广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0113民初10529号原告：广州市番禺区洛浦街上漖村股份合作经济社，住所地广东省广州市番禺区洛浦街上漖村沙滘西路49号。负责人：黄立中，职务：主任。委托诉讼代理人：陈峰，广东华誉品智律师事务所律师。委托诉讼代理人：高国峰，广东华誉品智律师事务所律师。被告：高剑成，男，1970年8月18日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。被告：阮伟明，男，1962年7月17日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。上述两被告共同委托诉讼代理人曾韵莹，广东金本色律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：黄逸，广东明盛律师事务所律师。被告：广州市番禺区大石明成房地产租赁服务部，住所地广东省广州市番禺区大石街105国道上漖段90号一层21号。经营者：阮伟明，系本案被告之一。委托诉讼代理人：曾韵莹，广东金本色律师事务所律师。原告广州市番禺区洛浦街上漖村股份合作经济社（以下简称上漖村经济社）诉被告高剑成、阮伟明、广州市番禺区大石明成房地产租赁服务部（以下简称明成服务部）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，原告上漖村经济社的委托诉讼代理人陈峰，被告高剑成及被告高剑成、阮伟明的共同委托诉讼代理人黄逸，被告高剑成、阮伟明、明成服务部的共同委托诉讼代理人曾韵莹，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上漖村经济社向本院提起诉讼请求：1.三被告将位于广州市番禺区大石街105国道上漖村90号（华南商业城）的土地以及地上建筑物无偿交还给原告；2.三被告向原告支付从2016年10月1日至三被告将华南商业城交还给原告之日的占用费及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从起诉之日开始计算至收回全部房地产为止），占用费暂以每月30万元计算（最终以法院委托的评估机构对华南商业城市场租金评估后出具的租金价格为准），暂计算至起诉之日的房地产占用费本金为450万元；3.没收被告高剑成、阮伟明支付的保证金136800元；4.三被告承担本案的诉讼费、财产保全费和评估费。诉讼过程中，原告自认于2018年3月1日收回涉案物业，故撤回上述第1项诉讼请求，明确本案诉请为：1.三被告向原告支付从2016年10月1日至2018年3月1日的占用费及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从2018年3月2日开始计算至收回全部房地产占有费为止），占用费暂以每月30万元计算（最终以法院委托的评估机构对华南商业城市场租金评估后出具的租金价格为准）；2.没收被告高剑成、阮伟明支付的保证金136800元；3.三被告承担本案的诉讼费、财产保全费和评估费。事实与理由：2000年9月19日，原告作为甲方，被告高剑成、阮伟明作为乙方，签订《土地租赁合同》，约定两被告租用原告的土地，位置是广州市至市桥××国道××路段以西南侧，上漖村华海大酒楼西侧，洛溪新城开源房地产公司售楼部以东侧，面积为9120平方米，租赁期限为15年，从2001年10月1日至2016年9月30日。租赁期限届满后，原告有权无偿收回土地及地上建筑物。合同签订后，原告向被告高剑成、阮伟明交付了土地，两被告依约向原告支付租金和保证金。被告高剑成、阮伟明在涉案土地上出资建设了华南商业城5256平方米，办理了房地产权证，权属人登记为原告。租赁期间，被告高剑成、阮伟明以被告明成服务部的名义对外签订租赁合同分租物业，收取租金。租赁期限届满前，原告曾书面告知被告高剑成、阮伟明，强调原告将在合同期限届满后无偿收回物业，提醒被告注意做好物业交接的准备工作。期间，被告高剑成、阮伟明向人民法院起诉原告，主张：1.将租赁期限延长24个月，即延长至2018年9月19日；2.免收延长期间的土地租金。经两审法院审理后，人民法院驳回两被告的全部诉讼请求。因此，自合同约定的租赁期限届满之日，三被告已经无权继续使用租赁的土地和地上建筑物、构筑物。但合同期满后，三被告拒绝交还物业，为此，原告已经发出律师函，要求三被告归还物业，结清物业的租金费用，但三被告置之不理。原告认为，合同期届满后，三被告无理拒绝交还物业，导致原告未能将物业及时对外出租，收取租金。