广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3929号上诉人（原审原告,反诉被告）：佛山市创客空间管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区****以北、**号商业楼，统一社会信用代码914***********412C。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：张雪芳，广东广信君达事务所律师。委托诉讼代理人：黄喻诚，广东广信君达事务所实习律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：广东省佛山市禅城区*****河宕股份合作经济联合社，住所地广东省佛山市禅城区**********，组织机构代码**-1。负责人：苏文溢。被上诉人（原审被告，反诉原告）：广东省佛山市禅城区**********股份合作经济社，住所地广东省佛山市禅城区**********，组织机构代码**0。负责人：简荣。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：崔建珍，广东金腾律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘正超，广东循理律师事务所律师。上诉人佛山市创客空间管理有限公司（以下简称创客公司）因与被上诉人广东省佛山市禅城区*****河宕股份合作经济联合社（以下简称河宕股份社）、广东省佛山市禅城区**********股份合作经济社（以下简称下北股份社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城人民法院（2017）粤0604民初13715号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人创客公司上诉请求：撤销原审判决第二、第三、第四、第五项，改判支持创客公司的诉讼请求。具体如下：1.保留判令河宕股份社、下北股份社向创客公司返还租赁保证金的判决，改判河宕股份社、下北股份社向创客公司支付租赁保证金的利息（以765468元为本金，从受理本诉之日2017年9月22日起按中国人民银行同期贷款利率计至河宕股份社、下北股份社实际清偿完毕之日止）；2.判令河宕股份社、下北股份社向创客公司赔偿装饰装修损失1157761.71元；3.判令以20元/平方米的标准计算商业一、商业二的房屋占有使用费；4.驳回河宕股份社、下北股份社的所有反诉请求；5.判令河宕股份社、下北股份社承担本案一审、二审诉讼费用、评估费用。事实和理由：一、合同无效系自始无效，河宕股份社、下北股份社向创客公司返还租赁保证金的义务自始存在，河宕股份社、下北股份社应从自法院受理本诉案件之日即2017年9月22日起向创客公司支付租赁保证金的利息。根据合同法第五十六条、第五十八条的规定，无效的合同或被撤销的合同自始没有法律约束力，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。河宕股份社、下北股份社是基于两份《租赁协议书》而取得创客公司支付的租赁保证金合计765468元，根据上述法律法规，由于两份《租赁协议书》自始无效，因此河宕股份社、下北股份社向创客公司返还租赁保证金的义务自始存在，而非从原审判决生效之日开始起算。创客公司诉请从自法院受理本诉案件之日2017年9月22日起支付租赁保证金的利息应当得到支持。二、关于装饰装修损失。（一）根据评估报告可知，商业一、商业二装饰装修物的价值为1157761.71元。1.原审判决认定装饰装修物的损失应减去未形成附合的装饰装修价值70599.78元属认定事实错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，出租人不同意利用的，可由承租人拆除。但是，创客公司自2015年12月31日已无法继续使用该等可移除物品，即使创客公司目前拆除该等物品进行二次使用，2015年12月31日至今已经产生了三年的折旧，该等物品折旧后的残值损失不应该仅由创客公司一方承担，应当纳入装饰装修物损失的范围。2.原审判决认定装饰装修物中固定式防护桩仅认定为3支属认定事实错误。