浙江省温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0302民初11215号原告（反诉被告）：张爱娇，女，1975年4月16日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：甘细平，浙江嘉瑞成律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘红梅，浙江嘉瑞成律师事务所律师。被告（反诉原告）：王怡斐，女，1988年10月17日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：肖立峰，浙江泽商律师事务所律师。委托诉讼代理人：张杨旭，浙江泽商律师事务所律师。被告（反诉第三人）：林蔚，女，1975年10月15日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。被告（反诉第三人）：金纬，男，1970年9月16日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。以上两被告共同委托诉讼代理人：施明强，浙江和乐律师事务所律师。原告张爱娇与温州一棵树文化产业有限公司、被告王怡斐房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，并于2018年6月4日作出（2017）浙0302民初15367号民事判决，原告张爱娇与被告王怡斐均不服，上诉至温州市中级人民法院。温州市中级人民法院于2018年10月30日作出（2018）浙03民终4106号民事裁定，认为温州一棵树文化产业有限公司在一审期间主体资格已经注销，一审未予查明，遂撤销原判，发回重审。本院依法追加温州一棵树文化产业有限公司的投资人即被告林蔚、金纬参加诉讼。被告王怡斐在重审期间提出反诉，本院决定合并审理，依法重新组成合议庭开庭进行了审理，原告（反诉被告）张爱娇的委托诉讼代理人甘细平、刘红梅，被告（反诉原告）王怡斐的委托诉讼代理人肖立峰、张杨旭，被告（反诉第三人）林蔚、金纬共同委托诉讼代理人施明强，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张爱娇向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《租赁合同》；2.三被告向原告返还租金1024230元，押金100000元；3.三被告赔偿原告上述租金、押金的利息损失213603.7元（暂算至2015年4月30日，实际以1124230元为基数自2013年9月30日起算至履行之日止，按月息1%计算）；4.三被告赔偿原告装修费等直接损失1209082元；5.三被告赔偿原告消防罚款33000元；6.三被告赔偿原告品牌加盟费200000元；7.诉讼费、评估费由被告承担。事实与理由：2013年9月12日，原告与被告签订《租赁合同》一份，约定：被告将坐落于温州市鹿城区的部分房屋出租给原告使用；租赁期间，被告保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全状态；被告交付的房屋严重不符合合同约定或影响原告人身安全的，原告有权单方解除合同；根据实际经营情况，双方就原告经营项目的具体要求（经营需要的消防协助，活动或广告及策划等）进行友好协商，原告可就具体要求向被告提请协助，在不影响被告经营的情况下，被告应予以配合；因被告外立面及基础建筑设施未能如期竣工，使原告无法正常营业的，则不计原告因此不能正常营业期间的租金，等。合同签订后，原告依约在2013年9月30日向被告交付第一年租金1024230元、押金100000元后，即开始筹建温州港云阁餐饮管理有限公司万源店，开展员工培训、房屋装修，办理环评、加盟、营业执照等手续，于2014年2月19日开始试营业。但被告承诺的外立面不仅未在三个月内如期完工，且文化创意园的整体消防安全备案手续也未能办妥，致使原告酒店的消防许可无法办理。2014年4月14日，温州市公安消防局鹿城区分局对原告酒店责令停业并罚款33000元，原告虽进行了整改，但7、8月消防部门仍敦促停业。