河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民再281号再审申请人(一审被告、二审上诉人)：河南锐创服饰有限公司。住所地：河南省信阳市浉河区新华西路新华苑小区1号楼2单元306号。法定代表人：陈远芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：刁拥军，该公司副经理。被申请人(一审原告、二审被上诉人)：河南友信建设有限公司。住所地：河南省林州市城郊乡付水洼村委会。法定代表人：杨耀兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：张连松，河南博识律师事务所律师。再审申请人河南锐创服饰有限公司（以下简称锐创公司）因与被申请人河南友信建设有限公司（以下简称友信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省平顶山市中级人民法院（2018）豫04民终2251号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年3月11日作出（2019）豫民申905号民事裁定书，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人锐创公司委托诉讼代理人刁拥军，被申请人友信公司委托诉讼代理人张连松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锐创公司申请再审称，一、原审判决适用法律错误。友信公司不是涉案综合楼的产权所有人，该房屋的产权应属中国农业银行平顶山分行（以下简称农行平顶山分行）所有，友信公司不具有起诉的主体资格，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。据此，应认定租赁合同部分无效，友信公司应返还锐创公司该部分租金，驳回其诉讼请求。对于友信公司在没有取得产权的情况下非法经营的违法所得应依法收缴。二、原审认定事实错误。本案租赁合同的解除系双方当事人自愿解除，锐创公司不存在违约行为。案涉的租赁房屋没有到期就被强行停止租赁，造成了巨大损失，原审法院没有对锐创公司的要求进行实质审查，也未对锐创公司的损失进行司法评估，程序违法。三、锐创公司不应支付租金，双方当事人已就解除合同达成合意，一审判决中也对这一事实予以认定。友信公司代表人杨松林和锐创公司代表人刁拥军一直通过电子邮件、短信等方式进行协商。杨松林于2016年8月3日发给刁拥军的《综合楼移交协议》，说明双方的转交房屋时间为2016年8月29日，并约定了租赁房屋内的设备抵扣房租的内容，刁拥军立即回复完全同意，故本案双方已自愿解除租赁合同，友信公司于2016年8月29日已把房屋收回。房租与该房屋内的装修及设施应相互抵消，双方再无任何纠纷。另外，锐创公司提交的租赁房屋内的设备涉及款项达1190万元，该设备应抵扣房租后由友信公司予以赔偿，并应返还合同押金25万。综上，请求驳回友信公司的诉讼请求。友信公司辩称，一、租赁合同合法有效。一审时友信公司已经提交了与农行平顶山分行的连建手续和相关证件，其租赁该房屋是合法的。案涉房屋交由锐创公司已使用多年，未影响租赁合同的履行，且友信公司对租赁房屋有没有所有权，不影响房屋的使用以及合同的效力问题。故本案合同真实合法有效，友信公司具有合法的诉讼主体资格，合同双方主体是合法的民事主体，约定的相关内容没有违法和无效的情形，应当受到法律保护。二、锐创公司应支付租金及利息。该公司所提交的主张损失的清单不属实，不属于本案审理的范围。锐创公司在未经友信公司同意的情况下，将房屋转租他方从中获利，后因锐创公司在转租过程中没有获得利润、没有及时支付租金导致本案的诉讼。杨松林既不是友信公司的法定代表人，也不是友信公司的解除合同和履行合同的委托人，友信公司对《综合楼移交协议》不予认可。