广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终3419号上诉人（原审被告）：广州市港联长江物业管理有限公司，住所地广州市越秀区中山三路33号1408房。法定代表人：伍志东，职务总经理。委托诉讼代理人：唐进武，广东海际明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区东方花苑第二届业主委员会，住所地广州市越秀区广州大道中路（街）359至367号。法定代表人：齐小汉。委托诉讼代理人：黎志恩，该业委会成员。委托诉讼代理人：陈纳新，该业委会成员。上诉人广州市港联长江物业管理有限公司（以下简称港联公司）因与被上诉人广州市越秀区东方花苑第二届业主委员会（以下简称东方花苑第二届业委会）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初16142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人港联公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项内容，据实改判。事实和理由：一、关于本案是否超过诉讼时效的问题。1、东方花苑第二届业委会的诉讼请求已经部分过期。东方花苑第二届业委会要求港联公司支付的维修备用金、文化活动费、业委会办公经费以及广告收益等四项费用均是从2010年8月1日起至2017年7月31日止，由于《中华人民共和国民法总则》的实施时间是2017年10月1日，在此日期前还是适用两年的诉讼时效，所以本案中东方花苑第二届业委会从2010年至2015年之间的诉讼请求已超过诉讼时效，其请求不应得到支持。2、本案不存在诉讼时效中止、中断的情形。东方花苑第二届业委会的部分权利因其自身原因已丧失了向港联公司追索的权利，法院不应加以干涉。3、业主委员会并非是小区业主行使权利的唯一途径。从2010年7月到2017年4月22日期间，由于东方花苑小区业主的问题，没有成立新一届业主委员会，但是小区业主可以通过召开业主大会进行授权或者以超过半数的小区业主签名授权的方式进行诸如诉讼等行为，在法律规定的时效内主张自己的权益。二、关于新的业主委员会对其成立前的事务是否具有追溯力的问题。东方花苑第二届业委会于2017年4月22日才完成改选并办理备案手续，其法律民事权利及行为能力应从其成立之日起才具备，其只能对成立之后的事务行使权力、承担义务，所以新的业主委员会对其成立前的事务不具有溯及力。三、港联公司从2010年8月到2017年7月之间对东方花苑小区的管理应为无因管理，东方花苑第二届业委会不能依照旧合同主张其权利。双方合同到期后无法签订新的合同，原因是当时东方花苑小区因业委会之间的矛盾导致无法成立新的业主委员会，港联公司一直坚持为广大小区业主服务，长达七年的时间没有提升物业管理费用及其他费用，自身遭受了很大的经济损失。港联公司的行为应视为无因管理，东方花苑第二届业委会不能参照之前的合同标准向港联公司主张其不合理的主张。被上诉人东方花苑第二届业委会辩称：同意一审判决，不同意港联公司的上诉请求。双方签订的新物业管理服务合同书与旧合同没有关联性，新合同没有说明要减免或减少以前的费用。东方花苑第二届业委会向一审法院起诉请求：1.判令港联公司退还2010年8月1日起计至2017年7月31日共7年的大厦维修备用金共792178.80元给东方花苑第二届业委会；2.判令港联公司支付2010年8月1日起计至2017年7月31日共7年的小区住户社区文化活动使用费共84000元给东方花苑第二届业委会；3.判令港联公司支付2010年8月1日起计至2017年7月31日共7年的业委员会办公经费共84000元给东方花苑第二届业委会；4.判令港联公司退还2010年8月1日起计至2017年7月31日共7年的小区广告收益共39200元给东方花苑第二届业委会。一审法院认定事实：广州市越秀区东方花苑业主大会业主委员会（以下简称原业委会、为甲方）曾与港联公司（为乙方）签订《物业管理委托合同》，其中约定甲方将东方花苑委托乙方实行物业管理，建筑面积43000平方米；委托（续期）管理期限24个月为一期，自2008年7月16日起至2010年7月31日止；其他约定（第二十三条）：1.物业公司每月划拨1000元给业主委员会作办公经费，另管理费每月每平方米0.20元及电梯广告费按现时收入5600元/年返还给小区作小区公共收益，用于公共设备更新；3.物业公司每年划拨12000元作小区内住户社区文化活动使用；等。