江苏省涟水县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0826民初7534号 原告：上海好奇佳家政服务有限公司，住所地上海市宝山区河曲路118号3684室。 法定代表人：张金华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周建兵，男，1951年11月27日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。系该公司员工。 被告：张春，男，1968年9月9日出生，汉族，居民，住涟水县。 委托诉讼代理人：金小飞，涟水县涟城法律服务所法律工作者。 原告上海好奇佳家政服务有限公司（以下至判决主文前简称好奇佳公司）与被告张春房屋租赁合同纠纷一案，该案系发回重审案件，本院于2018年12月21日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告好奇佳公司的法定代表人张金华及其委托诉讼代理人周建兵，被告张春的委托诉讼代理人金小飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告好奇佳公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告张春立即退还原告租金46000元，并赔偿相关经济损失14000元（其中五八同城推广费10000元、广告牌费用4000元），合计60000元；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告系从事家政服务的单位，为了扩大业务，经朋友介绍与被告相识，于2017年1月15日签订了房屋租赁合同。被告将位于涟水县房屋出租给原告作为办学用房，期限5年，自2017年2月20日起至2022年2月20日止，年租金为46000元。2017年1月15日，原告给付被告第1年租金46000元。合同约定交房日期为2017年2月20日，原告因此组织招收学员等前期工作，但被告直到2017年3月8日才将房屋交付原告，且不是合同中约定的4-3#房型。原告至工商部门办理了手续，同时办理了宽带安装，由于被告所给的房号与房屋租赁合同上的4-3#房不符，使得宽带因登记不符而不给安装，致原告教学目的等工作受阻，业务无法开展。同时，原告向五八同城网上教学点缴纳的10000元，广告灯箱制作费4000元等费用泡汤，此外还要退还学员费用。上述损失均是被告不履行合同造成的，原告多次与被告协商解决解约以及相关损失赔偿，但一直未果，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告张春辩称：对原告的诉讼请求不予认可，原告已取得了诉争房屋的使用权，并已实际使用，租金也按照合同约定进行了实际交付，根据相关法律规定，实际取得租赁房屋的，应支付使用费用。对于原告主张的其他损失，是原告经营期间为了经营而发生的费用，不应由被告来承担。 经审理查明：2017年1月15日，原、被告签订房屋租赁合同一份，该合同约定：被告将位于涟水安东商业广场4-3#房屋租赁给原告使用，租赁期限5年，自2017年2月20日起至2022年2月20日止，房屋租金每年46000元，按年付款，每年提前20天付款。当日，原告给付被告第一年房屋租金46000元。原、被告均确认所支付的租金是2017年2月20日至2018年2月20日期间的租金。2017年3月20日，原告将相关物品搬到五楼平台的房屋内。合同签订后，原告在涟水定制了一块“上海好奇佳母婴护理中心”的广告牌，花去4000元（含安装费）。后原告在五楼的沿街外墙上安装了上述广告牌，并在5楼平台的内外墙上挂置广告、宣传语、规章制度及价目表等。被告对该广告牌的费用为4000元没有异议。此外，原告称其还支付了五八同城的信息推广费10000元。对此，原告提供了加盖有“五八同城信息技术有限公司”印章的10000元增值税普通发票（开票时间：2017年3月23日；购买方：上海好奇佳家政服务有限公司涟水分公司；服务名称：信息服务费）。此外，原告还提供了其法定代表人张金华与杜云龙在2016年12月31日的微信聊天记录，记录显示原告在当天已转账给杜云龙，但未能反映转账的具体原因。