广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初6034号原告：佛山市南海都市名汇物业管理有限公司豪景分公司，住所地广东省佛山市禅城区鲤鱼沙道67号10座首层，统一社会信用代码91440604059997335W。法定代表人：李燕明，经理。委托诉讼代理人：方国兴，男，1980年9月15日出生，汉族，住湖北省罗田县，系原告员工。被告：卓小兰，女，1975年10月29日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，原告佛山市南海都市名汇物业管理有限公司豪景分公司诉被告卓小兰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、被告向原告支付2016年1月至2018年9月所拖欠的物业服务费及公摊水电费合计4632.30元；2、被告向原告支付计算至2018年9月30日的滞纳金2534.21元；3、被告承担本案的诉讼费。事实和理由：佛山市禅城区鲤鱼沙道67号名汇嘉园小区由原告提供前期物业管理服务。原告将收费标准向禅城区规划统计局、物价局申请备案，并已得到批复，现名汇嘉园小区住宅收费标准为：1.70元/平方米/月。涉案佛山市禅城区鲤鱼沙道67号名汇嘉园6座503房（建筑面积为51.32平方米）的业主为被告。被告自2016年1月至2018年9月拖欠物业服务费及公摊水电费，原告曾多次分别以电话、上门、发通知单、寄挂号信等形式通知被告，但被告一直以各种理由拖延交费。依据双方签订的协议约定，业主不按收费标准和时间交纳物业服务费用的，物业管理企业有权要求业主补交并以逾期之日起按每天1‰收纳滞纳金。被告自2016年1月至2018年9月拖欠物业服务费及公摊水电费合计4632.30元；计算至2018年9月30日滞纳金为2534.21元。综上，原告特提起本案诉讼。被告辩称：一、涉案物管公司长期不作为、乱作为，小区到处存在安全隐患，已经随时威胁本人及家人的生命财产安全。1、物管公司未聘请有资质的消防安全维修公司对消防设施依法进行维护保养，而是由小区保安应付式检查，填写维保记录，而费用却是从全体业主的公共收益中支出，违反了服务协议第6页第二点约定；2、小区二次供水储水池管理严重违约和失职，本小区自2013年10月1日交楼以来至2018年11月22日未清洗过储水池；3、小区各种乱象丛生，物管公司长期不作为，例如：楼顶乱搭建，二楼公共地方被长期占用严重威胁楼体安全，物管一直未尽管理职责；小区到处存在瓷砖脱离、污水管爆裂等现象，物管从未进行修理；物管经理随意给未购买地下车库的业主办理进入地下车库的停车卡，地下车库车辆长期乱停放，甚至堵塞消防设施；楼道消防通道长期被堵，公共卫生环境差；4、物管公司长期侵犯被告权益，其经理甚至有危害业主本人和其他业主人身安全的行为。本人因参与业委会的筹建工作，停在地下车库的车被划花，有业主因参与业委会的筹建工作，物管经理大白天手持铁棍位随。二、被告诉求。1、因被告提供了大量详实证据，不排除物管公司进行加害的可能性，请求法院对本人及家人的人身和财产进行保护；2、物业服务费五折，滞纳金全部取消，诉讼费原告承担；3、物管公司对小区各种乱象两个月内作出整改，整改结果经业委会检查合格后向广大业主公告，整改完成后，被告才愿意缴纳打折后的物业费及其他费用。三、特别说明，涉案物管公司有暴力传统，希望法院公正判决，以事实为依据，以法律为准绳审理此案。四、对2017年4-6月公摊水电费964.80元有异议。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照、组织机构代码证、被告身份证，证明原、被告诉讼主体适格；2、《商品房销售价格相关信息公示表》、《服务（收费）备案回执》、《前期物业管理服务协议》（节选）、《广东省商品房买卖合同》（节选）、《国内挂号信函收据》、《物业服务费催缴通知书》、《名汇嘉园6座503所欠物管费及滞纳金计算明细表》、《催缴物业服务费的通知》，证明被告自2016年1月起至2018年9月从未缴纳涉案6座503房物业管理费，欠费加上滞纳金金额高达7166.5元。原告多次通知被告缴纳。诉讼中，被告提交以下证据：1、《前期物业服务协议》、保安部排班表、消防器材检查卡、管理处收支明细、业主手册（节选），证明消防管理严重违约和失职，消防服务主体与协议不符，物管公司未聘请有资质的公司进行维保。2、清洗水池通知、鉴定公司检测结果、视频，证明物管公司对小区二次供水储水池的管理存在严重违约和失职。3、照片，证明小区存在各种乱象，小区存在卫生、违章搭建、消防通道堵塞等问题。4、缴费记录，证明2018年11月4日，被告支付了2016年全年的物业费及公摊水电费1036.20元本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人确认真实性且与本案基本事实相关联的证据，本案予以采信并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：被告提供的证据4，有原件核对，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2013年12月11日，原告（甲方）与被告卓小兰（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，主要内容为：“……前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理公司签订的物业管理委托合同生效时止的物业管理。本物业名称：【名汇嘉园】6座503号房建筑面积：51.32平方米……第一条双方的权利和义务一、甲方的权利义务……5.物业管理公司可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务。6.依据本协议向乙方收取物业管理费和其他应由业主分摊承担的相关费用。……二、乙方的权利义务……3.依据本协议向甲方交纳物业管理费用和其他应由业主分摊承担的相关费用。……第三条物业管理服务质量……四、保洁服务……4、二次储水池按规定定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。