上海市普陀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）沪0107民初1321号 原告：宁波峰湖安信投资合伙企业(有限合伙)，住所地浙江省宁波市。 负责人：郑华玲，执行事务合伙人委托代表。 委托诉讼代理人：刘如元，上海图堃律师事务所律师。 被告：上海鑫意房产经纪事务所，住所地上海市普陀区。 负责人：刘玉喜，经理。 委托诉讼代理人：江敏，上海市信能仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈加全，上海市信能仁律师事务所律师。 第三人：上海井昌国际贸易有限公司，住所地上海市金山区海丰路XXX号XXX室。 法定代表人：陈其龙，总经理。 第三人：上海增阅贸易有限公司，住所地上海市金山区海丰路XXX号XXX室。 法定代表人：陈其龙，总经理。 以上两第三人共同委托诉讼代理人：何海东，上海锦智律师事务所律师。 第三人：无锡逅海精品主题酒店有限公司上海分公司，住所地上海市普陀区陕西北路XXX弄XXX号XXX、XXX-XXX室。 负责人：张智明，经理。 第三人：逅海(上海)酒店管理有限公司，住所地上海市浦东新区南汇新城镇环湖西二路XXX号XXX幢XXX区XXX室。 法定代表人：李伟华，总经理。 以上两第三人共同委托诉讼代理人：查志军。 原告宁波峰湖安信投资合伙企业(有限合伙)(以下简称“峰湖投资”)与被告上海鑫意房产经纪事务所(以下简称“鑫意事务所”)及第三人上海井昌国际贸易有限公司(以下简称“井昌公司”)、上海增阅贸易有限公司(以下简称“增阅公司”)、无锡逅海精品主题酒店有限公司上海分公司(以下简称“逅海分公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员于凯独任审判，公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加逅海(上海)酒店管理有限公司(以下简称“逅海公司”)作为第三人参加诉讼。原告峰湖投资的委托诉讼代理人刘如元，鑫意事务所的委托诉讼代理人江敏，井昌公司及增阅公司共同的委托诉讼代理人何海东，第三人逅海分公司及逅海公司共同的委托诉讼代理人查志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告峰湖投资向本院提出诉讼请求：一、判令鑫意事务所与井昌公司、增阅公司于2018年9月7日签订的《租金减免协议》无效；二、判令逅海分公司搬离上海市普陀区陕西北路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋(以下称涉案房屋)；三、判令鑫意事务所按照人民币159,756元/月(以下币种均为人民币)的标准支付峰湖投资自2018年10月11日起至鑫意事务所实际搬离上述房屋之日止的房屋使用费；四、判令逅海分公司对第三项诉讼请求承担连带责任；五、诉讼费由鑫意事务所承担。审理中，峰湖投资申请增加一项诉讼请求：要求判令鑫意事务所注销在涉案房屋上的工商注册登记。后峰湖投资又申请撤回第二项、第四项诉讼请求。事实与理由：峰湖投资于2018年8月29日通过司法拍卖取得涉案房屋。该拍卖为带租约拍卖，承租人为鑫意事务所，而房屋实际使用人为逅海分公司，上海市浦东新区人民法院于2012年8月29日查封涉案房屋。涉案房屋的租赁合同由井昌公司、增阅公司与鑫意事务所于2015年4月15日签订，租赁期限自2015年4月15日起至2025年8月31日止。2018年8月29日，井昌公司以鑫意公司欠付租金为由，向鑫意事务所发出《合同终止函》，通知解除租赁合同，并要求补缴租金及违约金，鑫意事务所于2018年8月30日收到该通知。2018年9月7日，鑫意事务所与井昌公司、增阅公司签订《租金减免协议》，约定井昌公司、增阅公司减免鑫意事务所部分租金，同时约定租赁合同及相关协议的其他约定不变。2018年10月11日，峰湖投资收到法院出具的执行裁定书，取得涉案房屋所有权。峰湖公司认为，因鑫意事务所未支付租金，已构成根本违约，故自收到井昌公司的解除合同通知后，租赁合同中有关鑫意事务所与井昌公司的权利义务当即终止；鑫意事务所及井昌公司在明知涉案房屋在被法院查封、已被司法拍卖的情况下，仍签订《租金减免协议》，显然属于恶意串通，损害他人合法权益，应属无效。原告自收到执行裁定书后即取得涉案房屋所有权，鑫意事务所及逅海分公司应从当日起向峰湖投资支付房屋使用费。为维护合法权益，峰湖投资提起诉讼，望判如所请。 被告鑫意事务所辩称，鑫意事务所与井昌公司、增阅公司是在峰湖投资购买受涉案房屋之前签订的，峰湖投资主张通过《合同终止函》解除租赁合同的观点不能成立。