福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0181民初620号 反诉原告：周云强，男，1964年11月30日出生，汉族，住福建省福清市。 反诉被告：福清融辉置业有限公司,住所地福清市宏路街道机关大院内,统一社会信用代码91350181691914046B。 法定代表人：董晟，总经理。 委托诉讼代理人：李文希，福建拓维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈静，福建拓维律师事务所律师。 反诉原告周云强与反诉被告福清融辉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月9日公开开庭进行了审理。反诉原告周云强与反诉被告福清融辉置业有限公司的委托诉讼代理人李文希、陈静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 反诉原告周云强向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告立即为反诉原告办理福清市房产的完整不动产权证书；2.判令反诉被告承担逾期办证违约金，以已付房款1，408，940元为基数，按日0.01%自2015年4月2日起至反诉被告履行协助办理该房屋权属证书义务之日止；3.本诉与反诉的案件受理费均由反诉被告承担。在诉讼过程中，反诉原告变更诉讼请求：1.判令反诉被告承担逾期办证违约金，以已付房款1，408，940元为基数，按日万分之五自2014年3月10日起至2019年3月8日止，计人民币1，285，657.75元；2.本诉与反诉的案件受理费均由反诉被告承担。事实和理由：2011年5月23日，反诉原告周云强与反诉被告福清融辉置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，双方约定，反诉原告购买反诉被告开发的位于福清市房产，房价总款1，408，940元，反诉被告应于2013年12月10日前履行交付房屋义务。反诉被告直至2014年4月2日才完成讼争房所在楼房的产权初始登记，土地测绘时间是2015年12月，房屋预告登记时间是2012年7月31日。反诉原告从反诉被告以本诉原告身份起诉后，才从案件中知道反诉被告违反了相关法律规定和合同约定，指出反诉被告已逾期办证，构成违约，并告知会及时提起反诉，其才赶紧提供资料协助反诉原告于2019年3月8日办理了不动产权证。即使反诉被告协助了办证，也掩盖不了其违约过错责任。至于在交房后至本案诉讼期间，反诉原告从未收到反诉被告要求反诉原告办理房屋权证的任何通知，反诉被告也未能提供其有通知以及反诉原告有签收相应通知的任何证据。根据双方订立的《商品房买卖合同》第十四条约定，反诉被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由反诉被告提供的资料交付反诉原告。如因反诉被告的原因，反诉原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，反诉原告不退房，反诉被告逾期之日起每日按反诉原告已付款的0.01%支付违约金。但是，同样是逾期办证，根据合同附件六补充协议第七条约定，反诉原告却要按日万分之五支付违约金，明显是区别对待，显失公平。由于反诉被告当时提供给反诉原告签约的《商品房买卖合同》是格式化合同，反诉被告为了追求商业利益最大化，无所不用其极，单方偷偷拟好格式化补充协议，特别是合同附件六补充协议，强行要求业主接受不合理甚至不合法的霸王条款。既然反诉被告提起违约金赔偿，要求按日万分之五标准计算，反诉原告也要求按同一标准执行。综上所述，由于反诉被告未在约定期限内为反诉原告办理不动产权证，已造成反诉原告重大损失，已构成根本性违约，依法应当承担违约责任。为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉，望判如所请。 反诉被告福清融辉置业有限公司辩称，一、反诉原、被告签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，不存在反诉原告所称的显失公平或者无效格式合同条款等情形，双方均应依约履行义务、主张权利。反诉原告变更诉讼请求要求反诉被告按照购房款日万分之五标准支付逾期办理产权违约金没有法律依据和合同依据，依法应予以驳回。二、反诉被告已依约履行完毕产权办理义务，不存在逾期办理产权违约责任。根据《商品房买卖合同》和《补充协议》约定，交房时间提早为2013年12月10日，反诉被告办理产权登记的时间仍以《商品房买卖合同》约定的2014年12月31日后的60日为准，即假定反诉被告存在逾期办理产权违约行为，反诉被告逾期办理产权违约责任的起算时间为2015年4月1日。反诉被告在2013年12月10日向反诉原告交房后，于2014年4月2日办理完成房屋初始预告登记，于同年5月10日办理取得土地使用权证。反诉被告在履行完毕产权办理义务房屋具备产权办理条件情况下，根据《商品房买卖合同》附件六补充协议第七条“本项目产权总登记后，由出卖人通知（以小区公告为准）买受人办理产权证，买受人应在出卖人通知规定的期限内携带办证必须提供的材料及费用前来办理，逾期办理的，每日按贷款总额的万分之五向出卖人支付违约金”约定，先后于2014年5月4日和2015年3月30日在小区发布办证公告，通知包括反诉原告在内的买受人依约办理产权。因此，反诉被告在2015年4月1日前已经履行完毕合同约定的产权办理义务，不存在逾期办理产权违约行为。反诉原告要求反诉被告支付逾期办理产权违约金没有合同依据和事实依据，依法应予以驳回。三、本案系反诉原告逾期办理产权引发纠纷，反诉原告应向反诉被告承担逾期办理产权违约责任。由于在包括反诉原告在内的买受人办理取得产权和按揭银行他项权证后反诉被告才能免除按揭贷款的阶段性担保责任，因此，反诉被告在房屋具备产权办理条件后即积极通知包括反诉原告在内的买受人尽快依约办理产权。