文书内容广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终6690号上诉人（原审原告）：梁俊晖，男，1974年7月7日出生，汉族，住广州市海珠区。委托代理人：汤小花，广州启源律师事务所律师。委托代理人：李俊辉，广州启源律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：张宏光，男，1969年3月12日出生，汉族，住广州市海珠区。同系陈美英与张友泽的委托代理人。被上诉人（原审被告）：陈美英，女，1966年10月27日出生，汉族，住广州市海珠区。委托代理人：张宏光，系陈美英的丈夫。上诉人（原审被告）：张友泽，男，1994年1月2日出生，汉族，住广州市海珠区。委托代理人：张宏光，系张友泽的父亲。上诉人梁俊晖、张友泽因与被上诉人张宏光、陈美英房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初10257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。梁俊晖上诉请求判令：一、撤销原审判决第三、四项；二、改判张宏光向梁俊晖支付违约金87万元，陈美英、张友泽承担连带责任；三、本案一、二审诉讼费均由张友泽、张宏光、陈美英共同承担。事实与理由如下：一、原审法院认定“梁俊晖先与张宏光签订《房屋买卖合同》、后与张友泽签订《广州市存量房买卖合同》，买卖合同变更为张友泽……”，是错误的。《房屋买卖合同》、《补充协议》、《合同补充协议》及《广州市存量房买卖合同》是同一买卖关系下不同阶段的表现形式。《房屋买卖合同》、《补充协议》、《合同补充协议》是各方的真实意思表示，应该以该三份合同作为履行依据。《广州市存量房买卖合同》是各方的虚假意思表示，不应作为履行依据；其一,对于梁俊晖而言，其真实意思表示是与张宏光建立买卖合同关系。对于张宏光而言，其真实意思表示为购买涉案房产，并将涉案房产过户到他人(张友泽)名下。2018年4月14日，梁俊晖与张宏光签订的《房屋买卖合同》中约定：“乙方(即张宏光)有权落他人姓名”，并约定网签合同与本合同约定不一致的，以本合同为准。2018年5月2日，梁俊晖与张宏光、张友泽、陈美英签订的《补充协议》、《合同补充协议》再次强调“乙方(即张宏光）有权落他人名额”，且明确协议内容为各方真实意愿。5月2日，中介顺家公司工作人员要求梁俊晖在《广州市存量房买卖合同》签名时，再三说明该合同只是走程序而已，买卖双方都以《房屋买卖合同》为准。由此可见，梁俊晖和张宏光无论是真实意愿还是实际行为，认可的都是《房屋买卖合同》，而不是《广州市存量房买卖合同》。梁俊晖在《广州市存量房买卖合同》上签名及配合办理张友泽的银行按揭审批手续，其目的也是为了履行其与张宏光签订的《房屋买卖合同》，配合张宏光将涉案房屋过户到第三方名下，并非合同主体变更。其二，对于张友泽而言，其真实意思表示为配合其父亲张宏光履行《房屋买卖合同》，完成交易过户手续。梁俊晖与张宏光在原审庭审中确认：在整个交易过程中，张友泽仅于2018年5月2日出现过一次，为配合办理手续，其于当天在《广州市存量房买卖合同》和《补充协议》签名及按手指摸，证明张友泽知悉且确认梁俊晖与张宏光签订《房屋买卖合同》和补充协议，并确认合同实际履行以梁俊晖与张宏光签订的合同以及补充协议为准。张友泽为在校学生，没有任何经济来源，无法获得银行贷款审批手续。即使张宏光通过制造虚假银行流水、提供连带担保等各种渠道获得银行同贷书，张友泽也没有任何经济偿还能力，最终实际支付款项的仍是张宏光。可见，张友泽在《广州市存量房买卖合同》和《补充协议》上签名的真实意思仅是为了配合履行其父亲张宏光签订的《房屋买卖合同》及补充协议。二、原审法院认定“2018年4月28日，梁俊晖与张宏光及张友泽、陈美英及案外人冯松，案外人袁健签订《补充协议》……”，是错误的。梁俊晖与张宏光在4月28日达成补充协议。为继续行合同，在中介的组织下，张友泽、张宏光于5月2日在《补充协议》及《广州市存量房买卖合同》上签字盖指纹，当天梁俊晖出差，到晚上回家后补充签字。可见，补充协议的签订时间应为5月2日；三、原审法院认定“实际最终与梁俊晖就本案房屋建立买卖合同关系并实际履行买卖合同的买受人应是张友泽……”，是错误的。从交易过程中的面谈沟通、签订合同、后续协商、款项支付、参加庭审情况来看，与梁俊晖建立房屋买卖关系的是张宏光；其一，与案外人中介Amy看房，就本案房屋交易细节进行洽谈、与按揭中介陆承良联系办理按揭贷款审批手续、与中介Amy联系沟通交易情况、与中介德诚行联系沟通、催促交付款项、办理过户手续等合同履行过程中的所有微信联络、电话沟通等，均是由张宏光处理和决定，从证据和实际履行情况来看，本案房屋买受人为张宏光。