吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉01民初970号 原告（执行案外人）：王雨书，女，1950年3月9日出生，汉族，住吉林省榆树市正阳街七委53组。 委托诉讼代理人：沈秀梅（王雨书儿媳妇），女，1971年8月7日出生，汉族，住吉林省榆树市华昌街五委140组。 委托诉讼代理人：张红梅，吉林鸿洋律师事务所律师。 被告（申请执行人）：金铁东，男，1981年10月1日生，汉族，住吉林省长春市绿园区。 委托诉讼代理人：胡俊山，吉林吉建宇律师事务所律师。 第三人（被执行人）：吉林省亿晟房地产开发有限公司，住所地吉林省榆树市繁荣大街北段（市工会北侧）。 法定代表人：陈柏华，总经理。 委托诉讼代理人：杨杰，该公司法律顾问。 原告王雨书与被告金铁东、第三人吉林省亿晟房地产开发有限公司（以下简称亿晟公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年12月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王雨书的委托诉讼代理人沈秀梅、张红梅，被告金铁东及其委托诉讼代理人胡俊山，第三人亿晟公司的委托诉讼代理人杨杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王雨书向本院提出诉讼请求：一、停止对本案房屋伯都国际小区3号楼2号、3号、4号底商的强制执行。二、撤销对上述房屋的查封扣押裁定书。三、依法确认上述房屋归王雨书所有。四、诉讼费由金铁东、亿晟公司承担。事实和理由：一、王雨书系伯都国际小区3号楼2、3、4号底商的所有权人，具有阻却执行的权利。2009年3月，亿晟公司从王雨书处借款100万元，由王雨书丈夫崔占河通过榆树市农村信用联社转到亿晟公司会计张鹏娟账户内。2010年7月15日，亿晟公司给王雨书开具三套涉案底商作为借款抵押担保。2012年6月15日，亿晟公司因无钱偿还，与王雨书达成一致，用伯都国际小区3号楼2、3、4号商铺及一套住宅楼抵顶100万元借款本金及利息，给王雨书开具了收据为证。开收据同时将该底商交付王雨书，王雨书取得了房屋所有权并将房屋出租给郭树山等人，王雨书可提供2012年至今的取暖费收据以及水费、电费、有线电视维修费等证据，能够证明已经实际占有、使用、管理自己的底商。2012年6月15日，亿晟公司给王雨书出具得收据上明确该三套底商和一套住宅的销售不动产税由开发商负责，因开发商迟迟未能缴税，致使不动产发票未能开出，未能办理不动产权证。所以，未能办理房屋所有权证不是王雨书自身原因造成的，而是开发商的原因造成的。《最人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产。(三)已支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案，王雨书符合上述四种情形，首先，在查封之前，亿晟公司已经给王雨书开具房屋的相关票据，此票据与书面合同具有同等效力。其次，在法院查封之前，王雨书确实已经实际合法占有房屋，有一系列的相关证据能够证明。第三，王雨书已经支付全部价款，有付款的书面证据。第四，未能办理房屋所有权证是亿晟公司未交纳不动产税的原因，非王雨书自身原因。所以，依据上述法律规定及事实，王雨书具有阻却执行的权利，法院查封王雨书财产，侵犯了王雨书合法权益，应依法撤销对房屋的扣押裁定，以便于王雨书办理相关产权证件。二、法院查封王雨书房屋的程序违法。在王雨书不知情的情况下，长春市中级人民法院于2014年2月12日在榆树市房地产管理处查封了王雨书的2、3、4号底商(该查封裁定书查封伯都国际小区3号楼共十套商铺，2、3、4号底商在该十套商铺之内)，在查封时既未调查实际产权人，也没有张贴查封公告和封条，所以，查封当时王雨书根本不知道，法院查封程序不合法。后来，王雨书从他人处得知自己的底商被长春市中级人民法院查封扣押，原因是亿晟公司与金铁东之间存在债务纠纷，为此，法院将该小区很多商铺包括王雨书的底商在内一并查封扣押。