云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民初3060号原告(执行案外人)：唐天鹏，男，1982年12月30日生，彝族，身份证登记住址：云南省昆明市五华区，现住云南省昆明市官渡区。原告(执行案外人)：陶林，女，1982年9月18日生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市五华区，现住云南省昆明市官渡区。被告（申请执行人）：云南泰宇成工程有限公司，住所地：云南省昆明市官渡区董家湾59号春城明珠小区4幢4-1号商铺。法定代表人：宋婷玉。委托诉讼代理人：汤宇、卢春岭，云南宣和律师事务所律师，特别授权代理。被告（申请执行人）：云南善隆投资集团有限公司，住所地：昆明市官渡区六甲乡官南大道旁大清河边办公楼。法定代表人：段筱萍。委托诉讼代理人：汤宇、卢春岭，云南宣和律师事务所律师，特别授权代理。第三人（被执行人）：云南盛泰康业房地产有限公司，住所地：云南省昆明市护国路与宝善街交叉路口西北角（银德大厦5楼）。法定代表人：王贵华，总经理。第三人（被执行人）：昆明普南特商贸有限公司，住所地：昆明市拓东路94号3楼。法定代表人：彭晓碧，总经理。第三人（被执行人）：云南绿色房地产开发有限公司，住所地：昆明螺蛳湾国际商贸城一期13栋5层503室。法定代表人：王贵华，总经理。委托诉讼代理人：余世忠、赵佳梅，云南振润律师事务所律师，特别授权代理。第三人（被执行人）：王洪，男，1970年2月10日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。第三人（被执行人）：李灿伟，男，1960年3月15日出生，汉族，住云南省安宁市。第三人（被执行人）：云南恒业志绅工贸集团有限公司，住所地：昆明市东风东路36号建工大厦商务楼17层1701-1726号房。法定代表人：王飞，总经理。第三人（被执行人）：王贵华，女，1974年7月15日出生，纳西族，住云南省安宁市。原告唐天鹏、陶林与被告云南泰宇成工程有限公司（以下简称泰宇成公司）、云南善隆投资集团有限公司（以下简称善隆公司）、第三人云南盛泰康业房地产股份有限公司（以下简称盛泰康业房产公司）、昆明普南特商贸有限公司（以下简称普南特公司）、云南绿色房地产开发有限公司（以下简称绿色房产公司）、王洪、李灿伟、云南恒业志绅工贸集团有限公司（以下简称恒业志绅公司）、王贵华案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月14日立案后，依法适用普通程序，于2019年2月28日公开开庭进行了审理，原告唐天鹏、陶林，被告泰宇成公司、善隆公司的委托诉讼代理人汤宇，第三人绿色房产公司的委托诉讼代理人余世忠、赵佳梅到庭参加了诉讼，第三人盛泰康业房产公司、普南特公司、王洪、李灿伟、恒业志绅公司、王贵华，经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告唐天鹏、陶林向本院提出诉讼请求：1.不得执行原告购买位于昆明市官渡区矣六街道办绿色轩雨庭小区3栋1单元602号房屋和C119号车位的强制执行；2.确认上述房屋和车位的所有权归原告（房款288720元、车位款85000元，共计373720元）。事实和理由：2014年9月26日，唐天鹏、陶林与绿色房产公司签订了《商品房购销合同》和《车位购销合同》对绿色轩雨庭小区3栋1单元602号房屋和C119号车位进行了认购，并支付了房屋和车位购置款3733720元。后因绿色房产公司与第三方存在经济纠纷，唐天鹏、陶林所购房屋和车位已被昆明市中级人民法院（2015）昆立保字第16-19号协助执行通知书、（2018）云01执恢70-73号执行裁定书予以查封、扣押、拍卖、变卖。（2018）云01执异1292号民事裁定仅认定了唐天鹏、陶林对案涉房屋及车位进行了认购并依约缴纳购置款项，但没有认定案涉房屋和车位属于唐天鹏、陶林的私有财产，不受其他单位或个人侵犯。唐天鹏、陶林购买案涉房屋及车位是在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，且已支付部分房款和全部车位款，由于绿色轩雨庭小区被法院查封，造成绿色房产公司运作瘫痪，导致唐天鹏、陶林无法继续交款。该房屋和车位属于唐天鹏、陶林的私有财产，一直是其居住和使用的唯一房产，唐天鹏、陶林购买的房屋在绝大比例上符合解封法定条件，车位全款付清完全符合解封法定条件。被告泰宇成公司、善隆公司共同辩称：原告诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第29条可以排除执行的情形，原告与绿色房产公司没有合法有效的书面合同，本案车位并非用于居住，请求驳回原告诉请。第三人绿色房产公司述称：同意原告诉讼请求。第三人盛泰康业房产公司，普南特公司，王洪，李灿伟，恒业志绅公司、王贵华，未到庭亦无书面陈述意见。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认本案法律事实如下：本院在执行被告泰宇成公司，善隆公司及第三人盛泰康业公司、普南特公司、绿色房产公司、王洪、李灿伟、恒业志绅公司、王贵华借款合同纠纷案中于2015年1月5日向官渡区住房和城乡建设局产权处发出（2015）昆执保字第49-51号协助执行通知书，要求对包括涉案车位在内的490套住宅、795个车位进行查封，2017年1月5日本院再次发出（2015）昆立保字第16-19号协助执行通知书，对以上住宅及车位继续进行查封，依据（2015）昆民四初字第106、107、165号三案生效民事判决书，本院2018年6月1日作出（2018）云01执恢70-73号执行裁定书，对被执行人盛泰康业房产公司、普南特公司、绿色房产公司、王洪、恒业志绅公司、王贵华、李灿伟的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。