广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终6575号上诉人（原审被告）：广州市海珠区文心画坊，住所地：广东省广州市海珠区广州市大道南83号901房自编B。经营者：张治中。上诉人（原审被告）：张治中，男，1972年6月2日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。上诉人（原审被告）：谢雪玲，女，1974年11月14日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。三上诉人共同委托代理人：邹秀球，北京德和衡（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州汇美发展有限公司，住所地：广东省广州市天河区金穗路3号3002房。法定代表人：莫浩然，职务：执行董事。委托代理人：陈浩，北京大成（广州）律师事务所律师。原审被告：广州拓博贸易有限公司，住所地：广东省广州市天河区黄芝村王园路18号228房。法定代表人：王驰。原审被告：肖炳权，男，1983年6月10日出生，汉族，住广东省平远县。原审被告：谢雪琴，女，1977年12月2日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。上诉人广州市海珠区文心画坊（下简称文心画坊）、张治中、谢雪玲因与被上诉人广州汇美发展有限公司（下简称汇美公司）、原审被告广州拓博贸易有限公司（下简称拓博公司）、肖炳权、谢雪琴租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初7044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人文心画坊、张治中、谢雪玲共同上诉请求判令：l、撤销原审判决第二、三、四、五项；2、本案一、二审受理费均由汇美公司承担。事实与理由如下：一、虽然是文心画坊、张治中、谢雪玲先提出不再承租涉案物业，但涉案租赁合同的解除实际上是双方协商一致的结果，汇美公司事后要求文心画坊、张治中、谢雪玲承担违约责任有违诚信。虽然文心画坊、张治中、谢雪玲曾于2016年5月27日向汇美公司发出《关于物业转租的申请》申请将物业转租他人，但汇美公司提出的租赁条件过分苛刻导致无法完成转租手续，在此情况下，文心画坊、张治中、谢雪玲仍然坚持承租并按时结清相关费用。直至2017年4月，文心画坊、张治中、谢雪玲因经营上出现严重困难，实在难以维持现有租赁关系，经与汇美公司多次协商一致后解除合同，并定于2017年5月8日办理交接手续。文心画坊、张治中、谢雪玲也已经将所有租金结清，且于2017年5月8日当天双方均派员顺利完成了大部分的交接手续。汇美公司当时从未提及要求文心画坊、张治中、谢雪玲承担违约或损失赔偿责任的问题。因此，合同解除是在双方平等自愿的情况下协商一致的结果，汇美公司在解除合同后又向文心画坊、张治中、谢雪玲主张违约和赔偿责任，有违诚信；二、原审判决文心画坊、张治中、谢雪玲向汇美公司返还免租期租金，没有事实和法律依据。其一，返还免租期租金的约定有违商业惯例，加重文心画坊、张治中、谢雪玲的责任，违背公平合理原则，应当认定为无效条款。众所周知，免租期属于物业租赁行业一直存在的行规，而通常免租期间内承租人均只能在房屋内进行装修工作，并无任何经营行为，不产生任何收益，却要支出巨额装修费用，对此出租人给予该期间免收租金的优惠属于正常合理的商业交易惯例。汇美公司在涉案租赁合同中约定为优惠条件且不允许文心画坊、张治中、谢雪玲修改而必须接受，违背商业惯例，加重了文心画坊、张治中、谢雪玲的责任，根据合同法的规定，对返还免租期租金的条款应当认定为一个无效的条款。