10月22日，被告对原告的酒店擅自拉闸停电，迫使原告酒店完全停业。原告为此诉至法院。被告王怡斐辩称，一、关于第一项诉讼请求，租赁合同在2015年1月29日已经解除，不属于本案审理的范围，2015年1月29日在被告王怡斐起诉原告时，相关材料已经送达给原告，本案的合同应于2015年1月29日解除；二、关于第二、三诉讼请求，在租期一年内涉案房屋经营都是正常持续的，不存在返还租金、押金及赔偿租金、押金损失。三、关于第四、五、六项诉讼请求，被告认为原告并非本案适格主体，根据被告提交的证据，其所有的签名及发票都是由案外人即港云阁总店股东签字的，与原告所称的万源店没有任何关系。港云阁关闭是经营不善导致的而非拉闸关电。被告林蔚、金纬辩称，一、原告起诉被告林蔚、金纬有误。被告林蔚、金纬并未与被告王怡斐合作，也未参与经营管理。原告系与被告王怡斐存在合同关系，与被告林蔚、金纬并未存在合同关系；二、原告要求一棵树公司或被告林蔚、金纬返还租金、押金及赔偿损失等诉讼请求无任何事实与法律依据；三、温州一棵树文化产业有限公司已依法注销，金纬、林蔚已履行股东义务，在本案中无需承担任何责任。反诉原告王怡斐向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告王怡斐签订的租赁合同已于2015年1月29日解除；2.判令反诉被告向反诉原告支付占有使用费计85352.5元；3.判令反诉被告向反诉原告支付违约金计512115元；4.判令反诉被告向反诉原告支付保管费计80000元；5.反诉诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2013年9月12日，反诉被告与反诉原告签订了一份《租赁合同》，合同约定将位于温州市鹿城区部分房屋出租给反诉被告，并约定租赁期限、租金等诸多事项。2014年10月间，因反诉被告经营不善致使拖欠该月租金，反诉原告多次向其催讨租金，反诉被告均置之不理。无奈之下，反诉原告根据合同约定单方解除了租赁关系。2014年11月22日，反诉原告通知反诉被告将其所有的财物从租赁场所搬离，反诉被告依然无意于此事，为减少双方的损失，反诉原告唯有租赁仓库囤放租赁场所内的物品，支出了保管费用，反诉原告遂提起反诉。反诉被告张爱娇辩称，原告无需向被告支付占有使用费及违约金，合同约定，若被告外立面基础设施未如期完工造成被告不能正常营业，被告是无需支付租金的，实际上出租的涉案房屋外立面设施及其他基础设施并没有按期完工。被告要求原告支付占有使用费及违约金没有任何事实与法律依据。原告也无需向被告支付保管费，被告未经原告同意，擅自拆除装修并变卖原告的设施。被告没有提交任何证据证明通知原告，造成原告巨大损失，应当赔偿原告损失。关于第一项诉讼请求，被告曾于2014年年底向鹿城法院提起诉讼，后来没有缴纳诉讼费按照撤诉处理，第二次2015年又再次提起诉讼，2015年2月7日法院向原告送达材料，并于2015年2月28日开庭，但被告又在2015年3月13日撤回起诉，被告单方提起解除合同也是不符合合同约定的。反诉第三人林蔚、金纬述称，林蔚、金纬并没有参与双方的租赁合同，并不清楚事情的经过情况，故不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告张爱娇提交的证据，有争议的证据和事实，本院认定如下：1.外立面装修照片及补充证据中的外立面照片及文化创意园照片，外立面装修照片无法反映拍摄时间，补充证据的外立面照片拍摄的时间为2015年2月，无法反映涉案房屋的外立面及基础设施何时完工，需结合其他证据进行综合认定；2.证据9消防备案凭证、行政处罚决定书、发票等能证明温州港云阁餐饮管理有限公司因未经消防安全检查擅自投入使用经营被消防部门责令停产停业并处罚款的事实，但无法反映原告张爱娇主张的消防许可无法办理归责于被告王怡斐的事实。3.原告发给被告的函，被告对其有异议，本院认为，结合原告提供的被告向原告发送的催款函，且该证据系原件，该证据可以证明原告向被告发函的事实；4.证据11收款收据、支付凭证，该证据能证明原告张爱娇曾向温州港云阁支付保证金200000元的事实，本院对该事实予以确认；5.