原业委会（为甲方）还与港联公司（为乙方）签订了《合同补充协议》，其中约定在乙方收取管理费中，非住宅户每平方米交0.30元返还业主委员会作大厦维修备用金等内容。另查明，广州市越秀区梅花村杨箕社区居委会、广州市越秀区第四土地房屋管理所于2010年8月17日向东方花苑全体业主作出的《关于做好业主委员会换届工作的通知》，其中内容为：“该届业主委员会任期2007年6月28日至2010年6月28日，现已届满逾期……请广大业主积极联名，尽快提出书面申请。”据广州市越秀区人民政府梅花村街道办事处于2017年6月15日出具的《广州市越秀区梅花村街备案事项回执》载明，第二届业委会的任期为2017年4月22日起至2022年4月21日止。一审庭审中，东方花苑第二届业委会、港联公司一致确认，（一）《物业管理委托合同》的签订时间为2008年7月25日，《合同补充协议》的签订时间为2008年9月25日。（二）《物业管理委托合同》管理期限届满时，因第二届业委会仍未成立，故原业委会或东方花苑第二届业委会均无与港联公司续签合同，但东方花苑仍由港联公司进行物业管理服务至今；直至2018年3月15日，东方花苑第二届业委会（为甲方）与港联公司（为甲方）签订《物业管理服务合同书》，其中约定甲方将东方花苑委托乙方实行物业管理服务；总建筑面积为39932.57平方米；委托管理服务合同期为两年，自2018年3月15日起至2020年3月14日止；一审庭审中，东方花苑第二届业委会为证明小区住宅、住改商及商宅的面积，向一审法院提交了《东方花苑公共收益明细表》复印件一份，落款处盖有“广州市港联长江物业管理有限公司小区管理处”印章，落款时间为2009年7月4日。其中载明：A.“应付款明细”项目为住宅，对应时段为“08.7.1-09.3.31”、对应应付金额为“49886.52”，备注为“住宅总面积31050.81”；项目为住改商，对应时段为“08.7.1-09.3.31”、对应应付金额为“15012.35”，无备注。D.业主欠费情况项目为“自来水公司”，对应内容为“3043.4×4.00元/㎡”，金额为“103475.60”，备注为“2008.7.15-2009.3.31”；项目为“公共事业”，对应内容为“7769.31×4.00元/㎡”，金额为“279695.16”，备注为“2008.7.1-2009.3.31”。东方花苑第二届业委会称：从《东方花苑公共收益明细表》中可见住宅面积为31050.81平方米；住改商对应的应付金额15012.35元，结合《合同补充协议》中约定非住宅户每平方米0.30元每平方米，可以推导出住改商面积为（15012.35元÷0.3元/平方米=）5004.12平方米；自来水公司及公共事业中记载的面积为商宅部分面积即（3043.4平方米+7769.31平方米=）10812.71平方米，因此，故东方花苑第二届业委会重新明确其第一项诉讼请求的计算方式为：小区住宅部分为0.2元/平方米×31050.81平方米=6210.16元/月；住改商部分为0.3元/平方米×5004.12平方米=1501.24元/月；商宅部分为0.3元/平方米×10812.71平方米=3243.81元/月，因此东方花苑第二届业委会将其第一项诉讼请求明确为判令港联公司退还2010年8月1日起计至2017年7月31日共7年的大厦维修备用金共[（6210.16元/月+1501.24元/月+3243.81元/月）×12个月×7年=]920237.64元。此外，东方花苑第二届业委会还向一审法院提交了《东方花苑业主大会收款催函》一份，拟证明业委会曾向港联公司主张有关权利。港联公司的质证意见为：1.因《东方花苑公共收益明细表》没有原件，故对其真实性不予确认，且认为该证据与本案无关；2.因时间太长无法核实，不清楚面积情况。3.对《东方花苑业主大会收款催函》的真实性、合法性、关联性均不予确认。港联公司为证明双方已经对涉诉有关款项进行了结算，向一审法院提交了落款日期为2017年8月23日的《东方花苑过渡期物业服务整改协议书》一份，内容为：甲方为原业委会，乙方为港联公司；一、甲方给予乙方整改期限：2017年8月22日—2017年11月21日，为期三个月。二、乙方在2006年至2010年合同期内应付甲方维修备用金423940元，已得到甲、乙双方确认。三、乙方在合同期内为东方花苑小区设施更新改造及支付原业委会经费等支出的：233564元，由乙方提供单据，甲方予于确认冲减。四、整改期内乙方必须按甲方提出的整改清单逐项落实。五、整改过程中，涉及的费用必须经甲方批准监菅的前提下，才能冲抵应付未付款项。