江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0104民初7973号原告：南京市秦淮区盈嘉大厦业主委员会，住所地南京市秦淮区中山南路369号盈嘉大厦六A层01室。负责人：朱国祥，主任委员。被告：南京怡居物业管理有限公司，住所地南京市秦淮区中山南路369号601室。法定代表人：韩世芬,总经理。委托诉讼代理人：张明明，江苏苏源律师事务所律师。原告南京市秦淮区盈嘉大厦业主委员会（以下简称盈嘉大厦业委会）与被告南京怡居物业管理有限公司（以下简称怡居公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月7日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。本案诉讼过程中，因需以另案审理结果为依据，本院于2018年10月26日裁定中止诉讼，后恢复审理。原告盈嘉大厦业委会的负责人朱国祥，被告怡居公司的委托诉讼代理人张明明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盈嘉大厦业委会向本院提出诉讼请求：1、被告与原告从无物业服务合同，原告合法聘用物业企业后，被告在盈嘉大厦故意非法经营滞留，判令其撤离，并承担2018年7月1日以后在盈嘉大厦二楼南部（其办公用途自始与盈嘉大厦业主没有关系）滞留期间的占用租金，按月2万元计算至其撤离日止；2、按被告与李明丽租赁盈嘉大厦六A层合同约定，确认被告在2017年5月25日就已收到盈嘉大厦六A层半年租金15万元，按2018年6月被告向原告交还六A层日期，判令被告按与部分业主达成的4:6分成协议，应在收到租金15日内向原告支付六A层一年租金的百分之六十计18万元，附加2018年6月10日以后滞付的百分之六债务利息，至生效判决日止；3、2018年3月1日政府向原告颁发的备案证书明确授权：由原告决定盈嘉大厦共有部分的经营，并公布经营所得收益；原告已询问二楼北部的承租人，承租人已向李明丽（转租二房东）加价支付2018年3月1日以后的半年租金（年租金94万元，被告与李明丽的年租金73,3212元），判令被告向原告返还半年租金36.6606万元，附加百分之六债务利息至生效判决日止；4、2018年5月31日被告报名应聘、并向原告递交报名材料和竞聘保证金二万元，6月2日后因竞聘落选无事生非、质疑两个多月前无异议、已承认并接受4月27日业主大会解聘公示，以滥诉解聘决定书无效为由，拒不向已进驻盈嘉大厦的新物业交接，故意非法经营生乱，直接影响盈嘉大厦房价、租金下跌，判令被告向225户业主每户每月赔偿一百元，计25000元，至被告撤离盈嘉大厦之日止；5、本案诉讼费由被告承担。本案诉讼过程中，原告盈嘉大厦业委会明确其第1项诉讼请求为要求被告腾空并返还盈嘉大厦二楼南部办公用房，并撤回其第2、3、4项诉讼请求。事实和理由：2018年3月，原告与业主代表经多次与被告会议规劝，被告拒不改变对全体业主利益的鲸吞。2018年3月19日经业主大会讨论，作出更换被告决定，依法向街道物业办递交选聘决定报告并公示。街道物业办认为，盈嘉大厦业主虽与被告从无业务聘用合同，直接选聘物业，让被告没有纠错机会，还是先走解聘程序，再进行选聘。3月20日业委会经业主大会讨论解聘被告，3月22日公示，定于2018年4月5日至4月23日召开业主大会进行解聘被告投票，4月27日经街道物业办核实、业主实名手写投票统计，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主投票同意解聘被告。2018年4月27日对盈嘉大厦业主大会情况通告进行公示，公示七天后，原告向被告送交解聘决定书并公示。2018年6月2日多选二公开开标初选会议按选聘公告规定，对拒交标书的被告淘汰。6月14日业主大会选聘工作小组选聘投票工作开始，按街道物业办预定的6月26日结束业主大会选聘投票。业主大会的业主实名手写加房号的投票统计结果为：经专用部分占建筑总面积三分之二以上业主且总人数三分之二以上的业主投票选聘了新物业。业主大会授权原告与新物业签订物业服务合同，新物业按聘用合同已经进驻盈嘉大厦办公。被告以解聘决定书无效，将原告诉至法院为由，拒不向合法聘用的新物业办理物业交接。被告知晓以上所有情况，从未向原告提出过解聘程序的质疑，逾期四天递交报名材料和两万元应聘保证金，应当视同承认解聘和接受选聘。6月2日后被告因竞聘落选，7月1日后无事生非，质疑两个多月前无异议、已承认的业主大会截屏公示，以滥诉解聘决定书无效为由，拒不向已进驻盈嘉大厦的新物业交接，故意非法经营滞留盈嘉大厦二楼南部，被告在业主入住前就已改建、装修，其办公用途自始与盈嘉大厦业主没有关系。