江苏省如皋市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0682民初448号 原告：陈如林，男，1963年3月18日生，汉族，住如皋市。 委托诉讼代理人：唐斌，如皋市方圆法律服务所法律工作者。 被告：如皋市永华置业有限公司，住所地：如皋市石庄镇新生港社区22组。 诉讼代表人：上会会计师事务所（特殊普通合伙）江苏分所，如皋市永华置业有限公司管理人。 委托诉讼代理人：徐建威，上会会计师事务所（特殊普通合伙）江苏分所职员。 委托诉讼代理人：杨洁，江苏张峰律师事务所律师。 原告陈如林与被告如皋市永华置业有限公司（以下简称永华公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2018年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈如林及其特别授权委托诉讼代理人唐斌、被告永华公司的特别授权委托诉讼代理人徐建威、杨洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈如林向本院提出诉讼请求：1、判令原告对位于如皋市金石庄园内属于原告的房产（金石庄园2号楼303室及车位、304室及车位、704室及车位、707室及车位）享有所有权；2、被告永华公司配合原告行使取回权，将上述房屋过户至原告名下；3、本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，陈如林变更诉讼请求为：1、确认原告对被告享有230万元的债权；2、确认原告对230万元的债权享有优先受偿权（金石庄园2号楼303室及车位、304室及车位、704室及车位、707室及车位相对应的230万元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年原告及原告受近亲属委托购买由永华公司开发的位于如皋市商品房，分别与永华公司签订了商品房买卖合同，总计支付购房款2383065元，其中2164700元转账，余下218365元以现金方式交付，其中2号楼501室及车位于2016年4月12日因民间借贷纠纷一案，该房屋已抵债，并在如皋市人民法院办理了相关的手续。以上房屋有永华公司出具给原告的购房款收据并且办理了全部的网签手续。如皋市人民法院于2016年7月26日出具（2016）苏0682民破4号裁定书，裁定受理永华公司破产清算一案。基于以上事实，原告认为原告购买的及原告受托为其家人代购的房屋，由于永华公司的原因，未能及时办理权属登记手续，原告已交付全部购房款，所购房屋应当属于原告的合法财产，而不该列为破产财产。根据相关的法律法规，具状法院，望判如所请。 陈如林为证明其主张，提供证据如下： 证据1，原告及原告受托的亲属的身份证、2014年5月28日以及2013年1月29日原告及其亲属签订了购房协议、如皋市江安镇廊庙村委会于2018年4月16日出具的证明。证明原告的身份信息情况以及证明原告及原告受托买房的亲属的身份信息情况。购房协议反映了原告及原告亲属在2013年1月份时决定在由永华公司开发的位于的左邻右里购买房屋。2014年5月28日的协议证明原决定在左邻右里购买的房屋由于房屋质量的问题，一致同意变更到由原告陈如林继续为大家办理手续，在由永华公司开发的金石庄园购买房屋的决定。两份协议均有原告及亲属的亲笔签名，也证明原告及原告亲属购房过程以及发生变化的相关情况。证明显示原告及原告委托的亲属关系的真实性。 证据2，被告的工商信息查询单。证明被告的主体身份情况。 证据3，5份商品房买卖合同、5份收款收据。其中4份合同均在2015年6月6日签订，对应的房号2号楼303室、2号楼304室、2号楼707室、2号楼704室，还有一份是2015年6月30日，对应的房号是2号楼501室，该房屋在如皋市人民法院与原告相关联的案件中，该套房屋已被如皋市人民法院在执行和解时将该房屋以物抵债给了吴宏贵，但该案也因永华公司进入破产程序目前亦在处理之中。上述房屋开发公司也在签订合同的当日因原告交付了合同中对应的款项，永华公司出具了有其公司签章的收款收据5份。由于2号楼501室目前也处于诉讼状态之中，原告认为该房屋已经进行了抵债，故在本次诉讼中未将该房屋列入其中，并未主张该房屋的权利。 证据4，原告提供的银行打款流水单。证明原告及原告委托的亲属向开发公司缴纳购房款的详细情况。