广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初1656号原告：傅莎，女，1986年9月29日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区，委托诉讼代理人：李细芳，广东君品律师事务所律师。被告：中山市长江兆业地产开发有限公司，住所地广东省中山市石岐区莲塘东路8号720房，统一社会信用代码91442000661481139J。法定代表人：甘振宏，公司总经理。被告：沈阳佳尊物业管理有限公司中山分公司，住所地广东省中山市石岐区莲塘东路8号832房，统一社会信用代码91442000594093362L。主要负责人：侯兆坚，公司总经理。两被告共同委托诉讼代理人：贺嘉发，广东凯行律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：叶德润，广东凯行律师事务所律师。原告傅莎与被告中山市长江兆业地产开发有限公司（以下简称长江兆业地产公司）、沈阳佳尊物业管理有限公司中山分公司（以下简称佳尊物业中山分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告傅莎的委托诉讼代理人李细芳，被告长江兆业地产公司、被告佳尊物业中山分公司的共同委托诉讼代理人叶德润到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告傅莎向本院提出诉讼请求：判令两被告继续履行前期物业服务协议，按照每月250元的标准向原告出租停车位。事实与理由：原告是中山市石岐区学院路8号星际豪庭小区的业主，被告长江兆业地产公司（以下简称被告一）是星际豪庭小区的地产开发商，被告佳尊物业中山分公司（以下简称被告二）是星际豪庭小区的物业管理公司。原告购买了被告一开发的商品房并签订了中山市商品房买卖合同，合同第三条约定“在业主大会选聘物业管理公司之前，该商品房所在的小区物业管理服务由出卖人选聘有合法资质的物业管理公司提供物业管理服务。出卖人与选聘的物业管理公司签订书面的前期物业服务合同。”后原告与被告二经协商一致签订星际豪庭小区的前期物业服务协议，协议第十四条约定小区停车服务费为每月每户250元。但自2017年5月起，被告未经原告同意私自决定增加小区车位停放服务费，并拒绝对原告出租。原告多次要求两被告继续履行前期物业服务协议，按照每月每户250元出租车位无果，两被告已经构成违约。经原告多次协商无果后，为解决原告的实际居住需要，中山市城建局、中山市石岐区维稳办、中山市石岐区司法局及中山市石岐区莲新社区居委会、中山市石岐区公安局等多部门、单位牵头，联合组织座谈会议，希望对上述情况进行调解。但至今该问题仍未解决。两被告违反《前期物业服务协议》的约定严重影响了原告的正常生活，为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。诉讼过程中，原告以了解到同小区其他业主以相同事实起诉的案件经法院两审终审判决生效，但未能顺利执行，考虑到要求被执行人继续履行合同可能无法执行，故变更诉讼请求为：1、判令解除原告与被告佳尊物业中山分公司签订的《前期物业服务协议》；2、判令被告长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司连带向原告赔偿67500元。原告傅莎对其主张的事实及诉讼请求提交的证据有：1.中山市商品房买卖合同；2.前期物业服务协议；3.星际豪庭车位收费标价牌；4.（2017）粤2071民初18169号及（2018）粤20民终2586号民事判决书各一份；5.机动车行驶证。被告长江兆业地产公司、佳尊物业公司中山分公司共同辩称，一、我国不适用判例法，原告未经法律程序物权假设判决结果，法院应对既存事实进行审理。原告为使其“要求继续履行《前期物业服务协议》”的诉讼请求得到法院支持，同时以其他住户与两被告的同类诉讼案件《民事判决书》作为证据提交法院。但我国不适用判例法，法院审理的是既存事实，原告用以对比的案例中的案件事实、证据、诉讼请求均不一致，不存在同案同判。故原告本案中所提及的事实与理由以及诉讼请求均未经法院审理，事实部分未经法律确认，原告甚至无任何证据证明在本次开庭前曾要求过租赁车位，所以原告跳过本案审判直接提供的《民事判决书》与本案无直接关系，法院不应予采纳；二、涉案《前期物业服务协议》第三章物业物业费用第十四条属于邀约，原告没有进行承诺，双方未达成合同。