广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5321民初536号原告：新兴诚隆建材有限公司，住所地：新兴县水台镇水台圩水台镇人民政府经济发展办公室首层1室。法定代表人：陆丽容，总经理。委托诉讼代理人：周明星，广东联顺律师事务所律师。被告：云浮市力道新能源科技有限公司，住所地：新兴县水台镇杜村村委杜村。法定代表人：王小亮，总经理。委托诉讼代理人:甘永波、严巧玲，广东创亮律师事务所律师。原告新兴诚隆建材有限公司（下称：诚隆公司）与被告云浮市力道新能源科技有限公司（下称：力道公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告诚隆公司委托诉讼代理人周明星、被告力道公司委托诉讼代理人甘永波到庭参加诉讼。2019年5月29日，本院对原告诚隆公司提供新证据《确认书》1份进行开庭质证，原告诚隆公司委托诉讼代理人周明星、被告力道公司委托诉讼代理人甘永波到庭参加质证。本案现已审理终结。原告诚隆公司向本院提出诉讼请求:一、判令解除原、被告之间签订的编号为【A201707001】的土地租赁合同，被告立即迁出租用土地，向原告返还租用的27亩土地；二、判令被告向原告支付拖欠租金571000元（租金暂计至2019年3月，自2019年4月起按每月41400元的标准计至实际搬出之日）；三、判令原告有权没收被告的履约保证金150000元；四、判令被告承担本案全部案件受理费用。事实和理由：原、被告于2017年7月签订了编号为【A201707001】的土地租赁合同，约定原告将位于新兴县水台镇杜村村委杜村的一块国有土地使用权租赁给被告使用，自2017年7月1日至2020年6月30日，每月租金41400元，租金以先缴后用为原则，按季度支付，被告须在当季度开始前15天内以银行转账方式缴纳下一季度租金。被告向原告支付了履约保证金，承诺如拖欠租金10天以上则原告有权解除合同，并没收被告所交的保证金。合同签订后，被告自2018年1月起开始拖欠租金，经原告多次催促，被告仅于2018年12月12日支付了50000元租金，至今尚欠至2019年3月的租金共计571000元。原告认为被告长期逾期支付租金的行为构成根本违约，故诉至法院处理。原告为证明其主张的事实,向本院提供的证据材料:证据1：原告营业执照、法定代表人证明复印件各1份，证明原告的诉讼主体资格；证据2：被告工商信用信息公示报告打印件1份，证明被告的诉讼主体资格；证据3：土地租赁合同1份，该合同详细约定了被告所支付租金的标准以及支付租金的时间，还有逾期支付所承担的违约责任，在附件中约定了租地界线平面位置以及坐标图；证据4：变更收款帐户确认书1份，证明2018年1月1日原告的股权、股东变更之后就租金的支付方式与被告重新进行了确认；证据5：不动产权证书复印件2份，证明案涉土地在2019年3月20日之前，案涉土地的所有权人是原告，2019年3月21日起，案涉土地的所有权人已经变更为佛山市睿泰实业投资有限公司；庭审后提供证据6：佛山市睿泰实业投资有限公司出具的确认书1份，证明原告将涉案国有土地使用权转让给了佛山市睿泰实业投资有限公司，但涉案合同中出租方的全部权利仍由原告享有及行使。被告力道公司辩称,一、冯仕元在2008年11月投资开办了佛山市南海区三渝贸易有限公司，佛山市南海区三渝贸易有限公司于2010年4月投资开办了阳山景润陶瓷色料实业有限公司（下称：阳山公司），2013年冯仕元投资开办了诚隆公司并任公司法定代表人。2017年7月，原、被告签订土地租赁合同，由被告租赁原告的土地，每月约定租金41400元，当时由法定代表人兼股东冯仕元签名，被告也已经付清2018年1月1日前租金。2017年8月，阳山公司与被告的全资公司股东云浮市新供销天保再生资源回收利用有限公司（下称：天保公司）签订1份《产品销售合同》，由阳山公司购买天保公司的废铁价值1965000元，截止至2018年1月3日，阳山公司拖欠天保公司货款2440000.17元,且已经超出约定的付款期限,被告与冯仕元协商,要求阳山公司先行付清货款再支付原告的租金,以租金抵偿货款,后冯仕元同意被告的方案,并承诺阳山公司在2018年6月30日前付清所欠货款,但至今阳山公司仍拖欠天保公司货款1040000元,但被告在2018年12月份开始承诺每月支付50000元给原告用于清偿租金。