黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0109民初2910号原告：全树丽，女，1970年3月19日出生，汉族，住哈尔滨市利民开发区。委托诉讼代理人：张天姣，吉林全策律师事务所律师。被告：哈尔滨国基中小城镇建设有限公司，住所地哈尔滨市利民开发区南京路转盘道附近。法定代表人：杨飞，董事长。委托诉讼代理人：赵雪，黑龙江高盛律师集团事务所律师。原告全树丽与被告哈尔滨国基中小城镇建设有限公司（以下简称国基公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。全树丽向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给付原告逾期交房违约金103251元（130万X448天X0.0002-13229元）及按同期银行贷款利率为标准计算的利息直至实际履行完毕之日止，其中计算到2018年9月1日利息为40140元（103251元X0.05÷365X2838天）；2.请求判令被告给付延期办证违约金，以130万为基数，按银行利率为标准计算至实际履行完毕之日止，其中计算到2018年9月1日违约金为29041元（130万X0.003X2718天÷265）3.请求判令被告给原告出具办理产权证的前置手续（包括但不限于购房发票）并协助原告办理涉案房屋的产权证。事实和理由：2009年7月25日原告以130万元价格购买了被告开发的位于绿海田园五期西C8栋B座房屋一套，并签订房屋买卖合同，合同约定交房时间2009年8月31日，逾期交房被告按日向原告支付已付房款的万分之二违约金，合同继续履行。合同约定办证时间为房屋交付后120日内，逾期由被告向原告支付已付房款的万分之二的违约金。合同订立之后原告依合同约定交付全部购房款，但直到2010年11月22日被告才向原告交付房屋，在办理进户等相关手续时，以部分逾期进户违约金抵付物业费和供热费13229元，余下违约金一直未能给付。被告至今未能给原告出具购房发票，致使原告的产权证未能办成。原告每年多次去被告处主张上述权利，但被告均以到物业公司办理相应费用后才能办理产权证照，而物业公司不但不尽物业管理责任，收取费用和滞纳金完全违背法律规定，且物业公司与被告不是同一公司，原告的主张与被告的抗辩又完全是两个法律关系，不能混为一谈，故原告诉至法院。国基公司辩称，一、对于逾期进户违约金。被告对逾期天数认可，但对违约金金额认为过高，请求法院调整。根据《合同法》第114条第2款规定：约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为《合同法》第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。”第十七规定，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”因此，被告请求法院参照黑龙江天信房地产物价有限责任公司作出的鉴定意见调整逾期进户违约金。二、关于逾期办证违约金。被告同意提供办证需被告协助的材料，但本案房产未办理房产证过错并不在被告，因在房产证办理过程中需要原告提供购房合同、无房产证明、委托代办手续，以及被告应当出具的发票、面积测量卡，且原告需向被告支付代办费用，支付其自身应当缴纳的税费。而上述应由原告提交的材料及款项、税费等，原告均未提供，致使被告无法向房产部门提交办证材料。原告主张违约金计算利息，没有法律依据。根据商品房买卖合同第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后120日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。但并未承诺发证时间。且在产权证办理过程中，须原告持购房合同、身份证、结婚证等必备材料到被告处办理代办委托，交付代办费及税费。原告两次提出办证，但按公司办理流程两次进行验房后需要原告支付相关费用及提供材料时，均因原告提出就物业纠纷一并解决，而双方及物业公司未能达成一致意见致使被告无法依合同约定向房产部门提交材料。在本案诉讼过程中，原告及其委托的律师也多次与被告代理人进行协商，但就原告每一次提出的和解意见，在代理人与国基公司沟通认可后，原告均因再次要求与物业纠纷一并处理而作废。因此，逾期提交材料的过错也不在被告。原告就此提出的逾期办证违约金请求缺乏事实与法律依据，请求法院驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。全树丽提交证据一为录音一份（2018年8月22日全树丽与张金涛、鲍宇的通话）。拟证明原告一直在找被告协商开发票，但是没商量成。证据二为商品房买卖合同一份。拟证明合同约定进户时间是2009年8日31日，实际时户时间是2010年11月22日，迟延进户。被告无异议，但认为该证据同时能够证明逾期办理产权登记出卖人应按已付房价款的0.02%计算方式支付违约金。证据三为协议书一份。拟证明因迟延进户，以违约金抵扣取暖费、物业费共13229元。被告对证据一至三无异议，本院予以采信。对有争议的证据和事实，本院认定如下:全树丽提交证据四为为个人房屋租赁合同一份、情况说明一份、收条两份。拟证明：因被告逾期交房导致原告无法居住，为此原告多支付的房屋租金损失合计14.4万元。被告认为全树丽是否与案外人签订房屋租赁合同、是否支付房屋租金、租金多少，均与本案不具有关联性。其次，租赁合同未按照《哈尔滨市城市房屋租赁管理办法》的规定办理登记备案，其真实性无法核实。情况说明从证据形式上属于证人证言，根据《民事诉讼证据规则》的规定，证人应当出庭作证并接受质询。对于收条，因没有往来资金的银行流水，也没有所谓出租方就房款缴纳税费的证明，该组证据不应予以采信。因协议所涉及的钱桂芳本人未到庭，并且关于房屋租金只有钱桂芳出具的收据，并没有其他证据佐证原告交付了房屋租金，对该组证据本院不予采信。全树丽提交证据五为借款合同、借款凭证、银行转账凭证、协议书各一份。拟证明：因被告未能办理产权导致原告无法从银行贷款，从而向小额贷款公司贷款100万元，给原告造成利息损失31.7万元。被告认为本案是商品房买卖合同纠纷，而全树丽与案外人签订的借款合同与本案不具有关联性。其次，借款合同没有全树丽签名，不具有真实性，其借贷产生的利息损失并非本案诉争合同的直接损失，对该组证据不应予以采信。