广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4626号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州世纪大润发超市有限公司，住所地广州市白云区棠涌黄沙岗东一街1号自编A101号（自主申报）。法定代表人：左玉清，职务经理。委托诉讼代理人：方亮，广东豪昭盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈子峰，广东豪昭盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市北欧实业有限公司，住所地广州市白云区白云湖街夏茅鹤江南路1号一楼。法定代表人：王丽雯，职务总经理。上诉人广州世纪大润发超市有限公司（以下简称大润发公司）因与被上诉人广州市北欧实业有限公司（以下简称北欧公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初13901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。大润发公司上诉请求：1.撤销一审判决并驳回北欧公司的全部诉讼请求或将本案发回重审；2.改判北欧公司向大润发公司支付违约租金54000元；3.本案一二审诉讼费用由北欧公司承担。事实和理由：（一）一审判决认定大润发公司与北欧公司签订的租赁合同无效，属于事实认定错误及法律适用错误。大润发公司在庭后五个工作日内向一审法院提交了广州市规划局白云分局、广州市国土资源和房屋管理局白云区分局、广州市白云区建设局、广州白云区经济贸易局、广州市白云区农林局等部门对案涉建筑物的报建、审批材料、宗地图等证据，以证明案涉租赁合同有效。案涉建筑物的所有权××××涌村经济联合社集体所有，该村在向上述有关部门申请报建并获得审批后才建造的，且该建筑物已经完成建造。依据《中华人民共和国物权法》第三十条、第一百四十二条之规定，新市棠涌村经济联合社已取得该建筑物的所有权，可以用于出租。大润发公司经合法手续租赁案涉建筑物后，经出租方同意将部分铺面转租给北欧公司，该转租合同也是合法有效。同时，大润发公司向一审法院提交法院以往审理案外人广州市高之田实业有限公司就案涉建筑物与其他租户的租赁合同纠纷诉讼中所作出的（2018）粤0l民终8576号和（2018）粤0l民终8577号民事判决书，上述判决书均承认此类租赁合同为有效合同。同理，本案根据既判力原则，应当也认定案涉租赁合同有效。由此可知，在合同有效的情形下，北欧公司没有按合同约定履行解除本合同义务的行为已经构成违约，依据《租赁合同》第四条第十一款约定可知，北欧公司没有依约提前三个月书面通知大润发公司解除合同，大润发公司有权不予返还保证金且北欧公司应当再向大润发公司支付三个月租金54000元作为违约赔偿金。北欧公司在没有按合同约定通知大润发公司解除合同的情况下，所造成的损失应当由其自行承担。（二）一审法院审理程序违反法律规定。大润发公司在提交上述证据及判决书后，一审法院未对上述证据进行质证，也未对上述证据的三性进行认定，一审判决中未对上述证据作出采信与否的说理。由此，一审法院剥夺双方当事人的举证质证权利，属于程序违法。综上，恳请二审法院查明事实后依法改判。北欧公司二审辩称，不同意大润发公司的上诉请求、事实和理由，北欧公司同意一审判决。北欧公司向一审法院起诉请求：1.判令双方签订的《租赁合同》无效；2.判令大润发公司向北欧公司返还押金54000元；3.判令大润发公司向北欧公司赔偿装修费损失34495元；4.判令大润发公司向北欧公司返还格力中央空调2台；5.判令大润发公司向北欧公司返还店铺内的灯具55个；6.判令大润发公司承担本案诉讼费。大润发公司向一审法院反诉请求：1.判令依法解除大润发公司与北欧公司签订的租赁合同；2.判令北欧公司向大润发公司支付违约租金54000元；3.判令北欧公司向大润发公司偿还代垫付的水、电费17150.1元；4.判令本案诉讼费由北欧公司承担。