广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终6551号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市滨利公馆酒店投资管理有限公司，住所地广东省广州市天河区东莞庄路2号财润国际大厦701B室。法定代表人：林荣发。委托诉讼代理人：廖伟坚，广东五羊律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：熊成武，男，1968年5月16日出生，汉族，住湖北省公安县。委托诉讼代理人：卢广宇，广东丰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆燕霞，广东丰源律师事务所律师。原审被告：广州市快八酒店有限公司，住所地广东省广州市番禺区大石街南大路88号。法定代表人：蔡名雄。上诉人广州市滨利公馆酒店投资管理有限公司（以下简称滨利公馆投资公司）因与被上诉人熊成武、原审被告广州市快八酒店有限公司（以下简称快八酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初1507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人滨利公馆投资公司的委托诉讼代理人廖伟坚，被上诉人熊成武的委托诉讼代理人骆燕霞到庭参加诉讼。原审被告快八酒店公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。滨利公馆投资公司上诉请求：1.撤销一审判决第五项，改判熊成武向滨利公馆投资公司支付自2018年2月起至2018年6月止的商铺使用费、水电费、卫生排污费及滞纳金362292.58元；2熊成武承担本案诉讼费用。事实与理由：一、虽然2018年1月大石街道办事处已经通知双方当事人涉案商铺面临拆迁，但也仅仅是通知，并没有正式启动与涉案整栋物业的所有承租人包括滨利公馆投资公司在内的拆迁补偿的协商谈判工作，更没有启动具体的动迁工作。在此过程中，各承租人均能够正常使用各自的承租商铺，包括熊成武也不例外。二、即使一审判决认定2018年2月1日熊成武与大石街道办事处签订了补偿协议，但不能据此推断得出熊成武无法正常经营涉案商铺的结论。原因正如前述，况且熊成武亦确认向滨利公馆投资公司办理涉案商铺的交接手续，可见滨利公馆投资公司仍然占有使用涉案商铺是明显存在的客观事实。三、虽然（2017）粤0113民初4220号民事判决书于2018年2月5日生效，但考虑到拆迁补偿谈判工作的复杂性，滨利公馆投资公司、快八酒店公司与案外人张葆琼、大石街道办达成协议，①与张葆琼约定了涉案整栋物业计收租金为2018年6月30日止解除租赁合同；②与番禺区大石街道办约定了涉案整栋物业的具体交付时间为2018年7月26日之日起滨利公馆投资公司收到补偿款后40日内搬迁完毕，在此时间之前，熊成武仍能正常经营使用涉案商铺。综上，在2018年7月前，并不存在阻却熊成武对涉案商铺正常经营使用的任何情形，熊成武未向滨利公馆投资公司交还涉案商铺，依法应当缴纳相应的使用，请求二审法院予以改判。熊成武辩称，同意一审判决，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。熊成武于2018年2月2日前就已搬迁完毕，不存在继续使用涉案商铺的事实，滨利公馆投资公司要求支付商铺使用费等费用没有事实依据。事实上，因拆迁的原因，商铺在2018年1月已无法正常营业，涉案物业有诸多承租人均在2018年2月份已搬迁。熊成武为配合政府拆迁工作提前搬迁，是值得鼓励的行为。本案相关的两份《租赁合同》已被一审判决确认无效，滨利公馆投资公司对该判项也未提起上诉，滨利公馆投资公司依据无效的租赁合同主张滞纳金没有法律依据。2018年2月2日，熊成武向一审法院起诉请求：1、确认熊成武与滨利公馆投资公司于2017年4月11日签订的《商铺租赁合同书》无效。