安徽省青阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1723民初1001号 原告：青阳县随缘房地产中介服务有限公司。 法定代表人：疏佳佳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：程聪，安徽青华律师事务所律师。 被告：姚海平。 委托诉讼代理人：陆曙光，安徽修实律师事务所律师。 原告青阳县随缘房地产中介服务有限公司（简称随缘中介公司）与被告姚海平居间合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告随缘中介公司的委托诉讼代理人程聪、被告姚海平及其委托诉讼代理人陆曙光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 随缘中介公司向本院提出诉讼请求：依法判令姚海平支付违约金4.5万元并由姚海平承担本案诉讼费。 事实与理由：随缘中介公司系从事房地产中介有偿服务公司。2019年2月26日，姚海平主动联系上随缘中介公司，表示要求随缘中介公司提供中介服务为其购买位于青阳县蓉城镇青水湾小区的房屋，申报价格为90万元。同日，双方签订《看房协议》，约定违约责任：签订上述协议后姚海平不得私下与房东以及其他中介机构等达成对上述房屋的买卖交易，若违约则需承担申报购房价百分之五的违约金。该协议并不违反法律规定，系双方的真实意思表示，应认定合法有效。签订协议后，随缘中介公司即按照协议联系原房东取得房屋钥匙，带领姚海平看房，在看房后，随缘中介公司按照姚海平的要求就房屋价格几经与原房东进行谈判，撮合房东与姚海平商谈房屋买卖事宜等服务，该房屋由原申报价格90万元原房东同意以84万元进行交易。经查，姚海平在随缘中介公司提供中介服务后，在随缘中介公司作为中介公司有能力、有机会继续为姚海平提供居间服务，促成其与原房主买卖合同成立的情况下，且随缘中介公司已实际履行了相关中介义务，姚海平为避开中介,省去中介费，私下与房东完成上述房屋的交易，并于2019年3月11日办理不动产登记手续，该行为明显违背契约精神，属于明显违约。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第一百一十四条的约定，姚海平应当按照协议支付违约金。综上，为此，随缘中介公司诉至法院，请求依法支持其诉讼请求。 姚海平辩称：我当时是在青阳网论坛二手房版块看到的房源，我就抱着试试看的态度，打了网上留的联系方式，就与随缘中介公司联系上了。随缘中介公司工作人员就带到我涉案青水湾小区看了房源，当时房屋挂的价格是90万元，我就与随缘中介公司工作人员说了该价格高了，后我与随缘中介公司工作人说该房屋80万元以内我就买得起，90万元我买不起。当时看房以后，随缘中介公司的工作人员要求我留下电话号码，并且要求我将联系方式和姓名写在空白的看房协议上。当时时间紧迫，我就没看看房协议，就直接在上面签字了，看房协议除了抬头甲方处的姚海平及电话号码，以及落款处姚海平的签名是我写的以外，其他内容当时都是空白的。随缘中介公司也未告知我协议的内容，就是让我留下姓名和联系方式。事后，随缘中介公司工作人员称80万元肯定不行，后我与随缘中介公司工作人员商谈，涉案房屋价款及相关的税、中介费全部包含在内在85万元以内，随缘中介公司工作人员称至少要86万元，我就说我不要该房子了。在与随缘中介公司联系上之前，我丈夫包某通过志远中介看了城上城小区的房子，我不想要城上城的房子，就想再看看，我就看中了青水湾小区的房屋，后我丈夫包某告诉我他也看中青水湾小区的一处房源。2019年2月27日，我发现我们看中的是同一处房源。《房屋买卖合同》是包某签订的，都是他一人办理的，但是在办理过户手续的时候登记在我的名下。1、姚海平是曾经与随缘中介公司联系，由随缘中介公司居间协商购买涉案房屋，但随缘中介公司没有能力完成居间事项。姚海平当时要求价格在85万元，随缘中介公司无法协调卖方与买方达成协议。后志远中介愿意提供居间服务，买卖双方最终以82万元价格达成买卖合同，姚海平在志远中介完成居间义务后，向志远中介交付了12000元的中介费。所以，随缘中介公司称其有能力提供居间服务，姚海平是为逃避居间费而私下与卖方达成的协议的陈述是虚假的。2、随缘中介公司所称的看房协议，系随缘中介公司单方制作的格式合同，其第四条违约责任条款，违反了合同法第三十九条和第四十条的规定，限制了姚海平与第三方自主达成协议的合法权利，加重了姚海平的责任，而且没有给予合理的方式予以提醒，合同签订过程中存在欺诈行为，其行为损害了姚海平的合法权益，该格式条款无效。3、随缘中介公司引用该条款主张违约金没有法律依据，且随缘中介公司居间行为完成所能收取的居间费用仅为成交价的1%,而约定违约金竟高达成交价的5%，其单方约定的违约金过分高于其实际的损失。依照法律规定，即使该条款是有效的，姚海平也请求法院据实予以降低，从居间合同的履行情况来看，随缘中介公司并未付出多少劳动或者资金，其损失应当在其所必须的通讯费和交通费，金额应当在100元之内，即使合同有效，姚海平应当承担的违约责任也只是弥补其实际的损失。综上，请求法院依法确定该看房协议第四条为无效约定或可予以撤销的条款，依法驳回随缘中介公司起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对随缘中介公司提供的四组证据[一、户籍证明；二、《看房协议》；三、微信朋友圈发布的卖房信息截图一份、微信聊天记录截图三张；四、不动产登记资料查询证明]，认证如下：对证据一、四，因姚海平对其三性均无异议，故本院予以确认并在卷佐证。