广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4699号上诉人（原审被告）：广州市恒安房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区环市东路498号15C自编B室。法定代表人：林远兴，职务：董事长兼总经理。委托诉讼代理人：刘育昌，广东法丞律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭凯妮，广东法丞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李汉光，男，1963年10月12日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：钟帼敏，女，1965年10月29日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：李瑞莹，女，1988年5月29日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：毛楚龙，广东太平洋联合律师事务所律师。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：黄玄斐，广东太平洋联合律师事务所律师。上诉人广州市恒安房地产开发有限公司（以下简称恒安公司）因与被上诉人李汉光、钟帼敏、李瑞莹房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初10860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人恒安公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李汉光、钟帼敏、李瑞莹全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由李汉光、钟帼敏、李瑞莹承担。事实及理由如下：一、涉案项目暂未取得大确权，不具备办理房产证过户的先决条件。因该案项目关于补交土地出让金的行政纠纷未终结，恒安公司与广州市国土资源和规划委员局就该纠纷的案件仍在审理中，至今涉案项目的大确权手续尚未办理，在办妥大确权前，涉案房屋还不具备办证条件。二、《认购书》中的款项未包括应由业主承担的土地出让金，非最终总房款。广州市国土资源和规划局要求恒安公司补缴土地出让金并非签订《认购书》是所能预见及控制的因素《认购书》中的房价款仅按当时的建房成本和土地成本而定。现政府要求项目补缴土地出让金，则业主的购房款也应同时增加相应的出让金才符合公平合理房原则，故李汉光、钟帼敏、李瑞莹应按认购房屋的建筑面积平均分摊政府要求的土地出让金。被上诉人李汉光、钟帼敏、李瑞莹二审辩称：不同意上诉人的上诉请求及其补充上诉意见，恒安公司提起的上诉理由没有法律依据及事实依据。1.涉案房屋的项目并非未取得大确权，在其他同类型案件中，由于其他业主已经办证，所以涉案房屋所在项目目前已经办理了大确权；2.恒安公司要求李汉光、钟帼敏、李瑞莹、分摊土地出让金，该请求既没有合同约定，也没有法律规定。涉案房屋所在项目被增加的土地出让金是由于恒安公司在当初申办项目办证时的不规范行为，而导致被广州市国土资源和规划委员会行政处罚，该行政处罚不属于恒安公司所称的情势变更的情形，因此恒安公司以尚未办理大确权以及情势变更作为其上诉理由，既不具有法律依据，也不具有事实依据。李汉光、钟帼敏、李瑞莹于2018年8月15日向一审法院起诉请求：1.判令恒安公司在本案判决生效后协助李瑞莹办理广州市白云区金信路云锦街253号203房（即云山锦绣家园A2栋203房）的不动产权证（登记在李瑞莹名下）；2.判令本案诉讼费由恒安公司承担。经一审法院审理查明：2007年12月15日，李汉光、钟帼敏、李瑞莹（乙方，认购方）与恒安公司（甲方，发展商）签订《颐和上院楼宇《认购书》（编号：001132），约定：一、认购单元情况：颐和上院（原云山锦绣家园自编A1-A5栋）A2栋203号住宅（以下简称涉案房产），建筑面积98.28平方米，二、优惠后总房价为1121112元，三、契税为总房价的1.5%即16817元，印花税561元，测绘、房产、土地登记费、工本费及代办费用1000元，上述费用合计18378元。四、付款计划。乙方于签署认购书时交付定金5000元整，于2007年12月22日前付清首期房款即总房价的50%即560556元，于2008年2月6日前交付560556元。认购书签订后，李汉光、钟帼敏、李瑞莹已付清合同约定的全部房价款。2008年9月16日，恒安公司向李汉光、钟帼敏、李瑞莹出具发票，款项性质为预收购房款，不动产为云山锦绣家园（自编）A2栋203房。2009年4月13日，恒安公司将涉案房屋交付李汉光、钟帼敏、李瑞莹使用。2018年6月4日，广州市不动产登记中心向李瑞莹出具依申请信息公开答复书，内容为涉案房屋预售证号000073，预售人为恒安公司，未签订预售合同，无预购商品房预告登记及抵押权预告登记、在建工程抵押登记，暂无有效查封信息，信息核查时间为2018年5月14日。2018年7月24日，广州市房地产档案馆出具查询证明，内容为李汉光、钟帼敏共有白云区华灯街22号1703房、28号504房，钟帼敏单独所有白云区机场路向××房。李瑞莹名下查无房地产情况记录。