广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终3373号上诉人（原审被告）：中国雪柜实业有限公司，住所地广东省广州市白云区沙河同和。法定代表人：王建国，该公司董事长。委托诉讼代理人：苏婷婷，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴玲洲，美的集团股份有限公司公司律师。被上诉人（原审原告）：广州市同裕堂贸易有限公司，住所地广东省广州市荔湾区花地南路西塱麦村北约55号B一区06街A26号。法定代表人：王光谊，该公司总经理。委托诉讼代理人：许跃，广东尚之信律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘培豪，广东信耀律师事务所律师。原审第三人：广州市华凌实业有限公司，住所地广东省广州市越秀区东风中路363号17层自编03房。法定代表人：刘震滨，该公司经理。委托诉讼代理人：欧伟德，该公司职员。原审第三人：广州市真功夫餐饮管理有限公司，住所地广东省广州市天河区体育西路103号之一907房。法定代表人：蔡达标。委托诉讼代理人：张玲，该公司职员。原审第三人：华尔街英语培训中心（广东）有限公司，住所地广东省广州市天河区体育东路118号2层。法定代表人：DAVIDCHARLESKEDWARDS，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘立健，广东国道律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈辉，广东国道律师事务所律师。原审第三人：广州七十二街餐饮连锁发展有限公司，住所地广东省广州市天河区体育西路103号之一905房。法定代表人：周明，该公司总经理。委托诉讼代理人：李建琪，广东瀚杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李希帆，广东瀚杰律师事务所律师。上诉人中国雪柜实业有限公司（以下简称雪柜公司）因与被上诉人广州市同裕堂贸易有限公司（以下简称同裕堂公司）及原审第三人广州市华凌实业有限公司（以下简称华凌公司）、广州市真功夫餐饮管理有限公司（以下简称真功夫公司）、华尔街英语培训中心（广东）有限公司（以下简称华尔街公司）、广州七十二街餐饮连锁发展有限公司（以下简称七十二街公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初16693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。雪柜公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回同裕堂公司的全部诉讼请求；2.一、二审案件诉讼费由同裕堂公司承担。事实和理由：（一）双方签订的买卖合同约定涉案房屋带长期租约出售，且同裕堂公司作为买受人的合同目的早已实现。一审对于同裕堂公司明知或者应当知道租约和转租的事实没有认定，属于认定事实不清。签订涉案合同时，同裕堂公司对涉案房屋已经出租给华凌公司以及华凌公司转租的事实是明知的。签订合同时，雪柜公司已将与华凌公司签订的《体育西华凌物业出租协议书》（以下简称《工作协议书》）、华凌公司与真功夫公司、华尔街公司的两份租赁合同（雪柜公司从法定的登记机关查询获得）作为附件提交给同裕堂公司，签订买卖合同时，该《工作协议书》仍然有效。同裕堂公司作为购买方，在合同签订前实地查看了房屋，且在合同中明确对包括七十二街公司在内的租户等基本现状予以认可。根据《工作协议书》，华凌公司与雪柜公司签订的是长期租赁合同，华凌公司依据该协议书对涉案房屋进行了转租，且《工作协议书》中已经明确约定5年以下租约无需经雪柜公司同意。作为理性的市场主体，同裕堂公司应当认识到雪柜公司提交的登记合同和事实可能不一致以及涉案房屋可能存在转租的租约到期后被直接再次续租的情况。涉案房屋附有长期租约且华凌公司可自由转租的事实已经生效判决确认。综上，本案合同签订时，同裕堂公司知道或应当知道华凌公司对涉案标的物享有权利，一审法院遗漏了这一事实，导致作出了错误的判决。（二）一审法院认定雪柜公司应当承担瑕疵担保责任，属于适用法律错误。从合同约定的价款来看，涉案物业交易价格为6500万元，已在涉案房屋市场评估价8173万元的基础上做了1673万元的折让，已经考虑到租约存在的情况。雪柜公司在披露涉案房屋情况的过程中没有过错，华凌公司与真功夫公司、华尔街公司的两份租赁合同，雪柜公司在签订合同时已经明确告知同裕堂公司是在房产登记部门查询所得，雪柜公司不知道也不可能知道涉案房屋租赁的真实情况。同裕堂公司作为具有完全民事行为能力的企业法人，在订立合同的时候，不仅知道涉案房屋存在长期租赁合同以及被转租的事实，而且应当知道三个商户的租赁协议到期时可能存在华凌公司继续续租的情况。在这种情况下，同裕堂公司仍然签订涉案买卖合同，应当理解为其对风险进行了认真评估，相应的法律后果也应由同裕堂公司负担，因出租和转租造成的损失，也应该由其自行承担。（三）一审判决将披露的转租合同情况与客观事实不一致的责任归咎于雪柜公司，进而判令雪柜公司承担责任，是对合同法律适用逻辑的混淆和误读。本案中，同裕堂公司不请求撤销合同，本质上是对缔结合同时认识错误而产生的意思表示瑕疵的补正，不应当再依据披露内容与客观情况不符要求雪柜公司承担赔偿责任。如前所述，本案不构成权利瑕疵担保责任，本案既适用披露信息不实的赔偿责任，又适用权利瑕疵担保责任的规定，法律适用逻辑混乱，适用法律错误。即使实际租赁合同客观情况与雪柜公司的披露不一致，但雪柜公司与华凌公司是独立的民事主体，按照合同约定出租给华凌公司后，华凌公司是否转租等情况雪柜公司根本不可能知道。