依《前期物业服务协议》上述约定，原告在公共或人防车位停车的，被告佳尊物业中山分公司需每月收取250元车位停放管理费，该条款是被告佳尊物业中山分公司向原告发出的邀约，需原告同时满足两个条件作为承诺方能达成合意：1.拥有小汽车且提出使用车位的要求；2.尚余可以使用的存在公摊车位或者人防车位。但事实上，1.本案原告未举证其拥有小汽车；2.也没有证据证明其向被告要求提供停车位供其拥有的、指定的小汽车停放；3.也没有查询是否仍然空余的公摊车位或者人防车位，所以不能证明其对上述条款表示承诺，双方并无合意，未形成合同。我们可以反证，若上述协议约定条款视为约定，则物业公司有权向所有未购买小汽车的住户收取该项服务费用，即自《前期物业服务协议》签订之日起至今日，原告均欠付被告250元/月的服务费；三、根据上述一、二点答辩意见，《前期物业服务协议》第十四条属于要约，原被告间仍未对车位的使用达成一致的合意，且星际豪庭小区现状是无任何空余的公摊车位或者人防车位，两被告不存在任何违约行为；四、两被告未违约，原告无权解除合同。原告与被告佳尊物业中山分公司签订的《前期物业服务协议》约定，若住户未购买车位，由被告佳尊物业中山分公司收取250元的小车停放物业管理费，提供物业管理服务。被告长江兆业房地产公司作为房地产开发公司，于2016年5月27日取得《商品房权属证书》（登记字号：2016-010504），享有涉案地下车库小车位的所有权，有权对自己所有的产权车位进行使用、收益、出售、出租，其根据政府部门发布的《中山市发展和改革局文件》、《关于转发市放开住宅小区、商业配套、露天停车场停车报关服务收费相关文件的通知》，遵照合法程序，并与有实际停车需求的住户签订《产权车位租赁合同》，收取500元车位租金，符合相关法律法规。“车位管理费”与“车位租金”是不同的收费项目，正如部分星际豪庭业主将自己的房屋或者车位出租给他人使用，产权人有权收取租金、物业服务公司有权收取物管费一样，被告长江兆业地产公司作为产权人，有权签订《产权车位租赁合同》收取500元租金，而被告佳尊物业中山分公司作为物业服务公司，有权与住户签订《前期物业服务协议》收取250元物业管理费，二者并不冲突。因此，两被告均未违约，不应承担任何违约责任。《前期物业服务协议》第十四条仅对车位使用作出约定，上述条款的违约与否并不构成《前期物业服务合同》的根本性违约。《前期物业服务协议》对物业服务作出了方方面面的约定，原告由于其中停车位的使用问题提出解除《前期物业服务协议》没有事实与法律依据；五、原告并无租用车位事实，没有产生实际损失，其主张两被告赔偿损失，并无法律和事实依据。本案中，原告没有证据证明其拥有小汽车，且明确向被告要求提供车位供其所拥有的、指定的小汽车停放，也没有证据证明其已遭受具体实际损失。事实上，涉案小区已没有公摊车位，反而有26各车位供住户免费使用。原告要求两被告连带赔偿所谓的损失是以其认为多收取的费用部分，按照45年土地使用权期间进行计算的，但法律支持的损失应当是已经实际发生的损失，而原告在起诉之前并无证据证明已经拥有小车、提出使用公摊或者人防车位，在起诉之后亦无法证明将要租赁涉案车位45年，所有原告的诉求实质上是向两被告要求赔偿未实际造成的损失。原告的计算方法无事实和法律上的依据，甚至是荒谬的，其诉讼请求不应得到支持；六、原告向法院申请变更的事实理由是判决书无法执行，根据原告提交的判决书，判项是按照每月250元/月收取出租车位费，但该案的原告诉请是按每月250元/月向原告出租停车位，判项跟诉讼请求是不一致的，导致原告误认为被告应当承担向业主提供出租车位的义务，事实上被告并不负此义务，按照判项的话是可以执行的，但前提提交是原告已经租赁了车位，或者即将与被告长江兆业地产公司形成租赁关系；七、原告要求解除《前期物业服务协议》没有事实依据，双方签订的协议第四条已明确约定被告佳尊物业中山分公司向业主提供的服务内容，其中没有包括向业主提供出租车位这一项，该协议合法有效，被告佳尊物业中山分公司也履行了该义务，没有违反协议约定的行为，至于被告长江兆业地产公司要求增加车位租金，是该公司对权利的合法行使，与被告佳尊物业中山分公司无关，因此被告佳尊物业中山分公司每月违反协议约定，原告不能请求解除合同，同时根据协议第四条可以看出，被告佳尊物业中山分公司收取物业管理费及车位服务费是一项合同权利，并不是义务。