山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终941号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈为华，男，1985年11月11日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：宋寿旗，山东信力源律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：徐田娜，女，1985年11月29日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：宋寿旗，山东信力源律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：慕佩儒，男，1994年11月25日出生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：王智光，山东同济律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋顺波，山东同济律师事务所律师。原审第三人：烟台昊宏房产经纪有限公司，住所地烟台市福山区汇福街6-1号。法定代表人：王雪刚，执行董事。委托诉讼代理人：胡瑞玲，该公司员工。上诉人陈为华、徐田娜因与被上诉人慕佩儒、原审第三人烟台昊宏房产经纪有限公司（以下简称昊宏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市福山区人民法院（2018）鲁0611民初2122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。陈为华及其与徐田娜的共同委托诉讼代理人宋寿旗、慕佩儒的委托诉讼代理人宋顺波、昊宏公司的委托诉讼代理人胡瑞玲参加诉讼。本案现已审理终结。陈为华、徐田娜上诉请求：1、撤销烟台市福山区人民法院（2018）鲁0611民初2122号民事判决第一项、第二项、第三项，依法改判慕佩儒支付违约金40000元；2、一、二审诉讼费均由慕佩儒承担。事实和理由：一、陈为华、徐田娜并未违约，而是慕佩儒根本性违约，依法依约慕佩儒应承担违约责任。1、根据《房屋买卖合同》第四条第（二）款及《合同首付款解押补充条款》的约定，慕佩儒应当于2018年4月1日至迟于2018年4月9日前将190000元解押首付款交予昊宏公司或直接交予陈为华、徐田娜，上述约定无疑设定了办理房屋解押手续的先决条件即慕佩儒先行交付190000元首付款给陈为华、徐田娜，而非备齐首付款就够了。而事实是虽经陈为华、徐田娜多次催要，慕佩儒一直未交付首付款，致使陈为华、徐田娜无法为涉案房屋办理解押手续，并进而使合同无法继续履行。因此，导致合同无法履行的责任完全在慕佩儒，慕佩儒的行为已经构成根本违约。2、陈为华、徐田娜从未表示过不再将涉案房屋出售给慕佩儒，直至一审开庭时仍然表示要出售给慕佩儒。一审中慕佩儒曾于开庭前明确表示其拒绝购买涉案房屋，因为其已经购买了他人的房屋。鉴于房屋交易手续的复杂性以及较长交易时间性，慕佩儒应该是在和陈为华、徐田娜订立买卖合同同时或不久就同他人购买了房屋。这一事实表明慕佩儒不在具有继续履行和陈为华、徐田娜买卖合同的诚意。慕佩儒的行为不仅根本违反了双方合同约定而且有违诚信。二、昊宏公司有违诚信及违约行为亦是合同无法履行的因素之一。买卖合同签订后，陈为华、徐田娜曾多次要求昊宏公司催促慕佩儒依约支付190000元解押首付款，可昊宏公司始终怠于履行其应尽的通知义务。陈为华、徐田娜向昊宏公司索要慕佩儒的联系电话，昊宏公司考虑其居间利益拒绝提供。因此，昊宏公司的不作为与慕佩儒的违约行为相结合直接导致了买卖合同的无法履行。综上所述，一审认定事实错误，判决结果错误。