福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0125民初920号 原告（反诉被告）：卢仲作，男，1989年10月7日出生，汉族，住福建省永泰县。 委托诉讼代理人：王怀，福建福民律师事务所律师。 被告（反诉原告）：永泰县上一房地产开发有限公司，住所地永泰县樟城镇南湖路3号（工会大厦二楼）。 法定代表人：阮孝木，董事长。 委托诉讼代理人：陈彧，福建建达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何山，福建建达律师事务所律师。 原告（反诉被告）卢仲作与被告（反诉原告）永泰县上一房地产开发有限公司（以下简称上一公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）卢仲作委托诉讼代理人王怀与被告（反诉原告）上一公司委托诉讼代理人何山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卢仲作向本院提出诉讼请求：1.判令上一公司向卢仲作支付逾期交房违约金17390元(按已付购房款总额772932元为基数，按日0.05%标准计算，自2016年12月31日起计算至2017年2月14日上一公司通知卢仲作交房之日止共计45天）；2.判令上一公司向卢仲作支付律师代理费1500元；3.本案诉讼费用由上一公司承担。事实与理由：2016年5月16日，卢仲作与上一公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定，卢仲作购买上一公司所开发的福建省永泰县XX镇XXX方小区XX#楼XXX号房；双方当事人对合同价款、面积、交付时间、产权登记时间、违约责任等均作出约定。依据该合同第八条约定，出卖人（上一公司）应当在2016年12月30日前，将符合约定的商品房交付买受人（卢仲作）使用；该合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人不退房，要求继续履行合同的。合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。合同签订后，卢仲作依约付清购房款。2017年2月14日上一公司通知卢仲作可以交房。2019年1月8日上一公司才通知卢仲作可以办理不动产权证。卢仲作认为上一公司逾期交房行为，已构成违约行为。 上一公司辩称，1.本案购房款实际为772741元。确认2月14日通知卢仲作交房。2.要求承担律师费没有合同依据，卢仲作是否聘请律师是自身权利的行使，与上一公司无关。 上一公司向本院提出反诉请求：1.判令卢仲作向上一公司支付违约金19177元（从2016年7月15日起计至2016年9月6日止）；2.判令本案全部诉讼费用由卢仲作承担。事实与理由：2016年5月16日，上一公司与卢仲作就购买上一公司开发的永泰“XXX方”项目XX号楼XXX号房屋事宜签订了一份《商品房买卖合同》，购房款总额为772932元，卢仲作于签订合同当日支付了首付款154932元，并约定余款618000元卢仲作必须在补充协议约定的时限内以按揭贷款方式向上一公司支付。后经实际测绘，面积补差，退还部分购房款后，房屋实际总价为772471元。《商品房买卖合同》附件6合同补充协议第二条明确约定，买受人（即卢仲作）已对按揭可能存在的风险有充分的认识和了解，并愿承担其中的风险；并且，卢仲作已详细了解办理银行按揭贷款的有关规定及所需提供材料和所需费用，并应在签订《商品房买卖合同》当日起60日内办结银行按揭贷款或公积金贷款，用于向上一公司支付购房款。卢仲作由于自身原因未及时签署贷款文件办结按揭贷款手续的行为已构成违约，即以卢仲作申请贷款总额为基数，按逾期天数每日万分之五的比例计付违约金；若卢仲作逾期超过30日的，上一公司有权解除合同，卢仲作应在逾期31日起至解除合同前以申请贷款总额为基数，按照日千分之一的比例向上一公司支付违约金，上一公司在扣除定金、违约金及备案（注销）登记手续费外，90日内无息向卢仲作退还已付购房款余额。《商品房买卖合同》及其附件签订后，上一公司已依约完成对《商品房买卖合同》的备案及预告登记，卢仲作依约应于2016年7月15日之前办妥贷款事宜以向上一公司支付剩余购房款。而后上一公司也多次催促卢仲作依照合同的约定履行义务，但是卢仲作直至2016年9月6日才办理好按揭贷款50万元用于支付上一公司的剩余购房款。卢仲作逾期向上一公司支付剩余购房款之行为已构成违约，依照双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第二条第3款之相关约定，上一公司有权向卢仲作计收逾期付款53日之违约金19177元。综上所述，卢仲作的行为已严重违反合同约定，损害上一公司合法权益。 卢仲作对上一公司的反诉辩称，1.反诉的贷款违约金缺乏事实和法律依据。本案上一公司未能提供任何证据证明贷款逾期责任是卢仲作的责任，卢仲作没有过错。2.上一公司作为房地产开发企业，提供的合同是格式条款加重了卢仲作的责任。3.