广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终6623号上诉人（原审被告）：钟永虹，男，1968年7月24日出生，汉族，身份证住址广东省番禺区。被上诉人（原审原告）：广州市番禺区东环街榄塘经济发展公司，住所地广东省广州市番禺区东环街榄塘村。法定代表人：刘玉球，职务理事长。委托诉讼代理人：周志英，广东青晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎静雯，广东青晖律师事务所律师。上诉人钟永虹因与被上诉人广州市番禺区东环街榄塘经济发展公司（以下简称榄塘经济发展公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初8782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钟永虹上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回榄塘经济发展公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由榄塘经济发展公司承担。事实和理由：一、一审判定涉案租赁合同为无效合同，场地为非法用地，厂房为违建建筑，故榄塘经济发展公司收取场地使用费是非法的，履行无效的合同，既不合法也不合理。二、榄塘经济发展公司收取我13年的空地使用费用共60384.7元，该空地为红线，即正被政府征收，不是该村用地，却用来收费，一审庭审中榄塘经济发展公司多次被法官追问却始终不能提供任何产权归属证明，故一审法院判定为用地无合法手续。更为重要的是，出租方应为使用者提供出入上下货通道，收取空地的费用是不足两米宽的红线农地，故理应抵扣，相抵后我多交了36651.9元，但因我长年在该村发展，感情颇深，就不予追讨了。三、我在一审庭审中要求扣除榄塘经济发展公司收取的3000元定金，但因榄塘经济发展公司不同意，一审法院就不判令扣除，要求我另行起诉，显失公正。榄塘经济发展公司二审答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序无误，请求二审法院予以维持。事实和理由：一、依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，即使涉案厂房没有取得建设工程规划许可证，但钟永虹实际使用了涉案厂房，仍需参照租金的标准支付占有使用费。二、钟永虹主张的3000元定金与本案无关。因此，请求二审法院驳回钟永虹的上诉请求。2018年9月11日，榄塘经济发展公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、钟永虹向榄塘经济发展公司支付2018年1月1日至2018年4月30日的场地占有使用费32196.84元及滞纳金（滞纳金以欠款金额为基数，自欠款之日起，每日5‰的标准计至清偿之日止）；二、钟永虹承担榄塘经济发展公司实现债权支付的律师费4000元；三、本案诉讼费由钟永虹承担。一审法院经审理查明：广州市番禺区市桥沙头旭东鞋材厂（以下简称旭东鞋材厂）于1999年7月8日设立，商事主体类型登记为个体工商户，经营者登记为钟永虹，现已注销登记。2005年4月25日，榄塘经济发展公司（出租方、甲方）与旭东鞋材厂（承租方、乙方）签订《厂房承包合同》，约定甲方将位于东环街榄塘村佳达路厂房一间（以下简称涉案厂房）出租给乙方，砼结构建筑面积60平方米，简易结构建筑面积288平方米，围内空地68.4平方米，承包给乙方作加工鞋材之用；厂房承包期自2005年5月1日至2013年4月30日止；厂房承包款按砼结构建筑面积每月每平方米10元，简易结构建筑面积每月每平方米7元，围内空地每月每平方米3元，每月承包款共2821.2元，承包款从2005年5月1日起计，从2007年5月1日起每年在上一年基础上递增10%，以后每年照此类推计算承包款；乙方每月5日前向甲方如数缴付当月承包款；签订合同前，乙方必须向甲方缴纳保证金8464元；合同期满乙方如无违约，并将厂房移交给甲方后，甲方将保证金退还给乙方，保证金不计利息；乙方缴纳承包款时间达2个月视为违约，甲方有权没收乙方的全部保证金，并终止合同；等等。钟永虹在旭东鞋材厂处代表签名。次日，旭东鞋材厂支付涉案厂房保证金8464元。租赁期届满前，旭东鞋材厂向榄塘村经济发展公司申请合约延期5年至10年，榄塘村经济发展公司决定同意延期5年。2013年3月20日，钟永虹以广州市番禺区东环旭忠鞋材经营部的名义，与榄塘经济发展公司签订《补充协议》，约定：双方于2005年4月25日签订的《厂房承包合同》延期5年，承包期至2018年4月30日止，承包费每年在上一年基础上递增10%，其他条款不变，等等。2017年12月29日，钟永虹向榄塘经济发展公司按照每月8049.21元的标准支付2017年6至11月共6个月的占有使用费48295.26元。2018年1月至4月，钟永虹未支付占有使用费。2018年4月30日，钟永虹将涉案房屋交还榄塘经济发展公司。