山东省沂南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1321民初2663号 原告（反诉被告）：王艳美，女，1977年2月20日出生，汉族，居民，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：孙存才，山东界湖律师事务所律师。 被告（反诉原告）：山东泓启教育有限公司，住所地日照市东港区沙墩村沿街二层。 法定代表人：刘凯文，总经理。 委托诉讼代理人：曹瑞亮，山东兆利律师事务所律师。 原告王艳美与被告山东泓启教育有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月1日立案受理后，于2018年9月12日作出（2018）鲁1321民初2593号民事判决书。被告山东泓启教育教育有限公司不服该判决，向临沂市中级人民法院提起上诉。临沂市中级人民法院于2019年1月9日作出（2018）鲁13民终9104号民事裁定书，发回重审。本院于2019年5月9日立案后，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王艳美及其委托诉讼代理人孙存才，被告山东泓启教育有限公司的法定代表人刘凯文及其委托诉讼代理人曹瑞亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王艳美向本院提出诉讼请求：1.判令山东泓启教育有限公司履行租赁合同并支付拖欠的租金278000元并支付违约金；2.本案诉讼费由山东泓启教育有限公司承担。庭审中，王艳美增加诉讼请求：要求山东泓启教育有限公司支付违约金1000000元并赔偿经济损失400000元。事实和理由：2017年2月21日，王艳美与山东泓启教育有限公司签订《山东临沂市沂南县幼儿园房屋租赁合同书》，合同约定，山东泓启教育有限公司租赁王艳美所有的沂南县大庄镇河阳社区的幼儿园及其所属场地6.8亩用于开办幼儿园，租期十年。合同还约定了年租金数额及缴纳方式、违约责任和违约金数额。合同签订后，王艳美按约定将租赁物交付给了山东泓启教育有限公司开办幼儿园。2018年5月5日，山东泓启教育有限公司擅自提出解除租赁合同，对幼儿园的师生不管不问离开租赁场所。山东泓启教育有限公司的违约行为给王艳美造成了一定的经济损失。 山东泓启教育有限公司辩称，双方签订合同属实，但是我方不存在违约行为，相反因为王艳美的原因导致我方不能继续履行合同，我方无奈之下于2018年5月6日向王艳美送达了解除合同通知，我方不存在违约，没有支付违约金、赔偿金的义务，同时在双方合同的履行中对方并没有什么损失，因此我方也不应当赔偿其经济损失。对于其主张的100万元的违约金，我方不同意支付，退一步讲，如果我方存在违约，因对方并没有损失，其违约金也过高，请求法庭依法调低，同时我方提起反诉，要求王艳美返还使用费，并赔偿损失。 山东泓启教育有限公司向本院提出反诉请求：1.确认双方签订的《山东临沂市沂南县幼儿园房屋租赁合同书》自2018年5月6日解除；2.王艳美返还使用费900000元，并支付赔偿金130000元及装修费用；3.本案诉讼费由王艳美负担。庭审中，山东泓启教育有限公司将诉求第二项装修费用明确为约60000元。事实和理由：2017年2月21日，双方签订房屋租赁合同书，2018年5月6日，我方因王艳美提供的房屋消防一直未通过验收、教学楼未验收等原因向王艳美送达了《解除房屋租赁合同通知》，现王艳美提起诉讼，为维护我方的权利，我方提起反诉请求。 双方为证明自己的主张均向本院提交了证据，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认证如下：1.对王艳美提交的证明拖欠租金及损失的票据一宗，经双方后期对账，山东泓启教育有限公司拖欠王艳美自2017年3月1日至2018年3月1日租赁费14000元，2018年3月1日以后的租赁费未支付，故对该票据本院予以部分确认；2.对王艳美提交的建设工程规划许可证及沂南县大庄镇人民政府出具的证明，涉案的幼儿园及整个场所的建设工程规划许可证时间是2013年11月25日，建设单位是沂南县大庄镇河阳中心小学，产权属于大庄镇人民政府，原告于2015年12月1日依法受让涉案的幼儿园及整个场所，该两份证据能够证实涉案场所的权利人为王艳美，本院对该两份证据予以确认；3.