广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终5657号上诉人（原审被告）：曾敏仪，女，1971年8月16日出生，汉族，住广州市番禺区。上诉人（原审被告）：崔健辉，男，1966年1月6日出生，汉族，住广州市番禺区。两上诉人共同委托诉讼代理人：翟春歌，广东法制盛邦律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：胡馨尹，广东法制盛邦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州市君轩物业管理有限公司，住所地广州市越秀区农林下路9号夹1-201房。法定代表人：凌靖，该公司总经理。委托诉讼代理人：李楚珊，广东伟邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：许嘉慧，广东伟邦律师事务所实习律师。原审被告：广州卓越教育培训中心，住所地广州市越秀区中山四路34号之一翰雅明轩301、401、501房。法定代表人：唐俊京，该公司董事长。原审被告：广州市卓越里程教育科技有限公司（原名称：广州市卓越里程教育科技股份有限公司），住所地广州市越秀区中山四路246号主楼4006-12房。法定代表人：唐俊京，该公司董事长。两原审被告共同委托代理人：颜依，系广州市卓越里程教育科技有限公司的员工。两原审被告共同委托代理人：李斌，系广州卓越教育培训中心的员工。上诉人曾敏仪、崔健辉因与被上诉人广州市君轩物业管理有限公司（以下简称君轩公司）及原审被告广州卓越教育培训中心（以下简称卓越培训中心）、广州市卓越里程教育科技有限公司（以下简称卓越科技公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初19389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。曾敏仪、崔健辉上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回君轩公司的全部诉讼请求；2.诉讼费用全部由君轩公司承担。事实和理由：（一）广州市新富熊房地产开发有限公司与君轩公司于2010年5月l日签订并备案的《物业服务合同》约定商场的管理费是9元／平方米，且君轩公司的资质是3级，按照广东省物价局的规定，9元是在指导价范围内的，君轩公司从末出示或告知38元的合同。曾敏仪、崔健辉购买涉案房屋后，君轩公司从未召开业主大会调价，且升幅高达4倍，严重违反政府指导价及不符合市场行情。该38元的合同是开发商的财务人员企图低报税收而伪造的，且未经公示也未经全体业主同意，该合同无效。（二）新富熊大厦商铺的中央空调所有权是属于广州市新富熊房地产开发有限公司的，曾敏仪、崔健辉不需承担公共分摊能耗。（三）广州新富熊房地产开发有限公司无权在房屋已经出售后再代表曾敏仪、崔健辉签订物业管理合同，开发公司的行为实质上属于无权代理，曾敏仪、崔健辉拒绝追认，故此物业合同对曾敏仪、崔健辉不生效。（四）一审判决按每日千分之一计算违约金错误。曾敏仪、崔健辉即使需要缴纳物业费，也只应按备案价格缴纳，且物业费只是普通债权，最多也是产生银行同期贷款利率的损失，一审判令曾敏仪、崔健辉承36.5%的年利率作为违约金明显过高，也是违法的。二审另补充：1.一审法院适用法律错误，首先，双方关于免除物业服务费虽无书面合同，但是双方有口头约定，在曾敏仪、崔健辉购买房屋之后，双方也一直是按照免除物业服务费口头约定的权利义务来履行的，根据法律规定，应当认定双方真实意思表示的物业服务合同成立，期限为无限期，君轩公司不应撤销或者变更双方一直履行的物业服务合同，其拒绝履行双方合同的行为应属违约行为，不符合双方约定和法律规定。