贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初3861号原告：余家发，男，蒙古族，1960年5月29日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：余鹏，系余家发儿子。被告：毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区环东路516号（地区交警支队右侧），统一社会信用代码：915205006884421990。法定代表人：安美华，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：余进江，系贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢成，系贵州本芳（黔西）律师事务所律师。原告余家发与被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司（以下简称“龙鑫家业”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月4日登记立案后，依法适用简易程序于2019年5月27日由审判员简泽智公开开庭进行了审理，原告余家发及委托诉讼代理人余鹏，被告龙鑫家业的委托诉讼代理人谢成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告余家发向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，该违约金以已付房款为基数，按日万分之一的标准从合同约定之日起计算至向原告交付不动产权属证书之日止；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年1月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告位于毕节市房屋，购房款为381165.00元。根据合同约定，被告应于2014年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的相关文书交付给原告，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意，买受人不退房的，出卖人自约定期至实际交付办理商品房转移登记的有关的文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告于2012年9月28日支付首付款115165.00元，并于2013年2月22日以银行按揭的方式向被告支付购房尾款266000.00元。但被告未按合同约定交付办理商品房转移登记的有关的文书，被告的行为已构成违约，依法应承担违约责任。原告向被告主张将商品房转移登记的有关的文书交付并支付违约金，至今未达成一致意见。为此，原告诉至人民法院，请求支持原告的诉讼请求。被告龙鑫家业辩称：1.根据商品房买卖合同的约定，被告的义务是在约定期限内向原告交付办理不动产权属转移登记的相关文书，而非向原告等人交付不动产权属证书；2.关于被告承担违约责任的时间起算点（仅针对一期）应以各原告向法院提起诉讼之日倒推三年，超出三年的部分已经超过诉讼时效，截止日期应以被告通知原告提交相关资料代为办证之日止；3.关于承担违约金的计算标准，部分原告主张按银行同期贷款利率或1.3倍计算违约金没有事实依据，应严格按照合同约定计算；4.因为部分原告未提供交付房款的票据，无法核实其是否已交清购房款或交付的时间，应根据相应原告是否在合同约定的期限内交清房款的前提下确定违约金的计算基数。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的原告的身份证复印件、《商品房买卖合同》、收据、支付凭证、营业执照、法定代表人身份证明书、法人身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：一、被告提交的毕市国用（2011）第1408号国有土地使用证、毕节市房权证七星关区字第××号房屋所有权证。拟证明被告开发的涉案房屋在2014年12月11日便已取得不动产权证的初始登记，被告从2014年12月11日便已具备向原告交付办理房屋产权转移登记相关文书的条件。原告的质证意见为，对该证据的真实性无异议，但达不到被告的证明目的。经本院审查认为，该证据能证明被告已取得初始登记的事实，本院予以确认。二、被告提交的（2019）黔0502民初898号民事判决书，拟证明与原告房屋同一期、同属一栋的其他业主的房屋，被告已于2018年5月15日通知业主提交相关资料给被告已方便被告代为办理房屋产权证书，依据常理分析，被告亦于2018年5月15日便已通知原告提交相关资料予以办证。原告的质证意见为，对真实性和合法性无异议，但对关联性有异议。经本院审查认为，该证据显示的是原告自认通知的时间，故该证据与本案不具有关联性，本院不予确认。三、被告提交的余家发的承诺书、不动产权收条、被告2019年5月5日向不动产登记中心提交过户办证资料的清单，拟证明被告早已于2018年5月份就通知原告等人提交办理商品房权属转移登记的相关资料，以便被告代原告办理权属转移登记，但因原告等人迟迟不向被告提交相关资料，以至被告不能及时代原告办理权属证书，依据合同的约定，被告已履行了能够办证的信息披露，应当视被告已履行了交付相关文书的义务，按照被告通知及时提交相关资料的义务，如陆情、孙小兵、方明明等人的领取不动产权证书时间来看，被告已于2018年12月份就将权属登记证书交付给了这三人，这足以证实被告是及时的履行了通知及代为办证义务，原告等人的权属证书迟迟未办理完毕的原因系原告等人未按被告通知的时间及时提交相关资料所致。如余家发一户2019年1月16日向被告出具了其去办理契税等相关资料并及时交付给原告，但至今未将相关资料交付给被告。另外部分原告如李亚东、余琴及李丽等人因未及时提交相关资料，以至被告在2019年5月5日才将其办证资料交付给不动产登记中心。综上，被告承担违约责任的截止时间应为2018年5月份。原告的质证意见为，达不到被告的证明目的，被告对具备办证条件达成时应积极的通知原告，但至今原告没有接到任何通知，所以违约责任的截止时间原告认为应该截止到庭审今日。经本院审查认为，该证据与本案不具有关联性，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月18日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于毕节市七星关区“东城印象”第1幢13层6号商品房一套，房价款为381165.00元。《商品房买卖合同》约定：“出卖人承诺于2014年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方在签订合同时选填买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费按相关部门规定收取，由买受人承担。”合同还约定了其他事项。原告已按合同约定向被告支付完毕购房款。另查明，涉案房屋所在楼幢已取得初始登记。本院认为，本案争议的焦点为：一、原告请求被告承担违约责任的请求是否超过诉讼时效；二、被告是否应当承担违约责任，以及违约责任的期间及违约金的标准如何认定。关于焦点一，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2014年12月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，原则上应从2014年12月31日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2019年4月4日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年4月4日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。关于焦点二，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2014年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”中对违约金的计算有相应约定，该约定系双方的真实意思表示。因此，被告应按合同约定向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日万分之一的标准，从2016年4月4日起开始计算。依据《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2014年12月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”，被告负有在2014年12月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的合同义务，但被告逾期未予交付。鉴于双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，此时被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际转化为披露义务，即告知原告可以交付相关文书。该披露义务履行完毕，可视为被告交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。本案无证据显示被告履行了文书交付的披露义务，故在本案开庭之日（2019年5月27日）视为被告履行了披露义务。因此，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金应以已付购房款381165.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年4月4日起计算至2019年5月27日止。综上，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担违约责任的部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内向原告余家发支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，该违约金以原告已付购房款381165.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年4月4日起计算至2019年5月27日止。二、驳回原告余家发的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费596.00元，由被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  简泽智二〇一九年六月五日书记员  彭 双