广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4752号上诉人（原审被告）：广东金润投资有限公司，住所地广东省广州市天河区翰景路1号金星大厦21层A。法定代表人：冯天威，该公司董事长。委托诉讼代理人：宫爱鹏，广东润平律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦海雁，广东润平律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司广州东城支行，住所地广东省广州市天河区东莞庄路26号之一。负责人：焦竹斌，该行行长。委托诉讼代理人：李彪，广东正大联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：张若晴，广东正大联合律师事务所律师。原审第三人：广东省农业科学院，住所地广东省广州市天河区五山路广东省农科院。法定代表人：陆华忠，该院院长。委托诉讼代理人：张家源，该单位职员。委托诉讼代理人：梅双，该单位职员。原审第三人：广州市天河区市场和质量监督管理局（现更名为广州市天河市场监督管理局），住所地广东省广州市天河区珠江新城海月路407号。法定代表人：姚忠伟，该局局长。委托诉讼代理人：方文烺，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：成伟婷，广东格林律师事务所实习律师。上诉人广东金润投资有限公司（以下简称金润公司）因与被上诉人中国农业银行股份有限公司广州东城支行（以下简称农行广州东城支行）及原审第三人广东省农业科学院（以下简称省农科院）、广州市天河区市场和质量监督管理局（以下简称天河市场质监局）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初23142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。金润公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.一、二审诉讼费、财产保全费由农行广州东城支行承担。事实和理由：（一）金润公司不是故意违约，而是存在省农科院、天河市场质监局因素的原因，且金润公司一直在积极为办证做着相关工作。（二）一审判令金润公司支付违约金不当，法律规定违约金制度，是约束合同当事人依约履行合同，如果违约应承担因违约给守约方造成的损失，支付违约金的目的是赔偿守约方的经济损失。而本案中，农行广州东城支行只是没有如期领到房屋产权证，并且根据农行广州东城支行提供的证据，实际农行广州东城支行能够正常营业，并没有任何经济损失，一审法院认定事实错误。农行广州东城支行二审答辩称，1.金润公司与农行广州东城支行双方签订的广州市商品房买卖合同合法有效，根据合同的相对性原则和《中华人民共和国合同法》第121条的规定，金润公司逾期办妥验收和迟延办理办证，农行广州东城支行要求金润公司支付相应的违约金符合合同的约定和法律的规定，是否因省农科院、天河市场质监局过错造成的金润公司迟延办证并不是金润公司约定或者法定的免责事由。2.《广州市商品房买卖合同》第10条和第15条已对金润公司逾期办妥验收和迟延办理房产证的违约法则进行了明确的约定，根据有约定从约定的原则，一审法院判令金润公司与农行广州东城支行以已付购房款13886.60万元的2%为限，判令金润公司支付违约金2777320元有理有据，应予以维持。而且根据合同约定，金润公司应该在2015年12月27日之前办妥农行广州东城支行名下的产权证，而金润公司至今未办妥，何时办妥遥遥无期，从2015年12月27日暂计到2018年8月，已经逾期超过1000天，根据金润公司已付房价款的万分之五计算违约金超过了7200万元，由于合同已经约定了2%的上限，因此金润公司仍要求调整违约金标准没有任何合同依据和事实依据。省农科院二审述称，一审判决是属于金润公司和农行广州东城支行之间的房屋买卖合同纠纷，双方签订的合同以及补充协议与省农科院无关，省农科院没有和农行广州东城支行签订任何的合同和协议，所以一审判决与省农科院无关。对于一审判决省农科院没有异议。天河市场质监局二审述称，1.房屋买卖合同是金润公司和农行广州东城支行之间签订的合同，与天河市场质监局无关，天河市场质监局不应该承担任何的过错责任。2.天河市场质监局与金润公司之间的关系是基于合作建设合同，该合同名为合作建设，实为土地使用权转让，天河市场质监局不为金润公司在地上建筑物的处分过程中发生的争议承担责任。3.金润公司曾于2016年3月向广州市天河区法院对天河市场质监局提起合资合作开发房地产纠纷诉讼，该案的判决是要求天河市场质监局配合办理金润国际的竣工验收手续，并不包括任何违约赔偿责任及连带责任。