贵州省正安县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0324民初1351号原告:正安县安安物业管理有限公司,住贵州省遵义市正安县正安大道文昌社区七小区“七鑫未来世界”一期二组团B4栋一层,统一社会信用代码9152032409645492XA。法定代表人：贾水江。委托诉讼代理人：贾进维，女，汉族，生于1991年7月21日，住贵州省正安县，该公司职员。被告：**，男，汉族，生于1978年6月15日，初中文化，务农，住贵州省正安县文昌社区七鑫未来世界一组团A8-3-204室（户籍住址为正安县小雅镇梨垭村核头坪组）。公民身份号码522124197806153658。被告：包月珍，女，汉族，生于1980年3月6日住贵州省正安县（户籍住址为正安县），系被告**妻子。原告正安县安安物业管理有限公司（以下简称“安安公司”）与被告**物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法追加了包月珍为共同被告参加诉讼，本院适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安安公司委托诉讼代理人贾进维、被告**、包月珍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告安安公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告物业管理费2,459元；2、判令被告按合同约定支付原告违约金245元、资料打印复印费35元；3、本案受理费由被告承担。事实及理由，2014年5月1日，原告与正安县“七鑫未来世界”小区的建设单位签订《前期物业服务合同》，2015年8月28日原告与被告包月珍签订了《物业管理服务协议》，约定由原告向该小区提供物业服务，合同签订后，原告依约向该小区提供了物业服务。被告系该小区面积为103.89㎡的A8-3-204号房屋业主，应每月按每平方米0.7元向原告支付物业服务费，但2016年8月28日至2019年5月31日期间即33个月2天，被告欠原告物业服务费2,459元，经原告多次催收一直拒绝缴纳，现诉请法院支持原告诉讼请求。二被告辩称，原告是我的住房所在小区的物业服务企业及我未支付物业服务费的时间都是事实。我的住房面积是106.19㎡，因原告没有履行合同约定，严重损害了我的合法权益，主要体现在：小区公共区域被业主占用而却不作为；在小区内设停车位及将小区的区域租给外来人员销售棉被对外收费，造成交通及消防通道堵塞；小区公共区域的设施损坏未维修；公共区域卫生差、绿化少等；且结合小区的实际情况，原告的收费标准也较高。因原告严重违约，我有权拒绝支付物业服务费。本院对双方无异议的事实确认如下：2014年5月1日，原告与正安县凤仪镇文昌社区“七鑫未来世界”小区的建设单位贵州正安七鑫房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定原告服务的项目为房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，公共环境卫生的维护、公共秩序的维持，交通秩序和车辆停放的管理，消防事项的防范工作等；收费标准为多层住宅楼按建筑面积每平方米每月0.7元；收取方式为按月、季、年收取，以及合同的效力等内容。被告在该小区向建设单位购买了属于多层住宅楼的建筑面积为106.19㎡的A8-3-204室后，于2015年8月28日与原告签订了《物业管理服务协议》。从2016年8月28日起，被告以原告未按约定提供物业服务为由拒绝向原告支付物业服务费。对原、被告提供的证据，本院分析认证如下：原告提交的证据①前期物业服务合同1份、物业管理服务协议1份、贵州省商品房销售收费公示表1份、物业服务企业备案表、备案证书各1份，用以证明原告与房开商签订物业服务协议，该协议得到发改委的认可，得到了备案登记。协议约定了服务内容、收费标准、违约责任等事实。被告表示不清楚情况。②通用机打发票7份、通用票据1份、电子普通发票2份，用以证明原告为该小区公共设施部分承担电费、水费及污水处理费的事实。被告认为不属实。