浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0603民初499号 原告（执行案外人）：翁平薇，女,1965年7月21日出生,汉族，户籍所在地浙江省乐清市。 委托诉讼代理人：陈国锋，浙江曹娥江律师事务所律师。 被告（申请执行人）：韩小林,男,1974年10月11日出生，汉族,户籍所在地浙江省绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：李湾湾，浙江越泽律师事务所律师。 第三人(被执行人)：张建东,男,1976年11月5日出生，汉族,户籍所在地浙江省绍兴市柯桥区,现羁押于绍兴市柯桥区看守所。 原告翁平薇诉被告韩小林、第三人张建东案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月7日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员陈伟担任审判长，与人民陪审员周宗芳、人民陪审员周正羊组成合议庭，于2019年5月6日公开开庭进行了审理。原告翁平薇及其委托代理人陈国锋、被告韩小林的委托代理人李湾湾、第三人张建东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告翁平薇诉称，贵院在执行（2018）浙0603执4720号被告韩小林与第三人张建东民间借贷纠纷一案中，对位于绍兴市柯桥区房屋（以下简称执行异议标的）进行了查封。原告向贵院提出执行异议，贵院审查后，作出（2018）浙0603执异200号《执行裁定书》（以下简称裁定书），驳回原告的执行异议请求。但原告认为：原告的执行异议理由充分，符合法律规定，具体理由如下： 一、原告是该执行异议标的的所有权人。根据裁定书查明的内容，执行异议标的为拆迁安置房，虽未办理权属登记，但按绍兴县集体土地房屋拆迁产权调换协议记载，被拆迁人为张建东。2018年6月13日，原告与张建东签订了房屋买卖（居间）合同一份，合同约定张建东所有的上述执行异议标的出卖给原告，成交价格为165万元。合同签订当日，支付定金10万元，之后按合同约定于2018年7月7日支付购房款145万元，尚有10万元在办理房屋产权过户当日支付。 二、贵院认为，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”执行案件中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行，需同时符合上述四种情形。同时，贵院认为原告口头提出执行异议标的已交付给原告，由其出租给方利明，但未能提供证据予以证明，且与贵院调查的情况不符，不能认定原告在查封前已占有执行异议标的，贵院才根据上述内容裁定驳回原告的执行异议请求。 三、原告认为贵院上述调查认定的情况，与客观事实不符。虽说执行异议标的现有方利明租赁居住，方利明凭房屋租赁合同占有使用，但其房屋租赁合同的出租方虽一开始为第三人张建东的父亲签订，但后因第三人张建东将执行异议标的出卖给原告之后，出租关系已由张建东之父张水根与方利明变为原告翁平薇与方利明,租金亦由原告收取，由双方于2018年6月13日签订的房屋租赁合同为证，同时由第三人张建东与中介方绍兴祥居地产经纪有限公司于2018年12月28日出具的证明，可以认定张建东已将执行异议标的交付给了原告，租金已在房款中抵扣，故原告已实际占有。原告认为贵院对于裁定驳回原告的执行异议请求的理由不符合客观事实。 综上，原告认为原告已实际占有并拥有上述执行异议标的所有权，不应查封。现原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求确认原告系绍兴市屋的所有权人；并依法判令解除该房屋的查封； 被告韩小林答辩称，一、原告在本案中诉请是两点，第一点要求确权，第二点要求解除查封，而在（2018）浙0603执异200号案中原告仅提出要求解除查封，故依照《民事诉讼法》第二百二十七条，案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本案的第一项诉请，原告不应在本案中予以主张，应当另行提起起诉。二、答辩人不认可原告诉状中的内容，根据答辩人在执行异议听证前了解到的情况，该房屋不存在转让的情况。三、即便原告与第三人张建东确实是签订了房屋买卖合同，也无法表明原告就是案涉房屋的所有权人。并且根据（2018）浙0603执异200号案裁定书，法院在执行中查明，案涉房屋由第三人方利明租赁居住，方利明凭房屋租赁合同占有使用，其房屋租赁合同的出租方为第三人之父张水根，自2016年3月5日开始租赁使用至今。该内容也证实了在法院查封前原告并未合法占有该房屋的事实。