广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初3300号原告（反诉被告）：佛山市明福市场运营发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区江湾一路48号弼唐村委会三楼，统一社会信用代码914406040553796870。法定代表人：张荣军。委托诉讼代理人：陈绰君，广东骏和律师事务所律师。委托诉讼代理人：区丽容，广东骏和律师事务所律师。被告（反诉原告）:杨米，女，1993年10月12日出生，汉族，住四川省渠县，委托诉讼代理人：杨嘉洁，广东道正律师事务所律师。委托诉讼代理人：何志恒，广东连捷律师事务所律师。原告佛山市明福市场运营发展有限公司诉被告杨米房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案受理后，依法适用简易程序审理。被告在答辩期内提起反诉，本院经审查后予以受理，并于2019年4月12日公开开庭对本反诉进行了合并审理。原告的委托诉讼代理人陈绰君、区丽容，被告杨米及其委托诉讼代理人杨嘉洁、何志恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2017年7月1日签订的两份《佛山义乌小商品贸易中心街铺租赁合同》，被告向原告返还商铺，被告已支付予原告的履约保证金4000元归原告所有；2、被告向原告支付拖欠的管理费28426元（从2016年11月1日起计至2019年4月30日），管理费滞纳金11557.43元（从2016年10月17日暂计至2019年1月29日）；3、被告向原告支付拖欠的空调费13729.8元（从2017年4月1日起计算至2018年10月31日），空调费滞纳金5865.24元（从2017年3月17日暂计至2019年1月29日）；4、上述管理费、空调费按合同约定的每月计算标准计至租赁合同解除之日止，租赁合同解除后至被告返还商铺之日的管理费、空调费按原合同约定标准的2倍计付，即：管理费1983.16元/月，空调费2034元/月，滞纳金计至款项付清之日止；5、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年8月21日签订《佛山义乌中国小商品城商铺租赁合同》，约定：被告向原告承租位于佛山市禅城区弼唐路10号佛山义乌小商品贸易中心4226号、4227号、4244号、4245号商铺，各商铺面积为21.19平方米。商铺管理费为每平方米15元/月，前三年按6.5折优惠计收，在使用季度提前15天收取；如被告不按合同约定数额及交付期限向原告付款，原告有权按日加收应付款的1%作为逾期付款滞纳金，且原告有权终止合同、无偿收回商铺使用权，没收履约保证金。2017年6月29日，被告向原告提出转铺申请，由原来租赁4226号、4227号、4244号、4245号商铺转为租赁1030号、1031号商铺，为此原被告于2017年7月1日签订《佛山义乌小商品贸易中心街铺租赁合同》，约定：被告租赁原告位于佛山市禅城区弼唐路10号佛山义乌小商品贸易中心1030号、1031号商铺，商铺建筑面积分别为50.75平方米、51.41平方米，租赁期限为2016年11月1日至2021年9月30日。商铺管理费：每平方米15元/月，前三年按6.5折优惠计收，应按季度提前15日一次性付清；中央空调费：每平方米10元/月，每年4-10月收取，应按季度提前15日一次性付清。被告须按合同约定交纳各项费用，如逾期交纳费用，按应缴费用的1%每日向原告支付滞纳金；若被告逾期交纳租金及相关费用达五天，原告有权终止合同、无偿收回商铺使用权，没收履约保证金；本合同解除后，若被告继续占用商铺，应双倍向原告支付占用期间的租金及相关收费。本合同还约定了其他权利义务。原被告的租赁关系已维持近两年半，被告一直拒绝向原告交纳管理费、空调费，原告多次追讨均无果。被告拖欠租金、管理费、空调费的行为侵害了原告的合法权益，现特向法院起诉，请求人民法院支持原告的诉请。