贵州省赤水市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0381民初1333号原告（反诉被告）：刘吉银，男，1972年11月13日生，汉族，住贵州省习水县，委托诉讼代理人：罗大伟，赤水市中心法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：重庆斌鑫集团贵州巨龙房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市赤水市市中工业大道，统一社会信用代码：9152038159077032XP。法定代表人：郭斌，执行董事。委托诉讼代理人：冉怡君，重庆坤源衡泰律师事务所律师。原告刘吉银与被告重庆斌鑫集团贵州巨龙房地产开发有限公司（以下简称重庆斌鑫巨龙房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘吉银的委托诉讼代理人罗大伟，被告重庆斌鑫巨龙房开公司的委托诉讼代理人冉怡君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘吉银向本院提出诉讼请求：1、依法解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告退还原告已交付的购房款（含定金1万元）67142元及专项维修资金6925.50元（合计：74067.50元）；3、判令被告双倍返还定金1万元（除第二项请求74067.50元外），上述合计：84067.50元；4、由被告承担诉讼费。事实与理由：2018年4月26日，原告和被告的销售人员签订《商品房定金协议》，购买被告位于赤水××明珠商住楼××号房屋，原告当即在售房部刷卡支付了定金1万元。后双方于2018年5月13日签订正式的《商品房买卖合同》，双方约定及合同明确原告以银行按揭方式付款。原告按合同约定在售房部刷卡支付了首付款67142元（含已交付的定金1万元），两次刷卡付款原告均是用外侄袁亿名义办理的银行卡，并经被告方销售人员认同后支付。后被告方人员告知不能为原告办理按揭手续，理由为原告是用别人的银行卡支付首付款。随后原告按被告方人员的意见同意将合同改为原告外侄袁亿的名字，并由袁亿向被告交付身份证复印件办理合同变更及按揭手续。后原告明确要求和被告解除合同，并要求被告退还已付购房款项，被告却以原告违约为由要求原告承担违约金，对此双方发生纠纷，后经派出所人员到现场了解情况，明确告知是被告过错导致原告不能办理按揭手续，要求被告在一周内返还原告已支付的购房款项，被告以需请求为由一直拖延至今未予办理。原告按被告方人员的宣传以按揭方式购房，在办理购房手续的过程中，完全按被告方人员意见办理相关事务，自身并无过错。请求人民法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告重庆斌鑫巨龙房开公司辩称：1、根据《商品房买卖合同》约定，如因被答辩人自身原因未能获得银行贷款，应补齐补足款项，被答辩人已经明确表示不再履行合同，故答辩人有权解除合同，对解除合同无异议；2、因被答辩人存在违约行为，故被答辩人应当承担合同约定的违约金14000元及因办理商品房预售合同登记备案而产生的各项税费共计2148.54元。同时，被答辩人在诉状中称其向答辩人支付的67142元系第三人袁亿代为支付，但袁亿是否系自愿代被答辩人支付，尚不清楚，为避免其他纠纷，应由被答辩人申请袁亿到庭说明情况。在法庭查证袁亿确实是自愿代被答辩人向答辩人支付的67142元后，答辩人退还被答辩人购房款50993.46元；3、被答辩人无权要求答辩人退还专项维修资金，收取专项维修资金的单位并非答辩人而是赤水市住房和城乡建设局，被答辩人应向该局申请退还；4、被答辩人无权要求答辩人双倍返还定金。根据《商品房定金协议》的约定，在签订商品房买卖合同后，被答辩人支付的定金转化为房价款，因双方已经签订《商品房买卖合同》，故不存在返还定金的情形，且因被答辩人存在违约行为，被答辩人也无权要双倍返还定金，原告的退房申请是因为自身无法办理按揭手续而要求退房。综上所述，《商品房买卖合同》的解除是被答辩人的违约行为造成的，请求贵院依法判决。反诉原告重庆斌鑫巨龙房开公司向本院提出反诉请求：1、依法解除反诉原告于2018年5月13日签订的《商品房买卖合同》；2、判令反诉被告向反诉原告支付违约金14000元；3、判令反诉被告向反诉原告支付办理涉案房屋预售合同备案产生的各项费用共计2148.54元；4、判令反诉被告配合原告解除涉案房屋的预售合同登记备案手续；5、本案本诉和反诉费用由被告承担。事实与理由：2018年4月26日，反诉原告与反诉被告签订《商品房定金协议》，约定反诉被告购买涉案房屋，定金1万元，同时约定签订《商品房买卖合同》后，定金转为房价款，定金自行终止等内容。该协议，反诉被告通过刷卡的方式支付定金1万元。