广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终5659号上诉人（原审被告）：广州市安贤土石方工程有限公司，住所地：广东省广州市白云区集贤社荟贤街43号2楼。法定代表人：黄敬安，职务：执行董事。上诉人（原审被告）：黄敬安，男，1973年12月30日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市白云区。两上诉人共同委托代理人：罗东平，广东佳思特律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人：许永成，广东佳思特律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐小欢，男，1984年8月15日出生，汉族，身份证住址：四川省峨眉山市。被上诉人（原审原告）：刘勇，男，1981年1月7日出生，汉族，身份证住址：四川省邻水县。两被上诉人共同委托代理人：颜美林，广东洋三律师事务所律师。上诉人广州市安贤土石方工程有限公司（下简称安贤公司）、黄敬安因与被上诉人唐小欢、刘勇租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初15127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人安贤公司、黄敬安上诉请求判令：1、撤销原审判决第三、四项，改判驳回唐小欢、刘勇要求安贤公司、黄敬安赔偿商铺装修损失60000元及要求黄敬安对原审判决第二、三项承担连带赔偿责任的诉求；2、本案一、二审诉讼费用均由唐小欢、刘勇承担。事实与理由如下：一、原审法院认定“根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，因唐小欢、刘勇确实对涉案商铺进行了装修，现租赁合同已被认定无效，故唐小欢、刘勇要求安贤公司赔偿装修损失于法有据，予以支持”，属认定事实错误。其一，唐小欢、刘勇装饰装修商铺并未经安贤公司同意。唐小欢、刘勇原审提交的证据《商铺服务合同》第五条第5款显示，唐小欢、刘勇应爱护和合理使用承租涉案商铺的各种设施，如需改动应先提出书面申请征得安贤公司书面同意，才可装饰装修涉案商铺。安贤公司未曾收到过任何涉案商铺的装饰装修申请，也未收到唐小欢、刘勇提交的任何装修方案和施工图纸进行报备审核，亦从未书面同意过涉案商铺的装饰装修方案和施工图纸。其二，从唐小欢、刘勇提交的《决算清单》显示的“一、拆除项目，1、拆除隔砖墙；2、打地梁；3、拆除地面地砖”等内容来看，唐小欢、刘勇为了达到装修改造的目的，对租赁标的物存在多处、重大打拆墙体、地梁、地砖的情形，明显属于对租赁标的物的内部设施、主体的重大改动，但其却一直未告知安贤公司。该重大改动发生在租赁标的物的内部，安贤公司也无法知悉。按照《商铺服务合同》第五条第5点的约定，唐小欢、刘勇有义务告知安贤公司，并经安贤公司同意方可进行改动装修。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，承租人未经出租人同意装修装饰或者扩建发生的费用，由承租人负担。故此，唐小欢、刘勇未经安贤公司同意，以打拆墙体等破坏设施的方式、手段进行装修，不应当由安贤公司承担装修费用损失。原审法院利用推定，认定视为安贤公司同意唐小欢、刘勇对涉案商铺的装饰装修依据不足，亦与事实和法律不符，且该认定无故、不当地免除了唐小欢、刘勇的举证责任，对安贤公司而言是不公平的；二、原审法院认为“酌定安贤公司应向唐小欢、刘勇赔偿装修损失60000元，故唐小欢、刘勇要求安贤公司应赔偿装修损失60000元合理合法，予以支持”，属认定事实错误。其一，唐小欢、刘勇属于获利者，其并不存在装修损失。唐小欢、刘勇与吕茂婷的转让协议及与彭汇慧的协议显示，唐小欢、刘勇受让该商铺并未付出任何费用，无需支付任何的顶手费，反而是无偿得到了该商铺的租赁押金权益，唐小欢、刘勇并未因租赁合同无效而产生装修损失。其二，本案对于装修的认定证据不足，应当由唐小欢、刘勇承担举证不能的法律责任。原审一方面认定“因唐小欢、刘勇提交的银行流水、微信记录无法体现支付涉案商铺装修费用的情况，且唐小欢、刘勇未提供其他证据予以佐证，故对上述证据不予采信。唐小欢、刘勇主张其实际支出涉案商铺装修费用631332元依据不足，不予采纳”，另一方面又认定安贤公司需向唐小欢、刘勇支付装修损失60000元，存在矛盾。既然对于装修的认定证据不足，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)若干问题的解释》第九十条第一款、第二款的规定，应当由唐小欢、刘勇承担举证不能的法律责任。因此，原审法院酌情认定安贤公司、黄敬安仍需赔偿装修损失60000元，有违公平原则。被上诉人唐小欢、刘勇共同答辩称：原审判决认定事实清楚，证据充足，请求驳回安贤公司、黄敬安的上诉请求，维持原判。唐小欢、刘勇在原审中提交的证据能够证实其租赁涉案租赁物并投入了装修费用。