湖南省沅陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1222民初1588号 原告：田易娥，女，1949年2月2日出生，土家族，湖南省沅陵县人。 委托诉讼代理人：龚星银（特别授权代理），湖南玉锋律师事务所专职律师，执业证号14312200810149320。 被告：湖南金马投资股份有限公司，住所地湖南省张家界永定区北正居委会澧滨小区104，统一社会信用代码9143080018688371X0。 法定代表人：敬有权，董事长。 委托诉讼代理人：蒋洋生（特别授权代理），男，1947年6月25日出生，汉族，湖南省沅陵县人。 原告田易娥与被告湖南金马投资股份有限公司（以下简称为金马公司）合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月14日公开开庭进行了审理。原告田易娥的委托诉讼代理人龚星银，被告金马公司的委托诉讼代理人蒋洋生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告田易娥向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间分别于2003年8月7日、2006年12月10日签订的土地使用权转让合同关系；2.被告返还多收取的土地转让价款31344元；3.由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与被告金马公司于2003年8月7日签订《土地使用权转让合同》，双方约定将被告的沅国用（xxxx）字号5xx号《国有土地使用证》2-28-130地号范围内的沅陵镇沿江大道内侧古城南路口上角路交临滨江街面0.21亩转让给原告，被告应协助原告办理该土地的转让过户手续。合同签订后，原告向被告支付了预付款72000元，但被告没有按约定办理土地过户手续，并在原告不知情的情况下于2005年6月8日申请沅陵县国土资源局注销了沅国用（xxxx）字号5xx号《国有土地使用证》，致使2003年8月7日签订的《土地使用权转让合同》无法履行。沅国用（xxxx）字号5xx号《国有土地使用证》被注销后，沅陵县国土资源局对被告的用地范围进行了重新核定，于2005年6月17日再次以沅国用xxxx第4xx号《国有土地使用权证》向被告出让了位于沅陵县沅陵镇滨江小区临街内侧、古城路西侧、龙兴花城下方的建设用地720㎡。为此，原告等五户土地受让人找到被告，要求被告按沅国用xxxx第4xx号《国有土地使用权证》继续履行《土地使用权转让合同》。经协商，2006年12月10日，被告与全桂花、王云碧、侯先友、钟广钊、田易娥签订《土地使用权转（受）让合同》，约定将转让给原告的土地面积变更为169.4㎡（长11m，宽15.4m），转让价格变更为每亩16万元。故原告购买该169.4㎡的土地转让价款应为40656元，多付31344元至今未退还原告。由于被告没有按约定办理土地使用权转让登记手续，致使原告至今未取得该地段土地使用权。被告于2018年2月7日向沅陵县政府书面报告不要土地要货币补偿，致使双方签订的合同无法实现。 被告金马公司辩称：第一个《土地使用权转让合同》系改变出让合同土地用途的违法无效合同，与沅国用（xxxx）字号5xx号《国有土地使用证》没有关系，原告因此受到的损失应自负。2006年12月10日《土地使用权转让合同》系因违反5.12协议和不批准办证的无效合同。沅陵县人民政府将原告等列为稳控对象表明原被告合同是不受法律保护的违法无效合同，人民法院判决裁定不支持原被告的违法诉求，原被告11.4协议系违法无效协议。政府对金马公司提出的申请依法予以处理完毕，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院分别分析认定如下： 其中原告提交的证据部分 1.原告与丈夫邓楚凯与被告金马公司2003年8月7日签订的《土地使用权转让合同》复制件，欲证实原告与其丈夫邓楚凯与被告金马公司于2003年8月7日签订《土地使用权转让合同》，约定转让土地面积为0.21亩，总价格为72000元，转让范围为2-28-130地号范围的事实；被告对真实性没有异议，对合法性有异议，认为合同未经政府同意或者登记；本院认为，该证据系本案的标的指向，与本案有关联性，虽系复印件，但被告对其真实性无异议，可以作为本案认定事实的依据，本院予以采信，至于合同内容是否合法不属于证据效力问题，被告的质证意见不能成立，本院不予采纳。 