西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0112民初11804号 原告王秀霞，女，1966年9月17日出生，汉族，住宝鸡市陈仓区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人王龙，陕西平非律师事务所律师。被告徐璐洁，女，1985年1月16日出生，汉族，住西安市新城区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人刘娜，陕西信邦律师事务所律师。委托代理人李静波，陕西信邦律师事务所实习律师。被告刘欢，女，1983年10月15日出生，住陕西省西安市临潼区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告王秀霞与被告徐璐洁、刘欢合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人王龙、被告徐璐洁的委托代理人刘娜、李静波到庭参加诉讼。被告刘欢经本院合法传唤无正当理由拒不到庭本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2014年12月31日其与被告签订《西安经济技术开发区吉娃娃母婴护理服务馆转让协议书》,约定XX城XX路XX居XX号楼XX单元XX室的吉娃娃母婴护理服务馆转让给其使用，转让费16万元，租金为1.8万元/年，同时还约定因被告原因导致转让中止的，被告应向其支付转让费的10%作为违约金，如因被告原因终止合同，合同未能履行部分被告需按照年平均3.2万元标准对其进行补偿。合同签订时被告许诺转让行为已经房屋业主同意，但2018年7月7日房屋业主告知其被告转让行为未经同意，要求其搬离。现请求解除原告与二被告于2014年12月31日签订的《西安经济技术开发区吉娃娃母婴护理服务馆转让协议书》；二被告向其返还租金8679元、转让金47387元；支付会员服务费2万元（2014年12月29日前的会员服务费）；支付因无法经营向现有会员退还服务费30680元；支付违约金1.6万元；案件受理费由二被告负担。被告徐璐洁辩称，其与涉案房屋业主签订的租赁合同于2018年8月21日解除，在此之前房屋业主无权要求其及原告腾交房屋，原告擅自将房屋交给房屋业主，损失应由其自己承担或向侵权行为人主张赔偿，其愿向原告返还2018年8月21日至2018年12月31日期间租金共计6509元。原告原系其雇佣的员工，明知其与房屋业主之间租赁事宜，原告称其隐瞒事实导致经济损失与事实不符。原告请求中涉及合同终止的赔偿和合同中止的赔偿，该两项赔偿一并主张不符合法律规定，另原告同时主张实际损失及违约金于法无据，且实际损失无事实依据，依法不应支持上述请求。就原告主张的2万元服务费，该费用本应由其支付给原告，但因原告需要向其支付转让费，二者折抵后原告只需向其支付转让费16万元，现原告已履行该2万元会员费所涉服务，并且从未向其主张该费用，已过诉讼时效，依法不应支持该请求。被告刘欢未答辩。经审理查明，2012年3月27日徐璐洁（乙方）与案外人朱某某（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定，甲方将其位于经开区XX城XX路XX居XX号、XX号房屋出租给乙方用于商业经营，租赁期限自2012年4月1日起至2020年3月31日止，租赁期限内乙方不得擅自转租，如因特殊原因转租的需要经甲方书面同意。2014年12月31日徐璐洁、刘欢（甲方）与原告（乙方）签订《西安经济技术开发区吉娃娃母婴护理服务馆转让协议书》，约定甲方将其位于XX区XX城XX路XX居XX号楼XX单元XX店铺转让给乙方使用，转让期自2015年1月1日起至2019年12月31日止，年租金为1.8万元，转让后店铺现有装饰装修物及设备归乙方所有；乙方于2014年12月31日前向甲方支付转让费16万元，其中含赠送的2015年全年房租1.8万元，2014年12月29日前所有办卡会员的服务费用2万元（约1200次），如后期以上会员退卡，可用施巴、花王抵账冲减（超出3000元成本后，其余部分由甲方负责）；甲方协助乙方办理店铺工商营业执照及税务年审工作，相关费用由乙方负责；如甲方原因导致转让中止，甲方应以转让费的10%向乙方支付违约金并退还转让金；合同期间因甲方原因导致合同终止，合同期未满（即未能履行）部分，甲方需按照以5年平均、每年3.2万元的标准给乙方补偿。合同签订后原告向被告徐璐洁支付转让费16万元，及2016年1月1日起至2018年12月31日止租金合计5.4万元。另查，案外人朱某某曾将徐璐洁诉至本院，认为其明确向徐璐洁表示不得将经开区XX城XX路XX居XX号、XX号房屋转租他人，然其于2018年7月7日发现徐璐洁将该房屋于2014年12月31日转租给王秀霞，2018年7月13日其要求王秀霞搬离，截止7月30日该房屋仍未腾空，故请求解除与徐璐洁签订的房屋租赁合同并赔偿损失。2018年8月21日西安市未央区人民法院作出（2018）陕0112民初13406号民事调解书：准予解除朱某某、徐璐洁于2012年3月27日签订的《房屋租赁合同》。经询，原告与徐璐洁称转让协议书中所涉房屋地址及房号系参照营业执照登记的经营场所“西安市XX区XX城XX路XX居XX号楼XX单元XX室”书写，因此导致与《房屋租赁合同》所涉房屋号码产生差异，转让协议书项下房屋与《房屋租赁合同》中项下租赁物系同一房屋，以《房屋租赁合同》记载的房屋情况为准。现原告提交通知函、调解书，认为自2018年7月7日起朱某某多次带人前往涉案房屋，欲将房屋出租给他人，并于7月13日通知其搬离该房屋，遂将房屋门锁更换，7月20日其从该房屋搬离。