山东省嘉祥县人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0829民初4415号原告：山东泰格重工机械有限公司，住所地济宁市嘉祥县经济开发区工业园。统一社会信用代码91370800676849522Y。法定代表人：孙元兴，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张东坤（特别授权），山东民桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：李万瑞（特别授权），山东民桥律师事务所实习律师。被告：京城泰格重工机械有限公司，住所地嘉祥县经济开发区内。统一社会信用代码91370800590313022N。法定代表人：常胜，系该公司董事长。委托诉讼代理人:李刚（特别授权），山东宏易律师事务所律师。原告山东泰格重工机械有限公司（以下简称山东泰格公司）与被告京城泰格重工机械有限公司（以下简称京城泰格公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山东泰格公司的委托诉讼代理人张东坤、李万瑞，被告京城泰格公司的委托诉讼代理人李刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山东泰格向本院提出诉讼请求：依法判决被告京城泰格重工机械有限公司支付给原告土地使用费1034037元；并继续支付自2017年9月13日至实际返还房产之日起的房产使用费。计算标准为参照原生效判决确定的标准，即从2013年1月1日到2017年9月12日共计1712天，平均每天标准为5707元。诉讼期间，原告根据济金评报字（2019）第2008号评估报告，变更诉讼请求为：1、依法判决被告支付给原告土地使用费1034037元；2、依法判决被告向原告支付从2017年9月13日至2018年12月4日期间的地上建筑物使用费3445372.07元，并从2018年12月5日起到实际返还房产之日止，按7690.56元每天支付使用费；3、由被告负担本案的案件受理费、财产保全费及评估费。事实与理由：原被告因租赁合同纠纷一案，济宁市中级人民法院于2018年9月7日作出（2018）鲁08民终3233号民事判决书，认定被告应当支付自2012年7月19日起至2012年12月27日的土地租金，但因该段时间的土地租金未在原一审诉讼请求中主张，二审时调解不成，济宁市中级人民法院未予支持，但告知原告可另行主张权利。根据评估报告，自2012年7月19日至2012年12月31日的涉案土地市场租金为1034037元。为依法维护原告的合法权利，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告京城泰格公司辩称，一、原告山东泰格诉请的占地使用费无事实和法律依据。1、原、被告双方于2012年签订的厂房租赁协议，双方自治约定如下：被告租赁原告西边一间厂房和一间办公楼，租期三年，租金30万/年。后该租赁协议被济宁市中级人民法院作出的（2018）鲁08民终3233民事判决书以租赁标的物为违章建筑确认无效。按照该判决认定的事实以及原告在该案作出的陈述，已认定被告京城泰格已按照该租赁协议实际支付了2012年7月19日起至2012年12月27日的租金的事实。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，再结合房屋租赁习惯，原告要求租赁标的物占地使用费无法律依据。关于东面厂房下土地使用费，因被告京城泰格自始至终都未曾使用过东面的厂房，因此并不存在该部分占地使用费。2、事实上两宗土地转让至被告名下后，原告的地上附着物长期占用被告的土地并取得收益。被告认为所谓的占地主体应由地上附着物的所有者，相应的使用费应由地上附着物的所有者自行承担。因此，请求法院驳回原告占地使用费诉讼请求。二、1、关于原告要求支付2017年9月13日至实际返还房产之日的房产使用费的诉讼请求。