对王艳美提交的沂教字（2018）72号文件一份，此份证据来源合法，内容真实，证明涉案幼儿园得到了国家的审批注册，虽系双方发生纠纷以后获得的审批，但间接证明了涉案房屋符合办园条件，予以采信。4.对被告提交的沂南县大庄镇人民政府送达的《学校安全事故隐患检查登记表》复印件，经被告申请，本院核实，其内容真实，来源合法，予以认定，但所载内容仅是整改项目，并未责令停止办学，不影响双方继续履行租赁合同。5.对被告提交的开办幼儿园的申报材料一本，拟证被告对企业名称进行预先核准后，已向批准机关报批，因为没有消防证明，所以未获批准。原告王艳美认为此份证据系被告单方解除合同后补办的，并且没有上报。本院对该证据真实性予以认定，但被告未能提供其已向批准机关报批并因消防未验收而未获批准的证据，对于其证明目的不予采纳。 本院经审理能够认定事实如下：2017年2月21日，王艳美（甲方）与山东泓启教育有限公司（乙方）就房屋租赁相关事宜签订《山东临沂市沂南县幼儿园房屋租赁合同书》。合同第一条约定承办物业，甲方同意将位于山东省临沂市沂南县大庄镇河阳社区幼儿园房屋及其所属场地（下称“物业”）交付给乙方用于经营，该物业占地约6.8亩，总建筑面积约为2875.51平方米。合同第二条约定物业移交权责，1.为配合乙方办园，甲方向乙方提交：（1）甲方保证物业移交时达到双方约定的物业移交标准（建筑审核合格证书）；（2）甲方为乙方提供教委审批办园所需的应由甲方提供的相关手续；（3）甲方保证物业符合取得学前教育办学许可证房屋标准、条件。2.本合同签订时，乙方应向对方提供营业执照等注册登记资料。3.甲方定于2017年3月1日与乙方办理物业移交相关事宜，同时到该物业现场进行验收，双方签署验收单之日为甲方移交该物业之日……合同第四条约定期限，本合同所约定的合作期限为10年。合同第五条约定租金标准及支付，1.租金支付：乙方向甲方一次性支付900000元使用费；合同第一年到第三年每年租金260000元，第四年到第五年每年租金300000元，第六年到第八年每年租金350000元，第九年到第十年每年租金400000元，不因物业建筑面积误差等任何因素的变化而调整；2.支付方式：租金支付周期为每年一付，具体为：首期款项于2017年3月8日前完成（期间甲方负责协助乙方沟通各行政管理机关），自第二期开始，租金付款时间为上一合同期年度结束之前末月的首十个工作日内。甲方收款同时，应向乙方出具正式收据。3.履约保证金：为确保合同的履行，合同签订生效后十日内，乙方应支付甲方十万元作为乙方履行本合同的保证金。在乙方向甲方支付第一次租金时，履约保证金转化为租金，其剩余部分，乙方在签订合同时一次性付清……合同第七条约定了幼儿园命名：甲乙双方同意幼儿园命名为“泓启教育沂南幼儿园”（暂定）。乙方负责该幼儿园注册登记所需的相关手续和按市、区教育主管部门规定的幼儿园办学标准配齐相关设备设施，并承担相关费用。乙方自行承担与办园相关的民事法律责任，与甲方无关。甲方需要帮助乙方完成民办幼儿园的注册登记手续，此条款为本合同要件……合同第十条约定了合同终止或解除，1.有下列情形之一的，甲方有权解除本合同并不承担违约责任，乙方应向甲方支付人民币一百万元的赔偿金：乙方未经甲方书面同意，乙方提前解除合同或擅自改变物业用途，或擅自对该物业进行导致建筑主体有严重损坏的装修，或增加导致建筑主体有严重损坏的设施设备；2.有下列情形之一的，乙方有权解除本合同并不承担违约责任，甲方须向乙方支付人民币一百万元的赔偿金：该物业移交给乙方过后，因建筑物主体结构质量不符合国家强制性规定，导致乙方无法开园办证的；甲方出现上述情形导致乙方解除合同，乙方可向甲方发出书面解除合同通知。如该赔偿金不足以弥补甲方给乙方造成的损失，乙方并保留继续追缴的权利……。合同第十二条约定，本合同自双方签字盖章之日起生效。合同还对其他事项进行了约定。合同共同签署日期为2017年2月21日。 合同签订后，山东泓启教育有限公司接收了该租赁场所（亦即合同所称的“物业”）并支付给王艳美900000元使用费和租赁费100000元。山东泓启教育有限公司经营使用涉案租赁场所后，将收取的部分2017年上半年幼儿园学生管理费交付给了王艳美抵顶租赁费，后经双方对账，山东泓启教育有限公司尚欠王艳美2017年3月1日至2018年3月1日租赁费14000元。 2018年5月6日，山东泓启教育有限公司以王艳美未提供符合办学资质的房屋等原因，认定王艳美未履行合同约定，向王艳美送达了《解除房屋租赁合同通知》，要求王艳美承担违约责任并解除租赁合同。同日，山东泓启教育有限公司管理人员离去。