广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民初1479号原告：陈美华，女，汉族，1975年5月10日出生，住广州市天河区。委托诉讼代理人：罗欢平，广东宏力律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦薇，广东宏力律师事务所律师。被告：广州龙津房地产开发有限公司，住所地广州市荔湾区龙津东路798号龙津商贸大厦A座251/2楼。法定代表人：李曦东。被告：刘莉琼（曾用名刘丽琼），女，汉族，1949年10月15日出生，住广州市天河区。委托诉讼代理人：詹俊云，广东一粤律师事务所律师。原告陈美华诉被告广州龙津房地产开发有限公司（以下简称龙津公司）、刘莉琼案外人执行异议之诉一案，本院于2018年12月7日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年3月1日公开开庭进行审理。原告陈美华的委托诉讼代理人罗欢平，被告刘莉琼的委托诉讼代理人詹俊云到庭参加了诉讼。被告龙津公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈美华诉请法院判令：1.停止对位于xx铺的执行，解除对该铺的查封；2.龙津公司和刘莉琼承担本案诉讼费用。事实与理由如下：陈美华与龙津公司于2001年11月23日签署了编号为穗房预契字第××号《房地产预售契约》，向龙津公司购买xx铺（下称涉案商铺）。陈美华依约于2002年1月18日交齐全部房款并由龙津公司开具购房发票。龙津公司于2003年3月15日出具收楼通知，陈美华办理收楼手续，陈美华收楼后，一直正常占有使用至今，但龙津公司未依约为陈美华办理房地产权证，陈美华也多次催促龙津公司履行办证义务，但龙津公司均未配合办理。现因龙津公司的原因，导致涉案商铺因（2002）穗中法执字第96、97号执行裁定于2016年6月23日被法院查封，陈美华于2018年10月19日对（2002）穗中法执字第96、97号执行裁定查封涉案商铺向法院提出执行异议申请，但法院却于2018年11月15日出具了（2018）粤01执异858、859号执行裁定书，驳回了陈美华的执行异议请求，驳回理由为：“1.陈美华主张其已向龙津公司支付全部房款，仅提供龙津公司向其出具的发票，并无任何支付款项的其他凭证，不足以证实其已真实付款；2．陈美华提交的龙津公司所出具的收楼通知仅能证实龙津公司拟将涉案商铺交付给陈美华，其他的收费收据亦未能显示涉案商铺的相关费用是由陈美华交纳，至于电信部门所出具的发票亦未能显示该费用与涉案商铺有关，故陈美华认为其一直占有使用该商铺的主张，法院不予采信；3.陈美华于2001年11月已购买上述商铺，至2016年该商铺才被法院查封，陈美华主张该商铺不能办理过户手续的原因是法院的查封，该理由不能成立”。陈美华认为其提供发票证明已经支付了所有购房款，龙津公司也未在执行异议申请中传达未收到该款项，法院不予采信是明显错误的。龙津公司给陈美华出具的收楼通知以及陈美华提交的其他收费收据足以证明陈美华一直在占有使用涉案商铺至今。陈美华在一审庭审中也反馈涉案商铺目前由陈美华出租给案外人美团公司使用，法院仍旧认为陈美华所举证据不充分，这也是错误的。此外，陈美华称查封的事实影响现在通过诉讼的方式要求龙津公司配合办理房屋产权证，并不是说这十几年来都是由于查封原因导致无法办证。十几年来没有办理房地产权证是龙津公司一直推诿造成的，过错方是龙津公司，并非陈美华。综上所述，陈美华诉请法院支持其诉请，保障陈美华的合法权益。被告刘莉琼答辩称：不同意陈美华的诉请。一、陈美华与龙津公司签订《房地产预售契约》没有办理预售备案登记手续，而合同第二十四条约定，合同要经审核登记后才生效。因此，双方签订的《房地产预售契约》并不是合法有效的合同。二、陈美华提供的证据不能证明涉案商铺在查封前由陈美华占有使用，广州市荔湾区住房和建设局曾经对涉案商铺提出过两次执行异议，认为涉案商铺是由其管业，所以涉案商铺由谁占有使用存在争议。三、陈美华一次性支付大额购房款有违常理。根据陈美华与龙津公司预售契约第五条约定，购房款应支付或汇入到售楼监管账户，因此，陈美华付款应有银行转账证明，但其仅提供收据，且收据相加金额与总购房款金额并不一致。除了收据之外，陈美华并未提供其他有效凭证予以佐证。四、陈美华自述在2001年11月已经购买涉案商铺，但涉案商铺在2016年才被法院查封。陈美华也未提供证据证明在十几年内就涉案商铺未办理登记向龙津公司主张过权利，或者未办理登记是龙津公司的责任。因此，陈美华的诉请，依据不足，应予驳回。被告龙津公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未向法院提交书面意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：龙津公司（甲方）与陈美华（乙方）于2001年11月23日签署了编号为穗房预契字第××号《房地产预售契约》，约定：一、甲方经广州市国土局房地产管理局批准，取得位于广州市XX号，用地面积6772平方米的土地使用权。