2.全桂花、田易娥、候先友、钟广钊、王云碧与被告金马公司2006年12月10日签订的《土地使用权转（受）让合同》复印件，欲证实2006年12月10日，被告金马公司与王云碧、全桂花、侯先友、钟广钊、田易娥签订《土地使用权转（受）让合同》约定转让给原告的土地面积为169.4㎡(长llm，宽15.4m)的事实；被告对真实性没有异议，对合法性有异议，认为合同未经政府同意或者登记；本院认为，该证据系本案的标的，与本案有关联性，虽系复印件，但被告对其真实性无异议，可以作为本案认定事实的依据，本院予以采信，至于合同内容是否合法不属于证据效力问题，被告的质证意见不能成立，本院不予采纳。 3.被告与原告等5户签订的《协议》（并附授权委托书）复印件，欲证实2016年11月1日钟广钊受全桂花、原告田易娥、侯先友、王云碧的委托与被告湖南金马公司协商，2016年11月4日，公司与5户签订《协议》，约定，从县政府所欠公司的11.08亩土地中解决720平的土地使用权等给原告等5户，补偿款88.4万元由钟广钊提取5万元作为金马公司与政府打官司的经费用，余款存入公司代表钟广钊的账户，存折放邓楚凯（田易娥）处，待5户得到土地后，再转入公司账户等事实；被告对真实性无异议，认为在政府收回土地使用权后，被告于原告等签订的该合同是违法的无法履行的；本院认为，该证据系钟广钊作为原告等五户的代表与被告自愿签订，内容客观真实，与本案有关联性，可以作为本案认定事实的有效证据，本院予以釆信，至于该证据本身是否合法不影响该证据的效力，被告的质证意见不能成立，本院不予采纳。 4.湖南省怀化市中级人民法院（2018）湘12民终984号民事判决书复印件，欲证实被告取得(xxxx)字号5xx号《国有土地使用权》，并与原告签订《土地使用权转让协议》，2006年12月10日被告与原告5人签订《土地使用权转让合同》，2014年11月21日沅陵县政府收回被告(xxxx)沅国有地4xx号《国有土地使用权证》中720平方米土地，2016年11月，被告与原告5人签订5人《协议》，原告从补偿款88.4万元中获取补偿款208023元等事实；被告对真实性无异议，认为该判决书中的法律适用有问题，被告已向高级法院申请再审，目前该案已经在怀化中院进行再审，该判决不能作为本案判决的依据；本院认为，该证据系人民法院生效裁判文书，判决书中认定的事实与本案的事实有关联性，可以作为本案认定事实的依据，本院予以采信，被告的质证意见不成立，本院不予采纳。 其中被告提供的证据 1、原、被告2002年签订的《土地使用权转让合同》复印件，欲证实邓楚凯系国家公务员,与被告签订土地开发、利用、经营合同违反了《国家公务员暂行条例》第三十一条第一款第十三项，应属违法无效合同；原告对该证据无异议，提出该合同签订时间思安为2003年8月7日；本院认为，该证据与原告提交的证据1系同一证据，系本案的标的指向，与本案有关联性，虽系复印件，但被告对其真实性无异议，可以作为本案认定事实的依据，本院予以采信，至于合同内容是否合法不属于证据效力问题，证据的效力不影响合同本身的效力，被告的质证意见不能成立，本院不予采纳。 2.《关于协助做好滨江小区开发工作的函》复印件，欲证实2002年11月15日,县国土局认为原、被告转让不合详规且未办手续而通知停工，同时通知必须依照土地管理法办理手续.此后原告一直未办理手续,政府也不批准原告占地建房,因而应属不准转让土地的无效合同；原告对关联性、真实性、合法性均有异议，本院认为，涉案合同显示签订时间为2003年8月7日，该证据与本案无关联，本院不予采信。 3.《关于办理国土过户的申请》、《关于办理国土过户申请的材料目录》、《关于土地登记的请示》复制件，欲证实原告继续违反公务员法与被告签订土地使用权转受让合同后申请土地登记被批示为暂缓办理；原告对真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议；本院认为，被告没有提交证据证明已将关于办理国土过户的申请、关于办理国土过户申请的材料目录送达沅陵县国土资源局，关于土地登记的请示为手抄且无沅陵县国土资源局的印章，无法确认真实性，故本院对该组证据不予采信。 4.