据悉，涉案物业的租金市场价约30万元／月，原告的利益受到严重的损害，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判决。被告高剑成、阮伟明辩称，1.原告要求无偿交还华南商业城没有合同、事实及法律依据。在2000年9月19日，被告高剑成、阮伟明与原告签订《土地租赁合同》，约定被告高剑成、阮伟明向原告租赁涉诉土地，被告高剑成、阮伟明取得涉诉土地的使用权后，在涉诉土地上兴建了华南商业城，并以原告的名义进行了产权登记，用于商业出租。因此，华南商业城是被告高剑成、阮伟明投资兴建的，是华南商业城合法的所有权人及用益物权人，依相关规定，农村集体建设用地使用权出租合同约定的土地使用年限届满后，地上建筑物、附着物的归属按合同约定处理。在涉诉《土地租赁合同》中并没有约定租赁合同届满后，地上建筑物无偿归原告所有，因此，原告要求无偿收回并使用华南商业城没有合同、法律及事实依据。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第八十六条规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，在产权人同意的情形下，对于添附物归属约定不明的，其所有权归属于添附人”。华南商业城是在原告同意的情形下，由被告高剑成、阮伟明出资兴建的，故原告应向被告高剑成、阮伟明支付对价。2.原告要求被告高剑成、阮伟明支付房地产占用费及利息没有合同、事实及法律依据。在2016年9月30日，涉诉《土地租赁合同》期限届满后，被告高剑成、阮伟明继续依约向原告交纳涉诉土地租金，原告也依约继续收取涉诉土地租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，被告高剑成、阮伟明继续占有租赁涉诉土地不属违约。基于被告高剑成、阮伟明是华南商业城合法所有权人和用益物权人，在原告拒绝支付获取华南商业城应付的对价，且被告高剑成、阮伟明已支付涉诉土地之租金的情形下，被告高剑成、阮伟明使用、占有华南商业城合理合法，并未损害原告的合法财产权益。另外，在2017年12月31日，原告已强制占用华南商业城，现华南商业城已全在原告掌控之下。综上，原告要求被告高剑成、阮伟明支付房地产占有使用费及利息，没有事实及法律依据。3.被告高剑成、阮伟明完全按涉诉《土地租赁合同》之约定履行了合同义务，不存在违约行为，原告应依约向被告高剑成、阮伟明返还保证金136800元。被告明成服务部同意被告高剑成、阮伟明的答辩意见。各方当事人围绕本案争议焦点提供相关证据，本院依法组织当事人质证，认定本案相关事实如下：2000年9月19日，上漖村经济社（甲方，出租方）与高剑成、阮伟明（乙方，承租方）签订《土地租赁合同》（该合同封面名为《商铺租赁合同》），合同约定：甲方将位于广州市至市桥××国道××路段以西南侧、上漖村华海大酒楼以西侧、洛溪新城开源房地产公司售房部以东侧的村自留地（以下简称涉案土地）出租给乙方作商业用途,租赁土地面积为9120平方米；租赁期限为15年，自2001年10月1日起甲方将涉案土地交付给乙方使用至2016年9月30日；在签订本合同之日，乙方向甲方缴交三个月租金共136800元作为合同保证金，此款在租赁期满后，待乙方将全部租金交齐，履行完本合同有关条款后十天内一次性不计息退回给乙方；租金第一年租金标准为5元/平方米,从2002年10月1日开始,每年递增5%，如此类推，直至合同期满；合同第六条约定“鉴于乙方租用此地需要时间进行基建、装修等原因，甲方同意乙方在2001年9月30日前土建装修期，基建期为6月，在基建期间甲方不收取乙方任何费用。从2001年10月1日起收取乙方租金（从甲方交地给乙方使用开始计算基建时间）”；甲方负责将涉案土地的附属物清除完毕后把土地交给乙方使用，负责提供建设用地许可证及建设用地批准书等有关报建资料……；乙方负责支付该场地内的全部投资款，包括土建、水电安装、下水道及所需配套全部设施的投资款……；甲方单方违反本合同规定的，甲方向乙方赔偿在土地上建筑总额的双倍赔偿给乙方，乙方单方违反本合同规定的，乙方在该地上投资的全部不动产无偿归甲方所有，并没收保证金，甲方同时有权收回土地自行处理；租赁期满后，如甲方需要将该土地改变使用性质，需要拆除该建筑物时，乙方应在租赁期满后半个月内将属于自己的动产物品全部搬迁完毕，到期仍未搬迁的物品，视作乙方自动放弃处理，不动产物品全部归甲方所有；租赁期满后，如甲方继续保留该建筑物对外招租时，同等条件，同等租金，乙方可享有优先租赁权；等等。