广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0303民初11036号原告：李小臣，男，汉族，1973年3月4日出生，身份证住址深圳市福田区.8栋208，委托诉讼代理人：骆训文，北京市盈科（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201110231942。委托诉讼代理人：翟璐，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。被告：杨忠永，男，汉族，1957年7月27日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：钟王平，广东卓建律师事务所律师，执业证号14403201611461630。委托诉讼代理人：张巧君，广东卓建律师事务所律师，执业证号14403101411053399。被告：张伟明，男，1961年10月8日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：林思齐，广东中矩律师事务所律师，执业证号14403201810023303。委托诉讼代理人：徐书青，广东中矩律师事务所律师，执业证号14403200410997864。上列原告诉被告案外人执行异议纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人骆训文、被告杨忠永的委托诉讼代理人钟王平、被告张伟明的委托诉讼代理人林思齐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除位于深圳市××花园小区××房产的查封，不得执行该房产；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2000年3月24日，原告与被告张伟明签订《房产转让协议》，约定原告向张伟明购买深圳市××花园小区××房的房产（涉案房产），深圳市宝安区龙华镇法律服务所对《房产转让协议》的真实性进行见证并出具《见证书》。原告支付99800元购房款给张伟明后，张伟明将涉案房产腾空并将房屋所有权证移交给原告，原告随后按政策对涉案房产申报历史遗留事宜。原告购买涉案房产后，一直是自己居住。2005年，原告因工作调整搬迁至福田居住，将房屋出租。2007年3月5日，原告将房屋出租给郑慈雄并签订《私人房屋租赁合同书》；2007年3月22日，原告在宝安区房屋租赁管理办公室将上述租赁合同进行备案，并一直缴纳房屋租赁税费等相关费用。2011年12月10日，上述租赁合同到期后，原告将涉案房产收回并自己居住至今。原告在了解法院张贴的搬迁通知书后，向法院申请执行异议，法院作出执行裁定，认为原告所提异议内容涉及实体审查，不宜在执行程序中予以认定，故驳回原告的异议请求。原告认为，上述《房屋转让协议》未违反合同法52条规定，应合法有效；原告合法占有涉案房产，足以排除强制性执行；涉案房产未过户非因原告的过错；原告已付清购房款；原告对涉案房产的权利应排除执行。被告杨忠永辩称：一、根据物权法的登记原则，异议房产一直登记在被告张伟明名下，而非原告名下，故异议房产的所有权归被告张伟明，法院依法执行被告张伟明的合法财产符合法律规定，原告并非异议房产的权利人，无权对贵院的执行行为提出异议。二、原告未举证证明已将全部购房款交付被告张伟明，也未举证证明非原告原因未登记过户。三、根据执行异议第28条规定，原告对登记在被告张伟明的名下的不动产提出异议，所依据的合同权利因长期未要求被告张伟明进行过户登记，不能排除本案的执行。四、根据民诉法解释第311条，案外人提起执行异议之诉的应当对其标的享有足以排除强制执行的民事权益，承担证明责任，原告并未举证证明有向不动产登记部门申请变更登记，应当承担举证不能的责任，故应当依据民诉法解释312条驳回原告诉讼请求。被告张伟明辩称：本案事实清楚，原告与被告张伟明确实存在涉案房屋买卖，也足额收到原告的购房款，同意原告的诉讼请求。后在证据质证时，被告张伟明又称并未收到原告的购房款。