辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0103民初9176号原告（反诉被告）：李桂清，女，1963年10月14日出生，汉族，住址沈阳市浑南区。委托代理人：刘兴，辽宁华建律师事务所律师。原告（反诉被告）：李桂君，女，1970年2月23日出生，汉族，住址沈阳市浑南区。委托代理人：刘兴，辽宁华建律师事务所律师。被告（反诉原告）：辽宁品联商业有限公司，住所地沈阳市沈河区文化东路12号（1门）。法定代表人：金和群，系该公司总经理。委托代理人：赵慧彬，辽宁明申律师事务所律师。原告（反诉被告）李桂清、李桂君诉被告（反诉原告）辽宁品联商业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月11日立案受理后，依法组成由审判员王云娇担任审判长并主审、代理审判员王颖和人民陪审员张玉华参加评议的合议庭，于2018年7月17日公开开庭进行了审理。原告李桂清及二原告的委托代理人刘兴，被告辽宁品联商业有限公司的法定代表人金和群及委托代理人赵慧彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李桂清、李桂君向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告签订的《童鞋商铺租赁合同》；2、请求法院判令被告返还原告定金10000元，并支付自2017年9月8日起至支付之日止的利息，按照人民银行同期贷款计算利息；3、请求法院判令被告返还原告无法使用商铺期间（两年零99天）的租金18170元［24000元-（8000元÷365天×266）=18170元］；4、要求被告赔偿装修损失5100元；5、由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2017年8月，原告与被告辽宁品联商业有限公司（以下称品联公司）签订了《童鞋商铺租赁合同》，根据合同第一条1.1约定，品联公司将沈阳市沈河区文化东路12号品联有限公司一层1509号商铺出租给原告使用；第二条2.1约定，租赁周期为五年，从2017年9月1日起至2022年8月31日止。其中免租期为2018年9月1日起至2020年8月31日；第二条2.3约定，免租期不收租金，租金及支付方式为第一年租金收取时间为开业前先支付24000元。第二条2.5约定，原告向被告支付定金10000元，于商场开业一周后统一无息退款。2017年6月29日，原告向被告支付定金10000元，2017年7月1日，原告向被告支付了租金24000元。合同签订后，原告按照合同约定履行了合同义务。但原告在正常经营中，被告品联公司突然于2018年5月25日贴出《通知》，单方面决定从2018年5月26日整体关门闭店，要求包括原告在内的所有承租商铺的商户撤离商场。原告认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告之间签订的《童鞋商铺租赁合同》，是双方真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行合同义务。现被告品联公司突然单方决定整体关门闭店，不允许消费者进入商场购物，并强行要求商户撤场，致使商户无法经营，品联公司以自己的行为表明不履行合同义务，属于严重违反合同的行为。同时原告认为，品联公司之所以在合同中约定所谓的2年免租期，目的是为了招商吸引商户进场经营，从公平的角度原告认为，第一年收取租金24000元，租期三年，每年商铺的租金应当为8000元。但原告所承租的商铺在仅仅经营了266天后，就被品联公司强行要求撤场，被告的行为严重侵犯了原告合法权利和利益。根据《合同法》第94条第二项的规定，原告要求解除与被告签订的《童鞋商铺租赁合同》，并根据《合同法》第97条和第七章违约责任的规定，要求被告品联公司将原告无法使用商铺期间的租金返还给原告。综上，恳请人民法院查清本案事实，依法裁判，裁允原告的诉讼请求，以保护原告的合法权利和利益。