被告辩称：1、本案是原告严重违约，原告主张单方解除合同并要求没收被告的履约保证金4000元于法无据，根据双方签订的租赁合同，租赁期限至2021年9月14日，且被告已经付清了截止至2019年10月31日的租金，可对案涉商铺使用至2019年10月31日，而原告为了达到将案涉商铺整体出租的目的，不惜通过锁门、停水停电等非法方式赶走被告及其他租户，严重违背了诚信，违反了合同的约定，其无权单方解除合同并没收被告的履约保证金；2、原告无权主张管理费、空调费，被告租赁案涉商铺的时候，原告以免租免物业管理费的卖点吸引包括被告在内的租户进驻，事实上整个商城中所有的商铺均没有收取物业管理费，在经营期间原告也没有提供空调的服务，因此原告主张被告支付该部分费用没有事实和法律依据，退一步而言，物业管理费和空调费并非按照合同约定的方式缴付，而且原告也不曾催促被告缴纳上述费用，其主张被告支付物业管理费、空调费并计算滞纳金不应得到支持；3、退一步而言，双方在2017年7月1日已经重新签订了租赁合同，对原合同的权利义务已经全部结清，不存在拖欠物业管理费、空调费等事实。被告向本院提出反诉请求：1、原告返还商铺内的全部物品（详见物品清单）；2、原告赔偿被告装修损失55000元、无法使用商铺期间的租金损失46482.8元，经营损失51000元，损坏的食品价值约2000元（以现场实际清点为准）、广告牌费用6650元、装修进场等费用860元，合计161992.8元；3、原告向被告返还保证金4000元；4、本案诉讼费用全部由原告承担。事实与理由：被告与原告于2016年8月21日签订《佛山义乌中国小商品城商铺租赁合同》，租赁位于佛山市禅城区弼塘路10号佛山义乌小商品贸易中心四楼的4226、4227、4244、4245号商铺，用于经营茶饮，租赁期限为五年；被告于2016年8月21日向原告暂交租金20342.4元，并交付保证金4000元。2016年10月4日，原告交付商铺给反诉人装修，双方签订《关于四楼餐饮商户补充协议》：免2个月物业管理费，从2016年10月22日至2016年12月21日，进驻商户从2017年1月1日计算租金。2016年10月18日，原告出具《特殊情况说明一份》，确认：由于原告商城规划变动的原因，要求被告搬至一楼或负一楼；商户自行装修，按四楼原有免租的基础上一次性加免一年。2017年7月1日，双方另签《佛山义乌中国小商品城街铺租赁合同》（包含《换铺申请审批》），约定由原租赁的上述四间商铺变更为一楼1030、1031号商铺，商铺加免一年，从2016年11月至2019年10月31日，由被告免租使用。2019年1月16日上午，被告到案涉商铺经营时发现，商铺已被另行上锁，商铺内的用品、桌椅等物品已被搬走，且商铺内停水停电，无法经营，为此，被告于2019年1月16日9时50分向公安机关报警，民警也到场了解情况并做了笔录。在商铺免租使用期间，原告强行撬门，搬走被告商铺内的桌椅等物品，停水停电，致使放置在商铺内的食品变质损坏，无法使用。原告强行撬门、强行锁门等一系列恶劣行为，致使被告至今无法经营，损失特别巨大，原告应予赔偿。被告为维护自身合法权益，特向法院提起反诉，恳请法院依法查明事实，判如所请。原告就被告的反诉辩称：一、原告与被告于2017年7月1日签订《佛山义乌中国小商品城街铺租赁合同》承租原告位于佛山市禅城区弼塘路10号佛山义乌小商品贸易中心一期一层1030、1031号商铺，合同第八条第5项约定被告不按合同约定标准及期限向原告交付租金和相关费用，逾期达五天的，原告有权终止合同，并无偿收回商铺使用权，被告已交租金及履约保证金作为违约金不予返还。被告从2016年11月起拖欠原告管理费，从2017年4月1日起拖欠空调费，原告多次向被告追讨欠款，被告均不予理会。根据租赁合同的约定原告有权解除本租赁合同，无偿收回商铺，被告反诉要求原告赔偿装修损失、广告牌费用、经营损失等没有法律依据。二、被告要求原告支付租金损失没有依据，原告给予被告的免租期是租赁合同的优惠政策，是原告吸引商户进驻商场，减轻商户经营成本的营销策略，该优惠是在被告依合同约定使用商铺的基础上才给予的，被告违反合同约定已丧失使用商铺的权利，原告有权收回商铺。根据违约条款约定，原告是无偿收回商铺，已交租金、保证金不予返还。被告只交付过2016年11月至2017年10月年度期间依约需交付的6个月租金20342元，该租赁期间被告已实际使用商铺；之后就没有交付过租金，没有任何多余的租金可以退还，即使之后有交付过租金而未达使用期，该租金依据合同约定也应作为违约金归原告所有，不予返还。三、损坏食品损失等没有事实和法律依据，原告没有损坏过被告的任何食品。综上，被告的反诉请求没有事实和法律依据，恳请法院驳回被告的反诉，支持原告本诉的全部诉请。诉讼中，原告就本反诉一并举证如下：1、原告营业执照复印件、法定代表人身份证明书、法人身份证、被告身份证。证明原、被告的诉讼主体资格。建设用地规划许可证、房屋建筑工程和市政基础施工工程竣工验收备案表、建筑工程施工许可证。