广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4780号上诉人（原审原告、反诉被告）：周艳澄，女，1956年11月1日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：林欢，广东纬韬律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：高其斌，男，1951年12月31日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：谭丽明，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄毅华，广东广信君达律师事务所律师。上诉人周艳澄因与被上诉人高其斌房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初8101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人周艳澄上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，依法改判高其斌向周艳澄交付涉案房屋的产权资料；2.驳回高其斌的所有反诉请求；2.本案诉讼费用由高其斌承担。事实及理由如下：一、周艳澄要求高其斌提供广州市荔湾区逢源路逢源东街7号之一（以下简称涉案房屋）的产权证明依法有据。周艳澄与高其斌于2011年11月20日签订了《房屋加固修缮及租赁合同》及《补充协议》，约定由周艳澄出资修缮加固涉案房屋并租赁使用10年。合同已明确约定高其斌应向周艳澄提供该物业的合法产权资料以协助周艳澄办理加固修缮报建及营业执照等相关手续，故高其斌应履行其合同义务；二、一审判决将周艳澄的诉讼请求的一、二项错误混同，导致判决认定错误；三、一审判决要求周艳澄支付2018年6月至11月的租金，属于认定事实不清。根据《补充协议》的约定，以租抵资的内容指向为上述土地上所有可用房屋面积，而不仅仅是产权登记面积，一审法院的认定明显有违常理。且涉案房屋已于2018年8月被政府部门作出行政决定，认定房屋存在违建事实，并作出限期拆除的行政处理决定书，其中认定的违建面积多达500平方米，远大于合法面积。周艳澄在无法正常使用房屋的情况下，仍需支付租金，有违公平原则。被上诉人高其斌二审辩称：1.周艳澄一直拖欠租金，高其斌已就其严重的违约行为向一审法院提起了（2019）粤0103民初3589号案主张其返还拖欠的租金并要求解除合同、及收回房屋等，因此周艳澄在本案中的上诉请求没有履行的基础，高其斌已行使合同解除权。2.涉案房屋是具备合法产权的，而且高其斌也有代为出租、收租的权限，该点事实已有生效法律文书作出认定。此前高其斌曾向周艳澄提起诉讼要求追讨租金，在该生效判决中已经认定高其斌为出租人，有权对周艳澄进行收租。本案是周艳澄恶意提起诉讼的行为，其目的是为了逃避支付租金的义务。在双方履行合同期间，周艳澄从未主张过要求办理所谓的租赁合同备案手续，而且周艳澄自己经营的广州市澄东建筑工程有限公司从原来的办公场所搬至涉案房屋作为办公场所使用。从其行为看来，周艳澄对其使用涉案房屋从未提出过异议，也从未要求高其斌协助其办理相关的手续，故高其斌并不存在违约行为。3.周艳澄多次声称要求高其斌提供合法的产权材料，但双方在签订合同时，合同中已经明确载明涉案房屋的产权证号码，且双方已经审查清楚合法的产权材料。目前涉案房屋早已加固修缮完成，周艳澄的主张不能成立。涉案房屋已经投入使用九年以上，合同明确约定涉案房屋的一切报建手续均由周艳澄负担。基于后续涉案房屋出现的被城管部门调查的情况，均是周艳澄不履行报建手续所产生的责任。综上，请求法院驳回周艳澄的全部上诉请求，维持原判。周艳澄于2018年11月8日向一审法院起诉请求：1.高其斌提供广州市荔湾区逢源路逢源东街7号之1二楼的产权人高鹏飞、高泳婉、彭燕华、唐灼云、高其匡委托高其斌有权收租的公证书；2.高其斌即到广州市荔湾区多宝街出租屋管理中心办理租赁关系备案；3.高其斌赔偿多年来的精神赔偿费用10万元；4.诉讼费用由高其斌承担。高其斌反诉请求：1.周艳澄向高其斌立即支付拖欠的2018年6月至11月的租金共37000元及利息，利息以37000元为基数，按照年利率6%计算，从2018年11月12日起至周艳澄实际付清之日；2.