广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终6580号上诉人（原审原告）：杨立勇，男，1981年12月9日出生，汉族，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：张凯，广东卓信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：全武杰，男，1982年10月3日出生，汉族，住广东省廉江市。委托诉讼代理人：李俊宏，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓运清，广东广和律师事务所律师。上诉人杨立勇因与被上诉人全武杰房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初3593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人杨立勇上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判全武杰向杨立勇支付违约金84000元（按每月总楼价的千分之一计算，从2018年3月27日计算至2018年5月21日）；3.改判全武杰向杨立勇支付因追究全武杰违约责任而遭受的律师费损失10000元；4.本案全部诉讼费用由全武杰承担。事实及理由如下：一审判决认定双方重新约定办理递件手续的时间为2018年5月15日，双方未能在2018年5月15日进行办理的原因主要是杨立勇主张交易加价。该认定属于认定事实错误。一、办理交易递件手续的时间拖延至2018年5月21日的根本原因是全武杰故意隐瞒其实际已于2018年3月16日办理完成银行同贷书的事实，并以各种理由要求推迟办理过户递件手续；二、双方预约2018年5月15日前往房管部门办理递件过户手续，仅能表明杨立勇在全武杰存在违约的情况下，同意继续履行合同，并不能视为双方对原合同约定履行时间的重新约定。三、从全武杰提交的证据来看，其在5月14日才取得涉案房屋的首付款。如果全武杰在约定的首付款支付时间无支付能力时没有相应的首期款，就足以认定全武杰推迟办理递件过户手续的原因是其无支付首付款能力。全武杰在一审中并未提交相关证据证明其当时有付款能力，根据相关规定，应当推定杨立勇所主张的事实成立。四、一审判决认定明显存在逻辑错误。杨立勇同意推迟办理过户递件手续，并不能直接认定其对原合同违约责任的放弃。涉案合同第六条第三点约定了在一方出现违约，另一方同意继续履行的情况下，守约方有权要求违约方按照每日总楼价为本金以千分之一标准支付违约金。即使杨立勇同意推迟办理递件过户手续时间，在杨立勇没有明确表示放弃追究全武杰无故提出推迟要求的情况下，杨立勇有权追究全武杰的违约责任。五、关于过户递件时间点的确认问题，全武杰一直强调其在2018年3月23日收到银行同贷书办理完成的手机短信时，已经将相关信息告知中介方，但是其在一审中也并未提供任何证据予以证明。一审法院仅依据双方聊天记录的内容推定杨立勇收到短信，与事实不符。杨立勇之所以在短信中提出约全武杰办理递件手续，是因为杨立勇了解到银行同贷书的办理时间大概需要一个月，故杨立勇才会直接催促全武杰办理过户递件手续。即使杨立勇知晓全武杰是在2018年3月23日已经办理了银行同贷书，但根据聊天记录的内容显示，在2018年5月13日之前杨立勇一直催促全武杰去办理递件过户手续，全武杰未在约定的时间内配合杨立勇办理过户递件手续的违约事实是非常清晰的。按照合同约定并结合本案事实，全武杰在2018年3月23日收到短信，最迟递件过户时间应是2018年4月3日，但直至2018年5月13日全武杰才主动提出办理递件过户手续，该事实足以证明全武杰的行为已经构成了根本违约。被上诉人全武杰二审辩称：一、全武杰不存在故意隐瞒取得银行同贷书的情形；二、从双方微信聊天记录可以看出，双方就办理交易递件手续的时间进行了变更，办理递件过户手续并非是全武杰一方即可完成，需双方配合才能完成。杨立勇于2018年12月27日向一审法院起诉请求：1.请求全武杰向杨立勇支付违约金84000元（每日按总楼价的千分之一即150万的千分之一计算，从2018年3月27日计算至2018年5月21日）；2.判令全武杰向杨立勇支付因追究全武杰违约责任而遭受的律师费损失10000元；3.判令全武杰承担本案全部诉讼费用。