江西省吉安市吉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0802民初1823号 原告：吉安市鹏华实业发展有限公司，住所地江西省吉安市吉州区。 法定代表人：赖家鹏，经理。 委托诉讼代理人：刘彦敏，公司职员。 被告：吉安市方大市政建设有限公司，住所地江西省吉安市吉州区。 法定代表人：谢希尧，经理。 委托诉讼代理人：傅茜，公司职员。 原告吉安市鹏华实业发展有限公司（以下简称鹏华公司）与被告吉安市方大市政建设有限公司（以下简称方大公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告鹏华公司的委托诉讼代理人刘彦敏、被告方大公司的委托诉讼代理人傅茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一、原告诉请。1.被告支付原告逾期违约金365674元（从2018年7月30日起，以购房款3324316元以基数，按日万分之五计算违约金至2019年3月8日止）；2.被告支付原告2016年11月l4日至2019年3月8日的租金672765元；3.本案案件受理费、保全费由被告承担。 二、被告辩称。1.原告未偿清第二期房款，不能主张全部租金；2.案涉房产自2017年6月1日空置至今，期间无租金收益；3.案涉房产系已出租的现房，原告在诉请租金的同时，再要求被告偿付违约金与理相悖；4.商品房销售合同并未约定逾期办证违约金。 本院查明的事实： 一、2016年11月，被告方大公司（出卖人）与原告鹏华公司（买受人）签订《房屋买卖合同》并约定，出卖人将坐落于吉安市吉州区井冈山大道120号天都国际文化大厦6-01室（简称案涉房产）、建筑面积536.18平方米、总计价款3324316元的商务用房出让给买受人；双方同意合同签订后买受人先支付定金20000元，余款分两期给付（第一期：双方签订合同之日起一周内支付1660000元；第二期：出卖人将出让标的解压并到房管部门签订正式合同后，余款在批准过户登记之日起一周内付清）；买受人在支付第二期款时扣除买受人应得租金后，将余额支付给出卖人（买受人应收租金起点为付清第一期款起，如买受人未按时付清第二期款，则应收租金起点为付清第二期款起）；房屋过户完成后，（出卖人）通知现租户与买受人重新签订租赁合同；如出卖人不按合同约定的日期交付房屋，每日按房价总额的万分之五计算违约金给买受人；如买受人不按合同规定日期付款，每日按房价总额的万分之五计算违约金给出卖人。 二、2016年10月26日及次月14日，鹏华公司分别向方大公司偿付定金20000元和购房款1640000元。 三、2013年11月，方大公司将名下包括案涉房产在内的6套房产，抵押登记于案外人吉安农村商业银行股份有限公司（以下简称吉安农商行）名下。2017年6月28日，吉安市中级人民法院（以下简称吉安中院）在审理吉安农商行与方大公司等金融借款合同纠纷一案时，根据吉安农商行的保全申请，查封了案涉房产。鹏华公司见实现合同目的无果，于2018年1月12日将方大公司诉至本院要求继续履行合同。在该案审理过程中，吉安中院于2018年7月4日向鹏华公司送达（2017）赣08执105号协助执行通知书，要求鹏华公司将购置案涉房产的第二期款项通过该执行法院偿付给吉安农商行。同月30日，鹏华公司向吉安中院转账支付1664316元。次月21日，案涉房产被解除查封，本院遂作出(2018)赣0802民初184号民事判决：方大公司与鹏华公司签订的房屋买卖合同继续履行；吉安农商行与方大公司共同办理注销案涉房产的抵押登记；抵押权登记注销后，方大公司协助鹏华公司办理产权变更登记。上述判决生效后，2019年3月8日，案涉房产不动产变更登记于鹏华公司名下。 四、方大公司于2012年4月23日至2017年5月31日期间将案涉房产出租给案外人吴某某，第一年租金为18290元，之后按每年5%递增。2016年11月14日至2017年4月31日期间，租金以22231.61元/月计收。在庭审过程中，原、被告分别认可以下事实：原、被告均认可2017年6月1日至2019年3月8日期间，案涉房产处于空置状态；原告认可其诉请的违约金单指逾期交房违约金；被告认可直至2019年3月8日才将案涉房产交付给原告。经法庭释明，被告应限期向法庭补充准确交房凭证，以查明具体交房时间，但被告未在指定期限内提交。 本院认为，原、被告关于转让案涉房产的合同系双方真实意思的表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应恪守履行。关于租金部分。双方约定案涉房产租金由买受人偿清第一笔款项时计收，相应费用从买受人应偿付给出卖人的第二笔款项中扣减，故可认定出卖方同意买受人从偿清第一笔款项的2016年11月4日起，即能享有案涉房产的全部出租收益。本案中，原告应执行法院的协助执行通知书要求，向抵押权人偿清第二期购房款，以行使涤除权的方式使合同得以继续履行。被告认可案涉房产自2016年11月4日至2017年5月31日的租金130521.06元（22231.61元*5月+22231.61元*27天/31天）由其收取，原告基于合同约定，诉请返还具有事实和法律依据。被告的相应辩称无事实依据，本院不予采纳。但2017年6月1日至被告向原告交付案涉房产期间，被告抗辩该房产处闲置状态，且原告亦予认可。原告主张被告仍应偿付该期间的租金收益没有事实依据，本院不予支持。关于逾期交房违约责任。《房屋买卖合同》第五条规定，“在房屋过户完成后通知现租户与乙方（买受人）重新按原租赁合同签订租赁合同。甲方（出卖人）如不按合同约的日期交付房屋，每逾期一天…”上述条款中，双方是否明确交付时间为“房屋过户完成后”，重新签订租赁合同是否具有指示交付的意思表示等，原、被告明显产生了差异认识。当事人因合同条款发生争议时，对合同的解释仍应依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定的合同解释规则，对有关条款、合同目的、交易习惯来认定争议条款或者发生歧义的词句的准确含义，并以诚实信用及公平原则平衡当事人之间的利益冲突。本案中，原告于2018年7月30日偿清全部购房款后，被告理应尽快将案涉房产交付给原告，以避免案涉房产继续闲置。被告在庭审时就直至2019年3月8日才交付房产该对已方不利事实予以认可，本院予以确认。综合双方约定的逾期交房违约责任偏高且被告的不作为使案涉房产未充分实现其商业价值，确给原告带来实际损失等考量，本院酌定被告自2018年8月1日至2019年3月7日期间，以购房款为基数，按每日万分之一计算违约金共计72470元（3324316元*0.0001*218天）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四，《最高人民法院民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条、第九条、第七十四之规定，判决如下： 一、被告吉安市方大市政建设有限公司于本判决生效后十日内，返还原告吉安市鹏华实业发展有限公司租金130521.06元； 二、被告吉安市方大市政建设有限公司于本判决生效后十日内，偿付原告吉安市鹏华实业发展有限公司逾期交房违约金72470元； 三、驳回原告吉安市鹏华实业发展有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟履行金。 案件受理费14146元，减半收取计7073元，保全费5000元，由原告负担5235元、被告负担6838元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  王国勇 二〇一九年六月二十六日 书记员  张诗雪