广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初7424号原告：佛山市南海区黄岐江晖物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区*******************（仅作办公室使用），统一社会信用代码914***********798G。法定代表人：廖某1。委托诉讼代理人：陈民利，男，原告工作人员。被告：程英，男，1971年6月19日出生，汉族，住广东省佛山市南海区******************。原告佛山市南海区黄岐江晖物业管理有限公司与被告程英物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月8日受理后，依法适用小额诉讼程序，于2019年5月31日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告交纳2013年1月至2019年3月的物业管理费3741.44元，2012年10月至2019年2月公共用电分摊费574.96元，公共维修分摊费39.32元，滞纳金4355.72元(鉴于依照合同约定计算的滞纳金超过本金，故以本金4355.72元为限收取滞纳金)，共计8711.44元；2.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告是南海区大沥镇黄岐****花园物业管理服务企业，被告为黄岐****花园57座402房业主。被告于2012年10月至今未缴物业管理费、公共用电分摊费、公共维修分摊费，上述费用及滞纳金共计8711.44元。期间，原告对被告进行了多次催缴，但被告未履行义务。请求人民法院依法查明事实真相，作出公正的判决，维护原告的合法权益。被告辩称，一、原、被告之间不存在物业服务合同关系。被告于2003年购得位于佛山市南海区******************，并与佛山市***物业管理有限公司签订《****花园前期物业管理协议》,但在2012年佛山市***物业管理有限公司退出后，被告便再也没有签订过任何《物业服务合同》。原告提供的《临时物业管理委托合同》是其与佛山市南海区大沥镇嘉怡社区*委会签订的，既未事先告知业主并征求意见也没有通过业主的公开投票，被告从未看到过“关于****花园召开业主大会选聘物业服务企业、表决《物业服务合同》结果的公告”这一文件，该份公告中所言的以书面征求意见形式召开的关于选聘物业服务企业及已进行开箱验票选举物业管理企业均是居委会与原告之间单面之辞，事实上是没有进行公开征求意见及投票环节，甚至于，绝大部分业主强烈反对原告的入驻，更不可能再与原告签订《物业服务管理合同》。被告与原告之间根本不存在合同关系，即也不存在物业管理费的缴纳问题。二、原告违反多项物业管理合同义务。即使假设被告与原告之间存在物业服务合同关系，原告作为物业服务方，亦没有尽到物业服务合同中所规定的义务，存在众多违约行为。1.原告擅自占用、挖掘小区的道路、绿地。根据《广东省物业管理条例》第五十三条规定“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。任何人不得擅自占用、挖掘物业管理区域的道路、场地，损害业主的共同利益。”原告在未经业主同意入驻****花园后，擅自占用小区内共有的道路、绿地，将小区内的道路一分为二，占用一半的道路设桩划成停车位用于出售，擅自挖掘小区内的树木，一方面出售树木，另一方面将挖掘树木后花坛部分依旧是设桩划成停车位用于出售，其擅自占用、挖掘物业管理区域的道路、树木的行为已严重损害业主的共同利益。2.原告非法侵占业主的公共收益。根据《广东省物业管理条例》第五十三条规定“利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主和业主大会的同意，并依法办理相关手续。所得收益依法归全体业主共有。”原告在小区内大量非法占有业主共有的道路、绿地等公共领域设桩划成大量的车位用于出售，同时，对业主停车过夜收取费用，对于原告通过出售大量车位所得的利益及通过经营其他物业共有部分所得的利益，均应归全体业主所有，但在原告入驻至今，从未向全体业主公示过收益情况，亦没有就收益的处分征求过全体业主的意见，私自侵占应属于全体业主所有的公共利益，而又再要求业主承担公共区域的公电分摊及公共维修分摊。3.原告管理不善，导致业主财物遭受损失。根据物业管理合同的规定，原告应保持道路畅通及有24小时保安服务，应及时处理业主出现的房屋修理问题。但由于原告在小区出入口处及各空地随意设置石墩，且占用一半的道路埋桩作为车位，导致道路堵塞，严重阻塞交通通道，致使在小区发生火灾时，消防车无法及时进入小区。此外，小区的安保形同虚设，外人可以随意进入小区，包括被告在内的诸多业主的自行车及摩托车多次失窃甚至于小区内的房屋遭受小偷的盗窃。4.原告入驻至今从未向业主公布管理费用收支账目。根据物业管理规定，原告需每六个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目，但自其2012年违规入驻至今，从未进行过账目的公示，对于其提交的被告欠费明细中所列的公电分担及公共维修费用，上述费用，是原告单方所列，并没有其他证据证实上述费用的真实存在。三、关于“滞纳金”的计算。“滞纳金”是由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体都无权私自设立。