本案受理费由周艳澄承担。经一审法院审理查明：据原粤房地权证穗字第××号广州市房地产证记载，荔湾区逢源路逢源东街7号之一首层房屋建筑面积203.44平方米，砖木结构2层，由高鹏飞单独所有。从生效判决（2018）粤0103民初3922号案查明事实可知，上述房屋现登记在高其斌名下，所有权取得方式为继承。据穗房地证字第××号广州市房地产证记载，荔湾区逢源路逢源东街7号之1二楼房屋建筑面积102.21平方米，砖木结构1-1/2层，由高鹏飞、高泳婉、彭燕华、唐灼云、高其匡各占1/5房屋产权份额。从生效判决（2018）粤0103民初3922号案查明事实可知，上述房屋中高鹏飞名下的1/10产权份额由高其斌继承所得。2011年6月20日，高其斌（甲方、产权受托人）与周艳澄（乙方、出资方及承租人）签订《房屋加固修缮及租赁合同》约定：甲方同意将其合法拥有涉案房屋，该房屋属C级危房，甲方以修抵租方式并收取租金交由乙方加固修缮并租赁使用；房屋建筑测绘面积两层共375.2196平方米，房产证号分别为06××69和0640020748；租赁期限自2011年10月1日至2021年9月30日止，共10年；物业租金、费用的计算方法：2017年10月1日至2018年9月30日，每月租金6000元，2018年10月1日至2019年9月30日，每月租金6500元，等等；合同签订后，甲方应向乙方提供该物业的合法产权资料，以协助乙方办理加固修缮报建及营业执照等相关手续。乙方应依约按时交纳租金，逾期交纳租金，甲方有权按占用天数乘以欠交租金金额的1%收取滞纳金,等等。签订合同后，高其斌将房屋交给周艳澄使用，周艳澄没有支付2018年6月至11月的租金。一审另查：周艳澄与高其斌房屋租赁合同纠纷一案在一审法院审理，案号：（2018）粤0103民初3922号。该案认定高其斌作为涉案房屋首层的所有人和二楼房屋的共有人与周艳澄签订的《房屋加固修缮及租赁合同》合法有效，双方应当依约履行，并判决周艳澄向高其斌支付租金和利息，等等。周艳澄不服该判决提起上诉，案号：（2018）粤01民终16635号。二审过程中，高其斌提交涉案房屋另外4个产权人授权给高其斌处分房产情况的委托书，委托书上载明委托人委托高其斌代为对涉案房屋进行出租管理、使用，包括但不限于与周艳澄签订《房屋加固修缮及租赁合同》的权利及收取相关租金或场地使用费并出具有效的收据。对高其斌二审提交的证据，周艳澄质证认为：对证据不认可，没有经过公证处公证，不能备案。二审判决：驳回上诉，维持原判。周艳澄为证明涉案房屋存在违法建设需要拆除，提交了2017年5月22日广州市荔湾区综合行政执法局出具的《受理告知单》，2017年5月18日广州市国土资源和规划委员会出具的《不予登记决定书》、2018年8月15日广州市荔湾区综合行政执法局出具的荔综违建告字【2018】58号《违法建设行政处理告知书》、荔综违建处字【2018】58号《违法建设行政处理决定书》、2018年12月14日广州市荔湾区综合行政执法局出具的《荔湾区综合行政执法局关于撤销荔综违建处字【2018】58号决定书的决定》。高其斌认为以上证据与本案无关。一审法院认为：周艳澄与高其斌签订的《房屋加固修缮及租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方应切实履行。现周艳澄要求高其斌提供涉案房屋其他产权人委托高其斌收租的公证委托书和办理合同备案，因双方在合同中并未约定高其斌应负有上述义务，且周艳澄也未能提交证据证明上述公证委托书与合同备案影响了涉案合同的实际履行，故周艳澄上述请求依据不足，一审法院不予支持。至于精神损害赔偿，因周艳澄并未举证证明其人格权利遭受了高其斌的非法侵害，故其要求高其斌赔偿其精神损害的诉讼请求，一审法院不予支持。关于反诉。高其斌在签订合同后已将涉案房屋交付周艳澄使用，周艳澄依约应向高其斌支付租金。现高其斌要求周艳澄依约支付2018年6月至11月的欠租，合法合理，一审法院依法予以支持。周艳澄答辩称涉案房屋存在违法建设不能正常使用故而不交租，一审法院认为涉案房屋两层已有合法产权，上述租金是周艳澄承租涉案房屋的对价，即使涉案房屋存在违法建设，上述违法建设也并非本案租赁合同的租赁标的物，不影响周艳澄支付本案租赁合同约定的租金。周艳澄未按时支付上述租金给高其斌造成利息损失，高其斌要求周艳澄自提起反诉之日起计付欠付租金利息至实际付清之日，有事实和法律依据，一审法院依法予以支持，利息应参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率的标准计算。