广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初7619号原告（反诉被告）：肖静，男，1979年6月27日出生，汉族，住湖南省南县。委托诉讼代理人：刘斌，广东威法律师事务所律师。委托诉讼代理人：王冰冰，广东威法律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：区结英，女，1963年11月4日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：郭德华，广东穗益律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭颖珊，系区结英女儿。原告（反诉被告）肖静与被告（反诉原告）区结英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月7日立案受理后，依法组成合议庭于2019年2月22日公开开庭进行了审理。肖静及委托诉讼代理人刘斌、王冰冰，区结英及委托诉讼代理人郭德华、彭颖珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖静向本院提出诉讼请求：1.判令确认肖静与区结英已解除于2015年1月1日签订的《广州市房屋租赁合同》；2.判令区结英赔偿肖静经营收益损失168000元（12000元/月×14个月）；3.判令区结英赔偿肖静装修费用损失12030.8元（50600元/月÷60个月×14个月+50600元/月÷60个月÷30天×8天）；4.判令区结英退还肖静2018年10月15日至2018年11月15日租金5000元；5.判令区结英退还肖静租赁押金20000元；6.判令区结英承担本案全部诉讼费用。诉讼中，涉及本案合同效力的认定问题，经本院释明，肖静明确：如果法院认定本案合同无效，变更第一项请求为：确认肖静与区结英于2015年1月1日签订的《广州市房屋租赁合同》无效，其他诉讼请求不变。事实和理由：肖静经区结英同意从案外人蒋应伍处转租了位于黄埔区××街××村××、××、××层的房屋，2015年1月1日双方签订《广州市房屋租赁合同》，租赁合同约定：区结英将上述房屋出租给肖静作出租房用途使用，租赁期限自2015年1月1日至2019年12月30日，共计60个月。约定租金为每月4000元，实际缴纳租金为10000元，由肖静在每月第15日前缴付租金给区结英，押金20000元。肖静按月缴纳了租金给区结英，区结英未对租金提出过任何异议，2018年10月22日，区结英无故通知肖静搬离上述房屋，并先后对肖静采取断水、断电措施、安装防盗门、扔垃圾等方式阻止肖静的经营。合同签订后，经区结英同意，肖静对房屋进行装修改造作为出租屋经营。肖静依照合同约定每月定期向区结英交付租金。肖静认为，区结英的上述行为违反双方订立的合同约定，给肖静造成了经济损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”为了维护肖静合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。区结英针对本诉辩称，肖静的诉讼请求没有事实和法律依据，请法庭依法予以驳回。一、租赁合同已经到期，不存在解除的问题。2015年1月15日，双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定区结英将黄埔区榕村西街桂花巷20号第四层和第五层租出给肖静，每月租金7000元，每个月的15号前交租。后来，区结英将第二层出租给肖静，租金为3000元，合计每月租金共10000元，租赁期限为二年，从2015年1月15日至2017年1月14日。合同到期后，肖静说他儿子要读书，要求宽限日子搬走，于是改为不定期租赁。2018年10月21日，区结英委托律师发函给肖静，要求肖静于2018年10月31日前交还出租房屋。租赁期限到2018年10月31日已经终止。二、肖静提出的168000元经营收益损失无事实依据，亦没有证据证实，依法不能支持。三、合同已经到期，肖静理应当交回租赁房屋，所谓的装修费用损失并不存在，更不能支持。四、肖静支付的5000元不是租金，是水电费，可以多退少补，不存在退还租金的问题。五、肖静给区结英造成了损失45245元，租赁押金20000元不足以抵扣损失，肖静另外要向区结英支付25245元。区结英向本院提出反诉请求：1.