广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0902民初3279号 原告：朱万其，男，1956年2月2日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 原告：朱世敏，男，1985年10月29日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 原告：庞垂祯，女，1961年3月21日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：覃健文，广西国锐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦大裕，广西国锐律师事务所律师。 被告：中国工商银行股份有限公司玉林市江南支行，住所地玉林市玉州区玉条路5号。统一社会信用代码：91450900900422559D。 法定代表人：廖广龙，行长。 委托诉讼代理人：阳华斌，广西桂通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李禄辉，广西桂通律师事务所律师。 被告：肖友勇，男，1966年9月9日出生，汉族，住广西玉林市福绵区。 被告：黎富宁，男，1965年6月26日出生，汉族，住广西玉林市。 第三人：广西玉林市万禾房地产开发有限公司，住所地广西玉林市民主南路310号江南华庭小区内。统一社会信用代码：91450900687768058R。 法定代表人：符章志，该公司董事长。 第三人：符章志，男，汉族，1966年5月24日出生，住广西玉林市。 第三人：陈坚，男，1965年5月2日出生，汉族，住广西玉林市。 原告朱万其、朱世敏、庞垂祯与被告中国工商银行股份有限公司玉林市江南支行（下称工行玉林江南支行）、肖友勇、黎富宁，第三人广西玉林市万禾房地产开发有限公司（下称万禾公司）、符章志、陈坚执行异议之诉一案，本院于2018年8月28日立案后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告朱万其、庞垂祯及三原告的委托诉讼代理人覃健文、韦大裕，被告工行玉林江南支行的委托诉讼代理人阳华斌到庭参加诉讼，被告肖友勇、黎富宁，第三人万禾公司、符章志、陈坚经本院依法送达开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱万其、朱世敏、庞垂祯向本院提出诉讼请求：一、判决确认三原告与第三人万禾公司签订的6份《【江南华庭】认购协议书》及11份《玉林市商品房买卖合同》合法有效，并依法确认上述11间商铺归三原告所有；二、判决立即停止对三原告向第三人万禾公司购买的位于广西玉林市商铺的强制执行，并解除对上述11间商铺的查封措施；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原告朱万其、庞垂祯是夫妻关系，朱世敏是其二人的儿子。2015年12月9日，朱万其、朱世敏、庞垂祯分别与被告万禾公司签订了6份《【江南华庭】认购协议书》，约定由三原告认购万禾公司开发的江南华庭小区2栋一层9、10、11、12、13号及二层11、12、13、14、15、16号共11间商铺，认购总价为5244810元。2015年12月16日，双方根据该6份认购协议书的约定，就11间商铺的具体买卖事宜签订了11份《玉林市商品房买卖合同》。其中.在2015年10月23日至2016年3月23日期间，庞垂祯陆续16次以银行转账的方式交纳购房款1060万元给万禾公司法定代表人、本案第三人符章志及符章志指定的账户，2015年12月9日，万禾公司向三原告出具18张《收据》，确认该公司已收到三原告交纳的合计7584120元款项。2015年10月份，万禾公司将涉案的11间商铺交付给三原告使用至今。2017年8月，三原告得知原告购买的11间涉案商铺因(2016)桂0902民初2967号民间借贷案被贵院查封，并且该案巳进入强制执行程序，贵院将拍卖涉案的11间商铺以偿还万禾公司等所欠被告工行玉林江南支行的借款债务。知悉此情况后，三原告于2017年9月11日向贵院提出执行异议申请，请求贵院中止对涉案11间商铺采取的执行措施,2018年7月12日，贵院作出（2018)桂0902执异3号执行裁定，驳回了三原告的异议请求。原告认为，三原告与万禾公司签订的6份《【江南华庭】认购协议书》及11份《玉林市商品房买卖合同》签订于2015年12月期间，是当事人的其实意思表示，且没有违反法律、法规的禁止性规定，是合法有效的，三原告作为买受人，已按合同约定交付了全部购房款，并自2015年10月起占有并使用涉案的11间商铺至今，是该11间商铺的合法物权人，原告之所以至今仍未取得涉案房屋的不动产登记证书，完全是万禾公司自身原因所致.