广东省佛山市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤06民申110号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：乐建华，女，1980年9月12日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）:何慧连，女，1979年11月8日出生，汉族，住广东省清新县。原审第三人：李锦添，男，1978年5月5日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。再审申请人乐建华因与被申请人何慧连、原审第三人李锦添案外人执行异议之诉纠纷一案，不服本院作出的（2018）粤06民终11288号民事判决，向本院提出再审的申请。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。再审申请人乐建华申请再审称，原审认定事实不清，适用法律错误，实体处理不当，请求撤销原一、二审判决，判决确认申请人对位于佛山市南海区***********************享有租赁权和优先购买权，本案一、二审诉讼费由被申请人承担。具体理由如下：一、申请人与第三人李锦添2016年9月28日所签订的《借款协议》经生效法律文书确认合法有效，在李锦添向申请人借款时，因李**正在与何**进行离婚诉讼，为了保障申请人的利益免受可能的损害，申请人要求李锦添在签订《借款协议》时设有风险控制条款，故在《借款协议》第四条风险控制条款明确约定:李锦添确认自获得南海区******房物业的所有权之日起，将该物业20年使用权以抵押带租赁的方式交付申请人，李锦添于2017年1月11日取得该房屋不动产权证，即根据与申请人《借款协议》将涉案房屋交付申请人实际控制。二、《借款协议》第四条风险控制条款是该合同达成的前提，是合同不可或缺的组成部分，生效法律文书已确认《借款协议》合法有效，当然也确认了该合同第四条是合法有效的，申请人与李锦添依法履行各自合同义务，应受到法律保护。三、原审认为申请人与李锦添没有到物业管理处办理租赁登记相关陈述，未举证证明双方已就该租赁合同向房管部门办理备案登记，并以此否定申请人与李锦添之间存在租赁关系是错误的，一方面社会生活中，房屋租赁双方一般都是没有到物业或房管理部门登记手续的,另一方面，法律对此也没有强制性规定，是否登记并不影响房屋租赁的效力。本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、原审认定事实清楚。2017年2月20日，广东省佛山市南海区人民法院立案受理何**与李**离婚后财产纠纷一案，案号为（2017）粤0605民初2186号。在该案的审理过程中，何慧连向一审法院申请财产保全，请求查封李锦添名下的佛山市南海区***********************（以下简称“涉讼房屋”）。该院经审查后，于2017年2月21日作出（2017）粤0605民初2186号民事裁定书，裁定查封李锦添名下的涉讼房屋，并于同月22日实际查封了该房屋的所有权。2017年7月28日，该院作出（2017）粤0605民初2186号民事判决，认定李锦添存在故意隐瞒夫妻共同财产的行为，判令：一、涉讼房屋的所有权及其对应的土地使用权全部权益归李锦添享有，李锦添应于判决发生法律效力之日起十日内支付房屋分割补偿款2616000元予何慧连；二、驳回何慧连的其他诉讼请求。李锦添不服该判决上诉至本院，后又向本院撤回上诉。2017年11月21日，本院作出（2017）粤06民终11137号民事裁定，裁定准许李锦添撤回上诉，一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。该裁定书于2017年11月24日发生法律效力。2017年12月21日，法院立案执行何慧连与李锦添离婚后财产纠纷一案，案号为（2017）粤0605执16511号，执行依据为一审法院（2017）粤0605民初2186号民事判决书和本院（2017）粤06民终11137号民事裁定书。在该案的执行过程中，法院于2018年3月11日作出（2017）粤0605执16511号公告，认为李锦添没有履行已发生法律效力的（2017）粤0605民初2186号民事判决书所确定的义务，该院拟于近期对其名下的涉讼房屋采取评估、拍卖等处置措施。