山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终1653号上诉人（原审被告）：中国人民解放军山东省军区烟台第四离职干部休养所，住所地烟台市芝罘区二马路191号。法定代表人：姜永桂，所长。委托诉讼代理人：郭永刚，男，该单位副所长。委托诉讼代理人：田春兴，男，该单位工作人员。被上诉人（原审原告）：苗延明，男，1956年5月14日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：韩波，山东楠松律师事务所律师。上诉人中国人民解放军山东省军区烟台第四离职干部休养所（以下简称解放军第四干休所）因与被上诉人苗延明房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初1240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。解放军第四干休所的委托诉讼代理人郭永刚、田春兴，苗延明的委托诉讼代理人韩波参加诉讼。本案现已审理终结。解放军第四干休所上诉请求：1、撤销烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初1240号民事判决，改判驳回苗延明的诉讼请求。事实和理由：烟台市芝罘区二马路191号29号房屋属于军产房，过户登记手续需按军队住房制度改革通知要求办理。第一，依据中国人民解放军总后勤部【1999】后营字第530号文《军队现有住房出售管理办法》，烟台市芝罘区二马路191号29号楼内9号房屋的性质是军产房。第二，军产房出售过户给地方人员有其特殊性，要按照军队住房制度办理《军用土地补办出让手续许可证》后，方可过户。根据建设部、总后勤部【2001】建房改107号《关于军队住房制度改革中有关问题的通知》三条规定：军队单位向地方有偿转让军用土地（含合建、换建）的项目，必须报经总后勤部批准并办理《军用土地补办出让手续许可证》。……待缴纳土地转让费、领取《许可证》后，地方政府有关部门凭军队单位出示的《许可证》再行办理土地过房手续和解冻售房款。第三，2015年，军队“两普”检查期间，对涉案房屋定性为维持现状，报总部备案。军队一切土地转让必须总部批准生效方可办理，解放军第四干休所年初将本案房屋情况向机关报告，目前未接到机关批复通知。第四，一审提交的2000年6月22日烟政土【2000】117号《对刁玉庆等41个单位和个人使用国有土地请示的批复》明确已出让土地名单上没有苗延明，一审法院未予采信。综上，一审法院判决不当，请二审查明事实，依法改判驳回苗延明诉讼请求。苗延明辩称，1、涉案房产现登记在地方房产证的解放军第四干休所名下，因此涉案房产不属于军产房。2、解放军第四干休所上诉状中所引用的总后勤部（2001）建房改107号《关于军队住房制度改革中有关问题的通知》第三条规定是指转让军用土地的报批情况，不符合本案的情形。3、与本案同样情形的另案杨进德等住在烟台市芝罘区二马路191号27号、28号、29号楼绝大部分房产现均已办理过户给业主的登记手续，且杨进德一审胜诉后，解放军第四干休所并未上诉，并协助其办理了过户手续。综上一审判决事实清楚证据确实充分，判决结果正确，请驳回上诉，维持原判。苗延明向一审法院起诉请求：判令解放军第四干休所协助办理坐落于烟台市芝罘区二马路191号29号楼内9号、建筑面积91.80平方米的房屋权属转移登记。一审法院认定事实：1993年5月，解放军第四干休所与莱阳高格庄建筑公司签订《合作建房协议》，建设房屋为现烟台市芝罘区二马路191号27、28、29号楼，实际占用土地1634平方米。1994年4月，解放军第四干休所与烟台开发区东方房地产开发总公司签订《合作建房协议》，实际占用土地1332平方米，合建房屋为现烟台市芝罘区二马路191号35、36号楼。1994年10月，解放军第四干休所与烟台开发区全兴建筑安装工程处签订《合作建房协议》，实际用地858平方米，合建房屋为现烟台市芝罘区二马路191号19、20、21号楼。2000年6月14日，烟台市土地管理局向烟台市人民政府出具《关于收回土地使用权的情况说明》，载明：解放军第四干休所自1994年起在二马路191号的土地上与地方合建住宅，其中地方分摊1819.21平方米[地号1-（8）-20-2分摊415.76平方米，地号1-（8）-20-3分摊1403.45平方米]，依据有关法律法规，应收回解放军第四干休所1819.21平方米的划拨土地使用权，并出让给地方购房户，用途为住宅用地。另外地号[1-（8）-20-1]1332平方米土地虽与地方合作，但未出售，故一并收回，现出让给解放军第四干休所，待今后依法办理土地转让手续，用途为住宅用地。2000年6月21日，烟台市人民政府出具烟政函[2000]52号《关于收回中国人民解放军海军烟台东山离职干部休养所原使用的部分国有土地使用权的通知》，载明：收回解放军第四干休所原使用的位于烟台市芝罘区二马路191号：地号[1-（8）-20-1]1332平方米的国有土地使用权；地号[1-（8）-20-2]415.76平方米的国有土地使用权；地号[1-（8）-20-3]1403.45平方米的国有土地使用权，同时，注销烟国用（98）字第251号国有土地使用证。