其二，2018年4月14日，梁俊晖与张宏光签订《房屋买卖合同》，约定张宏光有权落他人姓名，并约定网签合同与本合同约定不一致的，以本合同为准，双方于5月2日签订《合同补充协议》再次强调张宏光有权落他人名字。张宏光多次提出的是落他人姓名购买本案房屋，而非由他人购买本案房屋，其退出购买本案房屋，由此表明，本案房屋的实际买受人为张宏光。其三，张宏光分别于2018年4月16日、2018年5月2日向梁俊晖支付两万元和二十八万元定金。2018年5月23日至5月30日期间，张宏光多次向张友泽账户大额转账，用于制造张友泽的银行账户流水便于获得贷款审批。张宏光在聊天记录中多次提出“正在筹款，比较艰难”、“买这个房我亏得太多太大”、“我想放弃”，以及张宏光在聊天记录中发送自己银行卡余额截图、在庭上提交其银行账户等证据均证明实际出资人以及买受人为张宏光，梁俊晖知道并配合张宏光将本案房屋落他人姓名。其四，在本案房屋购买过程中，张友泽仅于2018年5月2日在中介公司出现过一次，签署了网签合同和补充协议，从未实质参与合同交易过程，梁俊晖至今从未见过张友泽。其五，根据张友泽办理按揭贷款情况可知，其作为一名学生并无经济能力购买本案房屋，其能通过贷款审批无疑是张宏光通过为其制造流水而达成的。且，虽然张宏光与陈美英具备本市住房限购区域内的住房购房资格，但因陈美英名下已有房产，故张宏光签订《房屋买卖合同》时已了解自身因限购政策问题，购买第二套房产需要支付七成首付以及高额的税费，而张友泽名下无房产，可以“唯一房产”身份获得税费和贷款优惠。张宏光与张友泽为父子关系，是张宏光借用儿子名义购房还是实际赠与给儿子，梁俊晖无从考究，但各种证据均表明实际买受人是张宏光，张宏光实际购房，然后落户到张友泽名下。四、原审法院将调解过程中梁俊晖的自认事实作为定案证据违反法律规定。整个庭审中，双方均未提出涉案房屋是否为梁俊晖过五唯一的住房问题。直至庭审结束法官组织调解的过程中，梁俊晖表示：“已于7月31日购置第二套房屋，涉案房屋已非梁俊晖的过五唯一住房，如现在调解继续履行，增加的税费梁俊晖不承担”，并在法官的要求下于2018年11月20日提交补充情况说明及第二套房的相关信息资料作为辅助调解之用。原审法院根据梁俊晖在调解过程中对案件事实的认可，认定梁俊晖在涉案房屋交易过程中也存在违约行为，明显违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条的规定；五、原审法院遗漏重要事实。涉案房屋非“过五唯一”并非梁俊晖的违约事由，造成涉案房屋非“过五唯一”的原因是张宏光没有按照合同约定履行支付首付款及递件过户手续的义务。梁俊晖于5月9日签订第二套房屋的买卖合同，递件过户时间定为7月18日，目的就是等待涉案房屋完成过户后，再办理新房递件过户手续，这样就能以唯一房产的身份享有优惠税费和贷款利率，但最终梁俊晖在2018年7月31日以非“唯一房产”的身份完成购置新房过户手续，增加了税费和贷款利率成本。因张宏光一而再、再而三的违约行为，导致涉案房屋非“过五唯一”。为避免违约、扩大损失，梁俊晖在7月31日办理新房递件过户手续属无奈之举。但张宏光的违约行为已经造成梁俊晖在购入另一套房屋时，因不属于“唯一房产”而蒙受更高的税费和款利率，梁俊晖保留追究张宏光赔偿损失的权利；六、原审法院遗漏重要事实。张宏光多次违反合同约定，合同不能履行的根本原因是张宏光一直未凑齐首付款，拒绝支付首付款，拖延办理递件过户手续；其一，张宏光违反《房屋买卖合同》第八条的约定逾期支付定金。张宏光在4月26日与梁俊晖的聊天记录中提到，“加上资金也出现问题，本以为周日能回笼的钱至今未落实”，故直至2018年5月2日，张宏光与梁俊晖再次协商签署补充协议后才将定金付清。其二，张宏光逾期办理贷款审批手续。《房屋买卖合同》第八条第三款约定“乙方应在签署本合同后6天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用”，即张宏光应于2018年4月20日前办理贷款手续，但由于张宏光以资金周转困难为由多次拒绝办理贷款手续，后又因张宏光为降低税费及首付款额度，将涉案房屋落款至张友泽名下，张友泽为在校学生，现有银行流水无法获得银行高额贷款审批，加上贷款担保人即张宏光也存在个人资信问题，银行不同意贷款，后其通过特殊途径才获得银行同意，故一直拖延至2018年5月下旬才开始正式将贷款材料交给银行，2018年6月21日贷款审批通过，但贷款额度不足。其三，张宏光逾期支付首付款。2018年4月16日签订的《房屋买卖合同》第八条约定，“首期楼价款(含定金)共计人民币二百六十一万元于2018年5月15日前支付”，5月2日签订的《补充协议》和《合同补充协议》约定，“甲乙双方一致同意首期款项最迟支付时间为2018年5月30日”。但截止梁俊晖起诉之日，张宏光依然没有支付首付款。