重庆市南岸区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0108民初20959号 原告:万学拥，男，1972年9月21日出生，汉族，户籍地重庆市梁平区。 原告:王建莲,女,1977年11月15日出生,汉族,户籍地浙江省温州市龙湾区。 两原告委托代理人:罗昌颖（特别授权），重庆百事得律师事务所律师。 两原告委托代理人:陶素琴（特别授权），重庆百事得律师事务所律师。 被告:重庆鑫隆达房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石小路153号，统一社会信用代码915000006221974260。 法定代表人:周红卫，总经理。 委托代理人:文青（特别授权），女，汉族，1989年6月21日出生，住重庆市涪陵区。 原告万学拥、王建莲与被告重庆鑫隆达房地产开发有限公司（以下简称鑫隆达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员何流担任审判长，与人民陪审员陈晓风、陈作秀依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告万学拥、王建莲的委托代理人罗昌颖、陶素琴，被告鑫隆达公司的委托代理人文青均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告万学拥、王建莲诉称，2007年10月12日，原告向鑫隆达公司购买位于重庆市经济开发区丹桂工业区6-2号至6-5号地块“金色家园”小区A幢2单元4层x号房屋一套（现为：南岸区丹景路6号“金色家园”小区1幢2单元4层x号），双方当日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定：1、买方为万学拥、王建莲二人；2、该商品房的总成交金额为387251元，付款方式为：合同签订之日支付首付款116251元，剩余房款271000元向银行申请按揭贷款；3、被告应于2008年3月30日前将已竣工验收备案登记的商品房交付原告使用；4、合同第十五条及补充协议约定：预售商品房的，办理合同登记备案和《房地产权证》，由被告到房地产交易管理部门办理，被告在原告签订《重庆市商品房买卖合同》并缴纳完相应首付款后完善本买卖合同的登记手续。被告在完成新建登记之日起90个工作日为原告办理完毕《房地产权证》。同时约定了因被告原因未能在规定时间内取得房地产权属证书的违约责任。 合同签订后，原告于签约当日向被告交纳了购房首付款116251元和相关代收费用6818元，被告向原告出具了收据但被告未按约办理产权登记。被告于2008年将房屋交付给原告，原告交纳该房屋相关的物管费、水、电、气费等各种费用,并于2018年装修2019入住。原告多次催促被告履行合同义务，但被告借故推诿，故原告起诉来院，请求：1、确认原告与被告签订的关于重庆市南岸区丹景路6号“金色家园”小区1幢（原A幢）2单元4层x号房屋的《重庆市商品房买卖合同》有效；2、本案诉讼费由被告承担。 被告鑫隆达公司辩称，双方签订商品房买卖合同属实，但原告仅支付了首付款，后未再支付任何款项，现涉案房屋抵押登记在农业银行渝中支行名下。 经审理查明，原、被告于2007年10月12日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告（甲方）将位于经济开发区丹桂路工业区6-2号至6-5号地块“金色家园”小区A幢2单元4层x号房屋出售给原告（乙方），现房屋地址变更为：南岸区花园路街道丹景路6号“金色家园”小区1幢2单元4层x号。该商品房总成交金额387251元，乙方于签合同之日支付房款116251元，余款271000元向银行按揭贷款。甲方应当在2008年3月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第八条对乙方逾期付款的违约责任进行了约定：乙方如未按本合同约定的时间付款，按逾期时间，按下列方式处理（不作累加）：1、逾期在90日之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的0.01%向甲方支付违约金。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之1（该比率应不小于上款中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定。合同第九条对甲方逾期交房的违约责任进行了约定：若甲方未按合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按逾期时间，按下列方式处理（不作累加）：1、逾期在90日之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之1的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款，并按乙方已付房价款1%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第六条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之1的违约金。 合同签订后，原告按约支付了购房款116251元及代收费6818元。 原告于2019年开始入住涉案房屋。 上述事实有原告举示的商品房买卖合同、房款及代收费收据、居住证明、物管费收据和双方当事人的法庭陈述在卷为佐证，本院足以认定。 本院认为，原告诉求要求确认原告与被告之间签订的商品房买卖合同有效。围绕该诉求，本院综合认定如下： 首先，合同有效的前提在于合同是否成立。根据合同法第十三条的规定，当事人订立合同，采取邀约、承诺方式。所谓要约，就是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示的构成要件为：1、内容具体明确；2、表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示的约束。根据合同法第二十二条的规定，承诺是受要约人同意要约的意思表示。本案原、被告双方在2007年10月12日签订《重庆市商品房买卖合同》时，双方对合同内容各具体条款的意思表示达成一致，要约的内容具体明确，符合合同成立的要件，故本院认定双方合同成立。 其次，就双方合同签订的内容来看，涉案合同包括的内容涵盖了当事人的姓名、住所、案涉标的、数量、质量、价款、履行期限、履行的方式、违约责任等合同的主要条款，内容详尽，这也印证了双方签订合同的一致性和邀约、承诺内容的有效性。 再次，根据合同法第二十五条，承诺生效时合同成立，根据合同法第四十四条第一款，依法成立的合同，自成立时生效，故原被告双方签的的合同应为有效合同。 最后，从签订合同后双方履行合同的行为来考量，合同签订后，原告支付了首付款，也装修入住涉案房屋。这说明双方在履行合同的，这也印证了合同的有效性。虽被告辩称涉案房屋现抵押登记在第三方名下，故合同不能继续履行，但该障碍仅是合同继续履行的障碍，并非合同无效的理由。 综上，本院认为，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院依法予以确认。 依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十二条、第二十五条、第四十四条第一款的规定，判决如下： 原告万学拥、王建莲与被告重庆鑫隆达房地产开发有限公司于2007年10月12日签订的关于重庆市南岸区花园路街道丹景路6号“金色家园”小区1幢2单元4层x号房屋的《重庆市商品房买卖合同》合法有效。 案件受理费40元，由被告重庆鑫隆达房地产开发有限公司负担(此款原告已垫付,被告于本判决生效之日起三日内直接支付给原告)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  何 流 人民陪审员  陈晓风 人民陪审员  陈作秀 法官 助理  羊芳程 二〇一九年六月二十五日 书 记 员  庞 丹