该《合同终止函》是井昌公司提供给峰湖投资，再由峰湖投资发送给鑫意事务所的，可以认为井昌公司与峰湖投资之间存在恶意串通，企图阻止鑫意事务所行使租赁合同的权利。峰湖投资在拍卖前对房屋上的租赁关系、租赁期限及房屋使用情况等均是了解的，在拍卖公告中亦有明确表述。峰湖投资于2018年10月11日取得涉案房屋产权，此后的租金应按租赁合同继续履行。故不同意峰湖投资的诉讼请求。 第三人井昌公司、增阅公司述称，不同意宣告《租金减免协议》无效，该协议是减免增阅公司所有房屋的租金，并未减免涉案房屋的租金，其余无关的诉讼请求不发表意见。 第三人逅海分公司、逅海公司述称，与鑫意事务所签订租赁合同的是逅海公司，而非逅海分公司；逅海公司依据合同已支付相应租金，取得房屋使用是善意的，因此《租金减免协议》是有效的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下： 涉案房屋原权利人为井昌公司。 2015年4月15日，井昌公司、增阅公司作为出租方(甲方)，与作为承租方(乙方)的鑫意事务所签订《上海市房屋租赁合同》。该合同主要约定以下内容：甲方出租涉案房屋及上海市普陀区新会路XXX-XXX号XXX楼XXX、XXX、XXX室等房屋给乙方，乙方承租作为商业经营使用；租赁期限自2015年4月15日起至2025年8月31日止；第1年至第3年的租金价格为434,712元/月(井昌公司部分152,149元、增阅公司部分为282,563元)，之后每三年递增5%，其中2018年4月15日至2021年4月14日期间的租金为456,448元/月；租金按每三个月一期支付，先付后用，除首期租金外，每期前一个月的25日前支付下期租金；租赁保证金为1,197,200元；除甲方同意乙方续租外，乙方应在租期届满后的十日内返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方按3元/平方米向甲方支付房屋占有使用费；甲方同意在租赁期内，乙方拥有合同内所列房屋的合法转租权利；若乙方存在逾期不支付租金累计超过一个月及逾期不租金或其他费用累计超过434,712元等情况的，甲方可书面通知乙方解除合同，违法合同一方应当向另一方按月租金的三倍支付违约金。 2015年4月17日，鑫意事务所与逅海公司签订《上海市房屋租赁合同》(合同编号XXXXXXXX)，该合同约定：鑫意事务所将涉案房屋及上海市普陀区新会路XXX-XXX号XXX楼XXX室房屋出租给逅海公司用于酒店经营，租赁期限自2015年4月15日起至2025年8月31日止；月租金为192,075元，每三个月一付，每个月25日前支付，每两年递增一次，递增比例为5%。截止本案辩论终结时，逅海公司按约定向鑫意事务所给付租金至2019年4月14日。 上海银行股份有限公司杨浦支行依据(2008)杨民二(商)初字第1269号民事调解书对井昌公司享有债权，后峰湖投资通过债权转让取得该债权，并经上海市浦东新区人民法院依法裁定变更峰湖投资为(2011)浦执字第18086号案件申请执行人。上海市浦东新区人民法院于2018年7月11日通过京东网发布对涉案房屋进行司法拍卖的公告，公告载明标的带租约整体拍卖，承租人为鑫意事务所；该公告同时张贴于涉案房屋所在建筑。2018年8月29日，峰湖投资通过京东网竞买成功。2018年9月19日，上海市浦东新区人民法院出具(2018)沪0115执恢80-1号执行裁定书，裁定井昌公司名下的涉案房屋所有权归峰湖投资所有(所有权自裁定送达峰湖投资时起转移)；峰湖投资于2018年10月11日收到该裁定书。 2018年8月29日，峰湖投资向鑫意事务所发送由井昌公司于2017年11月30日出具的《合同终止函》，主要内容为：鑫意事务所自2016年9月25日起即未履行支付租金的义务，现正式通知解除双方于2015年4月15日签署的《上海市房屋租赁合同》，并要求补缴租金并承担违约金。鑫意事务所于2018年8月30日收到该函。 2018年9月7日，井昌公司、增阅公司作为甲方，与作为乙方的鑫意事务所签订《租金减免协议》，该协议约定：甲方同意乙方2016年9月15日至2018年4月14日期间应向增阅公司支付的租金一次性减免2,000,000元，自2018年4月15日起租金递增5%；乙方于2018年9月10日前将2016年9月15日至2018年9月14日期间的租金共计8,541,766元支付给甲方，乙方必须一次性全额付款，否则本协议无效；甲方同意自2018年9月15日开始，租金支付方式改为每月支付一次，原租赁合同及相关协议的其他约定不变。该协议签订后，鑫意公司于2018年9月7日向井昌公司支付3,689,613元，向增阅公司支付4,852,153元。 以上事实，有《上海市房屋租赁合同》、《合同终止函》、《租金减免协议》、民事裁定书及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。 