福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0181民初6862号 原告：池斯通，男，汉族，1979年11月29日出生，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：张力挺、张国忠，福建融思佳律师事务所执业律师。 被告：俞雅华，女，汉族，1955年7月24日出生，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：林守垚、施宗朝，福建格策律师事务所执业律师。 原告池斯通与被告俞雅华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月30日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月20日公开开庭进行了审理。池斯通的委托诉讼代理人张力挺、俞雅华的委托诉讼代理人林守垚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 池斯通向本院提出诉讼请求：1.判令俞雅华向池斯通支付固定装修费354921元及利息，利息按年6%自2018年4月20日起算至还清款项之日为止；2.判令俞雅华向池斯通支付搬迁费55080元及利息，利息按年利率6%自2018年4月20日起算至还清款项之日为止；3.判令俞雅华向池斯通支付评估费8200元；4.判令俞雅华向池斯通退还押金20000元；5.本案案件受理费、财产保全费、公告费等诉讼费由俞雅华承担。事实和理由：2015年8月17日，池斯通向俞雅华承租位于福清市边上的房屋二楼及一楼门面及三楼部分杂物间，总面积约为800平方米，用作经营酒楼使用。租赁期间为2015年9月1日至2021年8月31日。每月租金为14000元，按惯例每1-3个月交一次。上述房租皆已交清。在合同签订之时，池斯通还缴纳了押金20000元给俞雅华。池斯通投入的固定装修费约60万元。2018年4月20日，俞雅华以因政府拆迁为由通知池斯通腾退讼争房屋。2018年4月20日，池斯通被迫腾退出上述房屋，其后该房屋被拆迁。2018年4月18日，池斯通委托第三方对讼争房屋的固定装修和搬迁费用进行评估，固定装修费现价为354921元，搬迁费为55080元，评估费为8200元。在与征收部门谈判时，俞雅华以池斯通上述装修物价值及搬迁价值作为谈判基础取得了更多的拆迁补偿，但池斯通作为实际损失方分文未得。此后，池斯通多次要求俞雅华支付装修费及搬迁费，俞雅华拒不支付。因诉争房屋没有建设工程规划许可证，案涉合同为无效合同，俞雅华未如实告知，存在欺诈，应赔偿池斯通全部经济损失。 俞雅华辩称，双方签订的租赁合同是双方真实意思表示，应认定合同有效，根据合同第五条约定，我方无需补偿池斯通的损失；房屋装修并非池斯通的投入，政府拆迁时因租赁房屋属于铁皮房，无法获得拆迁补偿；拆迁时池斯通已经将店内财物清理完毕，不存在损失；池斯通的租金支付到2018年2月，其实际腾退时间是2018年5月，尚欠俞雅华租金30000多元，其之前所交付的押金20000是用来抵扣这部分的租金的；俞雅华实际通知池斯通腾退房屋的时间是2018年4月5日，并非2018年4月20日；装修费及搬迁费的鉴定系池斯通单方委托鉴定，缺乏公证性，且与事实不符，应予以驳回；池斯通承租的一楼属于公共部分，其他商户也可以利用一楼楼梯通道通行，二层全部属于铁皮房性质，拆迁时连建安成本都没有进行补偿，更未提到装饰及搬迁赔偿，池斯通所承租的三楼是用作宿舍跟办公区，这些都是池斯通自己装修的，跟俞雅华没有关系。综上，池斯通的诉请缺乏事实和法律依据，应予以驳回。 经审理查明，2015年8月17日，俞雅华（甲方）与池斯通（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其坐落于福清市边上的房屋二楼出租给乙方作为经营酒楼使用；租赁期限为6年，自2015年9月1日至2021年8月31日止；每月租金为14000元（头两年每年递增10%，两年后每两年递增10%），租金半年结算，乙方在每半年的前5日内支付，头半年租金按三个月结算；因政府有关部门的行为或拆迁改造，甲方不予补偿并解除合同；签订合同时，乙方应交纳押金20000元。合同签订后，俞雅华将位于福清市房屋（以下简称“案涉房屋”）二楼铁皮房交给池斯通经营饮食店，池斯通可使用案涉房屋一楼公共部分（包括楼梯通道），案涉房屋三楼也交由池斯通作为宿舍和办公区使用。池斯通按约向俞雅华支付租金（审理中池斯通承认尚欠一个月租金未付）。后因福清市霞盛片区旧城改造项目需要，政府对案涉房屋实施征收，2018年4月4日，福清市音西街道办事处（征收实施单位）与俞雅华签订《房屋征收安置补偿协议书》，补偿面积中未认定经营性用房，同时认定不予补偿面积为：住宅356.64平方米，临时搭盖200.38平方米（案涉房屋二楼铁皮房不予认定补偿面积）。