多名业主愿以25万元年租金承租盈嘉大厦二楼南部，原告已依法选聘新物业，被告应当承担2018年7月1日以后滞留盈嘉大厦二楼南部期间的占用租金。被告怡居公司辩称，1、原告无权提起本诉，根据物权法及物业管理条例的规定，业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会就事关业主重大利益的事项提起诉讼，应当通过业主大会进行表决，未经业主大会授权，业主委员会无权提起诉讼；2、原告的部分诉讼请求所涉的事项均已在本院审理当中，应当以前案的生效判决为依据，在前案尚未审结、尚无生效法律文书的情况下，本案应当中止审理，在前案做出生效判决后再恢复审理；3、原告做出解聘被告的决定也未经过业主大会的表决，系原告越权擅自做出决定，其决定无效，因此原告无权要求被告撤离，更无权要求滞留期间的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：盈嘉大厦建筑总面积16823.95平方米，其中二层原规划设计为自行车库，建筑面积925.8平方米，配套、共有及共用面积为2485.47平方米，全体业主建筑总面积为14337.58平方米。户数225户，1-6层商业办公权属29户，7-22层住宅有196户。怡居公司系盈嘉大厦前期物业公司，原公司名称为南京盈嘉物业管理有限公司，于2014年7月23日变更为现名称。2011年，盈嘉大厦165个业主将南京盈嘉恒升实业有限公司（以下简称盈嘉恒升公司）、怡居公司诉至本院，要求两被告立即返还业主所有的本市避难层，拆除占用大厦楼道的两处建筑、顶层建筑，并恢复原状、赔偿损失等。经审理，本院于2011年12月12日作出（2011）秦民初字第425号民事判决，认定：“依照有关法律规定，对全体业主共有部分，改建、重建建筑物及其附属设施应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。本案原告所诉称的盈嘉大厦原规划的二楼自行车库、6A避难层、楼梯的下楼洞、楼梯间及大厦的外墙面均属于全体业主的共有部分，被告在未依法经专有部分占建筑物总面积三分之二的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的情况下，擅自进行改造，侵犯了全体业主的合法权益，现业主要求其将擅自改造的建筑物拆除，并将其恢复原状，符合有关法律规定，且被告亦同意拆除，本院予以支持”，并判决：“一、被告南京盈嘉恒升实业有限公司将擅自改建的部分（包括盈嘉大厦二楼的办公用房、6A会所、楼梯的下楼洞的车库、楼梯间办公房及大厦的外墙面的“盈嘉地产”四个字）拆除，并恢复原状。二、驳回原告周杰等165人的其他诉讼请求。”后部分原告不服该判决，上诉至江苏省南京市中级人民法院。经审理，江苏省南京市中级人民法院于2012年9月25日作出（2012）宁民终字第811号民事判决，驳回上诉，维持原判。2014年5月14日，朱国祥、张宝琴（甲方）、怡居公司（乙方）、南京盈嘉恒升实业有限公司（丙方）签订《协议》，约定：因甲方系盈嘉大厦915室房屋所有权人，关于位于南京市秦淮区建造的楼顶违章建筑等使用事宜签订协议；为取得双赢结果，盈嘉大厦2层除原地产客服中心外（做为物业办公室）由业主或物业公司招投标出租（按最高竞价入选，但最低不得少于60万元/年并每年随市场情况递增）；甲方委托乙方为全体业主出租收益部分设立专项账户，并在出租款项到位15天内，由物业公司照表、业主代表签字后甲方发放（甲方收益计算公式如下），分配和发放情况接受全体业主审查；甲方收益款计算公式=甲方房屋产区面积除以盈嘉大厦总建筑面积，在剔除开票税后5：5比例分成的全体业主收益。各方此外另对盈嘉大厦6A层、顶层违章建筑物、物业管理等事项进行约定，并约定：鉴于甲方已就上述楼层使用事宜提起诉讼，且人民法院作出生效判决，甲方承诺在本协议签订后，放弃向人民法院要求对生效判决进行强制执行的权力，同时乙方协助业主近期成立业主委员会行使相应责任。除朱国祥、张宝琴外，还有多名业主签有类似协议。2015年7月27日，怡居公司与案外人南京市江宁区金可乐房产信息服务中心（以下简称金可乐服务中心）签订《房屋租赁合同》，约定怡居公司将盈嘉大厦二楼部分房屋出租给金可乐服务中心，建筑面积837平方米，租期自2015年8月1日起至2020年7月30日止，每平米日租金净得价为人民币2.4元。2017年7月7日，朱国祥将怡居公司诉至本院，请求判决确认其与怡居公司于2014年5月14日签订的《协议》无效。本院经审理，于2017年9月19日作出(2017)苏0104民初5967号民事判决，驳回原告朱国祥的诉讼请求。