山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民终1063号上诉人（原审原告）：德州农村商业银行股份有限公司（原德州市德城区农村信用合作联社），住所地德州市。法定代表人：李友山，董事长。委托诉讼代理人：周鹏，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：綦伟霞，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张秀敏，男，1965年3月3日出生，汉族，平原县恩城镇中心小学教师，住德州市平原县。委托诉讼代理人：袁晓晖，北京市京师（德州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：白云鹏，北京市京师（德州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：德州市金田电讯器材有限公司，住所地德州市德城区。法定代表人：徐天中，总经理。委托诉讼代理人：陈晚清，济南历下东关法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：德州市德城区长城饭店，住所地德州市德城区。投资人：王洪，总经理。委托诉讼代理人：陈晚清，济南历下东关法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：德州大乾房地产开发有限公司，住所地德州市德城区。法定代表人：徐天中，总经理。诉讼代表人：德州大乾房地产开发有限公司管理人。委托诉讼代理人：鹿林，北京市中闻（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙忠利，北京市中闻（济南）律师事务所实习律师。上诉人德州农村商业银行股份有限公司（原德州市德城区农村信用合和联社，以下简称农商行）与被上诉人张秀敏、德州市金田电讯器材有限公司（以下简称金田公司）、德州市德城区长城饭店（以下简称长城饭店）、德州大乾房地产开发有限公司（以下简称大乾公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服山东省德州市中级人民法院（2018）鲁14民初40号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2019年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。农商行上诉请求：1.撤销山东省德州市中级人民法院（2018）鲁14民初40号民事判决，并依法改判准许执行房屋所有权证号为鲁德字第××号的房产；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误，张秀敏不属于无过错买受人，其提出的执行异议不足以排除执行。1.2012年8月17日，农商行与长城饭店签订《最高额抵押合同》、《房地产抵押清单》，长城饭店以德州市德城区天衢工业园办事处科海路、房屋所有权证号为10××53号的房产提供抵押担保。2012年8月21日，德州市房产管理交易中心对以上抵押房屋进行了一般抵押登记，并为农商行颁发了他项权证。2013年8月20日，长城饭店向农商行提出借款申请，并提供《最高额抵押合同》进行抵押担保。2013年8月24日，双方签订《流动资金借款合同》，约定农商行向长城饭店发放贷款550万元，期限自2013年8月24日至2014年8月15日止。2013年9月11日，上述《流动资金借款合同》经德州市众信公证处进行公证，出具（2013）德众信证经字第2994号具有强制执行效力的债权文书公证书。因长城饭店未能如约偿还借款，农商行依据德州市众信公证处出具的执行证书向德州市中级人民法院申请强制执行，执行过程中，依法查封了长城饭店名下房屋所有权证号为10××53号的房产。2017年11月17日，张秀敏对执行标的提出书面异议，德州市中级人民法院于2017年12月25日作出（2017）鲁14执异225号执行裁定书，裁定中止对房屋所有权证号为鲁德字第××号房产的执行。农商行对裁定不服，向德州市中级人民法院提起执行异议之诉，该案于2018年12月18日作出（2018）鲁14民初40号民事判决书，驳回德州农村信用银行股份有限公司的诉讼请求。该份判决认定事实错误，农商行与长城饭店发生的贷款抵押手续齐全、合法有效，农商行对涉案抵押房产已依法享有抵押权。张秀敏作为房屋买受人，所要保护的物权期待权依据的基础法律关系必须是合法有效的，涉案房屋所有权、土地使用权人均为长城饭店，大乾公司与长城饭店系两个完全独立法人，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条关于“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”的规定，大乾公司无权处分长城饭店名下的不动产，其出售行为对长城饭店不具有约束力，不产生任何物权变更效力，故张秀敏提供的与大乾公司签订的《商品房买卖合同》不能认定为合法有效的合同。2.