福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0125民初909号 原告：陈维元，男，1975年11月21日出生，汉族，住福建省永泰县。 原告：汪滢，女，1977年2月18日出生，汉族，住福建省永泰县。 委托诉讼代理人：王怀，福建福民律师事务所律师。 被告：永泰县上一房地产开发有限公司，住所地永泰县樟城镇南湖路3号（工会大厦二楼）。 法定代表人：阮孝木，董事长。 委托诉讼代理人：陈彧，福建建达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何山，福建建达律师事务所律师。 原告陈维元、汪滢与被告永泰县上一房地产开发有限公司（以下简称上一公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈维元、汪滢委托诉讼代理人王怀与被告上一公司委托诉讼代理人何山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈维元、汪滢向本院提出诉讼请求：1.判令上一公司继续履行协助陈维元、汪滢办理永泰县XX镇XXX方小区XX#楼XXXX单元房屋权属证书（不动产权证）的义务；2.判令上一公司向陈维元、汪滢支付逾期协助办理房屋权属证书的违约金21222元(按已付购房款总额982505元为基数，按日0.01%标准计算，自2018年6月2日起计算至上一公司履行完毕协助陈维元、汪滢办理房屋权属证书义务之日止，暂计至2019年1月8日止，共计216天）；3.判令上一公司向陈维元、汪滢支付律师代理费3000元；4.由上一公司承担本案的诉讼费用。诉讼中，陈维元、汪滢放弃第一项诉讼请求，变更第二项诉讼请求中上一公司向陈维元、汪滢支付逾期协助办理房屋权属证书的违约金截止时间为2019年1月8日。事实与理由：2017年4月1日，陈维元、汪滢与上一公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定，陈维元、汪滢购买上一公司所开发的福建省永泰县XX镇XXX方小区XX楼XXXX号房；双方当事人对合同价款、面积、交付时间、产权登记时间、违约责任等均作出约定。依据该合同第八条约定，出卖人（上一公司）应当在2017年7月1日前，将符合约定的商品房交付买受人（陈维元、汪滢）使用；该合同第十四条约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，陈维元、汪滢依约付清全部购房款。2017年6月2日上一公司通知陈维元、汪滢可以交房，但是因上一公司原因，陈维元、汪滢未在房屋交付后365日内取得房屋权属证书。2019年1月8日上一公司才通知陈维元、汪滢可以办理不动产权证。陈维元、汪滢认为上一公司逾期协助办证行为，已构成违约行为。 上一公司辩称，1.人民法院应结合讼争房屋所涉楼栋实际情况，依法扣除由于业主自身原因导致办证拖延的时间，对上一公司逾期协助办理产权备案登记的具体违约时间进行综合认定。2.本案中上一公司逾期协助办理产权备案登记的截止时间应依法认定为2019年1月8日。3.本案中陈维元、汪滢要求以2018年6月2日作为上一公司逾期办理产权备案登记的起始时间，毫无事实和法律的依据，依法不应予以支持。4.陈维元、汪滢于本案中并未提交任何证据用以证明由于逾期办证所造成的实际损失数额，陈维元、汪滢向上一公司主张的违约金过高，人民法院依法应予以调整。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实： 2017年3月31日，陈维元、汪滢与上一公司签订了《商品房买卖合同》。次日，双方当事人签订《合同补充协议》等相关附件。《商品房买卖合同》约定陈维元、汪滢向上一公司购买位于永泰县XX镇XX坂的XXX方第XX号楼XX层XXXX单元号房，建筑面积为119.91平方米，其中，套内建筑面积98.65平方米，公共部位共有分摊建筑面积21.26平方米，每平方米8193.69元，总价为982505元；签约当日陈维元、汪滢应支付202505元作为首期购房款，余款78万元向银行办理按揭贷款。《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定“出卖人应当在2017年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：……”；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的月息2％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率的违约金”；第十四条约定“关于产权登记的约定，双方经协商同意选择[2]：[2]因开发商无法按照第[1]约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金”；双方另在附件六还就《商品房买卖合同》进行补充协议，其中第一段“买受人已详细阅读和理解了出卖人与买受人签订的《商品房买卖合同》的文本内容，……”；第八条约定“《商品房买卖合同》第十四条之补充约定：1.出卖人与买受人经协商同意将《商品房买卖合同》第十四条约定修改为出卖人应当在商品房交付并由买受人接收后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。2.在《商品房买卖合同》中出卖人关于办理产权证的全部责任和义务仅限于：按时将需由出卖人提供的办理该商品房所在楼宇或项目的初始登记所需资料（即办理产权主件或大产权证备案所需资料）报送产权登记机关备案。