贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0201民初654号原告：顾维平，女，1979年11月16日出生，彝族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：顾从平（系原告顾维平之兄），男。委托诉讼代理人：孙传洪，系山东齐鲁（青岛）律师事务所律师，执业证号：13702201010928809。被告：贵州丰茂房地产开发有限公司六盘水市分公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区钟山西路南侧、建兴路西侧，统一社会信用代码：91520200666963524K。负责人：何金澄，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王邦灿，系贵州鼎尊律师事务所律师，执业证号：15201199310739408。委托诉讼代理人：江小虎，系贵州鼎尊律师事务所律师，执业证号：15201201810063984。原告顾维平与被告贵州丰茂房地产开发有限公司六盘水市分公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顾维平及其委托诉讼代理人顾从平、孙传洪，被告贵州丰茂房地产开发有限公司六盘水市分公司的委托诉讼代理人王邦灿、江小虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾维平向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告所购买的房屋办理房屋产权转移登记手续，并将产权证书交与原告；2、判令被告以人民币469688.18元为基数，按照中国人民银行关于逾期贷款罚息相关规定，自2015年9月1日起至实际将相关房屋产权证书交付原告之日止计付违约金，暂算至2019年2月15日为96282元；3、请求被告支付自2014年3月31日至2015年6月30日期间的逾期交房违约金35662.38元（按照中国人民银行关于逾期贷款罚息相关规定计算）；4、案件受理费由被告承担。事实及理由：原告于2012年12月17日与被告签订了商品房买卖合同，向被告购买景合上城商品房一套，房屋建筑面积合计为133.51平方米，房屋地址为钟山区钟山西路99号附2号附1303室，房屋价款为人民币469688.18元，原告以按揭方式进行付款。合同签订后，原告向被告交付首付款人民币282688.18元，被告向原告出具收款单据。虽已交房，且原告无任何欠款，但时至今日房屋产权证书及房屋产权登记事项等被告仍一直未办理交与原告。被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因原、被告签订的合同系被告提供的格式合同，且对逾期未办证违约金预算标准约定过低。为此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，原告要求按照“中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准”计算违约金。为此，依照《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，为保护自身合法权益，原告依法向人民法院提起诉讼，望法院判如所请。被告贵州丰茂房地产开发有限公司六盘水市分公司辩称，一、根据商品房买卖合同补充协议附件12.2之规定，被告方不应承担任何违约责任及赔偿责任，因为被告至今未办理产权证的原因是因为人民政府及相关职能部门，包括住建局、钟山区人民法院的原因所导致，并非被告的原因所导致；二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定是在没有约定违约金或损失数额难以确认的情况下，按此标准计算，但合同中已经明确相关内容，故不应该按该条规定计算违约金。综上，望法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告顾维平及被告贵州丰茂房地产开发有限公司六盘水市分公司提交的《商品房买卖合同》各一份，可以证明原、被告签订商品房买卖合同，就购买商品房价款，违约责任等事项进行约定的事实，故对该份证据予以确认；对原告提交的《关于逾期付购房款、逾期交房违约金了结协议》一份，因该份协议上未有被告盖章确认，故对该份证据的真实性不予确认；对被告贵州丰茂房地产开发有限公司六盘水市分公司提交的成交确认书、六盘水市国土资源局关于市建设局地块有关问题处理情况的回复、市国土资请[2011]69号文件、土地收购储备协议、公文处理笺、六盘水市国土资源局拍卖国有土地使用权须知、市府专议[2006]76号专题会议纪要、市城规委专纪字[2007]15号会议纪要及商业门面拆迁重建置换补偿协议复印件，因以上证据均形成于原、被告签订商品房买卖合同之前，被告在与原告签订商品房买卖合同之时就已知晓有关情况的存在，故不能证明被告所称系因政府部门的原因导致无法办理产权证的证明目的；对被告提交的2012年6月4日情况说明、2012年2月27日报告、2012年8月28日报告、2012年11月5日材料汇报、2017年8月3日报告、2018年9月10日报告，因系被告单方制作，且被告未提交相应证据予以印证，故对该组证据的证明目的不予确认；对被告提交的建设用地规划许可证与建筑工程施工许可证、可以证明被告依法取得景合上城的建设用地规划许可与建设工程施工许可的事实，故对该组证据予以确认；对被告提交的装修施工许可证一份，因与待证事实无关，故对该份证据的关联性不予确认。本院经审理认定事实如下：2012年12月19日，原告顾维平（买受人）与被告贵州丰茂房地产开发有限公司六盘水市分公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，出卖人将位于六盘水市钟山区房屋一套出售给买受人，商品房价款按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4195.14元，总价款469688.18元。