山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民终83号上诉人（原审原告）：天津鼎康农业科技发展有限公司，住所地天津市宁河区现代产业区富民街13号。法定代表人：林兴兰，总经理。上诉人（原审原告）：上海鑫福昌工贸有限公司，住所地上海市浦东新区华东大道2243号1幢101室。法定代表人：林兴贤，总经理。共同委托诉讼代理人：徐志宇，吉林创一律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：闫恩宠，吉林创一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：招远市金岭金矿，住所地山东省招远市金岭镇埠上。法定代表人：王国明，矿长。被上诉人（原审被告）：烟台好客坊酿酒厂，住所地山东省招远市方新路333号。负责人：董中源，执行事务合伙人。共同委托诉讼代理人：彭建云，山东智宇律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：雷振斌，山东智宇律师事务所律师。上诉人天津鼎康农业科技发展有限公司（以下简称天津鼎康）、上海鑫福昌工贸有限公司（以下简称上海鑫福昌）因与被上诉人招远市金岭金矿（以下简称招远金岭）、烟台好客坊酿酒厂（以下简称烟台好客坊）合同纠纷一案，不服山东省烟台市中级人民法院（2018）鲁06民初231号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天津鼎康、上海鑫福昌上诉请求：l、撤销一审判决，改判确认2017年6月26日《天津市存量房屋买卖协议》无效；2、撤销一审判决，改判确认2017年6月27日《还款保证协议》第五条、第七条、第八条无效；3、撤销一审判决，改判烟台××坊协助天津鼎康办理坐落于天津市宁河区现代产业区富民街13号建筑面积为19197.13平方米房屋的产权变更登记手续；4、案件一审、二审受理费、财产保全费由二名被上诉人连带负担。事实和理由：一、一审法院认定事实有误，根据《还款保证协议》内容明确可知该协议不是“以物抵债”协议，上诉人与被上诉人之间既没有以物抵债的意思表示也没有以物抵债的事实。本案事实为2017年6月27日，上海鑫福昌、招远金岭、天津鼎康、烟台××坊签订《还款保证协议》，其中第五条约定天津鼎康将坐落于天津市宁河区现代产业区富民街13号建筑面积19197.13平方米房屋更名至烟台××坊名下，作为上述债务人偿还借款本息的担保。其后，为办理房产过户手续，天津鼎康与烟台××坊签订《天津市存量房屋买卖协议》，约定天津鼎康以30，720，200元的价格将天津市宁河区现代产业区富民街13号建筑面积为19197.13平方米房屋出售给烟台××坊，现双方已经办理产权变更登记手续，房屋登记在烟台××坊名下。且各方在《还款保证协议》中明确约定，在协议签订后的5年内，上海鑫福昌清偿相关债务本息后，烟台××坊应将房产归还天津鼎康。即本案事实是双方2017年对账后重新确认债权债务额度及还款期限并追加2000万后签订协议并约定保证条款，以房屋进行担保，而并不是在2017年双方因为欠款进行以物抵债处分房屋行为。一审法院对于案件事实作“债务履行期届满后的以物抵债”之认定，显属事实认定有误。且，天津鼎康与烟台××坊之间并不存在任何债权债务关系，“以物抵债”更是无从谈起。二、一审法院对于《还款保证协议》及《天津存量房屋买卖协议》的法律性质认定错误。