雪柜公司要承担的信息披露义务，也仅仅是对其是否如实客观披露将物业租给华凌公司的事实，对于转租的情况，仅仅基于诚实信用原则，对于其知道的情况予以披露。因此，雪柜公司在披露租赁的事实上没有过错。（四）一审判决计算同裕堂公司租金损失标准错误，一审采取了租户实际租金和《工作协议书》租金价差的方式计算。从租赁过程来看，与租户签订协议、管理等由华凌公司负责，租户缴纳的租金包含了华凌公司谈判、管理等费用支出，一审未考量该项内容，所计算的损失金额超出了实际损失数额。即使二审认定雪柜公司应当承担责任，也应当重新认定租金损失标准。（五）一审判决造成买卖双方利益严重失衡，有违公平原则。买卖合同签订时，涉案房屋评估价为8173万元，交易价仅为6500万元，交易时的土地增值锐、契税等约为4800万元（全部由雪柜公司缴纳），如果本案再判令雪柜公司承担1300万元，雪柜公司销售涉案房产仅得到400万元，双方利益严重失衡，属于显失公平。（六）雪柜公司对同裕堂公司不承担支付租金的义务，且实际上也未向华凌公司收取2016年8月31日之后的租金。（七）雪柜公司已多次让利，且已无法向华凌公司主张权利，而同裕堂公司不仅享有涉案房屋的所有权，还享有收益权。且雪柜公司与华凌公司之间的出租协议书由同裕堂公司继续履行，自2015年4月1日至2019年2月28日，同裕堂公司已收取华凌公司租金7675100元，若同裕堂公司认为其还是遭受租金损失，也完全可以向实际承租人主张权利。同裕堂公司二审答辩称，（一）1.双方签订的房地产交易合同和补充协议的相关条款都明确表示了同裕堂公司在受让涉案物业后享有房屋的收益权，华凌公司退出对涉案物业的管理权，同裕堂公司有权自2015年4月1日起收取涉案房屋的租金。房产交易合同第4条列明了租赁现状，双方签订房地产交易合同的时候，两份备案租赁合同中有一份合同是已经到期了，另外一份合同即将到期。2.房地产交易合同附件中所列的《体育西华凌物业出租工作协议书》第7条有明确约定。3.雪柜公司在2014年5月8日出具了三份律师函，该律师函在2014年5月14日经过公证发出，分别发给华凌公司、真功夫公司、华尔街公司，三份公证书的内容是雪柜公司通知该三家公司要按照市场价整体转让涉案物业，要求华凌公司收到本函件起不得转租涉案物业，对真功夫公司、华尔街公司的要求是对现在履行的租赁合同租期到期后不得续租、变更或者新签租赁合同，现租赁合同到期，租赁自然终止。4.在房产交易合同第9点第4小项中列明很清楚，涉及卖方（雪柜公司）同华凌公司诉讼以及未完结的合同由卖方解决。5.雪柜公司和同裕堂公司签订的补充协议2第3条中约定承租人应交易过户之前向甲方缴纳租金、押金等费用，明确约定了华凌公司要退出对物业的管理，补充协议也约定了房产租金、物管费用的权益自2015年4月1日起由同裕堂公司享有。2015年4月1日起涉案物业的租金由同裕堂公司收取是非常明确的。（二）同裕堂公司与雪柜公司签订的房产交易合同没有约定长期租约出售，同裕堂公司在签订房产交易合同的过程中也不知道备案合同与真实履行的合同不一致的情况，也不知道雪柜公司和华凌公司关系破裂，不知道其发生了纠纷。房产交易合同的附件《华凌物业出租工作协议书》，该协议书没有约定具体的起止时间，只是写了长期由华凌公司管理，但是第7条有约定如果发生转让的话华凌公司就结束管理。对于工作协议书的日期，雪柜公司对该协议书的起止时间是这样认为的，在其与华凌公司的诉讼中，雪柜公司只是认为交给华凌公司管理，口头约定5年。所以在期限届满后要求华凌公司把涉案物业交回，1765号判决书没有支持雪柜公司的诉讼请求，该租赁合同属于租赁期限约定不明的合同，可见雪柜公司一直认为该租赁合同的期限就是5年。即便发生了两个诉讼，雪柜公司也一直隐瞒该事实。（三）同裕堂公司签订房产买卖合同的时候注意到工作协议书第7条的约定，雪柜公司也出示了相关的文件给同裕堂公司看，向同裕堂公司出示了律师函，保证同裕堂公司在租赁合同到期后可以有完整的租赁权，同裕堂公司作为出租方已经尽到了注意的义务，不知道备案合同和实际履行合同不一致的情况，雪柜公司自己知道其与华凌公司关系破裂，可能会存在华凌公司不按其所发律师函的要求履行的风险，但是没有告诉同裕堂公司，同裕堂公司基于对雪柜公司的信任，就签订了本案的交易合同和补充协议。备案情况和实际情况不一样是在提起诉讼过程中同裕堂公司才知道的。（四）关于利益是否失衡的问题，雪柜公司在房产交易中按6500万元转让给同裕堂公司没有存在任何的让利，涉案物业评估价格是8147万元，但是涉案物业在2006年12月23日雪柜公司和华凌公司签订的协议书第5条中，当时雪柜公司约定涉案物业的产权实现了军转民后作价是2600万元，过几年后按6500万卖给同裕堂公司已经翻倍了。华凌公司也在与雪柜公司的案件中提出过涉案物业的投入是674.76万元，但是到了2012年3月雪柜公司收取的租金是1175.76万元，如果计算到2015年3月，其收取的租金是1761.535万元。涉案物业的投入到卖出价格是10倍，同裕堂公司按6500万受让价加上税费是7000万，但是从签订合同到现在收取的租金是几百万元，所以利益受到最大损害是同裕堂公司，不是雪柜公司。到今天为止，华凌公司和同裕堂公司的合同关系还没有处理完，也收不到租金，所以同裕堂公司受到了巨大的经济损失。华凌公司二审述称，同意雪柜公司的上诉请求。（一）同裕堂公司没有因为任何违约行为导致损失，同裕堂公司起诉本案的目的是为了获取不正当利益，意图获取华凌公司的利益而进行的虚假诉讼。同裕堂公司主张的诉请没有事实依据，本案一审中已经查明了如下事实：雪柜公司与华凌公司的租赁期限为长期，该租赁期限经天河法院的认定为20年，涉案物业是由华凌公司整体出租，而华凌公司的出租权限为在租期不超过5年的范围内自主进行决定，涉案物业经华凌公司进行转租，转让时的租赁备案中有三家承租户华尔街公司、七十二街公司、真功夫公司，本次交易现状为不交吉的交易，本案不存在涉案房产过户登记之后可以由同裕堂公司直接向承租人收取租金的情况，而是在20年租赁合同届满或合同终止的条件成就后才存在由华凌公司将涉案物业的使用权交还给同裕堂公司的情形，现在交还的时间未到，交还的条件也未满足，不存在同裕堂公司因此受到损失的情况，故同裕堂公司提起本案诉讼没有事实依据。