判令肖静立即交还黄埔区榕村西街桂花巷20号二楼，并支付占用费至实际搬出之日止，暂计6000元；2.判令肖静支付清洁费10000元；3.判令肖静支赔偿床头柜、电视柜、风扇、维修费等损失29245元；4.由肖静支付反诉费用。诉讼中，涉及本案合同效力的认定问题，经本院释明，区结英明确：如果法院认定本案合同无效，变更第一项请求为：肖静支付4个月占用费至2019年2月28日止（按每月3000元计算，共计12000元），其他诉讼请求不变。事实和理由：2015年1月15日，区结英、肖静签订了《房屋租赁合同》，约定区结英将黄埔区榕村西街桂花巷20号第四层和第五层租出给肖静，每个月租金7000元，每个月的15号前交租。之后，区结英又将第二层140平方米出租给肖静，租金3000元，合计租金共10000元。租赁期限为2年，从2015年1月15日至2017年1月14日。合同到期后，肖静说他儿子要读书，要求宽限日子搬走，于是改为不定期租赁。2018年10月21日，区结英委托律师发函给肖静，要求肖静于2018年10月31日前交还出租房屋。但肖静仅交还了第四、五层，一直占用第二层房屋，将近140房平方米。在肖静交还第四层、第五层房屋时，第四层、第五层到处都是垃圾，门、墙壁发黑损坏，很多柜子丢失，区结英不得不找人清理垃圾、修复门锁墙壁、重新购置丢失或损坏的物品39245元等，共花去费用共计45245元。按照合同约定及法律规定，肖静应赔偿区结英所有损失。因此，特向法院提起反诉，请求判如所请。肖静就区结英的反诉辩称，一、肖静和区结英签订的《房屋租赁合同》尚未到期，区结英要求肖静交还黄埔区榕村西街桂花巷20号二楼并支付占用费没有事实和法律依据。区结英提供的《房屋租赁合同》标的物为黄埔区榕村西街桂花巷20号第四层、第五层，房屋第二层并未包括在内。双方重新签订的《广州市房屋租赁合同》，该合同明确约定：区结英将黄埔区榕村西街桂花巷20号房屋出租给肖静作出租房用途使用，租赁期限自2015年1月1日至2019年12月30日，共计60个月。约定租金每月为4000元，实际缴纳租金为每月10000元，由肖静在每月第15日前交付给区结英。合同签订后，该房屋除做商铺的第一层以及肖静自身居住的第三层外，房屋的其他楼层包括第二层、第四层、第五层均交付给肖静作为出租屋经营。第一份租赁期限针对黄埔区榕村西街桂花巷20号第四层和第五层虽已超过租赁期限，但该房屋为整体出租，第二份租赁期限为2015年1月1日至2019年12月30日的合同应视为对第一份合同租赁期限的修改。综上，黄埔区榕村西街桂花巷20号房屋第二次、第四层和第五层租赁期限均未届满，区结英要求肖静交还案涉房屋二楼并支付占用费没有事实和法律依据，不应支持。2018年10月22日，区结英无故通知肖静搬离上述房屋，并先后对肖静采取断水、断电等措施，严重违反双方订立的合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，区结英应当承担赔偿肖静相关损失的违约责任。二、区结英未经肖静同意，在未办理交接手续的情况下，擅自破门而入，并对房屋进行装修和改造，并要求肖静支付清洁费、维修费、家具损失等费用没有事实和法律依据。区结英未经肖静同意，在双方未办理交接手续的情况下，擅自破门而入并换锁，肖静被迫搬离。区结英此后对房屋重新装修改造，用于自身出租经营，从区结英提供的证据7可以看出房屋内部正进行刷墙装修，区结英要求的清洁费、维修费均系其为个人经营而产生的装修费用。肖静搬离时房屋内物品齐备，无一丢失，此后即使是有物品丢失和损坏也是区结英在装修过程中拆除导致。房屋内床及桌子等物品大多为十几年前购置的家具，即使有少数损坏，也属于物品使用时间长导致的自然损坏。区结英要求肖静支付清洁费、维修费、家具损失等费用没有事实和法律依据，恳请法院依法驳回。经审理查明：2015年1月15日，区结英（出租人、甲方）与肖静（承租人、乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定区结英同意将坐落在榕村西街桂花巷20号第四层和第五层，共两层出租给肖静使用。乙方向甲方交纳人民币20000元保证金，不计利息，甲方应在租赁期满之日将保证金退回给乙方。租赁期限2015年1月15日至2017年1月14日，月租金7000元，租金每月结算，由乙方每月的15号按现金付款方式交纳租金给甲方。水电费，乙方应在每月的15号交付给甲方代缴。