内蒙古自治区磴口县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0822民初87号 原告：柴宗林，男，汉族，1957年8月17日出生，住内蒙古磴口县。 委托诉讼代理人：王占波，系内蒙古扬阳律师事务所律师。 被告：内蒙古永久置业有限责任公司,住所地:内蒙古呼和浩特市新城区巨隆长街89号。统一社会信用代码：×××。 法定代表人：田惠民，系该公司经理。 委托诉讼代理人：李丹，系内蒙古大法扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：聂婧婷，系内蒙古大法扬律师事务所律师。 被告：内蒙古晟久隆房地产开发有限责任公司，住所地:内蒙古巴彦淖尔市磴口县巴彦高勒镇永进管区邮电巷磴口贵宾楼。统一社会信用代码：×××。 法定代表人：崔永志，系该公司经理。 委托诉讼代理人：王晓宇，系内蒙古大法扬律师事务所磴口分所律师。 被告：崔永平，男，汉族，1964年9月8日出生，住内蒙古磴口县。 委托诉讼代理人：王晓宇，系内蒙古大法扬律师事务所磴口分所律师。 被告：王亚森，男，汉族，1965年1月4日出生，住巴彦淖尔市。 原告柴宗林与被告内蒙古永久置业有限责任公司（以下简称永久公司）、内蒙古晟久隆房地产开发有限责任公司（以下简称晟久隆公司）、崔永平、王亚森房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告柴宗林及其委托诉讼代理人王占波、被告永久公司的委托诉讼代理人李丹、聂婧婷，被告晟久隆公司与被告崔永平的共同委托诉讼代理人王晓宇到庭参加了诉讼。被告王亚森经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柴宗林向本院提出以下诉讼请求：1、请求法院确认被告永久公司与被告王亚森签订《商品房买卖合同》无效。2、请求法院判令被告永久公司及晟久隆公司继续履行合同，并为原告办理房屋过户登记。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2013年12月16日购买被告永久公司开发的柳松园项目承包人刘某的工程顶账房，并签订了《购房合同》，合同约定的房屋位于磴口县柳松园五号楼三单元四楼东户，房屋价款为27万元，并由永久公司项目部在《柳松园小区商品房订购协议》乙方处添加了柴宗林的名字，并在柴宗林名字上加盖了该项目部的公章。2016年12月7日永久公司将该房屋的钥匙交付原告，因交付的房屋面积大于合同约定的面积，原告按照超出的面积向永久公司补交6140元。房屋交付后原告进行了装修，装修押金1559元。之后原告多次要求被告与其签订正式的合同并办理网签手续，永久公司不予配合。后经原告向磴口县房屋产权交易中心了解被告永久公司将涉案房屋出售给其项目部会计王亚森，双方于2015年1月16日签订了《商品房买卖合同》。被告永久公司与王亚森恶意串通签订合同的行为已经侵害了原告的合法权益。柳松园小区是崔永平挂靠在被告永久公司开发的，双方已经解除挂靠关系，现崔永平又挂靠在晟久隆公司，并以晟久隆公司项目部的名义开发磴口县柳松园小区。现原告为了维护自己的权益诉至法院。 原告柴宗林为证明其主张，向本院出示以下证据：1、2013年7月23日内蒙古永久置业有限责任公司磴口项目部与刘某、柴宗林签订的《柳松园小区商品房定购协议》一份、2013年7月30日内蒙古永久置业有限责任公司磴口项目部向刘某出具的收条（NO.028542）一份；2013年12月16日，刘某向柴宗林出具的收条一份；2013年12月17日，刘某出具的收条一份；2013年12月16日，刘某与柴宗林签订的购楼合同书一份。证明该房屋属于刘某的顶账房，并由永久公司同意刘某将该房屋转让给柴宗林，且原告已经按照合同约定支付了购房款。