福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0322民初215号 原告：黄进兴，男，1990年8月14日出生，汉族，农民，住福建省仙游县，系郑秋霞丈夫。 原告：郑秋霞，女，1993年4月14日出生，汉族，农民，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：黄进兴，特别代理。 被告：莆田市滨海财富广场有限公司，住所地福建省仙游县鲤城街道洪桥社区胜南路224号，统一社会信用代码91350322050300634B。 法定代表人：郑宗保，总经理。 委托诉讼代理人：唐建东、陈静，国浩律师（福州）事务所律师，特别代理。 第三人：上海浦东发展银行股份有限公司莆田分行，住所地福建省莆田市城厢区荔城南大道899号，统一社会信用代码91350300315453979U。 法定代表人：林东昇，行长。 委托诉讼代理人：胡建林、黄国春，福建湄海律师事务所律师，特别代理。 原告黄进兴、郑秋霞与被告莆田市滨海财富广场有限公司（以下简称“滨海公司”）、第三人上海浦东发展银行股份有限公司莆田分行（以下简称“浦东银行莆田分行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄进兴、郑秋霞、被告滨海公司之委托诉讼代理人唐建东、陈静、第三人浦东银行莆田分行之委托诉讼代理人胡建林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄进兴、郑秋霞向本院提出以下诉讼请求：1.要求解除原、被告双方于2018年1月10日签订的《商品房买卖合同》（预售）。2.要求被告双倍返还原告购房定金4万元。3.要求被告返还原告购房首付款222854元，并支付逾期利息损失（至2018年6月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告实际履行完毕之日止，暂算至2019年1月1日为7362.69元）。4.要求被告返还原告已还房贷款17388.35元，起诉之日起未还的银行按揭由被告直接支付给第三人浦东银行莆田分行。5.要求被告支付原告违约金37142.7元。6.请求判令本案包含诉讼费在内一切相关费用由被告承担。事实与理由：2018年1月10日，原告黄进兴、郑秋霞与被告滨海公司签订了《商品房买卖合同》（预售）（以下简称“《购房合同》”）。双方约定被告将城区中心商城•书香门第商住楼1#502号房屋（以下简称“诉争房屋”）出售给原告。原告分别在2017年12月26日及2018年1月10日各交了1万元购房定金，共计2万元购房定金，又于2018年1月3日将购房首付款222854元打入被告指定的银行账户，剩余房款500000元由原告到被告指定银行申请按揭贷款。2018年7月6日，原告与浦东银行莆田分行签订了《个人住房贷款合同》，并于2018年8月10日开始正式还贷。截至起诉之日止，原告已还贷5期，共还款17388.35元。根据原、被告签订的上述《购房合同》第十一条、第十二条之规定，被告应于2018年5月31日前交付诉争房屋，若被告逾期超过90日后交房，原告有权解除合同，被告应自解除合同通知送达之日起15日内退还全部已付房款（含已付贷款部分），并按照中国人民银行同期贷款利率计算给付利息，同时按照全部房价款的5%向原告支付违约金。但直至今日，被告未按约将符合条件的商品房交付给原告使用，因此特向贵院起诉，要求解除双方签订的《购房合同》，并且要求被告退还原告所缴纳的房款及银行按揭，起诉之日起未还的银行按揭由被告承担。综上，原、被告双方签订的《购房合同》系双方的真实意思表示，合法有效。被告未按约将符合条件的商品房交付给原告使用已属违约，应承担本案的全部责任。故提起诉讼。 滨海公司辩称：一、黄进兴、郑秋霞支付的订金2万元是为了保证商品房买卖合同的订立，现双方已于2018年1月10日签订购房合同，按照合同第七条第4点的约定，2万元订金也转化为首期购房款，黄进兴、郑秋霞请求滨海公司双倍返还购房订金没有事实和法律依据。即便认为是履约订金，黄进兴、郑秋霞也只能在订金和违约金中选择一个，不能同时请求。二、双方对违约金的约定很明确，在合同第十二条第1点第（2），没有黄进兴、郑秋霞在诉状中所称的“按照全部房价款的5%向原告支付违约金”这样的约定。三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，银行没有作为独立的第三人提出诉讼请求，法院应当仅处理商品房买卖合同纠纷。且只有在商品房买卖合同和商品房担保贷款合同均被解除的情况下，出卖人才须将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故应驳回黄进兴、郑秋霞未付银行按揭贷款由滨海公司直接支付给第三人的诉请。 综上所述，恳请法院根据上述事实和依据相关法律作出判决，驳回黄进兴、郑秋霞对滨海公司的部分诉讼请求。 浦东银行莆田分行辩称：一、黄进兴、郑秋霞要求解除于2018年1月10日同滨海公司签订的购房合同系该二者之间的权利义务关系，与浦东银行莆田分行无关。