在同贷书出具(6月21日)后，梁俊晖仍通过多种方式催促张宏光支付首付款以及办理递件过户手续，但张宏光均拒绝。因其无能力支付首付款甚至提出减免房款、支付房款后返还房款当借款、托管房款等理由拒绝支付首付款。多次沟通未果，梁俊晖在2018年7月3日给予张宏光最后宽限期，梁俊晖通过多种方式通知张宏光于2018年7月4日支付首付款并递件过户，但张宏光不予理会，拒绝购买本案房屋。最后，从张宏光提交的银行流水可见，从签订合同之日直到庭审当天，张宏光以及张友泽银行账户内均没有足够余额支付首付款。七、无论涉案房屋真正的买受人是谁，均应按照合同约定履行义务，违约时均应承担违约责任。《房屋买卖合同》、《补充协议》、《合同补充协议》及《广州市存量房买卖合同》对首期款的支付时间、交楼时间、办理按揭手续时间、递件过户时间等关键问题进行约定，且明确约定了违约责任。即使《广州市存量房买卖合同》中对同贷书出具后多少天内递件过户并无明确约定，但张宏光也应当在合理的时间内或在收到梁俊晖通知后办理过户手续，而不是无休止的等待和拖延。无论实际买受人是张宏光还是张友泽，均应按照合同约定履行义务，并承担违约责任；八、原审法院认定，“关于定金30万元，双方均表示同意在本案中一并处理”，是错误的。原审法官在庭审中询问当事人，当时梁俊晖的回复是：“如果法院判决对方支付违约金的话，那么这30万元可以从这当中扣减”，梁俊晖并非同意在本案中一并处理定金。张宏光一而再、再而三地不履行约定义务，无权要求返还定金，法院更无权在当事人未提出任何诉讼请求的情况下直接判决返还定金。张宏光、张友泽、陈美英对梁俊晖的上诉请求共同答辩称：不同意梁俊晖的上诉请求，其在交易过程中并没有任何过失。其一，梁俊晖串通中介机构签订了协议，隐瞒其要支付中介费的事实，造成张宏光的购房价格高出市价约60万元。张宏光为此提出协商，但被拒绝。其二，本案诉讼是由梁俊晖提起，张宏光属受害方。张宏光为应诉，耽误工作，还导致家庭内部产生矛盾。其三，2018年7月下旬，张宏光提出继续交易且到房地产登记部门排号，但被梁俊晖拒绝。张宏光已为本次交易支付45万元左右，但梁俊晖却一直拖延不交易，造成张宏光的损失，故本案一、二审诉讼费用应由梁俊晖承担。张友泽上诉请求判令：一、撤销原审判决第二项，改判双方继续履行《广州市存量房买卖合同》；二、《广州市存量房买卖合同》第六条“税费缴交”按“政府规定各付各税”履行；三、《广州市存量房买卖合同》第四条“交楼时间”按“过户后10天内交楼”履行；四、本案诉讼费由梁俊晖负担。事实与理由以原审判决为准。梁俊晖对张友泽的上诉请求答辩称：张宏光从2018年4月16日签订房屋买卖合同后就存在一系列违约，主要包括：其一，未按时支付定金。其二，逾期办理申请贷款手续。导致本案合同根本无法履行的原因是张宏光逾期支付首付款。依据2018年4月16日的买卖合同第八条的约定，张宏光应于2018年5月15日前支付首付款。此后双方经过协商，于5月2日方重新签订,《补充协议》和《合同补充协议》，再一次明确支付首付款及办理过户手续的最后期限是2018年5月30日前，但截止梁俊晖起诉当天，张宏光仍无能力支付首期款。之后梁俊晖多次催促张宏光等人支付首付款并办理过户手续，但其亦未予理会。因此，合同无法履行系张宏光的原因造成。被上诉人张宏光、陈美英表示同意张友泽的上诉请求。梁俊晖于2018年7月23日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除梁俊晖与张宏光签订的《房屋买卖合同》及《合同补充协议》；2、解除梁俊晖与张友泽签订的《广州市存量房屋买卖合同》（合同编号：穗存量合字18040249621号）；3、张宏光向梁俊晖支付违约金87万元；4、由张宏光承担涉案房屋买卖的居间咨询服务费10万元；5、张友泽、陈美英对张宏光上述第三、四项诉讼请求承担连带责任；6、本案的诉讼费用、保全费由张宏光、张友泽、陈美英共同承担。原审法院经审理查明：据粤房地权证穗字第××号房产证记载，海珠区艺洲路XX街X号X房的产权人为梁俊晖，登记时间2011年12月23日，建筑面积126.68平方米，等。据2018年3月26日的广州市不动产登记查册表显示，涉案房屋存在抵押权，权利人为中国农业银行股份有限公司广州北秀支行。