广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初7857号原告：王小勇，男，1990年1月11日出生，汉族，身份证住址江西省萍乡市莲花县，委托诉讼代理人：莫国栋，广东孚道律师事务所律师。委托诉讼代理人：何浩，广东孚道律师事务所实习律师。被告：肖凌，男，1985年10月5日出生，汉族，身份证住址江西省九江市德安县，委托诉讼代理人：刘祖虎，广东红棉律师事务所律师。第三人：中山市乐有家房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市东区中山五路2号紫马奔腾广场一区6座2层物业，统一社会信用代码91442000678855547H。法定代表人：李功镇，执行董事。委托诉讼代理人：吴丽晶，该司员工。委托诉讼代理人：陈宇轩，该司员工。原告王小勇诉被告肖凌、第三人中山市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王小勇的委托诉讼代理人莫国栋、何浩，被告肖凌的委托诉讼代理人刘祖虎，第三人乐有家公司的委托诉讼代理人陈宇轩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王小勇向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告肖凌于2018年12月29日签订的二手房买卖及居间服务合同中的房屋买卖合同关系；2.被告肖凌向原告退回原告托管于被告乐有家公司处的定金100000元；3.被告肖凌向原告支付违约金232000元（购房款1160000元×20%）；4.被告肖凌承担律师费15000元。事实与理由：原告与被告于2018年12月29日签订二手房买卖及居间服务合同，约定卖方为**彪、卖方代理人为肖凌、买方为原告、居间方为乐有家公司；买卖双方交易的房地产位于中山市火炬开发区××路××区××房，房产转让总价款为1160000元，定金100000元，原告于签订合同时支付，并交由乐有家公司托管；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。合同落款买方签名一栏显示“**彪（肖凌代）”。被告肖凌在同日签订代理人关于代理权的承诺书，写明“本人肖凌（身份证号：）受**彪（身份证号：）的合法委托，代其出售坐落于中山市火炬开发区××路××区××房之房产（房产证号：第××号）并签署相关合同文本。本人谨在此郑重承诺：本人代理出售上述房产并签署相关合同的行为已取得委托人的合法授权，并保证在签约后10个工作日内补签名或者提亲笔签字的《授权委托书》或公证的《授权委托书》。若因本人违反上述承诺，导致合同无效或合同无法履行的，本人同意承担相关法律责任。”。原告于2019年1月5日通过乐有家公司发函催告被告肖凌在7日内提供产权人的公证授权书或产权人的亲笔签名以及将不动产权证交于居间方托管。然而，被告肖凌至今仍未取得产权人**彪的公证授权书或亲笔签名，亦没有将不动产权证交于居间方托管。且被告肖凌明确告知原告不再出售中山市火炬开发区××路××区××房之房产。2019年3月20日，原告委托律师发送律师函给被告肖凌，要求解除双方签订的二手房买卖合同，要求被告肖凌返还定金100000元及支付违约金232000元。但被告肖凌今未向原告返还定金及支付违约金。原告认为，原告与被告肖凌签订二手房买卖合同是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，尽管被告肖凌未取得产权人**彪的授权出售房产的行为构成无权处分，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，二手房买卖合同依然有效，且对原告、被告肖凌具有约束力。由于被告肖凌至今仍未能取得产权人**彪的授权，导致房产无法继续交易，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之规定以及二手房买卖合同第十条违约责任第1款之约定，原告有权解除合同并要求被告肖凌返还定金100000元以及支付转让总价款20%的违约金即232000元。庭审中，原告王小勇撤销第二项诉讼请求即“被告肖凌向原告退回原告托管于被告乐有家公司处的定金100000元”，并申请撤回对乐有家公司的起诉，同时追加乐有家公司为本案第三人参加诉讼，对原告王小勇的上述申请，本院当庭予以准许。