1、《还款保证协议》的内容是对于双方截止协议签订之日的债权债务关系进行了重新对账及确认并追加借款，《还款保证协议》中第五条、第七条等约定，在乙方（上海鑫福昌）出现针对协议签订前、对账后的欠款及后续借款的整体还款出现违约情况下，案涉房屋归甲方（招远市金岭金矿）所有[在此条件成就之前，相关房屋已然按照甲方指示过户至丁方××××）名下]。《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条、第二百一十一条以及《担保法解释》第五十七条等均对于“流质条款”作了“无效”的确认性规定，其立法目的与意义在于体现民法的公平、等价有偿原则，避免一方利用优势地位迫使另一方作出不真实、不自由的意思表示。本案各方在通过2017年对账并确定还款期限后，欠款到期之前就将担保物房屋更名过户到被上诉人名下，该约定因违反法律规定应当无效。《还款保证协议》约定如上海鑫福昌不还款，房屋即归招远金岭所有，属于流押条款，严重损害债务人利益，亦应无效。2、各方真实意思表示是以房产作为借款的担保物，而非买卖关系标的物，因此《天津市存量房屋买卖协议》不是烟台××坊与天津鼎康的真实意思表达，亦应属无效。合同无效后，房屋产权应当恢复至初始状态，烟台××坊有义务协助将产权更名至天津鼎康名下。三、《还款保证协议》签订并房屋更名过户后，债务人并未被免除3800万元的付款义务。协议第五条明确约定“本协议签订之日起5年内不能偿还甲方（招远金矿）上述三笔借款全部本息，则过户至丁方（好客坊酒厂）名下丙方（鼎康公司）的土地及地上建筑物归甲方（招远金矿）所有。”即根据协议约定可知，协议签订后债务人的偿还义务没有免除，如果存在“以物抵债”，则抵债后债务人不再负有对应欠款的还款义务，这明显与协议约定不符。且该约定明显属于法律规定的“流质”条款，应属无效。四、一审法院认定“以物抵债乃显失公平，严重损害了房屋所有权人的利益。经诉讼前向相关评估机构询价了解，案涉房屋及土地价格应在4500万元以上，大大超出其所担保的债务的价值，若适用《还款保证协议》中相关流质条款，则会对保证人天津鼎康的利益造成极大的损害。可见，相关流质条款不仅因违反《担保法>第四十条、《物权法》第一百八十六条、第二百一十一条以及《担保法解释》第五十七条等而无效，也因其违反《民法总则》第四条规定的“平等原则”，尤其是因其违反《民法总则》第六条规定的“公平原则”而应认定无效。综上可见，《还款保证协议》并非“以物抵债”协议，相关流质条款应被认定无效，一审认定事实有误、证据不足、适用法律错误，请二审法院根据本案事实依法改判，维护上诉人的合法权益。补充：一、各方从未发出过“以物抵债”的意思表示，且《协议》所约定的“所谓的”“以物抵债”尚不具备条件。首先，《协议》第一条已明确约定，相关“过户”行为，并非买卖之意，而系以此方式提供“保证”。《协议》第三条已约定，在土地、房屋办理完毕产权登记后，甲方（金岭金矿）再次予以乙方（鑫福昌）“借款”2000万元，且约定各款项的利率。可见，在土地、房屋完成更名过户之后，相关债权债务仍处于延续状态，并不存在“抵顶”的事实。《协议》第四条明确约定，若乙方（鑫福昌）在协议签订之日起的“五年”内按约偿还全部本息，则丁方（好客坊）需将案涉土地、房屋归还至丙方（天津鼎康）名下。由上可见，各方在缔约及履行过程中，并无“以物抵债”的意思表示，而“让与担保”之意明显；且就《告知函》等及其内容可见，即便在乙方（鑫福昌）发生严重违约的情况下，各方亦从未发出过“以物抵债”的意思表示。其次，《协议》第五条约定，相关“流质”（即被上诉人所称“以物抵债”）生效的条件为乙方（鑫福昌）于《协议》签订日（2017年6月27日）起的五年内不能清偿相关借款本息，故退一万万步讲，即便错误地将相关“流质”条款认定为“以物抵债”条款，其抵顶的时限尚未到达，条件尚未成就。