广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初4527号原告：陈继广，男，汉族，1963年7月20日出生，住址：惠州市惠城区。原告：张丽莲，女，汉族，1966年6月7日出生，住址：惠州市惠城区。两原告委托代理人：贺昌、陈燕珠，广东九韬律师事务所律师。被告：惠州东江湾房地产开发有限公司，住所地：惠州市江北云山东路28号金世界花园。法定代表人：郑宜靓。委托代理人：钟磊，系公司法务。原告陈继广、张丽莲诉被告惠州东江湾房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈继广、张丽莲的委托代理人陈燕珠、被告的委托代理人钟磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告陈继广、张丽莲共同诉称：2002年7月31日，原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》（编号：惠州（2002）NO.015209），约定：原告向被告购买其开发的位于惠州市惠城区××小区××座××层××房，建筑面积为134.55平方米，实际成交总价为人民币348562.47元。但被告为了融资，将房屋的成交总价提高为人民币420603元用于办理银行按揭，贷款336000元用于公司周转。同时，《广东省商品房买卖合同》第八条、第十五条约定，被告应在2002年12月31日前将经验收合格的商品房交付给原告，并在商品房交付使用之日起18个月内为原告办理好房地产权证，逾期按银行同期存款利息向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了首期款等共计人民币12562.47元，并于2002年8月2日向中国银行惠州分行办理了按揭，贷款336000元。后被告于2002年12月将惠州市惠城区××小区××座××层××房交付给原告使用，但至今仍未为原告办理涉案房屋的不动产权证书。经原告多次催讨，被告均予以拖延。原告认为，其已依约支付了全部购房款，被告应履行其办证义务，为原告办理不动产权证。但被告在房屋具备办证条件至今仍未办理不动产权证，其行为已构成违约，应按照合同约定承担违约责任。依据《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定，被告的违约责任是按银行同期存款利息计算，但是，该违约金约定明显过低。故原告根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，请求判令被告按银行同期贷款利率承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向法院提起诉讼，望法院判如所请。1、请求判令被告履行《广东省商品房买卖合同》［编号：惠州（2002）NO.015209］约定的办证义务，为原告办理惠州市惠城区××小区××座××层××房的不动产权证，并交付给原告；2、请求判令被告向原告支付逾期办证违约金（违约金以420603元为基数，按银行同期贷款利息自2004年7月1日起计至不动产权证书实际办理之日止，暂计至起诉之日为44444元）；3、请求判令被告承担本案诉讼费用。被告惠州东江湾房地产开发有限公司答辩称：一、被答辩人没有履行付款义务，构成违约，被答辩人的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求，并向答辩人支付违约赔偿金。被答辩人于2002年7月31日购买惠州市惠城区××小区××座××层××房，约定购房款总价计人民币430603元，首付款84603元，余款336000元以银行按揭贷款方式支付，并约定付款方式为银行转账，指定账户为金世界花园预售款专用账户，开户锒行为中国银行惠州分行，账号为80×××01o双方签订《商品房买卖合同》，合同编号:惠州（2002)No.015209。2002年8月2日，被答辩人与中国银行惠州分行签订《住房抵押贷款合同》，原惠州金世界房产开发有限公司作为担保人。中国银行惠州分行于2002年8月9日发放贷款336000元。首先，被答辩人没有按照合同约定支付购房款首期款，无权要求我方为其办理房产证。经核对该专用账户并查阅原惠州金世界房产开发有限公司财务账册，没有被答辩人支付该惠州市惠城区××小区××座××层××房购房款记录，原惠州金世界房产开发有限公司为帮助被答辩人取得银行按揭贷款违规开具发票，被答辩人事实上没有履行支付购房款首付款84603元的付款义务。其次，被答辩人没有按照要求将契税、维修基金等缴纳凭证交付我方，无权要求我方为其办理房产证。因此，被答辩人没有履行付款义务，无权要求我方现在为其办理房产证，被答辩人的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。被答辩人已经构成违约，我方提出反诉请求，要求被答辩人支付购房款欠款及违约金，请求合议庭同意将本诉与反诉合并审理。二、答辩人是在新股东接手后，在惠州市人民政府指导下全面清理债权债务关系，愿意本着实事求是的态度解决问题。答辩人的前身为惠州金世界房产开发有限公司，深圳市又一居投资发展有限公司与惠州金世界房产开发有限公司于2007年签订《股权转让合同》。2008年1月28日，惠州金世界房产开发有限公司变更为惠州东江湾房地产开发有限公司，原法定代表人刘平海因伪造虚假购房合同骗取银行贷款被追究刑事责任。深圳市又一居投资发展有限公司从前手股东受让了股权，并在市政府指导下全面清理答辩人的债权债务，解决历史遗留问题。对于答辩人与被答辩人之间的纠纷，答辩人愿意本着实事求是的态度解决问题，按照已签订的《商品房买卖合同》的约定履行，对于与事实不符的情况，请求合议庭查明事实后依法判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，请求人民法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。