山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁10民初53号原告：于霄霞，女，1970年3月30日出生，汉族，住山东省烟台市经济技术开发区。委托诉讼代理人：高佩良，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏丽雅，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。被告：威海广信房地产开发有限责任公司,住所地山东省威海经济技术开发区青岛中路96号A-1407室。诉讼代理人：威海广信房地产开发有限责任公司管理人。委托诉讼代理人：王雁楠，女，1991年11月23日出生，汉族，住山东省荣成市，系威海广信房地产开发有限责任公司管理人工作人员。第三人：于兰芳，女，1969年1月4日出生，汉族，住山东省威海经济技术开发区新都花园二区15号404室，现住威海经区。原告于霄霞与被告威海广信房地产开发有限责任公司（以下简称广信公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2018年1月18日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月15日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人高佩良、被告委托诉讼代理人王雁楠到庭参加诉讼。审理中，本院依法追加于兰芳为第三人，并于2019年4月29日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人高佩良、被告委托诉讼代理人王雁楠、第三人于兰芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于霄霞向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的编号201600001793号《商品房买卖合同（预售）》合法有效；2.判令被告继续履行与原告于2016年1月15日签订的201600001793号《商品房买卖合同（预售）》，向原告交付百度城-1B号-3306室房屋并协助原告将该房屋过户至原告名下；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年1月15日，原、被告双方签订编号为201600001793号的《商品房买卖合同（预售）》一份，原告购买被告开发建设的百度城-1B号-3306室房屋，建筑面积65.04平方米，单价4981.55元/平方米，购房款总额为32.4万元，原告应当在2015年11月1日前支付全部购房款，被告应当在2017年10月31日之前向原告交付房屋。合同签订后，双方按约定在房地产交易主管部门办理了商品房预售备案手续并办理了预告登记，原告向被告支付了购房款32.4万元，被告向原告出具了收款收据。至此，原告按照合同约定履行了全部义务，但被告至今仍未按约定交付房屋，亦没有履行协助原告办理不动产登记手续。广信公司被裁定破产重整后，原告向被告管理人申报了债权。2017年12月底，被告向原告发送通知，以原告所购买的房屋属于被告“为清偿原债务而签订的以物抵债协议，属于对原债务的一种清偿方式，不属于消费者购房人”以及“属于《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《企业破产法》）第三十二条规定的法院受理破产申请前六个月内个别清偿”为由，认为原告所购房屋属于被告的破产财产，决定不再向原告交付房屋。原告认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，被告及其管理人应当按合同约定向原告履行交付房屋及办理产权登记的义务，被告管理人的通知无事实和法律依据。综上，请求支持原告诉讼请求。广信公司辩称，涉案房产非真实交易，而是以物抵债，构成个别清偿。1.广信公司在2011年至2012年间多次向于兰芳借款，双方间存在因借款事实而形成的债权债务关系，涉案房产买卖合同签订时间在破产申请受理前六个月内，依据《企业破产法》第三十二条、第三十四条的规定，构成个别清偿，管理人有权追回；2.涉案房产属于以物抵债，在未办理不动产转让登记前，其产权依然属于广信公司，依法属于破产财产，如继续履行合同涉嫌对原有债权在破产程序之外给予全额、个别清偿。以物抵债首先以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式。基于以物抵债协议而拟受让不动产的受让人在完成不动产转让登记前，该以物抵债合同不足以形成优先于一般债权的利益，原告的债权不享有优先受偿权，如继续履行以物抵债合同，实质上转移了破产财产、损害其他债权人合法权益，违反物权法定基本原则，同时违反《企业破产法》第十六条受理破产申请后，债务人不得对个别债权人为债务清偿之强制性规定；3.涉案房产在破产时不具备交付条件，客观上无法继续履行，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，管理人有权解除，此外根据《企业破产法》第十八条的规定，未履行完毕的合同，管理人有权解除合同；4.涉案房产未竣工，被告破产后，管理人需继续投资建设，投入的资金依法属于共益债务，在此情形下，继续履行合同实际上需要挪用被告其他资产进行清偿，有损广大债权人的利益。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。于兰芳述称，1.其对被告享有到期借款债权700余万元，2015年10月经双方协商，被告同意以百度城1B-2520、1B-3710、1B-3306、1C-3312、9-201、14-301等房产抵顶到期借款本息，双方签订《顶房协议》；2.