故原告认为租金及转让费应计算至2018年7月6日止，被告应退还2018年7月7日起至2018年12月31日止的租金，及2018年7月7日起至2019年12月31日止的转让费。徐璐洁对原告提交的通知函真实性不予认可，对该两份证据的证明目的亦不予认可，租金即转让费计算的截止日应以调解协议生效之日即2018年8月21日为节点，并表示愿退还2018年8月21日起至2018年12月31日止租金，对于转让费应先扣除2015年租金1.8万元，剩余部分扣除实际使用天数后退还剩余部分。原告认为合同签订时其与被告口头协商，在其为2014年12月29日前办理会员卡的会员完成相应服务后，被告退还其2万元，现其已完成对上述会员的服务，被告应退还2万元；徐璐洁认为转让费本为18万元，但其已收取2014年12月29日前办理会员卡会员的费用，转让后由原告继续完成对上述会员的相关服务，故合同中将转让费约定为16万元，现原告已履行相关服务，故不应向原告退还2万元。徐璐洁称刘欢系其名义合伙人，合同虽系其与刘欢共同签订，但刘欢未收取租金及转让费，退还相应款项的责任其愿承担。还查明，原告主张的因无法继续经营向会员退还的30680元尚未实际退还。上述事实有《房屋租赁合同》、《转让协议书》、收条、营业执照、（2018）陕0112民初13406号民事调解书及当事人陈述在卷佐证。本院认为，原告与二被告签订的转让协议书涉及西安经济技术开发区吉娃娃母婴护理服务馆经营权、经营场所内相关物品的转让及经开区XX城XX路XX居XX号、XX号房屋租赁相关内容，其中有关西安经济技术开发区吉娃娃母婴护理服务馆经营权及经营场所内相关物品转让内容的约定，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效；但该协议中关于房屋租赁的约定，因徐璐洁无证据证明其转租行为经朱某某书面同意，并且（2018）陕0112民初13406号案件中朱某某表示不同意徐璐洁对涉案房屋转租，故转让协议书中有关租赁事宜的约定应认定为无效，二被告作为涉案合同的转让方，应对签订合同的法律后果承担相应责任。朱某某与徐璐洁签订的租赁合同已解除，原告与被告签订的转让协议书的目的已无法实现，故原告请求解除与徐璐洁、刘欢于2014年12月31日签订《西安经济技术开发区吉娃娃母婴护理服务馆转让协议书》的请求，部分予以支持，即准予解除该协议书中未涉及房屋租赁内容的相关约定。原告提交的通知函、调解书不能达到证明其占有使用涉案房屋截止日的目的，对原告占有使用涉案房屋截止日应认定为《房屋租赁合同》解除之日，即2018年8月21日为宜。转让协议约定，转让费16万元中包含赠送的2015年房屋占有使用费1.8万元，原告即享受免交2015年占有使用费的权利，故徐璐洁认为退还转让费时应先扣除1.8万元的抗辩理由无事实及法律依据，本院不予采信。经计算自2018年8月21日起至2018年12月31日止占有使用费为6500元，2018年8月21日起至2019年12月31日止转让费为43468元；现原告以涉案合同对未履行部分计算补偿金额的标准为依据，按实际占有使用天数分摊占有使用费及转让费计算应付费用，要求二被告退还约定期限内未实际占有使用期间所涉费用的方法徐璐洁表示同意，故对此计算方法本院予以采信，二被告应退还原告占有使用费6500元、转让费43468元。转让协议书约定，转让费16万元中包含2014年12月29日前办理会员卡的会员已支付的服务费2万元，如后期以上会员退卡，退卡金额超出3000元部分应由二被告负责，被告表示该费用其已收取，原告称其对上述会员已完成相应服务；该约定应理解为原、被告在对转让费金额协商一致的同时，原告便负有继续为上述会员服务的义务，只有在发生会员退卡且金额超过3000元后，超出部分才由被告承担，现原告已完成对上述会员的服务，且无证据证明发生会员退卡情形，故原告该请求本院不予支持。原告主张的因无法经营向现有会员退还服务费30680元的请求，因该退款并未实际发生，故本院对此请求不予支持。涉案协议部分解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，合同当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；另合同无效因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任；因此合同解除及合同无效的法律后果不表现为违约责任，故原告违约金请求于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第九十四条、第九十六条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、准予解除原告王秀霞与被告徐璐洁、刘欢于2014年12月31日签订的《西安经济技术开发区吉娃娃母婴护理服务馆转让协议书》中未涉及房屋租赁内容的部分； 二、被告徐璐洁、刘欢于本判决生效之日起十日内退还原告王秀霞占有使用费6500元及转让费43468元；三、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2754元、公告费800元（原告已预交），由二被告负担1420元，于上述付款时间一并给付原告；其余部分原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 （此页无正文）     审  判  长    黄宸瑞人民陪审员    樊魁元人民陪审员    李  娟  二〇一九年六月十三日 书  记  员    薛艳梅      打印人：周惠荣  校对人：薛艳梅  送达时间：   年  月  日1