广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初1525号原告：贝月湾小区业主委员会，所在地广州市从化区街口街河滨南路75-79号。负责人：杨冰凌，职务：主任。委托诉讼代理人：石开新，广东华程律师事务所律师。被告：广州市从化青云房地产开发有限公司，所在地广州市从化街口街蓝田西路43号。法定代表人：李庆基，职务：董事长。委托诉讼代理人：姜丽敏、肖梓槟，广东广信君达律师事务所律师。原告贝月湾小区业主委员会诉被告广州市从化青云房地产开发有限公司所有权纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贝月湾小区业主委员会的负责人杨冰凌及其委托诉讼代理人石开新，被告广州市从化青云房地产开发有限公司委托诉讼代理人姜丽敏、肖梓槟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贝月湾小区业主委员会向本院提出诉讼请求，要求判令：1.对小区负一、负二层131个停车位，责令被告广州市从化青云房地产开发有限公司停止侵权收费、停止妨害原告管理；2.被告广州市从化青云房地产开发有限公司将在贝月湾小区侵权收取的131个车位的停车费419200元返还给原告（131个车位，每月800元，自2019年1月计至4月，判决后计息）；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是依法成立的小区业委会，负责管理位于从化区河滨南路75-79号贝月湾小区的物业。被告广州市从化青云房地产开发有限公司（以下简称“青云地产”）是原开发贝月湾小区的地产公司。被告依法成立从化市青云大厦物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）负责管理包括地下车库等所有物业。2018年2月原告成立。2019年1月2日物业公司致函原告，决定退出，移交原告管理。同年1月4日在广州市从化区区住房和建设局、街口街道办、居委会等有关单位和组织的见证下，原告与物业公司办理了接管手续，正式接管了贝月湾小区的物业管理。此后被告保安人员仍然在违法收取租金或管理费，被告声称贝月湾小区203个地下车库除登记在个人名下外的其余131个车位属其所有，并干扰原告管理。经查，广州市从化青云房地产开发有限公司在位于‘从化区河滨南路75-79号’的房地产权属皆已转到个人名下”。广州市从化区国土资源和规划局文件[从国土规划函（2017）2311号]更进一步明确争议部分属于小区的公共部分。被告无证据证明其在贝月湾小区有房和地下车库的所有权。但是被告却派人阻止原告行使地下停车场管理权，并在地下车库违法安装地锁、阻止业主停车。2019年1月24日，由区住建局、国规局、街道办、综治办、派出所、城管和从化市城镇地产开发公司、居委会牵头，组织原告、被告讨论地下车库产权问题，双方没有达成协议。最后国规局决定再次对小区车库进行一次测绘。国规局测绘队测量后，国规局工作人员当着区住建局、街道办、居委会工作人员的面告知被告，确认被告在贝月湾小区无任何物业产权。根据贝月湾小区第二次业主大会通过《贝月湾小区业主自治管理物业公约》约定，物业由小区实行自管。也包括所有负一、负二的设施。业主大会通过的《贝月湾小区公共管理方案》第1条和第6条之规定，小区公共车位为每个车位每月800元。贝月湾小区物业由小区实行自管。贝月湾小区地下车库位于贝月湾小区的地下一层、二层架空层，是小区不可分割的一部分，理应归原告管理。原告是合法行使对贝月湾小区的物业管理包括负一负二层停车位的管理，被告没有证据证明对贝月湾小区地下车位拥有所有权，其强行阻止原告行使管理权并收取费用严重侵害了原告的合法权益，特提起诉讼。原告为证明自己的主张，向本院提交的证据为：《业主委员会备案回执》、被告的企业信用公示报告、《贝月湾小区业主自治管理物业公约》、《广州市从化区住房建设局关于责令退出贝月湾小区物业项目通知书》、案外人发出的《关于我司退出贝月湾小区物业项目的通告》、关于贝月湾调解签到表、房产产权查核情况表、《关于贝月湾小区临时建筑工程的郑重声明》、关于贝月湾小区车位权属问题会议签到、《关于第三次业主大会会议决定的公告》、《贝月湾小区公共管理方案汇总统计表》、贝月湾小区公共管理方案投票统计、《贝月湾小区公共管理方案表决版》、《关于贝月湾小区负2、负1层车库余地产权归属的回复》、《关于贝月湾小区车位权属信访事项答复》、《竖向系统规划图》、负一层平面图、地下室平面图、业主车位清册、《依申请公开政府信息答复书》、《房屋面积测量成果报告书》、《关于贝月湾小区业委会投诉从化青云房地产开发有限公司收取车位租金的回复》、地下车位被装地锁图、小区绿地图。