湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0103民初7631号原告：严淋，女，1983年5月11日出生，汉族，住长沙市望城区。委托诉讼代理人：方长伏，男，1975年11月5日出生，汉族，住湖南省南县。被告：黄治华，男，1973年10月28日出生，汉族，住湖南省岳阳县。被告：长沙凯富房地产开发有限公司，住所地长沙市天心区暮云经济开发区南湖大道凯富大夏6楼。法定代表人：严运强。委托诉讼代理人：黄峰，湖南联合创业律师事务所律师。被告：长沙瑞佳物业管理有限公司，住所地长沙市天心区南托街道南湖路以北、市场路以东。法定代表人：严灵甫。委托诉讼代理人：卢江，男，1984年1月17日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：彭文斌，男，1979年11月6日出生，汉族，住湖南省桂阳县。严淋诉黄治华、长沙瑞佳物业管理有限公司（以下简称瑞佳公司）、长沙凯富房地产开发有限公司（以下简称凯富公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。严淋请求判令：一、凯富公司、瑞佳公司、黄治华按责赔偿因房屋漏水等原因给严淋造成财产损失104700元；二、凯富公司、瑞佳公司、黄治华按责对严淋房屋承担质量保修责任，承担吊顶、墙体大衣柜、房顶、墙立面等全部修缮义务并承担由此产生的费用；三、凯富公司、瑞佳公司、黄治华停止侵害、排除妨害、消除危险等责任；四、瑞佳公司免除自2016年1月1日至房屋修复之日止的物业管理费用；五、凯富公司、瑞佳公司、黄治华共同承担本案的诉讼费用、鉴定费用、律师费等因本案产生的一切费用。诉讼中，严淋增加诉讼请求：凯富公司、瑞佳公司、黄治华承担严淋2018年5月20日至本案裁判文书执结之日的房租损失，计算至2019年5月19日为2000元每月合计24000元。黄治华答辩要点：严淋家系凯富漫城第9幢1单元103号房屋（以下简称103房），黄治华系严淋楼上203号房住户，黄治华未装修入住，103房是否漏水与黄治华无关。凯富公司答辩要点：一、严淋诉称103房厨房排水管道自2016年初开始多次排水倒灌，导致房屋大量渗水，系凯富公司所建商品房质量问题，并称凯富公司施工管理不当，人为造成严淋损失。严淋前述诉称与事实不符，凯富公司不予认可。二、严淋没有举证证明排水管道堵塞符合保修条件、属于保修范围，因管道已过保修期，凯富公司无需承担责任。三、严淋诉称请的损失过高，且不能证明损失与凯富公司具有因果关系，应予驳回。瑞佳公司答辩要点：一、排污管道属于隐蔽管道，经过五方验收合格，瑞佳公司不是验收主体之一。二、瑞佳公司不是房屋买卖合同当事人，不是本案适格诉讼主体。三、污水管道堵塞，物业公司解决办法有两种途径，一是定期检查，预防疏通，二是业主及时发现，及时反馈。瑞佳公司通过自行疏通或外包服务，对排污管道、琉璃井、化粪池，每年均进行多次检查和疏通。对于严淋从2016年起反映的堵塞问题，瑞佳公司均进行了处置，且得到了严淋认可。瑞佳公司尽到了日常维护和管理义务，不应该承担责任。依据双方提交的证据，结合庭审情况，本院确认如下事实：2010年10月30日，凯富公司作为出卖人，严淋作为买受人，签订《长沙县商品房买卖合同》及附件（合同编号：20100547103），严淋购买凯富公司开发的103房，房款总价为2687707元。房屋交付时间为2011年11月30日前。出卖人自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。住宅质量保证书载明，屋面防水与外墙面、厨房、卫生间、地下室地面渗水的保修期限均为5年，保修责任不渗漏；管道渗漏保修2年，保修责任不渗漏；管道堵塞保修年限6个月，保修管道畅通。合同还约定出卖人以协议方式选聘瑞佳公司对房屋进行前期物业管理，物业服务费1.3元每平方米。2012年6月2日，103房所在项目进行了建设工程竣工验收备案，勘察、设计、施工、监理、建设五单位意见均为合格，同意验收。2013年5月13日，103房进行了产权登记，权证号为长房权证暮字第××号，产权人为严淋。