广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初5658号原告：佛山市南海海逸物业资产经营管理有限公司,住所地:广东省佛山市南海区。法定代表人：潘志尧，任公司总经理。委托诉讼代理人：陈慧玲，女，系该公司员工。委托诉讼代理人（代理权限截至2019年5月7日）：龚进宝，男，系该公司员工。委托诉讼代理人（代理权限自2019年5月8日起）：陈小红，女，系该公司员工。被告：何传勇，男，1970年2月14日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。原告佛山市南海海逸物业资产经营管理有限公司与被告何传勇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月18日受理后，依法适用小额诉讼程序于同年5月8日公开开庭对本案及（2019）粤0605民初第5657、5659号案进行了合并审理，原告的委托诉讼代理人陈慧玲、陈小红与本案被告何传勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结，另案另行处理。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业管理费3224.64元、车位管理费480元、公共分摊水电费516.15元、室内用电469.98元、室内用水165.55元、违约金3307.88元，以上合计8164.20元；2.被告承担本案的诉讼费。诉讼中原告补充说明：室内用电469.98元对应的电表起止读数是2816-3596度，室内用水165.55元对应的水表起止读数是97-204立方，详见原告提交的业户费用明细表，水表明细表是原告工作人员的抄表记录。诉讼中原告明确，原告按照起诉书所列固定金额请求违约金，放弃起诉时段费用的其他违约金请求。事实和理由：被告为佛山市南海区**************************商品房（以下简称涉讼房屋）的业主。2013年7月7日原告与被告签订《*******前期物业管理服务协议》（以下简称《前期物业管理协议》），约定物业管理费标准为每月2.2元/平方米，自购车位物业服务费标准为每月30元/个，业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求业主（购房人）补交并从逾期之日起按照每日欠费金额的千分之一交纳滞纳金。后被告从2017年11月1日起无正当理由拒绝向原告支付物业管理费、车位管理费、共用部位的公摊电费及室内水电费，原告催缴未果遂于2019年3月18日起诉至法院。被告何传勇辩称，同意支付各项费用本金，不同意支付违约金，因为原告的服务质量不好，电梯经常停，也经常停水，在被告去交费、拿发票的时候，原告推卸责任让人无法接受，被告不是不愿意缴纳费用，是因为原告在被告交纳以前的费用后没有出具发票，故被告后来拒绝继续缴纳。原告的工作人员流动大，经常换人，对业务不熟悉，造成业主去交费、办事比较麻烦。诉讼中，被告未向本院提交证据材料；原告围绕其诉讼请求依法提供了《人防车位使用权有偿转让合同》、《前期物业管理协议》、涉讼房屋权属登记信息、收楼通知书、欠缴费用明细、发票等证据，经被告庭审质证无异议，本院均予采信。原告起诉主张的事实与证据内容能相互印证，本院予以确认。另查明一，涉讼房屋登记权利人为被告何传勇，权利证号粤（2018）佛南不动产权第0***4号，登记建筑面积为91.70平方米；双方确认涉讼车位为人防车位，无权属登记证明。2015年1月6日被告办理涉讼房屋收楼入住手续，原告述称被告于2016年12月24日办理涉讼车位接收手续。上述《前期物业管理协议》约定：（第四章第一条）业主每月5日前交纳上月物业管理服务费、公摊水电费；（第五章第五条）部分属政府相关部门（如水电费）授权委托代收、代缴的费用，业主逾期不缴交的，物业管理单位可根据相关部门授权范围终止专项供给或服务等。另查明二，原、被告确认，涉讼房屋分户电表现已过户至业主名下可由业主独立缴费。佛山市南海区狮山镇水务有限公司出具书面证明，证明涉讼房屋所在小区注册水表只有三个，截止至2019年3月26日已缴清水费，缴费户名为佛山市南海海逸物业资产经营管理有限公司；注册水表后的供水由该小区物业公司自行管理小区所有住户的用水。诉讼中原告自述，涉讼小区住户均已有独立水表，但经征询水务公司，因小区总表与水厂总表之间管道过长造成水损过大，涉讼小区暂时不具备办理业主个人分户直接缴纳水费的条件。本院认为：原、被告签订的《前期物业管理服务协议》没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。被告为涉讼房屋业主及涉讼车位使用人并已实际接收物业，应按协议约定的收费标准、期限、违约责任条款承担合同责任。原告主张被告拖欠2017年11月至2019年2月的房屋管理费3224.64元、车位管理费480元、公摊费用516.15元，拖欠户内水费165.55元（对应的水表起止读数为148-204立方）、户内电费469.98元（对应的电表起止读数是2816-3596度）,被告对上述费用核算金额亦无异议,原告诉请被告支付该费用理据充分，本院予以支持。原告还请求被告支付违约金3307.88元,经核对原告的计算明细表,其中原告将违约金纳入本金基数重复计算违约金的部分无约定依据,本院不予采纳；2016年11月至2017年11月违约金原告未提供欠费基数及支付情况核算依据，本院不予审查。经本院核对，其中原告按固定金额请求的房屋管理费违约金669.51元,车位管理费违约金99.66元、公摊费用违约金106.47元，其核算方法（各期逾期天数从每两月的奇数月6日起计，本金以逾期起算月的上两月费用计算，均暂计至2019年3月6日）均在合同约定范围内且不违反法律强制性规定，本院予以支持。双方签署协议约定的付款时间、违约金标准仅涉及物业服务费及公摊费用，对户内费用的结算方法未进行约定，且根据《前期物业管理协议》第五章第五条内容和原告自述户内电费迟延分户交纳、水费至今尚不具备业主分户交纳条件的原因，户内费用未及时结算不可完全归责于业主，原告亦未尽积极推进办理分户缴费手续的管理义务，鉴于原告已实际代垫户内费用，根据双方履约情况，本院酌定户内费用相应的逾期违约金从原告起诉之日即2019年3月18日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计付至户内费用实际清偿之日止，结合原告请求的固定金额，户内水费违约金以35.21元为限,户内电费违约金以187.94元为限。原告诉讼请求超出本院核定范围部分理据不足，本院不予支持。各户业主应交纳的物业服务费和公摊费用是维持整个小区基本物业管理运作的成本基础，被告如认为原告存在违约行为造成其损失，应就其专有部位的特定损失向物业服务企业另行主张，不应以原告存在瑕疵履行行为作为拒付基本物业服务费用的抗辩理由，故本院对被告的相关辩解不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告何传勇应于本判决发生法律效力之日起十日内支付房屋管理费3224.64元及相应违约金669.51元、车位管理费480元及相应违约金99.66元、公摊费用516.15元及相应违约金106.47元予原告佛山市南海海逸物业资产经营管理有限公司；二、被告何传勇应于本判决发生法律效力之日起十日内支付户内水费165.55元、户内电费469.98元，并分别以该两项费用为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计付从2019年3月18日起至该两项费用实际清偿之日止的逾期违约金予原告佛山市南海海逸物业资产经营管理有限公司，其中户内水费违约金以35.21元为限,户内电费违约金以187.94元为限；三、驳回原告佛山市南海海逸物业资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用小额诉讼程序结案减半收取25元（原告已预交），由被告负担，被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予原告，本院不另收退。本判决为终审判决。审判员  冼伟芬二〇一九年六月十四日书记员  林露珠