2、确认熊成武与快八酒店公司于2017年4月13日签订的《广州市房屋租赁合同》无效。3、滨利公馆投资公司立即向熊成武返还租赁押金59400元。4、滨利公馆投资公司、快八酒店公司赔偿熊成武的装修费损失583853元。5、诉讼费用由滨利公馆投资公司、快八酒店公司承担。滨利公馆投资公司向一审法院提起反诉请求判令：1、熊成武支付滨利公馆投资公司6个月租金和滞纳金及水电费、卫生、排污费含滞纳金，合共为468270.84元（暂计至2018年7月份为止）。2、反诉费由熊成武承担。一审法院经审理查明：1.2017年4月11日，滨利公馆投资公司（甲方，出租方）与熊成武签订一份《商铺租赁合同》（以下简称涉案合同），约定由乙方向甲方承租位于广州市番禺区大石街南大路88号快8连锁酒店首层商铺自编A09-A14号商铺（以下简称涉案商铺）经营餐饮使用，面积270平方米，租期自2017年5月1日至2019年9月7日。乙方在签订合同时缴纳押金59400元，租赁期满结清费用经甲方验收后七日内不计利息退回。乙方应每月3日支付当月租金。每月租金25000元。乙方进行商铺内部装修和设置商铺外部招牌、灯箱等，必须以书面形式向甲方物业管理部申报，经甲方管理处批准后方可施工。甲方定于2017年5月1日将商铺交付乙方使用。乙方须向甲方提交具有经营资格的合法文件资料，承租商铺后，在政府规定的时间内向工商、税务部门办理《营业执照》和《税务登记证》，不得无证经营，甲方协助乙方办理，办证费用由乙方负责。甲乙双方因特殊情况需提前解除合同的应提前一个月通知对方并征得对方同意方能解除合同。依据本合同单方面解除合同的一方应当提前书面通知对方，合同在通知送达对方时解除。本合同发生纠纷，可向租赁场所所在地人民法院提起诉讼。合同对其他事项也作了相关约定。同日，熊成武向滨利公馆投资公司支付租赁押金59400元及2017年5月份租金25000元。滨利公馆投资公司向熊成武出具两份收据，确认收到上述款项。自2017年5月至2018年1月，熊成武逐月向滨利公馆投资公司支付租金及水电费用，滨利公馆投资公司均出具收据。2.2017年4月13日，双方为办理房屋租赁登记备案，由熊成武（承租人，乙方）与快八酒店公司（出租人，甲方）签订一份《广州市房屋租赁合同》（以下简称备案合同）。合同约定乙方向甲方承租涉案商铺作餐饮用途，面积270平方米。租赁期限2017年4月13日至2019年9月7日，每月租金10260元，每月3日前以现金支付当月租金。3.熊成武提供证据4，其与案外人广州翰轩建筑装饰有限公司签订的《广州市装饰工程施工合同》，拟证明其于2017年4月13日签订装修合同，工期自2017年4月13日至2017年5月1日，工程预算583853元。滨利公馆投资公司、快八酒店公司对其不予认可。该证据中，仅有案外人加盖合同专用章，无熊成武本人签名。庭审中，熊成武代理人表示经询问另一代理人了解，工程款以现金方式支付完毕。经当庭电话核实，熊成武代理人表示熊成武本人陈述以现金及微信转账方式支付全部装修款583853元。熊成武未能提供案外人收款单据及转账记录。4.滨利公馆投资公司提供广州市商事主体信息公示平台的登记信息显示，广州市新一厨餐饮服务有限公司于2011年9月21日在涉案商铺现场注册成立，后于2017年11月27日核准注销。广州市番禺区大石邓辉泽餐饮店于2016年9月9日，在广州市番禺区大石街南大路88号A08铺注册成立，经查阅工商管理部门网页公示信息，发现现该餐饮店已列入经营异常名录。广州市番禺区大石湘缘餐厅于2006年8月1日在广州市番禺区大石街南大路88号首层A01-06号铺注册成立，经查阅工商管理部门网页公示信息，发现现该餐饮店已列入经营异常名录。广州市快八酒店有限公司于2012年3月26日在广州市番禺区大石街南大路88号注册成立，现为开业状态。滨利公馆投资公司提供其与案外人孙某于2011年4月11日签订《商铺租赁合同》，显示租期为2011年6月1日至2016年6月30日。