广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0102民初3902号 原告：刘瑞清，女，1939年11月16日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：黄映彬，北京市鼎业（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁正芸，北京市鼎业（南宁）律师事务所实习律师。 被告:广西南宁爱玛雅通讯有限公司，住所：南宁市兴宁区高峰路6号万兴大厦3层商场306号商铺，统一社会信用代码：914501025667910087。 法定代表人：苏胜雄。 委托诉讼代理人：黄利娜，女，1981年12月17日出生，系该公司职员。 委托诉讼代理人：钱玉霞，女，1974年6月17日出生，系该公司职员。 案由:房屋租赁合同纠纷。 适用程序：简易程序（）普通程序（√）。 立案时间：2018年7月13日 开庭时间：2018年10月12日、2019年5月21日 当事人到庭情况： 原告刘瑞清：委托诉讼代理人黄映彬到庭。 被告广西南宁爱玛雅通讯有限公司（以下简称：爱玛雅公司）：委托诉讼代理人黄利娜、钱玉霞到庭。 原告诉请要点 诉讼请求：1.判令原、被告的租赁关系自2018年6月13日解除；2.判决被告交还原告位于南宁市共和路99号格兰云天大厦一楼A16号商铺；3.判决被告支付原告商铺占用费2672.8元（按每月600元/平方米计算，自2018年6月16日起算，直至被告交还铺面之日，现暂计至2018年6月28日为2672.8元，计算占用费面积以房产证记载为准）；4.本案诉讼费和测绘费由被告承担。 事实与理由:2013年5月左右，被告开始租赁原告位于南宁市共和路99号格兰云天大厦一楼A08、15、16、29、30号共5个商铺，双方未签订租赁合同，被告按200-230元/平方米•月支付租金，但常有拖欠。2018年6月13日，由于被告拖欠2018年3、4、5月租金，原告决定解除双方的租赁关系，并书面通知被告腾退商铺。后被告支付了拖欠的租金，并要求按200元/平方米•月继续承租，原告认为参考市场价格，A16号商铺每月至少按600元/平方米计付租金方为合理。双方因租金标准未能达成一致未签订租赁合同，但被告仍拒绝腾退商铺给原告。原告认为，原被告之间未签订书面租赁合同，被告拖欠租金，原告可以随时解除租赁关系。在原告通知解除租赁关系后，双方未能就租赁事项达成一致，被告应当及时腾退商铺给原告。被告强行霸占原告商铺，侵害了原告的合法权益，除应停止侵占，立退交还商铺外，还应按同地段商铺的市场租金标准向原告支付商铺占用费。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，诉请如前。 被告答辩要点 被告爱玛雅公司辩称：1.其司承租了原告的铺面，其司不同意解除合同。2.其司是跟全体业主于2005年签订一份协议书，内容是委托物业对商铺进行承租的，之后再没有签过协议，但签订了确认函。3.原告是30多个业主中的一个,其他业主也不同意返还铺面,商场是不可分割的。4.原告的要求太过于离谱，其司考察了市场，希望原告尊重市场，尊重事实，希望能够按照实际情况主张。其司愿意按原租金继续租赁商铺。 认定事实及法律适用 经审理查明：邕房权证字第××号房屋所有权证，载明：房屋所有权人：刘瑞清，房屋坐落共和路99号格兰云天1层A16商铺，建筑面积10.28平方米。 被告爱玛雅公司自2013年1月开始租赁使用原告五间商铺（坐落共和路99号格兰云天1层A08、15、16、29、30号商铺）包括涉案的商铺即A16，但原、被告未签订有书面的租赁合同，涉案商铺至今被告还一直占有使用。原、被告约定原告向被告出租的五间商铺A08、15、16、29、30号商铺，每月租金合计9607元，被告一直按此租金标准支付。2018年6月13日原告向被告催收自2018年4月1日至2018年6月13日被告拖欠租赁使用的五间商铺的租金合计23374元，并提出终止双方租赁关系、收回铺面。之后，原、被告未能就租赁租金、继续租赁等事宜协商一致引起本案纠纷，且原告已就其他四间商铺的相关权利主张另案起诉至本院，案号分别为（2018）桂0102民初3900号、3901号、3903号、3904号案件。 2018年6月13日，刘瑞清向被告爱玛雅公司发出《关于终止租赁关系收回铺面的函》，载明“贵公司租赁本人位于南宁市共和路99号格兰云天大厦一楼A08、15、16、29、30号共5个铺面。