广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初8834号原告：张捷，女，1968年6月15日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：王剑锋，广东德法理律师事务所律师。被告：广发银行股份有限公司广州天河支行，住所地广东省广州市天河区广园东路1835号首层，统一社会信用代码91440000890348104Y。负责人：曾辉斌。委托代理人：江明、胡晓军，均系广发银行股份有限公司广州分行的职员。被告：广东粤财投资控股有限公司，住所地广东省广州市越秀区东风中路481号粤财大厦15楼，统一社会信用代码91440000728770876K。法定代表人：杨润贵，董事长。委托代理人：曹鹏远，该司职员。委托代理人：王东迅，广东经纶律师事务所律师。被告：广东力中实业有限公司，住所地广东省广州市天河北路175-181号祥龙花园祥龙阁3008室。法定代表人：梁树勇。委托代理人：彭汉林，该司职员。第三人：天伦控股有限公司，住所地广东省广州市天河区林和东路281号1-15层、17-21层，统一社会信用代码9144010123123447XN。法定代表人：张国明，董事长。委托代理人：林朝银，该司职员。委托代理人：张定渠，广东正诺律师事务所律师。原告张捷诉被告广发银行股份有限公司广州天河支行（下简称广发银行天河支行）、广东粤财投资控股有限公司（下简称粤财公司）、广东力中实业有限公司（下简称力中公司），第三人天伦控股有限公司（下简称天伦公司）物权确认纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张捷的委托代理人王剑锋，被告广发银行天河支行的委托代理人江明、胡晓军，被告粤财公司的委托代理人曹鹏远，被告力中公司的委托代理人彭汉林，第三人天伦公司的委托代理人张定渠、林朝银均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张捷诉称：1999年12月22日，被告力中公司（前身为广东省农村财务服务中心）因经营需要，向被告广发银行天河支行（原广东发展银行广州天河办事处）借款1600000元，借款利率为年息6.3%,还款日期为2000年12月27日。作为借款抵债物，被告力中公司将其单位的8套职工福利房（当时已经实际分配给8个职工使用，其中原告使用广州市天河区五山路天华苑B栋西梯801房，87.0560平方米）抵押给被告广发银行天河支行，并签订借款合同及抵押合同。后为了确保借款按期归还，被告力中公司直接把上述8套房屋预售登记至被告广发银行天河支行名下，并特别约定，如不能按时归还借款，8套房屋可以抵债给被告广发银行天河支行，被告广发银行天河支行则承诺随时还款随时赎回该8套房屋。借款到期后，被告力中公司因资金困难无力偿还1600000借款本金及利息。2006年10月31日，被告广发银行天河支行按照政府及其总行的要求，将被告力中公司的1600000元债权及资产一并转让给被告粤财公司，双方签订了《债权转让协议》，将上述8套房屋的预售契约也一并移交给被告粤财公司（移交的时候也特别说明随时还清欠款随时赎回该8套房屋）。从1999年10月开始，实际使用房屋的原告等8名职工就一直与被告进行协商，表示8套房屋是被告力中公司分配给职工的福利分房，当初是用于担保债务而作为担保物，原告等8名职工希望将已经实际居住了近20年的8套房屋赎回。原告等8名职工经过多年来的不懈努力，被告粤财公司也考虑到8名职工实际占有、居住8套福利房的历史客观情况，双方最终于2015年12月7日签订《债权转让合同》，约定由原告等8名职工共同出资2350000元（其中原告出资348224元）向被告粤财公司购买前述1600000元的债权（溢价购买债权，被告粤财公司当初向被告广发银行天河支行购买债权是低于2折），原告等8名职工随时可以赎回上述8套房屋。被告粤财公司收取资金后，已经将上述8套房屋的预售契约移交给了原告等8名职工，被告粤财公司已经认可原告等8名职工赎回8套房屋。