朱国祥不服一审判决，上诉至江苏省南京市中级人民法院。江苏省南京市中级人民法院经审理，于2018年4月8日作出（2017）苏01民终9979号民事判决，驳回上诉，维持原判。后朱国祥又向江苏省高级人民法院申请再审，亦被裁定驳回再审申请。2018年2月1日，盈嘉大厦业主制定盈嘉大厦业主大会议事规则，该规则里记载选聘和解聘物业服务企业或其他管理人等应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；本业主大会会议采用使用物业行政主管部门建立的业主议事电子平台、书面征求意见形式、盈嘉大厦业主微信群（是参与人数最多的群）；业主大会会议按照会议筹备、意见反馈、发布公告、会议召开、表决票送达、表决形式、表决票回收、公告业主大会会议情况、公告业主大会会议决议、资料归档召开；专有部门面积按照房地产登记部分颁发的房屋权属证明所记载的面积计算，建筑总面积按照前项的统计总和计算；业主的人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算，但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算，总人数按照前项的统计总和计算。2018年3月1日，盈嘉大厦成立盈嘉业委会，朱国祥为主任。2018年5月4日，盈嘉大厦业委会向怡居公司发出《解聘决定书》，载明：业委会经过法定程序，依照业主大会决议，向广大业主征询，就是否同意解聘怡居公司，业委会于2018年4月23日已统计每位业主亲笔书写的投票意见，就投票结果，发布盈嘉大厦业主大会情况通告已公示七天，现作出于2018年6月30日解聘怡居公司决定，本决定公示7日，如有异议，请与弓箭坊社区联系。后盈嘉大厦业委会重新选聘物业公司。2018年7月17日，怡居公司将盈嘉大厦业委会诉至本院，请求确认盈嘉大厦业委会于2018年5月4日作出的《解聘决定书》无效，本案遂中止审理。本院经审理，于2019年1月14日作出(2018)苏0104民初7199号民事判决，认为：“选聘和解聘物业服务企业或其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。关于原告提出被告解聘原告程序不合法的抗辩意见，本院认为，《江苏省物业管理条例》和《南京市住宅物业管理条例》并非效力性法律、法规，不影响被告解聘原告行为的性质，《议事规则》规定可以采取微信的形式进行召开业主大会，业主也通过发送图片形式表达意志，有别于传统的计票方式，故对于被告的该抗辩意见，本院不予采信。虽然部分图片业主截屏系原告起诉后再次发送给被告，但考虑到微信存储本身的特点以及小区业主大多出租给他人使用，且被告未提供证据证明图片并非业主的真实意思表示，故图片截屏能够反映业主真实的意思表示，401-407的产权人虽然并非谈者，但谈者在业主委员会成立时以401业主的身份担任副主任一职，其有权对钟山公证处是否同意解聘原告发表意见。经统计，业主同意解聘原告的面积、人数均超过总面积、总人数的二分之一，故被告解聘原告符合法律规定，故对于原告要求确认解聘决定书无效的诉讼请求，本院不予支持”，并判决驳回怡居公司的诉讼请求。该判决现已发生法律效力。2019年3月1日，盈嘉大厦业委会（甲方）、怡居公司（乙方）签订《物业管理项目移交协议》，约定根据(2018)苏0104民初7199号民事判决，经过秦淮区住建局、南京市秦淮区人民政府双塘办事处等相关政府部门协调，甲乙双方就盈嘉大厦小区物业管理交接事宜，根据法律法规的规定，达成协议，双方一致同意本协议签订之日后、十五日内完成本协议确定的盈嘉大厦小区的物业管理交接事项，乙方于2019年3月9日前向甲方移交物业管理权、物业管理资料、设备设施等。第六条另约定：乙方移交后，甲方应在物业管理用房内设立收费场所为其收费、退费工作提供方便。同日，盈嘉大厦业委会发布公告，表示业主大会延期至2019年3月15日召开。2019年3月12日，盈嘉大厦部分业委会委员及业主代表召开会议讨论关于驱离怡居公司二楼办公区域等事项。2019年3月15日至4月15日期间，盈嘉大厦业委会组织召开业主大会，通过现场及业主微信群中发放《业主大会表决票》，《业主大会表决票》的表决事项为：1、按本人真实意愿，自2018年3月1日始废止南京盈嘉恒升实业有限公司及南京怡居物业管理有限公司与本人签订的关于盈嘉大厦业主共有的二层、六A层的相关协议。2、业委会代表本人追偿自2018年3月1日南京市秦淮区盈嘉大厦业主委员会成立之日始所产生的相关收益（按政府备案证书规定，南京盈嘉恒升实业有限公司及南京怡居物业管理有限公司与部分业主签订的无时间限期、处分盈嘉大厦业主共有的二层、六A层协议应同时自动废止）。