福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0203民初18943号 原告：陈秋红，女，1973年7月28日出生，汉族，住福建省 委托诉讼代理人：郑宝珠，福建契廓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈海兰，福建契廓律师事务所律师。 被告：**凯，男，1991年11月14日出生，汉族，住福建省 委托诉讼代理人：王永强，福建兴世通律师事务所律师。 被告：龙冰，女，1965年9月1日出生，汉族，住福建省厦门 第三人：郑乌毛（曾用名郑亚兰），女，1962年9月21日出生，汉族，住福建省漳浦县。 原告陈秋红与被告汪锦江、**凯、龙冰确认合同无效纠纷一 案，本院于2016年11月25日立案后，于2017年7月20日作出（2016） 思民初字第18262号民事判决，后厦门市中级人民法院于2018年9 月17日作出（2018）闽02民终3380号民事裁定书，撤销了（2016） 思民初字第18262号民事判决，将该案发回重审。发回后，原审被 告汪锦江于2018年10月23日死亡，由被告**凯承继其诉讼权 利义务，此外本院还依法追加郑乌毛作为第三人参加本案诉讼。后 于2019年4月18日另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告陈 秋红的委托诉讼代理人郑宝珠，被告**凯及其委托诉讼代理人王 永强，第三人郑乌毛到庭参加诉讼。被告龙冰经本院合法传唤，无 正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈秋红向本院提出诉讼请求：1.确认汪锦江代**凯与龙冰签 订的编号为00074204的《存量房买卖合同》无效；2.**凯、龙冰 协助将厦门市思明区西堤南里14号404室房屋权证变更至陈秋红 名下。事实和理由：陈秋红与汪锦江经人介绍认识后于1997年9 月5日登记结婚，于1998年11月11日生育婚生女汪滢。婚后，陈 秋红经了解得知汪锦江此前已有两次婚史。第一次是汪锦江与第三 人郑亚兰于1979年未办理结婚登记就以夫妻名义共同生活，并生 有婚生女汪玉英、婚生子汪志坚。双方于1991年12月11日经厦门 市湖里区法院调解离婚，案号为（1991）厦湖法民诉字第68号， 并约定婚生女由郑亚兰抚养，婚生子汪志坚由汪锦江抚养。第二次 是汪锦江与案外人杨玉莲于1991年10月14日生有非婚生子** 凯，双方于1992年3月4日补办结婚登记手续，但双方于1997年 3月14日经厦门市湖里区法院调解离婚，案号为（1997）湖民初字 第88号，并约定**凯由其母亲杨玉莲抚养。陈秋红得知汪锦江 与第一任妻子协议将婚生子汪志坚由汪锦江抚养后，同意共同抚养 汪志坚。2004年9月16日，陈秋红与汪锦江在福建省龙建设集 团厦门房地产开发有限公司房产代理分公司的居间介绍下向龙冰购 买本案讼争的厦门市思明区西堤南里14号404室房屋，陈秋红基 于汪锦江与第一任妻子协议离婚时已明确约定汪志坚由汪锦江一人 抚养，陈秋红认为既然已经和汪锦江结婚，虽然没有血缘关系，但 无论如何与汪志坚都是一家人，所以同意将房屋登记在汪志坚名下。 为此，汪锦江代替汪志坚与龙冰签订编号为0041655的《房屋买卖 协议》，约定龙冰将讼争房屋以63万元的价格出售给汪志坚。2004 年9月16日，汪锦江支付中介费3000元，并分别于2004年9月 16日、10月8日和11月27日向龙冰及其丈夫屈经国支付购房款共 计60万元。龙冰及其丈夫屈经国收到上述购房款后分别向汪锦江 出具了三份收款收据，并将办理一手产权证的原始购房合同及相关 发票交至汪锦江保管，同时将房屋交付给陈秋红进行装修。2005年 1月30日，陈秋红与汪锦江及婚生女汪滢全家搬入讼争房屋居住至 今。2005年8月4日，龙冰依法取得讼争房屋一手产权证。2006 年4月22日，龙冰与其丈夫屈经国向汪锦江出具公证授权委托书， 授权委托汪锦江全权代办将讼争房屋出售予汪志坚的手续。汪锦江 取得公证授权委托书后始终未办理过户登记手续，汪志坚自始至终 未提过任何异议。2008年12月2日，汪志坚因发生意外去世。2010 年年初，陈秋红得知汪锦江与其他女性保持不正当男女关系，为了 女儿有一个完整的家，多次规劝汪锦江回归家庭，但汪锦江非但不 改，还于同年搬离讼争房屋开始分居，对陈秋红及婚生女不闻不问。 2016年2月29日，汪锦江向厦门市翔安区法院提起诉讼，要求法 院判决解除其与陈秋红的婚姻关系，但未要求分割夫妻共同财产。 陈秋红随后向法院主张分割讼争房屋，经向厦门市房管局查询得知， 汪锦江已于2012年6月28日（双方分居期间）背着陈秋红偷偷与 龙冰重新签订了一份《存量房屋买卖合同》（合同编号：00074204）， 并将讼争房屋直接过户到其与第二任妻子所生的儿子**凯名下。 根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，夫妻在婚姻关系 存续期间所取得的财产，归夫妻共同所有。