广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终353号 上诉人（一审被告）：北海汇澳投资发展有限公司，住所地北海市北海大道241号鸿源生态新城C栋104号，统一社会信用代码：91450500799719226H。 法定代表人：黄重才，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓泽涛，广西天惠律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：覃江南，男，1992年6月15日出生，壮族，住合浦县。 被上诉人（一审原告）：王虹虹，女，1990年10月10日出生，汉族，住合浦县。 委托诉讼代理人：覃江南，系王虹虹之夫。 上诉人北海汇澳投资发展有限公司（以下简称汇澳公司）因与被上诉人覃江南、王虹虹商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2018）桂0502民初3601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 汇澳公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判违约金的计算时间从2015年10月1日起至2018年10月12日止。事实及理由：本案违约金按日分别计算，是一种继续性债权，继续性债权具有可分性，每日的违约金均独立计算，有单独的清偿期限。在本案的交房期限届满之日次日，就开始计算违约金，而二被上诉人也从该日起就知道自己权利被侵害，此时，二被上诉人应及时主张权利，但其一直没有就逾期交房违约金问题提出过主张，直至2018年9月30日才提起仲裁。此时，2015年10月1日之日前的违约金己过诉讼时效。综上，请求二审法院支持汇澳公司的上诉请求。 被上诉人覃江南、王虹虹二审辩称，一审法院认定二被上诉人主张权利的诉讼时效正确，汇澳公司主张2015年10月1日前的违约金计算已过诉讼时效不成立，因为二被上诉人在得知汇澳公司不能按照合同约定如期交房，便多次催房，汇澳公司延期交房的事实一直处于持续状态，二被上诉人一直保留有诉讼的权利，诉讼时效应当从该状态终了之日开始计算，即从实际交房之日起算。二被上诉人与汇澳公司是在平等公平的前提下签订《商品房买卖合同》，根据该合同约定，汇澳公司应当按照已付房款万分之三向二被上诉人支付违约金。综上，一审判决正确，应予维持。 覃江南、王虹虹向一审法院起诉请求：一、汇澳公司立即向覃江南、王虹虹支付2013年11月1日至2018年8月31日逾期交房违约金268725.156元并按照152.166元/日承担从起诉之日起至实际交付验收合格房屋之日止的违约金；二、汇澳公司立即向税务部门按照总房款的1.5%缴纳7608.3元税款，并将多代收的7608.3元退还给覃江南、王虹虹，交付完税证明。逾期交税产生的滞纳金由汇澳公司承担；三、汇澳公司一年期内向覃江南、王虹虹出示广西北海大道241号润和花园2单元0701号房屋竣工合格验收表及质量保证书。 一审法院审理查明：2012年9月6日，覃江南向汇澳公司交纳润和花园N栋2-701#契税、煤气开户费、办证费合计14329元。2012年9月8日，覃江南向汇澳公司续交办证费2400元。同日，覃江南、王虹虹（买受人）与汇澳公司汇澳公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（销售合同编号：润和花园2-2-701），合同约定：1、买受人购买位于北海大道241号润和花园2幢2单元0701号房，单价为3950元/平方米，总金额507220元；2、合同签订当日，买受人一次性支付首付款人民币152220元给出卖人，余款355000元由买受人向银行申请按揭贷款支付；3、出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；4、如出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金；5、合同还约定了其他相关内容。合同签订后，覃江南、王虹虹已按约定支付了全部购房款共计507220元，但汇澳公司至今未向其二人交付符合合同约定的房屋。另查明，北海市房地产交易中心出具的《房屋交易与产权档案查询证明》载明：截止2018年11月22日11时24分，北海大道241号润和花园2幢二单元0701号（预售登记备案）的权利人为覃江南、王虹虹。再查明，2012年10月19日，陈大山与黄重才、黄波才签订《北海汇澳投资发展有限公司股权转让协议书》一份，约定由陈大山将其实际持有的汇澳公司100%的股权转让给黄重才、黄波才，双方经按约定办理工商变更登记而将汇澳公司100%股权变更至黄重才、黄波才名下后，陈大山仍有权以汇澳公司名义诸如使用汇澳公司印鉴对其现所享有权属的N栋商住楼进行开发建设及销售。股权转让协议签订后，签约双方于2012年11月14日办理了股权等相关内容的变更登记手续。 