山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民终1066号上诉人（原审原告）：德州农村商业银行股份有限公司，住所地德州市。法定代表人：李友山，董事长。委托诉讼代理人：周鹏，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：綦伟霞，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘玉梅，女，1966年4月1日出生，汉族，贵都房地产开发有限公司退休人员，住德州市德城区。委托诉讼代理人：袁晓晖，北京市京师（德州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：白云鹏，北京市京师（德州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：德州市金田电讯器材有限公司，住所地德州市德城区。法定代表人：徐天中，总经理。委托诉讼代理人：陈晚清，济南历下东关法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：德州市德城区长城饭店，住所地德州市德城区。投资人：王洪，总经理。委托诉讼代理人：陈晚清，济南历下东关法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：德州大乾房地产开发有限公司，住所地德州市德城区。法定代表人：徐天中，总经理。诉讼代表人：德州大乾房地产开发有限公司管理人。委托诉讼代理人：鹿林，北京市中闻（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁小艳，北京市中闻（济南）律师事务所实习律师。上诉人德州农村商业银行股份有限公司（原德州市德城区农村信用合和联社，以下简称农商行）与被上诉人刘玉梅、德州市金田电讯器材有限公司（以下简称金田公司）、德州市德城区长城饭店（以下简称长城饭店）、德州大乾房地产开发有限公司（以下简称大乾公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省德州市中级人民法院（2018）鲁14民初42号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。农商行上诉请求：1.请求撤销山东省德州市中级人民法院（2018）鲁14民初42号民事判决，并依法改判准许执行房屋所有权证号为鲁德字第××号的房产；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误，刘玉梅不属于无过错买受人，其提出的执行异议不足以排除执行。1.2013年7月3日，金田公司向农商行提出借款申请，并提供金田公司、长城饭店的房产进行抵押担保。2013年7月10日，双方分别签订《流动资金借款合同》、《最高额抵押合同》、《房地产抵押清单》，约定农商行向金田公司发放贷款1750万元，期限自2013年7月10日至2016年7月9日止，金田公司以位于德州市德城区天衢工业园办事处科海路、房屋所有权证号为10××84号的房产（8套）为以上借款提供抵押担保。2013年7月12日，德州市房产管理交易中心对以上抵押房屋进行了一般抵押登记，并为农商行颁发了他项权证。2013年9月3日，上述《流动资金借款合同》、《最高额抵押合同》经德州市众信公证处进行公证，出具（2013）德众信证经字第2808号具有强制执行效力的债权文书公证书。因金田公司未能如约偿还借款，农商行依据德州市众信公证处出具的执行证书向德州市中级人民法院申请强制执行，执行过程中，依法查封了长城饭店名下房屋所有权证号为10××84号的房产。2017年11月17日，刘玉梅对执行标的提出书面异议，德州市中级人民法院于2017年12月25日作出（2017）鲁14执异222号执行裁定书，裁定中止对房屋所有权证号为鲁德字第××号房产的执行。农商行对裁定不服，向德州市中级人民法院提起执行异议之诉，该案于2018年12月18日作出（2018）鲁14民初42号民事判决书，驳回德州农村信用银行股份有限公司的诉讼请求。该份判决认定事实错误，农商行与金田公司、长城饭店发生的贷款抵押手续齐全、合法有效，农商行对涉案抵押房产已依法享有抵押权。