广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终5655号上诉人（原审原告）：邓瑞锋，男，1987年2月22日出生，汉族，住广州市增城区。上诉人（原审原告）：罗水容，女，1962年7月29日出生，汉族，住广州市增城区。两上诉人共同委托诉讼代理人：吴凯，广东宏力律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黄顺好，女，1953年7月18日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：黎作济，系黄顺好的丈夫。上诉人邓瑞锋、罗水容因与上诉人黄顺好房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初2353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。邓瑞锋、罗水容上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判黄顺好支付逾期交楼违约金，自2017年8月1日起算，按每日总楼价的万分之五计至实际交楼之日止；2.黄顺好承担全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定的事实部分错误，关于涉案房屋的交付时间问题，涉案《存量房买卖合同》及补充协议并未约定具体交楼时间，故应以网签合同约定的房地产交付时间为准；关于付款时间，《存量房买卖合同》及补充协议以及网签合同中都有约定，应以《存量房买卖合同》及补充协议约定的付款时间为准。对于楼价余款支付时间，虽然在补充协议上有明确日期，应由2017年8月1日支付给黄顺好，但根据该补充协议上其余条款的约定及表示上可以看出，双方实际对该条款未达成合意，故应当以《存量房买买合同》约定的楼价余款支付时间为准。黄顺好至今尚未交楼，双方也无法结清物业费，邓瑞锋、罗水容并不存在过错，黄顺好应当承担违约责任，向邓瑞锋、罗水容支付逾期交楼违约金。黄顺好二审答辩称，邓瑞锋、罗水容的上诉不符合逻辑，黄顺好不可能在十日内出售涉案房屋，邓瑞锋、罗水容没有看过涉案房屋，也没有看过黄顺好本人，时隔半年之后就来收房，黄顺好完全不知情。黄顺好没有理由卖涉案房屋，黄顺好夫妻向其出示了房产证，后来黄顺好夫妻在海珠区房管局查证才知道所持的房产证是假的，是邓杰兴拿着真的房产证和邓瑞锋签订的合同，然后再给黄顺好一个假的房产证。如果邓瑞锋当时谨慎的话应该见黄顺好本人，问清楚黄顺好是否出售涉案房屋。当时大塘村在搞房屋拆迁，冯卓辉是中介人员，邓杰兴是主谋，冯卓辉和邓杰兴说黄顺好的房屋很破旧，要帮助黄顺好搞一套新的房屋，说新证是国家的新证，当时拆迁的时候会补偿给黄顺好很多的钱，黄顺好当时相信了，然后其二人就拿走了黄顺好的身份证3日，一个月后拿了假的证给黄顺好。时隔半年，邓瑞锋上门说涉案房屋是罗水容的，要求黄顺好搬走，黄顺好就一头雾水，房产证明明在黄顺好手上。黄顺好上诉请求：改判房屋归黄顺好，将被诈骗的款项给邓瑞锋、罗水容。事实和理由：冯卓辉不能代黄顺好签订买卖合同出售黄顺好的房屋，出售价款冯卓辉并未告知黄顺好，黄顺好亦未收到汇入的款项，冯卓辉的房产证如何得到不清楚。当时大塘村在进行城中村改建，黄顺好考虑到日后有折价补偿且房产证破旧，写明房屋是三层实际是四层，想一并更改。邓杰兴称认识房管局的人可以帮忙，于是黄顺好就将房产证及身份证给了邓杰兴，由其帮忙办理。后来邓杰兴给回的房产证是假的，当邓瑞锋、罗水容来收楼时，黄顺好在房管局核对才得知房产证是假的。黄顺好并非想卖房，否则就不会装修。装修时，邓杰兴知道黄顺好缺钱用，于是提出其公司有一笔款项，要由老人家提取，若帮他提取该款项则可给黄顺好手续费，于是黄顺好同意提取，邓杰兴带黄顺好前往赤岗广州支行办理了开户，一有钱汇入，就帮他提取，邓杰兴在一旁点收。一审判决提到的黄顺好收取房款并将该款项全部以现金形式交给邓杰兴，首先，并没有售楼款汇入委托书里载明的账号，其次，黄顺好提取的款项是帮邓杰兴公司取的钱，以上可以说明，黄顺好以现金形式交给邓杰兴的钱不是售楼款。黄顺好并未收到过售楼款。一审法院认为双方都是受害者，但又判令黄顺好交付涉案房屋，黄顺好才是实际受害者，是邓杰兴伪造房产证进行诈骗。邓瑞锋、罗水容二审答辩称，合同已经履行完毕，黄顺好要求拿回房产是不可能的，邓瑞锋、罗水容已经将房款全部支付到黄顺好的银行账户，黄顺好和其他人的债务纠纷不应该影响到邓瑞锋、罗水容的合法权益。