广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终6535号上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡淑华，住广东省电白县，系原审被告李福生法定继承人。上诉人（原审被告、反诉原告）：李紫娟，住广东省茂名市茂南区，系原审被告李福生法定继承人。上诉人（原审被告、反诉原告）：李金昌，住广东省电白县，系原审被告李福生法定继承人。上诉人（原审被告、反诉原告）：李冬梅，住广东省电白县，系原审被告李福生法定继承人。上诉人（原审被告、反诉原告）：李成材，住广东省电白县，系原审被告李福生法定继承人。上述五位上诉人共同委托诉讼代理人：何柳辉，广东粤鑫律师事务所律师。邓闯潮，广东佰仕杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：李绪丹，住广东省普宁市。被上诉人（原审原告，反诉被告）：吴纯芳，住广东省普宁市。上述两位被上诉人共同委托诉讼代理人：李大伟、余晓辉，均系广东法制盛邦律师事务所律师。原审被告：广东链家房地产经纪有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：高军，职务：总经理。委托诉讼代理人：罗凯波，系该司职员。委托诉讼代理人：周掌珠，系该司职员。上诉人蔡淑华等人因与被上诉人李绪丹、吴纯芳及原审被告广东链家房地产经纪有限公司（下简称链家公司）诉房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初9240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人蔡淑华、李紫娟、李金昌、李冬梅、李成材代理人何柳辉，被上诉人李绪丹、吴纯芳及其代理人李大伟，原审第三人链家公司代理人周掌珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡淑华、李紫娟、李金昌、李冬梅、李成材上诉请求：1.撤销一审判决，发回一审法院重审或依法驳回李绪丹、吴纯芳诉讼请求，并支持蔡淑华等人的反诉请求；2.本案一、二审诉讼费均由李绪丹、吴纯芳承担。事实与理由如下：一、涉案房屋办理过户手续的障碍尚未消除，一审法院认定过户不存在障碍，属于事实认定错误。1.根据广州市国土资源和规划局在【（2017）粤7101行初2651号】案件中提供的《广州市私有房屋及用地登记申请书》、《广州市不动产登记查册表》，均显示产权人为“李福生”，身份证号码为“”，而李福生的身份证号码为，两人照片、出生日期及居住地址均不一致。根据在房管部门留档的身份证号码为查询得知，该身份证号码对应的当事人是“曾洪华”，而且公安机关也从未出具任何证明文件证实涉案房屋档案留存的“李福生，身份证号码为”的身份证复印件错误。也正是由于公安机关未出具房管部门留存的身份证复印件是错误的证明，才致使李福生一直未能办理涉案房屋的更正登记。也就是说，在现有证据的情况下，涉案房屋登记的权属人和李福生属于两个不同主体，并非只是登记错误，因此，一审法院所查明的该事实是错误的。2.在【（2017）粤7101行初2651号】行政诉讼案件中，广州市国土资源和规划委员会作为广州市白云区国土资源和规划局的上级领导，行政诉讼中明确表明李福生尚不足证据证实其为涉案房屋的实际权属人，故不同意对涉案房屋登记的错误信息予以更正。而且在2651号案判决后，李福生于2018年1月19日又再次向广州市白云区国土资源和规划局提出更正登记申请，广州市白云区国土资源和规划局于2018年1月26日作出《不予受理决定书》，以李福生所提供的证据不足为由，不予受理李福生的更正申请。另外，根据广州市白云区国土资源和规划局对一审法院的复函可知，必须先确认涉案房屋的权属人为李福生后，且当事人需根据《不动产登记暂行条例》、《广州市不动产登记规程》第十七条规定，才能办理转移登记。