北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初169号原告（反诉被告）：汪志良，男，1977年9月5日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：张芳，北京市诚实律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙启仁，男，1975年6月3日出生，汉族，住山西省运城市万荣县。被告（反诉第三人）：孙佳，女，1996年6月4日出生，汉族，住山西省运城市万荣县光华乡邻居村第二组。二被告共同的委托诉讼代理人：李海江，北京天应律师事务所律师。二被告共同的委托诉讼代理人：杨翠菊，宁夏综义律师事务所律师。原告汪志良与被告孙启仁、孙佳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告汪志良及其委托诉讼代理人张芳、被告孙佳和孙启仁共同的委托诉讼代理人李海江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汪志良向本院提出诉讼请求：1．判令二被告支付2016年6月28日至2017年8月28日期间拖欠的租金共计437200元；2．判令二被告支付2014年12月28日至2017年8月28日期间拖欠的水电费、物业费、供暖费共计74183元；3．判令二被告支付未如约变更公司注册地址违约金194400元，并迁走以昌平区回龙观镇冠庭园××号楼××号为注册地址的两家公司；4．判令二被告支付拖欠租金的滞纳金437200元；5．判令二被告支付拖欠水电费、物业费、供暖费等费用的滞纳金74183元。庭审中，汪志良变更前述第一项诉讼请求为：判令二被告支付原告2016年6月28日至2017年8月28日期间拖欠的租金共计337200元；并增加诉讼请求为：确认原告与被告之间的租赁合同于2017年8月28日解除。事实与理由：原告与二被告于2014年12月27日签订了《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的北京市昌平区回龙观镇冠庭园××号楼××号西侧房屋出租给二被告。二被告为父女，二人分别在该地址注册了两家公司，主要经营手机等电子产品销售业务。租赁期约定为2014年12月28日至2018年6月27日。二被告于2017年8月28日中止合同退房搬走。二被告租赁期间，二被告屡次拖欠租金，截止至退租之日，尚拖欠租金437200元。原告为二被告垫付了电费36737元、水费2421元、物业费35025元。二被告承租原告房屋后，以该地址分别于2015年2月15日注册了昌顺鸿业（北京）商贸有限公司（法定代别人孙启仁，监事孙佳，注册号110114018634732），于2016年4月12日注册了佳易鸿业（北京）商贸有限公司（法定代表人孙佳，注册号110114021040510）。二被告退租后，两家公司注册地址未作变更，影响了业主后续招租及新租户工商注册，被告依约应当支付违约金194400元，并尽快迁走该地址的上述两家公司。被告孙启仁、孙佳辩称，孙佳不应是本案被告，孙佳不是适格当事人。实际租赁期限自2014年12月28日至2017年8月28日，期间应收租金共计1333000元，实际给付1140000元，欠付部分同意支付。但应当以押金155000元折抵。被告已经按照约定支付了相应水电费、物业费、供暖费，不欠相应费用。涉案房屋冬天不能使用，原告没有按照合同约定为被告安装暖气，影响了被告的正常经营。因为原告的过错致使被告无法正常经营，双方一直处于谈判过程，且协商一致将拖欠的部分租金在2017年10月底清算完毕。原告在2017年8月将房屋对外出租，侵害了被告的合法权益。被告在搬离涉案房屋后已经办理了公司注册地址变更登记，但办理手续需要15至30个工作日，且合同中没有约定不允许注册公司。被告租赁的房屋就是用于经营，是因为原告擅自终止合同导致被告非常被动，且合同中没有变更注册地址的违约金约定，被告公司的注册没有给原告造成任何损失。请求对约定过高的违约金及滞纳金予以减免。审理过程中，孙启仁针对汪志良提起反诉，请求：1．判令汪志良承担违约金80000元；2．判令汪志良赔偿孙启仁各项损失共计20000元。事实与理由：汪志良与孙启仁于2014年12月27日签订了《房屋租赁合同》，约定孙启仁承租汪志良所有的北京市昌平区回龙观镇冠庭园××号楼××号西侧房屋。合同签订时，汪志良告知孙启仁屋内有取暖设备，并且合同约定了孙启仁需要交纳取暖费。孙启仁搬入出租房屋内发现并没有取暖设施。汪志良没有按照约定交付房屋，已经构成违约。因为没有取暖设施，严重影响了孙启仁的经营，应当赔偿。汪志良针对反诉答辩称，不同意孙启仁的反诉请求。