工程造价咨询报告书，被告认为该报告书系原告后期单方委托，不能作为定案的依据，应以法院委托温州瓯江资产评估有限公司出具的为准，本院认为，在法院已经委托鉴定的情况下，原告自行委托出具工程造价咨询报告，依据不足，本院不予采信。被告王怡斐提交的证据，本院认定如下：1.合同书、转账凭证、发票、收款收据、货单，原告认为被告未能提供原件，真实性无法核实，本院认为，被告提供的该证据无法证明其待证事实，本院不予采信；2.建筑工程消防验收意见书，该份意见书出具时间为2002年，现涉案房屋用途已经退二进三改造，应按规定进行办理消防相关手续，本院对该份证据的证明力不予认定；3.证明、水电费记录，原告对此有异议，本院认为，被告提供的证明无法证据被告的待证事实，本院不予采信，被告提供的水电费记录，没有原件，无法证明相关事实，本院不予采信；4.工商登记、地图、证明，原告对此有异议，本院认为，被告提供的该证据无法证明其待证事实，本院不予采信。案件审理过程中，因原告张爱娇的申请，本院依法委托温州瓯江资产评估有限公司对涉案房屋的装修造价（评估时点为2013年9月）进行鉴定。经现场勘查，因被告王怡斐将涉案租赁房屋一层转租他人，内部装修已被修改，一层装修造价无法鉴定，故双方一致同意一层装修造价参照二层装修造价确定，评估范围仅为二层房屋建筑物内部装修，建筑面积为333平方米。因被告王怡斐将从涉案租赁房屋内拆除的家具、设备存放于红日花园南门处，部分已生锈、褪色、损坏，故本院依据原告张爱娇的申请，对涉案租赁房屋内家具、设备在装修时点（2013年9月）的原值及评估时点（2016年2月3日）的残值分别进行鉴定。后温州瓯江资产评估有限公司出具报告书，认定原告张爱娇所有的家具、设备在以基准日为2016年2月3日计算得出的评估价值为34925元，于装修时点的原值为329940元；涉案租赁房屋二楼装修造价于装修时点的原值为238200元。原告张爱娇对上述评估报告书提出异议，认为该鉴定报告仅以现场勘查所得的装修现状对二楼装修残值进行鉴定，未鉴定二楼原装修造价；二楼的建筑面积并非333平方米，该333平方米为实测面积而非建筑面积；该鉴定报告结果完全偏离实际，涉案房屋系商业装修，花费巨大，原告张爱娇仅就装潢人工费的投入已达394500元，鉴定结论应以原告张爱娇提供的装修图纸、发票、转账记录、开业录像等为依据。本院认为，评估人员与双方当事人已对二层装修、部分家具及设备进行实地勘察，并作出相应记录，双方当事人也于现场勘察单上核对签字，温州瓯江资产评估有限公司据此出具鉴定报告书，合法有据，本院对此予以认定。原告张爱娇提供的电子设计图纸，未有双方当事人的确认，评估现场与图纸存在差异，相关图纸仅能作为评估的参考依据，而不能完全作为评估结果的计算依据，其主张应将二楼装修工程现场勘察未见部分计入，本院不予采纳。另，因双方协商确定，对一楼装修造价按照二楼装修造价面积比例进行计算，现双方均确认一楼二楼的装修面积为631平方米，本院予以确认，并将一楼二楼于装修时点的原值认定为451363.96元（631平方米/333平方米×238200元），家具设备于2016年2月3日时损耗的价值为295015元（329940元-34925元）。原告张爱娇为上述鉴定垫付鉴定费用20000元。经本院审理查明事实如下：2012年12月6日，被告王怡斐与案外人温州市鹿城区黎明日初齿轮厂、温州市欧华文具用品有限公司、温州市鹿城区黎明震宇机械厂签订《厂房租赁合同》，承租坐落于温州市鹿城区作为餐饮文化创意产业场所使用，面积为6155.82平方米，租赁期限为10年。2013年9月12日，被告王怡斐（作为出租方、甲方）与原告张爱娇（作为承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将坐落于温州市鹿城区Ａ1、Ａ2、Ａ3、Ａ5、Ａ6、Ａ7出租给乙方使用，建筑面积约为890.5平方米；2013年9月12日至2013年10月21日为装修免租期，租金自2013年10月22日起算至2017年10月21日止，共计4年；首年租金为1024230元，合同签订后三日内付清首年租金，以后租金每半年一付，第三年开始每年递增5%，每年租期满乙方应提前30日向甲方支付第二年租金；乙方支付100000元作为房屋水电押金，待协议期满，双方不再续租，主楼设施完好，并结清水、电等房屋各项费用后，由甲方在7个工作日内退还给乙方；因园区改造，园区基础设施公共配套（消防、外立面等）费用，根据乙方的租赁面积分摊；因甲方外立面及基础建筑设施未能如期（计租金起三个月，即2014年1月21日前）竣工，使乙方无法正常营业的，则不计乙方因此不能正常营业期间的租金；甲方交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方人身安全的，乙方有权单方解除合同；乙方不按约支付租金达30日或欠缴各项费用达30000元的，甲方有权单方解除合同，等等。