江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0102民初10005号原告：艺高康体（南京）有限公司，住所地在南京市经济技术开发区恒飞路8号404-2室。法定代表人：王敏超，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕菁，江苏高的律师事务所律师。被告：实创装饰工程江苏有限公司，住所地在南京市玄武区中山东路198号1207室。法定代表人：朱国祥。委托诉讼代理人：任国春，男，该公司工作人员。被告：实创家居装饰集团有限公司，住所地在北京市房山区燕山迎风街21号A106号。法定代表人：朱国祥。被告：耿黎明，男，汉族，1973年12月28日生，住南京市鼓楼区。被告：顾新平，男，汉族，1978年7月27日生，住江苏省常州市金坛区。被告：朱国祥，男，汉族，1963年1月3日生，住江苏省常州市金坛区。原告艺高康体（南京）有限公司（以下简称艺高公司）与被告实创装饰工程江苏有限公司（以下简称实创公司）、实创家居装饰集团有限公司（以下简称实创集团）、耿黎明、顾新平、朱国祥房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告艺高公司的委托诉讼代理人吕菁到庭参加诉讼。被告实创公司、实创集团、耿黎明、顾新平、朱国祥经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告艺高公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告实创公司的房屋租赁合同关系于2018年7月31日已经解除；2、要求被告实创公司给付原告欠付租金335524.80元（2018年4月10日至2018年7月31日）；3、要求被告实创公司返还南京全民健身中心主楼第五层1958.10平方米房屋且赔偿房屋占用经济损失（按照每日4533.50元为标准，自2018年8月1日起至实际返还之日止，暂计算至2018年10月31日共92天的占用损失为417081.20元）；4、要求被告实创公司赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失408015元（按照每日4533.50元为标准，闲置期间为90日）；5、要求被告实创公司支付律师代理费31826元；6、要求被告实创集团对被告实创公司应当支付的前述款项承担担保责任；7、要求被告耿黎明、顾新平、朱国祥对被告实创公司应当支付的前述款项承担连带责任。事实和理由：2012年3月1日，原告与被告实创集团签订一份合同，约定原告将南京全民健身中心主楼第五层1958.10平方米场地出租给被告实创集团使用，租期为9年，自2012年4月10日起至2021年4月9日止，第1年至第2年的总费用为1429413元，第3年至第4年的总费用为1500883.70元，第5年至第6年的总费用为1575927.80元，第7年至第8年的总费用为1654724.20元，第9年至第10年的总费用为1737460.40元；租金按季支付、先付后用，逾期支付租金超过30日的原告享有解除权，按年度租金总额的0.3%要求被告支付违约金，且不退还房屋押金，被告实创集团法定代表人或负责人对被告应履行的义务承担连带责任。2012年4月20日，原告、被告实创公司和实创集团共同签订一份补充协议，约定被告实创集团将其所享有的权利义务转移给被告实创公司，对被告实创公司所负的债务被告实创集团承担连带担保责任，被告实创公司法定代表人或负责人对被告应履行的义务承担连带责任。在租赁合同履行过程中，被告实创公司未能按期支付租金，经催告无果后，2018年7月23日通知被告实创公司自7月31日起解除合同，但是被告至今未能归还涉案房屋。在签订补充协议时，被告耿黎明是被告实创公司的法定代表人，2018年1月25日变更为被告顾新平，8月6日又变更为被告朱国祥，且被告朱国祥同时又是被告实创集团的法定代表人。为此原告诉至法院。被告实创公司、实创集团、耿黎明、顾新平、朱国祥未到庭参加诉讼，也未进行书面答辩。经审理查明：宁房权证玄初字第××号房屋所权证载明：房屋坐落于××，房屋所有权人为南京市体育局，设计用途为非住宅。2003年9月1日，南京市体育局授权南京全民健身中心有限公司全权经营“南京全民健身中心”大厦的主楼及裙楼。2012年3月1日，原告（甲方）与被告实创集团（乙方）签订一份合同，双方约定：1、甲方将其享有经营权的南京全民健身中心主楼第五层1958.10平方米场地出租给乙方用于经营办公与展厅项目，合同有效期为9年，自2012年4月10日起至2021年4月9日止，合同签订生效之日起至2012年4月9日止为免租期，2012年4月10日至2013年4月9日乙方应支付房屋租金1429413元，自第一年度开始，以后每隔一年应付租金在前一年度应付租金总额基础上逐年增长5%，即第1年至第2年的总费用为1429413元，第3年至第4年的总费用为1500883.70元，第5年至第6年的总费用为1575927.80元，第7年至第8年的总费用为1654724.20元，第9年至第10年的总费用为1737460.40元。