江苏省徐州市贾汪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0305民初4560号原告：中国农业银行股份有限公司徐州贾汪支行，住所地徐州市贾汪区前委路1号。负责人：李明，该行行长。委托诉讼代理人：马辉，该行员工。委托诉讼代理人：李跃，该行员工。被告：陈杨，男，1978年11月21日生，汉族，住徐州市泉山区。被告：曹南南，女，1982年9月2日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：陈玉先，男，1951年9月24日生，汉族，住址同上。被告：江苏永业集团公司，住所地徐州市西安北路6号恒茂国际大厦16楼13室。法定代表人：刘荣浦，该公司总经理。原告中国农业银行股份有限公司徐州贾汪支行（以下简称农行贾汪支行）诉被告陈杨、曹南南、江苏永业集团公司（以下简称永业集团）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年10月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行贾汪支行的委托诉讼代理人马辉、李跃、被告陈杨、曹南南的委托诉讼代理人陈玉先到庭参加诉讼，被告永业集团经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告农行贾汪支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还贷款本金89994.01元、利息25104.49元（利息暂计算至2018年8月20日，以及偿还至贷款本息还清之日结欠的利息及滞纳金），合计115098.5元；2、判令被告永业集团承担连带保证责任；3、判令三被告承担本案全部诉讼费用；4、判令原告对已抵押的贾汪区永业嘉苑小区13幢5单元201室房屋享有优先受偿权。事实和理由：2008年1月23日，陈杨与我行签订《个人购房担保借款合同》当天在我行办理贷款110000元，贷款执行利率为浮动利率，以中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的基础上下浮15%，贷款发放日执行利率为6.6555%，约定期限为2008年1月23日至2023年1月22日，共计180个月，还款方式为分期还款，等额本息还款法。该笔贷款以陈杨所购位于徐州市贾汪区的房产办理抵押担保。贷款发放后，陈杨能够及时按借款合同约定还款，但从2011年11月至今陈杨不再履行还款义务，我行客户经理虽然多次上门催要，但被告均以种种理由拖欠不还我行分期贷款本息。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求人民法院依法判准原告的诉讼请求。被告陈杨辩称，当时其为永业集团员工，因公司经济比较困难，为了筹集资金,公司要求其购买公司名下的永业嘉苑房产去银行办理房产抵押贷款，办理好贷款手续后，钱直接打进了永业集团的账户中，其并没有使用过贷款也没有还过钱，至于后来为什么没有继续还款，其并不知情。被告曹南南辩称，本案于2014年起诉过，我们虽然办理了贷款手续，但是并没有见到钱，也没有人向陈杨要过钱，直到2014年起诉后，农行贾汪支行才开始要求陈杨还钱。此借款是永业集团的行为，不应该由我们个人偿还。被告永业集团未答辩亦未提供相关证据。经审理查明，2008年1月7日，买受人陈杨与出卖人永业集团签订《商品房买卖合同》一份，约定：陈杨购买永业嘉苑小区13幢5单元201号房产，总价款为164263元，付款方式为2008年1月24日前付清全款，其中办理贷款110000元。合同另对其他事项进行约定。2008年1月16日，陈杨向农行贾汪支行申请个人住房贷款110000元，申请表上填写其近三年一直在徐州金阳建设工程有限公司工作，陈杨同时提供了显示由徐州金阳建设工程有限公司出具的收入证明书，证明陈杨系其公司员工，在当日农行贾汪支行对陈杨制作的面谈记录中，陈杨亦认可其为徐州金阳建设工程有限公司员工。当日，陈杨和曹南南向农行贾汪支行出具《个人住房按揭贷款承诺书》、《承诺书》，承诺其为永业嘉苑小区13幢5单元201号房产的共有权人，同意以该房产作为抵押向农行贾汪支行办理贷款，愿意以家庭财产（包括个人所有、夫妻共有、家庭共有财产）对该笔贷款承担无限连带清偿责任，债务由夫妻双方共同偿还。2008年1月23日，抵押人陈杨与抵押权人农行贾汪支行签订《徐州市房地产抵押合同》一份，约定：为确保《个人购房担保借款合同》的履行，抵押人以永业嘉苑小区13幢5单元201号房地产（期房）抵押给抵押权人，权利价值110000元，期限自2008年1月23日至2023年1月22日。当日，徐州市贾汪区房屋产权产籍监理所即作出徐房贾他字第003400号房屋他项权证，载明：房屋他项权人为农行贾汪支行，房屋所有权人为陈杨，房屋坐落贾汪区永业嘉苑13-5-201，权利种类为抵押权，权利价值110000元，设定日期2008年1月23日，约定期限2023年1月22日，房屋所有权证号一栏为空白。截至目前，涉案房屋依然未办理房地产权利证书。