海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初2899号原告:三亚临海达置业有限公司（统一社会信用代码：91460200786618119A），住所地位于三亚市金鸡岭街129号。法定代表人：陈衍翼，该公司总经理。委托诉讼代理人：周盼，海南瑞来律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：王英润，海南瑞来律师事务所实习律师。被告：赵富富，男，1989年10月20日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住三亚市。委托诉讼代理人：骆萍，海南三和元律师事务所专职律师。原告三亚临海达置业有限公司（以下简称：临海达公司）诉被告赵富富商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告临海达公司的委托诉讼代理人周盼、被告赵富富的委托诉讼代理人骆萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告临海达公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告购房款1000000元和逾期付款违约金308400.75元（自2017年12月1日起至实际支付之日止，暂计至2019年2月1日）；2、判令被告承担原告追偿款项的律师服务费80000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月27日，原告与被告签订了一份《三亚【领海】认购书》，约定被告认购原告公司开发的位于三亚市××路房，成交总价为1444500元。2017年5月1日，原告将3302房交付给被告。2017年7月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（现售），约定被告购买原告开发的位于三亚市××区房，建筑面积为49.1平方米，套内建筑面积为39.62平方米，毛坯部分价款为1444500元；在签订合同前被告已支付首期房价款444500元，剩余购房款1000000元被告向三亚农村商业银行股份有限公司申请贷款支付。合同签订后，被告便提交资料向农商行阳光支行申请按揭贷款。被告的贷款资料初步审核通过后，农商行阳光支行作为权利人，原告、被告作为共同义务人，于2017年10月26日办理了3302房的抵押登记。后农商行阳光支行在放款前再次复核被告的贷款资料时发现，被告的借记卡银行流水存在造假。于是，农商行阳光支行于2017年11月20日出具《不予发放通知书》，载明：“致赵富富：你本人在我行申请的100万元个人一手住宅按揭贷款，在审批放款流程中，已核实你本人提交的个人银行账户流水造假，我行决定不予发放，并保留追究你本人法律责任的权力”。农商行阳光支行将该份通知书送达给原告后，原告将其邮寄给了被告，被告在2017年11月30日收到该份《不予发放通知书》。案涉《商品房买卖合同》（现售）附件十二补充协议第三条约定：“买受人选择按揭付款的，按下列办法处理：（二）买受人逾期未办妥银行按揭申请手续或未办妥银行按揭手续的，每逾期一日，买受人应按房价款总额的万分之五向出卖人支付违约金；逾期超过30日的，出卖人有权单方面解除本合同，并按本补充协议第十条（一）（三）的约定执行。（三）如买受人逾期或无法办妥银行按揭申请手续或银行按揭手续的，买受人承诺继续履行支付购房款的义务，保证在本合同签订之日起35日内以现金或汇款方式一次性付清购房款。如按揭银行批准的按揭款少于买受人申请的按揭款的，则买受人应当立即将差额部分的购房款一次性支付给出卖人。同时，买受人仍需按照本补充协议”本条第（二）款的约定承担逾期未办妥银行按揭申请手续或逾期未办妥银行按揭手续的违约责任。（四）买受人未能按照与银行签署的按揭贷款合同的约定偿还贷款，导致出卖人需向银行承担保证责任的，所发生的费用均由买受人承担。出卖人有权优先向买受人追偿因承担保证责任所向银行偿还的款项（包括但不限于贷款本息、罚息、复息等，）以及出卖人因向买受人追偿所产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、鉴定费、评估费、律师费）。”