成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0106民初5862号 原告（反诉被告）：成都中发黄河实业有限公司，住所地四川省成都市金牛区永陵路19号。 法定代表人：张立，董事长。 委托诉讼代理人：梁崇铭，四川及第律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹晶晶，四川及第律师事务所律师。 被告（反诉原告）：赵克俭，男，1951年7月6日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：王银，四川中虹律师事务所律师。 被告（反诉第三人）：成都市金牛区芒果士多歌厅，住所地成都市金牛区永陵路19号黄河商业城四楼。 投资人：张定德。 委托诉讼代理人：王银，四川中虹律师事务所律师。 第三人：金牛区西北城歌城，经营场所成都市金牛区永陵路19号5楼。 经营者：袁定凯，男，1967年11月23日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：李红，四川蜀鼎律师事务所律师。 第三人：成都市亿和物业管理有限公司，住所地成都市成华区驷马桥路2号2楼3号。 法定代表人：马英炳。 委托诉讼代理人：梁邦要，男，1984年9月17日出生，汉族，住成都市龙泉驿区，系成都市亿和物业管理有限公司员工。 第三人:四川永辉超市有限公司，住所地成都市锦江区工业园区锦盛路138号4楼2号。 法定代表人：王雪飞，执行董事。 委托诉讼代理人:王涛，四川达民律师事务所律师。 原告成都中发黄河实业有限公司（以下简称：中发黄河公司）与被告赵克俭、成都市金牛区芒果士多歌厅（以下简称：芒果士多歌厅）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案受理后，赵克俭于2018年11月3日向本院提出反诉。本院受理了赵克俭的反诉后与本诉进行了合并审理。同时，经中发黄河公司申请，本院追加了金牛区西北城歌城（以下简称：西北歌城）、四川永辉超市有限公司（以下简称：永辉超市）、成都市亿和物业管理有限公司（以下简称：亿和物业公司）作为本案的第三人。本案依法由审判员蒲均担任审判长，与人民陪审员任德颟、李永孝组成合议庭，于2019年3月22日、2019年6月13日公开开庭进行了审理。中发黄河公司的委托诉讼代理人梁崇铭、邹晶晶，赵克俭、芒果士多歌厅的共同委托诉讼代理人王银，西北歌城的委托诉讼代理人李红，永辉超市的委托诉讼代理人王涛，亿和物业公司委托诉讼代理人梁邦要均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告中发黄河公司向本院提出本诉诉讼请求：1.确认赵克俭将租赁房屋转租给芒果士多歌厅的行为无效；2.确认中发黄河公司与赵克俭签订的《房屋租赁合同》已解除；3.判令赵克俭支付拖欠中发黄河公司的租金；4.判令赵克俭参照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付中发黄河公司《房屋租赁合同》解除之日起直至赵克俭、芒果士多歌厅返还租赁房屋之日止期间的房屋占用费；5.判令赵克俭支付中发黄河公司滞纳金及违约金至付清拖欠租金之日止；6.判令赵克俭、芒果士多歌厅立即搬出案涉租赁房屋并向原告返还；7.本案诉讼费由赵克俭、芒果士多歌厅负担。事实和理由：2012年6月28日，中发黄河公司与赵克俭就中发黄河公司所有的位于成都市专用电梯厅105㎡（以下统称：租赁房屋）的租赁事宜达成一致意见，签订了《房屋租赁合同》，合同约定赵克俭将该租赁房屋用于量贩KTV经营，赵克俭应在每一季度的前一周支付下一季度的租金（如遇节假日则提前）。合同签订后，中发黄河公司依约履行了自身义务，将该租赁房屋交付给赵克俭使用，但赵克俭并未严格按照合同约定时间支付2017年10月1日之后的租金。对此，中发黄河公司多次向被告发出了催收函，但赵克俭仍未按照合同约定支付。另在合同履行过程中，赵克俭未经中发黄河公司书面同意便擅自将租赁房屋转租给芒果士多歌厅使用，赵克俭的行为已严重违反了合同第八条第二款第三项之规定。鉴于赵克俭的根本违约行为，2018年5月16日，中发黄河公司依据合同约定向赵克俭、芒果士多歌厅发出了解除合同、支付租金及违约费用并限期搬出租赁房屋的律师函件，但赵克俭、芒果士多歌厅仍未能按照律师函规定的时间支付相关费用并搬出租赁房屋。