山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0281民初411号原告：胶州市乐农家农资服务部，住所地山东省青岛市胶州市胶北街道办事处后屯村。经营者：赵复盛，男，汉族，1972年7月28日生，住山东省胶州市。委托诉讼代理人：吴京玺，山东青成律师事务所律师。被告：孙风金，男，汉族，1967年3月15日生，住山东省胶州市。委托诉讼代理人：洪高智，山东天航（胶州）律师事务所律师。第三人：赵复成，男，汉族，1970年7月23日生，住山东省胶州市。原告胶州市乐农家农资服务部与被告孙风金、第三人赵复成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告胶州市乐农家农资服务部的委托诉讼代理人吴京玺，被告孙风金及其委托诉讼代理人洪高智，第三人赵复成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胶州市乐农家农资服务部向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告经营补助费158760元、搬家补助费4536元、移机补助费950元、附属设施费2880元，以上共计167126元；2.判令被告返还原告8个月租金12750元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年12月19日，赵复盛委托其兄赵复成与被告签订房屋租赁合同，合同约定：被告将其位于胶州市农贸市场西侧两层网点出租给原告用于经营农资，租期为长期，2014年前每年租金13500元，之后每年租金17000元，合同签订后，原告进行大量宣传并营业，但合同履行过程中，因2018年政府拆迁，被告就涉案网点于2018年4月18日与胶北街道办事处签订拆迁补偿协议，后期该网点停水、停电至今，因拆迁造成的停业损失等均由被告领取，被告拒绝支付属于原告的停业损失等，故提起诉讼。被告孙风金辩称，第一，原告不是本案租赁关系的当事人，无起诉主体资格；第二，拆迁对原来的租赁关系已经到期了，双方权利义务已经履行完毕。原告围绕诉讼请求依法提交以下证据：第一组证据：胶州市乐农家农资服务部的营业执照、房屋租赁合同、第三人赵复成的情况说明及银行转账记录，拟证实原告胶州市乐农家农资服务部的实际经营者为赵复盛，经营范围农资，2009年12月19日，赵复盛委托其兄赵复成与被告孙风金签订房屋租赁合同，承租孙风金原位于胶州市农贸市场西侧两间两层网点，租期一开始为5年，后改为长期租赁，现租金每年17000元，已经交至2018年12月19日，年租金均是由赵复盛委托其兄赵复成通过银行转账的方式于每个租赁年度的第一个月支付给孙风金的妻子。第二组证据：胶北街道办事处的拆迁通知及孙风金与赵复成的短信来往，拟证实在涉案房屋租赁期内，因政府拆迁，按照政府通知，原告已于2018年4月30日搬家腾房，但因停产、停业损失与孙风金协商未果，未交房屋钥匙。第三组证据：拆迁补偿方案、补偿款结算表及特殊装修、附属设施评估结果明细表，拟证实2018年4月18日，孙风金就涉案房屋与胶北街道办事处签订拆迁补偿协议，接受搬迁奖励，同意于2018年4月30日前搬迁，并将归属于原告的停产停业补助费158760元、搬家补助费4536元、空调外机移机补助费950元、两块乐农家广告牌等附属设施费2880元据为己有。第四组证据：搬迁喜讯两份，拟证实原告于2018年5月15日就已经搬走。被告孙风金质证称，对第一组证据，第三人是原告申请加入的，也就是说申请加入的理由与本案有利害关系，与本案有利害关系，其提供的证人证言不能作为有效证据使用，故对第三人的情况说明有异议，对银行交易明细，恰恰证明租赁费实际由第三人赵复成支付给被告，原告与本案无任何关系，对第一组其他证据无异议；对第二组证据，真实性无异议，短信记录恰恰证明租赁关系是孙风金与赵复成之间产生，通过短信内容可以看出租赁正常到期，租赁方并没有按照拆迁通知要求的时间进行拆迁，而是租赁正常到期，一直到2018年12月20日赵复成给孙风金的答复是门头房钥匙可以随时来取，也就是说直到12月20日赵复成仍控制着租赁房屋，并未返还给孙风金，可见租赁合同是正常到期，已经履行完毕，直到2019年3月28日，孙风金才将钥匙交到政府拆迁部门；对第三组证据，真实性有异议，系复印件，不予认可；对第四组证据，该证据是原告自己提供的，并不能证明与本案有关，也不能据此确定搬迁时间，确切的搬迁时间应根据政府拆迁部门收到钥匙的时间来确定，即2019年3月28日，孙风金与赵复成之间的租赁关系正常履行结束。另外补充一点，2009年租赁合同明确约定，乙方不得擅自将承租房屋转租。第三人赵复成质证称，对第一组证据无异议，合同是第三人替弟弟赵复盛签订的，第三人是事业编教师，没有资格经营农资，被告是明知的，原、被告双方合同一直履行了十年，被告一直没有提过异议；对其他证据也均没有异议。被告孙风金为支持其抗辩理由向本院提交乐农家农资搬迁喜讯一份（并当庭播放录像），拟证实直到2018年5月29日，原告还未搬迁，该搬迁喜讯是被告于2019年1月29日从卷帘门上揭下。原告质证称，该证据并未加盖原告公章，不予认可，对该证据来源也不予认可，该通知不是原告张贴的，谁张贴的不清楚，无法证明与本案有关联性。第三人质证称，不认可该证据的真实性。经原告申请，本院依职权至胶州市街道办事处调取房屋拆迁补偿协议书及搬迁网点补偿款结算表。原告质证称，没有异议，同原告提交的一致。