广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终6676号上诉人（原审被告）：吴阳，女，1977年5月23日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：李金兆，男，1976年5月14日出生，汉族，住址同上，系上诉人丈夫。被上诉人（原审原告）：广东航丰物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区八旗二马路48号。法定代表人：徐东风，职务总经理。委托诉讼代理人：周滨，系广东博厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：程磊，系广东博厚律师事务所律师。上诉人吴阳因与被上诉人广东航丰物业管理有限公司（以下简称航丰公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初27207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。吴阳上诉请求：1.撤销一审判决并驳回航丰公司的全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由航丰公司承担。事实和理由：一审法院事实认定错误。首先，物业服务是一个长期的动态过程，并不是物业小区某一时间的小区状况，一审法院将长达四年内发生的事件认定为某一时间发生的事件，显属不客观。一审法院认定案涉小区90%业主已经按照新的物业管理费缴纳费用，缺乏证据支持。其张贴在小区的欠费业主名单共387户（已将超过小区业主20%的比例），且有业主出示证据显示缴费时间是2019年02月，但收到发票却是2017年开具的，因此用发票作为业主已经缴纳物业费的证据是不成立的。其次，一审法院由此判令航丰公司提价符合程序错误。物业公司提升物业管理费的程序不合法，航丰公司征求意见的公告只是粘贴在小区内，案涉小区因年代久远导致大量的业主未在小区居住，因而没有达到向业主公告的效果，故公告是无效的。航丰公司在提价的过程中使用的征集表和统计表都是单方统计、制作，且不需要物价部门的审批，缺乏可信度。因此吴阳要求按照原先的物业服务费标准缴纳物业服务费。另，航丰公司管理案涉小区期间提供的物业管理服务质量不合格，小区多数业主均不满。吴阳未按时缴纳物业管理费是为了督促物业公司切实履行职责以改进服务。最后，一审法院判令吴阳支付滞纳金明显错误。从2017年5月份后，航丰公司不接受业主按照《物业管理合同》的标准缴纳费用，一审时航丰公司的财务也出庭作证过吴阳未缴纳物业管理费的原因是物业公司拒收，故从2017年5月份后不存在滞纳金的问题。综上，一审法院认定事实错误，请二审法院判如所请。航丰公司二审辩称，不同意吴阳的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。第一，航丰公司提供的物业服务获得了大多数业主的认可，不存在违约行为。根据航丰公司的统计数据显示，提价后的物业费标准得到了90%的业主认可，证明了航丰公司提供的物业服务获得了大多数业主的认可，业主也愿意按照新标准缴费。第二，关于小区服务质量问题。吴阳只提交了相关的证人证言且没有申请证人出庭作证，其证言不能作为认定案件事实的依据。第三，航丰公司的提价程序符合《广州市物业管理暂行办法》第六十九条的规定，需要调整物业标准的应当取得会计事务所的审计报告，并告知相关的政府主管部门，提价方案需要小区双过半的业主同意，并将表决的结果公示60天。本案中航丰公司完全按照上述规定进行提价，也获得了双过半业主的同意。第四，关于实际缴费的业主情况，航丰公司在一审时申请的公司财务出庭作证，并提交了证据13共190页的电子发票，足以证明按照新标准缴纳物业费的业主达到了一定的比例。第五，航丰公司要求吴阳支付滞纳金有合法依据。首先《华港花园业主公约》第五条有明确约定，如果业主没有支付物业费用，业主应当以所欠物业费的总额按每日千分之三的标准支付滞纳金。吴阳长期拖欠物业服务费，损害了航丰公司的利益，一审法院根据实际情况对滞纳金进行了调整，符合法律规定。第六，物业服务费的提价不需要相关政府部门的批准，根据行政许可法的规定，小区的物业收费是不需要取得收费许可证的。综上所述，请求二审法院驳回吴阳的上诉请求。航丰公司向一审法院起诉请求：1.吴阳向航丰公司支付2015年1月1日至2018年10月31日期间物业管理费7031元及滞纳金（以每月欠付的物业管理费为本金，按每日千分之三的标准自次月1日起计至实际交纳之日止）；2.吴阳向航丰公司支付2015年1月1日至2018年10月31日期间的垃圾处理费230元；3.吴阳承担本案诉讼费。一审法院认定事实：广州市天河区中山大道华港东街2号2208房（以下简称案涉房屋）的登记产权人为吴阳，根据广州市房地产档案馆于2019年1月4日出具的案涉房屋的《广州市不动产登记查册表》显示，案涉房屋建筑面积为90.1479平方米，规划用途为住宅。2004年9月28日，吴阳签署《华港花园入伙手续书》，办理验楼及入伙手续。同日，吴阳签署《华港花园业主公约》，约定业主不按规定缴纳物业管理费、维修费等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日千分之三的滞纳金，无正当理由逾期3个月仍拒绝缴交的，物业服务中心可采取停水、停电、停气等催缴措施等。航丰公司（受委托方、乙方）与吴阳（委托方、甲方）签订《物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对华港花园小区三期实施物业管理服务；合同期限为5年，自2014年7月1日至2019年6月30日；物业管理费按每月每平方米1.5元收取，面积90.1平方米等内容。