太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初3443号原告（反诉被告）：山西金峰房地产开发有限公司，住所地太原市迎泽大街289号天龙大厦16层，统一社会信用代码×××。法定代表人：刘维平，董事长。委托诉讼代理人：张笑红，山西龙易律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨莉，女，1980年12月15日出生，汉族，太原市永利翔商贸有限公司经理，住太原市。委托诉讼代理人：吕晓静，山西华炬律师事务所律师。原告（反诉被告）山西金峰房地产开发有限公司（以下简称“金峰公司”）与被告（反诉原告）杨莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。金峰公司委托诉讼代理人张笑红，被告杨莉及其委托诉讼代理人吕晓静均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）金峰公司诉辩称，1.请求判令杨莉支付购房款120000元；2.请求判令杨莉赔偿金峰公司自逾期之日起至购房款实际支付之日止的利息损失（暂计至2019年3月6日为人民币17027.34元）；3.请求判令杨莉承担本案的诉讼费。事实和理由，2013年11月30日，金峰公司与杨莉签订了《内部认购合同》，约定杨莉向金峰公司购买金峰帝景花园北区12号楼2单元26层2262号房屋，建筑面积为93.38平方米，单价为6582.56元，总金额为614679元，杨莉已支付房款371743元。2015年6月6日杨莉就涉案房屋欠付房款相关事宜，向金峰公司出具《欠款偿还承诺书》，但应付房款至今未予支付。金峰公司与杨莉签订的《内部认购合同》及《欠款偿还承诺书》系双方真实意思表示，双方均应诚实履约。杨莉在签约后，恶意违约，其行为严重侵害金峰公司之合法权益。针对杨莉的反诉，金峰公司辩称，我方与返还装修押金无关，应当予以驳回，逾期交房原因是政府行为，并不是我方单方行为造成的，当时我方是属于边办证边建设的企业，杨莉是知情的，购房款应先缴纳80%，杨莉只缴纳了60.47%，杨莉收了房还签订了欠款承诺书，其实对这个情形是明知的，签订的欠款承诺书是因为杨莉资金有困难，杨莉主张逾期交房与逾期办证违约金理由不充足。被告（反诉原告）杨莉诉辩称，金峰公司诉请杨莉向其支付购房款12万元无事实依据及法律依据，依法应予驳回。金峰公司在逾期交房的情况下通知杨莉于2015年6月6日前往物业处领取标的房屋钥匙，但领取房屋钥匙有个条件：必须在《欠款偿还承诺书》中签字捺印。由于金峰公司已逾期交房一年多，给杨莉及其他业主的生活造成了极大损失，杨莉为避免损失的继续扩大，在金峰公司承诺近期能办理产权登记手续的前提下，于同日签订了《欠款偿还承诺书》及《钥匙发放登记表》，金峰公司恶意利用其强势地位，在其预先存在违约的情形下迫使杨莉签订《欠款偿还承诺书》。换句话说，杨莉若不签订《欠款偿还承诺书》，至今都不可能领取到涉案标的房屋的钥匙。本案中杨莉未向金峰公司交纳购房款系行使不安抗辩权，金峰公司要求杨莉支付房款无任何依据。依据《内部认购合同》第八条“甲方（即金峰公司）应在房屋交付使用两年内到产权部门备案给乙方（即杨莉）办理100%登记手续”之约定，金峰公司最晚应于2017年6月6日为杨莉办理产权登记手续，但至今仍未办理。且根据太原市房管局于2019年4月份公布的太原市34个小产权楼盘集中公示显示，金峰公司开发的涉案房产项目已被太原市政府列为在“集体土地违规销售项目”中，故金峰公司办理产权证书的能力并非是明显降低，其完全有不能为各业主办理产权证书的现实危险。根据客观事实及目前涉案标的房屋不能办理产权证书的客观情况，金峰公司的现实状况完全符合《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”规定的先履行抗辩权中的中止履行的情形。故杨莉不应向金峰公司支付上述房款。2013年11月30日，金峰公司在故意隐瞒未取得商品房预售许可证的前提下与杨莉签订《商品房内部认购协议》，主要约定：杨莉购买由金峰公司开发的“金峰帝景”花园北区12号商住楼2单元26层2262号的房屋，金峰公司应于2014年12月30日前将房屋交付杨莉，金峰公司应在房屋交付使用后两年内，到产权部门备案，给杨莉办理产权100%登记手续。协议签订后，金峰公司未在合同约定时间内交房，且至今未办理产权登记手续，杨莉认为金峰公司的上述行为已严重违约，并给杨莉生活造成了不可弥补的损失，为维护其合法权益，故请求：1.请求判令金峰公司向杨莉返还装修押金3000元；2.请求判令金峰公司向杨莉支付逾期交房的违约金8703.42元；3.请求判令金峰公司依约办理产权登记手续并向杨莉支付未能取得房屋权属证书的逾期办证违约金（暂计算至2019年5月1日的违约金为33991.25元）；4.请求判令金峰公司承担本案的诉讼费、保全费等费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：山西金峰房地产开发有限公司原名为金峰房地产集团有限公司，于2015年10月30日经核准变更为现名称。2013年11月30日，金峰公司（甲方）与杨莉（乙方）签订一份编号为DJB201112182的《商品房内部认购协议》，约定乙方购买甲方位于太原市长风街以南、高速公路以西、学府东街以北“金峰帝景”花园北区12号商住楼2单元26层2262号房屋一套，建筑面积91.15平方米，房屋按建筑面积计价，每平方米6582.56元，总价60万元。付款方式为按揭付款，乙方应于2013年11月30日前一次性支付房款总价的50%，即30万元，剩余房款共计30万元办理按揭。协议同时约定，甲方应于2014年12月30日前，将房屋交付乙方使用。如遇不可抗力可据实予以延期。