广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终5658号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市年丰置业有限公司天河国六宝市场经营管理分公司，住所地：广东省广州市天河区黄埔大道翠园街6号101房。负责人：李红梅，职务：经理。委托代理人：陈辉，广东国道律师事务所律师。委托代理人：刘立健，广东国道律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：贺同辉，女，1980年12月12日出生，汉族，住湖南省安化县。委托代理人：谭红斌，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托代理人：王妍，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人广州市年丰置业有限公司天河国六宝市场经营管理分公司（下简称年丰国六宝市场分公司）因与被上诉人贺同辉租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初8042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人年丰国六宝市场分公司上诉请求判令：1、撤销原审判决；2、改判支持年丰国六宝市场分公司的诉讼请求；3、驳回贺同辉的全部反诉请求；4、本案一、二审诉讼费用均由贺同辉承担。事实与理由如下：原审法院对于合同解除的责任认定有误；原审法院判决双方对设施使用费、管理费等各承担一半损失，但对合同保证金却判决全额退还，明显不公平；原审法院对入场保证金的认定有误，没有事实依据。一、涉案商铺规划用途是肉菜市场，没有餐饮功能，且合同约定商铺用途为经营餐饮类的商品，区别于经营餐饮服务，原审法院混淆餐饮类的商品与餐饮服务对房屋要求不一致的情形，加重出租方责任，认定年丰国六宝市场分公司对合同解除承担一半责任，没有依据。其一，广州市房地产权属证明书附注载明，涉案商铺规划用途已区分肉菜市场及餐饮功能。肉菜市场可以经营产品为餐饮类的商品，与餐饮服务用途明显不同，原审法院对此没有查明。其二，双方签署的合同约定涉案商铺经营“餐饮类的商品”，贺同辉明确知悉涉案商铺的使用性质及只能经营餐饮类商品的情形。其三，因贺同辉违反合同约定的租赁用途导致被环保部门处罚，该责任应由其承担，且贺同辉单方解除合同应承担违约责任及合同解除的不利后果，年丰国六宝市场分公司无需承担任何责任；二、原审判决年丰国六宝市场分公司全额退还合同保证金100474元没有依据。贺同辉超范围经营导致行政处罚并单方解除合同，应承担违约责任，年丰国六宝市场分公司有权依据合同约定不退还合同保证金。原审法院采取不同标准，在房屋使用费问题上认定合同双方各承担一半损失，却要求年丰国六宝市场分公司全额退还100474元保证金，明显不公平，自相矛盾；三、年丰国六宝市场分公司未收取入场保证金20万元，原审法院要求年丰国六宝市场分公司退还该20万元认定错误。其一，合同并未约定入场费或入场保证金，贺同辉在原审中混用入场费或入场保证金对20万元定性，但贺同辉并未提供入场费的相关依据，说明贺同辉也无法确认该款项性质。原审法院仅凭转账凭证认定年丰国六宝市场分公司收取20万元，并认定入场保证金，缺乏证据支持。其二，经年丰国六宝市场分公司再次详细核实当时的转账汇款情况，贺同辉在2016年3月21日向黄莉莉银行账户转账支付238086元款项并未包含入场费用，而是贺同辉在续签合同时正常交纳的费用，具体构成及用途如下：（1）两押一租费用，包括合同保证金100474元；（2）续签合同第一个月（即2016年6月）设施使用费50237元及管理费14855元；（3）2016年3月设施使用费45670元及管理费14855元；（4）2016年2月份水电费7330元；（5）2016年3月11日空调维修费4665元。另，贺同辉在此后仍通过转账支付相应费用，但未包括上述3月及6月设放使用费及管理费等。被上诉人贺同辉答辩称：一、贺同辉在合同履行过程中并无过错，系国六宝分公司违约才致使合同履行不能。国六宝分公司称“贺同辉违反合同约定的租赁用途，导致被环保部门处罚…”系虚假陈述。虽然合同约定用途为“餐饮类商品”，但贺同辉订立合同的目的就是开烤肉店，也明确告知年丰国六宝市场分公司，由于错误理解或意思表示错误，该合同条款并不能代表双方的真实意思表示。其一，本合同不是首次签订，贺同辉的烤肉店已经营五年之久。2012年，贺同辉就已经和广州市年丰置业有限公司（下简称年丰公司）签订《国六宝肉菜市场设施使用合同》，贺同辉已在涉讼档位经营烤肉店四年。2016年，贺同辉与年丰国六宝市场分公司签订合同时，双方均知晓且同意经营目的为经营烤肉店。