根据创客公司提供的证据，创客公司聘请施工单位进行停车场围蔽及车位锁工程，其中包括活动式防护桩2根、固定式防护桩7根、铁链90米、U型手动车位锁16个，该等装饰装修物的残值损失合计4275元，应当纳入装饰装修物损失的范围。3.原审判决认定评估报告中的标志性建筑物模型、实景设计效果图不属于河宕股份社、下北股份社的赔偿范围属认定事实错误。评估报告中的标志性建筑物模型、实景设计效果图是创客公司为装修商业一、商业二形成装饰装修物而支出的成本，与装饰装修物密不可分，评估报告认定该等物品的残值损失合计13680元，应当纳入装饰装修物损失的范围。综上，商业一、商业二装饰装修物的残值损失应按1157761.71元的标准计算。（二）河宕股份社、下北股份社存在恶意过错的行为，应承担装饰装修物损失的100%。1.河宕股份社、下北股份社存向创客公司提供的关于商业一、商业二已通过首次消防竣工验收的《受理凭证》是伪造的，存在故意欺诈的恶意。2.河宕股份社、下北股份社明知商业一、商业二未取得建设工程规划许可证，但为证实涉案物业可出租使用，租赁合同是合法有效的，向创客公司提供了街道的场地使用证明、禅城区政府工作会议纪要、令创客公司信服租赁合同的有效性。河宕股份社、下北股份社通过政府公开平台进行招标的方式将商业一、商业二出租给创客公司，但实际上《租赁协议书》是无效的，《受理凭证》也是虚假的，创客公司根本无法通过二次消防。3.创客公司一直积极与河宕股份社、下北股份社协商租金事宜，并无恶意拖欠租金，在协商过程中，河宕股份社、下北股份社保证可以办理通过二次消防验收，可见河宕股份社、下北股份社存在恶意的过错，河宕股份社、下北股份社是合同无效的过错方。根据合同法的相关规定，河宕股份社、下北股份社应赔偿创客公司因此遭受的所有损失，并承担涉案租赁物的评估费用。三、关于房屋占用费的标准。在河宕股份社、下北股份社恶意欺诈的情况下，创客公司以35元/平方米的价格承租商业一，以36.5元/平方米的价格承租商业二。为了更好地提升物业的档次，创客公司不惜投入巨大资金用以装修物业及购买高档设备，组建专业的管理运营团队，并投入了数百万元对商业一、商业二进行全面升级改造。在此情况下，河宕股份社、下北股份社以低一倍的价格标准（20元/平方米）将位于商业一、商业二隔壁的商业三建筑楼出租给第三人石先国。根据民法通则第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”的规定，当事人在民事活动中应以社会正义、公平的观念指导自己的行为、平衡各方的利益，遵循公平原则确定各方的权利和义务，也不履行任何不公平的义务，权利与义务应当一致。商业一、商业二及商业三处于同一地段，地理位置商业环境相同，均为河宕股份社、下北股份社对外出租的物业，但是租金的价格相差悬殊，河宕股份社、下北股份社的行为无疑违反了市场经营法则，显失公平，不符合民法通则关于公平原则的规定。为了保证公平公正的市场经营原则，即使创客公司需要向河宕股份社、下北股份社支付房屋占用费，应当参照同一时间同一地段的租金标准计算。另外，双方对租金的标准有争议，但不是涉案合同无效的主要原因，合同无效是因为河宕股份社、下北股份社没有取得规划许可证和第一次消防许可证，责任应由河宕股份社、下北股份社承担。涉案商业二从2016年1月1日起由河宕股份社、下北股份社收回并按22元/平方米出租给中迈集团，涉案商业三的租金为20元/平方米，涉案物业的租金已经发生变更，原审法院以原来约定的租金计算场地占用费违反民法通则的公平原则。河宕股份社、下北股份社辩称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二、根据合同的约定，创客公司逾期支付租金，河宕股份社、下北股份社有权没收保证金，创客公司拒不支付租金导致涉案商铺被河宕股份社、下北股份社收回，河宕股份社、下北股份社有权没收保证金，即使涉案合同被判决无效，在判决生效之前，河宕股份社、下北股份社无须返还保证金，原审判决对此认定错误。三、关于装饰装修的损失。根据合同可知河宕股份社、下北股份社在创客公司承租之前已经充分披露了租赁物的全部信息，且双方约定即使合同被确认无效，创客公司不得向河宕股份社、下北股份社要求任何赔偿，这是关于纠纷如何处理的独立约定，应与租赁合同其他条款相互独立，是有效条款，故创客公司无权要求作出任何赔偿。