山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民终1008号上诉人（原审被告）：孙清珠，男，1965年12月30日出生，汉族，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：刘昊，北京市法拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵永跃，山东滕国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张潇天，男，1978年3月20日出生，汉族，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：邵长锦，山东善国律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜晓雯，山东善国律师事务所律师。原审第三人：滕州市嘉鸿房地产开发有限公司，住所地山东省滕州市学院中路2188号。法定代表人：张连群，总经理。上诉人孙清珠因与被上诉人张潇天、原审第三人滕州市嘉鸿房地产开发有限公司（以下简称嘉鸿公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省枣庄市中级人民法院（2018）鲁04民初5号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孙清珠及委托诉讼代理人刘昊、赵永跃，被上诉人张潇天及委托诉讼代理人邵长锦、杜晓雯，原审第三人的法定代表人张连群均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙清珠上诉请求：1.请求撤销一审判决。2.由被上诉人承担一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院对事实认定错误。1.从现有证据上无法认定被上诉人与第三人之间的房屋买卖合同的真实性。本案中，被上诉人提供的汇款凭证中收款人均是所谓本案第三人指定的自然人，且未能有其他有效证据证明所谓购房金额己实际进入第三人公司账户，而第三人作为被执行人，其陈述真实性显然存在疑义。银行凭证记载的金额为6.1万元，少于房屋价款的百分之五十。被上诉人主张的付款行为远早于所谓购房合同的签订时间，付款收据有“年息10%”记载字样，虽然加盖了所谓“作废”字样，但是无法否认该早于2012年便存在的款项及利息均在本案中转化为所谓“房款”，早于所谓商品房买卖合同签订日期2013年5月。因此被上诉人在房屋买卖合同前与第三人之间的款项往来性质应属于借款，上诉人与第三人之间应当适用民间借贷法律关系，本质是第三人为逃避涉案房屋被依法执行，将借款关系变更为所谓房屋买卖合同。2.被上诉人与第三人之间所谓“置业会会员”关系，同样是为了掩盖将借贷关系转化为虚假“房屋买卖关系”这一事实。从现有证据中，无法判断嘉鸿一品置业会章程、会员名单形成时间早于实质为借款款项的支付，不能证明被上诉人与第三人间就会员费及其“利息”存在前期约定，以及该约定与房屋买卖过程中的优惠具有直接联系。同时会员费约定“年息20%"，收据记载均有利息性质的表述，该“利息”的款项性质会员章程中并未明确为折抵房款。被上诉人自称于2011年10月便向第三人支付现金20万元，而又未提供付款凭证，且时隔近两年方签订所谓房屋买卖合同，显然不符合逻辑。3.被上诉人为了证明其对于房屋的实际占有，提交了水费缴费凭证、集中供热用户证，但该证据不足以证明房屋实际由被上诉人居住占有。被上诉人本人除涉案房屋以外还有其他用于居住的房屋，其情形并不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，不符合不予执行的情形。一审判决依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条作出判决，本案中被上诉人与第三人之间的《房屋买卖合同》真实性存在疑义，且涉案房产并未在房产管理部门进行备案登记。一审法院在判决中仅通过水费凭证、供热用户证认定被上诉人己合法占有该房屋，却忽视第二十九条中明确要求的“且买受人名下无其他用于居住的房屋”这一必要条件，未能对被上诉人名下其他用于居住的房屋予以审核。基于上述事实和理由，本案被执行标的并不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所规定的不予执行的情形。被上诉人提出本次诉讼，显然是滥用诉权，与第三人恶意沟通，逃避法律责任。张潇天辩称，一审判决认定事实清楚，因为房产买卖已经签订了书面的买卖合同，并且全部交齐房款，被上诉人已经实际占有。没有进行网签备案不是被上诉人的原因。