重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0116民初4347号原告：重庆祥瑞控股集团有限公司，住所地重庆市江津区鼎山街道鼎山大道518号祥瑞大厦1幢16-1号，统一社会信用代码91500116203594777X。法定代表人：邹勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：熊美，重庆季霖律师事务所律师。委托诉讼代理人：瞿永霞，重庆季霖律师事务所律师。被告：重庆市江津区津城交换空间装饰工程有限公司，住所地重庆市江津区几江瑞安南路25号祥瑞水木年华青木苑10幢1层A-43号、负1层A-48号,统一社会信用代码91500116MA5YU1LG83法定代表人：李梅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孟祥森，重庆中钦国彦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宇，重庆中钦国彦律师事务所实习律师。原告重庆祥瑞控股集团有限公司（以下简称祥瑞公司）与被告重庆市江津区津城交换空间装饰工程有限公司（以下简称装饰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，依法适用简易程序于2019年6月5日公开开庭进行了审理。祥瑞公司的委托诉讼代理人瞿永霞，装饰公司的委托诉讼代理人孟祥森均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祥瑞公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2019年1月1日至3月31日的租金136821元，并支付滞纳金8209.26元(以136821元为基数，从2019年1月1日起，每月按2%计算至2019年3月31日)；2、被告支付原告房屋装饰设备拆除费用87000元；3本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年7月17日签订了位于重庆市江津区几江瑞安南路25号祥瑞水木年华青木苑10幢***商铺的《租赁合同》。该商铺总租赁建筑面积共计1244.31平方米。合同约定租赁期限为36个月，即从2018年7月1日至2021年6月20日。约定2018年7月1日至2019年6月30日，租金为45607元每月，并约定租金按三个月一交的方式缴纳，被告首次缴纳租金须在2018年7月18日，之后租金每三个月为一期，须提前30日以现金方式缴纳或到达原告方账户。合同还约定了若被告未能在约定期限内全额缴纳租金等费用，原告有权每日向被告按所欠缴的租金费用的2%计算收取滞纳金。因被告拖欠原告2019年1月12日至2019年3月31日的租金共计136821元，截止3月31日，被告应支付原告滞纳金8209.26元。因被告拖欠租金，根据双方签订的《租赁合同》第17条第三款的约定，原告有权单方面解除本合同。合同签订后原告按约履行了义务，而被告却多次不按约支付原告租金，经多次催告后也不支付。原告特向法院起诉请求法院判如所请，维护原告合法权益。被告装饰公司辩称，首先，2019年1月8日的《催收通知函》、2019年1月14日的《催收通知函》、2019年3月的《解除合同通知书》，我方均不予认可，认可原告方温尚雄电话催过租金。我方已支付租金至2018年12月31日，2019年1月20日，我公司退场，并与合同签订负责人进行确认，将退场通知书通过顺丰快递邮寄给了温尚雄，并于2019年1月28日签收，2019年2月1日将钥匙交温尚雄，因此《租赁合同》于2019年1月20日即已解除，原告于2019年2月1日实际收回租赁商铺。由于我公司交有保证金4.3万元，即使需要支付租金，应当按租金折扣申请中的8折优惠计算，然后用保证金抵扣租金。其次，承包拆除施工的是重庆祥瑞建筑安装工程有限公司，该公司系原告的关联公司，原告自行发包拆除，交易没有转款凭证，我公司对《工程发包合同》真实性不予认可，况且《租赁合同》没有约定恢复原状，相关费用应由原告自行承担。按市场价格水平，目前，拆除费用为不超过10元每立方。原告未经被告同意，且未留足撤场时间，私自扣留办公设备，损毁办公、装修设施，应当予以赔偿。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告用于出租的位于重庆市江津区几江瑞安南路25号祥瑞水木年华青木苑10幢1层A-43号、负1层A-48号商铺原由李梅经营的江津区交换空间室内装饰设计服务部（个体工商户）租赁。后江津区交换空间室内装饰设计服务部、被告装饰公司共同向原告申请变更承租人主体为被告装饰公司，并得到原告的同意，变更时间从2018年7月1日起。2018年7月17日，原告祥瑞公司（出租方，以原名重庆祥瑞房地产集团有限公司）又与被告装饰公司（承租方）签订《租赁合同》，将原告所有的位于重庆市江津区几江瑞安南路25号祥瑞水木年华青木苑10幢负1层***号(房地证：***）、***号商铺(房地证：***号）及其水、电设施出租给承租方经营使用。合同3.1约定：“10#楼***:1138.43M2，10#楼***号:105.88M2，该商铺总租赁建筑面积为1244.31M2，双方确认在本合同履行过程中均以此作为租金和其他需要按照建筑面积计算费用款项的计算单位。”