2013年5月，严淋入住了103房。黄治华为203房业主，尚未装修入住。后，103房发生渗漏，严淋诉至本院。诉讼中，经严淋申请，本院委托，湖南湖大土木建筑工程检测有限公司对严淋103房渗漏、堵塞原因进行鉴定，HD19-02-13-27(SF05)号长沙市天心区严淋房屋渗漏、堵塞原因司法委托检测、鉴定意见认为：1、该103房墙体、地面、天花板有明显污损、泡胀、弥散性霉面及表面浸渍湿污等渗水留痕，墙体下部及上部装饰面多处齑粉、霉变等渗漏特征现象，室内有霉变现象。2、根据现状室内渗漏浸水情况特征，103房房间带有渗漏、污损痕迹墙面及顶板面主要处于与外墙无关联面位置，而该房主要外临空墙及其内台、侧面未见有明显外部浸入型渗漏污损或痕迹残留，且103房处于房屋非顶部楼层，排除屋面直接渗水、边山墙、外墙渗水因素对其现状大面积室内污损的影响。103房内墙面下部及地板则存在自下而上的上返浸润型污损（主要为第一、二次堵塞返水至本层室内造成），而墙面上部及天花板面有明显自上而下的滴（流）落、下浸、分散状渗漏污损分布（主要为第三次堵塞、返水倒灌至上层室内造成渗漏）。3、从上述勘验结果分析，103房室内现状渗漏污损具有自下而上的上返浸润型和自上而下的滴落弥散型特征，其产生的直接原因为排水主管底部或外部堵塞，当立管内水流回流或堵塞满溢时会产生下水顺接入湾头倒灌入室内各通口而形成地板及上返污损，当103房改用下水单独的排出管后，连接溢出管再次堵塞后导致203房因返水而室内积水，从而自上而下渗漏到103房引起污损。故103房三次漏水、堵塞的原因均与使用期间排水主管堵塞造成返水灌入相关。长沙乐丰工程造价咨询有限公司出具长乐基字（2019）-05-02号报告书，认为严淋房屋的修复费用为21397.82元。严淋支付鉴定费用13000元（8000元+5000元）。另查明，一、2018年5月23日，严淋与其丈夫黄世栈出具一份《天心区暮云镇凯富漫城9栋103房屋反水问题寻求帮助》，凯富漫城业主委员会对此署名盖章确认情况属实。其主要内容为：严淋于2010年购买103房，2011年下半年收房，2012年进行装修，2013年下半年装修完毕。2016年春节农历初六许，严淋从老家返回103房，发现103房地面全部积水，客厅地板橱柜等被水泡渗，主卧室、次卧室部分木地板及主卧室、次卧室实木门被泡渗。经联系，瑞佳公司张主管及其同事对现场进行勘查并打扫处理，经过多日勘查，认为一楼排水管道堵塞、一楼未作单排导致厨房污水反流进103房。张主管要求立即整改，开挖打开103房厨房地面做单排，因严淋有身孕，故不同意开挖厨房地面，经协调后同意于2016年10月进行整改处理。至于泡水后的损失即时无法判断，沟通后初定3个月后对泡水情况定损。3个月后，发现厨房橱柜门框损坏、主次卧实木门开裂、主卧室部门木地板发霉，经多次与瑞佳公司沟通均未能妥善解决问题。2017年12月12日，严淋回103房，发现书房顶处有漏水现象，后张经理（即前述张主管）回复是2楼厨房排水管道堵塞反水漏水导致。经协商，瑞佳公司承担对书房漏水处进行修复、恢复工作，修复时间因楼面积水未干暂时无法确定时间，待楼面积水干后处理。2018年5月21日，瑞佳公司张经理到二楼勘查，发现厨房、客厅、主卧室、次卧室、卫生间、小书房等二楼基本全是水，厨房油沟积水达25-30公分，卫生间达40公分。经向业主委员会反映情况，业主委员会亦派人到现场勘查，一致认为楼下水管堵塞导致油沟水反水到二楼，从二楼再漏至103房。业主委员会要求瑞佳公司及时处理，后张经理对厨房积水初步处理排出卫生间。后与瑞佳公司、凯富公司协商处理上述问题，均未果。凯富漫城业主委员会于2018年9月7日出具一份《证明》，主要内容为，2018年5月25日，业主委员会与瑞佳公司张经理讨论103房厨房排水堵塞返水原因。张经理告知在2017年12月至2018年5月，瑞佳公司多次对103房厨房排水管道进行疏通工作，均无明显效果。2018年5月24日，瑞佳公司工作人员对现场开挖才发现有两个湾头，根据设计图纸并无湾头，油沟排污物正是在湾头地方。根据现场判断原因，导致堵塞及无法疏通正是增加湾头导致。