因此，在尚未确定李福生为涉案房屋的实际产权人之前，房管部门都无法对涉案房屋办理过户登记手续。一审法院对广州市白云区国土资源和规划局的函复，存在理解错误的情形。3.由于本案的案由是房屋买卖合同纠纷，与确认李福生为涉案房屋产权人的确权之诉，属于两个不同的法律关系。在尚未对涉案房屋登记信息更正或者有其他生效的裁判文书认定李福生为涉案房屋的实际产权人的情况下，一审法院直接依据涉案房屋查册信息就认定李福生为涉案房屋的产权人，明显不符合程序。同时，势必会造成法院作出的生效裁判文书难以得到执行，造成纠纷得不到最终的解决，更有甚者会侵害到第三人的权益。二、在涉案合同履行过程中，蔡淑华、李紫娟、李金昌、李冬梅、李成材不存在任何的违约情形，故无需承担违约金。1.李福生与李绪丹、吴纯芳一起到房管部门办理涉案房屋过户手续时，在得知涉案房屋无法办理过户手续时，已经及时采取了提出更正申请、进行行政诉讼等一系列的措施，而且李绪丹、吴纯芳对于涉案房屋无法办理过户手续完全知悉，其在此期间从未表示过任何的异议，视为对双方签订的《存量房买卖合同》对于履行期限的延长。因此，蔡淑华、李紫娟、李金昌、李冬梅、李成材不存在怠于履行合同义务的情形。2.房管部门将涉案房屋的信息登记错误也并非李福生的原因所导致的，李福生作为普通民众，涉案房产证一直由其自行保管，且一直居住在涉案房屋里，在此期间也未曾出租或者出售过房产。所以李福生在2017年6月9日前往房管部门办理过户手续时才得知房管部门登记的信息与其身份信息不一致，也是符合常理，不存在未尽到谨慎的义务。一审法院判令蔡淑华、李紫娟、李金昌、李冬梅、李成材承担迟延履约的违约金没有事实及法律依据。李绪丹、吴纯芳二审答辩称请求驳回蔡淑华等人的上诉请求，蔡淑华等人的上诉请求所依据的事实与理由，在一审中已经过法庭多次的举证及质证，发表辩论意见。一审法院对相关的事实认定已经非常清楚，理由阐释也非常清楚，所以李绪丹、吴纯芳认为蔡淑华等人依据的事实与理由是不成立的，故请求驳回其上诉。链家公司二审称其没有答辩意见。李绪丹、吴纯芳向一审法院起诉请求：1.判令李福生协助李绪丹办理广州市白云区××楼××房所有权变更手续；2.判令李福生向李绪丹、吴纯芳支付迟延履行违约金，自2017年6月9日起至李福生配合完成涉案房屋所有权变更手续之日止，按每日总楼价700000元的万分之五的标准，暂计至2018年6月9日，为127750元；3.判令链家公司向李绪丹、吴纯芳返还7000元居间费。李福生向一审法院反诉请求：1.判令解除李福生与李绪丹、吴纯芳于2017年5月2日签订的《存量房买卖合同》；2.反诉费由李绪丹、吴纯芳承担。一审法院认定事实：位于白云区××楼××房的权属人为李福生。满堂红（中国）置业有限公司于2018年6月4日变更为链家公司。2017年5月2日，李福生（卖方，甲方）与李绪丹、吴纯芳（买方，乙方）签订《存量房买卖合同》，约定：甲方将其自有的物业出售给乙方一事，第一条1、房地产地址：广东省广州市白云区××楼××房（以下简称涉案房屋）。建筑面积54.45260平方米。第二条，该房屋总价款70万元。第六条，一、甲方对本次交易事宜确认：甲方保证所填写和提供的有关该房地产的权属情况真实，保证对该房地产享有完整产权且不存在任何未向乙方说明的其他情况。甲方未尽如实告知之义务构成欺诈并导致交易不成或造成乙方损失的，乙方可追究甲方的违约责任。第五条不履行合同或迟延履行合同的违约责任，3、逾期超过十天仍未履行但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的万分之五支付违约金至履行合同义务时止等。同日，李福生出具《收款证明》，证实收到李绪丹、吴纯芳支付定金50000元。同日，李绪丹、吴纯芳与满堂红（中国）置业有限公司广州分公司签订《居间代理服务合同》，约定李绪丹、吴纯芳向满堂红（中国）置业有限公司广州分公司支付代理费14000元。当日，满堂红（中国）置业有限公司广州分公司向李绪丹、吴纯芳出具《收款收据》，证实收到代理费7000元。