因此，本案中汪锦江支 付给龙冰及其丈夫屈经国的购房款系其与陈秋红的共同财产。陈秋 红与汪锦江虽欲将房屋登记至汪志坚名下，但陈秋红与汪锦江取得 该房屋后居住使用至今，且汪志坚在未办理该房屋过户登记手续前 就发生意外去世了。显然，讼争房屋依法属于陈秋红与汪锦江共同 所有。汪锦江未经陈秋红同意直接处置讼争房屋，严重侵犯陈秋红 的财产利益，系无权处分行为，依法应当认定为无效。为此，陈秋 红多次要求**凯将讼争房屋变更过户至陈秋红名下，但均未果。 **凯辩称，一、本案中，陈秋红与汪锦江均同意以汪志坚的 名义购买讼争房屋以及将讼争房屋产权登记在汪志坚名下，购买时 该房屋尚未办理一手产权证，因此双方赠与给汪志坚的系63万元 购房款，而并非讼争房屋，该赠与已经完成并生效。二、前述赠与 款项来源于汪锦江婚前财产即厦门市湖里区华昌路116号7B室以 及厦门市思明区仙岳路582号2003室两套房屋的售房款，且陈秋 红对该赠与并无异议。三、汪志坚去世后，汪锦江作为其法定继承 人，有权将其有权继承的部分购房款再赠与给**凯，经过汪志坚、 **凯与龙冰的协商一致，均同意将原购房协议中的购房人变更为 **凯，双方实际履行的也是原购房协议，陈秋红主张**凯、汪 锦江与龙冰恶意串通缺乏事实及法律依据。四、讼争房屋于2012 年过户到**凯名下，汪锦江与陈秋红系夫妻关系且共同抚养婚生 女汪滢，陈秋红应当知道该过户事实，因此其提起本案已经超过诉 讼时效。综上，请求法院依法驳回陈秋红的全部诉讼请求。 龙冰未作答辩。 郑乌毛述称，讼争房屋系汪锦江购买给汪志坚的房屋，该房屋 应归汪志坚所有，郑乌毛作为汪志坚的继承人，应享有相应的份额。 汪志坚去世之后，汪锦江还向其表示之后要把该房屋留给郑乌毛的 女儿，并不清楚讼争房屋为何又过户到**凯名下。 双方围绕诉讼请求及抗辩意见提交了证据，龙冰经本院合法传 唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃对前述证据发表质 证意见的权利。对上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 汪锦江与郑乌毛（曾用名郑亚兰）于1979年以夫妻名义共同生 活，共生育两名子女，其中于1983年生育一子汪志坚。此后双方 于1991年经法院调解离婚，协议汪志坚由汪锦江抚养。之后，汪 锦江于1991年10月与杨玉莲生育一子**凯，并于1992年3月4 日办理了结婚登记，后又于1997年3月经法院调解离婚，协议汪 洋凯由杨玉莲抚养。1997年9月5日，陈秋红与汪锦江登记结婚， 并于1998年11月生育一女汪滢。 2004年9月16日，汪志坚与龙冰（由其配偶屈经国代签）签 订一份《房屋买卖协议》，约定龙冰将其名下的厦门市思明区西堤南 里14号404室房屋即讼争房屋出售给汪志坚，成交价为63万元； 本协议签订当日支付购房定金16万元，龙冰将讼争房屋交付汪志 坚使用当日支付44万元，二手产权证取件当日支付3万元；龙冰 于开发商通知入伙并结清之前费用后二日内将房屋交付给汪志坚使 用；双方于一手产权证办妥五日内办理交易登记手续。协议签订当 日，龙冰出具收据，确认收到汪锦江支付的购房款16万元。此后， 屈经国分别于2004年10月8日出具收据确认收到汪锦江支付的购 房款40万元，于2004年11月27日出具收据确认收到“汪先生” 支付的购房款4万元，并注明余款3万元在房产证办理后付清。前 述三份收据原件由陈秋红收执至今。 另查明，讼争房屋产权于2005年8月4日登记至龙冰名下。 2006年4月22日，龙冰与其配偶屈经国出具公证委托书，委托汪 锦江全权代办将讼争房屋出售予汪志坚的手续。直至2008年12月 2日汪志坚死亡，讼争房屋并未过户至其名下，汪志坚生前已离异 且未生育子女。 2012年6月8日，**凯出具公证委托书，委托汪锦江全权代 办**凯向龙冰购买讼争房屋的手续。2012年6月28日，汪锦江 代理**凯与龙冰签订一份《存量房屋买卖合同》（合同编号： 00074204），约定龙冰将讼争房屋出售给**凯，成交价为110万元， **凯于2012年6月28日前将购房款一次性支付给龙冰，龙冰于 2012年6月28日前将讼争房屋交付给**凯。其后，汪志坚以汪 洋凯名义支付了相关契税，讼争房屋产权变更登记至**凯名下， 该房屋现处于抵押登记状态，抵押权人系中国建设银行股份有限公 司厦门市分行。 又查明，讼争房屋交付后，曾以陈秋红名义向物业管理处申请 装修，并自2005年起由陈秋红、汪锦江、汪滢常住，汪志坚生前 偶尔居住，**凯从未居住。陈秋红与汪锦江于2010年开始分居 后，汪锦江搬离了讼争房屋。 2016年2月29日，汪锦江向厦门市翔安区人民法院提起离婚 诉讼，该案审理中，其陈述讼争房屋由汪志坚购买，购房款其有帮 助出一部分，汪志坚过世时要求把该房屋赠与给**凯。2017年4 月6日，汪锦江再次向本院起诉离婚，本院作出（2017）闽0203 民初6078号民事判决，准许汪锦江与陈秋红离婚。该判决已经发 生法律效力。2018年9月13日，汪锦江作出一份公证遗嘱，内容 为其一切财产由**凯一人继承。