成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0115民初1901号 原告：陈举高，男，1944年12月26日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：陈又昉（陈举高之女），女，1975年1月13日出生，汉族，住成都市青羊区，特别授权代理。 委托诉讼代理人：杨志宏，北京德恒（成都）律师事务所律师。 被告：纪昌涛，男，1975年4月12日出生，汉族，住成都市温江区。 原告陈举高与被告纪昌涛房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈举高的委托诉讼代理人陈又昉、杨志宏，被告纪昌涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈举高向本院提出诉讼请求：1．判令解除原被告于2016年12月20日订立的《房屋租赁合同》及其补充协议；2．判令被告返还租赁合同项下位于成都市温江区的标的房屋共计2278.03平方米（温房权证监证字第××号）；3．判令被告按照原租赁合同及其补充协议约定，支付自2018年12月20日起至实际返还房屋之日止的房屋租金；4．判令被告拆除对标的房屋进行的全部改建，恢复原状；5．被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年12月20日，原告与被告订立《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），将其所有并由案外人袁素英代持的位于成都市温江区的房屋共计2278.03平方米（温房权证监证字第××号）出租给被告使用，并约定：年租金40000元，租金年付，各期租金提前半月（每期上一年度十一月五日之前）支付，乙方（被告）不按照约定支付租金达十日，甲方（原告）有权解除合同等租赁合同具体内容。2016年12月28日，原被告双方签订《租房合同附件》（以下简称“补充协议”）对租赁合同补充约定房屋租金自2019年12月20起变更为45000元／年等具体内容。租赁合同及补充协议生效后，被告违反合同约定，不按期全额支付年度租金，虽经原告多次催告，至今仍未支付。为维护原告合法权益，诉至法院，望判如所请。 被告纪昌涛辩称，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，应当按照协议约定履行。原告提出解除合同既无约定解除事由，也无法定解除事由，其解除协议主张不能成立。对于标的房屋改建问题，因被告租用原告房屋，房屋根本不具有使用条件，双方对房屋的改建问题达成一致，原告曾经向村委会申请相关改建。原告拒收房租并要求被告拆除改建是因为双方在合同中约定了政府拆迁时被告有权获得企业补助，现此地有拆迁可能，原告为剥夺被告应获得的拆迁补助而拒收房租进而达到解除合同的不法目的，此行为违背诚实信用原则。如原告坚持解除合同将造成被告巨大损失，该损失应当由原告全部承担。 本院经审理认定事实如下：2004年10月12日，陈举高与案外人明山村村民委员会签订《租地协议》，约定明山村把3.66亩土地租给陈举高发展养殖业，承包期限为23年。2010年2月，陈举高与案外人袁素英签订《房屋代持协议》，协议约定：2004年10月12日陈举高与成都市温江区万春镇原明山村村民委员会签订《租地协议》，自2004年起至2027年止共计23年，租赁明山村土地3.66亩（后明山村与同镇高山村合并，统称高山村）。后陈举高与袁素英共同出资在上述土地上建造万春镇高山村十一组22栋1层1室、22栋1层2室两栋房屋共计2278.03平方米（产权证号：温房权证监证字第××号），并于2010年2月4日登记于袁素英名下，由袁素英代持。协议第三条约定：上述土地使用权归陈举高所有，上述建造房屋归双方按份共有，陈举高有权对其进行包括但不限于改建、抵押、出卖、出租等处分，袁素英应当配合。2016年12月20日，陈举高与纪昌涛签订《房屋租赁合同》，约定陈举高将成都市温江区万春镇原明山村村民委员会现高山村十一组202号房屋租赁给纪昌涛，租赁期限自2016年12月20日至2027年12月20日，租金每年40000元，各期租金提前半月支付。合同第七条约定：纪昌涛不按照约定支付租金达十日的，陈举高有权单方解除合同，收回房屋。双方于2016年12月28日签订了租房合同附件，第一条约定：自2019年12月20日起，房屋租金为45000元，自此不再变化。第三条约定：应厂房必须改建，出租房须配合承租方的改建工作，改建后，承租方在期满后不得拆建。