滨利公馆投资公司拟以上述证据证实涉案商铺可正常出租使用，符合工商登记条件。5.一审法院（2017）粤0113民初4220号民事判决书确认，2017年5月23日，案外人张葆琼就位于番禺区大石镇南大路88号整栋物业起诉滨利公馆投资公司、快八酒店公司房屋租赁合同纠纷，请求解除合同、收回场地，并由滨利公馆投资公司、快八酒店公司支付租金及违约金。一审法院经审理，判决解除双方之间的租赁合同，并责令滨利公馆投资公司、快八酒店公司在判决生效之日起十日内交还场地，由滨利公馆投资公司支付租金及违约金。上述判决已于2018年2月5日发生法律效力。在该案庭审中，张葆琼当庭出示其与广州市番禺区大石街礼村经济合作社签订的《土地租赁合同》以及其与广州盛瑞物业管理有限公司签订的《土地租赁及物业转让协议》，证明涉案物业系张葆琼从广州盛瑞物业管理有限公司以及广州市番禺区大石街礼村经济合作社租赁而来，对涉案物业具有使用权。2018年5月7日，一审法院应案外人张葆琼的申请，对一审法院（2017）粤0113民初4220号民事判决书所确认的义务内容，立案强制执行，案号（2018）粤0113执3529号。2018年10月22日，一审法院以双方执行和解，案外人张葆琼撤回执行申请为由终结执行结案。6.关于涉案商铺因南大干线拆迁补偿及停业情况。庭审中，熊成武代理人表示熊成武本人与广州市番禺区人民政府大石街道办事处已签订补偿协议，协议的审核时间是2018年2月1日，协议内容为由广州市番禺区人民政府大石街道办事处预付设备设施搬迁费、停产停业经济损失补偿款、人员遣散费共计394052元，款项不代表确定归熊成武所有，由熊成武与业主、转租方协商或通过法律途径解决。代理人不清楚款项有无支付，涉案商铺未经营，不清楚有无搬迁完毕。熊成武代理人确认双方当事人未办理涉案商铺的交接手续。滨利公馆投资公司、快八酒店公司则认为商铺仍由熊成武占有使用。滨利公馆投资公司确认在2018年2、3月份，双方到大石街道办事处拆迁办公室就拆迁问题进行调解，未果。至于滨利公馆投资公司、快八酒店公司有无与政府签订拆迁协议，大石街道办事处有无通知何时搬走，滨利公馆投资公司代理人均不清楚。滨利公馆投资公司代理人表示未收到政府有关拆迁的书面文件，2018年1月收到大石街道办事处的口头通知，得知涉案商铺面临征拆，但双方当事人未能对合同解除及交还商铺协商一致。以上事实有双方提供证据及庭审笔录、有关国家机关网上公示信息、一审法院执行诉讼及执行文书为证。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称城镇房屋租赁合同司法解释）第二条明确规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。熊成武认为涉案商铺没有办理规划报建，为违章建筑，应认定租赁合同无效。滨利公馆投资公司、快八酒店公司抗辩合同为双方真实意思表示，已实际履行，没有违反国家法律强制性规定，为有效合同。一审法院认为，城镇房屋租赁合同司法解释已经明确对该类租赁合同是否有效作出规定，一审法院应严格适用该司法解释。滨利公馆投资公司抗辩中，并无法提供涉案商铺已经取得建设工程规划许可证或主管部门批准的相关文书证据，也无法提供涉案商铺取得合法产权证书的相关证据，应承担举证不能的不利后果。双方当事人均确认一审法院（2017）粤0113民初4220号民事判决书的相关事实认定，滨利公馆投资公司对涉案商铺的使用权来源为案外人张葆琼与其签订的租赁合同，而案外人张葆琼对涉案商铺在内的整栋物业的使用权是从广州盛瑞物业管理有限公司以及广州市番禺区大石街礼村经济合作社租赁而来，涉案商铺在内的整栋物业并无合法有效的建设工程规划许可证或产权证书。不论就涉案商铺存在多少层次的租赁关系，均应认定租赁合同无效。一审法院确认熊成武与被告滨利公馆投资公司于2017年4月11日签订的《商铺租赁合同》无效，熊成武与快八酒店公司为协助熊成武办理租赁登记备案而于2017年4月13日签订的《广州市房屋租赁合同》无效。