广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终4415号上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市锐晟汽车贸易有限公司，住所地广东省佛山市禅城区********佛山（国际）车城北区建源路1座1楼6-10号。法定代表人：曾满格，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜志强，广东卓盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：植婷婷，广东卓盈律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广东新协力集团有限公司，住所地广东省佛山市顺德区********新松路段。法定代表人：卢沛锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：叶超强，广东法岸律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱素雅，广东法岸律师事务所律师。上诉人佛山市锐晟汽车贸易有限公司（以下简称锐晟公司）因与上诉人广东新协力集团有限公司（以下简称新协力公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初19306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月9日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。锐晟公司上诉请求：1.撤销原判第五项、第六项；2.依法改判新协力公司向锐晟公司返还安装电费用35000元、2016年7月至同年10月份的租金和管理费148576元；3.依法改判新协力公司向锐晟公司赔偿行政罚款20000元；4.依法驳回新协力公司所有的反诉请求；5.本案一、二审诉讼费由新协力公司承担。事实和理由：1.安装电费用是在租赁合同签订之初2015年4月14日由锐晟公司缴纳给新协力公司的不合理费用，新协力公司没有相关电器安装维修的资质，在收取费用后也没有进行实际安装，无权收取安装电费用。评估报告计算的相关电线电缆、电箱等均是锐晟公司支付给装修公司的，安装电费用明显不包含在评估报告确定的装修价值金额之中。故司法鉴定评估的装修设施价值593219元并不包括锐晟公司向新协力公司缴纳的安装电费用35000元，新协力公司应当予以返还。2.新协力公司向锐晟公司出租违法建筑，无法出具符合规定的场地证明，导致锐晟公司无法办理机动车维修经营许可。锐晟公司于2016年7月7日被执法部门加以行政处罚，并自2016年7月7日后锐晟公司一直无法使用涉案物业进行经营，新协力公司对此存在过错，锐晟公司有权要求新协力公司退还锐晟公司已缴纳的2016年7月至10月份的租金和管理费并赔偿行政罚款。3.《物业管理合同》是锐晟公司与新协力公司真实的意思表示，具备合同成立的要素，且新协力公司无物业管理资质不影响《物业租赁合同》的效力。故两份《物业管理合同》是独立的合同，是锐晟公司与新协力公司针对新协力公司为涉案物业提供管理服务的约定，作为合同服务报酬的物业管理费不应计入租金的一部分。4.一审中，新协力公司仅主张锐晟公司按照两份《物业租赁合同》约定的租金金额支付2017年1月至2018年5月3日的租金，并没有主张锐晟公司支付两份《物业管理合同》约定的物业管理费用金额。根据“不告不理”的原则，一审法院参照租金和物业管理费金额总和计算房屋占用费，超出了新协力公司的诉求范围，违反处分原则。针对锐晟公司的上诉，新协力公司答辩称：1.物业合同应当有效。新协力公司没有取得物业管理资质签订的《物业管理合同》并不违反法律强制性规定，且新协力公司已经实际提供了物业管理服务，一审法院认为《物业管理合同》属《物业租赁合同》的组成部分，认定错误。2.对于搬迁损失，即使《报告书》鉴定搬迁损失为69950元，但锐晟公司诉请的搬迁损失为45000元，一审法院超出诉讼请求范围认定搬迁损失错误。3.锐晟公司工作人员证明案涉租赁物是在2017年5月发函返还给新协力公司，并向新协力公司交还钥匙，但新协力公司在一审提供了视频予以否定。新协力公司上诉请求：1.撤销原判第一项，改判锐晟公司与新协力公司于2016年1月11日签订的《物业租赁合同》、《物业管理合同》有效；2.