根据上述规定，被告应在收到该份《不予发放通知书》，明确得知无法办理银行按揭手续之日起一次性付清购房款，逾期应按照房价款总额的每日万分之五支付违约金。截止本案起诉之日止，被告仍未向原告支付剩余房款，除应支付剩余购房款1000000元外，还应向原告支付逾期付款违约金308400.75元和本案律师代理费80000元。综上所述，被告拖延支付购房款长达一年时间已构成严重违约，为维护原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告赵富富辩称，一、被答辩人诉称答辩人应在收到《不予发放通知书》，明确得知无法办理银行按揭手续之日起一次性付清购房款，没有事实依据。2017年11月30日，答辩人收到被答辩人邮寄的农商行阳光支行的《不予发放通知书》，并同时收到了被答辩人的《关于解除的函》，被答辩人函告答辩人于接到函件之日起与临海达公司签订的《商品房买卖合同》解除，临海达公司可另行出售该房屋。此时，被答辩人已明确表示不再履行《商品房买卖合同》，房屋将另行出售他人。2018年1月4日，答辩人诉至三亚市城郊人民法院，请求：1、确认《关于解除的函》无效；2、判令变更赵富富与临海达公司于2017年7月20日签订的《商品房买卖合同》“贷款方式”为“一次性付清剩余购房款1000000元”。2018年5月10日，法院作出（2018）琼0271民初588号民事判决，确认临海达公司2017年11月17日向赵富富发出的《关于解除的函》无效；判决书认定：在合同不应解除，原来关于以贷款方式支付房款的约定也不能继续履行，而补充协议中关于不能办理贷款后的履行期限又已变更的情况下，应由赵富富与临海达公司就剩余房款的继续支付方式在平等自愿的基础上进行协商。后被答辩人不服判决提起了上诉，在此期间，答辩人曾数次委托张毅与临海达公司的肖律师协商，对方提出让答辩人私下支付30000元，并按临海达公司要求在《征询回复函》上签名，表示“本人购房未经任何销售公司或个人居间介绍、引荐”后，才能签订《商品房买卖》变更协议。答辩人表示可额外支付20000元，也可以配合临海达公司在《征询回复函》上签名，但双方必须就房屋解押、合同重新备案等事项进行协商，签订《商品房买卖合同》变更协议后，答辩人再支付剩余房款。2018年6月28日，肖律师将拟好的《商品房买卖合同》变更协议、《征询回复函》发给了答辩人，被答辩人提供的《变更协议》中对“付款方式及限期”的要求是分两期付款，付款时间为暂定；答辩人恢复给被答辩人的《变更协议》中对：“付款方式及期限”的要求是一次性付款，付款时间为暂定，同时要求被答辩人须配合办理房屋解押、重新备案手续。后来，被答辩人与答辩人未能就付款方式和付款期限达成一致。2018年8月20日，因被答辩人未按时交纳上诉费，其上诉按自动撤回处理。一审判决生效后，被答辩人未与答辩人就剩余房款的继续支付方式进行协商，也未要求答辩人支付剩余房款，直至2019年1月10日，被答辩人才向答辩人发出《限期付款通知函》，并提供公司银行账户信息。该《通知函》限定答辩人于2019年1月13日前交齐房款1000000元、违约金431795元，逾期则解除《商品房买卖合同》，扣除200000元定金、338000元违约金及338000元折旧费。对此，答辩人给予了书面回复，指出：被答辩人要求答辩人支付剩余房款的同时另支付431795元违约金没有依据，对于剩余房款的支付仍应在双方平等自愿的基础上协商解决。二、被答辩人诉请逾期付款违约金308400.75元，没有合同依据。逾期付款违约金产生的前提是由付款时间确定，答辩人存在未按确定时间付款的违约行为。被答辩人主张的逾期付款违约金，其起算时间为2017年12月1日，即被答辩人主张2017年11月30日是答辩人应当支付剩余购房款的时间，该时间节点能否作为答辩人支付剩余购房款的最后时限来认定，答辩人前文已阐明，不再赘述。关于逾期付款违约金的金额，被答辩人是依据《商品房买卖合同》附件十二“补充协议”第三条第（二）项的规定来计算的。上述违约金计算方式仅适用于按揭付款情形，三亚市城郊人民法院作出的生效判决认定答辩人以贷款方式支付房款已不能继续履行，“按揭付款”方式下的违约处理条款当然也不再适用。