第六条：甲方的权利义务，依照合同约定将房屋即设备交付乙方使用，甲方应负责对房屋的水、电路接通，保证乙方的正常使用；发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损坏或者拖欠租金，甲方可以解除合同，收回房屋并要求乙方赔偿损失。乙方的权利义务：乙方及时交付租金和水电费；应严格遵守有关部门用水用电规则；乙方在租赁期间需要转让，必须要事前征得甲方同意。乙方在租赁期满之日，交还房屋和设备给甲方，若有在承租期损坏的门窗或设备，乙方应负责修理或赔偿。合同备注四楼、五楼房间各有物品若干。2015年1月15日，肖静交付押金20000元给区结英，同日，区结英出具《收据》给肖静，该《收据》载明：今收到肖静租四、五楼押金20000元。肖静对区结英提交的上述《房屋租赁合同》的真实性、合法性予以确认，不确认关联性。认为上述合同租赁标的物仅是第四层和第五层，没有包括第二层。2015年后双方签订了《广州市房屋租赁合同》，约定租赁标的物是第二层，虽然租赁期限届满，但是双方在2015年签订合同时有说明将合同延长租赁期限至2019年12月31日，因为是整体租赁，所以可以看出区结英在签订该租赁合同时已默认了将第四层至第五层的租赁期限也延长到了2019年12月31日。肖静为此提供一份2015年1月1日双方签订的《广州市房屋租赁合同》，该合同载明：区结英（出租人，甲方）同意将坐落在黄埔区荔联街榕村西街桂花巷20号的房地产出租给肖静（承租人、乙方）作出租房用途使用，建筑面积170平方米。第三条：甲乙双方协定的租赁期限2015年1月1日至2019年12月30日（19年处有手动涂改痕迹），月租金为4000元，租金按月结算，由乙方在每月的第15日前按现金付款方式缴付给甲方。第四条，乙方向甲方交纳人民币10000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金10000元退回乙方或抵偿租金。第六条，甲方应依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用。未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金的20%向乙方支付违约金。合同中余下的条款保护甲方的其他权利和义务，乙方的权利和义务、乙方应负的修缮责任、其他约定等全部都是空白，双方都没有填写。区结英认为肖静提供的《广州市房屋租赁合同》是2015年初用于办理消防备案的合同，不是双方真正的租赁合同。且合同内容租赁期限中可以看出明显改动痕迹，合同的金额与实际的金额不一致，合同上面写的4000元，不是双方履行的租赁金额，实际上二楼、四、五楼租赁费用合计是每月10000元，肖静在诉状中也是承认的。该份合同载明的保证金是10000元，实际押金是20000元，也与实际情况不符。合同最后一些条款有很多空白，也能说明该份合同只是用于备案登记，实际的租赁合同后面是有出租屋物品清单的附件。合同履行中双方发生争议，2018年10月21日，区结英委托广东开耀律师事务所向肖静发出《律师函》，写明2015年1月15日，双方签订《房屋租赁合同》，合同期限为2015年1月15日至2017年1月14日。现合同期已过。请肖静在收到本函当日与区结英联系交还房屋、清算费用事宜，并在2018年10月31日之前交还。诉讼中，肖静和区结英均确认租赁标的物为涉案房屋二楼、四楼、五楼，租金合计是每月10000元。关于双方的租金缴纳情况：区结英已于2018年10月18日通过微信收取肖静转账的10000元，肖静称该费用是2018年10月15日至2018年11月14日的租金。区结英称收到该10000元，但是主张肖静于2018年10月底退房，因此要求退还肖静5000元，但肖静不肯收。肖静表示并未收到该5000元费用。关于肖静搬离案涉房屋4-5层的时间：区结英表示大致于2018年11月8日收回4-5楼，肖静陈述2018年10月30日区结英已经对房屋实行断水断电，只能将4-5楼返还给区结英。至于二楼，本案截止至2019年2月22日肖静仍在其内居住，法庭明确告知双方应及时办理交接，否则造成的损失由责任方承担。后于2019年2月28日，肖静从二楼搬走。肖静为证明其主张：（1）提交区结英于2017年12月、2018年2月、2018年4月、2018年6月出具的案涉房屋的水电费《收据》，拟证实双方实际存在租赁关系;（2）提供与案外人武汉拓美装饰设计有限公司签订的《装修工程施工合同》，并提供武汉拓美装饰设计有限公司出具的《收据》一份，收到肖静交来的装修款50600元，拟证实其承租案涉房屋后进行装修改造花费的费用;(3)提供一份视频及图片光盘，拟证实区结英采取断水、断电、扔垃圾等方式阻止肖静正常经营，且因区结英的不法行为，肖静多次报警。