广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4765号上诉人（原审被告）：吴惠强，男，1967年2月28日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：罗翠贤，女，1989年8月25日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：刘穗珊，广东广信君达律师事务所律师。原审第三人：李萍儿，女，1942年2月22日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：刘穗珊，广东广信君达律师事务所律师。上诉人吴惠强因与被上诉人罗翠贤、原审第三人李萍儿物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初36356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人吴惠强上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项；2.判令广州市越秀区瑶台朝阳七巷28号209房（以下简称涉案房屋）恢复原产权共同共有属性；3.判令罗翠贤赔偿吴惠强购置新锁款650元。事实和理由：（一）涉案房屋是吴沛桥、李萍儿工作的国营单位广东省客车厂在1978年根据其家庭人员数额分配使用的福利房。2001年12月28日吴沛桥向广东省客车厂购买涉案房屋。根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发【1994】43号1994年7月18日）第十八项规定，职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次。这一项房改政策规定公有住房出售对象是家庭而非个人所有。虽然涉案房屋权属证明仅登记吴沛桥一人，但依照上述规定可知涉案房屋应属于整个家庭的共同共有房屋。吴沛桥死后，吴惠强虽放弃吴沛桥房产的继承权，但吴惠强没有放弃涉案房屋属于本人共有的部分。一审法院适用物权法相关规定审理本案纠纷，是对于房改相关政策的否定。（二）物权法第19条规定权利人利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。根据《最高人民法院关于适用审判监督程序若干问题的解释》第十三条规定可知，本案是房改房性质，而非商品房性质，且是在2001年12月28日购买生效，而物权法是于2007年10月1日施行，因此不具有法律溯及力。且《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发【1994】43号）是国家房改房政策，属于特定历史产物，法律一般不溯及既往。（三）李萍儿隐瞒吴惠强将涉案房屋出售并过户于罗翠贤名下，侵害吴惠强作为涉案房屋共有产权人的权益，根据《最高人民法院关于贯彻中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第八十九条之规定，在涉案房屋共同共有存续期间，部分共有人处分共有财产的一般认定无效，故李萍儿与罗翠贤的房屋买卖合同应认定无效，并恢复原状或判令李萍儿所持有的不动产权证增加吴惠强作为权属人，恢复房屋产权为共同共有属性。（四）涉案房屋原为三房一厅一阳台一厨一厕结构，后吴惠强自建12平方米的一房一厨一厕，与涉案房屋结构连为一体。李萍儿居住在涉案房屋原来部分以及吴惠强自建的部分，包括两房一厨一厕一阳台的套房，吴惠强居住在两房一厨一厕的独立套房。2018年因家庭纠纷，吴惠强只能使用另一间11平方米的房屋。吴惠强提交的证据中可证明涉案房屋2018年4月2日吴丽华将涉案房屋出租，房屋租赁期满将出售涉案房屋。若二审认为一审判决吴惠强需支付房屋使用费是错误的，则吴惠强认为应将11平方米的部分与吴丽华将吴惠强自建的12平方米部分的出租收益对调。