广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终4624号上诉人（原审原告、反诉被告）：梁荣波，男，1967年11月6日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码440************378。委托诉讼代理人：黄永升，广东哲信律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：董武凯，男，1992年10月9日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*********，公民身份号码362************771。委托诉讼代理人：刘炜，广东国龙律师事务所律师。上诉人梁荣波因与被上诉人董武凯房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初24712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁荣波上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项；2.改判撤销梁荣波与董武凯于2018年7月23日签订的《房屋买卖合约》（编号：ZY20180702）；3.本案诉讼费用由董武凯承担。事实和理由：(一)涉案房屋属“房改房”，且双方签订的《房屋买卖合约》约定“物业以现状按套”出售。涉案《房屋买卖合约》约定的“现状按套”是指不带家私电器、不带租约、不带户口，一审判决对此未有作出认定，是认定事实不清。（二）1999年3月24日填发的《房屋所有权证》的附图只是手绘附图，不是房屋平面图，房管部门填发该《房屋所有权证》时未进行面积测绘，一审判决认定上述《房屋所有权证》附有房屋平面图，认定错误。（三）《房屋买卖合约》第一条第二款约定，涉案房屋的成交价930000元是针对建筑面积（包含储物室）为83.34平方米的转让价。经折算后，房屋面积单价为：930000元÷83.34平方米=11159.11元/平方米。一审判决认为《房屋买卖合约》约定成交价930000元针对的是涉案房屋整体，并认为合同并未列明房屋面积单价，于法无据、于理不合。1.涉案房屋是梁荣波1997年购买的“房改房”，1999年3月24日填发的《房屋所有权证》记录该房屋的建筑面积为83.34平方米，因当时房屋未进行面积测绘，故签订《房屋买卖合约》前及佛山市南海区房地产测绘中心出具面积测绘报告前，梁荣波均一直以为涉案房屋（含储物室）的建筑面积为83.34平方米，直到取得面积测绘报告书时，梁荣波才知道房屋的实际建筑面积是96.06平方米（含储物室）。2.依据《商品房销售管理办法》《广东省物价局关于商品房销售明码标价的规定》的规定及二手房买卖交易习惯，“按套”销售是《商品房销售管理办法》第12条规定的销售方式，且只是区分于“按层”或“按栋”的销售方式，成交价的确定仍然取决于面积及面积单价。按照涉案《房屋买卖合约》的约定，双方约定的成交价930000元明显针对的是涉案房屋建筑面积（包含储物室）为83.34平方米的转让价格，并不是涉案房屋整体。（四）梁荣波对涉案《房屋买卖合约》存在重大误解，应依法撤销。1.双方是依据1999年《房屋所有权证》记录的房屋建筑面积83.34平方米进行房屋买卖及成交价的商定，但经佛山市南海区房地产测绘中心测绘后确认涉案房屋的实际建筑面积为96.06平方米（含储物室），导致《房屋买卖合约》约定的面积与实际建筑面积存在重大误差，与梁荣波签订《房屋买卖合约》的真实意思相悖，造成巨大损失，依法属于法律规定的重大误解情形，故梁荣波请求撤销《房屋买卖合约》，于法有据、合法合理。2.如前所述，按面积计价是房屋买卖中“按套销售”方式成交价的确定方式，涉案房屋的成交价930000元仅是双方参照同期同类型房屋的市场面积单价，并针对房屋建筑面积为83.34平方米协商的价格，梁荣波也是基于上述房屋面积才同意以930000元的成交价转让予董武凯，因此，一审判决认为“即使测绘数据引起的登记面积变动并不对价款发生影响”，依法不能成立。（五）梁荣波不存在违约，一审法院判决梁荣波向董武凯支付93000元违约金，于法无据。如前所述，涉案《房屋买卖合约》存在法律规定的重大误解可撤销的情形，梁荣波请求撤销《房屋买卖合约》是行使法律赋予的维护自身合法权益的体现，并不构成违约。董武凯辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。2.一审判决已认定按套买卖的方式为双方交易的真实意思，双方是在清楚了解涉案房屋现状且协商一致后约定涉案房屋的价格，因此不存在梁荣波所述的存在重大误解。梁荣波向一审法院起诉请求：1.撤销梁荣波与董武凯于2018年7月23日签订的《房屋买卖合约》；2.