证明本案的商铺是经合法规划报建，并竣工验收的建筑物，是合法的建筑物，并由原告合法出租给被告的事实。集体土地使用证、同意转租证明。证明案涉商铺的所有权人为佛山市禅城区张槎街道弼唐股份经济合作社，原告经弼唐股份经济合作社授权，有权对该商铺进行经营管理收取出租收益。4、4226、4227、4244、4245号商铺的《佛山义乌中国小商品城商铺租赁合同》、转铺申请、1030、1031号商铺的《佛山义乌中国小商品城街铺租赁合同》。证明原被告就商铺租赁事宜，租金、管理费、空调费、迟延交付费用的违约责任等达成的合同约定，被告现承租原告位于佛山市禅城区弼唐路10号佛山义乌小商品贸易中心一期一层1030、1031号商铺，转铺时被告承诺其转铺的经济法律责任由其本人承担，与原告无关。《收款收据》。证明被告租赁1030、1031号商铺交付保证金4000元。6、《请求撤诉书》。证明被告于2019年3月7日确认原告多次催促被告支付拖欠款项，原告向被告提出解除租赁合同后，多次要求被告搬离物品，被告因其自身原因拖延未搬迁的事实。诉讼中，被告就本反诉一并举证如下：1、商铺验收交接表、装修许可证。证明原告于2016年10月4日将原四楼的商铺交付给被告，商铺是不含任何装修、设备。关于四楼餐饮商户补充协议及附图。证明原告给予被告租赁的4244、4245、4226、4227铺位免2016年10月22日至2016年12月21日共2个月物业管理费。3、特殊情况说明。证明由于原告商城规划变动原因，要求被告搬至一楼或负一楼；商户自行装修，按四楼原有免租的基础上一次性加免一年。4、佛山义乌中国小商品城街铺租赁合同、换铺申请审批（1030、1031）。证明2017年7月1日，双方另签《佛山义乌中国小商品城街铺租赁合同》（包含《换铺申请审批》），约定由原租赁的上述四商铺变更为一楼1030号、1031号商铺，租金分别为6537.7元和6683.3元，租赁期限均为2016年11月1日至2021年9月14日；商铺加免一年，从2016年11月至2019年10月31日，由被告免租使用；从原告擅自搬铺至2019年10月31日，被告无法使用商铺期间的租金损失46482.8元。5、商铺被搬空及被锁照片、报警回执。证明2019年1月16日上午，被告到案涉商铺经营时发现，商铺已被原告上锁，且商铺内的用品、桌椅等物品（仓库内的物品尚被锁在店铺内）已被搬走，且商铺内停水停电，无法经营，为此，被告于2019年1月16日9时50分向公安局报警，民警也到场了解情况并做了笔录。6、关于1030、1031铺被公司强行搬铺停业损失的诉求、物品清单、家具合同。证明原告于2019年1月16日擅自搬铺、锁门，被告于当天就向原告提交书面的停止经营的损失。被告商铺内放置的物品、机器设备、桌椅，现全部被原告搬走并占用，由于原告的原因导致被告无法经营，但是原告不予理睬继续对商铺进行锁门。7、收款收据（7份）。证明被告于2016年8月21日向原告暂交租金20342.4元，并交付保证金4000元，于2017年7月1日换铺时结清四楼商铺的全部水电费；被告对原四楼的商铺及一楼的商铺而支付的装修费用55000元；广告牌费用6650元；装修进场等费用860元。8、微信、支付宝截图、美团外卖2018年12月至2019年1月的账单、送货单2份。证明被告因原告擅自搬铺致使原告无法经营期间的经营损失51000元（每月按6000元计算）。食品图片、网上购买凭证、购买清单。证明放置在商铺内因变质或损坏的食品价值约2000元（以现场实际清点为准）。被告制作招牌支付的费用收据（包括四楼和一楼）。证明原告要求被告从四楼搬至一楼经营，总共制作了两次招牌。光盘（视频）。证明2019年3月7日在形成请求撤诉申请书的同时录制的，原告以商讨和解事宜为由，骗取被告按照其提供的撤诉申请书的书面版本进行抄写，原告承诺抄写该份撤诉申请书就予以对案件进行撤诉，但原告却据此作为本案的证据，不符合客观事实。光盘（视频）、照片、微信聊天记录。证明2019年1月16日，原告将被告店铺内的桌椅搬走，存放在商城三楼3175商铺内。关于装修费支付情况的说明、证明。证明被告的装修费金额。14、光盘（视频、照片）。证明2019年6月4日，被告与原告进行了商铺交接，原告将被告的案涉物品交还给被告。诉讼中，本院依申请向佛山市公安局禅城分局发函，调查被告就其商铺被锁的报警笔录、案件资料及相关处理结果情况，取得询问笔录一份。为查明事实，2019年5月10日，本院对案涉商铺进行现场勘查，制作现场勘查笔录一份。