浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙0212民初12661号 原告：宁波百优物业服务有限公司（统一社会信用代码为913302120847605405）。住所地：宁波市鄞州区钟公庙路258号。 法定代表人：吴建林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：方坤富、张子麟，北京炜衡（宁波）律师事务所律师。 被告：宁波协盈卓辉贸易有限公司（统一社会信用代码为91330201MA282U0T87）。住所地：宁波大榭开发区永丰路128号17幢111-2室。 法定代表人：周芙容，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：韩光武，吉林盛冠律师事务所律师。 原告宁波百优物业服务有限公司（以下简称百优物业公司）与被告宁波协盈卓辉贸易有限公司（以下简称协盈卓辉公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月29日公开开庭进行了审理。原告百优物业公司的委托诉讼代理人方坤富、张子麟，被告协盈卓辉公司的委托诉讼代理人韩光武到庭参加诉讼。在审理期间，原、被告均同意继续适用简易程序。本案经庭外和解未成，现已审理终结。 原告以被告拖欠2014年7月1日至2016年12月5日期间物业费为由，诉请判令：被告支付上述期间物业费2867367.22元及利息损失（自2016年12月6日起以年利率4.75%计算至实际履行之日止）。庭后，原告又以书面形式明确本案催讨的物业费期间为2014年12月24日至2016年12月5日。 被告辩称，一、被告主体不适格。原、被告间不存在书面物业服务合同，被告于2016年11月4日通过司法拍卖取得涉案房屋，并于12月22日办理产权登记，原告主张物业费的期间，被告既非所有权人，亦非使用权人，无需支付物业费。同时，原告提供的对账函中原产权人与原告仅约定后续物业费由新产权人承担；二、原告以竞买公告第七条为依据要求被告支付竞买前物业费无法律依据，从字面上看，该条仅表述为拖欠的物业费由买受人自行处理，而非实际承担，不构成对被告的附加义务。庭后被告向本院补充答辩称本案应自2014年7月18日起计算时效，本案已经超过诉讼时效。综上，请求驳回原告诉请。 原告为证明其主张，向本院提供如下证据： 1.证明、《宁波联盛商业广场物业管理退出协议》、《物业管理服务委托合同》各一份，拟证明原告与宁波联盛置业发展有限公司（以下简称联盛置业公司）存在物业服务合同关系；原告自2014年7月1日起为联盛广场B区提供物业服务； 2.《宁波联盛广场A、B区外围绿化养护承包合同》、《宁波市鄞州区生活垃圾收集运输合同》各二份，《保洁服务合同》一份以及发票、付款凭证一组，拟证明原告自2014年7月1日起为联盛广场B区提供物业服务的事实； 3.对账函一份，拟证明原告与联盛置业公司对账后确认其尚欠原告2014年7月1日至2016年12月5日期间物业费2867367.22元； 4.本院就位于宁波市鄞州区地产发布的竞买公告一份，拟证明依据竞买公告第七条约定，原所有权人拖欠的物业费应当由买受人承担； 5.律师函及快递回单一份，拟证明原告于2018年7月23日以律师函形式向被告催讨物业费的事实； 6.宁波市不动产登记信息查询结果一份，拟证明被告现为涉案房屋的所有权人； 7.本院依原告申请调取拍卖成交确认书、（2016）浙0212执2132号之二执行裁定书各一份，拟证明拍卖成交确认日为2016年12月5日，买受人为被告。 经质证，被告对证据1、4、5、6、7的真实性均无异议。对证据2的关联性提出异议。对证据3的真实性有异议，认为联盛置业公司在从未支付物业费的前提下，原告仍对外垫付保洁费等，与常理不符；且该证据从形式上来看仅有单位公章，无经办人、负责人签字，不符合证据形式要求。 本院认为，对被告无异议的证据，本院对其真实性予以确认。被告虽对证据2的关联性有异议，但并不否认原告于2014年7月1日至2016年12月5日期间为涉案房屋提供物业服务的事实，这与原告的待证事实并不冲突，本院对该事实予以确认。证据3虽原件，但其中记载的综合服务费计算依据与合同约定不符，欠费期间与原告主张有异，本院将结合全案证据一并进行认定。 