新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）新2327民初811号 原告：吉木萨尔县华育种业有限责任公司，住所地：新疆昌吉州吉木萨尔县城南工业园创3路15号。 法定代表人：桑正虎，董事长。 委托诉讼代理人：周盛荣，新疆明笃律师事务所律师 被告：吉木萨尔县银都房地产开发有限责任公司，住所地：新疆昌吉州吉木萨尔县满城南路。 法定代表人：叶生福，董事长。 委托诉讼代理人：徐雪梅，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵霖珊，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。 原告吉木萨尔县华育种业有限责任公司与被告吉木萨尔县银都房地产开发有限责任公司之间业主共有权纠纷一案。本院于201８年4月23日立案后，依法适用普通程序于2019年5月14日公开开庭进行了审理，原告吉木萨尔县华育种业有限责任公司的委托诉讼代理人周盛荣，被告吉木萨尔县银都房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人徐雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告自2010年7月1日起赔偿原告地下室使用费，使用费按每平米每日0.5元计算，截止2017年10月1日止使用费为240120元（200平米×0.5元×30天×87月×92%）；2、判令被告自2010年7月1日起赔偿原告一楼通道使用费，使用费按每平方米每日1元计算，截止2017年10月1日止使用费为143550元（110平方米÷2×1元×30天×87月）；3、本案诉讼费及邮寄送达费由被告承担。 事实与理由：原告系被告开发建设的吉木萨尔县宝丽华庭小区3幢商住楼（总面积2754.86平方米）第一、二层商业用房，一单元三至××层住宅的所有权人。原告房屋面积合计为2535.98平方米，占该3幢商住楼总面积的92%。2016年6月15日，原、被告因排除妨害纠纷一案，昌吉回族自治州中级人民法院作出了（2016）新23民终825号民事判决书，确认该3幢商住楼被放置供热、供水的设备间，属于建筑物共有部分。根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的意见》第十四条第一款规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除、恢复原状，确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”被告作为宝丽华庭小区3号楼开发建设者，已将3号楼房屋全部出售，其非宝丽华庭小区3号楼业主，在未经3号楼业主同意的情况下，擅自占用3号楼地下室放置供热、供水设备，从事经营性活动。且被告去往地下设备间必须通过原告所有的××楼，但被告自2010年7月起，从未支付过使用费，为此，原告以书面通知被告，要求对其使用原告所有的××楼业主共有的地下室，自2010年7月起向原告赔偿使用费损失，但被告至今未予赔偿。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判令如上所请。 被告辩称：首先，昌吉州中级人民法院作出（2016）新23民终825号民事判决书，判决宝丽华庭小区3号楼地下室供暖、供水设备间认定为共有部分，即宝丽华庭全体业主共有，而非原告独有，亦不属于3号楼业主共有，宝丽华庭小区共五幢楼。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，有关共有和共有管理权属于重大事项，依法应当由业主共同决定。原告起诉未经宝丽华庭小区全体业主共同决定，原告不是合法的诉讼主体。 其次，诉争的设备间属于被告原始取得，该设备间是被告利用地下空间建造，形成独立使用的建筑物。根据城市地下空间开发利用管理的规定第二十五条，地下工程本着谁投资谁所有谁利用，根据商品房销售面积计算或公共建筑面积分摊计算，地下室可以作为专有，不属于小区共用设施，原告认为属于业主共有主张不当。涉案地下室设备间在宝丽华庭小区规划建设之初就批准设计为热交换站，服务全体小区业主。假设地下室交换站属于共有部分，也应该属于宝丽华庭小区业主共有，不属于本案原告独有。