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对上述证据认证如下：原告举证的证据1、4、5，被告对真实性无异议，本院予以确认；原告举证的证据2、3，有原件核对，本院确认其真实性；原告举证的证据6，因是被告为了达成案件和解而书写，且被告有证据证明其是按照原告提供的模板抄写，不是其真实意思表示，故对该证据本院不予采信。被告举证的证据1、2、3、5、14，可以与其他证据相互佐证，本院确认其真实性；被告举证的证据4，原告对真实性无异议，本院予以确认；被告举证的证据6，诉请和物品清单系被告单方制作且原告不予认可，家具合同无其他证据证明是用于案涉商铺，本院对该组证据不予采信；被告举证的证据7，原告对保证金和暂收租金、电费和施工方面的五张收款收据没有异议，本院予以确认，对装修费用和广告牌费用的收据是否采纳，本院在下文中再行论述；被告举证的证据8-11，本院确认其真实性，但不足以证明其待证内容，本院不予采纳。对本院调取的询问笔录，原告、被告均无异议，本院予以确认。本院经审理查明：2016年8月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订签订了四份《佛山义乌中国小商品城商铺租赁合同》（合同编号4226号、4227号、4244号、4245号），约定：乙方向甲方承租位于佛山市禅城区弼唐路10号佛山义乌小商品贸易中心4226号、4227号、4244号、4245号商铺，每个商铺的面积皆为21.19平方米。租赁期限为五年，合同期限于2016年9月15日至2021年9月14日止。租金为每平方米40元/月，商铺管理费为每平方米15元/月，前三年按6.5折优惠计收，在使用季度提前15天收取。每个商铺的履约保证金为1000元。乙方在租赁期限内违反本合同约定应承担赔偿责任的，甲方以乙方的履约保证金抵付赔偿金。乙方如不按合同约定数额及交付期限向甲方交付租金和相关费用超过五天的，甲方有权终止合同，并无偿收回商铺使用权，剩余租期的租金及履约保证金不予返还，且甲方有权按日加收应付款的1%作为逾期付款滞纳金。同日，原告收取被告暂交租金20342.40元。2016年10月4日，原告与被告签订《关于四楼餐饮商户补充协议》，约定案涉4226号、4227号、4244号、4245号铺位免2个月物业管理费，即从2016年10月22日至2016年12月21日。2016年10月18日，原告出具一份《特殊情况说明》，载明：“佛山义乌小商品城一楼中庭位置现在有意向规划做休闲奶茶业态，确保四楼商家经营，与商户杨米沟通，商户提出以下要求：1、商户自行装修，按四楼原有免租的基础上一次性加免一年；2、优先选铺权；3、以上条约是因为商城规划变动原因引起而作为对四楼4226、4227、4244、4245号铺的政策（备注：四楼换到负一楼或一楼）。备注：如未在一楼、负一楼下沉广场位置规划休闲奶茶业态以上说明无效，如有在一楼、负一楼下沉广场位置规划休闲奶茶业态按以上执行”。2017年6月27日，原告审批同意被告将原承租的4226、4227、4244、4245号铺更换为1030、1031号铺。原合同保证金4000元转换为1030、1031号铺的保证金。调整后租金正常计算2016年11月至2017年4月为交（暂交租金为20342.4元），2017年5月至2017年10月为免租，2017年10月前调整租金差额不再加收。同时缴清4226、4227、4244、4245号铺自开业以来所产生的水、电费。所产生的管理费在公司统一收取时缴纳。根据前期被告向原告提出的特殊申请，加免一年租金，直至2019年10月前，被告享受免交租金优惠。2017年6月29日，被告向原告提出转铺申请，由原来租赁4226号、4227号、4244号、4245号商铺转为租赁1030号、1031号商铺，并承诺由此产生的任何法律责任由被告本人承担，与原告无关。2017年7月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《佛山义乌中国小商品城街铺租赁合同》，约定：乙方租赁甲方位于佛山市禅城区弼唐路10号佛山义乌小商品贸易中心1030号、1031号商铺，商铺建筑面积分别为50.29平方米、51.41平方米，租赁期限为2016年11月1日至2021年9月14日，商铺经营范围仅限于餐饮。租金：每平方米130元/月；租金支付方式：2016年11月1日至2020年10月31日期间，每年后六个月免租，前六个月乙方应付租金，遵循先交费后使用原则，该使用季度前15日一次性交清给甲方；2020年11月1日至2021年9月14日，甲方按合同约定租金正常收取，乙方应付租金，按季度提前15日一次性交清给甲方。