广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0302民初296号 原告：余常中，男，1965年9月26日出生，汉族，平乐县水产畜牧兽医局干部，现住广西平乐县, 原告:龙海燕，女，1975年2月7日出生，壮族，平乐县水库移民工作管理局干部，现住广西平乐县, 被告:桂林广汇房地产开发有限责任公司，住所地:桂林市秀峰区骝马山路1号1栋240-1室,统一社会信用代码:914503000654002242。 法定代表人:单文孝,该公司董事长。 委托诉讼代理人：甘永雄，男，该公司员工。 原告余常中、龙海燕诉被告桂林广汇房地产开发有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案后，依法适用普通程序组成合议庭于2019年4月19日公开开庭进行了审理。原告余常中、龙海燕，被告的委托诉讼代理人甘永雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余常中、龙海燕向本院提出诉讼请求：1.判决被告承担并返还原告（2017年1月1日至2018年10月30日）期间的物业管理费人民币7433.8元。2.请求判决被告支付逾期报送办理房屋登记资料违约金人民币7499.73元；3.请求判决被告支付房屋外墙节能缺陷（不符合国家节能强制性标准）赔偿金人民币50000元整；4.判决本案诉讼费由被告承担。当庭变更第三项诉请为请求判令被告支付房屋外墙节能缺陷（不符合国家节能强制性标准）赔偿金人民币70000元整。事实和理由：2016年1月2日,二原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，并依约支付了全部房屋价款。约定的交房日期2016年12月30日到期后，二原告依法对房屋进行查验，发现房屋客厅、主卧、客卧等地面均出现上下贯通性裂缝，原告拒绝接受房屋，当即向市质检站投诉，质检站也及时派员到现场调查处理，确认投诉事实属实，直到2018年7月9日才向原告出示相关质量缺陷部位维修验收合格材料。2018年11月4日，被告向原告出示其应当出示的证明文件供原告查验。在准备交付房屋钥匙时，被告要求原告缴纳2017年1月1日至2018年10月30日期间的物业费，原告为了取得钥匙，被迫缴纳了上述费用。但是依照相关法律规定，尚未交付给买受人的物业，其物业服务费应当由建设单位缴纳，因此，实际交付房屋之前的物业费应当由被告承担，原告多交的物业费应当退还。另外，距离原被告所签订的合同至今已经时隔两年，原告仍然未能拿到房屋不动产证，按照合同约定被告应当为此及外墙问题承担违约责任。现原告为维护其合法权益，提起诉讼，请法院依法判决支持原告的诉请。 被告辩称，一、逾期交付及办证的问题，原告已经在另案中获得赔偿，该赔偿已经足以覆盖原告的相关损失，原告诉请的一二项内容与原告在另案中的损失赔偿高度关联，因此不应获得因一个行为所引发的多重赔偿，否则将对被告有失公平；二、被告设计建造的房屋所采用的节能标准是经过双方约定的，原告在诉状中提及的节能标准实际上属于行业标准，依据标准化法的规定，属于推荐性标准，而非强制性的标准。综上，原告的诉请缺乏法律及事实的法律依据，请法院驳回原告诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提交的证据1-商品房买卖合同一份。证明原告与被告签订商品房买卖合同，合同中约定涉案房屋价款，产权登记的约定及违约责任以及涉案房屋外墙节能标准不符合（国标）设计标准。被告对该证据的真实性予以认可，但对于外墙节能标准不符合国标不予认可，主张合同中双方已经对外墙节能标准作出了约定。经审查，由于双方对该证据的真实性均无异议，故本院对该证据的真实性予以认可。至于外墙的节能标准问题，将结合本案其他证据予以认定。 2.原告提交的证据2-《关于桂林市清华园23栋房屋质量投诉的调查处理纪要》（第1次）。证明涉案房屋楼板开裂投诉属实。 原告提交的证据3-有设计、监理、施工、建设章的《关于清华园23-1-2-2房裂缝认定及处理》。证明2018年1月31日前涉案房屋存贯裂缝6条，4条已确认楼板贯通性裂缝（次卧3.75米、客厅3.4米、走道两条各约1米）。原修补的主卧、客厅裂缝又见原位置开裂。 原告提交的证据4-原告与彰泰售后客服汤璇有关通话录音及通话录音光盘一张。证明：2018年1月4日，原告要求检验合同第八条规定的有关证明文件《竣工备案表》，被告拒不出示。 原告提交的证据5-原告与彰泰售后客服汤璇短信截图一份。证明2018年5月15日，客服汤璇通知原告质量缺陷部位维修完毕。 原告提交的证据6-清华园23-1-2-2室内地面开裂维修验收记录。证明涉案房屋质量缺陷部位验收合格及被告向原告出示维修验收合格证明材料时间为2018年7月9日。 原告提交的证据7-原告与彰泰售后客服汤璇短信截图3份。证明2018年9月7日、2018年10月14日、2018年11月4日，原告要求被告按合同约定出示有关证明文件，履行交接手续。 被告对与原告的证据2至证据7的真实性及合法性无异议，但是对上述证据的关联性不予认可，主张上述证据的证明内容与本案无关。经审查，原告提交上述证据证明的房屋内质量问题已经在本院另案诉讼中予以解决，与本案无关联性，故对上述证据不予认可。 