自2018年4月1日截止到2018年6月13曰止（尚欠租金23374元），贵司未按时交付租金。为此，本人决定终止双方的租赁关系，收回铺面。请贵司在2018年6月15日前腾空铺面将铺面交还本人，并付清至铺面交还之日拖欠的租金。”被告于2018年6月13日收到该函。 2018年6月19日，爱玛雅公司发出一份《致业主的一封信》，载明“爱玛雅公司自2013年承租格兰云天一楼商场以来，在实体店和市场经济严重下滑的情况下！这几年来，又在电商的冲击下，经营艰难，高额经营成本己难支撑实体店的运行，按200元至250元/每平方与业主进行签约，也是多年来一直严重亏损。（详细可见其它己签合同的业主材料）因有些业主未能及时签约，我公司在不符合财务规定下也在不定期支付租金。因商场从设计规划和消防都是统一经营管理的，从维护业主利益出发，并按当前经济形势和合理价格是:200元每平方左右。望业主们实现利益最大化，以解决问题角度出发，双方达成一致意见，实现和谐利益共赢。” 2018年6月19日，刘瑞清向爱玛雅公司发出《复函》，载明“贵司原租赁本人位于南宁市共和路99号格兰云天大厦一楼A08、15、16、29、30号共5个铺面。因贵司未按时交付租金，本人己决定终止双方的租赁关系收回铺面，并己正式通知贵司。贵司于2018年6月19日向我司提交《给业主的一封信》，要求按200-250元/平的价格继续承租。本人经参考周边铺面价格，决定A30、A30租赁价格为450元/平方米，A08、A16、A15为600元/平方米。如贵司同意上述价格，请在3日内与本人签订租赁合同；如贵司不同意或逾期不签订租赁合同，则视为贵司放弃承租，请贵司将铺面腾空交还本人。”被告于2018年6月19日收到该《复函》。 2018年10月15日，本院受理原告诉被告的系列案件（2018）桂0102民初3900号-3904号，原告就涉案商铺及其他四商铺向本院申请对上述商铺进行测绘。本院委托了广西众泰行测绘规划有限公司对涉案商铺进行测绘。广西众泰行测绘规划有限公司于2019年3月19日作出了众泰行测字[2019]0002-03D号《放样测量结果报告书》，测绘出了涉案A16商铺的具体位置。原告支出测绘费11028元，本案测绘费2205.6元（11028元÷5=2205.6元）。被告于2019年4月19日收到该测绘报告。 2019年5月23日，本院受理原告诉被告的系列案件（2018）桂0102民初3900号-3904号，原告就涉案商铺及其他四商铺向本院申请上述商铺的市场租赁价格鉴定。本院委托了广西中硕资产评估有限责任公司进行评估。广西中硕资产评估有限责任公司于2019年8月25日作出中硕估字[2019]第203号《价格评估报告书》，经评估涉案商铺自2018年6月1日至2019年8月21日月租金标准是350元/平方米。原告支出评估费2200元，本案评估费440元（2200元÷5=440元）。 被告已将本院受理原告诉被告的系列案件（2018）桂0102民初3900号-3904号涉案商铺租金按每月合计9607元交清至2018年11月30日。上述五件系列案所涉商铺面积为A30系9.16平方米，A29系9.16平方米，A16系10.28平方米，A15系6.1平方米，A08系7.07平方米，合计41.77平方米，故上述商铺每平方米每月租金为230元（9607元/月÷41.77平方米=230元/月/平方米）。 原、被告在庭审中均主张涉案商铺被告承租使用前是由案外人柳州市鑫辉通讯电子有限责任公司南宁分公司承租使用，之后由被告继续承租使用，被告承租使用时起至测绘公司测绘前原、被告均无法确定涉案商铺的具体位置。 本院认为，原、被告之间出于真实意愿，由被告实际承租使用原告涉案商铺，未违反法律法规强制性规定，原、被告之间存在真实、合法的租赁关系。 关于原、被告租赁关系的解除。原告于2018年6月13日向被告发出《关于终止租赁关系收回铺面的函》，通知被告终止双方租赁关系，收回铺面。但被告于2018年6月19日向包括原告在内的业主送达《致业主的一封信后》，原告于2018年6月19日向被告作出《复函》，明确表示“决定A29、A30租赁价格为450元/平方米，A08、A16、A15为600元/平方米。如贵司同意上述价格，请在3日内与本人签订租赁合同；如贵司不同意或逾期不签订租赁合同，则视为贵司放弃承租，请贵司将铺面腾空交还本人”，故原告已于2018年6月19日变更了2018年6月13日作出的解除原、被告之间的租赁关系的意思表示，在2018年6月19日形成了新的意思表示，现原告主张原、被告租赁关系已于2018年6月13日解除，本院不予支持。