广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3774号上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市汇科纺织有限公司，住所地广东省佛山市三水。法定代表人：赵胜利。委托诉讼代理人：温志超，广东律顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：何锦梅，广东律顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：秦进才，男，1970年2月28日出生，汉族，住四川省邻水县。委托诉讼代理人：周世武，四川顿开律师事务所律师。上诉人佛山市汇科纺织有限公司（以下简称汇科公司）因与被上诉人秦进才租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2018）粤0607民初5073号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人汇科公司上诉请求：1.维持一审判决第一项、撤销一审判决第二项、第五项；2.改判汇科公司无需退还诚意金、保证金予秦进才；3.依法改判一审判决第三项为：秦进才立即向汇科公司支付2018年7月到10月的租金合计598500元（以171000元/月计算，计算2018年7月到10月共3.5个月的租金）；4.改判秦进才向汇科公司支付生活垃圾费、保安费17500元（以5000元/月计算，暂计算2018年7月到10月共3.5个月的垃圾生活费、保安费）；5.改判秦进才向汇科公司赔偿宿舍租金损失52500元（以1500元/月计算，暂计算2018年7月到10月共计3.5个月的宿舍租金损失）；6.本案一审、二审诉讼费由秦进才承担。事实和理由:一、案涉《厂房租赁合同》解除是因秦进才不愿意依法申请环评导致的，汇科公司对于合同的解除没有任何过错，对此不应承担任何责任。1.在签订《厂房租赁合同》之前，汇科公司已如实向秦进才告知了案涉厂房的相关情况，并将汇科公司的《排污评估报告》《佛山市三水区公安消防大队建筑工程消防验收意见书》及佛山市环境保护局同意备案的意见等资料提交给秦进才。秦进才在了解案涉厂房的相关情况后，认为符合其生产要求，才与汇科公司签订合同。现秦进才以案涉厂房没有环评验收合格证书，不具备涂料印染的条件为由，要求汇科公司返还诚意金与保证金是没有事实和法律依据的。另，增加机械设备，扩大生产经营均须进行相关新的环评，秦进才作为经营者对此理应知晓。2.秦进才无法办理环评验收合格证书，责任完全在于秦进才，汇科公司对此没有任何过错，不应对此承担责任。首先，秦进才作为案涉厂房的承租人和项目的投资经营者，对其所投资的项目是否能够通过环评，多久能够通过环评等有责任进行先行了解和调查，汇科公司在出租案涉厂房给秦进才时，已如实向其出示相关证照和告知厂房的真实情况，其进行了充分了解后，认为符合其要求方向汇科公司承租厂房的。其次，根据《广东省排污许可证管理办法》的相关规定，因秦进才生产涂料印染业务，须向环保部门申请取得排污许可证方可对外排污。秦进才申请排污许可，须向相关部门购买排放指标，但秦进才承租案涉厂房后，并没有依法向相关部门购买排放指标，也没有依法申请排污许可。再次，秦进才生产涂料印染的业务具有一定的特殊性，其应清晰自身生产经营所提出环评申请并获取部门审核通过的条件。其在签订合同之前，未充分了解政策法规，致使自身无法通过环评，应由其自行承担责任。3.根据秦进才提交的录音可知，秦进才是以环评通过时间太长，客户已经走掉为由，要求提前解除合同，并不是由于不能通过环评。秦进才无理要求提前解除合同的行为，已经严重构成违约，应承担违约责任。一审法院认定造成合同无法履行存在一定客观原因，汇科公司须向秦进才退还诚意金、保证金共450000元是错误的。二、秦进才从2018年7月至2018年10月18日使用案涉厂房，其理应支付该期间的租金合计598500元。1.