吉林省长春市南关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0102民初607号 原告：中信银行股份有限公司长春分行，住所地长春市南关区。 负责人：张北阳，行长。 委托诉讼代理人：李鹤，吉林和美律师事务所律师。 被告：张雷，男，汉族，1989年3月30日生，住吉林省榆树市。 被告：吉林省天汇房地产有限责任公司，住所地长春市二道区。 法定代表人：卢忠友，执行董事。 委托诉讼代理人：孙爱辉，吉林瑞广律师事务所律师。 原告中信银行股份有限公司长春分行（以下简称中信银行）与被告张雷、吉林省天汇房地产有限责任公司（以下简称天汇房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中信银行委托诉讼代理人李鹤、被告天汇房地产公司委托诉讼代理人孙爱辉到庭参加诉讼。被告张雷经本庭合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中信银行向本院提出诉讼请求:1、宣告原告与被告张雷、被告吉林省天汇房地产有限责任公司于2015年3月31日签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》（合同编号：（2015）长银贷字第999705号）项下已发放贷款提前到期；2、判决被告张雷立即偿还原告借款本金250027.03元，利息12860.12元、罚息659.22元（包含复利），共计263546.37元（利息、罚息、复利暂计算至2018年12月5日，实际计算至借款本息全部还清之日）；3、判决被告吉林省天汇房地产有限责任公司对上述付款义务承担连带责任；4、判决原告对张雷抵押给原告的坐落于蓝色港湾二期D区第（梓堂）3幢2单元1205号房屋享有优先受偿权。5、判决被告承担原告为实现债权而发生的一切费用，包括但不限于律师费、诉讼费、评估费、拍卖费；事实与理由：2015年3月31日，原告与被告张雷、被告吉林省天汇房地产有限责任公司签订了《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，约定被告张雷向原告借款26万元，贷款期限360个月，自2015年3月31日至2045年3月31日。被告张雷将蓝色港湾二期D区第（梓堂）3幢2单元1205号房屋抵押给原告，被告吉林省天汇房地产有限责任公司提供阶段性连带保证。2015年3月31日，原告依合同约定向被告张雷发放贷款26万元，但被告已经逾期偿还贷款。基于以上事实与理由，请贵院支持原告全部诉讼请求，以维护原告合法权益。 被告张雷未做出答辩。 天汇房地产公司辩称：房屋买受人应承担责任，首先其已经入住并占有房屋。根据物权法第一百七十六条，担保法第二十八条，原告应先就抵押房屋实现债权，而不应要求答辩人承担保证责任。房屋买受人自2017年10月30日至今长达一年多原告有故意不主张的嫌疑以扩大损失，根据合同法第一百一十九条之规定，原告对子2017年10月30日开始的主张的利息、罚息承担一定责任，不应要求答辩人承担。假如法院判决答辩人承担连带保证责任，则应明确答辩人的追偿权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人就那些了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1、2015年3月30日张雷与天汇房地产公司签订了《商品房买卖合同》一份，购买天汇房地产公司开发的位于蓝色港湾二期D区第（梓堂）3幢2单元1205号房屋，建筑面积68.85平方米，单价5470元/㎡，总价376610元。2、因资金不足2015年3月31日贷款人（乙方中信银行）与借款人（甲方张雷）、保证人（丙方天汇房地产公司）签订了《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》一份，约定：张雷从中信银行处借款人民币26万元；贷款年利率为4.41%，合同履行期间，贷款利率的调整采取浮动利率方式予以调整，调整后贷款利率为利率调整日所适用的中国人民银行同期同档次的基准利率下浮10%计算。贷款期限为360个月，从2016年8月26日起至2046年8月26日止，还款方式为按月等额本金还款法，还款日为每月26日，每期还款本金为2907.84元；逾期贷款罚息利率为合同利率的50%，对逾期贷款从逾期之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止，对不能按时支付的利息（包括罚息）。丙方自本合同生效之日起至甲方就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权利证》及其他相关材料交至乙方持有之日止（“担保阶段”）甲方的所有应付款项承担连带保证责任。如甲方在担保阶段未能依照合同约定按时偿还贷款本息和相关费用的，在保证期间内，乙方有权直接要求丙方承担保证责任并有权从丙方在中信银行任何营业机构开立的账户中直接扣划。保证期间为担保阶段内甲方每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年。担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息，为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、评估费等）。甲方违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息，（乙方有权）停止发放贷款，宣布合同项下已发放贷款提前到期，要求甲方立即偿还全部贷款及相应利息，乙方因实现债权所发生的各项费用（包括但不限于限于律师费、诉讼费、保全费、评估费等），均由甲方承担。合同签订后，中信银行于2016年8月26日发放该笔贷款26万元，按合同约定发放贷款后，但被告仅仅偿还部分贷款，未能按照合同约定偿还剩余贷款。3、原告中信银行提交律师代理费发票一张，证明其为本次诉讼支付律师代理费1500元；4、该房屋未办理抵押登记，截止2019年6月28日张雷尚欠原告借款本金245895.08元、利息6986.98元、罚息70.19元、复利171.86元。 本院认为，张雷购买房屋，与中信银行及天汇房地产公司签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。中信银行按照合同约定向张雷发放贷款26万元，张雷未能按照合同约定按期偿还相应还款额度，已经构成违约，中信银行有权宣布合同项下全部借款本息均已到期，故中信银行请求确认贷款提前到期，要求张雷立即偿还贷款本金、利息、罚息、复利的诉讼请求，且合同中已经明确了利息及逾期利息的计算标准，符合法律规定，应予支持；中信银行将张雷拖欠的利息、罚息计算至2019年6月28日，应视为其在此日起即主张宣布借款提前到期；合同中已经约定中信银行实现债权的费用（律师代理费）由张雷、天汇房地产公司承担，原告请求张雷给付律师代理费，应予支持；关于中信银行主张天汇房地产公司承担连带责任一节，因合同中已作出明确约定，该房屋未办理抵押登记，天汇房地产公司应承担连带责任保证，故对此请求予以支持；天汇房地产公司承担保证责任后，在其承担保证责任的限额内即取得对张雷的追偿权。因抵押房产尚未办理产权及抵押手续，中信银行未取得房屋抵押权，其请求对被告张雷抵押的坐落于蓝色港湾二期D区第（梓堂）3幢2单元1205号房享有优先受偿权，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 原告中信银行股份有限公司长春分行与被告张雷、吉林省天汇房地产有限责任公司于2015年3月31日签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》项下已发放贷款于2019年6月28日提前到期； 被告张雷于本判决生效后立即给付原告中信银行股份有限公司长春分行借款本金245895.08元、截止2019年6月28日的利息6986.98元、罚息70.19元、复利171.86元，2019年6月29日之后的罚息，以拖欠的本金245895.08元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮50%计算，复利以6986.98为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮50%计算； 被告张雷于本判决生效后立即给付给原告中信银行股份有限公司长春分行为此次诉讼支付律师代理费1500元； 被告吉林省天汇房地产有限责任公司对上述债务承担连带保证责任，承担保证责任后，在其承担保证责任的限额内，被告吉林省天汇房地产有限责任公司即得到对被告张雷的追偿权； 驳回原告中信银行股份有限公司长春分行其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5254元、公告费560元，由被告张雷、吉林省天汇房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  赵金龙 人民陪审员  于静萍 人民陪审员  纪 梅 二〇一九年六月二十八日 书 记 员  杨相力