镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1111民初5496号原告（反诉被告）：镇江市七里供销合作社，统一社会信用代码913211111414446178，住所地镇江市润州区蒋乔镇乔家门56号。法定代表人：陈小平，该合作社主任。委托诉讼代理人：谭登才、闫钧（实习），江苏力挽律师事务所律师。被告（反诉原告）：镇江天和市场管理有限公司，统一社会信用代码91321111084404044G，住所地镇江市七里甸御桥嘉园综合楼一楼。法定代表人：高叶明，该公司董事长。委托诉讼代理人：卜林、刘艳松，江苏江成律师事务所律师。原告（反诉被告）镇江市七里供销合作社与被告（反诉原告）镇江天和市场管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）镇江市七里供销合作社的委托诉讼代理人谭登才、闫钧，被告（反诉原告）镇江天和市场管理有限公司的委托诉讼代理人卜林、刘艳松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告镇江市七里供销合作社向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2017年11月22日签订的协议；2、判令被告支付租金290000元，违约金29000元；3、判令被告支付原告为实现债权的律师费30000元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2017年11月22日，原、被告就镇江市七里甸御桥嘉园综合楼一楼269平方米门面房签订租赁协议。协议第三条约定，第一年租金145000元于签订协议时一次付清；第二年租金145000元，于2018年12月31日前一次性付清。第十条约定违约金为当年租金的20%，本协议签订后，被告不得以任何理由拖欠费用，否则原告有权解除协议。现经原告多次催索未果，被告已经构成违约。被告（反诉原告）镇江市天和市场管理有限公司答辩并反诉称：1、判令依法撤销其与镇江市七里供销合作社于2017年11月22日签订的租赁协议；2、反诉费由反诉被告承担。事实与理由：2017年3月27日，反诉原告与反诉被告通过招投标方式签订一份租赁协议，协议约定，反诉被告将御桥嘉园小区综合楼一楼至三楼整体（剔除一楼七里供销合作社外店门面）面积约7800平方米租赁给反诉原告开办邻里中心，租赁期限为10年，从2018年1月1日至2027年12月31日止。该份协议中未对剔除部分面积及地址予以明确。反诉原告现场看房时，外店门面房未进行隔断，反诉被告负责人陈小平口头陈述以分隔后的方位和大小确定。之后，反诉被告对房屋进行了分割，并声称该部分为外店面房。该分割行为发生在交房之前，反诉被告无法阻止。2017年11月22日双方签订第二份租赁协议，约定反诉被告将御桥嘉园综合楼一楼门面房面积约269平方米，租赁给反诉原告。期限为5年，自2018年1月1日起至2022年12月31日至。该份协议签订时，反诉被告称该部分房屋面积为反诉被告自营部分，不包含在反诉原告之前整体出租的范围内。由于房屋没有实际交付，无法进行测量，致使反诉原告对该部分面积产生重大误解，认为第二份协议涉及的面积已经包含在第一份租赁协议中。2018年1月，反诉原告接受房屋之后，发现第二份协议涉及的房屋面积已经包含在第一协议，遂就该问题向反诉被告提出异议。之后经反诉原告实地测量，两份协议涉及的房屋租赁面积之和不足7800平方米。因反诉被告对房屋进行重复出租，重复收取反诉原告租金的行为对反诉原告显失公平。故请求法院依法撤销双方于2017年签订的租赁协议。反诉被告镇江市七里供销合作社辩称，一、反诉原告基于重大误解行使双方于2017年11月22日签订的租赁协议的撤销权已经归于消灭。二、反诉原告对2017年11月22日签订的租赁协议不存在重大误解。首先，对比双方于2017年3月27日、2017年11月22日签订的两份租赁协议，均对租赁协议涉及的租赁区域作出明确约定。其中，2017年3月27日签订协议确定的区域为御桥嘉园（美的城）小区综合楼一楼至供销合作社外店面）面积7800㎡（实际面积以房管部门面积为准）；2017年11月22日签订协议确定的区域为御桥嘉园综合楼一楼（社有自营部分）门面房面积约269㎡（以实际面积为准）。从上述约定内容看，两份协议确定的租赁区域不存在重合，同时上述两份协议涉及的房屋租赁面积约定为“实际面积以房管部门面积为准”和以“实际面积为准”。其次，原告出具的回复函内容、情况说明亦显示，反诉原告没有对重复出租提出异议。最后，双方的磋商性文件相应内容也对上述招租房屋作出记载。经审理查明，镇江市七里甸御桥嘉园综合楼1号楼，产权归属于镇江市七里供销合作社，目前正在办理产权手续的过程中。2017年3月27日，原告（反诉被告）镇江市七里供销合作社与被告（反诉原告）镇江天和市场管理有限公司签订协议约定，镇江天和市场管理有限公司作为承租人承租御桥嘉园（美的城）小区综合楼一楼至三楼整体（剔除一楼七里供销社合作社外店面房）面积7800㎡（实际面积以房管部门面积为准），此外双方还对租赁期限租金等作出约定。