广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初1874号原告：广州香江物业管理有限公司，住所地广州市增城区新塘镇陈家林路首层205号。法定代表人：谢郁武。委托诉讼代理人：柯敏，系该司员工。委托诉讼代理人：吴晓翔，系该司员工。被告：屈维，男，1980年1月14日出生，汉族，住湖北省石首市。委托诉讼代理人：司徒秀娜，女，1983年8月13日出生，汉族，住广东省开平市，与被告屈维是夫妻关系。原告广州香江物业管理有限公司诉被告屈维物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州香江物业管理有限公司的委托诉讼代理人柯敏、吴晓翔，被告屈维的委托诉讼代理人司徒秀娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州香江物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付自2013年5月至2018年12月拖欠的物业服务费12220.8元、水费3753.58元、污水处理费1773元、分摊电费1555元及违约金（违约金从逾期之日起按欠费总额每天千分之一计算至付清之日止，暂计至2018年10月31日违约金为17218.83元）；二、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告是广州市增城区新塘镇翡翠绿洲xx苑xx栋xx房的业主，原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告提供小区的物业服务，被告需按时支付物业服务费及水电费等。签订上述合同后，原告依约提供了小区保洁、生活垃圾清运、安保等物业管理服务，但是被告从2013年5月起不支付相应的费用。为此诉至法院，望判如所请。被告屈维辩称：一、因原告没有严格按照《前期物业服务合同》中相关条款对答辩人进行服务，应减免答辩人部分管理费。原告设置的违约金过高，没有任何法律依据，且拒收答辩人交纳的正常物业费而产生的违约金不应由答辩人承担。原告应承担本案的全部诉讼费用。二、原告没有严格履行合同条款具体如下：1、答辩人的房子属于翡翠绿洲xx苑，由于被答辩人的不作为，导致几年来小区一直有外来人员进小区上门骚扰恐吓业主、打砸业主、往业主家内乱塞传单，给小区业主的生命财产和正常生活造成很大威胁。2、小区业主多次想成立业主委员会，却遭到保安及不明人员的阻扰。3、原告一直占用答辩人的小区公共地方，用做广告等经营收益，原告没有按照合同公布物业费和收支情况。4、原告不作为导致育才阳光苑原有的景观喷泉、景观水池及景观假山等变成臭水池。三、关于违约金，原告一直以来发给答辩人的催收单及律师函中都提到要收答辩人滞纳金，但合同里面根本没有约定答辩人交纳滞纳金，答辩人要求只交物业费被拒绝，现在起诉却要求交违约金，原告是故意阻挠混淆答辩人，致使答辩人交不了物业费，所以由此产生的违约金不应由答辩人承担。经审理查明：2012年9月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务合同》，载明“乙方购买由增城香江房地产有限公司负责开发建设的翡翠绿洲xx苑xx街xx号商品房……第一条甲方的权利和义务1.1对房屋的共用部位，共用设施设备、绿化、环境、卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理。……第四条物业管理服务费用4.1甲乙双方一致同意实行物业管理服务费用包干制。……4.2物业服务费按法定产权面积计收。未办产权证的，先按《商品房买卖合同》中约定的建筑面积、花园面积预收。已办理产权证的，以产权证记载的建筑面积（包括套内建筑面积和分摊的公用建筑面积）、花园面积为准……4.3乙方缴纳费用的时间：每月五号前向甲方交纳本月物业管理费用及上月所实际发生的水电及公摊水电费用。4.4物业管理服务费用（不含公摊水电费）单价如下：洋房（带电梯）住宅每月每平方米元。……第六条代收代缴收费服务接受有关部门或单位委托，甲方可提供水费、电费、二次供水的加压电费、燃气费……收费标准执行政府及有关部门的规定。……第十一条违约责任11.1甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。……11.4乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳管理费等有关费用的，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起按欠费总额每天千分之一交纳违约金……”。原告于2016年1月23日通过邮寄方式向被告发出催缴通知。原告提供《单元费用查询》表格，证明被告拖欠2013年6月至2018年12月的物业服务费，及2013年5月至2018年12月的水电费。原告提交广州供电局有限公司增城供电局出具的《证明》及缴费明细，证明涉案房屋2013年5月起的电费均由原告缴交，并对公摊电费的计算方法作出相应解释和说明。2019年1月31日，原告提起本案诉讼。审理中，原告作如下陈述：1、涉案房屋的物业服务费按建筑面积91.2平方米，每月每平方米2元计收。2、每月5日前收取当月的物业费，若未交从应交的第三个月开始算违约金，比如1月份5日前需缴纳1月的物业费，若未交则从3月1日起计收1月份的违约金。3、每月5日前收取上两个月的水费、污水处理费、分摊电费，从应交的次月开始计算逾期，比如3月5日前需缴纳1月、2月的水费、污水处理费、分摊电费，若未交则从4月1日起计收违约金。4、所有的广告收入都列入公共收益账户，用于社区文化活动及设备养护。被告屈维作如下陈述：1、对原告主张的物业管理费、水费、污水处理费的金额无异议，对分摊电费及违约金有异议，对分摊电费同意支付，但对分摊电费的金额有异议，原告需提供分摊电费具体的计算方式。被告不同意支付违约金。