广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初7756号原告：邝某1，男，2009年12月18日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，法定代理人：邝某2，系原告邝某1父亲。原告：邝某2，男，1982年1月21日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：江润凯、陈明全，广东信广律师事务所律师。被告：佛山市朗淇物业管理咨询有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城街道季华东路33号4座1809室，统一社会信用代码：91440604MA510DAQ9P。法定代表人：陆幸明，总经理。委托诉讼代理人：陆伟俊，男，1988年2月3日出生，汉族，住广东省四会市，被告：陆幸明，男，1973年10月26日出生，汉族，住广东省四会市城中区，原告邝某1、邝某2诉被告佛山市朗淇物业管理咨询有限公司（以下简称朗淇公司）、陆幸明委托合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案受理后，依法适用简易程序由审判员侯德独任审理，并于2019年4月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人及被告朗淇公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告陆幸明经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、两被告共同连带向原告支付租金3000元、电费244.23元、垃圾处理费16元、水费16元、物业服务费286元，并支付违约金4500元，合计8062.23元；2、两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年4月16日，原告邝某2与被告朗淇公司签订《房屋委托合同》，合同约定将原告邝某1名下的位于佛山市禅城区绿景二路11号二座一幢2904房委托给被告出租管理，委托期内的水电煤气、宽带上网、有线电视、电话、物业费用包括公摊等费用由被告承担，被告每月向原告支付租金1500元，如被告逾期1个月未支付租金则需向原告支付3个月租金的违约金，委托期为2018年4月18日起至2019年4月17日止。合同签订后，刚开始被告每月还可以按时支付租金，但从2019年1月开始，被告就开始拖欠租金，至今已拖欠2个月租金未付，甚至连最基本的水电费、垃圾处理费、物管费等费用也没有按时支付。此后经原告多方追讨未果。为维护原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告朗淇公司辩称：一、原告未履行修缮房屋的责任，直接导致被告租金的损失，应在原告诉请范围内予以核减。2018年11月份，根据2904房的租客反映，房屋卫生间出现严重流水、电热水器经常断电、房屋线路经常跳闸的问题，直接危害到租客的人身安全。被告的员工立刻将情况向原告反映。原告知悉并承诺会尽快解决问题，但直到2019年1月，原告仍未解决问题。该期间，被告的员工一直有向原告了解问题的进度及提出解决的办法，但原告一直不予理会。因原告怠于修缮房屋，导致租客拒绝租赁该房屋，致使被告租金的损失。被告和租客多次要求物业到2904房屋检查，上述问题是因为全屋线路有问题导致的。显然原告未履行合同约定的修缮房内设施，保证电器正常使用的义务，房屋未达到合格居住条件，直接导致被告租金损失3500元，应在原告诉请范围内予以核减；二、依据房屋委托合同第五条第四款、第七款的约定，原告在交房时，有义务对房内设施进行检查修缮，保证电器正常使用，被告积极配合。委托期间，房屋因时间久远自然损坏，被告应及时通知原告修缮。因原告未按合同约定履行修缮房屋的责任，且导致被告租金损失，被告履行不安抗辩权，暂时停止向原告缴纳2019年1月及2月份的租金3000元，直至原告履行修缮房屋的责任为止；三、被告朗淇公司属于一人公司，但公司股东的财产与公司的财产系相互独立的，股东财产与公司财产不构成混同，故股东陆幸明不需要对公司的对外债务承担连带责任。被告陆幸明未答辩。诉讼中，原告举证的证据如下：1、两原告身份证、户口本，被告朗淇公司企业信用信息、被告陆幸明身份证，证明原、被告诉讼主体适格，被告朗淇公司是被告陆幸明设立的一人公司，被告陆幸明应对本案债务承担连带责任。2、房地产权证、《房屋委托合同》，证明原告将房屋出租给被告，被告应当如期向原告支付租金，如逾期未支付租金的，原告有权收回房屋自行处置，被告应承担支付拖欠租金、滞纳金及三个月租金的违约责任。