广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4770号上诉人（原审被告）：广州市盘丰贸易有限公司，住所地广东省广州市天河区盈彩街2号之二701房。法定代表人：盘香兰，职务：总经理。委托诉讼代理人：郑灵丽，广东同福律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗智仁，广东同福律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市群力物业管理有限公司，住所地广东省广州市增城荔城街御景路59号锦绣御景苑御景五街4号2栋首层。法定代表人：李绍威，职务：总经理。委托诉讼代理人：曹贺婷，该公司员工。委托诉讼代理人：黄慧琳，该公司员工。原审第三人：广州华新置业有限公司，住所地广东省广州市增城新塘工业加工区东华工业村。法定代表人：李绍威，职务：总经理。原审第三人：广州绵华物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区钟村街商贸城4排30号。法定代表人：李绍威，职务：总经理。委托诉讼代理人：张晓敏，该公司员工。上诉人广州市盘丰贸易有限公司（以下简称盘丰公司）因与被上诉人广州市群力物业管理有限公司（以下简称群力公司）、原审第三人广州华新置业有限公司（以下简称华新公司）、广州绵华物业管理有限公司（以下简称绵华公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2018）粤0118民初494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人盘丰公司上诉请求：l.撤销一审判决第一项，改判为驳回群力公司关于物业服务费及滞纳金的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用以及一审财产保全费用均由群力公司承担。事实与理由：（一）群力公司与华新公司签订的《前期物业服务合同》应依法被确认无效。根据《物业管理条例》第二十四条以及《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第四条第一款的规定，只有经过招投标程序或者经过相应主管部门的批准程序成立的物业服务合同才合法有效。没有经过招投标程序或者经过相应主管部门的批准程序成立的物业服务合同，违反了行政法规《物业管理条例》第二十四条第二款的强制性规定，应根据合同法第52条第5项的规定被确认无效。根据上述规定，华新公司应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，但群力公司在一审中并未提供证据证明华新公司履行了招投标程序，也没有提交证据证明涉案小区属于投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业的情况，因此该《前期物业服务合同》违反法律法规的强制性规定，应当认定无效。（二）一审判决没有查清群力公司是否履行了物业服务义务就认定其履行了物业服务义务。根据《物业管理条例》第二十八条、第二十九条的规定，群力公司应该有其与建设单位之间签章确认的查验、物业交接书面记录以证明其承接了物业或何时承接了物业。但群力公司既没有提交证据证明上述情况，亦没有提交任何证据证明其向包括盘丰公司在内的业主提供了物业服务。盘丰公司向一审提交的工资发放表与照片等证据显示：自盘丰公司接收涉案商铺以来，该商铺便存在天面外墙渗水漏水严重、广场地面砖破损、广场围闭砖掉落破损、广场花坛杂草丛生、街面烧烤商户乱扔乱放的垃圾无人清理、商铺楼顶天台垃圾堆积等问题。因涉案商铺所在小区并未有责任方对前述问题进行处理，盘丰公司被迫无奈自行招聘管理、安保、保沽人员对涉案商铺进行物业管理，并自费施工完成租赁商铺天面及外墙渗水、商铺门前广场地面砖围闭砖破损的修补工作。因此，群力公司并未对涉案商铺实际提供物业服务，盘丰公司未实际享有涉案小区的物业管理服务。（三）盘丰公司不受《前期物业服务合同》的约束，无须向群力公司支物业服务费用与滞纳金。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同自始没有法律约束力”。《前期物业服务合同》违反法律法规强制性规定，应当认定为无效合同，即其自始不产生法律效力，对盘丰公司不具有约束力，盘丰公司无须履行《前期物业服务合同》的约定义务，即不可能产生合同所约定的滞纳金。