江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0104民初10996号原告：马兴华，女，1941年5月1日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。原告：严宁，男，1964年10月30日出生，汉族，住江苏省江都市。原告：严军，男，1970年6月22日出生，汉族，住江苏省江都市。以上三原告的共同委托诉讼代理人：何燕，江苏衡鼎律师事务所律师。以上三原告的共同委托诉讼代理人：姜鹏，江苏衡鼎律师事务所实习律师。被告：蒋锦彪，男，1967年2月21日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：周忠贵，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亚楠，北京大成（南京）律师事务所实习律师。第三人：宏光空降装备有限公司，住所地南京市秦淮区双桥新村。法定代表人:田力，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郭斯尔，江苏冠文律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙倩，江苏冠文律师事务所律师。原告马兴华、严宁、严军与被告蒋锦彪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月19日立案，并适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。本案诉讼过程中，本院依职权追加宏光空降装备有限公司（以下简称宏光公司）作为本案第三人参加诉讼。原告严宁及原告马兴华、严宁、严军的共同委托诉讼代理人何燕、姜鹏，被告蒋锦彪及其委托诉讼代理人周忠贵、王亚楠，第三人宏光公司的委托诉讼代理人郭斯尔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马兴华、严宁、严军向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告继续履行1999年11月《协议书》，将其已经购买并实际取得的单位分房，即位于房屋立即交付原告。原告将被告因购买该房屋支付的价款（约40万元，以交款凭证为准）支付给被告；2、请求法院依法判令被告在具备办理房屋产权登记手续时，配合原告办理产权过户登记手续，将该房屋过户到原告名下；3、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：1999年11月严宜庆（甲方，已故）与蒋锦彪（乙方）签订《协议书》，约定双方互换购房资格，单位分配给严宜庆购买的6幢X号住房，由蒋锦彪购买，价格按厂里集资价51000元，蒋锦彪今后分配的单位住房归严宜庆购买。证人王某,4在协议书上签字。2015年8月13日严宜庆去世，该权利应当由严宜庆的法定继承人继承，原告马兴华是严宜庆的妻子，严宜庆与马兴华共生育两个儿子即原告严宁、严军，严宜庆的父母早已去世。2018年蒋锦彪以大约40万元的价格购买了单位分配的位于住房，并已经实际领取该套住房的钥匙，但是拒绝将该房屋交由原告购买，也拒绝交付该房屋。被告的行为严重违背了协议书的约定，构成违约，原告目前没有其他住房，如果被告不交付房屋给原告，而目前原告居住的房屋要被单位收回，可能导致原告无处居住。原告马兴华曾于2017年11月以《协议书》无效为由，向本院起诉，要求蒋锦彪搬离6幢X号住房，但本院及江苏省南京市中级人民法院均以《协议书》合法有效为由，驳回了马兴华的诉讼请求。本院（2017）苏0104民初9893号民事判决书认定：“现原告认为该《协议书》系无效合同，无事实及法律依据，本院不予采纳”，江苏省南京市中级人民法院（2018）苏01民终3026号民事判决书认定：“该协议书约定由蒋锦彪购买本案诉争房屋，蒋锦彪今后享有的公有住房归严宜庆所有，并不违反法律规定，合法有效。”