广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初14532号原告：洪虾，女，1981年9月15日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：欧敬新、刘爱娟，均系广东伯方律师事务所律师。被告：洪宇，男，1958年8月10日出生，满族，住广东省佛山市南海区。被告：麦树春，男，1984年1月17日出生，汉族，住广东省广州市天河区。两被告的共同委托诉讼代理人：林川、王靓，均系广东广信君达律师事务所律师。原告洪虾与被告洪宇、麦树春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案后，依法适用普通程序，于2018年9月19日公开开庭进行审理。原告洪虾的委托诉讼代理人欧敬新、刘爱娟，被告洪宇、麦树春的共同委托诉讼代理人王靓到庭参加诉讼。本院于2019年6月25日再次公开开庭审理本案。原告洪虾的委托诉讼代理人欧敬新，被告洪宇、麦树春的共同委托诉讼代理人王靓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪虾向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告洪宇签订的《资产（房屋）租赁合同》（以下简称《合同》）；2.两被告退还原告65000元并赔偿搬运费3000元；3.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2018年5月6日，原告与被告洪宇签订了《合同》，约定原告租赁被告洪宇的广州市天河区新陶大街××-××1号301房和四楼802房、803房（以下统称案涉房屋），用于开办阳光天使托管辅导中心，租期自2018年5月12日至2018年7月30日，租金共74000元。原告于2018年5月7日向被告洪宇支付了租金32000元、押金33000元。合同签订后，被告洪宇将案涉房屋的钥匙交给原告，但因小区其他业主多番阻挠，原告无法正常使用案涉房屋。期间，原告多次要求被告洪宇提供案涉房屋的消防合格证明，但被告洪宇一直没有提供给原告。2018年5月11日，原告接到广州市公安局天河区分局石牌派出所（以下简称石牌派出所）发出的（2018）第04××2号《责令改正通知书》，得知案涉房屋存在违反消防安全规定的情况。2018年5月15日，原告要求解除合同。2018年5月16日，原告再次通过微信告知被告洪宇解除合同，并要求被告洪宇退还租金和押金。在原告多次要求下，被告洪宇于2018年5月23日将案涉房屋的钥匙取回并确认案涉房屋东西完好无损，但至今未将租金和押金退还给原告。《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”。因案涉房屋存在消防隐患危及原告的安全。原告有权要求解除合同。被告洪宇在签订《合同》时自称是二房东，并以其自己的名义与原告签订合同。2018年5月14日，被告洪宇通过微信将被告麦树春的《委托书》发给原告，向原告披露被告麦树春才是案涉房屋的实际出租方及被告洪宇只是接受委托对外招租、签订合同、收租。据此，两被告应将原告支付的65000元退还给原告。被告洪宇、麦树春共同辩称：不同意原告的诉讼请求。两被告认为《合同》依法成立，原告单方解除合同的行为构成违约，两被告有权没收原告支付的押金，并对原告支付的租金不予退还，理由如下：一、《合同》依法成立，合法有效。案涉房屋是被告麦树春的合法财产，被告麦树春委托被告洪宇出租案涉房屋，被告洪宇带原告看房及签订合同时已将案涉房屋的情况充分披露给原告，双方签订的《合同》合法有效。二、原告单方解除合同的行为构成违约。原告根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条的规定行使解除权没有依据。案涉房屋已经核发了合法的权属证书。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国消防法》第十三条第二款的规定，办理房地产权证的前提是通过消防验收，原告称案涉房屋存在消防安全隐患没有依据。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第五条的规定可知，房屋取得合法的房地产权证要先经消防验收合格，所以，原告的质疑没有任何依据。