撤销一审判决第二项、第三项、第四项，改判驳回锐晟公司的诉讼请求；3.撤销一审判决第五项、第七项，改判锐晟公司支付2016年11月至2018年5月3日的租金283928.74元及违约金（违约金按月2%计算，从2016年11月6日起计算至实际清偿之日止），支付2016年11月及12月的管理费44572.80元及违约金（违约金按月2%计算，从2016年11月6日起计算至实际清偿之日止）；4.一、二审诉讼费用由锐晟公司承担。事实和理由：1.新协力公司依法承租的租赁物已取得《集体土地建设用地使用权证》，新协力公司提供的上述使用权证地址与涉案租赁物地址一致，且已进行行政登记，一审判决以使用权证登记的“土名”地址与现在地址不一致为由，认定涉案租赁物占地并非上述使用权证的建筑占地与证据相矛盾。同时，一审判决以涉案租赁物没有取得房产证或建设工程规划许可证为由认定租赁合同无效，明显错误。2.《物业租赁合同》和《物业管理合同》是独立的合同，且《物业管理合同》约定了物业服务的相关内容，新协力公司也提供了相关的物业服务，故《物业管理合同》并非《物业租赁合同》的一部分，《物业管理合同》有效。3.一审法院认为《物业租赁合同》《物业管理合同》无效的原因是涉案租赁物未取得房产证或建设工程规范许可证。锐晟公司作为承租方，其有丰富的开设汽车维修厂的经验,其在签订《物业租赁合同》《物业管理合同》时没有尽到审慎义务,明知涉案租赁物没有房产证或建设工程规划许可证的情况下，忽视涉案租赁物是否符合出租的法律要求，依然签订两份合同，承租涉案租赁物并进行装修，故锐晟公司对《物业租赁合同》《物业管理合同》的签订及无效存在过错，其对装饰装修损失、搬迁费用损失以及鉴定费用，应根据过错程度承担相应比例部分。4.佛山大诚房地产土地估价与资产评估有限公司做出的《报告书》采用2018年5月3日作为装修价值的评估基准日错误。涉案工程于2015年7月至2015年8月期间进行装修，应以当年度的《佛山工程造价信息》和佛山市建筑材料当年度价格收集收据为准。5.《报告书》第6页第三项“评估对象及评估范围”第②项“设备物品搬迁情况”中“四柱举重机/四轮定位、两柱起重机、两柱举升机、喷漆房、事故铁架已搬迁，以佛山市锐晟汽车贸易有限公司搬迁费用进行了估算。”及《设备及物品（搬迁）评估明细表》中第3-2至第4-1的物品,《报告书》均认定在鉴定现场没有看到上述物品曾存在,且锐晟公司并没有提供搬迁费用的单据，无法证明搬迁损失。即使认定《报告书》可作为本案参与依据,也应扣除上述物品的搬迁损失数额69950元。6.锐晟公司在一审法院未认定租赁合同无效,且鉴定机构尚未查勘现场完毕的情况下,要求新协力公司接收涉案租赁物缺乏法律依据。另锐晟公司在鉴定机构第二次现场勘察即2018年5月3日才向新协力公司移交租赁物,锐晟公司于2017年5月16日至2018年5月3日始终实际占有涉案租赁物。因此,一审判决认定新协力公司于2018年5月3日收回涉案租赁物，处理正确,但未认定锐晟公司占有使用案涉租赁物至2018年5月3日的事实,并据此驳回锐晟公司主张至该日的租金请求，处理错误。针对新协力公司的上诉，锐晟公司答辩称：1.依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，案涉厂房为违法建筑，《物业租赁合同》及《物业管理合同》依法为无效合同。而《物业管理合同》签订的基础和前提是《物业租赁合同》的存在和生效，由于《物业租赁合同》属于无效合同，依附于租赁合同的物业管理合同也随之无效。即使《物业管理合同》有效，但锐晟公司自2016年7月7日起，因新协力公司过错导致锐晟公司被主管部门责令停止经营后，设立在涉案厂房的维修点就一直处于停业状态，新协力公司根本没有对涉案厂房进行过物业管理服务，《物业管理合同》已实际不再履行，合同目的无法实现。故锐晟公司无须向新协力公司支付自2016年11月至2016年12月的管理费用及违约金；同时，因新协力公司也未起诉2016年12月之后的管理费，锐晟公司也无需支付2016年12月之后的管理费。2.锐晟公司对涉案合同的签订已经尽到最大限度的审查和注意义务，也对涉案厂房的状况进行了必要和能力范围内的合法性调查，锐晟公司对合同无效不存在过错，因合同无效造成的全部损失应由新协力公司承担。3.新协力公司已对涉案厂房接收并另行出租给第三方使用，视同同意利用涉案厂房的装饰装修，新协力公司依法对于涉案厂房的装饰装修应当按照鉴定基准日的现值向锐晟公司进行折价赔偿。4.