其后，上漖村经济社交付涉案土地给高剑成、阮伟明，二人出资在涉案土地上兴建了华南商业城。2005年5月27日，原广州市国土资源和房屋管理局核发《房地产权证》，载明房地座落番禺区（华南商业城），权属人为上漖村经济社，权属来源新建，土地使用权性质集体，房屋所有权性质集体，土地使用权类型村留地，土地用途商业。2004年8月19日，阮伟明在番禺区大石街105国道上漖段90号一层21号设立登记明成服务部，商事主体类型登记为个体工商户，经营者登记为阮伟明。其后，高剑成、阮伟明以明成服务部名义对外进行招租、收租。高剑成、阮伟明于2014年12月17日向上漖村经济社提交《关于顺延租期申请书》，其中载明“该租赁合同签订后，贵社依约将租赁土地交付申请人使用，申请人亦依约按照该合同约定缴交租金及相关费用”，“申请人在2002年底方开始进场施工”，“按照该租赁合同约定，土建及装修工期为1年，自贵社交付上述土地且提供齐备报建资料可以正式动工之日起计算，其中基建期为6个月，装修期为6个月。而贵社在交付上述地块时，受用地指标调整的原因影响，导致办理上述相关证照的延误，贵社于2002年9月12日才取得《建设用地规划许可证》，及按该租赁合同约定，土建及装修期应自2002年9月12日起计至2003年9月11日止，其中，基建期为6个月，基建期为免租期，即贵社应自2003年3月12日起开始计租。申请人已按照该租赁合同约定，自2001年10月1日起交租，多缴交了18个月的租金。同时，按照原租赁合同约定，贵社因办证延误客观原因，导致申请人延期施工、使用，按照合同法相关法律法规，为体现公平、公正、合理的原则，租赁期限应作相应的顺延。贵社由于受各种客观原因影响，延误提交相关报建资料近1年，租赁期限应顺延1年，同时，考虑到申请人已多缴纳1.5年的租金，为避免租金回转，申请人申请将多缴的租金部分延长相应的租赁期限，期间不计收利息，现申请人合计申请延长2.5年，即租期延至2019年3月31日止。”上漖村经济社未同意高剑成、阮伟明的上述申请。2016年7月28日，上漖村经济社委托原广东华誉律师事务所向高剑成、阮伟明发出《律师函》，告知合同期限即将届满，上漖村经济社将无偿收回租赁的土地及地上建筑物、构筑物等不动产，要求如期交还上述不动产，并告知继续租赁的，可通过农村集体资产公共交易平台参与竞标。上述律师函于2016年8月11日签收。2017年11月20日、28日，上漖村经济社再次委托原广东华誉律师事务所向高剑成、阮伟明发出《律师函》，要求两人在2017年12月10日前将租赁土地及构筑物无偿移交给上漖村经济社并结清所有费用，其中超过租赁期限的租金需按照土地和地上建筑物、构筑物的租金标准计算。上述律师函分别向高剑成、阮伟明邮寄送达。高剑成、阮伟明自2001年10月1日起开始依约缴交租金。高剑成、阮伟明提交的缴交租金的凭证显示，2016年10月后的租金由明成服务部按照原合同约定的租金标准支付，共支付1354274.25元（90284.95元/月×15个月）。租赁期满后，上漖村经济社曾发函要求返还涉案土地及地上建筑物，但涉案土地及地上建筑物仍然由高剑成、阮伟明使用，并按合同约定缴交相应的租金。上漖村陈述，对于租赁期满后仍然收取高剑成、阮伟明租金，不代表同意租赁期限延期，只是为了村民维稳的考虑，先行暂时保管，由于现在村集体资产出租需经过三资平台，故不能与高剑成、阮伟明就续租的问题进行协商。另查明，2016年4月14日，高剑成、阮伟明向法院提起诉讼[（2016）粤0113民初2779号]，要求将双方签订的租赁合同中约定的租赁期限相应顺延至2018年9月11日及免除多交的2001年10月1日至2003年9月30日期间租金。案经一二审，判决驳回高剑成、阮伟明上述全部诉讼请求。2018年5月25日，高剑成作为原告起诉上漖村经济社[案号：（2018）粤0113民初4862号]，要求上漖村经济社赔偿华南商业城权益使用费及确认对华南商业城的优先承租权，其后又变更诉请为确认对华南商业城的优先承租权，本院依法追加阮伟明为第三人，该案经审查裁定驳回高剑成的起诉。高剑成未上诉。在该案中，高剑成对于原诉请中使用权利费1200万元的构成解释为，根据2016年出租华南商业城的收益每月均价为30万元扣除需支付的土地租金10万元，以每月20万元的收益计算，一年为240万元，暂计5年为1200万元。2019年1月29日，高剑成作为原告再次起诉被告上漖村股份合作经济社、第三人阮伟明[案号：（2019）粤0113民初2401号]，要求：1.上漖村经济社赔偿高剑成补偿款20911220元，2.上漖村经济社支付违约赔偿金600万元，3.