刘玉梅作为房屋买受人，所要保护的物权期待权依据的基础法律关系必须是合法有效的，涉案房屋所有权、土地使用权人均为金田公司，大乾公司与金田公司系两个完全独立法人，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”大乾公司无权处分金田公司名下的不动产，其出售行为对金田公司不具有约束力，不产生任何物权变更效力，故刘玉梅提供的与大乾公司签订的《商品房买卖合同》不能认定为合法有效的合同。2.2009年8月刘玉梅与大乾公司签订买卖合同后，双方并未办理房屋交接手续，而且刘玉梅也未及时将房产变更登记在自己名下，不论是《物权法》规定的不动产登记公示原则，还是房屋实际占有的对外公示情况，均不能显示刘玉梅系该房产的所有权人，故不能认定刘玉梅已合法占有该不动产。农商行在办理贷款手续时，已经与当时的承租人进行核实，证实签订贷款合同前的房屋控制人系长城饭店，农商行对此问题没有任何过错。3.刘玉梅与大乾公司签订商品房买卖合同的涉案房屋的国有土地使用权证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证等信息均为公示信息，经查询预售许可证不存在，国有土地使用权证、建设工程规划许可证均未登记在大乾公司名下，刘玉梅在签订买卖合同前既未要求大乾公司提供或者出示该类证件，也未主动到相关部门进行查询，没有尽到充分的注意义务以确认大乾公司对涉案房产不具有所有权，在该买卖行为中，刘玉梅存在重大过错，不属于《执行异议规定》第二十八条规定的“无过错买受人”。二、原审判决适用法律错误。刘玉梅不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的无过错买受人，其不具有物权期待权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判决；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权证登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。经农商行提交证据以及法庭调查核实，涉案房产不动产登记所有权人系金田公司，根据该登记农商行依法发放的贷款，手续齐全，程序合法，故德州市中级人民法院依法作出（2014）德中执字第287－1号执行裁定书，查封金田公司名下抵押财产，符合法律规定。综上所述，刘玉梅对房屋所有权证号为鲁德字第××号房产不享有足以排除强制执行的民事权益，农商行已合法取得该房产的抵押权，请求贵院查明事实，依法撤销山东省德州市中级人民法院（2018）鲁14民初42号民事判决书，依法进行改判，判决准许执行房屋所有权证号为鲁德字第××号的房产，以保护农商行的合法权益。刘玉梅辩称，一、涉案房屋签订有合法的《商品房买卖合同》。1.大乾公司、金田公司的法人人格混同，大乾公司的行为也是金田公司的行为，合同签订主体适格。二公司的实际控制人是徐天中，大乾公司签订的《商品房买卖合同》应视为金田公司的行为。大乾公司、金田公司共同承担《商品房买卖合同》中约定的合同义务。在建设涉案房产过程中，多处备案材料中既加盖了金田公司的公章又加盖了大乾公司的公章。金田公司对大乾公司以自己名义销售登记在金田公司名下的房产明知且认可。签订《商品房买卖合同》后，大乾公司、金田公司交付了涉案房屋，刘玉梅合法占有至今，金田公司并没有提出任何异议。2.大乾公司、金田公司是否已经协助将房屋过户到刘玉梅名下，不影响《商品房买卖合同》的效力。二、刘玉梅已经交纳了全部购房款、房屋过户费用、暖气开口费等费用。三、刘玉梅自与大乾公司签订《商品房买卖合同》并合法占有涉案房屋时，即对涉案房屋拥有物权期待权。四、刘玉梅对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，足以排除本案件执行。1.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，刘玉梅已经支付了全部价款并实际占有房屋，虽然没有办理过户手续，但是刘玉梅对此并没有任何过错，人民法院对刘玉梅拥有所有权的房屋，不得查封、扣押、冻结，更不能采取强制执行措施。2.本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，排除执行。五、农商行主张的抵押权成立时间晚于刘玉梅的物权期待权，因此应保护成立在先的物权期待权。综上，请求驳回农商行的上诉请求，维持原审判决。金田公司、长城饭店、大乾公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。农商行向一审法院提出诉讼请求：1.