广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终4494号上诉人（原审被告）：广州市和贵物流有限公司，住所地：广州市黄埔区茅岗村顶岗村前门口田。法定代表人：周永森，职务：总经理。委托代理人：陈清华，广东启源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市黄埔区鱼珠街茅岗第十九股份经济合作社，住所地：广州市黄埔区茅岗顶岗。法定代表人：梁礼成，职务：董事长。被上诉人（原审原告）：广州市黄埔区鱼珠街茅岗第二十股份经济合作社，住所地：广州市黄埔区鱼珠街茅岗坑头。法定代表人：周渭垣，职务：董事长。被上诉人（原审原告）：广州市黄埔区鱼珠街茅岗第二十一股份经济合作社，住所地：广州市黄埔区鱼珠街茅岗坑头。法定代表人：周江棋，职务：董事长。三被上诉人共同委托代理人：徐道春，广东锐锋律师事务所律师。上诉人广州市和贵物流有限公司（下简称和贵公司）因与被上诉人广州市黄埔区鱼珠街茅岗第十九股份经济合作社、广州市黄埔区鱼珠街茅岗第二十股份经济合作社、广州市黄埔区鱼珠街茅岗第二十一股份经济合作社（下简称三合作社）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2016）粤0112民初3110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人和贵公司上诉请求判令：1、撤销原审判决第一至第四项；2、改判和贵公司向三合作社支付租金366000元(原租金616000元，扣减保证金250000元)；3、本案一、二审受理费均由三合作社承担。事实与理由如下：一、原审判决和贵公司按《租赁合同》约定仓库租金标准支付空地使用费，没有法律依据。原审法院已认定：租赁合同中关于涉案2480平方米仓库的约定内容无效，且双方均有过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，和贵公司只需向三合作社返还场地，且和贵公司实际已返还。和贵公司自签订合同起至交还场地止，从未使用过涉案仓库及该仓库被拆除后的空地，故不存在应当支付场地使用费的事实；二、原审法院判决和贵公司支付违约金不符合法律规定。其一，和贵公司租赁的仓库被拆除后，因出租人不能提供仓库产权导致不能复建，责任在于作为出租人的三合作社。其二，涉案仓库部分是租赁合同不可分割部分，仓库被拆除后未能复建，三合作社同意暂缓支付租金。其三，和贵公司已书面向三合作社提出解除合同，信函已送达三合作社处，三合作社在原审诉讼中全部否认期间协商及收到邮件的事实，是想免除自身责任。其四，在本案诉讼前，三合作社将近一年期间从未向和贵公司催收款项，由此证明三合作社已确认双方合同存在争议。后租赁合同存在争议且双方无达成一致处理，并己诉至法院。未经法院判决前，和贵公司有权不支付合同约定租金，不应承担违约责任；三、三合作社无权没收和贵公司交付的保证金。其一，和贵公司是基于合同约定支付保证金，保证金是对合同整体的履约保证。法院认定合同部分无效，且无效部分占合同的主要部分，即合同主要内容无效，故保证金应当返还。其二，因合同部分无效导致合同约定租金有争议，且未经双方确认有效部分数额，法院判决未生效前，和贵公司不支付租金不属于违约行为。其三，三合作社未根据合同约定协助和贵公司维修复建涉案仓库，已构成违约，故三合作社无权没收合同保证金；四、和贵公司不应对无报建、无产权手续、被鉴定为“严重损坏房”且经三合作社同意拆除的违章建筑承担残值赔偿责任。其一，法院委托的鉴定机构，鉴定依据不符合委托要求，且鉴定结论错误百出，基本计算依据采用不当，依法不应采信。其二，涉案仓库为违章建筑，且被鉴定为“严重损坏房”，没有使用价值。其三，涉案仓库可维修重建是双方合同约定，且仓库拆除维修经三合作社同意。仓库不能重建是因仓库无报建、无产权，责任在于三合作社。