若二审维持，则只能判决吴惠强搬离涉案房屋、取回自建物业，而不能要求吴惠强支付房屋使用费。（五）李萍儿尚未向吴惠强支付涉案房屋的处理款项，且吴丽华要求吴惠强签处《母亲李萍儿独有房产的处理意愿》书后才付款。该意愿书载明该房屋产权转给吴丽华名下，房价中将11万元作为李萍儿的养老金，其余三姐弟平分，且吴丽华掌握李萍儿11万元的养老金，同时要求吴惠强承担赡养母亲的义务和责任，吴惠强应对养老基金的使用有权监管。同时罗翠贤同意李萍儿在涉案房屋终老，必须写明违反承诺的惩罚措施。因此，李萍儿对涉案房屋的处理程序尚未完成，吴惠强有权在涉案房屋居住，直至程序完成。（六）罗翠贤更换门锁导致吴惠强无法在涉案房屋居住使用，故吴惠强无需对砸锁行为进行赔偿。且吴惠强居住在涉案房屋亦需要购置新锁，故应判决罗翠贤向吴惠强支付购置新锁的费用。（七）李萍儿对涉案房屋以买卖方式转名在罗翠贤名下，而对该房屋共同共有吴惠强及对记者采访均称该涉案房屋转名女儿吴丽华名下，与事实不符。李萍儿与吴丽华、罗翠贤将该涉案共同共有属性转名行为构成恶意串通，严重损害吴惠强的权益。根据合同法第52条规定：恶意串通损害国家集体或第三人利益的合同无效。因此二审法院应当判决李萍儿擅自处分涉案房屋行为无效，恢复原共同共有的产权属性。被上诉人罗翠贤二审辩称，一审法院的判决合法合情合理，应予以支持，不同意吴惠强的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。具体理由如下：（一）罗翠贤与李萍儿的物权买卖合法，不存在吴惠强所述的恶意串通行为，若吴惠强认为罗翠贤取得物权是违法的，应当另案处理，不应当提出本案诉请。（二）罗翠贤拥有合法的所有权，吴惠强违法侵占涉案房屋，导致李萍儿无法居住，既侵害了罗翠贤对物业的所有权，也侵害了李萍儿的居住权，且侵权期间产生的一系列的经济损害，因此吴惠强应依法迁出侵占的物业并进行损害赔偿。原审第三人李萍儿述称，同意一审判决以及罗翠贤的意见，不同意吴惠强的请求理由，具体意见与罗翠贤一致。罗翠贤于2018年9月18日向一审法院起诉请求：1.判令吴惠强停止侵权、清理置放于屋内杂物，将地址位于广州市越秀区瑶台朝阳七巷28号209房物业腾空返还给罗翠贤；2.判令吴惠强赔偿因侵占上述涉案房屋期间造成的从2018年4月1日起至2019年3月30日止的租金损失（按每月500元标准计算）以及购置新锁的费用650元；3.判令吴惠强支付因侵占涉案物业期间从2018年4月起至腾空交还房屋之日止的使用费（按房管部门公布的同期同地段私房租金参考价计算）。一审法院认定事实：涉案房屋位于本市××区瑶台××房，原为李萍儿的丈夫吴沛桥（已故）所有。吴沛桥死亡后，包括吴惠强在内的其他继承人表示自愿放弃继承权利并出具《放弃继承权声明书》，故广东省广州市白云公证处于2010年3月19日作出（2010）粤穗白内民政字第2083号公证书，证明李萍儿占有上述房屋的全部产权。2010年4月22日，李萍儿以继承、析产的方式取得涉案房屋的所有权。根据粤（2018）广州市不动产权第00203294号《不动产权证书》记载，涉案房屋现权利人为罗翠贤，共有情况为单独所有，房屋所有权取得方式为购买，登记时间为2018年1月17日。庭审中，各方当事人一致确认：吴惠强、吴丽华分别是李萍儿的子、女，罗翠贤是吴丽华的女儿。罗翠贤向一审法院提交了吴丽华与严月琼签订的《房屋租赁合同》、租金收据若干及广州市越秀区矿泉街瑶台社区居民委员会的《证明》（其中载明：兹有本社区户籍人员李萍儿，现租住广州市越秀区瑶台朝阳六巷9号二楼，出租屋主为严月琼，租赁合同期限为2018年4月1日至2019年3月30日止，由李萍儿的女儿吴丽华与屋主签订）各一份，拟证明其从2018年4月1日起为罗翠贤在外租住房屋，每月支出租金为500元。罗翠贤还向一审法院提交了日期分别为2018年2月9日及8月16日的收据2份，拟证明其为涉案房屋开锁、换锁、修锁的费用分别为300元与350元。