山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民再204号再审申请人（一审被告，二审被上诉人）：高青县至诚房地产开发有限责任公司。住所地：山东省高青县青城路107号。法定代表人：蔡广，董事长。委托诉讼代理人：刘健，山东建仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉枝，山东建仑律师事务所律师。被申请人（一审原告，二审上诉人）：成艳华，女，1977年10月25日出生，汉族，山东丽村电站职工，现住山东省高青县。委托诉讼代理人：李波，山东盛强律师事务所律师。一审被告：彭江，男，1968年1月13日出生，汉族，个体工商户，住山东省高青县。一审被告：郑云汉，男，汉族，高青县人，住高青县。再审申请人高青县至诚房地产开发有限责任公司（以下简称至诚公司）因与被申请人成艳华及一审被告彭江、郑云汉商品房预约合同纠纷一案，不服山东省淄博市中级人民法院（2017）鲁03民终2164号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年1月25日作出（2018）鲁民申6176号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人至诚公司的委托诉讼代理人刘健，被申请人成艳华及其委托诉讼代理人李波到庭参加诉讼。一审被告彭江、郑云汉经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。至诚公司申请再审称，1.原判决认定至诚公司与郑云汉共同收取了成艳华15万元款项系认定基本事实错误。涉案15万元款项系彭江个人收取，收据系彭江个人出具，无至诚公司授权。至诚公司从未与成艳华达成房屋买卖合意，也未签订商品房买卖合同或预约合同。彭江分三次转入至诚公司账户400万元，转款用途注明是土地款，至诚公司在向高青县国土局缴纳389万元竞买保证金后，将剩余11万元退回彭江，结合至诚公司与郑云汉签订的《房地产合作开发协议》的约定，足以证明案涉15万元款项系郑云汉筹措的资金款项，用于缴纳土地竞拍保证金。一、二审判决在无任何证据证实的情形下，退订彭江收取的15万元是代表郑云汉和至诚公司收取，缺乏证据证明。2.二审判决认定至诚公司与郑云汉共同承担还款责任，违反了合同相对性原则，适用法律错误。综上，请求再审撤销一、二审判决，驳回成艳华对至诚公司的诉讼请求。一、二审诉讼费用由成艳华负担。成艳华答辩称，至诚公司与郑云汉签订合作开发协议后，以至诚公司的名义对外开展业务，包括涉案房产的销售。彭江系至诚公司员工，负责涉案房产的销售。至诚公司在自己的住所开设销售中心，成艳华在选择了楼号后向彭江缴款。因此，成艳华和至诚公司虽未签订书面的买卖合同，但双方的实际行为证明双方成立了商品房预约买卖合同。从至诚公司与郑云汉签订的合作开发协议第七条约定看，涉案楼盘的出卖人就是至诚公司，其与郑云汉的相关财务处理系双方之间的内部行为，不能约束成艳华。综上，原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回至诚公司的再审请求。成艳华向一审法院起诉请求：1、判令解除双方购房合同并判决至诚公司、郑云汉共同返还购房款15万元；2、至诚公司、郑云汉共同支付成艳华违约赔偿金2.7万元；3、诉讼费由至诚公司、郑云汉承担。一审法院认定事实：一、2013年7月5日，至诚公司（甲方）与郑云汉（乙方）签订房地产开发合作协议，共同开发高青交运城工程，协议约定该项目由至诚公司代开发，并负责协调项目开发过程中各项手续办理、后期按揭工作，乙方负责开发资金的筹措，保证项目的正常运行，同时规定项目开发过程中产生的各项税费乙方应保证按时交付，因项目开发过程中违规开发造成的各种罚款乙方负责承担；二、2013年10月11日，成艳华将15万元交于彭江，同日彭江为成艳华出具收据一份，收据上载明交款单位为成艳华，金额为15万元，未载明收款事由，彭江在经手人处签字确认；三、2013年10月12日，彭江通过银行转账的方式将357万元转入至诚公司的银行账户，在附加信息及用途一栏注明为土地款；2013年10月14日彭江通过山东省农村信用社将20万元转入至诚公司的银行账户，在附加信息及用途一栏注明为土地款；2013年10月14日彭江通过中国建设银行将23万元转入至诚公司的银行账户，在款项来源一栏注明为土地款；彭江分三次共向至诚公司的银行账户转入400万元；四、2013年10月14日，至诚公司向高青县国土资源局缴纳389万元的竞买保证金；2014年8月29日至诚公司通过中国建设银行转账支票方式将11万元转给彭江，款项用途为退项目合作款，至诚公司在转账支票存根“会计”处签名确认。一审法院认为，一、关于成艳华与至诚公司是否存在房屋预售、销售合同的问题。成艳华仅仅提交了收据一份，未提交任何书面证据予以证实与至诚公司之间存在房屋预售、销售合同。