重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初8386号原告:重庆商社物业管理有限公司。住所地重庆市渝中区青年路18号21楼，统一社会信用代码91500103765901054G。法定代表人：段成伦，总经理。委托代理人：张某（特别授权），重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托代理人：卞某某（特别授权），重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：董峻言，男，1983年11月17日出生，汉族，住重庆市渝中区。被告：覃帮琦，女，1954年12月17日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托代理人：覃帮泽（特别授权），男，1950年3月23日出生，汉族，系被告覃帮琦哥哥，住重庆市渝中区。委托代理人：董松林（特别授权），男，1954年10月22日出生，汉族，系被告董峻言父亲、被告覃帮琦丈夫，住重庆市南岸区。原告重庆商社物业管理有限公司（以下简称“商社物业”）诉被告董峻言、覃帮琦物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告商社物业的委托代理人卞某某，被告董峻言、覃帮琦的委托代理人覃帮泽、董松林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告商社物业向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付2014年1月1日至2018年12月31日的物业服务费13512元；2、判决被告向原告支付违约金（违约金以欠付的物业服务费为基数，从欠费之日起按每日万分之三十的标准计算至付清之日止）；3、判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：2004年7月20日，原告与重庆商社中天物业发展有限公司签订《“中天阳光美地”前期物业服务合同》，由原告为“中天阳光美地”小区提供前期物业管理服务；物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季前十日内履行交纳义务；业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准支付违约金。2013年9月，经阳光美地小区业主表决，同意自2014年1月1日起，该小区物业服务费调整为（按建筑面积计算）住宅1.7元/月/平方米/月。被告是阳光美地小区29号18幢1单元3层1号的业主，然而，被告却并未按照约定向原告支付物业服务费，经原告多次催收未果。至今，被告尚欠付2014年1月1日至2018年12月31日的物业服务费13512元。原告认为，被告作为阳光美地小区业主，应按约定支付物业服务费。而被告未按时足额支付物业服务费的行为已严重违约，并损害了原告的合法权益，原告有权要求被告支付物业服务费，并要求被告支付违约金。被告董峻言、覃帮琦辩称：1.诉讼时效过期，物业费时间金额错误，请求法院驳回。原告要求支付2015年物业费超过诉讼时效，无权要求支付。2.原告单方修改合同内容无效，擅自涨价明显毁约。公约约定物业费1.2元。3物业与业主未签订新合同前，原合同有效，原告无权擅自修改。4.业主大会主体是业主非物业，物业无权主持召开业主大会，原告欺诈威胁业主签字，明显违法应予以撤销。5.原告未通过法定程序上涨物业费属于擅自召开业主大会，程序违法。6.原告自行保管选票，结果未公示，过程存在暗箱操作空间。原告为自身利益无视相关程序，操纵业主大会自行涨价。区府、发改委通过政府信息回复，对原告涨价进行了否定。公摊应按照约定或据实分摊。物管与业主大会签订新物业合同方可调整物业费。7.物价局文件规定涉案小区未通过验收，按照试行标准应执行1.2元每平政府指导价。申报条件未完善应下浮30%物业标准，下浮的30%应由建设方承担物业费。小区2号门等被出卖，侵害业主权利。2013年8月23日物业公示上涨物业费，我们准备成立业委会，被物管破坏了。本院经审理认定事实如下：2004年，原告作为乙方与重庆商社中天物业发展有限公司（以下简称“中天物业”）作为甲方签订《中天阳光美地前期物业服务合同》，该合同约定甲方选聘乙方对位于重庆市经济开发区（南岸）中天阳光美地小区（以下简称“阳光美地小区”）实施前期物业管理服务；户数为866、占地面积86836平方米，建筑面积159293平方米、多层栋数为24；物业服务费标准按建筑面积住宅为1.20元/月/平方米；物业服务费用按季缴纳，业主或物业使用人应在每季前十日内履行缴纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准向乙方支付违约金；合同期限为三年，自2004年7月20日至2007年7月20日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止…该合同乙方法定代表人处有夏述辉的签名并加盖商社物业的公章,甲方处有杨建辉的签名并加盖中天物业的公章。