重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0156民初4558号 原告：重庆渝兆房地产开发有限公司，住所地重庆市武隆区,统一社会信用代码91500232569933825T。 法定代表人：曹勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：段正凤，重庆市武隆区江北法律服务所法律工作者。 被告：杨小华，女，1973年10月11日出生，汉族，城镇居民，住重庆市武隆区。 委托诉讼代理人：李永建，重庆剑直律师事务所律师。 原告重庆渝兆房地产开发有限公司（以下简称渝兆公司）诉被告杨小华房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案受理后，依法适用简易程序审理。后因被告杨小华下落不明，本院于2018年11月12日依法转为普通程序，由审判员李朝宾担任审判长与人民陪审员陈明弟、唐朝臣依法组成合议庭，于2019年2月20日公开开庭进行了审理。原告重庆渝兆房地产开发有限公司的委托诉讼代理人段正凤，被告杨小华的委托诉讼代理人李永建到庭参加了诉讼。 原告渝兆公司向本院提出诉讼请求：1、撤销原告渝兆公司与被告杨小华于2017年7月2日签订的《渝兆新天地（商业）拆迁还房交房费用结算明细表》中的产权调换面积补差结算合同项，即对被告杨小华产权调换面积补差开盘价（套内）31984元每平米予以撤销；2、由被告退还原告支付的拆迁还房补助款54435.46元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年7月16日，被告与武隆县投资有限责任公司签订了《房屋拆迁产权调换协议书》和《房屋及附属物拆迁补偿表》，协议约定：因原XX厂片区危旧房改造，需拆迁被告的房屋，被告自愿选择产权调换补偿安置方式，安置房位于XX镇XX.家和郡（原XX片区，小地名XX），即现渝兆.新天地xxxx，套内面积36.89㎡（后经实测调换的建筑面积为34.96㎡，比协议约定面积减少1.93㎡）。 2014年8月15日，原告取得拆迁安置项目的国有土地使用权，并负责该项目的开发。2017年7月20日，该项目竣工验收。2017年8月31日，被告到原告处办理接房手续结算还房差价时，原告根据2014年6月11日武隆区土地和房屋征收指挥部第十一次会议纪要精神，按照开盘价格31984.33元/㎡，将不足原安置房套内面积1.93㎡的差价结算给了被告。后因原告与刘建川房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，经过一审、二审，重庆市第三终结人民法院于2018年6月27日作出了（2018）渝03民终883号民事判决书，判决对原告与刘建川房屋拆迁安置补偿的结算方式按照《房屋拆迁产权调换协议书》及《房屋及附属物拆迁补偿表》的价格3800元/㎡进行结算。据此，原告于2018年7月19日才知道与被告结算安置补偿款存在重大误解，显失公平。本案应当参照2018年6月27日重庆市第三中级人民法院作出的（2018）渝03民终883号判决书对原告与刘建川房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案的结算方式予以结算，即按照合同约定价格3778.91元/㎡进行结算。原告于2018年8月10日向被告邮寄送达了退款通知，要求被告在2018年8月20日前退还原告多支付的54435.46元，遭被告拒绝，为维护原告的合法权利，特提起诉讼。 被告杨小华辩称，原告向被告交付的房屋比《房屋拆迁产权调换协议书》约定面积少了1.93㎡，原告构成了违约。2017年7月2日，在双方沟通后达成了补偿方案，是双方真实意思表示，不违反法律规定，原告认为该合意属重大误解而主张撤销，没有事实和法律依据。拆迁指挥部的会议纪要精神，是针对选房超面积计价原则，是为了保护而不是限制被拆迁人的利益，并不是对原告开发商违约行为的处理，也无权处理。房屋拆迁产权调换协议书》及《房屋及附属物拆迁补偿表》是双方基于拆迁房特殊性进行的约定，针对的是超出原被拆迁房屋面积部分的价格约定，而本案的结算是原告对减少约定面积后对被告的补偿，与拆迁合同约定的3800元/㎡单价约定不同。对于刘建川一案，本案原告仍然构成单方违约，但由于双方未达成合意，对本案被告不具有约束力。原告认为存在重大误解而主张撤销，因原告于2017年7月2日与被告就减少面积这一违约行为达成合意，并于2017年8月31日履行了付款义务，现原告于2018年10月才提起诉讼，超过了法定期限。因合同相对方系武隆县投资有限责任公司，本案需要追加武隆县投资有限责任公司为共同原告。 