福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终3411号 上诉人（原审被告）：李明华，男，1967年10月21日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：郑惟，福建笃定律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李海英，女，1988年10月1日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：王小英，福建宽达律师事务所律师。 原审被告：福州中联立信房产代理有限公司，住所地福建省福州市台江区茶亭街道广达路108号世茂国际中心1#楼42层17室。 法定代表人：朱发光，董事长。 委托诉讼代理人：潘清泉，福建国富律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄建灿，福建国富律师事务所律师。 上诉人李明华因与被上诉人李海英、原审被告福州中联立信房产代理有限公司（以下简称“中联立信公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初4435号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李明华上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判驳回李海英的诉讼请求。事实和理由：一、一审推定李明华知晓李海英指定陈秀兰为产权人，属认定事实错误。本案评估由李海英、中联立信公司负责，李明华仅配合评估人现场看点，评估人没有义务将委托人情况告知李明华，故评估过程不能推定李明华知晓委托评估人为陈秀兰。李明华依约公证委托中联立信公司员工刘丽华作为委托代理人，但根据诉争合同第十四条第十一款第4项的约定，只有当李海英收到首付款而李明华不配合办理交易手续时，刘丽华才可持公证书代理李明华履行合同。故李海英向刘丽华出具指定产权人的声明不能推定出李明华已知晓该事实。二、一审判决超出诉请范围，属程序性错误。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条以及相关司法解释的规定，李海英若对解除合同有异议，应在三个月内诉请法院确认合同解除的效力。但李海英的诉请仅包括继续履行合同或者解除合同内容，并未诉请确认合同解除效力，本案合同依法已经解除。三、李海英存在下列违约行为，其主张继续履行合同依法不应得到支持。1.李海英指定其母亲陈秀兰为新产权人，未在委托评估前向李明华出具声明并征得同意，违反诉争合同第十四条第七款约定。2.李海英仅向其母亲陈秀兰账户转入98500元，违反诉争合同第十四条第十二款第二项关于李海英应在2017年4月1日前将首付款、差额款、中介佣金等等一次性转入中联立信公司制定的银行账户无息监管的约定。其一，合同已明确约定按揭贷款流程，李海英、中联立信公司主张适用“普通商业按揭贷款交易流程”并无任何证据证明。其二，二手房贷款额度一般不会超过70%，98500元尚不及总价20%且还不包括差额款、中介佣金等，李海英存入的款项数额不足以履行支付首付款义务；其三，该笔款项在本案诉讼前已被取走。综上，李海英未依约将应付款项转入监管账户无息监管，李明华有权拒绝配合办贷款手续，相关责任在李海英，一审认定李海英已履行支付首付款的主要义务错误。3.李海英没有备齐贷款材料，是合同无法履行的另一原因。李明华应中联立信公司指定到银行办理贷款手续，但李海英提供虚假材料遭银行拒绝受理。一审认定李明华拒绝积极配合办理贷款申请手续，违背客观事实。四、李海英继续履行合同的诉求应予驳回。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条、第六十七条的约定，由于负有先履行义务和同时履行义务的李海英违约在先，李明华有权拒绝相应的履行要求。需强调的是，李明华系在配合办理贷款手续时才得知李海英指定陈秀兰为第三人，为此李明华提出异议并多次要求李海英以自己的名义一次性支付购房款，但遭李海英拒绝。