一审法院认定事实：2018年4月1日，北欧公司（乙方，承租方）与大润发公司（甲方，出租方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市白云区汇侨欧park时空一层自编A101号01-02商铺出租给乙方作商业（烘焙店）用途商铺使用，租赁期共5年，即自2018年4月1日起至2023年3月31日止；在签订本合同前，乙方必须向甲方交纳履约保证金54000元，合同期满乙方付清各项费用后七天内甲方将保证金全额退回给乙方，保证金不计利息，保证金不当租金使用，如遇乙方违约或存在对该商铺的损害赔偿时，甲方有权没收保证金或扣除损害赔偿后的金额，退回给乙方；租金：合同期内的前2个月为免租期，2018年6月1日开始缴纳租金，2018年4月1日至2019年3月31日月租金18000元，2019年4月1日至2020年3月31日月租金19149元，2020年4月1日至2021年3月31日月租金20371元，2021年4月1日至2022年3月31日月租金21671元，2022年4月1日至2023年3月31日月租金23055元；电费1.8元/度，水费为6.5元/吨；每月的租金乙方必须在当月5日前直接汇入甲方指定账户或到甲方财务室交现金，甲方开具租赁收据，如甲方不能提供上月租赁收据的，乙方权拒付当的租金而不属于违约；租赁期内，乙方可提前三个月以书面通知甲方要求解除本合同，但须经甲方书面同意且不能取回保证金；租赁期间，乙方可按经营实际需要进行装修，但不得损坏商铺原有建筑结构，商铺的水、电、电视、电讯等设施均由乙方自行报装；乙方装修施工（包括土建、水、电、消防、环保设施等）项目必须由具备相关资质的单位负责设计、施工，确保安全用电，消防安全达标，其所有一切费用由乙方负责；乙方不按时交付租金，除须补交外，每逾期一天，按所欠租金总额的1%向甲方交付违约金，逾期超过30天作违约处理，甲方有权终止合同收回该商铺，乙方所交保证金不予退回，并追收所欠租金及违约金；租赁期间，甲方不得中途无故收回该商铺或解除合同，否则甲方必须双倍返还保证金给乙方，并应赔偿乙方装修投入资金按合同期计算折旧损失；租赁期间，乙方擅自将该商铺转租或中途单方解除合同作违约处理，甲方有权终止合同收回该商铺，乙方所交保证金不予退回，乙方所投资的装修及固定设施归甲方所有。合同同时约定了双方的其他权利义务。合同签订后，大润发公司将广州市白云区汇侨欧park时空一层自编A101号01-02商铺（以下简称案涉商铺）交付北欧公司使用。同年4月9日，北欧公司向大润发公司支付押金（履约保证金）54000元。同年5月，北欧公司对案涉商铺进行装修。其中，购置格力空调20433元，购置灯具5335元，购置吧台、厨柜、石材等4404元，泥水工程装修款21400元，广告牌工程款2143元，购置瓷砖8129元，合计61844元。合同履行期间，北欧公司、大润发公司就电费问题发生纠纷。同年9月24日，北欧公司搬离案涉商铺。同年9月26日，北欧公司向大润发公司发出《退场告知、催促函》，内容为：因贵公司诸多过错以及法律政策等原因，我公司已经决定不再租赁案涉商铺，并于2018年9月24日已经搬走商铺内可移动的物品。当时已经口头告知贵公司相关负责人员以上相关事项。贵公司在我公司没有将商铺内固定好物品搬走时就派人用贵公司自己的锁加锁住该商铺的大门，我方人员无法再进入。现在商铺内还遗留的固定好的价值六千余元的灯饰与2台固定好的价值共计19800元的格力中央空调机。现就以上事项，我方再次郑重告知你方：一、请贵公司尽快开锁，将屋内没及时搬走的固定贵重物品移交给我公司。如果贵公司造成我公司物品损坏或者丢失，贵公司要承担赔偿责任。二、我公司已经在2018年9月24日退场，贵公司可以自行及时将该商品租赁给其他人，避免给贵公司造成租金损失。如贵公司对上述事项或者内容有异议，请三天内书面告知我公司，我公司的营业执照地址就是接受送达的地址，法定代表人王小姐电话为135××××8353。大润发公司代北欧公司垫付2018年8、9月水费158元、电费16992.1元。