浙江省温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初3411号原告（申请执行人）：温州银行股份有限公司，住所地：温州市鹿城区车站大道196号。法定代表人：叶建清，董事长。委托诉讼代理人：杨宸伟，系公司员工。委托诉讼代理人：林若乔，系公司员工。被告（案外人）：永嘉县上塘海上天餐饮店，住所地：永嘉县东城街道望江路滨江丽景商业房101、201、301室。负责人：吴永钱。委托诉讼代理人：程剑毅，男，系公司董事长。第三人（被执行人）：周剑锋，男，汉族，1970年2月9日出生，住永嘉县。原告温州银行股份有限公司（以下简称温州银行）为与被告永嘉县上塘海上天餐饮店（以下简称海上天餐饮店）、第三人周剑锋案外人执行异议之诉一案向本院提起诉讼，本院依法立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告温州银行的委托诉讼代理人杨宸伟、林若乔，被告海上天餐饮店的负责人吴永钱及其委托诉讼代理人程剑毅，第三人周剑锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温州银行向本院提出诉讼请求：一、判令驳回海上天餐饮店的案外人执行异议请求，确认坐落于永嘉县房屋（所有权证号：80006583）上不存在可对抗温州银行抵押权的租赁权；二、请求法院继续对被执行人周剑锋所有的上述房产进行腾空执行；三、本案诉讼费用、公告费由海上天餐饮店承担。事实与理由：温州银行与周剑锋于2013年6月20日签署编号温银733002013年高抵字00087号《温州银行最高额抵押合同》，周剑锋为主债务人温州市群力建材物资有限公司向温州银行提供抵押担保，抵押物为上述涉案房屋，抵押登记时间为2013年6月21日。抵押合同约定，抵押人保证对抵押物享有合法的、充分的、无争议的处分权，签约时抵押物上不存在任何未告知抵押权人的他项权利、租赁、托管或共有情况。温州银行申请强制执行周剑锋所有的涉案房屋。鹿城区人民法院依据申请，于2018年1月9日作出(2018)浙0302执264号执行裁定书，裁定查封涉案房产，并于2018年1月24日作出(2018)浙0302执264号公告，责令周剑锋或房屋实际使用人限期自行腾空迁出涉案房屋，交由法院予以拍卖、变卖或以其他形式变价。但海上天餐饮店提出执行异议并提供了《房屋租赁合同》。后经审查，鹿城区人民法院作出案号(2018)浙0302执异880号裁定书，裁定在2026年3月31日之前，不得对海上天餐饮店承租的涉案房屋实施强制迁出的执行行为。温州银行认为法院在执行案件异议审查过程中错误地采纳了海上天餐饮店提出的异议意见，《房屋租赁合同》属虚假租赁合同。(2018)浙0302执异880号执行裁定书的裁定结果错误。海上天餐饮店不能证明其实际履行《房屋租赁合同》，其不可对抗温州银行已依法登记的抵押权。海上天餐饮店对上述执行涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，海上天餐饮店应腾空上述房地产，以便依法处置抵押物。被告海上天餐饮店辩称：本方承租了坐落于永嘉县东城街道望江路滨江丽景1、2、3楼。3楼的房东是周剑锋，1、2楼的房东是其他人。海上天餐饮店于2010年开始装修，于2011年开业。15年租期的租赁合同真实存在。三个房东的签字和指印都是他们本人的，至今都在履行合同义务。本方按时缴纳水电费、租金。开始几年，租金统一交给三个房东委托的一个人，后面几年就分开交给各个房东。房租一开始是半年一交，后来改成一个月交一次，直接交到他们按揭贷款的账户，租金和他们每个月应当偿还的按揭贷款金额差不多。目前餐饮店经营状况良好，按时缴纳各项税费。餐饮店是个体，租赁税由餐饮店承担。去工商注册的时候，15年租期的合同原件忘记带了，就临时另外写了一份简单的合同。实际履行的是15年租期的合同，工商备案的合同也是真实的，应当视为15年租期合同的延伸。租赁税有最低标准，两份合同都是真实的，是本方和房东的真实意思表示。本方认为不管房产卖给何人，都应该支持租赁合同的效力。同时，清空三楼对温州银行拍卖房产也不利。本方同意将三楼的租金缴纳给温州银行，带租拍卖对银行有好处。当时签15年合同是因为行业规则，本方投资的其他餐饮酒店业也都是签15年合同。酒店装修的周期是7年至8年，签15年合同符合利益最大化。第三人周剑锋辩称：租赁合同关于租期的约定是合同各方当事人的真实意思表示，工商备案的合同是临时补写的。各方当事人已经根据签订的15年租赁合同履行合同义务。餐饮店已经按时缴纳水电和租金。如果不存在租赁合同关系，根本没必要进行备案登记，且已经实际履行了合同。根据餐饮行业的管理，酒店7年至8年要重新装修，约定15年符合酒店利益。经审理，本院认定事实如下：坐落于永嘉县房屋（所有权证号：80006583）登记在周剑锋名下。2011年3月31日，周剑锋、陈翼方、虞相亮（甲方）与吴永钱（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份。合同约定：甲方将永嘉县滨江丽景大厦1-3楼商业用房出租给乙方。