广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0103民初7661号原告：徐小敏，女，汉族，1962年12月11日出生，住广东省增城市。原告：叶景生，男，汉族，1999年7月16日出生，住广东省增城市。两原告共同委托诉讼代理人：李耀华、张耀洲，均系广东南方福瑞德律师事务所律师。被告：平康（广州）养老产业开发有限公司，住所地：广州市荔湾区文昌南路88号D10店铺。法定代表人：张继发。被告：斜阳里养老产业投资有限公司，住所地：深圳市龙华区龙华街道景华东区49栋正点商务104室。法定代表人：黄国伟。委托诉讼代理人：徐兆明，广东五羊律师事务所律师。被告：杨少辉，男，1970年6月2日出生，汉族，住广东省深圳市福田区红荔村5栋。被告：黄国伟，男，1986年3月12日出生，汉族，住广州市荔湾区大塘正街7号。委托诉讼代理人：梁月嫦，女，系黄国伟母亲，1954年5月12日出生，联系地址。被告：张继发，男，1989年7月17日出生，汉族，住广州市荔湾区西华路566号。被告：谢绍江，男，1973年4月16日生,汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：许少君、陈艳华，均系广东法穗律师事务所律师。被告：邓跃文，男，1968年10月30日出生，汉族，住广州市海珠区前进路42号111房.第三人：湛伟坚，男，汉族，1986年1月13日出生，住广州市增城区。原告徐小敏、叶景生诉被告平康（广州）养老产业开发有限公司（以下简称：平康公司）、斜阳里养老产业投资有限公司（以下简称：斜阳里公司）、杨少辉、黄国伟、张继发、谢绍江、邓跃文、第三人湛伟坚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案受理后，案件由简易程序转为普通程序公开开庭进行了审理。原告徐小敏及委托代理人李耀华、张耀洲，被告平康公司的法定代表人张继发，被告斜阳里公司的委托代理人徐兆明，被告黄国伟的委托代理人梁月嫦、被告张继发，被告谢绍江的委托代理人许少君、陈艳华到庭参加诉讼。被告杨少辉、邓跃文，第三人湛伟坚经本院合法传唤，无正当理由没有到庭应诉。本案现已审理终结。原告徐小敏、叶景生诉称：2017年7月27日，原告与被告平康公司就位于广州市荔湾区文昌南路88号D55铺的不动产（以下简称涉案不动产）签订《不动产认购书》，同时按照被告平康公司的要求，两原告与广州大牌信息技术咨询服务有限公司签订了《“云康居”成交确认书》。签署了《不动产认购书》与《“云康居”成交确认书》后，原告立即向被告斜阳里公司支付定金人民币4万元。2017年12月2日原告与被告平康公司签订《不动产买卖合同》（合同编号：YP0055）、《补充协议》，约定：“原告以334723元的价格购买位于广州市荔湾区文昌南路88号D55铺等，同日，被告平康公司还与原告签订了《不动产工程施工委托合同》、《不动产委托经营管理合同》、《财富星合同书》。合同签订后，原告根据被告平康公司的指示向被告斜阳里公司支付楼款。于2017年7月30日支付首期楼款60000元,于2017年8月13日支付楼款82340元、团购服务费10万元、税费及手续费11119元；于2017年10月6日支付楼款32383元，于2017年11月25日支付尾款12万元。但是，被告平康公司并未按照合同的约定向原告交付房屋及为原告办理产权过户登记手续，经原告多次催告，至今未交付及办理，且签订的《不动产工程施工委托合同》、《不动产委托经营管理合同》及《财富星合同书》中约定的义务被告平康公司均未履行。