广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初4563号原告：佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司，住所地佛山市禅城区季华六路11号1座24层1室，统一社会信用代码914406005974495475。法定代表人：冼锡强。委托诉讼代理人：白晓莉，女，1976年1月13日出生，回族，住广东省佛山市南海区，系该公司员工。被告：佛山市安稳投资管理咨询有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华六路11号一座1409房，统一社会信用代码91440604325146243J。法定代表人：李伟东。原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司（下称“恒福泰富公司”）诉被告佛山市安稳投资管理咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后因被告下落不明，本案依法转为普通程序，由审判员陶亮担任审判长，与人民陪审员利绮霞、刘英俊组成合议庭，于2019年5月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人白晓莉到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2017年12月11日签订的《恒福中心写字楼租赁合同》（合同编号：HFGJ-01Q-JY-2017-A0177）、2018年4月24日签订的《恒福中心写字楼租赁合同》（合同编号：HFGJ-01Q-JY-2018-A0204）已2018年7月15日解除，判令被告租赁保证金25294元归原告所有；2、被告立即向原告支付拖欠的租金17704.00元（从2018年6月1日计至2018年7月15日）；3、被告立即向原告支付拖欠的场地占用费76012.19元（从2018年7月16日计至2019年1月21日，算至实际清场之日）；4、被告立即向原告支付违约金2610.11元（违约金按以每个月所欠租金为本金，自欠费当月的6日起按年利率24%分段累计，暂计至2019年1月25日，请求计算至实际清偿之日）；5、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告就被告租赁位于佛山市禅城区季华六路11号1座1407房、1409房（下称“该物业”）事宜于2017年12月11日签订了合同编号为：HFGJ-01Q-JY-2017-A0177的《恒福中心写字楼租赁合同》（下称“1409房租赁合同”）、于2018年4月24日签订了合同编号为：HFGJ-01Q-JY-2018-A0204的《恒福中心写字楼租赁合同》（下称“1407房租赁合同”）。根据1409房租赁合同约定，该物业的计租面积以建筑面积112.33平方米计算，使用面积为80.33平方米，租赁期限自2017年12月12日起至2020年12月31日止，其中2017年12月12日至2017年12月18日为免租期。2017年12月19日至2019年12月31日租金按每月6403元计算。被告须按租赁合同约定于每月5号前缴交当月租金。否则，每逾期一日，被告应按欠付金额的千分之三向原告支付违约金，逾期超过三十天的，原告有权单方解除合同，被告所交付的保证金归原告所有并追究被告因违约造成甲方损失的责任。2017年12月11日，原告已按约定将1409房交付给被告使用，被告在《租户收楼确认书》上予以了确认。根据1407房租赁合同约定，该物业的计租面积以建筑面积108.4平方米计算，使用面积为77.52平方米，租赁期限自2018年5月1日起至2019年12月31日止。2018年5月1日至2018年12月31日租金按每月5528元计算、2019年1月1日至2019年12月31日租金按每月5860元计算。被告须按租赁合同约定于每月5号前缴交当月租金。否则，每逾期一日，被告应按欠付金额的千分之三向原告支付违约金，逾期超过三十天的，原告有权单方解除合同，被告所交付的保证金归原告所有并追究被告因违约造成甲方损失的责任。2018年4月24日，原告已按约定将1407房交付给被告使用，被告在《租户收楼确认书》上予以了确认。但自2018年6月起，被告未能依约向原告支付租金，经原告多次催促缴纳欠付费用及违约金，被告均不予理会。原告已于2018年7月5日、7月9日通过EMS特快专递的形式向被告送达了《催缴函》、《律师函》，被告收到函件后仍不予缴纳欠费。原告已于2018年7月12日通过EMS特快专递的形式向被告送达了《解除合同通知书》，被告收到解除合同通知书后未按约定交还租赁物业及搬离物品。原告于2018年7月20日通过EMS特快专递的形式向被告送达了《限期撤场通知书》，被告收到限期撤场通知书后未按约定撤场。原告于2018年7月26日通过EMS特快专递的形式向被告送达了《清场通知书》。涉案物业已于2018年8月13日被佛山市公安局禅城分局经济犯罪侦查大队查封至今，导致原告至今未能收回租赁物业。被告故意拖欠租金以及在合同解除后不按时归还租赁物业的行为已构成违约，为保障原告的合法权益，现特向贵院起诉，请求法院判如所请。