广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终4582号上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市千陶经贸有限公司，住所地广东省佛山市禅城区********陶城大厦4层，统一社会信用代码914***********378D。法定代表人：刘怀仙，董事长。委托诉讼代理人：马智桃，广东龙浩律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市丰润物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*****河宕雁牌厂职工宿舍2楼之二，统一社会信用代码914**********6172T。法定代表人：彭国栋，董事长。原审被告：彭国栋，男，1975年6月15日出生，汉族，住湖南省衡阳县*************，公民身份号码430************493。佛山市丰润物业管理有限公司和彭国栋的共同委托诉讼代理人：唐水元，广东昊法律师事务所律师。上诉人佛山市千陶经贸有限公司（以下简称“千陶公司”）因与上诉人佛山市丰润物业管理有限公司（以下简称“丰润公司”）和原审被告彭国栋房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初27808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。千陶公司上诉请求：1.撤销原判第一项，改判丰润公司立即支付场地占用费355839.54元及资金占用损失9499.45元（以355839.54元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率4.35%自2018年3月16日计算至实际清偿之日，暂计至2018年10月26日，要求计算至实际清偿日），彭国栋对此承担连带清偿责任；2.一、二审案件受理费由丰润公司和彭国栋承担。事实和理由：一审法院在法律无特别规定、千陶公司和丰润公司也没有明确约定的情况下，推定双方已就2018年2月1日至2018年3月15日期间的场地占用费进行结算，认定事实错误，保护了违约方，有违公平原则。1.根据《资产租赁合同》约定，租赁期满后丰润公司继续占用场地至2018年3月15日，千陶公司有权按照约定租金标准向其收取场地占用费。千陶公司从未通过明示或默示方式放弃收取场地占用费的权利。一审法院仅根据《申请书》形成时间以及双方以保证金抵扣欠款的做法，便在没有法律明确规定和当事人特别约定的情况下，直接推定双方已就案涉合同项下所有费用结算完毕，完全曲解了《申请书》的真实意思，违反了民事权利的放弃须采取明示的意思表示才能发生法律效力之原则。2.千陶公司和丰润公司从未结算2018年2月1日至2018年3月15日期间的场地占用费，丰润公司也没有支付该款项。从千陶公司和丰润公司的来往函件看，双方从未提及2018年2月1日至3月15日期间的场地占用费结算问题。从丰润公司2018年3月27日《申请书》的内容看，其申请抵扣租金及后期使用场地费用的具体时间段，并不包括2018年2月1日至3月15日。从日常生活经验看，丰润公司长期无力支付租金和场地占用费，且73.1万元保证金不足以抵扣其拖欠千陶公司2018年1月31日前的租金76万余元，在此情况下双方根本不可能对2018年2月1日至3月15日期间高达35万余元的场地占用费进行结算。3.根据《资产租赁合同》第三条第6款的约定，在丰润公司违约的情况下，千陶公司用保证金扣除租金、场地占用费和水电费，并未放弃要求丰润公司承担清偿余下欠款的权利。一审法院推定双方已结算完毕，明显不符合《资产租赁合同》的约定。针对千陶公司的上诉，丰润公司和彭国栋答辩称：一审法院判决驳回千陶公司的诉讼请求正确。1.千陶公司基于挂牌招租原因，一直同意免收丰润公司租赁合同期满后的租金，具体免收数额一直处于协商中，申请书确定的结果是最终协商结果。千陶公司提出“未通过明示或默示方式放弃向丰润公司收取场地占用费”，与客观事实不符。2.造成搬迁迟延的主要责任在千陶公司。3.从千陶公司同意返还保证金冲抵租金和后期使用场地费用来看，千陶公司也确实在当时表示各善后事宜均已结算完毕。丰润公司上诉请求：1.