张秀敏与大乾公司于2008年签订房屋买卖合同后，双方并未办理房屋交接手续，张秀敏也未及时将房产变更登记在自己名下，不论是《物权法》规定的不动产登记公示原则，还是房屋实际占有的对外公示情况，均不能显示张秀敏系该房产的所有权人，故不能认定张秀敏已合法占有该不动产。3.张秀敏与大乾公司签订的商品房买卖合同中，明确记载房屋的国有土地使用权证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证等编号，该类信息均为公示信息，经查询预售许可证不存在，国有土地使用权证、建设工程规划许可证均未登记在“大乾公司”名下，张秀敏在签订买卖合同前既未要求大乾公司提供或者出示该类证件，也未主动到相关部门进行查询，没有尽到充分的注意义务以确认大乾公司对涉案房产不具有所有权，在该买卖行为中，张秀敏存在重大过错，不属于《执行异议规定》第二十八条规定的“无过错买受人”。二、原审判决适用法律错误。张秀敏不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的无过错买受人，其不具有物权期待权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判决；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权证登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。经农商行提交证据以及法庭调查核实，涉案房产不动产登记所有权人系长城饭店，根据该登记农商行依法发放的贷款，手续齐全，程序合法，故德州市中级人民法院依法作出（2014）德中执字第287－1号执行裁定书，查封长城饭店名下抵押财产，符合法律规定。综上所述，张秀敏对房屋所有权证号为鲁德字第××号房产不享有足以排除强制执行的民事权益，农商行已合法取得该房产的抵押权，请求贵院查明事实，依法撤销山东省德州市中级人民法院（2018）鲁14民初40号民事判决，依法改判准许执行房屋所有权证号为鲁德字第××号的房产，以保护农商行的合法权益。张秀敏辩称，一、涉案房屋签订有合法的《商品房买卖合同》。1.大乾公司、长城饭店的法人人格混同，大乾公司的行为也是长城饭店的行为，合同签订主体适格。二公司的实际控制人是徐天中，大乾公司签订的《商品房买卖合同》应视为长城饭店的行为。大乾公司、长城饭店共同承担《商品房买卖合同》中约定的合同义务。在建设涉案房产过程中，多处备案材料中既加盖了长城饭店公章又加盖了大乾公司公章。长城饭店对大乾公司以自己名义销售登记在长城饭店名下的房产明知且认可。签订《商品房买卖合同》后，大乾公司、长城饭店交付了涉案房屋，张秀敏合法占有至今，长城饭店并没有提出任何异议。2.大乾公司、长城饭店是否已经协助将房屋过户到张秀敏名下，不影响《商品房买卖合同》的效力。二、张秀敏已经交纳了全部购房款、房屋过户费用、暖气开口费等费用。三、张秀敏自与大乾公司签订《商品房买卖合同》并合法占有涉案房屋时，即对涉案房屋拥有物权期待权。四、张秀敏对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，足以排除本案件执行。1.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，张秀敏已经支付了全部价款并实际占有房屋，虽然没有办理过户手续，但是张秀敏对此并没有任何过错，人民法院对张秀敏拥有所有权的房屋，不得查封、扣押、冻结，更不能采取强制执行措施。2.本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，排除执行。五、农商行主张的抵押权成立时间晚于张秀敏的物权期待权，因此应保护成立在先的物权期待权。综上，请求驳回农商行的上诉请求，维持原判。金田公司、长城饭店、大乾公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。农商行向一审法院提出诉讼请求：1.准许执行房屋所有权证号为鲁德字第××号的房产；2.诉讼费用由张秀敏等负担。一审认定的事实：一、执行异议之诉案件由来及执行异议审查情况2012年8月17日，长城饭店与农商行订立（德城区联社公司一部）高抵字（2012）年第0368号《最高额抵押合同》，约定长城饭店担保的主债权自2012年8月17日至2015年8月16日，在人民币550万元的最高余额内，抵押人依据与长城饭店的借款合同、银行承兑协议以及其他融资文件而享有对债务人的债权。抵押财产编号为20120368-1、20120368-2、20120368-3的房地产抵押清单。其中20120368-2号房地产抵押清单载明房产所有权人：长城饭店，土地使用权人：长城饭店，土地使用权类型及证号：出让，德国用（2007）第178号，房产证号：房权证鲁德字第××号。2012年8月21日，德州农信社取得房他证字第××号他项权证，种类为一般抵押登记。2013年8月24日，借款人长城饭店与贷款人德州农信社签订编号为（德城区联社公司一部）流借字（2013）年第0517号《流动资金借款合同》，约定借款金额为550万元，借款期限自2013年8月24日至2014年8月15日止。