2018年7月27日，广州颐和上院物业服务处出具证明，内容为证明李汉光、钟帼敏、李瑞莹为涉案物业的业主。同日，广州市白云区景泰街竹园社区居民委员会在证明上盖章确认情况属实。2018年9月16日，广州市公安局白云区分局景泰派出所出具报告，内容为：兹有原房产地址：广州市白云区新广从公路西侧白云机场东侧云山锦绣家园A栋二座与现房产地址：广州市白云区金信路云锦街253号同属于一个地址。2018年10月20日，广州市不动产登记中心出具购房资格证明，内容为李瑞莹具备本市住房限购区域内住房购买资格，查询时点2018年10月20日。一审另查明，一审法院在审理同一楼盘其他房屋所涉的房屋买卖合同纠纷案件过程中，一审法院曾发函至广州市国土资源和规划委员会请求协助调查涉案楼盘的情况，广州市国土资源和规划委员会于2018年10月16日复函一审法院，主要内容为：云山锦绣家园（自编Al-A5栋）所在地块以繁字71829号案办理了国土证，用地单位为广州市果树科学研究所、广州市恒安房地产开发有限公司和广州市白云建设开发集团公司。该项目经穗规验证[2010]1036号《建设工程规划验收合格证》规划验收，整体暂未办理首次登记。根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发〔2004〕5号)第一点规定，人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。若房屋不存在查封、抵押或其他限制转移的情形，在符合相关法律法规、政策，提交资料齐全的情况下，申请人可持协执回执等资料办理不动产权证书。一审庭审中，李汉光、钟帼敏、李瑞莹表示仅要求将涉案房屋过户至李瑞莹名下，由李瑞莹享有该房屋100%的产权，另称愿意承担办证产生的相关费用，但保留日后向恒安公司追偿的权利。以上事实，有《商品房买卖合同》及其补充协议、依申请信息公开答复书、购房款发票、税费收款收据、物业管理费发票、购房资格证明、复函及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，李汉光、钟帼敏、李瑞莹与恒安公司2007年12月15日签订的《云山锦绣家园（自编A1-A5栋）认购书》虽然其名为认购书，但是其内容已经对交易房屋的位置、建筑面积、房屋成交价格、房款支付方式以及违约责任等进行了明确约定，并且该认购书签订之后，李汉光、钟帼敏、李瑞莹已经按照约定付清了全部的购房款，恒安公司也已将涉案房屋交付给李汉光、钟帼敏、李瑞莹使用多年，因此该认购书已经具备了商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。该认购书是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。虽然恒安公司抗辩称涉案房屋因政府房管部门的原因，暂停办理所有合同网签和大确权等手续，所以涉案房屋现在不具备办理不动产权证的条件。现经核查，根据广州市不动产登记中心出具的《购房资格证明》、《依申请信息公开答复书》以及广州市国土资源和规划委员会向一审法院出具的复函，涉案房屋目前并不存在办理不动产权证书的障碍，李汉光、钟帼敏、李瑞莹现在要求恒安公司协助其办理涉案房屋的不动产权证书的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。另李汉光、钟帼敏均确认将涉案房屋过户至李瑞莹名下，并由李瑞莹享有100%的产权，属于李汉光、钟帼敏自行行使处分权的行为，一审法院予以照准。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，于2019年1月10日作出如下判决：在本判决生效之日起三十日内，广州市恒安房地产开发有限公司按国土房管部门关于办理不动产权证书相关法规政策的规定协助李瑞莹办理广州市白云区金信路云锦街253号203房（即云山锦绣家园A2栋203房）的不动产权证（仅登记在李瑞莹名下）。案件受理费100元，由广州市恒安房地产开发有限公司负担并于本判决生效后三日内直接向李汉光、钟帼敏、李瑞莹交付。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，李瑞莹向本院广州市不动产登记中心出具《购房资格证明》，主要内容为：经核查，截止2019年6月1日，李瑞莹具备本市住房限购区域内住房购买资格。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定。本院二审仅对恒安公司的上诉请求进行审理。关于恒安公司以涉案项目尚未取得大确权而抗辩不同意协助办理不动产权证的问题，根据本案查明事实，涉案房屋目前不存在办理不动产权证书的障碍，且李汉光、钟帼敏均确认将涉案房屋过户至李瑞莹名下，并由李瑞莹享有100%的产权，属于李汉光、钟帼敏自行行使处分权的行为，故一审法院判令恒安公司协助李瑞莹办理不动产权证，处理并无不当，本院予以维持。至于恒安公司要求李汉光、钟帼敏、李瑞莹补交土地出让金的上诉主张，因缺乏合同依据，且恒安公司在本案中亦无提出该反诉请求，故本院不予采纳。综上所述，恒安公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由广州市恒安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 黄春成审判员 闫 娜二〇一九年六月四日书记员 冯 韵彭诗敏