2、2016年12月7日，内蒙古永久置业有限责任公司磴口项目部向柴宗林出具的收据（票号：5011198）一份。证明项目部认可涉案房屋所有权人为柴宗林。3、2016年12月6日，装修押金收据（NO.1043697）一份、物业费收据（NO.1043696）一份。证明内蒙古永久置业有限责任公司磴口项目部于2016年12月6日交付了涉案房屋，并收取了物业费和装修押金。4、内蒙古晟久隆房地产开发有限责任公司出具的取暖费收据（NO.1483382）一份。证明柳松园小区已经被晟久隆公司接管。5、2018年12月24日，磴口县人民法院庭审笔录复印件一份。证明被告崔永平首先是挂靠在内蒙古永久置业有限责任公司，后又挂靠在内蒙古晟久隆房地产开发有限责任公司。且柳松园小区仍在建设中，晟久隆公司在柳松园成立了项目部。永久公司项目部与王亚森签订了网签合同，但是双方并无房屋买卖关系，因此证明该分网签合同无效。二被告应为原告办理产权手续。 经质证，被告永久公司对原告柴宗林出示的证据1、2、3、4的真实性和举证意图均不认可；对原告出示的证据5的真实性认可，但以该证据与本案无关为由不发表质证意见。 经质证，被告晟久隆公司以原告柴宗林出示的证据1、2、3与晟久隆公司无关为由，不发表质证意见；对原告出示的证据4的真实性认可，对其举证意图不认可；对原告出示的证据5的真实性予以认可，但因该证据与晟久隆公司无关，所以不发表质证意见。 经质证，被告崔永平对原告柴宗林出示的证据1、2、3真实性及举证意图均不认可；对原告出示的证据4、5真实性认可，对其举证意图不认可。 本院出示依原告柴宗林申请调取的内蒙古永久置业有限责任公司与王亚森于2015年1月16日签订的《商品房买卖合同》一份。原告用以证明该商品房买卖合同系二被告恶意串通，损害了原告合法权益，应属无效合同。 经质证，被告永久公司对该证据的真实性及举证意图均不认可。 经质证，被告晟久隆公司表示不发表质证意见。 经质证，被告崔永平对该证据的真实性无异议，不认可其举证意图。 被告永久公司辩称：一、永久公司对其磴口县项目部与柴宗林、王亚森签订合同的情况均不知晓，且对合同不予认可。因内蒙古永久置业有限责任公司磴口项目部是永久公司为承建磴口县柳松园项目工程而设立的，属于公司的临时职能部门，不具有独立的法人资格，不具有民事法律行为能力，不能独立承担民事责任。所以该项目部不具有对外销售房屋的资格。柳松园小区项目是永久公司承建，对外签订房屋买卖合同需要加盖永久公司的公章，永久公司公章经公安机关备案后一直在公司保存，从未对外签订磴口柳松园小区项目的房屋买卖合同。因磴口项目部管理混乱，永久公司发现该项目部负责人崔永平私刻永久公司公章，永久公司对崔永平签订合同的行为并不知情。根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。永久公司对崔永平签订房屋买卖合同的行为不予认可。二、永久公司从未收到过被答辩人柴宗林的购房款项。对于本案被答辩人提出的交纳了276140元购房款，永久公司从未收到过，对于上述款项永久公司不知情。综上所述，被告永久公司请求驳回原告的诉讼请求。 被告永久公司在举证期限内无证据向本院出示。 被告晟久隆公司及崔永平辩称：一、原告所诉与事实不符。2013年7月23日，内蒙古永久置业有限责任公司磴口项目部与刘某签订《柳松园小区商品房订购协议》以抵顶其承包的柳松园小区工程项目的工程款。该协议约定将柳松园小区5号楼1单元4楼东户，面积为113平米的楼房一套抵顶给刘某。2013年12月6日，刘某未经项目部同意又将该房屋出售给柴宗林，双方签订了购楼合同书。但由于刘某一直没有与项目部进行结算，同时还拖欠项目部款项，为防止刘某变卖该房屋，2015年1月16日，公司又以项目部财务人员王亚森名义签订了网签的《商品房买卖合同》。2017年11月3日，原告又以22万元的价格将房屋出售给案外人张某、李三女，双方签订了《售房协议》，约定张某、李三女先付8万元，剩余14万元由原告办理网签后支付。