《报告书》的“取价依据”采用了2010年度的《广东省建筑工程综合定额》、《广东省建筑工程计价办法》作为综合计价依据，且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，若案件判定出租方需对租赁物折价赔偿时，折价标准应当按照装饰装修的现值进行计算。另《报告书》中所涉及的设备搬迁物品，“四柱举重机/四轮定位、两柱起重机、两柱举升机、喷漆房、事故铁架”属于锐晟公司已事先自行搬迁完毕的设备，锐晟公司在一审鉴定时已经向鉴定机构及法院提供了上述物品的搬迁费用票据共计69950元，已证明搬运费用损失，新协力公司应当据实予以赔偿。故《报告书》鉴定标准、鉴定结论准确。锐晟公司向一审法院起诉请求：1.确认锐晟公司与新协力公司签订的《物业租赁合同》和《物业管理合同》无效；2.新协力公司退还锐晟公司房屋履约保证金共74288元；3.新协力公司返还2016年7月份至10月份的租金和管理费共148576元；4.新协力公司赔偿锐晟公司安装电费用35000元、房屋装饰装修损失593219元、搬迁损失133600元、行政罚款20000元；5.另行租赁厂房的租金差额损失58255.2元（从2016年11月计算至2018年11月）；6.锐晟公司预缴的鉴定费7250元；7.新协力公司承担本案全部诉讼费、财产保全费。新协力公司向一审法院提出反诉请求：1.判令锐晟公司向新协力公司支付2016年11月及12月的租金29715.2元及实际清偿日止的违约金（违约金按月2%计算，从2016年11月6日起暂计至2016年12月23日的违约金为654元）；2.判令锐晟公司向新协力公司支付2016年11月及12月的管理费44572.8元及至实际清偿日止的违约金（违约金按月2%计算，从2016年11月6日起暂计至2016年12月23日的违约金为654元）；3.判令锐晟公司向新协力公司支付2017年1月至2018年5月3日的租金254213.54元及从2017年1月6日起至实际清偿日止的违约金（违约金按月2%计算）；4.本案诉讼费用由锐晟公司承担。一审法院认定的事实：2016年1月11日，锐晟公司、新协力公司签订两份《物业租赁合同》，约定新协力公司将位于佛山市顺德区大良新滘工业区兴业路22号的建筑物31至37号（面积348平方米，单价10.4元/平方米）、厂房（面积906平方米，单价6.4元/平方米）及建筑物38至43号（面积850平方米，单价6.4元/平方米）租赁给锐晟公司作经营汽车维修使用。租赁期限为2015年7月1日起至2023年6月30日止；2015年7月1日至2017年6月30日期间，31至37号建筑物及厂房的月租金为9417.6元，38号至43号建筑物月租金为5440元，2017年7月1日至2019年6月30日期间，31至37号建筑物及厂房的月租金为10359.36元，38号至43号建筑物月租金为5984元，租金于每月5日前支付。锐晟公司、新协力公司还约定，锐晟公司应在签订合同的三天内向新协力公司支付履约保证金74280元，保证金在合同期满时，锐晟公司结清所有费用后，由新协力公司无息退还；合同到期后，双方不再续约或任一方违约导致合同解除的，物业内的固定装修（含消防设施）归新协力公司所有，锐晟公司不得拆除、损毁；新协力公司提供场地使用证明给锐晟公司办理工商营业执照，其他证照由锐晟公司自己办理并自行承担一切费用。锐晟公司、新协力公司对违约责任作了如下约定：锐晟公司逾期支付租金及水电费的，每逾期一日，应按该期应付费用的2%向新协力公司支付违约金，逾期5日仍未支付的，新协力公司有权单方解除合同，没收锐晟公司支付的履约保证金并即时收回物业，若锐晟公司拒不撤离的，视为其放弃物业内物品的所有权，新协力公司有权自行处置。同日，锐晟公司、新协力公司就上述建筑物及厂房签订两份《物业管理合同》，约定新协力公司将上述建筑物及厂房租赁给锐晟公司，锐晟公司委托新协力公司对上述建筑物及厂房提供物业管理服务；管理期限从2015年7月1日起至2023年6月30日止，2015年7月1日至2017年6月30日期间，31至37号建筑物及厂房每月物业管理费为14126.4元，38号至43号建筑物每月物业管理费为8160元，2017年7月1日至2019年6月30日期间，31至37号建筑物及厂房每月物业管理费为15539.04元，38号至43号建筑物每月物业管理费为8976元，管理费于每月5日前向新协力公司支付，逾期支付的，每逾期一日，应按该期应付费用的2%向新协力公司支付违约金。除上述条款及锐晟公司委托新协力公司对涉案物业提供管理服务外，其余条款均与《物业租赁合同》一致。