权利可以放弃，不能被强迫行使，物业管理费是基于服务合同收取，原告与被告长江兆业地产公司没有签订车位租赁合同，前期物业服务协议中也没有任何关于租赁的条款，因此被告长江兆业地产公司没有向原告出租自有产权车位的义务，原告要求赔偿的诉求没有事实及法律依据。被告长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司对其辩解共同提交的证据有：1.中山市发展和改革局文件、关于转发市开放住宅小区、商业配套、露天停车场保管服务收费相关文件的通知；2.公示照片；3.商品房产权权属证明书。本院经审理认定事实如下：2012年8月7日，傅莎与长江兆业地产公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定傅莎购买中山市石岐区学院路8号星际豪庭2幢903房。该合同第三条约定，在业主大会选聘物业管理公司之前，该商品房所在的小区物业管理服务由出卖人选聘有合法资质的物业管理公司提供物业管理。出卖人与选聘的物业管理公司签订书面的《前期物业服务合同》。合同附件六，补充协议第八条其他约定，第8点约定，本小区属出卖人业权的部位：1、小区内所有室内汽车、摩托车停车场/位；2、首层架空层……上述物业出卖人有权出售、出租、使用和收益。同时，傅莎作为甲方与佳尊物业中山分公司作为乙方签订《前期物业服务协议》：第三章物业服务费用第十四条约定，车位使用服务费和停车保管费按下列标准向车位使用人收取：车位服务费及车位停放服务费（已购买车位的，收取车位服务费，未购买车位的，收取车位停放服务费），1.小车车位服务费40元/月，小车车位停放服务费250元/月，摩托车停放服务费30元/月；第五章违约责任第二十四条约定，乙方违反本协议第三章约定，擅自增加收费项目或提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退多收的费用；造成甲方经济损失的，乙方应给予经济赔偿。后，傅莎入住案涉小区，但未就车位使用与长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司另行签订租赁合同，长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司亦未给予傅莎固定车位停放车辆，傅莎按临时停放5元/天，过夜8元/天，按月250元向佳尊物业中山分公司交纳车位停放服务费。2017年5月，长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司按每月500元的标准实行市场调节价，并在星际豪庭小区内进行公示。根据2017年5月11日长江兆业地产公司关于星际豪庭小区车位问题的公示内容，星际豪庭小区内的产权车位以出售为主，在产权车位发售期间，制定出“临时停车服务”及“租赁带租约出售的产权车位”作为缓冲期方案，产权车位具体发售时间为：1.从2017年5月10日起至2017年11月10日止全面向本小区业主发售，优先满足本小区业主的需求；2.从2017年11月11日起对外发售剩余产权车位，卖完即止。一、从2017年5月11日起至2017年8月10日止：……2.租赁带租约出售的产权车位40个：每个产权车位每月租金250元；3.40个产权车位带租约（月租）的方式边租边出售，双方签订租赁合同……；二、从2017年8月11日起至2017年11月10日止：……2.租赁带租约出售的产权车位：每个产权车位每月租金500元；3.在全部车位卖出前保持60个产权车位以带租约（月租）的方式边租边出售，双方签订租赁合同，租约到期时如未卖出的可继续租赁……。上述缓冲期后，对不同意按新标准500元/月车位支付停车服务费的业主，长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司不再提供停车服务亦不准许车辆驶入车库。由于小区内无其他公共车位可租赁或停放，造成未购买车位及未按新标准租赁车位的业主只能将车辆停放在小区外围道路边或附近小区及公共停车场，引发了众多业主不满，曾自发组织到住建局、发改局、维稳办、当地居委会、派出所等职能部门反映情况及信访，但上述部门多次组织双方协调未果。