文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初27220号原告（反诉被告）：广州君林房地产信息咨询有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码91440101。法定代表人：蔡瑞亮，董事长。委托诉讼代理人：王美舟、张丽，均系广东知章律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈玉梅，女，1990年12月4日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：刘威，男，1988年11月14日出生，汉族，住河南省商城县，系被告（反诉原告）丈夫。原告（反诉被告）广州君林房地产信息咨询有限公司（以下简称“君林公司”）诉被告（反诉原告）陈玉梅居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）君林公司的法定代表人蔡瑞亮及其委托代理人张丽，被告（反诉原告）陈玉梅的委托代理人刘威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）君林公司诉称：2018年4月19日，经君林公司促成陈玉梅与张治东签订《房屋买卖合同协议》，约定陈玉梅购买广州市天河区东莞庄路伟逸街13号903房。同日，君林公司与陈玉梅签订《买卖服务费支付承诺书（买方）》约定陈玉梅应支付房地产咨询及中介服务费20000元，逾期支付的应承担相应的违约责任。合同签订后，君林公司履行了合同约定的全部义务，上述房屋于2018年6月26日在房管局完成完税并过户手续，于2018年8月8日完成房屋交接手续，但至今陈玉梅仍欠付中介费10000元，经君林公司多次追讨未果。为维护君林公司合法权益，请求判令：1、陈玉梅向君林公司支付中介服务费10000元及违约金（以10000元为本金，按照每日千分之一的标准，自2018年6月27日起计至实际清偿之日止，违约金总额以本金为限）；2、陈玉梅承担本案的诉讼费用。被告（反诉原告）陈玉梅答辩并提起反诉称：陈玉梅与君林公司先行签订《买卖服务费支付承诺书（买方）》后才签订《房屋买卖合同》，承诺书签订后陈玉梅支付了中介费用20000元。在签订《买卖服务费支付承诺书（买方）》时君林公司工作人员隐瞒了重要事实，告知陈玉梅涉案房屋带花园，价格会大幅上涨，但陈玉梅办妥涉案房屋房地产权证后发现工作人员所称的花园系违规搭建，该行为属于故意欺骗，且工作人员还隐瞒了涉案房屋的图纸与实际不符的事实，上述情况均会影响涉案房屋的再次交易价格。另，工作人员明确告知陈玉梅涉案房屋内的业主户口已迁出，但当陈玉梅办理户口登记时发现原业主及其儿子的户口并未迁出。在双方就涉案房屋交易事宜的沟通过程中，君林公司的工作人员对陈玉梅的丈夫进行人格侮辱，侵犯其人格尊严。另，君林公司主张的违约金计算标准过高。就此提起反诉，请求法院判令：1、君林公司返还陈玉梅中介费用20000元；2、君林公司的管理人员给陈玉梅及其丈夫造成名誉损害、人格尊严受损，请求消除该影响，公开赔礼道歉；3、君林公司赔偿陈玉梅损失60000元；4、君林公司返还陈玉梅代保管金5000元；5、君林公司承担本案的全部诉讼费用。原告（反诉被告）君林公司针对反诉答辩称：陈玉梅实际只向君林公司支付了中介费10000元，根据陈玉梅与君林公司工作人员的聊天记录也可以显示陈玉梅确认其仅支付中介费10000元。在双方就涉案纠纷交涉过程中，君林公司的工作人员不存在任何的无理指责和辱骂。陈玉梅要求赔偿损失60000元缺乏依据。在涉案房屋交易过程中，君林公司在买卖合同签署前即向陈玉梅出示了涉案房屋的房产证及图纸，且图纸是由房管局出具附在房产证上的，不存在与实际不符的情况。在合同签订前及实际看房过程中，君林公司的工作人员已向陈玉梅讲解清楚，楼顶平台无用地协议但实际可用，且与实际情况相符，陈玉梅现也可实际使用楼顶平台。根据买卖合同的约定，户口迁出事宜是涉案房屋买卖双方的事宜，与君林公司无关，君林公司根据陈玉梅的要求告知其已掌握的情况，即房产证上业主户口已迁出，这与事实相符并无任何欺瞒情况。