广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初1527号原告:中国建设银行股份有限公司肇庆市分行，住所地：广东省肇庆市建设二路85号。统一社会信用代码：914412008952799530。负责人：梅元比，是该分行行长。原告:中国建设银行股份有限公司肇庆大旺支行，住所地：广东省肇庆市大旺区曙光街8座建行大楼首层。统一社会信用代码：91441200195360283M。负责人：卢志勇，该支行行长。两原告共同委托诉讼代理人：梁星志、李丽珊，均为广东安达信律师事务所律师。被告：钟晓武，男，1989年3月15日出生，汉族，住广东省高州市。被告：肇庆珠影文体产业投资有限公司，住所：肇庆高新区工业大街17号珠影文体广场1#楼商铺223、226、227。统一社会信用代码：91441200076742246T。法定代表人：杨晨辉，系该公司执行董事。原告中国建设银行股份有限公司肇庆市分行（下称建行肇庆市分行）、中国建设银行股份有限公司肇庆大旺支行（下称建行大旺支行）诉被告钟晓武、肇庆珠影文体产业投资有限公司（下称珠影文体公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人李丽珊到庭参加诉讼，被告钟晓武、珠影文体公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法作缺席审理。该案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告建行大旺支行与被告钟晓武签订的440708500-2012-20151043077号的《个人住房（商业用房）借款合同》已解除；2.判令被告钟晓武立即归还原告借款本金余额487618.85元（含拖欠本金11665.17元），拖欠利息38104.39元，本金罚息656.21元，利息复利2276.70元，结清金额为528656.15元（暂计至2019年1月11日，之后的利息、罚息、复利按照合同约定计算到本息还清之日止）；3.判令被告钟晓武承担原告为实现本案债权而支付的律师费20000元；4.判令原告对被告钟晓武提供的借款抵押物【肇庆市××新区××文体广场××房】的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；5.判令被告珠影文体公司对被告钟晓武前述第2、3项债务承担连带清偿责任；6.判令上述两被告承担本案的全部诉讼费用。（上述第2-3项的金额暂计为548656.15元）。事实和理由：2015年9月24日，原告建行大旺支行与被告钟晓武签署合同编号为440708500-2012-20151043077号的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告钟晓武向原告建行大旺支行借款人民币50万元，用于购买位于肇庆市××新区××文体广场××房的房屋，借款期限自2015年9月24日起至2045年9月24日，共30年。贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮8%，即年利率为5.562%。同时，被告钟晓武以上述房屋作为抵押物，担保借款合同的履行。2014年10月28日，原告建行肇庆市分行与被告珠影文体公司签订了《楼宇抵押贷款合作协议》，约定被告珠影文体公司其经批准命名为肇庆大旺珠影文体广场整个项目商品楼宇的购房人向原告的贷款提供连带责任保证担保。2015年9月24日，原告建行大旺支行向被告钟晓武发放了约定的贷款。2016年1月5日，该抵押物办理了抵押预告登记，登记证号：粤房地预登抵押预告字第0400006315号。原告建行肇庆市分行是原告建行大旺支行的上级单位，涉案的《个人住房（商品用房）借款合同》及相关抵押担保手续为原告建行肇庆市分行授权原告建行大旺支行办理。因层级管理权限，原告建行大旺支行在本案相关诉讼权利由原告建行肇庆市分行行使。由于被告钟晓武未依约按期履行还本付息，被告珠影文体亦未承担担保责任，原告催收无果。根据合同约定，被告的行为已构成违约，原告有权要求解除合同、追回全部贷款本息，并要求保证人承担保证责任。原告为实现本案债权，委托广东安达信律师事务所代理本案，产生的律师费为20000元，根据《个人住房（商业用房）借款合同》等文件的约定，该笔费用应由上述两被告承担。为了维护自身合法权益，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定诉诸法院，请法院依法判决。原告向本院提交证据如下：1．两原告营业执照、金融许可证，证明两原告的诉讼主体资格；2.被告钟晓武的身份证、户口本、流动人口婚育证明、被告珠影文体公司的《企业信用信息公示报告》，证明被告钟晓武、珠影文体公司的诉讼主体资格；3.《个人住房（商业用房）借款合同》，证明被告钟晓武向原告建行大旺支行借款以及为借款提供抵押担保的事实；4.