3、本人委托业委会追讨自盈嘉大厦交付以来南京盈嘉恒升实业有限公司、南京怡居物业管理有限公司对业主的权益侵占（二楼长期无偿占用办公、六A出租分成等）。4、委托业委会处分盈嘉大厦公共区域的业主共有物权收益的相关事宜。投票意见为“同意”、“弃权”、“否决”三项。部分业主以现场填写或通过微信发送表决票的方式进行投票。2019年4月30日，江苏省南京市石城公证处对朱国祥携带手机中微信的“盈嘉业主公益群”的群成员页面、部分聊天记录及朱国祥与他人的部分聊天记录进行查看、截屏，并于2019年5月9日出具（2019）宁石证经内字第1769号公证书。经统计，盈嘉大厦共有182户业主对《业主大会表决票》投票“同意”，其中现场投票106人，通过微信投票76人，总面积为12751.84平方米。对此怡居公司认为，因其已不再提供服务且盈嘉大厦业委会阻挠，其无法对投票业主户数及面积进行复核，但《业主大会表决票》中表决事项违法，且未涉及本案诉讼事项，未授权盈嘉大厦业委会可以提起诉讼，业主大会亦未形成最终决议，故盈嘉大厦业委会不享有诉权；同时怡居公司系在盈嘉恒升公司进行装修改造并且投入设施的情况下，根据与业主签订的《协议》而享有案涉房屋的使用权，在《协议》有效且未被解除的情况下，盈嘉大厦业委会无权要求返还案涉房屋或支付租金。关于怡居公司占有二楼作为物业办公用房的面积，盈嘉大厦业委会认为有200多平方米，怡居公司则认为二层总建筑面积925.8平方米扣除出租给南京市江宁区金可乐房产信息服务中心的837平方米后，剩余面积88.8平方米即为其使用面积。盈嘉大厦业委会对此不予认可，但同意使用费按此面积计算。双方均不要求对面积进行测绘。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十二条规定，业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。怡居公司占有并作为办公使用的盈嘉大厦二楼案涉房屋为盈嘉大厦全体业主共有，盈嘉大厦业委会要求怡居公司返还案涉房屋并支付占有使用费，属于对共有和共同管理权利的其他重大事项，应征得前述法定面积及人数的业主同意。怡居公司认为表决事项未涉及诉请事项且未授权提取诉讼，对此本院认为，《业主大会表决票》第3项表决事项包括追讨怡居公司无偿占有二楼办公的权益侵占事项，已涵盖盈嘉大厦业委会本次诉请事项，同时，提起诉讼系追讨的形式之一，亦无需再行明确。经统计，对于第3项表决事项表决同意的业主面积、人数均已超过盈嘉大厦总面积、总人数的二分之一，故盈嘉大厦业委会的要求怡居公司返还案涉房屋并支付占有使用费的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。怡居公司主张其占有案涉房屋的依据为其与部分业主签订的《协议》，但《协议》亦明确案涉房屋作为物业办公室，现怡居公司已非盈嘉大厦的物业管理公司，其继续占有案涉房屋已丧失依据，故本院对其抗辩意见不予采信。关于盈嘉大厦业委会主张怡居公司支付案涉房屋的占有使用费，本院认为，因双方此前就物业选聘存在争议，后于2019年3月1日签订《物业管理项目移交协议》，确定于2019年3月9日前办理各事项移交手续，故占有使用费自2019年3月9日起算为宜。对于计算标准，本院酌定参照怡居公司与金可乐服务中心所签租赁合同的租金标准，即每日213.12元（2.4元/平方米/日×88.8平方米）。关于盈嘉大厦业委会要求腾空案涉房屋，因案涉房屋存在改建情况，而（2011）秦民初字第425号、（2012）宁民终字第811号民事判决已就拆除案涉房屋改建部分予以处理，故本案中不再处理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告南京怡居物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起二十日内将其占有南京市秦淮区中山南路369号盈嘉大厦二层作为办公用房的房屋返还原告南京市秦淮区盈嘉大厦业主委员会，并支付占有使用费（占有使用费按213.12元/日为标准，自2019年3月9日起计算至被告南京怡居物业管理有限公司实际返还案涉房屋之日止）；二、驳回原告南京市秦淮区盈嘉大厦业主委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费360元，保全费2520元，合计2880元，由原告盈嘉大厦业委会负担2332元，被告怡居公司负担548元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  黄子辰人民陪审员  丁晓伟人民陪审员  陆道维二〇一九年六月二十一日书 记 员  窦丹丹