鉴于被告平康公司的严重违约行为，原告对被告平康公司的履约能力开始有所怀疑，于是到房管局查册方知涉案房屋的产权人为被告谢绍江而非被告平康公司，且涉案不动产已于2018年7月16日办理了抵押登记，抵押权人为第三人。同时需要说明的是：与原告类似或者相同的购房者人数众多，大概一百多户，其中有部分办理了不动产产权过户登记，大部分没有办理；因被告人去楼空，以梁小玲为代表的购买者以被告斜阳里公司、平康（广州）养老产业开发有限公司涉嫌诈骗向广州市荔湾区公安分局申请立案调查，原告亦向荔湾公安分局提交了立案申请。2018年7月19日，广州市荔湾区公安分局出具《不予立案通知书》（穗公荔不字[2018]00040号），并当面阐明不予立案的理由是产权人被告谢绍江与被告平康公司之间就涉案不动产的买卖存在委托关系，不构成涉嫌诈骗罪的立案条件。综上所述，原告与被告平康公司签订的《不动产买卖合同》、《补充协议》、《不动产工程施工委托合同》、《财富星合同书》、《不动产委托经营管理合同》是双方的真实意思表示，合同合法有效，双方应依照合同的约定履行义务，现被告平康公司拒不履行交付涉案不动产及为原告办理产权过户登记手续的行为严重损害了原告的合法权利，原告有权要求涂销抵押、办理涉案不动产过户登记手续并依照合同的约定向原告支付违约金。另首先，被告平康公司在2018年2月5日进行了股东变更登记，股东由被告斜阳里公司、被告杨少辉变更为被告黄国伟、被告张继发，变更前后股东均未履行足额出资义务，根据相关法律规定，被告斜阳里公司、被告杨少辉、被告黄国伟、被告张继发应在未足额出资的范围内承担责任；其次，被告谢绍江作为涉案不动产的实际产权人授权被告斜阳里公司销售涉案不动产，应与被告斜阳里公司对涉案不动产的买卖合同承担连带责任；再次，被告平康公司和被告斜阳里公司存在相同股东，且存在业务混同、财产混同的情形；最后，原告与广州大牌信息技术咨询服务有限公司签订的《“云康居”成交确认书》中约定的团购信息服务费实质为购房款，即广州大牌信息技术咨询服务有限公司亦是该涉案不动产买卖合同的履约方，且广州大牌信息咨询服务有限公司已注销，被告邓跃文是该公司的股东且未足额履行出资义务。所以七被告应对涉案不动产买卖合同承担连带责任。特诉至法院请求依法判令：1、被告平康公司、被告谢绍江、第三人湛伟坚为原告办理位于广州市荔湾区文昌南路88号D55铺的产权过户登记；2、被告平康公司、被告谢绍江向原告交付位于广州市荔湾区文昌南路88号D55铺的不动产；3、被告平康公司、被告斜阳里公司、被告谢绍江连带向原告支付逾期过户的违约金（违约金以已付楼款334723元为基数，按照每日千分之三的标准从2018年3月8日计至实际过户之日止，以已付楼款为限）。4、被告杨少辉、被告黄国伟、被告张继发、被告邓跃文在未足额出资的范围内对第3项诉讼请求承担连带责任。5、本案诉讼费由七被告承担。被告平康公司答辩称：我是平康公司的法人张继发，但是我对公司与原告签订买卖合同不知情。我是2018年2月才担任平康公司的法人，之前与平康公司没有任何关系。我担任法人后也没有向原来的法人或相关人员了解买卖合同的情况。我也找不到平康公司的股东，也没有联系方式。我只见过黄国伟。对于原告关于平康公司的诉请，我不知道如何回应。被告斜阳里公司答辩称：1、对原告的诉请及第三项诉请，我方不同意连带向原告支付逾期交付的违约金，如果法庭认为被告二需要承担责任，我方认为违约金过高，需要调整为中国银行同期贷款利率。2、对于原告与平康公司的买卖，我方是知情的。平康公司与斜阳里公司是两个独立的公司，在企业法人层面没有关联，在2018年2月两公司没有法人变更之前，两公司的法人都是杨少辉，涉案商铺的业主是谢绍江，他与杨少辉个人之间有经济往来，他欠了杨少辉的钱，双方同意由平康公司来代理买卖三楼的铺位，所得售楼款用来折抵谢绍江的债务，小业主购买房屋以后再委托平康公司进行居家养老的经营。