成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初687号 原告：杨代胜，男，1983年10月17日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：王蓬勃，四川思沃律师事务所律师。 被告：周重京，男，1988年10月23日出生，汉族，住成都市双流区。 原告杨代胜与被告周重京房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨代胜及其委托诉讼代理人王蓬勃到庭参加诉讼，被告周重京经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 杨代胜向本院提出诉讼请求：判令周重京返还杨代胜购房定金2000元，返还杨代胜购房款人民币147000元及利息（利息以149000元为基数，从2018年9月1日起按同期银行贷款利率支付至付清时为止，利息暂计1080元），以上款项共计150080元。事实和理由：2018年8月21日，杨代胜与周重京商量，周重京将其一套房屋出售给杨代胜，杨代胜于当天向周重京支付购房定金1000元。2018年8月31日杨代胜与周重京签订了《房屋买卖协议》，约定周重京将其位于成都市双流区，面积为100平方米的安置房出售给杨代胜。杨代胜应在签订合同当日将第一次购房款237000元交付给周重京，余款250000元在房屋产权证办理后十个工作日以内由杨代胜向周重京支付完毕。协议签订当天，杨代胜向周重京支付购房款147000元。之后，周重京母亲以该房屋系其与周重京共有为由，不同意出售该房屋。后经杨代胜了解到，周重京出售的房屋系在农村集体土地上所建房屋，不能向杨代胜出售。杨代胜认为，周重京出售的房屋系法律禁止出售的房屋，双方签订的《房屋买卖协议》应系无效协议，周重京应返还杨代胜的购房款，双倍返还购房定金，并支付相应利息。为维护杨代胜合法权益，特向法院提起诉讼。 周重京未答辩。 杨代胜为支持其主张，提交了以下证据，第一组：2018年8月21日金额为1000元的收条，证明2018年8月21日杨代胜与周重京商量，周重京将其一套房屋出售给杨代胜，杨代胜向周重京支付了定金1000元，并由周重京出具了收条一张；第二组：《房屋买卖协议》，证明2018年8月31日双方签订了一份《房屋买卖协议》，双方约定周重京将其位于成都市双流区平方米的安置房出售给杨代胜，协议约定了购房款项的支付等；第三组：2018年8月31日金额为147000元的收条一张、签订合同时现场录像视频光盘一张，证明协议签订当天，杨代胜通过现金和转账的方式支付购房款147000元，并由被告出具了收条一张；第四组：申请书一份、承诺书一份、成都市双流区国土资源局出具的成都双流区人民法院律师调查令回复函及附件，证明案涉房屋系双流区金桥镇新安村农民集中建房整理项目，房屋是建在集体土地上的，是不能上市交易的。 周重京未提交证据。 本院认为，杨代胜提交的第一组、第二组、第三组、第四组证据材料，符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信。 本院根据上述有效证据，对本案案件事实认定如下：2018年8月21日，杨代胜通过网站得知周重京欲出售房屋，拟向周重京购买其房屋，故向其支付定金1000元，周重京出具收条一张，载明“今收到杨代胜（511022198310172656）购房定金1000元（壹仟圆整），定于2018年9月10日交付购房首款”； 2018年8月31日，出卖人周重京（甲方）与买受人杨代胜（乙方）签订了《房屋买卖协议》，协议约定：“内容一、安置房买卖协议书：房屋的基本情况。本出卖人拆迁安置房屋坐落在成都市双流区，安置房面积为一百平方米，房屋用途为住宅。现尚未办理产权证。合同中所诉房屋为甲方拆迁安置房，是甲方的个人财产。该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押，债权债务。以及其他权利瑕疵。交易后如有上述未清事项，由甲方承担，乙方不负任何责任。内容二、安置房买卖协议书：付款时间与方式1、本合同签署后买受人应将第一次购房款贰拾叁万柒仟元整（237000元）交付给出卖人，该款在签订合同当日支付。余款贰拾伍万元整（250000元）在房屋产权证办理后十个工作日以内买受人杨代胜向出卖人周重京支付完毕……内容三、安置房买卖协议书：房屋交付1、本合同签署后，出卖人应将所持有的关于本房屋的一切证明原件交由买受人保管；2、出卖人应在收到第一次款项交付后，将约定买卖的房屋及其附带的钥匙全部交付给买受人，由买受人所有……” 2018年8月31日，杨代胜通过现金及转账方式支付购房款147000元，周重京出具收条一张，载明“今收到杨代胜（511022198310172656）购房款147000元（壹拾肆万柒千元整）”。协议签订后，周重京将案涉房屋交付给了杨代胜。后由于周重京母亲不同意出售案涉房屋，杨代胜将案涉房屋的钥匙、水、电卡等交还给了其母亲。 2019年3月6日，成都市双流区国土资源局出具《成都市双流区人民法院律师调查令回复函》，内容为：“……新安家园属成都市双流区整理项目农民集中居住区，该项目与2011年6月经成都市国土资源局《关于成都市温江区寿安镇新林村等15个农村集体建设用地整理项目实施规划的批复》（成国土资函〔2011〕169号）批准立项；2018年1月经成都市国土资源局《关于成都市双流区整理项目实施规划变更的批复》（成国土资函〔2018〕66号）批准变更，变更后的农村集中居住区位于新安村××组。该项目正在实施中，暂未验收。” 另查明，在本案诉讼过程中，周重京母亲替周重京向杨代胜退还了购房款40000元。 本院认为，基于“房地一体”主义，房屋的流转必然会导致土地随之流转。集体经济组织的成员虽然只享有集体建设用地的使用权，但这种使用权也是农民的一项重要财产，集体建设用地使用权具有福利和社会保障功能，如果允许非集体经济组织成员通过购买集体建设用地上的房屋的方式取得集体建设用地使用权，在实质上构成对集体在该集体建设用地行使所有权的障碍，导致集体所有权的落空。故非本集体经济组织成员购买集体建设用地上的房屋的合同，损害了法律、行政法规及国家政策所维护的社会公共利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项：“有下列情形之一的，合同无效：……（四）损害社会公共利益……”之规定，本案中，杨代胜与周重京签订的《房屋买卖协议》涉及的房屋系农民集中建房整理项目，修建在农村集体建设用地上的，尚未竣工验收，周重京将案涉房屋出售给集体经济组织成员以外的个人，损害了社会公共利益，故双方签订的《房屋买卖协议》应属无效。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，周重京与杨代胜之间签订的《房屋买卖协议》被确认无效后，周重京应当向杨代胜返还定金及购房款共计148000元。因双方签订的合同系无效合同，不应当适用定金法则，对杨代胜主张双倍返还定金的诉讼请求本院不予支持。此外，虽然双方对签订的《房屋买卖协议》被认定为无效均有过错，但周重京实际占有使用了杨代胜支付的购房款，基于公平原则，周重京应当向杨代胜支付利息，对杨代胜主张的利息，本院予以支持。在本案诉讼过程中，因周重京母亲已代周重京向杨代胜退还了40000元购房款，故周重京还应向杨代胜退还购房款108000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第（四）项、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告周重京于本判决发生法律效力之日起七日内向原告杨代胜返还购房款108000元并支付资金占用利息（利息以欠款本金为基数，从2018年9月1日始计算至本判决确定的本金给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止）； 二、驳回原告杨代胜的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3302元，由被告周重京负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  邱盛林 人民陪审员  袁冬梅 人民陪审员  范董萍 二〇一九年六月六日 法官 助理  陈 妮 书 记 员  武佳艺