山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终1965号上诉人（原审原告）：吴瑶,女，1989年3月29日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：夏俊，山东鑫士铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：王乃一，山东鑫士铭律师事务所律师。上诉人（原审被告）：烟台大悦城有限公司，住所地烟台市芝罘区北马路150号。法定代表人：柴晶，总经理。委托诉讼代理人：刘海荣，山东德衡（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘莉娜，山东德衡（烟台）律师事务所律师。上诉人吴瑶与上诉人烟台大悦城有限公司（以下简称大悦城）因租赁合同纠纷一案，均不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2016）鲁0602民初1039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。吴瑶上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判限大悦城于判决生效之日起10日内偿付给吴瑶350465元；2.判令大悦城承担一审和二审的一切诉讼费用。事实和理由：一审判决存在错误。一、大悦城隐瞒涉案商铺是消防通道并将该商铺出租给吴瑶是导致涉案合同无法履行的根本原因。大悦城对隐瞒涉案商铺是消防通道并将该商铺出租给吴瑶的事实并无异议，一审法院未在判决中予以认定，导致本案错误判决。若大悦城在双方订立租赁合同时告知涉案商铺是消防通道的事实，吴瑶就可以决定是否租赁该商铺，且在决定承租后会在装修时考虑安全出口的位置，避免涉案商铺被消防部门要求停业整改、若想继续经营需将店铺三分之二左右面积的区域改为不能占用的通道以及将厨房重新调整位置、所有装修要重新设计施工的后果。二、一审法院判决吴瑶承担主要责任错误。租赁合同无法继续履行是由于大悦城隐瞒了涉案商铺是消防通道的事实，造成了吴瑶的各项损失，应由大悦城承担吴瑶的全部损失。一审法院认为吴瑶存在未合理装修店铺、未报送相关部门验收的责任，但吴瑶并不知晓涉案商铺是消防通道的事实，且装修前已将装修设计方案报送大悦城审核同意后才进行装修，即使及时报送相关部门验收也是验收不合格、需要重新装修整改的结果，吴瑶在客观上不能避免损失的发生，也不存在任何过错，应判决大悦城承担吴瑶全部损失。三、吴瑶的损失包括加盟费10万元、装修费14万元、租赁保证金82619元、2015年9月物业费5580、店铺租金22320元、推广费774元，吴瑶欠付大悦城风管清理费160元和电费828元，大悦城应当承担吴瑶损失数额为350465元。大悦城上诉并答辩称，大悦城在履行合同过程中没有违约，不应对吴瑶的损失承担赔偿责任，请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或改判大悦城不向吴瑶偿付182305元及负担2532元案件受理费。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，大悦城不应对吴瑶的损失承担责任。一审法院认定大悦城作为商场管理者亦负有未正确审核装修布局、未能及时发现消防隐患导致损失扩大的责任错误。1.消防验收需吴瑶向有关消防部门报批，因其未及时报批等自身原因产生的损失，与大悦城无关，大悦城不应承担责任。根据双方签订的《（烟台）大悦城购物中心开业前商铺租赁合同》第7.1.3条约定及我国消防法等法律规定，吴瑶需就装修工程是否符合消防标准自行向消防部门报批。因吴瑶未及时报批导致装修不符合消防规定，且吴瑶接到消防整改通知后做简单改造即可重新营业，但其拒绝进行整改导致停业且损失扩大，由此产生的责任和损失应由吴瑶自行承担。经查询查证，吴瑶停业并非因消防不合格问题，而是其经营效益不佳，为防止继续营业损失扩大才选择停业。2.大悦城作为商场管理者，出租的商铺符合规定且已尽到合理审查的责任。大悦城向吴瑶出租的商铺手续齐全、证件完备，不存在将消防通道作为商铺出租给吴瑶的情况。