广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0103民初7608号原告:余初阳，男，1961年1月2日出生，加拿大公民。委托诉讼代理人：余初明，男，原告弟弟。委托诉讼代理人：区向东，广东浩瀚明扬律师事务所律师。被告：李孔带，女，1959年12月13日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：林淑菁，广东穗恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：李贤欣，广东穗恒律师事务所律师。第三人：余奕雄，男，1932年8月28日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：余咏梅，女，第三人余奕雄女儿。第三人：余建威，男，1971年7月31日出生，汉族，住广州市越秀区东风东路741号大院18号101房。第三人：余建文，女，1973年1月10日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：余建威，男，与余建文是兄妹关系。第三人：邝振坚（兼余建文的委托诉讼代理人和邝智颖的法定监护人），男，1973年7月5日出生，汉族，住广州市越秀区。第三人：邝智颖，女，2006年1月18日出生，汉族，住广州市越秀区。原告余初阳诉被告李孔带，第三人余奕雄、余建威、余建文、邝振坚、邝智颖房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人区向东，被告李孔带及其委托诉讼代理人林淑菁、余亦雄的委托诉讼代理人余咏梅、余建文的委托诉讼代理人邝振坚到庭参加诉讼，余建威经本院合法传唤未到庭参加诉讼；邝振坚、邝智颖作为余建云的法定继承人，经本院依法追加为本案第三人并合法传唤后，未到庭参加本案第二次庭审。本案现已审理终结。原告余初阳向本院提出诉讼请求：1.被告即时迁出广州市荔湾区十三行路80号房屋；2.被告向原告及第三人清缴2018年5月至其迁出之月止的房屋使用金(按每月肆万捌仟元计，至本案立案之月为贰拾捌万捌仟元）；3.被告负担本案原告委托律师费用人民币30000元；4.本案受理费由被告负担。事实和理由：原告、第三人及被告于2008年11月3日签订《广州市房屋租赁合同》，约定将广州市荔湾区十三行路80号全幢房屋租给被告作商业用途使用，并办理了租赁登记手续。后在2010年1月及2013年12月，原告、第三人及被告两次在房屋租赁登记部门办理了房屋租赁合同变更登记手续，将房屋租赁期限延长到了2017年12月31日。后各方未再续签房屋租赁合同。房屋租赁期限届满后，原告多次通过电话、微信或当面向被告提出要求其搬迁的请求，但被告一直以种种理由推搪，至今未有搬迁。从2018年5月开始，被告未向原告或第三人支付过房屋使用金。余照雄、余奕雄为案涉房屋共有人，余照雄已死，余建威、余建文、余建云为其合法继承人。综上所述，请求法院依法维护原告的合法权益，判如原告所请。原告在本案2018年12月25日第一次庭审时增加要求解除原、被告就案涉房屋之间的租赁合同的诉讼请求。被告李孔带辩称:不同意原告的全部诉请。理由如下：第一，本案讼争房屋的产权人是甄彩姬，甄彩姬才具有本案的原告主体资格，原告不具备本案原告的主体资格；第二，《广州市房屋租赁合同》是无效合同；第三，案涉房屋的产权人不明，我方不清楚向谁支付房屋使用费；第四，我方并未欠付2018年5月至11月的房屋使用费；第五，案涉合同已经终止，若被告占用案涉房屋，被告应该按照房管部门的评租标准确定每月的场地使用费。第三人余奕雄述称：同意余初阳的全部诉讼请求。第三人余建文述称：同意余初阳的全部诉讼请求。第三人余建威通过电子邮件向本院提交书面答辩意见并于第一次庭审后到本院接受询问，表示同意余初阳的全部诉讼请求。第三人邝振坚、邝智颖没有提出答辩意见，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。本院经审理查明事实如下：1996年4月4日，广州市越秀区公证处出具（96）穗越证内字第0303号《继承权证明书》载明：案涉荔湾区十三行路80号是案外人甄彩姬继承丈夫余逢和所有的个人财产。甄彩姬于1964年8月17日去世，生前无遗嘱，甄彩姬的父母已先于其死亡；甄彩姬有子女三人，余镜庭（又名：余眉礼）、余仁才（又名余爱礼）和余彭礼。该三人均已死亡，其中余彭礼生前未婚无子女；余仁才妻子已死亡，遗有独生子余子正；余镜庭妻子已死亡，遗有子女余照雄、余奕雄及余同享（已死亡，遗有丈夫黄武杰、子女黄德勤、黄德俭、黄德圣、黄德贤和黄美娜）。甄彩姬上述房屋遗产由余子正继承三十六分之十八；余照雄和余奕雄各继承三十六分之六；黄武杰、黄德勤、黄德俭、黄德圣、黄德贤和黄美娜六人各继承三十六分之一（其份额由余照雄和余奕雄代管）等。2007年1月31日广东省广州市南方公证处出具（2007）南公证内字第02822号《公证书》，载明：余子正于2005年4月28日死亡，余子正死亡时遗留的夫妻共有财产广州市十三行路80号房屋，由其配偶关佩兰及其子女余初阳、余丹平、余初明四人共同继承，继承后，上述房屋关佩兰占三十六分之十一点二五产权份额，余初阳、余丹平、余初明各占三十六分之二点二五产权份额。