成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0116民初1222号 原告（反诉被告）:林国祥，男，汉族，1986年4月19日出生，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：刘朝祥、宋玉，四川本真律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都双流新兴建材有限公司，住所地：成都市双流区公兴街道湾河村。 法定代表人：杨龙，执行董事。 委托诉讼代理人：王江，系公司员工。 原告林国祥与被告成都双流新兴建材有限公司（以下简称：新兴公司）商品房预售同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，被告新兴公司提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行合并审理。原告（反诉被告）林国祥的委托诉讼代理人刘朝祥、宋玉、被告（反诉原告）新兴公司的委托诉讼代理人王江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林国祥向本院提出诉讼请求：1、判令新兴公司返还林国祥剩余的房款434993.34元；并从2018年11月1日起以434993.34元为基数按年利率6%计算至付清剩余房款之日的利息。2、本案的诉讼费用由新兴公司承担。诉讼中，变更第一项诉讼请求为：1、判令新兴公司向林国祥支付已付房款31896元（已扣除新兴公司代偿款项）。2、判令新兴公司向林国祥支付赔偿费662421元。事实和理由：2014年11月27日，我方与新兴公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定我方购买新兴公司开发的成都市双流区房屋一套，建筑面积为120.92平方米，房屋总价款为662421元。我方支付了首付款199421元，剩余463000元我方在中国银行股份有限公司新津支行（以下简称：中行新津支行）贷款支付，新兴公司就该笔贷款提供了担保。后新兴公司向双流区法院提起诉讼，解除了双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议。2018年11月新兴公司将案涉房屋转让给了案外人，新兴公司至少获得房款1088280元以上，扣除其垫付的中银消费金融有限公司（以下简称：中银公司）的贷款本息151191.94元、中行新津支行贷款本息、代偿利息及因合同解除我方应付的违约金，剩余的房款应当返还给我方。新兴公司擅自将案涉房屋抵偿给四川民正公司双流分公司（以下简称：民正公司）的行为没有合同及法院判决依据，双流法院判决解除我方与新兴公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议的时间是2017年12月19日，新兴公司承担担保责任的时间是2018年7月17日，新兴公司在没有法院判决依据和双方签订的合同依据情况下，在2016年8月29日即擅自将案涉房屋以抵偿工程款的方式出售给民正公司，且出售的价格严重低于市场价格，新兴公司与民正公司签订的工程款抵偿协议，应认定为商品房买卖合同，新兴公司的上述行为是典型的开发商一房二卖行为，根据法律规定新兴公司就其“一房二卖”的行为，应当向我方承担返还已付房款及不超过已付房款一倍的赔偿责任，我方选择主张赔偿偿，不再主张已付房款的利息及赔偿损失。现在房屋已涨价，2019年5月安居客网上查询的歌德堡项目3月房价在10205元／平方米，我方在同区域购买相同面积、同品质房屋，需多支付54万元，给我方造成了巨大损失。 被告新兴公司辩称：1、2016年双流法院受理我方诉林国祥的商品房预售合同纠纷，2017年3月1日作出判决，判决解除与林国祥签订的商品房买卖合同及补充协议，判决生效七日内林国祥协助我方办理撤销合同备案手续，判决林国祥在生效后7日内向我方支付代偿银行利息15080.71元及违约金2094.7元。判决已经生效。根据生效判决书，房屋所有权及处理权归我方，我方有权处理该房屋。林国祥只支付首付款66421元（其余首付款133000元未付），银行发放的林国祥的贷款463000元，我方收到林国祥的购房款共计529421元。在扣除我方代林国祥向中行新津支行归还贷款本息530524.9元、代林国祥向中银公司偿还贷款10万元，林国祥还欠我公司101103元，我方不欠林国祥多余房款。2、林国祥要求归还房屋剩余房款，我方与林国祥的商品房买卖合同已经在2017年已经解除，林国祥以解除的合同为依据向我方追偿，法院不应该支持。