广东省佛山市禅城区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0604民初8008号原告：佛山市基裕房地产中介服务有限公司，住所地广东省佛山市禅城区江湾二路5号之一402室，统一社会信用代码9144060471239890XR。法定代表人：吕仲明。原告：佛山市禅城区邦耀学校，住所地广东省佛山市禅城区江湾二路5号，统一社会信用代码52440604745549452E。法定代表人：吕仲明。两原告共同委托诉讼代理人：林汉明，广东南岭律师事务所律师。被告：佛山市五金电器工业合作联社，住所地广东省佛山市禅城区江湾二路3号，统一社会信用代码914406007079458920。法定代表人：罗纪伟。委托诉讼代理人：马智桃，广东龙浩律师事务所律师。被告：佛山市国资资源整理利用中心，住所地广东省佛山市禅城区汾江中路215号21楼，统一社会信用代码12440600MB2C63292J。法定代表人：张海滨。委托诉讼代理人：张清珍、易观康，广东至高律师事务所律师。被告：佛山市土地储备中心，住所地广东省佛山市玫瑰东路２号，统一社会信用代124406007480039495。法定代表人：黄伟仍。委托诉讼代理人：陈志坤，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：马颖仪，广东泽康（顺德）律师事务所律师。原告佛山市基裕房地产中介服务有限公司、佛山市禅城区邦耀学校诉被告佛山市五金电器工业合作联社（以下简称五金联社）、佛山市国资资源整理利用中心（以下简称国资整理中心）、佛山市土地储备中心（以下简称土储中心）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告向本院提出诉讼请求（变更后）：1、判决三被告赔偿原告在佛山市江湾二路3-5号佛山市禅城区邦耀学校内新建六层教学楼的造价费用损失1500万元（含装修及附属设备设施）；2、本案诉讼费用全部由三被告承担。事实和理由：2004年4月23日，原告、佛山市耀邦文化技术培训中心（以下简称“耀邦中心”与被告佛山市五金电器工业合作联社（以下简称“五金联社”）、佛山市铜管厂有限公司（以下简称“铜管厂”）签订《合作办校合同书》，约定：四方共同合作办校，其中，五金联社提供土地1700㎡，旧厂房622㎡用于合同办学；铜管厂提供土地4669㎡，旧厂房2368㎡（三栋厂房）用于合同办学；以后，随着办学的需要，新建校舍、教学楼，增设的教学设备、设施的费用，也由甲乙方垫支，根据价值大小分类，按四方议定的折旧年限，逐年将折旧费全部归还给甲乙方。资产折旧完毕，则不再计提折旧费，待合作期满后，该资产归甲乙方所有，丙丁方放弃持有权。之后，原告佛山市基裕房地产中介服务有限公司举办了佛山市禅城区邦耀小学，后学校更名为佛山市禅城区邦耀学校。《合作办校合同书》履行期间，因办学需要，经五金联社和铜管厂同意，原告拆除了五金联社提供的用于合作办学的旧厂房，出资兴建了新的六层教学楼，又拆除了铜管厂一栋540㎡的旧厂房用于建设学校操场之用。上述旧厂房拆除后，五金联社提供合作办学的旧厂房全部拆除，铜管厂提供用于合作办学的旧厂房还有两栋，建筑面积合共1828㎡。根据2002年1月29日四方签订的《补充协议》以及2002年11月28日四方签订的《补充协议（二）》，原告须在10年内根据2001年12月31日和2001年5月25日的资产评估值，分别向五金联社、铜管厂支付拆除旧厂房补偿款362180元和442260元。上述拆除旧厂房补偿款原告一直按照补充协议的约定向被告五金联社和铜管厂支付。现在拆除旧厂房的补偿款已基本付清，剩下未付原因是被告五金联社拒绝提供收款账户。2013年因雾岗路建设，铜管厂提供的用于合作办学的土地4669㎡及剩余的两栋旧厂房1828㎡被政府征收。现在学校场地仅剩被告五金联社提供的土地1700㎡及原告出资新建的六层教学楼。2018年2月被告五金联社向法院起诉，要求原告返还用于办学的1700㎡土地的及原告兴建的六层教学楼。诉讼期间，根据五金联社提供的资料，原告使用1700㎡土地使用权已于2016年划归被告佛山市国资资源整理利用中心，被告五金联社只是代管单位。2019年1月17日，佛山市中级人民法院作出（2018）粤06民终10301号民事判决，认定涉案六层教学楼属基裕公司、邦耀学校所建，根据“房地一致，房随地走”的原则，涉案六层教学楼应随涉案土地一并返还给五金联社，但基裕公司、邦耀学校有权就涉案六层教学楼的返还造成的损失另行起诉要求赔偿。