对交款情况以及管理人后期提供的银行流水做充分说明。 证据5，胡某,4于2017年6月8日出具的情况说明。证明原告及原告受托的亲属在金石庄园购买了5套住宅，房款已经全部结清，已网签，开具了收据，未能开票是由于公司内部的原因。证明原告购房的真实性以及未能开票以及原告没有及时缴纳相关税款并不是基于原告自身的原因。 证据6，2017年5月16日债权审查通知书、2017年10月31日债权审查通知书。证明原告购房的交款情况以及原告在永华公司进入破产程序后向永华公司进行了债权申报原告及原告受托的亲属所购买房屋的具体房号对应的合同价格以及在该审查通知书管理人确认的交款总额以及银行流水总额、债权确认总额。原告将该份证据作为证据使用，原告认为管理人对合同对应的房号、合同中载明的房款金额不持异议，但对于交款的性质原告对此存在巨大的争议。在这份审查通知书中所确认的金额管理人并非根据实际情况作出的判断，该份审查通知中所确定的部分事实及金额、用途与事实严重不符，不能作为管理人清理债权的最终依据。 证据7，截止时间是2017年10月31日永华公司申报登记审查明细。原告认为该份明细也不能作为最终处理永华公司财产的依据，原告注意到在该份申报登记审查明细表中有存在与原告情况完全相同的房屋购买人，也被管理人确定了其优先受偿权。对管理人两次提供的陈爱华与陈如林往来记录，对第一次提供的原告认为基本上是属实的，原告与被告永华公司购房款支付款项及时间明确，没有争议。对第二次提供的其中有金额达65万，原告方认为不能加在原告的购房款中，或者是原告与被告方法定代表人陈爱华个人的往来中，原因是管理人在出具相关与原告购房情况、房款支付情况的审查确认表并未与被告永华公司的法定代表人陈爱华或实际操控人胡某,4进行相关的沟通，了解详细情况，导致对相关的款项往来有重大的错误判断，原告方认为管理人提供的相关银行记录不能作为最终定案的证据使用。对于陈爱华付给陈如林的相关款项原告都有详细的流水记录和付款说明。 证据8，原告自行制作的原告向被告公司缴纳购房款付款明细表打印件。证明原告及原告近亲属向永华公司购买商品房交款的金额以及交款的时间、账户。证明原告履行了交款的义务，支付了全部的购房款。 证据9，原告自行制作的永华公司法定代表人陈爱华汇陈如林明细及说明打印件，共有35项。其中序号1：购车款发票、完税凭证、保险单、保险费发票2张、汽车行驶证；序号18：2014年9月18日转账凭证（16万，收款人是陈爱华；105000元，收款人是吴宏贵）；序号19、20：打款流水；序号24：2014年11月15日原告通过江苏省农村信用社汇给陆长琴的凭证2张；序号25、26：油票92张、招待费、娱乐费、餐费票据19张、过路费票据30张、汽车维保费发票2张；序号27：银行流水；序号28-33：2014年12月15日胡某,4借胡伟21.8万元的借据1份以及借据复印件上胡伟记载的还款时间和金额；序号35：发票。证明原告在2013-2014年期间代办事宜后，由永华公司法定代表人陈爱华向其付款，同时原告为其代办事宜永华公司支付的劳务费用，原告为永华公司办理相关借款手续以及为永华公司办理借款承担担保的详细说明。也证明被告在庭审中的陈述与客观事实是一致的，无论是购房款还是代办事宜的付款均是通过法定代表人陈爱华的个人卡进行付款。 证据10，2018年1月29日原告代理人与胡伟的谈话笔录。证明永华公司曾经向胡伟借过钱，金额是21.8万元，当时是陈如林和吴宏贵做担保，还证明这个钱是2014年开始还的，到2015年3月23日还结束的，还支付了1.5万元的利息。 证据11，申请证人胡某,4出庭作证。证明：1、胡某,4是永华公司的实际操控人；2、在永华公司进入破产程序后，管理人未对原告的相关情况向实际操控人进行详细的了解；3、与原告有相同购房情况的购房人被管理人确认了优先受偿权；4、与原告情况相同的在永华公司涉诉后有相关一部分购房人缴纳购房款均是向永华公司的法定代表人陈爱华的个人卡进行转账付款；5、存在一户购多套房屋，但分别登记在不同家庭成员名下也被管理人确认优先受偿权的情况；6、原告与永华公司存在服务关系，原告为永华公司在开发左邻右里及金石庄园的过程中代办了大量的公司事务以及实际操控人或者法定代表人的私人事务；7、原告为永华公司办理相关的借款事宜作为担保人或者是借款介绍人相关的款项由永华公司法定代表人陈爱华个人卡向原告支付，再由原告代永华公司向出借人支付的情况。 