公安机关责令原告整改的原因是原告在案涉房屋开办托管辅导机构，这属于人员密集场所，但原告没有向消防部门再次申请消防安全检查，违反了《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，所以，原告才会收到《责令改正通知书》，并非案涉房屋存在问题。三、原告当时只是说要找地方作办公过渡用途使用，故意隐瞒其是想要找地方用于经营托管辅导机构的事实，直至原告在案涉房屋所在楼宇一楼大堂召集多名小孩进行点名，两被告才第一次知道原告承租案涉房屋并非用于办公而是用于经营幼儿培训机构。原告的行为违反诚信原则，已构成严重违约。《合同》第一条约定案涉房屋出租给原告合法使用，原告就应该申请消防检查。实际上，原告在搬家和召集幼儿点名过程中没有妥善处理与其他业主的关系，导致产生矛盾，被其他业主多方投诉，这才是导致原告无法经营的真实原因。退一步讲，原告作为从事幼儿培训的专业从业者应该知道经营培训机构需要先进行消防安全检查，但原告与被告洪宇签订《合同》约定的租期仅为两个半月，而且原告在合同起租期之前已提前开业。可见，原告在签约时并没有打算合法办理工商、消防手续，否则，办妥合法手续时合同期已接近届满。原告在遭受投诉后想转嫁经营风险，向被告洪宇提出其有问题需要先搬走物品，在咨询律师后又反复向被告洪宇催要一次消防资料。两被告认为原告多次催要消防资料只是为其自身转嫁风险收集证据，原告并没有真的向公安部门申请消防安全检查，原告自己在微信中也承认一次消防资料在物业管理处可以随时复印，原告为何还要向被告洪宇索要。因此，原告提起本案诉讼是为了转嫁经营风险。从《合同》第一条、第八条的约定可知原告想要以消防问题为借口转嫁其经营风险。四、原告无权要求退还已交付的租金和押金。关于租金，在2018年5月6日签订《合同》以后，原告就接收了案涉房屋。因被投诉导致无法经营，原告表示要搬走物品先办理消防手续，同时原告还请被告洪宇帮忙转租以减少损失，所以，被告洪宇于2018年5月23日签署了《临时交接单》，同时帮原告找转租户。2018年6月13日，即被告洪宇要求原告交付第二个月租金时，原告才表示要解除合同。两被告认为《合同》到2018年6月13日才因为原告违约不交租金而解除。截止至2018年6月13日，原告已使用案涉房屋37天，但原告交付的租金不足，所以，原告无权主张返还租金。关于押金，根据《合同》第十三条的约定，原告违约解除合同，两被告有权没收押金不予退还。原告有违诚信，违反合同约定，打算违法经营。原告在遭到投诉及收到《责令改正通知书》之后并没有整改，还提起本案诉讼。请法院依法查明事实驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原广州市国土资源和房屋管理局于2010年12月10日核发的《房地产权证》载明：广州市天河区新陶大街××-××1号301房（以下简称301房）的房地产权属人为麦树春，建筑面积为321.91平方米，“附记”一栏包括房屋规划用途为管理用房等内容。本院于2019年6月21日向广州市房地产档案馆查询并打印《广州市不动产登记查册表》（共2份），其中，301房的查册表载明的相应内容与上述内容一致；另一份查册表载明：广州市天河区新陶大街××-××1号401房（以下简称401房）的建筑面积为258.43平方米，登记时间为2011年1月17日，产权人为麦树清，“登记附注”一栏包括城市规划用途为管理用房等内容。麦树春于2017年3月1日出具《委托书》，其内容为：现委托洪宇管理新陶大街5号301房，包括对外招租签订合同、收租等管理事项，委托时间2017年3月1日起至2027年2月28日。2018年5月6日，作为出租方/甲方的洪宇与作为承租方/乙方的洪虾签订《合同》，约定：一、乙方同意按现状租用甲方301房物业合法使用；三、期限由2018年5月12日至2018年7月30日；四、租金每月28000元×2.5个月计70000元（注：《合同》第1页下方空白处还显示“三楼用802和803房两间共计4000元，另开收据收费”的手写内容。