广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初2225号原告：广州星河湾物业管理服务有限公司，住所地广州市番禺区大石街迎宾路星河湾畅心园4栋1座103，统一社会信用代码91440113728229334A。法定代表人：吴惠珍。委托诉讼代理人：真萍，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：王晓彤，女，该公司工作人员。被告：侯素果，女，1963年12月1日出生，汉族，住广州市番禺区，原告广州星河湾物业管理服务有限公司（以下简称星河湾物业公司）与被告侯素果物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告星河湾物业公司的委托诉讼代理人真萍、王晓彤、被告侯素果到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星河湾物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付拖欠的从2005年6月1日起至2018年12月31日止的物业管理费13316.3元，以及从应付款之日起至上述款项付清之日止的逾期支付违约金，暂计至2018年12月10日为49167.05元，实际索赔违约金按12083.78元计算，两项合计25400.08元；2.请求判令被告向原告支付拖欠的从2005年6月1日起至2018年9月30日止的水费65.2元，第1、2项诉讼请求合计25465.28元；3.本案诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告减少诉讼请求为：2005年6月至2009年12月期间拖欠的物业费本金12006.5元及相应的违约金。事实和理由：被告于2002年1月25日购得广州宏富房地产有限公司开发（以下简称宏富公司）的位于广州市番禺区大石街迎宾路星河湾朗心园15栋2座303房，建筑面积为87.3平方米，并于2002年2月2日签署了《确认书》、《星河湾物业管理公司住址收楼确认书》约定：由被告委托原告提供上述房屋所属小区的物业管理服务及收取物业管理费等相关费用；住宅物业管理服务费按每平方米建筑面积每2.5元计收，当月交清物业管理费；逾期缴交的，从逾期之日起每日按应交费用的1‰缴交违约金等。被告于2002年2月至2005年5月正常缴纳相关物业费。现被告自2005年5月份开始，再次未再交纳物业管理费、水费。经原告多次发出缴费通知单催缴，被告仍未缴纳。原告认为，被告签订的《确认书》、《星河湾物业管理公司住址收楼确认书》合法有效，对各方均具有法律约束力。被告实际行使业主权利，且原告提供物业管理与服务的情况下，无理拖欠原告物业管理费等相关费用，已严重损害原告的合法权益。为此，依据《广东省物业管理条例》、《民事诉讼法》的有关规定，原告向法院提起诉讼，请求法院判令被告支付拖欠的物业管理费、逾期违约金等。请法院依法作出公正的裁判。被告侯素果辩称，一、我于2002年1月25日购买星河湾第一期朗心园15栋2座303房，当时对星河湾的环境和物业特别认可，甚至引以为豪。但不曾想到的是住进一年多时间客厅右上角开始漏水，不到两个月又开始发霉，无奈之下，请求物业公司维修，多次上门催促才安排工程部来维修，三年时间一共维修了四次，都找不到漏水发霉的原因，都是打磨后抹上一层灰，敷衍了事，每次维修我都得请假在家，过后还得打扫卫生，给我们生活起居造成诸多不便并影响到我们的心情。我们找物业公司要求赔偿和一次性修复好，公司的工作人员马小姐签收后，就一直没给答复，也没人找过我们协商此事。无意间一次同楼邻居说他家客厅也漏水，他直接找了星河湾的总经理吴慧珍女士，结果是一次性把房屋修好，还免掉三年的物业管理费。我们再次请求无果，一气之下就停交了物业管理费。07年卧室和卫生间开始漏水，我们再找物业公司派人来维修，一直了无音讯，房屋至今还漏水，有图片为证。万般无奈之下，我们在2008年搬离了星河湾小区直至今天。我们仁慈讲理，09年我们把房屋出租后，续交了物业管理费。这10年间我们不知换了多少租客，都是因为房屋漏水的原因，现在没有租客。法官大人我们不是有意拖欠，一切都事出有因，一直在等待他们给我们一个交代。二、万万没想到的是，今年三月中旬的一天，租客联系到我，说有一份法院的传票是我的，我浏览后十分震惊，星河湾物业管理服务有限公司把我们告上法庭，我们一直在等待他们找我们协商如何解决此事，但他们一次也没有，就用这种方式来对待业主，哪怕在起诉前上门问租户要到我们的联系方式，通知一下，也算是最起码的尊重啊！让我们失望至极。09年离开星河湾我们和物业公司再也没有联系过，我们的诉求也石沉大海，当我打开传票才看到星河湾物业管理服务公司早有准备，他们虽熟知法律知识，但起诉的赔偿金额高达二倍之多，中华人民共和国合同法第29条规定，违约金不能超过欠款总额的30%，所以我对广州星河湾物业管理服务有限公司提出的违约金赔偿不接受，恳请法官明断。