综上，请求支持中发黄河公司的诉讼请求。 本诉被告赵克俭辩称，赵克俭不存在转租行为。芒果士多歌厅成立就一直在租赁房屋内经营，芒果士多歌厅的实际出资人为赵克俭，中发黄河公司的办公楼位于芒果士多歌厅楼上，完全知晓这一事实。赵克俭承租中发黄河公司房屋以来，案涉房屋一直存在漏水问题，导致芒果士多歌厅包厢长期被水浸泡，墙面、沙发和地板损坏，墙面腐蚀，夏天恶臭，不堪入目。赵克俭迫不得已多次将漏水情况函告中发黄河公司，但中发黄河公司一直推诿不理，漏水问题一直未得到妥善解决。2017年2月22日、5月4日、5月10日致函中发黄河公司，要求其解决漏水问题，但中发黄河公司一直推诿。2017年7月15日晚至7月16日凌晨，所承租的房屋发生特大漏水，给赵克俭造成巨额的经济损失。因中发黄河公司对于赵克俭的财产损失拒不维修，亦不赔偿，故赵克俭被迫停止了租金支付。因中发黄河公司的违约行为在先，其不享有合同解除权，故双方合同并未解除。 本诉被告芒果士多歌厅辩称，芒果士多歌厅实际投资人为赵克俭，赵克俭不存在转租行为。芒果士多歌厅的损失，应当由中发黄河公司赔偿或者维修。 反诉原告赵克俭向本院提出诉讼请求：1.依法确认中发黄河公司解除与赵克俭签订的《房屋租赁合同》的效力；2.依法判令中发黄河公司赔偿赵克俭装修损失3198973元、营业损失至受损部分恢复营业之日止（暂计算至2018年11月15日为6601024元）、其他损失1401元，共计9801398元（其中装修损失和营损失以鉴定结果为准）；3.本案的全部诉讼费用由中发黄河公司负担。事实和理由：赵克俭于2012年6月28日与中发黄河公司签订了《房屋租赁合同》和《物业管理协议》，承租中发黄河公司位于成都市金牛区黄河商业楼4楼的房屋用于KTV经营。自承租以来，所承租的黄河商业城4楼的房屋一直存在漏水问题，导致反诉原告包厢长期被水浸泡，墙面、沙发和地板损坏、墙面腐蚀，夏天恶臭，不堪入目。赵克俭迫不得已多次将漏水情况函告中发黄河公司，但中发黄河公司一直推诿不理，漏水问题一直未得到妥善解决。2017年2月22日、5月4日、5月10日致函中发黄河公司，要求其解决漏水问题，但中发黄河公司一直推诿。2017年7月15日晚至7月16日凌晨，所承租的房屋发生特大漏水，房屋雨水管道中的大水直接在装修吊顶层四处流淌，后漏水进一步变大，大水将包厢天花板吊顶直接冲破，将相关电线冲出裸露，机顶盒、音响设备、空调系统等均被泡水，地面积水也深达10多厘米，积水最深时达30厘米左右，最后多个包间均被水淹，机房、电井、地埋电缆等全部浸水和损坏，给当时正在包厢消费的顾客和当晚的经营造成严重的影响，全体员工被迫加班清理积水。后浸水的A区及周边多次出现电路短路和漏电，灯带烧毁冒烟，存在严重人身财产及相关消防安全问题。赵克俭被迫关停整个A区，并分别于2017年7月18日、7月24日、8月11日、8月21日等多次函告中发黄河公司，但中发黄河公司一直以应当找物业公司处理为由推卸责任，最终导致浸水A区设施设备、电线电缆、装修等严重损坏不能使用，自漏水之日起被迫关停至今未营业，给赵克俭造成了巨额的经济损失。赵克俭严格按照协议要求将房屋保证金、物业保证金、房屋租金均支付给中发黄河公司账户。多年来，赵克俭也已经按照《物业管理合同》约定将物业费缴至黄河商业城物管中心。中发黄河公司作为房屋的业主，出租人以及物业管理协议的相对方，依法应当对房屋漏水的问题进行维修，并给赵克俭造成的损失进行赔偿。综上，请求人民法院支持赵克俭的反诉诉讼请求。 反诉被告中发黄河公司辩称，被告已在租赁合同中明确约定租赁房屋维修义务由物业公司承担，且从事实状态也反映出赵克俭一直向物业公司缴纳物业费，服从物业公司管理，双方已经建立事实上的物业管理合同关系。在租赁合同履行期间出现需要维修的情形和事项，赵克俭应当及时通知物业公司并要求其负责修缮。中发黄河公司没有维修义务，不承担赵克俭主张的损失。中发黄河公司已积极履行租赁合同的附随通知义务，多次通知、组织、协调物业管理公司和西北歌城对租赁房屋进行维修。根据谁主张谁举证的原则，赵克俭应对其损失形成的原因、因果关系和损失大小范围进行举证证明。但从赵克俭提交的证据来看，无法查明造成赵克俭损失的原因系赵克俭装修时改动管道导致漏水还是第三人侵权的事实抑或是其他原因导致。