广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终5660号上诉人（原审被告）：广州市安贤土石方工程有限公司，住所地：广东省广州市白云区集贤社荟贤街43号2楼。法定代表人：黄敬安，职务：执行董事。上诉人（原审被告）：黄敬安，男，1973年12月30日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市白云区。两上诉人共同委托代理人：罗东平，广东佳思特律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人：许永成，广东佳思特律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾春霞，女，1993年1月14日，汉族，身份证住址：广东省龙川县。委托代理人：颜美林，广东洋三律师事务所律师。上诉人广州市安贤土石方工程有限公司（下简称安贤公司）、黄敬安因与被上诉人曾春霞租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初15128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。安贤公司、黄敬安上诉请求判令：1、撤销原审判决第二项，改判安贤公司仅需向曾春霞退还外墙升级改造费39013元；2、撤销原审判决的第三、四项，改判驳回曾春霞要求安贤公司、黄敬安赔偿商铺装修损失98370元及要求黄敬安对原审判决第二、三项判决承担连带赔偿责任的诉求；3、本案一、二审诉讼费用均由曾春霞承担。事实与理由如下：一、原审认定“曾春霞已支付进场费40000元，但曾春霞并未实际经营使用涉案房屋，安贤公司应当将该费用退还给曾春霞”，属认定事实错误。外墙升级改造费为进场费，即为进场就应当收取的费用，应当以曾春霞已使用租赁标的物的时间比照原租赁合同约定的总租赁年限进行返还，更为公平、妥当。原审法院认为曾春霞并未实际经营使用涉案房屋，并以此为由认定安贤公司、黄敬安需全额返还40000元外墙升级改造费，属认定不当。首先，本案证据无法落实曾春霞是否已实际经营使用涉案房屋。其次，曾春霞已于2018年8月8日接收场地，安贤公司、黄敬安无法控制，也无法知悉曾春霞是否装修、装修期限以及装修完是否实际经营涉案房屋的时间。2018年8月8日，安贤公司、黄敬安已将涉案房屋场地交接至曾春霞使用，租赁合同期限为1825天，2018年8月8日至2018年9月25日为48天，故应当按比例先行扣除曾春霞接收商铺至商铺被拆除期间的进场费，即安贤公司、黄敬安应退还的外墙升级改造费金额为39013元；二、原审认定“根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，因曾春霞确实对涉案房屋进行了装修，现租赁合同已被认定无效，故曾春霞要求安贤公司赔偿装修损失于法有据，予以支持”，属于事实认定错误、适用法律不当。其一，曾春霞装饰装修商铺并未经安贤公司、黄敬安同意。曾春霞原审提交的证据《商铺服务合同》第五条第5款显示，曾春霞应爱护和合理使用承租涉案房屋的各种设施，如需改动应先提出书面申请征得安贤公司、黄敬安同意，但安贤公司、黄敬安未曾收到过任何涉案房屋的装饰装修申请，也未收到过曾春霞提交的任何装修方案和施工图纸，亦从未书面同意过涉案涉案房屋的装饰装修方案和施工图纸。其二，从曾春霞提交的《预算表》中显示“一、拆除工程，1、拆除墙体，48平方米；2、拆除隔楼，1个”等内容可知，曾春霞为了达到装修改造的目的，对租赁标的物存在多处、重大打拆墙体、隔楼的情形，明显属于对租赁标的物的内部设施、主体的重大改动，但其却一直未告知安贤公司、黄敬安。该重大改动发生对租赁标的物的内部，安贤公司、黄敬安也无法知悉。按照商铺服务合同第五条第5点的约定，曾春霞有义务告知安贤公司、黄敬安，并经安贤公司、黄敬安同意方可进行改动装修。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。故此，曾春霞未经安贤公司、黄敬安同意，以打拆墙体、隔楼等破坏设施的方式、手段进行装修，不应当由安贤公司、黄敬安承担装修费用损失。