乙方按照季付方式执行，每3个月为一个经营缴费期，乙方在前一缴费期届满前一个月付讫（每年3月10日、6月10日、9月10日及12月10日），即乙方先支付甲方费用后经营使用。2012年3月1日前，甲方一次性收取15万元作为押金（已支付），在合同终止且乙方结清所有相关费用后无息退还；2、因任何一方违反约定而导致合同实际被提前解除或者终止履行，过错方应赔偿守约方因此发生的实际损失，包括因此产生的诉讼费、律师费等：乙方拖欠给付租金全部或部分达30天的，视为乙方根本违约，甲方有权随时终止合同履行；在终止合同情形下，乙方应按当年度租金总额的0.3%乘以提前终止合同的剩余天数计算向甲方支付违约金，甲方有权不退还乙方所缴纳的房屋押金以抵付甲方所受到的损失。乙方法定代表人或负责人对乙方应履行的义务承担连带责任。2012年4月20日，原告（甲方）、被告实创集团（乙方）和被告实创公司（丙方）共同签订一份补充协议，三方约定：（1）因乙方于2012年3月7日在南京成立丙方，故就甲乙双方于2012年3月1日签订的合同中所有乙方的权利和义务转移给丙方；（2）自2012年4月20日起将原合同中所有乙方的权利和义务转移给丙方，丙方全部继承乙方在原合同中的权利和义务，原合同中适用乙方的条款将自2012年4月20日起仅对丙方适用，对乙方将不具有约束力；（3）丙方法定代表人或负责人对丙方应履行的义务承担连带责任，乙方承诺作为丙方的担保方，如因丙方过错致使原合同无法履行或因此解除，由此给甲方造成的一切实际损失，乙方对此承担连带赔偿责任。在补充协议落款处的丙方处，除了加盖被告实创公司的印章外，被告耿黎明也签字确认。2018年3月15日，原告书面通知被告实创公司：2018年4月10日至7月9日的房屋租金413681.05元，被告应于4月9日前到原告财务部缴纳或转入原告公司账户。同年4月24日，被告实创公司给付原告租金137894元。同年5月14日，原告又书面通知了被告实创公司：2018年4月10日至7月9日的部分房屋租金137894元，要求被告于5月20日前到原告财务部缴纳或转入原告公司账户；5月28日，原告再次书面通知被告实创公司：及时缴纳2018年4月10日至7月9日的部分房屋租金137894元，同时还需缴纳因此产生的滞纳金3309.50元（截至2018年5月28日）。同年6月11日，原告仍然书面通知被告实创公司：在2018年6月13日前缴纳2018年4月10日至7月9日的部分房屋租金137894元，同时还需缴纳因此产生的滞纳金9101元（截至2018年6月11日）；6月15日，原告书面通知被告实创公司：在2018年7月9日前缴纳2018年7月10日至10月9日的房屋租金413681.05元。2018年7月23日，原告向被告实创公司邮寄了一份律师函，说明：（1）2018年3月15日原告向被告出具催款通知书，要求被告支付2018年7月10日至10月9日房屋租金413681.05元，4月12日被告出具了还款计划书，要求将季付改为月付，但是被告未按承诺履行；5月14日、5月28日、6月11日、6月15日，原告又向被告发函要求支付房屋租金，但是被告仍欠原告2018年5月10日至10月9日的租金689469元；（2）由于被告行为已明显违反了双方约定，除了应支付欠付的房租外，原告有权要求解除合同，并要求赔偿损失；现在原告要求被告于2018年7月27日前付清所欠全部房屋租金，否则将解除双方合同及补充协议，解除日期为2018年7月31日。同年7月31日和8月17日，以手机转账方式被告顾新平分别给付原告各2万元，合计4万元。同年9月3日，原告书面告知被告实创公司：由于被告拖欠租金长达30日以上，已构成根本违约，所以双方合同于2018年7月31日解除；要求被告收到函件后5日内搬离租赁房屋。在正告函的下方，被告顾新平签字确认。由于认为被告拒付所欠租金，原告委托江苏高的律师事务所诉于法院，因此支付律师费31826元。另查明：1、2012年3月7日的企业法人营业执照载明：实创公司的法定代表人是耿黎明，营业期限是自2012年3月7日至2032年3月6日；2018年1月25日的公司准予变更登记通知书载明：实创公司的法定代表人原为朱某，现为顾新平；2018年8月6日的公司准予变更登记通知书载明：实创公司的法定代表人原为顾新平，现为朱国祥；原股东为顾新平、实创家装（北京）有限公司，现股东为顾新平、朱国祥。2、2013年11月21日，南京全民健身中心有限公司授权原告为“南京全民健身中心”主楼的总承包经营商，其中主楼一、二、三层授权期限为2007年5月1日至2022年4月30日，其他楼层的授权期限为2006年3月1日至2021年2月28日。