同时，赵克俭仅仅是笼统的自制了一份装修开支和营业收入报表，这些证据无法证明其损失和租赁房屋漏水之间具有直接的因果关系，也不能证明因房屋漏水造成的损失的大小和范围。综上，请求驳回赵克俭的反诉诉讼请求。 第三人西北歌城述称，本案系中发黄河公司与赵克俭和芒果士多歌厅之间的房屋租赁合同纠纷，赵克俭并未基于相邻权向西北歌城主张权利，西北歌城不应对其损失承担任何赔偿责任。赵克俭的损失无法认定，中发黄河公司、亿和物业公司为了推卸逃避自身责任，混淆基本事实，其主张不应得到法院支持。 第三人永辉超市述称，黄河商业大楼整体设计有问题，整栋大楼排水管仅有一根。西北歌城已多次为芒果士多歌厅包间进行维修，漏水与西北歌城亦有直接主要关系。西北歌城存在多处违章搭建，阻挡了楼顶雨水的流向、雨水污水混同排放等不当使用管道的情形也会导致管道堵塞甚至脱落。因此，无论何种原因导致的漏水，都与永辉超市无关，不应当由永辉超市承担责任。赵克俭提交的证据不能证明其损失，且存在拒绝维修、未采取措施防止损失扩大，损失扩大部分应当由其自行承担。 第三人亿和物业公司述称，芒果士多KTV的包间渗水问题属于事实，理应得到相应的赔偿。但是仅限于由第三方专业机构对装修损失作出的认定，并在合理范畴内解决，不应该支持其要求的损失金额。由于芒果士多歌厅对渗水问题拒绝第三方的维修属实，其主张的营业损失应自行负责，并承担拒绝维修的不利后果。至于赔偿，应当向实际侵权人主张，与物业管理方无关。2017年7月16日成都市普降暴雨，如认定属于不可抗力，则本案的关联第三方应予免责。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：2012年6月28日，赵克俭（乙方）与中发黄河公司（甲方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定：“一、房屋基本情况。甲方将其合法拥有产权位于成都市专用电梯厅105㎡租赁给乙方……在租赁范围内乙方使用过程中的维修、安保、防火、防盗等责任由乙方自行承担。二、房屋用途。甲方同意乙方将该租赁部分主体用做量贩KTV经营（乙方应取得合法的营业执照，经营内容以营业执照上载明的项目为准），在租赁期限内乙方不得改变用途，未经甲方同意改变用途的，视为违约，甲方有权立即单方解除合同。三、租赁期限。租赁期限为壹拾伍年，即从2012年7月1日起至2027年6月30日止。四、房屋的交付。甲方交付房屋的时间为2012年7月1日，甲方以房屋现状交付乙方，自甲方交付房屋时间起至2012年12月31日止为乙方对房屋的物业改造期，双方签订合同生效后，乙方方可进场。甲方给予乙方物业改造期从2012年7月1日起至2012年12月31日至计人民币445788元。乙方需在签订合同之日向甲方交纳保证金450000元。待双方合同履行结束或终止后，双方结算完毕乙方无违约情况，并办理完毕书面确认手续后的3个工作日内乙方持原收据，甲方退还乙方保证金，保证金不计利息。五、租金的计算及交纳方式。递增：租金从第三年开始递增，每两年为一递增期，递增率从5%起，待递增率至8%后，不再上调递增率。租金第一年（无递增）1783152元/年，第二年（无递增）2674728元/年，第三年（递增率5%）2808464元/年，第四年（无递增）2808464元/年，第五年（递增率6%）2976972元/年，第六年（无递增）2976972元/年，第七年（递增率7%）3185360元/年，第八年（无递增）3185360元/年，第九年（递增率8%）3440188元/年，第十年（无递增）3440188元/年，第十一年（递增率8%）3715400元/年，第十二年（无递增）3715400元/年，第十三年（递增率8%）4012632元/年，第十四年（无递增）4012632元/年，第十五年（递增率8%）4333640元/年”。租金交付日期表详见附表。第一次交租金的时间为合同签订之日，租金所属租期为6个月物业改造期，金额为445788元，以后的交纳时间为每季度开始的前一周内如遇节假日提前，支付时间及租金所属范围详见附表，交纳金额为当年当季应交额，先付款，后使用房屋……七、乙方权利和义务……（二）乙方的义务。乙方应当按月交纳经营范围内发生的水、电、气、通讯、物业管理等费用，服从物业公司管理制度……。八、违约责任。甲、乙双方任何一方需提前终止本合同，必须提前半年通知对方，并协商达成一致方可解除合同。