7日，王艳美实际接管涉案租赁场所及山东泓启教育有限公司所经营的幼儿园业务。6月1日，王艳美诉至本院，要求山东泓启教育有限公司继续履行合同，支付租赁费、赔偿损失并承担违约责任。6月19日，山东泓启教育有限公司向本院提起反诉，要求确认双方签订的《山东临沂市沂南县幼儿园房屋租赁合同书》自2018年5月6日解除，并要求王艳美返还使用费900000元、支付赔偿金130000元及装修费用60000元。 2018年3月1日至5月6日期间的租赁费，山东泓启教育有限公司未向王艳美支付。山东泓启教育有限公司与王艳美租赁合同终止后，王艳美申请幼儿园办园许可，2018年12月21日沂教字（2018）72号文件，审批通过涉案沂南县大庄镇河阳社区幼儿园办园许可。 涉案幼儿园系由沂南县大庄镇河阳中心小学于2013年11月25日取得建设规划许可证后建设的，产权属于大庄镇人民政府，2015年12月1日由大庄镇人民政府转让给原告王艳美。 原、被告签订合同及交付租赁房屋时，尚未办理消防许可手续，被告主张原告承诺一个学期内办理完毕，原告不予认可，主张未约定办理期限。2017年3月28日临沂市消防支队给沂南县大庄镇河阳中心小学出具建设工程消防设计审核意见书，对涉案幼儿园的建设工程消防设计文件予以批准。2018年6月16日原告取得该幼儿园验收合格的消防意见书。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。王艳美与山东泓启教育有限公司签订的《山东临沂市沂南县幼儿园房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，属于合法有效的合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的合同书中约定被告唯一享有单方解除合同的权利是因建筑物主体结构质量不符合国家强制性规定，导致无法开园办证的情形，但被告举证的涉案房屋消防未通过验收不足以证明建筑物主体结构质量不符合国家强制性规定，且被告未经合同双方协商一致，在合同尚未到期且又欠缴租赁费的情况下擅自解除合同的行为，构成违约，应承担违约责任。鉴于山东泓启教育有限公司请求解除合同并已撤离涉案场所，王艳美随即又实际接管涉案场所并继续经营幼儿园，合同内容已无实际履行可能，故对王艳美要求继续履行租赁合同的诉讼请求，本院不予支持；对山东泓启教育有限公司要求解除双方签订的《山东临沂市沂南县幼儿园房屋租赁合同书》的反诉请求，本院予以支持。 关于山东泓启教育有限公司辩称的王艳美未提交消防验收合格证明和建筑审核合格证书等幼儿园办园相关手续，其出租的房屋不符合审批幼儿园的标准和条件，构成违约的问题。一、双方签订的合同未明确约定出租房屋的标准和条件具体是什么，亦未约定达不到标准和条件的违约责任，且原、被告对此产生争议，王艳美主张该标准和条件是指涉案场所具有建设规划许可证，保障涉案场所是合法场所即可，山东泓启教育有限公司主张的标准和条件是建筑审核合格、消防验收合格。山东泓启教育有限公司未能举证证明未办理建筑审核合格证明和消防验收合格证明即为不符合审批办园的标准和条件，且其在签订合同时明知涉案房屋未办理消防合格证和建筑审核合格证而仍然与王艳美签订合同，说明其在签订合同时对王艳美出租的房屋不具备上述两证是认可接受的；二、合同仅对物业移交的时间作出约定，对原告协助办理的其他事项完成的期间未作约定。被告亦认可在履行合同中边办园边完成消防设施的建设及验收，虽然主张原告承诺在一个学期内完成，但原告对该期限不予认可，被告也未提交证据佐证，应视为是未约定完成期限。消防部门在2017年3月28日即通过了幼儿园消防设计文件的审批，而被告在消防建设验收即将通过前夕即单方解除合同，不能因此认定原告违约；三、被告在签订合同时对幼儿园房屋未取得建筑审核合格证是明知的，且是否取得建筑审核合格证不影响办园审批，从原告2018年12月21日在未取得建筑审核合格证条件下也已获得审批机关的办园审批亦可得到证明。综上，被告在接收幼儿园办园后，未有任何机关因为幼儿园房屋未获得建筑审核合格证明和消防验收合格证明而责令关门停办，也未因此影响被告实现合同目的，被告以此主张原告违约不能成立。 关于山东泓启教育有限公司是否履行了申请办园的审批程序问题。原、被告双方签订的租赁合同第七条明确约定由乙方即山东泓启教育有限公司负责该幼儿园注册登记所需要的相关手续，庭审中山东泓启教育有限公司提交了申请开办幼儿园的资料，拟证明其已向有关机关申请过办园审批，因为没经消防验收未获批准。