根据2001年4月23日《合作办校合同书》第四条的约定以及2004年10月四方签订的《补充协议（三）》第一条“拟转让资产的范围”和《土地使用权及房屋转让协议书》第一条、第二条关于教学楼转让事宜的约定，涉案六层教学楼归原告所有，如转让六层教学楼的，转让所得须返还给原告。现因“房地一致，房随地走”的原因，六层教学楼须返还给五金联社，又因涉案土地权属已划归被告佛山市国资资源整理利用中心，五金联社只是代管单位，原告返还的六层教学楼实际归被告佛山市国资资源整理利用中心所有，所以被告五金联社、佛山市国资资源整理利用中心须共同赔偿原告因返还涉案六层教学楼所造成的损失。被告五金联社辩称，一、原告邦耀学校并非本案适格主体；二、按照《合作办校合同书》约定，合作期限届满后，案涉六层教学楼无偿归属五金联社所有，五金联社无需向原告赔偿造价费用损失。三、原告无任何证据证明案涉六层教学楼的造价费用损失为1500万元，应当承当举证不能的法律责任。被告国资整理中心辩称，一、国资整理中心非佛山市禅城区江湾二路3号东南侧土地使用权的实际权属人，也并非地上建筑物六层教学楼实际占有人，原告以此主张国资整理中心赔偿其损失缺乏事实依据。二、原佛山市国资土地储备中心相关职能划入市土储中心，有关涉案建筑物处理工作由市土储中心负责。三、涉案建筑物系违法建筑，其所有权不能确认，原告移交涉案建筑物不存在损失。四、本案基于佛山市五金电器工业合作联社与原告形成土地租赁合同关系之纠纷而产生，国资整理中心与原告之间并无土地租赁合同关系，故原告主张国资整理中心共同承担本案债务不符合合同相对性原则，依法不应予以支持。被告土储中心辩称，一、土储中心并非本案适格被告。二、两原告要求土储中心承担案涉教学楼造价费用损失缺乏事实与法律依据。三、两原告主张的案涉教学楼造价费用损失为1500万元缺乏依据。诉讼中，两原告与五金联社共同确认：涉案教学楼目前尚未办理报建手续。本院经审查认为，本案为土地租赁合同纠纷，涉及土地租赁合同解除后随土地一并返还的地上建筑物即涉案教学楼的补偿问题。该教学楼因无证据证明已办理报建手续，两原告与五金联社亦共同确认目前尚未办理，故应认定为违法建筑。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；第六十五条规定，在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第21点意见，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。又根据《广东省高级人民法院关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引》粤高法〔2017〕199号第四点的意见，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定的内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围。当事人起诉请求确认违法建筑权利归属及内容的，不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，并告知当事人先向行政机关申请处理违法建筑问题。由上述法律规定及指导意见可知，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，故原告要求各被告赔偿涉案教学楼的造价损失，涉及违法建筑的认定和处理，不属于法院受理范围，依法应予驳回。涉案违法建筑可能在补办完相关手续后成为合法建筑，也可能因无法补办相关手续被行政机关责令拆除。在转为合法建筑后，原告有权另行主张；而在无法转为合法建筑而被拆除的情况下，要求各被告赔偿，有违公平且缺乏依据，故（2018）粤06民终10301号民事判决认定的两原告有权就涉案六层教学楼的返还造成的损失另行起诉要求赔偿，应理解为，在转为合法建筑后，两原告有权另行起诉要求赔偿。综上，原告起诉应予驳回，其可先向行政机关申请处理违法建筑问题。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回原告佛山市基裕房地产中介服务有限公司、佛山市禅城区邦耀学校的起诉。本案受理费111800元，原告已预交，经书面申请，本院予以退回。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于佛山市中级人民法院。审判审 判 长  黎秋华人民陪审员  唐桂玲人民陪审员  周 智二〇一九年六月十日书 记 员  潘有鹏