签约日期为2018年4月16日的《房屋买卖合同》载明：梁俊晖为甲方、卖方，张宏光为乙方、买方，双方就买卖位于海珠××路××房××成一致协议，该物业建筑面积126.68平方米；成交价为8700000元；交易税费交付方式：买方承担；乙方签订本合同后不能按本合同约定买入该物业，应向甲方支付成交价10%的违约金，甲方应退还乙方已付的所有款项；乙方逾期支付楼款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向甲方支付本合同约定成交价0.05%的违约金；逾期十日以上的，甲方有权不向乙方出售该物业，但需退还乙方已付的所有款项，乙方应向甲方支付成交价10%的违约金；付款细则：乙方应于签订本合同时支付100000元作为定金；乙方应在签署本合同后6天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，甲方应协助乙方办理按揭手续，包括但不限于签订有关文件/合同等；首期楼价款2610000元于甲乙双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内（2018年5月15日前）到税务部门完税及到不动产交易中心递件过户并取得受理回执当天付清；6090000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由乙方于买卖双方到税务部门完税及到不动产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天以现金支付；甲乙双方同意按规定通过存量房网上交易系统签订《存量房买卖合同》，该合同与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准；双方已知悉限购及贷款政策，确保可提交合资格文件以办理过户及贷款手续，本合同与网签合同不一样的，以本合同内容为准；备注：①双方协定从递件当天开始起算（半年内才把房屋交吉）；②由递件当天算起半年内迁出户口；③乙方有权落他人姓名；④签订合同当天乙方先支付贰万元定金，剩下捌万元整于2018年4月16日前支付甲方；等。签订日期为2018年4月16日的《中介服务三方协议（买卖）》载明：梁俊晖为甲方，张宏光为乙方，广州市德才房地产代理有限公司（下简称德才公司）为丙方、中介方，甲乙双方独家委托丙方就买卖涉案房屋提供中介服务事宜，三方协商达成协议；丙方向甲乙双方提供交易信息、市场行情资讯，协助察看物业，最终促成双方签署合同，甲乙双方需在签署合同当天支付经纪代理及资讯服务费，需支付的服务费金额以其与丙方签订的《经纪代理服务费确认书》及《咨询服务费确认书》为准，如任何一方签署合同后违约，合同另一方的经纪代理服务费及咨询服务费需由违约方支付；等。日期为2018年4月16日的《咨询服务费确认书》载明：梁俊晖确认德才公司提供了中介咨询服务，成功促成梁俊晖签署涉案房屋的买卖合同，梁俊晖同意支付壹拾万元作为咨询服务费，该确认书签署之日起生效。2018年4月28日，梁俊晖（甲方）与张宏光及张友泽（乙方）、陈美英及案外人冯松（见证人）、案外人袁健（中介方）签订《补充协议》，约定：乙方同意购房定金更改为叁拾万元整，并承诺于2018年5月2日17时前全部支付于甲方指定账户，若到时甲方未收到所有定金，乙方同意立即无条件放弃购买本物业，承担相应违约责任，同意甲方有权立即将本物业转售他人；甲乙双方一致同意首期款项最迟支付时间为2018年5月30日，递件过户时间相应调整；甲方同意乙方保留拾万元尾款至交楼前付清；甲乙双方同意甲方交楼时间更改为收到按揭后三个月内；甲方保证本物业过五年且为本人唯一房产；乙方提出部分首期款项（不超过贰拾万元整）可能有不能按时到账风险，甲方同意届时另行协商（时间不超过两个月）；等。梁俊晖认为签订补充协议的时间为2018年5月2日。2018年5月2日，梁俊晖（甲方）与张宏光（乙方）签订《合同补充协议》，约定：乙方同意购房定金更改为叁拾万元整，并承诺于2018年5月2日17时前全部支付于甲方指定账户，若到时甲方未收到所有定金，乙方同意立即无条件放弃购买本物业，承担相应违约责任，同意甲方有权立即将本物业转售他人；双方一致同意首期款项最迟支付时间为2018年5月30日，递件过户时间相应调整为2018年5月30日前；甲方同意乙方保留壹拾万元尾款至交楼前付清；甲乙双方同意甲方交楼时间更改为收到按揭款后三个月内；甲方保证本物业过五年且为本人唯一房产；乙方提出部分首期款项（不超过贰拾万元整）可能有不能按时到账风险，甲方同意届时另行协商（时间不能超过两个月）；乙方有权落他人名额；等。打印时间为2018年4月16日的穗存量房合字××号《广州市存量房买卖合同》载明：梁俊晖为甲方、卖方，张友泽为乙方、买方，广州君御房地产顾问有限公司为丙方、中介方；买卖物业为涉案房屋，本次交易与涂销及抵押登记一并办理；甲乙双方约定该房地产按整套出售并计价，总金额8700000元；签订本合同时，乙方向甲方支付100000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式付款方式按期付款；首期款乙方应过户当天向甲方支付房款2610000元，剩余房款6090000元整，由乙方交易前，委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按揭的