商铺管理费：每平方米15元/月，前三年按6.5折优惠计收，应按季度提前15日一次性付清；中央空调费：每平方米10元/月，每年4-10月收取，应按季度提前15日一次性付清。每个商铺的履约保证金为2000元。因乙方违约而承担赔偿责任的，不能及时赔偿时，甲方可以用履约保证金抵付赔偿金。乙方须按合同约定标准和时间交纳各项费用，如逾期交纳费用，按应缴费用的1%每日向原告支付滞纳金。乙方如不按合同约定标准及期限向甲方交付租金和相关费用，逾期达五天的，甲方有权终止合同，并无偿收回商铺使用权，已交租金及履约保证金作为违约金不予返还。2019年1月16日，原告对被告经营的两个案涉商铺锁门，并搬走店铺内的部分桌椅物品，被告停止营业。另查明一：佛山市禅城区五峰路南侧、弼唐路东侧土地属弼唐村农民集体所有，该土地使用权人系佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社。佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社与原告于2012年11月8日签订《弼唐村集体土地合作开发协议书》，明确双方合作开发佛山市禅城区弼唐路集体建设用地建设义乌小商品城，由佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社出让土地使用权，使用权年限为40年，原告负责开发、建设、管理、维护等。2016年11月3日，佛山义乌小商品贸易中心通过佛山市禅城区建设工程竣工联合验收。另查明二：被告在案涉商铺经营的是奶茶店，店铺名Rosytea皇茶。2019年1月16日，被告商铺内的桌椅被原告搬走，存放在商城三楼3175商铺内，有4张木质小桌子。2019年6月4日，被告将案涉商铺交还给原告，原告将被告的案涉物品交还给被告。庭审中，原告陈述：原告有催收被告缴纳费用，但是被告都不理睬，所以原告要求解除租赁合同；原告有关过被告的门，报警后当天就已经开门，后面的锁门是被告自己锁的，与原告无关。被告陈述：原告从2019年1月16日就对案涉两个商铺锁门及停水停电，并搬走了店铺内的经营物品及桌椅，被告至今无法使用、经营；同意解除合同，但是原告应当返还履约保证金，并赔偿被告损失；装修损失包括四楼和一楼；诉请的租金损失46482.8元是从2019年1月16日开始计至2019年10月31日，扣除免租的部分，总共是3个月16天。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的租赁合同系是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。关于解除合同、保证金。本案的争议焦点在于合同的履行过程中哪一方违约，由谁承担合同解除的违约责任。原告按照约定将租赁物交付被告使用，被告亦应按照合同的约定履行支付租金、管理费及空调费的义务。据前查明，被告支付了租金，对此原告亦不持异议，但被告自租赁案涉商铺后没有缴纳过合同约定的管理费和空调费。被告辩称原告以免租免管理费作为优惠来吸引商户，而且原告也从未向包括被告在内的商户收取过管理费和空调费，但其并未举证证明原告承诺免收被告的管理费和空调费，原告没有催收不代表原告放弃其向被告主张管理费和空调费的权利。原告没有按照合同约定按时交纳管理费和空调费，构成违约，应当承担违约责任，故原告按照合同约定有权要求解除合同。庭审中，被告亦同意解除双方的租赁合同，故对于原告要求解除合同的请求本院予以支持。原告虽未发出解除合同通知，但其在2019年1月16日对被告承租的商铺上锁，原告以其实际行为做出了解除合同的意思表示，故本院确认双方签订的租赁合同于2019年1月16日解除。关于管理费、空调费、保证金、违约金。案涉租赁合同约定被告应向原告缴纳管理费、空调费，但被告自租赁案涉商铺之后没有缴纳过管理费和空调费，故原告有权要求被告缴纳拖欠的管理费和空调费。因案涉商铺于2019年1月16日被上锁，此后被告停止经营，没有实际使用案涉商铺，原告诉请2019年1月16日之后的管理费、空调费，本院不予支持。