济南铁路运输中级法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁71民初3号 原告（执行案外人）：张琦,男,1997年11月18日出生,汉族,住山东省邹城市。 委托诉讼代理人：周怡，山东舜鸿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜栋，山东舜鸿律师事务所律师。 被告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司,住所地济南市市中区经七路168号。 负责人：刘学堂，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张晓燕，北京市中伦文德（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张萌萌，北京市中伦文德（济南）律师事务所律师。 第三人（被执行人）：邹城市发展投资控股有限公司,住所地山东省邹城市铁山路778号。 法定代表人：殷宪鹏，该公司执行董事兼总经理。 原告张琦与被告中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司（以下简称“长城山东分公司”）、第三人邹城市发展投资控股有限公司（以下简称“邹城发展公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月18日立案后，依法适用普通程序，于2019年2月27日、2019年5月22日公开开庭进行了审理。原告张琦的委托诉讼代理人周怡、颜栋、被告长城山东分公司的委托诉讼代理人张晓燕到庭参加诉讼。第三人邹城发展公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张琦向本院提出诉讼请求：1.立即停止对邹城市鑫源国际城7-104房产的强制执行，并解除对上述房产的查封；2.确认张琦对涉案房产的所有权。事实和理由：2013年11月21日，张琦与邹城发展公司签订了《商品房买卖合同》，购买了邹城发展公司开发的位于鑫源国际城7-104号的房产一套，该房产是张琦名下唯一一套房产，张琦已足额交付全部购房款，并在本案查封之前实际占有使用该房屋，至今未办理房屋过户手续并非张琦过错。2014年12月17日，该涉案房产被查封。张琦向济南铁路运输中级法院提出执行异议申请，济南铁路运输中级法院于2018年12月28日作出（2018）鲁71执异160号执行裁定，驳回张琦异议申请。张琦对该裁定不服，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，提起本案诉讼。 长城山东分公司辩称，1.张琦所提交的证据不应作为定案依据。2018年12月25日，张琦提出的执行异议申请案件进行听证，张琦无正当理由未向法庭提交证据原件，在法官指定期限内也未提供。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，第六十五条规定当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人提供的证据及其期限。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。第七十条规定书证应当提交原件，物证应当提交原物。执行异议听证案件法院依据张琦未提交证据原件为由驳回了张琦执行异议申请，执行异议听证程序为本案件前置程序，张琦在执行听证中未提交原件的证据在本案中提交无证明效力。2.本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，而非张琦提出执行异议时依据的第二十八条或本次诉讼变更提出依据的第二十九条。该规定第二十七条对执行标的物上存在担保物权的情况下是否中止执行作出明确规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除异议不予支持，但法院、司法解释另有规定的除外。本案应适用该条规定。首先，长城山东分公司对涉案房产拥有合法有效的抵押权即担保物权。长城山东分公司依据《中华人民共和国物权法》第一百七十二条、第一百八十七条之规定与邹城发展公司签订了抵押合同、办理了登记，并进行公告，公告期满后应视为对买受人及潜在买受人均进行了告知。抵押权不但成立并且进行了公示。其次，邹城发展公司在未通知长城山东分公司的情况下对涉案房产进行处置的行为应为无效。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但买受人代为清偿债务消灭抵押权的除外。