福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0103民初1521号 原告：福建省港航管理局勘测中心，住所地福州市。 法定代表人：刘荣林，主任。 委托诉讼代理人：夏勇明，福建晓晔律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄长清，福建晓晔律师事务所执业律师。 被告：夏永忠，男，1968年6月3日出生，汉族，住湖南省武冈市。 原告福建省港航管理局勘测中心（以下简称“港航勘测中心”）与被告夏永忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告港航勘测中心的委托诉讼代理人黄长清及被告夏永忠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告港航勘测中心向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付所欠2018年6月26日至2018年12月25日期间6个月租金24900元，并自2018年6月26日起至实际付清款项之日止，以每月租金4150元逾期支付天数按日千分之一标准计算支付违约金；2.判令被告自2018年12月26日起至2019年3月4日期间，按月租金4150元标准双倍即每月8300元向原告支付房屋占有使用费18537元。事实和理由：2017年9月15日，经公开招租，原、被告双方签订《房屋租赁合同书》一份，约定原告将坐落于福州市五一南路122-6一层店面（30平方米）出租给被告使用；租赁期限从2017年9月26日至2018年12月25日，月租金4150元，年租金49800元，租金按月结算，由被告在对应结算期间起算日的前5日内支付给原告；合同第十一条违约责任约定，被告逾期支付租金的，每逾期一日按月租金的千分之一支付违约金；合同第十二条约定，如逾期不予交还房屋，被告应当按照原租金标准双倍向原告支付占用期间的房屋使用费，直至将房屋实际交还为止。房屋租赁合同书还对其它权利义务及违约责任作出约定。《房屋租赁合同书》签订后，被告承租租赁店面开展经营活动，但2018年6月26日至2018年12月25日期间的租金24900元迟迟未付，经原告多次催讨未果。2018年12月份，原告在租期届满前已告知被告不再继租，但租期届满后被告仍是占用店面拒绝交回钥匙。2019年3月4日，原告迫不得已自行收回店面。 被告夏永忠辩称，其都有向原告支付租金，租金已经交到2018年12月25日，其在2019年1月12日左右已经搬走了。因为原告押金没有退给其，所以其没有把钥匙交给原告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年9月15日，以原告港航管理局勘测中心为出租方（甲方），被告夏永忠为承租方（乙方），双方签订一份《房屋租赁合同书》，约定如下：甲方通过产权交易机构公开征集承租方，并确定乙方为承租方，双方就下列租赁事项达成一致意见，签订本合同。第一条房屋的具体情况如下：店面坐落福州五一南路122-6（30平方米）。第二条租金：月租金4150元，年租金49800元（肆万玖仟捌佰元整）。第三条租赁期限从2017年9月26日至2018年12月25日。租金按月结算，由乙方在对应结算期间起算日的前5日内交付给甲方。第四条为保证乙方合理并善意地使用该房屋及配套设施，乙方在签订本合同时支付押金三个月给甲方计人民币12450元（壹万贰仟肆佰伍拾元整），合同终止时，如乙方无违约行为，待甲方验房并结清相关费用后，乙方将钥匙交还甲方，甲方将押金全额无息退还乙方……第十一条违约责任：1.乙方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之一向乙方加收违约金……合同签订后，被告向原告支付了租赁押金12450元。从2018年9月26日起至2018年6月25日止，原告均先开具月租金发票给被告，被告或被告的配偶向原告账户转账或以向原告公司财务微信转账的方式交纳租金。2018年12月14日，原告在讼争店面门口张贴《有关店面租赁即将到期的通知》，内容如下:“店面承租户：夏永忠您租赁我中心位于福州市五一南路122-6号店面将于2018年12月25日租赁期满，我们将按期收回店面，不再办理续租事宜，请您提前做好搬出准备。该店面从2018年7月至今未交房租，按合同规定中心将依法向法院起诉，所产生的后果由您负责。”2019年3月4日，原告在社区居委会主任及段警的见证下，收回讼争店面。 诉讼中，1.原告称根据双方租金交纳交易习惯即原告每个月先将租金发票开具后交给被告，而后被告将租金转账给原告。原告已将2018年7月至2018年12月的租金发票开具给被告，但被告未向原告交纳2018年6月26日起的租金。被告对原告主张的租金交纳交易习惯无异议，但认为其已交纳2018年6月26日以后的租金。