撤销原判第二项；2.改判千陶公司退回丰润公司从2017年1月16日起至2018年1月31日交纳的星棚租金279786.11元；3.改判千陶公司赔偿丰润公司因建国路192号厂内第一幢、第八幢厂房维修期间租金117595.3元及因搬迁导致损失185000元；4.诉讼费用由千陶公司承担。事实和理由：1.《资产租赁合同》第五条第四项约定：千陶公司保证出租物业房地产权属清晰，但千陶公司至今也未能证明星棚的使用权归属，千陶公司也不是星棚土地使用权人，千陶公司无权收取星棚占有使用费。2.按照《资产租赁合同》约定，房屋主体结构性维修由千陶公司负责。2017年8月，千陶公司通过挂牌招标方式对建国路192号厂内第一幢、第八幢厂房天面、墙体补漏及疏通下水道进行维修。屋顶裂缝、墙体开裂需要维修，显然属于房屋主体结构性维修。千陶公司于2017年8月17日和佛山市房建集团有限公司签订的《建国路192号厂内第一幢、建国路192号厂内第八幢的物业维修工程合同》，表明千陶公司认可厂房天面、墙体补漏、疏通下水道属于主体结构性维修。3.因千陶公司房屋质量问题导致丰润公司财产损失，千陶公司应赔偿厂房维修期间租金117595.3元及搬迁损失185000元。针对丰润公司的上诉，千陶公司答辩称：一审法院判决驳回丰润公司的诉讼请求正确，应予维持。案涉星棚没有规划报建手续，丰润公司在签订合同时已经知悉情况，根据最高人民法院相关司法解释，丰润公司应当支付占有使用费，要求千陶公司返还没有依据。根据建国路192号厂内第一幢、第八幢物业维修工程合同和项目与工程计价表，维修项目仅仅是厂房贴面、墙体补漏、疏通下水道等，不属于主体结构性维修。维修工程不会导致物业无法使用，丰润公司没有搬运费损失。千陶公司上诉意见不能成立。千陶公司向一审法院起诉请求：1.丰润公司立即支付场地占用费355839.54元及资金占用损失9499.45元（以355839.54元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率4.35%自2018年3月16日计算至实际清偿之日，暂计算至2018年10月26日为9499.45元）；2.彭国栋对丰润公司的付款义务承担连带责任；3.丰润公司、彭国栋承担本案诉讼费用。丰润公司向一审法院提出反诉请求：1.千陶公司退回丰润公司从2017年1月16日起至2018年1月31日缴纳的星棚租金279786.11元；2.千陶公司赔偿丰润公司因建国路192号厂内第一幢、八幢厂房维修期间的租金117595.30元及因搬迁导致损失185000元；3.千陶公司承担全部诉讼费用。一审法院认定的事实：佛山市禅城区***********、五幢、六幢、七幢、八幢及佛山市禅城区*******之二，房屋建筑面积分别为1956.40平方米、3360平方米、2135.09平方米、2153.28平方米、7362平方米、4523.53平方米，均为千陶公司单独所有。2016年12月15日，千陶公司（甲方、出租方）与丰润公司（乙方、承租方）、彭国栋（丙方、保证人）签订《资产租赁合同》，约定“第一条租赁物业基本情况1.甲方按现状租赁给乙方的物业（土地）位于佛山市禅城区***********厂房及厂内星棚（以下简称出租物业）。2.甲方租赁给乙方的物业证载建筑（厂房）面积为25210.86平方米（具体以房地产权属证记载的为准），其中有证六幢21490.30平方米，无证星棚3720.56平方米……第二条租赁期限3.租赁期一年，自2016年12月16日起至2017年12月15日止。甲方同意给予乙方一月的免租维修期，租金从2017年1月16日开始计缴。第三条租金、保证金、其它费用及其缴付方式4.租金的计收：出租物业单价按建筑（土地）面积计算，其中有证六幢共21490.30平方米，每月为10元/平方米，租金214903元（含增值税价款）；无证星棚共3720.56平方米，每月为6元/平方米，租金22323.36元（含增值税价款）。合共每月租金237226.36元（含增值税价款）。乙方必须先交租后使用，按月交租，每月的租金必须在当月的10日前把当期的租金一次性向甲方缴交。逾期缴交租金的，甲方按每日千分之五的比例向乙方收取滞纳金……第六条房屋装修、维修11.甲方负责出租物业的主体结构性维修（但因乙方行为造成主体结构性损坏的由乙方承担责任），其余的维修费用由乙方负责支出；公共部位的维修，甲方可进行协调处理，属于承租方责任造成的，由承租方承担费用……第九条合同的解除或终止……24.