文书内容广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初8976号原告（反诉被告）：佛山市兴发房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区南庄镇吉利圩人和路，统一社会信用代码914406040702695585。法定代表人：刘立斌。委托诉讼代理人：刘力韵，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘俊斌，广东至高律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘锦明，男，汉族，1986年6月16日出生，住广东省佛山市禅城区，被告（反诉原告）：罗少春，女，汉族，1985年6月7日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：施杰龙，广东丰源律师事务所律师。原告佛山市兴发房地产开发有限公司与被告刘锦明、罗少春商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案受理后，依法由审判员梁菡适用简易程序进行审理。两被告在答辩期内分别向本院提起反诉，本院予以受理并于2019年5月28日公开开庭对本、反诉予以合并审理，原告委托诉讼代理人刘力韵、刘俊斌，被告刘锦明，被告罗少春及其委托诉讼代理人施杰龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20170329013701）于2018年9月14日解除；二、原告没收被告交纳的定金30000元；三、被告向原告支付逾期办理备案登记注销手续违约金41275.4元（自2018年9月19日起计至协助办理完毕，暂计至2019年3月26日，共计188日，每日按总房款439100元的万分之五支付）；四、被告向原告支付律师费14000元；五、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月29日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20170329013701）（以下简称《买卖合同》）和《补充协议》，合同约定原告按售价439100元将佛山市禅城区季华西路125号一座2606室（以下简称涉案房屋）出售给被告，建筑面积44.84平方米，付款方式为被告于合同签订之日起30日内支付房款239100元，剩余房款200000元被告于2017年4月30日前申请办理银行按揭手续进行支付。2017年3月11日，被告支付定金30000元。2017年3月29日，被告支付部分房款209100元。后原告多次催促被告支付剩余房款，但被告以商业贷款支付的200000元未获贷款申请批准为由，未支付给原告。《补充协议》约定，如买受人签订《买卖合同》后90日内按揭申请未获银行批准，买受人应在签订《买卖合同》后100日内以现金方式一次性付清全部房价款，否则，视为逾期付款，买受人应按《买卖合同》第八条之约定承担逾期付款的违约责任。如因买受人未按约定时间配合办理备案登记注销的，出卖人有权顺延向买受人退还已付购房款余额（如有）、违约金（如有）和利息（如有）的时间，且买受人应按日向出卖人支付总房款万分之五的违约金直到买受人配合办理完毕备案登记注销手续，且出卖人有权在办理退购房款前先行予以扣除违约金及其他买受人应付的款项。2018年9月13日，原告向被告签发律师函，函告《买卖合同》于函件送达被告之日即2018年9月14日起正式解除，被告应支付违约金，且由于《买卖合同》已网签备案，原告要求被告至佛山市禅城区住建部门协助办理《买卖合同》解除的相关登记注销手续。在此期间，原告多次通过电话、短信、信函等方式催促被告履行义务，但被告一直拒绝配合办理注销后续，至今也未支付任何房款和违约金，其违约行为导致原告无法有效对涉案房屋进行处分，也无法按照合同约定收回剩余房款，综上，原告主张被告应依约承担违约责任。被告刘锦明答辩称：刘锦明无需向原告支付逾期办理备案登记注销手续违约金41275.40元、律师费14000元及本案诉讼费。一、原告违反《买卖合同》“出卖人解除合同的，应该书面通知买受人”和《补充协议》“出卖人行使《买卖合同》第八条的权利而收回该商品房的，出卖人只须根据买受人于《买卖合同》所记载的地址向买受人发出书面通知”的约定。