被告肖凌辩称，1.关于本案的事实方面，被告与**彪是亲戚关系，由于**彪的父亲得了癌症，所以涉案房产**彪的父亲叫被告帮其出售，**彪的父亲在江西抚州老家，而在广州番禺只有一个亲戚就是被告，所以请求被告帮其低价出售房产获得相应的款项来治疗其父亲的病，后被告帮**彪进行了放卖，期间也有跟中介说，涉案的房产并不是被告本人的，需要短时间内价格优惠出卖。后中介联系到本案的原告，三方见面时，三方都清楚涉案房产并不是被告所有，但由于房价比较便宜，三方就签订了本案的合同。签订合同时，中介已告知让被告一十天内到户籍地，即江西××金溪县办理授权委托，后被告把该消息告知**彪的父亲，后其也在江西××金溪县咨询办理公证委托的事宜，公证处回复不予办理外省公证书，后被告到文昌公证处办理，文昌公证处可以办理，但流程比较复杂，时间不能确定，被告又告诉**彪的父亲以及其儿子，叫其到中山办理，由于**彪的父亲是病重的，走不开，被告叫**彪过来办理，但其表明需要相关的转院，无法在该时间内办理委托，后被告将该情况及时告诉了中介和原告，表明希望原告可以宽限一点时间。后期由于合同有约定相应的时间，被告在两者中间承受巨大的压力，被告也没有办法配合原告去过户，由于被告并不是产权人，因为此事，被告和**彪这一家的关系矛盾激化，至今因为此事两个家庭关系闹疆，后期被告看到中介的相关通知后，被告立即让中介将定金100000元尽快退回给原告，100000元定金被告也没有实际收到，是在中介处，被告也把该情况告知了原告，要求其赶快找中介退还，以减少其损失。但原告基于其要诉讼，追究违约金以及陈述第三人的原因一直不去中介处退定金，被告告知中介，中介又答复需要原告本人过来办手续，签署相应的名字才能退，所以在退定金中被告无法促成，但被告一直表明是要退还定金给原告的。2.关于本案起诉的法律适用，被告认为本案合同没有成立和生效，被告本人并不是涉案的产权人，不存在有效的情形，原告提出的司法解释并不适用于本案，被告根本不是当事人一方，并不是法律规定的有效的情形，是对法律规定的误解。本案的合同约定的违约金是在合同成立并生效的情形下才发生违约金的计算，基于本案的合同根本未生效，所以涉案的合同条款也不相应的发生法律效力。3.原告在交易过程中，也是明知被告并不是房东，而只是需要取得实际产权人同意，原告在缔约过程中也存在缔约过错，后期退还定金也不积极到中介处去办理手续。至于本案的损失，被告认为原告的损失是基于100000元的利息损失，其他损失没有任何的实际发生，其也明知涉案的合同需要追认才能生效的，因此，合同既然在没有成立以及生效的情形下，原告对其实际损失应提供证据证明，其主张的违约金232000元没有法律依据，也过高，不适合原、被告的情形。4、原告主张的律师费15000元没有事实以及法律依据。第三人乐有家公司述称，2018年12月29日，在第三人的居间服务下，原告与被告签署涉案合同，买卖位于中山市××开发区凯茵新城又一城山銮21栋302房，并在签署合同前，被告签订了代理人关于代理权限承诺书对其签署权限进行承诺保证在签约后十日内让卖方**彪补签名或提交亲笔签字的授权委托书或公证委托书，若因其违反上述承诺导致合同无效或合同无法履行的，被告同意承担相应的法律责任。但经第三人发函催告，被告至今仍未取得**彪的授权，也没有将不动产权证交付第三人托管，且被告明确告知原告不再出售涉案房屋。本案定金的退还应按照涉案合同第四条及第十一条约定进行处理。佣金应按照第三人的承诺书约定进行退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的主要证据有：二手房买卖及居间服务合同；交易节点确认书；不动产权证书及中山市不动产登记资料查询结果；代理人关于代理权的承诺书；银行刷卡单及收款收据；催告函；微信聊天记录；律师函及EMS快递单、签收记录；民事案件委托代理合同及律师费发票。第三人提交的主要证据有：中山市二手房买卖及居间服务合同；代理人关于代理权限承诺书；六大顺心承诺六大安心保障真服务承诺书；催告函、快递单。被告肖凌在诉讼期间未向本院提交证据。本院经审理查明认定事实如下：1.2018年12月29日，被告代理**彪与原告、第三人签订二手房买卖及居间服务合同（合同编号NO.50301049772），约定由原告向**彪购买位于中山市火炬开发区××路××区××房，转让总价为1160000元，定金为100000元，买卖双方同意将定金托管至居间方处，买方将定金支付给居间方托管则视为卖方已经收讫。