本院经审理认定事实如下： 联盛置业公司原系位于宁波市鄞州区屋（庭审中原、被告均确认该房屋位于联盛广场Ｂ区）的所有权人，涉案房屋面积为22471.53平方米。该房屋原由宁波耐森物业管理有限公司提供物业服务，自2014年7月1日起改由原告为包括涉案房屋在内的联盛广场Ａ、Ｂ、Ｃ区提供物业服务。联盛置业公司与原告于2014年7月18日签订了《物业管理服务委托合同》，约定：管理期限为2014年7月1日至2017年6月30日；月综合服务费为商场15元／平方米，公寓楼为4元／平方米，共用部位、共用设备维修费为2.4元／平方米／年；等等。合同并未就物业费支付时间进行约定。 2016年11月4日，被告通过淘宝网司法拍卖取得涉案房屋，于11月16日签署拍卖成交确认书，并于同年12月22日进行产权登记。其中竞买公告第七条记载：对可能存在的物业费、水、电等欠费由买受人自行处理。本院于2016年11月16日作出（2016）浙0212执2132号之二执行裁定书，其中第三项裁决内容如下：买受人协盈卓辉公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户手续，转让过程中需要向税务部门缴纳的税、费由买卖双方按照相关规定各自负担，其余费用及可能存在的水电、物业等欠费均由买受人负担。 2016年12月31日，原告与联盛置业公司签订对账函，确认截止至2016年12月31日，联盛置业公司欠付综合服务费2737032.35元（22471.53平方米×4.2元/平方米/月×29个月）、日常维修费130334.87元（22471.53平方米×0.2元/平方米/月×29个月）。 原告于2018年7月24日通过律师函形式向被告催讨物业费，被告于次日签收。 另查明，被告已在签订成交确认书前向本院预交了签订成交确认书之日起的物业费1200000元。 本院认为，本案的争议焦点如下： 一、原所有权人拖欠的物业费是否应由买受人即被告承担。 虽然原、被告间并未直接建立物业服务合同关系，但被告基于拍卖继受取得联盛置业公司对于涉案房屋的所有权利义务，且在本院（2016）浙0212执2132号之二执行裁定书中亦明确载明欠付的物业费由买受人负担。 二、本案的诉讼时效。 因原告与联盛置业公司签订的物业服务合同并未约定物业费的支付时间，故被告辩称自2014年7月18日起计算诉讼时效显然缺乏事实依据。但被告于2016年11月16日签署拍卖成交确认书，彼时原告应当已经知晓联盛置业公司存在欠付物业费的情形，且产权即将变更的事实，故原告负有向被告催讨物业费的义务，故诉讼时效应于此时开始计算。原告于2018年7月即向被告予以催讨，未超过诉讼时效。 三、本案物业费的期间及标准。 庭审中，原告认可被告已支付了签订成交确认书之日起的物业费1200000元，故原告主张2016年11月16日之后的物业费无事实依据，本院不予支持。对账单记载的综合服务费计算标准为4.2元/平方米/月，但合同对此并无明确约定，本院酌情参照相近的公寓楼收费标准以4元/平方米/月认定，因原告未进一步举证证明其与联盛置业公司此前就物业费收费标准变更形成合意，故本院仍以合同约定为准。因庭后原告自认联盛置业公司已支付至2014年12月23日的物业费，故原告有权主张的物业费期间为2014年12月24日至2016年11月15日，经核算，上述期间的综合服务费为2046407.33元，日常维修费为102320.36元。原告诉请合理部分，本院予以支持。因物业服务合同未约定付款期间及违约责任，故原告主张利息损失无事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告宁波协盈卓辉贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宁波百优物业服务有限公司2014年12月24日至2016年11月15日期间综合服务费为2046407.33元，日常维修费为102320.36元，合计2148727.69元； 二、驳回原告宁波百优物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费29738元，减半收取14869元，由原告宁波百优物业服务有限公司负担2874元，由被告宁波协盈卓辉贸易有限公司负担11995元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员 陈 奕 二〇一九年六月六日 书记员 王文嫣