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，锐创公司也没有提供足以推翻原判决的证据，依法应当维持原判。2017年3月1日，友信公司向河南省平顶山市新华区人民法院提起诉讼，请求：1、解除友信公司与锐创公司于2013年8月23日签订的租赁合同；2、锐创公司向友信公司支付2016年后半年租金150万元及利息损失和违约金（按年租金300万元计算自2016年6月起至房屋返还时止）；3、锐创公司腾空本案中的房屋并返还友信公司；4、锐创公司支付2017年空置期之间的租金（暂定三个月）至腾空房屋时止；5、锐创公司支付友信公司房屋空置期间的利息损失和违约金；6、锐创公司承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实:一、2013年8月23日友信公司（甲方）与锐创公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，双方对租赁物、期限、租金及付款时间结算方式进行约定，主要内容为：“第一条、甲方将坐落于平顶山市建设路与中兴路交叉口东北角太阳城商厦东项目名称为新华区农行综合办公楼的建筑租给乙方。面积建筑物面积为4220平方米……第二条、租质期从2013年11月30日起至2028年11月30日止；装修免租期从2013年8月31日起至2013年11月30日止；租金起计日从2013年11月30日起至2028年11月30日止。……第三条、租金履约保证金为25万元(在租赁合同到期且乙方结清相关费用之日起10日内向乙方全额无息返还此项保证金)。该综合楼按面积计算租金。第1-3年内该综合楼月租标准为每月60元/平方米、每月租金为25万元),年租金为300万元),租期从第4年即2016年11月30日起,每两年租金均以上期的年租金为基础递增5%。……第七条:乙方的权利和义务7.8租赁期间，乙方不得将该房屋使用权质押担保或转让他人。……第八条:违约处理8.2租赁期间,乙方拖欠甲方租金视为违的,每逾期一天,按当期年租金总额的2‰计付违约金，拖欠时间达六十天者，甲方有权解除合同，乙方的全部合同权利视为自动放弃,乙方须付清所有欠款，并无条件把该综合楼完整无损的交回甲方,甲方已收的各项款项不予退还。已收款项不足以抵偿拖欠的租金及违约金的,乙方应补足。……8.5租赁期间,由于乙方违约致使本合同解除,甲方已收的各种款项不予退还。8.6因解除合同或租赁期满，乙方应在甲方解除合同之日或租赁期满之日起十日内退还所承租的综合楼，并将放在综合楼内自己的一切活动的财物搬走，所租赁房屋六面墙及租赁期内经由甲方同意增加的设施交付时,保持原状。如乙方逾期退还所租赁的综合楼,每逾期一天,按照双倍租金额向甲方支付违约金,超过十五天,乙方不将存放在综合楼内乙方自己活动的财物搬走,除支付违约金外,则视为乙方自动放弃对该综合楼内存放物的所有权,甲方有权予以处理,乙方不得追索。”合同上双方公司盖章，友信公司代表人杨松林和锐创公司法定代表人陈远芳签字。二、友信公司提供的农行平顶山分行与平顶山市大华建筑工程有限公司（以下简称大华建筑公司）合作建房合同及工商变更登记审核表证明，中兴路中段路北、紧靠太阳城东侧、七彩幼儿园西侧、市烟草局家属楼南侧1100㎡的土地为农行平顶山分行所有，由大华建筑公司进行开发，房屋建成后地下停车场、一至六层归大华建筑公司使用，使用年限三十年。顶层七楼由农行平顶山分行无偿使用。三十年后大华建筑公司无偿将房屋交给农行平顶山分行。大华建筑公司后变更名称为友信公司。三、友信公司提交的租赁合同及锐创公司陈述可以认定：（一）锐创公司承租后将房屋私自摘分五个部分进行转租。锐创公司与友信公司因租金发生矛盾时，锐创公司存在的租赁合同有1、锐创公司与郭晓冬于2015年4月17日签订的《房屋租赁合同》,承租建筑楼体1、2层，经营老庙黄金;2、锐创公司与叶胜斌于2015年4月20日签订的《房屋租赁合同》,承租负一层;3、锐创公司与吴建军于2013年10月31日签订的《房屋租赁合同》,承租3-7楼及一楼大厅;4、锐创公司与陈海燕于2015年7月1日签订的《房屋租赁合同》,承租建筑楼体后院二层；5、锐创公司与黄坤于2015年5月10日签订的《房屋租赁合同》,承租一层和后院东头钢结构二层。