经一审法院审理查明：2018年1月13日，杨立勇（卖方）、全武杰（买方）、广州市普晖房地产代理有限公司（经纪方，以下简称“普晖公司”）三方签订了房地产买卖合同，约定由全武杰向杨立勇购买位于广州开发区开发大道30号704房的房屋，总楼价为1500000元。合同第四条约定，买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐所有房款交楼；合同第六条约定，因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款、逾期合同其他条款等，无故不履行或怠于履行本合同项下义务则：1.逾期未超过三十天的，违约方须按逾期每日总楼价千分之一向守约方支付违约金；2.逾期超过三十天的仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金）或没收定金或支付等额于总楼价百分之十的违约金。若守约方解除合同的，守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还；3.若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金；4.合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限；合同第十五条约定，本合同三方任一一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、按揭费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。杨立勇（卖方）、全武杰（买方）、普晖公司三方签订的房地产买卖合同附件第2条约定全武杰通过公积金贷款的方式按揭付款，该条第（1）款约定，签订本合同时支付人民币五万元（￥50000元）作为定金；第（2）款约定买方应在签订本合同二十日内办理按揭贷款申请，签订《购房抵押贷款合同》并提交贷款所需全部资料；卖方必须配合买方办理按揭申请手续并提供银行或公积金中心需要的相关材料；第（3）款约定，首期楼价款（含定金）共计肆拾伍万元整（￥450000元）应在买卖双方到房管部门办理交易递件手续并取得房地产交易中心受理回执的当天支付，买卖双方应在买方取得银行同贷书拾日内到房管部门办理交易递件手续；第（5）条约定剩余楼款人民币壹佰零伍万元整（￥1050000元）于过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行或公积金中心直接划入卖方银行账号作为楼价余款，实际贷款额与原贷款额之差额由买方取得房地产交易中心受理回执当天支付。如因银行、公积金中心或房管局原因导致延误，则时间相应顺延。2018年3月16日，广州住房公积金管理中心天河管理部作出住房公积金贷款审批确认书，载明按照有关规定，全武杰、姚某娟购买涉案房屋的借款申请已通过我中心审批，贷款额度为捌拾玖万元整。该确认书备注部分载明：1.本确认书仅证明借款申请人的借款申请已初步通过我中心审批，不构成我中心必须委托银行发放贷款的法律义务；2.我中心的最终放款审批结果与本确认书有冲突的，以我中心的最终放款审批结果为准；3.借款申请人落实我中心要求的所有放款前提条件后，我中心才有义务委托银行发放贷款。2018年3月23日，全武杰收到短信通知，通知载明：“【广州置业担保】尊敬的客户：您的住房公积金贷款已通过审批，请所有产权人带齐身份证、户口本、婚姻证明（未婚无需提供）原件前往广州住房置业担保公司天河业务受理点办理借款合同面签手续……注：1.申请贷款时未亲自在我司柜台办理的，配偶需一同面签；2.如离异，还需提供离婚证或调解书等；3.组合贷款的，请提供商业贷款同贷书复印件；4.已办理首付资金监管的，请卖方产权人携带身份证一同面签”。杨立勇提交的微信聊天显示其与全武杰之间曾有如下对话，4月13日：“杨：下周三是18号；办那个刚问了普晖地产的张小姐，好像是星期三和五的上午才可以；还要预约”；“全:18号我是上班的；你是20号前赶着回家吗？”；“杨：因为这个事我也是等了很久了；是；不知道是不是你们不想买了；上个月25号我就过来了”；“全：我们不会反悔的，放心”；“杨：因为约个时间办手续也不是很难吧”；“全：主要是我们两个上班的时间比较特殊，基本都是对开”；“杨：那能不能过几个月，我自己的事一直在等着，耽误很久了”；“全：明白；不好意思啦；我尽快安排”；“杨：可以的话我就先回去了，后面再定时间，可以吧”；“全：我晚点回复你，好吗？”