-山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0214民初1912号原告：青岛河套中筑置业有限公司,住所地青岛市红岛经济区河套街道办事处。法定代表人：徐奎学,该公司董事长。委托诉讼代理人：于海涛，山东中信德律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓峰，山东中信德律师事务所律师。被告：崔宪瑛，男，1972年10月11日生，汉族，住山东省青岛市城阳区。委托诉讼代理人：刘峰松，山东正航律师事务所律师。委托诉讼代理人：安振华，山东正航律师事务所律师。第三人:郭嘉军，男，1987年6月13日出生，汉族，住山东省胶南市。原告青岛河套中筑置业有限公司（以下简称“中筑公司”）与被告崔宪瑛商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年3月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中筑公司委托诉讼代理人于海涛、陈晓峰，被告崔宪瑛委托诉讼代理人刘峰松、安振华，第三人郭嘉军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的《购房订单》于2017年12月22日解除，已收定金2万元不予退还；2、判令被告赔偿原告损失人民币25000元；3、诉讼费由被告负担。事实与理由：2014年9月28日，原告与被告签订《购房定单》，约定被告定购原告开发的蓝湾铭都小区3号楼1单元1101户房屋，定金20000元，并约定被告应于2014年10月15日前携带购房定单、签合同应付款项及个人购房证件正式签署《商品房买卖合同》，逾期视为违约，本单作废，定金不退还。后被告未在2014年10月15日前携带相关证件至原告处签署商品房买卖合同、办理相关手续、交付购房款，给原告造成损失。2017年8月，被告在没有与原告签订《商品房买卖合同》的情况下，强行抢占涉案房屋，并擅自更改房屋设施，给原告造成损失。被告崔宪瑛辩称，被告在解除通知书中明确说明：我公司分别于2016年8月13日、2017年6月14日发函催促您办理购房手续，但都遭到拒绝，鉴于您的违约行为正式通知您自收到本通知当日，我公司与您解除购房订单，已收定金不予退还……,从原告提交的该通知可知，原告分别于上述两时间发了催款通知书，该通知书是原告要求被告继续履行合同的证明，在2017年6月14日的催款通知书发出时双方的购房订单就没有解除，只要被告按照最后一次催款通知书约定的时间履行交款义务，原告就应为被告办理房屋过户手续。还可看出，原告发函的目的是因为被告没有履行最后一次催款通知书交款义务，被告恰恰在约定的时间内缴纳了剩余的购房款，因此双方的购房订单并未解除，原告单方解除无效。第三人称，2018年1月因购房需求，购买了涉案房屋（蓝湾铭都小区3号楼1单元1101户）,每平米5032元，共计601223元，2018年1月24日办理了房产证，所以该房屋是我的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：（一）原告提交如下证据：1、《关于解除购房定单、腾空房屋的通知》及EMS邮寄单、妥投短信记录，证明2017年12月21日，原告向被告发出通知，因被告未按《购房定单》约定时间办理房屋交款和签约手续，且在催促后也未办理，正式通知被告《购房定单》解除；被告方自2017年8月多次强行进入涉案房屋，毁坏防盗门，擅自改动水电线路，给原告造成损失。该通知已于2017年12月22日签发妥投。被告质证称关于解除购房定单、腾空房屋的通知是原告单方制作，被告并未收到该证据，并且原告无权解除双方签订的商品房买卖合同；EMS邮寄单、妥投短信记录并不能证明被告已签收，没有任何证明效力，不能证明原告的证明目的，原告发函要求解除购房订单可见原告赋予了购房订单合同的效力，因为只有合同才有解除之说，若购房订单无合同性质，就不存在解除之说，既然双方购房订单未解除，原告将房屋擅自出售第三人双方之间买卖合同无效，在2017年6月14日的催款通知书要求原告履行付款义务，被告恰恰在约定的时间内缴纳了剩余的购房款，因此双方的购房订单并未解除，原告单方解除无效。