被告认为，无论是依据物权法的房地一体原则法定转让，还是依据原、被告签订土地转让协议及股东协议、公司章程的合意转让，在转让行为持续中，地上违章建筑并未被确认根本性违章建筑导致转让行为未被确认无效的，被告无需支付原告房产使用费，转让完成后，被告可以支付原告的房产价款。另外，向法庭说明的。房产价款的何时支付双方可以约定在转让行为前，转让行为中，转让完成后。原被告双方约定的是转让完成再予以支付。因此被告认为（2018）鲁08民终3233判决书对该期间房产使用费作出了错误认定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条已生效判决认定的事实，无需举证证明。但规定仅仅是免除了当事人的举证责任。因此被告认为（2018）鲁08民终3233判决书内容与法律相悖的地方不一定能作为本案认定依据。2、被告依据（2018）鲁08民终3233判决书仅能证明被告的实际使用情况，但应依据新的评估依据来予以请求支付实际产生的费用。原告为支持其主张，提交如下证据：一、（2017）鲁0829民初3047号民事判决书。二、（2018）鲁08民终3233号民事判决书，证明被告应当支付从2012年7月19日至2012年12月27日的土地使用费用以及支付原告厂房及办公用房的使用费；根据原一审判决已经被采纳的评估报告，认定自2012年7月19日到2012年12月31日土地市场租金为1034037元，自2012年7月19日至2017年9月12日房屋使用费为9970383.85元，上述期间共计1712天，平均每天使用费为5707元，上述事实以经济宁市中级人民法院生效判决予以确认，因此被告应当向原告支付上述费用。被告质证认为，对证据一真实性无异议，该判决书是未生效的判决书，不能证明原告的上述观点；证据二真实性无异议，依据该判决书中并未审理土地使用费，对该事实并没有予以认定，因此原告的该证明观点是错误的。该判决书认定的是2012年7月19日至2017年12月27日使用原告的全部地上附着物的事实认定错误，被告将提供相关证据予以证明。被告为证明其主张，提交如下证据：一、涉案地上附着物的卫星图打印照片一张，证明涉案地上附着物的位置以及布局情况。二、录像两份，原告代理人手机拍摄于2018年10月中旬，证明被告在答辩中从未使用的部分附着物的现状，东边厂房和办公楼三楼被告未使用的现状，曾经使用的是西边的厂房和办公楼一二层，具体使用时间不清楚。三、贾炳宇、侯现印律师调查原山东泰格公司法定代表人张柳君的笔录，该笔录是原告提交的生效判决书认定被告使用原告地上附着物的唯一一份证据，结合被告的举证，可以认定原审判决认定事实错误。原告质证认为，对被告提供的证据一、二，证据来源为单方制作，无法核实其真实性，现场拍摄的图像仅仅是对涉案附着物的静态的证明，与被告相证明的观点没有关联性，不能证明被告所提供证据涉及的附着物由原告使用。对被告提交的证据三的真实性无异议，该证据能够证明被告使用涉案房地产的实际情况，且没有约定真实的使用费用。根据被告的申请，证人郝某、孟某出庭作证。郝某证明如下内容：证人郝某系被告京城泰格公司的采购部副处长。该公司两间厂房，东边一间，西边一间。该公司使用的是西边一间，从公司2012年2月份成立初开始用。东边厂房由原告山东泰格使用，里面放置一些配件。张柳军从2012年2月份到2018年的8月份是山东泰格公司的总经理。办公楼一共三层，现在京城泰格用了一层，刚开始京城泰格一层做饭，二层办公。一层从2015年上半年人员分流后没再使用。证人孟某出庭证明如下内容：证人孟某在被告京城泰格公司财务部任职。从2012年4月份开始在京城泰格公司上班。原来山东泰格厂房东西各一间。京城泰格使用了西边一间。东边那间厂房京城泰格没有使用，放置的是山东泰格的东西。办公楼京城泰格一层二层用过，后来不生产了就不用了。2015年下半年之后不再使用。张柳军是山东泰格的法人。被告京城泰格公司的人员是在2014年底或2015年初就开始走了，后来也没再生产。对于东边厂房由山东泰格公司使用，对此，我没有见过相关文件。最早的时候东边厂房放置山东泰格的配件等东西，后来山东泰格在东边车间，我们一直使用的是西边车间。