广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初3143号原告（反诉被告）：许恒钧，男，1988年1月20日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告委托诉讼代理人：马占福，广东经纶律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州广进房地产开发有限公司，住所地广州市荔湾区西塱江夏村112号101房。法定代表人：林叶材，职务执行董事。委托诉讼代理人：龙天然，该公司职员。委托诉讼代理人：黄志斌，该公司职员。原告许恒钧诉被告广州广进房地产开发有限公司（以下简称“广进公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月11日受理后，依法受理2019年4月24日被告向原告提出的反诉，并适用简易程序合并进行公开开庭审理。许恒钧及其委托诉讼代理人马占福，广进公司委托诉讼代理人黄志斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许恒钧向本院提出诉讼请求：1.变更逾期办证违约金标准为按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；2.判令广进公司向许恒钧支付逾期办证的违约金（从2018年8月5日起计至2018年12月13日，以许恒钧己付购房款总额2024100元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算）；3.广进公司承担本案全部诉讼费用。和理由：2014年6月7日，原告和被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买了广州市荔湾区花地大道南XXXXXX房。该房屋合同约定建筑面积为103.8平方米，套内建筑面积84.26平方米，房屋总价款2024100元。合同签订后，原告向被告付清了全部房款。根据双方所签订《商品房预售合同》补充协议第九条约定，被告应在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机关办妥产权登记，并将原告为产权人的房地产权证交付原告。补充协议第十条约定，被告未履行相关义务造成原告不能按补充协议第九条约定期限办妥房地产权证的，被告应自逾期次日起开始按以下方式处理：“（1）逾期不超过180日（含）的，甲方每日按总房价款0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过180日，不超过365日（含）的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；（3）逾期超过365日，不超过730日（含）的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；（4）逾期超过730日。乙方要求继续履行的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。”根据合同第十四条，被告延期交房的违约责任与逾期办证的违约金标准相同。但按照《商品房买卖合同》合同第十条，原告逾期付款的，被告有权要求原告每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金。原告认为，涉案合同约定购房人逾期履行付款义务的违约金标准为每日按总房价款的0.05%，而出卖人逾期履行交房、办证义务的违约金标准则为每日按总房价款的0.003%-0.008%，明显违背《合同法》第五条规定的公平原则，请求法院在涉案合同约定的出卖人违约责任计算标准明显过低的情况下，调整为参照银行逾期贷款利息标准计算。被告已于2016年1月23日向原告交房，第500个工作日应为2018年1月23日，应从2018年1月24日起开始计算逾期办证的讳约金，但原告第一次起诉【案号（2018）粤0103民初4137号】，法院判决被告逾期办证违约金“计至本判决发生法律效力之日止”，至于该判决发生法律效力后发生新的法律事实，原告应另案起诉。虽然该判决于2018年8月6日发生法律效力，但被告实际支付违约金的时间截止日是2018年8月4日。故本案被告违约金应从2018年8月5日开始计算。参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，按原告已付购房款总额2024100元，从2018年8月5日起计至被告将不动产权证交付原告之日。请求法院根据事实和法律，支持原告的诉讼请求。广广进公司辩称：对违约金的计算标准有异议，应按合同约定的标准计算违约金，分段分标准计算；对违约金的起算与截止时间无异议；违约金的计算基数是2017878元。广进公司向本院提出反诉请求：1、判令许恒钧向广进公司支付实测公摊面积差房价款11973元及利息（以11973元为本金，从提起反诉之日2019年4月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际支付之日止）；2、判令反诉诉讼费用由许恒钧承担。事实和理由：2014年6月7日，双方自愿签订位于广州市荔湾区花地大道南XXXXXX房房屋的《广州市商品房买卖合同》（预售）（下简称合同）。合同第四条约定，房屋建筑面积共103.8平方米，其中套内建筑面积84.26平方米，共有分摊面积19.54平方米。合同签订后，广进公司已按照合同约定履行完房屋交付及产权登记义务，并将不动产权证交付许恒钧。根据不动产权证证载数据显示，案涉房屋公摊面积为20.154平方米，比合同约定的公摊面积大0.614平方米。因合同未约定共有公摊面积的差异如何计算，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，许恒钧应向广进公司支付11973元面积差房价款及利息。综上所述，现依法向法院提起诉讼。望法院能够查明事实支持反诉请求。许恒钧对广进公司的反诉答辩称，1、本案的合同属于按照套内建筑面积计算的固定单价合同，按照合同第7条约定按套内建筑面积计算单价，第18条的面积差异处理也是按照套内建筑面积×固定单价的原则来处理。