中华人民共和国 重庆市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝01民初590号 原告：童俊康(TONGJUNKANG),男,1956年6月24日出生，加拿大籍，现住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人:肖东,中豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人:刘振强,中豪律师事务所律师。 被告：李崇刚,男,1968年10月8日出生,汉族,住重庆市开县。 委托诉讼代理人:黄骊,重庆周立太律师事务所律师。 委托诉讼代理人:李小燕,重庆周立太律师事务所实习律师。 原告童俊康与被告李崇刚租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月30日立案后，依法组成合议庭，适用涉外民事诉讼程序公开开庭进行了审理。原告童俊康及其委托诉讼代理人肖东、刘振强，被告李崇刚及其委托诉讼代理人黄骊、李小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告童俊康向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告立即向原告支付2018年10月19日至2018年10月28日的租金52500元及滞纳金2100元；2.被告立即向原告支付2018年10月19日至2018年11月19日物业费10816.6元；3.被告立即向原告支付2018年11月4日至2018年11月19日的房屋占用费120000元；4.被告立即向原告支付2018年10月16日至2018年11月19日的花房用地补偿2916.55元；5.被告立即向原告支付撤场前拖欠的水费335.75元、电费7191.26元；6.被告立即向原告支付违约金200000元；7.本案诉讼费用均由被告承担。 事实及理由如下：2011年7月8日，原被告签订《租赁合同》，约定:原告将保利高尔夫豪园独栋商业楼XX栋以及设施的使用权利、管理责任和商场的经营权交由被告行使，被告须按照约定向原告支付承租费及相关费用。同日，原告将涉案房屋交付被告使用，交付时门窗完好无损、水电设备完好。被告随后向原告缴纳了20万元的保证金。2012年4月14日，原被告签订《协议书》，约定原告将原幼儿园放置中央空调的用地约65平方米，调换给被告使用，作为补偿，被告愿每月补助原告人民币2,500元。2012年5月24日，原被告签订《补充协议》，约定被告将租赁房屋内原铝合金门窗和楼梯全部拆除，改成木质门窗，被告应在租赁期间内保持所有门窗的保护及维修，租赁期满后，被告需无条件的将所有门窗及楼梯完好无损保留交给原告。合同履行过程中，原被告将租金支付方式由按季度支付调整为按月支付，即每月16日交付当月18日至次月18日的租金。后因被告多次违约，未能及时支付租金及相关费用，原告于2018年10月28日向被告宣布解除合同，并于同日送达被告，被告也当庭确认合同于2018年10月28日解除。但被告并未按照合同约定及解约通知要求及时腾空房屋，直至2018年11月19日才向原告交还房屋，且交回的房屋门窗及相关附属设施因被告维护不善，有大量的损坏。此外，租赁合同解除后原告代被告支付了2018年10月、11月产生的水电费、物管费等。被告违约的事实清楚证据充分，被告庭审中主张保证金应当优先用以抵扣租金缺乏事实和法律依据，更不符合双方租赁合同的约定，依法不应当得到支持。恳请法院查明事实，维护原告的合法权益。 被告李崇刚辩称：1.关于租金，被告本应在约定时间内支付房租,因经营困难未能及时支付,但于2018年10月28日解除合同,期间仅仅12天,故该合理期限内不应收取租金滞纳金。2.关于物管费。被告方也在9月份已经将9月18日到10月18日的物管费已经付给了原告。3.关于房屋占用费。原告请求的占用费以5元钱每平方每天来计算,被告认为占用费过高。4、被告不应当支付花房补偿费。5.关于违约金。根据双方签订的租赁合同，这个21万的性质属于保证金。被告有权将该保证金用于冲抵被告欠付原告的租金。6.关于诉讼费。