广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终1742号上诉人(原审被告)：惠州市君益房地产开发有限公司，住所地惠东县平山南湖总工会大门左侧沿江路（平山高桥水，确认送达地址：惠东县华侨城御府中央三楼）。法定代表人：邓珂，总经理。委托诉讼代理人：黄文广，该公司职员。被上诉人(原审原告)：何宇威，男，1997年1月7日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县，委托诉讼代理人：吴迪，广东若庭律师事务所律师。上诉人惠州市君益房地产开发有限公司（下称君益公司）与被上诉人何宇威因商品房预售纠纷一案，不服广东省惠州市惠东县人民法院（2018）粤1323民初6358号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人君益公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，并予以改判。2、一、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一审判决适用法律错误。1、依据《合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”。本案中，上诉人逾期交付房屋给被上诉人给被上诉人造成的损失仅仅是是房屋租金22100元。依据惠东县房管部门的规定，涉案房屋地段范围的同类型房屋的租金约每月6OO元。依此计算出被上诉人的房屋租金损失共为人民币每月租金60O元;即使按逾期三年又25天计算，被上诉人损失的房租损失仅仅是22100元。本案中，被上诉人并没有对其损失提起诉讼，仅对违约金提起诉讼，但其诉请的违约金远远高于其损失。依据《合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3O%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”上诉人认为，上诉人应当承担的违约金最高为被上诉人的房租损失221O0元的30%，即6630元。但一审判决却没有适用前述法律规定，仅是适用了《合同法》第107条规定，显然属于适用法律错误。二审应当依法予以纠正。2、被上诉人的诉讼请求，超过诉讼期限。按合同约定，被上诉人应当在2015年10月31日前交付房屋，如在此前未交付房屋，被上诉人的权利己受到侵害，其依法应当在2017年10月31日前向人民法院提起诉讼，请求支付违约金。但被上诉人却没有依法行使诉讼权利，在2O18年11月2日才提起诉讼。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间己经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”被上诉人在2018年11月2日提起诉讼，己经超过了原《民法通则》规定的二年诉讼时效即在2017年10月31日前应当向人民法院提起诉讼。为此，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第三条规定，人民法院应当不予支持被上诉人的诉讼请求。综上所述，一审判决适用法律错误，二审法院应当依法撤销一审判决，并予以改判。被上诉人何宇威辩称:一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审依法维持原判。原审原告何宇威向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付自2015年11月1日起至实际交房之日的逾期交房的违约金126294元；2、本案的诉讼费由被告承担。一事实与理由：原告与被告在2015年6月15日签订了《广东省商品房买卖合同》，原告购买位于城市嘉园第11幢4单元01号房，该房建筑面积共121.46平方米，商品房总金额为420980元整。原告依照该《广东省商品房买卖合同》约定支付了首期款130980元，余款采用银行按揭的方式付清。《广东省商品房买卖合同》第八条约定：被告应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经验收合格后，交付给原告使用。第九条第一款第二项约定，逾期超过180后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。截至原告起诉之日，被告未按照合同的约定将经验收合格后的商品房交付给原告使用。被告的行为构成严重违约，给原告造成严重的损失。为了维护原告的合法权益，特向法院起诉，望人民法院依法判决。被告君益房地产公司辩称，一、被答辩人诉请的违约金126294元过高，超过其损失的30%，超过部分依法应当减少。被答辩人购买的房屋，交易总价款为人民币420980元，约定房屋交付使用期限为2015年10月31日前，答辩人已于2018年11月25日将房屋交付给被答辩人使用。房屋交付时间逾期三年又25天。被答辩人房屋交易总价款人民币420980元为基数，按每天万分之二计算违约金，违约金累计高达126294元。答辩人逾期交付房屋给被答辩人三年又25天，被答辩人的损失仅仅是房屋租金。依据惠东县房管部门的规定，涉案房屋地段范围的同类型房屋的租金约每月600元。依此计算出被答辩人的房屋租金损失共为人民币22100元（每月租金600元，每年7200元）。违约金按房租损失22100元的30%计算为6630元。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少:当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，答辩人认为被答辩人诉请的违约金己远远高于其损失的30%。为此，答辩人请求人民法院依法减少违约金。二、被答辩人的诉请，部分己超过诉讼期限。按合同约定，被答辩人应当在2015年10月31日前交付房屋，如在此前未交付房屋，被答辩人的权利己受到侵害，其依法应当在2017年10月31日前向人民法院提起诉讼，请求支付违约金。但被答辩人却没有依法行使诉讼权利，在2018年11月2日才提起诉讼，请求从2015年11月1日起计算违约金。答辩人认为对于2015年11月1日至2016年10月31日期间的违约金己超过诉讼期限，法院应当驳回该部分的诉讼请求。一审法院认定的事实:被告君益房地产公司为有限责任公司（自然人独资），成立于2011年8月4日，经营范围：房地产开发。原告何宇威向被告君益房地产公司认购被告开发的位于惠东县××办事处黄排云田村××地段城市××房。原告作为买受人与被告作为出卖人签订《广东省商品房买卖合同》（NO：0083211），约定：“第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于平山街道××田村旱坑仔地段、编号为441323001010GB01202的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。土地使用权出让合同号为惠东国用（2012）第0011546号。该地块土地面积为19346.89㎡，规划用途为住宅，土地使用权年限自2012年1月4日至2082年1月3日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名城市嘉园。建设工程规划许可证号为建字第惠东县规建证字（2013）000440号、建字第惠东县规建证字（2013）000441号、建字第惠东县规建证字（2013）000442号，施工许可证号为442528201310120101。