广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4749号上诉人（原审原告）：王冬媚，女，汉族，1988年10月18日出生，住广州市南沙区。委托诉讼代理人：雷利彬，系王冬媚的丈夫。被上诉人（原审被告）：王浩炎，男，汉族，1986年9月27日出生，住广州市南沙区。委托诉讼代理人：王晓文，广东华誉品智律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎小莹，广东华誉品智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东古格控股股份有限公司（原广州市古格房地产有限公司），住所地广州市南沙区进港大道（南沙街）22号第3A号首层。法定代表人：罗明志，该公司执行董事及经理。委托诉讼代理人：刘娟，该公司职员。原审第三人：雷丽花，女，汉族，1987年3月5日出生，住广州市从化区。原审第三人：广东富港投资集团有限公司，住所地广州市海珠区新港东路1024号1026号1028号501房。法定代表人：陈光明。原审第三人：广东鹿园交通物资发展有限公司，住所地广州市南沙区富佳东街2号。法定代表人：陈光明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱洁莹，该公司职员。原审第三人：庞群杰，男，汉族，1980年1月4日出生，住广州市南沙区。上诉人王冬媚因与被上诉人王浩炎、广东古格控股股份有限公司（以下简称古格公司）及原审第三人雷丽花、广东富港投资集团有限公司（以下简称富港公司）、广东鹿园交通物资发展有限公司（以下简称鹿园公司）、庞群杰房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2018）粤0115民初3060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王冬媚上诉请求：1.撤销一审判决第六项，依法改判；2.王浩炎、古格公司、庞群杰连带赔偿王冬媚16万元整；3.王浩炎、古格公司、庞群杰连带向王冬媚支付逾期利息（以480000元为本金，按中国人民银行同期贷款年利率4.35%计付逾期利息，自2016年10月1日起至足额清偿为止，截止2018年5月28日暂计34552元）；4.古格公司向王冬媚支付逾期利息（以2000元为本金，按中国人民银行同期贷款年利率4.35%计付逾期利息，自2016年10月1日起至足额清偿为止，截止2018年5月28日暂计1439元）；5.王浩炎、古格公司、庞群杰连带赔偿王冬媚因实现债权而支付的律师费32600元；6.王浩炎、古格公司承担诉讼费用。事实和理由：（一）《房屋买卖合同》无法继续履行的主要原因在于王浩炎、古格公司、庞群杰挪用王冬媚的购房款，未足额将王冬媚的购房款交付给富港公司，一审法院对此事实认定不清。（二）本案发生在房地产调控政策实施后，王浩炎、古格公司、庞群杰明知王冬媚的条件不符合政策要求仍诱导王冬媚签订《房屋买卖合同》，且因王浩炎、古格公司、庞群杰挪用资金导致买卖合同无法继续履行，王冬媚才不得已请求解除合同。王浩炎、古格公司应按照《房屋买卖合同》的约定，赔偿王冬媚的相关损失，包括违约金、逾期利息、律师费，一审法院对此适用法律不当。二审庭询时另补充：王冬媚虽然一审中同意解除合同，但是没有同意富港公司提出的解除合同的条件，王冬媚和富港公司的合同并没有实际解除，王冬媚没有同意解除。王浩炎二审答辩称，（一）一审已经查明，庞群杰通过黄碧燕先后向谭俊玮转账了496410元，已经超出了王冬媚支付给庞群杰的48万元，并非王冬媚所称挪用购房款，未足额交付购房款给富港公司。（二）一审已经查明，房屋买卖合同无法履行的原因是雷丽花与富港公司当庭表示《优山悦海认购书》于2018年10月15日解除，王冬媚本人不具有在广州限购区域的购房资格，王浩炎尚未取得涉案房屋所有权。（三）一审已经查明，王冬媚在签订《房屋买卖合同》时，王浩炎出示了收据，之后王冬媚还与古格公司签订了《房屋买卖合同补充说明》，约定由雷丽花的名义购买房屋。这都说明，王冬媚是明知王浩炎未取得房屋所有权，也知道自己没有购房资格，本次交易采取的是内部转名的方式，在此过程中，王浩炎没有隐瞒和虚构事实，更没有对王冬媚诱导。古格公司二审答辩称，答辩意见与王浩炎的答辩意见一致。雷丽花二审述称，同意王冬媚的上诉请求。