同时，一审中证人王某,4证实：“蒋锦彪今后享有的公有住房归严宜庆所有”，就是如果蒋锦彪在单位排上了可以购买一类住房，这个购房资格要让给严宜庆。根据上述判决书认定，原告诉至本院。被告蒋锦彪辩称，1、关于被告蒋锦彪认购的案涉房屋，属于单位集资房，只有单位员工才能购买，三原告并非单位员工，不具备购房资格。被告蒋锦彪在2010年通知严宜庆购买，但是严宜庆拒绝购买，被告蒋锦彪购买案涉房屋与他人无关。2、双方就案涉房屋并没有达成一致的买卖合意，案涉房屋的买卖合同没有成立。根据合同法第十二条规定，合约的标的、数量、价款均为合同必要条款，但截止至今双方未能达成一致购买合意，因此三原告主张就40万元价格购买案涉房屋无事实和法律依据。1999年11月的协议书载明此协议书有效期为乙方办理一切变更手续后自动废止，案涉房屋并不在当初约定期限内，相关履行事项应另行协商。故请求法院驳回三原告的诉讼请求。第三人宏光公司述称，对原、被告所涉及的案涉房屋其并不知晓，无法发表意见。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的事实，本院认定如下：马兴华系严宜庆配偶，严宁、严军为严宜庆之子，严宜庆已于2015年8月13日去世。国营第五一三厂（以下简称五一三厂）为军工企业，其工商登记为宏光空降装备有限公司，同时使用两个名称。1999年，国营第五一三厂（甲方）与严宜庆（乙方）签订《南京市公有住房买卖契约》，约定由乙方购买南京市秦淮区双桥新村6幢X室房屋，售价以市政府规定1998年成本价计价，房价款计51000元；1999年12月31日由甲方将该房正式交付给乙方，房屋移交时，该建筑物所属土地使用权一并转移给乙方；乙方购买公有住房后，室内维修由乙方负责，共用部位共用设施的维修由甲方负责，甲方按成本价的6%（高层8%）提取3060元，乙方按成本价1%交纳510元，作为房屋共用部位共用设施的维修基金，不足部分按产权人各自所占房屋建筑面积的比例分摊。1999年11月，严宜庆（甲方）与蒋锦彪（乙方）签订《协议书》，载明：“1999年五一三厂在厂区东大门外新建的180套职工住房，其中甲方购买6幢X号一套住房，在房屋未竣工前甲方在医院查出患有疾病以及其他种种原因，因此甲方把新购的6幢X室一套住房让给乙方购买，价格按厂里集资价51000元，日后厂里新收一切款项费用全部由乙方承担，在房地产两证办理变更手续中，甲方应帮助办理，此外乙方今后享受工厂的公有住房归甲方所有，以上所述甲乙双方自愿议定，特立此据为证。此协议书有效期为乙方办理完新房一切变更手续后自动废止。”案外人王某,4作为证明人在该《协议书》上签字。蒋锦彪先后于1999年8月26日、10月7日、11月6日向严宜庆支付购房款共计65000元。南京市秦淮区双桥新村6幢X室交付后，蒋锦彪一直居住于该房内，马兴华一家则居住于蒋锦彪自五一三厂承租的公房即南京市秦淮区双桥新村19幢116室房屋内。南京市秦淮区双桥新村6幢X室产权于2002年7月9日登记至严宜庆名下。2010年6月25日，五一三厂发出《集资建房第三榜公示》，蒋锦彪取得案涉房屋的购房资格。2011年3月22日，宏光公司与蒋锦彪签订《集资建房购房协议》，约定所购房屋每套建筑面积约75平方米（实际建筑面积以政府房产部门测定的面积为准），每平方米建筑面积暂定价3900元，每套暂定总价为292500元。后蒋锦彪向宏光公司支付了购房款374720元。2018年9月，蒋锦彪拿到案涉房屋。宏光公司陈述，蒋锦彪已付款为建房成本，并非最终房款，需待审计评估后多退少补，且房产证尚未办理，现正在测绘，需先办至宏光公司名下，后由房改办审定职工购房资格，再与职工签订《南京市公有住房购买合同》。