由于原告等8名职工在房管部门无法办理上述8套房屋的过户手续，原告向被告广发银行天河支行要求协助办理过户手续，被告广发银行天河支行确认1600000元的债权已经转让给被告粤财公司，8套房屋也确实不属于被告广发银行天河支行，但目前上述房屋仍预售登记在被告广发银行天河支行名下。原告认为，被告广发银行天河支行在2007年将资产包转让给被告粤财公司时，即将作为抵押物的上述8套房屋一并转让给被告粤财公司，即被告广发银行天河支行不拥有对上述8套房屋的权利。原告等8名职工通过向被告粤财公司回购债权，从而赎回了8套房屋的产权，被告粤财公司也不拥有8套房屋的权利。由于历史等特殊原因，包括原告所回购的801房在内的8套房屋仍预售登记在被告广发银行天河支行名下，需要被告广发银行天河支行协助办理过户手续；被告力中公司对于8套房屋属于原告等8名职工所有的事实也没有任何异议，职工出资回购债权从而赎回自己的房屋合情合理。原告作为被告力中公司的职工一直占有、使用房屋长达近20年，当初被告力中公司将8套房屋抵债给被告广发银行天河支行是由于被告力中公司欠1600000元贷款，现经过债权的两次转让，原告等8名职工自行出资2350000元将上述1600000元债权以及抵债物赎回，应受法律保护。因此，原告请求法院判令被告广发银行天河支行立即协助原告办理房屋的过户手续，将801房过户到原告名下，办理过户手续所需要发生的一切契税可以由原告等8名职工来承担。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：各被告及第三人共同协助将广州市天河区五山路天华苑B栋西梯801房过户登记至原告名下。被告广发银行天河支行辩称：一、涉案的债权我方已转让给被告粤财公司，相关的房屋由我方签订了预售合同但没有办理房产证，且通过我方与被告粤财公司的移交资料看，现有的债权移交资料没有显示上述8套房屋是作为被告力中公司的债权项下的抵押物一并移交给被告粤财公司。从目前的证据看，该8套房屋的权属属于我方，也不是本案所涉债权的抵押物，权属关系的性质由法院进一步核实。二、原告的诉讼请求是确权纠纷，从本案的证据看，我方与被告粤财公司及原告之间是债权转让纠纷，因此，对于原告确权的请求能否得到支持由法院查明及认定。被告粤财公司辩称：上述8套房屋的预售契约是被告广发银行天河支行转让给我方的债权项下的抵押物，我方在财政厅备案后将8套房屋的预售契约转让给原告等8名职工，我方认为原告等8名职工应取得上述8套房屋的权属，由法院依法进行判决。被告力中公司辩称：原告等8名职工是我方的职工，上述8套房屋本是我方分配给原告等8名职工，只是由于我方的纠纷将上述8套房屋作为抵押物抵押给了被告广发银行天河支行，后来我方没有能力偿还所欠被告广发银行天河支行的债务，所以由被告广发银行天河支行将我方所欠其债权及抵押物转让给被告粤财公司，原告只能通过向被告粤财公司购买债权的方式取得房屋，所以我方同意原告的诉讼请求。第三人天伦公司述称：一、上述8套房屋登记在第三人名下，产权为第三人所有。二、被告力中公司对上述8套房屋所设抵押担保不成立，抵押合同因未办理抵押登记而未生效。三、因被告广发银行天河支行的抵押权未设立，所以被告广发银行天河支行将其对被告力中公司的债权转让给被告粤财公司不发生抵押物转让的效力。四、被告广发银行天河支行转让给被告粤财公司的是债权而非物权，已超过诉讼时效，包括被告粤财公司转让给8案原告的债权也超过诉讼时效。五、原告受让的标的物仅仅是被告广发银行天河支行对被告力中公司的债权，并不包含抵押权或对上述8套房屋的物权，原告请求确认对房屋享有物权没有事实及法律依据，应予驳回。第三人不能确认原告是否对房屋享有合法的物权，所以不同意其要求办理过户手续的诉讼请求。经审理查明：根据当事人提供的证据显示，广东发展银行广州天河办事处（下简称广发银行天河办事处）经过多次工商变更后现名称为广发银行天河支行；广东省农村财务服务中心（下简称广东农村财务中心）经工商行政管理部门核准更名为力中公司；广州天伦房地产开发有限公司经过多次工商变更后现名称为天伦公司。