广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4767号上诉人（原审原告、反诉被告）：周利平，女，1991年12月25日出生，汉族，住湖北省安陆市。委托诉讼代理人：刘军峰，广东格方律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王文苑，男，1972年7月26日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：陈家骏，国信信扬律师事务所律师。上诉人周利平因与被上诉人王文苑房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初12474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人周利平上诉请求：1.改判一审判决第二项为：王文苑向周利平返还押金及租金98000元并支付利息；2.撤销一审判决第三项；3.一、二审诉讼费用由王文苑承担。事实与理由如下：（一）一审认定事实错误。（一）一审判决以周利平已就案涉厂房进行测量，且据微信聊天记录可知，周利平已按其需求使用厂房，王文苑亦以配合，无证据显示王文苑阻止周利平使用，故应认定王文苑已经将案涉厂房交由周利平占有使用存在错误。案涉厂房没有交付给周利平，其未占用案涉厂房。周利平对案涉厂房进行测量是因双方对厂房面积产生了较大的争议，后经测量，案涉厂房面积仅1839.34平方米，王文苑亦承认厂房面积仅1800平方米左右，且其认为应当包括空地和值班室面积。微信聊天记录的显示：“你好，王总，有个人过去看厂房，能够帮忙开一下门”“好”可以看出，案涉厂房是处于王文苑的控制。双方签订的厂房租赁合同，约定案涉厂房的用途是生产经营，一审仅依据周利平对厂房进行了测量及希望王文苑开门带人进去看厂房就认定周利平已按其需求使用厂房明显认定错误。（二）案涉厂房是否交付应当由王文苑举证，一审判决以无证据显示王文苑阻止周利平使用，认定王文苑已经将案涉厂房交由周利平占有使用，属于举证责任分配错误。根据谁主张谁举证的原则，王文苑反诉要求支付9-10月的场地占用费，应当由其证明案涉厂房已经交付且由周利平占用，但王文苑没有举证其已向周利平交付。王文苑陈述厂房是空置的，在无相关证据证明的情况下，一审认定案涉厂房交由周利平使用错误。（三）一审认定涉案合同约定的厂房面积不仅仅是建筑面积，且合同亦未约定2500平方米为建筑面积，周利平以厂房建筑面积不符合合同约定拒付使用费无据存在错误。根据王文苑一审陈述，案涉厂房建筑面积5000平方米，合同约定的是甲方用剩的厂房约2500平方米整体打包给乙方租用，现王文苑承认其正在使用厂房，给周利平的厂房建筑面积不足2500平方米，其在一审民事反诉状中自认空地面积约近1000平方米和厂房合并计算才是2500平方米。因签订合同时王文苑没有给任何产权凭证和厂房图纸，后周利平准备将案涉厂房用于经营时，发现厂房面积明显小于2500平方米，后经过测量也仅1839.34平方米，即案涉厂房建筑面积明显小于合同约定。（四）一审认定周利平需要向王文苑支付2018年8月份至9月20日的房屋使用费、门卫值班费用没有事实依据。王文苑没有举证厂房已经交付，且自认周利平没有使用过厂房。关于剩余厂房存在被王文苑使用的可能，不能排除其有使用，因为案涉厂房是处于王文苑的控制之下，剩余厂房没有使用也应当由王文苑举证。因此，一审判决存在事实认定错误和法律适用错误，请求二审法院支持周利平全部上诉请求。被上诉人王文苑二审辩称，根据合同约定，王文苑不同意周利平的上诉请求、事实和理由，同意一审判决，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。具体理由如下：（一）返还租金及押金是没有事实与法律依据的，周利平实际上已经使用过案涉厂房，其是承租厂房再转租的中介，所以签订租赁合同以后，周利平到处去物色承租人，可能因为工作或能力原因，一直没有找到其认为合适的承租人，所以导致出现了涉诉的案件。如果找到合适的承租人，周利平肯定不会起诉。根据双方签订的厂房租赁合同第11条已经有明确约定，该约定足以证明周利平是一个承租厂房再转租的中介人。（二）周利平所说的厂房面积问题，根据租赁合同约定，甲方用剩的厂房约2500平方米整体打包给周利平租用。当时厂房面积有1000多平方米的空地，为了计算的方便就算进了2500平方米里面，周利平对该情况非常清楚，签订合同前，周利平去现场看过，对厂房的性质非常清楚。（三）门卫值班费、房屋使用费是有合同依据的，周利平应当支付该费用。周利平于2018年9月17日向一审法院起诉请求：1.