陈为华、徐田娜并未违约，请二审法院查清事实，依法改判慕佩儒承担违约责任。慕佩儒辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，请二审驳回上诉，维持一审判决。昊宏公司述称，一审判决正确，请二审驳回上诉，维持一审判决。慕佩儒向一审法院起诉请求：1、判令解除慕佩儒与陈为华、徐田娜签订的《房屋买卖合同》及《合同首付款解押补充条款》；2、判令陈为华、徐田娜向其支付购房违约金75000元、律师费11700元，合计86700元；3、判令昊宏公司向其返还已支付的定金35000元；4、本案诉讼费用由陈为华、徐田娜承担。陈为华、徐田娜向一审法院提出反诉请求：1、判令解除慕佩儒与陈为华、徐田娜签证的《房屋买卖合同》；2、判令慕佩儒支付违约金40000元；3、本案诉讼费用由慕佩儒承担。一审法院认定事实：慕佩儒为证明其诉讼请求提交了以下证据：1、《房屋买卖合同》及《合同首付款解押补充条款》，证明慕佩儒与陈为华、徐田娜于2018年3月2日签订合同及补充条款，双方对违约责任进行了约定，补充条款中对首付款19万元的支付时间进行了变更，由2018年4月1日前变更为2018年4月9日前，首付款直接支付给陈为华、徐田娜。2、收据一份，证明慕佩儒于2018年3月2日在双方合同签订当日向昊宏公司支付购房定金35000元。3、催告函、EMS运单两份，证明慕佩儒在陈为华、徐田娜违约后，于2018年5月8日在昊宏公司陪同下，向陈为华、徐田娜邮寄催告函并由陈为华、徐田娜签收，要求陈为华、徐田娜继续履行双方的合同。4、证明一份，系第三人昊宏公司出具，证明陈为华、徐田娜的行为构成根本违约，陈为华、徐田娜于2018年5月28日明确表示不再将涉案房屋出卖给慕佩儒。5、律师费发票两张，证明慕佩儒为此支出律师费14700元，按照双方签订的合同约定，该费用应由陈为华、徐田娜承担。陈为华、徐田娜对慕佩儒提交的上述证据发表以下质证意见：1、对《房屋买卖合同》及《合同首付款解押补充条款》的真实性无异议，对证明内容有异议，慕佩儒交付首付款190000元是陈为华、徐田娜解押的前提，慕佩儒具有先履行义务；关于首付款解押办理手续双方有口头约定，中介方曾向双方承诺，如果陈为华、徐田娜没有能力支付超出慕佩儒承担的190000元外，由中介方想办法垫付。2、对收据的真实性无异议，对证明内容有异议，对陈为华、徐田娜没有法律约束力。3、对催告函、EMS运单两份的真实性无异议，对证明内容有异议，因为当时慕佩儒与陈为华、徐田娜对于房屋买卖正处于协商阶段，陈为华、徐田娜于2018年5月28日并没有表述房子不卖了，慕佩儒及昊宏公司自己的理解并不能代表陈为华、徐田娜构成违约。4、对证明的真实性无异议，质证意见同证据3的质证意见。5、对律师费发票的真实性无异议，对证明内容有异议，慕佩儒构成根本违约，违反合同义务的是昊宏公司，慕佩儒无权要求陈为华、徐田娜承担律师费。昊宏公司对慕佩儒提交的证据均无异议。陈为华、徐田娜为证明其主张提交了以下证据：《房屋买卖合同》及《合同首付款解押补充条款》，证明慕佩儒和昊宏公司构成根本违约。慕佩儒对陈为华、徐田娜提交的证据发表以下质证意见：房屋买卖合同第四条第二项付款方式及付款期限约定，2018年4月1日，涉案房屋过户给慕佩儒之后，中介方才可将190000元首付款支付陈为华、徐田娜。首付款解押补充条款将该时间变更为2018年4月9日，即陈为华、徐田娜银行还款当日将首付款直接支付给陈为华、徐田娜，实际上是减轻了陈为华、徐田娜解除抵押的还款压力。另外，中介方未曾承诺过慕佩儒及陈为华、徐田娜为陈为华、徐田娜垫付部分解押款，昊宏公司作为中介人，不会替陈为华、徐田娜垫付解押款。昊宏公司对陈为华、徐田娜提交的证据发表以下质证意见：对真实性没有异议，对证明内容有异议，我方从未承诺过为陈为华、徐田娜垫付款项，慕佩儒发出催告函后，我公司也电话通知陈为华、徐田娜履行合同，我方不存在违约行为。