原告在知道两被告处于离婚诉讼的情况中，没有向刘锦明发出解除合同的书面通知。原告未按《补充协议》规定向《买卖合同》记载的地址发出解除合同的书面通知，而错误把《律师函》发送到罗少春的身份证地址，签收人为他人签收，且《律师函》邮寄单上填写了错误的手机号码，导致刘锦明对解除事宜不知情，无法配合原告办理备案登记注销手续，故刘锦明无需向原告支付逾期办理备案登记注销手续违约金。假如原告事前能通知刘锦明解除《买卖合同》，则根据《买卖合同》第八条第（2）款的约定，违约金为应付款200000的1%，即2000元。二、广东至高律师事务所是原告聘请的常年法律顾问，原告仅提交委托代理合同和广东增值税普通发票，没有提供该律所名下招商银行佛山分行营业部账号75×××89的交易流水凭证，不足以证明14000元律师费的真实交易记录。且刘锦明认为假如收到解除合同的书面通知或者律师函后，其还是没有履行相关义务从而导致原告只有选择诉讼，由此产生的律师费和诉讼费与刘锦明抗拒履行义务存在因果关系，刘锦明才需赔付。但是刘锦明未收到解除及催收通知，故由此产生的律师费、诉讼费并非由刘锦明抗拒履行产生，不应由刘锦明承担。三、从2018年9月13日原告寄出《律师函》至2019年3月26日原告起诉，刘锦明不仅没有收到《律师函》，也没有收到原告发送的短信、信函、电话以解除《买卖合同》、办理解除合同手续。基于此，刘锦明认为原告有意让其在不知情的情况下，以没有配合办理《买卖合同》备案登记注销手续为由按日加收违约金来达到获取不合理权益的目的。四、原告将《律师函》等书面通知仅发送到罗少春的身份证地址，罗少春没有向刘锦明告知函件通知事项及内容，罗少春存在有意隐瞒而让刘锦明承担违约责任之嫌。被告罗少春答辩称：一、罗少春同意《买卖合同》于本案开庭之日解除，且原告此前行使解除权并未直接导致《买卖合同》解除。因为合同解除导致互相返还，但各方并未实际履行，所以《买卖合同》在开庭前没有解除。二、关于定金问题。原告诉请缺乏事实依据，《买卖合同》约定，定金已在交付首期款时作价为商品房价款，且各方通过事实行为已予履行，定金已经作为首期款，即定金性质改变，已不存在定金。三、原告主张逾期未办理备案登记的违约金缺乏事实和法律依据，解除合同是双向行为，虽然原告行使解除权并告知罗少春，但原告没有依约退回相关款项，《买卖合同》事实上没有解除，因此也不存在解除合同后的违约行为。即便原告认为被告构成违约，也仅是逾期未付清购房款的违约责任，如需要承担也应按照《买卖合同》的约定主张。四、原告主张的律师费偏高。被告刘锦明向本院提出反诉请求：一、原告立即向刘锦明退回购买佛山市禅城区季华西路125号一座2606室的首期款119550元；二、原告、罗少春协助刘锦明向佛山市禅城区地方税务局南庄税务分局办理退回因购买佛山市禅城区季华西路125号一座2606室支付的契税、印花税共计6382.66元的相关退费手续；三、原告、罗少春协助刘锦明向佛山市禅城区国土城建和水务局办理退回因购买佛山市禅城区季华西路125号一座2606室支付的住宅专项维修资金2195.50元的相关退费手续；四、本案全部诉讼费用由原告、罗少春承担。事实与理由：2016年12月初，刘锦明经罗少春的妹妹介绍相识，并于2016年12月19日确定恋爱关系。2017年1月底，罗少春以其哥哥新建自建房需资金装修来出租为由向刘锦明借款120000元，并写下欠条承诺很快归还。2017年3月11日，两被告商议以双方名义共同购买佛山市禅城区季华西路125号一座2606室作为婚房居住、投资使用，并于当日支付购房定金30000元。2017年3月14日，罗少春向刘锦明银行转账120000元以还款外，再另转60000元给刘锦明，双方商议资金放置一起用于支付涉案房屋首期款。2017年3月29日，两被告与原告签订《买卖合同》，刘锦明银行账户内180000元、罗少春名下账户29100元，连同定金30000元合共239100元作为购房首期款，合同约定共有性质为按份共有，双方各占一半份额，剩余房款200000元由双方向银行申请按揭共同偿还。2017年7月8日，两被告登记结婚。2017年12月12日，两被告共同缴纳契税、印花税共12765.32元，住宅专项维修资金4391元，税收完税证明可证明两被告各交契税、印花税6382.66元，备注显示为按份共有。2018年1月15日，佛山市禅城区不动产登记中心进行合同备案，备案号为201801150036。