贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0302民初3244号原告：王培志（又名王培智），男，1940年5月23日出生，汉族，遵义市人。委托诉讼代理人：曹汝龙，贵州子尹律师事务所律师。委托诉讼代理人：李泽友，贵州子尹律师事务所律师。被告：周德文，男，1968年11月1日出生，汉族，遵义市人。委托诉讼代理人：何代辉，女，1969年8月16日出生，汉族，遵义市人，住址同上。系周德文之妻。委托诉讼代理人：韩继华，正安县芙蓉法律服务所法律服务工作者。原告王培志与被告周德文排除妨害纠纷一案，本院于2019年3月28日立案受理后，依法由审判员王金权适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王培志的委托诉讼代理人李泽友、曹汝龙、被告周德文的委托诉讼代理人何代辉、韩继华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王培志向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾空交还强占原告所有的位于****干警集资楼二层库房房屋约260平方米；2、判令被告赔偿强占原告库房约260平方米期间的损失689520元（具体金额以实际强占面积计算为准）；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告以高原建设工程有限公司名义实际出资建设了刘家湾干警集资楼，楼房建成后，根据相关协议，原告取得了红花岗区刘家湾干警集资楼二层库房980.74平方米的所有权。被告从1999年起强行占用原告所有的二层库房部分房屋（约260平方米），擅自使用至今，并拒绝归还原告，给原告造成经济损失，被告的行为侵犯了原告的合法权利，故原告诉至法院提出前述请求。被告周德文辩称，1、原告扭曲事实，向法院的陈述不实。原告拆迁被告的房屋系私房，原告与被告签订补充协议时约定，若原告不按照协议履行，被告有权占用原告300平方米以上的房屋，因原告未按约定交房，被告占用其库房是合理合法的。拆迁时约定18个月内还房，但3年过去了，原告还未还房，亦未支付过渡费。2001年上半年，因原告的开发手续过期，且其缺少修建资金，导致还房修建停止，被拆迁户多次到市政府上访。被告为了解决生存问题，于2001年10月左右举家搬入涉案库房中居住（大家俗称“黑洞”）。因原告不讲诚信，不但不按时还房，还将还房用于出售，严重损害的被拆迁户的利益。在这样紧迫的情形下，被拆迁户于2003年在还房尚未开通水电、完善相关设施的情况下，大家搬出黑洞，搬入还房居住。2、因原告一直玩失踪，不与被告见面，被告也找不到原告，黑洞一直在那里摆着，被告并未占有使用，原告亦从未向被告主张过权利，被告没有返还黑洞的义务。况且，根据我国《物权法》的规定，占有之日起一年内不请求返还的，请求权就自动消灭。3、今天的遗留问题，均是原告的严重违约行为造成的，被告并无过错，十多年来，原告一直不与我们见面，现在政府要拆迁房屋了，原告就出现了，其不但不向我们自动承担违约责任，还要我们赔偿其损失，这是什么歪歪道理，原告要求被告支付损失的请求，依法无据，且该请求已过诉讼时效，不应得到支持。4、本案应是拆迁安置合同纠纷，不应是排除妨碍纠纷，因为原告至今并未对被告作正常的合同安置。5、原告的主体身份不适格，与被告发生合同关系的相对人是公司，不是原告，原告当时只是长江公司和高原公司的一个委托人，原告无权请求被告作任何义务上的付出。6、原告的诉请已过诉讼时效，不应当得到法院支持。综上，原告的诉请及案由不对，主体身份不适格，且诉讼时效已过，请法院依法驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1995年8月2日，为了湘山综合市场的建设，贵州省遵义市糖业烟酒公司（以下简称糖酒公司）与原告王培志挂靠的贵州省遵义长江建设工程总公司（以下简称长江公司）签订《联合改建旧房协议书》，约定：长江公司负责投资修建湘山综合市场，并对糖酒公司在刘家湾的家属区进行拆迁改造，拆迁还房工作由长江公司负责。长江公司为此设立了第三工程公司，该公司的负责人系原告王培志。1996年，贵州省忠庄监狱在红花岗区刘家湾地段拟建干警集资楼，因干警集资楼与糖酒公司在刘家湾的家属区住房相邻，双方约定以忠庄监狱修建干警集资楼的名义联合对旧房进行改造。