏的上诉请求与理由部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初6845号民事判决第一、二、三项及案件受理费负担部分；二、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初6845号民事判决第四项；三、潘超敏在本判决生效之日起十日内向何志华、何智敏赔偿损失200000元；四、驳回何志华、何智敏的其他诉讼请求。本案二审案件受理费12251元，由何志华、何智敏负担9351元，潘超敏负担2900元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年六月二十一日书记员  王文杰唐颖琪