江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0722民初5325号原告:东海县市场监督管理局,住所地东海县牛山街道富华西路9号。法定代表人:李春太，局长。委托诉讼代理人：朱磊、臧靖，江苏恒旭律师事务所律师。被告:东海县玉林房地产开发有限公司,住所地东海县牛山街道海陵东路110号。法定代表人：王林，董事长。委托诉讼代理人：高海荣，江苏顺维律师事务所律师。第三人：王林，男，1963年10月27日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：乔鸿兵，江苏永信律师事务所律师。原告东海县市场监督管理局与被告东海县玉林房地产开发有限公司（以下简称：玉林房产公司）土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年7月21日受理后，依法组成合议庭进行审理，在诉讼过程中，依据案外人王林的申请依法通知其作为第三人参加诉讼，原告的代理人、被告的代理人、第三人王林及其代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东海县市场监督管理局向本院提出如下诉讼请求：1.依法确认原连云港市东海工商行政管理局与被告签订的《东海县副食品批发市场买卖合同》及《东海县副食品批发市场买卖合同补充条款》无效；2.判令被告向原告返还东海县副食品批发市场18496㎡的土地及市场内所属的建筑物和附属设施；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2001年12月6日，原连云港市东海工商行政管理局（以下简称：工商局）与被告发起人之一王林签订《东海县副食品市场买卖合同》。合同约定：工商局将该副食品批发市场约26320平方米的土地及所有建筑物和附属设施出售给被告；出售价款为1220万元；付款方式分现金、过户两种，其中应支付现金470万元，由被告在2001年12月底前付200万元，2002年2月6日前付150万元，余款在2002年12月底前全部付清。工商局欠银行的750万元债务由被告在2002年1月30日前负责办理过户手续，并由被告直接向银行偿还；被告在规定时间内付原告200万元，工商局将市场使用权交给被告，工商局在收到被告全部价款后负责办理过户手续，如有一方违约，另一方有权终止合同等。2002年2月7日，双方又签订了《东海县副食品市场买卖合同补充条款》，对于合同的部分内容由作出了补充约定。上述买卖合同及补充条款签订后，工商局如约履行合同，将东海县副食品批发市场的土地及附属物、建筑物交付给了被告，而被告只支付406.7万元（其中现金261.7万元，代为偿还银行债务145万元），余款813.3万元，经多次催要，被告至今未付。涉案处分的土地属于国有划拨土地，该土地及被一并处分的建筑物、附属物全部属于国有资产。这一处分行为违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让条例》第四十四条、第四十五条的规定，同时也违反《国有资产评估管理办法》第三条的规定，鉴于此，根据《合同法》第五十二条之规定，副食品批发市场买卖合同及补充条款应归于无效。另，因政府机构改革，工商局已于2015年5月1日并入原告，其权利义务均由原告承继。综上，原告认为涉案买卖合同及补充条款违反法律、行政法规的强制性规定，应归于无效，根据《合同法》第五十八条之规定，因其取得的财产应当予以返还。为此，特诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告玉林房产公司答辩称，原告将玉林房产公司列为被告，主体错误，买卖合同的主体是第三人王林，不管书面合同还是实际购买人均系王林，请求驳回原告对被告的诉讼请求。第三人王林辩称，被告主体不适格，第三人王林与工商局于2001年12月6日签订《东海县副食品市场买卖合同》，双方就市场买卖约定了双方的权利义务。合同购买方为王林个人，因此从合同的相对性看，与被告玉林房产公司无关。2002年2月7日，东海工商局与玉林房产公司签订《东海县副食品市场买卖合同补充条款》，从补充条款看该补充条款只是对原买卖合同付款期限进行了修订，没有改变合同相对方，补充合同的乙方仍然是购买人王林。补充条款之所以加盖玉林房产公司公章，因为玉林房产公司成立的目的是开发南北两栋楼下的土地，但工商局要求将南北两栋楼下的土地按约定交足土地款才能开发，后玉林房产公司代王林支付了部分南北楼下的土地款，并最终开发了市场南北的土地，形成现在的南北两栋楼。