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1、执行异议裁定书，证明原告向法院提出执行异议申请，贵院认为异议内容涉及实体审查，不宜在执行程序中予以认定，故驳回了原告的异议请求；证据2、搬迁通知书，证明原告所有的房屋在法院强制执行被告张伟明财产时被查封；证据3、见证书（房产转让协议），证明原告与被告张伟明2000年3月24日签订合法有效的房产转让协议，以77070元的价格受让涉案房产，并经宝安区龙华镇法律服务所对《房产转让协议》的真实性进行见证并出具《见证书》；证据4、房产证，证明被告张伟明于1993年12月11日获得涉案房屋房产证，“私8-003081”表明房屋为自建房屋，原告无法通过变更登记，获得涉案房产证；证据5、深圳市宝安区历史遗留违法私房申报收件回执，证明原告曾按照政策申报历史遗留违法私房，但无法办理产权变更；证据6、房屋租赁合同书，证明原告作为实际业主将房屋出租，实际占有处分涉案房产，并获收益，并将租赁合同提交宝安区房屋租赁管理办公室进行备案；证据7、税收完税证，证明原告作为业主于向深圳市地税局宝安分局缴纳税收，实际为房产所有人；证据8、宝安区私人房屋租赁缴纳税费登记卡、核定租金收入应缴税费通知、缴纳税费记录，证明原告作为业主为出租房屋缴纳税费的事实；证据9、水费通知单、供电局机打发票，证明原告为涉案房产业主，水电开户均为申请人的事实；证据10、申请人小孩暂住证、空调销售凭证，证明原告小孩暂住证地址为该涉案房产，空调销售凭证也显示原告实际占有使用该房屋的事实；当庭补充证据11、收条，证明原告已支付购房款。被告杨忠永提交了如下证据：不动产权资料查询结果表，证明涉案房产为购买商品房，且登记在被告张伟明名下，并非违法私房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，并据此查明如下事实：一、被告张伟明于1993年12月8日购买取得涉案房产深圳市宝安区龙华镇XX小区XX栋XX房。该房用途为住宅，土地所有权来源为国有，建筑面积77.1平方米，建设价格77070元，登记价77070元。深圳市宝安区人民政府于1993年12月11日签发涉案房产粤房字第××号房屋所有权证书，所有权人为张伟明，所有权来源为“购买”，加盖“深圳市宝安区人民政府房产所有权证专用章”。该房屋所有权证书所附“遵守事项”载明：房屋所有权转移变更（如买卖、赠与、交换、转让、继承、分析等），房屋状况变动（如翻建、扩建、倒塌、焚毁等），他项权利变更（如设定、注销他项权利），应及时向房产管理机关申请登记。原告称该房屋所有权证系棕色封皮，按规定证书为棕色封皮的房产不能转让和办理转移登记手续，但既未提供相关规范性文件，亦未提供申请登记部门登记而被拒绝的证据。二、2000年3月24日，原告李小臣与被告张伟明签订一份《房产转让协议》，约定：张伟明将自购的一套私人房产深圳市宝安区龙华镇XX小区XX栋XX房转让给李小臣；房款77070元，协议签订当日一次性付清，以张伟明出具的收款收据为准；李小臣付清房款后，张伟明应当将该房产有关资料交付李小臣，李小臣即拥有该房的所有权；今后张伟明应协助李小臣办理房产过户手续，一切费用由李小臣负责；此合同经双方签字一致同意由龙华法律服务所作合同真实性见证后成立；此合同一式三份，双方各一份，龙华镇法律所一份。同日，深圳市宝安区龙华镇法律服务所出具一份《见证书》[（2000）深宝龙法见证字第0103号］，载明：甲方张伟明、乙方李小臣双方因房产买卖有关事宜，于2000年3月24日经友好协商一致，签订了前面的《房产转让协议》。根据双方当事人的申请，经审查，双方意思表示真实、一致，代表人身份及签名属实。现予见证。《见证书》由见证人签名，加盖“深圳市宝安区龙华镇法律服务所”印章。三、2003年2月19日，深圳市宝安区龙华镇花园社区居民委员会向李小臣出具一份《深圳市宝安区历史遗留违法私房申报收件回执》，载明收到申请表原件一份、身份证复印件一份、房屋所有权证复印件一份、见证书复印件一份。2007年3月5日，李小臣作为出租人与郑慈雄作为承租人签订一份《私人房屋租赁合同书》，约定李小臣将涉案房产建筑面积40平方米出租给郑慈雄，期限自2006年12月10日至2011年12月10日止。深圳市宝安区房屋租赁管理办公室于2007年3月22日对上述合同进行备案。原告李小臣提供缴纳税费记录、税费通知单、电费发票等证实自己为涉案房产缴纳租赁税费及水电费等。四、原告提供一份《收条》，载明：兹收到李小臣购买原张伟明先生龙华镇XX小区第XX栋XX房的现金人民币玖万玖仟捌佰元整（99,800元），特立此收据。收款人（原房东）张伟明。经办人王希炯。二〇〇〇年三月二十五日。原告表示无法确认该收款人“张伟明”的签名是否系由被告张伟明签署。被告张伟明主张该《收条》的收款人“张伟明”并非自己签署，且自己也没有实际收到上述房款，对上述《收条》中的“经办人”，亦表示不清楚。