福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0602民初1607号 原告（执行案外人）：谢昌光，男，汉族，1952年10月8日出生，户籍地福建省漳州市芗城区，现住福建省漳州市芗城区。 被告（申请执行人）：刘炜，男，汉族，1969年11月20日出生，住福建省漳州市芗城区。 第三人（被执行人）：肖其福，男，汉族，1968年10月5日出生，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：胡先文、周小彬，福建三和律师事务所律师。 原告谢昌光与被告刘炜、第三人肖其福案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢昌光及第三人的委托诉讼代理人周小彬到庭参加诉讼，被告刘炜经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢昌光向本院提出诉讼请求：1、请求判令撤销（2017）闽0602执2595号执行裁定书，2、请求判令继续履行原告与第三人签订的《漳州市房屋租赁合同》，并在拍卖漳州市芗城区元光北路29号钱隆首府x幢xxx号房屋及地下室xxxx、xxxx车位前告知原告。事实及理由：被告与第三人借款合同纠纷一案，贵院于2017年10月10日作出（2017）闽0602民初6426号民事判决，之后被告向贵院申请强制执行，案号为（2017）闽0602执2595号，2017年11月18日，贵院将第三人在漳州市芗城区元光北路29号钱隆首府x幢xxx号房屋及地下室xxxx、xxxx车位进行查封，2015年12月1日，原告与第三人签订一份《漳州市房屋租赁合同》，双方约定（摘要）：肖其福将名下座落于漳州市芗城区钱隆首府x幢xxx号房屋（包括3-7号地下室车位xxxx、xxxx出租给原告，每月租金2000元整，租赁期为2015年12月1日至2025年12月1日止，合同签订后，原告依约按时支付了租金，并对房屋进行了装修，也支付了物业费和水电费，原告认为，原告与第三人在（2017）闽0602民初6246号案件之前就已经签订了《漳州市房屋租赁合同》且双方已经依约实际履行了合同，原告已实际占有涉案房屋，是该房屋合法的承租人，根据《合同法》第230条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。该房屋即使出现拍卖、变更所有权人等所有权变动的情况，也不影响到原告的承租权，原告有权要求继续履行与原房屋所有权人签订的租赁合同，综上，原告请求贵院依法撤销（2017）闽0602执2595号执行裁定书，判令继续履行原告与第三人签订的《漳州市房屋租赁合同》，并在拍卖漳州市芗城区元光北路29号钱隆首府x幢xxx号房屋及地下室xxxx、xxxx车位前告知原告，便于原告在该房产拍卖后能继续履行原告租赁合同，原告现依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向贵院提出起诉，望判如所请。 被告刘炜未作答辩。 第三人肖其福陈述，原告谢昌光与答辩人之间的房屋租赁真实有效；2015年12月1日，答辩人将涉讼房屋及车库出租给原告谢昌光并签订《漳州市房屋租赁合同》。2017年11月18日，涉讼房屋及车库被芗城区人民法院查封。在芗城区人民法院查封之前，答辩人就已经将涉讼房屋及车库出租给原告，双方的租赁行为是真实的，并非恶意串通逃避债务。 经审理查明，被告刘炜作为原告向本院另案起诉被告戴文龙、被告郑武燕、被告福建省福隆园林工程有限公司、被告肖其福民间借贷纠纷一案，本院于2017年10月10日作出（2017）闽0602民初6426号民事判决：一、被告戴文龙应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告刘炜借款757000元及违约金（自2017年7月12日起至实际还清款项之日止按月利率2%计算）；二、被告郑武燕、被告福建省福隆园林工程有限公司、被告肖其福对上述债务承担连带清偿责任；被告郑武燕、被告福建省福隆园林工程有限公司、被告肖其福承担清偿责任后，有权向被告戴文龙追偿；三、驳回原告刘炜的其他诉讼请求；案件受理费22800元，减半收取11400元，由原告刘炜负担5715元，被告戴文龙负担5685元。判决生效后，四被告未自动履行该生效判决所确定的义务，刘炜向本院申请强制执行，本院予以立案【案号为（2017）闽0602执2595号】。2017年11月14日，本院作出（2017）闽0602执2595号执行裁定书，裁定查封、扣押被执行人戴文龙、被执行人郑武燕、被执行人福建省福隆园林工程有限公司、被执行人肖其福应当履行义务部分的财产等。2017年11月18日，本院依法查封肖其福址在芗城区元光北路29号钱隆首府x幢xxx号房产及3幢-7幢地下室xxxx、xxxx车位，查封期限三年。原告谢昌光对执行标的提出书面异议，本院于2019年1月23日作出（2019）闽0602执异9号《执行裁定书》，裁定驳回谢昌光的异议。原告不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，2014年6月27日原告谢昌光作为出租（售）方即甲方与第三人肖其福承租（买）方即乙方签订《房屋租售合同》约定：1、坐落在福建省漳州市芗城区万豪别墅（毛坯房）xxx幢一座，面积290平方米；2、乙方从2014年6月27日至2016年6月26日止向甲方租赁本合同标的物，在租赁合同期两年内甲方必须以合同约定的购房价款总价将本合同标的物出售给乙方；3、租赁期租金价款：月租金贰万肆仟元人民币于每月30日前按月支付，超过一个月没有支付，本合同终止履行。4、乙方在合同约定的期限即2016年6月26日内没有支付购房款本合同终止履行，同时乙方赔偿甲方购房总价款15%的违约金，刘炜作为见证人在房屋租售合同上签字。