后原告将该房屋交付张某、李三女居住至今。由于张某、李三女不给原告支付剩余款项，原告曾找到项目部要求给张某、李三女办理网签合同未果，所以原告多次提起诉讼。二、原告向答辩人主张权利主体错误。因原告持有的《柳松园小区商品房订购协议》加盖的印章是内蒙古永久置业有限责任公司磴口项目部，出售方是内蒙古永久置业有限责任公司。晟久隆公司是2018年后才经相关部门批准同意开发的，之前以内蒙古永久置业有限责任公司名义签订的合同，答辩人不能再进行出售，也无义务办理房屋过户手续。另外本案属公司行为，与崔永平个人没有任何关联，对该请求应当予以驳回。三、原告主体不适格。原告已经于2017年11月3日将争议房屋出售给张某、李三女，并实际交付使用，原告出示的2017年6月16日收据中交款人也是张某，并非原告。因此原告已经对该房屋不享有权利。原告与刘某买卖的房屋是5号楼1单元4楼东户，而原告给张某出售的是5号楼3单元402室，网签也是该房屋，因此原告取得和其主张的并非同一房屋，且原告也没有变更过房屋，故其主张没有依据。如果主张5号楼3单元402，实际权利人为张某、李三女，依据原告与张某、李三女签订的售房协议，原告已经将房屋出售，并收取了房款交付了房屋，原告已非房屋权利人，无权主张。四、原告持有的《柳松园小区商品房订购协议》是刘某与内蒙古永久置业有限责任公司磴口项目部2013年7月23日签订的，但原告出示的该协议与答辩人持有的相同协议不一致，原告的名字是自己后填的，原件可以看出字迹是在印章上填写的。原告未经项目部同意又将该房屋转让给第三人。该房屋的网签合同是2015年1月16日，原告与张某、李三女是在2017年11月3日签订的《售房协议》，所以原告对此房屋并不享有权利。柳松园小区商品房订购协议中加盖项目部的印章，项目部非法人，不产生法律效力，属无效合同。五、2018年4月17日，磴口县人民法院以（2018）内0822民初412号民事判决书判决崔永平与内蒙古永久置业有限责任公司挂靠行为无效，2018年10月12日，巴彦淖尔市中级人民法院作出的（2018）内08民终1133号民事判决书维持原判，因此答辩人崔永平并非正当被告。综上，答辩人认为原告已将本案争议的房屋出售他人，再无权主张。网签合同是永久公司签订的，晟久隆公司无义务办理房屋过户手续。故应当驳回原告对答辩人的诉讼请求。 被告晟久隆公司在举证期限内无证据向本院出示。 被告崔永平为证明其主张，向本院出示以下证据：1、2013年7月23日，内蒙古永久置业有限责任公司磴口项目部与刘某签订的《柳松园小区商品房定购协议》一份。证明涉案房屋合同是项目部与刘某签订的，原告出示的1号证据中的《柳松园小区商品房定购协议》是伪造的。2、张某、李三女与柴宗林签订的售房协议照片一份。证明该房屋已由柴宗林出售给张某、李三女，原告柴宗林主体不适格。 经质证，原告柴宗林对被告崔永平出示的证据1的真实性及举证意图不予认可；对被告崔永平出示的证据2以其与本案无为由不发表质证意见。 经质证，被告永久公司对被告崔永平出示的证据1、2的真实性及举证意图均不认可。 经质证，被告晟久隆公司以被告崔永平出示的证据1、2均与其无关为由，不发表质证意见。 被告王亚森在答辩期内及举证期限内未向本院提交书面答辩意见及证据。 原告柴宗林出示的证据1与被告崔永平证据1来源合法，内容真实，能够证明项目部、刘某及柴宗林之间合同签订的过程，与本案关联，本院均予以采信。原告柴宗林出示的证据2、3、4、5来源合法，内容真实，与本案有关联，本院予以采信。被告崔永平出示的证据2无法证明其来源的合法性，故本院不予采信。本院依原告申请调取的证据来源合法，内容真实，与本案有关联，本院予以采信。 本案经审理查明：2011年，被告崔永平挂靠被告内蒙古永久置业有限制责任公司成立内蒙古永久置业有限责任公司磴口项目部开发磴口县柳松园小区项目。