原审法院利用推定，认定视为安贤公司、黄敬安同意曾春霞对涉案房屋的装饰装修依据不足，亦与事实和法律不符，且该认定无故、不当地免除了曾春霞的举证责任，对安贤公司、黄敬安而言是不公平的；三、原审法院认为“曾春霞的实际装修损失为196740元，曾春霞要求安贤公司应赔偿装修损失98370元合理合法，予以支持”，属于认定不当。其一，曾春霞在原审庭审时声称，在装修期间，有城管人员告知其涉案房屋将会被拆迁，但是曾春霞知悉此事后并未停止装修施工，仍一直施工至完工，明显属于有意扩大装修损失的情形。因此，如经审查核实仍需安贤公司、黄敬安承担装修损失的，对于被扩大损失部分的项目，包括招牌、楼梯、楼板、地板、隔楼及当时尚未施工的其他项目，也应当予以先行扣除。原审法院对曾春霞扩大装修损失的部分未作扣除，实属不当。其二，广州鼎兴餐饮管理有限公司（下简称鼎兴公司）与曾春霞为相互独立的法律主体，鼎兴公司的装修成本并不等于曾春霞的损失，故曾春霞不存在装修费用损失，其无权提出赔偿该损失的诉求。曾春霞原审提交的装修工程发票表明，购买方为鼎兴公司，销售方为广州市杰创装饰设计工程有限公司（下简称杰创公司）。根据《中华人民共和国发票管理办法》第三条、第十九条及第二十二条的规定可知，无论装修工程费用是否存在委托第三方代付的情形，该3张专用发票现已作为装修成本记入鼎兴公司的账簿，这不仅属于鼎兴公司的成本支出，也用于抵扣进项，并且杰创公司能够向鼎兴公司开具发票，也意味着其亦认可鼎兴公司为装修合同实际相对方和实际付款方。因此，鼎兴公司的装修成本支出并不等于是曾春霞的支出。其三，安贤公司、黄敬安与鼎兴公司之间不存在任何租赁合同关系，曾春霞未经安贤公司、黄敬安同意转租或转交涉案房屋予鼎兴公司使用经营，无论是否有偿使用，如鼎兴公司本次拆违产生装修损失的，属曾春霞的责任，鼎兴公司未尽审慎义务也有责任，应由鼎兴公司向曾春霞追索相应损失。曾春霞原审提交的《租赁合同》、《商铺服务合同》显示，安贤公司、黄敬安是将涉案房屋出租给曾春霞。曾春霞原审提交的《营业执照》也表明，鼎兴公司注册登记在租赁标的物地址上，曾春霞在原审时也明确该鼎兴公司是用于经营商铺的餐饮服务，故曾春霞将涉案房屋转租给鼎兴公司使用，如鼎兴公司是使用曾春霞提供的场地导致装修损失，其应当向曾春霞主张权利，与安贤公司、黄敬安无关。被上诉人曾春霞答辩称：其一，曾春霞已支付进场费，且没有实际使用涉案房屋。其二，曾春霞提交的装修合同、装修发票、银行流水、微信记录等证据能充分证明装修事实和装修费用的支出。其三，曾春霞承租涉案物业后投资设立了鼎兴公司，鼎兴公司在装修过程中发生的实际费用由曾春霞支付，相应的装修损失也由曾春霞承担。曾春霞于2018年11月1日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、曾春霞与安贤公司签订的《租赁合同》、《商铺服务合同》无效；2、安贤公司、黄敬安带退还房屋押金12000元、预交租金6000元和进场费（外墙升级改造费）40000元；3、安贤公司、黄敬安连带赔偿装修费23万元、设备费138708元；4、本案的诉讼费、评估鉴定费由安贤公司、黄敬安共同承担。原审法院经审理查明：2018年8月8日，曾春霞（乙方）与安贤公司（甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市白云区永平街荟贤路自编xx号xx商铺（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用，共算为2间，租用期限为5年，即从2018年8月8日至2023年8月7日；租金从第二年起开始递增，递增幅度为8%，直到合同期满为止；合同签订时，乙方应先付保证金两个月的按金12000元，以表示承租方经营的诚意等。同日，双方就涉案房屋又签订《商铺服务合同》，约定乙方租赁期限为自2018年8月8日至2023年8月7日止；合同签订时，乙方应先付保证金两个月的按金12000元等。上述合同签订后，曾春霞向黄敬安支付租赁按金共计12000元，外墙升级改造费（进场费）40000元，预付2018年10月租金6000元。曾春霞接收涉案房屋后组织人员对涉案房屋进行了装饰装修，拟用于经营“至尊比萨”餐饮店。涉案房屋装修完成后尚未实际投入使用即因涉案房屋所在建筑物涉及违法建筑而被强制拆除。双方均确认，涉案房屋于2018年9月25日被拆除。原审庭审中，曾春霞提交营业执照、施工合同、预算表、发票、银行流水、微信记录等证据拟证明其为装修涉案房屋投入装修费23万元。