无论因任何原因而致合同解除或终止的，乙方应于合同解除或终止之日起七日内自行搬走自有财物并向甲方交还租赁物业，但甲方同意延长腾退时间的除外，搬迁期间乙方应按本合同项下租金标准按日向甲方计付场地占用费。如乙方逾期搬出的，则视为乙方放弃租赁场地内所有剩余物资，该剩余物资归甲方所有并任由甲方处理……”2017年5月25日，丰润公司向千陶公司出具《申请维修函》，上载“我公司承租公司位于建国路192号的物业项目，经过几场暴雨、台风，发现2幢瓦面多处漏水、交接缝处漏水，8幢楼面开裂漏水，严重影响我公司的正常生产活动，造成了严重的经济损失（纸箱受潮、货物腐蚀、装修被破坏等一系列的严重问题），根据双方签定的《资产租赁合同》第六条房屋装修、维修第11条，出现主体结构性的维修由甲方负责，请贵公司及时安排维修人员修复，减少双方损失。”2017年8月17日，千陶公司与房建公司签订《建国路192号厂内第一幢、建国路192号厂内八幢的物业维修工程合同》，约定由房建公司负责对丰润公司承租的建国路192号厂内第一幢、八幢的天面、墙体补漏及疏通下水道。该工程于2017年8月15日开工，2017年9月1日竣工，并于2017年11月6日经千陶公司、丰润公司验收合格。2018年1月15日，丰润公司向案外人广东佛陶集团股份有限公司出具《关于佛山禅城建国路192号物业挂牌招租通知的复函》，上载“……我司若未能中标该物业，要求交租金截止原物业合同终止时间（即2017年12月15日）。搬迁时间为三个月（含春节期间），撤离原租户和清理所有物品在2018年3月15日全部完成，将该物业场地归还给贵公司。”2018年2月1日，千陶公司向丰润公司出具《关于佛山市禅城区*******物业移交的复函》，上载：“贵司租赁建国路192号，于2017年12月15日租赁期满。该物业在2018年1月2日挂网招租，由新租户中标。贵司租赁物业尚欠租金（2017年10月16日至2018年1月31日）共711679.08元，请贵司在2018年2月25日前缴清。按双方签订的租赁合同第九条第24点规定，贵司要在7天内搬走自有财物并向甲方交还租赁物业，但考虑到贵司仓库存货多，以及在春节假期等实际情况，我司同意贵司提出在2018年3月15日前搬离原租户和清理所有物品完毕，把场地交还我司，搬迁期内场地安全责任由贵司负责。”2018年3月27日，丰润公司向千陶公司出具《申请书》，上载“我司与贵司分别于2016年12月29日和2016年12月15日签订的《委托管理协议》、《资产租赁合同》，委托我司管理位于佛山市禅城区*******************块侧通道，以及将佛山市禅城区***********厂房及厂内星棚租赁给我司，分别为期11个月（自2017年1月1日至2017年11月30日止）和1年（自2016年12月16日至2017年12月15日止），现均已到期，需退回两笔协议/合同保证金11000元、720000元，合计731000元。另，我司于《资产租赁合同》到期时，未付给贵司合同期内租金及后期使用场地（厂房租期：2017年10月16日至2018年1月31日，费用为711679.08元；通道租金：2017年12月至2018年3月份，费用为13800元）的费用，共725479.08元、场地电费35541.09元，合计761020.17元。现我司向贵司申请，将上述两笔保证金抵减《资产租赁合同》内的费用，余下部分30020.17元另外向贵司支付。”千陶公司的法定代表人刘怀仙等管理人员在该申请书上签署同意并签名确认。2018年3月28日、2018年3月30日，彭国栋通过中国农业银行分别向千陶公司转账支付8494.55元、21525.62元，合计30020.17元。千陶公司陈述，丰润公司已于2018年3月15日将涉案厂房及星棚交还给千陶公司。《申请书》上签名人员梁嘉为千陶公司资产部经理，冯仕辉为千陶公司财务部经理，刘怀仙为千陶公司总经理，周剑琴为千陶公司财务部副总经理。该《申请书》原件在千陶公司处。丰润公司和彭国栋陈述，2018年2月底与千陶公司对涉案的厂房及星棚交接完毕，千陶公司签收后不久就将涉案物业交给中标的公司。