福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0122民初1805号 原告：福建欢乐天地置业有限责任公司，住所地福建省连江县潘渡乡沿江大道贵安新天地海峡传统文化街一号楼。 法定代表人：黄泽宋，总经理。 委托诉讼代理人：黄大光，上海锦天城（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：欧阳灶文，上海锦天城（福州）律师事务所执业律师。 被告：陆昌升，男，1973年6月30日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 原告福建欢乐天地置业有限责任公司（以下简称欢乐天地公司）与被告陆昌升商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，通知中国银行股份有限公司福州鼓东路支行（以下简称中行福州鼓东支行）可以作为有独立请求权的第三人提起诉讼，但其在本院限定时间内未提起诉讼。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告欢乐天地公司的委托诉讼代理人黄大光、被告陆昌升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 欢乐天地公司向本院提出诉讼请求：1.解除欢乐天地公司与陆昌升签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20130XXX138）；2.陆昌升配合欢乐天地公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：20130XXX138）备案登记和预告登记的注销手续；3.陆昌升将坐落于连江县的房产腾空、恢复原状并返还给欢乐天地公司；4.陆昌升向欢乐天地公司清偿欢乐天地公司因承担保证责任所支付的款项132760.58元（该款项暂计至2018年6月27日，具体金额以中行福州鼓东支行实际扣收金额为准），并确认上述款项从欢乐天地公司收取的购房款中直接抵扣；5.陆昌升向欢乐天地公司支付逾期清偿款项的利息（以中行福州鼓东支行实际扣收金额从起诉之日起按银行同期贷款利率计付至实际还清全部款项之日止），并确认上述款项从欢乐天地公司收取的购房款中直接抵扣；6.陆昌升向欢乐天地公司支付违约金73495.8元，并确认上述款项从欢乐天地公司收取的购房款中直接抵扣；7.解除欢乐天地公司、陆昌升和中行福州鼓东支行签订的《个人一手住房贷款合同》；8.确认欢乐天地公司有权将其收取的购房款直接支付给中行福州鼓东支行，用以清偿陆昌升尚欠的贷款本息（具体金额以中行福州鼓东支行出具的结算金额为准）；9.陆昌升赔偿欢乐天地公司因本案而需支出的律师费6000元；10.陆昌升承担本案诉讼费、公告费、财产保全费等欢乐天地公司实现本案债权的费用。诉讼中，欢乐天地公司将其第4项诉讼请求变更为：陆昌升向欢乐天地公司清偿欢乐天地公司因承担保证责任所支付的款项161578.92元（该款项暂计至2019年3月13日，具体金额以中行福州鼓东支行实际扣收金额为准），并确认上述款项从欢乐天地公司收取的购房款中直接抵扣。事实与理由：2013年11月14日，欢乐天地公司与陆昌升签订编号为20130XXX138的《商品房买卖合同》及补充协议，约定：陆昌升购买欢乐天地开发的位于连江县的房产（以下简称案涉房产），建筑面积117.63平方米，单价为每平方米6300元，购房款总金额为741069元；陆昌升应支付首期购房款231069元，剩余购房款510000元由陆昌升通过申请银行商业按揭或公积金贷款的方式支付给欢乐天地公司。同时，诉争合同的附件六合同补充协议第十条第五款约定：陆昌升如有任何导致银行追究欢乐天地公司保证责任的行为（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致欢乐天地公司作为担保人而承担担保责任的，均构成陆昌升违反本协议。自银行向欢乐天地公司发出承担担保责任通知之日起或自欢乐天地公司履行保证责任之日起7日内，陆昌升应按全部购房价款的10％向欢乐天地公司支付违约金并赔偿欢乐天地公司因此所遭受的损失（包括但不限于欢乐天地公司代陆昌升垫还银行的贷款本息、担保费用、诉讼费、律师费、执行费等）。如累计达三期（含三期）以上的，欢乐天地公司有权单方解除合同，并自应退还给陆昌升的款项直接扣除违约金、欢乐天地公司的损失以及欢乐天地公司履行担保责任代替陆昌升偿还的按揭款等各种陆昌升应支付给欢乐天地公司的款项。原合同确定解除之日起7日内，双方应共同到房地产部门或房屋权属登记机构办理注销原合同备案登记、注销预告登记手续。基于上述合同，欢乐天地公司、陆昌升及中行福州鼓东支行签订的《个人一手住房贷款合同》，约定陆昌升向中行福州鼓东支行申请按揭贷款510000元，欢乐天地公司为借款合同项下陆昌升的还款义务提供阶段性连带责任保证担保。合同生效后，欢乐天地公司依约将上述房产交付给陆昌升使用，交付时实测建筑面积为116.66平方米，实际购房款为734958元。