重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0106民初4597号原告：北京城建集团有限责任公司重庆分公司，住所地重庆市渝北区龙溪松石北路102-23号，统一社会信用代码91500112903547541H。代表人：刘海山，该公司经理。委托诉讼代理人：穆安成，男，该公司员工。委托诉讼代理人：黄茜，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。被告：重庆科强房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区黄桷湾44号，组织机构代码75006395-9。诉讼代表人：徐丽霞，重庆科强房地产开发有限公司管理人重庆丽达律师事务所负责人。委托诉讼代理人：刘赛丽，重庆丽达律师事务所律师。委托诉讼代理人：高翔，重庆丽达律师事务所律师。原告北京城建集团有限责任公司重庆分公司与被告重庆科强房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，重庆市第一中级人民法院于2017年2月22日立案后，因被告重庆科强房地产开发有限公司提出管辖权异议，该院于2017年5月10日作出（2017）渝01民初443号民事裁定书，裁定被告重庆科强房地产开发有限公司对管辖权提出的异议成立，该案移送本院处理。本院于2018年3月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂、争议较大依法转为普通程序并公开开庭进行了审理。原告北京城建集团有限责任公司重庆分公司的委托诉讼代理人穆安成、黄茜，被告重庆科强房地产开发有限公司的诉讼代表人的委托诉讼代理人刘赛丽、高翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京城建集团有限责任公司重庆分公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即为原告办理位于重庆市沙坪坝区石小路66号附3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、10号、14号、15号、16号、17号、18号、19号、20号、21号、22号、23号、24号、25号、26号、27号、负3层、负4层、负5层、负6层房屋的过户手续。事实及理由：原、被告因《建设工程施工合同》工程款支付纠纷于2009年诉至法院，重庆市第一中级人民法院于2010年9月6日作出（2009）渝一中法民初字第410号民事判决书，判决被告向原告支付工程款、延迟付款违约金、延期开工补偿金若干，被告上诉至重庆市高级人民法院后撤回上诉。后在重庆市政府的协调下，原、被告双方于2012年11月21日签署《“科强·锦龙苑二期”工程欠款清偿协议书》（清偿协议书），被告以“科强·锦龙苑”项目一、二期未售房屋抵偿工程款48500000元。以房抵债协议生效后，原被告双方签署了《商品房买卖合同》并于2012年12月13日在重庆市房屋管理部门进行了登记备案。现抵债房产已经交付原告，但被告一直未为原告办理房屋过户手续。原告认为，《“科强·锦龙苑二期”工程欠款清偿协议书》系原、被告双方的真实意思表示，以房抵债已经实际履行，被告拒不办理房屋过户手续属于严重违约。为维护原告的合法权益，故起诉至法院，要求判如所请。被告重庆科强房地产开发有限公司辩称：被告于2015年8月6日由重庆市沙坪坝区人民法院受理破产清算，原告诉求的案涉房屋均登记在被告公司名下，应属于被告公司财产，其权益属于被告公司全体债权人。原被告双方实际关系并非以房抵款，政府会议纪要以及清偿协议书都体现双方是工程款清偿关系，清偿协议书的性质是以会议纪要为依据，双方订立的以销售房屋款项用于偿还工程款的还款协议，而并非房屋所有权转让的协议。工程款结算金额存在证据不足，且与现阶段房屋价值不匹配，直接将所有房屋所有权转让给原告，于法不公，也严重损害了其他广大债权人利益。在进入破产程序后，清偿协议书是双方均未履行完毕的合同，其合同已经解除；如继续履行合同，一般是用于保障自然人生活的居住权，原告不存在生存权保障的问题。综上，请求法院驳回原告诉求，将案涉房屋根据破产法相关规定进行相应处理。经审理查明，2008年，被告重庆科强房地产开发有限公司将其开发的“科强·锦龙苑二期”项目（案涉工程）工程施工发包给北京城建集团有限责任公司。