经审理查明，2011年7月16日，被告与原武隆县投资有限责任公司（以下简称投资公司)签订了《房屋拆迁产权调换协议书》，协议载明：“五、被拆迁房屋建筑面积42.41㎡（套内面积40.51㎡）其中：……非住宅房屋建筑面积42.41㎡（套内面积40.51㎡），安置房地点位于XX镇XX.家和郡（原xx片区），乙方自愿选择产权调换安置房套内面积36.89㎡，总金额139404元……非住宅安置房（门面）在5号楼，房号14号，套内面积分别为36.89㎡、六、......甲乙双方在实际结算产权调换差价时，安置房建筑面积以武隆县房管中心测绘为准，安置房价格以本协议第五条为准，并按本协议第三条和第五条结算产权调换实际差价金额，在甲方移交安置房给乙方时，双方一次性结清款项”。 2014年6月11日，原武隆县土地和房屋征收指挥部“专题研究XX延期过渡费及超面积房价事宜”，并以第十一期《会议纪要》的形式载明，“三是对被拆迁户选房超面积部分的价格：按照现有中堆坝宜居佳苑、国平天街开盘的平均价5300元/㎡进行原合同超面积补差，不管今后房屋价格上涨多高，均按此价执行，如果商品房市场价格下跌，按开盘时的实际价格计算”。 2014年8月15日，武隆区国土局与渝兆公司签订了《国有建设用地使用权出让合同》，约定由渝兆公司受让取得原武隆县XX镇XX宗地编号为xxxx号国有土地建设用地使用权。2016年12月2日，渝兆公司取得该宗土地的建设用地使用权。 此后，渝兆公司对该宗土地进行了房地产开发建设。2017年7月20日，该项目竣工验收。对被告需按照合同安置的房屋，经实测面积为34.96㎡，比协议约定面积减少1.93㎡。原告制作了《渝兆.新天地（商业）拆迁还房交房费用结算明细表》对包含被告在内的被拆迁人的安置费用进行了结算，其中被告的商业用房按照开盘价31984元/㎡（套内）将不足原安置房套内面积的1.93㎡计算61729.36元（与实际相差0.24元），加上其他费用共计应支付给被告69698元，该款经被告核实签名后于2017年8月31日通过转账方式支付给了被告。后因原告与同为拆迁安置户的案外人刘建川房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，经重庆市第三中级人民法院于2018年6月27日作出了（2018）渝03民终883号终审判决，判决对原告与刘建川房屋拆迁安置差价结算方式认为应按照《房屋拆迁产权调换协议书》及《房屋及附属物拆迁补偿表》的价格3800元/㎡进行结算。原告收到该判决书后（按照原告记载，收到判决书的时间是2018年7月19日），于2018年8月10日向被告邮寄送达了退款通知，要求被告在2018年8月20日前退还原告多支付的54435.46元，遭被告拒绝。 审理中，重庆市武隆区投资有限责任公司（原武隆县投资有限责任公司）书面说明，该公司与被告签订的《房屋拆迁产权调换协议书》，因该项目该公司只是拆迁人，土地使用权已经出让给了渝兆公司，而该合同约定的权利义务也一并由渝兆公司享有和承担。 上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的身份证复印件、渝（2016）武隆县xxxx号不动产权证、建设工程规划许可证、重庆市建设工程施工验收备案登记证、安置房交付函、房屋拆迁产权调换协议书、房屋及附属物拆迁补偿表、领款单、武隆县土地和房屋征收指挥部第十一期会议纪要、渝兆.新天地（商业）拆房还房交房费用结算明细表、领款条、中国农业银行打款回单、（2018）渝03民终883号民事判决书、退房款通知及邮寄回执等证据在案佐证，以上证据内容真实、来源合法，且与本案具有关联性，本院依法予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是：1、原告的主体资格是否适格；2、原告主张的撤销权是否超过法定期限，能否得到支持。 本案所涉的《房屋拆迁产权调换协议书》虽然是被告与投资公司签订的，但该公司只是按照政府城市发展建设需要的行政规划进行房屋拆迁，其实际使用土地进行开发建设的主体是依法取得拆迁后土地使用权的原告渝兆公司，该公司是该宗土地上进行房地产开发的实际权力利益享有人。并且，本案争议的是原告制作的《渝兆.新天地（商业）拆迁还房交房费用结算明细表》中计算的开盘价31984元/㎡是否存在重大误解，是否可以撤销，双方也认可该明细表的制作和签名具有协议的性质，依法对双方具有拘束力。加之投资公司的法定权利义务承继人重庆市武隆区投资有限责任公司在诉讼中明确表示该《房屋拆迁产权调换协议书》的权利义务由实际开发人渝兆公司承担和享有的行为不违背法律规定，本院予以采信。