汇科公司已经依约定将案涉厂房交付给秦进才，秦进才已经实际使用了案涉厂房，一审法院认定秦进才没有使用案涉厂房是错误的。首先，从一审法院现场查看可知，秦进才已经将部分机械设备存放在案涉厂房。其次，秦进才也确认于2018年10月18日下午将存放于案涉厂房和宿舍的物品搬走。再次，秦进才在一审庭审中也确认汇科公司已经将案涉厂房交付给其，其已于2018年7月前已将部分机械设备存放在案涉厂房内。2.支付租金的前提并不是以秦进才通过环评为前提，而是以汇科公司向秦进才交付为前提，秦进才不能以环评未通过而拒绝支付租金。三、一审法院对汇科公司关于租金滞纳金、3个月租金、违约金、生活垃圾处理费、保安费、生活垃圾处理费和保安费的滞纳金、宿舍租金损失的主张不予支持是不合理的。1.案涉合同关于租金滞纳金、3个月租金、违约金、生活垃圾处理费、保安费、生活垃圾处理费和保安费的滞纳金的条款，是为了保障合同的顺利履行而设立的，一审法院否定双方的约定，进行自由裁量是不当的。2.双方就租赁宿舍达成一致意见，但由于秦进才无意进行环评，无意再行租赁厂房及宿舍，导致宿舍一直空置，造成汇科公司宿舍租金损失，秦进才应承担至其搬离物品之日止即2018年10月18日期间的租金损失。被上诉人秦进才答辩称，秦进才对一审判决持有一些异议，只是为了便于案件处理才未上诉，汇科公司的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回汇科公司的上诉请求，维持一审判决。秦进才向一审法院提出诉讼请求：1．解除秦进才、汇科公司于2018年5月21日签订的《厂房租赁合同》；2．汇科公司向秦进才返还诚意金、厂房租赁保证金802000元及利息（按银行同期贷款利率计算至清偿之日止，从2018年5月22日暂计至9月10日的利息为10466元）；3．本案诉讼费由汇科公司负担。汇科公司向一审法院提出反诉请求：1.解除秦进才、汇科公司于2018年5月21日签订的《厂房租赁合同》；2.秦进才将位于佛山市三水**********号（F6）临近办公楼后面的厂房（面积4500平方米）与六楼宿舍返还给汇科公司；3.秦进才支付汇科公司2018年7月至9月的租金558000元及利息（从反诉之日起至秦进才实际支付之日，按同期商业银行贷款利率计算）；4.秦进才向汇科公司支付厂房与宿舍租金（自2018年10月1日起以186000元/月的标准至秦进才返还厂房与宿舍之日止）；5.秦进才向汇科公司支付租金滞纳金167400元；6.秦进才赔偿汇科公司3个月的租金558000元；7.秦进才向汇科公司支付违约金669600元；8.秦进才向汇科公司支付生活垃圾处理费、保安费15000元（暂计算2018年7月至9月，自2018年10月起至秦进才返还厂房和宿舍之日止另行计算）；9.本案反诉的诉讼费用由秦进才负担。一审法院查明：秦进才原在广州市花都区经营赤****印花厂，后于2018年6月20日登记注销。汇科公司于2011年6月2日登记成立，经营范围：生产、加工、销售；纺织品及针织服装；纺织品印染加工；经营和代理各类商品及技术的进出口业务。汇科公司的厂房位于佛山市三水**********号（F1），房地产权属人为汇科公司，房屋结构为钢结构，建筑面积为4500平方米。2016年10月，江苏绿源工程设计研究有限公司为汇科公司建设项目作出排污评估报告。2016年12月30日，汇科公司向佛山市环境保护局进行了备案。2017年12月21日，佛山市三水区环境保护局向汇科公司发放排污许可证，行业类别：化纤织造及印染精加工，棉纺织及印染精加工，有效期限自2017年12月21日至2020年12月20日止。2018年5月21日，秦进才、汇科公司签订《厂房租赁合同》，约定汇科公司将临近办公楼后面的钢架结构厂房出租给秦进才，面积为4500平方米，期限自2018年7月1日至2028年6月30日，每月租金171000元，租赁保证金800000元；租赁期间，秦进才应按月缴纳生活垃圾处理费、保安费，每月5000元；如秦进才逾期交纳租金或其他费用，每逾期一日，汇科公司按秦进才所欠租金或其他费用的5%向秦进才收取滞纳金；租赁期间，如秦进才提前退租而违约，应赔偿汇科公司三个月租金；合同经盖章签字后生效，若违约，由违约方一次性支付被违约方一年租金的30%违约金。