被告于2015年10月、11月、12月将上述房产陆续出售后，被告告知第三人已通知客户将购房款部分汇给第三人以偿还借款，双方经对账清算于2015年11月2日、5日、16日、20日第三人将被告开具的收款收据退还被告，并向被告开具收到借款利息的收据，被告账目皆有记录，第三人收到被告偿还的借款本息，客户仅是代被告支付款项，第三人未向客户开具收房款收据，系被告向客户开具房款收据，通知客户将部分房款支付给第三人，该交易方式的安排是经被告同意，出具的收款收据足以证明被告同意客户将部分购房款支付给第三人代其偿还借款，客户按约履行支付款项的义务，委托支付的方式并未违反法律的强制性规定；3.尽管第三人与被告签订《顶房协议》，但被告并未将房产网签给第三人，第三人也未出售抵顶房产，不符合以物抵债的特征；4.被告将出售房产的款项偿还给第三人，是被告履行借款合同的义务，第三人与被告间的债权债务关系，与原、被告间的商品房买卖合同关系无关。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，据此查明以下事实：于兰芳曾任广信公司融资部经理、财务部经理，其与广信公司之间存在借款关系，多次向广信公司提供借款。2015年10月21日，为偿还于兰芳借款，广信公司与于兰芳签订《顶房协议》，将多套房屋抵顶给于兰芳，其中涉案房产百度城1B-3306房屋面积65.04平方米、房款32.4万元；并约定顶房房源的销售与自留权益归于兰芳所有，广信公司有义务配合办理房屋产权转移手续。于霄霞与于兰芳系亲属关系。经于兰芳介绍，2016年1月15日，于霄霞与广信公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由于霄霞购买百度城1B-3306房产，面积65.04平方米，单价为4981.55元，总价款32.4万元；付款方式约定为，签订合同前，买受人已向出卖人支付定金32000元，该定金于合同签订时抵作商品房价款，买受人采取一次性付款方式支付购房款，应于2015年11月1日前支付该商品房全部价款。同日，广信公司向于霄霞出具收款收据，记载交款单位为于霄霞，金额32.4万元，收款事由为百度城二期房款（1B-3306）。2016年3月29日，于霄霞向于兰芳账户汇款31万元，于霄霞主张其另向于兰芳支付现金1.4万元。于兰芳认可收到了相应款项。2016年4月7日，于霄霞与广信公司为涉案房产办理预购商品房预告登记。2016年6月29日，广信公司经本院裁定破产重整。涉案房产在本院裁定破产重整时尚未建成，不具备办理房屋产权登记条件。2017年12月27日，广信公司管理人向于霄霞发出《通知书》，认为涉案《商品房买卖合同（预售）》，属于《企业破产法》第三十二条规定的法院受理破产申请前六个月内个别清偿，以及为清偿原债务而签订以房抵债协议，属于对原债务的一种清偿方式，不属于消费者购房人的情形，因此决定不向于霄霞交付房产。另查明，广信公司管理人曾就涉案房产以于兰芳、张惠云为被告，于霄霞等为第三人，提起请求撤销个别清偿一案[（2017）鲁10民初262号]，后撤诉。在该案庭审中，于兰芳称签订房屋买卖合同只是为了办理房产的更换手续，是被告与第三人抵顶协议的“延续和履行”。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，原告请求确认涉案《商品房买卖合同（预售）》合法有效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于涉案《商品房买卖合同（预售）》是否应继续履行。本案中，第三人在被告无力偿还其借款的情况下，双方达成以物抵债的合意并签订《顶房协议》，约定被告将涉案房产抵顶给第三人，对抵顶房产的面积与金额作出明确约定，并约定顶房房源的销售与自留权益归第三人所有，被告仅负责配合办理房屋产权转移手续。其后，原告经第三人介绍与被告签订涉案《商品房买卖合同（预售）》，合同约定的房屋坐落楼号、面积、价款与《顶房协议》一致。对于《商品房买卖合同（预售）》约定的购房款，原告并未按合同约定的付款方式、时间等向被告支付，而是向第三人支付。原告主张其向第三人付款系根据被告的指示，并未提交证据证明，其主张被告出具收款收据的行为表明认可原告向第三人付款即代表被告收到了购房款，但综合本案事实，被告与第三人之间的以房抵债行为，与原、被告之间的房屋买卖行为相互关联，被告在未收到房款情况下向原告出具收款收据，其实质仍是在履行其与第三人之间的《顶房协议》。因此，涉案《商品房买卖合同（预售）》系为履行《顶房协议》而签订，双方的真实意思仍为消灭债务。因原告并未向被告实际履行支付房款的义务，涉案房产在被告破产申请受理时未竣工不具备交付条件，被告交付房产的义务亦未履行，依据《企业破产法》第十八条规定，对于破产申请受理前成立而双方均未履行完毕的合同，管理人依法有权决定解除，故被告管理人通知原告解除上述《商品房买卖合同（预售）》，符合法律规定。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。”依据上述规定，预告登记的效力以债权有效存续为基础，预告登记所依据的买卖合同被解除时，属于债权消灭，该情形下预告登记依法失效。本案中，原告办理涉案预购商品房预告登记所依据的《商品房买卖合同（预售）》依法被解除，预告登记效力所赖以维系的债权基础消灭，涉案预购商品房预告登记失效。综上，原告请求确认涉案《商品房买卖合同（预售）》合法有效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；因涉案《商品房买卖合同（预售）》已解除，故原告要求继续履行合同、交付房屋并协助办理产权登记的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条之规定，判决如下：一、确认原告于霄霞与被告威海广信房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同（预售）》有效；二、驳回原告于霄霞的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告于霄霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  邓 锐人民陪审员  丛丽滋人民陪审员  张 丽二〇一九年六月四日书 记 员  孙晓燕