准许执行房屋所有权证号为鲁德字第××号的房屋；2.诉讼费用由刘玉梅等负担。一审认定的事实：一、执行异议之诉案件由来及执行异议审查情况2013年7月10日，借款人金田公司与贷款人德州农信社签订编号为（德城区联社公司一部）流借字（2013）年第0408号《流动资金借款合同》，该合同约定借款金额为1750万元，借款期限自2013年7月10日至2016年7月9日止。担保方式为最高额抵押担保，担保人金田公司、长城饭店与贷款人签订编号为（德城区联社公司一部）高抵字（2013）年第0408-1号、（德城区联社公司一部）高抵字（2013）年第0408-2号的最高额抵押合同。2013年7月10日，抵押人长城饭店与抵押权人德州农信社签订编号为（德城区联社公司一部）高抵字（2013）年第0408-2号的最高额抵押合同，该合同约定被担保的主债权为自2013年7月10日至2016年7月9日，在人民币1115万元的最高余额内，抵押权人依据与金田公司签订的借款合同、银行承兑协议以及其他融资文件而享有的对债务人的债权，不论该债权是否在最高额抵押权设立前已经产生。抵押财产详见编号20130408-2-1、20130408-2-2、20130408-2-3的房地产抵押清单，该抵押清单作为本抵押合同的附件，上述抵押财产作价1115万元。20130408-1-3的房地产抵押清单显示，抵押财产为“房产所有权、相关土地使用权”，土地使用权证号为德国用（2007）第176号，房产证号为鲁德字第××号，土地使用权人和房产所有权人均是金田公司。2013年7月12日，德州农信社取得房他证字第××号他项权证书。2013年8月5日，金田公司、长城饭店、农商行向山东省德州市众信公证处申请对上述《流动资金借款合同》和《最高额抵押合同》进行公证并赋予该合同强制执行效力。山东省德州市众信公证处于2013年9月3日出具（2013）德众信证经字第2808号公证书。2014年9月4日，农商行向山东省德州市众信公证处申请上述《流动资金借款合同》和《最高额抵押合同》的执行证书。山东省德州市众信公证处于2014年9月5日出具（2014）德众信执字第146号执行证书。后农商行向原审法院申请强制执行，原审法院于2014年9月25日作出（2014）德中执字第287-1号执行裁定书，查封了案涉房产。于2015年12月16日作出（2014）德中执字第287号执行裁定书，裁定：对被执行人金田公司房地产三处（房权证号：鲁德字第××号、10××77号、10××84号，土地使用权证号：德国用2007第176号）、长城饭店的房产五处（房产证号：鲁德字第××、10××25、10××78、10××79、10××81号，土地证号：德国用（2007）第178号），准予采取评估拍卖、变卖等方式依法变价，申请执行人农商行有权就处置所得价款在1750万元借款本金、利息以及其他实现债权的费用等抵押权担保范围内优先受偿。在执行过程中，刘玉梅向一审法院提出执行异议。一审法院作出（2017）鲁14执异222号执行裁定书，裁定中止对房屋所有权证号为鲁德字第××号房产的执行。二、案涉房产买卖合同的签订、履行情况2008年8月9日，刘玉梅与大乾公司订立《坤宁府沿街门市定购协议》，约定刘玉梅购买大乾公司开发建设的坤宁府沿街门市7#AB号商业房一套，产权建设面积为381.72平方米，单价3400元/平方米，房款合计1297848元，各项费用合计94332.48元，总房款1392180.48元，回租（800元/平方米）价格为3057376元，回租后总房款为1086804.48元，刘玉梅认购商业房后，应先付定金3000元整，交纳定金后7天之内必须交清剩余房款1083804.48元。同日，刘玉梅与大乾公司订立两份《商品房买卖合同》，约定刘玉梅购买大乾公司开发的坤宁府小区2幢门市房7#A、7#B号房，7#A号房总房款645107元，回租5年，抵应收房款152688元，应交房款645107-152688+代收费46937=539356元。7#B号房总房款645107元，回租5年，抵应收房款152688元，应交房款645107-152688+代收费46937=539356元，大乾公司为刘玉梅开具了编号为3030921的定金3000元收据。2008年8月19日，刘玉梅通过银行转账的方式汇入大乾公司会计徐姗姗账户1075712元，同日，大乾公司为刘玉梅出具了编号为303941的房款981837.6元收据以及编号为3030942的物业基金、契税等93874.4元的收款收据。三、与本案有关的其他情况（一）和案涉房屋有关的其他事实1.