本案各当事人均无法提供王希炯的身份信息，亦无法提供证实王希炯是否为张伟明出售涉案房产给原告的代理人的证据。对于购房款为何是99800元，而不是《房产转让协议》约定的77070元。原告称是见证机关要求按原价签署，实际价格是李小臣和张伟明口头约定的99800元，但未提供证据。被告张伟明则表示对此不清楚。五、因杨忠永诉张伟娟、张伟明民间借贷纠纷一案，本院于2015年11月12日以（2015）深罗法民一初字第5013号之一民事裁定查封涉案房产。该案在民事强制执行阶段[执行案号：（2017）粤0303执2510]，李小臣提出案外人执行异议，由于涉案房产登记在被执行人张伟明名下，李小臣所提异议涉及实体审查，不宜在执行程序中予以认定，本院裁定驳回其异议请求。上述事实，不动产权资料电脑查询结果表、房产证、执行异议裁定书、收件回执、房屋租赁合同书、缴费通知单、收条等在案证据证实。本院认为：本案为案外人执行异议之诉案件，原告李小臣应当就其对执行标的即涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款并且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。根据本案查明的事实，评析如下：1.涉案房产查封之前，原告李小臣与被告张伟明于2000年签订了《房产转让协议》，约定装让涉案房产，该协议是双方真实意思表示，没有证据证明该房产当时依法不能转让，且结合张伟明也是向他人购买并办理了房产证，房产证载明信息亦表示可以转让，故前述合同应当认为属于合法有效的书面买卖合同。2.对于房产交付，原告虽对自己主张的协议签订后即已交付房产未提供证据，但根据经备案的房屋租赁合同书、税费及水电费票据，至少房产在被查封前的2007年已交付给原告使用。3.对购房款，书面协议约定房款为77070元，且经过见证，对于双方是否在协议签订后口头变更购房价格为99800元、协议约定价格是否系见证机关的明确指定等，除原告方当庭口头陈述外，并无其它在案证据佐证；对于原告是否已支付该99800元，原告仅提供了一份收条，上述协议和收条签署日期仅相隔一日，但两份文件上“张伟明”字样区别明显，收款人即被告张伟明否认该收条系自己签署，亦否认收到该房款99800元；收条上注明“经手人”并签署“王希炯”的字样，对于该“经手人”与买卖双方的关系，为何以及以何种身份（属居间方、见证人、买方代理人、卖方代理人还是其它身份？）在收条签名等，原告及被告张伟明均未能提供合理解释；《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条将“支付价款”和“合法占有不动产”并列作出要求，且按照生活常理，并不能依据已交付使用而直接推定已付清价款；原告亦未进一步举证证明自己确已付清涉案房产的购房款；因此，根据现有证据，无法清楚证实原告确已付清购房款的主张。4.对于未办理过户的原因，涉案房产早在1993年已颁发房产证，并无在案证据证明其属于历史遗留违法建筑，居委会收下原告的申报材料本身，并不能作为认定涉案房产属于违法建筑且不能为原告办理房产证的依据，原告主张该房产属于历史遗留违法建筑因此不能办证，依据不充分；从权利来源上，张伟明亦是向他人购买涉案房产并办理了房产证，房产证上载明该房产如转让应及时办理登记，说明该房产是可以办理转移登记的，因此原告主张由于历史原因不能办理过户登记，缺乏依据；在购买涉案房产后近二十年期间，原告一直未积极主张自己权利，及时办理产权过户手续，且无在案证据证明其未能办理过户手续系因被告或其他客观原因导致，故原告主张系非因买受人自身原因未办理过户登记，本院不予采信。综上，从本案证明的事实看，涉案房产的情况并不完全符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的条件，原告据此要求停止对涉案房产执行，缺乏充分的依据，本院依法不予支持。原告与被告张伟明存在房屋买卖合同关系，因涉案房产被执行导致的法律后果，当事人可另循法律途径解决。综上，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告李小臣的全部诉讼请求。本案受理费人民币100元，由原告李小臣负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  林根志人民陪审员  詹淑青人民陪审员  钟悦欢二〇一九年六月十一日书 记 员  于 菲