大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0211民初7135号原告：大连友谊灯饰批发市场，统一社会信用代码91210211711328846A，住所地辽宁省大连市甘井子区华北路194号。法定代表人：唐多默，系该公司总经理。委托诉讼代理人：宋伟林，系辽宁恒信律师事务所律师。委托诉讼代理人：申扬，系辽宁恒信律师事务所实习律师。被告：甘井子区友谊灯饰批发市场宏兴灯饰经销部，营业执照号码92210211MA0XK9HM9E，经营场所辽宁省大连市甘井子区华北路194号（大连友谊灯饰批发市场内）。经营者：王阳，男，1977年4月13日生，汉族，住址黑龙江省大庆市红岗区。原告大连友谊灯饰批发市场（以下简称“原告”）与被告甘井子区友谊灯饰批发市场宏兴灯饰经销部（以下简称“被告”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宋伟林、申扬，被告的经营者王阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连友谊灯饰批发市场向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠付的房屋租金102,750元、物业费988元，合计103,738元；2、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告与被告签署《柜台租赁经营合同》，原告将166号柜台租赁给被告使用，面积137平方米，租金标准100元/月/平，每月租金金额13,700元。物业费每月152元。截至本案起诉，被告拖欠原告柜台租金102,750元、物业费988元，合计103,738元，经原告多次索要未果后，故诉至法院要求依法判决。被告甘井子区友谊灯饰批发市场宏兴灯饰经销部辩称，不同意原告的诉讼请求。具体理由如下：一是被告合法经营期间，原告不经过业户的同意，私自改变格局，导致被告的商铺消费者特别少，客流量与往年比特别明显地减少。二是电费的问题，从2018年2月7日至2018年8月15日，原告一直没有给被告充电，只有周末可以开一个灯，其余时间都不能正常营业。三是关于物业费，因为被告的店面后面是一个简易的洗手间，原告清洁人员不能正常清洁导致被告的门不能正常打开，异味很重。四是关于营业面积，大商测量是126平方米，原告测量是137平方米，一个月相差了1,200多元钱，两年加起来原告多收了被告租赁费近4万元。申请法院对租赁面积进行测绘。五是关于缴费期限的问题，原告的催收费用人员表示今年交够6个月，剩下的一个半月是减免的，整个通道的商户都听见了。六是被告有押金票，原告应予以返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，现对案件事实认定如下：2018年，原告（出租人）与被告（承租人）签订《柜台租赁经营合同》，约定原告将位于166号，经营面积为137平方米的柜台租赁给被告使用，租赁期限自2018年1月1日起至2018年8月15日止，租金标准100元/月/平，支付方式为月付款，租金总额13,700元×8月=109,600元。截至2018年8月21日，被告拖欠原告柜台租金102,750元（自2018年1月起至2018年8月15日止，每月13,700元，共计7.5个月）、物业费988元（自2018年2月起至2018年8月15日止，每月152元，共计6.5个月）。被告未按时交纳租金，原告自2018年2月起对被告进行了限电。被告提供了2004年2月25日的摊位押金的收款发票，金额为5,000元。原告同意以押金5,000元抵扣等额的欠付租金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《柜台租赁经营合同》系双方真实自愿意思表示，合法有效，双方均应遵守。结合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点有三：第一、关于被告承租的柜台租金如何确定；第二、没有书面合同，被告是否应当支付物业费；第三、限电问题、市场改造是否影响租金的交纳和租金数额。关于第一个争议焦点，被告承租的柜台租金如何确定的问题。本院认为，双方对租赁场地面积的分歧在于双方对于租赁面积计算的方式、范围不一致，现双方对测绘范围无法达成一致，因此不具备测绘的基础，故对于被告提出的测绘申请，本院不予准许。关于租赁面积的确定问题，双方形成租赁关系多年，形成的书面合同中确认的面积为137平方米，被告也一直按面积137平方米标准交纳租金，现双方对面积的计算范围发生分歧，在双方均未提供证据证明面积的计算方式的情况下，合同中记载的租赁面积应当认定为双方共同确认的计算租金的租赁面积。故被告应当按照约定，在租赁期间按照面积137平方米每月支付租金13,700元。现被告拖欠原告租金102,750元，扣除押金5,000元，被告应当向原告支付拖欠的租金97,750元。原告主张超出部分，本院不予支持。关于第二个争议焦点，虽《柜台租赁经营合同》并未对物业费进行约定，但被告已按照152元每月的标准向原告支付了2018年2月份之前的物业费，说明双方已就物业费的交纳事项达成一致意见，且由承租方承担物业费用，也符合案涉合同的交易惯例。关于被告辩称原告的保洁工作不到位，导致其不能开门一节，被告对此并未提交证据，且物业费包含很多服务项目，被告的该项抗辩理由本院不予采纳。因此，原告要求被告支付物业费988元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告辩称原告改造市场结构影响被告客流量一节，被告未就市场改造及具体影响提供证据，该项辩称因证据不足，本院不予采纳。关于被告辩称原告恶意限电给被告造成损失、无法正常经营的意见，本院认为，双方之间形成的系租赁合同关系，交纳租金是被告作为承租人的主要合同义务，在其长期拖欠租金的情况下，原告作为出租人采取限制用电措施的催缴行为并不能认定为违约行为，也不构成被告拒交拖欠租金的理由，故被告的该项辩称意见，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告甘井子区友谊灯饰批发市场宏兴灯饰经销部自本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连友谊灯饰批发市场支付拖欠的柜台租金97,750元、物业费用988元。二、驳回原告大连友谊灯饰批发市场的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,370元（原告已预付），由原告大连友谊灯饰批发市场负担114元，由被告甘井子区友谊灯饰批发市场宏兴灯饰经销部负担2,256元，被告负担部分，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  刘秀娟审 判 员  李晓男人民陪审员  王景华二〇一九年六月二十八日书 记 员  修建华本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。