2013年7月23日，因拖欠刘某工程款，内蒙古永久置业有限责任公司磴口项目部将位于磴口县巴镇柳松园小区5号楼1单元4楼东户以抵顶工程款的方式抵顶给刘某，双方签订了《柳松园小区商品房定购协议》。2013年7月30日该项目部向刘某出具收据一份，载明“抵顶工程款，五号楼一单元四层东户，113平米”。2013年12月16日，刘某与柴宗林签订了购楼合同书，约定刘某将柳松园小区5号楼1单元4楼东户113平米楼房以27万元的价格出售给原告柴宗林，柴宗林以支付现金及抵顶白酒的方式向刘某支付了购房款，刘某分别于2013年12月16日及2013年12月17日向柴宗林出具收条两份。原告柴宗林在内蒙古永久置业有限责任公司磴口项目部与刘某在2013年7月23日签订的《柳松园小区商品房定购协议》落款处书写了自己的名字。内蒙古永久置业有限责任公司与王亚森于2015年1月16日签订的《商品房买卖合同》一份，该合同约定永久公司以288000元的价格将柳松园小区5号楼3单元402室出售给被告王亚森。2016年12月6日，内蒙古永久置业有限责任公司磴口项目部向原告柴宗林交付的房屋为柳松园小区5号楼3单元402室（面积为115.38平米），原告向柳松园小区物业缴纳了物业费及装修押金等费用。2016年12月7日柴宗林以每平米2580元的价格向该项目部缴纳房屋面积差价款6140元。原告柴宗林于2017年11月向案外人张某出售柳松园小区5号楼3单元402室并交付,2017年6月16日张某向内蒙古晟久隆房地产开发有限责任公司交纳了柳松园小区5号楼3单元402室的取暖费。 本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立变更、终止民事权利义务关系的协议。恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益订立的合同属无效合同。本案中原告无证据证明被告永久公司与王亚森签订的《商品房买卖合同》侵害其合法权益，且永久公司磴口项目部已向原告交付了涉案房屋。所以原告要求确认被告内蒙古永久置业有限责任公司与王亚森签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求本院不予支持。房屋经多次转手买卖，均未办理房屋所有权转移登记，终局买受人以前手出卖人为被告提起诉讼，要求办理房屋所有权转移登记的，人民法院可以依当事人申请追加登记权利人（第一手买受人）及参与中间流转的其他买受人作为第三人参加诉讼，在前手各房屋买卖合同均有效且登记权利人、前手买受人具备履行协助办证义务条件的，当事人应依次办理房屋所有权转移登记。结合庭审查明、当事人陈述及有效证据，永久置业项目部用以物抵债方式将柳松园小区5号楼1单元4楼东户抵顶刘某工程款，双方签订了《柳松园小区商品房定购协议》，刘某又将该房屋转卖给原告柴宗林，双方签订了购楼合同书，柴宗林向刘某支付了购房款，柴宗林与刘某之间形成了房屋买卖合同关系；又因原告柴宗林自认其与刘某签订的合同中涉及的柳松园小区5号楼1单元4楼东户与永久公司磴口项目部向其交付的柳松园小区5号楼3单元402室是同一套楼房,且柴宗林已经将该房屋出售于案外人张某并向其交付，所以原告柴宗林并非涉案房屋的最终买受人；同时柴宗林与晟久隆公司无合同关系，所以原告柴宗林要求被告永久公司及晟久隆公司为其办理房屋产权登记手续的诉讼请求本院也不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院》第二条之规定判决如下： 驳回原告柴宗林的诉讼请求。 案件受理费200元，由原告柴宗林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。 审 判 长  乔丽萍 审 判 员  张婷婷 人民陪审员  郭恺轩 二〇一九年六月十日 书 记 员  孔 鑫