案涉房产建成于2006年，房屋来源自建，金田公司于2007年7月4日取得案涉房产房屋产权证，证号为鲁德字第××号，至今房屋仍登记在金田公司名下。2.2009年8月9日，大乾公司与刘玉梅签订《房屋租赁协议》，该协议约定大乾公司租赁刘玉梅的案涉房产，即7#A号、7#B号门市、楼房地上二层共计2间约381.72平方米的房产，租赁期间自2009年8月9日至2014年8月9日。2014年8月10日，刘玉梅与孟令强、李士红订立《房屋租赁协议》，将案涉房产7#A号房产租赁给孟令强、李士红。庭审中，刘玉梅称，现在案涉房产出租用于某火锅店。（二）关于金田公司、大乾公司、长城饭店房产查询情况（2016）鲁14民初109号（原告王洪亮与被告孔湄、第三人山东天中集团有限公司、山东三洋输送机械有限公司、金田公司、徐天中、大乾公司、马文利案外人执行异议之诉一案）生效判决认定：德州市房产管理中心于2017年1月19日出具《关于德州金田电讯、德州大乾房地产公司、德城区长城饭店房产查询情况的复函》，回复称，1.大乾公司在德州市房产管理中心没有办理任何小区的商品房预售许可登记手续；2.金田公司在德州市房产管理中心系统中登记房产13宗，房屋坐落为天衢工业园。其中6宗已经办理了查封登记和抵押登记，3宗办理了查封登记。大乾公司没有房产登记。3.金田公司的房产是以单位自管房的形式申请的房产初始登记，并非以商品房预售的形式进行的登记。金田公司2009年至2013年先后以市场价出售的形式为76户办理了房产登记手续。案涉房产的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证均齐全，建设单位为金田公司。在德州市德城区城乡建设局备案的《合同履约证明》中案涉房产的建设单位为大乾公司，备案的《建筑消防设计防火审核意见书》、《房屋建筑工程质量保修书》中，金田公司与大乾公司均加盖公章。在德州市城建档案馆查询的案涉房产的《竣工工程质量验收报告》中，建设单位亦记载为大乾公司。大乾公司的法定代表人为徐天中，山东德州天中集团有限公司（以下简称天中公司）出资1600万元，占出资比例的80%，徐天中出资400万元，占出资比例的20%，经营范围包括房地产开发经营（凭许可证经营）；房屋销售；建筑材料（不含木材）、消防器材销售（国家限制和禁止的除外）。金田公司的法定代表人为徐天中，出资情况为徐天中出资40万元，占出资比例的80%，李英华出资10万元，占出资比例的20%。长城饭店成立于2003年4月24日，系徐天中投资9.8万元设立的个人独资企业，经营范围：主、副食加工、销售；房产经营，住所地于大乾公司、金田公司相同，2016年长城饭店的出资人变更为王洪。一审法院认为，本案的争议焦点为刘玉梅对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，应否准许执行案涉房产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十七条有但书，即法律、司法解释另有规定的不适用本条。第二十八条规定的是买受人对不动产享有物权期待权从而排除强制执行的情形，第二十七条的但书部分应包括本规定第二十八条，理由如下：在执行程序对不动产受让人进行优先保护是基于买受人的物权期待权。2002年，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》首次对具有消费者身份的房屋买受人予以优先于金钱债权人的特殊保护，消费者的生存利益优于建设工程价款优先受偿权。2004年3月1日生效的《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条，将物权期待权保护的对象扩大至自开发商处受让房屋的所有买受人。2005年1月1日，最高人民法院又在《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，将物权期待权保护的对象再次扩大到所有登记财产的买受人。因此，本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，优先于抵押权而保护买受人的物权期待权，与第二十七条的规定及立法理念并不矛盾，买受人的物权期待权为法律规定的优先保护的特殊债权。本案中农商行对案涉房产享有抵押权，符合第二十七条规定的情形，但第二十七条有但书，本案中刘玉梅的情形符合第二十七条但书的规定，即符合第二十八条买受人对不动产享有物权期待权从而排除强制执行的情形的规定，下面分述如下：一、刘玉梅就案涉房产在法院查封之前已订立合法有效的书面买卖合同。