吴惠强对《房屋租赁合同》及《证明》的真实性无异议，但不确认李萍儿另外租房的事实；对租金收据及开锁、换锁、修锁收据的真实性、合法性及关联性均不予确认。李萍儿对上述证据的真实性、合法性及关联性均无异议。吴惠强为证明其在本市无房屋可供居住，向一审法院提交了广州市房地产档案馆出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》一份，载明查无房地产情况记录。吴惠强同时称：其曾两次对涉案房屋进行砸锁，一次是在2018年3月25日，另一次时间记不清楚了，其于2018年4月1日重新换了一把锁，钥匙没有给李萍儿或罗翠贤，其从该日起一人居住涉案房屋至今。罗翠贤及李萍儿对上述证据的真实性无异议，但对关联性有异议，并称：吴惠强现有三处房产可供居住，一处位于本市白云区太和镇珊景路华园小区A栋301房，为宅基地；一处为本市太和镇谢家庄西新街3号，为其自有土地上所盖房屋，还有一处在本市白云区三元里大道棠溪合益街合益小区合福阁305房，是其结婚时购置的合资房故无办理房产证，为此罗翠贤提供了305房的水电费、管理费、垃圾费支付登记记录予以证明。吴惠强对上述证据的真实性、合法性及关联性均不予确认，并回应称：其现在打零工，已婚、育有一子，儿子年满二十岁住校读书，妻子在本市太和镇谢家庄西新街3号房屋居住，该房屋是其丈母娘家的。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，涉案房屋的《不动产权证书》明确记载，罗翠贤在2018年1月17日起为涉案房屋的所有权人。吴惠强在2018年4月1日通过换锁的方式独自使用涉案房屋至今，导致罗翠贤无法行使占有、使用、收益、处分的权利。因此，罗翠贤要吴惠强腾空交还涉案房屋的诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持，但宜给予吴惠强三个月的搬迁期，以便吴惠强搬迁。吴惠强尚未将涉案房屋交还给罗翠贤，根据等价有偿的法律原则，其应承担相应的房屋使用费，故对于罗翠贤要求吴惠强参照房管部门公布的同期同类同地段房屋的租金参考价向其支付从2018年4月1日起至吴惠强实际搬出房屋之日止的房屋使用费的诉讼请求，一审法院予以支持。鉴于吴惠强确认其曾有砸锁的行为，对于罗翠贤要求吴惠强赔偿购置新锁的费用650元的诉讼请求，一审法院亦予以支持。关于罗翠贤要求吴惠强支付从2018年4月1日起至2019年3月30日止的租金损失的请求，吴惠强对此不予同意。一审法院认为，吴惠强向罗翠贤支付房屋使用费已足以弥补罗翠贤的房屋被占用而产生的损失。罗翠贤自称承诺同意李萍儿居住在涉案房屋终老，也与一般买卖交易习惯不符。因此，罗翠贤以此为由主张吴惠强应承担罗翠贤在外租住房屋的租金损失，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国物权法》第二条第三款之规定，于2018年12月17日作出如下判决：一、吴惠强于判决发生法律效力之日起三日内，将广州市越秀区瑶台朝阳七巷28号209房从2018年4月1日起至判决发生法律效力之日止的房屋使用费（按房管部门公布的同期同地段同类型房屋的租金参考价计付）一次性支付给罗翠贤；二、吴惠强（含同住人员）应于判决发生法律效力之次日起三个月内，腾空其个人物品并迁出广州市越秀区瑶台朝阳七巷28号209房，并将上述房屋交还给罗翠贤。搬迁期间，吴惠强应按照上述标准按月支付房屋使用费给罗翠贤；三、吴惠强于判决发生法律效力之日起三日内，向罗翠贤支付赔偿费650元；四、驳回罗翠贤的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由罗翠贤负担16.70元，吴惠强负担33.30元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。上诉人吴惠强对一审法院查明事实有异议：1.涉案房屋全家共同所有，一审查明该房屋是李萍儿的丈夫吴沛桥所有错误；2.一审查明公证书载明的李萍儿占有全部产权也是错误的；3.