虽然盘丰公司作为涉案商铺的业主，但并未实际享受过群力公司所提供的物业管理服务，即不存在盘丰公司需要向群力公司支付物业管理服务对价的情形。因此，盘丰公司不应承担向群力公司支付物业服务费用与滞纳金的义务。请求二审法院支持盘丰公司的全部请求。被上诉人群力公司二审辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序正当合法。具体理由如下：（一）群力公司与华新公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，群力公司为涉案小区合法的物业服务企业。涉案小区的建设单位华新公司于2007年通过公开招标的程序选聘群力公司作为涉案小区的物业服务企业，并与华新公司签订《前期物业服务合同》。且涉案小区至今并未成立业主委员会，并未重新选聘物业服务企业。因此群力公司与华新公司签订的《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，是合法有效的。退一步说，即使《前期物业服务合同》被认定为无效，盘丰公司在承租涉案物业期间一直享受群力公司提供的物业服务，其应当按照相应标准向群力公司支付物业服务费。（二）群力公司自2007年承接涉案小区开始，一直为涉案小区提供物业服务，盘丰公司实际享受群力公司提供的物业服务，应当支付物业服务费。群力公司一直正常持续为涉案小区提供清洁卫生、绿化养护、秩序维护及电梯、消防等公共设施设备维护保养等物业服务，群力公司还将垃圾清运、电梯设备维护保养、消防设施维护保养等专项服务业务委托给专业性服务企业，并签署《生活垃圾清运服务合同》、《消防系统保养合同》及《电梯维修保养合同》。另外，由于涉案小区仍未实行抄表到户，群力公司作为涉案小区的物业服务企业，一直为包括盘丰公司在内的小区业主、使用人代收代付水电费。故群力公司在盘丰公司承租涉案物业期间均已按照《前期物业服务合同》的约定提供涉案小区物业服务。盘丰公司承租的涉案物业为商业物业，盘丰公司在承租期间一直实际享受群力公司提供的物业服务，应该向群力公司支付物业服务费。关于盘丰公司提出涉案物业维修不及时的问题，物业维修区分专有部分维修及共有部分维修。涉案物业所在楼栋共有四层，一层大部分及二层、三层、四层均由盘丰公司承租。其主张渗水漏水严重的天面外墙的维修责任应以其与绵华公司的约定为准，如果属于开发商保修范围的应由开发商承担维修责任。其主张地面砖及围闭砖破损的广场属于共有部分，地面砖及围闭砖破损重做属于大、中修，根据《前期物业服务合同》附件五第一条第3款约定以及《住房专项维修资金管理办法》第十四条第二款规定的约定，因涉案小区未成立业主大会，故上述共有部分维修待涉案小区三分之二以上业主同意使用住房专项维修资金使用计划后实施，群力公司已经在制定相应的方案。关于盘丰公司提出涉案小区存在清洁不到位及广场杂草丛生的问题，因清洁服务及绿化维护均具有周期性，盘丰公司所摄照片是片面的，盘丰公司不能以涉案小区某一时刻的状态证明群力公司没有提供物业服务，且盘丰公司提供的照片未显示有拍摄时间。如盘丰公司发现涉案小区有清洁不到位及绿化需要维护的地方，可以及时向群力公司提出建议、异议，群利公司将及时派员工进行处理。另外，盘丰公司主张其己实际聘请员工为涉案物业进行物业管理，其承租涉案物业经营酒店，聘请安保及保洁人员为其业务经营所需，无法替代群力公司提供的物业服务。且盘丰公司提供的照片是片面的，不能用于证明群力公司未提供物业服务。（三）根据法律规定及合同约定，群力公司有权直接向盘丰公司收取物业服务费及滞纳金。群力公司直接向盘丰公司收取物业服务费具有法律及合同依据。根据《物业管理条例》第四十一条、华新公司与群力公司签订的《前期物业服务合同》第七条第3款、华新公司与绵华公司之间签订的《商业合作协议》第10．3条、绵华公司与盘丰公司签订的《锦绣新天地商业租赁合同(补充合同)》第五条第2款第(1)点以及第十一条第3款的约定，即盘丰公司在签订涉案物业租赁合同时已经知悉其应当向群力公司交纳物业服务费。华新公司与绵华公司在涉案物业出租后己明确告知群力公司，涉案物业的物业服务费由物业使用人即盘丰公司承担，并由盘丰公司直接向群力公司交纳。华新公司与绵华公司同时已把相应《商业合作协议》及《锦绣新天地商业租赁合同(补充合同)》交予群力公司备案。因此，根据上述法律规定及合同约定，涉案物业的物业使用人即盘丰公司，应承担涉案物业的物业服务费，并直接向群力公司交纳。群力公司并非盘丰公司所述只是挂名的物业管理公司，其实际享受盘丰公司提供的物业服务，双方存在物业服务合同关系。