方式为商业贷款，如银行不批准乙方的贷款申请，各方当事人同意按照双方协商方式处理；如银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，二者相差金额，各方当事人同意按照双方协商方式处理；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为过户后半年内交楼；甲乙双方应当于同贷书出具后向房地产登记机构申请办理产权转移登记；甲乙双方按买方承担全部税费方式缴付税费；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；乙方未能按照本合同第三条约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方；甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除；等。2018年6月21日广发银行广州分行出具的《贷款初审结果通知书》载明：鉴于借款申请人/购房人张友泽向售房人梁俊晖购买涉案房屋，并承诺以该房产为抵押物向该行申请按揭贷款；经初步审查，同意给予借款申请人金额为伍佰陆拾万元的贷款，贷款期限为30年，贷款成数为69.07%；本通知书有效期为开具之日三个月内止，在此期间，如借款申请人与售房人仍未办妥房产交易过户的，本通知书失效；等。据2018年9月27日的《个人名下房地产登记情况查询证明》记载，张友泽名下查无房地产情况记录。据2018年11月19日的《购房资格证明》记载，截至2018年11月19日止，张宏光、陈美英具备本市住房限购区域内住房购房资格。梁俊晖于2018年7月23日提起本案诉讼，张宏光于2018年8月6日到原审法院签收相关诉讼材料。原审过程中，梁俊晖为证明其主张，提供了如下证据：1、梁俊晖与张宏光的微信聊天记录、梁俊晖与中介钟小姐的微信聊天记录、微信名“草上飞”与微信名“天使鱼”2018年5月2日至7月3日微信聊天记录，证明张宏光方因资信问题导致银行按揭迟迟未获批准；张宏光违反合同约定，拒不按合同约定支付首期房款，张宏光方屡屡违约，提出不合理要求，一时要求降低成交价，一时要零首付办理过户手续；2、2018年7月6日的律师函、快递单（被退回），证明梁俊晖再次书面催促张宏光方履行合同义务；3、2018年3月15日梁俊晖及案外人冯松与德才公司签订的《独家代理协议》，证明其与德才公司并没有任何所谓分成的约定，以证明因张宏光违约逾期支付首付款，造成梁俊晖违约，拖延至2018年7月31日才办理递件过户手续。张宏光对以上证据发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议；证据2没有收到过；对证据3的真实性无法确认，其一直让梁俊晖拿出来给其看，但梁俊晖不拿出来，究竟合同是否有篡改也不知道；对于证据4，其从来没有看过该合同，之前也不清楚梁俊晖另外购买新房。张宏光方为证明其抗辩意见，提供了如下证据：1、张友泽的中国农业银行个人明细对帐单；2、张宏光的中国建设银行帐户交易明细；3；收款收据（中介费43500元）、收款收据（手续费）、收款收据（按揭服务费）；4、微信聊天记录（魏晋风骨微信聊天记录、Amy微信聊天记录、君御按揭陆承良（汤马斯）；微信聊天记录（天使鱼的微信聊天记录）。梁俊晖对以上证据发表如下质证意见：证据1真实性、合法性无异议，但关联性无法确认；证据2真实性、合法性、关联性不予确认；证据3因为其不是收据的出具方，所以真实性、合法性、关联性均无法确认；证据4Amy微信聊天记录的意见：合法性予以认可，真实性、关联性不予认可，微信记录不完整，仅为部分截取，不能完整反映整个交易过程，具体完整记录见梁俊晖提交的证据，该证据可证明Amy多次催促张宏光方要尽快筹备首付款，张宏光方多次违反合同约定，迟延办理贷款按揭手续、迟延支付首付款，迟延办理过户手续的，更提出零首付办理过户手续的无理要求；君御按揭陆承良（汤马斯）微信聊天记录的意见：合法性予以认可，真实性、关联性不予认可，微信记录不完整，仅为部分截取，不能完整反映全部内容，从该证据可以证明因张友泽资信有问题直到5月31日才向银行提交完整的审批资料，6月21日才取得同贷书，梁俊晖曾向君御按揭陆承良（汤马斯）代为通知张宏光方，在7月4日支付首期款办理递件过户手续，张宏光方不予理会；天使鱼的微信聊天记录的意见：合法性予以确认，真实性、关联性不予确认，微信记录不完整，仅为部分截取，不能完整反应事件的全过程，完整资料见梁俊晖补充提交的证据，该证据证明：张宏光方逾期未支付首付款，梁俊晖催促尽快交付，张宏光方不予理会；同贷书出具后，梁俊晖再次催促尽快办理过户手续，张宏光方仍不予理会；张宏光方屡屡违约，提出不合理要求，直到7月3日梁俊晖仍积极与张宏光方协商，希望能协商解决本案纠纷，但亦不予理会。