同日，陈杨（借款人、抵押人）、曹南南（抵押人）、永业集团（保证人）、农行贾汪支行（贷款人、抵押权人）签订《个人购房担保借款合同》一份，约定：借款金额为11万元，用于购买永业嘉苑小区13幢5单元201室房产，借款期限自2008年1月23日至2023年1月22日，借款利率为浮动利率即在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率7.83%的基础上下浮15%，执行年利率6.6555%，借款划入永业集团账户，每个月为一个还款周期，每月的借款对应日为还款日，采用等额本息还款法，借款人以本合同项下所有购房屋作抵押的，由保证人永业集团提供阶段性保证担保。阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。合同另对其他事项进行约定。当日，农行贾汪支行依约发放贷款110000元。贷款发放后，农行贾汪支行已收回本金20005.99元、利息21454.43元，截至2018年8月20日，尚欠本金89994.01元、利息25104.49元。另查明，2014年4月28日，农行贾汪支行曾就涉案纠纷起诉陈杨、曹南南、永业集团至本院，永业集团在该案审理过程中陈述：为筹措经营资金，该公司要求员工以购买本公司房产的名义向农行贾汪支行贷款，并与其单位职工陈杨（曹南南系陈杨妻子）虚订永业小区房产的商品房买卖合同，以该合同向农行贾汪支行办理相关房贷手续，取得的贷款由江苏永业集团公司占有使用。本院于2014年10月8日作出民事裁定：驳回中国农业银行股份有限公司徐州贾汪支行的起诉，本案移送公安机关处理。2015年8月14日，徐州市公安局贾汪区分局向农行贾汪支行作出《不予立案通知书》，认为农行贾汪支行控告的陈杨、魏士平等人涉嫌经济犯罪的报案不构成犯罪，决定不予立案。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《个人住房贷款申请表》、收入证明书、面谈记录、《个人住房按揭贷款承诺书》、《承诺书》、《家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书》、《个人购房担保借款合同》、个人借款凭证、贷款信息表、《徐州市房地产抵押合同》、房屋他项权证、民事裁定书、《不予立案通知书》及双方当事人陈述在卷佐证，证据证据已经质证，本院予以确认。本院认为，徐州市公安局贾汪区分局对农行贾汪支行控告陈杨涉嫌经济犯罪的报案不予立案，被告陈杨就其抗辩意见也未能提供证据证实，本案《个人购房担保借款合同》应认定合法有效，被告陈杨应偿还原告贷款本金89994.01元及利息（截止2018年8月20日产生的25104.49元及自2018年8月21日起至实际给付之日止按个人购房担保借款合同约定计算产生的借期利息、罚息、复利），因曹南南就涉案债务作出共同偿还承诺，故应对上述债务承担共同偿还责任。关于原告对涉案房产是否享有优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》第四十条规定：所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十九条规定：房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理，本案中，被告陈杨至今未取得涉案房屋的土地使用权证书和房屋所有权证书，不能认定其为涉案房屋的所有权人，其无权以涉案房屋为其贷款设立抵押，房地产管理部门在此情况下虽然为农行贾汪支行办理了房屋他项权证，也不当然产生抵押权设立的效力，故原告对涉案房产不享有优先受偿权，同时由于涉案房屋房地产权利证书并未办理，永业集团依约应对陈杨的债务承担连带清偿责任。被告永业集团经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告陈杨、曹南南应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司徐州贾汪支行偿还贷款本金89994.01元及利息（截止2018年8月20日产生的25104.49元及自2018年8月21日起至实际给付之日止按个人购房担保借款合同约定计算产生的借期利息、罚息、复利）；二、被告江苏永业集团公司对上述款项承担连带清偿责任，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿或要求其他保证人清偿其应当承担的份额；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司徐州贾汪支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2600元、公告费600元，合计3200元，由被告陈杨、曹南南、江苏永业集团公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  董 超人民陪审员  厉建秋人民陪审员  张 健二〇一九年六月十日书 记 员  王 洁