邓瑞锋、罗水容向一审法院起诉请求：1.黄顺好十日之内搬出广州市海珠区红卫村大塘马基*巷**号房屋，将该房屋完好交付于邓瑞锋、罗水容；2.黄顺好支付逾期交楼违约金，自2017年8月1日起算，按每日总楼价的万分之五计至实际交楼之日为止，暂计至起诉之日为211600元；3.黄顺好承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年6月27日，邓瑞锋、罗水容（买方、乙方）与黄顺好（卖方、甲方）的委托代理人冯卓辉签订了《存量房买卖合同》（链家满堂红版）。合同约定：第一条交易的房地产权属情况：1.房地产地址（下称该房地产）：广州市海珠区红卫村大塘马基*巷**号。2.房屋权属证书（房地产权证或不动产权证），号码：1887088号。3.建筑面积205.94平方米，套内面积建基82.53平方米…第二条：计价和价款、交易方式：该房地产按整套出售并计价，总金额人民币贰佰叁拾万元整（￥2300000元）。此价格已包括甲方自买入该房地产后至本次出售前已产生及已支付之一切其他费用…第三条：物业交接：2.甲乙双方同意，乙方在最后一笔现金/转账支付之购房款中预留交楼保证金。保证金金额为人民币贰拾叁万元整（￥230000元），该款项经甲乙双方确认结清物业杂费后2日内交付给甲方…第六条：各方就关于本次交易中的权利义务：五、不履行合同或迟延履行合同的违约责任：1.甲乙双方任一方出现以下情形即构成根本违约，并承担相应的违约责任：（4）逾期履行本合同（含附件）所列交易义务超过10天的。2.甲乙双方任一方构成根本违约的，应当：（1）甲方根本违约的，应按该房地产成交价的10%向乙方支付违约金，并退回乙方已付的全部款项。3.甲乙双方任一方迟延履行本合同约定义务或未安排配偶等相关权利人配合履行本合同项下义务的（包括但不限于提供交易资料、签署交易文件、办理交易手续、支付房款、交付物业、迁出户口等），则：（3）逾期超过十天仍未履行但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的万分之五支付违约金至其履行合同义务时止…合同尾部有甲方委托代理人冯卓辉的签名、乙方邓瑞锋、罗水容的签名。同日，双方签订了《存量房买卖合同附件》，约定：1.定金：人民币拾万元整（￥100000），乙方须在2017年6月27日支付给甲方。3.首期楼款：（不含定金）人民币壹佰玖拾柒万元整（￥1970000元）。4.楼价余款：人民币贰拾叁万元整（￥230000元），乙方于2017年8月1日支付给甲方（邓瑞锋、罗水容称该处双方在合同上并未画钩表示认同）。附件尾部有甲方委托代理人冯卓辉签名，有乙方邓瑞锋、罗水容签名。2017年7月5日，双方签订了合同编号为：穗存量房合字××号的《广州市存量房买卖合同》（该编号的合同，邓瑞锋、罗水容提供了两份内容一样，甲方（卖方）签名不一样的合同），甲方（卖方），乙方（买方）。该合同第三条约定：签订合同时，乙方向甲方支付（人民币）￥100000元整（大写：壹拾万元）作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照一次性方式按期付款：一次性付款总金额（人民币）1610000元整（大写：壹佰陆拾壹万元）。乙方应于递件成功当天向甲方支付。第四条第1款约定：甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为2017年8月1日前。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。第十一条约定：甲方如未按合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过10日仍未交房的，乙方有权解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十二条约定：乙方未能按照本合同第三条约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同。尾部有甲方（卖方）委托代理人冯卓辉的签名，有乙方（买方）罗水容的签名，有丙方（房地产中介服务机构）经纪人龙乐玲的签名并加盖满堂红（中国）置业有限公司网签专用章。邓瑞锋、罗水容提供的另一份合同编号为：穗存量房合字××号的《广州市存量房买卖合同》中，甲方（卖方）处为黄顺好签名。邓瑞锋、罗水容称该两份合同复印件均从房管部门调取。