购买人王林从来没有书面或口头承诺，将南北两栋楼下以外的土地或设施交给玉林房产公司或与玉林房产公司合作。关于已付款，一部分是王林所购市场租金收入，一部分是玉林房产公司的钱。由于玉林房产公司参与开发部分的土地已经开发完毕，有相关的裁判文书予以证实。本案无论买卖合同是否有效，都与玉林房产公司无关，因此本案玉林房产公司作为被告主体不适格。东海县副食品市场买卖合同有效，根据国发办［2001］83号《关于工商行政机关限期与所办市场彻底脱钩有关问题的意见》、《江苏省政府办公厅转发省工商局关于全省工商行政管理机关与所办市场彻底脱钩的意见的通知》（苏政办发［2011］46号文）、国务院办公厅转发国家工商行政管理机关与所办市场尽快脱钩意见的通知（国办发［1995］40号）规定，明确要求各地工商行政管理机关限期与所办的经济实体脱钩，该文件为普遍行政审批行为，对全国工商机关具有约束力，文件要求必须脱钩对外转让，而没有要求各地工商行政管理机关转让必须经当地国资委或国土部门同意。从原告方在另案中提供的情况说明看，工商局处分出卖市场经过8次局党委会议，并报东海县政府研究。东海县政府于2001年10月8日召开常务会议进行研究，并形成第三期政府常务会议纪要。从会议纪要看东海县政府同意市场出售转让，并要求县规建委、国土部门要积极配合，支持东海工商局出售市场，并给予一定优惠，也就是说，市场的出售转让是经过东海县政府同意。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者由批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。即使东海县政府未同意转让，买卖合同仍然有效。根据《物权法》第五十条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。最高院《关于适用合同法若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施后，人民法院确定合同无效，应当以全国人大及常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续，或者仍未办理批准登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同效力，合同物权所有权及其他物权不能转移。”从上述规定看出，即使东海县政府未批准，买卖合同本身有效，只是物权未转移。事实上，涉案物权确实未转移。从东海县国土资源局出具的说明看，东海县国土局已经同意市场转让。第三人王林并无违约行为。王林多次找到工商局要求履行合同给付购买市场款项，但是工商局拒绝接受，当庭王林仍然要求给付买卖市场款项，继续履行买卖合同。原被告双方于2001年12月6日签订买卖合同，2002年2月7日签订补充条款约定：（1）合同价款1220万元；（2）付款方式为现金和过户两种，其中现金470万元，甲方欠银行债务过户750万元等。依据（2011）东民初字第0671号民事判决书第4页查明的事实看截止2003年6月，已付工商局现金261.7万元，截止2005年12月代工商局偿还银行债务145万元，代工商局偿还银行利息1863684.71元，共计5930684.71元。事实上，王林还代工商局交纳执行费27700元，工商局收取2002-2003年度租金27.8万元，另外收取经营户押金70400元。其后王林多次要求继续履行合同给付款项，但是工商局拒绝接受款项。关于银行贷款750万元债务转移的约定，王林也没有违反，其原因是银行不同意债务转移。实际履行中王林多次催促工商局办理债务过户手续，后一直未果，其责任在工商局。在补充条款中约定利息由王林支付，直至手续办理完为止。依据该约定，王林支付了近190万元利息。从以上付款看，王林通过自付及玉林房产公司代付及其他形式冲抵，王林已付约750万元，并没有违约。综上，请求法院驳回原告对玉林房产公司的诉讼请求，第三人王林及工商局继续履行买卖合同。经审理查明,2001年12月6日，工商局（甲方）根据上级市场管办脱钩精神的要求，与王林（被告发起人之一、乙方）签订《东海县副食品市场买卖合同》。合同约定，一、买卖范围，土地面积约为26320平方米，市场内所有甲方的建筑物和附属设施；二、出售价款为1220万元人民币；三、付款方式及期限为，分现金、过户两种，其中应支付现金470万元，甲方欠银行债务750万元。现金由乙方在2001年12月底前付200万元，2002年2月6日前付100万元，2002年12月底前付清全部余款。