其四，对于仓库拆除不能重建，和贵公司已承担了拆除、维修投入的过百万元费用损失，另案判决也未判决三合作社承担责任。根据法律规定，双方有过错的，应各自承担责任，故本案仓库残值不应由和贵公司承担赔偿责任。被上诉人三合作社共同答辩称：不同意和贵公司的上诉请求，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回和贵公司的全部上诉请求。其一，和贵公司认为三合作社同意其暂付租金，但和贵公司并未提供任何证据证明双方同意搁置租金支付，待协商有结果后再支付。其二，和贵公司认为其并未使用过涉案仓库以及该仓库被拆后的空地，故不应支付场地使用费，但双方签订租赁合同后，三合作社将租赁物业、土地交由和贵公司使用至2016年9月1日。在此期间，涉案仓库、土地均由和贵公司占有、使用、支配，如其本身未进行有效利用，也系因和贵公司自身原因导致，与三合作社无关，三合作社也应收取相应租金或场地占用费。其三，原审法院认定租赁合同部分有效，部分无效，判决和贵公司支付违约金是基于和贵公司对合同有效部分未按合同约定如期支付租金所应承担的违约责任的判决。其四，对于租赁保证金，原审判决中已将履约保证金25万元与合同有效部分应承担的违约金的总额进行划分，并认定两者合计不超过合同有效部分应付租金的数额。原审法院实际上是将该保证金冲抵部分违约金，而非判决由三合作社直接没收和贵公司的保证金。其五，涉案仓库是由三合作社在上世纪九十年代兴建，且三合作社对该仓库一直合法有效使用至案发时，仓库的建设必然会产生相应的造价，拆除也必然造成相应的经济损失。即使和贵公司与三合作社达成一定的默契，由和贵公司对涉案仓库拆旧建新，但和贵公司对仓库是否能够拆旧建新也应该有预判。原审法院已经对和贵公司过错进行责任分摊，在此情况下，和贵公司主张不应该赔偿相应建筑残值费用，是不成立的。其六，原审法院已经对合同的效力进行了明确的划分，本案中不应该因无效面积划定认定合同无效。三合作社于2016年6月23日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、和贵公司向三合作社支付从2015年5月1日起至交出租赁场地时止按照每月租金93060元计算的租金（使用费）及按照拖欠的租金（使用费）额按每日千分之三计算的违约金；2、确认双方当事人签订的租赁合同在2016年6月30日解除，和贵公司将涉案的土地和建筑物交还三合作社，三合作社不予退还和贵公司履约保证金25万元；3、和贵公司赔偿三合作社仓库（按一层计算）2480平方米被拆除的建筑物价值和不能再重建此建筑物造成不能以仓库进行出租造成的直接经济损失5565120元。原审法院经审理查明：和贵公司诉三合作社的（2017）粤01民终2533号租赁合同纠纷案与本案系关联案件，广州市中级人民法院已经对该案作出终审判决，且已经发生法律效力。（2017）粤01民终2533号民事判决查明如下事实：2015年1月7日，三合作社在黄埔集体经济组织资产和财物服务中心网站，对鹅计窿仓库及场地租赁项目竞投情况进行公示：标的物权属人为三合作社，竞得者为和贵公司，成交金额为22元/平方米·月，公示时间为2015年1月7日至2015年1月11日；并告知：公示期间如对竞投程序或结果有异议，请向广州市黄埔集体经济组织资产和财物服务中心反映，反映情况必须以实名的方式提供书面材料，并留联系电话和通讯地址，以单位名义反映的，反映材料应加盖单位印章；合同拟签订时间为2015年1月13日。2015年1月13日，三合作社（甲方）与和贵公司（乙方）签订编号为埔茅（十九社）20150001、埔茅（二十社）20150003、埔茅（二十一社）20150001租赁合同，双方约定，乙方通过公平、公正、公开的竞投方式，租赁甲方自有的位于黄埔茅岗国光小学斜对面鹅计窿场地和仓库，场地占地总面积4230平方米，仓库建筑总面积约为3548.6平方米（见附图，附图已经甲乙双方签字盖章确认）；乙方对甲方出租的仓库情况已作充分了解，同意承租，仅用于商业用途，并按国家有关法律、法规和村规民约等有关规定使用，如乙方需要对仓库进行加建改造，甲方可提供现有资料协助办理，但所有一切投资建设及费用由乙方负责。