江苏省海门市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0684民初7546号 原告：李红均，男，1975年4月3日生，汉族，住重庆市璧山县。 委托诉讼代理人：程秋语，北京市京都（南京）律师事务所律师。 被告：利群时代商贸有限公司，住所地江苏省南通经济技术开发区上海路。 法定代表人：郭伟，执行董事。 委托诉讼代理人：胡冰冰，女，1991年8月9日生，汉族，住山东省茌平县，系该公司员工。 委托诉讼代理人：耿准，男，1994年6月25日生，住山东省青岛市市北区，系该公司员工。 原告李红均与被告利群时代商贸有限公司（以下简称利群公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李红均的委托诉讼代理人程秋语、被告利群公司的委托诉讼代理人胡冰冰、耿准到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李红均向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告间的租赁合同；2、要求被告退还原告剩余租金12890.97元；3、要求被告退还原告履约保证金29840元；4、要求被告赔偿原告员工遣散费、装修损失、可得利益损失、律师代理费等各项损失549817元；5、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告系经营“小飞鱼”品牌服装的业主。2009年，原、被告签订租赁合同，原告长期租赁被告开办的位于江苏省海门市解放东路乐天玛特店（以下简称乐天玛特海门店）的场地开设“小飞鱼”品牌服装专卖店，租赁面积为75平方米，最近一期合同为2017年1月1日至2017年12月30日，月租金为15370元，租金按月支付。原告按合同约定支付租金并使用案涉场地。原告已支付被告履约保证金29840元，并支付2017年2月至3月份租金29390元。2017年3月5日，因被告经营的乐天玛特海门店存在消防安全隐患，有关行政部门责令被告停业整改。2017年3月6日起，被告将乐天玛特海门店关闭停业整顿，至今未能恢复营业，原告租赁的店铺因此被迫长期停业并遣散相关员工，原告支付员工遣散费用13200元，可得利益436810元未能实现。原告在2016年投入89807元对租赁商铺进行装修，现投资无法收回。被告应当按照约定将租赁物交付给原告，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，但因被告消防不合格导致整个超市停业，使原告在租赁期间无法再使用涉案商铺，被告应承担违约责任。原告屡次催促被告返还剩余租金、履约保证金并承担违约责任，但迄今被告仍未履行。被告经营的乐天玛特海门店因自身消防原因被有关机关查封而长期停业，导致租赁合同不能继续履行，原告在2017年3月6日至2017年12月31日期间无法使用案涉商铺获取营业利益，被告应赔偿原告的可得利益损失，因被告的违约行为，致原告产生相应直接损失，故被告还应赔偿原告损失。为维护自身合法权益，故原告诉讼至法院，望判如所请。 被告利群公司辩称：1、原告应当提供租赁合同原件，据了解双方租赁合同关系已于闭店之前终止，后期未再签订新的合同，故原告主张无依据；2、原告要求退还剩余租金无事实及法律依据，原告应当提供收款收据、转账记录等；3、原告要求退还履约保证金无事实和法律依据，原告应当出具被告收取原告履约保证金的收款原始单据及银行转账凭证，同时即使存在履约保证金款项也应扣除水电费等款项；4、原告要求被告赔偿遣散费、装修损失、律师费、可得利益损失无事实和法律依据，原告未提供证据证明其损失，原告的装饰装修及设备设施无任何残值，且双方合同到期原告无任何损失，主张律师费也无依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求 对原、被告提交的以下证据：商铺场地租赁合同、代付证明、租金支付凭证、押金支付收据、闭店公告、员工劳动合同书、员工遣散费收条、店长工资单、员工工资表、装修清单、平面布置图、装修效果图、民商事委托代理合同、销售收入表、平均利润表、装修损失说明、淮安市清江浦区人民法院（2018）苏0812民初6911、6908号民事判决书、淮安市淮阴区人民法院（2018）苏0804民初4173号民事判决书及原、被告的当庭陈述，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系经营“小飞鱼”品牌服装的业主。被告原企业名称为江苏乐天玛特商业有限公司（以下简称乐天玛特公司），2018年8月29日，企业名称变更为利群时代商贸有限公司。2009年起，原告长期租赁被告开办的乐天玛特海门店内的场地开设“小飞鱼”品牌服装专卖店。2016年年底，原告与乐天玛特公司签订了商铺场地租赁合同1份，约定由原告租赁乐天玛特海门店地上一层面积为75平方米的场地用于经营休闲服饰项目，租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止，月租金为15370元，合同另约定了其他费用的支付标准、支付时间、支付方式、双方的权利义务、违约责任、合同变更、解除、终止及续约等内容。原告于2016年10月29日在案涉合同上签字，乐天玛特公司于2016年11月21日在合同上盖章并由代表人杨奕恋签字确认。原告按合同约定支付租金并使用案涉场地，并已支付2017年2月至3月份租金29390元。原告已合计支付被告押金30740元。2017年3月5日，因被告经营的乐天玛特海门店存在消防安全隐患，有关行政部门责令被告停业整改。