由于整个项目都是平康公司与斜阳里公司做销售的活动，所以原告的购房款打入斜阳里的账户当中。由于平康公司与斜阳里公司的法人都是杨少辉，杨少辉出于管理的需要，把小业主的钱有的划入平康公司的账户，有的划入斜阳里公司的账户，另外，四楼的业主是黄丽容，四楼的小业主的合同大部分跟斜阳里公司签订的，楼款也是支付给斜阳里公司的。被告黄国伟答辩称：黄国伟于2018年2月经程志豪介绍，把身份证提供给被告斜阳里公司做代名法人代表。由于黄国伟当时无工作收入，便听从他人教唆，把身份证租赁出去。他们答应每月支付本人1500元的租赁费，黄国伟当时并不了解租赁身份证用于做公司法人代表导致如此严重的后果。2018年2月5日上午，与介绍人程志豪去工商局办理变更手续，黄国伟什么都不懂，只按介绍人的要求在需要的地方签名，办理后，中介人把所有存根取走。对于此后发生任何事情，黄国伟完全不知情，更不知该公司此后涉及多宗房屋买卖纠纷案件。黄国伟只提供身份证给斜阳里公司做法人代表，对于此次涉及的多宗房屋买卖合同纠纷，均与黄国伟本人无关。综上所述，黄国伟恳求法院依法驳回此次诉求。原告的合同是黄国伟作为法人代表之前的事，与黄国伟无关。黄国伟也没有参与被告斜阳里公司的营运。被告张继发答辩称：我在2018年2月做了平康公司的法人代表后成了公司的股东，但我入股时没有出资。当时是一个中介公司带我和黄国伟一起去办理平康公司和斜阳里公司法人代表变更和股东变更手续。我不同意承担原告诉请4的民事责任。平康公司的任何交易我都不知情，所以我不应该承担法律责任。被告谢绍江答辩称：不同意原告的诉讼请求，请求依法予以驳回。谢绍江和被告平康公司、被告斜阳里公司并没有任何法律关系，谢绍江本身就不是适格的被告。被告平康公司无权就涉案商铺作出任何处分行为。原告与被告平康公司签订不动产认购书本身就存在着重大的过错，其没有审查被告平康公司是否具有业主资格，没有审查涉案房屋权属登记人，其应就认购书履行不能承担相应的法律责任，而且该认购书的效力并不及于谢绍江。根据认购书的第六条、第七条，因甲方原因，也就是说因被告平康公司原因，导致不能办理产权登记，公司承担全部责任。被告斜阳里公司主张谢绍江与杨少辉之间有借贷关系，该主张不属实。斜阳里公司没有提供相应证据。被告杨少辉、邓跃文没有到庭答辩和举证。第三人湛伟坚没有到庭答辩和举证。经审理查明：2018年5月25日被告谢绍江取得广州市荔湾区文昌南路88号D55铺产权登记。2018年7月16日被告谢绍江与第三人湛伟坚办理上述商铺的抵押登记。2017年7月27日原告向被告平康公司签订《不动产认购书》,约定原告向被告平康公司购买涉案商铺，价格为352340元。同时按照被告平康公司的要求，原告与广州大牌信息技术咨询服务有限公司签订了《“云康居”成交确认书》。后，原告支付购买广州市荔湾区文昌南路88号D55定金40000元。2017年12月2日原告（乙方、买受人）与被告平康公司（甲方、出卖人）签订编号：YP0055《不动产买卖合同》及《补充协议》，《不动产买卖合同》约定：甲方将广州市荔湾区文昌南路88号D55铺（建筑面积为9.87平方米、套内建筑面积为6.67平方米）不动产以334723元出售给乙方。乙方分次向甲方支付楼款及预收代缴税费手续费11119元。甲方应当在2018年2月1日前且甲方收齐合同全部楼款及预收代缴税费、手续费等后3个工作日内（两者以时间居后者为准）书面通知乙方办理交付手续，并签署该不动产交接单，将该不动产交付给乙方。甲方延期交付的，合同继续，甲方自逾期之日起按天按乙方已支付楼款金额的千分之三计算违约金，直至交付为止。甲方应当在2018年2月1日前且甲方收齐合同全部楼款及预收代缴税费、手续费等后20个工作日内，完成办理该不动产交易过户手续。