浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0424民初1956号 原告：冯新根，男，1973年8月4日出生，汉族，住海盐县。 原告：周文娟，女，1974年1月8日出生，汉族，住海盐县。 二原告共同委托诉讼代理人：方燕，海盐县武原法律服务所基层法律服务工作者。 被告：浙江美林房地产开发有限公司。住所地：海盐县武原街道盐北路88号美林·金色港湾小区15幢301室。统一社会信用代码9133040077572037X9。 法定代表人：林尔良。 委托诉讼代理人：冯美芳、齐好，浙江国傲律师事务所律师。 原告冯新根、周文娟为与被告浙江美林房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，向本院起诉，请求法院判令：1、被告承担逾期交房的违约金13483元（以购房款409812元为基数，计算自2015年6月30日至2016年5月24日，计算方式=409812元*0.0001*329天）；2、被告承担逾期办证违约金21474元（以购房款409812元为基数，计算自2016年11月20日至2018年4月28日，计算方式=409812元*0.0001*524天）；3、被告承担本案诉讼费用。本院于2019年4月17日受理后，依法适用简易程序，于2019年5月17日公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人方燕、被告的委托诉讼代理人齐好到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经审理，本院查明事实如下：2014年10月10日，二原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定：原告向被告购买美林·金色港湾三期第19幢1单元1302号房，该房建筑面积约89.68平方米，合同总价款409812元；合同第九条关于交付期限及条件约定为：出卖人应当在2015年6月30日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用；合同第十条关于出卖人逾期交房的违约责任约定为：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；该合同第十六条对关于产权登记的约定为：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记；出卖人不能在约定的期限内交付权属证书，如约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；附件三第3点对合同第十六条的补充约定为：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人委托出卖人办理三证过程中，因为买受人或政府机构的原因而导致三证延误迟办理的，出卖人不承担责任。合同后方附《补充协议》一份，约定针对商品房买卖合同第十条出卖人逾期交房的违约责任的补充为除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达日起60天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的0.01%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。针对商品房买卖合同第十六条关于产权登记的约定补充为，出卖人承诺于实际交房之日180天起，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.01%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款0.01%的违约金。合同对双方当事人的其他权利义务进行了约定。 2016年5月16日，被告向二原告出具交房通知书，载明：我公司正式通知您，您购买的美林金色港湾三期经有关部门验收合格，具备了交房条件，我公司现正式通知您可以办理收房手续。办理日期为2016年5月21日—2016年5月31日。考虑集中办理人数较多，为使您能顺利、快捷的办理收房手续，根据幢数安排，我公司特安排您在2016年5月24日上午来售楼处办理收房手续。同年5月24日，原告与被告办理收房及结算手续，被告出具购房确认结算清单一份，并由被告加盖公司公章。该结算清单载明：房屋总房款为409812元，加上被告代收办证费用、物业专项维修基金等共计421984.18元，原告已预交409812元，应收12172.18元，原告于同日缴清该款项。同日，被告向二原告出具违约金计算单一份，载明计算截止日为2016年5月24日，房号为19-1302，已付房款为409812元，合同交付日期为2015年6月30日，收款时间为2015年6月30日前，逾期天数为329天，利率为0.01%，违约金额（每日万分之一）为-13482.81元。2018年4月28日，二原告取得涉案房屋的不动产权证。 庭审中，被告答辩称：首先，本案的主体不适格。