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条，应当排除执行，一审判决引用《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条，属适用法律错误，但一审判决结果正确，应予维持。嘉鸿公司述称，同意被上诉人意见，被上诉人买房是事实，且交了全款，当时企业为了节省费用没有及时办理备案，造成业主房屋被法院查封。张潇天向一审法院提出诉讼请求：1.请求停止执行嘉鸿一品小区1号楼3单元1310号房屋，并解除查封；2.诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2013年5月28日，出卖人嘉鸿公司与买受人张潇天签订《商品房买卖合同》一份，约定建设商品房暂定名嘉鸿一品，商品房预售许可证号为（滕）房预售证第2013－13号；买受人购买第1幢3单元13层1310号房，用途为普通住宅；预测建筑面积为127.48平方米；付款方式及期限详见附件五等内容。该协议附件五载明：补充协议，该商品房按建筑面积计算，每平方米3982.34元，总价为507668.70元；买受人于2013年5月28日前一次性交清所购房屋总价款等内容。2011年10月16日，张潇天向嘉鸿公司交付现金20万元，嘉鸿公司其发放嘉鸿一品会员卡一张，嘉鸿公司向其出具收据（NO.7102444）一张，载明，交款单位：张潇天，人民币：20万元，并注明“至1、8本息261324”等内容，该收据加盖嘉鸿公司财务专用章及“作废”章。2013年1月13日，张潇天向嘉鸿公司指定收款人张某账号内转款6.1万元，嘉鸿公司向其出具收据一份，载明，交款单位：张潇天，收款方式：7102444本息261324元、13日实收61000元，人民币：322324元，收款事由：借款不计息，并注明“一单13D3”等内容。2013年7月2日，张潇天向嘉鸿公司交付现金185344.7元，嘉鸿公司向张潇天出具收据一份，载明，交款单位：张潇天，人民币：507668.7元，收款事由：3-1310房款等内容，该收据加盖嘉鸿公司财务专用章及“作废”章。2014年1月4日，嘉鸿公司向张潇天出具欠条一张，并收回之前的收据，在收据上加盖“作废”章。欠条载明，暂欠张潇天嘉鸿一品小区3单元1310室发票一张；金额：507668元。同日，张潇天向嘉鸿公司交纳契税、燃气初装费等，嘉鸿公司将涉案房屋交付给张潇天，并由张潇天居住至今。该房屋在房产管理部门未有预售登记备案记录。嘉鸿公司提交的嘉鸿一品置业会章程载明，置业会会员为个人会员制，提交嘉鸿一品住宅入会申请并交纳会费的申请人，嘉鸿一品置业会对上述内容核准后，即可发放VIP白金会员卡成为嘉鸿一品置业会会员；交纳10万元以上（含10万）会费，计年息20%；会员可享受优先参观样板房的权利；开盘当日VIP卡客户选完房之后，其他未入会客户才能选房；开盘之日，会员购房成功且会费直接转为购房款，未选房成功的客户可以转入二期会员，选择等待第二批房源的会员，继续以会员所交纳会费的数额计息外，还可以享受二批房源开盘当天选房的各项优惠政策，计息截止时间，以嘉鸿一品置业会通知开盘前一天截止；所有会员禁止中途退会等内容。2012年12月27日的嘉鸿一品商住楼住宅入会明细显示，日期2011年10月16日，姓名张潇天，卡号6，缴款额20万元等。另查明，孙清珠与嘉鸿公司民间借贷纠纷一案中，法院于2015年1月13日以（2015）枣民一初字第10号民事裁定预查封了嘉鸿公司名下包括涉案房屋在内的15套房屋。后经审理，法院作出（2015）枣民一初字第10号民事判决，判决嘉鸿公司偿还孙清珠420万元及利息。该判决生效后，法院根据孙清珠的申请，于2015年8月26日以（2015）枣执字第219号立案执行。2015年11月18日，法院作出（2015）枣执字第219号执行裁定。执行中，法院依法对涉案房屋进行了续查封。张潇天向法院提出案外人执行异议，请求中止对涉案房屋的执行。法院于2017年11月2日作出（2017）鲁04执异157号执行裁定，裁定驳回张潇天的异议请求。张潇天提起案外人执行异议之诉。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，案外人提起执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。故本案审查的关键是张潇天对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。原告张潇天认为其系涉案房屋的买受人，提出异议并主张对标的物停止执行，应满足在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房用于居住、已交房款超过合同总价款的百分之五十这三个要件。