浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0424民初1479号 原告：王利微，女，1988年2月3日出生，汉族，住河北省邢台市平乡县。 原告：杨梁，男，1987年6月16日出生，汉族，住河北省邢台市平乡县。 二原告共同委托代理人：顾荣根，浙江圣文律师事务所律师。 被告：浙江美林房地产开发有限公司。住所地：浙江省海盐县武原街道盐北路88号美林.金色港湾小区15幢301室。统一社会信用代码9133040077572037X9。 法定代表人：林尔良。 委托代理人：张峻，海盐县海圣法律服务所基层法律服务工作者。 原告王利微、杨梁为与被告浙江美林房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2019年3月26日向本院起诉。本院立案受理后依法由审判员李晓炯适用简易程序独任审判，并于同年4月24日公开开庭进行了审理。二原告委托代理人、被告委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告起诉称：二原告系夫妻关系，常年在上海经营、生活。2017年12月，为孩子能就近上学，在房产中介的介绍下与被告达成购房意向，于同年12月29日向被告支付购房定金50000元。2018年3月15日，原、被告正式签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2018330424YS0032918），被告将位于海盐县城北分区房屋出让给二原告，该房屋建筑面积135.08平方米，单价为10512.28元/米，总价款142万元。关于付款方式，合同第七条约定：签订当日支付房款首付款430000元，剩余房款990000元于2018年5月15日前通过商业贷款方式支付给出卖人。关于买受人逾期付款，合同第八条约定：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。合同附件一对同一问题又约定了不同的违约金标准，但合同第二十四条又明确约定：本合同条款及其附件内容具有同等效力。签约后，原告支付了首付款430000元。后，由于被告一直未向贷款银行提交预告登记证等资料，造成二原告的贷款无法办理，更办不了产权证，给二原告孩子上学带来了严重影响，为此，二原告孩子不得不在上海出钱借读，二原告的购房目的落空。2019年1月3日，被告发函给二原告，通知二原告如在收到函后3天内未前往银行办理贷款手续，被告将按约与二原告解除《浙江省商品房买卖合同》。2019年3月10日，二原告回复被告同意解除合同，并就合同善后问题希望与被告协商沟通，被告一直不予回复。二原告多次到被告公司要求退还购房款，但被告一直拖延至今。二原告为维护自身合法权益，诉请法院依法判令：1、确认原、被告2018年3月15日签订《浙江省商品房买卖合同》解除；2、被告立即向二原告退还购房款430000元；3、本案诉讼费用由被告承担。 被告答辩称：被告不同意解除《浙江省商品房买卖合同》，因为根据合同的约定，合同的解除权在于被告，在涉案商品房买卖合同关系成立后，违约方为二原告。既然合同关系不解除，二原告要求退还房款的诉讼请求，依法不应成立。 二原告为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据： 1、《浙江省商品房买卖合同》一份，证明原、被告签订合同，对面积、总价、支付方式、违约责任等权利义务进行了约定。 2、统一收款收据二份，证明二原告已支付首付款430000元。 3、与“海盐农行贷款经理”的微信聊天记录（时间为2018年3月24日至同年7月3日期间，系打印件）一份，证明被告的原因造成二原告无法办理贷款手续、影响原告孩子上学。 4、《致业主函》一份、手机短信（打印件）二份，证明双方同意解除合同。 5、结婚证、户口簿各一份，证明二原告购房的目的是为了女儿在海盐上学。 被告质证认为，对证据1无异议，合同第八条约定了出卖人有权解除合同。对证据2无异议，但能证明原告未向被告足额支付购房款。证据3，首先，“海盐农行贷款经理”的身份不能明确，其次，即使内容属实，内容不完整。证据4，对致业主函的真实性无异议，该函已经明确未办贷款的原因在于二原告，同时该函并没有明确解除合同但保留了相应的权利。短信的接收手机并非被告公司工作人员的电话号码。证据5，对真实性无异议，但与本案无关。 被告为支持其抗辩主张，向本院提供微信聊天记录（从二原告提供的微信聊天记录中截取，时间为2018年8月8日至2019年2月4日期间）一份，证明二原告为违约方。 二原告质证认为，对内容真实性无异议。 本院认证认为，二原告提供的证据1、2，被告无异议，本院予以确认。证据3，聊天对象为案外人，对其真实性本院无法确认，但因该证据系二原告提供，有关事实对其不利，则属自认。证据4中的《致业主函》，被告无异议，本院予以确认；手机短信，因159××××9999这一手机号码系合同第1页中载明的被告联系电话，被告虽予以否认，但未提供证据予以证明，故，本院对相关短信内容予以确认；另一尾号为8889的手机号码，二原告未能提供证据证明系被告处人员电话，且被告予以否认，故，对相关短信内容本院无法确认。证据5，具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。被告提供的证据，来源于二原告提供的证据，二原告对内容无异议，本院予以确认。 经审理，本院确认案件相关事实如下： 2018年3月15日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份（合同编号：2018330424YS0032918），约定：二原告向被告购买海盐县城北分区房屋；房屋建筑面积135.08平方米；单价为每平方米10512.28元，总价款1420000元。合同第七条“付款方式及期限”约定为：于合同签订当日支付房款首付款43万元，剩余房款99万元于2018年5月15日前通过商业贷款方式支付给出卖人。