解除周利平与王文苑7月30日签订的厂房租赁合同，退还合同押金及租金98000元，并支付利息；2.王文苑赔偿损失费10万元、交通费1000元、误工费4000元。经一审法院释明，周利平变更诉请为：1.周利平与王文苑7月30日签订的厂房租赁合同无效，王文苑退还合同押金及租金98000元并支付利息；2.王文苑赔偿损失费10万元、交通费1000元、误工费4000元；3.案件受理费由王文苑承担。王文苑提出反诉请求：1.周利平向王文苑支付2018年9-10月的租金64000元、税费4000元、门卫值班费4000元；2.周利平继续履行《厂房租赁合同》；3.案件诉讼费由周利平负担。经一审法院释明，王文苑变更反诉请求为：1.周利平向王文苑支付2018年9-10月的租金64000元、税费4000元、门卫值班费4000元；2.周利平承担案件受理费。一审法院认定事实：2018年7月30日，周利平（乙方、承租方）与王文苑（甲方、出租方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方拥有广州市白云区钟落潭镇钟落潭村第一经济社钟联路39号的租赁权，甲方用剩的厂房约2500平方米整体打包给乙方租用；租期为九年，从2018年8月1日至2027年8月10日；每月租金为32000元，每三年递增10%；电费按1元/度，水费按自来水公司收费标准，乙方必须在每月5号之前将租金缴交给甲方，如果超期每月缴交的，甲乙双方可协商处理，如达不成协议时，甲方有权按乙方事实拖欠金额向乙方收取每日1%的滞纳金，如乙方拖欠租金超过10天仍未付清，则甲方除有权保留追讨欠租的权利外，并有权即时终止合同；乙方在签订合同时，缴2个月押金，合计64000元（押金无利息），合同到期后退还押金；如因乙方原因中途终止合同的，押金归甲方所有；乙方负责缴纳出租税、土地使用税、当地区域垃圾费及国家和当地政府缴纳的一切税收（按现有政策缴纳每月2000元，如因政策调升也随之调升），乙方还需按现在市场价付门卫值班费2000元给甲方，市场调升也随之调升。同日，王文苑出具《收据》，确认收取周利平案涉厂房押金64000元及2018年8月租金32000元，周利平另向王文苑支付门卫值班费2000元。一审诉讼中，周利平主张其与王文苑在2018年8月31日测量案涉厂房建筑面积为1839.34平方米，之后王文苑未将厂房交付周利平使用，双方未办理交接手续。王文苑主张其从未和周利平共同测量厂房面积，厂房是独门独院式的，合同约定的总面积2500平方米中包含700-800平方米的空地面积，其于2018年8月1日将厂房交付周利平使用，因周利平承租厂房是用于出租使用，签订合同后，经王文苑通知，周利平拒绝接收厂房，案涉厂房空置，无办理规划报建手续或取得房产证。对其主张，王文苑提交以下证据：1、微信聊天记录，显示周利平于2018年8月11日以微信方式向王文苑发出信息，告知王文苑因有人过去看厂房，要求王文苑帮忙开门，王文苑回复同意。王文苑主张该记录显示周利平是将案涉厂房出租使用；2、《厂房租赁合同》，显示王文苑作为承租方于2018年4月1日与案外人刘景挥签订，约定王文苑承租广州市白云区钟落潭镇钟落潭村第一经济社钟联路39号，建筑面积约5000平方米，租期从2018年6月1日至2027年8月10日，王文苑可自行转租第三方；3、农村（墟镇）宅基地使用证8份，显示发证日期均为1996年，使用权人为广州市白云区钟落潭镇钟落潭村第一经济合作社，建筑面积共计1226.5平方米。经质证，周利平对证据1的真实性予以确认，对证据2、3不予认可。2012年5月30日，广州市白云区钟落潭镇钟落潭村第一经济合作社向一审法院提起诉讼，以其与刘景挥在2004年12月1日签订的《租用土地房屋合同书》所涉房屋无办理报建、规划手续为由请求认定该合同无效。刘景挥于该案中答辩称其根据合同约定向有关部门和单位支付了报建费用并通过消防验收。该案查明广州市白云区钟落潭镇钟落潭村第一经济合作社于2004年12月31日将原有炮竹厂的场地面积约17亩租给刘景挥使用，由刘景挥投资进行改建，租赁年限从2004年8月10日至2024年8月9日，等等。2013年9月18日，一审法院作出（2012）穗云法从民四初字第79号民事判决，驳回广州市白云区钟落潭镇钟落潭村第一经济合作社的诉讼请求。一审另查，王文苑于2018年9月20日签收起诉状副本及相应诉讼材料。一审法院认为，周利平、王文苑对于《厂房租赁合同》所涉房屋已取得合法规划报建手续均未举证证实，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，周利平与王文苑于2018年7月30日签订的《厂房租赁合同》应认定为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。