广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初24379号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司(原雅居乐物业管理服务有限公司)，住所地广东省中山市三乡镇雅居乐花园兴业路管理大厦，统一社会信用代码91442000282096687C。法定代表人:黄奉潮。委托诉讼代理人：陈锦嫦，系公司员工。委托诉讼代理人：郑晓春，系公司员工。被告：梁丽贞，女，1937年6月10日出生，香港居民，住广东省中山市，原告雅居乐雅生活服务股份有限公司（以下简称雅居乐公司）与被告梁丽贞物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月6日公开开庭进行了审理。原告雅居乐公司委托诉讼代理人郑晓春到庭参加诉讼，被告梁丽贞经本院公告传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2013年5月至2018年9月期间共65个月的物业管理费11953.5元及违约金（按拖欠各月的物业管理费金额为基数，分别自该月的应付款时间至实际支付之日止，每日按1‰计，暂计至2018年9月13日为11069.13元）;2.被告向原告支付2016年12月的电费5元及2015年3月至2018年2月的水费309.7元。事实和理由：被告为中山市三乡镇金涌大道雅居乐花园E5幢701房业主，原告受托为该小区提供物业管理服务,原、被告于1997年6月5日签订《雅居乐花园管理公共契约》，就有关原告向被告提供前期物业管理服务的相关具体事项进行了明确约定，用户必须依规定或有关通知指定时间内缴交管理费、水电费及其他一切费用，如不能按时缴付，则每拖延一天的滞纳金按应缴金额的1%计算罚缴。关于该小区的物业服务收费标准问题，原告已于2015年获得中山市发展和改革局的备案批复。根据该备案批复，被告每月应按其房屋的建筑面积以每平方米2.2元向原告缴付物业管理费，其建筑面积为83.59平方米，据此被告每月应向原告支付物业管理费183.9元。被告拖欠原告2013年5月至2018年9月期间的物业管理费及违约金，并拖欠2016年12月的电费5元及2015年3月至2018年2月的水费309.7元，原告经多次追讨未果。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。原告雅居乐公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.执行裁定书；2.民事判决书；3.欠费明细；4.中山市三乡镇发展和改革局备案回执；5.雅居乐花园管理规约；6.土地证、房产证；7.水电表记录台账；8.核准变更登记通知书；9.中山市前期物业服务合同。被告梁丽贞在法定期限内没有向本院提交书面意见或相关证据。本院认定事实如下：中山市雅居乐房地产开发有限公司（甲方、房地产开发公司）开发建设雅居乐花园期间与原告雅居乐公司（乙方、物业管理公司）签订一份《前期物业服务合同》，约定：1.雅居乐房地产公司将其开发建设的“雅居乐花园”物业委托雅居乐公司进行前期物业管理服务；2.业主办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月的5日前收取上月的物业服务费；3.业主与非业主使用人逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交滞纳金。上述前期物业服务合同还约定了其他内容。1997年6月5日，原告雅居乐公司（甲方）与被告（乙方）签订了一份《雅居乐花园管理公共契约》，约定：1.乙方委托甲方对其物业进行管理，甲方的物业服务收费标准，经报市有关部门批准后，向乙方公布实施；2.乙方应于每月25日前向甲方缴纳当月的物业管理费及其它费用；3.乙方违反本协议，不按期向甲方交纳物业管理费及其他各项费用，甲方可按每日加收应缴金额3%的滞纳金。上述协议还约定了其他内容。另查：被告梁丽贞名下位于中山市××乡镇××大道雅××花园××房物业建筑面积为83.59平方米，发证日期为2000年8月18日；按照中山市物价局核发的《广东省经营服务性收费许可证》的收费标准，多层住宅每月2.2元/平方米计算，被告每月应向原告缴交物业管理费183.9元。再查：由于被告欠交物业管理服务费，原告于2009年11月25日诉至本院，要求被告支付2002年12月1日至2009年8月31日期间的物业管理费及违约金。本院于2010年11月2日作出（2009）中一法三民一初字第1106号民事判决，判令被告向原告支付2002年12月1日至2009年8月31日期间的物业管理费及其他费用15641.1元、滞纳金19293.8元。2013年6月28日，原告又诉至本院，要求被告支付2009年9月至2013年4月期间的物业管理费及违约金、2011年6月至2011年12月的天线费112元。本院于2014年6月24日作出（2013））中一法三民一初字第670号民事判决，判令被告向原告支付2009年9月至2013年4月的物业管理费7912元及违约金（以每月拖欠的物业管理费金额为基数，分别从每月的25日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至本判决指定清偿之日止），并支付2011年6月至2011年12月的天线费112元。庭审中，原告陈述称上述两判决发生法律效力后，原告已向本院申请执行，但被告至今没有履行上述两判决，且自2013年5月至2018年9月期间的物业管理费11953.5元、2016年12月的电费5元、2015年3月至2018年2月的水费309.7元均没有支付。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告委托原告对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。原告与被告签订的《雅居乐花园管理公共契约》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告对被告的物业依约履行管理服务，被告亦应依约定期限向原告支付相应费用，故本院对原告主张被告向原告支付从2013年5月起至2018年9月期间的物业管理费合计11953.5元（183.9元x65）的诉讼请求，本院依法予以支持。被告未按约定期限向原告支付物业管理费，其行为已构成违约，应按约定支付拖欠的物业管理费违约金。依据双方签订的《雅居乐花园管理公共契约》约定，被告不按约定支付物业服务费，原告有权要求被告从逾期之日起按应付未付款的每日3%计收逾期付款违约金，现原告主动将违约金的计算标准调整为按每日千分之一计算，是对自身权利的自由处分，且未违反国家法律法规的相关规定，本院予以准许。对于原告主张的被告从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一向原告支付违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。关于电费及水费的问题，原告主张被告拖欠2016年12月的电费5元、2015年3月至2018年2月水费共计309.7元，并提供了相应的欠费明细及水电表记录台账予以证明，本院予以认定。对于尚欠的电费5月及水费309.7元，被告应承担清偿责任。被告梁丽贞经本院公告传唤未到庭参加诉讼，视为其对自身举证、质证、抗辩等诉讼权利的自动放弃，应承担相应的诉讼风险和后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告梁丽贞于本判决生效之日起五日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司支付2013年5月至2018年9月期间的物业管理费11953.5元及违约金（违约金以拖欠各月的物业管理费金额为基数，分别自该月25日起按每日1‰计至本判决指定清偿之日止）；二、被告梁丽贞于本判决生效之日起五日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司支付2016年12月期间的电费5元及2015年3月至2018年2月期间的水费309.7元。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费385元（原告已预交），由被告梁丽贞负担，被告于本判决生效之日起五日内将应承担的案件受理费迳付原告。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内、被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  黎叶祥人民陪审员  张嘉慧人民陪审员  郑美琪二〇一九年六月十八日书 记 员  卢芷琪林雷