广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初25925号原告：广东和顺物业管理有限公司广晟国际大厦分部，住所地广东省广州市天河区天府路233号第19层1918房之一。负责人：洪毅玲，总经理。委托代理人：王季秋、范荔荔，均系广东广之洲律师事务所律师。被告：广州西维尔计算机系统有限公司，住所地广东省广州市天河区天河软件园高普路1023号587室。法定代表人：刘俊。原告广东和顺物业管理有限公司广晟国际大厦分部（简称和顺公司广晟大厦分部）诉被告广州西维尔计算机系统有限公司（简称西维尔公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，两次公开开庭进行了审理，原告和顺公司广晟大厦分部的委托代理人王季秋、范荔荔到庭参加诉讼，被告西维尔公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告和顺公司广晟大厦分部诉称：原告是广晟国际大厦（地址：广州市天河区珠江西路17号）的物业管理服务供应商。广晟国际大厦17楼的业主为广东省广播电视网络股份有限公司。被告作为物业使用人，自2014年3月4日起承租使用广晟国际大厦x楼，该物业的管理服务费按建筑面积共计2137.3902平方米计算，每平方米32元/月，每月物业管理服务费68396.49元。事实上，被告向原告交纳物业管理服务费、水电费、电话、网络、停车等所产生的费用。2017年l月10日，被告向原告出具《付款承诺函》，说明被告于2016年11月4日搬离承租楼层，确认截止至2016年11月30日尚欠物业管理费、水电费等各项费用共计140031.53元，并承诺2017年3月31日付清所欠费用，如果逾期未付清则以迟延支付的费用总金额为基数，按照每延迟一天千分之一的标准支付违约金直至本金和违约金付清之日止（违约金最后不低于每日100元，先付清违约金后付本金）。2017年3月31日，被告向原告支付20000元。2017年5月9日，业主向原告支付2016年11月份的物业管理费68396.49元。2017年5月19日，被告向原告支付10000元。2017年6月20日，被告向原告出具《付款计划函》，确认尚欠原告物业管理费用。2017年9月18日，原告委托律师事务所向被告发出《关于催交物业管理费等欠费的律师函》，要求被告在规定期限内付清欠费。2017年11月22日，被告向原告支付20000元。原告曾多次与被告交涉和催款，但被告仍未完全付清物业管理费、水电费等费用。为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付拖欠的物业管理费21635.04元及违约金（详见我方提供的《违约金分段计算明细》）。2、被告赔偿原告为本次诉讼支出的财产保全担保服务费用2000元。3、被告赔偿原告为本次诉讼支出的律师费8000元。4、被告承担本案诉讼费用。被告西维尔公司未答辩。经审理查明：2017年1月10日，被告向原告出具《付款承诺函》，函称：之前租用广州市珠江西路17号广晟国际大厦x楼的租户，已于2016年11月4日搬离承租楼层。现就拖欠费用我司发表声明和承诺如下：1、经对账确认，截至2016年11月30日尚欠物业管理费、水电费等各项共计140031.53元（这是我司的最终确认金额，无论与实际费用是否有出入均同意以该金额为准）。2、我司承诺将在2017年3月31日前付清以上费用，如逾期未付清则以延迟支付的费用总金额为基数，按照每迟延一天千分之一的标准支付违约金直至本金和违约金付清之日止（违约金最低不少于每日100元，先付清违约金后付本金）。3、本次声明和承诺不改变原告就以上所欠费用对广晟国际大厦17楼的业主所享有的固有权利。4、截止到目前原告对我司不负有任何债务。2017年3月31日，被告向原告转账支付20000元，转账备注显示管理费。2017年5月9日，案外人广东省广播电视网络股份有限公司（简称省广电公司）向原告转账支付413321.62元。回单末尾手写注明：“17F，2016年11月-2017年4月物管68396.49×6=410378.94，2017年1月电费1116.71，2017年2月电费1825.97，合计413321.62”。2017年5月19日，被告向原告转账支付10000元，转账备注显示管理费。2017年6月20日，被告向原告出具付款计划函，函称：因客户延迟项目款支付，导致未能及时支付物业费用110031.53元。将竭尽所能将剩余款项支付原告；计划每月支付一定金额款项，直到欠款结清为止。