广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初11419号原告（反诉被告）：深圳市万佳广场投资发展有限公司，住所深圳市福田区园岭街道红荔社区园岭四街2号、6号园岭五街3001，统一社会信用代码914403003592432448。法定代表人：谭茶花。委托诉讼代理人：张泽敬，广东金唐律师事务所律师。被告（反诉原告）：马欢，男，回族，1976年12月21日出生，住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：曾健明，广东知明律师事务所律师。原告深圳市万佳广场投资发展有限公司与被告马欢房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月13日立案受理后，被告在法定期限对管辖权提出异议，本院裁定驳回被告对管辖权提出的异议后，被告不服该裁定，上诉于深圳市中级人民法院，深圳市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。之后被告提出反诉，本院依法受理反诉后，适用普通程序，分别于2018年12月14日、2019年1月25日对本诉及反诉进行了合并审理，原告的委托诉讼代理人张泽敬、被告的委托诉讼代理人曾健明均到庭参加两次庭审，被告马欢到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。原告诉称，2016年3月16日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于福田区××花园××楼××号商铺出租给被告。合同签订后，被告从2016年4月11日开始占有使用1305号商铺。从2016年6月11日始，被告无故拒绝向原告缴纳包括租金和管理费在内的房屋占有使用费，原告多次催促，被告拒不缴纳。2016年12月21日原告致函被告要求解除《商铺租赁合同》，但是，被告直到2017年3月4日才将1305号商铺交还原告，且拒绝支付所欠租金和管理费。原告为维护合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付商铺占有使用费302400元（按租金32000元／月、管理费1600元／月的标准，从2016年6月11日计算至2017年3月7日）；2、被告向原告支付逾期付款损失1000元（以302400元为基数，按银行同期贷款利率从2017年3月7日计算到被告实际付款之日）；3、本案诉讼费由被告承担。被告提交书面答辩状称，一、涉案的《商铺租赁合同》为无效合同。1、原、被告于2016年3月15日签订的《商铺租赁合同》涉及1305号商铺面积80平方米，系原告从承租人转租后再转租给被告使用，但至今都没有取得不动产权利人深圳市城市建设开发（集团）有限公司或者承租人深圳市大亚兰迪投资有限公司同意转租的意思表示。2、原告于2016年1月25日从承租人深圳市大亚兰迪投资有限公司处取得的商铺租赁面积为2900平方米，于2015年10月11日从深圳市城建保税贸易公司处取得的商铺租赁面积为1045平方米，而涉案物业全部面积有21705平方米，两者面积差距巨大，原告无法证明涉案商铺位置与其取得使用权的商铺的位置是否一致。二、被答辩人要求答辩人支付租金没有任何事实依据和法律依据，相反被答辩人不但应返还答辩人己支付的租赁保证金96000元、铺位转让费40000元、租金32000元、管理费3200元。还应赔偿答辩人的装修费、设备费、加盟费、进场费、员工工资共计53万。三、原告持续违约，导致被告巨大经济损失。原、被告签订《商铺租赁合同》后，由于原告未及时交付商铺，签约前对万佳广场业态及品牌引进承诺与实际招商情况严重不符，未履行开放步行街及建设停车场的承诺，万佳广场外立面及配套设施工程建设一再拖延滞后，万佳广场整体消防安全工程迟迟未动工，直至2016年10月才通过验收，长时间的延期装修工程造成严重的噪音和粉尘污染，擅自占用商铺公共通道违法经营等，导致答辩人一直无法正常营业、严重亏损。针对被答辩人的不法行为，答辩人及其他众多商户多次、持续地与被答辩人进行沟通，要求被答辩人严格按照合同约定履行承诺、及时完善万佳广场经营环境，并根据实际情况重新协商起租时间和减免部分租金，此事亦经街道办、派出所等政府部门多次调解,但被答辩人不但拒绝答辩人及众多商户的合理要求，还单方面向答辩人及众多商户发出《律师函》，并在未经答辩人同意的情况下强行锁门、停水停电、擅自搬走商铺内的相关设备、设施、物品及拆除装修设施并拒绝归还，造成了答辩人巨大的经济损失。