合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案合同无效，滨利公馆投资公司应当向熊成武返还因合同收取的租赁押金59400元。熊成武主张滨利公馆投资公司返还租赁押金59400元，合理有据，一审法院依法予以支持。至于装修费损失，熊成武虽提交一份装修工程施工合同，却除合同之外，并无任何装修费用的支付凭证提供。熊成武既无法提供施工方的收据、发票，也无法提供通过银行或其他第三方支付的相关凭证，其主张产生高达583835元的装修费用，与常理不符。一审法院对熊成武主张的装修费损失持高度怀疑而不予采信，一审法院依法驳回熊成武的装修费损失主张部分。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。涉案合同无效，并不当然免除熊成武向滨利公馆投资公司支付占有使用费的义务。熊成武诉称其办理开业登记手续时滨利公馆投资公司知涉案商铺属于征收范围而不予办理工商登记，但未能对其陈述提供证据予以支持。滨利公馆投资公司并非涉案商铺的原产权人，涉案商铺在内的整栋物业经过多次转租或分租，现有证据无法证实滨利公馆投资公司、快八酒店公司存在故意隐瞒商铺属于征收范围的欺诈情形。至于交纳租金的时间，双方当事人均确认熊成武已缴纳租金至2018年1月，自2018年2月起未交纳租金。但综合双方当事人对拆迁事宜的陈述，可确认2018年1月广州市番禺区大石街道办事处已经通知双方当事人涉案商铺面临拆迁，2018年2月1日已由熊成武与广州市番禺区人民政府大石街道办事处签订补偿协议。在此情况下，熊成武为配合拆迁工作，实际已经无法正常经营。同时，一审法院（2017）粤0113民初4220号民事判决书于2018年2月5日生效，滨利公馆投资公司、快八酒店公司应将涉案商铺在内的整栋物业给案外人张葆琼。综上，一审法院确认熊成武无需向滨利公馆投资公司支付2018年2月起的租金及滞纳金等费用。一审法院依法驳回滨利公馆投资公司的反诉请求。本案一审审理中，熊成武代理人故意不携带证据2、3原件到法庭进行质证，存在敷衍法庭的行为。在庭审中，熊成武代理人诉称装修款583853元以现金方式支付，在法庭责令其当庭拨打熊成武本人手机核实时，又表示熊成武陈述为装修款支付为部分现金、部分微信，收款人已记不清楚。经法庭询问，熊成武代理人确认熊成武本人已经与政府部门签订补充协议，涉及补偿款项394052元，却不清楚款项有无支付，商铺有无搬迁等问题。熊成武及其代理人多次存在敷衍法庭的行为。一审法院对熊成武及其代理人上述不诚信诉讼行为予以训诫。滨利公馆投资公司、快八酒店公司在收取本案的应诉通知书等诉讼材料时，一审法院的（2017）粤0113民初4220号民事判决书已发生法律效力，其既未履行一审法院生效判决确认的交还场地义务，又确认对拆迁事宜与政府部门协商，滨利公馆投资公司、快八酒店公司的代理人却又不清楚是否有签订拆迁协议，庭后也不向一审法院书面说明相关情况，滨利公馆投资公司及其代理人存在不诚信诉讼行为，及不履行一审法院生效判决的不诚信行为。一审法院对滨利公馆投资公司、快八酒店公司的上述不诚信行为予以谴责及训诫。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第三条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院于2018年11月9日作出判决如下：一、确认熊成武与滨利公馆投资公司于2017年4月11日签订的《商铺租赁合同》无效；二、确认熊成武与快八酒店公司于2017年4月13日签订的《广州市房屋租赁合同》无效；三、滨利公馆投资公司在本判决生效之日起七日内向熊成武返还租赁押金59400元；四、驳回熊成武的其他诉讼请求；五、驳回被告广州市滨利公馆酒店投资管理有限公司的反诉请求。一审案件本诉受理费7300元，由熊成武负担4086元，滨利公馆投资公司负担3214元；反诉受理费832元，由滨利公馆投资公司负担。