在改建过程中，忠庄监狱将该项目以代征代缴的方式委托贵州省遵义长江建设工程总公司第三工程公司（以下简称长江三公司）承建，双方订立了《委托协议书》，协议明确了建房大致的四至界线，并明确由长江三公司以贵州省忠庄监狱的名义办理征地等建房所有手续。长江公司以忠庄监狱的名义依法办理了拆迁许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。后来，贵州省遵义长江建设工程总公司第三工程公司更名为遵义市高原建筑公司，遵义市高原建筑公司又更名为遵义高原建筑工程有限公司（以下简称高原公司），该公司为了推进“忠庄监狱干警集资楼项目”建设，设立了第六分公司（以下简称高原六公司），王培志为该公司负责人。原告在项目建设过程中，需拆迁被告周德文的房屋，1999年3月9日，王培志代表高原六公司（乙方）与被告周德文（甲方）签订了《拆房还房合同》，约定：一、乙方需拆除甲方湘山路147号私房，乙方保证还两套住房共160平方米以上的建筑面积给甲方，其中一套为90平方米以上的建筑面积（三室一厅一厨一卫生间），另一套为70平方米以上的建筑面积（二室一厅一厨一卫生间），楼层由甲方任意选，90平方的一套有外露天平台；二、乙方保证在十八个月交付房屋给甲方使用，要求质量合格，水通、电通，甲方的旧铝合金门窗作价1400元卖给乙方；三、乙方付给甲方每月过渡费200元（共计3600元），如不按期交房给甲方，乙方必须加付10倍的租房过渡费，乙方应付给甲方搬家费300元，全部费用乙方应付给甲方共计5300元；四、乙方保证还给甲方120平方米以上建筑面积，不计任何费用，超过40平方米由甲方按每平方米350元价格补给乙方；五、以上双方应收、应支款项，在房屋交付甲方使用时一次性结清；六、还房地址在康家住房附近，在其父周辉富住房后面；七、还房后，乙方给甲方办理房屋产权证，一切费用由乙方负责，甲方给乙方提供房屋的产权来源；八、以上合同，如乙方不执行任何一条，甲方有权占领乙方所修建房屋300平方米以上的面积，乙方无任何异议；另补充，90平方米的房屋客厅为9米×4.2米。同日，双方还签订一份《拆房还房协议》，约定：一、房屋交付甲方后，乙方保证给甲方把露天平台的围墙修高至80公分；二、高压线必须距离露天平台4米以上；三、元旧房葡萄架和花池的砖、水泥、石粉，如甲方在新露天平台上修建花池，乙方应给甲方砖、水泥、石粉的合理支持；另补充，有线电视线路由乙方负责安装好。前述协议签订后，被告周德文及其家人将原房屋腾空交给高原公司及王培志进行拆迁，但高原公司和王培志并未按照约定向被告交付还房，亦未向被告支付过渡费。2000年，属于贵州省忠庄监狱的干警集资房（规划的第1、2栋住宅房）竣工，并于同年12月验收合格交付忠庄监狱使用。2001年9月12日，贵州省忠庄监狱（甲方）与高原公司、王培志（乙方）签订了《关于工程结算和相关问题的协议》，约定：原本由乙方为甲方修建的一层库房，由于甲方经济困难，无力支付其款项，甲方自动放弃，由乙方自行处理，库房产权归乙方。同年，被告及家人为了解决居住问题，自行将忠庄监狱干警集资房1栋二层库房砌隔七间约260平方米左右用于居住，因库房阴暗潮湿，大家称其为“黑洞”。因用于向糖酒公司及被告还房的第3栋房屋，因未办理相关规划手续等原因，导致该栋房屋于2003年上半年才主体基本竣工。期间，因被告等十多户被拆迁户迟迟不能取得还房，不断上访，引起市区两级政府关注，遵义市房管局亦曾组织协调未果。被拆迁户于2003年上半年，在第3栋房屋主体结构基本竣工，但水、电尚未开通的情况下，未经高原公司及王培志许可强行入住，被告及其家人也于2003年7月左右抢占入住了三套房屋（2单元202、401、402号房屋），并管理使用至今。2004年7月26日，原告王培志挂靠的高原公司向遵义市建设局递交《报告》，称3号楼（糖酒公司还房）在2003年底工程基本完工的情况下，被拆迁户大量抢占房屋，工程收尾工程在与抢占房屋的被拆迁户协商后，分户单独完成，现工程已全部完成，被拆迁户已全部入住，要求对工程进行鉴定。遵义市建设局同意遵义市建设工程质量监督站对该工程进行质量安全鉴定，该站于2004年8月6日派员对3号楼进行质量鉴定，并作出《遵义市刘家湾忠庄监狱干警集资楼质量安全的鉴定报告》，鉴定结论为该楼存在的问题已经委托单位承诺处理，可以观察使用；但在使用过程中一旦发现异常情况，须立即采取相关措施并上报建设行政主管部门。