被告辽宁品联商业有限公司辩称，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。理由为：双方签订的租赁合同，因原告的违约已经解除，更不涉及答辩人返还原告租金的问题。答辩人与原告签订的租赁合同第八条8.4款及租赁合同第九条9.3、9.4约定，乙方擅自撤场，或做库房使用的，甲方有权解除本合同，按合同第五条返还商铺，如在合同期内，众多业户自身原因无法继续经营，撤场率达到70%以上导致的停业由乙方承担，则所有商铺无条件服从商场调整，甲方不承担任何经济补偿，为了维护广大业户的自身权益，乙方承诺在南塔商圈仅在甲方商场独家经营（含父母子女直系亲属），经业主委员会审查，一经发现，罚款50万元整，若乙方不按时缴纳罚款，则甲方有权单方面取消乙方在商城经营资格，所交款项概不退还，并追究乙方法律责任。本租赁合同实际履行情况为答辩人与原告于2017年8月初就原告租赁答辩人经营的位于沈阳市沈河区文化东路12号大世界鞋城一层1511号商铺进行经营活动，共同签订了童鞋商铺租赁合同，租赁面积16.1平方米，租赁期限为自2017年9月1日至2022年8月31日止，租金每月200元每平方米，综合管理费（物业费）每月30元每平方米，按照该租赁合同的约定，2018年9月1日至2020年8月31日为免租期，免租期内不收取租金，只收取物业费，第一年租金在开业前先支付24000元，其余租金按面积和单价多退少补，并且该优惠政策只限于在南塔商圈内本鞋城独家经营的商家所有，答辩人经营的大世界鞋城，于2017年9月21日正式开业，开业是一层童鞋招商达80%，二层达90%，三层达80%，答辩人自开业以来推出的营销活动不断，如发布广告、提供免费早餐券、车补、购物代金券、抽奖活动等，仅该项运营成本就高达150余万元，加之租赁物业、装修、运营管理等成本高达2000万余元。按照商业规律，每个新市场均需要培育期，需要经营者和业主共同努力协助才会见到成效。但在大世界鞋城开业不久，童鞋大户吴笑满为首的一些人撤场回到中国鞋城经营，违反双方合同约定的行为，后期陆续有业主放代卖两地经营，陆续撤离大世界鞋城，其中就包括本案的原告。截止2018年3月底，三层撤场90%，于3月底关闭三层经营，四月底二层撤场90%，于四月底关闭二层经营，5月20日一层撤场90%，于2018年5月26日整体关闭经营。原告在租赁期内于2018年3月初，在未与答辩人协商达成一致的情况下，擅自撤场，并在南塔商圈内的中国鞋城经营，严重违反租赁合同的约定。按照双方签订的租赁合同，原告擅自撤场或做库房使用，答辩人有权解除租赁合同，原告应当在7日内完成撤离，并将符合约定条件的商铺交还答辩人，由此造成答辩人的一切损失，由原告自行承担。并且原告在南塔商圈仅在答辩人商城独家经营，经业主委员会审查一经发现罚款50万元，若原告不按时缴纳罚款则答辩人有权单方面取消原告在商城的经营资格，所交款项概不退还，并追究原告的法律责任。答辩人认为答辩人已经完全按照租赁合同履行了合同义务，同时答辩认为是由于原告违反合同约定义务，给答辩人造成较大经营损失，本租赁合同因原告的违约已经于2018年5月25日即答辩人发出通知之日起已经解除，答辩人无需向原告退还任何费用，相反原告应当向我方支付造成损失的赔偿费用，答辩人就该笔赔偿已经提起反诉。反诉原告辽宁品联商业有限公司向本院提出反诉请求：1、请求依法判令被反诉人支付反诉人2017年9月1日至2018年5月25日的租金差额4406.58元及物业费4261元，合计8667.58元；2、请求依法判令由被反诉人承担本案诉讼全部费用。事实与理由：反诉人与被反诉人于2017年8月初就被反诉人租赁反诉人经营的位于沈阳市沈河区文化东路12号（大世界鞋城）一层1509号商铺进行经营活动等事宜，共同签订了《童鞋商铺租赁合同》（以下简称：“租赁合同”），租赁面积16.1平方米，租赁期限五年，自2017年9月1日至2022年8月31日止，租金每月200元／平方米，综合管理费（物业费）每月30元／平方米。