鞍山市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0303民初520号原告：单迪，男，汉族，1985年12月25日出生，住址，鞍山市铁东区。委托代理人：苏庆甫，鞍山市千山区千盈法律服务所法律工作者。被告：沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司，住所地，沈阳市大东区小东路1号。法定代表人：蒋慧英，该公司董事长委托代理人：杨文，辽宁弘扬律师事务所律师委托代理人：常栩，辽宁弘扬律师事务所律师被告：沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司，住所地，鞍山市铁西区人民路207号。负责人：李振东，该公司经理委托代理人：杨文，辽宁弘扬律师事务所律师委托代理人：常栩，辽宁弘扬律师事务所律师原告单迪与被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司（以下简称沈阳新玛特公司）、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司（以下简称新玛特鞍山人民路分公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月18日受理后，依法组成合议庭并于2019年4月2日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人苏庆甫、被告沈阳新玛特公司以及被告新玛特鞍山人民路分公司共同委托的代理人杨文、常栩到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判决被告违反合同约定，给付房屋租金159387.78元；二、被告承担诉讼费。事实与理由：原告所有的鞍山市铁西区人民路207号商铺，房产面积均为9.77㎡，与被告签订了《房屋租赁合同》，自2009年11月14日起租赁给被告，租赁期限20年，2018年10月8日，被告发出解除合同通知书，并停止给付租金，现被告购物广场已经停业。依据双方签订的《租赁合同》第九条、违约责任3：“在租赁期内，乙方可以提前六个月书面通知甲方，但应在赔偿甲方剩余租期的全部租金后方可提前终止。”被告房屋租金给付至2018年3月第二季度，租赁期20年，现被告尚欠原告剩余租金159387.78元，请求人民法院支持原告的诉讼请求。二被告辩称，一、租赁合同已于2018年12月29日解除，答辩人同意给付合同解除之日止的租金7965.94元。2018年10月8日，被告发布人民路超市停业公告，并于2018年10月9日正式闭店停业。2018年12月29日，被告通过邮寄向原告送达《解除合同通知书》，并告知原告已腾空租赁场地、接收房屋。依据《合同法》相关规定，合同自通知到达对方时解除，因此双方合同已经于2018年12月29日解除，原告要求解除合同之后的租金没有事实和法律依据。二、原告主张的违约金数额过高，请求法院予以调整。原告与鞍山华奇置业有限公司签订《商品房买卖合同》，知悉被告已经承租该楼盘一楼、二楼以及地下室，双方签订《租赁合同》的目的是为了大商商场的整体运营，现被告与华奇置业公司的租赁合同已经解除，被告与原告签订的租赁合同目的根本无法实现，亦应当解除，双方的租赁合同已经履行近十年，原告已经收回了购房成本，被告持续亏损，确实无力支付租金，《租赁合同》第七条约定“合同解除后60日内，双方交接房屋，该60日免收租金”。原告拒绝接收房屋，没有采取适当措施防止损失扩大，被告不应承担该部分的赔偿责任。经审理查明，2009年9月22日，案外人李远东作为甲方与乙方大商集团沈阳新玛特购物休闲广场有限公司签订两份《租赁合同》，约定由乙方承租甲方所有的位于鞍山市铁西区人民路207号，大商·尚城生活（商场）一层82号商铺，建筑面积为9.77㎡（最终以产权证面积为准），租赁期限是自2009年11月15日起20年。合同第三条约定租金分为4个5年递增，即第一个五年310元/平米/季，第二个五年329元/平米/季，第三个五年349元/平米/季，第四个五年368元/平米/季。合同第七条约定：“本合同终止、解除后六十日内，乙方应将该商铺恢复到与甲方交接商铺时的状态交还甲方，该六十日甲方免收租金。”合同第九条、违约责任3：在租期内，乙方可以提前六个月书面通知甲方，但应在赔偿甲方剩余租期的全部租金后方可提前终止合同。如因此给物业公司造成损失，还应赔偿物业公司的损失。在租赁期内，被告尚欠原告租金7965.94元。另查，上述合同的乙方大商集团沈阳新玛特购物休闲广场有限公司变更名称为沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司，即本案被告。上述合同的甲方李远东将涉案房屋所有权转让给本案原告单迪，涉案租赁合同的全部权利和义务也由本案原告承担。被告向原告给付租金直至2018年3月，此后未再支付租金。2018年10月8日，被告发布商场停业公告，涉案商场于2018年10月19日起停止营业。被告于2018年12月29日通过邮寄方式向原告作出解除合同通知书。以上事实，原告提供的证据有：《租赁合同》、主体变更协议、房产证、账户流水单、原告的部分陈述。被告提供的证据有：停业公告及照片、《解除合同通知书》、被告的部分陈述。以上证据，均经庭审质证和本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。对于被告提供的其与案外人鞍山华奇置业有限公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《关于房屋租赁合同解除通知函》，以上均是被告于案外人之间的法律关系，因合同具有相对性，上述证据与本案没有关联性，本院不予采信。本院认为，原告与被告之间的《租赁合同》是双方真实的意思表示，且未违反法律强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当依约履行各自的义务。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原告与被告在《租赁合同》中约定“在租期内，乙方可以提前六个月书面通知甲方，但应在赔偿甲方剩余租期的全部租金后方可提前终止合同。如因此给物业公司造成损失，还应赔偿物业公司的损失。”被告于2018年12月29日向原告邮寄了解除合同通知书，且涉案商场已经停业，被告没有继续履行合同的能力，故《租赁合同》具备约定解除的条件。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《租赁合同》于2018年12月29日已经解除。对于原告主张解除合同违约金一节，原告与被告约定的违约金计算方式是剩余租期的全部租金，被告提出了违约金过高的抗辩，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案原告与被告约定的租期是20年，现合同履行了近10年，原告以剩余租期的租金作为违约金，且未提供其受到实际损失的其他证据，故原告主张的违约金数额符合法律规定的违约金过分高于实际损失的情形，本院结合公平原则以及考虑到原告房屋的闲置期间的租金损失，酌情认定原告因被告解除合同所受的损失应为涉案房屋的六个月租金，故被告应向原告支付的违约金是329元/㎡/季×9.77㎡×6月(2季)×130%=8357元，超出部分本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三、第九十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告单迪与被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司之间的《租赁合同》二、被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司、被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司自本判决生效之日起十日内向原告单迪支付违约金8357元。三、被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司、被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司自本判决生效之日起十日内向原告单迪支付租金7965.94元。案件受理费3487.76元，原告已预交，由原告承担1743.8元，由被告承担1743.8元，此款随上述义务一并给付给原告。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  刘 春人民陪审员  胡丹露人民陪审员  黄 贺二〇一九年六月十八日书 记 员  畅诚蕊