广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初2515号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司，住所地广州市增城区新塘镇南安村。负责人：陈宇辉。委托诉讼代理人：林源，男，系该司员工。委托诉讼代理人：黄浩坚，男，系该司员工。被告：周彩梅，女，1969年6月20日出生，汉族，住广州市海珠区。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司（以下简称碧桂园增城分公司）诉被告周彩梅物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司的委托诉讼代理人黄浩坚，被告周彩梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园增城分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2018年6月1日至2018年12月31日的物业服务费3406.13元（按房屋建筑面积218.63平方米，每月每平方米2元计收，花园面积98.66平方米，每月每平方米0.5元计收，合每月的物业服务费为486.59元）；2、判令被告向原告支付逾期支付物业服务费所产生的违约金（该违约金以每月所拖欠的物业服务费为基数，按每日千分之五的标准，计算至交清之日止，若超过本金，则违约金调整为与本金一致，暂计至2019年1月27日的违约金为1510.87元）；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告是原告提供物业服务所在小区房屋的业主，原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》，约定了物业费标准等各项内容，以及双方的权利义务。签订上述合同后，原告依约提供了服务，但是被告却拒不支付相应的费用。为此诉至法院，望判如所请。被告周彩梅辩称：我方不同意缴纳物业管理费，要求原告承担下列费用，原因如下：1、原告在管理中存在失职。从收楼至2018年6月前我一直按时缴纳物业费，但是从收楼起，期间存在的房屋裂缝及路灯缺失、门牌被打烂、铝合金锁多个损坏等问题，我找了铝合金公司、门牌、路灯相关的经营店咨询，维修上述门牌、路灯等加起来需要3000元，这应由原告承担。上述问题长期得不到解决，在这10年间，我无数次找物业协商，每次物业公司的人员都跟我说会跟进会解决，每次只是派工人在屋内漏水部分抹水泥，但是在每次下雨后依然会漏水，物业人员不断更换，最后我多次与管家龙春雨，后与管家黄浩坚接触，他们最初也是派工人抹水泥，但根本问题外墙漏水还是没有解决，就这样拖到至今还没有把问题解决好，最后物业公司跟我说已经过了5年保修期，物业公司不再管了。在原告起诉我后，原告又派人上门在房屋内墙抹水泥，既然物业公司认为房屋漏水是开发商的问题，那么为何在起诉后物业公司还派人帮我抹水泥；由于漏水问题我现在要寻找专业的防水工程公司，报价是36980元，我认为这个费用应由原告承担。2、原告在管理中存在失职，在刚收楼时，原告会在门口粘贴巡查表，保安会定期过来巡查并且记录，但是在后来好多年就没有了，在原告起诉我之后，又开始有保安巡查，也在巡查表上记录。房屋从收楼至今因为漏水问题我没有入住，我家院子有人在种菜，水表显示有66方用水，我发现后找到管家龙春雨，他要求我向物业花80元购买水管锁，从此水管才不再被人盗用，水费产生了138.6元及水管锁共268.60元，这应由原告承担。3、物业安保存在过失，房子钥匙只有我与物业公司有，在房子的2楼3楼外墙及房子内部墙壁，都有中介公司贴广告及写字，且在一楼卫生间里面发现一卷灰色地毯，我家院子里面一棵葡萄树两次被邻居砍，有一次去到刚好碰上邻居手里拿着斧头刚把树的主干砍掉，我问邻居是否是物业人员，他说他是邻居，也称他与黄浩坚说过此事，因为黄管家当天休假，后来核实后物业人员说不知情，我为此事报了警，报警后我与物业公司管家龙春雨协商，警察说巡查没有发现砍树是物业公司的失职，在2019年3月，又一次被砍树，当时报了警，我又联系黄浩坚管家，他说不知情，直至现在，我家里被砍的树的树干树枝还堆在现场。两次砍树物业公司都说不知情，说明他们严重失职。上述两次砍树导致我的财产损失，我咨询绿化公司，绿化公司说恢复同样的树需要10000元，该费用也应由原告承担。4、由于原告一拖再拖，导致我的房子10年不能使用，以月租5000元市场价估计，10年损失租金共60万元，这应由原告承担。5、综上，我认为2018年6月至今的物业费及违约金应全部免除，本次诉讼费由原告承担。经审理查明：经广州市工商行政管理局核准，广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司变更名称为碧桂园增城分公司。2009年12月21日，周彩梅（甲方，业主）与碧桂园增城分公司（乙方，物业服务企业）签订《碧桂园前期物业服务协议》，载明“……第三章物业管理服务相关费用第五条本园区的物业服务费采取包干制方式。……甲方交纳的物业服务费标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米贰元及花园面积每月每平方米零点伍元计收。……该物业的房屋建筑面积为：216.75平方米，该物业的花园面积为102平方米。……上述约定面积如与房屋产权管理局的最终测绘面积有差异的，以房屋产权管理局的最终测绘面积为准。……第七条甲方应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。乙方采用现金交纳方式或银行代收代缴的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月5日。……第六章违约责任第十六条物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金……情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉……”。2011年6月19日，周彩梅接收涉案房屋。另查明，2019年5月8日，广州市增城区国土资源和规划局出具《产权情况表》，载明“不动产座落增城市新塘镇碧××××号。建筑面积218.63平方米，用地面积98.66平方米”。庭审中，碧桂园增城分公司作如下陈述：本月收取的其实是上个月的物业服务费,在实际操作中，只要业主在当月月底之前支付上个月的物业服务费，碧桂园增城分公司就不计算违约金，故违约金统一从下个月1日开始计算。周彩梅作如下陈述：在2018年6月之前都有缴纳物业服务费，不缴纳之前也跟黄浩坚管家说过让他先把问题解决。本院认为：原告与被告签订《碧桂园前期物业服务协议》，约定由原告为被告购买的涉案房屋提供物业管理服务，由被告按月支付物业服务费。上述协议是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效。原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告为涉案房屋提供了物业服务，被告作为受益人应按约定交纳物业服务费。被告所称的房屋质量问题与本案的物业服务合同纠纷不属同一法律关系，被告可另循法律途径解决。被告辩称原告没有履行合同中约定的义务，并存在失职行为等物业服务问题，但被告所提供的证据不足以证明原告存在严重违约行为及具有减免物业服务费的情形，故本院对被告此项抗辩不予采信。被告提出反诉要求原告赔偿相关费用，本院于2019年5月8日依法向被告送达了《诉讼费预缴通知单》，通知被告应于接到该通知之次日起七日内预交案件反诉受理费，逾期交费依法按撤诉处理，被告至今未预交案件受理费，故本院对此不予调处。被告如认为原告物业服务造成其损失，可另循合法途径请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现被告未按合同约定支付2018年6月1日至2018年12月31日的物业服务费，因此原告请求被告支付上述期间的物业服务费，本院予以支持。经核算，房屋的每月物业服务费为437.26元（218.63平方米×2元/平方米），花园的每月物业服务费为49.33元（98.66平方米×0.5元/平方米），故每月合计物业服务费为486.59元。上述期间内的物业服务费合计3406.13元（486.59元/月×7个月）。关于原告要求被告支付违约金问题，虽然双方合同中约定了违约金条款，但是被告因房屋存在质量问题没有得到解决而未支付物业服务费，且被告于2018年6月前均缴纳物业服务费，表明被告并无主观违约恶意，故本院对原告要求被告支付违约金的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告周彩梅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司支付2018年6月至2018年12月的物业服务费3406.13元。二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告周彩梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 靖二〇一九年六月十八日书记员 钟巧羚法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。