西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书        (2018)陕0116民初6073号 原告：高耀，男，1992年5月8日出生，汉族，住陕西省绥德县，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：延静，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：寇东锋，陕西海普睿诚律师事务所律师。被告：史冬，男，1983年11月4日出生，汉族，住西安市长安区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。被告：西安元亨房地产中介有限公司。住所地西安市长安区房。统一社会信用代码：91610116MA6UOW6B01。法定代表人：刘海飞，该公司经理。委托诉讼代理人：马晨，陕西洪振律师事务所律师。委托诉讼代理人：余玮娜，陕西洪振律师事务所律师。原告高耀诉被告史冬及西安元亨房地产中介有限公司（以下简称元亨公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高耀及其委托诉讼代理人寇东锋、延静，被告史冬，被告元亨公司委托诉讼代理人马晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高耀向本院提出诉讼请求：1、解除三方签订的《房屋买卖三方合同》；2、被告史冬向其双反定金46万元；3、被告史冬向其支付其代缴的大修基金12706.35元、契税7288.63元；4、两被告共同返还其中介佣金31500元及加急办证费5000元；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：其与两被告签订《房屋买卖三方合同》，约定由其购买被告史冬所有的万科城一期房屋一套，价款105万元。后其按约向被告交付定金25万元，并代被告缴纳大修基金及加急办证费，被告史冬收到定金后偿还了贷款，但在领到房产证后拒不履行交房及过户义务，并将涉案房屋出售给其他人，被告史冬的行为已经构成违约，为维护其合法权益，起诉要求解除与被告签订的房屋买卖合同，由被告双返定金。被告史冬辩称，其和原告签订房屋买卖合同属实，根据西安市房屋限购政策要求，原告不具备在西安市购房的条件，其与原告签订合同时并不知情；其与原告签订合同时，房产证未办妥，合同中记载的不动产权登记编号并不存在，中介方隐瞒没有房产证进行交易的事实；大修基金及契税均是原告交纳，其愿意返还；原告实际交纳定金3万元，另外22万元为原告垫资偿还贷款，并非定金，其愿意双倍返还6万元定金；其同意解除三方合同，佣金由中介方收取，中介方应当返还，加急办证费其同意给付原告；原告主张的房屋溢价损失过高，其不认可。被告元亨公司辩称，其公司已经履行完毕居间义务，不存在迟延履行合同义务的行为，其公司应当按照约定收取中介费，不应当退还；其公司已经尽到了合理审查和如实报告义务，不具备合同法规定的不得要求支付报酬的情形，对于房屋具体情况在合同中均明确载明，原告及史冬均对房屋的情况知晓；不同意原告要求其公司返还中介佣金及加急办证费用的诉请。 经审理查明，2017年7月6日，原告高耀（称乙方）与被告史冬（称甲方）及元亨公司（称丙方）签订房屋买卖三方合同，约定：甲方所售房屋坐落于长安区XX路XX幢XX单元XX室，建筑面积87.68平方米；该房屋已设定抵押，甲方应于2017年10月6日之前办理抵押注销手续；经甲乙双方协商一致，该房屋成交价格为105万元整，该房价款包含该房地产所有房款及现有已缴纳和已发生之全部费用，乙方应于本合同签订当日将定金人民币3万元支付给甲方；乙方应于本协议签订120日内准备好购房首付款，并于办理房屋所有权转移登记前将购房首付款43万元存入西安市房屋管理行政机关指定的房屋买卖资金监管账户进行资金监管，待产权转移登记完成，资金解除监管，由监管银行将全部房款自动划转到甲方账户；乙方申请办理贷款支付剩余房款62万元；作为本次买卖交易的居间方，丙方负责为甲乙双方提供居间服务并促成买卖交易，本合同签订即意味着丙方促成买卖交易的居间义务完成，甲乙双方同意于本合同签订当日，向丙方支付居间报酬31500元，乙方向丙方支付居间服务费31500元；甲方应当2017年11月1日将该房屋交付给乙方。违约责任：在本合同签订后，若甲乙双方任意一方不按照合同约定履行或不完全按照本合同约定履行则视为违约，如乙方违约定金不退，甲方违约双倍退还乙方定金，违约方应当赔偿由此给守约方造成的一切损失并向丙方支付佣金报酬31500元。其他约定：此房价为业主净拿价，买方承担过户中产生的税费；买方于本合同签订之日起一周内将剩余22万元定金交于卖方。合同上有原、被告签字，并对各方其他权利义务做了约定。当日，原告向被告史冬交付房屋定金3万元。7月12日，原告向被告元亨公司交款22万元，元亨公司出具代收定金收款收据。之后，元亨公司将收取的22万元交给史冬，史冬用该款偿还银行贷款，在2017年11月22日办理了涉案房屋的解押手续。合同履行中，原告向元亨公司支付中介佣金31500元，代为交付涉案房屋大修基金12706.35元、契税7288.63元。之后，因为元亨公司未能将涉案房屋的房产证及时办妥，原告与被告史冬之间的交易无法继续履行。 