其后，该公司与被告因该项目工程款问题于2009年诉至重庆市第一中级人民法院，该院于2010年9月6日作出（2009）渝一中法民初字第410号民事判决书，判决如下：“一、被告重庆科强房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告北京城建集团有限责任公司土石方、锚杆挡墙工程款5478154.92元；二、被告重庆科强房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告北京城建集团有限责任公司基础、主体结构工程款29188770.14元及迟延付款违约金291887.7元；三、被告重庆科强房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告北京城建集团有限责任公司延期开工补偿金165万元；四、原告北京城建集团有限责任公司就“科强·锦龙苑二期”工程折价或者拍卖的价款在34666925.06元范围内优先受偿；五、驳回原告北京城建集团有限责任公司的其他诉讼请求。”该判决作出后，被告重庆科强房地产开发有限公司曾提出上诉后又申请撤回上诉，并由重庆市高级人民法院作出（2010）渝高法民终字第00227号民事裁定书，裁定准许撤回上诉。现重庆市第一中级人民法院（2009）渝一中法民初字第410号民事判决已经发生法律效力。2011年7月19日，因被告重庆科强房地产开发有限公司资金链断裂导致案涉工程停工，重庆市政府组织相关部门及原告北京城建集团有限责任公司重庆分公司就复工事宜召开了会议，会议就相关事项作出部署，其中，确认被告尚欠北京城建集团有限责任公司工程款等合计5129.84万元及利息；确定案涉工程后续建设及销售实行封闭运行，由沙坪坝区政府监管，原告对该项目实行控盘代管，组织复工建设；被告的若干来源资金被划至沙坪坝区政府监管的原告账户用于案涉工程后续工程建设；沙坪坝区政府责成该区房管部门，将锦龙苑一、二期的未售住宅、门面、商场、车库以预售名义全部过户登记到原告名下，由原告代为销售，销售价格须经沙坪坝政府认可，销售资金全部进入沙坪坝区政府监管的原告账户，优先保证后续施工工程款；房屋建成交房后，剩余资金优先偿付原告工程欠款，如尚有剩余，用于支付本项目所欠税费，之后再用于一般债权清偿；项目销售变现前，沙坪坝区政府要会同原告对所销售的房屋进行协商定价，销售变现过程中，要对销售价格、销售资金加强监管，确保优先用于后续工程建设；等等。其后，原告按前部署对案涉工程进行了复工，并于2014年9月前竣工。其间，原告通过政府监管账户收到工程款22490000元。2012年11月21日，北京城建集团有限责任公司（甲方、债权人）与被告重庆科强房地产开发有限公司（债务人、乙方）签订《“科强·锦龙苑二期”工程欠款清偿协议书》，双方鉴于市政府为促成锦龙苑二期项目复工并妥善解决相关事宜出台了上述会议纪要，及锦龙苑二期项目施工中因前期工程欠款未支付，双方经多次协商就“以房抵债”初步达成共识，就“科强·锦龙苑二期”工程欠款的清偿达成如下协议：经双方核实，现共同确认乙方欠付甲方前期工程款总额为48500000元；清偿方式为在甲方复工后续施工工程款已有保障的情况下，因乙方对前期工程欠款无力支付，为确保甲方利益双方同意以“科强·锦龙苑”项目一、二期未售房屋（非住宅部分，详见资产清单）全部过户到甲方名下的方式，优先用于偿还乙方对甲方的全部工程欠款；乙方负责上述所有房屋过户手续的办理，保证上述房屋全部过户到甲方名下，甲方予以配合；上述房屋打包暂估价值48018190元，用于冲抵甲方债权，甲方将上述房屋销售所得销售款，扣除债权总额4850万元后，如有剩余，就剩余部分甲方应按照市政府专题会议纪要确定的原则妥善予以保管并退还，不足部分由乙方继续清偿；乙方应于2012年11月之前，将上述房屋全部过户到甲方名下；等等。该清偿协议书后附经重庆市沙坪坝区维护稳定工作领导小组办公室和重庆市沙坪坝区建设委员会签署的《科强锦龙苑小区非住宅抵债价格表（附件一）》，载明了用于抵债各房屋的建筑面积、抵债单价；明确抵债总价为48018190元，其中，二期房屋抵债总价44267240元。同日，被告重庆科强房地产开发有限公司（甲方、卖方）与北京城建集团有限责任公司（乙方、买方）分别就位于重庆市沙坪坝区石小路66号附3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、10号、14号、15号、16号、17号、18号、19号、20号、21号、22号、23号、24号、25号、26号、27号、负3层、负4层、负5层、负6层的房屋，按上述清偿协议书约定的抵债建筑面积、抵债单价分别签订了《重庆市商品房买卖合同》若干，均约定为一次性付款等，并于2012年12月13日分别办理了预购商品房买卖合同登记备案，各合同价款总计4426万余元。2015年6月至2015年8月，北京城建集团有限责任公司作为甲方、被告重庆科强房地产开发有限公司作为乙方（卖方）分别与案外的买方（丙方）签订销售协议，将部分案涉房屋进行了销售。