双方争议的租赁标准、消防等问题对创客公司的经营没有产生任何影响，且河宕股份社、下北股份社已经明确告知没有报建，故河宕股份社、下北股份社没有任何隐瞒欺诈行为，原审判决中将鉴定报告中未形成附合的装修装饰纳入赔偿范围也符合司法解释规定，故原审判决河宕股份社、下北股份社承担30%的损失已经兼顾公平原则，按照合同约定河宕股份社、下北股份社无需承担任何赔偿责任。四、合同虽然无效，但占有使用费仍按合同约定的标准计算，原审判决符合法律规定，且租金的涨跌是商业风险，创客公司作为经营主体在签订合同前应充分了解该商业风险，未经河宕股份社、下北股份社同意，创客公司无权要求降低租金标准，创客公司的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。创客公司向原审法院提出诉讼请求：一、确认创客公司与河宕股份社于2015年9月18日签署的关于承租商业一、商业二的两份租赁协议书为无效合同；二、河宕股份社、下北股份社向创客公司返还商业一租金人民币105840元，商业一租赁保证金人民币105840元，商业二租金人民币659628元，商业二租赁保证金人民币659628元，合计人民币1530936元；三、河宕股份社、下北股份社赔偿创客公司装修工程费用人民币762759.5元、采购设备费用人民币481588.5元、宣传推广费用人民币73402元、管理费用人民币536765.72元，其他日常费用人民币517343.42元，其他应付费用人民币88640.5元，合计人民币2460499.64元；上述第二项、第三项诉讼请求标的合计人民币3991435.64元；四、河宕股份社、下北股份社以3991435.64元为本金，从法院受理本案之日（即2017年9月22日）起中国人民银行同期贷款利率向创客公司支付逾期付款违约金，违约金为56098.81元，违约金的计算方式：3991435.64×4.75%÷365天×108天=56098.81元。（暂计至2018年1月11日，2018年1月12日至所欠费用付清之日的逾期违约金另计）；五、河宕股份社、下北股份社承担本案的诉讼费用、评估费用。以上标的暂计为人民币4047534.45元。河宕股份社、下北股份社向原审法院提出反诉请求：一、创客公司向河宕股份社、下北股份社清偿租金765468元，及自2015年10月1日起至清偿之日止的违约金（暂计至2017年10月16日，违约金为571039.28元）；二、本案诉讼费用由创客公司承担。原审法院认定事实：涉案商业一、商业二商业楼所在土地的土地使用权人是河宕股份社、下北股份社下北股份社。2014年10月29日，佛山市禅城区*****************发布《石湾镇街道河宕下北村季华四路侧商业一、商业二出租项目公开竞投文件》，标注发包单位：禅城区石湾镇街道河宕村下北股份合作经济社。2014年12月5日，河宕股份社（甲方、出租方）与案外人周艳（乙方、承租方）签订《租赁协议书》，约定甲方出租商业一予乙方。2015年5月29日，创客公司向下北股份社缴纳商业二保证金659628元。2015年9月18日，河宕股份社（甲方、出租方）与创客公司（乙方、承租方）签订《租赁协议书》（以下简称“涉案合同一”），约定甲方出租商业一予乙方，总建筑面积1008平方米，租赁期限为15年，即从2015年7月1日至2030年6月30日止。租金明细表载明：2015年7月1日至2016年6月30日，租金423360元。2015年9月18日，河宕股份社（甲方、出租方）与创客公司（乙方、承租方）签订《租赁协议书》（以下简称“涉案合同二”），约定甲方出租商业二予乙方。总建筑面积6024平方米，租赁期限为15年，即从2015年7月1日至2030年6月30日止。其中第十条特别约定：甲方已明确告知乙方：本协议约定的租赁物属政府季华路改造时征用上北村土地及物业同意我村退后重建，已上报镇街，未办理报建、环保审批验收手续，已办理首次消防验收证明，乙方已充分了解上述情况并同意承租。在甲方无违约情形而乙方要求提前终止合同或甲方无违约情形而乙方向法院要求确认本合同无效或因乙方违约导致合同提前终止或被法院判决为无效的，则乙方对租赁物的装修、装饰、对租赁物增设、添加的设备、设施，对租赁物及其附属设施，设备的新建、改建等归甲方所有，乙方不得以任何理由要求甲方予以赔偿。租金明细表载明：2015年7月1日至2016年6月30日，租金2638512元。