呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初2166号原告（反诉被告）:白志强,男,无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人:刘利峰，内蒙古信真律师事务所律师。被告（反诉原告）:陈强,男,无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人:陈曦尧，内蒙古百宁律师事务所律师。委托诉讼代理人:于梦阳，内蒙古百宁律师事务所律师。原告（反诉被告）白志强与被告（反诉原告）陈强合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。白志强及其委托诉讼代理人刘利峰、陈强的委托诉讼代理人于梦阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白志强向本院提出诉讼请求：1、判令解除《承包经营协议》；2、判令陈强返还白志强房屋承包费60000元以及18000元的违约金；3、诉讼费由陈强承担。事实和理由：2017年10月，白志强与陈强签订了《承包经营协议》，约定陈强将呼和浩特市赛罕区腾飞南路35号奈伦如意国际4号楼107室(摩纳香草餐厅)转租给白志强。陈强收取了白志强的承包费60000元,白志强开始经营使用,并按约定从11月每月交付房租5500元,房租交到了2017年12月底。2018年初该房屋的房东王某,来到白志强的经营场所,说涉案房屋他没有同意转租,陈强已经两个月没交房租了。让白志强找陈强协商处理,但陈强一直没有出现,房东王某在2018年2月底将白志强租赁的房屋上了锁造成白志强不能继续经营。2018年6月22日王某将白志强与陈强同时起诉至法院,审理过程中王某与陈强达成调解,王某与陈强签订的《房屋租赁合同》于2018年2月25日解除。造成白志强无法继续经营,依据双方签订的《承包经营协议》，陈强属于违约,应返还承包费60000元,同时承担承包总额30%的违约金，为此白志强诉至法院。陈强辩称，第一、陈强在《承包经营合同》的履行过程当中并无违约行为。恰是白志强的违约行为导致合同无法履行，白志强诉称因陈强违约导致白志强无法经营与事实情况不符。在白志强与陈强签订的《承包经营协议》当中，第六条明确约定，由白志强负责履行陈强与房东王某的《房屋租赁合同》当中的每一条款并按租赁合同交纳租金和各项费用，如因白志强原因导致不能履行租赁合同，白志强须负责解决并承担陈强因此产生的全部经济损失。本条当中对于白志强的义务约定的十分清晰。但白志强并未依约支付房租。导致陈强遭受重大损失。被案外人王某要求承担相应法律责任。根据协议约定，白志强已经构成违约，合同无法履行系白志强原因。第二、白志强存在违约行为，依照合同约定白志强无权要求陈强退还承包费。双方之间存在的法律关系为承包法律关系，并非租赁法律关系。通过协议第六条的约定可以看出租赁费为承包费之外另行支付，且支付案外人王某。同时在陈强与王某签订的《房屋租赁合同》第四条第一款当中约定，月租金为10500元按月支付，合同签订后直接支付当月租金，后续租金在每月20日前支付月租金，但白志强没有依约支付租金，已经构成违约。根据《承包经营协议》第十条违约责任的约定，本协议签订后，如乙方违约，须向甲方承担违约责任，甲方有权收回经营权，不予退还已收的承包费，乙方并按承包总标的额30%承担违约责任。根据上述约定及白志强违约的事实，陈强有权收回经营权且不予退还已收的承包费。同时白志强还应当承担承包标的总额30%的违约责任。第三、陈强通过提起反诉要求白志强返还承包经营协议当中租赁物以及要求白志强承担违约责任。陈强向本院提出反诉请求：1、判令白志强支付陈强违约金18000元；2、判令白志强归还陈强价值52380元的物品。物品具体如下：不锈钢操作台一米一个，价值600元；不锈钢操作台两米一个1200元；大双门消毒柜一个，价值1200元；小保鲜柜一个，价值650元；四眼煤气灶一个，价值1800元；其他椅子25个，单价150元，共计3750元；投影仪及幕布一个3600元；大音响一套价值1800元；壁挂小音箱，价值1万元；门口led1套，价值2600元；饮料机，价值1600元；炸灶一个，价值1200元；无烟烧烤炉一个，价值1100元；烧烤架一个500元；炒灶一个，价值2300元；雅间圆桌一个，价值600元；灯箱一个，价值280元；餐厅大厅大树一个，价值4600元；电视机52寸液晶一个，价值2200元；餐厅大吧台一个，价值8000元；餐厅鱼缸一个，价值2800元，以上物品合计金额52380元；3、请求法院判令白志强承担诉讼费用。事实和理由：2017年10月1日，白志强与陈强签订了《承包经营协议》，约定由白志强承包陈强的摩纳香草餐厅，白志强依约支付费用。