原告提供的交易明细显示其在2017年3月18日向杜云龙转账10000元。原告称杜云龙为五八同城公司的业务员，但被告认为上述内容不能证实杜云龙为五八同城公司的业务员，也不能证实原告与五八同城公司之间有经济往来。原告未能在本院限定的举证期间内提供付款给五八同城公司的相关凭证及相关的信息服务合同。 审理过程中，原、被告对所交付的房屋是否符合约定发生了分歧。原审中原告认为其所租赁的房屋是合同中约定的涟水安东商业广场4-3#房屋，在本案中原告称其所租赁的房屋为四楼的书画室，被告在原审及本案中均认为所租赁的房屋为五楼平台的房屋。庭审中，原告称其租房时到现场进行了察看，看到四楼书画室内有书桌及讲台，墙面上有书画，但未见到有人，并称张春让其将物品放在五楼，桌椅放在四楼的露天平台上，承诺在书画室物品搬出清理干净后再让其搬到书画室，但之后一直未能搬到四楼的书画室。被告则称原告所租赁的房屋就是五楼平台的房屋，并且其根据原告的要求将该房屋进行了装修，房屋实际交付时间比约定的2017年2月20日推迟了一个月，但原告从未提出交付的房屋与约定的房屋不符，且原告已将相关物品搬到五楼平台的房屋内，并在交付的房屋中张贴广告等。审理中，原、被告一致确认四楼的书画室与4-3#房屋不是同一房屋，四楼的书画室及五楼平台的房屋均没有有权机关的合法批准建设手续。原告在租赁房屋时未要求被告提供房屋产权证明。 另查明：原告的法定代表人张金华与被告张春的聊天记录显示：2017年2月19日，原告的法定代表人催促被告将楼上卫生做好，其将于20日搬东西过来。2017年4月5日，双方就房屋维修的事情进行协商。2017年5月1日，原告的法定代表人要求被告对原告的另外一个合作人讲称所租赁的房屋是有合同的，不可以退的。2017年5月31日，原告的法定代表人与被告协商要求退房，退房原因是：1、房子太吵；2、楼上的人没有素质；3、这边的事情其做不下去了。2017年7月21日，被告知晓原告要到五楼取东西时，让原告联系陈天兵。原告发给被告的短信记录显示：2017年7月28日，原告法定代表人称出租房内还有东西没有拿走，让被告不要弄没有了，并称在6月份时门锁被被告换掉了。2017年9月11日，原告法定代表人称其承租的房屋是四楼，实际交付的房屋是五楼，是被告将其骗到五楼的。被告对上述短信内容没有具体回复，只是要求原告结清水电费、房租并将广告牌拆除。2018年10月31日的处警情况证明证实：2018年4月17日12时接到张金华报警，张金华因租赁张春苏果超市5楼楼顶的简易房发生纠纷，后诉至法院。张金华报警要求公安机关证明其承租的房屋已被被告更换了房门。（张春不在现场）。2018年11日1日的处警情况证明证实：2017年7月21日20时许接到张金华报警，张金华因租赁张春苏果超市5楼楼顶的简易房发生纠纷，后诉至法院要求退房。张金华认为张春更换了门锁，导致其打不开门锁，要求公安机关备案。庭审中，原告的法定代表人张金华称2017年7月21日，其让公司员工将凳子拉到员工家，但是门打不开，所以报警。其还称2018年4月17日，其到涟水是为了将出租屋内的凳子拿出来送人。 原告提供的王丽艳于2018年5月11日的证明证实：2017年2月，其和张金华到涟水看张金华承租的张春的房屋，其和张金华一致看中了四楼的书画室（当时室内有物品），张春让原告把宣传材料堆放在平台上现盖的房子里，先把东西挂起来，等四楼书画室东西搬走后再进去。之后的事情，其就不知道了。杨于正2018年5月15日的证明证实：其于2016年10月底和张金华一起到涟水看培训学校的房屋，当时看的房子是四楼书画室。张春及其家人也在场，一致确定将四楼的书画室作为培训办公室使用。此外，张春还将旁边的卫生间和另一个小房间进行了重新修整。 还查明：2017年2月28日，原告使用涟水县房屋地址注册了上海好奇佳家政服务有限公司涟水分公司。被告称租赁合同中之所以约定房屋为涟水县房屋，是为了原告办理工商营业执照所用。涟水县房屋的使用权面积为43.49平方米。 本院认为：对于被告所交付的房屋是否符合双方约定的问题：原告在原一审中主张所租赁的房屋为涟水安东商业广场4-3#房屋，本案中原告称其实际所租赁的房屋不是该房屋而是4楼的书画室，被告则认为原告所租赁的房屋是五楼平台上的房屋。