肖静另提供出租屋账本及出租屋租住人员登记交换册，拟证实出租屋的经营情况及其每月营业额为24000元，每月盈利为12000元左右。区结英为证明其主张：（1）提供了一张光盘及照片若干张，记录案涉房屋4、5楼走廊及部分房屋乱丢垃圾、损坏物品情况。肖静称从照片中可看出区结英已经对涉案房屋进行装修，无法证明区结英从肖静处收回房屋时房屋的状态，且现在装修也已经完毕，即使存在垃圾和损坏也都是区结英装修导致，与租赁行为无关；（2）提供若干份《收款收据》，其中有4份《收款收据》是广州市黄埔区威承建材经营部出具，另两份《收据》是秦永辉出具收到区结英广州市黄埔区榕村西街桂花巷20号4-5楼房屋修复材料费工4995元及房屋修复费用17000元和卫生清洁费、垃圾清理费10000元整；（3）为印证上述费用的支出，区结英提供其名下中国农业银行个人明细对账单，显示2018年12月20日，向秦永辉账户转账4995元和27000元。对此肖静质证称该转账记录无法证明肖静向秦永辉支付的是涉案房屋的装修款项，即使真实也无法证明是用于涉案房屋的装修、购买材料或清洁；（4）区结英提供一份4楼、5楼出租房物品损坏、丢失需赔偿金额汇总及对应图片。肖静认为该清单是区结英自行制作，区结英擅自收回房屋，双方对房屋物品并无交接，现区结英单方主张物品损坏和丢失是没有依据的。从照片中看出，地上存在刷墙的涂料及装修清洁材料和工具，所以涉案房屋清洁及装修不是因为肖静的损坏或乱丢垃圾导致。区结英回应称从照片可以看出，该垃圾是生活垃圾不是装修垃圾，应该按双方签订的租赁合同中第七条第四点的约定，由肖静清理或承担清理费用。另查明，彭满兴与区结英系夫妻关系，案涉房屋登记在彭满兴名下，1986年开始建的，1999年建了两层半，2003年4月10日取得了两层半的集体土地房产证。庭审中，区结英陈述在2008年左右，拆旧建新，重新建了5层。当时整个合作社都没有办理报建手续，没有集体使用权证，案涉房屋至今未取得报建手续。上述事实有《广州市房屋租赁合同》《房屋租赁合同》《押金收据》《装修工程施工合同》《维修材料收款收据》《对账单》、报警回执、出租屋账本、《维修费和清洁费收据》、微信截屏、照片光盘等证据及当事人陈述予以证实。本院认为，本案的争议焦点为：一、本案实际履行的是2015年1月15日《房屋租赁合同》还是2015年1月1日《广州市房屋租赁合同》以及合同效力的认定问题。二、肖静是否需要支付占有使用费及区结英是否应退还租赁押金的问题。三、肖静诉求的经营收益损失、装修费损失是否有依据及区结英诉求的清洁费及其他损失是否有依据的问题。关于焦点一。肖静提交的《广州市房屋租赁合同》主张双方的租赁期从2015年1月1日至2019年12月30日，且不论2019年的“19”处存在肉眼可见手动涂改痕迹，就该份租赁合同的签订日期为2015年1月1日，约定租金每月4000元，押金10000元都与实际履行情况不符，且该份租赁合同更是对双方的权利和义务均没有规定。因此，对于区结英质证认为该份合同是用于消防备案，不是双方真实意思表示这一抗辩意见，本院予以采纳。反观区结英提供的《房屋租赁合同》，签订日期为2015年1月15日，约定肖静向区结英交纳20000元作为保证金，这与肖静提供的2015年1月15日的《收据》载明的内容相印证。区结英陈述肖静后承租案涉房屋二楼但双方并未另外签订合同，仅约定二楼每月租金3000元，加上《房屋租赁合同》约定的每月租金7000元，合计每月租金10000元。该陈述与双方确认的肖静实际承租案涉房屋二楼、四楼、五楼，每月支付10000元租金的事实相吻合。因此，本院确认双方实际履行的合同是2015年1月15日《房屋租赁合同》。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案租赁物四、五层没有取得建设工程规划许可证，在本案法庭辩论终结前区结英也未补办相应的报建手续或取得经主管部门批准建设的有关手续。因此，2015年1月15日双方签订的《房屋租赁合同》虽然是双方真实意思表示，但因违反上述规定，应认定为无效合同。合同无效，但肖静实际占用使用涉案租赁物，基于公平原则应当参照合同约定的租金标准支付租赁物占有使用费。关于涉案房屋二楼部分，虽然双方没有签订租赁合同，但双方已经实际履行租赁合同的权利义务，应认定双方存在事实上的租赁关系，且合法有效。关于焦点二。肖静是否需要支付占有使用费的问题。