二、黄进兴、郑秋霞基于解除购房合同来拒绝履行与浦东银行莆田分行签订的《个人购房担保借款合同》缺乏事实与法律依据。综上，请求法院驳回黄进兴、郑秋霞诉求中第四点内容，即起诉之日起未还的银行按揭应由黄进兴、郑秋霞进行还款，由滨海公司提供阶段性保证担保。 在本院审理过程中，黄进兴、郑秋霞在本院指定的举证期限内对其主张提供以下证据： 1.证据1购房合同，证明黄进兴、郑秋霞与滨海公司双方签订购房合同。 2.证据2收款收据，证明2017年12月26日黄进兴、郑秋霞支付给滨海公司购房定金1万元，2018年1月10日再次支付购房定金1万元，2018年2月3日黄进兴、郑秋霞支付给滨海公司首付款222854元。 3.证据3还款凭证，证明2018年7月10日浦东银行莆田分行发放按揭贷款50万元给滨海公司指定的银行账户。黄进兴、郑秋霞分别于2018年8月10日、2018年9月10日、2018年10月10日、2018年11月10日、2018年12月10日各还款3477.67元。这是截止到起诉之日，一共还了5期。起诉之后再还款了2期，分别于2019年1月10日与2019年2月10日，数额都是3477.67元。 对黄进兴、郑秋霞提供的上述证据，滨海公司质证时认为： 1、对证据1真实性没有异议，但合同中第七条第4点，已经明确说明2万元定金已经在签订合同时转成了首期购房款。关于逾期责任方面，合同第十二条第1点第（2），没有黄进兴、郑秋霞在诉状中所称的“按照全部房价款的5%向原告支付违约金”这样的约定。 2.对证据2真实性没有异议，但2万元定金已经在2018年1月10日合同签订当日已经转化为首期购房款。 3.黄进兴、郑秋霞没有提供银行扣款记录，所以对证据3真实性无法认定。 对黄进兴、郑秋霞提供的上述证据，浦东银行莆田分行质证时认为： 1.该合同是黄进兴、郑秋霞与滨海公司签订的，真实性由法院核实，与浦东银行莆田分行没有关系。 2.对证据2真实性不清楚，由法院核实，与浦东银行莆田分行没有关系。 3.对证据3真实性由法院核实，但黄进兴、郑秋霞声称的还款金额浦东银行莆田分行是有收到的。截止2019年2月26日黄进兴、郑秋霞一共还款24343.69元。 本院经审查认为，对证据1、2，滨海公司没有异议，本院予以确认；对证据3，滨海公司没有实质异议，浦东银行莆田分行确认有收到该还款数额，故亦予以确认。 滨海公司及浦东银行莆田分行没有向本院提供证据。 综上，本院对本案事实认定如下： 滨海公司以出让方式取得位于仙游县鲤城街道城内社区地块的建设用地使用权，国有土地使用证号为仙国用（2013）ＱＹ1300，并经批准建设商品房，名称为“城区中心商城•书香门第商住楼”。涉案房屋已由仙游县住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号为（2016）莆房许字第××号。 2018年1月10日，黄进兴、郑秋霞与滨海公司签订编号为201800101的《购房合同》及《补充协议》，约定：黄进兴、郑秋霞向滨海公司购买“城区中心商城•书香门第商住楼”1#502房，按建筑面积计算，每平方米8050元，总价款为742854元。 《购房合同》第七条约定：买受人应当于2018年1月10日前支付首期房价款232854元(含已付定金2万元)，余款51万元向浦东银行莆田分行（贷款机构）申请贷款支付。 《购房合同》第八条约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理，即买受人逾期付款在90日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之零点壹的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之10[该比率不低于第（1）项中的比率]的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。 《购房合同》第十一条约定：交付时间和手续。出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。 《购房合同》第十二条约定：逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[(1)和(2)不作累加]。(1)逾期在90日之内[该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限]，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点壹的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；(2)逾期超过90日[该期限应当与第八条第（1）项中的期限相同]后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的×%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点壹[该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率]的违约金。 