三、被答辩人诉请答辩人承担其追偿款项的律师服务费80000元，没有合同依据。其主张的依据是附件十二“补充协议”第三条第（四）项，根据该项约定，答辩人承担律师费必须具备以下条件：一是答辩人已经成功申请到银行按揭贷款，二是答辩人未能按贷款合同的约定偿付借款，三是被答辩人向贷款银行承担了保证责任，四是被答辩人就其承担保证责任所向银行偿还的款项，应向答辩人追偿产生了律师费。本案不是被答辩人因其承担保证责任，向答辩人追偿其相应款项而提起的诉讼，由此产生的律师服务费不符合上述应由答辩人承担的条件。而《商品房买卖合同》及附件中再无约定应由答辩人承担律师服务费的情形，被答辩人诉请答辩人承担律师费没有合同依据。关于律师服务费金额，被答辩人所主张的80000元律师服务费，涉及案件的一审、二审、执行三个阶段，现被答辩人仅提交了一张20000元金额的律师服务费发票，又没有相应的转款凭据印证，没有证据证明自己实际支付了80000元律师服务费。综上所述，被答辩人提出的诉请没有事实及法律依据，请法院依法予以驳回。原告三亚临海达公司为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：一、三亚【领海】认购书，用以证明原告与被告就三亚海天花园项目一期2号楼29层3302房签订认购书，约定该房毛坯价款为1444500元；二、收据（5万元预售定金收据），三、收据（15万元预售定金收据），四、收据（244500元购房款收据），此三组证据用以证明被告已支付定金及购房款共计444500元；五、《商品房买卖合同》，用以证明2017年7月20日双方签订商品房买卖合同，就房屋面积、首付款、贷款金额、逾期付款责任等内容作出详细约定；六、不予发放通知书，用以证明被告因个人原因导致三亚农村商业银行股份银行拒绝发放100万购房贷款；七、增值税发票、网上银行电子回单，用以证明原告聘请律师支付律师费2万元。被告发表以下质证意见：对证据一、二、三、四、六、七的三性及证明目的均无异议；对证据五的三性无异议，证明目的有异议，生效的判决书已经明确约定按揭贷款的付款方式已经不能继续履行，双方就尾款支付的时间和方式需要在平等自愿的基础上协商确定。本院对于原告所举证据的真实性、合法性和关联性予以确认，上述证据应当作为认定本案事实的依据。被告赵富富提交如下证据：一、《商品房买卖合同》（现售），用以证明：1、被告以1444500元的价格购买原告开发的××园房，被告已支付购房款444500元，余款1000000元采用按揭贷款方式支付；2、合同约定：被告逾期付款的，按照未付到期房款的万分之一/天向原告支付违约金，但违约金数额累计不超过总房款的2%；3、根据合同附件十二第三条第（四）项约定：只有在被告未能按时向银行偿付贷款，导致原告向银行承担保证责任的情形下，原告才有权向被告追偿因承担保证责任所向银行偿还的款项，以及因向被告追偿所产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、鉴定费、评估费、律师费）。二、1、（2018）琼0271民初588号民事判决书，2、（2018）琼02民终985号民事裁定书，用以证明：1、三亚市城郊人民法院作出的（2018）琼0271民初588号民事判决书已于2018年8月20日生效；2、该生效判决确认：①原告2017年11月17日向被告发出的《关于解除的函》无效，②原、被告已经通过实际履行行为变更合同关于按揭贷款办理及处理的期限约定，③剩余房款1000000元的继续支付方式应当由原、被告在自愿平等的基础上进行协商。三、1、录音光盘，2、电话录音文字整理、谈话录文字整理，用以证明：1、2018年6月28日，与被告有相同遭遇的段丽丽的老公与原告方肖律师通电话，就对方提出让被告等每人额外交3万元后才落实撤备案解抵押一事与肖律师协商，表示想2万元搞定，肖律师说肯定要出到3万元；2、2018年7月16日，被告委托的朋友张毅、段丽丽及其老公与原告方肖律师谈协议变更、一次性支付尾款事宜，段丽丽老公带头表示签一户的变更协议就付一户的钱，肖律师表示他个人没有意见，需要再问原告方副总黄小悦后才能决定。