③正安县安安物业管理有限公司工资发放表4份，用以证明原告按合同约定，对该小区提供物业服务，并支付工人工资的事实。被告表示不清楚情况。④相关票据53份，用以证明原告依照合同约定对该小区公共区域的设施设备进行了维修、保养、添置、更换，对公共卫生进行了维护，对绿化进行了养护等事实。被告认为该证据达不到原告的证明目的。⑤税收完税证明1份、收据1份，用以证明原告向国家税务部门按时缴纳了相应的税费的事实。被告表示不清楚情况。⑥光盘1各（图片123份），用以证明原告对被告住房所在小区的共用主管进行了维修、绿化进行了养护、卫生进行了打扫、堵塞的排污进行了疏通、化粪池进行了清掏、垃圾进行了清理、路面及漏水进行了修补、电梯进行了年检养护、安保进行了防范、消防通道进行了杂物清理、设施进行了添置、工作人员进行了培训及安排、各类通知向业主进行了提示、原告已对被告拖欠的物业服务费向被告催收的事实。被告认为不能证明原告已尽到了物业管理服务义务的事实。⑦责令限期拆除违法建筑的通知书1份、业主承诺协议书1份、解除协议1份，用以证明业主万应春对公共部位的违章搭建不属于原告方处理的事项，原告已经向住建部门进行了反映，该部门下达了责令限期拆除的事实。业主承诺协议书证明由于8栋、9栋的房屋没有置办酒席的场地，原告和业主万应春签订了该承诺协议，开了一道门、修建了步梯，方便了业主置办酒席，但是后面由于多数业主不同意，原告与万应春解除了该承诺协议的事实。被告对该证据无异议，但认为围墙尚未拆除。⑧收款收据1份，用以证明原告为本次诉讼支付了资料打印费复印费35元的事实。被告认为达不到原告的证明目的。对原告的证据关于原告对被告住房所在的小区提供了物业服务及支付了相关费用和为本案诉讼支付资料打印复印费的事实，本院予以确认。被告提交的证据①图片3张、业主承诺协议书1份，用以证七天优品酒店擅自占用业主公用公共部位（坝子），私自做了铁门及围墙，业主向原告反映，原告没有处理，原告还与业主万应春签订协议，侵犯了业主权利的事实。原告对照片不认可，认为被告没有出示以前修建围墙的照片对比，原告也未允许七天优品酒店做铁门及砌围墙，对被告反映的七天优品酒店占用公共区域的行为应由有相关部门处理，不应由原告处理。当时8栋、9栋的业主向原告提出小区内无业主置办酒席的场所，需要改建提供给业主置办酒席，原告才与万应春签订了协议，由于多数业主不同意，原告与万应春签订了解除了该承诺书的协议，原告上报住建局，住建局也向万应春下达了限期拆除的通知书。②图片5张、安安公司车辆出入记录表25份，用以证明本小区本来就没有车库停车，能停车的地方少，原告还放外来车辆停于本小区进行收费而导致车辆乱停乱放、堵塞了消防通道；原告还将小区的唯一的绿化场所改为了停车位，并将小区停车位租赁给外来卖棉被的人，收取租金。原告对该证据的关联性有异议。③图片27张，用以证明原告没有服务到位，小区内的电子锁、电子门、娱乐设施、水沟井盖、监控摄像头、楼梯间路灯开关盒等损坏及垃圾、废弃材料也没有清理及楼道的路灯损坏原告没有修理，是业主杜某维修的；漏电开关坏了原告没有及时修理，导致电表箱起火燃烧；原告放置的两个灭火器是空的；网线不规范；我们小区基本没有绿化，原告从来没有修剪；消防通道堵塞，2019年3月21日发生火灾即电表箱起火那一次消防车也进不去等事实。原告对该组证据三性均不认可。④照片3页，用以证明被告厕所吊顶上面的水管坏了，被告要求原告维修，原告没有维修的事实。原告对该证据三性均不认可。⑤告知函1份，用以证明未来世界一组团8栋、9栋及15栋业主联名签字向原告反映七天优品酒店占用了公共设施，要求原告处理及反映原告允许外来车辆出入并收费，要原告进行整改而未整改的事实。原告表示未收到该证据。⑥正安县住房和城乡建设局文件1份，用以证明业主向正安县住建局反映小区存在的问题，但是至今都没有得到整改的事实。原告对该证据的关联性不认可。⑦证人朱某、杜某、简某的证言，用以证明灭火器不能用，灯坏了原告没有维修是业主自己维修的，业主发现问题向原告反映，原告没有处理的事实。原告对证人证言持异议。