被告不仅是宝丽华庭小区的开发商，也是该小区的物业管理人，被告为该小区全体提供物业服务，是管理该小区的共有部分，原告要求被告支付使用费不当。 被告作为物业管理人向原告收取的管理费用，不包括对设备间的收费。该地下室高3米以上，根据相关法律规定，层高高于2.2米以上的永久性建筑属于法律规定的房屋，对层高2.2米以下的阁楼不构成房屋。涉案的地下室设备间层高3米以上，因此，涉案地下室设备间是独立的房屋，规划设计的用途就是供热、供水交换站，不属于原告所述的房屋附属物，被告作为原始取得具有所有权。综上，无论涉案设备间属于全体业主共有，还是属于被告所有，原告均无权起诉，原告不是本案适格主体，请求依法驳回起诉。 原告就其诉讼请求及理由，向法庭提供以下证据： 1、（2016）新23民终825号民事判决书一份，证明：2009年12月26日银都公司与宝丽公司签订了一份《合作协议》，双方约定，合作开发房产。2010年4月15日原告与宝丽公司签订了一份《房屋土地置换协议》，双方约定，原告所有的房屋砖混结构面积为883.08平方米，土地使用面积为3338.32平方米，全部置换给宝丽华庭公司用于房地产开发，置换条件房屋为一平方米置换一平方米，土地按二平方米置换一平方米。2010年5月15日双方签订了一份《补充协议》，双方约定，14间地下室属于置换房屋配属部分，产权归原告。原告取得了位于宝丽华庭小区3幢1-2层，1单元3-6层住宅及2单元3-5层住宅所有权，以上建筑面积为2535.38平方米。且该判决书确认涉案设备间属于建筑物的共有部分。 被告质证认为：对该判决书的真实性认可，对证明的问题不认可。1、该本判决书中查明该地下室未计入公摊面积；2、该判决书对一楼楼梯间是否计入公摊面积并未进行审查；3、按判决书与一审判决认定事实部分观点存在各异，根据司法独立审判原则，办案法官有依法独立审判权，其他案件仅作为参考，故建议法官慎重考虑。 2、（2017）新23民终379号民事裁定书一份，证明：该裁定书认定地下室属于建筑物共有部分。 被告质证认为：对该裁定书的真实性认可，对其关联性和证明的问题不认可。因该交换站未计入公摊面积，所有权属于被告。进入地下室的一楼过道属于共同享有和管理，被告有权使用。 3、租赁合同二份，证明：原告与莫宏勇签订的房屋合同中约定，租赁面积为106平方米，按照31800元计算，每日每平米租金0.83元。原告与王金玲签订的房屋租赁合同中约定，房屋面积为101.5平方米，租金36000元，每日每平米租金0.97元。 被告质证认为：对该证据三性均不认可。该合同真实性无法确认，且不具有同地段同房屋价格的代表性，与本案无关联性。 4、3号楼一层、二层房屋产权证及土地使用证一份，证明：位于××区面产权归原告所有，面积为453.21平方米，共有分摊面积18.15平方米，套内建筑面积435.06平方米，涉案地下室的楼梯及通道均在一楼产权范围内。该3号楼二层产权登记所有人为原告，面积为545.74平方米，套内建筑面积为435.05平方米，分摊116.69平方米，楼梯面积在产权面积之内。 被告质证认为：对产权证的真实性无异议，对证明的问题不认可。关于地下室和进入地下室一楼通道面积未计入公摊面积，该产权证不能证明原告所要证明的问题。 5、3号楼户型明细表一份，证明：3号楼所涉的房屋面积为2754.86平方米，生效法律文书确定面积为2535.98平方米，原告占3号楼房屋总面积为92%，所以原告对地下室按92%主张权利。 被告质证认为：对户型明细表的三性均不认可。交换站属于被告，被告享有从一楼通往进入地下室的权利。对原告主张按比例划分不认可，假如交换站属于业主共有，也是属于华丽华庭小区五幢楼全体业主共有。 6、收款收据三份，证明：被告作为开发商同时为物业管理人，利用涉案地下室从事经营活动，被告并非无偿为业主服务，该行为侵犯共有人的权利和原告一楼通道的权利，给原告造成损害。 被告质证认为：对收据的真实性无异议，被告是开发商也是物业管理人，为小区业主提供物业服务，对小区公共设施进行管理维护，收取一定物业费符合法律规定。 本院认证认为：对以上证据1、2、3、4、5、6的真实性，本院予以确认。 被告就其辩解意见，向法庭提供以下证据： 1、3号楼施工图设计文件审查合格书一份，3号楼地下室平面图一份，吉木萨尔县宝丽华庭小区给排水采暖平面图一份，证明：3号楼施工图审图合格，在宝丽华庭小区建设施工时，涉案地下室的设计用途为交换站为全体小区业主提供供热、供水服务。 