江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0116民初2817号原告：南京市六合区横梁街道山东社区居民委员会，住所地在江苏省南京市六合区横梁街道山东社区。主要负责人：王国忠，社区主任。委托诉讼代理人：黄建玖，江苏臻德律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海震，江苏臻德律师事务所律师。被告：江苏启秀置业集团有限公司，住所地在江苏省南通市港闸区幸福街道通刘路88号。法定代表人：胡永忠，执行董事。被告：南京启秀生态园林有限公司，住所地在江苏省南京市六合区横梁镇山东村东王2号。法定代表人：胡永忠，执行董事。两被告的共同委托诉讼代理人：洪加健，北京大成（南通）律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：单杰，北京大成（南通）律师事务所律师。第三人：南京市六合区人民政府横梁街道办事处，住所地在江苏省南京市六合区横梁街道滕云路1号。法定代表人：王强，主任。委托诉讼代理人：李金霞，横梁街道司法所所长。原告南京市六合区横梁街道山东社区居民委员会（以下简称山东社区居委会）与被告江苏启秀置业集团有限公司（以下简称启秀置业集团）、南京启秀生态园林有限公司（以下简称启秀生态公司）及第三人南京市六合区人民政府横梁街道办事处（以下简称横梁街道）土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告山东社区居委会的委托诉讼代理人黄建玖、被告启秀置业集团、启秀生态公司的共同委托诉讼代理人洪加健均参加两次庭审，原告山东社区居委会的委托诉讼代理人陈海震、第三人横梁街道的委托诉讼代理人李金霞参加第一次庭审。本案现已审理终结。山东社区居委会向本院提出诉讼请求：1、解除山东社区居委会与启秀置业集团和启秀生态公司签订的南京灵岩山“某”工程农村土地使用权流转合同及补充协议（1）、（2）、（3）；2、判令启秀置业集团和启秀生态公司支付拖欠的土地租金412.62万元；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2007年6月29日，山东社区居委会与启秀置业集团签订《南京灵岩山“某”工程农村土地使用权流转合同》一份，约定启秀置业集团租赁山东社区居委会位于灵岩山东侧一期的集体土地约3000亩用于“某”项目建设，租期自2007年7月1日至2057年6月30日，到期可以续租，租金为400元/亩/年，三年内不变，三年后另行协商，按每亩每年250公斤粳稻的市场价作为租金参考价。2007年11月27日，启秀置业集团及其投资设立的启秀园林公司与山东社区居委会又签订了一份《土地流转合同补充协议》（1），约定启秀园林公司享有启秀置业集团与山东社区居委会签订的前述流转合同及补充协议（1）中的所有权利和义务。2010年8月31日，启秀园林公司与山东社区居委会又签订补充协议（2），对土地租金做了相关约定，2012年8月1日，双方又签订补充协议（3），对土地租金再次进行调整。后因规划调整、启秀园林公司自身经营等因素影响，启秀置业集团及启秀园林公司自2014年开始拖欠山东社区居民委员会土地租金，截至2016年初共拖欠租金达412.62万元，双方多次协商租金支付问题均未果，导致山东社区居委会被迫垫付农民流转费用，启秀置业集团和启秀园林公司的行为已构成根本违约，山东社区遂起诉要求判如所请。诉讼中，山东社区居委会调整第二项诉讼请求金额为增加2017年、2018年的土地租金2810800元，土地租金调整为6937000元。被告启秀置业集团、启秀生态公司共同辩称，原告无权解除合同，对我方欠付山东社区居委会的租金的事实及具体金额都认可，但我们欠租金是有原因的，原告与第三人应当按合同约定向我司提供350亩中心村建设的土地，但未向我方提供，还有第三人横梁街道当初承诺给我们20%-30%的建设开发用地，也未兑现，我们合同约定的350亩中心村建设并不是农林局规定用于配套设施建设的20%-30%的建设开发用地，而是用于建设开发小产权房。我们希望原告和第三人可以履行相应义务，继续履行合同。如原告要求解除合同，我们前期投入了大量设施、苗木、租金、还有350亩土地款，原告要返还给我们。第三人横梁街道述称，我方只是协助原、被告双方合同的履行，且我们从山东社区了解到，该社区已经将350亩用于中心村建设的土地提供给被告使用了。