2017年9月26日，该小区部分业主分别以长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司私自提价违反合同约定等为由诉至本院[案号为（2017）粤2071民初18162号至18181号]，主张由长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司继续履行前期物业服务协议，按照每月250元的标准向业主（即各案原告）出租车位。该批系列案经两审终审，判决维持原判，即：长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司继续履行与各业主签订的前期物业服务协议，按照每月250元的标准收取出租车位费。生效判决同时查明认定：佳尊物业中山分公司系长江兆业地产公司就案涉小区选定的前期物业服务企业。长江兆业地产公司系案涉小区所有室内车位的登记产权人，长江兆业地产公司委托佳尊物业中山分公司对该小区内的车位进行管理并按每月每位250元（提价前）收取车位停放服务费，佳尊物业中山分公司负责案涉小区的交通与车辆停放秩序管理，代长江兆业地产公司收取相关费用，双方就车位管理和使用系委托和受托关系。基于车位租赁使用管理产生的行为及合同后果由委托人即长江兆业地产公司承担。佳尊物业中山分公司系案涉前期物业服务合同的相对方，除有关车位停放服务费条款外，无证据证明其系在长江兆业地产公司委托下与各业主订立其他条款，故双方签订的前期物业服务合同其他条款是双方真实意思表示，内容合法有效，对双方均产生拘束力。并认定前期物业服务合同中关于车位停放服务费按每月每位250元标准收取的合同条款直接约束长江兆业地产公司，在合同履行期内，长江兆业地产公司未按合同条款履行义务，单方将车位停放服务费变更为每月每位500元，属违约行为；根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本批系列案诉讼中，双方未就上述生效判决已查明认定的事实提交足以反驳的证据。再查，前述系列案判决生效后，长江兆业地产公司仍坚持按500元每月每位收取案涉小区车位停放服务费，佳尊物业中山分公司受长江兆业地产公司委托及指令对小区内未购买车位或未按提价标准（500元每月）签订车位租赁合同的业主仍不允许车辆驶入地下车库及停放车辆。该系列案的原告（业主）亦未因取得上述生效判决而被准许进入车库停放车辆及按250元/月缴交车位停放服务费。长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司以生效判决判项无可执行内容为由未与该部分原告业主签订租赁合同及建立车位租赁关系。故相关判决尚未得到强制执行，小区车位停放矛盾仍然存在。2019年1月10日、14日、15日、17日、18日、28日，包括傅莎在内的近20名业主分别诉至本院，亦参照前一批业主的起诉提出相同的诉讼请求。在诉讼中，鉴于所了解到的已生效判决案件未能得到执行等情形，傅莎变更诉讼请求。另查，案涉小区尚未成立业委会，共有住户1140余户。小区内仅配备地下车库，该车库共三层，含779个产权车位，其中负一层245个，负二层264个，负三层270个。该部分车位于2016年5月27日登记产权在长江兆业地产公司名下。自2017年5月，长江兆业地产公司开始出售案涉车位后，部分车位已出售并备案登记在购买的业主名下。但根据同批系列另案原告提交的从中山市国土资源局查询的“中山市不动产登记资料查询结果”显示，截至2019年3月20日止，上述车位尚有330个登记在被告长江兆业地产公司名下。长江兆业地产公司当庭陈述仅余185个车位未出售，但未就此提交相应证据。又查，傅莎名下登记有号牌为粤Ｔ×××××小型轿车一辆，注册日期为2016年4月14日。本院认为，基于傅莎最初的诉讼请求，本院立案由为物业服务合同纠纷。后根据傅莎变更后关于要求长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司支付赔偿款的诉求，本院依法向傅莎释明：在本案选择基于违约责任还是侵权行为请求赔偿。傅莎明确选择基于物业服务合同主张违约责任赔偿。本院以傅莎诉求为限予以审查，故本案争议焦点为：1、案涉前期物业服务合同应否解除？2、长江兆业地产公司应否就生效判决确认的违约行为向傅莎承担违约赔偿责任？3、如何确定赔偿金额？4、佳尊物业中山分公司应否一并承担赔偿责任？具体分析如下：关于焦点1。