广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0103民初6762号原告（反诉被告）：覃飞钧，男，1978年9月21日出生，汉族，住广西博白县。委托诉讼代理人：肖成，广东信良兆诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：张永泉，男，1967年11月16日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：唐耀强，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：安瑞，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。原告（反诉被告）覃飞钧诉被告（反诉原告）张永泉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告覃飞钧及其委托代理人肖成、被告委托代理人唐耀强、安瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告覃飞钧向本院提出诉讼请求:1、判令解除原、被告双方签订的位于广州市西华路206号后座（约160平方米）房屋租赁合同；2、判令被告退还租金10000元；3、判令被告向原告赔偿房屋装修损失271359元；4、判令被告承担本案受理费。事实和理由：原告拟租赁房屋经营餐。2018年3月9日，原、被告签订房屋租赁合同，合同约定：甲方（被告）将位于广州市西华路206号后座（约160平方米）房屋出租给乙方（原告）作经营场地使用，租赁期限从2018年3月10日起至2020年5月9日止，每月租金为9000元，免租期60天。被告向原告交付场地后，原告对案涉房屋进行装修何购置餐馆所需的设备、设施。2018年5月11日，原告向被告支付租金10000元。在装修工程将要竣工时，2018年7月10日广州市荔湾区人民法院向原告发出开庭传票，原告才意识到案涉房屋的使用权存在瑕疵。2018年8月31日，荔湾区人民法院判决确认广州羊城食品有限公司（第一手房东）与被告（第二手房东）签订的位于广州市荔湾区西华路206、208号房屋的租赁合同于2018年2月2日解除，并判决原告在判决生效之日起一个月内腾退案涉房屋交还给羊城食品公司。被告于2018年2月2日就收到羊城食品公司解除案涉房屋租赁合同的起诉状，却向原告隐瞒该事实并与2018年3月9日与原告签订案涉房屋的转租合同。原告在不知情的情况下，投入了大量资金用于房屋装修。原告作为案涉房屋的次承租人，因被告与羊城食品公司签订的租赁合同解除而丧失对案涉房屋的使用权。被告的行为导致原、被告双方签订的房屋租赁合同履行不能，使原告蒙受巨大经济损失，构成根本违约。根据合同法及相关司法解释，原告有权解除与被告签订的租赁合同，并要求被告赔偿经济损失。为维护原告的合法权益，根据我国法律规定，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告张永泉辩称:原告提出的诉讼请求没有任何事实和法律依据，依法应予以驳回。一、我方出租是合法有效的，依法依约履行合同，不存在违约，法院依法应驳回原告的诉讼请求。第一，我方与广州羊城食品有限公司（下称“羊城公司”）签订了《房屋租赁合同》，租期为2014年9月15日至2020年9月14日，且同意我方有权进行转租。原告承租该场地时，我方已经再三向其提示，其与羊城公司关于案涉场地存在诉讼尚未审结【案号：（2018）粤0103民初1585号】（下称“1585号案件”），原告表示法院还未作出最终判决，我方即有权对外出租，愿意按房屋现状承租案涉房屋，承担风险。在原告的催促下，2018年3月9日，我方与原告签订《房屋租赁合同》，合同第一条及第五条第2项双方约定，原告表示已知悉该场地的具体情况，并同意我方按房屋现状进行交付。第二，原告对1585号案件知情，了解案涉房屋的现状，愿意继续履行合同承租场地，才主动向法院申请追加其为该案的第三人参加诉讼，并向法院表明愿意按房屋现状租用房屋，并继续使用房屋。第三，在1585号案件中，原告一直主张案涉房屋是可以正常使用，合同能够继续履行，并拒绝交还场地，要求继续使用案涉房屋。我方已经完整的向原告告知案涉房屋的现状，原告仍予以承租并一再主张其可以正常使用房屋，认可合同可以继续履行。因此，我方的出租是合法有效的，不存在违约行为，法院依法应驳回原告的诉讼请求。