证据12，永华公司法定代表人陈爱华向原告陈如林于2014年11月25日、26日汇款4万元的详细说明，2012年-2014年油费发票97张，共27800元；2012年-2014年期间过路费发票30张，共1280元；2013年-2014年招待费发票17张，共8056元；2013年2月21日招待费发票1张3500元；2012年通讯费发票12张，共2300元；2012年-2014年汽车保养费发票2张，共2823元，以上6项合计45759元。证明陈爱华于2014年11月25日、26日分两笔向原告支付4万的用途。这些票据之所以能从2012年保管至今是由于原告的职业习惯，原告以前在办公室做办公室主任，有保管相关票据的职业习惯。也说明这些票据虽然没有向永华公司出示，永华公司也未将相关票据收集上账，责任在于永华公司，而原告方无任何过错，并且以上票据的费用永华公司已实际向原告方支付。 证据13，原告自行制作的被告2017年10月31日交房申报登记明细表打印件，2016年12月5日永华公司第一次债权会议资料，2017年10月31日永华公司债权、交房申报登记、审查明细表复印件。证明与原告情况相同的被确认为优先受偿权的购房户达32户。 证据14，如皋市不动产登记信息查询结果，系原告及其妻子左叶的不动产查询。证明：原告名下没有其他的房产，同时由于原告的其他亲属均在乡下居住，其名下也没有任何房产。 永华公司质证认为： 对证据1，对身份证复印件真实性无异议，对原告近亲属身份证的关联性有异议，原告的近亲属并不是案涉的原告，也与本案无关。对购房协议真实性不予认可，该证据如果按照原告所说是委托购房的话，作为委托人并没有要求受托人对于购买房屋的基本要求包括面积范围、套型、价格都没有进行约定，从常理上讲，该购房协议不具有真实性，在此后原告签署的合同中也并没有以委托人名义进行购买，与常理不符，物权是以登记为产权人，而且同一人购买多套房屋也会产生税率的增加，如果说委托购买是事实，那么代理人应当是以委托人的名义进行购买，从这一点来讲，也可以推断出购买协议是不真实的，再加上原告在此前向管理人第一次申报债权的时候也没有将委托人的情况进行披露，现在提出有委托购房的情况是为了出于证明自己是消费购房的身份，涉嫌造假的嫌疑。对证明，超出了举证的期限，该份证明并不能达到原告所要证明的目的，证明的内容中仅仅证明了原告的亲属关系，并没有涉及到委托购房的任何表现。原告主张原准备购买左邻右里的房屋，后因质量问题没有购买，转购金石庄园的房屋，这点没有任何证据可以支持，即使想购左邻右里的房屋，也应签订左邻右里的协议和相关资料。对于委托购房我们都知道购房的权属证书，办理的时候是以网签备案的名称为准，如果说委托购房那应该是以委托人的名义进行备案，否则的话在取得权属证书后还需要进行房屋过户，涉及大量的税费，这明显与常理不符。 对证据2，没有异议。 对证据3，对案涉的4套房屋的合同和收据真实性无异议，但是我方认为双方商品房买卖合同的形成是基于借款关系的担保，并不能反映双方是真实的商品房合同关系。对于2号楼501室的商品房买卖合同，在出卖人签章部分并没有加盖被告的公章或者合同章，该份合同缺少合同生效要件。 对证据4，真实性无异议，对原告的证明目的的金额为2164700元中有2014年9月18日的105000元有异议，该笔款项没有收款账号，也没有收款人的姓名，不能证明是付给被告的。还有一笔2014年7月18日的付款40万，在付款的事项中备注为借款，所以我们认为原告与被告之间的流水仅仅能证明双方之间具有经济往来，但是该付款的性质并不是支付的商品房的房款。 对证据5，对情况说明真实性不认可，如果要证明公司与原告款项的情况，也应当是公司出具证明，而不是胡某,4个人，更何况胡某,4也不是公司的法定代表人。在（2016）苏0682执1658号案件以及（2016）苏0682执1659号案件的2016年4月12日沙红平与胡某,4的和解协议中也看到陈如林是最后作为债务的加入人作为胡某,4共同还款的债务人，所以我方认为胡某,4与陈如林是有利害关系的。情况说明出具的时间也是破产案件审理前的6个月中，这个出具行为损害了其他债权人的利益，所以对该份证据不予认可。因胡某,4在公司经营中经营不善，导致资不抵债，在这种情况下，胡某,4为了筹集资金造成了大量的一房两卖现象，严重违背了经营的诚信原则，这点在如皋法院审理的多起案件中可以反映，在后期管理人接手后，向胡某,4咨询情况时，胡某,4曾向管理人表明在公司破产后大量的债权人找到他要求清偿债务，胡某,4迫于压力，给各种债权人写下了书面证明，有的书面证明的日期就写到了破产受理之前，且当时写的各种说明也没有公司的盖章，起不到证明效力，可能会损害其他债权人的合法权利，管理人不予认可。 