其二，退一万步，如认定返还免租期租金的条款有效，则返还免租期租金的性质应属于违约金。根据涉案租赁合同的约定，免租期租金的返还有一个前提条件，即因文心画坊、张治中、谢雪玲原因提前终止或解除合同。实际上，该约定是对文心画坊、张治中、谢雪玲提前解除合同的惩罚，相当于违约金，而在本案原审第一次开庭时，汇美公司已经明确选择追究文心画坊、张治中、谢雪玲承担赔偿损失的责任，则该作为有违约金性质的免租期租金就不应当获得支持。其三，汇美公司在原审中的第三项诉讼请求是返还免租期租金，在第四项诉讼请求中又根据涉案租赁合同第十条第1、2款的约定要求文心画坊、张治中、谢雪玲承担损失赔偿责任。如将免租期租金定性为损失与汇美公司在原审中的第四项诉讼请求一并支持，显然违背合同法关于损失赔偿的补偿性质，变相助长汇美公司获益。其四，按照租赁合同第二条第2项有关免租期优惠的约定，汇美公司要求文心画坊、张治中、谢雪玲支付免租期租金的前提是因文心画坊、张治中、谢雪玲原因提前终止或解除合同，但双方于2017年5月8日签署的交接文件可以说明双方解除合同的原因系协商一致，故原审法院判令文心画坊、张治中、谢雪玲承担免租期租金不符合合同约定；三、原审判决文心画坊、张治中、谢雪玲支付90万元损失赔偿远远超过汇美公司的实际损失，显失公平。其一，如前所述，涉案租赁合同的解除实际上是双方协商一致的结果，双方解除合同时，汇美公司从未向文心画坊、张治中、谢雪玲主张违约或损失赔偿责任，双方完成交接手续后，汇美公司又起诉文心画坊、张治中、谢雪玲要求承担违约和赔偿责任，有违诚信。其二，在文心画坊、张治中、谢雪玲已经提前一个月通知汇美公司提前退租且双方协商一致确定交接日期的情况下，汇美公司应当提前寻找承租户，但汇美公司却迟迟未积极采取措施减少损失，导致涉案物业空置，汇美公司对此应承担责任。其三，即使汇美公司存在损失，原审判决文心画坊、张治中、谢雪玲支付90万元的赔偿亦有违公平公正原则，不符合客观事实。根据汇美公司提供的证据，双方在2017年5月8日完成涉案物业的交接手续后，汇美公司已于2017年10月将涉案房屋交付其他承租户使用，中间仅仅空置不到4个月时间。如按照汇美公司与文心画坊、张治中、谢雪玲的租赁合同约定的租金标准计算4个月，其租金损失也仅仅为615664元，而原审判决90万元违约金是汇美公司的实际损失的1.5倍多，该违约金过分高于实际损失，应依法予以调低。对于损失赔偿，原审法院应根据公平原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素予以确定。而本案中，双方已合作十多年，且双方就涉案房屋的租赁关系一直维持了超过五年之久，即便在2016年文心画坊、张治中、谢雪玲出现经营困难的情况下仍然按时依约向汇美公司支付租金及其他费用，一直坚持至2017年4月才正式与汇美公司协商解除合同。另外，从汇美公司提供的其与案外人签署的租赁合同内容条款可以看出，无论汇美公司与文心画坊、张治中、谢雪玲抑或与案外人签署的合同均为汇美公司提供的格式合同，且合同条款不能修改，充分证明缔约过程中汇美公司一直处于强势的地位，承租方难以撬动。再者，原审判中认定由于涉案房屋于2017年10月另租他人且租金较低于涉案租赁合同，并以此为由要求文心画坊、张治中、谢雪玲承担责任，但涉案房屋是否可以找到新承租人，以及新租约的租金金额均应属于商业风险，将此风险转嫁由文心画坊、张治中、谢雪玲承担实为不妥。因此，原审判决文心画坊、张治中、谢雪玲承担90万元的违约金，显失公平，严重加重了汇美公司的责任；四、本案最终判决的款项应与拓博公司支付的保证金和汇美公司扣留文心画坊、张治中、谢雪玲的空调残值相抵扣。拓博公司签署涉案租赁合同时已向汇美公司支付了249844元保证金，根据涉案补充协议二第一条的约定，各承租方共同承担原租赁合同项下承租方的权利和义务。