六、三个月整改期，东方花苑所有公共收益（公共空间广告、停车场）扣除成本管理费用后，由东方花苑业委会收取（乙方每月1号转账支付）。七、整改期后，公共收益的分配，按新签合同约定执行。八、只要乙方符合全体业主利益的管理服务措施，整改过程中甲方全力支持和帮助。九、整改期满，由甲方邀请业主代表、街道居委会四方共同参与评估，评估通过后甲乙双方签订新的《东方花苑物业委托服务合同》。此外，港联公司还提交了电费发票复印件及自行制作的2016年、2017年的收支表及2017年期间的水电计费汇总表若干，拟证明其管理期间支出费用及负债经营情况。东方花苑第二届业委会的质证意见为：对《东方花苑过渡期物业服务整改协议书》的真实性、合法性和关联性均无异议，但认为双方在该《东方花苑过渡期物业服务整改协议书》协商的金额是2006年至2010年合同期间的费用，与其诉请期间的费用无关，且费用性质也不一致；因其他证据无原件或由港联公司自行制作，故对其他证据的真实性均不予确认。一审法院认为：根据《物业管理条例》的规定，业主委员会由业主选举产生，业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同并监督和协助物业服务企业履行物业服务合同并履行业主大会赋予的其他职责。原业委会与港联公司签订的《物业管理委托合同》期限至2010年7月31日止，但原业委会任期届满后至下一届业委会产生期间，涉案东方花苑小区未能通过业主委员会代为行使监督权。第二届业委会于2017年4月22日才完成改选并办理备案手续，故现第二届业委会代表东方花苑业主行使监督原《物业管理委托合同》履行的权利，对东方花苑第二届业委会提起本案诉讼，符合《中华人民共和国民法总则》第一百九十四条第一款第（五）项的规定。因此，对于港联公司抗辩认为东方花苑第二届业委会主体不适格且其诉请已超过诉讼时效的抗辩意见，不予采纳。原业委会与港联公司签订的《物业管理委托合同》、《合同补充协议》是双方的真实意思表示，其内容及形式均无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方应恪守履行。《物业管理委托合同》期限届满后，港联公司仍然按照原合同内容提供服务，以自己的实际行为履行了合同的主要义务，东方花苑的业主也接受了该服务行为，从而双方之间形成了事实物业服务状态，故双方应按照原物业服务合同的约定内容确定彼此的权利义务内容。因此，东方花苑第二届业委会请求港联公司按照《物业管理委托合同》及《合同补充协议》的约定，按每年12000元的标准支付2010年8月1日起至2017年7月31日的小区住户社区文化活动使用费，按每月1000元的标准支付2010年8月1日起至2017年7月31日的业委会办公经费以及按每年5600元的标准返还2010年8月1日起至2017年7月31日的小区公共收益给东方花苑第二届业委会，符合合同约定，予以支持。港联公司认为根据《东方花苑过渡期物业服务整改协议书》，双方已经对涉诉有关款项进行了结算，但从该协议书的内容看，未能体现双方对2010年8月1日至2017年7月31日期间的上述款项进行结算，故港联公司的该抗辩意见，不予采纳。至于东方花苑第二届业委会主张的大厦维修备用金问题。虽然《物业管理委托合同》及《合同补充协议》约定了管理费按每月每平方米0.20元、非住宅户按每平方米0.30元返还作公共收益及大厦维修备用金，但因其提供的《东方花苑公共收益明细表》为复印件且港联公司对此不予确认，其中记载的内容亦未清晰记载住宅、住改商及商宅部分的面积，且根据东方花苑第二届业委会对住改商面积的计算方法，记得面积为50041.17平方米，明显与事实不符；同时，原业委会、东方花苑第二届业委会先后与港联公司签订的《物业管理委托合同》及《物业管理服务合同书》中对总建筑面积的约定亦有不同，故其主张应由港联公司返还的大厦维修备用金，因计算标准依据不足，暂不予支持。需要指出的是，港联公司作为《物业管理委托合同》的相对方，应该履行支付2010年8月1日至2017年7月31日期间大厦维修备用金的义务，双方对此可以另循合法途径解决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十四条第一款第（五）项，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第十五条第（三）项、第（五）项的规定，判决如下：一、港联公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，按每年12000元的标准一次性向东方花苑第二届业委会支付2010年8月1日起至2017年7月31日的小区住户社区文化活动使用费。