山东省淄博市博山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0304民初3351号原告（执行案外人）：岳连义，男，1962年1月16日出生，汉族，住博山区。委托诉讼代理人：王绪泉，山东博港律师事务所律师。被告（被执行人）：唐路萍，女，1972年1月15日出生，汉族，户籍所在地博山区。被告（申请执行人）：张维莲，女，1943年4月27日出生，汉族，住博山区。委托诉讼代理人：梁丽娟，山东盛诚律师事务所律师。第三人：淄博益健城建筑工程有限公司。住所地博山区中心路8号。统一社会信用代码：91370304773158707Y。法定代表人：张纪霞，总经理。委托诉讼代理人：高群，女，系淄博益健城建筑工程有限公司职工。原告岳连义诉被告唐路萍、张维莲、第三人淄博益健城建筑工程有限公司（以下简称益健城公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告岳连义的委托诉讼代理人王绪泉，被告张维莲的委托诉讼代理人梁丽娟，第三人益健城公司的委托诉讼代理人高群到庭参加诉讼。被告唐路萍经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告岳连义向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与第三人益健城公司签订的商品房买卖合同有效；2.依法确认坐落于博山区营业房归原告所有。诉讼过程中，原告增加诉讼请求，要求判令停止对上述房屋的执行。事实与理由：2013年11月20日，原告委托被告唐路萍为其购买第三人益健城公司开发的，坐落于博山区营业房（建筑面积420平方米）。2013年11月30日，原告与益健城公司签订商品房买卖合同一份，对房屋坐落位置、房屋价款、违约责任等作了具体约定。合同签订后，原告又委托被告唐路萍进行了房屋装修，装修结束后，被告唐路萍租赁该房屋至今。起初，原告与被告唐路萍未签订书面的租赁合同，仅口头约定被告唐路萍租赁涉案房屋，租金为每年90000.00元，装修费用从租金中扣除。2016年9月6日，经原告与被告唐路萍对账，截至对账当日，扣除被告唐路萍为装修涉案房屋支出的费用、原告从被告唐路萍处购买空调的款项，被告唐路萍尚欠原告此前借款及拖欠租金共计185800.00元，被告唐路萍向原告出具欠条一份。此后，被告唐路萍于2016年11月16日向原告付款150000.00元，余款35800.00元未支付。2016年12月1日，原告与被告唐路萍签订书面租赁协议，约定房屋租赁期为三年，租金为每年90000.00元，并约定了租金的交纳方式等。后被告唐路萍于2017年1月26日向原告支付租金60000.00元，其余款项被告唐路萍至今未支付。2018年7月，原告向被告唐路萍送达解除房屋租赁合同通知书时，发现被告唐路萍下落不明，且被告唐路萍租用的房屋被他人侵占。原告为此向博山区公安局经济侦查大队报案。原告其后得知涉案房屋已被博山区人民法院查封。原告为此诉至法院，请求判如所请。被告唐路萍未作答辩。被告张维莲辩称，被告唐路萍从高峰、范顺博、周战处购买了涉案房产，并向益健城公司交付了购房款，唐路萍是该房屋的所有权人。张维莲诉唐路萍民间借贷纠纷案裁判文书已生效并进入执行程序，法院对唐路萍所有的涉案房产进行查封，符合法律程序。第三人益健城公司与原告签订的房屋买卖合同没有法律效力，不能认定涉案房屋归原告所有。第三人益健城公司述称，我公司前几年借高峰、周战等人款项未返还，将涉案房屋作价给了高峰、周战等三人，并于2010年左右与高峰签订房屋买卖合同一份。当时我公司与高峰商定，若日后卖出涉案房屋，便将卖房款作为对高峰、周战等三人的还款。后原告岳连义购买了涉案房产，我们便将所得卖房款返还了高峰等三人的借款。原告岳连义是从我公司直接购买的涉案房产，但购房款是支付给高峰等三人的，我公司确认高峰等三人收款后，向原告岳连义出具了购房款收据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告岳连义提交1号证据岳连义与益健城公司签订的落款日期为2013年11月30日的《商品房买卖合同》一份、2号证据益健城公司出具的交款单位为岳连义的收款收据一份，拟证明原告岳连义从第三人益健城公司购买涉案房屋，并向第三人益健城公司支付了210万元购房款，被告张维莲对上述两份证据均有异议。