经审理查明，根据南京市人民政府办公厅转发市农林局等部门《关于启动某试点工程建设的意见》的通知及南京市国土资源局、规划局、农林局等部门发布的相关通知精神，2007年6月29日，南京市六合区横梁街道山东社区居民委员会（原为南京市六合区横梁镇山东村村委会）作为甲方、江苏启秀置业集团有限公司（原为江苏启秀房地产有限公司）作为乙方签订《南京灵岩山“某”工程农村土地使用权流转合同》，约定甲方将位于灵岩山东侧一期的约5000亩土地及水塘使用权分两期出租给乙方，首期出租面积在3000亩以上，二期出租面积在2000亩左右，最终面积数以实际测量为准，并以补充合同确认。本合同流转的土地的所有权属集体，乙方享有使用权，不得买卖、荒芜。“流转方式及用途”约定：1、甲方将所在村村民委托流转的土地使用权以租赁方式提供给乙方经营使用，并向乙方提供集体土地使用权流转手续的复印件。2、乙方租赁甲方土地使用权，主要用于各种形态林木、苗木的建设和经营及配套设施，总体符合“某”规划的要求。3、为了积极推进新农村建设进程，配合“灵岩山某工程”的开发建设，流转土地中可拿出一部分土地（约500亩）先用于新农村建设。土地属于集体所有，土地价格6.5万元/亩。原则按中心村相关规定取得集体建设用地使用权证，乙方负责建设，甲方全面协调配合和负责处理相关事宜。合同还约定土地租赁期限为50年，自2007年7月1日起至2057年6月30日止，土地租赁价格约定耕地、坡地、荒山荒地、水库、水塘、复垦地全部为400元/亩每年。租金的支付方式约定：本合同生效之日起15日内付一年的土地租金，按首期3000亩算，即120万元。实际租金可经实际测算后按实结算，以后每半年的土地租金均提前一个月支付。三年内土地（含河塘、荒坡等）租金不变，三年以后另行协商，每亩每年以250公斤粳稻的市价作为租金参考价。合同还对双方的其它权利义务进行约定。合同签订后，江苏启秀房地产有限公司于同年7月10日向南京市六合区横梁镇山东村村委会支付土地租金566100元。上述流转合同签订后，南京市六合区横梁镇人民政府作为甲方、江苏启秀房地产有限公司作为乙方签订《南京灵岩山“某”工程开发协议书》，根据国家省市有关法律、法规及宁政办【2003】146号、宁农政字【2003】274号、宁农政字【2005】26号文件精神，就某工程开发事宜进行约定。其中，乙方责任约定：1、按照与横梁镇山东村村委会签订的合同履行应尽的义务。2、合同签订后，在4-6个月的时间内完成某工程的总体规划和3000亩生态造林规划，并通过专家评审。合同第五条建设新农村农民集中区住宅约定：为了积极推进新农村建设进程，配合“灵岩山某工程”的开发建设，建设中心村（占地约500亩）。土地属集体所有。新农村住宅建设过程中，甲方负责全面配合，协调处理相关事宜。乙方按照有关规定，采取集体土地征用方式规范运作，基础设施费每平方米50元包干。协议还约定本开发协议甲、乙双方签章，并经南京市六合区农林局鉴证后与乙方同山东村村委会签订的“南京灵岩山某工程农村土地使用权流转合同”同时生效。该协议有南京市六合区农林局作为鉴证方鉴证并加盖印章。2007年11月27日，南京市六合区横梁镇山东村村委会作为甲方、江苏启秀房地产有限公司及南京启秀生态园林有限公司作为乙方、南京市六合区横梁镇人民政府作为丙方签订《南京灵岩山“某”工程农村土地使用权流转合同补充协议（1）》，约定：一、某部分，甲乙双方约定，甲方将一期3000亩土地的全部手续（包括流转统计表、村民委托书、村委会、镇政府意见等）于2007年11月30日前交给乙方，流转图、四界表图由甲、乙、丙三方共同配合完成。二、农民集中区（中心村）住宅建设，1、甲方提供约350亩土地用于新农村建设（某内不再设中心村），界址及界桩由甲、乙双方核定，丙方核准，土地价格为5万元/亩。新征建设农用地使用费由乙方按相关规定执行，基础设施费按原合同第二款第3条执行，管理费按建筑面积每平方收取50元，“人居林”内农户拆迁安置房不收管理费，但乙方必须承诺按房屋建筑成本价销售给本村拆迁户，每拆迁房在拆迁安置区内限购多层安置房一套，人均购房面积不超过40平方。土地管理局等政府部门的优惠和扶持经费全额拨付给乙方。甲方、丙方首期提供100亩用地，以后丙方每批准多少亩土地用地指标给甲方，甲方即交给乙方建设，直至结束。乙方在本协议签字十日内支付土地款200万元，2007年12月31日前支付200万元，余款100万元在用地指标划到乙方公司名下付清。