王艳美质证认为此份证据系山东泓启教育有限公司单方解除合同后补办的，并且没有上报。本院认为，山东泓启教育有限公司未提供证据证明其已向审批部门上报过审批材料，也未提供证据证明因未经消防验收而未获批准的证明，对其证明目的不予采信。 关于欠缴租赁费用的问题。截至2018年3月1日，山东泓启教育有限公司尚拖欠王艳美租赁费14000元。2018年3月2日至2018年5月6日的租赁费46944元【（260000元÷12个月）×2个月+[（260000元÷12个月）÷30天]×5天】。以上两项合计60944元。王艳美诉讼请求山东泓启教育有限公司支付拖欠的上述租赁费，本院予以支持。 关于王艳美要求山东泓启教育有限公司赔偿损失400000元的问题。因王艳美未提交有效证据证明具体损失明细，故对该请求，本院不予支持；就王艳美与山东泓启教育有限公司之间的对账，山东泓启教育有限公司欠王艳美的管理费、餐费等费用，因其与本案不属同一法律关系，王艳美可另行主张。 关于王艳美要求山东泓启教育有限公司支付赔偿金1000000元的请求。一、根据双方签订合同的第十条第一款约定，山东泓启教育有限公司未经王艳美书面同意提前解除合同的，山东泓启教育有限公司应向王艳美支付1000000元的赔偿金，故王艳美的该请求，不超出合同约定。二、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见……”。本案中，如合同正常履行，王艳美的预期租金及使用费也远超双方约定的赔偿金数额，故王艳美的该请求不超出法律规定，山东泓启教育有限公司要求调低违约金的要求不能成立，不予支持。综上，对王艳美要求山东泓启教育有限公司支付赔偿金1000000元的请求，本院予以支持。 关于山东泓启教育有限公司要求王艳美返还900000元使用费、支付违约金及装修费的问题。结合本案合同约定的最初目的、合同内容约定及双方庭审陈述，应认定该900000元系山东泓启教育有限公司租赁涉案场所10年的使用费。因山东泓启教育有限公司仅使用14个月，折算为105000元【（900000元÷10年）×1年】+【（90000元÷12个月）×2个月】，故王艳美应当返还山东泓启教育有限公司使用费795000元。山东泓启教育有限公司要求王艳美支付赔偿金130000元，因王艳美不存在合同约定的违约事由，对该请求，本院不予支持。山东泓启教育有限公司要求王艳美支付装修费用60000元，但并未提交证据证明进行装修的事实和装修花费的数额，故对该请求，本院不予支持。 综上，对王艳美要求山东泓启教育有限公司继续履行双方签订租赁合同的请求，本院不予支持；对王艳美要求山东泓启教育有限公司支付赔偿金1000000元的诉求，本院予以支持；对王艳美要求山东泓启教育有限公司支付租赁费278000元及赔偿损失400000元的请求，对其合理部分本院予以支持；对山东泓启教育有限公司要求解除双方签订的租赁合同的请求，本院予以支持；对山东泓启教育有限公司要求王艳美返还900000元使用费的请求，对其合理部分予以支持；对山东泓启教育有限公司要求王艳美支付赔偿金130000元及装修费60000元的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第四项、第九项，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下： 一、解除原告王艳美与被告山东泓启教育有限公司签订的《山东临沂市沂南县幼儿园房屋租赁合同书》； 二、被告山东泓启教育有限公司支付原告王艳美租赁费 60944元； 三、被告山东泓启教育有限公司支付原告王艳美赔偿金 1000000元； 四、原告王艳美返还被告山东泓启教育有限公司使用费 795000元； 五、驳回双方的其他诉讼请求。 上述判决内容限本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费19902元，由被告山东泓启教育有限公司负担12582元，由原告王艳美负担7320元；反诉案件受理费14070元，减半收取7035元，由原告王艳美负担5430元，由被告山东泓启教育有限公司负担1605元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  任晓龙 审 判 员  刘 韬 人民陪审员  郭 敏 二〇一九年六月二十日 法官助理高玉芹 书 记 员胡晓丽