（二）同裕堂公司在涉案合同签订过程中存在过错，导致涉案合同部分无效，同裕堂公司应自行承担由此导致的损失，涉案租赁合同的权利和义务已经载明，并同时约定不对实际使用人进行清退，其中的实际使用人应当包含华凌公司。根据涉案合同所披露的信息，真功夫公司、七十二街公司和华尔街公司均是从华凌公司进行承租使用涉案房屋，根据合同相对性的原则，前述三公司应该在租赁期限届满后将涉案场地交还给华凌公司进行处理，再由华凌公司根据与房屋产权人之间的合同约定进行处理。（三）同裕堂公司所谓的租金损失其实不存在，所以一审法院判决的标准是有误的。本案的涉案场地是整体出租，没有任何形式的物理分割，故一审法院所计算的承租面积没有事实上的依据。根据华凌公司和雪柜公司的约定，华凌公司向雪柜公司整体承租涉案场地，也没有约定如何对涉案场地进行物理分割，而在华凌公司与前述三家公司的租赁合同中，甚至没有就各自的租赁物业的四至作出过约定。根据一审法院的查明，华凌公司和前述三家公司签订的租赁面积是940平方米，同裕堂公司和雪柜公司签订的房产交易合同是按照华凌公司根据出租时候丈量划分的，但是一审查明涉案新的房产证中显示首层房屋面积为349.28平方米，二层面积为581.76平方米，因此可以看到涉案场地的实际测量面积首层少了84.72平方米，二层多了75.76平方米，总面积为931.04平方米，少了8.96平方米，因此各个面积实际上存在较大的差距，一审法院据此面积认定所谓的出租损失没有事实依据。一审法院的该部分计算，实际上是侵害了案件当事人对自己权利的处分权，该判决认定缺乏法律上的依据。综上所述，同裕堂公司所提的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院依法予以纠正。真功夫公司二审述称，不清楚雪柜公司和同裕堂公司合同履行情况，对一审判决没有意见。华尔街公司二审述称，一审判决结果以及雪柜公司的上诉请求没有涉及华尔街公司要承担责任，与华尔街公司无关。七十二街公司二审述称，意见与华凌公司的意见一致。同裕堂公司向一审法院起诉请求：1.雪柜公司向同裕堂公司赔偿交易物业（即广州市天河区体育西路**号首层、广州市天河区体育西路**号二层）自2015年4月1日起至承租商户（即真功夫公司、华尔街公司、七十二街公司）租期到期之日止的租金损失17421541.06元；2.雪柜公司向同裕堂公司转交或从华凌公司处退回真功夫公司、华尔街公司、七十二街公司向华凌公司缴纳的租赁保证金、押金、水电费押金等款项；3.诉讼费由雪柜公司承担。一审法院认定事实：2014年11月28日，案外人王景天（买方）与雪柜公司（卖方）签订《房产交易合同》（以下简称《合同》），约定：广州市天河区体育西路**号首层的房产（以下简称“首层房屋”）及广州市天河区体育西路**号二层的房产（以下简称二层房屋，统称首层房屋及二层房屋为涉案房屋）由卖方整体出租给华凌公司（租赁情况详见附件2）；根据在房产租赁登记备案部门查询的情况，目前涉案房屋的转租情况如下（转租情况详见附件3）：首层房屋为真功夫公司所租赁，租期至2015年2月28日，二层房屋为华尔街公司所租赁，租期至2014年6月30日，首层房屋的约80方现为七十二街公司占用，无备案情况；涉案房屋按现状整体出售，买卖双方同意按照65000000元成交；卖方按照本合同约定的条件，将涉案房屋整体出售给买方，买方同意按照本合同约定的条件购买涉案房屋；卖方收到买方支付的尾款当日，视为卖方所有的权益全部自动转移至买方；办理房产过户手续当日及之后与涉案房屋有关的一切责任义务转由买方承担，涉及到卖方与华凌公司之间的未结诉讼、纠纷，以及未履行完毕的合同（不包括清退涉案房屋承租人离场），由卖方负责解决；卖方保证就卖方所知，截至本合同签订日，交易标的项下的物业未被查封和未存在其他权利限制；买方已实地察看涉案房屋，对涉案房屋的座向、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、租赁商户等基本现状均予以认可，买方不得以此为由提出任何不履行本合同的异议，买方必须按本合同的约定按时将款项支付给卖方；本合同以下附件作为本合同的一部分：1.××号、粤房地权证穗字第××号房产证扫描/复印件，2.体育西华凌物业出租工作协议书、体育西华凌物业出租协议书扫描/复印件，3.（2014）粤广广州第074132号公证书扫描/复印件等条款。《合同》附件2中的《体育西华凌物业出租工作协议书》（以下简称《工作协议书》）为雪柜公司（甲方）与华凌公司（乙方）于2006年5月8日签订，约定：甲方将其拥有产权的涉案房屋全权委托乙方负责管理、经营和代收租金……在代理过程中，乙方与任何第三方签订涉案房屋租赁协议的，租赁期限超过5年应事先报甲方批准；双方确定年租金为含税费250万元/年，不含税费195.925万元/年；如涉案房屋的所有权发生变化，属美的集团内部转让，必须继续执行本协议，仍由乙方全权管理，属外部转让甲方要确保在租户合同期满前继续由乙方全权管理，最终在乙方结束管理时，甲方同意补偿一个月的租金给乙方；租金从2006年4月份开始起计，乙方按16.33万元/月的额度支付给甲方或甲方指定的账户，支付时间为每月底前付清上月租金等条款。《合同》附件2中的《体育西华凌物业出租协议书》为雪柜公司（甲方）与华凌公司（乙方）于2006年5月8日签订，约定：甲方将其拥有产权的涉案房屋全权委托乙方负责管理、代租和收取租金；双方确定年租金额为195.925万元/年；租金从2006年4月份开始起计，乙方按16.33万元/月的额度支付给甲方或甲方指定的账户，支付时间为每月底前付清上月租金；甲方同意根据实际租户情况和要求，收取租金时需提供有效票据或支付说明，否则由此引起乙方产生不合理的企业所得税由甲方承担。