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为惠东县房产管理局，商品房预售许可证号为惠东房预许字第××号、惠东房预许字第××号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为预售商品房……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第11幢4层01号房。该商品房的用途为住宅，属钢筋混泥土结构，层高为3米，建筑层数地上18层，地下0层。该商品房阳台非封闭式的1个。该商品房合同约定建筑面积共121.46平方米，其中，套内建筑面积101.76平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.7平方米……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，该商品房单价为每平方米3466元，总金额（人民币）肆拾贰万零仟玖佰捌拾零元整……第六条付款方式及期限。在签订合同时支付首期款130980元，余款由买受人采用银行按揭的方式付清……第八条交付期限。出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金……第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意：买受人自愿委托出卖人办理房屋产权证，应按政府相关部门要求协助出卖人提供办证所需个人有效证件和相关资料，并按当地政府规定交纳办证费及契税后，出卖人给予代办房屋产权证，在正常情况下，出卖人应在买受人交纳办证费用及个人有效证件和所需资料之日起，12个月内为买受人办好房屋产权证。逾期出卖人按买受人已付房价款的银行同期活期存款利息，自逾期之日起按日计算违约金给买受人”。该份合同于2015年7月3日在惠东县房产管理局办理登记备案手续。合同签订后，原告何宇威向被告君益房地产公司支付首期房款130980元，其余款项在广东惠东农村商业银行股份有限公司办理按揭。原告于2015年11月18日交纳契税6314.7元。上述商品房至今仍未验收合格。原告于2018年11月25日签署《商品房交付确认函》，接收了该商品房。一审法院认为：被告君益房地产公司具备房地产开发资质，取得商品房预售许可证，原告何宇威向被告认购位于惠东××××房，并签订《广东省商品房买卖合同》（NO：0083211），系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。关于逾期交房违约金的计算问题。原告按约定支付首期房款及余款办理银行按揭，已履行付款义务。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第九条“……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”的规定，在没有正当理由及存在不可抗力的情况下，被告未按约定在2015年10月31日前交付经验收合格的商品房给原告，至起诉之日即2018年11月17日已逾期超过180日。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，因被告未按合同约定交付经验收合格的商品房，构成违约，故原告诉请被告支付违约金，事实清楚，理由充分，于法有据，本院予以支持。被告辩称原告的诉请超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”及参照《广东省高级人民法院印发的通知》第三十二条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持……”及第四十七条“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间”的规定，逾期交房违约金应从2015年11月17日计起（从起诉之日即2018年11月17日往前推三年），至原告接收涉案商品房之日即2018年11月25日止以420980元为本金按日万分之二的标准累积计算。被告辩称以房价总款的30%作为违约金的上限，无法律依据，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告惠州市君益房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内向原告何宇威支付逾期交房的违约金（以420980元为基数，从2015年11月17日起计至2018年11月25日止按日万分之二的标准计付）。二、驳回原告何宇威的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1443元（已减半收取，原告预交），由被告惠州市君益房地产开发有限公司负担。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。对当事人在二审中争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。根据本案一审宣判后的上诉意见和答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：违约金计算方式是否合理、是否有部分违约金超过诉讼时效等问题。关于双方当事人约定的逾期交房违约金是否过高人民法院是否应当予以调整的问题。一方面，依据双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》第九条约定：出卖人逾期交付房屋超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至十级交付之日止出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金至实际交付之日止。据此，一审法院按照买受人何宇威请求支付违约金有合同的依据。另一方面，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。本案中，上诉人君益公司逾期交付涉案的房屋时间较长，违约程度较大，具有明显的过错。同时，其间的损失不仅仅为购房款利息的损失，还包括例如租金、装修成本上涨、不动产处分权益、房屋有效使用时间缩短、预期利益等方面的损失。上诉人认为，双方当事人约定的违约责任过高，与事实不符。据此，原审法院判决逾期交房违约金以已交付房价款每日万分之二计算，既符合当事人的合同约定，也符合违约损失的客观情况，应当予以维持。关于君益公司上诉的本案时效问题，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。合同约定的交房时间为2015年10月31日，根据当时的法律即《中华人民共和国民法通则》的规定适用两年的诉讼时效；在《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日生效后开始适用三年的诉讼时效的节点，2015年11月1日至2017年10月31日期间的逾期交房违约金都是在两年的诉讼时效保护期间内的。根据新的诉讼时效制度规定，这一期间内的逾期交房违约金可以适用三年的诉讼时效。一审法院根据何宇威在2018年11月17日提起本案诉讼的时间节点往前推三年确定的时效保护期间并无不当，本院予以支持。综上所述，上诉人君益公司的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币2886元，由上诉人惠州市君益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郑 杰审判员 寇 倩审判员 黄宇乐二〇一九年六月四日法官助理赵铎书记员彭科梅附相关法律条文：1、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。