租赁期内任何一方单独解除合同均需向对方支付违约金1000万元，还应赔偿因此给对方造成的实际损失及一切与此有关的开支及费用（包括但不仅限于仲裁费、诉讼费及律师费等）；如乙方违约除向甲方支付违约金外，甲方不退还乙方所缴纳保证金。（一）甲方违约责任：……3.甲方违反本合同中的任何一项保证或承诺的；4.甲方无法定理由单方提前解除本合同的……（二）、乙方的违约责任：1、乙方不按时交纳租金，应按银行同期一年贷款利率向甲方支付滞纳金，并按应付未付金额的每天5‰向己方支付违约金。2、乙方延迟付款超过10个工作日，甲方有权终止合同收回房屋（包括装修及所有的设备），并且乙方向甲方支付违约金、违约金数额为当年全年的租金，乙方并赔偿因此给甲方造成的一切损失。3、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，并立即收回该房屋，乙方应向甲方支付违约金1000万元，并且甲方不再退还乙方交纳的保证金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，整体转租、转借承租房屋……5、除上述约定外，任何一方有其他违反本合同约定的行为时，应赔偿由此给另一方造成的一切损失。在租赁期间，甲方负责购买租赁物的保险，乙方负责购买租赁场所内乙方所属财产的保险，若甲乙各方为购买上述保险，由此而产生的所有赔偿及责任分别由甲乙各方承担。十、其他。……2、如乙方经营需要，需另行投资设立一家企业负责经营、使用本合同项下租赁房屋时，甲方同意本合同项下乙方合同权利与义务自认转由新企业继承。该新企业必须是乙方控股子公司。如该乙方控股子公司有违约行为，乙方与该乙方控股子公司共同承担连带责任。该乙方控股子公司必须向甲方出具同意按照本合同约定履行的书面承诺书。3.乙方在本合同履行期间确认下列地址为乙方收取甲方任何通知的地址：成都市武侯区人民南路四段27号商鼎国际大厦A。4.甲方物业管理授权四川永辉超市有限公司进行全权管理，乙方在租赁期间需与中发黄河公司签订物业管理协议，待四川永辉超市成立新的物业管理公司后，甲方与乙方的物业管理协议将转给新成立的物业管理公司，甲方的权利和义务转由新的物业管理公司承接，乙方享有的权利和义务不变……”同日，中发黄河公司（甲方）与赵克俭（乙方）签订了《物业管理协议》，第一条：双方权利及义务。1、甲方权利……4）、按时收取物业管理费及代收水电费等相关费用。2、甲方义务：……2）、房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等）的维修、养护、管理和运行服务。3）、本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室内上下水管道、沟渠、池、井、绿化）的维护、养护和管理……第二条：合同期限。本合同期限为壹拾伍年。从2012年7月1日至2027年6月30日止。第三条：相关费用。乙方自签订本合同时向物业管理公司缴纳缴纳拾万元物业管理保证金……”合同签订后，赵克俭按照合同约定支付了中发黄河公司物业保证金和租赁保证金，并按约支付租金。 2012年8月13日，赵克俭曾委托由张定德账户支付水、电、物管费。2017年6月27日，赵克俭向中发黄河公司发函，表示由于其身体和年龄原因，请求将租赁合同和合同项下全部的权利义务概括性转让给芒果士多歌厅的投资人和实际经营管理人张定德。2017年7月7日中发黄河公司回函赵克俭，不同意其转让申请。 2017年初，芒果士多歌厅多次函告中发黄河公司，反映其租赁的房屋A12、A21包厢漏水事宜，要求中发黄河公司予以解决。2017年6月5日，中发黄河公司向赵克俭回函：“赵克俭先生，我司已于2017年6月2日收到以成都市金牛区芒果士多歌厅名义发的《告知函》，不知您是否知悉？《告知函》中提到经营场所内的A12包厢漏水，我司得知这一情况后，积极与5楼的租户西城国际联系。2017年5月16日，我司协调了西城国际的负责人与您方人员三方一同在我司会议室召开了协调会，对4楼A12包厢现场查勘，确认漏水位置，并分析漏水原因，西城国际同意尽快组织人员进行维修。2017年5月17日，西城国际开始对发生漏水的位置进行处理，并于2017年5月25日完成了维修……经营场地内出现漏水等情况，均可向大楼的物业管理方四川永辉超市有限公司及其聘请的第三方物业管理公司反映情况，由他们进行协调处理。