年丰国六宝市场分公司在其上诉状中自认“涉案商铺201房，规划用途为肉菜市场而非餐饮功能”，其明知其商铺不具备餐饮功能，却恶意隐瞒，致使贺同辉无法实际经营，故应当承担责任。其二，年丰国六宝市场分公司自始至终都知晓且同意贺同辉的经营目的。年丰国六宝市场分公司从续签合同前就知晓贺同辉一直都在经营韩式烤肉店。且在合同履行过程中，年丰国六宝市场分公司也从未向贺同辉主张过任何关于违反合同约定租赁用途，双方都用实际行为对经营烤肉店进行确认；二、原审法院判决退还保证金并无错误。本案合同无法实际履行的原因是因为无法办理环保手续，而年丰国六宝市场分公司隐瞒档位不具有餐饮功能、不具备油烟排放设施专用烟道等，只能用于肉菜市场的事实，系无法办理环境影响评价审批手续的根本原因，故年丰国六宝市场分公司应当对合同解除承担责任，应当退还保证金；三、原审法院认定退还20万入场费并无错误，年丰国六宝市场分公司主张未收取20万元入场费系虚假陈述。其一，贺同辉与年丰国六宝市场分公司于2016年3月21日签订合同当天转账238086元，该笔款项性质为入场费和押金合情合理，符合逻辑。其二，年丰国六宝市场分公司在上诉状的解释按照逻辑并非新情况，但其在原审庭审过程中并未作出该主张。其三，年丰国六宝市场分公司提供的证据系用于拼凑金额为238086元的转账。真实情况是，签订合同时，国年丰国六宝市场分公司要求贺同辉支付20万入场费以及两个月设施使用费的合同保证金100474元。鉴于在2012年签订的合同项下已支付保证62388元，故在续签合同时，原保证金直接转入新保证金，故贺同辉需另付38086元保证金，贺同辉才最终支付238068元。年丰国六宝市场分公司于2018年3月22日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、贺同辉向年丰国六宝市场分公司支付广州市兴盛路9号201单元内广州市国六宝肉菜市场自编A2A01号商铺自2017年11月1日至2018年3月1日期间的设施使用费221044元、管理费59420元及违约金（以欠费总金额为本金，按照每日3%计算）；2、贺同辉向年丰国六宝市场分公司支付2017年9月26日至2018年3月1日期间的水电费16349元，分摊水电费10031元及违约金（以欠费总额为本金，按照每日3%计算）；3、合同保证金100474元归年丰国六宝市场分公司所有；4、本案诉讼费由贺同辉承担。贺同辉反诉请求判令：1、确认贺同辉与年丰国六宝市场分公司在2016年3月21日签订的《国六宝肉菜市场设施使用合同》已于2017年11月3日解除；2、年丰国六宝市场分公司返还贺同辉在2016年3月21日交纳的合同保证金100474元；3、年丰国六宝市场分公司返还贺同辉在2016年3月21日交纳的入场保证金200000元；4、年丰国六宝市场分公司赔偿贺同辉向广州市天河区环境保护局交付的罚款30000元；5、年丰国六宝市场分公司赔偿被告装修损失138000元；6、年丰国六宝市场分公司向贺同辉赔偿因扣押在广州市兴盛路9号201单元内广州市国六宝肉菜市场自编为A2A01商铺的冰箱、炉具、厨具、餐具等财物所造成的损失；七、本案诉讼费由年丰国六宝市场分公司承担。原审法院经审理查明：2010年11月4日，广州市公安局天河区分局核发了穗天公消安检许字[2010]第0155号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，场所名称为广州市国六宝肉菜市场，地址为广州市天河区兴盛路x号x房。2012年2月6日，年丰置业公司（提供设施方/甲方）与贺同辉（使用设施方/乙方）签订《国六宝肉菜市场设施使用合同》（合同编号：201xx01），约定甲方将座于广州市兴盛路9号201单元内广州市国六宝肉菜市场自编为A01号设施提供给乙方作商业用途，用于经营餐饮类的商品；本合同期限自2011年6月1日至2016年5月31日止；设施使用费、管理费及其他费用按月结算，由乙方于每月的5日前向甲方缴清当期所有应交费用总额；合同签订时，乙方须向甲方缴纳合同保证金62388元等。2012年6月7日，贺同辉注册成立了广州市天河区珠江新城青松韩式料理店（下简称青松料理店），经营场所为广州市天河区兴盛路x号x单元内广州市国六宝肉菜市场自编为01号，经营范围为餐饮业。