剩余250亩土地，甲方承诺在2008年2月29日前从农户手中流转出来交给乙方，乙方必须于2008年3月10日前将需支付给农户的土地补偿款500万元一次性兑付给甲方，以后乙方每实际取得多少亩建设用地指标，都应在工程开工前一周内一次性支付给甲方土地款。2、中心村建设按照“南京灵岩山‘某’工程农村土地使用权流转合同”、“南京灵岩山‘某’工程开发协议书”相关条款执行。补充协议还约定，新注册成立的南京启秀生态园林有限公司为乙方公司，享有乙方与甲方签订的“南京灵岩山‘某’工程农村土地使用权流转合同”及补充协议（1）中的所有权利和义务。本协议与已签订的“南京灵岩山‘某’工程农村土地使用权流转合同”及乙方与丙方签订的“南京灵岩山某工程开发协议书”具有同等法律效力。上述协议签订后，山东社区居委会向启秀置业集团、启秀生态公司交付土地用于“某”工程建设，启秀置业集团、启秀生态公司分别于2008年9月28日、2009年10月15日和2009年12月16日支付土地租金1132160元、1152160元和1238000元。2007年12月至2008年6月间，启秀置业集团、启秀生态公司向山东社区居委会支付中心村建设用地以征代租费合计900万元。2010年8月31日，山东社区居委会与启秀生态公司签订《南京灵岩山“某”工程农村土地使用权流转合同补充协议（2）》，确定某土地移交合计2930.4亩，其中水塘、荒地、坡地为598亩，耕地、复垦地为2332.4亩。水塘、荒山、荒地、坡地的租金为400元/年每亩，耕地、复垦地租金为465元/年每亩，每半年付款一次。从2010年7月1日至2012年6月30日土地租金不变，贰年后另行协商。补充协议签订后，启秀生态公司分别于2011年3月27日、2012年3月23日支付土地租金1323800元、1364600元。2012年8月10日，双方签订《南京灵岩山“某”工程农村土地使用权流转合同补充协议（3）》，在补充协议（2）的基础上将耕地、复垦地租金调整为500元/年每亩，并约定从2012年7月1日至2014年6月30日止，在此期间，如遇水稻价格波动异常，租金价格另行协商确定。补充协议签订后，启秀生态公司分别于2013年12月25日、2015年3月2日支付土地租金1405400元、90017元，对于2014年的土地租金尚欠1315383元未支付。之后，启秀置业集团和启秀生态公司未按约定向山东社区居委会支付2015年及2016年的土地租金，山东社区居委会遂于2016年5月4日起诉至法院，要求解除山东社区居委会与启秀置业集团和启秀生态公司签订的南京灵岩山“某”工程农村土地使用权流转合同及补充协议（1）、（2）、（3），同时判令启秀置业集团和启秀生态公司支付自2014年起至2016年止拖欠的土地租金4126200元。诉讼中，山东社区居委会增加2017年、2018年的土地租金2810800元，将其主张的土地租金调整为6937000元。关于山东社区居委会要求解除合同的诉讼请求，对合同解除后土地返还及地上附着物的处理，原告主张被告返还租赁土地，但对于地上附着物不在本案中处理，双方另行协商或诉讼解决，经本院询问，被告启秀置业集团和启秀生态公司同意与原告就地上附着物的处理问题另行协商或诉讼解决，本院对此记录在卷。诉讼中，启秀置业集团和启秀生态公司向本院申请追加横梁街道为本案第三人，理由是横梁街道（原为南京市六合区横梁镇人民政府）是案涉补充协议（1）的当事人，其与山东社区居委会共同构成合同义务一方。本院依法通知横梁街道作为本案第三人参加诉讼，第三人称其只是协助方，土地是由山东社区居委会租赁给两被告。庭审中，山东社区居委会提交盖有南京市六合区建设局村镇建设业务专用章的中心村地形图一张，落款时间为2008年5月29日，并记载：六合区横梁镇政府新建山东中心村建设用地规划红线图。启秀置业集团和启秀生态公司质证认为其并未收到该图纸中红线标明的土地，也未进行关于中心村的任何建设。以上事实，有原告山东社区居委会提供的南京灵岩山“某”工程农村土地使用权流转合同及补充协议（1）、（2）、（3）、费款明细、中心村地形图，被告启秀置业集团和启秀生态公司提供的宁政办发【2003】146号、宁农政字【2003】274号、宁农政字【2005】26号、宁农政字【2008】40号文件、南京灵岩山“某”工程开发协议书、土地款支付明细表等证据证实。本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”本案中，原告山东社区居委会有权将案涉集体土地出租给被告启秀置业集团、被告启秀生态公司用于“某”项目建设，合同中就土地租赁进行的相关约定合法有效，合同双方均应加以遵守并按约履行合同义务。