呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2019）内0104民初1293号原告：胡有存,女,无固定职业,住呼和浩特市。委托诉讼代理人:胡皓伟(系原告胡有存的儿子)，男，警察，住呼和浩特市。被告：内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市玉泉区小黑河村委会办公室111房间。法定代表人：王岗，该公司董事长。委托诉讼代理人：锡林图雅，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：王涛，内蒙古誉昊律师事务所律师。原告胡有存与被告内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司（以下简称蒙拓公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡有存的委托诉讼代理人胡皓伟，被告蒙拓公司的委托诉讼代理人王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡有存向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原告与被告之间签订的《商品房购买协议》；2、请求法院依法判决被告退还原告胡有存购房款人民币119441元，并赔偿原告损失从2013年4月21日至2019年3月21日的银行同期贷款利息42401元，后续利息顺延计算至实际支付之日止；3、被告内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司负担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告在2013年4月21日签订《商品房购买协议》一份，约定原告购买被告开发建设的位于呼和浩特市玉泉区内蒙古大学南校区北门东北角，项目名称为内大翡翠城商街第C区1层21号商铺，建筑面积为9.1平米，总价款为219441元，合同约定原告首付119441元，剩余100000元办理银行按揭贷款，签订合同当天原告支付了首付款119441元，被告给原告出具了相应的收据。合同约定被告于2014年8月31日前交付房屋，但被告一直无法履行交付房屋义务，后经原告多方调查才知道被告所建设的内大翡翠城没有取得房屋预售许可证，因此无法交付使用。首先，一个房地产建设项目要合法建设并交付使用需要房地产开发企业办理“五证”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，只有这五项齐全才可以称得上合法；其次，房屋要达到交付使用条件必须经过竣工验收合格才行，根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收不合格的，不得交付使用”；第三，被告建设的第C区1层21号商铺位置现已无法按原合同找到。因此，原告与被告的协议本质上是无效的；再次，由于该房屋没有取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的《商品房购买协议》，应当认定无效”。第四，被告已将房屋出租给他人，收取房租，并未通知原告。综上，原告无奈之下只好诉至法院，请求人民法院查清事实，依法判决支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益不被侵犯。被告蒙拓公司辩称，原告行使使解除合同权利已过法定期限而消灭，故原告无权解除合同。根据合同法第九十五条，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满，当事人不行使得，该权利消灭。及最高院关于审理商品房买卖合同若干解释第十五条，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。逾期不行使得，解除权消灭的规定，该解除权的行使期间不发生延长、中止、中断。届满权利消灭。结合本案来看，原告与被告签订的商品房购买协议第五条约定，被告应于2014年8于31日之前将房屋交予原告使用，因此原告应当在被告未能如期交房时就意识到自身权利受到侵害，故自被告逾期交房之日起，即2014年9月1日为原告解除权发生之日，该解除权的行使期限至2015年9月1日已经届满，但原告开庭当日才要求解除合同，已经超过行使解除权的法定期限，因此原告要求解除合同、返还购房款、支付利息没有事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告胡有存向本院提交了如下证据：1、《商品房认购协议》，证明胡有存购买了房屋。被告蒙拓公司质证意见为认可。本院对该组证据的真实性予以采信。2、《收据》，证明胡有存购买了房屋支付了购房款。被告蒙拓公司质证意见为认可。本院对该组证据的真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月21日，出卖人内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司与买受人胡有存签订《房屋购买协议》，胡有存购买了位于呼和浩特市玉泉区内大翡翠城商街C区1层21号商铺，建筑面积9.1平方米，单价为每平方米24114.4元，总金额为219441元；付款方式约定为：买受人应在签订本协议之日支付首期房款119441元；剩余房款100000元整的房款以银行按揭贷款方式付清。双方约定该房屋暂定2014年8月31日前交付买受人使用。逾期交房违约责任约定出卖人未按本协议规定的期限将该房屋交付买受人使用，自本协议规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。合同签订后，原告胡有存向被告蒙拓公司支付了购房款119441元，剩余房款约定以银行按揭付款方式付清。庭审经核实，涉案房屋具备交付条件，但未实际办理交付于原告。该楼盘无相关建设审批手续。本院认为，首先，原告胡有存与被告蒙拓公司签订的《商品房购买协议》已就房屋的价格、交付条件、房屋面积、位置、违约责任等事项作出具体而明确的约定，双方所签协议已具备商品房买卖合同的主要内容，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”故对其性质应认定为商品房买卖合同。本案中，被告蒙拓公司尚未取得商品房预售许可证，原告胡有存与被告蒙拓公司签订《商品房购买协议》的效力认定是本案首要解决的问题。商品房预售主要是指房地产经营企业将正在建设的房屋预先出售给购房人，并承诺在未来的日期将预售的房屋交付给购房人，购房人预先支付定金或购房款的一种法律行为。商品房预售不同于现房销售，双方所签合同的履行存在不确定性，为规范商品房预售市场，通过商品房预售许可证降低商品房预售市场的不稳定性和交易风险。结合本案实际，本案诉争房屋已实际建成并投入使用，符合现房销售的条件，购房人的诉讼主张也是以履行《商品房购买协议》为基础，本案又属系列案件，涉及众多购房人的权利，从稳定交易秩序的实际出发，因本案涉案房屋已属现房，故不应再以出卖人未取得商品房“预售”许可证为由认定合同无效。故本院认定原告胡有存与被告蒙拓公司所签《商品房购买协议》系双方当事人真实意思表示，应认定为有效协议。其次，经本院释明，原告胡有存变更诉讼请求，将确认原告与被告签订的《商品房购买协议》为无效变更为解除原被告签订的《商品房购买协议》。对于变更后解除原告与被告签订的《商品房购买协议》的诉讼请求。本案中，合同双方未对逾期交房的解除权进行约定，不存在约定解除权。同时，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于法定解除权的规定，涉案房屋已经具备交付条件能够交付，不构成法定解除的条件，故对于原告胡有存要求解除《商品房购买协议》的诉讼请求不予支持。对原告胡有存主张的返还购房首付款119441元及相应的利息损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，原告胡有存的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告胡有存的诉讼请求。案件受理费1769元，由原告胡有存负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 王 琳 二〇一九年六月二十六日书记员 苏永清附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为(https://baike.baidu.com/item/%E8%BF%9D%E7%BA%A6%E8%A1%8C%E4%B8%BA""_blank)致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法(http://192.2.2.16/document_elements/search_view/2108351)》第十六条(http://192.2.2.16/document_elements/search_view/2108351deid=856932)规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。