2016年3月21日，年丰国六宝市场分公司（提供设施方/甲方）与贺同辉（使用设施方/乙方）签订《国六宝肉菜市场设施使用合同》（合同编号：201xx01，下简称涉案合同），约定甲方将位于广州市天河区兴盛路x号x及x房广州市国六宝肉菜市场心语店自编为A2A01号设施（下简称涉案商铺）提供给乙方作商业用途，用于经营餐饮类的商品；本合同期限自2016年6月1日起至2020年7月31日止；设施使用费、管理费及其他费用按月结算，由乙方于每月的5日前向甲方缴清当期所有应交费用总额；其他费用主要包括自用水电费及公用分摊水电费等，自用水电费采用先充值后使用的方式，具体执行方法是乙方根据自身水电使用量到市场管理处进行充值，甲方只是负责充值代收金额，所产生的水电费用由乙方负责，乙方有公共设施水电分摊及缴费义务，按照甲方供水、供电等规定收费价格计费收取；档位水电费采用IC卡计价，IC卡收取工本费30元，水电费按年丰国六宝市场分公司定价收取，采用先充值后使用的方式，电每次至少充值100度，水每次至少充值100元；本合同所列费用，乙方应如期足额缴清，每逾期一天按设施使用费及其他应交费用总额的3%计收违约金；2016年6月1日至2017年5月31日期间，每月设施使用费50237元、管理费14855元，每月合计费用65092元；2017年6月1日至2018年5月31日期间，每月设施使用费55261元、管理费14855元，每月合计费用70116元；2018年6月1日至2019年5月31日期间，每月设施使用费60787元、管理费14855元，每月合计费用75642元；2019年6月1日至2020年7月31日期间，每月设施使用费66966元、管理费14855元，每月合计费用81721元；合同签订时，乙方须向甲方缴纳二个月设施使用费总额作为合同保证金，计100474元；合同期间，乙方如违反合同约定，致使甲方未能如期收到设施使用费、管理费及其他费用而蒙受损失或发生费用开支，甲方可以随时留置部分或全部合同保证金、以抵付其实际损失和合理费用开支；若提前终止合同，则甲方无需退还保证金，乙方不得以保证金抵缴其他费用；在乙方全部履行本合同各项条款约定的情况下，乙方须清缴所有应付费用，合同期满后乙方若不与甲方按新规定设施使用合同续约的，自本合同期满之日算起，满一年（12个月）后，甲方凭乙方的保证金单据，将合同保证金（不计利息）退还给乙方；乙方如需对设施进行装修或改造，需向甲方提供装修设计图纸、使用符合甲方消防安全的装修材料，征得甲方的书面同意并且缴纳施工保证金5000元后方可施工；合同期满后或因其他原因导致合同解除的，除双方另有约定外，乙方不得拆除所有陷入墙体的装修，甲方对乙方的装修不承担任何责任，并不作任何补偿；合同期内，乙方不得擅自改变设施的使用性质，应按照约定的用途开展经营活动，保证正常的营业时间，不得任意停止经营，无甲方书面允许停止经营连续超过二天的或一年内超过三天，视为违约；乙方应按合同约定，按时缴清合同保证金、设施使用费、管理费及其他费用，否则，视为违约；合同期间，乙方遵守合同各项条款约定，如有违约，乙方无条件接受甲方处理方法，包括收回使用设施、强行将设施内物品搬离处理及解除合同，对此，甲方不负任何经济和法律上的责任；合同期间，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，应承担违约责任；由甲方提出的，甲方应向乙方返还乙方所交的保证金（不计利息）；由乙方提出的，乙方所交的合同保证金不予退还；乙方应如期缴纳设施使用费、管理费及其他费用，每逾期一天，按所欠费用总额的3%支付违约金，逾期10日，视乙方违约处理，甲方有权单方解除合同，同时，甲方不退还乙方所交的保证金及其他费用；如乙方违反本合同和所有附件中的约定，即乙方违约时，甲方有权解除合同并收回设施，同时，不予退还已收的保证金及其他费用并追究乙方违约责任；当解除合同逾期之日起，视为合同解除日；乙方须在合同解除后的2日内将设施内的商品、自用物品搬走，否则，甲方有权按无主物及遗弃物进行处理，甲方不负任何法律和经济责任；如乙方违反本合同有关约定，甲方有权向乙方追讨违约金及经济责任等。2016年3月21日，贺同辉向年丰国六宝市场分公司的负责人黄莉莉的银行账户支付了238086元。年丰置业公司向贺同辉开具《国六宝设施使用费按金凭证》，确认贺同辉支付了涉案商铺的设施使用按金100474元。2016年5月12日，天河区环保局向青松料理店发出《环境保护问题改正通知书》，内容为该局于2016年5月12日对青松料理店的涉案商铺进行了执法检查，发现青松料理店存在未办理建设项目环境影响评价文件报批手续，未建成需配套的环保设施，需配套的环保设施未经验收，废气（油烟）废水噪声热辐射未经净化屏蔽处理直接排放，并造成污染扰民的问题，责令青松料理店于接到该通知即日内改正上述环境保护问题，严禁非法排污；逾期不改正，该局将依照相关法律法规对青松料理店作出行政处罚。