如认定文心画坊、张治中、谢雪玲及拓博公司、肖炳权、谢雪琴需对汇美公司承担连带责任，则最终判决的款项应与原拓博公司支付的保证金相互抵扣。另外，虽然双方已经完成了涉案物业的交接手续，但汇美公司仍然扣留了文心画坊、张治中、谢雪玲的空调及石狮子。虽然汇美公司在原审庭审过程中多次表示同意将石狮子交还，但文心画坊、张治中、谢雪玲安装的空调已经连同空调安装所在的物业另租他人使用，故空调对应的价值亦应与最终判决的款项相抵扣。被上诉人汇美公司答辩称：不同意文心画坊、张治中、谢雪玲的所有上诉请求和理由，原审认定事实清楚，适用法律正确。其一，文心画坊、张治中、谢雪玲认为涉案合同的解除是双方协商一致的结果，其不需要承担违约责任，理由不成立。一方面，文心画坊、张治中、谢雪玲在原审答辩中从未提出解除合同是协商一致的结果，其只是认为违约金过高。另一方面，文心画坊、张治中、谢雪玲并非没有拖欠租金，其拖欠了163846.06元租金。由于文心画坊、张治中、谢雪玲拖欠租金，且表示要单方解除租赁合同，为了避免双方损失的扩大，汇美公司收回了场地，但该行为不代表汇美公司放弃追究文心画坊、张治中、谢雪玲导致租赁合同提前解除的违约责任。双方没有免除文心画坊、张治中、谢雪玲违约责任的约定，反而是汇美公司反复发函要求文心画坊、张治中、谢雪玲承担提前解约的违约责任。其二，文心画坊、张治中、谢雪玲认为原审判决其支付部分返租期的租金不符合商业惯例，并认为属于违约金性质，不应和损失重复计算，理由不成立。一方面，合同已明确约定在文心画坊、张治中、谢雪玲提前解约的情况下免租期内租金如何处理，文心画坊、张治中、谢雪玲在签署租赁合同并履行多年后质疑该条款不符合商业惯例，不应支持。另一方面，合同约定提前解约需要按实际租期占合约租期的比例补足租金，依然属于租金支付问题，并非违约金性质。即使认定属于违约金性质，该违约金针对的也是提前解约导致的免租期期间租金损失，也可以单独计算。其三，文心画坊、张治中、谢雪玲认为原审判决文心画坊、张治中、谢雪玲赔偿违约损失90万元超过汇美公司的实际损失，理由不成立。如果按照合同约定计算损失，则文心画坊、张治中、谢雪玲需要赔偿的金额达到1974617.19元，原审判决结果已经酌情减轻了文心画坊、张治中、谢雪玲的赔偿责任。根据汇美公司提供的证据以及损失计算表，租赁合同解除后重新招租给汇美公司造成的损失远远超过90万元。其四，关于石狮子和空调，属于另案处理的问题。文心画坊、张治中、谢雪玲在原审中本来提起了反诉，但因未参加反诉庭审，导致被视为撤回反诉请求，故其不应该在二审中提出该诉求。而且，汇美公司有发函书面通知搬离石狮子，但文心画坊、张治中、谢雪玲没有搬，后汇美公司应租户的要求花费搬运费将其搬运到汇美大厦库房，文心画坊、张治中、谢雪玲应就此支付搬运费和占用费。原审被告拓博公司、肖炳权、谢雪琴经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院书面陈述意见。汇美公司于2017年8月4日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除《汇美商务中心租赁合同》及补充协议；2、拓博公司、文心画坊、张治中、谢雪玲、肖炳权、谢雪琴（下简称拓博公司等六人）向汇美公司支付拖欠的租金163846.06元(2017年4月7日至2017年5月8日)及滞纳金（自2017年4月6日起至清偿之日止，按照日千分之一计算）；3、拓博公司等六人返还免租期租金174966.5元；4、拓博公司等六人向汇美公司支付违约赔偿金1974617.19元；5、拓博公司等六人承担本案的诉讼费用。原审法院经审理查明：汇美公司是广州市海珠区广州大道南路83号802房及901房的权属人。