根据双方订立的合同性质以及公平原则，君轩公司违反诚实信用原则，法院不应予以支持。2.根据《中华人民共和国民法总则》第57条规定，免除物业费的物业服务合同的意思表示，一审法院已经认定原股东代表下的法人对物业服务合同中做出免除物业服务费的行为，应该受到法律的保护，因此原有的公司权利义务，不因君轩公司内部的股东变动而发生变化，一审法院适用法律错误，应该予以撤销。3.一审法院关于物业费认定标准有误，首先，一审法院认定了38元每平方米的合同，而不是9元每平方米的合同，是依据君轩公司提出的两份物业管理合同，但两份合同均是君轩公司和新富熊房地产公司签订的，与曾敏仪、崔健辉无关，君轩公司以此向曾敏仪、崔健辉主张，违反了合同的相对性，法院不应以此认定。两份物业管理合同是由汤少容经办的，不是双方的意思表示，因此两份合同没有成立和生效，法院不应以未生效的合同来认定标准，另外曾敏仪、崔健辉与卓越培训中心、卓越科技公司的合同，实际上也是由汤少容操办的，曾敏仪、崔健辉从未在合同上签字，也没有收到租金，没有任何证据表明曾敏仪、崔健辉知道物业服务费的标准，法院不应该视为曾敏仪、崔健辉明知。4.君轩公司若重新向曾敏仪、崔健辉主张相关费用，应该符合法定程序，根据广东省物业管理条例第10条以及第46条，物业管理服务应当由物业服务企业与业主签订合同，明码标价，公示收费项目后收取费用。君轩公司二审答辩称，1.针对曾敏仪、崔健辉的上诉状第1、2点意见，一审法院的另案判决已经认定了38元每平方米的物业管理费标准是合法有效的，共有16个相关生效判认定38元每平方米的物业管理费；2.针对曾敏仪、崔健辉上诉状第3点意见不予认可，一审判决已经针对该点进行了详细的阐述，君轩公司与开发商新富熊公司签订的物业服务合同属于前期物业服务合同，曾敏仪、崔健辉作为涉案房屋的所有权人，实际享有物业服务，有义务遵守前期物业服务合同的约定；3.针对曾敏仪、崔健辉上诉状第4点，涉案物业管理合同中有明确规定，甲方违反协议不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每日千分之一缴纳违约金，因此一审法院判决从逾期之日起按千分之一缴纳违约金合法有据。而且曾敏仪、崔健辉对于违约金问题应该在一审中提出，其在一审中未明确提出违约金过高的抗辩，也没有要求法院予以调整，视为放弃诉讼权利，在一审没有提出的问题，应该认定为当事人已经自认，不应该作为二审审理的问题。另外，针对曾敏仪、崔健辉当庭补充的事实和理由，关于免除管理费的期限问题，一审判决已经对此作了论述，免除物业费不仅是损害君轩公司与新股东的利益，还损害了新富熊其他业主的利益；对于曾敏仪、崔健辉补充的第2点、第4点意见，答辩意见与第1点答辩意见一致；针对曾敏仪、崔健辉当庭补充的第3点补充意见，曾敏仪、崔健辉主张和卓越培训中心、卓越科技公司签订的租赁合同，其是不知情的，该事实在一审庭审的时候，卓越培训中心、卓越科技公司已经举证了曾敏仪、崔健辉是公证委托陈炳洪代为签署租赁合同。卓越培训中心、卓越科技公司二审述称，答辩意见与一审的答辩意见一致，没有新的补充。君轩公司向一审法院起诉请求：1.卓越科技公司向君轩公司支付自2015年6月1日起计至2017年2月28日止的物业管理费861757.9元及违约金861757.9元（以同期应付而未付的管理费为基数，按每天千分之一的标准计付，2015年6月10日起计至2017年8月21日止，以本金为限）；2.卓越培训中心向君轩公司支付自2017年3月10日起计至2017年8月31日止的物业管理费246216.5元及违约金49366.4元（以同期应付而未付的管理费为基数，按每天千分之一的标准计付，2017年3月10日起计至2017年8月31日止）；3.曾敏仪、崔健辉对上述两项物业管理费及违约金承担连带清偿责任。