中行福州鼓东支行己依约向陆昌升发放贷款510000元，但陆昌升未按照借款合同的约定偿还本息，导致中行福州鼓东支行要求欢乐天地公司履行担保责任，欢乐天地公司按照贷款合同的约定为陆昌升清偿所欠本金、利息、罚息和复利等暂计至2019年3月13日共计161578.92元。因陆昌升未能按照约定偿还中行福州鼓东支行贷款，导致欢乐天地公司为陆昌升代垫偿还，欢乐天地公司为陆昌升代垫偿还银行按揭贷款达三期（含三期）以上，即欢乐天地公司有权解除《商品房买卖合同》。合同解除后，陆昌升除了承担违约责任外，还应配合欢乐天地公司注销合同备案及预告登记。同时，借款合同也应依法予以解除，且欢乐天地公司有权将其收取的购房款直接支付给中行福州鼓东支行，用以清偿陆昌升尚欠的贷款本息。 陆昌升辩称：其购房时未注意《商品房买卖合同》中关于违约金的约定，违约金偏高；也不清楚罚息、复利是什么意思，并希望欢乐天地公司在退房时能在最大限度内将购房款多退还些给陆昌升。 欢乐天地公司围绕诉讼请求提交了证据：《商品房买卖合同》及补充协议、《个人一手住房贷款合同》、《入伙手续书》、《退面积明细表》、《中国银行个人贷款逾期扣款明细》、《贷款还款回单》、《委托代理合同》和福建增值税普通发票。经审查，上述证据均来源合法、内容真实、与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年11月14日，陆昌升向欢乐天地公司购买坐落于福建省连江县的房屋并签订编号为20130XXX138的《商品房买卖合同》及补充协议，约定案涉房产建筑面积117.63平方米，单价为每平方米6300元，购房款总金额为741069元。陆昌升在签署本合同当日支付首期购房款231069元，剩余购房款510000元由陆昌升通过申请银行商业按揭或公积金贷款的方式支付给欢乐天地公司等内容。案涉合同附件六《合同补充协议》中约定：“十、……5、买受人如有任何导致银行追究出卖人保证责任的行为（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，均构成买受人违反本协议。自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人履行保证责任之日起7日内，买受人应按全部购房价款的10%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失（包括但不限于出卖人代买受人垫还银行的贷款本息、担保费用、诉讼费、律师费、执行费等）。如累计达三期（含三期）以上的，出卖人有权单方解除合同，并自应退还给买受人的款项中（款项为本合同原房款）直接扣除违约金，出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等各种买受人应支付给出卖人的款项；房款不足抵扣的，买受人应于收到出卖人通知后7日内补足。”该合同第十一条还约定：“十一、合同的变更和解除：……2、双方当事人行使本合同约定的合同解除权解除合同的，除依本合同约定承担违约责任外，双方还应各自承担以下义务：（1）、原合同确定解除之日起7日内，双方应共同到房产部门或房屋权属登记机构办理注销原合同备案登记、注销预告登记手续。（2）、买受人办理贷款的，买受人应在退房或解除合同后15日内，自行与银行办理贷款合同的解除事宜，买受人同意出卖人直接以其购房款向贷款银行偿付买受人应付的贷款本息、违约金等费用，并按本合同及本协议约定抵扣违约金及相关款项后，再将余额返还买受人，如房款不足支付上述费用及违约金的，出卖人有权追偿。（3）、如买受人不能如期履行上述义务的，每逾期一日，应按总房款的万分之一承担违约金；给出卖人造成损失的，还应承担赔偿责任。出卖人有权从应退还买受人的款项中直接进行抵扣。在退房手续全部办妥（包括但不限于办理完毕合同注销手续，买受人将商品房及相应的原合同原件、购房发票原件退还出卖人，及结清各种应付费用等）且上述买受人应履行义务全部履行完毕后30日内，出卖人无息向买受人退还应退款项。”《商品房买卖合同》签订后，陆昌升（借款人）、中行福州鼓东支行（贷款人）、欢乐天地公司（保证人）于2014年2月8日签订编号为2014年鼓（井）人借字20147XXX0001号《个人一手住房贷款合同》，约定：陆昌升向中行福州鼓东支行申请按揭贷款510000元用于购买案涉房产，以案涉房屋作为抵押物提供抵押担保，欢乐天地公司为借款人提供阶段性连带责任保证等内容。该合同还约定了贷款利率与计结息、贷款的偿还、争议解决等内容。2014年3月31日，中行福州鼓东支行向陆昌升发放贷款510000元。2014年11月25日，欢乐天地公司作出《入伙手续书》，依约将案涉房产交付给陆昌升。交付时，案涉房屋实测建筑面积116.66平方米，实际购房款734958元，欢乐天地公司退还陆昌升多收的购房款6111元。《个人一手住房贷款合同》签订后，陆昌升未按合同约定按时足额偿还本息。截止2019年3月13日，欢乐天地公司为陆昌升代偿按揭贷款计161578.92元（其中利息含罚息、复利）。欢乐天地公司因本案支出律师代理费为6000元。 另查明，欢乐天地公司曾作为原告以陆昌升作为被告，向本院提起商品房预售合同纠纷一案，要求陆昌升偿还欢乐天地公司代偿款84567.9元（截至2017年3月27日）等项。