连云港市海州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0706民初8303号 原告（反诉被告）：戈光成，男，1979年3月16日生，汉族，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：王小亮，北京市隆安（南京）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：颜景福，男，1938年2月3日生，汉族，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：金雪、周欣，江苏华德律师事务所律师。 第三人：颜世霞，女，1965年8月11日生，汉族，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：金雪、周欣，江苏华德律师事务所律师。 第三人：董作兰，女，1942年10月4日生，汉族，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：金雪、周欣，江苏华德律师事务所律师。 原告戈光成与被告颜景福、第三人颜世霞、董作兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案受理后，被告颜景福提起反诉，本院依法合并审理，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告戈光成的委托诉讼代理人王小亮、被告颜景福、第三人颜世霞、董作兰的共同委托诉讼代理人周欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告戈光成向本院提出诉讼请求：1.判令被告按《卖房协议》将颜景福名下位于海州区振海街富强路42-9#的房屋出售给原告，并配合原告办理房产过户等所有手续；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月15日，原被告双方签订了《卖房协议》一份，约定将被告颜景福名下位于海州区振海街富强路42-9#的房屋一套面积127.93平方米，房屋价值为50万元整，出售给原告，双方约定2018年10月16日过户。因被告说自己没有银行卡，被告要求将定金转给其女儿，原告于当日通过银行转账将定金10万元转给第三人颜世霞，第三人颜世霞系被告女儿，被告和第三人向原告出具了收条一张，写明已经收到购房定金10万元整。原告按约定日期联系被告办理房屋过户手续，但是被告却以种种理由拒绝配合原告，至今未果。 被告颜景福、第三人颜世霞、董作兰辩称，原告起诉没有事实法律依据，原告与被告签订的卖房协议违反公平原则，显失公平。涉案房屋面积为127.93平方米，而合同约定的房屋价款仅为50万元，即3908元/平方米，远远低于市场价，其次原告利用其从事二手房买卖中介的经验优势与被告签订合同，而被告今年已经过了80岁，多次脑梗住院，并不能时刻清楚辨认自己的法律行为，被告不了解当时的二手房买卖市场行情，双方签订的合同房屋价值与实际价款之间价格悬殊，损害了被告的利益，再次合同签订是非常草率的，从原告第一次看房到实际签订合同的时间不足一小时，完全是原告利用被告没有经验，草率签订了上述协议。原告支付的10万元房款，第三人于2018年10月18日退回，且明确表示不认可不追认上述卖房协议。综上我们认为双方协议显失公平，若继续履行将严重损害被告的利益，被告在本案中提起反诉，诉请撤销上述卖房协议，请求驳回原告诉求。另外，该房屋并非被告一人所有，是被告和其妻子共同共有。 反诉原告颜景福向本院提起反诉请求：1.请求撤销双方于2018年10月15日签订的《卖房协议》；2.反诉被告承担本案诉讼费用。 反诉被告戈光成辩称，是卖方主动联系买方要求售卖涉案房屋的，双方之后就合同的内容进行言语协商并最终达成一致，形成书面的卖房协议，系双方真实的意思表示，不存在原告利用自身的优势，不存在卖方没有经验等情形，本案房屋买卖符合公平等价有偿原则，房屋的价款系双方协商一致确认的结果，不存在巨大的差价，所以不属于显失公平的情形，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。另外，涉案房屋登记人只有颜景福一人，根据物权公示原则，原告仅与颜景福一人签订买卖协议真实合法，至于第三人的合法权益，应当由其夫妻双方解决，与原告无关，况且第三人在签约现场明知未提出任何反对意见。 本案当事人围绕诉讼请求，戈光成提交了卖房协议、收条、签约现场照片、颜景福提交了转账记录、评估报告等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2018年10月15日上午，颜景福在看到戈光成张贴的买房信息后，与戈光成电话联系出售新浦区房屋事宜。随后，颜景福与戈光成共同至涉案房屋内进行查勘，查勘完后戈光成及其同行共计三人即带着颜景福至颜景福居住处协商买卖事宜，当天上午颜景福（甲方）与戈光成（乙方）签订《卖房协议》，约定甲方将位于新浦区房屋一套，面积127.93㎡，房屋价格为伍拾万元整，过户税费由乙方承担，现卖于乙方，双方约定2018年10月16日过户，现付给甲方定金伍万元整。甲方保证此房无纠纷，卖方家人全部同意卖此房，已收定金伍万元整。此后，戈光成在已付5万元定金的情况下又向颜景福支付了5万元，颜景福女儿即第三人颜世霞出具了收条一份，载明已收到购房定金10万元整，购房地址新浦区，面积127.93㎡，价格为伍拾万元整。