重庆市万州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0101民初4955号 原告：重庆市万州区林文家具厂，地址重庆市万州区双河口办事处石梁村二组，注册号500101600047780。 经营者：谭家成，男，汉族，1971年12月1日生，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：张北平，重庆周立太（万州）律师事务所律师。 被告：陈安莲，女，汉族，1954年8月27日生，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：向海鹏，男，汉族，1978年9月12日生，住重庆市万州区，系被告儿子。 委托诉讼代理人：张文中，重庆高山律师事务所律师。 原告重庆市万州区林文家具厂（以下简称林文家具厂）与被告陈安莲房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年4月8日受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告林文家具厂的经营者谭家成及其委托诉讼代理人张北平，被告陈安莲及其委托诉讼代理人向海鹏、张文中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告林文家具厂向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付装修损失544000元和停产停业损失80482.61元，共计624482.6元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由:2017年4月11日，原、被告签订《续签厂房租赁合同》，被告将其所有的重庆市万州区石梁村大石坝二组房屋出租给原告用于厂房使用。合同约定租赁期限为2017年5月30日至2022年5月30日止，每年租金11000元。同时合同的第十三条约定了“租赁期间，因国家建设需要而拆迁租赁物，乙方只能所得政府赔偿的设备搬迁损失费及原材料、成品、半成品以及装修设施的搬迁损失费，甲方负责协调搬迁赔偿事宜。关于房屋的相关赔偿全部由甲方享受”。2017年12月15日，万州区人民政府作出《关于确定万州区公安局看守所建设工程国有土地上房屋征收的决定》，决定将被告房屋予以征收，并决定补偿了被告停产停业损失费和装饰装修损失费。原告曾与被告多次协商两笔款项归属问题，均未达成一致意见，故诉至法院主张前述请求。 被告陈安莲辩称，原、被告签订《续签厂房租赁合同》属实，因政府实施了土地征收达到了合同解除的约定条件，后经人民法院生效判决确认该合同已经解除。政府部门对于涉案房屋的货币补偿是针对房屋产权人的补偿，原房机器设备搬迁补偿费、搬运物资费、环评工程费及环评检测费375620元已经直接支付给了原告。《续签厂房租赁合同》第八条、第十三条对于装饰装修损失及停产停业损失进行明确约定，被告均不附有向原告支付上述两项损失的义务，请求驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院经审理认定事实如下： 1、2017年4月11日，原告林文家具厂与被告陈安莲签订了《续签厂房租赁合同》，合同中约定了如下主要内容：“第一条、甲方应保证所出租的厂房为甲方所有。第二条、1.租赁地址：万州区石梁村大石坝二组。2.租赁用途：乙方向甲方承诺，租赁该厂房仅作为厂房使用。3.该厂房租赁期自2017年5月30日起至2022年5月30日止，租赁期满，甲方有权收回出租的厂房，乙方应按期交还……第八条、甲方允许乙方对租赁房屋进行装修改善或增设他物，对乙方的装修装饰及增设部分甲方不负有修缮的义务。租赁期限届满或不可归责于甲方原因导致合同解除后，甲方对乙方在租赁房屋的装修、改善、增设他物部分不负有补偿及拆卸义务，乙方装修或增设的建筑物，不得拆除。……第十一条、1.因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任。2.因国家建设需要拆迁或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任。3.因上述原因则终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按实际使用天数计算，多退少补。第十三条、1.租赁期间，因国家建设需要而拆迁租赁物，乙方只能所得政府赔偿的设备搬迁损失费及原材料、成品、半成品以及装修设施的搬迁损失费，甲方负责协调搬迁赔偿事宜。关于房屋的相关赔偿由甲方享受。2.乙方应自行考虑生产经营风险，在综合考虑租赁期内可能的国家有关部门的拆迁行为的前提下进行投资，甲方对乙方的生产、投资行为不承担任何责任。