富港公司二审述称，（一）富港公司同意向王冬媚返还购房款306410元，本案经一审法院多次开庭审理，案件事实已经查清，富港公司虽未收到王冬媚的购房款项，但同意按富港公司提供的收据金额向王冬媚返还购房款。（二）王冬媚的上诉请求与富港公司无关，富港公司仅与雷丽花签订了《优山悦海认购书》，对王冬媚和王浩炎、古格公司、庞群杰等的购房及支付关系并不了解，王冬媚的上诉请求与富港公司无关。鹿园公司二审述称，对一审判决没有异议，对王冬媚的上诉请求没有异议，鹿园公司与本案无关。王冬媚向一审法院起诉请求：1.解除王冬媚与王浩炎、古格公司于2016年8月23日签订的《房屋买卖合同》；2.王浩炎、古格公司连带返还王冬媚交纳的购房首期款480000元，并按中国人民银行同期贷款基准利率年利率4.35%计付逾期利息，自2016年10月1日起至清偿之日止；3.王浩炎、古格公司连带赔偿王冬媚违约金160000元；4.古格公司退回王冬媚交纳的中介费20000元，并按中国人民银行同期贷款基准利率年利率4.35%计付逾期利息，自2016年10月1日起至清偿之日止；5.王浩炎、古格公司连带赔偿王冬媚因实现债权而支付的律师费32600元；6.本案的诉讼费由王浩炎、古格公司承担。一审诉讼中，王冬媚变更诉讼请求为：1.解除王冬媚与王浩炎、古格公司于2016年8月23日签订的《房屋买卖合同》；2.解除雷丽花与富港公司签订的《优山悦海认购书》；3.王浩炎、古格公司、富港公司、庞群杰连带返还王冬媚交纳的购房首期款480000元，并按中国人民银行同期一年期贷款基准利率4.35%计付利息，自2016年10月1日起至清偿之日止；4.王浩炎、古格公司、富港公司、庞群杰连带赔偿王冬媚违约金160000元；5.古格公司退回王冬媚交纳的中介费20000元，并按中国人民银行同期一年期贷款基准利率4.35%计付利息，自2016年10月1日起至足额清偿之日止；6.王浩炎、古格公司、富港公司、庞群杰连带赔偿王冬媚因实现债权而支付的律师费32600元；7.本案的诉讼费由王浩炎、古格公司承担。一审法院认定事实：2016年8月23日，王冬媚（为买方）与王浩炎（卖方）、古格公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，其中约定：物业地址优山悦海A4-***房，该物业成交价1600000元。购房定金50000元，买方应于2016年8月23日前支付给卖方，卖方收到款后自动转为部分楼款。买卖双方同意按银行按揭付款（商业贷款）方式支付房款，买方应于2016年9月15日前签订购房抵押合同并提交全部贷款所需要资料及支付贷款所需要费用，同时，卖方提供齐全办理银行贷款所需要的资料及协助买方申请银行按揭，首期楼款（含定金）730000元，买方于房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方，剩余房款870000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方。卖方须于网签后七日内将该物业交付给买方。基于买卖双方委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订本合同，买卖双方同意向经纪方支付中介服务费，详见《咨询及中介服务费确认书》。卖方保证所填写的该物业产权情况真实，提供的资料真实、合法，并有义务配合买方、经纪方签署有关文件及办理相关手续，直至该物业办妥产权转移登记（即交易过户）时止；卖方保证对该物业拥有完整的所有权，并无隐瞒与该物业有关的重要事实及提供虚假情况，卖方应在办理产权转移登记手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁、解除抵押等事项处理完毕，并保证产权转移登记完成后买方无需对前述事项承担责任，否则，视为卖方违约，卖方须承担全部责任并赔偿买方及经纪方由此产生的一切经济损失。因卖方原因导致该物业不能办理产权转移登记或出现该物业被查封等情形的，即视为卖方违约，卖方须承担一切法律责任。签署本合同后卖方须在约定时间内缴齐有关资料及办理相关手续，不得延期，除非不可抗力原因或经买方同意，否则视为违约。在交易完成之前，卖方若无故单方终止本合约，视为违约。如卖方违约，卖方除负担所有因办理该宗买卖发生的费用和退回实际已收房款（含定金）给买方外，并向买方支付该物业成交价10%作为违约金。