广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初3866号原告：中山市道享节能技术服务有限公司，住所地中山市火炬开发区兴业路7号合作大楼401室，统一社会信用代码91442000728753902L。法定代表人：施岸林，经理。委托诉讼代理人：施力仁，男，该司员工。被告：中山市铭庆数字科技有限公司，住所地中山市火炬开发区中心城区祥兴路6号数码大厦1幢101，统一社会信用代码91442000845184395。法定代表人：叶艳容。委托诉讼代理人：刘伟荣，广东悦盈律师事务所律师。原告中山市道享节能技术服务有限公司（以下简称道享公司）诉被告中山市铭庆数字科技有限公司（以下简称铭庆公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人施力仁，被告的委托诉讼代理人刘伟荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:请求判令被告支付原告《合作协议》中双方核算的合作共建“环保节能基地”场地的装修投资款及利息扣除未完空调工程款和所欠租金及利息后共计176.21万元。事实与理由：原、被告双方于2016年4月13日签订《合作协议》，利用原告己装修好退还被告的场地数贸大厦南冀17层1701-1705卡和北冀16层1601-1606卡共计面积5328平方米，开展合作共建“环保节能基地”。经原被告双方核算，《合作协议》中确认原告装修投入资金239.76万元，确认原告欠被告租金和物业管理费145.27万元，并确认租金收益和政府补贴资金优先清偿原告所欠租金，再支付装修费用，以及剩余收益的分配方案。被告于2016年8月3日强行终止《合作协议》,并通过诉讼解除《合作协议》。由于被告拒绝《合作协议》的清算工作，《合作协议》中的投资行为至今没有终止。由于原告投资装修好合作场地，被告从中持续获得丰厚的经济收益，包括租金收益和政府补贴。原告的装修投资（239.76万元）完成时间为2015年8月，原告欠被告租金（145.27万元)的清算时间为2016年4月13日,按月息2%计算，截止2019年1月30日,属于原告装修投资款的利息为239.76万元×2%/月×41个月=196.6万元，属于被告租金的利息为145.27万元×2%/月×33个月=95.88万元。暂时计算至2019年1月，具体利息以实际支付日期为准。双方相抵：(239.76万元+196.6万元)一(145.27万元+95.88万元)=195.21万元。《合作协议》所指未完空调主机工程款为38万元，工程覆盖南冀16层和北冀16层，两层面积相等，平均分担，归属于合作场地的未完空调主机工程款为19万元，从装修费用中扣除，那么被告还应向原告支付装修投资款176.21万元。为维护原告合法权益，现原告依法向法院提起诉讼，请法院依法判决。被告辩称，一、《合作协议》产生的前提，正是由于原告严重违约所致。双方在2014年12月23日签订《中山市铭庆数字科技有限公司租赁合同》（以下简称《租赁合同1》），约定由被告将数贸大厦南冀1601-1605卡、南冀1701卡-1705卡、北冀1601-1606卡出租给原告，并对租金、合同履约保证金等细节性事宜进行约定。双方在签订合同后，被告如约向原告提供租赁标的物，但原告仅缴纳零星数月租金，截至合同协议签订之前，原告拖欠租金共计1452676元。为此，被告认为，即使不考虑合作协议所约定的内容，单从租赁合同的约定以及相关司法解释的规定，被告无需向原告偿还相关投资款，具体理由如下：1.双方在租赁合同第三条第3.5款明确约定：“物业装修设计、材料及施工的费用均由原告自行承担”，并未约定被告需对装修投资款承担责任。2.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）款规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”二、鉴于原告严重违反租赁合同的约定未支付租金，被告在完全可以直接解除租赁合同的前提下，为协助原告度过难关，经原告提议，双方于2016年4月13日签订合作协议，约定将数贸大厦南冀1601-1605卡、南冀1701卡-1705卡、北冀1601-1606卡收回，将数贸大厦南冀1601-1605卡重新出租给原告并于签订合作协议同日签订《中山市铭庆数字科技有限公司租赁合同》（以下简称《租赁合同2》）;将数贸大厦南冀1701卡-1705卡、北冀1601-1606卡以“开展合作共建环保节能基地模式进行合作”。虽然如此，但被告仍无需对相关装修投资款进行支付，其理由如下：(一)如前所述，《租赁合同1》是在原告严重违约的前提下解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）款规定，原告无权要求被告支付装修投资款。(二)合作协议已明确订立目的，即协助原告偿还因《租赁合同1》所拖欠的租金，而并非利用原告开展合作项目。首先，双方在《合作协议》的第二部分第4段明确约定:“原告在招商运营过程中属原告介绍引入进驻原有场地的企业收取的租金和物业管理费，扣除基础租金和相关税金后，超出部分的金额先用于原告向被告的未缴租金还款。