2000年12月21日，中国人民解放军92323部队后勤部基建营房处向烟台市房产交易处出具书面材料，同意解放军第四干休所与烟台开发区东方房地产合作建房4124平方米，军地双方按4:6分成，东方公司分得2475平方米及占用土地1920平方米，使用期限50年（自1994年4月起），请予办理2475平方米房屋所有权变更手续。2001年11月9日，烟台市国土资源局与解放军第四干休所签订地合字[2001]79号《国有土地使用权出让合同》，将烟台市芝罘区二马路191号项下的宗地号为[1-（8）-20-1]1332平方米的土地出让给解放军第四干休所，用途为住宅。烟台市芝罘区北马路191号27号、28号、29号楼绝大部分房产现已办理过户登记。1998年6月16日，苗延明与解放军第四干休所在签订的《合同书》中约定：苗延明出资285000元建设29楼9号。建筑面积为91.80平方米。小棚9号建筑面积8平方米。苗延明所建居房使用年限五十年，到期后如苗延明继续使用，苗延明与解放军第四干休所可根据当时国家和军队的实际情况续签合同，苗延明所建房屋由解放军第四干休所统一办理居房使用手续。本工程定于94年10月1日开工，预计95年6月30日竣工。如苗延明一次性付款，工程开工一个月内付清房款，解放军第四干休所将优惠5%，每延续一个月，解放军第四干休所给予的优惠就降1%，均按月份计算。如苗延明分期付款，需在本合同签订十日内预交房款40%，主体结束三日内再付40%。余款在竣工前十五天内交齐。1998年2月16日，苗延明接收涉案房屋。1998年6月解放军第四干休所向苗延明颁发了涉案房屋的《房证》。2016年12月9日，解放军第四干休所出具《证明》，载明：苗延明于1998年6月购买解放军第四干休所与莱阳市高格庄建筑公司合作开发的位于二马路191号29号楼内9号住房，至今未办理房产证。涉案房屋现仍登记在解放军第四干休所名下。另查，另案杨进德于2015年7月16日将解放军第四干休所诉至一审法院，一审法院立（2015）芝民一初字第678号案。诉讼中，丁惠敏作为利害关系人申请参加诉讼，予以允准。杨进德、丁惠敏请求判令解放军第四干休所协助杨进德办理坐落于烟台市芝罘区二马路191号27号楼内14号房屋的产权登记手续。一审法院于2016年3月31日作出（2015）芝民一初字第678号民事判决书，判决解放军第四干休所协助杨进德办理坐落于烟台市芝罘区二马路191号27号楼内14号房屋的过户登记手续。该判决已生效。后，杨进德向一审法院申请强制执行，一审法院于2016年5月18日向烟台市房产交易中心送达协助执行通知书，要求协助执行将坐落于烟台市芝罘区二马路191号27号楼内14号房屋过户至杨进德名下。上述房屋现已过户至杨进德名下。本案诉讼中，苗延明称其自解放军第四干休所购买涉案房屋，按照解放军第四干休所的指示向代收全部购房款的烟台开发区全兴建筑安装工程处缴纳了购房款290000元，包括房款285000元和小棚款5000元，收钱时解放军第四干休所和其合作的收款单位称为了避税，款项的名称未写购房款。对此，苗延明提交了以下证据：1、1998年4月28日、5月12日、6月18日烟台开发区全兴建筑安装工程处出具的房屋维修费100000元、100000元、77000元的发票三张、1998年6月18日烟台开发区全兴建筑安装工程处出具的装修材料费13000元的发票一张，证明依据合同书的约定苗延明向解放军第四干休所的合作开发单位烟台开发区全兴建筑安装工程处交付了全部购房款，履行了合同义务。解放军第四干休所表示，因其没有经手，不清楚发票的真实性，也说不清楚是否向苗延明索要过购房款。2、芝罘区二马路191号29单元内5号房屋权属登记信息查询证明一份，证明和苗延明同样情况的芝罘区二马路191号29号楼内5号的房产解放军第四干休所已出卖给案外人刘景章并协助办理了房屋产权登记。解放军第四干休所对证据2没有异议，但认为29单元内5号房屋房产证办得早，以前通过解放军第四干休所协调办理了房产证和土地证，29单元现在只有包括苗延明在内的两户没有办证。2018年3月29日的庭审中，解放军第四干休所认可将涉案房屋出售给苗延明，称现在办证需要等待上级的批复，解放军第四干休所无法擅自协助苗延明办理房产证。2018年6月8日的庭审中，解放军第四干休所表示：对与苗延明签订的合同中解放军第四干休所印章真实性没有异议，但解放军第四干休所没有收到苗延明的付款。此地块用地面积1634平方米，其中230.55平方米为部队用地，涉案房屋用地在该230.55平方米土地中，其余1403.45平方米土地经烟台市人民政府[2000]52号文函告收回，烟政土[2000]117号文函告作为住宅用地，批转给刁玉庆等41个单位和个人使用，但苗延明土地未转移收回，还是军地，因此，解放军第四干休所无法协助苗延明办理房屋产权转移，该合作建房项目已被定性为维持现状报总部备案，解放军第四干休所需等待上级进一步的指示。对此，解放军第四干休所提交了日期为2000年6月22日的烟政土[2000]117号《对刁玉庆等41个单位和个人使用国有土地请示的批复》（载明同意刁玉庆等41个单位和个人使用位于芝罘区.21平方米的国有土地作为住宅用地，每个单位和个人的用地面积及土地位置详见附图）、《刁玉庆等四十一个单位和个人用地情况明细表》复印件，证明明细表中的土地已经变成了出让土地，但是苗延明不在名单范围内，说明诉争房屋的土地仍然是军用地。