对此，本院认为原告所承租的房屋为五楼平台上的房屋，理由如下：1、原告的法定代表人在承租房屋前亲自到现场察看了房屋，最终将相关的物品搬到五楼的房屋，并在五楼的外墙上安装了广告牌，在五楼房屋的内外墙也挂置了广告、宣传语、规章制度及价目表等，由此可见，原告认可了所租赁的房屋为五楼的房屋。2、原告虽称其所租赁的房屋为四楼的书画室，但是原告并未举证证明。同时，原告法定代表人在2017年5月的聊天记录中还要求被告与原告的另外一个合作人称所租赁的房屋是有合同的，是不可以退的。可见，原告对被告所交付的房屋并没有异议。此外，原告的法定代表人在2017年5月的聊天记录中与被告协商要求退房的原因是：房子太吵；楼上的人没有素质；这边的事情做不下去了。原告并未提及被告所交付的房屋不符合约定。3、原告法定代表人发给被告的短信内容中虽称约定交付的房屋为四楼的书画室，实际交付的房屋为五楼平台的房屋，但被告对此没有回复，且此时双方已发生纠纷诉至法院。4、原告提供的王丽艳及杨于正的证明，此二人虽能证明原、被告起初所洽谈的房屋是四楼的书画室，但此二人对原、被告最终确定的房屋是否就是四楼的书画室，此二人并未参与其中，且此二人也未出庭接受质询。综上，原告主张所交付的房屋不符合约定，缺乏相应的证据予以证实，本院不予支持。 因被告出租给原告的五楼平台房屋没有有权机关的合法批准建设手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，原、被告之间签订的租赁合同为无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”审理过程中，原、被告均确认本案所涉的46000元的租金是2017年2月20日至2018年2月20日期间的租金。原告在庭审中称其在2018年4月17日时还有部分物品放在本案所涉的5楼平台的房屋内，此时原告尚未将房屋归还给被告，故原告应支付被告这一期间的房屋占有使用费。原告主张被告退还一年的租金46000元没有事实与法律依据，本院不予支持。对于原告主张的损失问题：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案原告到现场察看房屋后，并未要求被告提供相关的房屋产权证明，未能尽到审慎的审查义务，故其对本案的合同无效存在一定的过错。被告明知本案所涉的房屋无有权机关的合法批准建设手续而将该房屋租赁给原告，其对合同无效应承担主要过错。对于本案合同无效给原告所造成的损失，本院酌定被告承担60%的责任。原告所主张的广告牌损失4000元，被告对此损失数额无异议，本院予以确认，故被告应给付原告广告牌损失2400元。原告主张的推广费10000元，原告所举的增值税普通发票并不能证实原告已支付了推广费10000元，同时原告也未举证相关的信息推广合同以及付款凭证予以证实该10000元已因为本案实际所支付。同时，即使原告因经营需要而花去推广费，信息推广后，原告即获得了品牌效益，该推广费也不属于原告的损失。再者，本案的信息是否实际进行了推广，原告也未举证证明。综上，本院对原告主张的推广费10000元的请求不予支持。原告虽举证了其与杜云龙的聊天记录及交易明细，但未能证明原告因本案向五八同城公司支付了10000元的推广费。经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下: 一、被告张春于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海好奇佳家政服务有限公司广告牌损失2400元。 二、驳回原告上海好奇佳家政服务有限公司其他的诉讼请求。 案件受理费1300元，由原告上海好奇佳家政服务有限公司负担1248元，被告张春负担52元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行股份有限公司淮安城中支行，收款账号：62×××79）。 审 判 长  翟春花 人民陪审员  宋秀成 人民陪审员  李一尧 二〇一九年六月十八日 书 记 员  罗 蒙 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的相关规定及本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。