综上所述，被答辩人的上述种种做法严重侵害了答辩人的合法权益，己经造成了答辩人的巨大经济损失,应该承担相应的侵权法律责任。被答辩人不但没有赔偿答辩人的经济损失，还向答辩人提出支付租金的无理要求，没有任何事实依据和法律依据。因此,请法庭查清事实，依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告反诉称，2015年12月前后，原告用图文及语言的方式对万佳广场进行不实宣传，误导被告相信万佳广场的良好经营愿景，2016年3月16日，原被告签订《商铺租赁合同书》约定，原告将位于深圳市福田区××花园××楼××号商铺租赁给被告经营小吃甜品，被告按照合同约定支付各项费用171200元，并为经营该商铺支付了装修费、加盟费、人工费等，但原告因违法违建，整体都在施工，影响被告商铺营业，后因新一佳超市停业、将原本为公共休息区的过道位置出租给别人，导致道路堵塞人流更为减少。2016年12月，因原告与案外人的劳资纠纷导致装修工人封堵大门等事情的发生给被告的经营雪上加霜。针对原告的不法行为，被告多次与原告协商解决方案，亦经街道办、派出所等政府部门调解，但原告不但拒绝被告的合理要求，还向商户发出《律师函》，强行锁门，并在未经被告同意的情况下搬走店铺内设备设施并拒绝归还，造成被告巨大经济损失，为维护自身合法权利，特诉至本院，请求判令：1、确认原被告于2016年3月15日签订的《商铺租赁合同》无效；2、原告返还被告租赁保证金96000元、租金32000元、管理费3200元、铺位转让费40000元、其他经济损失530000元（其中包括装修费19万元、设备费3万元、加盟费8万元、进场费3万元、员工工资20万元）及银行利息（按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算，从2016年4月30日开始计算至实际支付之日止）；3、原告承担本案的诉讼费用。原告口头答辩称，涉案商铺租赁合同合法有效，请求驳回被告的反诉请求。经审理查明，位于福田区××中花园××楼××、××、××房产的权利人为深圳市城市建设开发（集团）有限公司。深圳市城建保税贸易公司将该1-3层的部分分别出租给深圳市大亚兰迪投资有限公司和原告，深圳市大亚兰迪投资有限公司亦将其承租的部分转租给原告，原告承租的部分物业的租赁期限截至2025年10月10日。2016年3月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签署《商铺租赁合同》约定，甲方将位于深圳市福田区××花园××楼××号商铺租赁给乙方经营小吃、甜品使用，商铺的建筑面积（含公摊面积）约为80平方米，租赁期限从2016年4月1日至2019年3月30日，装修免租期1个月，从2016年4月1日至2016年4月30日；月租金为32000元，租金第二年起递增5%，即2017年4月1日至2018年3月30日租金变更为33600元每月；合同押金为96000元，乙方须在上月25日前五天内到甲方财务部门交付下月租金，逾期则按每天5‰计罚滞纳金，逾期10天，甲方将视作乙方违约，乙方应按拖欠租金总金额的30%向甲方支付违约金，并同意甲方没收租赁经营保证金，同时甲方有权解除协议收回商铺；协议签订时，乙方同意委托甲方对商铺进行前期装修，并同意支付相关费用4万元，租赁经营保证金不得抵作房租使用，租赁期满时，乙方经甲方确认不存在违约行为，并办清所有债权债务手续后，甲方将保证金不计息退还乙方，前期装修费无需退还乙方。商铺经营所需的公用水电按当月发生额进行核算，并按商铺面积进行公摊，合计管理费1600元/月，甲方负责对广场内的公用设备进行安装、保养、维修及更新，商铺或用房内的设施、设备的维修、材料费由乙方自行负责，未经甲方同意，乙方不得擅自安装，修改广场内及关联部分的任何设施、设备。甲方负责维护广场内的经营秩序，保证乙方及客户的权益，维护广场信誉；出现解除合同的条件，而甲方要求解除双方合同时，乙方应在接到甲方书面或口头通知后七天内交回商铺，并缴清一切费用，逾期未交还的，在甲方给予一定的宽限期内仍未撤出的，甲方可视乙方已放弃档位内物品的所有权和处置权，甲方有权自行将商铺清空，产生的有关费用由乙方承担；乙方因逾期未交商铺而产生占用费、滞纳金及违约金应向甲方缴纳，乙方亦无权要求退还租赁经营保证金；乙方租赁甲方商铺后，乙方自行负责二次装修，并报消防部门验收合格后方可进驻，其中产生一切费用和责任由乙方自行承担；乙方未满合同期限而退出商铺经营，视为乙方违约，乙方的租赁经营保证金将不退还，另支付甲方相当于三个月租金的违约金。