原告对两证人证言质证认为，不能证明被告代理人的观点，主要理由是一这两名证人均是被告的员工，与本案有利害关系，证明效力低，二这两名证人对涉案厂房的使用情况，均是其主观猜测，其本人并没有见过任何的书面文件，且也均未参与股东协议、厂房租赁协议、土地转让协议等涉案房产的协议签订。因此，对这两名证人证言，建议法庭综合其他证据不予采信。被告对两证人证言质证认为，通过两证人证言证实，被告公司在设立之初至今，从未使用过西边的厂房，办公楼三层以及2015年下半年左右就没有使用办公楼一层，东边厂房的闲置情况或者被他人使用的情况和被告没有关联性。根据原告的申请，本院委托济宁金中资产评估有限公司对“嘉国用（2012）0829121430号及第0829123453号国有土地使用证”项上的地上建筑物市场租金价值进行评估。2019年4月16日，该评估公司作出济金评报字（2019）第2008号评估报告。结论为：委估地上建筑物自2017年9月13日至2018年12月4日期间市场租金的评估价值为3445372.07元。原告支付评估费34500元。原告质证无异议。被告质证认为对评估的报告的真实性无异议，但对评估报告的合法性及关联性提出异议，本次报告的估价对象为没有规划手续、没有验收手续、存在重大安全的违章建筑，而本次评估却没有予以调查核实，存在重大遗漏，依法不得作为本案件的评估结论。依据《资产评估法》第十三条规定，评估人员对评估活动中使用的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性进行核查和验证。依据本次评估准则依据中评协〔2017〕38号第十三条，执行不动产评估业务，一般情况下，应当对所评估的不动产进行现场调查，明确不动产存在状态并关注其权属状况。中评协会曾对违章建筑评估作出意见：如果评估对象不能提供合法的证件，如土地、房屋的产权证或者建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等证件，那么我们应该建议评估对象做是否违法建筑的认定，如果不能得到法定认定书，在估价报告中应该把鉴定对象是否违法建筑的法定鉴定作为估价的前提条件。对评估费被告无异议。对上述证据，本院作如下认证：对原告提交的证据，被告对其真实性无异议，本院予以采信。对被告提交的涉案地上附着物的卫星图打印照片一张、录像两份，原告质证认为，证据来源为单方制作，无法核实其真实性，现场拍摄的图像仅仅是对涉案附着物的静态的证明，与被告相证明的观点没有关联性，不能证明被告所提供证据涉及的附着物由原告使用。原告的该质证意见与事实相符，本院予以采纳。对证人郝某、孟某的证言，本院认为，二证人一个为被告京城泰格公司的采购部副处长，一个在被告京城泰格公司财务部任职，与被告有一定的利害关系，本院不予采信。对被告提交的贾炳宇、侯现印律师调查原山东泰格公司法定代表人张柳君的笔录，原告无异议，本院予以采信。对济金评报字（2019）第2008号评估报告，系本院依照法定程序委托具有评估资质的评估机构作出的评估报告，程序合法，本院予以采信。对评估费发票，双方无异议，本院予以采信。经审理，本院认定如下事实：原告山东泰格公司在嘉和路东、省道338线北享有国有土地出让使用权工业用地面积40000.00㎡；在省道338线北、海晴工程机械制造有限公司西享有国有土地出让使用权工业用地面积41871.5㎡，2009年7月建成钢结构餐厅办公楼3层2779.83平方米、1号厂房12950.83平方米。2010年9月建成钢结构2号厂房12953.83平方米；建成砖混结构东西传达室各一处，建筑面积为44.57平方米和43.70平方米，并建造了厕所。原告山东泰格公司与北京京城重工机械有限责任公司（以下简称京城重工）共同出资设立被告京城泰格公司，于2011年11月16日共同制定了《京城泰格公司章程》，章程规定，公司注册资本5000万元人民币。原告山东泰格出资200万元，京城重工出资4800万元。章程第二十九条约定，公司成立后，应当立即开展相关工作将山东泰格的下列非货币财产转让至公司：7、山东泰格持有的国有土地使用权及归山东泰格所有的房屋。