原告唐天鹏、陶林向本院提出执行异议，本院审查认为：依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，本案中，案外人所提异议不符合上述规定情形，依法不予支持，故作出（2018）云01执异1292号执行裁定：“驳回案外人唐天鹏、陶林的异议请求”。裁定送达后，唐天鹏、陶林提起本案执行异议之诉。另查明，唐天鹏、陶林与第三人绿色房产公司签订了《商品房购销合同》，向绿色房产公司购买了绿色轩雨庭小区3栋1单元602号房屋和C119号车位，房款为588720元，参考套内建筑面积72.59平方米，车位价款85000元。其中，《商品房购销合同》第六条“付款方式及期限”约定采取银行按揭方式付款，具体为唐天鹏、陶林应于2014年9月26日支付房价款的49.04%作为首付款，即288720元；剩余50.96%的房款即300000元，通过银行按揭贷款方式支付，唐天鹏、陶林应在接到绿色房产公司通知10日内向绿色房产公司指定的银行提交银行要求的按揭贷款资料和手续。唐天鹏、陶林在合同乙方处进行了签章，绿色房产公司的法定代表人王贵华则在合同甲方处加盖了印鉴。2014年9月26日绿色房产公司开具收据载明收到唐天鹏、陶林交来房款288720元，2014年9月26日绿色房产公司开具收据载明收到唐天鹏、陶林交来车位价款85000元，绿色房产公司2015年6月30日已将该房产及车位交由唐天鹏、陶林占有使用。另，经向昆明市不动产信息档案管理中心查询，现唐天鹏、陶林名下无经登记享有所有权的房屋；现包括案涉房屋在内的整个绿色轩雨庭小区项目均未经组织竣工验收合格。本案争议焦点：唐天鹏、陶林就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该司法解释的规定是对无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，只要以上条件具备，即可排除人民法院的执行。其一，从买卖关系的建立看。唐天鹏、陶林与绿色房产公司已于2014年9月26日就案涉房屋签订了《商品房购销合同》，由此可见，双方当事人就案涉房屋的买卖早于人民法院查封，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的法定条件成就。虽然泰宇成公司、善隆公司对双方所签该合同的真实性不予认可，但该合同的甲方处加盖有绿色房产公司的法定代表人王贵华的印鉴，且绿色房产公司对该签章的真实性以及王贵华是代表其公司所实施的公司行为的法律后果均予以认可，即该合同的相对人应为唐天鹏、陶林与绿色房产公司之间，而该合同符合法定成立并生效的要件，当属合法有效的商品房买卖合同，对双方当事人产生法律拘束力，故泰宇成公司、善隆公司的该项抗辩主张不成立，本院不予支持。其二，从居住使用的情况看。经向昆明市不动产信息档案管理中心查询，现唐天鹏、陶林名下并无经登记享有所有权的房屋，而绿色房产公司已于2015年6月30日将案涉房屋交付唐天鹏、陶林实际占有使用，即案涉房屋系唐天鹏、陶林用于居住且其名下并无其他用于居住的房屋的法定条件成就。其三，从合同的履行情况看。根据本案查明的法律事实，虽然唐天鹏、陶林向绿色房产公司支付的购房款仅为49.04%即288720元，但是，唐天鹏、陶林的付款履行行为完全符合双方所签《商品房购销合同》约定的付款方式及期限，即于2014年9月26日支付房价款的49.04%作为首付款，剩余50.96%的购房款则通过银行按揭贷款的方式支付，而按照合同约定，银行按揭贷款应由唐天鹏、陶林在接到绿色房产公司通知10日内向绿色房产公司指定的银行提交银行要求的按揭贷款资料和手续进行办理，可至今绿色房产公司均未通知唐天鹏、陶林向其指定的银行办理按揭贷款手续，且结合绿色房产公司所开发建设的绿色轩雨庭小区的实际情况，就该小区房屋向银行办理按揭贷款手续客观上存在较大困难，故而，导致唐天鹏、陶林未能就案涉房屋支付剩余50.96%购房款的责任在于绿色房产公司，当不能由此归责于作为购房者的唐天鹏、陶林，故案涉房屋履行情况的法定条件成就。综上所述，作为案涉房屋购买者的唐天鹏、陶林，已享有无过错不动产买受人的物权期待权，依法当享有排除强制执行的民事权益（必须指出的是，本判决生效后，唐天鹏、陶林应无条件按照人民法院的要求支付剩余购房款，否则当不能享有物权期待权而排除强制执行的民事权益），故唐天鹏、陶林要求停止对案涉房屋执行的诉求有事实和法律依据，本院予以支持。对于唐天鹏、陶林要求解除对案涉车位的查封，本院已另行作出裁定。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：不得执行昆明市官渡区矣六街道办绿色轩雨庭小区3幢1单元602号房屋。案件受理费4981元（6906元-1925元），由被告云南泰宇成工程有限公司、云南善隆投资集团有限公司共同负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。本院（2018）云01执异1292号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  王思予审判员  杨 雪审判员  王 瑞二〇一九年六月十三日书记员  焦 菡