被告青云地产答辩称：涉案车位用地和贝月湾小区用地是两块地块，涉案车位不在贝月湾小区建筑区划用地红线范围内；涉案车位用地的土地使用权是案外人从化市城镇地产开发公司，被告经案外人同意，经合法报批报建及建设，依法取得涉案车位使用权。一、涉案车位用地和贝月湾小区用地是两地地块，贝月湾小区用地面积共2588㎡；涉案车位用地面积约1250㎡，在贝月湾小区红线范围外。业主及原告对涉案车位不享有任何权利。1.被告提供的证据国有土地使用权证[从府国用（2005）第00097号]、证据建设用地规划许可证（从规地证[2015]15号）及原告证据竖向系统规划图，可充分证明贝月湾小区用地红线范围内的面积仅2588㎡，且可以清楚地区分小区的用地红线范围；被告证据建设工程规划许可证、原告证据竖向系统规划图，可充分证明涉案车位用地面积为1250㎡，且在贝月湾小区红线范围外，涉案车位用地和贝月湾小区用地是两块地块；业主仅对建筑区划用地红线范围内的共有部分（包括道路、绿化、其他公共场所、公用设施和物业服务用房、共有车位）享有共有和共同管理的权利，对建筑区划外的土地、建筑等不享有任何权利；原告证据贝月湾小区业主自治管理物业公约的第四条亦已明确原告自治管理物业仅包括属于全体业主共有的共用部位、共用设施设备的维修和管理；而涉案车位不在用地红线范围内，不属于业主共有，不属于原告自治管理物业的范围，业主仅对小区2588㎡用地红线范围内的车库、车位享有权利，对涉案车位不享有任何权利。二、被告对涉案车位享有合法使用权，而业主及原告没有任何证据证明其对涉案车位享有权利：1.原告证据负一层平面图、证据地下室平面图、证据业主车位清册及被告证据《不动产登记查册表》（从统字33912号），可充分证明贝月湾小区用地红线范围内的车位有且仅有73个，均已全部登记到业主名下，业主仅对该73个车位及其在小区用地红线范围内的用地享有权利；涉案车位在小区用地红线范围外，实际仅有100个，而不是原告主张的113个；2.被告证据同意书、证据广州市规划和自然资源局穗规划资源从函〔2019〕476号函、证据《关于贝月湾小区负2、负1层临时建筑（绿化广场）权属的声明》，已充分证明涉案车位属于临时建筑，车位用地使用权人是案外人从化市城镇地产开发公司，被告经案外人同意，经合法报批报建及建设，依法取得所有涉案车位使用权；3.业主及原告没有任何证据证明其对涉案车位享有权利。综上，业主及原告对涉案车位不享有任何权利，原告诉请没有任何事实和法律依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。被告青云地产为证明自己的主张，向本院提交的证据为：国有土地使用权证[从府国用（2005）第00097号]、同意书、建设工程规划许可证、负1层平面图、负2层平面图、建设用地规划许可证（从规地证[2005]15号）、广州市规划和自然资源局关于《关于确认贝月湾小区负2、负1层车库余地面积和临时建设范围的申请》的答复（穗规划资源从函〔2019〕476号）、建设工程规划许可证、《不动产登记查册表》（从统字33912号）、《关于贝月湾小区负2、负1层临时建筑（绿化广场）权属的声明》。本院经审理查明：根据（2005）第0009号国有土地使用权证，贝月湾小区所涉土地的使用权面积为2588平方米，土地使用权人为被告，后被告开发建设了贝月湾小区。根据从化市城市规划局从规函（2005）214号《关于办理建设用地手续的复函》，贝月湾小区的用地性质为商品住宅用地，用地面积为2588平方米，建筑红线与用地红线相一致。根据广州市从化区国土资源和规划局2017年11月23日出具的《从化区国土资源和规划局关于贝月湾小区负2、负1层车库余地产权归属的回复》，贝月湾负2层-100为车库余地编号，该地块建筑面积2548.68平方米，未办理商品房确权登记，不纳入车库建筑面积分摊，属于公共部分；负1层-91为车库余地编号，该地块建筑面积1626.07平方米，未办理商品房确权登记，属于公共部分(经向发函单位了解情况，此函所称的公共部分不表示属于小区的公共部分，包括市政公共部分)，不纳入车库建筑面积分摊。广州市规划和自然资源局从化区分局关于《关于确认贝月湾小区负2、负1层车库余地面积和临时建设范围的申请》的答复，进一步明确前述的2548.68平方米、1626.07平方米的公共部分的测量范围对应从规建证（2005）050号和从规建证（2005）08号（临时建筑）的规划报建范围。