2008年11月3日，原告余初阳、案外人余照雄（出租人，甲方）与被告李孔带（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》及附页约定，甲方同意将广州市荔湾区十三行路80号全幢（房地产权证号码40××73）出租给乙方作商业用途使用，建筑面积270平方米，租赁期限自2008年10月1日至2009年12月31日，月租金22000元；租金按月结算，由乙方在每月5日按银行转账的付款方式缴付给甲方；乙方向甲方交纳44000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金44000元退回乙方。乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方；如需继续承租房屋，应提前90日与甲方协商，双方另行签订合同；另有其他协议，见附页等。附页约定合同为期三年，但条件为2009年期满后，2010年和2011年租金另议，并需在2009年11月30日前由双方达成一致的租金协议，否则乙方的2010年和2011年的租赁权无效等。合同签订后，余照雄和余初阳将案涉房屋交给李孔带使用，李孔带租赁房屋作商业用途，经营字号为广州市荔湾区馨香快餐店（个体工商户）。2010年和2013年，余照雄、余初阳和李孔带延长租期和变更租金，最后一次是将租期至2017年12月31日，其中2017年1月至2017年12月31日月租金变更为48000元，并经广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局备案登记。李孔带向原告和第三人交租至2018年4月份。2013年11月21日，案外人关佩兰、余初阳、余丹平出具《委托书》，共同委托余初明为合法代理人，全权办理包括广州市十三行80号房屋在内的房屋的签署租赁合同、收取租金、办理退租收楼，终止租赁合同以及代理起诉、应诉，代为承认、放弃民事权利或利益，变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉、申诉，申请执行，代为领取及处分执行标的物，聘请律师执行和处理上述事项等事项及签署有关文件等。该《委托书》于2013年11月25日经广州市南方公证处公证。2018年8月1日，余初明、余建云向案外人刘伟军出具《委托声明》，载明业主由2018年8月1日起已将广州市荔湾区十三行路80号物业另行出租给他人，由于原租客合同期已于2017年12月11日结束，我方多次与其沟通协商，均不能达成共识，也不配合交回承租经营场地给我方，现我方全权委托刘伟军负责收回房屋等。案涉房屋现仍由被告李孔带在使用。原告为证明其为本案诉讼支出律师费用30000元提供了广东浩瀚明扬律师事务所出具的律师费发票30000元。被告对真实性、合法性予以确认，但认为与被告无关；第三人余奕雄、余建文对此无异议。被告为证明原告免去被告场地使用费以及从2018年5月起另开账号存放案涉房屋的房屋使用费提交了案外人刘伟军与梁嘉馨签订的《退场协议》、《临时租赁协议》以及被告李孔带的工商银行流水清单。其中《退场协议》签订于2018年10月18日，签约人为甲方刘伟军和乙方梁嘉馨；《退场协议》载明：乙方李孔逞承租甲方位于广州市荔湾区十三行路80号的物业于2017年12月31日到期……甲方业主余初明，余建云已将此物业承租给刘伟军，并全权委托刘伟军收回物业及处理所有交接手续；李孔带同意在2018年11月30日退出场地交回档口给刘伟军，并且缴清2018年11月30日之前档口的税费、水、电费及所有债权、债务，并注销经营相关证照，刘伟军同意不追究乙方李孔带2018年8月1日至2018年11月30日租金，乙方李孔带必须在2018年11月30日退场等。《临时租赁协议》的签约人为甲方刘伟军和乙方梁嘉馨，签约时间是2018年10月18日，内容为：经甲乙双方友好协商，乙方临时租赁甲方十三行路80号物业一个月，租金五万元，租期2018年11月1日至2018年11月30日止等。工商银行流水清单显示李孔带于2018年5月4日在中国工商银行广州宝岗大道支行开户，账号为36×××31，2018年6月5日至2018年12月10日期间，每月均有一笔48000元存入该账户内。原告、第三人余奕雄、余建文除对工商银行流水清单的真实性无异议外，对其它证据均不予以确认，表示刘伟军签订的协议与原告无关，并没有授权刘伟军签订任何临时租赁协议。庭审中，原告和余建文陈述余照雄已死亡，继承人是余建威、余建云和余建文。被告陈述在其承租案涉房屋期间，有其他人要求其交租，但不知道是谁，亦未提供证据予以证明。另查，余照雄于2014年12月5日死亡。本院认为：关于原告是否具备诉讼主体资格的问题。第一，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”据此可知，出租人是负有将租赁物交付对方使用收益的一方当事人。