按照该租赁合同的约定，2018年9月1日至2020年8月31日为免租期，免租期内不收租金只收物业费。第一年租金在开业前先支付24000元，其余租金按面积和单价多退少补，并且该优惠政策只限于在南塔商圈内本鞋城独家经营的商户享有。被反诉人在租赁期内，于2018年3月份在未与反诉人协商达成一致的情况下，擅自撤场并在南塔商圈内的中国鞋城经营，严重违反了租赁合同约定。按照双方签订的租赁合同，被反诉人擅自撤场或做库房使用，反诉人有权解除租赁合同，被反诉人应当在7日内完成撤离，并将符合约定条件的该商铺交还反诉人，由此造成甲方的一切损失，由被反诉人自行承担。并且被反诉人在南塔商圈仅应当在反诉人商城独家经营，如违反，经业主委员会审查一经发现罚款50万元，若被反诉人不按时缴纳罚款则反诉人有权单方面取消被反诉人在商场经营资格。所交款项概不退还，并追究被反诉人法律责任。反诉人认为，反诉人已经完全按照租赁合同履行了合同义务，同时，反诉人认为是由于被反诉人违反约定的义务，给反诉人造成了较大的经济损失，被反诉人的行为已经构成严重违约。按照《中华人民共和国合同法》第107条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”反诉人自开业以来推出的营销活动不断，如：发布广告、免费早餐券、车补、购物代金券、抽奖活动等。仅该项运营的成本就高达148万余元。另，反诉人在该商城内的综合管理（保安、保洁、公共区域设施的维修维护、公共区域的供水、供电等物业服务项目）成本每月30元／平方米，故被反诉人应当自起租日至租赁合同解除之日止，按照实际使用面积缴纳租金及物业费，合计32667.58元，扣除被反诉人已经支付的24000元，还应当向反诉人支付8667.58元及其他因违约行为给反诉人造成的其他损失，反诉人将保留对其他损失向被反诉人继续追偿的权利。为维护自身的合法权益，反诉人根据我国《民事诉讼法》的规定，向法院提起反诉，请求法院查明事实，维护反诉人的合法权益。反诉被告李桂清、李桂君辩称，反诉人的反诉请求应全部予以驳回，理由如下：1、反诉人要求答辩人支付租金差额的请求不应支持。答辩人依据双方签订的《童鞋商铺租赁合同》已向反诉人交付了应付租金24000元人民币，交付此款项后，依据约定：答辩人可使用该商铺三年，即从2017年9月1日至2020年8月31日，上述约定是反诉人（品联公司）为了招商吸引商户进场经营优惠措施，是答辩人与反诉人签约并合作的基础和前提，也是答辩人与反诉人签约后必定可获得的利益。现反诉人（品联公司）根本违约，单方作出终止履行与答辩人签订的合同，其行为对答辩人构成违约，故其反诉请求不应支持，且反诉人还应返还答辩人多付的租金。2、反诉人要求答辩人交纳物业费请求不应支持。依据答辩人与反诉人签订的合同约定（第2.4条）：答辩人承租使用商铺后，第一年是免交物业费的，因此反诉人要求答辩人支付物业费的诉请应予以驳回。3、关于反诉人在反诉状中事实与理由部分所讲的，即“答辩人在与其签约后有违约的情况”，均不是事实，答辩认与反诉人签约后，一直在此商铺经营，直至反诉人单方作出终止履行与答辩人签订的合同之日止。据此，反诉人的反诉请求应全部予以驳回。反诉人依据双方签订的合同中的部分格式条款，提出其反诉请求也不应当支持，答辩人与反诉人签订的部分格式条款加重了答辩人的责任，免除反诉人的义务，根据法律规定此部分格式条款无效没有约束力。也特别指出9.3、9.4为此类条款，也违背公序良俗，是无效条款。请求驳回反诉请求。因为反诉人的根本违约，依据合同的约定答辩人已无需再补交租金差额，事实上根据我方使用的天数，结合我们已付的租金，反诉人应当将我们的诉求租金返给我们。本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2014年12月12日，沈阳步阳金钻置业有限公司作为出租方，被告作为承租方，签订《房屋租赁合同》一份约定：“甲方出租给乙方的房屋位于辽宁省沈阳市沈河区文化东路12号，地上五层，总面积为61565.26平方米。租期为2014年11月1日至2035年5月31日止。