广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终6607号上诉人（原审被告）：深圳麦咖文化传媒有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区桂园街道木园社区宝安南路2078号深港豪苑民商阁13N，统一社会信用代码9144030035973326XW。法定代表人：张秀锋，职务：经理。委托诉讼代理人：毛平波，广东谷问律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈江鹏，广东谷问律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州市明和实业有限公司，住所地广东省广州市天河区珠江西路8号2001房之自编2018房，统一社会信用代码914401017082813113。法定代表人：张伟，职务：总经理。委托诉讼代理人：姜平，广东广之洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶小娟，广东广之洲律师事务所律师。原审被告：苗茜，女，1980年3月10日出生，汉族，住陕西省西安市长安区。委托诉讼代理人：毛平波，广东谷问律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈江鹏，广东谷问律师事务所实习律师。上诉人深圳麦咖文化传媒有限公司（以下简称麦咖公司）因与被上诉人广州市明和实业有限公司（以下简称明和公司）、原审被告苗茜租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初22648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人麦咖公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判麦咖公司无须支付2016年12月租金28303.2元及违约金、2017年1月1日至5日的租金4565元及违约金。2.明和公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：（一）2016年11月初，麦咖公司在合同期间，因为场地的限制需要解除合同，与明和公司的工作人员方捷提前说明。但明和公司基于自身的利益，不同意解除合同。麦咖公司于2016年11月28日通过EMS邮寄解约的方式单方解约。同时将通知书送至明和公司在高德置地的办公室，并由其员工洪晓璇签收。依据合同法公平、诚信、自愿的立法原则，麦咖公司单独解约，愿意承担2个月租金的损失，并无不妥。但明和公司在2016年11月28日已收到麦咖公司放弃租赁场地的情况下，仍起诉麦咖公司支付2016年12月-2017年1月5日间的租金，没有事实和法律依据。（二）一审法院认为麦咖公司未通知明和公司解除租约的事实是错误的。1.因为麦咖公司单方解除合同是违约情形，而明和公司基于守约方的优势，从其利益角度考虑，明显不会主动承认该重要事实。2.因为经过几次租赁合同转让，业主不断变更，但一直未变的是物业方的代表方捷、租赁部的办事员工（洪小姐等）。明和公司员工每月都在与麦咖公司接触，且接受麦咖公司的通知，麦咖公司有理由相信他们是明和公司的表见代理人。3.高德置地的物业及物业服务公司，名义是两家企业，而其实为混同，两家公司法定代表人均为张伟一人，且物业服务、租赁服务办公混为一处，使人无法明确。麦咖公司变更合同时都在该办公室、联系同样的人所完成。基于其混同的场所和主体，麦咖公司只要将解约的通知送达高德置地的管理办公室、邮寄给方捷代表，均能起到以通知到明和公司的效果。4.2016年11月28日发出书面通知函，告知麦咖公司已离场，所有物品己清理。该通知函的事实效力，己起到交付场地作用。（三）租赁合同10．4约定乙方单方解约须提前一个月发出通知的条款，是无效条款。单方解约，本身就是一种违约的行为，而违约行为不可能还遵照合同约定提前一个月的规定。如按照10.4条提前一个月通知解除合同，这应当是一种守约行为，但10.4条后段仍然按照违约行为没收保证金，且承担其他违约责任。租赁合同中，没有限制明和公司违约的相似条款，而加重麦咖公司违约的责任，该合同的格式条款，应属无效。2个月的保证金的本身就是履约保证金，属于违约责任的保证形式，而该合同另设立违约金是排除了麦咖公司的权利加重麦咖公司责任的格式条款。请二审法院根据事实和法律，依法改判。被上诉人明和公司二审辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意麦咖公司的上诉请求、事实和理由。麦咖公司所称的退租通知函并非是向明和公司寄送，明和公司也没有收到该通知函。