建筑面积约5000平方米（最终面积以产权证确定的实际面积为准）。租赁期限自2011年4月1日至2026年3月31日止，共计15年。甲方给予乙方半年装修期，同意起租日以22011年10月1日起计算。租赁价格为：租金每平方米每月40元，每2年递增租金，每次递增6%；租金每半年支付一次，下一期租金必须提前十五天向甲方支付。后，海上天餐饮店申请企业设立登记，并向市场监管部门提供了落款时间为2011年6月1日的《房屋租赁合同》。合同约定的出租房屋坐落永嘉县上塘镇环城路口滨江丽景大厦，建筑面积为5600平方米，使用面积为5200平方米。租赁期限为10年，从2011年6月1日起至2021年6月1日。合同载明的出租方为虞相亮、陈翼方、周剑锋，承租方为海上天餐饮店（筹），但合同未载明租金。海上天餐饮店于2011年10月18日经登记成立。登记的住所地为永嘉县滨江丽景商业房101室、201室、301室，投资人为吴永钱。海上天餐饮店成立后在涉案房屋经营至今，并有支付租金，缴纳税款，缴纳水电费等。另查明，周剑锋于2013年6月与温州银行签订编号为温银733002013年高抵字00087号《最高额抵押合同》，提供涉案房屋作为抵押物，为温州市群力建材物资有限公司的债务提供最高额抵押担保，担保的最高债权余额为2900万元。因温州市群力建材物资有限公司未能按期偿还温州银行的贷款，温州银行向本院提起诉讼，请求温州市群力建材物资有限公司偿还贷款本息，要求判令温州银行就周剑锋所有的涉案房屋折价、拍卖、变卖所得价款在2900万元范围内优先受偿等。本院于2017年8月22日作出（2017）浙0302民初3442号民事判决；判令温州市群力建材物资有限公司偿付温州银行股份有限公司借款本金3900万元、利息、逾期利息及利息复利；如温州市群力建材物资有限公司未按上述第一项规定履行，有权就拍卖、变卖登记在周剑锋名下的涉案房屋所得价款在最高额2900万元范围内优先受偿等。上述民事判决书生效后，温州银行向本院申请执行。本院于2018年1月9日作出（2018）浙0302执264号执行裁定书，裁定查封涉案房屋。后，本院送达了腾空公告，责令周剑锋或房屋实际使用人限期自行腾空迁出涉案房屋，交由本院予以拍卖、变卖或以其他形式变价。案外人海上天餐饮店知晓后，向本院提出执行异议。本院于2018年12月4日作出（2018）浙0302执异880号执行裁定：在2026年3月31日之前，不得对案外人海上天餐饮店承租的涉案房屋实施强制迁出（腾空）的执行行为。温州银行不服该裁定，向本院提起诉讼。上述事实有营业执照、企业信用信息、工商备案的《房屋租赁合同》、执行裁定书、银行转账凭证、税收凭证复印件、情况说明、缴费记录、租赁合同、社保缴费凭证、历月水费明细、历月电费明细、历年纳税的完税证明、支付通知书、房租付款流水、民事判决书等证据所证实。本院认为，本案争议的焦点系如何认定海上天餐饮店与周剑锋约定的租期。本案存在两份《房屋租赁合同》，温州银行认为应当按照在市场监管部门备案的合同认定租赁期限；而海上天餐饮店则认为应按照其于2011年3月31日签订的合同认定租赁期限。对此，本院认为，备案的《房屋租赁合同》仅载明了租赁期限，却未载明租金等合同主要条款，且该合同上载明的租赁物仅笼统的表述为坐落永嘉县上塘镇环城路口滨江丽景大厦。虽然该合同在市场监管部门备案，但无证据证明双方实际履行了该合同。而落款时间为2011年3月31日的《房屋租赁合同》系由海上天餐饮店的投资人吴永钱与周剑锋等人签订，合同约定了租赁期限、装修期、租金起算日、租金、明确的租赁地址等内容。合同意思表示真实明确，且未违反法律行政法规的强制性规定，应受法律保护。海上天餐饮店与周剑锋等人实际系按该《房屋租赁合同》履行合同义务。因此，应按海上天餐饮店与周剑锋实际履行的《房屋租赁合同》确定租赁关系。温州银行认为该《房屋租赁合同》属虚假租赁合同，却未能提供证据证明，本院不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。涉案房屋于2013年办理抵押登记，而涉案《房屋租赁合同》于2011年3月31日签订，故因该租赁合同产生的租赁关系不受抵押权的影响。另，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。因本院于2018年裁定查封涉案房屋，故查封亦在《房屋租赁合同》签订之后。综上，海上天餐饮店的租赁权应受法律保护，其请求涉案房屋处置时，其在租赁期内（租赁期至2026年3月31日止）阻止向受让人移交占有涉案房屋符合法律规定，本院予以支持。温州银行主张涉案房屋不存在可对抗温州银行抵押权的租赁权及继续对涉案房产进行腾空执行于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，判决如下：驳回原告温州银行股份有限公司的诉讼请求。预收案件受理费186800元，依法收取95348元，由原告温州银行股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 长  叶 珺人民陪审员  王炳玉人民陪审员  郑汉峰二〇一九年六月三日书 记 员  陈茜茜