租金为每年1100万元。乙方向甲方支付履约保证金1000万元。乙方有权以乙方的名义经营该项目，也有权选择乙方在租赁房屋所在地依法注册实体经营该项目等”。2017年6月29日，原告李桂君向被告交付定金10000元，被告向原告出具收款收据，收款事由记载为定金。2017年7月1日，原告李桂君向被告支付租金24000元，被告向原告出具收款收据，收款事由记载为租金。2017年8月，被告（以下称品联公司）作为甲方（出租方），原告作为乙方（承租方）签订《童鞋商铺租赁合同》一份约定：“1.1至1.5约定：甲方将位于沈阳市沈河区文化东路12号品联有限公司一层1509号商铺出租给乙方使用并开展经营活动。商铺租赁面积16.1平方米，经营品类为童鞋，铺货率为100%。2.1约定：租赁周期为五年，从2017年9月1日起至2022年8月31日止。其中免租期为2018年9月1日起-2020年8月31日止。2.2约定：双方确认试营业时间为2017年9月1日，正式开业时间为2017年9月8日至2017年9月16日，至入场开始装修日期为2017年8月5日至8月10日之间，装修工期原则上不超过15天，在8月25日完工。2.3约定：免租期不收租金只收取物业费。租金及支付方式为第一年租金收取时间为开业前先支付24000元。其余租金按面积和单价多退少补，以开业日期为准24个月内补交第一年租金和退款，此政策只限南塔商圈内本鞋城独家经营商户。商品免租到期提前6个月交付下一年租金。按照租赁面积每平方米每月200元标准计算合计38640元。2.4约定：综合管理费（物业费）含商城物业服务，经营管理服务及公共部位照明，保安、保洁、动力、制冷供暖、设备维护等费用，收费标准每平方米每月30元，按照年度收取，每年合计5796元，第一年免收物业费。于2018年8月1日前乙方向甲方支付第二年免租期物业费；乙方于2019年8月1日前乙方向甲方支付第三年免租期物业费。2.5约定：本合同签订时，乙方向甲方支付定金1万元，于商场开业一周后统一无息退款。8.2约定：经双方协商一致可以解除合同，且双方各不承担责任。8.3约定：因乙方原因导致合同解除的，甲方有权不返还租金及经营保证金，乙方需在甲方通知3天内，按照本合同第五条交还商铺。8.4约定：乙方有下列情形之一的，视为乙方严重违约，甲方有权解除合同，双方签订的《品联有限公司经营管理服务合同》也一并解除，按合同第五条交还商铺：（1）乙方单方解除合同的。（2）乙方迟延交付租金，综合管理费、经营保证金等应交付款项或费用超过15日的……9.3约定：如在合同期内众多业户自身原因无法继续经营，撤场率达到70%以上，致使商场无法正常营业导致的停业由乙方承担，则所有商户无条件服从商场调整，甲方不承担任何经济补偿等”。被告将商铺交付原告。2017年8月，沈阳宏鑫装饰有限公司出收款收据一份，载明：付款人步阳1509李桂清，收款金额5100元，收款项目档口装修费。原告自商场试营业时开始经营。2018年5月25日被告贴出《通知》，载明“尊敬的商户：您好！接到沈河区市场监督管理局的通知，要求大世界鞋城的业主提供营业执照、税务登记证、商标注册证、每款鞋子的质检报告。现业主提供不了以上资料：且大世界鞋城一楼撤场商户数量超过70%以上，已实际无法继续经营，按照沈河区市场管理局要求和双方合同的约定，我司决定大世界鞋城从2018年5月26日整体闭店。限一楼商户在闭店档口内如仍有货品未拿走，视为自动放弃所遗留物品所有权，无条件接受我公司的处理，未按照本通知规定的期限将档口内物品撤走，如有丢失概不负责，一切责任由业主承担。特此通知，谢谢配合！”。2018年5月26日，商场整体闭店。原、被告双方因费用返还及给付等事宜产生矛盾，协商未果，原告起诉来院。另查，被告提交视频一份，证明原告于2018年3月14日提前撤场，到中国鞋城经营，属违约行为，被告有权解除合同。但照片中未见其他原告停止经营的标注。本院认为，原、被告签订的《童鞋商铺租赁合同》及被告与沈阳步阳金钻置业有限公司签订《房屋租赁合同》为双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。