上述《厂房租赁合同》签订前，秦进才于2018年5月17日已向汇科公司支付了诚意金2000元。合同签订后，秦进才于5月22日和23日共向汇科公司支付了厂房保证金800000元。之后，秦进才发现汇科公司的厂房只能从事印染加工，由于秦进才进行印花生产，为此秦进才需另行办理相关的环评手续，期间汇科公司也有介绍相关的人员给秦进才进行办理，但未能办理成功，秦进才也没有将生产设备等搬到厂房进行生产经营。2018年7月6日至8月5日期间，秦进才、汇科公司就涉案厂房租赁等问题一直有进行协商，协商内容包括合同签订的情况、环评的办理、保证金和厂房租金的处理等问题。2018年10月18日上午，一审法院组织双方到汇科公司的厂房进行勘验，现场所见涉案的厂房目前还是空置，秦进才堆放有小部分的物品在厂房内和宿舍的一楼。当天下午，秦进才已将相关的物品全部搬走。一审法院认为，汇科公司将其合法建造的厂房出租给秦进才，双方签订的《厂房租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。合同签订后，由于需办理相关环评手续的问题，秦进才至今没有将生产设备等搬入厂房生产经营，现秦进才、汇科公司均主张解除租赁合同，一审法院予以准许，应诉材料送达汇科公司之日即2018年9月13日为合同解除日。关于汇科公司应否退还诚意金和保证金的问题。根据查明的事实，秦进才租赁汇科公司厂房的目的用于印花生产，而汇科公司的经营范围包括纺织品印染加工等，虽然秦进才在租赁厂房后办理相关的环评未果，但也不能证明涉案的厂房无法办理环评。双方在签订合同时，汇科公司有将营业执照、排污许可证等材料给秦进才，从双方对话协商的内容看，双方在签订合同时均未详细了解厂房是否适合秦进才使用，但秦进才作为承租人，也是从事纺织品印花行业从业者，理应熟悉环保政策，更应该知道厂房是否可用于印花生产和符合其使用要求，秦进才在签订合同后发现需要办理环评手续时，汇科公司也有协助秦进才联系他人办理，按双方在庭上所述，环评以汇科公司的名义办理，由秦进才使用。在确定无法办理环评手续时，秦进才也及时有与汇科公司进行协商。综合考虑秦进才签订合同的目的、双方履行合同的情况等，造成租赁合同无法继续履行，也存在一定的客观原因，基于公平合理原则考虑，一审法院酌定汇科公司退还秦进才诚意金和厂房租赁保证金共450000元。秦进才主张汇科公司支付利息，一审法院不予支持。关于秦进才应否需向汇科公司支付租金、滞纳金、违约金等费用的问题。根据上述的分析，秦进才由于办理环评的原因未能使用汇科公司的厂房，的确造成了汇科公司的厂房空置而未能另行使用，基于公平合理原则，一审法院酌定秦进才需向汇科公司支付厂房一个月的租金171000元。对于汇科公司主张秦进才支付滞纳金、违约金、赔偿三个月租金等费用，一审法院不予支持。至于汇科公司主张秦进才支付六楼的宿舍的租金，即使双方曾有口头约定租赁六楼宿舍，但并未就宿舍的租金和期限等具体条款达成协议，秦进才也只是在与汇科公司协商退还保证金时愿意承担宿舍租金，其也并未有使用六楼的宿舍，汇科公司主张秦进才支付六楼宿舍的租金，依据不足，一审法院不予支持。至于汇科公司主张秦进才支付生活垃圾处理费和保安费，该费用应为秦进才实际占有使用期间所产生的费用，由于秦进才并未实际使用汇科公司的厂房，汇科公司主张秦进才支付生活垃圾处理费和保安费，依据不足，一审法院不予支持。另外，经双方确认，秦进才已于2018年10月18日下午将存放在厂房和宿舍的物品搬走，现汇科公司主张秦进才将厂房和六楼宿舍返还，一审法院也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、秦进才与汇科公司签订的《厂房租赁合同》已经于2018年9月13日解除；二、汇科公司须于判决发生法律效力之日起十日内向秦进才退还诚意金、保证金共450000元；三、秦进才须于判决发生法律效力之日起十日内向汇科公司支付厂房租金171000元；四、驳回秦进才的其他诉讼请求；五、驳回汇科公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5962元，由秦进才负担2981元，汇科公司负担2981元；反诉案件受理费减半收取计11256元，由汇科公司负担5628元，秦进才负担5628元。