场地、仓库租用年限为18年，自2015年2月1日起至2033年1月31日止，如甲方推迟交地（最迟不超过一个月），合同期将顺延，双方互不作追究任何责任。在本合同签订五天内，乙方须一次性向甲方交纳人民币25万元作为履行本合同的保证金（注：竞投时缴纳的竞投保证金转为合同履行保证金，不足部分补足，多出部分退回，并收回原收据，重新开具保证金收据）保证金不计息，不抵作租金；租赁期届满，如乙方无违约行为，保证金全额无息退回给乙方；如乙方中途自行退租或违反本合同有关条款，视作违约处理，甲方有权单方解除合同，保证金归甲方所有，且收回乙方租赁上述土地及仓库的使用权；如甲方违约，双倍退还保证金。租金单价为22元／m2／月，计租面积为场地占地总面积4230平方米，乙方每月应交纳租金总额为93060元，不含税费（其中19社占6.89%，租金每月为6412元，20社占36.9%，租金每月为34339元，21社占56.21%，租金每月为52309元）。租金从第4年起开始递增，每3年为一个支付周期递增一次，每次递增幅度为上期交纳租金的10%。租金按月收取，每期开始十天内支付当期租金，租金存入甲方指定的银行账户，且甲方确认收到乙方租金的十日内，由甲方开具有效的收款凭证。在租赁期内，必须按规定期限缴交租金，凡拖欠租金的，需加收滞纳金；滞纳金每天按照所欠租金3‰计算；如乙方拖欠甲方租金达到30天，则视作乙方违约，保证金归甲方所有，甲方有权单方解除合同，收回土地和仓库。乙方租用仓库后自筹资金进行改建及增加生产设备、供水、配电、消防、环保等设施安装配置，须按有关法律法规及政策规定，以及本合同的约定，按相关程序和要求办理。乙方租用仓库后，甲方所提供的基础设备、设施如不能满足发展要求时，所需的水电扩容、道路、下水道、环境改造、环保设施等项目的建设均由乙方自行出资解决；乙方进行上述建设须经甲方书面同意后方可实施，并按有关法律法规及政策规定的程序和要求办理。在第十条第二款乙方的权利和义务中的第5项约定，合同期内，如乙方需要对建筑物有任何的加建、拆建、维修等建设工程，须经甲方书面同意后方可实施。双方当事人在合同中还约定了其他内容。上述合同签订后，三合作社向和贵公司交付了合同约定的上述场地和仓库。2015年1月16日，和贵公司共向三合作社交纳“鹅计窿场地和仓库租赁合同保证金”250000元，其中和贵公司十九收取保证金17225元，二十社收取保证金92250元，二十一社收取保证金140525元。和贵公司使用上述租赁物后，依约向三合作社交纳了2015年2月至4月的租金。2015年1月23日，三合作社委托广州市和居房屋鉴定所有限公司对黄埔鱼珠街茅岗环村路17号茅岗第十九、二十、二十一股份经济合作社房屋进行安全鉴定。同年3月30日，该公司对上述房屋混合结构、总层数为一层的3150m2房屋进行鉴定，鉴定意见为：地基基础未有不均匀沉降而引起的损坏现象，个别墙体出现裂缝，钢构件出现大面积锈蚀，个别钢柱及部分钢屋架出现变形，镀锌铁瓦屋面锈蚀、破损严重，多处位置漏水，部分墙面批荡风化、剥落，室内地面凹凸不平，门窗水电一般损坏；房屋出现的损坏现象对房屋的安全性构成了一定的影响，依照建设部颁布的《房屋完损等级评定标准》，评定该面积3150平方米的房屋为“严重损坏房”，故需对房屋损坏的部位进行维修处理。和贵公司主张其为此支付鉴定费12600元，并提供2015年4月2日的支付证明单一份，证实其支付鉴定费的事实，和贵公司对该支付证明单不予确认，认为该鉴定费与本案无关。三合作社认为其未委托和贵公司对上述房屋进行鉴定。鉴于和贵公司支付鉴定费用并持有鉴定报告原件，故原审法院要求和贵公司在指定时间内提交鉴定委托书，但和贵公司在指定期限内并未提交鉴定委托书。