文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0103民初21014号原告（反诉被告）：罗春艳，女，1983年8月4日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：孙琴，重庆剑直律师事务所律师。被告（反诉原告）：重庆国平物业开发有限公司，住所地重庆市渝中区棉花街18号12楼9号，统一社会信用代码91500103733976959T。法定代表人：彭建飞，总经理。委托诉讼代理人：王朝辉，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：孟君婷，国浩律师（重庆）事务所律师。原告（反诉被告）罗春艳与被告（反诉原告）重庆国平物业开发有限公司（以下简称国平物业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）罗春艳的委托诉讼代理人孙琴，被告（反诉原告）国平物业公司的委托诉讼代理人孟君婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）罗春艳向本院提出诉讼请求:1.请求人民法院判决被告立即向原告支付逾期办理产权登记的违约金人民币10026元（违约金以已付房款527632元为基数，从2016年8月18日起至2017年2月22日止，按每日万分之一的标准计算）;2.由被告负担本案诉讼费。事实及理由：2015年3月5日，被告与原告签订了《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》合同及补充协议约定:1、买方为原告，房屋座落为重庆市武隆县巷口镇长滨路47号5幢;2、该商品房为预售商品房，房屋的总成交金额为527632元;3、被告应于2016年1月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用;4、被告在商品房交付使用后的200日内取得土地房屋登记机构出具的产权登记受理单；如因被告的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的产权登记受理单的，逾期超过180日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之1的违约金。被告（反诉原告）国平物业公司辩称，被告没有逾期办理房屋产权登记，根据双方签订的买卖合同第13条第2款及补充协议第8条第6款第1项的约定，本案被告办理不动产产权登记的时间应当从实际交付使用之日起计算，而本案的原告至今未办理接房手续。被告（反诉原告）国平物业公司向本院提出反诉请求：判决反诉被告支付反诉原告逾期办理房屋交接手续违约金，暂计至2018年5月6日为42527.14元（以房屋总价款527632元为计算基数，自2016年3月1日起计至反诉被告实际办理房屋交接日止，按每日房屋总价款万分之一计算）。事实和理由：2018年4月，反诉被告诉反诉原告商品房预售合同纠纷一案，已由贵院受理，现对反诉被告提起反诉。理由如下：2015年3月5日，反诉原告与反诉被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件五《补充协议》约定：1、反诉被告向反诉原告购买位于重庆市武隆区巷口镇长滨路47号5幢号商品房，房屋总价款为527632元；2、反诉原告应于2016年1月31日达到合同约定之交房条件，届时由反诉被告自行到反诉原告售房部办理房屋交接手续，反诉原告不再书面通知交房。交房日到来之时，反诉被告应当前来接房；3、由于反诉被告无正当理由逾期未办理房屋交接手续，自双方约定的交接日期届满30日起，反诉被告无正当理由逾期未办理房屋交接手续的，反诉被告须按日向反诉原告支付房屋总价款万分之一的违约金。根据约定，反诉被告最迟应于2016年1月31日办理房屋交接手续，但反诉原告至今未办理房屋交接手续。反诉原告认为，案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。反诉被告未按约定日期办理房屋交接手续，已违反合同约定，构成违约，应依照合同约定向反诉原告支付相应的违约金。原告（反诉被告）罗春艳辩称，根据原、被告双方签订的合同补充协议第7条第2款的规定，在反诉原告通知反诉被告接房之日，若未及时办理接房手续，反诉原告将房屋钥匙交付给物业公司已视为接房，因此，根据约定，反诉被告已于2016年1月31日接房，且反诉被告已按合同约定缴纳物管费，因此，反诉原告的诉讼请求不成立。本院经审理认定事实如下：2015年3月5日，罗春艳（合同中称乙方、买方）与国平物业公司（合同中称甲方、卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由罗春艳购买国平物业公司开发的位于重庆市武隆县巷口镇长滨路47号5幢房屋，房屋为预售商品房，房屋成交金额527632元；乙方签署合同当日缴付人民币158632元，乙方向银行申请369000元的个人购房抵押贷款，由银行直接拨付给甲方。合同第七条“交房期限及交付条件”约定，甲方应在2016年1月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第八条“交房手续的办理”约定，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备；双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；验收交接后，双方应签署房屋交接单；甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》；如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”约定，除遭遇不可抗力情况外，甲方逾期将商品房交付乙方使用，按日向乙方支付已付房价款万分之0.1的违约金。