2018年3月29日，乐建华到该院做谈话笔录，该院告知乐建华对涉讼房屋不带租约拍卖，乐建华为此提出执行异议，异议请求为：1.保障乐建华对涉讼房屋的租赁权，请求该院在处理房产后乐建华的租赁权继续存在；2.保障乐建华对涉讼房屋优先购买权的行使。该院依法立案审查，案号为（2018）粤0605执异160号。2018年4月19日，该院作出（2018）粤0605执异160号执行裁定，驳回异议人乐建华的异议请求。乐建华于2018年5月3日收到上述裁定书后，不服并于同年5月14日提起本案诉讼。一审法院在本案的审理过程中，另查明如下事实：1.广东省佛山市三水区人民法院（以下简称三水区法院）于2017年9月11日对乐建华诉李锦添民间借贷纠纷一案依法作出（2017）粤0607民初3212号民事判决，认定了以下事实：2016年9月，李锦添在一审法院拍得（2014）佛南法狮执字第1539号案的执行标的即涉讼房屋，其以向一审法院支付房款为由，向乐建华提出借款。乐建华为帮助李锦添支付房款，同意借款3380000元予李锦添，双方签订《借款协议》，约定借款期限自2016年9月29日起至2017年9月28日止，利息每月为借款全额的2%，利息可半年支付一次，2017年3月29日前支付一次利息，2017年9月28日前支付剩余利息，且李锦添承诺2017年4月10前归还不低于2500000元本金，剩余本金于2017年9月28日前还清；《借款协议》签订后，乐建华于2016年9月29日替李锦添向一审法院转账1700000元，于2016年10月24日替李锦添向一审法院转账1680000元。基于上述事实，判令：李锦添于本判决发生法律效力之日起十日内向乐建华偿还借款3380000元并支付利息（利息计算标准如下：以3380000元为基数，从2016年9月29日起按年利率24%计至借款清偿日止）。该判决已经发生法律效力，并已经乐建华申请立案执行，案号为（2017）粤0607执3836号。2.乐建华（甲方）与李锦添（乙方）签订的落款日期为2016年9月28日的《借款协议》第4条“风险控制”约定：甲方为降低出借款的风险，经协商，乙方同意自乙方确认获得涉讼房屋所有权之日起，将该房屋20年使用权以抵押带租赁的方式给甲方，乙方未还清借款之前，该物业使用权以抵押方式给甲方，甲方无需支付租金，乙方还清所有借款后甲方每月支付5000元给乙方作为租金，租金不包含水电、管理费等费用，租赁截止日期为2036年9月28日，物业租赁无需另签协议。乐建华（甲方）与李锦添（乙方）签订的落款日期为2016年10月9日的《补充协议》约定：自乙方接收涉讼房屋之日应当将该房屋交付给甲方使用，租金按原协议约定交付；甲方在房屋租赁期间，如有需要，乙方须协助甲方办理相关物业交接手续。3.2017年2月16日，李锦添与案外人佛山市金陆物业管理有限公司（以下简称金陆公司）签订《协议书》，明确李锦添接收涉讼房屋。同日，李锦添还与案外人金陆公司签订《前期物业管理服务协议》，约定李锦添委托金陆公司为其名下的涉讼房屋提供物业管理服务。上述两份合同的甲方落款处均加盖了金陆公司的公章，另有李惠晶签名。诉讼中，乐建华亦提交了一份落款时间为2017年2月16日的《前期物业管理服务协议》，该合同约定，乐建华委托金陆公司对涉讼房屋提供物业管理服务。该合同落款处加盖的金陆公司的公章样式、经办人李惠晶的签名笔迹均与该院调取的《前期物业管理服务协议》不一致。4.乐建华在诉讼中提交了一份落款日期为2016年3月9日的《房屋租赁合同》，约定乐建华向案外人黄艳容、蒲锦强承租位于佛山市南海区************************，租赁期限自2016年3月15日至2017年3月14日，每月租金3000元。另乐建华还提交了落款日期为2016年3月10日的金陆公司收款收据一份，记载该公司收到147-101租户卡年费40元。5.