被告认为其持有原告出具的2018年7月至2018年12月的租金发票，该期间的租金部分是以微信扫码方式支付给原告财务人员，部分是以现金方式交付给原告财务人员，但被告对此未能举证证明。2.原告提供了原告财务人员陈秀霞与被告及其配偶的微信聊天记录，证明原告财务人员向被告催收2018年6月26日以后的租金及原告已将租金票据先行交与被告。被告对该微信聊天记录的真实性无异议。 另，原告申请其财务人员陈秀霞出庭作证，陈秀霞称：其每个月先将租金发票交与被告，而后由被告交纳租金。被告租金交至2018年6月25日止。从2018年6月26日起，被告就未交纳租金，但其已将2018年7月至2018年12月的租金发票交与被告。 本院认为，原告港航勘测中心与被告夏永忠签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照《房屋租赁合同书》的约定而履行各自的义务。本案的争议焦点在于：被告夏永忠是否交纳了2018年6月26日起的租金。在2018年6月26日之前，被告均以银行转账或者微信转账的方式向原告交纳租金，现被告未能提供2018年6月26日后其交纳租金的证据。且结合原告财务人员陈秀霞的证人证言，能够证明被告未向原告交纳2018年6月26日之后的租金。根据原、被告双方交纳租金的交易习惯，均是原告先向被告送达租金发票后，再由被告向原告交纳租金。故被告依其持有的租金发票不能证明其已经交纳了2018年6月26日后的租金。因此，本院认定被告未向原告交纳2018年6月26日起的租金。对于原告要求被告支付从2018年6月26日起至2018年12月25日止的租金24900元（4150元×6个月）的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于逾期支付租金的违约金的问题。被告夏永忠逾期支付从2018年6月26日起的租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。但原告港航勘测中心依约主张按日千分之一的标准，要求被告支付逾期支付租金的违约金，明显过高。且被告亦有提出该逾期支付租金违约金标准过高，故本院酌情将违约金调低为按照应付而未付租金金额的年利率24%的标准计算逾期支付租金的违约金，直至付清之日止。原告该项诉请超出上述数额的部分，本院不予支持。 关于占有使用费问题。原告于2018年12月14日已告知被告不向其续租，且《房屋租赁合同书》亦约定了租赁期限届满后被告应当向原告交还店面钥匙，因此被告未与原告办理讼争店面的交接手续不符合法律规定和合同约定。而原告于2019年3月4日在社区居委会主任及段警的见证下，收回讼争店面。故2018年12月26日起至2019年3月3日期间，本院认定系被告占有使用讼争店面，因此，被告应以4150元/月的租金标准，向原告支付从2018年12月26日起至2019年3月3日止的店面占有使用费9130元（4150×2+4150÷30×6）。原告该项诉讼请求超出上述金额的部分，本院不予支持。对于被告提出其已于2019年1月搬离讼争店面，原告不应向其收取店面占有使用费的辩解，因被告未与原告办理讼争店面交接手续，故本院不予采纳。 关于租赁押金的问题。《房屋租赁合同书》签订后，被告向原告交纳的租赁押金为12450元，该租赁押金系履约保证的性质。鉴于本案原告已收回租赁物的实际情况，本院认为被告已付的12450元租赁押金可用于抵扣其拖欠的租金及违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告夏永忠应于本判决生效之日起十日内向原告福建省港航管理局勘测中心支付拖欠的租金24900元，并支付逾期支付租金的违约金（欠付2018年6月26日至2018年12月25日的租金的违约金，应分别以各月租金4150元为基数，按照年利率24%的标准，自欠租当月的26日起计算至实际付清之日止；另，被告夏永忠交纳的押金12450元可用于抵扣上述欠租及违约金）； 二、被告夏永忠应于本判决生效之日起十日内向原告福建省港航管理局勘测中心支付从2018年12月26日起至2019年3月3日止的店面占有使用费9130元； 三、驳回原告福建省港航管理局勘测中心的其他诉讼请求。 如未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费999元，由原告福建省港航管理局勘测中心负担100元，由被告夏永忠负担899元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  盛 洁 人民陪审员  陈建珠 人民陪审员  杨剑平 二〇一九年六月二十七日 法官助理潘冰心 书记员林欢欢 附本案适用的主要法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。