广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1721民初2135号原告：黄惠香，女，1969年2月15日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：翁文崧，广东真智律师事务所律师。被告：广东东方月亮湾有限公司，住所地：广东省阳西县沙扒镇月亮湾。法定代表人：曹小明，该公司董事长。委托诉讼代理人：许锐波，该公司员工。委托诉讼代理人：陈思，该公司员工。原告黄惠香与被告广东东方月亮湾有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄惠香的委托诉讼代理人翁文崧、被告广东东方月亮湾有限公司的委托诉讼代理人许锐波、陈思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄惠香向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付逾期办理商品房权属到原告名下的违约金31328.26元;二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年9月23日，原告向被告购买商品房，双方签订了两份《商品房买卖合同》，合同约定为：第四条商品房1栋1602、1栋1603总金额分别是人民币324137元；第十五条出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、具体约定见附件四补充协议第八条。附件四补充协议第八条：2、买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理该商品房权属转移登记手续。在买受人按本协议约定提交办理权属转移登记手续所需的全部资料、缴清办理权属转移登记所需的全部税、费的情况下，出卖人应在该商品房实际交付后即买受人实际签署房屋交接单后720日内，为买受人办理完毕该商品房权属转移登记手续。如因出卖人的责任，在上述规定期限内未能将该商品房房地产权属证书办至买受人名下，则每逾期一日，出卖人按买受人已交付房价款的万分之一向买受人支付违约金（违约金＝已付房价款×0.01%×逾期天数），该违约金包含了买受人因此而发生的全部损失。由于买受人原因或其他非出卖人原因致使房地产权证书延期办理的，则上述规定期限相应顺延，出卖人不承担违约责任。在签订合同之日，原告依约向被告交付房款，及办理房产证费用、契税、维修基金等费用。被告在2015年10月8日将验收合格的商品房交付给原告使用，并按测定商品房面积于2015年9月22日出具1栋1602、1栋1603总房款都是326336元的购房发票，但被告却没有在约定期限内办理完毕商品房权属登记，而在2019年1月20日才为原告分别将1栋1602、1栋1603商品房权属办理登记。被告没有按约定履行义务，已构成违约，根据相关法律规定，以及补充协议第八条约定，被告应向原告支付逾期办理商品房权属到原告名下的违约金。被告广东东方月亮湾有限公司辩称，一、延期办证违约金的起算日期为原告收楼之次日起的第720日。根据购房合同补充协议的相关约定，被告在原告收楼后720日内与原告共同办理涉讼房屋的权属转移登记手续（俗称：面签手续），在该期限内被告不承担违约责任。二、被告承担延期办证违约责任的截止日期为该函首次送到原告后第10日（共同办理的面签手续的合理期限）或10日内共同办理面签的日期。办理原告名下的房屋产权证书需要原告与被告共同办理，并非被告单方可以办理。被告致函原告，要求原告在收到收到该函后或收到该函之日起3日内共同办理面签手续。现被告同意原告收函后与被告共同办理面签手续的合理期限调整为10日，超过该10日合理期限视为被告已完成共同办证的义务。原告配合被告共同完成面签手续的时间由原告决定被告无法控制，且面签后政府相关机构在何时颁发原告名下产权证书属于依法行政的范畴，也并非被告所能控制。因此，被告认为，被告承担延期办证违约责任的截止日期为该函首次送到原告后第10日（共同办理的面签手续的合理期限）或10日内共同办理面签的日期。在此之后再要求被告承担违约责任对被告显然是不公平的，也没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2014年9月23日，黄惠香（买受人）分别以324137元（共648274元）的价格向广东东方月亮湾有限公司（出卖人）购买位于阳西县沙扒镇月亮湾金兰湾1栋1602号房和1603号房，并签订了两份《商品房买卖合同》，该两份合同第十五条载明：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：“……3、具体约定见附件四补充协议第八条。”