2、本案的合同标的物为套内建筑物，合同法第130条规定：商品房买卖合同也属于买卖合同，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权给买受人，买受人支付价款，本案转移的是套内建筑物的所有权，物权法称为专有部分所有权，被告将套内建筑物的转移给买受人，买受人支付价款给被告。买受人支付按照套内建筑面积计算的价款。本案合同的标的物为套内建筑面积所在的建筑物，与共有分摊面积无关。买受人没有购买共有分摊面积，也没有义务对共有分摊面积支付价款，是双方共同意思表示。被告反诉要求买受人要求支付实测公摊差房价款，实际上认为共有分摊面积属于本案合同标的物的一部分，买受人购买了共有分摊面积，有义务支付价款，显然没有合同依据。3、被告的反诉要求按照最高人民法院的相关司法解释的第14条来处理，我方认为没有任何法律依据。商品房买卖司法解释并没有规定共有公摊面积差异的处理问题。规定没有提到共有公摊面积的处理问题，被告以此作为反诉依据是不合理的。商品房司法解释第14条真实含义是规定2种不同面积计算方法的处理方式。第一种合同约定用套内建筑面积确定合同单价的差异处理原则。依套内建筑面积误差比绝对值在3%（含3%）按合同价格据实计算，注意是按照合同约定的价格。就本案来说是按照合同约定的固定单价来计算，但被告并不是要求按照合同约定的固定单价来计算公摊面积差，而是另外规划了一套计算方法。商品房买卖司法解释是自2003年6月1日起施行，早于物权法，14条如果与物权法相关决定冲突应适用物权法。物权法第70条规定：业主对建筑物内的住宅等专有部分享有所有权，对专有部分外的共有部分享有共有和共同管理的权利。对专有部分的定义为：在构造和使用上能够明确区分具有排他性和独立使用的建筑物部分。对共有部分的定义为：采用排除法的模式，排除专有部分之外的其他部分为共有部分。本案专有部门就是商品房买卖合同约定的套内建筑面积，共有部分就是合同中共有分摊面积。按照物权法业主只是对专有部分享有所有权，对共有部分即共有分摊面积享有共同共有权，不是按份共有。按照物权法定原则共有分摊面积属于共同共有，属于法定权利，不能由当事人约定。司法解释与物权法有冲突应适用物权法。物权法对业主所有权和专有权除了70条外还有71条、72条、73条。合同、不动产权证上均有面积记载，对共有部分用的是共有分摊面积。物权法对共有分摊面积找不到依据。物权法没有规定共有分摊面积可以买卖、可以登记。4、被告要求业主支付公摊面积差异款违反了广东省房屋交易价格计算暂行规定第4条，第5条。按照该规定共有分摊面积建设费用已经计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。5、被告要求支付共有分摊面积房价款应以业委会作为被告。6、被告反诉我方没有法律依据。本案中本诉的原告是单独业主，被告是广进公司，被告要求支付共有分摊面积房价款应以业委会为被告，应驳回被告的反诉请求。被告反诉没有法律和合同依据，不应予以支持，司法解释第十四条中规定按照合同约定的价格，现在被告是按另外的一个价格计算方法来计算，该条也没有提到公摊面积。经审理查明：2014年6月27日，许恒钧（乙方、买方）和广进公司（甲方、卖方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：（第四条）乙方购买元邦明月水岸园自编XXXXXX房，建筑面积共103.8平方米，其中套内建筑面积84.26平方米，共有分摊建面积约19.54平方米；房屋地址：荔湾区花地大道南XXXXXX房；（第七条）该商品房按套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额2024100元；（第八条）甲方同意乙方按按揭贷款方式付款；（第十条）一次性付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金；分期付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；按揭付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金等；（第十三条）甲方应当在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。（第十四条）延期交房的违约责任，逾期不超过180日（含）的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日，不超过365日（含）的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过365日，不超过730日（含）的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行等；（第二十一条）甲方应在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将乙方为产权人的房地产权证交付乙方；（第二十二条）1.甲乙双方共同办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按本合同第二十一条约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；2.乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金等。另合同附件七补充协议对主合同条款进行了补充和变更：七、关于面积差异处理（合同第十八条补充）：合同约定面积与实测面积均以广州市国土资源和房屋管理局出具的数据为准，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按合同约定的价格据实结算房价款，套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方选择不解除合同，按照乙方同意继续履行本合同的方式处理；九、合同第二十一条变更为：甲方应当在商品房项目建设工程规划验收合格后一定期限内申请该商品房项目的房地产初始登记，双方同意乙方委托甲方办理，甲方应在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后2个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料；十、合同第二十二条变更为：1.