2016年12月20日，案外人袁素英出具《同意房屋租赁合同的声明》，声明陈举高有权对成都市温江区万春镇高山村十一组22栋1层1室、22栋1层2室两栋房屋共计2278.03平方米房屋（产权证号：温房权证监证字第××号）进行包括但不限于改建、抵押、出卖、出租等处分，袁素英自愿配合，认可陈举高与纪昌涛于2016年12月20日签订的《房屋租赁合同》及其附属协议。《房屋租赁合同》约定的温江区万春镇高山村十一组202号房屋即为温江区万春镇高山村十一组22号房。 另查明，2019年1月25日，陈举高向纪昌涛发送短信，主要内容为：关于交房租的事情，纪昌涛违约在先。12月5日就该交房租了，而且合同上规定是年交一次性付清，而纪昌涛去年就没有按合同办事，今年已经多次催促。合同规定延迟十日不交房租，合同已经解除，让纪昌涛在年底前搬走所有东西。庭审中，纪昌涛出示照片称其在2019年1月拿了钱去找过陈举高，但陈举高未收。 再查明，2019年4月9日，高山村村民委员会出具证明，载明陈举高租用高山村11组土地4.83亩，该同志于2016年底将临时房屋202号租赁给纪昌涛。 上述事实，有原被告的身份信息、双方当事人的当庭陈述、《租地协议》、《房屋租赁合同》及《租房合同附件》、房屋所有权证、同意房屋租赁合同声明、《房屋代持协议》、《证明》、短信记录等证据审核在卷，本院予以确认。 本院认为，陈举高与纪昌涛签订的《房屋租赁合同》及租房合同附件系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，陈举高与纪昌涛在《房屋租赁合同》第三条中约定，案涉房屋年租金为40,000元，支付方式为各期租金提前半月支付。合同第七条约定，纪昌涛不按照约定支付租金达十日的，陈举高有权单方解除合同，收回房屋。根据合同条文的意思理解，第三条中约定的各期租金提前半月支付应指每年租金提前半月支付，即纪昌涛应于每年12月5日前支付下一年房屋租金。对于纪昌涛辩称租金可以分期支付的意见，无相关依据，本院不予采纳。根据庭审查明事实，纪昌涛未按照合同约定支付2018年12月20日至2019年12月20日的房屋租金，违反了合同约定，根据合同第七条的约定，陈举高有权解除《房屋租赁合同》及《租房合同附件》。故对于陈举高主张解除《房屋租赁合同》及《租房合同附件》的诉讼请求，符合合同及法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，在房屋租赁合同解除后，纪昌涛应将案涉房屋返还给陈举高并向其支付拖欠的租金。故对于陈举高要求按照《房屋租赁合同》的标准计算租金至纪昌涛实际腾退房屋归还陈举高之日的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 关于陈举高主张纪昌涛拆除对案涉房屋的全部改建，恢复原状的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十条及第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。双方对于已形成附合的装饰装修物没有约定的，若因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。庭审中双方认可纪昌涛将其中两栋厂房合为一栋，改建了顶棚，铺设了地砖，对其余房屋进行了吊顶及墙面粉刷，装了一些装饰物，安装了窗帘。本案中，陈举高与纪昌涛未对合同解除时房屋的装饰装修如何处理作明确约定。根据上述规定，房屋改建中安装的窗帘属于未形成附合的装饰装修物，由纪昌涛自行拆除。对于铺设的地砖、墙面粉刷、顶棚属于已形成附合的装饰装修物，未改变房屋结构且分割后会损坏租赁物价值，故不予拆除。对于纪昌涛将两栋厂房合为一栋厂房，改变了房屋结构，应予恢复。对于一些装饰物、吊顶，双方未明确具体内容，陈举高也未举证证明，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、解除原告陈举高与被告纪昌涛于2016年12月20日签订的《房屋租赁合同》及2016年12月28日签订的《租房合同附件》； 二、被告纪昌涛于本判决生效之日起十五日内将位于成都市温江区房屋恢复原状并腾退给原告陈举高； 三、被告纪昌涛于本判决生效之日起十日内向原告陈举高支付租金，该租金自2018年12月20日起，按照每年40,000元的标准，计算至房屋实际腾退之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取计52元，由被告纪昌涛承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  刘路茜 二〇一九年六月二十八日 书记员  姚 杰