原告请求被告承担本案的全部诉讼费,没有事实依据和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下： 2011年7月8日，原告童俊康与被告李崇刚签订《租赁合同》，约定内容如下：2.2、童俊康将保利高尔夫豪园独栋商业楼XX栋以及设施的使用权利、管理责任和商场的经营权交由李崇刚行使。童俊康为甲方(出租方)，李崇刚为乙方(承租方)。……2.4、保证金:指乙方在签订本合同时,为保证履行本合同及其附件所约定的各项义务和责任,由乙方交付给甲方的保证金(包括但不限于就租金、商场管理费、绿化维护费等各收费项目交纳的保证金)。该保证金不作为预付租金,仅作为乙方忠实履行本合同所约定义务的保证。甲方有权将该保证金用于冲抵乙方欠付甲方的租金,商场管理费、所属专用花园的绿化费等其它约定费用和由乙方赔偿的损失、费用,并且此行为不影响甲方行使任何其它补救权利,该保证金由甲方保管,不计利息。……3.3、甲方向乙方出租商场的期限为10年,即为自2011年11月18日起至2021年11月18日止。3.4、因考虑物价指数的上涨,甲乙双方协商，该商场租赁的第二年即2012年11月18日至2013年11月18日按每年5%递增,2014年11月18日起至2021年11月18日每年按8%递增。……3.7、该商场的租金自装修期满的次日或开业日(以二者比较早发生者为准)起。按照下述规定计算。……2013年11月8日至2014年11月18日期间租金标准为77元/月/平方米,月租金合计为115，500元(大写:壹拾壹万伍仟伍佰元整)。……7.1、租赁保证金:乙方在本合同签署当日(或3个工作日内)须向甲方一次性缴纳租赁保证金(按二个月租金)收取,该保证金为210000元(大写:贰拾壹万元整)。……13.4维修在租赁期间,乙方负责所租赁商场范围内设备设施的维护,以保证商场的正常经营。因乙方使用不当或违规操作,造成的一切设施设备损坏,由乙方负责维修和赔偿。……14.2甲方发给乙方的相关通知、函件以送达乙方承租商场或按照租赁合同签订的通信地址传真或邮寄即视同送达乙方。……16.4若乙方拖欠租金及各项费用超过7天时,甲方除向乙方追缴应交租金等相关费用,并征收滞纳金外,有权单方终止本合同,乙方已交的保证金作为违约金不再退还,并向乙方追偿由此造成的其他损失。同时甲方有权停止商场能源供应,封闭商场留置处理乙方承租商场内乙方商品、道具等,由此造成的一切损失由乙方承担。……16.5乙方租赁期间,未经甲方书面同意,乙方不得将承租的商场转租、转借给第三方,乙方不得将该商场承租权做质押。……16.8在租赁期内,乙方违约影响到合同正常履行的,甲方有权单方终止租赁合同,非甲方原因,若乙方提前终止合同或因乙方严重违约甲方单方终止合同,甲方有权不退乙方已缴纳的保证金,并将其作为违约金处理,同时甲方有权处置乙方在该租赁商场内的物品,并向乙方追究因乙方违约给甲方造成的一切损失。16.11乙方应于租赁期满日或本合同提前终止之日向甲方交还该商场。乙方逾期不交还该商场、乙方应按每日5元/平方米的标准缴纳商场占用费(合同终止之日前租金标准的2倍)。……17.1本合同及其全部附件将适用中华人民共和国的法律。17.2甲方和乙方双方为解释及履行本合同所发生的争议,如通过友好协商仍不能解决的,任何一方可依照法律规定向本合同履行地(即商铺所在地)法院提起诉讼。同日，童俊康将涉案房屋交付李崇刚使用，李崇刚随后向童俊康缴纳了20万元的保证金。 2012年4月14日，原告童俊康与被告李崇刚签订《协议书》，约定，童俊康将原幼儿园放置中央公司设备的地约65平方米,调换给李崇刚使用,作为补偿,李崇刚每月补助给童俊康人民币贰仟伍佰元整,每半年付一次,保证金一次性付半年。李崇刚在该地块建一玻璃暖花房,如李崇刚不使用该地块时,地上所建玻璃暖房不能拆走,必须留给童俊康(设备除外)。所使用期限以17栋商业楼的租赁时间为准……双方在签订该协议时,李崇刚两日内将补偿金及保证金一同付给童俊康。如双方任何一方违约,将赔偿人民币伍万元整。 2012年5月24日，原告童俊康与被告李崇刚签订《补充协议》，约定，童俊康同意李崇刚将童俊康北部新区保利17号商业楼原装铝合金门窗及楼梯全部拆除,改成木制门窗。