当被告完全收回原告未缴租金后，超出部分的金额再用于补贴原告的装修投入。”也就是说，《合作协议》已明确约定，由原告介绍引入进驻原有场地的企业收取的租金和物业管理费，其扣除顺序应为：1.扣除基础租金和相关税金；2.偿还因《租赁合同1》所拖欠的未缴租金；3.补贴原告的装修投入。因此，原告所主张的装修投资并非以投资款形式投入到《合作协议》中，且根据《合作协议》的约定，原告在还清因《租赁合同1》所拖欠的未缴租金前，无权要求被告支付相关装修投资款。（三）原告在签订《合作协议》后仍继续严重违约，被告依法有权解除《合作协议》，原告应自行承担相关装修投资款损失。自双方签订《合作协议》后，原告除了支付零星租金外，仍继续拖欠被告租金及管理费。为减少被告的损失进一步扩大，被告不得不在2016年8月3日解除《合作协议》及《租赁合同2》。其次，原告未在限定时间内通过空调系统验收及消防系统验收，已构成严重违约，更无理由要求被告向其支付相关装修投资款。三、被告并未利用相关装修款获取任何经济利益，更没有获得所谓的政府补贴。四、双方并未对装修款的利息进行约定，原告的利息计算毫无依据。五、原告仅安装零星数个空调出风口，其所指的未完空调主机工程款没有任何依据，且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）款规定，原告无权要求被告赔偿相关未完空调主机工程款。六、原告在本案中起诉目的实为减轻对被告的赔偿责任，浪费司法资源。经审理查明：2014年12月23日，铭庆公司与道享公司签订《租赁合同1》约定：铭庆公司将位于中山市火炬开发区××路××1601-1605卡，南冀17层1701-1705卡，北冀16层1601—1606卡，共计7727平方米的场地（以下简称原有场地）出租给道享公司经营；租赁期限自2015年1月1日起至2022年12月31日止，交付日期为2015年1月1日，租金自2015年4月1日起算；租金标准为15元/平方米，自承租之日起每两年递增8%，其中2015年4月1日起至2016年12月31日止每月115905元，2017年1月1日起至2018年12月31日止每月125178元；物业管理费标准为5元/平方米，每月管理费共38635元；租金、物业管理费按月结算，由每月5日前支付当月租金、管理费，其中2015年5月至同年10月期间租金695430元于2015年11月1日前支付；若逾期交纳租金，则需每日按欠付租金总额的1‰计付违约金；道享公司需于合同签订后7日内向铭庆公司交纳履约保证金231810元及2015年4月租金115905元，履约保证金于合同期满后7日内无息退还；每月水电费按实际使用量计算，其中公共楼梯灯电费按实际用量每户分摊，铭庆公司计算金额后向道享公司派发通知，道享公司接到通知后如无异议在3个工作日支付给铭庆公司；道享公司于合同签订之日需向铭庆公司交纳水电押金30000元，合同期满由铭庆公司无息退还；上述款项均通过转账方式支付；道享公司逾期交纳租金超过34天，铭庆公司可以直接解除合同：物业装修设计、材料及施工的费用均由道享公司自行承担；合同终止时，由道享公司提供的可移动财产（包括可拆除的装修部分）可以搬走，固定部分不能拆除（包括固定装修、装饰）；道享公司撤离后，在承租物业内所遗留的一切财物，视其已放弃所有权，铭庆公司有权自行处置。合同还约定了其他条款。合同签订后，道享公司向铭庆公司交纳履约保证金231810元及2015年4月租金115905元，但欠交2015年5月之后的租金。2016年4月13日，铭庆公司与道享公司签订《合作协议》，约定：双方协商一致解除《租赁合同1》，道享于协议生效后1个月内办理场地注册变更事宜；截至2016年4月12日，扣除道享公司向铭庆公司交纳的347715元，道享公司实际尚欠铭庆公司租金及场地管理费共1452676元（以下简称未缴租金）；铭庆公司将南冀16层1601-1605卡，面积共2399平方米（以下简称新租场地）的场地重新出租给道享公司，双方为此重新签订租赁合同；铭庆公司与道享公司就剩余的南冀17层1701-1705卡，北冀16层1601—1606卡，约5328平方米的场地（以下简称退租场地）合作共建“环保节能基地”，由铭庆公司与道享公司共同组建招商团队，铭庆公司负责与进驻原有场地的企业签订租赁协议并提供场地服务；退租场地投入的装修费用总额为2397600元，道享公司负责在2016年5月15日前完成原有场地的空调系统验收，2016年6月15日完成原有场地的消防验收和远程监控系统，否则按照未完成部分工程的实际产生费用，从装修投入金额中扣除；道享公司应尽快向政府申请租金补贴及其他各种补贴，道享公司收到补贴后优先支付未缴租金，有剩余的再支付装修费用；铭庆公司按照20元/平方米的租金标准和5元/平方米的物业费标准收取退租场地的基础租金，其中由道享公司介绍引入进驻的企业交付的租金和管理费在扣除基础租金和相关税费后，超出部分优先用于未缴租金的还款，当铭庆公司完全收回未缴租金后，超出部分再用于补贴道享公司的装修投入，当道享公司完全收回装修投入后，剩余部分由铭庆公司按照50%向道享公司支付招商服务费；合作有效期5年。