山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁06民终2340号上诉人（原审被告）：烟台正德商业管理有限公司，住所地烟台市芝罘区世兴路2-9号。法定代表人：姚荣章，总经理。委托诉讼代理人：王振海，男，公司员工。被上诉人（原审原告）：孙淑环，女，1971年10月15日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：盖仲先，山东旌旗律师事务所律师。第三人：烟台金益德投资置业有限公司，住所地烟台市莱山区迎春大街253号。法定代表人：王荣钢，总经理。委托诉讼代理人：察新永，男，公司员工。上诉人烟台正德商业管理有限公司因与被上诉人孙淑环、原审第三人烟台金益德投资置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台市莱山区人民法院（2018）鲁0613民初1006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。烟台正德商业管理有限公司上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人孙淑环的诉讼请求,两审诉讼费均由被上诉人负担。事实与理由：原审认定事实错误，适用法律不当，应予以撤销。一、原审认定以下事实错误：(一）原审认定《商铺委托经营管理合同》己实际履行，属认定事实错误。《商铺委托经营管理协议》中约定前三年租金抵房款,合同签订后孙淑环从未将涉案房屋交付给烟台正德商业管理有限公司，也从未下达过任何收房通知，烟台正德商业管理有限公司也未向开发商金益德支付过前三年租金，并且孙淑环也未提交任何交付房屋的证据,租赁合同的履行是以房屋交付为基础的，因此租赁合同自始至终都没有实际履行。且涉案房屋自始至终都未出租，一审中也提交了房屋现状照片。(二）原审对烟台正德商业管理有限公司与宋少芬签订的抵顶商铺协议实际解决的问题并未查明，属认定事实不清。在（2018)鲁0613民初1322号案件中，宋少芬与烟台正德商业管理有限公司签订的协议中并不是以商铺抵租金，而是替开发商金益德补偿给业主的逾期交房违约金，因为在合同中将商铺进行抵顶，烟台正德商业管理有限公司并不是抵顶商铺的所有权人，也从未购买此抵顶商铺，且在合同中说明乙方理解烟台正德商业管理有限公司办证进度，烟台正德商业管理有限公司并不具备办证义务，所以这份合同实际上是在解决金益德与业主之间的违约责任，并不是赔付的租金。(三）在（2017)鲁0613民初1778号判决书中，是为了达到和解的目的替开发商金益德承担违约责任，属认定事实不清。在（2017)鲁0613民初1778号判决书中，也是烟台正德商业管理有限公司与开发商金益德协商，由烟台正德商业管理有限公司替金益德承担违约责任，并没有说明己经交付的情况，也没有承认烟台正德商业管理有限公司接收了该商铺。不能因为一个本案外的为了和解或其他目的而形成的合同或笔录，就否认商铺未交付的事实。(四）原审认定房屋于2015年8月21日达到合同约定的交付条件违背事实，也违背法律规定。根据商品房买卖合同第八条约定，卖方应当在2013年6月30日前，将具备下列四个条件，并符合本合同约定的商品房交付买方使用：1.取得建设工程竣工规划验收合格证；2.取得建设工程竣工验收备案表；3.取得烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证；4.法律、法规、规章规定需满足的其他事项。同日双方签订的补充协议第五条将原合同第八条约定的房屋交付条件作了变更，即由勘察、设计、施工、监理、建设单位五方验收合格作为交房条件。原合同第八项中的第4项，即法律、法规规定需满足的其他事项是兜底条款，即使补充协议对此作了变更，但在房屋的交付条件有法律强制性规定的情况下，房屋仍然必须满足该法定条件方可合法交付。案涉房屋在2015年8月21日虽经五方验收，但不符合消防法对于高层建筑的强制性消防验收条件，实际上仍不能交付。理由如下：1.消防法第十一条、十三条、十四条规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。建设工程消防设计审核、消防验收、备案和抽查的具体办法，由国务院公安部门规定。