山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋07民终607号上诉人(原审被告)：***，女，1966年3月6日出生，汉族，住榆次区。委托诉讼代理人：段熊柯，山西民力律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：段杨俭，男，1986年1月12日出生，汉族，山西省稷山县村民，现住榆次区。委托诉讼代理人：郜敏，北京大成（太原）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：晋中市盛世华夏房地产经纪有限公司，住所地：榆次区道北西街50号14-1。法定代表人：安晓峰，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：石仁贵、李素琴，山西丰汇律师事务所律师。上诉人***因与被上诉人段杨俭、晋中市盛世华夏房地产经纪有限公司（以下简称盛世华夏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省晋中市榆次区人民法院（2018）晋0702民初2918号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。***上诉请求：1.依法撤销本案一审判决，驳回段杨俭一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：第一，***不是案涉房屋买卖合同的当事人，不应成为本案一审被告。签订本案诉争房屋买卖居间合同时，本案诉争房屋的出卖人及产权登记人是王志勇，***仅是出卖方王志勇的委托代理人，故段杨俭起诉和一审判决认定的诉讼主体错误；第二，本案居间服务费不应全部支持。盛世华夏公司仅是提供了房屋买卖合同的签订等居间服务的初始内容，并未全部履行合同约定的居间服务，一审法院按全部居间服务活动的对价18000元判决支付居间服务费，与案件事实不符，违背了权利义务相一致的公平原则；第三，本案违约金不应得到支持。根据最高院裁判案例确定的裁判规则，合同解除导致合同权利义务关系归于消灭，由此导致的法律责任主要表现为恢复原状、赔偿损失等，在守约方未能证明其损失的情况下，其按合同中的违约金条款主张违约责任，不应予以支持。本案中，段杨俭未能举证证明其解除合同的损失，故对其主张的违约金不应支持。且，本案案涉房屋的出卖价款为66万元，而一审判决判令上诉人支付99000元的违约金，数额明显过高，有失公允。段杨俭辩称，首先，***是本案涉诉房屋的合法所有权人及产权登记人，是本案房屋买卖合同的合法当事人，也是本案一审适格的主体。理由是，从本案事实来看，***是实际卖房人，出售房屋是其真实意思表示，与王志勇无关，***与王志勇并未形成法律上的委托代理关系；从法律上来看，***转让涉案房屋时已经取得了房屋所有权，其依法享有占有、使用、收益和处分的权利；签订房屋转让合同时***没有取得房屋产权证，只是不产生物权效力，但不构成合同无效的理由；本案在合同履行过程中，***已经取得了涉案房屋产权登记证；本案并不存在上诉人所说的因情势发生变更导致合同无法履行的情形，本案合同无法履行的根本原因是上诉人恶意违约。上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖居间合同》系双方真实意思表示，且不存在法律禁止性规定，依法成立，合法有效，受法律保护，双方应按合同约定履行各自权利义务；其次，案涉《房屋买卖居间合同》系上诉人与被上诉人在平等、自愿、公平的基础上签订的，是双方当事人的合意，体现了双方当事人的意思自治。该合同第六条违约责任条款中约定了居间服务费、违约金及损失，一审法院依据合同约定判决支付赔偿数额是合理的，且该数额并未完全弥补因上诉人违约给被上诉人所造成的损失。一审法院关于居间服务费和违约金的认定是合理的，并不存在过高情形，应当予以维持。综上，***恶意违约的行为给被上诉人造成重大损失，理应根据合同约定及法律规定进行赔偿，故请求驳回上诉，维持原判。盛世华夏公司辩称，上诉人在上诉状中隐瞒了部分事实，上诉人与其前夫离婚的时候，对涉案房屋的产权进行了约定，上诉人拥有了涉案房屋的处分权，上诉人与被上诉人签订合同的时候是适格当事人；上诉人属于恶意违约，应承担违约责任；居间费用不存在分段支付的问题，一审判决承担居间费是依据合同约定，符合法律规定。