《楼宇抵押贷款合作协议书》，证明被告珠影文体公司为该涉案借款合同提供阶段性连带责任保证担保；5.个人贷款支付凭证，证明原告已依约放款的事实；6.抵押预告登记证明，证明被告钟晓武以其房屋作抵押担保并已办理抵押预告登记的事实；7.解除合同通知书及邮寄单，证明原被告之间的贷款关系已解除，所有贷款已提前到期；8.中国建设银行肇庆市分行起诉客户拖欠情况表及对账单，证明被告钟晓武未按期还款付息的事实；9.委托代理协议及发票，证明原告为追收欠款而支付律师代理费的事实。原告于庭审中补充提交证据如下：10.关于借款人拖欠借款本息数额说明，证明被告拖欠本息数额的情况；11.截止至2019年6月21日被告拖欠借款本息明细表及对账单，证明截止至开庭前被告拖欠本息数额的情况；13.律师费发票及转账凭证，证明原告为实现债权支付律师费的事实；14.关于律师代理费用标准的说明，证明律师费的收费依据。上述证据经本院核对，除证据2没有证据原件核对外，其他证据经核对原件与复印件一致，本院予以认可。被告钟晓武、珠影文体公司没有在答辩期限内向本院提交书面答辩意见，也没有向本院提交相应证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2014年10月28日，建行肇庆市分行与被告珠影文体公司签订了编号为：4407085002014000005的《楼宇抵押贷款合作协议》，约定原告建行肇庆市分行与被告珠影文体公司就被告珠影文体公司开发建设并销售的座落于肇庆高新区工业大街北面、体育东路西面的经批准命名为肇庆大旺珠影文体广场的商品楼宇进行抵押贷款合作；原告建行肇庆市分行为被告珠影文体公司上述项目的购房人（预购人）提供相关的贷款业务，被告珠影文体公司对原告建行肇庆市分行向其提供的阶段性放款服务对应的借款，在抵押房屋未办妥抵押登记（备案）期间，提供连带责任担保；阶段性放款服务是指借款人购买被告珠影文体公司的预售商品房（即借款人已与被告签订了购房合同），由于不能按现行程序规定的时间办妥抵押登记（备案）手续，由被告珠影文体公司一并承担办妥抵押登记前的担保责任，并交存一定比例的保证金后，可在未办妥抵押登记（备案）手续的情况下，借款人向原告建行肇庆市分行提交相关资料，预交所需费用后，原告建行肇庆市分行先发放个人住房贷款，事后补齐有关抵押手续，具体阶段包括交易鉴证阶段和现楼确权阶段；建行肇庆市分行承诺珠影文体公司的保证责任总额不超出最高抵押贷款额，并随着购房人逐期还贷而相应递减；最高抵押贷款额是指：从原告建行肇庆市分行与购房人签订的第一份《借款合同》生效起，至最后一份《借款合同》签订生效止，该期间所有《借款合同》项下各笔抵押贷款余额累计之和；保证期限：在原告建行肇庆市分行提供阶段性房款服务的情况下，被告珠影文体公司除承担办妥抵押登记（备案）手续至其办妥《房地产权证》和《他项权利证》并交原告方保管之日止的保证责任；保证范围：抵押贷款本金及其利息（含罚息、复息、违约金等）、原告为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用（评估费、差旅费等）；被告珠影文体公司承诺：其为实现阶段性放款服务对应的借款提供连带责任担保并授权原告可从被告任何账户中自动扣收因履行担保责任而发生的相关款项，此授权行为不另作委托；合作期限：本协议的合作期限为至“肇庆大旺珠影文体广场”的房产销售完毕之日止。该协议甲方处有被告珠影文体公司的印章，乙方处有原告建行肇庆市分行的印章。2015年9月24日，原告建行肇庆市分行下属的建行大旺支行与被告钟晓武签订440708500-2012-20151043077号《个人住房（商业用房）借款合同》，主要约定：被告钟晓武因购买位于肇庆市××新区××文体广场××房的房产需要，向原告借款50万元，借款期限为360个月（即2015年9月24日起至2045年9月24日）；贷款利率为：浮动利率，即在基准利率水平上上浮8%，即年利率为5.562%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；罚息利率：本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整，本合同中的借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；贷款的利率调整日为每年的1月1日；违约责任：（一）违约情形：1.借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；……违约救济措施：出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：……2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3.解除与借款人的借贷关系；……6.