买卖合同已经解除了，不能再具有法律效力。3、我方不存在一房二卖以及低价出售的情况。根据合同约定，我方有权处置房屋，我方将房屋抵偿欠民正公司的工程款，抵偿价没有低于当时同小区房屋的市场价。同时，虽然在法院判决解除合同前签订了抵偿协议，但抵偿协议约定，在法院判决前，若因买受人要求继续履行合同，导致我方无法将以上房屋抵偿给民正公司的，我方保证另选相同户型相同面积的房源以相同价格抵偿给民正公司。我方仅签订了抵偿协议，并未将房屋钥匙交付给他人。民正公司没有钱付民工工资将此房抵偿给了下面的工头陈文富，陈文富又将此房抵偿给了负责水电安装的工头颜某。我方在2019年4月2日才与民正公司指定的颜某签订了商品房买卖合同，并办理了备案登记。故我公司并不存在一房二卖。 反诉原告新兴公司向本院提出诉讼请求：1、判令林国祥立即向新兴公司支付双流法院（2016）川0116民初8169号案件律师费损失10000元；2、判令林国祥立即向新兴公司支付新兴公司代林国祥偿还的银行贷款（即中银公司借款）100000元，并从2018年9月27日起以100000元为基数按年利率6%计算至该款项付清之日止的利息；3、判令林国祥向新兴公司支付案涉房屋自2015年9月1日起至2017年3月22日共计17个月又22天的物业管理费3817.19元（以物业服务协议中约定的1.78元／平方米／月计算）；4、判令林国祥立即支付新兴公司代还中行新津支行贷款产生的损失1103元；5、请求判令本诉及反诉的诉讼费均由林国祥承担。事实和理由：2014年11月27日，我方与林国祥签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定林国祥向我方购买案涉房屋，付款方式为按揭。2015年2月13日，中行新津支行向我方支付了林国祥的贷款463000元，我方对该贷款承担连带担保责任。截止2018年7月，林国祥已累计38个月未向银行还款，严重违反了合同约定，2018年7月，我方向中行新津支行履行了担保责任，累计替林国祥承担月供、按揭贷款本金、违约金等共530524.9元。截止2019年4月10日，我方实际收到林国祥房款为529421元，扣除代还款后，我方实际损失为1103元。我方于2016年10月委托四川广力律师事务所向法院提起诉讼，支付律师费10000元，双流法院于2017年12月19日作出（2016）川0116民初8169号民事判决书，判决林国祥协助我方撤销商品房买卖合同及合同备案、并承担违约金2094.72元及迟延履行金。截止2019年4月11日，林国祥仍未履行相应的违约责任。2018年7月，在多次找寻林国祥无果的情况下，我方向双流法院执行局申请强制执行，在执行过程中，我方被告知案涉房屋因涉及其他查封无法强制执行，经我方多方查询得知，因林国祥欠中银公司134666.03元贷款，中银公司向锦江区法院申请强制执行，查封标的为本案所涉房屋，经我方与中银公司达成赔偿协议，约定我方代林国祥向中银公司还款10万元后解除房屋查封，我方委托颜某于协议签订当日向中银公司指定账户转款10万元，并代支付了执行费2265元后，案涉房屋方才于2019年2月23日被解除查封，2019年3月23日，案涉房屋原备案才撤销。因林国祥的严重违约及拒不履行判决书，导致我方的合法主张在判决生效后一年多才得到实现，导致我方损失案涉房屋物业管理费3817.19元。2015年以来，我方经营困难，举步维艰，在林国祥恶意违约且失联一年多的情况下，我方将案涉房屋抵偿给民正公司偿还拖欠的工程款，实际抵偿价款为519956元，我方亦是蒙受了巨大损失。我方在2016年9月前后出售的商品房，不管是全款支付还是按揭支付，售价都在4000-4500元／平方米不等，我方处理案涉房屋时没有低于市场价。林国祥没有任何证据证明我方低价售卖案涉房屋。我方为主张合法权益，迫不得已为林国祥代偿了贷款及违约金。请法院支持我方诉讼请求。 反诉被告林国祥辩称：1、新兴公司的律师费与本案没有牵连关系。2、我方在起诉时，已经认可了新兴公司代还中银消费的贷款，并在起诉金额中已经扣除了。3、关于物管费，2016年8月案涉房屋已经抵偿给民正公司了，8月前的物管费我方不应该支付。2016年8月前的物业管理费，与本案无关，应该另案主张。4、新兴公司诉请的还按揭贷款产生的损失，与本案没有牵连关系。新兴公司要求结算的项目和金额没有意见，但是在本诉中已经计算了。5、关于诉讼费，根据法律法规应该由新兴公司承担。6、我方已按约履行了付款义务，中行新津支行在确认新兴公司收到我方支付的首付款199421元后，发放了购房按揭贷款。