现诉争房产房价上涨近50%，李海英在重一审中要求变更履行方式为一次性付款，有违诚实信用原则。五、如前所述，本案合同因李海英的违约行为已依法解除且过除斥期间，一审判决李明华支付30000元违约金并承担李海英律师费，没有依据。 李海英辩称，一审法院认定事实清楚，且适用法律正确，请求维持原判决。一、李海英支付的定金30000元加上存入账户的98500元已超过约定首付款的100000元，故已全面履行合同，不存在瑕疵履行情形。1.2017年3月31日，李海英按中联立信公司工作人员的指示，在中联立信公司的合作银行中国工商银行福州五一支行以陈秀兰名义开设账户并存入98500元作为预备被冻结的首付款，该操作符合诉争合同第十四条第十二款第二项约定。2.根据交易流程，银行在同意办理贷款业务后就会将首付款冻结在陈秀兰银行账户内，同时各方签署划拨声明，在产权证办理到陈秀兰名下后，银行可径直将被冻结的首付款划拨到李明华提供的收款帐号。中联立信公司此后向李明华出具催告函也明确表示买方的首付款已到位。3.办理贷款手续当天，第一家银行未受理，在等待第二家银行办理业务时，李明华即要求离开并拒绝配合办理有关手续，导致无法按贷款流程对上述首付款进行冻结。李明华的行为导致交易无法进行，明显属于违约。二、李海英指定陈秀兰作为新产权人，符合合同约定，且出具证明后已取得李明华的代理人刘丽华的同意，且刘丽华后期协助委托评估机构，李明华一方同意评估公司进行实地查勘评估、中介公司出具的《告知函》所载内容等都可以印证李明华一方以实际行动表明其同意李海英指定陈秀兰为产权人的事。李明华的委托代理人刘丽华同时也是福州中联立信房产代理有限公司的工作人员，对李海英而言，有关事项只要通知刘丽华，且按刘丽华及福州中联立信房产代理有限公司的指示进行操作，即可信赖李明华对此也并无异议。三、诉争合同第十四条第七款关于评估事项约定明显为中联立信公司的的格式条款，第十一款“补充协议”的约定系三方协商后特别约定的条款且以画线标注提醒，其效力应当高于格式合同条款，同时在第十一款第七项约定“与主合同不一致之处，以本补充协议为准”，故关于李海英指定第三方作为新产权人的约定应当依据第十一款的约定进行认定，即“乙方有权指定第三方作为上述房产的新产权人，甲方知晓并同意。”四、本案不存在任何可以解除合同的条件，李明华不具备约定或法定的解除权，无论是否经过约定或法定的异议期限合同都不能解除。且李海英在收到解除合同通知函后即向法院主张权利，要求继续履行合同，已明确表示对解除合同持有异议，故李明华发出的解除合同通知函未发生效力，合同并无解除。 中联立信公司述称，对一审判决无异议，同意继续履行合同。 李海英向一审法院起诉请求：1.判令李明华、中联立信公司继续履行《房地产经纪合同》，并协助李海英办理产权变更登记手续；2.判令李明华向李海英支付违约金60000元及律师费10000元。 一审法院认定事实：2017年3月13日，李海英、李明华及中联立信公司签订《房地产经纪合同》及协议，约定李明华将坐落于福建省闽侯县旗山文城三期5＃地块10＃楼2905单元［不动产权证号：闽（2016）闽侯县不动产权第××号］房产以500000元的价格出售给李海英，由中联立信公司提供中介服务。该合同第十四条约定为“按交易程序（另订补充协议）规定的方式支付”。同时，双方针对该十四条另订协议作详细约定，主要内容如下： 1.第六款“违约”：“甲乙双方中的任何一方在合同生效后、完全履行前被相对方认定违约，要承担违约赔偿责任，违约金赔偿等同于定金数额加所有已产生的费用、甲乙双方应支付中介佣金及守约方为实现赔偿金而产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、误工费、公告费、执行费等），守约方自愿从所得赔偿中优先支付甲乙双方应支付中介佣金及交易过程中已产生的费用”；2.第七款“评估”：“在上述房产送评估机构进行评估之前，乙方如需指定第三人为上述房产过户后的所有权人，须提前向甲方及丙方出具相关声明并征得甲方及丙方的同意，乙方应同时向丙方提供相应第三方的个人资料”；3.