山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0681民初3381号原告（反诉被告）：邓玉贤，女，1961年7月29日出生，汉族，居民，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：柳淳菠，山东平直律师事务所律师。被告（反诉原告）：烟台海基置业有限公司，住所地龙口市徐福镇驻地，统一社会信用代码91370681670512857U。法定代表人：宋作建，该公司董事长。委托诉讼代理人：曲春道，男，该公司职工。原告邓玉贤诉被告烟台海基置业有限公司（下称海基置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓玉贤的委托诉讼代理人柳淳菠，被告海基置业公司的委托诉讼代理人曲春道到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓玉贤向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金49811.77元（227451元*万分之二*自2016年5月8日至起诉之日2019年5月8日，共三年1095天）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由:2010年8月3日，原告与被告签订《商品房预（销）售合同》，购买被告开发的龙口东海怡天海景H区11-3-601室。按照合同约定，被告应当在2011年9月30日前将房屋交付给原告。合同签订后，原告已按约定向被告交齐房款，但被告未能交付房屋。为此，原告诉至法院，请求查清事实，判如所请。被告海基置业公司辩称，原告诉讼请求超出诉讼时效，涉案房屋于2017年6月9日取得龙口市建设工程竣工验收备案，自该日涉诉房屋已经具备交付条件，被告不存在持续的违约。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：要求原告（反诉被告）承担2018年10月10日至庭审之日2019年6月12日的逾期收房违约金27976元（227451元*万分之五*246天）。事实与理由：被告（反诉原告）在2018年9月25日向原告（反诉被告）送达了涉诉房屋的交房通知，然而原告（反诉被告）迟迟不按照交房通知以及双方签订的购房合同的约定前来收房，已构成违约。原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）的反诉辩称，1、原告（反诉被告）未收到被告（反诉原告）所寄发的收房通知，被告（反诉原告）所寄发的收房通知上未明确表明原告（反诉被告）的电话及通讯地址；2、被告（反诉原告）所依据的补充条款系格式条款，且违约金约定过高，不应予以支持；3、退一步讲，即使存在逾期收房违约金，违约金从公平原则来讲，也应按照合同约定逾期交房违约金的标准来计算，而不应按其请求的万分之五计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：关于被告提交的交房通知单及快递单底联、查询单，原告诉称其从未收到，且被告快递通知上未标注原告电话，仅填写地址，不能视为有效送达，不应按照商品房补充协议第二条中计算违约金。本院认为，对该组证据的真实性，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年8月3日，原告与被告签订《商品房预（销）售合同》及补充协议，购买龙口东海黄金海岸怡天海景H区11-3-601号房，约定房屋总价款为227451元。合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2011年9月30日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；第十一条“交接”约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：见补充协议第二条。补充协议第一条约定，出卖人、买受人双方保证其留给对方的通讯地址、电话和传真均真实有效，如有变更，应在变更后十日内以书面的形式通知对方，出卖人发送的文件，收件人地址与买受人（或代理人）在《合同》中预留的（或事后补留的）通讯地址相同即为有效送达……；第二条约定，……买受人在接到出卖人商品房交接通知后，须在十五日内前来办理商品房交接手续，超过十五日后，每超一日买受人按该商品房总价款的万分之五向出卖人支付违约金。2010年7月26日，原告缴纳首付款49451元，余款178000元原告以按揭贷款方式缴纳，被告向原告出具收款收据2张。2018年9月25日，被告按照原告在涉诉合同中预留的通讯地址，通过中国邮政EMS向其发送了交房通知单，通知单载明：“尊敬的邓玉贤女士，您好，你所购买的位于山东省龙口市东海黄金海岸怡天海景城EFGH项目H区11号楼3单元601室商品房已具备交房条件并开始交房……通知如下，请您于2018年10月10日之前携带本人身份证……到山东省龙口市东海黄金海岸怡天海景城EFGH小区内会所三楼办理房屋交付接收手续”。该快件因名址有误/不详，且无法联系收件人而被退回。另查明，涉诉房屋所在的怡天海景城H区11号楼于2017年6月29日取得《龙口市建设工程竣工验收备案表》。本院认为，原被告签订的《商品房预（销）售合同》及补充协议系双方的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规范，该合同及补充协议合法有效，双方均应按约履行。