江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0104民初7738号原告：南京市电影剧场公司，住所地南京市雨花台区雨花西路9号。法定代表人：张磊，总经理。委托诉讼代理人：徐国杰，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：魏晨曦，国浩律师（南京）事务所实习律师。被告：南京市雨花台区萤火虫饮品店，住所地南京市雨花台区玉兰路99号（中影宁南电影城内）。经营者：丁雨，男，汉族，1989年6月27日出生，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：高冬竹，江苏得望律师事务所律师。原告南京市电影剧场公司（以下简称电影剧场公司）与被告南京市雨花台区萤火虫饮品店（以下简称萤火虫饮品店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，被告萤火虫饮品店提出管辖权异议，后本院作出于2018年10月11日作出（2018）苏0104民初7738号民事裁定，驳回其异议。原告电影剧场公司提出上诉，后江苏省南京市中级人民法院于2018年12月26日作出（2018）苏01民辖终1329号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。后本案适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告电影剧场公司的委托诉讼代理人徐国杰、被告萤火虫饮品店的委托诉讼代理人高冬竹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告电影剧场公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付拖欠租金22.25万元，并从逾期之日按每日万分之五支付违约金（其中2014年11月9日至2015年5月8日以3万元为基数，2015年5月9日至2015年11月8日以112500元为基数，2015年11月9日至2016年5月8日以195000元为基数，2016年5月9日至实际给付之日以222500元为基数）；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年6月4日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，按照该合同约定，被告承租原告位于南京市房屋100平方米，租赁期限自2013年6月8日至2018年6月7日。该合同签订后，原告依据合同约定将房屋交付给了被告使用，但在合同租赁期间被告拖欠租金且未经申请人同意将房屋转租，故2015年9月23日，原、被告又签订《补充协议》一份，将《房屋租赁合同》期限变更为自2013年7月24日至2016年9月23日并约定合同期满后原告不再续租。但截止到诉讼之日被告仅支付原告租金30万元，仍拖欠原告租金22.25万元，经原告多次催要，被告仍未支付。原告认为，原、被告与签订的《房租租赁合同》及《补充协议》合法有效，被告应支付拖欠租金并承担违约责任。另被告为个体工商户，丁雨为执照登记的经营者，丁雷系实际经营者，依据法律规定二人应共同承担责任。故原告提起诉讼。被告萤火虫饮品店辩称，1、到目前为止原告没有充分确凿证据证明其具有涉案房屋的合法的产权证明，不能证明其有权出租涉案房屋；2、原告捏造被告擅自分割转租的事实，被告是事先经过对方经理张磊同意之后转租的，原告在被告分割转租后不仅未提出过任何异议，且在双方后来签订的补充协议中给予了确认；3、丁雷不是被告的实际经营人；4、根据有关法律法规的规定，原、被告签订的房屋租赁合同和补充协议属于无效合同。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的事实，本院认定如下：原告电影剧场公司为中山南路67号房屋（以下简称案涉房屋）登记的所有权人，产权来源为移交，案涉房屋为南京大华大戏院旧址，系江苏省级文物保护单位。被告萤火虫饮品店于工商部门登记的经营者为丁雨，丁雷系丁雨父亲。2013年6月4日，原告电影剧场公司（甲方）与被告萤火虫饮品店（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告电影剧场公司将位于中山南路67号（以红线图为准）现有使用面积100平方米租赁给被告萤火虫饮品店，房屋租赁期为5年，自2013年6月8日起至2018年6月7日止（2013年6月8日至2013年7月23日为免费改造装修期），年租金165000元，合同签订之日被告萤火虫饮品店向原告电影剧场公司支付第一年租金165000元，第二年开始每次支付半年租金82500元，时间分别为每年5月8日和11月8日；合同第五条“违约责任”第3款约定：乙方迟延给付租金的，除交付租金本金外，应给付逾期付款的违约金，违约金按每逾期一日支付年租金万分之五计算。合同第七条约定：协商不成时，可向南京仲裁委员会申请仲裁。该合同乙方落款处加盖被告萤火虫饮品店公章，并分别有丁雨、丁雷签字。2013年6月7日，丁雷向原告电影剧场公司转账300000元，原告电影剧场公司于同日向丁雷出具同等金额收据。2015年9月23日，原告电影剧场公司（甲方）与被告萤火虫饮品店（乙方）又签订《补充协议》一份，约定将原合同租期从2015年9月23日起变更为：房租租赁其为3年2月，自2013年7月24日至2016年9月23日，合同期满后不再续租；双方同意将原合同第七条变更为：协商或协调不成的，任一方可在房屋所在地人民法院提起诉讼；乙方经营的业态必须经大华大戏院同意；乙方在所承诺的房屋内分割出租必须满足消防要求，如乙方未按消防要求分割出租房屋，所产生的一切后果由乙方自行承担，与甲方无关。该合同乙方落款处加盖被告萤火虫饮品店公章，并有丁雷签字。上述租期届满后，被告萤火虫饮品店向原告电影剧场公司交还房屋，但尚欠租期内剩余租金225000元。庭审中，被告萤火虫饮品店就诉讼时效提出抗辩，认为其已于2016年9月23日将案涉房屋交还原告电影剧场公司，此后原告电影剧场公司未向其主张支付租金，因《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定的延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，但原告电影剧场公司于2018年7月30日后才提起诉讼，故其起诉已超过诉讼时效。