2017年3月6日起，被告将乐天玛特海门店关闭停业整顿，2018年11月22日，乐天玛特海门店变更名称为利群时代商贸有限公司海门店重新开业。现原告要求解除合同并要求被告返还租金、赔偿相应其他费用，故诉讼至本院，诉请如上。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告双方之间租赁合同期限及合同解除问题；二、关于导致合同解除的违约责任问题；三、原告主张的要求退还租金、履约保证金及其他各项损失是否成立。 一、原、被告双方之间租赁合同期限及合同解除问题。 根据双方签订的商铺场地租赁合同，租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止，原、被告双方确认，乐天玛特海门店于2017年3月5日停业，原告在乐天玛特海门店闭店后即搬离，双方租赁合同关系实际已提前终止履行，现原告要求解除双方的租赁合同，于法有据，本院予以支持。本院认定，原、被告之间的租赁合同于2017年3月5日已经实际解除。 二、关于导致合同解除的违约责任问题。 本院认为，根据合同法的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，但合同履行期间，被告将案涉场地出租给原告经营，但因出租的房屋消防不合格导致整个超市停业，原告无法再使用案涉场地，故导致合同解除的违约责任应当由被告承担。 三、原告主张的要求退还租金、履约保证金及其他各项损失是否成立。 1、关于原告主张要求退还租金。 原告缴纳了2、3月份的租金合计29390元，双方租赁合同约定的租金为每月15370元，原告实际支付的租金为每月14920元。合同履行期间内，被告经营场所因消防原因闭店整改，导致原告无法继续使用租赁场地，故被告应收取原告实际使用天数的租金，被告收取剩余租金无法律和事实依据，应当予以返还。 关于原告要求退还履约保证金。 原告提交了6份押金收据复印件，缴款时间分别为2009年12月26日、2012年3月28日、2013年5月13日、2014年4月21日、2015年4月30日、2016年3月31日，总金额为29840元，但未能提交证据原件，被告对此不予认可。但结合租赁合同第五条中5.2.2的约定，原告需在合同签订之日起三日内向被告方支付押金30740元，后原告实际承租并经营，结合原告长期租赁被告的经营场地及原、被告租赁合同系一年一签的惯例，本院认定原告在前期租赁过程中已经缴纳了押金，该笔押金已抵作本案案涉租赁合同中的押金。现原、被告的租赁合同关系已实际终止，故被告应当返还原告履约保证金29840元。 关于原告要求被告赔偿员工遣散费、装修损失、律师费、可得利益损失等各项损失。 关于员工遣散费，虽然原告提供了与员工的劳动合同及支付离职经济补偿金的收条，但雇佣员工属于原告自身的经营行为，故本院认为原告该项诉讼请求无法律依据，本院不予支持。 关于装修损失，因出租人违约导致合同解除时，承租人请求赔偿装饰装修损失的范围仅限于剩余租期内已形成附合的装饰装修物残值损失。因消防原因被有关机关查封是导致租赁合同不能继续履行的根本原因，被告应当对原告因不能使用场地所造成的装修损失予以赔偿。但原告提供的装修清单等证据不足以证明具体的装修损失，本院在本案中不予处理，原告可待收集证据后通过另案诉讼解决。 关于律师代理费，案涉租赁合同中并无关于律师代理费的约定，本院认为该项诉讼请求无合同依据，本院不予支持。 关于可得利益损失，原告当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，因乐天玛特海门店自身原因导致原告无法继续使用租赁场地进行经营，造成原告正常经营情况下的预期利益受损。故被告应赔偿原告合理期限内的经营损失。原告仅提供自制的平均利润表和营业收入流水，但未提交账本、纳税记录等材料，原告现有证据不足以证明其经营收入情况，故本院对原告主张的可得利益损失不予支持。 综上所述，本院认为，合法的租赁关系受法律保护。原告向被告租赁房屋，双方签订了《商铺场地租赁合同》，双方租赁关系合法有效，双方均应全面履行合同。被告作为出租人，负有按约定将租赁场地交付原告使用，并在租赁期内保持租赁物符合约定用途的义务。在合同履行期限内，乐天玛特海门店因经营场所消防原因闭店整改，导致原告无法继续使用场地，租赁合同无法继续履行系由被告自身原因导致，对此，被告应当承担相应的违约责任，返还租金及押金。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 原告李红均与被告利群时代商贸有限公司（原名称江苏乐天玛特商业有限公司）于2016年11月21日签订的《商铺场地租赁合同》于2017年3月5日解除； 被告利群时代商贸有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告李红均租金12890.97元及押金29840元； 驳回原告李红均的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9725元，由原告李红均负担9024元，由被告利群时代商贸有限公司负担701元，并于本判决发生法律效力之日起十日向本院交纳。（原告预交且应退还的701元，原告于本判决发生法律效力后向本院申请退还。） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费9725元（该院开户银行：中国银行南通市濠南路支行；户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65）。 审 判 长  潘雄博 人民陪审员  赵秀芳 人民陪审员  施振飞 二〇一九年六月十二日 法官 助理  张琳琳 书 记 员  陆云燕