辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)辽0114民初4952号 原告：邵伟祥，男，1981年10月27日出生，汉族，住浙江省兰溪市。 原告：陈贞，女，1977年11月20日出生，汉族，住址同上。 二原告委托诉讼代理人：李娜，系辽宁名熙律师事务所律师。 被告：沈阳明鸿地产有限公司，住所地沈阳市于洪区白山路52-6号。 法定代表人：王欣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王莹，系辽宁同方律师事务所律师。 原告邵伟祥、陈贞与被告沈阳明鸿地产有限公司（以下简称“明鸿地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人李娜、被告明鸿地产公司委托诉讼代理人王莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告按约定将违约铁窗更换为塑钢窗后向二原告交付房屋；2、请求法院依法判令被告向二原告支付因逾期交付房屋产生的违约金7298.46元（2018年11月1日起暂计算至2019年4月11日，以购房款为基数，按0.1%计算）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：二原告为夫妻，二原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同第八条交付期限出卖人应当在2018年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。二原告已经依据合同履行了相应的合同义务，向被告支付了相应的房款，被告在交付房屋当日被沈阳市于洪区城乡建设局下达了于建综限（2018）11号商品住房项目交付使用现场核查整改通知书，被告为违规交房，责令整改，期限为3个月，给付的3个月已过，但被告迟迟未按合同约定交付房屋。现二原告为维护自己的合法权益，起诉至人民法院，请求人民法院依法支持二原告的诉讼请求。 被告明鸿地产公司辩称，被告并不存在逾期交房行为，原告主张被告支付逾期付款违约金，缺乏事实和法律依据，具体理由如下：一、被告向原告交付的商品房已经建设、勘察、设计、施工、监理五方验收合格，并出具了五方盖章的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，该商品房已经符合《商品房买卖合同》约定的交付标准。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……”，第八条约定“出卖人应当在2018年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……”，同时，建筑法第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的不得交付使用。本案中，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定了房屋经验收合格的交付条件，而“房屋验收合格”就是指经建设、勘察、设计、施工、监理五方验收合格后，视为验收合格。双方在合同中已明确约定交付条件为“商品房经验收合格”，双方均应尊重合同有关交付条件的约定，不能将五方验收之外的其他程序性事项视为民事范畴的房屋交付的强制条件，即使开发商没有履行其他程序性事项，违反了行政管理法规，也不能据此否定五方验收即视为房屋合格的合同交付标准。五方验收合格即可以证明，房屋主体验收合格，能够实现业主入住的基本生活配套设施（供水、供电、供热、燃气、道路、物业、环卫设施、有线电视、电话通信及光纤入户），基本可以满足居住使用条件。所以，被告在2018年10月31日前已经达到了房屋交付条件，另外双方在《商品房买卖合同》第十四条也明确约定，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意继续完善，使其达到使用条件。二、被告已经于2018年10月15日向原告送达了书面的《入住通知书》，原告未按通知时间办理入住手续，根据《商品房买卖合同》补充协议第六条第二款第二项约定“买受人未按出卖人通知的日期办理商品房验收交接手续的，自出卖人通知交付期限届满的次日即视为出卖人已经完成原合同项下的交付义务，该商品房符合原合同约定的交付条件”，约定，案涉房屋视为交付完毕，原告关于被告逾期交房的主张不能成立。三、于洪区城乡建设局作出的整改通知，不能作为否定案涉房屋已经验收合格，并具备交付条件的事实，是否违反该通知内容，亦不属于民事裁判审理范围，应由相关行政法律法规予以调整。首先，需要对于洪区城乡建设局作出整改通知的原因加以说明，该原因是由于个别业主针对消防窗改造（即由原来的塑钢窗变更为消防窗）不满，到质监站进行投诉，所以质监站才向被告下达了该整改通知，被告与原告签订《商品房买卖合同》的时间为2017年11月27日，但根据《建筑设计防火规范》2018年最新规定，建筑高度大于54米的住宅建筑，每户应有一间房间符合下列规定：1、应靠外墙设置，并应设置可开启外窗；2、内外墙体的耐火极限不应低于1.00h，该房间的门窗采取乙级防火门，外窗的耐火完整性不宜低于1.00h。被告严格按照最新的消防规范，安装符合相关消防专业设计要求的消防门窗，该消防门窗的造价也远远高于合同约定的塑钢窗，由此可见，由于消防规范发生变化，被告按照相关规定进行施工，对此被告不存在任何过错，亦不存在违约行为。其次，被告在商品房竣工验收合格的前提下，已经具备了向原告交付房屋的条件，可以向商品房买受人交付房屋，即便被告的行为违反了整改通知的要求，也应属于行政法调整范畴，并不属于民事裁判审理范畴。再次，原、被告双方在《商品房买卖合同》第八条交付期限第二款也明确约定“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2.政府部门延迟有关文件批准或其他政府行为；……”，同时，《商品房买卖合同》第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺第二款约定“如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.继续完善，使其达到使用条件；2.如遇本合同第八条规定的特殊原因，出卖人可据实予以延期，依据法律法规之规定免除责任”。本案中，于洪区城乡建设局作出的《整改通知》即为被告可以据实予以延期交房的行政行为，而依据上述合同约定，被告无需承担任何责任，故原告要求被告承担逾期交房的违约责任，缺乏事实和法律依据。