另查明：安贤公司为自然人独资的有限公司，黄敬安是该公司的自然人股东。原审法院认为：根据涉案房屋所在建筑物因违法建筑而被拆除的事实表明，涉案房屋属未有产权登记和未办理建筑规划手续的建筑物，曾春霞与安贤公司之间就涉案房屋签订的《租赁合同》和《商铺服务合同》违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应为无效。故现曾春霞要求确认双方签订的《租赁合同》、《商铺服务合同》无效有据，予以支持。合同签订后，曾春霞已向安贤公司支付租赁按金共计12000元，该款项为担保租赁合同履行的费用，上述合同无效后，根据无效合同财产相互返还的原则，安贤公司应将上述租赁按金返还给曾春霞，故现曾春霞要求安贤公司退还租赁按金12000元有据，予以支持。曾春霞预付了2018年10月的租金6000元，并支付了进场费40000元，但曾春霞并未实际经营使用涉案房屋，安贤公司应当将上述费用退还曾春霞，故现曾春霞要求安贤公司退还租金6000元和进场费40000元合理合法，予以支持。关于曾春霞要求安贤公司赔偿装修费损失和设备费损失的问题。（一）根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，因曾春霞确实对涉案房屋进行了装修，现租赁合同已被认定无效，故曾春霞要求安贤公司赔偿装修损失于法有据，予以支持。安贤公司抗辩曾春霞并未将装修方案和施工图纸向其报备，故曾春霞的装修行为属于未经其同意的装饰装修，对此，安贤公司在庭审中确认其知悉曾春霞对涉案房屋实施装饰装修的行为，而直至曾春霞施工完毕，安贤公司亦从未对曾春霞的装修行为提出过异议，应视为安贤公司同意曾春霞对涉案房屋的装饰装修。安贤公司的上述抗辩意见不能成立，不予采纳。曾春霞提交营业执照、施工合同、预算表、发票、银行流水、微信记录等证据拟证明其为装修涉案房屋投入装修费23万元。上述证据中的施工合同和预算表中装修项目能够与涉案房屋经营“至尊比萨”餐饮店的装修情况相互对应，各证据之间能够形成装修公司对涉案房屋实际装修后，曾春霞已实际向装修公司支付23万元装修工程款的事实，故对曾春霞主张装修费支出23万元的意见予以采信。（二）结合曾春霞提交的装修预算表，及双方对于该预算表中部分项目提出的意见和陈述，原审法院将该预算表中收银台、门面招牌广告字、前台后广告灯箱、全屋灯具、监控系统、收银系统等可拆卸的项目和不属于上述规定中应赔偿的附属装修装修范围的项目予以扣除，扣除前述费用后，故认定曾春霞主张可纳入前述规定的装饰装修损失数额为230000元-33260元=196740元。（三）在本案的租赁合同关系中，安贤公司作为出租人有提供合乎出租使用条件标的物的义务，而曾春霞作为承租人亦有对合同标的物尽谨慎审查的义务，但安贤公司、曾春霞却在涉案房屋是违法建筑的情况下，共同签订了涉案租赁合同，故对上述租赁合同无效造成的损失，双方均负有同等责任。据此，对于装修的损失，双方应各承担50%的责任。曾春霞装修完涉案房屋后在未实际使用的情况下即被强制拆除，故原审法院认定曾春霞的实际装修损失为196740元，曾春霞要求安贤公司赔偿装修损失98370元合理合法，予以支持。曾春霞主张多出上述数额的诉请无据，予以驳回。（四）结合曾春霞的举证和陈述，曾春霞主张的设备费用支出均为对涉案房屋内可移动设施设备的支出，该设备可搬离另行使用，且并非前述规定中曾春霞可主张被告赔偿的附属的装饰装修范围，故曾春霞要求安贤公司赔偿设备费损失缺乏依据，不予支持。关于曾春霞要求黄敬安对安贤公司应承担的义务承担连带责任的问题。因安贤公司属自然人独资的有限责任公司，根据《公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。黄敬安作为安贤公司的股东，其未能举证证实公司财产独立于其自己的财产，故黄敬安应当对安贤公司的赔偿责任承担连带责任。曾春霞的上述主张有据，予以支持。因本案中并未发生评估鉴定的费用，故曾春霞要求安贤公司、黄敬安承担评估鉴定费用缺乏依据，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年1月23日作出判决如下：一、曾春霞与广州市安贤土石方工程有限公司签订的《租赁合同》和《商铺服务合同》无效；二、本判决生效之日起五日内，广州市安贤土石方工程有限公司向曾春霞退还押金12000元、租金6000元和外墙升级改造费40000元；三、本判决生效之日起五日内，广州市安贤土石方工程有限公司向曾春霞赔偿商铺装修损失98370元；四、黄敬安对上述第二、三项的判决义务承担连带责任；五、驳回曾春霞的其他诉讼请求。