1999年12月22日，广发银行天河办事处（贷款人/甲方）与广东农村财务中心（借款人/乙方，同时亦为担保人/丙方）签订《广东发展银行贷款合同》（下简称《贷款合同》），约定本合同项下甲方将向乙方发放的贷款本金金额为1600000元，贷款期限为自贷款发放之日起至全部贷款收回之日计共12个月，贷款的利率按月息6.3375‰等。同日，广发银行天河办事处（抵押权人/甲方）与广东农村财务中心（抵押人/乙方）还签订了《抵押合同》，约定根据本合同甲方和乙方及广东农村财务中心所签订的《贷款合同》，由乙方作为抵押人，提供其所合法拥有的财产作为抵押物，担保借款人履行主合同项下所约定的债务责任；乙方以“抵押物清单”所列之财产为抵押物设定抵押担保，甲方为抵押权人；抵押担保的主合同项下贷款本金金额为1600000元；抵押担保期限自本合同生效之日起至主合同项下贷款期限届满后两年止，在此期间，如果甲方在主合同项下的债权得以全部实现，本合同即自动失效；甲方作为抵押权人，享有以该抵押物折价抵偿或以拍卖、变卖该抵押物所得抵押物价款的第一优先受偿权等。另，《抵押合同》后附《抵押/质押物清单》，显示抵押/质押物为天华苑B栋西梯301房、304房、401房、501房、701房、704房、801房、804房（下统称案涉八套房屋），并由抵押人广东农村财务中心、抵押权人广发银行天河办事处盖章确认。2006年10月31日，广发银行天河办事处（转让方/甲方）与粤财公司（受让方/乙方）签订《债权转让协议》，约定甲方将其对借款人力中公司《贷款合同》项下的债权转让给乙方，截至转让基准日2005年6月30日该债权本金余额为1600000元；自2005年12月31日起，乙方取代甲方行使本协议第一条所述债权的债权人的各项权利，享有该等债权自2005年6月30日次日起产生的收益，并承担自2005年6月30日次日起与该等债权相关的风险，及甲方本次移交的原有借款合同、担保合同、抵债协议、还款协议等有关法律文件项下的全部义务、风险与责任，并由乙方将转让事实以法律认可的方式及时通知义务人，及承担相应费用；自2005年12月31日起，与转让标的有关的全部从权利（包括但不限于保证债权、抵押权、质押权）也同时由甲方转移至乙方等。其后，广东发展银行股份有限公司广州分行将编号为96006134、96006135、96006145-96006150的《房地产预售契约》原件移交给粤财公司。2015年12月7日，粤财公司（甲方）与吴刚、王彬林、刘广荣、黎婉艳、禤捷、李穗军、张捷、梁国仪（乙方）及力中公司（丙方）签订《债权转让合同》，约定甲方拟将其从广发银行天河办事处（现已更名为广发银行天河支行）受让的对力中公司（原称广东农村财务中心）享有的不良贷款债权及有关的全部从权利（包括但不限于保证权利、抵押权、质押权）（详见附件一）以债权转让方式进行处置；乙方在已被甲方告知并完全清楚地知道受让不良贷款债权风险的基础上，愿意按现状整体受让甲方的上述不良贷款债权；甲方向乙方转让的标的为附件一所列甲方对力中公司享有的债权，即标的债权；截至基准日，标的债权的账面本金金额折1600000元，利息余额约3295700元，本息合计约为4895700元；双方在充分考虑标的债权作为不良资产所具有的所有风险的基础上，确定本协议所列转让标的的转让总价款为2584920元；乙方在签订本合同之日起10个工作日内将2584920元支付到甲方指定账户；乙方清楚地知道标的债权作为不良资产存在诸多已揭示及潜在的风险，并清楚地知道该等风险的内容及后果，乙方在此基础上愿意按现状整体受让本协议第二条约定的标的债权，并自愿承担由上述已揭示和潜在的所有风险造成的一切损失以及不能获得相应预期利益的后果，甲方不承担任何责任；双方确认，在乙方严格按照本合同第三条约定的金额、期限支付完毕全部转让价款之日即权利转移日，标的债权从甲方转移至乙方；乙方承诺，乙方受让债权后，只能对借款人力中公司在标的债权项下的抵押物即案涉八套房屋提出权利主张，对力中公司的任何其他财产不得提出任何权利主张，如法院在执行过程中处置了力中公司名下其他财产，乙方亦不能向法院主张及/或接受因处置其他财产的执行款物；乙方承诺，乙方受让债权后，不将受让债权转让给任何第三方；甲方在处置借款人力中公司另外两笔债权时，不对力中公司在标的债权项下的抵押物即案涉八套房屋主张权利，如甲方将该两笔债权转让给第三方，应要求该第三方作出与前述承诺相同的承诺等。