2018年1月，涉案房屋房产证办妥，元亨公司联系原告与史冬办理相关手续，史冬要求加价，双方未能协商一致。2018年5月8日，被告史冬用涉案房屋办理抵押贷款。5月25日，原告起诉至本院要求判如所请，并当庭变更请求要求史冬返还中介佣金31500元。审理中，原告申请对涉案房屋的市场价值进行评估。经本院委托，西安通益房地产评估测绘咨询有限公司采用比较估价法确定涉案房屋在2018年11月22日的市场价值163.59万元。鉴定报告送达后，被告史冬提出异议，认为鉴定程序有违规范要求，结论不符合实际情况。我院将史冬的书面异议转送鉴定公司，该公司书面答复：其公司严格遵循《房地产估价规范》进行，评估测算方法和具体测算过程在估价技术报告中予以全面体现；其公司接受委托后，收集了大量的交易实例，选取了价值时点可比性较强的交易案例作为可比实例，得出的估价对象比较价值能够真实客观反映其市场价值。原告收到鉴定报告后，增加诉讼请求要求被告史冬赔偿其房屋溢价损失585900元。被告史冬答辩同意解除合同，愿意双倍返还定金3万元，返还原告代交的加急办证费用、大修基金及契税，不同意原告其他请求。元亨公司答辩其已经履行完了居间义务，应当收取中介费，不同意原告要求返还中介佣金及加急办证费的请求。又查明，原告高耀签订房屋买卖合同时知晓该房屋产权证尚未办妥的事实，并代为交纳加急办证费用5000元。庭审中，因原、被告各持己见，本案未能调解。以上事实，有房屋买卖三方合同、收款收据、收条、房地产估价报告及庭审笔录等在卷佐证。本院认为,原告与两被告签订的房屋买卖三方合同，系各方真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效。依法成立的合同，对双方均具有约束力,双方均应依约行使合同权利并履行合同义务。合同签订后，原告按约定向被告史冬交付了房屋定金，史冬收到款项后亦积极办理了涉案房屋的解除抵押手续，但在与原告合同履行中又用涉案房屋办理了抵押贷款，未配合原告办理房屋的网签手续，现原告要求解除合同，两被告均表示同意，本院对涉案房地产买卖合同予以解除。本案中，因被告史冬用涉案房屋再行抵押导致本案纠纷产生，史冬的行为已经构成违约，应承担违约责任。中介费系原告高耀实际支出的费用，高耀因史冬违约而无法购买涉案房屋，且双方签订的合同亦对中介费的承担有明确的约定，故高耀支出的中介费应由史冬承担。关于房屋溢价损失问题,本案合同的签订日期为2017年7月6日，此后本市房屋价格明显处于上涨态势，房屋存在溢价部分属客观事实,该损失依法应在分清责任的基础上予以赔偿。至于涉案房屋溢价损失的具体金额, 房地产估价报告确定涉案房屋现有价值1635900元,涉案房屋溢价损失数额为585900元(1635900元-1050000元),被告史冬虽对该评估报告书提出异议,但未提供证据证明该鉴定报告存在程序瑕疵，故本院对该鉴定结论予以认定。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失,对方请求赔偿超过定金部分的损失的,人民法院可以并处,但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”之规定，本院认定原告的总损失为房屋差价损失及其支付的中介费共计617400元。另外，原、被告约定的定金数额超出法律规定的限额比例，定金数额按照合同总价款20%计算认定为21万元，另外4万元认定为购房款。原告高耀主张赔偿的房屋溢价损失可以弥补其因本案合同未履行而造成的损失，故其要求被告史冬双倍返还定金之主张，缺乏依据，本院不予支持。因原告在明知被告史冬尚未办理涉案房屋权属登记的情况下仍购买该房屋,故其应自负20%的责任,被告史冬承担80%的赔偿责任。合同履行中，原告代为交纳涉案房屋的大修基金、契税及加急办证费用，上述款项应由史冬返还原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决如下：一、解除原告高耀与被告史冬及西安元亨房地产中介有限公司于2017年7月6日签订的《房屋买卖三方合同》。二、被告史冬于本判决生效后二十日内返还原告高耀定金21万元及购房款4万元。三、被告史冬于本判决生效后二十日内返还原告高耀大修基金12706.35元及契税7288.63元。四、被告史冬于本判决生效后二十日内返还原告高耀加急办证费5000元及中介佣金31500元。五、被告史冬于本判决生效后二十日内支付原告高耀房屋溢价损失468720元。五、驳回原告高耀其余诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当按照中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14722元，原告已预交，由原告承担2800元，由被告史冬承担11922元；保全费4750元，由被告史冬承担；鉴定费6590元，由原告承担3295元，由被告史冬承担3295元。                                    如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。                            审  判  长      刘文让审  判  员      种郁花审  判  员      肖维超二O一九年 五 月 二十九 日 书  记  员      高  楠 1