罗翠贤提供了两份收据，其中8月16日的时间不对，也没有收款人的名字；4.涉案房屋产权证登记为李萍儿，是李萍儿、吴丽华、罗翠贤恶意串通办理的。二审中，吴惠强提交2018年1月的《母亲李萍儿对独有房产的处理意愿书》，拟证明该意愿书载明与事实不符，条款不合理，吴惠强没有签名，涉案房屋处理程序还没完成。罗翠贤对该证据的真实性没有异议，对关联性是有异议。其认为上述证据是当时家庭协商的第一版，但对于涉案房屋有多次的协商结果，最后协商的结果是出卖涉案房屋的价款还未协商完毕，这一部分的协商是不属于本案的处理范围，与本案没有关联性。李萍儿质证称与罗翠贤的意见一致。二审审理过程中，吴惠强向本院提交《调查取证申请书》，吴惠强认为其已提供吴沛桥于2001年12月28日向广东省客车厂购买生效的房改售房《房地产权证》复印件，但罗翠贤认为该《房地产权证》是复印件，未确认该涉案房屋原始购买属性。因客观原因，吴惠强无法调取涉案房屋原始记录相关资料的原件副本，该证据对案件查清事实起关键作用，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第64条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第15、16、17条之规定，请求二审法院向广州市不动产登记中心查询并调取吴沛桥于2001年12月28日购买生效房改售房的原始记录的相关资料原件副本。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合吴惠强的上诉请求和理由以及被上诉人罗翠贤、原审第三人李萍儿的答辩，本院确定本案争议的焦点是：罗翠贤主张吴惠强腾空交还涉案房屋、支付房屋使用费和赔偿购置新锁费用应否支持问题。现评析如下：根据一审查明的事实可知，涉案房屋的产权已于2018年1月17日登记至罗翠贤名下，罗翠贤作为涉案房屋的所有权人，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，其对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。而吴惠强在2018年4月1日通过换锁的方式独自使用涉案房屋至今，显然侵害了罗翠贤的权益，因此，根据《中华人民共和国物权法》第三十五条的规定，罗翠贤有权要求吴惠强腾空交还涉案房屋。一审判决支持罗翠贤上述诉求正确，本院予以确认。同理，由于吴惠强至今未搬离涉案房屋，且确认其曾有砸锁的行为，故一审法院根据等价有偿原则和吴惠强自认的事实，判决吴惠强向罗翠贤支付自2018年4月1日起至本案发生法律效力之日止的房屋使用费以及赔偿650元购置新锁费用，并无不当，本院予以维持。本案是物权保护纠纷，吴惠强上诉认为涉案房屋原产权应属于整个家庭人员共同共有，李萍儿与罗翠贤买卖涉案房屋存在恶意串通，侵害吴惠强作为涉案房屋共有产权人的权益，对此，应另循其他合法途径解决。在罗翠贤与李萍儿之间的买卖交易行为没有被依法认定为无效以及罗翠贤持有的涉案房屋产权证未被依法撤销，即涉案房屋产权证登记为罗翠贤仍然合法有效的情况下，吴惠强抗辩不同意腾空搬出涉案房屋以及支付房屋使用费等，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。吴惠强二审提供的证据不能支持其诉请，其申请调查取证的内容与本案实体处理没有直接关系，本院均不予采纳。至于吴惠强二审请求涉案房屋恢复原产权共同共有属性以及罗翠贤赔偿吴惠强购置新锁款650元问题，由于其在一审并未提出反诉，是二审新增加的诉请，不属本案审查范畴，本院不予审处。综上所述，吴惠强的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费200元，由上诉人吴惠强负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年六月三日书记员 李志康谢金泽