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照复印件。拟证明原告的主体资格。2、被告营业执照复印件。拟证明被告的主体资格。3、证明。拟证明佛山恒裕房地产开发有限公司将案涉物业出租给原告,并允许原告出租。4、1407房、1409房租赁合同。拟证明原告向被告出租案涉物业，被告须按相关约定支付租金，每逾期一日，被告应按欠付金额的千分之三向原告支付违约金，逾期超过30天的，原告有权解除合同，并不予退还被告已交付的保证金，并要求被告另行承担赔偿责任。5、1407房、1409房租户收楼确认书。拟证明租赁合同签订后，原告依约分别于2018年4月24日交付1407房给被告，2017年12月11日交付1409房给被告，被告于同日接收。6、1407房、1409房催缴函、律师函及寄件回执。拟证明原告按合同约定送达地址发函要求被告支付拖欠的租金，但被告置之不理。7、1407房、1409房解除合同通知书及寄件回执。拟证明因被告长期拖欠租金，已达到合同约定解除条件，原告依约向被告发出解除合同通知书，原被告之间的租赁合同已解除。8、1407房、1409房限期撤场通知书、清场通知书及寄件回执。拟证明被告未按原告要求的时间搬离物品及归还租赁物业，原告向其送达了清场通知书。被告诉讼中未提交证据。本院认证：被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证的权利。原告的证据有原件核对，且内容相互印证，被告未到庭提出异议并举证反驳，本院均予采信。诉讼中，原告陈述：在公安机关解封后，原告于2019年1月23日收回案涉商铺。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2015年2月11日，被告登记成立，企业类型为有限责任公司（自然人独资）。2017年12月11日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《恒福中心写字楼租赁合同》（合同编号为：HFGJ-01Q-JY-2017-A0177，下称“1409房租赁合同”），合同主要约定：“1.1租赁物位于佛山市禅城区季华六路11号一座1409房物业（下称“该物业”）……1.2该物业的计租面积以建筑面积112.33平方米计算，套内面积为80.33平方米……2.1租赁期限自2017年12月12日起至2020年12月31日止……3.1自2017年12月12日至2017年12月18日为免租期。……4.1自2017年12月19日至2019年12月31日租金按每月6403元计算。2020年1月1日至2020年12月31日租金按每月6787元计算。乙方应于每月5号前缴交当月租金。……4.3合同签订之日，乙方应向甲方支付租赁保证金13574元。……11.6若乙方未按约定交纳租金或管理费等费用的，每逾期一日，应向甲方支付欠付金额的千分之一的违约金。逾期超过三十天的，甲方有权单方解除合同，乙方除按合同相应约定承担违约责任外，乙方所交付的保证金归甲方所有，并追究乙方造成甲方损失的责任。……16.1通讯地址：乙方地址：佛山市禅城区季华六路11号一座1409房。甲乙双方的送达地址以本合同约定的通讯地址为准，任何一方以挂号信、传真、特快专递的方式通知另一方，通知在下列日期视为送达：……由特快专递发送，以寄出日后第三个工作日为送达日（无论是否签收）。任何一方变更通讯地址，应以书面形式通知对方。否则，由此导致的一切法律责任和经济损失由变更一方承担。乙方确认，租赁期间，租赁物业地址也是乙方的有效送达地址。甲方有权选择将本合同项下的通知张贴于该物业的门窗或墙面上，一经张贴即视为有效送达，乙方于通知张贴当日知悉张贴内容……”。2017年12月11日，原告将1409房交付给被告使用，被告在《租户收楼确认书》上盖章确认。2018年4月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《恒福中心写字楼租赁合同》（合同编号为：HFGJ-01Q-JY-2018-A0204，下称“1407房租赁合同”）。合同主要约定：“1.1租赁物位于佛山市禅城区季华六路11号一座1407房物业（下称“该物业”）……1.2该物业的计租面积以建筑面积108.4平方米计算，套内面积为77.52平方米……2.1租赁期限自2018年5月1日起至2019年12月31日止……4.1自2018年5月1日至2018年12月31日租金按每月5528元计算。2019年1月1日至2019年12月31日租金按每月5860元计算。乙方应于每月5日前缴交当月租金。……4.3合同签订之日，乙方应向甲方支付租赁保证金11720元。……11.6乙方未按约定交纳租金或管理费等费用的，每逾期一日，应向甲方支付欠付金额的千分之一的违约金。逾期超过三十天的，甲方有权单方解除合同，乙方除按合同相应约定承担违约责任外，乙方所交付的保证金归甲方所有，并追究乙方造成甲方损失的责任。……16.1通讯地址：乙方：佛山市禅城区季华六路11号一座1409房。甲乙双方的送达地址以本合同约定的通讯地址为准，任何一方以挂号信、传真、特快专递的方式通知另一方，通知在下列日期视为送达：……由特快专递发送，以寄出日后第三个工作日为送达日（无论是否签收）。