于是，王雨书找到亿晟公司要求其出面解决扣押底商问题，后来亿晟公司在王雨书不知情的情况下，提出了执行异议和执行异议之诉，败诉后亿晟公司依法申请再审(具体情节不再叙述)，最终通过法院得以纠正，让王雨书重新提出执行异议。但长春市中级人民法院下发(2018)吉01执异285号执行裁定书，驳回了王雨书的异议请求。为此，王雨书不服，提出此执行异议之诉。三、王雨书对(2018)吉01执异285号执行裁定书驳回其异议的理由无法认同。虽然王雨书与亿晟公司最初是债权债务关系，但是在借款到期，亿晟公司难以清偿债务的情况下通过将商品房出售给王雨书，将借款本金及利息转化为已付购房款，终止了原借款合同关系，从而建立了商品房买卖合同关系，所以，双方是由借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，用此方式实现了权利义务平衡的一种交易，该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，因此是合法有效的。虽然双方未签订书面房屋买卖合同，但是各项票据的开出双方已经形成事实买卖合同，《中华人民共和国合同法》规定，买卖合同的形式可以为书面、口头或其他形式，无论哪种形式的合同效力均等。因此，不能因为王雨书未提供房屋书面合同就否认王雨书的物权期待权。关于优先受偿问题，法院认为王雨书的债权不能优于金铁东的债权优先受偿，没有任何法律依据。既然王雨书的债权不能优于金铁东的债权，那么金铁东的债权也不能优于王雨书的债权。综上，王雨书不服长春市中级人民法院下发的(2018)吉01执异285号执行裁定书，为依法维权，提出诉讼，同时王雨书可提供最高法院指导案例证明以房抵债有效，应予维护王雨书的合法权益，请求法院公正判决。 金铁东辩称，1.王雨书诉讼请求不成立，长春市中级人民法院（2018）吉01执异285号执行裁定书认定事实和适用法律都正确；2.王雨书与亿晟公司基础法律关系并非是房屋买卖，而是一种抵账行为；3.王雨书未取得书面房屋买卖合同；4.王雨书对金铁东相关起诉的陈述与事实不符，应驳回王雨书的诉讼请求。 亿晟公司述称，对王雨书的诉讼请求没有异议，同意王雨书的诉讼请求。 经审理查明：亿晟公司与金铁东商品房买卖合同纠纷一案，本院在审理过程中，于2014年1月15日，在榆树市房地产管理处保全查封了亿晟公司在榆树市开发的“伯都国际”小区2号楼一层包括107号房屋在内的十二套商铺。2014年2月12日，本院又在榆树市房地产管理处保全查封了上述“伯都国际”小区3号楼一层包括101、102、103、104号房屋在内的十套商铺。2014年3月27日，本院作出（2013）长民一初字第16号民事判决书，判决：一、解除金铁东与亿晟公司之间的商品房买卖合同关系；二、亿晟公司于本判决生效后十日内返还金铁东购房款8,757,045.00元及利息；三、亿晟公司于本判决生效后十日内给付金铁东经济损失8,757,045.00元；四、驳回亿晟公司的诉讼请求。亿晟公司不服，上诉至吉林省高级人民法院（以下简称省高院），省高院将该案发回本院重审。重审中，亿晟公司申请撤回起诉，本院对反诉进行了审理。2015年3月29日，本院作出（2014）长民一重字第1号民事判决书，判决：一、解除金铁东与亿晟公司之间的商品房买卖合同关系；二、亿晟公司于本判决生效后立即返还金铁东购房款8,757,045.00元及利息；三、亿晟公司于本判决生效后立即给付金铁东赔偿款7,129,045.00元；四、驳回金铁东的其他反诉请求。亿晟公司仍不服，再次上诉至省高院。2015年12月23日，省高院在审理过程中续查封了“伯都国际”小区2号楼、3号楼的上述二十二套房产，查封期限二年。2015年11月30日，省高院作出（2015）吉民一终字第104号民事调解书，调解：一、亿晟公司给付金铁东购房款及相关损失和费用1000万元整，分别在2015年12月底、2016年1月底、2016年3月底、2016年4月底各给付100万元整，余款在2016年5月30日之前给付；二、如亿晟公司不按本调解书约定的时间履行任意一笔分期付款义务，则双方同意按照（2014）长民一重字第1号民事判决执行；三、双方已发生的各项诉讼费用各自负担。