福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0125民初1004号 原告（反诉被告）：吴孙棉，男，1975年10月12日出生，汉族，住福建省永泰县。 委托诉讼代理人：王怀，福建福民律师事务所律师。 被告（反诉原告）：永泰县上一房地产开发有限公司，住所地永泰县樟城镇南湖路3号（工会大厦二楼）。 法定代表人：阮孝木，董事长。 委托诉讼代理人：陈彧，福建建达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何山，福建建达律师事务所律师。 原告（反诉被告）吴孙棉与被告（反诉原告）永泰县上一房地产开发有限公司（以下简称上一公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴孙棉委托诉讼代理人王怀及被告（反诉原告）上一公司委托诉讼代理人何山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴孙棉向本院提出诉讼请求：1.判令上一公司向吴孙棉支付迟延办理房屋权属证书的违约金63265元(按已付购房款总额907684元为基数，按日0.01%标准计算，自2017年1月31日起计算至上一公司履行完毕协助吴孙棉办理房屋权属证书义务之日止，暂计至2019年1月8日止，共计697天）；2.判令上一公司向吴孙棉支付律师代理费3000元；3.由上一公司承担本案的诉讼费用。诉讼中，吴孙棉变更第一项诉讼请求中上一公司向吴孙棉支付逾期协助办理房屋权属证书的违约金截止时间为2019年1月8日。事实与理由：2015年6月25日，吴孙棉与上一公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定，吴孙棉购买上一公司所开发的福建省永泰县XX镇XXX方小区XX#楼XXXX号房；双方当事人对合同价款、面积、交付时间、产权登记时间、违约责任等均作出约定。依据该合同第八条约定，出卖人（上一公司）应当在2016年3月30日前，将符合约定的商品房交付买受人（吴孙棉）使用；该合同第十四条约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，吴孙棉依约付清全部购房款。2015年12月30日上一公司通知吴孙棉可以交房，但是因上一公司原因，吴孙棉未在房屋交付后365日内取得房屋权属证书。2019年1月8日上一公司才通知吴孙棉可以办理不动产权证。吴孙棉认为上一公司逾期协助办证行为，已构成违约行为。 上一公司辩称，1.人民法院应结合讼争房屋所涉楼栋实际情况，依法扣除由于业主自身原因导致办证拖延的时间，对上一公司逾期协助办理产权备案登记的具体违约时间进行综合认定。2.本案中上一公司逾期协助办理产权备案登记的截止时间应依法认定为2019年1月8日。3.本案中吴孙棉要求以2017年1月31日作为上一公司逾期办理产权备案登记的起始时间，毫无合同约定及法律的依据，依法不应予以支持。4.吴孙棉于本案中并未提交任何证据用以证明由于逾期办证所造成的实际损失数额，吴孙棉向上一公司主张的违约金过高，人民法院依法应予以调整。 上一公司向本院提出反诉请求：1.判令吴孙棉向上一公司支付违约金30240元（从2015年8月24日起计至2015年10月26日止）；2.判令本案全部诉讼费用由吴孙棉承担。事实与理由：2015年6月25日，上一公司与吴孙棉就购买上一公司开发的永泰“XXX方”项目XX号楼XXXX房屋事宜签订了一份《商品房买卖合同》，购房款总额为907684元，吴孙棉于签订合同当日支付了首付款241463元，并约定余款630000元吴孙棉必须在补充协议约定的时限内以按揭贷款方式向上一公司支付。《商品房买卖合同》附件6合同补充协议第二条明确约定，买受人（即吴孙棉）已对按揭可能存在的风险有充分的认识和了解，并愿承担其中的风险；并且，吴孙棉已详细了解办理银行按揭贷款的有关规定及所需提供材料和所需费用，并应在签订《商品房买卖合同》当日起60日内办结银行按揭贷款或公积金贷款，用于向上一公司支付购房款。吴孙棉由于自身原因未及时签署贷款文件办结按揭贷款手续的行为已构成违约，即以吴孙棉申请贷款总额为基数，按逾期天数每日万分之五的比例计付违约金；若吴孙棉逾期超过30日的，上一公司有权解除合同，吴孙棉应在逾期31日起至解除合同前以申请贷款总额为基数，按照日千分之一的比例向上一公司支付违约金，上一公司在扣除定金、违约金及备案（注销）登记手续费外，90日内无息向吴孙棉退还已付购房款余额。《商品房买卖合同》及其附件签订后，上一公司已依约完成对《商品房买卖合同》的备案及预告登记，吴孙棉依约应于2015年8月24日之前办妥贷款事宜以向上一公司支付剩余购房款。而后上一公司也多次催促吴孙棉依照合同的约定履行义务，但是吴孙棉直至2015年10月26日才办理好按揭贷款63万元用于支付上一公司的剩余购房款。吴孙棉逾期向上一公司支付剩余购房款之行为已构成违约，依照双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第二条第3款之相关约定，上一公司有权向吴孙棉计收逾期付款63日之违约金30240元。综上所述，吴孙棉的行为已严重违反合同约定，损害上一公司合法权益。 吴孙棉对上一公司的反诉辩称，1.反诉的贷款违约金缺乏事实和法律依据。本案上一公司未能提供任何证据证明贷款逾期责任是吴孙棉的责任，吴孙棉没有过错。2.上一公司作为房地产开发企业，提供的合同是格式条款加重了吴孙棉的责任。3.逾期贷款违约金标准过高，逾期贷款跟逾期交房的违约金标准不符，依据《中华人民共和国合同法》公平、公正原则，应当按统一标准计算日万分之五计算。上一公司推迟了网签时间，影响了贷款时间，是贷款逾期的原因之一。