广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初2560号原告（反诉被告）：潘志斌，男，汉族，1986年7月7日出生，住广州市。原告（反诉被告）：程晓璐，女，汉族，1985年1月31日出生，住广州市越秀区。上述原告的共同委托诉讼代理人：马占福，广东经纶律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州广进房地产开发有限公司，住所地：广州市荔湾区西塱江夏村112号101房。法定代表人：林叶材，职务：执行董事。委托诉讼代理人：龙天然、黄志斌，该公司职员，联系地址。原告潘志斌、程晓璐诉被告广州广进房地产开发有限公司（以下简称“广进公司”）商品房销售合同纠纷一案，本案于2019年3月18日受理后，依法合并受理2019年4月24日被告广进公司向原告潘志斌、程晓璐提出的反诉，由审判员余静适用简易程序进行公开开庭审理。潘志斌、程晓璐的委托诉讼代理人马占福，广州广进房地产开发有限公司委托诉讼代理人黄志斌、龙天然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘志斌、程晓璐诉请：1、变更逾期办证违约金标准为按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；2、判令被告向原告支付逾期办证的违约金人民币77943.48元(从2018年7月14日起计至2019年1月13日（被告将不动产权证交付原告之日），以原告已付购房款总额2301940元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算)。3、判令被告负担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年12月24日，原告和被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买了广州市荔湾区花地大道南70号（自编B2栋）1405房。该房屋合同约定建筑面积为119.98平方米，套内建筑面积96.74平方米，房屋总价款2301940元。合同签订后，原告向被告付清了全部房款。根据双方所签订《商品房预售合同》补充协议第九条约定，被告应在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机关办妥产权登记，并将原告为产权人的房地产权证交付原告。补充协议第十条约定，被告未履行相关义务造成原告不能按补充协议第九条约定期限办妥房地产权证的，被告应自逾期次日起开始按以下方式处理：逾期不超过180日（含）的，甲方每日按总房价款0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日，不超过365日（含）的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过365日，不超过730日（含）的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；“）逾期超过730日，……乙方要求继续履行的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。”根据合同第十四条，被告延期交房的违约责任与逾期办证的违约金标准相同。但按照《商品房买卖合同》合同第十条，原告逾期付款的，被告有权要求原告每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金。原告认为，涉案合同约定购房人逾期履行付款义务的违约金标准为每日按总房价款的0.05%，而出卖人逾期履行交房、办证义务的违约金标准则为每日按总房价款的0.003%-0.008%，明显违背《合同法》第五条规定的公平原则，请求法院在涉案合同约定的出卖人违约责任计算标准明显过低的情况下，调整为参照银行逾期贷款利息标准计算。被告已于2015年12月26日向原告交房，第500个工作日应为2017年12月27日，应从2017年12月27日起开始计算逾期办证的违约金。参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，按原告已付购房款总额2301940元，从2018年7月14日起计至2019年1月3日（被告将不动产权证交付原告之日）。请求贵院根据事实和法律，支持原告的诉讼请求。广进公司辩称：不同意违约金的计算标准，应按合同约定计算。违约金的起算时间从2018年7月15日起至2018年12月29日止（其中扣减办证时间从2018年11月6日至2018年11月21日16天），计算基数应当按实际房款2301940元，该房款是退还房屋套内面积差的款项后计算出来的。广进公司提出反诉，请求：1、判令被反诉人向反诉人支付实测公摊面积差房价款18227.9元及利息（自提起反诉之日即2019年4月24日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付）；2、反诉受理费由被反诉人承担。事实和理由：2014年12月24日，双方自愿签订广州市荔湾区花地大道南70号1405房的《广州市商品房买卖合同》（预售）。合同第四条约定房屋建筑面积119.24平方米，其中，套内建筑面积96.94平方米，共有分摊面积22.3平方米。合同签订后，反诉人已按照合同约定履行完房屋交付及产权登记义务，并将不动产权证交付给被反诉人。根据不动产权证显示，涉案房屋公摊面积为23.24平方米，比合同约定的公摊面积多0.94平方米。因合同未约定共有公摊面积的差异如何计算，参照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释第十四条的规定，被反诉人应向反诉人支付18227.9元面积差异价款及利息。面积差房价款计算：总房价（合同约定房价）÷（合同约定的套内面积+合同约定的公摊面积）×公摊面积差异（不动产权证公摊面积-买卖合同约定的公摊面积）。潘志斌、程晓璐对广进公司的反诉答辩称，1、本案的合同属于按照套内建筑面积计算的固定单价合同，按照合同第7条约定按套内建筑面积计算单价，第18条的面积差异处理也是按照套内建筑面积×固定单价的原则来处理。