四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初4946号 原告：宁波奥克斯物业服务有限公司成都分公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区锦城大道666号14栋5层1号。 负责人：戴万宏，系公司副总经理。 委托诉讼代理人：唐广，男，汉族，1979年1月15日出生，系公司员工，特别授权代理人。 被告：蹇良政，男，汉族，1973年8月25日出生，住成都市武侯区。 被告：肖启红，女，汉族，1973年6月3日出生，住贵州省仁怀市。 委托诉讼代理人：蹇良政，男，汉族，1973年8月25日出生，住成都市武侯区。系被告之夫，特别授权代理人。 原告宁波奥克斯物业服务有限公司成都分公司（简称“宁波奥克斯”）与被告蹇良政、肖启红物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后适用简易程序，由审判员罗良华独任进行审理，于2019年5月15日公开开庭进行了审理。原告宁波奥克斯的委托诉讼代理人唐广、被告蹇良政并作为被告肖启红的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告奥克斯成都公司诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付物业服务费31891.2元；2、请求判令被告向原告支付违约金32098.49元（自逾期之日起，至实际付清物业费之日止，按每日千分之三计算，现暂截算至2018年10月31日）；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由为：被告购买了成都奥克斯广场3号楼商铺3-1-6，系该房屋所有权人。原告系该广场的物业服务公司，依法为其提供物业服务。被告所有的房屋建筑面积为166.1平方米，物业服务费用的标准为每月每平方米8元，每季度应缴纳物业费3986.4元。现原告已依法履行了前期物业合同约定的义务，被告一直无故拖延原告2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费31891.2元；原告曾多次向被告主张欠款，至今无果。根据原告与成都奥克斯财富广场投资有限公司签订的《前期物业服务合同》中第十条约定，物业服务费应按季度缴纳，被告应在每季度第一个月15日前履行缴纳义务。业主逾期缴纳物业服务费用的，从逾期之日起，原告有权每日按应交金额的千分之三收取违约金。现原告要求被告支付物业服务费31891.2元，违约金32098.49元，合计63989.69元，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告蹇良政、肖启红共同辩称，1、原告把自己的位置放在管理者要求业主不能如何，2014年至今，包括2019年3月一直闹的很厉害，给业主造成了很大的损失和影响，装修期间，原告无故阻扰施工。我的装修合同的有效期是装修到9月18日，国庆节开业，因为装修的事情原告处处阻扰，导致我延迟了两个月开业，在11月份的时候，原告在没有通知业主的情况下，无故停电两次，给我造成误工，原告没有给我解释和道歉，原告处处不给我方便，我的私人财产受到了侵犯。2019年3月，我门店招牌翻新的时候，原告无故使坏，指使原告公司员工到城管部门进行投诉，说我们施工，导致我误工，干扰我的正常经营，这些都是原告方的物业服务不到位，不能让我方满意；2、原告所主张的违约金严重偏高，原告方的物业服务没有做好，合同本身是无效的，不应该支付违约金。 经审理查明，2011年9月7日，成都奥克斯财富广场投资有限公司（甲方）与宁波奥克斯（乙方）签订了《奥克斯财富广场前期物业服务合同》（以下简称“《前期物业合同》”），主要约定，1、乙方为奥克斯财富广场提供前期物业服务，其中销售商铺的物业费标准为8元每平米每月；2、物业服务费用按季度交纳，业主应在每季度第一个月15日前履行交纳义务，业主逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起，乙方每日按应交金额的千分之三收取违约金。2011年9月19日，被告蹇良政、肖启红与成都奥克斯财富广场投资有限公司签订了《商品房买卖合同》，主要约定，1、被告购买奥克斯财富广场3幢1层6号房，用途为商业，测绘建筑面积166.09平方米；2、成都奥克斯财富广场投资有限公司依法选聘的物业管理企业为宁波奥克斯，买受人即被告同意由宁波奥克斯提供前期物业服务，遵守业主临时公约，物业服务具体约定与《前期物业合同》一致。 