辽宁省北镇市人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0782民初2565号原告：韩彦明，男，1965年8月25日生，汉族，公务员，住辽宁省黑山县。原告：杨光，女，1967年4月4日生，汉族，职员，住辽宁省黑山县。二原告委托诉讼代理人：李成贵，辽宁省黑山县胡家法律服务所法律工作者。被告：纪世中，男，1952年9月2日生，汉族，个体，住辽宁省黑山县。被告：孟庆阳，男，1984年2月21日生，汉族，农民，住辽宁省黑山县。被告：**，男，1984年5月29日生，汉族，农民，住辽宁省黑山县。委托诉讼代理人：王伟明，男，1961年7月9日生，汉族，无业，住辽宁省黑山县。委托诉讼代理人：吴兵，辽宁古塔律师事务所律师。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司黑山县支行，住所地辽宁省黑山县黑山镇八街中大路63号。法定代表人：王凤菊，该行行长。委托诉讼代理人：赵越，该行职员。原告韩彦明、杨光与被告纪世中、孟庆阳、**、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司黑山县支行确认合同效力纠纷一案，本院于2016年12月27作出（2015）北民二初字第02835号民事判决，被告**不服，提出上诉。2018年9月5日，锦州市中级人民法院作出（2018）辽07民终1171号民事裁定，撤销本院判决，发回本院重审。本院立案后，依法另行组成合议庭并追加韩彦明为本案原告，公开开庭进行了审理。原告韩彦明、杨光共同委托诉讼代理人李成贵、被告**委托诉讼代理人王伟明、吴兵及第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司黑山县支行（以下简称“黑山县邮储银行”）委托诉讼代理人赵越到庭参加诉讼，被告纪世中经本院合法传唤及被告孟庆阳经本院依法公告送达均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩彦明、杨光向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与被告纪世中达成的买卖协议有效、三被告之间的买卖协议无效；2、本案诉讼费由三被告负担。事实和理由：被告纪世中系黑山县二百货商品楼开发商。2001年经中间人联系，原告从被告纪世中处购得住宅楼一套。2001年5月，原告对该住宅楼进行了整体装修并入住至今。自2002年3月13日至2002年4月10日，原告共计给付被告纪世中购楼款125000元，下欠57000元。被告纪世中于2010年向原告催要剩余购楼款，原告主张由被告纪世中协助办理该楼房的不动产权证，然后去银行做抵押贷款后还款，被告纪世中愤然离去。2011年被告纪世中将案涉楼房非法出售给被告孟庆阳。2013年被告孟庆阳又将案涉楼房转卖给被告**。被告**于2013年7月21日办理了案涉楼房的产权证，并在第三人处做了抵押贷款。据此，三被告恶意串通，严重侵犯了原告的合法权益，故依法提起诉讼。被告**辩称，原告与房屋开发企业并未签订商品房买卖合同，按照商品房销售管理办法的规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当签订书面的商品房买卖合同，同时应载明法律规定的详尽内容。被告纪世中给原告韩彦明出具的收款收据不符合商品房销售管理办法的规定，应属其个人行为，现无证据证明该款已由被告纪世中转交给房地产开发企业，故原告的诉求无事实和法律依据。被告**购买案涉楼房后已经办理了产权登记，并将案涉楼房进行了抵押贷款，故被告**对案涉楼房享有所有权。另按照物权优于债权的原则，一楼数卖纠纷中保护的顺位为已经办理所有权登记的权利人，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。同时，多年前被告纪世中与原告韩彦明存在经济往来，原告属强行入住案涉楼房，其交付的购楼款与当时的市场价格严重不符，有违常理。第三人黑山县邮储银行辩称，被告**所购置的案涉楼房已在本行办理了抵押贷款，且本行已将该笔贷款发放给被告**，双方的抵押贷款合同应为合法有效。原告韩彦明、杨光围绕其诉讼请求向本院提交收条三张，证明被告纪世中分别于2002年3月13日、2002年4月8日、2002年4月10日收取原告韩彦明交付的购楼款72000元、3000元及50000元，合计125000元，证明原告向被告纪世中交付的款项为购楼款，且原告已实际入住多年。