同日，原告山东泰格（为乙方）与京城重工（为甲方）签订了《股东协议》，协议第三条约定，新公司（被告京城泰格公司）成立后，乙方将土地使用权转让至新公司前，由乙方向新公司出租目前已建成投入使用的厂房及办公用房，作为新公司的经营场地，租赁协议另行签订，租金以当地公允租赁价格为准，免租期为六个月。第八条，甲方和新公司尽其所能支持乙方依法取得现有厂区范围内的国有建设用地的使用权，乙方承诺将持有的国有土地使用权或归山东泰格所有的房屋转让至新公司。2012年1月5日，原告山东泰格（为甲方）与被告京城泰格（为乙方）签订《厂房租赁协议》，被告京城泰格租赁原告山东泰格厂房一间，办公楼一座。租赁期限，该厂房租赁期为两年，其中前六个月为免租期，租赁期自被告注册之日起计算，如合同期内属原告所有的房屋及土地使用权转让给被告京城泰格公司，本协议自动终止。合同期满后，经甲、乙双方协商可延续本合同，且乙方享有优先租赁权。租金及支付方式，租赁标的的租金为人民币30万元一年，租金由乙方在租赁期满1周内一次性按年支付给甲方，不满一年的，按月支付，甲方向乙方收取约定租金以外的费用，乙方有权拒付。协议的签订及有效期：2、如遇下列情形之一的，该协议自动终止：a.甲方土地转让给乙方。2012年1月18日被告京城泰格设立登记成立。2012年5月25日，山东泰格（为甲方卖方）与京城泰格（为乙方买方）签订《土地转让协议》，约定：一、地块概况：1、该地块位于嘉祥县338线北，海晴工程机械制造有限公司西土地面积为41871.5平方米（折62.81亩），该宗地四至及界址点坐标详见附件及国有土地使用权证。2、现该宗土地的用途为工业，转让后用途不变。二、转让方式1、甲方转让给乙方的该宗土地是以出让方式取得的国有土地使用权。2012年6月1日被告京城泰格取得了该宗国有土地的使用权。2012年10月26日，山东泰格（为甲方卖方）与京城泰格（为乙方买方）又签订《土地转让协议》，约定：一、地块概况：1、该地块位于嘉合路以东，省道338线以北土地面积为40000平方米（折60亩），该宗地四至及界址点坐标详见附件及国有土地使用权证。2、现该宗土地的用途为工业，转让后用途不变。二、转让方式1、甲方转让给乙方的该宗土地是以出让方式取得的国有土地使用权。2012年12月27日京城泰格取得了该宗国有土地的使用权。2013年7月11日京城泰格支付山东泰格租金75562.5元。山东泰格建造的办公楼、厂房，自被告京城泰格成立起由被告京城泰格使用。后原被告之间因租金等问题产生纠纷，原告于2017年6月23日起诉被告【（2017）鲁0829民初3047号】，该案在审理工程中，原告山东泰格公司向本院提出评估申请，申请对“嘉国用（2012）0829121430号及第082912453号国有土地使用证”上的土地上的全部办公楼、厂房及所有地上建筑物，自2012年至2017年度每年的使用费按照“公允价格”予以评估；并依法评估嘉国用（2012）0829121430号及第082912453号国有土地使用权证项下的土地使用费所占的比例。本院依法委托山东上和土地房地产评估测绘有限公司进行了评估。估价结果报告显示：估价目的是为处理公司设立纠纷提供房地产市场租金参考依据。估价对象（一）估价对象财产范围，包括建筑物、土地使用权。评估机构于2012年11月8日对建筑物、土地使用权进行了实地查勘。（二）估价对象基本状况1、土地使用权人，京城泰格公司，《国有土地使用权证》证号、座落位置、使用面积、终止年限：嘉国用（2012）第082912453号，省道338线北、海晴工程机械制造有限公司西，面积41871.50㎡，终止年限2059年5月19日；嘉国用（2012）0829121430号，嘉合路东、省道338线北，面积40000㎡，终止年限2062年10月26日。地类（用途）均为工业；使用权类型，均为出让。2、建筑物基本状况：1号厂房，钢结构，总层数1层，建成时间2009-7-20，建筑面积12950.83平方米。2号厂房，钢结构，总层数1层，建成时间2010-9-16.建筑面积12953.83平方米。办公楼，钢混，总层数3层，建成时间2009-7-20，建筑面积2779.83平方米。