在签约时，第三人颜世霞、董作兰均在现场，他们陈述其不同意颜景福卖房，但颜景福态度坚决，担心其身体状况，才让颜景福签字。 协议签订后，颜景福子女认为房屋售价过低，颜景福即与戈光成联系，不愿再出售房屋。2018年10月18日，颜景福将收取的10万元款项转账汇款还给戈光成，同日戈光成向本院提起诉讼，要求继续履行合同办理过户手续，颜景福提起反诉，要求撤销合同。诉讼中，颜景福申请对涉案房屋在2018年10月15日的市场价进行评估，经本院委托，江苏大公房地产土地与资产评估造价咨询有限公司于2019年5月8日作出房地产估价报告，认为估价对象在价值时点（二O一八年十月十五日）不考虑所受抵押、租赁等权利限制情形下的房地产市场价值为835000元。戈光成认为按照房地产估价规范的要求，对采用比较法估价的应当对可比实例的外部状况、区位状况进行实地查勘，并在估价报告中说明可比实例的名称、位置、附位置图和外观照片；估价的基础数据应在估价报告中说明，而本案评估机构出具的估价报告没有可比实例的信息，也没有对估价的基础数据进行说明，违反了规范要求的客观公正、谨慎原则，要求申请重新鉴定。评估机构回复认为，谨慎原则一般适用于银行抵押价值和抵押净值的评估。根据相关规定，可比实例的相关数据是包含在估价技术报告中的，估价技术报告原则上是提供给房地产估价行业主管部门和房地产估价行业组织检查。本次评估中，估价师严格遵循估价原则、按照严谨的估价程序，依据房地产估价的相关法律、法规和技术标准，在合理的假设下，采用适宜的估价方法，对估价对象进行专业分析、判断和测算而得出的估价结果。评估机构在回复中附录了周边类似房地产成交信息。 另查明，颜景福与董作兰为夫妻关系，涉案的新浦区镇海街富强路42-9号房屋登记所有权人为颜景福一人。戈光成长期从事房地产买卖，倒卖房屋。 本案的争议焦点为：卖房协议是否显失公平，是否具有可撤销性？ 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款（二）项的规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（二）在订立合同时显失公平的。”《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第72条规定，“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”在我国，显失公平的合同是指一方当事人利用优势或对方缺乏经验，在订立合同时致使双方的权利和义务明显违反公平、等价有偿原则的合同。其构成要件主要是1、在订立合同时，订约双方的权利义务明显不对等，利益严重失衡；2、合同一方具有明显优势，或另一方处于无经验、缺乏判断力，或草率行事；3、获利方主观上存在恶意。根据上述显失公平的构成要件来看本案，1、戈光成与颜景福签订的《卖房协议》约定房屋总价为50万元，根据江苏大公房地产土地与资产评估造价咨询有限公司做出的房地产估价报告，估价时点2018年10月15日即双方签订卖房协议时，涉案房屋的市场价为83.5万元，是卖房协议约定价50万元的1.6倍多，相差33.5万元，可以看出双方在合同中的利益严重失衡；2、戈光成长期从事房屋买卖，倒卖房屋，其对房屋价格的了解具有明显优势地位，而颜景福为80岁的老年人，其缺少对房屋市场价的了解，且看房、洽谈、签订协议、交付定金均是在一个上午完成，缺乏一个与子女、熟悉房屋交易市场的人协商的过程，协议的签订具有草率性；3、戈光成从看房后即带着颜景福回到颜景福的住处与其洽谈，并未给颜景福一定的思考商量时间，签订卖房协议明确约定购房定金为5万元的情况下，返回又向颜景福交纳了5万元定金，从上可见戈光成是明知涉案房屋成交价远远低于市场价的。基于上述事实，本院认为，维持此权利义务严重不对等的协议对于颜景福确实显失公平，另外卖房协议签订后不久，颜景福即向戈光成提出不卖房了，并将收取的10万元转账返还戈光成，撤销不公平的协议也未给戈光成造成损失。故颜景福要求撤销双方签订的《卖房协议》，本院予以支持，对戈光成要求继续履行卖房协议，本院不予支持。对于戈光成要求对评估报告进行重新鉴定的申请，本院认为，该评估报告是颜景福申请，本院通过合法程序确定评估机构进行委托评估，程序合法，评估机构对戈光成提出的异议也一一作出了合理解释，戈光成要求重新评估，依据不足，本院不予准许。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款（二）项的规定，判决如下： 一、撤销戈光成、颜景福于2018年10月15日签订的《卖房协议》； 二、驳回原告戈光成的诉讼请求。 本诉案件受理费8800元、保全费1520元，共计10320元（戈光成已预交）；反诉案件受理费4400元、鉴定费6700元，共计11100元（颜景福已预交）。上述诉讼费用共计21420元，由戈光成负担10710元，由颜景福负担10710元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。 审 判 长 钱 永 人民陪审员 杨 靖 人民陪审员 张刘霞 二〇一九年六月十一日 书 记 员 张 冉 法律条文和上诉须知附录 法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。 ……… 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 收款人：江苏省连云港市中级人民法院 账号：44×××94 开户行：连云港市农业银行苍梧支行