上述合同签订后，新协力公司向锐晟公司交付了约定的租赁物，在新协力公司同意后锐晟公司对租赁物进行了装修。2016年7月28日，佛山市顺德区环境运输和城市管理局向锐晟公司作出《责令改正通知书》《违法行为通知书》，认定锐晟公司未取得机动车维修经营许可。2016年8月3日，佛山市顺德区环境运输和城市管理局向锐晟公司作出《行政处罚决定书》，对锐晟公司非法从事机动车维修的经营行为处以20000元罚款。锐晟公司于2016年8月11日缴纳了罚款。2016年8月26日，锐晟公司向新协力公司邮寄了《关于办理环保建设项目审批催收办证资料函》，要求新协力公司提供办理环保建设项目审批的房地产权证等相关的有效合法资料，具体要求的资料为：房地产权证或建设用地规划许可证或国有（集体）土地使用证或建设用地批准证（书）、经营场所使用证明原件（按区环运局指定格式）。2016年11月起，锐晟公司未再向新协力公司交纳租金及管理费。2016年12月起，锐晟公司未再向新协力公司交纳水电费。2017年5月16日，锐晟公司向新协力公司邮寄了律师函一份，要求新协力公司在收到律师函的3个工作日内对涉案厂房进行接收，逾期接收产生的损失锐晟公司不予承担。次日，新协力公司签收了该函件，并向锐晟公司回函，拒绝了锐晟公司的要求。2018年5月3日，新协力公司收回了涉案租赁物。本案审理过程中，依锐晟公司申请，经一审法院委托，佛山大诚房地产土地估价与资产评估有限公司对涉案租赁物房屋装修设施价值、安装设备人工费用及搬迁费用（包括设备拆卸人工费用）进行了鉴定。佛山大诚房地产土地估价与资产评估有限公司做出了佛诚资估字（2018）第152号评估报告，评定涉案租赁物装修设施（含电器照明）价值为593219元、设备及物品搬迁费用为88600元。锐晟公司支付鉴定费7250元。2015年4月14日，锐晟公司向新协力公司交纳了安装电费用35000元。2015年7月14日，锐晟公司向新协力公司交纳了保证金74288元。庭审中，锐晟公司向法庭提交了佛山市锐晟汽车贸易有限公司顺德分公司与案外人佛山市顺德区伦教胜利木厂签订的租赁合同一份，该合同约定佛山市锐晟汽车贸易有限公司顺德分公司向案外人佛山市顺德区伦教胜利木厂租赁大良新滘工业区兴业路20号厂房，面积为3000平方米，每月租金为14元每平方米。庭审中，新协力公司向法庭提交了顺集建（92）字第0223541、062301020400号集体土地建设用地使用证一份，该证载明土地使用者为新松新地队、地址为大良镇新松村、用地面积为5403平方米（其中建筑占地1364平方米）、用途为厂房、场地。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，作为出租人的新协力公司虽向法庭提交了集体土地建设用地使用证，但未向法庭提交房产证或建设工程规划许可证。虽该土地证上载明建筑占地1364平方米，但是土地证载明建筑占地并不意味着发证当时该占地上就存在建筑物，更不意味着其上的建筑物取得了建设工程规划许可证。且新协力公司未证明该证上的建筑占地即本案租赁物占地。《物业管理合同》虽名为物业管理，但新协力公司无物业管理资质，且从其合同内容看，锐晟公司、新协力公司并未约定物业管理的具体内容，实质上是《物业租赁合同》的一部分，所谓的管理费也为租金的一部分。故，锐晟公司、新协力公司间签订的《物业租赁合同》《物业管理合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。锐晟公司向新协力公司支付的保证金74288元，新协力公司应向锐晟公司返还。涉案租赁物未取得建设工程规划许可证，因此导致涉案的《物业租赁合同》《物业管理合同》无效，作为出租方的新协力公司存在过错，对于锐晟公司的损失新协力公司应承担赔偿责任。虽锐晟公司、新协力公司对佛山大诚房地产土地估价与资产评估有限公司做出的佛诚资估字（2018）第152号评估报告有异议，但该评估公司为有资质的公司，从业人员也具有法定资质，从评估报告看，理据充分，结论合理，锐晟公司、新协力公司又未提供证据推翻该评估报告，对锐晟公司、新协力公司的异议不予采纳。因，评估报告评定涉案租赁物装修设施（含电器照明）价值为593219元、设备及物品搬迁费用为88600元。则锐晟公司请求新协力公司赔偿上述损失于法有据，予以支持，但超过部分不予支持。从评估报告看，锐晟公司请求的安装电费用已经包含在装修价值之中了，锐晟公司重复请求无理，不予支持。