文书内容广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0404民初774号原告：珠海市现代名城物业管理有限公司，住所地：珠海市金湾区红旗镇藤荣路136号10栋首层夹层。法定代表人：刘源茂。委托诉讼代理人：陈大文，男，系公司员工。被告：徐芬芬，女，1975年6月5日出生，汉族，住珠海市金湾区，海市现代名城物业管理有限公司（以下简称名城物业）与被告徐芬芬物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈大文到庭参加了诉讼。被告徐芬芬经本院公告送达开庭传票，无正当理由没有到庭参加诉讼，缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告付清至2018年12月31日拖欠的物业服务管理费2375元及滞纳金403.23元(按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算)；可视对讲系统维护管理费、公摊水电费以及特约服务产生的公摊维修费、电梯的年检费及维保费等3258元（计至2018年9月30日）；2.被告支付自2019年1月1日至付清之日拖欠的物业服务管理费滞纳金；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告是珠海市金湾区红旗镇藤荣路136号世纪名城29栋902房的业主，该房建筑面积为104.06平方米。原、被告于2011年11月28日签署《前期物业管理服务协议(世纪名城)》、《珠海市世纪名城物业管理小区业主（临时）公约》，约定：1.小区住宅物业服务管理费每月每平方米1.2元,被告每季度应交物业服务管理费375元；2.被告应交可视对讲系统每月维护管理费5元、每月公摊水电费、特约服务产生的公摊维修费、分摊电梯的年检费及维保费等；3.业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之二交纳滞纳金。从2017年6月至2018年12月止，被告累计拖欠物业管理费2375元；至2018年9月30日，被告拖欠可视对讲系统维护管理费、公摊水电费和特约服务产生的公摊维修费、电梯的年检费及维保费等3258元。因被告拒不交纳上述费用，原告遂诉至法院。原告向本院提交的证据：1.《前期物业管理服务协议》、业主（临时）公约；2.催费签收资料；3.世纪名城29栋2018年9月物业相关费用分摊明细表及附件；4.世纪名称29栋902房历年物业相关费用分摊明细汇总表；5.滞纳金计算表；6.（2019）粤0404民初773号判决书。本院经审理认定事实如下：被告是珠海市金湾区红旗镇藤荣路136号世纪名城29栋902房（以下简称该房）的业主，该房建筑面积为104.06平方米。2011年11月28日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定：小高层、高层住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取物业管理费；可视对讲系统管理费每户每月5元；开发商发出入伙通知之日起计收物业管理费，首次预收12个月以后按季度收费，每次收费时间为每季度第一个月1-10号。第七条（二）规定：业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之二交纳滞纳金。同时，协议还约定了小区公摊费用等其他事项。被告拖欠2017年6月1日至2018年12月31日物业管理费2375元；2014年7月1日至2018年9月30日的电梯维保费714元；2014年7月1日至2018年9月30日的公摊电费1515元；2016年2月1日至2018年9月30日的公摊维修费774元；2014年7月1日至2018年9月30日的可视对讲系统维护管理费255元。原告曾通过上门催收、张贴催费通知书等方式向被告催缴物业费及公摊费。本院另案审理案涉小区物业服务合同纠纷过程中，经现场勘查发现，现代名城物业公司在管理过程中存在如下瑕疵：1.小区大门旁侧门没有刷卡系统，人车可随意出入；2.部分楼栋用户可视对讲系统整体损坏，不能使用；3.小区存在消防隐患，该小区因地势下沉，导致消防水管断裂，部分楼宇的部分楼层灭火器缺失，或存在超过有效检验日期的情形。以上事实有原告提供的证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原、被告于2011年11月28日签订的《前期物业管理服务协议》，是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照协议约定的内容全面履行自己的义务。关于物业管理费及公摊等费用的问题。根据《前期物业管理服务协议》的约定及相关费用明细，被告自2017年6月1日至2018年12月31日共拖欠物业管理费2375元。原告请求被告支付该款项，本院予以支持。关于公摊及其他费用，原告提供了支出发票以及公示公告，公摊电费、公摊维修费、电梯维保费共3003元（1515元+774元+714元）均有相应的凭据，原告请求被告支付上述公摊费用，本院予以支持。关于原告主张可视对讲系统维护费，因原告所管理小区存在多栋楼宇用户可视对讲系统不能正常使用情形，故对可视对讲系统维护费255元，本院不予支持。关于物业管理费的滞纳金问题。原告主张的滞纳金具有违约金的性质，被告迟延支付物业管理费，应向原告支付滞纳金。原告主张按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算滞纳金，过分高于原告的实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息”之规定，被告虽然未对违约金标准过高提出抗辩，但根据公平原则，保持裁判标准的统一性，本院对滞纳金予以调整，鉴于原告在物业服务过程中确实存在部分管理瑕疵，本院酌定滞纳金按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算为宜。根据双方签订物业服务协议的约定，每季度第一个月10日前交清当季物业费375元，故滞纳金应从每季度的第一个月的11日起，按中国人民银行同期同类贷款利率分段计算至付清之日止（详见滞纳金计算表）。关于原告在物业管理服务中存在的问题。原告在物业管理服务中存在一定的问题，需要原告改进服务水平，但尚未达到业主应扣减或不交物业管理费的程度。原告作为涉案小区的物业管理方，有义务履行《前期物业管理服务协议》约定的义务，不断提高服务质量，为全体业主营造一个安全、卫生、健康、和谐、有秩序的居住环境。当业主反映物业管理服务中存在的问题时，原告应及时做好登记和处理，尽快解决相关问题。当然，广大业主作为小区的主人，同样有义务维护好小区的环境，不要乱停乱放，不要乱扔垃圾，不要私自占用公共区域。遇到问题时，业主应及时向原告提出，原告也应及时改正，双方应共同努力建设良性互动物业管理服务关系。对业主反映的小区内游泳池、电梯、天台等公共设施收入、维修、管理使用等问题，业主可通过业主委员会与原告沟通协调，或由业主委员会循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第四十二条、第四十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告徐芬芬于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市现代名城物业管理有限公司支付2017年6月1日至2018年12月31日的物业管理费2375元以及滞纳金（详见附表）；支付至2018年9月30日的公摊电费、公摊维修费、电梯维保费合计3003元；二、驳回原告珠海市现代名城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告徐芬芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  周文军人民陪审员  戴丽霞人民陪审员  肖晓丽二〇一九年六月十四日法官助理罗敏兰书记员陈德运附：滞纳金计算表            季度              金额（元）              起算日              滞纳金标准              截至日                  2017年第二季度              125              2017.4.11              中国人民银行同期同类贷款利率              付清之日止                  2017年第三季度              375              2017.7.11                  2017年第四季度              375              2017.10.11                  2018年第一季度              375              2018.1.11                  2018年第二季度              375              2018.4.11                  2018年第三季度              375              2018.7.11                  2018年第四季度              375              2018.10.11