至诚公司也予以否认。一审法院认为，成艳华无充分证据证明其与至诚公司订立合同，其主告至诚公司承诺一年内交房也无其他证据证实。对该主张，不予采信。二、成艳华交付15万款项的性质。一审法院认为该款项应为购房意向金。从本案查明的事实，成艳华交款并与其他交款户共同选择房屋是为了防止其他买家抢购自己中意的房屋，目的是在一定时间内与至诚公司签订商品房买卖合同。至诚公司也在一定时间内锁定购房者，获得筹措资金的渠道和时间。双方之间交款收款的行为属于商品房预约行为，因此双方之间应为商品房预约合同关系。三、彭江收款行为的认定。彭江给至诚公司转账共计400万元，附加信息用途处都载明为土地款，给郑云汉指定账户转账230万元，载明用途也为房款。很明确其收款行为系职务行为。庭审中彭江拒不说明自己是至诚公司的员工还是郑云汉的雇佣人员，结合至诚公司与郑云汉签订的房地产开发合作协议，一审法院认为彭江收取原告15万元的行为，应同时代表至诚公司与郑云汉。至诚公司与郑云汉房地产开发合作协议第五条规定乙方（郑云汉）负责开发资金的筹措，保证项目的正常运行。本案中成艳华交纳的购房意向金属于筹措的资金范围。该协议约定至诚公司负责办理各种手续，由彭江经手收取的400万元也确实用于了办理土地手续等，剩余资金也退回了彭江，因此至诚公司不应承担还款的责任。彭江收款行为系职务行为，亦不承担还款责任；郑云汉收取成艳华购房意向金15万元，至庭审结束依然未能进行房地产开发建设。致使成艳华签订商品房买卖合同的愿意不能实现，应当返还成艳华购房意向金，并承担相应的利息损失。郑云汉经依法传唤，未到庭参加诉讼，视为对自己相应诉讼权利的放弃。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告郑云汉返还原告成艳华购房意向金15万元，于判决生效之日起十日内付清；二、被告郑云汉赔偿原告成艳华利息损失27000.00元（2013年10月11日起至起诉日共3年，按本金15万元、年利率6%计算），于判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告成艳华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1920.00元，已减半收取，保全费1420.00元，由被告郑云汉负担。成艳华不服一审判决上诉请求：撤销一审判决，改判至诚公司与郑云汉共同返还购房款15万元并赔偿损失2.7万元。二审法院认定的事实与一审法院认定事实一致。二审法院认为，成艳华缴纳的15万元款项，有彭江出具的收据为证。关于彭江的身份，其自己主张为至诚公司处的工作人员，结合彭江向至诚公司及郑云汉打款的记录，一审法院推定彭江收取15万元的行为是代表至诚公司与郑云汉并无不当，据此，可以认定至诚公司及郑云汉共同收取了该款项。现，涉案房地产项目并未实际开发，理应返还上述款项并赔偿损失。至诚公司与郑云汉签订的合作协议是其双方之间的约定，不能以此对抗成艳华，至诚公司作为该项目的开发商，对外应当承担相应责任。综上，成艳华主张应当由至诚公司及郑云汉共同承担还款责任并赔偿利息损失的主张成立，依法予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决：一、维持山东省高青县人民法院（2016）鲁0322民初2441号民事判决第三项（即，三、驳回成艳华的其他诉讼请求。）；二、变更山东省高青县人民法院（2016）鲁0322民初2441号民事判决第一、二项为：一、被上诉人高青县至诚房地产开发有限责任公司与原审被告郑云汉共同返还上诉人成艳华购房意向金15万元，于本判决生效之日起十日内付清；二、被上诉人高青县至诚房地产开发有限责任公司与原审被告郑云汉共同赔偿原告成艳华利息损失27000.00元。一审案件受理费1920.00元，保全费1420.00元，二审案件受理费3840.00元，均由被上诉人高青县至诚房地产开发有限责任公司与原审被告郑云汉共同负担。本院再审认定的事实与原一、二审认定的事实一致。本院再审认为，对于彭江的身份问题，虽然彭江有向至诚公司转款的事实，但原审并未查明彭江的收款行为系代表至诚公司，应结合代理权的构成要件，进一步查明彭江是否代表至诚公司收款。同时应结合本案其他证据进一步查明对至诚公司与郑云汉签订的《房地产开发合作协议》的性质、效力及该合同是否影响涉案款项的责任承担问题。综上所述，一、二审判决认定基本事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第三项之规定，裁定如下：一、撤销山东省淄博市中级人民法院（2017）鲁03民终2164号民事判决和山东省高青县人民法院（2016）鲁0322民初2441号民事判决；二、本案发回山东省高青县人民法院重审。审判长  初乐坤审判员  张 涛审判员  范 勇二〇一九年六月二十六日书记员  张志昊