原审诉讼中，梁俊晖、张友泽共同确认：穗存量房合字××号《广州市存量房买卖合同》打印时间为2018年4月16日，但双方实际于2018年5月2日签订；定金300000元支付情况如下：20000元由张宏光支付15000元现金，另外5000元由张宏光微信转款，余下280000元于2018年5月2日由张宏光账户转至梁俊晖账户；微信聊天记录中“神箭手”为张宏光、“天使鱼”为梁俊晖的妻子，“草上飞”为陈美英，“魏晋风骨”为梁俊晖。双方均同意定金在本案中一并予以处理。梁俊晖表示：1、其并未向德才公司支付中介服务费10万元，撤回其第四项要求张宏光方承担中介服务费10万元的诉讼请求；2、其购买第二套房屋没有告知过张宏光方，因本案房屋约定5月30日完成递件过户手续及支付首期款，梁俊晖另外购买的房屋与业主约定最迟过户时间为7月18日，如张宏光方能按约定履行合同不影响本案房屋过户时是梁俊晖的唯一物业，因张宏光方一直拖延递件过户及支付首期款，导致梁俊晖购买新房违约，为不扩大损失，梁俊晖于2018年7月30日办理了新房的过户手续；3、梁俊晖实际是与张宏光建立买卖合同关系，张宏光是为了降低首付款、税费、提高贷款额度而登记在张友泽名下。张宏光方存在逾期支付定金、逾期办理贷款审批手续、拒绝配合办理递件过户手续的违约行为；4、2018年7月31日，张宏光方单方面提出预约过户申请，梁俊晖回复要求张宏光方承担迟延支付首期款的违约责任，梁俊晖不接受张宏光方的单方面预约过户；5、梁俊晖明确：其第三项诉讼请求依据是与张宏光签订的房屋买卖合同第5条，第五项诉讼请求依据是因张宏光与陈美英系夫妻关系，本案为夫妻共同债务，应承担连带责任，且陈美英在4月28日的补充协议有签名；张友泽与梁俊晖签订了网签合同，故张友泽也应承担连带责任。张宏光认为：1、双方之间最终的合同应以与张友泽签订的网签合同为准，一开始就是张友泽要购房房屋来准备结婚用；因当时与梁俊晖产生矛盾，约梁俊晖协商解决问题梁俊晖没有理睬，后2018年7月3日梁俊晖约过户故其也没有理会，其后来于2018年7月31日约梁俊晖过户，梁俊晖也没有答应；2、现本案房屋已不是梁俊晖唯一住房，履行合同会产生更多的税费其不会承担；3、本案房屋是张友泽购买，应继续履行合同，张宏光缴纳的定金也视为张友泽缴纳的，假如法院处理定金应直接退回张友泽账户，如退回给张友泽，张宏光保证就本案定金不再向梁俊晖主张。即使退回定金，张宏光方也损失了包括中介费43500元、贷款利息36000元、按揭费55800元共计12万多元。原审法院认为：梁俊晖申请撤回其第四项要求张宏光承担居间服务费10万元的诉讼请求是其自主权利的处分，予以准许。本案房屋的交易过程，先后存在以下几份合同：                          定金              首期              交楼              备注                  房屋买卖合同2018.4.16              10万      2018.4.16付清              261万      同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内（2018年5月15日前）到税务部门完税及到不动产交易中心递件过户并取得受理回执当天付清              从递件当天开始起算（半年内才把房屋交吉              乙方有权落他人姓名                  补 充 协 议2018.4.28              30万      2018.5.2付清              首期款项最迟支付时间为2018年5月30日，递件过户时间相应调整              收到按揭后三个月              甲方保证本物业过五年且为本人唯一房产                  合同补充协议2018.5.2              30万      2018.5.2付清              首期款项最迟支付时间为2018年5月30日，递件过户时间相应调整为2018年5月30日前              收到按揭后三个月              甲方保证本物业过五年且为本人唯一房产，乙方有权落他人名额                  广州市存量房买卖合同（打印时间2018.4.16 签约时间2018.5.2）              10万      签订合同时付清              首期款乙方应过户当天向甲方支付房款2610000元，甲乙双方应当于同贷书出具后向房地产登记机构申请办理产权转移登记              过户后半年内交楼                    虽然本案房屋一开始由张宏光与梁俊晖签订《房屋买卖合同》，但该《房屋买卖合同》上亦注明有权落他人姓名，梁俊晖对此是明知的。