该合同还约定了其他条款，其中第5条约定：若铭庆公司收回全部未缴租金，双方解除租赁关系完全结束，否则双方仍受《租赁合同1》的约束。同日，铭庆公司与道享公司签订《租赁合同2》，约定：铭庆公司新租场地出租给道享公司经营；租赁期限自2016年4月13日起至2022年4月12日止；租金2016年4月13日起至2016年12月31日止每月35985元，2017年1月1日起至2018年12月31日止每月38863.8元；场地管理费标准为5元/平方米，每月管理费共4798元；租金、场地管理费按月结算，由每月5日前支付当月租金、管理费；若逾期交纳租金、场地管理费，则需每日按欠付租金总额的1‰计付违约金；道享公司需于2016年5月12日前向铭庆公司交纳履约保证金71970元及第1个月租金35985元；道享公司逾期交纳履约保证金或者逾期交纳租金超过34天的，铭庆公司可以直接解除合同；每月水电费按实际使用量计算，其中公共楼梯灯电费按实际用量每户分摊，铭庆公司计算金额后向道享公司派发通知，道享公司接到通知后如无异议在3个工作日支付给铭庆公司；道享公司于合同签订之日需向铭庆公司交纳水电押金10000元，合同期满由铭庆公司无息退还；上述款项均通过转账方式支付。合同签订后，道享公司退出退租场地，铭庆公司接管。同年8月3日，铭庆公司向道享公司发出解除《租赁合同》《合作协议》通知书，要求解除双方的《租赁合同》及《合作协议》，道享公司及时支付租金、管理费、水电费、违约金，返还场地。2016年8月13日，铭庆公司切断新租场地的电源，并将场地大门上锁，禁止道享公司进出。2016年9月2日，铭庆公司将道享公司诉至本院，本院立案受理后经审理作出了（2016）粤2071初19092号民事判决：一、……三、道享公司于本判决生效之日起七日内向铭庆公司支付租金（含管理费）1452676元及违约金（计算方式：以1452676元为基数，自2016年4月6日起按年利率24%计至实际清偿之日止）；四、驳回铭庆公司的其他诉讼请求。铭庆公司不服，向中山市中级人民法院上诉，该院于2017年6月12日作出（2017）粤20民终1042号民事判决，维持一审判决第一、二、三判项，撤销第四判项。该院认为：1.铭庆公司依据合同赋予的解除权解除双方的《租赁合同2》，符合法律的规定，法院认定《租赁合同2》自解除通知到达道享公司之日即2016年8月3日解除，理由：道享公司依约应于2016年5月12日交纳履约保证金71970元，否则铭庆公司有权解除合同，但直到铭庆公司于2016年8月3日发函通知解除合同，道享公司仍未交纳履约保证金，至此，双方约定的解除条件已经成就；2.铭庆公司于2016年8月3日通知道享公司解除《合同协议》，法院予以支持，理由：道享公司迟延履行了《合作协议》约定的空调系统室外主机的安装及消防系统的验收，将造成双方约定的招商引租的合同目的无法实现，继续合作下去必将给双方造成更大的损失，解除的条件已成就，同时，道享公司未按《合作协议》的约定清偿未缴租金（含管理费），双方之间的合作共建亦无法继续开展下去；3.道享公司支付租金问题（略）；4.道享公司支付水电费问题（略）；5.违约金问题，本案的《租赁合同1》是经双方协商一致解除的，并非是道享公司违反合同相关约定而被铭庆公司直接解除的。本院认为：截至2016年4月13日，道享公司尚欠铭庆公司租金及场地管理费1452676元。根据双方2016年4月13日签订《合作协议》的约定：“共同组建招商团队，道享公司应尽快向政府申请租金补贴及其他各种补贴，道享公司收到补贴后优先支付未缴租金，有剩余的再支付装修费用；其中由道享公司介绍引入进驻的企业交付的租金和管理费在扣除基础租金和相关税费后，超出部分优先用于未缴租金的还款，当铭庆公司完全收回未缴租金后，超出部分再用于补贴道享公司的装修投入，当道享公司完全收回装修投入后，剩余部分由铭庆公司按照50%向道享公司支付招商服务费”，道享公司收回装修投入的前提是铭庆公司完全收回道享公司所欠租金及管理费，且道享公司可收取的装修投入系来源于政府补贴以及道享公司引入进驻企业在《合作协议》履行期间所支付的租金及管理费。由于铭庆公司至今未收回道享公司所欠租金及管理费，且道享公司亦未举证证明其申请的政府补贴及引入进驻企业在《合作协议》履行期间所支付租金及管理费客观存在并由铭庆公司收取，故道享公司要求铭庆公司向其支付装修投资款缺乏理据。同时，根据双方《租赁合同1》约定的：“合同终止时，由道享公司提供的可移动财产（包括可拆除的装修部分）可以搬走，固定部分不能拆除（包括固定装修、装饰）；道享公司撤离后，在承租物业内所遗留的一切财物，视其已放弃所有权，铭庆公司有权自行处置。”铭庆公司亦无义务就道享公司提供的装修承担费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告中山市道享节能技术服务有限公司的诉讼请求。案件受理费20659元，减半收取为10329元，由原告负担（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  李芳二〇一九年六月二十日书记员  王静