贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初4707号原告：周玉荣，女，汉族，1973年4月4日出生，住贵州省毕节市七星关区，被告：贵州毕节长弘房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路银开百货对面。统一社会信用代码：91520500745702090P。法定代表人：靳丽梅，该公司总经理。委托诉讼代理人:吴海（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15224201610146568。原告周玉荣与被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司（下称：长弘房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周玉荣,被告长弘房开公司的委托诉讼代理人吴海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周玉荣向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行《商品房买卖合同》，为原告办理长弘花苑B栋一单元19楼3号商品房的不动产权属证书；2、判令被告按照《商品房买卖合同》的约定，支付原告逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金（按已交付房价款357,420.00元的日万分之二的标准，从2014年12月31日起计算至办理完毕不动产权证之日止），暂定109,000.00元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由:2011年11月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市××单元××房（房号：B1-19-3），建筑面积155.40平方米，套内建筑面积128.96平方米，房屋总价款为357,420.00元，原告以银行按揭付款,于本合同签订之日向被告交付首期房款127,420.00元,余款230,000.00元以银行按揭支付;被告承诺于2014年12月31日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告;约定日期起180日以后,被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书,原告不退房的,被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后,原告按合同约定向被告交付首付款并办理了银行按揭贷款,付清房屋总价款357,420.00元。按合同约定,被告应于2014年12月31日前为原告办理商品房转移登记,但被告至今尚未办理,构成违约,应承担违约责任,按合同约定为原告办理不动产权属证书并支付违约金。综上,原告为维护自身合法权益,特诉至贵院,请求支持原告诉请,依法保护原告合法权益。被告长弘房开公司辩称：原告诉请的诉讼时效已过，不应得到支持;原告主张的违约金过高，请求调整。本院经审理查明：2011年11年4日，原告作为买受人，被告长弘房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定，买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市××路××单元××房，该房号为B1-19-3；该商品房总价款为357,420.00元；出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的所有文书交付给买受人，约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生由买受人承担。合同还对原、被告双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。因被告未按照合同的约定于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并为原告办理房屋权属转移登记，故原告以上述诉请诉来本院。另查明，截止本院开庭审理之日，被告仍不具备办理涉案商品房转移登记的条件。上述事实有原、被告的陈述及原告提交的《商品房买卖合同》、首付款收据、个人贷款支付凭证，上述证据已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。本院认为，综合原、被告的诉辩意见和本案事实，本案争议的焦点为：一、被告是否应当向原告支付逾期交付办理涉案房屋商品房转移登记的有关文书的违约金？二、原告向被告主张违约金，是否超过诉讼时效？关于焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按合同约定履行各自义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。被告至今未取得涉案房屋所有权初始登记的行为，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过30日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。同时，因原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，而被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故计算违约金的截止时间应当为被告提交完毕办理涉案房屋商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。关于焦点二，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当于2014年12月31日之前履行交付办理商品房转移登记的有关文书义务，但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。原则上应从2015年1月1日起计算违约责任；由于被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2019年4月25日）往前倒推三年即2016年4月25日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，对原告诉请的违约金从2016年4月25日起计算;因此，对被告抗辩原告主张的违约金已超过诉讼时效的理由，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳；其余部分无事实及法律依据，本院不予采纳。故被告应从2016年4月25日起，以原告已付购房款357,420.00元为基数，按日万分之二的标准计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。对原告主张被告为其办理涉案商品房不动产权证书的诉请，因被告尚不具备法定的办理商品房转移登记的条件，属事实上的履行不能，故，对原告的该项诉请，本院不予支持，原告可待被告实际具备办理涉案商品房转移登记的条件后，再行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，向原告周玉荣支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金的计算方式为：以原告已付购房款357,420.00元为基数，按日万分之二的标准从2016年4月25日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告周玉荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,240.00元，由被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  周晶晶二〇一九年六月二十五日书记员  葛红霞