涉案租赁物未取得建设工程规划许可证，这虽是新协力公司的过错，但是锐晟公司在未取得合法的经营许可的情况下，擅自经营，导致佛山市顺德区环境运输和城市管理局对其非法从事机动车维修的经营行为处以20000元罚款，该罚款是锐晟公司无证经营而导致的扩大损失，这明显是锐晟公司的过错导致，该损失应由锐晟公司自行承担。前文已经述及，锐晟公司、新协力公司虽签订了《物业管理合同》，但该《物业管理合同》实质为租赁合同，管理费实为租金。如此，从租金来看，锐晟公司后租赁的厂房平均单价低于《物业租赁合同》《物业管理合同》的合计单价，锐晟公司请求新协力公司赔偿租金差额损失没有事实依据。锐晟公司申请鉴定，所花费的鉴定费7250元是为确定损失而必然支出的费用，构成锐晟公司的损失，新协力公司应予承担。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《物业租赁合同》《物业管理合同》虽然无效，但锐晟公司应按租金标准向锐晟公司支付占有使用费至租赁交还新协力公司时止。新协力公司虽于2018年5月3日收回涉案租赁物，但是锐晟公司已于2017年5月16日向新协力公司邮寄了律师函一份，要求新协力公司在收到律师函的3个工作日内对涉案厂房进行接收，逾期接收产生的损失锐晟公司不予承担。而新协力公司于次日签收了该函件，并向锐晟公司回函，拒绝了锐晟公司的要求。涉案租赁物未取得建设工程规划许可证是导致案涉《物业租赁合同》《物业管理合同》无效的原因，新协力公司是过错方。而无效的合同自始没有法律约束力，锐晟公司自可随时请求返还租赁物，新协力公司拒绝返还不影响返还的效力，只是对自己权利的处分。故，虽新协力公司于2018年5月3日方收回涉案租赁物，但锐晟公司已于2017年5月20日返还了涉案租赁物。锐晟公司应按每月37144元的标准向新协力公司支付占有使用费至2017年5月20日，以上占有使用费合计为247626.67元[37144元×6＋（37144元÷30×20）]。锐晟公司请求返还2016年7月份至10月份的租金和管理费无理，不予支持。2017年5月20日之后的租金和管理费属于新协力公司过错导致的扩大损失，新协力公司请求锐晟公司支付无理，不予支持。因合同无效，新协力公司请求锐晟公司支付违约金已失依据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、锐晟公司与新协力公司于2016年1月11日签订的《物业租赁合同》《物业管理合同》无效；二、新协力公司于判决发生法律效力之日起十日内返还锐晟公司履约保证金74288元；三、新协力公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿锐晟公司装饰装修损失593219元、搬迁费用损失88600元；四、新协力公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿锐晟公司鉴定费7250元；五、锐晟公司于判决发生法律效力之日起十日内支付新协力公司占有使用费247626.67元；六、驳回锐晟公司的其他诉讼请求；七、驳回新协力公司的其他诉讼请求。一审案件本诉受理费减半为7215.85元，保全费5000元，合计12215.85元（锐晟公司已预交），由新协力公司负担8713.47元，锐晟公司负担3502.38元；反诉受理费3126.02元（新协力公司已预交），由锐晟公司负担2344.74元，新协力公司负担781.28元。在本案二审过程中，新协力公司向本院提交佛山市顺德区***新松股份合作经济社出具的《证明》一份，该《证明》显示案涉租赁物位于培丰围厂房，《集体土地建设用地使用权证》载明的地址为：大良镇新松村，而《物业租赁合同》《物业管理合同》中记载的租赁物地址为：佛山市顺德区大良北滘工业区兴业路22号。拟证明该土地证上的名称与租赁合同的土地名称不一致，但这两处名称均指案涉地块，则案涉租赁物具备土地证。经质证，锐晟公司对上述证据的三性不予确认。经查，该《证明》由佛山市顺德区***新松股份合作经济社出具，可以反映案件事实情况，本院予以接纳。一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人的上诉意见，本案二审审理范围为：（一）案涉《物业租赁合同》《物业管理合同》的效力问题；（二）双方当事人应支付的租金或者房屋占有使用费的问题；（三）双方当事人在履行合同过程中的过错及赔偿损失问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，新协力公司未提供证据证明案涉租赁物取得房地产权证或者建设工程规划许可证，根据上述法律规定，新协力公司与锐晟公司签订的两份《物业租赁合同》无效。