2、大门常年打开，外来人员随意进出；3、被告所在的楼层12楼水泵水压不足，导致被告居住的1203房使用天然气会跟着水压自燃，导致天然气消耗多，与物管反映后，物管只是叫人过来检查一下就走了。被告提交多张图片及视频，拟证明原告未履行合同义务。本院认为：原、被告应当按照双方签订的协议和相关规定履行各自的义务。原、被告签订《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立、有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。原告已依约对案涉房屋提供了物业管理服务，故被告应按上述协议的约定交纳物业服务费。被告辩称原告没有履行合同中约定的义务，但被告所提供的证据不足以证明原告存在严重违约行为及具有减免物业服务费的情形，故本院对被告此项抗辩不予采信。被告如认为原告物业服务造成其损失，可另循合法途径请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告主张被告支付2013年6月1日至2018年12月31日期间的物业服务费12220.8元，被告对原告主张的物业服务费金额没有异议，本院予以支持。关于原告请求被告支付水费3753.58元、污水处理费1773元，被告对此无异议，本院予以准许。关于公摊电费的问题。原告请求被告支付2013年5月至2018年12月的公摊电费1555元，原告提交广州供电局有限公司增城供电局出具的《证明》及缴费明细表证明其已经代为缴纳，且对公摊电费的计算方式做出了说明，被告未能提出证据予以反驳，故本院对该项请求予以支持。关于违约金的问题，根据原、被告签订的合同约定，“每月五号前向甲方交纳本月物业管理费用及上月所实际发生的水电及公摊水电费用”，“乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳管理费等有关费用的，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起按欠费总额每天千分之一交纳违约金”，原告主张物业服务费、水费、污水处理费、公摊电费的违约金并无不当。被告主张合同约定每日千分之一的违约金的标准明显过高，且原告未提交相应的证据证明除了利息损失以外，其仍存在其他损失，故本院依法将上述费用违约金的计付标准统一调整为中国人民银行公布的同期同类贷款利率。现原告主张从应收物业服务费的第三个月开始计算违约金，即2013年6月的物业服务费从2013年8月1日开始计算违约金，以此类推，无违反法律法规强制性规定，本院予以确认。物业服务费的违约金以每月欠付的物业服务费为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准，从应收物业服务费的第三个月开始计算至付清款日止，总额以12220.8元为限。关于水费、污水处理费、分摊电费的违约金，原告陈述实际每月5日前收取上两个月的水费、污水处理费、分摊电费，两个月收取一次，收取时间与合同约定不符，且根据原告提交的《单元费用查询》表格显示，计算水费、污水处理费、分摊电费的时间间隔并不完全一致，故原告主张被告支付水费、污水处理费、分摊电费的违约金，本院调整为以拖欠费用（水费3753.58元、污水处理费1773元、分摊电费1555元，合计7081.58元）为本金，从起诉之日起即2019年1月31日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至付清之日止，总额应以本金7081.58元为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告屈维于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州香江物业管理有限公司支付自2013年6月1日至2018年12月31日止的物业服务费12220.8元。二、被告屈维于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州香江物业管理有限公司支付水费3753.58元、污水处理费1773元、分摊电费1555元，合计7081.58元。三、被告屈维于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州香江物业管理有限公司支付欠付2013年6月1日至2018年12月31日物业服务费的违约金[每月违约金以当月欠付的物业服务费为基数，从应交费第三个月1日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至付清款日止（即2013年6月物业服务费的延迟交纳违约金，从2013年8月1日开始，按2013年6月应交物业服务费为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计至付清之日止，以此类推），总额以12220.8元为限]。四、被告屈维于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州香江物业管理有限公司支付欠付水费、污水处理费、分摊电费的违约金（以7081.58元为本金，从2019年1月31日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至付清款日止，总额以本金7081.58元为限)。五、驳回原告广州香江物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费357元，由原告广州香江物业管理有限公司负担182元，由被告屈维负担175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。（此页无正文）审判员 张 靖二〇一九年六月十日书记员 钟巧羚法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。