盘丰公司已以实际行为表示其同意按照相应标准承担物业服务费并直接向群力公司交纳。根据《前期物业服务合同》第六条第l款、《锦绣新天地商业租赁合同(补充合同)》第一条第2款的约定，群力公司已按相关法律法规要求将物业管理费、水电费等标准公示在物业服务中心的公告栏处。即盘丰公司清楚知悉涉案物业的物业服务费标准为2元/月/㎡。涉案物业租赁期限起始时间为2014年8月1日，盘丰公司已经按照以上标准向群力公司交纳了2014年8月至2015年12月期间的物业服务费。群力公司向盘丰公司收取逾期交纳物业服务费的滞纳金有相应的合同依据。同时，群力公司同意一审对逾期交纳物业服务费所产生的滞纳金的计算标准。且根据《前期物业服务合同》第三十一条、《锦绣新天地商业租赁合同(补充合同)》第十二条第2款的约定，盘丰公司应向群力公司支付逾期交纳物业服务费的滞纳金。因此，请求驳回盘丰公司全部上诉请求，维持原判。原审第三人华新公司提供书面答辩意见称，华新公司是广州市增城区新塘镇××号锦绣新天地花园的开发公司及锦绣新天地花园2号楼101、109、201、301、401号商铺的产权人。群力公司是华新公司于2007年通过公开招标的程序为涉案小区选聘的物业服务企业，群力公司新塘分公司为锦绣新天地花园实际提供物业管理服务。华新公司委托绵华公司对锦绣新天地招商经营，盘丰公司承租了锦绣新天地花园2号楼首层商铺部分、201、301、401号商铺，华新公司已将租赁主体情况、物业服务费用缴交情况及租赁合同告知群力公司。根据盘丰公司与绵华公司签订的租赁合同约定，其应当及时足额向群力公司支付物业管理费、水电费、公共水电分摊等，但自2016年1月起至今，其一直拖欠物业服务费及水电费拒不缴纳。群力公司在物业服务合同签订后，依约向盘丰公司涉案物业提供物业管理服务。因此，一审法院事实清楚、法律适用正确，请求驳回盘丰公司的上诉请求。原审第三人绵华公司述称，群力公司作为华新公司依法选聘的案涉物业的物业服务企业，群力公司新塘分公司作为涉案物业实际提供物业管理服务。2012年7月，绵华公司接受华新公司的委托，对案涉物业招商经营，并签订了《商业合作协议》。2014年5月，绵华公司将涉案物业出租给盘丰公司，并签订了租赁合同。绵华公司在租赁合同签订后，已将案涉物业的租赁主体情况、物业服务费缴交情况及租赁合同告知群力公司。根据租赁合同约定，盘丰公司同意由涉案物业现有的物业管理公司，即群力公司新塘分公司提供物业管理服务，按群力公司新塘分公司现有的物业服务费、水电费及分摊费标准执行。盘丰公司应当及时足额向群力公司新塘分公司支付物业服务费、水电费及公共水电公摊费等费用，且自行承担物业管理公司的滞纳金等款项。群力公司在物业服务合同签订后，已经依约就涉案物业为盘丰公司提供物业管理服务。但自2016年1月至今，其一直拖欠物业服务费及水电费拒不缴纳。因此盘丰公司的拖欠行为已侵害群力公司的合法权益。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回盘丰公司上诉请求，维持原判。盘丰公司于2018年1月11日向一审法院起诉请求：1.盘丰公司向群力公司支付从2016年1月起至实际付清之日的物业服务费及违约金（违约金从每月的第二个工作日起按每日3‰计至付清之日止）；2.盘丰公司向群力公司支付2016年12月至2018年1月拖欠的电费1257401.7元；3.盘丰公司向群力公司支付2017年1月至2018年1月拖欠的水费95395.74元；4.盘丰公司承担案件全部诉讼费用。一审法院认定事实：广州市增城区新塘镇××号锦绣新天地花园2号商铺101号、109号、201号、301号、401号的权属人为华新公司。2012年，华新公司（甲方）与绵华公司（乙方）签订《商业合作协议》，该协议载明，1.1华新公司将广州市增城区新塘镇××号锦绣新天地2-4号、6-8号、10号、12号、16号商铺及31栋原配电房委托绵华公司招商经营，租赁物建筑面积为20098.81平方米；10.3租赁物业产生的物业管理费、水电费等由绵华公司负责。华新公司（房地产开发公司、甲方）与群力公司（物业管理公司、乙方）签订两份《前期物业服务合同》，内容均为关于华新公司选聘群力公司对锦绣新天地花园提供前期物业管理服务的事宜。第一份合同约定“第一条物业基本情况：物业名称锦绣新天地花园；物业类型商铺、住宅；座落位置增城市新塘镇××号锦绣新天地花园；……第三章服务费用第六条……物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：……商业物业：2元/月·平方米……第七条……物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月第一个工作日履行交纳义务。