广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终3650号上诉人（原审被告）：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：郭峻海，总经理。委托诉讼代理人：王梓豪，广东通建律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄怡婷，广东通建律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘巧玲，女，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：樊相帮，广东瀛双律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂静云，广东瀛双律师事务所律师。上诉人佛山市雄盛王府商城投资有限公司（以下简称“雄盛王府公司”）与被上诉人刘巧玲因房屋买卖合同纠纷一案,不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初24775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雄盛王府公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判雄盛王府公司向刘巧玲支付逾期交楼违约金32312.53元（552351元×0.5‰/天×117天=32312.53元，自2017年9月28日起计至2018年1月22日止）；2.一审、二审诉讼费全部由刘巧玲承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。雄盛王府公司与刘巧玲于2016年8月30日签订《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议书》，该两份合同是双方当事人的真实意思表示，符合法律法规规定，合法有效，应当得到全面履行。因涉案《商品房买卖合同（预售)》是政府部门制定的格式合同，合同第九条约定了该商品房取得《房屋测绘报告书》是涉案房屋的交付条件。但根据《房产测绘管理办法》第五条的规定，房产测绘由房地产行政主管部门负责（即佛山市禅城区房产测绘和交易中心），而雄盛王府公司显然不能控制政府部门出具房屋测绘报告书的时间。为此，雄盛王府公司与刘巧玲经协商一致，特别签订了《商品房买卖合同补充协议书》，对《商品房买卖合同（预售）》第十一条的条款进行补充和修改。该补充协议书是雄盛王府公司与刘巧玲对于交楼问题的补充约定，且更为切合实际情况，因此，涉案《商品房买卖合同补充协议书》合法有效，应当在本案中予以适用。而根据《商品房买卖合同补充协议书》第六条的约定，对非因雄盛王府公司原因造成的延期交房，雄盛王府公司有权相应顺延履行相应义务的期限，且不承担违约责任；本合同所指“非因出卖人原因”包括但不限于政府、测量机构等不可抗力原因导致时间延误、误差等事件。因此，雄盛王府公司于2018年1月17日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并于2018年1月22日已向佛山市禅城区房产测绘和交易中心申请出具《房屋测绘报告书》。佛山市禅城区房产测绘和交易中心直至2018年4月9日才出具涉案房屋的《房屋测绘报告书》，此期间并非雄盛王府公司的原因导致涉案房屋取得《房屋测绘报告书》的时间延误，雄盛王府公司不应承担违约责任。至此，涉案房屋已经符合《商品房买卖合同（预售)》第九条商品房交付条件的全部约定，涉案房屋己达到交付标准，涉案房屋的逾期交付违约金仅应计算至2018年1月22日止。雄盛王府公司已经按照《商品房买卖合同（预售)》、《商品房买卖合同补充协议书》的约定，主动向刘巧玲支付了2017年4月1日至2017年9月27日的违约金。因此，雄盛王府公司应向刘巧玲支付的逾期交付违约金应自2017年9月28日起计至2018年1月22日止。但一审判决错误认定雄盛王府公司提供的涉案商品房于2018年9月5日才符合合同约定的交付标准，显然是认定事实不清。二、一审判决错误理解和适用涉案《商品房买卖合同（预售)》、《商品房买卖合同补充协议书》的约定，适用法律错误。根据《商品房买卖合同（预售)》以及《商品房买卖合同补充协议书》第十一条第（二）项约定，“该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。”第（三）项查验房屋第3点约定“查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（2）经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：①拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；②出卖人取得《房屋建筑工程和市政基础设计工程竣工验收备案表》；③已按照本合同第九条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同十七条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出异议不成立，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。”上述约定是从买受人的角度，约定关于在涉案房屋达到约定的交付条件后如何查验接收涉案房屋，在买受人查验涉案房屋时出卖人已按照本合同第九条的规定出示相关文件的（包括①②），则买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续。