文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初25076号原告：王云峰，男，1988年1月6日出生，汉族，身份证住址黑龙江省方正县，委托诉讼代理人：黄伟恩，广东翔宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫文财，广东翔宇律师事务所实习律师。被告：聂尧富，男，1961年3月11日出生，汉族，身份证住址江西省吉安市吉水县，委托诉讼代理人：罗春生，广东诺钧律师事务所律师。委托诉讼代理人：程双，广东诺钧律师事务所律师助理。被告：许招莲，女，1962年2月15日出生，汉族，身份证住址江西省吉安市吉水县，被告：伍某，女，1990年9月3日出生，汉族，身份证住址江西省吉安市吉水县，被告：聂某1，男，2012年5月4日出生，汉族，身份证住址江西省吉安市吉水县，法定代理人：伍某，系聂某1的母亲。被告：聂某2，女，2013年12月6日出生，汉族，身份证住址江西省吉安市吉水县，法定代理人：伍某，系聂某2的母亲。第三人：中山市广通房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇沙溪大道11号宝嘉上筑花园216卡、217卡，统一社会信用代码91442000065155492N。法定代表人：梁迪，总经理。委托诉讼代理人：梁波，男，1988年9月21日出生，汉族，住广东省高州市，系该司员工。原告王云峰诉被告聂尧富、许招莲、伍某、聂辰熙、聂某2、第三人中山市广通房地产经纪有限公司（以下简称广通经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月27日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王云峰及诉讼代理人莫文财，被告聂尧富及诉讼代理人罗春生、第三人广通经纪公司的委托诉讼代理人梁波到庭参加诉讼，被告许招莲、吴雪梅、聂某1、聂某2经本院合法传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王云峰向本院提出诉讼请求:一、判令解除原告与被告聂尧富于2018年9月2日签订的编号为0000841的《中山市房地产买卖及居间合同》；二、判令五被告向原告返还定金30万元及利息（利息自法院判决解除合同之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止）；三、判令被告聂尧富承担违约责任，向原告赔偿定金30万元；四、判令被告聂尧富向原告赔偿交易佣金人民币1万元。事实与理由：2018年9月12日，原告（买方）与聂舜宇（卖方）的代理人聂尧富、第三人（经纪方）签订《中山市房地产买卖及居间服务合同》，约定原告以总价款1920000元购买卖方位于中山市××××号剑桥郡花园5区3幢401房，原告按约定向卖方支付了定金300000元。合同第五条约定：“买卖双方须于银行给买方出具贷款同意书（如卖方需赎楼的，则还应同时满足卖方已赎楼并办妥注销抵押登记且卖方已取得房地产证/不动产权证原件的条件）之日起柒个工作日内，买卖双方须办理核税并在相关部门规定的时间内完成税费缴纳之日起柒个工作日内，买卖双方需签署《广东省房地产买卖合同》并办理递件过户手续，递件回执由居间方或第三方代为托管。···”原告于2018年10月16日取得由兴业银行中山分公司出具的贷款同意书，卖方于2018年11月9日办妥注销抵押登记并取得房地产证。2018年11月12日，聂尧富告知原告，因为房屋所有权人即卖方在国外，卖方并没有办理房屋进行变更登记的授权手续，所以房屋不能办理过户。根据上述条款约定，卖方应当于2018年11月9日起柒个工作日内协助原告办理递件过户手续，但经原告与第三人再三催告，聂尧富仍不履行，后来，原告得知聂舜宇已于2018年3月5日死亡。原告认为，聂尧富的行为已构成违约。望判如所请。被告聂尧富辩称，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回，具体理由如下：一、本案的起因是因为原告王云峰以聂尧富和第三人隐瞒被告聂舜宇死亡的事实，认为该房不吉利，拒绝继续履行合同，要求聂尧富双倍返还定金及赔偿王云峰损失。我方多次找王云峰和他的代理人莫律师调解，均无果，所以是王云峰违约在先。二、涉案的《中山市房地产买卖及居间服务合同》是一个无效合同。涉案房屋是聂舜宇和伍某共同购买的，属夫妻共同财产。而聂舜宇在2018年3月5日就已死亡，聂舜宇在死亡之前均没有委托聂尧富去出售该房屋，在死亡后，伍某也没有委托聂尧富去出售该房屋，虽然在2018年1月18日，聂舜宇和伍某签了一份公证授权，但该份授权只是委托聂尧富去领取房产证，并没有委托聂尧富去出售该房。故聂尧富是没有代理权，该份合同是无效的；愿意退还300000元给原告。第三人广通经纪公司述称：一、签订合同的时候，被告聂尧富出示了房产公证书，注明有出售房产；二、我方认为被告聂尧富违约，买卖合同是其真实的意思，签订合同的时候拍摄了视频，聂尧富是同意出售房产的。