综上可见，各方从未发出过“以物抵债”的意思表示，且即便该条款被“错误地”认定为“以物抵债”，其亦尚不具备抵顶条件。招远金岭、烟台××坊辩称，原审判决事实清楚、证据充分、适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。理由如下：一、根据《还款保证协议》可知，本案对于争议房屋的处理，就是一种“以物抵债”的协议。1、将该房产过户是为了履行债务人所欠的已经届满的3800万欠款。与此后发生的300万以及1700万无关。这在该协议的第五条最后一句话可知。2、3800万欠款的清偿期早已届满。上诉人本应该在2015年6月4日前就偿还该笔借款，但至今还没还。3、只不过该以物抵债还给与了上诉人五年的赎回期限，这相当于答辩人的仁至义尽。4、至于天津鼎康与烟台××坊之间不存在债务关系，这并不成为天津鼎康将房屋产权转移的理由。天津鼎康是上海鑫福昌的连带担保人，负有偿还债务的义务；烟台××坊是债权人招远金岭指定的利益接收人，这不违反任何法律规定。由以上情况可知，本案不属于任何流质契约。流质契约的成立，首要条件就是，关于产权转移的约定发生在债务履行期届满之前；其次，禁止流质契约的本质是为了避免债权人利用交易的优势地位迫使债务人接受不合理的产权转移条件。本案显然不属于此种情况。答辩人好意给予上诉人诸多的让步，比如减少债务、新增借款、约定赎回期限等，而且，本案的房屋价值尚不足以抵顶3800万债务本金，根本不存在对上诉人不公平的交易条件。上诉人对此本应感恩，但却在此强词夺理，曲解合同条款，将已经届满的3800万元债务视而不见，将以物抵债歪曲为流质契约，实属令人齿冷。二、上诉人所谓《天津市存量房屋买卖协议》不是双方真实意思表示，不知从何而来。房屋买卖协议，是实现房屋产权转移的法律手续。买卖的本质，在于一方支付对价，另一方交付标的物。本案中，答辩人支付的对价就是借款3800万元；上诉人交付的标的物就是涉案房屋。交易的意思就是以房抵债，这难道有什么不清楚的地方吗？这难道就不是买卖吗？至于留有赎回条件，实在是答辩人的一种让步和仁慈，这难道会改变交易以物抵债的性质吗？三、过户之后，债务人并未被免除3800万元的还款义务？答辩人是为了给上诉人一个机会，让他可以通过还款而赎回房屋，难道这不是对上诉人有利吗？上诉人通过违约，表示自己不还款，那么现在房屋就归答辩人拥有，答辩人也再不会向上诉人要求还这3800万元，这还不是免除吗？四、上诉人说，该涉案房屋价值4500万元，显然没有证据。本案的交易价格就是评估价值，这个在《还款保证协议》已经明确，不存在任何显失公平。如果非要说不公平，那仅仅是对答辩人不公平。综上，请求驳回上诉，维持原判。补充，上诉人所增加的所谓以物抵债条件不具备之说不成立，因为上诉人没有履行还款保证协议约定的还款义务，已经构成违约，其行为已经足以使还款保证协议当中以物抵债的条件成就。天津鼎康、上海鑫福昌向一审法院起诉请求：1、确认2017年6月26日《天津市存量房屋买卖协议》无效；2、确认2017年6月27曰《还款保证协议》第五条、第七条、第八条无效；3、判决被告烟台××坊协助原告天津鼎康办理坐落于天津市宁河区现代产业区富民街13号建筑面积为19197.13平方米房屋的产权变更登记手续；4、案件受理费、财产保全费由两被告连带负担。一审法院认定事实：2017年6月27日，甲方招远金岭、乙方上海鑫福昌、丙方天津鼎康、丁方烟台××坊证协议》，载明，2014年5月30日，甲乙双方签订《采购合作协议书》，甲方向乙方支付代垫釆购款合计人民币5000万元整，借款期限为一年。