2018年5月13日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》，约定购房款总价为207142元，首付款为67142元（含已支付的1万元定金），剩余房款反诉被告采用银行按揭方式付款等内容。合同签订当日，反诉被告通过刷卡的方式支付房款57142元。按照双方的约定，反诉被告本应在《商品房买卖合同》签订后三日内办理银行按揭贷款，但反诉被告因自身原因无法办理银行按揭贷款，也无法一次性向反诉原告支付全部购房款。反诉被告的行为已经构成违约，反诉原告有权解除合同并要求反诉被告承担违约责任。合同签订后，反诉原告为涉案房屋办理了商品房预售合同登记备案，并因此支付税费2148.54元，因反诉被告存在违约行为，故反诉被告应当承担这部分税费，并配合反诉原告办理解除涉案房屋商品房预售合同登记备案的手续。请求人民法院依法判决支持反诉原告的反诉请求。反诉被告刘吉银辩称：答辩意见同诉状的事实和理由一致。本院经审理认定事实如下：2018年4月26日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《商品房定金协议》，协议主要约定：原告向被告预订赤水市工业大道斌鑫黔北明珠1号楼项目25层6号房屋，建筑面积79.67平方米；原告采取按揭方式付款；折扣单价2600元，总价207142元；原告支付定金10000元作为双方订立商品房买卖合同的担保，签订商品房买卖合同后，乙方支付定金转为房价款；原告应于签订商品房买卖合同之日起3日内到指定银行办理按揭手续，并提供完毕相关手续；有下列情况之一，乙方拒绝签订商品房买卖合同的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金：1、甲方未以本协议第二条约定的单价作为商品房买卖价格的；2、甲方未告知乙方在签订本协议前该房屋已存在抵押、预租、查封等事实的；双方签订商品房买卖合同后，本协议自行终止。协议签订当日，原告通过刷卡向被告支付定金10000元，被告向原告出具收到定金的收据一份。2018年5月13日，原告刘吉银（买受人）、被告重庆斌鑫巨龙房开公司（出卖人）签订正式文本的《商品房买卖合同》，合同主要约定：买受人购买出卖人斌鑫黔北明珠第1幢25层25-6号房；建筑面积79.67平方米；总价款207142元；买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款67142元，余款140000元以银行按揭支付，买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后7日内将已付款退还买受人；因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议，也可选择解除本合同；因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在7日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同；买受人未按照约定时间付款的，逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付房款。买受人刘吉银在合同上签字捺印，出卖人重庆斌鑫巨龙房开公司在合同上加盖法人及公司印章。合同签订当日，原告通过刷卡向被告支付购房款57142元，被告向原告出具了购房款收据，并办理了涉案房屋的登记备案，缴纳税费2148.54元。2018年11月27日，原告向赤水市住房和城乡建设局缴纳了住宅专项维修资金6692.50元，赤水市住房和城乡建设局向原告开具了收据。后原告按约定提交了申请办理银行按揭的相关资料，2019年3月1日，原告所申请办理的银行按揭不成功，资料被银行退回，银行告知是因支付首付款的银行账户为案外人袁亿，不能办理原告名字的按揭。2019年3月13日，原告向被告出具了退房申请，载明：本人刘吉银于2018年5月13日，购买贵司开发的赤水斌鑫黔北明珠小区1-25-6号住房一套，因本人原因无法办理按揭又无力一次性付款，现向贵公司申请退房，请贵司批准为谢。本院认为：原、被告均是具有民事行为能力的自然人和法人，可以通过自己单独实施或者与他人一起共同实施民事法律行为。原告与被告共同协商，自愿签订《商品房定金协议》和《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，符合《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条第一款“民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立”的规定，是有效的民事法律行为。