本院认为，益健城公司、博山区长城房地产建设开发公司已于2010年5月7日以168万元价格将涉案房屋作价给了高峰，在未解除前述与高峰所签《商品房买卖合同》的情况下，又与岳连义签订新的《商品房买卖合同》不合常理。另外，根据原告岳连义及第三人益健城公司的陈述，岳连义是委托唐路萍向高峰、范顺博、周战支付的购房款，而非向第三人益健城公司支付购房款，由第三人益健城公司向原告岳连义出具收款金额为210万元的收据不符合正常的会计规则，故对上述两份证据的证明效力，本院均不予认定。原告提供3号证据山东省农村信用社客户回单五份、4号证据山东富源履带机械有限公司出具的证明、周景的职工养老保险手册各一份，拟证明原告岳连义委托其担任法定代表人的公司出纳周景于2013年11月20日、2013年11月29日分五笔共向唐路萍付款210万元用于向高峰、范顺博、周战支付购房款，被告张维莲对该两份证据均有异议。本院认为，唐路萍名下山东农村信用社尾号为0059的账户于2013年11月20日、2013年11月29日分五笔入账的款项共计210万元均系现金存入，仅凭现有证据无法证明上述款项系原告岳连义委托周景支付。即便上述210万元系岳连义委托周景支付，也不能证明岳连义与唐路萍之间存在委托买房法律关系。故对上述3号、4号证据的证明效力，本院均不予认定。原告岳连义提供5号证据岳连义与唐路萍签订的落款日期为2016年12月1日的《租赁协议》一份、6号证据被告唐路萍于2016年9月6日向原告出具的欠款金额为18.58万元的欠条一份，拟证明被告唐路萍自2013年11月便以年租金9万元的价格从原告岳连义处承租涉案房屋，2016年9月6日，经双方对账，唐路萍拖欠的2013年11月至2016年11月三年的租金27万元，加上之前唐路萍向岳连义所借的20万元借款，扣除唐路萍为涉案房屋垫付的装修费用206804.00元以及岳连义欠唐路萍的空调款77400.00元，四舍五入后，截至2016年9月6日，被告唐路萍尚欠原告岳连义18.58万元。被告张维莲对该两份证据均有异议。本院认为，被告唐路萍与原告岳连义签订上述《租赁协议》以及向岳连义出具上述欠条的行为与其于2015年12月18日以将涉案房屋作为自有房屋向被告张维莲提供借款抵押担保以及其以买受人身份与高峰等三人签订《购房协议》的行为相互矛盾，故对上述5号、6号证据的证明效力，本院不予认定。原告岳连义提供7号证据山东省农村信用社银行交易回单四份，拟证明被告唐路萍按照原告岳连义的指示于2016年11月16日、2017年1月26日分四笔向周景名下山东农信社账户转账共计21万元，用于支付涉案房屋租金。本院认为，原告提供的上述银行交易流水上明确记载该回单仅供客户对账使用，不作为交易凭证，且上述回单均系打印件，未经与原件比对，不能作为证明案件事实的依据，即便上述转账确实发生，也不能证实上述转账的目的是为了支付涉案房屋的租金。故对该证据的证明效力，本院不予认定。原告岳连义提供8号证据税收完税证明一份，拟证明原告已经为办理涉案房屋的权属登记支付了相应的印花费、契税，原告系涉案房屋的权利人，被告张维莲对该证据提出异议。本院认为，本院已于2018年1月17日对涉案房屋进行了查封，而原告提供的该份完税证明形成于2018年11月23日，仅凭该税收完税证明，不能确定原告系涉案房屋的真正权利人。故对该证据的证明效力，本院不予认定。原告岳连义提供9号证据申请本院调取的淄博市公安局博山分局卷宗材料一宗，拟证明被告唐路萍系受原告委托购买涉案房屋，被告张维莲提出异议。本院认为，涉案房屋系唐路萍与高峰、范顺博、周战三人联系购买，高峰、范顺博、周战作为甲方在《购房协议》上签字后，将乙方处尚未签字的购房协议给了唐路萍，后该《购房协议》乙方处被签上了唐路萍的姓名，又由唐路萍将该《购房协议》原件作为向被告张维莲借款的抵押担保交付给了张维莲。除公安机关对岳连义及唐路萍所作的询问笔录外，原告提供的9号证据中并无其他直接证据证明原告岳连义是涉案房屋的最终买受人，而岳连义及唐路萍在公安机关对其所作的询问笔录中的陈述与上述《购房协议》中记载的买受人姓名相互矛盾，故对原告提供的9号证据的证明效力，本院不予认定。