傅莎是中山市石岐区学院路8号星际豪庭2幢903房的业主，在购买和收楼时应开发商要求与小区前期物业服务企业佳尊物业中山分公司签订案涉《前期物业服务协议》，系案涉前期物业服务合同的相对方。但从合同性质、特点、内容来看，作为小区业主之一，傅莎并非案涉前期物业服务合同的唯一相对方。根据《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”佳尊物业中山分公司系案涉小区建设单位长江兆业地产公司选聘的前期物业服务企业，依法应与佳尊物业中山分公司签订书面前期物业服务合同。此时，因小区尚未成立业主委员会和业主大会，故建设单位作为小区全体业主代表与受聘的物业服务企业签订合同，但合同的真正权利义务主体为包括傅莎在内的案涉小区全体业主，即为不特定不唯一的相对方。故上述合同未达约定解除条件（如成立业主大会或业主委员会重新选聘新的物业管理企业）前，任何单一业主均无单方解除权。故傅莎关于解除与佳尊物业中山分公司签订的《前期物业服务协议》的诉求，于法无据，本院不予支持。关于焦点2。根据同类案生效判决的认定，案涉前期物业服务合同中包含了关于车位停放（租赁）收取费用的标准，而长江兆业地产公司在《商品房买卖合同》附件六、补充协议第八条明确约定：小区内所有室内汽车、摩托车停车场/位产权属开发商所有，故作为小区前期物业服务企业并无对该部分车位定价及收取停车费用（租赁费）的权力，故应视为佳尊物业中山分公司接受了长江兆业地产公司的委托对车位进行管理和收取费用。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，案涉前期物业服务合同中关于车位停放服务费按每月每位250元标准收费的条款系产权人（即委托人）长江兆业地产公司的意思表示。该条款内容具体确定、表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束，属于关于车位租赁使用收费标准的要约。根据《中华人民共和国合同法》第十条、第十三条的规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式或其他形式，订立合同采取要约、承诺方式。具体到本案中，因业主与物业服务企业签订的《前期物业服务协议》主要内容为前期物业服务相关权利义务，结合车位使用的特殊性和必要性，故虽然在业主签订该前期物业服务合同时不能视为对相关车位停放服务费条款（要约）马上做出承诺，即不当然在所有业主之间成立基于车位使用或租赁的合同关系,但只要该小区已交付业主使用，在案涉前期物业服务合同生效后，业主表达车位使用需求（可以为签订租赁合同或向受托人即物业管理公司缴交月或日停放使用费）时即构成承诺，成立车位使用（租赁）合同关系，双方均受该条款约束。故自《前期物业服务协议》生效，有业主使用案涉车位后，在长江兆业地产公司与有车位需求的业主之间即已经成立了多个不特定的车位使用（租赁）合同关系，在合同期限内，作为相对一方的长江兆业地产公司并不享有完全、任意的调价权，故长江兆业地产公司将合同约定的停车服务费250元/月调高至500元/月，显然违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故在合同具备履行条件，即车位尚未完全出售前，有停放（或租赁）需求的业主基于前述合同约定及法律规定，享有按原标准承租使用车位的权利，亦有权请求长江兆业地产公司继续履行《前期物业服务协议》相应约定，提供尚未出售的车位供业主按需使用。佳尊物业中山分公司作为物业服务企业及车位管理受托方，有义务给予业主使用该部分车位提供引导和有序管理。现傅莎变更诉讼请求，不要求长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司继续履行合同而要求赔偿经济损失，系其对自身民事权益的自主处分，且长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司以自身的行为及对同类生效判决履行的态度明确表明不愿意按合同约定的原标准提供尚未出售的车位供业主使用，即继续履行合同存在主观不能。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”故傅莎请求长江兆业地产公司就上述违约行为承担违约责任于法有据，可予支持。但该违约责任除继续履行外还包括采取补救措施或赔偿损失。