广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初8870号原告：甘祖运，男，1981年5月25日出生，汉族，住广东省广州市越秀区****************，公民身份号码************。委托诉讼代理人：陈祥文，北京观韬中茂（广州）律师事务所律师。被告：广东奥丽侬内衣集团有限公司，住所地：广东省佛山市南海区***********，统一社会信用代码***********。法定代表人：何某1。委托诉讼代理人：张文煜，广东实德（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘健萍，广东实德（佛山）律师事务所律师。原告甘祖运与被告广东奥丽侬内衣集团有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序，于同年5月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈祥文，被告的委托诉讼代理人张文煜、刘健萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交楼违约金42402元（以原告已支付房价款900258元为本金，按照每日万分之三的标准进行计算，自2018年5月30日起计至2018年11月2日）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同第一、二条约定被告将位于佛山市南海区**********房屋出售给原告，房屋建筑面积56.62平方米；第三条约定了房屋总金额为900258元：第五条约定了原告以贷款方式付款，2017年4月14日前支付首期房价款450258元，余款450000元须于2017年4月14日前向贷款机构申请贷款支付；第七条约定了被告应在2018年5月30日前将该合法物业交付给原告；第八条（2）约定了被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90日内无息退还全部已付款，并按乙方累计已付款的10%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已付房价款万分之3的违约金；第十七条约定了如有争议依法向房屋所在地人民法院起诉。合同签订后，原告按约定在2017年4月14日前支付了涉讼物业房价款450258元，2017年5月26日支付给被告剩余房款450000元，但被告却未能在合同约定时间交付涉讼物业，2018年8月19日被告才将涉讼物业交付给原告，但是被告在2011年11月2日才对涉讼物业搬离竣工验收备案。综上，原、被告签订的合同合法有效，原告已按合同约定交付全部房款，而被告却未能按合同约定时间交付物业，已构成违约。被告辩称，一、原告与被告对涉讼商品房另行约定了装修交楼标准，已对交付标准进行变更，被告进行装修的时间必定是在涉讼商品房（毛坯房）建成后的合理期限内，即涉讼商品房的交付使用时间应以装修完成的时间为交付期限，被告不存在逾期交房的违约情形，无需承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定的被告于2018年5月30日交付的商品房是毛坯房，是不包括商品房的装饰装修的。而被告于2018年5月21日已申报联合验收并通过各部门的合格验收。但涉讼商品房在2018年5月30日建成后只是毛坯房并未进行装修，仍不能交付给各业主入住使用。而就涉讼商品房的装饰装修问题，原告与被告已另行签订了《某大厦户内装修改造协议》，涉讼商品房在2018年5月30日建成后只是毛坯房仍不能入住使用，毛坯房建成后被告仍应按照装修协议的约定对涉讼商品房进行装饰装修，装修公司承诺完成装饰装修的期限为270日。也就是说被告将符合双方约定的已装修的商品房交付给原告使用的交付日期应该在毛坯房承诺建成的2018年5月30日之后的第270日。因此，双方对房屋交付使用的时间已进行变更约定，交付使用的时间不是《商品房买卖合同》约定的2018年5月30日，被告进行装修必定是在涉讼商品房（毛坯房）建成的2018年5月30日之后的合理期限内进行，即涉讼商品房的交付使用时间应以装修完成的时间为交付期限，被告不存在逾期交房的违约情形，无需承担违约责任。二、原告在2018年11月2日前已办理收楼手续，被告认为原告的收楼行为系对双方约定的交楼条件及交付时间作了变更，故原告以涉案商品房不具备交付条件为由要求被告承担逾期交房的违约责任，应予以驳回。原告在2018年11月2日前已办理收楼手续，原告同意接收涉案商品房的，现原告又以商品房不具备交付条件为由主张被告逾期交房的违约责任，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持”之规定，原告主张被告承担逾期交房的违约责任没有法律依据，应当予以驳回。三、如上所述，即使被告存在违约行为，原告未按《商品房买卖合同》约定的日期向贷款机构申请贷款支付剩余房价款，应按《商品房买卖合同》第6条1（1）的约定逾期90日之内，原告按日向被告支付逾期应付款万分之2的违约金【合同约定剩余房价款450000元应于2017年4月14日前申请贷款，原告实际申请贷款时间为2017年5月25日，即应付被告违约金=剩余房价款450000元*逾期日数41日*0.02%=3690元】。该部分违约金应在被告应向原告支付的违约金中抵扣。另外，根据《商品房买卖合同》第7条第2款第2项的约定：“乙方未按合同约定足额按期付款的，甲方可相应顺延交楼期限”，即原告逾期申请银行贷款、逾期付清剩余房价款的违约行为，除应向被告支付违约金之外，被告可相应顺延交楼期限41日。四、原告于涉案商品房办理竣工验收备案前，已办理收楼手续并入住使用涉案商品房，即使被告未办理竣工验收备案，但未对原告造成任何实际损失，原告主张的违约金过高，应依法适当减少。原告在2018年8月19日收楼后已入住涉案商品房，即使被告未办理竣工验收备案，也未对原告造成任何实际损失，如法院认定被告确需因此承担违约责任的，原告在收楼后入住使用涉案商品房，已达到购买房屋的目的，并未导致原告任何实际损失，故被告认为原告主张的违约金过高，应依法适当减少。