2018年10月23日，汪锦江因病 去世。 还查明，1994年5月7日，汪锦江购买了厦门市湖里区华昌路 116号7B室，后于2004年6月23日将该房屋出售，出售价款为 22万。1997年3月5日，汪锦江购买了厦门市思明区仙岳路582 号2003室，成交价为333648元（签约时支付66830元，于1997 年4月5日前支付66918元，余款20万元办理银行按揭支付），该 房屋又于2003年9月29日转售他人，出售价款为28.7万元。2005 年1月18日，汪锦江购买了国贸金海岸逸涛阁32层06单元，后 于2009年4月13日出售他人。 本案审理中，**凯出具一份落款时间为2006年2月26日的 收条（无原件），内容为屈经国确认收到汪志坚人民币三万元。陈秋 红对该收据真实性不予确认，但认为根据过户情况推断在过户后应 该有支付了3万元购房尾款。陈秋红及汪锦江在本案原审时均表示 经双方同意才以汪志坚名义购买讼争房屋，讼争房屋产权之所以未 过户至汪志坚名下，系因汪志坚没有时间以及税费问题。 本院认为，本案争议焦点在于汪锦江、陈秋红以汪志坚名义购 买讼争房屋，其赠与标的物是购房款抑或是讼争房屋。汪锦江、陈 秋红以汪志坚名义签订在案《房屋买卖协议》的目的是购置讼争房 屋，讼争购房款均由汪锦江向售房人龙冰支付，汪志坚并未实际支 付任何购房款，且购房款的收款收据等交易材料也由汪锦江、陈秋 红实际收执保管，购房、装修均由汪锦江、陈秋红实际操办，房屋 也始终由陈秋红母女长期居住，从未交付给汪志坚实际控制，因此 应认定赠与标的物系讼争房屋。 直至汪志坚去世，讼争房屋产权始终未过户至其名下，汪志坚 也从未实际控制该房屋，因此应认定前述赠与房产的行为尚未发生 法律效力。讼争房屋系汪锦江、陈秋红在婚姻存续期间所购买，在 案证据也无法证明该房屋购房款源于汪锦江的婚前个人财产，因此 在前述赠与未发生法律效力的情形下，该房屋属于汪锦江、陈秋红 在婚姻存续期间所购买的夫妻共有财产。汪志坚去世后，汪锦江未 经陈秋红同意，擅自以**凯名义与龙冰就讼争交易又签订了编号 为00074204的《存量房屋买卖合同》，将应属夫妻共有的讼争房屋 转移登记至**凯名下，明显损害了陈秋红的合法权益；且该《存 量房屋买卖合同》也并非真实交易，仅作为过户之用。因此陈秋红 主张该合同无效，符合法律规定，本院予以支持。另，本案系确认 合同无效纠纷，陈秋红要求将讼争房屋登记至其名下，并不属前述 《存量房屋买卖合同》无效后可导致的法律后果，且汪锦江现已去 世，讼争房屋的权属登记还涉及其继承问题，另行处理为宜，故对 陈秋红该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和 国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百八十七条，《中华人民 共和国婚姻法》第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十 四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认汪锦江以**凯名义与龙冰签订的编号为00074204 的《存量房屋买卖合同》无效； 二、驳回陈秋红的其他诉讼请求。 案件受理费14700元、财产保全费5000元，由**凯、龙冰负 担；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交 上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中 级人民法院。 审 判 长 王 瑛 人民陪审员 陈 睿 人民陪审员 吴延欣 二〇一九年六月五日 代书 记员 周月娜 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产， 应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有 过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应 当各自承担相应的责任。 第一百八十七条赠与的财产依法需要办理登记等手续的， 应当办理有关手续。 《中华人民共和国婚姻法》 第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻 共同所有： （一）工资、奖金； （二）生产、经营的收益； （三）知识产权的收益； （四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的 除外； （五）其他应当归共同所有的财产。 夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证 据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的， 或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。