所以本案的违约责任由金润公司自行承担。4.金润公司在建设涉讼商品房的过程中，与天河市场质监局宿舍小区职工发生纠纷，导致相邻业主向多个政府部门投诉，使天河市场质监局无法配合办理相应的手续，金润公司应当预见并自行承担由此引发的后果。5.金润公司是否违约以及办理相应的产权证书与天河市场质监局无关，天河市场质监局不清楚，并且不对此承担责任。农行广州东城支行向一审法院起诉请求：1.金润公司向农行广州东城支行支付逾期办理验收的违约金和迟延办理涉讼房屋房地产权证的违约金共2777320元（违约金按农行广州东城支行己付购房款总额之2%计算）；2.本案诉讼费用由金润公司承担。一审法院认定事实：2009年2月10日，原广州市国土资源和房屋管理局颁发穗府国用（2008）第1000027号《国有土地使用证》，确定金润公司、省农科院、原广州市工商行政管理局天河分局为天河区东莞庄路东侧西门岗、地号14，使用权面积11207.145平方米的土地使用权人，规划用途为商务金融。2009年12月8日，金润公司（丙方）、原广州市工商行政管理局天河分局（乙方）、省农科院（甲方）签订《合作建设合同》，约定：甲乙丙三方本着平等互利原则，就合作建设华南农牧高新科技交易中心达成协议，建设项目为天河区东莞庄路东侧西门岗地段的华南农牧高新技术交易中心及配套项目的建设（乙方已建成的宿舍除外）；本项目的规划、报建、建设以及与本项目的一切工作，均由丙方负责，甲、乙方给予协助等。2012年3月29日，广州市规划局颁发以金润公司、省农科院、原广州市工商行政管理局天河分局三方为建设单位的《建设工程规划许可证》【穗规建证（2012）470】，载明建设项目名称为金润国际（办公、农牧新科技交易中心及配套用房），建设规模为1幢，地上16层（部分1、3层）；17423平方米，地下2层：8862平方米。2014年3月5日，农行广州东城支行（乙方、买方）与金润公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买广州市天河区东莞庄路东侧西门岗金润国际大厦首层、二层、三层及负一层30个车位；该商品房首层、二层、三层总价款为13270万元，另每个车位30万元，30个车位总价为900万元；综上，商品房和停车位购置款合计为14170万元；乙方须在签订本合同后五个工作日内支付全部购置款的40%给甲方，金润国际大厦封顶之日起五个工作日内支付全部购置款的30%给甲方，甲方交付物业给乙方进场装修之日起五个工作日内支付全部购置款的28%给甲方；甲方在规定的期限内将房产证过户至乙方名下，乙方将支付剩余的全部购置款给甲方，即剩余的2%购置款；甲方应在该商品房交付乙方进场装修之日起360个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付给乙方；如因甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按本合同约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日起的次日开始，每日按该商品房乙方已付购置款的0.05%的标准向乙方支付违约金；甲方对乙方在本合同中所应承担的违约责任及赔偿责任，累计以不超过甲方实收款项的2%为限等内容。上述合同签订后，农行广州东城支行依约支付了购置款13886.60万元给金润公司。2014年6月9日，金润公司将涉讼房屋及车位交付给农行广州东城支行使用。因金润公司至今未协同农行广州东城支行办妥涉讼房屋及车位的产权过户和房地产登记手续，致成本讼。本案一审审理过程中，依据农行广州东城支行的申请，一审法院依法裁定冻结金润公司的银行存款2777320元或查封、扣押其等值财产。在执行该裁定过程中，一审法院依法轮候查封金润公司占有的广州市天河区东莞庄东侧西门岗（房产登记号为2008国用字1000027号）的1.87%国有土地使用权份额。一审法院另查明：2015年5月5日，广州市天河区机构编制委员会办公室出具《关于天河区市场监督管理局机构证明》，组建广州市天河区市场监督管理局，挂广州市天河区工商行政管理局、广州市天河区质量技术监督局牌子。2016年4月18日，广州市天河区机构编制委员会出具《关于调整区市场监督管理局机构名称的通知》，将区市场监管局名称调整为“广州市天河区市场和质量监督管理局（挂广州市天河区工商行政管理局、广州市天河区质量技术监督局牌子）”。金润公司认为农行广州东城支行主张的违约金过高，但其并未举证证实其迟延办证行为给农行广州东城支行所造成的损失。一审法院认为：农行广州东城支行和金润公司所签订的《广州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。