浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙07民终1565号 上诉人（原审被告）：楼琦璠，男，1941年6月9日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：陈汪明，浙江万申佳（景宁）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：义乌市义亭镇集体资产经营有限公司，住所地：浙江省义乌市义亭镇重阳路。 法定代表人：周震宇。 上诉人楼琦璠因与被上诉人义乌市义亭镇集体资产经营有限公司租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2018）浙0782民初2526号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 楼琦璠上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回义乌市义亭镇集体资产经营有限公司的诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、本案的基本事实是义亭镇砂石料服务部系由楼琦璠投资创办，义乌市义亭镇集体资产经营有限公司未有投入。双方签订的租赁协议并不真实，义亭镇砂石料服务部不管是登记为集体还是个人，仍由楼琦璠经营管理，案涉六处房产的房屋产权登记在义亭镇砂石料服务部名下。故楼琦璠未交租赁费，义乌市义亭镇集体资产经营有限公司亦未向楼琦璠讨要租赁费。二、一审认定事实错误。1.义亭镇砂石料服务部为谁投资谁受益，属红帽子企业，并非集体企业，工商行政管理部门已根据该服务部特点登记为个体工商户，故一审将义亭镇砂石料服务部认定为集体企业错误。2.申请报告系被欺诈的情况下签名。因原义亭区企办向义亭镇砂石料服务部借款6.3万元，楼琦璠多次讨要未果。有关人员要求楼琦璠到镇企办，相关人员拿出所谓的申请报告，楼琦璠被告知只要签字就可解决问题。楼琦璠在未戴老花镜，头部有伤未愈看不清内容的情况下签字，同去的楼小方为楼琦璠之子，签写了“不认可”字样。3.为规避禁止乱收费的规定，才签订租赁协议，约定租金，故租赁协议无效，租赁协议仅用于应付审计。4.申请报告相关人员说用于补偿问题，并非用于租金。5.改制成功后，企业归楼琦璠所有。三、一审适用法律错误。一审将义亭镇砂石料服务部认定为集体企业，导致适用法律错误。本案首先需要解决摘帽与摘帽遗留问题，应适用相关法律规定。诉讼时效应适用《民法通则》关于一年的规定，而非《民法总则》三年的规定。四、一审程序违法。义乌市义亭镇集体资产经营有限公司诉请的基础是对租赁物的所有权或支配权，属产权之争。在义乌市义亭镇集体资产经营有限公司未提出该项诉请的情况下，一审应驳回其起诉或诉请。一审根据虚假的租赁协议纠纷，判决支持义乌市义亭镇集体资产经营有限公司的诉讼请求不当。一审认为义亭镇砂石料服务部投资问题系另一法律关系，应另行主张。若楼琦璠另行主张，相关财产属楼琦璠，本案将进入纠错程序。 义乌市义亭镇集体资产经营有限公司未作答辩。 义乌市义亭镇集体资产经营有限公司一审诉讼请求：一、解除双方之间的租赁关系；2、楼琦璠自2009年1月1日始至合同解除之日止按每年3000元支付租金及利息（自起诉之日起至实际履行之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付）；三、楼琦璠自合同解除之日始至实际腾空之日止按每年3000元支付房屋占有使用费；4、楼琦璠立即将租赁房屋腾空返还给义乌市义亭镇集体资产经营有限公司。 一审法院认定事实：2009年10月5日，双方签订《租赁协议》一份，约定：义乌市义亭镇集体资产经营有限公司将义亭镇砂石料服务部的全部资产租赁给楼琦璠使用；地址为原义亭火车站，属陈家村和鲍西塘村土地，陈家村土地属租用合同，于2008年被收回，该企业资产由企业投入为主；租赁年限自2009年1月1日至2014年1月1日，为期五年；租赁费为每年3000元整；交款时间为每年元月一日交清租赁费，先交后用，逾期不交，义乌市义亭镇集体资产经营有限公司有权终止协议。