对证据6，真实性无异议，只能证明原告在案前向管理人提出过债权的申报，但是管理人对于原告是否是购房人的真实身份以及往来款项的性质均提出了异议。 对证据7，真实性无异议。原告陈述管理人对和原告同样性质的债权人的房屋给予确认了优先债权，要求原告详细说明债权人姓名。同时，管理人在债权明细表中第九页最后也明确表示如果说债权人对债权表中其他债权人的债权有异议的可以在收到本通知书15日内向如皋市法院进行诉讼。 对证据8，从1-7的付款记录是认可的，对于第八笔的10.5万元与本案的关联性我方不认可，在该明细表中的第四笔2014年7月18日的40万在相关的银行流水记录中备注为借款，再结合原告向被告打款的时间最初的一笔是在2013年2月7日，但是被告所开发的金石庄园是在2014年5月份开始建设，2014年10月份进行预售，所以从这个时间点看原告向被告支付的不可能是商品房买卖合同的购房款，我方认为1-7项的付款不能达到原告所要证明付款性质的目的，应当是原告与陈爱华个人之间的借款关系。 对证据9，对序号1的相关票据，从购货单位、付款方都体现的是原告个人，我方认为个人的购车与本案没有关联；对序号2-17，没有相关的证据予以佐证，对该部分清单所载明的内容不予认可；对序号18，原告要证明的内容与银行流水体现的24万之间没有关联，由原告向吴宏贵付款的10.5万元与本案没有关联，9月18日向陈爱华付款16万元在对证据1质证时已经陈述是借款性质，不能证明是购房款；对序号19、20，原告向建工局付款的40万元的关联性不予认可，我方可以向法庭提供在2014年9月9日永华公司因金石庄园农民工保证金向建工局支付了80万元的保证金，永华公司向建工局支付的保证金也仅此一笔。对序号22、23，没有证据佐证，不予认可；对序号24，30万元中有20万元汇款凭证没有原件，另外陆长琴与永华公司是什么关系也不得而知，与本案没有关联；对序号25、26，油票以及招待费、娱乐费、餐费票据中有部分是没有抬头，不能体现与本案有关联，还有部分抬头是其他单位的，例如东台永华、自来水厂，与本案无关，过路费中也看不出与永华公司的关联性，汽车维修费所显示的车牌号是个人车辆，与本案没有关联。综合原始票据所发生的时间集中在2013、2014年，我方认为如果按照原告的说法已经将该部分的费用从永华公司报销，那么原始发票应该在永华公司保存，所以对票据的来源持合理的疑问。在2017年11月份永华公司售楼处后窗被打开，室内物品有被人翻动和盗窃的痕迹，也确实少了一部分财务资料，后来也经过报警。对序号27，与本案没有关联，原告也没有提供原始的借据凭证，而且两者之间的金额也不一致。对序号28-33，我方不认可，对原告方出具的原始借据以及还款记录，还款记录上是否是出借人胡伟所写无法确认，是否是原告向胡伟归还，也需要胡伟的证词加以证明。对序号34，没有证据，不予认可。对序号35，同序号25、26的质证意见。综上所述，我方认为陈爱华个人账户向原告的汇款并不能证明是支付的原告代永华公司支付的相应款项以及劳务费用。 对证据10，该证据在今天庭审中提供不符合证据规则，该证据属于证人证言，证人应到庭接受法庭质证。借条中体现的是胡某,4个人的借款，与永华公司也无关，该借条于2014年12月15日出具，借期是1个月，该笔借款应该是在2015年1月15日到期，而原告所说该笔借款是2014年开始归还，而且归还人是以担保人的身份进行归还，这是不合理的。担保人承担责任是基于借款人到期不能还款而承担责任，如果是真实的还款，时间是在2015年1月15日之后，所以我方认为原告所陈述的事实以及所要证明的内容均有虚假的成分。 对证据11，胡某,4已经被法院纳入失信人名单，对于这样一个人的证词的可信度较低，而且与本案有直接利害关系，如果本案所述款项不纳入到优先债权的话，势必通过与陈爱华个人账户的往来以及原告作为胡某,4出借借款的担保人，自然会追究到其夫妻两人的个人责任，所以从身份上来说，其证言证明力极低。在证明原告所要证明的服务关系看，胡某,4陈述双方并未谈到劳务费用的月工资，这与原告所陈述的每月28000元形成鲜明的矛盾，在问到原告与陈爱华与胡某,4与永华公司有无借款时，胡某,4回答没有，与原告所述2014年9月14日有24万的借款有矛盾。在问到是否在代胡某,4、陈爱华、永华公司还款的问题上，胡某,4将出借人胡伟的这笔款项并没有在第一时间陈述，而是经过提醒，况且所陈述的金额也不一致，出借的理由也与借条书写不一致。