西传达室，砖混，总层数1层，建成时间2009-7-20，建筑面积43.70平方米，东传达室，砖混，总层数1层，建成时间2010-9-16，建筑面积44.57平方米。价值时点：参照《嘉祥县城区土地级别与基准地价更新报告》（2010）、《嘉祥县城区土地级别与基准地价更新报告》（2013）和、《济宁市中心城区2016年度土地级别与准基地价更新报告》，本次估价将价值时点分别为2010年1月1日、2013年1月1日、2016年1月1日。价值类型：本次估价的价值类型为市场租金。估价方法：本次估价采用租金剥离法进行预算，本次估价通过已知地价、房屋重置价格和房地出租中的总费用的基础上测算出房地出租年总收益。估价结果：注册房地产估价师遵循估价原则，遵照国家有关房地产估价的法律、法规、规范、规定等，经过分析、测算，确定估价对象于价值时点满足估价假设和限制条件的市场租金：价值时点2010年1月1日，起始日期2012年7月19日，终止日期2012年12月31日，房地产市场租金2129388元，土地所占比例48.56%，土地市场租金1034037元。价值时点2013年1月1日，起始日期2013年1月1日，终止日期2013年12月31日，房地产市场租金4520716元，土地所占比例37.58%，土地市场租金1698834元。起始日期2014年1月1日，终止日期2014年12月31日，房地产市场租金4520716元，土地所占比例37.58%，土地市场租金1698834元。起始日期2015年1月1日，终止日期2015年12月31日，房地产市场租金4520716元，土地所占比例37.58%，土地市场租金1698834元。价值时点2016年1月1日，起始时间2016年1月1日，终止日期2016年12月31日，房地产市场租金5172898元，土地所占比例45.80%，土地市场租金2369361元。起始日期2017年1月1日，终止日期2017年9月12日，房地产市场租金3809642元，土地所占比例48.70%，土地市场租金1855208元。综上所述，估价对象自2012年7月19日至2017年9月12日的使用费为人民币24674076元，大写：人民币贰仟肆佰陆拾柒万肆仟零柒拾陆元整；其中土地使用费为：人民币10355108元，大写：人民币壹仟零叁拾伍万伍仟壹佰零捌元整。注册房地产估价师田耕、张秀华签名、盖章。对该评估被告质证时，注册房地产估价师张秀华出庭对被告进行了答疑。支付评估费320000元。2018年5月15日，本院作出（2017）鲁0829民初3047号民事判决书，判决被告给付原告办公楼、厂房使用费9226561.4元，赔偿评估费180000元，合计9406561.4元。被告不服该判决，提起上诉。2018年9月7日，济宁市中级人民法院作出（2018）鲁08民终3233号判决书。该判决认为：1、京城泰格应向山东泰格支付使用费，理由如下：首先，案涉地上附着物未依约转让。根据《股东协议》和《京城泰格公司章程》的约定，山东泰格持有的国有土地使用权及山东泰格所有的房屋应转让与目标公司京城泰格，并约定转让价格需经北京市国有资产监督管理委员会认可的评估机构进行评估，评估报告出具的价格作为公司受让的交易价格。其后，山东泰格与京城泰格分别签订了两份《土地转让协议》，先后将山东泰格名下的两宗国有土地使用权转让至京城泰格名下，并办理了登记。在《土地转让协议》中，对于土地转让价款进行了约定，并未对地上附着物即建筑物转让价款进行明确。综合对案件事实的认定，在两次土地转让过程中，并不涉及厂房及办公用房。其次，京城泰格有偿使用山东泰格房屋客观事实存在。第三、根据2017年6月14日济宁经济技术开发区城市管理局向京城泰格发出济城（开）改字[2017]第1041号责令改正通知书，案涉厂房和办公用房未办理《建设工程规划许可证》，山东泰格亦未提交案涉厂房和办公用房的相关手续，故京城泰格使用的厂房和办公用房应属违法建筑。