一审法院另查明：双方确认，邓瑞锋、罗水容已经向黄顺好支付了购房款2070000元，尚有230000元（交楼保证金）未支付。涉案房屋原来为黄顺好单独所有，现已过户至罗水容（单独所有）名下。一审法院再查明：黄顺好及其丈夫黎作济于2017年5月9日向广东省广州市公证处申请公证，要求该处对黄顺好及其丈夫黎作济向案外人冯卓辉作出的《委托书》进行公证，公证处于2017年5月9日出具了《（2017）粤广广州第088041号公证书》。《委托书》主要内容为：黎作济、黄顺好是夫妻关系。黄顺好是座落在广州市海珠区红卫村大塘马基*巷**号房屋的产权人。上述房屋属于委托人黎作济、黄顺好的夫妻共同财产，现委托人黎作济、黄顺好委托冯卓辉为代理人，代理执行和处理以下事项：一、办理上述房屋的产权变更登记及领取房地产证、不动产权证书，对上述房屋进行管理、使用、维修、保养…七、有权代为出售上述房屋产权，签订房屋买卖合同（含二手网签合同）及相关协议，办理交易和过户手续，收取售房款项，将售房款划入黄顺好在广州银行账号（或卡号）为62×××04的银行账号；八、代为协助买家向银行办理按揭贷款手续，签署相关文件；九、如交易不成功时，有权办理退案手续，撤销网签，领回有关资料…受托人有转委托权。委托期限至二〇一九年五月八日止。受托人在执行和处理上述事的过程中，依法签署的有关文件委托人均予以承认。《公证书》主要内容为：兹证明黎作济、黄顺好于二〇一七年五月九日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名、摁右手食指纹印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。黎作济、黄顺好的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。2017年6月7日，黄顺好及其丈夫黎作济在广东省广州市公证处作出《声明书》撤销上述《委托书》，《声明书》主要内容为：我们曾于二〇一七年五月九日办理了一份《委托书》公证【公证书编号：（2017）粤广广州第088041号】。现我决定撤销上述《委托书》，自签署本声明之日起，上述《委托书》无效。当日，广东省广州市公证处为该《声明书》作出了《（2017）粤广广州第109590号公证书》，该《公证书》主要内容为：兹证明黎作济、黄顺好于二〇一七年六月七日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《声明书》上签名、摁右手食指指纹，并表示知悉声明的法律意义和法律后果。黎作济、黄顺好的声明行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。2017年7月18日，黄顺好及其丈夫在广东省广州市公证处作出了与上述《委托书》内容相同的《委托书》（新的委托书委托期限至2018年7月17日），公证处出具了《（2017）粤广广州第138615号公证书》，公证了新的《委托书》。2017年8月11日，黄顺好及其丈夫在广东省广州市公证处作出《撤销委托声明书》，主要内容为：我（黄顺好）是座落在广州市海珠区红卫村大塘马基*巷**号房屋的产权人。上述房屋是我们的夫妻共有财产。我曾于二〇一七年七月十七日在广东省广州市广州公证处办理委托公证，委托冯卓辉为我们的代理人，处理上述房屋，详见【（2017）粤广广州第138615号《公证书》】。现因情况变化，我们决定撤销上述委托书。自声明之日起，上述委托书无效。广东省广州市公证处于2017年8月18日出具《（2017）粤广广州第154326号公证书》公证了上述《撤销委托声明书》。一审法院认为：本案的争议焦点主要为签订的《存量房买卖合同及附件》、《广州市存量房合同》是否有效。《中华人民共国民法通则》第六十三条第一、二款规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”《中华人民共和合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，第五十一条规定：“无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”根据上述法律规定，结合本案，黄顺好及其丈夫黎作济于2017年5月9日作出《委托书》并进行了公证，授权案外人冯卓辉出售涉案房屋，此时冯卓辉依法取得涉案房屋的处分权，有权依据《委托书》及《公证书》于2017年6月27日与邓瑞锋、罗水容签订《存量房买卖合同及附件》并于2017年7月5日与邓瑞锋、罗水容签订《广州市存量房合同》等。