贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初1735号原告：郑国良，男，1965年1月20日出生，汉族，住所地浙江省慈溪市。委托诉讼代理人：付梅，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号：15201201711558411，特别代理。被告：任福泽，男，1969年11月10日出生，汉族，住所地贵州省习水县。委托诉讼代理人：张连波，贵州乾合律师事务所律师，执业证号：15201201210374573，特别代理。被告：薛顺丽，女，1960年11月22日出生，汉族，住所地贵州省贵阳市云岩区。本院受理的原告郑国良诉被告任福泽、薛顺丽确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑国良的委托诉讼代理人付梅、被告薛顺丽及被告任福泽的委托诉讼代理人张连波出庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郑国良向本院提出诉讼请求：确认二被告2008年12月1日签订的《房屋转让协议》无效。事实及理由：原告与被告薛顺丽系夫妻关系，因夫妻关系不好，长期分居，被告薛顺丽在未告知原告也未征得原告同意的情况下，私自将二人夫妻共同财产——位于阳关小区第10幢2单元2楼1号的房屋以明显低于市场价值的价格将房屋出售给任福泽。被告任福泽取得上述房屋并未支付合理价格，且明知该房屋有其他共有人的情况下仍与被告薛顺丽达成房屋买卖协议，不属于善意取得，二被告的上述行为系恶意串通损害原告的合法权益。为维护原告权益，特向法院起诉。被告任福泽辩称：1、二被告2018.12.1签订的房屋转让协议，系双方真实意思表示，符合法律规定，应当有效，依法驳回原告的诉请。理由：1、在被告任福泽购买房屋时，涉案房屋的名字为被告薛顺丽一人，且签订合同时，薛顺丽承诺其已离婚，对涉案房屋享有相应的处分权；2、原告主张未支付合理价格，与事实不符，在购买房屋过程中，被告任福泽与薛顺丽曾于2004年就涉案房屋签订了买卖合同，涉案房屋的价格为54000元，但薛顺丽卖给任福泽的价格为72000元，明显高于市场价格，在2008年房屋交付时，被告薛顺丽反悔要求加价，方才交付房屋，故双方于2008.10.1重新签订了房屋转让协议，将原协议价格抬高至102000元，因此，被告任福泽认为二被告签订的房屋转让协议支付的价款完全高于当时的房屋价格；3、2008年房屋转让协议签订后，被告薛顺丽即将相应的房屋钥匙、资料，交给被告任福泽使用至今，已经长达11年之久，因此，被告认为，即使原告与薛顺丽现在认为是夫妻关系，那在二被告签订买卖合同交付房屋时，被告任福泽出于善意，对被告薛顺丽的婚姻关系不知情，且薛顺丽已承诺其离婚，并在协议上签字确认，加上原告自称的夫妻关系不好，长期分居，恰好证明薛顺丽享有房屋的处分权，因此，在被告任福泽支付相应对价的情况下，被告薛顺丽将房屋交给任福泽符合相关的法律规定，应当予以保护。被告薛顺丽答辩称：卖房屋给原告时，我没有说离婚，至今我也没有离婚；我认为协议无效，付款是付给我个人，签订协议是我个人签订，我老公不知情；房屋2008年已经交付给任福泽使用的,102000元也没有交完，还有15000元没有付清，有5年的物管费是我支付的，后五年是被告任福泽自己交的，具体时间不清楚了。根据当事人陈述及经依法确定的证据，本院认定事实如下：原告郑国良与被告薛顺丽系再婚夫妻，双方于1997年12月24日办理结婚登记，郑国良于2004年7月起至今在浙江省慈溪市工作，双方长期分居。薛顺丽与其前夫邓国忠育有一子邓加林。被告薛顺丽系贵阳市阳关饲养场职工，2004在其单位拟修建对职工出售的经济适用房，薛顺丽与任福泽经人介绍后由任福泽以72,000元的价格购买薛顺丽名下的房屋。2006年12月14日，被告薛顺丽与贵阳市阳关饲养场签订《商品房买卖合同》，合同载明：买受人薛顺丽。由其购买位于阳关小区第10幢2单元2楼1号房，建筑面积共86,54平方米。合同第四条约定：“出卖人与买受人约定按下述第1中方式计算该经济适用房价款：1.按建筑面积计算，该经济适用房单价为（人民币）每平方米607.56元，总金额（52,578币）伍万贰仟伍佰柒拾捌元整。”第六条约定：“买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式，首付总价的30%房款，用存量补贴交款后，竣工验收后3日内用现金补足尾款。”合同签订后，购房款的30%用薛顺丽的存量补贴支付，任福泽补足该30%给薛顺丽后，其余款项均由任福泽支付的转让款交纳，因此薛顺丽将《商品房买卖合同》原件及购房付款《收据》原件交付任福泽保管。2008年9月，涉案房屋修建完成，薛顺丽认为之前的交易价格较低，与任福泽协商重新签订《房屋转让协议》。2008年12月1日，被告薛顺丽（卖方）与被告任福泽（买方）签署《房屋转让协议》，第一条约定：“1、甲方自愿将其坐落在阳关小区第10幢2单元2楼1号房，面积为86,54平方米的住房，以总价为10.2万元的价格转让给乙方，从转让之日起，甲方不能以任何理由反悔或收回，价格以双方约定的价格为准不能以任何理由加价。2、该房在约定之日起权属归属于乙方，乙方有权出租和转让，权属问题甲方不得以任何理由干涉。”第二条约定：“1、乙方以于2004年向甲方支付4.2万元作为定金，付定金后，房屋合同和相关手续交于乙方。2、领取钥匙后，甲方将钥匙和房屋及其他相关手续交付给乙方后，乙方领取4.5万元。