河北省大厂回族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1028民初759号原告牛娜，女，汉族，1984年10月8日出生，住北京市通州区。被告周饶群，男，汉族，1970年1月29日出生，住北京市通州区。被告郑宝仙，女，汉族，1978年6月18日出生，住址同上，系周饶群之妻。委托代理人周饶群，男，汉族，1970年1月29日出生，系被告郑宝仙之夫。被告幸福基业物业服务有限公司，住所地：河北省廊坊市新世纪步行街第五大街画家村2栋2F-205，组织机构代码：91131003715899152B.法定代表人：孟惊，总经理。委托代理人刘东艾，北京保和律师事务所律师。被告大厂京御房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市大厂回族自治县潮白河工业园区，组织机构代码：91131028684334457G法定代表人：孟惊，总经理。委托代理人刘东艾，北京保和律师事务所律师。原告牛娜与被告周饶群、郑宝仙、被告幸福基业物业服务有限公司、被告大厂京御房地产开发有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牛娜、被告郑宝仙委托代理人周饶群、被告周饶群、被告幸福基业物业服务有限公司、被告大厂京御房地产开发有限公司委托代理人刘东艾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牛娜诉称，2018年原告购买了被告大厂京御房地产开发有限公司开发的位于大厂回族自治县房屋，2019年2月21日上午，原告接到被告物业公司电话通知因楼上漏水致家中被淹，致原告家中家具、装修等遭受损失，经原告核实系被告周饶群家中漏水所致。因就损失赔偿问题双方未能协商一致，后经法院委托进行了司法鉴定。故诉请法院判令被告赔偿原告房屋装修等财产损失30000元，诉讼费由被告负担。被告周饶群、郑宝仙辩称，2016年3月份因老家有事被告夫妻从北京离开，就把房屋钥匙交给物业全权管理，现在涉案房屋的钥匙仍然在物业处，此后就没有用水记录，物业费每年交纳5755.19元，房屋还没有装修，把卫生间做了防水。2016年物业公司给我方房屋吹水，具有当时吹水缴费票据，证明涉案房屋已经完成吹水，室内管道无水。照片证明漏水原因是电伴热没有正常工作，导致水表之前水管爆裂，通入我们家的水阀没有关闭。根据前期物业管理协议，物业公司负有管理失职责任。房屋完全处于闲置状态，并非使用不当，请求法院排除本方的赔偿责任。被告幸福基业物业服务有限公司辩称，对保管业主钥匙认可，物业公司对301业主托管钥匙行为是在业主有突发事件使用，为了防止业主损失的扩大，但不构成整个房屋的管理，物业公司对房屋和室内设备没有使用和处分权利；漏水部位在业主厨房，属于业主专属区域，不是管理范围；铺设管线是通往1楼的门厅，按照电热板在2015年物业公司根据业主要求所做的增值服务，不属于物业服务范围的义务，安装完毕后在2016、2017、2018、2019的4年业主并没有进行管理，电热板没有通电不能证明漏水时期电源未通；地下室的水阀门不应该关闭，不仅控制涉案房屋还控制其他业主用水，不能因此作为室内未做防冻的理由；维修服务费300元收据，不能证明与本案漏水有关；漏水部位在其室内专有区域不是公共区域，非物业公司责任，物业公司不应承担赔偿责任，应当驳回原告诉讼请求。被告大厂京御房地产开发有限公司辩称，认同幸福基业物业服务有限公司答辩意见，开发商与周饶群、郑宝仙业主在2011年签订房屋买卖合同，后被告按照约定履行交房义务，在2013年5月份交房，根据质量保证书期限，该房屋已经过质保期，房屋漏水与被告无关，原告的损失不应该由被告承担。原告的损失是因为楼上301业主对室内的涉案管道没有做防冻保护，造成冻裂漏水，与大厂京御公司也没有关联。经审理查明，2018年原告牛娜购买了被告大厂京御房地产开发有限公司开发的位于大厂回族自治县房屋，后装修入住。