且从多份合同的内容可知，本案房屋买卖付款形式存在按揭付款，按揭贷款人也是张友泽，而并非张宏光，最后由张友泽在网签版本的《广州市存量房买卖合同》签名，可见，本案房屋的实际买受人是张友泽，即使初始由张宏光签订了买卖合同，但实际最终与梁俊晖就本案房屋建立买卖合同关系并应实际履行房屋买卖合同的买受人应是张友泽。故梁俊晖认为实际是与张宏光建立买卖合同关系的意见存在误解，不予采纳。即使《房屋买卖合同》中约定网签的《存量房买卖合同》与该合同不一致时以《房屋买卖合同》合同为准，但网签版本的《广州市存量房买卖合同》的买受人已经变更为张友泽，此时，应视为梁俊晖与张宏光之间签订的《房屋买卖合同》双方已经达成合意不再履行，而变更为由梁俊晖及张友泽依据双方之间签订的网签版本的《广州市存量房买卖合同》去完成本案房屋的交易买卖流程。双方在房屋买卖的过程中，对首期款的支付、交楼的时间等关键性问题进行了协商，故而存在2018年4月28日（张友泽亦有签名）及2018年5月2日两份补充协议。从补充协议的内容可以，双方对于定金变更为30万元（于2018年5月2日付清），首期款于2018年5月30日前支付达成了一致。但张友泽于2018年4月28日签订《补充协议》时同贷书并未出具，后张友泽于2018年5月2日签订的《广州市存量房买卖合同》中约定首期款于过户当天支付，过户则是同贷书出具后向房地产登记机构申请办理转移登记。实际中，2018年6月21日广发银行广州分行才向张友泽出具《贷款初审结果通知书》。可见，《补充协议》中约定的2018年5月30日前支付首期款及递件过户实际无法履行。上述《广州市存量房买卖合同》中对于同贷书出具后多少天内递件过户并无明确约定，后续双方对于过户递件的具体时间进行协商。至2018年7月，梁俊晖、张宏光方各自均有约对方去过户递件，但双方存在分歧无法协商一致，故而本案房屋买卖未能继续履行。且梁俊晖自认其已经另外购置了第二套房屋，本案房屋已并非梁俊晖的过五唯一住房，而因非唯一住房导致将产生更多的税费，梁俊晖、张宏光方均表示不愿意负担。至此，双方对于本案房屋买卖后续的交易无法达成一致。鉴于此，对梁俊晖要求解除与张宏光签订的《房屋买卖合同》、《合同补充协议》，及与张友泽签订的《广州市存量房买卖合同》的诉讼请求予以支持。至于梁俊晖要求张宏光支付违约金87万元的诉讼请求。梁俊晖明确其该项诉讼请求的依据是《房屋买卖合同》第五条的约定。梁俊晖对于本案房屋实际建立买卖合同关系的主体、双方应实际履行的合同均存在误解。后续实际房屋交易的过程中双方产生矛盾，又无法对支付首期款、递件过户的时间达成一致。且现在本案房屋亦非梁俊晖唯一住房，合同继续履行的条件有所变更，造成本案合同无法继续履行的原因实际是双方对合同存在一定的误解而未能协商一致，而非张宏光方拒绝购买本案房屋。故梁俊晖要求张宏光按房屋成交价10%即87万元的标准承担不买入本案房屋的违约金不予支持，梁俊晖要求陈美英承担连带责任依据不足，不予支持。至于梁俊晖要求张友泽承担连带责任。如前所述，《广州市存量房买卖合同》中对于递件过户的时间在同贷书出来后多少天没有明确约定，双方无法协商一致而导致本案房屋未能继续交易，梁俊晖要求张友泽承担不买入本案房屋的违约金87万元依据不足，不予支持。关于定金30万元。双方均表示同意在本案中一并处理。本案房屋是张友泽购买，张宏光表示其缴纳的定金也视为张友泽缴纳的，如退回给张友泽，张宏光保证就本案定金不再向梁俊晖主张。鉴于本案买卖合同应予以解除，故梁俊晖应将定金30万元退回给张友泽。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条的规定，于2019年1月5日判决如下：一、解除梁俊晖与张宏光就海珠区艺洲路XX街X号X房签订的《房屋买卖合同》及《合同补充协议》；二、解除梁俊晖与张友泽就海珠区艺洲路XX街X号X房签订的《广州市存量房买卖合同》；三、梁俊晖在本判决生效之日起十日将定金300000元退回给张友泽；四、驳回梁俊晖的其他诉讼请求。本案受理费72700元，由梁俊晖负担36350元，张友泽负担36350元。本案财产保全费5000元由梁俊晖负担。经二审审查，原审判决查明事实基本无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认为：本案二审的争议焦点包括：其一，与梁俊晖建立房屋买卖合同关系的买受人主体如何确定；其二，张宏光是否构成违约，涉案房屋买卖合同关系是否应当解除；其三，张宏光是否应向梁俊晖支付违约金及如何支付；其四，陈美英与张友泽在本案中是否应与张宏光承担连带责任。关于与梁俊晖建立房屋买卖合同关系的买受人主体的确定问题。