广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初11548号原告：张丽敏，女，1992年8月22日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：孙卓，广东顶匠律师事务所律师。被告：张永明，男，1969年9月16日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：刘盛祥，广东润科律师事务所律师。被告：深圳市维宇实业有限公司，住所地深圳市龙岗区布吉街道布龙路18号铭豪家居建材物流区3号楼7楼3G26室，统一社会信用代码914403002793304014。法定代表人：曾永光。原告张丽敏与被告张永明、深圳市维宇实业有限公司（以下简称维宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案受理，适用普通程序依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告张丽敏及其委托诉讼代理人孙卓、被告张永明的委托诉讼代理人刘盛祥到庭参加诉讼，被告维宇公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张丽敏向本院提出诉讼请求:1.依法判决张永明、维宇公司共同向张丽敏返还购房款36万元整；2.依法判决张永明、维宇公司共同向张丽敏赔偿直接经济损失73530元及违约金暂计2000元（按同期银行贷款利率四倍标准从2017年8月25日起计算至实际付清之日止）；3.本案全部受理费用由张永明、维宇公司共同承担。事实和理由：张永明自称拥有位于花都××花东镇XX房一间，建筑面积为97.5平方米，系公寓房。维宇公司作为该楼盘的开发商，对上述内容进行了担保和见证，确认情况属实。张丽敏信以为真，便与张永明和维宇公司签订了《房屋转让合同书》，由张永明作为出让方，维宇公司作为担保见证方。合同约定房屋总金额为36万元，交付标准为毛坯房标准；并且约定张丽敏享有房屋出租、转让、收益权，甲方（被告）必须确保不干扰的合法使用；并且约定甲方（被告）确保该房屋的使用权清晰，无抵押无任何争议，如因此造成张丽敏损失的由被告赔偿张丽敏因此而造成的损失。张丽敏已经于2017年8月25日付清全款。因交付标准为毛坯房标准，为了居住使用，张丽敏与广州市花都区铭誉装饰有限公司签订了《装修工程协议》，约定广州市花都区铭誉装饰有限公司在涉诉房屋内进行装修，工程总价款为73530元，已开始装修。后来，突然来了一个自称刘南生的人，阻止张丽敏进行装修，理由是刘南生声称已经从维宇公司购得该房屋，该房屋归刘南生所有。致使该装修无法进行，给张丽敏造成直接经济损失。后经张丽敏调查了解，维宇公司对该房屋确实存在一房二卖的情形，且该房屋未经验收，无法办理房产证，存在巨大质量风险；同时房屋的权属及交易合法性也存在严重争议，故张丽敏有权要求被告返还购房款，并承担违约责任。无奈，张丽敏向法院起诉，请支持张丽敏的诉讼请求。张永明辩称，我方不同意张丽敏的全部诉讼请求，我方认为张丽敏与张永明签订的房屋买卖协议是合法的真实有效的，现在张丽敏没有正当的理由解除双方的协议，张丽敏也没有证据证明因为签订房屋转让合同书后受到了经济损失，所以我方请求法院驳回张丽敏的全部诉讼请求。维宇公司未到庭参加庭审，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于花都××花东镇XX房。2017年8月24日，张永明（出让方、甲方）、张丽敏（购买方、乙方）与维宇公司（见证方、丙方）签订《房屋转让合同书》，约定，甲方将属其所拥有的位于广州市花都××花东镇XX房，建筑面积为97.51平方米的公寓房转让给乙方所有。该房屋合同总金额为360000元，甲方收到乙方交付的该房款360000元并签署本《房屋转让合同书》。交楼标准为毛坯房现楼标准，大堂和公共部分统一装修，室内为毛坯房，每套水电到户，商用电民用水。合同签定后，乙方享有该房屋的所有权和居住权，该房屋使用权年限为70年，即从2014年6月28日起至2084年6月27日止，乙方对该房屋享有使用、出租、转让、收益、担保、抵押、占有等权利，甲方必须确保不得干扰乙方的合法使用。甲方须确保该房屋的使用权清晰、无抵押、无查封和无任何争议，如有争议由甲方负责协调处理，如因此造成乙方损失的，则由甲方赔偿乙方因此而造成的损失。合同生效后，甲方不得单方面收回该公寓，不得就该公寓与其他人签订转让合同，否则，乙方有权要求甲方以毁约时该公寓的市场价值的两倍作出赔偿。在购置本物业之前，乙方已充分了解，本小区属政府安置小区，该房屋用地的土地性质为政府划拨至经济社的政府安置房建设商业发展用地，土地使用证、规划许可证等均为整个安置区整体集体共有，由政府统管。