……第四条物业管理服务费一、物业管理服务费标准（包含电梯维护保养及年检费；其他公共设施设备的维护保养费用、公用水电费、电梯更换零件费用由受益业主共同分摊；公共设施设备的大中修、更新、改造由乙方协助业主申请使用物业专项维修基金）具体如下：1、甲方按以下标准向业主收取物业管理服务费：住宅管理费：1.7元/㎡/月……5、交费时间：每季度的第一个月15号前缴交当季的物业管理费和其他应交的费用。……第五条公共分摊费用……四、公共水电费1、公共水电费用按实际发生额由业主（用户）按户为单位分摊承担。公共用电项目为路灯、园林灯、围墙灯及小区其它共用的设施设备用电由全小区用户平均分摊；车库用电由车位使用者平均分摊；二次加压供水用电由使用单元平均分摊；楼层灯由使用单元平均分摊；电梯用电由使用单元平均分摊；公共用水项目为小区公共水费是2元/月.户。……第九条违约责任……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理费和有关分摊费用的，甲方有权要求乙方限期补交，从逾期之日起每天按欠费总额的1‰交纳滞纳金。……”2012年6月28日，案外人佛山市禅城区发展规划和统计局出具《服务（收费）备案回执》，确认物业服务收费标准为：高层住宅1.70元/平方米/月。另查明一，根据佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果，佛山市禅城区鲤鱼沙道67号六座503房权利人为卓小兰，建筑面积为51.31平方米。被告在2018年11月4日支付过1036.2元的物业服务费。此外，依据原告举证的《物业服务费催缴通知书》显示，被告拖欠2016年1月至2018年9月的公摊水电费1753.6元（其中2017年4至6月的公摊水电费964.8元）。案件审理过程中，原告提交情况说明确认2017年4至6月的公摊水电费计算有误，应为64.8元。另查明二，案外人佛山市南海桂城瀚蓝供水有限公司于2018年11月22日对涉案小区的生活水池进行清洁。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依据上述协议的约定全面善意地履行各自承担的义务。关于原告主张被告支付物业服务费的诉请。依据涉案《前期物业管理服务协议》的约定，被告负有依约按期支付物业服务费及公摊水电费的合同义务。原告主张两被告拖欠2016年1月至2018年9月的物业服务费，被告对该欠费期间段无异议，但认为原告管理存在严重瑕疵，对于物业管理费应当以五折计算。对于两被告抗辩原告的物业服务存在严重瑕疵问题，本院分析如下：首先可以认定原告对小区二次储水池的管理严重失职，原告作为小区的物业服务方，明知小区存在二次储水池，应当按照涉案物业服务协议的相关约定对二次储水池定期清洗，其以缺乏水池工程资料及施工图纸为由多年来未曾对储水池进行过清理，显然没有尽到管理义务，本院据此认定原告提供的物业服务存在较为严重的瑕疵；其次，对于被告所抗辩小区公共卫生管理不到位、地下停车场管理混乱、消防设施由保安而不是有资质的公司维护等问题，两被告提供了照片一组，但仅凭该照片，本院无法认定原告对上述服务项目管理存在严重瑕疵，被告不能以此为由拒交物业服务费；最后，被告所述的有的业主因参与业委会筹建工作而受到物业经理恐吓、停放的车辆被划花等问题，属于侵权法律关系，与本案审理的物业服务合同并非同一法律关系，被告若认为人身权、财产权受损，可另案寻求救济。本院需要指出的是，小区物业管理具有公共性和整体性，服务于整个小区的物业，个别业主不按时缴纳相关费用会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公；另一方面，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当采取继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故被告可以要求原告对于存在瑕疵的物业服务项目进行整改、采取补救措施等，而非拒缴物业服务费。综上几方面，被告应当按照涉案《前期物业管理服务协议》的约定向原告支付物业服务费，但鉴于原告在清洗二次储水池等管理方面存在重大瑕疵，本院酌定扣减部分管理费，即被告按照合同约定的九折向原告支付2016年1月1日至2018年9月30日的管理费2590.64元（1.70元/平方米/月×51.31平方米×33个月×90%），扣减被告已支付的1036.20元，被告还应支付物业管理费1554.44元。原告诉请超出部分，本院不予支持。至于公摊水电费，涉案《前期物业管理服务协议》已明确约定公摊水电费计费范围及分摊方法，被告仅对2017年4至6月的公摊水电费964.80元有异议，后原告确认2017年4至6月的公摊水电费应为64.80元，本院认定被告需支付2016年1月至2018年9月的公摊水电费为853.60元（1753.60元-900元），原告诉请超出部分本院不予支持。关于滞纳金。因原告对涉案小区确存在管理瑕疵，本案纠纷亦系因此产生，被告拒交物业服务费及公摊水电费事出有因，故本院综合案件事实及依据公平原则，对原告主张两被告支付滞纳金的诉请不予支持，望原告以此为戒，日后积极提高物业管理服务水平，以期营造互赢互利的和谐小区环境。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告卓小兰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市南海都市名汇物业管理有限公司豪景分公司支付佛山市禅城区鲤鱼沙道67号六座503房2016年1月1日至2018年9月30日物业服务费1554.44元、公摊水电费853.60元;二、驳回原告佛山市南海都市名汇物业管理有限公司豪景分公司的其他诉讼请求。被告卓小兰如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，受理费减半收取25元，由原告佛山市南海都市名汇物业管理有限公司豪景分公司负担16元，被告卓小兰负担9元。本判决为终审判决。审判员 侯 德二〇一九年六月三日书记员 方紫盈