2017年9月18日，原告委托律师通过EMS向被告法定代表人发出律师函，催缴物业管理服务费、水电费等费用本金及违约金。2017年11月22日，被告向原告转账支付20000元，转账备注显示物业管理费。2018年10月12日，原告提起本案诉讼。原告起诉时提交《违约金分段计算明细》。该明细表载明：2017年3月31日支付金额20000元，剩余欠费金额120031.53元，违约金起算日2017年4月1日，截止日2017年5月8日，逾期费率0.1%，逾期天数38天，违约金4561.198元；2017年5月9日支付金额68396.49元，剩余欠费金额51635.04元，违约金起算日2017年5月9日，截止日2017年5月18日，每日违约金100元，逾期天数10天，违约金1000元；2017年5月19日支付金额10000元，剩余欠费金额41635.04元，违约金起算日2017年5月19日，截止日2017年11月21日，每日违约金100元，逾期天数187天，违约金18700元；2017年11月22日支付金额20000元，剩余欠费金额21635.04元，违约金起算日2017年11月22日，截止日2018年9月20日，每日违约金100元，逾期天数302天，违约金30200元；违约金合计54461.2元。原告另提交以下证据：1、原告在本案中申请财产保全的保单保函及2000元保险费发票。2、委托代理合同和律师费发票，显示原告为本案审理委托律师支出8000元。本案中原告确认被告已搬走承租商铺。本院认为：2017年1月10日被告向原告出具《付款承诺函》，确认其欠付原告的物业管理费、水电费等合计140031.53元，并作出还款计划及愿承担逾期付款违约责任的承诺。该承诺函依法对被告具有法律约束力。原告确认被告在《付款承诺函》出具后累计还款118396.49元，现原告确认仍有物业管理服务费、水电费21635.04元本金未清偿。被告应支付上述21635.04元给原告。关于违约金。《付款承诺函》明确如逾期未付清，则以延迟支付的费用总金额为基数，按照每迟延一天千分之一的标准支付违约金直至本金和违约金付清之日止（违约金最低不少于每日100元，先付清违约金后付本金）。原告在起诉状及《违约金分段计算明细》中均确认被告支付款项先抵扣本金，属对其权利的自由处分，本院予以照准。按照上述明细表的计算方式及违约金的计算截止日期，2017年3月31日被告支付金额20000元，以剩余欠费金额120031.53元为本金，0.1%为逾期费率，自2017年4月1日至2017年5月8日的违约金为4561.19元；2017年5月9日省广电公司支付金额68396.49元，剩余欠费金额51635.04元，自2017年5月9日至2017年5月18日的违约金100元/日，合计1000元；2017年5月19日支付金额10000元，剩余欠费金额41635.04元，自2017年5月19日至2017年11月21日的违约金100元/日，合计18700元；2017年11月22日支付金额20000元，剩余欠费金额21635.04元，自2017年11月22日至2018年9月20日的违约金100元/日，合计30300元。鉴于上述最后一期的违约金30300元已超过欠款本金，违约金应以本金即21635.04元为限。按此，违约金合计45896.23元（4561.19元+1000元+18700元+21635.04元）关于原告要求被告支付本案财产保全担保服务费及律师费的诉请，双方对此没有约定，原告上述诉请理据不足，本院不予支持。被告经本院合法传唤未到庭应诉，不影响本案处理。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起10日内，被告广州西维尔计算机系统有限公司向原告广东和顺物业管理有限公司广晟国际大厦分部支付拖欠的物业管理费21635.04元及违约金45896.23元。二、驳回原告广东和顺物业管理有限公司广晟国际大厦分部的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2030元，由原告广东和顺物业管理有限公司广晟国际大厦分部负担540元，被告广州西维尔计算机系统有限公司负担1490元。财产保全费910元，由原告广东和顺物业管理有限公司广晟国际大厦分部负担240元，被告广州西维尔计算机系统有限公司负担670元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  李新程人民陪审员  陈丽琼人民陪审员  张黛乔二〇一九年六月二十八日书 记 员  梁怡筠何靖文秦爽