（2015）沅行初字第9号《证据目录》及沅国土资行复答字[2008]1号关于《行政复议申请书》中若干问题的答复书复印件，证实原告为不服被批示为暂缓办理，向怀化市国土资源局申请复议,沅陵县国土局于2008年9月25日作出了答复，认为该土地使用权转让不符合城市规划要求，故不为钟广钊等人办理土地使用权转让登记手续；原告对关联性有异议；本院认为，《证据目录》系行政机关在被告金马公司对其提起行政诉讼中，行政机关提交的证据目录，不符合证据的法定形式，《关于〈行政复认申请书〉中若干问题的答复书》无沅陵县国土资源局的印章，无法确认真实性，故本院对该组证据不予采信。 5.《情况说明》、《收回土地使用权的决定》、《注销公告》、《成交确认书》、《国有土地使用权审批单》、《出让合同》、《土地使用权证》、《宗地图》、《沅陵县政府强占民地违法告知书极度荒唐》、《恳请严肃查处沅陵县委县政府为开发商强占已出让土地的违法行为》、《钟广钊慰问受伤人员开支1719元的记账和部分医疗票证》、《公安行政处罚决定书》、《土地使用权转让合同》复印件，欲证实原被告2015年3月18日合同系违法无效合同；原告认为与本案没有关联性；本院认为，《关于收回国有土地使用权的决定》、《注销公告》与本案有关联性，《土地使用权转让合同》于原告提供的证据5系同一证据，本院予以采信；《情况说明》系原告等自书，内容真实性存疑，《成交确认书》、《国有土地使用权审批单》、《出让合同》、《土地使用权证》、《宗地图》等系湖南龙辰房地产开发有限公司取得土地使用权的相关资料，与本案缺乏关联性，《沅陵县政府强占民地违法告知书极度荒唐》、《恳请严肃查处沅陵县委县政府为开发商强占已出让土地的违法行为》、《钟广钊慰问受伤人员开支1719元的记账和部分医疗票证》、《公安行政处罚决定书》等与本案缺乏关联性，本院不予采信。 6.《沅陵县人民政府专题会议纪要》《货币补偿协议》复印件，欲证实这是执行37号判决过程中鉴于政府供地困难愿给货币补偿和本公司无能开发土地而达成的货币补偿协议,是在执行局支持下根据政府专题会议依法处理意见达成的和解协议,不违反中院和最高院判决精神，打破原告违法诉求不构成违约；原告认为与本案没有关联性，不能证明被告证明目的，反而能证明合同不能履行是被告和政府签订了补偿协议；本院认为，《沅陵县人民政府专题会议纪要》《货币补偿协议》符合证据真实性、合法性、关联性，可以作为本案认定事实的依据，本院均予以采信。 7.沅国土资发[2005]12号《关于收回国有土地使用权的决定》复印件，欲证实沅陵县政府依法收回了金马公司97.2亩土地使用权并注销了该土地使用证，依法收回土地使用权的土地不得转让之规定,原被告原签的土地转让合同明显应终止履行；原告认为缺乏关联性；本院认为，该证据系沅陵县国土资源局依法作出的行政决定，与本案有关联性，本院予以采信。 8.国有土地使用权收回合同复印件，欲证实县土地储备中心与金马公司于2014年12月26日签订了720平方米土地使用权收回合同.并补偿884240元.其中土地补偿804240元,规划设计费80000元给金马公司而非补给钟广钊五人；原告认为缺乏关联性；本院认为，该证据系沅陵县土地储备中心与金马公司自愿签订，与本案有关联性，本院予以采信。 9.2015年3月18日《授权委托书》《土地使用权转受让合同》复印件，欲证实钟广钊、杨流安明知被告土地使用权于2005年6月8日和2014年10日24日已被政府依法收回,就错误地认为这是非法的，误导被告授权委托其告状政府一地两卖，且与其签订土地使用权转受让合同，其行为明显违反了房地产管理法第37条关于依法收回国有土地使用权的不得转让之禁止性规定；原告认为缺乏关联性；本院认为，本案审理的是田易娥与金马公司的合同纠纷，该证据与本案无关联性，本院不予采信。 10.2015年4月11日《诉讼承诺书》，18日《委托代理有关经费问题的合同》复印件，欲证实承诺书和合同字里行间除指责政府欠金马公司11.08亩地是事实外，其他均属明知被告土地使用权于2005年6月8日和2014年10月24日已被政府依法收回,就错误地认为这是非法的，误导被告授权委托其告状政府一地两卖，但约定维权成后,在办理土地权属变更登记前按当年合同原价代收代管，不能过户合风险自担；原告认为缺乏关联性；本院认为，本案审理的是田易娥与金马公司的合同纠纷，该证据与本案无关联性，本院不予采信。 11.《2015年领导工作批示件转送单》《关于古城南路旧城改造项目拆迁工作进展情况的汇报》《关于包案处理钟广钊等23人信访事项落实“五包一”责任的工作方案》复印件，欲证实政府为旧城改造依法收回被告土地出让龙辰公司开发建设，钟广钊23人认为这是政府非法强占民地一地两卖而组织受让人阻工，政府认为这是参与金马公司非法土地买卖的干部职工,因个人诉求未能满足,经常串联聚焦到施工现场阻工；原告认为与本案没有关联性；本院认为，该证据系有关古城南路旧城改造项目拆迁问题的函件，与本案缺乏关联性，本院不予采信。 