在问及已经归还的借款，原始借条在什么地方，胡某,4陈述是销毁了，这与原告所述的原始凭证仍然存在又产生矛盾。从胡某,4的证词中可以发现无论是在左邻右里的开发过程还是在金石庄园的开发过程中都存在用网签的形式来对所欠款项进行抵押担保的做法，这也印证到本案中永华公司就是用网签形式来对原告的借款进行担保，实际上双方并不是真实的商品房购买关系。在由胡某,4向原告出具的收据中，是加盖了永华公司财务章，根据刚才胡某,4所说财务章由公司会计保管，会计会将购房款记录到公司账册中，但是本案中从永华公司的公司账册并不能反映收到原告购房款，所以即使出具了该收据，也不能证明款项是购房款的性质。所以，我方认为从内容上看胡某,4的证词也不可信。 对证据12，同此前质证意见。 对证据13，对2016年12月5日永华公司第一次债权会议资料、2017年10月31日永华公司债权、交房申报登记、审查明细表真实性无异议，不能证明原告的证明目的，原告自制的明细表上所列的人员的购房及付款情况与原告并不相同，被告在第一次债权人会议上虽然有的在备注里写明财务无记录，但后经过管理人通过银行账户、收据以及其他相关的证明资料在2017年10月31日作出了与第一次债权人资料中对于购房人认定的变更。 对证据14，由法庭核实。不能证明原告的证明目的，其他亲属并未在查询结果上体现，对于委托购买是否成立已经在之前的庭审中全面的陈述了意见，我方认为委托购买这个行为是不存在的。 永华公司辩称，第一，我方认为原被告之间签订的购房合同，但并不能反映双方具有真实的商品房买卖合同关系，从原被告之间2013年1月份即互相之间发生多笔大额的经济往来，我方认为双方之间签订购房合同完全是出于双方之间借贷关系的担保，具体结合质证再发表。第二，我方认为即使原告作为购买人也不符合在破产案件中作为享有优先债权的商品房买受人债权性质，因为其缺少购买人系因满足生活居住需要这样一个个人消费者的身份；第三，因为本案被告目前已经处于破产案件的审理阶段，对于原告在此前向管理人提出的债权确认不符的，应当提起的是确认之诉，并且需要法庭审理的应当是是否具有商品房买受人优先债权的权利，所以单纯确认合同是否有效以及要求交付房屋不应当作为本案的诉求，也起不到诉讼的目的。现在永华公司的房产只是主体工程大部分完工，其余的配套包括水、电、煤气、绿化、消防、电梯以及部分安装工程均没有实施完毕，远没有达到可以交付的状态，因此原告要求交付房屋的诉讼请求是不合适的。原告主张作为商品房的真实买受人要求享有房屋的权利，但其仅凭合同来主张其付款的证据，证据不足。在破产案件中优先受偿权是针对消费的购房行为以及消费者对于住房所必须的唯一住房。退一步讲即使原告是自己本人真实购房，在破产案件中，根据省高院破产指南的规定，从保障居住权和生存权的角度，也仅有一套可以优先受偿，其余为普通债权。 永华公司为证明其主张，提供证据如下： 证据1，原告与被告的法定代表人陈爱华之间的银行打款的流水单。证明双方之间的经济往来从2013年1月份就开始发生，而且往来是有出有进，其中在2014年7月18日的一笔款项就明确备注为借款，而原告所要证明的购买房屋小区的开发是在2014年5月份才开始建设，2014年10月份才开始预售，所以我方认为双方之间的经济往来实际上是借贷关系，而不是用来支付商品房的购房款。 证据2，商品房预售许可证复印件。证明本案所涉的金石庄园工程在2014年10月18日才取得预售许可，对于该小区的购房收款只可能发生在该日期之后，而本案中原被告的资金往来早在2013年1月份即开始，所以双方的往来不可能是购房款，结合其他证据的印证，双方应当是由原告与陈爱华之间的个人借贷关系。 陈如林质证认为： 对证据1，原告方认为这份流水记录备注显示为借款，当时的情况是原告陈如林长期为永华公司提供相关的服务，有时难免因为时间无法抽身，相关事宜会委托朋友代为处理，2014年7月18日的打款是委托朋友代为处理，朋友对此情况不熟知，在汇款凭证上操作为借款，该情况当时就与永华公司法定代表人陈爱华以及实际操作人胡某,4进行过解释，并且得到了永华公司法定代表人及胡某,4的认可，不存在原告与永华公司存在借贷关系，仅凭这份汇款凭证的备注不能证明双方之间为借贷关系。 对证据2，真实性无异议，但被告的证据不能达到其证明目的，在上次庭审中已经陈述过购房的详细情况，原告2013年首先购买的左邻右里的商品房，后来由于种种原因，放弃了左邻右里的房子，转为购买金石庄园的房屋，该陈述也得到了永华公司实际控制人胡某,4的印证，所以被告提供的该证据不能证明原告未在金石庄园实际购买房屋并且也不能证明原告与永华公司的法定代表人陈爱华之间存在个人债权债务关系。