该《商品房买卖合同》附件四补充协议第八条第2项载明：“买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理该商品房权属转移登记手续。在买受人按本协议约定提交办理权属转移登记手续所需的全部资料、缴清办理权属转移登记所需的全部税、费的情况下，出卖人应在该商品房实际交付后即买受人实际签署房屋交接单后720日内，为买受人办理完毕该商品房权属转移登记手续。如因出卖人的责任，在上述规定期限内未能将该商品房房地产权属证书办至买受人名下，则每逾期一日，出卖人按买受人已交付房价款的万分之一向买受人支付违约金（违约金＝已付房价款×0.01%×逾期天数），该违约金包含了买受人因此而发生的全部损失。由于买受人原因或其他非出卖人原因致使房地产权证书延期办理的，则上述规定期限相应顺延，出卖人不承担违约责任。”上述《商品房买卖合同》和补充协议签订后，原告支付了购房款652672元（因合同约定房屋计价面积与实际房屋面积有差异，每套房价款实为326336元）给被告。2015年10月8日，被告将合同约定的两套商品房交付给原告使用。其后，原告认为被告没有按照合同约定的期限办理涉案商品房权属转移登记手续，构成逾期办证违约，遂提起本案诉讼。另查明，被告于2018年11月26日作出《关于敦请协助办理房屋产权登记的函》，并于当天投寄给原告，该函于同年11月27日被签收。《关于敦请协助办理房屋产权登记的函》中载明：“我司正在为您办理不动产权证，烦请您在收到该函协助我司共同办理房屋产权登记到您名下的手续。……2、与我司约定到阳西不动产中心签署申请书时间”等内容。原、被告于2019年1月14日共同向阳西县国土局提交了办理案涉房屋的权属证书的相关资料。阳西县国土局受理了原、被告的办证申请后，于2019年4月28日向原告颁发案涉阳西县沙扒镇月亮湾金兰湾1栋1602房和1603房的产权证书。庭审中，被告承认迟延办证的主要原因是施工单位未能及时完整提交竣工备案资料从而影响该房屋产权证书的办理。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实的意思表示，没有违反有关法律法规的禁止性规定，属合法有效。原、被告应按合同的约定行使权利和履行义务。房地产权属证书是商品房权属证明的唯一法定凭证，领取到房地产权属证书是原告最重要的合同目的之一，被告应按合同约定的日期为原告办理涉案房屋的房地产权属转移登记手续。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应在涉案商品房交付后的720日内（从2015年10月8日的次日起算720日），即在2017年9月27日前为原告办理完毕商品房权属转移登记手续，现被告逾期办理权属转移登记手续，其行为已构成违约，应按合同的约定支付相应的违约金。原告请求从2017年9月28日起按合同约定的违约金计算标准即按房屋价款的日万分之一计算违约金，本院应予支持。原告于2018年11月27日收到被告发出的《关于敦请协助办理房屋产权登记的函》，要求原告协助被告广东东方月亮湾有限公司共同办理涉案房屋产权登记至原告名下的手续。原告收函后，应当及时协助被告办理房屋权属转移登记，本院酌情确定原告应在收函之日起的十天内（即2018年12月7日前）协助被告办理房屋权属转移登记，原告未依通知及时协助办理上述业务，被告理应不再承担该部分逾期办证的违约责任，故本案逾期办证违约金应按房屋价款日万分之一从2017年9月28日起计至2018年12月7日（共436天），违约金为652672元×0.01%×436天≈28456.50元。原告在本案中请求违约金计至被告为原告办妥房屋产权证之日止，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、限被告广东东方月亮湾有限公司在本判决生效之日起三十日内支付违约金28456.50给原告黄惠香；二、驳回原告黄惠香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费584元，减半收取292元，由原告黄惠香负担27元，由被告广东东方月亮湾有限公司负担265元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  洪文政二〇一九年六月二十七日书记员  余梓荣附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。