福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0582民初8949号 原告：林聪辉，男，汉族，1990年11月3日出生，住福建省永春县。 委托诉讼代理人：郑燕燕、李庆贤，福建泉安律师事务所律师。 被告：晋江市池店镇焕新房产中介行，统一社会信用代码92350582MA2Y46LTOF，经营场所福建省晋江市池店镇华洲村华东路86号百捷中央公园A区11幢店102、103。 经营者：史习松，男，汉族，1982年12月9日出生，住福建省福州市鼓楼区，个体工商户业主。 委托诉讼代理人：陈盛、黄萍萍，福建麒顺律师事务所律师、实习律师。 原告林聪辉与被告晋江市池店镇焕新房产中介行居间合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑燕燕、被告委托诉讼代理人陈盛、黄萍萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林聪辉向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告居间合同关系于2018年4月21日解除；2.判决被告返还原告所支付购房服务费60000元并支付自2018年4月21日起至还清款项之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。事实和理由：原告欲购买泉州百捷房地产开发有限公司（以下简称百捷公司）开发的百捷中央公园御府项目下的5幢2单元的房屋。被告称其与百捷公司存在合作关系，通过被告就能购买到原告心仪的房屋，但需向被告支付70000元的购房服务费。原告遂向被告交付了70000元购房服务费，后被告并未能向原告提供百捷中央公园御府项目下原告心仪的房源。之后，原告到百捷公司售楼部了解情况，该公司告知其与被告不存在合作关系，被告根本无法为原告提前安排捷中央公园御府的房源。原告遂找到被告要求返还全部购房服务费，但被告仅于2018年4月21日向原告返还了购房服务费10000元，同时向原告出具一张60000元的收条。原告认为被告未按照双方之间的约定向原告提供原告心仪的房源并促成交易成功，应当返还原告所支付的所有购房服务费。然而原告多次与被告协商，要求被告返还剩余服务费，被告均拒不返还。 被告晋江市池店镇焕新房产中介行辩称：本案不是居间合同纠纷，是委托合同纠纷，按照原告陈述的事实和理由被告也已经成功为原告提供相关购房服务，原告也已经成功获取百捷中央御府3幢3003室的房源，现在退房是基于原告的个人的原因，与被告无关。请求驳回原告诉讼请求。 双方当事人对以下事实无争议，本院予以确认： 2018年4月19日，被告收取原告通过其父亲林启元汇款70000元，后退款10000元给原告，同时出具60000元的收条给原告收执。 双方当事人争议的主要焦点：被告是否可以收取原告已支付的60000元的中介费？对此，本院予以查明、分析并认定。 在审理过程中，原告为证明其主张向本院提供如下证据：1.居民身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格；2.个体工商户登记基本信息一份，证明被告诉讼主体资格；3.居民身份证复印件一份，证明被告经宫者的身份情况；4.收条一份，证明截止2018年4月21日被告尚有60000元的服务费未返还原告；5.百捷公司严正声明一份（拍照）一份，证明被告与百捷公司不存在合作关系，无法为原告提供房源；6.当庭提供永春县农村信用合作联社汇款记录二张，证明原告于2018年4月19日通过原告父亲林启元账号向被告支付购房服务费70000元；7.当庭提供中国邮政储蓄银行股份有限公司交易明细，证明原告没有买到意向户型，百捷公司于2018年5月24日退还原告995号车位定金的事实；8.原告林聪辉配偶林春燕与被告业务员刘斌的微信聊天记录截图三张，证明被告未依约向原告提供或者调换到原告要求的5幢2单元8-25层意向房源。 被告的质证意见：对原告提供的证据1、2、3、4、6无异议。对原告提供的证据5的三性不予确认，照片显示的内容不是被告参与制作，对真实性不予认可。对原告提供的证据7不予确认，由法院审查。原告提供的证据6、7系当庭提供，已超过举证期限。