该通知函仅仅是麦咖公司的单方告知，双方并未就提前退租达成意见，明和公司未按照租赁合同补充协议一约定的10.1条进行租赁场地退租交接工作。租赁合同补充协议10.4条的约定是双方协商一致后签订的，没有违反法律的规定，应合法有效，因此一审判决公平公正、合情合理应予以维持。原审被告苗茜述称，同意麦咖公司的上诉请求、事实和理由。明和公司于2018年8月20日向一审法院起诉请求：1.麦咖公司支付明和公司拖欠的从2016年12月1日至2017年1月5日期间的租金32868元（每月租金28303.2元×1个月零5天）及迟延违约金（分两段计算，欠缴的2016年1月的租金28303.2元的违约金以28303.2元为基数，从2016年12月6日计至实际清偿之日止；欠缴的2017年1月中的5天的租金4565元的违约金，以4565元为基数，从2017年1月6日计至实际清偿之日止，上述违约金均是按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%的标准，均以本金为限）；2.苗茜对上述债务承担连带清偿责任；3.案件诉讼费用由麦咖公司、苗茜承担。一审法院认定事实：据明和公司（甲方/出租人）、麦咖公司（乙方/承租人）共同确认的《广州市房屋租赁协议》（以下简称《租赁协议》）显示，甲方将天河区珠江东路13号901房之自编06A单元的房产（以下简称涉案房屋）出租给乙方作办公使用；租赁期限为2016年7月1日至2018年12月31日，其中，2016年7月1日至2017年12月31日的月租金额为28303.2元；租金按月结算，由乙方在每月5日前按现金或银行转账付给甲方；乙方向甲方交纳保证金56606.4元，甲方应在租赁期满或者解除合同之日将保证金（退回乙方、抵偿租金）；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.3%向甲方支付违约金；本合同未约定事宜及与《租赁合同补充协议一》约定不同之条款以《租赁合同补充协议一》约定为准。据明和公司（甲方/出租人）、麦咖公司（乙方/承租人）共同确认的《租赁合同补充协议一》（以下简称《补充协议》）显示，合同10.1该协议提前终止或租期届满后，乙方须在租期届满或本协议终止当日内清缴所有相关的应付款项，凭甲方开具的退租通知单到物业管理处办理迁出手续，将本物业恢复原状并与物业管理处人员共同验收本物业，签署书面验收记录，交回本物业大门及其它所有钥匙，确保甲方于本物业内所安装的固定设备设施在完好无缺可供使用的状态下交还甲方后迁出本物业；10.4如乙方单方要求提前解除或终止本合同，应提前一个月向甲方发出书面通知，保证金不退还，且乙方应按本合同相关约定承担相应的违约责任；11.2乙方未按本协议缴交租金、租赁保证金、物业管理费、管理费保证金、水电费、有偿服务费、违约金等费用，自迟交之日起，每逾期一日按所欠缴金额的3‰向甲方或物业管理公司支付迟延违约金，且甲方或物业管理公司有权采取如下措施催收：……（3）逾期超过20日的，甲方或其所指定的物业管理公司有权停止向本物业提供电、水、中央空调、电话及商场的其他设施及相应服务。一审诉讼中，麦咖公司确认其未缴交2016年12月1日至2017年1月5日期间的租金，但主张其已于2016年11月28日通过向物业公司快递寄送以及当面送达解除租约通知函的方式告知明和公司解除租赁合同，且实际于2016年11月30日前搬走，因涉案物业是密码锁，故无需交接钥匙；虽然麦咖公司单方提出解除合同属于违约，但麦咖公司已接受没收租赁保证金的违约后果，明和公司要求麦咖公司提前一个月通知解约属于加重明和公司的义务，属无效约定。为此，麦咖公司提供了证据1.快递妥投证明及通知，显示寄件人“麦咖”于2016年11月28日向收件人“高德置地控股有限公司”寄送文件名“解除租约通知函”，该件于当日妥投；证据2.通知，显示麦咖公司于2016年11月23日向雅居乐物业管理服务有限公司高德置地分公司出具，内容为麦咖公司已于2016年11月30日撤离涉案房产，该件右上角有内容为“已收原件，洪晓璇代收，2016.11.28”的备注。明和公司对此均不予确认，称上述通知函并非法向明和公司寄送，且该通知函仅为麦咖公司的单方告知，双方并未就提前退租达成一致意见，麦咖公司也没有按照合同约定提前一个月告知退租，因此双方的租赁合同并不因此解除，明和公司随后于2017年1月向麦咖公司发送解除合同通知书，通知麦咖公司于2017年1月5日解除租赁合同。麦咖公司确认收到明和公司寄送的上述解除合同通知书。一审另查明，麦咖公司于2015年12月31日登记成立，企业类型为有限责任公司（自然人独资），股东为案外人李雷。一审法院认为，明和公司与麦咖公司签订的租赁协议及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效合同，双方当事人均应依约自觉履行。