连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0706民初5356号原告：高大明，男，1976年1月13日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：赵麟，江苏新海连律师事务所律师。被告：宋士平，男，1965年6月1日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：郑东亚，江苏同科律师事务所律师。原告高大明与被告宋士平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月13日作出（2017）苏0706民初4156号民事判决，被告宋士平不服该判决提出上诉，该案被江苏省连云港市中级人民法院发回重审。本院立案受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告高大明及其委托诉讼代理人赵麟、被告宋士平及其委托诉讼代理人郑东亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高大明向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告房屋差价损失42万元（实际赔偿数额以司法鉴定为准）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月1日，原告高大明与被告宋士平就海州区海连东路56号温哥华国际花园16号楼1单元1301室房屋达成协议，被告宋士平同意以102万元的价格将该房屋卖给原告高大明，同日，高大明预交购房款10万元，2017年4月5日，被告妻子刘佃珍向连云港市海州区法院提起诉讼，要求确认原、被告达成的房屋买卖协议无效，2017年5月15日，海州区法院判决该协议无效，由于该判决是错误的，现已被连云港市海州区法院撤销。因房价上涨，被告宋士平的行为有失诚信，被告应承担相应的法律责任，应赔偿给原告造成的房屋差价损失42万元，请求法院支持原告的诉讼请求。被告宋士平辩称，1、被告所出具给原告的收条只是购买涉案房屋的预约，是一种意向书形式，被告于2017年3月1日向原告出售该房屋时还未取得房屋产权证书，原告给付被告的10万元是协助被告办理房产证所用，双方必须在涉案房屋办理房产证之后另行签订正式的商品房买卖合同；2、即使该收条被认定为完整有效的房屋买卖合同，本案也不存在可得利益损失及房屋差价。首先，2017年3月1日涉案房屋没有产权证，不具备买卖条件，违反了房地产管理法的管理性规定。其次，原告知晓涉案房屋属于夫妻共有，在该收条上没有被告妻子刘某签字追认，原告在明知被告妻子不同意出售涉案房屋的情况下也另行购置了房屋，因此即使合同被认定有效，双方应依据合同法的规定，被告不应承担全部赔偿责任；3、江苏省高院关于审理房屋买卖合同征求意见稿明确规定，房屋差价损失应当按照合同双方各自过错予以承担，关于就房屋差价的鉴定时间节点也有明确规定，本案若启动鉴定程序应当以2017年3月2日（被告明确告知原告不卖房屋的时间）作为涉案房屋价值的时间节点。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2017年3月1日，被告宋士平向原告高大明出具收条：“宋士平温哥华B16号楼1301即日转让给高明，出售价格壹佰零贰万元整，预交拾万元整，如违约以定金两倍罚款。此据宋士平2017年3月1日”同日，原告高大明依约支付购房款10万元给被告。2017年4月5日，被告妻子刘某向本院起诉，要求确认原、被告双方达成的房屋买卖协议无效，2017年5月15日，本院作出（2017）苏0706民初2662号判决，判决：“确认高大明与宋士平之间达成的以102万元价款买卖海州区海连东路56号温哥华国际花园16号楼1单元1301室的协议无效。”判决理由是：宋士平向高大明出卖涉案房屋时未得到房屋共有权人刘某的同意及追认。该判决各方当事人均未提出上诉，已发生法律效力。2017年5月10日，在案件审理过程中，被告宋士平将10万元购房款返还给原告高大明。2017年5月22日，高大明向本院提起诉讼，要求被告宋士平根据（2017）苏0706民初2662号的判决结果承担房屋差价损失42万元，经审理，本院于2017年11月13日作出（2017）苏0706民初4156号民事判决，判决：“被告宋士平于本判决生效后十日内赔偿原告高大明损失329680元。”（房屋涨价损失412100元×80%），该判决作出后，被告宋士平不服判决，上诉至江苏省连云港市中级人民法院，该院作出（2018）苏07民终134号民事裁定书，撤销（2017）苏0706民初4156号民事判决书，发回连云港市海州区人民法院重审。2017年5月29日，被告宋士平与案外人何家某签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋以134.6万元价格出售给何家某，案外人何家某支付房款后，于2017年6月28日将涉案房屋转移登记至王某、何家某名下。2018年10月18日，本院经审委会讨论决定对（2017）苏0706民初2662号民事判决进行再审，2019年2月15日，本院作出（2018）苏0706民再17号民事裁定书，裁定：“一、准许原审原告刘某撤回起诉；二、撤销本院（2017）苏0706民初2662号民事判决”。上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提供的2017年3月1日收条、（2018）苏0706民再17号民事裁定书、商品房买卖合同等证据在案予以证实。本案的争议焦点有1、被告出具的收条的性质及效力；2、被告是否构成违约；3、如构成违约，应当承担何种违约责任。关于收条的性质及效力问题，从收条的形式来看，虽然无双方签名，但该收条有被告宋士平签名并交原告高大明持有，双方实际形成了买卖合同关系。该收条具有明确的标的物、价款、买卖双方当事人，其已具备了买卖合同的主要条款，其他未约定的条款如履行期限、地点和方式等，可以由双方当事人协商补充，如协商不成，可依据合同的有关条款及交易习惯确定，因此本案收条应认定为房屋买卖合同的本约。关于涉案买卖合同的效力问题，该合同应为合法有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”被告宋士平以签订合同时尚未取得涉案房屋的产权证书且涉案房屋属于夫妻共同财产为由主张合同无效，该抗辩理由不能成立，本院不予支持。关于被告是否构成违约的问题，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。结合本案，被告宋士平在履行合同中应以善意的方式，依照诚实信用的原则履行，不得规避合同约定的义务。被告宋士平及其妻子刘某以被告无处分权为由拒绝履行出卖房屋的义务，而又以高价将房屋出卖他人，其行为明显违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则，已构成根本违约，应当依法承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”被告宋士平应当承担因违约而给原告造成损失的赔偿责任。关于被告应承担何种违约责任的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，被告宋士平不履行与原告所订立的买卖合同义务，其赔偿原告的损失应当包括原告合同履行后可以获得的利益，双方虽在合同中约定了10万元的违约定金，但该违约金不足以弥补原告的损失，本案中被告实际以134.6万元将涉案房屋出售给他人，其违约获利的差价应当作为原告的损失予以赔偿，即被告应赔偿原告损失32.6万元（134.6万元-102万元）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告宋士平于本判决生效后十日内赔偿原告高大明损失32.6万元。案件受理费6100元、评估费9300，共计15400元，由被告负担，并于给付上述赔偿款时一并给付原告。如果未按本判决指定的期限履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长 王守富审 判 员 万路遇审 判 员 于华天二〇一九年六月十一日法官助理 王肖琳书 记 员 韦 玲法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。（二）《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费、同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：江苏省连云港市中级人民法院账号：10×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行