合同签订后，原告张爱娇向被告王怡斐支付第一年租金1024230元及押金100000元。原告张爱娇承租涉案房屋后，用于筹建温州港云阁餐饮管理有限公司万源店，并对涉案租赁房屋进行装饰装修。2014年2月19日，温州港云阁餐饮管理有限公司万源店开始试营业。2014年4月3日，温州港云阁餐饮管理有限公司万源店装修工程向温州市公安消防局鹿城区分局申请消防设计备案，并取得消防设计备案凭证。2014年4月14日，温州市公安消防局鹿城区分局作出行政处罚决定书，认定因温州港云阁餐饮管理有限公司未经消防安全检查擅自投入使用、营业，行为违法，给予温州港云阁餐饮管理有限公司责令停产停业、并处罚款33000元的处罚。2014年12月22日，温州港云阁餐饮管理有限公司向被告王怡斐发出《函》，称因一棵树物业管理有限公司于2014年10月22日对其停止供电，致使公司停止一切经营活动，造成巨大损失等。原告张爱娇结束营业后，未对涉案租赁房屋进行腾空，并仅向被告王怡斐支付房屋租金至2014年10月21日止。后被告王怡斐将涉案租赁房屋一层出租他人，将原装修进行修改，并将从涉案租赁房屋内拆除的家具、设备存放于红日花园南门处，至评估机构现场勘查时部分已生锈、褪色、损坏。2015年1月16日，被告王怡斐曾就其与原告张爱娇及案外人温州港云阁餐饮管理有限公司租赁合同纠纷一案诉至本院，以承租人未按约支付第二年租金、拖欠园区基础设施公共配套费用为由，主张确认租赁合同解除、腾空房屋及支付拖欠费用等。后因被告王怡斐未在本院指定期限内缴纳案件受理费，该案按被告王怡斐撤回起诉处理。2015年1月29日，被告王怡斐再次提起诉讼。2015年2月7日，本院向原告张爱娇送达上述案件包括起诉状、证据副本在内的诉讼材料。2015年3月13日，被告王怡斐自愿撤回起诉。另查明：温州港云阁餐饮管理有限公司万源店系有限责任公司分公司，于2014年3月12日在温州市工商行政管理局鹿城分局登记成立，后于2016年11月28日注销登记。温州一棵树文化产业有限公司于2017年12月7日主体注销，该公司的后续债权债务由投资人即被告金纬、林蔚负担。本院认为，被告王怡斐与原告张爱娇签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方应当按照合同约定履行各自义务。被告王怡斐主张涉案房屋承租人系温州港云阁餐饮管理有限公司，原告主张被告金纬、林蔚系合同主体，应与被告王怡斐共同承担责任。本院认为，因该《租赁合同》以被告王怡斐、原告张爱娇的名义签订，所涉租金及押金均由原告张爱娇向被告王怡斐的账户进行支付，故本案的合同主体应为原告张爱娇与被告王怡斐，被告王怡斐及原告张爱娇的上述主张均没有依据，本院不予采纳。现被告王怡斐已自行将涉案租赁房屋收回，并出租他人，原告张爱娇主张解除《租赁合同》，本院予以支持。虽被告王怡斐曾先后于2015年1月16日、2015年1月29日向本院递交诉讼材料，本院于2015年2月7日向原告张爱娇送达相关诉讼材料，但原告张爱娇对被告王怡斐关于主张解除合同的通知有异议，已于2015年5月8日向本院递交诉讼材料，被告王怡斐主张该《租赁合同》已于2015年1月29日解除，本院不予采纳。《租赁合同》约定：“因甲方外立面及基础建筑设施未能如期（计租金起三个月，即2014年1月21日前）竣工，使乙方无法正常营业的，则不计乙方因此不能正常营业期间的租金。”