（二）、锐创公司与郭晓冬签订合同之前，因一、二楼房屋及地下室涉嫌非法集资被公安机关查封半年，导致锐创公司经营困难，加之部分租户无法向锐创公司正常交租，致使锐创公司无法正常向友信公司交2016年7-12月后半年房租。2016年，锐创公司收取租金情况为：1、2楼租赁给郭晓冬经营老庙黄金，已收取2016年全年租金162万元，到期后未再经营；3-7楼租赁吴建军经营澜朵酒店，全年租金147万元仅收取了10万元；地下室负一层租赁给叶胜斌经营马尔代夫KTV，年租金40万元实际拖欠40万元租金；后院二层陈海燕租赁用作办公室全年租金6万元欠付下半年租金3万元，东头钢结构二层黄坤经营信阳菜馆租赁全年租金12万元欠付下半年租金6万元。四、锐创公司提交的与杨松林的数份电子邮件证明双方均同意解除租赁合同，仅对欠付租金无法达成一致。2016年8月4日杨松林作为发件人向收件人名为春申军(即刁拥军)转发《综合楼移交协议》，刁拥军当天回复完全同意。该《综合楼移交协议》主要内容为：双方均同意解约，并于2016年8月30日查验所租房屋的电梯、用水、用电、消防设施、综合楼外观及内设施是否正常，并查验水电表读数，友信公司同意直接与锐创公司擅自外租的郭晓冬店签订合同，友信公司承接锐创公司与郭晓冬所签合同的权利、义务，郭晓冬与锐创公司以前的债权债务与友信公司无关。锐创公司自2016年8月29日起向友信公司移交综合楼3-7楼2360平方米、一楼大厅60平方米、综合楼地下室使用权及面积内的财产（如：电视、空调、桌、椅、板凳、客房床等一切物品）抵偿所欠房租（作价：见清单，空调台，电视台，卡拉OK机等）（此处空白）万元。锐创公司与黄坤所签合同转由友信公司履行并由黄坤直接签订合同，黄坤应将水电费补齐并将6月份以来的房租交齐后签订合同。锐创公司于2016年8月29日将钢梯两间办公室及后院移交并即日撤离相关人员。该移交协议未对所欠房租未作出明确约定。五、锐创公司提供的照片及视频显示房屋贴着封条及招租电话，房屋派驻有人看管。为避免损失进一步扩大，双方于2016年8月29日对房屋进行盘点并移交，之后友信公司对外进行招租。六、锐创公司提交刁拥军与杨松林2016年11月4日来往短信可证明因房屋欠付租金及续租租金产生矛盾。双方一直因租金一事未达成一致，引起诉讼。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。友信公司与锐创公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。友信公司交付了房屋，锐创公司未及时、足额支付租金导致房屋租赁合同不能继续履行，锐创公司应承担违约责任。根据双方来往电子邮件及《综合楼移交协议》和友信公司派人接管房屋并向社会进行招租，可以认定双方于2016年8月29日对解除租赁合同关系达成了一致。因双方对欠付租金未达成书面一致意见，且锐创公司未主张转租部分的承租人与友信公司以财产抵房租的书面协议，故一审法院按双方合同解除时间、房屋使用情况确定租金。因郭晓冬经营老庙黄金的占用房屋至2016年12月31日，且其又将全年租金已预先支付给锐创公司，合同解除后老庙黄金继续占用房屋产生的租金锐创公司也应按约定支付。故友信公司要求锐创公司支付该部分房屋2016年下半年的租赁费，于法有据，一审法院予以支持。因友信公司收取锐创公司全年租金为300万元，而锐创公司收取五个转租部分全年租金为367万元（老庙黄金1620000元+澜朵酒店1470000元+马尔代夫KTV400000元+信阳菜馆120000元+陈海燕60000元），五个转租部分因位置不同租金不同，根据各部分租金占全部租金的比例，确定老庙黄金所租房屋部分在友信公司与锐创公司签订全年租金300万元中应缴纳的部分应为1324250元（1620000÷3670000×3000000元），故锐创公司应向友信公司缴纳郭晓冬租赁房屋的2016年下半年租金即662125元(1324250元÷12个月×6个月)。