义乌市义亭镇集体资产经营有限公司租赁给楼琦璠的资产，租赁期满后如数正常交还义乌市义亭镇集体资产经营有限公司，如有缺损或损坏，应由楼琦璠照价赔偿，楼琦璠自筹投入的设备到期后归楼琦璠所有等等。 2017年12月21日，楼琦璠向义乌市义亭镇集体资产经营有限公司提交申请报告一份，载明：楼琦璠与义亭镇集体资产经营有限公司签订的租赁协议（2009年1月1日至2014年1月1日，为期五年，租金每年3000元），租金未付。该租赁协议到期后至今，该处一直由楼琦璠在使用，租金也未交，镇集体义亭资产公司一直在催缴租金。但因义亭镇砂石料服务部为楼琦璠一手创办，从1987年开始陆续总共投资37万元，都为楼琦璠个人投资，故我们认为该处房产及土地属于义亭镇砂石料服务部（楼琦璠）所有，不需要缴纳义亭镇集体资产经营有限公司的租金。同时，该处土地面积2570平方米（楼琦璠缴纳土地征用款56000元），其中部分被朱家顺违规占用，93年起我们一直未收到房租，之后房租被镇企办收去。 另查明，义乌县义亭区建筑材料经理部于1986年变更企业名称为义亭区砂石料服务部，负责人为楼琦凡，经济性质为集体（区办）。后于1993年再次变更企业名称为义乌市砂石料服务部，负责人为楼琦凡，经济性质由集体（区办）变更为集体（镇办）。1999年1月20日，义乌市砂石料服务部向义乌市工商行政管理局申请企业注销登记，注销原因为转制需要。1999年1月26日，义乌市砂石料服务部登记注销。 1999年2月5日，楼琦璠以其个人名义向义乌市工商行政管理局登记注册字号为义亭镇砂石料服务部的个体工商户，至今在册。 1991年8月10日，坐落于义乌市，面积分别为6.25平方米、57.75平方米、10.8平方米、278.3平方米的房屋四处登记为义亭区砂石料服务部所有，其中278.3平方米的房屋所有权人登记内档显示该企业性质为集体区办。 本案审理过程中进行了现场勘查，确认案涉的房屋系坐落于义乌市，内有房屋六处。 一审法院认为，一、根据《中华人民共和国乡村集体所有制企业条例》第十八条的规定：“企业财产属于举办该企业的乡或者村范围内的全体农民集体所有，由乡或者村的农民大会（农民代表会议）或者代表全体农民的集体经济组织行使企业财产的所有权。企业实行承包、租赁制或者与其他所有制企业联营的，企业财产的所有权不变。”案涉房屋于1991年8月10日登记在义亭区砂石料服务部名下，该企业系区办集体企业后变更为镇办集体企业，且该企业已注销，故义乌市义亭镇集体资产经营有限公司作为义亭镇的集体资产的经营管理者有权将案涉房屋出租给楼琦璠使用，义乌市义亭镇集体资产经营有限公司作为本案原告主体适格。二、双方签订的《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。三、法律关系。根据合同约定义乌市义亭镇集体资产经营有限公司将义亭镇砂石料服务部的全部资产租赁给楼琦璠使用，现义乌市义亭镇集体资产经营有限公司仅要求楼琦璠返还案涉房屋并支付租金，故双方之间因租赁合同发生的纠纷，确定案由为租赁合同纠纷。四、租赁协议约定的租赁期限至2014年1月1日止，现租赁期间届满，楼琦璠继续使用租赁物，义乌市义亭镇集体资产经营有限公司没有提出异议，原租赁协议继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁义乌市义亭镇集体资产经营有限公司可以随时解除，但应当在合理期限之前通知楼琦璠。义乌市义亭镇集体资产经营有限公司于2018年1月30日起诉要求解除合同，楼琦璠于2018年2月27日接到起诉状材料，故对于义乌市义亭镇集体资产经营有限公司要求解除案涉的租赁协议的诉请，予以支持。五、楼琦璠未按合同约定支付租金系违约行为，故应向义乌市义亭镇集体资产经营有限公司支付2009年1月1日至合同解除之日止按照每年3000元的标准计算的租金并赔偿自起诉之日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息损失。六、租赁协议解除后，承租人应当返还租赁物，故楼琦璠应腾退坐落于义乌市的房屋及土地并向义乌市义亭镇集体资产经营有限公司支付自合同解除之日起至实际腾空之日止的占有使用费，参考《租赁协议》中年租金3000元的约定，确定每日的占有使用费为8.22元/天。