黄顺好主张于2017年6月7日作出了《声明书》并经公证，撤销了冯卓辉的授权，并没有出售房屋。一审法院认为黄顺好虽然公证撤销了冯卓辉的授权，但未收回《（2017）粤广广州第088041号公证书》，也未举证证明其通知了冯卓辉撤销授权及冯卓辉与邓瑞锋、罗水容存在恶意串通的情形，使邓瑞锋、罗水容在有理由相信冯卓辉有代理权的情况下与冯卓辉签订了相关合同，并履行了支付义务，办理了产权过户手续，由此产生的不利后果应由黄顺好承担。另外，2017年7月18日，经黄顺好及其丈夫黎作济申请，广东省广州市公证处作出了《（2017）粤广广州第138615号公证书》，冯卓辉此时又取得了对涉案房屋的处分权，且黄顺好在收取到涉案房屋购房款后并未提出任何异议，也可视为黄顺好对房屋买卖行为的追认。广东省广州市公证处于2017年8月18日出具《（2017）粤广广州第154326号公证书》，又撤销了冯卓辉的授权，但此时交易行为已经完成。因此，一审法院认为委托代理人冯卓辉与邓瑞锋、罗水容签订的《存量房买卖合同及附件》、《广州市存量房合同》有效，黄顺好称并没有出售房屋的主张，缺乏依据，一审法院不予采纳，黄顺好应该依法履行合同义务。关于黄顺好辩称，邓瑞锋、罗水容没有看房就去买房不合理，黄顺好也没有见过邓瑞锋、罗水容本人；购房款不是其领取的，全部取现金给了案外人邓杰兴；黄顺好的丈夫黎作济每个月有2000多元的退休金，黄顺好在村里每年有20000多元的分红，每个月村里给黄顺好5000元的生活费，其和丈夫没有重大疾病，不需要卖房治病。综上，黄顺好没有出卖过涉案房屋。一审法院认为，是否看房并非房屋交易行为的法定程序，是否看房不影响相关合同效力。至于黄顺好辩称在收取售楼款后，将款项全部以现金的形式交给了案外人邓兴杰，一审法院认为，购房款由邓瑞锋、罗水容支付给黄顺好后，邓瑞锋、罗水容就已经履行其义务，至于黄顺好如何处理该款项与本案无关，对于该款项产生的其他纠纷，黄顺好可另寻途径解决。黄顺好在2017年5月9日在公证处陈述办理委托书的用途时陈述：因为我孙子患病（重病），急需治疗费，因此需要用上述房屋作担保向人借款，应贷款方要求，我们委托了贷款方的员工，代为处理房屋的有关事宜。2018年4月3日庭审中，黄顺好陈述：当时涉案房屋需要借钱装修，和陈雅愉借了2万，但还了5.3万元，就被要求去进行公证，还钱后才将材料还给我方，后来和邓杰兴借了6万元，每个月利息3000元。2018年7月2日庭审中，黄顺好陈述：黎作济每月退休2000元，我在村里有分红，每年有2万多元的分红，每月村里还给5000元生活费，经济上没有特别大的压力，无重大疾病，无需卖房找钱治病。黄顺好在不同情况下对同一件事情的陈述均不同，一审法院有理由怀疑其的诚信度，一审法院对其的上述陈述均不予采信，故黄顺好上述主张没有依据，一审法院不予采纳。关于邓瑞锋、罗水容要求黄顺好每日按总楼价的万分之五的标准支付自2017年8月1日至实际交楼之日期间的逾期交楼违约金的主张。关于涉案房屋交付时间，在《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同附件》中并没有约定，而是在《广州市存量房买卖合同》约定房屋交付时间为2017年8月1日前在《存量房买卖合同》中双方约定：甲乙双方同意，乙方在最后一笔现金/转账支付之购楼款中预留交楼保证金。保证金的金额为人民币贰拾万元整（￥230000元），该款项经甲乙双方确认结清物业杂费后2日内支付给甲方。而在《广州市存量房买卖合同》中约定购房款乙方应于递件成功当天向甲方一次性支付，很明显《存量房买卖合同》与《广州市存量房买卖合同》关于购楼款的支付时间有差异。既然邓瑞锋、罗水容认为双方应遵守《广州市存量房买卖合同》中的约定，认为黄顺好应于2017年8月1日前交付物业，邓瑞锋、罗水容自身必须先遵守。本案中，递件成功时间是先于双方约定的涉案房屋交付时间，在邓瑞锋、罗水容未一次性支付购楼款的前提下主张黄顺好违约，要求黄顺好支付违约金，明显不合理。另外，黄顺好主张邓瑞锋、罗水容未看楼就买房，黄顺好从未见过邓瑞锋、罗水容，邓瑞锋、罗水容亦认可在整个交易过程中未见过黄顺好本人，一审法院认为，房屋买卖属于大标的交易，双方应持审慎态度，邓瑞锋、罗水容在未看房也未与黄顺好进行过良好沟通、未对涉案房屋的情况进行充分了解的情况下仅凭一份公证文书即与黄顺好的代理人进行交易，邓瑞锋、罗水容应承担一定的风险。