2、本案的合同标的物为套内建筑物，合同法第130条规定：商品房买卖合同也属于买卖合同，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权给买受人，买受人支付价款，本案转移的是套内建筑物的所有权，物权法称为专有部分所有权，被告将套内建筑物的转移给买受人，买受人支付价款给被告。买受人支付按照套内建筑面积计算的价款。本案合同的标的物为套内建筑面积所在的建筑物，与共有分摊面积无关。买受人没有购买共有分摊面积，也没有义务对共有分摊面积支付价款，是双方共同意思表示。被告反诉要求买受人要求支付实测公摊差房价款，实际上认为共有分摊面积属于本案合同标的物的一部分，买受人购买了共有分摊面积，有义务支付价款，显然没有合同依据。3、被告的反诉要求按照最高人民法院的相关司法解释的第14条来处理，我方认为没有任何法律依据。商品房买卖司法解释并没有规定共有公摊面积差异的处理问题。规定没有提到共有公摊面积的处理问题，被告以此作为反诉依据是不合理的。商品房司法解释第14条真实含义是规定2种不同面积计算方法的处理方式。第一种合同约定用套内建筑面积确定合同单价的差异处理原则。依套内建筑面积误差比绝对值在3%（含3%）按合同价格据实计算，注意是按照合同约定的价格。就本案来说是按照合同约定的固定单价来计算，但被告并不是要求按照合同约定的固定单价来计算公摊面积差，而是另外规划了一套计算方法。商品房买卖司法解释是自2003年6月1日起施行，早于物权法，14条如果与物权法相关决定冲突应适用物权法。物权法第70条规定：业主对建筑物内的住宅等专有部分享有所有权，对专有部分外的共有部分享有共有和共同管理的权利。对专有部分的定义为：在构造和使用上能够明确区分具有排他性和独立使用的建筑物部分。对共有部分的定义为：采用排除法的模式，排除专有部分之外的其他部分为共有部分。本案专有部门就是商品房买卖合同约定的套内建筑面积，共有部分就是合同中共有分摊面积。按照物权法业主只是对专有部分享有所有权，对共有部分即共有分摊面积享有共同共有权，不是按份共有。按照物权法定原则共有分摊面积属于共同共有，属于法定权利，不能由当事人约定。司法解释与物权法有冲突应适用物权法。物权法对业主所有权和专有权除了70条外还有71条、72条、73条。合同、不动产权证上均有面积记载，对共有部分用的是共有分摊面积。物权法对共有分摊面积找不到依据。物权法没有规定共有分摊面积可以买卖、可以登记。4、被告要求业主支付公摊面积差异款违反了广东省房屋交易价格计算暂行规定第4条、第5条。按照该规定共有分摊面积建设费用已经计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。5、被告要求支付共有分摊面积房价款应以业委会作为被告。6、被告反诉我方没有法律依据。本案中本诉的原告是单独业主，被告是广进公司，被告要求支付共有分摊面积房价款应以业委会为被告，应驳回被告的反诉请求。7、被告的反诉没有法律依据也没有合同依据。关于被告说的最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释第14条，有两点不符合，第14条没有说到公摊面积的问题。另外，14条明确规定根据合同约定单价来算房款，但是现在所用单价不是合同约定，而是总房价÷（套内面积+公摊面积）来算单价，这是不符合规定的。8、被告将反诉状的法律依据的根据改成参照，说明没有法律依据，也就是说没有请求权的基础，其请求不应得到支持。经审理查明：2014年12月24日，潘志斌、程晓璐（乙方）和广进公司（甲方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：（第四条）乙方购买元邦明月水岸园自编A、B栋自编B2栋14层1405房，建筑面积共119.24平方米，其中套内建筑面积96.94平方米，共有分摊建面积约22.3平方米；房屋地址：荔湾区花地大道南70号（自编B2栋）1405房；（第七条）该商品房按套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额2306818元；（第八条）甲方同意乙方按按揭贷款方式付款；（第十条）一次性付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金；分期付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；按揭付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金等；（第十三条）甲方应当在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。（第十四条）延期交房的违约责任，逾期不超过180日（含）的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日，不超过365日（含）的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过365日，不超过730日（含）的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行等；（第二十一条）甲方应在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将乙方为产权人的房地产权证交付乙方；（第二十二条）1.甲乙双方共同办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按本合同第二十一条约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；2.乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金等。