三、我们都是小老百姓，善良无知，不懂得用法律来保护自己，要知道今天他们是用这样的方式，我们早该把他们告上法庭了。在此，我恳请法官：此案己过诉讼有效期，请求法律不给保护。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经审理查明：原告星河湾物业公司是具有从事物业管理资质的企业法人。番禺区大石街星河湾朗心园15栋2座303（以下简称涉案房屋）登记在被告侯素果名下，涉案房屋的建筑面积为87.3平方米。涉案小区尚未成立业主委员会。2002年1月25日，被告侯素果与物业开发商宏富公司签订《星河湾前期物业管理服务协议》，该协议约定住宅物业管理服务费按每平方米建筑面积2.5元计收；每月首5日前交费，逾期交费的，每逾期一天需增交1‰违约金。2001年6月1日、2008年12月1日、2014年12月1日，原告星河湾物业公司与宏富公司分别签订《广州星河湾前期物业服务合同》，上述合同均约定由宏富公司委托原告星河湾物业公司对涉案小区进行前期物业管理服务，住宅物业服务费用按2.5元每月每平方米交纳，业主或物业使用人应在每月15日前履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起按每日应缴款的千分之一向乙方支付违约金。上述《星河湾前期物业管理服务协议》及《广州星河湾前期物业服务合同》还对其他相关事项进行了约定。上述合同签订后，原告依约提供了物业管理服务。原告主张物业管理费每月218.3元（2.5元/月/平方米×87.3平方米），被告2005年6月1日至2009年12月31日期间拖欠的物业管理费为12006.5元。被告抗辩原告主张的物业管理费已经超过诉讼时效。原告主张曾多次向被告催收物业管理费，原告提供了：1、律师函、EMS国内标准快递邮件详情单及妥投证明，证明2016年12月10日由被告本人签收律师函；2、原告2007年1月24日出具的催费通知；3、原告2009年1月23日出具的催费通知；4、原告2011年1月22日出具的催费通知；5、原告2013年1月21日出具的催费通知；6、原告2015年1月20日出具的催费通知；2、原告2018年11月20日出具的催费单。原告陈述，每月会上门送达缴费通知。本院认为，被告侯素果与开发商宏富公司签订的《星河湾前期物业管理服务协议》、原告星河湾物业公司与开发商宏富公司签订的《广州星河湾前期物业服务合同》均合法有效，原告据此对涉案物业小区进行物业管理，原、被告之间形成物业服务合同关系，被告作为涉案物业小区的业主，享受了原告提供的物业管理服务，故应当支付相应的物业管理服务费给原告。涉案房屋的建筑面积为87.3平方米，原告主张物业管理费每月218.3元（2.5元/月/平方米×87.3平方米），本院予以确认。被告应向原告缴纳2005年6月1日至2009年12月31日期间拖欠的物业管理费为12006.5元。关于诉讼时效问题。原告提供了律师函、EMS国内标准快递邮件详情单、妥投证明、催费通知、催费单等证据，结合原告每月会上门送达缴费通知的陈述，基本证明了原告持续向被告进行追讨，且亦符合物业服务企业追讨物业管理费的一般操作惯例，本院对原告的上述主张予以采信，原告主张被告支付物业管理费的诉请并未超过诉讼时效，本院予以支持。对于被告关于诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。关于被告抗辩涉案房屋存在质量问题，属于被告与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，而本案原、被告之间为物业服务合同纠纷，两者属于不同的法律关系。原告按照合同约定对涉案房屋所在小区提供物业管理服务，有权向业主收取物业管理费。另外，由于原告在与开发商协调解决涉案房屋的质量问题及后续衔接过程中没有很好地尽到协调的义务，物业管理服务存在瑕疵，故对原告关于违约金的主张，本院不予支持。原告作为服务企业，应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进小区环境改善，提高物业服务的总体水平，减少不必要的讼累。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条，判决如下：一、被告侯素果应于本判决生效之日起三日内向原告广州星河湾物业管理服务有限公司支付2005年6月1日至2009年12月31日的物业管理费12006.5元；二、驳回原告广州星河湾物业管理服务有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费201元，由原告广州星河湾物业管理服务有限公司负担100元，由被告侯素果负担101元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  何成臻二〇一九年六月二十日书记员  林敏倩