乐建华在诉讼中向该院提交了如下向金陆公司交款的凭证，拟证明其对涉讼房屋的占有情况：凭证类型凭证时间金额收款依据发票2017.6.5571.192017年5月份物业管理费发票2017.12.31571.192017年12月份物业管理费发票2018.1.24571.192018年1月物业管理费发票2018.3.19571.192018年3月物业管理费收款收据2017.2.1640106-101业主卡工本费收款收据2017.6.572.06106-101代收4月水电费收款收据2017.12.31348.59106-101代收11月水电费收款收据2018.1.24290.93106-101代收12月水电费收款收据2018.3.19248.36106-101代收2月水电费微信交易记录2017.10.23642.85物业管理费微信交易记录2017.12.31919.78物业管理费微信交易记录2018.1.24862.12物业管理费微信交易记录2018.3.19819.55物业管理费另乐建华主张其已对涉讼房屋进行了装修，但提交的所有装修款支付凭证的付款时间均在该院查封之后发生。6.该院于2018年7月26日上午至金陆公司香格里拉花园管理处调查取证，该管理处工作人员向该院反映：该公司的档案中并无与乐建华签订的《前期物业管理服务协议》，现经办人李惠晶已不在该管理处上班；按照规定业主将房屋出租，必须到物业管理处办理租赁登记，但乐建华与李锦添没有到物业管理处办理租赁登记；香格里拉花园业主卡上有业主本人或其直系亲属的照片，其他人员是不可以办理业主卡的，管理处会在办理业主卡的时候核实相关人员的身份。7.乐建华主张其与李锦添只是普通朋友关系，但却持有涉讼房屋的业主卡。另根据各方在另案诉讼中提交的中国农业银行个人明细对账单显示，乐建华在2016年4月10日至2017年4月9日期间，与李锦添、李锦添的亲戚李娜、李艾诺等存在多笔款项往来。二、原审判决维持并无不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，一审法院于2017年2月22日查封涉讼房屋，乐建华主张其在查封涉讼房屋之前，已与李锦添签订书面租赁合同并实际占有该房屋。从形式上看，乐建华提交了其与李锦添先后于2016年9月28日、10月9日签订的《借款协议》及《补充协议》，以及其于2017年2月16日向金陆公司交纳涉讼房屋业主卡工本费的收款收据等证据，以证明李锦添向其借款，并同时将涉讼房屋使用权以抵押带租赁的方式给其，其已实际占用涉讼房屋的事实。但乐建华提交的其与金陆公司签订的落款时间为2017年2月16日的《前期物业管理服务协议》，该《前期物业管理服务协议》与一审法院向金陆公司调取的《前期物业管理服务协议》（乙方为李锦添），落款处金陆公司加盖的公章样式、经办人李慧晶的签名笔迹均不一致。结合一审法院向金陆公司香格里拉花园管理处调查取证时工作人员所作的询问笔录，金陆公司的物业服务档案中并无乙方为乐建华的《前期物业管理服务协议》，且乐建华与李锦添没有按照规定到物业管理处办理租赁登记的相关陈述，本院对乐建华与李锦添之间是否存在真实的租赁关系产生合理怀疑。事实上，对于本案所涉租金金额较大的租赁合同，乐建华亦未举证证明双方已就该租赁合同向房管部门办理备案登记。同时，《借款协议》第4条风险控制的条款约定，李锦添同意自其确认获得涉讼房屋所有权之日起，将该房屋20年使用权以抵押带租赁的方式给乐建华，李锦添未还清借款之前，该房屋使用权以抵押方式给乐建华，乐建华无需支付租金，李锦添还清所有借款后乐建华每月支付5000元给李锦添作为租金。按照该条款理解，李锦添向乐建华借款后，除了清偿借款本金和每月支付2%的利息之外，涉讼房屋并无支付对价给乐建华使用至所有借款还清之日，李锦添在该协议中权利的过度让度，令人对该条款约定的目的产生合理怀疑。综合上述事实，二审对乐建华提出其与李锦添之间存在租赁关系的主张不予采信并无不当。乐建华以其对涉讼房屋享有租赁权为由主张带租约拍卖的请求缺乏事实和法律依据，应不予支持。关于乐建华请求确认其对涉讼房屋享有优先购买权的主张，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，案外人执行异议之诉是对案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，以及案外人同时提出的确认其实体权利的争议进行审理，乐建华主张对涉讼房屋享有优先购买权不属于上述法律规定的案外人执行异议之诉案件的审理范围，对其该项主张二审不予审查并无不当。综上，再审申请人的再审申请理由不能成立。其再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回乐建华的再审申请。审 判 长  宋 川审 判 员  侯旭东审 判 员  杨卫芳二〇一九年六月十一日法官助理  陈国卿书 记 员  马文静