梁荣波退还20000元给董武凯；3.董武凯承担诉讼费。董武凯向一审法院反诉请求：1.梁荣波赔偿董武凯违约金93000元即总楼价的10%；2.梁荣波赔偿董武凯购房所支付的贷款按揭费7950元；3.梁荣波承担诉讼费。一审法院认定事实：涉案房屋位于广东省佛山市南海区********供电所宿舍501房，登记权属人为梁荣波，登记日期1999年3月24日，房屋权属证上记载的建筑面积为83.34平方米，其中住宅78.32平方米，非住宅5.02平方米，权属证上附有房屋平面图。2018年7月23日，梁荣波（卖方）、董武凯（买方）、佛山市某业房地产代理有限公司南海黄岐江滨大厦分公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》，约定买卖涉案房屋，该物业建筑面积为83.34平方米（以房地产权证为准）；该物业以现状按套售予买方，买方或其授权代表已全面检查和了解该物业之情况；该物业成交价为930000元；定金20000元买方应在签署本合约同时交付给卖方，卖方收到定金后应积极配合买方办理房屋按揭及过户手续；首期楼款380000元买方应在买卖双方在地税、房管部门办理交税过户并领到受理回执当天支付给卖方；尾期楼款530000元由买方申请贷款的银行直接支付给卖方（贷款金额以同意贷款书为准），如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在房产证过户当天付清给卖方；买卖双方任何一方未能依合约之条款卖出或买入该物业，仍需向经纪方支付经纪服务费；若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方支付相当于定金双倍或总楼款10%的违约金：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的，（2）一方拒绝出售或购买物业……；该房屋需要测绘，由于现储物室借给南方电网使用，现初定1月1号前测绘，如因南方电网未交给卖方，而导致无法测绘，买卖双方协商是否继续顺延或和平解除合同，如在1月1号前南方电网将储物室交还给卖方，卖家需在南方电网交还储物室后，积极配合中介方进行测绘；等等。同日，梁荣波出具收款证明，确认收取董武凯定金20000元。2018年8月3日，广州市仕诚楼宇按揭中心出具收据，确认收取董武凯按揭费7950元。2018年8月31日，中国建设银行股份有限公司广州五羊新城支行出具《同意购房抵押贷款意向书》，拟向董武凯提供530000元贷款。2018年11月14日，佛山市南海区房地产测绘中心出具测绘报告，位于广东省佛山市南海区*********供电所宿舍501房专有建筑面积81.38平方米，分摊建筑面积9.75平方米，建筑面积91.13平方米；位于广东省佛山市南海区*********供电所宿舍501房储物室专有建筑面积4.93平方米。一审法院认为，《房屋买卖合约》既包含了梁荣波与董武凯之间围绕涉案房屋的买卖合同关系，也包含中介方向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现梁荣波、董武凯就涉案房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对梁荣波、董武凯之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。梁荣波、董武凯就涉案房屋的买卖合同关系是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。梁荣波作为房屋权属人及出卖方，清楚知道房屋的情况；对比房屋权属证附图及测绘平面图，房屋状况并无发生变化，因测量数据差异、计算标准不同（有否包括分摊面积）引起登记的建筑面积变动，但买卖标的物并无实质变化；合同约定双方以930000元买卖涉案房屋，建筑面积83.34平方米是按房屋权属证书记载的数据列出，但合同并未列明房屋面积单价，且明确房屋按套出售，930000元针对的是涉案房屋整体，即使测绘数据引起的登记面积变动并不对价款发生影响，梁荣波认为以面积单价及面积计算房屋价款一审法院不予采纳。综上，一审法院认定双方清楚知道买卖标的状况，协商一致以约定价款买卖房屋，并不存在梁荣波所述的重大误解的情形，梁荣波请求撤销合同的主张缺乏理据，一审法院不予支持。现双方亦无继续履行的合意，双方买卖合同关系予以解除，梁荣波收取的定金20000元应退还予董武凯。梁荣波无正当理由不按原约定出售房屋，违约行为明显，董武凯请求按约定计付违约金93000元的主张一审法院予以支持。