四、原告在本次庭审中提交的大部分证据均形成于执行异议程序结束后，且存在伪造证据妨害诉讼的嫌疑，请求贵院予以重视。综上，根据最高院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条，被告认为并未转让，即便存在转让，原告也未在法院查封前合法占有该房屋，故请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人张建东答辩，案涉房子确实是卖给翁平薇了的，房款我都收到了，手续也是齐全的。 原告翁平薇为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据： 1、（2018）浙0603执异200号执行裁定书1份，用以证明法院裁定驳回原告的执行异议，但理由系不符合客观情况的事实。 2、第三人张建东和原告以及中介方签订的房屋买卖合同1份、绍兴市柯桥区齐贤街道阳嘉龙村村民委员会出具证明1份，用以证明涉案房屋已经转让给原告的事实。 3、拆迁产权调换协议1份，用以证明案涉房屋张建东是唯一的合法的产权人，有权出卖房屋给原告的事实。 4、2018年12月28日由张建东和绍兴祥居房地产经纪有限公司共同出具的证明1份，用以证明张建东将案涉房屋出卖给原告后，原告已实际占有房屋的事实。 5、张建东父亲张水根出具的证明1份，证明案涉房屋的房租费从6月13日起由翁平薇收取，原告已实际占有该房屋。 6、张建东出具的收据1份及转帐记录1份，用以证明张建东已收到房款的事实；绍兴市柯桥区阳嘉龙物业管理有限公司出具的收据1份，用以证明原告已经办理物业缴费手续，缴费人是原告，物业时间是2017年12月28日至2018年12月27日，缴的是2018年的物业费。 7、2016年3月5日张水根与方利明签订的租房合同、2018年6月13日翁平薇与方利明签订的租房合同，用以证明方利明居住的涉案房屋系由翁平薇出租给方利明，原告已实际占有案涉房屋。 8、申请绍兴祥居房地产经纪有限公司员工江小虎、案涉房屋租居人方利明出庭作证，证明案涉房屋由张建东父亲张水根出租给方利明，后由翁平薇出租给方利明，方利明通过微信转账的方式支付给原告租金，原告已实际占有案涉房屋的事实。 对原告提交的证据，被告韩小林质证认为：对证据1，真实性没有异议，该执行裁定书只陈述了张建东与翁平薇签订合同的过程，并未确认已经支付房款。而且根据该裁定书列明的证据，可以证实原告很多证据是在执行异议之后为了应诉所准备的。对证据2，真实性无法认定，该合同被告并没有参与。对村委的证明，上面没有经办人或负责人签字，不符合证据形式，落款也是在执行异议听证之后。对证据3，真实性没有异议，仅可以证明张建东是该房屋的所有权人。对证据4，真实性不予认定，中介方并没有出现在双方的房屋买卖合同中，并不是双方买卖合同的中介，时间也是在执行异议之后，我们认为是事后为了应诉所准备的。对证据5，三性有异议，张水根系张建东的父亲，和本案有重大利害关系，该证明不具有证明力。对证据6，对转帐记录形式上的真实性没有异议，但张建东出具的收据金额与转账金额不一致，收款人也不是张建东，故张建东究竟有无收到该房款我们存在疑问。物业有限公司出具的收据，三性有异议，仅是一份收款收据，并不是正式发票，收据内容是由人工填写的，缴费时间是在2018年12月7日，这是在法院将房屋查封之后。该证据无法证明翁平薇在法院查封之前已经合法占有的事实。对证据7，2016年3月5日的租赁合同，因被告并没有参与，真实性无法确认。2018年的房屋租赁合同，对其三性均有异议，和原告在执行异议案件中当庭的陈述、提供的证据和法院查明的事实是相违背的，方利明的签字笔迹也是不同的，该合同是在执行异议程序终结之后，原告为了应诉准备的，并不是客观存在的。对证据8，江小虎的证人身份有异议，江小虎既不是合同显示的中介人，更不是实际经手人，故其不可能知晓真实情况，该证言不予认可。对方利明的陈述，被告认为可以说明方利明与原告之间的租赁合同是事后补签的，结合其他因素，被告认为原告与第三人之间的房屋买卖存在不合理之处。 第三人张建东对原告提供的证据没有异议，但补充说明原告按照购房合同的约定扣除方利明已支付的房租1万元后，将余款144万元分别转账给其女儿张之玙90万元和前妻林燕54万元，其收到后给翁平薇写了145万元的收据。 被告韩小林为证明其抗辩主张，向本院提交以下证据： 9、申请调取（2018）浙0603执异200号庭审录像，要求证明1、在法院执行庭召开的执行异议听证时原告只提供了三组证据，没有提供原告与方利明签订的房屋租赁合同，所以这个合同是事后补签的；2、关于房款金额原告也没有陈述到租金在里面减掉1万元；3、听证时原告也没有提到有缴纳过物业费。 