按照公安部《建设工程消防监督管理规定》第十四条第（四）项规定，国家标准规定的一类高层住宅建筑，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核,并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。而按照国家标准一建筑设计防火规范（GB50016-2014)2015.5.1实施第5部分中的民用建筑表5.1.1列明：建筑高度大于54米的住宅建筑属一类高层住宅。本案房屋底层为商铺，上层为住宅，建筑高度大于54米，按上述规定属一类高层住宅，未经消防验收不得交付。2.城市房地产开发经营管理条例第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。此处的交付仍然包含了质量、规划、消防、人防等内容。上述这些关于消防验收的规定均属于法律和行政法规的效力性、强制性规范，违反该规定的合同或行为均属无效。因此，原审所作出的上述事实认定明显违法。3.本案房屋至2018年1月27日经消防验收后方具备法定交付条件。此前不论房屋是否交付，均不产生房屋交付的实际效果。二、原审没有适用消防法、国务院房地产开发经营管理条例等法律、行政法规，以认定本案涉房屋是否符合法定交付条件，属适用法律不当。孙淑环辩称：烟台正德商业管理有限公司与烟台金益德投资置业有限公司是关联公司，曾经法定代表人是同一人。基于上述事实烟台正德商业管理有限公司的上诉理由均不成立，请求维持原判。第三人烟台金益德投资置业有限公司述称：同意烟台正德商业管理有限公司的上诉意见。孙淑环向一审法院起诉请求：1、烟台正德商业管理有限公司支付2016年10月1日至2018年9月30日期间房屋租金63536元及利息（以15884元为基数，分别自2016年9月2日、2017年3月2日、2017年9月2日、2018年3月2日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决生效之日止）；2、诉讼费由烟台正德商业管理有限公司承担。一审法院经审理认定事实如下：2012年8月21日，孙淑环与烟台金益德投资置业有限公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定：孙淑环购买第三人开发建设的位于烟台市莱山区迎春大街253号1号楼第3层359号房屋（以下简称案涉房屋），房款总价款为372137元于2012年8月21日前付清；卖方应在2013年6月30日前，将经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合同的商品房交付给孙淑环。同日，孙淑环（甲方）与烟台正德商业管理有限公司（乙方）签订《商铺委托经营管理合同》，约定：甲方将案涉房屋的全部经营管理权委托给乙方，委托期限自2013年10月1日起至2023年9月30日止。前三年（自2013年10月1日至2016年9月30日）的租金收益：第一年度至第三年度的租金总额为81689元，该租金由甲方与烟台金益德投资置业有限公司签订标的物物业买卖合同时，由烟台金益德投资置业有限公司在该买卖合同总额中一次性垫付给甲方，后期由乙方将该前三年的租金分期支付烟台金益德投资置业有限公司。第四年度（2016年10月1日至2017年9月30日）租金收益为31768元，由乙方分两期支付给甲方，每六个月支付一次，每次支付日期按下期租金到来之时提前30日支付给甲方。第五年度（2017年10月1日至2018年9月30日）的租金为36306元，由乙方分两期支付给甲方，每六个月支付一次，每次支付日期按下期租金到来之时提前30日支付给甲方。双方同意在委托经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。上述合同及协议签订后，孙淑环向第三人烟台金益德投资置业有限公司支付了购房款372137元。庭审中，孙淑环、烟台正德商业管理有限公司确认孙淑环实际交付给烟台金益德投资置业有限公司的购房款为372137元，烟台金益德投资置业有限公司已扣除了前三年租金81689元以抵顶孙淑环应支付的81689元购房款。关于烟台正德商业管理有限公司与第三人烟台金益德投资置业有限公司的关系。