大悦城在接到吴瑶商铺存在消防隐患通知后，分别于2015年9月4日及2015年10月22日两次发函告知吴瑶进行消防整改，但吴瑶置若罔闻，导致损失产生并扩大，吴瑶应对自己的行为负责。二、大悦城不应返还租赁保证金、2015年物业费、商铺租金及推广费。本案是房屋租赁合同纠纷，对于合同中涉及相关款项的支付或返还应以合同约定为依据，而不是以过错责任来确定。一审法院的认定与双方签订认可的租赁合同约定不相符，也无事实与法律依据。1.关于租赁保证金，大悦城于2015年11月26日因吴瑶欠付租金等费用与吴瑶依法解除了租赁合同，于2016年1月7日通知吴瑶限期清铺，吴瑶未履行。吴瑶认可其与顾客办理储值卡的行为，且未经大悦城同意，存在违约行为。根据租赁合同第4.3.4条第3款、第17.4.16条及第17.5条约定，上述情节符合租赁合同中不予退还租赁保证金及将租赁保证金作为违约金赔偿给大悦城的约定，大悦城不应退还租赁保证金。2.对于2015年9月份商铺租金、推广费及物业费，租赁合同的解除时间为2015年11月26日，根据租赁合同第4.3.5条约定，合同解除之前吴瑶作为涉案商铺的承租人，应缴纳租金、推广费及物业费；根据租赁合同第16.3条约定，即使是因大悦城违约导致吴瑶单方解除合同，吴瑶也应支付租金、物业费和推广费至合同解除终止之日。故支付2015年9月份商铺租金、推广费及物业费吴瑶的义务，大悦城不应返还。吴瑶针对大悦城的上诉辩称，一、一审庭审中双方就涉案店铺的停业原因是因消防检测不合格、消防部门要求停业整改的事实均予以确认。大悦城上诉改称停业原因是吴瑶经营效益不佳，应提供证据证明。二、大悦城未尽到合理的审查义务。至2015年消防部门要求涉案店铺停业整顿前，大悦城在合同订立及履行过程中均未以任何形式向吴瑶明确说明该店铺系消防通道。涉案店铺在装修前吴瑶按照合同约定将装修平面图、效果图等提交大悦城审核，审核通过后方进行装修。大悦城在明知涉案店铺系消防通道情况下隐瞒事实，批准了装修方案，随后吴瑶进行了装修。在此情形下，即使吴瑶另行进行消防验收，装修已经完成，无论如何整改必将产生损失，大悦城对此存在过错。三、吴瑶缴纳的租赁保证金、物业费、商铺租金、推广费等是基于对大悦城的信任而在经营期间缴纳的各项费用，一审法院认定大悦城在合同签订及履行过程中存在过错导致合同无法继续履行，故而判决其返还上述费用符合法律规定。涉案租赁合同存在极其不对等的权利义务，属于显失公平的合同，且相应的条款减轻了作为格式合同提供方的责任，且其未做到明确说明义务，故而该合同条款不能成立，不应得到支持。吴瑶向一审法院起诉请求：判令大悦城赔偿开业保证金27540元、租赁保证金82619元、电费押金5000元、POS机押金1000元、一卡通押金2000元、员工出入证押金550元、香芒山品牌加盟费300000元、机器设备款103157元、家具款163161元、厨房用品款9238元、装修费253708元及2015年9月商铺租金22320元、物业费5580元、推广费744元。诉讼中，双方针对电费押金、POS机押金、一卡通押金、员工出入证押金、机器设备款、家具款及厨房用品款达成和解，吴瑶遂变更诉讼请求为判令大悦城赔偿开业保证金27540元、租赁保证金82619元、香芒山品牌加盟费300000元、装修费253708元及2015年9月商铺租金22320元、物业费5580元、推广费744元，共计692511元。一审法院认定事实：(一)2014年4月11日，吴瑶与上海果源投资管理有限公司签订香芒山特许加盟合同，约定吴瑶有权经营香芒山品牌甜品特许加盟店，经营期限自2014年6月29日至2019年6月28日，经营地址为烟台市芝罘区北马路150号大悦城。吴瑶于当日向该公司支付加盟费300000元。(二）2014年4月16日，吴瑶与大悦城在签订的开业前商铺租赁合同中约定，大悦城将大悦城购物中心4F-37号商铺出租给吴瑶用于经营香芒山品牌餐饮服务；租赁期限为2+1个租赁年度，自起租日开始起算至次年当日的前一天为第一个租赁年度，以后每个租赁年度均按此方式顺延及计算，直至租赁期限届满；租赁期限内租金分为基本租金及抽成租金，两者取较高者为当月租金金额；基本租金以日保底租金为基数乘以当月相应天数乘以商铺租赁面积计算得出，第一租赁年度日保底租金为7.5元/日/平方米，第二租赁年度日保底租金为8元/日/平方米，第三年租金递增不超过上一租赁年度实际租金的10%；抽成租金以每月销售额为基数乘以销售额抽成扣率计算得出，第一租赁年度销售额抽成扣率为12%，第二租赁年度销售额抽成扣率为13%，第三年销售额抽成扣率递增不超过上一租赁年度销售额抽成扣率的10%。