办理产权登记之前，乙方必须向甲方付清全部房价款及税费，同时向甲方提供产权登记机关要求的乙方提供的证件资料，否则甲方无法为乙方办理房地产权证，应免除甲方延期办证的责任；2.乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同补充协议第九条约定期限办妥《房地产权证》的，逾期不超过180日的，甲方每日按总房价款0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日、不超过365日的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过365日，不超过730日的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过730日的，乙方要求继续履行的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，合同继续履行。上述合同签订后，许恒钧向广进公司支付了涉案房屋的房价款。2016年1月23日，许恒钧办理了涉案房屋的收楼手续。2018年12月13日，广进公司将涉案房屋的不动产权证交由许恒钧办理按揭贷款的银行工作人员签收后转交给了许恒钧，该不动产权证记载：房屋总建筑面积104.16平方米，套内建筑面积84平方米，分摊建筑面积20.15平方米。另查明，本院已经生效的（2018）粤0103民初4137号民事判决书判决广进公司为许恒钧办理广州市荔湾区花地大道南XXXXXX房的不动产权证并交付给许恒钧，以及向许恒钧支付从2018年1月24日计至该判决发生法律效力之日止的逾期办证违约金。庭审中，许恒钧与广进公司均确认本诉中逾期办证违约金的计算基数为2017878元（其中许恒钧原主张2024100元，但庭审时确认已收到广进公司对涉案房屋套内面积差的退款，同意变更违约金的计算基数为2017878元），且违约金应从2018年8月5日起计至2018年12月13日。本院认为，许恒钧与广进公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件）是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。庭审中，广进公司对于延期办证的事实无异议，且双方均确认逾期办证违约金的计算基数为2017878元、从2018年8月5日起计至2018年12月13日。但广进公司只同意按合同约定的标准支付违约金，而许恒钧则不同意广进公司的反诉请求。故双方争议的焦点在于逾期办证违约金的计付标准及许恒钧应否向广进公司支付公摊面积增大房价款及利息，对此本院分析如下：关于违约金标准，双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定购房人逾期履行付款义务的违约金标准为每日按未支付首期房价款的0.05%，而出卖人逾期履行交房、办证义务的违约金标准为每日按总房价款的0.003%～0.008%，明显违背《中华人民共和国合同法》第五条的公平原则，许恒钧主张调整违约金标准合法有理，本院予以支持。因合同约定的广进公司逾期办证的违约金标准明显过低，现许恒钧主张按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准违约金，本院根据公平原则确定违约金参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮40%的标准计付，违约金总额应以本金为限。关于公摊面积的增大房价款，虽然双方买卖合同约定按套内建筑面积计价并以之为依据进行面积确认及差异处理，但公摊面积与套内面积一同构成销售建筑面积，与套内面积共同构成处分权益的内容而随套内面积进行物权流转，并与套内面积一样具有保障用益的功用。本案房屋产权登记的公摊面积比合同约定的面积多出0.61平方米，双方在合同中就公摊面积单价及面积差异处理没有约定，可按“总房价÷（套内面积+公摊面积）”计算广进公司物化到销售面积所作的投入。现本院已查明双方通过合同约定的涉案房屋总房价为2024100元，经计算，许恒钧应支付给广进公司的公摊面积增大房价款应为11895元（2024100÷103.8×0.61）。广进公司在本案中主张诉请的公摊面积增大房价款为11973元，大于本院计算的实际金额，本院依法予以调整，对于超出部分不予支持，依法予以驳回。广进公司要求许恒钧支付公摊面积增大房价款的利息从广进公司提起反诉之日即2019年4月24日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至实际支付之日止，合理合法，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律规定若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，广州广进房地产开发有限公司向许恒钧支付逾期办证违约金（以2017878元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮40%的标准，从2018年8月5日起计至2018年12月13日止，违约金总额以本金为限）。二、在本判决发生法律效力之日起三十日内，许恒钧向广州广进房地产开发有限公司支付公摊面积增大房价款11895元及利息（利息以11895元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率从2019年4月24日起计算至公摊面积增大房价款实际支付之日止）。三、驳回许恒钧的其它诉讼请求。四、驳回广州广进房地产开发有限公司的其它反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费490元，由广州广进房地产开发有限公司负担465元，由许恒钧负担25元；反诉受理费50元，由许恒钧负担（本诉受理费许恒钧已预交，反诉受理费广州广进房地产开发有限公司已预交，本院均不予退回，由双方就各自应负担的部分相互迳付对方）。如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  巫仕平二〇一九年六月二十八日书记员  陈 隽辜晓静