双方当事人上述案件中确认：涉案仓库已经拆除，但拆除时间无法确定，和贵公司主张是在2015年5月拆除，三合作社主张是在2015年3月拆除，但均未举证证明。和贵公司确认除剩余的两堵墙外，其他仓库建筑的拆除系因房屋安全鉴定报告中和贵公司有义务对房屋进行维修，其后两堵墙系黄埔安全生产监督局下发的责令整改通知书进行拆除。三合作社确认和贵公司交租至2015年4月30日，之后和贵公司没有交租。2016年9月1日，和贵公司与三合作社签订协议书，和贵公司将承租的场地包括原仓库拆除后的空地、原空地、商铺（清空后）等全部交还三合作社，三合作社按当时的现状全面接收，双方确认上述租赁合同终止。该判决认定：因仓库无报建手续导致租赁合同部分无效，但不影响合同其他部分的效力。同时认定：1.虽然和贵公司维修改造涉案仓库的行为未取得三合作社的书面同意，但得到三合作社允许，并不存在擅自拆除涉案仓库的情况。2.和贵公司在签约时即已清楚租赁物严重损坏的情况，也在《租赁合同》上写明对仓库情况已作充分了解，其仍自愿和三合作社签约承租该租赁物，应自行承担相应风险；虽然因涉案仓库无报建手续导致《租赁合同》部分无效，但和贵公司仍应参照合同约定的租金标准支付其占有租赁物期间的使用费。3.和贵公司自2015年5月起未向三合作社支付租金，已超过30天，构成违约，三合作社可没收保证金。4.根据《租赁合同》约定，和贵公司向三合作社承租的是场地和仓库，虽然租金是按场地总面积计算，但并不表明仓库是无偿使用的，但未论述仓库的租赁费或者场地占用费的单价或者计算方式。本案原审期间，双方当事人确认涉案仓库的面积为2480平方米。原审法院认为：（2017）粤01民终2533号《民事判决书》认定租赁合同中关于涉案仓库的约定内容无效，其他关于鹅计窿场地的约定合法有效；并认定和贵公司仍应按照合同约定的租金标准支付租赁场地的租金并参照租金的标准支付占用租赁物期间的使用费；故在本案中，三合作社请求和贵公司支付拖欠的租金包含场地占用费，于法有据，予以支持。关于租赁合同的解除。三合作社请求解除双方当事人之间签订的租赁合同，但在本案诉讼前并未向对方当事人发出解除合同通知；在审理期间，双方当事人于2016年9月1日自愿达成终止合同的协议，且移交了租赁场地，双方已经以实际行为终止租赁合同的继续履行，该终止合同的协议应为解除合同协议，故双方当事人之间的租赁合同在2016年9月1日协议解除。和贵公司主张关于请求解决鹅计窿仓库及场地维修复建事宜的函即为解除合同的书面通知，该函在2015年10月29日发生解除合同的法律效力；经查，和贵公司提交的快递单并未注明邮寄内容、签收单无签收人的身份情况，三合作社不确认收到该函，和贵公司也未提交其他相关证据证实三合作社已经收到该函，和贵公司主张的解除合同时间证据不足，故依法不予采纳。关于租金和场地占用费数额。双方当事人签订的租赁合同解除后，尚未履行，依法不再履行，已经履行，依照本案租赁合同的性质不再返还。但因和贵公司从2015年5月1日起停止向三合作社交纳租金，拖欠从该日至合同解除前一日即2016年8月31日共16个月的租金和场地占用费未支付，依法应当向三合作社支付上述费用。1.租金，和贵公司未交纳租金按照合同约定的标准计算，双方当事人在审理过程中确认涉案仓库的面积为2480平方米，扣除该仓库面积后，三合作社可以依法收取租金的面积为1750平方米（4230平方米-2480平方米），按照合同约定的租金标准22元/平方米/月计算，每月和贵公司应向三合作社支付的租金为38500元；和贵公司拖欠的上述期间内的租金共计616000元。2.场地占用费参照租金标准22元/平方米/月计算，和贵公司在上述期间内共拖欠场地占用费872960元（22元/平方米/月×仓库占地面积2480平方米×16月）。3.和贵公司应向三合作社支付的租金和场地占用费的总额为1488960元。关于违约金。1.