同日，丙方向甲方出具《担保函》，担保方式为无限连带责任担保，担保期限为两年。2014年6月4日，甲方先后五次向乙方账户转款，同日，乙方向甲方出具收条，表明已收到全部借款。截止2017年6月16曰，乙方尚欠甲方借款本金、利息及滞纳金总额为人民币44114790.2元，现经甲乙丙丁四方友好协商，甲方同意减免6114790.2元，作为乙方用于办理土地及地上建筑物、附着物过户产生的税费、评估费用等，现达成如下协议：一、现因乙方资金紧张暂时无力偿还甲方上述债务，丙方作为连带保证人，自愿将其名下土地及地上建筑物、附着物过户至甲乙双方友好单位丁方名下，作为乙方偿还甲方上述借款本息的保证。过户完成后，甲乙双方将上述土地及地上建筑物、附着物租赁给乙方使用，第一笔借款所交利息用于折抵租金。乙方同意将该土地及地上建筑物、附着物仍归丙方管理使用。日后因该土地及地上建筑物、附着物产生的土地使用税、房产税等全部税费，均由乙丙双方承担。转让价格以评估报告为准。二、交易标的物概况：1、权利人：天津鼎康农业科技发展有限公司。2、交易标的物宗地坐落于：天津市宁河区现代产业区富民街13号；地号为1202210100071500000宁河字；图号为：4345-534-2.6.7；土地使用权面积为33430.4平方米；总建筑面积为19197.13平方米（以国有土地使用证为准）。3、该宗地块的用途为工业用地。三、甲方同意自领取过户完成后的土地及房产证后10个工作日内再次借给乙方人民币2000万元整。四、若乙方在本协议签订之日起5年内能够偿还甲方于2014年5月30日发生的第一笔借款本息（在此期间，第一笔借款自2017年6月16日起至乙方还清全部借款之日仍按照本金3800万元，按年利率10%计算利息）、第二笔300万元借款本息及第三笔1700万元借款本息，则甲丁双方同意将过户至丁方名下的原丙方的土地及地上建筑物、附着物再过户至丙方名下，再次过户转让产生的费用均由乙方承担。五、若乙方在本协议签订之日起5年内不能偿还甲方上述三笔借款全部本息，则过户至丁方名下，丙方的土地及地上建筑物归甲方所有，该土地及地上建筑物、附着物用于抵顶乙方欠甲方于2014年5月30日双方签订借款合同起至2017年6月16日止尚欠3800万元借款本金及以后产生的利息费用。七、针对以上三笔借款，每有一笔乙方不能按期偿还借款利息或者不能按照合同约定自2018年5月起每月还款150万元均视为乙方违约，甲丁双方即有权处分上述土地及地上建筑物、附着物，且甲方有权解除与乙方所签第二、三笔借款合同，同时，乙方应当自违约之日起向甲方全额支付第二、三笔借款本金和利息。被告提交电被告提交电子银行交易回单五份，上述回单付款方为招远金岭，收款方为上海鑫福昌，合计汇款金额为5000万元。被告一并提交2014年6月4日上海鑫福昌向招远金岭出具的《收据》一份，载明款项为人民币伍仟万元整，证明在2017年6月27日《还款保证协议》之前，被告招远金岭向原告上海鑫福昌代垫采购款5000万元。根据《还款保证协议》，被告招远金岭再次借给原告上海鑫福昌2000万元，分300万元和1700万元两笔支付。对该两笔借款被告提交山东省招远市人民法院（2018）鲁0685民初51号、52号民事判决书，被告招远金岭主张其分别就涉案300万元、1700万元借款提起诉讼，已经一审判决，判决上海鑫福昌偿还招远金岭借款人民币300万元及自2017年8月1日起至2017年12月18日止的利息115068.49元，并继续支付以300万元为基数自2017年12月19日起至本判决生效之日止按年利率10%计算的利息，于判决生效后10日内履行；判决上海鑫福昌偿还招远金岭借款人民币1700万元及自2017年8月14日起至2017年12月18日止的利息591506.85元，并继续支付以1700万元为基数自2017年12月19日起至本判决生效之日止按年利率10%计算的利息，于判决生效后10内履行。