四、1、微信聊天记录，2、《商品房买卖合同》变更协议两份，3、征询回复函，用以证明：1、2018年6月28日-2018年7月19日期间，被告委托其朋友张毅与原告方肖律师通过微信沟通变更一次性付款方式，双方互发《合同付款方式变更协议》进行磋商，2、原告因与销售中介德祐地产就佣金支付发生争议，提出让被告配合填写一份《征询回复函》，证明自己在原告处购房并没有经过任何销售代理公司或个人居间介绍，事毕，原告即给被告办理房产抵押注销手续，被告将签好名的《征询回复函》给了原告。五、微信聊天记录，用以证明：1、2018年11月28日，原告工作人员林熹向被告委托的朋友张毅发微信询问赵富富、张艳一起三套房改成一次性付款有无压力，张毅表示没有压力，并让该工作人员询问一下为什么配合写了证明（购房没有中介），公司却不给办注销抵押并收取尾款；2、2018年12月24日，林熹微信回复张毅称已联系了新来的法务，说三户业主代表要找公司谈谈，法务没有确定什么时间谈，也没有留电话号码；3、2018年12月27日，林熹微信回复张毅称领导说公司在协商讨论中，等结果出来后单线联系，领导需要下周去海口当面请示老板。六、1、限期付款通知函两份，2、EMS快递单、关于对《限期付款通知函》的复函、EMS签收记录，用以证明：1、2019年1月9日，原告向被告发出《限期付款通知函》，要求被告于2019年1月13日前付清剩余房款及违约金，但未提供收款账户，1月10日，原告又重新发出《限期付款通知书》，才第一次向被告提供收款账户信息；2、被告以邮政快递方式书面回复原告，敦促原告在自愿平等的基础上就剩余房款的支付进行协商解决。原告对被告所提交的证据发表以下质证意见：一、商品房买卖合同，对其三性无异议，对其证明内容有异议。合同第九条第2款约定的万分之一的违约金的前提是在交房前付清，逾期超过30天后仍未支付到期价款的，出卖人有权解除本合同。如果被告愿意参照这一条，现在付款时间早就逾期超过30天，原告可以按照本条约定解除合同。此外附件十二作为商品房买卖合同的补充协议，第三条第（三）款已对买受人逾期办妥银行按揭申请手续或未办妥银行按揭手续的特殊情况的违约责任进行了重新约定，违约金的约定旨在约束当事人履行合同义务，所以违约金的约定应参照补充协议履行。关于律师费的承担条件，被告故意曲解合同条文，作出对自己有利的缩小化解释。通观整个《商品房买卖合同》，附件5、附件12均约定了买受人未能按期支付购房款，应承担守约方实现债权、抵押权而支付的相关费用（包括诉讼费、律师费等），说明双方对律师费的支出方式达成了一致，律师费应在守约方向违约方主张权利实现债权时承担。附件十二《补充协议》第三条第四款约定的是“出卖人有权优先向买受人追偿因承担保证责任所向银行偿还的款项，以及出卖人因向买受人追偿所产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、鉴定费、评估费、律师费）。所以说“承担保证责任”和“追偿一切费用”是并列关系。并不是说只有被告未能按时向银行偿付贷款，导致原告向银行承担保证责任的情形下，原告才有权要求被告支付律师费。二、对证据二的三性无异议，对证明内容有异议。生效的588号民事判决书在说理部分只是认为“在合同不应解除，原来关于以贷款方式支付房款的约定也不能继续履行，而补充协议中关于不能办理贷款后的履行期限又已经变更的情况下，应当由被告与原告就剩余房款的继续支付方式在自愿平等的基础上进行协商”，而不应由法院以判决方式强制决定合同的内容变更。因此被告诉求法院变更“贷款方式付款”中“余款申请贷款支付”为“一次性付清剩余购房款1000000元”本院不予支持。生效判决仅是不支持原告解除合同，并没有否定原告关于主张逾期付款违约金的权利。在无法协商达成一致的情况下，被告就应按照合同约定支付违约金。三、对证据三的三性均不认可。1、樊茁是什么身份，与本案有什么关系，他一人是否能代表被告去协商，被告未提交证据证明，且从6月28日通话的内容可见樊茁也仅是代表其自己想用20000块钱单独解决。2、该份证据只是案外人之间的谈话录音，原告无法确认是谈话的一方是肖律师本人。3、即使谈话一方是肖雪山律师本人，肖律师也只是原告在解除合同阶段的代理人，原告并未授权其与被告就如何支付剩余房款和违约金事宜进行调解。