2015年12月3日、4日，粤财公司共出具8张《收款收据》，分别确认收到王彬林（天华苑B栋西梯301房，下简称301房）支付的力中公司债权转让款348224元、刘广荣（天华苑B栋西梯304房，下简称304房）支付的力中公司债权转让款281269元、黎婉艳（天华苑B栋西梯401房，下简称401房）支付的力中公司债权转让款348224元、吴刚（天华苑B栋西梯501房，下简称501房）支付的力中公司债权转让款348224元、禤捷（天华苑B栋西梯701房，下简称701房）支付的力中公司债权转让款348224元、李穗军（天华苑B栋西梯704房，下简称704房）支付的力中公司债权转让款281269元、张捷（天华苑B栋西梯801房，下简称801房）支付的力中公司债权转让款348224元、梁国仪（天华苑B栋西梯804房，下简称804房）支付的力中公司债权转让款281269元。现张捷向本院提起诉讼，要求广发银行天河支行、粤财公司、力中公司、天伦公司协助办理801房的过户登记手续。诉讼过程中，张捷与力中公司均提交了《同意以房抵债情况说明》（下简称《以房抵债说明》）。张捷提交的《以房抵债说明》显示由王彬林、刘广荣、黎婉艳、吴刚、禤捷、李穗军、张捷、梁国仪8人共同签名确认，内容为王彬林等8人在2015年12月7日共同出资2350000元与粤财公司签订《债权转让合同》，购买力中公司的1600000元的债权及资产；王彬林等8人同意力中公司将案涉八套房屋以物抵债，具体为301房以物抵债给王彬林、304房以物抵债给刘广荣、401房以物抵债给黎婉艳、501房以物抵债给吴刚、701房以物抵债给禤捷、704房以物抵债给李穗军、801房以物抵债给张捷、804房以物抵债给梁国仪。力中公司提交的《以房抵债说明》显示由力中公司出具，内容为2015年12月7日粤财公司与王彬林等8人签订《债权转让合同》，由8人共同出资2350000元购买力中公司的1600000元的债权及资产（案涉八套房屋的预售契约一并移交给了张捷等8人），力中公司也在《债权转让合同》盖章确认；案涉八套房屋原本就是王彬林等8人的职工福利房，已经居住使用将近20年，具体8名职工对应房号为王彬林（301房）、刘广荣（304房）、黎婉艳（401房）、吴刚（501房）、禤捷（701房）、李穗军（704房）、张捷（801房）、梁国仪（804房）；力中公司没有其他资产可供清偿债务，同意将案涉八套房屋按上述职工对应房号以物抵债；力中公司对广发银行天河支行、粤财公司、力中公司及天伦公司协助王彬林等8名职工办理案涉八套房屋过户没有异议。力中公司又作出《情况说明》，内容为广东农村财务中心于1988年5月由广东省农业委员会批准成立，为全民所有制企业法人，后按照《中华人民共和国公司法》进行工商规范登记，变更企业名称为力中公司；1999年12月22日，广东农村财务中心因经营需要向广发银行天河支行（原广发银行天河办事处）借款1600000元，签订编号99-01-抵字038号《贷款合同》和《抵押合同》；作为借款抵押物，广东农村财务中心将单位的8套职工福利房（广东农村财务中心与天伦公司合建的商品房，即案涉八套房屋，其产权归广东农村财务中心，实际分配给张捷等8名职工），因当时无法办理房产抵押登记，为增加放贷资信证明，广东农村财务中心就把案涉八套房屋由天伦公司与广发银行天河支行签订《房地产预售契约》（实际不是房产买卖，未付款）；2006年广发银行天河支行按照政府及总行要求，将力中公司的1600000元债权及资产一并转让给粤财公司并签订了《债权转让协议》；案涉八套房屋的预售契约也一并移交给粤财公司；2015年12月7日，粤财公司与王彬林等8名职工签下《债权转让合同》，由8名职工共同出资2350000元向粤财公司购买前述的1600000元的债权及资产；粤财公司收取资金后，也已将案涉八套房屋的预售契约移交给了王彬林等8名职工，力中公司也在《债权转让合同》盖章确认；具体八名职工及对应房号如下：王彬林（301房）、刘广荣（304房）、黎婉艳（401房）、吴刚（501房）、禤捷（701房）、李穗军（704房）、张捷（801房）、梁国仪（804房）；以上情况均属实，力中公司对广发银行天河支行协助王彬林等8名职工按《债权转让合同》办理上述八套房屋过户没有异议。