2015年11月16日，创客公司向下北股份社出具《调整租金申请》，请求将商业一、商业二租金标准调整为商业三物业同等水平执行，并从2015年11月1日执行。2015年12月28日，创客公司向下北股份社出具《调整租金申请》，请求将商业一、商业二租金适当调为28元/平方，并从2015年11月1日执行。2015年12月9日，河宕股份社出具《律师函》，要求创客公司支付2015年10月至12月的租金，否则将解除上述两份《租赁协议书》，收回涉案商业一、商业二商业楼。2016年1月14日，河宕股份社出具《解除租赁合同通知书》，决定从2016年1月1日起终止租赁协议并收回物业。2016年1月20日，创客公司向下北股份社出具《关于下北村商业一、二租赁合同租金过高问题处理的函》，请求下北股份社能从2015年11月1日开始将创客公司与该社2015年7月11日签订的租赁合同租金标准参照目前市场水平调整为23元/平方执行。2017年3月10日，案外人周艳、张某1、广州市金脉物业管理有限公司（以下简称“金脉公司”）、许廷出具确认函，确认周艳按上述2014年12月5日其与河宕股份社签订的《租赁协议书》约定向河宕股份社预付了三个月租金105840元及租赁保证金105840元，此后周艳将承租商业一的相关权利义务均转移给了金脉公司。同日，创客公司、金脉公司出具确认函，确认金脉公司同意将从周艳处受让的关于承租商业一的所有权利义务均转移给创客公司。金脉公司享有对河宕股份社预付了三个105840元及租赁保证金105840元的债权债务关系也转移给创客公司。2018年7月12日，佛山市智择价格事务所有限公司出具《价格评估报告书》，评估结论为：在评估基准日（2015年12月31日）评估标的商业一、商业二房屋装饰装修物的价值为1157761.71元。其中《停车场围蔽及车位锁工程评估明细表》（附表三）列明，固定式防护桩重置单价是137.5元/根，成新率是90%，评估价值合计4275元。其中《标志性建筑物模型、实景设计效果图评估明细表》（附表四）列明，标志性建筑物模型3个、实景设计效果图2张，评估价值合计13680元。其中《配套设备评估明细表》（附表七）列明评估价值合计为467180.46元，（序号1）199800元，（序号2）170640元，（序号8）21600元，（序号15）360元，（序号17）2592元，（序号21）1588.68元。该司在复函中称，现场勘察发现固定式防护桩有3支。附表七序号3-21项的第3-7、9-14、16、18-20未与建筑物形成附合，属于可移动物品；第8、15、17、21与建筑物形成附合，属于不可移动物品。创客公司支出评估费10000元。另查明一，庭审中，河宕股份社、下北股份社委托诉讼代理人陈述2015年12月31日晚上，一号、二号楼都是同一天锁门。创客公司委托诉讼代理人陈述确实没有交2015年10月到12月的租金。涉案一号楼、二号楼两栋楼的正式交付是在2015年7月，我们在几个月前进行设计装修的。我们在14年的11月就已经确定中标了，所以我们在15年初就开始派工作人员到现场工作，请设计师和装修工人进场，所以装修合同和购买材料，亮化工程都是提前进行的，都是提前作装修设计。10月到12月没有交租金的原因是因为河宕股份社、下北股份社将商业三在2015年10月底以20元一方租给案外人石先国，与我们的租金差距太大，他们可以很低价格对外进行招租，对于我们作为经营者是极其不公平公正的，因此我们在10月以后一直在向村里协商合理降低相应租金，因此不是我们故意不交租，村委还把我们的所有设备锁在里面。另查明二，佛山市禅城区发展规划和统计局向原审法院出具的复函称，商业一、商业二为禅城区石湾镇街道河宕下北村河北大街25号南侧、季华四路北面兴建的A、B（自编号）两座建筑物，该建筑物未办理有关规划审批手续。该局已于2014年7月对该涉嫌违法建设行为向行政执法部门作出规划意见。而据复函附件所示，商业一、商业二的建设行为未取得建设工程规划许可、也未取得规划主管部门对于建设工程设计方案的审查意见。该建设行为属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的情形。佛山市规划城建档案馆则复函称，查阅馆藏档案资料，未查找到商业一、商业二的相关规划报建档案资料。另查明三，佛山市公安消防支队禅城区大队向原审法院出具的复函称，该大队未出具过“下北村1.2.3号商业办公楼消防设计备案（备案号：440000WSJ140032848）”建设工程消防设计备案受理凭证。