七、楼琦璠辩解案涉的房屋系由其个人出资所有故而无需返还，楼琦璠个人对于集体镇办性质的义乌市砂石料服务部的资产投入系另一法律关系，应另行主张。八、关于租金的诉讼时效问题，2017年12月21日楼琦璠向义乌市义亭镇集体资产经营有限公司出具申请报告中载明义乌市义亭镇集体资产经营有限公司一直在催缴，而义乌市义亭镇集体资产经营有限公司于2018年1月30日起诉要求楼琦璠支付租金，故案涉的租金未超过法律规定的三年诉讼时效。综上，义乌市义亭镇集体资产经营有限公司的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国乡村集体所有制企业条例》第十八条的规定，判决：一、解除义乌市义亭镇集体资产经营有限公司与楼琦璠于2009年10月5日签订的《租赁协议》。二、楼琦璠于判决生效后三十日内支付给义乌市义亭镇集体资产经营有限公司自2009年1月1日起至判决生效之日止按照每年3000元的标准计算的租金并赔偿利息损失（自2018年1月30日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付至实际履行完毕之日止）。三、楼琦璠于判决生效后三十日内将坐落于义乌市的房屋及土地腾空并返还给义乌市义亭镇集体资产经营有限公司。四、楼琦璠于判决生效后三十日内向义乌市义亭镇集体资产经营有限公司支付自判决生效之日起按8.22元/天的标准计算至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费482元，由楼琦璠负担。 本院二审期间，楼琦璠提供以下证据： 证据一、义乌市王阡出具的证明一份，证明楼琦璠与楼琦凡是同一个人。 证据二、楼琦璠于2011年9月26日出具的《报告》及于2015年10月2日出具的《关于要求合理解决义亭镇砂石服务部创办及投资的报告》各一份，证明楼琦璠向义亭镇党委、政府、国资办申请要求改制和处理义亭区砂石料服务部的资产、职工养老保险等问题，该报告经当时镇长签字，至今未解决。 证据三、病案资料一份，证明楼琦璠于2017年因交通事故造成头部、左肩外伤、多发性腔隙性脑梗塞住院治疗，伴有头昏，2017年12月21日在《申请报告》上的签字应属无效。 义乌市义亭镇集体资产经营有限公司未予质证。 本院认证意见：本院对证据一予以认定。对证据二、证据三的真实性予以认定，但该二组证据不能证明义亭镇砂石料服务部的资产归楼琦璠所有。本院对证据四的真实性予以认定，但不能证明楼琦璠在《申请报告》上的签字行为无效。 义乌市义亭镇集体资产经营有限公司未提供新证据。 经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。 本院认为，一、关于双方于2009年10月5日签订的《租赁协议》的效力。该协议系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。因楼琦璠未按约定交付租金，义乌市义亭镇集体资产经营有限公司作为出租方，有权向楼琦璠主张租金；义乌市义亭镇集体资产经营有限公司亦有权根据法律规定，在租赁合同届满后解除该协议。二、关于案涉房屋的权属。根据《义乌市不动产登记中心不动产档案证明》，案涉房屋的所有权人，为集体企业义亭区砂石料服务部；上述房屋并未过户至楼琦璠设立的个体工商户义乌市砂石料服务部名下。故案涉房屋仍属集体资产，义乌市义亭镇集体资产经营有限公司作为集体资产管理部门，有权在解除《租赁协议》的同时，要求楼琦璠腾退并返还案涉房屋。三、关于租金请求权的诉讼时效。楼琦璠于2017年12月21日在《申请报告》中确认义乌市义亭镇集体资产经营有限公司一直催缴租金，故本案诉讼时效存在中断之情形，义乌市义亭镇集体资产经营有限公司的起诉未过诉讼时效。综上所述，楼琦璠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费482元，由楼琦璠负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  吴 伟 审 判 员  应 倩 审 判 员  范继军 二〇一九年六月四日 代书记员  戴晨璐