出卖人履行上述义务后，即视为出卖人履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务。3.如因为其他非出卖人自身原因（包括但不限于相关部门办理迟延或暂不予办理等），导致未能按约定时间备案，则《商品房买卖合同》第十四条有关产权登记备案时间相应顺延，出卖人并不需因此承担违约责任”；第十三条约定“出卖人可根据商品房的开发、建设情况决定提前交房，买受人同意按照出卖人发出通知确定的交房截止日之前来收房，否则出卖人可按交房截止日起计收保管费，该房屋的相关费用，包括各项税费以及自交付之日起的物业管理费和任何杂费应由买受人承担。……；但《商品房买卖合同》第十四条约定的商品房交付使用日起算时间仍以《商品房买卖合同》第八条所约定的交付时间开始计算，不以实际交付日起算”；附件六补充协议最后一段“买受人特别声明：买受人已与出卖人就《商品房买卖合同》及本补充协议协商取得一致，买受人已认真审阅了《商品房买卖合同》及其附件（包括本协议）之全部条款，并已清楚理解其含义，自愿同意接受”。签订合同后，陈维元、汪滢先后支付购房款202505元、290000元。2017年4月1日，上一公司出具《福建增值税普通发票》（发票号码：00272864），金额为202505元。2017年4月24日，上一公司出具《福建增值税普通发票》（发票号码：18134685），金额为290000元。后陈维元、汪滢办理按揭贷款手续支付购房款490000元。2017年6月1日，贷款银行放款490000元。2017年6月23日，上一公司出具《福建增值税普通发票》（发票号码：20349208），金额为490000元。后陈维元、汪滢支付购房款164元。2017年6月13日，上一出具《福建增值税普通发票》（发票号码：20349126），金额为164元。陈维元、汪滢共向上一公司支付讼争房屋购房款982669元。2019年1月8日，永泰县不动产登记和交易中心向上一公司出具《开发项目首次登记证明》。2019年1月8日，上一公司作出《不动产权证办理通知书》通知陈维元、汪滢于2019年1月18日前到其售楼部进行业主身份核对、验证，领取办理不动产权证备案手续的相关资料等。2019年3月25日,陈维元、汪滢诉至本院请求判令上一公司支付逾期办证违约金21222元。 另查，上一公司于2017年6月2日将讼争房屋交付陈维元、汪滢使用。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，双方当事人约定交房时间为2017年7月1日，且上一公司应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付陈维元、汪滢，然而上一公司却未能完成上述约定事项引发纠纷，上一公司存在违约，应承担违约责任。虽然本案实际交房时间为2017年6月2日，但依照《商品房买卖合同》补充协议第十三条的约定，上一公司逾期办证的起算时间应为约定交房时间后365天次日。因此上一公司逾期协助办理产权备案登记的起算时间认定为2018年7月2日，截止时间应认定为上一公司办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付给陈维元、汪滢之日。陈维元、汪滢实际支付购房款为982669元，其诉求以982505元购房款为违约金计算基数，系对自身权利处分，本院予以认可。即上一公司承担逾期协助办理房屋权属证书从2018年7月2日开始计算至2019年1月8日的违约金为18668元（982505元×190天×0.01％四舍五入后取整），超出部分不予支持。案涉《商品房买卖合同》未对律师代理费负担作出约定，故本院对陈维元、汪滢诉求上一公司支付律师代理费3000元不予支持。上一公司关于法院应结合讼争房屋所涉楼栋实际情况，依法扣除由于业主自身原因导致办证拖延的时间，对上一公司逾期协助办理产权备案登记的具体违约时间进行综合认定的辩称理由，因无法律事实依据，本院不予采纳。另对上一公司请求逾期办证违约金数额和损失赔偿额的计算方法，应当由主张调整的一方就违约金过分高于或低于的损失承担举证责任，否则应承担不利后果，故本院对上一公司未提供证据佐证的此主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，判决如下： 一、永泰县上一房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向陈维元、汪滢支付逾期办证违约金18668元； 二、驳回陈维元、汪滢的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费405元，减半收取计202.5元，由陈维元、汪滢负担46.4元，永泰县上一房地产开发有限公司负担156.1元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  郑建迟 二〇一九年六月十九日                                                                                                         法官助理  李霞                                                                                                        书记员 连焰金 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -11-