原告质证认为：对施工图设计不认可，双方在签订房屋土地置换协议和补充协议时均没有提供上述图纸。 2、盛德公司机组合同1份，购买热交换机组发票四张，证明：被告按照设计图要求购买热交换站，热交换站的财产属于被告所有。 原告质证认为：该机组合同及交换机组发票不能证明地下室设备间为被告所有，与本案无关联性。 3、房地产测绘结果报告书及宝丽华庭小区3号楼测算过程及面积测算说明各一份，证明：地下室热交换站未计入公摊范围。一楼楼梯过道属于地下一层和地上二层共同分摊，因此涉案地下室设备间产权归被告原始取得，一楼过道被告享有共有和管理使用的权利。 原告质证认为：该测绘报告中明确楼梯通道属于一层和二层共有，其中一层在原告产权之内，二层共有分摊面积为110.69平方米，在原告产权面积545.74平方米之内。对3号楼测算面积及说明不认可。 本院质证认为：对上述证据1、2、3的真实性，本院予以确认。 本院当庭宣读一份退件函，证明：经原告申请2018年11月20日新疆方诚价格有限责任事务所通过网络摇号取得吉木萨尔县法院吉法委字（2018）第91号司法鉴定委托书委托鉴定事项及对3幢商住楼地下设备间面积及每平方米每日使用费予以测量和评估，对3幢商住楼一楼通往地下室的通道面积及每平方米每日使用费予以测量和评估。因测量需由具有测绘资质的机构进行测量，我所具有价格评估资质，无法进行建筑物面积测绘工作。现将评估委托书退回贵院。 原告质证认为：对该退函理由不认可。 被告质证认为：无异议。 本院认证认为：对该证据的三性予以确认。 根据原、被告的陈述及双方举证、质证、认证，本院依法确认以下事实： 吉木萨尔县宝丽华庭住宅小区1、2、3、4、5幢住宅楼建设项目的建设单位为原告银都开发房产公司。2019年12月26日银都公司与宝丽公司签订了一份《合作协议》，双方约定，双方合作开发上述建设项目。2010年4月15日原告华育公司与宝丽公司签订一份《房屋土地置换协议》，双方约定：一、华育公司所有的砖混结构房屋883.08平方米，土地使用面积3338.32平方米，全部置换给宝丽公司用于房地产开发；二、华育公司所有的房屋与宝丽公司置换条件为：一平方米置换一平方米；土地使用权面积置换条件为：二平方米置换一平方米；所置换的房屋宝丽公司根据面积，可以按设计户型带商铺从北面给一个单元，不够部分自北向南第二单元一楼开始往上补足为止。如剩余的面积不够一套住房的，以成本价双方结算。 2010年5月15日，华育公司与宝丽公司签订一份《补充协议》，双方约定：一、依据原《房屋土地置换协议》第三条，甲乙双方互换的房屋面积均以一方的开发成本价结算（含土地价值），乙方的开发成本价2010年为1000元/平方米。二、原协议第四条由于乙方设计图纸调整，所建高层不带地下停车场，所以第四条作废。三、对甲方用来置换的资产，由于存在会计资料毁损不全，造成无法查找其原始价值问题，经甲乙双方协商，可由甲方委托中介机构，按所建年份进行重置评估。并将评估结果报县上相关部门予以确认。四、原协议书中对一方置换给甲方的房屋所带的十四间地下室产权问题没有明确。经协商，地下室属置换房屋配属部分，产权应归甲方所有。五、此补充协议与元《房屋土地置换协议》具有同等法律效力。宝丽华庭小区建设工程完工后，被告给原告交付了合同中约定全部房产即3幢商住楼一至二层商业用房，一单元三至××层住宅以及十四间地下室。以上建筑面积为2535.38平方米，但不包括地下室。该商住楼二单元601室住户为王明，建筑面积为109.32平方米，602室住户为刘文刚，建筑面积为110.17平方米。 另查明：2010年被告申请对宝丽华庭小区3号商住楼工程施工图设计进行审查。2010年9月新疆维吾尔自治区审理管理中心批复，经审查报送的3号楼工程施工图设计文件，符合基础主体结构安全性、工程建设强制性标准及有关法律、规章的要求。被告报送的3号楼地下室平面图中设计热交换站面积为171.78平方米，而且该地下室交换站在该宝丽华庭小区建设之初就设计规划为交换站，为该小区共5幢楼160户居民供热、供水提供服务。后原告华育公司认为被告庭都公司侵犯了全体业主的权利。将3幢商住楼通往热交换站楼梯通道的门锁上，为此双方发生纠纷。后被告庭都公司向本院提起诉讼，请求：1、停止侵害恢复原状；2、华育公司公开道歉；3、华育公司赔偿银都公司损失共计890元。本院作出（2015）吉民一初字第936号民事判决书，判决：一、华育公司于判决生效停止对银都公司的侵害，并将通往地下室热交换站楼梯通道的门锁打开；二、驳回银都公司的其他诉讼请求。