买受人于签订合同之日交付首期房款282688.18元，余款187000元以银行按揭支付。出卖人应当在2014年3月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起20日内向买受人支付违约金。出卖人承诺于商品房交付之日起500个工作日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起至180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起至180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日退还买受人已付款，并按照同期银行活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.02的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起15日内向另一方当事人提供证明。另原、被告在同日签订的《补充协议》中约定：如因不可抗力因素或下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期并不承担任何违约责任及赔偿责任：因国家、地方政策影响或政府原因停工等政府行为或市政设施建设导致出卖人无法正常施工的。合同签订后，原告顾维平按合同约定支付被告贵州丰茂房地产开发有限公司六盘水市分公司购房款469688.18元。2015年6月30日，被告将该商品房交付给原告使用。2016年3月23日，被告已支付原告逾期交房违约金7478元。现因被告未为原告办理房屋产权转移登记手续，也未支付原告逾期办证违约金，故原告诉至本院。本院认为，本案案由应为商品房销售合同纠纷。原告顾维平与被告贵州丰茂房地产开发有限公司六盘水市分公司于2012年12月19日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应按照合同约定履行自己的义务。对原告主张被告为其办理房屋产权转移登记手续并交付产权证书的诉请，经本院向六盘水市不动产登记中心查询，因被告贵州丰茂房地产开发有限公司六盘水市分公司未申请办理首次登记，故该房现不具备办理分户的不动产转移登记条件，故对原告主张被告为其办理房屋产权转移登记手续并交付产权证书的诉讼请求，本院不予支持。原告可待该房可办理产权转移登记时再主张权利。对原告主张被告自2015年9月1日起至2019年2月15日，以购房款469688.18元为基数，按中国人民银行逾期贷款罚息利率，支付逾期办证违约金96282元的诉讼请求，现原告顾维平已依照合同约定支付了购房款，被告贵州丰茂房地产开发有限公司六盘水市分公司应在约定的期限内为原告办理并交付商品房转移登记的有关文书，然而被告未在约定的期限内办理并交付商品房转移登记的有关文书，其行为已构成违约，应承担违约责任。因双方在商品房买卖合同中约定被告承诺于商品房交付之日起500个工作日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，如不能在约定期限内交付商品房转移登记的有关文书，按日向原告支付已交付房价款万分之0.02的违约金，现原、被告均认可该房于2015年6月30日交付给原告，按年工作日250天（365天-休息日104天-法定节假日11天），故被告违约时间应自2017年6月30日开始起算，其应自该日起支付原告违约金，故原告主张的逾期办证违约金应自2017年6月30日计算至2019年2月15日，按双方合同约定的日利率万分之0.02计算，则被告应支付原告逾期办证违约金为558.93元（469688.18元×0.02÷10000×595天），故对原告主张被告支付其逾期办证违约金558.93元的诉讼请求，本院予以支持；对原告主张的逾期办证违约金超出部分，本院不予支持。2019年2月16日至被告实际交付商品房转移登记有关文书之日止的违约金仍按此标准计算。对原告主张应按照中国人民银行逾期贷款利率标准计算违约金的诉讼请求，因原、被告在合同中对违约金计算方式已作约定，故对原告主张按上述标准计算违约金的诉讼请求，本院不予支持。对被告辩称系因政府相关部门的原因导致未能办理产权证，其不应承担违约责任的辩称理由，因被告提交的政府部门的相应证据形成时间均为其与原告签订《商品房买卖合同》之前，但其与原告签订合同时仍自愿与原告约定办证期限，其并未提交证据证明在签订合同之后系因相关部门的原因导致不能按期办理产权证，该商品房买卖合同对双方当事人均具有法律约束力，故对被告的该辩称理由，本院不予采信。对原告主张被告支付自2014年3月31日至2015年6月30日的逾期交房违约金35662.38元的诉讼请求，因原告认可其已收到被告支付的逾期交房违约金7478元，对逾期交房违约金双方已履行完毕，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告贵州丰茂房地产开发有限公司六盘水市分公司于本判决生效后十日内支付原告顾维平逾期办证违约金558.93元（按日利率万分之0.02计算；2019年2月16日起至被告贵州丰茂房地产开发有限公司六盘水市分公司实际交付商品房转移登记文书之日止的违约金仍按此标准计算；二、驳回原告顾维平的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2938元，因适用简易程序减半收取1469元，由原告顾维平负担1459元，由被告贵州丰茂房地产开发有限公司六盘水市分公司负担10元（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员 陈 宇二〇一九年六月十六日书记员 邵莉婷