该房屋属安置房，因此暂不能办理房产证，交房时只能由房屋权属人（维宇公司）和土地权属人（经济社）先出具权属确权书。如遇国家征收本房屋时，房屋补偿款和搬迁款归乙方所有。以后政府要求统一办理房屋产权证时，如乙方需要办理属于其名下的房地产权证，甲方必须全力配合乙方办理房地产权证或过户手续，但产生的费用由乙方负责。维宇公司实际未收到乙方的购房款，此房是第三方转让给乙方。如日后此房有任何纠纷，与维宇公司无关，维宇公司不负任何责任。合同并对其他权利义务进行了约定。双方一致确认张丽敏向被告付清了房款360000元，签订合同后即涉案房屋交付给了张丽敏使用，张丽敏陈述其找了装修公司装修涉案房屋并支付了装修款73530元，张丽敏装修时钥匙挂在门上，刘南生将钥匙拿了并警告张丽敏不能再装修因维宇公司已将涉案房屋出售给刘南生，房屋现由刘南生支配使用，张丽敏认为维宇公司、张永明共同将涉案房屋出售给刘南生又出售给张丽敏，房屋有争议无法使用，张丽敏购买的是房屋所有权，无法取得所有权证书，涉案房屋转让合同是无效的，故要求张永明、维宇公司还款，张丽敏没有向刘南生主张权利。张丽敏并提交协议复印件拟证明其上述陈述，协议是维宇公司（甲方）与刘南生（乙方）签订，载明，甲、乙双方就李溪安置区XX社商业楼工程A、B座（以下简称“本项目”）建筑工程事项经协商一致达成如下协议，余额工程款2478050元，甲乙双方交接后甲方每个月20日前付40万元给乙方，直至付清为止。若甲方未按时支付，甲方按每月的违约金3%补偿给乙方。16栋原由乙方保管的权属证明共计6张乙方收到甲方第一、二个月共80万元，乙方给回甲方3张权属证明，乙方收到甲方第三、四个月共80万元，乙方给回甲方2张权属证明，乙方收到甲方第五个月348050元，乙方给回甲方1张权属证明。协议并约定了其他权利义务。张永明不确认张丽敏的上述陈述，并陈述其没有一房二卖的情况，涉案房屋是由于维宇公司拖欠张永明的款项抵债得来，张永明作为外地人不想在涉案房屋居住才将其出售给作为李溪村村民的张丽敏，签订合同时张丽敏知悉房屋的性质，合同条款中也明确说明，张丽敏可以自由出入并独立控制涉案房屋，庭审中，本院依法向张丽敏释明，若涉案合同有效，张丽敏是否变更诉讼请求，张丽敏陈述无需变更。诉讼中，本院向广州市规划和自然资源局花都区分局发函询问涉案房屋的性质、权属等及该房屋占用范围内的土地性质、用途、权属等，该局向本院复函称，根据贵院提供的航拍图确认位置核查，来文所指的维宇空港生态城16栋A座（4单元）303房所在地块的用地批文及批准红线图详见附件1、2，未见该地块的规划许可及不动产登记信息。附件1为广州市国土资源和房屋管理局《转发省国土资源厅关于广州白云国际机场联邦快递亚太转运中心及安置区项目建设用地批复的通知》及广东省国土资源厅《关于广州白云国际机场联邦快递亚太转运中心及安置区项目建设用地的批复》，其上载明了经省人民政府报国务院批准，同意广州市将花都区和白云区属下的集体农用地164.7854公顷转为建设用地，同意将国有农用地0.6213公顷转为建设用地，同时使用国有建设用地2.2055公顷、未利用地6.2642公顷。附件2为红线图，载明广州市花都区人民政府（联邦快递李溪、山下安置区）（地块一）粤国土资（建）字【2011】74号。本院认为，张永明（出让方）、张丽敏（购买方）及维宇公司（见证方）签订的《房屋转让合同》是各方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，各方均应恪守合同约定。张丽敏认为涉案合同是无效合同，依据不足，本院不予采纳。张丽敏认为张永明、维宇公司存在一房二卖的情形，并提交了《协议》复印件，上述证据不足以证明张永明、维宇公司就涉案房屋存在一房二卖，本院对张丽敏上述陈述不予采纳。合同签订后，张丽敏已向张永明付清了房款，张永明亦将涉案房屋交付张丽敏使用，双方均履行了合同约定的义务，张丽敏经本院释明合同效力后仍不变更诉讼请求，故张丽敏以涉案房屋一房二卖、刘南生阻止其装修为由请求张永明、维宇公司向其返还购房款及赔偿损失，依据不足，本院不予支持。被告维宇公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，违反法律法规，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告张丽敏的全部诉讼请求。案件受理费7833元，由原告张丽敏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  白一帆人民陪审员  黄美好人民陪审员  邓振雄二〇一九年六月二十七日书 记 员  朱婷欣张丽彬