原告岳连义提供10号证据甲方为高峰、范顺博、周战，乙方为岳连义，落款日期为2013年11月30日的《购房协议》复印件一份，拟证明其为涉案房屋的最终买受人，被告张维莲提出异议。本院认为，该《购房协议》系复印件未经与原件相比对，且该《购房协议》复印件记载的买受人姓名与被告张维莲提供的《购房协议》原件记载的买受人姓名不一致，故对该《购房协议》的证明效力，本院不予确认。被告张维莲提供1号证据出卖人博山区长城房地产建设开发公司、益健城公司与买受人高峰签订的落款日期为2010年5月7日的《商品房买卖合同》一份，拟证明博山区长城房地产建设开发公司、益健城公司已于2010年5月7日将涉案房屋处分给高峰，原告岳连义提出异议。本院认为，被告张维莲提供的该证据系原件，且经第三人益健城公司认可其真实性，该证据来源合法，内容客观真实，且与本案待证事实具有关联性，对该证据的证明效力，本院予以确认。被告张维莲提供2号证据甲方为高峰、范顺博、周战，乙方为唐路萍，落款日期为2013年11月30日的《购房协议》一份，拟证明唐路萍从高峰等三人处购买了涉案房屋，原告岳连义提出异议。本院认为，原告提供的该份证据系原件，且证据来源合法，与本案待证事实具有关联性，对该证据的证明效力，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:因益健城公司欠周战等部分借款，各方商定将上述借款抵充购房款，再由高峰、范顺博、周战三人补足房屋差价款。2010年5月7日，高峰、周战、范顺博三人以高峰的名义与博山区长城房地产建设开发公司、益健城公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定高峰以168万元价格从博山区长城房地产建设开发公司、益健城公司处购买涉案的坐落于博山区营业房。2013年11月30日，经唐路萍与高峰、范顺博、周战三人协商一致，高峰、范顺博、周战作为甲方，唐路萍作为乙方，签订《购房协议》一份，协议约定乙方以210万元价格从甲方购买涉案房屋。高峰、范顺博、周战交付房屋后，唐路萍对房屋进行了装修，后由唐路萍将该房屋用于空调销售。因唐路萍、唐元江向被告张维莲借款，双方于2015年12月18日签订借款合同一份，双方在该合同中约定唐路萍、唐元江向被告张维莲借款300万元，唐路萍以涉案房产作为抵押担保。后双方因上述民间借贷产生纠纷，张维莲于2018年1月15日向本院提起民事诉讼。案件审理过程中，依张维莲申请，本院于2018年1月17日查封了涉案房屋。后各方当事人在本院主持下，自愿达成了调解协议，本院确认后，出具了（2018）鲁0304民初276号民事调解书。因唐路萍、唐元江等未履行上述调解书确认的金钱给付义务，张维莲于2018年4月25日向本院申请强制执行。执行过程中，岳连义于2018年9月4日以案外人身份向本院提出书面异议，本院于2019年9月17日裁定驳回岳连义的异议请求。岳连义对上述裁定不服，遂提起本案诉讼。原告岳连义主张涉案房屋是其委托唐路萍于2013年11月30日从高峰、范顺博、周战处以210万元的价格购买，随后由唐路萍垫付费用进行装修，装修完毕后，岳连义又以年租金9万元的价格将涉案房屋出租给唐路萍使用。在2018年8月8日，公安机关因其他案件对唐路萍所作的询问笔录中，唐路萍的陈述与岳连义的上述主张相一致。另查明，唐路萍名下山东农村信用社尾号为0059的账户于2013年11月20日现金存入10万元，后又于2013年11月29日分四笔现金存入共计200万元。上述五笔现金存入的客户回单均在原告岳连义处，岳连义主张唐路萍名下上述210万元现金存入均系其委托其担任法定代表人的公司出纳周景存入，并主张2013年11月20日现金存入的10万元是用于支付购房定金，2013年11月29日现金存入的200万元是用于支付购房尾款。又查明，唐路萍名下山东农村信用社尾号为0059的账户于2013年11月20日被现金支取10万元，后又于2013年11月29日分四笔网银电汇汇出192万元。再查明，本案庭审过程中，原告岳连义提供的上述乙方为岳连义的《购房协议》复印件，与被告张维莲提供的乙方为唐路萍的《购房协议》原件，除买受人姓名不一致外，《购房协议》的其他内容及格式布局完全一致。