洪虾和洪宇、麦树春均确认上述内容的意思是指三楼的承租人洪虾承租已间隔成八个房间的401房中的自编02房、03房，该两间房的租金合计为每月4000元）；五、合同签订后乙方必须即时支付30000元给甲方作押金；物业水电押金3000元；押金在合同期满后或甲乙双方协商一致解除本合同，且双方应缴费用结算完毕后7天内，由甲方无息退还给乙方；七、租金按月结算，由乙方在每月的日前（注：此处没有写明具体日期）打账到甲方指定银行账户（下方列明），并由甲方开具收款凭证给乙方；逾期按每天收取3%的滞纳金；八、在本合同履行期间，凡属该租赁物业（包括乙方增加建设部分）所产生的房屋修缮、安全生产、消防责任和所涉及的一切经济和法律责任，由乙方全部负责，甲方不负任何的金钱和法律责任；十、在合同期内，目前收取乙方水费按每立方米5.5元，电费按每度1.5元计收；乙方必须依时缴交水电费给甲方；……十一、甲方……负责提供该物业已有的一切资料给乙方办理因经营所需的手续；十三、在合同期内，乙方中途退出租用权或违反本合同条款，押金归甲方所有，甲方并有权收回乙方所有承租物业和追收回全部未交租金，合同自然终止；……十八、如乙方逾期一个月未交付租金给甲方，则视为违约，合同终止；……乙方租赁期间需要房屋出租备案和自己办理相关营业税费均由乙方承担；甲方只提供房产证相关资料；二十、本合同……并经双方签署以及甲方收到乙方支付的押金和租金后生效；甲方唯一指定银行账户为招商银行，姓名为洪宇……等条款。洪虾出示的《合同》原件第4页的背面显示以下手写内容：“说明本人洪虾现租广州市天河区陶育路301-11的房屋，因*****（注：此处内容被全部涂黑，无法辨认内容）现解约该合同，房屋负责人洪宇方退回费用共计41000元给洪虾。收到退款后，双方达成协议，不追究双方的责任，合同自动解除”，上述内容下方的“承租方”一栏显示“洪虾”的手写签名，“出租方”一栏没有签章。洪虾和洪宇、麦树春均确认上述《说明》的书写时间为2018年5月15日。洪宇、麦树春称上述《说明》均是洪虾书写的，是租赁双方在前期协商后达成的一致意见，洪虾在上述《说明》中承认其是违约方，但之后故意将该部分内容涂黑并提起本案诉讼。2018年5月7日，洪虾以手机银行转账方式分别向洪宇支付案涉房屋的首月（即2018年5月12日至6月11日期间）租金32000元和押金33000元。同日，洪宇将案涉房屋交付给洪虾使用。2018年5月11日，石牌派出所作出致“阳光天使托管辅导中心（天河区新陶大街××-××1号301房）”的《责令改正通知书》，其中包括：我所于2018年5月11日对你单位进行消防监督检查，发现你单位有“占用疏散通道、安全出口”“单位室内消火栓、灭火器、疏散指示标志和应急照明未保持完好有效”“作为托管机构人员密集场，应报建后才能开业，报建整改验收后方可开业（待复查）”的违反消防安全规定的行为，责令你单位予以改正等内容。洪虾于同日签收上述通知书。2018年5月23日，作为交接人的洪虾与作为接受人的洪宇签署《临时交接单》，其内容为：2018年5月23日，洪虾将301房的房屋钥匙交还给洪宇，经核查，房屋东西完好无损。洪虾和洪宇、麦树春均确认洪虾当天将案涉房屋的全部钥匙均交还给洪宇，但当时没有抄录案涉房屋的水电表读数。洪宇、麦树春称洪虾当时请求洪宇代为转租案涉房屋，租赁双方并没有结算水电费，洪宇并非因《合同》解除而收回案涉房屋，因此签署的是“临时”的交接单。洪虾则称因为洪宇当时不同意退还押金和剩余租金，且没有结算水电费，所以写明“临时”，“经核查，房屋东西完好无损”即表明租赁双方已完成交接。洪虾和洪宇于2018年5月7日加为微信朋友，其双方存在以下（包括但不限于）微信往来记录：2018年5月7日，洪虾发送内容分别为“房东，你发一下房产证复印件图片和您的身份证复印件给我，谢谢”、洪虾的居民身份证正反面的照片及“房产证上次我拍了不用发”四条微信，洪宇遂发送其居民身份证正反面两条照片微信；2018年5月9日，洪宇发送一条照片微信[照片内容为《三楼物品清单》，其中包括：水表：12吨电：3425水表：39吨电：622本房间水电齐全，房间完好，如有损坏，乙方使用责任人洪虾负责经济赔偿，乙方在使用中工作人员和学员（学生）出现一切责任和经济损失全部有洪虾负责等内容；下方的“甲方（交接人）”签章处显示“洪宇”的手写签名，“乙方（接收人）”签章处显示“洪虾”的手写签名，日期显示为2018年5月9日]，洪宇还发送内容为“管好你的同事”的微信，洪虾回复称“有什么情况吗”，洪宇遂发送两条照片微信（照片均显示房屋内有多名学生列成两队），洪虾回复称“看到了”“下次在门外整队”，洪宇发送内容为“你们这样是不行的呀”的微信，洪虾回复称“你这里商业的地方，今天下雨才会在这里集合”“那你们这场地这样那样都怕人家投诉，怎么租出去啊”等，洪宇发送内容为“135××××7779（只是一楼南侧物业管理）高经理的电话。