广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初28744号原告（反诉被告）：周美娟。委托诉讼代理人：陈永梅，广东千度律师事务所律师。被告（反诉原告）：蔡益。被告（反诉原告）：蔡湘茜。上述两被告共同委托诉讼代理人：周文秀、毛华松，均系广东都汇律师事务所律师。第三人：广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区同济东路33号首层54号，统一社会信用代码91440600776200456L。负责人：阚闯。原告周美娟诉被告蔡益、蔡湘茜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月26日立案受理后，依法适用简易程序独任审理。被告蔡益、蔡湘茜在答辩期内向本院提出反诉，经审查，本院依法予以受理并与本诉合并审理。2019年1月2日，为查明本案事实，本院依职权追加广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司为本案第三人参加诉讼。本案于2019年1月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈永梅、被告蔡益及两被告的共同委托诉讼代理人周文秀、毛华松到庭参加诉讼，第三人经本院传票传唤无正当理由不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告返还NO.BA0005467号《房地产买卖合同》的定金100000元；2.两被告向原告支付占用100000元定金的利息（计算方式：以100000元为本金，自2017年8月3日至实际返还之日止按中国人民银行同期同档次贷款利率计算利息）；3.两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年5月25日，原告委托弟媳曾聪与两被告签订了合同编号为NO.BA0005467号《房地产买卖合同》。合同约定，两被告将名下位于佛山市禅城区朝安北路11号二座302房卖给原告，成交价为2060000元，原告选择银行按揭付款方式支付房款，具体支付方式为签订合同当天支付定金100000元，房管部门受理房产递件当天支付首付款520000元，余款1440000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户。合同签订后，原告委托曾聪向两被告支付了定金100000元。2017年5月31日，佛山市人民政府办公室发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，对佛山市相关行政区域执行商品住房（含新建商品住房和二手商品住房）限购政策。政策出台后，原告失去了在佛山市禅城区购房的资格。原告购房的合同目的因政策出台而落空，原、被告双方无法继续进行本次交易。2017年7月27日，两被告向曾聪发出《解除合同通知书》，要求解除合同。2017年8月1日，曾聪回函同意解除合同，要求最迟应于2017年8月3日前返还定金100000元，但截至今日，两被告仍未向原告返还定金100000元。原告认为，佛山市人民政府出台的政策系导致原、被告双方无法继续交易的原因，并非双方过错，两被告理应向原告返还已付的定金。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告蔡益、蔡湘茜共同辩称，一、本案中，涉案合同的另一方当事人无论是曾聪还是原告，不影响合同另一方构成根本违约的事实。1、两被告与曾聪于2017年5月25日签订《房地产买卖合同》，合同约定买房人应于6月20日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，银行按揭贷款审批须在2017年7月10日前完成，并约定违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同，并要求违约方承担定金责任或支付总成交价10%的违约金。同时在第十条【交易背景】第二项、第十五条第5项均强调买卖双方必须保证自己具备政策规定的交易资质，买方已知悉限购及贷款等政策，确保可提交合格文件（如纳税或社保缴费证明、户籍证明等）办理过户及贷款手续。且房产中介已对相关国家政策等作出告知，并对买卖双方资质进行了审核。合同签订后第六天，佛山市政府出台了新的住房限购政策，两被告将消息发给曾聪及房产中介，但他们未作出任何意思表示。自签订合同后至2017年6月30日，曾聪及中介一直没有主动联系两被告协助办理贷款、网签等事宜。每次都是两被告询问房产中介关于曾聪履行合同的进展，并一直提醒并催促曾聪要加紧办理贷款和网签。但直到2017年6月30日，房产中介才告知曾聪准备以原告的名义购房，而此前曾聪一直没有按约定签订银行按揭贷款文件及准备网签工作，已构成违约。经两被告两次给予其办理银行按揭贷款手续的宽限期，其仍未办理完银行按揭贷款审批，至此曾聪已构成根本违约。