本院认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。井昌公司系涉案房屋的原权利人，其与增阅公司及鑫意事务所就包括涉案房屋在内的房屋租赁事宜共同签订《上海市房屋租赁合同》，合同内容于法不悖，均系当事人真实意思表示，故该合同合法有效。该合同实际包含井昌公司与鑫意事务所及增阅公司与鑫意事务所相互独立的两部分合同内容，其中前者的租赁标的物即涉案房屋。现当事人就鑫意事务所与井昌公司、增阅公司之间签订的《租金减免协议》是否合法有效产生争议，而评判该合同的效力，不仅应考虑权利人行使处分权是否得当，还应考虑在涉案房屋存在因司法拍卖导致产权变更的过程中，是否有恶意串通的可能性。 井昌公司作为涉案房屋的原权利人，同时又是相关执行案件的被执行人，依据具有法律效力的民事调解书对峰湖投资负有到期债务。故有理由认为，井昌公司对峰湖投资的债权人身份及相关执行案件对涉案房屋予以司法拍卖的情况均应明确知晓。结合已查明的事实，可确认鑫意事务所自2016年9月起即出现拖欠井昌公司房屋租金的违约情形，井昌公司依据上述《上海市房屋租赁合同》，享有约定的合同解除权。井昌公司于2017年11月30日即出具《合同终止函》，该函虽交由峰湖投资，并于2018年8月30日方送达至鑫意事务所，但并不妨害已实现解除上述《上海市房屋租赁合同》中涉及涉案房屋部分的效果。而峰湖投资发送该《合同终止函》的时间，恰逢其在司法拍卖中竞价成功之日，有理由认为该行为系出于维护其即将获得的涉案房屋相应权利，于法不悖，亦无不当。而井昌公司在峰湖投资竞得之后、法院裁定成交之前，连同增阅公司又与鑫意事务所签订《租金减免协议》，此时井昌公司虽然仍系涉案房屋权利人，但在明知上述司法拍卖结果且已出具《合同终止函》的情况下，又签订该《租金减免协议》，显然存在恶意。而对鑫意事务所而言，其长期拖欠房屋租金，《租金减免协议》虽未对涉案房屋的租金予以调整，但总体租金数额已作减免，显然鑫意事务所据此有获益的意图；同时，鑫意事务所作为涉案房屋的承租人，亦应已获悉涉案房屋进入司法拍卖程序的情况。综上所述，本院认定，井昌公司与鑫意事务所系恶意串通订立《租金减免协议》，损害峰湖投资的合法权益，该协议中涉及涉案房屋部分的内容应属无效。 上述《上海市房屋租赁合同》中涉及涉案房屋的部分解除后，鑫意事务所作为承租人负有返还房屋的义务，但鉴于峰湖投资已撤回该项诉讼请求，故本院对此暂不予处理。鑫意事务所在合同解除后，应督促涉案房屋的实际占有使用人及时返还房屋，但目前涉案房屋并未实际返还，且鑫意事务所仍向实际占有使用人收取租金，故鑫意事务所在实际履行其负有的返还房屋义务或该义务被免除(如发生实际占有使用人直接向峰湖投资返还房屋或实际占有使用人与峰湖投资直接缔结房屋租赁合同关系等情形时)之前，负有向峰湖投资支付占有使用费的义务。峰湖投资主张参照上述《上海市房屋租赁合同》约定的标准并自取得涉案房屋权利之日起支付占有使用费，并无不妥，本院予以支持。 针对峰湖投资要求鑫意事务所注销以涉案房屋为住所地的工商登记注册信息的主张，因属于行政管理的范畴，并非法院的主管范围，故本院对此不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下： 一、被告上海鑫意房产经纪事务所与第三人上海井昌国际贸易有限公司、上海增阅贸易有限公司于2018年9月7日签订的《租金减免协议》中涉及上海市普陀区陕西北路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋的内容无效； 二、被告上海鑫意房产经纪事务所应于本判决生效之日起十日内向原告宁波峰湖安信投资合伙企业(有限合伙)支付房屋占有使用费(按照每月人民币159,756元的标准，自2018年10月11日起计算至向原告宁波峰湖安信投资合伙企业(有限合伙)返还上海市普陀区陕西北路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋之日止)。 如未按本判决指定的期间履行付清金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费人民币8,489元，减半收取，计人民币4,244.5元，由被告上海鑫意房产经纪事务所与第三人上海井昌国际贸易有限公司各半负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审判员  于凯 二〇一九年六月十一日 书记员  朱颖 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。