诉讼费由上漖村经济社承担。现该案尚未审结。高剑成、阮伟明、明成服务部在本案中提交申请，认为本案与2401号案件处理结果有关联性，请求中止本案审理。诉讼过程中，依据上漖村经济社的申请，本院依法裁定查封高剑成、阮伟明、明成服务部的相应财产。现本案争议焦点主要集中在以下几点：1.华南商业城的权属归属问题。高剑成、阮伟明认为合同未明确约定华南商业城的权属归属，而其是华南商业城的实际出资人，故主张华南商业城归其所有。上漖村经济社则主张华南商业城已登记在其名下，根据物权法相关规定，其是华南商业城的所有权人；同时，根据合同约定及类似土地租赁合同的交易习惯，承租人承租土地后出资建设的房屋亦归出租人所有。2.高剑成、阮伟明交还物业的时间。上漖村经济社主张自2018年3月1日开始正式收回华南商业城。高剑成、阮伟明主张上漖村经济社于2017年12月底已经派驻保安进入商场，且通过诉讼保全财产的方式于2017年12月底查封了明成服务部的账户，故主张上漖村经济社于2017年12月31日已收回物业。庭审中，双方确认交还物业没有办理任何交接手续。3.华南商业城的占有使用费的标准。上漖村经济社向本院申请对华南商业城自2016年10月1日起至2018年3月1日的市场租金价值进行评估。本院依法委托广州市华盟价格事务所有限公司（以下简称华盟公司）进行评估，华盟公司做出穗华价估[2018]450号《关于广州市番禺区大石镇105国道上漖村90号华南商业城市场租金价格评估结论书》，评估自2016年10月1日至2018年3月1日期间，首层商铺月平均租金单价40元/月·平方米，二层商铺月平均租金单价26元/月·平方米，三层商铺月平均租金单价17元/月?平方米，空地月平均租金单价5元/月·平方米，评估华南商业城自2016年10月1日至2018年3月1日的市场租金价值为3101978元。上述评估报告送达给各方当事人后，上漖村经济社对报告的评估方式、程序、内容、结论等均提出异议。本院要求华盟公司就上漖村经济社提出的异议进行复核和解释，确实存在错误和偏差的，予以修正。华盟公司收到复核函后,未经本院允许,自行重新进行评估，作出穗华价估[2018]450-1号《关于广州市番禺区大石镇105国道上漖村90号华南商业城市场租金价格重新评估结论书》，评估华南商业城按可出租建筑面积在评估时段的租金总价为7360275元，结合出租率，最终评估华南商业城在评估时段的市场总租金价格为4709233元。各方当事人对该评估报告均不予认可。本院认为：本案争议焦点之一为华南商业城的权属归属问题。上漖村经济社与高剑成、阮伟明于2000年9月19日签订了《土地租赁合同》，约定土地租赁期限为15年，并约定由高剑成、阮伟明在土地上出资建设华南商业城，土地租赁期限内，由高剑成、阮伟明使用华南商业城。可见，高剑成、阮伟明最终使用的标的物是华南商业城，如果高剑成、阮伟明支付的仅仅是使用土地的租金，有违权利义务对等原则，只有将二人建设华南商业城的出资折算为使用华南商业城的租金对价，才能平衡双方在合同中的权利义务，也更符合当事人签订合同的目的。另一方面，虽然合同未明确约定合同期满后华南商业城的具体归属，但华南商业城自始登记在上漖村经济社名下，高剑成、阮伟明对此在合同履行过程中不持异议，且合同约定关于租赁期满后的财产处理办法为“如甲方继续保留该建筑物对外招租时，同等条件，同等租金，乙方可享有优先租赁权”，此条约定也明确在租赁期限届满后，上漖村经济社享有对华南商业城的出租权，而高剑成、阮伟明的权利仅为同等条件、同等租金的优先承租权，据此也可以推断双方对于华南商业城的权属默认为属于上漖村经济社，而非高剑成、阮伟明。也正是基于此种默认，高剑成于（2018）粤0113民初4862号案件主张的是享有对华南商业城的优先承租权，而非所有权。综上，纵观合同全部条文，并无高剑成、阮伟明保留华南商业城所有权的内容，高剑成、阮伟明将租赁合同与出资建设华南商业城的行为割裂看待有违诚实信用原则及公平合理原则，二人以其是华南商业城的实际出资人主张华南商业城的所有权及使用权缺乏依据，本院不予支持。至于上漖村经济社收回华南商业城是否应当向高剑成、阮伟明作出补偿，不属于本案审查范畴，况且高剑成已就该纠纷向本院提起诉讼[（2019）粤0113民初2401号]，该案处理结果不影响本案处理，高剑成等人要求中止本案本院不予支持。本案争议焦点之二为华南商业城的交还时间。根据民事诉讼证据规则的相关规定，就合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，交还涉案土地及地上建筑物是承租人高剑成、阮伟明的义务，其主张上漖村经济社于2017年12月底已收回华南商业城，未提供充足证据证明，应承担举证不能的责任。