广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终6587号上诉人（原审原告）：李裕媚，女，1989年3月26日出生，汉族，住广东省紫金县。上诉人（原审原告）：伍良敏，男，1986年6月6日出生，汉族，住广东省廉江市。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：杨进鹏，广东金石行律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：李绮萍，广东金石行律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：熊淑娟，女，1975年9月11日出生，汉族，住江西省丰城市。上诉人李裕媚、伍良敏因与被上诉人熊淑娟房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初3124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李裕媚、伍良敏上诉请求：1.撤销一审判决第三、四项；2.判令熊淑娟支付违约金71000元，及因不足弥补损失而增加的违约金677176元，违约金总额为748176元；3.判令熊淑娟支付中介费5000元及按揭费3500元；4.本案一二审诉讼费用由熊淑娟承担。事实和理由：（一）一审判决部分事实认定错误。李裕媚、伍良敏与熊淑娟已于2017年3月7日成功办理过户手续，并非一审认定的双方前往房地产交易部门递交房屋过户材料时被告知案涉房屋因被查封无法办理过户交易申请。案涉房屋是2017年3月15日被查封，而非一审法院认定的李裕媚、伍良敏于2017年3月10日被告知案涉房屋被查封无法过户。案涉房屋是在办理完交易过户手续后被查封的，而李裕媚、伍良敏没被告知案涉房屋被查封，李裕媚、伍良敏是去查册时才发现案涉房屋被查封。一审法院推断李裕媚、伍良敏在合同履行过程中并未完全具备继续履行支付房款的能力是错误的，迟延交付首期款至房屋出证之日，是双方协商一致的结果。在整个交易过程中，李裕媚、伍良敏并无任何过错，李裕媚、伍良敏得知案涉房屋被查封后积极联系熊淑娟，熊淑娟表示其正在积极解决查封案件的债务，但直至庭审中，其仍称目前正在解决。其导致李裕媚、伍良敏信赖利益受损，严重违反诚实信用原则。李裕媚、伍良敏基于对其的信任以及达成交易的积极意愿，并未及时的提出解除合同与及时止损。直至其一直无法处理房屋查封事宜，李裕媚、伍良敏要求对方解除合同无果后，才不得已提起诉讼。在此期间李裕媚、伍良敏在房屋持续涨价的情况下仍无法再另行购置房屋。从签订合同之日到起诉之日，李裕媚、伍良敏的信赖利益受损，因此案涉房屋的价值评估时点应定为2018年1月30日。（二）一审判决未支持增加部分的违约金，熊淑娟应以其违约行为造成的损失为准支付相应的违约金即案涉房屋于2018年1月30日的评估价值1458176元减去实际交易价格710000元，违约金总额为748176元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条规定可知，守约方有权对违约金低于造成的损失请求增加，守约方的损失包括合同履行后可以获得的利益。熊淑娟在合同的履行过程中存在严重过错，明知自身负债且案涉房屋有可能被查封的情况下仍与李裕媚、伍良敏签订房屋买卖合同，其交易期间不配合过户，由此导致李裕媚、伍良敏的信赖利益受损。根据广东省内外过往判例可知，在一二审阶段确实存在均支持房屋买卖合同买受人在合同无法履行之后，出卖人赔偿买受人信赖利益的判决。基于双方合同中对损失赔偿的标准未明确约定，李裕媚、伍良敏请求二审法院综合李裕媚、伍良敏履行合同的支出情况和房屋差价情况判决熊淑娟赔偿信赖利益损失，适当增加违约金。（三）熊淑娟应赔偿李裕媚、伍良敏按揭费用3500元。根据交易习惯，按揭费用由买受人支付给中介公司，由中介公司安排办理按揭手续，收取费用后即开具简易的收据作为收费凭证，不会很详细的记载收费方式。其中500元按揭费用是转账支付且一审法院予以支持，另外3000元通过现金支付的，但由于收款公司记载错误，写为转账支付，于是在2017年4月19日补开一张收据。根据《个人二手房贷款合同》签订的时间可以佐证该笔按揭费用是真实存在的。熊淑娟二审辩称，不同意李裕媚、伍良敏的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。李裕媚、伍良敏日向一审法院起诉请求：1.解除李裕媚、伍良敏与熊淑娟双方于2016年12月15日签订的《存量房买卖合同》；2.熊淑娟返还李裕媚、伍良敏交付的定金人民币50000元及利息（以50000元为基数，从合同解除之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还之日止）；3.熊淑娟向李裕媚、伍良敏支付不能过户的违约金71000元；4.