上海鑫福昌向烟台市中级人民法法院提起上诉，（2018）鲁06民终2921号、（2018）鲁06民终2925号判决驳回上海鑫福昌上诉请求，维持原判。原被告认可原告尚欠借款只偿还了一个月的利息，其余都没有履行。天津鼎康与烟台××坊于2017年6月26曰签订《天津市存量房屋买卖协议》，双方约定天津鼎康将天津市宁河区现代产业区富民街13号建筑面积为19197.13平方米的房屋出售给烟台××坊，房屋价款为30720200元，将涉案房屋过户给被告烟台××坊。原告一并提交税收完税证明三份、税收缴款书一份，证明涉案房屋已完税。被告提交涉案房屋房产证津（2017）宁河区不动产权第1005037号，认可房屋已经过户，并主张房屋价格是经评估得出的价格并提交了评估报告。原告认可房屋经过房产交易部门评估并有评估报告，但主张因自身原因无法调取。2月8日，被告招远金岭向原告上海鑫福昌出具《告知函》，载明：。贵我双方已在上述所签《还款保证协议》、《借款合同》中对三笔借款利息的支付时间及数额已作出明确约定，但贵司至今仍未按照合同约定向我矿履行支付利息的义务……建议贵司在接到本函之日起15日内，按照《还款保证协议》中约定向我矿履行全额支付贵司三笔借款所欠利息，我矿将继续按照《还款保证协议》中约定执行。如贵司未能在上述期限内履行还息义务，且未能与我矿达成一致意见，我矿有理由怀疑贵司不会按约支付借款利息，我矿将依据《还款保证协议》之约定，依法接管上述协议中土地及地上建筑物、附着物。原告没有再向被告招远金岭支付余下本息。一审法院认一审法院认为，双方当事人对《还款保证协议》、《天津存量房屋买卖协议》、《告知函》真实性均无异议，本案作为认定事实的证据。根据双方的约定，在原告上海鑫福昌欠被告招远金岭债务无力偿还的情况下，天津鼎康作为连带保证人根据双方签订的协议，自愿将其名下土地及地上建筑物、附着物过户至被告烟台××坊名下，作为原告上海鑫福昌偿还招远金岭欠款的保证，根据约定，被告招远金岭分两笔再次借给上海鑫福昌2000万元。根据约定5年内上海鑫福昌不能偿还上述三笔借款，则原告天津鼎康将土地及地上建筑物、附着物归被告招远金岭所有，三笔中有一笔不能按期偿还均视为原告上海鑫福昌违约，招远金岭有权处分上述土地及地上建筑物、附着物。原告上海鑫福昌除已偿还了一个月的利息外，均未履行。双方当事人对该事实均无异议，法院予以认定。根据上述各方当事人之间约定及履行行为应认定为债务履行期届满后双方约定的以物抵债，债务履行期间届满后债权的数额得以确定，在此基础上达成的以物抵债协议，且形成的抵顶价格已经当地房产交易部门评估。该以物抵债协议不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方均应按照双方约定履行，法院应当尊重当事人的意思自治。原告主张《天津存量房屋买卖协议》及《还款保证协议》部分条款无效，没有法律依据，一审法院不予支持。原告诉讼请求应予驳回。一审法院判决如下：驳回原告天津鼎康农业科技发展有限公司的诉讼请求。驳回原告上海鑫福昌工贸有限公司的诉讼请求。案件受理费195401.10元，保全申请费5000元，由原告天津鼎康农业科技发展有限公司、原告上海鑫福昌工贸有限公司共同承担。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据上诉人的上诉与被上诉人的答辩，本案争议焦点问题为：第一，一审判决认定以物抵债的事实是否正确及是否符合国家法律规定；第二，一审判决认定以物抵债对于上诉人是否显失公平。