《合同》附件3中的（2014）粤广广州第074132号公证书的公证事项为雪柜公司的代理人于2014年5月7日来到广州市天河区体育西横街天河南街流动人员和出租屋管理服务中心，由该中心的工作人员将《广州市房屋租赁合同》两份的复印件交给雪柜公司。公证书其后所附租赁合同为华凌公司与真功夫公司就首层房屋所签订的《广州市房屋租赁合同》（租赁期限为2011年3月1日至2015年2月28日，租赁面积284平方米，2011年3月1日至2013年2月28日期间的租金为106920元/月，2013年3月1日至2015年2月28日期间的租金为117612元/月）及华凌公司与华尔街公司就二层房屋所签订的《广州市房屋租赁合同》（租赁期限为2013年7月1日至2014年6月30日，租赁面积506平方米，租金为289417元/月）。2015年2月15日，王景天（买方）与雪柜公司（卖方）签订《补充协议》，约定：交易合同中双方确定交易总价为65000000元，交易合同签订后买方于2014年11月28日向卖方缴交定金10000000元整；双方同意买方支付尾款55000000元整的时间向后推延至卖方完税当天支付；双方同意办理缴税、递件、过户的时间延迟至2015年3月13日之前；本补充协议约定内容与交易合同不一致的以本补充协议为准等条款。2015年3月28日，王景天（乙方）与雪柜公司（甲方）签订《补充协议二》，约定：一、乙方将房产指定过户至同裕堂公司名下，甲方对此同意并予以配合；二、双方一致同意：1.乙方于2015年4月13日向甲方下列银行账户支付交易合同尾款中的30000000元整；甲方确认收款当天，向乙方出具等额收据。甲方应于确认收款当天向税局缴交税款；2.在甲方收到税局的完税凭证后一个工作日内，甲乙双方、同裕堂一同前往房管部门递件，房管部门审核收件后，乙方向甲方下列银行账户支付交易合同尾款中的25000000元整；该笔25000000元到达甲方账户当天，甲方在过户文件上盖章，并协同乙方、同裕堂共同办理完成房产的过户手续。房产新的产权证领取日期以房管部门颁发为准；三、双方同意，承租人于交易过户之前已经向甲方或华凌公司缴纳的租赁保证金、押金、水电押金等款项，由甲方在乙方付清全款后转交乙方及同裕堂，或由甲方负责配合乙方及同裕堂从华凌公司处退回前述款项；基于房产所产生的租金、物管费用等收益，自2015年4月1日起，由乙方和/或同裕堂享有；若甲方收取自2015年4月1日起的租金等收益的，甲方应向乙方和/或同裕堂（或以乙方指定的收款方为准）返还等。在本案中，雪柜公司称上述协议将2015年4月1日作为权益转移日期的前提是同裕堂公司按照协议的约定完成尾款支付，而实际上同裕堂公司并未按照协议的约定完成尾款支付，故应将其支付尾款当日（2016年9月13日）作为权益转移日期。同裕堂公司对雪柜公司上述主张不予确认，认为合同延迟履行完全是因为雪柜公司延迟缴税导致，过错方为雪柜公司。2016年8月3日，王景天（乙方之一）、同裕堂公司（乙方之二）与雪柜公司（甲方）签订《三方协议》，约定：甲方、乙方之一、乙方之二均同意配合将涉案房屋过户至乙方之二名下；甲方收齐乙方之一支付的尾款2500万元后三个工作日内，甲方向乙方之一或乙方之一指定的银行账户支付华凌公司应支付甲方自2015年4月1日起至2016年8月31日的租金共计2776100元；甲方、乙方之一、乙方之二均同意由乙方之二承继甲方与乙方之一已签订的《合同》、《补充协议》、《补充协议二》中载明的乙方之一的全部权利和义务等条款。2016年9月13日，雪柜公司出具《楼款收据》，确认《三方协议》约定的租金共计2776100元在交易尾款中直接扣除，确认已经收齐涉案房屋的全部楼款等。2016年9月22日，二层房屋登记至同裕堂公司名下。2016年9月23日，首层房屋登记至同裕堂公司名下。涉案房屋的《广州市不动产登记查册表》载明：首层房屋的建筑面积为349.28平方米；二层房屋的建筑面积为581.76平方米。现同裕堂公司提起本案诉讼要求雪柜公司赔偿其租金损失等。在本案中，同裕堂公司提交以下合同证明华凌公司、真功夫公司、华尔街公司、七十二街公司之间的租赁合同关系：1.华凌公司与华尔街公司就二层房屋签订的《广州市房屋租赁合同》，约定：租赁期限为2014年1月1日至2018年12月31日，其中2015年1月1日至2015年12月31日每月租金为325188.94元，2016年1月1日至2016年12月31日每月租金为344700.28元，2017年1月1日至2017年12月31日每月租金为365382.29元，2018年1月1日至2018年12月31日每月租金为387305.23元，华尔街公司向华凌公司交纳613564.04元保证金等条款；2.2013年7月31日华凌公司与七十二街公司就首层房屋后半部签订的《广州市房屋租赁合同》，约定：租赁期限为2013年8月1日至2017年12月31日，其中2013年8月1日至2015年6月30日每月租金为75000元，2015年7月1日至2017年12月31日每月租金为78000元，七十二街公司向华凌公司交纳150000元保证金等条款；3.2015年2月16日华凌公司与真功夫公司就首层房屋中284平方米的房产签订的《房产租赁续约合同（三）》，约定：2015年1月20日真功夫公司申请续约，续约期限为2015年3月1日至2020年2月29日，其中2015年3月1日至2018年2月28日每月租金为103499元，2018年3月1日至2019年2月28日每月租金为108674元，2019年3月1日至2020年2月29日每月租金为114108元等条款。