综上，邓瑞锋、罗水容要求黄顺好支付违约金的主张没有道理，一审法院不予支持。关于交楼保证金230000元，因黄顺好并未主张，本案不以调处，当事人可另寻途径解决。关于黄顺好应向谁履行义务的问题，邓瑞锋、罗水容在一审庭后质询中陈述，为了法院查明事实，邓瑞锋、罗水容把邓瑞锋列为原告，因为定金为邓瑞锋为其母亲罗水容支付的，邓瑞锋也在买卖合同上签名，但现在涉案房屋的《不动产权证书》登记的产权人为罗水容一人，法院可直接判处黄顺好向罗水容一人履行义务。一审法院认为，该主张为邓瑞锋、罗水容权利的自行处分，有理有据，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十一条、第六十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2018年8月17日作出如下判决：黄顺好于本判决生效之日起十日内搬出广州市海珠区红卫村大塘马基*巷**号房屋，将该房屋交付给罗水容；二、驳回邓瑞锋、罗水容其他诉讼请求。案件受理费4474元，由邓瑞锋、罗水容负担。二审期间，黄顺好向本院递交了申请书，称“因本案牵涉到黄顺好的房屋被合同诈骗的问题，黄顺好已经向广州市公安局海珠区分局报案，海珠区公安分局于2018年9月27日向黄顺好出具了《立案告知书》，海珠区公安分局经侦大队向黄顺好出具了《受案回执》，对黄顺好的问题决定予以‘立合同诈骗案进行侦查’。根据法律的规定，本案的审理应遵循‘先刑后民’的法定原则，要待刑事案件处理完毕后，本案才能继续审理。因此，黄顺好现特向法院提出中止本案审理的申请。”除此之外，各方当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，2017年6月27日《存量房买卖合同》约定“甲（黄顺好）乙（邓瑞锋、罗水容）双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐购房款当天”、“本合同与任何在此之前甲乙双方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准。《广州市存量房买卖合同》（网签正式版本）与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准”。涉案房屋于2017年8月10日登记在罗水容名下。邓瑞锋、罗水容称其是通过中介知道涉案房屋出售，签约前看过房屋，中介告知其涉案房屋在出租，不能进去看，当时是基于冯卓辉出示了《（2017）粤广广州第088041号公证书》相信冯卓辉有权代理黄顺好夫妇出售涉案房屋，其尚有23万元没有支付。邓瑞锋、罗水容一审提供了2017年8月14日中国建设银行的《客户回单》，该回单载明付款人为“罗水容”，收款人为“黄顺好”，收款人开户行为“广州银行股份有限公司越秀支行”，收款账号为“62×××04”，用途为购房款，金额为1870000元。邓瑞锋、罗水容一审另提供冯卓辉分别于2017年6月27日、2017年8月1日出具的《收款证明》，内容分别为确认收到邓瑞锋交来定金100000元、罗水容交来首期款100000元，其中2017年6月27日的《收款证明》载明：“该款项转入原业主黄顺好账户内62×××04”。黄顺好称：其办理《（2017）的粤广广州第088041号公证书》的原因是因为涉案房屋当时装修不够钱，邓杰兴借钱给其，但要求做代为处置房产的公证，如果不公证的话就不能借给其6万元；其撤销《（2017）粤广广州第088041号公证书》的原因是有人告知其做这些公证不好，所以其打电话给邓杰兴要求撤销公证，邓杰兴说如果不公证就不借钱给其，撤销公证是邓杰兴开车送黄顺好夫妇去的，邓杰兴也在场，该公证书撤销后，其没有收回；其在2017年7月18日重新公证的原因是因为邓杰兴说不公证就不出借款项，邓杰兴是在第三次公证之后才借钱给其；后来邓杰兴的女朋友告知其说邓杰兴是诈骗，要其撤销公证，所以其在2017年8月11日撤销《（2017）粤广广州第138615号公证书》。黄顺好又称到了公证之后，邓杰兴告知其公司有一笔钱要用老人家的身份证去开户才能拿到，同意给其4万元的好处费，然后带其去广州银行开了户，3日后又带其去拿钱，所有的资料都是邓杰兴在填写，其咨询过亲朋好友后就帮邓杰兴开了户，该账户是银行卡，卡在邓杰兴那里，密码是邓杰兴给其一张纸写下来，然后拿着这张纸去取款，一共拿了230万元，当时不知道这笔钱是邓瑞锋支付的购房款。