广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初29301号原告：广州骏驰实业有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码。法定代表人：卢雁，总经理。委托代理人：江志雁、付雨阳，分别系广东润科律师事务所律师、实习律师。被告：广东羊城晚报创意园投资管理股份有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码。法定代表人：温远辉。委托代理人：郝馨刚，国信信扬律师事务所律师。委托代理人：胡久燕，该公司职员。原告广州骏驰实业有限公司（下简称骏驰公司）诉被告广东羊城晚报创意园投资管理股份有限公司（下简称羊城晚报创意园公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告骏驰公司的委托代理人江志雁、付雨阳，被告羊城晚报创意园公司的委托代理人郝馨刚、胡久燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告骏驰公司诉称：2010年12月8日，被告与原告签订《广州市房屋租赁合同》，约定由原告承租位于天河区××大道中××号内自编号为3-08的物业。同年12月14日，双方经进一步协商后签订了《协议书》及相关补充协议，被告同意原告将上述物业进行改造后转租给广州华多网络科技有限公司及其属下关联企业经营、使用。以上系列协议均是双方当事人的真实意思表示，符合相关法律规定，合法有效。原告依约经被告同意后在租赁前期对该物业进行大量改造及完善，包括加层建造、加固升级改造、按一级写字楼标准进行装修以及完善电梯、装配中央空调、完善消防配套设施等等，同时为配置这些设施专门准备房间，原告为这一系列改造完善累计投入资金达2800余万元，耗时长达八个月。该物业的实用性及使用价值也因原告的改造得到了极大提升。2018年8月22日，原告根据合同中关于优先承租权的相关约定，提前90日向被告递交《续租申请函》，同时也多次口头告知被告有意行使优先承租权，希望就有关续租事宜与被告进行商议，但被告一直置之不理，至今仍未给出明确答复。2018年12月3日，被告在租赁物业张贴公告，声称“该物业租期至2018年12月31日24：00止，并尚未与任何单位或个人签署该物业2019年租赁合同或物业管理服务合同，并特别提醒实际使用的租户，如有任何单位或个人要求与其签署2019年租赁合同或物业管理服务合同，均属欺诈”。原告认为，被告所张贴的公告已经表明其无意履行合同中关于原告行使优先承租的约定，严重损害了原告声誉。根据《协议书》第八条第三款的约定可知，租期届满后，在同等条件下，原告具有优先承租权。原告认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。鉴于原告已投入大量人力物力以及资金对租赁物业进行了改造完善才使得该物业的价值大大提高，且被告在原租赁期限届满后亦不存在收回自用的可能，其仍需继续出租该物业，而原告亦愿意继续承租，曾多次发函及口头与被告沟通，但截至起诉之日被告一直怠于协商，亦不给出重新出租的条件。在此情况下，若原租赁期满后原告无法续租，则对于原告而言是极为不公平的。被告至今不与原告磋商续租事宜并直接对外张贴公告的行为严重损害了原告合法权益，且有过河拆桥之嫌。综上所述，原告为维护其合法权益，特起诉至法院，请求判令：一、被告按照合同约定与原告就续租事宜进行协商，并由原告行使优先承租权继续承租羊城创意产业园3-08栋物业；二、本案诉讼费由被告承担。被告羊城晚报创意园公司辩称：一、原告曲解了同等条件下享有优先承租权的约定。同等条件下的优先承租权应具备两个前提，一是有除原告以外其他承租意向方，二是原告与其他承租方的承租条件相同。当前述两个条件都满足时，原告可优先与被告建立租赁合同关系，而不是强迫被告必须与原告继续建立租赁合同关系。被告作为租赁物业的业主，有权决定以何种条件出租该物业，并有权决定在有其他承租人的租赁条件优于原告的租赁条件的情况下，选择与其他承租人建立租赁合同关系。二、原告主张被告侵犯其优先承租权没有任何事实依据。首先，租赁合同到期时，被告未与任何企业或个人签订上述物业的租赁合同。被告于2018年12月3日发布的公告也是陈述未与任何相对方签订租赁合同的客观事实，而并没有实际租赁行为的发生，更谈不上侵犯原告的优先承租权。其次，被告于2019年3月开始公开招租时，已专门函告原告，充分保障了原告的优先承租权。但原告在《关于优先承租羊城创意产业园3-08栋物业的复函》中并未接受被告提出的承租条件，并称要再次协商。