现已经支付了2018年12月和2019年1月、2月的租金共150000元，2019年3月1日，原告向法院提起诉讼。所以由于冯仕元拖欠被告全资股东天保公司的货款在先，基于冯仕元拖欠货款及被告与冯仕元协商一致的事实基础上，被告根据合同法第六十七条规定行使先履行抗辩权，被告没有违约。因此，原告没有理由要求解除双方签订的土地租赁合同。原告除了租金本金及利息外，没有其他损失，故原告没有理由和行政权力没收被告的履约保证金。二、被告认为已经支付了150000元租金，至2019年3月31日止尚欠471000元租金未付。该部分应与阳山公司拖欠货款1040000元抵减，在阳山公司未付清货款之前，原告不应要求被告支付租金。三、被告与原告签订土地租赁合同后，在该地上建造了大量建筑物和购置了大量设备，由于被告已经进行了巨大投入，如果原告解除合同或法院判决解除合同的情况下，肯定会造成被告严重的损失，而且合同并没有约定中途解除合同时对被告的投入的处理方法，所以就算中途解除合同，被告投入的地上所有建筑物及设备等均属被告所有，原告没有权利处理，也没有办法再租赁土地给他人，这样就会造成原、被告均损失严重，不符合民法总则规定的“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”。综上所述，请法院驳回原告的诉讼请求。被告力道公司为证明其抗辩的事实，当庭提供证据如下：证据1：被告营业执照、法定代表人证明书及企业信息复印件各1份，证明力道公司的情况及股东是天保公司；证据2:原告的营业执照及企业信息、阳山公司企业信息、佛山三渝公司企业信息复印件各1份，证明冯仕元是诚隆公司和阳山公司、佛山三渝公司的投资股东；证据3：产品销售合同和催款告知函复印件各1份，证明冯仕元开办的阳山公司拖欠被告的全资股东天保公司的货款；证据4：交易回单3份，证明被告从2018年12月和2019年的1月、2月各支付了50000元租金给原告，共支付了150000元；经开庭质证，被告对原告提供的证据1无异议，说明在签订合同时由冯仕元担任法定代表人；对证据2无异议；对证据3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，这说明是冯仕元与被告签订合同的，现土地权属已经发生变更，变更为第三方，现原告是否有权主张收取租金，原告还没有明确的证据证明；对证据4关联性有异议，与证据3的意见一致；对证据5无异议；对证据6佛山市睿泰实业投资有限公司出具的确认书1份，由法院核实。经审查，本院认为，被告对原告提供的上述证据1、2、5三性均无异议，本院确认具有证据效力；证据3、4、6真实、合法，与本案具有关联性，但原告的证明对象需结合案情综合评判。经开庭质证，原告对被告提供的证据1无异议；对证据2中的原告的营业执照及企业信息无异议，对阳山公司企业信息、佛山三渝公司企业信息有异议，该两公司与本案没有任何关联，对此三性不予确认；对证据3的三性不予确认，该2份文件中的相关当事人，既不是本案的原告，也不是本案的被告，与本案没有任何关联；对证据4，2018年12月的租金50000元原告确认收到，对2019年1月、2月的租金需向公司确认，确认后答复。该回单恰恰证明了被告严重违约，未按合同约定支付租金。补充：在诉讼过程中，涉案土地产权人的变更，新的案涉土地产权人明确确认关于本案编号为A201707001的土地租赁合同相关的出租方的权利仍然由原告享有。经审查，本院认为，原告对被告提供的证据1无异议，本院确认具有证据效力；证据2、3与本案不具关联性，不能证明其要证明的内容；证据4真实、合法，与本案具有关联性，本院确认具有证据效力。本院经审理认定事实如下:原、被告于2017年7月签订了编号为【A201707001】的《土地租赁合同》1份，合同约定:“出租方(甲方)为诚隆公司,承租方(乙方)为力道公司。1、租赁土地:位于新兴县水台镇杜村村委杜村的一块国有土地使用权,面积为27亩即18000平方米。2、租赁期限：10年即自2017年7月1日起至2027年6月30日止。3、交付时间：甲方在合同生效日内将土地按现状交给乙方使用。