江西省南昌市青山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0111民初719号原告：江西万厦物业管理有限公司。法定代表人：兰兵熔，职务：总经理。原告委托代理人：何竟远，江西昌荣律师事务所律师。被告：曾筱琴。委托代理人：彭小文。被告：彭小文。原告江西万厦物业管理有限公司（以下简称万厦物业公司）诉被告曾筱琴、彭小文物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万厦物业公司委托代理人何竟远,被告彭曾筱琴委托代理人彭小文即本案被告之一到庭参加诉讼，本案现已审理终结。万厦物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决曾筱琴、彭小文支付万厦物业公司2015年10月1日起至2018年12月31日物业费6084元、二次供水加压费272元，合计6356元；2、本案诉讼费由曾筱琴、彭小文承担。事实和理由：2014年1月1日江西万厦物业公司与南昌市湖坊镇彭桥村委会建立物业管理委托关系至今，由江西万厦物业管理有限公司接管嘉彭公寓的物业，自2015年10月1日起由业主自行支付物业费。曾筱琴、彭小文在万厦物业公司物业管理的嘉彭公寓认购6栋1单元1802室，面积为119.99平米。从2015年10月1日起至2017年12月31日，按照物业管理合同约定曾筱琴、彭小文需支付万厦物业公司物业管理费4212元，但曾筱琴、彭小文以各种理由拒绝支付万厦物业公司物业费。万厦物业公司曾多次电话、上门向其催缴其所欠物业费，但曾筱琴、彭小文至今未缴纳所欠物业费。为维护万厦物业公司的合法权益，故诉至法院。庭审中，万厦物业公司当庭变更诉讼请求，放弃2018年物业费及二次供水加压费的主张，诉讼请求第一项变更为依法判决曾筱琴、彭小文支付万厦物业公司2015年10月1日起至2017年12月31日物业费4212元。曾筱琴、彭小文当庭答复同意继续开庭审理本案。曾筱琴、彭小文辩称：一是根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，万厦物业公司部分主张已超过二年诉讼时效，即使答辩人应当向万厦物业公司缴纳物业费，也应当从2017年1月16日开始计算。二是万厦物业公司自2014年2月起就严重违反公约和相关物业管理法则，未履行义务。2014年2月，答辩人按公约约定向万厦物业公司支付了2014年3月至2015年9月（包含赠送半年）物业管理费后入住嘉彭公寓6栋1单元1802室（以下简称小区），但从答辩人入住小区后发现万厦物业公司即存在以下严重违反有关公约和法规的行为，不履行所承担的物业管理义务。另外说明由于本案发生时间于2014年，即新法对它生效以前所发生的事件或者行为是否加以适用的效力。根据法理一般适用“实体从旧，程序从新”原则。对于影响当事人的实体权利义务，属于实体问题，应遵循协议签订时的法律规定。（一）万厦物业公司未获得物业管理企业资质分别于2014年1月4日和2014年2月27日与建设单位彭桥村委员会和答辩人签订《嘉彭公寓物业委托管理协议》、《公约》。万厦物业公司2014年10月3日才获得物业管理三级资质（赣建房物字第397号）。严重违反了2007年修订的《物业管理条例》第二十四条、第六十条、《江西省城市居住小区物业管理条例》第十九条规定等相关法规则政策。与答辩人签订的公约属于无效合同。（二）万厦物业公司聘用无物业管理职业资格证书人员从事物业管理活动。（三）答辩人所在小区连建设许可证都没有，至于竣工验收资料更加没有，纯属违章建筑。违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《江西省城市居住小区物业管理条例》第二十八条规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十条第五款规定，《嘉彭公寓物业委托管理协议》属于无效合同。（三）万厦物业公司与建设单位擅自改变小区公共设施、物业管理用房用途。将小区公共设施坐椅移到小区消防通道，如发生火灾，严重影响小区业主的财产及生命安全。私自侵占小区楼道的场地并作了隔断用于它用，侵占小区地下室场地堆放大量木材，极容易发生火灾。侵占一套小区80平米的住宅作为用物业用房，对外租用于私人开办幼儿园运营活动，获得的收益也未归还给小区业主。（四）万厦物业公司的物管收费与服务水平不符合相适应的原则。