违约金具有一定的惩罚补偿性质，董武凯未能举证证实其损失超出约定违约金，董武凯再行请求梁荣波赔偿按揭费用的主张一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条的规定，判决：一、梁荣波于判决发生法律效力之日起十日返还定金20000元予董武凯；二、梁荣波于判决发生法律效力之日起十日支付违约金93000元予董武凯；三、驳回梁荣波的诉讼请求；四、驳回董武凯的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取6650元，由梁荣波负担。反诉受理费减半收取1359.5元，由梁荣波负担1280元，董武凯负担79.5元。梁荣波负担的份额于判决发生法律效力之日起十日内迳付予董武凯，一审法院不另收退。二审中，梁荣波提交如下证据：证据1.编号为NO.D4434350XXX3不动产权证，拟证明涉案房屋的实际建筑面积为96.06平方米（不动产权证记载为96.15平方米），并非1999年颁发的《房屋所有权证》记录的83.34平方米；证据2.广东省非税收入（电子）票据、税收完税证明、佛山市南海区非税收入缴款通知书，拟证明梁荣波于2019年3月28日按涉案房屋土地面积96.15平方米的标准补缴土地出让金及按照建筑面积96.15平方米的标准缴纳契税。董武凯没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换及质证。经审查，本院对梁荣波提交的证据真实性予以确认。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法利益的除外”的规定，由于双方当事人均未对一审判决第一项提起上诉，本院对一审判决第一项予以维持。根据梁荣波的上诉意见、董武凯的答辩意见，本案二审争议的焦点是：（一）梁荣波与董武凯于2018年7月23日签订的《房屋买卖合约》（编号：ZY20180702）应否撤销；（二）梁荣波应否向董武凯支付违约金。关于争议焦点一。梁荣波上诉主张双方约定涉案房屋交易面积为1999年《房屋所有权证》记录的建筑面积83.34（含储物室）平方米，但佛山市南海区*******出具的测绘报告显示涉案房屋的实际建筑面积为96.06平方米（含储物室），两者之间存在重大误差，梁荣波对涉案房屋建筑面积有重大误解，请求撤销涉案《房屋买卖合约》。本院认为，判定梁荣波在签订《房屋买卖合约》时是否存在重大误解，主要是查清涉案《房屋买卖合约》约定的是按涉案房屋建筑面积计价交易还是按固定价格交易。对此，本院分析如下：《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”涉案《房屋买卖合约》约定：“该物业以现状按套售予买方，买方或其授权代表已全面检查和了解该物业之情况。该物业：（1）不带家私电器；（2）不带租约；（3）不带户口。”梁荣波认为上述约定中的按套出售应理解为涉案房屋以不带家私电器、不带租约、不带户口三种现状情况进行出售，“按套”的表述只是为了区分“按层”“按栋”的销售方式。董武凯则认为应理解为涉案房屋整体出售。双方对于合同条款约定理解不一致。对于该条款应如何理解，应考虑如下方面：首先，从文字表意来看，上述条款中第一句与第二句为两独立的语句，第一句意在表达涉案房屋在不改变现有格局的情况下整体出售，第二句意在表达涉案房屋出售时不带家私电器、租约及户口。其次，涉案房屋为现房，若双方约定按建筑面积计价交易，则应事先对涉案房屋进行测绘并在合同中明确实测建筑面积，以及约定出现面积差异时的处理方法，而非在合同中约定建筑面积以房地产权证面积为准。再次，涉案《房屋买卖合约》仅约定涉案房屋交易总价，并未单独约定转让单价，不符合按面积计价合同的交易习惯。综上，上述合同条款应理解为涉案房屋不考虑建筑面积的约定面积与实测面积之间的差异而整体出售，即双方约定按照固定价格交易。梁荣波以其对涉案房屋建筑面积存在重大误解为由主张撤销涉案《房屋买卖合约》，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。如前所述，《房屋买卖合约》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依照合约履行权利义务。现梁荣波违反诚实信用原则，拒绝继续履行《房屋买卖合约》，该行为已构成违约，梁荣波应向董武凯承担违约责任。一审法院依据涉案《房屋买卖合约》关于“若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方支付相当于定金双倍或总楼款10%的违约金”的约定，判决梁荣波向董武凯支付违约金9300元（总楼款930000元的10%），有事实和法律依据，本院予以维持。综上所述，梁荣波的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13300元，由上诉人梁荣波负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 潘伟丹审 判 员 黄玉凤二〇一九年六月二十七日法官助理 邱雪碧书 记 员 许佩珊