同年5月3日，李绪丹、吴纯芳与李福生办理了网签手续，根据《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号）约定，第四条交楼时间和交接手续，甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天。第十条交易不成的违约责任，甲方不按合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金按该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。第十一条延期交房的违约责任，甲方如未按合同规定的期限交房的，应当每日按总房款的0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过10日仍未交房的，乙方有权解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金等。同年5月18日，中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行向李绪丹、吴纯芳出具《个人二手房贷款初审结果通知书》，初审同意向李绪丹、吴纯芳发放贷款。一审庭审中，李绪丹、吴纯芳提供如下证据：1、复制档案资料申请表、认购书、集资建房专用收据、广州市私有房屋及用地登记申请书、权属来源及登记情况申述、广州市不动产查册表，拟证实李福生向广州市白云区城镇建设开发总公司同和分公司认购涉案房屋，但李福生在《广州市私有房屋及用地登记申请书》中登记的身份证号码为：，与其本人真实的身份证号码不一致；2、穗府行复【2018】439号行政复议决定书，拟证实涉案房屋变更所有权登记不存在障碍；3、同意声明，拟证实涉案房屋经共有人同意出售；4、2017年6月9日过户预约单。李福生辩称，对证据1的真实性合法性没有异议，该证据中的申请人签字均不是李福生本人所签，李福生在行政诉讼中也提出签字的问题，证明涉案房屋权属登记错误，但行政诉讼驳回了李福生的诉请。涉案房屋是开发商委托其他人去办理，并非李福生本人去办理的，该申请书中登记的身份证号码并非李福生本人的；对证据2的真实性合法性没有意见，证明涉案房屋所有权变更登记仍然存在障碍，行政复议决定书作出后，李福生到白云区房管局要求变更登记，但白云区房管局回复说行政复议决定书只是认定程序违法，实体上仍无法为其办理更正登记，需要有效的法律文件；对证据3的三性不予确认；证据4的真实性合法性予以确认，该证据亦证实李福生并不知情自己并非涉案房屋的权属登记人，李绪丹、吴纯芳、李福生与链家公司共同到白云区不动产登记中心进行变更登记，但被工作人员告知身份证号码不一致不能予以过户。链家公司对上述证据的三性予以确认。一审庭审中，李福生提交如下证据：1、（2017）粤7101行初2651号行政裁定书，拟证实李福生于2017年7月28日向广州铁路运输第一法院提起行政诉讼，要求将涉案房屋更正登记至李福生名下；2、《不予受理告知书》，拟证实李福生曾于2018年1月19日向广州市白云区不动产登记中心提出过更正登记申请，但其作出了《不予受理告知书》；3、人口信息查询资料，拟证实房管局实际登记的身份证号码为的人为曾洪华，并非李福生本人。李福生曾向白云区分局及阳春市公安局提出更正申请，但均遭到拒绝。李绪丹、吴纯芳称，对证据1、2的三性予以确认，对证据3的真实性予以确认，但认为该证据不具有关联性。链家公司称，对证据1、2的三性予以确认，对证据3的真实性没有异议，该证据可证明房管局内档记载的身份证号码所对应的人名存在笔误，并非如李福生所说的必然存在一个假的身份证，故公安局在未取得相关身份证进行查验时，不直接出具身份证系伪造的判断是合理的。本次交易的主张障碍在于内档身份证号码与李福生身份证号码不一致所导致，问题的关键在于房管局内档所存留的身份证号码是否录入错误。根据2018年8月18日广州市不动产登记中心出具的《购房资格证明》证实，李绪丹、吴纯芳目前具备本市住房限购区域内住房购买资格。