2011年12月23日，汇美公司（甲方）与拓博公司（乙方）、张治中（丙方）签订《汇美商务中心租赁合同》，约定：甲方同意将涉案物业出租给乙方使用。租赁期限为10年，自交付之日启计，交付时间为2012年1月5日。双方同意甲方将涉案物业按现状标准交付乙方进行内部装修，并给予乙方叁个月装修免租期。装修免租期内只免租金，管理费、水费、电费等其他因该物业使用而产生的一切费用由乙方负责支付；该装修免租的优惠是相对于整个合同租赁期限的优惠，若合同因乙方原因提前终止或解除，则该优惠应按照实际租期占合约租期的比例进行折算，乙方应补足多占用的免租期租金。租金首年（除装修免租期外）月租金按124922元收取，每两年递增11%，其中2016年1月5日至2018年1月4日月租金153916元。乙方应于各租赁月份的首日前将该月租金支付给甲方；乙方逾期支付租金的，每逾期一天，应按逾期欠款总额的千分之一支付滞纳金，逾期超过一个月仍为支付的，乙方除应每日按逾期欠款总额的千分之一支付滞纳金外，甲方有权解除合同。租赁保证金为月租金标准的两倍，即249844元。履约保证金不能抵作租金、滞纳金、赔偿金和其他欠费，履约保证金于本合同期限届满，或双方协议解除本合同时，乙方在全部缴清本合同规定的各项费用，完全履行本合同项下义务，归还了甲方租赁物业并清理场地撤场，同时经甲方验收租赁物业通过后7个工作日内，由甲方全额无息退还乙方。如本合同租赁期满，乙方仍有法律规定或本合同约定的应付款尚未支付完毕的，甲方可先扣除应付款后，再将剩余部分的履约保证金无息退还乙方。双方同意甲方按现状固定装修（不含家私、电器、设备）交付，物业交付时该装修如有瑕疵及损坏，甲方不负责整改；原固定装修乙方可作拆除，另行重新装修，乙方退租时，可以不恢复原固定装修，但应将重新装修后的固定装修完好交还甲方。……租赁期内，若乙方无违约，甲方不得提前解除合同，否则须按第十条第1点的约定赔偿乙方的损失并支付违约金。租赁期内，若甲方无违约，乙方不得中途提前解除合同，否则须按第十条第1点的约定赔偿甲方的损失并支付违约金。(第十条第1点)租赁期内，除本合同规定或双方协商同意外，甲乙任何一方单方提前终止合同的，或违约导致合同解除的，违约方必须按照租赁存续期（即剩余租期）的租金总额的20%向守约方支付损失赔偿金，另守约方有权要求违约方支付当期月租金的2倍作为违约金。2、乙方应按时足额交纳租金，如逾期交付租金的，每逾期一日乙方须按所欠租金总额的千分之一向甲方支付滞纳金；乙方逾期一个月交纳租金的，或拖欠租金及其他费用总额达一个月的租金总额的，甲方有权解除合同收回租赁物业另行处置，乙方除应清偿所欠费用外，还应按本合同第十条第1点的约定向甲方支付赔偿金和违约金。乙方应在甲方通知后的5日内交还物业给甲方，所作固定装修不得拆除，甲方也不作补偿。乙方所交纳的保证金不予退还且保证金不能抵作租金、滞纳金、赔偿金和其他欠费，但可以抵扣违约金。因上述行为引起的一切经济损失和后果，由乙方自行承担。4、如甲乙双方协商一致同意解除本合同，则双方均不作违约处理，乙方应在双方商定的时间内自行搬离，将租赁物业及固定设备交回给甲方，否则，甲方有权派人接管租赁物业。乙方未在规定的期限内搬离的可动物品财产，甲方有权当作弃物处置；丙方对本合同项下乙方的权利和义务承担连带担保责任；等。之后，拓博公司向汇美公司支付履约保证金249844元。2012年12月13日，汇美公司（甲方）与拓博公司（乙方）、张治中（丙方）及文心画坊（丁方）共同签订《汇美商务中心租赁合同补充协议》，补充约定：乙方要求退还甲方已开具的2012年12月7日至2013年1月6日期间的租金发票并作废。乙、丙、丁三方要求增加丁方作为上述物业的共同承租人，并自2012年12月7日起的租金发票开具至丁方的名下。