文书内容江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初3566号原告：昆山兴业物业管理有限公司，统一社会信用代码91320583697934670P，住昆山市花桥镇绿地大道1588号1号馆1576室-1577室。法定代表人：何建华，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：邓惠明，江苏丰田律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晓成，江苏丰田律师事务所律师。被告：奚颂,女，1956年10月24日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告：戴懿华,男，1951年5月30日出生，汉族，住上海市徐汇区委托诉讼代理人:李见刚，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人:王东，北京盈科（上海）律师事务所律师。原告昆山兴业物业管理有限公司与被告奚颂、戴懿华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案受理后，依法由审判员叶翌晨适用简易程序独任审理，原告昆山兴业物业管理有限公司的委托诉讼代理人江苏丰田律师事务所律师邓惠明、徐晓成、被告奚颂、戴懿华的委托诉讼代理人北京盈科（上海）律师事务所律师李见刚、王东到庭参加了诉讼。后由于案情复杂转为普通程序审理，本院依法组成合议庭于2019年3月26日公开开庭进行了审理，原告昆山兴业物业管理有限公司的委托诉讼代理人江苏丰田律师事务所律师邓惠明、被告奚颂、戴懿华的委托诉讼代理人北京盈科（上海）律师事务所律师王东到庭参加了诉讼。现本案现已审理终结。原告昆山兴业物业管理有限公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告立即向原告支付物业服务费人民币770.4元(10.7*2*6*6，自2018年7月1日至2018年12月31日止)。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由，二被告共同购买原告开发建设的位于昆山市，建筑面积分别为10.7平方米的商业营业用房。原告是1号馆的前期物业管理单位，之后业主成立业主管理委员会后未另行选聘物业管理单位，继续由原告进行物业管理。上述商品房交付后，由第三人承租统一经营管理至2018年6月30日不再承租，之后应当由被告承担其商业营业用房的物业管理费，根据前期物业管理合同约定，自2018年月7日1日起被告应当承担其商业营业用房的物业服务费，但被告始终未缴纳，原告索要无果故诉至法院。被告奚颂、戴懿华辩称，一、原告没有提供物业服务的依据，原告本案提供的合同是假的，是和关联公司炮制的，原告并非合法的物业管理方，其与被告之间不存在物业服务合同关系，无权收取相关物业费；二、原告没有提供物业服务的对象，因为本案案涉虚拟产权是商铺，实际是一个中空的展馆里面，原告的关联公司昆山花桥展览有限公司作为开发商，以虚拟商铺的形式兜售给被告，这个商铺无水、无电、无气，没有物理隔断，无法一一对应。被告在现场都找不到自己的商铺在哪里。原告也无法一一给出确认。所以这个虚拟商铺完全不是物业服务的对象，不符合物业服务的定义；三、原告没进行过任何物业服务，也没有提供任何证据证明；四、原告至今强行占有被告的物业。并占有收益，与其关联公司相互串通。原告诉请的金额也不认可，因为无法确定计算依据。因为涉案房屋未能分割，因此面积无法确认。现场找不到对应面积。经审理查明，甲方昆山花桥展览中心有限公司与乙方昆山兴业物业管理有限公司签订昆山市前期物业管理委托合同一份，约定物业名称：花桥中国X号馆，座落位置：昆山花桥经济开发区绿地大道XX号，四至范围：南至绿地大道，东至集善路，西至采购中心主展馆，北至采购中心X号馆。总建筑面积：29006.73平方米。委托管理服务期限：物业管理服务期限为2年，自2011年1月1日起至2012年12月31日止。合同期未满，业主人会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。该合同第六条约定在物业交付使用后，乙方提供下列选定的物业管理服务事项(采取招投标的以中标文件为准)，其受益人为本物业的全体业主和物业使用人……第九条在前期物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计收。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费(业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定)，商业：6元/月·平方米。上述收费标准由甲方在售房同时与购房者在《前期物业管理服务协议》中约定，由乙方向业主收取。