合同4.1约定：“租赁期间为36个月，即2018年7月1日起至2021年6月30日止。”合同第5条约定：“租金标准：①10#楼负1层A-48号商铺:2018年7月1日至2019年6月30日期间，租金标准为:85.6元/M2·月，月租金合计为:￥9063元②10#楼1层A-43号商铺:2018年7月1日至2019年6月30日期间，租金标准为:32.1元/M2·月，月租金合计为￥36544元。租金按三个月一缴纳。承租方须于2018年7月18日前缴纳租金及物管费给出租方，之后租金每三个月为一期，须提前30日以现金方式缴纳或到达出租方的账户(如遇节假日需提前至少一个工作日缴纳或到达出租方账户)。首次租金承租方须一次性缴纳3个月租金，如合同期间承租方提出终止合同的，租金不予退还。”合同第10条约定：“承租方须向出租方缴纳相当于三个月租金作为履约保证金，该保证金为43000元，须于本合同签署当日一次性缴清。租赁期满，如承租方无任何违约行为并未给出租方造成任何损失的，则出租方在承租方将商铺完好交还后，出租方于15天内将无息退还承租方所缴纳之剩余履约保证金。”合同第15.3.3条约定：“当本租赁合同正常到期或因承租方原因导致合同提前终止，承租方对自费、改建以及原本属出租方所有的装饰、设备不得拆除、移动，其所有权无条件归出租方所有，承租方不得提出任何补偿要求。出租方有权根据出租方需要，要求承租方将所有由承租方进行施工的装饰及设备拆除并运走，将租赁商铺恢复原状，相关费用由承租方承担。”合同第7.1条约定：“若承租方违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租金、物业服务费、水电气等费用，出租方有权每日向承租方按所欠缴的租金费用的2%，计算收取滞纳金双方另有约定的除外。”合同第17.2约定：“在租赁期内，若承租方拖欠出租方的租金、物业管理费、水电气等费用及其滞纳金，以及因承租方违约或者由于过失给出租方造成损失，出租方可在无须预先通知承租人的情况下从保证金中扣除相关费用，并要求承租方在7天内补足所扣除部分。如承租人未能在该限期内补足所扣除部分，出租方有权终止本合同，承租方所缴纳的履约保证金作为违约金不再退还，收回承租方承租的商铺，并保留行使其他索赔权利……。”合同第17.3条约定：“若承租方拖欠租金及各项费用超过7天时，出租方限定承租方在3天内支付所欠租金及费用，否则出租方除向承租方追缴应交租金和征收滞纳金外，有权单方终止合同，承租方已交的履约保证金作为违约金不再退还，并向承租方追偿由此造成的其它损失。……”合同第17.6.2约定：“如因经营原因承租方提前退场，承租方可提前3个月向出租方书面申请提前解除合同。承租方须依约缴纳相关应付费用并办理相关手续后撤场，履约保证金作为赔偿出租方的损失，归出租方所有。”合同签订后，被告缴纳了保证金43000元，并支付租金至2018年12月31日。2019年1月9日，原告向被告送达了《租金催收通知函》，要求被告支付2019年1月1日至3月31日租金。2019年1月21日，原告通过他人向被告邮寄了《租金催收通知函》，再次催收租金及滞纳金。2019年3月22日，原告向被告邮寄《解除租赁合同通知书》，经查，该快递于2019年3月26日由李梅签收。该《解除租赁合同通知书》载明，原告决定2019年3月25日解除合同，请被告在2019年3月30日前将房屋腾退原告。后原告于2019年4月实际占有该商铺。另查明，2019年3月25日，原告祥瑞公司（甲方）与重庆祥瑞建筑安装工程有限公司（乙方）签订《工程发包合同》，甲方将案涉商铺装饰设备拆除整改工程发包乙方，该合同约定开工日期为2019年4月1日，竣工时间2019年4月20日，费用按70元/M2计取,共计87000元。之后，重庆祥瑞建筑安装工程有限公司按约履行了拆除义务，并于2019年6月4日向原告祥瑞公司开具了一张价税合计87000元的增值税专用发票。再查明，江津区交换空间室内装饰设计服务部曾于2018年初向原告申请降低租金，原告同意江津区交换空间室内装饰设计服务部租赁商铺（涉案商铺的租赁时间为2017年7月1日至2021年6月30日）2018年1月-12月的租金按合同约定价格的80%收取。又查明，2019年5月15日，重庆祥瑞房地产集团有限公司更名为重庆祥瑞控股集团有限公司。上述事实，有《不动产权证》、《租赁合同》、《工程发包合同》、《照片》、《增值税发票》《青木苑困难商家租金折扣申请》、《租金催收通知函》、《解除租赁合同通知书》、《快递单》及当事人陈述等证据材料，经庭审质证确认，在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效，双方应严格按约履行合同义务，维护正常的交易秩序。针对双方的诉辩意见，本院将相关问题评析如下。关于合同的解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”在本案中，根据合同约定，被告应当在在2018年11月30日前（12月1日系周六）前交纳2019年1月1日至3月31日的租金，被告未按期支付租金，原告于2019年1月9日向被告直接书面送达《租金催收通知函》，被告仍未在限期内交纳，又由于双方合同中约定，被告在限定3天的时间内逾期不支付租金，原告有权单方终止合同。