第十一款“补充协议”第二项“乙方保证此次购房符合福州市闽侯县现行购房及贷款政策，若因乙方的自身原因导致乙方的贷款申请无法通过审批，则乙方应在丙方确认无法通过审批之日起的十五个工作日内备齐全额购房款以一次性购买上述房产或者乙方应在丙方确认无法通过审批之日起的五个工作日内指定人员作为上述房产的新产权人，乙方须保证新产权人此次购房符合福州现行购房及贷款政策，否则导致交易无法进行，视为乙方违约”，第五项“乙方有权指定第三方作为上述房产的新产权人，甲方知晓并同意”，第七项“与主合同不一致之处，以本补充协议为准”；4.第十二款“交易程序”第二项“乙方须于2017年4月1日前将购买上述房产的首付款及相关交易及贷款的材料准备到位，同时将首付款及差额款及应支付给丙方的中介佣金及代办服务费、评估费等一次性转入丙方指定的银行账户无息监管并办理银行按揭贷款签约手续，甲方须到场签字并提供收款账号”。嗣后，李海英向中联立信公司支付30000元购房定金，并由中联立信公司开具收款收据。 2017年3月15日，李海英向中联立信公司出具《证明》，表明根据《房地产经纪合同》的约定，指定其母亲陈秀兰为诉争房产的新产权人。同日，李明华及其配偶张玲到福州市公证处办理公证，委托中联立信公司员工刘丽华作为全权代理人，代为办理出售诉争房屋过程中的相关事项，委托期限自委托之日起至2018年3月15日为止。 2017年3月27日，福建建科房地产估价有限公司根据陈秀兰的委托，出具闽建科估字[2017]第2L0542号《房地产抵押估价报告》，对诉争房屋在2017年3月25日的抵押价值评估为521000元。 2017年3月31日，李海英、陈秀兰、李明华等人先后一同到中国工商银行福州南门支行和五一支行办理贷款手续，李海英向陈秀兰当日新设的尾号为8014的工商银行账户汇入首付款50000元、40000元、8500元，合计98500元。后由于其贷款申请材料不齐，银行未受理陈秀兰的贷款申请。 2017年4月11日，中联立信公司向李明华发出《告知函》，函件内容为买方首付款已到位，中联立信公司工作人员于3月31日通知李明华到银行配合李海英办理贷款申请手续，但李明华未配合办理，中联立信公司受李海英委托发函，要求李明华在收到该函后三日内联系公司工作人员刘丽华并配合李海英办理贷款申请，否则将可能依约追究其法律责任。 2017年4月17日，李明华及其配偶张玲向中联立信公司邮寄《关于解除李明华、张玲对刘丽华委托的函》，函件内容为自即日起解除李明华、张玲对刘丽华的委托代理关系。中联立信公司于4月18日收到该函。 2017年4月20日，李明华及其配偶张玲向中联立信公司邮寄《关于依法解除合同的函》，函件内容为李海英违反《房地产经纪合同》第十四条第7款以及补充协议第2款约定，根据《房地产经纪合同》第十七条第1款和第3款约定，李明华依法解除《房地产经纪合同》。中联立信公司于4月21日收到该函，之后邮寄给李海英。 2017年4月25日，李海英就本案纠纷与福建宽达律师事务所签订《委托代理合同》，并转账支付律师费10000元。次日，该所向李海英开具了一审律师费发票10000元。 另，陈秀兰于2017年3月31日受中联立信公司指定新设的账户，系用于支付、冻结、划拨首付款，当日按中联立信公司要求存入的98500元李海英于2017年4月25日提取。 一审法院认为：李海英、李明华、中联立信公司于2017年3月13日签订的《房地产经纪合同》及补充协议是当事人真实意思表示，没有违反法律行政法规规定，合法有效，各方当事人均应按照约定全面履行各自的义务。 一、关于李海英是否存在根本违约行为的问题。首先，根据诉争合同第十四条第十一款第五项约定：“乙方有权指定第三方作为上述房产的新产权人，甲方知晓并同意”，李海英有权指定其母亲陈秀兰为新产权人。其次，虽然诉争合同第十四条第七款约定李海英在诉争房屋评估前若指定新产权人需征得李明华同意，但从李海英于2017年3月15日向李明华的委托代理人出具《证明》指定陈秀兰为新产权人，到陈秀兰以其名义委托评估机构对诉争房屋进行评估以及李明华配合评估机构进行评估的事实经过，可以推定李明华在诉争房屋评估前就已经知晓李海英指定陈秀兰为新产权人，且未有异议行为。第三，李海英在确定陈秀兰为新产权人后，于2017年3月31日将首付款98500元存入陈秀兰新设的工商银行账户并至工商银行办理贷款申请手续，符合普通商业银行按揭贷款交易流程。