在《临时物业管理委托合同》中第二十二条第二款“业主和业主使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按交管理费的千分之三（按日）交纳滞纳金”的约定实际是关于违约金的约定。而根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”被告逾期支付管理费或是公共分摊及公共维修费造成原告损失体现的应为利息的损失，原告主张的滞纳金即逾期付款违约金应不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，即应以原告实际损失的利息费用计算违约金。四、原告诉求的物管费及滞纳金等相关费用，已超过了法律规定的诉讼时效。五、在没有签订委托第三方银行扣费协议的情况下，原告划走了被告在中国农业银行侨苑支行的钱（2013年7月12日划走714.59元）。综上所述，被告认为与原告之间从未签订过物业服务合同，不存在物业管理关系，即不存在物业费的缴纳问题。此外，即使二者之间存在物业管理关系，原告自身存在诸多违约行为，被告亦享有履行抗辩权，可以延迟履行缴纳管理费的义务，且原告请求的滞纳金金额远远超过法律规定的数额，对被告不公。请求驳回原告的全部诉讼请求。综上所述，被告认为其与原告之间从未签订过物业服务管理合同，不存在物业管理关系，即不存在物业管理费的缴纳问题。此外，即使二者之间存在物业管理关系，原告自身存在诸多违约行为，被告亦享有先履行抗辩权，迟延履行其缴纳管理费的义务，且对于原告所出列滞纳金的金额亦远远超过了法律规定的数额，对被告明显不公，恳请法院以事实为依据，以法律为准绳，驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了质证。对双方无异议的证据，本院予以确认，对双方有异议的证据，由本院综合认定。综合采纳证据及当事人陈述，本院确认以下事实：涉案的黄岐****花园小区没有成立业主委员会，在原告之前为该小区提供物业管理服务的是佛山市***物业管理有限公司。2011年12月31日，原告（乙方）与该小区所在的佛山市南海区大沥镇黄岐嘉怡社区*民委员会（甲方）签订一份《临时物业管理委托合同》，约定由甲方委托乙方实行物业管理，合同期限为业主委员会成立后与业主大会所选聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时止或乙方无履行本合同义务、甲方单方解除本合同时止；委托管理事项包括房屋建筑共用部位、共用设施设备、市政公用设施和附属建筑物、构筑物、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，公共环境卫生，车辆、人员进出管理，交通与车辆停放秩序管理等；负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费，房屋本体维修合理分摊、公共部位、设施、设备维修合理分摊费用、车位使用费，物价部门批准可收取的费用和其他有偿服务费等；管理服务费维持原物业收费标准不变，即高层住宅为1.2元/月/平方米；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按交管理费的日3‰交纳滞纳金。上述合同签订后，原告进驻****花园小区。被告是黄岐****花园**座***房业主，该房屋建筑面积为72.23平方米，每月应缴物业管理费50.56元。被告自2012年10月起没有交纳公共分摊电费、自2013年1月起没有交纳物业管理费。原告在2013年至2018年期间均曾以在被告门口张贴催交通知的形式向被告催收欠费。原告主张被告拖欠以下费用：1.2013年1月至2019年3月期间的物业管理费3741.44元；2.2012年10月至2019年2月期间的公共分摊电费574.96元；3.公共维修分摊费39.32元；4.主张滞纳金4355.72元。根据被告提供的照片，小区存在楼顶公共空间被占用、垃圾堆积、车辆乱停放等现象。本院认为，黄岐****花园小区没有成立业主委员会，原告与小区所在的居民委员会签订的《临时物业管理委托合同》没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。原告提供了物业服务，被告应支付服务费及分摊必要的公共费用。原告主张被告应交纳的物业服务费及分摊费用金额准确，本院予以确认。原告在被告欠费期间已通过适当的方式向被告主张权利，被告辩称原告的起诉已经超过诉讼时效期间不能成立。另一方面，从小区的情况实际来看，原告提供的物业服务确实存在一些瑕疵，被告并非恶意拖欠，其于诉讼中也提出了拒付违约金的抗辩请求。本院考虑案件的实际情况，不予支持原告的违约金请求。若被告认为原告未尽相应义务，导致其损失，可另行提起主张。综上，依照《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、程英于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市南海区黄岐江晖物业管理有限公司支付物业管理费3741.44元、公共电费分摊574.96元及公共维修费分摊39.32元；二、驳回佛山市南海区黄岐江晖物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（佛山市南海区黄岐江晖物业管理有限公司已预交），由被告负担并于履行上述判决时迳付给原告，本院不另行收退。本判决为终审判决。审判员  张文炎二〇一九年六月十七日书记员  林东妮