广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初4320号原告：广州谊居物业管理有限公司，住所：广州市越秀区东华西路257—259号洛桑美地海谊华厦负二层全层。法定代表人：钟国强，总经理。委托诉讼代理人：赖星允，广东金桥百信律师事务所律师。被告：林虹，女，汉族，1965年1月24日出生，身份证住址：广州市越秀区。被告（同时为被告林虹的委托诉讼代理人）：李夏光，男，汉族，1965年5月30日出生，身份证住址：广州市越秀区。原告广州谊居物业管理有限公司与被告李夏光、林虹物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赖星允,被告李夏光（同时为被告林虹的委托诉讼代理人）均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、判令两被告立即向原告支付拖欠的物业管理费3382.29元；2、判令两被告立即向原告返还代为缴纳的水费3772.36元；3、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：两被告于2002年10月25日签订《商品房买卖合同》购买洛桑美地.海谊华厦C栋x房，并于2003年8月31日收楼入住。同日，原告与两被告签署《洛桑美地.海谊华厦物业管理服务合同》。2015年12月，广州市越秀区洛桑美地业委会张贴《关于公示第二次业主大会表决结果通知》，内容显示第二次业主大会投票表决授权由业委会选聘物业公司及签订新物业合同，表决结果为同意由授权业委会选聘新的物业公司的决定，但因有业主不同意第二次业主大会这一决定，后于2016年1月19日诉至越秀区法院请求撤销。根据越秀区人民法院（2016）粤0104民初1008号民事判决书及二审法院（2017）粤01民终20492号民事判决书均确认：2015年12月洛桑美地业委会第二次业主大会投票表决授权由业委会选聘物业公司及签订新的物业合同的决定因不符合选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人“应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意”的法律规定，已被法院撤销。因此，原告仍是两被告居住小区的物业管理机构，有权按照双方签订的物业管理合同向两被告收费。原告自签署《物业服务合同》以来，一直按照合同约定提供物业管理服务，但两被告却违背合同约定，自2016年5月起未向原告支付物业管理费等多项费用，截至2018年7月，两被告仍拖欠原告物业管理费3382.29元，代为缴纳的水费3772.36元。综上所述，两被告已严重违反合同约定，长期拖欠原告多项费用均未偿还，其行为已严重损害了原告的合法权益，因此，原告提出上述诉讼请求。两被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：原告长期侵占业主的权益。放任建设单位侵吞物业维修基金，管理、使用不到位，勾结建设单位非法占用业主公共区域谋取不法利益。本案是合同纠纷，原告应该提供相应的服务，但是原告没有提供证据证明其履行合同约定，也没有提供其管理的依据。原告侵占损害被告利益，没有依约提供服务，违反合同在先，业主有权拒绝支付合同对价的全额管理费用。根据《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》物业管理费有相应分类和计算标准，可以按权重计算，不是一成不变的，我方已经支付原告所提供的服务的价值。根据合同约定，原告按《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》的一级管理提供服务，原告的证据显示其只提供了其中一个方面服务，没有履行房屋管理项下的职责。公共设施设备维护中除了第十项通知工作外，原告也没有履行相关职责。原告提供的劳动合同工作期限在诉讼后，原告在诉讼前没有配置服务人员。根据合同法关于瑕疵履行的规定，原告应该减少价款或者承担其他违约责任。两被告因为原告违约在先，行使抗辩权，两被告没有损害小区其他业主的利益。原告对发展商尚未交付的房屋业主没有要求支付管理费。原告并未向两被告发出书面催告通知。原告主张收取的水费没有完整清单和相应证据应由两被告分摊支付金额的合理理由。2016年5月起原告已经失去管理资格。2015年6月2日广州市越秀区洛桑美地小区业委会经政府部门备案，正式宣告成立。2015年12月10日，业主大会表决同意授权业委会进行物管公司选聘工作。原告未中标，业委会于2016年5月5日与广州市新兴苑物业管理有限公司签订了新的物业服务合同。经审理查明，广州市越秀区东华西路海谊华厦C栋x房是两被告向广州市东谊房地产开发有限公司（以下简称东谊公司）购买的物业（商品房预售合同约定建筑面积为83.69平方米）。2003年8月31日，两被告与东谊公司办理了收楼手续，同日，原告与两被告签订《洛桑美地海谊华厦物业管理公约》，该公约包括《入住合约》、《物业管理服务合同》、《物业管理规定细则》和《管理服务项目及收费标准》。