山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁08民初59号原告：孔某，男。委托诉讼代理人：韩兵，山东曲圣地律师事务所律师。被告：刘某，男。委托诉讼代理人：甘兴旺，山东九州匡正律师事务所律师。第三人：曲阜某置业有限公司。法定代表人：陈某，总经理。第三人：陈某，男。第三人：孔某一，男。第三人共同委托诉讼代理人：刘福东、孔海亮，山东创卓律师事务所律师。原告孔某诉被告刘某、第三人曲阜某置业有限公司（以下简称某置业公司）、陈某、孔某一案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月25日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月7日公开开庭进行了审理。原告孔某的委托诉讼代理人韩兵，被告刘某的委托诉讼代理人甘兴旺、第三人某置业公司、陈某、孔某一的委托诉讼代理人刘福东、孔海亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孔某向本院提出诉讼请求：1、确认贵院对曲阜市某小区7号楼2单元906室房屋的查封、拍卖错误，判决不得执行上述标的，同时判决上述房屋归原告所有；2、由被告承担本案一切诉讼费用。事实和理由：原告于2014年7月22日与第三人某置业公司签订《某置业会“某”入会协议》，缴纳1万元成为某置业会VIP.NO.0020会员，2014年8月8日，双方正式签订《房屋认购意向书》，原告再次缴纳4万元。因第三人某置业公司原因，房屋无法办理贷款，亦未办理网签备案。后某置业公司多次向原告借款，本息累计达80余万元。经双方协商，某置业公司同意由其向原告的借款折抵原告应缴纳的剩余购房款，并于2016年1月将该房屋钥匙交付原告，原告于2017年6月装修入住，上述事实已经贵院查明认定。贵院在（2016）鲁08民初142号民事裁定书中对包括原告房屋在内的房产进行了查封，并最终由兖州区人民法院进行了拍卖，在此期间原告全不知情，也没有接到任何关于房屋被查封、拍卖的信息。原告于2018年3月23日到房屋查看时发现门锁被换，于当日报警，曲阜市公安局某派出所出警并让找开发商处理，后得知房屋被拍卖，原告即于2018年4月11日向贵院提出了执行异议，被驳回。原告认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的决定》第二十八条，结合自身提交的材料，完全能排除贵院的执行，兖州区人民法院调取的某物业及7号楼业主等的证明未经原告质证，不能作为认定本案事实的依据。兖州区法院在贵院查封后房屋被拍卖前，有义务前往房屋现场勘查确认，对于房屋内已经装修的事实应当是明知的，但却没有尽到通知义务，导致最终拍卖完成，损害了原告的合法权益。故贵院驳回原告的异议错误，请求依法裁判。刘某答辩称，对涉案房屋查封、评估拍卖均按照法定程序进行了公示公告通知，符合法律规定，原告请求应当予以驳回。第三人共同述称，1、被答辩人孔某在诉状中陈述的涉案房屋的购买及拍卖等情形，三答辩人予以认可，对此没有异议。2、某小区是经曲阜市政府批准的对原木器厂、锻件厂进行改造的建设项目，由于各种原因出现资金紧张，向被告刘某及其他债权人借款，至今某未能整体竣工验收，各出借人的借款也未能如数归还，并导致各出借人对某的房产进行诉讼保全和执行查封及拍卖。这是导致本案诉讼的根本原因。由此给部分业主带来了不便，答辩人对此表示由衷的歉意。3、答辩人陈某、孔某一个人认为，公司出售房屋是公司法人行为，无论答辩人某置业公司应否承担相关责任，陈某、孔某一作为公司成员，不应为此承担任何责任。被答辩人起诉我二人属于错列主体。4、在此特别提出某项目虽未全部竣工验收，但是已经向购房者进行了交房的客观事实，我们对被答辩人的房屋出售合同关系也已履行了房屋交付的主要合同义务，其不能办理网签或不动产登记根本原因是由于债权人的诉讼查封。