7、新兴公司提交的10份2016年出售房产的商品房买卖合同并不能证明2016年该小区地段的实际房价，新兴公司提供的样本太少且不全面和完善，2016年新兴公司资金链断裂，我方有理由相信新兴公司因急于回笼资金而低价处理房产。 当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2014年11月27日，新兴公司（出卖人）与林国祥（买受人）签订一份《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：出卖人将位于亚丁小镇二期（歌德堡国际现代城）2幢1单元19层1904号房屋出售给买受人，建筑面积120.92平方米，总价款662421元，付款方式为贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的30%，其余价款向银行或住房公积金管理机构支付等等。补充协议约定：买受人选择以按揭付款方式付款，须在买卖合同签订之日同时付清首付款199421元，买受人未支付之剩余房款463000元，由买受人以向银行申请个人住房按揭贷款的方式支付；在买受人获准个人住房抵押贷款后，如因买受人逾期偿付银行借款等原因，导致出卖人作为买受人的保证人向银行承担了相关担保责任，由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用由买受人承担，如银行因此而解除与买受人的抵押贷款合同，除非买受人在出卖人承担了保证责任后7日内向出卖人支付全部担保损失，否则，出卖人有权解除买卖合同，并有权处理买受人所抵押房产，买受人自行承担装修等入住事项造成的损失，处理买受人房产所得款项应优先支付处理抵押房产应缴纳的税费，以及出卖人所支付的诉讼费和聘请律师所支付的律师费，剩余款项用于清偿应付未付的贷款本息、出卖人代还的贷款本息，以及向出卖人支付代还贷款金额10%的违约金，在抵扣上述费用外，如有剩余归还买受人所有，如有不敷，出卖人有权继续向买受人追偿等等。合同签订后，林国祥向新兴公司支付了首付款66421元，其余首付款133000元至今未付。林国祥与中行新津支行签订了《个人一手住房贷款合同》，向银行借款463000元用于支付购买案涉房屋的购房款，并以案涉房屋作抵押，新兴公司为该借款提供了担保。后新兴公司收到了中行新津支行向林国祥发放的贷款463000元。至此，新兴公司共收到林国祥支付购房款529421元。后因林国祥长期失联，新兴公司无法通知其交付房屋。 因林国祥未能按期偿还贷款，导致了新兴公司承担了保证责任。2016年9月26日，中行新津支行发出工作联系函，以林国祥逾期未归还按揭贷款本息为由，宣布与林国祥、新兴公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》立即解除，要求林国祥归还全部贷款本息、罚息等费用，要求新兴公司承担连带保证责任，代为清偿债务。 新兴公司因经营困难，拖欠了“歌德堡国际现代城”的承包人民正公司的工程款项，2016年8月29日，新兴公司与民正公司签订了一份《工程款抵房协议》，约定：新兴公司将“歌德堡国际现代城”房屋3套（包含案涉房屋）、车位6个作价抵偿给民正公司，以偿还所欠工程款，房屋按每平米4300元作价抵偿给民正公司；上述房屋抵偿给民正公司后，视为民正公司收到新兴公司相应的工程款，双方办理相应的收款手续后，双方账务扣减相应金额；上述房屋新兴公司大之前已销售给第三方，因第三方即原买受人现在已违约，停止向贷款银行缴纳按揭款，且目前新兴公司及银行均无法联系上原买受人，新兴公司作为贷款保证人将履行担保责任，新兴公司保证在2016年12月31日前将购房户向双流法院提起诉讼；上述房屋需待新兴公司和购房户办理完毕销售合同解除手续以及解除买合同备案手续后，新兴公司再和民正公司指定的受托人签订正式的商品房买卖合同，并出具收据；在法院判决前，若因买受人要求继续履行合同，导致新兴公司无法将以上房屋抵偿给民正公司的，新兴公司保证另选相同户型相同面积的房源以相同价格抵偿给民正公司等等。协议签订后，新兴公司并未将房屋交付给民正公司。林国祥一直未归还新兴公司代偿款项，也未向新兴公司表示要继续履行合同。 同年9月26日，民正公司向新兴公司出具了一份承诺书，载明民正公司自愿将案涉房屋转让给陈文富，并承诺会按抵偿协议约定，尽快办理竣工备案手续。此后，陈文富又将该房屋抵偿给负责哥德堡二期9号楼水电安装的工头颜某，以偿还所欠工程款。2016年10月8日，陈文富向新兴公司出具了一份委托书，委托颜某、徐秀琼以4300元／平方米的价格签订案涉房屋的商品房买卖合同，购房款由民正公司代为支付。新兴公司与颜某、徐秀琼签订了《四川省商品房买卖合同（现售）（无签约时间）》，约定新兴公司将案涉房屋出售给颜某、徐秀琼。