广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初3643号原告：徐定国，男，1950年3月25日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：许新民，广东广强律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪菁华，广东广强律师事务所律师。被告：广州市财贸建设开发总公司，住所地广州市越秀区大新路280号。法定代表人：梁军尤，该司总经理。委托诉讼代理人：谭钲沛，男，该司职员。委托诉讼代理人：霍恺憞，男，该司职员。被告：华夏银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区华夏路13号南岳大厦1层102房及15层至19层。负责人：杨伟。被告：广州安州环保科技有限公司，住所地广州市南沙区皇家花园合惠路26号。法定代表人：卢志明。原告徐定国诉被告广州市财贸建设开发总公司、华夏银行股份有限公司广州分行、广州安州环保科技有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐定国及其委托诉讼代理人许新民、倪菁华，被告广州市财贸建设开发总公司（以下简称财贸公司）委托诉讼代理人谭钲沛到庭参加诉讼。华夏银行股份有限公司广州分行（以下简称华夏银行广州分行）、广州安州环保科技有限公司（以下简称安州环保公司）经本院合法传唤，无正当理由不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告徐定国向本院提出诉讼请求，请求法院判令：1.被告财贸公司和被告安州环保公司立即共同到广州市房地产行政主管部门办理广州市越秀区大新路280-314等地段的大新大厦1105房，即现地址广州市越秀区大新路282号1105房（下称涉诉房屋）的涂销抵押手续，被告华夏银行广州分行对此应予以必要的协助；2.被告财贸公司立即协助原告办理涉诉房屋至原告名下的产权过户登记手续和领取房地产所有权证手续。事实和理由：涉诉房屋是原告的回迁房，原告已经于2005年10月12日入住使用至今。原告的母亲梁幼珊所有的坐落在广州市越秀大新路302号属测量2202区图4段（幅）129地号的房屋，建筑面积412.8313平方米，由广州市财贸建设开发总公司（以下简称财贸公司）予以征拆，1995年4月13日，双方签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议》，约定：财贸公司将自有的坐落在越秀区大新路原地段（框架结构）第5、6、7、层楼，位置西座五楼83.89平方米、东座五楼100.62平方米、中座七楼71.78平方米和54.7平方米、东座六楼53.91平方米、西座8楼南向50.33平方米，建筑面积为415.23平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积共按实平方米在内）第一号单元，用作拆梁幼珊原址房屋后的产权调换（补偿）。财贸公司应在1998年5月31日将有房屋交付给梁幼珊。公司按照本协议将自有房屋移交梁幼珊时，应提供房屋的有关用地、报建建筑质量、验收等文件，并会同梁幼珊向广州市房地登记所登记，办理产权登记和领取房地产证手续并负责登记费用。上述“补偿协议书”在广州市房地产管理局办理了鉴证备案。2004年10月11日，财贸公司又与梁幼珊签订了一份“补充协议”，约定变更回迁房屋为：将自有于越秀区大新路原地段（框架结构）第8、9、11、12层楼位置（建筑面积）：8-05(84.56平方米)、8-06(84.56平方米)、9-06(83.89平方米)、9-17(47.93平方米)、11-05(85平方米)、12-01（26.87平方米)合计412.81平方米的自有房屋（下称新建房屋），建筑面积为412.81平方米（包括分摊楼梯、走廊面积共按实平方米在内），用作拆除梁幼珊原址房屋后的产权调换（补偿），并于2004年12月20日前交付。2005年10月12日，财贸公司又再与徐定国和梁幼珊签订“大新路（大新大厦）地段拆迁（回迁）补偿协议（自有房屋。）