山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1302民初16425号 原告：临沂建鲁置业有限公司，住所地临沂市兰山区通达路与聚才路交汇处后十社区2号楼506号。 法定代表人：李士建，总经理。 委托诉讼代理人：李怀明，男，该公司经理。 委托诉讼代理人：段新明，山东宇衡律师事务所律师。 被告：候建霞，女，1972年11月11日生，汉族，住临沂市罗庄区。 委托诉讼代理人：聂逢学，山东衡正源律师事务所律师。 原告临沂建鲁置业有限公司(以下简称建鲁公司)与被告候建霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月26日作出（2018）鲁1302民初809号民事判决。候建霞不服该判决，向临沂市中级人民法院提起上诉。临沂市中级人民法院于2018年8月20日作出（2018）鲁13民终5181号民事裁定，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建鲁公司的委托诉讼代理人李怀明、段新明、被告候建霞及其委托诉讼代理人聂逢学到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 建鲁公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告偿还原告购房首付款433133元及利息（利息从合同签订之日2016年6月1日起按照银行同期利率计算）；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年6月1日，原、被告订立商品房买卖合同（预售），合同编号YS×××38，合同约定原告将其开发的位于临沂市×××区×××号楼×××单元1层101号房产出售给被告，该房款总价为733133元，首付款为433133元。原告应被告请求在被告未支付首付款的情况下，协助其办理银行按揭。被告承诺合同订立后立即支付首付款，后经原告多次催要至今未付，为维护原告合法权益，现诉诸贵院，望予支持。 候建霞辩称，被告已经将包括首付款在内的房款支付给原告，不欠原告款项，原告的诉讼请求无事实依据，请求予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、原告主要提供下列证据： 证据1、2016年6月1日，原、被告双方签订的合同编号为YS×××38的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》原件一份，拟证明2016年6月1日原、被告订立房屋买卖合同，被告购买原告新建商品房的事实，主要证明本案的首付款是433133元，其余房款是通过银行按揭的方式支付。被告对《山东省新建商品房买卖合同（预售）》真实性无异议，但是认为恰恰是该合同第九页第七条证明了被告已经支付首付款433133元。 针对上述证据，本院认为，对于原、被告双方签订的合同编号为YS×××38的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，原、被告均无异议，本院予以确认，该证据可以证明原告主张的事实。对于被告提出的已经向原告支付首付款的主张，仅根据该买卖合同不足以证明，被告应当提供支付首付款的相应凭证。 证据2、买受人为刘雪荣，合同编号为YS×××18的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》；买受人为高自艳、徐可，合同编号为YS×××13的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，拟证明原告与其他买受人所签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》第七条第（一）项的内容，均与被告所签订的合同有相同的约定，是根据按揭贷款银行的要求使用的统一条款，仅凭该条内容，不能证明被告已经向原告支付了首付款。被告认为上述证据与本案无关联性。 对于上述证据，本院认为与本案无关联性，本院不予认定。 证据3、原告提供被告的身份证、离婚证、不动产登记证明、婚姻状况声明、收入证明、户籍证明的复印件各一份，原告主张上述证据复印件系在原告协助被告办理银行按揭时由被告提供的，拟证明购买商品房时被告候建霞已与张志勇离婚，婚姻状况为单身，无配偶以及被告办理银行按揭贷款的有关事实。被告对身份证、不动产登记证明、收入证明的复印件无异议，对离婚证和婚姻状况声明、户籍证明的复印件的真实性提出异议。本案在审理过程中，被告提供了结婚证、户籍证明，拟证明被告的真实婚姻状况，候建霞与张志勇系夫妻关系，从来没有离婚。原告对上述证据不予认可。 针对上述证据，本院认为，被告对原告提供的身份证复印件无异议，本院予以认定；对于原告提供的不动产登记证明、收入证明复印件，与本案无关联性，本院不予认定；被告对原告提供的离婚证、婚姻状况声明、户籍证明的复印件的真实性不予认可，因该部分证据为复印件，本院不予认定；被告提供的结婚证、户籍证明均为原件，本院予以认定。 证据4、原告提供2016年6月1日原告向被告开具的收据（编号为02×××376）原件一份，金额为433133元，拟证明因被告未履行交付首付款义务，原告未将该收据交付给被告的事实，该收据只是用于为被告办理银行按揭业务，因为银行办理按揭贷款的前提是必须先支付首付款，原告为协助被告办理银行按揭，于是就开具了这份收据，当时被告只要向银行提交这份收据的复印件就行，这并不是真正的首付款的支付，因此该收据的原件仍然还在原告手里，这一事实足以说明，被告实际上并没有向原告支付首付款。