吴瑶在签订合同之日起5日内需向大悦城交纳27540元开业保证金及82619元租赁保证金；物业费标准为每月每平方米60元，推广费标准为每月每平方米8元；商铺具体交付时间由大悦城书面通知，吴瑶应当按照大悦城通知的交付日验收并接收该商铺；吴瑶承担商铺内物业管理工作，并承担相应费用，包括但不限于商铺内的保安、保洁，由大悦城安装但由吴瑶单独使用的设备设施的日常维修、保养，吴瑶自行采购安装的设备设施的维修、保养、更新；非经大悦城事先书面同意，吴瑶不得以营利为目的出售任何卡、券，经大悦城书面同意，吴瑶以营利为目的出售的任何卡、券必须符合相关法律法规且注明有效期，并于每月月底前将本月发售的卡、券式样、出售时间、卡券号码、金额、消费者姓名及联系方式等信息汇总并加盖吴瑶商铺公章后报大悦城备案；大悦城有权但无义务以租赁保证金抵扣吴瑶应付款项，合同有效期内，若吴瑶未依约缴纳租金、物业管理费、推广费、违约金等费用，且自大悦城发出书面通知后7日内吴瑶拒不履行的，大悦城有权在租赁保证金中直接抵扣上述费用，大悦城应在抵扣行为发生后书面通知吴瑶，吴瑶应在收到书面抵扣通知的5日内重新补足租赁保证金并存放于大悦城告；合同履行期限届满或提前终止后，吴瑶向大悦城缴清租金、物业管理费、推广费和其他费用及违约金，并把商铺交还给大悦城，双方就租赁合同产生的一切权利和义务清理完毕后30日内，大悦城向吴瑶退还剩余租赁保证金；若吴瑶在租赁期间有以营利为目的出售任何卡、券行为的，大悦城在租赁期限届满或提前终止日一年后向吴瑶退还剩余的租赁保证金；吴瑶需自行承担费用按照政府有关部门的要求，在租赁期内的任何时间移除商铺内任何建造不合规格的结构物、建筑物及其他改建物，无论该结构物、建筑物及其他改建物建立时是否得到大悦城同意，由此产生的损失由吴瑶自行承担；吴瑶在装修结束前，应报大悦城进行内部工程验收，同时报消防部门进行消防验收及其他政府主管部门的验收，经大悦城内部工程验收通过、政府消防部门消防验收和相关政府主管部门验收合格后，并获得相应政府职能部门的批准或经营证照，吴瑶方可开店营业；合同签订后，由于大悦城原因导致吴瑶无法继续实际享有商铺使用权，并无法整体经营，且逾期超过90日仍未予更正，吴瑶有权单方解除合同，因此造成的损失由大悦城赔偿；吴瑶因上述原因单方解除合同的，应书面通知大悦城，合同自大悦城收到解除通知之日终止，吴瑶应于当日交还商铺，并要求大悦城返还剩余的租赁保证金及多收的预交款项，吴瑶需按合同约定支付截至合同终止时的租金、物业管理费、推广费等合同约定的费用；大悦城因吴瑶的违约行为单方面终止合同的，应书面通知吴瑶，自书面解除通知到达吴瑶时合同解除，吴瑶应按合同约定交还商铺，租赁保证金作为违约金赔偿给大悦城，不足部分由吴瑶赔偿；合同终止，吴瑶应自费将商铺内其所有的可移动物品搬离，将不可移动物品拆除，并将商铺恢复至交付时的状态；若商铺交还时状态不符合上述规定，大悦城有权要求吴瑶采取一切措施或大悦城自行采取取措施，由此产生的一切费用和开支由吴瑶负担；合同终止，双方均应提前3日通知对方交还或收回商铺的具体日期，并按照通知查验及接收或交还商铺；若吴瑶逾期交还商铺，应自逾期之日起依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的商铺租金、物业管理费等各项费用，每日按终止前一日日保底租金的两倍向大悦城支付违约金至交还商铺之日。合同签订后，大悦城依约交付商铺。(三）2014年4月25日，吴瑶通过中国工商银行向大悦城支付开业保证金27540元及租赁保证金82619元，大悦城于4月28日向吴瑶出具收款收据。吴瑶与鞍山柏呈装修工程有限公司签订装修合同书，约定涉案商铺由该公司进行装修，吴瑶于2014年5月15日支付装修费用253708元。2014年7月6日，吴瑶使用该商铺经营香芒山品牌餐饮服务。