文书内容中华人民共和国广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初30373号原告：甄植芸（JICKWANYAN），男，1949年6月20日出生，美国国籍，现住美国。委托诉讼代理人：程德林，广东海云天律师事务所律师。被告：何华燊（曾用名何苏虾），男，1949年10月9日出生，汉族，身份证住址：广州市越秀区。被告：廖绮素，女，1958年4月24日出生，汉族，身份证住址：广州市越秀区。被告：廖洁雯，女，1993年10月31日出生，汉族，身份证住址：广州市越秀区。上列三被告共同委托诉讼代理人：周云，广东广美律师事务所律师。原告甄植芸与被告何华燊、廖绮素、廖洁雯物权保护纠纷一案，本院于2018年8月3日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人程德林，被告何华燊、廖绮素及三被告共同委托诉讼代理人周云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.三被告及同住人员立即迁出广州市越秀区维新路（现为起义路）南朝街34号地下房屋，将上述房屋腾空交还原告；2.三被告向原告支付从1992年10月1日起计至实际迁出上述房屋之日止的房屋占用费（其中1992年10月1日起至2018年7月31日按评估价计算，2018年8月1日起至实际迁出上述房屋之日参照房管部门确定的同期同类同地段房屋租金参考价计算）。事实和理由：涉案房屋广州市越秀区维新路（现路名为起义路）南朝街34号房屋产权为原告甄植芸合法所有，房屋一共四层，其中《房地产所有权证》登记为三层，总建筑面积为264.49平方米；第四层为1954年加建层，建筑面积为60平方米，四层合计324.49平方米。由于原告是美籍华人一直居住在美国，现在年纪大思乡情绪多了，也就开始关心广州的祖屋即涉案房屋，但今年初却惊悉涉案房屋被一些不明身份的人长期占用，基于上述原因和担心房屋破旧，原告为了涉案房屋的管业，于2018年4月24日在美国办理了委托书，委托代理人管理涉案房屋。代理人接受委托后前往涉案房屋查看，发现四层楼均被不认识的人侵占使用，代理人为此立即报警，被告向民警承认从1992年9月己占住了涉案房屋，但对经谁同意入住的业主质问不作回答。经查，涉案房屋地下被三被告共同占用，且不知通过什么非法手段将户籍迁入涉案房屋，然而原告从没有将涉案房屋出租或出借过，三被告钻了原告在国外居住长期不回的空子，非法占用涉案房屋，严重侵犯了原告的物权。为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。三被告共同辩称：请求驳回原告的全部诉请，理由如下：一、被告廖绮素的父亲廖国衡是涉案房屋原业主廖显肇、罗莲爱的儿子，该房系廖国衡父母于1953年购买，主要用于给廖国衡结婚成家使用，房屋购买后廖显肇、罗莲爱与廖国衡共同居住在此房直至廖显肇去世。罗莲爱去了香港定居，便将房屋留给廖国衡及其家人一直居住至今，所以廖国衡居住此房并非非法占有，而是合法的占有使用；二、廖国衡一直不知涉案房产产权登记已经转移到原告名下，直到原告向法院起诉，原告证据显示原告自1989年办理房屋继承，1992年领取涉案房屋产权，但在这两个时间点原告均没有来过涉案房屋，也没有抽被告提及过其取得涉案房屋产权登记的事实，更没有向任何人主张要求廖国衡等搬迁；三、涉案房屋是加建部分，是廖国衡在父母同意的情况下于1954年自行加建，廖国衡享有所有权；四、廖国衡一直同父母居住，并照顾父母直到其父亲去世，母亲就去了香港，廖国衡及其姐姐廖梅展在母亲去世后一直认为该房屋是按法定继承来继承的，姐姐还为此写过一份放弃继承的声明，廖国衡不知原告如何依继承得到该房屋，至今原告也未向廖国衡说明继承的依据；五、被告认为原告的诉请已过诉讼时效，根据民法通则民法总则的相关规定，原告请求支付占用费的普通诉讼时效为三年，最长的诉讼时效为20年，其自2018年起诉明显已超过法律规定的最长时效。综上所述，被告认为其与其家人居住在涉案房屋是经过原房屋业主廖显肇、罗莲爱的同意，且并没有使用费的说法，故请求法院驳回原告的全部诉请。经审理查明：据1992年9月1日的穗房证字第××号《房屋所有权证》及穗地证字第0123886号《国有土地使用证》记载：越秀区维新路（现为起义路）南朝街34号是原告于1989年6月向廖显肇、罗莲爱继承取得的产业，钢筋混凝土结构3层，总建筑面积264.4937平方米，用途住宅。据2018年7月23日的《广东公安人口信息查询资料》记载三被告的户籍在涉案房屋屋论18。现未有证据证明原业权人及原告与被告存在租赁关系或被告入住涉案房屋经原业权人及原告的同意。本案诉讼过程中，原告申请对涉案房屋在1992年10月1日至2018年7月31日的占用费进行评估，本院经摇珠确定由广州市华盟价格事务所有限公司（以下简称华盟公司）进行评估，华盟公司于2018年12月6日做出穗华价估[2018]初061号《关于广州市越秀区维新路（现名为起义路）南朝街34号房屋占用费价格评估结论书（初稿）》，其中内容为：(二）标的价格评估，1、占用面积的计算，根据《司法委托评估委托函》要求，本次评估的占用面积为88.16平方米。2、占用时间的确定，现场勘查时，由法院确定本次评估的占用时间为1992年10月1日至2018年7月31日，共310个月。4、标的总值的计算，根据各年每月占用费，按以下公式计算各年占用费总值和标的总值：各年占用费总值=每月占用费x占用时间，标的总值=各年占用费总值=456,299元。房屋占用费价格评估明细表            年份              占用面积 (m*)              占用时间 (月）              占用费单价 (元/月.时）              每月占用费 (元）              占用费总值 (元）                  1992              88.16              3              8              705.00              2,115.00                  1993              88.16              12              8              705.00              8,460.00                  1994              88.16              12              8              705.00              8,460.00                  1995              88.16              12              9              793.00              9,516.00                  1996              88.16              12              9              793.00              9,516.00                  1997              88.16              12              9              793.00              9,516.00                  1998              88.16              12              10              882.00              10,584.00                  1999              88.16              12              10              882.00              10,584.00                  2000              88.16              12              11              970.00              11,640.00                  2001              88.16              12              11              