在本案中，雪柜公司对上述证据不予确认，认为其并非该三份合同的当事人，华凌公司确认上述证据的证据真实性，真功夫公司、华尔街公司、七十二街公司确认其签订的合同的真实性，华凌公司与真功夫公司、华尔街公司、七十二街公司确认除上述合同外，现未签订其他租赁合同。华凌公司称其将涉案房屋的全部面积出租给真功夫公司、华尔街公司、七十二街公司，其中华尔街公司承租二层房屋全部面积，真功夫公司承租一层房屋中的284平方米的面积，七十二街公司承租一层房屋剩余的面积。华凌公司与真功夫公司、华尔街公司、七十二街公司在2018年10月16日的一审笔录中确认华凌公司已按上述合同收取租金及押金，对真功夫公司、华尔街公司的租金收取至2018年10月31日，对七十二街公司的租金收取至2017年12月31日，同裕堂公司与雪柜公司确认上述租金缴纳情况。在本案中，同裕堂公司称其为信赖《合同》披露的租赁合同情况认为剩余租期较短而签订《合同》，因华凌公司与真功夫公司、华尔街公司、七十二街公司之间的真实租赁合同与《合同》披露的不符，因此要求雪柜公司赔偿租金损失及返还租赁保证金、押金、水电押金，同裕堂公司明确其第一项诉请为诉请雪柜公司赔偿自2015年4月1日起至2018年10月31日的租金损失，其中关于真功夫公司、华尔街公司承租部分的租金损失计至2018年10月31日，关于七十二街公司承租部分的租金损失计至2017年12月31日，租金损失为华凌公司实际收取租金与其应向同裕堂公司支付租金的差额。雪柜公司确认其向华凌公司收取了2015年4月1日至2016年8月31日期间的租金，已抵扣了房款的一部分，2016年8月31日之后没有向华凌公司收取租金。华凌公司确认其在2016年8月31日之后没有向同裕堂公司支付租金，也没有向雪柜公司支付租金。雪柜公司与华凌公司确认华凌公司并无向雪柜公司转交真功夫公司、华尔街公司、七十二街公司支付的押金、租赁保证金、水电费押金等同裕堂公司在本案第二项诉请中主张的款项。华凌公司另表示因雪柜公司授权其对涉案场地进行全权经营管理，因此其并未将出租情况告知雪柜公司。在本案中，雪柜公司另提交广州市海珠公证处出具的公证书多份证明雪柜公司与同裕堂公司协商过程中的电子邮件来往，拟证明《补充协议二》中雪柜公司承诺的租金收益是指雪柜公司的租金收益。上述电子邮件中显示的协议及备忘录均无双方正式签署。同裕堂公司不予确认上述证据，认为上述证据仅能证明其在发现雪柜公司违约的情况下，曾积极协商希望通过补充协议的方式确认雪柜公司的违约行为。一审法院另查明，2012年雪柜公司向一审法院起诉华凌公司等要求确认《体育西华凌物业出租工作协议书》于2012年3月31日终止以及雪柜公司返还涉案房屋等。2013年7月23日，一审法院就上述案件作出（2012）穗天法民四初字第1765号民事判决，查明华凌公司与真功夫公司就首层房屋签订《广州市房屋租赁合同》，租赁期限自2011年3月1日至2015年2月28日，华凌公司与华尔街公司二层房屋签订《广州市房屋租赁合同》，租赁期限自2011年7月1日至2013年6月30日等事实，并认定《体育西华凌物业出租工作协议书》履行至今未超出二十年，现终止履行的情形不存在，并判决驳回雪柜公司的诉讼请求。雪柜公司不服上述判决，上诉至本院。2013年12月18日本院作出（2013）穗中法民五终字第3077号民事判决，认定雪柜公司与华凌公司之间是出租人与承租人的关系，原审认定事实清楚，适用法律正确，并判决驳回上诉，维持原判。在本案中，雪柜公司表示其有向同裕堂公司口头告知上述诉讼的情况，但没有出示上述判决；同裕堂公司称其不知道上述诉讼的情况，雪柜公司并没有向其出示判决。2015年6月5日，王景天、同裕堂公司向一审法院起诉雪柜公司等要求雪柜公司向其支付2015年4月至完成过户之日止交易房产出租的全部租金并确认王景天、同裕堂公司在取得交易物业新不动产证之日起有权直接向真功夫公司、华尔街公司、七十二街公司收取全部真实的租金等。同裕堂公司在本案中表示其在上述案件中得知华凌公司与真功夫公司、华尔街公司、七十二街公司的真实租赁情况。2016年6月6日，一审法院就上述案件作出（2015）穗天法民四初字第1040号民事判决，认定王景天在该案中要求雪柜公司支付2015年4月之后的租金及要求确认过户之后可以收取涉案房屋所产生的所有租金不属于该案处理范畴，该案不予调处等。王景天、同裕堂公司不服上述案件的裁判，并上诉至本院，后王景天、同裕堂公司申请撤回上诉。一审法院认为：案外人王景天（买方）与雪柜公司（卖方）签订《合同》，约定雪柜公司向王景天出售涉案房屋等。之后，王景天、同裕堂公司与雪柜公司签订《三方协议》，约定由同裕堂公司承继《合同》的全部权利和义务等。据此，同裕堂公司提起本案诉讼并无不当。关于同裕堂公司诉请雪柜公司赔偿租金损失的诉请。一审法院分析如下：第一，《工作协议书》约定：雪柜公司将涉案房屋全权委托华凌公司负责管理、经营和代收租金，如涉案房屋的所有权发生变化，属外部转让雪柜公司要确保在租户合同期满前继续由华凌公司全权管理。（2013）穗中法民五终字第3077号民事判决亦已认定雪柜公司与华凌公司之间是出租人与承租人的关系。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案同裕堂公司提交的华凌公司与真功夫公司、华尔街公司、七十二街公司之间的租赁合同亦为涉案房屋的所有权发生变化前所签订，故根据上述合同及法律规定，虽然涉案房屋过户至同裕堂公司名下，同裕堂公司仍应按《工作协议书》约定在同裕堂公司提交的上述租赁合同期满前继续由华凌公司出租涉案房屋。第二，《合同》约定：涉案房屋由雪柜公司整体出租给华凌公司；根据在房产租赁登记备案部门查询的情况，目前涉案房屋的转租情况如下：首层房屋为真功夫公司所租赁，租期至2015年2月28日，二层房屋为华尔街公司所租赁，租期至2014年6月30日，首层房屋的约80方现为七十二街公司占用，无备案情况。