2017年9月28日前，王德志是烟台金益德投资置业有限公司的唯一投资人，2017年11月7日前，王德志与烟台金益德投资置业有限公司系烟台正德商业管理有限公司股东。烟台金益德投资置业有限公司认为，其与烟台正德商业管理有限公司是完全独立核算的两公司。关于涉案商铺的交付使用情况，孙淑环主张，合同约定烟台金益德投资置业有限公司直接将涉案商铺交付给烟台正德商业管理有限公司，孙淑环方不了解情况，且烟台正德商业管理有限公司已用前三年租金代孙淑环向烟台金益德投资置业有限公司支付了一部分购房款。烟台金益德投资置业有限公司主张，涉案商铺未交付使用，没有达到法定的消防验收合格条件，不能交付使用。另，一审法院受理的（2018）鲁0613民初1322号宋少芬与烟台金益德投资置业有限公司、烟台正德商业管理有限公司房屋买卖合同纠纷案件中，2017年7月6日，宋少芬（乙方）与烟台正德商业管理有限公司（甲方）签订合同书，约定：甲乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将商铺抵顶给乙方，以抵消其所欠乙方商铺租金事宜，就以下条款达成一致：一、租金情况1、宋少芬购买了新天地都市广场商铺号1-2-207，并将该商铺委托给甲方托管经营。2、甲方由于经济困难，不能按时于2016年支付乙方托管经营应当支付的第四、五年租金（包括未到期租金）合计118763元整。双方关于此房屋涉及的相关事宜一次性解决。由于第五年租金提前支付，乙方理解并同意甲方延长办证期限。3、甲方同意未到期租金提前支付给乙方。4、乙方所应当缴纳的税费，由甲方从租金总额中按20%税率扣除代缴。5、乙方同意甲方两年内以抵顶价格回购。二、抵顶房屋情况1、抵顶给乙方的商铺位于新天地都市广场7-416商铺。建筑面积为50.78平米，税后每平方米单价为10800，税后应抵顶面积为8.8平米。该合同已经实际履行。又查，2017年，购买新天地都市广场4号楼229号商铺的业主邹斌以与烟台正德商业管理有限公司签订委托经营管理合同，但烟台正德商业管理有限公司未支付第四年租金为由，将烟台正德商业管理有限公司诉至一审法院，要求烟台正德商业管理有限公司支付第四年度租金。诉讼过程中，烟台正德商业管理有限公司承认邹斌提出的全部诉讼请求。一审法院作出（2017）鲁0613民初1778号民事判决书，判决烟台正德商业管理有限公司支付邹斌2017年1月1日至2017年12月31日期间的租金128447元。判决已发生法律效力。一审法院依据当事人陈述、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《商铺委托经营管理合同》、购房款发票、及庭审笔录等认定上述事实。一审法院认为，孙淑环与烟台金益德投资置业有限公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》及孙淑环与烟台正德商业管理有限公司签订的《商铺委托经营管理合同》，均是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，不损害国家、集体或他人的合法权益，合法有效，对当事人均具有约束力，各方均应按合同约定全面履行各自义务，任何一方违反约定的义务，均应承担违约责任。《商铺委托经营管理合同》未约定房屋如何交接，但从本案的实际情况看，签订合同时烟台金益德投资置业有限公司与烟台正德商业管理有限公司之间系母子公司关系，前三年的租金已抵顶了孙淑环部分购房款，另结合新天地都市广场其他同类商铺营业状况、租金的支付情况及烟台正德商业管理有限公司曾对欠付租金自认的事实，可以认定涉案商铺委托经营管理合同已经实际履行，即涉案房屋已实际交付给烟台正德商业管理有限公司，烟台正德商业管理有限公司应按合同约定履行支付租金的义务。孙淑环的诉讼请求，理由正当，证据确凿，且与法不悖，予以支持。烟台正德商业管理有限公司及烟台金益德投资置业有限公司主张2018年1月27日涉案房屋因未经过消防验收而不具备法定交房条件故未能交付使用，与合同约定不符、与事实相悖，不予采纳。