熊淑娟向李裕媚、伍良敏支付增加的违约金704219.92元；5.熊淑娟向李裕媚、伍良敏赔偿因熊淑娟违约而损失中介费5000元、按揭费3500元、契税9000元：6.本案诉讼费由熊淑娟承担。一审法院认定事实：案涉房屋位于广州市番禺区钟村街祈福新村23街E39号1楼，权属人登记为熊淑娟，建筑面积56.96平方米。2016年12月15日，熊淑娟（卖方、甲方）与李裕媚、伍良敏（买方、乙方）经广东中原地产代理有限公司提供居间服务签订《存量房买卖合同》，约定：乙方购买甲方所有的案涉房屋，成交价710000元；甲方保证所填写和提供的有关案涉房屋的权属情况真实，保证对案涉房屋享有完整产权，保证上述房地产不存在任何未向乙方说明的其他情况，且没有侵犯第三人权益；乙方于签订本合同时支付50000元定金，部分楼款60000元应在双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付，银行同意贷款申请后5个工作日内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户手续需在本合同签订后120天内完成；剩余楼款600000元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付；甲乙双方同意在办理交易过户当日交付房屋使用；甲方不能按本合同约定将房屋出售给乙方的，应当向乙方支付房屋成交价的10%作为违约金，该并退回乙方已付的全部费用；乙方不能按本合同约定买入房屋的，应当向甲方支付房屋成交价的10%作为违约金；等等。同日，熊淑娟出具收取载明收据李裕媚支付的定金50000元，伍良敏向广东中原地产代理有限公司转账5000元。2017年1月17日，伍良敏、李裕媚向广州市汇瀚顾问有限公司支付按揭费500元。2017年1月23日，伍良敏、李裕媚与中国银行股份有限公司广州珠江支行签订《个人二手住房贷款合同》，约定由上述银行为伍良敏、李裕媚购买案涉房屋提供贷款600000元。伍良敏、李裕媚提供广州钱线房地产有限公司出具的两份收据，其中2017年1月24日的收据载明收到伍良敏、李裕媚交来按揭费3000元，款项来源转账；2017年4月19日的收据载明收到伍良敏、李裕媚交来按揭费3000元，未注明款项来源。伍良敏、李裕媚未提供转账凭证。2017年2月28日，双方向税务部门申报税费，房产交易申报单中记载合同信息一栏中，合同签订日期为2016年12月26日，合同交易价格显示为900000元。同日，伍良敏按照缴纳契税9000元。2017年3月10日，伍良敏出具书面《承诺书》，承诺购买案涉房屋的首期楼款60000元于房产证出证当天支付给熊淑娟。同日，伍良敏、李裕媚与熊淑娟去到房地产交易部门递交房屋过户材料，被房地产交易部门告知案涉房屋已被查封无法受理交易申请，2017年3月17日，伍良敏、李裕媚打印查册表，显示案涉房屋于2017年3月15日被一审法院（2017）粤0113财保90号案件查封。李裕媚、伍良敏向一审法院申请对案涉房屋于2018年1月30日的市场价进行评估，一审法院告知其应以明确知晓合同无法履行之日作为评估节点，李裕媚、伍良敏不同意变更评估节点。因案涉房屋的查封时间为2017年3月15日，李裕媚、伍良敏虽然于2017年3月10日被告知案涉房屋被查封无法过户，但具体查册时间为2017年3月17日，此时明确知晓房屋被查封的信息，故一审法院确定李裕媚、伍良敏于2017年3月17日明确知晓合同无法继续履行。一审法院隧依法委托国众联资产评估土地房地产估价有限公司广州分公司对案涉房屋于2018年1月30日及2017年3月17日两个时间的房屋价值进行评估，该公司分别就上述时间出具《房地产估价报告》，报告显示案涉房屋于2017年3月17日的价值为865792元，2018年1月30日的价值为1458176元。一审法院认为，李裕媚、伍良敏与熊淑娟于2016年12月15日签订的《存量房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实行合同目的，另一方当事人可以解除合同。由于案涉房屋在合同签订后被另案查封，熊淑娟在庭审中表示正在积极解决查封案件的债务，但至一审法院审结前熊淑娟并没有提供证据显示案涉房屋可以继续办理交易过户手续，因此，可以认定案涉合同因房屋被查封无法实现合同目的，李裕媚、伍良敏请求解除合同符合法律规定。合同解除后，熊淑娟已收取的李裕媚、伍良敏支付的定金50000元应予以返还，并按照中国人民银行同期贷款利率支付自2016年12月16日起至实际返还之日的利息。关于违约责任的认定。作为案涉房屋买卖合同的买受人，李裕媚、伍良敏购买房屋的目的即取得房屋所有权，熊淑娟为案涉房屋出卖方，其应当保证对案涉房屋所有权的完整性，案涉房屋被查封后，熊淑娟未能及时解决查封案件，至本案审结前，案涉房屋依然处于查封状态，案涉合同目的显然无法实现。