我司也愿意在不违反合同条款的框架下提供协助。” 2017年7月15晚至7月16日凌晨，芒果士多歌厅A21包厢顶部楼栋主下水管因水势过大爆管，导致楼栋雨水直接注入芒果士多歌厅包厢内，致使芒果士多歌厅A区、V区装修、电路、设备、消防安全设施等不同程度受损。芒果士多歌厅、赵克俭于2017年7月18日、7月24日函告中发黄河公司，要求中发黄河公司妥善处理维修、赔偿事宜。中发黄河公司于2017年7月24日回函赵克俭，表示：“对于你在函件中提到的2017年7月15日晚至7月16日凌晨房屋出现漏水的问题，物业管理方已经进行沟通协调。据悉，在发生漏水后，物业管理方于16日凌晨1点半对发生漏水的位置进行了紧急维修处理。随后，物业管理方对受损部位的修复事宜与西城国际负责人进行了协调。目前，西城国际已经开始维修工作。” 2017年8月11日，芒果士多歌厅、赵克俭再次函告中发黄河公司，表示：“我方所承租的房屋自2013年开始一直存在不同程度漏水问题，我方多次通知贵司，但一直未彻底解决。2017年7月15日晚至7月16日凌晨，房屋更是发生严重漏水问题，导致我方装修、电路、设备等多次损坏，A区全部浸水，存在严重的安全隐患。为防止出现电路短路或者漏电等人身财产安全问题，我方被迫关停整个A区，给我方造成了巨额经济损失。我方已于2017年7月18日及24日书面向贵司告知了我方承租贵司的房屋存在严重漏水问题，并催告贵司及时处理。贵司于2017年7月24日回函称已协调进行处理，但至今未果，现最后郑重通知贵司，如果贵司不及时进行有效的处理，我方将通过法律途径维护我方的合法权益：1、请贵司于收到本函之日起3个工作日内书面回复我方；2、因电路等多处浸水，可能发生漏电的安全事故，请贵司书面明确对电路浸水问题进行安全检修的单位及负责人、检修时间；3、请贵司于检修合格当日，提请相关消防安全监督检查部门进行检查并书面确认，并将相关部门确认无安全隐患的文件交予我方。4、完成上述事项后，请及时进行装修和设备修复，并赔偿由此给我方造成的全部营运损失至装修及设备维修结束并回复营业之日（营业损失平均2027元/天，暂计算至2017年8月11日为324729元）。如果我方自行维修，贵司应支付装修及设备损失数十万元。请贵司积极履行作为出租方应履行的合同义务。本着友好合作的宗旨，我方最后郑重催告贵司，如果贵司不按上述期限回复并处理，视为贵司根本违约，我方将依法解除《房屋租赁合同》并追究贵司的法律责任。”2017年8月15日，中发黄河公司回函赵克俭：“我司收悉您2017年8月11日来函，对于您的诉求我司表示理解，并在第一时间向总公司及法律顾问汇报了您的诉求。根据律师意见，反馈如下：2012年6月成都中发黄河实业有限公司与赵克俭先生签署了成都市永陵路19号商业城租赁合同，该合同第一条约定：在租赁范围内，在乙方使用过程中的维修……等责任由乙方自行承担。所以，根据合同约定，维修是赵克俭先生自己的义务，如有任何相关损失，也应由赵克俭先生承担。此前发生的维修，应该物业单位承担的，物业公司已经做了维修工作：由于赵克俭先生的紧邻租户五楼西城国际原因造成的，五楼西城国际也已经进行了维修。如果继续有问题的，若涉及他们两方的话，赵克俭先生应该继续去找物业公司和五楼西城国际。成都中发可以做的是继续给予配合和协调。但是，成都中发没有承担维修义务的责任，成都中发不是承担维修责任的主体，更不可能承担由此产生的经营损失……” 2017年8月21日，芒果士多歌厅函告中发黄河公司：“我司A21包厢从2012年12月开业至今因一直漏水，导致该包厢长期被水浸泡，沙发和地板损坏，墙面腐蚀，夏天发出恶臭，不堪入目。2017年7月15日晚发生特大漏水，导致整个A区无法正常待客，均未得到妥善解决。今日V21包厢和V20包厢又发生漏水，严重影响我司使用及经营，再次书面告知贵公司，望漏水现象得到妥善有效解决”。2017年8月22日，芒果士多歌厅函告中发黄河公司：“我方所承租的房屋自2013年投入使用开始一直存在漏水问题，我方曾多次自行处理，书面函告通知贵司，不予处理。2017年7月15日晚，房屋发生特大漏水问题，导致我方装修、电路、设备等多处损坏，A区全部浸水，存在严重的漏电安全隐患，严重危及客人和我方人员人身财产安全。为防止出现电路短路或者漏电造成火灾及人身财产安全问题，我方被迫关停整个A区，并分别于7月18日、7月24日、8月11日多次函告贵司，贵司作为出租方并未本着对租赁物负责的原则妥善解决，而是一直推卸责任，草草了事，以致于漏水漏电问题一直未能妥善解决，今日再次出现大量漏水。