烟台正德商业管理有限公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，可依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院判决：烟台正德商业管理有限公司支付孙淑环2016年10月1日2018年9月30日期间房屋租金63536元及利息（以15884元为基数，分别自2016年9月2日、2017年3月2日、2017年9月2日、2018年3月2日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决生效之日止）。如果烟台正德商业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计726元，由烟台正德商业管理有限公司负担。二审中，被上诉人孙淑环向法庭提交了莱山区（2018）鲁0613民初1007号民事判决书一份，证明依据同一事实和理由起诉的另一案件已经生效，上诉人烟台正德商业管理有限公司并未提起上诉，上诉人烟台正德商业管理有限公司的行为表明已经认可莱山区法院的判决认定事实及裁判理由。上诉人烟台正德商业管理有限公司质证称：对该证据的真实性无异议，关于该案是否生效不清楚。第三人烟台金益德投资置业有限公司质证称：对该证据的真实性无异议，不上诉的原因是为了达成调解目的，因此不能作为定案依据。第三人烟台金益德投资置业有限公司向法庭提交了EMS快递单一份、交房通知书一份、回复意见一份，证明第三人烟台金益德投资置业有限公司通知被上诉人孙淑环到第三人处收房，被上诉人孙淑环接到交房通知后于2018年10月13日同其他业主共同回复意见表明暂不接收涉案房屋，因此涉案房屋至今未交付。上诉人烟台正德商业管理有限公司质证称：对该证据的真实性无异议，对证明目的也认可。被上诉人孙淑环质证称：其收到过EMS快递单及交房通知书，但交房通知书不能证明第三人烟台金益德投资置业有限公司的证明目的，业主签收的回复意见上签字不是孙淑环本人所签。交房通知书不能对抗一审判决认定的事实，因该通知书是一审判决后才邮寄给我方，最初孙淑环签订的购房及租赁合同是同日签订的，而且是关联合同，签订合同时上诉人烟台正德商业管理有限公司与第三人烟台金益德投资置业有限公司的法定代表人是同一人，现在上诉人烟台正德商业管理有限公司与第三人烟台金益德投资置业有限公司以房屋未交付为理由作为对抗支付被上诉人孙淑环租金的理由不能成立。二审庭审中，双方当事人均认可在签订涉案《商铺委托经营管理合同》时，烟台正德商业管理有限公司与孙淑环均信赖涉案商铺可以按时交付前提下而达成相关合意。烟台正德商业管理有限公司与孙淑环所签合同的前三年租金实际是以扣减孙淑环应缴纳房款的形式予以支付。烟台正德商业管理有限公司应支付孙淑环前三年的租金实际上已经通过抵顶形式予以履行。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案中，烟台正德商业管理有限公司已经支付孙淑环前三年租金，双方之间《商铺委经营管理合同》实际已经履行的事实清楚。本院注意到，烟台金益德投资置业有限公司与孙淑环之间的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》以及烟台正德商业管理有限公司与孙淑环之间《商铺委托经营管理合同》均为2012年8月21日同日签订。即在上述合同签订时，各方当事人均确信涉案商铺能够按照约定交付，委托经营管理合同亦能按期履行。烟台正德商业管理有限公司与孙淑环之间经营管理合同前三年租金实际已经履行，且因烟台金益德投资置业有限公司未能按约交付商铺，责任不在孙淑环。而导致商铺未交付，烟台正德商业管理有限公司未能对涉案商铺经营管理的责任也不在孙淑环。又因烟台正德商业管理有限公司与烟台金益德投资置业有限公司系关联公司，该商业风险亦不应由孙淑环承担。故，一审法院判决烟台正德商业管理有限公司支付孙淑环相关租金及利息，于法有据，并无不当。上诉人上诉理由均不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人烟台正德商业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1388元，由上诉人烟台正德商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨卫东审判员  衣振国审判员  陈晓彦二〇一九年六月二十六日书记员  张 筱