一审法院认定事实：君轩公司具有物业服务的三级资质。曾敏仪、崔健辉向广州市新富熊房地产开发有限公司购买广州市越秀区农林下路*号***房，并于2010年2月12日取得了上述房屋的所有权。上述房屋的规划用途为商业，建筑面积为1079.9平方米。2010年5月1日，广州市新富熊房地产开发有限公司（甲方）与君轩公司（乙方）签订了《物业管理合同》，其中约定了：物业全权管理的标的为位于广州市农林下路的新富熊大厦物业的全权管理；甲方是大厦的投资发展商，甲方根据其管理需要，聘请乙方管理其开发的物业，委托管理期为10年，自2010年5月1日起至2020年4月30日止；写字楼管理费按建筑面积每月每平方米9元，商场管理费按建筑面积每月每平方米38元（包括中央空调费用），甲方自用和空置物业按管理费标准每月10日前的100%缴交；甲方出租的物业，其与物业使用人约定，由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，甲方负连带交纳责任；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金；等。同日，广州市新富熊房地产开发有限公司（甲方）与君轩公司（乙方）签订了《物业管理合同》，其中记载：委托管理期为5年，自2010年5月1日起至2015年4月30日止；商场管理费按建筑面积每月每平方米9元（不含公共分摊能耗）。除此之外，该合同与上述的合同条款基本一致。2011年8月31日，曾敏仪（甲方）与卓越培训中心（乙方）签订了《房屋租赁合同》，其中约定：租赁的物业为广州市越秀区农林下路*号新富熊大厦四层***房（全层），租赁房屋建筑面积为1079.9平方米，每月租金每平方米62元、管理费用每平方米38元，租赁期限从2012年3月10日起至2017年3月9日届满；从第三年起，租金在上一年的基础上递增6%，月管理费由乙方按甲方指定交纳给物业管理公司，即广州市君轩物业管理有限公司；等。2017年，曾敏仪（甲方）与卓越科技公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，其中约定：租赁的物业为广州市越秀区农林下路*号新富熊大厦四层***房（全层），租赁房屋建筑面积为1079.9平方米，租赁期限从2017年3月10日起至2022年3月9日届满；从2017年3月10日至2018年3月9日，月租赁费用（含管理费）为128617元，月管理费由乙方按甲方指定交纳给物业管理公司，即广州市君轩物业管理有限公司；等。卓越培训中心及卓越科技公司已按租赁合同的约定向曾敏仪的委托代理人陈炳洪支付了从2015年6月1日起至2017年8月31日止的租赁费用（包含了租金及管理费）。君轩公司与卓越培训中心、卓越科技公司、曾敏仪、崔健辉从未交收过物业管理费。君轩公司于2017年7月7日向曾敏仪发出《催款通知书》，要求曾敏仪支付2015年6月至2017年5月的管理费及滞纳金。上述邮件于2017年7月9日未妥投，原因为拒收退回。2017年11月7日，广州市新富熊房地产开发有限公司出具的《证明》，内容为：“我司分别出售给曾敏仪、曾锦勇、陈美陶、叶伟平等业主的房产，在销售时我司及广州市君轩物业管理有限公司已经同意免除今后所有的物业管理费。在2017年叶伟平所持有的广州市君轩物业管理有限公司50%股份被股权转让之前我司也从未听说发生过广州市君轩物业管理有限公司追讨上述业主物业管理费欠费的事情。”该《证明》有陈炳洪签名。2017年11月7日，叶伟平出具《证明》，内容为：“本人作为广州市君轩物业管理有限公司的法定代表人及最大股东，在我任职期间及持股期间，广州市君轩物业管理有限公司是同意免除广州市新富熊房地产开发有限公司分别出售给曾敏仪、曾锦勇、陈美陶、叶伟平等业主的房产的全部物业管理费，且在此期间广州市君轩物业管理有限公司从未向曾敏仪、曾锦勇、陈美陶、叶伟平追讨过任何物业管理费，更未作出过任何决议要求追讨上述业主的物业管理费。