因友信公司于2016年8月29日已派人盘点酒店、地下设施，对外发布招租广告，故澜朵酒店、马尔代夫KTV、信阳菜馆、陈海燕所占用房屋视为锐创公司与友信公司于2016年8月31日解除合同，锐创公司应支付上述四部分的2016年7、8月的房租。根据上述四部分租金占锐创公司收取全部租金的比例，该四部分在友信公司与锐创公司签订全年租金300万元中应缴纳的部分为1675749元（2050000÷3670000×3000000元），故锐创公司应向友信公司支付四部分2016年7、8月租金即279292元(1675749元÷12个月×2个月)。上述锐创公司应支付友信公司租金共941417（662125元＋279292元），因锐创公司签订合同时向友信公司缴纳25万元，双方约定该保证金为履约保证金性质，故对锐创公司欠付租金进行抵扣，下余691417元（941417元－250000元）友信公司应向锐创公司支付，故对友信公司要求锐创公司支付租金的诉讼请求，一审法院予以部分支持。因锐创公司未及时、足额支付租金，给友信公司造成利息损失，其应当向友信公司支付拖欠期间的租金的利息部分。因2016年12月31日郭晓冬租赁的房屋交还友信公司，锐创公司应最迟在此时结算所欠租金，故欠付租金的利息自2017年1月1日起按年利率6%计算至实际支付之日止。故对友信公司要求锐创公司支付拖欠租金利息的诉讼请求，予以支持。对友信公司要求锐创公司支付违约金的诉讼请求，不予支持。因房屋已实际交付友信公司，友信公司要求锐创公司腾空本案中的房屋并返还该公司的诉讼请求，不再处理。一审法院于2018年6月12日作出（2017）豫0402民初481号民事判决：一、锐创公司于判决生效之日起十日内应支付友信公司房屋的租金691417元及利息（利息自2017年1月1日起按年利率6%计算至实际支付之日止）；二、驳回友信公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18300元，由锐创公司负担10714元，由友信公司负担7586元。锐创公司不服一审判决，向河南省平顶山市中级人民法院提起上诉。二审法院认定的事实与一审一致。二审法院认为，友信公司与锐创公司签订的《房屋租赁合同》系有效合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。锐创公司上诉称友信公司对出租的房屋没有所有权、租赁合同应为无效的主张，因锐创公司在多年租赁期间没有发生其他人对友信公司出租案涉房屋提出异议的情形，说明友信公司对案涉房屋具有出租权。锐创公司该主张不予支持。友信公司依约向锐创公司交付房屋后，锐创公司未依约及时、足额支付租金导致房屋租赁合同不能继续履行，锐创公司应承担违约责任。根据双方来往电子邮件及《综合楼移交协议》和友信公司派人接管房屋并向社会进行招租的事实，可以认定双方于2016年8月29日协议解除了房屋租赁合同。因双方对欠付租金未达成一致意见，且锐创公司在租赁期间将承租的综合楼化整为零予以转租，其未主张转租部分的承租人与友信公司以财产抵房租的书面协议，故一审法院按双方合同解除时间、房屋使用现状及履约保证金数额等核算，确定锐创公司应支付友信公司租金691417元具有事实依据和法律依据。因锐创公司延迟支付租金构成违约，应当向友信公司支付拖欠租金期间的利息损失。一审判决根据友信公司全部收回房屋的时间，确定锐创公司自2017年1月1日起按年利率6%计算利息损失至实际支付之日止并无不当。锐创公司上诉主张的友信公司应承担房屋装修费、经营设备及室内字画等艺术品应折价抵扣房租、合同押金250000元应予以退回的事项，因双方租赁合同未约定合同到期后如何处理室内装修、装饰及经营设备问题，锐创公司在一审中也没有提起反诉，锐创公司可另行主张权利，合同押金已予核减，不应再予以退回。