这两者之间没有必然联系。 本院经审理认定事实如下：陈如林提供的《购房协议》载明：“父亲：陈国祥，老大：陈如圣，老二：陈如林，老三：陈秀凤，老大之女：陈霞。经以上五人协商一致为了将来大家庭方便生活彼此相互有个照应，决定在石庄左邻右里购买商品房五套，由老二陈如林出面办理一切手续，全权负责整个过程，各自不得反悔。立协议人：陈如圣、陈国祥、陈如林、陈霞、陈秀凤。2013年1月29日。”在该内容下方载明：“原决定在左邻右里所购的房屋，因该开发商又在石庄买了地进行二期开发电梯房，经家庭会商量一致并与开发商沟通好同意改为买大酒店对面的房子，其相关手续还是由老二陈如林统一办理一切手续，全权负责。签字：陈如圣、陈霞、陈国祥、陈如林、陈秀凤。2014年5月28。” 2014年10月18日，如皋市住房和城乡建设局向永华公司颁发皋建房销字2014050号商品房预售许可证，载明：项目名称为金石庄园（1#、2#商住楼，3#、4#、5#住宅楼，地下室）；有效期为12个月，自2014年10月18日起。 2015年6月16日，永华公司作为出卖人与陈如林作为买受人签订一份《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买金石庄园第2幢303号房和第6幢100号车位，商品房和车位的总价分别为468265元和50000元；买受人在签订合同之时按照合同约定一次性付清商品房价款468265元和车位价款50000元。2015年6月26日，永华公司向陈如林出具一份《收据》，载明收到陈如林缴纳的金石2-303#住宅（100#车位）房款518265元。 同日，永华公司作为出卖人与陈如林作为买受人签订一份《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买金石庄园第2幢304号房和第6幢103号车位，商品房和车位的总价分别为468265元和50000元；买受人在签订合同之时按照合同约定一次性付清商品房价款468265元和车位价款50000元。2015年6月26日，永华公司向陈如林出具一份《收据》，载明收到陈如林缴纳的金石2-304#住宅（103#车位）房款518265元。 同日，永华公司作为出卖人与陈如林作为买受人签订一份《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买金石庄园第2幢704号房和第6幢104号车位，商品房和车位的总价分别为462944元和50000元；买受人在签订合同之时按照合同约定一次性付清商品房价款462944元和车位价款50000元。2015年6月26日，永华公司向陈如林出具一份《收据》，载明收到陈如林缴纳的金石2-704#住宅（104#车位）房款512944元。 同日，永华公司作为出卖人与陈如林作为买受人签订一份《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买金石庄园第2幢707号房和第6幢105号车位，商品房和车位的总价分别为425917元和50000元；买受人在签订合同之时按照合同约定一次性付清商品房价款425917元和车位价款50000元。2015年6月26日，永华公司向陈如林出具一份《收据》，载明收到陈如林缴纳的金石2-707#住宅（105#车位）房款475917元。 2015年6月30日，胡某,4作为出卖人与陈如林作为买受人签订一份《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买金石庄园第2幢501号房，商品房总价为357674元；买受人在签订合同之时按照合同约定一次性付清商品房价款357674元。2015年6月30日，永华公司向陈如林出具一份《收据》，载明收到陈如林缴纳的金石庄园2幢501（加车库）357674元。 另查明，2013年2月7日、12月23日、2014年2月28日、3月12日、7月18日、9月18日，陈如林分别向陈爱华转账20万元、30万元（20万元+10万元）、40万元、599700元、40万元（银行交易明细上注明为借款）、16万元。2014年9月18日，陈如林向吴宏贵转账105000元。 