在本人任职期间的财务资料中从未有记载上述业主欠物业管理费的应收债权事项。”2017年11月7日，叶伟平与广州市锦童子贸易发展有限公司出具《证明》，内容为：“我司及叶伟平作为广州市君轩物业管理有限公司的全资股东，在2008-2010年期间，开发商广州市新富熊房地产开发有限公司分别出售给曾敏仪、曾锦勇、陈美陶、叶伟平等业主的房产，开发商在销售时已经通知并征得我司及陈炳洪同意并决议广州市君轩物业管理有限公司免收上述业主全部房产的所有的物业管理费。”一审法院另查明，君轩公司成立于2007年4月16日。2009年3月16日，君轩公司申请变更股东，原登记的股东为陈炳洪、广州市锦童子贸易发展有限公司变更为叶伟平，广州市锦童子贸易发展有限公司，法定代表人变更为叶伟平。2015年8月6日，君轩公司的股东由劳窍雄、李文宗、田纪元、叶伟平变更为股东汤建文、田纪元、叶伟平。2016年11月22日，君轩公司召开由股东叶伟平、田纪元、汤建文参加的股东会，并形成股东会决议，决议事项如下：一、同意免去叶伟平公司法人代表职务；二、同意增加经营范围；三、同意废除旧章程，启用新章程；四、转让方叶伟平将原出资25万元（占公司注册资本50%中的25万元）转让给受让方凌靖，转让金额为25万元。原股东签字处由叶伟平、田纪元、汤建文签名。同日，叶伟平（转让方）与凌靖（受让方）签订《股东转让出资合同书》，载明：君轩公司由叶伟平出资25万元、田纪元出资10万元、汤建文出资15万元共同设立，现就转让出资事宜订立如下条款：一、转让方叶伟平将原出资25万元（占公司注册资本50%）中的25万元转让给凌靖，转让金额为25万元……四、合同签订之日，受让方需将转让金额全部付给转让方。五、从2016年11月22日起，凌靖、田纪元、汤建文成为本公司的股东，承认修改后的本公司章程，并享有股东权益，各股东新的投资比例分别为凌靖出资25万元，占公司注册资本的50%；田纪元出资10万元，占公司注册资本的20%；汤建文出资15万元，占公司注册资本的30%。六、至2016年11月22日止，本公司债权债务已核算清楚，无隐瞒，转让和受让股东均已认可，并已经明确按《中华人民共和国公司法》第三条规定承担责任。七、公司红利的收益按本合同签订之日计算，转让方享有转让前的红利，受让方享有转让后的红利。八、叶伟平股东自转让出资之日起，不得再以公司名义对外从事任何活动等。落款的转让方处由叶伟平签名，受让方处有凌靖签名，其他股东签字处有汤建文、田纪元签名。2016年11月22日，君轩公司形成新的《公司章程》，该章程的落款处有股东凌靖、汤建文、田纪元及法定代表人凌靖的签名。该章程载明：公司认缴注册资本50万元，股东名称分别为凌靖、汤建文、田纪元，出资数额分别为25万元、10万元及15万元，出资时间分别为2016年10月、2012年9月、2015年7月等。2016年11月24日，广州市越秀区工商行政管理局核准君轩公司将其法定代表人由叶伟平变更为凌靖及股东由汤建文、田纪元、叶伟平变更为汤建文、田纪元、凌靖的申请。2017年，叶伟平起诉凌靖、汤建文、君轩公司、田纪元股权转让合同纠纷，要求法院判令：一、撤销在2016年11月22日签订的《股东转让出资合同书》《股东会决议》及《公司章程》；二、凌靖、汤建文、君轩公司、田纪元协助将凌靖名下占有的君轩公司50%的股权变更至叶伟平名下，并将君轩公司法定代表人由凌靖变更为叶伟平。一审法院经审理，于2018年7月25日作出（2017）粤0104民初13964号民事判决，判决：驳回叶伟平的诉讼请求。一审法院再查明，曾敏仪与崔健辉于1997年9月结婚，至今处于婚姻存续期间。