吉林省长春市南关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0102民初1744号 原告：朱晓铝，女，1989年11月4日出生，汉族，住长春市南关区。 委托诉讼代理人：朱件生，男，1963年11月6日出生，汉族，住长春市南关区大马路135号万晟现代城4栋1单元601室。 委托诉讼代理人：时大诚，吉林起兮律师事务所律师。 被告：张欣，女，1992年8月5日出生，汉族，住长春市南关区。 委托诉讼代理人：贾中林，男，1955年9月7日出生，汉族，住长春市二道区。 委托诉讼代理人：宋乃刚，吉林常春律师事务所律师。 第三人：长春市家港房地产经纪有限公司，住所地长春市南关区东岭南街21号1栋1门101室。 法定代表人：管清泉，总经理。 委托诉讼代理人：赵帅，系该公司门店经理。 委托诉讼代理人：范洪宇，系该公司门店职员。 原告朱晓铝与被告张欣、第三人长春市家港房地产经纪有限公司（以下简称家港公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱晓铝的委托诉讼代理人朱件生、时大诚，被告张欣的委托诉讼代理人贾中林、宋乃刚，第三人家港公司的委托诉讼代理人赵帅、范洪宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱晓铝向本院提出诉讼请求：l.判令解除原、被告的《房屋买卖合同》；2．判令被告返还原告购房定金1万元并给付原告已经向第三人支付的中介费1万元，共计2万元；3．判令被告支付原告违约金6万元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年7月27日，原、被告通过第三人家港公司签订了《房屋买卖合同》双方在合同中约定：被告自愿将坐落在南关区大马路西万晟现代城17幢607号房的私有房屋出售给原告，房屋的总价款为60万元，同时约定了定金、中介费及违约金（房价的10%)。《房屋买卖合同》签订后，原告依据合同约定按时支付了购房定金1万元及部分中介费1万元并已经办理完银行贷款手续，但被告以各种理由拒绝配合原告办理讼争房屋的更名过户手续导致《房屋买卖合同》无法继续履行，被告的行为已经构成根本违约。现原告起诉被告至人民法院，请人民法院依法支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。 张欣辩称，原告诉状所述不是事实，其诉讼理由和诉讼请求不能成立。1.原告与被告及第三人于2018年7月27日经平等协商，就房屋所有权人张欣名下的南关区大马路西万晟现代城17栋607号房的有关事宜，签订了房屋买卖合同。这个合同约定了付款方式，房屋价款以及违约规定及第三人的权利义务，是双方真实意思表示，不违反国家行政法规禁止性规定，是合法有效的合同，请求法庭依法确认并依法予以保护。2.原告违约在先，没有在银行和合同约定的时间内，办理更名过户手续。在2018年8月10日备件签约当天，首付款就不够，第二天才存入首付款。3.在8月23日贷款批准日中介通知过户，原告以生病为由将首付款提出。4.原告没有依约向中介交够中介费，导致不具备更名过户条件，责任全部在原告，并不是张欣拒绝配合更名过户手续，而是原告没有按照合同约定的付款方式以及双方合同约定逾期七天造成违约在先，视为原告不履行合同，因此张欣有权依法解除合同，并依据合同法有关规定，追究其违约责任。 家港公司陈述称，2018年7月27日经过我手签订的买卖合同，8月5日前准备材料，后去银行签署正规按揭贷款，当天原告方首付款不够，第二天存进去的。然后在银行批贷款的日期应该是在8月23日到8月26日之间，通知买方进行更名过户。买方进行更名过户时，当天的情况是买方给我陈述回来的，理由是他的首付款有一批死期存款没到账，需要在2018年9月6日左右到账，并且当时我不太确定是什么原因，可能是主贷人朱晓铝本人更名过户到不了场，应该是着急回去上海工作，就这样一个情况。等到我看到委托书的时候，应该是在日期是2018年9月6日的委托书。然后他把委托手续做完之后，回头到我们中介公司，要求房主进行更名过户。更名过户的时候，当时他有部分的中介费得欠着，当时协商未果，因为我们明确规定的是在更名过户之前将我的中介费结清，但是买方的要求是我必须住进去，才能结清。这个是不符合我们公司规定的。所以说中间有协商的过程。当时是朱晓铝本人的父亲和母亲没有听我们说任何事就先走了，离开中介公司了。后期经过协商，他事先给我交一部分后期尾款，等处理的时候再结，我说可以，没问题。然后联系上产权人这边进行更名过户，应该是在9月15日至9月20日之间。卖方这边由于工作原因，出差到外地，没有能到场更名过户，双方表示可以等，但是这一等一直到现在，我们已经不止一次在我的中介公司进行协商，但是一直没有达到最终的一个结果。 