西安市雁塔区人民法院 西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初8400号原告：王晓斌，男，汉族，1990年5月16日出生，住陕西省西安市雁塔区。委托代理人：王蓉，陕西德伦律师事务所律师。委托代理人：王毅，陕西德伦律师事务所实习律师。被告：陕西智逸实业有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区。法定代表人：田军亚，系该公司总经理。委托代理人：黄保平，陕西稼轩律师事务所律师。委托代理人：马媛，陕西稼轩律师事务所律师。原告王晓斌诉被告陕西智逸实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员何燕适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托代理人王蓉、王毅，被告委托代理人黄保平、马媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。    原告王晓斌诉称，2016年3月16日原告与被告签订商品房买卖合同（合同登记号：Y16023929），约定：原告购买被告开发建设的高新大都荟小区5幢3单元31层33104号房屋，建筑面积104.90平米，房屋总金额为786645元。被告应当在2016年5月31日前将已取得房屋测绘报告并经勘察、设计、施工、建设、监理共同验收合格商品房交付原告使用；被告应当在商品房交付使用后520个工作日内即2018年7月22日前将办理权属登记需要被告提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告依约向被告支付首付款286645元，并办理了公积金贷款，但被告直至起诉日即2018年12月6日仍未给原告办理房屋产权证。原告入住该涉案房屋以后，被告在小区施工长达两年之久，给原告的日常出行带来不便并严重影响了原告及其家人的正常作息。原告多次沟通无果，现诉至法院，请求：1、请求判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金13022.25元（暂算至起诉日2018年12月6日）及2018年12月7日至实际取得产权证之日期间的违约金；2、判决被告按照合同约定履行采暖系统一户一表的义务。3、本案诉讼费由被告承担。被告陕西智逸实业有限公司辩称：1、原告第一项“请求法院判令被告承担逾期办证违约金,并持续计算至办证之日”的诉讼请求不应支持。按照《商品房买卖合同》附件12第三条中约定:买受人办理交接手续前,应付清总价款、房屋专项维修基金,否则,出卖人有权顺廷交房时间及办理房产证的时间,而无需承担任何违约责任。同时，合同约定,因政府原因(高考、治霾)或不可抗力可以延期,因此，被告不应当承担违约金。即使退一步需要计算违约金,也不存在持续计算的情况。即使认为被告应承担逾期办理房屋产权证违约金，也应按照合同二十条约定的标准计算，原告计算有误。因此,答辩人认为，原告第一项诉讼请求违约金持续计算的标准并无合同依据。2、原告第二项诉讼请求“履行采暖一户一表的义务”被告已在合同约定期间进行整改,不存在再次履行的可能。综上所述:原告违约金计算没有合同依据,厨房上下水及一户一表的义务被告已经履行完毕,且被告一直愿意协商处理本纠纷,但因为原告所主张的要求已经远远超出了被告应当承担的责任范围,故因此本诉讼的起因不能归结于被告,诉讼费也理应不该或不该全部由被告承担。经审理查明，2016年3月16日，原告王晓斌与被告陕西智逸实业有限公司签订合同登记号为Y16023929的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于西安市雁塔区XX街XX路的高新大都荟第5幢3单元31层33104号商品房，房屋面积104.90平方米，房屋总金额为786645元。合同第七条约定，买受人应当于2016年3月1日前支付首期房款286645元，余款500000元向银行申请公积金贷款支付。第九条约定，商品房交付条件，该商品房交付时应当符合下列1、2、3、4项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房经勘查、涉及、施工、建设、监理共同验收合格；4.双方同意按本条第2、3项作为商品房交付条件。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条约定，商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全。第十一条，出卖人应当于2016年5月31前向买受人交付该商品房。第十二条，逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）逾期在60日之内，自十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。合同第二十条关于房屋登记的约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起520个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。另合同附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定：双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：3、厨房：⑴地面：水泥砂浆找平；预留下接水口。另附件十四约定，供热系统热计量方式为一户一表。另查明，2016年3月1日之前原告已依约向被告支付首付款286645元，并如期办理了公积金贷款。原告于2016年6月28日收房，原告收房后发现房屋无厨房上水措施。截至2018年4月份，高新大都荟小区仍处于围挡基坑、路面施工状态；截至2017年10月10日，大都荟小区尚未取得《房屋测绘报告》；截至原告收房之日被告仍未取得消防验收。以上事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、个人住房公积金贷款合同、业主手册、中国农业银行交易明细清单、西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初4622号民事判决书、西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初13441号民事判决书、西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初12555号民事判决书、交房公告、验房单、《分部(子分部)工程通过验收各方会签表》及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。    本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。本案中，原告已按照合同约定的方式向被告支付了全部购房款，被告亦应按约在2016年5月31日之前向原告交付符合合同约定及法律规定的商品房。《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设单位收到竣工验收报告书后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，验收合格的，方可交付使用。《中华人民共和国消防法》第十三条规定：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。参照《建设工程消防监督管理规定》，“一类高层住宅建筑”建设单位必须向公安机关消防机构申请消防设计审核，并且在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。根据GB50016-2014《建筑设计防火规范》第5.1.1，高层民用建筑根据其建筑高度、使用功能和楼层的建筑面积可分为一类和二类。一类建筑包括建筑高度大于54m的住宅建筑。本案涉案房屋地上建筑层数地上28层，系一类高层住宅建筑，故涉案房屋的交付条件除应通过五方验收外，还应通过消防验收。本案中，被告虽然在向原告通知交房时已经取得了五方工程验收，但尚未取得消防验收，直至原告收房时，涉案房屋依然未获得消防验收，并不具备交付条件，但本案原告已于2016年6月28日收房，故视为被告交房迟延28天。被告亦应在2016年4月30日交付房屋后的520个工作日内即2018年7月22日之前向原告履行办理房地产权属证书的义务，即应从2018年7月23日起至实际完成房屋所有权登记之日，按日计算全部房价款万分之0.5的违约金，故原告要求被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。关于原告采暖系统一户一表的主张，被告辩称已按照合同履行，且采暖费用系行政收费，原告主张案一户一表收费于法无据，与事实不符，经本院查实，该项义务被告已依法履行，故对原告该项主张依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告陕西智逸实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告王晓斌支付自2018年5月26日至实际取得产权证之日期间逾期办理房屋权属登记的违约金（以购房款786645元为基数，按照每日万分之0.5的标准计算）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告王晓斌其余诉讼请求。案件受理费126元，减半后由被告负担。因原告王晓斌已预交，故被告应在履行给付金钱义务时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 员  何      燕 二〇一九年 六 月 二十日 书 记 员  王  小  波  打印：扈艳红         校对：王小波       年  月  日送达