二审法院于2018年9月18日作出（2018）豫04民终2251号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10784元，由锐创公司负担。本院再审中，锐创公司提交租赁房屋内遗留的设备清单，包括澜朵酒店物品810万元，马尔代夫KTV380万元。友信公司对该清单不予认可。本院再审认定的事实与原审一致。本院再审认为，根据当事人再审庭审的诉辩意见，再审归纳的争议焦点为：1、友信公司对本案是否有诉权，案涉租赁合同是否有效。2、根据案涉《综合楼移交协议》的内容，锐创公司应否向友信公司支付房租及利息。围绕以上争点，本院评析如下：一、关于友信公司有无诉权及案涉租赁合同的效力问题。友信公司通过与农行平顶山分行联合建房取得了涉案租赁房屋30年的合法使用权，虽然农行平顶山分行是涉案租赁房屋的所有权人，但对友信公司对外出租并不产生障碍，我国法律也无此方面的禁止性的规定，锐创公司申请再审所引用的法律规定并不适用本案，友信公司对外签订租赁合同并不违反法律禁止性的规定，故原审认定租赁合同合法有效并无不当，锐创公司认为友信公司没有诉权、合同无效之理由不能成立。本院不予支持。二、关于锐创公司应否向友信公司支付房租及利息的问题。本案的租赁合同于2013年8月23日签订后，双方已经实际履行，锐创公司虽然将部分房屋转租他人，在实际履行中友信公司并没有对此提出异议，由于锐创公司欠付租金及市场不景气导致锐创公司无法继续经营，双方遂予以协商解除合同。杨松林代表友信公司在租赁合同上予以签字，是友信公司的委托代理人，其签约行为应属职务行为。杨松林代表友信公司与锐创公司副总刁勇军多次进行协商，最终通过电子签约的方式，于2014年8月4日达成《综合楼移交协议》。该协议明确约定，双方同意解除合同，并于8月29日锐创公司向友信公司移交综合楼，并约定移交面积内的财产（如电视、空调等）抵偿所欠房租。该协议是双方当事人真实意思表示，对双方具有约束力。按照《综合楼移交协议》约定的内容，双方于2016年8月29日对租赁房屋内的财产进行了盘点并移交，该《综合楼移交协议》已经得到实际履行，友信公司接收房屋后对外继续进行了出租及招租。虽然《综合楼移交协议》没有对移交房屋面积内的财产抵偿的租金数额进行约定，但鉴于实际承租人租赁时间较短，为了经营需要添置了必要的相应设备，在经营不善、欠付锐创公司租金的情况下，放弃了租赁房屋，也没有主张锐创公司返还财产。退一步讲，即使实际承租人向锐创公司主张权利，其双方也可另行解决。锐创公司与友信公司作为租赁合同的相对方，已按照移交协议的内容进行了房屋移交及对房屋内的财产进行盘点，对房屋内经过双方盘点的财产也应按照协议的约定冲抵锐创公司欠付的租金。友信公司作为实际受益人，既向锐创公司主张欠付租金，又接收使用租赁房屋内实际承租人添加的设备对外继续出租，即违反了合同约定，又违背了诚实信用和公平原则，故其向锐创公司主张租金及利息之请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。再审中，锐创公司提交损失清单主张1190万元损失，要求友信公司予以赔偿，应属于反诉内容，其在原审中并没有提出反诉，故不属于本案再审审理范围，其可另行主张。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，处理不当，应予纠正。锐创公司申请再审的部分理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省平顶山市中级人民法院（2018）豫04民终2251号民事判决和河南省平顶山市新华区人民法院（2017）豫0402民初481号民事判决；二、驳回河南友信建设有限公司的诉讼请求。一审案件受理费18300元，二审案件受理费10784元，由河南友信建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 邹 波审判员 林秀敏审判员 邹新哲二〇一九年六月二十七日法官助理郝明亮书记员赵雪冰