后原告在《关于商请续租羊城创意产业园3-08栋物业的函》中亦明确表示要被告下浮收取租金。同时，原告于2019年1月向被告支付远低于目前租金标准的租金（已被被告退回）拟与被告重新建立租赁关系。前述两函及原告的行为已明确表明其不接受被告的租赁条件，且与其他意向承租人的《求租函》承诺的条件相差甚远，早已不符合“同等条件”的前提。综上，被告没有侵犯原告的优先承租权，反而是充分保障了被告的优先承租权。被告不接受有关承租条件，应视为对优先承租权的放弃。如若与原告继续建立租赁关系，无异于强迫被告以远低于市场价的租金水平将物业租给原告。三、原告的种种不诚信行为已严重侵害了被告的合法权益，对被告的正常经营造成重大影响。在整个租赁期间，被告一直守法守约，未有任何侵犯原告权益的行为。反而是原告在租赁合同到期后，拒不移交有关物业和设备，针对有关物业的空调机房、电梯、消防设施等设备采取上锁等严重侵权行为干扰被告对自己的物业行使权利。而且，原告枉顾《协议书》第八条第四点的约定，主张有关电梯、空调等设施为其所有而拒不交还。原告的种种不诚信行为至今仍在持续，已严重侵害被告的合法权益。针对前述行为，被告已依法另行向法院提起诉讼，要求原告承担相应责任。综上，原告的主张没有任何事实与法律依据，请求法院依法驳回。经审理查明：2010年12月14日，羊城晚报创意园公司（出租人/甲方）与骏驰公司（承租人/乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在天河区××大道中××号自编3-08的房地产（下简称案涉房产）出租给乙方作办公、展示用途使用，建筑（或使用）面积4708平方米；租赁期限自2011年1月1日起至2018年12月31日止；2011年1月1日至2011年7月31日为免租装修期，2011年8月1日至2011年12月31日期间的月租金额为168904元；……；2018年1月1日至2018年12月31日期间的月租金额为201860元；租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按现金或支票付款方式缴付租金给甲方；租赁期届满，乙方应将原承租房屋交回甲方；如需继续承租房屋，应提前90日与甲方协商，双方另行签订合同；本合同未尽事宜见双方于2010年12月14日签订的《协议书》，如与本合同有异，以《协议书》为准等。2010年12月14日，羊城晚报创意园公司（甲方）与骏驰公司（乙方）还签订了《协议书》，约定甲方同意将案涉房产出租给乙方，由乙方对该物业进行改造后转租给百度（中国）有限公司广州分公司、北京百度网讯科技有限公司广州分公司用作办公、展示使用，双方确认该物业建筑面积共计4708平方米；乙方负责负担对该物业通电、通水，排水等设施及建筑物的改建和加建，并负责相关的规划报建、工商登记、城监、消防验收、税务、环保和卫生防疫、质量技术监督等手续的办理和支付所有费用，接受上述部门的监督检查并承担所涉及的法律责任；甲乙双方议定上述物业的租赁期限自2011年1月1日至2018年12月31日止，共计96个月；租赁期满，乙方应如期交还该物业；乙方如需继续承租，应提前3个月书面通知甲方；如甲方在租期届满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权，双方重新协商另行签订协议书；租赁期届满或者依约解除协议书时，乙方在该物业加建改建的建筑及嵌装在建筑墙体内的固定设施和建筑上的装饰，包括但不限于电梯、空调等设施均无偿归甲方所有等。2012年3月22日，羊城晚报创意园公司（甲方）与骏驰公司（乙方）签订《补充协议》，约定骏驰公司与百度（中国）有限公司广州分公司、北京百度网讯科技有限公司广州分公司于2011年12月经协商一致同意解除《租赁合同》；经甲方同意，乙方已于2011年12月将案涉房产另行转租给广州华多网络科技有限公司等。2016年9月1日，羊城晚报创意园公司（甲方）与骏驰公司（乙方）签订《补充协议二》，约定因乙方经营的原因，向甲方申请从2016年9月1日起，乙方退回原《协议书》建筑面积4708平方米其中30平方米面积给甲方，甲方同意乙方申请，双方确认计租建筑面积变更为4678平方米；……；2018年1月1日至2018年12月31日，每月租金、管理费合计为200574元等。2017年3月31日，羊城晚报创意园公司（甲方）与骏驰公司（乙方）签订《补充协议三》，约定因乙方经营的原因，向甲方申请从2017年4月1日起，乙方再退回案涉房产现计租建筑面积4678平方米其中70平方米面积给甲方，甲方同意乙方申请，因此，甲乙双方确认计租建筑面积从2017年4月1日变更为4608平方米；……；2018年1月1日至2018年12月31日，每月租金、管理费合计为197572元等。