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2019年1月14月作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起三日内，周艳澄向高其斌支付自2018年6月起至2018年11月的租金合计37000元和利息（利息以37000元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率的标准，自2018年11月12日起计算至周艳澄实际付清本金之日止，利息以本金为限）；二、驳回周艳澄的全部诉讼请求；三、驳回高其斌的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1150元，反诉受理费460元，由周艳澄负担1585元，高其斌负担25元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，周艳澄提交两份证据，证据1为加建、改建、扩建建筑工程《建设工程规划许可证》，拟证明危房原址重建办理建设工程许可证所需材料。证据2为《房屋加固修缮及租赁合同》与2016年11月22日签订的《补充协议》，拟证明高其斌需依约提供报建所需的合法产权资料及双方对加建面积的约定。高其斌对此质证称：证据1只是规划局的文件，仅供法院参考，并不属于本案新证据，涉案房屋是否属于违法建设，目前尚未有相关部门作出认定，而该证据显示的危房所需办理相关手续等并不适用于涉案房屋，因涉案房屋涉及各方面的因素，涉案房屋是否属于违建与本案关联性不大。对证据2的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，该证据更加证明高其斌出租给周艳澄的房屋面积是由合法产权的，高其斌依据该合法产权的面积向周艳澄收取租金，该租金不涉及加建部分的面积。同时该证据进一步反映了周艳澄在本案中提出的上诉请求是不能成立的。高其斌提交广州市荔湾区人民政府行政复议办公室于2019年4月26日出具的荔湾府行复[2019]77号行政复议受理通知书一份，拟证明涉案房屋并没有经过政府部门认定为违法建设，高其斌根据城管部门出具的行政处罚决定书提起了行政复议。周艳澄对此质证称：该证据仅能证明高其斌针对行政处罚决定书提起了复议，并不能证明相关的行政处罚已经被取消，根据相关法律规定，行政处罚决定在当事人提起复议期间是持续有效的，由此可证明涉案房屋加建部分是属于违建以及要被拆除的行政命令。二审中，双方均确认高其斌以周艳澄迟延交租为由，已向一审法院另案诉讼要求解除涉案租赁合同。周艳澄述称其要求高其斌提供涉案房屋的产权资料主要是为了用于办理涉案房屋的修缮报建手续，周艳澄同时确认没有证据证明其在发生本案诉讼前，向高其斌提出过要求提供涉案房屋产权资料的主张。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。周艳澄在一审中并未诉请要求高其斌交付涉案房屋产权资料，故其在二审中提出高其斌向其交付涉案房屋产权资料的上诉请求，本院不予审查。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点为应否支持周艳澄不支付涉案房屋租金的主张。本院对此评析如下：高其斌与周艳澄签订的《房屋加固修缮及租赁合同》中约定的租金是对应涉案房屋375.2196平方米的建筑面积，该部分面积是有合法产权的，周艳澄提供的《补充协议》只是对涉案房屋加建事宜所做的相关约定，并不能据此判断出涉案合同约定的租金对应的就是涉案房屋有产权部分的面积和加建部分的面积。且双方租赁合同签订在2011年，双方按照该租金标准支付租金长达5年后，才签订《补充协议》，进一步验证了《补充协议》的内容与租金标准无关。综上分析，周艳澄以涉案房屋存在违建面积为由，主张其不应支付租金，理据不足，本院不予支持。综上所述，周艳澄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由周艳澄负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 黄春成审判员 闫 娜二〇一九年六月四日书记员 冯 韵彭诗敏