由于反诉原告违约未及时办理产权和抵押登记，反诉被告于2014年5月4日和2015年3月30日在小区发布办证公告后，于2015年5月4日、2016年6月通过快递等方式催促反诉原告办证。由于反诉原告拒不办理产权和抵押登记，反诉被告被迫于2018年12月向法院提起诉讼，反诉原告在收到法院通知应诉材料后，于2019年2月12日前往反诉被告处领取办证所需材料，于2019年3月8日办理取得不动产权证书。反诉原告在2013年12月10日收房后即入住小区，反诉原告在其提交的本诉《民事答辩状》中也自认“被告虽然没有及时办理产权证”，但在反诉状中陈述在反诉被告起诉才知道可以办理产权，自相矛盾且有悖常理，显然是为逃避其逾期办理产权违约责任寻找的借口。因此，本案系反诉原告逾期办理产权引发纠纷，反诉原告应向反诉被告承担逾期办理产权违约责任。四、反诉原告的诉讼请求超过法定诉讼时效，依法也应予以驳回。本案不论是反诉被告还是反诉原告逾期办理产权，所产生的逾期办理产权违约金系基于同一违约行为产生的一个不可分的请求权，每日产生的违约金不能相互独立。按日累计的违约金并非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定，应当按是否有履行期限判断诉讼时效起算点。因此，在不考虑诉讼时效中断情况下，诉讼时效的起算点应按照合同约定执行。如上所述，反诉被告逾期办理产权违约责任的起算时间为2015年4月1日，即反诉原告对反诉被告主张逾期办理产权违约金的诉讼时效从2015年4月1日开始计算，但反诉原告在2019年2月17日才提起反诉，已超过2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前的二年诉讼时效期间，依法也应予以驳回。 经审理查明：2011年5月23日，反诉原告周云强与反诉被告福清融辉置业有限公司签订了《商品房买卖合同》及其附件，约定反诉原告向反诉被告购买位于福清市房，房产总价1,408,940元；合同第八条约定，反诉被告应当于2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合条件的商品房交付反诉原告使用；合同第十四条约定，反诉被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预告登记，并将办理权属登记需由反诉被告提供的资料交付反诉原告。如因反诉被告原因，反诉原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，反诉原告不退房，反诉被告自逾期之日起每日按反诉原告已付款的0.01%支付违约金；合同附件六补充协议第七条约定，本项目产权总登记后，由反诉被告通知（以小区公告为准）反诉原告办理产权证，反诉原告应在反诉被告通知规定的期限内携带办证必须提交的材料及费用前来办理，逾期办理的，每日按贷款总额的万分之五（0.5‰）向反诉被告支付违约金。双方还签订《补充协议》，协议第一条约定，本次提早交房时间为2013年12月10日；第二条约定，本次提前交房的时间不作为反诉被告办理产权登记的时间依据。反诉被告办理产权登记的时间仍以合同约定的2014年12月31日后的60日为准。2013年12月10日，反诉被告向反诉原告交付房产，2014年4月2日，反诉被告办理完成房屋初始预告登记，5月10日办理取得土地使用权证，2014年5月4日和2015年3月30日，反诉被告在小区发布办证公告。2019年1月9日，反诉被告向本院起诉，诉请判令反诉原告办理房产权证并支付逾期办证违约金，庭审当日因反诉被告未到庭参加诉讼，本诉案件按撤诉处理。同年3月8日，反诉原告办理了不动产权证。 上述事实，有反诉原告提交的身份证、不动产权证所需材料一览表、花名册、金辉华府宗地图测绘图、融房预ＹＲ字第××号预购商品房预告登记证、融房预ＱＲ字第××号预购商品房抵押权预告登记证、福清市不动产转移登记和交易申请表、初始预登记通知书、福清市地方税务局个人房产交易税（费）审核表、福清融辉置业有限公司产权实际测绘面积表、预购商品房抵押权预告登记转房屋抵押登记申请报告、福清市不动产登记受理回执单、入伙通知书、公告及反诉被告提交的《商品房买卖合同》及附件、房屋交接验收表、初始预登记通知书、土地使用权证、不动产统一登记公告、办证公告、收条、补充协议以及当事人陈述为证，经本院审查核实，予以确认。 本院认为，反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，内容合法，意思表示真实，为合法有效合同，对双方均有法律约束力。按照合同约定，反诉被告应于双方确定的交房日即2014年12月31日后90日内协助反诉原告办理不动产权证。由于反诉被告未尽有效通知之责，致使办证迟延，已构成违约，应当承担逾期办证违约责任。但是，违约金属于合同之债，应当受诉讼时效约束。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”反诉原、被告签订合同及补充协议就办证时间进行了约定，本案的办证期限应截至2015年3月31日，反诉原告行使权利的诉讼时效期间自2015年4月1日起至2017年4月1日止。本案事实发生在《中华人民共和国民法总则》施行之前诉讼时效期间已经届满，反诉原告在办证期限届满后二年内未向人民法院起诉，也没有证据证明在此期间发生诉讼时效期间中止、中断或者延长的情况。现反诉原告向人民法院提起诉讼，已超过了法定的诉讼时效期间。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条规定，判决如下： 驳回反诉原告周云强的诉讼请求。 反诉案件受理费8186元，由反诉原告周云强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林永康 人民陪审员  方修贤 人民陪审员  刘忠霖 二〇一九年六月二十六日 书 记 员  程莹莹