合同第十三条“关于办理产权登记的约定”约定，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过180日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。该合同附件五为合同补充协议，其中第七条“关于交房手续办理”第1条约定，双方将主合同第八条第1款关于交房通知事宜的约定修改为：甲方应于2016年1月31日达到合同约定之交房条件，届时由乙方自行到甲方售房部办理房屋交接手续，甲方不再书面通知交房，若届时乙方未前来接房又未委托他人前来接房的，已过交房日期，甲方则将房屋钥匙交付给前期物业服务公司，甲方将房屋钥匙交付给前期物业服务公司之日，视为已完成商品房交付责任。第9条约定，由于乙方无正当理由逾期未办理房屋交接手续，将给甲方增加工作负担和工作成本，因此，自双方约定的交接日期届满30日起，乙方无正当理由逾期未办理房屋交接手续的，乙方告须按日向甲方支付房屋总价款万分之一的违约金。第八条第2条约定，由于非甲方原因致使甲方无法按合同约定期限按时办理合同登记备案、产权登记或预告登记的，甲方不承担违约责任。第6条约定，甲乙双方一致同意，合同中第十三条第1款、第2款产权登记办理时间按照以下进行约定：（1）购买期房的，甲方在商品房交付使用后的二百日内取得土地房屋登记机构出具的产权登记受理单。第十一条“确定前期物业服务的约定”第1条约定，物业服务企业自合同约定的房屋交付之日起计收物管费。合同及补充协议还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，罗春艳已支付了合同约定的购房首付款以及履行了按揭付款的义务，国平物业公司也于2016年1月31日取得了案涉房屋的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。罗春艳于2017年8月1日向武隆县绿园物业服务有限公司交纳了物业费及公摊费，计费时间自2016年2月1日起。2017年2月22日，武隆区不动产登记中心受理了国平物业公司提交的为罗春艳办理所购房屋产权登记的申请，并于当日向国平物业公司出具了受理通知单。对于上述当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”。本案中，原、被告订立的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人均应按照约定全面履行各自义务。现原告（反诉被告）已按约定支付了全部购房款，全面履行了己方合同义务。按照《重庆市商品房买卖合同》关于房屋交付的约定，案涉房屋在2016年1月31日已达到交付条件，应当视为被告（反诉原告）已履行交付义务，故被告（反诉原告）还应按照合同约定，在将房屋交付给原告（反诉被告）后的二百日内即2016年8月18日前为原告（反诉被告）办理房屋权属转移登记并取得土地房屋登记机构出具的产权登记受理单，但被告（反诉原告）迟至2017年2月22日才取得土地房屋登记机构出具的产权登记受理单，已逾期189日，属违约，依法应当承担逾期取得产权登记受理单的违约责任，按照合同约定向原告（反诉被告）支付违约金。按照合同约定，被告（反诉原告）应当向原告（反诉被告）支付的违约金为527632元×万分之1×189天=9972.24元，对原告（反诉被告）超过上述金额的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。关于国平物业公司提出的反诉请求。“合同补充协议”第七条“关于交房手续办理”第9条约定了乙方无正当理由逾期未办理房屋交接手续的，须按日向甲方支付房屋总价款万分之一的违约金，但第1条已约定甲方应于2016年1月31日达到合同约定之交房条件，届时由乙方自行到甲方售房部办理房屋交接手续，甲方不再书面通知交房，若届时乙方未前来接房又未委托他人前来接房的，已过交房日期，甲方则将房屋钥匙交付给前期物业服务公司，甲方将房屋钥匙交付给前期物业服务公司之日，视为已完成商品房交付责任。商品房交付作为买卖合同中的标的物转移行为，既包括出卖人向买受人移交房屋钥匙和《新建商品房使用说明书新建商品房质量保证书》等物品，也包括买受人对房屋进行验收、确认、接收和占有。办理房屋交接手续仅为商品房交付行为（转移占有）的具体表现形式，并不能孤立的将之视为交付行为以外的独立履约行为。既然合同约定出卖人在约定的交房日期后将房屋钥匙交付给前期物业服务公司即视为按约完成了交付，则也应视为买受人同时完成了对房屋的接收和占有。此外，原告（反诉被告）罗春艳向武隆县绿园物业服务有限公司交纳的物业费及公摊费的计费时间也是从2016年2月1日起，因此，本案中并不存在买受人违约接房给出卖人造成损失的事实基础。国平物业公司的反诉请求，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）重庆国平物业开发有限公司于本判决生效后立即向原告（反诉被告）罗春艳支付逾期办理房屋产权登记的违约金9972.24元；二、驳回原告（反诉被告）罗春艳的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）重庆国平物业开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费50元，减半收取计25元，反诉案件受理费864元，减半收取计432元，由被告（反诉原告）重庆国平物业开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  吴 瑶二〇一九年六月二十八日法官助理  阳元霞书 记 员  陈博文