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告对涉案房屋的权利足以推除执行，原告于2017年9月11日向贵院提出的执行异议申请依法应得到贵院的支持，贵院裁定驳回原告的异议申请，属于适用法律错误。综上，原告不服贵院作出的驳回原告执行异议申请的(2018)桂09执异3号执行裁定，根据《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的司法解释》第三百零五条、第三百零七条规定，特向提起执行异议之诉，请求判如所请，维护原告的合法权益。 被告工行玉林江南支行辩称：1、本案涉案小区【江南华庭】已于2013年7月24日办理最高额工程抵押贷款，无论原告与房产公司的协议是否有效，均不能对抗抵押合同的优先权，抵押登记合法有效。2、原告与万禾公司的认购协议与商品房买卖合同存在不真实买卖关系，不是善意买卖合同，依法不受法律保护，不能抵抗抵押债权人。3、因原告与万禾公司的的买卖无效，请求法院驳回原告提出停止及解除查封房产的诉请。 被告肖友勇、黎富宁未答辩，也未提供证据；第三人万禾公司、符章志、陈坚未作陈述，也未提供证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 被告工行玉林江南支行对原告提供的证据二提出异议，认为原告与第三人万禾公司签订的《玉林市商品房买卖合同》是不真实的，转账凭证不能证明原告已经支付了本案商品房的价款，收据所列明的收款额与买卖合同的房屋价款不一致，明显为虚假伪造。本院认为，原告提供的《【江南华庭】认购书》、《玉林市商品房买卖合同》有买卖双方签名盖印，对其真实性本院予以确认；其提供的银行转账凭证、收据为银行出具及第三人万禾公司出具，其真实性本院予以确认。 原告对提供的证据提出异议，认为不能证明被告工行玉林江南支行的主张。本院认为，被告工行玉林江南支行提供的证据1、2已经本院生效的（2016）桂0902民初2967号民事判决书所认定，本院对其真实性予以确认；对证据3，该证明为玉林市房屋产权登记交易监理所出具，加盖有该所公章，其真实性本院予以确认，访证据证明了第三人万禾公司以其位于玉林市在建工程设定抵押并办理了抵押登记的事实。对证据4、5，对借款及担保的事实本院生效的（2016）桂0902民初2967号民事判决书已予认定，本院予以确认；证据6、7为本院出具的法律文书，本院对其真实性予以确认。 根据原、被告提交的证据及庭审的陈述，本院确认事实如下：本案第三人万禾公司于2013年6月25日与本案被告工行玉林江南支行签订《最高额抵押合同》，约定在人民币50000000元的最高余额内，以其自有的位于玉林市的在建工程，为其在2013年6月26日至2015年12月30日期间向工行玉林江南支行申请的借款提供抵押担保，并于2013年7月24日到玉林市房屋产权交易监理所办理了抵押登记手续。2013年7月5日，万禾公司与工行玉林江南支行签订了《房地产借款合同》，约定万禾公司向工行玉林江南支行借款人民币49000000元，借款期间为3年。同日，本案被告肖友勇、黎富宁及本案第三人符章志、陈坚四人分别与工行玉林江南支行签订了《最高额保证合同》，在人民币50000000元的最高余额内，为万禾公司向工行玉林江南支行借款提供连带责任担保，保证期间均为2013年5月25日至2016年5月25日。借款后，万禾公司依照合同陆续偿还部分本金，但自2016年7月21日始，开始欠利息，截至2016年8月20日尚欠本金13984100.60元、积欠利息82171.33元。为此工行玉林江南支行于2016年9月28日向本院提起诉讼。本院于2017年1月9日作出（2016）桂0902民初2967号民事判决，判决：一、被告万禾公司偿还借款本金12808056.74元给原告工行玉林江南支行；二、被告万禾公司支付借款利息给原告工行玉林江南支行（利息的计付办法：截至2016年12月27日的利息为410344.51元，之后利息，以12808056.74元为基数，按借款合同约定和中国人民银行有关规定计算至生效判决确定的履行期限最后一日止）；三、如被告万禾公司不按期履行上述第一、二项债务的，原告工行玉林江南支行有权依照法律规定以被告万禾公司用于本案抵押的位于玉林市的在建工程折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；四、被告符章志、肖友勇、黎富宁、陈坚对被告万禾公司应承担的本案债务承担连带责任。该判决生效后，因万禾公司、肖友勇、黎富宁、符章志、陈坚不履行判决，工行玉林江南支行向本院申请执行。本院于2017年5月15日作出（2017）桂0902执552号执行裁定书，对本案讼争的房产进行查封，查封后本案原告提出异议，本院于2018年7月12日作出（2018）桂0902执异3号执行裁定书，裁定驳回其异议请求。为此原告于2018年8月28日向本院提起执行异议之诉。 另查明，原告朱万其、庞垂祯是夫妻关系，朱世敏是其二人的儿子。