本院于2017年6月19日作出（2017）闽0122民初2657号民事调解，陆昌升自愿于2017年8月16日前一次性偿还欢乐天地公司代偿款84567.9元等项。 本院认为，陆昌升与欢乐天地公司签订的《商品房买卖合同》及附件均是双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，依法应予保护。双方均应按合同的约定享受权利和履行义务。本案中，陆昌升作为案涉房产买受人，违反合同约定，连续超过三期未按期偿还银行贷款，导致欢乐天地公司承担阶段性连带责任保证，并被扣缴161578.92元用于偿付讼争房屋的到期按揭贷款及利息。现欢乐天地公司主张解除与陆昌升签订的《商品房买卖合同》，符合《商品房买卖合同》的约定，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，……已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，欢乐天地公司主张陆昌升配合欢乐天地公司办理《商品房买卖合同》的备案登记及预告登记的注销手续，陆昌升将案涉房产腾空、恢复原状并返还给欢乐天地公司，陆昌升支付代偿借款本息，陆昌升支付违约金73495.8元（734958元×10%），陆昌升赔偿其因本案支出的律师费6000元，符合《商品房买卖合同》及补充协议的约定，本院依法予以支持。因2017年3月27日前的代偿款84567.9元已经本院（2017）闽0122民初2657号民事调解由陆昌升偿还欢乐天地公司，故该款项应在本案中予以扣除，欢乐天地公司有权主张的代偿款金额为77011.02元（161578.92元-84567.9元）。同时，在《商品房买卖合同》解除后，欢乐天地公司依法应将收取的购房款734958元返还陆昌升。欢乐天地公司主张上述应由陆昌升支付的代偿借款本息及利息、违约金，从欢乐天地公司收取的购房款中直接抵扣，均缺乏法律依据，不予支持。对于欢乐天地公司主张解除欢乐天地公司、陆昌升和中行福州鼓东支行签订的《个人一手住房贷款合同》，确认欢乐天地公司有权将其收取的购房款直接支付给中行福州鼓东支行，用以清偿陆昌升尚欠的贷款本息（具体金额以中行福州鼓东支行出具的结算金额为准）的请求。由于中行福州鼓东支行已发放了贷款，因担保贷款合同纠纷的处理将涉及到中行福州鼓东支行利益，而中行福州鼓东支行在本案中并没有提出独立的诉讼请求，故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。”的规定，本案仅处理欢乐天地公司与陆昌升之间的商品房预售合同纠纷，担保贷款合同问题应另行处理。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、解除福建欢乐天地置业有限责任公司与陆昌升于2013年11月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20130XXX138）。 二、陆昌升应在本判决生效之日起十日内配合福建欢乐天地置业有限责任公司到房屋权属登记部门办理《商品房买卖合同》(合同编号：20130XXX138)的备案登记注销手续和预告登记注销手续。 三、陆昌升应在本判决生效之日起十日内将坐落于福建省连江县的房产腾空、恢复原状并返还给福建欢乐天地置业有限责任公司。 四、福建欢乐天地置业有限责任公司应在本判决生效之日起十日内返还陆昌升购房款734958元。 五、陆昌升应在本判决生效之日起十日内支付福建欢乐天地置业有限责任公司代偿款77011.02元。 六、陆昌升应在本判决生效之日起十日内支付福建欢乐天地置业有限责任公司违约金73495.8元。 七、陆昌升应在本判决生效之日起十日内赔偿福建欢乐天地置业有限责任公司律师费6000元。 八、驳回福建欢乐天地置业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11210.6元，减半收取计5605.3元，由陆昌升负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  张锦生 二〇一九年六月十一日 法官助理张炎梅 书记员郑巧生 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 1.《中华人民共和国民法通则》 第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。 债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 2.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 3.《中华人民共和国担保法》 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 5.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 （申请执行提示） 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。