四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初4994号 原告：杨锐，男，汉族，1985年12月12日出生，住四川省洪雅县。 委托诉讼代理人：徐军，四川上凯律师事务所律师。特别授权。 被告：上海浦东发展银行股份有限公司成都金沙支行，住所地：成都市青羊区蜀源路1号“华府金沙”1号楼。 负责人：黄志，职务行长。 委托诉讼代理人：熊琪，四川发现律师事务所律师。一般代理。 委托诉讼代理人：王智君，四川发现律师事务所律师。一般代理。 被告：眉山市建宇房地产开发有限公司，住所地：东坡区一环南路苏南市场。 法定代表人：黄波。 原告杨锐诉被告上海浦东发展银行股份有限公司成都金沙支行（以下简称浦发银行金沙支行）、眉山市建宇房地产开发有限公司（以下简称建宇公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨锐的委托诉讼代理人徐军，被告浦发银行金沙支行的委托诉讼代理人王智君到庭参加诉讼。被告建宇公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 杨锐请求本院判令：1.停止对杨锐所购的登记在建宇公司名下的位于洪雅县（怡洲江景）1幢1单元8楼6号房屋的执行；2.解除对位于洪雅县（怡洲江景）1幢1单元8楼6号房屋的查封措施；3.确认位于洪雅县（怡洲江景）1幢1单元8楼6号房屋归杨锐所有。事实及理由：2011年10月13日，杨锐与建宇公司签订了《【怡洲江景】定购协议书》，并交购房定金1万元。2011年11月5日，杨锐与建宇公司签订了03号《商品房买卖合同》，约定杨锐以513425元购得怡洲江景1幢1单元6楼6号建筑面积139.64平方米住房一套，同日，杨锐交购房款253425元。建宇公司应于2011年12月30日前向杨锐交房，并于2012年5月30日前办理权属登记。2012年3月26日，建宇公司经杨锐同意后，优惠了杨锐3000元，将原1幢1单元6楼6号房屋调换到1幢1单元8楼6号，双方重新签订了25号《商品房买卖合同》，约定建宇公司应于2012年1月30日前向杨锐交房，并于2012年12月25日前办理权属登记。2012年9月，建宇公司向杨锐移交了房屋，2015年3月，杨锐对房屋装修后入住至今。杨锐入住后即要求建宇公司为其办理产权登记，建宇公司拖延一直未办理。2018年6月14日，四川省成都市青羊区人民法院（以下简称青羊区法院）做出了（2016）0105执1535号《移送执行函》和《参与分配函》。2018年6月25日，四川省自贡市自流井区人民法院（以下简称自流井区法院）作出（2018）川0302执456号《执行裁定书》。杨锐得知后，向自流井区法院提出执行异议，在自流井区法院主持下，杨锐与申请执行人四川祺祺商务咨询服务有限公司（以下简称祺祺公司）达成和解协议。2018年12月13日，杨锐将购房余款24.7万元交自流井区法院后，祺祺公司申请法院解除抵押和查封，后自流井区法院作出（2018）川0302执456号之一《执行裁定书》。随后，杨锐在起诉建宇公司履行过户义务时，发现青羊区法院（2016）川0105执1535号之三《执行裁定书》对其所购房屋进行了续查封。为此，杨锐提出了异议，但被青羊区法院（2019）川0105执异82号《执行裁定书》驳回。杨锐在人民法院查封该房屋前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有本案诉争房屋，且杨锐现已支付全部房款，未办理本案讼争房屋过户手续非杨锐自身原因，并且青羊区法院查封违法。杨锐所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，故提起本案诉讼，望判如所请。 浦发银行金沙支行辩称，案涉房屋登记在建宇公司名下，所有权人为建宇公司，杨锐不是案涉房屋的权利人，不具备提出执行异议的资格，没有提出异议的基础和条件，应驳回其异议。杨锐签订的房屋买卖合同无原件不具备证据效力，其对房屋的占有使用并非合法占有，应当从腾退，其支付至自流井区法院的款项系代为清偿债务后，抵押权人同意解除抵押权，法院依法解除房屋的查封，并非支付房款。青羊区法院将本案移送至自流井区法院要求参与分配，但自流井区法院并未制作分配方案，浦发银行金沙支行亦未参与该案，自流井区法院未按照青羊区法院的要求进行执行，故青羊区法院的续封行为合法有效。杨锐自称2011年9月就已签订房屋买卖合同，但建宇公司在2012年3月即取得大产权，之前未办理预售备案登记或不动产受让公告，之后亦未要求建宇公司办理产权过户登记，其存在过错。杨锐所提交的无其他住房的材料不具备证据效力。请求法院驳回杨锐的全部诉讼请求。 建宇公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。 根据庭审情况及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 浦发银行金沙支行诉建宇公司、成都市联纵力拓机电设备有限公司、唐晓渠、梁惟信金融借款合同纠纷一案，在本院审理过程中，浦发银行金沙支行提供担保，申请对建宇公司、唐晓渠价值23330000元的财产进行诉讼保全，本院于2015年8月14日以（2015）青羊民初字第6030-1号《民事裁定书》查封了登记备案在建宇公司名下的案涉房屋。本院（2015）青羊民初第6030号《民事判决书》生效后，浦发银行金沙支行向本院申请强制执行。2018年6月14日，本院作出（2016）川0105执1535号《移送执行函》，将登记备案在建宇公司名下的案涉房屋移送至自流井区法院执行，对该财产的续封、解封和变价、分配等后续工作，交由自流井区法院办理，我院不再负责。同时在《移送函》中提出，请自流井区法院在后续执行程序中，对我院执行案件债权人浦发银行金沙支行作为首查封债权人所享有的各项权利予以保护，并将执行结果及时告知我院。