虽然原审判决的金额与唐小欢、刘勇实际支付的装修款之间存在较大出入，但基于诉讼成本的考虑，唐小欢、刘勇没有提起上诉。唐小欢、刘勇于2018年11月1日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、唐小欢、刘勇与安贤公司签订的《租赁合同》、《商铺服务合同》无效；2、安贤公司、黄敬安连带退还房屋押金24000元、水电押金6000元和进场费（外墙升级改造费）56500元；3、安贤公司、黄敬安连带赔偿装修费315666元、设备费10万元；4、本案的诉讼费、评估鉴定费由安贤公司、黄敬安共同承担。原审法院经审理查明：2017年5月1日，案外人吕茂婷（乙方）与安贤公司（甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市白云区永平街荟贤路自编xx号xx商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用，共算为3间，租用期限为5年，即从2017年5月1日至2022年4月30日；租金从第二年起开始递增，递增幅度为8%，直到合同期满为止；合同签订时，乙方应先付保证金两个月的按金12000元、水电押金6000元，以表示承租方经营的诚意等。同日，双方就涉案商铺又签订《商铺服务合同》，约定乙方租赁期限为自2017年5月1日至2022年4月30日止；合同签订时，乙方应先付保证金两个月的按金12000元等。上述合同签订后，吕茂婷向安贤公司支付租赁按金共计24000元、外墙改造费75000元、水电押金6000元。安贤公司将涉案商铺交付吕茂婷后，吕茂婷将涉案商铺进行装饰装修用以经营火锅餐饮店。2018年3月26日，在安贤公司相关人员的见证下唐小欢、刘勇与吕茂婷就涉案商铺签订《转让协议》，约定吕茂婷将涉案商铺转让给唐小欢、刘勇经营。自2018年4月1日起，由唐小欢、刘勇与安贤公司继续履行原吕茂婷与安贤公司签订的上述《租赁合同》和《商铺服务合同》。2018年9月25日，涉案商铺因涉违法建设被拆除。原审庭审中，双方确认涉案商铺的面积约为90平方米。唐小欢、刘勇表示其从吕茂婷处接手涉案商铺后，用于经营小吃，比原来的经营范围更广，故其沿用了原有部分的装修，对于墙面、前台、水电、地板线路等进行了重新改造，并提交决算清单、工程承包合同、银行流水、微信记录等证据拟证明其为装修涉案商铺投入装修费631332元。安贤公司表示对上述证据的三性均不予确认。原审另查明：安贤公司为自然人独资的有限公司，黄敬安是该公司的自然人股东。原审法院认为：涉案租赁合同虽由案外人吕茂婷与安贤公司签订，但唐小欢、刘勇自2018年4月1日起从吕茂婷处承接了上述《租赁合同》和《商铺服务合同》的权利义务，故上述《租赁合同》和《商铺服务合同》的合同承租方在2018年4月1日后已变更为唐小欢、刘勇，上述合同中承租方的权利义务均由唐小欢、刘勇承接。根据涉案商铺所在建筑物因违法建筑而被拆除的事实表明，涉案商铺属未有产权登记和未办理建筑规划手续的建筑物，故唐小欢、刘勇与安贤公司之间就涉案商铺签订的《租赁合同》和《商铺服务合同》违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应为无效。现唐小欢、刘勇要求确认双方签订的《租赁合同》、《商铺服务合同》无效有据，予以支持。唐小欢、刘勇主张多出上述数额的请求无据，予以驳回。合同签订后，吕茂婷已向安贤公司支付租赁按金24000元、水电押金6000元，上述款项均为担保租赁合同履行的费用，上述合同无效后，根据无效合同财产相互返还的原则，故安贤公司应将上述款项返还唐小欢、刘勇，故现唐小欢、刘勇要求安贤公司退还租赁按金24000元、水电押金6000元有据，予以支持。吕茂婷在承租涉案商铺之初向安贤公司支付了进场费75000元，现租赁合同无效，且因涉案商铺被强制拆除而无法继续使用，故安贤公司应将扣除唐小欢、刘勇已实际使用涉案商铺期间的费用之外的费用退还唐小欢、刘勇，经核算，现唐小欢、刘勇要求安贤公司退还其中53928元有据，予以支持。关于唐小欢、刘勇要求安贤公司赔偿装修费损失和设备费损失的问题。（一）根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，因唐小欢、刘勇确实对涉案商铺进行了装修，现租赁合同已被认定无效，故唐小欢、刘勇要求安贤公司赔偿装修损失于法有据，予以支持。安贤公司抗辩唐小欢、刘勇并未将装修方案和施工图纸向其报备，故唐小欢、刘勇的装修行为属于未经其同意的装饰装修，对此，唐小欢、刘勇已装修使用涉案商铺已近2年之久，安贤公司对此从未提出过异议，应视为安贤公司同意唐小欢、刘勇对涉案商铺的装饰装修。安贤公司的上述抗辩意见不能成立，不予采纳。（二）唐小欢、刘勇提交决算清单、工程承包合同、银行流水、微信记录等证据拟证明其为装修涉案商铺投入装修费631332元。因唐小欢、刘勇提交的银行流水、微信记录无法体现支付涉案商铺装修费用的情况，且唐小欢、刘勇未提供其他证据予以佐证，故对上述证据不予采信。唐小欢、刘勇主张其实际支出涉案商铺装修费用631332元的意见依据不足，不予采纳。