虽然双方约定首付款为100000元，但李海英存入98500元款项也足以认定其已履行支付首付款的主要义务。综上，李海英在履行合同过程中虽然存在履行瑕疵，但并不存在根本违约之情形。 二、关于李明华发出的解除合同通知函是否发生法律效力的问题。首先，因李海英不存在根本违约之情形，故李明华发出解除合同通知函无合同及法律依据。其次，李海英在收到李明华邮寄的解除合同通知函后数日即向法院起诉要求继续履行合同，举重以明轻，该诉讼请求已包含对解除合同通知函效力的否认，并未超过法律规定的3个月除斥期间。故李明华作出的解除合同通知函未发生法律效力。 综上，李海英诉请继续履行合同并办理产权变更登记手续，于法有据，且中联立信公司亦同意继续履行合同，故一审法院予以支持，其主张以一次性付款的方式支付购房款，予以照准。李明华在李海英未存在根本违约之情形下，拒绝积极配合李海英办理贷款申请手续以促成合同履行，未尽诚实信用义务，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。因李海英要求继续履行合同，故其主张李明华双倍返还定金60000元无依据，仅支持其相当于定金数额30000元的违约金，其支付的定金30000元由其与中联立信公司另行结算。李海英诉请李明华赔偿其因本案诉讼支出的一审律师代理费10000元，有合同依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，判决：一、李海英于本判决生效之日起十日内支付李明华购房款500000元；二、李明华于本判决生效之日起三十日内配合李海英办理位于福建省闽侯县旗山文城三期5＃地块10＃楼2905单元的产权变更登记手续；三、李明华于本判决生效之日起十日内赔偿李海英违约金30000元以及律师代理费损失10000元；四、驳回李海英的其他诉讼请求。案件受理费8800元，由李明华负担。 二审中，当事人未提交新证据。根据在案证据，本院对一审查明事实予以确认。 另查明，诉争合同第十四条第十一款“补充协议”第4项约定：“公证：为保证交易的公平进行，甲方须于上述房产办理解押还款手续前至公证处办理上述房产委托至丙方指定工作人员名下的委托公证手续，公证内容由丙方指定（但不含代收房款，上述房产售房款仍由产权人收取）……在乙方将首付款支付给甲方后，若甲方不配合办理相应的交易手续，丙方有权持公证书代理甲方配合乙方办理相应的交易手续。” 又查明，2017年3月31日，李海英、李明华上午在中国工商银行福州南门支行办理贷款手续未被受理后，双方约定下午到五一支行继续办理贷款手续。当天中午，微信名称为“林*才”的协助办理贷款人员向李明华发送微信说明，因诉争房屋评估价521000元高于成交价，若银行过问要回复成交价为560000元，并解释评估行情于当年上涨。李明华则回复，据其前两个月对评估行情的了解，诉争房产评估价不可能这么高。随后，李明华在五一支行拒绝配合办理贷款手续。 本院认为，案涉《房地产经纪合同》及补充协议合法有效，各方当事人均应依约全面履行。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点在于李海英指定产权人、准备首付款是否不符合合同约定？若有违约，违约情形是否符合合同解除条件？李明华发出的解除合同通知函是否发生法律效力？对此，本院分析认定如下： 第一，关于李海英指定陈秀兰为新产权人是否符合合同约定。根据诉争合同第十四条第十一款第五项、第十四条第七款的约定，李明华知晓并同意李海英有指定第三人为新产权人的权利，但李海英应在评估前确定意向、人选并向李明华及中联立信公司出具声明、取得同意。本案中，李海英于房产评估前向中联立信公司出具指定陈秀兰为新产权人的书面声明，但中联立信公司未将声明告知李明华。虽然李明华办理公证委托中联立信公司员工刘丽华代为全权办理诉争房屋的相关事项，但根据诉争合同诉争合同第十四条第十一款“补充协议”第4项约定，仅在李海英已支付首付款而李明华不配合办理相应的交易手续时，中联立信公司方可行使公证书项下的代理权限，故李海英主张刘丽华具备代李明华同意指定产权人的代理权限，本院不予采纳。本案房产评估系中联立信公司代李海英委托评估机构进行，在案无证据证明中联立信公司或者评估机构曾告知李明华委托评估人为陈秀兰，李海英仅以李明华陪同实地勘查评估为据主张李明华已知情并同意指定产权人，缺乏依据，本院不予采纳。