其中，《物业服务管理合同》约定：第一条：乙方（即原告）受东谊公司委托，全面负责本物业的物业管理。第三条：自2003年5月1日起至2005年4月30日止（为期二年）此后，在物业行政管理部门的指导下依法成立业主委员会后，业主委员会在合同期届满时可续聘或另行选聘物业管理公司，如双方没有异议，合同期限可顺延。第四条：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理。第五条：共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。第六条：市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场。第七条：公共绿地、花木、建筑小区养护与管理。第八条：公共环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生（每月清扫）、垃圾的收集、清运。第九条：清洗楼宇公共水池（一次/季），水样抽检（一次/年）。第十条：维护公共秩序，提供包括24小时值班、巡视、门岗。第十一条：维护小区环境，处理投诉，协调关系，制止违章现象。第十七条第7点：负责向业主和住户收取下列费用：1）物业管理综合服务费；2）水费、电费、公用水、电费；3）其他公共设备、设施维修费；第8点：将物价部门批准的《收费许可证》挂在办公室显目的位置；第9点：每6个月向全体业主和住户公布一次物业管理费收支情况，物业维修、养护等费用收支账目。第十八条：乙方须按下列约定，实现目标管理：1、房屋外观：完好整洁，每三年清洗外墙一次；公共内墙、走廊、楼梯等装饰每三年粉饰一次；公共防盗门、防盗网两年刷新一次；2、设备运行：水泵等设备每日检查一次；3、房屋及设施、设备的维修、养护：非人为损坏的屋面及房屋外墙渗漏尽快修好；4、公共环境：道路平坦清洁、室内外排水通畅；化粪池、沙井每年清理一次；5、清洁卫生：公共场地每天清理二次，公共用水池每季清洗一次，并每年抽样检验水质一次；6、绿地：绿地无缺株、死株，无裸露地面；7、交通秩序：室内停车场一天24小时保管，道路畅通，无乱停车，车场标识清楚整洁；8、保安：实行24小时值班制度，每天巡查楼宇内三次，设置固定岗点，保安员须穿着保安制服及配备有关器械；9、急修：停水一般不超过12小时，公用停电一般不超过3小时（政府供水、供电部门停水、停电除外）；小修：内部急修水电问题，在报修24小时内到场处理；10、管理人员穿着统一制服，佩带胸卡，文明礼貌、热情耐心、服务周到。第十九条：物业管理服务费由乙方按物价部门批准的收费标准向业主或住户收取，现暂按以下标准向业主或住户收取，住宅C栋1.5元/月/平方米；逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每日按应交费用总额的千分之三交纳滞纳金等。《物业管理规定细则》中约定业主签署入住合同的同时应签署委托银行自动转账付款缴费授权书并按规定存入足够的金额供管理单位划帐（划帐日期为每月15日，如因余额不足，划帐不成功的管理单位将采取有效措施，并按收费总额每天0.3%收取滞纳金）等。原告（乙方）与涉案房屋的建设方东谊公司（甲方）签订了《海谊华厦物业管理委托合同》一份，内容为：甲乙双方于2003年4月30日签订了《物业管理委托合同》，现双方就海谊华厦委托于乙方实行物业管理事宜，特订立本合同；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主与物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理期限为五年，自2003年5月1日至2008年4月30日止，此期限内业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立的，合同自行终止，由业主委员会依法选聘物业管理公司进行管理；本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙双方可协商续签合同或继续履行本合同；乙方须按《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》一级服务标准实现目标管理；本物业的管理服务费实行酬金制，按物价局政府指导价和物业相关法规，住宅由乙方按建筑面积每月每平方米向业主或物业使用人收取等内容。2003年5月20日，原广州市东山区物价局以东价[2003]13号发出《关于洛桑美地小区物业管理收费标准的批复》，同意洛桑美地小区住宅的物业管理服务费标准为（按每月每平方米建筑面积计算）住宅1.50元，商场5.00元等。庭审中，原告为证明两被告拖欠自2016年5月至2018年7月的物业管理费3382.29元，及应返还原告代缴的水费3772.36元，向本院提交两被告逾期缴纳物业管理费、水费明细表。两被告对该证据的三性均有异议，认为该证据是原告单方列出的收费标准，不是原告已经履行的服务，原告也没有列出水费公摊的数据。原告为证明其代缴水费，向法院提交水费发票及代付水费凭证。