2018年4月10日，佛山市禅城区国土城建和水务局进行不动产登记证明，证明号为粤（2018）佛禅不动产证明第001095号，产生预示登记公告效力，顺势不动产权证也会办理到两被告名下，份额各占二分之一。但此时，两被告夫妻感情破裂，双方对涉案房产分割问题协商不成诉至法院，法院以涉案房产暂未取得不动产权证为由判决对涉案房产暂不作处理。银行亦暂停按揭审批进度，故引发此案。两被告商定共同出资并以双方名义签订《买卖合同》，后登记结婚是已发生的事实，罗少春于2017年3月14日将两笔款项120000元、60000元转账至刘锦明名下，不管是出于还款、婚前赠与、资金共同管理或合伙投资等目的，最终是通过双方商定由刘锦明出资支付首付款180000元，罗少春出资支付首付款59100元，双方共同出资、约定按份共有、份额各占二分之一，尔后的登记结婚行为可视为双方就婚前财产不论出资比例而通过特殊约定转为夫妻共有财产，由双方共同支配管理，是双方以结婚为前提的真实意思表示，是双方协商一致而做出的民事法律行为。根据《中华人民共和国婚姻法》第十九条的规定，婚前双方共同出资或者一方出资以双方名义签订《买卖合同》的民事法律行为应视为双方就各自的婚前财产约定为夫妻共有财产，对双方具有法律约束力，并接受承担所带来的法律后果。双方离婚且在原告要求解除合同的情况下，请求法院依照合同约定的份额、法律法规及事实将首期款视作夫妻共有财产进行对半分割，将属于罗少春的款项退回其名下银行账户。契税、印花税共12765.32元，住宅专项维修资金4391元，均是两被告婚后共同缴纳。此部分是夫妻利用婚姻关系存续期间所得的共同财产为家庭开支而支出，夫妻对共同财产有平等的处理权，在离婚并解除合同后，请求法院对共同财产分割并判决原告、罗少春协助刘锦明向佛山市禅城区地方税务局南庄税务分局、佛山市禅城区国土城建和水务局办理相应金额的退费手续。原告、罗少春的请求不合法合理，故本案全部诉讼费用由原告、罗少春承担。针对被告刘锦明的反诉请求，原告答辩称：两被告系涉案房屋的共同买受人，原告已送达完成《律师函》，罗少春亦承认收到该函，两被告也多次与原告就逾期付款事项进行沟通。因此，原告认为《律师函》应于2018年9月14日送达两被告，故依约应先在购房款中扣除违约金，后退回相应购房款。对于协助退费问题，《买卖合同》解除后两被告有权持法院生效文书向相关部门申请退费，与原告无关，如根据规定确实需要原告协助的，被告承担相应责任后原告予以协助。被告罗少春提出反诉请求：一、原告立即向罗少春退回购买佛山市禅城区季华西路125号一座2606室的首期款239100元；二、原告、刘锦明协助罗少春向佛山市禅城区地方税务局南庄税务分局办理退回因购买佛山市禅城区季华西路125号一座2606室产生的印花税、契税合计12765.32元的相关退费手续；三、原告、刘锦明协助罗少春向佛山市禅城区国土城建和水务局办理退回因购买佛山市禅城区季华西路125号一座2606室产生的住宅专项维修资金4391元的相关退费手续；四、本案诉讼费用由原告、刘锦明承担。事实与理由：两被告于2016年12月相识、相恋，并于2017年7月8日登记结婚。在尚未婚姻登记前，刘锦明主张购买佛山市禅城区季华西路125号一座2606室作为投资，并非作为婚后住所，刘锦明提议由罗少春出资首付款，尾款以银行按揭贷款支付。2017年3月11日，两被告向原告支付购房定金30000元，该款项实质为购房诚意金，在支付首付款时充抵房屋价款，该款项由罗少春刷卡缴纳。2017年3月29日，原告与两被告签订《买卖合同》与《补充协议》，约定由两被告以439100元的价格向原告购买涉案房屋，两被告当日支付首付款239100元，该首付款系罗少春出资，其中180000元系罗少春于2017年3月14日转账至刘锦明账户，另外30000元系之前缴纳的定金，29100元由罗少春刷卡支付。剩余购房款200000元约定以银行按揭方式支付，刘锦明以两被告名义向银行申请按揭贷款，但在贷款审核完毕前，刘锦明撤回申请导致余款无法向原告支付。2017年12月12日，罗少春向佛山市禅城区地方税务局南庄税务分局缴纳契税、印花税共计12765.32元，该款项全部由罗少春银行刷卡支付。当日，罗少春从其银行取款4300元交予刘锦明缴纳涉案房屋住宅专项维修资金。此后，两被告感情破裂，刘锦明擅自撤销银行按揭贷款申请，且在离婚诉讼中多次虚假陈述，企图侵吞罗少春的婚前财产，导致罗少春无法通过简单付清房屋尾款方式维护自身权益，现请求解除《买卖合同》。如上所述，涉案房屋的首付款、契税、印花税、住宅专项维修资金（其中91元由刘锦明支付）均系罗少春出资，应属于罗少春的合法财产。