昊宏公司为证明其主张提交了以下证据：录音材料两份，分别是2018年5月12日和2018年5月28日陈为华与昊宏公司工作人员赵同乐的对话录音，证明昊宏公司进行回访，催告陈为华、徐田娜继续履行合同，要求陈为华、徐田娜办理解押手续。慕佩儒对昊宏公司提交的证据发表以下质证意见：对两份录音材料的真实性无异议，从录音材料中可以听出陈为华、徐田娜自合同签订后一直存在违约行为，均以解押款未备齐为由，拖延履行合同义务，明确表示不将涉案房屋出售给慕佩儒，陈为华、徐田娜构成根本违约。陈为华、徐田娜对昊宏公司提交的证据发表以下质证意见：对两份录音材料的真实性无异议，两次录音是在催告函之后，是在双方产生分歧的情况下昊宏公司为了套取陈为华、徐田娜的证据，为诉讼做准备。从录音的内容来看，并不能反映慕佩儒与陈为华、徐田娜及昊宏公司之间对房屋买卖合同的真实履行情况，双方一直在协商付款方式，并且谈话的内容不能对抗合同的约定，慕佩儒具有先付款义务，陈为华、徐田娜才能解押，慕佩儒存在根本违约行为。慕佩儒如果不能以贷款形式付款，应当以现金形式一次性支付给陈为华、徐田娜，陈为华、徐田娜要求慕佩儒一次性付款具有合同依据。昊宏公司也曾承诺过关于首付款解押款项，如果超出190000元，剩余款项陈为华、徐田娜没有能力支付，由昊宏公司免费承担。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定如下：2018年3月2日，徐田娜、陈为华（甲方）与慕佩儒（乙方）及第三人烟台昊宏房产经纪有限公昊宏公司司（丙方）签订《房屋买卖合同》，徐田娜、陈为华将其所有的福山区鸿福街56号鸿福名城25号楼906号房产出售给慕佩儒。合同第一条第6款约定：该房屋已设定抵押，抵押权人为农业银行福山支行，出卖人应于2018年4月9日前办理完毕抵押注销手续。合同第四条第（一）款成交价格约定：甲乙双方协商一致，同意本合同项下房产、装饰装修、附属设施成交总价款为人民币750000元，该价格不因市场价格的波动或面积的变化而变动。第（二）款约定：乙方于2018年4月1日前将购房首付款190000元（含定金）转交于丙方，在甲方房证查档无抵押、无查封、无纠纷等问题后，丙方安排甲、乙双方办理房屋产权过户手续。待甲方将该房屋不动产权过户给乙方手续办理完毕当日，丙方将购房首付款转交甲方，余款由乙方贷款付给甲方。双方对违约责任进行了约定。合同签订当日，陈为华与慕佩儒签订《合同首付款解押补充条款》，载明：乙方已知悉合同中所购房屋在农业银行设立抵押，现约有人民币叁拾万元贷款未还。经甲乙双方协商，乙方同意于甲方银行还款当日将其购房首付款中的部分款项人民币190000元直接交于甲方，用于办理甲方此银行贷款的解押，并双方于甲方注销抵押且乙方贷款审批通过后2日内办理产权过户手续。2018年3月2日，慕佩儒向昊宏公司交纳定金35000元，昊宏公司出具收款收据。在合同履行过程中，陈为华明确表示，因无法筹集足够资金办理抵押注销手续，不再将涉案房产出售给慕佩儒。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，陈为华、徐田娜与慕佩儒及昊宏公司签订的《房屋买卖合同》及《合同首付款解押补充条款》是系各方的真实意思表示，均应当严格按照合同约定履行自己的义务。通过昊宏公司提交的录音材料可以看出，陈为华、徐田娜于2018年4月2日已经明确表示不再将涉案房产出售给慕佩儒，虽经慕佩儒及昊宏公司多次要求，陈为华、徐田娜仍拒不履行合同约定，故陈为华、徐田娜已经构成违约，应当承担相应的违约责任。陈为华、徐田娜辩称，因慕佩儒未按时支付首付款190000元，致使无法办理解押手续，但从陈为华与昊宏公司工作人员对话录音中可以确认，陈为华已于2018年4月2日起已向昊宏公司明确表示不再将涉案房屋出售，且慕佩儒及昊宏公司均不予认可，故对陈为华、徐田娜的答辩主张不予采信。