因被告与嘉兴伟达房地产开发有限公司（以下简称伟达公司）、浙江嘉兴中达建设有限公司（以下简称中达公司）于2015年11月18日在海盐县住房和城乡规划建设局的主持下签订了《美林三期房地产开发项目转让协议书》（以下简称《协议书》），约定被告将本案争议的美林三期项目整体转让给伟达公司和中达公司，并由伟达公司和中达公司负责已售商品房的交付和产权转移登记等，因此申请法院将伟达公司、中达公司追加为共同被告。其次，美林三期可以办理交房的日期是2016年5月21日，原告在2016年5月24日办理交房，是原告的原因未能在第一时间收房，因此2016年5月21日之后的逾期天数不能归责于开发商。再次，部分逾期交房违约金已超过诉讼时效，而逾期办证的天数，应根据合同附件三中的约定，在商品房交付后360日内由出卖人办理初始登记，故被告为二原告办理不动产权证的时间多于360天，而不是原告提出的商品房交付后180日内。最后，因被告目前经营困难，原告提出的逾期办证违约金过高，恳请法庭予以调整。 上述事实有原告提供的商品房买卖合同、购房确认结算清单、不动产权证书及到庭当事人的陈述为证。 本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法有效。就本案中双方争议的焦点问题，本院作如下认定： 第一，关于是否需追加伟达公司和中达公司为共同被告的问题。本院认为，首先，被告申请追加伟达公司、中达公司为共同被告的理由，不符合法律、法规规定的必要共同诉讼情形。其次，根据合同相对原理，与二原告签订购房合同及办理结算手续的均为被告，故即便是伟达公司、中达公司确在与被告履行相关协议中存在违约情况导致被告办证的延迟，也系被告与伟达公司、中达公司之间的法律关系，被告不能以此来对抗其应向二原告履行的义务。被告与伟达公司、中达公司间的争议纠纷可另行处理。因此，对于被告提出追加伟达公司、中达公司为共同被告的申请本院不予准许。 第二，关于逾期交房的天数及诉讼时效问题。被告在《交房通知书》中载明的交房办理日期为2016年5月21日至2016年5月31日，该通知书表明业主在此期间均可以办理收房手续。二原告按被告安排的2016年5月24日办理收房手续，被告主张的交房日期为2016年5月21日不符合双方约定，本院不予采纳。至于被告主张的部分逾期交房违约金已超过诉讼时效问题。逾期交房违约金按日计算，因此，逾期后每天产生的违约金数额是固定的，这些违约金可以区分为数个个体债权分别主张。事实上，二原告在合同约定交房日期次日就知道或应当知道其权利收到侵害，应当向被告主张违约金。2016年5月24日，被告向二原告出具违约金计算单，属被告对有关债务的确认，诉讼时效中断。而二原告于2019年4月17日向本院起诉，诉讼时效再次中断。故，二原告诉请的2015年7月1日至2016年5月24日期间（329天）的违约金，均没有超过诉讼时。对于违约金的计算标准，原告主张按已支付房款每日0.01%的标准计算逾期交房违约金13483元，符合双方约定，未明显过高，被告也以出具违约金计算单的方式予以确认，本院予以支持。 第三，关于逾期办证的天数问题。本院认为，合同附件三及补充协议都对出卖人应于何时办理产权初始登记作出了约定，但补充协议实际上是对主合同原约定的重新修订，该新约定是补充合同的精神和实质，同时该约定未违反法律、法规的强制性规定，是合同组成的一部分，应认定合法有效，故本院认为应当适用补充协议的约定。本案中，二原告委托被告办理涉案房屋的权属证书，并于2016年5月24日交房当日交清被告预收的办证费用。按照补充协议的约定，被告应于实际交房日180天起，取得办理土地使用权初始登记的《土地使用权证书》以及商品房所有权初始登记的《房屋权属证书》，交付二原告。另，结合海盐县国土资源局对办理不动产权登记所需的材料及办理流程，本院认为在被告向海盐县国土资源局相关部门办理权属初始登记后应给予7日作为办理登记证书的合理期限，故涉案房屋应于2016年11月27日前办理不动产权登记并取得权属证书，而涉案房屋实际取得不动产权登记证书时间为2018年4月28日，逾期517天。对于违约金的计算标准，原告主张按已支付房款每日0.01%的标准计算，符合双方约定，也未明显过高，本院予以支持。因此，原告可请求的逾期办证违约金为21187元（409812元*0.01%*517天），对原告请求的超出部分不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告浙江美林房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告冯新根、周文娟逾期交房违约金13483元、逾期办证违约金21187元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果被告浙江美林房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费337元，由原告冯新根、周文娟负担3元，被告浙江美林房地产开发有限公司负担334元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 审判员  方丽燕 二〇一九年六月二十九日 法官助理陆广宇 书记员张伟华