你也主动和她沟通接合下”的微信，洪虾回复称“我已与他们沟通过了”“……办教育是好事”“总比办那些其他行业要会大家影响小吧”等，洪宇发送内容为“……这房子都租十几年了，前几次租房子都没有这类投诉和其它投诉的呀。你办学或教育培训……这是好事……”的微信，洪虾回复称“这我都明白，是希望下次你们也与物业多进行好的沟通……”等；2018年5月10日，洪虾发送内容为“……现在我租你们301的物业确实遇到了很多麻烦，如果实在不行，我先把这里的东西先搬走，我现在需要您给我提供一些相关办证的资料，这样我们可以提供资料去申请办相关的证件，以免被人把问题放大”“请帮我提供以下证件：1.房产证复印件；2.户主身份证复印件；3.您与户主的关系证明；4.301房的一次消防相关证件的复印件。以上是我需要的材料，请尽量在下周一前提供给我……”两条微信，洪宇回复内容为“好的证件，我可以给你准备一下。证件可以准备一下，弄完以后我微信拍照给你发给你的。好的，你要的相关资料，我找一下有的我都会有的，我就给你发一下啦，OK”的语音微信，洪虾回复称“如果今天能找到请尽量发给我，谢谢”等，洪宇回复称“好的。尽量晚上找到发你”，洪宇还发送一条照片微信（照片显示的纸张上的内容为：803房7952度水表227吨；802房9596度水表285吨；803房门匙卡2套；802房门匙3把、磁卡2个2018年5月10日上午11时）和发送内容为“洪虾老师你说的一次性消防证是指整栋楼，还是个人买一套房子都会有呢？”的微信，洪虾回复称“整栋楼的，只有有这个一次消防，才能申请各商户的二次消防”，洪宇回复称“那这个是整栋楼消防，不知道资料在谁保管呀，这个我明天可找房东问问。或问问目前物业有这个资料吗。……”，洪虾没有回复；2018年5月11日，洪宇发送一条照片微信（照片的内容为麦树春的居民身份证正反面），洪虾则发送内容为“我们需要你们提供一级消防”“……麻烦你现在提供一级消防给我们，谢谢”两条微信，洪宇回复称“不客气！这个我可给房东讲的。我问问先！但这个证不是我们个人的，需要时间的呀。这个证应该在消防管理部门都有备案的吧”，洪虾回复称“物业管理处那里随时可以取来复印”，洪宇回复称“问问房东先”，洪虾回复称“好，请尽快给我，我这边会有消防的人来”等；2018年5月13日，洪虾发送内容为“洪大哥，你那边相关资料周一是否可以给我”“我这边急用，你不弄给我，我场地都白租了”“请帮我提供以下证件：1.房产证复印件；2.户主身份证复印件；3.您与户主的关系证明；4.301房的一次消防相关证件的复印件。以上是我需要的材料，请尽量在下周一前提供给我，谢谢了”三条微信，洪宇回复称“你要的前3个资料，房东都有的。我都可以去复印拿到。房东说买房子时没有给一次消防证的。个人买房子也不需要消防证的呀”，洪虾回复称“一次消防你们需要向管理处提供给你”等；2018年5月14日，洪宇发送八条照片微信[照片的内容分别为301房的《房地产权证》各页面及其所附的《房地产分户图》、麦树春的居民身份证正反面及麦树春于2017年3月1日出具的《委托书》原件（内容如前所述）]；2018年5月16日，洪虾发送内容为“洪先生，我现在再次与您确认，要求你方退还我方的租金及押金，请您与301房的业主麦树春沟通……”的微信，洪宇回复内容为“……你租我们场地，我们提前提供给你房产证、身份证复印件及委托书等资料给你。你租我们场地要在法律和相关手续办理好后，方可合法经营。可你没有办理相关手续就无照经营。加之你们工作中，不顾影响，骚扰到部分业主，部分业主投诉你无证经营等等。在你租房没签订合同前，就拿着我们的房产证资料去询问了（你自己说你问过）说我们房子不可通过消防的，消防证是办不下来的，后来你又来说租两个月临时场地用。你撤场后还要资料说办理经营手续。昨天你主动电话约我，说你违约要退房，我们从同情和基本人道主义，与你谈好退你款项条件，是我方实收三万元，其它款项退你。你当时是同意。在办理手续过程中，你又反悔。……说有误会实收三万的内容。今天上午你又突然发信息，不同意昨天商议意见，你违约在先，过错在先，昨天的谈话内容和你在合同书背面，写得说明退房，是违约退房，都有相关你违约资料，就少我俩人签字！！