《合同》亦将《工作协议书》及约定上述租期的《广州市房屋租赁合同》作为附件。因《工作协议书》约定涉案房屋在租户合同期满前继续由华凌公司全权管理，《合同》披露了相关承租人的租赁合同，《工作协议书》约定的华凌公司交租标准亦与实际承租人的交租标准存在较大差额，因此涉案房屋的租赁情况将对涉案房屋的价值产生较大影响，同裕堂公司称其为信赖《合同》披露的租赁合同情况认为剩余租期较短而签订《合同》可予采信。第三，根据本案查明的事实，涉案房屋所涉的租赁合同情况与《合同》披露的不一致，其中华凌公司与华尔街公司就二层房屋签订的《广州市房屋租赁合同》约定租赁期限为2014年1月1日至2018年12月31日，2015年2月16日华凌公司与真功夫公司就首层房屋中284平方米的房产签订的《房产租赁续约合同（三）》约定租赁期限为2015年3月1日至2020年2月29日。据此，同裕堂公司称因涉案房屋的实际租赁情况与《合同》披露的租赁情况不一致致使其遭受租金损失具有事实依据。第四，雪柜公司作为涉案房屋的出售人应对涉案房屋承担权利瑕疵担保责任，尤其是在涉案房屋的租赁情况直接影响涉案房屋价值的情况下，雪柜公司应就涉案房屋的租赁情况与《合同》约定的不一致承担责任。另，《合同》约定办理房产过户手续当日及之后与涉案房屋有关的一切责任义务转由买方承担，因同裕堂公司据以主张租金损失的租赁合同均为涉案房屋过户至同裕堂公司名下之前签订，因此雪柜公司仍应对涉案房屋的租赁情况与《合同》约定不一致承担责任。综上，因同裕堂公司为信赖《合同》披露的租赁情况而签订《合同》购买涉案房屋，因涉案房屋的实际租赁情况与《合同》披露的租赁情况不一致，同裕堂公司作为买受人应按《工作协议书》约定在上述查明的租赁合同期满前继续由华凌公司出租涉案房屋，且雪柜公司作为涉案房屋的出卖人亦应对涉案房屋承担权利瑕疵担保责任，因此同裕堂公司主张雪柜公司赔偿租金损失合法有据，一审法院予以支持。雪柜公司以其不清楚涉案房屋的实际租赁情况等为由主张免除责任缺乏依据，至于雪柜公司与华凌公司之间的责任承担问题并非本案审理范围，雪柜公司与华凌公司可另循法律途径解决双方纠纷，一审法院对此不予调处。关于同裕堂公司诉请的租金损失金额。根据《补充协议二》及《三方协议》，涉案房屋的租金自2015年4月1日起由同裕堂公司享有。雪柜公司辩称同裕堂公司自2015年4月1日起享有租金收益的前提是付清尾款，雪柜公司上述抗辩与协议约定不符，一审法院不予采纳。根据《合同》披露的租赁情况，首层房屋为真功夫公司所租赁，租期至2015年2月28日，二层房屋为华尔街公司所租赁，租期至2014年6月30日。根据《补充协议二》及《三方协议》约定及《合同》的上述披露情况，同裕堂公司原本应可自2015年4月1日起自行出租使用真功夫公司、华尔街公司承租部分的房屋或享有上述部分房屋的市场租金。上述租赁部分的实际租赁情况与《合同》约定的不符，根据本案查明的实际租赁情况，华凌公司与华尔街公司就二层房屋签订的《广州市房屋租赁合同》约定：2015年1月1日至2015年12月31日每月租金为325188.94元，2016年1月1日至2016年12月31日每月租金为344700.28元，2017年1月1日至2017年12月31日每月租金为365382.29元，2018年1月1日至2018年12月31日每月租金为387305.23元；华凌公司与真功夫公司就首层房屋中284平方米的房产签订的《房产租赁续约合同（三）》约定：2015年3月1日至2018年2月28日每月租金为103499元，2018年3月1日至2019年2月28日每月租金为108674元，2019年3月1日至2020年2月28日每月租金为114108元。《工作协议书》约定华凌公司按16.33万元/月的额度支付租金，即华凌公司就真功夫公司、华尔街公司承租的面积应按151850.2元【163300元÷（349.28平方米＋581.76平方米）×（284平方米＋581.76平方米）】的租金标准支付每月租金。本案各方亦确认华凌公司已按其与真功夫公司、华尔街公司的租赁合同收取租金至2018年10月31日。故与华凌公司实际收取的租金比较，同裕堂公司关于真功夫公司、华尔街公司承租部分在2015年4月1日至2015年12月31日期间的租金损失为2491539.66元（325188.94元＋103499元－151850.2元）×9个月，在2016年1月1日至2016年12月31日期间的租金损失为3556188.96元（344700.28元＋103499元－151850.2元）×12个月，在2017年1月1日至2017年12月31日期间的租金损失为3804373.08元（365382.29元＋103499元－151850.2元）×12个月，在2018年1月1日至2018年2月28日期间的租金损失为677908.06元（387305.23元＋103499元－151850.2元）×2个月，在2018年3月1日至2018年10月31日期间的租金损失为2753032.24元（387305.23元＋108674元－151850.2元）×8个月，合计13283042元。《合同》另披露首层房屋的约80方现为七十二街公司占用，无备案情况，《合同》亦未将华凌公司与七十二街公司签订的合同作为附件，据此不能认定雪柜公司已实际披露或承诺七十二街公司的租赁期限。同裕堂公司作为买受人已知悉《工作协议书》的约定，因此其应自行承担七十二街公司使用部分的相应合同风险，同裕堂公司自主决定购买涉案房屋后又以《合同》披露的七十二街公司租赁情况与实际租赁情况不符为由就七十二街公司承租部分要求雪柜公司赔偿租金损失依据不足，一审法院不予支持。综上，雪柜公司应向同裕堂公司支付2015年4月1日至2018年10月31日期间的租金损失13283042元，对于同裕堂公司超出上述金额的诉讼请求，一审法院不予支持。关于同裕堂公司诉请雪柜公司转交真功夫公司、华尔街公司、七十二街公司向华凌公司缴纳的租赁保证金、押金、水电费押金的诉请。