2017年6月8日，胡某,4出具一份《情况说明》，载明：“关于陈如林所购金石庄园5套住宅，房款已全部付清，已网签，开具收据，因内部原因，未开具发票。” 还查明，经如皋市不动产登记中心查询，截止2018年11月16日，陈如林、左叶名下无不动产登记。 2016年7月26日，本院作出（2016）苏0682民破4号民事裁定，裁定受理永华公司破产清算一案。2016年9月1日，指定上会会计师事务所（特殊普通合伙）江苏分所为永华公司管理人。陈如林于债权申报期限内申报债权金额2383065元，主张金石庄园2#303室及车位、2#304室及车位、2#704室及车位、2#707室及车位、2#501室及车位的购房权。2017年5月16日，永华公司管理人向陈如林出具一份《债权审查通知书》，载明：“经审核，你主张付款2383065元，其中转账2164700元，现金218365元，你提供的卡号为62×××79的借记卡账户历史明细清单2014-9-18的105000元，无收款人账户和姓名，其余2笔合计27万卡取的记录，无法证明与永华公司购房付款存在相关性，由于证明债权事实的相关证据资料不充分，申报的债权暂时不能确认。管理人根据《中华人民共和国企业破产法》及其现行法律、法规的规定，请你在收到本通知后20日内向管理人补充提供上述相关证据，同时提供在石庄购房并且购买多套房的原因及其来龙去脉的情况说明，逾期未能提供，责任自负。” 2017年10月31日，永华公司管理人向陈如林出具一份《债权审查通知书》，载明：“管理人经核查，你提供合同5份，合同总金额2383065元，……。收据5份，收据总金额2386065元。主张付款2383065元，提供银行记录9张，付款时间自2013年2月7日至2014年12月31日，共付款9笔，金额2274700元，其中转账2164700元，卡取现金11万。其余现金付款的108365元，未能提供证据资料。经查，该9笔付款记录中，你提供的卡号为62×××79的借记卡账户历史明细清单2014年9月18日的105000元，无收款人账户和姓名，无法证明与永华公司的相关性，14年12月31日的卡取11万的记录，无法证明与购房付款的相关性，永华公司金石庄园项目自14年5月主体才开始开工建设，预售房许可证自14年10月18日才取得，你主张的付款从13年2月就开始了，这明显不符合常理，付款时间与收据时间相差较大，也存在异常。你提供的付款凭证，卡号62×××12，银行流水明细中，2014年7月18日的付款40万元，摘要为借款，收款人为陈爱华。表明你与陈爱华之间实际存在借贷关系。通过查询陈爱华的银行记录，发现大量的付款给你的银行记录，经不完全统计，陈爱华已付款给你143万元，这与正常的购房户也存在明显异常。根据以上事实，管理人现将审查结论通知如下：对你申报的金石庄园2号楼303室及6-100车库，2号楼304室及6-103车库，2号楼704室及6-104车库，2号楼707室及6-105车库，2号楼501室，购房请求权‘不予确认’，对你主张的付款资金2383065元中的现金部分218365元不予认可，对银行记录2164700元中，105000元不予认可，其与金额2059700元扣除陈爱华付给你的143万元后，确认你债权金额629700元，债权性质‘普通债权’。并请你配合管理人解除以上房屋的网签备案手续。” 2018年1月8日，原告诉至本院，要求判如所请。审理中，被告陈述除金石庄园2号楼501室涉及其他人主张权利外，案涉其他四套房屋暂时没有其他人主张权利。 以上事实，有当事人陈述及相关证据经庭审质证在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点主要为：一、原告对永华公司享有债权金额是多少？二、原告对永华公司享有的债权是否享有优先权。 关于争议焦点一，原告与永华公司于2015年6月16日签订了关于金石庄园2幢303号房及6幢100号车位、304号房及6幢103号车位、704号房及6幢104号车位、707号房及6幢105号车位的商品房买卖合同，永华公司于2015年6月26日向原告开具了四份收据，分别载明收到前述房屋和车位的购房款为518265元、518265元、512944元、475917元合计2014591元。对此，原告陈述其已于签订商品房买卖合同前已支付了相应购房款，被告不予认可，并认为原告主张在签订商品房买卖合同之前的已付款系与永华公司法定代表人陈爱华之间的个人借贷往来，并非支付的购房款，且根据原告与陈爱华之间的个人往来冲抵，原告享有的债权金额仅为629700元，且系普通债权性质。