上漖村经济社自认于2018年3月1日全面收回华南商业城，在合理时间范围内，高剑成、阮伟明未提交相反证据反驳，故本院依法采信上漖村经济社关于收回华南商业城的主张。本案争议焦点之三为华南商业城的使用费的标准。首先，高剑成、阮伟明使用华南商业城的期限即为土地使用权的租赁期限，双方在土地租赁期满后未就华南商业城签订租赁合同，高剑成、阮伟明失去使用华南商业城的合法基础，应当为继续占有使用华南商业城支付相应的使用费。其次，双方虽然在原租赁合同中约定了土地租金，但高剑成、阮伟明实际承租的标的物为代建后的华南商业城，租用华南商业城的租金已物化为华南商业城，如果参照土地租金标准计算华南商业城的占有使用费明显有失公平合理。上漖村经济社为确定使用费标准，向本院申请对2016年10月1日至2018年3月1日期间华南商业城的租金市场价格进行评估，以该评估价格作为支付使用费的标准。本院依法委托华盟公司进行评估，华盟公司第一次评估上述期间的占有使用费3101978元，折合月租金约182469元。上漖村经济社提出异议后，华盟公司自行撤回第一次评估报告重新作出第二次评估，对评估时段的市场总租金评估为4709233元，折合月租金约277013元。虽然高剑成、阮伟明在另案中自认月收入大约30万元，与华盟公司第二次评估价格较为接近，但华盟公司两次评估价格差距巨大，且未能给出合理说明，故本院对华盟公司做出的两份评估报告均不予采信。结合本案实际情况，兼顾公平合理，本院酌情确定2016年10月1日至2018年3月1日期间华南商业城的租金月平均价格为26万元。本案争议焦点之四为上漖村经济社是否有权没收保证金。案涉合同未约定交还物业的状态及期限，况且合同第九条约定的“乙方单方违反本合同约定的，乙方在该地上投资的全部不动产无偿归甲方所有，并没收保证金，甲方同时有权收回土地自行处理”，根据合同文义来看约定的是合同履行期内的违约行为，并未约定合同期满后逾期交还物业的违约责任。故上漖村经济社要求没收保证金，缺乏合同依据，本院不予支持。上漖村经济社应当退还上述保证金给高剑成、阮伟明。综上，高剑成、阮伟明应当支付自2016年10月1日至2018年3月1日期间的占有使用费4420000元（26万元×17个月）。高剑成、阮伟明已支付2016年10月1日至2017年12月的租金共1354274.25元应予以扣减，上漖村经济社应退还给高剑成、阮伟明的保证金136800元，为免诉累，在此一并处理予以扣减，扣减后，高剑成、阮伟明还应支付上述时段的占有使用费2928925.75元（4420000元-1354274.25元-136800元），占有使用费的利息自2018年3月2日开始按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日。阮伟明在租用华南商业城时设立明成服务部，且高剑成、阮伟明以明成服务部对外出租，并以明成服务部的名义收取租金以及支付租金，明成服务部应当对高剑成、阮伟明上述债务承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告高剑成、阮伟明应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市番禺区洛浦街上漖村股份合作经济社支付2016年10月1日至2018年3月1日的占有使用费2928925.75元及利息（自2018年3月2日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率支付至实际清偿之日）；二、被告广州市番禺区大石明成房地产租赁服务部对被告高剑成、阮伟明上述第一项判项确定的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告广州市番禺区洛浦街上漖村股份合作经济社的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费43894元，由原告广州市番禺区洛浦街上漖村股份合作经济社承担16167元，被告高剑成、阮伟明、广州市番禺区大石明成房地产租赁服务部承担27727元；保全费5000元，由被告高剑成、阮伟明、广州市番禺区大石明成房地产租赁服务部承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。(本页无正文)审 判 长  余 珣人民陪审员  吴健周人民陪审员  何蕴华二〇一九年六月十五日书 记 员  陈 冬