2019年2月21日上午，原告接到被告物业公司电话，告知因楼上被告周饶群、郑宝仙家中漏水，致原告家中家具等被泡受损。经核实，漏水点起因系被告周饶群家中尚未装修的厨房水表前端水管冻裂。2019年4月12日，原告申请对涉案房屋的受损及屋内物品损失进行鉴定。经本院依法委托，2019年5月30日，廊坊市华信达资产评估有限公司出具资产评估报告书，结论：涉案房屋因漏水造成的房屋财产损失评估值为14076元。原告预付鉴定评估费5000元。又查明，涉案跑水房屋系被告郑宝仙与被告大厂京御房地产开发有限公司于2011年1月3日签订的《商品房买卖合同》，2013年5月22日，被告郑宝仙办理了收房手续，但并未对该房屋进行装修入住。被告幸福基业物业服务有限公司为涉案房屋小区物业服务公司。原告定期向幸福物业公司缴纳物业费。据被告郑宝仙所提交的室内外水管线路图，事发厨房位置自来水管道连接地下室水阀，室内管道水源受控于地下室水阀。2015年取暖季该管线曾因受冻发生故障，物业公司安装了保暖装置电伴热，并于2016年10月27日向被告郑宝仙收取了维修费用300元。自2016年至2019年，该房屋钥匙由业主郑宝仙一直委托物业公司管理、保管。上述事实，有当事人提交的商品房买卖合同、资产评估报告书、鉴定费票据、照片等及原、被告陈述在案为凭。本院认为，民事主体的合法权益依法受法律保护。原、被告牛娜、郑宝仙作为涉案小区的业主，定期向物业公司交纳物业费，与物业公司成立物业服务合同法律关系。被告幸福物业公司应当按照物业服务合同约定，对涉案小区配套的设施、管道、设备等进行日常维护与管理。对于事发点管道跑水原因，各方均未申请鉴定，但均对因冬季缺乏有效取暖防护致水管冻裂的因果关系不持异议，本院予以确认。综合原、被告举证及当事人陈述，被告郑宝仙自2013年5月22日办理了收房手续至今，并未对事发房屋进行装修、入住或使用取水管道。被告郑宝仙与被告幸福基业物业服务有限公司对事发房屋虽未签订书面的委托或托管关系，但结合2016年事发房屋发生类似事故后物业公司收费修复、长期代业主保管房屋钥匙以及每年定期收取物业费等，足以证明物业公司以行为与业主形成了有偿委托法律关系。依据权利义务对等原则，物业公司接受业主委托后，应当代业主积极履行日常完全维护、管理义务，故对物业公司抗辩意见，理据不足，本院不予采信。依据举证责任分配原则，涉案事故系因物业公司疏于履行物业管理职责的过错所致，故，原告主张由被告幸福基业物业服务有限公司赔偿因此所遭受合理损失，理据充分，本院予以支持。结合原告举证及被告反驳证据，均不能充分证明涉案事故与被告周饶群、郑宝仙、大厂京御房地产开发有限公司存在直接、必然因果关系，故原告主张由该三被告承担赔偿责任的诉求，缺乏证据，本院不予维护。关于原告受损财产合理损失的认定，应以本院依法委托廊坊市华信达资产评估有限公司所出具资产评估报告书结论为准，即14076元；鉴定费5000元，属于原告为确认损失所进行的必要、合理性支出，责任主体应予一并赔偿。对于超出部分，原告并未提交相应证据证明，理据不足，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第（六）项、第十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告幸福基业物业服务有限公司于判决生效之日起五日内，赔偿原告牛娜受损房屋财产损失14076元，鉴定费5000元，合计19076元。二、驳回原告牛娜其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元，由被告幸福基业物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决书生效后，当事人在法律文书确定期限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期间为本判决书确定的履行期限最后一日起两年内。逾期将丧失申请执行权。审判员  乔纪云二〇一九年六月二十七日书记员  王 旭