3.原告提交的证据8-物业管理收据复印件。证明原告已缴纳（2017.1.1-2018.10.30）的物业服务费7433.8元。被告对该证据的真实性、合法性认可，对关联性不予认可。被告认可收到上述物业服务费，但主张原告的缴费行为应当视为对被告前期物业服务的认可。经审查，由于双方对该证据的真实性予以认可，故本院对该证据的真实性予以确认。 4.原告提交的证据9-2018年11月4日交接现场照片1组。证明2017年1月1日至2018年10月30日物业费成为钥匙交付障碍。被告对证据的真实性、合法性认可，对证明内容和关联性不予认可，被告主张该份证据仅能证明双方对房屋进行了交接手续。经审查，由于双方对该证据的真实性予以认可，故本院对该证据的真实性予以确认。但是该证据为钥匙交付现场的照片，不能直接证明原告的证明目的，故本院对原告拟的证明内容不予确认。 5.原告提交的证据10-2016年12月31日质量投诉书及2017年1月5日项目部沟通见面会照片，证明原告第一时间提出书面异议及被告承认房屋存在质量问题。 原告提交的证据11-2018年12月30日物业报修事项记录，证明原告要求被告对报修事项进行整改。 原告提交的证据12-与彰泰小莫短信截图，证明被告拒绝整改。 被告对与原告的证据10-12的真实性及合法性无异议，但是对上述证据的关联性不予认可，主张上述证据的证明内容与本案无关。经审查，原告提交上述证据证明的问题已经在本院另案诉讼中予以解决，与本案无关联性，故对上述证据不予认可。 6.原告提交的证据13-市住建函[2016]77号，证明外墙材料200厚页岩多孔砖不符合（国标）设计要求。 原告提交的证据14-市住建委处罚决定书一份，证明清华园项目节能设计违反国家强制性标准，被罚款10万元。 被告对证据13-14的真实性、合法性认可，对证明内容与关联性不予认可，被告主张证据中所显示的节能标准依据法律规定属于推荐性标准，而非强制性标准。经审查，由于双方对该证据的真实性予以认可，故本院对该证据的真实性予以确认。 7.原告提交的证据15-桂林市不动产登记信息查档证明书一份（复印件），证明被告违反了购房合同约定的办证期限。被告对该证据的真实性无异议，被告主张双方签订了补充协议中对办证期限另有详细约定，被告并未违约。经审查，由于双方对该证据的真实性予以认可，故本院对该证据的真实性予以确认。至于被告是否违反约定，本院将在后文详述。 8.被告提交的证据1-商品房买卖合同（复印件）。证明原被告签订了《商品房买卖合同》以及原被告双方在合同中约定的建筑节能设计标准为“广西壮族自治区标准”（区标），原告对此明知并签字认可。原告对该证据的真实性予以认可，对证明内容不予认可，原告主张任何约定都不得违反法律法规的规定。经审查，由于双方对该证据的真实性予以认可，故本院对改证据的真实性予以确认，至于其证明目的，本院结合其他证据予以综合认定。 9.被告提交的证据2-房屋即额能设计标准的现场公示图片、证据3-工验收备案表、证据4-建筑节能报批及验收相关报告（均为复印件），证明涉案房屋的建筑节能标准双方均有约定，且房屋的建筑节能已按合同约定完成施工并通过验收合格。原告对证据2、3、4的真实性不予认可，原告主张上述证据的列举超过了举证期限，并且证据来源无法核实，故对其真实性不予认可。经审查，上述证据均系复印件，被告亦未能向本院提交原件以供核实真伪，故本院对上述证据的真实性不予认可。 10.被告提交的证据5-桂林市中级人民法院（2018）桂03民终3089号民事判决书。证明原告应当收房时间是2017年7月27日，双方已就房屋交付等相关问题处理完毕。被告对该证据的真实性、合法性认可，关联性不予认可，证明内容与本案无关联性。经审查，该证据系生效判决，故本院对该证据的真实性予以确认。其中认定的事实可以作为本案的定案依据，本院将结合本案案情采用。 11.被告提交的证据6-中华人民共和国行业标准《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（复印件），证明该标准属于行业标准，是推荐性标准。原告对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可，主张标准为强制性标准，必须严格执行。经审查，该证据系国家部门发布的行业标准，故本院对该证据的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 两原告作为买受人与被告作为出卖人于2016年1月2日签订《商品房买卖合同》一份(合同编号：GL2016008931)。合同约定（节录）：“买受人向出卖人购买坐落在桂林市秀峰区向）以西清华园23栋1-2-2号房屋，建筑面积共126.09平方米，其中套内建筑面积110.02平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.07平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6816.7元，总金额749973元。