原告以两被告未足额支付购房款为由解除《买卖合同》，而两被告在离婚诉讼中，由于涉案房屋未交付、未进行不动产登记无法进行分割，根据《最高人民法院关于审理商品房《买卖合同》纠纷案件适用法律若干问题的解除》第二十五条第二款的规定，原告应将房屋首付款239100元退回实际出资人罗少春。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，《买卖合同》解除后，原告、刘锦明应协助配合罗少春向佛山市禅城区地方税务局南庄税务分局办理退回契税、印花税，向佛山市禅城区国土城建和水务局办理退回住宅专项维修资金的退费手续。针对罗少春的反诉请求，原告答辩称：两被告系涉案房屋的共同买受人，原告已送达完成《律师函》，罗少春亦承认收到该函，两被告也多次与原告就逾期付款事项进行沟通。因此，原告认为《律师函》应于2018年9月14日送达两被告，故依约应先在购房款中扣除违约金，后退回相应购房款。关于定金问题。各方约定的违约金过低，故根据相关法律规定，违约金过低的可以请求人民法院增加。两被告的违约行为至今已经接近两年，其违约行为导致原告不能按照合同约定收回剩余房款200000元，也无法对涉案房屋进行处分，如根据合同约定的违约金条款，两被告仅需承担4311元的违约金。故原告主张按照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，两被告作为给付定金的一方，最终未能履行合同，所以要求没收定金。关于逾期办理注销手续的违约金，应当按照《补充协议》第14条第4、5点要求，两被告承担自合同解除之日起未能办理注销手续的违约金。原告在诉讼中举证如下：两被告身份证复印件。拟证明两被告身份主体适格。《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20170329013701）、《补充协议》。拟证明根据《买卖合同》第七条、第八条，《补充协议》第一条的约定，被告逾期付款已构成违约，原告有权解除合同并没收被告支付的定金。根据《补充协议》第九条、第十四条的约定，原告有权要求被告承担逾期办理备案登记注销手续的违约责任及因本案产生的律师费。《佛山市兴发房地产开发有限公司收据》2份。拟证明被告仅支付首期款239100元，含定金30000元，无支付任何剩余房款。EMS快递单、邮单。拟证明原告邮寄《律师函》通知被告解除合同，且要求被告按照《买卖合同》和《补充协议》的约定配合原告办理备案登记注销手续。《民事委托代理合同》、广东至高律师事务所开具发票申请回执及广东增值税普通发票。拟证明因被告违约，原告主张本案权益而支出的律师费。被告刘锦明在诉讼中举证如下：1、中国工商银行pos机刷卡凭证、借记卡账户历史明细清单。拟证明刘锦明出资涉案房屋首期款180000元至原告银行账号，形成支付关系并签订《买卖合同》。2、《商品房买卖合同（预售）》备案首页（备案号201801150036）。拟证明《买卖合同》已在不动产登记中心备案，买受人为刘锦明、罗少春。3、《不动产登记证明》（证明号为粤（2018）佛禅不动产证明第0010953号）。拟证明刘锦明、罗少春已至佛山市禅城区国土城建和水务局办理不动产登记证明，明确涉案房屋权利人为刘锦明、罗少春，份额各占二分之一，系双方真实意思表示，产生预示登记公告效力。4、《中国银行交易流水明细清单》。拟证明刘锦明支付住宅专项维修资金4391元。5、《出生医学证明》。拟证明2017年2月份为罗少春怀孕初期，双方以组织家庭为目的，罗少春孕前、孕中在刘锦明家中居住。得知怀孕后双方于2017年3月11日以共同所有为目的下定涉案房屋，并于2017年3月29日共同出资签订《买卖合同》。被告罗少春在诉讼中举证如下：1、《中国农业银行业务凭证》（定金30000元）、佛山农村商业银行汇款扣账回单（120000元）、《中国农业银行转账业务客户回执》（60000元）、佛山农村商业银行汇款扣账回单（110000元）、《中国农业银行业务凭证》（65000元）、《中国农业银行业务凭证》（29100元）、中国工商银行刷卡消费凭证（首付款刷卡单）。拟证明两被告于登记结婚之前购买涉案房屋，虽然系以两人名义购买，但实际首付款全部由罗少春出资；刘锦明是银行按揭贷款申请的主借人，首付款中的大部分款项需由其名下进行支付，故罗少春将资金转至刘锦明银行账户。2、《广发银行对账单》（契税）、《中国农业银行个人明细对账单》（住宅专项维修资金）、《中国银行交易流水明细清单》（住宅专项维修资金）。