作为买方的农行广州东城支行的主要义务是支付购置款；作为卖方的金润公司的主要义务是交付标的物及协助办理标的物的产权过户和房地产登记手续并将相应的房地产权证交付给买方。农行广州东城支行已依约支付了购置款给金润公司，但金润公司在标的物交付使用后，依约应于交付使用之日的2014年6月9日起360个工作日内即2015年10月26日前办妥标的物的产权过户和房地产登记手续并将房地产权证交付给农行广州东城支行。现金润公司至今未办妥标的物的房地产权证，显属违约。故农行广州东城支行要求金润公司支付逾期办理房地产权证的违约金合法有据，一审法院予以支持。依据双方约定，迟延办证的，须自逾期之日起按已付购置款的每日0.05%的标准支付违约金，按此标准计算，至今早已超过已付购置款的2%，故农行广州东城支行以2%购置款为限要求金润公司支付违约金并无不妥，一审法院予以支持。金润公司至今未办妥标的物的房地产权证，其违约行为一直处于持续状态之中，相应的违约行为给农行广州东城支行造成的损失仍在持续不断扩大当中；且其要求调整违约金但并未举证证实其违约行为给农行广州东城支行造成的损失，故金润公司要求对农行广州东城支行主张的违约金进行调整缺乏依据，一审法院不予采纳。金润公司作为《广州市商品房买卖合同》的相对人，理应对其违约行为承担责任；至于其主张的系由他人原因导致其迟延办证属于另一法律关系，金润公司若认为系由他人原因导致其迟延办证的，应在承担违约责任后另行主张权利，不属于本案调处的范围。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2018年11月8日作出如下判决：广东金润投资有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，支付迟延办理金润国际大厦首层、二层、三层及负一层30个车位的产权过户和房地产登记手续的违约金2777320元给中国农业银行股份有限公司广州东城支行。案件受理费29020元及财产保全费5000元，均由广东金润投资有限公司承担。本院二审期间，各方当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。农行广州东城支行于2018年11月1日诉至本院，要求金润公司立即为农行广州东城支行办理位于广州市天河区东莞庄路东侧西门岗金润国际大厦首层、二层、三层（建筑面积共计3680平方米）物业及负一层30个停车位过户登记至农行广州东城支行名下的手续，办理以农行广州东城支行为权利人的不动产登记证并将不动产登记证交付农行广州东城支行。本院已于2019年4月25日作出（2018）粤01民初1185号民事判决书，以农行广州东城支行该案诉请条件未成就无法得到支持为由，驳回农行广州东城支行的该案诉讼请求。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：金润公司关于省农科院、天河市场质监局应对本案债务承担责任的主张是否成立。农行广州东城支行与金润公司签订的《广州市商品房买卖合同》中约定“甲方（金润公司）应在该商品房交付乙方（农行广州东城支行）进场装修之日起360个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付给乙方；如因甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按本合同约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日起的次日开始，每日按该商品房乙方已付购置款的0.05%的标准向乙方支付违约金；甲方对乙方在本合同中所应承担的违约责任及赔偿责任，累计以不超过甲方实收款项的2%为限”，金润公司于2014年6月9日将涉讼房屋及车位交付给农行广州东城支行使用，但至今未为农行广州东城支行办妥产权过户和产权登记手续，已构成违约，理应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。涉讼房屋买卖合同关系的相对方为金润公司、农行广州东城支行，省农科院、天河市场质监局并非涉讼房屋买卖合同的合同相对方，金润公司称其未能依约履行办证义务的原因系因天河市场质监局未协助该公司办理竣工验收手续以及省农科院未及时协助盖章所致，要求省农科院、天河市场质监局对本案债务承担责任，该主张不符合前述《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，本院不予支持。综上所述，广东金润投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29020元，由上诉人广东金润投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年六月三日书记员  贾妍胡秀红