浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙05民终475号 上诉人（原审被告、反诉原告）：吴硕水，男，1969年6月15日出生，汉族，住福建省连江县。 委托诉讼代理人：马国良、葛敏敏，浙江银湖律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：长兴莱畅城市设施管理有限公司，住所地浙江省湖州市长兴县县前西街100-30号。 法定代表人：周侃明，董事长。 委托诉讼代理人：肖夏玲，浙江浙杭（长兴）律师事务所律师。 上诉人吴硕水因与被上诉人长兴莱畅城市设施管理有限公司（以下简称莱畅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省长兴县人民法院（2018）浙0522民初1541号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 吴硕水上诉请求：1.撤销浙江省长兴县人民法院（2018）浙0522民初1541号民事判决，将本案发回重审或改判支持其一审全部诉讼请求，驳回莱畅公司除水电费外的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由莱畅公司承担。事实和理由：原审法院认为案涉房屋已经长兴县人民政府召开协调会议，将该房屋性质由办公用房调整为商业用房，并据此认定双方签订的《商铺租赁合同》合法有效缺乏事实和法律依据。首先，莱畅公司应提交案涉房屋的产权权属证明，但直至一审第二次法庭调查终结，莱畅公司未能提交。我持一审法院签发的调查令到长兴县建设局档案馆调取相应的规划设计、变更等档案材料，被告知无上述档案资料存档。为此同意原审法院依职权核实上述产权归属。原审法院调取相应的权属证明后，应由当事人互相质证，但一审法院却未经法庭出示，即将其作为认定本案事实的重要证据，明显违反了法律规定。其次，一审法院依莱畅公司提供的会议纪要，即认定案涉房屋用途已于2015年12月24日依法变更为商业用途，并据此驳回我的反诉请求也是错误的。案涉房屋最初许可的规划用途为办公，如需改变规划用途，根据《中华人民共和国城乡规划法》《浙江省城乡规划条例》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等规定，应经过法定程序并由法定机关予以核准变更。案涉房屋的规划改变，其法定职能部门为长兴县规划局、长兴县国土资源局等部门。案涉会议纪要无非是地方政府与下属各局共同协商地方政策的会议记录，其本身不具有行政规划法律效力，更不能取代法律、法规的规定。即使长兴县地方政府通过相关会议决定将案涉房屋调整规划用途，亦应依法办理相关规划调整手续，并以法定规划调整手续的办理作为最终具有法律效力的规划行政法律行为。一审法院径行将该纪要作为规划调整的生效法律文件，不仅系对会议纪要性质的错误解读，同时也与现行规划法律、法规相悖，该认定缺乏依据。 莱畅公司答辩称：本案所涉房屋权属不存在问题，我公司有权进行管理。本案并非行政诉讼，建设规划是办证前期的程序性内容，而案涉房屋已经办理了产权证，足以证明案涉房屋的合法性，完全具备出租条件，不存在合同无效的情形。退一步说，即使合同无效，根据司法解释的规定，吴硕水也应该参照租金标准支付相应的占有使用费。案涉房屋前期的用途虽然是办公，但是在2015年12月24日该情形已经消除，我公司没有给吴硕水造成具体损失，更无需赔偿。吴硕水2015年12月份才完成装修，他第一次向消防申请验收未通过的时间是2015年12月26日。吴硕水所谓前期规划用途瑕疵问题，不足以充抵其作为租赁合同民事主体支付租金和物业管理费的付款责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。 莱畅公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《商铺租赁合同》并立即腾房；2.吴硕水赔偿莱畅公司免租期租金损失586062元（自2015年9月1日计算至2017年2月28日）；3.吴硕水支付租金390708元（2017年3月1日计算至2018年2月28日）；4.吴硕水支付物业费80280元（自2016年9月1日计算至2018年2月28日）；5.吴硕水支付违约金141296元[（3907078元+80280元）×30%]；6.吴硕水支付电费25300元；7.吴硕水支付水费1296元；8.本案诉讼费由吴硕水承担。 吴硕水向一审法院反诉请求：1.莱畅公司支付其违约金211410元；2.莱畅公司返还其综合管理费53520元；3.莱畅公司返还其保证金65118元；4.莱畅公司赔偿其房屋装修及设备损失款共计915067.31元；5.莱畅公司承担反诉诉讼费。 一审法院经审理查明：2015年8、9月份，双方签订《租赁合同》一份，约定吴硕水租赁莱畅公司坐落于铺位用于经营娱乐项目，品牌为梦之城，建筑面积为1098.5平方米，租赁合同期为拾年（含装修筹备期），自2015年9月1日至2025年8月31日止，如提前开业，装修筹备期内不收取租金。双方约定商铺租金为32559元/月，在合同约定的免租期到期前15日内，支付第一期租金，第二期租金于上一季度最后一个月的15日前（若15日前为法定节假日，则提前至法定节假日前）交纳，以后依次类推，每季度为一个交付期。租金前三年不变，第四年开始，每年在上一年的租金基础上以5%的递增率逐年递增。综合管理费为5元/平方米/月，共计4460元/月，进场装修前一次性付清一年费用。