审理中，原告补充表示：（1）2018年11月1日以后被告实际占用涉案房屋的费用原告明确放弃主张，因为原告已收回了涉案房屋且于11月8日又已再次出租给案外人；（2）2018年4月10日至7月31日的租金总额为513418元，2018年4月10日至7月9日的租金为413681元（1654724.2／4季度），7月10日至7月31日的租金为99737元（4533.5元／天，合计22天），在催告后被告实创公司已经给付租金177894元，尚欠租金335524元。上述事实有合同、补充协议、催缴通知书、律师函、正告函、广发银行客户回单、委托代理合同、发票、授权书、工商资料以及本院庭审笔录等证据予以佐证。本院认为，原告与被告实创公司的房屋租赁合同、与被告实创集团、被告耿黎明的担保合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当合法有效，双方应严格依照约定全面履行各自义务。根据涉案合同约定，租赁期限是自2012年4月10日起至2021年4月9日，但是2018年4月10日至7月9日的房屋租金，被告实创公司未能及时足额给付原告，2018年7月10日至10月9日的房屋租金，被告实创公司未能及时给付，且已超过双方约定的30日迟延付款宽限期间。所以被告实创公司两次迟延支付约定期限的房屋租金已违反了双方约定，其行为已对原告构成违约，应向原告承担相应违约责任；原告要求确认双方涉案房屋租赁合同已经解除的主张，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。关于剩余租金和涉案房屋的占用费用。本院认为：1、根据双方约定，第7年至第8年的租金总额为1654724.20元，每个季度的数额应为413681.05元，7月10日至7月31日的租金应为99736.80元，参照租金计算标准8月1日至10月31日的3个月实际占用费应为413681.05元，合计927098.90元，扣除被告实创公司已给付的租金177894元，还应给付的剩余租金和占用费应为749204.90元。所以，原告要求被告实创公司给付剩余租金（实际占用费）749204.90元以及律师费31826元的主张，符合双方约定和法律规定，本院予以支持；2、2018年11月1日以后的被告占用费，原告已经明确放弃主张，且原告在收回涉案房屋后已于11月8日再次出租。所以，原告要求被告实创公司返还涉案房屋的诉请，在本案审理中已经实现，本院予以确认；原告要求被告实创公司给付涉案房屋闲置期间租金损失的主张，不符合已查明的事实和法律规定，本院不予支持。2012年4月20日，原告、被告实创集团和实创公司共同签订一份补充协议，且被告实创公司除了加盖单位印章以外，作为该公司法定代表人的被告耿黎明也在协议上签字确认。补充协议约定：实创公司的法定代表人或负责人对实创公司应履行的义务承担连带责任，实创集团承诺作为实创公司的担保方，如果因为实创公司过错致使原合同无法履行或因此解除的，由此给原告造成的经济损失，实创集团承担连带赔偿责任。由于被告实创集团和耿黎明，自愿为被告实创公司的付款义务向原告提供连带责任保证担保，所以原告要求被告实创集团和耿黎明对被告实创公司的付款义务承担连带责任的主张，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。被告顾新平虽然曾经担任被告实创公司的法定代表人，被告朱国祥虽然现在担任被告实创公司的法定代表人，但是两被告均未在补充协议上签字确认，原告也未提供证据证明：两被告曾经自愿为被告实创公司的所负债务向原告提供保证责任担保。所以，原告要求顾新平和朱国祥承担连带责任的主张，不符合已查明的事实和法律规定，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告艺高康体（南京）有限公司与被告实创装饰工程江苏有限公司之间关于南京全民健身中心主楼第五层（建筑面积1958.10平方米）房屋签订的租赁合同应于2018年7月30日解除；二、被告实创装饰工程江苏有限公司应于本判决生效之日起十五日内给付原告艺高康体（南京）有限公司剩余租金和实际占用费合计人民币749204.90元以及律师费31826元；三、被告实创家居装饰集团有限公司应对被告实创装饰工程江苏有限公司的上述付款义务承担连带责任；四、被告耿黎明应对被告实创装饰工程江苏有限公司的上述付款义务承担连带责任；五、驳回原告艺高康体（南京）有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费15532元，公告费（以原告提供的发票数额为准），由被告实创装饰工程江苏有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  李海桥人民陪审员  陆雪萍人民陪审员  祁 娟二〇一九年六月二十八日书 记 员  罗安迪