4、租金计算、付款方式及保证金：⑴租金计算：租金从2017年7月1日开始计收，租金以2.3元/月/平方米,每3年递增5%；①2017年7月1日至2020年6月30日，每月租金为41400元，每季度租金为124200元，每年租金为496800元；②2020年7月1日至2023年6月30日，每月租金为43470元，每季度租金为130410元，每年租金为521640元；③2023年7月1日至2026年6月30日，每月租金为45643.5元，每季度租金为136930.5元，每年租金为547722元；④2026年7月1日至2027年6月30日，每月租金为47926元，每季度租金为143778元，每年租金为575112元；⑵保证金:乙方在签订本合同当天必须支付履约保证金150000元给甲方,作为乙方租赁该地块的履约保证金,合同期内,上述款项不能冲抵合同约定应由乙方承担的租金和水电费、各项税费等；⑶付款方式：物业租金以先缴后用为原则，按季度支付，乙方须在当季度开始前15天以银行转账方式缴纳下一季度租金。租赁期限内，如乙方逾期缴纳租金，每逾期1天，每天按拖欠租金总额的1%向甲方支付滞纳金，如拖欠10天仍不交租，则甲方有权终止本协议，并没收乙方所交的保证金。乙方如选择银行转账方式交费的，必须把上述款项划入甲方指定账户（户名：潘国锋，开户行:南海农商行西樵支行，账号:80×××81）⑷甲方给乙方3个月的筹备期(2017年7月1日至2017年10月31日),其中筹备期间不收取包含租金在内的任何费用。5、甲方权利义务中⑸在租赁期内在不影响乙方正常使用该土地的情况下，甲方可以带租将土地拍卖、出卖、抵押给第三方，甲方保证第三方必须无条件按原甲、乙双方签订的土地租赁合同履行至期满。如果因为甲方的原因导致第三方未能继续履行此合同，甲方赔偿乙方因此造成的相应损失。转让土地时，同等条件乙方优先；乙方权利义务中⑴乙方必须按本合同约定按时缴交租金，且不得中途退租；（6）因各种原因而提前解除合同或合同期满不再续约时，乙方应按照规定期限返还所租赁土地。乙方未按期返还租赁土地的，乙方必须按前一个月租金标准的3倍支付违约金给甲方，否则甲方有权强行收回租赁土地包括地上建筑的所有物品，没收所有保证金。6、租赁期满及终止的处理：⑴租赁期满，乙方在该地块上所建的所有固定建筑物（不包括可搬迁的电器、机械设备、生活设施等）无偿归甲方所有，可搬迁的财物由乙方自行处理。7、违约责任：⑴甲方违约的，应当按照保证金的双倍金额返还给乙方。⑵乙方违约，甲方有权单方解除本合同，没收保证金。”此外，合同还约定了其他权利义务等内容。合同签订后，原告将涉案土地交予被告使用，被告于2018年12月12日、2019年1月31日、2019年2月28日各支付了租金50000元，共计150000元给原告。2019年3月19日，原告向本院提起诉讼，引起讼争。庭审中，被告承认已经支付了150000元租金，截至2019年3月31日止尚欠471000元租金未付。另查明，佛山市睿泰实业投资有限公司于2019年4月18日出具确认书1份，载明：“新兴县人民法院:关于新兴诚隆建材有限公司与被告云浮市力道新能源科技有限公司土地租赁合同纠纷一案【（2019）粤5321民初536号】,贵院正在审理过程中。由于新兴诚隆建材公司于2019年3月21日将涉案土地(不动产单元号445321×××000)的国有建设用地使用权转让给了我公司,故我公司现向贵院确认如下:关于案涉土地租赁合同【A201707001】中出租方的全部权利仍然由新兴诚隆建材有限公司享有及行使。特此确认！确认人：佛山市睿泰实业投资有限公司（印章），2019年4月18日。”又查明：原、被告因变更收款账户立下确认书1份，双方确认：原收款账户作废，截止2018年1月1日开始承租方缴纳的租金等相关费用汇入户名：陆汝恒、账号：62×××12、开户行：农业银行佛山石华支行（网银选择石湾支行）。本院认为,本案为土地租赁合同纠纷。涉案租赁合同为原、被告双方真实意思表示，内容无违反法律强制性规定，合法有效。原、被告应按照合同约定履行各自权利义务。本案争议焦点为：1、被告拖欠原告多少租金？2、涉案合同解除条件是否成就？3、涉案合同解除后，150000元履约保证金如何处理？对上述争议焦点，本院研判如下：一、关于被告拖欠原告租金的问题。合同中约定：“租金从2017年7月1日开始计收；2017年7月1日至2020年6月30日，每月租金为41400元，每季度租金为124200元，每年租金为496800元及甲方给乙方3个月的筹备期(2017年7月1日至2017年10月31日),其中筹备期间不收取包含租金在内的任何费用。”