广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初7468号原告：广州市嘉昌物业管理有限公司，住所地：广东省广州市**********联路口，统一社会信用代码914***********449P。法定代表人：何某1。委托诉讼代理人：黄韵，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦倩，广东南国德赛律师事务所律师。被告：广东润安消防设备有限公司，住所地：广东省佛山市南海区里水镇里官路得胜村大朗工业区*****之二，统一社会信用代码914***********565D。法定代表人：蔡某1。委托诉讼代理人：吴水良，广东谨然律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕贤，广东谨然律师事务所律师。原告广州市嘉昌物业管理有限公司诉被告广东润安消防设备有限公司租赁合同纠纷一案,本院于2019年4月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月5日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人秦倩、被告的委托诉讼代理人吕贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2017年9月1日至2017年12月31日、2018年8月1日至2018年8月6日尚欠租金162709.68元（每月租金38800元）、利息776元（从2017年11月1日至2017年11月30日期间的利息，以77600元为本金，按照月利率1%计算）及逾期利息（以77600为本金，按照月利率2%，从2017年12月1日起至实际付清之日止）；2.被告支付从2018年8月7日起至2019年2月28日止场地占用费264090.32元（按照每月38800元）及逾期利息（以每月所欠占有使用费为本金，按照月利率2%至实际付清之日止）；3.被告向原告支付自2017年8月至2019年1月的水电安保费39444.22元及逾期违约金（逾期违约金按照当月费用金额的2%/月，自应付款之日计算至实际付清之日止）；4.被告向原告支付2018年的村委管理费20000元；5.本案诉讼费用、财产保全费由被告承担。事实和理由：2016年5月6日，原、被告签订了《厂屋租赁合同》，约定原告将其坐落于佛山市南海区里水镇得胜村大朗工业区*****的部分厂屋出租给被告作为生产及办公用途使用，出租区域包括一个大车间、员工宿舍、停车棚及部分空地等。租赁期限为八年，自2016年7月1日至2024年6月30日止。其中2016年7月1日至2019年6月30日的租金为38800元/月；2019年7月1日至2022年6月30日的租金为41904元/月；2022年7月1日至2024年6月30日的租金为45256元/月。租金按月结算，由被告在每月的第5日前按现金支付或转入原告指定银行账号。合同第七条约定：被告逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月租金的5%向原告支付违约金；被告须在接到原告水电缴费通知的3天内安排付款缴费，每逾期一日，须按当月费用金额的5%向原告支付违约金。另外，被告在签约之日还向原告交纳了77600元作为保证金。同时，合同对双方主要职责、权利义务及损失承担等条款做出了明确约定。合同签订后，原告依约已将房屋及设备交付被告使用，被告在承租初期也按合同约定交纳租金。然而，自2017年9月份开始，被告开始欠付原告租金。经被告多次请求，原告为了维持双方良好合作，帮扶被告度过难关，与被告于2017年11月6日拟定了《租金延迟还款协议》，双方协商同意，被告尚欠原告的2017年9月份和10月份租金合计77600元，延迟到2017年11月30日归还给原告并按照月利率1%计算利息，到期租金与利息一并归还，计息起算日按2017年11月1日计算。到期未还清租金和利息的，按月利率2%计付逾期利息，直至本息全部还清为止。但截至起诉之日，被告仍未支付2017年9月到12月份的租金。除此之外，被告承租期间，原告还存在拖欠水电费的行为。原告每月在查询到被告的当月水电使用情况后，一般连同应支付的安保费用等整理一份财务报表，于下月中旬通过QQ聊天向被告财务发出费用缴纳通知，被告财务收到通知后3天内安排支付费用。双方签订租赁合同之后，被告初期还按时缴纳上述费用，但自2017年8月份开始出现欠付的情形。截至2019年1月份，被告仅于2018年底支付了40578元，欠付水电安保费达51018.94元。根据租赁合同约定，被告须按当月费用金额的5%/日向原告支付逾期付款违约金，为了降低对方还款压力，原告同意以下月末作为当月租金的最后付款日，并以月利率2%向被告主张逾期付款损失。另外，被告还有2018年-2019年度村委管理费20000元尚未支付。因被告长期拖欠租金及相关费用，原告委托广东南国德赛律师事务所于2017年12月22日向对方发出了《关于从速支付租金及相关费用的律师函》，催告被告尽快支付欠付的租金及水电费、管理费等相关费用，其后亦多次当面及电话催告，但被告至今仍未支付，逾期达一年之久。