第三人质证称其不知情。2、2016年8月13日《催款通知书》挂号信，证明因被告严重逾期，一直未按照《购房定单》要求来办理手续签订正式合同，2016年8月13日原告给被告发通知催促其办理，若逾期未办理，按规定将另行销售订购房屋而不承担任何责任。挂号信被告拒收。被告质证称对该证据的真实性及证明目的均不认可，不能证明是原来的邮寄内容，被告通过邮政内部系统对该函的运单信息查询，并未查到该单号任何物流信息，并且被告于2017年6月20日收到原告寄送的催款通知书，被告已于2017年6月完成全部的付款义务。第三人质证称其不知情。本院认为，对于原告提交的上述两组证据，因未提交签收回执等证据证实被告已收到，被告亦不认可收到，故对上述两组证据本院不予采信。3、退款单，证明刘晓燕所付的360001元，原告于2017年10月13日作为不明款项已原账户退回，原告不清楚刘晓燕是谁。被告质证称对该证据真实性无异议，原告于2017年6月20号要求被告履行相关义务，被告已于2017年6月23号支付给原告36万购房款，原告在打款时备注“崔宪瑛蓝湾铭都3号楼1单元1101房尾款”，但原告在接近4个月的时间才将36万购房款以不明款项为由退回，属欲盖弥彰，且没有跟被告进行任何协商或告知，原告系单方退还行为，应为依法无效。第三人质证称其不知情。本院认为，被告认可该证据真实性无异议，故本院对该证据予以采信。该证据可以证实被告于2017年6月23号转账支付原告36万购房款，2017年10月13日，原告将该笔款项原账户退回。4、《青岛市商品房出售合同》、《不动产权证书》，证明因被告违约，依据购房定单规定定单作废，原告有权将房屋出售，2017年12月原告发出解除通知后，依法将涉案房屋出售给第三人办理登记手续。被告质证称对该证据真实性及证明事项均不认可，从原告提供的证据看出，被告按照原告约定期限履行了合同所有义务，双方的购房定单未解除，第三人是否实际缴纳了购房款从合同和产权登记证明中无法看出，第三人系原告关联公司员工，因此第三人与原告之间有利害关系，不属于善意第三人。第三人质证称对该证据真实性无异议，其已交付了涉案房屋全款。本院认为，第三人对上述两份证据无异议，被告虽不认可真实性，但《青岛市商品房出售合同》是原告与第三人所签，《不动产权证书》亦加盖了青岛市国土资源和房屋管理局不动产登记专章（高新区），被告虽不认可真实性但未提交证据予以反驳，故本院对上述证据予以采信。上述证据证实原告与第三人于2018年1月10日就涉案房屋签订合同并进行网签备案，约定单价为每平方米5032元，付款方式为一次性付款601223元。2018年1月24日，原告就涉案房屋办理了《不动产权证书》。5、报案证明、被告破坏的房门照片，证明被告采取暴力措施非法闯入涉案房屋，原告工作人员向河套派出所报案。被告质证称对报案证明真实性无异议，但对照片三张的真实性及证明事项均不予认可，报案证明恰恰证明原、被告就涉案房屋存在纠纷，原告在解除通知中提到被告进入房屋装修时间为2017年8月份，而那时被告已经按照原告要求缴纳了全部房款，双方买卖合同成立，产权属于被告所有，该记录也证明第三人对涉案房屋存在纠纷是明知的。第三人质证称其不知情。本院认为，被告认可报案证明的真实性，故本院对该证据予以采信，该证据载明：“2017年12月7日14时，河套派出所接赵建迪报案称：刘晓燕砸了蓝湾铭都3号楼1单元1101的门进入房间。河套派出所2018年5月22日”。被告不认可三张照片的真实性，故本院对该证据待综合全案证据再予认定。（二）被告提交如下证据：1、《购房定单》、收据，证明：一是依据相关法律规定，原、被告事实上已经签订商品房买卖合同；《购房定单》的备注上明确被告可以享受总房款9.4折的优惠，因此被告给付原告的总购房款初定应为人民币56.4251万元；该购房定单的约定明确被告需要无任何个人贷款征信不良记录，因购房款数额巨大，被告需要办理银行贷款，虽与原告多次交涉，而原告拒绝协助被告办理银行贷款，证明原告看到涉案房屋价格不断上涨，不协助被告办理银行贷款的情形，2017年6月中旬发函要求被告一次性付清巨额购房款，企图恶意违约，违反合同法诚实信用的基本原则。