租赁保证金为65118元/年，在签订本合同时一次性付清。该合同签订后，双方又签订《补充条款》一份，约定莱畅公司给予吴硕水免租期十八个月，自2015年9月1日起至2017年2月28日（免租期含装修筹备期）。另吴硕水于2015年8月24日支付租赁保证金65118元，于2015年12月21日支付综合管理费53520元。吴硕水尚欠莱畅公司2017年2月至2018年1月期间的水费1296元、电费25300元。另外，双方合同约定：在合同期限内，如未经莱畅公司同意，吴硕水不得有下列情形：a、逾期缴纳租金及擅自转让、转租、撤柜或停业；……；吴硕水违反本条a、b、c、d、e之规定中任意一条或者数条之规定的，经莱畅公司催告届满，吴硕水仍未改善的，莱畅公司有权终止合同，由此而产生的法律责任由吴硕水承担，且吴硕水应自合同终止之日起至本合同期满之日止，依照应付金额的一倍支付违约金。 2015年12月24日，长兴县人民政府办公室就中心广场商业街主楼使用功能调整事宜召开协调会议，确定将中心广场商业街主楼约11214.09平方米办公用房调整为商业用房。2015年12月16日，长兴县公安消防大队向长兴星梦游艺城（即吴硕水经营店铺）出具建设工程消防设计审核意见书一份（长公消审[2015]第0042号），载明：“该场所与办公用房共用疏散楼梯，违反了《浙江省消防技术规范难点问题操作技术指南》第51条：多功能组合建筑中商场、营业厅和歌舞娱乐放映游艺场所不应与办公用房共用疏散楼梯。你单位应当修改消防设计，并重新向我大队申报审核，未经审核合格，不得施工”。2016年9月1日，长兴县公安消防大队向长兴星梦游艺城（即吴硕水经营店铺）出具建设工程消防验收意见书一份（长公消验[2016]第0025号），载明该工程消防验收不合格，主要存在以下问题：1、内部厅室的门未达到0.9米，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.5.18条的规定；2、火灾自动报警系统故障，违反了《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第（二）项的规定；3、现场与图纸不符。2016年11月16日，长兴县公安消防大队又向长兴星梦游艺城（即吴硕水经营店铺）出具建设工程消防验收意见书一份（长公消验[2016]第0035号），载明该工程消防验收合格。长兴县公安消防大队于2017年1月5日向吴硕水颁发消防安全检查合格证，吴硕水于2017年5月24日取得营业执照。 为查明本案事实，经吴硕水当庭同意由法庭确认涉案房屋的产权，该院调取了涉案房屋的所有权证，确认涉案房屋于2012年4月18日登记在长兴城市建设有限公司名下。2014年8月22日，长兴城市建设有限公司授权长兴中心广场商业街管理有限公司以长兴中心广场商业街管理有限公司的名义对外出租，享有出租人的权益履行出租人的义务。长兴中心广场商业街管理有限公司于2018年6月14日将名称变更为长兴莱畅城市设施管理有限公司。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、莱畅公司是否是本案的适格主体。二、案涉《商铺租赁合同》是否有效。三、案涉《商铺租赁合同》的解除时间确定。四、双方各自主张的诉请如何认定。关于争议焦点一，涉案房屋所有权人为案外人长兴城市建设有限公司，故长兴城市建设有限公司享有涉案房屋的占有、使用、收益和处分的权利。现长兴城市建设有限公司将涉案房屋的出租权授权给莱畅公司，系对自己享有的部分权利的处分，符合法律规定，应为有效，因此莱畅公司根据长兴城市建设有限公司的授权取得了涉案房屋的出租权，其系本案的适格主体。关于争议焦点二，吴硕水认为涉案租赁合同违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，系无效合同。该院认为《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的是双方就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋签订的租赁合同无效，现案涉房屋依法已经取得房产证，系合法建筑，并非未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，吴硕水该抗辩理由不能成立，故双方签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思的表示，且未违反法律禁止性规定，应为有效合同。关于争议焦点三，根据庭审查明的事实，吴硕水于2017年12月份以消防未能验收合格为由向莱畅公司提出解除合同，该院认为，合同解除权的行使须以解除权条件成就为前提，本案中，吴硕水提出解除合同时，涉案房屋已通过消防验收，且根据莱畅公司提交的三份消防意见书，也未能证明吴硕水未通过消防验收全系莱畅公司原因，故吴硕水于2017年12月份提出解除合同的条件未成就，双方签订的《商铺租赁合同》也未能达到解除的法律后果。但现莱畅公司于2018年2月22日提起诉讼，也要求解除双方签订的《商铺租赁合同》，该院认为双方已就解除合同事宜达成一致意见，故本院确认双方签订的《商铺租赁合同》于莱畅公司起诉之日（即2018年2月22日）解除。