显然在涉案房屋达到约定的交付条件后买受人必须配合收楼并向出卖人提出收楼时，才存在出卖人按照本合同第九条的规定出示相关文件，但不能理解为出示上述证明文件才为商品房达到交付条件。但一审判决断章取义，将上述规定错误理解为“涉案商品房交付时应符合两个条件，即同时取得竣工验收备案表文件和《房屋测绘报告书》，同时还约定，该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示上述文件，并向买受人提供该商品房的面积实测数据”，雄盛王府公司认为涉案房屋取得或视为取得竣工验收备案表文件和《房屋测绘报告书》时已具备交付条件，雄盛王府公司仅需在涉案房屋交付时向刘巧玲出示上述文件。虽然雄盛王府公司在约定的时间未能交付涉案房屋，但涉案房屋达到交付条件时，雄盛王府公司即不存在违约，刘巧玲已无权拒绝接收案涉房屋，亦不应继续按《商品房买卖合同（预售)》第十二条的约定计收违约金。三、一审判决错误认定雄盛王府公司未向刘巧玲出示《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》和《房屋测绘报告书》。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》和《房屋测绘报告书》均为政府部门出具的文件资料，均可公开查阅，刘巧玲等业主均可自行通过查询、复印获得。再者，雄盛王府公司取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》和《房屋测绘报告书》后即将之置于办理收楼的物业服务中心，刘巧玲可以随时前来查阅，刘巧玲办理收楼时雄盛王府公司也会出示。一审判决认为雄盛王府公司未向刘巧玲公示该两份文件，明显与常理不符。刘巧玲作为涉案房屋的买受人，办理收楼不仅是其合同权利，也是其附随义务，但刘巧玲从未向雄盛王府公司提出收楼以及查验竣工验收备案证明文件和《房屋测绘报告书》的要求，因此，迟延收楼责任在于刘巧玲。综上，一审判决认定涉案房屋逾期交楼违约金计算截止日是错误的，恳请二审法院查清事实、正确适用法律，依法改判。刘巧玲辩称，雄盛王府公司的上诉理由不成立，且雄盛王府公司在与业主的系列案件中屡次提交虚假证据，在业主诉雄盛王府公司系列案中已有生效判决，一审判决认定事实正确，恳请二审法院驳回雄盛王府公司的上诉请求。刘巧玲向一审法院起诉请求：1.雄盛王府公司立即向刘巧玲支付逾期交付房屋违约金94727.79元[以552351为基数，从2017年4月1日(包括1日)起，按日万分之五，计算至2018年9月5日，扣除雄盛王府公司已支付的49712元]；计算公式：552351元×0.0005×523天-49712元=94727.79元;2.雄盛王府公司承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：2016年8月30日，刘巧玲为购买禅城区X路68号X座（办公）X单元X层X室与雄盛王府公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定价款为552351元。合同主要约定：第七条付款方式及期限买受人采取商业贷款方式付款：首期款：自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的51.12%，金额282351元；除首期款外，剩余房款金额270000元，应于2016年9月14日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；第十条商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，本合同为毛坯交楼，给水管安装至户内卫生间的一个接水点，排水管安装至户内卫生间和阳台各一个排水点；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，本合同为毛坯交楼，供电按照国家有关规定和供电局审核通过的供电要求配置电线；3.供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；5.电话通信：交付时线路敷设到户；6.有线电视：交付时线路敷设到户；7.宽带网络：交付时线路敷设到户。（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）1.小区内绿地率：2017年3月31日达到A1区（住宅区）、A2区（商业区）绿地率达到16.22%……以上设施未达到上述条件的，双方同意按照以下方式处理：1.小区内绿地率未达到上述约定条件的，整改至达到规划条件。第十一条交付时间和手续。出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）该商品房经验收合格；（3）已按照本合同第九条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十七条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出重新验收的，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。第十二条逾期交付责任。出卖人逾期交房超过90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之五的违约金。第十三条面积差异处理。该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。双方签订了《商品房买卖合同补充协议书》，其中第十六大点第6小点约定：鉴于“佛山雄盛王府广场为统一规划设计的项目，共有5个分区，除A1为住宅区外，A2为办公用房、写字楼，其余的A3、B4和B5均为商业区。因规划报建等原因，本项目5个分区不同步进行建设，目前先建有A1和A2区，其余各区在建。