江苏省如东县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0623民初6378号 原告(反诉被告)：程海娟，女，1975年1月9日生，汉族，住如东县。 被告(反诉原告)：如东苏昌建材有限公司，住所地如东县。 法定代表人：韩莲，执行董事。 委托诉讼代理人：史建功，江苏琴海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卞金燕，女，1972年5月29日生，汉族，住江苏省泰兴市。 原告(反诉被告)程海娟与被告(反诉原告)如东苏昌建材有限公司(以下简称苏昌建材公司)房屋租赁合同纠纷，本院于2018年12月12日立案后，依法普通程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)程海娟、被告(反诉原告)苏昌建材公司的委托诉讼代理人史建功到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告提出诉讼请求：确认原、被告签订的房屋租赁及物业管理服务合同无效。事实和理由：2017年12月20日，原、被告签订了租赁及物业管理服务合同一份，约定被告将位于如东县建筑面积为160平方米的房屋出租给原告，用于经营地板、木门等产品，租期为一年；期满如续签，须于期满60日前书面函告被告，双方另行签订合同，否则视为原告不同意续签。2018年10月21日，原告书面通知被告续租。2018年10月24日被告书面答复原告，表示因其他原因不再续租。原告认为，房屋租赁期间被告未向原告提交纳税税票、物业收费政府批文，且土地用途与客观实际不符，房屋结构与房产证载明的结构不符，以及房屋未经消防验收、未按规定办理租赁登记等，故原告提起诉讼，请求确认租赁及物业管理服务合同无效。 被告苏昌建材公司辩称，案涉租赁房屋所有权人系如东苏中建材装饰城有限公司(以下简称苏中装饰公司)，苏昌建材公司承租后，苏中装饰公司同意苏昌建材公司对外招商并出租，因此苏昌建材公司向原告出租案涉用房不违反法律法规的禁止性规定。原告关于房屋租赁期间的纳税税票、物业收费政府批文，土地用途与客观实际不符，以及房屋结构与房产证载明的结构不符，未按规定办理租赁登记等意见，苏昌建材公司认为均与本案没有关联，不影响合同效力。原告认为根据消防法的规定，未经消防验收或消防验收不合格的应认定租赁合同无效。苏昌建材公司认为本案案涉房屋是经过验收备案的，所有权人已依法取得了产权证书。综上，原告诉称的房屋租赁及物业管理服务合同合法有效。 反诉原告苏昌建材公司提出诉讼请求：1、反诉被告立即交付苏中建材装饰城八区房屋；2、反诉被告支付自2018年12月23日至2019年3月30日共98天的房屋占有使用费10310.58元，此后仍参照原租金标准计算占有使用费至交房之日止。3、反诉被告支付延期交付房屋的违约金40000元。事实与理由：反诉被告于2017年12月20日就位于如东县的房屋与反诉原告签订了《租赁及物业管理服务合同》，约定租期自2017年12月23日起至2018年12月22日止，租金38400元、物业管理服务费24800元。租期届满前，反诉原告于2018年10月24日向反诉被告送达了租期届满后不再续租的函。函中明确要求反诉被告在租期届满后，按约定将承租房屋交付给反诉原告。租期届满后，反诉被告至今未按约交付房屋，故反诉原告提出反诉，请求法院支持反诉请求。 反诉被告程海娟辨称，双方签订《租赁及物业管理服务合同》系无效合同。反诉原告与程海娟签订合同的行为己构成欺诈，如果程海娟知道租赁标的物所有权不属反诉原告所有，程海娟不会投资20多万元进行店铺装潢。程海娟提前60天书面致函苏昌公司要求续租，反诉原告回函不再续租不符合《合同法》第117条规定的情形。反诉原告无故终止合同，违反双方租赁合同第五条第2项、第七条第2项、第4项约定，将不属于自己的租赁物视为己方所有，己构成欺诈，损害了程海娟的权益，理应承担违约赔偿责任。反诉原告主张由程海娟支付占有使用费（实为租赁费）于法无据。因为反诉原告采用欺骗手段，诱程海娟与其签定每年一租的、由其单方自制的格式合同，其合同条款明确租赁标的物系反诉原告所有。反诉原告负责人明确口头表示合同一年一签，三名证人可出庭作证。反诉原告单方无故终止合同，又不提出终止理由，反而提起反诉要求程海娟交纳占有使用费，违反了《合同法》第60条规定的诚实信用原则。 双方当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织双方进行了质证，对双方均无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。本院对案件事实认定如下： 苏昌建材公司（甲方）与程海娟（乙方）于2017年12月20日签订《房屋租赁及物业管理服务合同》一份，约定甲方将位于如东县建筑面积为160平方米的摊位租赁给乙方使用，用于经营地板、门产品；租期为2017年12月23日起至2018年12月22日止，合同期内租金为38400元、物业管理服务费为24800元。