根据权利可以放弃、义务必须履行的原则，原告渝兆公司据此享有完全的诉讼主体资格，重庆市武隆区投资有限责任公司有权放弃自己的权利，对被告要求追加重庆市武隆区投资有限责任公司参加本案诉讼的要求不予采纳。 原告在开发的房地产工程完工后制作的《渝兆.新天地（商业）拆迁还房交房费用结算明细表》，其目的是为了履行被告与投资公司签订的《房屋拆迁产权调换协议书》的还房及费用结算义务，对其中的变更内容具有补充协议性质，待相对人双方依法达成合意后发生法律约束力，双方均应当诚实信守，非经法定事由不能随意变更。但该计算表中，原告对被告还房差面积部分的1.93㎡按照“开盘价”31984元/㎡（套内）计算为61729.36元，不符合《房屋拆迁产权调换协议书》3778.91元/㎡（139404元÷36.89㎡）的约定且相差较大，原告可以在法定期限内行驶自己的民事权利。至于原告提出是按照原武隆县土地和房屋征收指挥部“专题研究XX延期过渡费及超面积房价事宜”的要求进行计算而主张撤销的理由，因该纪要载明：“三是对被拆迁户选房超面积部分的价格：按照现有中堆坝宜居佳苑、国平天街开盘的平均价5300元/㎡进行原合同超面积补差，不管今后房屋价格上涨多高，均按此价执行，如果商品房市场价格下跌，按开盘时的实际价格计算”。该内容第一不包含差面积计算，第二限制了房价上涨的情形，只是在下降事由发生时才“按开盘时的实际价格计算”，其内容均不包含本案所涉情形，故该理由不充分。但结合原告对《渝兆.新天地（商业）拆迁还房交房费用结算明细表》中包含的其他安置户的计算方式及生效裁判的评述，可以认定原告因疏忽而发生了重大误解，并从接到（2018）渝03民终883号民事判决书的2018年7月19日之日起视为知道或应当知道撤销事由发生。 根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第一款第（一）项规定，“当事人自知道或者应当知道撤销事事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权”的，撤销权消灭。因此，原告在2018年7月19日起知道撤销事由到2018年10月16日提起诉讼未超过3个月的法定期限，被告主张超过法定期限的理由不符合法律规定，本院不予支持。 针对被告提出的原告由于差面积1.96平方米，正是因为原告按照“开盘价”计算才接房的理由，没有证据证明，且原告不予认可。按照《房屋拆迁产权调换协议书》第六条“...甲乙双方在实际结算产权调换差价时，安置房建筑面积以武隆县房管中心测绘为准，安置房价格以本协议第五条为准，并按本协议第三条和第五条结算产权调换实际差价金额，在甲方移交安置房给乙方时，双方一次性结清款项”的约定，应当认定双方已经约定对差面积应当由原告按照不足面积补偿差价。参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的按照以下处理原则......。因此，对合同面积与实际面积的差异处理，双方已经在《房屋拆迁产权调换协议书》第六条中进行了约定，被告的该辩解亦不成立，本院不予支持。 至于原告主张返还的54435.46元补偿款，未超出按照原告支付的超面积补偿款61729.36元，减除按照《房屋拆迁产权调换协议书》第三条和第五条的差面积计算方式计算7293.3元（1.93㎡×3778.91元/㎡）后，被告实际应当退还54436.06元的差额，对相差部分视为原告自愿放弃。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第一款第（一）项、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，判决如下： 一、撤销原告重庆渝兆房地产开发有限公司制作的《渝兆.新天地（商业）拆迁还房交房费用结算明细表》中对被告杨小华的差面积补偿项下按“开盘价（套内）31984元/㎡”计算的计算方式，并变更为按“（套内）3778.91元/㎡”计算。 二、在本判决生效后十日内，由被告杨小华返还给原告重庆渝兆房地产开发有限公司多支付的补偿款54435.46元。 如被告杨小华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1160.88元，由被告杨小华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审 判 长  李朝宾 人民陪审员  陈明弟 人民陪审员  唐朝臣 二〇一九年六月十七日 书 记 员  代 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