段杨俭向一审法院起诉请求：判令依法解除段杨俭、***、盛世华夏公司于2018年3月28日签订的《房屋买卖居间合同》，由***、盛世华夏公司返还段杨俭定金10000元，赔偿段杨俭居间服务费18000元，支付段杨俭违约金99000元，赔偿段杨俭因解除合同所造成的损失80000元。一审法院认定事实：2018年3月28日，段杨俭作为买受人(乙方)、***作为出卖人王志勇的委托代理人（甲方)、盛世华夏公司作为居间方（丙方）签订《房屋买卖居间合同》一份，合同主要内容为:乙方以660000元价格购买甲方位于迎宾大街216号A1幢1-1号房屋（产权证号××号），产权所有人为王志勇，房屋面积98.55㎡，附着物为地下室，乙方在签订本合同的同时支付定金10000元，乙方付款方式为二手房按揭贷款支付，乙方拟贷款金额为510000元，银行审批通过后，过户当日支付首付款，收到他项权证后，银行支付剩余尾款;乙方承担一切税费;甲乙双方应于本合同签订之日起25日内将所需资料交于丙方保管;经双方同意，甲方将于收到尾款并于6月30日腾出房屋并将房屋钥匙交于乙方;本合同签订后，如买卖双方任何一方违约，导致本合同无法正常履行，则违约方向另一方赔偿本合同房屋售价的30%，如逾期赔付，按照每日3%的利息追加违约金;甲方保证所售房屋不存在任何权属争议、债务纠纷或其他瑕疵，甲方保证有权出售该房屋，并已得到房屋共有人或房屋所有人或其他权利人的同意，保证全面履行合同义务，否则乙方有权要求甲方支付本合同房屋成交价30%的违约金，并赔偿因此受到的其他损失，如逾期赔付，按照每日3%的利息追加违约金;因甲乙双方任何一方原因导致本合同不生效，无效被解除，被撤销或任何一方发生违约等，双方一致同意丙方所收取的居间服务费不予退还，如导致有一方发生损失，则损失一方可向另一方提出赔偿，赔偿方承担居间服务费;甲方双方商定将定金交给丙方代为保管，待物业交接完毕后，丙方将定金交付给甲方抵作购房款，如甲方或乙方违约，使用定金罚则;在签订本合同的同时丙方一次性收取居间服务费18000元。合同签订当日，段杨俭向盛世华夏公司交纳购房定金10000元和居间服务费18000元。另查明，***与王志勇原系夫妻关系，涉案房屋于2002年5月21日登记于王志勇名下。2017年5月11日，榆次区人民法院出具（2017）晋0702民初1097号民事调解书，主要调解内容为:1、王志勇与***离婚；2、迎宾大街216号A1幢1-1号房屋一套、晋Ｋ×××××号起亚牌汽车一辆归***所有，***共给付王志勇240000元，上述款项付清后王志勇协助***办理房产过户手续。庭审中，段杨俭陈述，根据合同约定，房屋应直接过户到段杨俭名下，由段杨俭承担税费，但四月份段杨俭又被告知***已与王志勇离婚，因王志勇不同意将房屋直接过户给段杨俭，需要先过户给***，再过户给段杨俭，中间产生二次税费20000元，双方因此发生争议，段杨俭经过考虑后表示同意承担该税费，但***称房屋已另卖他人，如段杨俭继续购买，要涨价至75万元。现段杨俭要求返还定金及居间服务费，按合同约定的房屋售价的15%赔偿违约金，并赔偿因解除合同造成的房屋差价损失80000元。***表示，自己没有说过不卖房或要求涨价;合同签订前自己已告知段杨俭离婚一事，合同中约定段杨俭承担一切税费，后双方因税费问题协议不成，段杨俭明确表示如果承担税费则不再购房，故房屋买卖没有继续进行，之后段杨俭也未表示愿意承担二次税费;2018年6月10日涉案房屋还未出售，但已过户至自己名下，2018年7月12日该房屋已卖给他人并办理过户，现同意退还定金，其他损失不承担。盛世华夏公司则称，合同签订前已告知段杨俭可能存在二次过户的税费，也给段杨俭出示过房产证;段杨俭曾多次向我公司表示若要承担20000元税费就不买房了;定金现由我公司保管，同意退还，其他损失不承担。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。段杨俭与***、盛世华夏公司签订《房屋买卖居间合同》时，涉案房屋尚登记在***前夫王志勇名下，但根据（2017）晋0702民初1097号民事调解书，***已是涉案房屋的权利人，有权处分该房屋，故其与段杨俭签订的《房屋买卖居间合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律强制性规定，为有效合同，当事人均应严格遵守，自觉履行。本案争议的焦点在于***、盛世华夏公司是否构成违约及违约责任。