……第八章违约责任……第三十一条甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业管理费用的，每日按所未交款千分之三的标准向乙方支付违约金。……第三十五条本合同的有效期限为10年，自2007年1月1日起至2017年12月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。……”。第二份合同载明，“第一条物业基本情况：物业名称锦绣新天地花园；物业类型商铺、住宅；座落位置增城市新塘镇××号锦绣新天地花园；……第三章服务费用……物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：……商业物业：2元/月/平方米……物业服务费按月交纳，业主或承租人应在每月第一个工作日前交纳。……第十章其他事项第三十七条本合同期限自2018年1月1日起至本物业业主委员会代表全体业主与物业服务签订物业服务合同生效之日止。……”。2014年5月23日，绵华公司（出租方、甲方）与盘丰公司（承租方、乙方）签署一份《锦绣新天地商业租赁合同（补充合同）》，该合同约定，1.1绵华公司将广州市增城区新塘镇××号锦绣新天地2号首层商铺部分、201、301、401商铺出租给盘丰公司，建筑面积共计12519.6平方米；2.1租赁期限为从2014年8月1日起至2024年7月31日止；5.2盘丰公司从合同签订之日须及时足额支付物业服务费、水电费等使用租赁房屋所发生一切费用；11.3盘丰公司同意由租赁房屋现有的物业管理公司对所租赁的房屋进行物业管理，其管理费、水电费及各项分摊费用以物业管理处现有标准执行，盘丰公司应按时自行向物业管理公司缴交各项费用。12.2盘丰公司逾期支付租金或合同约定的其他应缴费用的，每逾期一日需向绵华公司支付应缴费用3‰的滞纳金，并自承担相关部门或者物业管理公司的滞纳金等款项。另，2017年1月15日，盘丰公司向群力公司出具一份《申请》，内容为“……造成目前至2016年12月拖欠贵司物业水电费及物业管理费用1103685.88元……”。2007年2月14日，盘丰公司向群力公司出具一份《申请》，内容为“……造成目前至2016年12月拖欠贵司物业水电费及物业管理费用1303685.88元……2017年1月产生费用110240.92元……2016年拖欠的物业水电费管理费1213926.8元……”。2018年2月3日，盘丰公司在《会议纪要》上盖章确认以下内容，“……盘丰公司对拖欠的全部费用包括2016年、2017年及2018年全部租金、物业管理费、水电费以及相关滞纳金、利息，没有异议，以上费用确认为人民币并达成以下还款承诺：2018年2月5日交纳人民币39万元。2018年2月15日交纳人民币40万元。2018年3月30日交纳人民币133万元。2018年5月30日交纳人民币68万元。……”。一审庭审过程中，一、群力公司提供了2016年12月至2018年1月期间的水电费发票，拟证明其代盘丰公司缴纳涉案商铺的水电费。盘丰公司质证认为真实性无异议，但不能证明是代其缴纳的水电费。二、关于涉案商铺的交还时间。盘丰公司表示，其从2017年12月就没有占有使用涉案商铺，但未提供相应证据；群力公司表示，2018年2月开始涉案商铺的物业服务费由商铺的次承租人向其缴纳。三、对于物业服务费、水电费的欠付金额。盘丰公司表示其从2014年承租涉案商铺，但无法确认其拖欠的具体时间及金额。四、华新公司提供一份书面意见，内容为其是涉案商铺的权属人，群力公司是其选聘的物业公司为涉案商铺提供物业服务。华新公司委托绵华公司招商经营，盘丰公司承租涉案商铺，但从2016年1月开始，盘丰公司拒付物业服务费及水电费。一审法院认为，《前期物业服务合同》、《锦绣新天地商业租赁合同（补充合同）》分别是签订双方的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性、强制性规定，是合法有效的，签订双方均应依约履行义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”以及第十二条“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理”的规定，盘丰公司作为承租人提出其非《前期物业服务合同》相对方，该合同对其无约束力的抗辩，一审法院不予采纳。