严淋还提交一份一层给排水平面图，拟证明实际排水管道与设计图纸不一致。对前述证据，本院结合案情后再予以认定。二、关于渗漏原因，经本院询问，鉴定人员陈述：1、由于高层住宅建筑下水（污水）管比较容易堵塞而造成返水至底层室内连通管而涌进室内，故一般应做成底层下水单独排出方式，故103房改用单排措施是合理的，适宜的；2、底层改单排后，原主管由于日常使用过程中又有堵塞，由于发现不及时导致越堵越积累，从而污水返至203连通管至其室内后漫延至其楼板（即103房顶板），由于除卫生间、厨房外，其余房间楼板不作防水，故渗漏会发生。3、正常使用期间，主污立排水管及其外部连接管道只要日常维护得当，做好巡视巡查工作，反映及时处理，有堵塞迹象及时疏通的话，因堵塞造成的返水渗漏污损现状就可以得到止损或避免。因此，就严淋这个案件而言，主要还是维护工作不到位或不及时而造成。至于使用方面，不可能强求下水污水管里完全无残渣类物质，总会有些堵塞源，但可通过日常巡查、观察室外管井出口等方式发现并及时处理。4、原主管设计没做单排并非强制性要求，只是没有考虑堵塞后对一楼的不利影响；应该说不是设计问题，只能说设计没有考虑优化。即:底层不做单排并非一定导致返水，但就本案而言，因堵塞已经产生了。做了单排后，即使主管堵了以后也不会从底层返出来；但堵得厉害和持久的话，就发生从二层乃至更高层返出的现象。严淋、黄治华、凯富公司对此均无异议。瑞佳公司陈述：1、答复系鉴定人员中的一名鉴定人的说辞，并非鉴定机构作出的鉴定意见，不符合证据的法律规定和形式要求；2、答复中关于使用方面，认为不可能强求下污水管里完全无残渣类物质，可通过日常巡查、观察室外管井口等方式发现并及时处理。瑞佳公司在日常维护中不但有日常巡查、观察室外管井口，还定期对排污口、琉璃井、化粪池进行疏通，保证室外排污管口的畅通，发现问题及时处理和止损。瑞佳公司已向法庭提交了相应证据，足以证明其履行了职责。残渣和其他易堵塞物是主要堵塞源，涉案房屋属于高层住宅，同一户型的所有排污管道使用人在日常生活中均有可能将易堵塞物扔入下污水管而造成管道堵塞，而易堵塞物进入排污管到堵塞返水、渗漏有一个过程，因排污管道有部分属于隐蔽工程，难以第一时间发现。既然不能强求下污水管里完全无残渣类物质，更不能强求瑞佳公司24小时值守排查（包括到业主的住宅内巡查），保证下污水管永远通畅。因此，使用不当才是真正引起堵塞、返水、渗漏的原因，承担责任的主体应为排污管道的所有使用人。3、瑞佳公司与业主是物业服务合同法律关系，瑞佳公司已经按合同约定履行对公共管道的维护职责，且业主亦无证据表明瑞佳公司未尽职，瑞佳公司不应当承担本案侵权责任。因此鉴定人在答复中将本案管道堵塞、房屋渗水原因归责于主要是维护不到位或不及时而造成，不科学且依据不足，不能作为定案证据。三、严淋、黄治华、瑞佳公司均陈述，案涉的凯富漫城项目，尚有数家1楼业主存在返水渗漏的情形。四、2015年至2017年期间，瑞佳公司聘请他人对小区公共管道进行了疏通、清理和单次维护、清理，于2017年11月7日聘请他人为严淋提供了疏通服务。五、严淋提交一份其制作的《赔偿清单》以及打印件《实物价格清单》，主张其损失如下：真皮沙发3999元、橱柜960元、床上四件套219元、儿童床390元及999元、床头柜2个488元、真皮精雕床3299元、天然乳胶床垫1480元、实木门1500元，以上实物损失计22402元；另，厨房吊顶重新维修，主卧、次卧与次卧国道、房顶墙立面，客厅阳台重新粉刷共12000元，主卧墙体大衣柜、书房书柜被水泡腐烂损失16000元，漏水期间在外借宿租房按2000元每月，按装修时间3个月，相隔2个月可入住计算共10000元，房屋漏水处理、维修期间的误工费25000元，主卧、主卧地木板泡水损失8000元，实木门更换施工安装修复、物品清理、泡水电线、灯带更换等费用合计11658元。以上合计104700元。诉讼中，长沙乐丰工程造价咨询有限公司出具的鉴定意见仅对房屋的修复费用进行了鉴定。