我方认为，房屋漏水问题自2013年开始，房屋因结构问题我方无力根本解决洪水泄漏的问题。经过我方多次维修仍未能解决问题，后来漏水问题越来越严重，我方被迫才通知贵司解决，但是贵司一直推诿责任，草草了事，导致漏水问题进一步扩大且多次发生，我方A区包厢全部封停，在我方多次书面催告的情况下，仍然拒不履行房屋漏水问题的处理义务，给我方经营带来了巨额的经济损失。起初我方已进行过相应的检查和维修，但是贵司对维修的面积、费用等均不认可。这次受损面积很大，我方更不敢轻易修缮。贵司是与我方签订《房屋租赁合同》的相对方，贵司应当全面履行合同义务，向我方提供符合使用条件的租赁物。根据合同相对性的原则，在租赁物存在严重漏水的情况下，我方依据《房屋租赁合同》及相关法律规定，向贵司主张权利有理有据。物业管理单位只是提供物业管理服务，对于房屋本身并不负责，贵司作为房屋所有人，不能将全部义务和责任推向物业管理单位，自己只享有权利，却不履行义务。本着友好合作的宗旨，我方郑重催告贵司，请贵司书面回复确认漏水受损的面积、装修、设备等，并同意我方维修并自愿承担维修费及全部经济损失。如果贵司再不妥善解决房屋漏水问题，我方将停止支付租金，用以抵扣我方的经济损失，并向人民法院提起诉讼追究贵司的法律责任。望贵司审慎处理。” 2017年10月16日，芒果士多歌厅、亿和物业、永辉超市、中发黄河公司工作人员对芒果士多歌厅的包厢损失情况进行了确认。包括：“A21包间顶棚吊顶约15平米渗水生霉，墙纸约20平方米渗水生霉，油漆板约4平米渗水发黑，沙发换皮16米，功放1台、机顶盒1个、路由器1个、分频器1个、音放器1个、话筒1套、中控盒1个、灯控盒1个、语音盒1个，以上设备浸水受损。沙发位置上方电视是否受损，点歌屏待查验。A16包间顶棚吊顶约0.5平方米渗水生霉，吸音板泡水起翘约0.2平米、墙纸约0.8平米渗水生霉、点歌屏有待查验。A08包间顶棚吊顶约0.5平米渗水生霉、油漆板约2.7平米渗水、发黑。A10包间沙发上方顶棚吊顶约0.5平米渗水起泡。A区共20个包间需进行电路检查。V01顶棚吊顶约0.5+0.5两处渗水生霉、吸音板约0.2平米起泡。V03包间进门处顶棚吊顶约0.5平米渗水生霉。V05包间顶棚约3平米渗水生霉。V06包间顶棚吊顶约0.1平方米渗水起泡，墙纸渗水起泡约2.5平米。V21包间顶棚吊顶约12.5平米，音箱1个受损、墙纸约3.3平米渗水生霉、电视待查。V20包间墙纸约0.1平米渗水。V17包间顶棚吊顶约0.5平米曾渗水，已自行做过处理，但仍有漏水隐患。V03门口通道造型吊顶约4平米渗水生霉，消防烟感1个受损已自行更换。V21门口通道顶棚约1.5平米渗水脱灰、油漆板约2.8平米渗水起泡、通道灯带曾短路冒烟。V区公共卫生间、洗手区顶棚约0.5平米渗水，有水迹。B22-B25门口通道，顶棚吊顶0.5平米渗水生霉。”芒果士多歌厅的损失确定后，因中发黄河公司、西北歌城、永辉超市、亿和物业公司之间相互推诿，导致芒果士多歌厅受损财产未恢复、亦未得到赔偿。同时，芒果士多歌厅亦未自行维修。芒果士多歌厅停止了A区的包厢经营，其余全部租赁区域继续正常营业至今。赵克俭向中发黄河公司缴纳租金至2017年9月31日，后即以受损财产未得到维修、损失未得到赔偿为由拒绝缴纳租金。中发黄河公司多次向赵克俭发函催收租金及滞纳金、违约金无果。2018年5月15日，中发黄河公司委托及第律师事务所向赵克俭出具《律师函》，以赵克俭逾期支付租金为由，通知赵克俭中发黄河公司于赵克俭收到律师函之日解除双方的房屋租赁合同。律师函由邹晶晶、梅建军律师于2018年5月15日通过邮政EMS邮寄至成都市武侯区人民南路四段27号商鼎国际大厦A。同时，中发黄河公司于2018年5月16日将律师函在芒果士多歌厅大厅进行了张贴。 中发黄河公司系成都市永陵路19号楼栋的所有权人，永陵路19号楼栋的物业管理由中发黄河公司委托永辉超市进行管理。2013年9月起，经中发黄河公司同意，永辉超市将永陵路19号楼栋的物业管理委托给了亿和物业公司进行管理。西北歌城系租赁中发黄河公司永陵路19号5层的承租人。芒果士多歌厅系个人独资企业，原登记投资人系蔡于易，现登记投资人为张定德。 对于赵克俭的装修损失，经赵克俭申请，本院委托了四川华文资产评估有限公司对：“黄河商业楼4楼的房屋因漏水给赵克俭造成的装修损失进行评估鉴定”。