首先确定肖静实际搬离涉案租赁房屋的时间。关于涉案房屋四、五楼实际搬离时间。区结英称2018年10月21日向肖静发出《律师函》，要求肖静将租赁房屋在2018年10月31日前交还，但肖静没有搬离。区结英确认肖静于2018年11月8日从四、五楼搬走。肖静称区结英在2018年10月底已经采取断水断电措施，导致四、五楼无法居住，自己不得不搬走，且从2018年11月开始已经对房屋进行装修。因双方没有办理交接手续，承租人对交还租赁物的时间应承担举证责任，肖静无提供证据予以证明涉案房屋四、五楼实际搬离时间，本院采纳区结英的陈述意见，确认肖静于2018年11月8日从四、五楼搬走。双方确认涉案房屋二楼实际搬离时间为2019年2月28日，该事实双方无争议，本院予以确认。因此，肖静应按照合同约定支付区结英涉案房屋上述期间的占有使用费。其中，涉案房屋四、五楼自2018年10月15日至11月8日的占有使用费为5600元（7000元÷30天×24天）；涉案房屋二楼自2018年10月15日至2019年2月28日的占有使用费为13500元（3000元×4.5个月），肖静应支付涉案房屋占有使用费合计19100元（5600元+13500元）。扣除2018年10月18日，区结英收到了肖静转账的租金10000元，肖静尚需支付区结英涉案房屋占有使用费合计9100元。区结英称肖静转账的租金10000元中有5000元是用来抵扣水电费，但双方并未约定租金可以用来抵扣水电费，且区结英在反诉中也并未对水电费提出诉讼请求，因此对于区结英该项抗辩，本院不予采纳。关于水电费的问题区结英可另循途径解决。关于区结英是否应退还租赁押金的问题。双方签订的《房屋租赁合同》被认定无效，区结英收取肖静押金20000元已无依据，应予以退还。肖静主张区结英退还租赁押金20000元符合规定，本院予以支持。关于焦点三。肖静主张区结英赔偿经营收益损失168000元，但没有提供该损失实际产生的证据且无合同依据，本院不予支持。至于肖静主张装修费用损失问题。关于涉案房屋二楼部分，双方没有签订租赁合同，处于不定期租赁状态，肖静主张对二楼进行装修，但没有提供证据证明其装修经过区结英的同意，区结英表示不知道也不同意。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。因此，肖静要求区结英赔偿装修费用损失12030.8元缺乏依据，本院不予支持。区结英反诉要求肖静赔偿床头柜、电视柜、风扇、维修费等损失29245元，虽然双方租赁合同中有约定若在承租期损坏门窗或设备，肖静应负责修理或赔偿。事实上，双方在租赁结束后并未进行过交接，区结英提交的毁坏、丢失物品清单也是自己单方制作，并未得到肖静的确认。区结英提交的图片、照片也无法看出具体时间及该损坏是否是肖静所为。因此对区结英该项反诉请求，本院不予支持。至于清洁费10000元，合同中同样没有约定，且事实上区结英也无法证明该清洁费的支出是用于清理肖静搬走后四、五楼的卫生清洁还是因区结英重新翻修四、五楼产生的装修垃圾清理导致，因此对区结英关于清洁费的反诉请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）区结英与原告（反诉被告）肖静于2015年1月15日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）区结英于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）肖静退还租赁押金20000元；三、原告（反诉被告）肖静于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）区结英支付黄埔区榕村西街桂花巷20号二、四、五楼占有使用费9100元；四、驳回原告（反诉被告）肖静的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）区结英的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费4375.5元，由原告肖静负担3918.5元，被告区结英负担457元。反诉受理费465.5元，由反诉原告区结英负担358.5元，由反诉被告肖静负担107元。缴费义务人应自本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦智勇人民陪审员  李建明人民陪审员  张 帆二〇一九年六月六日书 记 员  张淳淳林婕