黄进兴、郑秋霞分别于合同签订前及合同签订之日即2017年12月26日及于2018年1月10日各支付给滨海公司购房定金10000元，共计20000元；并提前于2018年1月3日支付给滨海公司首付款222854元。黄进兴、郑秋霞对其他购房款50万元于2018年7月8日办理按揭贷款协议并于2018年7月10日由浦东银行莆田分行正式发放给滨海公司(此后，郑秋霞分别于2018年8月10日、2018年9月10日、2018年10月10日、2018年11月10日、2018年12月10日和2019年1月10日、2019年2月10日分别还款7期，数额均是3477.67元，总共金额24343.69元)。因滨海公司未能交房，致黄进兴、郑秋霞于2019年1月7日以滨海公司违约而向本院提起诉讼。 本院认为，滨海公司与黄进兴、郑秋霞签订的编号为201800101的购房合同及其附件，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行义务。滨海公司因未能按照约定履行交房义务，致使黄进兴、郑秋霞不能实现合同目的，故黄进兴、郑秋霞请求解除购房合同及由滨海公司承担双倍返还定金4万元的诉讼请求予以支持；其关于上述第3项诉讼请求中关于滨海公司应返还首付款222854元并承担该款自2018年6月1日起至还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息的请求，予以支持。因其双方在购房合同中约定滨海公司逾期交房的违约金为“全部房价款的×%”，有悖公平原则，可调整为按日万分之一计算即16119.93元(自2018年6月1日起以总房款742854元为基数，按日万分之一计至起诉之日即2019年1月7日)，故黄进兴、郑秋霞上述第5项请求中超过该部分的请求不予支持。黄进兴、郑秋霞的上述第4项诉讼请求，因本案商品房担保贷款合同尚未解除，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条关于“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，该项诉讼请求，目前不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，判决如下： 一、解除黄进兴、郑秋霞与莆田市滨海财富广场有限公司于2018年1月10日签订的合同编号为201800101的《商品房买卖合同(预售)》及其附件。 二、莆田市滨海财富广场有限公司应在判决生效之日起十日内返还给黄进兴、郑秋霞定金4万元。 三、莆田市滨海财富广场有限公司应在判决生效之日起十日内返还给黄进兴、郑秋霞购房首付款222854元及承担利息，利息计算方法，以222854元为基数，自2018年6月1日起至还清之日止按照中国人民银行同期同档次贷款利率计算。 四、莆田市滨海财富广场有限公司应在判决生效之日起十日内支付给黄进兴、郑秋霞违约金16119.93元。 五、驳回黄进兴、郑秋霞的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11229元，由莆田市滨海财富广场有限公司负担10994元，黄进兴、郑秋霞负担235元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  朱国忠 人民陪审员  王国全 人民陪审员  谢 斌 二〇一九年六月二十五日 书 记 员  吴琳璘 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己 的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内 仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能 实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义 务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约 情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院 或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还 应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用 法律若干问题的解释》 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 四、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效的中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。