合同签订后，陈强将房屋及屋内设备全部交还给白志强，履行了合同义务。但在协议履行过程中，白志强不按约定履行支付费用，构成违约，按约定应当支付违约金。同时，白志强一直占有陈强所有的诸多物品，故陈强依法提起反诉，以维护陈强的合法权益。白志强反诉辩称，白志强并不存在违约行为，也不应当支付违约金。房东王某另案起诉白志强与陈强的房屋租赁合同纠纷案件中，在调解书中明确了房东王某提起诉讼，是由于陈强并没有及时向原房东支付2017年10月及11月份的房屋租金造成房东与陈强之间的纠纷。导致了白志强无法继续经营使用涉案房屋，而且房东王某与陈强已经在2018年2月25日达成调解，解除了双方的房屋租赁合同。另外，在王某与陈强的《房屋租赁合同》中也有明确约定，未经出租人书面同意，承租人陈强不得擅自转租。陈强明知其无权擅自转租，却与白志强签订承包经营协议，故陈强明知无权处分而签订该房屋之后被房东进行了诉讼，已经解除合同，其自身存在违约。且白志强已经直接支付了陈强两个月的房租，所以白志强不承担违约责任。对于其第二项诉讼请求，这个是要核对陈强与原房东签订的房屋租赁合同之后，超出部分如果全部属实的话，物品是认可的。但是该物品中有大部分是陈强与原房东签订合同后，使用期间增加的附着物已经无法拆除，即使其估算价格最终应该与房东达成该协议中这些增加物品的归属问题，其他移动的物件这个白志强是允许搬走的。如果有损坏的话，白志强愿意折价赔偿。本院经审理认定事实如下：2017年2月19日，出租方王某与承租方陈强签订《房屋租赁合同》，约定由陈强租赁王某坐落于奈伦如意国际3#楼108室（148.7㎡）作为商业使用，租赁期限为三年（2017年3月1日至2020年2月28日），租金每月10500元，租金每月20日前支付，如承租方未经出租方同意擅自转让房屋，出租方有权解除合同。陈强租赁房屋后，用作经营摩纳香草餐厅。2017年10月1日，陈强（甲方）与白志强（乙方）签订《承包经营协议》，该协议约定：甲方经其所有权利人一致同意，自愿将其经营的位于呼和浩特市腾飞南路35号奈伦如意国际4号楼107室（摩纳香草餐厅）由乙方承包经营，乙方自主经营，自负盈亏；承包期限从本协议签订后上述摩纳香草餐厅交接之日起至2020年2月30日止；承包费合计为人民币陆拾万元整和餐厅消费卡5000元，乙方在本协议签订后当日内一次性支付人民币陆拾万元整和餐厅消费卡5000元，上述承包费以甲方出具收款凭据为依据；本协议签订后由乙方负责履行甲方与房东王某的房屋租赁合同中的每一条款，并按租赁合同交纳租金和各项费用，如乙方原因导致不能履行租赁合同，乙方须负责解决，并承担甲方因此而产生的全部经济损失；甲方须保证乙方在经营期间，能够正常经营，如因甲方债权债务等人为因素导致乙方不能正常经营，甲方须负责解释，并承担乙方因此而产生的全部经济损失；本协议签订后，如甲方违约需向乙方承担违约责任，甲方须全部退还乙方已交的承包费，甲方并按承包总标的30%承担违约责任；本协议签订后，如乙方违约需向甲方承担违约责任，甲方有权收回经营权，不予退还已收的承包费，乙方并按承包总标的30%承担违约责任；承包期满，乙方继续承包经营该摩纳香草餐厅，需与房屋租赁房东另行协商签订租赁协议，甲方不得主张任何权利；协议签订后，该摩纳香草餐厅所有经营场所的设施设备、动产、不动产等按设备清单双方确认，全部归乙方保管，乙方不经营时，到时甲方按清单收回，如有丢失、损坏按价赔偿。该承包经营协议后附摩纳香草厨房和房屋设备明细。协议签订后，白志强给付陈强承包费60000元，陈强出具收条。2017年10月24日、2017年11月25日白志强通过微信分别向陈强转账支付两个月的租金，每月为5500元。2018年2月因房屋原出租人王某将房屋加锁，白志强无法进入房屋继续经营。2018年3月5日白志强因王某与陈强解除合同、向王某返还房屋不再继续经营。另查明，2018年6月22日，王某因与陈强、白志强房屋租赁合同纠纷，向呼和浩特市赛罕区人民法院提起诉讼[（2018）内0105民初5128号]。王某起诉称，陈强租金仅支付至2017年10月，2017年11月开始未再支付租金。因催要租金未果，2018年2月王某通过微信通知陈强解除双方签订的《房屋租赁合同》，限其2018年3月1日办理并支付拖欠的租赁。该案经人民法院主持调解，双方达成如下协议：“一、王某与陈强签订的《房屋租赁合同》于2018年2月25日解除；二、陈强于2019年1月31日前向王某支付2017年11月1日至2018年1月15日期间107号和108号房屋的租金合计15000元......四、白志强使用107号房屋已于2018年3月5日返还王某，王某放弃向白志强主张107号房屋从2018年1月15日至2018年3月5日期间的占有使用费......”。