原告岳连义曾承诺于庭后两日内向法庭提供《购房协议》原件，但截至本判决作出前，一直未向法庭提供。涉案房屋的产权已于2019年6月5日被登记至原告岳连义名下。本院认为，本案是执行异议之诉，核心是审查案外人对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。因此，本案的争议焦点有两个，一是原告对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的合法权益；二是原告是否是涉案房屋的所有权人。对于原告要求确认其与第三人益健城公司签订的《商品房买卖合同》有效的诉讼请求与本案不属于同一个法律关系，本案中不予一并审查。针对第一个争议焦点，本院认为，高峰、范顺博、周战三人于2010年5月7日从第三人益健城公司处取得涉案房屋，并向第三人益健城公司支付了全部价款，高峰、范顺博、周战已经取得了涉案房屋的处分权。后经与被告唐路萍协商一致，高峰、范顺博、周战又于2013年11月30日将涉案房屋出卖给了被告唐路萍，被告唐路萍接收涉案房屋后，对涉案房屋进行了装修，并实际占有使用涉案房屋。原告岳连义一方面主张涉案房屋系其委托被告唐路萍以210万元价格从高峰等三人处购买，并向高峰等三人支付了全部购房款，另一方面又提供了与益健城公司签订的以210万元价格从益健城公司购买涉案房屋的《商品房买卖合同》以及益健城公司出具的收款金额为210万元的收据。按日常经验法则，益健城公司将涉案房屋作价给高峰等三人之后，便丧失对涉案房屋的处分权，不应与岳连义另行签订《商品房买卖合同》，在未实际收取岳连义支付的购房款的情况下，更不应出具210万元的收款收据。若是为方便岳连义办理不动产权属登记，节省相关税费，也应先收回与高峰等三人签订的《商品房买卖合同》，才能与岳连义签订新的《商品房买卖合同》，且前后两份《商品房买卖合同》的落款时间及售房价格应当完全一致。因此，原告岳连义的上述主张与其提供的证据相互矛盾，且不符合日常经验法则，本院不予采信。原告岳连义提供的证据不足以证明其系涉案房屋的最终买受人，也不足以证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的其他权益，故对原告岳连义要求停止执行涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。针对第二个争议焦点，本院认为，虽然涉案房屋已于2019年6月5日登记至原告岳连义名下，但记载于不动产登记薄的人仅是被推定为该不动产的权利人，在有相反证据证明的情况下，仍应根据证据情况确定该不动产的真正权利人。本案中，被告张维莲提供的证据以及当事人的陈述足以认定涉案房屋的真正权利人是被告唐路萍，而非原告岳连义，故对原告岳连义要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告岳连义的诉讼请求。案件受理费100.00元，公告费560.00元，均由原告岳连义负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 长  杨 斌审 判 员  郑 敏人民陪审员  聂树栋二〇一九年六月十四日法官助理张晓涛书记员徐汇莹证据清单原告岳连义提交如下证据：1.岳连义与益健城公司签订的落款日期为2013年11月30日的《商品房买卖合同》一份；2.益健城公司向岳连义出具的收款收据一份；3.山东省农村信用社客户回单五份；4.山东富源履带机械有限公司出具的证明一份、周景的职工养老保险手册一份；5.岳连义与唐路萍签订的落款日期为2016年12月1日的《租赁协议》一份；6.唐路萍于2016年9月6日向岳连义出具的欠条一份；7.山东省农村信用社银行交易回单四份；8.税收完税证明一份；9.申请本院从淄博市公安局博山分局调取的卷宗材料一宗；10.甲方为高峰等三人，乙方为岳连义，落款日期为2013年11月30日的《购房协议》复印件一份。被告唐路萍未提交证据。被告张维莲提交如下证据：1.出卖人为博山区长城房地产建设开发公司、益健城公司，买受人为高峰，落款日期为2010年5月7日的《商品房买卖合同》一份；2.甲方为高峰等三人，乙方为唐路萍，落款日期为2013年11月30日的《购房协议》一份。