其所定物业费标准超过江西省规定指导价，本小区是南昌地铁一号线彭家桥站拆迁安置小区，江西省物业收费标准规定为最高的一级1.01-1.5元/平米，小区物业公司只获得三级物业服务资质，物业费却定价为1.3元/平米，根据2013年颁发的《江西省物业管理服务收费管理办法》、《江西省物业管理公共性服务收费标准》，万厦物业公司严重高于政府指导收费标准的最高标准。三是万厦物业公司服务未达标，服务水平低，管理质量差，应降低物业取费标准。小区的电梯，万厦物业公司于2018年12月21日未经过质检部门报批和检测，擅自对电梯进行加装IC卡设备，导致电梯按键失效，业主不能正常乘坐电梯以及生命安全受到威胁。公用设施门禁，答辩人入住小区第二年至今，小区门禁一直处于瘫痪状态，多次向物业反映，始终无人修理，导致外来人员可以随意进出小区，存在严重安全隐患。公共设施二次供水水箱，答辩人入住小区至今，二次供水水箱从未清理检查，存在卫生安全隐患，万厦物业公司收取答辩人二次供水收费标准没有任何依据。公共设施消防设备，小区消防设备几乎都没有配置，万厦物业公司作为小区消防责任主体，未履行公约义务，严重失职。小区灯、坐椅等公共设施几乎都有损坏，万厦物业公司长期不维护，未履行公约义务。小区道路不平整、下雨积水、道路经常被占用影响通告，小区绿化杂草丛生、小区车辆无人管理，随意摆放和丢弃、小区垃圾及物料乱堆放不清理、小区违规搭蓬、小区乱拉线给电动车充电。答辩人房屋共同部位外墙面不断渗水，向万厦物业公司报修，至今渗水问题未解决。万厦物业公司于2018年5月26日单方中止履行答辩人的车辆租赁停放服务，停止续卡，要求答辩人购买小区地下位才允许车辆在小区停放。依照《前期物业管理服务协议》规定，万厦物业公司每12个月须向业主公布物业管理费用收支账目。四是万厦物业公司于2018年10月份张贴一份撤场通知，月度撤离时关停小区的水和电梯，要求业主缴纳物业费，但其至今未撤离，这样出尔反尔失去诚信的物业公司，业主如何放心继续让其服务。综上所述，答辩人有权依据相关法律规定，暂时拒绝缴纳物业费用，在万厦物业公司按合同执行解决执行下列出的约定及问题后，答辩人再缴纳所欠费用。1.万厦物业公司重新拟定物业取费标准，与答辩人重新签订物业合同；2.万厦物业公司扣除未履行合同服务等费用；3.万厦物业公司负责修缮答辩的房屋；4.万厦物业公司依据公约约定继续履行答辩人在小区的车辆续卡租赁停放；5.万厦物业公司在判决日后15天内在小区公告栏公布物业费用收支情况，以后每6个月公布一次。本院经审理认定事实如下：2014年1月4日，南昌市青山湖区湖坊镇彭桥村村民委员会与万厦物业公司签订了《嘉彭公寓物业委托管理协议》、《物业费支付协议》，万厦物业公司取得嘉彭公寓的物业管理权。双方约定小区每平方米按1.3元每月收取物业费，2014年3月1日至2015年9月30日止的物业费由村委会结算，此后物业费由业主自行支付。南昌市青山湖区湖坊镇嘉彭公寓X栋X单元XXX室系还迁房，庭审中，曾筱琴、彭小文自诉曾筱琴为该房拆迁协议的还迁方，双方共同居住在该房内，物业费一直由彭小文缴纳。房屋面积均为119.99平方米。2014年2月27日，曾筱琴、彭小文在业主首册总则（签约页）签名，入住后从2015年10月1日至2018年12月31日未缴纳物业费。庭审中，万厦物业公司放弃对曾筱琴、彭小文二次供水加压费272元及其在2018年1月1日至12月31日欠缴的物业费。本院认为，江西万厦物业公司作为嘉彭公寓的物业服务企业，为该小区提供了物业服务，被告作为该小区业主享有合同权利、亦应履行合同义务，其在该小区居住接受了万厦物业公司提供的物业管理服务，理应履行交纳物业费的义务。被告欠缴2015年10月1日至2017年12月31日物业管理费为4212元（119.99平米×1.3元/平米/月×27个月），根据权利义务相一致的原则，万厦物业公司要求曾筱琴、彭小文给付所欠物业服务费，本院应予支持。在庭审中，万厦物业公司主动放弃对二次供水加压费及2018年全年物业管理费的诉请，系其对自己民事权利和诉讼权利的处分，不违反法律法规之规定，本院予以准许。关于曾筱琴、彭小文辩称万厦物业公司主张的部分物业费已过诉讼时效，庭审中，万厦物业公司未能举证证明其向曾筱琴、彭小文进行了催缴物业费，但鉴于曾筱琴、彭小文在答辩中认可万厦物业2018年10月份张贴撤场通告时要求业主缴纳物业费的实际情况，故万厦物业公司的主张未过诉讼时效。关于曾筱琴、彭小文辩称因房屋未验收合格，万厦物业公司无物业管理资质以及聘用无物业管理职业资格证书人员从业，根据相关法律规定《嘉彭公寓物业委托管理协议》属于无效合同。