被告质证称，从主体上看，该协议书和结算表是孙风金和胶北街道办事处之间的协议，与原告胶州市乐农家农资服务部无关，与原告无关；从协议时间上看，该协议要求2018年4月30日前搬家腾房交钥匙，事实上并未依此执行，该协议是一份没有生效的协议，不存在影响任何人权利的事由，因为原告在2019年3月28日才交的钥匙。从该协议上可以看到孙风金为此遭受了一些可得利益损失，并产生了一定风险，该证据不能证明原告主张。经庭审质证，对各方无异议的证据，本院依法予以采信并在卷佐证。对存在异议的证据本院分析如下：对于原、被告提交搬迁喜讯，均不予采信，因原被告均无证据证实原告搬走的具体时间，故原告具体搬迁时间应根据拆迁通知、拆迁方案签订等综合确定。根据原、被告、第三人陈述及经审查确认的证据，结合法庭调查，本院认定如下事实：2009年12月19日，被告孙风金与第三人赵复成签订房屋租赁合同一份，约定赵复成承租孙风金位于胶州市农贸市场西侧两间两层用于经营农资，租赁期限自2009年12月19日至2014年12月18日，租赁到期后，双方未再签订合同，但是双方之间的租赁关系继续，赵复成每年支付租金，现租金已经交付至2018年12月18日,于2018年1月11日支付16800元。该房屋租赁期间用途一直为农资经营。第三人到庭陈述称，合同虽由其签订，但实际是用于胶州市乐农家农资服务部进行农资经营，该个体工商户的经营者为赵复盛，因合同是第三人签订，所以后来租金一直由其代付。2018年4月18日，被告孙风金与胶州市街道办事处签订《房屋搬迁安置补偿协议书》，搬迁期限为2018年4月16日至2018年4月30日，根据补偿款结算表，无证网点停产停业补助费为158760元（按照每月每平方米35元计发30月），无证搬家补助费为4536元，移机补助费为950元，附属设施为中两个广告牌的补偿费用为2880元。被告孙风金已经按照补偿协议领取所有的补偿款。本院认为，本案的争议焦点是：一、原告诉讼主体是否适格；二、被告是否应当支付原告经营性补助费、搬家补助费、移机补助费及附属设施费；三、原告是否有权要求返还租金。关于本案争议焦点一原告诉讼主体是否适格问题。首先，本案存在事实上的租赁关系，租赁涉案争议房屋的用途为经营农资，经营农资的字号为原告胶州市乐农家农资服务部，被告辩称不知情，双方之间的租赁关系延续十年之久，被告称不知道是胶州市乐农家农资服务部在其房屋内经营农资显然不能让人信服；其次，涉案房屋租金虽然是由第三人赵复成支付，但赵复成已经到庭说明情况，其是受原告经营者赵复盛委托签订合同、支付租金，其本人因系事业编教师身份，并无经营资格。综上，无论是从实际经营主体来看，还是从第三人赵复成自认的情况来看，均可以认定原告是本案的租赁合同的承租方，故原告应认为具有诉讼主体资格。关于本案争议焦点二被告是否应当支付原告经营性补助费、搬家补助费、移机补助费及附属设施费。涉案房屋租赁合同，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有法律约束力，双方均应全面履行其合同义务，双方于2009年签订合同到期后，未续签合同，但原告每年交付租金，每次交付一年租金，原告最后一次交付租金的时间为2018年1月11日，即双方合同的实际履行期限应该至2018年12月18日，但在上述合同履行过程中，当地政府对涉案房屋进行征迁，并按照被征迁房屋合法建筑面积每平方米35元的标准计发30个月经营性补助158760元。现双方当事人对涉案租赁房屋拆迁所得经营性补助费如何分配发生争议。从本案事实看，原告租赁被告所有的涉案房屋用于经营农资，租赁期限为1年，即自2017年12月19日至2018年12月18日，但根据被告与当地政府于2018年4月18日订立的房屋搬迁安置补偿协议书，该出租房屋的搬迁期限为2018年4月16日至同年4月30日，拆迁协议签订后，原告在合同履行期限届满前从涉案房屋中迁出。原告在涉案房屋经营十年之久，房屋在租赁期限内拆迁必然对其经营产生实质性影响，造成其停产停业损失，因此被告应按照剩余租赁合同期限支付原告经营性补助费。虽涉案房屋并未在搬迁期限内拆除，但双方均未提交证据证实原告实际搬迁出涉案房屋的时间，综合考虑房屋拆迁补偿协议的时间以及原被告提交的搬迁喜讯等证据，本院对原告的经营性补助酌情支持6个月，即31752元（151.2平方米×35元/平方米×6月）。对于原告主张的移机补助费、搬家补助费及附属设施中的广告牌的补偿费用均应由原告所有，故对原告主张该三项费用共计8366元的诉讼请求本院予以支持。关于本案争议焦点三原告是否有权要求返还租金问题。原被告双方之间的租赁合同提前解除，被告应返还部分租金，故对原告该项诉讼请求，本院酌情支持8400元（16800元÷12×6月）。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第二十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告孙风金于本判决生效之日起十日内支付原告胶州市乐农家农资服务部经营性补助费、移机补助费、搬家补助费及附属设施中的广告牌的补偿费用等共计40118元。二、被告孙风金于本判决生效之日起十日内退还原告胶州市乐农家农资服务部租金8400元。三、驳回原告胶州市乐农家农资服务部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3898元，保全费1445元，共计5343元，由被告孙风金负担2458元，由原告胶州市乐农家农资服务部负担2885元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  匡德富审 判 员  周 妍人民陪审员  常青梅二〇一九年六月二十四日法官助理赵文倩书记员薛冰