广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终8255号上诉人（原审被告）：广州市荔湾区缝纫机零件厂，住所地广州市荔湾区龙津东路欧家园59号。法定代表人：黄光宇，职务总经理。委托诉讼代理人：钟援民，广州市荔湾区龙津法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：曹俊茵，女，汉族，1974年6月1日出生，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：刘思成，广东真灼律师事务所律师。原审第三人：广州市穗华房产开发有限公司，住所地广州市越秀区越华路43号三楼。法定代表人：张文祥，职务总经理。委托诉讼代理人：秦月明，该司职员，联系地址。上诉人广州市荔湾区缝纫机零件厂因与被上诉人曹俊茵、原审第三人广州市穗华房产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初5491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。广州市荔湾区缝纫机零件厂上诉请求：1.撤销一审判决，改判广州市荔湾区缝纫机零件厂与曹俊茵签订的《资产交易合同》无效；2.一二审诉讼费用由曹俊茵承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。广州市荔湾区锦龙北31号202号房屋（以下简称案涉房屋）的权属一直属于广州市穗华房产开发有限公司，虽广州市荔湾区缝纫机零件厂与广州市穗华房产开发有限公司签订了拆迁补偿协议，但是案涉房屋一直未办理产权过户手续，根据《中华人民共和国物权法》关于不动产物权变动规则可知，案涉房屋的产权人为广州市穗华房产开发有限公司。2005年广州市荔湾区缝纫机零件厂的上级主管部门将案涉房屋的所有权转让给曹俊茵是不合法的，应当将上述行为予以撤销，广州市荔湾区缝纫机零件厂同意将购房款项返还给曹俊茵。关于超面积购房款的问题。广州市穗华房产开发有限公司与广州市荔湾区缝纫机零件厂未能协商一致，广州市穗华房产开发有限公司表示在广州市荔湾区缝纫机零件厂未补齐超出面积的购房款前，其不同意协助广州市穗华房产开发有限公司办理房产证，故广州市荔湾区缝纫机零件厂无法单方办理。办理案涉房屋的转名登记是广州市荔湾区缝纫机零件厂与广州市穗华房产开发有限公司之间的事情，其他人并不能代位行使。综上，恳请二审法院判如所请。曹俊茵二审辩称，不同意广州市荔湾区缝纫机零件厂的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。广州市穗华房产开发有限公司述称，不同意广州市荔湾区缝纫机零件厂的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。其表示愿意与曹俊茵和解。曹俊茵向一审法院起诉请求：1.广州市穗华房产开发有限公司立即为广州市荔湾区缝纫机零件厂办理广州市荔湾区锦龙北31号202房的房地产权证；2.广州市荔湾区缝纫机零件厂在取得广州市荔湾区锦龙北31号202房的房地产权证后10天内为曹俊茵办理该房屋的房地产权证；3.广州市穗华房产开发有限公司为广州市荔湾区缝纫机零件厂办理该房屋的房地产权证所需的全部费用由广州市穗华房产开发有限公司承担，广州市荔湾区缝纫机零件厂为曹俊茵办理该房屋的房地产权证所需的全部费用由广州市荔湾区缝纫机零件厂承担；4.本案诉讼费用由广州市荔湾区缝纫机零件厂承担。一审法院认定事实：1999年12月13日，广州市穗华房产开发有限公司（甲方，拆迁人）与广州市荔湾区缝纫机零件厂（乙方，被拆迁人）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：乙方同意甲方拆除荔湾区中山七（龙津东）路锦龙中街50号房屋，该房屋建筑面积402.17平方米；甲方将自有的坐落在荔湾区中山七路原地段新建回迁房首、2、7、9层的自有房屋，建筑面积402.17平方米，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换。甲方应在2000年4月30日将自有房屋交付给乙方；甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续，所需的登记费用，由甲方负责等等。该协议书由广州市房地产管理局于2000年5月11日登记备案。广州市穗华房产开发有限公司依约将回迁房（含案涉房屋）交付给广州市荔湾区缝纫机零件厂使用。