二、港联公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，按每月1000元的标准一次性向东方花苑第二届业委会支付2010年8月1日起至2017年7月31日的业委会办公经费。三、港联公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，按每年5600元的标准一次性向东方花苑第二届业委会返还2010年8月1日起至2017年7月31日的小区公共收益。四、驳回东方花苑第二届业委会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14946.94元，由东方花苑第二届业委会负担12199.94元，港联公司负担2747元。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：第一，关于东方花苑第二届业委会是否有权向港联公司主张权利的问题。港联公司是基于其与原业委会签订的《物业管理委托合同》对涉案小区提供物业服务。根据《物业管理条例》的规定，业主委员会由业主选举产生，业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同并监督和协助物业服务企业履行物业服务合同并履行业主大会赋予的其他职责。东方花苑第二届业委会是由涉案小区业主选举产生，其有权承接原业委会的合同权利义务。原业委会与港联公司签订的《物业管理委托合同》期限至2010年7月31日止，但原业委会任期届满后至下一届业委会成立期间，涉案东方花苑小区因客观障碍未能通过业主委员会行使合同权利。现第二届业委会成立后，代表东方花苑业主行使原《物业管理委托合同》的权利对港联公司提起本案诉讼，符合相关法律规定。一审法院对于港联公司认为东方花苑第二届业委会主体不适格且其诉请已超过诉讼时效的抗辩意见不予采纳，并无不当。第二，关于港联公司应否向东方花苑第二届业委会支付文化活动使用费、业委会办公经费、小区公共收益的问题。原《物业管理委托合同》约定港联公司需按每年12000元的标准支付小区住户社区文化活动使用费，按每月1000元的标准支付业委会办公经费以及按每年5600元的标准返还小区公共收益给业委会。由于《东方花苑过渡期物业服务整改协议书》的内容并未涉及2010年8月1日至2017年7月31日期间的款项结算问题，故港联公司主张双方已经对涉案款项进行了结算的抗辩意见依据不足，本院不予认可，双方仍应根据合同约定进行结算。故港联公司应支付2010年8月1日至2017年7月31日的文化活动使用费和小区公共收益。但对于业委会办公经费，由于东方花苑第二届业委会于2017年4月22日才成立，其要求港联公司支付此前的业委会办公经费理由不成立，故港联公司只需支付2017年4月22日至2017年7月31日的业委会办公经费。至于港联公司称其从2010年8月至2017年7月期间对东方花苑小区的管理为无因管理，理由不成立，本院不予采纳。综上所述，港联公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决查明事实清楚，但处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初16142号民事判决第一、三、四项；二、变更广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初16142号民事判决第二项为：广州市港联长江物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，按每月1000元的标准一次性向广州市越秀区东方花苑第二届业主委员会支付2017年4月22日起至2017年7月31日的业委会办公经费。如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14946.94元，由东方花苑第二届业委会负担12249.94元，广州市港联长江物业管理有限公司负担2697元。二审案件受理费2747元，由广州市越秀区东方花苑第二届业主委员会负担50元，广州市港联长江物业管理有限公司负担2697元。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 赵云川审判员 刘 卉二〇一九年六月十四日书记员 王 敏