该合同网签备案时间为2019年4月23日，初始登记产权证号：2019010422Ｆ00181号，登记的案涉房屋现在地址为：双流区，备案清水房成交价为519956元。 2016年10月27日，新兴公司本院提起诉讼，要求解除与林国祥签订的《商品房买卖合同》及补充协议，撤销网签备案登记，并要求林国祥支付代偿的银行贷款本金及利息共20947.23（截止起诉之日）、违约金、律师费。本院于2017年12月19日作出（2016）川0116民初8169号民事判决书，判决解除新兴公司与林国祥签订的商品房买卖合同及补充协议、撤销网签备案登记、林国祥向新兴公司支付代偿银行利息15080.71元及违约金2094.7元。因新兴公司未提供律师费发票，该判决书中法院未支持其律师费。本案中，新兴公司提交了上次诉讼中支付律师费10000元的发票及委托合同、对账单。 新兴公司于2018年7月31日向本院申请执行，向本院申请执行林国祥向其支付代偿银行利息15080.71元及违约金2094.7元、合同备案撤销手续、案件受理费。本院于2019年1月2日作出（2018）川0116执4892号执行裁定书，因林国祥无可供执行财产，裁定终结本次执行程序。 又查明，截止2018年8月9日，新兴公司已陆续代林国祥向中行新津支行清偿了全部贷款本息共530524.89元，结清了全部欠款。 新兴公司在申请执行撤销案涉房屋的网签备案时，发现案涉房屋因林国祥欠案外人中银公司借款被法院查封，为解除该查封，新兴公司与中银公司于2018年9月27日签订一份《代偿协议》，约定由新兴公司代林国祥向中银公司归还欠款10万元。新兴公司向中银公司出具转款委托书，委托了颜某向中银公司银行帐户转账10万元，代林国祥偿还了中银公司贷款。 另查明，新兴公司提交的10份与案外人签订的《商品房买卖合同》及商品房买卖合同摘要（即签约备案信息）显示，在2016年5月至同年12月期间，新兴公司出售“哥德堡国际现代城”2号楼、3号楼商品房的成交价在4199.06元至5682.09元/平方米左右。 上述事实，有经庭审质证的以下证据证实：1、原告的身份信息、被告工商登记信息；2、本院（2016）川0116民初8169档案查阅件：包含商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议），3、本院（2016）川0116民初8169民事判决书及公告，（2018）川0116执4892号执行决定书；4、新兴公司提交：中行新津支行出具的证明，个人贷款结清证明，还款证明，2015年9月19日起至2018年7月17日期间的成都新兴建材有限公司代林国祥偿还按揭贷款明细（含划扣保证金），中国银行贷款还款回单，中国银行自动柜员机客户通知书，农商银行客户通知书，成都银行客户回执；5、四川民正建设有限公司及双流分公司的营业执照、准予变更登记通知书，授权委托书；6、工程款抵房协议，民正公司出具的承诺书，民正公司出具的情况说明，陈文富出具的委托书，陈文富出具的情况说明，四川省商品房买卖合同（现售）（颜某、徐秀琼与新兴公司签订），双流区商品房现售合同信息摘要，颜某、徐秀琼身份证复印件；7、代偿协议，中国银行国内汇款付款通知书，转款委托书；8、双流法院执行案转款委托书，王江手机转账支付诉讼费165元截屏图片1张，电子回单1张，双流法院诉讼费专用收据，委托代理合同、对账单及律师费发票；9、新兴公司与10名购房人签订的《商品房买卖合同》；10、证人颜某的证言；11、当事人陈述等等。上述证据，具有真实性、合法性、关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。 本院未采信证据及未认定事实：1、林国祥提供的2019年2月25日打印的安居客网站网页，显示查询的2018年8至12月公兴房价均价在12228元至14687元之间。因本案中新兴公司与民正公司签订抵偿协议时间为2016年8月，上述证据不能证明新兴公司在处置案涉房屋时，给林国祥造成了巨大经济损失。 本院认为，林国祥与新兴公司的商品房买卖合同已经本院判决解除，双方在合同解除后，对合同款项并未进行过结算，林国祥的本诉诉求及新兴公司的反诉诉求，其实质均是要求法院对双方在合同履行中是否有违约责任进行认定，并对双方的合同款项进行结算。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”之规定，根据本案合同的性质、履行情况、当事人的违约责任以及关于结算的约定，据实结算各项费用。 本院根据审理查明事实、双方当事人提交的有效证据，对双方的争议焦点及诉讼请求评判如下： 一、林国祥在本案中应承担的违约责任。 