如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得《不动产权证》，合同继续，甲方自逾期之日起按天按乙方已支付楼款金额的千分之三计算违约金，直至交易过户为止。甲方保证该不动产没有产权纠纷和债权债务纠纷，因甲方原因，造成该不动产不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任。《补充协议》约定：该不动产折扣总价变更为334723元，乙方已支付首期楼款（含定金）182340元给甲方，剩余楼款152383元乙方承诺分二期支付给甲方。第一期32383元乙方需在2017年10月6日支付；第二期120000元乙方需在2017年11月30日前支付。原告根据被告平康公司的指示向被告斜阳里公司支付楼款，被告平康公司出具了收款收据。2017年7月30日，原告支付首期购房款60000元；2017年8月13日，原告支付楼款82340元，同日向广州大牌信息咨询服务有限公司支付云康居D55团购服务费10万元及税费11119元。2017年10月6日原告楼款32383元万元。2017年11月25日，原告向被告平康公司支付尾款120000元。2018年2月5日，被告平康公司法定代表人由被告杨少辉变更为被告张继发；被告斜阳里公司法定代表人由被告杨少辉变更为被告黄国伟。2018年4月28日广州大牌信息技术咨询服务有限公司（自然人被告邓跃文独资）向工商行政管理部门注销该企业工商登记。2018年7月16日被告谢绍江与案外人湛伟坚办理广州市荔湾区文昌南路88号D55铺不动产抵押登记，权利人为案外人湛伟坚。在庭审中，原告还提供与被告平康公司就有关商铺约定的《不动产工程施工委托合同》、《不动产委托经营管理合同》、《财富星合同书》，但被告平康公司未在上述合同上盖章。庭审中，鉴于涉案商铺存在抵押，经当庭向原告释明合同继续履行存在障碍，征询其是否变更诉讼请求，原告明确表示不变更诉讼请求。本院认为：原告与被告平康公司签订的《不动产买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，各方当事人均应按照合同约定履行义务。由于涉案商铺属于被告谢绍江所有，而在原告与被告平康公司签订《不动产买卖合同》后，被告谢绍江已另行将涉案商铺再抵押给第三人湛伟坚，涉案商铺存在过户的法律障碍，合同目的无法实现，故原告与被告平康公司签订的《不动产买卖合同》事实上已不能履行。由于原告要求将涉案商铺过户、交付给原告及承担逾期过户违约责任的诉请均是要求被告继续履行《不动产买卖合同》，经本院释明，原告仍坚持其诉讼请求不变更。根据《中国人民共和国合同法》第一百一十条的规定，原告的全部诉讼请求均缺乏法律依据。因此，本院均不予支持，依法予以全部驳回。鉴于上述事实，原告要求调查取证广州市荔湾区公安局对谢绍江就涉案商铺纠纷所作的询问笔录及谢绍江向公安机关提交的相关资料（包括但不限于委托授权、收取房款的银行转账明细等），本院不予接纳。被告杨少辉、邓跃文、第三人湛伟坚经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭，本院依法作出缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告徐小敏、叶景生的全部诉讼请求。本案受理费4676元，由原告徐小敏、叶景生负担。如不服本判决，原、被告、第三人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  马文洁人民陪审员  姚冬湖人民陪审员  李文姬二〇一九年六月二十七日书 记 员  李 婷黄嘉琪