《申请书》上所记载的“2017年10月16日至2018年1月31日的费用711679.08元”为涉案资产租赁合同所约定的上述时间段的厂房以及星棚在内的租金；“通道租金”指石湾工农路27号地块与建国路192号地块侧通道的租金；“场地电费”是指涉案《资产租赁合同》的厂房及星棚在2018年3月15日之前所产生的电费。涉案《资产租赁合同》72万元保证金以及《委托管理协议》保证金11000元合计731000元用于折抵上述费用。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。千陶公司与丰润公司签订《资产租赁合同》，约定千陶公司向丰润公司出租21490.30平方米厂房及3720.56平方米无证星棚。厂房租赁部分，千陶公司已提供《资产租赁合同》证明对涉案厂房享有权利，故千陶公司、丰润公司关于厂房租赁的相关约定是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有拘束力。因租赁合同约定的租赁期已于2017年12月15日届满，双方并无重新签订新的租赁协议，故千陶公司与丰润公司之间关于厂房的租赁关系已于2017年12月15日终止。星棚因千陶公司未能提供已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据，故千陶公司、丰润公司之间关于星棚的租赁合同关系应属无效。关于千陶公司诉请场地占用费及资金占用期间利息损失。涉案《资产租赁合同》第九条第24点约定，“无论因任何原因而致合同解除或终止的，乙方应于合同解除或终止之日起七日内自行搬走自有财物并向甲方交还租赁物业，但甲方同意延长腾退时间的除外，搬迁期间乙方应按本合同项下租金标准按日向甲方计付场地占用费……”按照上述约定，在合同解除或终止后，如千陶公司同意延长腾退房屋的情况下，丰润公司应按租金的标准支付占有使用费。本案中，千陶公司及丰润公司对协商一致延长腾退房屋的时间是无争议的，双方对何时交接虽持不同意见，但根据双方陈述，千陶公司已在2018年3月15日交接租赁物，而丰润公司于2018年3月27日向千陶公司提交《申请书》在后。丰润公司在《申请书》确认欠交的租金、电费等情况，并申请以保证金折抵，上载“合同到期时未付贵司合同期内租金及后期场地使用费……现申请保证金抵减……余下另外向贵司支付”，根据内容可知《申请书》为丰润公司向千陶公司提出对租赁合同关系所产生费用的结算申请，千陶公司的法定代表人以及部门经理在申请书上签注“同意”以及签名，应为其职务行为，代表千陶公司对丰润公司的结算申请予以确认。千陶公司主张该申请并未对2018年1月31日之后的费用情况进行结算，如前所述，《申请书》形成于丰润公司向千陶公司交还涉案场地之后，其时延长腾退房屋的期间已全部发生，即就租赁合同关系期间所发生的费用已确定，且双方确认在《申请书》中对保证金进行处理，符合因租赁合同已履行完毕，保证金可不再承担保证作用而予以处分的情形。据前查明，丰润公司已按照《申请书》的约定向千陶公司支付相应租金、电费等，故千陶公司与丰润公司就涉案租赁场地的各项费用已结算完毕，千陶公司现再主张丰润公司和彭国栋支付2018年1月31日之后的费用已违背双方结算的约定，故对千陶公司的诉请，不予支持。关于丰润公司诉请千陶公司退还星棚租金。涉案星棚虽无报批报建手续，但丰润公司已实际占有使用星棚，故依法应参照租赁合同中对租金的约定支付占有使用费，丰润公司诉请返还于法无据，不予支持。关于丰润公司诉请的维修期间的损失。根据采信的证据，丰润公司对厂房天面、墙体补漏，疏通下水道并不属于《资产租赁合同》第六条第11点可由千陶公司负责的“主体结构性维修”，并因丰润公司以此向千陶公司主张维修期间损失的理据不足，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、驳回千陶公司的诉讼请求。二、驳回丰润公司的反诉请求。本案适用简易程序，一审案件受理费减半收取3390元，由千陶公司负担；反诉费4812元，由丰润公司负担。在本案二审过程中，各当事人均未向本院提交新证据。一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据本案当事人的上诉请求，本案二审重点审查：1.丰润公司是否应向千陶公司支付2018年2月1日至同年3月15日期间的租金和场地占有使用费355839.54元及其资金占用期间的利息损失；2.千陶公司是否应返还其已经收取的星棚租金给丰润公司；3.