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：一、黄顺好关于其不应向邓瑞锋、罗水容交付涉案房屋的主张是否成立；二、邓瑞锋、罗水容要求黄顺好支付逾期交楼违约金的主张是否成立。关于争议焦点一。黄顺好夫妇先后于2017年5月9日、2017年7月18日委托冯卓辉代为出售涉案房屋，分别由广州市公证处出具《（2017）粤广广州第088041号公证书》、《（2017）粤广广州第138615号公证书》对其出具的《委托书》予以公证。黄顺好夫妇分别于2017年6月7日、2017年8月11日，经公证《声明书》撤销了前述《委托书》。邓瑞锋、罗水容于2017年7月5日与冯卓辉签订涉案《存量房买卖合同》，先后于2017年6月27日、8月1日、8月14日向黄顺好在广州银行的62×××04账号汇入100000元、100000元、1870000元，涉案房屋于2017年8月10日登记在罗水容名下。由上述事实可知，涉案《存量房买卖合同》的签订、绝大部分房款的给付以及交易过户等事实均发生在黄顺好夫妇反复委托冯卓辉代为出售涉案房屋以及反复撤销委托这一系列行为的期间。黄顺好确认其并没有收回2017年5月9日经公证的《委托书》，且无证据证明冯卓辉与邓瑞锋、罗水容之间存在恶意串通的情形，一审法院关于2017年7月5日《存量房买卖合同》系邓瑞锋、罗水容在有理由相信冯卓辉有代理权的情况下与冯卓辉签订相关合同的认定，本院予以认同。黄顺好主张其并没有出售涉案房屋，涉案《存量房买卖合同》应属无效，依据不足，本院不予支持。涉案《存量房买卖合同》签订后，邓瑞锋、罗水容按约定向前述《委托书》指定的黄顺好的账户支付了2070000元，黄顺好在收到上述款项后并未提出异议，且涉案房屋已登记在罗水容的名下，黄顺好拒绝履行《存量房买卖合同》，拒绝交付房屋给邓瑞锋、罗水容，依据不足，本院不予支持。至于黄顺好对其所称系因向邓杰兴借款应邓杰兴要求办理前述委托公证、邓杰兴以借用其广州银行账户收款的名义取走该账户内款项等，均无提供充分证据证实，本院均不予采信，且黄顺好有无将收取的款项交给案外人，与本案并非同一法律关系，并不构成黄顺好拒绝履行合同义务的合理理由，本院对其该主张亦不予支持。关于争议焦点二。邓瑞锋、罗水容先后于2017年6月27日、7月5日就涉案房屋签订《存量房买卖合同》、《广州市存量房合同》，2017年6月27日《存量房买卖合同》约定“甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方（黄顺好）收齐购房款当天”，而2017年7月5日的《广州市存量房合同》约定“甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为2017年8月1日前”，两份合同关于交楼时间的约定并不一致。根据2017年6月27日《存量房买卖合同》关于“《广州市存量房买卖合同》（网签正式版本）与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准”的约定，应当根据《存量房买卖合同》的约定确定房屋的交付时间。按照《存量房买卖合同》的约定，交楼之日本应为黄顺好收齐购房款的当天，然而该合同又约定“甲乙双方同意，乙方在最后一笔现金/转账支付之购房款中预留交楼保证金。保证金金额为人民币贰拾叁万元整，该款项经甲乙双方确认结清物业杂费后2日内交付给甲方”，且对于物业杂费何时结清，双方并无明确的约定，故对于涉案房屋的具体交楼时间，双方约定并不明确，邓瑞锋、罗水容主张交楼时间为2017年8月1日前并要求黄顺好支付逾期交楼的违约金，依据不足，本院不予支持。鉴于涉案房屋已经登记在罗水容名下，且绝大部分购房款已经支付，而双方就物业杂费尚未结清，黄顺好亦无对该230000元的交楼保证金提出主张，在此情况下，一审法院先判令黄顺好履行交楼义务，由黄顺好另寻途径解决该230000元，该处理可行，本院予以认同。虽然黄顺好已经以案外人涉嫌诈骗而报案，广州市公安局海珠区分局也受理了其报案，但现有证据并不足以证明邓瑞锋、罗水容存在与案外人恶意串通的行为，黄顺好申请本案中止审理，本院不予接纳。综上所述，邓瑞锋、罗水容、黄顺好的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4574元，由上诉人邓瑞锋、罗水容负担4474元，由黄顺好负担100元。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年六月二十七日书记员  贾妍胡秀红