二是被告于2014年9月28日向原告给付购房定金人民币2万元,被告于2015年5月29日向原告给付购房首付款人民币18万元，该证据也证明了原告主张双方签订的购房定单于2014年10月16号无效不能成立。三是录音证据证明原告答应按照购房单价4680元，相当于总购房款的9.3折给予优惠，因此被告实际需要给付原告的总购房款为人民币55.8248万元。原告质证称，对该《购房定单》与原告提交的《购房定单》内容一致，对真实性无异议，但被告是违反了《购房定单》规定，《购房定单》已经作废；2014年9月28日2万元定金真实性无异议，但《购房定单》上规定，被告违约不退还定金；对2015年5月29日18万元的收款收据真实性无异议，但恰恰能证明被告违约，在《购房定单》期约内没有办理购房手续，交的房款也不符合约定。第三人质证称不知情。本院认为，对《购房定单》及两份收据的真实性予以采信，可以证实被告于2014年9月28日交纳定金2万元，2015年5月29日交纳房款18万元，并加盖了青岛河套中筑置业有限公司财务专用章。2、2017年6月20日收到的《蓝湾铭都》催款通知书、付款凭证，证明：1、原告要求被告7内办理房屋相关手续，被告在2017年6月20日收到该函后，于3日内向原告缴纳了剩余房款36万元，并备注了房款用途。在被告履行付款义务后，原告未按照合同约定为被告办理所购房屋过户等手续，看到房价上涨要求原告按照上涨后价格执行，证明原告为了达到其解除购房合同的不法目的，给被告发催款通知书，其目的就是为了解除与被告的房屋买卖合同，原告不履行法定义务，恶意违约的企图明显；2、原告要求被告收到催款通知书一个月内办理相关手续，企图单方解除与被告的商品房买卖合同，将涉案房屋卖给他人；3、被告收到原告的催款通知书后，已经于2017年6月23日给付购房款人民币36万，加上定金2万元和首付款18万元，共计给付购房款人民币56万，已完成了被告的付款义务。原告质证称对《蓝湾铭都》催款通知书真实性无异议，但对被告所述证明事实有异议，该通知书名称时间是通知书但内容是要求被告在7日内到售楼处办理房屋相关手续，房屋相关手续一般的人都知道是网签合同等手续，而被告并没有在通知的时间内到原告处办理房屋买卖手续；对4张付款凭证的真实性无异议，但对证明事实有异议，该付款凭证与本案无关联性，第一，由于被告的原因双方没有签订买卖合同，第二，刘晓燕是谁原告并不清楚，该款项作为不明款项原告已经退回给刘晓燕。第三人质证称不知情。本院认为，原告对上述证据的真实性无异议，本院予以采信，上述证据证实原告于2017年6月14日出具《蓝湾铭都》催款通知书，通过挂号信邮寄至被告，要求其于2014年10月8日前到蓝湾铭都售楼处办理交款手续或其他手续，被告收到后，于2017年6月23日通过转账分四笔支付至原告账户共计36万元。3、2017年6月20日、21日与原告销售人员徐涛等谈话录像，2017年6月27日刘晓燕与徐奎学在办公室的录音证据及2017年7月6日刘晓燕、吴传华与徐涛在原告的售楼处的谈话录像，证明原告明知刘晓燕的身份是购房人；原告当初承诺再给被告省省房款的事情属实；被告按照原告单位负责人的要求将房屋尾款打到了原告账户上，当时法人代表明知此事。该录音证据证明原、被告之间买卖合同有对话过程，证明原告因房价上涨，所以才不与被告继续履行合同，并不是原告主张的解除通知书中是被告违约，通过对话过程可表明，被告在各个环节上都不存在违约。原告质证称被告提交的四份视频无原始载体，手机上的视频是转移或传输的，视频原始性无法保证，被告提交的四份视频均未出现人员，无法核实谈话人身份，2017年6月20日视频无前因后果，只是只言片语，无本案当事人崔宪瑛，2017年6月27日视频，均是案外人刘晓燕单方叙说，2017年6月21日视频，不清楚谈话人身份，2017年7月6日视频主要谈话内容是找领导解决问题以及刘晓燕单方陈述交房款，综上，该四份视频均不是本案当事人崔宪瑛签合同买房手续，与本案无关。上述视频真实性无法核实。第三人质证称不知情，与其无关不予质证。本院认为，原告虽不认可四段视频的真实性，但认可其处有叫徐涛的工作人员，结合全案证据，可以确认上述视频资料系原、被告相关人员就涉案房产买卖后续纠纷所做的沟通交流，但仅可证实2017年6、7月份，被告妻子刘晓燕找原告工作人员交涉，对方称房屋单价已不是被告2014年定房时的4680元，而是7682元。