经多次催告无效后，为了减少损失，原告于2018年8月6日向被告发出《解除合同通知书》，解除双方的租赁合同并要求交还场地，通知已由被告相关人员邵润华（公司实际负责人）签字确认收悉。租赁合同解除后，被告迟迟未撤出场地，也未支付租金及占地使用费，给原告造成了很大的资金压力。为了维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼。被告辩称，一、双方签订的《厂屋租赁合同》无效，逾期交付租金的约定当然无效。2016年5月6日双方签订了《厂屋租赁合同》，在签订合同时，原告并没就租赁物是否是合法建筑向被告说明，也从未向被告出示过其开发建设的涉案房屋具备规划许可证、建设许可证或房产证，故依《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，双方签订的合同依法无效。二、主合同《厂屋租赁合同》无效，《租金延迟还款协议》作为从合同当然无效。按照上述还款协议“且甲方有权按照乙方违反本协议和厂房租赁协议相关规定追索乙方相关责任及造成的损失”的约定可知，该还款协议是建立在《厂屋租赁合同》的基础上签订，由于《厂屋租赁合同》无效，故还款协议当然无效。三、即使《租金延迟还款协议》有效，其约定也仅是对2017年9、10月份的租金逾期付款作出约定，其他月份的租金若有逾期付款如何处理，双方并没有约定，逾期交租若给原告造成实际损失，应以直接损失为限。原告将所有逾期交租的违约适用该还款协议，明显与事实不符。四、水电费用被告同意按实际产生的费用承担，但安保费逾期付款利息和村委管理费用20000元被告不认可。被告应原告要求向原告支付了2016年半年的村委管理费10000元，2017年村委管理费用20000元，但被告到村委询问，得到答复说并不存在该笔费用，被告认为，原告采取欺骗手段从被告取得上述30000元缺乏事实和法律依据，依法应在所欠租金中予以扣除或返还给被告。五、原告采取停水停电、锁门等方式使得被告不能正常使用租赁房屋，严重影响被告的生产经营，给被告造成损失，被告保留向原告追究赔偿的权利。2018年12月21日原告采取停水停电措施逼被告交租，2019年1月4日更是采取极端措施将所出租的房屋焊死，不让被告生产经营，此后，被告员工虽然报警，警察到场后认为是民事纠纷却没处理。由于生产单据、人员工资等数据均在办公室、材料（成品、半成品）被原告搬走等目前还在原告控制中，损失的相关证据现无法收集，故被告只能保留追究原告给被告造成的损失的权利。六、保证金77600元原告应返还给被告或在所欠费用中抵扣。综上，原告要求支付租金或场地占用费、安保费、水电费等逾期付款利息的诉求缺乏事实和法律依据，恳请法院查明本案事实，依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。原告举证如下：1.原告营业执照复印件1份，被告企业信用信息公示系统网页查询打印件1份，用以证明原被告的诉讼主体资格。2.厂房租赁合同原件1份，用以证明2016年5月6日，原告与被告签订了《厂屋租赁合同》，约定原告将其坐落于佛山市南海区里水镇得胜村大朗工业区*****的部分厂屋出租给被告作为生产及办公用途使用，出租区域包括一个大车间、员工宿舍、停车棚及部分空地等。租赁期限为八年，自2016年7月1日至2024年6月30日止。其中2016年7月1日至2019年6月30日的租金为38800元/月；2019年7月1日至2022年6月30的租金为41904元/月；2022年7月1日至2024年6月30日的租金为45256元/月。租金按月结算，由被告在每月的第5日前按现金支付或转入原告指定银行账号。根据租赁合同第七条第1款、第2款，原告逾期交付租金的，每逾期一日须按当月租金的5%向被告支付违约金。被告须在接到原告水电费缴费通知的3天内安排付款缴费，每逾期一日须按当月费用金额的5%向被告支付违约金。3.委托担任法定代表人协议原件1份，用以证明邵润华作为被告的实际出资人和股东，是公司的实际负责人，有权代表被告签署文件。4.租金延迟还款协议原件1份，用以证明双方协商同意，被告尚欠原告的2017年9月份和10月份租金合计77600元，延迟到2017年11月30日归还并按照月利率1%计算利息，到期租金与利息一并归还，计息起算日为2017年11月1日。到期未还清租金和利息的，按月利率2%计付逾期利息，直至本息全部还清为止。5.聊天记录打印件18页；6.水、电费统计表打印件18页；证据5-6用以证明被告承租期间，原告每月在查询到被告的当月水电使用情况后，一般连同应支付的安保费用等整理一份财务报表，于下月中旬通过QQ聊天向被告财务发出费用缴纳通知，被告财务收到通知后3天内安排支付费用。双方签订租赁合同之后，被告收到均按时缴纳费用，但自2017年8月份开始欠付水电费，截止到起诉之日仍未支付。7.关于从速支付租金及相关费用的律师函复印件1份；8.EMS邮单复印件2份；9.EMS客户通知原件1份；证据7-9用以证明因被告长期拖欠租金，原告委托广东南国德赛律师事务所于2017年12月22日向对方发出了《关于从速支付租金及相关费用的律师函》，催告被告立即支付租金、利息、水电费及其他相关费用。10.关于立即交还场地的通知（附解除合同通知书1份）原件1份；11.