广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初3375号原告：广州福池实业有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇牛仔路216号4楼4A001。法定代表人：林国寿。委托代理人：梁斌，广东达盛律师事务所律师。委托代理人：顾洁欣，广东达盛律师事务所律师。被告：凤小利，女，1982年7月11日出生，汉族，住四川省广安市广安区。原告广州福池实业有限公司诉被告凤小利物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州福池实业有限公司的委托代理人顾洁欣、被告凤小利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州福池实业有限公司向本院提出诉讼请求：一、被告支付拖欠原告的从2016年8月至2019年3月的管理费5315元、空调费15808元、电费559.5元、未正常营业费200元，上述费用合计21702.5元；二、被告支付原告滞纳金21702.5元（滞纳金以每月拖欠的管理费、空调费、电费等为基数按每日5‰的利率从2016年8月6日起暂计至2019年3月31日，日后另计）；三、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年1月1日，被告与广州市增城新塘牛仔服装商贸城签订《租赁合同书》，被告租赁广州市增城新塘牛仔服装商贸城位于新塘广深大道东113-1号第壹层第1142号商铺，双方约定由原告负责管理。被告与原告于2015年1月1日签订《管理合同书》，约定管理期限五年。管理项目收缴费用为管理费、电费、空调费、商铺未正常营业费等。被告自2016年8月1日开始拖欠上述费用。原告多次以电话形式催促被告支付拖欠费用，被告未予理睬。为此原告委托广东达盛律师事务所律师向被告发出《律师函》催收拖欠费用，被告仍拒绝支付。综上所述，被告未履行按时缴纳费用及正常经营义务，已经严重损害原告合法权益，特诉至法院，请求法院判令，被告凤小利辩称：认可原告请求的空调费和管理费，但我不存在未正常营业，电费没有原告主张的那么多，滞纳金过高。我方没有交房租和管理费的原因是因为商场至今都没有正常营业。涉案商场从招商时有一百多户，至今只剩下不到十户，从2015年4月开始就没有人在商场里经营了。经审理查明：广州明清投资有限公司于2016年11月24日变更名称为广州福池投资有限公司，广州福池投资有限公司于2017年12月14日变更名称为广州福池实业有限公司。2015年1月1日，广州明清投资有限公司（甲方、管理方）和被告（乙方、承租方）签订一份《管理合同书》，该合同约定“……第一条租赁场所及经营范围：甲方享有管理权的新塘镇广深大道东113-1号第壹层第1142号，合计1.3间商铺，出租给乙方作为经营服装类或服装配套使用。第二条合同性质本管理合同书与广州市增城新塘牛仔服装商贸城的租赁合同书是互为不可或缺的组成部分，具同等约束力和法律效力，各项条款若有重复内容，执行其中一项。第三条保证金1、本合同的保证金已在《租赁合同书》的保证金统一收取，但乙方违反管理及拖欠管理费、滞纳金、违约金，乙方同意在《租赁合同书》的保证金中支付。……。第四条：管理期限及相关规定：1、管理（与租赁合同书同等期限）期五年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止。……。第五条：管理费、综合服务费等费用及缴付办法2015年1月1日至2017年12月31日管理费折后价130元空调费折后价494元，合计624元/月……1、管理费、综合费用、空调费及其它费用的缴交办法：乙方必须在每月5号（含5号）前主动向甲方缴交当月费用。如延期缴交，乙方同意按欠费总额每日5‰计滞纳金并与所欠租金一次性同时交纳给甲方。2、空调费：不分春、夏、秋、冬，按平均每年12个月计收，空调费380元/月/标准间（含维护费、保养费、公用损耗和电费）……4、电费：按1.5元/度计算，每间商铺用电量低于40度则按40度/月/标准间计算，即收取60元/月/标准间电费。合同期内根据物价局、供电部门等单位调整电价的时间和幅度同时调整电价。……第九条乙方的权利和义务……3、正常开门营业时间为上午9时至18时，不得中途停业。除市场放假时间外，乙方需每天正常开门营业，……若未经批准擅自推迟开门营业或早退，则同意向甲方交纳违约金（罚款），同一个月第一次50天，第二次70天，第三次90元，每次递增20元，依次类推。全天不营业的，同意向甲方交纳违约金300元/天。……第十条违约责任……3、乙方不按时缴交或不足额缴交租金及各种费用的，甲方有权关闭乙方铺门或停止供应商铺内的用电，……超过壹个月仍不缴纳的，视乙方根本不违约，甲方有权解除本合同，合同保证金归甲方，收回商铺。……”。另查明，广州市增城区国土资源和规划局于2016年12月5日出具的《增城市房地产权查册表》记载位于新塘镇××村庄口（土名）厂房的房屋产权人是增城市新塘丽新纺织品经营部，建筑面积8254.85平方米。