本案受理费3850.3元，由曾春霞负担2136.3元，由广州市安贤土石方工程有限公司、黄敬安共同负担1714元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审庭询中，曾春霞称：其在与安贤公司签订涉案租赁合同后设立了鼎兴公司，其是该公司法定代表人；装修合同系由其与施工单位签订，装修费用由其支付，只是为将装修费用列入成本，故以鼎兴公司的名义开具了发票。安贤公司确认鼎兴公司未向其主张装修损失赔偿。本院认为：本案二审的争议焦点包括：其一，安贤公司与黄敬安应返还曾春霞的外墙升级改造费金额应如何确定；其二，安贤公司是否需向曾春霞赔偿装修损失；其三，装修损失金额如何确定；其四，黄敬安在本案中是否应与安贤公司承担连带责任。关于安贤公司应返还曾春霞的外墙升级改造费金额应如何确定的问题。依据已查明的事实，双方在《租赁合同》中约定的租赁期限为5年，而在曾春霞接收涉案房屋后尚未完成装修的情况下，涉案房屋即被有关部门强制拆除，即曾春霞并未实际使用涉案房屋，故原审据实判决安贤公司、黄敬安向曾春霞全额返还外墙升级改造费并无不当，可予维持。安贤公司上诉请求改判按比例扣减曾春霞接收涉案房屋至该房屋被拆除期间的进场费，依据不充分，本院不予采纳。关于安贤公司是否需向曾春霞赔偿装修损失的问题。依据已查明的事实，双方于2018年8月8日签订《租赁合同》就涉案房屋建立租赁关系，而涉案房屋因无合法报建手续被有关部门强制拆除，导致双方之间的租赁关系无效且无法延续，安贤公司作为出租人，应向曾春霞承担相应的损失赔偿责任，包括装修损失赔偿。因此，曾春霞诉请安贤公司赔偿装修损失符合法律规定，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。安贤公司以曾春霞对涉案房屋进行装修未经其同意为由，上诉认为其无需向曾春霞赔偿装修损失，但曾春霞承接涉案房屋之后对原有装修进行重新改造用于经营，符合情理，曾春霞亦提供证据证明其已对涉案房屋进行装修，安贤公司对此应知，且无证据反映安贤公司曾对此提出异议。因此，安贤公司的该项上诉理由缺乏充分理据，本院不予采纳。安贤公司以实际对涉案房屋投入装修的系案外人而非曾春霞本人为由，上诉认为其无需向曾春霞赔偿装修损失，但装修费用的支出对象为涉案租赁物，安贤公司作为出租人，在租赁合同无效后应向合同相对方即曾春霞承担赔偿装修损失的合同责任，至于装修费用的实际支出主体是否案外人，属于曾春霞与案外人之间法律关系的处理范畴，故安贤公司依此上诉主张免责缺乏法律依据，本院亦不予采纳。关于装修损失金额如何确定的问题。如前所述，曾春霞事实上对涉案房屋投入了装修费用，曾春霞亦提交了证据予以证明，曾春霞提交的证据可以相互印证其对涉案房屋投入的装修费用金额。原审对曾春霞提交的证据予以合理采信，并在扣除相关设施设备费用的基础上确定曾春霞的实际装修损失为196740元，并据此判令安贤公司与黄敬安共同承担其中的50%即98370元，并无不当，可予维持。安贤公司上诉认为原审未对曾春霞有意扩大的装修损失部分进行扣减，理据不充分，本院不予采纳。关于黄敬安在本案中是否应与安贤公司承担连带责任的问题。依据已查明的事实，安贤公司为自然人独资的有限责任公司，黄敬安为安贤公司的唯一股东，而黄敬安未举证证明安贤公司的财产独立于其个人财产，故曾春霞诉请黄敬安与安贤公司承担连带责任符合相关法律规定，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。黄敬安上诉请求改判其无需承责，缺乏法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人安贤公司与黄敬安的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2283.93元，由上诉人广州市安贤土石方工程有限公司、黄敬安共同负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年六月十二日书记员  王文杰唐颖琪