逾期贷款违约金标准过高，逾期贷款跟逾期交房的违约金标准不符，依据《中华人民共和国共和国合同法》公平、公正原则，应当按统一标准计算日万分之五计算。上一公司推迟了网签时间，影响了贷款时间，也是贷款逾期的原因之一。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实： 2016年5月16日，卢仲作与上一公司签订了《商品房买卖合同》、《合同补充协议》等相关附件。《商品房买卖合同》约定卢仲作向上一公司购买位于永泰县XX镇XX坂的XXX方第XX号楼X层XXX单元号房，建筑面积为121.13平方米，其中，套内建筑面积98.65平方米，公共部位共有分摊建筑面积22.48平方米，每平方米6381.01元，总价为772932元；签约当日卢仲作应支付154932元作为首期购房款，余款618000元向银行办理按揭贷款。《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）壹仟元违约金。…”；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的月息2％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率的违约金”；第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人发出的‘交房通知’上注明的交房日期截止日起，不论买受人是否有验收或使用该房产，均视同出卖人已按本合同约定的条件交付房屋，该房屋的义务风险随之转移给买受人，该房屋的相关费用，包括各项税费，以及自交付之日起的物业管理费和任何其他杂费应由买受人承担，因此造成出卖人损失或给出卖人增加的其他费用由买受人承担；买受人每逾期一日接收房屋买受人向出卖人支付钥匙保管金人民币50元。…”双方另在附件六还就《商品房买卖合同》进行补充协议，其中第一段“买受人已详细阅读和理解了出卖人与买受人签订的《商品房买卖合同》的文本内容，……”、第二条约定“买受人选择银行按揭贷款方式（包括公积金贷款付款方式）支付房价款的特别约定：1.买受人确认在选择公积金/银行按揭贷款方式时，已经对按揭可能存在的风险，包括不能够取得贷款或者不能够按照申请成数贷款有充分的了解和认识，并愿意承担其中的风险。2.买受人已详细了解办理银行按揭贷款和公积金贷款的有关规定及需由买受人提交的所有材料清单和买受人所需交纳的保险费、抵押见证费、印花税等相关税、费，买受人应在签订《商品房买卖合同》当日起60日内办结银行按揭贷款和公积金贷款，用于向出卖人支付购房款。3.买受人承诺在如下约定期限内履行下列义务：（1）买受人同意于签订《商品房买卖合同》之日起7日内将办理贷款所需的材料送交出卖人。（2）如银行审查中要求买受人补充贷款所需材料，买受人应于收到出卖人发出的补充材料通知书之日起7日内补齐，送交出卖人。（3）买受人同意于出卖人发出贷款签约通知书之日起7日内，携产权共有权人及有关证件到出卖人指定地点签署贷款文件。出卖人协助买受人办理银行按揭贷款手续，银行根据买受人的资信状况批准贷款额度，如由于银行批准的贷款额度不足以支付《商品房买卖合同》中约定的贷款额度，差额部分买受人应自收到出卖人书面通知书之日起7日内补足。（4）买受人保证向出卖人提交的材料真实可靠，如因材料不实影响办理贷款，买受人按逾期付款承担相应违约责任。（5）买受人不在上述约定期限内履行上述义务，即构成根本违约；有下述不及时送贷款材料，不及时补交贷款材料，不及时签署贷款文件，不及时补足贷款额度不足部分情形之一的，买受人以申请贷款总额为基数，按逾期天数每日万分之五的比例计付违约金；若买受人逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，在逾期31日起至解除合同前以申请贷款总额为基数，按照日千分之一的比例向出卖人支付违约金，在扣除定金、违约金及备案（注销）登记手续费外，90日内无息向买受人退还已付购房款余额”；第四条对《商品房买卖合同》第八条进行补充约定“1.该条所述的交付期限的起算，应以买受人已按《商品房买卖合同》及本协议的约定，如期支付了全部应付款项，且不存在其他违约情形为前提，否则出卖人支付商品房的期限起算日期予以顺延。2.出卖人与买受人经协商同意将《商品房买卖合同》第八条约定的交房标准修改为：（1）该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格。（2）该商品房所在建筑物生活给排水、用电交房时达到使用条件。（3）小区内部道路交房时完成道路垫层。（4）绿化、室外照明、消防、环卫于办理产权证前完成。其他商业、社区服务和管理等公共配套、基础设施于项目整体交付使用时完成”。附件六补充协议最后一段“买受人特别声明：买受人已与出卖人就《商品房买卖合同》及本补充协议协商取得一致，买受人已认真审阅了《商品房买卖合同》及其附件（包括本协议）之全部条款，并已清楚理解其含义，自愿同意接受”。签订合同后，卢仲作支付首付款154932元。