大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0211民初7174号原告：大连友谊灯饰批发市场，统一社会信用代码91210211711328846A，住所地辽宁省大连市甘井子区华北路194号。法定代表人：唐多默，系该公司总经理。委托诉讼代理人：宋伟林，系辽宁恒信律师事务所律师。委托诉讼代理人：申扬，系辽宁恒信律师事务所实习律师。被告：大连灯饰批发市场士美高灯饰经营部，注册号210211603601903，经营场所辽宁省大连市甘井子区华北路194号。经营者：廖创元，男，1977年12月6日生，汉族，住址广东省增城市。原告大连友谊灯饰批发市场（以下简称“原告”）与被告大连灯饰批发市场士美高灯饰经营部（以下简称“被告”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宋伟林、申扬，被告的经营者廖创元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连友谊灯饰批发市场向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠付的房屋租金23,250元、仓库租金8,100元、物业费1,287元，合计32,637元；2、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告与被告签署《柜台租赁经营合同》，原告将243号柜台租赁给被告使用，面积173.20平方米，租金标准90元/月/平，每月租金金额15,500元。后又将库房出租给被告，库房面积90平方米，租金标准12元/月/平，每月租金1,080元。物业费每月198元。截至本案起诉，被告拖欠原告2018年7月至2018年8月15日的柜台租金23,250元、2018年1月至2018年8月15日的库房租金8,100元、2018年2月至2018年8月15日的物业费1,287元，合计32,637元，经原告多次索要未果后，故诉至法院要求依法判决。被告大连灯饰批发市场士美高灯饰经营部辩称，不同意原告的诉讼请求。具体理由如下：一、关于原告诉请被告欠房租问题，按照双方约定，被告已经交清全部房租。原告口头承诺业主交满2018年1-6月的房租，免除7月-8月15日的房租，所以被告是不欠房租的。另外，仓库费和物业费，被告手中有1万元的押金票据，可以抵销。原告没有跟被告沟通，在被告不知情的情况下就起诉了被告。二、关于面积问题，店面营业面积和合同上的面积不符，仓库的面积也与约定不符。原告撤离灯具市场后，大商集团聘请专业团队为所有业户重新测绘面积，才发现面积缩水，柜台为165平方米、仓库为82.5平方米。三、原告屡次发生失信行为。在原告的法定代表人困难时期，30%的业主为其办理信用卡贷款，当时他承诺我们为其办理贷款就不涨房租，但是第二年办理信用卡的业户租金也涨了。四、原告违约侵权，造成被告大额损失。在合同有效期内，原告没有和被告沟通，大规模改造市场经营环境，垄断客户，造成前院所有业主重大经济损失。五、原告恶意限电，影响被告正常经营。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，现对案件事实认定如下：2017年，原告（出租人）与被告的经营者（承租人）签订《柜台租赁经营合同》，约定原告将位于243号，经营面积为173.20平方米的柜台租赁给被告使用，租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止，租金标准90元/月/平，支付方式为1年1付，租金总额15,500元×12月=186,000元。租赁合同到期后，双方未续签书面租赁合同，被告继续承租案涉柜台使用，至2018年8月15日。被告在租赁柜台的同时，另从原告处租赁仓库使用，双方未签订书面合同，约定仓库租金标准为90元/月/平。被告按此标准交纳了2017年12月之前的仓库租金。被告按照每月198元的标准交纳了2018年1月之前的物业费。截至2018年8月21日，被告拖欠原告柜台租金23,250元（自2018年7月起至2018年8月15日止，共计1.5个月）、仓库租金8,100元（自2018年1月起至2018年8月15日止，共计7.5个月），物业费1,287元（自2018年2月起至2018年8月15日止，共计6.5个月）。2000年7月3日，被告的经营者向原告交纳了保证金10,000元。原告同意以被告交纳的保证金10,000元抵扣等额的欠付租金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原、被告在《柜台租赁经营合同》约定的租赁期间届满后，未签订书面租赁合同，被告继续承租案涉柜台使用，原告没有提出异议，双方签订的《柜台租赁经营合同》继续有效。结合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点有二：第一、关于被告承租的柜台租金如何确定；第二、没有书面合同，被告是否应当支付仓库租金、物业费；第三、市场改造及限电问题是否影响租金的交纳和租金数额。关于第一个争议焦点，被告承租的柜台租金如何确定的问题。本院认为，双方对租赁场地面积的分歧在于双方对于租赁面积计算的方式、范围不一致，现双方对测绘范围无法达成一致，因此不具备测绘的基础。关于租赁面积的确定问题，双方形成租赁关系多年，形成的书面合同中确认的面积为173.20平方米，被告也一直按面积173.20平方米标准交纳租金，现双方对面积的计算范围发生分歧，在双方均未提供证据证明面积的计算方式的情况下，合同中记载的租赁面积应当认定为双方共同确认的计算租金的租赁面积。故被告应当按照约定，在租赁期间按照面积173.20平方米每月支付租金15,500元。现被告拖欠原告租金23,250元，扣除押金10,000元，被告应当向原告支付拖欠的租金13,250元。原告主张超出部分，本院不予支持。关于被告辩称原告承诺在被告付清2018年1-6月的租金后，减免2018年7月至8月15日的租金一节，原告对此予以否认，被告也未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，因此，被告的该项辩称，因证据不足，本院不予采纳。关于第二个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定，当事人未采用书面形式订立合同，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，原告与被告就仓库租赁虽未订立书面合同，但被告租赁仓库系客观事实，且被告已经按照12元/月/平的标准向原告支付了2017年12月之前的租金，原告亦予以接受，双方之间的仓库租赁合同关系成立，被告应按此标准支付仓库租金。被告对原告主张的物业费1,287元没有异议，且被告作为承租人也应当负担该物业费。综上，关于原告要求被告支付拖欠的仓库租金8,100元、物业费1,287元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告辩称原告私自改变市场经营环境造成业户重大经济损失一节，因被告未对此提供证据，且是否因此发生损失及损失数额均不确定，被告的该项辩称，本院不予采纳。关于被告辩称原告恶意限电给被告造成损失的意见，本院认为，双方之间形成的系租赁合同关系，交纳租金是被告作为承租人的主要合同义务，在其长期拖欠租金的情况下，原告作为出租人采取限制用电措施的催缴行为并不能认定为违约行为，也不构成被告拒交拖欠租金的理由，故被告的该项辩称意见，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告大连灯饰批发市场士美高灯饰经营部自本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连友谊灯饰批发市场支付拖欠的柜台租金13,250元；二、被告大连灯饰批发市场士美高灯饰经营部自本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连友谊灯饰批发市场支付拖欠的仓库租金8,100元、物业费用1,287元；三、驳回原告大连友谊灯饰批发市场的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币620元（原告已预付），由原告大连友谊灯饰批发市场负担190元，由被告大连灯饰批发市场士美高灯饰经营部负担430元，被告负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  刘秀娟人民陪审员  王景华人民陪审员  张爱华二〇一九年六月二十八日书 记 员  修建华本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。