就案涉商铺所在建筑规划报建手续问题，一审法院向广州市白云区国土资源和规划局发函调查。该局复函如下：根据你院来函提供的信息，暂未查到相关《建设工程规划许可证》信息。如涉及其他经主管部门批准的历史审批，建议你院进一步核查。案涉商铺地址所在地块土地性质为集体土地，已核发《集体土地所有证》（证号：穗集有（2012）第10004794号），所有权人是广州市白云区新市街棠涌经济联合社农民集体。为证明案涉商铺的规划合法性，大润发公司提供了2015年4月23日广州市白云区经济贸易局致新市街道办事处的《区经贸局关于新市街棠涌广场项目联合审查意见的函》，内容为：你单位报送来的新市街棠涌广场项目的改造方案和有关材料收悉。按照《白云区实施村舍工业小区、专业批发市场整治改造和转型升级工作方案》（云府〔2014〕15号）的工作要求，我局会同国土、规划、建设、城改和农林部门对改造项目进行了联合审查。现将各单位的联合审查意见转你单位，请你单位切实履行第一责任主体的工作职责，按照联审意见指导投资主体和土地权属单位修改完善改造设计方案、补充相关材料后再报我局。在上述联合审查材料中，广州市城市规划局白云分局的规划咨询意见为：一、改造项目地块现行规划控制为村生活用地（E61，容积率1.2）。部分新建建筑物高度超出现行规划控制的建筑限高要求，并局部压占规划道路。二、本次改造增加公建配套700平方米。三、改造项目涉及消防安全问题，应请公安消防部门审核并按其意见办理。在上述联合审查材料中，广州市白云区建设局的意见为，该项目改造方案中包含加建内容，但未提供原有建筑的房屋结构安全性检测鉴定报告。庭审中，北欧公司称大润发公司已于2018年11月将相关物品返还，因此申请撤回第4、5项诉讼请求。一审法院认为，根据查明的事实和当事人提供的证据，可以证实，在一审辩论结束前，案涉商铺所在的建筑未取得《建设工程规划许可证》或主管部门（应指规划主管部门）的批准。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条的规定，本案房屋租赁合同应认定为无效合同。对于大润发公司提出案涉商铺有合法的报建审批手续的抗辩意见，经查，大润发公司提供的是区经贸局组织规划、建设等部门对于街道提交的棠涌广场改造方案进行联合审查的意见。首先，区经贸局不是规划主管部门，无权批准规划报建手续；其次，规划主管部门在其中仅对方案合规性提供咨询意见，并非审批。最后，规划主管部门在本案中的复函证明了案涉商铺所在改造项目并未取得《建设工程规划许可证》或规划主管部门的批准。因此，一审法院对上述抗辩意见不予采纳。对于大润发公司提出案涉建筑物在以往的租赁合同纠纷诉讼中被两级法院认定合同有效的抗辩意见，经查，在大润发公司所主张的案件中，两级法院仅认定了有关租赁合同终止履行的补充协议的效力，并未认定租赁合同合法有效。补充协议为独立成立的合同，法院对其效力进行有效认定并不影响本案租赁合同的效力评价。故大润发公司的上述抗辩意见不能成立，一审法院不予采纳。综上，北欧公司主张《租赁合同》无效、返还押金54000元合理合法，一审法院予以支持。大润发公司主张解除租赁合同、支付违约租金没有事实法律依据，一审法院不予支持。对于北欧公司主张装饰装修损失的诉讼请求，一审法院认为，因北欧公司已拿回空调、灯具，故该部分费用应当予以去除。经核定，北欧公司的装饰装修损失为36076元（总价61844元-空调20433元-灯具5335元）。租赁合同无效，双方均未尽到注意义务，对损失发生具有同等过错。因此，大润发公司应当按照50%的过错比例赔偿北欧公司的装饰装修损失，即18038元。对于北欧公司主张的超出部分，一审法院不予支持。对于大润发公司主张北欧公司支付2018年8、9月的水电费17150.1元的反诉请求，一审法院认为，大润发公司提供了物业公司的缴费通知单及其缴纳水电费的收据，但是北欧公司除了怀疑外却没有提供任何证据证明水电费数额存在多收的情形，应当承担举证不能的不利后果。因此，一审法院对大润发公司的上述反诉请求予以支持，对北欧公司的相关抗辩意见不予采纳。