4、如果被告认为肖律师能代表原告公司进行平等协商，为何不答应肖律师提出的条件，直接将尾款和违约金付了，从证据68页樊茁的通话“我把剩下的刷了，我们的钱一个月到账，过来刷钱”，说明谈话的一方事实上是因为没有凑齐钱而无法支付尾款。四、五，对证据四、五的三性均不认可，未见原件质疑其真实性，即使都是真实的，上述证据只能证明原被告双方最终未能达成一致，达不成一致就应该按照合同的约定履行。六、对证据六的三性无异议，对证明内容有异议。双方签订的《商品房买卖合同（现售）》第八页清楚的记载了原告方的收款账号，不存在原告第一次向被告提供收款账户信息之说。本院对于被告所举证据一、二、六的真实性、合法性和关联性予以确认；对于证据三、四、五，因无证据证明聊天人就涉案房屋的整个聊天过程已取得各方当事人的授权，且聊天过程中各方未就涉案房屋的后续事宜达成一致意见，故本院认定上述三组证据与本案不具有关联性，其证明目的本院不予采纳。本院经审理认定事实如下：2017年3月27日，原告临海达公司与被告赵富富签订了一份《三亚【领海】认购书》，约定被告认购原告公司开发的位于三亚市××路房，成交总价为1444500元。后被告分别于2017年3月27日、3月30日、4月7日通过刷卡的方式向原告共支付了预售定金20万元、购房款244500元。2017年7月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》（现售），约定被告购买原告开发的位于三亚市××区房，建筑面积为49.1平方米，套内建筑面积为39.62平方米，毛坯部分价款为1444500元；合同第八条第（二）款第3项约定：买受人采取贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2017年4月7日前支付首期房价款444500元，占全部房价款的30.77%。余款1000000元向三亚农村商业银行股份有限公司申请贷款支付。第（三）款：双方约定全部房价款存入以下账户：账户名称为：三亚临海达置业有限公司，开户银行为：三亚农商行中心支行，账号为：×××。该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件五。附件十二补充协议第三条第（二）款约定：买受人逾期未办妥银行按揭申请授权或未办妥银行按揭手续的，每逾期一日，买受人应按房价款总额的万分之五向出卖人支付违约金；逾期超过30日的，出卖人有权单方面解除本合同，并按本补充协议第十条（一）（三）的约定执行。第（四）款：买受人未能按照与银行签署的按揭贷款合同的约定偿付贷款，导致出卖人需向银行承担保证责任的，所发生的费用均由买受人承担。出卖人有权优先向买受人追偿因承担保证责任所向银行偿还的款项（包括但不限于贷款本息、罚息、复息等），以及出卖人因向买受人追偿所产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、鉴定费、评估费、律师费）。第二十七条：......本附件十二补充协议与《合同》正文部分不符的，买受人认可以本附件十二补充协议约定为准。合同落款处印有原告公司的合同专用章以及被告的签名。合同签订后，被告便提交资料向农商行阳光支行申请按揭贷款。被告的贷款资料初步审核通过后，农商行阳光支行作为权利人，原告、被告作为共同义务人，于2017年10月26日办理了3302房的抵押登记。后农商行阳光支行在放款前再次复核被告的贷款资料时发现被告的借记卡银行流水存在造假，于是，于2017年11月20日出具《不予发放通知书》，载明：“致赵富富：你本人在我行申请的100万元个人一手住宅按揭贷款，在审批放款流程中，已核实你本人提交的个人银行账户流水造假，我行决定不予发放，并保留追究你本人法律责任的权力”。农商行阳光支行将该份通知书送达给原告后，原告于2017年11月17日将《关于解除的函》以及《不予发放通知书》邮寄给了被告，被告于2017年11月30日收到上述文件后，认为原告解除合同没有合同依据与法律依据，遂起诉至本院，要求确认原告发出的《关于解除的函》无效，并将房款支付方式由贷款支付变更为一次性付清。