协议和合同的内容和形式没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的，受法律保护”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，双方均应按协议和合同约定履行自己的义务。《商品房定金协议》签订后，原告按约定向被告支付定金10000元，被告按约定与原告签订了《商品房买卖合同》，合同签订后，原告又向被告支付购房款57142元，加上转为购房款的定金10000元，共计向被告支付购房款67142元，足额支付了合同约定的首付款。但因原告未能办理银行按揭贷款支付尚欠的购房款，导致合同无法继续履行。本案中，原、被告双方均向本院提出要求解除《商品房买卖合同》诉讼请求，视为双方达成的一致意见，根据合同法第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，对原、被告双方的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告退还已支付购房款67142元和专项维修资金6925.50元的诉讼请求：根据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，由于双方的《商品房买卖合同》已经解除，原告按履行合同义务所支付的购房款应由被告予以退还，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对于被告辩称，原告所支付的67142元系案外人袁亿代为支付，不知袁亿是否自愿，可能产生其他纠纷，本案中，虽然原告刷卡所用的银行卡为袁亿名下，但刷卡支付时，该银行卡的实际使用人是原告，不管是否为原告本人的银行卡，支付购房款的行为也原告向被告支付，被告也向原告出具了收据确认原告履行了付款义务，即使不是案外人袁亿自愿，使用该笔款项的人也是原告，而案外人袁亿与被告并没有合同关系，案外人袁亿要主张权利也是直接向原告主张返还，不会对被告造成影响，故对被告的该项辩称理由，本院不予采信。对于已支付的专项维修资金，原告所主张的金额为6925.50元，经本院核实收据，实际原告支付的金额为6692.50元，但该笔款项并未是向被告支付，而是向赤水市住房和城乡建设局支付，原告可在合同解除判决生效后，向赤水市住房和城乡建设局主张退还。关于原告要求被告双倍返还定金10000元的诉讼请求：双方在《商品房定金协议中》约定了双倍返还定金的前提为：1、被告未以本协议第二条约定的单价作为商品房买卖价格的；2、被告未告知原告在协议前房屋已存在抵押、预租、查封等事实的。在双方签订的《商品房买卖合同》中，房屋总价款与《商品房定金协议》中约定的207142元一致，被告所出售房屋也没有被抵押、预租、查封的情形，故原告的该项诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告支付违约金14000元的反诉请求，双方在合同中约定：因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任。反诉被告未能办理银行按揭贷款并向反诉原告提交了退房申请，但反诉原告并未向反诉被告出具相关书面通知，要求支付不足款项，反诉被告并不存在逾期支付购房款的情形，不构成违约，不承担合同约定的违约责任。对反诉原告的该项反诉请求，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告支付办理商品房预售合同登记备案产生费用2148.54元以及要求反诉被告配合解除商品房预售合同登记备案的反诉请求：因双方的《商品房买卖合同》本院已确认解除，所产生的税费2148.54元也是向税务机关缴纳，反诉原告可在退还已收取的购房款后，凭本案生效判决向税费机关要求退费，并向赤水市住房和城乡建设局申请解除商品房预售合同登记备案。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告刘吉银与被告重庆斌鑫集团贵州巨龙房地产开发有限公司于2018年5月13日签订的《商品房买卖合同》；二、被告重庆斌鑫集团贵州巨龙房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告刘吉银购房款67142元；三、驳回原告刘吉银的其余诉讼请求；四、驳回反诉原告重庆斌鑫集团贵州巨龙房地产开发有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费951元、反诉费102元，共计1053元，由原告（反诉被告）刘吉银承担453元，被告（反诉原告）重庆斌鑫集团贵州巨龙房地产开发有限公司承担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员  何政江二〇一九年六月十七日书记员  李兆文