该合同落款处注明的签订时间为2004年7月20日。原告于2004年入驻阳光美地小区后，依据该合同的约定为阳光美地小区提供物业服务。上述合同约定的三年期限到期后，仍由原告继续为该小区提供物业服务至今。2014年1月1日起，该小区物业服务费调整为（按建筑面积）住宅1.7元/月/平方米。该小区未成立业委会。被告系位于重庆市南岸区南坪镇南湖路29号18幢1单元3层1号即阳光美地小区*号房屋的业主，该房屋的建筑面积为132.48平方米。被告认为，原告擅自将原物业服务费的收费标准上涨至1.7元/平方米/月（建筑面积）的行为违法，2014年1月1日起没有缴纳物业服务费。原告向被告催收后，被告曾向原告提出按照涨价前的标准即1.2元/平方米/月（建筑面积）收取，并向原告缴纳,未果。原告分别于2015年12月25日、2017年12月30日、2018年12月31日通过向被告邮寄催款函的形式向被告催收物业服务费、公摊费等费用，并盖有邮局邮戳证实已投递。原告遂于2019年4月2日向本院递交民事起诉状，并以前述理由诉至本院。以上事实有，房屋登记信息查询证明、《中天阳光美地前期物业服务合同》、（2017）渝0108民初9814号民事判决书、（2018）渝05民终5664号民事判决书、函、邮寄凭证等证据及原、被告的当庭陈述在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原告与重庆商社中天物业发展有限公司签订《中天阳光美地前期物业服务合同》是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的强制性规定,该合同真实有效。前期物业服务合同到期后，因该小区未能成立业主委员会，无法作出续聘或选聘物业服务企业的决定，而原告又自愿按照原物业服务合同的约定继续提供物业服务。因此，根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定，前期物业服务合同，其履行期限已自动延续，该小区的全体业主或物业使用人均应继续按照该合同的约定履行义务。庭审中，被告未对《中天阳光美地前期物业服务合同》提出异议。庭审中，被告主要提出两项辩论意见，即原告物业服务费涨价不合法和物业服务费有部分时效已过期。对于被告辩称原告物业服务费涨价不合法，因该事项系另一法律关系，当事人应另案起诉处理，本案不做处理。故被告应向原告缴纳拖欠的从2014年1月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费为13512.96元（132.48平方米×1.7元/平方米/月×60个月），对原告取整自愿主张为13512元本院予以认可。关于被告辩称原告主张2014年1月1日至2018年12月31日的物业服务费有部分时效已过期。本院认为，原告曾分别于2015年12月25日、2017年12月30日、2018年12月31日通过向被告邮寄催款函的形式向被告催收物业服务费、公摊费等费用，原告向被告的催收行为，引起了诉讼时效的中断。同时，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。本案系物业服务纠纷，适用普通诉讼时效的规定。原告于2019年4月2日向本院递交民事起诉状，原告请求被告支付2018年12月31日之前的物业服务费并未过诉讼时效期间，对于被告提出的该项抗辩理由，本院不予采纳。关于违约金，被告作为小区业主，亦受上述前期物业服务合同的约束。上述前期物业服务合同约定业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准支付违约金。现被告逾期支付物业服务费的行为，已构成违约，应当承担相应的违约责任。鉴于约定的违约金标准过高，应当适当予以调整。根据案件事实，本院酌情决定按照年利率24%的标准支付违约金，因合同约定物业服务费按季缴纳，并于每季前十日内履行缴纳义务，则违约金以当季欠交费用为基数，自2014年3月11日起计算至付清时为止。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项、第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国物业管理条例》第十一条、第十二条、第二十六条之规定：一、限被告董峻言、覃帮琦于本判决生效之日起十日内支付原告重庆商社物业管理有限公司2014年1月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费13512元；并按年利率24%的标准支付违约金（违约金以当季欠交费用为基数，自2014年3月11日起计算至付清时为止）；二、驳回原告重庆商社物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取69元，由被告董峻言、覃帮琦承担（此款暂由原告重庆商社物业管理有限公司垫付，限被告董峻言、覃帮琦于本判决生效之日起十日内将该款支付给原告重庆商社物业管理有限公司）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 张 翔二〇一九年六月二十八日书记员 隋文龙