关于案涉房屋物业管理费的计费标准，航丰公司主张2017年5月1日起物业管理费按涨价后的标准即2元每平方米每月计付，航丰公司为证明其提高物业管理费收费标准已征得建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，提交如下证据：1、华港花园各住户签名后的《华港花园提升物业服务费征询意见表》1400余份及上述征询表汇总统计表，拟证明华港花园大部分住户或业主在征询意见表中书面同意物业管理费提至2元/月/平方米；2、光碟，拟证明航丰公司将征询意见表表决结果明细统计表在小区内进行了60天的公示；3、《华港花园已按新收费标准缴纳物业服务费的业户明细表》及发票数据统计，拟证明超过90%的业主已按2元/月/平方米的标准交纳了物业管理费；4、发票，拟证明吴阳缴纳2013年7月至2014年12月期间物业管理费及垃圾处理费，物业管理费为每月135.2元，垃圾处理费为每月5元。经质证，吴阳认为上述征询意见表已明确提出必须核对投票业主的房产证、身份证，如业主委托他人投票，还需提交授权委托书、业主及投票人的身份证复印件，航丰公司提交的征询意见表并未显示上述信息，无法核实是否为业主的签名，且有同一个业主的两张意见表，故航丰公司统计的数据不准确，对于证据2、4的真实性予以确认。吴阳称其于2004年入住小区，此后一直按期支付物业管理费，2015年起吴阳未支付物业管理费是因为航丰公司提供的服务不达标且自2017年5月1日起擅自提高物业管理费收费标准，为此吴阳提交图片及部分业主对于征询意见表的声明，拟证明华港花园小区公共安全隐患大、小区景观及绿化被破坏等，且航丰公司伪造业主意见表，故业主同意涨价的统计数据不准确。一审法院认为，航丰公司、吴阳签订的《物业服务合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。航丰公司对华港花园小区进行了物业管理，吴阳作为小区业主应依约向航丰公司支付相应的物业管理费。根据《物业服务合同》的约定及吴阳此前缴纳物业管理费的记录，吴阳应按照135.2元/月（即每月1.5元/平方米×90.1平方米）的标准支付2015年1月1日至2017年4月30日期间的物业管理费。吴阳关于航丰公司对华港花园物业没有尽到维修、绿化、安保等的物业服务责任等抗辩，一审法院认为，物业管理服务是长期动态的过程，吴阳所述只能证明在某一时间小区物业管理的状况，并不能充分证明航丰公司没有履行物业管理服务合同的义务，航丰公司在管理服务上的瑕疵亦不能免除吴阳应支付物业管理费的义务，若吴阳认为航丰公司侵害了其合法权利、造成其损失，应另循法律途径解决，不应以此作为理由拒绝支付物业管理费。关于2017年5月1日起的物业管理费缴纳标准，根据《物业管理条例》第十一条及第十二条第三款的规定，物业服务企业提高收费标准，属于应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能决定的事项。同时，上述第十二条第一款规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。其一，航丰公司向华港花园的业主发放《华港花园提升物业服务费征询意见表》，征询业主对涨价的意见，根据对上述征询表的统计结果，表决同意航丰公司提高物业管理费标准至2元/月/平方米的业主已超过华港花园小区总户数的一半，面积亦超过小区总建筑面积的一半。其二，根据航丰公司提交的华港花园小区业主实际缴纳物业管理费的情况，已有总户数及总建筑面积一半以上的业主实际按涨价后的标准即2元/月/平方米缴纳2017年5月起的物业管理费。且吴阳在本案中未提供相反证据证明航丰公司提价程序不符合《物业管理条例》的上述规定，据此，航丰公司主张2017年5月1日至2018年10月31日期间的物业管理费按照涨价后的标准计算，即2元/月/平方米，符合上述法律的规定，一审法院予以认可。综上，航丰公司主张吴阳支付2015年1月1日至2018年10月31日的物业管理费7031元（135.2元/月×28个月﹢2元/月/平方米×90.1479平方米×18个月），具有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于滞纳金，因《物业服务合同》未就物业管理费的具体缴纳时间做出约定，根据物业管理活动的特点及日常生活经验法则，物业管理费应按月交纳，管理费的缴费时间可在提供服务后合理期限内按月支付，该合理期限以7日为宜。吴阳至今未缴纳上述物业管理费，显属违约，应当向航丰公司支付延期缴纳物业管理费的滞纳金，该滞纳金应以每月欠付的物业管理费为本金按月分期计付，分别自次月8日起计至实际付清之日止。至于滞纳金的标准，吴阳签署的《华港花园业主公约》明确约定业主不按规定缴纳物业管理费、维修等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日千分之三的滞纳金，吴阳对滞纳金提出异议，结合本案案情，根据公平原则，一审法院酌情将滞纳金调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，且每月滞纳金总额均以不超过当月所欠物业管理费为限。关于垃圾处理费，航丰公司并未对此提交代垫凭证，故一审法院对航丰公司主张吴阳支付2015年1月1日至2018年10月31日期间垃圾处理费230元的诉请不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《物业管理条例》第十一条、第十二条第一款、第三款的规定，于2019年2月18日判决如下：一、吴阳于本判决发生法律效力之日起十日内向航丰公司支付自2015年1月1日至2018年10月31日期间的物业管理费7031元及滞纳金（滞纳金以每月欠付的物业管理费为本金按月分期计算，均参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准分别自次月8日起计至清偿之日止，每月滞纳金均以不超过本金为限）；二、驳回航丰公司的其他诉讼请求。