2、本案中，两被告认为其与原告根本不相识、也没有任何接触，参与涉案房产买卖行为的民事活动都是由曾聪来完成，但原告自称其委托曾聪与两被告签订涉案合同，并委托曾聪支付了定金。原告自称其与曾聪存在买卖涉案房产证的委托关系并得到曾聪的确认，可知涉案合同的约束对象为原告与两被告。即曾聪参与涉案房产证买卖行为的所有民事活动（包括但不限于签订涉案合同、支付定金、办理银行按揭手续等）均是接受原告委托而作出的。按法律规定，受托人在委托人授权范围内处理事务的，应由委托人承担一切责任。据此原告作为涉案合同的委托人，应承担受托人曾聪构成根本违约的相关法律责任，因此原告构成根本违约，其要求返还定金于法无据。二、原告再三强调其因佛山市人民政府办公室2017年5月31日发布的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》导致其失去在佛山市禅城区购房资格而无法进行交易的陈述与事实不符。首先，根据佛山市人民政府办公室2017年5月31日发布的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》、佛山市住房和城乡建设管理局2017年6月8日发布的《关于执行我市住房限购政策的意思》中均表明：限购政策于2017年6月1日零时起执行，执行时间点之前未完成购房合同网签或交易合同备案的二手房交易，买卖双方已签订购房协议且能提供交付房款的银行入账凭证的，仍按原政策执行。也就是说2017年6月1日前签订的二手房买卖合同是有条件的适用原政策执行。本案中所涉合同为2017年5月25日签订，而且有交付定金的银行入账凭证，据此是适用原政策的，即原告根本不存在因新出台的购房政策而失去购房资格的问题。其次，自涉案合同签订之日起至合同解除之日止，两被告、房产中介及原告三方也一直在商议银行按揭贷款问题如何处理，而不是商议原告不符合购房资格该如何处理问题，可见原告没有依约履行合同义务，与购房新政策无关。三、退一步讲，若佛山市2017年5月31日出台的购房新政策确实导致原告失去购房资格，原告也构成根本违约。合同签订后第六天购房新政策出台，两被告在2017年6月1日零点就将该政策发给曾聪和房产中介。根据常识，原告若失去购房资格，理应及时告知两被告并商议合同是否继续履行问题。但原告及曾聪在当时并未回应，在合同签订后一个多月内都没有提出其由于购房新政策失去购房资格、而是一直在商议银行按揭贷款及延期履行问题，并承诺解决“购房名额”问题。经两被告给予两次宽限期，原告及曾聪仍未按约履行合同，甚至直到2017年7月27日两被告提出解除合同，原告及曾聪都没有提出原告没有购房资格的问题，两被告完全有理由认为原告是有购房资格的，其自涉案合同签订之日起至合同解除之日止，一直不履行合同，构成根本违约，其要求返还定金于法无据。综上所述，原告诉称事实与理由及诉讼请求均缺乏事实和法律依据，不能成立，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告蔡益、蔡湘茜向本院提出反诉请求：1.确认原告与两被告于2017年5月25日签订的编号为NO.BA0005467的《房地产买卖合同》于2017年7月27起解除；2.原告已支付的定金100000元归两被告所有；3.原告向两被告赔偿违约金106000元；4.原告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年5月25日，两被告与原告代理人曾聪签订《房地产买卖合同》，约定买卖标的物位于佛山市禅城区朝安北路11号二座302房，房款2060000元。原告选择银行按揭付款方式支付房款，具体支付方式为签订合同当天支付定金100000元，房管部门受理房产递件当天，支付首付款520000元，余款1440000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户，同时约定原告应于2017年6月20日前签订银行按揭贷款并提交全部贷款所需资料及支付贷款手续费用。两被告必须提供贷款所需材料并协助原告办理按揭。若因原告原因（包括且不限于个人征信或还贷能力、尚未不清其他贷款等）造成贷款申请未获批准或贷款余额不足的，则须由其自行补足银行实际贷款额与应付楼价余款的差额，否则视为违约；银行按揭贷款审批，须在2017年7月10日完成，否则视为违约；违约方逾期十天，仍未履行的，守约方有权解除合同，并要求违约方承担定金责任或按总成交价的10%支付违约金。买卖双方已知悉物业所在地域的房地产交易应遵从的国家政策，且房产中介已对相关国家政策等作出告知，买卖双方必须保证自己具备政策规定的交易资质，并保证提供所需资料的真实性。除上述条款外，合同还对涉及交易的其他条款进行了明确的约定。上述合同签订后，两被告多次催促原告抓紧时间履行合同并推介融资渠道，但原告并未在2017年6月20日前按合同约定签订银行按揭贷款提供相关所需资料并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，也未在2017年7月10日完成银行按揭贷款审批。为继续履行合同，两被告两次延长合同履行期限，但原告均未履行上述义务。