贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔06民终1002号 上诉人（原审原告、反诉被告）：冉启顺，男，1973年8月23日出生，土家族，住贵州省沿河土家族自治县。 委托诉讼代理人：任海军，贵州仁士律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冉力，贵州仁士律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘达，男,1975年8月11日出生，仡佬族，住贵州省遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：杨俊成，贵州亿和律师事务所律师。 原审被告：铜仁市沿河土家族自治县翰林高级中学有限公司，住所地沿河土家族自治县淇滩镇汉林村毛坝头。 法定代表人：钟玲，校长。 原审被告：思南县梵净山中学，住所地贵州省铜仁市思南县思塘街道办事处凉水沟。 法定代表人：钟良海，负责人。 上诉人冉启顺与被上诉人刘达及原审被告铜仁市沿河土家族自治县翰林高级中学有限公司（以下简称沿河翰林高级中学公司）、思南县梵净山中学房屋租赁合同纠纷一案，沿河土家族自治县人民法院于2018年4月4日作出(2018)黔0627民初100号判决，沿河土家族自治县翰林中学不服，提起上诉，本院于2018年9月27日作出(2018)黔06民终978号民事裁定发回重审。重审中，经双方当事人同意，将被告沿河土家族自治县翰林中学变更为刘达并提起解除合同的反诉请求。沿河土家族自治县人民法院作出（2018）黔0627民初2165号民事判决，冉启顺不服，向本院提起上诉。本院2019年6月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。上诉人冉启顺及其委托诉讼代理人任海军、冉力，被上诉人刘达的委托诉讼代理人杨俊成到庭参加诉讼，原审被告沿河翰林高级中学公司、思南县梵净山中学经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 冉启顺上诉请求：1.撤销沿河土家族自治县人民法院（2018）黔0627民初2165号民事判决，改判由被上诉人刘达支付尚欠上诉人冉启顺的租金25万元，并支付违约金40.5万元；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审认定事实错误。1.2017年6月12日，上诉人与被上诉人刘达签订的《房屋租赁合同》有效，双方均应按此合同履行。被上诉人刘达未按合同约定支付房屋租金属实，存在违约行为，其应按合同约定支付违约金；2.被上诉人刘达在租赁上诉人房屋前，就与思南梵净山中学签订了《沿河翰林中学租赁合同》，将学校整体出租了，即被上诉人在明知自己停止办学却与上诉人签订房屋租赁合同，存在主观恶意，构成恶意欺诈，故应承担违约责任。二、一审适用法律错误，应适用我国《合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定作出判决。 被上诉人刘达辩称，原审对解除合同的时间认定错误，答辩人是2018年2月向被答辩人提出解除合同的，且被答辩人是收到答辩人解除合同的通知的，故合同解除的时间应确认为2018年2月；答辩人是为了保障翰林高级中学公司的正常办学与被答辩人签订租赁合同的，答辩人不存在故意违约行为，且被答辩人未提交相关证据证明其因答辩人行为给其造成损失，答辩人不应承担违约责任。 原审被告沿河翰林高级中学公司、思南县梵净山中学均未作述称。 冉启顺向一审法院起诉请求：判令被告履行租赁合同,支付尚欠原告租金25万元，并支付违约金40.5万元。 刘达向一审法院反诉请求：解除冉启顺与沿河翰林中学签订的《房屋租赁合同》。 一审法院认定事实：2016年11月25日，沿河土家族自治县翰林中学（以下简称沿河翰林中学）将自己位于沿河土家族自治县，但是因思南县梵净山中学不能跨境办理学生学籍，无法办学，遂由钟玲等人出资于2018年1月15日成立沿河翰林高级中学公司继续办学。2017年6月12日，原告冉启顺与沿河翰林中学签订《房屋租赁合同》将自己位于沿河土家族自治县使用。沿河翰林高级中学公司在沿河翰林中学的办学场地开始办学后，沿河翰林中学便停止办学。2018年2月，沿河翰林中学向原告通知解除合同，原告不同意。 一审法院认为：沿河翰林中学停止办学前的相关权利与义务，在停止办学后，应当由办学人（投资人）刘达享有和履行。沿河翰林中学与原告冉启顺签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，依法成立并生效，合同生效后，原告已经将房屋交给沿河翰林中学使用，沿河翰林中学按照《房屋租赁合同》的约定支付原告租金25万元；原告的房屋虽然没有办理相关的建房手续，但是被告刘达也没有提供证据证明原告的房屋属乡、村庄规划区内的房屋，不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，被告刘达辩称双方签订的《房屋租赁合同》无效的理由，没有法律依据，本院不予采纳。