北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初45750号原告：王建涵，男，1965年5月25日出生，汉族，住北京市东城区。委托代理人：段方群，北京市京伦律师事务所律师。被告：闫凤如，男，1969年11月24日出生，满族，现羁押于河北省承德监狱。委托代理人：贺强，系闫凤如表弟，住北京市昌平区。委托代理人：徐安封，北京市义博律师事务所律师。被告：北京泰跃房地产开发有限责任公司，住所地北京市海淀区太月园1号楼六层。法定代表人：刘汉元，董事长。委托代理人：田丽艳，女，系北京泰跃房地产开发有限责任公司法务。第三人：中航网信（北京）科技有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：石端正，总经理。委托代理人：谢文静，女，中航网信（北京）科技有限公司职员。委托代理人：郭福祥，北京市正皓律师事务所律师。原告王建涵与被告闫凤如、北京泰跃房地产开发有限责任公司（以下简称泰跃公司）、第三人中航网信（北京）科技有限公司（以下简称中航网信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王建涵及其委托代理人段方群，被告闫凤如之委托代理人贺强、徐安封，第三人中航网信公司之委托代理人郭福祥均到庭参加了诉讼。被告泰跃公司经本院依法送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告王建涵向本院提出诉讼请求:1、判令闫凤如继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，办理北京市海淀区褐石园（厢白旗住宅小区）x号楼x单元x层x号房屋产权登记并过户至原告名下；2、判令闫凤如自逾期之日起至原告实际取得北京市海淀区褐石园（厢白旗住宅小区）x号楼x单元x层x号房屋产权证书之日止按日计算向原告支付全部已付房款万分之五的违约金；3、判令北京泰跃房地产开发有限责任公司配合办理北京市海淀区褐石园（厢白旗住宅小区）x号楼x单元x层x号房屋产权证书并在被告1取得产权证书之日起5日内将该房屋产权过户至原告名下；4、本案诉讼费用由闫凤如承担。事实和理由：2015年5月29日，原告与闫凤如签署《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称“房屋买卖合同”），约定原告给付相应的购房款给闫凤如，闫凤如交付其持有的位于北京市海淀区褐石园（厢白旗住宅小区）4x号楼x单元x层x号房屋给原告。前述房屋买卖合同签署生效后，原告已经按照约定支付完毕给闫凤如的购房款，闫凤如也已将备案所涉房屋交付给原告实际占有使用至今，但闫凤如迟迟不办理房产登记和过户手续，导致原告至今未能持有涉案房屋的房屋产权证书。泰跃公司至今未履行给房产买受人办理房产证书登记义务。原告与闫凤如签署的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效，具有相应的法律约束力，但闫凤如故意违约给原告造成损失。根据房屋买卖合同第十条（二）1项的约定，原告未能在房屋交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，被告支付自逾期履约之日起至原告实际取得房屋所有权证书之日止按日计算向原告支付全部已付房款万分之五的违约金。被告闫凤如辩称，请求驳回原告全部诉请。1、闫凤如对买卖合同不认可，没有签署过，买卖合同是用电脑P了闫凤如的名字；2、房子以前已经做过处理，与中航网信签过合同，闫凤如不可能做二次处理。3、原告要求的违约金过高，请求法院依法审查酌减。被告泰跃公司未到庭参加诉讼，但该公司于2018年3月28日向本院陈述如下意见：泰跃公司与原告之间无任何直接法律关系，原告没有从我单位购房，我公司没有过户义务，闫凤如确实是从我们单位买的房，如果法院出判决我公司会配合。此外，房屋买卖合同签订的时候没有测绘，但是现在是测绘了的，可能会牵扯到正负三的面积问题，可能会涉及到按照合同正常价给我司补钱的问题。我公司会对法院的判决会依法配合。