且根据买卖合同及补充协议的约定，陈玉梅反诉请求中所涉及的保证金应是用于交楼时结清杂费及迁出户口，鉴于买卖双方就户口迁出问题存在纠纷，所以该费用暂时没有支付给卖方，不存在返还或侵吞的问题。经审理查明：2018年4月19日，案外人张某（卖方）、陈玉梅（买方）及君林公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定买卖之房屋为现房，地址天河区东莞庄路伟逸街13号903房（以下简称“涉案房屋”），建筑面积65.6736平方米，套内面积58.9028平方米；该物业以现状按套售予买方，买方或其授权代表已全面检查和了解该物业之情况；买卖双方同意该物业成交价为200万元；卖方须于交付该物业前付清所有该物业之杂费（如水电费、煤气费、管理费、电话费、网络费、有线电视费等）及迁出该物业内的所有户口，买卖双方同意收齐楼款中之／元暂存[经纪方][买方]处，用于交楼时结清杂费及迁出户口后，多退少补，如因卖方原因该物业原有户口逾期或未能迁出，暂存款项不予退还，造成买方损失的，买方有权要求卖方赔偿；基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方向经纪方支付之房地产咨询及中介服务费按《买卖服务费支付承诺书》执行等。同日，陈玉梅与君林公司签订《买卖服务费支付承诺书（买方）》（以下简称《承诺书》），载明如下内容：本人委托贵公司购买涉案房屋的房产，贵公司在此过程中为本人提供了详尽的房地产咨询……鉴于贵公司提供了上述服务，并成功促成交易（以签订《房屋买卖合同》为准），本人同意支付房地产咨询及中介服务费20000元。逾期支付的，按每日总金额的千分之一支付违约金直至全部支付完毕之日止；本人知悉贵公司向卖方收取房地产咨询及中介服务费，对此并无异议；备注：于2018年4月20日前支付10000元，于房管局递件过户当天支付10000元。君林公司亦于2018年4月19日开具收款收据，载明收到陈玉梅交来承购涉案房屋中介服务费10000元。该收款收据下方打印有“￡现金￡支票￡信用卡￡其他”字样，其中“现金”字样前方的“￡”上划有一斜杠，其余“支票”、“信用卡”、“其他”字样前方的“￡”上均划有叉。陈玉梅对该证据的真实性无异议，认为该证据显示是以现金方式支付了10000元，陈玉梅表示其除以现金方式支付中介费10000元还以转账方式支付中介费10000元，并提交转账截图（显示2018年3月28日以微信转账方式支付1300元、400元，以支付宝转账方式支付3300元，于2018年4月19日以支付宝转账方式支付5000元）予以证明。经质证，君林公司确认收到上述中介费10000元，因为收款收据中只有四个选项，因陈玉梅是通过支付宝及微信转账方式支付款项，所以君林公司勾选了现金方式。2018年6月3日，张治东（卖方）与陈玉梅（买方）签订《买卖合同补充协议》，约定就2018年4月19日签订的三方买卖合同订金改为70000元，递件过户当天买家将5000元水电煤气物业管理费保证金交给君林公司保管，买卖双方交接物业当天在卖方无欠款情况下交还给卖方等。2018年8月6日，君林公司出具《收款收据》，确认收到陈玉梅支付涉案房屋的代保管金（水电煤气物管等费用）5000元。2018年8月24日，君林公司向陈玉梅发出《催促支付中介服务费通知书》要求其支付剩余中介费10000元。陈玉梅表示其未收到该函件。君林公司另提交落款时间为2018年8月8日的《交楼通知书》，载明经卖方张治东与买方陈玉梅共同验收涉案房屋，该房屋按双方协定条件交楼并验收无误。该通知书下方买方签名处为空白，卖方签名处显示张治东签名，见证方处加盖君林公司印章。陈玉梅表示该证据未有其签字，不予认可。陈玉梅为证明涉案房屋房地产分户图反映的情况与实际房屋情况不一致，向本院提交房地产分户图，载明涉案房屋套内建筑面积58.9028平方米，单元总建筑面积65.6736平方米。君林公司对该证据的真实性无异议，认为该分户图是附属在房产证附件上的，其中约定的涉案房屋的套内面积、总面积与《房屋买卖合同》中的约定完全一致。另关于本案纠纷事宜，双方当事人均提交微信聊天记录或短信往来记录予以佐证，上述微信聊天及短信往来均发生于君林公司工作人员及陈玉梅的委托代理人刘威之间。