为督促原告继续履行合同，两被告提出，若原告明确办理按揭贷款手续的期限及贷款放款的期限，或同意在两被告收取全部房款按合同约定支付迟延履行违约金，则涉案合同可以继续履行。原告对上述要求予以拒绝。至2017年7月27日，合同签订两月有余，原告仍未办妥银行按揭贷款手续及网签准备工作，并且拒绝承担违约金。两被告认为，原告迟延履行合同义务，在两次宽限期后经催告仍未履行，其行为明显违反诚实信用原则，已构成根本违约，根据涉案合同约定，两被告可解除合同并可要求原告承担定金责任或按总成交价的10%支付违约金。故两被告于当天向原告发出《解除合同通知书》，告知解除编号为NO.BA0005467的《房地产买卖合同》。综上所述，原告的行为已构成根本违约，严重侵犯了两被告的合法权益，两被告有权解除合同，并按合同约定要求原告赔偿违约金。原告针对被告蔡益、蔡湘茜的反诉辩称，一、原告因限购政策出台而失去购房资格，这是导致本次交易无法继续进行的根本原因。1、2017年5月25日，原告委托曾聪与两被告签订《房地产买卖合同》。2017年5月31日，佛山市人民政府办公室发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，其中，通知规定：非本市户籍居民家庭在本市没有住房的，在禅城区全区等其他限购区域购买商品住房的，需提供购房之日前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社保保险缴纳证明，通过补缴的个人所得税或者社保保险缴纳证明不予认定；本通知自2017年6月1日零时起执行，执行时间点之前未完成购房合同网签或交易合同备案的二手房交易，买卖双方已签订购房协议且能提供交付房款的银行入账凭证的，仍按原政策执行。2017年6月7日，佛山市住房和城乡建设管理局发布《关于执行我市住房限购政策的意见》第五项明确：（三）二手住房交易以购房协议及交付房款银行凭证作为购房证明资料的，付款人须是买方本人或买方的家庭成员（配偶、未成年子女，下同），收款人须是卖方本人或卖方的家庭成员。2、因签订买卖佛山市禅城区朝安北路11号二座302房的《房地产买卖合同》时，原告系委托曾聪签订以及支付定金，故《房地产买卖合同》的落款人以及定金的付款方均为曾聪。所以，原告的情况不能按照原政策执行，原告在限购政策出台后失去了购房资格。3、限购政策出台导致合同无法继续履行，系不可归责于合同当事人的事由，两被告理应退还已收定金及利息。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定，限购政策出台导致合同无法继续履行系不可归责于合同当事人的事由，两被告理应退还已收定金以及利息。二、因本次交易无法继续履行，两被告不存在实际的损失，反而获得房产上涨的收益。两被告与原告签订《房地产买卖合同》时，房屋的价格为2060000元。至2018年4月，两被告与案外人签订《房地产买卖合同》时，房屋的价格已经上涨至2680000元，足足上涨了620000元，由此看来，两被告在本案中实际上没有损失，反而获益几十万元的房屋差价。综上，原告认为，限购政策出台导致合同无法继续系不可归责于合同当事人的事由，原告无需承担违约责任，两被告理应退还已收定金及利息。第三人未到庭应诉，亦未提交书面意见。诉讼中，原告本诉、反诉一并举证如下：1.原告身份证、两被告身份证复印件。证明原、被告的诉讼主体资格。2.《房地产买卖合同》，不动产登记信息查询结果，收款证明，中国农业银行卡交易明细清单，（2018）粤0604民初4979号民事裁定书、民事判决书，（2018）粤06民终6344号民事裁定书、民事判决书。证明2017年5月25日，原告委托案外人曾聪与被告就买卖被告名下位于佛山市禅城区朝安北路11号二座302房签订了《房地产买卖合同》，双方对房屋价款、付款方式、违约责任等进行了约定，签订合同后，原告向被告支付了定金100000元。3.《佛山市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控的通知》《佛山市住房和城乡建设管理局关于执行我市住房限购政策的意见》。证明2017年5月31日，佛山市人民政府办公室发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，对佛山市相关行政区域执行商品住房（含新建商品住房和二手商品住房）限购政策。政策出台后，原告失去了在佛山市禅城区购房的资格。原告购房的合同目的因政策出台而落空，原、被告双方无法继续进行本次房屋交易。4.解除函、律师函及快递单、签收记录各一份。证明2017年7月27日，两被告向曾聪发出《解除合同通知书》，要求解除合同。2017年8月1日，曾聪回函同意解除合同，要求最迟应于2017年8月3日前返还定金100000元，但截至今日，两被告仍未向原告返还定金100000元。5.催告函。证明被告在本次交易中未遭受实际的损失，在2018年4月房屋价格已经可以卖到2680000元，房屋价值是在上涨。诉讼中，被告蔡益、蔡湘茜本诉、反诉一并举证如下：1.《房地产买卖合同》。