一审法院认为，虽然汇澳公司因股权变更原因，对公司财产进行了分割，但其内部变化并不影响对外效力，且其至今未在相关部门办理润和花园N栋商住楼的土地使用权、开发建设及销售主体的相关变更登记手续，买受人有理由相信汇澳公司汇澳公司仍系润和花园N栋商住楼的开发及销售主体，故汇澳公司汇澳公司应为案涉《商品房买卖合同》的合同相对人。覃江南、王虹虹与汇澳公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。覃江南、王虹虹已按合同约定向汇澳公司支付全部购房款507220元，汇澳公司应当在2013年10月31日前将讼争商品房交付给覃江南、王虹虹，但汇澳公司至今未交付商品房，其行为已构成违约，应当依照合同约定向覃江南、王虹虹支付逾期交房的违约金。因汇澳公司逾期交房的行为一直处于持续状态，诉讼时效应当从该状态终了之日开始计算，即从实际交房之日起算，故对于汇澳公司提出的2015年10月12日之前的逾期交房违约金已超过法律规定的诉讼时效的抗辩，不予采纳。根据合同约定，汇澳公司须自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已付房价款的日万分之三支付违约金给覃江南、王虹虹，现汇澳公司抗辩违约金过高请求调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，结合覃江南、王虹虹未能提供证据证实因汇澳公司逾期交房所导致的实际损失，酌情将违约金标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算。违约金应以已付房款507220元为本金，自2013年11月1日起计算至覃江南、王虹虹起诉之日即2018年10月12日止（违约天数1806天）。由于汇澳公司实际交房的时间尚不能确定，汇澳公司履行合同的过程中继续违约的，由覃江南、王虹虹另行起诉主张权利。关于覃江南、王虹虹主张的第二项诉讼请求，因无证据证明讼争商品房已缴纳契税，具体契税的缴纳需由税务机关先行处理，故对覃江南、王虹虹该项诉讼请求不予处理。另，对于覃江南、王虹虹要求汇澳公司一年期内出示讼争商品房竣工合格验收表及质量保证书的诉讼请求，因案涉商品房尚未竣工验收，其竣工验收合格时间无法确定，故覃江南、王虹虹该项诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审法院判决：一、汇澳公司须向覃江南、王虹虹支付逾期交房违约金（违约金以507220元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，从2013年11月1日起计至2018年10月12日止）；二、驳回覃江南、王虹虹的其他诉讼请求。案件受理费5445元，减半收取2722.50元，由汇澳公司负担。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。 本院认为，上诉人汇澳公司与被上诉人覃江南、王虹虹签订《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、法规规定，为有效合同。关于汇澳公司主张2015年10月1日之前的案涉违约金已过诉讼时效的问题。本院认为，《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日已开始施行，并将《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间由二年更改为三年，而覃江南、王虹虹于2018年10月12向一审法院起诉，故覃江南、王虹虹主张2015年10月12日之前的违约金已过诉讼时效，汇澳公司关于诉讼时效的上诉主张成立，本院予以支持，则汇澳公司应以507220元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%从2015年10月12日起计至2018年10月12日止向覃江南、王虹虹支付相应违约金。 综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。上诉人汇澳公司的上诉主张部分有事实依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第二百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2018）桂0502民初3601号民事判决； 二、上诉人北海汇澳投资发展有限公司应向被上诉人覃江南、王虹虹支付逾期交房违约金（违约金以507220元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%从2015年10月12日起计至2018年10月12日止）； 三、驳回被上诉人覃江南、王虹虹的其他诉讼请求。 一审案件受理费5445元，减半收取2722.5元，二审案件受理费4086.8元，共计6809.3元，由上诉人北海汇澳投资发展有限公司负担6000元，由被上诉人覃江南、王虹虹共同负担809.3元。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 陆振益 审 判 员 叶长程 审 判 员 王雅新 二〇一九年五月二十九日 法官助理 何 良 书 记 员 丘 俊