广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初6842号原告：詹青，女，1952年11月13日出生，汉族，身份证住址中山市火炬开发区，委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗远群，广东洋三律师事务所律助理师。被告：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地中山市火炬开发区会展东路12号投资大厦十三楼1311房，统一社会信用代码91442000719395947F。法定代表人：邱凯城。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所实习律师。原告詹青与被告中山火炬开发区建设发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赖初帆，被告的委托诉讼代理人黄俊科、吴国强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾期交房违约金28177.7元（以购房款为基数，从约定交房日2015年6月30日起至商品房通过综合验收备案时间2017年9月30日，按每日万分之一计算）。事实与理由:2014年12月11日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同，购买被告开发的座落于火炬开发区的中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼11幢901房的商品房一套，该房总价为342378元。合同约定被告应当在2015年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付原告使用。然而被告直到2017年9月30日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，才符合合同约定和法定的交付条件。被告逾期交房，应按合同约定承担违约责任。被告辩称：原告通过转名方式购买涉案物业，由原告与原买受人之间办理移交手续，被告不存在逾期交付行为，更无须承担违约责任。被告于2012年9月7日与案外人董湘丽、周莉临签订涉案物业的中山市商品房买卖合同，并约定于2013年6月30日交付经单体竣工验收通过验收报告为条件的商品房。被告于2013年6月18日取得竣工验收报告后，于6月28日向案外人交付了涉案物业。在出具物业产权证前，经原告与案外人协商以转名方式转让该物业，被告于2014年协助案外人以办理合同终止备案、与原告重签合同的方式完成更名，在此过程中，原告将购房款迳付给案外人，并由案外人向原告交付涉案物业。基于合同相对性原则，向原告交付房屋的义务在案外人，被告不存在违约。且原告与案外人已于2014年12月办理了移交手续，其已超过诉讼时效，应予驳回。经审理查明：2012年9月7日,被告与案外人董湘丽、周莉临签订中山市商品房买卖合同,主要约定，被告将火炬开发区中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼11幢901房出售给案外人，购房总价342378元，被告应当在2013年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件（即：双方同意该商品房经验收合格交付；该商品房经验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告，即单体竣工通过验收报告），并符合本合同约定的商品房交付案外人使用。2013年6月28日，被告向案外人董湘丽、周莉临交付上述房地产。2014年11月26日，案外人董湘丽、周莉临向被告申请将上述房地产的买受人变更为原告，双方并于2014年12月4日签订商品房买卖合同终止协议书，终止双方于2012年9月7日签订的中山市商品房买卖合同。2014年12月11日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了中山市商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于火炬开发区中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼11幢901房的预售商品房，购房总价342378元；合同第八条约定，出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。同日，原告向被告一次性支付购房款342378元。2017年9月30日，涉案房屋取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。2018年2月1日，涉案房地产的不动产权证办出,更名为中山市火炬开发区会展东路9号润和花园11幢901房。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的中山市商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据前述合同约定，被告有向原告交付涉案商品房的义务，现被告辩称交付房屋的义务在于案外人，提交没有证据予以证明，本院对其辩解不予采纳。关于逾期交房违约金。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。根据上述规定，取得建设工程竣工验收备案登记是预售商品房交付使用的法定条件。开发商交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。涉案工程于2017年9月30日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，此前涉案商品房不符合法定及约定的交楼条件。故2017年9月30日应视为原告收楼日期，即被告交楼违约状态持续至该日。因此，被告应从合同约定房屋交付使用期限届满之次日即2015年7月1日开始向原告支付逾期交房违约金。由于双方约定逾期交房违约金按日累计，故自2013年10月1日起，每日产生不同的违约金债权，每个个别债权应分别计算诉讼时效，原告于2019年1月29日向法院起诉，根据2017年10月1日施行《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。”及2018年7月23日施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”2015年10月1日前的债权应适用二年诉讼时效期间，自2015年10月1日起的债权应适用三年诉讼时效期间，则原告的上述债权中，2016年3月18日之前的已经超过诉讼时效期间，被告抗辩有效，原告的该部分诉求依法丧失胜诉权。根据合同约定，被告需按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，计算期间为2016年3月18日至2017年9月30日，原告已付房价款为342378元，故被告应付违约金金额为19207元（342378元×0.0001×561天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告中山火炬开发区建设发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告詹青支付逾期交房违约金19207元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费504元，减半收取为252元（该款原告已预付），由原告詹青负担112元，由被告中山火炬开发区建设发展有限公司负担140元，被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 李 芳二〇一九年六月十八日书记员 郑诗琳