广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初26430号原告：刘洋，女，1982年6月8日出生，汉族，住河南省郑州市中原区。原告：彭峰，男，1981年2月7日出生，汉族，住江西省宜春市奉新县。两原告共同委托诉讼代理人：卢月婷、张海波，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：九江银行股份有限公司广州荔湾支行，住所地广东省广州市荔湾区黄沙大道11、13号101首层局部自编1A1、1A11、1A12、1A13，统一社会信用代码914401010589360472。负责人：卜斌源。委托诉讼代理人：柴冰川、田振，均系国信信扬律师事务所律师。被告：广东丝路方舟投资有限公司，住所地广东省广州市荔湾区龙津东路777号HB346房，统一社会信用代码91440101562255945T。法定代表人：李文芳。委托诉讼代理人：陈永江，系该司职工。原告刘洋、彭峰诉被告九江银行股份有限公司广州荔湾支行（以下简称九江银行）、广东丝路方舟投资有限公司（以下简称丝路方舟公司）执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘洋、彭峰的共同委托诉讼代理人卢月婷、张海波，被告九江银行的原委托诉讼代理人袁也到庭参加了诉讼。被告丝路方舟公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告刘洋、彭峰向本院提出诉讼请求：1、撤销广州市天河区人民法院作出的（2018）粤0106执异194号执行裁定书的裁定；2、撤销（2018）粤0106民初3763号民事裁定书，解除对广州市南沙区环市大道西海宁大街108号321房的查封，并不得执行该房屋；3、确认上述房屋归两原告所有；4、注销九江银行在上述房屋的抵押登记，确认九江银行对上述房屋的抵押权已消灭，两被告共同到房管部门办理上述房屋的涂销抵押登记手续；5、丝路方舟公司立即向九江银行还清上述房屋的抵押贷款本息（如有）并注销该房产的抵押登记手续，九江银行协助办理，如丝路方舟公司不履行该义务，在该房屋可以办理注销抵押登记、过户的前提下，两原告有权在应付丝路方舟公司的款项限额内，代丝路方舟公司向九江银行偿还上述房屋的贷款余额本息及办理注销该房产的抵押登记手续，并将剩余房款（如有）向丝路方舟公司支付，九江银行协助办理，如两原告的应付款项不足以偿还该房屋的贷款余额本息，则由九江银行向丝路方舟公司追偿；6、两被告立即协助两原告将上述房屋过户至原告名下；7、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2017年6月2日，两原告与丝路方舟公司签订《房屋买卖合同》，确认双方约定两原告购买房屋为广州市南沙区环市大道西海宁大街108号321房，房屋房价款为527437元。两原告向丝路方舟公司支付首期款157437元，剩余房款370000元由两原告申请办理银行贷款，丝路方舟公司应及时提供办理贷款手续所需的资料。后丝路方舟公司向两原告出具《装饰装修施工合同》，记载的内容为：广州贤亮建筑工程有限公司对该物业进行装修，工程总造价款系226045元。后两原告向丝路方舟公司支付了首期款，两原告已申请办理银行贷款。丝路方舟公司已将该房屋移交给两原告。经查询，该房屋已抵押给九江银行，另外，九江银行同意丝路方舟公司对外销售该房屋。两原告了解到2014年、2015年购买广州市南沙区环市大道西海宁大街108、109号房屋并交完全款的购房者，丝路方舟公司也一直没有将房屋过户至购房者名下。九江银行一直没有对该物业进行涂销抵押，两原告担心交完购房款后，也面临与其他购房者一样，无法办理过户。九江银行诉丝路方舟公司、广州丝路营行文化传播股份有限公司、黎军锦、林爱坭借款合同纠纷一案，广州市天河区人民法院以（2018）粤0106民初3763号立案审理，根据九江银行的保全申请，查封了该房屋。2018年，两原告提出书面异议，广州市天河区人民法院作出（2018）粤0106执异194号执行裁定书，裁定驳回两原告的异议请求。两原告认为，两原告已向丝路方舟公司支付了部分房价款，九江银行同意丝路方舟公司销售该房屋，两被告应对该房屋进行涂销抵押，丝路方舟公司应将该房屋过户至两原告名下。两原告在该房屋被查封前，已与丝路方舟公司签订房屋买卖合同，并合法占有该房屋。该房屋至今未过户至两原告名下，不是因为两原告自身的原因未办理过户登记，更不是两原告的过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等法律规定，广州市天河区人民法院不得查封该房屋。故（2018）粤0106执异194号执行裁定书，认定事实错误、适用法律错误，应予以撤销。被告九江银行辩称：一、本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条而非第28条，该两条条款是一般条款与特别条款的关系，在一般条款与特别条款不一致时，应适用特别条款。二、本案中买受人不满足该规定第29条规定的排除执行条件。