原告作为买受人，其已按照合同的约定交清全部购房款，被告作为出卖人，亦应按照合同的约定向原告交付达到使用条件的房屋，但被告未按合同约定交付涉诉房屋，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，被告应承担逾期交房的违约责任。故原告主张被告给付逾期交房违约金，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算期间，原告主张自2016年5月8日起至起诉之日2019年5月8日；被告辩称，原告诉请已超过诉讼时效，涉案房屋于2017年6月9日取得竣工备案，自该日具备交付条件，被告不存在持续违约，同时被告在2018年9月25日向原告送达了交房通知，但原告未按约前来接收房屋。本院认为，原告主张违约金计算期间为自起诉之日（2019年5月8日）起往前倒推三年，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款之规定，原告主张违约金的计算起点未超过三年的诉讼时效，故被告的该项辩称，本院不予采信。因此，逾期交房违约金的起算时间点为2016年5月8日。关于被告辩称因涉诉房屋所在的怡天海景城H区11号楼于2017年6月9日取得《龙口市建设工程竣工验收备案表》，达到了房屋交付条件，故之后不存在持续违约。本院认为，合同第十一条关于房屋交接有明确约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。涉诉房产虽于2017年6月29日达到交付条件，但被告并未按照合同约定的方式履行交付义务，故按照约定，由此产生的延期交房责任仍由其承担。2018年9月25日，被告按照合同中原告预留的通讯地址向其邮寄交房通知单一份，虽该邮件被退回，但根据合同补充协议第一条的约定，“出卖人发送的文件，收件人地址与买受人在《合同》中预留的通讯地址相同即为有效送达”，故被告发送的交房通知单为有效送达，被告已履行了通知交房的义务，原告应当按照通知单中约定的时间前来办理交房手续，即自2018年10月10日之后，被告不再承担逾期交房的违约责任。综上分析，逾期交房违约金的计算期间应为2016年5月8日至2018年10月10日，共计883天。根据双方签订的《商品房预（销）售合同》第九条的约定，违约金计算方式为：总房款227451元*0.0002*883天=40167.85元。原告主张的超出部分，本院不予支持。关于被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）承担自2018年10月10日起至庭审之日2019年6月12日（共计246天）的逾期收房违约金27976元（227451元*0.0005*246天）的反诉请求请求。本院认为，在本诉部分，本院已审理认定被告（反诉原告）于2018年9月25日向原告（反诉被告）发送的交房通知单为有效送达，故原告（反诉被告）应当按照通知单约定的时间于2018年10月10日前到被告（反诉原告）处办理涉诉房屋的交接手续。但直至本案辩论终结之前（即2019年6月12日），原告（反诉被告）仍未按照通知单约定的时间前来办理房屋交接手续，构成违约。根据合同补充协议第二条的约定，原告（反诉被告）应当承担逾期收房的违约责任，违约金的计算期间为自2018年10月11日起至2019年6月12日。关于违约金的计算比例问题，被告（反诉原告）主张，补充协议明确约定了逾期收房违约金按每日万分之五计算；原告（反诉被告）主张，即使存在逾期收房违约金，根据公平原则，应按照合同约定的逾期交房违约金标准计算，而不应按照万分之五计算。本院认为，双方就涉诉房屋的交付接收行为，系相互承受对等的权利义务法律关系，根据公平原则，双方对此承担的违约责任亦应对等。因此，被告（反诉原告）主张按照万分之五的比例要求原告（反诉被告）承担逾期收房的违约责任，有违公平原则，应当按照原告（反诉被告）主张的以逾期交房违约金万分之二的比例计算逾期收房违约金。综上分析，逾期收房违约金的计算期间应为2018年10月11日至2019年6月12日，共计242天，违约金计算方式为：总房款227451元*0.0002*242天=11008.63元。被告主张的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：一、被告烟台海基置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告邓玉贤逾期交房违约金40167.85元。二、原告（反诉被告）邓玉贤于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）烟台海基置业有限公司逾期收房违约金11008.63元。三、驳回原告邓玉贤的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）烟台海基置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1045元，减半收取523元，由原告邓玉贤负担101元，由被告烟台海基置业有限公司负担422元。反诉费250元，由被告（反诉原告）烟台海基置业有限公司负担152元，原告（反诉被告）邓玉贤负担98元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇一九年六月二十五日书记员 邹向东