广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初26117号原告张大平，男，汉族，1963年9月16日出生，身份证住址安徽省庐江县，委托代理人王建新，广东广孚律师事务所律师。委托代理人黄豪鑫，广东广孚律师事务所实习律师。被告深圳市森文特科技有限公司，住所地深圳市宝安区沙井街道万丰村兴富民工业园31栋，统一社会信用代码91440300051505412X。法定代表人罗圣保。原告张大平与被告深圳市森文特科技有限公司（以下简称森文特公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员胡慧玲独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张大平及其委托代理人王建新、黄豪鑫到庭参加诉讼，被告森文特公司法院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告（出租方又称甲方）与被告（承租方又称乙方）双方于2017年10月16日签订《租赁合同》一份，原告将承租来的坐落于深圳市宝安区沙井街道马安山第一工业区第十栋三楼部分房屋转租给被告使用，合同第一条约定房屋租赁自2017年11月1日至2019年11月30日止。合同第二条约定厂房的租金按建筑面积计算，每月每平米人民币16元，2018年1月份起，每月每平米为18元，共计16920元，按月收取。合同第五条约定被告逾期支付租金的，应当向原告支付滞纳金，滞纳金的计息方法为：拖欠租金的金额乘以拖欠天数乘以百分之一，被告拖欠租金达十日或十日以上的，原告有权停水停电，乙方表示同意。合同第十一条约定租赁保证金的交付与违约后可解除租金合同关系及保证金不予退还的情况。合同第十二条约定免责条款：若因政府有关租赁行为的法律的修改或政府征收、征用租赁房地产等导致原告无法继续履行本合同时，按照遭受不可抗力的一方由此而免责。合同签订后，原告履行了全部义务，但被告多次多方面的违约行为。特别是被告于2018年4月份开始拖欠水费后，2018年6月到2018年9月（四个月）开始拖欠房屋租金不交。在此期间原告通过多种方式要求被告及时履行租金及水电费交付义务，但被告拒不履行。原告与被告签订的租赁合同不违反有关法律规定，被告理应按照合同的约定全面履行。现被告拒不履行合同约定的义务，实属违约行为。原告为了维护合法权益，现依据《中华人民共和国合同法》有关规定，特向人民法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告的租赁合同，由被告返还租赁物，不退还被告交纳的保证金30080元；2、判令被告向原告支付租金及水电费共计90823元；未交纳租金所产生的滞纳金为50000元；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告深圳市森文特科技有限公司没有提出答辩，也没有向本院提交证据。经审理查明，2017年10月16日，深圳市宝安区沙井成发模具厂（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于深圳市宝安区沙井街道马安山第一工业区第10栋三楼出租给乙方使用，租赁房地产建筑面积经甲乙双方认可确定1400平方米，工厂一层，面积共（1400）平方米其中的940平方米，功能用途为工业厂房；租赁期限为2017年11月1日起至2019年11月30日止；租赁保证金为30080元；厂房的租金按建筑面积为每月每平方米16元，共计15040元；租金支付期限为每月6日前支付当月租金；乙方逾期支付租金的，应向甲方支付滞纳金，滞纳金的计算方法为拖欠租金的金额乘以拖欠天数乘以百分之一。原告主张，上述合同签署后，深圳市宝安区沙井成发模具厂依约交付涉案厂房给被告使用，被告依约向深圳市宝安区沙井成发模具厂缴纳了厂房的租赁保证金30080元。2018年7月5日，深圳市宝安区沙井成发模具厂向被告送知《通知函》，告知被告由于被告拖欠2018年6月、7月租金以及2018年4月、5月水电费用合计47191.4元，构成严重违约，并告知其于7月9日12：00前缴纳，否则将实施断水断电措施，并追究相关违约责任和赔偿责任。原告主张被告没有结清水电费，为此原告提供了2018年1月至2018年10月中国南方电网收费单（客户名称：深圳市宝荣兴塑胶电子有限公司）、原告自行制作的房租与水电费清单、收款收据等，证明截止至原告起诉之日（即2018年11月5日），涉案租赁物发生水费23413元。另查，涉案房产没有获得合法的报批报建手续，没有取得房地产权证书，并已由深圳市沙井马安山股份合作公司向宝安区沙井街道农村城市化历史遗留违法建筑信息普查工作办公室完成了历史遗留违法建筑普查申报。再查，2014年1月1日，杨月红（甲方、出租方）与深圳市宝安区沙井成发模具厂（乙方、承租方）签订租赁合同，约定甲方将位于深圳市宝安区沙井街道马安山第一工业区第10栋出租给乙方使用，面积共4200平方米，功能用途为工业厂房；租赁期限为2014年1月1日起至2019年12月31日止。又查，深圳市市场监督管理局于2018年8月31日作出的《个体户注销通知书》载明，深圳市宝安区沙井成发模具厂已于2018年8月31日在我局办理注销登记手续，现将核准项目通知如下：注册号为440306805465834，经营者为张大平，注销原因为投资人决定解散。以上事实有租赁合同书、通知函、房租水电费清单、收款收据、深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执、中国南方电网收费单以及庭审笔录等证据予以证实。本院认为，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，未对原告主张的事实提出抗辩，视为放弃举证质证的权利。本案为房屋租赁合同纠纷。双方均未提供涉案房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未办理建设工程规划许可证，亦未取得房地产权利证书的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此，深圳市宝安区沙井成发模具厂与被告签订的《租赁合同》无效。原告诉请解除上述涉案《租赁合同》，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。又，深圳市宝安区沙井成发模具厂已经注销，根据《民法通则》相关规定，个体工商户的债权债务应由经营者承担。故原告张大平应当向被告返还厂房的租赁保证金30080元。原告诉请不予退还租赁保证金，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于房屋占有使用费及相关费用。因被告实际占有并使用了涉案租赁房屋，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告实际占有使用涉案租赁房屋，应当向原告支付占有使用费，占有使用费参照合同约定的租金标准计算。被告未能提交任何证据证明其已向原告缴纳2018年6月至9月的占有使用费，现原告要求被告予以支付，本院予以支持。房屋使用费可参照双方签订的合同中约定的租金标准计算，即租金15040元/月。原告主张双方在合同外另行约定租金从2018年1月开始每平方租金加收2元，但未能提供任何证据予以证明，故原告该项主张，本院不予支持。经计算2018年6月至9月的占有使用费为60160元（15040元×4个月）。关于原告要求被告支付2018年4月至8月水电费23143元。对此原告未能提供充分有效的证据予以证明，故对该项诉请，本院不予以支持，原告可以在被告返还涉案租赁物时另行计算。关于原告诉请按照合同约定计付逾期给付租金的滞纳金50000元。由于双方签订的合同无效，该诉请并无法律依据，本院不予支持。原告诉请超出的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下:一、确认深圳市宝安区沙井成发模具厂与被告深圳市森文特科技有限公司于2017年10月16日签订的《租赁合同》无效；二、原告张大平应于本判决生效之日起十日内向被告深圳市森文特科技有限公司返还厂房的租赁保证金30080元；三、被告深圳市森文特科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张大平支付2018年6月至9月的房屋占有使用费为60160元；四、驳回原告张大平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1859元，由原告张大平承担1065元，被告深圳市森文特科技有限公司承担794元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 胡  慧  玲二〇一九年六月十四日书记员 李秀秀（兼）书记员 王  昭  贤附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。