3、办理房产过户后，3日内乙方向甲方付清最后尾款1.5万元。”合同第三条约定：“1、甲方应于收到交房通知后3日内通知乙方办交付手续，并将该房的钥匙和该房屋交付给乙方，双方不能以任何理由拖延。2、交房后，在规定之日内双方都要积极配合办理产权过户手续。因任何一方不配合造成的不能取得产权和不能过户均由一方向对方负赔偿责任。”第七条约定：“1、甲方必须保证该房屋权属无争议……”在该协议尾部空白处手书有：“甲方承诺儿子判给他父亲，与儿子无关。”字样并由薛顺丽捺印。合同尾部甲方处为“薛顺丽”签字并摁印，乙方处为“任福泽”签字并摁印，见证人处为“吕永碧”“龚明珠”字样签字并摁印。2008年12月11日任福泽另支付了部分款项，至此薛顺丽共收取任福泽款项共89,400.50（含煤气开户费2205元），薛顺丽向任福泽出具《收条》，证人龚福林在《收条》上签名并捺印。因《房屋转让协议》约定尾款15,000元于办理房产过户后3日内交付，故该15,000元尾款任福泽存入自己名下的贵阳商业银行账户，由薛顺丽掌握密码，待完成房屋过户后，支付给薛顺丽。其后被告薛顺丽将房屋交付被告任福泽使用。2016年2月2日，涉案房屋完成了不动产登记，房屋产权证号为筑房权证云岩字第010553209号，房屋所有权人薛顺丽，房屋坐落云岩区长岭南路阳关小区10号楼2单元2层1号，附件载明：“1、该住房经市房改办批准购买；2、原产权单位贵阳市阳关饲养场；3、个人产权比例：100%；4、经济房总价款：131,854元……”现原告郑国良以薛顺丽出售房屋时自己不知情，薛顺丽与郑国良恶意串通损害其利益，合同应属无效，向本院提起如前诉讼。认定上述事实的证据有：当事人陈述、《商品房买卖合同》、收据、《房屋转让协议》、收条、证人证言、筑房权证云岩字第010553209号房屋所有权证、结婚证、微信转账凭证等，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同对各方当事人具有法律效力，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益……”《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”本案的争议焦点在于1.任福泽是否支付了合理对价；2.任福泽与薛顺丽是否恶意串通。关于争议焦点1，薛顺丽与任福泽最初达成交易的时间在2004年，薛顺丽单位仅有建房意向，并未与薛顺丽签订合同，薛顺丽因经济困难无钱付款，按照薛顺丽的陈述应付房款的52,578中仅有15,000余元从其存量补贴中扣除后再无钱款支付剩余房款，而任福泽向其购买的房价为72,000元。客观上若薛顺丽不将拟建房屋出售给任福泽，其可能完全失去该套房屋可能给薛顺丽带来的经济利益。在2006年阳关饲养场与薛顺丽签订《商品房买卖合同》后，其交付的房款均由任福泽支付，存量补贴也从任福泽支付的房款中补给了薛顺丽，薛顺丽将《商品房买卖合同》及支付房款的《收条》原件均交付给任福泽。2008年年底房屋交付时，薛顺丽认为房屋转让价偏低不同意交付，此时双方协商第二次签订《房屋转让协议》，转让价格提升至102,000元，高于薛顺丽的单位向其出售的价格的94%，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十九条“……转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价……”的规定，任福泽的受让价格高于薛顺丽的购买价，2008年12月11日任福泽向薛顺丽支付了89,400购房款（含煤气开户费2205元），其后被告薛顺丽将房屋交付被告任福泽使用，另有15,000元未支付系合同约定的付款条件（房屋过户）尚未成就。此外，薛顺丽不能说明《房屋所有权证》上载明的房屋价款131,854元为何高于《商品房买卖合同》52,578元的缘由，亦不能说明此款系其出资，即使系薛顺丽出具，任福泽与薛顺丽的交易价值并未低于其购买价格的30%。上述事实足以证实任福泽支付了合理对价。关于争议焦点2，薛顺丽与郑国良系再婚夫妻，从2004年7月起郑国良就开始与薛顺丽分居，外观上任福泽仅能了解薛顺丽独自生活，实质上任福泽对于薛顺丽的婚姻关系是否存在、是否再婚主要通过薛顺丽的陈述了解。在《房屋转让协议》“甲方承诺儿子判给他父亲，与儿子无关。”，该字样为任福泽书写，薛顺丽捺印，但反映了三个信息：其一，任福泽对双方的交易是否会损害其配偶子女的权益已尽到注意义务；其二，薛顺丽已离婚；其三，交易财产为个人财产而非家庭共有财产。《商品房买卖合同》中的买受人仅载有薛顺丽个人的姓名，要求任福泽再行审薛顺丽是否有其他共有人，无疑扩大了任福泽的审查义务。故郑国良诉称任福泽与薛顺丽恶意串通的证据不足。即使薛顺丽处分了夫妻共同财产中原告郑国良共有的部分，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”薛顺丽的代理有效。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告郑国良的诉讼请求。案件受理费100元（原告预交），由原告郑国良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在本判决书规定的履行期间最后一日起两年内，向本院或与本院同级的可供执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  龙珊珊二〇一九年六月十七日书记员  陈宇巍