对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；……费用的承担：贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费等由借款人承担；罚息利率：借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；还款方式为等额本息还款法，还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日；每月的计息天数按30天计算。抵押财产清单：肇庆市××新区××文体广场××房，抵押期限从2015年9月24日起至2047年9月24日止。本合同条款项下的债权在编号为4407085002014200005号《楼宇抵押贷款合作协议》保证范围之内。该合同的借款人及抵押人一栏有被告钟晓武的签字及指纹，贷款人一栏有原告建行大旺支行个人贷款合同专用章的印章。2015年9月24日原告依约向被告钟晓武发放了50万元的贷款。该贷款款项是由钟晓武委托建行大旺支行直接转入被告珠影文体公司的账户。此后，案涉的位于肇庆市大旺区珠影广场4号楼2501房的房产于2016年1月5日办理了预告商品房抵押权预告设立登记[证号为粤房地预登抵押预告字第0400006315号]，但尚未办理抵押他项权证。2019年4月10日，原告以邮寄方式向被告钟晓武发出解除《个人住房（商业用房）借款合同》通知书一份，主要内容为：你于2015年9月21日与我行签订了合同编号为440708500-2012-20151043007号《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定你向我行借款50万元；2017年9月至今，你已连续19个月没有按照合同约定归还借款本息；现通知你：1、解除你与我行于2015年9月24日签订的4440708500-2012-20151043077号《个人住房（商业用房）借款合同》，解除自本通知书送达之日生效；2、440708500-2012-20151043077号《个人住房（商业用房）借款合同》项下全部贷款立即到期；3、请你于本通知书送达之日起三日内与我行接洽，结清全部贷款本息及相关费用，并配合办理解除合同后的相关事宜。此件于2019年4月16日投递成功。2019年4月15日，原告为实现本案债权，聘请律师代理本案诉讼事宜，与广东安达信律师事务所签订《委托代理协议》，协议约定代理费用为20000元。庭审中，该所指派李丽珊律师作为代理人参加庭审，并向本院提供律师费发票及中国建设银行单位客户专用回单各一份，支付金额为20000元。根据原告提供的证据《中国建设银行个人贷款对账单》显示，被告钟晓武在2017年9月22日支付了0.11元，从9月23日起至今没有向银行偿还过本金及利息；被告钟晓武未能按时足额归还借款本息，截止至2019年6月21日，按440708500-2012-20151043077号《个人住房（商业用房）借款合同》约定被告仍拖欠原告借款本金487618.85元、利息50444.78元、本金罚息1182.55元、利息罚息4136.53元。2019年5月9日，原告向本院提起本案诉讼。诉讼中，本院依原告的申请依法作出（2019）粤1284执保152号民事执行裁定书，裁定查封被告钟晓武名下位于肇庆市高新区工业大街北面、体育东路西面珠影雅苑42501房的不动产权【产权证号：00136598】，保全金额以548656.15元为限。后本院实施了相应的保全措施。本院认为:本案原告建行肇庆市分行与被告珠影文体公司签订《楼宇抵押贷款合作协议》，约定原告建行肇庆市分行为购买被告珠影文体公司开发的肇庆大旺珠影文体广场楼宇的业主提供个人住房贷款，被告珠影文体公司作个人住房贷款业主的保证人。后原告建行大旺支行根据上述协议，与包括本案被告钟晓武在内的购房人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，并按合同约定向借款人发放了贷款。建行大旺支行是原告建行肇庆市分行的下属单位，不具有贷款审批权限和公章，其根据原告建行肇庆市分行的授权与借款人签订借款合同并发放贷款，合同的权利义务由授权人即原告建行肇庆市分行享有和承担。被告钟晓武自愿与原告建行大旺支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，原告建行大旺支行亦按合同约定向被告发放了贷款50万元，合同内容不违反法律规定，依法成立并对双方有约束力，被告钟晓武应按合同约定按期偿还贷款本息。但自2017年9月起，被告就未按约定偿还贷款本息，至2019年6月止，已拖欠多期本息未偿还，经原告催促后仍未向原告偿还借款。被告钟晓武的行为严重违反合同约定，已构成违约。因此，根据《借款合同》的约定，原告建行肇庆市分行要求解除原告下属建行大旺支行与被告钟晓武签订的《借款合同》以及要求被告钟晓武一次性清偿全部借款本金及利息的诉求，理据充分，本院予以支持；合同解除后，被告钟晓武应还所欠的贷款本金、利息及罚息。