关于原告张爱娇主张涉案租赁房屋外立面是否如期完工的问题，根据合同约定，涉案房屋的外立面及基础建筑设施应在2014年1月21日前完工，但被告并未提供证据证明涉案房屋外立面已经完工，应承担举证不能的责任，结合原告提供的照片，应视为涉案房屋的外立面并未完工，但温州港云阁餐饮管理有限公司万源店于2014年2月19日后已投入营业，未有证据证明其因外立面及基础建筑设施等导致原告在2014年10月21日前无法正常营业，故原告张爱娇主张返还2013年10月22日至2014年10月21日期间的租金，本院不予支持。但由于被告的停电行为导致原告从2014年10月22日起无法正常营业，再结合被告无法按期完工外立面的施工，故被告要求原告支付后续占有涉案房屋期间的占有使用费及违约金，本院不予支持。关于原告主张的水电费押金100000元，现合同已经解除，被告也已将涉案房屋腾空并转租给他人，被告未能举证证明原告需承担水电及其他相关费用，故被告应将水电费押金100000元退还给原告。关于原告主张的退还租金及押金的利息损失，本院认为，被告无需退还租金，故原告主张租金的利息损失，本院不予支持；关于押金的利息损失，虽被告应退还押金，但由于双方之前并未正式进行结算，无法确定是否应该退还租金，故原告主张押金的利息损失，本院不予支持。原告张爱娇另主张温州港云阁餐厅万源店的消防许可无法办理归因于被告王怡斐未能按约办理文化创意园的整体消防安全备案手续，但未就其主张的上述事实举证证明。据温州市公安消防局鹿城区分局作出的行政处罚决定书，温州港云阁餐厅万源店未经消防安全检查擅自投入使用、营业，致被消防部门责令停产停业，应由其自行承担相关损失。原告张爱娇诉请被告王怡斐赔偿消防罚款33000元，本院不予支持。原告张爱娇诉请被告王怡斐赔偿品牌加盟费，虽其曾向温州港云阁支付保证金200000元，现双方之间加盟合同的履行情况不明，原告张爱娇主张该笔保证金为其损失范围，本院不予采信。原、被告在《租赁合同》履行过程中被告未完成外立面施工等产生争议，原告未在合同约定的期限内向被告缴纳2014年10月22日起的租金，被告即于2014年10月22日对涉案租赁房屋采取断水、断电措施，限制原告对涉案租赁房屋进行正常营业使用。此后，被告王怡斐在未与原告张爱娇解除租赁合同的情况下，径自收回涉案租赁房屋，破坏房屋内原装修，并将房屋内家具、设备等腾空办理，造成原告张爱娇的损失。而原告张爱娇既不与被告解除租赁合同、腾空并返还租赁房屋又不按约履行合同义务缴纳租金，虽港云阁万源店于2014年10月22日已停止营业活动，仍任由其占用涉案租赁房屋，其对上述损失的产生亦具有一定过错。本院综合上述情况，并考虑涉案租赁房屋装修的损耗情况，酌情判令被告王怡斐赔偿原告张爱娇涉案租赁房屋于装修时点的价值、家具设备损耗价值的80%，即361091.2元（451363.96元×80%）、236012元（295015元×80%）。因原告知晓其所有的家具设备存放地点后，以相关物品已无法使用为由，未主动对物品予以回收，故对家具设备残值部分的损失34925元，本院不予支持。关于被告主张的保管费用，被告并未举证证明该项费用已经实际发生，且系被告擅自腾空被告的物品，故被告的该项主张，依据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）张爱娇与被告（反诉原告）王怡斐于2013年9月12日签订的《租赁合同》；二、被告（反诉原告）王怡斐于本判决生效之日起十五日内赔偿原告（反诉被告）张爱娇装饰装修损失361091.2元及家具、设备损失236012元并退还原告（反诉被告）张爱娇押金100000元，以上共计697103.2元；三、驳回原告（反诉被告）张爱娇的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）王怡斐的反诉请求。若当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费29039元，由原告（反诉被告）张爱娇负担21757元，被告（反诉原告）王怡斐负担7282元；反诉受理费5287.5元，由被告（反诉原告）王怡斐负担；鉴定费20000元，由被告（反诉原告）王怡斐负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。审 判 长  张万星人民陪审员  陈丽微人民陪审员  郑黎萍二〇一九年六月三日代书 记员  朱艳月