段杨俭作为买方，在合同签订后依约交付了购房定金和居间服务费，并提交了办理贷款的相关材料，履行了自己的合同义务，***亦应当遵守合同约定继续双方的交易，但该在《房屋买卖居间合同》未解除的情况下，于2018年7月12日将涉案房屋转卖他人并已过户，使得合同目的不能实现，构成根本违约，故段杨俭要求解除《房屋买卖居间合同》的诉讼请求，该院予以支持;合同解除后，由盛世华夏公司应将其保管的购房定金10000元退还段杨俭，***应按照合同约定赔偿段杨俭已交纳的居间服务费18000元，同时还应按照合同约定支付段杨俭违约金，因段杨俭现仅主张按照房屋售价的15%主张违约金99000元，不违反法律规定和合同约定，该院依法支持;关于因解除合同造成的房屋差价损失，因段杨俭提供的证据无法有效证明同类型涉案房屋的成交价格，无法准确计算合同签订后涉案房屋的价格波动，同时考虑段杨俭的实际损失、当事人的过错程度及段杨俭的预期利益，***赔偿的违约金已足够弥补段杨俭因解除合同所造成的相关损失，故对段杨俭该项请求不予支持。***辩解自己将涉案房屋另售他人是由于段杨俭先表示“如果承担税费则不再购房”，但该未能就其辩解提供证据，段杨俭对此亦不认可，故***应承担举证不利的后果，对其辩解无法支持。关于盛世华夏公司，因段杨俭无法证明该公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的事实，故对其要求盛世华夏公司承担赔偿责任的请求，该院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：（一）解除段杨俭、***及晋中市盛世华夏房产经纪有限公司于2018年3月28日签订的《房屋买卖居间合同》；（二）限晋中市盛世华夏房产经纪有限公司于判决生效后十日内退还段杨俭的购房定金10000元;（三）限***于判决生效后十日内赔偿段杨俭居间服务费18000元及违约金99000元，共计117000元;（四）驳回段杨俭的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的基本事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案在二审期间争议的焦点问题：一、***是否属于本案的适格主体；二、本案的居间服务费应否全部予以支持；三、本案的违约金应否予以支持，若应支持，则应支持多少。围绕以上争议焦点，逐一评判如下:关于第一个焦点问题。本案中上诉人***与二被上诉人签订案涉《房屋买卖合同》时，***虽然是以出卖人王志勇的委托代理人的身份签署，但依据山西省晋中市榆次区人民法院（2017）晋07民初1097号民事调解书，***是案涉房屋的实际所有人，且其在本案诉讼发生之前业已完成了与王志勇之间的产权过户，***享有对案涉房屋进行转让处分的权利。且***与二被上诉人签订《房屋买卖合同》，亦是***本人的真实意思表示。故，***是本案的适格主体，其作为本案一审被告并无不妥；关于第二个焦点问题。案涉《房屋买卖合同》系经***与段杨俭、盛世华夏公司共同确认签署，是三方真实意思表示，合法有效，三方当事人均应遵照履行。经审查，该合同第六条第（四）项约定：“因甲乙双方任何一方原因导致本合同不生效，无效被解除，被撤销或任何一方发生违约等，双方一致同意丙方所收取的居间服务费均不予退还。如导致有一方发生损失，则损失一方可向另一方提出赔偿，赔偿方承担居间服务费。”***上诉提出因盛世华夏公司未履行全部居间服务，不应全额判决支持本案18000元居间服务费的主张，因与该项合同条款所作约定不符，故本院对其该项上诉主张难以支持；关于第三个焦点问题。***提出其与段杨俭因为二次税费负担问题没有达成一致意见，故买卖房屋没有进行下去。段杨俭则称双方在税费问题上一直在协商，在被上诉人同意购买房屋的情况下，***将房屋卖给第三人，构成违约。二审中，***提出盛世华夏公司通知其2018年6月份就解除案涉的房屋买卖合同了，故其于2018年7月12日将涉案房屋转卖他人。盛世华夏公司对此亦予以否认。因***提出的前述事实主张，二被上诉人均予以否认，***又未能举证证实自己的事实主张，依法应由其承担举证不能之不利后果，故本院对***所持前述事实主张难以采信。基于此，本院认为，在案涉《房屋买卖合同》未予解除的情况下，***将房屋另卖他人，导致本案房屋买卖无法继续履行，已客观上构成违约。段杨俭因上诉人该违约行为，依据合同约定向其主张违约责任，于法有据。段杨俭要求以房屋售价的15%主张违约金，不违反法律规定及合同约定，应当予以支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2640元，由上诉人***负担。本判决为终审判决。审判长  元晓鹏审判员  张晓军审判员  杨姣瑞二〇一九年六月二十六日书记员  刘 娜