甲方同意配合办理乙、丙、丁三方要求的上述发票变更，唯该安排可能给甲方造成的额外税务负担须由乙、丙、丁三方承担。……。汇美公司（甲方）与拓博公司（乙方1）、文心画坊（乙方2）、文中商行（乙方3）、文渊商行（乙方4）、文腾商行（乙方5）、英姿公司（乙方6）、九睿公司（乙方7）、张治中（丙方1）及谢雪玲（丙方2）共同签订《汇美商务中心租赁合同补充协议二》，订明：涉案物业于2012年1月7日已交付给承租方使用。乙方1、乙方2和丙方1要求增加乙方3、乙方4、乙方5、乙方6、乙方7、丙方1和丙方2作为共同承租人；乙方3、乙方4、乙方5、乙方6、乙方7、丙方1和丙方2同意作为共同承租人，与乙方1、乙方2共同承租原租赁合同项下承租人的权利和义务。承租人要求自行将该物业拆分成16个自编单元供各承租方办理租赁备案，……。乙方1、乙方2、乙方3、乙方4、乙方5、乙方6、乙方7、丙方1和丙方2就租赁合同及其补充协议项下承租方的所有义务及责任向甲方承租连带担保责任。之后，双方将涉案物业分拆成16个自编单元，由汇美公司分别与拓博公司、文心画坊、张治中及雪玲以及和文中商行、文渊商行、文腾商行、英姿公司、九睿公司签订《广州市房屋租赁合同》，并办理房屋租赁登记备案。2013年3月5日，汇美公司再与拓博公司（乙方1）、文心画坊（乙方2）、文中商行（乙方3）、文渊商行（乙方4）、文腾商行（乙方5）、英姿公司（乙方6）、九睿公司（乙方7）、张治中（丙方1）及被告谢雪玲（丙方2）（下简称九承租人）共同签订《汇美商务中心租赁合同补充协议三》，订明：现因承租方提出工商局要求以个体经营者名义签订租赁合同，特此，出租方与各承租方和担保方友好协商，就相关事宜变更签订如下补充协议，……各方因该物业租赁备案的需要而签订的简易格式备案版本的内容（包括但不限于《广州市房屋租赁合同》、变更房屋租赁合同申请表等）如与原租赁合同补充协议一、补充协议二及本补充协议三有出入的，以原租赁合同和各补充协议为准。乙方1、乙方2、乙方3、乙方4、乙方5、乙方6、乙方7、丙方1和丙方2就租赁合同及其补充协议项下承租方的所有义务及责任向甲方承担连带担保责任。2015年1月5日至2017年4月27日期间，汇美公司共15次以九承租人逾期支付租金为由向承租人发出限期清还租金欠款、解除合同收回物业等内容的通知书。拓博公司等认为该期间没有拖欠租金行为，也没有收到上述通知书。2017年4月20日，文心画坊向汇美公司发出《关于退回所租用物业的退租函》，载明“我们所租用贵公司广州大道南83号汇美商务中心901、802物业，因为我们经营上的原因，决定不再租用该物业，我们于2017年5月6日前将该物业交回贵公司，请贵公司派人协助处理物业交接事宜。”2017年5月3日，汇美公司向九承租人发出《提前退租的欠款及违约责任通知书》，内容大致是汇美公司收到提前退租的来函，表示若提前退租则缴清租金及违约损失赔偿金等。2017年5月8日，汇美公司与文心画坊办理了涉案物业交接手续，将涉案物业交还给汇美公司。2017年5月23日，汇美公司又向九承租人发出《提前退租的欠款及违约损失赔偿款催款通知书》，汇美公司要求在5月31日前清缴2017.4.7-2017.5.8期间的租金163846.06元及滞纳金、免租期的租金174760.82元、违约金249844元及损失赔偿金1974617.19元、管理费及水电费等。原审庭审中，汇美公司、拓博公司等确认涉案物业起租时间是2012年1月7日。另，汇美公司为证明因合同解除造成其实际损失事实，提交了2017年10月17日汇美公司与广州奥讯室内设计有限公司签订的关于涉案物业的租赁合同等证据，对此文心画坊、张治中、谢雪玲认为与其无关，不能证明其给汇美公司造成损失。另查明：文中商行、文渊商行、文腾商行均是个体工商户，经营者均是谢雪玲，住所地均在广州市海珠区广州市大道南83号901房。