千陶公司是否应向丰润公司赔偿案涉厂房维修期间的租金和搬运费损失。本院分述如下：关于返还星棚租金问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”案涉星棚未取得建设工程规划许可证，案涉《资产租赁合同》中租赁星棚部分无效。但是，丰润公司占有使用了星棚，千陶公司按照《资产租赁合同》约定的租金标准收取星棚占有使用费合法。丰润公司要求返还已支付给千陶公司的星棚租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。丰润公司依据《资产租赁合同》占有使用星棚，根据合同相对性原理，丰润公司应向千陶公司支付星棚占有使用费。如果千陶公司不是星棚的权属人，则千陶公司和星棚权属人之间另外存在独立的民事法律关系，可根据该民事法律关系调整千陶公司和星棚权属人之间的民事权利和义务。丰润公司上诉提出千陶公司因未能证明星棚的使用权归属而无权收取星棚占有使用费，理据不足，本院不予支持。关于2018年2月1日至同年3月15日期间的厂房租金和星棚占有使用费。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”案涉《资产租赁合同》约定租期至2017年12月15日届满，丰润公司于2018年3月15日前退出案涉厂房，丰润公司依法应当向千陶公司支付《资产租赁合同》租赁期限届满后至其向千陶公司返还租赁物期间的厂房租金和星棚占有使用费。丰润公司实际支付租金和占有使用费至2018年1月31日，但这是丰润公司和千陶公司协商的结果，千陶公司实际上已同意不收取2018年2月1日至同年3月15日期间的厂房租金和星棚占有使用费。理由如下：2018年1月2日，千陶公司通知丰润公司投标参加佛山市禅城区*******物业挂牌招租，该《通知》明确：“请贵司必须在2018年1月31日前离场并清理物品，将出租物业归还我司，租金收至2018年1月19日止。”2018年1月15日，丰润公司回函给千陶公司：“我司若未能中标该物业，要求交租金截止原物业合同终止时间（即2017年12月15日）。搬迁时间为三个月（含春节期间），撤离原租户和清理所有物品在2018年3月15日全部完成，……”2018年2月1日，千陶公司复函丰润公司，明确租金计算至2018年1月31日，同时，“……考虑到贵司仓库存货多，以及在春节假期等实际情况，我司同意贵司提出在2018年3月15日前撤离原租户和清理所有物品完毕，把场地交还我司……”2018年3月27日，丰润公司向千陶公司书面申请以合同保证金抵减租金和电费、租金计算至2018年1月31日。千陶公司于同年4月初同意丰润公司的申请，并由其法定代表人、财务管理人员签字。上述两公司的来往函件记载了千陶公司和丰润公司就交还厂房、场地和合同期满后的租金支付问题的协商过程，双方协商达成的一致意见是丰润公司于2018年3月15日前交还场地，支付租金至2018年1月31日。时过境迁之后，千陶公司又以没有明示或默示方式放弃收取场地占用费的权利为由起诉要求丰润公司支付2018年2月1日至同年3月15日期间的厂房租金和星棚占有使用费及利息损失，显然违背案件基本事实，欠缺合理性。一审判决驳回千陶公司的诉讼请求有理，应予维持。关于案涉厂房维修期间的租金和搬运费损失。案涉《资产租赁合同》第六条第11点对租赁物业由承租方或者出租方负责维修以及维修费用的承担作出了相应的约定，但是《资产租赁合同》并未约定物业维修期间在何情形下可免除承租方支付租金的义务。并且，丰润公司也没有提交充分证据证明维修案涉物业给其造成损失。丰润公司要求千陶公司赔偿厂房维修期间租金和搬运费损失，没有事实和法律依据。此外，丰润公司和千陶公司就租赁关系早已结算完毕，时过境迁之后，丰润公司又主张千陶公司赔偿维修厂房给其造成损失，不能说明正当理由，欠缺合理性。故，一审法院判决驳回丰润公司相关诉讼请求正确，本院予以维持。综上所述，千陶公司和丰润公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16404元，由上诉人佛山市千陶经贸有限公司负担6780元，由上诉人佛山市丰润物业管理有限公司负担9624元。本判决为终审判决。审 判 长 王咏章审 判 员 温万民审 判 员 翁丰好二〇一九年六月二十七日法官助理 谢 童书 记 员 何斯棋