安徽省蚌埠市蚌山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0303民初2977号原告：张桂彩，女，1977年8月19日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。委托诉讼代理人：李强，男，住安徽省蚌埠市蚌山区，系原告丈夫。被告：蚌埠市教育房屋开发公司，住所地安徽省蚌埠市，统一社会信用代码91340300149863779N(1-1)。法定代表人：王毅，总经理。委托诉讼代理人：单瑞磊，安徽禹风律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁红玉，安徽禹风律师事务所律师。原告张桂彩与被告蚌埠市教育房屋开发公司（以下简称教育开发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张桂彩的委托诉讼代理人李强、被告教育开发公司的委托诉讼代理人单瑞磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张桂彩向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告从其处购买的房屋办理商品房产权登记；2.判令被告按房屋总额70310元为基数按年利率9%支付原告违约金，自2002年8月27日计算至办理完毕之日;3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2000年元月31日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定：原告购买龙湖教师新村3幢4单元三层6号房屋一套（二期建成后更名为兰亭书苑13幢4单元三层6号），建筑面积89平方米，价格每平方米790元，总计金额70310元。2002年5月27日，被告将房屋交付原告，但时至今日被告由于自身原因未为原告办理产权登记手续。为维护原告的合法权益，故诉讼来院。教育开发公司辩称：一、涉诉房屋属于蚌埠市教育委员会（以下简称蚌埠教委）建设的安居工程，答辩人受其委托进行代建工作及代为签订购房合同，答辩人并非被答辩人购房的实质相对主体。涉诉房屋所在的教师新村工程是根据省计投字[1998]211号及蚌安居字[1998]01号文件精神，由1998年市安居工程安排蚌埠教委建设的，蚌埠教委又委托答辩人代建及根据蚌埠教委统一分配的售房指标与购房者签订购房合同，购房款交蚌埠教委基建专户。涉诉房屋属于安居工程，建设主体为蚌埠教委，由购房产生的权利义务的直接相对主体应是蚌埠教委，与答辩人无关。二、被答辩人的诉请不在人民法院受理范围内，应驳回其起诉。涉诉房屋为政策性住房，含有福利性质，依照《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”的规定，被答辩人提请的诉讼为落实政策性质的房地产纠纷，依法不在人民法院主管范围，应驳回被答辩人的起诉。三、涉诉房屋为经济适用房，并非商品房，不适用商品房相关的法律法规。售房对象是市教育主管部门所属教职工，不得对外销售，其房屋性质并非房屋开发企业开发的对外出售的商品房，不属于商品房相关的法律法规如《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等所规范的商品房范围，被答辩人无权依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定主张违约金。四、被答辩人诉称的购房合同并没有对办理产权有任何约定，其诉请的违约金没有任何依据。没有由答辩人办理产权证、办理期限及逾期未办理所产生的责任等方面的任何约定，现被答辩人主张答辩人逾期办理产权登记，应按照逾期贷款利息支付违约金，完全缺乏依据。五、涉案房屋所在地为划拨土地，并由蚌埠教委与兰郢村民委员会签订《征用土地协议书》。涉案房屋不属于商品房，其所在土地为划拨土地，土地使用权利并不在答辩人名下，直至2018年6月29日蚌埠市财政局下发财行资[2018]254号《关于市教育局龙湖教师村一期土地资产划转的复函》，才同意蚌埠教委关于龙湖教师村一期土地资产划转意见，即土地使用权利主体一直为蚌埠教委。六、经济适用房有严格的准入和退出机制。《经济适用住房管理办法》及《蚌埠市经济适用住房管理办法》对经济适用住房的准入及退出机制进行严格规制，现被答辩人及其家庭已购买商品房，被答辩人依法应当退回其购买的龙湖新村的经济适用房。七、经济适用房为有限产权，购房人在未取得完全产权之前不得出售、出租、出借，即便此间购房人未取得产权登记，其也未遭受任何损失。