卖方逾期交付该物业或未能履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期超过60天，则买方有权单方解除本合同，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价10%作为违约金。买卖双方任一方不履行本合同的，违约方须承担本次交易产生的全部咨询及中介服务费，守约方已支付的咨询及中介服务费，经纪人不另行退还，由守约方直接向违约方追偿，任何一方违约的，守约方（包括经纪方）提起诉讼所产生的费用（包括但不限于诉讼费及律师费）均由违约方承担。2016年8月23日，王冬媚向古格公司的员工庞群杰支付购房定金50000元，并向古格公司支付中介服务费20000元，又于2016年8月31日向古格公司的员工庞群杰支付430000元。2016年8月31日，王冬媚（乙方）与古格公司（丙方）签订《房屋买卖合同NO.A0001435补充说明》，该补充说明载明王冬媚用雷丽花购房名额，于2016年8月31日交来购买麓嘉苑又称（优山悦海）A4栋3层03号商品房购房首期款480000元（含2016年8月26日交来定金50000元），2016年8月31日实际给予首期款为480000元（含定金50000元），此笔款项收款人为庞群杰。古格公司承诺如因卖方原因造成无法在2016年9月30日购买此房（依网签成立为准），所有已支付首期款480000元（含定金）以及古格公司20000元中介费全部退还给王冬媚。庞群杰在该补充说明上签名。庞群杰陈述承诺的本意是如若因庞群杰责任无法网签，房款由其退还，中介费由古格公司退还。王冬媚不具备在广州市限购区域内的购房资格。王冬媚与王浩炎、古格公司签订《房屋买卖合同》时，王浩炎、古格公司允许王冬媚找一个具有购房资格的人办理相关购房手续，与王浩炎、古格公司签订《房屋买卖合同》后，王冬媚借用雷丽花名义购买涉案房屋，并约定由雷丽花与富港公司签订房屋买卖合同，直接办理涉案房屋的产权登记至雷丽花名下。但富港公司对王冬媚是涉案房屋的实际购买人并不知情。富港公司（出售方）与雷丽花（认购方，买受人）签订《优山悦海认购书》，约定由雷丽花认购广州市南沙区南沙街商贸南二路优山悦海A4栋3楼03号单元，认购总价1360086元，首期款490086元（含已付定金）须于2016年9月13日（签署《商品房买卖合同》）前付清，剩余房款870000元须于2016年9月20日前办理银行按揭支付手续。该公司于2016年8月31日出具收据，载明收到雷丽花交来麓嘉苑A4栋3楼03号商品房房款306410元。富港公司因谭俊玮涉嫌职务侵占,私自销售包括涉案房屋在内多间涉案楼盘商品房并收取房款，于2016年11月28日授权鹿园公司员工刘伟向广州市公安局南沙区分局经济犯罪侦查大队报案。刘伟于2016年12月8日在公安机关陈述：麓嘉苑A4-***房最早是由富港公司销售给了刘青，并且富港公司已经收取了该房的定金及购房款，但在2016年11月18日的时候，富港公司从签约律师行得知该A4-***房卖给了一个叫做雷丽花的女子，该女子要求律师行为她办理该房屋的网签手续，鉴于该房屋富港公司已在2016年8月21日销售给了刘青，现在又出现一个买家，于是联系了雷丽花本人，据雷丽花反映，她是于2016年8月23日、8月31日分别支付给古格地产的庞群杰50000元及430000元，而谭俊玮在8月31日开具了一张盖有富港公司销售专用章的收据给雷丽花，收据上写有收到雷丽花购买麓嘉苑A4-***房购房款306410元。2016年11月24日，一名叫做张建香的女子来到富港公司告诉富港公司工作人员说她通过谭俊玮购买了富港公司名下的麓嘉苑A4-***房，并且已在2016年11月11日将定金100000元转给了谭俊玮的银行账户，在2016年11月16日又转了300905元到谭俊玮的银行账户，后又在11月18日转了200000元到谭俊玮的银行账户。等于该麓嘉苑A4-***房在富港公司销售给刘青后，又被谭俊玮销售给了雷丽花和张建香，并收取了雷丽花和张建香的定金和购房款。王浩炎申请黄碧燕出庭作证。黄碧燕陈述其从2012年到2017年在富港公司做销售，谭俊玮是富港公司的员工，负责客服、开发、按揭等工作，其于2016年7月27日、2016年8月9日转账支付100000元、90000元给谭俊玮作为涉案房款，2016年8月26日转账支付150000元给谭俊玮，其中50000元是涉案房款，2016年8月31日又转账支付256410元给谭俊玮作为涉案房款。