最后，于洪区城乡建设局在核查中发现，被告目前尚未取得沈阳市商品住房交付使用条件确认书，但办理该确认书需要提供建设工程竣工验收备案书，可是纵观全市房地产开发市场，也没有哪家开发商是在办理完所有行政审批手续后（即综合验收，包括消防验收、规划验收、环保验收等手续），才正式通知购房者交房，如果必须取得竣工验收备案书后方可交房，即不存在双方在商品房买卖合同中约定的第十五条出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理初始备案登记这一条款的适用情形，因为一旦开发商取得了建设工程竣工验收备案书，即刻就可以办理初始备案登记，而无需在交付使用后再等待一年的时间，因而，该期限实质上就是办理竣工验收备案书的期间，而取得建设工程竣工验收备案书也并非房屋交付的必要条件。综上所述，在案涉房屋已经五方验收合格，且原告已视为收房、同时房屋符合交付标准的情况下，原告主张被告逾期交房，缺乏事实及法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二原告与被告双方于2017年11月27日签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告销售的位于沈阳市于洪区松山西路194-1号1-9-1室房屋，合同第八条约定：“出卖人应当在2018年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.政府部门延迟有关文件批准或其它政府行为；……。”；第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量说明书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”另外，在该合同附件三第5条约定交付的房屋还包括钢质防火门和塑钢窗。在附件四《补充协议》第六条第2款规定“买受人未按出卖人通知的日期办理商品房验收交接手续的，自出卖人通知交付期限届满的次日即视为出卖人已经完成原合同项下的交付义务，该商品房符合原合同约定的交付条件”，还约定“自该商品房交付或视为交付给买受人之日，该商品房毁损、灭失的风险及转移至买受人，该商品房应当交纳的物业费、采暖费、水电费等相关各项费用即由买受人负担”。合同签订后，二原告履行了合同义务。 原告邵伟祥于2018年10月17日签收被告下发的《入住通知书》，但二原告没有在规定时间办理入住手续。 另经核实，被告根据相关规定，为符合相关消防要求，对案涉房屋一侧的窗户由原告的塑钢窗变更为其他材质的消防窗。 另查明，案涉商品房于2018年8月30日验收，于2018年9月6日案涉商品房经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位和监理单位五方验收合格，五方在《房屋建筑工程竣工验收报告》上盖章。 再查明，2018年10月30日，沈阳市于洪区城乡建设局向被告下发了一份《商品住房项目交付使用现场核查整改通知单》，认定被告在未取得沈阳市商品住房交付使用条件确认书的情况下交房属于违规交房，责令被告停止交房，限期三个月进行整改，完善园区相关配套设施后补办沈阳市商品住房交付使用条件确认书。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。二原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的合同义务。 关于二原告要求被告承担因逾期交房产生违约金的主张。那么，被告是否存在逾期交房的违约行为。二原告、被告双方在《商品房买卖合同》中约定房屋交付的日期为2018年10月31日前，交付条件为依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定，建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案中，涉诉房屋于2018年9月6日经建设、施工、监理、设计及勘察单位的五方验收合格。本院认为案涉房屋符合交付条件。原告邵伟祥于2018年10月17日签收被告下发的《入住通知书》，但二原告没有在规定时间办理入住手续。根据合同附件四《补充协议》第六条第2款规定“买受人未按出卖人通知的日期办理商品房验收交接手续的，自出卖人通知交付期限届满的次日即视为出卖人已经完成原合同项下的交付义务，该商品房符合原合同约定的交付条件”。被告已通知二原告办理入住手续，符合上述合同约定，被告不存在逾期交房违约行为。 那么，行政部门对被告交房的行为下发整改通知书，被告是否构成逾期违约交房问题。2018年10月30日，沈阳市于洪区城乡建设局向被告下发了一份《商品住房项目交付使用现场核查整改通知单》，认定被告在未取得沈阳市商品住房交付使用条件确认书的情况下交房属于违规交房。该整改通知单写明“其行为违反了《城市房地产开发经营管理条例》和《沈阳市商品房交付使用管理办法》”。《沈阳市商品房交付使用管理办法》属于行政规章，《城市房地产开发经营管理条例》属于行政法规。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，只有违反法律和行政法规的强制性规定，才能确认合同无效。强制性规范包括管理性规范和效力性规范，管理性规范旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该合同在民商法上的效力，只有违反了效力性的强制性规范，才应当认定合同条款无效。《城市房地产开发经营管理条例》等法律条款属于管理性的强制性规范，违反这些条款将依法承担相应的法律责任，但不能致使合同条款无效。因此，不能以此认定被告存在逾期违约交房行为。综上，二原告提出的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于二原告要求更换塑钢窗的主张。本院认为，被告将合同约定的塑钢窗更改为其他材质的消防窗是为执行相关政策文件的规定，以保证消防安全，而且是按要求进行的整体更换，并非只是更换二原告一家，被告的行为不应属于违约行为，故对二原告的该项主张亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第二百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告邵伟祥、陈贞的诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告邵伟祥、陈贞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审判员 谷 硕 二〇一九年六月十七日 书记员 李晨煜