依据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款之规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。本案中涉案房产于2013年9月29日设立抵押，于2014年12月17日进行了查封，在此期间邹城发展公司进行了大量的房屋交易，一方面并未通知抵押权人，另一方面购买人及相关手续均存在重大的瑕疵，未对买受人予以明确告知，显然邹城发展公司与购买人的行为系为邹城发展公司逃避债务进行的。此种情况下签订合同应为无效，所付款项不应认定为购房款，不能阻止长城山东分公司实现抵押权。3.依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条对善意第三人的规定，张琦不属于善意第三人，其与邹城发展公司签订《房屋买卖合同》及相关手续的办理系双方恶意串通，所涉房产不应被中止执行。首先，张琦主观上不符合善意第三人的规定。张琦购买房产时对抵押权的存在应为明知或者应知，一方面长城山东分公司设置抵押权时进行了公告，另一方面买房属于重大民事交易行为，张琦应对房产情况进行查询了解，并且涉案房屋并未进行相关验收。在此情况下，张琦与邹城发展公司办理房屋交付显然系恶意串通，所进行的房产交易行为均应无效。其次，张琦行为客观上不符合善意第三人的规定。《中华人民共和国物权法》规定善意第三人至少应满足：转让的不动产或者动产依照法规规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人的条件。本案中张琦对其购买的房产并未登记。再次，依据担保法司法解释第六十七条之规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。本案中张琦在未代邹城发展公司偿还有关债务的情况下，所提中止涉案房产执行的请求不能成立。综上所述，张琦在执行听证程序中未按期提供证据原件应视为对自身权利的放弃，本案中再提出无法律效力。另，本案审理应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，张琦在未代替邹城发展公司偿还相关债务之前不能阻止长城山东分公司实现抵押权。 第三人邹城发展公司未发表意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下。 张琦提交的证据： 1.《商品房买卖合同》一份、鑫源国际城定购协议一份。拟证明：张琦在2013年11月21日与邹城发展公司签订合法有效的《商品房买卖合同》，由张琦购买邹城发展公司开发的位于邹城市东滩路1869号鑫源国际城7-104号的房产。长城山东分公司质证认为，对该组证据真实性及举证目的均有异议，真实的买受人及签订日期需要其他证据予以佐证，定购协议中的乙方无法看清真实姓名。本院认为，《商品房买卖合同》骑缝处的骑缝章、张琦的签字及手印，均存在无法连续的情况，张琦的父亲张玉成虽对此作出解释，但不能排除对该份证据真实性的合理怀疑，本院对该证据不予采信。鑫源国际城定购协议系证据原件，其中载明了房号、付款时间等信息，长城山东分公司虽对其不予认可，但未提交足以反驳的证据，故对该证据的真实性予以确认，对其证明目的将结合本案其他有效证据予以综合认定。 2.收据二份、张琦购房款情况说明一份、银行交易明细表三份。拟证明：截止到2013年12月12日，张琦已将全部房款2616000元付清。长城山东分公司质证认为，对两张收款收据的真实性及举证目的均有异议，其中2013年11月21日收据对应银行流水1106000元，未显示收款方，不能证实该笔交易为支付房款，且该笔付款人为相启凤，并非本案的原告张琦；2013年12月12日收据对应的银行流水付款人姓名为张玉成，未显示收款人，不能证实为购房款；2013年12月12日现金支付9万元应提供取款证明。针对长城山东分公司的质证意见，张琦认为，张玉成、相启凤分别为其父母，并提交张玉成、张琦的户口本。长城山东分公司对户口本的真实性及证明目的无异议。本院认为，上述证据均系证据原件，长城山东分公司虽对其不予认可，但未提交足以反驳的证据，故对该组证据的真实性予以确认，对其证明目的将结合本案其他有效证据予以综合认定。 3.鑫源国际城收楼单、鑫源国际城业主入住验房表、鑫源国际城公共维修基金收款收据、商铺租赁合同、物业证明。拟证明：2013年12月12日，涉案房屋已经交付给张琦并占有使用，张琦向邹城发展公司缴纳公共维修基金11878.20元。长城山东分公司质证认为，对该组证据真实性和证明目的均有异议，收楼单中并无第三人和物业公司的盖章，且业主签名为张玉成并非张琦；入住验房表中无任何人的签字盖章；维修基金收款收据不能证实张琦实际占用涉案房产；商铺租赁合同需提供承租方支付租金证明，且合同出租方为张玉成，合同中约定，张玉成愿意将自己的房屋出租给乙方，证明涉案房产的买受人为张玉成而非张琦。