苗延明对证据的真实性和证明内容均有异议，称系复印件，不予质证、不予认可。2018年11月27日的庭审中，解放军第四干休所表示：合作方莱阳高格庄建筑公司于2005年1月10日注销。解放军第四干休所未收取29-9住户的款项，未与苗延明签署住房买卖协议，解放军第四干休所与苗延明无任何房屋交易及买卖关系，不构成诉讼主体。27、28、29号楼合作用地1634平方米，其中1403.45平方米经烟台市人民政府[2000]52号文函告收回，而后营字[2000]第109号文补交土地转让费的个人，按烟政土[2000]117号文函告作为住宅用地，批转给刁玉庆等41个单位和个人（包括19、20、21号楼）使用后，解放军第四干休所给予办理了房屋过户手续。因苗延明未及时交纳相关费用，未在批转人员名单之列，无法办理土地过户。29号楼大多数业户房屋项下的土地是出让地，但是苗延明还没有交土地出让金，所以涉案房屋项下的土地还是军队用地。另，一审法院于2018年11月23日到烟台国土资源局不动产登记芝罘分中心档案馆查询，档案馆工作人员口头答复涉案房屋现在可以办证、办过户。一审法院认为，（一）本案中，苗延明与解放军第四干休所在1998年6月16日签订的《合同书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。解放军第四干休所虽称未与苗延明存在房屋买卖关系，但其认可《合同书》中解放军第四干休所印章的真实性，根据2016年12月9日解放军第四干休所出具的《证明》可知解放军第四干休所明知苗延明购买了涉案房屋的事实，一审法院认为解放军第四干休所的辩解与事实不符，不予采纳。（二）履约中，苗延明向烟台开发区全兴建筑安装工程处交付了款项290000元，并于1998年2月16日接收了涉案房屋。依据苗延明与解放军第四干休所于1998年6月16日签订的合同约定，苗延明应是在竣工前付清房款，解放军第四干休所虽称从未收到苗延明的房款，但亦无法说清是否曾向苗延明索要过房款，结合苗延明已经接收涉案房屋的实际情况，如果解放军第四干休所收到了房款，交付房屋自然是双方按约履行合同的行为，如果解放军第四干休所确实未收到过房款，解放军第四干休所也已交付了房屋，该行为证明解放军第四干休所即便尚未收到过房款，也愿意继续履行合同，向购房者履行交房义务，放弃了“因购房者不按约付房款其得以行使合同解除权”的权利。经一审法院咨询产权登记部门，涉案房屋符合办理过户登记手续的条件，且有烟台市芝罘区北马路191号27号、28号、29号绝大部分房产已办理过户登记和另案杨进德已将坐落于烟台市芝罘区二马路191号27号楼内14号房屋过户至自己名下的事实相佐证。苗延明至今未取得涉案房屋产权证书的事实清楚，故对苗延明要求解放军第四干休所协助办理涉案房屋过户登记手续的主张，予以支持。对解放军第四干休所关于其不能擅自协助苗延明办理涉案房产过户手续的辩解，不予采信。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定判决：限解放军第四干休所于判决生效之日起10日内协助苗延明办理坐落于烟台市芝罘区二马路191号29号楼内9号房屋的过户登记手续。一审案件受理费100元，由解放军第四干休所负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，解放军第四干休所虽主张涉案芝罘区房产系军产房，但未提交充分证据证明，故对其主张本院不予采信。苗延明与解放军第四干休所签订的《合同书》合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。现涉案房产仍登记在解放军第四干休所名下，苗延明诉请其按照合同约定协助办理涉案房产房屋权属转移登记。解放军第四干休所虽主张系因苗延明未按时缴纳土地转让费和管理费，导致涉案房产无法办理过户登记，但未提交证据证明双方曾约定由苗延明负责缴纳上述款项，故对其该项主张本院不予支持。且根据一审法院于2018年11月23日到烟台国土资源局不动产登记芝罘分中心档案馆查询的结果“涉案房屋现在可以办证、办过户”，另案杨进德位于芝罘区房屋已过户至其名下以及芝罘区二马路191号27号、28号、29号绝大部分房产均已办理过户登记的情况，涉案房产不存在法律上或事实上不能过户的情形。因此，涉案房屋不存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定情形：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”故一审法院判令解放军第四干休所协助苗延明办理涉案芝罘区房屋的过户登记手续，并无不当，本院予以支持。综上所述，解放军第四干休所的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由中国人民解放军山东省军区烟台第四离职干部休养所负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年六月十八日书记员  孙晓雯