一审法院认为：君轩公司与涉案大厦的开发商广州市新富熊房地产开发有限公司之间签订的《物业管理合同》，属前期物业管理协议，曾敏仪作为涉案房屋的所有权人，享受了物业管理服务，其有义务遵守前期物业管理协议的内容。关于曾敏仪称开发商与君轩公司承诺免除其物业管理费的抗辩意见一审法院认为君轩公司的全部原股东已出具免除曾敏仪债务的证明，该证明虽然是事后开具的，但从实际履约情况看，曾敏仪购买涉案房屋后，君轩公司与曾敏仪之间从没有交收过物业管理费，君轩公司也无证据证明在2017年7月之前有主张物业管理费，故对于曾敏仪称君轩公司曾承诺免除曾敏仪物业管理费的意见，一审法院予以采信。在没有证据证明君轩公司存在有恶意逃避债务的情况下，君轩公司免除其公司利害关系人的债务，是其对自身权利的处分，一审法院予以照准。但对于免除物业管理费的期限问题，考虑到曾敏仪与君轩公司原股东之间存在利害关系，君轩公司原股东及开发商的事后证明不能证实君轩公司永久免除曾敏仪债务的事实，即曾敏仪无充分证据证明君轩公司免除其物业管理费的期限是永久的，仅能证明当时免除其物业管理费是长期的，因君轩公司提供了物业管理服务，故君轩公司有权随时向曾敏仪主张物业管理费。君轩公司于2017年7月7日发函主张物业管理费，该函件于2017年7月9日被拒收，君轩公司主张物业管理费的意见应视为在2017年7月9日已到达曾敏仪，该函件主张的是2015年6月至2017年5月的物业管理费，该主张虽无溯及力，但能说明君轩公司从该日起有不再免除曾敏仪物业管理费的意思表示，故曾敏仪理应从2017年7月9日起向君轩公司交纳物业管理费。关于物业管理费的标准问题。从卓越培训中心与曾敏仪签订的租赁合同可知，曾敏仪是知道并认可物业管理费的标准为每月每平方38元，且约定了每月每平方米9元（不含公共分摊能耗）标准的《物业管理合同》的委托期限是自2010年5月1日起至2015年4月30日止，故从2017年7月9日起至2017年8月31日止的物业管理费应按照每月每平方38元计付。关于违约金的问题。由于合同约定物业管理费是于每月10日前交纳，故君轩公司逾期支付从2017年7月9日起至2017年8月31日止的物业管理费的违约金，应从2017年7月11日起，以同期应付而未付的物业管理费为基数，按照合同约定的每日千分之一为标准，计算至君轩公司主张的2017年8月31日止。关于承责主体的问题。因从2017年7月9日起至2017年8月31日止期间，卓越科技公司已将包含了物业管理费在内的租赁费用交付给了曾敏仪，故卓越科技公司无需承担本案责任。本案的债务发生在曾敏仪与崔健辉婚姻存续期间内，属夫妻共同债务，曾敏仪与崔健辉应对本案承担连带清偿责任。一审法院依照《物业管理条例》第七条第一款第（五）项之规定，于2018年9月20日作出如下判决：一、于本判决生效之日起十日内，曾敏仪、崔健辉应向广州市君轩物业管理有限公司支付从2017年7月9日起至2017年8月31日止的物业管理费（以1079.9平方米为基数，按照每月每平方38元的标准计算）及逾期支付上述物业管理费的违约金（从2017年7月11日起，以同期应付而未付的物业管理费为基数，按照每日千分之一为标准，计算至2017年8月31日止）；二、驳回广州市君轩物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件诉讼费27952.79元（受理费22952.79元、保全费5000元），由广州市君轩物业管理有限公司负担26933.63元，曾敏仪、崔健辉负担1019.16元。本院二审期间，曾敏仪、崔健辉向本院提交了：（2018）粤广南沙第36491号公证书及所附光盘，该证据形成时间是2018年11月12日，拟证明涉案商城及商铺大部分商铺均为空置，公共设施、设备不能正常使用或不能及时维护修理使其处于正常使用状态，日常环境卫生差，正常营业的时间铺内及公共区域大部分地方并未开灯，也没有开中央空调，扶手电梯也未运行，且备案物业合同为9元/平方米，而38元/平方米与备案价格有29元/平方米的差额是空调费，既然并未开灯未开空调等设备就不应以38元/平方米收费。