福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0302民初5824号 原告：正荣正宏（莆田）置业发展有限公司，住所地莆田市城厢区。 法定代表人：陈超凡，总经理。 委托诉讼代理人：范秀清、王茶英，福建凌龙律师事务所执业律师。 被告：陈钦，男，汉族，1988年9月10日出生，住所地莆田市秀屿区。 被告：黄丽红，女，汉族，1988年9月1日出生，住所地福州市仓山区。 委托诉讼代理人：陈福进、林长青，福建品义律师事务所执业律师。 原告正荣正宏（莆田）置业发展有限公司（以下简称正荣公司）与被告陈钦、黄丽红商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告正荣公司的委托诉讼代理人范秀清以及被告陈钦、黄丽红的委托诉讼代理人林长青、陈福进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 正荣公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除正荣公司与陈钦、黄丽红于2018年2月24日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：Ｃ201801067）,该《商品房买卖合同》项下坐落于莆田市城厢区（复式）的商品房归正荣公司所有；二、判令陈钦、黄丽红于判决生效之日起十日内协助正荣公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：Ｃ201801067）的备案登记及预购商品房预告登记的注销手续；三、判令陈钦、黄丽红共同向正荣公司支付商品房总价款20%的违约金，即403416.4元；四、判令陈钦、黄丽红共同支付给正荣公司因本案产生的律师费2万元；五、判令陈钦、黄丽红应支付给正荣的款项423416.4元直接从正荣公司应退还给该二人的购房款607082元中予以抵扣；六、判令由陈钦、黄丽红承担本案诉讼费用（含受理费、公告费等）。事实与理由：2018年2月24日，正荣公司与陈钦、黄丽红签订《商品房买卖合同》（编号：Ｃ201801067）及相应的合同补充协议，并于2018年3月15日办理了商品房买卖合同备案手续。上述合同主要约定：陈钦、黄丽红向正荣公司购买位于莆田市城厢区，单价17574.99／㎡，总价为2017082元，付款方式为2018年2月24日前支付首期房价款607082元（陈钦、黄丽红于2017年12月23日已支付定金5万元整，在签订《商品房买卖合同》时无息转为商品房价款），余款141万元向银行申请贷款，等。双方还就购房款的具体支付方式及违约责任等进行了约定。合同签订后，正荣公司按照合同约定履行相应义务，但陈钦、黄丽红并未依约办妥银行按揭贷款手续。2018年4月4日和10月14日，正荣公司向陈钦、黄丽红发出《办理贷款手续催告函》。2018年10月18日，正荣公司又向该二人发出《及时支付购房款催告函》，但陈钦、黄丽红至今仍未支付余款，已构成逾期违约。故提起诉讼。 陈钦、黄丽红辩称：本案应当中止审理，正荣公司提供的《商品房买卖合同》是格式版本，因该合同约定违法捆绑销售了精装修，侵害了消费者合法消费，对消费者显失公平，且答辩人已另案提起诉讼要求撤销本案《商品房买卖合同》中关于精装修部分的条款约定。另案诉讼涉及《商品房买卖合同》条款的合法性、正当性，有待另案判决认定，合同中关于精装修部分条款违法应予撤销，显然将直接影响本案审理结果。因此，根据我国《民事诉讼法》第一百五十条第五项的规定本案应当中止审理。针对诉讼请求本身的答辩：1、因《商品房买卖合同》显失公平且加重答辩人负担，关于精装修条款部分应予撤销，精装修款项的撤销直接涉及购房款总额以及具体付款方式、贷款金额等事项的变更，进而影响除首付款外的其余应向正荣公司支付的购房款数额及贷款数额等事项的确定。捆绑销售系正荣公司单方违法，答辩人不存在任何违约行为，因此正荣公司要求解除合同并要求答辩人承担违约金、律师费于法无据，应予驳回；2、答辩人已向正荣公司指定的银行办理贷款手续，但银行放款前提是房屋所在楼封顶，正荣公司开发建设的楼盘建造进程影响放款时间，与答辩人无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对以下证据的真实性予以确认并在卷佐证：合同编号为C201801067《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同备案表》、《收款收据》、律师代理费发票及委托代理合同，快递件三份，陈钦、黄丽红诉正荣公司商品房预售合同纠纷另案的案件受理通知书、民事起诉状副本，《销售签约确认书》、《个人房屋贷款合作协议》、《监理月报》、《承诺函》。 