北欧公司申请撤回第4、5项诉讼请求符合法律规定，一审法院口头裁定予以准许，不再另行制作裁定书。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条的规定，于2018年12月28日判决如下：一、确认北欧公司与大润发公司于2018年4月1日签订的《租赁合同》无效；二、大润发公司于本判决生效之日起5日内向北欧公司返还押金54000元；三、大润发公司于本判决生效之日起5日内向北欧公司赔偿装饰装修损失18038元；四、北欧公司于本判决生效之日起5日内向大润发公司支付2018年8、9月水、电费17150.1元；五、驳回北欧公司的其他诉讼请求；六、驳回大润发公司的其他反诉请求。案件本诉受理费1006.2元，由北欧公司负担187.1元，由大润发公司负担819.1元并于本判决生效之日起5日内向本院交纳；案件反诉受理费789.4元，由大润发公司负担599元，由北欧公司负担190.4元并于本判决生效之日起5日内向本院交纳。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，大润发公司向本院提交证据如下：证据1.案涉建筑物的报建、审批材料、宗地图，该证据拟证明案涉建筑物有合法的报建审批手续，北欧公司向高之田公司承租的合同有效；证据2.四份判决书，该证据拟证明案涉建筑物在以往的租赁合同纠纷诉讼中被两级法院认定为合同有效。证据1和证据2均没有原件。北欧公司质证称，对于证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可，该证据没有显示案涉建筑物有相应的建筑工程规划报批手续；对于证据2的真实性、合法性、关联性均不予认可，四份判决书中均没有涉及建筑物合法性的认定。且这几个判决书所涉及的案件中诉讼请求均请求法院处理的是违约问题，不涉及合同效力问题。二审中，大润发公司表示：同意一审判决第四、五项。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：（一）案涉租赁合同的效力认定；（二）合同无效的法律后果处理。关于案涉租赁合同的效力认定问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，根据广州市白云区国土资源和规划局的复函显示，案涉商铺没有取得《建设工程规划许可证》，因此，一审法院认定案涉商铺因未取得合法报建手续，故租赁合同无效正确，本院予以确认。大润发公司上诉提出生效判决已经对于案涉建筑物的其他租赁合同作出了合同有效的认定，对此，由于不同当事人在诉讼中的诉辩主张和举证情况不同，完全有可能导致不同当事人诉讼结果不同的情形。大润发公司主张的前案诉讼中双方当事人均没有针对合同效力的认定提出诉求主张，且亦无提交证据证明建筑物未经合法报建，因此，基于不同的案件事实，本案与前案不属于“同案”，一审法院处理结果不同，没有违反“以事实为依据、以法律为准绳”诉讼原则。大润发公司二审提交的证据因不足以推翻行政部门的回复，故不能支持其上诉主张，本院不予采信。关于合同无效的法律后果处理问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，因案涉租赁合同无效，故依据上述合同无效的法律后果处理原则，大润发公司理应将争议押金退还北欧公司，一审法院对此处理正确，本院予以维持。至于装修损失的承担问题，一审法院结合双方对于合同无效负有同等过错责任并据此判令大润发公司承担50%比例的损失赔偿，上述处理并无不当，本院予以维持。大润发公司提出应由北欧公司承担全部过错责任，缺乏事实依据，本院不予采信。因大润发公司对于一审判决第四、五项没有异议，故上述判项予以维持。综上所述，广州世纪大润发超市有限公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2012元，由广州世纪大润发超市有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年六月二十日书记员  杨希郑志锐