对原告提供证据8的真实性没有异议，刘斌是被告员工，该证据能证明涉案3003室房屋是通过被告介绍所认购成功，原告提供的截图中显示，2018年4月25日15点47分，被告的配偶说：“那就让他把钱退给我”，同日15点50分又说：“他别想拖延我的时间，做不到就让他爽快点把钱推给我们，一万块我们就当自己亏了”，后又说：“可以，重点是那个人，你们帮我去跟他说清楚，如果到时候没调，我们没买，他就把钱退给我们”，另一截图又提到：“如果没有给我调，就退五万给我，那一万我可以当手续费”。结合原告提供的证据，可以认定本案涉案3003室房屋确是通过被告认购成功。 被告为证明其主张向本院提供如下证据：1.意向房源申请单（客户联）复印件一份；2.百捷中央公园御府《车辆使用租赁协议》复印件一份；3.收款收据复印件一份；4.录像视听资料制作的光盘一份（内空为原告夫妻到御府售楼部购房的部分过程），证明被告员工刘斌当时陪同原告配偶去御府售楼部选房，若是原告自己选房，为何刘斌会陪同呢？5.被告员工刘斌与原告配偶林春燕的微信聊天记录截图22张。上述证据证明被告依约为原告提供了购房服务，原告亦成功购买了百捷中央公园御府3幢3003号房产的事实； 原告的质证意见：对被告提供证据1、2、3真实性无异议，证明对象有异议，原告和百捷公司签订的租赁协议和意向房源申请单均是原告自行与百捷公司达成的，与被告无关，被告提供证据并未体现被告作为中介方或服务方的任何内容，被告并未提供任何购房服务，都是原告签约后复印给被告的，被告并不持有上述证据的原件，原告要求被告提供换房的服务，原告意向户型是5幢2单元10楼以上25楼以下，而并非申请单中的3幢3003房屋，意向房源申请单并非正式的商品房认购书或买卖合同，该意向申请书原告也仅享有对3幢3003的优先选房权，原告最终能否购买3幢3003的房屋无法确认。对被告证据4所体现的内容真实性无异议，该份视听资料并未能体现视频拍摄者、拍摄时间，也不能证明是被告陪同原告去购房所形成的视听资料，对关联性和证明对象有异议，被告经常派驻工作人员进驻百捷公司拉拢客户，尽管该份视频是被告工作人员拍摄，也不能证明是被告为原告提供了购房服务，原告如果要购买3幢3003室的房屋，根本无需通过被告，原告是基于御府售楼部的通知去签约的，而是针对车位，被告主张的3003号房屋原告并未认购成功。对被告提供的证据5的真实性无异议，对关联性和证明对象有异议，从双方聊天记录能证实原告最开始委托被告提供居间服务的房子是二手房，被告主动提出百捷公司的房子，并承诺楼层和户型能自选，根据被告工作人员的介绍，原告与其进行下一步沟通，但是在被告提供的全部微信聊天记录中，并未提到其为原告提供3003号房屋，聊天记录第6页被告的工作人员问“你之前有去过售楼中心吗”，原告回答：“有啊”，被告回复：“有我就不去了，那边售楼的人员会扯”，聊天记录的7页原告自行去百捷御府看车位，被告让他拍照回来，原告：“不是你带我去看车位的吗，还要给我介绍个内部人员”，被告说：“到时你拍照回来，我直接打电话帮你问，你去过啊，没去过还好，我回来有问了，他说怕扯”。以上内容说明原告是自行到售楼部看房以及看车位，并非是在被告的中介服务下达成3003号的选房意向以及车位认购合同，在聊天记录19页原告提到：“如果是30楼我们真的是没办法接受，你帮我们多催他一下”，后面被告有回复：“现在很难弄，他现在只能尽力去弄”。这部分内容与我方提供的微信聊天记录能够相互印证，证明30楼并非原告方的意向户型，被告并未提供意向户型给原告方，全部的微信聊天记录均未提到被告有为原告提供3003号的房源的事实，被告的证明目的不能成立。 本院认为，原告提供的证据1、2、3，因被告无异议，且证据1、2、3能证明原、被告双方的主体资格，证据4能证明被告收取原告购房服务费60000元，故对原告提供的证据1、2、3、4的证据效力，本院予以采信。原告提供证据5，被告对真实性有异议，本院认为该声明来源及客观性无法确认，本院对该证据证明效力不予确认。原告提供的证据6、7，被告认为已超过举证期限，但该证据系银行出具，来源合法，客观真实，且与本案有关联性，故该证据的证据效力，本院予以确认。原告提供的证据8，因被告对其真实性无异议，故该证据的证据效力，本院也予以确认。被告提供的证据1-5，原告对其真实性无异议，故该证据的证据效力，本院予以确认。 