此外该补充协议书第十八大点对送达约定如下：出卖人可按如下方式之一向买受人履行本合同约定的通知义务：1）出卖人通知买受人签收，买受人签收之日为通知送达日期；2）出卖人按照本合同载明地址寄出挂号信或特快专递，寄出后的第5日视为送达日期；3）出卖人将通知内容公告于《佛山日报》，公告发布后的第三日为送达日。乙方联系方式如有变更，应在变更五天内书面通知对方。佛山市雄盛王府广场综合体A地块A2区（商业区）于2018年1月17日竣工验收备案。雄盛王府公司于涉案房屋竣工验收备案后填写邮寄单，向刘巧玲在涉案买卖合同中载明的地址通过中国邮政EMS寄送《收楼通知书》、《住宅房屋使用说明》及《住宅质量保证书》等。2017年11月10日，刘巧玲分别出具收据，上载：本人刘巧玲今收到佛山市雄盛王府商城投资有限公司支付本人购买的雄盛王府广场禅城区X路68号X座2006房逾期交楼自2017年4月1日起至2017年6月29日违约金24856元、2017年6月30日起至9月27日违约金24856元。另查明一，根据佛山市金尺房地产测绘服务有限公司出具的《预售面积预测报告书》，案涉房屋的建筑面积为43.53平方米。另查明二，根据雄盛王府公司提交的测绘报告显示，佛山市禅城区房产测绘和交易中心于2018年4月9日出具涉案小区X路68号X座的《房屋测绘报告书》，涉案房屋的建筑面积为43.75平方米。刘巧玲确认雄盛王府公司于2018年9月5日向其公示了房屋测绘报告和竣工验收备案表。另查明三：2016年11月15日，雄盛王府公司收到刘巧玲以商业贷款方式支付的购房尾款270000元。雄盛王府公司陈述，（确认刘巧玲主张的违约金）从2017年4月1日开始计算，计算标准为日万分之五，但应扣除雄盛王府公司已经支付的49712元。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案房屋买卖合同及其补充协议等均是各方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行。根据刘巧玲、雄盛王府公司的诉辩意见，本案的争议焦点为：若刘巧玲逾期付款是否可免除雄盛王府公司逾期交房的违约责任；若不免除，违约金的计算标准及截止时间如何确定。关于刘巧玲逾期付款是否可免除雄盛王府公司逾期交房的违约责任问题。对此，首先，刘巧玲已在签订买卖合同时办理了银行按揭手续，履行了办理按揭贷款的合同义务，且无证据证明银行贷款未及时支付系由于刘巧玲的过错；其次，案涉合同约定，“如买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款、违约金、按揭贷款未能按期足额支付给出卖人），出卖人有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且出卖人不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任”，该约定应理解为买受人未支付完毕购房款、违约金前，出卖人有权不予办理交房或房产证，而非雄盛王府公司所主张的只要买受人付款有逾期的情形，雄盛王府公司就有权不予办理交房或房产证，按照雄盛王府公司所主张的对上述合同约定的理解明显免除了出卖人的主要合同义务，排除买受人的主要合同权利，违反公平原则。故对雄盛王府公司该主张，一审法院不予支持，雄盛王府公司的逾期交房违约责任不因此免除。至于雄盛王府公司主张刘巧玲存在逾期付款的违约情形，因雄盛王府公司在本案中未提起反诉，一审法院不作处理，雄盛王府公司可另行主张。关于逾期交楼违约金的计算截止时间。参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法〔2017〕191号）第三十条第二款的意见，合同约定的交付条件高于前款标准（即经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案）的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。本案中，根据合同约定，案涉房屋交付时应符合两个条件，即同时取得竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，同时还约定该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示上述文件，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。可见，双方约定的交付标准高于竣工验收这一标准，应以上述约定作为认定涉案商品房交付的标准。刘巧玲确认在2018年9月5日收到测绘报告及房屋竣工备案证明文件，至此方可认定雄盛王府公司提供的商品房符合合同约定的交付标准，而雄盛王府公司未提供证据证明其在2018年9月5日前已向刘巧玲公示了上述文件，故逾期交楼违约金的计算截止时间应为2018年9月5日。雄盛王府公司认为违约金应计算至2018年1月17日，缺乏依据，一审法院不予支持。关于逾期交房违约金计付标准问题。本案中，就雄盛王府公司逾期交楼的事实，双方并无争议，雄盛王府公司逾期交楼，构成违约，应承担违约责任。至于逾期交房违约金的标准，合同约定为出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金，因此，依据合同的约定，应按日计算向刘巧玲支付全部房价款万分之五的违约金。雄盛王府公司从2017年4月1日至2018年9月5日逾期交楼523天，根据上述违约金标准，其应支付的违约金为：（552351元×0.0005）/天×523天=144439.79元。据前查明，刘巧玲确认已收取雄盛王府公司支付的逾期交楼违约金49712元，故应予以扣减，雄盛王府公司应支付的逾期交楼违约金为94727.79元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：雄盛王府公司在判决发生法律效力之日起十日内向刘巧玲支付逾期交楼违约金94727.79元。