补偿协议（自有房屋）”，约定：该公司提供的1105房为89.602平方米给徐定国回迁，超出部分面积（建筑面积）按4000元/平方米售卖，可在应付的临迁补助费（截止日期2005年10月12日）内冲减。该1105房已经进行了房地产分户测绘。2005年10月12日，财贸公司向梁幼珊发出“回迁通知书”，随即梁幼珊和徐定国办理了回迁手续，合法入住使用广州市越秀大新路282号1105房至今。2006年3月7日和2013年12月10日，财贸公司开具“回迁证明”，内容为安置梁幼珊回迁大新路282号1105房等房屋，同意按实测面积办理产权登记等。梁幼珊于2014年6月10日病逝。梁幼珊的儿子徐定国和妹妹徐慧仪分别继承了上述广州市越秀区大新路282号1105房和其余的大新路282号719、720、805、806、906房（后面的4间房已经徐慧仪领取了不动产权证书）。由于广州市越秀区大新路282号1105房在不动产权证书时需要连同前面的4间房屋按总的面积补缴一定税款才能办证，2018年1月16日，广州市越秀区地方税务局才确定应补交税款为4015.91元。原告在补交完毕全部税款后，前往房管部门被告知房屋被从化法院查封。2018年6月26日，原告向从化法院提起执行异议申请要求解封，2018年8月23日，从化法院作出（2011）穗从法执字668-20号裁定书，裁定“解除对广州市大新路282号大新大厦1105房（预售地址大新大厦A座）的查封”。2018年9月20日，原告又前往广州市不动登记中心办理上述房屋的产权证书，该中心收下了资料，谁知，在2018年11月6日又通知原告，上述房屋还被财贸公司抵押于华夏银行广州分行，直到目前尚未涂销。为了解决涂销问题，原告多次联系财贸公司和华夏银行广州分行，据他们告之，该抵押权人现为安州环保公司了[根据广州市从化区人民法院执行裁定书(2018)粤0117执异84号和（2011）穗从法执字第668-20号以及广州市中级人民法院判决书（2014）穗中法民五终字第3381号的认定，安州环保公司确为抵押权人]。他们不便直接出面涂销，并且也不能够协助原告办理房屋的产权过户登记手续。原告认为，原告的母亲梁幼珊与被告财贸公司签订的上述《广州市城市屋拆迁补偿协议书》以及《补充协议》及原告和母亲梁幼珊与财贸公司签《大新路（大新大厦）地段拆迁（回迁）补偿协议（自有房屋）》，是双实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。财贸公司作为拆迁人向被拆迁人提供回迁房并作产权调换补偿，其实质是替代原告所有的原××号房屋所有权，且原告已实际入住该涉案房屋多年，因此，原告对回迁房即大新路282号1105房享有排他的权利，应当优先于广州安州环科技有限公司对该涉案房屋的担保物权。因房地产行政主管部门登记的涉案房屋抵押权人仍为华夏银行股份有限公司广州分行，故该行对办理涉案房屋涂销抵押登记的手续仍应予以协助。参照广州市从化区人民法院执行裁定书（2018）粤0117执异84号和(2011)穗从法执字第668-20号以及广州市人民法院民事判决书(2014)穗中法民五终字第3381号的裁判，法院均支持原告的诉讼请求。被告财贸公司答辩称：同意原告的诉讼请求。被告华夏银行广州分行未答辩。被告安州环保公司未答辩。本院经审理查明：梁幼珊是原广州市越秀××××号房屋的产权人。1995年4月13日，财贸公司与梁幼珊签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定如下：“一、梁幼珊同意财贸公司拆除梁幼珊所有的位于广州市越秀××××号属测量2202图4幅129地号的房屋；二、财贸公司将自有的位于广州市越秀区大新路原地段（框架结构）第5、6、7、8层楼……建筑面积为415.23平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积共按实平方米在内）第一号单元，用作拆除梁幼珊原址房屋后的产权调换（补偿）。……”该协议于1995年5月5日进行备案。