2016年5月17日，上一公司出具《销售不动产统一发票（自开）》（发票号码：00672883），金额为154932元，款项性质为预收购房款。2016年7月18日，卢仲作支付购房款118000元。同日，上一公司出具《福建增值税普通发票》（发票号码：04136962），金额为118000元。卢仲作办理按揭贷款支付购房款。2016年9月6日，贷款银行放款500000元。2016年10月16日，上一公司出具《福建增值税普通发票》（发票号码：10012500），金额为500000元。后上一公司向卢仲作退还购房款191元。2019年2月25日，上一公司出具《福建增值税普通发票》（发票号码：07636904），金额为-191元。卢仲作共实际向上一公司支付讼争房屋购房款772741元。此后，上一公司发出《交房通知》，通知卢仲作于2017年2月14日前办理交房手续。2017年2月14日，卢仲作领取了该通知书。2019年3月25日卢仲作诉至本院请求判令上一公司支付逾期交房违约金17390元；上一公司于2019年4月23日向本院提起反诉，请求判令卢仲作支付逾期贷款违约金19177元。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。卢仲作与上一公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件是双方的真实意思表示，双方在合同及合同附件中已就付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付条件与期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接、产权登记等进行了约定，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，依照约定上一公司应当在2016年12月30日前将讼争房屋交付卢仲作使用，然而上一公司却未能完成上述约定事项引发纠纷，上一公司存在违约，应承担违约责任。故卢仲作诉请逾期交付讼争商品房的起算时间为2016年12月31日，截止时间为2017年2月14日，共计45天，本院予以认可。卢仲作实际交付购房款金额为772741元。本院确认上一公司承担逾期交付讼争商品房的违约金为17387元（772741元×45天×0.05％四舍五入后取整），超出部分不予支持。案涉《商品房买卖合同》未对律师代理费负担作出约定，故本院对卢仲作诉求上一公司支付律师代理费1500元不予支持。关于上一公司提出反诉一节，卢仲作应在签订《商品房买卖合同》当日起60日内，即2016年7月15日前办结银行按揭贷款或公积金贷款，用于向出卖人支付剩余购房款618000元。而卢仲作未按约定时间办结按揭贷款手续，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”的规定，即本院对逾期贷款超过30天的按日千分之一的比例计付违约金，调整为逾期贷款超过30天的按日万分之五的比例计付违约金。根据《商品房买卖合同》附件六约定，卢仲作应支付的逾期贷款违约金为13118元（618000元×2天×0.05％+500000×50天×0.05％）,超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 一、永泰县上一房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向卢仲作支付逾期交房违约金17387元； 二、卢仲作于本判决生效之日起三十日内向永泰县上一房地产开发有限公司支付逾期办结银行按揭贷款违约金13118元； 三、上述第一项与第二项相抵扣，永泰县上一房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日日内支付卢仲作款项4269元； 四、驳回卢仲作的其他诉讼请求； 五、驳回永泰县上一房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费309元，减半收取计154.5元，由卢仲作负担12.3元，永泰县上一房地产开发有限公司负担142.2元；反诉受理费140元，由永泰县上一房地产开发有限公司负担44元，卢仲作负担96元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  郑建迟 二〇一九年六月二十日                                                                                                       法官助理  李霞                                                                                                        书记员 连焰金 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -14-