担保方式为最高额抵押担保，担保人长城饭店与贷款人签订编号为（德城区联社公司一部）高抵字（2013）年第0368号《最高额抵押合同》。2013年8月24日，长城饭店、农商行向山东省德州市众信公证处申请对上述《流动资金借款合同》公证赋予强制执行效力。山东省德州市众信公证处于2013年9月11日出具（2013）德众信证经字第2994号公证书。2014年9月5日，应农商行申请，山东省德州市众信公证处出具（2014）德众信执字第148号执行证书。后，农商行向一审法院申请强制执行，一审法院于2014年9月25日作出（2014）德中执字第287-1号执行裁定书，查封了案涉房产。于2015年6月27日作出（2014）德中执字第285-2号执行裁定书，裁定：对被执行人长城饭店设定抵押的财产（房权证号：鲁德字第××号、10××52号、10××53号，土地使用权证号：德国用2007第178号）准予采取评估拍卖、变卖等方式依法变价，申请执行人农商行有权就处置所得价款在550万元借款本金、利息以及其他实现债权的费用等抵押权担保范围内优先受偿。在执行过程中，张秀敏向一审法院提出执行异议。一审法院作出（2017）鲁14执异225号执行裁定书，裁定中止对房屋所有权证号为鲁德字第××号房产的执行。二、案涉房产买卖合同的签订、履行情况2008年5月18日，张秀敏与大乾公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：出卖人为大乾公司，买受人为张秀敏。项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于科海路、编号为01的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为德国用（2017）第176号。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名坤宁府小区，建设工程规划许可证号为（2006）第12-01-01，施工许可证号为德城建（2006）第1006号。买卖人购买的商品房为现房，商品房预售许可证号为（德）房预售证号008号。买受人购买第6幢19号房，该商品房的用途为商住。建筑面积80.22平方米。计价方式与付款：单价为每平方米3580元，总金额287188元。付款方式及期限：2008年5月18日交够首付143012元，贷8万元，回租5年，抵应收房款（租金）64176元。2008年5月张秀敏交定金2万元，大乾公司出具编号为0072751的收款收据；2008年5月18日张秀敏交首付款123012元，大乾公司出具了编号为0311029的收款收据，交天然气开口费、暖气开口费等22144元，大乾公司出具了编号为0311028的收款收据。2008年6月5日，张秀敏与中国建设银行股份有限公司德州分行订立《个人住房（商业用房）借款合同》，向中国建设银行股份有限公司德州分行借款8万元，借款用途：售房人，德州大乾房地产开发有限公司，该房屋系借款人使用贷款所购的第一套房产，该房屋性质为商用房，房屋坐落坤宁府小区6幢1单元19号，同日张秀敏将剩余房款8万元汇入大乾公司账户。三、与本案有关的其他情况（一）与案涉房屋有关的其他事实1.案涉房产建成于1996年，房屋取得方式为自建房，产别为单位自管产，长城饭店于2008年9月2日取得房产证，房产证号为鲁德字第××号，至今尚未办理过户登记手续。2.张秀敏购买的坤宁府小区6幢19号门市房是房权证号为鲁德字第××号房产证中的房屋的一部分，大乾公司将该房产出售给张秀敏、苏本明等五人。3.2008年5月18日，大乾公司与张秀敏签订《房屋租赁协议》，约定大乾公司租赁张秀敏的案涉房产，租赁期间自2008年5月18日至2013年5月17日。张秀敏称，租赁到期后，该房产曾租赁给某日化店，现在出租给某中介公司。（二）关于大乾公司与长城饭店大乾公司的法定代表人为徐天中，山东德州天中集团有限公司（以下简称天中公司）出资1600万元，占出资比例的80%，徐天中出资400万元，占出资比例的20%，经营范围包括房地产开发经营（凭许可证经营）；房屋销售；建筑材料（不含木材）、消防器材销售（国家限制和禁止的除外）。长城饭店成立于2003年4月24日，系徐天中投资9.8万元设立的个人独资企业，经营范围：主、副食加工、销售；房产经营，住所地与大乾公司相同，2016年长城饭店的投资人变更为王洪。一审法院认为，本案的争议焦点为张秀敏对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，应否准许执行案涉房产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十七条有但书，即法律、司法解释另有规定的不适用本条。第二十八条规定的是买受人对不动产享有物权期待权从而排除强制执行的情形，第二十七条的但书部分应包括本规定第二十八条，理由如下：在执行程序对不动产受让人进行优先保护是基于买受人的物权期待权。2002年，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》首次对具有消费者身份的房屋买受人予以优先于金钱债权人的特殊保护，消费者的生存利益优于建设工程价款优先受偿权。