经营过程中，芝罘区香芒山甜品店向大悦城出具确认函，同意按照涉案租赁合同4.4.3条约定，将开业保证金27540元折抵2014年9月1日至9月30日的租金20925元、物业费5580元及推广费744元，多余部分291元抵转10月份保底租金。2015年6月1日，大悦城为吴瑶商铺提供风机盘管清洗服务，代吴瑶支付清理费160元。2015年8月，烟台市消防支队对大悦城消防情况进行整体检查，吴瑶商铺于当月停业。2015年8月26日、8月27日，吴瑶向大悦城缴纳2015年9月份涉案商铺的物业费5580元、商铺租金22320元及推广费774元。2015年9月4日，大悦城正式通知吴瑶，停业原因为涉案商铺将第二安全出口设置为厨房，若吴瑶继续经营，需将店铺的三分之二左右面积改为通道，将厨房重新调整位置，所有装修需重新设计施工。期间，吴瑶欠缴2015年9月、10月电费828元。(四）2015年11月24日，大悦城以电子邮件形式发函通知吴瑶，因欠缴2015年9月涉案商铺的水电费、滞纳金及2015年10月、11月的租金、物业费、推广费，经催告吴瑶仍未交纳，故双方签订的商铺租赁合同于2015年11月26日解除，吴瑶需于2015年11月26日前向大悦城交纳欠费，并于2015年11月30日前将商铺恢复原状交还大悦城，清理物品及恢复原状的相关费用由吴瑶负担。2016年1月7日，大悦城向吴瑶发出解约清铺通知函，再次告知吴瑶租赁合同自2015年11月26日解除，要求吴瑶尽快清缴相关拖欠费用，并于2016年1月14日前将商铺恢复原状交还大悦城,清理物品及恢复原状的相关费用由吴瑶承担，逾期，大悦城将根据合同约定自行收回商铺，视为吴瑶放弃商铺内任何遗留物品权利并对其进行丢弃、变卖等处置，相关费用均由吴瑶负担。（五）诉讼中，大悦城向法院提起反诉，要求吴瑶偿付欠付租金、物业费、推广费等费用及违约金73451.01元，偿付商铺占用及违约金共计219845.60元，偿付合同违约金82619元，偿付商铺恢复原状的清理费、拆除费22400元，要求确认吴瑶遗留店铺内的物品归大悦城所有。但在法院限定的合理期限内，大悦城未交纳反诉费用。(六）一审庭审中，双方均认可商铺租赁合同于2015年11月26日解除。双方争议的焦点为：涉案商铺因厨房的设置占用消防通道而被关停，责任在吴瑶还是大悦城。吴瑶认为，其已按合同约定将商铺装修施工设计图纸报大悦城进行内部工程验收，期间大悦城并未要求其对装修布局等进行整改；租赁合同中虽约定涉案商铺的装修应报消防部门及其他政府主管部门验收，但该条款属格式条款，是对其义务的扩大，且大悦城在签订合同时未向其释明，故商铺装修报消防及其他政府主管部门验收的责任在大悦城；涉案商铺被关停的原因系占用消防通道，并非装修及安装消防设施不符合消防规定，大悦城将本应作为消防通道的位置租赁给其做商铺使用，存在过错。大悦城认为，其整体工程经烟台市公安消防支队验收后，评定为该建设工程消防验收合格；其作为商铺租赁方，不具备专业消防验收的资格，仅从装修风格及装修材料方面对吴瑶租赁的商铺进行工程验收，吴瑶还应按合同约定报消防及其他政府主管部门验收；其不具备提供格式条款的优势，商铺租赁合同是在双方协商的基础上自愿签订的，吴瑶对认为不合理的部分有权提出修改意见。一审法院认为，吴瑶与大悦城在2014年4月16日签订的开业前商铺租赁合同系当事人的真实意思表示，权利义务关系明确，不违反国家法律法规的禁止性规定，故依法认定该合同合法有效。合同签订后，吴瑶将店铺装修图纸报大悦城批准后进行装修，且经营至2015年8月，后因涉案店铺将消防通道设置为厨房导致涉案店铺被停业，从而产生各项损失的事实清楚。对于损失的发生，吴瑶负有未合理装修店铺、未报送相关部门进行验收的责任，大悦城作为商场管理者亦负有未正确审核店铺装修布局、未能及时发现消防隐患导致损失扩大的责任。就责任比例而言，吴瑶为主要责任，应当承担70%的损失，大悦城为次要责任，应当承担30%的损失。根据双方租赁合同实际剩余期间（2015年9月至2017年4月）计算，吴瑶的损失包括加盟费10万元、装修费14万元，大悦城应当承担30%的责任为72000元。因吴瑶在涉案店铺经营至2015年8月，且大悦城对合同无法履行亦有责任，故对于吴瑶交纳的租赁保证金82619元、2015年物业费5580元、商铺租金22320元、推广费774元应当予以返还。