签订合同时就是在取暖季，所以房屋不可能没有暖气，物业也一直供暖，并且一直在支付供暖费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：汪志良（出租方，甲方）与孙启仁（承租方，乙方）于2014年12月27日签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将其自有的坐落于北京市回龙观冠庭中心××号楼××号底商西侧房屋租赁给乙方，用于手机等电子产品销售使用；租期自2014年12月28日起至2018年6月27日止；租金支付方式为半年一付，直接汇入甲方指定的银行账户，具体为2015年6月17日给付半年租金250000元、2015年12月17日给付半年租金250000元、2016年6月17日给付半年租金270000元、2016年12月17日给付半年租金270000元、2017年6月17日给付半年租金291600元、2017年12月17日给付半年租金291600元；乙方承担水电费、物业费、取暖费等，其中物业费和取暖费由甲方向乙方收取后交与物业，若乙方迟交则承担违约责任；乙方向甲方交付押金130000元，任何情况下，乙方均不能将押金转为租金或其他费用；甲方有权由押金中扣除乙方应交付的相应费用；合同结束时，乙方应完成营业执照等证照迁出变更，如乙方违约，每逾期一日，乙方应按日租金标准向甲方支付违约金；乙方如逾期交付租金、押金以及根据本合同约定应交付的其他费用的，除应补交上述费用外，每逾期一日，乙方应按日租金标准向甲方交付滞纳金；由于乙方原因，乙方提前终止合同，乙方须提前两个月书面通知甲方并支付两个月租金（以提出解约诉求当月的租金为标准）作为违约金；乙方承诺于2月18日之前支付相关费用共155000元，具体支付时间2月4日支付25000元，2月18日前支付130000元，若未按时支付，甲方有权收房。前述合同签订后，孙启仁代汪志良向前一租户肖兆民退还押金130000元，汪志良于2014年12月28日向孙启仁出具了相应押金收据。同日，汪志良向孙启仁出具收到房租290000元的收据。2015年1月10日，孙启仁向汪志良转账50000元。2015年2月4日，孙佳向汪志良转账25000元。2015年8月17日、9月18日及11月13日，孙启仁向汪志良分别支付房屋租金100000元、100000元和50000元。2016年2月2日，孙启仁向汪志良支付房屋租金250000元。2016年8月26日，孙启仁向汪志良支付房屋租金100000元；2017年1月24日、1月29日和2月23日，孙启仁向汪志良分别支付房屋租金100000元、20000元和30000元。2017年8月20日，孙启仁向汪志良支付房屋租金50000元。2017年8月28日，孙启仁搬离前述承租房屋。庭审中，孙启仁主张前述2015年2月4日转账的25000元为押金，2015年1月10日转账的50000元为房屋租金。汪志良对此均不予认可。孙启仁另出示北京万达创鑫商贸有限公司出具的证明称，孙启仁于2017年10月17日委托该公司办理昌顺鸿业（北京）商贸有限公司的注销手续和佳易鸿业（北京）商贸有限公司的地址变更手续，相应手续正在办理中。孙启仁另主张以押金抵扣相应欠付款项，汪志良主张押金已经作为违约金予以扣除，故不同意折抵。另外，孙启仁于2016年11月21日和2017年1月11日向汪志良转账支付水电费15015元和6479元。2017年10月12日，汪志良向北京市龙冠物业管理有限责任公司交纳电费32729元。当月17日，汪志良向北京市龙冠物业管理有限责任公司交纳供暖费101982．4元。2017年12月13日及2018年2月7日，汪志良向北京市龙冠物业管理有限责任公司分别交纳物业费11125．3元和3707．7元。另查明，孙启仁作为法定代表人，住所位于前述出租房屋的昌顺鸿业（北京）商贸有限公司已于2019年3月6日注销；孙佳作为法定代表人佳易鸿业（北京）商贸有限公司，于2018年7月2日将住所由前述出租房屋迁至他处，同时更名为佳易鸿业（北京）科贸有限公司。本院认为，原告汪志良与被告孙启仁签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合法、有效。当事人应当全面履行约定的合同义务。在合同履行过程中，孙启仁未能依约支付房屋租金，且在租赁期限届满前搬离承租房屋而同时欠付租金，构成违约。经催告后，2017年8月28日，孙启仁搬离前述承租房屋亦未交纳后续租金。汪志良以此时间点要求确认双方房屋租赁合同解除，本院予以确认。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以佐证，没有相关证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。由查明的事实可知，双方在合同中并未明确约定第一期租金的具体金额，而第一期租金收据中载明为290000元，亦未载明具体租期。