丝路方舟公司为该房屋的开发商，房屋规划用途为办公。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告丝路方舟公司未作答辩。经审理查明：据广州市房地产档案馆于2018年12月6日出具的《广州市不动产登记查册表》显示，广州市南沙区环市大道西海宁大街108号321房（以下简称涉案房屋）的产权人为广东世泰兴旺投资有限公司，占有部分为全部，房屋所有权取得方式为分割，登记时间为2015年6月5日，现以（2018）粤0106民初3763号协助执行通知书及民事裁定书查封，查封时效为2018年3月8日至2021年3月7日，他项权利种类为抵押权，权利人为九江银行，设定日期为2015年6月5日。丝路方舟公司原名称为广东世泰兴旺投资有限公司，于2015年3月26日变更为现名。2017年6月2日，丝路方舟公司（甲方/卖方）与刘洋、彭峰（乙方/买方）签订《房屋买卖合同》，约定：乙方购买涉案房屋，房屋规划用途为办公，房价款527437元；乙方应于2017年6月2日前向甲方支付房款157437元，除前述房款外，剩余房款370000元，由乙方于2017年6月2日前申请办理银行贷款手续；在乙方按约定时间付清各期房款、装修款及应缴税费的前提下（若乙方选择贷款方式付款，则以乙方付清首期款并银行全额批准乙方贷款申请为前提），甲方应在3个月内将该物业交付乙方使用；乙方已知悉该物业设有抵押，并抵押权人同意甲方对外销售该物业；等。九江银行诉丝路方舟公司、广州丝路营行文化传播股份有限公司、黎军锦、林爱坭借款合同纠纷一案，本院以（2018）粤0106民初3763号立案审理，在审理期间，九江银行提出保全申请，本院于2018年3月8日查封丝路方舟公司名下包括涉案房屋在内的一批房屋。刘洋、彭峰作为案外人提出执行异议，要求解除对涉案房屋的查封，本院经审查，作出（2018）粤0106执异194号执行裁定书，查明：2015年6月5日，丝路方舟公司将其名下的150套房屋包括涉案房屋抵押给九江银行，并办理了抵押登记，同年8月10日，九江银行出具《证明》，同意丝路方舟公司对外销售已抵押给该行的150套物业；2017年6月2日，丝路方舟公司与刘洋、彭峰签订《房屋买卖合同》，约定由刘洋、彭峰向丝路方舟公司购买涉案房屋，该物业房价款为527437元；2017年6月2日，丝路方舟公司向刘洋、彭峰出具收据，确认收到涉案房屋定金60000元、房款97437元、装修款226045元；丝路方舟公司于2017年9月1日将涉案房屋交付刘洋、彭峰使用。关于涉案房屋购房款的支付问题，刘洋、彭峰称其在支付了购房款157437元后，尚余370000元购房款未支付，为证明刘洋、彭峰的履行能力及履行诚意，刘洋、彭峰申请将剩余房款370000元交至法院代管款账户由法院代管，其相应的法律后果由其承担。本院向刘洋、彭峰释明其将剩余购房款交至法院代管款账户的行为并不产生房款已全部支付的法律效力，相应法律后果由刘洋、彭峰自行承担，刘洋、彭峰表示清楚。刘洋、彭峰于2019年5月7日将剩余房款370000元交至本院代管款账户。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条（即修正后的上述第二百二十七条，下同）的规定，向执行法院提出异议。刘洋、彭峰因对本院作出的（2018）粤0106执异194号执行裁定书不服而提起本案执行异议之诉，符合上述法律规定，本院依法予以审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持，（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据本案查明，刘洋、彭峰于2017年6月2日与丝路方舟公司签订《房屋买卖合同》，并于2017年9月1日收楼，且在本案中已经支付了大部分购房款并将剩余房款交至法院代管款账户代管，符合该条规定陈述的能够排除执行的情形。刘洋、彭峰主张确认涉案房屋归其所有、停止对涉案房屋的执行并解除查封措施，均有事实和法律依据，本院予以支持。至于刘洋、彭峰的其他诉讼请求，不属于执行异议之诉的审理范围，刘洋、彭峰可另循途径解决。丝路方舟公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项和第二款、第三百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：确认广州市南沙区环市大道西海宁大街108号321房归原告刘洋、彭峰所有。二、解除在（2018）粤0106民初3763号案中对上述房屋的查封，不得执行上述房屋。三、驳回原告刘洋、彭峰的其他诉讼请求。本案受理费11330元，由被告九江银行股份有限公司广州荔湾支行、广东丝路方舟投资有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。本院（2018）粤0106执异194号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  符 慧人民陪审员  吴旭英人民陪审员  李婉君二〇一九年六月十九日书 记 员  何靖文陈玉娟