3.租赁期间，乙方在甲方土地上增建的临时建筑物，鉴于甲方在租金上作让步，双方协商归甲方所有，赔偿款由甲方所得……” 2、2017年12月15日，重庆市万州区人民政府作出了《关于万州区看守所建设工程国有土地上房屋征收项目的批复》，确定了征收范围，本案涉案房屋属于征收范围内。2018年11月5日，重庆市万州区人民政府作出《关于万州区公安局看守所建设工程国有土地上房屋征收的决定》，决定对征收范围内国有土地上房屋实施征收，房屋建筑面积约11540㎡，由万州区国土房管局按规定做好该项目范围内国有土地上房屋的征收与补偿工作。 3、2018年8月28日，陈安莲与重庆市万州区国土资源和房屋管理局签订了《国有土地上房屋收购置换协议书》（货币安置），协议书中列明了关于货币安置补偿的分项补偿明细。双方产生争议的两项装饰装修损失及停产停业损失在协议书中的表述为“2.装饰装潢及附属以房屋证载建筑面积（或经测绘认定的建筑面积）为准，面积为1360平方米，单价为400元/平方米，补偿金额为544000元。4.非住宅停产停业按房屋价值的6%发放一次，金额为66524.21元。非住宅辅助用房经测量认定的建筑面积为58.16平方米，按240元/平方米发放一次，发放金额为13958.4元；两者累加，非住宅停产停业损失费合计为80482.61元”。 协议书中还列明了“原房机器设备搬迁补助费、搬运物资费、环评工程费及环评检测费为375620元（详见评估报告）”，该笔补偿款已由原告林文家具厂领取。评估报告中载明了“可搬迁物资，共计105车，车型为4.5米货箱，主要为原材料、产成品、生活用品，运距30公里内”。 4、2018年11月28日，重庆市万州区人民法院作出（2018）渝0101民初13319号民事判决书，判决解除了陈安莲与林文家具厂于2017年4月11日签订的《续签厂房租赁合同》。林文家具厂不服一审判决提起了上诉。2019年3月19日，重庆市第二中级人民法院作出（2019）渝02民终521号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 本院认为，本案争议焦点如下：一、原被告租赁合同中装修与拆迁合同中所表述的装修如何理解。双方租赁合同第八条、第十三条第一款约定相互矛盾，在第十三条第一款中有部分文字添加，双方认可是在签订合同时协商一致所添加，属特别约定，该条款优于第八条的效力，应按第十三条第一款约定处理；原被告租赁合同的装修是指被告将其房屋租赁给原告后，原告在此基础上所添附的不可移动的装饰财产；拆迁合同中的装修费用是包含原告原已装饰的财物，同时包含被告添附的装饰财物；拆迁合同约定，装饰装潢及附属以房屋证载建筑面积（或经测绘认定的建筑面积）为准，面积为1360平方米，单价为400元/平方米，补偿金额为544000元；从原告提交的现场图片分析，其外墙装饰是被告出租前已装修，生产车间除设备实施外，有简易消防及电线铺设，展示厅有部分吊顶、墙面粉刷、射灯安装，其展示的物品均属可移动成品或半成品，卫生间张贴墙砖、厨房有简易灶；结合原告搬迁评估报告，上述装饰物品所留残值较少，拆迁报告中载明的装饰补偿针对本案，被告修建房屋时装饰价值占主要部分，本院按上述分析理由，确定拆迁合同中装饰及附属补偿的544000元，原告应获得的补偿是54400元（544000元×10%）。二、拆迁合同中停产停业损失80482.61元，是归属于原告或者被告，按租赁合同第十三条第一款属特别约定条款，条款中无停产停业损失的补偿项目，结合第十三条第二、三款“乙方应自行考虑生产经营风险，在综合考虑租赁期内可能的国家有关部门的拆迁行为的前提下进行投资，甲方对乙方的生产、投资行为不承担任何责任。3租赁期间，乙方在甲方土地上增建的临时建筑物，鉴于甲方在租金上作让步，双方协商归甲方所有，赔偿款由甲方所得……”分析，双方对停产停业损失根本未纳入租赁合同约定范围内，根据合同意思自治原则，原告该项请求，不能成立，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条的规定，判决如下： 一、被告陈安莲在本判决生效后五日内向原告重庆市万州区林文家具厂的经营者谭家成支付装饰装修损失54400元； 二、驳回原告重庆市万州区林文家具厂要求被告陈安莲支付停产停业损失的诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9900元，减半收取4950元，由原告承担4455元，被告承担495元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。 审 判 员  陈 刚 二〇一九年六月二十八日 法官助理  任英龙 书 记 员  程可琴