根据本案查明的事实，真功夫公司、华尔街公司、七十二街公司及华凌公司均未将上述款项支付给雪柜公司，且如上所述同裕堂公司亦应按《工作协议书》约定在同裕堂公司提交的租赁合同期满前继续由华凌公司出租涉案房屋，因此同裕堂公司诉请雪柜公司转交上述款项依据不足，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2018年10月22日作出如下判决：一、中国雪柜实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市同裕堂贸易有限公司赔偿租金损失13283042元；二、驳回广州市同裕堂贸易有限公司的其他诉讼请求。案件受理费132190元，由广州市同裕堂贸易有限公司负担30690元，中国雪柜实业有限公司负担101500元。本院二审期间，各方当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，雪柜公司在一审期间提供了广东美佳联房地产与土地评估咨询有限公司（以下简称美佳联公司）作出的粤美评报字G14A237（2014-GA615）号《房地产估价报告》，该报告显示，美佳联公司对涉案房屋是分别采用市场比较法测算结果以及收益法测算结果，再结合估价人员市场调查确定的评估基准单价。在该报告中所载明的编制因素条件说明表中，对于涉案房屋“权益状况”中的“租约限制”均载明为“无”。雪柜公司称由于《工作协议书》约定只要租赁期限不超过5年，华凌公司没有义务向该公司备案，其公司也向华凌公司要过合同，但华凌公司不肯提供。雪柜公司称其公司有将与华凌公司之间纠纷的生效判决口头告知买受人，其公司向买受人披露的是有20年租期的长期出租，但对其上述主张没有书面的证据。同裕堂公司否认雪柜公司有披露过生效判决，其公司并不知道雪柜公司与华凌公司之间就涉案房屋有长达20年的租期。雪柜公司称：由于《工作协议书》约定只要租赁期限不超过5年，华凌公司没有义务向该公司备案，其公司也向华凌公司要过合同，但华凌公司不肯提供；其公司出售涉案房屋时不清楚华凌公司出租房屋的情况，所以其公司派人去备案部门复印合同，当时真功夫公司的租赁情况与备案合同相符，华尔街公司的租赁情况与备案合同不符，其公司查不到七十二街公司的备案合同，只知道该公司在使用；其公司是在第一次诉讼的时候，才知道华凌公司提供的该公司与次承租人签订的合同。雪柜公司称该公司于2014年5月14日经公证向华凌公司、真功夫公司、华尔街公司、七十二街公司发送了律师函，告知上述公司拟按市场价格对外整体转让涉案房屋，告知上述四公司涉案房屋自收函之日起不再续签、变更或重新签订租赁合同，并要求上述四公司如有意购买涉案房屋，则需在收函之日起3日内签订购买意向书，否则视为放弃购买。华凌公司确认其公司收到上述律师函，但认为该函只是雪柜公司单方意思表示，对该公司没有约束力。七十二街公司称没有收到上述律师函，并称其公司与华凌公司共签订了两份房屋租赁合同，租期分别为2008年8月1日至2013年7月31日和2013年8月1日至2017年12月31日。二审庭询期间，华尔街公司表示该公司2018年11月、12月的租金正常向华凌公司缴纳，从2019年1月1日开始向同裕堂公司缴纳租金。七十二街表示该公司从2018年1月1日开始向同裕堂公司缴纳租金。真功夫公司表示该公司的租期尚未届满，该公司仍向华凌公司缴纳租金。关于涉案《工作协议书》第七条“属外部转让，甲方（雪柜公司）要确保在租户合同期满前继续由乙方（华凌公司）全权管理。最终在乙方结束管理时，甲方同意补偿一个月的租金给乙方”如何理解的问题，雪柜公司认为涉案房屋物权变化之前，转租合同还未期满，期满前就由华凌公司全权管理，期满后就结束管理；华凌公司认为其与雪柜公司之间的租赁关系的结束只能依照《工作协议书》第九条的约定来处理，不能适用第七条的约定，认为其公司当时理解的“外部转让”是可能政府和部队回购，有可能影响租赁合同的执行。同裕堂公司认为《工作协议书》并没有约定外部转让必须以物权转让为准。已发生法律效力的（2015）穗天法民四初字第1040号民事判决书查明王景天在2014年11月28日支付定金1000万元，2015年4月13日支付购房款3000万元，并认定“……从本案查明事实及各方陈述，王景天在2015年4月13日支付购房款3000万元，双方在取得完税凭证后于2015年7月9日去房管局办理递件过户，但房管部门并未审核收件，其后双方未再次向房管部门办理递件过户，被告（雪柜公司）辩称已取得房管部门的同意只要向其出具《情况说明》即可办理过户，但对此并未提交证据予以证明，本院对被告的辩称不予采纳。由于原被告双方为带租赁的买卖关系，双方在行政主管部门要求出具相应的租户意见时，应及时提交相应的证明文件，被告亦在期间发函要求实际承租人予以明确是否放弃优先购买权的问题，履行其义务，但未能获得实际承租人的具体意思表示，导致房管部门现仍未审核收件，无法办理涉案房屋的过户手续，不能完全归责于一方。”在该案审理期间，雪柜公司提供了三份公证书[（2014）粤广广州第075919号、（2014）粤广广州第075921号、（2014）粤广广州第075922号]，拟证明该公司在2014年5月分别向华凌公司、真功夫公司、华尔街公司邮寄《律师函》询问三公司是否放弃优先购买权。在雪柜公司向真功夫公司、华尔街公司发出的律师函中，雪柜公司均提出“对贵司现正履行的租赁合同到期之后将不再续签、变更或新签订租赁合同，既现租赁合同自然终止”，对华凌公司发出的律师函中提出“贵司在收到本函之日起，就体育西路**号首层和二层物业不得再从事包括但不限于续签租赁合同、变更租赁合同或重新签订租赁合同等事务”。该案中，真功夫公司确认收到该律师函，华尔街公司表示没有收到过该律师函。