（三）第三人提交如下证据：青岛市商品房买卖合同（编号为201800010191）、2018年1月11日缴纳房款及税额共计601223元的发票、2018年1月23日的完税证明、2018年1月9日房屋维修基金15890.84元发票、购房资格查验证明登记申请书及不动产登记证明不动产登记证书，证明其购买了涉案房屋并办理了产权登记，是涉案房屋的所有权人。原告质证称对该组证据真实性及证明事项均无异议，因被告逾期不来办理涉案房屋手续，购房定单作废，原告有权将房屋另行出售，涉案房屋已经合法出售给第三人。被告质证称对该组证据的真实性和证明内容均有异议，1、房屋买卖合同上没有日期，所以无法证明合同生效时间，因而有异议；2、第三人2018年1月8日通过pos机付款，网签合同是2018年1月18日是属实，但是在付房屋维修基金发票当中是2018年1月9日，依照法律规定是禁止的，网签合同是房屋买卖合同的必要要件，不可能不进行网签就交房屋维修基金；3、从1月8日至1月24日从网签到印房产证是不可能的，原告为了不履行合同采用了非法手段，证明原告在本案中恶意违约。原告补充称关于房屋维修基金，现在正常的网上操作，必须在网上申请缴纳房屋维修基金，有了买卖双方信息后才能正常办理网签，这是网签系统设定的，不存在所谓的违反问题。从1月8日至1月24日从网签到办理房产证时间短说明房产登记中心办事效率高。涉案房屋房产证真实有效不存在假证。本院认为，被告虽不认可上述证据真实性，但未提交任何有效证据予以反驳，故本院对上述证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2014年9月28日，原告中筑公司与被告崔宪瑛签订《购房定单》，约定被告购买原告开发的坐落于青岛市高新区户房产，被告于当日给付原告定金2万元，原告出具收据。该定单载明：“买方应于2014年10月15日前携带本购房定单、签合同应付款项及个人购房需带证件或法人购房的相关证件正式签订预售商品房买卖合同，逾期视同违约，卖方不另行催告，卖方有权将此房屋另行出售，本单自行作废，定金不退还。”“如遇房价调整，本订单规定期限内，执行原价格，逾期按新调整价格执行。”《购房定单》还载明了房屋的面积（119.27平方米）、单价（5032元每平方米）、总房款（600267元），同时在备注栏中载明：“享受总房款认筹2%，开盘优惠3%”。原、被告并未如《购房定单》所约签订预售商品房买卖合同。二、2015年5月29日，被告向原告支付18万元购房款，原告为其出具收据。2017年6月14日，原告出具《蓝湾铭都》催款通知书，载明：“崔宪瑛先生，就您订购中筑.蓝湾铭都房产之事宜，根据您与公司签订的《购房定单》，应于2014年10月8日前到蓝湾铭都售楼处办理交款手续或其他相关手续。若需要，请您于此函发出之日起七日内来蓝湾铭都售楼处办理房屋相关手续，否则逾期未办理将按涨价后价格执行并同时执行您所欠房款每日按银行同期贷款利息（年利率7%）支付违约金。本通知发出后，如您一个月内不能履行其约定前来办理房屋相关手续，公司将按照《购房定单》的第二条约定对您定购的3号1单元1101房源进行正常出售。”。该通知书通过挂号信邮寄至被告后，被告妻子刘晓燕于2017年6月23日通过手机银行转账分四笔支付至原告账户共计36万元，并在付款用途栏备注“崔宪瑛蓝湾铭都3号楼1单元1101房尾款”。2017年10月13日，原告将该36万元以“退不明来源资金”的名义退还至崔宪瑛妻子刘晓燕的账户。对于为何转账支付36万元，经本院询问，刘晓燕称“在收到上述催款通知书后，我们到原告售楼处，工作人员告知房价涨至7000余元每平方米，不能按原价格执行。被告想按照2014年的优惠价格交钱，原告不收。我遂到原告财务处要到账号，按照2014年签《购房定单》时的价格，把余款转至原告账号。”三、经查，青岛河套中筑置业有限公司于2014年9月28日获得涉案房产的预售许可证。四、2017年12月7日14时，河套派出所接赵建迪报案称：“刘晓燕砸了蓝湾铭都3号楼1单元1101的门进入房间。河套派出所2018年5月22日”。五、2018年1月8日，第三人通过POS机刷卡支付原告601223元，1月9日，交纳住宅专项维修资金15890.84元，1月10日，原告与第三人郭嘉军就涉案房屋签订的编号201800010191的《青岛市商品房出售合同》进行网签备案，双方约定单价为每平方米5032元，总房价款为601223元，付款方式为一次性付款。