2016年6月28日，天河区环保局向青松料理店（经营者：贺同辉）发出《环境保护行政处罚听证告知书》，内容为经查，青松料理店在未办理环境影响评价文件的情况下，于2012年4月起在涉案商铺开业，主要经营韩式料理，面积约162平方米，厨房设有1个炒炉、2个煎炉，产生的油烟经净化器处理后高空排放，废水经三级隔油隔渣后排入市政管网，在项目需要配套建设的环保设施未经环保部门验收的情况下即正式投入使用；该局拟对青松料理店责令停止进行餐饮项目的加工、罚款30000元；青松料理店如对该处罚认定的事实、理由及依据有异议，可在接到本告知书之日起3日内向该局提出听证申请或者7日内向该局提交书面陈述申辩材料，逾期则视为放弃申请听证权和陈述申辩权。2016年11月10日，天河区环保局向青松料理店（经营者：贺同辉）发出《履行行政处罚决定催告书》，内容为天河区环保局于2016年8月13日向青松料理店送达穗天环罚[2016]288号《环境保护行政处罚决定书》，青松料理店在规定期限内未履行行政处罚决定规定的义务，根据《中华人民共和国行政强制法》第三十五条规定，现依法向青松料理店催告，请自本催告书送达之日起十日之内履行下列义务：责令停止进行餐饮项目的加工等。2017年6月14日，广州铁路运输第一法院作出（2017）粤7101行审2240号行政裁定，裁定准予强制执行天河区环保局作出的穗天环罚[2016]288号《环境保护行政处罚决定书》。2017年10月10日，涉案商铺所在物管公司向青松料理店发出《违规整改通知函》，内容为青松料理店占用消防通道、违规摆放货架、杂物、纸皮、占用C栋裙楼2楼、3楼位置消防通道的行为，违反了《中华人民共和国消防法》第六十条等法律规定；青松料理店未经申请及公安消防机关审批，破坏心语花园C栋消防设施，破坏“正压送风管道”，私自连接排烟排风管道至消防正压送风管道，该行为违反《中华人民共和国装饰装修管理规定》及《中华人民共和国消防法》第六十条等规定；物管公司要求青松料理店提供由公安消防单位出具的消防备案批复意见书，限期7天内完成整改、恢复原貌。2017年10月26日，天河区环保局向青松料理店发出《限期整改通知书》，表示青松料理店位于广州市天河区兴盛路x号x单元内广州市国六宝肉菜市场自编为01号，该址因未配套设立专用烟道，不符合餐饮项目环保选址规划，且厨房设煎、炸、炒、焗、烤等产生油烟和废气的制作工序，未办理相关环保手续，属“散乱污”场所。根据《广州市人民政府关于清理整顿重点河涌流域“散乱污”场所的通告》的规定，限青松料理店于2017年10月31日前自行撤除煎、炸、炒、焗、烤等产生油烟和废气的制作工序等。2017年11月23日，贺同辉委托的律师事务所按照年丰国六宝市场分公司的住所地地址，向年丰国六宝市场分公司发出《律师函》，表示2016年5月保利心语花园的居民投诉称青松料理店的烟管接到居民的消防管，消防管与居民住宅区域很近，排放的油烟干扰了他们的生活，于是多次向环保部门、城管部门、派出所、消防和物业公司等部门投诉；2016年5月12日下午17时，天河区环保局突然到青松料理店检查，发现青松料理店存在未办理建设项目环境影响评估文件报批手续、未建成需要配套的环保设施、需配套的环保设施未经验收、废气（油烟）废水噪声热辐射未经净化屏蔽处理直接排放，并造成污染扰民，并作出环境保护问题改正通知书，责令青松料理店收到该通知之日起改正上述环境保护问题，具体要求为严禁非法排污；天河区环保局查处青松料理店后，贺同辉多次找年丰国六宝市场分公司沟通关于涉案商铺不符合餐饮项目环保，不能经营餐饮，要求年丰国六宝市场分公司提供解决环保问题的方案，但是年丰国六宝市场分公司却未提供任何解决方案；2016年6月28日，天河区环保局作出《环境保护行政处罚听证告知书》，对青松料理店作出责令停止进行餐饮项目的加工和罚款30000元；……；2017年10月10日，广州心语花园物业服务中心保利物业发展股份有限公司向青松料理店发来《违规整改通知函》，要求提供由消防单位出具的消防备案批复意见书和7天内完成整改，恢复原状；2017年10月26日，天河区环保局再次向青松料理店发来《限期整改通知书》，告知涉案商铺未配套设立专用烟道，不符合餐饮项目环保选址规划，且厨房设煎、炸、炒、焗、烤等产生油烟和废气的制作工序，未办理相关环保手续，属“散乱污”场所，限青松料理店于2017年10月31日前自行撤除煎、炸、炒、焗、烤等产生油烟和废气的制作工序，如逾期不整改，将依法严厉查处；贺同辉与年丰国六宝市场分公司多次协商解决涉案商铺符合餐饮项目环保及消防问题，但是年丰国六宝市场分公司未能解决，在天河区环保局、广州心语花园物业服务中心保利物业发展股份有限公司等施加压力下，贺同辉在2017年11月3日被迫停止青松料理店的营业；贺同辉要求年丰国六宝市场分公司在收到本律师函后3日内与贺同辉协商处理如下事宜：一、确认2017年11月3日，贺同辉已经终止与年丰国六宝市场分公司签订的《国六宝肉菜市场设施使用合同》，贺同辉无需支付2017年11月3日之后的租金和管理费；二、协商返还贺同辉已支付的合同保证金100474元；三、协商返还贺同辉已支付的入场保证金200000元；四、协商赔偿贺同辉被天河区环保局划扣的环保罚款30000元；五、协商赔偿贺同辉装修损失138000元；六、协商赔偿贺同辉向员工支付的工资30000元；七、协商返还贺同辉存放在青松料理店价值150000元的冰箱、电视、空调等财物并做交铺手续；请年丰国六宝市场分公司在收到本函后，积极与贺同辉或律师联系协商等。