……”的微信，洪虾回复称“……我的原意是希望你这边也认识到自己物业的缺陷，并要知道并非我想要终止合同，是你们物业本身存在很大的安全隐患，致使各部门来要求我们尽快搬离。我出于做事以和为善的原则，希望能协调解决……”等；2018年5月19日，洪宇发送内容为“……今天有个客人想看三楼，我想安排看房，这样如果转租成功，你会少损失点。四楼两间比较好转租，因为价格我比较优惠你。……下月租金你还要继续履行你当时本人签订的合同约定，交房租……”的微信，洪虾回复称“消防有安全隐患，街道，居委会等都因业主投诉多次介入，要求整改，此物业无法使用，我已经跟你说过原价退租退押”“看房租房是你们自己的事了”，洪宇回复内容称“好的”，洪虾发送内容为“……由于你我双方无法达成共识，我已将此事交由广东伯方律师事务所刘爱娟律师处理，她的电话……”“她会尽快与您联系”的微信，洪宇回复称“是你违约……协商好了你又反悔不同意。……”，洪虾发送内容为“因为房屋本身有问题，才会有这样的结果，出了问题后，我想尽各种办法去解决问题，你们作为房东有认真出面到现场找各方解决过吗？”“只是一直在说让我们自己解决”两条微信，洪宇回复称“我的房产证和房屋本身是没问题的。你要依法依规办理手续后才能经营……谁都懂的呀”，洪虾回复称“房屋的一次消防是最基本的条件，没有一次消防的物业根本不可以进行出租、营业”，洪宇回复称“这不是必要的”，洪宇还发送内容为“我没承诺有消防，私人房产证会有几个提前有消防证的？没听说有几个的呀！？”的微信及一条语音微信（未显示内容），洪虾发送两条语音微信（均未显示内容），洪宇发送内容为“我没有必要和你研究和讨论一次消防二次消防……。我两签合同都没承诺这些给你。你愿意纠结这事后的消防。这是你的事……”的微信，洪虾发送内容为“你也知道我本来不想跟你扯这么多的，讲情吧，你们付出什么来维护租客权益，才搬进去的第一天，就各种投诉、各个部门检查，你们一次都没有出面协调解决问题。……在租客陷入困境，你们从没想过如何帮租客度过难关，还落井下石，为了得到更多钱。讲理，你说你有理，我说我有理，做什么事情都有一个度的，现在我已经交给律师去处理了，法院是公平公正的，结果会怎么样，让法官去定夺了”的微信；2018年5月21日，洪虾发送内容为“……因301房的消防存在重大隐患，无法使用，请您尽快退回我的租金和押金，并尽快来拿回房屋钥匙”的微信，洪宇回复称“我的场地不存在你说的有安全重大隐患！是你多次到三楼场地看好……你情我愿签订的合同。事先没讲你具体使用内容，实际你是近100人的托管班”“我们本来就是签订的短租场地。没承诺你如何消防手续的”“从同情，你的难处……补你点损失。可你又不同意……”，洪虾回复称“……作为出租的物业必须具备消防合格才能出租，这是出租房屋的前提”等；2018年5月23日，洪虾发送内容为“钥匙我妈已经还给您了，您有什么事打电话给我”等微信，洪宇回复称“洪老师交房交钥匙都要办理交接手续……和东西清单的。否则是无效无用的”，洪虾回复称“那需要交接其他什么东西？”，洪宇回复称“需要咱俩当事人交接说明部分内容时间和签字的”，洪虾回复称“那您几点还有空，我要一点左右才能过去，您方便吗？”，洪宇回复称“有时间的。可以”，洪虾回复称“好”；2018年5月24日，洪虾发送微信询问《委托书》的地址与《房地产权证》的地址不符是什么情况、指的是同一个地方吗等问题，洪宇回复称“一楼大厅门前有几个门牌；1.3.5.7.11.业主这套房子在中间，也就是5。是指的是一个地方”；2018年6月13日，洪宇发送内容为“……本月租金期限已到。请交本月租金”的微信，洪虾回复称“我已与您终止合同关系了”“已交还钥匙并已不再使用怎么可能继续交房租”，洪宇回复称“合同不是你自己说终止就终止……我是临时拿钥匙帮助你转租房子而已”，洪虾没有回复；2018年7月12日，洪宇发送内容为“……你承租的房子，今天又该交房租了。租金14000元（7月11日至7月30日），上月欠租28000元（6月11日到7月10日）我（甲方：洪宇）在上月交房租时间通知了你交房租。租金合计共42000元。请你速将所欠租金交齐。我俩签的合同还在有效期内，请你履行合同。单方违约和欠租金，你是应该承担合同违约和法律经济责任的”的微信，洪虾回复称“我已经跟你停止房屋租赁了，早已经把所有钥匙交还于你，我已把所有事情交给律师处理……”，洪宇回复称“我（洪宇）是临时收钥匙，好方便帮助你转租房子，我俩写的（是你执笔写的）临时收钥匙，不是合同终止。