2018年4月5日，俞雅华通知池斯通腾退案涉房屋，并向池斯通发出《腾退房屋通知书》，内容为：“现因政府建设需要拆迁你向本人承租的房屋，根据你我双方于2015年8月17日签订的租赁合同的相关约定，特书面通知你务必在2018年4月20日之前腾退房屋，以便政府的拆迁工作顺利进展，如逾期腾退由此产生的一切后果由你承担”通知池斯通腾退讼争房屋。2018年4月18日，池斯通委托第三方福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司对案涉房屋的固定装修和搬迁费用进行评估，评估价格合计为410001元（其中固定装修费现价为354921元，搬迁费为55080元），评估费为8200元。2018年4月20日，池斯通腾退了案涉房屋。后案涉房屋被拆迁。另查明，案涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，其中二楼为未经审批建设的铁皮房，租赁合同签订时俞雅华已收到池斯通交纳的押金20000元，案涉房屋租赁期间俞雅华共垫付水电费1446.73元。又查明，案涉房屋出租给池斯通之前，由案外人陈惠玉承租为经营火锅店之用。 以上事实有原告提交的《房屋租赁合同》、房屋所有权证、《腾退房屋通知书》、评估意见书、评估费发票、租金收款收据及转账回单，被告提交的租赁合同、水电费发票、照片、视频录像、《房屋补偿认定表》、房屋外观照片及本院依职权调取的《房屋征收安置补偿协议书》，以及当事人在庭审中的陈述为证。 本院认为，案涉《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，但因租赁房屋系未取得建设工程规划许可证而建设的，其中二楼为铁皮房，该铁皮房为未经审批建设的临时建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”以及第三条关于“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，案涉《房屋租赁合同》为无效合同。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还的应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，池斯通所主张的损失主要是指房屋装修及搬迁费用损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条有关规定，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物承租人不同意利用的，可由承租人拆除；已形成附合的装饰装修物出租人不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，池斯通为证明自己的损失，委托第三方对租赁房屋的固定装修现值进行评估。但因第三方评估时将广告牌、字画、画框、电器（如壁扇）等未形成附合的装饰装修物计入固定装修现值损失（案涉房屋拆迁之前未形成附合的装饰装修物已由池斯通自行拆除），又因案涉房屋曾由案外人陈惠玉承租经营火锅店，池斯通承租时并非毛坯房，即便池斯通承租后进行重新装修或修缮，亦有别于毛坯房的装修，故第三方评估结果不能等同于池斯通的实际损失。本院认为，池斯通提交的第三方评估报告等证据不足以证明池斯通投入装修费用的具体数额，以及租赁房屋被征收后其固定装修的现值损失，其固定装修现值等损失可酌定为130000元，该损失由双方按照导致合同无效的过错分担。本案中，双方当事人在签订合同时都知道租赁物（铁皮房）为未经审批建设的临时建筑，也知道案涉房屋可能被政府征收，为此双方在合同中约定“因政府有关部门的行为或拆迁改造，甲方不予补偿并解除合同”。可见，合同是双方在明知存在无效情形以及可能被征收的情况下自愿签订的，合同无效是因双方过错导致的，双方应各承担损失的50%。据此，俞雅华应分担池斯通固定装修现值等损失65000元。此外，俞雅华收取池斯通押金20000元，扣除其垫付的水电费1446元和一个月租金，余下4554元应返还池斯通。池斯通其他诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告俞雅华在本判决发生法律效力之日起七日内补偿原告池斯通租赁房屋固定装修现值等损失65000元； 二、被告俞雅华在本判决发生法律效力之日起七日内返还原告池斯通押金4554元； 三、驳回原告池斯通的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8006元，原告池斯通负担6467元（已交纳），被告俞雅华负担1539元（限本判决生效后七日内向本院交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长 郭 才 审判员 吴叔凯 审判员 薛爱平 二〇一九年六月二十五日 书记员 林阳凯 -7-