甲方未出售的空置房和出租房由甲方全额交纳。笫十七条约定，甲方相关的权利义务：(一)委托乙方管理的房屋、设施、设备负责达到国家有关部门验收标准要求；(二)在业主委员会成立之前，负责制定《业主临时公约》，在售房过程中与购房者订立商品房买卖合同时，同时与购房者签订《前期物业管理服务协议》，要求购房者对《业主临时公约》予以书面承诺，并将其作为房屋销售合同的附件；物业竣工交付使用时，负责向购房者提供房屋质量保证书和房屋使用说明书……第二十二条业主延迟交付物业服务费用等违反本合同约定的义务，乙方有权采用诉讼等方式向有关义务人收取，造成乙方经济损失的，违约方应给予乙方经济赔偿。第二十四条本合同期满，乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知业主委员会。本合同期满，业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方应继续履行管理职责，直至业主委员会选聘新的物业管理企业，业主委员会决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知业主委员会。该前期物业服务合同已经备案。另查明，涉案房屋位于昆出市，于2011年7月7日登记在被告奚颂、戴懿华名下，建筑面积10.7平方米；昆山市花桥镇绿地大道X号馆XX室，于2011年8月24日登记在被告奚颂、戴懿华名下，建筑面积10.7平方米。另查明，2018年11月22日，原告向被告发出物业费催缴函，其中载明“您位于江苏省昆山市花桥绿地大道XX号中国X号馆(以下简称X号馆)中的产权式商铺，原由苏州兆成展馆经营管理有限公司租赁、统一经营管理并缴纳物业费，已于2018年6月30日租赁期满。由于苏州兆成展馆经营管理有限公司业已告知我公司租赁期限届满后不再租赁，X号馆中的产权式商铺的物业费由业主自行缴纳。根据前期物业协议约定物业费按每平方米每月6元计费、按月计收。为此，特函告您按时缴纳1号馆中的产权式商铺的物业费，2018年度(7月一12月)物业费缴纳时间截止于2018年12月15日。同时，函告您2019年度的物业费同样按月计收。希望您按时缴纳，若逾期超过15天，我公司将依法通过司法途径予以解决，届时您还将额外承担诉讼费、执行费，甚至还将被限高并纳入失信名单。被告不认可收到该催缴通知。上述事实有前期物业服务合同、照片、房产登记信息、催缴函等及本案原告在庭审中的陈述予以证实。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。《江苏省物业管理条例》第十条规定：“房屋的所有权人为业主”。本案涉案房屋由案外人开发商与本案原告签订了前期物业服务管理协议，涉案房屋虽系虚拟分割，被告表示并未实际收到该房屋，但涉案房屋已于2011年7月7日、2011年8月24日登记在二被告名下，二被告系该房屋的业主。原告在该小区已按约定履行了服务义务，物业管理公司提供的服务是一种公共性服务，即公共区域的保洁、保安、绿化、房屋及小区公共设施的维护、小区日常管理等，这种公共性服务不会因为某一个人或几个人不在此居住，或存在各家各户受到服务体验不同而减少管理成本，故对被告的抗辩不予支持。被告应按约定履行向原告支付物业费的义务。被告应支付自涉案房屋登记在被告名下后的物业费。原告基于前期物业服务协议向被告主张自2018年7月1日至2018年12月31日止的物业费，原告以诉讼催款，被告应当支付相应物业费（10.7*2*6*6）770.4元。至于被告庭审中陈述的业委会选举、备案、房屋实际交付问题并非本案审理范围，本案不予理涉，当事人可另案处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《江苏省物业管理条例》第十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告奚颂、戴懿华支付原告昆山兴业物业管理有限公司关于涉案房屋自2018年7月1日至2018年12月31日止的物业管理费770.4元，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告奚颂、戴懿华负担，该诉讼费原告已预交，本院予以退还,被告应当承担的诉讼费50元缴纳至本院(户名:昆山市人民法院诉讼费专户,账号:3225019864360000081170673,开户行:中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部)。拒不交纳诉讼费的,本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院开户行中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 长  叶翌晨人民陪审员  杨建红人民陪审员  周文忠二〇一九年六月二十五日书记员何佳豪