拟证明涉案房屋的契税均由罗少春出资缴纳，住宅专项维修资金基本由罗少春出资缴纳。3、《税收完税证明》2份、《佛山市住宅专项维修基金缴款通知书》。拟证明涉案房屋的契税、住宅专项维修资金已足额缴纳。4、（2018）粤0604民初19606号民事判决、（2018）粤06民终12222号民事判决，证明涉案房屋虽以二人名义购买，但房屋的首付款、契税、住宅专项维修资金等基本全部由罗少春出资缴纳。两被告离婚诉讼中，罗少春曾向两级法院主张分割涉案房屋，一审法院基本查明案件事实并支持了罗少春的诉求，但法律规定尚未交付的房屋无法进行分割，故二审法院未予维持。本院依法组织当事人进行证据交换及质证，现认定如下：原告提交的证据1、2、3，两被告均无异议，本院予以确认；原告提交的证据4、5，两被告对真实性无异议，本院对真实性予以认可；被告刘锦明提交的全部证据，原告、罗少春对真实性均无异议，本院对真实性予以认可；被告罗少春提交的全部证据，原告、刘锦明对真实性均无异议，本院对真实性予以认可。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年3月11日，被告罗少春从其中国农业银行股份有限公司佛山南庄支行银行账户向原告转账30000元；原告向两被告出具《佛山市兴发房地产开发有限公司收据》，注明交款单位为罗少春、刘锦明，品名及摘要为兴发大厦1座2606房定金，金额为30000元。2017年3月14日，罗少春从其佛山农村商业银行股份有限公司南储支行银行账户向刘锦明转账120000元。同日，罗少春从其中国农业银行账户向刘锦明转账60000元。2017年3月29日，原告（出卖人）与两被告（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20170329013701），约定：“第一章合同当事人。出卖人：佛山市兴发房地产开发有限公司……买受人：刘锦明……通讯地址：佛山市禅城区南庄镇沿江路万科城五区九座1602……共有份额：1/2，共有性质：按份共有。共有人列表：            共有人类型              共有人              证件类型              证件号码              共有份额                  自然人共有人              罗少春              身份证              440682198506      075022              1/2      第二章商品房基本状况……第三条商品房基本情况……3.该商品房为第一条项目中的一座26层2606室，房屋坐落于禅××××室……4.该商品房……建筑面积共44.84平方米，其中套内建筑面积30.46平方米，分摊共有建筑面积14.38平方米……第三章商品房价款。第六条、计价方式与价款。出卖人与买受人按照下列第2种方式计算主商品房价款及其他商品房价款……2.按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米14415.63元，总价款为439100元。第七条付款方式及期限。（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金30000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款：按揭贷款方式付款：商业贷款。首期款：自本预售合同网上签订之日起30日支付全部房价款的54.45%，金额239100元。除首期款外，剩余房款金额200000元，应于2017年4月30日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款……第八条逾期付款责任。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日[该期限应当与本条第（1）项中的期限相同]后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）……第二十五条送达。出卖人与买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起5日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任……”两被告作为买受人在该合同上签名。