文中商行、文腾商行在2014年9月28日经核准注销；文渊商行在2013年7月30日经核准注销。英姿公司及九睿公司经股东会决议同意公司解散并成立公司清算组对公司债权债务进行清算完毕，分别在2017年11月23日和2017年11月13日经工商部门核准注销。公司注销后，企业原有的一切债权债务由全体股东按出资额和出资比例承担。英姿公司（住所地广州市天河区广汕一路500号中控楼(6)栋一楼102室，注册资金：200万元；法定代表人谢雪玲出资比例90%；谢雪琴出资比例10%）及九睿公司（住所地广州市海珠区广州大道南83号901房自编H，注册资金：50万元；法定代表人张治中出资比例90%、肖炳权出资比例10%）。张治中与谢雪玲是夫妻关系。汇美公司在2017年10月20日将涉案物业出租给案外人使用。原审法院认为：汇美公司将涉案物业出租给拓博公司、文心画坊、张治中、谢雪玲，还有文中商行、文渊商行、文腾商行、英姿公司及九睿公司共同使用并向汇美公司支付租金，双方还签订了涉案租赁合同，故汇美公司与拓博公司、文心画坊、张治中、谢雪玲，还有文中商行、文渊商行、文腾商行、英姿公司及九睿公司之间关于涉案物业的租赁合同关系成立。文中商行、文渊商行、文腾商行均是谢雪玲经营的个体工商户，已被核准注销，故文中商行、文渊商行、文腾商行在涉案租赁合同项下的权利义务由谢雪玲承担。拓博公司、文心画坊、张治中、谢雪玲均是涉案物业的承租人，同时张治中及谢雪玲既是担保人又是夫妻关系，故汇美公司要求拓博公司、文心画坊、张治中、谢雪玲共同承担本案民事责任的请求予以支持，对张治中及谢雪玲抗辩不需承担文中商行、文渊商行、文腾商行三个主体民事责任的意见不予采纳。在2017年4月-5月汇美公司、拓博公司等办理涉案物业交接期间，汇美公司均有向上述九承租人催缴涉案的欠租，汇美公司提起本案诉讼后，英姿公司、九睿公司经清算被工商部门核准注销。谢雪玲及谢雪琴是英姿公司的股东，张治中及肖炳权是九睿公司的股东，而谢雪玲及张治中分别是该两公司的法定代表人，同时涉案物业又是文心画坊，还有文中商行、文渊商行、文腾商行、九睿公司注册经营场所，张治中、谢雪玲、谢雪琴及肖炳权明知英姿公司、九睿公司在涉案租赁合同中尚有债务未清理完毕，在没有通知汇美公司的情况下在诉讼期间将英姿公司、九睿公司注销，故张治中、谢雪玲、谢雪琴及肖炳权应分别对英姿公司、九睿公司在本案的债务在其认缴出资额内承担清偿责任。租赁期间，汇美公司因九承租人逾期支付租金多次发函，要求解除合同及赔偿损失，后拓博公司等提出退租，双方并办理了交接手续，但对于2017年4月7日至2017年5月8日期间的租金至今未支付给汇美公司，拓博公司等的行为已构成根本性违约，故汇美公司要求解除涉案《汇美商务中心租赁合同》及补充协议有理，予以支持，同时九承租人实际使用涉案物业，拓博公司等没有证据证明是汇美公司怠于接收涉案物业，故拓博公司等理应按合同约定支付汇美公司主张的2017年4月7日至2017年5月8日期间租金163846.06元给汇美公司。合同约定，汇美公司同意给予拓博公司等叁个月装修免租期，该装修免租的优惠是相对于整个合同租赁期限的优惠，若合同因拓博公司等原因提前终止或解除，则该优惠应按照实际租期占合约租期的比例进行折算，拓博公司等应补足多占用的免租期租金。本案因拓博公司等违约导致合同解除，故汇美公司要求拓博公司等支付免租期租金174966.5元符合合同约定，予以支持，对拓博公司等抗辩该约定有失公平的意见，不予采纳。关于汇美公司主张违约金请求问题，拓博公司等提前解除租约，必然会给汇美公司造成经济损失，但计算金额应以实际损失为基础。拓博公司等在2017年5月交还涉案物业时已拖欠汇美公司一个多月租金未付，汇美公司在2017年10月将涉案物业另租他人，但租金标准低于涉案合同。