合同第五条乙方的权利和义务第3款约定：“……在合同到期后，乙方对装潢部分（包括室内、室外的所有装饰、玻璃门、玻璃、广告牌等）不得拆除和破坏，无偿留给甲方所有……”。合同第七条关于违约责任的第2条约定：“协议到期，如乙方需续签，必须在协议期满60日前书面函告甲方，与甲方协商一致重新签订合同并一次性缴清摊位租赁费，否则视为乙方不同意续签，甲方单方有权将其摊位对外出租。合同到期当天，乙方必须无条件搬出并应主动到甲方办公室办理摊位到期搬出的书面手续并移交钥匙，否则视为乙方继续占有该摊位，乙方应承担相应的违约责任，承租人对此无任何异议。乙方向甲方移交摊位，每延迟一天，每间每天乙方须承担违约金壹万元出租房移交摊位……”。 另查明：1、案外人苏中装饰公司对案涉租赁房屋享有所有权，其与苏昌建材公司先后签订了两份租赁合同，自2016年12月23日至2019年1月31日为承租期间。苏中装饰公司向苏昌建材公司出具的《情况说明》载明，同意苏昌建材公司对其6-10区、13-19区的经营用房对外转租，苏昌建材公司与承租商户之间的纠纷由苏昌建材公司自行处理，按苏昌建材公司与次承租人签订的协议行使权利、履行义务，落款日期为2019年1月15日。2、2018年10月21日，程海娟向苏昌建材公司发出通知，表示愿另行协商签订合同，同意续租。2018年10月24日，苏昌建材公司向程海娟发函，表示其于2018年10月22日接到程海娟的上述书面通知，但公司因其他原因，经研究决定，不再与程海娟续签租赁合同，要求程海娟按约定将承租摊位按正常使用后的状态交还苏昌建材公司。 本院认为，本案争议焦点为：1、房屋租赁及物业管理服务合同的效力。2、反诉被告程海娟是否应返还租赁房屋。3、反诉被告程海娟是否应承担占有使用费和违约金。 一、关于合同效力的问题：根据案外人苏中装饰公司与苏昌建材公司的租赁协议，以及苏中装饰公司以情况说明的方式同意苏昌建材公司对外转租的意思表示，足以确认苏昌建材公司对案涉房屋享有转租的权利。程海娟与苏昌建材公司自愿签订租赁协议，意思表示真实，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。关于苏昌建材公司收取物业费的问题，物业费仅作为一个附属条款约定在合同中，该种情形不能从根本上改变双方属于房屋租赁合同关系的实质，况且苏昌建材公司集中连片对外出租房屋，限于经营建材，客观上具有维护出租区域整洁的需要，其物业收费的性质不同于纯粹工商登记性质的物业服务公司，因此，程海娟关于是否具有物业收费政府批文的主张，不影响合同效力。程海娟关于房屋租赁期间被告未向其提交纳税税票，土地用途与客观实际不符，房屋结构与房产证载明的结构不符，以及未按规定办理租赁登记等主张，均不影响案涉合同的效力。综上，程海娟主张房屋租赁及物业管理服务合同无效，本院不予支持。 二、关于程海娟是否应向苏昌建材公司返还租赁房屋的问题：程海娟与苏昌建材公司签订的房屋租赁及物业管理服务合同合法有效，苏昌建材公司按约通知程海娟不再签约，租期届满后程海娟理应移交租赁房屋。虽然租期届满后程海娟与苏昌建材公司之间的转租协议终止，但是程海娟基于转租合同约定向苏昌建材公司移交租赁房屋的合同义务尚未履行，因此，程海娟应向苏昌建材公司交付租赁房屋。庭审中,程海娟主张苏昌建材公司曾口头承诺案涉房屋4至5年内不会拆迁、房屋一年一租到期续租，并申请证人出庭作证，苏昌建材公司未承认有该口头承诺。对此争议，双方应本着契约精神，按书面协议约定的租期履行合同义务，对程海娟该主张不予采纳。 三、关于占有使用费和违约金的问题：租期届满后程海娟拒绝移交租赁房屋，其基于转租合同约定向苏昌建材公司移交租赁房屋的合同义务尚未完成。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途。依据该规定，出租人向承租人交付的租赁物须符合合同约定的使用条件，且不存在危及承租人生命、财产安全的的情形，保证承租人接受的租赁物能正常使用，实现合同目的。本案中，依据苏昌建材公司当庭陈述，其向次承租人所转租的房屋，已被合理怀疑存在安全隐患。因此，程海娟即便在租赁关系终止后，继续占用、延期移交租赁物，并不会给苏昌建材公司或苏中装饰公司造成经济上的损失。故对苏昌建材公司要求程海娟支付占有使用费和违约金的请求，不予支持。 综上，为体现契约精神，尊重市场规律，总体上兼顾平衡双方利益关系，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、驳回程海娟的诉讼请求。 二、程海娟于本判决生效后十日内将位于如东县建筑面积为160平方米的房屋交付给如东苏昌建材有限公司。 三、驳回如东苏昌建材有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费690元，由本诉原告程海娟负担。反诉案件受理费1150元，由反诉原告如东苏昌建材有限公司负担1100元，反诉被告程海娟负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。 审 判 长  张慧敏 审 判 员  郭冬成 人民陪审员  徐 聪 二〇一九年六月五日 书 记 员  徐 竞