2018年8月22日，骏驰公司向羊城晚报创意园公司发出《续租申请函》，内容为骏驰公司现租用羊城晚报创意园公司的案涉房产，因原租赁合同于2018年12月31日到期，骏驰公司决定继续承租案涉房产，望羊城晚报创意园公司安排人员及时间详细洽谈继续承租的有关条款。2018年12月3日，羊城晚报创意园公司发出《公告》，内容为骏驰公司租赁案涉房产的租期将于2018年12月31日24:00时届满，羊城晚报创意园公司尚未与任何单位或个人签署任何关于案涉房产2019年1月1日0时后的租赁合同或物业管理服务合同；特此提醒相关租户及案涉房产的物业管理方，除羊城晚报创意园公司外，如有任何单位或个人要求签署关于案涉房产2019年1月1日0时后的租赁合同或物业管理服务合同，均属欺诈行为，与羊城晚报创意园公司无关，羊城晚报创意园公司一概不予承认等。现骏驰公司提起诉讼，要求羊城晚报创意园公司按照合同约定与其就续租事宜进行协商，并由其行使优先承租权承租案涉房产。诉讼过程中，羊城晚报创意园公司主张其已与骏驰公司多次协商续租事宜，充分保障骏驰公司的优先承租权，但由于骏驰公司不接受羊城晚报创意园公司的租赁条件而未能续租。为予证明，羊城晚报创意园公司提交了《羊城创意产业园3-08栋物业招租公告》（下简称《招租公告》）等证据。一、《招租公告》，显示由羊城晚报创意园公司于2019年3月4日发出，内容为其已依法依约收回案涉房产，现启动对外招租；承租条件如下：……承租的物业只能自用，不得以任何方式（包括转租、转借、合租或以承租权合作等）允许第三方使用或经营，第1、2、3、5层租金（含管理费）不低于130元/平方米/月，第4层租金（含管理费）不低于110元/平方米/月等。二、《关于发布羊城创意产业园3-08栋物业对外招租公告的通知》，显示由羊城晚报创意园公司于2019年3月4日向骏驰公司发出，内容为骏驰公司租赁案涉房产的《协议书》已于2018年12月31日届满，羊城晚报创意园公司拟就案涉房产对外公告招租（招租条件见附件公告），依据原《协议书》第八条第3款关于骏驰公司优先承租权的约定，特此通知骏驰公司，骏驰公司如有租赁意向请在招租公告有效期内书面回复羊城晚报创意园公司，逾期不回复的视为放弃承租案涉房产，羊城晚报创意园公司将在公告期结束后根据求租情况确定承租人。三、《关于优先承租羊城创意产业园3-08栋物业的复函》，显示由骏驰公司于2019年3月5日向羊城晚报创意园公司发出，内容为骏驰公司已收到《关于发布羊城创意产业园3-08栋物业对外招租公告的通知》，其有意依据原《协议书》第八条第3款的约定行使优先承租案涉房产的权利，并愿意继续与羊城晚报创意园公司保持愉快、双赢的合作关系；至于具体的租赁条件以及双方的权利义务等事宜，希望双方尽快安排代表当面磋商。四、《关于商请续租羊城创意产业园3-08栋物业的函》，显示由骏驰公司于2019年3月22日向羊城晚报社发出，内容为鉴于骏驰公司在案涉房产的投资较大，实际上尚未完成收回投资，骏驰公司于2018年6月提出续租申请，请羊城晚报创意园公司给予骏驰公司续期租赁案涉房产5至8年，并按目前园区租赁均价酌情下浮收取骏驰公司租金，但截至目前，续约未能明确，骏驰公司引进企业继续在创意产业园经营，但业务受到较大程度冲击；骏驰公司如能续租案涉房产，将积极招选至少一家符合创意园定位的行业龙头企业入驻创意产业园，并视续约年限长短进行必要的配套设施更新等。五、《网上银行电子回单》2张及《退回汇款通知》，其中，《网上银行电子回单》2张显示的付款人均为骏驰公司、收款人均为羊城晚报创意园公司、金额均为197572元，付款日期分别为2019年1月7日、2019年1月10日。《退回汇款通知》显示由羊城晚报创意园公司于2019年1月11日向骏驰公司发出，内容为骏驰公司租赁羊城晚报创意园公司的案涉房产的《协议书》已于2018年12月31日到期终止，现羊城晚报创意园公司与骏驰公司就案涉房产无任何合同关系，故对骏驰公司于2019年1月7日通过银行汇款给羊城晚报创意园公司的备注为“3-08租金”的197572元，现予以原数退回给骏驰公司。六、《3-08栋求租意向函》《求租申请函》等，分别显示由案外人广州爱订网络科技有限公司等12家公司于2019年3月5日、2019年3月7日向羊城晚报创意园公司发出，均表示同意按照羊城晚报创意园公司的《招租公告》的租金条件等承租。