10、（2018）浙0603民初1459号民事判决书1份，该判决书确认本案的第三人张建东应当归还给韩小林借款1236000元及相应利息。用以证明被告韩小林系合法的执行申请人。 对被告韩小林提交的证据，原告质证认为：原告不是专业的法律人员，不清楚要提交哪些证据。现在庭审提供的7份证据都是真实存在的，不存在事后补的情况。 第三人没有异议。 根据以上举证、质证，本院认证认为，一、原告提供的证据1、3及被告提供的证据9、10，经对方质证，对真实性没有异议，与本案有关联，对本案有证明力。二、原告提供的证据2、4、6、8可以相互印证，且无反证上述证据存在伪造的情形，与本案事实有关联，对本案有证明力。三、原告提供的证据5、7中张水根与方利明之间签订的租赁合同与证据2、8之间也可互相印证，对本案也有证明力。证据7中原告与方利明之间的书面租赁合同庭审中双方承认落款时间与实际签名时间不一致，但因其他证据可以证明双方存在实际的租赁关系，故对该合同的内容也予以确认。 根据以上证据分析及当事人当庭陈述，本院确认以下事实：2018年1月30日，本院受理韩小林诉张建东民间借贷纠纷一案，于同年4月20日作出（2018）浙0603民初1459号民事判决书，确定张建东应归还给韩小林借款人民币1236000元及相应利息，限于本判决生效后十日内付清。判决书生效后，张建东未能自觉履行。韩小林向本院申请执行，本院予以立案。在执行过程中本院于2018年12月4日查封了第三人张建东名下位于绍兴市柯桥区房屋，原告翁平薇以案涉房屋第三人张建东已转让给其为由向本院提出执行异议，请求解除对案涉房屋的查封。本院经审查后，于2018年12月25日作出（2018）浙0603执异200号执行裁定，裁定：驳回翁平薇的执行异议请求。翁平薇对该裁定不服，向本院提起执行异议之诉，遂成讼。 另查明，案涉房屋系第三人张建东于2008年10月18日根据绍兴县集体土地房屋拆迁产权调换协议取得，未办理所有权登记手续。2018年6月13日原告翁平薇与第三人张建东签订房屋买卖(居间)合同一份，约定张建东将其拆迁取得的位于绍兴市柯桥区案涉房屋以165万元的价格转让给原告翁平薇，房款于合同签订当日先支付定金10万元，2018年7月7日支付145万元，尚有10万元在办理房屋产权过户当日支付。因案涉房屋在转让前已出租，且已收取当年房租，双方在合同中备注租客租金在公证当天转予原告。合同签订当天原告付定金10万元，2018年7月7日原告根据第三人张建东的指定，将扣除租金1万元后的144万元房款分别打入林燕和张之玙账户。 同时查明，案涉房屋于2016年3月5日由第三人张建东的父亲张水根出租给案外人方利明居住使用至今。期间，方利明于2019年3月3日向原告支付租金8000元。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”执行案件中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行，需同时符合上述四种情形。结合本案，首先，原告翁平薇提供的与第三人张建东之间签订的房屋买卖合同、房款支付凭证，均发生在法院查封案涉房屋之前，且没有证据表明上述证据系事后伪造，故符合上述四种情形中的第一和第三条。其次，案涉房产系拆迁调换安置房，在第三人张建东未完成权属登记的情况下，原告也无法办理过户登记，故应当认定非因原告翁平薇自身原因未办理过户登记的情形。第三，虽然庭审中查明原告提交的其与方利明之间签订的租房合同的落款时间与实际签订时间不一致，但根据“买卖不破租赁”原则，结合第三人在法院查封案涉房屋前已出租给方利明占有使用的事实，以及在房屋买卖合同中注明第三人将从租客中已收取的房租转予原告，并已实际履行的情况和方利明出庭证明三方已约定将租赁合同的权利义务转让给原告的事实，可以认定第三人将案涉房屋转让给原告后，已将房屋交付给原告，且原告以出租的形式在查封前已占有案涉房产。综上，原告提供的证据足以证明案涉房产已归其所有，其权利能够排除执行，故原告的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款之规定，判决如下： 一、解除对位于绍兴市产及土地使用权的查封； 二、确认位于绍兴市产及土地使用权为原告翁平薇所有。 案件受理费19650元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  陈 伟 人民陪审员  周宗芳 人民陪审员  周正羊 二〇一九年六月五日 书 记 员  赵梦盼 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条第一款对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。