在本系列案审理过程中，本院多次建议长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司开放对尚未出售的地下车位供业主按需使用及按原约定标准收取停车服务费，但长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司未予答复及积极配合，应视为其对相应违约责任承担方式的主动放弃，因此而产生或扩大的违约责任应由其自行承担。故结合系列案查明的事实及关联生效判决执行的情况，傅莎请求由长江兆业地产公司承担违约经济赔偿责任合理合法，本院予以支持。关于焦点3。基于长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司的上述违约行为，前期物业服务合同对应条款并未约定明确的违约责任或计算方法。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”虽然长江兆业地产公司系案涉地下车库车位的权属人，根据我国物权法的规定，其对车位享有所有权、用益物权等，但该物权的行使，应当遵守法律、尊重社会公德、不得损害公共利益和他人合法权益。且该车位在全体业主拥有所有权的小区建筑物之地下，并非独立地上停车场，其通行使用等亦必然要占用业主公共权属部分道路，与小区内其他房屋等建筑构成相邻关系。故根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，第八十四条规定“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平原则，正确处理相邻关系。”具体到本案中，长江兆业地产公司在行使自己的车位所有权时显然违背了上述建筑物区分所有权和相邻关系的规定及精神：以单方提价方式，对尚未出售的车位不按原约定标准出租给有需求的业主使用；不准许业主进入地下车库使用车位；导致业主在居住生活中较大不便，影响了相邻关系，也损害了业主对车位的正常需求权益。且自2017年8月11日起，未购、未租（按新标准）车位的业主未准许进入车库停放车辆，该部分有车位需求的业主不得不将车辆停放在小区外道路边或附近其他小区和单位的公共停车场，因此有可能支付高于250元/月（折合8.3元/天）或过夜8元/天的车辆停放费用。但一般业主未索要或未保留全部缴费凭据，亦或因违停路边而额外支付罚款费用。但因为停放地点和时间段的不确定性和收费标准的不统一，客观上业主们确实存在举证不能或不全的情形。如果以实际已产生损失为限予以核定显然对业主不公，亦可能产生长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司违约而无需承担任何违约责任的结果。但事实上，案涉小区内仅配备地下车库，无其他地上公共车位可供业主停放车辆；而我国相应法律法规对开发商在建设住宅小区时关于容积率、车位配比等均有一定要求和限制，作为建设单位的长江兆业地产公司虽拥有全部地下车位的产权，但根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”长江兆业地产公司对小区内仅有的产权车位只售不租，并任意提价未按原约定标准出租，显然不符合前述法律规定，未能满足小区业主的正常需求，势必给业主造成出行不便及亲朋探视不便，影响业主居住的幸福感。虽随着经济发展及人们物质需求日益增强，很多小区存在车辆配比无法满足全部业主的需求，但建设单位一般会采取抽签或先到先得等相对公平的方式出售、出租或临时停放车辆，相对缓解或阶段性满足业主们的停车需要。多个省市立法部门亦制订具体的《物业管理条例》，对区域内规划用于停放汽车的车位的出售、附赠、出租等处分进行明确限定和要求：拟出售车位数量少于本区域要求购买车位业主房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定，每户业主只能购买一个车位；未出售的车位应当优先出租给本区域内业主，租金按价格行政主管部门核定的标准执行；业主要求承租车位的，建设单位不得只售不租；拟出租车位数量少于本区域要求出租车位业主房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定……本系列案中，建设单位长江兆业地产公司只售不租或宁空不租，显然剥夺了业主的选择权，影响了房屋产权人（即业主）对房屋的居住和使用权益，亦可能导致房屋使用价值贬损。