第三人中航网信公司述称，不承认闫凤如和王建涵之间的买卖关系，之前我们不知道这个情况，我方不清楚闫凤如回复，结合闫凤如律师答辩和上次询问的情况，我们在不知道闫凤如情况下判断王建涵和闫凤如合同存在问题，希望法院依法驳回原告起诉，支持我方诉讼，我方和闫凤如之间的合同有效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、相关合同签订的事实2006年9月10日，泰跃公司作为出卖人与闫凤如作为买受人签订了北京市商品房认购书以及北京市商品房预售合同（以下简称合同），约定，泰跃公司将位于北京市海淀区厢白旗住宅小区x号楼x层x单元x层x房屋（以下简称涉案房屋，后经相关部门审核房号为北京市海淀区褐石园x号楼x单元x号）出卖给闫凤如。涉案房屋建筑面积经北京市规划委员会批准备案的测绘队实测为249．90平方米，房屋总价款为2371284元。经本院询问，泰跃公司就合同履行情况表示除了还需要补正负三平米的费用外，双方并无纠纷了。泰跃公司于2010年6月29日向闫凤如出具了褐石园入住通知书，并与闫凤如办理了相关入住手续。2015年5月29日，闫凤如作为出卖人与王建涵作为买受人签订了北京市存量房屋买卖合同（以下简称涉案合同），约定，闫凤如将涉案房屋出售给王建涵，房屋总价款为600万元，约定出卖人应当在2015年6月3日将涉案房屋交付给买受人，该房屋交付时，应当履行下列第1-6项手续。1、出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的度数，并交接附件一所列物品；2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3、移交该房屋房门钥匙：北门房门及防盗门各三把，邮政投递门、水表、门窗各一把；4-5、出卖人确认之前欠付贺某500万元债务（见欠条、为兑付支票5张）已将相应债权转让给买受人用于抵充本合同应付购房款500万元；6、买受人通过孙某另付其余150万元购房款（汇款或现金）；7、签订本合同后30日内卖方应向买受人移交涉案房屋其余的所有原件及税费原始发票。庭审中，王建涵表示上述3-7项内容是其当着闫凤如的面手写的。涉案合同还约定，买受人未能在房屋交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，买受人选择不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起3日内向买受人支付。对于涉案合同中闫凤如的签字是否为本人所签，本院于2018年4月27日前往河北省承德监狱对闫凤如本人进行了核实，对此，闫凤如表示字是其所签，落款也是其所签，除了落款其他凡是手写的内容都不是其书写，同时其也表示不知道合同的来历。但在本院于2018年8月21日的开庭中，闫凤如的代理人贺强、徐安封又明确表示闫凤如并未签署过涉案合同。上述事实有当事人陈述、合同、涉案合同、入住通知书、验收表、物业管理合同、供、采暖协议、质量保证书、使用说明书等入住材料、开庭笔录等证据在案佐证。二、涉案合同的履行情况（一）房屋价款支付情况涉案合同约定的房屋总价款为650万元。王建涵表示承接闫凤如所欠贺某500万元货款以及委托孙某向闫凤如转账150万元的方式履行了给付房屋价款的义务。2015年5月23日，贺某出具确认说明：本人贺某在此确认闫凤如欠我500万元货款；因我与王建涵有经济往来，本人在此确认同意该500万元债权转让给王建涵，闫凤如不必偿还给我直接抵做王建涵购买闫凤如涉案房屋购房款的相应金额500万元。闫凤如于2015年1月22日出具欠条，显示闫凤如欠贺某货款500万元，由于公司资金紧张，于2015年10月9日前还清，已延期支票形式分期付款。王建涵向本院提交了上海浦东发展银行转账支票五张，每一张显示的金额为100万元。对于贺某出具的情况说明，闫凤如表示不认可。对于欠条，闫凤如表示欠条上的字是他签的，但是对于欠条内容不予认可。对于五张转账支票，闫凤如表示认可。贺某出庭接受了本院的询问，贺某表示上述五张支票时闫凤如给他的，并未成功兑付，表示王建涵是其一个哥哥，有业务上的往来，故把对闫凤如的债权转让给王建涵，其和闫凤如就不再有关系了，同时表示由于闫凤如不见贺某，故贺某没有明确告知过闫凤如债权转让事宜，王建涵向贺某偿还上述债务，并表示现在还有200多万元未偿还。对此，闫凤如的代理人明确表示上述债权转让并未通知到闫凤如。2015年5月30日和2015年6月2日，孙某通过银行分别向闫凤如转账675000元和825000元。对此，孙某于2015年6月5日出具了说明，确认其代王建涵就涉案房屋向闫凤如给付了上述共计150万元的购房款。