一审法院曾向广州市白云区国土资源和规划局发出《协助查询函》，房屋内档信息栏中的显示涉案房屋权属人为李福生，身份证号码为。而李福生真实的身份证号码为。现李绪丹、吴纯芳申请李福生协助其办理涉案房屋的产权过户手续是否存在障碍？2018年9月6日，广州市白云区国土资源和规划局函复一审法院称，一、经核实，涉案房屋的权属人为李福生。另根据公安部门查明，涉案房屋档案“李福生”身份证影印件存在错误，该身份证影印件记载的身份证号码，显示当事人为曾洪华。二、根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条第（一）项规定，不动产登记机构应该当对申请人、委托代理人以及授权委托书是否一致进行查验。因此，必须确认涉案李福生是房屋办理交易过户的申请主体。此前，我局建议其通过办理更正登记或通过司法途径确认涉案房屋实际权属人。2018年7月10日，李福生向我局下属白云区不动产登记中心提出申请，要求更正登记簿中记载的身份证信息，2018年7月31日，其申请退案。因此，必须确认涉案李福生为涉案房屋实际权属人后，当事人根据《不动产登记暂行条例》、《广州市不动产登记规程》第十七条办理转移登记。一审庭审中，李绪丹、吴纯芳、李福生与链家公司确认李绪丹、吴纯芳已支付定金5万元，剩余购房款65万元未支付。根据2018年8月18日广州市不动产登记中心出具的《购房资格证明》证实，经核查，李绪丹、吴纯芳具备本市住房限购区域内住房购买资格。一审庭审中，李绪丹、吴纯芳撤销对链家公司返还居间费7000元的诉请。一审法院认为：李绪丹、吴纯芳与李福生签订的《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，该合同合法有效。本案的争议焦点为李福生在房管局内档中登记的身份证号码与其实际身份证号码不一致，是否可以协助李绪丹、吴纯芳办理涉案房屋的过户手续。经一审法院向广州市白云区国土资源和规划局核实，在确认李福生为涉案房屋实际权属人后，可办理涉案房屋的产权过户手续。根据《广州市不动产登记查册表》显示，涉案房屋的实际产权人为李福生。故李福生将涉案房屋过户至李绪丹、吴纯芳名下不存在过户障碍。在李绪丹、吴纯芳将剩余购房款65万元支付给李福生后，李福生应将涉案房屋过户至李绪丹、吴纯芳名下。关于李绪丹、吴纯芳主张李福生自2017年6月9日起按每日总楼价万分之五的标准支付迟延履约违约金的诉请，一审法院认为，李绪丹、吴纯芳与李福生于2017年6月9日前往白云区不动产登记中心办理涉案房屋产权过户手续，因李福生在房管局内档中登记的身份证号码与其实际身份证号码不一致，导致无法办理过户手续。结合本案现有证据，无法证实李福生在房管局内档中登记的身份证号码与其实际身份证号码不一致是由李福生过错所致，且李福生在发现身份证号码登记错误后，及时采取了向公安机关核实身份信息情况、向广州市白云区不动产登记中心提出更正申请、向广州铁路运输第一法院提起行政诉讼【（2017）粤7101行初2651号】等一系列补救措施，由此可知，李福生在主观上是愿意继续履行该买卖合同的，并不存在怠于履行合同义务的情形。但考虑到李福生因未尽到谨慎的审查义务，在长达十几年的时间里未及时发现在房管局内档中登记的身份证号码与其实际身份证号码不一致，导致涉案房屋无法办理过户手续。一审法院酌情将违约金调整为以房屋总价70万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自起诉之日即2018年7月24日起计至李福生将涉案房屋过户至李绪丹、吴纯芳名下之日止。