因此，租金实际计收时间从2017年11月1日开始收取，暂计至2019年3月1日，共15个月，以41400元/月计算为621000元。扣减被告已支付150000元，尚欠471000元。原告请求截止2019年3月份的租金571000元过高，超出部分，本院不予支持。二、涉案合同解除条件是否成就的问题。根据合同中付款方式的约定：“物业租金以先缴后用为原则，按季度支付，乙方须在当季度开始前15天以银行转账方式缴纳下一季度租金。租赁期限内，如乙方逾期缴纳租金，每逾期1天，每天按拖欠租金总额的1%向甲方支付滞纳金，如拖欠10天仍不交租，则甲方有权终止本协议，并没收乙方所交的保证金。”本案中，涉案土地的租金实际计收时间从2017年11月1日开始收取，暂计至2019年3月1日，共15个月，以41400元/月计算为621000元。而被告承租涉案土地后只支付了3个多月租金150000元，拖欠租金达471000元，欠租时间近1年，被告已构成违约，该责任在于被告。又依照合同“如拖欠10天仍不交租，则甲方有权终止本协议”的约定，故该合同的解除条件已成就。因此，原告请求解除涉案《土地租赁合同》及被告迁出涉案租赁土地的主张，理据充分，本院予以支持。被告提出没有违约，不同意解除合同的抗辩意见，但没有提供证据予以证实，故对被告该抗辩意见，本院不予采纳。三、对履约保证金150000元处理问题。根据合同中违约责任约定“甲方违约的，应当按照保证金的双倍金额返还给乙方；乙方违约，甲方有权单方解除本合同，没收保证金。”该约定符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“……给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；….”的定金罚则。现被告拖欠近1年租金，已属违约，根据上述法律规定及合同约定，定金应由原告没收。又根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十条第二款：“当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。”的规定，由于被告已履行了约3个月的交付租金义务，占总合同期限的2.6%[3个月/117个月(10年期限即120个月－筹备期3个月)]，未履行部分占总合同期限的97.4%，依法原告只能按照未履行合同的比例收取定金，即归原告所有的定金为146100元（150000元×97.4%），余下3900元（150000元-146100元）应返还给被告。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告新兴诚隆建材有限公司与被告云浮市力道新能源科技有限公司于2017年7月签订编号为【A201707001】的《土地租赁合同》于本判决发生法律效力之日起解除，被告云浮市力道新能源科技有限公司应于合同解除之日起十日内从租赁土地迁出腾退给原告新兴诚隆建材有限公司。二、被告云浮市力道新能源科技有限公司向原告新兴诚隆建材有限公司交付的146100元定金，归原告新兴诚隆建材有限公司所有。三、被告云浮市力道新能源科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠的租金471000元以及从2019年4月1日起的租金（从2019年4月1日起计至被告迁出腾退承租土地给原告之日止，按合同约定支付租金的办法计算，所计得租金总额须扣减原告应退还给被告的定金3900元）给原告新兴诚隆建材有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48895.78元，减半收取计24447.89元，由原告新兴诚隆建材有限公司负担479元，被告云浮市力道新能源科技有限公司负担23968.89元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  陈钦儒二〇一九年六月五日书记员  秦鸿彪附：相关法条《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第二款当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。