根据审理查明的事实，山东社区居委会交付土地后，启秀置业集团、启秀生态公司自2014年起未履行交付租金的义务，且仍实际占用土地，启秀置业集团、启秀生态公司拖欠租金的行为使山东社区居委会的合同目的无法实现，已构成根本违约，山东社区居委会有权解除合同及相应补充协议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告山东社区居委会虽未在诉讼请求中明确合同解除后返还租赁土地，但结合原告在诉讼过程中的陈述，原告主张合同解除，即同时要求被告返还租赁土地。案涉合同解除后，被告启秀置业集团、启秀生态公司应当将其占用的2930.4亩某土地返还原告山东社区居委会，同时支付自2014年起至合同解除之日止拖欠的土地租金，庭审中，双方共同确认自2014年起至2018年的租金共计6937000元，对此，本院予以确认。因上述租赁土地上已种植大量树木，就地上附着物如何解决，原告主张与被告另行协商或另案诉讼处理，被告表示同意，本院认为，原、被告基于租赁土地使用现状，主张待另行协商或诉讼达成妥善有效的处理方法后再行处理，这既是双方的真实意思表示，也体现双方对各自权利的谨慎处分。故对于地上附着物，本案不做处理，待原、被告双方另行协商或诉讼确定有效的解决办法后再行处理。两被告辩称，原告未按约定向其提供350亩中心村建设用地故而无权解除合同。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”原、被告约定将农村集体土地用于非农业建设，但未取得相关批准手续，该条款因违反上述法律规定而应为无效。该合同条款无效并不导致整个合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原告收取了两被告交纳的350亩中心村建设土地的土地使用费900万元，但两被告实际并未使用该土地，亦未在土地上进行建设，故该条款无效的处理结果是两被告不能再要求使用该土地，原告应将收取的土地使用费返还两被告。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第四十三条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告南京市六合区横梁街道山东社区居民委员会与被告江苏启秀置业集团有限公司、南京启秀生态园林有限公司之间签订的《南京灵岩山“某”工程农村土地使用权流转合同》及补充协议（1）、（2）、（3）；二、被告江苏启秀置业集团有限公司、南京启秀生态园林有限公司应于本判决生效之日起两个月内将租赁的土地【补充协议（2）中所载某土地2930.4亩】返还给原告南京市六合区横梁街道山东社区居民委员会；三、原告南京市六合区横梁街道山东社区居民委员会于本判决生效之日起十日内将土地使用费9000000元返还被告江苏启秀置业集团有限公司、南京启秀生态园林有限公司；四、被告江苏启秀置业集团有限公司、南京启秀生态园林有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京市六合区横梁街道山东社区居民委员会支付土地租金（其中，截至2018年12月31日的租金6937000元；自2019年1月1日起至其实际返还租赁土地之日止的租金，按以下标准分别计算：598亩水塘、荒地、坡地按400元/年每亩标准计算，2332.4亩耕地、复垦地按500元/年每亩标准计算）；（如两被告迟延履行，应当向原告支付迟延履行期间占用土地的使用费，标准参照前述租金标准计算）。如原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60359元，由被告江苏启秀置业集团有限公司、南京启秀生态园林有限公司负担，原告南京市六合区横梁街道山东社区居民委员会预交的诉讼费由本院予以退回，被告江苏启秀置业集团有限公司、南京启秀生态园林有限公司于本判决生效之日起十日内将上述费用交付至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《人民法院诉讼收费办法》，同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费60359元。审 判 长  夏 雨审 判 员  徐子敬人民陪审员  刘雅琍二〇一九年六月二十五日书 记 员  邱明观