江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0115民初10497号原告：刘帅，男，1989年7月12日生，汉族。委托诉讼代理人：薛策，江苏轩衡律师事务所律师。被告：侯善惠，男，1989年12月6日生，汉族。原告刘帅与被告侯善惠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了第一次审理。后本案裁定转为普通程序审理，依法组成合议庭公开开庭进行了第二次审理。原告刘帅及其委托诉讼代理人薛策，被告侯善惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘帅向本院提出诉讼请求：1、要求被告侯善惠支付其违约金126000元、律师费5000元；2、侯善惠承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年3月3日，侯善惠作为卖方就位于南京市江宁区其签订房屋买卖合同居间服务合同一份，房屋总价款1260000元。签订合同前，其向侯善惠确认房屋是否存在漏水情况，侯善惠称东郊小镇是新小区，不存在漏水，合同签订后，其依约支付了全部房屋价款、税费及中介费，并办理了抵押登记，于2018年5月27日支付了尾款后，侯善惠搬离该房屋。2018年6月8日，其搬进该房屋。第二天下班后，其发现二楼卧室地面有一大片水，顶部正在滴水，因之前侯善惠在顶部贴了一层PVC板，看不见漏水痕迹。其入住后，因漏水过多，PVC板已经裂开。其前往楼上324室询问情况，得知楼上住户为承租人，该承租人告知其三楼漏水修过几次了，都没有修好，让其联系324室房主，该房主在上海工作，告知是2016年购买的324室房屋，在购买之前，324室就存在漏水现象，之前房主修了几次都没有修好，一直找不到漏水原因，现324室业主不愿处理漏水，也不接听电话。其联系物业公司，物业公司称只能与楼上业主协商解决，后经片区民警电话联系，楼上324室业主仍不肯回来处理漏水。其联系侯善惠告知房屋漏水情况，侯善惠称因楼上漏水一直没有修好，其承认自2014年至2018年，其多次联系楼上业主修理，均未修好。侯善惠在签订房屋买卖合同前故意用PVC板遮挡漏水处，并告知房屋不存在漏水现象，属于故意欺诈。侯善惠未能如实陈述房屋附属设施设备、装饰装修的情况，构成根本违约，给其造成了重大经济损失。为维护其合法权益，现诉至法院，请求法院判如所请。被告侯善惠辩称：其已经根据与原告刘帅签订的房屋买卖居间服务合同履行了全部合同义务，房屋也于2018年5月27日交付给刘帅。刘帅先后四次由中介公司人员带着一同实地看房，直至2018年5月27日交房时，都确认此房并无漏水现象。其不存在任何隐瞒和欺诈。刘帅于2018年5月27日就拿到房屋直到6月8日才发现漏水，证明房屋在此前是不漏水的。建筑房屋防水标准国家规定是五年，该房屋建成于2010年，已超过质保期。其于2014年购买此房后是发生过数次漏水，经与楼上业主沟通，楼上业主进行了维修。截至2018年5月27日交房，该房屋处于正常状态，并未再次发生漏水现象，在其心中，此房没有质量上任何问题，可以正常居住使用，其无法预见房屋何时再次漏水。如在交付房屋时刘帅及中介公司人员发现漏水，可以拒绝支付房款，拒绝接收房屋。刘帅在拿到房屋12天之久以漏水为由将其诉至法院，没有事实及法律依据。此外，房屋漏水应由楼上业主承担责任，漏水不是其造成的。综上，恳请法院查明事实，驳回刘帅的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年3月3日，原告刘帅与被告侯善惠签订一份房屋买卖居间服务合同，合同约定：“甲方（卖方）：侯善惠，乙方（买方）：刘帅，丙方（居间方）王孟园。根据国家有关法律、法规和本市相关规定，甲、乙、丙三方在自愿、平等和协商一致的基础上，就丙方接受甲乙双方的委托，促成甲乙双方订立本居间服务合同（以下简称买卖合同），以资共同遵守。一、标的房屋及价款所有权人侯善惠，房屋座落江宁区……建筑面积49.36m2，房屋来源买受，房屋售价壹佰贰拾陆万元整，其它情况精装修，满两年……七、房屋价款支付1、定金：乙方于2018年3月3日向甲方支付购房款定金人民币贰万元（小写：20000）整，此定金交付，甲乙双方同意选择如下第（1）种方式进行处理：（1）甲乙双方自行交割，丙方见证……2、首期房价款：甲乙双方协商一致同意……到当地产权登记机关办理产权登记手续，同时乙方支付甲方首期房款计人民币叁拾伍万元（小写：350000）（不含定金）……3、第二期房价款：第二期房价款计人民币捌拾捌万元（小写：880000）乙方通过如下方式支付此部分房款……4、第三期房价款：交房及尾款：甲方同意乙方自留尾款人民币壹万元（小写：10000），此尾款甲乙双方一致同意于该房屋内所有户籍清空以及所有费用结清后房屋交付当日甲乙双方自行交割……八、房屋的交付1、甲方应在收到乙方除尾款外的全部房款后7天内腾空房屋，并办理房屋交接手续。