原告于2019年6月19日向被告发出《复函》实质是向被告发出签订租赁合同的邀约，但被告未回复及作出承诺，根据《中华人民共和国合同法》第二十条的规定，该邀约失效。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”及第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，原、被告之间系不定期租赁关系，原、被告均有权随时提出解除合同，但原告作为出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告于2018年6月19日作出的《复函》通知被告解除租赁关系并未给予合理期限，现本院结合本案的实际情况酌情给予一个月的合理期限，即从被告收到《复函》之日起3天后的一个月，故本院认定原、被告之间的租赁关系于2018年7月21日解除。被告辩称原告商铺与所在商场的其他商铺为不可分割的整体，不应解除租赁关系，本院不予支持。 关于涉案商铺占用费的问题。被告实际至今仍在占有使用原告涉案商铺，依法应支付占用费。原告主张被告应自2018年6月13日其按月租金450元/平方米的价格支付租金。被告主张应按原约定价格即按月租金250元/平方米支付。经查，原告自交付涉案商铺给被告使用之日起至收到测绘报告之日止，原告均无法明确涉案商铺位置，被告实际无法腾空归还商铺，被告无法腾空铺面系原告原因，故被告主张按原租赁价格向原告支付占用费，本院予以支持。被告自2019年4月19日收到该测绘报告之日起可腾空铺面而未腾空，被告自该日起应按市场价即评估价格月租金350元/平方米的标准向原告支付占用费。原、被告虽均对《价格评估报告书》提出异议，但未能举证予以反驳该评估意见，故本院对该评估意见予以采信。被告实际按原约定月租金250元/平方米支付租金至2018年11月30日。综上，自2018年12月1日至2019年4月19日期间，即计算4个月零19天，按月租金230元/平方米，计算10.28平方米，被告应向原告支付的占用费为10955.1元。自2019年4月20日起的租金，计算为：按月租金350元/平方米，计算10.28平方米，自2019年4月20日起计算至被告实际向原告返还商铺之日止。 关于涉案商铺返还的问题。原、被告之间的租赁关系已解除。被告应向原告返还涉案租赁商铺。故原告主张被告返还涉案商铺本院予以支持。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十六条、第二十条、第六十一条、第二百一十五条第二百三十二条之规定，判决如下： 1原告刘瑞清与被告广西南宁爱玛雅通讯有限公司之间的租赁合同关系于2018年7月21日解除； 1被告广西南宁爱玛雅通讯有限公司腾退位于南宁市兴宁区共和路99号格兰云天大厦1层A16商铺，并将该房移交原告刘瑞清； 1被告广西南宁爱玛雅通讯有限公司向原告刘瑞清支付占用费（1.自2018年12月1日至2019年4月19日止的占用费10955.1元；2.自2019年4月20日起，计算10.28平方米，按月租金350元/平方米，计至被告广西南宁爱玛雅通讯有限公司实际向原告刘瑞清交付涉案商铺之日止）； 四、驳回原告刘瑞清的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费50元（原告刘瑞清预交），由原告刘瑞清负担25元，由被告广西南宁爱玛雅通讯有限公司负担25元；本案测绘费2205.6元由原告刘瑞清负担；本案评估费440元，由原告刘瑞清负担220元，由被告广西南宁爱玛雅通讯有限公司负担220元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  周云珍 人民陪审员  卢 静 人民陪审员  叶显莲 二〇一九年六月十九日 书 记 员  姚伦炜 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第十六条要约到达受要约人时生效。 采用数据电文形式订立合同，收件人指定特定系统接收数据电文的，该数据电文进入该特定系统的时间，视为到达时间；未指定特定系统的，该数据电文进入收件人的任何系统的首次时间，视为到达时间。 第二十条有下列情形之一的，要约失效： （一）拒绝要约的通知到达要约人； （二）要约人依法撤销要约； （三）承诺期限届满，受要约人未作出承诺； （四）受要约人对要约的内容作出实质性变更。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。