根据广州市从化区国土资源和规划局2017年12月27日出具的关于车位权属信访事项的答复，负一层010、011、012、013、014、054、055、056、057、064、065、066、067号车位，及负二层037、038、045、046、047、048、051、052、066、067号车位没有办理商品房权属登记，上述车位不在项目宗地红线范围内，没有合法土地来源，规划报建资料显示为临时建设。根据贝月湾小区负一层、负二层竣工平面图显示，负一层010、011、012、013、014、054、055、056、057、064、065、066、067号车位，及负二层037、038、045、046、047、048、051、052、066、067号车位，共计23个车位的占地，位于用地红线内外交接处，一部分位于红线范围内，一部分位于临时车库用地范围内。根据从规建证（2005）08号规划许可证，许可负一层、负二层建设临时地下停车库，位于规划红线以外的公共绿化、道路等公共区域的地下。根据从化市测绘队于2009年5月25日出具的《房屋面积测量成果报告书》，贝月湾共有建筑面积参与分摊说明，显示小区车库共用部分为248.1038平方米，所在楼层是-1、-2。根据广州市从化区发展和改革局于2019年3月7日作出的《关于贝月湾小区业委会投诉从化青云房地产开发有限公司收取车位租金的回复》，被告向贝月湾小区负2层-100车库及负1层-91车库的停放车辆收取场地使用费（租金），收取标准为400元/月/位。根据现场调查可见，贝月湾小区住宅建筑外围的花园、保安亭、部分道路等位于小区的用地红线范围外，案涉部分停车位位于该部分区域的负一层、负二层，根据从规建证（2005）08号（临时建设）《建设工程规划许可证》显示，地下一层、二层的临时地下停车库工程的建设规模为2504平方米，建设单位为被告。该临时车库所在地块的权属人为从化市城镇地产开发公司（经向国土局了解情况得知，由于历史原因未见产权证书），该公司同意该地块的绿化广场下由被告负责出资建停车场，并建设配套配电房与公共厕所等，与楼盘同期开发，并同意由开发建设单位即被告无偿使用临时建筑（绿化广场）。本院认为,根据证据查明的情况，原告作为案涉小区红线范围内小区业主代表，仅有权主张红线范围内的物权；超出红线范围的建筑物及地下车库，并不属于全体业主所有的公共部分，被告作为红线范围外临时车库及绿化的建设单位，及被授权使用人，有权依据与产权人的协议合理使用红线范围外的临时建筑。鉴于案涉小区地下负一、负二层的车位，有一部分在红线范围区域内，有一部分属于红线范围外的临时建筑车位，故原告及临时建筑车库的使用权人应依各自的使用权范围共同合理使用车库。故对于原告起诉要求被告将所有临时建筑车库移交原告管理的主张，本院不予支持。根据贝月湾负一、负二层的竣工图可以看出，负一层010、011、012、013、014、054、055、056、057、064、065、066、067号车位，及负二层037、038、045、046、047、048、051、052、066、067号车位，共计23个车位未经产权登记发证；该23个车位的占地，位于用地红线内外交接处，一部分位于红线范围内，一部分位于临时车库用地范围内，对该23个车位，因即占用了贝月湾小区红线范围内全体业主共同所有部分的土地，又占用了临时建设用地，故该部分车位的收益权，根据竣工图反映的占地情况，原告应享有一半的收益。对该23个车位，按照广州市从化区发展和改革局于2019年3月7日作出的《关于贝月湾小区业委会投诉从化青云房地产开发有限公司收取车位租金的回复》，被告向贝月湾小区负2层-100车库及负1层-91车库的停放车辆收取场地使用费（租金）的标准为400元/月/位，鉴于该收费标准符合市场行情且合理，故被告应向原告返还该23个车位自2019年1月至4月收益为23×400×50%×4=18400元。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告广州市从化青云房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告贝月湾小区业主委员会返还2019年1月至4月的车位收益18400元；二、驳回原告贝月湾小区业主委员的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3715元（原告已预交），由原告贝月湾小区业主委员会承担3585元；被告广州市从化青云房地产开发有限公司负担130元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决的部分，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  余春香二〇一九年六月二十七日书记员  潘佩瑶