甲方在上述土地兴建商品楼宇，定名为龙津商贸大厦，由甲方预售。《广州市商品房预售许可证》编号为穗房预字第××号。二、乙方向甲方预购上述房地产的第B2座首层110铺，该房地产建筑面积为61.3平方米（含公共分摊面积为6.13平方米）。该房地产的基本情况已载于本契约附件一。三、该房地产的用途为商铺，其占用范围内的土地所有权属中华人民共和国，乙方依法享有使用权，使用年限为七十年，即自1997年4月1日至2067年3月31日止。四、甲乙双方议定该房地产的成交总价格为643650元，即房屋建筑面积为每平方米价格为10500元。甲方同意乙方选择本契约附件二中第一项方式向甲方支付购房款。但在本契约签署后，如乙方要求变更付款方式，必须征得甲方书面同意。五、乙方应按本契约附件二规定的付款方式，在付款日或付款之日前，将应支付的款项交付或汇入甲方的售房款银行监控账户内。七、甲方应于2002年1月23日将该房地产建成并正式交付乙方使用……。十、该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续。二十四、本契约经甲乙双方签署并经广州市房地产交易所审核、登记后生效……。双方《预售契约附件二》载明“由于乙方选择以下第一项方式支付房价款，因此甲方同意在该房地产的定价基础上给予乙方折优惠计收，即该房地产的成交总价格为643650元。乙方在签署《房地产订购房》时所支付的定金30000元，可在乙方应付的第二期房价款扣除。一、一次性付款：乙方必须在《房地产预售契约》签署后天内将该房地产的成交价款总金额一次性交付或汇入甲方的售房款银行监控账户内。二、分期付款：……（该第二项付款方式内容被斜线删除）”。诉讼中，陈美华向法院提交四张加盖“广州龙津房地产开发有限公司财务收款专用章”的收据，分别为2001年11月23日出具，载明收到陈美华交来购买涉案商铺定金30000元；2001年12月8日出具，载明收到陈美华交来购买涉案商铺购房款270000元；2002年1月12日出具，载明收到陈美华交来购买涉案商铺购房款300000元；2002年1月18日出具，载明收到陈美华购买涉案商铺全部购房款643650元（包括定金在内）。为证明房屋交付使用的情况，陈美华提交：1.龙津公司2003年3月15日向陈美华出具的《收楼通知》，告知陈美华涉案商铺已可交付使用，请其到管理处（珠港物业公司）办理手续。2.广东珠港物业管理有限公司财务出具的《收款收据》三张，分别载明“房号西110铺2015年5月6日的水电周转金920元”；“房号西110铺本月电费（上月表读数24393，本月表读数24506，本月实用113度）、水费（上月表读数0，本月表读数5，本月实用5吨）、2018年1-4月管理费、2018年1-4月垃圾处理费”；“房号西110铺本月电费（上月表读数24506，本月表读数25835，本月实用999度）、水费（上月表读数5，本月表读数21，本月实用16吨）、2018年1-4月管理费、2018年5-8月垃圾处理费”。3.中国电信股份有限公司广州分公司于2018年6月22日出具的购买方为陈美华支付的2018年4月、5月的电信服务通信服务费发票。4.广东珠港物业管理有限公司出具《证明》，载明龙津公司的房地产预售契约第XX号，原地址广州市XX号铺，现地址是广州市XX号铺。5.烟台市博亿国际货运代理公司广州分公司营业执照、食品经营许可证及公司出具的证明，照片以及广东珠港物业管理有限公司于2018年8月20日向陈美华业主发出的进行消防整改工作的通知，陈美华与案外人何永林于2018年2月7日就涉案商铺签订的《房屋租赁合约》等，拟证明涉案房屋由陈美华占有使用。广州市不动产登记查册表（房产登记号：统字XX号）载明：房产地址荔湾区XX号以西（荔湾区XX号“XX大厦”；荔湾区XX号以东，荔湾区XX号；荔湾区XX号）；权属单位龙津公司；居住份额用地为70年；商业、旅游、娱乐份额用地为40年。2006年10月12日，龙津公司申请初始，征补，06登记字XX号存案；2010年5月26日核准登记，2010交登字XX号存案。另查明，中国建设银行广州第三支行（以下简称建行第三支行）诉龙津公司借款合同、抵押合同纠纷两案，本院于2001年9月27日作出（2001）穗中法经初字第00369号民事判决，查明龙津公司向建行第三支行借款2400万元并提供荔湾区XX号第二层、荔湾区XX号XX号铺作抵押。该案判决：一、龙津公司自本判决生效之日起十日内，向建行第三支行清偿贷款本金2400万元及该款从2000年3月1日起至还款之日止的利息（借款时间内的利息按合同约定的利率计付，逾期的利息按中国人民银行规定的逾期贷款利率计付）；二、建行第三支行对龙津公司提供的抵押物享有优先受偿权；等。同日，本院作出（2001）穗中法经初字第00370号民事判决，查明龙津公司向建行第三支行借款1900万元，并提供荔湾区XX号第三层、荔湾区XX号XX号铺作抵押。该案判决：一、龙津公司自本判决生效之日起十日内，向建行第三支行清偿贷款本金1900万元及该款从2000年12月21日起至还款之日止的利息（借款时间内的利息按合同约定的利率计付，逾期的利息按中国人民银行规定的逾期贷款利率计付）；二、建行第三支行对龙津公司提供的抵押物享有优先受偿权；等。