另合同附件七补充协议对主合同条款进行了补充和变更：七、关于面积差异处理（合同第十八条补充）：合同约定面积与实测面积均以广州市国土资源和房屋管理局出具的数据为准，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按合同约定的价格据实结算房价款，套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方选择不解除合同，按照乙方同意继续履行本合同的方式处理；九、合同第二十一条变更为：甲方应当在商品房项目建设工程规划验收合格后一定期限内申请该商品房项目的房地产初始登记，双方同意乙方委托甲方办理，甲方应在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，在此情况下，乙方应当在收到甲方书面后2个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料；十、合同第二十二条变更为：1.办理产权登记之前，乙方必须向甲方付清全部房价款及税费，同时向甲方提供产权登记机关要求的乙方提供的证件资料，否则甲方无法为乙方办理房地产权证，应免除甲方延期办证的责任；2.如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同补充协议第九条约定期限办妥《房地产权证》的，逾期不超过180日的，甲方每日按总房价款0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日、不超过365日的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过365日，不超过730日的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过730日的，乙方要求继续履行的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，合同继续履行。上述合同签订后，潘志斌、程晓璐向广进公司支付了合同约定的房价款。涉案房屋的产权证记载：房屋总建筑面积119.98平方米，套内建筑面积96.74平方米，分摊建筑面积23.24平方米。庭审中，双方均确认广进公司已就涉案房屋的套内面积误差对潘志斌、程晓璐进行了退款，扣除面积差房款后潘志斌、程晓璐的实际购房款为2301940元，以此作为逾期办证违约金的计算基数，违约金的计算期限从2018年7月15日起至2018年12月29日止（期间应扣减16天）。本院认为，双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件）是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。庭审中，广进公司对于延期办证的事实无异议，且双方均确认逾期办证违约金的计算基数为2301940元、计算期限从2018年7月15日起至2018年12月29日止（期间应扣减16天）。双方争议的焦点在于逾期办证违约金的计付标准及潘志斌、程晓璐应否向广进公司支付公摊面积增大房价款及利息，对此本院分析如下：关于违约金标准，双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定购房人逾期履行付款义务的违约金标准为每日按未支付首期房价款的0.05%，而出卖人逾期履行交房、办证义务的违约金标准为每日按总房价款的0.003%～0.008%，明显违背《中华人民共和国合同法》第五条的公平原则，潘志斌、程晓璐主张调整违约金标准合法有理，本院予以支持。因合同约定的广进公司逾期办证的违约金标准明显过低，现潘志斌、程晓璐主张按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息上浮50%的标准计算违约金，本院根据公平原则确定违约金参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮40%的标准计付，违约金总额应以本金为限。关于公摊面积的增大房价款，虽然双方买卖合同约定按套内建筑面积计价并以之为依据进行面积确认及差异处理，但公摊面积与套内面积一同构成销售建筑面积，与套内面积共同构成处分权益的内容而随套内面积进行物权流转，并与套内面积一样具有保障用益的功用。本案房屋产权登记的公摊面积比合同约定的面积多出0.94平方米，双方在合同中就公摊面积单价及面积差异处理没有约定，可按合同约定的“总房价÷（套内面积+公摊面积）”计算被告物化到销售面积所作的投入。现本院查明涉案房屋总价为2306818元，经计算，潘志斌、程晓璐应支付给广进公司的公摊面积增大房价款应为18185.25元，广进公司要求支付的公摊面积差异房价款为18227.9元超出上述数额，本院予以调整。被告要求原告支付公摊面积增大房价款的利息从被告提起反诉之日即2019年4月24日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至原告实际支付之日止，合理合法，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律规定若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，广州广进房地产开发有限公司向潘志斌、程晓璐支付逾期办证违约金[以房屋总价款2301940元为基数，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮40%的标准，从2018年7月15日起计至2018年12月29日止（期间应扣减16天），违约金总额以本金为限]。二、在本判决发生法律效力之日起三十天内，潘志斌、程晓璐向广州广进房地产开发有限公司支付公摊面积增大房价款18185.25元及利息（利息以18185.25元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率从2019年4月24日起计至实际支付之日止）。三、驳回潘志斌、程晓璐的其他诉讼请求。四、驳回广州广进房地产开发有限公司的其他反诉请求。如潘志斌、程晓璐、广州广进房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费874元由广州广进房地产开发有限公司负担，反诉受理费128元由潘志斌、程晓璐负担。（本诉及反诉受理费潘志斌、程晓璐，广州广进房地产开发有限公司已预交，本院不作退回，由双方就各自应负担的部分相互迳付对方。）如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 余 静二〇一九年六月二十八日书记员 杨志仙周颖君