重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0108民初6529号原告：张丽悦，女，汉族，1987年2月24日出生，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：余海波，重庆洛书律师事务所律师。被告：高雪梅，女，汉族，1977年10月13日出生，住重庆市江北区。被告：李元杰，男，汉族，1975年10月7日出生，住重庆市江北区。被告：李诗言，女，汉族，2005年9月2日出生，住重庆市江北区。法定代理人：高雪梅，女，汉族，1977年10月13日出生，住重庆市江北区。法定代理人：李元杰，男，汉族，1975年10月7日出生，住重庆市江北区。三被告委托诉讼代理人：张良平，重庆驿泽律师事务所律师。第三人：重庆到家了网络科技有限公司南岸区腾龙大道三分公司，住所地重庆市南岸区腾龙大道27号1-21，统一社会信用代码91500108MA5U8H5803。法定代表人：周燕，经理。委托诉讼代理人：谢琴，女，汉族，1981年1月16日出生，住重庆市南岸区。原告张丽悦诉被告高雪梅、李元杰、李诗言，第三人重庆到家了网络科技有限公司南岸区腾龙大道三分公司（以下简称“到家了公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告张丽悦的委托诉讼代理人余海波，被告高雪梅、李元杰、李诗言的委托代理人张良平，第三人到家了公司的委托诉讼代理人谢琴到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。原告张丽悦诉称：2018年3月25日，张丽悦与李元杰、到家了公司签订《存量房交易文件》，约定张丽悦购买位于重庆市南岸区涂山所腾龙大道21号7栋4-1号房屋，总价1600000元。合同签订当日，张丽悦支付定金50000元。2018年3月30日李元杰以银行转账的方式将定金50000元退还给张丽悦，并以种种理由拒绝配合履行合同相关事宜。故原告起诉至法院，请求判令1、解除双方签订的《存量房交易文件》，2、由高雪梅、李元杰、李诗言支付张丽悦违约金320000元，3、由高雪梅、李元杰、李诗言支付张丽悦房屋增值损失（以鉴定结论为准），4、诉讼费、保全费、鉴定费由高雪梅、李元杰、李诗言承担。被告高雪梅、李元杰、李诗言辩称，1、房屋买卖合同无效；2、按照法律规定，合同无效应当按照过错承担损失；3、合同约定的违约金过高，原告应在违约金与增值损失中择一主张。第三人到家了公司述称，双方签订的合同均是有效的，高雪梅曾与到家了公司签订了《独家销售合同》，约定的独家委托销售时间从2017年12月4日至2018年6月4日。《商品房买卖合同》签订时由于高雪梅本人在外地，高雪梅委托其配偶李元杰签订，签合同的时间也是在规定的独家销售期之内签订的，所以是有效的。经审理查明：高雪梅与李元杰系夫妻关系，李诗言系二人生育的女儿。位于重庆市南岸区涂山所腾龙大道21号7栋4-1号房屋的登记所有人为高雪梅和李诗言。2017年12月4日，高雪梅与到家了公司签订了《全程独家销售服务合同》，约定由到家了公司代为出售涉案房屋，价格为1600000元，独家委托期限从2017年12月4日至2018年6月4日。2018年3月25日，张丽悦(作为乙方)、李元杰（代高雪梅、李诗言作为甲方）、到家了公司(作为丙方)签订《存量房交易文件》，含《交易各方及房屋留存信息表》、《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》、《物业交割清单》、《风险与责任承担告知书》。约定高雪梅、李诗言将位于重庆市南岸区涂山所腾龙大道21号7栋4-1号房屋出售给张丽悦，建筑面积121.78平方米，成交价1600000元。签订合同当日由张丽悦支付定金50000元，张丽悦交付200000元用于房屋解押，办理权属转移登记申请并取得回执单当日支付首付款440000元，剩余房款900000元由张丽悦向银行申请二手房按揭贷款支付。尾款10000元于交房之日付清。双方应于接到经纪方通知后5个工作日内前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料，双方应于接到经纪方通知后5个工作日内办理该房屋权属转移登记申请手续。违约责任的约定为，甲方未按照约定时间办理解押或将房屋交付于乙方的,按逾期时间,分别按下列约定承担违约责任,1、自约定的应办理解押或交房期限届满之次日起至实际办理解押或交房之日止，每逾期一日，甲方按照该房屋成交价的5‰向乙方支付违约金，并于实际办理解押或交房之日起3日内向乙方支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日的，乙方有权解除合同，合同被解除的，甲方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向乙方支付违约金，并退还乙方全部已付款；若该房屋已经办理权属转移登记手续，合同解除后，该房屋权属转移至甲方名下产生的所有费用由甲方自行承担。上述合同签订后，2018年3月25日，张丽悦支付李元杰定金20000元，李元杰出具收款证明，业主/客户签署处有李元杰代高雪梅和李诗言的签名，代理人处有李元杰的签名及捺印。2018年3月29日，到家了公司查档后，张丽悦支付李元杰定金30000元。2018年3月30日，李元杰分两笔共计退还张丽悦定金50000元。庭审中，李元杰认为其退还张丽悦定金50000元是因为卖房时，高雪梅在国外，高雪梅回国了解情况后，不愿意卖房。同时，高雪梅、李元杰、李诗言认为李元杰无权代表高雪梅和李诗言签订房屋买卖合同。到家了公司认为签订房屋买卖合同前，到家了公司曾与高雪梅取得联系，高雪梅告知到家了公司与她老公李元杰联系即可，并提交了1、2018年3月25日的微信聊天记录，载明“到家了公司工作人员：高姐有客户要订你观邸的房子，定了就要走了。