2004年10月11日，财贸公司与梁幼珊签订《补充协议》，就上述补偿协议书第二条变更如下：“财贸公司将自有的位于越秀区大新路原地段（框架结构）第8、9、11、12层楼位置（建筑面积）：8-05（84.56m2）、8-06（84.56m2）、9-06（83.89m2）、9-17（47.93m2）、11-05（85m2）、12-01（26.87m2）的自有房屋，建筑面积为412.81m2，用作拆除梁幼珊原址房屋后的产权调换（补充）……”。2005年10月12日，财贸公司与徐定国、梁幼珊签订《大新路（大新大厦）地段拆迁（回迁）补偿协议（自有房屋）》，约定如下：“财贸公司提供新建商住楼A座11楼05单元住宅建筑面积为89.602m2给徐定国回迁，徐定国原产权面积应回迁住宅房屋85m2，即财贸公司实际补偿超出徐定国原产权面积4.602m2，财贸公司将超出部分面积（建筑面积）按4000元/m2售卖给徐定国，折合购房款人民币18408元正……徐定国同意财贸公司的购房款项18408元在徐定国应取得的临迁补助费内冲减。”2005年10月12日，财贸公司向梁幼珊发出《回迁通知书》，通知梁幼珊办理回迁手续。2006年3月7日，财贸公司开具《证明》一份，内容如下：“原越秀××××号的房屋（建筑面积为412.81m2）属其征拆用地范围内，原业主梁幼珊已与其签订了拆迁补偿协议，现回迁至大新路282号（即大新大厦A座）大楼719、720、805、806、906、1105单元，面积为442.186m2的住宅。”2013年12月10日，财贸公司开具《回迁证明》一份，内容如下：“梁幼珊原居住越秀××××号房屋，建筑面积为412.8313m2，因该地块由财贸公司拆迁，于1995年4月13日签订房屋拆迁补偿协议书，拆迁安置到越秀区××、××、××、××、××、××号房屋，安置房屋面积415.2313m2……我公司统一上述房屋按实测面积以梁幼珊名义办理产权登记。”梁幼珊于2014年6月10日去世，梁幼珊的子女徐定国、徐慧仪于2015年9月到广州市白云公证处办理了公证，由徐定国继承位于广州市越秀区大新路282号1105号房屋，徐慧仪自愿放弃对该房屋的继承权利。徐定国向本院提交税收完税证明其以梁幼珊名义于2018年1月16日缴纳了增量房契税4015.91元。根据徐定国提交的管理费、水费等明细，财贸公司定期向徐定国收取涉案房屋的管理费、水费、垃圾清运费等费用。另查明，原告作为案外人对广州市从化法院的执行[执行案号：（2011）穗从法执字第668号]提出异议，从化法院立案号为（2018）粤0117执异84号，该案查明了以下事实：关于华夏银行广州分行与债务人恒毅公司、担保人财贸公司和黄伟东借款合同纠纷一案，广州市公证处于2003年5月12日作出（2003）穗证内经字第1019382号执行证书，确认执行标的为贷款本金人民币2500万元、利息77877.07元、执行证书公证费75000元。因恒毅公司、财贸公司、黄伟东拒不履行还款义务，华夏银行广州分行申请执行，广州市越秀区人民法院于2006年3月31日以（2006）越法委执字第151号立案执行。后申请执行人华夏银行广州分行向广州市中级人民法院提出要求裁定该案异地执行，广州市中级人民法院于2011年5月17日作出（2011）穗中法执指字第5号执行裁定书，裁定（2006）越法委执字第151号执行案件指定由广州市从化区人民法院执行，（2006）越法委执字第151号案在越秀法院作销案处理，从化法院于2011年6月7日以（2011）穗从法执字第668号案立案执行。本案在执行过程中，安州公司于2011年9月16日向从化法院申请变更为本案申请执行人，从化法院于2011年10月14日作出（2011）穗从法执字第668号执行裁定书，裁定变更安州公司为本案的申请执行人。2017年12月20日，从化法院作出（2011）穗从法执字第668-19号执行裁定书，裁定查封被执行人财贸公司所有的位于广州市越秀区大新路282号大新大厦（预售地址：大新大厦A座）717、718、803、811、812、813、814、819、820、901、908、913、918、1001、1004、1006、1008、1012、1013、1014、1019、1103、1104、1105、1106、1107、1109、1110、1114、1116、1120房（房产登记号：强字12493号）。