二审期间，双方均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为,综合双方当事人在二审期间的诉辩，本案的上诉争议焦点系汇科公司应否向秦进才退还诚意金和保证金以及秦进才应否向汇科公司支付租金、滞纳金、违约金等各项费用。汇科公司上诉称导致案涉合同解除的根本原因是秦进才不愿意去依法申请环评，而不是案涉厂房无法通过环评，汇科公司在签订合同时已经如实向秦进才告知了案涉厂房的相关情况，并将汇科公司的《排污评估报告》《佛山市三水区公安消防大队建筑工程消防验收意见书》以及佛山市环境保护局同意备案的意见等资料提交给秦进才，秦进才无法办理环评验收合格证书，责任完全在于秦进才，汇科公司对于合同的解除没有任何过错，对此不应当承担任何责任。对此，本院认为，虽然双方当事人所签订的《厂房租赁合同》本身只是厂房租赁合同，但结合双方当事人的陈述、本案中双方当事人提交的证据以及汇科公司所提交的光盘、录音文字资料等，可以认定双方当事人对于秦进才承租汇科公司案涉厂房进行纺织印花生产都是明知并确认的，而且事实上，无论是本案所涉合同签订过程中，还是在合同签订后，案涉厂房的环评问题一直是双方当事人共同关心并探讨的重点问题，而客观上，导致本案合同无法履行的原因也正是因环评问题。从双方当事人多次协商对话的内容来看，虽然双方当事人在签订合同时，汇科公司曾将营业执照、排污许可证、排污评估报告给秦进才看，但综合本案实际情况考虑，无论案涉厂房最终是否能够办理满足秦进才从事纺织印花生产需要的环评手续，案涉厂房无法按现状满足秦进才生产需要已经是一个不争的事实，而重新办理满足秦进才生产需要的环评需要多长时间、花费多少资金、满足多少特定的条件及要求均不确定，而这些因素均是双方当事人签订合同时未予考虑的，双方当事人在协商无果的情况下，均主张解除案涉合同，依法应予准许。至于汇科公司上诉主张的各项费用问题。关于诚意金和保证金。基于前述，在综合考虑秦进才签订合同的目的，双方履行合同的情况等因素，同时结合案涉合同无法履行，也存在一定的客观原因，一审法院基于公平合理原则酌定汇科公司向秦进才退还诚意金和保证金450000元，处理妥当，本院予以维持。关于租金、滞纳金、违约金等费用的问题。汇科公司上诉主张秦进才应支付从2018年7月1日至2018年10月18日期间的厂房使用租金598500元，虽然秦进才已经将部分机械设备搬进案涉厂房，但如前所述，由于双方当事人签订合同的本意和根本目的是利用案涉厂房进行纺织印花生产而并非单纯的土地和厂房的占有和使用，基于前述，案涉合同客观上无法继续正常履行而解除，即秦进才实际上未能真正使用该厂房及宿舍开展生产，故对汇科公司主张的上述租金，本院不予支持。同理，一审判决基于此对汇科公司主张的生活垃圾处理费、保安费、宿舍租金损失费等各项费用不予支持正确，本院予以维持。而汇科公司在此期间亦确因案涉厂房空置存在一定的租金损失，一审法院综合考虑本案实际，酌情确定由秦进才向汇科公司支付一个月的租金以弥补汇科公司的损失，对其主张的滞纳金、违约金等费用予以驳回，符合本案实际，亦符合公平合理原则，本院依法予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。汇科公司的上诉主张理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13275元，由上诉人佛山市汇科纺织有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年六月十三日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