同日，原告与两被告签订《补充协议》，协议约定：“一、关于按揭贷款的修改和补充……3、如买受人签订《买卖合同》后90天内按揭申请未获银行批准，买受人应在签订《买卖合同》后100日内以现金方式一次性付清全部房价款，否则，视为逾期付款，买受人应按《买卖合同》第八条之约定承担逾期付款的违约责任……九、损失赔偿。买受人违约，除应按《买卖合同》和本协议约定承担违约责任外，还应承担出卖人因此造成的一切损失（包括但不限于出卖人为主张权利而产生的诉讼费、保全费、担保费、律师费、拍卖费、评估费、鉴定费、差旅费）……十四、关于《买卖合同》解除的变更和补充。1、出卖人行使《买卖合同》第八条的权利而收回该商品房的，出卖人只须根据买受人于《买卖合同》所记载的地址向买受人发出书面通知，通知发出后15天出卖人即可径直收回该商品房，而无论买受人是否收到该通知。2、出卖人解除合同收回房屋的时间由出卖人酌定，买受人仍应按逾期付款的实际时间计付违约金和按总房价的1%计付违约金（以计算结果高者为准）……4、《买卖合同》解除且已办理了登记备案的，买卖双方应当相互配合在《买卖合同》解除之日起5日内共同办理完结登记注销手续。5、如因买受人未按约定时间配合办理备案登记注销的，出卖人有权顺延向买受人退还购房款余额（如有）、违约金（如有）和利息（如有）的时间，且买受人应按日向出卖人支付总房款万分之五的违约金直至买受人配合办理完毕备案登记注销手续，且出卖人有权在办理退购房款前先行予以扣除违约金及其他买受人应付的款项……”同日，被告罗少春从其中国农业银行账户向原告转账29100元；被告刘锦明从其中国工商银行股份有限公司佛山万科城支行银行账户向原告转账180000元；原告向两被告出具《佛山市兴发房地产开发有限公司收据》，注明交款单位为刘锦明、罗少春，品名及摘要为兴发大厦1座2606房房款，金额为209100元。2017年7月8日，两被告登记结婚。2017年12月12日，佛山市禅城区地方税务局南庄税务分局出具两份完税证明：纳税人刘锦明涉案契税、印花税6382.66元；纳税人罗少春涉案契税、印花税6382.66元。同日，两被告向佛山市禅城区国土城建和水务局共同缴纳住宅专项维修资金4391元。2018年4月10日，两被告作为买受人至不动产登记部门办理了预购商品房预告登记，不动产登记证明号为粤（2018）佛禅不动产证明第0010953号。2018年9月13日，原告向罗少春的公民身份证地址“佛山市禅城区南庄杏边村新村南街西七巷2号”邮寄《律师函》，2018年9月14日投递并签收。《律师函》主要内容：“……你应在2017年7月7日前付清所有房款，否则视为逾期付款，截至本函发出之日，你逾期付款累计已达432天，兴发公司已多次催促你履行《买卖合同》的付款义务，但你仍怠于履行义务。你的行为已属于根本违约，并严重损害了兴发公司的合法权益。现特函告你：一、兴发公司正式解除与你的《商品房买卖合同》（编号：20170306002201），即《买卖合同》于本函件送达你方之日起正式解除。二、请你于收到本函件5日内协助兴发公司至禅城区住建部门办理《买卖合同》解除的相关登记注销手续。三、请你于收到本函件15日内向兴发公司支付违约金17280元……”。另查明一：2019年3月14日，原告（甲方）与案外人广东至高律师事务所（乙方）签订《民事委托代理合同》，约定甲方就本案聘请乙方提供法律服务，并约定固定律师费14000元。同日，乙方向甲方出具支付律师费14000元的广东增值税普通发票。另查明二：2018年8月3日，本院立案受理（2018）粤0604民初19606号罗少春诉刘锦明离婚纠纷一案，并于2018年9月17日作出一审判决，准许两被告离婚；后双方不服提起上诉，2018年12月27日，佛山市中级人民法院作出（2018）粤06民终12222号民事判决，认为两被告未向原告全额支付购房款，原告亦未向两被告交付房屋，且根据罗少春的陈述，其与原告之间亦有纠纷。由于涉案房屋至今尚未办理权属登记，两被告能否取得涉案房屋的所有权尚处于不确定状态，故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条的规定，对涉案房屋不予处理。另查明三：两被告于2019年4月12日收到本案原告起诉状副本。再查明，原告在庭审中陈述：第二项诉请主张没收的是定金，不是主张违约金；关于《律师函》，由于两被告是共同买受人且在婚姻存续期间，原告将该函邮寄到罗少春地址，并在邮单及解除合同通知上注明两被告的姓名、电话，原告不知道两被告就涉案房屋产生纠纷，原告已尽谨慎送达义务；关于退还购房款，原告并非不想退回购房款，退回购房款需两被告签名退还确认书，但两被告就此存在财产纠纷导致无法退款。