2015年12月9日，朱万其、朱世敏、庞垂祯分别与被告万禾公司签订了6份《【江南华庭】认购协议书》，约定由三原告认购该公司开发的江南华庭小区2栋一层9、10、11、12、13号及二层11、12、13、14、15、16号共11间商铺，认购总价为5244810元。2015年12月16日，双方根据该6份认购协议书的约定，就11间商铺的具体买卖事宜签订了11份《玉林市商品房买卖合同》，合同价款为5244810元。原告购买涉案房屋时，上述在建工程抵押未解除。合同签订后，在2015年10月23日至2016年3月23日期间，原告庞垂祯陆续16次通过银行转款1060万元给万禾公司的法定代表人符章志及符章志指定的账户，2015年12月9日，万禾公司三原告出具18张《收据》,确认该公司已收到三原告交纳的购买上述商铺款合计7584120元。2015年10月份，万禾公司将涉案的11间商铺交付给三原告使用至今。因万禾公司一方的原因，上述商铺至今未办理房产证，也未到房产部门进行备案登记。 本案争议焦点：1、原告与第三人万禾公司签订的《【江南华庭】认购协议书》及《玉林市商品房买卖合同》是否合法有效？2、原告对讼争的房产是否享有排除强制执行的民事权益？ 对争议焦点1，本院认为，第三人万禾公司将其玉林市的在建工程向被告工行玉林江南支行抵押后，不妨害其合法的预售权利，《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”。万禾公司在依法取得商品房预售许可证后，通知了抵押权人工行玉林江南支行，抵押权人工行玉林江南支行也同意可以进行预售，因此，万禾公司预售涉案房产符合法律规定，原告在了解涉案房产的情况下，与万禾公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订了《【江南华庭】认购协议书》及《玉林市商品房买卖合同》，认购书和合同未违反法律和行政法规，依法有效。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案原告购买万禾公司的房产，其虽支付了购房款，并已实际占有使用，由于未取得房产证，也未进行备案登记，依照上述规定，原告对涉案房产所享有的是物权期待权，原告要求确认涉案的11间商铺归其所有，本院不予支持。 对争议焦点2，原告对讼争的房产是否享有排除强制执行的民事权益。本院认为，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释（2002）16号中“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。由此可以得出消费者对物权具有排他性，也即抵押权不得对抗消费者的物权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，习受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案原告与第三人万禾公司签订《【江南华庭】认购协议书》及《玉林市商品房买卖合同》是在本院对涉案房屋查封之前；合同签订后，原告自2015年10月23日至2016年3月23日期间，共16次通过银行转款1060万元给万禾公司的法定代表人符章志及符章志指定的账户，2015年12月9日，万禾公司三原告出具18张《收据》，确认该公司已收到三原告交纳的购买上述商铺款合计7584120元。上述款项超出了合同价款，应认定原告已支付了全部的房屋价款；2015年10月份，万禾公司将涉案的11间商铺交付给三原告使用至今，在本院查封之前原告已合法占有该涉案房屋；原告购买房屋后，因万禾公司的原因，一直未能办理过户登记，并非其自身原因未办理过户登记。综上，原告对涉案房屋排除强制执行的民事权益，能够阻却申请执行人工行玉林江南支行的执行申请，其请求停止对其向第三人万禾公司购买涉案房屋的强制执行，符合上述司法解释的规定，本院依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国担保法》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，判决如下： 原告朱万其、朱世敏、庞垂祯于2015年12月9日和2015年12月16日分别与被告广西玉林市万禾房地产开发有限公司签订的6份《【江南华庭】认购协议书》和11份《玉林市商品房买卖合同》合法有效； 不得执行本案讼争的坐落于广西玉林市商铺，解除对上述11间商铺的查封； 驳回原告朱万其、朱世敏、庞垂祯的其他诉讼请求。 本案受理费48514元，由被告中国工商银行股份有限公司玉林市江南支行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 长  梁代坚 人民陪审员  张雄兰 人民陪审员  李翠云 二〇一九年六月二十五日 书 记 员  梁 铭