合同第九条约定，出售方拒绝该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的，出售方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的10%向买方支付违约金，并向中介方支付约定房屋成交总价2%的服务费。合同第十条约定，本合同在履行过程中发生争议，协商不成，三方均可依法向房产所在地人民法院提起诉讼，并由败诉方承担相应律师费、诉讼费、保全费、交通费等有关费用。综上所述，慕佩儒要求解除《房屋买卖合同》及《合同首付款解押补充条款》，并要求陈为华、徐田娜支付购房违约金75000元、律师费14700元，具有合同基础，符合法律规定，予以支持。慕佩儒要求昊宏公司返还定金35000元，昊宏公司同意返还，予以照准。陈为华、徐田娜要求慕佩儒支付违约金40000元，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定判决：一、解除慕佩儒与陈为华、徐田娜于2018年3月2日签订的《房屋买卖合同》及《合同首付款解押补充条款》；二、陈为华、徐田娜于判决生效之日起十日内支付慕佩儒购房违约金75000元、律师费14700元，合计89700元；三、昊宏公司于判决生效之日起十日内返还慕佩儒购房定金35000元；四、驳回陈为华、徐田娜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1397元，反诉案件受理费400元，均由陈为华、徐田娜负担。二审中，当事人没有提交新证据。经查阅一审卷宗陈为华与昊宏公司工作人员赵同乐的两份录音材料，陈为华在录音中多次提到“不卖了、卖不起、卖不了”等字眼，并陈述“大概说一下，从4月2日解押那个事儿我就说那个卖不起了，你说要好是用公司给我全部解押，我说我用不起这个钱了，太贵了，我让你和客户说你都没说”，可以看出陈为华曾于2018年4月2日明确表示不再将涉案房屋出售给慕佩儒。故一审法院认定陈为华明确表示不出售涉案房屋给慕佩儒并无不当，本院予以确认。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，涉案《房屋买卖合同》及《合同首付款解押补充条款》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。《房屋买卖合同》第一条第6款约定“该房屋已经设定抵押，抵押权人为农业银行福山支行，出卖人应于2018年4月9日前办理完毕抵押注销手续。”《合同首付款解押补充条款》载明“……经甲（陈为华）乙（慕佩儒）双方协商，乙方同意于甲方银行还款当日将其购房首付款中的部分款项人民币190000元直接交于甲方……”故陈为华、徐田娜应负有在2018年4月9日前办理完毕涉案房产抵押注销手续的义务，慕佩儒负有在陈为华、徐田娜银行还款当日向其二人交付190000元房款的义务。现慕佩儒按照《房屋买卖合同》约定，于合同签订当日向昊宏公司交纳了35000元定金。陈为华、徐田娜从未向慕佩儒或昊宏公司告知银行还款的明确日期，且曾于2018年4月2日明确表示不再将涉案房屋出售给慕佩儒，经慕佩儒及昊宏公司多次要求，陈为华、徐田娜仍拒绝履行合同，故涉案《房屋买卖合同》及《合同首付款解押补充条款》未能履行的原因在于陈为华和徐田娜，其二人主张慕佩儒未支付190000元款项违约，本院不予支持。一审法院判令其二人承担违约责任并无不当，本院予以确认。综上所述，陈为华、徐田娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3194元，由陈为华、徐田娜负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年六月十三日书记员  孙晓雯