骏驰公司对上述证据一、二真实性予以确认，但认为该证据不能证明羊城晚报创意园公司的主张；骏驰公司对证据三的真实性予以确认，但认为该函件是在起诉后骏驰公司才收到羊城晚报创意园公司所发出的关于优先承租的告知函，而在骏驰公司向羊城晚报创意园公司发出的复函中，骏驰公司明确表示愿意继续承租，不存在羊城晚报创意园公司所称骏驰公司不同意其提出的承租条件；骏驰公司对证据四真实性予以确认，但认为不能证明羊城晚报创意园公司所称的骏驰公司不同意羊城晚报创意园公司的承租条件及要求下浮租金，骏驰公司在沟通协商的过程中向羊城晚报创意园公司的上级单位所作的书面汇报函件，该函件不构成骏驰公司针对羊城晚报创意园公司就租赁条件的协商；骏驰公司对证据五的真实性予以确认；对证据六，骏驰公司认为其不是函件往来双方，所以对其真实性无法确认。骏驰公司提交了《＜关于优先承租羊城创意产业园3-08栋物业的复函＞回复》，证明在骏驰公司表明要求行使优先承租权及要求双方协商承租条件的情况下，羊城晚报创意园公司再次拒绝骏驰公司行使优先承租权。《＜关于优先承租羊城创意产业园3-08栋物业的复函＞回复》显示由羊城晚报创意园公司于2019年4月1日向骏驰公司发出，内容为羊城晚报创意园公司向骏驰公司发出的《关于发布羊城创意产业园3-08栋物业对外招租公告的通知》及公告已明确告知了骏驰公司案涉房产的承租条件，但骏驰公司于2019年3月5日回复的《关于优先承租羊城创意产业园3-08栋物业的复函》中表示骏驰公司有意行使优先承租权，但未接受有关租赁条件，并提出租赁条件和双方权利义务需要再次磋商，骏驰公司的回复不符合法定的优先承租权同等租赁条件的权利主张，视为骏驰公司拒绝羊城晚报创意园公司提出的承租条件，骏驰公司行使优先承租权之同等条件已不具备。羊城晚报创意园公司对该证据的真实性予以确认，但认为其上述回复的前提是已经将相应的租赁条件充分通知了骏驰公司，已经充分保障了骏驰公司的优先承租权，但骏驰公司的回函没有明确接受租赁条件，而是表示再次协商，而其他公司的回函则明确接受羊城晚报创意园公司设定的租赁条件，根据相关证据骏驰公司已不具备行使优先承租权的条件，因此该函不是再次拒绝，而是因为骏驰公司不接受有关租赁条件后丧失优先承租权的结果。另，羊城晚报创意园公司确认其在2019年3月4日发布《招租公告》并收到骏驰公司拒绝羊城晚报创意园公司招租条件的相关回复后，其于2019年4月1日书面回函骏驰公司，此后与向其提出求租意向的11家意向承租人先后签订了租赁合同，租赁期限自2019年5月1日起始。本院认为：优先承租权并非法定权利，而是基于租赁合同的约定而产生的权利。本案中，羊城晚报创意园公司与骏驰公司于2010年12月14日签订的《协议书》中约定，如羊城晚报创意园公司在租期届满后仍要对外出租的，在同等条件下，骏驰公司享有优先承租权，双方重新协商另行签订协议书。骏驰公司基于上述约定而起诉要求羊城晚报创意园公司按照合同约定与其就续租事宜进行协商，并由其行使优先承租权、继续承租案涉房产。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第三条规定，“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”第四条规定，“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”在原租赁期限届满后，双方当事人应积极协商，在同等条件下，骏驰公司享有对案涉房产的优先承租权；但是若骏驰公司不能满足“同等条件下”的条件，则不能强行要求羊城晚报创意园公司与其签订关于案涉房产的租赁合同。根据已查明的事实可知，虽然在租赁期限届满前，骏驰公司已向羊城晚报创意园公司提出续租意向，但并未提出具体的租赁条件，双方并未就续租事宜协商一致；租赁期限届满后，羊城晚报创意园公司已将案涉房产的租赁条件明确告知骏驰公司，但骏驰公司未明确回复是否接受该租赁条件，致使羊城晚报创意园公司向骏驰公司发函，明确表示视为骏驰公司拒绝羊城晚报创意园公司提出的承租条件，骏驰公司行使优先承租权之同等条件已不具备。而相反，其他意向承租人则明确发函表示同意接受羊城晚报创意园公司提出的案涉房产的租赁条件，羊城晚报创意园公司另行与上述意向承租人签订了租赁合同。上述过程中，羊城晚报创意园公司已保障了骏驰公司对案涉房产的租赁条件的知情以及选择是否接受该租赁条件的权利，只是由于骏驰公司未能接受上述租赁条件而未能续租案涉房产。现骏驰公司起诉要求羊城晚报创意园公司按照合同约定与其就续租事宜进行协商，并由其行使优先承租权、继续承租案涉房产，该诉讼请求明显缺乏依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告广州骏驰实业有限公司的全部诉讼请求。本案受理费100元，由原告广州骏驰实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄审 判 员  周玺舜人民陪审员  尹丽艳二〇一九年六月十九日书 记 员  谢丽军黄谱兰罗小玲