同日，被告向原告支付了租赁保证金96000元、2016年5月的租金32000元、2016年4月1日至5月30日的管理费3200元、转让费4万元，原告亦开具了相应金额的收款收据。2016年4月11日，原告向被告发放《装修进场通知单》，被告签署了相应的《商铺交接清单》。被告签署涉案合同及接收商铺后，为经营甜品小吃，对涉案商铺进行了装修、签署相应的区域代理合同书、购买家俬、设备。2016年12月21日，原告向被告下发《催告函》称，被告未缴纳2016年6月11日至2016年12月10日租金、管理费、水电费，原告曾于2016年12月14日向被告发《催租函》，但被告仍未答复，现再次向被告发函要求被告收到函件后三日内缴清拖欠的费用，否则原告在第4日收回商铺，没收租赁保证金，并要求被告缴纳收回商铺之日的租金和滞纳金（违约金）。2017年3月6日，原告与被告签署《返还场地协议》约定，被告从2017年3月6日搬走商铺物品，固定装修物不得破坏，从2017年3月6日之后的租金，原告不得主张，被告保证2017年3月7日搬完，超出时间场地内的遗留物品，被告不再需要，原告作为垃圾处理。另查，深圳市公安局福田分局消防监督管理大队于2016年10月17日向新一佳超市有限公司园岭商场就位于深圳市福田区××花园××楼××层局部2800平方米下发编号为深公消安检字（2016）第C0637号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。该大队后于2018年1月17日就上述地址约3643平方米向原告下发编号为深公消安检字（2018）第C0005号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、于2018年1月18日向原告下发编号为深公福消验字（2018）第0013号《建设工程消防验收意见书》。从消防监督结果公开查询新一佳超市有限公司园岭商场的消防监督抽查及举报投诉的检查情况显示，从2015年9月1日至2016年9月12日抽查及检查均为合格。原告称，当时的消防验收是以新一佳超市有限公司园岭商场的名义申报的，原告对涉案场地实施局部翻新和改造后申请对部分项目进行消防验收，期间消防部门也多次抽查，涉案商铺均为合格。再查，原告以房屋租赁合同纠纷为由将包含本案被告在内的多名租户列为被告诉至本院，多名租户答辩称原告虚假宣传、商场不具备经营条件等，为此多名租户另向本院提交了宣传册、招商宣传图、多人持横幅维权的照片、多人签字的向通新岭派出所的请愿书，其中宣传册及宣传图的内容并未载入双方签署的租赁合同、请愿书称原告管理者指使人殴打商户。原告对多名租户提交的上述证据的真实性均不予认可。原告在起诉其他租户的案件中另行向我院提交了2016年3月15日深圳市大亚兰迪投资有限公司对新一佳广场外墙装修并与深圳远鹏装饰集团有限公司签署《深圳市建筑装饰施工合同》，约定的施工期为2016年3月21日至2016年5月30日，该工程后于2016年8月9日竣工验收。庭审时，原告称转让费是前期装修费用，原告对涉案商铺安装了消防栓、消防喷淋以及墙面的粉刷，免租期是到4月30日，实际上的起租时间是2016年5月11日，涉案商场从2016年6月陆续经营，现在是正常经营状态，根据合同约定予以没收租赁保证金，未有证据证明已经返还了装修押金；被告称涉案商场从来没有全面经营过，因原告与各租户发生纠纷，有的租户陆续开始搬离，后因商场涉及违建，被陆续拆除，被告并非正常经营状态，一直都是亏损的，期间多次和原告沟通解决方案，但原告强行锁门并禁止被告经营，被告结束涉案商铺经营之后也没有在其他地方经营。本院认为，涉案商铺所在的商场已取得不动产权证书，该房产为合法建筑，原告亦办理相应的租赁凭证，在无其他证据证实涉案商铺存在违法加建行为的情况下，对被告的相应抗辩意见，本院不予采信。原告承租涉案商铺后转租给被告，原告与被告签署的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，该租赁合同合法有效，原告与被告之间成立合同有效的房屋租赁合同关系。本案的争议焦点为谁违约。原告对外印发的宣传手册中从“理念、布局、功能、品牌、团队、服务”等方面对“万佳广场”进行宣传，该宣传内容并未载入双方签署的合同，再者原告并未在宣传册中承诺对某一具体的时尚元素进行打造或对涉案商铺的经营有影响的其他承诺。被告签订租赁合同的目的是租赁商铺用于商业经营，实际上原告已向被告交付了相应的商铺用于经营，原告已履行了合同主要义务。商城的整体环境确实会对商户的经营造成一定的影响，但是影响商户经营的因素是多方面的，包括区位、交通、人流、环境、经营内容、装修、服务等等，都会或多或少影响着被告的经营效益，即便原告交付的商铺在装修、布局等方面没有达到宣传册里宣传的效果，但该宣传效果并非影响被告租赁和经营的决定性因素，因此，被告主张原告虚假宣传导致被告租赁合同目的无法实现，缺乏事实依据，本院不予采信。