河北省张家口市桥东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0702民初836号 原告：刘强，男，1981年7月4日出生，汉族，现住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：田亮，河北环舟律师事务所律师。 被告：梁海啸，男，1985年11月10日出生，汉族，现住张家口市桥东区。 被告：黄晓涵，女，1988年5月15日出生，汉族，现住张家口市桥东区。 委托诉讼代理人：刘艳霞，河北国器律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋庙生，河北国器律师事务所实习律师。 原告刘强与被告梁海啸、黄晓涵商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘强的委托诉讼代理人田亮，被告黄晓涵及其委托诉讼代理人刘艳霞、宋庙生到庭参加诉讼，被告梁海啸经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告刘强向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告所欠投资利息250000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年10月24日，被告因投资款返还问题向原告出具投资《说明》一份，承诺于2018年12月底将原告前期投资本金及利息一并支付，约定利息按每月10万元给付，给付期限按归还本金周期计算。被告于2019年1月中旬才将投资款返还，但占用资金的利息250000元未支付。被告的行为，严重失信于原告，侵害到原告的合法权益。原告本着友好协商的合作关系，曾多次与被告沟通此事均无良好效果。被告黄晓涵系被告梁海啸配偶，在出具《说明》时黄晓潘在场并认可此债务。为此，原告为维护合法权益，特诉至法院，请依法支持原告诉求。 被告黄晓涵辩称，一、原告的诉讼主体不适格，其无权要求被告支付利息。首先，案涉波尔多庄园80套楼房的购买人为徐国权，出卖人为北京中瑞嘉业房地产开发公司(以下简称中瑞公司)，原告刘强未出资购买波尔多庄园房屋，购房款由徐国权于2018年4月20日、4月23日、4月24日分多笔将款打到北京中瑞嘉业房地产开发公司财务账户上，徐国权和刘强均未到场，只是口头委托中瑞公司销售顾问代办了相关手续，双方未签订购房合同，根据合同相对性原则，购买人为徐国权，原告刘强不是房屋买卖合同的买受人。其次，据了解原告刘强要求中瑞公司出具《说明》时，未向中瑞公司出示徐国权亲笔签名委托其办理返房事宜的授权委托书，系无权代理行为，事后未经徐国权本人确认，根据法律规定，刘强的代理行为不产生法律效力，对双方均不具有拘束力，因此，刘强无权作为本案原告起诉被告要求给付利息，其诉讼主体不适格。二、被告诉讼主体不适格，黄晓涵不是本案适格被告。1.徐国权的退房款是通过北京中瑞嘉业房地产开发有限公司财务账户上退还给徐国权的，梁海啸、黄晓涵、王雷只是北京中瑞嘉业房地产开发有限公司员工，其代表中瑞公司向徐国权销售房屋是履行工作职责，系职务行为而非个人行为，而且梁海啸、黄晓涵从没有给徐国权退过购房款，根据《民法通则》第43条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动承担民事责任”，也就是说，假设徐国权依据《说明》主张利息，其应当向被告所在的中瑞公司主张，而不应当向被告主张，诉讼主体明显不适格，与二被告无关。2.原告所述与事实不符，被告黄晓涵对《说明》一事完全不知情，其既没有在《说明》上亲笔签名，也没有在现场，更没有对给付利息的事实予以确认，原告将被告黄晓涵列为被告明显错误，诉讼主体不适格。三、《说明》明显违反我国法律及社会公共利益，系无效合同，不产生任何法律拘束力，原告的主张无事实及法律依据。1.原告的陈述与事实不符。《说明》其实就是《退房证明》，《说明》上的本金是徐国权的购房款，也是徐国权恶意炒房的钱款，也就是说，原告诉称的名为投资款实为炒房钱，根本不是原告所谓的本金，其陈述与事实不符。2.徐国权大量低价囤积80套房源，损害公共利益，系无效。北京中瑞公司在共开发了330套洋房，而徐国权一个人一口气就购买了其中的80套，即占整体房屋的1/4，剥夺了不特定购房者的合法权益，损害社会共同利益。徐国权购房目的就是为了将房屋先用低价囤积起来而后再高价转手卖掉赚取中间的差价，我国有关部门一再强调，房子是用来住的，不是用来炒房赚钱的,《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）中明确规定“遏制投机性炒房，控制投资性购房”，而2018年4月买房到2018年10月出具《说明》只有短短半年时间，原告试图利用6个月时间获得巨额钱款。