另，为证明案涉八套房屋是力中公司分配给王彬林等8名职工的房屋，力中公司提交了《会议纪要》等证据。一、《会议纪要》，显示由力中公司出具，会议日期为2000年10月11日，议题包括讨论关于给予本公司副总经理吴刚、财务总监王彬林等8位公司骨干人员房改问题的决定。二、《广东力中实业有限公司关于天华苑住房分配的决定》，显示由力中公司于2000年10月12日作出，内容为经力中公司董事会研究，决定将五山路东、省农科院水稻所晒场天华苑××8套住房分配给公司骨干员工居住，具体安排为301房分配给王彬林、304房分配给刘广荣、401方分配给黎婉艳、501房分配给吴刚、701房分配给禤捷、704房分配给李穗军、801房分配给张捷、804房分配给梁国仪。张捷对上述证据的真实性予以确认，天伦公司则对上述证据的真实性不予确认，广发银行天河支行表示上述证据的真实性由法院依法认定。张捷主张天伦公司按照力中公司的要求将案涉八套房屋以与广发银行天河支行签订预售契约的形式提供信用担保，实际上并非买卖关系；预售契约也是由广发银行天河支行随债权资料转让给粤财公司，粤财公司又转让给张捷。为予证明，张捷提供了其所持有的《房地产预售契约》（编号：穗房预契字第××号）。该《房地产预售契约》显示由天伦公司（甲方/卖方）与广发银行天河办事处（乙方/买方）签订，约定甲方经广州市国土局房地产管理局批准，取得位于广州市天河区五山路东省农科院晒场，用地面积为6492平方米的土地使用权；甲方在上述土地兴建商品楼宇，定名为天华苑，由甲方预售；乙方向甲方预购上述房地产的801房，该房地产的建筑面积为87.0560平方米（含公共分摊面积为8.6135平方米）；甲、乙双方议定该房地产的成交总价格为261168元，甲方同意乙方选择本契约附件二中第一项方式向甲方支付购房款；甲方应于2000年6月31日前将该房地产建成并正式交付乙方使用等。该契约的附件二中约定的第一项付款方式为“一次性付款”，约定“乙方必须在《房地产预售契约》签署后天（注：该天数处为空白未填写）内将该房地产的成交价款总金额一次性交付或汇入甲方的售房款银行监控账户内。”该契约已于1999年12月23日办理了预售契约监证。广发银行天河支行对该证据的真实性予以确认，但认为该证据显示该行向天伦公司购买801房，且已在房管局备案并交纳契税，在名义上应属于该行资产；粤财公司对该证据的真实性予以确认，并确认是由粤财公司将该契约原件转交给张捷；力中公司对该证据的真实性予以确认；天伦公司对该证据的真实性予以确认，并确认801房所在项目按挂靠模式开发，根据销售需要由天伦公司配合签约，但该契约的买方为广发银行天河支行，与张捷没有任何关联性，天伦公司签订该契约的目的是出售房产，并非办理抵押登记，力中公司无权以801房抵押，该证据也不能证明801房已为相关债权设立了抵押，张捷购买的债权与801房的所有权并非同一标的，该证据与本案无关。天伦公司主张力中公司与天伦公司是合作建房关系，力中公司出地、天伦公司出资；案涉八套房屋为天伦公司所有，并没有进行抵押登记，抵押权并未设立；为便于销售，天伦公司向力中公司提供了空白的《房地产预售契约》，力中公司使用空白合同与广发银行天河办事处签订《房地产预售契约》后，按照双方约定将前述契约交回给天伦公司并办理了交接登记手续。为予证明，天伦公司提交了《合作经营房地产项目合同书》等证据。一、《合作经营房地产项目合同书》，显示由广东农村财务中心（甲方）与天伦公司（乙方）签订，约定共同开发甲方拥有合法使用权的，省农科院晒场地块的商住楼项目，开发项目的用地面积为6492平方米，建设规模为三栋共暂约15850平方米的综合楼；合作形式为共同开发、共同管理、共负盈亏；甲方以拥有使用权的土地和前期投入，乙方以建安工程所需资金为限，以货币投入；盈利分配为按双方各占50%的物业比例分配等。