该组证据并非因被告逾期办证给原告造成的直接损失，对该组证据本院不予采信。国基公司证据一为照片四张。拟证明：2012年12月21日国基公司曾张贴通知，通知业主办理产权证，此次办证包括全树丽购买的西8栋。2013年11月8日，国基公司再次张贴通知，通知其他业主可以办理产权证。原告对真实性有异议，由于没有原始载体，不能证明照片的真实性；对证明内容有异议，即便该份证据是被告留存的，但根据通知的内容可知被告已经可以为原告办理产权登记，但被告因违反合同约定及法律规定，在原告办理产权登记前强行设置额外的验房程序，为原告办理产权登记增加障碍，该组证据同时证明被告存在故意拒绝为原告办理产权登记的违约行为。该组证据均为复印件，本院不予采信。国基公司提交证据二为看房通知单一份、验房单两份。拟证明全树丽于2013年11月26日、2017年5月15日两次向国基公司提出办理产权证申请，国基公司均派工程部工作人员配合验房，全树丽在验房单上均确认签字。但全树丽提出办理产权申请后，没有按照公司要求提供其自身应提供的办证材料导致材料不齐全，国基公司无法递交办证材料。原告对证明内容有异议，该组证据未能体现出原告未按被告要求交纳相关资料，而事实是被告以业主已经改造房屋为由拒绝为原告办理产权登记。该组证据只能证明国基公司验房的事实，无法证明全树丽是否递交办证所需材料，本院仅对该组证据的客观性予以采信。国基公司提交证据三为销售不动产统一发票一张。拟证明因全树丽要求将办理房产证、支付逾期进户违约金及拖欠国海物业公司物业费、滞纳金一并处理，经几方协商一直没有达成一致意见，故全树丽没有提供办证材料，也未到公司领取发票。因拖延时间过长，2016年4月6日公司财务不得不将发票开出，并一直为全树丽保管。原告对证明内容有异议，这份证据体现的发票联为付款方付款凭证，该联应当由原告持有，被告2016年4月就将发票开出但始终未能交付原告，证明被告存在故意违约的行为，单从发票也不能证明被告所主张的原告未向被告交付办证手续，也不配合办理产权登记的行为，而事实是原告只要向产权登记中心出具符合要求的相关文件，包括购房发票，即可自行办理产权登记而无需通过被告办理，被告该份证据恰好证明原告不能办理产权登记的过错在被告。购房发票为办理产权证的条件之一，被告没有保管发票的义务，被告早已将发票开出却未向原告交付发票，可以推定原告存在未按被告要求提交办证材料的行为，对该证据本院予以采信。被告提交证据四为司法鉴定意见书一份。拟证明：原告房产在逾期交付期间的租金为52609元。原告对证明内容有异议，鉴定意见中明确记载鉴定对象状况为毛坯状态下的租金，根据商品房买卖司法解释规定，确定房屋租金损失的立法目的是为了保障购房人的居住权，而毛坯是不满足居住条件的，因此该份鉴定报告所出具的鉴定结论不能作为认定原告房屋租金损失的依据，且鉴定基准日确定为2010年11月21日，该日期为被告实际向原告交付房屋的日期，而房屋交付时的状态也为毛坯状态，不满足居住条件，原告要想居住至少需要三个月的装修时间，因此鉴定基准日应为2011年2月以后。鉴定意见书具有客观性，本院予以采信。本院认为，本案争议焦点为逾期交房违约金是否过高？应如何调整？逾期办证违约金是否过低，应如何调整？国基公司对逾期进户448天无异议，全树丽签订购房合同时案涉房产尚未竣工，故本案案由应确定为商品房预售合同纠纷。关于逾期交房违约金，全树丽要求按双方合同约定的日万分之二计算，国基公司要求按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，参照黑龙江天信房地产估价有限责任公司作出的鉴定意见将逾期进户违约金由103251元调整为52609元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本院依据公平原则和诚实信用原则将违约金调整为52609元，扣除前期已经折抵的物业费13229元，国基公司应给付全树丽违约金39380元。全树丽主张逾期进户违约金的利息，于法无据，本院不予支持。关于延期办证违约金，双方签订的《商品房买卖合同》第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后120日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，若买卖人不退房，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。按此约定，逾期办证违约金为一次性支付，全树丽购房总价款为130万元，逾期办证违约金应为260元，全树丽认为逾期办证违约金过低，要求按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条予以调整，全树丽此项诉讼请求符合法律规定，本院将逾期办证违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮百分之三十计算，但违约金应计算至国基公司开具发票之日，即2016年4月6日。同时国基公司应履行协助全树丽办理案涉房产权属证书的附随义务。综上所述，全树丽要求国基公司给付逾期进户违约金、逾期办证违约金及协助履行办理产权证义务的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院若干问题的解释（二）》第二十九条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、被告哈尔滨国基中小城镇建设有限公司给付原告全树丽逾期进户违约金39380元；二、被告哈尔滨国基中小城镇建设有限公司给付原告全树丽逾期办证违约金，以130万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮百分之三十计算，自2011年3月23日起计算至2016年4月6日止；三、被告哈尔滨国基中小城镇建设有限公司履行协助原告全树丽办理产权证的附随义务；四、驳回原告全树丽其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1183元，鉴定费4500元，由被告哈尔滨国基中小城镇建设有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员  张春秋二〇一九年六月十四日审判助理王祎书记员胡天阳