；“杨：好吧”；4月14日：“全：杨先生，早上好，要不然你先回家忙你的事情吧，后面我们再约时间，因为我们社保这些比较特殊，这段时间我们都在着急小孩在深圳上学的事情，等过了这段时间再约”；“杨：好的”；4月19日：“杨：全先生，你看什么时间有空，我急着用钱，尽量早点过户把钱打到我账号，时间久的话我只能先去银行用房子抵押贷款过来”；5月3日：“杨：什么时候过去办手续；158××××5109陈小姐的电话，你要先和她说好，哪天去预约”；5月7日：“杨：全先生：你约好没有，预约好了就定好时间”；“全：早上好，我现在打电话她；她说十点左右再回复”；“杨：好的”；5月10日：“杨：你那边的钱准备好没有，还有5天”；5月12日：“杨：全先生，我昨天问了陈小姐，按这个时候交易的话钱要到6月底到7月初才能到的了；全先生，问了陈小姐没有；我和陈小姐回复了，下个礼拜一去广州，她说看你什么时候过去；按合同我可以解除并没收押金5万元，如果解除合同，5万元可以退给你，如果你要买，让我等到下个月才能拿到钱的话，至少加10%，这个钱要先打到我的卡上，共15万元，然后再按150万房价成交，合计是165万”；5月13日：“全：杨先生，你好，我这边的钱都已经装备好了，而且当时我们约好了在5月15日去办理过户手续的，我就是希望你可以如约在5月15日的时候一起去办理过户手续”；“杨：我是要在20号能拿到钱；我从3月份就在广州等你一个月，回老家又等了一个月，拿到钱还要等一个月，所以我的损失也打吧；并且3月在广州时候我在新塘看到一个86方的房子那时候人家是91万，现在要103万，因为没钱，只是和中介谈了，没任何手续”；“全：杨立勇先生，当时我们明确约好5月15日一起去办理过户手续的，而且我是按这个时间准备好了钱啊，所以请你可以信守你的承诺”；杨立勇先生，我们已约好在5月15日下午两点在珠江××××就路12公积金中心办理手续，请你也准时到达。谢谢；5月15日：“杨：这个信息陈小姐都早发过了，因为今天没有沟通一致，后续只能按合同办理；本来是普晖地产的张小姐说协商签补充协议的；全先生，普晖地产的王经理打电话给我，说你没理由起诉，那我们协商不好，只有我来起诉了，普晖的张小姐当事人今天又不敢来，那你这边同意的话我就尽快起诉来处理，起诉后我不会再同意协商”。2018年5月16日，全武杰向杨立勇发出关于立即配合办理交易递件手续的通知，载明：“杨立勇先生：2018年1月13日，我方与贵方及中介方广州市普晖房地产代理有限公司签订了一份《房地产买卖合同》。合同签订后我方积极履行合同义务，如约支付了定金并办理了公积金贷款手续。后贵方与我方协商同意于2018年5月15日办理交易递件手续，但贵方后续一直无视我方及中介方的电话、短信及微信通知，在2018年5月15日拒不配合前往办理交易递件手续。为顺利完成交易过户，以免诉累，现我方郑重通知贵方：请于收到本通知后立即与我方联系并配合前往办理交易递件手续，否则我方将依合同约定追究贵方的违约责任”。中国邮政速递物流信息显示该通知于2018年5月17日被签收。2018年5月21日，杨立勇、全武杰一同前往相关部门办理相关签字手续，全武杰确认收到贷款审批确认书，杨立勇确认其收款卡为本市I类借记卡，资金监管期间所产生的银行同期活期利息归属杨立勇。全武杰尾号为8379的农业银行账号显示，其账号2018年5月14日的账户余额为567950元。广州市住房公积金贷款资金监管扣划确认书显示，全武杰尾号为8379的农业银行账号中的560000元监管资金于2018年5月22日被扣划至广州住房置业担保有限公司资金监管专用账户。杨立勇于2018年6月20日收到上述560000元。一审另查明，《广州住房公积金管理中心关于试行存量房住房公积金贷款购房交易资金监管的通知》（穗公积金中心[2017]74号）第二条规定，存量房住房公积金贷款资格审批通过后，买卖双方在贷款业务窗口签署《住房公积金贷款抵押借款合同》的同时签订《存量房交易资金监管协议》，在完成不动产登记手续后，通过广州住房公积金贷款购房交易资金监管户划转监管资金；通知第五条规定，本通知自2017年11月1日起试行。2017年11月1日起新受理的存量房住房公积金贷款（以贷款案件首次录入保存的日期为准）案件，不低于其购房交易资金首付款的90%的金额须纳入资金监管范围。