二、原告拖欠租金至今，已经构成根本违约，根据合同约定，我方有权解除合同并没收租赁保证金，要求原告承担违约责任。原告与我方于2018年3月9日签订《房屋租赁合同》，合同第四条约定，租赁期内按先交租后使用的原则，原告应于每月15日前向我方支付当月租金，且不得用保证金抵偿租金。合同签署生效至今，原告并未向我方支付一个月的租金及水电费，根据合同第七条的约定，原告未按期支付租金的，每逾期一天，须按当月租金的1%每天向我方交纳违约金，拖欠时间超过10天的，我方有权解除合同并没收原告的保证金，原告还需付清所拖欠的款额及违约金，并无条件把承租场地交回我方。现原告拖欠租金已经逾期几个月，构成根本违约，我方根据合同约定，在2018年8月16日，1585号案开庭时明确表示，因羊城公司与原告违约，解除我方与羊城公司的租赁合同，解除我方与原告之间的租赁合同，因原告一直不予将案涉场地恢复原状并清退离场，我方不得已又向原告发送律师函，确认合同于2018年8月16日解除，原告支付拖欠的租金，没收保证金，承担违约责任并将场地恢复原状并清退离场。三、原告未经我方同意擅自入场施工，应自行承担责任，法院应依法驳回原告的诉讼请求。首先，根据《房屋租赁合同》第三条第2项规定，原告只有向我方缴纳了保证金及当月租金，才能办理入场手续。本案原告至今都未向我方支付租金，办理入场手续的条件根本未成就，我方自始至终都未许可原告入场，原告属于强行入场，违反合同的约定，构成违约，侵犯了我方的合法权益。其次，根据《房屋租赁合同》第三条第2项及第六条第3项规定，原告符合入场条件的，我方才与原告办理入场手续，原告入场后，如要进行装修，则需要将装修方案报送给我方，经过我方研究同意后才能办理报批手续进行实施。但原告未经我方许可强行入场，更是在未通知我方、未报送装修方案及未经我方同意的情况下擅自进行破坏和施工，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”本案中，原告私自进行施工的行为，由此产生的费用，应由其自行承担。除此之外，原告未经我方同意的的破坏房屋的行为损害了我方原有的财产（包括我方提供的场地地面、室内外设施等），改变了案涉场地的主体结构，擅自拆除损害原有的设备设施，拖欠水电费，原告的行为已经严重侵害了我方的合法权益，我方有权进行追偿。再次，我方多次要求原告停止施工，补齐入场手续及提交装修方案进行相关报批，但原告均不予理会，仍继续进行施工，除此之外，原告也收到了羊城公司关于停止装修改造的函，但其却仍继续施工，属恶意扩大损失，该责任应由其自行承担。最后，原告与我方签署《房屋租赁合同》时已详细告知了原告其与羊城公司的纠纷正在审理中，且原告更是在2016年6月6日向法院申请作为1585号案件的第三人，其已明确知道案涉场地存在诉讼，不可再进行施工，以避免损失的扩大，但原告却没有及时止损，反而恶意施工扩大损失。原告提供的装修合同、装修票据等证据材料，并不是合法有效的合同和发票，且没有过账记录，根本无法直接有效的证明与本案有关。原告在明知其不符合入场条件、未报送装修方案、未经我方同意及禁止装修且案涉场地存在纠纷的情况下强行入场施工，该损失应由原告自行承担。综上所述，原告逾期交租达几个月，已经构成根本违约，且在未满足入场条件，装修方案未报送、未经出租人我方同意、明知禁止装修等情况下，强行入场，霸占场地，擅自施工，恶意扩大损失的行为，损害了我方的合法权益，请求人民法院在查清事实的基础上，驳回原告的全部诉讼请求。被告张永泉向本院提出反诉请求:1、确认反诉人张永泉与被反诉人覃飞钧于2018年3月9日就广州市西华路206号后座（约160平方米）签订的《房屋租赁合同》于2018年8月16日解除；2、判令被反诉人覃飞钧向反诉人张永泉赔付2018年6月11日至8月16日的租金19800元及逾期交租违约金（其中：6月份租金9000元从2018年6月11日起算，7月份租金10800元从2018年7月11日起算，均按每日0.1%计，计至付清之日止，暂计至2018年10月9日为：2025元）；3、判令被反诉人覃飞钧向反诉人张永泉偿付合同违约金18000元；4、判令被反诉人覃飞钧将广州市西华路206号后座（约160平方米）房屋恢复原状、腾空交还场地给反诉人张永泉，并按每月9000元的标准向张永泉支付自2018年8月17日起至实际交还场地之日的房屋占用费（暂计至2018年10月9日为15600元）；5、本案全部诉讼费由覃飞钧承担。