其诉请的违约金明显不当，缺乏依据。八、即便被答辩人有权诉请违约金，该诉请也早已过诉讼时效，其也已丧失胜诉权。故应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据和事实，本院认定如下：原告所举证据1、身份证；2、营业执照复印件；3、住宅房购销合同；4、付款凭证2张；5、关于印发“龙湖教师新村”售房办法通知复印件，被告对证据1-5真实性均无异议，本院经审查对原告所举证据的真实性予以认定。被告所举证据1、征用土地协议书复印件、基本建设项目前期工作通知书复印件、关于龙湖教师新村（经济适用房）1#、3#楼开工建设的批复复印件；2、委托书复印件、关于印发“龙湖教师新村”售房办法的通知、关于下达龙湖教师新村首批售房计划的通知；3、关于市教育局龙湖教师新村一期土地资产划转的复函；4、蚌埠市西区教育委员会函件、住宅房购销合同；5、产权证复印件、不动产权利证明书。原告对被告所举证据1认为系复印件，真实性有异议，认为该组证据即使真实的也没有向其出示，也达不到其证明目的。本院经审查该组证据系复印件，无法与原件核实，不予认定。对证据2中委托书真实性有异议，本院经审查因系复印件，无法与原件核实，不予认定。对于售房办法通知无异议，但认为达不到其证明目的，该证据恰恰说明被告违约的事实，本院经审查对其真实性予以认定。对于关于下达龙湖教师新村首批售房计划的通知真实性无异议，但认为达不到其证明目的。本院经审查对其真实性予以认定。对于证据3真实性无异议，但认为达不到其证明目的，本院经审查对其真实性予以认定。对于证据4中函件真实性无异议，本院经审查对其真实性予以认定。对于购销合同真实性无异议，但认为达不到其证明目的，购销合同中没有说明系经济适用房，当时说的是商品房。本院经审查对其真实性予以认定。对于证据5产权证系复印件，真实性有异议，不予质证。本院经审查该证据系复印件，无法与原件核实，不予认定。对于不动产权利证明书真实性无异议，但认为达不到其证明目的，上面显示了商品房权属证明。本院经审查对该证据予以认定。根据上述认定的证据及当事人在法庭上的陈述，本院经审理认定事实如下：原告系蚌埠教委下属单位教师。蚌埠教委于1998年征用本案诉争房屋所在区域的土地，后委托被告兴建“龙湖教师新村”，售房对象为市教育主管部门所属教职工。售房指标由市教委统一分配，房价按成本价计算，购房款交至市教委，原告获得购买该诉争房屋资格。2000年1月31日，原、被告签订一份《住宅房购销合同》，约定原告自愿购买被告龙湖新村住宅房，房屋位于龙湖新村3幢4单元三层6号，(现更名为兰庭书苑13号楼4单元3层2号)，建筑面积89平方米，购房款75560元，预交61000元，房屋交付时间为2001年9月31日前。合同关于违约责任的约定为：1、乙方因有可能交不起房款，应按计划及时补交房款和银行贷款利息。否则，乙方无权要求返还已交房款，甲方不履行合同，根据双方对等原则，甲方应返还乙方所交房款。2、甲方不能按时交房的，应向乙方偿付同期银行贷款利息。3、乙方中途退房的应向甲方偿付房款总值5%违约金。4、乙方超过十日内不办理接受手续，甲方有权另行处理乙方预购房屋。原告于签订合同当日向蚌埠教委支付购房款61000元，于2002年5月27日向被告支付购房款12584.13元。被告于2002年5月27日将房屋交付原告，该房屋至今未办理产权登记手续。2018年8月9日，被告取得该房屋的不动产权利证明书，该证明书明确载明：房屋使用权性质为：国有，使用权类型为划拨。由此办理到购房者名下的房屋权利性质为划拨/经济适用房。本院认为，本案争议的焦点为诉争房屋是否系商品房、被告是否应当支付原告违约金。原、被告签订的《住宅房购销合同》,并没有约定诉争房屋系商品房，根据蚌埠市不动产登记中心向被告颁发的涉案房屋不动产权利证明书明确载明房屋使用权类型为划拨，由此房屋权利性质为划拨/经济适用房，故对原告要求被告为其办理商品房登记证书的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金问题，双方在合同中未作约定，因该房不属于商品房，故也不适用关于商品房的有关法律规定。原告的该项诉讼请求没有事实与法律依据。故被告不应支付原告违约金。综上所述，对原告要求被告办理商品房产权登记及支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告张桂彩的诉讼请求。案件受理费2280元，（原告预交1140元），由原告负担，于本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审 判 长  张 玫审 判 员  王阿晶人民陪审员  张有年二〇一九年六月二十九日书 记 员  朱雅雯