12.(2015)沅行初字第11-4《复议决定书》（2015）沅行初字第25-1号《行政裁定书》复印件，证实1，原告23户作为利害关系人分别申请参与金马公司不服沅陵县国土局土地行政处罚一案的诉讼，但均被法院裁定驳回。理由是原告与被告签订的土地使用权转让合同未按照法律规定完成变更登记手续，未获得土地管理部门批准，该转让未成立；原告认为与本案没有关联性；本院认为，本案审理的是原告与被告土地使用权转让合同解除与赔偿纠纷，该证据系人民法院行政诉讼中对田易娥申请参加诉讼是否准许的处理，与本案缺乏关联性，本院不予采信。 13.(2015)沅行初字第11号《行政判决书》、(2015)怀中行终字第77-2号《行政判决书》复印件，欲证实国土局收回土地使用权决定合法，原被告合同未按照法律规定完成变更登记手续，未获得土地管理部门批准，该转让未成立，钟广钊五人与该行政行为无法律上的利害关系；本院认为，本案审理的是原告与被告土地使用权转让合同解除与赔偿纠纷，诉讼裁判文书与本案有关联性，本院予以釆信。 14.（2015）怀中行初字笫123号行政裁定书复印件，证实金马公司诉政府一地两卖即登记纠纷一案被裁定为未依法取的涉案土地使用权，不具主体资格而驳回起诉；原告认为与本案没有关联性；本院认为，本案审理的是原告与被告土地使用权转让合同解除与赔偿纠纷，该证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。 15.（2015）怀中行初字第37号行政判决复印件，证实金马公司诉政府履行供地11.08亩并颁证案胜诉，确认政府欠金马公司11.08亩土地且判令政府在判决生效后60日内依法处理，没有判决政府应给钟广钊等23户供地颁证或判政府与杨流安,董福远协商决定；被告认为缺乏关联性；本院认为，该证据虽系人民法院生效裁判文书，但该行政判决结果与本案缺乏关联性，本院不予采信，被告的质证意见成立，本院予以采纳。 16.2015年11月3日《强制执行申请书》《监督执行申请书》复印件，欲证实执行代理人是钟广钊蒋洋生而非杨流安董福远，执行内容是对申请人诉与政府交付11.08亩土地并颁证的要求依法处理，没有判决政府应给钟广钊等23户供地颁证或判政府与杨流安,董福远协商决定；原告认为与本案没有关联性；本院认为，本案审理的是原告与被告土地使用权转让合同解除与赔偿纠纷，该证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。 17.2016年5月25日《协议》《请求按照生效判决给付土地补偿款的函》、7月13日收据、9月8日《作废声明》复印件，欲证实被告同意为钟广钊等人从37号判决中要地是于法无据的，要求将补偿款打入金马公司驻沅代表钟广钊账上而非钟广钊个人账上，钟广钊在见证人的见证下三方对要地不要钱及884240元归属发出了作废声明；原告认为与本案没有关联性；本院认为，该证据内容客观真实，来源和形式合法，与本案有关联性，本院予以采信，但该证据证实的是，双方2016年5月25日达成《协议》后又废止，期间钟广钊出具收到884240元的收据等事实。 18.《关于执行（2015）怀中行初字第37号判决的委托授权意见》，欲证实2016年10月30日钟广钊书写打印的超出37号判决内容为23户要地的委托授权意见，敬有权在蒋洋生的支持下未同意签章；原告认为与本案没有关联性；本院认为，该证据无被告及法定代表人签章不符合证据的法定形式，真实性存疑，与本案无关联性，本院不予采信。 19.《授权委托书》,2016年11月4日《协议》复印件，欲证实原告等人委托钟广钊与被告签代为保管协议，金马公司同意钟广钊等5人从11.08亩地中给720平方米的协议系违反《房地产管理法》第三十七条关于未依法登记领取权属证书不得转让之禁止性规定的无效协议；原告认为与本案没有关联性；本院认为，该证据内容客观真实，来源和形式合法，与本案有关联性，本院予以采信，但该证据不能证实原被告2016年11月4日《协议》系违法无效协议这一事实。 20.《关于接受货币补偿的意见》复印件，欲证实2017年1月18日，沅陵县政府表示供地困难，敬有权表示无能力开发利用土地，而达成接受货币补偿的共识，蒋洋生为金马公司书写了接受货币补偿的意见,但在对11.08亩土地补偿价格及金额上未达成共识而决定年后再议；原告认为与本案没有关联性；本院认为，该证据内容客观真实，来源和形式合法，与本案有关联性，本院予以采信，但该证据不能证实蒋洋生为金马公司书写了接受货币补偿的意见及因对11.08亩土地补偿价格及金额上未达成共识而决定年后再议这一事实。 