关于一审判决认定以物抵债的事实是否正确的问题及是否符合国家法律规定。根据2014年5月30日招远金岭和上海鑫福昌签订的《采购合作协议书》及天津鼎康作为连带保证人出具给招远金岭的《担保函》，招远金岭和上海鑫福昌形成了民间借贷关系，出借方为招远金岭，借款方上海鑫福昌，连带保证人为天津鼎康，借款金额为5000万元，借款期限为一年，2014年6月4日，上海鑫福昌收到全部借款。截止至2017年6月16日，上海鑫福昌尚欠招远金岭借款本息4400余万元。在上海鑫福昌欠招远金岭债务无力偿还的情况下，2017年6月27日本案四方当事人签订了《还款保证协议》。根据《还款保证协议》约定，在上海鑫福昌无力偿还上述债务的情况下，天津鼎康，自愿将其名下土地及地上建筑物、附着物过户至烟台××坊名下，作为上海鑫福昌偿还招远金岭欠款的保证，并约定，招远金岭分两笔再次借给上海鑫福昌2000万元。根据《还款保证协议》第五条约定，5年内上海鑫福昌不能偿还上述三笔借款，则原告天津鼎康将土地及地上建筑物、附着物归招远金岭所有，三笔中有一笔不能按期偿还均视为原告上海鑫福昌违约，招远金岭有权处分上述土地及地上建筑物、附着物。《还款保证协议》签订后，根据天津鼎康与烟台××坊于2017年6月26曰签订《天津市存量房屋买卖协议》，天津鼎康将天津市宁河区现代产业区富民街13号建筑面积为19197.13平方米的房屋过户给烟台××坊。上海鑫福昌仅偿还了一个月的利息，其余债务均未偿还。本院认为，根据上述各方当事人之间约定及履行行为应认定为债务履行期届满后双方约定的是以物抵债，根据《还款保证协议》的第五条约定，将该房产过户至烟台××坊名下，是为了履行债务人所欠的已经届满的4400余万欠元款。上海鑫福昌应于2015年6月4日前偿还清该笔借款，但至2017年6月27未还，4400余万元欠款的清偿期早已届满。在该债务履行期届满后，涉案债权的数额得以确定，上海鑫福昌仍没有能力还款的情况下达成的以物抵债协议，并不违反法律规定，且房屋的抵顶价格由天津鼎康委托经当地房产交易部门评估。因此，本案当事人对于争议房屋的处理，是以物抵债。至于天津鼎康与好烟台客坊之间关系的问题，天津鼎康是上海鑫福昌的连带担保人，在上海鑫福昌不能偿还欠款的情况下，负有偿还债务的义务，烟台××坊是债权人招远金岭指定的房屋接收人，并不违反任何法律规定。上海鑫福昌、天津鼎康上诉称“一审法院认定事实有误，根据《还款保证协议》内容明确可知该协议不是“以物抵债”协议，上诉人与被上诉人之间既没有以物抵债的意思表示也没有以物抵债的事实。”，本院不予支持。关于一审判决认定以物抵债对于上诉人是否显失公平的问题，法律禁止流质契约的目的就是为了避免债权人利用交易的优势地位迫使债务人接受不合理的产权转移条件。而涉案房屋的价格是由天津鼎康委托并经当地房产交易部门评估，涉案房屋评估价值为3072余万元，低于3800万元债务，上海鑫福昌、天津鼎康上诉称涉案房屋价值4500万元，无证据证明。因此，涉案房屋的交易价格不存在对上海鑫福昌、天津鼎康不公平的交易条件。综上所述，上海鑫福昌、天津鼎康的上诉请求不能成立应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费195401元，由天津鼎康农业科技发展有限公司、上海鑫福昌工贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  栾建德审判员  李守军审判员  张 豪二〇一九年六月五日书记员  郭玉淼