反诉事实和理由：张永泉（甲方）与覃飞钧（乙方）于2018年3月9日签订了一份《房屋租赁合同》，约定由张永泉将广州市西华路206号后座（约160平方米）【下称“案涉房屋”】出租给覃飞钧使用，合同约定租赁期从2018年3月10日起至2020年5月9日止，租金标准为每月9000元（不含发票）。合同载明“乙方已知悉该场地的具体情况”“甲方按上述房屋现状交付给乙方”“乙方需按月租金的标准向甲方交纳二个月租金的保证金人民币18000元，甲方向乙方移交场地前，乙方向甲方交纳当月租金的人民币9000元方可办理入场手续”“若乙方进行装修，需把装修方案报送甲方，并经甲方同意后方可实施”“乙方若未按本合同第四条约定的期限支付租金时，每逾期一天，须按当月租金1%每天向甲方交纳违约金，拖欠时间超过10天的，甲方有权单方面终止合同并没收乙方的保证金”等与租赁相关的条款。合同签订后，覃飞钧在没有交纳保证金在未征得张永泉同意的情况下，强行进入并占用了案涉房屋，并在没有报送任何装修方案的情况下，以装修为名，对案涉房屋进行破坏和施工，张永泉多次制止也拒不停工，至今仍霸占案涉房屋，拒不复原房屋和清退场地。覃飞钧只在2018年5月11日交纳了2018年5月11日至6月10日的租金10000元，其余租金拒不缴纳。张永泉在签订《房屋租赁合同》时，向覃飞钧告知因案涉房屋租赁合同纠纷，与产权人广州羊城食品有限公司（下称“羊城公司”）有在诉案件正在审理【案号：（2018）粤0103民初1585号】，覃飞钧表示，法院还未作出最终判决，张永泉仍然有出租权，愿意按房屋的现状承租使用案涉房屋，并且，覃飞钧还主动向法院申请追加其为该案的第三人参与诉讼，并向法院表明愿意按房屋现状租用房屋。2018年8月16日，1585号案开庭时，张永泉明确表示，因羊城公司和覃飞钧违约，解除张永泉与羊城公司的租赁合同，解除张永泉与覃飞钧在本案中的《房屋租赁合同》，并当庭将钥匙交付羊城公司代理人，因覃飞钧拒绝交房羊城公司没有接收钥匙。无奈之下，张永泉向覃飞钧发送《律师函》，确认《房屋租赁合同》因覃飞钧违约而解除，并要求覃飞钧恢复原状、交还场地和承担违约责任。反诉人认为，反诉人张永泉与被反诉人覃飞钧于2018年3月9日就广州市西华路206号后座（约160平方米）签订的《房屋租赁合同》合法有效，现覃飞钧未经允许强行占用案涉房屋，未经批准擅自装修和破坏房屋且拒不交纳保证金和租金，已构成根本违约，经张永泉函告，该《房屋租赁合同》于2018年8月16日解除，覃飞钧依法应偿付租金、赔偿相当于保证金数额的18000元违约金，并承担违约责任。因此恳请法院支持被告的全部反诉请求。原告覃飞钧针对被告张永泉的反诉辩称:1、关于张永泉与覃飞钧之间于2018年3月9日签订的后座的租赁合同，解除时间应当以法院最后确定的原租赁合同解除的时间为准。一审法院已经做出判决（2018）粤0103民初1585号判决书，法院确认了覃飞钧与广州羊城食品有限公司，即涉案房屋的出租人在2018年2月2日解除。所以覃飞钧提出要确认覃飞钧与张永泉之间的房屋租赁合同在2018年8月16日解除，没有事实依据。虽然一审判决在上诉期间，并未有生效，所以应当以法院最后生效判决确定的双方解除的时间为准。2、关于张永泉要求覃飞钧支付租金2018年6月11日至8月16日的诉请，如果原出租人与张永泉之间的租赁合同，法院判决解除，转租合同就没有基础，张永泉就无权要求覃飞钧支付2018年6月11日至8月16日的租金。退一步说，即使张永泉与覃飞钧之间的转租合同有效，因为广州羊城食品公司对案涉房屋主张权利，导致覃飞钧在房屋装修尚未完成的情况下即不能使用房屋，更无法通过房屋取得收益，根据合同法第228条，因此，覃飞钧主张不支付租金。3、关于水电费，如果法院查明确有产生，我方愿意承担。4、关于张永泉要求覃飞钧将房屋恢复原状返还场地，覃飞钧不同意。一审判决要求覃飞钧以及张永泉等在判决生效之后一个月内腾空房屋给羊城公司，并没有要求恢复原状。关于场地占用费，由于张永泉与羊城公司的租赁合同已经解除，张永泉无权要求向覃飞钧支付占用费。作为转租人张永泉无权要求该项费用。出于证据保全的考虑，所以我方没有腾出房屋。对方如果确认我方的装修损失，我方同意返还场地。现在我方不同意腾退案涉房屋。5、反诉费应由对方承担。经审理查明：2018年3月9日,张永泉(甲方、出租方)与覃飞钧(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》,约定:第一条1、甲方同意将位于广州市西华路206号后座（约160平方米）（以下简称涉案场地）出租给乙方作经营场地使用；乙方已知悉该场地的具体情况。