二、《广州市不动产登记查册表》（房产登记号：稳字19603号），显示房产地址为“天河区五山路天华街2-22号”，建筑面积为7574.81平方米，所有权人为天伦公司。三、交接登记手续表，显示双方人员签收移交契约原件情况，其中包括门牌为××304的契约原件96006135二本、门牌为××301的契约原件96006134二本、门牌为××401的契约原件96006145二本、门牌为××501的契约原件96006146二本、门牌为××701的契约原件96006147二本、门牌为××704的契约原件96006148二本、门牌为××801的契约原件96006149二本、门牌为××804的契约原件96006150二本。张捷认为证据一虽有原件，但对其真实性不予确认，天伦公司与广东农村财务中心是挂靠关系，可能存在向天伦公司提交这种格式文本，但并非双方真实的法律关系，双方只是挂靠关系，且天伦公司也没有任何出资凭证；对证据二的真实性予以确认，天伦公司是名义上的开发商，所以办理大确权时是登记在其名下；对证据三的真实性予以确认，并认为该证据显示的前八套房屋的预售契约就是案涉八套房屋的预售契约，且该证据证明天伦公司与广发银行天河支行之间并非真实的房屋买卖合同关系。广发银行天河支行认为其并非证据一的当事人，对其真实性无法确认；对证据二真实性予以确认；对证据三，其没有参与，对相关情况不清楚，对真实性无法确认。粤财公司表示上述证据的真实性由法院认定。力中公司对证据一的真实性予以确认，但认为其与天伦公司是挂靠开发房地产关系，天伦公司没有出资，也没有进行实际参与开发，整个项目立项时是以广东农村财务中心宿舍的名义进行，只是在房屋建好需要销售时由于广东农村财务中心没有房地产开发资质，需要用天伦公司的资质去办理预售证；对证据二、三的真实性予以确认。张捷为证明房屋的居住使用情况，提交了广州置源物业管理有限公司天华苑管理处于2018年6月20日出具的《证明》。该《证明》的内容为自1999年6月起，天华苑××（即天华苑B栋西梯）301房、304房、401房、501房、701房、704房、801房、804房分别由王彬林、刘广荣、黎婉艳、吴刚、禤捷、李穗军、张捷、梁国仪八人居住或对外出租。粤财公司表示其与张捷签订《债权转让合同》前已对房屋进行了走访，确认801房是由张捷在使用；力中公司确认张捷使用801房；广发银行天河支行、天伦公司则表示不清楚801房的使用情况。本院向广州市国土资源和规划委员会发出《协助调查函》，调查案涉八套房屋的权属等相关问题，该委员会函复本院称：五山路天华苑（自编B幢）以稳字19603号初始登记在天伦公司名下，登记地址为天河区五山路天华街2-22号；301房、304房、401房、501房、701房、704房、801房、804房以广发银行天河办事处的名义办理了预售合同备案（预售契约号分别为：96006134、96006135、96006145、96006146、96006147、96006148、96006149、96006150），上述房屋暂未办理转移登记（商品房过户），暂无查封、抵押登记信息等。本院组织各方当事人到801房进行现场查勘，张捷现场以钥匙打开该房大门。本院现场张贴申报权利公告，通知对801房主张权利的主体向本院申报权利，后无人申报。另，除本案原告张捷外，吴刚等7人亦起诉要求广发银行天河支行、粤财公司、力中公司、天伦公司办理相关房屋的过户登记手续，本院分别立案审理。本院认为：根据已查明的事实可知，力中公司与天伦公司签订《合作经营房地产项目合同书》，约定共同开发省农科院晒场地块的商住楼项目，按双方各占50%的物业比例分配。其后，力中公司向广发银行天河支行贷款1600000元，并以案涉八套房屋作为抵押物，与广发银行天河支行签订《贷款合同》及《抵押合同》。但实际上，案涉八套房屋并未办理抵押登记，而是由广发银行天河支行与天伦公司签订相关的《房地产预售契约》并办理预售监证手续，作为对上述贷款的担保。