原告认为其与陈爱华之间的往来系因永华公司的账户存在查封等异常情况，陈爱华向原告汇款系因原告为永华公司办理相关事务所产生的相关费用，原告对该主张也提供了大量的票据。对此，本院认为，原告提供的票据上所涉时间跨度长达几年，且部分票据上确载明了付款人为永华公司，由此可以表明原告确实曾为被告公司经营提供了相关服务，因相关服务所产生的往来并不违反常理。另外，被告目前未举证证实原告主张的其与被告之间在签订商品房买卖合同时陈爱华向原告的汇款可以冲抵原告向陈爱华的汇款，且双方确实签订了前述商品房买卖合同，永华公司也向原告开具了购房款收据。依照当前证据，本院认定原被告之间的商品房买卖合同应属真实。关于2015年6月30日关于金石庄园2幢501号房的商品房买卖合同，该合同上出卖人处没有加盖永华公司印章，仅有胡某,4签名，但永华公司于同日向原告开具了已收501号房购房款357674元的收据，即使双方没有成立该501号房的商品房买卖合同，但永华公司确认原告已缴纳购房款357674元的事实能够认定。因永华公司已于2016年7月26日经本院受理进入破产清算程序，原告主张其对永华公司享有债权，本院予以支持。原告主张其对被告享有债权金额为230万元，本院予以确认。 关于争议焦点二，原告对永华公司享有的前述230万元债权是否享有优先权。因本院已于2016年7月26日受理永华公司破产清算，原告对永华公司的230万元债权是否享有优先权，应按照破产法等特殊法的规定处理。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，上述规定确立了消费性买受人的优先地位。苏高法电【2017】794号省高院关于印发《破产案件审理指南》的通知明确，在确定“消费性买受人”标准中可参照以下标准：一是在查封之前已签订合法有效的商品房买卖合同，二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，三是已支付的价款超过合同约定价款的百分之五十。 对于原告主张其对永华公司的230万元债权享有优先受偿权的诉讼请求，鉴于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设定的特殊规定，在适用中应对其范围予以严格限制，不宜做扩大解释。消费者购房应是为了满足生活居住需要，而非出于经营或者抵债等其他原因。本案中，原告与被告确于2015年6月16日签订了其主张优先权的四份商品房买卖合同，被告未举证证实该四份合同不具有商品房买卖合同的真实意思表示，故本院认定原被告之间签订的关于金石庄园2幢303号房及6幢100号车位、304号房及6幢103号车位、704号房及6幢104号车位、707号房及6幢105号车位的商品房买卖合同属双方真实意思表示，具有商品房买卖合同的意思表示。但原告主张对金石庄园2幢303号房及6幢100号车位、304号房及6幢103号车位、704号房及6幢104号车位、707号房及6幢105号车位全部享有优先权，没有法律依据。经如皋市不动产登记中心查询，陈如林、左叶在该中心无不动产登记信息，从保护消费者生存权的角度并结合前述法律法规的规定，本院酌情认定原告已支付的金石庄园2幢303号房及6幢100号车位的购房款518265元享有消费性买受人优先受偿权。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国企业破产法》第五十八条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第一条、第二条之规定，判决如下： 一、确认原告陈如林对被告如皋市永华置业有限公司享有购房款债权230万元。 二、确认原告陈如林已支付的如皋市金石庄园2幢303号房及6幢100号车位的购房款518265元享有消费性买受人优先受偿权。 三、驳回原告陈如林的其他诉讼请求。 案件受理费25200元，由原告陈如林负担5400元；由被告如皋市永华置业有限公司负担19800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院（户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行）预交上诉案件受理费25200元。 审 判 长  钟 文 人民陪审员  张学忠 人民陪审员  石海峰 二〇一九年六月二十九日 书 记 员  汤亚南