1月11日，原告为第三人出具价税合计601223元的青岛增值税普通发票，其中房款572593.33元（4792.119378元×119.48㎡）、税额28629.67元。2018年1月24日，郭嘉军作为涉案房屋权利人办理鲁（2018）青岛市高新区不动产权第0006059号《不动产权证书》。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷，争议焦点有三：一是《购房定单》是商品房预约合同还是商品房买卖合同？二是原、被告签订《购房定单》后未达成商品房买卖合同的原因是否归责于一方当事人？该定单是否应于2017年12月22日解除？被告支付的2万元定金原告是否应予退还？三是被告是否应赔偿原告损失2.5万元？关于焦点一。本院认为，根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。根据《商品房销售管理办法》第十六条,商品房买卖合同应当明确当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等主要内容,但本案中，原、被告双方签订的《购房定单》中对于商品房价款的付款时间、交付使用日期等内容均未明确,而且签订该定单的时间为2014年9月28日，约定签订正式合同的时间为2014年10月15日前，而在此期间被告仅支付2万元定金，并未支付定单约定的购房款，故本院认定该定单未完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,不能认定为商品房买卖合同，仅系约定将来订立合同的合同，即商品房预约合同。关于焦点二。依据原、被告签订的《购房定单》，被告应于2014年10月15日前携带该购房定单、签合同应付款项及个人购房需带证件等与原告正式签订预售商品房买卖合同，但双方为何未在上述约定的时间内签订商品房买卖合同，未签订的原因是否归责于一方当事人，双方均未举证证明，故该逾期不能视同被告违约。且其后被告于2015年5月29日向原告支付18万元购房款，原告亦为其出具了收据。之后双方就签订买卖合同在磋商过程中产生的主要分歧，在于被告仍想依照定单的单价购买，而当时房价已普遍上涨，原告以定单已作废为由要求适用涨价后的价格，因此，本案中双方在定单约定的签约期满后，仍就签订买卖合同进行协商但未达成一致，在原告无证据证实被告存在恶意协商及拒绝签订合同的真实意思表示的情况下，不可归责于被告一方，因此，原告要求不退还被告支付的定金2万元，于法无据，本院不予支持。关于《购房定单》是否应于2017年12月22日解除的问题，本院认为，原告主张于2017年12月22日向被告邮寄《关于解除购房定单、腾空房屋的通知》，遂以上述时间为《购房定单》的解除时间，但原告未提交有效证据证明被告收到了上述邮件及通知，被告亦不认可收到上述通知，故不宜认定原告于2017年12月22日解除《购房定单》。但因原告已将涉案房屋出售给第三人，且第三人于2018年1月24日办理涉案房屋产权登记，被告的合同目的已经无法实现，故原告要求解除该定单，本院予以支持，解除时间确定为2018年1月24日为宜。关于焦点三。原告称被告在没有与原告签订《商品房买卖合同》的情况下，强行抢占涉案房屋，并擅自更改房屋设施，给原告造成损失，但其对是否造成损失的事实及造成损失的数额均未举证证实，应承担举证不能的法律后果，故本院对原告主张被告赔偿损失2.5万元的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、原告青岛河套中筑置业有限公司与被告崔宪瑛签订的《购房定单》于2018年1月24日解除。二、驳回原告青岛河套中筑置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费925元，由原告青岛河套中筑置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  宋承峰审判员  景艳丽审判员  李 珂二〇一九年六月四日书记员  江雷娜