《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程未经验收合格不得交付使用”中的“交付”与《物业管理条例》中的“交付”适用的法律范畴及约束的主体不一致，前者适用于建设施工合同及商品房屋买卖合同范畴，用于确定房屋交付必须达到的法定条件，约束的主体是施工方与发包方或房屋开发商与购房者；后者适用于物业服务合同范畴，用于区分物管费的交费主体，约束的主体是提供服务方和接受物业服务方。本案系物业服务合同纠纷，合同约束的对象是提供服务方和接受服务方，审理的内容应为曾筱琴、彭小文是否实际使用房屋，并接受万厦物业公司提供的物业服务，是否交纳费用。经查实，曾筱琴、彭小文已实际接收并使用该房屋。庭审中，曾筱琴、彭小文也自认入住时曾交纳过物业服务费。结合庭审中陈述及答辩，应认定曾筱琴、彭小文实际使用该房屋，并接受万厦物业公司提供的物业服务，理应履行交费义务。曾筱琴、彭小文在房屋未验收取得合格证的情况下，自愿领取钥匙并入住，已经符合物业服务合同的“交付使用”标准，因此，曾筱琴、彭小文不能以房屋未验收合格为由拒交物业费，对其辩解理由，本院不予采纳，房屋涉及的质量及未验收问题其可另案主张。关于物业服务费的标准。根据《江西省物业管理条例》第五十四条规定，物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。住宅类物业服务收费实行政府指导价……。具体物业服务收费标准，由业主与在物业服务企业在物业服务合同中约定。《嘉彭公寓物业委托管理协议》及曾筱琴、彭小文签收的业主手册均约定为每月每平方米1.3元。故万厦物业公司主张曾筱琴、彭小文按每月每平方米1.3元的标准支付物业服务费的请求，合理有据，本院予以支持。关于曾筱琴、彭小文辩称万厦物业公司服务不达标，小区配套设施不完善，应降低收费标准的意见。曾筱琴、彭小文对此提供了照片等证据，万厦物业公司认为真实性无法认可，不能证明其的目的。本院经审查认为，万厦物业公司确实存在物业服务质量降低，但考虑到小区楼龄久、遗留的历史问题多、所处的位置及人群流动性大等情况，势必增加物业服务企业的管理难度与成本。因此，虽然万厦物业公司提供的物业管理服务存在一定的瑕疵，但物业服务不是针对某个业主个人的服务，而是针对全体小区业主的服务，个别业主拒绝缴纳物业费，势必影响其他业主的权益，客观上也会导致服务水平和质量的进一步下降。在降低服务质量和拒绝交纳物业费的恶性循环中，业主与物业公司的权益都将受到侵害，如此恶性循环不利于整个小区的和谐稳定，亦影响小区业主的根本利益。综合考虑双方提交的证据，不足以成为曾筱琴、彭小文拒交物业费的理由。法院需要说明的是，作为物业管理企业在今后的物业服务过程中应当充分履行职责，改进工作方法，与业主良性沟通，以期取得业主的信任。关于曾筱琴、彭小文抗辩万厦物业公司与建设单位擅自改变公共设施、物业管理用房用途而收取费用，侵害了广大业主的利益，鉴于曾筱琴、彭小文未提供证据，应由其承担不利的法律后果，故其辩解理由，本院不予支持。关于曾筱琴、彭小文抗辩万厦物业公司利用物业共同部位、共同设施进行经营的收支情况，作为小区业主享有知情权和监督权，并受法律保护。本案中,若被告认为原告未按约公示，其有权及时向有关部门反映或向法院起诉主张自己的权利。现原告诉请被告支付物业费，被告以原告未进行公示为由抗辩，缺乏事实依据，亦非法定或约定抗辩事由，故本院对被告的该项抗辩不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，物业的共同部位和共用设施属由全体小区业主共有和共同管理，公共部位的经营收支情况因涉及全体小区业主的共同利益，应由业主大会授权业主委员会或业主根据议事规则使用、管理或依法追责等，不在本案所涉物业服务合同纠纷调整范围内，由权利人另行主张。关于曾筱琴、彭小文提出因其房屋墙面渗水问题物业一直未解决，拒缴物业管理费的抗辩理由。房屋渗水涉及专项维修基金的使用问题，曾筱琴、彭小文可向有关部门申请房屋维修基金。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条，《江西省物业管理条例》第五十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告曾筱琴、彭小文在本判决生效后10日内支付欠江西万厦物业管理有限公司2015年10月1日至2017年12月31日的物业管理费4212元；二、驳回江西万厦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由曾筱琴、彭小文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  黄 刚人民陪审员  秦素萍人民陪审员  程晓霓二〇一九年六月二十八日书 记 员  张 卉