2005年，广州市荔湾区缝纫机零件厂的上级主管部门龙津街办事处委托广州产权交易所等公开转让案涉房屋。2006年5月23日，广州市荔湾区缝纫机零件厂（甲方，出让人）与曹俊茵、曹绍桂（乙方，受让方）签订《资产交易合同》，约定：甲方将其拥有的位于广州市荔湾区锦龙北31号202房的物业使用权和所有权转让给乙方，标的物业的建筑面积数以40.2548平方米为标准进行此次交易。最终面积计算以房地产权证的面积为准；甲方将其拥有的上述标的物业以每平方米单价人民币3600元，即合共以总价144917元转让给乙方。乙方同意支付人民币144917元购买上述标的物；乙方采取分期支付的方式购买甲方拥有的上述标的物的所有权。乙方同意签订本合同之日起3个工作日内支付合同价款的80%即首期款人民币115933元；余款即人民币28984元必须在房管部门受理过户之日起3日内付清；价款的支付以现金支付或银行转账方式进行，乙方须将款项划入甲方指定的广州产权交易所的银行账户；在本合同规定的期限内，自乙方将首期转让价款缴到甲方指定的银行账户，并经广州产权交易所向甲方出具相关的有效证明文件确认到账之日起2个工作日内，甲、乙双方在广州产权交易所的主持下对标的物业进行交接，甲方必须向乙方移交标的物的权属证明书【复印件加盖公章（见附件）】。办理标的物使用权的交接手续。标的物的所有权待完成产权过户手续后归乙方所有；标的物业交接后，当房管部门核发标的物的《房地产权证》给甲方之日起十天内，甲、乙双方共同办理标的物产权过户手续；本次标的物业在广州产权交易所转让所产生的费用由甲方负责。办理产权证过户时所产生的交易税、费由交易各方按房管部门有关规定，依法各自承担等等。同日，广州市荔湾区缝纫机零件厂（移交方）、曹俊茵和曹绍桂（接受方）、广州产权交易所（见证方）三方签订《交易标的现场交接书》，广州市荔湾区缝纫机零件厂将案涉房屋移交给曹俊茵和曹绍桂使用。2015年12月7日曹绍桂死亡。2018年11月8日曹俊茵在广东省广州市南粤公证处办理了（2018）粤广南粤第8958号《公证书》，证明：被继承人曹绍桂死亡时遗留有：曹绍桂、曹俊茵与广州市荔湾区缝纫机零件厂于2006年5月23日签订的《资产交易合同》，上述合同上所载曹绍桂之权益依法属于曹绍桂与其配偶罗碧君的夫妻共有财产。现曹俊茵表示要求继承被继承人曹绍桂的上述财产，罗碧君、曹俊雅表示放弃对被继承人曹绍桂上述财产的继承权利。因此被继承人曹绍桂的上述遗产应由其女儿曹俊茵继承。2016年9月1日，广州市荔湾区锦龙北街31号202房登记在广州市穗华房产开发有限公司名下，房产证记载建筑面积41.3816平方米。曹俊茵为证明其于2006年5月23日向广州市荔湾区缝纫机零件厂委托收款的广州产权交易所支付了首期款人民币115933元，提供了收据一份，该收据的字迹已完全褪去，仅能辨认“广州产权交易所”的印章。广州市荔湾区缝纫机零件厂、广州市穗华房产开发有限公司对该收据不予确认。诉讼期间，曹俊茵表示：对未付的余款28984元，同意由一审法院按合同约定一并处理；对超出的部分面积同意购买，但是需要房产证办理在曹俊茵名下后再协商补超出的面积款。广州市荔湾区缝纫机零件厂表示，不同意向广州市穗华房产开发有限公司支付超出的面积房款；广州市荔湾区缝纫机零件厂至少有10年没有实际经营活动，只保留了一个公章，公章在广州市荔湾区缝纫机零件厂的某个经理手上。广州市穗华房产开发有限公司表示，案涉房屋的产权面积比协议约定的面积超出1.1252平方米，其可以协助广州市荔湾区缝纫机零件厂办理房产证，但是超出面积必须要有购房发票才能过户。一审法院认为，因曹绍桂已死亡。曹俊茵通过办理《公证书》，取得了被继承人曹绍桂在《资产交易合同》中的全部权利。曹俊茵、曹绍桂与广州市荔湾区缝纫机零件厂签订的《资产交易合同》及广州市穗华房产开发有限公司与广州市荔湾区缝纫机零件厂签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，均是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因广州市荔湾区缝纫机零件厂已长期处于关停状态，其怠于主张《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中的办证权利，曹俊茵作为广州市荔湾区缝纫机零件厂的利害关系人，有权代为主张办证权利。广州市穗华房产开发有限公司作为《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的拆迁人，应按合同约定为广州市荔湾区缝纫机零件厂承担案涉房屋的办证义务。