证明原告在签约前已知悉限购政策，并确认自身具备购房资格、清楚违约责任等约束性内容。2.微信群聊记录，被告蔡益与丁皇的微信聊天记录，2018年7月11日至7月16日被告蔡益与李健方的微信聊天记录，2018年5月4日被告蔡益与丁皇、李健方面谈录音及照片，2017年7月18日曾聪在原一审法庭提交的录音文字及被其删除部分的内容，2017年6月30日蔡益与李健方的语音。证明合同签订后整个履约过程：①曾聪签约后一直不履行合同，对被告蔡益持续一个多月提醒和催促不予理会；②曾聪不履行合同的根本原因是其本人或原告无法从银行获得贷款；③曾聪在两次宽限期（各10天）后仍不履行合同，被告蔡益提出继续履行合同的附加条款，曾聪予以拒绝并继续不履行合同；④曾聪在6月1日零点就已知悉限购新政，但自始至终没有对购房人资格问题提出异议，也未提出因购房资格问题而需要解除合同、变更合同；⑤曾聪和中介也一直提到可以解决新限购政策后“名额”问题（即购房人资质问题）。3.2018年12月19日被告蔡益与中介丁皇的语音录音及文字说明、2018年12月19日被告蔡益与李健方的语音录音及文字说明。证明签订合同前中介已告知曾聪有关限购政策、贷款等问题；已确认在6月1日前曾聪和原告均具备购房资格。4.《评估委托书》。证明在被告蔡益的持续催促下，原告在2017年7月10日才委托相关机构来对被告房产进行贷款评估；被告蔡益一直在积极配合曾聪进行合法、合理额度交易履约金进程。诉讼中，第三人未提交证据。本院依职权调取《核准变更登记通知书》，证明满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司变更为广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司。本院向佛山市住房和城乡建设管理局调取《回复》及附件各一份，向佛山市禅城区不动产登记中心调取《复函》一份。经庭审质证，本院对上述证据认证如下：第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告的证据1为主体资格证据，本院经审查后予以确认；证据2至4，两被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。两被告的证据1、证据2中微信群聊记录、2017年7月18日曾聪在原一审法庭提交的录音文字及被其删除部分的内容、证据4，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；其余语音材料、照片，因两被告无提供手机载体予以核对，亦未提供其他有效证据予以佐证谈话人的身份，且原告有异议，故本院不予采信。本院依职权调取的证据，原告及两被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年5月25日，案外人曾聪（买方）与两被告（卖方）、满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司（经纪方，下称满堂红佛山分公司）签订《房地产买卖合同》，约定：:买卖双方已就买卖广东省佛山市禅城区朝安北路11号二座302房的所有交易条件达成一致，经自愿协商一致，达成协议如下：第一条房地产权属情况卖方合法持有《房地产权证》，号码为佛字0100045189、0100045190，买方已经查看过卖方的《房地产权证》，物业无抵押登记……第三条付款方式买方选择商业贷款的贷款方式办理银行按揭贷款1、定金：买方在签署本合同当天支付定金100000元给卖方，卖方在收取定金时须将该物业之权属证明原件交由经纪方保管至交易递件当日。2、按揭贷款：买方应于2017年6月20日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭。3、交易递件：买卖双方同意于买方通过银行贷款审批后5工作日内办理交易过户手续。如因政府部门或银行等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延至上述情况解除之日止。4、首期房款（不含定金）:于房管部门受理房产递件当天由买方支付520000元给卖方。5、改期房款：即申请贷款额1440000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户……第九条合同备注双方协商，一致同意，该房可用乙方（曾聪）的朋友亲戚的名义购买。银行按揭贷款审批，须在2017年7月10日前完成，否则视为违约……第十一条违约责任签订合同后，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任或要求赔偿损失：2、违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择以下任意一方式履行：①解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的咨询及买卖代理费。守约方应向违约方发出解除合同通知书。