原告应诉后在该案中提出反诉，主张：确认双方签订的《商品房买卖合同》于2017年11月30日解除，被告向其支付违约金288900元且立即向原告移交涉案房屋，并要求被告按总房款每月1%的标准向其支付折旧费。本院于2018年5月10日作出（2018）琼0271民初588号民事判决（以下简称：588号判决），认定：在合同不应解除，原来关于以贷款方式支付房款的约定也不能继续履行，而补充协议中关于不能办理贷款后的履行期限又已经变更的情况下，应当由赵富富与临海达公司就剩余房款的继续支付方式在自愿平等的基础上进行协商，而不应由法院以判决方式强制决定合同的内容变更。遂判决如下：确认临海达公司发出的《关于解除的函》无效；驳回赵富富其他诉讼请求；驳回临海达公司全部反诉请求。后临海达公司提起上诉，因未按时交纳诉讼费，三亚市中级人民法院于2018年8月20日作出（2018）琼02民终985号民事裁定书裁定临海达公司的上诉按自动撤诉处理，一审判决就此生效。2019年1月9日，原告以邮寄的方式向被告发出《限期付款通知函》，要求被告于2019年1月13日前交齐剩余房款金额1000000元，违约金431795元及办理合同重新签订（按揭转一次性）等相关手续，如未在该日期前交清本金与违约金，则双方签订的《商品房买卖合同》将于该日起自动终止，原购房优惠政策也一并取消，我司将根据购房合同约定，申请撤销备案手续，在扣除以下定金及违约金等相关费用后，余下款项，将退还给您指定账户：1、双方认购书及合同中约定的20万元购房定金；2、附件十二补充协议第十条第（一）款因买受人原因导致本合同接触到，买受人应向出卖人支付该商品房房款总额20%违约金338000元，并承担办理合同解除手续的全部费用；3、根据合同约定，自合同解除之日起15日内，请您与我司联系到房管部门办妥合同备案解除，否则，每逾期一日，买受人应当向出卖人支付房款总额万分之五的违约金；4、由于您已收楼，按购房合同附件十二补充协议第十条第（三）款的约定，我司将扣除折旧费338000元，其他费用，按实际发生计算。2019年1月10日，原告又向被告发送通知就付款账户予以示明。被告收到通知函后，于2019年1月22日向原告发出《关于对的复函》，回复称希望在平等自愿的基础上处理剩余房款的支付方式，拒绝支付原告主张的违约金、折旧费和扣除定金。其后，因双方未能就剩余房款的支付方式及违约金等相关事项达成一致意见，原告故诉至本院。本院认为，原告临海达公司与被告赵富富于2017年7月20日就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方应依约履行合同义务。根据庭审中诉辨双方的意见，本案的争议焦点为：原告要求被告支付逾期付款违约金和律师服务费有无事实根据和法律依据。1关于逾期付款违约金。（一）逾期付款违约金以存在逾期付款事实为前提。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条第（二）款第3项中约定首期房款444500元买受人应于2017年4月7日前支付，剩余房款1000000元以银行贷款的方式支付，因被告账户流水造假未能在约定期限内办理贷款手续，后双方当事人发生争议并诉至本院，本院以判决的形式确认原告付款方式已无法继续履行，就剩余房款的支付问题由原、被告双方协商解决。至此，原、被告双方关于剩余房款支付方式的约定发生变更。因生效判决中未就具体支付方式及期限作出规定，此时原、被告之间应认定为存在一个履行期限不明确的买卖合同。后原告于2019年1月9日以快递的方式向被告发送了《限期付款通知函》，要求被告于2019年1月13日前将相关款项付清，被告收到通知后至今未履行付款义务。对此本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四款：“履行期限不明确，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”的规定，本案原告就被告所欠房款可随时要求其履行付款义务。被告接收到原告发送的《限期付款通知函》后，即使对违约金计算等其他款项计算存在异议，也应当先支付双方无争议的剩余房款。被告至本案起诉之日，未向原告支付剩余购房款，已构成违约。