第二条，甲方同意乙方租赁上述场地的租赁期从2018年3月10日至2020年5月9日止。第三条1、甲、乙双方同意乙方承租上述场地的月租金为人民币9000元；2、合同自双方签字生效后，乙方需按月租金的标准向甲方交纳二个月租金的保证金人民币18000元。甲方向乙方移交场地前，乙方向甲方交纳当月租金人民币9000元方可办理入场手续。3、每月电费、水费由乙方交给甲方，由甲方代缴。第四条、租赁期内按先交租后使用的原则，乙方须于每月15日前向甲方支付当月租金，任何时候不得用合同保证金抵偿租金。第五条1、甲方自签订本合同之后，在3月10日向乙方移交承租的场地，并给予60日免租期给乙方，如在上述时间内无法将场地移交给乙方，甲方将入场费及保证金无息退回给乙方，合同解除。2、甲方按上述房屋现状交付给乙方。第六条2、乙方若自行组织租赁场地的装修工程，需承担全部装修费用；3、若乙方进行装修，需把装修方案报送甲方，并经甲方同意后方可实施。第七条1、乙方若未按合同第四条约定的期限支付租金的，每逾期一天，须按当月租金1%每天向甲方交纳违约金，拖欠时间超过10天的，甲方有权单方终止合同并没收乙方保证金。第八条、租赁期内，若遇不可抗力如拆迁、政府行为及非甲方原因导致合同解除，甲方无需承担违约责任，但甲方需提前1个月通知乙方，在乙方结清所有水、电及经营费用后无息退还两个月的保证金予乙方；等等。之后至2018年5月11日期间，原告分段接收涉案场地，并自行对涉案场地进行了装修。2018年5月11日，张永泉出具收据，确认收到覃飞钧2018年5月11日至2018年6月10日期间西华路206号后座租金10000元。2018年9月18日，原告提起本诉讼。2018年9月27日，被告收到原告的起诉状副本。另查，涉案场地是由被告向广州羊城食品有限公司承租的，双方因涉案场地的租赁纠纷，广州羊城食品有限公司于2018年1月29日向本院提起诉讼，本院于2018年8月30作出（2018）粤0103民初1585号《民事判决书》，判决：一、确认广州羊城食品有限公司与张永泉签订的《广州市房屋租赁合同》、《广州市房屋租赁合同补充协议》、《广州市房屋租赁合同补充协议（前座原漏水部分场地）》于2018年2月2日解除；二、张永泉、覃飞钧等腾退广州市荔湾区西华路206号、208号首层房屋，将上述房屋交还给广州羊城食品有限公司；三、张永泉支付涉案场地的租金和使用费给广州羊城食品有限公司；四、张永泉支付涉案场地租金和使用费的违约金给广州羊城食品有限公司；等等。判决后，张永泉不服并向广州市中级人民法院提起上诉，现案件尚在审理中。本案在审理中，原告于2018年10月17日申请对涉案场地的装修（含空调的安装费用）价值进行鉴定，广东华穗工程咨询有限公司于2019年1月28日出具《工程造价鉴定报告》（交换意见稿），广东华穗工程咨询有限公司于2019年4月22日出具《工程造价鉴定报告》，鉴定总造价为140801.86元。鉴定费13568元由原告交纳。针对上述鉴定报告，双方对上述鉴定结果均无异议。但因原告确认该鉴定报告中的空调及其附设设备，包括架子、铜管、水管、配电箱等已经于2019年1月-2月期间拆除，因此，被告认为上述《工程造价鉴定报告》所评估的装修已不存在，该鉴定报告已无法反映案涉场地的现状，不能作为本案认定事实。原告认为其拆除空调等设备并不影响鉴定总造价。被告表示向原告送达了落款时间为2018年10月6日的《关于解除西华路206号（后座）《房屋租赁合同》的律师函，原告表示没有收到。覃飞钧为证明被告违约，向本院提供了1、广州市房屋租赁合同；2、关于办理西华路206、208号临时经营场所使用证明的报告；3、关于西华路206、208号物业仓库停止装修改造的函；4、传票；5、违法建设后果告知书；6、广州市荔湾区综合行政执法询问笔录（被询问人：覃飞钧）；7、广州市荔湾区综合行政执法询问笔录（被询问人：广州羊城食品有限公司）；8、信访事项告知书；9、危险房屋治理通知书；10、荔湾区综合行政执法局关于投诉举报违法建设处理情况告知书；11、受理告知书；12、12345热线录音文字版、照片；13、关于羊城公司强行收回物业及承担房屋安全责任的律师函；14、关于荔湾区西华路现场确认通知书，并表示上述证据都是从（2018）粤0103民初1585号案件中复印出来的，没有原件。证明第一，涉案房屋是违法建设。第二，涉案房屋被鉴定为危房，城管专门通知我方不能装修不能使用案涉房屋。