该邮件因关机、上门无人而退件。2017年12月11日，贺同辉委托的律师事务所又按照年丰国六宝市场分公司的办公场所的地址发出上述同样的《律师函》。该邮件因拒收而退件。2017年12月6日，贺同辉向原审法院提起诉讼，要求确认其与年丰国六宝市场分公司在2017年11月3日已解除涉案合同等。原审法院以（2017）粤0106民初25140号案件立案审理，后因贺同辉未在限定期限内预交案件受理费，原审法院裁定该案按贺同辉撤回起诉处理。2018年2月28日，年丰国六宝市场分公司向贺同辉发出《交还房屋通知》，内容为贺同辉承租涉案商铺后，自2017年11月至2018年2月没有交纳租金、管理费及水电费，属于根本性违约；年丰国六宝市场分公司要求贺同辉在2018年3月2日将房屋内部属于贺同辉的物品清理并将涉案商铺交回给年丰国六宝市场分公司，否则年丰国六宝市场分公司将在2018年3月3日自行收回涉案商铺，房屋内的物品作为遗弃物品处理。2018年3月2日，年丰国六宝市场分公司与贺同辉签订《房屋交接确认书》，共同确认贺同辉在该日交还涉案商铺，并将房屋内的设施设备于同日搬出；此后遗留在房屋内的物品属遗弃物，年丰国六宝市场分公司收回房屋后可以自行处理；双方所签的合同在该日同时解除；所有物品于2018年3月7日前搬出、清场。原审过程中，双方均确认涉案商铺早于2012年2月6日签订合同后已交给贺同辉使用；2016年双方续签合同后，贺同辉对涉案商铺进行了装修；现涉案商铺已由年丰国六宝市场分公司另行出租，贺同辉原来的装修现场已不存在。另，贺同辉明确由于涉案商铺的装修现场已不存在，故其无法申请对涉案商铺的装修损失问题进行评估鉴定。贺同辉主张其在2012年2月6日签订合同时涉案商铺是由别人经营了6个月后其才接手的，当时是无须支付入场费200000元，且当时的保证金是62388元；2016年6月1日双方续签合同，贺同辉交纳了200000元入场费，又交纳了38086元保证金，加上2012年已支付的62388元，就组成了保证金100474元。年丰国六宝市场分公司对此不予确认，认为其仅收取合同保证金100474元，其没有委托其负责人黄莉莉收取任何款项。贺同辉主张其自2017年11月3日起已经没有在涉案商铺进行经营。年丰国六宝市场分公司对此主张予以确认，但认为贺同辉的经营所需设备、物品仍存放在涉案商铺内，贺同辉没有交还涉案商铺。另，年丰国六宝市场分公司主张贺同辉单方在律师函中主张解除合同的日期为2017年11月3日，但贺同辉并没有于该日向其表示交回涉案商铺，其也没有收到贺同辉发出的律师函件。年丰国六宝市场分公司主张贺同辉未支付涉案商铺自2017年11月1日至2018年3月1日期间的设施使用费221044元、管理费59420元，自2017年9月26日至2018年3月1日期间的水电费16349元、分摊水电费10031元。为予证明，年丰国六宝市场分公司提交了2017年11月至2018年2月的《国六宝肉菜市场缴费通知单》及手机微信截图作为证据。其中，上述缴费通知单显示2017年9月26日至2017年10月25日期间的分摊电费为3922元、分摊水费为86元、档主电费为9954元，2017年10月26日至2017年11月25日期间的分摊电费为1994元、分摊水费为72元、电费为5139元，2017年11月26日至2017年12月25日期间的分摊电费为1858元、分摊水费为70元、档主电费为273元，2017年12月26日至2018年1月25日期间的分摊电费为1989元、分摊水费为40元、档主电费为983元。贺同辉对上述证据的真实性无异议，但认为2017年11月3日其已停止营业、解除合同，年丰国六宝市场分公司无权对其收取任何费用，也没有催缴费用的权利；贺同辉只确认应支付2017年9月26日至2017年11月3日期间的水电费，但具体金额不清楚，年丰国六宝市场分公司主张的水电费没有发出通知书，双方也没有进行抄表核实，分摊水电费没有依据。另，贺同辉确认其没有支付自2017年11月1日起的设施使用费、管理费，也没有支付自2017年9月26日起的水电费、分摊水电费。年丰国六宝市场分公司主张涉案商铺被环保部门进行责令改正的责任与其无关，并提交了《广州市天河区环境保护局建设项目选址意见表》作为证据。