关于律师费，依据相关指导意见收费，合法合理。刘锦明在庭审中陈述：我没有收到原告发出的解除合同通知，且罗少春在收到《律师函》后也没有以任何形式向我告知，而是把我电话、微信均拉黑；我主张以收到法院传票之日作为解除合同时间。罗少春在庭审中陈述：罗少春收到《律师函》没有导致《买卖合同》解除，因为刘锦明不知晓函件内容，且两被告在购买房屋时没有结婚，所以原告不应将两被告作为一个整体单一告知，且原告掌握了两被告的联系方式及送达地址，因为原告在行使解除权上存在通知义务的严重失职，解除效果未达到，不确认原告主张的《买卖合同》解除时间。关于违约金，原告不能以违约金约定偏低而直接主张两被告事实上不存在的逾期办理备案登记注销手续的违约责任，两被告仅仅没有按时缴纳房款，即使原告主张违约金，应按照合同约定主张违约金。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》与《补充协议》均系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政规定的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，各方均应依照上述合同约定全面善意履行各自的义务。关于原告诉请解除合同。根据本院查明的事实，两被告至今未能如约支付剩余购房款，已构成根本违约，根据涉案《商品房买卖合同（预售）》第八条第（2）项的约定，原告作为出卖人在两被告逾期付款超过90日后有权解除合同。至于合同解除的时间。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除……”。原告主张于2018年9月13日向罗少春的公民身份证地址“佛山市禅城区南庄杏边村新村南街西七巷2号”邮寄《律师函》提出解除合同，邮单显示于次日签收，故《买卖合同》于2018年9月14日解除。被告刘锦明作为涉案房屋的按份共有人辩称未收到《律师函》，被告罗少春称收到《律师函》但未将函件内容告知刘锦明。经查，《补充协议》载明“出卖人行使《买卖合同》第八条的权利而收回该商品房的，出卖人只须根据买受人于《买卖合同》所记载的地址向买受人发出书面通知”，而本案被告刘锦明在《商品房买卖合同（预售）》上载明的地址系佛山市禅城区南庄镇沿江路万科城五区九座1602，原告未按照合同约定的地址向被告刘锦明送达解除合同的通知。至于原告主张两被告是夫妻关系，送达一方即视为对两被告的送达，对此本院认为，原告于2018年9月14日向被告罗少春的地址寄送解除合同的《律师函》，而在2018年8月3日，被告罗少春已经向本院提起离婚诉讼，两被告夫妻关系破裂，无证据证明刘锦明于2018年9月14日知晓《律师函》内容，故本院认定原告未将解除合同通知送达被告刘锦明，由于解除合同通知未送达两个共同买受人，原告2018年9月14日发出《律师函》不构成涉案《商品房买卖合同（预售）》的解除，本院对原告主张的解除合同时间不予采纳。本院以本案起诉状副本送达两被告之日，即2019年4月12日为涉案《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》解除之日。关于原告诉请没收定金。原告主张两被告逾期支付剩余购房款已构成违约，故请求没收其合同约定的定金30000元。根据《商品房买卖合同（预售）》第七条中“签订本合同前，买受人已经向出卖人支付定金30000元，该定金于交付首期款时抵作商品房价款”的约定可知，该定金应作为两被告为订立商品房《买卖合同》向原告作出的担保，其性质为立约定金而非履约定金，现两被告与原告已签订《商品房买卖合同（预售）》，定金的担保目的已经实现并依约转化为商品房价款，不再存在“定金”，原告以两被告违约而主张没收定金，本院不予支持。原告可根据涉案《商品房买卖合同（预售）》的约定主张违约金，如认为合同约定的违约金低于实际损失亦可根据法律的相关规定请求增加，但原告主张没收定金并无事实与法律依据，本院不予支持。关于原告诉请两被告从2018年9月19日开始支付逾期办理备案登记注销手续的违约金。涉案《补充协议》第十四条约定，《买卖合同》解除且已办理了登记备案的，各方相互配合在合同解除之日起5日内共同办理完结登记注销手续；两被告未依约配合办理的应按日向原告支付总房款万分之五的违约金直至配合办理完毕登记注销手续。