被告刘达将沿河翰林中学的办学设备和场地出租给被告沿河翰林高级中学公司，自己停止办学后，如果继续履行与原告签订的《房屋租赁合同》，将不能实现签订合同的目的并将造成重大损失，因此，被告刘达提出解除《房屋租赁合同》，本院依法予以准许；关于合同解除的时间问题，被告刘达虽然称已于2018年2月向原告通知解除合同，但是被告刘达提出的解除通知不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的通知解除合同的条件，而且被告刘达在向原告提出解除通知后至今没有通过一定的方式和程序向原告交回承租的房屋，导致原告认为被告刘达仍在使用出租的房屋或已经转租给沿河翰林高级中学公司，因此，被告刘达称《房屋租赁合同》已于2018年2月通知解除的理由，不予采纳。原告认可应当以被告刘达提出解除合同的反诉之日即2019年4月2日为解除合同的时间，本院予以采纳。合同解除后，尚未履行的，停止履行，由于原告已经收取25万元租金，足够支付从合同生效之日到合同解除之日的房屋租金，原告要求被告继续支付25万元的租金，本院依法不予支持。合同解除后，被告刘达就不再负有继续履行合同的义务，原告要求按照未履行的房屋租金135万元的30%计算违约金的理由不成立。合同解除后，原告可以继续出租房屋，也可以自用，原告没有提供证据证明解除合同自己造成了损失，原告要求被告支付违约金40.5万的诉讼请求，不予支持。《房屋租赁合同》第五条约定，此前沿河翰林中学因建设（放炮）损害原告房屋引发的纠纷自动免除，原告无权再找沿河翰林中学。这证明《房屋租赁合同》的租金中已经包括了沿河翰林中学建设过程中给原告造成的损失，解除《房屋租赁合同》后导致原告的房屋损失无法得到赔偿。由于本案的审理没有涉及到原告房屋的损害赔偿问题，对于原告房屋的损害赔偿，原告可以另行提起诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决：一、解除原告冉启顺与沿河土家族自治县翰林中学于2017年6月12日签订的《房屋租赁合同》，解除时间为2019年4月2日。二、驳回原告冉启顺的诉讼请求。本诉案件受理费2525元，反诉案件受理费15元，合计2540元，由原告冉启顺负担。 本院二审期间，被上诉人刘达围绕上诉请求提交以下证据：沿河翰林高级中学公司2019年6月19日出具的《证明》、贵州盛杰众谊后勤管理服务有限公司2019年6月19日出具的《证明》各一份，证明沿河翰林中学2017年9月停止办学，2018年2月从冉启顺的房屋搬出。 上诉人冉启顺质证认为，对该证据的真实性、关联性不认可。原审被告沿河翰林高级中学公司、思南县梵净山中学未对上述证据发表书面质证意见。 本院经审查认为，该证据来源合法，对其真实性予以认定。但该证据不能证明被上诉人已通知上诉人其从租赁房屋搬出的事实，对其证明目的不予认定。 二审举证期限内上诉人冉启顺、原审被告沿河翰林高级中学公司、思南县梵净山中学均未提交新证据。 二审经审理查明：沿河翰林中学系民办学校，刘达系该学校的投资人之一。沿河翰林中学因在办学中放炮，将冉启顺家的房屋损坏，双方发生纠纷。2017年6月12日，冉启顺（合同中作为甲方）与沿河翰林中学（合同中作为乙方）签订了《房屋租赁合同》,约定：乙方承租甲方位于沿河县淇滩镇汉林村深沟子房屋，租期20年,即合同签订之日至2037年6月底为止；每年租金8万元,第一次付50万元作为2017年6月12日至2023年8月12日期间的房租费(分两次付清,签订合同时付15万元，9月30日再付35万元,如到期未付则超期一天按1万元补偿),此后每年一付；本合同签订生效后，此前乙方建设放炮伤及甲方房屋引发的纠纷自动免除，甲方无任何权利再找乙方。合同签订当日，沿河翰林中学支付给冉启顺房屋租金15万元，2017年9月30日，沿河翰林中学又支付给冉启顺房屋租金10万元。 另查明，2016年11月25日，沿河翰林中学将自己位于沿河土家族自治县办学，因思南县梵净山中学不能跨境办理学生学籍，2018年1月15日由钟玲等人出资成立沿河翰林高级中学公司继续使用思南县梵净山中学与沿河翰林中学签订租赁合同中的场地办学。 又查明，沿河翰林中学现已停止办学，其投资人刘达自愿承担本案责任，冉启顺对此无异议。 本院认为，本案争执的焦点为:一、上诉人与被上诉人在履行《房屋租赁合同》过程中是否存在违约行为，应怎样承担违约责任；二、解除《房屋租赁合同》的条件是否成就，解除合同的时间如何认定。 上诉人冉启顺与沿河翰林中学签订的《房屋租赁合同》是双方真实的意思表示，内容未违反法律法规等强制性规定，属有效合同。沿河翰林中学现已停止办学，继续履行该租赁合同不能达到合同目的，并将给被上诉人造成严重损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第五项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，一审判决解除该租赁合同正确。因上诉人对解除合同没有过错，对被上诉人刘达提出应以2018年2月其通知解除时间作为合同解除时间的辩解不予采纳，一审以2019年4月2日刘达反诉解除合同的时间确定为合同解除时间正确。本案解除合同的责任在被上诉人，且合同解除必将给上诉人造成一定的损失，被上诉人应对此给予一定的赔偿。上诉人与被上诉人履行合同共计21个月零20天，应支付的房屋租金为14.444万元，被上诉人已支付租金25万元，上诉人已支付的租金已远远超过其应付的租金及上诉人应得的违约金损失。对上诉人因其房屋在沿河翰林中学办学时受到的损坏，其可持据另案起诉。 综上所述，上诉人所持上诉理由及上诉请求均不能成立，不予支持。一审认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10350元，由上诉人冉启顺负担。 本判决为终审判决。 审判长  张红芳 审判员  芦化莉 审判员  吴爱民 二〇一九年六月二十七日 法官助理陆茜 书记员肖敏