原告电影剧场公司对此认为，其于租赁合同到期前后多次通过电话及短信对被告萤火虫饮品店进行了催收，并就此提交了其副总经理颜某,4与丁雷的短信往来、律师函等，短信往来中包括丁雷于2017年3月2日向原告的副总经理颜某,4发送的一则短信，内容为“江苏省镇江市句容市郭庄镇兴业街47号（水莲桦大酒店）丁雷收”；同时原告电影剧场公司申请颜某,4到庭作证，颜某,4陈述其当时分管资产租赁，当日通过电话向丁雷催要租金，并表示要发律师函，故向丁雷索要通信地址，后丁雷予以回信。经询问，颜某,4表示其看到丁雨在案涉房屋内经营。被告萤火虫饮品店质证称，对于短信往来，存在互相矛盾，且如按原告电影剧场公司所称，丁雷明知原告电影剧场公司将发律师函还自愿将地址告知，不合情理，经本院询问，其表示记不清向颜某,4发送其地址的原因，可能与退还赠送香烟有关，且丁雷不是实际经营人，短信往来与本案无关；对于律师函，未签收过；对于证人证言，因证人与原告电影剧场公司有利害关系，故其证言不具有证明力，且其陈述不合情理。关于丁雷的身份，原告电影剧场公司认为，其参与被告萤火虫饮品店的经营，为被告萤火虫饮品店的实际经营者，故应将其身份列明；被告萤火虫饮品店认为，因丁雨创业需要，故丁雷介绍其找到原告电影剧场公司的相关人员，并在经办人处签字，同时30万元为丁雨因创业向丁雷的借款，丁雷担心丁雨不将该款汇给原告电影剧场公司，故直接将该款汇给了原告电影剧场公司，但签字及汇款行为并不能证明丁雷即为被告萤火虫饮品店的实际经营人。关于《房屋租赁合同》、《补充协议》无效的理由，被告萤火虫饮品店认为：一、案涉房屋为省级文物保护单位，根据《中华人民共和国文物保护法》第二十三条、第二十四条、第六十八条的规定，省级文物保护单位除可以建立博物馆、保管所或者辟为参观游览场所外，作其他用途的应当经核定公布该文物保护单位的省级人民政府的文物行政部门审核同意后，报该省级人民政府批准，且不得作为企业资产经营，否则将受行政处罚，原告电影剧场公司出租案涉房屋的行为违反此规定；二、案涉房屋的土地使用权性质为划拨，原告电影剧场公司出租案涉房屋也违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条、第四十六条关于禁止出租划拨土地上房屋的规定，应收相应行政处罚。故原告电影剧场公司的行为违反上述效力性强制性规定并导致合同无效。原告电影剧场公司认为，大华大戏院为省级文保单位，但不属于重点文保单位，其营业至今从未改变用途，原告电影剧场公司将部分场地出租给被告萤火虫饮品店用于卖饮品属于影院的配套，并未改变大华大戏院的用途。本院认为，首先，关于《房屋租赁合同》、《补充协议》的效力，案涉房屋所在的南京大华大戏院虽为省级文物保护单位，但其历史上即为演艺场所，并长期作为电影院对外经营至今，被告萤火虫饮品店租赁案涉场地用于开设饮品店，亦为电影院的配套产业，未改变南京大华大戏院的用途，不违反《中华人民共和国文物保护法》的相关规定；此外，被告萤火虫饮品店提及的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》相关条款亦非强制性效力性规定，故本院对被告萤火虫饮品店主张《房屋租赁合同》、《补充协议》无效的抗辩意见不予采信，原、被告双方均应按约履行。其次，关于本案诉讼时效，根据原告电影剧场公司提供的2017年3月2日的短信的内容，能够认定颜某,4与丁雷于当日发生过通话。原告电影剧场公司主张其通话内容为向丁雷催收租金并告知将发律师函，被告萤火虫饮品店予以否认，但不能明确解释丁雷所发短信的目的。结合原、被告当时存在租赁合同纠纷的事实，本院对原告电影剧场公司的陈述予以采信。丁雷系原、被告之间租赁合同部分事项的经办人，原告电影剧场公司向其催告可以产生中断诉讼时效的效力，故原告电影剧场公司起诉并未超过诉讼时效，本院对被告萤火虫饮品店的该项抗辩意见不予采信。第三，关于丁雷的身份，原告电影剧场公司提供证据仅能证明丁雷参与租赁合同的签订并支付前期租金，但对个体工商户的实际经营者的认定应当从是否参与日常经营、是否处置营收资金等多方面予以考量，原告电影剧场公司提供证据尚不足以证明丁雷为被告萤火虫饮品店的实际经营人，同时从证人颜某,4的证言也可看出系丁雨在案涉房屋中经营。故本院对原告电影剧场公司主张丁雷系被告萤火虫饮品店实际经营者不予认可。现被告萤火虫饮品店拖欠原告电影剧场公司租金222500元，已构成违约，其应立即向原告电影剧场公司支付此款并承担违约责任。原告电影剧场公司所主张的违约金计算标准及方式符合合同约定，且并不过高，本院予以确认。违约金分段计算如下：自2014年11月9日至2015年5月8日，以30000元为基数，按每日万分之五为标准计算为2715元（30000元×0.05%/天×181天）；自2015年5月9日至2015年11月8日，以112500元为基数，按每日万分之五为标准计算为10350元（112500元×0.05%/天×184天）；自2015年11月9日至2016年5月8日，以195000元为基数，按每日万分之五为标准计算为17647.5元（195000元×0.05%/天×181天）。以上合计30712.5元，并自2016年5月9日至实际给付之日，以222500元为基数，按每日万分之五为标准计算违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：被告南京市雨花台区萤火虫饮品店于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告南京市电影剧场公司支付租金222500元及违约金（违约金截至2016年5月8日为30712.5元，并以222500元为基数，按每日万分之五为标准，自2016年5月9日起计算至实际给付之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4638元，由被告南京市雨花台区萤火虫饮品店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  黄子辰人民陪审员  朱永昇人民陪审员  丁晓伟二〇一九年六月十日书 记 员  窦丹丹