场地占用费依法不应计算违约金，由于涉案租赁合同中约定的租赁物包含无报建手续的仓库，关于仓库出租的合同内容已经在（2017）粤01民终2533号《民事判决书》中认定无效，故该仓库的场地占用费不应计算违约金。2.违约金的金额，和贵公司从2016年5月1日起开始没有交纳租金，三合作社请求和贵公司从拖欠月的次月11日起计违约金，予以支持，故和贵公司应从拖欠租金的次月11日起按照拖欠租金额的每日3‰向三合作社支付违约金，每日的违约金为115.5元（38500元×3‰），支付至和贵公司付清租金之日止，但每月违约金金额以当月应支付的租金额为限。关于履约保证金。双方当事人在合同中约定“如乙方（和贵公司）拖欠甲方（三合作社）租金达到30天，则视作乙方违约，保证金归甲方所有”，和贵公司从2015年5月1日起未向三合作社支付租金，已经远远超出30天，根据该约定，该保证金应归三合作社所有。虽然涉案的租赁合同被认定为部分无效，但因双方当事人在签订该合同时清楚租赁物中包含的仓库不属于合法建筑，故合同中约定的保证金依法应当认定为履行合同有效部分的保证金，三合作社请求该保证金归其所有，符合合同约定，予以支持。关于违约金和履约保证金的总额以和贵公司拖欠的租金和场地占用费总额为限。从双方当事人关于履约保证金的约定可以看出，该保证金是在和贵公司拖欠租金违约的情况下归三合作社所有，即该保证金具有违约金的性质，用于补偿和贵公司违约给三合作社造成的损失。而违约金仅具有补偿性质，用于补偿守约方因对方违约造成的损失，不能超过违约方在违约时可以预见的损失。三合作社在本案中既主张了违约金，又主张了没收履约保证金，故和贵公司向三合作社支付违约金和履约保证金的总额不超过其拖欠的租金总额616000元。关于已拆除的涉案仓库的价值补偿。该仓库虽然无报建手续，但其建筑物被拆除后导致建筑成本的损失，该损失为建筑物的造价扣除折旧率后的残值。根据（2017）粤01民终2533号《民事判决书》，和贵公司拆除涉案仓库已经取得三合作社的许可，双方当事人对拆除涉案仓库后不能重建均有过错，应共同承担该仓库不能重建所造成的损失，即分别承担该损失的50%。经鉴定，该建筑物的原建筑成本扣除折旧率后的残值为558000元，和贵公司应当向三合作社补偿该仓库的残值损失279000元（558000元×50%）。关于三合作社请求的涉案仓库不能重建的预期收益损失。涉案仓库无报建手续，不属于合法建筑物，和贵公司拆除了该建筑物系经三合作社同意，故该建筑物不能重建导致的预期损失应由三合作社自行承担，其请求和贵公司赔偿该损失于法无据，不予支持。三合作社在审理期间请求对该建筑物的预期收益损失进行评估，因该建筑物系违法建筑，依法无预期收益，故对该评估申请不予支持。关于三合作社要求和贵公司交还涉案土地和建筑物的诉讼请求。2016年9月1日，三合作社已按当时状态接收拆除仓库后的租赁场地及其他建筑物，且拆除的涉案仓库在审理期间依法无法进行重建，三合作社已经在本案中向和贵公司主张该损失，故三合作社请求交还涉案土地和建筑物的主张，双方当事人已经履行完毕，故在本案中不再处理。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2018年11月20日判决如下：一、广州市和贵物流有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向广州市黄埔鱼珠街茅岗第十九股份经济合作社、广州市黄埔鱼珠街茅岗第二十股份经济合作社、广州市黄埔鱼珠街茅岗第二十一股份经济合作社支付2015年5月1日至2016年8月31日的租金和场地占用费1488960元及违约金（违约金按照115.5元/日、从欠费的次月11日起计算至广州市和贵物流有限公司实际付清款项之日止，每月的违约金金额以每月应支付的租金额38500元为限）；二、广州市和贵物流有限公司已经向广州市黄埔鱼珠街茅岗第十九股份经济合作社、广州市黄埔鱼珠街茅岗第二十股份经济合作社、广州市黄埔鱼珠