任何一方变更通讯地址，应以书面形式通知对方，否则，由此导致的一切法律责任和经济损失由变更一方承担。乙方确认，租赁期间，租赁物业地址也是乙方的有效送达地址。甲方有权选择将本合同项下的通知张贴于该物业的门窗或墙面上，一经张贴即视为有效送达，乙方于通知张贴当日知悉张贴内容……”。2018年4月24日，原告将1407房交付给被告使用，被告在《租户收楼确认书》上盖章确认。2018年7月5日，原告分别向租赁合同载明的被告地址邮寄《催缴函》，要求被告收函后缴清拖欠的1407房租金及违约金6585.84元、1409房租金及违约金7628.09元。2018年7月9日，原告委托律师分别向租赁合同载明的被告地址邮寄《律师函》，告知被告其长期拖欠租金的行为已构成违约，要求被告收函后三日内缴清拖欠的1407房租金6420元、违约金165.84元及1409房租金7436元、违约金192.09元，否则原告将依法起诉。2018年7月12日，原告以EMS快递方式分别向租赁合同载明的被告地址邮寄《解除合同通知书》，主张被告自2018年6月起拖欠租金的行为已构成严重违约，告知被告1407房和1409房的租赁合同于通知书送达之日解除、已缴的保证金不予退还并要求被告限期内缴清欠租及交还租赁物业。2018年7月26日，原告以EMS快递方式分别向租赁合同载明的被告地址邮寄《清场通知书》，内容为“……截止目前，贵方不仅未按照租赁合同及通知的约定缴清拖欠的租金、管理费等费用，而且未向我司归还租赁物业。为保障我司的合法权益，我司定于2018年8月1日对该租赁物业进行清场，届时请贵方派人参加，否则视为贵方自动放弃该租赁物业内一切物品的权利……”。另查明，位于佛山市禅城区季华六路11号一座1407、1409房的产权人为佛山恒裕房地产开发有限公司，用途为办公用房，建筑面积分别为108.40平方米、112.33平方米。2013年11月30日，佛山恒裕房地产开发有限公司出具《证明》，内容为“本公司已将位于佛山市禅城区季华六路11号一座5-21楼出租予恒福泰富公司。根据双方约定，现恒福泰富公司有权对该物业进行出租、转租，有效期为2013年12月1日起至2021年11月30日止”。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的两份《恒福中心写字楼租赁合同》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效。关于原告诉请确认租赁合同已解除、没收保证金。原告主张被告自2018年6月起拖欠租金并提供了催缴函、律师函予以证实，因被告拒不到庭抗辩并举证其交租情况，本院对原告的主张予以采信。根据涉案租赁合同第11.6条的约定，原告有权解除合同并没收保证金25294元（11720元+13574元）。至于合同解除的时点，根据租赁合同第16.1条的约定，由特快专递发送的通知，应以寄出日后第三个工作日为送达日。原告于2018年7月12日以EMS快递方式向被告寄出解除合同通知，寄出后第三个工作日为2018年7月17日，故本院确认涉案两份租赁合同已于2018年7月17日解除。关于原告诉请的欠租及违约金。因涉案两份租赁合同已于2018年7月17日解除，且原告自认已于2019年1月23日收回了涉案商铺，故被告应向原告支付2018年6月1日至2019年1月23日期间的租金、占用费合计92369.03元（5528元/月×7个月+6403元/月×7个月+5528元/月÷31×23天+6403元/月÷31×23天）。原告诉请租金、占用费超出部分，本院不予支持。至于违约金，因原告于租赁合同解除后已收回铺位，且原告亦未提供有效的证据证明其因被告违约所遭受的实际损失，故本院认为没收保证金已足以弥补原告因被告违约所造成的损失，原告再诉请违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司与被告佛山市安稳投资管理咨询有限公司分别于2017年12月11日签订的《恒福中心写字楼租赁合同》（合同编号：HFGJ-01Q-JY-2017-A0177）、2018年4月24日签订的《恒福中心写字楼租赁合同》（合同编号：HFGJ-01Q-JY-2018-A0204）已于2018年7月17日解除；二、被告佛山市安稳投资管理咨询有限公司已缴纳的租赁保证金25294元归原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司所有；三、被告佛山市安稳投资管理咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司支付2018年6月1日至2019年1月23日期间的租金、占用费合计92369.03元；四、驳回原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费减半收取2732元，由原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司负担89元，被告佛山市安稳投资管理咨询有限公司负担2643元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  陶 亮人民陪审员  利绮霞人民陪审员  刘英俊二〇一九年六月三日书 记 员  冯裕雯