对证据二，姚海平虽对其真实性、合法性均有异议并质证称该协议主要条款均为格式条款，随缘中介公司未履行告知和提醒姚海平风险的义务，限制了姚海平的自主选择权，但姚海平对其在《看房协议》上本人的签字没有异议，本院经审查，对该份证据的真实性予以确认并在卷佐证，而随缘中介公司庭审中也认可该份《看房协议》系其公司提供的格式合同且未就协议第四条违约责任内容对姚海平进行提示或说明，故对姚海平的上述质证意见予以采纳；对证据三中微信聊天记录截图，姚海平对其真实性没有异议，故本院对其真实性予以确认并在卷佐证；对证据三中微信朋友圈发布的卖房信息截图，姚海平表示不清楚并质证称其是通过青阳网论坛二手房板块了解到涉案房源与随缘中介公司联系上的，且随缘中介公司未能向本院提供手机微信聊天记录的载体进行核实，故本院不作认定。对姚海平提供的三组证据[一、结婚证复印件、2019年2月27日《房屋买卖合同》；二、收据；三、微信聊天记录截图]，认证如下：对证据一、二，因随缘中介公司均无异议，故本院予以确认并在卷佐证，该两组证据是在志远中介提供的中介及促成下，姚海平的丈夫包某与原房东沈某达成了房屋买卖合同；对证据三，随缘中介公司对其真实性没有异议，但认为达不到“随缘中介公司无法达到姚海平的房价要求，2019年2月26日姚海平提出终止居间合同”的证明目的，本院经审查对其真实性予以确认并在卷佐证，该份证明不能达到姚海平的证明目的，但根据该份记录可以反映2019年3月2日双方微信聊天记录中，随缘中介公司在收到姚海平微信称“我说85万，你说不行，我没钱总不能强卖不是”后，回微信称“信息是我们给你提供的，我们靠这个生活的，价格我们一直在帮你谈”，结合随缘中介公司提供的证据三中的微信聊天记录截图，截止至2019年2月27日随缘中介公司尚未能就涉案房屋的价格促成双方达成一致意见。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月26日，姚海平通过青阳网论坛二手房看到青水湾小区房屋在售信息后，通过拨打网上留下的电话与随缘中介公司取得联系。随后，随缘中介公司带姚海平到涉案房屋看房并要求姚海平在事先拟定好的格式合同《看房协议》作为甲方（看房人）签字，《看房协议》第四条违约责任中约定“1、甲方以及甲方的直系亲属（或委托人）不得私下与房东（包括房东亲友）及其他中介机构等达成买卖交易，如有发生，则视为甲方违约，甲方需支付乙方违约金，违约金额为甲方申报房价百分之五。2、乙方不得收取甲方看房费。……”房屋报价为90万元。看房后第二天，姚海平通过微信询问随缘中介公司涉案房屋能否“84万到手”，随缘中介公司回复“昨天下午帮你谈了一个下午，谈到84万元各付各的费用”。同日，姚海平丈夫包某通过志远中介亦看了涉案房屋并在该服务所的促成下，与房屋所有权人沈某签订《房屋买卖合同》，房屋成交价为82万元（包该房屋的维修基金费用），付款方式首付25万元、申请按揭贷款57万元。《房屋买卖合同》第五条相关税费第1款中约定，办理房屋所有权转移登记手续所产生的增值税、个人所得税、契税、交易费、评估费、测绘费、登记费以及13000元中介费由乙方承担。2019年3月11日，双方办理过户登记手续，涉案房屋由沈某过户登记至姚海平名下。2019年4月4日，按揭手续办理后，姚海平向志远中介支付中介12000元。2019年4月11日，随缘中介公司以姚海平为避开中介省去中介费，私自与原房东达成交易，构成违约，姚海平应当支付违约金为由，诉至本院。 本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，随缘中介公司虽向姚海平提供了看房服务，但最终并未促成姚海平与原房东沈某达成购房协议。涉案房屋的《房屋买卖合同》系姚海平丈夫包某通过志远中介提供的中介服务及促成下，与原房东沈某签订的，并向志远中介支付12000元的中介费。随缘中介公司诉称姚海平“为避开中介省去中介费”、私下与房东达成买卖交易等陈述，与事实不符，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。关于随缘中介公司认为根据《看房协议》第四条违约责任的约定，姚海平应当支付违约金。因《看房协议》系随缘中介公司提供的格式合同，根据该协议格式条款第四条违约责任第1款内容“甲方以及甲方的直系亲属（或委托人）不得私下与房东（包括房东亲友）及其他中介机构等达成买卖交易，如有发生，则视为甲方违约，甲方需支付乙方违约金，违约金额为甲方申报购房价百分之五”的约定，无论是否是随缘中介公司促成了买卖双方订立合同，只要姚海平或其丈夫与原房东沈某签订了涉案房屋的买卖合同，姚海平都应向随缘中介公司支付“申报购房价百分之五”的违约金，上述约定显然有违公平原则，也加重了姚海平的责任。而且，随缘中介公司亦未就上述约定采取合理的方式提请姚海平注意，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，上述约定应属无效约定。综上，对随缘中介公司要求姚海平支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四百二十四条、第四百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告青阳县随缘房地产中介服务有限公司的诉讼请求。 案件受理费925元，减半收取462.5元，由青阳县随缘房地产中介服务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。 审判员  马新翠 二〇一九年六月三日 书记员  王孟佳 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。