合同还是在有效期内”；2018年8月2日，洪宇发送内容为“……因房屋未转租成功故空置至今，截至2018年7月30日水表行至12吨、48吨，电表行至3609度、689度，租赁期间合计产生426元水电费。请你核对表数和费用，依约缴纳水电费用”的微信，洪虾回复称“到时这些费用与我所交的钥匙押金等可进行核算抵扣，我们之前的房屋租赁早已解除，钥匙也早交还于您，只等您退费了”等。洪虾的委托代理人刘爱娟与洪宇在2018年5月19日至7月25日期间的短信聊天记录显示其双方对退还案涉房屋的租金及押金的问题进行协商，但未能协商一致。另，洪宇、麦树春为证明案涉房屋的水电表读数及其已代为垫付案涉房屋的水电费的问题，还提供了照片（共13张；均已出示拍摄设备。拍摄时间为2018年5月8日的照片显示：两个水表的读数分别为12立方米、39立方米，两个电表的读数分别为622千瓦·时、3425千瓦·时；拍摄时间为2018年8月2日的照片显示：两个水表的读数分别为12立方米、48立方米，两个电表的读数分别为687千瓦·时、3609千瓦·时）、广州市金点物业管理有限公司于2018年9月25日出具的《收款收据》（已出示原件。其内容为：今收到3楼、4楼2018年5至9月水费上月读数472本期读数887887-472=415×4.86=2016.9元）和广州供电局有限公司出具的收到户名为麦树春、用水地址为301房、计费时段为2018年4月4日至6月5日期间的电费166.95元的发票（已出示原件）。洪宇、麦树春称其按总表向供水供电部门缴费后，再按各承租户承租的房屋内的水电分表抄表后向各承租户收取水电费。本院还向广州市规划和自然资源局及其天河区分局分别发函查询301房登记的“房屋规划用途为管理用房”中的“管理用房”是指何种规划用途？能否用于商业或办公用途？能否用于经营幼儿托管辅导机构？广州市规划和自然资源局函复本院如下：301房前经原市规划局《建设工程规划许可证》（穗规建证[2003]26××号）批准建设，以《关于调整建设设计的复函》（穗规函[2004]4××96号）同意调整建筑设计，《建设工程规划验收合格证》（穗规验证[2005]××40号）办理规划验收手续，规划验收时来文所涉301房规划功能为“管理用房”；2007年7月，原市规划局以《建设工程规划许可证》（穗规建证[2007]3276号）同意将25层（部分3层，另设地下室××层）设计商业、住宅楼工程1幢（自编C栋）地上第2层至第4层（14）-（19）/（G）-（J）轴范围管理用房调整为办公用房，故来文所涉301房规划功能为办公用房；涉及是否经营幼儿托管辅导机构等事宜，建议征求工商管理部门的意见等。洪虾和洪宇、麦树春还作出如下陈述：1.关于洪宇在签订《合同》时是否披露其与麦树春之间的委托关系的问题。洪虾称如果洪宇提前出示委托授权材料，则洪宇不可能以其名义签订《合同》，也不可能在2018年5月14日通过微信方式发送《委托书》《房地产权证》给洪虾。洪宇、麦树春则称：在洪虾看房时，洪宇已出示301房的《房地产权证》和《委托书》并告知洪虾关于洪宇仅是委托代理人的情况；洪宇是应洪虾的要求于2018年5月14日发送301房的《房地产权证》和《委托书》；洪虾还知道可以到物管处拿消防资料。2.关于《合同》的出租方是何人的问题。洪虾在第一次庭审中称其合同相对方是洪宇、麦树春；因为签订《合同》时洪宇以其名义签订《合同》，洪宇是合同当事人；《合同》签订后，洪宇向洪虾披露麦树春是301房的所有权人，所以，麦树春也是其合同相对方。洪虾在第二次庭审中称其合同相对方是麦树春，但因押金和首月租金均由洪宇控制，因此，其在本案中要求洪宇、麦树春共同承责。洪宇、麦树春则称《合同》的双方当事人是洪宇和洪虾，洪宇以自己的名义与洪虾签订《合同》，洪宇已带洪虾看房并应洪虾的要求出示了301房的《房地产权证》和《委托书》。3.洪虾和洪宇、麦树春对于洪宇、麦树春在签订《合同》前是否知道洪虾承租案涉房屋是为了开办幼儿托管辅导机构的问题各执一词。洪虾称从《合同》第十一条的约定及其与洪宇的微信往来记录可知洪宇、麦树春对上述情况知情。洪宇、麦树春则称《合同》第十一条仅是指办理办公用途所需的营业执照，从洪虾和洪宇的微信往来记录可知洪宇直至2018年5月9日收到他人投诉洪虾的照片时才知悉上述情况；洪虾承租的期限仅为两个月，其并没有打算依法依规办理开办幼儿托管辅导机构的消防报建手续。