显而易见，当初徐国权购买80套房子的目的为了投机炒房并不是用于居住，其行为是目前我国法律明令禁止且严厉打击的，是损害社会公共利益的行为，根据《合同法》第五十二条及《民法通则》第五十八条规定，系无效合同，不受我国法律保护。原告试图钻某些监管的漏洞利用无效合同投机炒房获取非法利益，本身就是违法行为，其主张不应得到法庭支持。2.本案为商品房委托代理销售合同纠纷，根据规定，无论是包销公司还是房屋中介代为销售房屋必须具备销售资质，个人是不能作为销售房屋的主体。假设，若按约定由被告替徐国权个人销售房屋，而无论是梁海啸还是黄晓涵还是王雷三个人均没有销售房屋的资质，无权代销徐国权的房屋，《说明》中由负责人王雷、梁海啸代为销售徐国权的房屋并承担刘强投入本金所产生的利息的约定无效，原告要求支付利息于法无据。综上所述，原告、被告诉讼主体均不适格，原告要求被告给付利息的诉求，于法无据，请求人民法院慎重、负责的查明案件事实，依法判决驳回原告的全部诉讼请求。 被告梁海啸未到庭、未答辩。 本院经审理认定事实如下：被告梁海啸系中瑞公司销售副主管，被告黄晓涵系中瑞公司负责管理档案的职员，二人系夫妻关系。2018年3月，原告刘强通过微信与被告梁海啸联系，协商购买中瑞公司开发的波尔多庄园的楼房，经双方多次沟通，最终以徐国权的名义购买了80套楼房，后徐国权于2018年4月分多笔将首付款打到中瑞公司财务账户。2019年6月，原告与被告梁海啸协商退房和返还房款事宜，之后中瑞公司陆续向徐国权返还了购房款，最终于2019年1月16日全部返还完毕。2018年10月24日，被告梁海啸向原告刘强出具说明一份，约定：“1.王雷、梁海啸在12月30日前负责对房源进行销售，11月30日前完成50套房源销售，剩余房源在12月30日前进行去化；2.11月、12月由责任人（王雷、梁海啸）共同承担刘强投入本金所产生的资本利息（月息10万元），金额按实际完成周期计算。”原告据此要求被告梁海啸给付2018年11月、12月及2019年1月份半个月的利息损失共计250000元。另查明，中瑞公司台账体现的80套房屋的购买人为徐国权，实际付款人也为徐国权，退款接受人也为徐国权，除原告刘强诉讼主张依据的《说明》外，本案所涉购房、退房过程中没有任何书面协议。另，说明中提到的王雷时任中瑞公司销售主管，未在说明中签字，《说明》中未体现黄晓涵，也无黄晓涵签字。此外，诉讼过程中本院向原告释明本案的基础法律关系是中瑞公司和徐国权之间的房屋买卖合同纠纷，原告坚持要求按照商品房委托代理销售合同纠纷审理。庭审中，原告提交了说明一份、微信聊天记录一组、明细一份，欲证明购房转入资金为1000万元，被告梁海啸承诺给付利息损失，利息按月息0.1%计算。被告黄晓涵对证明不予认可，对中瑞公司转回徐国权账户上的金额认可，能够证实是中瑞公司和徐国权之间的行为，不是被告的个人行为，对聊天记录的真实性无异议，认为能够证实是恶意炒房，对于明细不认可。被告黄晓涵提交了中瑞公司台账一组、退款转账凭证一组，欲证明购房人为徐国权，退款均是中瑞公司工作人员操作，被告并没有参与退款的事宜。原告质证称对证据的真实性、合法性无异议。 本院认为，商品房委托代理销售合同纠纷，是指当事人之间就达成的房地产开发商开发的商品房委托于中介机构代理销售，并向中介机构支付酬金的合同产生的纠纷。原告刘强以此案由提起诉讼，应当对相应事实承担举证责任。原告依据的主要证据为被告梁海啸出具的《说明》，该《说明》表明的意思是梁海啸负责对刘强囤积的房源进行销售去化，并承担投资利息。根据本案查明的事实，实际情况是刘强作为联系人，以徐国权的名义在中瑞公司一次性购买了80套商品房用于投资转卖，赚取差价。后因故又与中瑞公司达成了退房的合意，中瑞公司分批向徐国权退回了全部购房款，退房款过程中被告梁海啸也只是联系人的角色，实际退款行为均是中瑞公司财务人员操作。根据以上事实，首先可以确认80套房屋的购买权利人和退款权利人均为徐国权，无证据证明原告刘强对相应房屋取得了委托销售的权利；其次，被告梁海啸作为中瑞公司的销售副主管，在房屋买卖合同履行和解除过程中均履行的是职务行为，其个人并没有代理销售房屋的中介资质；最后，梁海啸向原告刘强出具说明，所基于的事实也是之前中瑞公司和徐国权之间解除房屋买卖合同履行过程中的投资利息损失的问题，原告刘强抛开基础买卖合同关系直接主张利息损失如同无本之木，缺乏基础法律关系。综上，原告刘强和被告梁海啸、黄晓涵之间并没有形成商品房委托代理销售合同关系，原告刘强以商品房委托代理销售合同纠纷为案由向被告梁海啸和黄晓涵主张给付利息损失没有事实依据和法律依据，本院对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告刘强的诉讼请求。 案件受理费5050元，依法减半收取2525元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审判员  王凯隆 二〇一九年六月二十六日 书记员  赵晨辉