结合本案情况，案涉《商品房买卖合同》应认定为有效合同，理由如下：1.虽然案涉房屋的所有权登记在金田公司名下，但大乾公司、金田公司与长城饭店的法定代表人均为徐天中，在建设案涉房产过程中，多处备案材料中既加盖了金田公司公章又加盖了大乾公司公章，金田公司对大乾公司2009年以自己名义销售登记在长城饭店名下的房产明知且认可。坤宁府小区的其他房产均是通过大乾公司进行销售，且其中的76户已经办理了房屋的过户登记手续。大乾公司与刘玉梅签订房屋买卖合同是金田公司、大乾公司、刘玉梅三方当事人的真实意思表示。2.《商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性效力性规定。案涉房屋于2007年竣工验收并以单位自管房的形式申请了房产初始登记（登记于金田公司名下），刘玉梅与大乾公司签订房屋买卖合同的时间为2009年，虽未办理商品房预售许可证，但商品房预售制度仅约束期房的销售，并不约束现房销售，因此，在案涉房产具备国有土地使用证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的前提下，对房屋的销售不违反法律、行政法规的强制性效力性规定。二、刘玉梅在人民法院查封之前已合法占有案涉房产。2014年9月25日，一审法院作出（2014）德中执字第287-1号执行裁定查封案涉房产。2009年8月9日，刘玉梅已全部缴纳物业基金、契税、暖气开口费、天然气开口费、有线电视开口费等费用；2009年8月19日，大乾公司与刘玉梅签订《房屋租赁协议》，刘玉梅将房屋反租给大乾公司，租赁期间自2009年8月9日至2014年8月9日。由此可认定，大乾公司在2009年8月9日已将案涉房产实际交付给刘玉梅使用，刘玉梅通过对外租赁的方式取得房屋收益。刘玉梅在法院查封之前已经实际合法占有案涉房产。三、刘玉梅已支付全部价款。《商品房买卖合同》约定7#A号房总房款645107元，回租5年，抵应收房款152688元，应交房款645107-152688+代收费46937=539356元。7#B号房总房款645107元，回租5年，抵应收房款152688元，应交房款645107-152688+代收费46937=539356元。根据刘玉梅提交的定金收款收据、房款收款收据、物业基金等费用的收款收据及银行汇款凭证，可以印证2008年8月19日，刘玉梅已足额支付房款。四、非因刘玉梅自身原因未办理过户登记。刘玉梅已经缴纳相关税费，并一直要求金田公司、大乾公司为其办理房屋过户登记手续，但因长城饭店、大乾公司原因，未能将房屋过户给刘玉梅，并非刘玉梅消极不行使登记权利，因此，未将物权变更登记的原因不可归责于刘玉梅。综上所述，刘玉梅对案涉房产享有足以排除强制执行的物权期待权，不应准予对案涉房屋的执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项规定，判决：驳回德州农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费16412元，由德州农村商业银行股份有限公司负担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案当事人争议焦点是：刘玉梅对涉案房产享有的民事权益是否足以排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在涉案房产买卖、抵押期间，大乾公司、金田公司、长城饭店的法定代表人均为徐天中，《商品房买卖合同》出卖人签章处有徐天中印章，能够认定长城饭店对大乾公司与刘玉梅签订《商品房买卖合同》是明知且认可的，该《商品房买卖合同》应认定为有效合同。鉴于刘玉梅在人民法院查封涉案房产之前与大乾公司签订了有效的《商品房买卖合同》，涉案房产已经交付刘玉梅占有使用，刘玉梅已经支付了合同约定的全部价款、缴纳了相关费用，涉案房产未能办理过户登记并非刘玉梅自身原因所致。因此，一审判决认定刘玉梅对涉案不动产享有足以排除执行的物权期待权，应停止对涉案房产的执行，并无不当。综上所述，农商行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16412元，由德州农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 崔 勇审判员 邱建坡审判员 毕中兴二〇一九年六月二十六日法官助理刘小玉书记员李倩