如雄盛王府公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1084元，由雄盛王府公司负担。二审期间，上诉人雄盛王府公司向本院提交以下证据：1.新建商品房委托测绘预受理收件收据2张，拟证明雄盛王府公司于2018年1月22日向佛山市禅城区房产测绘和交易中心申请出具案涉房屋的测绘报告；2.《佛山市禅城区房产测绘和交易中心房屋测绘报告书》一份，拟证明佛山市禅城区房产测绘和交易中心于2018年4月9日出具案涉房屋的《房屋测绘报告书》；3.《房产测绘办事指南》一份，拟证明根据广东政务服务网的房产测绘办事指南，房产测绘业务应当在25个工作日内办结，而佛山市禅城区房产测绘和交易中心的办理时间长达52个工作日。被上诉人刘巧玲未向本院提交新证据。本院组织了各方当事人进行证据交换和质证，刘巧玲发表了质证意见。经审查，本院认定如下：雄盛王府公司提供的证据1有原件核对，且加盖佛山市禅城区房产测绘和交易中心收件专用章，本院对真实性予以确认；证据2一审时已提交，不属于新证据，本院不予采信；证据3来源于广东政务服务网，本院对真实性予以确认。本院审理查明，一审判决认定事实正确，本院予以确认。本院认为，围绕着诉辩双方的意见，二审争议的焦点为雄盛王府公司应向刘巧玲支付逾期交楼违约金的数额是多少。经审查，刘巧玲与雄盛王府公司签订的《商品房买卖合同（预售）》以及《商品房买卖合同补充协议书》是各方当事人的真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。就雄盛王府公司逾期交楼的事实，双方一审时均无争议，雄盛王府公司逾期交楼，构成违约，应承担相应的违约责任。关于逾期交楼违约金的计算标准，一审判决认定为按照涉案房屋全部房价款的日万分之五计算，双方二审时均未提出异议，对此本院迳行予以确认。关于逾期交楼违约金的计算截止时间。雄盛王府公司上诉主张涉案房屋交付时间应为其向佛山市禅城区房产测绘和交易中心申请出具《房屋测绘报告书》之日，即逾期交楼违约金应计至2018年1月22日。雄盛王府公司述称依据《商品房买卖合同补充协议书》第六条约定，“对非因出卖人原因造成的延期交房，出卖人有权相应顺延履行相应义务的期限，且不承担违约责任”，《房屋测绘报告书》的出具时间延误非雄盛王府公司的原因，故其不应承担2018年1月22日之后的违约责任。经审查，首先，《商品房买卖合同补充协议书》第六条与《商品房买卖合同（预售）》第十一条“交付时间和手续”的约定相辅相成，依然强调商品房交付时应符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告书。虽然涉案房屋于2018年1月17日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但截至2018年1月22日，雄盛王府公司尚未取得《房屋测绘报告书》，即涉案房屋尚未符合交付条件。其次，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。雄盛王府公司作为涉案房屋的开发商及涉案合同的草拟人，在订立合同之初即应当对房屋的交付时间有合理的预期，清楚知悉房屋开发建设流程，预先扣除政府相关部门的工作时间，进而再拟定相关合同条款对交付时间及逾期交付违约责任进行约定，现雄盛王府公司以其向房产测绘部门提交测绘报告申请的时间2018年1月22日作为其向刘巧玲支付逾期交楼违约金的截止时间，与合同约定不符，亦违反诚实信用原则。综上，雄盛王府公司上诉主张涉案房屋的逾期交楼违约金计至2018年1月22日，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。雄盛王府公司上诉称于2018年4月9日取得涉案房屋《房屋测绘报告书》，之后将《房屋测绘报告书》以及竣工验收备案证明文件置于办理收楼的物业服务中心，刘巧玲从未提出收楼及查验文件的要求，应承担迟延收楼的责任。经审查，合同约定涉案房屋交付条件为同时取得竣工验收备案证明文件和《房屋测绘报告书》，交付该商品房时，出卖人应当出示上述文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收。本案中，雄盛王府公司未提供充分证据证实其通知刘巧玲到物业服务中心进行查阅，亦未提交充分证据证实其已经出示了证明文件给刘巧玲，故刘巧玲在出卖人未出示证明文件的情况下有权拒绝收楼。雄盛王府公司该项上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。刘巧玲一审确认其于2018年9月5日收到《房屋测绘报告书》和房屋竣工验收备案证明文件，一审判决据此认定2018年9月5日为涉案房屋交付之日，并无不当，本院予以维持。雄盛王府公司从2017年4月1日至2018年9月5日逾期交楼523天，根据上述违约金标准，其应向刘巧玲支付逾期交楼违约金144439.79元（552351元×0.5‰/天×523天），因刘巧玲一审确认已收取雄盛王府公司逾期交楼违约金49712元，故应予以扣减，一审判决据此认定雄盛王府公司应支付的逾期交楼违约金为94727.79元，该处理并无不当，本院予以维持。雄盛王府公司上诉主张其应向刘巧玲支付逾期交楼违约金32312.53元（552351元×0.5‰/天×117天），理由不成立，本院不予支持。综上所述，雄盛王府公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1360元，由上诉人佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张雪洁审 判 员 翁丰好审 判 员 李 虹二〇一九年六月十三日法官助理 金玲子书 记 员 龚淑仪