其后，广发银行天河支行与粤财公司签订《债权转让协议》，约定将对力中公司的上述债权及从权利转让给粤财公司；粤财公司又与王彬林等8人签订《债权转让合同》，约定将对力中公司的上述债权及从权利转让给王彬林等8人。其后，王彬林等8人与力中公司同意力中公司将案涉八套房屋以物抵债给王彬林等8人，其中，力中公司将801房以物抵债给本案原告张捷。现王彬林等8人在向粤财公司支付了债权转让款后，起诉要求广发银行天河支行、粤财公司、力中公司、天伦公司办理案涉八套房屋的过户登记手续。对此诉请，本院作如下分析：首先，力中公司与广发银行天河支行签订《贷款合同》及《抵押合同》后，相关的债权及从权利通过由广发银行天河支行转让给粤财公司、粤财公司又转让给王彬林等8人的方式，最终由王彬林等8人取得对力中公司的1600000元债权及从权利。根据《中华人民共和国担保法》第三十三条规定，“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。”王彬林等8人取得对力中公司的1600000元债权及从权利后，其与力中公司均同意力中公司将案涉八套房屋以物抵债给王彬林等8人（其中，801房以物抵债给张捷），该合意是双方当事人的真实意思表示，双方对此均应切实履行。由于801房至今未过户登记至张捷名下，现张捷要求力中公司办理801房的过户登记手续的诉讼请求合法有据，本院予以支持。其次，力中公司与广发银行天河支行签订《贷款合同》及《抵押合同》，约定以案涉八套房屋作为其向广发银行天河支行贷款1600000元的抵押物，但其后双方当事人并未办理抵押登记手续，而是由天伦公司与广发银行天河支行签订案涉八套房屋的预售契约并办理预售契约监证。从上述事实可知，天伦公司与广发银行天河支行之间事实上并不存在对案涉八套房屋的预售合同关系，而只是以此方式作为对力中公司向广发银行天河支行贷款1600000元的担保。由于801房现预售监证登记在广发银行天河办事处名下，且广发银行天河支行将对力中公司的1600000元债权及从权利转让给粤财公司时，同时移交了案涉八套房屋的预售契约，即其对于案涉八套房屋的相应权利进行转让是知情同意的，故现张捷要求广发银行天河支行协助办理801房的过户登记手续的诉讼请求合法有据，本院予以支持。另，粤财公司与王彬林等8人签订《债权转让合同》，将对力中公司的债权及从权利转让给王彬林等8人，同时粤财公司亦将案涉八套房屋的预售契约移交给王彬林等8人，并在《债权转让合同》中对案涉八套房屋的相关问题进行明确约定，因此，若801房的过户登记手续中需要其协助配合办理，粤财公司亦应承担协助办理的义务。最后，虽然天伦公司抗辩称案涉八套房屋已大确权在其名下，但根据其与力中公司签订的《合作经营房地产项目合同书》以及其确认将空白的《房地产预售契约》提供给力中公司、力中公司使用空白合同与广发银行天河支行签订案涉八套房屋的《房地产预售契约》后将前述预售契约交回给天伦公司等事实，本院可确认天伦公司同意案涉八套房屋交由力中公司处理的事实。因此，天伦公司的上述抗辩缺乏依据，本院不予采纳。张捷要求天伦公司协助办理801房的过户登记手续的诉讼请求合法有据，本院予以支持。至于力中公司的上述行为是否侵害了天伦公司的合法权利，属于力中公司与天伦公司之间的内部法律关系，若天伦公司认为力中公司的行为侵害了其合法权利，应另寻法律途径解决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广发银行股份有限公司广州天河支行、广东粤财投资控股有限公司、广东力中实业有限公司及第三人天伦控股有限公司协助原告张捷办理广州市天河区五山路天华苑B栋西梯801房的产权过户手续，将该房屋过户登记至原告张捷名下。本案受理费6525元，由被告广东力中实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  廖凤如人民陪审员  邹允洪二〇一九年六月二十七日书 记 员  何靖文罗小玲黄谱兰判决书已于年月日送达