闫凤如对上述说明不予认可，但表示确实收到了上述2笔钱。（二）房屋交付情况就入住情况，王建涵主张是由其拿着闫凤如给其的全套手续自行办理的并于2015年6月初入住，涉案房屋现由其居住。就该主张，王建涵提供了北京太月物业管理有限责任公司第五分公司（以下简称物业公司）于2015年6月10日出具的住房证明（显示王建涵在涉案房屋居住），收据（显示王建涵交纳了办理车库卡费用15元），专项维修资金交款通知以及收据（显示王建涵交纳了专项维修基金），以及发票（显示王建涵交纳了物业费）予以证明。对于王建涵入住，闫凤如表示不知情，并且申请了证人高某出庭作证，证明闫凤如入狱后，是李文义控制着涉案房屋，并非王建涵入住涉案房屋。中航网信公司表示现在是由王建涵住在涉案房屋。上述事实有当事人陈述、情况说明、转账记录、欠条、支票、住房证明、收据、专项维修资金交款通知、收据以及发票等证据在案佐证。三、涉案房屋另行转让的事实中航网信公司向本院提交了一份落款日期显示为2014年12月4日的房屋转让协议，显示，甲方为闫凤如，乙方为中航网信公司，甲乙双方商定涉案房屋转让价格为1500万元，用以抵消中航网信公司与北京乾坤建业科技发展有限公司分别于2014年8月13日、8月20日签订的编号为xx、xx1、xx2三份合同所形成的乙方收款16676100元中的1500万元，转让合同签订后，甲方应立刻将本合同涉及房屋的《北京市商品房预售合同》、相关房款收据、发票等材料交给中航网信公司，并及时配合中航网信公司办理购房合同更名手续或者房屋过户手续。就此，中航网信公司在庭审中向本院出示了北京市商品房预售合同、房款收据、发票的原件。对于上述协议，王建涵表示真实性无法确认。闫凤如代理人向本院表示确实是闫凤如所签。另查，经过本院与房屋管理部门进行核实，涉案房屋已经具办理了房屋登记的条件。庭审中，王建涵表示愿意先行承担过户的相关费用并愿意承担正负三平米的房屋价款。上述事实有当事人陈述、房屋转让协议、收据、发票在案佐证。本院认为：就涉案合同是否成立，闫凤如在本院在承德监狱对其进行询问时明确表示是其所签，但后又在本院庭审中，闫凤如的代理人有明确表示不是闫凤如所签，基于“禁止反言”法理，本院对闫凤如的代理人所做陈述不予采信，认定涉案合同系闫凤如所签，且系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规等强制性规定，系有效。合同约定涉案房屋价款为650万元，至于王建涵是否履行了给付房屋价款的义务，本院综合查明事实来看，王建涵通过受让闫凤如对贺某的债务以及委托孙某给付剩余房屋价款的方式来履行给付房屋价款的义务并不违反法律规定，亦不存在不当之情形，本院予以认定王建涵履行了给付房屋价款的义务。现闫凤如因刑事犯罪被羁押，导致其不能依约履行过户义务，系违约，应承担相应违约责任。根据查明的事实来看，现闫凤如认可房屋转让协议系其所签，涉案房屋存在“一屋二卖”之情形，对此，根据相关规定，在均未办理房屋所有权转移登记情形下，已经实际合法占有房屋的买受人可以要求继续履行合同。本案中，根据查明事实，王建涵已经合法占有涉案房屋并已实际入住，故闫凤如应将涉案房屋过户登记至王建涵名下，泰跃公司予以配合，由王建涵先行承担过户的相关费用并可能存在正负三平米的房屋价款。至于王建涵主张的违约金，闫凤如主张过高，要求调整，本院考虑到闫凤如并非主观履行不能以及被羁押的客观情况，故本院对王建涵主张的违约金酌情予以判定。泰跃公司经本院送达开庭传票无正当理由拒不到庭，不影响本院根据查明的事实依法判决。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告闫凤如于本判决生效之日起七日内将位于北京市海淀区褐石园x号楼x单元x号房屋过户登记至原告王建涵名下,被告北京泰跃房地产开发有限责任公司予以协助；二、被告闫凤如于本判决生效之日起七日内给付原告王建涵违约金150000元；三、驳回原告王建涵的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全费5000元，（原告王建涵已预交），由被告闫凤如负担，于本判决生效之日起七日内交纳。案件受理费57300元（原告王建涵已预交28650元），由被告闫凤如负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  汤民华人民陪审员  刘玉华人民陪审员  朱玉凤二〇一九年六月二十一日书 记 员  姚人琳