广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0204民初2038号 原告：柳州市峥嵘资产管理有限公司，住所地柳州市东环大道141号东街商业楼B2-5号，统一社会信用代码914502006801087193。 法定代表人：陈丽婵，职务总经理。 委托诉讼代理人：柯官宝，广西辩维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃小用，广西辩维律师事务所律师。 被告：叶秋萍，女，1968年10月13日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：张金丽，广西永维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁瑞吉，广西永维律师事务所实习律师。 柳州市峥嵘资产管理有限公司诉叶秋萍关于物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用小额程序，公开开庭审理了本案。原告柳州市峥嵘资产管理有限公司委托诉讼代理人柯官宝、覃小用、被告叶秋萍及其委托诉讼代理人张金丽、梁瑞吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业费4217.4元，公摊电费1101.5元，生活垃圾费405元、公摊电梯维修费122.7元、二次加压系统维修费10元、疏通费20元（合计5876.6元）并按每日千分之三向原告支付违约金（违约金从被告应交物业费之日起计算至清偿之日止，分段计算，暂计得13281.23元）；2.请求判令被告承担诉讼费。事实与理由：原告是为柳州市“和谐家园”小区提供物业服务的企业，被告是该小区的房屋业主。被告自2013年4月1日起无故拒交物业费用，截止2019年2月28日止被告共欠原告物业服务费用5876.6元。经原告多次催交无果，故原告依法提起诉讼。 被告叶秋萍辩称，1、原告未经合法程序进驻小区从事物业服务，不是有效的服务主体。业主收房时与原告签订的前期物业服务协议是被迫所签，是不平等和无效的协议；2、原告的主张已超过诉讼时效；3、原告所提供的服务未达到其相应的服务等级，存在诸多服务不到位的情况；4、原告未经合法、有效的催收即起诉不符合法律规定；5、原、被告之间签订的前期物业服务协议中没有约定违约金，原告主张的违约金不符合法律规定；6、原告收取费用只开具收款收据，不开具税务发票；7、被告房屋出现质量问题，向原告反映，原告未及时反馈给房开。 原、被告双方围绕诉讼请求均依法提交了相关证据，对双方均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对双方有异议的证据本院在下述说理部分予以综合认定。 本院经审理认定法律事实如下：被告叶秋萍系柳州市航四路9号和谐家园小区××××××号房的房屋所有权人，该房屋建筑面积为74.23㎡。柳州市峥嵘物业服务有限公司与被告于2010年9月4日签订了《和谐家园物业服务协议》，协议中约定由柳州市峥嵘物业服务有限公司对和谐家园小区进行物业服务，多层0.5元/月/平方米，电梯房0.8元/月/平方米，并在协议中载明了双方的权利义务以及各项费用的计算方式等具体内容。2010年9月4日被告向柳州市峥嵘物业服务有限公司交纳了“预收公摊水电费”300元、“代收生活垃圾费”84元。自2013年4月1日起，被告未再向原告支付物业服务费。2019年4月26日被告向原告交纳了2013年1月1日至2019年2月28日期间的高层公摊电费1120.6元、2017年2月10日的二次加压系统维修费10元、2018年8月2日的疏通费20元、2012年7月1日至2016年12月31日期间的生活垃圾费405元。原告进入小区开展物业服务以来，在小区治安的管理、公共设施与消防设施的维护以及协调业主投诉事项等方面存在服务不到位的情况。2019年3月4日原告以将催费通知单张贴于被告房屋门口的形式对被告进行了催收。 另查明，柳州市峥嵘物业服务有限公司于2011年9月6日经核准变更为柳州市峥嵘资产管理有限公司。 本院认为，柳州市峥嵘资产管理有限公司与被告签订的《和谐家园物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，该协议的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故该协议对被告具有约束力。原告为该小区提供物业服务，被告作为小区业主，享受了原告提供的物业服务，应履行交费义务。但原告所提供的服务存在服务不到位的问题，依据服务质量与收费标准相适应原则，应降低原告的收费标准，按其约定标准的80%计算。关于诉讼时效问题，原告主张自2014年起逐年向被告进行催收，但原告向本院提供的照片中，仅有2019年3月4日上门张贴催费通知单的照片清楚拍摄了房屋大门的整体张贴情况，对原告所提供的局部拍摄情况的照片不予采信，对原告该日期之前进行过催收的主张本院不予认可，故应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的三年诉讼时效，对原告2016年3月4日以前的物业服务费，本院不予支持。叶秋萍应向柳州市峥嵘资产管理有限公司支付物业服务费为（74.23×0.8×35+74.23×0.8÷30×24）×80%=1701元。原告当庭对诉请中的公摊电费、生活垃圾费、公摊电梯维修费、二次加压系统维修费、疏通费申请撤回，对原告处分自己权利的行为本院予以准许。关于违约金。原、被告在协议中对违约责任进行了约定，被告迟延履行交纳物业服务费的行为应承担相关的违约责任。由于原告诉请要求的违约金过高，本院酌情按年利率6%的标准进行计算。被告累计欠缴物业费时间为35个月零24天，不足30日的天数不计入月份进行计算，该35个月所产生的违约金应从物业费产生的次月起开始计算，故被告应向原告支付违约金：74.23×0.8×（34+33+……+1）×0.06÷12=177元。对原告超出部分的违约金主张本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告叶秋萍支付原告柳州市峥嵘资产管理有限公司2016年3月4日至2019年2月28日的物业服务费1701元。 二、被告叶秋萍支付原告柳州市峥嵘资产管理有限公司违约金177元。 三、驳回原告柳州市峥嵘资产管理有限公司的其他诉讼请求。 上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费减半收取139（原告已预交），由原告柳州市峥嵘资产管理有限公司负担125元，被告叶秋萍负担14元。 本判决为终审判决。 审判员  彭卫洁 二〇一九年六月二十二日 书记员  黄 哲 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1．扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2．将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007