3、短信截图、费用清单，证明原告支付了诉请的电费、垃圾处理费和物业费。诉讼中，被告朗淇公司举证的证据如下：漏水视频、微信聊天记录光盘，证明2904房卫生间漏水，全屋跳闸，原告未尽到维修义务，造成被告损失。诉讼中，被告陆幸明未举证。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人确认真实性且与本案基本事实相关联的证据，本案予以采信并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提供的证据3，有原件予以质证，本院予以采信。被告提供的视频、微信聊天记录，其中视频的拍摄时间、拍摄地点无法确定，真实性无法确认；微信聊天记录并非与原告的聊天记录，缺乏与本案的关联性，本院不予采信。综合当事人的陈述及采信的证据，本院确认以下案件事实：2018年4月16日，原告邝某2代其儿子原告邝某1与被告朗淇公司签订《房屋委托合同》，合同约定将原告邝某1所有的佛山市禅城区绿景二路11号二座一幢2904房委托给被告朗淇公司出租管理，委托期共12个月，自2018年4月18日起至2019年4月17日，每月租金1500元，原告提供45天免租期，租金从2018年6月2日开始按月缴纳给原告；当被告朗淇公司超过一个月未按本委托协议约定时间支付给原告房屋租金并协商无果，将视为被告朗淇公司协议违约，原告有权马上收回该房屋自行处置并追讨被告朗淇公司所欠租金及滞纳金外3个月租金的违约金；委托期间房屋内所发生的水、电、煤气、物业费用包括公共分摊等费用由被告朗淇公司承担；委托期间，房屋因时间久远自然损坏，被告朗淇公司应及时通知原告修缮。合同订立后，原告依约将房屋交付给被告朗淇公司，被告朗淇公司按约向原告支付租金。自2019年1月开始，被告朗淇公司开始拖欠租金。2019年2月28日，原告收回了涉案2904房。另，据原告提交的费用清单，涉案2904房尚欠2019年2月的物业费143元、垃圾处理费8元，2018年12月26日-2019年1月25日的电费206元，2018年12月26日-2019年1月25日的公摊电费38.23元，2018年12月26日-2019年1月25日的水费16元。另查，被告朗淇公司为被告陆幸明独资的一人公司。本院认为，根据涉案合同的约定分析，本案应为房屋租赁合同纠纷。原告与被告朗淇公司之间的房屋租赁合同关系内容合法、有效，受法律保护，双方均得依约行事。被告朗淇公司辩称因原告未按合同约定履行修缮房屋的责任，且导致被告朗淇公司租金损失，被告朗淇公司履行不安抗辩权有权拒交租金。本院认为，被告朗淇公司举证的视频拍摄时间、地点均不明确，不能证明涉案2904房存在漏水、经常断电的问题，此外未有证据显示被告朗淇公司曾通知原告修缮房屋或被告朗淇公司存在租金损失，被告朗淇公司的抗辩不成立。被告朗淇公司不按约定支付房屋租金，已构成违约，应按合同约定支付租金及违约金，本院对原告诉请的租金3000元及违约金4500元予以支持。关于原告主张水费、电费、垃圾处理费、物业服务费。原告已于2019年2月28日收回涉案房屋，涉案房屋2019年3月份产生的物业费及垃圾处理费由原告自行承担，涉案房屋收回前产生的水费、电费、垃圾处理费、物业服务费由被告负担，本院对原告主张的物业费143元、垃圾处理费8元、电费244.23元、水费16元予以支持，诉请超出部分不予支持。关于被告陆幸明的责任问题。被告朗淇公司为被告陆幸明独资的一人公司，被告陆幸明未能举证证明其公司财产独立于个人财产，应按公司法的规定对被告朗淇公司的债务承担连带责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告佛山市朗淇物业管理咨询有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告邝某1、邝某2支付租金3000元及违约金4500元；二、被告佛山市朗淇物业管理咨询有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告邝某1、邝某2支付物业费143元、垃圾处理费8元、电费244.23元、水费16元；三、被告陆幸明对本判决第一、二项确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告邝某1、邝某2的其他诉讼请求。如两被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，受理费25元，原告邝某1、邝某2负担5元，被告佛山市朗淇物业管理咨询有限公司、陆幸明负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一九年六月十七日书记员 方紫盈