如卖方未按照合同约定期限履行义务超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖家双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。合同还约定其他条款。被告在合同卖方处代**彪签名，并在代理人一栏签名。合同签订后，原告向**彪支付了定金100000元并托管于第三人处。定金100000元收据由被告代**彪出具给原告。同一日，被告代理**彪与原告签订交易节点确认书，约定**彪应于签订合同之日起5个工作日内自行筹集资金向银行提交提前还款申请，原告须在2019年4月30日前向银行申请按揭贷款，**彪应无条件配合。该确认书还约定其他条款。2.2018年12月29日，被告出具代理人关于代理权的承诺书1份，载明被告受**彪的合法委托，代其出售位于中山市火炬开发区××路××区××房并签署相关合同文本。被告承诺代理出售上述房产并签署相关合同的行为已取得委托人的合法授权，并保证在签约后10个工作日内补签名或者提供亲笔签字的授权委托书或公证的授权委托书，若因被告违反上述承诺，导致合同无效或合同无法履行的，被告同意承担相关法律责任。3.2019年4月4日，原告向被告寄发解除合同通知，载明因被告在2019年1月11日前没有履行办理公证委托的义务，已逾期83天，特通知被告自其收到通知书之日起原合同自行解除。4.2019年3月20日，原告委托广东孚道律师事务所向被告寄发律师函，催告被告按涉案合同约定履行义务，否则将循法律途径追究其违约责任。5.原告因本案纠纷支出律师费15000元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，虽然被告在签订涉案合同时并未取得涉案房屋的所有权或处分权，但不影响涉案合同的效力。原告、被告及乐有家公司签订的二手房买卖及居间服务合同，系当事人的真实意思表示，其内容没有违法法律、法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人应恪守履行。庭审中，被告明确涉案合同无法继续履行的原因在于**彪不追认合同的效力以及委托公证没有办理。故此，因被告未取得涉案房屋处分权而导致涉案合同无法继续履行，涉案房屋所有权无法实现转移的责任在于被告，原告有权要求解除涉案合同并向被告主张损害赔偿。同时，在签订涉案合同时，被告出具承诺书承诺“代理出售上述房产并签署相关合同的行为已取得委托人的合法授权，并保证在签约后10个工作日内补签名或者提供亲笔签字的授权委托书或公证的授权委托书，若因被告违反上述承诺，导致合同无效或合同无法履行的，被告同意承担相关法律责任。”被告未能在约定期限内让**彪补签名或者提供其授权委托书或公证的授权委托书，其行为已违反前述承诺，应按承诺约定承担相应法律责任。《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”据此，被告代**彪与原告签订的二手房买卖及居间服务合同对**彪不发生效力，由此产生的法律后果由被告承担。原告依据涉案合同约定要求解除涉案合同，并要求被告支付违约金232000元（按购房总价1160000元×20%）及支付律师费15000元，理据充分，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第一百零八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告王小勇与被告肖凌、第三人中山市乐有家房地产经纪有限公司签订的二手房买卖及居间服务合同中的房地产买卖合同；二、被告肖凌于本判决发生法律效力之日起七日内向原告王小勇支付违约金232000元；三、被告肖凌于本判决发生法律效力之日起七日内向原告王小勇支付律师费15000元。如果未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6505元，减半收取为3253元（该款原告已预付），由被告肖凌负担（该款被告于本判决生效后迳付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇一九年六月二十五日书记员 梁敏霞杨丽燕