广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0118民初3183号原告：广州市增城新塘牛仔服装商贸城（普通合伙），住所广州市增城新塘镇牛仔路211号。执行事务合伙人：林国寿。委托代理人：顾洁欣，广东达盛律师事务所律师、委托代理人：张丽婷，广东达盛（白云）律师事务所律师。被告：凤小利，女，1982年7月11日出生，汉族，住四川省广安市广安区。委托代理人：黄汇琳，广东天穗律师事务所律师。原告广州市增城新塘牛仔服装商贸城诉被告凤小利房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市增城新塘牛仔服装商贸城的委托代理人顾洁欣、张丽婷、被告凤小利及其委托代理人黄汇琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市增城新塘牛仔服装商贸城诉讼请求为：一、被告支付拖欠原告租金157040元（从2016年8月1日至2019年3月31日）；二、被告向原告支付逾期支付租金的滞纳金157040元（从2016年8月6日起以每月租金为基数按每日5‰计算，暂计至起诉之日）；三、本案诉讼费由被告负担。事实和理由如下：原、被告关于商铺租赁事宜友好协商并于2015年1月1日签订编号NO201501011142《租赁合同书》。约定将原告所有的位于广州市增城区新塘镇广深大道东113-1号第一层1128号商铺租赁给被告作为商铺使用，租赁期为五年。原告于2015年1月1日已将上述商铺交付给被告使用，但是被告从2016年8月起开始拖欠租金。原告多次催收未果，为此，诉至法院，望判如所请。被告凤小利辩称：首先是原告主张被告欠租本金不属实，虽然双方在合同中约定了租金金额，但双方在履行合同的过程中已经变更了每月的租金金额，在被告的证据可以证明，被告提交的证据证明2016年的月租金2925元，2019年月租金为4095元，则被告自2016年8月至2019年3月实际欠付租金本金111150元。然后原告主张的部分租金已经过了诉讼时效，民法通则规定，2016年10月之前的租金是一年的诉讼时效，因此本案2016年8月、9月的租金已经过了诉讼时效，被告实际应支付的租金本金105300元，2016年8月租金诉讼时效为1年，违约金的请求权诉讼时效为1年，2016年8月、9月延期的违约金已经过了诉讼时效。原告主张日千分之五违约金过高，原告不能证明除了利息之外的损失，请法院调整为同期贷款利率。经审理查明：2014年5月10日，刘茂川、林国寿（承租方，乙方）与伍建良（出租方，甲方），签订《租赁合同》，约定甲方将位于增城市新塘镇××村庄口（土名）的房地产租赁给乙方。土地的《国有土地使用证》编号增国用（1999）字第B0200369号、厂房《房屋所有权证》证号：粤房字第××号、宿舍《房屋所有权证》证号：粤房字第××号。租赁期限20年，从2014年5月16日至2034年5月15日。并约定了乙方转租、分租的权利义务。2015年1月1日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《租赁合同书》，内容为，租赁广深大道东113-1号1142号商铺，合同编号NO：201501011142。一、商铺号码及经营性质，甲方同意将新塘镇广深大道东113-1号第壹层第1142号，租给乙方做经营服装类或服装配套使用。租赁期限五年，自2015年1月1日至2019年12月31日止。租金标准2015年1月1日至2015年12月31日，每月3250元；2016年1月1日至2016年12月31日，每月3250元；2017年1月1日至2017年12月31日，每月4550元；2018年1月1日至2018年12月31日，每月5590元；2019年1月1日至2019年12月31日，每月6370元。租金、及其他费用缴交办法，乙方必须在每月5号前（含5号）主动向甲方交纳当月租金，如延期缴交，乙方同意按欠费总金额每日5‰计滞纳金并与所欠租金一次性同时交纳给甲方，该租金不含税。2016年11月28日，增城市新塘丽新纺织品经营部出具《说明》，内容为位于新塘镇××村庄口（土名）土地厂房出租给刘茂川、林国寿。以上承租人对土地厂房有转租的权利。2016年12月5日，广州市增城区国土资源和规划局出具《增城市房地产权查册表》，注明位于新塘镇××村庄口（土名）厂房登记在增城市新塘丽新纺织品经营部名下，并取得了建设工程规划许可证。2018年8月3日，原告委托广东达盛律师事务所向被告发出《广东达盛律师事务所律师函》，内容为被告租赁涉案商铺，从2016年8月1日至2018年6月30日共计拖欠租金104390元，滞纳金104390元。要求被告在2018年8月10日之前缴纳上述欠款。原告提供照片19份，拟证明从2016年12月31日开始，在被告租赁的1142号商铺上张贴《租金催缴通知书》，向被告主张权利，因此本案诉讼尚未过诉讼时效。被告提供，1、2015年1月1日，原告与被告签订《租赁合同书》，租赁广深大道东113-1号1143号商铺，合同编号NO.201501011143。内容为，被告租赁位于新塘镇广××大道东××号铺位。租期为五年，自从2015年1月1日至2019年12月31日。租金标准租金标准2015年1月1日至2015年12月31日，每月3250元；2016年1月1日至2016年12月31日，每月3250元；2017年1月1日至2017年12月31日，每月4550元；2018年1月1日至2018年12月31日，每月5590元；2019年1月1日至2019年12月31日，每月6370元。上述证据证明被告租赁原告两处商铺分别为1142号和1143号。