根据已查明的事实，麦咖公司抗辩称其已于2016年11月通知明和公司解除合同并已于2016年11月30日搬离，提供了快递妥投证明以及书面签收函予以证明，但明和公司对此不予确认，否认知晓麦咖公司提前退租，而上述函件的接收方显示并非明和公司，麦咖公司亦未按协议约定提前一个月告知明和公司退租事宜，故麦咖公司的上述抗辩意见缺乏理据，一审法院对此不予采纳。明和公司诉请要求麦咖公司支付欠缴2016年12月1日至2017年1月5日期间的租金32868元，具有合同及法律依据，一审法院予以支持。麦咖公司逾期支付上述租金，明和公司主张违约金以每月欠付的租金为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准，分别自当月6日计算至实际支付之日止，未超出合同约定，并无不妥，一审法院予以支持，但每期违约金均应以不超过本金为限。至于明和公司以麦咖公司属于自然人独资企业，苗茜作为公司股东应承担连带责任的意见，根据麦咖公司的工商登记信息显示苗茜仅为法定代表人，并非麦咖公司的股东，明和公司的该项主张，一审法院不予支持。苗茜经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，一审法院依法作缺席判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2018年12月18日作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，麦咖公司向明和公司支付2016年12月的租金28303.2元以及违约金（以28303.2元为本金，参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准，自2016年12月6日起计至付清之日止，以不超过本金为限）、2017年1月1日至5日的租金4565元以及违约金（以租金4565元为本金，参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准，自2017年1月6日起计至付清之日止，以不超过本金为限）；二、驳回明和公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1400元，由明和公司负担200元，麦咖公司负担1200元。上诉人麦咖公司与被上诉人明和公司、原审被告苗茜对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合麦咖公司的上诉请求和理由以及明和公司、苗茜的答辩，本院确定本案争议的焦点是：麦咖公司抗辩无需向明和公司支付2016年12月1日至2017年1月5日的租金及违约金理由能否成立问题。现评析如下：首先，麦咖公司与明和公司签订的《租赁协议》以及《补充协议》出自双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定属于有效合同正确，本院予以确认。上述《补充协议》约定如麦咖公司单方要求提前解除或终止本合同，应提前一个月向明和公司发出书面通知，保证金不退还，且麦咖公司应按本合同相关约定承担相应的违约责任。该条款不具有《中华人民共和国合同法》中关于条款无效情形，麦咖公司上诉认为上述条款无效，缺乏充分理据，本院不予采纳。其次，承上所述，麦咖公司单方解除合同应提供一个月向明和公司发出书面通知，现麦咖公司称其已于2016年11月28日通知明和公司解除合同并于2016年11月30日搬离涉案房屋，但其提供的快递妥投证明以及书面签收函，显示的接收方并非明和公司，明和公司也否认收到麦咖公司的上述解除合同通知函件，麦咖公司认为接收解除通知函件的单位与明和公司存在混同情况，实际接收人是明和公司的表见代理人，对此也未提供充分证据予以佐证，因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，应由麦咖公司承担举证不能的法律后果。同时，麦咖公司的上述通知亦不符合双方关于单方解除合同应提前一个月书面通知的约定。据此，一审法院根据明和公司的诉请，判决麦咖公司向明和公司支付2016年12月1日至2017年1月5日期间的租金及违约金，并无不当，本院予以维持。麦咖公司上诉抗辩无需支付上述期间的租金和违约金，理据不足，本院不予支持。综上所述，麦咖公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1200元，由上诉人深圳麦咖文化传媒有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年六月二十日书记员 李志康谢金泽