由之后的履行情况看，第一期租金应当是双方自行协商的结果，而并未计算入后期的租金。对于孙启仁主张2015年2月4日转账的25000元为押金和2015年1月10日转账的50000元为房屋租金的事实，汪志良不予认可该款项的性质；在合同补充约定中，25000元并未明确为“押金”，而称为“相关费用”，连同2015年1月10日转账的50000元，汪志良称该费用均为孙启仁代前一租户支付的欠付租金及其他费用。鉴于孙启仁仅有付款证据，但对于该款项的性质证明不足，且付款期限与约定期限提前半年有余，与常理不符，不应计入双方约定的押金及后期租金之内，故本院对于孙启仁主张的事实不予采信。相应的，对于孙启仁庭审中称双方协商一致减少租金及延付租金的主张，亦无相应证据予以佐证，本院亦不予采信。依据约定，2015年6月17日及12月17日孙启仁应付的租金500000元，虽有延迟，但已经付清；2016年6月17日孙启仁应当支付租金270000元，其于2016年8月支付100000元；2016年12月17日孙启仁应当支付租金270000元，其于2017年1月至2月陆续支付150000元；2017年6月17日孙启仁应当支付租金291600元，其于2017年8月20日支付50000元。由双方约定及查明的付款情况可知，孙启仁已经付清截止至2016年6月27日前的房屋租金；自2016年6月28日至2017年6月27日，年租金为540000元，孙启仁实际支付250000元；自2017年6月28日至2018年6月27日，年租金为583200元，截止至2017年8月28日，孙启仁应交钠房屋租金97200元，而其实际支付为50000元。因此，孙启仁尚欠付房屋租金337200元。故对于汪志良要求孙启仁给付欠付租金的诉讼请求，有事实基础，本院予以支持。依据双方约定，房屋承租期间，水电费、物业费、取暖费均由孙启仁承担。在承租期间，孙启仁认可没有支付过供暖费和物业费，水电费亦有欠缴，汪志良为此支付欠缴水电费、物业费、取暖费共计74183元。故对于汪志良的相应诉讼请求，有事实基础与法律依据，本院予以支持。现孙启仁、孙佳在涉案出租房屋上注册的公司已经注销或迁出，故对于汪志良要求其变更相应企业信息的请求，已无事实基础，本院不予支持。在双方合同解除后，孙启仁未能及时依约迁出相应企业，必然给汪志良造成一定损失，但双约定的违约责任过重，本院依据孙启仁的过错及一般办理流程酌情认定违约金为10000元。合同履行过程中，孙启仁长期延付、欠付租金及约定的应付费用，应当依约支付滞纳金。鉴于滞纳金计算标准约定较高，本院结合延迟履行期限及金额，参照人民银行同期贷款利率，酌情认定租金滞纳金为71000元、其他费用滞纳金为6800元。孙启仁已向汪志良交纳押金130000元。依据合同约定，孙启仁提前终止合同的，其应当支付两个月租金（即97200元）作为违约金。庭审中，孙启仁主张以此押金抵扣汪志良的相应诉请金额，汪志良称押金已经作为违约金扣除，不同意抵扣。依据合同约定，押金的抵扣为汪志良的权利，故在其不同意的情况下，本院不予抵扣。孙启仁亦未对押金退还提起相应请求，故本案不予审理。相应的，由于孙启仁在履行房屋租赁合同过程中构成违约，且对于其相应诉讼请求，孙启仁未能提交有力证据予以支持，故对于孙启仁的反诉请求，缺乏事实基础，本院不予支持。孙佳并非涉案合同的合同相对人，故对于汪志良对孙佳的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第七十八条、第九十四条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认汪志良与孙启仁在2014年12月27日签订的《房屋租赁合同》于2017年8月28日解除；二、孙启仁给付汪志良欠付租金337200元，于本判决生效后七日内支付；三、孙启仁给付汪志良欠付的水电费、物业费、供暖费共计74183元，于本判决生效后七日内支付；四、孙启仁给付汪志良未如约变更相关企业注册地址的违约金10000元，于本判决生效后七日内支付；五、孙启仁给付汪志良欠付租金的滞纳金71000元，于本判决生效后七日内支付；六、孙启仁给付汪志良欠付水电费、物业费、供暖费的滞纳金6800元，于本判决生效后七日内支付；七、驳回汪志良的其他诉讼请求；八、驳回孙启仁的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14856元，由原告汪志良负担7428元（已交纳），由被告孙启仁负担7428元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费1150元，由反诉原告孙启仁负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王 磊人民陪审员  闫素霞人民陪审员  李 强二〇一九年六月二十八日书 记 员  李峥艳