张欣反诉称，1.判令解除反诉人张欣与被反诉人朱晓铝签订的《房屋买卖合同》；2.判令朱晓铝违约由第三人代收的1万元定金依法不予返还；3.判令朱晓铝赔偿张欣违约金6万元；4.判令朱晓铝赔偿张欣房屋租金损失费1.6万元（从2018年9月至2019年5月共8个月，每月按2000元计算）；5.由朱晓铝承担本案的全部诉讼费（包括本诉和反诉费）。事实及理由：2018年7月27日，房屋产权人张欣委托贾中林与购房人朱晓铝在第三人处由其业各员赵子浩、小范等人主持下，签订了三方《房屋买卖合同》，朱晓铝支付了1万元定金，由第三人“家港经纪公司”代收。2018年8月10日房屋出售人张欣由代理人贾中林陪同一起到兴业银行亚泰大街支行做了面前手续。之后再无音讯，直到2018年9月6日朱晓铝给代理人贾中林发微信，说要房屋产权证的照片，要办委托代理公证，代理人随即将产权证的照片发给朱晓铝。2018年9月20日左右，突然接到第三人业务员小范给代理人贾中林打来电话，说可以办理产权更名过户手续了（因当时贾中林和张欣均出差在外地）只答应回长了解情况再说。2018年11月初贾中林从外地出差回长，马上与第三人业务员小范见面，才知道2018年8月23日是银行批准贷款日，按照《房屋买卖合同》第十条约定，从贷款批准日即2018年8月23日到8月30日是双方交易更名过户的有效时间，无论甲乙哪一方在约定的7日内没有履行合同义务，就视为违约。售房人在上述时间内没有接到第三人要求更名过户通知，直到2018年9月20日左右才接到第三人业务员小范告诉代理人贾中林。2018年8月10日，备件签约时，当天购房方首付款不够，是第三人做工作，第二天存的首付款，2018年8月23日银行批准贷款的当天，就已经通知了购房方更名过户，但购房方答复说，首付款不够，需等到9月初有一笔定期存款到期才能交首付，另外说朱晓铝生病住院了，不能到场，中介费也没交够，买方当时不具备更名过户条件等原因，造成没在合同规定的时间内更名过户。依据《房屋买卖合同》有关条款被反诉人明显违约在先，应承担违约金和由于其违约给反诉人造成的全部经济损失，同时反诉人要求有权解除合同。为尽快挽回经济损失，依据《合同法》等有关法律规定，提出反诉，请求依法判决。 朱晓铝反诉辩称，1.如果不是反诉人违约，答辩人至今仍愿意继续履行房屋买卖合同；2.反诉人违反房屋买卖合同的约定，应该返还答辩人的购房定金l万元；3.本案系反诉人违约，应该向答辩人支付违约金；4.房屋买卖合同签订后，反诉人一直在租赁讼争房屋，不存在租金损失且合同约定的租金为1800元／月，反诉人要求租金损失每月按2000元计算，没有任何事实及法律依据。综上，请人民法院驳回被告的反诉请求并依法保护答辩人诉讼请求。 家港公司反诉陈述称，同本诉陈述意见。 本院经审理认定事实如下：2018年7月27日，张欣（甲方，售房人,由贾中林作为代理人）与朱晓铝（乙方，购房人）、家港公司（丙方，中介）签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方自愿将坐落在吉林省长春市南关区万晟现代城17幢607号的房屋、建筑面积65.74平方米、房屋所有权证号为2060157791、产权性质私有，房屋层次第6层共18层，户型2室1厅1卫的房屋出售给乙方。合同第二条成交价格条款约定：1.经甲乙双方协商一致，该房屋成交的总价款为600000元。乙方支付定金10000元，定金自动冲抵房款。第三条付款方式条款约定，甲乙双方协商同意乙方采取以下第一种方式购买此房。一、按揭贷款购买房屋。1.如果乙方以按揭贷款的方式购买甲方房屋，甲乙双方应按丙方要求于2018年8月5日前将房屋贷款的全部手续及材料要件准备齐全，交丙方保管，以便乙方贷款的顺利办理。如有—方不能如期交付，视为不能交付方违约。甲乙双方应按丙方要求积极配合更名、抵押等贷款事宜，如有一方不配合，视为不配合方违约。具体的贷款额度，贷款年限，贷款利率和发放时间，按银行有关规定最终审核为准。2.如果乙方以按揭贷款的方式购买甲方房屋，甲乙双方更名过户后，乙方有抵押登记的义务。乙方需在银行规定的时间或接到银行通知办理抵押登记手续。如果乙方逾期不办理抵押登记，则视乙方违约，乙方必须赔偿甲方总房款的10%的违约金，并承担此次交易的全部损失，甲乙双方必须配合办理房屋按揭贷款全过程，如有一方不配合则追究不配合方总房款10%的违约金，并承担此次交易的全部损失。3.房屋贷款过程中，因为乙方信用不良或有负债而导致银行不能正常办理贷款，出现损失由乙方承担。乙方提出中止贷款行为，则乙方需补齐所有欠房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失，已交纳的中介服务费、代办费等费用不予退还。4.此次房屋贷款中所发生的一切费用由乙方承担。