关于物业服务费。结合本案的证据，盘丰公司作为承租人向涉案商铺权属人华新公司委托招商经营的绵华公司承租涉案商铺，群力公司接受华新公司的委托对涉案商铺进行物业管理。现群力公司已依约对涉案房屋提供了物业管理服务，而盘丰公司未依约缴纳相应的物业服务费，其行为已构成违约。群力公司确认2018年2月开始涉案商铺的物业服务费已由商铺的次承租人缴纳，故群力公司主张计付的物业服务费应计至2018年1月止。群力公司主张盘丰公司缴纳2016年1月至2018年1月期间的物业服务费，理据充分，一审法院予以支持。经核算，涉案房屋的物业服务费每月为25039.2元（12519.6平方米×2元/平方米），上述期间的物业服务费合计625980元（25039.2元/月×25个月）。盘丰公司抗辩群力公司并未为其提供物业服务，缺乏依据，一审法院不予采纳。至于盘丰公司抗辩其另行委托其他人员进行物业管理，并不成为其拒向群力公司缴纳物业服务费的合理理由，一审法院对此亦不予采纳。盘丰公司提出其于2017年12月起未占有使用涉案商铺，但未提供其已交还商铺的相关证据，一审法院亦不予采信。至于滞纳金的问题。根据《锦绣新天地商业租赁合同（补充合同）》的约定，迟延支付租金或合同约定的其他应缴费用的，每逾期一日，需支付应缴费用3‰的滞纳金，并自承担相关部门或者物业管理公司的滞纳金等款项；结合《前期物业服务合同》的关于“物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月第一个工作日履行交纳义务”以及“未能按时足额交纳物业服务费用的，每日按所未交款3%的标准向乙方支付违约金。”的约定，现盘丰公司未按时交纳物业服务费，群力公司主张要求盘丰公司支付滞纳金，理据充分，一审法院予以支持。至于盘丰公司提出违约金标准过高请求予以调整的抗辩。考虑双方合同履行情况、当事人实际损失等因素，一审法院将合同约定的违约金计算标准酌定调整为以每月欠付的物业服务费为本金，从拖欠物业服务费的当月第二个工作日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至实际支付之日止，违约金的总额不超过本金。至于群力公司主张的水电费。群力公司为此提供了相应的水电费发票，且结合盘丰公司在《申请》、《会议纪要》中确认的拖欠金额，群力公司主张盘丰公司支付2016年12月至2018年1月的电费1257401.7元以及2017年1月至2018年1月的水费95395.74元的诉讼请求，理据充分，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2018年11月23日作出如下判决：一、盘丰公司于判决发生法律效力之日起十日内向群力公司支付2016年1月至2018年1月的物业服务费625980元及滞纳金（每月物业服务费的滞纳金按当月欠付的物业服务费为基数，从拖欠物业服务费的当月第二个工作日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计至实际付清之日止，滞纳金的总额不超过物业服务费总额）；二、盘丰公司于判决发生法律效力之日起十日内向群力公司支付2016年12月至2018年1月的电费1257401.7元以及2017年1月至2018年1月的水费95395.74元；三、驳回群力公司的其它诉讼请求。一审案件受理费26046.3元，由群力公司负担4625元，盘丰公司负担21421.3元。案件财产保全费5000元，由盘丰公司司负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，群力公司提交以下证据：1.华新公司于2007年9月20日出具的《中标结果》和2007年10月27日加盖增城市国土资源和房屋管理局物业管理专用章的《前期物业管理中标备案回执》，其中，中标结果显示锦绣新天地前期物业管理招标工作，于2007年9月18日上午10：时在增城市国土房管局工作人员监督下举行开标会。经各专家评定，其中广州市园中物业公司综合得分381分；广州市长润物业公司综合得分354分；广州市群力物业公司综合的得分457分。根据招标文件的要求；广州市群力物业公司综合得分457分为最高分。锦绣新天地花园前期物业管理。中标单位为广州市群力物业管理有限公司。备案回执载明：广州华新置业有限公司（建设单位）：你公司提交的资料收悉。现根据国家《物业管理条例》及建设部《前期物业管理招标管理暂行办法》（建住【2003】130号）有关前期物业管理招投标的规定，给予你公司位于新塘工业区东华工业村（地址）锦绣新天地花园（物业名称）的前期物业管理中标材料给予备案。