其中2018年4月4日，君林公司工作人员表示“我给你算的还是保守估计，百分百的。说不定装上电梯后，你那套带楼顶花园的房子卖到320万……”；其后在刘威提及户口问题时君林公司工作人员表示“我只说业主的已经迁走了，老婆孩子没有迁走……”；2018年7月31日双方沟通过程中刘威表示“我没有说不给你们钱……你们中介之前说楼顶十八平方米的有使用协议的平台以及以前的户主早就把户口转走了，还有就是那个房子的图纸有问题……必须你们把水电物业等过完户以及以前的业主所有户口迁出我买的房子后我才能把你们的剩余中费和以前户主的押金给他……”；2018年8月7日刘威表示“房屋交接完成后且收到收据后我就把剩下的一万给你……”；2018年9月18日刘威表示“十月二号就是我付清全款两个月的时间界限，如果到时还没有迁出户口你们严重违约我拒绝支付剩下的一半所谓中介服务费……”。双方对于上述聊天记录的真实性均无异议。另就本案事实部分，双方各自发表意见。1、关于涉案房屋带楼顶花园的问题。双方均确认合同中对于楼顶花园没有进行约定，且涉案房屋的分户图上未显示有天台花园。君林公司称涉案房屋带有公用天台，陈玉梅收楼后可以使用，其工作人员已告知陈玉梅天台并非私有的。陈玉梅表示其购买涉案房屋前曾实地查看，也上过楼顶，当时君林公司工作人员告知其涉案房屋的楼顶花园是带有协议的18平方米的使用面积的，现在楼顶上的天台花园虽可以上楼使用，但应是违章建筑。2、关于涉案房屋内原业主户口的迁移问题。君林公司称签约前没有说过户口的问题，合同仅约定卖方需要迁出户口，并非已经迁出，且其只是表示原业主户口不在里面，但是没有说业主家人业不在里面，关于户口是否迁出的问题，是原业主与陈玉梅之间的纠纷，与本案无关。陈玉梅表示君林公司明确告知其原业主的户口已迁出，其目前与涉案房屋的原业主存在户口纠纷，卖方的户口仍登记在涉案房屋。3、关于涉案房屋的房地产分户图问题，陈玉梅表示其在购买涉案房屋前实际查看过涉案房屋，但没有看到过分户图，其虽提出过要求查看房产证，但君林公司予以拒绝。君林公司表示按照交易习惯，陈玉梅在签订房屋买卖合同时应当是要求卖方提供房产证给其查看，所以相关情况陈玉梅在签订合同之前是明知的。4、君林公司表示关于其主张的违约金的起算时间系根据《承诺书》的约定应在房管局递件过户当天支付剩余中介费10000元，涉案房屋的过户时间为2018年6月26日，故违约金从2018年6月27日起算，计算标准也是根据《承诺书》的约定。双方均确认涉案房屋已完成过户并实际交付。本院另查明，涉案房屋于2018年7月4日过户至陈玉梅名下。本案审理过程中，君林公司变更其第一项诉讼请求中违约金的起算时间为2018年7月5日。本院认为：陈玉梅与君林公司签订的《承诺书》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。君林公司变更其第一项诉讼请求中违约金的起算时间属于其对自身民事权益的合法处分，本院予以照准。关于陈玉梅已支付中介费数额的问题，陈玉梅主张其以转账方式支付中介费10000元，剩余中介费以现金方式进行支付，君林公司不予确认。根据《承诺书》的约定，陈玉梅于2018年4月20日前支付10000元，剩余10000元于房管局递件过户当天支付。陈玉梅上述陈述与双方约定不符，且如其所述，其在2018年4月19日以支付宝转账方式支付中介费5000元的情况外还以现金方式支付中介费10000元，在此情况下，君林公司仅就其现金支付部分开具收款收据亦有违交易习惯和常理。另结合双方间信息往来中刘威于2018年8月7日所表示的“房屋交接完成后且收到收据后我就把剩下的一万给你……”，对于君林公司所称陈玉梅仅支付10000元中介费的主张予以采信。陈玉梅在仅支付中介费10000元的情况下抗辩称其已全额支付20000元中介费明显缺乏诚信精神。关于君林公司要求陈玉梅支付中介服务费10000元的诉讼请求，君林公司作为房地产中介咨询机构，应在陈玉梅与涉案房屋的原业主之间就房屋买卖合同关系订立的磋商过程中提供房屋的真实、完备的信息供买方陈玉梅参考，而结合双方信息往来及当事人庭审陈述可知，君林公司工作人员在介绍涉案房屋的相关信息时并未明确指出涉案房屋楼顶花园的具体性质或权属，而是语义模糊地用“你那套带楼顶花园的房子”指代涉案房屋，其虽表示已告知陈玉梅该楼顶花园系公用而非私有，但陈玉梅对此不予确认，君林公司亦未提交证据予以证明。