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实： 2015年6月25日，吴孙棉与上一公司签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》等相关附件，约定吴孙棉向上一公司购买位于永泰县XX镇XX坂的XXX方第XX号楼XX层XXXX单元号房，建筑面积为119.91平方米。其中，套内建筑面积98.65平方米，公共部位共有分摊建筑面积21.26平方米，每平方米7569.71元，总价为907684元。签约当日吴孙棉应支付277684元作为首期购房款，余款63万元向银行办理按揭贷款。《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定“出卖人应当在2016年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：……”；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的月息2％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率的违约金”；第十四条约定“关于产权登记的约定，双方经协商同意选择[2]：[2]因开发商无法按照[1]约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金”；双方另在附件六还就《商品房买卖合同》进行补充协议，其中第一段“买受人已详细阅读和理解了出卖人与买受人签订的《商品房买卖合同》的文本内容，……”、第二条约定“买受人选择银行按揭贷款方式（包括公积金贷款付款方式）支付房价款的特别约定：1.买受人确认在选择公积金/银行按揭贷款方式时，已经对按揭可能存在的风险，包括不能够取得贷款或者不能够按照申请成数贷款有充分的了解和认识，并愿意承担其中的风险。2.买受人已详细了解办理银行按揭贷款和公积金贷款的有关规定及需由买受人提交的所有材料清单和买受人所需交纳的保险费、抵押见证费、印花税等相关税、费，买受人应在签订《商品房买卖合同》当日起60日内办结银行按揭贷款和公积金贷款，用于向出卖人支付购房款。3.买受人承诺在如下约定期限内履行下列义务：（1）买受人同意于签订《商品房买卖合同》之日起7日内将办理贷款所需的材料送交出卖人。（2）如银行审查中要求买受人补充贷款所需材料，买受人应于收到出卖人发出的补充材料通知书之日起7日内补齐，送交出卖人。（3）买受人同意于出卖人发出贷款签约通知书之日起7日内，携产权共有权人及有关证件到出卖人指定地点签署贷款文件。出卖人协助买受人办理银行按揭贷款手续，银行根据买受人的资信状况批准贷款额度，如由于银行批准的贷款额度不足以支付《商品房买卖合同》中约定的贷款额度，差额部分买受人应自收到出卖人书面通知书之日起7日内补足。（4）买受人保证向出卖人提交的材料真实可靠，如因材料不实影响办理贷款，买受人按逾期付款承担相应违约责任。（5）买受人不在上述约定期限内履行上述义务，即构成根本违约；有下述不及时送贷款材料，不及时补交贷款材料，不及时签署贷款文件，不及时补足贷款额度不足部分情形之一的，买受人以申请贷款总额为基数，按逾期天数每日万分之五的比例计付违约金；若买受人逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，在逾期31日起至解除合同前以申请贷款总额为基数，按照日千分之一的比例向出卖人支付违约金，在扣除定金、违约金及备案（注销）登记手续费外，90日内无息向买受人退还已付购房款余额”；第八条约定“《商品房买卖合同》第十四条之补充约定：1.出卖人与买受人经协商同意将《商品房买卖合同》第十四条约定修改为出卖人应当在商品房交付并由买受人接收后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。2.在《商品房买卖合同》中出卖人关于办理产权证的全部责任和义务仅限于：按时将需由出卖人提供的办理该商品房所在楼宇或项目的初始登记所需资料（即办理产权主件或大产权证备案所需资料）报送产权登记机关备案。出卖人履行上述义务后，即视为出卖人履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务。3.如因为其他非出卖人自身原因（包括但不限于相关部门办理迟延或暂不予办理等），导致未能按约定时间备案，则《商品房买卖合同》第十四条有关产权登记备案时间相应顺延，出卖人并不需因此承担违约责任”；第十三条约定“出卖人可根据商品房的开发、建设情况决定提前交房，买受人同意按照出卖人发出通知确定的交房截止日之前来收房，否则出卖人可按交房截止日起计收保管费，该房屋的相关费用，包括各项税费以及自交付之日起的物业管理费和任何杂费应由买受人承担。……；但《商品房买卖合同》第十四条约定的商品房交付使用日起算时间仍以《商品房买卖合同》第八条所约定的交付时间开始计算，不以实际交付日起算”；附件六补充协议最后一段“买受人特别声明：买受人已与出卖人就《商品房买卖合同》及本补充协议协商取得一致，买受人已认真审阅了《商品房买卖合同》及其附件（包括本协议）之全部条款，并已清楚理解其含义，自愿同意接受”。签约当日，吴孙棉支付首付款277684元。2015年6月25日，上一公司出具《销售不动产统一发票（自开）》（发票号码：00971539），金额为277684元，款项性质为预收购房款。后吴孙棉办理按揭贷款支付购房款630000元。2015年10月26日，贷款银行放款630000元。2015年10月30日，上一公司出具《销售不动产统一发票（自开）》（发票号码：00212213），金额为630000元，款项性质为按揭款。