某置业公司对涉案房屋的查封、拍卖有予以协助的义务，但无擅自干预和阻碍的权利。亦没有任何形式的处置自由和行为。为此答辩人某置业公司对涉案房屋的查封和拍卖并无法定过错，不应承担任何责任。故请法庭查明案件事实，依法裁判。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：孔某提交：证据一、某贵宾卡一张及房屋认购意向书（复印件），证明原告已购买涉案房屋并签订了相关合同。证据二、某置业公司出具的证明，证明的内容是房款已付清。证据三、某置业公司出具的证明，内容为因公司原因导致原告未能办理网签及相关证件，某置业公司应承担完全责任。证据四、某置业公司出具证明一份，2016年1月由某置业公司将房屋交付的证明。证据五、原告装修入住的证据共7页及自来水公司水卡，包括购买家具及装修材料。证据六、曲阜市不动产登记中心出具孔某名下无房产的产权证明，证明原告名下没有其他房屋。证据七、曲阜市公安局某派出所110接警现场处置备案单，证明原告于2018年3月23日（即拍卖之后第九天），去房屋查看时得知门锁被换，报警由派出所到现场之后联系的某置业公司，把锁更换了回来。在此之前原告一直不知道也没收到有关部门的查封或拍卖的通知。被告刘某对于证据一的真实性有异议，认为在本案的执行中已查明第三人某置业公司实际控制人为孔某一，孔某一和原告系兄弟关系，某置业公司与原告签署的协议真实性无法确认。房屋认购意向书不具备商品房买卖合同相关条款，不应认定为商品房买卖合同。对于证据二的真实性有异议，仅凭某置业公司出具的证明没有相关的付款凭证，无法证实房款已付清。而原告在诉状中所称仅缴纳了1万元的会员费用和4万元的房款，这与该证明相冲突。对于证据三的真实性有异议，本案涉及的被告刘某借款之诉中在对涉案房屋进行查封时发现部分房屋已办理了网签合同备案，而在当时涉案房屋并没有任何登记的情形，这与证据三相冲突。对于证据四的真实性有异议，2016年1月份涉案房屋水电暖并未完成施工，更不可能将房屋交付，在本案的前置程序中法院已经查明。对于证据五的真实性无异议，但原告提交的证明均系2017年出具的，无法证实对房屋占有的情况。对于证据六的真实性无异议，但该证明记载此查询结果仅证明2016年9月28日至查询时间，也就是2019年3月12日，原告名下房屋登记的情况，不能证明此期间之外，原告名下的房屋情况。且我国对不动产的登记仅限于国有土地上的房屋，对于集团土地上的房屋并没有集中登记，无法通过不动产登记信息网进行查询，无法证实原告名下没有居住房屋。对于证据七的真实性无异议，但是本案房屋查封、拍卖、评估均进行了告知，并在涉案房屋上张贴了封条，如原告一直占有该房屋，应当清楚该房屋已被法院采取诉讼保全及相关执行措施，这与原告所述占有该房屋相冲突，无法证明原告占有房屋的事实。第三人对以上七组证据的真实性均无异议，第三人某置业公司已于2016年1月份将涉案房屋交付原告，已履行了合同的主要义务。本院认为，原告提交的上述证据1-4为第三人某置业公司单方出具，鉴于某置业公司实际控制人与本案原告的亲属关系，在原告未能提交银行流水等证明房款交付的情况及房屋实际使用的情况下，对上述证据的真实性无法确定，对其关联性不予认可，对其证明目的不予认可。对证据5-7的真实性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告孔某与第三人孔某一系亲兄弟，孔某一系某置业公司的实际控制人。2017年1月17日，我院出具（2016）鲁08民初142号民事判决书，判令某置业公司于判决生效后十日内偿还刘某借款3000万元及利息，陈某、孔某一对上述债务承担连带清偿责任。在该案审理过程中，我院于2016年5月11日、16日分别作出（2016）鲁08民初142号民事裁定书和协助执行通知书，查封了包括案涉房屋在内的某置业公司名下的多套房产。并于2017年1月24日、25日分别作出（2016）鲁08民初142号民事裁定书和协助执行通知书，再次保全查封了该批房产。