本案受理费160元，由航丰公司负担50元，由吴阳负担110元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，吴阳向本院提交如下证据：证据1.小区南街A2003业主陈淑燕业主缴纳物业管理费的发票，该证据拟证明物业管理费是在2019年2月份缴纳的，在上诉期间费用还没有缴纳，故吴阳认为发票不能证明业主已经按照提价后的物业管理费缴纳，且此发票显示其是2017年开具的，缴费的时间与出具发票的时间不一致，因此航丰公司提供的发票不能证明业主都已经缴费了；证据2.业主的陈述，该证据拟证明该业主缴费是被迫的；证据3.华港花园的业主陈小青所述，该证据拟证明其是因停车问题被迫缴纳。航丰公司质证意见：航丰公司当庭提交的证据不属于二审的新证据，依照法律规定不可采用。证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可。因发票没有原件。证据2-3的真实性、合法性、关联性均不予认可。证人没有出庭作证，没有办法证明证人证言的内容，无法证明需要证明的事实。二审中，双方当事人共同确认以下事实：1.案涉小区未成立业主委员会；2.本案是案涉小区物业管理费提价首案；3.吴阳实际欠付一审判决第一项争议的物业管理费。二审中，吴阳表示：其主张推翻双过半程序的依据是：一审中提交的89户业主关于对《华港花园提升物业管理费征询意见表》表决结果明细统计表的声明以及二审补交的相关证据。经一审法院释明要求吴阳提交上述异议业主在公示期间提出异议的书面证据，吴阳未能提交。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：案涉小区的前期物业管理费应否调整。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项有业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《广州市物业管理暂行办法》第六十九条规定：“业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的，应当遵循以下程序：（一）物业服务企业已委托会计师事务所对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行审计，并取得审计报告。（二）拟调整物业服务收费标准的相关事项已公告30日以上。公告的相关事项应当包括上一年度物业项目经营情况和调价方案的审计报告、调整后的收费标准、服务内容和服务标准等。公告期间，应当听取和收集业主的意见，并书面告知物业所在的街道办事处、镇人民政府，居民委员会、村民委员会以及区价格行政管理部门和房地产行政主管部门。（三）调价方案经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过；表决结果已经公示60日以上。公示的表决结果应当包括业主的房号、专有部分面积以及与其相应的赞同、反对、弃权的意见，全体业主赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。公示期间业主对调价方案的表决结果有异议的，可以查验本人表决意见，物业服务企业应当及时提供业主本人表决意见以供查验。查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的，物业服务企业应当重新统计表决结果。”依据上述法律规定和广州市的地方政府规章，航丰公司在业主大会成立之前调整前期物业服务费的标准的，应当经过双过半业主的同意，并符合地方政府规章的相关程序。本案中，首先，对于调价程序是否符合规定的审查，从航丰公司提交的《2015年物业管理收支和2016年物业管理收支预算情况专项审计报告》、拟调价前的公示、《华港花园提升物业服务费征询意见表》以及表决结果的公示，可知航丰公司就前期物业管理费的调整已经履行了《广州市物业管理暂行办法》第六十九条所规定的一系列完整的提价程序。其次，对于业主双过半程序真实性的审查，吴阳上诉提出从其在诉讼中提交的89户业主关于对《华港花园提升物业管理费征询意见表》表决结果明细统计表的声明，可以证实上述业主均没有同意过提价且反对物业管理费的调整，因此，航丰公司提交的提价证据是虚假的，对此，本院认为，物业管理区域的投票等活动是小区业主的自主管理行为，对于公示后表决结果真实性的异议处理，既是业主自治管理的权利也是业主自主管理的义务，因此，对表决结果存有异议的业主应当在表决结果公示期间内及时提出查验书面选票、表决票的异议，并要求物业公司重新统计表决结果。对于公示期满后提出的异议，均不应予以采纳。据此，吴阳所提交的公示期满后的业主异议证据，从程序上不足以推翻经双过半的公示表决结果，本院对此均不予采信。至于滞纳金的问题，吴阳上诉提出航丰公司拒收物业管理费导致，并没有相关证据予以证实，本院亦不予采信。综上，一审法院采纳航丰公司主张的调价后的物业管理费标准，并据此判令吴阳支付争议期间的欠付物业管理费及滞纳金，上述处理并无不当，本院予以维持。综上所述，吴阳的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费110元，由吴阳负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年六月二十七日书记员  杨希郑志锐