王浩炎提供银行流水单，证明上述款项的支付情况。其中黄碧燕于2016年7月27日转账支付的100000元摘要/附言“悦海定金”，于2016年8月9日转账支付的90000元摘要“跨行汇款”，于2016年8月26日转账支付的150000元摘要/附言“定金”，于2016年8月31日转账支付的256410元摘要/附言“***房款”。一审法院另查明：2016年8月4日，鹿园公司出具编号为5797595的收款收据给王浩炎，该收据载明收到王浩炎交来优山悦海A4-***房定金100000元。王冬媚陈述其签订《房屋买卖合同》前曾在阳光家缘网查询案涉房屋未确权到个人，王浩炎持鹿园公司开具的收据复印件以证明有权处分涉案房屋。王冬媚及雷丽花均陈述富港公司开具金额为306410元的收款收据的相关款项都是由王冬媚支付给庞群杰，不清楚庞群杰如何支付给富港公司。王浩炎陈述其是庞群杰的代理人，也是合作合伙关系。庞群杰对此没有异议。王浩炎认可庞群杰收取王冬媚支付的480000元（含定金）的房款。王冬媚则明确表示不向本案以外的其他人主张权利。2018年10月15日庭审时，富港公司陈述其同意向王冬媚退还296410元，王冬媚表示愿意接受富港公司的退款，王冬媚、雷丽花、富港公司当庭表示《优山悦海认购书》于2018年10月15日解除。2018年11月22日，王冬媚陈述坚持其诉讼请求，要求王浩炎、古格公司、富港公司、庞群杰承担责任。富港公司陈述同意解除其与雷丽花签订的《优山悦海认购书》，该协议书解除后的法律后果应由雷丽花另案主张权利。雷丽花则陈述同意由王冬媚主张权利，其在本案中不向富港公司主张其他权利。王冬媚因本案诉讼，委托广东天行健律师事务所吴镜华律师为其诉讼代理人，支付律师费33600元。广州市古格房地产有限公司于2018年7月20日经核准变更名称为广东古格控股股份有限公司。一审法院认为：王冬媚与王浩炎、古格公司签订的《房屋买卖合同》包含了买卖双方分别与古格公司之间的居间合同关系及王冬媚、王浩炎之间的房屋买卖合同关系。该《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。结合王冬媚的诉请、王浩炎、古格公司及雷丽花、富港公司、鹿园公司、庞群杰的答辩，本案的争议焦点为：1.案涉《优山悦海认购书》、《房屋买卖合同》应否解除；2.《优山悦海认购书》、《房屋买卖合同》解除后，王冬媚支付的480000元购房款和20000元中介费应否返还以及相应的承担责任者；3.王冬媚诉请的违约金、利息损失和律师费应否得到支持。关于第1个争议焦点的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，当事人协商一致，可以解除合同。一审庭审中，王冬媚、雷丽花与富港公司均确认《优山悦海认购书》于2018年10月15日解除，故该认购书已解除。认购书解除后，王冬媚欲借雷丽花的名义购买案涉房屋的目的已无法实现，且王冬媚自始不具备购房资格，王浩炎也一直未取得案涉房屋所有权，故王冬媚与王浩炎签订的《房屋买卖合同》事实上和法律上不能履行。在此情形下，王冬媚要求解除其与王浩炎、古格公司签订的《房屋买卖合同》合理有据，一审法院予以支持。由于王冬媚并非《优山悦海认购书》的当事人，且如上所述，该认购书已经解除，故王冬媚再请求解除该认购书缺乏依据，一审法院不予支持。关于第2个争议焦点的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故《房屋买卖合同》解除后，王冬媚所付的购房款480000元，王浩炎应予返还。由于庞群杰为实际收款人，其与王浩炎又存在合作合伙关系，故应由王浩炎与庞群杰共同承担返还责任。富港公司出具306410元的收款收据给雷丽花，《优山悦海认购书》解除后，富港公司理应返还该306410元给雷丽花。鉴于王冬媚借用雷丽花的名义购买涉案房屋，相应的款项亦由王冬媚支付，雷丽花也同意由富港公司将该笔房款直接退还给王冬媚，为了避免当事人诉累，富港公司应将该306410元直接返还给王冬媚，王浩炎与庞群杰对此承担连带返还责任。剩余购房款173590元，则由王浩炎与庞群杰共同返还。古格公司明知王冬媚不具备购房资格、王浩炎不是案涉房屋权属人，仍促成双方签订《房屋买卖合同》，其对案涉合同的解除存在一定过错，故王冬媚要求古格公司退还中介服务费20000元合理有据，一审法院予以支持。