因此，李裕媚、伍良敏未能取得房屋所有权的根本原因在于熊淑娟，熊淑娟的行为构成根本违约，应当依约承担违约责任。李裕媚、伍良敏已支付中介费5000元，熊淑娟应赔偿该费用。关于违约金，合同约定违约金为房屋总价的10%即71000元，但李裕媚、伍良敏在2017年3月17日已经明确知晓房屋存在查封状态无法继续履行，其因熊淑娟的违约行为造成的损失在此时已经确定，故应当以2017年3月17日作为房屋差价上涨损失的节点。根据评估报告显示，案涉房屋在该日的评估价为865792元，与双方签订合同时的房屋价值相差155792元，但是，根据报税的价值显示为900000元，双方当事人也确认在签订合同时房屋价值要低于房屋市场价，故要求以合同签订价格作为房屋价值上涨的对价，有失公平。并且，熊淑娟提供证据显示伍良敏曾要求迟延支付递件日应付的首期楼款至房屋出证之日，证明熊淑娟在知晓合同无法继续履行时并未完全具备履行支付房款的能力。因此，结合本案合同签订情况、履行程度及当事人过错程度，一审法院认为合同约定的违约金71000元已足以弥补李裕媚、伍良敏的损失，对于超过该部分违约金的损失，一审法院不予支持。因合同无法继续履行，李裕媚、伍良敏已缴交的税费，可向税务部门申请退税，其要求熊淑娟赔偿税费损失，一审法院不予支持。关于按揭费3500元，其中500元有收据及转账记录证明，对于500元的支付情况一审法院予以确认。另外3000元的按揭费，李裕媚、伍良敏提供了同一公司不同日期出具的收据，其中一张显示款项来源为转账支付，但李裕媚、伍良敏主张该笔费用为现金支付，收据记载错误。一审法院认为，李裕媚、伍良敏支付另外一笔按揭费500元及中介费等费用均是通过转账方式支付，而该笔3000元的其中一张收据也显示为转账支付，李裕媚、伍良敏未提交转账凭证，不能证明已经支付按揭费3000元，且其对于为何有两张收据不能做出合理解释，故对其要求赔偿按揭费3000元不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十四条、九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2018年10月30日判决如下：一、解除李裕媚、伍良敏与熊淑娟于2016年12月16日签订的《存量房买卖合同》；二、熊淑娟于本判决发生法律效力之日起十日内向李裕媚、伍良敏返还购房定金50000元及利息（以50000元为本金，自2016年12月16日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际返还之日）；三、熊淑娟在本判决发生法律效力之日起十日内向李裕媚、伍良敏支付违约金71000元、赔偿中介费5000元、按揭费500元；四、驳回李裕媚、伍良敏其余诉讼请求。本案受理费18324元、评估费用4000元，由熊淑娟负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。二审中，双方当事人共同确认以下事实：李裕媚、伍良敏支付了50000元定金，其他付款义务尚未履行。李裕媚、伍良敏表示：同意一审判决第一、二、三项。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：李裕媚、伍良敏主张增加违约金应否予以支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，第一，从合同履行时间审查来看，双方当事人于2016年12月15日签订案涉合同，李裕媚、伍良敏在2017年3月17日即已知晓案涉房屋被查封的信息，因此，案涉合同仅处于部分履行的阶段；第二，从李裕媚、伍良敏的损失情况审查来看，合同签订后，李裕媚、伍良敏仅是向熊淑娟支付了50000元定金和办理了银行按揭，而其他付款义务尚未履行。因此，在李裕媚、伍良敏作为买方的合同义务尚未全部履行完毕的情况下，其上诉主张的预期利益不应予以支持。综上，虽然案涉合同系因熊淑娟过错而导致解除，但是，熊淑娟的违约责任承担应当考虑合同的实际履行情况、李裕媚、伍良敏的损失情况等综合因素进行判断，据此，一审法院认定合同约定的违约金71000元已足以弥补李裕媚、伍良敏的损失正确，本院予以维持。李裕媚、伍良敏上诉主张增加违约金，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。至于李裕媚、伍良敏主张的3000元的按揭费用，因其提交证据不具有完全证明力，故一审法院予以驳回并无不当，本院予以维持。因双方当事人对于一审判决第一、二、三项均无异议，故上述判项可予维持。综上所述，李裕媚、伍良敏的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费10601.76元，由李裕媚、伍良敏负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年六月二十五日书记员  杨希郑志锐