经质证，被告及第三人对该组证据持有异议，认为三份收条与本案无关联性，只能证明被告纪世中收到该笔款项，无法证明此款系购房款，不能作为证据使用。被告**为支持其抗辩主张向本院提交如下证据：1、《房屋买卖契约书》一份，证明孟庆阳与**达成的楼房买卖协议有效。经质证，原告对该证据持有异议，认为该协议不符合交易习惯，案涉楼房一直由原告占有并使用，被告**未核实买卖标的物，买受人存在重大过失，该协议应属无效；经质证，第三人对该证据无异议。2、买卖房屋税票、抵押借款合同、房产证复印件、贷款影像资料、还款流水凭证等，证明双方的买卖行为客观真实，且被告**以案涉楼房作为抵押物在第三人处进行了按揭贷款。经质证，原告对此持有异议，认为被告孟庆阳与被告**的交易行为无效；经质证，第三人对此无异议。第三人黑山县邮储银行为支持其主张向本院提交被告**与与其签订的《个人购房借款及担保合同》，证明被告**在本行以案涉楼房作为抵押物按揭贷款19万元。经质证，原告对此持有异议，认为该借款抵押合同中抵押物的照片不能证明为原告正在使用的楼房；经质证，被告**对该组证据的真实性、合法性及关联性无异议。上述证据，经原、被告双方及第三人的举证、质证，本院做如下如下认证：一、对原告提供的三张收条，其中第一张收条为被告纪世中于2002年3月13日收取原告韩彦明72000元，且在该收条尾部载明：楼房总面积140平方米、每平方米单价1300元，总计价款182000元。通过对该证据记载的内容分析，能够证明原告韩彦明与被告纪世中达成案涉楼房买卖的合意，且原告韩彦明当即交付部分购楼款，并约定了购买案涉楼房的面积和总价款，故该证据具备商品房买卖合同的客观形式要件，与本案具有关联性，应为有效证据，依法予以确认。另原告提供的两张收条亦能够证明被告纪世中在以后的时间段内陆续向原告收取购楼款的事实，故依法亦予以确认。二、对被告**提交的证据1，该协议书载明：孟庆阳将座落于黑山县黑山镇原二百旧址房屋自愿卖与**，双方议定房价款人民币56万元。协议中约定的买卖标的物不明确，无法证明被告孟庆阳出售的楼房系本案案涉楼房，且案涉楼房始终由二原告居住，故对该证据本院依法不予认定；对证据2，虽该组证据中罗列有购房借款及担保合同、完税发票及房产执照等，但不足以证明案涉楼房的实际产权人为被告**，故对该组依法不予确认。本院根据上述证据中的合法有效证据及原、被告双方、第三人的陈述认定案件事实如下：被告纪世中系原辽宁省黑山县二百货商品楼开发商。原告韩彦明于2001年经中间人联系与被告纪世中商洽购买商品楼事宜。2002年3月13日，原告韩彦明交付被告纪世中购楼款72000元，并由被告纪世中出具收条一张，该收条载明：楼房总面积140平方米、每平方米单价1300元，总计价款182000元。2002年4月8日至2002年4月10日，原告韩彦明分别交付被告纪世中购楼款3000元及50000元，随即二原告对案涉楼房即黑山县黑山镇八街原二百货旧址纪世中开发楼东栋住宅楼二层东户进行了整体装修并居住至今。2005年5月3日，被告纪世中与被告孟庆阳签订《商品楼购买协议》，协议约定被告纪世中将上述案涉楼房以209250元价格卖与被告孟庆阳。2011年3月29日，被告孟庆阳在黑山县房产管理处办理了案涉楼房的所有权证。2011年6月24日，被告孟庆阳与被告**签订《房屋买卖契约书》，协议约定被告孟庆阳将座落于黑山县黑山镇原二百旧址房屋以56万元价格卖与被告**名下，且双方于2011年7月21日在黑山县房产管理处办理了案涉楼房的产权过户登记手续。同日，被告**在第三人黑山县邮储银行以案涉楼房作为抵押物按揭贷款19万元。庭审中，被告纪世中对原告提交的2002年3月13日收条中的签名“纪世中”持有异议，认为该签名系他人伪造。经本院依法委托辽宁仁和司法鉴定中心对“纪世中”签名进行文书司法鉴定，该鉴定中心于2016年11月30日出具司法鉴定意见：检材中日期落款处“纪世中”签名字迹及时间下方的内容与样本中纪士（世）中书写字迹为同一人书写。本院认为，本案争议焦点为：一、被告纪世中收取原告韩彦明的款项是否为案涉楼房的购楼款，能否认定其双方对案涉楼房已达成买卖协议，其双方约定的内容是否合法有效；二、被告纪世中与被告孟庆阳、被告孟庆阳与被告**之间的楼房买卖协议是否合法有效；三、被告**以案涉楼房抵押贷款是否具有法律效力。