上述意见表显示由广州市天河区环境保护局于2012年3月21日出具，名称为青松料理店，地址为天河区兴盛路x号201档保利心语花园x栋x号，联系人为贺同辉，环保部门意见为同意经营餐饮服务，备注为本表为初步选址意见（有效期二个月，过期自动失效），并不代表已办理环保审批手续，请拟同意的企业于有效期内到环保局办理有关环境影响评价审批手续，最后以环境影响审批书面文件为准等。年丰国六宝市场分公司主张根据上述证据显示，环保部门已经同意涉案商铺选址经营餐饮服务，说明涉案商铺可以经营餐饮服务；2016年天河区环保局发现贺同辉在经营过程中没有进行环评就进行相关环境设施的验收，所以要求其进行整改，上述整改应由贺同辉作为经营方去申请办理，与年丰国六宝市场分公司无关。贺同辉确认上述《广州市天河区环境保护局建设项目选址意见表》的真实性，但认为该意见表已失效，不具有任何证明力，且年丰国六宝市场分公司未能提交环境影响审批书面文件，不能证明涉案商铺具有餐饮类商业出租条件。另，贺同辉主张2016年续签合同后，涉案商铺面临的障碍是房屋规划用途为菜市场，所以环保部门以规划不吻合为由拒绝受理环评申请；年丰国六宝市场分公司建议将涉案商铺的油烟改为向地下排放，但《广州市餐饮场所污染防治管理办法》第16条规定禁止油烟排入地下城市管道；后来年丰国六宝市场分公司协调向上安装烟管，但年丰国六宝市场分公司与楼上业主协调了几个月时间根本无法办到，最后贺同辉被罚款30000元。原审法院认为：年丰国六宝市场分公司与贺同辉签订的涉案合同是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。年丰国六宝市场分公司应将符合法定及约定用途的涉案商铺交付给贺同辉使用，贺同辉应按照合同约定向年丰国六宝市场分公司支付设施使用费、管理费等费用。后贺同辉与年丰国六宝市场分公司于2018年3月2日办理了涉案商铺的交接手续，涉案合同已实际解除。对于合同解除的法律责任问题。根据已查明的事实可知，贺同辉早于2012年已在涉案商铺经营青松料理店，并取得相关的工商营业执照，且经营至2017年11月3日止。但在2016年，贺同辉在涉案商铺经营的青松料理店却受到了天河区环保局的行政处罚。虽然双方当事人对该行政处罚的原因各执一词，但根据《环境保护问题改正通知书》等相关证据显示，青松料理店受到行政处罚的原因为未办理建设项目环境影响评价文件报批手续，未建成需配套的环保设施，需配套的环保设施未经验收，废气（油烟）废水噪声热辐射未经净化屏蔽处理直接排放，并造成污染扰民。上述各项原因中，除了贺同辉应承担责任的未办理建设项目环境影响评价文件报批手续等原因外，还涉及涉案商铺未具备相关废气（油烟）等的排放设施设备、未配套设立专用烟道等原因，作为出租方的年丰国六宝市场分公司应对此承担责任。综上，原审法院认为对于涉案合同的解除，贺同辉、年丰国六宝市场分公司均应承担责任。因此，贺同辉向年丰国六宝市场分公司发函要求解除合同的行为不发生法律效力，其要求确认涉案合同于2017年11月3日已解除的反诉请求缺乏依据，不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百二十条规定，“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”据上规定，由于贺同辉、年丰国六宝市场分公司对涉案合同的解除均应承担责任，故贺同辉要求年丰国六宝市场分公司返还合同保证金100474元的反诉请求合法有据，予以支持；年丰国六宝市场分公司要求合同保证金100474元不退还的诉讼请求缺乏依据，不予支持。对于贺同辉主张的入场保证金200000元，贺同辉已提供证据证明其已向年丰国六宝市场分公司的负责人黄莉莉的银行账户支付了238086元，结合贺同辉于2012年2月6日与年丰置业公司签订《国六宝肉菜市场设施使用合同》中约定的合同保证金为62388元，以及年丰国六宝市场分公司向贺同辉开具了金额为100474元的《国六宝设施使用费按金凭证》等事实，原审法院认为贺同辉的主张（贺同辉向年丰国六宝市场分公司支付了238086元，加上2012年已支付的合同保证金62388元，共计300474元；该金额中，涉案合同的合同保证金为100474元，入场保证金为200000元）合理可信，予以采信。因此，现贺同辉要求年丰国六宝市场分公司返还入场保证金200000元的诉讼请求合法有据，予以支持。如上分析，涉案合同因双方责任而解除，根据公平原则，对于2017年11月1日至2018年3月1日期间的设施使用费、管理费损失，应由贺同辉、年丰国六宝市场分公司各承担一半，因此，原审法院判令贺同辉向年丰国六宝市场分公司支付设施使用费110522元、管理费29710元，对于年丰国六宝市场分公司主张超过该金额部分及要求贺同辉支付设施使用费、管理费的违约金的诉讼请求，均不予支持。另，在涉案商铺交还给年丰国六宝市场分公司之前，该商铺所发生的水电费、分摊水电费，应由贺同辉承担。