但租赁期满后,李崇刚需无条件的将所有门窗及楼梯完好无损的保留交给童俊康。所拆除的铝合金门窗由李崇刚全权处理。 经查，合同履行过程中，原告童俊康与被告李崇刚将租金支付方式由按季度支付调整为按月支付，即每月16日交付当月18日至次月18日的租金。被告在庭审中提交了五份银行转账单，证实，在2018年10月5日，被告向原告转账5408.3元，在2018年9月18日，分四次转账，向原告交纳9月18日到10月18日的房屋租金合计157136.47元。此后被告未再向原告支付租金和物管费。 原告提交了被告接收解约通知书的视频，显示2018年10月28日下午，原告童俊康向被告李崇刚当面送达《合同解除通知书》，该通知书载明：原告于2018年10月28日解除与被告所签《租赁合同》,依照合同约定被告所缴纳的保证金作为违约金亦不再退还。望被告于7日内(即2018年11月4日前),迁出保利高尔夫豪园独栋商业楼XX栋,并保证房屋内原告的所有设施设备完好无损,因超期离场或房屋设施受损造成的损失,原告将依法追究被告的法律责任。审理中，被告对此无异议，双方确认原告童俊康与被告李崇刚签订的《租赁合同》于2018年10月28日解除。 另经查，被告实际交还房屋的日期为2018年11月19日。根据原告提交的房屋交接照片(共18页)、房屋交接视频资料显示，交回的房屋门窗及相关附属设施有部分损坏。 庭审中，原告提交的重庆中法供水有限公司水费清单(共2页)、国网重庆电力公司发票联(共1页)、物业费增值税专用发票(共1页)、《证明》(共2页)(2019/2/14)、《房屋交接清单》(共2页)、房屋回收时的水电表照片显示，原告缴纳了2018年10月-11月的水费335.75元，电费7191.26元，物管费10，816.6元。2019年2月14日，保利重庆物业管理有限公司向原告出具《证明》证明原告于2018年12月10日已经结清10月、11月物业管理费1816.6元。 上述事实，有《租赁合同》、《协议书》、《补充协议》、银行转账单、被告接收解约通知书的视频、《合同解除通知书》、房屋交接照片、房屋交接视频资料、重庆中法供水有限公司水费清单、国网重庆电力公司发票联、物业费增值税专用发票、《证明》、《房屋交接清单》、房屋回收时的水电表照片及双方当事人的陈述为证，双方当事人无异议。 本院认为，本案原告童俊康系加拿大国籍居民，故本案应当适用涉外民事诉讼程序进行审理。双方约定合同履行地（商铺所在地）即重庆市渝北区的法院对此有管辖权，重庆市渝北区属于本院管辖范围，依据地域管辖和级别管辖的相关规定，本院对该案有管辖权，双方在合同中约定，本合同及其全部附件适用中华人民共和国的法律，本院将适用中华人民共和国法律作为解决本案争议的准据法。 本院认为，依法成立的合同，对合同各方当事人均具有法律约束力。本案中，原告与被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故应属有效，原、被告双方均应当按照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点在于：一、有关租金和滞纳金的计算标准。二、有关水电费和物业费的计算标准。三、关于花房补偿费的计算标准。四、关于房屋占用费的计算标准。五、本案的违约金计算标准。 一、有关租金和滞纳金的计算标准 原告认为，《租赁合同》第16.2条约定，若乙方违反合同约定,未能在约定期限内全额缴纳费用,甲方有权向乙方按所欠费用的0.4%计收滞纳金。 被告认为，根据《合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因此，即使是按照合同的约定以及更改过后10月16日支付10月18到1月18日的约定,被告没有收到关于原告给予合理期限或催促被告支付租金的书面的函件，也即原告是没有给任何的宽限期。被告希望在滞纳金计算方面可以给予七天的宽限期,而不是从直接从解除之日2018年10月28日开始计算。 本院认为，根据租赁合同第3.7条约定，涉案房屋2014年租金标准为77元/月/平方米，自2015年开始每年递增8%，故2018年的租金为77×1500×1.08×1.08×1.08×1.08=157，136元/月。