李福生反诉要求解除其与李绪丹、吴纯芳签订的《存量房买卖合同》缺乏事实和法律依据，对该诉请一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2018年11月13日作出判决：一、自本判决生效之日起十日内，李绪丹、吴纯芳向李福生支付剩余楼款65万元；二、在李绪丹、吴纯芳向李福生支付剩余楼款后五日内，李福生协助李绪丹办理白云区××楼××房过户至李绪丹名下的登记手续；三、自本判决生效之日起五日内，李福生向李绪丹、吴纯芳支付迟延履约违约金（违约金以70万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2018年7月24日起计至李福生将上述房屋过户至李绪丹名下之日止）；四、驳回李绪丹、吴纯芳的其他诉讼请求；五、驳回李福生的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费12147.6元，由李绪丹、吴纯芳负担101.9元，李福生负担12045.7元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。反诉费50元，由李福生负担。经查一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，蔡淑华等人向本院提交李福生身份证复印件一份，身份证号码是，拟证明该身份证复印件现没有任何证据证明其是虚假的，而且也不存在影印错误的情形。李绪丹、吴纯芳质证认为该份证据是一审中的证据，不属于新证据，该证据记载的出生年月日、身份证号码和广东人口信息查询资料所记载的曾洪华是一致的，只是名称上书写为李福生，李绪丹、吴纯芳在一审时对该证据的真实性、合法性已表示不予认可。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对蔡淑华、李紫娟、李金昌、李冬梅、李成材的上诉请求与李绪丹、吴纯芳、链家公司的答辩意见，分析如下：根据《广州市不动产登记查册表》显示，涉案房屋登记的产权人是李福生，且李福生早已取得《房地产权证》。结合蔡淑华等人一审提交李福生与广州市白云区城镇建设开发总公司同和分公司签订的《认购书》及广州市白云区城镇开发总公司同和分公司开具该司已收取李福生购房款的收据等，且蔡淑华等人二审并不否认李福生于九几年收楼，家里人一直居住涉案房屋至今的事实，一审认定涉案房屋的实际产权人为李福生，李福生将涉案房屋过户至李绪丹、吴纯芳名下不存在过户障碍并无不妥。况且，买卖双方签订《存量房买卖合同（链家满堂红版）后，蔡淑华等人为配合李绪丹、吴纯芳办理过户已积极要求有关部门更正涉案房屋登记档案中有关李福生身份信息，由此可见，有关涉案房屋房地产档案中留存李福生身份信息仅为小部份信息资料留存有误，且现该身份证号对应人员曾洪华并未提出异议，故并不影响上述认定。为此，一审判处李绪丹、吴纯芳将剩余购房款65万元支付给李福生后，李福生应将涉案房屋过户至李绪丹、吴纯芳名下并无不当，本院予以维持。对蔡淑华等人上诉以涉案房屋档案资料中留存身份信息为曾洪华而认为买卖双方就涉案房屋达成的本次交易存在过户障碍而要求解除合同，本院不予支持。双方在办理过户手续过程中，李福生在发现身份证号码登记错误后，已及时采取了向公安机关核实身份信息情况、向广州市白云区不动产登记中心提出更正申请、向广州铁路运输第一法院提起行政诉讼【（2017）粤7101行初2651号】等一系列补救措施。故李福生不存在怠于履行合同义务的情形。一审法院考虑到李福生因未尽到谨慎的审查义务，在长达十几年的时间里未及时发现在房管局内档中登记的身份证号码与其实际身份证号码不一致，导致涉案房屋无法办理过户手续，酌情将违约金调整为以房屋总价70万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自起诉之日即2018年7月24日起计至李福生将涉案房屋过户至李绪丹、吴纯芳名下之日止于法无悖，本院亦予维持。综上所述，蔡淑华、李紫娟、李金昌、李冬梅、李成材的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费12148元，由蔡淑华、李紫娟、李金昌、李冬梅、李成材共同负担12148元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年六月二十四日书记员  颜旭怀邱建材