2、1143号商铺租金收据：2016年8月租金原租金3250元，优惠10%，2925元；2017年1月租金原租金4550，按2016年12月份租金，原价3250元，优惠10%后是2925元；2017年2月租金原租金4550，按2016年12月份租金，原价3250元，优惠10%后是2925元；2017年3月份租金原租金4550，按2016年12月份租金，原价3250元，优惠10%后是2925元；2017年4月份租金原租金4550，按2016年12月份租金，原价3250元，优惠10%后是2925元；2017年5月份租金原租金4550，按2016年12月份租金，原价3250元，优惠10%后是2925元；2017年6月份租金原租金4550，按2016年12月份租金，原价3250元，优惠10%后是2925元；2017年7月份租金原租金4550，按2016年12月份租金，原价3250元，优惠10%后是2925元；2017年9月份租金原租金4550，按2016年12月份租金，原价3250元，优惠10%后是2925元；2017年10月份租金原租金4550，按2016年12月份租金，原价3250元，优惠10%后是2925元；2017年12月份租金原租金4550，按2016年12月份租金，原价3250元，优惠10%后是2925元；2018年5月份租金原租金5590元，现按2017年12月份租金原价4550元，优惠10%后租金4095元；2018年7月份租金原租金5590元，现按2017年12月份租金原价4550元，优惠10%后租金4095元；2018年8月份租金原租金5590元，现按2017年12月份租金原价4550元，优惠10%后租金4095元；2019年3月份租金原租金6370元，现按2017年12月份租金原价4550元，优惠10%后租金4095元；2019年4月份租金原租金6370元，现按2017年12月份租金原价4550元，优惠10%后租金4095元。3、1142号商铺租金：2016年7月份租金3250元；2019年4月租金原租金6370元，现按2017年12月份租金原价4550元，优惠10%后租金4095元。被告提供上述租金收据及合同，拟证明本案所涉1142号商铺的租金并非按照合同约定的租金数额，在实际履行中，金额已经发生变化，因此，本案原告起诉期间的租金，亦应当按照实际优惠处理。审理中，原、被告确认：1、涉案1142商铺与1143商铺是被告整体使用的；2、自2016年8月至2019年3月合计32个月的租金，被告没有缴纳。原告陈述以下事实，1、广州福池实业有限公司是涉案商场的物业公司。2、原告不确认广州福池实业有限公司有权限给被告减少租金，被告应按照合同约定支付租金，至于是否租金优惠是原告自行处分权利，不代表原告有义务一定要优惠，对于被告拖欠租金的行为，原告不同意对被告进行租金优惠，本案起诉的时间段的租金原告不同意给予被告租金优惠。被告陈述以下事实，1、收据上加盖广州福池实业有限公司的印章，商场内部均是用广州福池实业有限公司的公章开具收据。这是商场内部的关系，被告不清楚。2、租金优惠如下：2016年和2017年租金3250元优惠到2925元每月，2018年和2019年按照2017年租金标准，再优惠10%收取。租金优惠是从2016年8月开始的，之前的没有优惠。3、1142号商铺现在仍然经营使用。本院认为，原告与被告签订的合同编号NO：201501011142的《租赁合同书》，是双方当事人真实意思表示，根据原告所提供的证据，上述《租赁合同书》应为合法有效，双方应恪守履行。作为租赁方，被告当然负有按照合同约定交付租金及其他费用的义务，被告已经确认2016年8月至2019年3月的租金并未依约交纳，故被告应负有缴纳租金的义务。现被告提出抗辩理由如下：1、本案租金应按照原告收取1143号商铺的标准计算；2、本案2016年8月、9月租金已经超过诉讼时效。针对被告的第1点抗辩理由分析如下，被告与原告就1142号和1143号所签订的是两份独立的合同，原告收取1143号商铺的租金标准在合同没有明确约定，原告没有承诺的情况下，不能当然及于本案涉案1142号商铺。同时，被告提供的关于1142号商铺的租金缴纳凭证，上述租金缴纳凭证的时间长度，不足以证明双方在实际履行中已经变更了合同约定。另外，优惠是原告作为出租方给予承租方的一种奖励性措施，其应当是单方自愿给予，不应当强制给予。故本院对被告的该项抗辩不予采纳。对于被告的第2点抗辩理由，根据原告所提供的证据以及被告陈述原告口头催收，故被告抗辩2016年8月和9月的租金已过诉讼时效，理据不足，本院不予采纳。综上，被告应按照合同约定支付租金，经核算，租金总额为157040元（3250元/月×5个月+4550元/月×12个月+5590×12个月+6370×3个月）。至于原告起诉要求被告支付违约金，按照合同约定，被告理应支付，被告抗辩违约金过高，但上述违约金为双方自愿约定，且违约金总额应以本金为限，故被告上述抗辩本院不予采纳。每月租金违约金，应从当月6日开始，以当月拖欠的租金本金为基数，每逾期一日，按5‰计算至付清之日止，每月违约金总额以当月租金本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告凤小利应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市增城新塘牛仔服装商贸城支付拖欠2016年8月至2019年3月的租金157040元及违约金（当月租金的违约金从当月6日开始，以未付款租金为本金，每逾期一天按每日5‰计算至付清之日止，违约金总额以当月租金为限。即2018年8月的违约金，应从2018年8月6日开始，每逾期一天，以未付租金本金为基数，按每日5‰计算违约金，违约金总额以当月租金本金为限。以此类推）。二、驳回原告广州市增城新塘牛仔服装商贸城的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3006元，由被告凤小利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 勋二〇一九年六月十七日书记员 刘耀允附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。