被告在合同解除时，未缴纳的租金为2018年10月19日—2018年10月28日的租金，金额为157136元/月÷30×10天（2018年10月19日-2018年10月28日）≈52379元。 关于滞纳金，根据《租赁合同》第16.4条约定，若乙方拖欠租金及各项费用超过7天时,甲方除向乙方追缴应交租金等相关费用,并征收滞纳金外,有权单方终止本合同,乙方已交的保证金作为违约金不再退还,并向乙方追偿由此造成的其他损失。合同中约定的7天时间是对合同解除权形成的宽限期，而滞纳金应从逾期还款之日起计算。本案被告未按合同约定于2018年10月18日交付租金及各项费用，且拖欠时日超过7日，原告要求被告支付2018年10月19日到合同解除之日即2018年10月28日的滞纳金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。根据租赁合同第16.2条之约定，如乙方未能在约定期限内全额缴纳的费用，甲方有权每日向乙方按照所欠费用的0.4%收取滞纳金，故在合同解除时，被告应当缴纳的租金拖欠日期为2018年10月19日—2018年10月28日，共10日，滞纳金为52379元×0.4%/日×10日≈2095元。 二、有关水电费和物业费的计算标准 原告认为，《租赁合同》明确约定了每个月的物业费为3.6元/月/平方米。该费用是按照物业公司的规定，即按照月度缴纳,而非按照实际使用缴纳。原告向物业公司实际缴纳了10816.6元，根据物业公司出具的证明也证明了是2018年10月和11月两个月的费用。原告有权向被告主张其向物业公司缴纳的所有费用。 被告认为，物业费的支付标准是针对产权人的,原告作为产权人,从10月28日解除合同之后一直没有人来处理这个房子,物管费肯定应当由原告去付,即在合同解除后,被告退出了这个房子，原被告之间不再有租赁关系,被告不再享受物业服务,也就不应当支付该物业费。物业费的计算标准应按实际拖欠时间，从2018年10月19日算到2018年10月28日。 本院认为，被告对欠付的水费335.75元以及电费7191.26元无异议，本院予以确认。物管公出具证明10月.11月物管费由童俊康本人缴纳且童俊康有缴费票据相印证，被告声称10月物管费由其缴纳但未出示相证据，本院对被告未缴纳2018年10月、11月的物管费10816.6元予以确认。原、被告的租赁合同于2018年10月28日解除后，被告即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，但截至11月19日被告才将房屋腾空交还原告，因此，在2018年10月29日至2018年11月19日，原告有权要求被告就合同解除后逾期腾房期间产生物业费费用要求被告支付。被告腾空房屋后不再享有物业服务，11月份物业费应该按实际占用房屋的时间计算，即11月实际占用房屋的天数为19天即2018.11.1-2018.11.19，因此被告应当支付的10月、11月的物管费计算标准为10816.6÷2÷30×19＋10816.6÷2=8833.56元。 三、关于花房补偿费的计算标准 原告认为，根据双方协议的约定，原告按月支付花房补偿费，被告并未在合同解除之日交还花房，因此原告有权主张2018年10月16日至原告腾空房屋交还花房（2018年11月19日）期间的补偿费。 被告认为，首先，关于花房地补偿费花房毕竟是补充协议的对象,并不等同于租赁的商场租赁物,被告因此每个月给原告2500元是作为补偿而不是租金，没有约定被告不再使用过后仍要支付费用给原告；其次，《协议书》清楚的约定,如果被告不再使用这个地块,地上所建的玻璃暖房不能拆走,必须留给原告使用,实际上这也是变相的补偿。 本院认为，依前所述，被告在2018年10月29日至2018年11月19日期间仍然占有玻璃花房。根据协议的约定，花房每月的支付时间为签订合同两日内即每月16日，因此，原告主张被告支付2018年10月16日至原告腾空房屋交还花房（2018年11月19日）期间的补偿费于法有据，本院予以支持，计算金额为：2500÷30×35天(2018.10.16-2018.11.19)=2916.55元。 四、关于房屋占用费的计算标准 原告认为，从2018年11月4日到2018年11月19日,原告有权基于合同约定,按照每日每平方5元的标准来计算房屋占用费用。 