被告对该收据记载的事项无异议，并主张该收据的记载事项证明了被告已经支付首付款的事实，按照规定如果没有支付首付款的话，银行不会办理按揭贷款，从办理按揭贷款的事实可以证明被告已经支付了首付款。 对于上述证据，本院认为，上述收据由原告持有，未由被告持有，因此不能证明被告向原告交纳首付款的事实。 二、被告候建霞提供收据（编号为02×××19）一份，开具日期为2016年5月28日，金额为433133元，拟证明本案的原告已经收到了被告交付的首付款，结账方式是用张志勇售楼佣金抵顶的。原告对该收据的真实性有异议，主张系被告或其他案外人伪造的，2007年10月份的时候原告发现有2本已经盖好财务章的收据丢失，后来原告发现丢失的收据被销售公司的张志勇使用了。 原告为证实其主张，主要提供了下列证据：证据1、吴士乾收据2张、吴士乾银行卡历史交易明细一张、（2017）鲁1302民初11402号民事调解书一份；刘锦涛收据2张、刘锦涛银行存款凭据4张、（2017）鲁1302民初13585号民事判决书一份、（2017）鲁13民终2344号民事裁定书一份；公维乾收据1张、公维乾银行交易凭据2张。该组证明拟证明原告所丢失的收据均为张志勇持有、开具，购房款均汇至张志勇或其代理销售公司工作人员牛心怡的账户，张志勇并未将上述购房款交至原告。被告对上述证据中的调解书、判决书、裁定书真实性均无异议，主张从法院调解书、判决书、裁定书来看，法院并没有否定收据的真实性；对为原件的收据和银行卡交易明细的真实性无异议，主张从银行卡的交易明细看收款人为牛心怡，与本案没有关联性；对为复印件的收据和银行卡交易明细真实性有异议。证据2、2017年10月12日《齐鲁晚报》C02版，拟证明2017年10月12日，原告在《齐鲁晚报》上刊登遗失声明，内容为“临沂建鲁置业有限公司于2016年4月30日丢失收款收据2本，收据号8308301-8308320，0240301-0240320，已盖财务章，声明作废”。被告对该证据的真实性无异议，但认为该声明票据作废的时间为2017年10月12日，而且这是原告公司自身的一种行为，不能通过登报方式就声明票据作废，显然该行为会侵犯其他人的合法权益，不能用该证据证明本案被告提供的编号为0240319的收据就是无效的。 本案于2018年10月16日开庭审理时，被告候建霞提交了编号为0240319的收据原件，本院交原告建鲁公司质证后，被告候建霞取回了该收据原件，此时收据字迹清晰。庭审后，原告建鲁公司申请对被告候建霞提交的编号为0240319的收据进行司法鉴定，申请鉴定的内容为：1、收据中加盖的“临沂建鲁置业有限公司财务专用章”与文字书写的先后顺序；2、收据中的标称时间“2016年5月28日”与文字实际书写时间是否一致，如果不一致两个时间的间隔。本院委托西南政法大学司法鉴定中心对上述申请事项进行鉴定。2018年11月28日，西南政法大学司法鉴定中心作出【2018】鉴字第5712号终止鉴定告知书，认定鉴定材料中的待鉴手写字迹浅淡，不具备朱墨时序鉴定和形成时间鉴定的条件，终止此次鉴定工作。对于该收据在开庭审理时字迹清晰，至司法鉴定时仅一个月有余的时间内为何收据字迹变得浅淡，被告候建霞作为证据的持有人不能作出合理的解释。 对于上述证据，本院认为，被告候建霞提供的编号为0240319的收据显示的开具时间为2016年5月28日，至本案于2018年10月16日开庭审理时，长达二年四个月余的时间内尚能保持字迹清晰，而开庭审理后至2018年11月28日西南政法大学司法鉴定中心出具终止鉴定告知书，仅一个月有余的时间内收据字迹变得浅淡，造成鉴定无法进行，被告候建霞作为证据持有人不能做出合理解释，因此该证据存疑，不足以证明原告建鲁公司同意以张志勇应得的售楼佣金抵顶候建霞应当交纳的首付款的事实。 三、被告候建霞还提供下列证据：1、临沂市飞跃房地产顾问有限公司（以下简称飞跃公司）营业执照一份，拟证明飞跃公司的法定代表人为张志勇；2、房产营销方案三份，被告主张系原告出具，拟证明被告丈夫张志勇为原告销售房产；3、德馨苑销售报表一份，被告主张原告的工作人员胡志雄签字认可，拟证明张志勇为原告销售房产获取佣金的事实；4、被告候建霞的银行卡交易明细一份，拟证明2016年9月份原告向被告支付了部分佣金的事实。原告对营业执照、房产营销方案和德馨苑销售报表的真实性无异议，认可案外人张志勇是飞跃公司的法定代表人，飞跃公司是代理原告售房的销售公司；对被告候建霞的银行卡交易明细的真实性无异议，但对被告所要证明的内容有异议，主张被告的解释和说明与事实不符。为此原告建鲁公司提供了下列证据：临商银行转账支票存根（31303720、13356229号）、山东省增值税普通发票（03385087号）、临商银行转账支票存根（3130372013356230号）、山东省增值税普通发票（07541410号）、山东省增值税普通发票（07541411号）、临商银行转账支票存根（3130372013502318号）、收据（8252698号），拟证明被告提交的银行存款明细及要证明的内容与事实不符，实际上是原告向销售代理公司支付垫付的广告费、佣金。被告对上述证据的真实性无异议，但主张上述证据同时也证明了2016年9月14日原告支付给张志勇售楼佣金5万元，证明了原告尚欠张志勇售楼佣金的事实，被告候建霞与张志勇系夫妻关系，候建霞的房款用售楼佣金抵顶，是符合事实的。 