970.00              11,640.00                  2002              88.16              12              12              1,058.00              12,696.00                  2003              88.16              12              12              1,058.00              12,696.00                  2004              88.16              12              13              1,146.00              13,752.00                  2005              88.16              12              13              1,146.00              13,752.00                  2006              88.16              12              14              1,234.00              14,808.00                  2007              88.16              12              13              1,146.00              13,752.00                  2008              88.16              12              16              1,411.00              16,932.00                  2009              88.16              12              22              1,940.00              23,280.00                  2010              88.16              12              20              1,763.00              21,156.00                  2011              88.16              12              21              1,851.00              22,212.00                  2012              88.16              12              27              2,380.00              28,560.00                  2013              88.16              12              28              2,468.00              29,616.00                  2014              88.16              12              30              2,645.00              31,740.00                  2015              88.16              12              31              2,733.00              32,796.00                  2016              88.16              12              29              2,557.00              30,684.00                  2017              88.16              12              27              2,380.00              28,560.00                  2018              88.16              7              28              2,468.00              17,276.00                  合计                            310                                          456,299.00      八、价格评估结论，广州市越秀区维新路（现名为起义路）南朝街34号房屋地下（建筑面积为88.16平方米）的占用费为456299元等。原告对该《关于广州市越秀区维新路（现名为起义路）南朝街34号房屋占用费价格评估结论书（初稿）》没有异议。被告有异议，华盟公司于2019年1月31日做出穗华价事[2019]039号《关于穗华价估[2018]初061号价格评估结论书异议的函复》其中内容为：一、关于房屋占用费与房屋装修装饰价格之间关联的问题初稿评估的房屋占用费是指在满足正常居住使用情况下的房屋租金。至于房屋装修装饰价值并没有考虑在内等。原告未能举证证明在本案起诉前曾向被告主张房屋占用费。本院认为：据我国物权法规定不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，讼争的南朝街34号自1992年9月1日起产权登记在原告名下，原告自1992年9月1日起对该屋享有占有、使用、收益、处分的权利。被告居住涉案房屋没有合法依据，根据公平合理原则，原告要求被告支付房屋占用费及迁出讼争房，合法有理，本院予以支持。鉴于原告未能举证证明其在起诉前曾向被告主张房屋占用费，故根据相关法律规定2015年10月1日前的房屋使用费已超过诉讼时效，不予保护，被告应向原告支付2015年10月1日起的房屋使用费。综上所述，依照《中华人民共和国物权法则中华人民共和国物权》第三十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、被告何华燊、廖绮素、廖洁雯(含同住人员)应于本判决发生法律效力之日起三十日内，迁出广州市越秀区维新路（现为起义路）南朝街34号地下，将该南朝街34号地下腾空交回给原告甄植芸；二、被告何华燊、廖绮素、廖洁雯应于本判决发生法律效力之日起十日内，将从2015年10月1日起至本判决发生法律效力之日止的广州市越秀区维新路（现为起义路）南朝街34号地下的房屋占用费（其中从2015年10月1日起至2015年12月31日每月按2733元计算；2016年1月1日起至2016年12月31日每月按2557元计算；2017年1月1日起至2017年12月31日每月按2380元计算；2018年1月1日起至2018年7月31日每月按2468元计算；2018年8月1日起至本判决发生法律效力之日参照房管部门公布的同时期同地段同类住宅房屋租金参考价确定）一次性支付给原告甄植芸；本判决发生法律效力之次日起，被告何华燊、廖绮素、廖洁雯应参照房管部门公布的同时期同地段同类住宅房屋租金参考价逐月向原告甄植芸支付房屋占用费至将上述房屋腾空交回给原告甄植芸时止；三、驳回原告甄植芸的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8806.90元，评估费5000元，由原告甄植芸负担11159.90元，被告何华燊、廖绮素、廖洁雯共同负担2647元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，三被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本判决确定的一审案件受理费同等金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡永辉人民陪审员  江 琼人民陪审员  王 勇二〇一九年六月二十八日书 记 员  戴 鹏法庭记录黄金铭