五、被告已补偿原告2018年11月至2019年4月期间6个月的物业管理费共1220.4元，这是基于原告不追究被告未按合同约定交房的前提补偿的，被告认为应在违约金中扣减或适当减少违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院认定如下：被告出示的某大厦4-18层公寓室内精装修工程投标文件、新高国际ITI商务大厦精装工程项目施工程序及施工方案、佛山市********执行施工进度计划，为被告与案外人签订的合同，未显示与本案相关，本院对其证明效力不予确认；被告出示的2018年8月11日《交楼通知书》及对应的EMS快递运单，其未提交相关投递送达记录，且当时涉讼楼盘尚未办理竣工验收备案，本院对该组证据的证明效力不予确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2017年4月11日，被告出具收据，确认收取原告定金30000元。2017年4月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于佛山市南海区**********“某大厦”项目物业；价款900258元，原告应当于2017年4月14日前支付首期房价款450258元，余款450000元须于2017年4月14日前向（贷款机构）申请贷款支付；（第七条）被告应当在2018年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第2种条件（2、该商品房已办理竣工验收备案），并符合合同约定的商品房交付原告使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：……2、原告未按合同约定足额按期付款的，被告可相应顺延交楼期限，由此造成的损失由原告承担；被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列方式处理：……（2）逾期超过90日后……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之3的违约金；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第七条规定的证明文件，并签房屋交接单；如原告未付清应付款或违约金，则交付使用日期顺延至款项付清后，相应风险由原告承担；等等。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：被告发出商品房交付的书面通知后，原告未按通知约定的日期办理交付手续的，自通知约定的交付日期届满之日起，视为原告验收合格、被告交付该商品房，商品房毁损、灭失的风险、物业管理费等相关费用，概由原告承担，且该商品房各部位保修期不顺延；等等。同日，原告与被告签订《某大厦户内装修改造协议》，约定原告同意被告或委托相关单位按照附件一《【某大厦】豪华装修交楼标准》方案统一进行施工；如因实施上述改造施工导致房屋交付标准与合同及其补充协议约定的交付标准、设施设备标准出现差异，原告同意以本协议约定或实际交付时状态为准，不得以此为由拒绝办理房屋交付手续；等等。同日，被告出具收据，确认收取原告首期款420258元。2017年5月25日，广东南海农村商业银行股份有限公司盐步支行（以下简称盐步农商行）与原告签订《个人借款合同》。2017年5月26日，盐步农商行向原告发放贷款450000元，款项划入被告帐户。2018年8月19日，原告签订《收楼确认书》，确认涉讼房屋已移交原告，并经原告确认验收无异。2018年11月2日，涉讼楼宇经竣工验收备案。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同》约定被告应在2018年5月30日前将已办理竣工验收备案的商品房交付原告使用，双方之后签订的《某大厦户内装修改造协议》约定原告同意被告或委托相关单位同意按照附件一《【某大厦】豪华装修交楼标准》方案统一进行施工，即被告亦承担涉讼房屋的装修工程义务，但装修房的交付时间并无明确约定。为此，根据《商品房买卖合同》约定经竣工验收备案的毛坯房的交付实为买受人对涉讼房屋的查验，装修后的交付为真实交付。由于双方未明确约定装修房的最终交付时间，但对涉讼毛坯房进行装修亦应给予合理期限，综合考虑《装修改造协议》约定的装修标准及房屋面积，本院酌定装修期为3个月，即房屋的最终交付时间应当自2018年11月2日竣工验收备案起计算三个月，装修房的交付期限为2019年2月1日前。原告于2018年8月19日办理收楼手续，虽然接收房屋属于装修完毕的房屋，但接收时涉讼房屋尚未竣工验收备案，原告自2018年5月31日至2018年8月19日期间存在逾期交付竣工验收备案的房屋予原告查验的行为，已构成违约，理应支付相应的逾期交楼违约金，本院对被告辩称不需支付逾期交楼违约金的意见不予采纳。合同仅约定验收交接时被告应出示竣工验收备案的证明文件，但原告作为买受人，在接收房屋时亦应当查验被告的文件是否齐全，是否符合约定的交付条件，原告在被告未能出示竣工验收备案证明文件时，仍同意接收房屋，应视为原告知道被告未取得竣工验收备案证明文件的情况，但未表示异议并愿意接收房屋。原告于2018年8月19日接收房屋后，现又以被告不具备交付条件为由主张被告承担2018年8月20日至2018年11月2日期间的逾期交房违约责任，本院不予支持。合同约定部分房款以贷款方式支付，金融机构对借款申请审核、放款必然存在一定的办理期间，原、被告于2017年4月14日签订合同，贷款于2017年5月26日发放，期间合理，无证据反映原告存在拖延或不恰当履行付款义务的行为，被告以原告贷款逾期抗辩的主张本院不予采纳。被告称因逾期交房已补偿1220.4元予原告，原告不予确认，被告亦未举证证明，被告主张用以抵扣逾期交房违约金，本院不予采纳。综上，依合同约定，被告应以已付房价款900258元为本金从2018年5月31日起至2018年8月19日止（共81日）按日万分之三计付违约金21876.27元予原告，原告请求超出部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告广东奥丽侬内衣集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金21876.27元予原告甘祖运；二、驳回原告甘祖运的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取430.03元，（原告已预交），由原告负担256.58元，被告负担173.45元。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇一九年六月二十八日书记员  林浩成