虽然《房屋买卖合同NO.A0001435补充说明》约定，因王浩炎的原因无法在2016年9月30日前办理案涉房屋网签手续的，由古格公司将480000元房款及20000元中介费全部退回给王冬媚。但如上所述，《优山悦海认购书》系合同双方协商解除，《房屋买卖合同》因事实上和法律上不能履行而解除，不符合补充说明中约定的古格公司承担全部退款责任的条件，王冬媚要求古格公司连带返还购房款480000元的依据不足，一审法院不予支持。富港公司并非《房屋买卖合同》的当事人，王冬媚、王浩炎、庞群杰提供的证据不能证实富港公司知晓王冬媚借用雷丽花的名义认购涉案房屋，因此，王冬媚要求富港公司全额连带返还480000元及庞群杰、王浩炎认为全部房款应由富港公司返还的依据不足，一审法院不予支持。至于王浩炎、庞群杰是否支付款项给富港公司或鹿园公司，是另一法律关系，双方可另循法律途径解决。关于第3个争议焦点的问题。王冬媚曾在阳光家缘网站查询案涉房屋产权登记情况，其理应知道案涉房屋并非王浩炎所有。签订合同时，王浩炎仅向王冬媚出示了一张鹿园公司开具的定金收据，结合后来雷丽花直接与富港公司签订《优山悦海认购书》的行为，本案《房屋买卖合同》的履行并非由王浩炎将涉案房屋过户给王冬媚。因此，王冬媚在明知自己不具备购房资格、王浩炎亦不是案涉房屋权属人的情形下，为了规避住房限购政策而签订《房屋买卖合同》，并借用雷丽花的名义直接向富港公司认购涉案房屋，致使雷丽花与富港公司签订的《优山悦海认购书》解除后，该《房屋买卖合同》不能继续履行，是导致案涉房屋买卖合同解除的主要原因，王冬媚由此产生的损失应由其自行承担。故一审法院对王冬媚主张的违约金、利息损失和律师费均不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十四条第（五）项、第九十七条的规定，于2019年1月10日作出如下判决：一、解除王冬媚与王浩炎、广东古格控股股份有限公司于2016年8月23日签订的《房屋买卖合同》；二、广东富港投资集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向王冬媚返还购房款306410元；三、王浩炎、庞群杰对本判决第二项承担连带返还责任；四、王浩炎、庞群杰应于本判决发生法律效力之日起十日内向王冬媚返还购房款173590元；五、广东古格控股股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向王冬媚返还中介服务费20000元；六、驳回王冬媚的其他诉讼请求。案件受理费11086元，由王冬媚负担2286元，由王浩炎、庞群杰负担8500元，由广东古格控股股份有限公司负担300元。二审期间，各方当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：王冬媚要求王浩炎、古格公司、庞群杰赔偿违约金、利息损失、律师费的主张是否成立。根据本案查明的事实，雷丽花并非案涉房屋的实际购房人，雷丽花之所以与富港公司签订《优山悦海认购书》是因为王冬媚不具备购房资格而欲借雷丽花的名义购买案涉房屋。案涉房屋存在“一房多卖”的情形，系导致《优山悦海认购书》未能继续履行的原因之一。一审期间，王冬媚、雷丽花、富港公司均确认《优山悦海认购书》于2018年10月15日解除，在王冬媚不具备购房资格且王浩炎并未取得案涉房屋所有权的情形下，王冬媚与王浩炎签订的《房屋买卖合同》事实上并不具备继续履行的条件，一审法院支持王冬媚要求解除案涉《房屋买卖合同》的诉讼请求并无不当，本院予以支持。由上可见，王冬媚在本身不具备购房资格的情况下，欲借用雷丽花的名义购买案涉房屋，实为规避住房限购政策的行为，造成案涉《房屋买卖合同》不能继续履行，王冬媚自身亦存在过错，一审法院认定王冬媚因案涉《房屋买卖合同》所致的损失应由其自行承担，并无不当，本院予以认可。王冬媚要求王浩炎、古格公司、庞群杰赔偿违约金、利息损失、律师费的主张，依据不足，本院不予支持。综上所述，王冬媚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4728.86元，由上诉人王冬媚负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年六月三日书记员  贾妍胡秀红