第八条“买受人逾期付款的违约责任”约定为：逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，在合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。合同附件三“其他物业买卖、赠与、租赁协议书”约定为：对第七条的补充。在本合同签署后3日内，与银行办理贷款手续，在该商品房符合银行放贷条件，买受人应30日内通过银行按揭全额付到出卖人账户。对第八条的补充。买受人采取银行按揭方式付款的，如按揭贷款因买受人拖延办理按揭手续或者不愿与银行配合完成所有相关手续，或因买受人自身原因未能获得银行贷款等原因，未在约定时间内划到出卖人的账户，自本合同签署之日起31日开始每日按未付放款额的万分之五向出卖人支付违约金。签商品房买卖合同起45日内买受人也未以其他方式付清全部房款，出卖人于次日起有关权单方解除合同，将上述商品房另行出售，有权从买受人已付房款中扣除总房款10%的违约金，剩余房款退还给买受人。合同对双方当事人其他权利义务亦进行了约定。合同签订后，二原告于次日付清首付款430000元（其中50000元系2017年12月29日支付的定金）。 2019年1月8日，被告向二原告发《致业主函》，内容为：“我公司于2018年3-6月份通过打电话的形式多次通知您前往中国农业银行海盐支行（以下简称“农行”）办理贷款手续。在办理过程中，因您在其他银行有贷款导致办理贷款的手续无法正常进行，待您将其他银行的贷款还清后再次办理贷款手续时，又因提供的身份证过期，导致再次无法办理相应的手续，银行反馈给我公司的情况是：已经通过电话多次催促您提供有效身份证复印件，但您迟迟不予提供，导致贷款至今都无法办理。您现在已经违反了与我公司签订的《浙江省商品房买卖合同》中第七条付款方式及期限与附件三：其他物业买卖、赠与、租赁协议书中第1条的相关约定。我公司现在特发此函通知您尽快前往农行办理，如您在收到本函后3天内未前往农行办理贷款手续，我公司将按约定与您解除《浙江省商品房买卖合同》，并依据《浙江省商品房买卖合同》中约定的第七条、第八条、附件三的第1-2条由您承担违约责任。”二原告于同月12日收到此函，并于同年3月10日向159××××9999的手机发短信，内容为“林总，您好！贵公司2019年1月3日来函，因我未办理贷款手续贵公司按约定与我解除商品房买卖合同，我表示同意，但违约责任、具体内容、数额，请回复，也可短信或电话回复”。 审理过程中，一、二原告提供了其与“海盐农行贷款经理”的微信聊天记录一份，表明：截至2018年4月28日，就办理贷款问题，被告未提供发票和预告登记证；同年6月28日，原告杨梁联系被告工作人员，并称被告会将有关资料于第二天送至银行；同年8月8日至10月8日期间，就农行放贷所需二原告处理其他贷款的还款问题、原告王利微的身份证补办问题，双方一直进行沟通。二、被告表示，其保留按合同约定要求二原告承担违约责任的权利。 本院认为，原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方当事人均应按约定享有权利、履行义务。本案中，双方当事人争议焦点为：涉案合同是否已经解除？二原告认为，被告发函明确告知二原告“收到本函后3天内……我公司将按约定与您解除《浙江省商品房买卖合同》……”事实上，二原告收到函件后也没有去办理贷款手续，且也同意解除合同。因此，双方的买卖合同已经解除。被告则认为，《致业主函》仅表明被告将要解除合同而非必然解除合同，目的是要求二原告抓紧时间付款，故，合同尚未解除，被告也不同意解除。对此，本院认为，根据合同第八条约定，若二原告逾期付款超过60日，被告有权选择是否解除合同，即相应的法律后果是不明确。而被告发给二原告的《致业主函》，对二原告在收到函件后3天内未前往银行办理贷款手续的法律后果，该函件予以明确告知：将按约解除合同并由二原告依约承担违约责任。故，该函件除了催促二原告去办理贷款手续外，也明确了若二原告未在通知的时间内办理，则被告选择行使解除权，解除《浙江省商品房买卖合同》。现，二原告确未在2019年1月15日前（收到函件后3天内）办理贷款手续，后也明确对被告行使解除权的行为无异议。故，涉案《浙江省商品房买卖合同》自2019年1月16日起解除。合同解除后，被告已收取的购房款430000元应予以返还。故，二原告的诉讼请求，本院依法予以支持。另，审理中，双方当事人对合同解除的违约方产生争议，二原告认为，其未办理贷款的主要原因在于前期被告未能向银行及时提供预告登记、发票等材料，致使二原告无法办理贷款、取得产权证，影响二原告购房目的落空，即二原告的女儿无法在海盐上学，因此，被告应承担违约责任。被告则认为，如《致业主函》所述，系二原告自身的原因导致未办理银行贷款，被告保留按约向二原告追究相应违约责任的权利。对此，本院认为，就违约责任的承担，二原告对此未主张任何民事权利，被告既未就违约金提出抗辩要求抵销，也未提起反诉。根据“不告不理”原则，对于违约责任的承担本院在本案中不宜处理，双方当事人可另行主张。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告王利微、杨梁与被告浙江美林房地产开发有限公司于2018年3月15日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2018330424YS0032918）已解除； 二、被告于本判决生效后十日内返还二原告购房款430000元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3875元、财产保全费2770元，合计6645元，由被告浙江美林房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 （此页无正文） 审判员  李晓炯 二〇一九年六月二十五日 书记员  张伟华 ??9?