买方违约的，卖方应将已收取的房款扣除违约金后于解除合同通知书发出之日起五天内退还……”同日，两被告出具《收款证明》确认收取案外人曾聪支付的定金100000元。2017年7月27日，两被告向曾聪发出《解除合同通知书》，上载：“由于买方未按合同约定的条款实际履行，且一直没有履行协议的诚意，依据合同第三条及第十一条的约定，卖方特提出终止房地产买卖合同。根据有关法规及合同第十一条的约定，卖方没收买方已支付的定金，并同时保留对买方进行违约追偿的权利”。2017年7月18日，曾聪（原告弟媳）、周灿（原告弟弟）、李健方（中介方）、蔡益进行会谈，其中包含以下内容：曾聪：为什么没有提交材料，你知道为什么吗？李健方：知道，一方面是名额问题，另外一方面资料就差一个流水，最主要是这两点。曾聪：对的。蔡益：你是表述错了，她的全套资料，包括委托评估帮银行贷款的那些手续要我签字。李健方：审批，如果是6月20日所有东西提交，那也是要7月10日出同贷书，这也是按照这个时间节点。……李健方：至于你说的，那个6月20日的按揭合同你都有在签，都有在做，并且大家都约定在6月10日左右出同贷书，6月11日前大家都有碰面，大概时间7、8号这样子……。2017年8月1日，案外人曾聪委托广东星英律师事务所向两被告出具《律师函》，上载：“……解除双方签订的《房地产买卖合同》，同时最迟于2017年8月3日前向曾聪退还定金100000元，并且曾聪保留主张违约责任的权利”。2019年1月25日，佛山市住房和城乡建设管理局作出《回复》，上载：“根据《佛山市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控的通知》自2017年6月1日零时起在指定区域实施二手住房限购，执行时间点之前未完成购房合同网签或交易合同备案的二手房交易，买卖双方已签订购房协议且能提供交付房款的银行入账凭证的，仍按原政策执行……根据上述《房地产买卖合同》和房款银行入账凭证，买方曾聪符合‘仍原政策执行’的条件。至于你院反映真实交易方应为周美娟，由于材料上未能反映周美娟与此交易有关，因此我局无法判断周美娟的购房资格。”2019年1月29日，佛山市禅城区不动产登记中心向本院作出《复函》，上载：“……二、根据佛建管函【2017】403号《佛山市住房和城乡建设管理局关于执行我市住房限购政策的意见》第二点第（二）款：‘限购区域内的二手住房交易，执行时点前符合以下情形之一的，按原政策执行：3、买卖双方已签订房屋交易协议，并能提供交付定金或购房款的银行出入账证明的，其他支付方式若无法提供银行出入账证明的，不予认可。’以及第五点第（三）款‘二手房交易以购房协议及交付房款作为购房证明材料的，付款人须是买方本人或买方家庭成员（配偶、未成年子女，下同），收款人须是卖方本人或卖方家庭成员’，本案签订的《房地产买卖合同》的买方及付款人曾聪是周美娟的弟媳，不符合上述规定的付款人的要求，故周美娟购买的上述不动产不符合按原政策执行的条件，需按限购政策执行。三、根据上述限购政策有关规定，非本市户籍居民家庭（配偶、未成年子女）在本市只可拥有一套住房，本市户籍居民家庭（配偶、未成年子女）在本市可拥有两套住房。购房人周美娟拟购买的不动产属限购区域的不动产，其本人有无购房资格，要查看周美娟及其家庭成员（配偶、未成年子女）在查询时点上‘佛山市房产信息查询系统’记载的住房登记套数是否符合限购政策的规定；周美娟若为非本市户籍居民，还需提供购房人（夫妻双方可只提供一方）在购房之日前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明才可以进行二手房买卖交易……”另查明，2017年8月4日，曾聪向本院提起诉讼【案号：（2017）粤0604民初10411号】，诉请解除曾聪与蔡益、蔡湘茜签订的《房地产买卖合同》，蔡益、蔡湘茜退还购房定金100000元及利息等。2017年9月13日，本院作出（2017）粤0604民初10411号民事判决书。后原告不服上述判决，向佛山市中级人民法院提起上诉。佛山市中级人民法院于2018年2月1日作出（2017）粤06民终11760号民事裁定书，其中确认曾聪在一审提供的视听资料的证明力，并以上述判决事实查明不清为由裁定：一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初10411号民事判决；二、本案发回广东省佛山市禅城区人民法院重审。后本院于2018年3月14日重新立案【案号：（2018）粤0604民初4979号】，并依职权追加周美娟作为本案第三人参与诉讼。2018年5月25日，本院作出民事裁定，其中本院认为：依据佛山市中级人民法院作出的（2017）粤06民终11760号民事裁定书及本院于本案中查明的事实，涉案房屋的实际购买人应为周美娟，曾聪系受周美娟委托与蔡益、蔡湘茜、满堂红佛山分公司签订涉案《房地产买卖合同》及支付定金，且蔡益、蔡湘茜于签订该合同时即已知悉上述委托代理关系，故根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，上述合同项下的房屋买卖合同关系相对方应为周美娟与蔡益、蔡湘茜，且合同直接约束周美娟与蔡益、蔡湘茜，由此产生的权利义务应由周美娟承受。