广州市公安局增城区分局甘东派出所于2015年10月12日出具《已建建筑物门门牌确认通知书》，记载：粤房字第××号原房产证地址增城市新塘镇××村庄口（土名）厂房，编定为新塘镇广深大道东113-1号。庭审期间，原告陈述：一、2015年1月至2017年12月的管理费是每月130元，2018年1月至2019年12月的管理费是每月195元，空调费固定每月494元。二、《管理合同书》第五条第四项明确了电费的计算方式，按合同约定在此期间被告的费用已经超过了我方起诉的金额，我方放弃了部分权利只要求被告支付559.5元。我方商场管理人员有巡查时发现被告有四天未正常营业。我方商场有正常营业，且有其他商户在，商场设置了LED屏、电梯和空调，2015年举办了正式的商场开业仪式。被告陈述：一、我现在仍在使用涉案商铺，我其他的商铺与涉案商铺连在一起的，涉案商铺现在是用于存放货物。我的两个商铺一直都有营业，我的两个商铺从来没有收到管理处的罚款通知。二、我确认在2016年8月开始就没有交纳管理费、空调费及电费，因为这段时间一直在亏本，2016年开始很多商铺与商场解除合同，我是在亏本的情况下经营。本院认为：原、被告签订的《管理合同书》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务。原告已依约对涉案房屋提供了管理服务，故被告理应按约定履行交纳管理费、空调费、电费的义务。《管理合同书》第五条约定2015年1月1日至2017年12月31日的管理费130元/月、空调费494元/月，2018年1月1日至2019年12月31日的管理费195元/月、空调费494元/月。被告明确表示其自2016年8月开始没有交纳管理费、空调费且至今仍在使用涉案商铺，因此，原告请求被告支付2016年8月至2019年3月期间的管理费5135元、空调费15808元，理据充分，本院予以支持。关于电费问题。《管理合同书》第五条约定每间商铺用电量低于10度则按40度/月/标准间计算，即收取60元/月/标准间电费。而被告确认其自2016年8月起未支付电费，因此，被告理应按合同约定支付电费给原告，现原告放弃其部分权利仅请求被告支付电费559.5元，系原告处分其权利的真实意思表示，因此，原告请求被告支付2016年8月至2019年3月的电费559.5元，本院予以支持。关于滞纳金问题。虽然《管理合同书》约定每日按欠费总额的5‰计算滞纳金，但是被告抗辩认为该滞纳金标准过高请求调整，而上述合同约定的滞纳金计算标准确实过高。故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院酌定上述管理费、空调费、电费的滞纳金标准为按中国人民银行同期同类贷款利率计算。每月管理费、空调费的滞纳金以每月所欠管理费、空调费为本金，自欠费当月6日起计至付清之日止，且管理费滞纳金总额以5135元为限，空调费滞纳金总额以15808元为限。电费的滞纳金以559.5元为本金，自原告起诉之日（2019年4月9日）起计至付清之日止，且电费滞纳金总额以559.5元为限。关于原告主张未正常营业费200元的问题。原告未能提交充分有效证据证明被告存在未正常营业的情况，且被告否认其存在未正常营业的情形，故对于原告请求被告支付未正常营业费200元，理据不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告凤小利应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州福池实业有限公司支付2016年8月至2019年3月的管理费5135元及滞纳金（每月滞纳金以每月所欠管理费为本金，自欠费当月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止，滞纳金总额以5135元为限）。二、被告凤小利应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州福池实业有限公司支付2016年8月至2019年3月的空调费15808元及滞纳金（每月滞纳金以每月所欠空调费为本金，自欠费当月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止，滞纳金总额以15808元为限）。三、被告凤小利应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州福池实业有限公司支付2016年8月至2019年3月的电费559.5元及滞纳金（滞纳金以559.5元为本金，自2019年4月9日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止，滞纳金总额以559.5元为限）。四、驳回原告广州福池实业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费443元，由被告凤小利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈丽红二〇一九年六月二十一日书记员  阮柳静