因此，原告于2019年3月22日向被告邮寄《解除租赁合同通知书》主张解除租赁合同，符合约定解除条件及程序，且符合法律规定。又根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”2019年3月26日，被告收到了《解除租赁合同通知书》，因此双方的《租赁合同》已于2019年3月26日解除。关于被告辩称双方的合同已于2019年1月20日解除的问题。双方在合同中约定如因经营原因被告提前退场，可提前3个月向原告书面申请提前解除合同，因此在原告无迟延履行主要债务的情况下，被告要解除合同需提前3个月提出申请。根据查明的事实，被告于2019年1月20日向原告发出退租通知时并未在3个月前提出过申请，因此，被告邮寄的《退租通知》并不符合解除合同的情形，不能产生立即解除合同的效力，即使被告要解除合同也应在3个月之后。又由于在庭审过程中被告也未提供证据证明双方协商一致解除了合同，故被告的辩称意见，本院不予采纳。关于租金及滞纳金的问题。关于租金，因合同已于2019年3月26日解除，租金应计算至该日，共计为130740元〔（9063+36544）×（2+26/30)〕，因此对原告的租金请求，本院只支持130740元，超过部分不予支持。被告辩称租金应按八折优惠计算的问题，因原告同意的八折优惠仅适用于2018年期间，故该辩称意见，本院不予支持。关于滞纳金，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”在本案中，该滞纳金在性质上实际为违约金，双方合同约定，未按期支付租金，出租方有权每日按所欠缴租金的2%计算收取滞纳金，现原告请求按月利率2%计算，符合法律规定，本院予以支持。又由于双方合同约定租金三个月为一期须提前30日支付，故被告现欠原告的租金应在2018年11月30日前支付，因此，原告要求被告从2019年1月1日起计算滞纳金至3月31日，符合双方的合同约定，本院予以支持。关于滞纳金计算基数的问题，双方约定滞纳金以所欠缴租金为基数，现被告欠缴租金为130740元，故滞纳金应以130740元为基数计算。关于被告辩称以保证金43000元冲抵相关费用的问题。由于合同约定的保证金在《租赁合同》正常履行完毕，且未对原告造成损失的情况下才退还，现双方的合同系非正常履行完毕而终止，双方就保证金是否应退还，应退还多少均存在争议并未确定，且原告并不同意保证金冲抵相关费用，又由于本案中原告的诉讼请求系基于被告应承担的合同义务而提出，而退还保证金是原告的合同义务，因此，如果被告认为原告应退还保证金可另行提起诉讼要求原告履行相关合同义务，故被告的辩称意见，本院不予采纳。关于装饰设施等拆除费用的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”在本案中，双方合同约定：“当本租赁合同正常到期或因承租方原因导致合同提前终止，承租方对自费、改建以及原本属出租方所有的装饰、设备不得拆除、移动，其所有权无条件归出租方所有，承租方不得提出任何补偿要求。出租方有权根据出租方需要，要求承租方将所有由承租方进行施工的装饰及设备拆除并运走，将租赁商铺恢复原状，相关费用由承租方承担。”因此，租赁合同解除后，商铺上的装饰、设备等被告不得拆除、移动，其所有权归原告所有，被告有义务在原告的要求下将被告施工的装饰及设备拆除并运走，将商铺恢复原状。但原告在2019年3月22日发出解除合同通知时，仅要求被告腾退房屋并未要求被告将装饰及设备拆除，恢复原状。根据双方的合同约定，合同解除后装饰、设备等归原告所有，也就是归原告处置，原告可以继续使用也可以要求被告拆除，被告应按原告的要求履行不同的合同义务，即若原告要求被告拆除装饰设施，被告则应承担相应的拆除义务，对装饰等进行拆除，若原告未要求被告拆除，则被告就不承担相应的义务，也就是说被告是否承担拆除义务取决于原告的意思表示。又根据查明的事实，在原告自行委托第三人对商铺的装饰等进行拆除前也未对被告提出过拆除要求，因此，应视为原告并未要求被告履行拆除义务。在原告并未要求被告履行拆除义务，被告也未明确表示不履行拆除义务的情况下，原告在自行拆除完成后，再要求被告承担相应的拆除费用，与双方的约定不符，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告关于拆除费用应由原告自行承担的辩称意见，本院予以采纳。另被告认为原告私自扣留办公设备，损毁办公、装修设施，要求原告赔偿损失，可以另行提起诉讼。综上所述，为保护当事人的合法权益，维护正常的社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆市江津区津城交换空间装饰工程有限公司在本判决生效之日起七日内支付原告重庆祥瑞控股集团有限公司租金130740元，并支付滞纳金（以130740元为基数，从2019年1月1日起至2019年3月31日止，按月利率2%计算）。二、驳回原告重庆祥瑞控股集团有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4780元，减半收取计2390元，由原告负担790元，被告负担1600元。被告负担的部分，限被告在本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  程 松二〇一九年六月十九日法官助理  罗 勇书 记 员  陈奕臻