遂华育公司不服本判决，提起上诉。 2016年6月15日昌吉州中级人民法院作出（2016）新23民终825号民事判决书，该判决书认为双方争议的地下室（设备间）系放置供热、供水设备的设备间，属于建筑物共有部分。原审认定本案争议的热交换站归银都公司所有属认定事实错误。银都公司对供热、供水的设备间享有占有、使用权，华育公司并非设备间的所有权人，无权将通往地下室热交换站的楼梯通道门加锁，华育公司的行为妨害了银都公司对供热、供水设备的使用权，原审法院判决华育公司停止侵害并将门锁打开并无不当。故判决驳回上诉，维持原判。 2016年11月8日华育公司向本院提起诉讼，请求：判令银都公司赔偿地下室使用费207000元；二、银都公司赔偿一楼通道使用费123750元。2016年12月22日本院作出（2016）新2327民初2984号民事裁定书，认为原告起诉被告要求民事赔偿原告仅仅作为宝丽华庭小区的单一业主而为单独意思表示，未经全体业主共同决定，因此，原告华育公司不具有合法的诉讼主体资格，故裁定驳回原告华育公司的起诉。华育公司不服本判决，提起上诉。2017年3月1日昌吉州中级人民法院作出（2017）新23民终379号民事裁定书，认为诉争3号商住楼放置供热、供水设备的地下室经已生效的（2016）新23民终825号民事判决确认为建筑物共有部分，而一楼过道原告华育公司享有产权。一审法院已上诉人不具有合法的诉讼主体资格为由驳回起诉不当。故裁定：一、撤销吉木萨尔县法院（2016）新2327民初2984号民事裁定书；二、本案指令吉木萨尔县人民法院审理。2017年12月11日原告华育公司向本院申请撤回起诉，本院作出（2017）新2327民初654号民事裁定书，裁定准许原告华育公司撤回起诉。2018年4月16日原告华育公司再次向本院提起诉讼。 另查明：在庭审中原告申请对3号楼地下室设备间每平方米每日的使用费及一楼通往地下室的通道每平方米每日的使用费进行评估。第一次通过网络摇号无鉴定机构报名，第二次通过网络摇号新疆方诚价格有限责任事务所取得该案鉴定委托书，后因无测绘资质而将委托书退回法院。 双方争议焦点：1、原告是不是本案适格的原告？2、原告主张的一楼通道使用费能否支持。 本院认为：关于争议焦点1，原告华育公司是否是本案适格的原告。我国民事诉讼法规定，原告需要与诉讼具有直接关系。这种直接关系包含两种情形：第一、请求人民法院保护的民事权益属于原告；第二、请求人民法院保护的民事权益受原告管理或保护。业主通过《商品房买卖合同》或者《房屋置换合同》取得权利，即包括专有部分的独立权利，也包括属于与其他购房人共有的权利。共有部分的权利属于全体业主，由全体业主共同管理、收益和决策，业主个人只享有参与收益的权利。业主委员会或者经大多数业主授权可以提起诉讼。业主个人未经大多数业主授权，就不是共有权利的直接权利人，也不是经权利人授权的管理人。不符合民事诉讼法规定的原告具有直接利害关系。根据《物权法》第七十六条关于“业主决定建筑区划内重大事项及表决权下落事项有业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权力的其他重大事项。决定前款第五项和第六规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，本案涉案地下室设备间，是为宝丽华庭小区共五幢楼的业主供热、供水提供服务，该设备间从设计用途、面积测绘、规划审批来看使用用途明确。该地下室设备间也未计入公摊面积。原告主张赔偿地下室使用费不满足法律规定专有部分占总建筑面积比例过半且专有部分人数占业主总数过半的要求，故原告不是本案适格的原告。 关于争议焦点2，即原告主张赔偿一楼通道使用费的问题。原告认为3号商住楼通往地下室的通道在其产权范围内，被告使用其通道应当支付使用费。该项主张属侵权赔偿之诉，与上述业主共有维权之诉不属同一法律关系，被告也不同意并案处理，故该请求在本案中本院不做处理。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百零八条之规定，裁定如下： 驳回原告吉木萨尔县华育种业有限责任公司的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。 审 判 长  王建国 审 判 员  李 斌 人民陪审员  阿扎提 二〇一九年六月二十日 书 记 员  戴雪燕