海南省海口市秀英区人民法院民事判决书（2019）琼0105民初178号原告：李廣生，男，1952年12月23日出生，公民身份证号(香港)xxx,汉族,住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：郑海鹰，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈辰，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：海口国宾馆开发有限公司，住所地：海南省海口市秀英区海盛路89号银网中心9层，统一社会信用代码：91460100671058553G。法定代表人：张永康，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨合健，该公司法务。原告李廣生与被告海口国宾馆开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序，并于2019年4月4日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑海鹰、被告委托诉讼代理人杨合健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李廣生向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期交房违约金798000元（以7500000元为基数，自2016年1月2日起按照每日万分之一的标准计算至2018年11月30日止）。事实和理由：2015年7月9日，原告与被告签订了一份《海口市产权式酒店客房买卖合同》，合同约定，原告向被告购买海口市滨海大道256-1号香格﹒海口国宾馆（二期）xxx房，合同总金额为750万元。2016年1月1日以前，被告应将符合合同第九条第2种条件的房屋交付给原告使用。否则，每逾期一天，被告应按原告己付购房款的万分之一向原告支付违约金。同年8月18日，原告己按照合同的约定，将全部购房款共计750万元支付给被告。但2016年1月1日至今，原告始终未收到被告发出的符合法律规定和合同约定的书面交房通知书，或由双方签署房屋交接单。2018年11月8日，原告曾委托律师发出《律师函》，催促被告履行合同约定并支付违约金，但遭被告拒收。同年11月19日，原告再次委托律师向被告发《律师函》，又遭被告拒收。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，恳请判如所请。被告海口国宾馆开发有限公司辩称：原告的诉求没有事实与法律依据，被告逾期交付房屋并非被告主观意志所向，系客观意向以外之情势变更所致。依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”即所谓情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平或不能实现合同目的，允许变更合同内容或者解除合同。情势变更原则的意义，在于通过司法权力的介入，强行改变合同已经确定的条款或撤销合同，在合同双方当事人订约意志之外，重新分配交易双方在交易中应当获得的利益和风险，其追求的价值目标，是公平和公正。2015年7月9日，被告与原告双方签订《海口市产权式酒店客房买卖合同》，合同约定的付款方式为：原告应于签署合同当日即2015年7月9日，交纳总房款（含定金50万元），合计750万元。现根据原告提交之民事起诉状及销售不动产统一发票可知，原告向被告交纳购房款的日期为2015年8月18日而非2015年7月9日，存在逾期付款的违约行为。按合同约定，原告应向被告支付逾期付款违约金270000元。因原告未及时支付购房款致使被告现金流未能及时回笼，直接导致工程进度存在拖延，系原告违约在先。2016年2月23日，海南省人民政府出台了《关于加强房地产市场调控的通知》，其中第二条规定：“加强开发管控，合理控制商品房住宅增量。加强商品房住宅用地计划管理和规划审批调控，对商品房住宅库存消化期超过全省平均水平的市县暂停办理新增商品房住宅（含酒店式公寓，下同）及产权式酒店用地审批（包括农用地转用及土地征收审批、土地供应审批，已供应的非商品房用地改为商品房住宅用地审批、商品住宅用地容积率提高审批），暂停新建商品房住宅项目规划报建审批。”由于海南省人民政府的“两个暂停”政策，直接导致了海口市产权式酒店竣工验收及酒店式公寓产权办理被“一刀切”，被告在建的酒店式公寓香格里庄园项目无法完成竣工验收及竣工备案，无法如期的向业主交付房屋，这属于订立合同时无法预见和发生时无法防止，而且双方均无过错，情势变更情况下履行合同将导致显失公平的结果，故因情势变更而引起的风险应由合同双方共同承担，而非由被告全部承担。综上，恳请法院查明案件事实，依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明:2015年7月9日，原告与被告签订了一份《海口市产权式酒店客房买卖合同》，合同约定，被告将位于海口市滨海大道256-1号香格﹒海口国宾馆（二期）xxx房以750万元的价格出售给原告。原告应于2015年6月15日向被告支付购房款750万元（包含定金）。2016年1月1日以前，被告应将符合合同第九条第2种条件，即该商品房毛坯标准验收合格的房屋交付给原告使用。否则，每逾期一天，被告应按原告已付购房款的万分之一向原告支付违约金。合同还对双方其他权利和义务进行了约定。合同签订后，原告按照合同的约定于2015年6月15日之前将全部购房款750万元支付给被告。2018年11月19日，原告委托律师向被告发《律师函》，遭被告拒收。至原告向本院提起诉讼时，被告尚未将原告购买的涉案房屋交付给原告使用。另查明，2016年2月23日，海南省人民政府出台了《关于加强房地产市场调控的通知》，通知第二条规定：“加强开发管控，合理控制商品房住宅增量。加强商品房住宅用地计划管理和规划审批调控，对商品房住宅库存消化期超过全省平均水平的市县暂停办理新增商品房住宅（含酒店式公寓，下同）及产权式酒店用地审批（包括农用地转用及土地征收审批、土地供应审批，已供应的非商品房用地改为商品房住宅用地审批、商品住宅用地容积率提高审批），暂停新建商品房住宅项目规划报建审批。”以上事实,有《海口市产权式酒店客房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《海南增值税普通发票》、《海口市商品房买卖合同备案确认表》、《海口市国家安全局许可决定书》、《EMS邮递单及退改批条》、《律师函》、海南省人民政府《关于加强房地产市场调控的通知》、《转账凭证》、《证明》、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷为凭，足资认定。本院认为，原告与被告于2015年7月9日签订的《海口市产权式酒店客房买卖合同》是双方当事人真实的意思表示,内容合法,属于有效合同,应受法律的保护。双方应按照约定全面履行自己的义务。根据《海口市产权式酒店客房买卖合同》第九条的约定，被告应于2016年1月1日以前将符合合同第九条第2种条件，即该商品房毛坯标准验收合格的房屋交付给原告使用。否则，每逾期一天，被告应按原告已付购房款的万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告已按双方约定的时间向被告支付了全部购房款750万元，履行了合同义务。但直至原告向本院提起诉讼前，被告仍未将符合约定的房屋交付给原告使用，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。截止2018年11月30日，被告逾期交房1064天,被告应向原告支付违约金798000元（750万元×0.001%/天×1064天）。被告关于原告逾期支付购房款导致工程进度拖延的抗辩,与案件事实不符,本院不予采纳。此外，海南省人民政府于2016年2月23日出台的《关于加强房地产市场调控的通知》中的内容是针对新建商品房住宅项目规划报建审批,本案涉案的房地产项目并不属于该通知规定的范围,且该通知出台的时间也在双方约定的交房时间之后,因此,被告以此作为其逾期交房的抗辩,理由不成立,本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：被告海口国宾馆开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李廣生支付逾期交房违约金798000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11780元,由被告海口国宾馆开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于海口市中级人民法院。审 判 长 陈成军人民陪审员 李建武人民陪审员 高燕劝 二〇一九年六月三日书 记 员 王可欢附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。印刷：许斯娜海口市秀英区人民法院2019年6月4日印制（共印5份）