21.《720平方米价款分偿结算表》《王云碧取存款数》复印件，欲证实钟广钊一方面代理金马公司为自己等23户要地4.1亩，一方面背着被告于2016年2月21日前后已瓜分了其代为保管的884240元补偿款；原告认为与本案没有关联性；本院认为，中国农业银行存款单（回单）户名为王涛，与本案无关联，结算表是手写，无法确定出具人，且田易娥取款与否不在本案诉讼请求范围内，故本院不予采信。 22.《〈合同〉一费用包干约定之第三项支出表》、《关于执行（015）怀中行初字第37号判决的函》、三份《授权委托书》复印件，欲证实在执行人民法院生效判决过程中的协商、授权委托等过程及钟广钊开支明细；原告认为与本案没有关联性；本院认为，《关于执行（015）怀中行初字第37号判决的函》、三份《授权委托书》符合证据真实性、合法性、关联性，本院均予以采信；《〈合同〉一费用包干约定之第三项支出表》与本案缺乏关联性，本院不予采信。 23.(2016)湘行终482号《行政裁定书》、(2016)湘行申463号《行政裁定书》复印件，欲证实裁定涉案土地使用权原属于金马公司,但2005年6月8日被沅陵县国土资源局依法收回,金马公司与涉案土地已没有法律上的权利义务关系，纠正沅陵县国土资源局认定金马公司非法转让土地证据不足，是因钟广钊23户未实际接收,占有,控制土地,并非支持金马公司擅自转让土地；原告认为缺乏关联性；本院认为，该证据虽系人民法院生效裁判文书，但该行政判决结果与本案缺乏关联性，本院不予采信，原告的质证意见成立，本院予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张家界市金马发展有限公司（以下亦简称金马公司）于1995年3月15日注册成立，2002年5月更名为湖南金马投资股份有限公司，系非上市股份有限公司，经营范围为旅游业的投资。金马公司与沅陵县人民政府于2000年4月20日就沅水流域旅游资源委托开发签订了《沅陵县沅水流域旅游资源委托开发经营合同》，金马公司依约取得了沅陵县境内沅水流域旅游资源开发权；双方于2000年7月16日签订了《补充协议》（一），约定（沅陵县沅陵镇）沅水北岸沿江大道内沿范围的土地由金马公司开发整理，但必须是整体开发；双方于2000年10月19日又签订了《补充协议》（二），约定金马公司在（沅陵县沅陵镇）滨江小区实施旅游开发的土地面积暂时约定为115.5亩，实际用地面积以详规确定的面积为准。2000年10月20日，为方便该公司招商融资，在金马公司作出用于招商融资为目的，待详规出来后再换发证的承诺后，沅陵县国土资源局于2000年10月20日与金马公司签订了《国有土地使用权出让合同》，且该合同明确约定如果改变合同规定的土地用途和土地使用条件需征得沅陵县国土资源局的同意。沅陵县人民政府于2000年10月20日为金马公司颁发了沅国用（xxxx）字第xxxx号《国有土地使用证》（面积为115.5亩，供地范围在沿江大道内侧，未明确具体位置和具体范围，出让期限40年）。2001年2月27日，金马公司与沅陵县人民政府签订了《补充协议》（三），约定金马公司滨江小区土地具体出让面积以国土部门地籍调查核实换发的土地使用证为准。2002年12月20日，沅陵县国土资源局将沅国用（xxxx）字第xxxx号《国有土地使用证》中的97.2亩土地给金马公司颁发沅国用（xxxx）字第5xx号《国有土地使用证》，出让土地用途为旅游业。 2003年8月7日，金马公司（甲方）与原告及其丈夫邓楚凯（乙方）签订《土地使用权转让合同》，合同约定金马公司将沅陵镇沿江大道内侧古城南路口上角路交临滨江街面0.21亩转让给乙方，被告应协助乙方办理该土地的转让过户手续。合同签订后，乙方向被告支付了预付土地款72000元（36万元/亩），但被告没有按约定办理土地过户手续；合同签订后，双方一直未办理土地使用权变更登记。 2005年5月12日，沅陵县人民政府与金马公司签订《滨江小区建设有关协议》，双方明确金马公司在滨江小区的用地面积，剔除龙舟广场、龙兴广场、尤家巷、甲第巷、马路巷等建设占地（涉案土地全部包含在该范围内）后，先依据原国土红线图范围，不足面积部分从滨江小区可利用地中补足到105.43亩（沅国用（xxxx）字第xxxx号《国有土地使用证》收回作废），甲第巷必须服从古城南路整体招商建设，古城南路的整体招商建设，在同等条件下金马公司优先。