针对上述证据，本院认为，原告对被告提供的营业执照、房产营销方案和德馨苑销售报表的真实性无异议，本院予以认定。根据上述证据可以证实，飞跃公司为自然人投资或控股的有限责任公司，法定代表人为张志勇，飞跃公司曾为原告建鲁公司代理销售房屋。对于被告候建霞的银行卡交易明细，原告对真实性无异议，本院予以认定。对于原告建鲁公司提交的临商银行转账支票存根、山东省增值税普通发票、收据，被告候建霞对真实性无异议，本院予以认定。其中2016年9月14日收据（编号为8252698号）载明的收款事由为售楼佣金，由飞跃公司盖章确认。根据相关证据证明，存在代理销售房屋合同关系的双方当事人为飞跃公司和建鲁公司，上述证据均未改变飞跃公司为合同当事人的事实，对于原告提出的其系向销售代理公司支付垫付的广告费、佣金的主张，本院予以认定，对于被告提出的原告系向被告候建霞支付佣金的主张，本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年6月1日，原告建鲁公司与被告候建霞签订编号为YS×××938号的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，合同约定被告购买原告开发的临沂市×××区×××小区第×××号楼2单元101号住房和-116号储藏室各一套，房屋预测建筑面积分别为124.83平方米和25.82平方米，总价款为733133元。付款方式及期限为买受人应于2016年6月1日前支付首期房价款433133元，占全部房价款的55%，余款300000元申请贷款支付。合同还对双方的其他权利义务进行了相应的约定。现原告建鲁公司主张被告候建霞未向其交纳首付款433133元，双方产生争议。原一审案件审理过程中，原告建鲁公司职工李明阳到庭证明，被告系其客户，被告口头承诺办理银行按揭完成后，两三天内将首付款433133元缴纳给原告，所以双方签订了合同，原告开具了收据，但没有给付被告。被告候建霞在原一审案件审理过程中主张系张志勇以现金的形式向原告建鲁公司交付了首付款，现又主张系以张志勇应得的售楼佣金抵顶了首付款。本案在审理过程中，被告候建霞提供了编号为0240319的收据，原告建鲁公司对该收据的真实性提出异议，并申请鉴定，但因收据字迹浅淡，无法鉴定。 本院认为，原、被告双方签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，内容与形式均不违反法律强制性规定，应为有效合同，本院依法予以确认。本案争议的焦点问题为被告候建霞是否已经向原告建鲁公司交纳了首付款433133元。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告主张被告应向其支付购房首付款433133元，并提交了原、被告双方签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》等证据予以证实，被告辩称已支付购房首付款433133元，应提交相应的付款凭证予以证实。现被告候建霞主张用张志勇售楼佣金抵顶了首付款，原告建鲁公司对此不予认可。本院认为，与建鲁公司存在代理销售房屋合同关系的合同当事人为飞跃公司，用飞跃公司应得的售楼佣金抵顶候建霞应当交付的首付款，需由债权债务所涉及的各方当事人达成合意，包括经过原告建鲁公司同意，被告候建霞对此负有举证责任。现被告候建霞提供的与证明这一问题有关的证据是编号为0240319的收据，而该证据存疑，不足以证明原告建鲁公司同意以飞跃公司应得的售楼佣金抵顶候建霞应当交纳的首付款的事实。同时，在本案原一审审理过程中，被告候建霞主张系用现金交纳的首付款，与现在候建霞提出的用售楼佣金抵顶首付款的主张不一致，被告候建霞提出的已经交纳首付款的事实存疑，本院不予认定，被告候建霞应当承担对其不利的举证责任。 综上所述，原告建鲁公司要求被告候建霞支付购房首付款433133元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。对于原告建鲁公司主张的利息损失，根据其公司职工李明阳的证言，以及被告未缴纳首付款，原告即与被告签订合同并配合办理银行按揭贷款的行为均可以证明，双方对于合同载明的被告应于2016年6月1日交纳首付款这一约定进行了变更，对于原告建鲁公司提出的自2016年6月1日起计算利息的主张，本院不予支持，利息应当自原告建鲁公司诉讼至本院之日即2018年1月8日起计算。对于被告候建霞主张的已经交纳购房首付款的辩解，证据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告候建霞于本判决生效后十日内支付原告临沂建鲁置业有限公司购房首付款433133元及利息（以欠付购房首付款433133元为基数，自2018年1月8日起至付清欠款之日止，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算）； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7797元，由被告候建霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于山东省临沂市中级人民法院。仅提出上诉而未能在上诉期满后七日内预交上诉费用的，视为自动撤回上诉。 审 判 长  王晓波 审 判 员  王军霞 人民陪审员  廖 丽 二〇一九年六月十二日 书 记 员  沈 忱