同日，本院还向自流井区法院发送了《参与分配函》。因被执行人未按生效法律文书确定的内容履行，2018年7月3日，本院作出（2016）川0105执1535号之三《执行裁定书》及《协助执行通知书》，继续查封了涉案房屋。 2019年3月7日，杨锐就案涉房屋的查封向本院提出执行异议申请。本院于2019年3月12日作出（2019）川0105执异82号《执行裁定书》，裁定驳回杨锐的执行异议。2019年3月26日，杨锐向本院提起本案诉讼。 另查明，2011年10月13日，杨锐（乙方，认购方）与建宇公司（甲方，出售方）签订了《【怡洲江景】定购协议书》，约定杨锐以513424.8元认购建宇公司楼宇“怡洲江景”1栋1单元6楼6号房，建筑面积139.64平方米；本协议签订时交定金1万元。当日，杨锐支付定金1万元，建宇公司向杨锐出具了《收据》。 2011年11月5日，杨锐与建宇公司签订了合同编号为03号的《商品房买卖合同》，约定：杨锐购买“怡洲江景”1栋1单元6楼6号房；房款总价513425元；付款方式为贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的50%，其与价款可以向中国农业银行或住房公积金管理机构借款支付。并约定出卖人应当在2011年12月30日前向买受人交付该商品房，在2012年5月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。2011年11月5日，杨锐支付“怡洲江景”1栋1单元6楼6号房首付款253425元，建宇公司出具了《收据》。2012年3月26日，杨锐与建宇公司签订了合同编号为25号的《商品房买卖合同》，约定：杨锐购买“怡洲江景”1栋1单元8楼06号房；房款总价510425元；付款方式为贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的50%，其与价款可以向中国农业银行或住房公积金管理机构借款支付。并约定出卖人应当在2012年1月30日前向买受人交付该商品房，在2012年12月25日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。 杨锐于2015年3月开始缴纳案涉房屋的水费，于2015年6月开始缴纳案涉房屋天然气费用。 建宇公司于2012年3月27日取得房屋初始产权。2012年10月22日至2013年4月21日，建宇公司将洪雅县青衣路2号8楼的10套住宅抵押给张宗贵，并于办理了他项权登记，他权号为20120797，权利价值为300万元。 2018年10月26日，自流井区法院作出（2018）川0302执异66号《执行裁定书》，变更祺祺公司为（2018）川0302执456号执行案件的申请执行人。2018年12月12日，祺祺公司于《执行笔录》中表示：杨锐将剩余款项支付给法院，再支付给祺祺公司，祺祺公司愿意解除抵押和查封，对该涉案房屋不再申请执行。2018年12月13日，杨锐向自流井区法院汇款247000元。 洪雅县不动产登记中心于2014年4月1日出具《家庭房产情况证明》，证明截止2014年4月1日，杨锐及其配偶敖蕾，未成年子女杨皓淞在洪雅县范围内无产权登记信息记录。 上述事实有当事人身份信息、民事判决书、民事裁定书、执行裁定书、协助执行通知书、【怡洲江景】定购协议书、商品房买卖合同、收据、家庭房产情况证明及当事人陈述等证据在案为证。 本院认为，本案属于民事诉讼法第二百二十七条所规定的当事人对执行异议裁定不服而提起的执行异议之诉，争议焦点为杨锐对案涉房屋是否享有足以阻却本院强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需满足以上四个条件，才能得到支持。 本案中，一、杨锐提交的支付购房首付款的凭证显示其支付的购房款系另一套房屋，但结合另一套房屋的买卖合同复印件以及案涉房屋的交付使用情况，可以认定杨锐陈述的“先购买的另一套房屋，后改换成本案案涉房屋并重新鉴定《商品房买卖合同》，并已交付使用”确系属实，故本院对该证据予以采信。杨锐与建宇公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，且该合同签订于人民法院查封之前。浦发银行金沙支行提出的杨锐未与建宇公司签订商品房买卖合同，其无权提出执行异议的辩解意见不成立。二、杨锐陈述建宇公司早已交房，其已于2015年装修后入住该房，并提交了缴纳水电气的发票等证据予以证明，故能够认定其在人民法院查封之前已合法占有不动产。三、根据前述查明的事实，杨锐已支付全部房款。四、根据本院查明的情况，建宇公司于2012年3月27日取得初始产权，并于2012年10月将案涉房屋抵押登记给案外人，且至自流井区法院执行时止未解除抵押登记，客观上造成杨锐无法办理过户登记，故亦非因买受人杨锐自身原因未办理过户登记。综上，杨锐与建宇公司签订了商品房买卖合同并已支付完全部房款，并已交房入住，故对于杨锐要求确认位于洪雅县（怡洲江景）1幢1单元8楼6号的房屋归其所有，并停止本院对该房屋执行，同时解除查封的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。 依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，缺席判决如下： 一、不得执行位于洪雅县（怡洲江景）1幢1单元8楼6号的房屋，并解除查封； 二、确认位于洪雅县（怡洲江景）1幢1单元8楼6号的房屋归杨锐所有。 案件受理费9800元，由眉山市建宇房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 刘  小  琼 人民陪审员 马  兰  珍 人民陪审员 窦    蓉 二〇一九年六月二十五日 书 记 员 童  学  翠