河北省安平县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀1125民初2285号 原告（案外人）：李腾，男，1994年3月10日出生，汉族，现住安平县。 原告（案外人）：彭沙沙，女，1993年6月8日出生，汉族，现住安平县。 二原告委托诉讼代理人：郭北静，河北明宇律师事务所律师。 被告（申请执行人）：马彦景，女，1962年11月6日出生，汉族，籍贯：安平县，现住安平县。 第三人：孟小超，男，1970年8月8日出生，汉族，现住安国市。 第三人：孟小利，女，1971年10月3日出生，汉族，现住安国市。 原告李腾、彭沙沙与被告马彦景及第三人孟小超、孟小利案外人执行异议之诉一案，本院于2018年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李腾及二原告委托诉讼代理人郭北静、被告马彦景、第三人孟小超、孟小利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李腾、彭沙沙向本院提出诉讼请求：1、依法判决立即停止对原告的位于安平县是房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封、拍卖。2、依法判决确认安平县室房屋归原告所有。3、诉讼费用由被告承担。原告庭审中将争诉房产所在单元由1单元变更为3单元。事实与理由：二原告系夫妻关系，二原告通过安平县恋家房产经纪服务有限公司找到第三人孟小利、孟小超，经自愿、平等协商，二原告决定购买孟小超、孟小利位于安平县，并且于2018年3月28日签订《安平县房屋买卖合同》，合同约定，第三人自愿将其所有的位于安平县，（面积123.67平方米）以592515元的价格出售给二原告，因该房产暂时不能过户，在银行有贷款，双方约定分期付款，首付款为438015元，剩余154500元由原告按月还款，待房产证办下来过户同时一次性付清。二原告于合同签订当日通过转账给孟小超农业银行卡（62×××17）268000元，并给付孟小利现金17万元，共计438000元，（有电子照片为证）。上述协议签订后，第三人已于协议签订当日将房屋钥匙、购房合同、收据、水卡、电卡等交付给二原告，二原告对上述房产进行简单装修后一周时间占有并居住，且原告已将出租给他人居住并收取了房屋租金，此房产一直由二原告管理和使用。安平县人民法院在执行（2017）冀1125执803号民间借贷纠纷一案中，于2018年5月16日查封了该套房产，查封时间在后。二原告向安平县人民法院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2015年9月，安平县人民法院做出（2017）冀1125执异80号执行裁定书，裁定驳回二原告的异议请求，并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。综上，原告认为:二原告与第三人签订的《安平县房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效，根据《物权法》第15条:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效:未办理物权登记的，不影响合同效力”。符合在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同。同时，二原告购买房屋后，虽然没有办理产权过户登记，但是，原告已依合同支付大部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，并占有标的物至今。综上，原告认为原告符合第228条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同，（二）在人民法院查封之前合法占有该不动产，（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款，（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的，请求法院查清事实，公正判决。 被告马彦景提交答辩状辩称：一、被答辩人与第三人签订的房屋买卖合同是不具法律合法性的无效合同，根据物权法第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消失未经登记不发生效力”，本案中二被答辩人与第三人只订立了书面合同，未办理过户登记，依法不发生法律效力，即为无效合同。二、二被答辩人提供的房屋买卖证据严重失实，甚至提供了虚假伪证，从提供证据之通过安平县恋家房产经纪服务有限公司来核实，该公司属非法设立，在安平县工商局登记档案中没有这样一家公司，其所用公章系私刻伪造的，所以，二被答辩人提出的该公司为中介，本身证据就是伪证。证据中的民事行为应为违反法律的无效行为。三、安平县人民法院2018年5月16日作出裁定，查封了第三人的该套房产、查封时该房无人居住，二被答辩人向法院起诉提交的证据显示2018年9月12日才与他人订立房屋租赁协议，明显晚于法院查封时间，另外，二被答辩人提交的收取物业费收据为孟小超、并不是二被答辩人，恰恰证明二被答辩人没有对房产占用。四、二被答辩人并没有真实向第三人交房款170000元，原告向法院出具的彭沙沙和孟小利两人坐着中间桌面上放着一罗巨款，显然是故意作态拍照，事后安排的伪证而已.综上所述，二被答辩人所诉争买卖房屋，在法院查封之前，没有签订合法有效房屋买卖合同。