第三，在2018-2-28业主羊城公司已经通知并且被告也同意解除租赁合同，而被告却在2018-3-9将案涉房屋转租给原告，其行为是恶意欺诈。被告对上述证据的真实性无异议，但不确认原告的证明事项。本院认为：覃飞钧与张永泉签订的《房屋租赁合同》是双方当事人自主自愿签订，其内容没有违反法律、行政法规的规定，是合法有效的，双方当事人应切实依约履行。对于合同解除问题，双方均表示已经于2018年9月27日解除，故本院确认覃飞钧与张永泉签订的《房屋租赁合同》于2018年9月27日解除。因被告已于2019年6月3日将涉案场地退回给原告，故被告要求原告交还场地的反诉请求已实际履行完毕，本院不再作处理。关于违约赔偿问题，首先，（2018）粤0103民初1585号案件尚在二审审理中，未有审结；其次，原告提交的证据不足以认定涉案房屋是危房且不能正常使用；再次，根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》约定的内容，原告承租涉案场地作经营场地使用，原告已知悉该场地的具体情况，被告按房屋现状交付给原告，合同也无约定作餐饮用途的内容。实际上原告也是按房屋现状收到涉案场地进行装修，不能证明原告存在被欺诈承租涉案场地的事实，综上，原告主张被告违约并要求被告承担违约赔偿责任，依据不足，本院不予支持。本案鉴定费由原告负担。被告没有依合同约定支付租金的抗辩理由不成立，已构成违约。根据合同约定，原告应向被告支付租金及欠租违约金，没收保证金。至于违约金的标准，因合同约定按当月租金1%每天计算标准过高，本院在考虑实际损失的基础上酌情调整违约金标准为参照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算，但违约金应以不超过本金为限。因合同约定租赁期内原告须于每月15日前支付当月租金，故被告主张租金违约金的起算时间与合同约定不符，应予调整为每月16日起算。合同解除后至2019年6月3日涉案场地交还之前，原告仍应向被告支付涉案场地的房屋占用费，被告要求原告按月租金的标准支付房屋占用费的反诉请求有理，本院予以支持。原告没有交纳保证金，故依约不存在没收，现被告反诉要求原告按保证金的标准计算赔偿18000元，与合同约定不符，况且，原告逾期交纳租金已经依约支付欠租违约金，故被告反诉要求原告赔偿相当于保证金数额的18000元违约金，依据不足，本院不予支持。由于双方约定涉案场地每月租金为9000元，且被告在3月10日后给予60日免租期给原告，故原告要求被告退还租金10000元欠妥，被告应返还原告租金1000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、原告覃飞钧与被告张永泉签订的《房屋租赁合同》于2018年9月27日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告覃飞钧向被告张永泉支付自2018年6月11日至2018年9月27日的租金（按每月9000元计算）。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告覃飞钧向被告张永泉支付拖欠租金的违约金（按每月拖欠租金金额为本金，自当月16日起计至付清之日止，参照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算，以不超过拖欠租金金额为限）。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告覃飞钧向被告张永泉支付自2018年9月28日至2019年6月3日的场地使用费（按每月9000元计算）。五、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告张永泉向原告覃飞钧退还租金1000元。六、驳回原告覃飞钧的其他诉讼请求。七、驳回被告张永泉的其他诉讼请求。八、鉴定费13568元由原告覃飞钧负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2760元，由原告覃飞钧负担2750元，被告张永泉负担10元；本案反诉受理费593元，由原告覃飞钧负担403元，被告张永泉负担190元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  林惠卿二〇一九年六月二十五日书记员  王 盼陈展鹏