虽新协力公司诉称案涉租赁物已取得《集体土地建设用地使用权证》，且该证上登记的建筑占地1364㎡，但《集体土地建设用地使用权证》是确认土地使用权的法律凭证，而其中建筑占地是根据土地用途管制制度将土地用途进行的划分，即案涉土地取得《集体土地建设用地使用权证》并不等同案涉租赁物已取得建设工程规划条件或者经主管部门批准建设。故，新协力公司的上述意见，理据不足，本院不予支持。至于锐晟公司与新协力公司签订的《物业管理合同》，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第二款规定：“以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”案涉合同虽约定物业管理的期限和费用，但该合同亦约定：“根据有关法律法规，甲乙双方经友好协商，一致达成如下物业租赁合同条款，供双方共同遵守。”即双方当事人已明确该合同约定的是物业租赁合同条款，且该合同约定的“双方权利义务”未明晰物业管理的具体内容，新协力公司也未提供证据证明其实际提供了物业管理服务。另外，在该合同实际履行过程中，锐晟公司将物业管理费作为物业租金的组成部分予以缴纳，而新协力公司予以认可。故，根据上述法律规定以及合同约定的主要内容和实际履行效果，本院认定《物业管理合同》实际为《物业租赁合同》的组成部分，约定的物业管理费为租金的组成部分。因《物业租赁合同》违反法律强制性规定无效，《物业管理合同》亦随之无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”按照无效合同的处理原则，合同无效的法律后果为退还房屋、支付房屋占有使用费、返还财产以及按照过错比例赔偿损失。关于房屋占有使用费的问题。由于新协力公司未能提供案涉租赁物的相关证件，锐晟公司于2016年11月8日向新协力公司出具《关于未能提供办理环保建设项目审批资料函》告知新协力公司，其于2016年11月5日暂停向新协力公司支付房屋占有使用费。2017年5月16日，锐晟公司再次送达《律师函》通知新协力公司于收函后3个工作日接收案涉租赁物。本案中，案涉租赁合同无效，锐晟公司可随时返还案涉租赁物，且其已经履行通知返还案涉租赁物的义务，而新协力公司拒绝收回租赁物导致损失扩大，扩大的损失应由新协力公司自行承担，则新协力公司主张支付2017年5月20日之后的房屋占有使用费理据不足，本院不予支持。故，一审法院判决锐晟公司支付2017年5月20日前的房屋占有使用费予新协力公司，有事实依据，可予维持。则锐晟公司应支付的房屋占有使用费为247626.67元（37144元×6月＋37144元÷30×20）。锐晟公司上诉请求新协力公司退回2016年7至同年10月的租金和管理费的意见，无法律依据，本院不予支持。关于履约保证金的返还问题。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。锐晟公司与新协力公司签订两份《物业租赁合同》之后，锐晟公司交纳了74280元履约保证金，按照无效合同的处理原则，该履约保证金属新协力公司因无效合同取得的财产，新协力公司应当予以返还。故，一审法院判决新协力公司返还锐晟公司交纳的履约保证金有理，本院予以维持。关于合同无效的责任承担。如前所述，案涉租赁物不具备房地产权证或者建设工程规划许可证，违反法律的强制性规定，新协力公司与锐晟公司在签订案涉租赁合同之时就应当知晓该情况以及合同无效的法律后果，故双方当事人对案涉合同无效均应负有责任。新协力公司作为出租方，未保证租赁物的合法性，应承担主要责任，而锐晟公司未尽审慎义务，也具有一定过错。故，本院综合案件实际情况酌定新协力公司对合同无效产生的损失承担70%责任，锐晟公司对此承担30%责任。对于安装电费用。本案中，新协力公司出具《收款收据》确认锐晟公司向其缴纳安装电费用35000元。该款系新协力公司因无效合同而收取的费用，应予返还。锐晟公司对案涉租赁物进行了装饰装修，其装饰装修费用是向案外人支付，且本案没有提供证据证明上述安装电费用35000元在装饰装修损失评估鉴定价值593219元之内。故，锐晟公司该上诉请求，有事实依据，本院予以支持。关于锐晟公司被处以行政罚款的2万元。佛山市顺德区环境运输和城市管理局粤顺良交罚[2016]00173号《行政处罚决定书》载明：锐晟公司未取得机动车维修经营许可，非法从事机动车维修，为此被行政罚款2万元。