2018年6月27日，榄塘经济发展公司向旭东鞋材厂发出《关于催缴承包款的函》，要求旭东鞋材厂按照2018年每月承包款8049.2元的标准，于2018年7月5日前支付2018年1月至2018年4月的承包款共32196.8元，否则将没收保证金。榄塘经济发展公司为解决本案，委托律师进行处理，为此支付律师费4000元。一审庭审中，榄塘经济发展公司确认涉案厂房未办理建设工程规划许可证。钟永虹认为租金标准按每年10%递增过高，对其不公平，请求降低租金标准。钟永虹同时提出以其他物业的保证金抵扣涉案厂房的占有使用费，榄塘经济发展公司认为与本案无关，不同意抵扣。上述事实有《厂房承包合同》、《补充协议》、定金收据、租金收据、商事登记信息、《关于催缴承包款的函》、庭审笔录等证据证实。一审法院认为：关于合同主体问题，旭东鞋材厂企业类型登记为个体工商户，2011年已注销登记，钟永虹作为旭东鞋材厂的经营者，依法对旭东鞋材厂的债务承担民事责任。榄塘经济发展公司以钟永虹作为合同相对人提起诉讼，合法有据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。榄塘经济发展公司确认涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故榄塘经济发展公司将涉案厂房出租给旭东鞋材厂，双方签订的租赁合同为无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。上述租赁合同虽属无效合同，但钟永虹实际使用涉案厂房，榄塘经济发展公司请求参照租赁合同约定的租金标准支付占有使用费，于法有据，一审法院予以支持。关于租金标准的问题，虽然钟永虹确认2018年时段的租金标准按照合同约定为每月8049.2元支付了6个月的租金，但同时认为租金标准涨幅过高，经审查，该租金标准并未明显高于同地段其他物业的租金，钟永虹也没有提供证据证明其主张。故榄塘经济发展公司请求按照该标准支付占有使用费，一审法院予以支持。钟永虹确认2018年1月1日至2018年4月30日的租金未支付，故钟永虹应当向榄塘经济发展公司支付该时段的占有使用费32196.8元。钟永虹于签订合同时支付了保证金8464元，因合同无效，该保证金应退还给钟永虹，为免诉累，一审法院将保证金与钟永虹拖欠的上述占有使用费互相抵扣，两相抵消后，钟永虹还应向榄塘经济发展公司支付23732.8元占有使用费。因合同无效，榄塘经济发展公司要求钟永虹按照合同约定支付迟延缴纳租金的违约金，理据不足，一审法院不予支持。榄塘经济发展公司要求钟永虹支付律师费，亦缺乏合同及法律依据，一审法院不予支持。钟永虹提出以其他物业的保证金抵扣涉案厂房的占有使用费，榄塘经济发展公司不同意，一审法院不予处理，钟永虹可另循其他途径解决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2018年11月25日作出如下判决：一、钟永虹于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市番禺区东环街榄塘经济发展公司支付2018年1月至2018年4月的占有使用费23732.8元；二、驳回广州市番禺区东环街榄塘经济发展公司的其余诉讼请求。一审案件受理费352元，由榄塘经济发展公司负担121元，钟永虹负担231元。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。钟永虹在二审中确认其上诉主张抵扣的3000元定金不是涉案厂房的定金，而是榄塘经济发展公司向其收取的其之前承租的其他场地的定金。榄塘经济发展公司认为该3000元与本案无关，不同意在本案中处理该款项。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对钟永虹的上诉，具体分析如下：首先，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。榄塘经济发展公司确认涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故一审据此认定榄塘经济发展公司将涉案厂房出租给旭东鞋材厂，双方签订的租赁合同为无效合同，合法有据，双方当事人对此亦无异议，本院予以确认。其次，虽然涉案租赁合同无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，以及钟永虹实际使用涉案厂房的事实，一审法院判令支持了榄塘经济发展公司要求参照租赁合同约定的租金标准支付占有使用费的诉讼请求，并无不当。钟永虹要求扣除其中部分空地的使用费，缺乏理据，本院不予采纳。最后，关于3000元定金。因双方当事人均确认该3000元定金并非本案所涉租赁合同的定金，故该定金的返还问题与本案纠纷分属不同法律关系，且榄塘经济发展公司亦不同意在本案中予以抵扣，故一审法院对此不作处理亦属合理。钟永虹可另循合法途径解决。综上所述，钟永虹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费393元，由上诉人钟永虹负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 黄 嵩二〇一九年六月二十四日书记员 张冰玲王子侨