2004年11月10日，原告王培志以其于1998年6月与高原公司析产所得为由，取得红花岗区刘家湾干警集资第1栋二层库房的房屋所有权证（房产证号：遵房权证监证字第0065812号，建筑面积980.74平方米）。另查，被告自行抢占入住集资楼三套住房至今，原告王培志及其挂靠的高原公司一直未与其办理结算。王培志亦未向被告主张过其对库房享有的权利。2018年5月10日，高原公司向原告王培志出具情况说明，明确：1995年8月2日与糖酒公司签订《联合改造旧房协议书》，并委托原另查，被告自行抢占入住集资楼三套住房至今，原告王培志及其挂靠的高原公司一直未与其办理结算。王培志亦未向被告主张过其对库房享有的权利。2018年5月10日，高原公司向原告王培志出具情况说明，明确：1995年8月2日与糖酒公司签订《联合改造旧房协议书》，并委托原告为该项目经营负责人，项目名称为“忠庄监狱干警集资楼”，该建设行为已履行完毕并交付使用。鉴于王培志为该项目的实际出资人，涉及到该房屋的修建及拆迁还房等债权债务均由王培志全权负责，与其公司无关；为此，公司特以析产的方式将部分房屋登记至王培志名下，由王培志享有相应的权利和义务，红花岗区湘山路刘家湾忠庄监狱干警集资楼所涉及的与糖酒公司还房户之间的任何债权债务等法律纠纷均由王培志自行享有和承担。目前，政府正在对本区刘家湾棚户区进行改造，原告王培志依据其取得的房产证向拆迁指挥部主张权利，但该区域所在的湘山社区于2018年6月13日对涉案诉争库房进行房屋产权摸底调查时，被告周德文主张其为涉案库房（七间，260平方米）的“实际产权人”，并在摸底调查表上签字确认。拆迁指挥部因此明确涉案库房产权存在争议，双方因此酿成诉讼。庭审中，被告陈述其抢占入住并实际管理使用至今的三套住房面积，已超过其按约应当取得的还房面积。在诉讼过程中，就原告是否是涉案项目的权利人，本院向高原公司法定代表人顾福开进行了核实。顾福开称，原告是涉案项目的实际投资人，整个涉案项目的权利义务都是原告的，只是以高原公司名义完善法律手续；原告为提起涉案诉讼要求高原公司出具了说明，因原告担心以高原公司名义来主张权利，到时作为实际投资人无法得到实际利益；涉案权利从法律程序上与高原公司有关，但从高原公司内部利益来说是无关的，涉案项目有利益的形成是原告个人的利益；涉案项目高原公司没有任何权利义务，也不愿意参加涉案项目的诉讼，由原告自己主张。上述事实，有《联合改建旧房协议书》、《拆房还房合同》、《拆房还房协议》、《关于工程结算和相关问题的协议》、房屋所有权证、情况说明、《刘家湾棚户区改造群众意愿摸底调查表》等证据及当事人陈述在卷佐证，经庭审确认，足以认定。本院认为，本案的争议焦点是：一、原告对涉案库房是否享有物权，原告的诉讼主体是否适格；二、被告是否有侵害原告物权行为，应当排除妨害；三、原告要求被告赔偿占用库房的损失是否应当得到支持。关于焦点一：原告王培志挂靠高原公司实际承建了“忠庄监狱干警集资楼”项目，王培志及高原公司在向忠庄监狱交付合格房屋后，忠庄监狱明确“原本由高原公司为其修建的一层库房，由于其经济困难，无力支付其款项，其自动放弃，由高原公司自行处理，库房产权归高原公司”，王培志作为房屋的实际施工人通过与高原公司析产的方式，取得了涉案集资楼1栋2层库房980.74平方米的所有权，并登记办理了房屋所有权证。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条“民事主体依法享有物权。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”、《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”之规定，涉案库房登记在原告王培志名下归其所有，其对涉案库房依法享有物权。王培志作为涉案库房的所有权人，其认为被告的行为侵害了其物权权利，其有权提起诉讼，故王培志的诉讼主体适格。关于焦点二，被告周德文系被拆迁户，其原有房屋被原告及其挂靠的高原公司拆迁后，原告及高原公司并未按约向其交付还房，亦未向其支付过渡费，被告及其家人为了生存，迫不得已，通过自救行为，强行占有涉案库房居住使用的行为，并无恶意，亦无过错。但是，被告及其家人于2003年7月左右，在集资房第3栋主体竣工后，其通过自救行为抢占入住三套住宅房至今，且其抢占入住的三套住宅房面积之和，已超过其按约应当取得的还房面积。