2004年3月1日生效的《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条，将物权期待权保护的对象扩大至自开发商处受让房屋的所有买受人。2005年1月1日，最高人民法院又在《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，将物权期待权保护的对象再次扩大到所有登记财产的买受人。因此，本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，优先于抵押权而保护买受人的物权期待权，与第二十七条的规定及立法理念并不矛盾，买受人的物权期待权为法律规定的优先保护的特殊债权。本案中农商行对案涉房产享有抵押权，符合第二十七条规定的情形，但第二十七条有但书，本案中张秀敏的情形符合第二十七条但书的规定，即符合第二十八条买受人对不动产享有物权期待权从而排除强制执行的情形的规定，下面分述如下：一、张秀敏就案涉房产在法院查封之前已订立合法有效的书面买卖合同。结合本案情况，案涉《商品房买卖合同》应认定为有效合同，理由如下：1.虽然案涉房屋的所有权登记在长城饭店名下，但大乾公司法人为徐天中，长城饭店为徐天中投资设立的个人独资企业，长城饭店对大乾公司2009年以自己名义销售登记在长城饭店名下的房产应为明知且认可。坤宁府小区的其他房产均是通过大乾公司进行销售，且其中的76户已经办理了房屋的过户登记手续。大乾公司与张秀敏签订房屋买卖合同是长城饭店、大乾公司、张秀敏三方当事人的真实意思表示。2.《商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性效力性规定。案涉房屋于2007年竣工验收并以单位自管房的形式申请了房产初始登记（登记于长城饭店名下），张秀敏与大乾公司签订房屋买卖合同的时间为2008年，虽未办理商品房预售许可证，但商品房预售制度仅约束期房的销售，并不约束现房销售，因此，在案涉房产具备国有土地使用证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的前提下，对房屋的销售不违反法律、行政法规的强制性效力性规定。二、张秀敏在人民法院查封之前已合法占有案涉房产。一审法院作出查封裁定的日期为2014年9月25日。2008年5月18日，张秀敏已全部缴纳物业基金、契税、暖气开口费、天然气开口费、有线电视开口费等费用；2008年5月18日，大乾公司与张秀敏签订《房屋租赁协议》，张秀敏将房屋反租给大乾公司，租赁期间自2008年5月18日至2013年5月17日。由此可认定，大乾公司在2008年5月18日已将案涉房产实际交付给张秀敏使用，张秀敏通过对外租赁的方式取得房屋收益。张秀敏在法院查封之前已经实际合法占有案涉房产。三、张秀敏已支付全部价款。《商品房买卖合同》第六条约定，房款总价287188元，首付143012元，贷（款）8万元，回租五年，抵应收房款（租金）64176元，故张秀敏应交房款223012元，张秀敏支付定金2万元，以现金方式支付123012元，以银行贷款方式支付8万元，张秀敏已支付全部价款。四、非因张秀敏自身原因未办理过户登记。张秀敏已经缴纳相关税费，并一直要求长城饭店、大乾公司为其办理房屋过户登记手续，但因长城饭店、大乾公司原因，未能将房屋过户给张秀敏，并非张秀敏消极不行使登记权利，因此，未将物权变更登记的原因不可归责于张秀敏。综上所述，张秀敏对案涉房产享有足以排除强制执行的物权期待权，不应准予对案涉房屋的执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项规定，判决：驳回德州农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。一案件受理费5608元，由德州农村商业银行股份有限公司负担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案当事人争议焦点是：张秀敏对涉案房产享有的民事权益是否足以排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在涉案房产买卖、抵押期间，大乾公司、金田公司、长城饭店的法定代表人均为徐天中，《商品房买卖合同》出卖人签章处有徐天中印章，能够认定长城饭店对大乾公司与张秀敏签订《商品房买卖合同》是明知且认可的，该《商品房买卖合同》应认定为有效合同。鉴于张秀敏在人民法院查封涉案房产之前与大乾公司签订了有效的《商品房买卖合同》，涉案房产已经交付张秀敏占有使用，张秀敏已经支付合同约定的全部价款、缴纳了相关费用，涉案房产未能办理过户登记并非张秀敏自身原因所致。因此，一审判决认定张秀敏对涉案不动产享有足以排除执行的物权期待权，应停止对涉案房产的执行，并无不当。综上所述，农商行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5608元，由德州农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 崔 勇审判员 邱建坡审判员 毕中兴二〇一九年六月二十六日法官助理刘小玉书记员李倩