根据上述本院确认的证据和当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：2017年12月23日，陈钦、黄丽红与正荣公司签订《商品房订购协议书》，在该协议书的“买受人订购商品房基本情况”一栏内载明有如下内容：商品房所属项目为正荣木兰紫阙，商品房房号为1号楼6层608号，建筑面积为114.77平方米，商品房单价为按建筑面积计价，每平方米人民币17575.22元，商品房总价人民币2017108元。该协议书同时还载明“商品房订购定金”为5万元。同日，正荣公司向陈钦、黄丽红出具陈钦、黄丽红缴纳购房定金5万元的收款收据。2017年12月27日，正荣公司向陈钦、黄丽红出具涉案房屋首付款的收款收据，金额为40万元。2018年1月12日，正荣公司向陈钦、黄丽红出具收款收据一份，金额为98082元。 2018年2月24日，陈钦、黄丽红在《正荣·御府销售签约确认书》的“买方签名”处签名捺印并备注其公民身份号码。该确认书第六款第十二点载明：“本项目所售商品房为带装修交付，本人已参观样板房（如有）或其他相关展示材料，并知悉相关交付标准”。同日，陈钦、黄丽红（买受人）与正荣公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（预售）（合同编号为：Ｃ201801067）一份，合同约定:买受人向正荣公司购买坐落于莆田市城厢区，预测建筑面积为114.77平方米，套内建筑面积84.24平方米，分摊共有建筑面积30.53平方米，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币17574.99元，总价款为2017082元；签订合同前，买受人已支付定金5万元，该定金于合同签订时无息转为商品房价款；买受人按照贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2018年2月24日前支付首期房价款607082元，占全部房价款的30%。余款141万元向出卖人指定银行（贷款机构）申请贷款支付。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照附件十一补充协议约定的方式处理，等等。双方在《合同附件十一补充协议》中对付款方式及期限以及逾期付款责任等进行了约定，其中第四条第1款约定：以现金方式支付的，交付现金之日为付款日；以贷款方式支付的，贷款到达出卖人账户之日为付款日,等。第五条第5款约定：如买受人逾期付款未超过30日（不含第30日），即使买受人不愿意继续履行合同，出卖人仍有权要求买受人继续履行合同。在此等情况下，买受人自本合同约定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人应按日向出卖人支付总房价款万分之三的违约金。第6款约定：如买受人逾期超过30日的（含第30日），出卖人有权选择适用以下两项中的一项或者全部约定：（1）自第30日起，买受人按总房价款的万分之五／日向出卖人支付违约金至实际全额支付应付款之日止；（2）出卖人有权解除合同，买受人应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的20%，出卖人有权在买受人已支付的房价款中扣除买受人应支付的赔偿金额，剩余房价款无息退还给买受人，等。陈钦、黄丽红同时在《承诺函》的“承诺人”处签名捺印。该承诺函上载明：“本人购买贵司开发建设的正荣·御府项目1期1号楼608单元房，本人已充分了解银行按揭贷款办理的规定和要求，确认符合本人申请办理银行机构办理银行按揭贷款的资格和条件。本人保证按《商品房买卖合同》约定的时间内办理银行按揭贷款手续并以银行按揭贷款方式付清商品房全款。本人同意按揭资料齐全，银行按揭合同签署后，银行随时可以放款。本人对此无异议。若因本人原因无法办理银行按揭贷款，本人承诺按《商品房买卖合同》约定处理。特此承诺”。当日，正荣公司又向陈钦、黄丽红出具收款收据一份，金额为59000元。2018年10月31日，正荣公司以陈钦、黄丽红未依约办妥银行按揭贷款手续且经催告后仍未支付剩余购房款为由提起诉讼，正荣公司为此向福建凌龙律师事务所支付律师代理费2万元。 庭审时，正荣公司提供《监理月报》一份并自认其涉案房屋所在的正荣·御府1#楼于2018年9月25日完成主体结构封顶。 另查明，2019年1月8日，陈钦、黄丽红诉正荣公司商品房预售合同纠纷[(2019)闽0302民初144号民事案件]在本院另案受理。该案中，陈钦、黄丽红以正荣公司捆绑销售精装修房等为由诉求判令撤销本案《商品房买卖合同》（预售）中关于精装修条款和价款的约定，并要求正荣公司返还其精装修款344310元。 本院认为，本案正荣公司主张陈钦、黄丽红未按约定付款，已构成违约，应依约支付违约金；而陈钦、黄丽红以正荣公司捆绑销售精装修房为抗辩理由主张购房总款应当变更且其没有违约行为。由此可见，陈钦、黄丽红仅对《商品房买卖合同》中涉及精装修部分及相应价款存在异议，对于其他条款并无异议。