依据已查明的事实，梁俊晖与张宏光于2018年4月16日签订《房屋买卖合同》，明确约定张宏光作为买方向梁俊晖购买涉案房屋，同时约定“乙方（张宏光）有权落他人姓名”。2018年5月2日，双方签订《合同补充协议》约定对《房屋买卖合同》中有关定金金额和支付期限、首期款支付期限和过户期限等内容作相应变更。张宏光事实上也向梁俊晖分三笔共支付了300000元定金。此外，梁俊晖、张宏光及中介公司工作人员之间的微信往来也可反映，在合同履行过程，张宏光以买受人身份对涉案房屋交易事宜与梁俊晖及中介公司工作人员进行沟通与磋商。综上，与梁俊晖就涉案房屋建立买卖关系的买受人主体应是张宏光。虽然张友泽曾与张宏光作为共同买方与梁俊晖于2018年4月28日签订《补充协议》，并以买方名义与梁俊晖签订落款日期为2018年4月16的穗存量房合字××号号《广州市存量房买卖合同》，但张友泽该行为是为履行梁俊晖与张宏光在《房屋买卖合同》中约定的“乙方（张宏光）有权落他人姓名”条款所致，而非因变更买受人主体而为。据此，原审认定与梁俊晖最终建立房屋买卖合同关系并实际履行的买受人系张友泽而非张宏光，明显与事实不符，应予纠正。关于张宏光是否构成违约，本案合同关系是否应当解除的问题。如前所述，与梁俊晖建立房屋买卖合同关系的买受人主体系张宏光。而依据梁俊晖与张宏光签订的《房屋买卖合同》及《合同补充协议》的约定，张宏光应在取得银行同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内与梁俊晖共同办理递件过户手续及支付首期款，该事项应当在2018年5月30日前完成，如张宏光付款逾期十日以上的，则梁俊晖有权不向张宏光出售涉案房屋。事实上，张宏光一直未向梁俊晖支付首期款，且直至2018年6月21日才以张友泽的名义取得广发银行广州分行出具的《贷款初审结果通知书》，导致双方事实上亦无法在2018年5月30日前办理交易过户手续。因此，张宏光的行为已构成违约，梁俊晖诉请解除双方之前签订的一系列买卖合同包括梁俊晖与张友泽签订的《广州市存量房买卖合同》符合合同约定，应予支持。张友泽上诉请求判决继续履行合同，于法无据，本院不予支持。在合同应当解除的情况下，张友泽上诉请求“按政府规定各付各税”及梁俊晖在“过户后十天内交楼”亦缺乏法律依据，本院亦予驳回。关于张宏光是否应向梁俊晖支付违约金及如何支付的问题。如前所述，张宏光逾期支付首期款已超过十日，依据双方在《房屋买卖合同》中的约定，梁俊晖有权要求张宏光支付成交价10%的违约金。关于违约金标准，虽然合同约定以成交价10%的标准计算，但从本案双方的实际履行情况来看，从合同履行伊始，便出现张宏光因资金问题而无法按期履行付款义务的问题，梁俊晖在明知该情况下仍选择对此作出适度容忍，并与张宏光协商变更合同约定，延长履行期限，张宏光亦有通过变更申请按揭贷款人、申请信用贷款等途径筹集资金，故张宏光并不存在恶意拒绝履行合同义务的情形，本院据实将合同约定的违约金标准调整为30万元。因梁俊晖表示同意将其已收取的定金与违约金一并处理，两项抵消后，梁俊晖无需再向张宏光返还定金30万元，张宏光亦无需另行向梁俊晖支付违约金。据此，原审判决梁俊晖向张友泽退回定金30万元有失妥当，应予纠正。梁俊晖上诉请求张宏光向其支付违约金合法有据，但对其超出30万元部分的违约金主张，本院不予支持。关于陈美英与张友泽在本案中是否应与张宏光承担连带责任的问题。如上所述，梁俊晖要求解除一系列买卖合同及张宏光支付30万元违约金的诉请应予支持。对于支付违约金一项，因本院已认定违约金与定金互相抵消后，张宏光无需再向梁俊晖另行支付违约金，故不存在陈美英与张友泽需就该项义务履行与张宏光承担连带责任的问题。因此，梁俊晖诉请陈美英与张友泽在本案中与张宏光承担连带责任，缺乏法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人梁俊晖的上诉请求与理由部分成立，本院予以支持；上诉人张友泽的上诉请求不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实部分错误，适用法律部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初10257号民事判决第一、二项及案件受理费负担部分；二、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初10257号民事判决第三、四项；三、驳回梁俊晖的其他诉讼请求。本案原审案件受理费72700元，由梁俊晖与张宏光各负担36350元；财产保全费5000元，由张宏光负担。二审案件受理费12600元，由梁俊晖负担8190元，张宏光负担4310元，张友泽负担100元。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年六月二十六日书记员  王文杰唐颖琪