因龙津公司未履行上述两生效判决的义务，依中国建设银行广州市越秀支行的申请，本院以（2002）穗中法执字第96、97号案立案执行。2011年11月20日，本院作出（2002）穗中法执字第96、97号执行裁定，裁定将KAMCOGLOBALINVESTMENTIILIMITED(韩国全球投资有限公司II）变更为该两案申请执行人。2017年5月31日，本院作出（2017）粤01执异137、138号执行裁定，裁定变更刘莉琼为该两案申请执行人。前述两案执行过程中，本院于2016年6月13日作出（2002）穗中法执字第96、97号执行裁定，查封登记在龙津公司名下的位于广州市荔湾区XX号，XX号（第1期B-1栋、B-2栋，预售证号：XX）的房产，其中包括广州市荔湾区XX铺，即涉案商铺。陈美华于2018年10月19日对本院（2002）穗中法执字第96、97号执行裁定查封广州市荔湾区XX号龙津商贸大厦XX栋首层XX号铺有异议，向本院提出执行异议申请。本院于2018年11月15日作出（2018）粤01执异858、859号执行裁定，裁定：驳回陈美华对涉案商铺的异议请求。陈美华不服该执行裁定，提起本案诉讼。本院认为：本案系案外人执行异议之诉纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条规定“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖”、第三百一十二条规定“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。据此，本案只需审查处理陈美华主张其对涉案商铺享有的权利足以排除（2002）穗中法执字第96、97号案对涉案商铺的强制执行，请求解除涉案商铺查封能否成立的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。据此，针对陈美华的诉请，本院认定如下：其一，虽陈美华提供其于2001年11月23日与龙津公司签订的《房地产预售契约》，约定购买涉案商铺，但陈美华未能提供《房地产预售契约》中提及的“双方于2001年11月23日签订的《房地产订购书》”；契约还约定陈美华享有商铺土地使用权限期为70年，与商业用地使用年限最长为40年明显不符；且双方未对付款期限作出明确约定，也未按照约定提交广州市房地产交易所审核登记。该《房地产预售契约》内容存在诸多瑕疵和缺陷，无法确认两者合同真实有效。其二，即使陈美华与龙津公司在本院查封涉案商铺之前已经签订合法有效的《房地产预售契约》。陈美华主张其已向龙津公司支付全部购房款，亦依据不足。陈美华本案仅提供龙津公司向其出具的四张收据，且收据金额与合同约定不一致，也非合同约定的一次性付款的付款方式；陈美华未提供资金来源凭证，也未提供其依照《房地产预售契约》的约定将购房款支付或汇入售房监管账户的凭证，故不足以证实陈美华真实支付购房款的事实。其三，陈美华提交的龙津公司所出具的收楼通知仅能证实龙津公司拟将涉案商铺交付给陈美华，但不足以证实双方实际对涉案商铺进行交接；陈美华提交的收费收据等未显示涉案商铺的相关费用是由陈美华交纳，电信部门所出具的发票亦未显示该费用与涉案商铺接收使用存在关联；陈美华提供的物业公司的证明、租赁合同等均形成在2018年之后，均不足以证明陈美华在涉案商铺查封之前已经占有使用涉案商铺。其四，《房地产预售契约》约定房地产在交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理产权过户手续和房地产登记手续。陈美华自述于2003年接收使用涉案商铺，但至2016年6月13日涉案商铺被查封。陈美华无证据证明其在这长达十几年的期间内曾向龙津公司主张办理房地产过户手续被拒绝或对其权利进行救济，以及因为涉案商铺存在过户障碍导致过户不能的情形。故陈美华对涉案商铺至今无法办理过户登记，存在部分责任。本案不符合前述“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。综上，陈美华主张其对涉案商铺享有的权利足以排除（2002）穗中法执字第96、97号案强制执行，并不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的法定要件，其请求两案对涉案商铺停止执行，解除查封措施，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告陈美华的全部诉讼请求。一审案件受理费10300元，由原告陈美华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的请求数额，向广东省高级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长  柳玮玮审判员  赵云川审判员  李 民二〇一九年六月四日书记员  莫善友郭丽淳