原告所主张的利息复利，实际为利息的罚息，根据中国人民银行制定的《人民币利率管理规定》第二十条第二款及第二十一条第二款的规定，金融机构对其发放的贷款利息有权计收复息，本案涉案借款合同均约定借款人未按时还清任意一期借款本金和利息的，自逾期之日起至拖欠本金本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。案涉《借款合同》对利息、罚息、复利（即利息的罚息）的收取有明确约定，亦符合《人民币利率管理规定》的要求，故原告请求被告钟晓武偿还《借款合同》尚欠本金余额487618.85元及相应利息、罚息（包括利息罚息），被告钟晓武未到庭就欠款事实及欠款金额提出异议，亦未提供任何的书面答辩意见。故本院认为原告诉请被告钟晓武归还欠款的事实清楚，证据充分，本院予以支持。关于原告主张被告钟晓武支付律师费20000元的诉求。按照被告钟晓武与原告方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》第二十一条和第四十一条第（一）项第二款的约定，原告为实现债权而实际发生的律师费由借款人即被告钟晓武承担，据此，原告为提起本案诉讼所支出的合理的律师费用，原告可要求被告承担。原告在本案中的委托诉讼代理人出庭参加了诉讼，履行了代理义务，提供了相应的律师费发票及转账凭证，并且该律师费收费标准在法定的范围之内。故原告请求被告承担本案律师费，本院予以支持。关于原告主张对被告钟晓武所有的位于肇庆市××区××广场××房的房产享有优先受偿权的诉求，被告钟晓武以其所购的商品房为原告设定担保，原告与被告钟晓武并就上述贷款抵押物办理了预告抵押登记手续，但双方未办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物的抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”的规定，预告登记并不等同于物权登记，不动产抵押未经登记不发生物权效力，故本案抵押权并未设立。原告主张对拍卖、变卖被告钟晓武所有的位于肇庆市××区××文体广场××房的房屋享有优先受偿权没有法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告珠影文体公司对被告钟晓武的所有欠款及原告为实现本案债权而支付的律师费承担连带清偿责任的诉求。原告建行肇庆市分行与被告珠影文体公司签订的《楼宇按揭合作协议书》约定被告珠影文体公司为肇庆大旺珠影文体广场的楼宇的购房人向原告的贷款在阶段性期间向建行肇庆市分行提供担保，保证金额为各贷款业主的贷款本金及由此产生的贷款利息、逾期利息、违约金和建行肇庆市分行因实现债权而产生的费用提供连带责任保证担保，案涉位于肇庆市××区××文体广场××房的房产仅办理了预告抵押登记，未办理抵押登记手续，抵押权未设立，即被告珠影文体公司未完成《楼宇抵押贷款合作协议》的约定办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续，因此，原告主张被告珠影文体公司对被告钟晓武的前述欠款及原告为实现本案债权而支付的律师费承担连带清偿责任的诉求，本院予以支持。因被告钟晓武、珠影文体公司经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司肇庆市分行下属中国建设银行股份有限公司肇庆市大旺支行与被告钟晓武于2015年9月24日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号分别为：440708500-2012-20151043077号）；二、被告钟晓武应于本判决生效之日起十日内，按440708500-2012-20151043077号《个人住房（商业用房）借款合同》偿还借款本金487618.85元及相应利息、罚息[暂计至2019年1月11日止利息为：利息38104.39元、本金罚息656.21元、利息罚息2276.70元，之后的利息、罚息按照前述《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算到本息还清之日止]。三、被告钟晓武应于在本判决生效之日起十日内，向原告中国建设银行股份有限公司肇庆市分行支付律师费20000元；四、被告肇庆珠影文体产业投资有限公司对上述第二、第三判项确定的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司肇庆市分行、中国建设银行股份有限公司肇庆大旺支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4643元，保全费3263元，合共7906元，由被告钟晓武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  彭静雯二〇一九年六月二十八日书记员  徐梓文