综上，李海英未能证明其在房产评估前已将指定陈秀兰为产权人一事向李明华声明，指定程序不符合合同约定。 第二，关于李海英首付款备款是否符合合同约定。诉争合同第十四条第十二款“交易程序”下附件1《商业按揭贷款交易流程确认函》第二项约定，李海英须于2017年4月1日前将首付款转入中联立信公司指定的银行账户无息监管。李海英主张其根据中联立信公司的指示于2017年3月31日将98500元存入陈秀兰的贷款银行账户，已依约备好首付款。李海英陈述的首付款备款方式与协议约定不符，亦无法实现资金监管的目的。对此，中联立信公司称，将首付款存入买家名下账户并于银行同意贷款后办理款项冻结手续系二手房买卖的交易习惯。本院认为，中联立信公司未能证明其所陈述的首付款备款方式为交易习惯，且在协议已对首付款备款方式作出明确约定的情况下，李海英和中联立信公司主张按交易习惯履行，缺乏依据，本院不予采纳。综上，李海英首付款备款不符合合同约定。 第三，关于李海英的违约情形是否属于合同约定的李明华可单方解除合同的情形。李明华认为李海英违约行为符合诉争合同第十七条约定的“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”以及“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形，合同解除条件成就。本院认为，首先，从客观方面审查：房屋买卖合同中买房人的主要义务是按时给付购房款。诉争合同约定的购房款付款方式为自筹首付款一部分、按揭贷款一部分。现贷款因李明华拒绝配合而中断，故对付款义务是否履行的审查只能针对首付款进行。李海英采取的首付款备款方式虽不符合合同约定，但已按中联立信公司核算、指示存放入指定产权人陈秀兰新设的贷款银行账户，该备款行为足以证明李海英积极履行主要债务、李海英指定其母亲陈秀兰为产权人不影响合同目的的实现。其次，从主观方面审查：本案二手房买卖交易系由中联立信公司提供中介服务，合同履行过程中，李海英、李明华仅能通过中联立信公司沟通，不能直接联系。李海英于房产评估前已向中联立信公司出具指定陈秀兰为新产权人的声明，在没有得到异议回复的情况下，李海英有理由信任李明华一方未提出异议。同样，李海英首付款备款系按照中联立信公司的指示进行，有理由相信自己已经依约履行合同义务。因此，李海英的违约情形系因中联立信公司服务不当所致，李海英并无不依约履行合同的意思表示。综上，李海英虽有违约行为，但不构成根本违约，不属于合同约定的李明华可单方解除合同的情形。 第四，李明华发出的解除合同通知函是否已发生法律效力。首先，如上所述，李海英违约情形不满足合同解除条件；其次，李海英在收到李明华解除合同通知函后数日内即向法院起诉要求李明华继续履行合同，该诉请即是对合同解除通知的异议。故李明华以李海英未在三个月除斥期间内对合同解除效力提出异议为由主张解除合同通知函已发生法律效力、合同已经解除，本院不予采纳。 结合上述争议焦点的分析结论，本院对李海英的诉请是否应予支持认定如下：李海英在原一审庭审中即已提出变更付款方式为一次性付款，合同继续履行不存在法律和事实上的障碍，其诉请李明华、中联立信公司继续履行合同并协助办理产权变更登记手续，本院予以支持。本案系李海英违约在先，其诉请李明华支付违约金、律师费，本院不予支持。 综上所述，李明华的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初4435号民事判决第一项、第二项； 二、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初4435号民事判决第三项、第四项； 三、驳回李海英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费8800元，由李海英负担1550元，李明华负担7250元；二审案件受理费8800元，由李海英负担1550元，李明华负担7250元。 本判决为终审判决。 审判长  林哲森 审判员  金光玉 审判员  黄 锋 二〇一九年六月二十四日 法官助理刘奕 书记员郭梦铃