后吴孙棉向上一公司支付购房款151元。2016年1月31日，上一公司出具《销售不动产统一发票（自开）》（发票号码：00666145），金额为151元，款项性质为购房款。吴孙棉实际支付购房款907835元。2018年7月20日，上一公司作出《支付违约金催告函》，并于2018年7月25日向吴孙棉寄送，要求吴孙棉于2018年7月31日前向其支付逾期贷款违约金30240元。2019年1月8日，永泰县不动产登记和交易中心向上一公司出具《开发项目首次登记证明》。2019年3月26日吴孙棉诉至本院请求判令上一公司支付逾期办证违约金63265元；上一公司于2019年4月23日向本院提起反诉，请求判令吴孙棉支付逾期贷款违约金30240元。 另查，上一公司于2016年1月1日将讼争房屋交付吴孙棉使用。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。吴孙棉与上一公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件是双方的真实意思表示，双方在合同及合同附件中已就付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付条件与期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接、产权登记等进行了约定，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人约定交房时间为2016年3月30日，且上一公司应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付吴孙棉，然而上一公司却未能完成上述约定事项引发纠纷，上一公司存在违约，应承担违约责任。虽然本案实际交房时间为2016年1月1日，但依照《商品房买卖合同》补充协议第十三条的约定，上一公司逾期办证的起算时间应为约定交房时间后365天次日。因此上一公司逾期协助办理产权备案登记的起算时间认定为2017年3月31日，截止时间应认定为上一公司办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付给吴孙棉之日。吴孙棉实际支付购房款为907835元，其诉求以907684元购房款为违约金计算基数，系对自身权利处分，本院予以认可。即上一公司承担逾期协助办理房屋权属证书从2017年3月31日开始计算至2019年1月8日的违约金为58818元（907684元×648天×0.01％四舍五入后取整），超出部分不予支持。案涉《商品房买卖合同》未对律师代理费负担作出约定，故本院对吴孙棉诉求上一公司支付律师代理费3000元不予支持。关于上一公司提出反诉一节，吴孙棉应在签订《商品房买卖合同》当日起60日内，即2015年8月24日前办结银行按揭贷款或公积金贷款，用于向出卖人支付购房款630000元。而吴孙棉实际于2015年10月26日办理好按揭贷款，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”的规定，即本院对逾期贷款超过30天的按日千分之一的比例计付违约金，调整为逾期贷款超过30天的按日万分之五的比例计付违约金。吴孙棉应支付的逾期贷款违约金为19530元（630000元×62天×0.05％），超出部分不予支持。上一公司关于法院应结合讼争房屋所涉楼栋实际情况，依法扣除由于业主自身原因导致办证拖延的时间，对上一公司逾期协助办理产权备案登记的具体违约时间进行综合认定的辩称理由，因无法律事实依据，本院不予采纳。另对上一公司请求逾期办证违约金数额和损失赔偿额的计算方法，应当由主张调整的一方就违约金过分高于或低于的损失承担举证责任，否则应承担不利后果，故本院对上一公司未提供证据佐证的此主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，判决如下： 一、永泰县上一房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向吴孙棉支付逾期办证违约金58818元； 二、吴孙棉于本判决生效之日起三十日内向永泰县上一房地产开发有限公司支付逾期办结银行按揭贷款违约金19530元； 三、上述第一项与第二项相抵扣，永泰县上一房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付吴孙棉款项39288元； 四、驳回吴孙棉的其他诉讼请求； 五、驳回永泰县上一房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1456元，减半收取计728元，由吴孙棉负担82元，永泰县上一房地产开发有限公司负担646元；反诉受理费278元，由永泰县上一房地产开发有限公司负担98元，吴孙棉负担180元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  郑建迟 二〇一九年六月二十日                                                                                                         法官助理  李霞                                                                                                        书记员 连焰金 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -15-