街茅岗第二十一股份经济合作社交纳的保证金250000元，归广州市黄埔鱼珠街茅岗第十九股份经济合作社、广州市黄埔鱼珠街茅岗第二十股份经济合作社、广州市黄埔鱼珠街茅岗第二十一股份经济合作社共同所有；三、上述第一项的违约金和第二项保证金的总和不超过广州市和贵物流有限公司拖欠广州市黄埔鱼珠街茅岗第十九股份经济合作社、广州市黄埔鱼珠街茅岗第二十股份经济合作社、广州市黄埔鱼珠街茅岗第二十一股份经济合作社的租金总额616000元；四、广州市和贵物流有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向广州市黄埔鱼珠街茅岗第十九股份经济合作社、广州市黄埔鱼珠街茅岗第二十股份经济合作社、广州市黄埔鱼珠街茅岗第二十一股份经济合作社支付被拆除仓库的造价残值损失279000元；五、驳回广州市黄埔鱼珠街茅岗第十九股份经济合作社、广州市黄埔鱼珠街茅岗第二十股份经济合作社、广州市黄埔鱼珠街茅岗第二十一股份经济合作社的其他诉讼请求。案件受理费61240元，广州市黄埔鱼珠街茅岗第十九股份经济合作社、广州市黄埔鱼珠街茅岗第二十股份经济合作社、广州市黄埔鱼珠街茅岗第二十一股份经济合作社负担43743元，广州市和贵物流有限公司负担17497元。鉴定费29700元，广州市黄埔鱼珠街茅岗第十九股份经济合作社、广州市黄埔鱼珠街茅岗第二十股份经济合作社、广州市黄埔鱼珠街茅岗第二十一股份经济合作社负担21214.4元，广州市和贵物流有限公司负担8485.6元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。另查明：本案原审期间，三合作社向原审法院提出对被拆除的涉案仓库的建筑造价进行评估。原审法院通过摇珠，依法委托广州筑正工程建设管理有限公司对被拆除的涉案仓库的建筑造价、残值进行评估，评估基准日为2016年9月1日。该公司出具的《工程评估报告》，评估结果为：广州市黄埔茅岗国光小学斜对面的2480平方米仓库的建筑造价为2678400元（参考1990年广州地区的建筑造价计算），在评估基准日的残值为558000元。三合作社为此垫付评估费用29700元。再查明：和贵公司向原审法院提起(2016)粤0112民初3182号民事诉讼时，其中一项诉请是要求三合作社赔偿其经济损失837023元（包括维修房屋工程款损失270461元、定钢材货款损失148962元、起重机工程款405000元、房屋鉴定费12600元），原审判决驳回了和贵公司的全部诉讼请求。本院作出（2017）粤01民终2533号生效民事判决对此予以确认，其中对于和贵公司上诉请求改判支持其837023元经济损失赔偿一项，本院在该案中认为：根据《租赁合同》约定，“如乙方需要对仓库进行加建改造，甲方可提供现有资料协助办理，但所有一切投资建设及费用由乙方负责”……和贵公司在尚未了解清楚具体工作流程、办妥相关手续的情况下，即对工程进行开工，如确有投入无法收回造成损失的，也应自行承担责任。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认为：本案二审的争议焦点是：其一，和贵公司是否应向三合作社支付仓库的占用费；其二，三合作社是否有权没收和贵公司支付的租赁保证金250000元；其三，和贵公司是否应赔偿三合作社仓库的残值损失。关于和贵公司是否应向三合作社支付仓库的占用费的问题。双方在《租赁合同》中约定的租赁物包括场地和仓库，虽然其中有关仓库部分的租赁内容因仓库无合法报建手续而无效，但基于实际占有的事实，和贵公司仍应参照合同约定的标准向三合作社支付仓库部分的占用费。虽然该仓库已被拆除，但仓库所占用的场地仍由和贵公司一直控制至2016年9月1日，且《租赁合同》对于仓库部分亦是约定按照占地面积计算租金。另，一审在判决和贵公司向三合作社赔偿仓库残值损失时所确定的计算时点为2016年9月1日。