对被告的证据，结合本院现场勘察情况，本院对以下事实予以确认：A8栋、A9栋楼房间的平台处被七天优品酒店打孔洞排放废气、油烟及在孔洞四周修建长2.63米、宽2.43米、高0.9米的围墙；业主万应春在坝子边安装卷闸门、将卷闸门两边的墙身加高；小区内存在灭火器失效（本院在进行现场勘验时，原告对已发现的灭火器及时进行了更换）、电子门设备有破损、网线不规范等现象。本院认为，本案的争议焦点为被告是否应向原告全额支付物业服务费。首先，《前期物业服务合同》、《物业管理服务协议》的签订不违反法律的强制性规定，属于有效合同。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，《前期物业服务合同》对该小区居住的被告及其余的全体业主均具有约束力；原、被告均应履行上述合同及协议约定的义务。被告接房后，原告对被告居住的小区进行了物业管理，为小区配备了保安、保洁人员，对楼宇及公共配套设施、设备提供了日常管理和保养、维修和卫生管理等服务。其次，对被告的抗辩意见分析认为：①七天优品酒店在A8栋、A9栋楼房间的平台处打孔排放废气、油烟的问题，本院认为该问题应属于行政管理部门处理，且作为行政管理部门的正安县住房和城乡建设局已责令七天优品酒店封闭擅自打开的孔洞，该酒店已封闭了原先开的孔洞，本院进行现场勘验时仍有一个孔洞未封闭；②对业主万应春封墙体开设门的问题，虽是原告与万应春签订协议经原告同意的，但在业主不同意的情况下，原告与万应春解除了该协议，且作为行政主管部门的正安县城乡规划局已向业主万应春下达了责令限期拆除违法建筑通知（本院进行现场勘验时仍未拆除）；③对小区绿化少的问题，该小区是房开商按相关部门批准的设计图纸施工建设的，原告也不可能擅自变更，只能维持现状，但原告应及时对绿化的杂草进行清除，做好养护工作；④关于业主主张原告在小区内设停车位及将小区的区域租给外来人员销售棉被对外收费，造成交通及消防通道堵塞的问题。按照《前期物业服务合同》约定，停车场属于开发单位所有，业主享有优先使用权，车位使用人应按照物价部门核定的标准向产权人和物业管理人交纳停车费。因进入小区的车辆有业主的，也有入住酒店等人员的，原告对进入小区的相关车辆收费并不能直接确认属于侵犯被告等业主合法权益的行为；原告将小区的区域租赁给外来人员，由于被告等业主并未提供在租赁期间制止原告进行租赁及进行制止后原告仍继续租赁，影响了业主生活的事实，本院对此也不能确认属于侵犯被告等业主合法权益的行为；⑤对被告主张收费标准过高的问题，由于原告主张的收费标准是《前期物业服务合同》及《物业管理服务协议》明确约定的，故对被告关于收费标准过高，要求降低收费标准的抗辩意见，本院不予采纳。第三，本院进行现场勘验时，发现小区有公共区域的设施损坏未维修、公共区域卫生差等问题，结合本案的证据及现场勘验情况，原告在对被告居住的小区提供物业管理中确实存在瑕疵，其要求被告按约定标准全额支付物业服务费，本院认为显失公平，不应全部支持。为了体现权利与义务相一致的公平原则，本院酌定由被告按所欠物业服务费的80%支付原告较合理。依据《前期物业服务合同》约定，物业服务费收取方式为按月、季、年收取，原告主张本案物业服务费计算至2019年5月31日，本院予以支持。综上被告应支付原告的2016年8月28日至2019年5月31日的物业服务费为1,966.36元（0.7元/月/平方米×33月2天×106.19㎡×80%）。关于原告要求被告支付违约金的问题，由于原告在提供物业管理服务中存在瑕疵，本院不予支持。由于原告主张的资料打印复印费不是原、被告之间的直接约定，原告也未举证证明自己已经尽到了告知被告的义务，因此，对原告要求被告支付的资料打印复印费的诉讼请求，本院不予支持。综上，为了保护当事人合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、由被告**、包月珍于本判决书生效后5日内支付原告正安县安安物业管理有限公司2016年8月28日至2019年5月31日止的物业服务费1,966.36元。二、驳回原告其他诉讼请求。义务人在判决确定的期间未履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告**、包月珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  吴承华二〇一九年六月二十五日法官助理罗丽书记员龚天坤