因赵克俭不能提供装修材料具体清单和不能提供不能通过现场查清的部分损失的相关资料。四川华文资评估有限公司进行了退案。对于赵克俭的营业损失，经赵克俭申请，本院委托了四川华信（集团）会计师事务所对：“黄河商业楼4楼的房屋因漏水给赵克俭造成的经营损失进行评估鉴定”。因赵克俭在审计过程中未按照四川华信（集团）会计师事务所的要求与该单位签订审计业务约定书，四川华信（集团）会计师事务所多次电话要求其确定审计事宜无果的情况下，四川华信（集团）会计师事务所退回委托。 以上事实有当事人一致的陈述、房屋租赁合同、双方来往函件、律师函、邮寄凭证、现场照片、现场视频等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，合法的合同关系受法律保护。原告与被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。 本案的争议焦点在于1.赵克俭是否存在转租行为；2.中发黄河公司于2018年5月15日提出解除合同，其是否具有合同解除权，合同是否解除；3.中发黄河公司的本诉诉讼请求是否应当支持；4.赵克俭的反诉诉讼请求是否应当支持。 关于赵克俭是否存在转租行为。案涉租赁合同明确为由赵克俭用做量贩KTV经营。首先，赵克俭接收租赁物后，就将租房屋用于芒果士多歌厅的经营场所。芒果士多歌厅作为独立的法律主体，从未发生过变更。其次，对于芒果士多歌厅的实际投资人，赵克俭、芒果士多歌厅的登记投资人张定德，均认可赵克俭系芒果士多歌厅的实际控制人，故可以认定赵克俭系芒果士多歌厅的实际投资人。最后，租赁物从开业至今，均由芒果士多歌厅用于KTV经营，即案涉租赁物使用主体未发生变更。综上，仅芒果士多歌厅登记投资人发生变更，不能认定赵克俭存在转租行为。 对于中发黄河公司于2018年5月15日提出解除合同，其是否具有合同解除权，合同是否解除。《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可用要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”本案中，芒果士多歌厅部分包间因暴雨导致楼栋下水管道爆裂进水致损，并非租赁物正常的使用受损，而系租赁物瑕疵原因致承租人受损。在无约定的情况下，无论因何导致租赁物瑕疵，租赁物的所有权人、出租人应当在合理期限内维修并排除隐患、赔偿损失。出租人承担维修责任、排除隐患、赔偿损失后，其可根据租赁物瑕疵的原因要求实际侵权人或者合同相对人承担责任。本案中，原告与赵克俭在《房屋租赁合同》中约定：“在租赁范围内乙方使用过程中的维修、安保、防火、防盗等责任由乙方自行承担。”按照双方约定，赵克俭应当自行承担维修责任。但是，由于双方并未就类似本案的非正常的损害、致损的维修费用、致损赔偿如何负担等问题进行约定。原告作为出租人应当负有保证出租租赁物能够正常使用和出租租赁物致承租人受损进行赔偿的责任。中发黄河公司推卸赔偿责任，存在违约行为。在中发黄河公司先行违约的情况下，赵克俭可以行使先履行抗辩权。但是其抗辩权应当在其损失的对价范围内行使。按照合同约定，截止于2018年3月24日（应提前支付2018年4月1日至2018年6月30日期间的租金），赵克俭应付未付租金为2232729元（2017年10月1日至2018年6月30日期间的租金），赵克俭行使抗辩权，应当证明中发黄河公司对其造成的损失与此时的租金相当。因赵克俭目前提交的证据不足以对其损失进行认定，且在2017年8月11日至中发黄河公司的函件中自述“如果我方自行维修，贵司应支付装修及设备损失数十万元”。因赵克俭的损失与其抗辩不支付的租金数额不相当，赵克俭行使抗辩权的主张，本院不予支持。故因赵克俭拖欠中发黄河公司租金，中发黄河公司有权解除合同。双方合同约定了送达地址，解除通知书于2018年5月16日送达并张贴，解除通知合法有效，故双方的租赁合同于2018年5月16日解除。同时，按照合同约定，赵克俭应当支付合同解除前应付未付的租金1864696.75元（2017年10月1日至2018年5月16日期间的租金，具体计算方式：744243×3-744243÷91×45，故中发黄河公司要求赵克俭支付应付未付租金的诉讼请求，本院予以支持。双方签订的租赁合同解除，赵克俭、芒果士多歌厅应当返还租赁物，故中发黄河公司要求赵克俭、芒果士多歌厅返还租赁物的诉讼请求本院予以支持。