银行债务由乙方负责办理过户手续，甲方提供有关材料，乙方于2002年1月30日前过户完毕；四、乙方在规定时间内付甲方200万元人民币，甲方将市场使用权交给乙方，甲方在收到乙方全部价款后，甲方负责办理产权过户手续，费用由甲方负责，乙方提供相关材料，甲方将市场产权有关手续移交给乙方，同时移交该市场正常经营所需的各种合法证件，甲乙双方共同到有关部门办理市场变更手续等；乙方在接受甲方市场时，同时接收甲方市场管理员工41人，并保证员工月工资300元以上，并交足社会保证金，与每位员工签订5年劳动合同；五、违约责任为如乙方未按合同规定的期限付清全部价款，应承担10％的违约金。如有一方违约，承担合同总价款的20％违约金，并赔偿另一方的一切经济损失，另一方有权终止合同。2002年2月7日，工商局、玉林房产公司又签订《东海县副食品市场买卖合同补充条款》。补充条款将原合同第四条变更为，玉林房产公司在2002年2月10日前付工商局人民币150万元，工商局将市场使用权交给玉林房产公司，2002年底玉林房产公司再付工商局50万元，2003年6月付清全部余款。工商局在收到玉林房产公司全部价款后，负责办理产权过户手续。补充条款还将原合同中银行债务由乙方负责办理过户手续的内容，变更为由甲乙双方共同负责办理，所需办理手续费由乙方支付，自2001年12月6日后银行债务的利息由乙方负责支付，直至办理完过户手续为止。合同签订后，工商局将市场交付被告，截止2003年6月被告支付工商局现金261.7万元，截止2005年12月代工商局偿还银行债务145万元，偿还工商局欠银行债务利息款1863684.71元，共计5930684.71元。被告接收市场后，经营收入（主要为收取经营户租金等）为：自2002年至2006年度，收入845841.20元；2007年后期年均收入应在70万元以上。另，被告称代工商局交纳执行费27700元，工商局不予认可，被告也未提供交纳的证据。被告称工商局收取2002－2003年度租金27.80万元，工商局认为该租金与买卖合同无关；诉讼中，被告称工商局还收取经营户押金70400元，对于该事项，双方合同没有约定。以上事实，有原、被告的陈述、双方签订的东海县副食品市场买卖合同、东海县副食品市场买卖合同补充条款、东海县地方税务局税务处理决定书、东海县国税局稽查报告、税务处理决定书等证据予以证实。另查明，2002年7月，工商局与玉林房产公司签订补充协议，原告同意被告开发市场南北两栋商住楼工程。之后被告与连云港市荣鑫房地产开发有限公司联合开发该商住楼工程，2003年2月，办理了国有土地使用证，土地使用者为连云港荣鑫房地产开发有限公司。2003年12月26日，因连云港荣鑫房地产开发有限公司资金困难，又转让给连云港市宏基房地产开发有限公司投资开发，该公司支付玉林房产公司南北楼（土地款）1100万元，现市场南北两栋商住楼工程已经完成，尚有市场中部土地约2万平方米没有开发。工商局与被告买卖的东海县副食品市场的土地，该土地性质为国有划拨土地。双方签订转让市场土地的合同时未经县级以上人民政府批准。现已经开发完成的南北商住楼所占土地，已经县人民政府土地管理部门批准并办理相关手续，但市场中部的土地转让至今没有得到县级以上人民政府批准，同时双方转让的资产也未经评估。以上事实，有玉林房产公司与连云港荣鑫房地产开发有限公司于2002年6月29日签订的联合开发商住楼合同、土地使用证等证据予以证实。还查明，2008年10月29日东海县土地测量队对该市场的测量结果，土地总面积为26570.80平方米，南栋楼实际占地范围为4002.063平方米、北栋楼实际占地范围为4071.902平方米，中部土地面积18496.835平方米。以上事实，有原告举证的勘测定界图予以证实。2008年5月，工商局将玉林房产公司列为被告，诉至本院，案号为（2008）东民一初字第1259号，请求解除双方签订《东海县副食品批发市场买卖合同》及补充条款，要求被告返还东海县副食品批发市场25943.7㎡的土地及市场内所属的建筑物和附属设施，后经本院审理判决被告返还东海县副食品批发市场18496㎡的土地及市场内所属的建筑物和附属设施，并返还50万元，后玉林房产公司不服提起上诉，连云港市中级人民法院经审理于2010年12月作出（2010）连民终字第0473号民事裁定书，撤销（2008）东民一初字第1259号民事判决书，发回本院重审。