如前所述，涉案《商品房买卖合同（预售）》并非于2018年9月14日解除，而是于2019年4月12日解除，故原告主张从2018年9月19日开始计算逾期办理备案登记注销手续的违约金本院不予支持。但两被告应自2019年4月17日起以涉案房屋总房款439100元为本金，按日万分之五的标准向原告支付违约金至两被告实际配合办理完毕登记注销手续之日止。关于原告诉请律师费。《补充协议》第九条约定，两被告违约，除应承担《买卖合同》及该协议约定的违约责任外，还需承担原告为主张权利而产生的律师费。原告亦提交了《民事委托代理合同》、《广东增值税普通发票》及《广东至高律师事务所开具发票申请回执》证明律师费14000元的实际产生，原告诉求有理有据，本院予以支持。关于两被告反诉请求退回购房款。如上所述，涉案《商品房买卖合同（预售）》已解除，原告作为出卖人应将其收取的购房款返还给两被告。被告罗少春反诉主张所有购房款应当向其返还，被告刘锦明反诉主张向其返还二分之一的份额。根据《中华人民共和国物权法》第九十四条“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权”的规定，本案中，《商品房买卖合同（预售）》明确约定两被告按份共有涉案房屋，各占1/2份额，故原告应当分别向两被告返还各自的份额。亦即，在两被告已经支付的购房款239100元扣减律师费14000元后，原告应向两被告分别退还房款112550元[（239100元-14000元）÷2]。关于两被告反诉请求原告协助其办理印花税、契税及住宅专项维修资金的退费手续。据前查明，契税、印花税的征收机关为佛山市禅城区地方税务局南庄税务分局，住宅专项维修资金的收取单位为佛山市禅城区国土城建和水务局，两被告可备齐所需资料到相应政府职能部门办理退款和退税手续，原告作为涉案房屋的出卖人应履行协助两被告办理上述退款、退税手续的义务，本院对两被告关于原告履行协助的诉请予以支持，但相关退款、退税的具体金额应由行政机关予以核定。税款及住房维修金退回后，在两被告之间亦应以各自占有二分之一分配为宜。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）佛山市兴发房地产开发有限公司与被告刘锦明（反诉原告）、罗少春（反诉原告）于2017年3月29日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20170329013701）以及《补充协议》于2019年4月12日解除；二、被告刘锦明、罗少春于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市兴发房地产开发有限公司支付逾期办理备案登记注销手续的违约金，违约金自2019年4月17日起以佛山市禅城区季华西路125号一座2606室总房款439100元为本金，按日万分之五的标准向原告佛山市兴发房地产开发有限公司支付违约金至被告刘锦明、罗少春实际配合办理完毕登记注销手续之日止；三、原告佛山市兴发房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告刘锦明返还佛山市禅城区季华西路125号一座2606室购房款112550元、向被告罗少春返还佛山市禅城区季华西路125号一座2606室购房款112550元；四、原告佛山市兴发房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，协助被告刘锦明、罗少春办理佛山市禅城区季华西路125号一座2606室的住宅专项维修资金、契税、印花税的退款退税手续；五、驳回原告佛山市兴发房地产开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告刘锦明、罗少春的其他诉讼请求。如原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉案件受理费966元，被告刘锦明提起反诉的反诉受理费为1431元，被告罗少春提起反诉的反诉受理费为2572元，以上合计4969元，由原告佛山市兴发房地产开发有限公司负担1650元，被告刘锦明负担1446元，被告罗少春负担1873元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 菡二〇一九年六月二十七日书记员 原洁萍