另查明，2016年3月30日，北京城建集团有限责任公司（甲方）与原告北京城建集团有限责任公司重庆分公司（乙方）达成《资产确认书》一份，明确：鉴于被告开发的“科强·锦龙苑二期”，相关合同由甲方与科强公司签署，实际施工方由乙方完成；因科强公司拖欠工程款，乙方以甲方名义起诉（见（2009）渝一中法民初字第410号民事判决书），与政府部门协商，与科强公司签署《工程欠款抵偿协议书》，与科强公司签署了商品房买卖合同，并进行了预购商品房买卖合同登记备案；约定：甲方与重庆科强房地产开发有限公司签署的全部协议所产生的权利均归乙方所有；甲方作为锦龙苑二期建筑总承包方，如果因此被他人诉讼、索赔，产生的全部损失由乙方予以赔偿；等等。还查明，本院于2015年8月6日裁定受理重庆科强房地产开发有限公司破产清算一案。其后，原告北京城建集团有限责任公司重庆分公司要求被告重庆科强房地产开发有限公司的管理人配合办理相关房屋的过户手续并向其申报相关债权，重庆科强房地产开发有限公司管理人于2016年11月向原告作出回复，对其要求不予认可。上述事实，有原、被告双方的陈述及原、被告共同提交的政府会议纪要、《“科强·锦龙苑二期”工程欠款清偿协议书》，原告提交的重庆市第一中级人民法院（2009）渝一中法民初字第410号民事判决书、重庆市高级人民法院（2010）渝高法民终字第00227号民事裁定书、《资产确认书》、《重庆市商品房买卖合同》及备案证明若干、销售协议若干，被告提交的管理人回函、本院(2017)渝0106民初3506号民事判决书、重庆市第一中级人民法院（2018）渝01民终1287号民事判决书等证据证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，原告北京城建集团有限责任公司重庆分公司继受北京城建集团有限责任公司的案涉权利义务，依法可以自己的名义提起本案诉讼。解决本案争议的关键在于，如何认识原、被告之间签订的清偿协议书与若干《重庆市商品房买卖合同》，以及这些合同是否应依破产法第十八条规定认定为已解除。从订立合同的起因经过来看，双方当事人签订各个《重庆市商品房买卖合同》系清偿协议书所作的安排，其目的也为履行清偿协议书所约定义务，故各个《重庆市商品房买卖合同》应视为清偿协议书内容的一部分，二者应作同一个整体法律行为看待。首先，清偿协议书及各个《重庆市商品房买卖合同》均系被告于受理破产申请前依法签订，应属有效。虽然被告当时陷入非正常经营，但仍可独立实施一定的民事行为。而且，其销售价格等受到政府监管，这些合同不违背政府会议纪要确定的原则，各《重庆市商品房买卖合同》所约定的价格也均符合清偿协议书中由政府会同双方当事人协商确定的价格。因此，应当确认这些合同的效力。其次，在签订这些合同时，原告对被告的前期工程款等债权已届清偿期（已经法院裁判），被告应当立即履行。虽然清偿协议书约定了较为复杂的清偿方式，但并不影响该协议实质上系一以清偿债务为目的的单务合同，即仅被告负有义务，而原告仅享有得到清偿的权利。因此，该清偿协议书（含各《重庆市商品房买卖合同》）不适用破产法第十八条规定，不属“破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”，破产管理人无权解除。而且，原告对被告的债权依法本就享有优先受偿权，该债权的实现本就不会构成对其他破产债权人合法权益的损害。综上，清偿协议书（含各《重庆市商品房买卖合同》）不违反法律强制性规定，系有效合同，被告应当按照约定履行自己的义务，为原告办理相应房屋的过户手续。原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。至于被告对清偿协议书中确认的工程款结算金额所提出的异议，不是本案需要处理的问题，双方当事人若有争议可另循途解决。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国破产法》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告重庆科强房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后立即为原告北京城建集团有限责任公司重庆分公司办理位于重庆市沙坪坝区石小路66号附3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、10号、14号、15号、16号、17号、18号、19号、20号、21号、22号、23号、24号、25号、26号、27号、负3层、负4层、负5层、负6层房屋的过户手续。案件受理费284300元，由被告重庆科强房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  王 成人民陪审员  曾冰洁人民陪审员  李 娟二〇一九年六月十三日法官 助理  汪铁柱书 记 员  张雨婷