开发商将案涉房屋交于被告后，原告宁波奥克斯依约为被告提供物业服务至今，但是被告对于2017年1月至2018年12月期间的物业费31891.2元一直未交，对于2017年1月之前的物业费用被告均已正常结清。宁波奥克斯于2018年3月30日向被告邮寄了催缴物业费的律师函，要求被告结清物业费和欠缴物业费产生的违约金。 另查明，原告宁波奥克斯与被告蹇良政、肖启红于2016年12月7日在成都高新区技术产业开发区人民法院签订了（2016）川0191民初9358号调解笔录，调解笔录载明，被告于2016年12月7日向原告支付物业服务费23918.4元，原告同意被告执行行政机关批准范围内安装店面招牌。 还查明，案涉房屋现有的店招为国酒荟，被告欲在安装了店招的另外一侧安装第二个店招，原告宁波奥克斯于2017年5月9日向成都市高新区城市管理和环境保护局执法大队提交了一份《关于奥克斯广场3-1-6商铺（茅台）第二个店招的报告》。该报告的结果为经现场勘验，不符合设置规范。 上述事实，有原告提交的《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、邮寄单据、《关于奥克斯广场3-1-6商铺（茅台）第二个店招的报告》、物业费缴费明细、律师函、物流跟踪信息，被告蹇良政提交的《成都高新技术产业开发区人民法院调解笔录》、成都高新区户外招牌设置审批登记表在案佐证。对于被告提交的其他工程图纸等证据，因不能达到其证明目的，故不予采信。 本院认为，本案的争议焦点为：1、原告方提供相应的物业服务是否不符合合同约定；2、原告是否按照2016年12月份法院出具体的调解协议内容协助被告进行了相应的店招的审批手续？ 针对第一个争议焦点，本院认为《商品房买卖合同》、《前期物业合同》系各签约主体的真实意思表示，合同内容与法无悖，应为合法有效，对各签约主体均具有约束力。被告认为原告提供的物业服务不符合合同约定，提出在被告对案涉商铺进行装修时，原告时常无故阻扰被告施工，并无故停电导致原告商铺延迟开业，原告对此不予认可，被告也未提交证据证明相应事实的存在，故本院对于被告的该项抗辩不予采纳。 针对第二个争议焦点，本院认为，原告已经按照2016年12月法院出具的调解协议的内容协助被告进行了店招的审批手续，不存在违约行为。在《前期物业合同》中，原告提供的物业公共服务包括：公共区域的秩序维护，物业使用中禁止行为的告知、劝阻、报告。被告要进行招牌设置应当取得相关部门的审批手续，取得之后原告应该审查被告是否已经取得相关的审批手续，如果没有取得，原告则应当行使其物业管理服务的约定，对被告物业使用中的禁止行为进行劝阻。在2017年5月原告为履行法院于2016年12月出具的调解协议，配合协助被告办理商铺店招的审批手续，向成都市高新区城市管理和环境保护局执法大队报告了关于被告第二店招审批的相关情况，最后因店招设置不符合规范未通过审批，故被告不因将未能设置店招的责任归咎于原告。 综上，被告提出原告提供的物业服务不符合约定，但又未举证证明。同时，原告在被告进行店招设置的过程中也积极履行其物业管理义务，积极配合被告办理相关店招审批手续，虽然店招最后未通过审批，但不属于物业服务不到位的情况。据此，对于被告的上述抗辩，本院不予认可，对于原告要求被告支付31891.2元物业费的主张予以支持。关于原告违约金的主张，被告提出违约金过高，要求进行调减，本院在综合原告的实际损失和被告的违约情况下，对原告主张的违约金调整为按照每日万分二的计算标准以欠缴物业费本金为基数，自被告逾期之日起分段计算至被告实际付清之日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下： 一、被告蹇良政、肖启红应在本判决生效之日起十日内向原告宁波奥克斯物业服务有限公司成都分公司支付2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业费31，891.2元及相应违约金（违约金以欠缴物业费为基数，按照每日万分之二的标准自逾期之日起分段计算至实际付清之日止）； 二、驳回原告宁波奥克斯物业服务有限公司成都分公司其他诉讼请求。 如被告蹇良政、肖启红未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取700元，由原告宁波奥克斯物业服务有限公司成都分公司负担350元，由被告蹇良政、肖启红负担350元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  罗良华 二〇一九年六月十日 书记员  李俊才