2017年11月22日，原、被告签订协议约定，镇江天和市场管理有限公司作为承租人承租御桥嘉园综合楼一楼（社有自营部分）门面房面积约269㎡（以实际面积为准），租赁期限为五年自2018年1月1日起至2022年12月31日。对于租金双方约定，第一年租金为145000元，先交后用，签订协议时一次性交清；第二年租金145000元，于2018年12月31日前一次性交清。该协议第十条约定，如一方不切实履行本协议任一条款，即为违约，另一方有权终止协议。违约方应向另一方支付违约金，违约金为当年场地使用费的20%。2018年4月3日，镇江市七里供销合作社向镇江天和市场管理有限公司寄发催款通知书，要求镇江天和市场管理有限公司于接到通知后2018年4月15日履行支付租赁费用，义务该协议还对镇江市七里供销合作社享有的解除权予以明确。2018年4月19日，镇江天和市场管理有限公司向镇江市七里供销合作社作出回复函，载明已收到镇江市七里供销合作社的催款通知书，指出出租房屋与当初招标影像资料中布局图严重冲突，加之周围交通环境及入住率问题，希望镇江市七里供销社能够延长收费时间。另查明，2017年8月10日，镇江天和市场管理有限公司向镇江市七里供销合作社寄发情况说明，载明由于镇江市七里供销合作社未能按照协议约定移交房屋，导致无法进行装修改造施工，二楼农贸市场无法按照双方于2017年3月27日签订的协议中第三条第4款约定的时间开业。镇江天和市场管理公司将尽力按照镇江市七里供销合作社另行商定的时间开业，但是不承担此未按期开业的违约责任。2017年8月21日，镇江天和市场管理有限公司再次向镇江市七里供销合作社寄发联系单，就上述情况说明事项予以询问。吴开全在情况说明、联系单上签名并附“收到”字样。以上事实有原告向本院提交租赁协议书两份（签订时间分别为2017年3月27日、2017年11月22日）、催款通知书及顺丰速运签收单、回复函（2018年4月19日）一份、委托代理协议书一份、保函发票一份、现场照片4张、公安消防支队意见书、情况说明（江苏银佳工程咨询有限公司于2019年6月4日出具）、单位工程竣工验收报告、房屋征收补偿协议、土地使用权证、情况说明（镇江市润州区新农村发展实业有限公司于2019年1月22日出具）一组、镇江润供七里农超生活馆一层原始平面图，被告（反诉原告）向本院提交的租赁协议（签订时间为2017年11月22日）、回复函（2018年4月19日）、招投标文件一组、情况说明（2017年8月10日由被告出具），以及原、被告的陈述等证据予以证实。本院认为,本案争议焦点为，一、镇江市七里供销合作社和镇江天和市场管理有限公司于2017年3月27日、2017年11月22日签订的两份租赁协议涉及的房屋租赁区域是否存在重合；二、镇江天和市场管理有限公司主张的撤销权能否成立；三、镇江市七里供销合作社与镇江天和市场管理有限公司于2017年11月22日签订的协议是否解除；四、镇江市七里供销合作社要求镇江天和市场管理有限公司支付租金并承担违约责任的诉请能否成立。对于争议焦点一，本院认定案涉两份协议所涉及的租赁区域无重合情况。2017年3月27日签订协议中约定租赁区域为御桥嘉园（美的城）综合楼一楼至三楼，但是剔除一楼七里供销合作社外店面房。2017年11月22日签订协议涉及区域为御桥嘉园综合楼一楼，面积之后标注为社有自营部分。第二份协议涉及的社有自营部分正是第一份协议约定剔除部分中的一部分，系针对第一份协议中剔除部分中约269㎡房屋，双方另行签订租赁协议，故上述两份协议不存在重复租赁情形。关于争议焦点二，镇江天和市场管理有限公司基于重大误解行使撤销权不能成立。首先，镇江市七里供销合作社和镇江天和市场管理有限公司于2017年3月27日、2017年11月22日签订的两份租赁协议所涉及的房屋不存在重复租赁情形，丧失存在重大误解的客观基础。其次，第一份协议的定约过程，分磋商和合同签订两个阶段。无论是磋商文件第一部分还是双方签订协议中对于租赁区域的约定，均有“剔除一楼七里供销合作社外店面房”及类似表述。2017年11月22日签订协议约定的租赁区域中以括号标注“社有自营部分”。两份协议所约定的租赁区域在合同中已作出明确约定，镇江天和市场管理有限公司作为市场管理服务经营企业，自能注意两份协议涉及租赁区域存在的差异。最后，关于第一份协议中约定的租赁区域的面积。虽然双方在2017年3月27日签订的协议中约定租赁区域面积为7800㎡，但是该协议在面积之后以括号标注“实际面积以房管部门面积为准”，结合双方签订第一份协议之前的磋商文件第一部分有关招标项目所载内容可知，第一份协议租赁区域所载7800㎡并非确定面积。故，镇江天和市场管理有限公司主张镇江市七里供销合作社交付实际占用使用面积不足7800㎡致其签订第二份协议时存在重大误解难以成立。