浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0402民初1208号 原告：浙江嘉盛建筑装饰有限公司，住所地：嘉兴市秀洲区高照街道洪高路1663号322室，统一社会信用代码：9133041133688759XQ。 法定代表人：张培坤。 委托诉讼代理人：王群燕,浙江中禾律师事务所律师。 被告：嘉兴市熙川房地产经纪有限公司，住所地：浙江省嘉兴市南湖区嘉兴总部商务花园87号楼901-1，统一社会信用代码：91330401MA28BLDG97。 法定代表人：江阳。 委托诉讼代理人：吴燕滨、王施珏，浙江嘉诚中天律师事务所律师。 原告浙江嘉盛建筑装饰有限公司因与被告嘉兴市熙川房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2019年2月22日受理后，依法由审判员康文怡独任审判，于2019年5月14日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人王群燕、被告的委托诉讼代理人王施珏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称，2018年8月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将坐落在嘉兴市南湖区房屋出租给被告使用；房屋租赁期限自2018年8月1日起至2020年7月31日止；房屋年租金为55000元；租金每半年一付，每次付款提前15个工作日。按照合同约定，被告应于2019年1月15日向原告支付下半年租金27500元，但经原告催讨，被告至今未付。故诉请判令：1.解除原、被告于2018年8月1日签订的《房屋租赁合同》；2.被告支付原告房租（按照年租金55000元，自2019年2月1日起计算至合同解除之日止）及解除合同之后的房屋占用费（按照年租金55000元，自合同解除之日起计算至被告实际腾退房屋之日止）；3.被告支付租赁期间的水费、电费及物业费共计620元；4.被告腾退房屋，并返还原告钥匙；5.被告支付原告违约金110000元；6.确认原告不再退还被告房租押金5000元。 被告答辩称：一、双方合同已于2018年12月解除，原告诉请被告支付2019年1月起的租金无依据；二、2019年1月将大门门锁更换后未将钥匙交付被告，其行为表明不愿再履行《房屋租赁合同》；三、被告租赁房屋无独立的水表及电表，且被告自2018年12月份以后未再使用案涉房屋，租赁期间产生的水费、电费及物业费仅为200元左右；四、原告主张的110000元违约金无合同依据；五、原告无权扣除租房押金。 针对自己的主张，原告提供了下列证据： 1.《房屋租赁合同》及补充协议原件、房产证复印件各一份，证明原告向案外人嘉兴兴华贸易有限公司租赁案涉房屋，并有权转租的事实。 2.《房屋租赁合同》一份，证明被告向原告租赁案涉房屋，并约定租金、租赁期限、租金支付方式、擅自退租应负违约责任的事实。 3.房屋租金催讨通知函一份、短信打印件一份、微信聊天记录打印件一份，证明2019年1月26日原告向被告催讨租金的事实。 4.租赁物现状照片及被告出具的书面说明一份，证明被告占用案涉房屋，原告无法将案涉房屋出租的事实。 被告质证认为：对原告提供的证据1,真实性予以确认；对原告提供的证据2，真实性予以认可，但合同中并无对违约金110000元的约定；对原告提供的证据3，被告质证认为，对房屋租金催讨通知函真实性无异议，但被告并未收到短信及微信；对原告提供的证据4，对真实性无异议，认为房屋租赁关系已解除，房屋现状系因原告留置被告物品。 本院认证意见：原告提供的证据1、2、4，原告对证据真实性无异议，本院对上述证据真实性予以认定；原告提供的证据3中的租金催讨函，被告对催讨函真实性予以认可，本院对证据真实性予以认定，被告对短信及微信打印件不予认可，且无法确认聊天双方当事人身份，故本院对短信及微信打印件不予认定。 本院经审理，认定事实如下：案涉房屋系原告向案外人嘉兴兴华贸易有限公司承租，并拥有转租权。2018年8月1日，原、被签订《房屋租赁合同》，约定：原告将坐落于嘉兴市南湖区房屋出租给被告使用；租赁期限自2018年8月1日起至2020年7月31日止；租金为55000元／年，每半年支付一次，先付后用，第一期租金签订合同当日支付，以后各期租金提前十五个工作日支付；如果被告在租赁期内提出退租，租期未满两年，租金按两年收取；在租赁期内，使用的水／电费、电话／网络使用费、物业管理费，由被告按照有关规定自行承担，物业管理费暂以支付保洁、保安、公共水电及能耗等公用成本为准，按实际费用分担；根据原告要求被告应支付房屋租赁押金5000元，待租赁期满结清有关费用并归还相关钥匙后，原告应于结清当日将押金（不计息）退还被告，被告如未按规定结清有关费用或不交钥匙，原告有权拒还押金；拖欠租金累计一个月以上的，原告有权终止合同，收回房屋；在租赁期内，被告未经原告同意，中途擅自退租的，被告应按月租金的两倍向原告支付违约金，若支付的违约金不足抵付原告损失的，被告应负责赔偿。合同签订后，被告向原告交付了半年租金27500元及租房押金5000元，并搬入案涉房屋供办公使用。因被告未履行2019年2月1日之后的租金，原告诉至本院。2019年3月5日，被告在案涉出租房屋内向原告出具字条载明：“嘉兴市熙川房地产今天拿走一台电脑，地址为总部商务花园87号楼901室，其余东西待事情处理后搬走”。另查明，原告于2016年9月18日将原名称“嘉兴绘豪建筑装饰有限公司”变更为现名称“浙江嘉盛建筑装饰有限公司”。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人产生拘束力，双方当事人均应遵循诚信原则履行合同。被告主张合同于2018年12月解除的意见缺乏证据证实，本院不予采信。根据合同约定，被告未在2019年1月15日前支付下一个半年度的租金的行为属于违约，原告自2019年2月15日起享有合同解除权，本院确认合同于被告收到解除通知之日起即2019年2月28日解除。由此，可以确认被告结欠原告租金4583.33元未付。原告未就其主张的租赁期间内水电费及物业费620元提交证据证明，本院对被告予以认可的200元予以确认，对原告主张的超出部分不予支持。 合同解除后，被告应及时腾退向原告交还房屋，逾期不返还的，应支付房屋占用费，本院酌情参照租金标准予以确定。 关于原告主张的违约金及租赁押金，根据法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，被告抗辩称双方在合同中约定的违约金过高，对此，本院认为，从庭审查明的事实来看，原告因被告违约造成的损失主要在于房屋占用损失，而该损失已经通过被告赔偿房屋占用损失予以填平，因此，原告主张的违约金110000元及押金50000元确属于过高情形，本院对被告在庭审中认可的，相当于两个月租金的部分数额予以支持，超出部分不予支持。另外，原告认可占有被告租赁押金5000元，该款应与前述违约金进行折抵。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告浙江嘉盛建筑装饰有限公司与被告嘉兴市熙川房地产经纪有限公司于2018年8月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年2月28日解除； 二、被告嘉兴市熙川房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内从坐落于嘉兴市南湖区的房屋内腾退； 三、被告嘉兴市熙川房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江嘉盛建筑装饰有限公司房屋租金4583.33元、水电及物业费200元，并赔偿房屋占用费（按照55000元/年的标准，自2019年3月1日起计算至实际腾退之日止）及违约金4166.66元； 四、驳回原告浙江嘉盛建筑装饰有限公司其他诉讼请求。 案件受理费减半收取1329元，由原告浙江嘉盛建筑装饰有限公司负担1150元，被告嘉兴市熙川房地产经纪有限公司负担179元，于判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  康文怡 二〇一九年六月二十六日 法官助理王猛 书记员陆靖峰 附页 1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。 2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。