合同约定的租赁开始日为2016年4月1日，原告于2016年4月11日将商铺交付被告，《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的发放时间为2016年10月17日，虽然合同约定二次消防验收由被告负责，但原告申报的局部消防验收未通过前，涉案商铺的所在的商场亦无法正常经营，原告实际交付商铺时商场未通过消防验收，原告已构成违约。合同约定被告应于当月25日前向原告支付下月的租金，逾期支付的，则按每天5‰的标准计罚滞纳金，原告有权没收租赁保证金并解除合同。被告在签署涉案合同后，仅向原告预付了一个月的租金、两个月的管理费，未付其他租金及管理费，被告亦构成违约。原告与被告均构成违约，且被告未支付租金的原因主要是由于原告在交付商铺时涉案商铺所在的商场公用部分未通过消防验收，双方应对各自的违约行为承担相应的违约责任，即原告无权没收被告支付的租赁保证金96000元，被告应向原告支付逾期付款滞纳金即利息。如上所述，涉案商铺于2016年10月17日才取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，即该商场于2016年10月17日才能实际投入经营。涉案合同的起租日即支付租金的日期应为2016年10月17日。虽然涉案商铺的外墙有装修，但根据相应的施工合同及验收记录，涉案商场在起租日前即已完工，该外墙装修行为亦不影响经营。本案中，合同约定的免租期为1个月，被告实际接收商铺的时间为4月11日，原告承诺的免租期为给予被告的装修期，虽然原告交付商铺时未通过消防验收，但并未影响被告二次装修。在相应的消防安全检查合格证发放前被告已实际装修完毕，因此涉案合同的起租日期仍应为2016年10月17日。原告与被告于2017年3月6日签署《返还场地协议》约定从该日搬离商铺，原告计算租金至该日，涉案合同应自该日实际解除。被告应向原告支付2016年10月17日至2017年3月6日期间的租金及管理费共计156800元【（32000+1600）×（4+20/30）】，扣除被告已向原告支付的一个月的租金32000元及管理费1600元，被告还应向原告支付租金及管理费121600元（156800－32000－3200），对原告主张租金、管理费超出的部分，本院不予支持。原告主张自2017年3月7日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至实际付款之日，未超过其可主张的范围，本院予以支持。关于铺位转让费，合同约定的该费用为前期装修费，按合同约定，该费用是被告委托原告对商铺进行前期装修的费用，被告要求原告退还该4万元，无合同依据，本院不予支持。关于被告主张的其他损失，如上所述，在原告构成违约时，被告本可主张相关权利，但被告仍在接收涉案商铺后进行装修，且被告亦存在逾期支付租金的违约行为，被告要求原告赔偿该部分损失，无合同及法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决如下：一、被告马欢应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市万佳广场投资发展有限公司支付租金、管理费共计121600元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率自2017年3月7日起计算至实际清偿之日止）；二、原告深圳市万佳广场投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告马欢返还租赁保证金96000元；三、驳回原告深圳市万佳广场投资发展有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告马欢的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5836元（已由原告预交），由原告负担3497元，由被告负担2339元；反诉受理费5406元（已由被告预交），由原告负担740元，被告负担4666元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  肖 英人民陪审员  王红华人民陪审员  吴日莲二〇一九年六月十日书 记 员  王 芸附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。