关于争议焦点四，（一）双方签订的《商铺租赁合同》于2018年2月22日解除，吴硕水承租期限为2015年9月1日至2018年2月22日，根据双方合同关于租金金额及支付方式的约定，扣除免租期2015年9月1日至2017年2月28日，经计算租金为384196元（自2017年3月1日计算至2018年2月22日），再扣除吴硕水已支付的租赁保证金65118元，吴硕水还应支付莱畅公司租金319078元，2018年2月22日之后的占有使用费，考虑到双方合同解除时就涉案房屋的腾空事宜均未及时处理，从而扩大了损失，故双方对该部分费用的产生均有责任，且吴硕水在该占有使用期间也未实际经营，故酌情确定吴硕水参照双方约定的租金计算标准即32559元/月，承担自2018年2月23日至实际腾空之日期间产生的占有使用费的50%。综合管理费经计算为132908元（自2015年9月1日计算至2018年2月22日），扣除吴硕水已支付的综合管理费53520元，吴硕水还应支付莱畅公司综合管理费79388元。关于莱畅公司主张的水、电费，吴硕水当庭予以认可，确定吴硕水应支付莱畅公司水费1296元、电费25300元。关于莱畅公司主张的免租期租金损失，免租期租金系莱畅公司在与吴硕水签订合同时自愿给予吴硕水的优惠条件，也系对自己部分收益的放弃，现莱畅公司主张该部分损失无事实和法律依据，不予支持。关于莱畅公司主张的违约金，酌情调整至未付部分租金及综合管理费的30%，即违约金为119540元【（319078元+79388元）×30%】。关于莱畅公司主张吴硕水腾空房屋的诉请，现双方的租赁合同已于2018年2月22日解除，吴硕水应当腾空房屋，返还租赁物。（二）吴硕水反诉主张的各项诉请，均系基于莱畅公司未能向吴硕水提供符合商业用途的房屋，从而构成违约的事实，该院认为根据莱畅公司提交的三份消防意见书，可以看到仅2015年12月16日出具的建设工程消防设计审核意见书未能审核通过与房屋用途有关，而根据莱畅公司提交的长兴县专题会议纪要，可以证明中心广场商业街主楼用途已于2015年12月24日由办公变更为商业，结合该两份证据显示的时间，可以看到莱畅公司已经及时采取补救措施，并使涉案房屋于2015年12月24日符合了商业用途的目的，故吴硕水主张的莱畅公司未能提供符合商业用途房屋的违约行为已于2015年12月24日消失。且吴硕水的该项违约行为与莱畅公司主张的各项损失之间并不存在必然的因果关系。因此，吴硕水主张的各项反诉请求，无事实和法律依据，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题解释》（二）第二十九条、《中华人民共和国民法通则》第七十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、长兴莱畅城市设施管理有限公司与吴硕水签订的《商铺租赁合同》于2018年2月22日解除；二、吴硕水支付长兴莱畅城市设施管理有限公司租赁费319078元、综合管理费79388元、水费1296元、电费25300元、违约金119540元，合计544602元，限于判决生效之日起十日内付清；三、吴硕水应于判决生效后十日内腾空其承租的位于长兴中心商业广场四层D-01号铺位内的商品及设施；四、吴硕水按照每月32559元的标准，支付长兴莱畅城市设施管理有限公司2018年2月23日至涉案房屋实际腾空之日期间的占有使用费的50%；五、驳回长兴莱畅城市设施管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回吴硕水的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件本诉受理费15238元，由长兴莱畅城市设施管理有限公司承担5992元，由吴硕水承担9246元。反诉受理费6475元，由吴硕水承担。 二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。 本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。 本案的二审争议焦点为：莱畅公司提供的案涉租赁房屋是否因违反合同约定的用途而应承担违约责任，进而一审法院对双方诉讼请求的判决是否正确。本院认为，吴硕水之上诉主张的理由是莱畅公司未能提交案涉房屋的用途为商业的证据，长兴县人民政府会议纪要无权对案涉房屋的用途进行变更。本院认为，该上诉理由不能成立。一、长兴城市建设有限公司将具有合法权属的案涉房屋的出租权授予莱畅公司，莱畅公司与吴硕水协商一致后签订租赁合同，该合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，双方应依诚实信用原则行使权利，履行义务。二、吴硕水承租案涉房屋后办理了工商登记，通过了消防部门的验收，并进行了正常经营，故案涉房屋产权证书登记的规划用途并未影响吴硕水的正常使用和经营。三、案涉房屋规划用途是否因长兴县人民政府的会议纪要而变更，亦不影响吴硕水基于租赁合同而享有的各项权利。从合同履行的情况看，该会议纪要所确定的事项事实上更充分的保障了吴硕水的合同权利。关于吴硕水上诉所称原审法院未将调取的案涉房屋的产权证书让其质证问题，经查，一审中吴硕水要求原审法院调取该证据的目的在于确定案涉房屋产权的所有人，并由法院对案涉房屋的产权情况进行核实和确认，一审法院根据调取的证据确认房屋产权于2012年4月18日登记在长兴城市建设有限公司名下并无不当。 综上，吴硕水的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15238元，由上诉人吴硕水负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 晶 审判员 赵哨兵 审判员 周辰晨 二〇一九年六月十三日 书记员 沈雯雯