另查明四，河宕股份社、下北股份社于2017年10月18日向原审法院提交反诉状。原审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案合同一、二虽然是创客公司与河宕股份社签订，但从本案查明事实来看，相关竞投文件标注发包单位是下北股份社，相关保证金及租金亦是下北股份社所收取，故可见合同当事人应包括下北股份社，因此河宕股份社、下北股份社应共同承担涉案合同一、二的权利及义务。河宕股份社、下北股份社相关辩解意见，依据不足，原审法院不予采纳。由于河宕股份社、下北股份社至法庭辩论终结前未能提供商业一、商业二已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原、河宕股份社、下北股份社之间关于商业一、商业二的房屋租赁合同关系应属无效。至于河宕股份社、下北股份社申请调取佛山市禅城区人民政府工作会议纪要[2013]30号，与本案的处理结果缺乏关联性，故不予准许。关于创客公司诉请返还租金、租赁保证金。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，河宕股份社、下北股份社应将其收取的租金保证金合计765468元=105840元+659628元予以返还。而据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。创客公司对涉案合同一、二约定的租金标准有异议，但未能提供证据证明该租金标准本身存在无效情形，或该租金标准已依法被撤销或变更，故创客公司仍应按上述租金标准向河宕股份社、下北股份社支付商业一、商业二的房屋占有使用费。创客公司诉请返还相关租金，缺乏依据，原审法院不予支持。至于创客公司申请调查签订涉案合同一、二后河宕股份社、下北股份社向案外人出租其他相似物业的租金标准，与本案的处理结果缺乏关联性，故不予准许。关于装饰装修损失。一、据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。根据鉴定机构的复函，附表七序号3-21项的第3-7、9-14、16、18-20未与建筑物形成附合，属于可移动物品。鉴于河宕股份社、下北股份社未同意利用未形成附合的装饰装修物，故上述各项的评估价值不列入河宕股份社、下北股份社赔偿的范围。经计算为：70599.78元=467180.46元-199800元（序号1）-170640元（序号2）-21600元（序号8）-360元（序号15）-2592元（序号17）-1588.68元（序号21）；二、据鉴定机构的复函，现场勘察仅发现固定式防护桩有3支，因此原审法院认为停车场围蔽及车位锁工程评估价值仍应以现场实际情况为准，故原审法院按照固定式防护桩重置单价137.5元/根计算为412.5元=137.5元/根×3根，结合成新率90%，即评估价值应确定为371.25元=412.5元×90%。评估报告中的评估价值3903.75元=4275元-371.25元不列入河宕股份社、下北股份社赔偿的范围；三、至于评估报告中的标志性建筑物模型、实景设计效果图，创客公司未有证据证明属于形成附合的装饰装修物，因此上述各项的评估价值13680元不列入河宕股份社、下北股份社赔偿的范围；四、关于电梯，创客公司已经提交了电梯监督检验报告、电梯使用标志，证明电梯经检验合格，故河宕股份社、下北股份社主张电梯不能使用，依据不足，原审法院不予采纳；五、关于河宕股份社、下北股份社对评估报告提出的其他异议，均缺乏依据，故原审法院不予采纳；六、河宕股份社、下北股份社提出重新评估，但未能提供充足的证据证明评估报告存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定的应予重新鉴定的情形，且评估机构已经出具复函进行了补充说明，因此对于河宕股份社、下北股份社提出的重新评估申请，原审法院不予准许。结合以上分析，原审法院确定应纳入河宕股份社、下北股份社赔偿范围的形成附合的装饰装修物评估价值为：1069578.18元=1157761.71元-70599.78元-3903.75元-13680元。关于河宕股份社、下北股份社承担的比例。考虑到创客公司对于商业一、商业二未办理报建手续是事先知情的，且在诉前双方主要的争议在于商业一、商业二的租金标准问题，而非合同的效力问题或消防验收问题，最后导致河宕股份社、下北股份社将商业一、商业二锁门的原因是创客公司拖欠2015年10月到12月的租金。