一审再查明，杨立勇因与全武杰发生房屋买卖合同纠纷委托张凯律师处理本案诉讼，广东增值税普通发票显示杨立勇为本案诉讼支付了鉴证咨询服务及律师服务费10000元。以上事实，有房地产买卖合同、贷款审批确认书、微信聊天记录、广州市住房公积金贷款资金监管扣划确认书、短信记录、诉讼委托代理合同、广东增值税普通发票、关于立即配合办理交易递件手续的通知、快递单、银行流水、短信通知、签收记录、《广州住房公积金管理中心关于试行存量房住房公积金贷款购房交易资金监管的通知》及双方陈述等证据予以证实。一审法院认为，杨立勇、全武杰和普晖公司于2018年1月13日签订的房地产买卖合同及其附件是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约定全面行使合同权利、履行合同义务。房地产买卖合同及其附件约定，买卖双方应在买方取得银行同贷书拾日内到房管部门办理交易递件手续。从约定的字面含义来看，办理交易递件手续并非买方全武杰一方的义务，而是需要买卖双方的共同配合。《广州住房公积金管理中心关于试行存量房住房公积金贷款购房交易资金监管的通知》亦明确规定，存量房住房公积金贷款资格审批通过后，买卖双方在贷款业务窗口签署《住房公积金贷款抵押借款合同》的同时签订《存量房交易资金监管协议》，在完成不动产登记手续后，通过广州住房公积金贷款购房交易资金监管户划转监管资金。由此可见，办理交易递件手续需要杨立勇、全武杰的共同配合。全武杰于2018年3月23日收到相关短信，知悉其住房公积金贷款已通过审批，根据约定，其与杨立勇应在十天内到相关部门办理交易递件手续。但从微信聊天记录可以看出，双方就办理交易递件手续的时间明显进行了变更，虽然全武杰在聊天中提出“主要是其上班的时间比较特殊”比较难安排时间外，杨立勇本人亦明确表示“那能不能过几个月，我自己的事一直在等着，耽误很久了”、“可以的话我就先回去了，后面再定时间，可以吧”。全武杰主张双方重新约定前往办理交易递件手续的时间为2018年5月15日，杨立勇对此不予认可，微信聊天记录虽未直接显示双方就递件时间进行了明确约定，但从杨立勇2018年5月10日的聊天记录“你那边的钱准备好没有，还有5天”的表述来看，全武杰的主张更为可信，一审法院予以采信。及至2018年5月15日，双方并未如约到相关部门办理交易递件手续，从微信聊天记录和全武杰向杨立勇于2018年5月16日发出的关于立即配合办理交易递件手续的通知来看，失约的原因主要是因为杨立勇主张交易加价等原因造成。杨立勇、全武杰后实际于2018年5月21日前往相关部门办理签字手续，全武杰的监管资金于第二天被扣划至监管账户，并于6月20日转至杨立勇的银行账号。综上所述，杨立勇提交的证据不足以显示全武杰在涉案房屋的上述交易过程中存在违约行为，故其要求全武杰支付违约金及律师费损失缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2018年12月7日作出如下判决：驳回杨立勇的全部诉讼请求。案件受理费2150元，由杨立勇负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点为杨立勇主张全武杰迟延递件违约责任的理据是否充分。涉案合同约定，双方应在买方取得银行同贷书十日内到房管部门办理交易递件手续。全武杰在3月23日收到通知，知晓涉案房屋的住房公积金贷款已通过审批，故双方应在4月3日前去办理交易递件手续。但从双方的微信往来记录来看，双方因各自的原因对递件时间进行多次协商，最终双方协商一致在5月15日去办理递件过户手续，由此可见，双方已经协商变更了递件过户的时间，故杨立勇再依据合同约定的过户时间主张全武杰迟延递件的违约责任，理据不足，本院不予支持。杨立勇主张其同意迟延递件，并不表示其放弃主张全武杰迟延递件的违约责任，但从双方多次的微信记录来看，杨立勇并未提出全武杰要承担迟延递件违约责任，且还主动提出“那能不能过几个月，我自己的事一直在等着，耽误很久了”，“可以的话我就先回去了，后面再定时间，可以吧”。显然，杨立勇上诉所说的其没有放弃主张全武杰迟延递件的违约责任缺乏依据，本院不予支持。综上所述，杨立勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2150元，由杨立勇负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 黄春成审判员 闫 娜二〇一九年六月二十四日书记员 冯 韵彭诗敏