解除合同通知书原件1份；12.EMS邮单查询打印件1份；证据10-12用以证明经多次催告后，被告仍未支付租金及相关费用，原告于2018年8月6日向被告发出《解除合同通知书》，解除双方的租赁合同并要求交还场地，通知已于当日由被告相关人员邵润华（公司实际负责人）进行了签收。租赁合同解除后，被告迟迟未撤出场地，也未支付租金及占地使用费，给原告造成了很大的资金压力。13.广东润安消防设备有限公司租金逾期付款损失计算表原件1份；14.广东润安消防设备有限公司水电费、管理费等相关费用损失计算表原件1页；证据13-14用以证明原告就被告截至2019年3月20日欠付的租金及水电安保费、管理费等造成原告的损失，与被告法定代表人蔡某1进行了对账，蔡某1对金额进行了确认后在逾期付款损失计算表上签字确认。截至2019年3月20日，被告应支付的租金、水电费、管理费等各项费用合计为554737.1元（483300.61元+51436.49元+20000元）。被告举证如下：照片打印件15张，用以证明被告的法定代表人于2019年1月4日拍照，原告已对出租物业强行上锁。被告员工于2019年1月17日拍照，原告对出租物业强行控制，被告无法经营。被告法定代表人于2019年3月21日拍照，原告已将被告的文件柜撬开。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告的证据3是原件，合同中当事人及内容与本案有关联，被告虽有异议但不能提供证据予以反驳，本院对其真实性予以确认；2.原告提供的证据5存在多个对话人，不能反映为原被告的员工，且被告对其不予确认，本院对其证明力不予确认；3.原告提供的6、13、14可以相互印证，且被告的法定代表人蔡某1在证据13、14签字，被告仅对证据13、14的计算方法不确认，故本院对证据6、13、14的真实性予以确认；4.原告提供的证据7-9中EMS客户通知为原件，EMS邮单载明内件物品为《关于尽快支付租金及相关费用的律师函》，收件人地址与被告的工商登记地址相同，EMS客户通知经邮政部门盖章确认可以反映邮件签收情况，本院对证据7-9予以采信；5.被告提供的证据为照片，不能反映拍摄地点等信息，不能证明其欲证内容，本院对其证明力不予确认。本院经审理认定事实如下：2016年5月6日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订了一份《厂屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落于佛山市南海区里水镇得胜村大朗工业区*****的部分厂屋出租予乙方作生产及办公用途使用，出租区域包括一个大车间、员工宿舍、停车棚及部分空地；2016年7月1日至2019年6月30日的租金为38800元/月，2019年7月1日至2022年6月30的租金为41904元/月，2022年7月1日至2024年6月30日的租金为45256元/月；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金支付或转入原告指定银行账号（如遇节假日，则顺延至该节假日后的第一个工作日）；乙方在签约之日向甲方交纳77600元保证金及支付38800元作为首月租金给甲方；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的5%向甲方支付违约金；甲乙双方共同使用的同一供水、供电、消防系统，乙方须在接到甲方水电缴费通知的3天内安排付款缴费，每逾期一日，乙方须按当月费用金额的5%向甲方支付违约金；按相关部门核定的管理税费、村委管理费、垃圾费、排污费、治安费、消防、环保、安全生产等税费、罚款以及由此引起的滞纳金由乙方自理；等等。2016年7月1日，邵润华（甲方）与杨作生（乙方、受托方）签订了一份《委托担任法定代表人协议》，约定甲方系被告实际上的出资人和控股人，委托乙方作为被告名义上的法定代表人。2017年11月6日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订了一份《租金延迟还款协议》，约定：乙方尚欠甲方的2017年9月和10月的租金77600元延迟到2017年11月30日归还给甲方并按月利率1%计算，到期租金与利息一并归还，计息起始日按2017年11月1日计算。如到期未还清租金和利率，愿意按未还清的本息为基数，按月利率2%计付逾期利息，直至上述本息全部还清为止。且甲方有权按照乙方违反本协议和厂房租赁协议相关规定追索乙方相关责任及造成的损失。2017年12月22日，原告委托广东南国德赛律师事务所向被告的工商登记地址，收件人分别为邵润华、杨作生，各邮寄一份《关于从速支付租金及相关费用的律师函》，催告被告尽快支付欠付的租金及水电费、管理费等相关费用。两份邮件均于2017年12月23日被签收。2018年8月6日，原告向被告发送《解除合同通知书》，通知自通知发出之日起，双方的租赁合同正式解除，并催促被告支付租金、水电费等相关费用，交还场地等。邵润华于当日签收。