本院认为，收楼单、入住验房表中，没有物业管理公司的盖章或工作人员的签字，且长城山东分公司对其真实性不予认可，故本院对该两份证据不予采信；维修基金收款收据、商铺租赁合同、物业证明中均有出具方的盖章或签字，长城山东分公司虽不予认可，但未提交足以反驳的证据或意见，故对上述三份证据的真实性予以确认，对其证明目的将结合本案其他有效证据予以综合认定。 4.维权照片打印件4张。拟证明：张琦在得知房屋不能网签后，就多次通过多种方式进行维权，该案在当地新闻媒体平台也予以公开报道，证明买受人和开发商之间并非恶意串通。长城山东分公司质证认为，对该组证据的真实性及举证目的均有异议，无法证实照片的来源情况，不符合证据要件。本院认为，张琦未能提交该组证据原件，不能确定其来源及与本案的关联性，且长城山东分公司对该组证据真实性不予认可，故对该组证据本院不予采信。 本院查明，邹城发展公司就涉案鑫源国际城8号住宅楼项目已经于2010年12月3日办理了商品房预售许可证，证号为：2010040。 邹城发展公司与长城山东分公司先后于2013年9月13日、9月28日签订了编号为中长资（济）合字[2013]12-3号《抵押合同》、《之补充协议》，邹城发展公司将包括涉案房产在内的房屋及占用土地使用权向长城山东分公司提供抵押担保，长城山东分公司于2013年9月29日在邹城市房产管理局办理了抵押权登记。 长城山东分公司与邹城发展公司、北京华泰金源投资有限公司、滕州市宏瀚工贸有限公司、殷宪平、姚善芝、殷宪金、卓德美、殷帅、殷跃、殷宪鹏、徐爱玲公证债权文书一案，山东省高级人民法院于2014年12月1日作出（2014）鲁执字第32号执行裁定书，将该案指定由本院执行。本院于2014年12月12日作出(2014)济铁中执37号执行裁定书，12月17日作出(2014)济铁中执37号协助执行通知书，并于12月18日送达邹城市房产管理局，查封了涉案房产。2016年12月12日，本院作出(2014)济铁中执37号协助执行通知书，并于12月13日送达邹城市不动产登记中心，对涉案房产进行了续封。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉。本案的争议焦点为：1、涉案房产是否归张琦所有。2、张琦是否享有足以排除涉案房屋强制执行的实体权益。 关于第一个焦点问题，涉案房屋是否归张琦所有。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”依据上述规定，除法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载所有权人姓名，方能取得包括所有权在内的不动产物权。本案中，涉案房屋登记中并未有关于张琦的信息记载，且已办理合法有效的抵押登记。张琦虽主张曾与邹城发展公司签订《商品房买卖合同》、支付房屋对价并占有、使用涉案房屋，但并不等同于对涉案房屋享有所有权。在不动产登记没有发生变更的情况下，涉案物权并未进行变动，张琦不能成为物权法所指的房屋所有权人。故张琦要求确认涉案房屋为其所有的诉请于法无据，不予支持。 关于第二个焦点问题，张琦是否享有排除涉案房屋强制执行的权利。张琦对涉案房屋不具有所有权，亦未提交证据证明其享有阻却涉案房屋执行的其他实体权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，张琦与邹城发展公司签订的《商品房买卖合同》存在瑕疵，不能认为是合法有效的买卖合同。其次，张琦购买涉案房屋时，涉案房屋已经设定有抵押权登记，张琦系因其自身原因没有履行合理的注意义务，不属于非因自身原因导致的不能过户。张琦的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定排除强制执行的情形。由于张琦购买的是商铺而非用于居住的房屋，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定排除强制执行的情形。故，张琦关于停止对涉案房屋强制执行的诉讼主张不能成立。 综上，张琦要求立即停止对涉案房产的强制执行，解除对涉案房产的查封，确认涉案房产归其所有的诉讼请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告张琦的全部诉讼请求。 本案案件受理费27728元由原告张琦负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。（在递交上诉状时预交上诉案件受理费，上诉期满七日仍未交纳的，按撤回上诉处理。） 审 判 长  戚智超 审 判 员  李建波 人民陪审员  孙立兵 二〇一九年六月十八日 书 记 员  王 鑫