4.本院询问关于洪宇向洪虾收取的押金33000元和首月租金32000元由何人控制的问题，洪宇、麦树春答复称：洪宇收取该两笔款项后由洪宇的工作团队整体管理，除了案涉房屋之外，洪宇还受委托出租其他房屋，洪宇根据委托合同的约定与各委托人分别进行结算。5.关于交还案涉房屋的问题。洪虾称其在2018年5月12日以后没有正常使用案涉房屋，2018年5月23日签署《临时交接单》表明租赁双方已完成交接手续。洪宇、麦树春在第一次庭审中称《临时交接单》有“临时”二字，说明与正常的房屋交接不同，而且洪虾只交还钥匙，并没有结清水电费及清点其他设施，案涉房屋直至第一次庭审时仍未交接；在第二次庭审中称洪虾在书写上述《说明》后反悔，希望全额收回其已付款项，洪宇为了解决该问题就向洪虾提出可以代洪虾寻找新承租人、转租案涉房屋，如果找到新承租人则可协商更好的方案，洪虾遂让洪宇代为转租案涉房屋（洪宇未能提供其他证据证明洪虾要求其代为转租案涉房屋）。洪虾则称其从未要求洪宇代为转租案涉房屋，其与洪宇的微信往来记录中关于转租的问题都是洪宇的单方陈述。6.洪宇、麦树春称麦树清是401房的产权人，麦树清已出具委托书（洪宇表示不提供该委托书作为证据）委托洪宇在2018年5月1日至2019年4月30日期间出租401房。洪虾和洪宇、麦树春均确认洪宇、麦树春一直没有向洪虾披露401房的产权人是麦树清的情况。洪虾称其直至第二次庭审中本院出示401房的上述查册表时才知悉麦树清的存在，其不主张麦树清承责。洪宇、麦树春称由于《合同》约定洪虾主要承租301房，因此，其没有告知洪虾关于麦树清的情况。洪宇表示《合同》是以其自己的名义签订的，本案租赁合同关系与麦树清无关。本院认为：关于《合同》的出租方的问题。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”，第四百零三条第一、二款规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”。虽然《合同》的出租方/甲方显示为洪宇，但从洪虾于2018年5月7日发送的内容为“房东，你发一下房产证复印件图片和您的身份证复印件给我，谢谢”“房产证上次我拍了不用发”和于2018年5月16日发送的内容为“洪先生，我现在再次与您确认，要求你方退还我方的租金及押金，请您与301房的业主麦树春沟通……”的微信可知，洪宇、麦树春所述洪宇在签订《合同》前已向洪虾出示301房的《房地产权证》并告知关于洪宇是受托人的情况的陈述应属实，因此，301房的出租方应认定为麦树春。至于401房的自编02房、03房，由于洪宇、麦树春一直没有向洪虾披露401房的产权人是麦树清的情况，且洪虾表示不主张麦树清承责，本院认定，洪虾不主张麦树清承责而选择洪宇作为401房自编02房、03房的出租方主张相关权利，并无不妥。《合同》合法有效，各方当事人均应切实履行。洪虾和洪宇已于2018年5月23日签署《临时交接单》，虽然其二人对于“临时”的意思各执一词，但从洪虾于2018年5月15日在其持有的《合同》第4页的背面书写的上述《说明》的内容可知，租赁双方曾对《合同》解除问题进行协商，结合洪虾于2018年5月16日向洪宇发送内容为“洪先生，我现在再次与您确认，要求你方退还我方的租金及押金，请您与301房的业主麦树春沟通……”的微信及洪宇于2018年5月19日向洪虾发送内容为“……今天有个客人想看三楼，我想安排看房，这样如果转租成功，你会少损失点。四楼两间比较好转租，因为价格我比较优惠你。……下月租金你还要继续履行你当时本人签订的合同约定，交房租……”的微信、洪虾于当天回复称“消防有安全隐患，街道，居委会等都因业主投诉多次介入，要求整改，此物业无法使用，我已经跟你说过原价退租退押”“看房租房是你们自己的事了”和洪宇于当天回复称“好的”的事实，以及洪宇、麦树春未能提供充分证据证明洪虾委托其转租案涉房屋，本院认定，出租方已于2018年5月23日收回案涉房屋，《合同》已于2018年5月23日解除。洪虾起诉主张解除《合同》，本院不再支持。关于《合同》提前解除的责任归属问题。洪宇在签订《合同》前已向洪虾出示301房的《房地产权证》，且《合同》并未约定出租方保证案涉房屋能用于开办幼儿托管辅导机构，但洪虾在签订《合同》后未办理相关经营证照和消防报建手续之前就将案涉房屋投入开办幼儿托管辅导机构之用，导致被石牌派出所责令改正，洪虾理应自行承担相应法律后果。