经庭审质证并认证，对本案主要事实作如下认定： 原告林聪辉欲购买晋江市池店镇房产，其配偶林春燕与被告工作人员刘斌联系并进行口头磋商，被告声称泉州百捷房地产开发有限公司开发的百捷中央公园御府有商品房即将开盘，其可内部订购，为原告预留房号。2018年4月19日原告林聪辉通过其父亲林启元汇款70000元给被告经营者史习松。2018年4月21日林聪辉与泉州百捷房地产开发有限公司签订“百捷·中央公园御府《车位使用租赁协议》”及意向房源申请单（百捷·中央公园御府商品房3幢3003号房的优先选房权），并交付车位定金50000元。后原告要求调换至中央公园御府商品房5幢2单元房屋未果。被告经营者史习松于同日退还原告林聪辉10000元，同时出具60000元的收条给原告收执。2018年5月24日泉州百捷房地产开发有限公司退还原告林聪辉车位定金50000元。 本院认为，本案原、被告之间达成口头协议是居间合同关系，没有违反法律规定，依法成立。但根据商品房销售管理办法第二十六条规定：“受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。”第二十八条规定：“受托房地产中介机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。”另国家发展改革委办公厅、住房城乡建设部办公厅关于开展商品房销售价格行为联合检查的通知中亦明确禁止捂盘惜售，炒卖房号，操纵市场价格等行为。本案中，被告在居间服务过程中在未经泉州百捷房地产开发有限公司的授权并取得百捷·中央公园御府商品房的代销权情况下，炒卖房号，违规收取原告购房服务费，该行为系国家相关政策所明令禁示的，同时被告在居间服务过程中某些行为亦背离被告作为房产中介机构的业务经营范围，故原、被告居间合同虽成立，但由于本案被告为原告所提供的并非正常的房产买卖中介服务，被告参与炒卖房号的等行为违反行政性管理等法律规定，不属于合法居间行为，依法不受法律保护，被告收取相关费用没有法律依据，依法应予返还。而且本案实际上原告也未与泉州百捷房地产开发有限公司签订正式的房屋买卖合同，所签订仅是房源意向书及车位使用租赁协议书，被告所提供居间服务并未完成，且原告与泉州百捷房地产开发有限公司已经协商解除了房源意向书及车位使用租赁协议书，因居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。故被告不得要求原告支付购买服务费，实际已经支付的应当返还。关于原、被告之间居间合同，被告至今未能依照双方约定介绍房源，导致原告合同目的至今未能实现，现原告诉求解除合同，符合合同约定及法律规定，本院予以准许，因本案双方未能就合同解除达成合意，合同解除时间为起诉之日。综上，被告收取原告林聪辉购房服务费没有依据，应予返还。原告主张返还购房服务费的诉讼请求，有法律与事实依据，本院予以支持。原告主张逾期付款利息自2018年4月21日开始计算，于法无据，逾期付款利息应自起诉之日起开始计算。被告抗辩其已为原告提供中介服务并促成买卖合同成立，收取中介费合法有据，但该抗辩依法不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告林聪辉与被告晋江市池店镇焕新房产中介行之间的居间合同； 二、被告晋江市池店镇焕新房产中介行于本判决生效之日起十日内返还原告林聪辉已经支付的款项60000元及自2018年7月16日起至还清款项之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的逾期付款利息； 三、驳回原告林聪辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案件受理费1323元，减半收取661.5元，由被告晋江市池店镇焕新房产中介行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  黄庆明 二〇一九年六月二十六日 书记员  朱泽晶 附件一：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附件二：执行申请提示 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。