原告已履行合同义务即按合同约定交付预付租金24000元并投入装修且实际经营，被告亦将商铺交付原告使用，2018年5月26日，因一楼撤场商户数量超过70%以上，闭店停止经营。关于原告要求与被告解除《童鞋商铺租赁合同》的问题，现双方之间的《童鞋商铺租赁合同》已实际解除。关于原告要求被告返还原告无法使用商铺期间（两年零99天）的租金18170元（24000元-（8000元÷365天×266）=18170元）及要求被告赔偿商铺装修损失5100元的诉讼请求和被告要求原告补交第一年租金差额4406.58元（200每平方米每月×12个月×16.1平方米÷365天×266天-24000元）及物业费4261元（30每平方米每月×12个月×16.1平方米÷365天×266天）的反诉请求，因双方签订《童鞋商铺租赁合同》约定：“1.1至1.5约定：商铺租赁面积16.1平方米。2.1约定：租赁周期为五年，从2017年9月1日起至2022年8月31日止。其中免租期为2018年9月1日起-2020年8月31日止。2.2约定：双方确认试营业时间为2017年9月1日，正式开业时间为2017年9月8日至2017年9月16日。2.3约定：租金及支付方式为第一年租金收取时间为开业前先支付24000元。其余租金按面积和单价多退少补，以开业日期为准24个月内补交第一年租金和退款，商品免租期提前6个月交付下一年租金。按照租赁面积每平方米每月200元标准计算第一年租金合计38640元”。根据上述合同约定原告第一年应交租金为38640元，先交24000元余款应以开业日期为准24个月内补交14640元，第二年、第三年免交租金，直到2018年5月26日商场闭店，按原告实际使用、占有时间计算租金应为2017年9月1日至2018年5月25日共计266天，200元每月即每天为6.7元（200元÷30天）原告实际使用、占有租金金额应为28693元（6.7元×266天×16.1平方米），原告实际缴纳24000元。又因双方签订《童鞋商铺租赁合同》“2.4约定：综合管理费（物业费）含商城物业服务，经营管理服务及公共部位照明，保安、保洁、动力、制冷供暖、设备维护等费用，收费标准每月30元，按照年度收取，每年合计5796元，第一年免收物业费。于2018年8月1日前乙方向甲方支付第二年免租期物业费；乙方于2019年8月1日前乙方向甲方支付第三年免租期物业费。9.3约定：如在合同期内众多业户自身原因无法继续经营，撤场率达到70%以上，致使商场无法正常营业导致的停业由乙方承担，则所有商户无条件服从商场调整，甲方不不承担任何经济补偿等”。本案经审理，涉案商场确因业户不在场经营率已达到70%以上，致使商场无法正常营业，符合《童鞋商铺租赁合同》的约定情形。根据上述合同约定及案件的实际情况，应属市场同行业整体经营状况不佳的商业风险，该风险应由合同双方共同承担，故本院对原告要求被告返还租金及物业费的诉讼请求及对被告要求原告支付剩余租金及支付使用期间的物业费的反诉请求均不予支持。关于定金返还问题，合同2.5约定“本合同签订时，乙方向甲方支付定金1万元，于商场开业一周后统一无息退款”，被告并未按合同约定按时向原告退款，故对原告的此项诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告辽宁品联商业有限公司于本判决生效之日起15日内向原告李桂清、李桂君退还定金10000元；二、驳回原告李桂清、李桂君的其他诉讼请求；三、驳回被告辽宁品联商业有限公司的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费604元，由原告李桂清、李桂君负担422元，由被告辽宁品联商业有限公司负担182元；反诉案件受理费25元，由被告辽宁品联商业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王云娇代理审判员  王 颖人民陪审员  张玉华议二Ｏ一九年六月六日送达日期2019年月日书记员黄珈瑶