洪虾在被他人投诉及收到石牌派出所作出的《责令改正通知书》之后虽曾要求洪宇提供一次消防等资料，但从日常生活经验可知，房屋购买人并不持有一次消防资料。另，建设单位办理工程竣工验收备案应当提交包括公安消防等部门出具的认可文件或者准许使用文件，而房屋权属证书的核发时间一般在工程竣工验收备案之后，由此可知，案涉房屋应已通过一次消防验收。因此，洪虾以案涉房屋存在消防安全隐患为由依据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条的规定要求解除《合同》，理由不成立。综上，本院认定洪虾要求提前解除《合同》构成违约，导致《合同》提前解除的责任在于洪虾。关于租赁押金30000元的问题。依据《合同》第十三条中关于“在合同期内，乙方中途退出租用权或违反本合同条款，押金归甲方所有”的约定，本院对洪虾关于要求退还租赁押金30000元的诉讼请求不予支持。至于水电押金3000元的问题。洪宇、麦树春抗辩的洪虾未结清的水电费426元是计至2018年8月2日的费用，从洪宇分别于2018年5月9日发送给洪虾的照片微信（内容为《三楼物品清单》，其中包括：水表：12吨电：3425水表：39吨电：622等内容）和于2018年5月10日发送给洪虾的照片微信（其中包括：803房7952度水表227吨；802房9596度水表285吨；……2018年5月10日上午11时等内容），并结合洪宇、麦树春提供的拍摄时间为2018年5月8日的照片（显示：两个水表的读数分别为12立方米、39立方米，两个电表的读数分表为622千瓦·时、3425千瓦·时）和拍摄时间为2018年8月2日的照片（显示：两个水表的读数分别为12立方米、48立方米，两个电表的读数分别为687千瓦·时、3609千瓦·时）可知，上述水电费是301房产生的水电费。由于租赁双方在2018年5月23日并未抄录案涉房屋的水电表读数，本院从公平原则出发酌情认定洪虾应支付301房截止至2018年5月23日的水电费合计80元，扣除该费用之后，麦树春应向洪虾退还的水电押金余款为2920元。关于洪虾要求洪宇、麦树春退还已支付的租金32000元的问题。如前所述，出租方已于2018年5月23日收回案涉房屋，因此，租金理应计至该日期止。按照《合同》约定的租金标准，洪虾应支付2018年5月12日至5月23日期间301房的租金10838.71元（即28000元÷31天×12天）和401房自编02房、03房的租金1548.39元（即4000元÷31天×12天），扣除上述应付租金后，麦树春应将301房的租金余款17161.29元（即28000元-10838.71元）、洪宇应将401房自编02房、03房的租金余款2451.61元（即4000元-1548.39元）分别退还给洪虾。对于洪虾主张的超过上述金额部分，本院不予支持。洪虾主张搬运费损失，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十七条、第四百零二条、第四百零三条第一款和第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告麦树春于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告洪虾退还水电押金余款2920元。二、被告麦树春于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告洪虾退还租金余款17161.29元。三、被告洪宇于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告洪虾退还租金余款2451.61元。四、驳回原告洪虾的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2620元，由原告洪虾负担2260元，被告洪宇负担40元，被告麦树春负担320元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  陈晓琼人民陪审员  何海霞人民陪审员  尹丽艳二〇一九年六月二十八日法官助理罗小玲书记员李思婷梁怡筠何靖文本判决书于2019年月日送达（33）