王景天在该案中表示雪柜公司在签订合同前不仅提供了合同附件的材料，还向其提供了上述（2014）粤广广州第075919号、（2014）粤广广州第075921号、（2014）粤广广州第075922号公证书，以此告知王景天其在涉案房屋过户后行使所有权人的权利是没有障碍的。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：一、雪柜公司应否承担瑕疵担保责任；二、雪柜公司所应承担的赔偿责任如何确定。关于争议焦点一。雪柜公司系涉案房屋的原业主，系涉案《合同》、《三方协议》项下物业的出卖人，应当遵循诚实信用原则，如实、全面向买受人披露与涉案房屋相关的信息，对出卖物的质量、权利负有瑕疵担保义务。从本案查明事实来看，在雪柜公司与王景天签订《合同》时，涉案房屋由华凌公司承租并对外转租，雪柜公司在明知涉案房屋存在次承租人的情况下，理应充分了解涉案房屋的真实租赁情况，并向买受人予以披露，以供买受人权衡利弊。本案中，（2013）穗中法民五终字第3077号民事判决作出时间在雪柜公司与王景天签订《房产交易合同》之前，雪柜公司并无充分证据证明其向买受人披露了（2013）穗中法民五终字第3077号民事判决，其认为买受人应当知悉雪柜公司与华凌公司之间有20年的租赁合同存在，依据不足，本院不予采信。雪柜公司向王景天提供的《工作协议书》第七条约定“如涉案房屋的所有权发生变化，属美的集团内部转让，必须继续执行本协议，仍由乙方全权管理。属外部转让，甲方（雪柜公司）要确保在租户合同期满前继续由乙方（华凌公司）全权管理。最终在乙方结束管理时，甲方同意补偿一个月的租金给乙方”，雪柜公司所提供的两份经备案登记的《广州市房屋租赁合同》所载明的租赁期间均在2015年4月1日之前，（2014）粤广广州第075919号、（2014）粤广广州第075921号、（2014）粤广广州第075922号《公证书》所附《律师函》显示雪柜公司在2014年5月分别向承租人、次承租人作出“不得再续签租赁合同、变更租赁合同或新签订租赁合同”、“不再续签、变更或新签订租赁合同”的意思表示，王景天与雪柜公司所签《补充协议二》约定“基于房产所产生的租金、物管费用等收益，自2015年4月1日起，由乙方（王景天）和/或同裕堂享有”，由此可见，买受人根据雪柜公司披露的上述信息以及合同约定，有合理的理由相信自己有权自2015年4月1日起就真功夫公司、华尔街公司承租的部分直接收取租金。现查明涉案房屋的实际租赁情况与《合同》披露的租赁情况不一致，由此导致同裕堂公司未能自2015年4月1日起就真功夫公司、华尔街公司承租的部分直接收取租金，而是需遵循“买卖不破租赁”的原则，只能向华凌公司收取《工作协议书》所约定的租金，且雪柜公司与华凌公司所约定的租金标准与涉案房屋实际可获得的租金数额相差甚远，同裕堂公司关于其公司因雪柜公司未如实、全面披露涉案房屋的租赁情况而产生租金损失的主张成立，一审法院认定雪柜公司应对涉案房屋承担权利瑕疵担保责任并向同裕堂公司赔偿租金损失并无不当，本院予以认可。关于争议焦点二。如前所述，同裕堂公司未能自2015年4月1日起就真功夫公司、华尔街公司承租的部分直接收取租金，在真功夫公司、华尔街公司与华凌公司的租赁期限届满前，同裕堂公司只能向华凌公司收取《工作协议书》所约定的租金，现雪柜公司所提供的证据并不足以证明其与同裕堂公司约定的交易价明显低于同地段同类房屋的市场交易价格，亦不足以证明华凌公司与真功夫公司、华尔街公司约定的租金价格明显高于同地段同类房屋的市场租金价格，同裕堂公司主张其公司的租金损失应为雪柜公司与华凌公司所约定的租金与涉案房屋实际可获得的租金的差额，本院予以认可。一审法院按照真功夫公司、华尔街公司承租面积与房屋总面积的比例，估算同裕堂公司向华凌公司可收租金为每月151850.2元，据以得出真功夫公司、华尔街公司自2015年4月1日起实际向华凌公司缴交截止至2018年10月31日止的租金与同裕堂公司该期间向华凌公司收取租金的差额为13283042元，本院对此予以认可。根据本案查明事实，同裕堂公司并无证据证明该公司或者王景天在签订《合同》前曾向承租人华凌公司或者次承租人了解过涉案房屋所存在的租赁关系以及租赁合同届满期限，由此亦导致买受人对于华凌公司与雪柜公司之间的租赁关系解除时间的判断出现偏差，故买受人在交易过程中未尽合理审慎义务，亦有一定的过错，鉴于此，应相应减轻雪柜公司的赔偿责任。根据雪柜公司、买受人的过错程度，本院酌情认定雪柜公司对案涉租金差额损失部分承担80%的赔偿责任，即雪柜公司应赔偿给同裕堂公司的截止至2018年10月31日止的租金差额损失为10626433.6元。综上所述，雪柜公司关于其无须对同裕堂公司租金损失承担赔偿责任的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院对买受人在签约时未尽审慎义务的过错责任未予认定欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初16693号民事判决的第二项；二、变更广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初16693号民事判决的第一项为：中国雪柜实业有限公司于本判决送达之日起十日内，向广州市同裕堂贸易有限公司赔偿租金损失10626433.6元；三、驳回广州市同裕堂贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费132190元，由广州市同裕堂贸易有限公司负担50990，由中国雪柜实业有限公司负担81200元；二审案件受理费101498元，由广州市同裕堂贸易有限公司负担20300元，由中国雪柜实业有限公司负担81198元。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年六月十三日书记员  贾妍胡秀红