如甲方逾期交付房屋的，应每日按房屋总价款0.05%支付违约金给乙方……九、权属转移登记甲乙双方同意，自符合出件条件之日起7个工作日内，双方共同办理房屋权属转移登记手续……十、违约责任……2、如因甲乙双方任何一方原因导致合同不能继续履行的选择下列第（2）条约定的金额作为违约金支付给守约方，并承担丙方的全额居间服务费。违约方给守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿……（2）按标的额10%，计人民币壹拾贰万陆仟元……十三条、补充条款：①首期房款叁拾伍万中，其中贰拾贰万为解押款，解押当日支付，壹拾叁万为首付款，过户当日支付……”合同签订后，截至2018年5月27日，刘帅支付了侯善惠全部购房款。侯善惠于2018年5月27日向刘帅交付了位于南京市江宁区房屋。2018年6月9日左右，刘帅发现上述房屋二楼卧室顶面原先用PVC板遮盖的位置出现漏水现象，并通知了中介公司工作人员。2018年6月12日，中介工作人员对上述房屋进行了现场察看，发现原先房屋遮盖PVC板的地方在PVC板取下后，房屋顶面往下漏水。另查明，2018年6月19日，原告刘帅将上述房屋楼上即位于南京市江宁区的业主谢世海诉至本院，称其家中卧室顶部漏水，卧室对应的位置为谢世海家中卫生间，要求谢世海排除妨害，确保房屋不再漏水，同时要求谢世海对位于南京市江宁区房屋漏水部位进行维修。2018年12月29日，刘帅以已与谢世海达成和解，谢世海已实际履行为由，撤回对谢世海的起诉。2018年6月，原告刘帅向本院提起诉讼，要求被告侯善惠支付其违约金126000元、律师费5000元，合计131000元。审理中，刘帅为证明侯善惠故意隐瞒房屋漏水的事实，申请中介公司工作人员王孟园到庭作证。王孟园到庭称在签订房屋买卖居间合同时，其与刘帅均询问过侯善惠出售的房屋有无漏水现象，侯善惠回答不存在漏水现象。侯善惠在审理中称，房屋漏水的原因系楼上业主原因，在出售前维修过两三次，其在2017年年底喊楼上业主维修过；其认为房屋已经修好了，所以就没有和刘帅说；刘帅和中介没有询问其房屋漏水的事宜，即便询问了，因房屋交付时也是不漏水的；认为刘帅主张的违约金数额过高，不能承受赔偿的数额。本院咨询中介机构获知与涉案房屋相类似户型、地段房屋2018年下半年的租金大约在1600元-1700元/月。后因双方意见分歧，致调解未成。上述事实，有房屋买卖居间服务合同、收据、转账汇款受理回单、银行本票申请书、通话记录、证人证言及当事人的陈述等证据证实。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，当事人签订的房屋买卖居间服务合同合法有效，应受法律保护。被告侯善惠作为卖方应当向买方原告刘帅交付保持良好状态的房屋，现侯善惠交付的房屋在签订合同时将房屋曾发生漏水部位的地方用PVC板进行遮挡，在房屋交付后短时间内即发生漏水现象，且侯善惠认可该部位此前就发生过漏水现象并经楼上业主维修，侯善惠明知该房屋存在瑕疵，而向刘帅隐瞒房屋漏水的事实，已构成违约。双方在合同中约定因任何一方原因导致合同不能继续履行的按标的额的10%计算违约金支付给守约方，并承担丙方的全额居间服务费，违约方给守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。根据上述约定，按标的额10%计算违约金的适用前提是合同不能继续履行，而本案双方之间的合同已经实际履行，刘帅亦认可履行合同。故该违约金条款不适用本案侯善惠的违约情形。综合考虑侯善惠的违约情形、刘帅的实际损失以及实际房屋漏水及不再漏水的时间等因素，本院酌定侯善惠赔偿刘帅房屋在漏水至维修完毕期间的房屋租金损失9600元（1600元/月×6个月）。对刘帅主张的超过上述数额的诉讼请求，本院不予支持。双方未在合同中约定一方违约需支付另一方维权产生的律师费用，故对于刘帅要求侯善惠支付律师费5000元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告侯善惠于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告刘帅9600元。二、驳回原告刘帅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2920元，由原告刘帅负担2870元，由被告侯善惠负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  谢海勇人民陪审员  吕均东人民陪审员  庞翠平二〇一九年六月十四日书 记 员  黄广凤