同时，《沅陵县沅水流域旅游资源委托开发经营合同》和《补充协议》（一）、（二）、（三）终止。2005年6月2日，金马公司因单位名称发生变更和单位土地权属发生变更，请求沅陵县国土资源局注销沅国用（xxxx）字第5xx号《国有土地使用证》。2005年6月8日，沅陵县国土资源局作出沅国土资发[2005]12号《关于收回国有土地使用权的决定》，决定收回张家界市金马发展有限公司115.5亩国有土地使用权并注销沅国用（xxxx）字第xxxx号《国有土地使用证》，决定收回张家界市金马发展有限公司97.2亩国有土地使用权并注销沅国用（xxxx）字第5xx号《国有土地使用证》。此后，沅陵县国土资源局将前述土地使用权范围内的41.37亩土地分别转入沅国用（xxxx）第4xx、4xx、4xx、4xx号《国有土地使用证》中。 2006年12月10日，金马公司（甲方）与全桂花、田易娥、侯先友、王云碧及钟广钊（乙方）签订《土地使用权转（受）让合同》，合同约定“该宗地位于沅陵县滨江大道内侧、古城南路路口以西、龙兴花城以东，宗地面积：720㎡，长49m，宽15.4m。其中田易娥169.4㎡（长11m，宽15.4m）；……该宗地（689.92平方米）按16万元/亩，总地价为16.56万元。……该国土过户给乙方后，原甲方与乙方签订一切合同、协议或承诺等都自行废除”。 2014年1月17日，沅陵县城乡规划委员会通过沅陵县古城南路地块旧城改造项目。沅陵县人民政府因旧城改造及城市发展需要拉通古城南路，需要使用金马公司持有的一宗720平方米土地即沅国用（xxxx）沅国用地4xx号《国有土地使用证》范围。沅陵县土地储备中心拟定土地收回方案，报沅陵县国土资源局审核，沅陵县国土资源局经请示沅陵县人民政府同意后，沅陵县国土资源局于2014年11月6日向金马公司发出沅国土资[2014]177号《收回国有土地使用权的公告》，2014年11月21日，金马公司向沅陵县国土资源局发出《关于沅陵县人民政府收回我公司沅国用（xxxx）沅国用地4xx号〈国有土地使用证〉的函》，明确表示：“沅陵县人民政府因县城规划要求和城市发展需要，依法收回我公司持有的沅国用（xxxx）沅国用地4xx号《国有土地使用证》中720平方米土地，我公司原则上不持异议并积极支持”。2014年11月24日，沅陵县国土资源局对金马公司作出沅国土资［2014］178号关于收回国有土地使用权的决定，明确了收回上述土地的国有土地使用权涉及的补偿问题，按市场价格评估决定，补偿资金由县财政拨付。2014年11月26日，沅陵县土地储备中心（甲方）与金马公司（乙方）签订《国有土地使用权收回合同》，合同约定甲方对乙方位于沅陵镇城北辰州中街古城南路属于沅陵县古城南路地块旧城改造项目范围内的一宗国有土地使用权依法进行收回，以评估结果作为补偿依据确定此宗地块的收回成本88.424万元（其中土地补偿80.424万元，规划设计8万元）。2014年12月27日，金马公司函告沅陵县人民政府不同意以前函告的内容，不同意土地评估价格，并于2015年1月12日向怀化市国土资源局对沅陵县国土资源局的收回国有土地使用权的决定提出复议申请；怀化市国土资源局于2015年4月2日决定维持沅陵县国土资源局的收回决定；金马公司不服，于2015年4月27日向本院提起行政诉讼，请求法院判决撤销沅陵县国土资源局作出的沅国土资［2014］178号关于收回国有土地使用权决定；本院于2015年7月15日作出（2015）沅行初字第11号行政判决书，判决驳回金马公司的诉讼请求；判决后，金马公司不服并上诉，湖南省怀化市中级人民法院于2016年5月17日作出（2015）怀中行终字第77-2号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。 2016年5月25日，被告金马公司（甲方）与钟广钊（乙方、五户受让人代表）签订协议，约定“甲方同意将720平方米土地补偿款捌拾捌万肆仟贰佰肆拾元打入驻沅代表钟广钊账户，但鉴于候先友5户要地不要钱的主张，双方一致同意，待11.08亩土地或款项到位后一并结算。但鉴于执行生效判决尚需一定的工作经费，甲方同意从此款先行垫付伍万元整，结算时一并从原签订的代理经费合同中抵扣。”同日，被告金马公司向沅陵县国土资源局发出《请求按照生效判决给付土地补偿款的函》，明确表示“鉴于本公司曾将720平方米土地转让侯先友等五户，且收取了受让人的转让款。根据诚实信用原则，本公司应将该土地补偿款捌拾捌万肆仟贰佰肆拾元给付侯先友等5户。