后第三人肖其福未按约定期限支付购房款但有向原告谢昌光支付租金24000元，并装修房屋，第三人肖其福因无能力支付购房款，遂与原告谢昌光协商，由原告谢昌光租赁讼争房屋,同时原告谢昌光补偿第三人肖其福200万元并于2018年4月28日将款项支付至案外人林超哲（附注：代肖其福还给2016年8月9日向林超哲借款200万元正）。 又查明，2015年12月1日肖其福（出租方）与谢昌光（承租方）签订《漳州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将漳州市芗城区元光北路29号钱隆首府x幢xxx号房产及3幢-7幢地下室xxxx、xxxx号以每月2000元承租给乙方，租赁期限120个月，每次支付租金12个月；租赁期限从2015年12月1日至2025年12月1日止；第一次实付租金2015年12月1日至2016年12月1日止，租赁期内，每次租金乙方应提前15天支付甲方。原告谢昌光于2018年4月23日向肖其福儿子肖伟强转账支付17万元。 再查明，2016年6月起原告谢昌光通过郑丽娟缴纳了讼争房屋水费、环境卫生管理费，郑丽娟与谢昌光系夫妻关系。在本案审理过程中，原告（执行案外人）谢昌光向本院主张对讼争房屋享有继续承租权，谢昌光夫妇仍在讼争房屋内居住生活。 以上事实有原告提供的（2019）闽0602执异9号执行裁定书、中国建设银行个人活期账户交易明细、历月抄表明细、房屋租售合同、漳州市房屋租赁合同、结婚证复印件、收入票据以及当事人的庭审陈述予以证明，被告刘炜未到庭参加诉讼，也未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。上述证据经庭审举证、质证，本院对于证据的真实性和来源的合法性予以确认并在卷佐证。 本院认为，原告谢昌光与第三人肖其福于2015年12月1日签订的《漳州市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反相关的法律法规规定，该《漳州市房屋租赁合同》有效，原告已依约向第三人肖其福支付讼争房屋租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条和第二百三十条的规定即租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。故原告诉请要求继续履行其与第三人签订的《漳州市房屋租赁合同》并要求在拍卖讼争房屋及车位时提前告知，具有事实和法律依据，本院予以支持。原告诉求要求判令撤销（2017）闽0602执2595号执行裁定书，本院认为本院于2017年10月10日作出（2017）闽0602民初6426号民事判决：一、被告戴文龙应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告刘炜借款757000元及违约金（自2017年7月12日起至实际还清款项之日止按月利率2%计算）；二、被告郑武燕、被告福建省福隆园林工程有限公司、被告肖其福对上述债务承担连带清偿责任；被告郑武燕、被告福建省福隆园林工程有限公司、被告肖其福承担清偿责任后，有权向被告戴文龙追偿；三、驳回原告刘炜的其他诉讼请求；案件受理费22800元，减半收取11400元，由原告刘炜负担5715元，被告戴文龙负担5685元。判决生效后，四被告未自动履行该生效判决所确定的义务，本院依据刘炜的强制执行申请依法予以立案【案号为（2017）闽0602执2595号】，于2017年11月14日作出（2017）闽0602执2595号执行裁定书，裁定查封、扣押被执行人戴文龙、被执行人郑武燕、被执行人福建省福隆园林工程有限公司、被执行人肖其福应当履行义务部分的财产等，并于2017年11月18日，依法查封肖其福址在漳州市芗城区元光北路29号钱隆首府x幢xxx号房产及3幢-7幢地下室xxxx、xxxx号车位，查封期限三年，上述程序均符合法律规定，原告谢昌光依据租赁合同关系，作为讼争房屋的承租方，为贯彻“买卖不破租赁”原则，维护承租人的合法权益，承租人即原告谢昌光有权请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，但该请求权尚不足以排除强制执行的民事权益，故本院在相关执行案件中无须停止对讼争房屋的执行。故原告该诉求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原告的上述请求，本院予以支持；余诉讼请求，因证据不足，本院不予采纳。被告刘炜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定，判决如下： 一、第三人肖其福应继续履行与原告谢昌光于2015年12月1日签订的《漳州市房屋租赁合同》，原告谢昌光对漳州市芗城区元光北路29号钱隆首府x幢xxx号房产及3幢-7幢地下室xxxx、xxxx车位享有租赁权，租赁期限至2025年12月1日止； 二、驳回原告谢昌光的其他诉讼请求。 本案受理费3500元，由被告刘炜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  刘俊红 人民陪审员  黄湘珍 人民陪审员  谢素红 二〇一九年六月二十七日 法官助理柯燕玉 书记员刘佳 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 最高人民法院 《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第三十一条第一款承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同 并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第二条人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。