而该“妨碍”和“影响”很难客观量化和举证，但从一般生活常识和经验上足以感受和确认其客观性。但也并非傅莎主张的以新旧月租金差价（500元-250元=250元）为基数，结合案涉小区土地使用权剩余期限（45年），直接相乘予以计算，两者并不存在关联性和必然性。且小区车位的配置受规划和小区建设的固定性局限，原本存在不足，与房屋（或土地）的使用期限没有任何关联性，随着居住业主增多及剩余未出售车位减少（或全部出售后），作为车位产权人的建设单位并无向每一位业主提供可出租或出售车位的义务。故以租金差价为基数计算损失亦不具备合理性。但如上分析，长江兆业地产公司、佳尊物业中山分公司违约行为及事实存在，且不同意继续履行采取补救措施，损害了业主在居住和使用车位上的合法权益，结合本案所涉纠纷源于物业服务合同关系，包含了小区业主与物业服务公司，购房业主与发展商（建设单位）之间多重关系，且相互关联紧密。综合考量关联系列案查明的事实和影响，本院酌情就长江兆业地产公司该违约行为核定一定违约赔偿金额对相关业主进行补偿。若该业主实际已产生损失或后续再产生的损失高于本院核定金额的，应就该超出部分充分举证或另案主张。结合长江兆业地产公司提高月租金的比例，若业主按新标准承租车位可能多支付的费用，长江兆业地产公司因此可能多获得的利益及小区车位配比比例，已出售、未出售车位数量，长江兆业地产公司的违约情形、产生的后果等多方面因素。参照自2017年8月11日至2019年6月共22个月，每月提高250元，计算得5500元，本院酌情核定给每个有车位需求产权单元补偿违约赔偿金4000元。诚然，该补偿系基于长江兆业地产公司已经实施的违约行为以及可补救但未纠正和补救的行为后果而产生的。故若案涉小区长江兆业地产公司拥有产权的地下车库车位已全部出售，或自长江兆业地产公司采取补救措施开放车库，按原标准（250元/月或临时停放5元/日，过夜8元收取车辆停放服务费）提供未出售的车位供有需求的业主停放车辆使用时，违约情形已经消除，影响及后果得到及时补救，其他业主再以此为由主张赔偿责任的，应另行就其损失产生的实际性、客观性和关联性等提交充分证据。关于焦点4。如前述焦点1的分析，佳尊物业中山分公司受长江兆业地产公司委托对小区地下车库车位进行管理（包括收费、出入登记、停放秩序引导、清洁、维护等），根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”佳尊物业中山分公司在诉讼中辩称受长江兆业地产公司的委托和指令不予以准许非购买（及按新标准租赁）车位的业主进入车库停放车辆，长江兆业地产公司对此未予否认。故该行为产生的违约责任和经济补偿后果应由作为委托人（即被代理人）的长江兆业地产公司承担。但佳尊物业公司中山分公司应在案涉《前期物业服务协议》约定范围内承担对小区车辆停放秩序等进行引导和管理的职责，并以相对公平、公开、透明方式保障业主的合法使用权益，否则，亦应承担相应的损害赔偿责任。综上所述，傅莎诉求部分合法，本院予以支持，但具体金额以本院核定为准；部分理据不足，应予驳回。长江兆业地产公司的辩解均理据不足，不予采信；佳尊物业中山分公司的辩解合理部分，予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第四百零二条，《中华人民共和国物权法》第七十三条、第八十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条、第六十四条、第六十六条之规定，判决如下：一、被告中山市长江兆业地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告傅莎支付违约经济补偿金4000元；二、驳回原告傅莎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1488元，诉讼保全费695元，合计2183元（原告傅莎已预交），由原告傅莎负担2054元，被告中山市长江兆业地产开发有限公司负担129元(被告中山市长江兆业地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告傅莎）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  伍青花人民陪审员  冯艳玲人民陪审员  何颖珊二〇一九年六月二十五日书 记 员  何惠怡黄慧珍