汇美公司在本案中既主张迟延支付租金的滞纳金，又主张解除合同的违约赔偿金，鉴此原审法院依据案件查明事实，结合当事人实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，并根据公平原则，对拓博公司等抗辩约定的违约金过高并请求予以调整意见予以采纳，酌情由拓博公司等向汇美公司赔偿违约损失90万元。本案因拓博公司等违约引致诉讼，故受理费应由拓博公司等六人共同承担。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条及《中华人民共和国公司法》第三条的规定，于2018年10月12日作出判决如下：一、解除广州汇美发展有限公司与广州拓博贸易有限公司、广州市海珠区文心画坊、广州市海珠区文中贸易商行，广州市海珠区文渊贸易商行、广州市海珠区文腾贸易商行、广州市英姿园林设计有限公司、广州九睿贸易有限公司、张治中、谢雪玲签订的《汇美商务中心租赁合同》及补充协议；二、广州拓博贸易有限公司、广州市海珠区文心画坊、张治中、谢雪玲在本判决生效之日起10日内向广州汇美发展有限公司支付租金163846.06元；三、广州拓博贸易有限公司、广州市海珠区文心画坊、张治中、谢雪玲在本判决生效之日起10日内支付免租期租金174966.5元；四、广州拓博贸易有限公司、广州市海珠区文心画坊、张治中、谢雪玲在本判决生效之日起10日内向赔偿违约损失90万元；五、张治中、谢雪玲、谢雪琴及肖炳权以其在广州市英姿园林设计有限公司、广州九睿贸易有限公司认缴的出资额为限对本判决主文第二至第四项所确定债务承担连带清偿责任；六、驳回汇美公司的其它诉讼请求。本案受理费80912.4元，由拓博公司等六人负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认为：本案二审的争议焦点是文心画坊、张治中、谢雪玲是否构成违约，应如何向汇美公司承担违约责任。依据双方在租赁合同及补充协议中的约定，租期至2018年1月4日届满，在汇美公司无违约的情况下，文心画坊、张治中、谢雪玲不得中途提前解除合同，否则需向汇美公司赔偿损失并支付违约金。而依据已查明的事实，在约定的租期届满之前，文心画坊、张治中、谢雪玲即基于自身“经营上的原因”，向汇美公司提出提前交回租赁物，汇美公司虽接收了文心画坊、张治中、谢雪玲交还的租赁物，但在办理交接手续之前通过函件向文心画坊、张治中、谢雪玲明确主张违约损失赔偿金。因此，双方办理租赁物交接手续的行为不应视为双方就提前解除合同达成协商一致，而汇美公司接收租赁物的行为也不应视为汇美公司同意免除文心画坊、张治中、谢雪玲的违约责任。据此，文心画坊、张治中、谢雪玲的行为已构成违约，汇美公司诉请文心画坊、张治中、谢雪玲补交免租期的租金及赔偿损失符合合同约定，原审判决对此予以支持并无不当，可予维持。文心画坊、张治中、谢雪玲以合同系经双方协商一致解除为由，上诉认为其无需承担违约责任，缺乏事实根据与法律依据，本院不予采纳。关于违约损失，原审法院已根据文心画坊、张治中、谢雪玲的申请，结合本案的实际情况对合同约定的标准进行了适当调整，文心画坊、张治中、谢雪玲以原审判决其承担的违约损失过高为由，上诉主张免除其违约损失赔偿责任，理由不成立，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人文心画坊、张治中、谢雪玲的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费15949.31元，由上诉人广州市海珠区文心画坊、张治中、谢雪玲共同负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年六月二十五日书记员  王文杰唐颖琪