其表述房屋租赁时间明显晚于法院查封时间，且称为的中介公司均不是合法机构，提供的证据没有法律效力，完全可以认定二被答辩人购买该房产根本不是事实，请人民法院查明事实，驳回二答辩人的诉讼请求。 第三人孟小超、孟小利述称：因为做生意资金周转，所以经安平县恋家房产经纪服务有限公司介绍，2018年3月28日我将我的房屋安平县，卖给了李腾、彭沙沙，当时签订了《安平县房屋买卖合同》，房款共计592515元，先交付438000元，余款154500元由李腾、彭沙沙归还银行。2018年3月28日，李腾、彭沙沙向我转账268000元，以现金方式支付我17万元，我收到款项后我将房屋钥匙交给了李腾、彭沙沙，但是因为房屋不具备过户条件，导致房屋至今无法过户。答辩人认为，房屋确实已经卖给了李腾、彭沙沙，现在房屋不属于答辩人所有，所以法院查封该房屋确实错误。 原告围绕诉讼请求向本院提交的证据有：证据一、二原告李腾、彭沙沙和第三人孟小利、孟小超签订的安平县房屋买卖合同原件一份、交付现金照片一张、电子版光盘一份。证据二、农业银行个人账户明细一份，证明彭沙沙于2018年3月28日转账给孟小超268000元。证据三、孟小利出具的现金收条原件一份。证据四、安平县恋家房产中介服务部张玉连职员身份证明书一份。证据五、河北德天房地产开发有限公司房屋原收据8张。证据六、车库、储藏间认购协议书原件一份、商品房认购协议书原件一份。证据七、孟小利和孟小超商品房买卖合同一份(备案合同编号YS0008672，房屋代码：52855)。证据八、房屋租赁协议一份。证据九、马良的微信转账给物业公司1746元物业费凭证一份。证据十、马良微信转账给李占猛租赁款2000元账单一张、9000元账单一张。证据十一、张娜转账给马良的物业费1750元转账单一份。证据十二、张娜转账给马良的租金11000元转账单一份。证据十三、2018年9月18日安平县尚德物业服务有限公司开具的1746元的收据一份。证据十四、安平县新盈社区居委会居住证明存根一份。证据十五、从2018年4月16日起李腾每月给孟小利转账1591元的明细。证据十六、2018年3月28日孟小利、孟小超出具的声明一份。证据十七、安平县不动产出具的不能过户的情况说明一份。证据十八、张娜、李占猛、马良、张红海、张玉连出庭作证。 被告马彦景提交的证据有：与孟小超电话录音一份。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明事实如下：2012年９月，第三人孟小超、孟小利购买河北天德房地产开发有限公司安平县万景城４号楼１单元302室房屋一套（即案涉房产），并于2013年７月３日签订商品房买卖合同，在安平县进行了合同备案。合同约定：买受人于2012年９月１日交首付133909元，剩余房款20万元整，在银行办理按揭贷款。2018年３月28日，原告李腾、彭沙沙二人（系夫妻关系），通过安平县恋家房产经纪服务有限公司的工作人员张玉连购买了第三人孟小超、孟小利位于安平县，车库及储藏间，并签订《安平县房屋买卖合同》。合同约定：房款为592515元，分期付款，首付款438015元。同日，原告彭沙沙向孟小超转账268000元，并自称支付现金170000元，孟小利为原告出具收条，写明其收到现金170000元。自2018年4月起，李腾每月汇入孟小利账户1590元左右。安平县人民法院在审理马彦景与孟小超民间借贷纠纷一案中，于2018年5月16日以（2018）冀1125执保114号民事裁定书查封了该套房产（房屋备案合同编号：ＹＳ0008672），并于2018年８月15日作出（2018）冀1125执803号执行裁定书进行拍卖。原告不服向本院提出异议，本院于2018年9月27日作出（2018）冀1125执异８０号执行裁定书，驳回案外人李腾、彭沙沙的异议请求。原告于2018年10月9日向本院提起诉讼，请求法院查清事实，公正判决。 本院认为，案外人执行异议之诉，是通过针对特定执行标的执行行为提出异议的诉讼，从而达到排除对特定的执行标的的强制执行的诉讼目的。因此，审查执行异议之诉的关键在于案外人是否对执行标的享有合法真实的实体权利，以及案外人是否享有的实体权利能够足以排除对执行标的物的强制执行。本案案涉房产备案在第三人孟小超、孟小利名下，对于已登记的不动产，应按照不动产登记簿判断权利人。二原告庭审中提供了通过中介机构与第三人签订的书面买卖合同及汇款凭证，用以证明其已交付大部分房款并按时归还该房产的按揭贷款，对案涉房屋享有所有权。依据《中华人民共和国担保法》第四十九条之规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人，转让行为无效。如果孟小超、孟小利用案涉房产作抵押在银行办理了按揭贷款，应告知抵押权人，否则其转让行为无效。且根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项之规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让，案涉房产在原告与第三人进行买卖时，该房产并未取得权属证书，不能转让，故二原告主张案涉房产产权归其所有，于法无据，对其申请执行异议的理由不成立，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第二项的规定，判决如下： 驳回原告李腾、彭莎莎诉讼请求。 案件受理费7750元，由原告李腾、彭沙沙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。 审 判 长  李彦爽 人民陪审员  陈长旭 人民陪审员  刘丽叶 二〇一九年六月三日 书 记 员  苏 蕊