广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初10647号原告：陈飞荣，男，汉族，1964年10月10日出生，住址：广州市海珠区。委托诉讼代理人：陈树荣，系广东极视律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈桂洪，系广东极视律师事务所实习人员。被告：罗梅珍，女，汉族，1980年1月19出生，住址：广州市海珠区。委托诉讼代理人：张威进，系广东以泰律师事务所律师。原告陈飞荣诉被告罗梅珍房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈飞荣及其委托诉讼代理人陈树荣，被告罗梅珍的委托诉讼代理人张威进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈飞荣向本院提出诉讼请求,请求判令：1、确认原告与被告于2018年5月27日签订的《房屋买卖合同》解除；2、没收被告已付定金70000元；3、判令被告自2018年6月28日起，以未付购房款282万元为基数，按每日1‰的标准向原告支付违约金，直到全部清偿止(截至2018年10月31日为374400元)：4、判令被告向原告支付因楼市市值下跌损失777000元；5、判令本案评估费5000元由被告承担；6、本案的诉讼费由被告承担。在诉讼中，原告明确要求适用定金罚则，要求没收被告已支付的定金70000元，另外请求被告支付定金220000元作违约金。事实与理由：2018年5月27曰，原告陈飞荣通过中介广州市锦盛房地产代理有限公司将位于钟村街××花园西区××春××座，产权证为：穗字第0210270901的房子卖给被告。合同约定：房产交易成交价格为290万元，定金29万元。合同签订日交付定金2万元，2018年6月3日前付定金20万，2018年6月27日将余下定金7万付清。违约方从违约之日起，以未付房款为基数，以千分之一的标准，按日支付违约金，逾期7日可没收定金，收回房屋，要求赔偿损失。房屋交易产生的税、费等由被告承担。因被告没有按合同规定时间将定金付清，到了6月14日陈飞荣要急需10万元还贷，多次要求被告支付定金、履行合同未果。陈飞荣只好与被告商量，经被告同意后以暂借高利贷10万元来暂时解决资金周转，被告支付部分（6次）利息后就不再清偿。事后，原告又多次通过电话、微信催促被告支付购房款，全面履行合同，但是被告一直以未找到新买家、没有钱为由推搪，合同至今未能履行。因房市波动，自2018年8月后，房价不断下滑。被告以炒房为目的，从合同签订至今根本没有完成交易的意愿，更不办理任何房产过户的行为，致使无法交易过户，造成陈飞荣无法回笼资金、开展投资计划，进行资金周转，损失巨大。同时，因被告怠于履行合同〈已经根本违约〉，房市价格大幅下跌，导致原告的房产价值贬损巨大。无奈，原告只好向贵院起诉，以维护自己的合法权益，望判如所请。被告罗梅珍答辩称：我方同意解除合同，因为被告没有购房资格，无法继续履行该合同；原告要求被告承担违约金按每日1‰的标准向原告支付违约金没有法律依据；原告要求被告向原告支付因楼市市值下跌损失7770000元没有依据，该鉴定为原告单方委托，我方不认可其评估结论，原告要求被告承担评估费用没有法律依据及合同约定依据；综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求第2、3、4、5项。经审理查明：2018年5月27曰，陈飞荣（卖方）与罗梅珍（买方）及中介广州市锦盛房地产代理有限公司签订《房买卖合同》（编号为：0001217）一份，合同约定：卖方将位于广州市番禺区钟村街绣花园西区一期春满园5座2梯201，产权证为：穗字第0210270906，建筑面积为96.5平方米的房产，以成交价格2900000元出卖给买方。买方选择按揭付款的方式支付楼款并办理交易手续。第十二条：卖方收取定金后未能按本合同约定将该物业售予买方，应向买方两倍退还定金；第十三条：买方交付定金后不能按本合同约定买入该物业，甲方有权没收买方支付的定金；第十九条三方约定的其他事项（对合同条款及附件内容的修改或补充）：补充本合同付款方式：签订本合同时先支付定金人民币贰万元，在2018年6月3日前再补定金人民币贰拾万元，剩余定金人民币柒万元最迟2018年6月27日前付清，共计定金人民币贰拾玖万元（290000元）。双方是否补齐定金，如有发生违约，双方违约责任以定金贰拾玖万元为准。合同还约定了其他内容。合同签订后，被告于签订合同当天支付定金20000元给原告，于2018年6月20日支付定金50000元给原告。