故请求将该款打入本公司驻沅代表钟广钊农业银行沅陵支行账户（账号：xx-xxxxxxxxxxxxxxx），并全权委托钟广钊按照土地转（受）让合同各户面积分配土地补偿款，切实维护受让人的合法权益，维护社会稳定”。2016年7月13日，钟广钊向金马公司出具一份收条，收条载明“今收到湖南金马投资股份有限公司经沅陵县国土储备中心转来给付侯先友、王云碧、全桂花、王云碧及本人共五户的土地款捌拾捌万肆仟贰佰肆拾圆。由本人依据与公司签订的合同处理。因此上述人员与金马公司的土地纠纷处理完备，与公司无关”，钟广钊实际于2016年8月1日收到该笔土地补偿款。2016年9月8日，金马公司法定代表人敬有权和法律顾问蒋洋生与五户代表钟广钊签订一份作废声明，双方一致同意宣告被告金马公司（甲方）与钟广钊（五户受让人、乙方）2016年5月25日签订的协议作废。 2016年11月4日，金马公司（甲方）与原告等五人代表钟广钊（乙方）签订《协议》，约定：“720平方米土地政府收回补偿款已到账。该地五户受让人协商一致意见，希望从沅陵县政府所欠金马公司的11.08亩土地中解决720平方米给五户人。金马公司同意五户人的要求。现经双方协商同意：此补偿款88.4万元提取五万元作办案经费外，余款暂存金马公司代表钟广钊账户，存折放邓楚凯（邓系五户人之内，县人行退休干部），待五户得到土地后再转入金马公司账户”。 2017年6月20日，金马公司向本院起诉钟广钊、田易娥、全桂花、王云碧、侯先友，要求撤销2016年11月4日《协议》，本院2018年4月18日作出（2017）湘1222民初793号民事判决书，判决驳回金马公司的诉讼请求。金马公司不服并上诉，怀化市中级人民法院于2018年9月29日作出（2018）湘12民终984号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 2018年2月7日，沅陵县人民政府（甲方）与被告金马公司（乙方）签订《货币补偿协议》，约定甲方欠乙方的11.08亩土地因无法从原合同约定的滨江小区范围内供地，双方同意对乙方进行货币补偿，参照甲方已收回乙方720平方米地块的评估价，即每平方米1117元，货币补偿款共计800万元。 本院认为，本案系原、被告双方在签订国有土地使用权转让合同后因生效、变更、履行、终止等而引起的纠纷。本案的争议焦点是，1.原、被告分别于2003年8月7日、2006年12月10日签订的土地使用权转让合同是否生效？2.如果合同生效，目前是否达到法定或者约定解除条件？3.原告主张被告返还多收取的土地转让价款31344元是否符合法律规定？本院分别评判如下。 1.原、被告分别于2003年8月7日、2006年12月10日签订的土地使用权转让合同是否生效？ 土地使用权转让合同是以土地使用权发生物权变动为目的债权合同，而合同标的物即土地使用权作为一种民事财产权利——用益物权，其自身包含有处分权能，处分的对象为权利自身。当事人行使民事权利处分权能，就是法律上的处分行为，属于民事法律行为的一种，将产生民事权利变动的结果。当事人如要实现这一目的，仅仅达成物权变动的合意是不够的，还必然要享有对土地使用权处分的权能，即取得土地使用权证书，成为土地使用权的权利主体，才能行使旨在引起土地使用权发生物权变动的处分行为。根据《城市房地产管理法》第三十八条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当取得土地使用权证书。沅陵县国土资源局与原告签订的《国有土地使用权出让合同》第二十条约定，受让人按照约定已支付全部土地使用权出让金，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权后，有权转让，但应当按照约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上，该投资开发限制性约定与《城市房地产管理法》第三十九条规定一致。本院认为，正确理解、识别效力性强制性规定与管理性规定，不仅关系到民商事合同效力维护，还影响市场交易的安全与稳定，应当根据法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，综合认定。判断某项规定属于效力性强制性规定还是管理性规定的根本在于违反该规定的行为是否严重侵害国家、集体和社会公共利益，是否需要国家公权力对当事人意思自治行为予以干预。