经本院询问，鉴定机构回复：1、沙发、床上四件套、儿童床、床头柜、真皮精雕床、天然乳胶床垫等可移动家具损失不属于造价鉴定范围，属于资产评估，故在鉴定意见中未对其进行造价鉴定；2、橱柜柜子维修与吊柜维修费用在鉴定意见书中已计算；3、实木门勘验现场时未损坏，故在鉴定意见书中未对其鉴定造价。严淋回复：对工程造价之外的损失，因鉴定成本较高，不再申请鉴定，请求法院对该损失酌情认定。六、严淋提交一份《房屋租赁居间合同》及一组支付房屋租金的截图，其内容为严淋向龙小平承租位于长沙市雨花区万家丽中路一段350号上河国际商业广场B栋1516房，建筑面积87.88平方米，住宅用途，租期自2018年3月20日至2019年3月20日，月租金2000元。严淋支付了2018年6月2019年6月合计24000元租金。七、严淋陈述，瑞佳公司未向其退还装修押金2000元，应予退还。本院认为，一、渗水原因及责任。根据鉴定意见及鉴定人员陈述、当事人陈述，103房三次漏水、堵塞的原因均与使用期间排水主管堵塞造成返水灌入相关。其一，凯富公司交付的103房所在项目经五方竣工验收，符合使用条件，发生渗漏事故时，管道堵塞已过保修期，其在本案中无需承担责任。其二，203房业主黄治华未装修入住，没有侵权行为，无需承担侵权责任。其三，各方未提交证据证明严淋有使用不当之处，严淋在本案中无过错，不应承担责任。其四，瑞佳公司负有提供合同约定的物业服务之义务。瑞佳公司雇请他人对排水管道进行了疏通，但排水管主管堵塞，根本原因在于瑞佳公司未定期不定期疏通，进行预防，未及时巡视巡查，在有堵塞迹象时及时处理，其应就严淋的103房渗漏造成的损失承担法律责任。三、关于渗漏造成的损失。其一，根据鉴定意见，本院认定修复费用21397.82元。鉴定费13000元，予以认定。其二，对严淋诉求的其余损失。1、严淋诉请误工费25000元，没有依据，不予支持。2、严淋诉请的房租损失。严淋提交的租房合同及付款凭证，尚不足以证明该租房行为与租赁费用与本案具有直接关联。另，房屋渗漏经瑞佳公司处置后，严淋提交的证据尚不足以证明不能居住。且当事人有采取积极措施，防止损失扩大之义务，严淋未提交证据证明其已经采取积极措施，及时固定证据，及时修复房屋渗水问题，防止损失扩大。故，对严淋诉请的房租损失，不予认定。3、除修复费用及鉴定费之外，渗漏还造成了严淋其他损失，因对该部分损失，严淋未申请评估鉴定，本院根据案情酌情认定5000元。综上，瑞佳公司应向严淋支付损失39397.82元（21397.82元+13000元+5000元）。四、严淋诉请凯富公司、瑞佳公司、黄治华按责对严淋房屋承担质量保修责任，承担吊顶、墙体大衣柜、房顶、墙立面等全部修缮义务并承担由此产生的费用。本案系维护不当引起排水管道堵塞进而导致渗漏，严淋诉请质量保修责任及修缮义务、修缮费用，与此无关，不予支持。严淋诉请凯富公司、瑞佳公司、黄治华停止侵害、排除妨害、消除危险等责任。如前所述，凯富公司、黄治华并无侵权行为，瑞佳公司的相应责任已经处理，对该诉讼请求，不予支持。严淋诉请瑞佳公司免除自2016年1月1日至房屋修复之日止的物业管理费用；该请求与本案并非同一法律关系，当事人可另谋途径解决。严淋诉请律师费，但未提交相应证据，不予支持。对严淋陈述的装修押金2000元，因严淋未就此提出诉求亦未提交相应证据，本院对此不予审理。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第八项之规定，判决如下：一、限被告长沙瑞佳物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告严淋支付39397.82元；二、驳回原告严淋其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2394元，减半收取1197元，系原告严淋预交，由被告长沙瑞佳物业管理有限公司承担，直接支付给原告严淋。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李俊才二〇一九年六月二十七日法官助理邓晔林书记员卜建文附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：（八）赔偿损失；