对于中发黄河公司主张的占用费，合同解除后，赵克俭、芒果士多歌厅一直使用租赁物至今，应当支付占用费，占用费计算期间为2018年5月17日至实际返还租赁物之日止，占用费支付标准比照双方约定的租金计算（其中2018年5月17日至2018年6月30日按照2976972元/年计算，2018年7月1日至2020年6月30日按照3185360元/年计算，2020年7月1日之后两年内的占用费，在3185360元/年的基础上递增8%，以后每两年在原占用费的基础上递增8%）。对于中发黄河公司主张的滞纳金及违约金，导致本案租赁合同的解除，中发黄河公司及赵克俭均存在不同程度的违约行为，《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。双方约定的任何一方违约应当支付另一方1000万元违约金。在双方合同存续期间，双方均存在违约行为，按照合同约定均应当支付对方违约金，相互折抵，双方互不支付，故本院对于中发黄河公司要求赵克俭支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于中发黄河公司主张的滞纳金，双方约定“如乙方不按时交纳租金，应按银行同期一年贷款利率向甲方支付滞纳金…”，故对于赵克俭欠付的租金，应当按照中国人民银行公布的同期贷款一年期的利率支付滞纳金，其中744243元从2017年9月24日起计算，744243元从2017年12月24日起计算，376210.75元从2018年3月24日起计算。 对于赵克俭的反诉诉讼请求。如前所述，案涉漏水系租赁物瑕疵致承租人受损，出租人应当承担赔偿责任。至于中发黄河公司辩称其租赁物瑕疵系其委托管理人或者第三人的原因所致的抗辩，因其提及的法律关系，不属于本案租赁合同的审查范围，本院对其抗辩不予支持。赵克俭作为租赁合同的承租人、芒果士多歌厅的实际控制人，其有权按照合同约定要求中发黄河公司对芒果士多歌厅受损设施设备进行赔偿。中发黄河公司提供给赵克俭使用的房屋因爆管致使赵克俭投资经营的芒果士多歌厅装修受损并导致部分区域停止营业。客观上给赵克俭造成了装修损失及营业损失。根据谁主张谁举证的原则，赵克俭要求赔偿装修损失和营业损失，应当举证证明其损失的大小、金额。但是，在本案审理过程中，相应损失的评估、审计，因赵克俭自身原因导致终止，其不利后果应当由其自行承担。目前赵克俭提供的证据材料，无法证明其损失的大小、金额，故对于赵克俭要求赔偿的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、赵克俭与成都中发黄河实业有限公司于2012年6月28日签订的《房屋租赁合同》于2018年5月16日解除； 二、赵克俭、成都市金牛区芒果士多歌厅于本判决生效之日起五日内将位于成都市4807平方米房屋及一楼105平方米专用电梯厅返还给成都中发黄河实业有限公司； 三、赵克俭于本判决生效之日起五日内支付成都中发黄河实业有限公司租金1864696.75元及滞纳金（滞纳金计算标准：应当按照中国人民银行公布的同期贷款一年期的利率支付滞纳金，其中744243元从2017年9月24日起计算，744243元从2017年12月24日起计算，376210.75元从2018年3月24日起计算）； 四、赵克俭于本判决生效之日起五日内支付成都中发黄河实业有限公司房屋占用费（占用费计算标准：占用费计算期间为2018年5月17日至实际返还租赁物之日止，其中2018年5月17日至2018年6月30日期间的占用费按照2976972元/年计算，2018年7月1日至2020年6月30日按照3185360元/年计算，2020年7月1日之后两年内的占用费，在3185360元/年的基础上递增8%，以后每两年在原占用费的基础上递增8%）； 五、驳回中发黄河实业有限公司本诉的其他诉讼请求； 六、驳回赵克俭反诉的诉讼请求。 如若未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费35639元，反诉案件受理费80409.79元，由赵克俭负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  蒲 均 人民陪审员  李永孝 人民陪审员  任德颟 二〇一九年六月十八日 书 记 员  任 露