周利平要求王文苑返还押金64000元符合上述法律规定，一审法院予以支持。周利平虽主张王文苑并未将案涉厂房进行交付，然根其已就案涉厂房进行测量，且据微信聊天记录可知，周利平已按其需求使用厂房，王文苑亦予以配合，无证据显示王文苑阻止周利平使用，故应认定王文苑已经将案涉厂房交由周利平占有使用，而该占用行为无法使用“予以返还”的处理原则，故周利平应采用折价补偿的方式对王文苑进行补偿，即支付房屋使用费和门卫值班费，两项费用可参照合同约定的租金及值班费标准计付。周利平主张王文苑返还2018年8月份租金32000元及门卫值班费2000元无据，一审法院不予支持。对其主张的损失，周利平无提供相应证据，其要求王文苑支付利息、损失费、交通费、误工费均属无据，一审法院均予驳回。鉴于案涉厂房空置，王文苑可随时收回使用，而一审法院于2018年9月20日向王文苑送达起诉状副本，应视为案涉厂房于该日交还王文苑。经核算，周利平应付王文苑2018年9月使用费21333元、门卫值班费1333元，王文苑主张超出部分无据，一审法院不予支持，予以驳回。王文苑对其主张的税费已实际产生或其已代缴均无举证证实，其要求周利平支付无据，一审法院不予采纳。对于周利平主张的房屋面积差异问题，周利平主张的面积差异达700平方米，面积较大，其在签订《厂房租赁合同》时应清晰了解厂房建筑情况，且合同亦未约定2500米为建筑面积，其以厂房建筑面积不符合同约定拒付使用费无据，一审法院亦不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2018年12月12日作出如下判决：一、周利平与王文苑在2018年7月30日签订的《厂房租赁合同》无效；二、于判决生效之日起五日内，王文苑向周利平返还押金64000元；三、于判决生效之日起五日内，周利平向王文苑支付房屋使用费21333元、门卫值班费1333元；四、驳回周利平的其他诉讼请求；五、驳回王文苑的其他反诉请求。一审案件受理费2172.5元、反诉受理费800元，由周利平承担本诉受理费1487.5元、反诉受理费252元，由王文苑承担本诉受理费685元、反诉受理费548元。上诉人周利平与被上诉人王文苑对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合周利平的上诉请求和理由以及王文苑的答辩，本院确定本案争议的焦点是：周利平抗辩未使用案涉厂房的理由能否成立问题。现评析如下：周利平与王文苑于2018年7月30日签订《厂房租赁合同》，约定租期从2018年8月1日至2027年8月10日，上述合同签订当天周利平即已向王文苑支付了2018年8月的租金及门卫值班费。周利平作为承租人已向王文苑支付了承租案涉厂房的首月租金，但至本案诉讼之前，周利平并无举证证明其曾向王文苑主张交付案涉厂房或者抗议王文苑未交付案涉厂房，现其上诉认为未接收案涉厂房显然有违常理。而本案中，周利平已自认对案涉厂房进行过测量，也确认曾发微信要求王文苑就其介绍过去看案涉厂房的人予以协助开门。如果案涉厂房没有交付给周利平，周利平无权要求王文苑就其相关看厂房人员提供协助开门义务，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条的规定，一审法院结合双方提供的证据及陈述内容，认为周利平已按其需求使用涉案房屋，王文苑亦予以配合，无证据显示王文苑阻止周利平使用，并据此认定王文苑已将案涉厂房交由周利平占有使用，并无不当，本院予以确认。虽然双方签订的《厂房租赁合同》无效，但鉴于周利平已实际使用案涉厂房，故一审法院根据王文苑的诉请，判决周利平向王文苑支付相应房屋使用费、门卫值班费以及未支持周利平返还已付房屋使用费及门卫值班费符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，本院予以维持。至于周利平提出案涉厂房面积小于合同约定问题，因双方并无约定租金是按承租面积计价，因此，在周利平签订《厂房租赁合同》时已清晰了解厂房建筑情况下，一审法院认为周利平以厂房建筑面积不符合合同约定拒付使用费无据恰当。周利平上诉表示一审判决认定事实错误，主张驳回王文苑诉请以及支持其要求返还已付使用费及值班费请求，缺乏充分理据，本院不予支持。综上所述，周利平的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1216.5元，由上诉人周利平负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年六月三日书记员 李志康谢金泽