但根据《最高人民法院》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”和第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持”的规定，对于山东泰格要求支付房产使用费的主张，本院应予以支持。2、关于使用费起始时间和使用范围。根据《厂房租赁协议》的约定，租赁期自新公司京城泰格注册日即2012年1月18日起算，免租期为六个月，即应当自2012年7月19日起开始计算房屋租金。对于2012年7月19日至2012年12月27日土地的租金，山东泰格在一审诉讼请求中并未主张，其在二审中提出该项诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款的规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”因京城泰格不同意调解，山东泰格可另行主张权利。对于京城泰格使用山东泰格租赁物范围，根据《股东协议》和《京城泰格公司章程》等约定，山东泰格向京城泰格出租的是已建成投入使用的厂房及办公用房，作为京城泰格的经营场地，京城泰格系对山东泰格厂房及其他办公用房的整体使用。综上，京城泰格应自2012年7月19日至2017年7月19日，对租赁、使用山东泰格的厂房及办公用房给付使用费。3、……。4、关于使用费的支付标准及金额。对于《厂房租赁协议》是否可以作为使用费的计算依据，根据本院审查的证据和双方当事人陈述，本院认为，该《厂房租赁协议》约定的价格不能作为计算使用费的依据。首先，根据《股东协议》，明确约定“租金以当地公允租赁价格为准”，根据京城泰格使用的租赁物规模，《厂房租赁协议》约定的年租金30万元与市场价格严重不符，明显有失公平。其次，在京城泰格2015年度审计报告中，对于欠付的374437.5万元未付款项，注明为“租金未定”，可以进一步认定年租金30万元非公允价格，并非当事人的真实意思表示。山东泰格要求以市场价格评估使用费损失，一审法院根据山东泰格的申请委托评估机构对租赁房屋租金进行了评估，该评估结果客观公正。山东泰格已将土地使用权转让给京城泰格，鉴于该房屋坐落于京城泰格的土地上，山东泰格对房屋不具有完全物权，一审判决由京城泰格给付使用费的70%，符合公平原则，本院予以维持。京城泰格应向山东泰格支付房屋使用费数额为14243405.5元（自2012年7月19日至2017年9月12日的使用费24674076元-土地使用费10355108元-2013年7月12日已给付的75562.5元）×70%，即9970383.85元。5、关于评估费的负担。根据诉讼费缴纳办法第二十九条规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担诉讼费的数额。关于本案的评估费用，是为确定山东泰格使用费损失支付的必要的、合理的费用，该费用应由京城泰格负担。济宁市中级人民法院于2018年9月7日判决如下：一、变更山东省嘉祥县人民法院(2017)鲁0829民初3047号民事判决第一项为京城泰格重工机械有限公司于本判决生效之日起十日内向山东泰格重工机械有限公司支付房产使用费9970383.85元及评估费320000元。二、维持山东省嘉祥县人民法院(2017)鲁0829民初3047号民事判决第二项。后原告依据该生效判决书，对被告提起诉讼。诉讼期间，原告申请对“嘉国用（2012）0829121430号及第0829123453号国有土地使用证”项上的地上建筑物市场租金价值进行评估。经本院委托，济宁金中资产评估有限公司于2019年4月16日作出济金评报字（2019）第2008号评估报告。结论为：委估地上建筑物自2017年9月13日至2018年12月4日期间市场租金的评估价值为3445372.07元。原告支付评估费34500元。本院认为，（2018）鲁08民终3233号民事判决书系法院生效判决，该判决已解决了双方争议的如下问题：（一）京城泰格应向山东泰格支付涉案租赁房产使用费；（二）使用费起始时间和被告使用原告租赁物范围为：自2012年7月19日起开始计算房屋租金。