至此，被告的居住权已经实现，其财产权已得到保障，其物权已经实际取得，其在此情况下，以“没有得到过渡费或违约金”为由，以“原告承诺如违约其有权占领原告所修建房屋300平方米以上的面积”为由，继续占有原告所有的库房，势必会侵害原告的物权，造成新的不公平。王培志及其挂靠的高原公司，虽然未向被告支付逾期交房的过渡费或违约金，但被告亦同样未向原告支付超面积的购房款，这实际上是双方债权与债权的对抗，至于双方是否结算，以何种方式结算，不是本案的审理重点，本院对此不予评价，由双方另行处理。因此，被告作为被拆迁户，无论其通过自救行为，还是通过安置义务人的交付行为，其在取得足额面积还房后，继续占有原告所有的库房，属于无权占有，且在原告向其主张权利后，其拒不返还的行为，属于侵权。被告辩解其没有侵权行为，不存在返还库房的义务，但从其在湘山社区对涉案诉争库房产权进行摸底调查时，其主张其系涉案库房（七间，260平方米）的“实际产权人”，并在摸底调查表上签字确认的行为来看，其行为已侵害了原告的物权，妨害了原告对该库房权利的行使，已构成侵权，根据《中华人民共和国侵权责任法》第二条“侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。”、第三条“被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。”、第十五条“承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。”之规定，本院对原告要求被告立即停止对位于****干警集资楼1栋2层库房的侵害行为，并迁出该房屋的请求予以支持。被告主张原告的该项诉请超过了时效，因被告的侵权行为至今仍在侵权中，故本院对其该项辩解，不予支持。关于焦点三，原告要求被告向其支付占用库房的损失，被告对此不予认可。从被告占有使用库房的前因后果来看，被告不应向原告支付占用库房的损失。首先，被告系被拆迁户，其是在原告及其挂靠的高原公司未按约向其交付还房，亦未向其支付过渡费的严重违约情况下，为了生存，迫于无奈，通过自救行为，强行占有涉案库房居住使用的行为，并无恶意，亦无过错；其次，原告及其挂靠的高原公司作为承担拆迁还房的义务人，其未及时与被告办理还房交付手续和结算手续，存在重大过错；再次，原告于2004年11月便取得了涉案库房的所有权，但原告在本案起诉（2019年3月28日）之前一直未向被告主张过权利，这系原告对自己物权的处分，被告无需向其支付任何费用，而且，被告主张原告的该项诉请已过诉讼时效，根据2017年10月1日起施行《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”、第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”、第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，原告要求被告向其支付2016年3月27日之前占用库房损失的请求，已过了诉讼时效，本院对被告的主张予以支持；最后，结合涉案库房潮湿阴暗的实际情况，以及被告辩解其抢占入住住房后，便搬离了库房，未对库房进行占有使用和收益，且原告亦未举证证明被告一直在占有使用库房且因此而获得了利益，故原告要求被告赔偿损失的请求，依法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十九条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条之规定，判决如下：一、被告周德文在本判决生效后十五日内停止对位于****干警集资楼1栋2层库房的侵害行为，并迁出该房屋；二、驳回原告王培志的其他诉讼请求。案件受理费5350元（已减半收取），由原告王培志承担5320元，由被告周德文承担30元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后七日内向本院或者向遵义市中级人民法院预交案件受理费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决发生法律效力。本判决发生法律效力后，当事人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。审判员  王金权二〇一九年六月二十六日法官助理勾晓霞书记员邓欣欣