广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初6762号原告：谢世飞，男，1978年9月22日出生，汉族，住福建省政和县。委托诉讼代理人：闫浩杰，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晓莉，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告：东莞市悦峰房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市虎门镇博涌社区富民服装展示中心5楼5103室，统一社会信用代码为91441900325061389R。法定代表人：朱圣涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈宇杰，该公司法务。委托诉讼代理人：黄小民，该公司法务。原告谢世飞与被告东莞市悦峰房地产开发有限公司（以下简称“悦峰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案受理后，依法由审判员欧泽林适用简易程序独任审理，于2018年4月25日公开开庭进行了审理，原告谢世飞的委托诉讼代理人闫浩杰、黄晓莉到庭参加了诉讼，被告悦峰公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢世飞向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理房产证的违约金（违约金计至被告取得《产权权属证明书》之日，暂计至2018年12月31日为16112元）；2.判令被告向原告支付原告维权而支付的律师费（律师费以实际支出为准，暂计为500元）；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年12月5日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》及补充协议（合同编号为20151205910BA7904679），合同约定上述房屋的总价为719297元，且按照《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第十条的约定“出卖人在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的《产权权属证明书》，即视为出卖人履行了办证过程中应尽的义务；无论买受人是否取得房屋所有权证书，出卖人无需承担任何责任。因出卖人原因，出卖人在该商品房交付之日起360日内未取得该商品房的《产权权属证明书》，买受人不得解除合同，出卖人按照日万分之一的标准向买受人支付违约金，违约金总额不超过总房价款的百分之三”。原告按照双方约定履行了买受房屋的一切手续，支付了相应价款。后原告与被告签订《协议书》，约定被告应当在2017年5月25日前向原告交付该商品房。但截至原告起诉之日，被告依然没有取得商品房的《产权权属证明书》，也致使原告至今无法办理房屋产权证书，属于严重违约。原告收楼入住后长期办理不到房产证，给原告的生产和生活造成极大不便。为维护原告的合法权益，原告根据相关规定，提起诉讼。被告悦峰公司提出了书面答辩意见：根据原告和被告签订的商品房买卖合同附件十一补充协议第十条关于房屋登记的约定，被告应当在原告收楼之日起360天内取得商品房大确权的产权权属证明书，因此，即使被告存在逾期办证的情形，违约责任的起算时间也应当从原告收楼后满360天才起算，计算截止期限也应当为产权权属证明书办出之日。本案中原告购买的商品房所在的悦峰花园X号住宅楼的产权权属证明书已经于2018年12月7日办出，因此原告诉请违约金计算至2018年12月31日于法无据。原告的律师费主张于法无据，依法应当驳回。原告向法院起诉，并非必须聘请律师，该律师费不是必须支出的合理费用，原告和被告双方也没有约定律师费由被告承担，且原告诉请的违约金已经足以弥补原告遭受的损失，原告也没有提供实际支付的凭证证明律师费已经实际支付。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，根据原、被告双方提供的证据及答辩意见，本院认定事实如下：2015年12月5日，原告谢世飞作为买受人，被告悦峰公司作为出卖人，签订一份《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定买受人向购买出卖人位于东莞市××镇××马路××住宅楼××单元××号房屋，房屋预测建筑面积为84.71平方米，单价为每平方米10345.13元，总价款为719297元。合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商铺房已取得房屋绘测报告。合同第十一条约定，出卖人应当在2016年11月25日前向买受人交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期限届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照十二条处理。合同第二十条约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照补充协议的约定处理。附件十一补充协议第十条约定，出卖人在该商品房交付之日起360日内取得该商品房《产权权属证明书》，即视为出卖人履行了办证过程中应尽的义务，无论买受人是否取得房屋所有权证书，出卖人无需承担任何责任。因出卖人的原因，出卖人在该商品房交付之日起360日内未取得该商品房的《产权权属证明书》，买受人不得解除合同，出卖人按照日万分之一的标准向买受人支付违约金，违约金总额不超过总房价款的百分之三。2017年5月25日，原告接收了案涉房屋。被告提供的不动产权证显示案涉商品房已于2018年12月7日办理了产权权属证明。原告主张被告迟延办理产权权属证明已构成违约，遂要求被告承担相应的违约责任，并且由于被告未及时通知业主已办理产权权属证明，违反了合同的附属义务，业主一直处于不知情状态，故违约金应计算至被告通知原告之日止，即计算至2018年12月31日。庭审中，原告确认违约金起算时间为2018年5月20日，按涉案《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第十条的约定，即日万分之一的标准计算违约金。被告对因己方原因逾期办证的违约事实不持异议，但抗辩称违约金应从原告收楼后满360天起计算至办理产权权属证明之日即2018年12月7日。另，原告提交了律师费发票，显示原告等10名业主支出律师费共5000元。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同（预售）及补充协议、协议书、购房发票、契税发票、不动产登记信息查询结果、交楼标准协议书、律师费发票，被告提交的物业接收函、产权权属证明书、民事判决书及当事人的陈述附卷为证。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，案涉《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议是原、被告双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：违约金计算的起止时间应如何确定，原告要求被告承担本案律师费是否合法有据。对于该争议焦点，本院分析如下：案涉《商品房买卖合同（预售）》约定，被告应在商品房交付之日起360日内取得该商品房产权权属证明，本案中商品房的交付时间为2017年5月25日，即被告至迟应于2018年5月20日前取得证明书，现被告因己方原因直至2018年12月7日才取得该材料完成大确权，已构成违约。案涉补充协议第十条约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不得解除合同，出卖人按照日万分之一的标准向买受人支付违约金，违约金总额不超过总房价款的百分之三。”,故原告主张的违约金应自2018年5月21日起以商品房价款719297元为基数，按每日万分之一的标准，计算至被告取得案涉商品房的产权权属证明之日（即2018年12月7日）止。经核算，违约金的数额为14385.94元。根据合同约定内容可知，被告应支付逾期办证违约金的截止期限为被告取得商品房的房屋所有权证书之日，现原告诉请违约金计至被告通知原告已办理产权权属证明之日，缺乏合同依据，本院不予支持。关于律师费。该项费用并非原告维权所必须支出的费用，双方亦未约定该项费用由被告承担，且前述违约金已足以弥补原告的损失，故对于该项费用，本院不予支持。需要说明的是，被告逾期提交证据没有正当理由，其行为已妨碍民事诉讼，但鉴于被告逾期提交的证据对于本案的基本事实认定有重要影响，故本院予以采纳，并对被告进行训诫，希望被告引以为戒。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告东莞市悦峰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告谢世飞支付违约金14385.94元；二、驳回原告谢世飞的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费108元（原告已预交），由原告谢世飞负担14元，由被告东莞市悦峰房地产开发有限公司负担94元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  欧泽林二〇一九年六月二十日书记员  阳 意王超蕾