2019年3月15日，原告制作《广东润安消防设备有限公司租金逾期付款损失计算表》《广东润安消防设备有限公司水电费、管理费等相关费用损失计算表》，《广东润安消防设备有限公司租金逾期付款损失计算表》载明被告2017年9月至2017年12月、2018年8月至2019年2月的租金为应付款，应收款为426800元，已付款设备翻新费用抵扣18655元，逾期付款利息为75155.61元，租金及利息、逾期付款损失共计483300.61元；《广东润安消防设备有限公司水电费、管理费等相关费用损失计算表》载明被告2017年8月至2019年1月的水电安保费为应付款，合计80022.22元，2018年12月31日收被告水电安保费40578元，逾期付款利息11992.27元。截至2019年1月，水电安保费及逾期利息合计51436.49元，2018/2019年度管理费20000元。蔡某1于3月21日签收并注明“未核对完”。2019年4月10日，原告提起诉讼。诉讼中，双方确认涉案租赁物未经规划报建或取得房产证。原告陈述，2019年2月28日收回后已另行出租，经双方协商被告的设备物品被存放在其他空置地。本院认为，当事人均未能提供合法有效证据证明租赁厂房办理了合法规划报建及竣工验收手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原、被告于2016年5月6日签订的《厂屋租赁合同》为无效合同。合同无效，根据公平原则，被告对租赁物进行了占有使用，应参照合同约定的标准支付占用期间的场地使用费予原告。原告主张被告没有支付2017年9月1日至2017年12月31日、2018年8月1日至2019年2月28日的场地使用费，并提供了《广东润安消防设备有限公司租金逾期付款损失计算表》予以佐证，被告的法定代表人蔡某1虽在该表注明“未核对完”，但在庭审中被告表示仅对该表计算方法不确认，且该表中计算“租金”至2019年2月与原告自认收回涉讼租赁物的时间即2019年2月28日一致，故本院采信该表中被告未付的“租金”金额，以及确认原告于2019年2月28日收回涉讼租赁物，被告应支付2017年9月1日至2017年12月31日、2018年8月1日至2019年2月28日的场地使用费共426800元（38800元/月×11个月）予原告。被告逾期支付使用费给原告造成损失，主要体现为利息的损失，合同约定被告应于每月5日前支付占有使用费，故被告应以38800元为本金分别从2017年9月至2017年12月、从2018年8月至2019年2月每月6日起，均至付清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予原告。原告请求根据双方签订的《租金延迟还款协议》中约定的月利率2%计算利息，但《厂屋租赁合同》无效，《租金延迟还款协议》作为从合同也属无效，双方约定的利息标准亦属无效，且约定的利息标准过高，故原告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。被告对涉讼租赁物进行使用，必然产生水电费等支出，《厂屋租赁合同》亦约定了水电费、治安费以及村委管理费等费用由乙方承担。原告提交的《广东润安消防设备有限公司水电费、管理费等相关费用损失计算表》载明被告未支付2017年8月至2019年1月的水电安保费80022.22元、2018年-2019年度管理费20000元，以及2018年12月31日被告支付水电安保费40578元等情况，如前所述，该表与原告提交的水、电费统计表可以对应，被告对水电费、安保费、村委管理费的收取虽有异议但不能提供证据予以反驳，本院采信该表中被告已付及未付的水电安保费、管理费金额。《厂屋租赁合同》约定，“乙方须在接到甲方水电缴费通知的3天内安排付款缴费”，原告没有提供证据证明其已履行通知义务，本院对原告主张的水电安保费的逾期违约金不予支持。故被告应支付水电安保费39444.22元（80022.22元-40578元）、村委管理费20000元予原告。合同无效，因合同收受的财产应予返还，因被告在本案中没有提起反诉，被告可另行向原告主张返还保证金，本院在本案不作处理。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广东润安消防设备有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付场地使用费426800元并以38800元为本金分别从2017年9月至2017年12月、从2018年8月至2019年2月每月6日起，均至付清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予原告广州市嘉昌物业管理有限公司；二、被告广东润安消防设备有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电安保费39444.22元、村委管理费20000元予原告广州市嘉昌物业管理有限公司；三、驳回原告广州市嘉昌物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取4673.69元，财产保全费3293.69元，合共7967.38元（原告已预交），由原告负担719.33元，由被告负担7248.05元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的7248.05元，自本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇一九年六月二十一日书记员  杨嘉瑜