另，依据《中华人民共和国民法总则有》关撤销权的规定，基于重大误解享有的撤销权，除斥期间为三个月，自当事人知道或者应当知道撤销事由起算。退一步讲，即使认可镇江天和市场管理有限公司基于重大误解的撤销权成立，以其向镇江市七里供销合作社寄发回复函的时间2018年4月19作为除斥期间的起算点。至镇江天和市场管理有限公司提起反诉之日，镇江天和市场管理有限公司以存在重大误解主张撤销权的除斥期间也已经过。关于争议焦点三，镇江市七里供销合作社依法享有合同解除权，双方于2017年11月22日签订的协议于2018年11月21日解除。2017年11月22日签订的协议第十条的约定，如一方不切实履行本协议任一条款，即为违约，另一方有权终止协议。属于合同双方约定解除权的情形。镇江市七里供销合作社向镇江天和市场管理有限公司寄发催款通知书及镇江天和市场管理有限公司向镇江市七里供销合作社作出回复函的行为表明，镇江天和市场管理有限公司作为协议涉及房屋的承租人，未能按照协议约定支付租金。镇江市七里供销合作社作为守约方，享有合同解除权。合同解除权，属于形成权，自解除通知到达对方时合同解除。2018年10月31日，镇江市七里供销合作社向本院起诉，要求解除双方于2017年11月22日签订的协议，2018年11月21日，本院向镇江天和市场管理有限公司送达起诉状副本，因镇江天和市场管理有限公司住所地位于本市，本院推定镇江天和市场管理有限公司当天收到起诉状副本。本案证据显示，诉讼之前，双方未就合同解除事宜作出处理，故本院确定镇江天和市场管理有限公司收到起诉状副本之日为合同解除时间。关于争议焦点四，镇江天和市场管理有限公司应支付镇江市七里供销合作社租金及房屋占有使用费，并承担违约责任。根据双方于2017年11月22日签订的协议约定，第一年租期为2018年1月1日至2018年12月31日，租金为145000元。因本院确认该协议于2018年11月21日解除，镇江天和市场管理有限公司应当按照约定支付2018年1月1日至2018年11月21日期间租金。合同解除之日至2018年12月31日以及2019年1月1日至2019年6月20日期间，该协议涉及的房屋依然由镇江天和市场管理有限公司占有使用，实际占有使用人自应支付此期间房屋占有使用费。房屋占有使用费本院参照双方签订协议中第一年、第二年租金数额予以确定。综上，镇江天和市场管理有限公司应支付租金及房屋占用使用费期间合计一年五个月零二十天，租金及房屋占用使用费合计213361.87元（145000元/年÷12月×11月+145000元/年÷365天×21天＋145000元/年÷365天×10天＋145000元/年÷12月×5月＋145000元/年÷365天×20天=213361.87元）。在协议履行过程中，镇江天和市场管理有限公司未按照协议约定支付租金，构成违约，根据该协议第十条约定，镇江天和市场管理有限公司应支付当年场地使用费的20%，镇江天和市场管理有限公司违约行为发生于第一年租赁期间，该年租金为145000元，故镇江天和市场管理有限公司应支付违约金29000元。此外，双方于2017年11月22日签订的协议为租赁合同，属继续性合同，合同解除之后，向将来发生无需履行的效力。镇江天和市场管理有限公司作为2017年11月22日签订协议的承租人应当返还房屋于镇江市七里供销合作社，否则，应参照该份协议以年租金145000元为标准向镇江市七里供销合作社支付房屋占有使用费。对于镇江市七里供销合作社所主张的为实现债权的律师费30000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告镇江市七里供销合作社和镇江天和市场管理有限公司于2017年11月22日签订的协议于2018年11月21日解除；二、被告镇江天和市场管理有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告镇江市七里供销合作社2018年1月1日至2019年6月20日期间房屋租金及占有使用费合计213361.87元（2019年6月20日之后房屋占有使用费以每年145000元标准支付至实际返还房屋之日）；三、被告镇江天和市场管理有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告镇江市七里供销合作社违约金29000元；四、驳回原告原告镇江市七里供销合作社其他诉讼请求；五、驳回反诉原告镇江天和市场管理有限公司反诉请求。如被告未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6535元，保全费1620元，合计8155元，原告镇江市七里供销合作社负担2025元，被告镇江天和市场管理有限公司负担6130元。反诉案件受理费3267.5元，由反诉原告镇江天和市场管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 长  张世龙人民陪审员  沈永平人民陪审员  许荣发二〇一九年六月二十日法官 助理  宋江波书 记 员  彭 璇