本院认为,关于白志强的要求解除白志强与陈强签订的《承包经营协议》的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案通过庭审查明得知因陈强的擅自转租行为没有征得房屋原出租人王某的同意，故王某诉至法院，在诉讼中王某与陈强协商解除了《房屋租赁合同》，同时返还租赁房屋，导致白志强已无法实现其与陈强之间《承包经营协议》目的、继续使用房屋进行经营，且陈强在诉讼中亦同意解除《承包经营协议》，故对白志强的该诉讼请求予以支持。关于白志强要求陈强返还其房屋承包费60000元以及支付18000元的违约金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿”。本案中，白志强已依约向陈强支付了从2017年10月至2020年2月期间的承包费60000元，并于2017年10月24日、11月25日通过微信分别向陈强转账支付了两个月的租金，现合同无法履行，是因陈强未按期向王某支付租赁费，导致王某解除与陈强之间的《房屋租赁合同》，收回房屋，白志强与陈强之间的《承包经营协议》亦无法继续履行。《承包经营协议》约定“甲方须保证乙方在经营期间，能够正常经营，如因甲方债权债务等人为因素导致乙方不能正常经营，甲方须负责解释，并承担乙方因此而产生的全部经济损失；本协议签订后，如甲方违约需向乙方承担违约责任，甲方须全部退还乙方已交的承包费，甲方并按承包总标的30%承担违约责任”，故陈强应向白志强返还承包费60000元，并支付违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”陈强主张白志强请求的违约金过高，请求予以调整，陈强的请求有法律依据，本院对白志强的违约金请求自白志强返还房屋后即2018年3月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算标准予以支持。关于陈强的反诉请求，白志强与陈强签订的《承包经营协议》约定了“本协议签订后由乙方负责履行甲方与房东王某的房屋租赁合同中的每一条款，并按租赁合同交纳租金和各项费用，如乙方原因导致不能履行租赁合同，乙方须负责解决，并承担甲方因此而产生的全部经济损失”。为此陈强称，合同解除的原因是因为白志强未按照《承包经营协议》的约定按月向王某支付租赁费，白志强为违约方，应支付违约金，承包费不应该返还。本院认为，合同在特定当事人之间发生法律拘束力，《承包经营协议》的签订双方为白志强与陈强，对合同的解释应探究《承包经营协议》双方当事人的真意。在《承包经营协议》中陈强与白志强并未就租金直接支付给王某作出约定，也未约定王某收取租金的账号，且白志强之后通过微信向陈强支付两个月的租赁费，陈强也予以收取，故《承包经营协议》的本意应为按照《房屋租赁合同》的约定向陈强支付租赁费，而并非由白志强直接向王某支付，故对陈强主张应由白志强直接支付王某租赁费的主张不予采信。陈强应在收到白志强交付的租赁费后及时支付王某，陈强未支付，导致王某提起诉讼，解除其与陈强之间的《房屋租赁合同》，造成白志强不能继续使用经营房屋、合同目的无法实现，陈强构成违约。故对于陈强反诉请求白志强支付违约金、不予返还承包费的主张不予支持。关于陈强返还价值52380元物品的主张，因陈强与王某已经达成协议，房屋由王某收回，房内物品不在白志强占有控制之下，陈强可以就其物品的取回与王某另行解决，对其向白志强主张返还价值52380元的物品本案不予支持。综上，白志强与陈强于2017年10月1日签订的《承包经营协议》解除，陈强返还白志强承包费60000元并支付违约金（违约金以60000元为基数，自2018年3月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）；陈强的反诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第四项、第九十七条规定，判决如下：一、解除原告白志强与被告陈强于2017年10月1日签订的《承包经营协议》；二、被告陈强于判决生效后十日内返还原告白志强承包费60000元、并支付自2018年3月1日起至实际付清之日止的违约金（违约金以60000元为基数、按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回反诉原告陈强的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费975元（白志强已预交），反诉案件受理费779.75元（陈强已预交）由被告陈强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 迟玉青 二〇一九年六月六日书记员 武惠敏