经审查，林国祥在合同履行中有违约行为，林国祥对自己未按约归还中行新津支行贷款，导致新兴公司承担担保责任，为其代偿了银行贷款本息530524.9元的违约事实，以及新兴公司已为其代偿了中银公司借款10万元并无异议，也同意新兴公司在结算中扣除上述两笔代偿款项。新兴公司应退还已收林国祥购房款529421元与林国祥应支付的代还银行贷款530524.9元相抵后，林国祥还欠新兴公司1103.9元。故对新兴公司反诉要求林国祥支付代还中行新津支行贷款产生的损失1103元、以及支付代还中银公司借款100000元的诉讼请求，本院予以支持。 关于新兴公司要求林国祥支付代还中银公司借款10万元的利息损失的诉讼请求。因为该代偿行为系新兴公司自愿为之，双方并无约定要支付利息，新兴公司要求林国祥承担该项费用，缺乏合同依据及法律依据，本院不予支持。 关于林国祥已交购房首付款金额。根据新兴公司陈述，林国祥只交了首付款66421元，其余首付款133000元至今未付。而林国祥自述已交首付款199421元，并未提供相应证据。根据举证原则，该付款行为应由林国祥承担举证责任，林国祥未提供任何付款证据，应承担举证不能的法律后果，对林国祥自述已交房款199421元的事实，本院不予确认。林国祥辩称银行在购房人支付全部首付款后才会发放贷款，以此推断自己已交全部首付款，新兴公司对此作出了合理解释，自述为配合银行发放贷款，新兴公司自行为林国祥垫付了首付款。故林国祥已付清首付款的事实不成立。 林国祥要求新兴公司支付已付房款31896元（已扣除新兴公司代偿款项）的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。 二、新兴公司是否有一房二卖的违约行为。林国祥诉称新兴公司将案涉房屋抵偿给民正公司，属于一房二卖，并要求其承担购房款一倍的赔偿责任。经审查，根据双方合同约定，在新兴公司承担担保责任，代林国祥归还贷款后，林国祥未偿还代偿款的情况下，有权处置案涉房屋，同时，根据《工程款抵房协议》约定的内容，在法院判决解除合同生效后，才能确定新兴公司是否用案涉房屋抵偿工程款，新兴公司也是在法院判决解除合同后，才与民正公司指定人员办理了商品房买卖合同签约备案。故新兴公司将案涉房屋抵偿给建设单位民正公司用于偿还工程款的行为，是履行合同约定的处置房屋行为，并不属于违约行为，也不属于在合同履行期间的一房二卖，林国祥要求追究新兴公司一房二卖违约责任的诉讼主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对林国祥要求新兴公司支付赔偿费662421元的诉讼请求，予以驳回。 三、新兴公司是否有低价出售房屋的行为，新兴公司是否应按市场价将处置房屋的多余款项退还林国祥。根据审理查明事实，因林国祥违约拖欠新兴公司代偿款项，新兴公司在资金困难难以支付建设工程款项的情况下，将案涉房屋以4300元/平方米价格抵偿给民正公司，符合当时新兴公司销售房屋的价格行情，林国祥也未提交证明2016年8月份案涉房屋市场交易价格的有效证据，不存在新兴公司以明显低价处置房屋，恶意损害林国祥利益的行为。同时，考虑到合同还约定了新兴公司有权从处置房屋的款项中清偿林国祥应承担购房款10%违约金的因素，根据新兴公司处置案涉房屋的价款情况，并不存在还有多余款项要归还林国祥的事实。 四、关于律师费的诉讼请求。新兴公司反诉请求林国祥支付上次诉讼中的新兴公司花费的律师费10000元，因本院已在生效的（2016）川0116民初8169民事判决书中，以证据不足为由驳回了其要求支付同一笔律师费10000元的诉讼请求，根据一事不再理的原则，新兴公司在本案中再次请求支付律师费，属于重复诉讼，应予驳回。新兴公司如果有新的证据，可以对（2016）川0116民初8169号案件通过审判监督程序处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、反诉被告林国祥在判决生效后十日内向反诉原告成都双流新兴建材有限公司支付代还中行新津支行贷款产生的损失1103元。 二、反诉被告林国祥在判决生效后十日内向反诉原告成都双流新兴建材有限公司支付代还中银公司借款100000元。 三、驳回原告林国祥的诉讼请求。 四、驳回反诉原告成都双流新兴建材有限公司的其它诉讼请求。 本诉案件受理费5372元及反诉案件受理费1324元，均由原告（反诉被告）林国祥负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于成都市中级人民法院。 审 判 员  王 涛 二〇一九年六月十四日 法官助理  万 敏 书 记 员  陈芮瑶