聂尧富隐瞒了事实，聂尧富的儿子不是正常死亡的，没有与原告说清楚，同贷书批下来之后原告才知道该事实。被告许招莲、伍某、聂辰熙、聂某2均未到庭参加诉讼，亦未发表意见、提交任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年9月12日，王云峰与聂尧富、第三人广通经纪公司签订一份了《中山市房地产买卖及居间服务合同》，当时，聂尧富出具了聂舜宇、聂志平的身份证、房产证原件及公证委托书（聂尧富确认聂舜宇、聂志平是同一人，是其儿子）。合同约定王云峰以总价款1920000元购买聂志平位于中山市××××号剑桥郡花园5区3幢401房，其中定金300000元，合同约定：“买卖双方须于银行给买方出具贷款同意书（如卖方需赎楼的，则还应同时满足卖方已赎楼并办妥注销抵押登记且卖方已取得房地产证/不动产权证原件的条件）之日起柒个工作日内，买卖双方须办理核税并在相关部门规定的时间内完成税费缴纳之日起柒个工作日内，买卖双方需签署《广东省房地产买卖合同》并办理递件过户手续，递件回执由居间方或第三方代为托管···”。2018年9月12日、13日，王云峰按约定向聂志平的账户支付了定金300000元，该笔款项由聂尧富收取。2018年9月20日，王云峰向第三人广通经纪公司支付了中介费10000元。2018年10月16日王云峰取得由兴业银行中山分公司出具的贷款同意书。2018年11月21日，王云峰向聂志平、聂尧富发函，催告二者在文件送达之日起三日内办理房屋过户手续。另查明：涉案房屋登记聂志平名下；2018年1月18日，聂舜宇与其妻子伍某曾写过一份《委托书》，委托聂尧富办理领取涉案房屋的房产证的一切相关手续；聂舜宇于2018年3月5日死亡，法定继承人有父亲聂尧富、母亲许招莲、配偶伍某、儿子聂某1、女儿聂某2。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。”《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”本案中，聂尧富以聂志平之代理人的名义与王云峰及第三人广通经纪公司签订《中山市房地产买卖及居间服务合同》，将聂志平名下房屋出售给王云峰，由于在涉案合同签订前聂志平已死亡，聂尧富的行为不存在被聂志平追认的问题，据此，本院认定涉案合同为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本院认定涉案合同无效后，作为完全过错方的聂尧富应将收取王云峰的300000元返还给王云峰，同时应赔偿损失。王云峰要求聂尧富返还购房款300000元、赔偿中介费10000元的诉讼请求，均理据充分，本院照准；关于其要求按定金300000元赔偿损失的请求，本院认为，王云峰为此案被欺诈，的确受到了一定的损失，但其无证据证明其具体损失之金额，其主张300000元的赔偿额过高，本院酌定由聂尧富按收取定金300000元的20%（即60000元）向王云峰赔偿；利息实际亦为损失的一部分，本院确定由聂尧富赔偿60000元后，对王云峰关于300000元定金的利息主张不再支持。被告许招莲、伍某、聂辰熙、聂某2经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃举证、质证和辩论的诉讼权利，相应的诉讼风险应由其自行承担。综上所述，原告所诉，部分有理。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、被告聂尧富于本判决发生法律效力之日起七日内向原告王云峰返还定金300000元;二、被告聂尧富于本判决发生法律效力之日起七日内向原告王云峰赔偿佣金支出10000元；三、被告聂尧富于本判决发生法律效力之日起七日内向原告王云峰赔偿其他损失60000元；四、驳回原告王云峰的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22132元，保全费5000元，合计27132元（原告王云峰已预交），由被告聂尧富负担（该款项由被告聂尧富在本判决生效之日起七日内迳付原告王云峰，本院不另行收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。              审    判    长      吴绪源                  人 民 陪 审 员      陈清华                    人 民 陪 审 员      梁宝霞                                                                              二〇一九年六月二十四日                           法  官  助  理      赵  莉                  书    记    员      王  毅