第八条交付期限出卖人应当在2016年12月30日前，将符合国家和桂林市住房和城乡建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》（市住建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》）（市住建{2010}9号）的有关规定及本合同约定的其他交房条件的商品房交付买房人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之4（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条关于产权登记的约定根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局。如因出卖人的责任导致不能在规定期限内将需要提供的办理房屋登记的资料报送的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，出卖人按乙方房价款的1%向买受人支付违约金”。 合同的补充协议约定（节录）：“第六条关于《买卖合同》第十五条的补充，2、买受人与出卖人同意变更《买卖合同》第十五条第一句的表述为：出卖人应当在商品房交付使用并经房管部门物业验收180日内，将办理房屋产权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。第八条关于物业服务和物业利用2、物业服务费从该商品房交付时起开始计付，电梯楼标准层住宅每月按建筑面积2.68元/㎡计费，商业物业管理费每月按建筑面积1.6元/㎡计费”。合同签订后，原告依照合同约定交付了购房款749973元。 2018年11月4日，原告向广西彰泰物业服务有限公司缴纳了2017年1月1日至2018年10月31日的住宅物业服务费7433.80元。被告认可了收到上述款项。 另查明，桂林中级人民法院2018年11月15日作出的已经生效的（2018）桂03民终3089号民事判决中，认定被告交付房屋的时间为2017年7月27日。 涉案房屋的首次不动产登记时间为2018年6月10日。 本院认为，本案争议焦点：1.物业费的返还问题；2.逾期报送办理房屋登记资料违约金的问题；3.房屋外墙节能缺陷的赔偿问题。 原告与被告签订的商品房买卖合同,系双方自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的权利义务。 焦点一物业费的返还问题 《物业管理条例》第四十一条规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”本案中，涉案房屋的交付时间为2017年7月27日。在此之前的物业服务费应当由被告承担，原告缴纳了2017年1月1日至2018年10月31日的物业服务费，故多交的部分应当予以退还，原告的诉求于法有据，本院予以支持。应退还物业费的金额为2318.14元（2.68元/㎡/月×126.09㎡×6.86元【2017年1月1日至2017年7月26日共计206天，折算为6.86个月】） 焦点二逾期报送办理房屋登记资料违约金的问题 本案中，被告为涉案房屋办理首次不动产登记的时间为2018年6月10日，从房屋交付的时间2017年7月27日来算，已经超过了《购房合同》中约定的180日的期限。被告主张原告未能提交相关资料系导致不能按时办理好产权登记的主要原因，但是未能提交相关的证据予以证明，故本院因其举证不能对其主张不予支持。原告的诉请符合双方的合同约定，本院对其要求被告赔偿逾期报送办理房屋登记资料违约金主张予以支持。合同中违约金的数额约定为房价款的1%，即7499.73元。 焦点三房屋外墙节能缺陷的赔偿问题。 至于原告主张由于被告设计房屋的外墙节能标准不符合国家标准，导致其在今后适用涉案房屋增加能耗电费支出，要求被告赔偿损失的诉求。由于原告仅仅是估算之后70年的损失，但未能举证证明损失的具体数额，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条中证据规则的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提交证据予以证明，没有证据或者证据不足以证明事实主张的，承担不利后果”。原告未能提交证据证明其损失，应当就此承担其举证不能的不利后果，故原告的诉求，因其举证不能，本院不予支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条第二款之规定，判决如下： 一、被告桂林市广汇房地产开发有限责任公司退还原告余常中、龙海燕物业服务费2318.14元； 二、被告桂林市广汇房地产开发有限责任公司赔偿原告余常中、龙海燕逾期报送办理房产登记违约金7499.73元； 三、驳回原告余常中、龙海燕的其他诉讼请求。 上述应履行义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费1923元（原告已预交），由原告余常中、龙海燕负担1603元，被告桂林市广汇房地产开发有限责任公司负担320元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1923元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  赵 旭 人民陪审员  申和平 人民陪审员  王暄懿 二〇一九年六月十三日 书 记 员  蒋梨芳