甲方如未按合同规定期限交付房屋，如超过3个月时需按银行同期活期利息支付乙方。甲方应在房屋交付使用后两年内（除政府因素外），到产权部门备案，给乙方办理产权100%登记手续，乙方配合提供办证所需的相关证照资料等。如因甲方原因致使乙方不能取得权属证书的，按下列条款处理：1、乙方要求退房的，甲方在乙方提出退房要求之日起30日内将乙方已付房款退还乙方；2、乙方不要求退房的，如因甲方原因按已付房款的1‰向乙方支付违约金。合同还约定了其他条款。2015年6月6日杨莉就涉案房屋欠付房款相关事宜，向金峰公司出具欠款偿还承诺书一份。承诺书写明杨莉在金峰帝景购房一套（12号楼2单元26层2262号，面积93.38平方米，单价6582.56元/㎡，总价614679元），杨莉需在收房前向金峰公司交付80%房款即491743元，但因其近期资金不足，无法正常向金峰公司缴纳应付所欠房款。为了先收房，杨莉承诺按下述约定期限交清所欠房款：1、签订承诺书之日时支付房款总价的60.47%，即371743元；2、剩余房款从即日起至2016年2月6日前支付房款总价的6.5%即4万元；从即日起至2016年10月6日前支付房款总价的6.5%即4万元；从即日起至2017年6月6日前支付房款总价的6.5%即4万元。3、在金峰帝景办理完土地出让手续后一个月内将剩余房款一次性交清。2015年6月6日，金峰公司向杨莉交付了涉案房屋，杨莉在山西东峰物业管理有限公司领取涉案房屋的钥匙并向该物业公司交纳装修押金3000元。杨莉将房屋装修后居住至今。金峰公司提交了一份律师函及邮政特快专递邮寄单，以证明其向杨莉催要12万元的购房款，杨莉对该证据不予认可，称并未收到。金峰公司于2018年就双方签订的上述《商品房内部认购协议》效力确认问题曾诉至本院，诉讼中双方均表示愿意继续履行该协议。同时，原告金峰公司称截至起诉时，因政府政策的原因导致涉案房屋仍未获得商品房预售许可证，但涉案房屋已经全部建设完工并已交房使用，就办理相关手续的事宜，其也一直在协商过程中。上述事实有当事人陈述、《商品房内部认购协议》、《欠款偿还承诺书》、太原市小店区人民政府文件、（2018）晋0105民初5699号民事判决书、《钥匙发放登记表》、收款收据以及庭审笔录等在案佐证，可以采信。本院认为，金峰公司与杨莉签订的《商品房内部认购协议》、《欠款偿还承诺书》系双方真实意思表示，双方均应依约履行。杨莉应按照其在《欠款偿还承诺书》中的承诺向金峰公司交付购房款120000元，关于金峰公司主张杨莉支付购房款120000元的诉讼请求，本院予以支持。杨莉辩称其有权行使不安履行抗辩权中止向金峰公司交纳12万元购房款的主张，其在签署《商品房内部认购协议》、《欠款偿还承诺书》时对金峰公司尚未取得涉案房屋的商品房预售许可证的情形系明知，且在上次诉讼中杨莉亦表示愿意继续履行双方签订的《商品房内部认购协议》，故对于该主张本院不予采信。关于金峰公司主张杨莉赔偿其自逾期之日起至购房款实际交付之日止的利息损失，因双方并未对该项内容约定，故本院不予支持。关于杨莉主张金峰公司向其返还装修押金3000元，该押金并非金峰公司收取，故该主张本院不予支持。关于杨莉主张金峰公司向其支付逾期交房的违约金，双方在《商品房内部认购协议》约定金峰公司如未按合同规定期限交付房屋，如超过3个月需按银行同期活期利息支付杨莉，金峰公司逾期交房157天（2014年12月31日至2015年6月5日），应当按照约定以杨莉已经支付的购房款371743元为基数按照中国人民银行同期活期存款利率支付违约金，杨莉主张从2015年1月1日起至2015年6月5日止的违约金，系其对自身权利的处分，故金峰公司应向杨莉支付以371743元为基数按照中国人民银行同期活期存款利率标准计算自2015年1月1日起至2015年6月5日止的违约金。关于杨莉主张金峰公司依约办理产权登记手续的诉讼请求，因目前涉案房屋尚不具备办理产权登记手续的条件，且无法办理并非金峰公司单方原因造成，对涉案房屋至今仍未获得商品房预售许可证的情形杨莉也知情，故对该主张本院不予支持。关于逾期办证违约金，金峰公司至今无法办理相关登记手续应按照约定向杨莉支付按已付房款1‰支付违约金371.43元（371743元×1‰）。金峰公司辩称因杨莉未交清房款不应当支付逾期交房违约金及逾期办证违约金的主张，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）杨莉于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）山西金峰房地产开发有限公司购房款120000元；二、原告（反诉被告）山西金峰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）杨莉以371743元为基数按照中国人民银行同期活期存款利率标准计算自2015年1月1日起至2015年6月5日止的违约金；三、原告（反诉被告）山西金峰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）杨莉逾期办证违约金371.43元；四、驳回原告（反诉被告）山西金峰房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）杨莉的其他反诉请求。本诉案件受理费减半收取1520元（山西金峰房地产开发有限公司已预交），由被告（反诉原告）杨莉负担1331元，由原告（反诉被告）山西金峰房地产开发有限公司负担189元；反诉案件受理费减半收取471元（杨莉已预交），由原告（反诉被告）山西金峰房地产开发有限公司负担94元，由被告（反诉原告）杨莉负担377元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 黄 洁 二O一九年六月十七日书记员 赵云飞