因此，一审判决和贵公司参照合同约定标准向三合作社支付仓库部分的占用费至2016年9月1日，并无不当，可予维持。和贵公司以其未实际使用仓库及仓库被拆除后的空地为由，上诉认为其无需支付仓库部分的租金，缺乏事实根据，本院不予采纳。关于三合作社是否有权没收和贵公司支付的租赁保证金250000元的问题。根据双方在《租赁合同》中的约定，“如乙方（和贵公司）拖欠甲方（三合作社）租金达到30天，则视作乙方违约，保证金归甲方所有”，而依据已查明的事实，双方直至2016年9月1日才办理涉案场地的交接手续，和贵公司自2015年5月起未向三合作社支付租金，即和贵公司拖欠租金已超过30天，故三合作社诉请没收和贵公司交纳的租赁保证金，符合合同约定，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。和贵公司以合同主要内容无效为由，上诉认为三合作社无权没收保证金，但《租赁合同》明确约定租赁物包括场地与仓库，且计租面积为场地面积，故和贵公司的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。和贵公司以双方对无效部分的租金金额存在争议为由，上诉认为其拖欠租金不构成违约，但即使仓库部分的租赁内容无效，也不影响和贵公司参照合同约定标准支付租金及占用费的义务承担，故和贵公司的该项上诉理由亦不成立，本院不予支持。和贵公司上诉认为三合作社未协助其办理仓库的维修复建手续，但三合作社是否履行该项义务不影响和贵公司支付租金或占用费的义务承担，故和贵公司据此认为三合作社无权主张没收租赁保证金，与合同约定亦不相符。关于和贵公司是否应赔偿三合作社仓库的残值损失的问题。一方面，《租赁合同》约定在租期内，和贵公司可在征得三合作社书面同意的情况下对租赁物进行加建、拆建、维修等建设，如另案所述，虽无充分证据证明和贵公司维修改造涉案仓库的行为已征得三合作社的书面同意，但三合作社对于和贵公司的拆除行为明知且未明确提出异议，故不存在和贵公司擅自拆除涉案仓库的情形，即和贵公司拆除涉案仓库的行为属于履行合同的一部分，因此而产生的损失属于因合同履行而产生的损失。另一方面，依据另案查明的事实，和贵公司在拆除涉案仓库之后，曾出资进行重建，和贵公司因此而遭受的相应损失经另案生效判决确认应由和贵公司自行承担。因双方对造成《租赁合同》中有关仓库部分的租赁内容无效均具有过错，故双方应各自承担相应的损失。据此，三合作社诉请和贵公司赔偿仓库残值损失，理据不充分，原审判决对此予以支持有失妥当，应予纠正。综上所述，上诉人和贵公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市黄埔区人民法院（2016）粤0112民初3110号民事判决第一、二、三项；二、撤销广东省广州市黄埔区人民法院（2016）粤0112民初3110号民事判决第四、五项；三、驳回广州市黄埔区鱼珠街茅岗第十九股份经济合作社、广州市黄埔区鱼珠街茅岗第二十股份经济合作社、广州市黄埔区鱼珠街茅岗第二十一股份经济合作社的其他诉讼请求。本案一审案件受理费61240元，由广州市和贵物流有限公司负担3556元，广州市黄埔区鱼珠街茅岗第十九股份经济合作社、广州市黄埔区鱼珠街茅岗第二十股份经济合作社、广州市黄埔区鱼珠街茅岗第二十一股份经济合作社共同负担57684元；鉴定费29700元，由广州市黄埔区鱼珠街茅岗第十九股份经济合作社、广州市黄埔区鱼珠街茅岗第二十股份经济合作社、广州市黄埔区鱼珠街茅岗第二十一股份经济合作社共同负担。二审案件受理费24944元，由广州市和贵物流有限公司负担11788元，广州市黄埔区鱼珠街茅岗第十九股份经济合作社、广州市黄埔区鱼珠街茅岗第二十股份经济合作社、广州市黄埔区鱼珠街茅岗第二十一股份经济合作社共同负担13156元。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年六月十三日书记员  王文杰唐颖琪