2018年3月15日，济宁市兖州区人民法院委托淘宝网司法拍卖网络平台，拍卖案涉房产。2018年3月16日，买受人房林林以715961元的最高价竞得。兖州法院作出（2017）鲁0812执965号执行裁定书，裁定案涉房屋归房林林所有。兖州法院于2018年3月26日作出拍卖成交确认书。2019年2月21日，孔某向我院提出执行异议，我院于同日作出（2019）鲁08执异20号执行裁定书，驳回了孔某的异议。2019年3月25日，孔某向我院提起执行异议之诉，请求判令不得执行案涉房屋，并请求判决案涉房屋归其所有。本院认为，本案争议的焦点问题：原告是否具有阻却案涉房屋执行的合法的民事权益？本院认为，从原告当庭提交的证据来看，其虽然提交了《某房屋认购意向书》及银行流水、收据、证明等证据，欲证明其与某置业公司在案涉房屋查封前已签订合法有效的房屋买卖合同并交付了全部购房款。但从原告提交的证据及起诉状内容看，首先，原告在诉状中称其与某置业公司在2014年8月8日就案涉房屋已签订认购意向书，双方就案涉房屋已达成了商品房买卖的合议，但因为某置业公司多次向原告借款达80余万元，双方合议将借款转为购房款，并于2016年1月将房屋钥匙交付原告。但原告及某置业公司当庭对双方之间从何时开始存在借贷关系、借款数额、借款时间、如何交付等关键问题均表示不清楚，在双方未对借款进行结算，不清楚欠款数额的情况下即达成以购房款抵顶借款显然与正常的交易习惯不符。其次，原告当庭提交的借据及借款协议落款的时间均为2017年3月以后。即使如原告及某置业公司所述，双方确已达成了用案涉房屋房款抵偿借款的合议，那么在某置业公司将房屋钥匙交付原告时，双方的债权债务已经抵销。但某置业公司在债务抵销一年多后再次向原告出具借据的行为显然与常理不和。再次，从原告及某置业公司庭审后提交的银行个人账户交易明细及收据等证据看，交易明细显示，原告在2015年11月9日在ATM机取款4次，现金支取3次，共计21.4万元，故交易明细仅能证明原告取款的事实，但上述款项是否交付某置业公司无法证明。即上述取款行为与原告及某置业公司主张的借款20万元是否有关现无证据证明，无法证明原告与某置业公司主张的双方存在真实的借贷关系且借款本金为20万元的事实。对于原告及某置业公司主张的其他借款，从两张银联商务小票显示的内容来看，原告孔某在2015年12月19日通过建行卡消费共计4万元，商户名称为某置业公司。2017年3月10日，孔某账户向某置业公司转款8万元。而对于原告主张的其在2016年12月18日向某置业公司借款4万元、2017年3月28日向某置业公司借款9万元均无银行交易明细予以佐证。故综合某置业公司、孔某提交的银行交易明细、借款明细及借款协议等证据，仅能确定孔某2016年1月交付钥匙前，甚至在2016年5月案涉房屋查封前，仅在2015年12月19日通过银联卡向某置业公司刷卡4万元。这显然无法证明原告在查封前已将借款抵顶购房款的事实。最后，虽然原告提交了某置业公司出具的证明，称已在2016年1月即将房屋钥匙交付原告，但原告提交的自来水缴费单据、装修票据等显示的时间均为2017年6月份以后，显然在案涉房屋查封之后。故原告未提交充分证据证明其在案涉房屋查封前已合法占有该不动产。综上，本院认为，根据现有证据，无法证实原告与某置业公司之间以借款抵顶房款并在查封前合法占有案涉房屋的事实，亦无法认定其支付的价款超过合同约定总价款的50%以上。依照根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百零四条、三百零六条、第三百一十二条第一款（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：驳回孔某的诉讼请求。案件受理费10960元，由原告孔某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  何艳真审 判 员  杨 艳人民陪审员  张 玲二〇一九年六月四日书 记 员  魏晓瞳