浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0424民初1317号 原告：洪燕，女，1987年11月1日出生，汉族，住海盐县。 委托诉讼代理人：方燕，海盐县武原法律服务所基层法律工作者。 被告：浙江美林房地产开发有限公司。住所地：海盐县武原街道盐北路88号美林.金色港湾小区15幢301室。统一社会信用代码9133040077572037X9。 法定代表人：林尔良。 委托诉讼代理人：冯美芳、齐好，浙江国傲律师事务所律师。 原告洪燕为与被告浙江美林房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，向本院起诉，请求法院判令：1、被告支付原告逾期办证违约金26739元（按购房款469110元自2016年11月6日起按日万分之一计算至2018年5月30日，计算方式=469110元*0.0001*570天）；2、被告承担本案诉讼费用。本院于2019年3月12日受理后，依法适用简易程序，于2019年3月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人方燕、被告的委托诉讼代理人冯美芳、齐好均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经审理，本院查明事实如下：2012年12月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，原告向被告购买美林·金色港湾三期第17幢1单元1102号房，该房建筑面积约84.45平方米，合同总价款468888元；合同第七条及附件三对付款方式及期限作出了约定。此外，该合同第十六条及附件三对关于办理产权的事宜约定为：买受人委托出卖人办理该商品房转移登记；出卖人不能在约定的期限内交付权属证书，如约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。附件三第3点对第十六条的补充约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属（包括契税证，房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人委托出卖人办理三证过程中，因为买受人或政府机构的原因而导致三证延误迟办理的，出卖人不承担责任。另，合同第十二条约定：由于买受人原因，未能按期交付的，交接以出卖人电话、短信或发出的交接通知为标志，买受人超过30天未前来办理交接手续，按商品房总价款的万分之五每天支付保管费。 2016年8月8日，原告与被告办理收房及结算手续，被告出具购房确认结算清单。该结算清单载明：房屋实测面积84.49平方米，总房款应为469110元，加上被告代收办证费用、物业专项维修基金等共计478675.60元，原告已预交468888元，应收9787.60元。2018年5月30日，涉案房不动产权证由产权登记机关制作发放。 庭审中，被告答辩称，首先，本案其主体不适格。其已申请追加嘉兴伟达房地产开发有限公司（以下简称伟达公司）和浙江嘉兴中达建设有限公司（以下简称中达公司）为共同被告参与诉讼。因被告与伟达公司、中达公司在2015年11月18日在海盐县住房和城乡规划建设局的主持下签订了《美林三期房地产开发项目转让协议书》（以下简称《协议书》），该协议书中明确了被告将本案争议的美林三期项目整体转让给了伟达公司和中达公司，并由伟达公司和中达公司负责已售商品房的交付和产权转移登记等。因此申请法院将伟达公司、中达公司追加为共同被告，如存在逾期办证违约责任的，应由伟达公司、中达公司承担。其次，对于逾期办证的天数，有约定应按约定，原告依据司法解释计算违约天数有误。根据合同附件三中的约定，在商品房交付后360日内由出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据上述约定实际出卖方义务为在交房后360日内完成房屋的初始登记。经查，涉案房屋的初始登记已于2018年2月5日办理完成。因此，逾期天数应从实际收房日的360天后开始计算至初始登记完成之日。再者，原告也存在逾期收房的违约责任，伟达公司在2016年5月16日发出了《交房通知书》，通知办理交房日期为2016年5月21日至2016年5月26日，但原告未按照通知日期前来办理交接手续，应按合同约定向被告支付保管费，请求法庭在查明事实后在原告诉请中扣除原告应承担的相应费用。最后，因被告目前经营困难，原告提出的逾期办证违约金过高，恳请法庭予以调整。 上述事实有原告提供的商品房买卖合同、购房确认结算清单、不动产权证书及到庭当事人的陈述为证。 本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法有效。就本案中双方争议的焦点问题，本院作如下认定： 第一，关于是否需追加伟达公司和中达公司为共同被告的问题。本院认为，首先，被告申请追加伟达公司、中达公司为共同被告的理由，不符合法律、法规规定的必要共同诉讼情形。其次，根据合同相对原理，与原告签订购房合同及办理结算手续的均为被告，故即便是伟达公司、中达公司确在与被告履行相关协议中存在违约情况导致被告办证的延迟，也系被告与伟达公司、中达公司之间的法律关系，被告不能以此来对抗其应向原告履行的义务。最后，被告如确有证据证明中达公司、伟达公司应承担其他违约责任，被告可另行起诉，不影响被告的权利救济途径。因此，对于被告提出申请追加伟达公司、中达公司为共同被告的申请本院不予准许。 二、关于逾期办证的天数问题。 原告认为，因双方合同第十六条关于逾期办证具体起始时间约定不明，因此应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第十八条“自买受人在房屋交付使用之日起90日内未办理的，应承担违约责任”的规定，自2016年11月6日起计算逾期办证天数。本院认为，虽商品房买卖合同中第十六条没有明确具体的交付权属证书的时间，但合同附件三第3条对出卖人应于何时办理产权初始登记作出了约定。该约定未违反法律、法规的强制性规定，是合同组成的一部分，应认定合法有效。因此被告提出应适用附件三中关于逾期办理权属约定的意见本院予以采纳，对原告要求适用90日的规定不予支持。本案中，原告委托被告办理涉案房屋的权属证书，并于2016年8月8日交房当日交清被告预收的办证费用。按照合同附件三的约定（交房后360日内登记资料备案），并结合海盐县国土资源局对办理不动产权登记所需的材料及办理流程，本院认为在被告向海盐县国土资源局相关部门上交办理权属登记的所有材料后应给予7日作为办理登记证书的合理期限，故经计算，涉案房屋应于2017年8月10日前办理不动产权登记并取得权属证书，而二原告实际取得涉案房屋不动产权登记证书时间为2018年5月30日，逾期293天。对于违约金的计算标准，原告主张按已支付房款每日0.01%的标准计算，符合双方约定，也未明显过高，本院予以支持。因此，原告可请求的逾期办证违约金为13744.92元（469110元*0.01%*293天），对原告请求的超出部分不予支持。 另，被告抗辩要求原告支付逾期收房保管费，但被告提交的相关证据原告未予认可，也不同意在上述违约金中抵扣，本院认为被告的上述请求可另案处理，故本院对被告在本案中的上述抗辩意见不予采纳。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告浙江美林房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告洪燕逾期办证违约金13744.92元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果被告浙江美林房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费234元，由原告洪燕负担113元，被告浙江美林房地产开发有限公司负担121元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 审判员  李夏琰 二〇一九年六月二十九日 法官助理李亚平 书记员沈子为 ??1?