出租人一般为出租标的物的所有人，但并不是以所有人为限。凡对标的物享有合法的收益权的人，均可以作为出租人，有权将其使用的标的物转由他人使用。第二，根据《中华人民共和国物权法》第二十九条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”案涉房屋原产权人甄彩姬去世后，经继承公证，案涉房屋由余子正、余照雄、余奕雄、黄武杰、黄德勤、黄德俭、黄德圣、黄德贤和黄美娜等人继承，其中黄武杰、黄德勤、黄德俭、黄德圣、黄德贤和黄美娜六人的产权份额由余照雄和余奕雄代管。余子正去世后，经继承公证，余子正对案涉房屋享有的产权份额由关佩兰、余初阳、余丹平、余初明继承。因此，原告及余照雄经继承，已取得案涉房屋的物权。第三，本案中，现并无证据证明案涉商铺的产权人或其他人对原告和余照雄出租案涉房屋给被告使用的行为提出异议的事实。第四，原告、余照雄和被告于2008年11月3日签订《广州市房屋租赁合同》后，被告一直在使用案涉房屋，并分别在2010年和2013年延长租期和变更租金，被告按变更后的租金向原告支付租金至2018年4月份。综上，本院认定被告在2008年11月3日签订《广州市房屋租赁合同》时和履行该合同过程中均清楚知悉案涉房屋的出租方为原告和余照雄。本院确认原告、余照雄和被告之间就案涉房屋之间存在租赁合同关系。因此，原告作为案涉房屋的出租人有权提起本案诉讼。关于《广州市房屋租赁合同》的效力问题及原告要求解除租赁合同的问题。该租赁合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，是当事人的真实意思表示，合法有效。被告以原告和余照雄并非产权人为由抗辩合同无效，没有事实根据和法律依据，本院不予采纳。在《广州市房屋租赁合同》约定租期届满后，双方对租期和租金进行了变更，变更后的租期于2017年12月31日届满后，双方继续保持租赁关系，根据不定期租赁合同的法律关系，出租人有权随时主张解除双方之间的租赁合同关系并收回争议房屋。余照雄的部分继承人余建文、余建威在本案诉讼中亦表示同意解除合同，因此，对于原告要求解除租赁合同关系并收回案涉房屋的诉请，本院依法予以准许。因原告是在本案2018年12月25日第一次庭审时当庭提出增加解除租赁合同的诉请，故本院认定原告、余照雄和李孔带之间就案涉房屋的不定期租赁合同关系于2018年12月25日解除。由于被告自2018年5月起欠缴租金，考虑到余照雄已于2014年12月5日去世，但余建文、余建威等第三人未能提供继承余照雄遗产的证据；因此，被告应向原告和余照雄的合法继承人支付自2018年5月1日起至实际迁出案涉房屋之日止的租金和房屋使用费。原告要求按最后一次续租的租金标准每月48000元计算租金和房屋使用费，合法合理，本院依法予以支持。被告以案涉房屋产权人众多为由拒不向原告交租，理据不足，本院不予采纳。至于被告依据《退场协议》、《临时租赁协议》而提出的不需支付2018年11月30日前租金使用费的抗辩，因余初明、余建云向案外人刘伟军出具的《委托声明》中已明确记载其委托刘伟军的事项为收回案涉房屋，并未涉及租金收取或租金减免事项；现余初明、余建云并不追认刘伟军与被告或梁嘉馨签订的《退场协议》、《临时租赁协议》，《退场协议》、《临时租赁协议》对余建云和余初明均不发生法律效力，故对于被告的这一抗辩本院不予采纳。关于原告要求被告负担本案原告委托律师费用30000元的诉请。由于我国现行诉讼体制未实行强制律师代理制度，本案中原告委托律师所引发的费用不是必然的经济损失，双方租赁合同中亦无关于律师费承担的约定。因此对于原告要求被告负担原告委托律师费用的诉讼请求，本院不予支持，依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条的规定，判决如下：一、原告余初阳、余照雄与被告李孔带关于广州市荔湾区十三行路80号房屋的租赁合同关系在2018年12月25日起解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告李孔带（含共同使用人）迁出广州市荔湾区十三行路80号房屋并将该址房屋交还给原告余初阳及余照雄的合法继承人。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告李孔带按每月48000元的标准一次性向原告余初阳及余照雄的合法继承人支付自2018年5月起至被告李孔带实际迁出广州市荔湾区十三行路80号房屋之日止的租金和房屋使用费。四、驳回原告余初阳的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费6070元，由原告余初阳负担550元，被告李孔带负担5520元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十天内，被告可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  邱思陵人民陪审员  李文姬人民陪审员  姚冬湖二〇一九年六月二十六日书 记 员  吴 帆许湘洁