而且从照片可看出，君轩公司对涉案商场的管理不善，其收费应与管理水平相适应，而不是无论管理多不完善均为高收费。一审没有提交上述证据是因为一审法院对物业费的标准进行了认定，所以曾敏仪、崔健辉找了公证机关对物业进行了拍照取证，证明物业标准是过高的。君轩公司发表质证意见认为：公证书所载的曾敏仪名下的房屋不包括涉案401号房屋，涉案房屋与公证书的房屋是没有任何关联的，所以该证据与本案无关，对其真实性、合法性没有异议。卓越培训中心、卓越科技公司发表质证意见认为：认可该证据的真实性、合法性，对于关联性不予认可，与本案无关。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。曾敏仪、崔健辉还向本院提交了《中止审理申请书》，认为因新富熊公司起诉君轩公司要求解除《物业服务合同》纠纷（2019）粤01民终235号案，及叶伟平起诉凌靖等人的股权纠纷（2019）粤01民终563号案均在审理中，叶伟平诉君轩公司股东知情权纠纷（2017）粤0104民初22796号一案已在一审审理中申请调取材料等，而本案的审理与上述三案有直接利害关系，且是本案审理查明事实真相的前提，本案应以上述案件的审理结果及查明事实等为依据，故申请中止对包含本案在内的本系列十六案的审理。另查明，新富熊公司向一审法院提起（2017）粤0104民初14190号案，要求确认其提供的与君轩公司于2010年5月1日签订的《广州市新富熊大厦物业管理合同》已于2015年4月30日终止，君轩公司举证的《广州市新富熊大厦物业管理合同》无效；并判令君轩公司立即撤离广州市新富熊大厦，并向新富熊公司移交物业托管期间的全部档案资料等。一审法院认定上述君轩公司举证的《广州市新富熊大厦物业管理合同》合法有效，并于2018年10月31日判令驳回新富熊公司的诉讼请求。判后，新富熊公司不服，上诉至本院，本院以（2019）粤01民终235号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。叶伟平向一审法院提起（2017）粤0104民初13964号案，要求撤销君轩公司及凌靖、汤建文、田纪元在2016年11月22日签订的《股东转让出资合同书》《股东会决议》及《公司章程》，一审法院于2018年7月25日作出民事判决，驳回了叶伟平的诉讼请求。判后，叶伟平不服，上诉至本院。本院以（2019）粤01民终563号民事判决驳回上诉，维持原判。叶伟平向一审法院提起（2017）粤0104民初22796号股东知情权纠纷一案，叶伟平在审理期间申请撤诉，一审法院作出民事裁定书准许叶伟平撤回起诉。再查明，曾敏仪、崔健辉称一审时因为有23个同类型案件，当时做一审笔录的时候，曾敏仪、崔健辉有就违约金标准过高的问题提出过抗辩，但是多个案件可能复制不全，因此后面的案件都调整过来了。君轩公司称，一审笔录中曾敏仪、崔健辉没有提出违约金标准过高的抗辩，本案是最先判决的一个，支持了按照每日千分之一的违约标准计算违约金，该判决出来之后，曾敏仪、崔健辉才在其他22个案件补充关于违约金过高的抗辩。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：曾敏仪、崔健辉应否向君轩公司支付从2017年7月9日起至2017年8月31日止的物业管理费，应否承担逾期付款的违约金及其标准问题。首先，君轩公司与涉案大厦的开发商新富熊公司之间签订的《物业管理合同》属于前期物业服务合同，且上述合同的效力已经另案生效判决认定，本院对此不再赘述。