2017年11月7日，马兴华将蒋锦彪诉至本院，主张《协议书》无效，请求判令蒋锦彪腾空并退还位于南京市秦淮区双桥新村6幢X室房屋。该案审理过程中，蒋锦彪申请证人王某,4出庭作证，王某,4到庭陈述，协议中“蒋锦彪今后享受工厂的公有住房归严宜庆所有”，就是如果蒋锦彪排上了可以购买一类住房，这个购房资格要让给严宜庆。蒋锦彪、马兴华对证人证言真实性不持异议。本院经审理认为：“诉争房屋产权虽登记在马兴华已故配偶严宜庆名下，但蒋锦彪入住诉争房屋系依据其与严宜庆签订《协议书》的约定，现马兴华认为该《协议书》系无效合同，无事实及法律依据，对此不予采纳”，并于2018年1月8日作出（2017）苏0104民初9893号民事判决，驳回马兴华的诉讼请求。马兴华不服一审判决，上诉至江苏省南京市中级人民法院。江苏省南京市中级人民法院经审理认为：“该协议书约定由蒋锦彪购买本案诉争房屋，蒋锦彪今后享有的公有住房归严宜庆所有，并不违反法律规定，合法有效。……关于马兴华上诉提出的蒋锦彪未按协议约定将其享受的公房由严宜庆一方购买，涉及到蒋锦彪与严宜庆之间协议能否继续履行及违约责任认定，马兴华可另案主张权利。”三原告遂诉至本院。庭审中，宏光公司另提交了《国营五一三厂职工住房购买、承租条例》、《国营五一三厂职工住房租、售条例第一章个别条款补充、更正通知》、《补充、修改五一三厂职工住房购买、承租条例的意见》、《国营五一三厂新建集资建房实施办法》、《补充、修改国营第五一三厂新建集资建房实施办法的意见》等证据，证明集资建房及购买的对象特定为本单位员工，并陈述蒋锦彪现享受的双桥新村6幢X室来源于其与严宜庆之间的协议，而非宏光公司，故蒋锦彪仍符合集资建房购房资格，但严宜庆已经享受了集资建房，其配偶和子女不能再享受。原、被告对上述证据真实性无异议。关于《协议书》中“乙方（蒋锦彪）今后享受工厂的公有住房归甲方（严宜庆）所有”，双方均认可为对蒋锦彪购房资格转让的约定。马兴华、严宁、严军认为该约定意为以蒋锦彪名义购买集资建房后再将房屋给严宜庆，并认为应按公平对等的原则，按当初蒋锦彪以集资房原价购买的方式支付房款；蒋锦彪认为该约定意为蒋锦彪向单位购买集资建房后再卖给严宜庆，但双方此后未就买卖达成过任何合意。蒋锦彪另陈述，宏光公司在2004、2010年有两次集资建房认购，其均与严宜庆沟通，但严宜庆因资金不够故拒绝购买，蒋锦彪才与家人筹资购买了案涉房屋。马兴华、严宁、严军则陈述，当时严宜庆在扬州老家，未听其说过此事，直至2015年严宜庆去世后才知道蒋锦彪购买案涉房屋。本院认为，案涉房屋为单位集资建房，系职工福利性质，根据宏光公司提供的证据及陈述，因严宜庆已以其名义购买过集资建房，故其配偶、子女不具备直接从宏光公司购买集资建房的资格；而原、被告双方亦认可《协议书》中“乙方（蒋锦彪）今后享受工厂的公有住房归甲方（严宜庆）所有”的约定为购房资格的转让，即以蒋锦彪名义购买案涉房屋，再由蒋锦彪卖给严宜庆，该约定不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。蒋锦彪虽辩称其曾通知严宜庆购买案涉房屋但严宜庆拒绝购买，但未能提供证据证明，本院不予采信。马兴华、严宁、严军认可需向蒋锦彪支付房屋价款，本院对此予以确认。但蒋锦彪与严宜庆未于《协议书》中对案涉房屋的价款、交付、过户等事项进行约定，马兴华、严宁、严军的诉讼请求缺乏依据，且案涉房屋目前仍在办理相关手续中，其房屋价款无法确定，亦未办理产权登记。故本院对马兴华、严宁、严军的各项诉讼请求均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：驳回原告马兴华、严宁、严军的诉讼请求。案件受理费7300元，由原告马兴华、严宁、严军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  黄子辰人民陪审员  朱永昇人民陪审员  尚加杭二〇一九年六月十三日见习书记员  窦丹丹