张潇天在法院查封之前，即在2013年5月28日，与嘉鸿公司就涉案房屋签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方的房屋买卖关系应受法律保护。根据张潇天提供的水费缴费证、集中供热用户证等证据，可以证明其为居住涉案房屋支付相关费用等事实，可见张潇天已合法占有该房屋。张潇天提供的银行转账凭证等证据与证人张某的证言能够相互印证，可以证明其为购买涉案房屋己支付全部购房款的事实。孙清珠主张，张潇天与嘉鸿公司之间系借贷关系。法院认为，从嘉鸿公司提交的嘉鸿一品置业会章程内容、会员名单及收据来分析，张潇天向嘉鸿公司交纳会费成为会员，其目的是为了购买房屋获得优惠，并非是获得高额利息，故张潇天与嘉鸿公司之间并非是借贷关系，孙清珠的该项主张不成立，法院不予支持。综上，张潇天对涉案房屋享有排除另案执行效力的物权期待权，其主张停止对涉案房屋的执行符合法律规定，本院予以支持。其主张解除对涉案房屋的查封属于对执行行为提出的主张，不属于执行异议之诉的审理范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：一、不得执行山东省滕州市嘉鸿一品小区1号楼3单元1310号房屋；二、驳回原告张潇天的其他诉讼请求。案件受理费8877元，由孙清珠、滕州市嘉鸿房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙清珠提交商品房买卖合同、滕州市公安局治安大队出具证明、滕州市住房和城乡建设局出具证明、关于购房款缴纳情况说明及证明，以此证明：1.两次执行异议及执行异议之诉中提交的商品房买卖合同不一致；2.滕州市公章管理系统中未查询到“滕州市嘉鸿一品物业管理处”字样的公章备案信息，被上诉人提交的加盖有滕州市嘉鸿一品物业管理处公章的交付房屋等物业相关收据不具有证据效力；3.嘉鸿公司在2013年5月20日即取得预售许可，可以进行备案，且没有所谓每平方64元收费的附加条件。张潇天质证意见：这两份合同所签订的内容完全一致，开发商嘉鸿公司取得预售许可证后就可以对外销售房屋，对销售的房屋可以进行备案。备案是开发商的义务，没有办理备案是开发商的原因。嘉鸿公司质证意见：因为该商品房买卖合同签了三份，开发商一份，买受人两份，两份合同的内容完全相同。所有的开发项目前期都是开发商代管，物业管理处是临时起的名号，没有进行工商登记。这个证明只证明该项目已取得预售许可，地方政府部门要求只要卖出一套房子就交64元的保证金。对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下：1.相关商品房买卖合同虽然形式上存在差异，但是内容一致，且商品房买卖合同已经载明该合同一式三份，嘉鸿公司亦认可张潇天持有两份合同；2.嘉鸿公司称物业管理处是临时设置，没有进行工商登记，但张潇天提供了水费缴费证、集中供热用户证等证据；3.滕州市住房和城乡建设局出具的证明仅能证明涉案项目取得了预售许可，但不足以证明涉案房屋未办理备案是张潇天一方的过错造成。本院二审对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题为一审判决认定张潇天对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益是否正确。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案：张潇天与嘉鸿公司于2013年5月28日就涉案房屋签订合法有效的《商品房买卖合同》，一审法院于2015年1月13日对涉案房屋进行了查封；根据张潇天提供的银行转账凭证、房款收据、水费缴费证、集中供热用户证等证据，结合当事人陈述，可以认定张潇天已经按照购房合同约定通过转账和现金的方式支付涉案房屋的房款及相关费用并已在涉案房屋查封前合法占有该房屋；根据一审法院查明事实，结合张潇天、嘉鸿公司在二审中的当庭陈述，可以认定涉案房屋未办理过户登记并非系张潇天原因造成。故本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的条件。其次，虽然孙清珠对一审判决关于张潇天对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益的认定有异议，并提交了一定的反驳证据，孙清珠提供的反驳证据不足以证明其上诉主张，亦不足以推翻一审认定的事实。综上所述，孙清珠的上诉理由不能成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8877元，由孙清珠负担。本判决为终审判决。审判长  李永生审判员  丁国红审判员  毕中兴二〇一九年六月二十八日法官助理任楷书记员李亚宁