另关于涉案房屋内原业主的户口迁移问题，虽买卖双方于《房屋买卖合同》中对此进行了约定，但如上所述，君林公司应在交易过程中提供真实信息供双方参考，而其实际上是告知陈玉梅原业主本人的户口已迁走，却并未告知其原业主家人的户口并未迁走的情况，君林公司工作人员的上述陈述明显有违诚信原则。此外，陈玉梅作为一个完全民事行为能力人，在涉及房产的大宗交易过程中，对于各项交易细节以及标的物的状况均应尽审慎的审查义务，且如其所述，其已于购买涉案房屋前进行过实地查看，其应对涉案房屋的房屋状况及双方所争议的楼顶花园情况充分了解。结合涉案房屋已完成过户并实际交付的事实及双方履行《承诺书》及交易的实际情况，本院酌情判令陈玉梅向君林公司支付中介费9000元，对于君林公司超出上述部分的诉讼请求本院不予支持。至于迟延支付中介费的违约金，根据《承诺书》的约定，陈玉梅应于房管局递件过户当天支付10000元，现君林公司诉请要求陈玉梅自2018年7月5日起计付违约金并未超过上述约定，本院予以照准，至于违约金的计付标准，陈玉梅抗辩称违约金计付标准过高，结合双方履行的实际情况，在君林公司未举证证明其实际损失的情况下，对于违约金的计付标准本院酌情调整为按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮50%的标准，即陈玉梅应向君林公司支付迟延支付中介费的违约金（以9000元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮50%的标准计算，自2018年7月5日起计至实际支付之日止，违约金总额以不超过本金为限），对于君林公司超出上述部分的诉讼请求本院不予支持。至于陈玉梅的反诉请求，在君林公司已促成涉案房屋交易事宜，涉案房屋已完成过户并交付使用的情况下，陈玉梅诉请要求君林公司返还中介费用缺乏依据，本院不予支持。其亦未提交证据证明在《承诺书》的履行过程中君林公司的履行行为给其造成具体损失的情况，故对其要求君林公司赔偿损失60000元的诉讼请求亦不予支持。关于陈玉梅要求君林公司消除给其及其丈夫名誉损害、人格尊严受损的影响并赔礼道歉的诉请，其并未提供充分证据证明君林公司的履行行为造成其及其丈夫的名誉受损和人格尊严受损，故对其该项诉请不予支持。至于君林公司已收取的代保管金5000元，根据《房屋买卖合同》及《买卖合同补充协议》的相关约定，并结合陈玉梅所称其与原业主就户口迁移问题存在争议的情况，陈玉梅诉请要求君林公司予以返还该款项缺乏依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陈玉梅于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告（反诉被告）广州君林房地产信息咨询有限公司支付中介费9000元及迟延支付中介费的违约金（以9000元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮50%的标准计算，自2018年7月5日起计至实际支付之日止，违约金总额以不超过本金为限）；二、驳回原告（反诉被告）广州君林房地产信息咨询有限公司的其它诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）陈玉梅的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，由原告（反诉被告）广州君林房地产信息咨询有限公司负担30元，被告（反诉原告）陈玉梅负担50元；反诉受理费1150元，由被告（反诉原告）陈玉梅负担。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程审 判 员  周玺舜人民陪审员  丘东友二〇一九年六月十三日书 记 员  梁怡筠刘郭华            本判决书已于2019年 月  日送达