吴瑶认可其欠付风机盘管清理费160元、电费828元，该费用应当予以扣除。综上，大悦城应当偿付给吴瑶182305元。吴瑶其余主张于法无据，不予支持。大悦城主张其亦有损失，提起反诉后未交纳反诉费用，对大悦城的反诉主张不予审理，大悦城可另行主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，一审法院判决：一、限大悦城于判决生效之日起10日偿付给吴瑶182305元；二、驳回吴瑶的其他诉讼请求。如大悦城未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给吴瑶。一审案件受理费13566元，由吴瑶负担11034元，由大悦城负担2532元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴瑶提交大悦城发送的电子邮件截图一份，证明涉案店铺停业是由于消防部门的消防检查，吴瑶应大悦城的要求停业，并非大悦城上诉所称的经营效益不佳；大悦城亦未料到消防大队会突发进行安全检查，因此隐瞒涉案店铺系消防通道的情况，正因该次突发性安全检查，吴瑶才知晓该事实。经质证，大悦城对告知函的真实性无异议，但认为吴瑶主张的安全检查，证据中提示的都是8月27日起，是大悦城主张的日期之后，恰恰证明了要求吴瑶进行整改而其未按告知函进行整改。大悦城组织2015年8月26日消防大队统一到大悦城进行验收，当天全部停业，对于不符合消防大队验收的给予整改通知，不合格的统一整改，吴瑶此后未整改、未开业。双方解除合同后，大悦城将该店铺按照原面积、原位置出租给赛百味经营至今。吴瑶不认可存在简单改造即可重新营业的情况，大悦城目前确实将该店铺出租给赛百味，但赛百味的布置保持了相应面积的畅通才可以正常经营。对于吴瑶提交的装修合同及交费收款收据，大悦城在一审中对真实性均无异议，二审中主张己方没有诉讼经验，法院不能因当事人对未经手的证据不提出异议就认定证据没有问题，一审法院认定吴瑶的装修损失为253708元证据不足。关于租赁合同约定的涉案商铺面积是否包含消防通道等情况，吴瑶主张大悦城未以任何形式进行过说明，大悦城主张吴瑶多次到店铺查看过，确知有通道门，允许使用但不允许占用，对此无需在书面合同中明确提示。吴瑶店铺的设计图纸经过了大悦城的审批，审批完毕后进行了装修，开业亦得到了大悦城的许可，吴瑶开业前大悦城未对其装修提出过异议。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，吴瑶、大悦城就涉案店铺签订租赁合同后，吴瑶将装修设计图纸报大悦城审核批准后进行了装修并开业经营，2015年8月涉案店铺因将消防通道设置为厨房导致消防检查不合格而被停业，前述事实清楚明确。大悦城上诉主张吴瑶是因经营效益不佳、防止继续经营损失扩大而停业，并无证据证实，本院对此不予采信。在2015年8月的消防检查之前，作为商场管理者的大悦城，并未就涉案店铺存在消防隐患需要整改的事宜向吴瑶提出任何意见，且其审核批准了吴瑶的装修设计图纸并准许其装修完毕后开业经营；吴瑶装修结束前并未向消防部门申报消防验收合格。根据租赁合同约定，吴瑶应在装修结束前报大悦城进行内部工程验收，同时报消防部门进行消防验收。吴瑶、大悦城对于涉案店铺因存在消防隐患而被停业均负有过错，一审法院认定吴瑶应对自己的损失承担主要责任、大悦城应对吴瑶的损失扩大承担次要责任，并无不当。吴瑶、大悦城均上诉主张过错完全在于对方、应由对方承担全部损失，与事实不符，缺乏依据，本院不予支持。涉案店铺已于2015年8月停止经营，此后租赁合同业已解除，约定租赁保证金的目的是保证租赁合同履行过程中涉案店铺正常经营使用，因吴瑶、大悦城对租赁合同的解除均负有责任，一审法院根据本案实际情况判令大悦城返还吴瑶租赁保证金及2015年9月的商铺租金、推广费和物业费，并无不妥。大悦城上诉主张不应返还，理由不成立，本院不予支持。综上所述，吴瑶、大悦城的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10554元，由上诉人吴瑶负担6557元，上诉人烟台大悦城有限公司负担3997元。本判决为终审判决。审判长  杨卫东审判员  衣振国审判员  陈晓彦二〇一九年六月十八日书记员  张 筱