另外，被告于2018年6月14日支付5000元、7月22日支付两笔2500元、7月4日支付7000、7月14日支付5000元、8月3日支付6000元、8月30日支付3000元、8月31日支付7000元，共计支付38000元给原告。被告陈述上述款项属于定金范围；原告则陈述上述款项在每一笔款支付前，双方均已协商好是由于被告不履行合同约定的定金支付期限，导致原告因需要还贷而向案外人借款所产生的高额利息，被告所支付的38000元是用于原告借款所产生的高额利息，并不属于定金范围。另查明，原告为证明其损失，提供了《广东佰泰资产评估土地房地产估价有限公司房地产估价报告》，对位于广州市番禺区钟村街××花园西区××春××座2梯201房在2018年12月11日的市场价值评估为人民币贰佰壹拾贰万叁仟圆整（￥2123000）。原告陈述主张楼市市值下跌损失777000元是在违约金之外的损失，是房屋市值下跌产生的差额（原告以当时出卖房屋的价格2900000元减去现在市场价值2123000元计算所得）。本院认为：陈飞荣与罗梅珍于2018年5月27日签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效。罗梅珍没有按合同约定的期限足额向陈飞荣支付购房定金，导致本案买卖合同履行不能，已构成根本违约，因本案买卖合同目的已不能实现，故本院确认陈飞荣与罗梅珍于2018年5月27日签订的《房屋买卖合同》（编号为：0001217）应予以解除。本案房屋买卖合同履行过程中，罗梅珍存在违约行为，应承担相应的违约责任。买卖双方在本案《房屋买卖合同》第十九条三方约定的其他事项（对合同条款及附件内容的修改或补充）对“交易不成违约责任”约定为双方是否补齐定金，如有发生违约，双方违约责任以定金贰拾玖万元为准,即按定金290000元赔偿。本院认为，违约责任通常为守约方要求违约方赔偿期待利益损失，即包括实际损失与可得利益损失，并以可预见性规则为限。原告作为完全民事行为能力人，签订合同时可以预估本次交易不成对自己所造成的损失范围和风险，在此情况下，原被告签订的《房屋买卖合同》约定交易不成的违约责任，即由被告赔偿290000元给原告，该约定是双方对交易不成协商具体违约赔偿数额的真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力，双方明确约定，一方违约时，另一方只能以定金290000元要求违约方承担违约责任。上述约定系双方当事人对一方违约时守约方主张违约责任的约定，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，且上述条款具有对等性，即该约定对于双方当事人均同等适用，并不存在免除一方责任，加重对方责任或排除对方主要权利的情况，属有效约定。由于被告实际交付的定金数额少于约定的数额，故双方约定按定金290000元赔偿，应视为双方对交易不成协商具体违约赔偿数额的约定。故被告罗梅珍应按合同约定向原告陈飞荣支付290000元赔偿违约损失。原告主张被告支付因楼市市值下跌损失777000元及逾期付款违约金，与双方签订《房屋买卖合同》的约定不符，本院不予支持。在合同履行过程中，被告已向原告支付定金70000元；对于被告另外支付38000元给原告的用途，双方存在争议，被告认为是支付定金，而原告则认为被告所支付的38000元是由于被告不履行合同约定的定金支付期限，导致原告因需要还贷而向案外人借款所产生的高额利息。本院认为，原告与被告为房屋买卖合同关系，原告并没有充分证据证实该38000元是被告支付给原告向案外人借款产生的高额利息，而且借款最终由原告使用，在《房屋买卖合同》解除的情况下，被告基于房屋买卖合同关系所支付的38000元应属于定金范围。综上，被告合计已支付给原告的定金为108000元，该定金应抵扣违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告陈飞荣与被告罗梅珍于2018年5月27日签订的《房屋买卖合同》；二、被告罗梅珍应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈飞荣支付违约金290000元（被告罗梅珍已支付给原告陈飞荣的定金108000元应予抵扣违约金）；三、驳回原告陈飞荣的其他诉讼请求。本案案件受理费6772元，由原告陈飞荣负担3847元，由被告罗梅珍负担2925元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审判员  陈  审判员  陈 忠二〇一九年六月二十八日书记员  李颖瑶