（三）鉴于唐小欢、刘勇的现有证据无法证明其实际支出装修费用，且涉案商铺已被实际拆除，原审法院结合涉案商铺的经营餐饮的用途、涉案商铺的面积、当事人对涉案商铺装修情况的陈述及唐小欢、刘勇使用涉案商铺的时间、唐小欢、刘勇与安贤公司对签订涉案无效租赁合同的过错比例，酌定安贤公司应向唐小欢、刘勇赔偿装修损失60000元，故唐小欢、刘勇要求安贤公司赔偿装修损失60000元合理合法，予以支持。唐小欢、刘勇主张多出上述数额的诉请无据，予以驳回。（四）结合唐小欢、刘勇的举证和陈述，唐小欢、刘勇主张的设备费用支出均为对涉案商铺内可移动设施设备的支出，该设备可搬离另行使用，且并非前述规定中唐小欢、刘勇可主张安贤公司赔偿的附属的装饰装修范围，故唐小欢、刘勇要求安贤公司赔偿设备费损失缺乏依据，不予支持。关于唐小欢、刘勇要求黄敬安对安贤公司应承担的义务承担连带责任的问题。因安贤公司属自然人独资的有限责任公司，根据《公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。黄敬安作为安贤公司的股东，其未能举证证实公司财产独立于其自己的财产，故黄敬安应当对安贤公司的赔偿责任承担连带责任。唐小欢、刘勇的上述主张有据，予以支持。因本案中并未发生评估鉴定的费用，故唐小欢、刘勇要求安贤公司、黄敬安承担评估鉴定费用缺乏依据，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年1月23日作出判决如下：一、唐小欢、刘勇与广州市安贤土石方工程有限公司就广州市白云区永平街荟贤路自编88号172-173-174商铺签订的《租赁合同》和《商铺服务合同》无效；二、本判决生效之日起五日内，广州市安贤土石方工程有限公司向唐小欢、刘勇退还押金24000元、水电押金6000元和外墙升级改造费53928元；三、本判决生效之日起五日内，广州市安贤土石方工程有限公司向唐小欢、刘勇赔偿商铺装修损失60000元；四、黄敬安对上述第二、三项的判决义务承担连带责任；五、驳回唐小欢、刘勇的其他诉讼请求。本案受理费4410.8元，由唐小欢、刘勇负担2821.8元，由广州市安贤土石方工程有限公司、黄敬安共同负担1589元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为：本案二审的争议焦点包括：其一，安贤公司是否需向唐小欢、刘勇赔偿装修损失；其二，装修损失金额如何确定；其三，黄敬安在本案中是否应与安贤公司承担连带责任。关于安贤公司是否需向唐小欢、刘勇赔偿装修损失的问题。依据已查明的事实，案外人吕茂婷向安贤公司承租涉案房屋后，于2018年3月26日整体转让给唐小欢、刘勇继续承租，自2018年4月1日起，唐小欢、刘勇承接吕茂婷与安贤公司延续租赁合同关系。而涉案房屋因无合法报建手续被有关部门强制拆除，导致双方之间的租赁关系无效且无法延续，安贤公司作为出租人，应向唐小欢、刘勇承担相应的损失赔偿责任，包括装修损失赔偿。因此，唐小欢、刘勇诉请安贤公司赔偿装修损失符合法律规定，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。安贤公司以唐小欢、刘勇对涉案房屋进行装修未经其同意为由，上诉认为其无需向唐小欢、刘勇赔偿装修损失，但安贤公司对案外人装修使用涉案房屋的行为应知而未提出异议，唐小欢、刘勇在受让案外人的承租人权利义务的同时也受让了该部分装修，安贤公司对此亦明知，且唐小欢、刘勇承接涉案房屋之后对原有装修进行重新改造用于经营，符合情理，安贤公司对此应知，且无证据反映安贤公司曾对此提出异议。因此，安贤公司的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。关于装修损失金额如何确定的问题。如前所述，唐小欢、刘勇事实上对涉案房屋投入了装修费用，唐小欢、刘勇亦提交了证据予以证明。基于涉案房屋被拆除的事实，原审根据唐小欢、刘勇提交的证据结合涉案房屋的实际使用情况，酌情确定安贤公司赔偿唐小欢、刘勇装修损失60000元，并无不当，可予维持。安贤公司以唐小欢、刘勇就装修损失举证不足为由，上诉认为其无需赔偿装修损失，理据不充分，本院不予采纳。关于黄敬安在本案中是否应与安贤公司承担连带责任的问题。依据已查明的事实，安贤公司为自然人独资的有限责任公司，黄敬安为安贤公司的唯一股东，而黄敬安未举证证明安贤公司的财产独立于其个人财产，故唐小欢、刘勇诉请黄敬安与安贤公司承担连带责任符合相关法律规定，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。黄敬安上诉请求改判其无需承责，缺乏法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人安贤公司与黄敬安的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1300元，由上诉人广州市安贤土石方工程有限公司与黄敬安共同负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年六月十二日书记员  王文杰唐颖琪