被告认为，《租赁合同》关于在合同解除当日被告应该归还房屋的约定显失公平，而原告给予被告七天的宽限期也实际远远不够,因此具体的时间应由合议庭根据实际予以考虑。并且房屋占用费每日每平方5元的标准过高，显失公平。应该按合同租金标准每平米3.5元计算。 本院认为，根据租赁合同第16.11条约定，乙方应于租赁期满日或本合同提前终止日向甲方交还商场，逾期不交还的，应按照每日5元的标准缴纳商场占用费。本案双方合同解除之日系2018年10月28日，本应于2018年10月29日向原告交还租赁房屋，原告根据现实的情况给予了被告七天的搬离和迁出时间，给予了被告合理期限,原告并没有主张2018年10月29日到2018年11月3日期间的房屋占有费,已经进行了相应合理的抵扣。被告应该有能力在7日内将房屋内可移动的物品清空。但被告实际交还房屋的日期为2018年11月19日，故原告有权自2018年11月4日起计算共计16日的房屋占用费，金额为：5元/天/㎡×1500㎡×16天=120000元。 此外，双方对合同解除后被告腾空房屋之前的房屋占用费的计算标准高于租金标准所作的约定是双方真实意思的表示，并未显失公平，本院对被告要求调低房屋占用费的请求不予支持。 五、本案的违约金计算标准 原告认为，根《租赁合同》第16.4条明确约定,如乙方拖欠租金和各项费用超过七天,甲方终止合同后,乙方已交的保证金作为违约金不再退还。因此原告直接将该保证金作为违约金进行了抵扣,而没有抵扣相关的租金，有合同依据。 被告认为，租金、滞纳金、物管费、水电费应当从保证金当中扣除，扣除的金额是多少,以法院判决为准，但违约金不能抵扣。 本院认为，首先，关于交付的保证金的数额问题，原告认为只收到20万，被告认为支付21万，但被告未提供收条付款凭证等证据证明其实际付款金额为21万，本院确认被告支付的保证金金额为20万。 其次，关于是否可以用保证金抵扣违约金的问题。《租赁合同》第16.4条明确约定，如因被告违约导致合同解除的，原告“除向乙方追缴应交租金等相关费用，并征收滞纳金之外…乙方移交的保证金作为违约金不再退还”，可见双方明确将租金和违约金分开进行收取，违约金的标准就是保证金的金额，违约金的收取方式就是以保证金直接进行抵扣。《租赁合同》第16.8条再次对该约定进行了强调，即“若因乙方严重违约甲方单方终止合同，甲方有权不退乙方已缴纳的保证金，并将其作为违约金处理…”。 同时，本院注意到，《租赁合同》第16.1条明确约定当合同一方违约时，需承担未履行租赁期租金总额10%的违约金（该金额按照解约时157500元/月的标准测算，高达50余万元）。即使按照被告的逻辑，应将保证金先用于抵扣租金和其他费用，那么抵扣完成后，原告仍有权根据第16.1条的标准向被告主张50万元的违约金。 因此，原告要求被告支付20万违约金，并以被告支付的20万保证金予以抵扣违约金的主张本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十九条之规定，判决如下： 一、被告李崇刚于本判决生效之日起十日内向原告童俊康支付租金52379元及及滞纳金2095元。 二、被告李崇刚于本判决生效之日起十日内向原告童俊康支付物业费8833.56元。 三、被告李崇刚于本判决生效之日起十日内向原告童俊康支付房屋占用费120000元。 四、被告李崇刚于本判决生效之日起十日内向原告童俊康支付花房用地补偿2916.55元。 五、被告李崇刚于本判决生效之日起十日内向原告童俊康支付水费335.75元、电费7191.26元。 六、被告李崇刚向原告童俊康支付违约金200000元，以被告李崇刚已支付的200000元保证金予以抵扣。 七、驳回原告童俊康的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费7237.9元，由被告李崇刚负担。 如不服本判决，原告童俊康可在收到本判决书之日起三十日内，被告李崇刚可在收到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。 审 判 长 谭 颖 审 判 员 张 琰 人民陪审员 张 倩 二〇一九年六月二十日 书 记 员 钟梦思