2017年7月1日前，被告承租的是四楼4226号、4227号、4244号、4245号商铺，每个商铺的面积皆为21.19平方米，故每月管理费为826.41元（21.19平方米/间×4间×15元/月/平方米×65%），因双方签订的补充协议里约定2016年10月22日至2016年12月21日期间免管理费，故2016年12月22日至2017年6月30日的管理费为5233.93元〔826.41元/月×（6个月+10天）〕，2017年4月1日至2017年6月30日的空调费为2542.80元（21.19平方米/间×4间×10元/月/平方米×3个月）；2017年7月1日起，被告承租的是一楼1030号、1031号商铺，面积分别为50.29平方米、51.41平方米，每月管理费为991.58元〔（50.29平方米+51.41平方米）×15元/月/平方米×65%〕，每月空调费为1017元〔（50.29平方米+51.41平方米）×10元/月/平方米〕，故2017年7月1日至2019年1月16日的管理费为18360.22元〔991.58元/月×（18个月+16天）〕；因每年4-10月收取空调费，2017年7月1日至2018年10月31日空调费为11187元（1017元/月×11个月）。综上，2016年12月22日至2019年1月16日的管理费、空调费合计为37323.95元（5233.93元+2542.80元+18360.22元+11187元）。原告诉请管理费、空调费超出部分，本院不予支持。至于保证金、违约金。根据《合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，原告确认被告自合同签订后从未缴纳过合同约定的管理费和空调费，至原告提起本案诉讼之日，被告拖欠管理费和空调费长达两年，作为债权人，原告在被告拖欠管理费和空调费后应及时行使诉权，以防止双方损失的进一步扩大，而本案原告在被告拖欠管理费和空调费长达两年之后才行使诉权，且并无证据证明其向被告催收过管理费和空调费，明显扩大了其自身的损失，有怠于行使权利的过错，故原告诉请没收履约保证金、收取违约金，本院不予支持。原告应将保证金退还给被告，被告反诉原告退还4000元，本院予以支持。关于被告的反诉请求。本院认为，因被告违约导致双方签订的租赁合同解除，被告应当承担违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修物装修残值损失的，不予支持”，故被告要求原告赔偿装修损失的反诉请求，于法无据，本院不予支持。据前查明，被告反诉诉请的租金损失是原告在换铺审批中给出的加免一年的免租期租金，现因被告违约导致合同解除，则租赁合同所赋予被告的免租期也应一并终止，被告诉请原告赔偿该免租期的租金损失于法无据，本院不予支持。关于停业损失，原告在既没有发出解除合同通知，也无通知被告限期撤场的情况下，采取锁门、搬走桌椅的方式迫使被告停业，确实给被告带来营业收入和食品变质损失，但被告并无有效证据证明其实际营业收入和食品变质损失具体金额，本院兼顾公平原则和诚实信用原则，酌定原告赔偿被告经济损失8000元。被告反诉损失超出部分，本院不予支持。为避免当事人诉累，本院将原告应退还的保证金4000元和应赔偿被告的经济损失8000元在被告应向原告支付的管理费、空调费37323.95元中予以抵扣，抵扣之后，被告还须向原告支付管理费、空调费25323.95元。因被告于2019年6月4日将案涉商铺清空交还给原告，原告将被告的物品全数返还，故原告诉请被告返还商铺的诉请，被告反诉原告返还物品的诉请，本院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、确认原告佛山市明福市场运营发展有限公司与被告杨米于2017年7月1日签订的《佛山义乌中国小商品城街铺租赁合同》（合同编号：1030、1031）于2019年1月16日解除；二、被告杨米于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市明福市场运营发展有限公司支付佛山市禅城区弼唐路10号佛山义乌小商品贸易中心1030号、1031号商铺的管理费、空调费合计25323.95元；三、驳回原告佛山市明福市场运营发展有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告杨米的其他反诉请求。如被告杨米未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取2317元，反诉受理费1810元，合计4127元，由原告佛山市明福市场运营发展有限公司负担862元、被告杨米负担3265元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 陶 亮二〇一九年六月二十四日书记员 冯裕雯