该罚款系锐晟公司自身过错所致的损失，新协力公司不应予以赔偿。关于装饰装修损失和搬迁费用损失。新协力公司诉称《报告书》所认定的装饰装修损失593219元以及搬迁费用损失88600元错误。经查，佛山大诚房地产土地估价与资产评估有限公司根据一审法院摇珠选定对案涉租赁物的装饰装修损失和搬迁费用损失进行鉴定，该公司具有从事司法鉴定的资质，两鉴定人具有相应的技术资格，《报告书》的内容亦符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十九条的要求，新协力公司虽有异议但未提供足以反驳的相反证据，故本院对《报告书》的证明力应予确认。新协力公司辩称锐晟公司诉请的搬迁费用损失为45000元，一审法院认定搬迁费用损失为88600元超出诉讼请求范围。经查，锐晟公司在一审开庭辩论前已变更诉讼请求，其诉请的搬迁费用损失为133600元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条规定：“原告可以放弃或者变更诉讼请求。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”故，一审法院确认《报告书》所确定的装饰装修损失593219元和搬迁费用损失88600元，未超出当事人的诉讼请求范围，本院予以维持。按照新协力公司与锐晟公司应承担的过错比例，新协力公司应赔偿予锐晟公司的装饰装修损失为415253.3元（593219元×70%），搬迁费用损失为62020元（88600元×70%）。至于鉴定费的处理，鉴定费用属于锐晟公司确定损失的必要支出，亦属锐晟公司的损失，所以，锐晟公司要求新协力公司赔偿其支出鉴定费用的相关诉讼请求，理据充足，本院予以确认。根据新协力公司应承担的过错比例，新协力应承担的鉴定费用为5075元（7250元×70%）。综上所述，锐晟公司与新协力公司的上诉请求，部分成立，部分不成立。一审判决对锐晟公司与新协力公司在履行合同过程中应承担的过错责任认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初19306号民事判决第一项、第二项和第五项；二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初19306号民事判决第六项和第七项；三、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初19306号民事判决第三项为：广东新协力集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿佛山市锐晟汽车贸易有限公司装饰装修损失415253.2元、搬迁费用损失62020元；四、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初19306号民事判决第四项为：广东新协力集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿佛山市锐晟汽车贸易有限公司鉴定费5075元；五、广东新协力集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还佛山市锐晟汽车贸易有限公司安装电费用35000元；六、驳回上诉人佛山市锐晟汽车贸易有限公司的其他上诉请求；七、驳回上诉人广东新协力集团有限公司的其他上诉请求。一审案件本诉受理费减半为7215.85元，保全费5000元，合计12215.85元（佛山市锐晟汽车贸易有限公司已预交），由广东新协力集团有限公司负担9164.25元，佛山市锐晟汽车贸易有限公司负担3051.6元；反诉受理费3126.02元（广东新协力集团有限公司已预交），由佛山市锐晟汽车贸易有限公司负担2344.74元，广东新协力集团有限公司负担781.28元。佛山市锐晟汽车贸易有限公司多交的受理费8382.97元，由广东新协力集团有限公司予以退还，法院不另做收退。二审案件受理费10581.16元，由上诉人佛山市锐晟汽车贸易有限公司负担7963.66元，由广东新协力集团有限公司负担2617.50元。广东新协力公司多预交的受理费3610.02元，由佛山市锐晟汽车贸易有限公司予以偿还，本院不另做收退。本判决为终审判决。审 判 长 王咏章审 判 员 温万民审 判 员 翁丰好二〇一九年六月二十七日法官助理 谢 童书 记 员 何斯棋