原告主张被告支付剩余房款1000000元并支付违约金，有事实根据和法律依据，本院予以支持。（二）关于逾期付款违约金的具体计算方式。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条、附件十二补充协议的第三条第（二）款分别就逾期付款责任作出约定，但两处约定的违约金计算方法不一致，依照附件十二第二十七条的约定，补充协议与正文不符的，以补充协议为准，所以违约金应按附件十二补充协议的第三条第（二）款约定的每日按总房款的万分之五的标准计算。被告关于因付款方式、付款期限发生变更，原合同项下约定的违约金不应适用的抗辩理由，本院不予采纳，理由如下：588号判决仅是对原告主张解除合同的请求予以驳回，认为双方应协商决定商品房买卖合同的继续履行问题，“被告以贷款方式支付房款已不能继续履行”是法院在本案被告因银行账户流水造假无法按预期获得银行贷款的情形下得出的结论，其不影响被告赵富富存在已逾期付款的违约事实。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第一款：“买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。”的规定，原告主张逾期付款违约金具有法律依据应予支持。就逾期付款违约金的起算点。依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十五条“民事诉讼中以时起算的期间从次时起算；以日、月、年计算的期间从次日起算。”的规定，原告于2019年1月9日以快递的方式向被告发送了《限期付款通知函》，要求被告于2019年1月13日前将相关款项付清。违约金本应从1月14日开始计算，但本案中，原告未就《限期付款通知函》有效送达给被告的时间进行举证，无法证明被告已于2019年1月13日前接收到该通知函。但根据被告的陈述，其收到限期付款通知函后于2019年1月22日发出了回复函，就此可以确定被告于2019年1月22日前已知晓了限期付款的内容，依照公平原则，本院认为将违约金的起算点定为2019年1月22日具有合理性。2关于律师服务费。原告依据《商品房买卖合同》附件十二第三条第（四）项的约定主张被告承担本案律师费，通读该项约定，可知出卖人向买受人主张律师费的前提是“买受人未能按照与银行签署的按揭贷款合同的约定偿付贷款，导致出卖人向银行承担保证责任”，本案中，原告未向银行承担保证责任，故主张律师费的前提条件不成就，原告的该项诉求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第四款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条规定，判决如下：一、被告赵富富应自本判决生效之日起十日内向原告三亚临海达置业有限公司支付购房款1000000元及逾期付款违约金（以1444500元为基数，按日利率万分之五的标准，从2019年1月22日起计算至债务付清之日止）；二、驳回原告三亚临海达置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17295元，由原告三亚临海达置业有限公司负担4748元，被告赵富富负担12547元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 陈孟灿人民陪审员 黄景清人民陪审员 黎俊娜 二○一九年六月二十日书 记 员 谭 卡附相关法律条文：中华人民共和国合同法第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百二十五条依照民事诉讼法第八十二条第二款规定，民事诉讼中以时起算的期间从次时起算；以日、月、年计算的期间从次日起算。民事诉讼中以时起算的期间从次时起算；以日、月、年计算的期间从次日起算。最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第六十三条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。