山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0602民初5921号原告：孙铭浩，男，1998年7月18日出生，汉族，无固定职业，住烟台市福山区。委托诉讼代理人：赵子翔，山东广宇行律师事务所律师。被告：烟台华乐置业发展有限公司，住所地烟台市芝罘区只楚南路1号。法定代表人：姜玉珂，董事长。委托诉讼代理人：张倩，女，烟台华乐置业发展有限公司工作人员。原告孙铭浩诉被告烟台华乐置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后,依法适用普通程序，公开进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵子翔、被告烟台华乐置业发展有限公司的委托诉讼代理人张倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告支付2014年12月31日至2018年5月4日的逾期交房违约金64866.30元（按照总房款531691元的日万分之一计算122天），并继续计算至被告实际交付房屋之日。事实和理由：2014年10月18日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告坐落于烟台市芝罘区产（以下简称涉案房屋），总价款531691元；被告应当于2014年12月30日前向原告交付房屋，每延误一天则按照总房款的0.01%向原告支付违约金。至今被告未履行交房义务。被告辩称:1、合同约定交房期限为2014年12月30日前，至2017年12月30日已满三年诉讼时效，原告于2018年7月2日具状主张逾期交房违约金已超过诉讼时效，丧失胜诉权。2、若法院认定原告诉讼请求未超过诉讼时效，原告的申请不应得到全额支持。若判被告支付违约金，应自2014年12月31日起至2016年6月30日止共540天为287113元。2016年6月30日被告登报公告要求原告办理交房手续，之后的违约金被告不应支付。3、2016年6月1日涉案房屋已经达到了商品房买卖合同补充条款第7条约定的交付条件，之后违约金被告不应支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对无争议的证据和事实，本院认定如下：2014年10月18日，原被告在签订的合同编号为芝预字第141018020014号《商品房买卖合同》中约定：原告购买涉案房屋，建筑面积90.72平方米，总价为531691元，原告应于2014年10月18日前付清。第八条：被告应当在2014年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付原告使用：取得《建设工程竣工规划验收合格证》、取得《建设工程竣工验收备案表》、取得《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》、法律、法规、规章规定需满足的其他事项。第九条：被告若逾期交房，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.01%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之1的违约金。第十四条“卖方关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”：被告承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑，在交付使用时达到项目按《房地产开发项目建设条件意见书》的要求建设完成等要求，如在规定日期内未达到使用条件，双方协商解决同意由被告采取其他方式保证原告正常使用。合同附件一《商品房预售补充协议》第七条“买卖双方同意将买卖合同第十四条补充为”：供电、供水、供热、燃气、道路、排水、绿化、路灯、环卫、邮政、通讯等基础设施和配套公用设施按规划要求建设完毕，并达到如下使用条件即视为已符合交付标准：1、交付使用时室内的上水、下水设施可以使用并已供水；2、交付使用时室内的供电线路已经铺设接通并已供电；3、电话、有线电视、网络、燃气线路交付使用时预留线路铺装完毕，由买方自行申请开通并承担费用，其中燃气由买方协商开通，太阳能费用及太阳能安装费用由买方承担。供暖：交付使用时市政供暖设施完成，如因业主入住率较低或小区房屋未销售完毕的原因，无法达到政府及供热公司供电的供热交费比例导致无法供暖的，卖方不承担由此产生的违约责任。4、公共配套建筑的交付指竣工并达到使用条件。以上基础设施、公共配套建筑符合交付标准后，非因卖方原因未能移交有关部门或单位进行后期维护管理的，卖方无须承担任何责任。当日，被告向原告出具了531691元的房款收据。原被告认可一致，涉案房屋系顶账房，原告未实际向被告付款。2016年6月30日，被告在《今晨六点》报纸上发布《交房公告》，公告内容为：尊敬的华乐家园业主：我公司开发建设的华乐家园1-11号楼已具备交付条件，并于2016年6月30日前陆续交房，请您按照入伙通知后备齐相关资料，按照约定的时间到烟台华乐家园售楼中心办理交房入住手续。原告至今未接收涉案房屋。庭审中，被告称：涉案房屋现确未达到《商品房买卖合同》第八条约定的取得《建设工程竣工规划验收合格证》等交付条件，但是达到了补充协议第七条约定的条件，涉案房屋已经符合交付条件。为证明涉案房屋具备交付条件，大部分业主已经入住，被告提交了2015年9月7日签订的《城市供用水合同》、2014年2月25日签订的《电力设施配套工程建设合同》、2013年6月签订的《管道燃气设施配套建设合同》、2015年3月30日签订的《有限电视网络工程施工合同》、2013年6月3日《并网协议》、接房业主明细予以证明。对此，原告表示，涉案房屋的交付应同时达到《商品房买卖合同》第八条和补充协议第七条约定的条件，上述合同只能证明被告与供电公司、供水公司达成了供电供水意向，并不能证明涉案小区已经达到了补充协议第七条中的“供电、供水、供热、燃气、道路、排水、绿化等”基础设计和公共设施按照规划要求建设完毕并符合下述条件，因此涉案房屋不具备交付条件；对接房业主明细不认可，系被告单方制作，与本案无关。另，原告称2016年6月向被告主张过权利，但被告不予认可，原告亦未提供证据证明。2018年5月7日，原告针对本案诉请向烟台市芝罘区人民调解委员会申请调解，但调解未果。后，本院正式立案，进入本案诉讼。本院认为，原告与被告在2014年10月18日签订的《商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确,双方均应依约履行。履约中，被告至今未向原告交付符合《商品房买卖合同》第八条约定条件的涉案房屋，存在违约行为，被告应承担违约责任。原、被告双方约定的逾期交房违约金属于继续性债权，原告虽称2016年曾向被告主张过权利，但被告不予认可，原告亦未提供证据证明，故对原告要求被告支付2014年12月31日至被告实际交付房屋之日的逾期交房违约金（以总房款531691元为基数，按照日万分之一的标准计算）的诉讼请求，本院仅能支持被告自2015年10月1日起至涉案房屋符合《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件之日止，以531691元为基数，按日万分之一计算的逾期交房违约金。原告的过高要求，本院不予支持。被告辩称达到合同附件补充协议第七条约定的条件就符合了房屋交付条件，本院认为，该补充协议第七条标题处明确写明是对买卖合同第十四条“关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”的补充，而非对买卖合同第八条约定的涉案房屋交房条件进行了变更，因涉案房屋至今未达到买卖合同第八条约定的交付条件，故对被告主张的不承担2016年6月之后违约金的辩解，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告烟台华乐置业发展有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告孙铭浩自2015年10月1日起至坐落于烟台市芝罘区屋符合《商品房买卖合同》约定的交付条件之日止，以531691元为基数，按日万分之一计算的逾期交房违约金。二、驳回原告孙铭浩的其他诉讼请求。如果被告烟台华乐置业发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1422元，由原告孙铭浩负担320元，由被告烟台华乐置业发展有限公司负担1102元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 徐  小  明人民陪审员 黄  春  娜人民陪审员 伞  银  春二〇一九年六月二十六日书 记 员 姜慧萍（代）