对于上述水电费、分摊水电费的金额，年丰国六宝市场分公司提供了相关的缴费通知单作为证据，贺同辉确认该证据的真实性，但不确认相关的水电费金额；而根据已查明的事实可知，年丰国六宝市场分公司向贺同辉催讨设施使用费及水电费等过程中，贺同辉并未对上述水电费金额提出异议，其亦未提供证据予以反驳，故原审法院对年丰国六宝市场分公司的上述证据予以采信，确认贺同辉应向年丰国六宝市场分公司支付电费16349元、分摊水电费10031元。对于年丰国六宝市场分公司要求贺同辉支付上述电费、分摊水电费的违约金，不予支持。对于天河区环保局罚款30000元，贺同辉在涉案商铺未办理环境影响评价文件、未符合环保要求的情况下进行营业，其因此而受到的罚款应由其自行承担，其要求年丰国六宝市场分公司赔偿该费用的反诉请求缺乏依据，不予支持。由于涉案合同因双方责任而解除，故对于涉案商铺的装修损失，应由贺同辉自行承担，故其要求年丰国六宝市场分公司赔偿装修损失138000元的反诉请求缺乏依据，不予支持。另，贺同辉已与年丰国六宝市场分公司办理了涉案商铺的交接手续，且涉案合同因双方责任而解除，故其要求年丰国六宝市场分公司赔偿涉案商铺内的财物损失缺乏依据，亦不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，于2019年1月23日作出判决如下：一、贺同辉自本判决发生法律效力之日起十日内向广州市年丰置业有限公司天河国六宝市场经营管理分公司支付设施使用费110522元、管理费29710元；二、贺同辉自本判决发生法律效力之日起十日内向广州市年丰置业有限公司天河国六宝市场经营管理分公司支付电费16349元、分摊水电费10031元；三、广州市年丰置业有限公司天河国六宝市场经营管理分公司自本判决发生法律效力之日起十日内向贺同辉返还合同保证金100474元；四、广州市年丰置业有限公司天河国六宝市场经营管理分公司自本判决发生法律效力之日起十日内向贺同辉返还入场保证金200000元；五、驳回广州市年丰置业有限公司天河国六宝市场经营管理分公司的其他诉讼请求；六、驳回贺同辉的其他反诉请求。本案本诉受理费7410元，由广州市年丰置业有限公司天河国六宝市场经营管理分公司负担3775元，贺同辉负担3635元；反诉受理费4220元，广州市年丰置业有限公司天河国六宝市场经营管理分公司负担2905元，贺同辉负担1315元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，年丰国六宝市场分公司向本院提交如下证据：1、黄莉莉2016年3月的建行账户交易明细、按金凭证、2月及6月的缴费通知单及空调维修费，以证明：贺同辉在2016年3月21日向黄莉莉的银行账号转账支付238086元款项并未包括入场费；2、黄莉莉2016年4月建行账户的交易明细、4月缴费通知单，以证明：贺同辉在2016年4月14日转账支付70001元为2016年4月的设施使用费、管理费及3月水电费；3、黄莉莉2016年5月建行账户的交易明细、5月缴费通知单，以证明：贺同辉在2016年5月13日转账支付50000元及5月14日转账支付21725元为2016年5月的设施使用费、管理费及4月水电费；4、黄莉莉2016年8月建行账户的交易明细、7月缴费通知单，以证明：贺同辉在2016年8月8日转账支付50000元及8月9日转账支付33451元为2016年7月的设施使用费、管理费及5月水电费；5、工程合同，以证明：年丰国六宝市场分公司委托第三方在涉案商铺内设置空调机排风设施等，满足肉菜市场、商品经营等需要。贺同辉对此发表如下质证意见：一、关于证据1。其一，对1-3页的真实性、合法性予以认可，对缴费单、通知单的三性不予认可，对于六月和三月的缴费通知单，如为同天支付，为何编号不连贯、格式不一致？且六月份注明了打印时间而三月份未注明。其二，年丰国六宝市场分公司陈述该款项已抵扣一个月的租金，则依常理，应抵扣四月或五月的租金，而不应抵扣六月的租金。其三，对第五页的真实性合法性否认。依据合同第8条第7款的约定，年丰国六宝市场分公司应当对场地进行管理，故公共场地的空调都应由年丰国六宝市场分公司负责维修并支付费用，贺同辉承租商铺内的空调维修应由贺同辉自行负责，不可能通过年丰国六宝市场分公司进行。其四，对其关联性均不予认可。2016年3月21日签订合同时，年丰国六宝市场分公司要求支付20万元入场费和相当于两个月的保证金100474元，2012年签订的合同已经支付了保证金62388元，故在续签合同时原保证金直接转入新保证金，故应补缴38086元保证金；二、对于证据2、3、4的真实性、合法性予以认可，该三组证据能证实贺同辉履行了合同义务，但与年丰国六宝市场分公司的请求并无关联；三、对证据5的三性不予认可，该证据与本案无关，也与贺同辉无关。