据此，曾聪作为周美娟的代理人，与本案并无直接利害关系，其直接就涉案《房地产买卖合同》相关事宜向蔡益、蔡湘茜提起本案诉讼有违《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项的规定，依法应予驳回其起诉。裁定驳回曾聪的起诉。后蔡益、蔡湘茜不服一审裁定，向佛山市中级人民法院提起上诉【案号：（2018）粤06民终6344号】，2018年9月16日，佛山市中级人民法院作出二审裁定驳回上诉，维持原裁定。再查明，根据《核准变更登记通知书》显示，广东省佛山市工商行政管理局于2018年7月2日核准满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司变更登记企业名称为广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司。两被告的反诉状于2018年12月26日送达原告。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据生效裁判文书认定，周美娟与两被告分别为涉案房屋的的买方和卖方。依据佛山市禅城区不动产登记中心的《复函》，可按照原政策办理二手房交易的其中需要满足“二手房交易以购房协议及交付房款作为购房证明材料的，付款人须是买方本人或买方家庭成员（配偶、未成年子女）”，佛山市禅城区不动产登记中心同时回复称：“因本案签订的《房地产买卖合同》的买方及付款人曾聪是周美娟的弟媳，不符合上述规定的付款人的要求，故周美娟购买的上述不动产不符合按原政策执行的条件，需按限购政策执行。”根据上属答复可知，即使生效裁判文书认定周美娟为实际购房人、《房地产买卖合同》成立的时间也在限购政策出台之前，但因《房地产买卖合同》的买方显示为曾聪、购房定金付款人也是曾聪，而曾聪是周美娟的弟媳，故周美娟无法按照之前的政策办理过户登记手续。即涉案合同因政策变更的原因导致无法继续履行，被告诉请解除合同有法律依据，本院予以支持。两被告的反诉状于2018年12月26日送达原告，故本院确认涉案《房地产买卖合同》中原、被告的房屋买卖合同关系于2018年12月26日解除。关于被告主张原告因未按照合同约定的期限内向银行申请抵押贷款构成违约的问题，涉案《房地产买卖合同》于2017年5月25日签订，佛山市人民政府办公室于2017年5月31日出台《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，《房地产买卖合同》又约定买方应于2017年6月20日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款资料和费用，在2017年7月10日完成银行按揭贷款审批，即新限购政策出台于双方约定的办理按揭贷款手续完成时间之前，根据2017年7月10日各方当事人的对话可知，在新限购政策出台后，各方有讨论过原告是否仍有购房名额的问题，原告对于自己是否有购房名额、能否继续办理购房手续是不清楚的，而佛山市禅城区不动产登记中心《复函》确认了原告需按限购政策执行。即原告虽委托他人在限购政策出台前签订合同，但仍属于限购政策之列，故原告未能按期递交按揭贷款手续事出有因，原告并不构成违约。原、被告在明知实际购房人是原告周美娟的情况下，原告仍然委托曾聪与两被告及第三人签订涉案《房地产买卖合同》并由曾聪支付购房定金，最终因政策原因导致无法继续履行合同，原、被告都应为此承担房屋买卖不能的风险。被告主张原告违约无事实依据，本院不予采纳。被告诉请原告的定金归被告所有并要求原告支付违约金于法无据，本院不予支持。被告收取的定金100000元因解除合同应返还原告，原告诉请有理，本院予以支持。关于原告诉请因被告占用10万元期间的利息，如前所述，涉案合同是因政策变更原因导致无法继续履行，被告无拒绝返还定金的故意，故原告诉请从2017年8月3日起计算利息理据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（一）项、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告周美娟与被告蔡益、蔡湘茜于2017年5月25日签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系于2018年12月26日解除；二、被告蔡益、蔡湘茜于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周美娟返还定金100000元；三、驳回原告周美娟的其他诉讼请求；四、驳回被告蔡益、蔡湘茜的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取1150元，由原告周美娟负担50元，被告蔡益、蔡湘茜负担1100元；反诉受理费收取2195元，由被告蔡益、蔡湘茜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一九年六月十日书记员  黄帼文