因此结合本案具体案情，原审法院确定河宕股份社、下北股份社应承担创客公司上述装饰装修物评估价值的30%的损失即320873.45元=1069578.18元×30%。创客公司诉请超出部分，缺乏依据，原审法院不予支持。关于评估费，河宕股份社、下北股份社亦应承担其中的30%即3000元=10000元×30%。至于创客公司诉请河宕股份社、下北股份社承担其他损失，缺乏依据，原审法院不予支持。关于创客公司诉请逾期付款违约金（含利息占用损失）。由于河宕股份社、下北股份社返还租赁保证金是以合同无效为前提，在原审法院确认合同无效之判决确定之后，方为河宕股份社、下北股份社返还上述租赁保证金义务的开始，故原审法院确定上述租赁保证金利息的起算时间从本判决发生法律效力之日起开始，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计至河宕股份社、下北股份社实际清偿之日止。创客公司上述诉请超出部分，缺乏依据，原审法院不予支持。至于创客公司诉请其他损失的利息损失，于法无据，原审法院不予以支持。关于河宕股份社、下北股份社反诉创客公司支付租金。基于上述司法解释的规定，河宕股份社、下北股份社该诉请有理，原审法院予以支持。因此，创客公司应向河宕股份社、下北股份社支付商业一、商业二2015年10月到12月的房屋占有使用费合计765468元。至于违约金，虽然涉案合同一、二无效，其中关于违约金的约定亦无效，但考虑到创客公司未支付房屋占有使用费确实造成河宕股份社、下北股份社资金占用的损失，故原审法院确定创客公司应自河宕股份社、下北股份社提起反诉之日即2017年10月18日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率支付利息至创客公司实际清偿之日止。河宕股份社、下北股份社诉请超出部分，缺乏依据，原审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认创客公司与河宕股份社2015年9月18日签订的关于租赁季华四路以北、雾岗路以西下北经济社一号商业楼、二号商业楼的两份《租赁合同协议书》为无效合同；二、河宕股份社、下北股份社于判决发生法律效力之日起十日内，向创客公司返还租赁保证金765468元及利息（利息的计算方式：以765468元为本金，自判决发生法律效力之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至河宕股份社、下北股份社实际清偿完毕之日止）；三、河宕股份社、下北股份社于判决发生法律效力之日起十日内，向创客公司赔偿装饰装修损失320873.45元；四、创客公司于判决发生法律效力之日起十日内，向河宕股份社、下北股份社支付房屋占有使用费765468元及利息（利息的计算方式：以765468元为本金，自2017年10月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至创客公司实际清偿完毕之日止）；五、驳回创客公司的其他诉讼请求；六、驳回河宕股份社、下北股份社的其他反诉请求。如果创客公司与河宕股份社、下北股份社未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费19591元，由河宕股份社、下北股份社负担7289元，由创客公司负担12302元。另创客公司预交受理费为30802元，多出部分11211元待判决生效后由创客公司书面向原审法院申请予以退回。反诉受理费8414元，由创客公司负担5728元，由河宕股份社、下北股份社负担2686元。创客公司已全额预交评估费10000元，河宕股份社、下北股份社于判决发生法律效力之日起十日内，向创客公司支付评估费3000元。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人创客公司与被上诉人河宕股份社、下北股份社的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.租赁保证金的利息；2.装饰装修损失的负担；3.占有使用费。关于租赁保证金利息的问题。创客公司上诉主张河宕股份社、下北股份社应向其支付租赁保证金的利息。