在陈钦、黄丽红诉正荣公司另案纠纷中，其诉求是撤销精装修条款并返还相应价款344310元，故陈钦、黄丽红的主张实际即为其购买的商品房应是不含精装修的价值为1672772元的毛坯房。根据陈钦、黄丽红在本案中抗辩理由和另案的诉求，虽然双方在精装修涉及的条款及价款问题上存在争议，但双方对除涉及精装修条款和价款外的其他合同内容并无异议，陈钦、黄丽红对毛除精装修外的坯房对应的剩余按揭款1065690元（扣除已支付的首付款部分，即1672772元-607082元）无异议，应按合同约定及时办理按揭贷款并支付。合同的履行应遵循公平和诚实信用的原则，现其主张房屋应为毛坯房并以此作为中止对剩余全部购房款进行支付的理由，缺乏正当性、合理性、合法性，本院对此不予支持。其未依约办理其并无异议的按揭款1065690元已构成违约，应依约承担相应的违约责任。设置违约金的目的是弥补守约方的损失，守约方在选择获得违约赔偿的方式时也应遵循合同的公平、诚信原则并有利于经济秩序的稳定。现正荣公司要求解除本案《商品房买卖合同》且要求陈钦、黄丽红协助其办理合同备案登记和预告登记的注销手续并承担总价款的20%的赔偿责任，虽符合双方在《附件十一补充协议》第五款第6条第（2）项的约定，但结合陈钦、黄丽红已支付的购房款项607082元在无争议的购房款1672772中所占的比例约为36.3%，而本案诉争房屋的楼盘于2018年9月25日才完成封顶。根据银行业监督管理的相关规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，因此，本案住房贷款的发放时间应在2018年9月25日之后，正荣公司作为诉争房屋的开发商和销售者应自行承担楼盘封顶前房屋按揭贷款未发放的相应后果。因此，在正荣公司已分期收到共计60余万元的购房款项且双方在商品房精装修方面存在纠纷尚在本院另案审理的情况下直接要求解除合同、撤销备案有失公平。且《附件十一补充协议》第五款第6条第（1）项约定规定自第30日起，买受人按总房价款的万分之五/日向出卖人支付违约金至实际全额支付应付款之日止，该条款亦可以作为弥补损失的违约金计算方式。综上，从公平、诚信原则考虑，对于正荣公司的上述请求本院不予支持，本院酌情认定陈钦、黄丽红应支付上述暂无争议的尚未支付的购房款1065690元自2018年9月26日起至实际支付之日止的逾期付款违约金。又根据本案合同《附件十一补充协议》第5条第5款、第6条的约定，逾期付款未超过30日（不含第30日），应自付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人应按日向出卖人支付总房价款万分之三的违约金，若超过30日则按日万分之五计算违约金。陈钦、黄丽红应承担的违约金为以未付的双方无争议的购房款1065690元为基数自2018年9月26日起至2018年10月24日（共计29天）止按日万分之三计算的违约金9271.5元和该款自2018年10月25日起至实际支付之日止按日万分之五计算的违约金。对正荣公司超过上述违约金的诉讼请求，本院不予支持。陈钦、黄丽红主张其已向银行办理按揭手续但又未能提供证据证明，故对其该主张本院不予采纳。本案诉争商品房精装修部分涉及的相应价款中，待另案认定、处理完毕后，双方可根据具体情况另行主张权利。陈钦、黄丽红主张应中止本案的审理，本院不予采纳，本院依法先就双方无争议的事实进行处理。因双方在合同《附件十一补充协议》第二十六条第17款约定：“因买受人违反本合同约定导致出卖人为追索债权而产生的全部费用，包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等均由买受人承担”，而陈钦、黄丽红未能依约付清购房款的行为确已构成违约，故其应承担正荣公司为本案支出的律师费和本案受理费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、陈钦、黄丽红应于判决生效之日起十日内向正荣正宏（莆田）置业发展有限公司支付以1065690元为基数自2018年9月26日起至2018年10月24日止按日万分之三计算的违约金9271.5元和以1065690元为基数自2018年10月25日起至实际支付之日止按日万分之五计算的逾期付款违约金； 二、陈钦、黄丽红应于判决生效之日起十日内向正荣正宏（莆田）置业发展有限公司支付律师代理费2万元； 三、驳回正荣正宏（莆田）置业发展有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费人民币14655元，由陈钦、黄丽红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  陈 妍 人民陪审员  许秋兰 人民陪审员  陈俊雄 二〇一九年六月三十日 书 记 员  陈建英 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。