对于2012年7月19日至2012年12月27日土地的租金，山东泰格在一审诉讼请求中并未主张，其在二审中提出该项诉讼请求，因京城泰格不同意调解，山东泰格可另行主张权利。对于京城泰格使用山东泰格租赁物范围，根据《股东协议》和《京城泰格公司章程》等约定，山东泰格向京城泰格出租的是已建成投入使用的厂房及办公用房，作为京城泰格的经营场地，京城泰格系对山东泰格厂房及其他办公用房的整体使用。（三）评估费应全部由被告负担。（四）使用费的支付标准不应以《厂房租赁协议》作为使用费的计算依据，应以山东泰格的申请委托评估机构对租赁房屋租金的评估为依据。但鉴于山东泰格已将土地使用权转让给京城泰格，鉴于该房屋坐落于京城泰格的土地上，山东泰格对房屋不具有完全物权，故应由京城泰格给付原告使用费的70%。综上，本院依据已被法院采信的在（2017）鲁0829民初3047号案中由山东上和土地房地产评估测绘有限公司作出的评估报告结果：“价值时点2010年1月1日，起始日期2012年7月19日，终止日期2012年12月31日，房地产市场租金2129388元，土地所占比例48.56%，土地市场租金1034037元”，被告京城泰格公司于2012年1月18日设立。根据双方约定，免除6个月使用费，故土地使用费的起算时间为2012年7月19日。因原被告是在2012年12月27日完成了涉案土地使用权转让，故被告应向原告支付土地使用费的期间为：2012年7月19日至2012年12月27日。按照评估报告2012年7月19至2012年12月31日的土地市场租金1034037元计算，每天土地租金为1034037元÷165天=6266.89元。故被告应向原告支付2012年7月19日至2012年12月27日的土地租金为：1034037元-6266.89元×4天=1008969.44元。综上所述，本院认为，被告自2012年7月19日至2012年12月27日使用原告土地，应向原告支付土地使用费1008969.44元；被告使用山东泰格厂房及其他办公用房是整体使用，在（2018）鲁08民终3233号民事判决书中已判决被告支付原告自2012年7月19日至2017年9月12日的厂房及办公用房使用费，故原告在本案中要求被告支付自2017年9月13日至2018年12月4日的房产使用费，本院予以支持。但鉴于山东泰格已将土地使用权转让给京城泰格，该房屋坐落于京城泰格的土地上，山东泰格对房屋不具有完全物权，故应由京城泰格给付原告使用费的70%即3445372.07元×70%=2411760.45元。原告以该评估报告的结论为依据，计算出了每天使用费为7690.56元，要求被告自2018年12月5日起到实际返还房产之日止，按每天7690.56元支付房产使用费。本院认为，因济金评报字（2019）第2008号评估报告的评估期间为2017年9月13日至2018年12月4日，故原告按照计算的以上述数据，要求在该上述期间之后的房产使用费，无事实根据和法律依据，本院不予支持。评估费34500元应由被告负担。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十六条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告京城泰格重工机械有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东泰格重工机械有限公司支付土地使用费共计1008969.44元。二、被告京城泰格重工机械有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东泰格重工机械有限公司支付房产使用费2411760.45元及评估费34500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21318元，保全费5000元，由原告山东泰格重工机械有限公司负担4875元，由被告京城泰格重工机械有限公司负担21443元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  杨存灵二〇一九年六月二十四日书记员  史作娴