贺同辉已支付设施使用费，根据合同第2条第3款的约定，贺同辉不需要再另行向年丰国六宝市场分公司支付公共场地的空调维修费。贺同辉向本院提交其与案外人罗华锋签订的《转让协议》，以证明：贺同辉已支付年丰国六宝市场分公司62388元，该笔押金转入新合同押金作为抵扣。年丰国六宝市场分公司对此发表如下质证意见：对该证据的形式真实性确认，但内容的真实性无法确认。年丰国六宝市场分公司并非该协议的签署方，不清楚相关协议的签署情况，但转让协议载明的转让费为25万元，与本案认定的20万元进场费标准不一致，按正常情况，转让费应该低于进场费。二审庭询中，年丰国六宝市场分公司主张其已向贺同辉退还第一份租赁合同所约定的租赁保证金62388元，第二份租赁合同约定的租赁保证金100474元系由贺同辉另行支付。对于退还该62388元租赁保证金的具体情况，年丰国六宝市场分公司在庭询后提交书面答复称：贺同辉交纳34026元及28362元保证金时，年丰国六宝市场分公司分别开具了两张收据（顾客联）交由贺同辉保管。第一次租赁合同期限届满后，年丰国六宝市场分公司以现金方式退还了合同保证金34026元及28362元，同时收回了两张收据（顾客联）。目前，该两张收据原件由年丰国六宝市场分公司保管。年丰国六宝市场分公司另陈述：贺同辉向黄莉莉转账支付的238086元中包括年丰国六宝市场分公司垫付的4665元空调维修费，该维修费的产生是因为贺同辉承租的涉案商铺内的空调出现故障，贺同辉要求年丰国六宝市场分公司找人维修，年丰国六宝市场分公司委托他人维修后支付了维修费。贺同辉对此予以否认。本院认为：本案二审的争议焦点包括：其一，贺同辉是否构成违约，年丰国六宝市场分公司是否有权没收贺同辉交纳的租赁保证金；其二，年丰国六宝市场分公司是否应返还贺同辉入场费。关于贺同辉是否构成违约，年丰国六宝市场分公司是否有权没收贺同辉交纳的租赁保证金的问题。依据双方在《国六宝肉菜市场设施使用合同》中的约定，在贺同辉提前终止合同或无约定和法定理由单方提出解除合同或逾期交纳设施使用费等费用超过十日的情况下，年丰国六宝市场分公司有权没收贺同辉交纳的租赁保证金。而依据已查明的事实，贺同辉自2012年开始在涉案商铺实际经营，直至2016年5月开始被天河区环保局持续以未办理环评文件报批手续、未建成配套的环保设施等为由责令整改，最终导致贺同辉无法继续使用涉案商铺用于正常经营。对于该合同履行障碍的产生，双方均负有一定的责任，故双方均有义务消除该障碍以便合同继续履行，但双方均未全面履行该项义务，最终导致合同解除。因此，对于造成合同解除，双方均存在过错。据此，合同解除并非贺同辉单方违约所致，故年丰国六宝市场分公司诉请没收贺同辉的租赁保证金缺乏合同依据，原审判决对此予以驳回并无不当，应予维持。年丰国六宝市场分公司以其对合同解除不存在过错，贺同辉构成单方解除合同为由，上诉主张其有权没收租赁保证金，理由不成立，本院不予采纳。关于年丰国六宝市场分公司是否应返还贺同辉入场费的问题。对于贺同辉于2016年3月21日向年丰国六宝市场分公司时任负责人黄莉莉转账支付的238086元，贺同辉主张包括进场费200000元和部分租赁保证金38086元，对此，本院认为：一方面，续租合同所约定的租赁保证金为100474元，而贺同辉已就第一份合同交纳租赁保证金62388元，故贺同辉另行补交两份合同约定的保证金差额38086元符合交易习惯，亦符合情理；另一方面，年丰国六宝市场分公司在二审中称该238086元的具体构成包括合同保证金100474元、2016年6月的设施使用费50237元及管理费14855元、2016年3月的设施使用费45670元及管理费14855元、2016年2月的水电费7330元及2016年3月11日的空调维修费4665元，但首先，年丰国六宝市场分公司所称其在退还贺同辉就第一份租赁合同所交纳的租赁保证金后另行向贺同辉收取续租合同约定的保证金，不符合情理，其次，年丰国六宝市场分公司主张其代贺同辉委托他人维修由贺同辉实际使用的空调并先行垫付维修费用，无充分证据支持，亦有违常理。综上，贺同辉主张其向黄莉莉支付的238086元包括进场费200000元具有合理性，年丰国六宝市场分公司虽对此予以否认，但未对该款项的具体性质与构成作出合理解释，故原审采纳贺同辉的意见，认定贺同辉已向年丰国六宝市场分公司支付进场费200000元，并据此判决年丰国六宝市场分公司予以返还，符合公平合理原则，可予维持。综上所述，上诉人年丰国六宝市场分公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6680元，由上诉人广州市年丰置业有限公司天河国六宝市场经营管理分公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年六月十四日书记员  王文杰唐颖琪