山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁10民初68号原告：孙淑丽，女，1970年10月10日出生，汉族，住山东省威海火炬高技术产业开发区。委托诉讼代理人：李彦君，山东海丰威律师事务所律师。被告：威海广信房地产开发有限责任公司,住所地山东省威海经济技术开发区青岛中路96号A-1407室。诉讼代表人：威海广信房地产开发有限责任公司管理人。委托诉讼代理人：丛菡，女，1987年9月6日出生，汉族，住山东省荣成市三环北区，系威海广信房地产开发有限责任公司管理人工作人员。第三人：柳港辉，男，1997年6月21日出生，汉族，住山东省威海火炬高技术产业开发区。原告孙淑丽与被告威海广信房地产开发有限责任公司（以下简称广信公司）、第三人柳港辉破产债权确认纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用普通程序，于2019年1月22日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李彦君、被告委托诉讼代理人丛菡到庭参加诉讼，第三人柳港辉经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。孙淑丽向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告之间的房屋买卖合同（预售）有效，责令被告继续履行房屋买卖合同、交付房屋，房屋价值533562元；2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年7月，第三人购买涉案房屋，与被告签订了房屋买卖合同（预售），并办理预售登记。2015年10月，涉案房屋被以房抵债。2016年2月25日，原告经与第三人、被告协商，购买了涉案房产，并与被告办理预告登记，进行了相关平账手续。原告认为，第三人与被告对涉案房屋的买卖关系是建立在2015年7月，原告与第三人及被告之间的房屋买卖关系是建立在2016年2月25日，无论上述哪个时间点，该合同都是真实有效的，各方应当继续履行合同，现被告以原告不是消费者为由否认房屋买卖的合法有效性，与事实和法律相悖。综上，请求支持原告诉讼请求。庭审中，原告引述最高人民法院第15批第72号指导案例证明其主张。广信公司辩称，涉案房屋实际系被告履行与原告之间签订的民间借贷合同而进行的以物抵债行为，且该以物抵债行为发生在破产受理之日起六个月内，在涉案房产未办理产权登记前，其产权仍属被告，若继续履行该以物抵债协议，实际上是在破产程序之外给予个别清偿，因此，原告的情形符合法律规定的六个月内个别清偿行为，管理人决定将涉案房屋依法收回。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，据此查明以下事实：原告与第三人系母子关系，原告曾为被告公司员工。2013年6月14日，原告与被告签订《借款合同》，原告向被告出借款项100万元，借款期限自2013年6月14日至2014年6月14日，借款利息按年息20%计算。到期后，被告未能按约偿还借款。2015年7月31日，第三人与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由第三人购买百度城-1C-3909室，面积113.62平方米，单价为每平方米4696元，总购房款533562元。该《商品房买卖合同（预售）》于2016年2月25日被注销。2015年8月18日，原告向被告总经理提交以房抵顶借款的申请，该申请载明因原告于2013年6月14日借给被告100万元，现已逾期且欠付部分利息，申请用百度城二期1B-4114室和1C-3909室抵顶此借款，……1C-3909室，留自己住，申请全额抵顶借款（价格执行内部员工政策）。被告总经理在该申请上签字。2015年10月29日，原告与邵芳向被告提交申请书，载明邵芳（介绍人：孙淑丽）于2013年6月借给被告100万元，收据在原告名下，借款期限1年，现已超过期限，多次催要，被告一直未付，至2015年11月1日共欠付本息63.7万元，现邵芳本人申请用被告百度城二期1B-2720，面积102.27平米，房款51万元抵顶。2015年10月29日，原告与被告签订《顶房协议》，被告将1C-3909号、1B-2720号房产抵顶给原告，其中涉案1C-3909号面积113.62平方米，顶账单价4696元，房屋总价533562元。2016年2月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告购买百度城-1C-3909室房产，面积113.62平方米，单价为每平方米4696元，总购房款533562元；付款方式约定为，签订合同前，买受人已向出卖人支付定金53000元，该定金于合同签订时抵作商品房价款，买受人采取商业贷款方式支付购房款，应于2016年2月25日前支付首期房款53562元，余款480000元向银行申请贷款支付。同日，被告向原告出具收款收据，记载交款单位为原告，金额533562元，收款事由为百度城二期房款（1C-3909）。但原告并未实际付款，而是以被告所欠原告借款抵顶。上述《商品房买卖合同（预售）》已办理网签备案，并于2016年4月11日办理预购商品房预告登记。2016年6月29日，被告经本院裁定破产重整。涉案房产在法院裁定破产重整时尚未建成，不具备办理房屋产权登记条件。本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》的效力；二、在破产程序中，涉案《商品房买卖合同（预售）》是否应继续履行。关于争议焦点一。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，原告请求确认涉案《商品房买卖合同（预售）》合法有效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于争议焦点二。本案中，在被告无力偿还原告借款的情况下，经原告申请，双方达成以物抵债的合意并签订《顶房协议》，约定被告将涉案房产抵顶给原告，并对抵顶房产的面积与金额作出明确约定。其后，双方签订的涉案《商品房买卖合同（预售）》，系为履行《顶房协议》而签订，双方的真实意思表示仍为消灭债务，确保原告债权获得清偿，并未产生和设定新的权利义务。对于涉案《商品房买卖合同（预售）》所约定的支付房款的义务，原告并未实际履行，涉案房产在被告破产申请受理时未竣工不具备交付条件，被告交付房产的义务亦未履行。本案与最高人民法院第15批第72号指导案例的重要区别之一是被告已进入破产程序，因此相关法律关系应适用《企业破产法》的规定，该法为特别法，依据《企业破产法》第十八条规定，破产申请受理前成立而双方均未履行完毕的合同，管理人依法有权决定解除，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人的，视为解除合同，故涉案《商品房买卖合同（预售）》已依法解除，尚未履行的合同义务，依法终止履行，因此原告关于被告继续履行买卖合同、交付房屋的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。”依据上述规定，预告登记的效力以债权有效存续为基础，预告登记所依据的买卖合同被解除时，属于债权消灭，该情形下预告登记依法失效。本案中，原告办理涉案预购商品房预告登记所依据的《商品房买卖合同（预售）》依法被解除，预告登记效力所赖以维系的债权基础消灭，涉案预购商品房预告登记失效。综上，原告请求确认涉案《商品房买卖合同（预售）》合法有效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；原告主张被告继续履行涉案合同、交付房屋的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定，判决如下：一、确认原告孙淑丽与被告威海广信房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同（预售）》有效；二、驳回原告孙淑丽的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告孙淑丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  马树芳人民陪审员  丛丽滋人民陪审员  张 丽二〇一九年六月十四日书 记 员  李英男