故曹俊茵诉请广州市穗华房产开发有限公司为广州市荔湾区缝纫机零件厂办理广州市荔湾区锦龙北街31号202房的房地产权证的诉讼请求，一审法院予以支持。所需的登记费用，由广州市穗华房产开发有限公司负责。至于回迁房超面积的购房款非本案处理范围，广州市荔湾区缝纫机零件厂与广州市穗华房产开发有限公司可以自行协商或另循法律途径解决。对广州市荔湾区缝纫机零件厂的办证问题，虽然曹俊茵提供的收款收据仅显示了“广州产权交易所”的印章，无法辨别具体收款内容，但结合双方在《资产交易合同》中关于曹俊茵需交纳首期转让款至“广州产权交易所”的银行账户后，曹俊茵、广州市荔湾区缝纫机零件厂才办理案涉房屋的交接手续的约定，以及广州市荔湾区缝纫机零件厂从未向曹俊茵催促主张过首期款的事实，可以认定曹俊茵实际已履行了支付义务，故一审法院对曹俊茵已依约交纳首期款115933元的主张予以采信。依《资产交易合同》约定，广州市荔湾区缝纫机零件厂有义务协助曹俊茵办理案涉房屋的过户手续，现曹俊茵表示同意购买案涉房屋超出合同约定的面积，故曹俊茵请求广州市荔湾区缝纫机零件厂在取得案涉房屋的房地产权证后10天内为曹俊茵办理该房屋的房地产权证符合合同约定，一审法院予以支持。为减少讼累，曹俊茵亦同意依约支付余款28984元，曹俊茵应于房管部门受理案涉房屋过户之日起3日内向广州市荔湾区缝纫机零件厂付清。至于超面积的购房款非本案处理范围，曹俊茵与广州市荔湾区缝纫机零件厂可以自行协商或另循法律途径解决。对办证费用问题，依《资产交易合同》约定办理产权证过户时所产生的交易税费由交易各方按房管部门有关规定，依法各自承担。因此，曹俊茵要求办理案涉房屋的房地产权证所需的全部费用由广州市荔湾区缝纫机零件厂承担缺乏依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，于2018年11月30日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市穗华房产开发有限公司协助广州市荔湾区缝纫机零件厂办理广州市荔湾区锦龙北街31号202房的不动产权证并登记在广州市荔湾区缝纫机零件厂的名下。所需的登记费用，由广州市穗华房产开发有限公司负担；二、广州市荔湾区缝纫机零件厂在取得广州市荔湾区锦龙北街31号202房的不动产权证后10天内，将该房屋过户至曹俊茵名下；三、曹俊茵自房管部门受理广州市荔湾区锦龙北街31号202房过户至曹俊茵名下之日起3日内，向广州市荔湾区缝纫机零件厂付清购房余款28984元；四、驳回曹俊茵其他诉讼请求。本案受理费50元，由广州市荔湾区缝纫机零件厂负担（广州市荔湾区缝纫机零件厂负担的受理费，一审法院不予退回，由广州市荔湾区缝纫机零件厂迳付给曹俊茵）。各方当事人对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，因广州市穗华房产开发有限公司本案并未提起上诉，其对一审判决提出的异议，并要求就案涉房屋超面积办理共有产权证的主张，二审不作调处。针对广州市荔湾区缝纫机零件厂的上诉请求，认定如下：一、广州市荔湾区缝纫机零件厂上诉主张其签订《资产交易合同》时并未取得案涉房屋产权，该合同当属无效。因广州市荔湾区缝纫机零件厂与广州市穗华房产开发有限公司签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》合法有效，双方均无异议。广州市荔湾区缝纫机零件厂据此取得案涉房屋的合法权利，其与曹俊茵、曹绍桂签订《资产交易合同》并非无权处分。并且，广州市荔湾区缝纫机零件厂亦未能明确案涉《资产交易合同》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的具体情形。因此，广州市荔湾区缝纫机零件厂上诉主张案涉《资产交易合同》无效，于法无据。二、对于超面积补差的问题。因依照《资产交易合同》的约定，广州市荔湾区缝纫机零件厂有义务协助曹俊茵办理案涉房屋的过户手续，现曹俊茵表示同意购买案涉房屋超出合同约定的面积，故曹俊茵请求广州市荔湾区缝纫机零件厂在取得案涉房屋的房地产权证后10天内为曹俊茵办理该房屋的房地产权证符合合同约定。至于超面积的购房款，因双方均未诉及，本案不作处理。一审法院认定由曹俊茵与广州市荔湾区缝纫机零件厂自行协商或另循法律途径解决，并无不妥。综上所述，广州市荔湾区缝纫机零件厂的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费825元，由广州市荔湾区缝纫机零件厂负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年六月二十七日书记员  杨希郑志锐