本院认为，涉案租赁合同无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，本案河宕股份社、下北股份社应向创客公司返还租赁保证金。至于租赁保证金的利息，应从涉案租赁合同被认定无效之日即判决生效之日起计算，原审法院对此论证充分并认定正确，本院予以维持。创客公司的上诉请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。关于装饰装修损失的负担问题。创客公司上诉主张河宕股份社、下北股份社应赔偿全部装饰装修损失。本院认为，虽然创客公司在承租涉案商业一、商业二时知晓未办理报建手续这一事实，但规划报建手续应由河宕股份社、下北股份社负责办理，双方对涉案合同无效均负有一定过错。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”之规定，对于未形成附合的可移动的装饰装修物，河宕股份社、下北股份社应协助创客公司搬离。对已形成附合的装饰装修物的范围，原审法院对此已有充分论述，本院不再赘述。此外，综合考量双方当事人的过错程度以及河宕股份社、下北股份社将商业三以20元/平方米的价格出租给第三人，致使创客公司运营成本较高，无法平等竞争的情况，本院酌定河宕股份社、下北股份社承担装饰装修物评估价值的50%即534789.09元=1069578.18元×50%。创客公司的部分诉请有事实和法律依据，本院予以支持。至此，评估费用亦应各自承担50%为宜。关于占有使用费的问题。创客公司上诉主张应按照20元/平方米计算占有使用费。本院认为，如上所述，涉案租赁合同无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，原审法院认定创客公司参照合同约定的租金标准支付商业一、商业二2015年10月至12月的房屋占有使用费765468元符合诚实信用原则，并无不当，本院予以维持。创客公司的上诉请求与事实不符，于法无据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律部分不当。创客公司的上诉请求部分有事实和法律依据，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初13715号民事判决第五项；二、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初13715号民事判决第一项、第二项、第四项、第六项；三、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初13715号民事判决第三项为“广东省佛山市禅城区*****河宕股份合作经济联合社、广东省佛山市禅城区**********股份合作经济社于判决发生法律效力之日起十日内向佛山市创客空间管理有限公司赔偿装饰装修损失534789.09元”；四、驳回佛山市创客空间管理有限公司的其他诉讼请求。一审本诉受理费19591元，由广东省佛山市禅城区*****河宕股份合作经济联合社、广东省佛山市禅城区**********股份合作经济社负担6269元，由佛山市创客空间管理有限公司负担13322元。另佛山市创客空间管理有限公司预交受理费为30802元，多出部分17480元待判决生效后由佛山市创客空间管理有限公司书面向原审法院申请予以退回。反诉受理费8414元，由佛山市创客空间管理有限公司负担4796元，由广东省佛山市禅城区*****河宕股份合作经济联合社、广东省佛山市禅城区**********股份合作经济社负担3618元。佛山市创客空间管理有限公司已全额预交评估费10000元，广东省佛山市禅城区*****河宕股份合作经济联合社、广东省佛山市禅城区**********股份合作经济社于判决发生法律效力之日起十日内，向佛山市创客空间管理有限公司支付评估费5000元。二审案件受理费15424元，由佛山市创客空间管理有限公司负担12648元，广东省佛山市禅城区*****河宕股份合作经济联合社、广东省佛山市禅城区**********股份合作经济社负担2776元。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 潘伟丹审 判 员 黄玉凤二〇一九年六月二十四日法官助理 黄宗宗书 记 员 梁 理