《城市房地产管理法》第三十九条投资开发限制的规定，规范调整的主要是房地产开发经营行为，立法本意也只是对土地使用权人“炒地”行为的限制，属于政府土地行政管理部门对土地转让的一种监管措施，而非针对土地使用权转让合同这种债权行为所作的禁止性规定，该规定是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25%以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，属于管理性法律规范，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。故以出让方式取得的土地使用权可以转让，且《城市房地产管理法》第三十九条投资开发限制的规定不影响土地使用权转让合同效力。同理，《国家公务员暂行条例》第三十一条第一款第十三项规定属于管理性法律规范，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。按照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条、第九条规定，金马公司与原告及其丈夫邓楚凯于2003年8月7日签订《土地使用权转让合同》，原、被告于2006年12月10日签订的《土地使用权转（受）让合同》对《土地使用权转让合同》主要内容作了变更，是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性、禁止性规定，亦非法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续方生效的情形，合同应合法有效。涉案合同均不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条所列情形，被告主张合同无效不符合法律规定，本院不予支持。 2.如果合同生效，目前是否达到法定或者约定解除条件？ 本案双方当事人在涉案合同中均未约定合同解除条件。2018年2月7日，沅陵县人民政府（甲方）与被告金马公司（乙方）签订《货币补偿协议》，明确约定甲方欠乙方的11.08亩土地因甲方无法提供，双方同意进行货币补偿。《货币补偿协议》导致2016年11月4日金马公司（甲方）与原告等五人代表签订的《协议》中约定的“从沅陵县政府所欠金马公司的11.08亩土地中解决720平方米给五户人”事实上无法履行，达到法定解除条件，原告等五人可以依法解除合同。原告在诉状和庭审中均主张土地使用权转让合同因事实上不能履行而解除，而被告金马公司在收到原告诉状时可视为原告向被告金马公司发出了解除合同的通知，合同自通知到达对方时解除，被告金马公司在法定期间未主张权利，故本院对原告的该诉请予以支持。 3.原告主张被告返还多收取的土地转让价款31344元是否符合法律规定？ 原告按照原、被告2003年8月7日约定的土地使用权转让价格（36万元/亩，0.21亩）支付72000元是原告依约取得土地使用权的对价，2006年12月10日《土地使用权转（受）让合同》对2003年8月7日《土地使用权转让合同》中转让的土地使用权面积及单价部分进行了变更（169.4㎡，16万元/亩），至此，原告取得土地使用权的对价减少为40656元（16万元/亩÷666.67㎡/亩X169.4㎡），故对价减少的部分即31344元，被告金马公司应当返还原告，对该诉请，本院依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、解除原、被告分别于2003年8月7日签订的《土地使用权转让合同》、2006年12月10日签订的《土地使用权转（受）让合同》； 二、限被告湖南金马投资股份有限公司于本判决生效后立即返还多收取的原告田易娥土地转让价款31344元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费952元，由被告湖南金马投资股份有限公司负担648元，原告田易娥负担304元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  贺 维 审 判 员  万新华 人民陪审员  宋代群 二〇一九年六月二十三日 代理书记员  曾小芳 附本案适用法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 附本院执行标的款账号： 户名：沅陵县人民法院执行款专户； 开户银行：华融湘江银行沅陵支行； 账号：70070311000000973。