针对争议焦点一：被告纪世中作为商品楼开发商，其本人于2002年3月至4月分三次收取原告韩彦明交付的购楼款12500元，且被告纪世中在第一次收款中已明确原告韩彦明交付的款项为购楼款，同时约定了案涉楼房的位置、面积、单价及总计价款。经被告纪世中将案涉楼房交付后，二原告实际使用和居住案涉楼房至今，虽其双方未办理不动产权登记，但究其原因系被告纪世中拒绝协助二原告办理案涉楼房所有权过户登记手续，依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”鉴于案涉楼房已转移占有至二原告，且二原告已交付大部分购楼款，故双方的约定符合正常的商品房买卖交易习惯，且具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房销售合同的具体内容。据此，原告韩彦明与被告纪世中关于案涉楼房的买卖协议应为合法有效。针对争议焦点二：关于被告纪世中与被告孟庆阳于2005年5月签订的《商品楼购买协议》效力问题，因被告纪世中于2002年3月将案涉楼房出售给二原告，且其又与被告孟庆阳签订案涉楼房的买卖协议，此间被告孟庆阳既然以20余万元的价格购买，其本人应具体核实买卖合同的标的物，同时其双方的商品房买卖合同中应约定楼房交付的时间、交付的方式及违约责任等相关内容，故该协议不具有买卖合同的客观形式要件，不符合正常的房屋买卖交易习惯，应属无效；关于被告孟庆阳与被告**于2011年6月签订的《房屋买卖契约书》效力问题，既然被告**以56万元价格购买案涉楼房，基于上述理由其作为完全民事行为能力人，应当具有审慎核实义务，并要求被告孟庆阳在一定期限内将购买的楼房转移占有，同时亦应约定相关的权利和义务，但该协议仅以泛泛之词载明“孟庆阳愿将座落黑山县黑山镇原二百旧址自愿卖与**名下。”无法证明被告孟庆阳欲出售的楼房具体处于什么位置，且在本院两次庭审中被告孟庆阳均未到庭陈述案件事实，有规避法律之嫌，故该协议明显违背正常的交易习惯，不符合常理，有违法律规定，亦应属无效。针对争议焦点三：虽被告**取得案涉楼房的不动产权证，但被告纪世中已将案涉楼房交付二原告长达17年之久，应为合法占有，案涉楼房的实际产权人应为二原告。根据《贷款通则》第二十七条规定“贷款人受理借款人申请后，应当对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质物、保证人等情况，测定贷款风险度。”被告**在以案涉楼房进行抵押贷款时，第三人没有尽到审核抵押物权属的义务，贷款过程存在疏漏与瑕疵，故其与被告**签订的借款抵押合同依法不具有法律效力。综上，本案被告纪世中将已出售给二原告的楼房又另行与被告孟庆阳签订案涉楼房的买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”故被告纪世中再次出卖案涉楼房的行为属无权处分，其所为的民事行为应属无效，被告**及第三人可另行主张权利。关于被告**以商品楼买卖应当签订书面买卖合同及应依法保护已经办理房屋所有权登记产权人的抗辩，因被告纪世中向原告出具的收条具备房屋买卖合同的生效要件，虽其通过行政行政程序取得案涉楼房的所有权证，但其未对案涉楼房进行合法占有，故其抗辩理由无事实和法律依据，依法不予采纳。关于第三人以与被告**签订的不动产抵押合同应为合法有效的抗辩，因被告**提供的证据不足以证明其系案涉楼房的合法占有人，且被告孟庆阳亦未向本院提供相关证据证明其为案涉楼房的实际产权人和使用人，故其主张与法无据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第一百三十二条、《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条、第十条、第十一条第一款之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认原告韩彦明、杨光与被告纪世中达成的对座落于辽宁省黑山县黑山镇八街原二百货旧址纪世中开发楼东栋住宅楼二楼东户商品房买卖协议有效；二、确认被告纪世中与被告孟庆阳签订的《商品楼购买协议》无效；三、确认被告孟庆阳与被告**签订的《房屋买卖契约书》无效。案件受理费100元，司法鉴定费6000元，合计6100元，由被告纪世中负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长 王 刚人民陪审员 杨 文人民陪审员 杨树森二〇一九年六月二十一日书 记 员 夏 冰