2018年7月10日，从化法院作出（2018）粤0117执异84号裁定书，裁定中止对广州市越秀区大新路282号大新大厦（预售地址：大新大厦A座）1105房的执行。2018年8月23日，从化法院作出（2011）穗从法执字第668-20号民事裁定，裁定解除对广州市越秀区大新路282号大新大厦（预售地址：大新大厦A座）1105房的查封。再查明，根据查册时间显示为2018年1月15日的《广州市不动产登记查册表》显示，华夏银行广州分行对包括涉诉房屋在内的房屋享有抵押权[他项案号：（2002）穗押备16330号]。2018年11月6日，广州市不动产登记中心于向徐定国发出《补正资料通知书》，要求其提供涂销抵押的相关材料或循司法途径处理。本案诉讼中，财贸公司提交了广州市城市规划局于1998年6月17日向财贸公司发出的穗规建发字（1998）第595号《关于要求修改建筑设计的复函》、建设地点含越秀区大新路280-314号在内的穗规建字（1999）第616号《建设工程报建审核书》，财贸公司称签订拆迁安置补偿协议后，因发生规划变更，财贸公司不可能按原拆迁协议给原告回迁，经双方协商一致将原告安置在大新路282号1105房；被告财贸公司表示涉诉房屋被其抵押给了华夏银行广州分行，后华夏银行广州分行将抵押权转让给了安州环保公司，故其司无法为原告办证，涉诉房屋所在大楼部分业主通过诉讼的方式办理了产权登记。本院认为，原告徐定国系香港特别行政区居民，本案属于因房屋引发的涉港案件，应参照涉外民事案件确定法律适用。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，由于双方争议的标的物为房屋，属于不动产引发的纠纷。该不动产位于广州市越秀区，因此，本案应适用中华人民共和国内地法律作为解决本案争议的准据法。梁幼珊作为原广州市越秀××××号房屋的产权人，与拆迁人财贸公司签订了拆迁安置补偿协议，协议是双方当事人真实意思表示，合法有效，财贸公司负有向梁幼珊提供回迁安置房作为产权调换补偿、并将回迁安置房产权登记至梁幼珊名下的义务。本案涉诉房屋系财贸公司拆除原广州市越秀××××号房屋及规划发生变更后确定补偿给梁幼珊的房屋之一，梁幼珊去世后，涉诉房屋作为被拆迁人梁幼珊的遗产由原告徐定国办理继承公证手续予以继承，故财贸公司应向原告徐定国履行涉诉房屋拆迁安置补偿协议约定的内容。原告徐定国诉请财贸公司协助其办理涉诉房屋的产权过户登记手续和领取房地产权证手续，理据充分，本院予以支持。目前，涉诉房屋由于财贸公司的原因被设定抵押，安州环保公司作为实际抵押权利人对涉诉房屋享有抵押权。但因涉诉房屋实质是被拆迁房屋的替代物，原告徐定国基于拆迁补偿协议的约定取得的涉诉房屋具有物权效力，该权利应当优先于安州环保公司对涉诉房屋的担保物权。故原告徐定国要求财贸公司和安州环保公司共同到房管部门办理涉诉房屋的涂销抵押登记手续，合法合理，本院予以支持。因房管部门登记的涉诉房屋抵押权人仍为华夏银行广州分行，故华夏银行广州分行对办理涉诉房屋涂销抵押登记的手续仍应予以必要的协助。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市财贸建设开发总公司、广州安州环保科技有限公司共同到广州市房地产行政主管部门办理广州市越秀区大新路282号（即大新大厦A座）大楼1105单元（现地址：广州市越秀区大新路282号1105房）的涂销抵押登记手续，华夏银行股份有限公司广州分行对此应予以必要的协助；二、于广州市越秀区大新路282号（即大新大厦A座）大楼1105单元（现地址：广州市越秀区大新路282号1105房）涂销抵押登记之日起十日内，被告广州市财贸建设开发总公司协助原告徐定国办理广州市越秀区大新路282号（即大新大厦A座）大楼1105单元（现地址：广州市越秀区大新路282号1105房）的产权过户登记手续和领取房地产所有权证手续。案件受理费8800元，由被告广州市财贸建设开发总公司负担。如不服本判决，原告徐定国可在本判决书送达之日起三十日内，被告广州市财贸建设开发总公司、广州安州环保科技有限公司、华夏银行股份有限公司广州分行可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨银桃人民陪审员  周 虹人民陪审员  程君玉二〇一九年六月十九日书 记 员  刘 敏