拟证明涉案小区的建设单位华新公司通过公开招标的程序选聘群力公司为涉案小区的物业服务企业，群力公司与华新公司签订的《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，未违反国家法律法规的强制规定，是合法有效的。2.《生活垃圾清运服务合同》、《消防系统保养合同》、《电梯维修保养合同》，拟证明群力公司自承接涉案小区开始一直为涉案小区提供物业服务，盘丰公司实际享受群力公司提供的物业服务，盘丰公司应向群力公司支付物业服务费。盘丰公司质证称，1.对中标结果、前期物业管理中标备案回执的真实性、关联性不予确认，确认原件与复印件一致。盘丰公司是在绵华公司的场地里面租了一小部分场地，材料显示的群力公司是中标了绵华公司的锦绣新天地花园小区的全部物业，盘丰公司只是租了其中的六分之一不到，所以该中标结果对盘丰公司没有直接的指向是为盘丰公司服务。2.针对生活垃圾清运服务合同、消防系统保养合同、电梯维修保养合同的真实性、合法性和关联性不予确认，确认原件与复印件一致。生活垃圾清运合同的期限是2016年1月之日到2016年12月31日，生活垃圾是盘丰公司请人清理的。消防系统保养合同是盘丰公司出的钱。电梯是盘丰公司加装的，该合同里面的50台电梯是小区内部的。绵华公司确认上述证据的真实性、合法性和关联性。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合盘丰公司的上诉请求和理由以及群力公司、绵华公司、华新公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：盘丰公司抗辩无需向群力公司支付物业管理费及滞纳金应否支持问题。现评析如下：首先，盘丰公司认为群力公司与华新公司签订的《前期物业服务合同》未经招投标程序或者经相应主管部门的批准。但从群力公司向本院提交的由华新公司出具的《中标结果》显示参加涉案物业管理的投标人为3家公司，且确定了中标单位为群力公司。群力公司提供的增城市国土资源和房屋管理局出具的《前期物业管理中标备案回执》载明增城市国土资源和房屋管理局根据国家《物业管理条例》及建设部《前期物业管理招标管理暂行办法（建住【2003】130号）有关前期物业管理招投标的规定，给予华新公司位于新塘工业区东华工业村（地址）锦绣新天地花园（物业名称）的前期物业管理中标材料予以备案。虽然盘丰公司不确认上述证据的真实性，但并无提出相反证据予以佐证，因此，盘丰公司以群力公司与华新公司签订的《前期物业服务合同》未经招投标无效，与上述查明事实不符，其据此抗辩无需支付物业管理费及滞纳金，缺乏理据，本院不予支持。其次，群力公司与华新公司签订了《前期物业服务合同》约定群力公司为包括盘丰公司承租的物业所在小区提供物业服务，同时，群力公司为证明其已实际提供了物业服务还提供了《生活垃圾清运服务合同》、《消防系统保养合同》、《电梯维修保养合同》等予以佐证。盘丰公司也曾分别在2017年1月15日、2007年2月14日向群力公司出具《申请书》提及拖欠群力公司物业管理费和水电费等事实，2018年2月3日，盘丰公司在《会议纪要》上盖章确认拖欠的全部费用包括2016年、2017年及2018年全部租金、物业管理费、水电费以及相关滞纳金、利息。因此，盘丰公司上诉否认群力公司为涉案小区提供物业服务，与事实相悖，本院不予采纳。基于群力公司已为涉案小区提供了物业服务，盘丰公司接受上述服务后理应向群力公司支付对价。因盘丰公司未向群力公司支付2016年1月至2018年1月的物业管理费及水电费，故一审法院判决盘丰公司向群力公司支付上述期间的水电费、物业服务费及滞纳金，并无不当，本院予以维持。至于盘丰公司认为其承租物业存在天面外墙渗漏水、广场地面砖破损问题，并无证据证明该问题属于群力公司的责任。盘丰公司提出的其他物业服务瑕疵问题，只提供相关照片予以证实，但照片并不能证明群力公司存在持续物业管理瑕疵。盘丰公司还表示自行委托人员对其承租物业进行管理问题，但上述问题均不能成为其拒绝向群力公司交纳物业服务费的合理理由，其以此为由抗辩无需向群力公司支付物业管理费及滞纳金，依据不充分，本院不予支持。综上所述，盘丰公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费16975元，由上诉人广州市盘丰贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年六月三日书记员 李志康谢金泽