……第四条中介服务费、支付方式及支付时间条款约定，甲乙双方在签订本合同时，乙方须向丙方交付中介服务费12000元，如果甲乙双方达成协议自动解除房屋面买合同，中介费不予退还。第五条约定了代办费支付方式和支付时间，第六条约定评估费支付方式及支付时间。第七条相关事宜条款约定，1.腾房日期为收到全部房款之日。……第十条甲乙双方违约责任条款约定，1.甲方未按本合同第七条规定将房屋及时交付使用，每逾期一日，按照购房总价的2‰支付违约金，逾期达7日，即视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向乙方支付房价10%的违约金。乙方未按本合同规定的付款方式及日期付款，每逾期一日，按照购房总价的2‰支付违约金，逾期达7日，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，届时将由乙方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向甲方支付购房款10%的违约金。2．双方签订此合同后，如甲方不将此房出售给乙方，则双倍赔偿乙方定金，并将乙方所交房款全部返还给乙方，同时甲方承担全部中介费；如乙方不购买该房，则定金甲方不予退还给乙方；同时乙方承担中介费。确因国家政策原因或银行政策原因，导致房屋不能更名，银行贷款无法审批通过，则双方无任何违约责任，无需赔偿对方任何经济损失，定金及中介服务费无息返还，此合同自动终止。另合同中对中介方的权利义务、其他约定等条款进行了约定。 2018年7月27日，张欣代理人贾中林为朱晓铝出具定金收据一枚，载明收取朱晓铝交给张欣的购房定金10000元。同日，家港公司为朱晓铝出具收款收据一枚，载明收取中介服务费10000元。 另经庭审核实，原、被告双方依约将房屋贷款的全部手续及材料要件备齐交家港公司保管，家港公司依约定向银行申请办理抵押贷款，银行审批通过并于2018年8月23日通知可以办理更名过户。家港公司通知朱晓铝办理更名过户，朱晓铝因个人原因于2018年9月7日公证授权朱件生办理相关事宜。后家港公司通知张欣办理更名过户，因产权人不在长春当时未予办理。 本院认为，原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效。各方当事人均应恪守合同约定履行各自义务。上述合同约定“甲乙双方必须配合办理房屋按揭贷款全过程，如有一方不配合则追究不配合方总房款10%的违约金，并承担此次交易的全部损失”。在各方当事人依约将房屋贷款的全部手续及材料要件备齐交家港公司保管后，家港公司于银行贷款审批通过后，通知买卖双方办理更名过户，先是朱晓铝因个人原因迟延配合办理，后因产权人张欣不在当地未予及时办理，考虑家港公司并不是在同一时间通知买卖双方办理更名过户，致使双方先后因个人原因未能及时配合办理更名过户手续，双方行为均不宜认定为上述合同约定的“不配合”行为，故就配合办理更名过户事宜不宜认定买卖双方任何一方违约，双方各自要求对方承担违约金6万元的主张，依法均不予支持。 经庭审征询买卖双方意见，买方表示可以继续履行合同，卖方明确表示案涉房屋不予出售，结合本案实际情况，买卖双方交易经过友好协商是可以继续履行的，现双方均同意解除合同，故双方各自要求主张解除合同的诉请，依法应予支持。按合同约定“如甲方不将此房出售给乙方，则双倍赔偿乙方定金，并将乙方所交房款全部返还给乙方，同时甲方承担全部中介费”，对于合同的解除，因朱晓铝同意合同继续履行，张欣表示不同意，故应认定张欣对合同的解除负有违约责任，按约定张欣应承担双倍返还定金义务。本案中虽然朱晓铝主张返还一倍定金1万元及中介费1万元，考虑其同时主张了违约金6万元，但该违约金条款并不是对合同解除违约金的约定，故可依法支持返还双倍定金2万元。 关于张欣反诉要求确认朱晓铝违约，继而要求收取的定金1万元不予返还以及要求赔偿房屋租金损失1.6万元的反诉请求，如前所述，于法无据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十五条的规定，判决如下： 一、解除朱晓铝、张欣于2018年7月27日签订的《房屋买卖合同》； 二、张欣于本判决生效后立即双倍返还朱晓铝购房定金2万元并赔偿朱晓铝已向长春市家港房地产经纪有限公司支付的中介费1万元； 三、驳回朱晓铝的其他诉讼请求； 四、驳回张欣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5300元、反诉费2650元，由张欣负担（双方均已各自垫付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  李德保 二〇一九年六月二十六日 书记员  隋 汉