两被告对其合法性、真实性无异议，但对关联性有异议，认为原告提供的只是复印件，里面还有商业水费收费情况，其中的水费发票与本案无关。但两被告在庭审时表示，同意向原告缴纳水费3772.36元。原告为证明其有清运垃圾、缴纳垃圾费、安排保安值班、安排电工巡查、上门抄水表和聘请员工进行了物业服务，向本院提供了垃圾清运协议书、保安排班表、执岗日志、电工排班表、电工日常工作巡查记录、水表抄表记录、垃圾处理费缴纳发票及劳动合同、人员配置和工作范围清单等，两被告认为上述证据均无法证明原告按照合同约定提供物业管理服务。两被告认为原告未能按照前期物管合同和物管公约提供服务，向本院提交了消防设施现状照片、建筑内外部现状照片、小区日常管理状况照片、电梯水浸的照片、电梯公司关于电梯水浸损失的说明、业主自治的照片，原告表示对证据三性均不确认，照片时间不能确定，不能依据照片认定原告没有按照前期物管合同与物管公约提供服务。两被告据此还认为在原业委会成立到法院判决撤销原业委会决议期间，海谊华厦小区物业管理是由原业委会、业主和原告一起进行管理的，原业委会时至今日仍对电梯进行维保，进行物业管理。原告对此不予确认，认为海谊华厦小区一直是由原告进行物业管理的。两被告表示是没有交纳2016年5月至2018年7月的物业管理费，但认为原告管理不到位，没有按合同约定履行义务，故不同意按每月1.5元/平方米的标准支付管理费，要求按照原告实际履行的义务支付管理费。原告表示，两被告自2016年5月至2018年7月的管理费，应以83.69平方米，按每月1.5元/平方米的标准计付，而其提出的管理费数额计算有误，少收取了两被告管理费，但仍同意按所提的诉讼请求追索。另查，本院于2017年7月13日作出（2016）粤0104民初1008号民事判决书，判决撤销洛桑美地第一次业主大会作出的制定《海谊华厦（洛桑美地）小区业主大会议事规则》、《海谊华厦（洛桑美地）小区业主管理规约》以及选举广州市越秀区洛桑美地业主委员会的决定；撤销洛桑美地第二次业主大会授权由广州市越秀区洛桑美地业主委员会选聘物业公司及签订新物业合同的决定等。广州市中级人民法院于2018年3月28日作出（2017）粤01民终20492号终审判决书，其中查明：2015年6月12日，广州市越秀区人民政府大东街道办事处向广州市越秀区洛桑美地业主委员会出具《业主委员会备案回执》，载明内容为，1、管理规约、业主大会议事规则；2、业主大会的会议记录和会议决定；3、业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况；4、本届业主委员会任期为2015年6月11日起至2020年6月10日止。该终审判决维持了本院作出的上述判决。目前，海谊华厦小区仍未成立业主委员会。本院认为，涉案房屋的建设方东谊公司委托原告对涉案房屋进行物业管理，双方签订了《海谊华厦物业管理委托合同》，两被告又与原告签订《洛桑美地海谊华厦物业管理公约》（含洛桑美地海谊华厦入住公约、物业管理服务合同、物业管理实施细则、管理服务项目及收费标准）是当事人真实意思表示，该公约对签约双方具有约束力。由于海谊华厦小区仍未合法成立业主委员会，故双方当事人仍应按上述公约履行好各自的义务。按该公约约定，涉案房屋所在住宅C栋物业管理费为每月1.5元/平方米，上述物业管理费的收费标准亦为当事人的合意，双方均应受此约束。至于两被告认为原告管理不符合相关要求的问题，即使原告在履行物业管理过程中存在不足，也非两被告不交纳物业管理费的理由；两被告认为不应按上述管理费的标准交纳，鉴于物业管理费的收取标准涉及全体业主利益，应由全体业主召开业主大会或成立业主委员会决定，单一业主要求调整，明显不符合相关规定；两被告提出原告放任建设单位侵吞物业维修基金、勾结建设单位非法占用业主公共区域谋取不法利益等问题，两被告应另循其他途径解决，而不应作为其不交物业管理费的理由；两被告认为原业委会成立后，原告失去了小区物业管理资格，但从两被告陈述意见看，两被告也认为原告实际一直有进行小区物业管理，故两被告理应向原告缴纳物业管理费。综上，原告要求两被告支付涉案房屋自2016年5月至2018年7月，以建筑面积83.69平方米，按每月1.5元/平方米的标准计付物业管理费的请求，本院予以支持；原告提出两被告支付管理费3382.29元的请求，比两被告应付管理费数额少，但原告仍表示按起诉时的数额主张物业管理费，本院对此予以采纳。两被告还应向原告支付欠交的水费3772.36元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十一条的规定，判决如下：一、被告李夏光、林虹应于本判决生效之日起十日内，向原告广州谊居物业管理有限公司支付物业管理费3382.29元；二、被告李夏光、林虹应于本判决生效之日起十日内，向原告广州谊居物业管理有限公司支付水费3772.36元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告李夏光、林虹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  **武人民陪审员  李艳忠人民陪审员  黎满华二〇一九年六月二十八日书 记 员  王彦蕴