曾敏仪作为涉案房屋的所有权人，享受了物业管理服务，其有义务遵守前期物业管理协议的内容。曾敏仪、崔健辉以其购买涉案物业后，开发商新富熊公司无权代表其与君轩公司签约，曾敏仪、崔健辉未与君轩公司签订物业服务合同，亦不追认开发商的签约行为为由，认为上述前期物业服务合同对其不生效，于法无据，本院不予采纳。至于曾敏仪、崔健辉认为38元/平方米的物业合同未经备案，且开发商与君轩公司在签约时存在利益混同的情形，均属于相关行政管理的范畴，本院对此不作处理。曾敏仪、崔健辉对此仍有异议的，可另循合法途径解决。其次，虽然曾敏仪、崔健辉称开发商与君轩公司承诺免除其物业管理费，并在一审中提交了相关证据，但一审法院考虑到曾敏仪与君轩公司原股东之间存在利害关系，君轩公司原股东及开发商的事后证明均不能证实君轩公司永久免除曾敏仪债务的事实，而君轩公司于2017年7月7日发函主张物业管理费，该函件于2017年7月9日被拒收，故判令曾敏仪理应从2017年7月9日起向君轩公司交纳物业管理费，并无明显不当。开发商新富熊公司与君轩公司之间有关涉案物业服务合同效力、解除问题的纠纷以及君轩公司的股权纠纷已经审结，本院不接纳曾敏仪、崔健辉因上述案件而提出的中止审理申请。再次，对于曾敏仪、崔健辉在二审中提交的公证书及其所附照片、光盘等证据，从内容来看，该证据所涉及的商铺并不包括涉案房屋，与本案无直接关联，本院不予采纳。曾敏仪、崔健辉有关涉案场地在涉案欠费期间管理差等上诉主张缺乏理据，本院不予采信。最后，关于物业管理费及违约金的标准问题。虽然曾敏仪、崔健辉对于涉案合同约定物管费38元/平方米的标准有异议，但（2017）粤0104民初14190号民事判决已经认定该合同合法有效，且该判决已经本院（2019）粤01民终235号民事判决维持。在此情况下，曾敏仪、崔健辉以君轩公司未向其出示或告知上述38元/平方米标准的合同，也未召开业主大会调价为由，要求认定该合同无效，缺乏充分理据，本院不予支持。曾敏仪、崔健辉一审时并未对违约金过高的问题提出抗辩，一审法院依据合同的约定认定逾期支付物业服务费按每日千分之一的标准交费，并无不当。但因曾敏仪、崔健辉二审时对违约金过高的问题提出异议，且在已有生效判决的同类型案件中，都是按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计收，本院依法予以调整。综上所述，曾敏仪、崔健辉关于违约金过高应予调整的上诉理由成立，本院予以调整。曾敏仪、崔健辉的其他上诉理由不能成立，均应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：一、撤销广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初19389号民事判决第二项；二、变更广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初19389号民事判决第一项为：曾敏仪、崔健辉于本判决送达之日起十日内向广州市君轩物业管理有限公司支付从2017年7月9日起至2017年8月31日止的物业管理费（以1079.9平方米为基数，按照每月每平方38元的标准计算）及逾期支付上述物业管理费的违约金（从2017年7月11日起，以同期应付而未付的物业管理费为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%的标准，计算至2017年8月31日止）。三、驳回广州市君轩物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由上诉人曾敏仪、崔健辉负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年六月十七日书记员  贾妍胡秀红