因亿晟公司未按照（2015）吉民一终字第104号民事调解书约定的履行时间履行义务，金铁东向本院申请执行，案号为（2016）吉01执12号。在执行过程中，本院对上述二十二套房屋进行了续封。 另查明，2010年7月15日榆树市房地产开发经营有限公司向王雨书出具三份收据，分别记载：“3号楼2商用房，楼房面积为74.83平方米，收费标准每平方米5,700.00元，应收金额为426,531.00元”、“3号楼3商用房，楼房面积为124.79平方米，收费标准每平方米5,700.00元，应收金额为711,303.00元”、3号楼4商用房，楼房面积为46.71平方米，收费标准每平方米5,700.00元，应收金额为266,247.00元。”2013年11月3日伯都国际商务楼物业办公司为王雨书出具了收取维修基金、收IC卡表款、有线电视初装费等收据。案外人王雨书向本院提交了2013年-2017年涉案房屋的自来水用户交款明细表一份，2012年-2017年电费交费明细，2012年-2015年取暖费收据等票据，以及租房协议等证据。王雨书还向法院提交了其丈夫崔占河向亿晟公司会计张鹏娟转账的凭证及王雨书与亿晟公司签订的房屋买卖合同三份。 再查明，2011年1月10日，经榆树市工商行政管理局核准，榆树市房地产开发经营有限公司变更公司名称为“吉林省亿晟房地产开发有限公司”。 本院认为，一、本案为案外人执行异议之诉，案外人执行异议之诉是指案外人对人民法院就执行标的异议所作裁定不服，对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，且与原判决、裁定无关的，可以向人民法院提起诉讼。王雨书作为案外人提起诉讼，负有举证义务证明其对执行标的享有所有权或者其他足以阻止执行标的继续执行、转让、交付的实体权利。王雨书主张诉争房屋归其所有，但依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定可知不动产物权的设立和转让应依法进行登记，因王雨书并未取得诉争房屋的物权登记，故王雨书主张诉争房屋归其所有的主张本院不予支持。二、关于王雨书是否享有其他足以阻止执行标的继续执行的实体性权利。依据王雨书和亿晟公司在（2018）吉01执异285号案件询问中及本案庭审中关于房屋取得的陈述，王雨书与亿晟公司之间的基础法律关系并非房屋买卖关系，而是债权债务关系，亿晟公司以案涉房屋抵债给王雨书，用于清偿欠款。而无论是王雨书还是亿晟公司均没有提供借条，故无法确定债务何时到期，且王雨书与亿晟公司并没有签订合法有效的以物抵债协议，故即便王雨书在查封之前占有诉争房屋亦无法认定王雨书对诉争房屋享有足以阻却执行的权利。王雨书虽提交了案涉争议房屋的商品房买卖合同并主张在借款到期时，亿晟公司无法清偿债务的情况下将案涉房屋出售给王雨书，将借款本金及利息转化为已付购房款，双方形成了商品房买卖关系。但王雨书和亿晟公司在（2018）吉01执异285号执行异议案件中均认可未签订商品房买卖合同，王雨书的民事起诉状中也自认没有签订过商品房买卖合同，现王雨书又举证商品房买卖合同，对于前后矛盾的主张，王雨书的解释并不合理。故王雨书的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。王雨书阻却执行的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告王雨书的诉讼请求。 案件受理费11,437.00元，由王雨书负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审 判 长  高云燕 审 判 员  高 心 审 判 员  刘 畅 代理审判员  肖 瑶 代理审判员  王君伟 代理审判员  董惟祎 代理审判员  邢春鹤 二〇一九年六月二十日 书 记 员  邢艺缤