本院另行组成合议庭重新审理，作出（2011）东民初字第0671号民事判决书，判决玉林房产公司返还工商局东海县副食品市场中间部分土地（18496.835平方米）及所属的建筑物和附属设施，后玉林房产公司再次提起上诉，后连云港市中级人民法院经审理于2011年7月30日作出（2011）连民终字第0672号民事裁定书，再次撤销（2011）东民初字第0671号民事判决书，发回本院重新审理，重新审理过程中东海工商局撤诉。2016年7月21日，原告再次就涉案标的提起诉讼。另，在上述之前诉讼过程中，王林未申请也未作为第三人参加诉讼，被告玉林房产公司提出实体抗辩，并未就其主体问题提出异议。因政府机构改革，工商局已于2015年5月1日并入东海县市场监督管理局，其权利义务均由原告承继。本院认为，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。未经有批准权的人民政府准许，转让划拨土地及之上房屋，该转让行为无效，但在一审法庭辩论终结前经有批准权的人民政府准许并补交土地出让金的除外。当事人签订的《东海县副食品市场买卖合同》及补充条款，该市场南北两栋商住楼所占的土地使用权已变更登记，且使用权类型均为出让土地，该市场南北两栋商住楼所占土地使用权已得到人民政府的批准，因此该市场南北两栋商住楼所占土地使用权的转让有效。关于其余部分即市场中部及地上附属设施，土地性质仍为国有划拨土地，现有证据不足以证明已报请有批准权的人民政府批准同意，应当认定无效。根据合同法第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对市场中部即除南北二栋商住楼所占的土地之外的部分土地及所属的建筑物和附属设施，玉林房产公司应当返还原告。玉林房产公司已支付的款项包括现金、偿还银行债务等共计5930684.71元。市场土地总面积26570.08平方米，南北商住楼土地面积8073.965平方米，占比约30%，参照合同约定的总价1220万元，该部分应付土地价款370万元，考虑南北商住楼在整个市场中的地理位置，甚至应当更高。玉林房产公司应当返还的市场租金收入，自玉林房产公司接手副食品批发市场以来，租金收入金额较高，自2002年至2006年度，收入845841.20元；2007年后期年均收入应在70万元以上，并且每年递增。综上，原告已交纳的5930684.71元，和南北商住楼土地价值及多年市场的租金收入，两者相互冲抵，原告不再退还玉林房产公司款项及损失。玉林房产公司称代交纳执行费，原告不予认可，其不能提供证据，本院不予认定。关于被告称原告收取2002－2003年度租金27.80万元，因合同该部分无效，已不存在返还问题。关于被告陈述原告还收取经营户押金问题，因双方没有约定，可由收取人自行与经营户解决。关于玉林房产公司交纳的土地出让金及契税，系其开发南北商住楼占用土地的费用，理应由其承担。王林在双方副食品批发市场买卖合同落款处法定代表人一栏签名，并且补充条款也加盖了玉林房产公司的公章，之前诉讼王林未申请也未作为第三人参加诉讼，被告玉林房产公司进行实体抗辩，并未就其主体问题提出异议，故本次诉讼过程中被告及第三人就主体问题提出的抗辩，本院不予采纳。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、原连云港市东海工商行政管理局与被告东海县玉林房地产开发有限公司签订的《东海县副食品批发市场买卖合同》及《东海县副食品批发市场买卖合同补充条款》关于东海县副食品市场中间部分土地（18496.835平方米）及所属的建筑物和附属设施部分无效；二、被告东海县玉林房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内返还原告东海县市场监督管理局东海县副食品市场中间部分土地（18496.835平方米）及所属的建筑物和附属设施；三、驳回东海县市场监督管理局的其他诉讼请求。案件受理费68731元，由被告玉林房产公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费68731元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号10×××944，也可到农行东海县支行营业厅交款。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判长  温爱英审判员  吴 鹏审判员  侯书宇二〇一九年六月三十日书记员  李 慧法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。（二）《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。