哥哥说你走泰国去了，等你星期三回来签合同，但客户今天的机票定了就走了，如果你们这套签不了，就签另外的房子。我们推你的房子不容易，开始客户还的157后来好说歹说158现在终于说服他160，确实过程很艰辛，你让哥哥来签下合同好不？高雪梅回复：找李哥就是，我给他说了”；2、2018年3月25日合同签订时的录像资料，录像资料显示李元杰打电话说到合同条款的具体情况；3、2018年3月28日到家了公司员工与李元杰的微信聊天记录，载明“李元杰：你好，我老婆明确不卖房子了。谢谢！到家了公司工作人员：明白。李元杰：谢谢理解，毕竟那是她的财产，要她亲自处理。那2万我退给对方。好的，不是价格问题，确实老婆不想卖”。庭审中，张丽悦对以上证据均无异议。高雪梅、李元杰、李诗言对录像资料中的男子为李元杰无异议，但认为录像资料不能证明是李元杰打电话给了高雪梅，高雪梅委托李元杰代为卖房或收款，同时《全程独家销售服务合同》约定不得委托他人出售该房屋。对微信聊天记录不予认可，但未提交相应证据。庭审中，张丽悦申请对涉案房屋在2018年9月5日的市场价值进行司法评估。本院委托，重庆瑞达资产评估房地产土地估价有限公司于2019年4月10日作出《房地产司法估价报告》，经评估，涉案房屋在2018年9月5日的市场价值为1657400元。庭审中，高雪梅、李元杰、李诗言申请对涉案房屋在2018年3月30日的市场价值进行司法评估，但未按期选择鉴定机构及缴纳鉴定费。关于违约金，张丽悦请求320000元（1600000元×20%）。庭审中，高雪梅、李元杰、李诗言认为违约金过高，不同意支付。关于中介费，张丽悦请求32000元，并提交到家了公司专用收据及居间服务合同。庭审中，高雪梅、李元杰、李诗言认为不同意支付，理由是该费用涉及另外一个中介服务合同法律关系，不应该在买卖合同法律关系中处理。到家了公司认为张丽悦的确已向公司缴纳了32000元中介费。关于鉴定费，张丽悦请求6000元，并提交发票一张。庭审中，高雪梅、李元杰、李诗言对该票据的真实性无异议，但认为张丽悦请求的是违约金，故不同意支付。还查明，涉案房屋设置有抵押，抵押权人为招商银行股份有限公司重庆分行，并进行了抵押登记。经张丽悦申请财产保全，本院于2018年5月28日对涉案房屋进行了查封登记。以上事实，有《全程独家销售服务合同》、《存量房交易文件》，含《交易各方及房屋留存信息表》、《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》、《物业交割清单》、《风险与责任承担告知书》、《房地产司法估价报告》、收款证明、银行流水以及当事人陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证认证，足以认定。本院认为：民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。代理包括委托代理和法定代理。委托代理人按照被代理人的委托行驶代理权，法定代理人依照法律的规定行使代理权。本案中，根据微信聊天记录以及录像资料能够证实高雪梅委托李元杰出售涉案房屋。虽然李诗言为未成年人，但李元杰作为其法定代理人，亦有权代为签订《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》签订后，张丽悦依约支付了定金，但通过微信聊天记录和李元杰退还张丽悦定金的行为，可得知高雪梅、李诗言明确表示不同意将房屋出售，其行为已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。故对张丽悦要求解除房屋买卖合同，并要求支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。对于违约金的数额，虽然张丽悦提交了《房地产司法估价报告》，但该评估报告反映的房屋市场价值的时间节点为2018年9月5日，故其仅能作为双方纠纷发生时房屋市场价值的参考。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条之规定，考虑到张丽悦支付的定金数额，李元杰在收到定金后5日内及时退还以及张丽悦未采取合理措施及时止损等情况，本院认为合同约定的违约金数额过高，由高雪梅、李诗言支付违约金50000元为宜。对于张丽悦请求的中介费32000元。张丽悦因购买涉案房屋向到家了公司缴纳了中介费32000元，现由于高雪梅、李诗言的违约行为导致合同无法履行，该中介费应由高雪梅、李诗言承担。对张丽悦要求高雪梅、李诗言支付中介费32000元的诉讼请求，本院予以支持。对于张丽悦请求的鉴定费6000元。张丽悦因评估房屋价值而产生该鉴定费，故本院对张丽悦请求的鉴定费6000元予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条之规定，判决如下：一、解除张丽悦与高雪梅、李诗言于2018年3月25日签订的《房屋买卖合同》。二、由高雪梅、李诗言支付张丽悦违约金50000元、中介费32000元、鉴定费6000元，共计88000元（此款于本判决生效之日起十日内付清）。李诗言的财产不足以支付部分，由李诗言的法定代理人高雪梅、李元杰承担。三、驳回张丽悦其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6100元，保全费520元，共计6620元由高雪梅、李诗言承担（此款由张丽悦垫付，高雪梅、李诗言支付上述款项时一并付清），李诗言的财产不足以支付部分，由李诗言的法定代理人高雪梅、李元杰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  鞠 劼人民陪审员  邓经纬人民陪审员  邹 亮二〇一九年六月二十日书 记 员  蒋 聪