查明的案件事实经审理查明：2002年7月31日，原告陈继广、张丽莲与原惠州金世界房产开发有限公司（后变更为被告惠州东江湾房地产开发有限公司）签订《广东省商品房买卖合同》[已办理商品房预售合同登记备案，编号：惠州（2002）No.015209]，合同约定：（第三条）原告购买被告开发的惠州江北××路四号小区“金世界花园”××小区××座××层××房，建筑面积134.55平方米；（第四条）商品房总金额为420603元整；（第六条）买受人按下列第3中方式付款：…3、银行按揭（空）年（空）月（空）日前支付全部房款的20％(含定金)，计人民币84603元，余款由银行按揭；（第十五条第三款）正常情况下，出卖人应在商品房交付使用之日起18个月内为买受人办理好房地产权证，办证手续费及契税按政府有关规定收取，逾期按银行同期存款利息支付给买受人。原告已向被告支付房款合计348562.47元。原告于2018年11月16日，缴纳契税、印花税合计6519.46元。2019年6月，原告补齐了住宅专项维修资金。被告将涉案房屋交付给原告使用至今，因被告未履行办理房产证的义务，原告将被告诉诸法院，请求判如上述所请。另查，2008年1月28日，金世界公司的企业名称变更为“惠州东江湾房地产开发有限公司”，即本案被告。涉案房产所附着的土地位于惠州惠城区××号小区，总面积为49448平方米，该土地使用权是登记在原中外合资的惠州金世界房产开发有限公司名下，国有土地使用权证号为惠府国用（2000）字第××××号，而该公司已于2001年3月7日因外方资金未到位而被注销。在被告的企业名称、股东构成等发生变化后，该土地的土地使用权没有相应的变更至被告名下，而被告则因该土地的权属未变更、金世界公司欠税金额巨大及金世界花园房产的虚假银行按揭等问题，导致其无法协助已购买金世界花园房产的业主顺利办理出房地产权证。对于金世界花园已售房产的办证问题，惠州市人民政府于2011年7月14日召开常务会议，经研究决定，在购房者交清其应缴费用后由房产管理部门给予办证，涉及应由开发商缴交的税费作挂账处理。之后，惠州市人民政府行政督促检查办公室在组织有关政府部门进行协调后，针对金世界花园历史遗留问题，其中包括金世界花园已售房产的办证问题，根据市政府在2011年7月14日召开的常务会议上的决议，提出了若干处理建议，最终于2011年10月31日形成了具体的解决方案。以上事实，有原告身份证、被告工商登记信息、企业机读档案变更登记材料、广东省商品房买卖合同及见证书、购房款发票、惠州市住宅专项维修资金分户交存凭证及其他费用收据、中国银行借款借据、住房抵押贷款合同及见证书等证据及本院庭审笔录、当事人陈述在卷为据，可以认定。裁决理由和结果本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告陈继广、张丽莲与金世界公司所签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。关于原告请求被告支付逾期办证违约金的问题。2008年1月28日，金世界公司的企业名称变更为惠州东江湾房地产开发有限公司，那么，涉及该公司的全部权利义务应由变更后的公司来承受，其中包括为金世界花园已售房产办证的义务，即被告需要承担涉案房产的办证义务。根据原告和金世界公司所签合同的约定，金世界公司应在正常情况下，商品房交付使用之日起18个月内为原告办理好不动产权证。涉案房产存在逾期办证的情形。导致逾期办证的原因是在变更为惠州东江湾房地产开发有限公司之前，由于金世界公司自身存在的诸多问题，致使涉案房产并不具备办证所需的全部条件。那么，在涉案房产具备办证条件前的这一阶段，逾期办证的责任不可归责于被告。通过政府有关部门的协调，涉案房产自2011年11月1日起具备了办证条件，被告就应当在原告缴纳契税及住宅专项维修基金后的合理期限内为涉案房产办理出不动产权证，并交给原告。2018年11月16日，原告缴纳契税、印花税合计6519.46元。2019年6月，原告补齐了住宅专项维修资金。故原告对于逾期办理不动产权证也应承担相应的责任。因此，原告请求被告支付逾期办证违约金，本院不予支持。关于涉案房屋办理不动产权证的问题。涉案商品房买卖合同已在惠州市不动产登记中心登记备案，且根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》及惠州市政府的协调处理意见，该房已具备办证条件，被告应当依照合同约定将相应的不动产权证办理给原告。2019年6月，原告补齐了住宅专项维修资金。被告应当协助原告为涉案房产办理出不动产权证，并交给原告。考虑到本地房产办证的实际情况，这一合理期限以60日为宜。办理产权证还需缴纳其他费用的，由原、被告按规定承担。被告辩称，按照双方签订的《广东省商品房买卖合同》，原告购房尚未付清，如果原告存在未足额缴纳购房款的情况，被告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州东江湾房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起六十日内协助原告陈继广、张丽莲办理位于惠州市惠城区第四号小区××小区××座××层××房的不动产权证，并交付给原告陈继广、张丽莲。二、驳回原告陈继广、张丽莲的其他诉讼请求。本案受理费912元（原告已预交456元），由原告陈继广、张丽莲负担456元，被告惠州东江湾房地产开发有限公司负担456元。被告应在本判决生效之日起七日内将其负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  黄链生审 判 员  肖石平人民陪审员  杨仕华二〇一九年六月十四日法官助理陈晓琳书记员张莉茱