本院二审期间，滨利公馆投资公司向本院提交如下证据：1.2018年6月28日滨利公馆投资公司与张葆琼签订的租《赁合同解除协议书》，拟证明双方存在解除合同的时间2018年6月30日。2.2018年7月26日广州市番禺区大石街道办事处、张葆琼、滨利公馆投资公司、快八酒店公司共同签订的《房产及建构筑物补偿协议》，拟证明大石街道办事处对滨利公馆投资公司与张葆琼的租赁关系解除的认可，滨利公馆投资公司向政府部门交付商铺的时间是在2018年10月份左右，协议是在2018年7月签订的，协议第7条约定收到补偿款的十五日内搬迁完毕，但实际交付是在2018年12月底，在此之前不存在任何商铺向征收部门交付商铺的事实存在。熊成武质证认为，针对证据1.2的真实性予以确认，但对其关联性不予确认，提醒法庭注意该协议所提及的款项，即建筑物辅助设施等款项，是与滨利公馆投资公司主张的使用费、水电费、排污费是不同性质的，该两份协议所列明的最后交付时间，即限期搬迁的最后时间，并不等于所有租赁合同的履行期间为最后期间，也不能证明滨利公馆投资公司与熊成武签订的合同有效，再结合我方在一审时提交的与番禺区大石街道办签订的协议，我方作为被拆迁人有义务在协议签订的十五日内搬迁，即使在搬迁之后滨利公馆投资公司不办理交接手续及不回收钥匙的情况下，熊成武在2018年2月时已没有实际占用涉案商铺，在合同无效的前提下，无占用即无使用费。熊成武向本院提交邮件交单（收据），拟证实熊成武已将涉案商铺钥匙邮寄给滨利公馆投资公司的林经理。滨利公馆投资公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。经审查，本院对于一审判决查明的事实予以确认。二审中，滨利公馆投资公司称：确认熊成武2018年6月搬离涉案商铺。对于其上诉请求的涉案商铺使用费、水电费、卫生排污费及滞纳金362292.58元没有进行具体区分，包括了滞纳金，对于水电费等没有相关的证据。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为:滨利公馆投资公司要求熊成武支付2018年2月起至2018年6月止涉案商铺的占用费、水电费等相关费用及滞纳金的主张应否支持。本案滨利公馆投资公司主张熊成武使用涉案商铺至2018年6月止，二审提交了其与张葆琼于2018年6月28日签订的租赁合同解除协议书以及其与番禺区大石街道办事处、张葆琼于2018年7月26日签订的补偿协议予以证明。但是，根据本案查明的事实，一审法院（2017）粤0113民初4220号民事判决已于2018年2月5日发生法律效力，该案判决滨利公馆投资公司、快八酒店公司交还场地给张葆琼。而且，本案的证据显示，2018年1月广州市番禺区大石街道办事处已经通知双方当事人涉案商铺面临拆迁，2018年2月1日熊成武与广州市番禺区人民政府大石街道办事处签订补偿协议。由此分析，即使之后张葆琼与滨利公馆投资公司确认之间合同2018年6月30日解除，也不能得出熊成武使用涉案商铺至该日的结论。同理，滨利公馆投资公司与番禺区大石街道办事处、张葆琼于2018年7月26日签订的补偿协议，亦无法证明。另外，本案熊成武提交邮件交寄单证实其已于2018年2月5日将涉案商铺钥匙邮寄给滨利公馆投资公司的工作人员，虽滨利公馆投资公司不予认可，但亦未能提交反驳证据。综上，综合本案的证据情况，一审法院认为熊成武为配合拆迁工作，实际已经无法正常经营，确认熊成武无需向滨利公馆投资公司支付2018年2月起涉案商铺的占有使用费及滞纳金，并无不当。至于滨利公馆投资公司主张该期间的水电费，未能提交证据证实，应不予支持。综上，滨利公馆投资公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7625元，由广州市滨利公馆酒店投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  李 民审判员  闫 娜二〇一九年六月二十一日书记员  张 旭周凡舒