广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初25537号原告：黄伟峰，男，1983年4月13日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：倪淳湘，广东定海针（佛山）律师事务所律师。被告：胡某，女，1989年10月6日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，被告：吴某，男，2013年2月18日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，法定代理人：胡某，系被告的母亲。被告：邓映华，女，1947年4月9日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，原告黄伟峰与被告胡某、吴某、邓映华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月13日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月5日公开开庭进行了审理。原告黄伟峰及其委托诉讼代理人倪淳湘、被告胡某（亦是被告吴某的法定代理人）到庭参加诉讼，被告邓映华经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与吴家樑、胡某签订的《房地产买卖合同》；2.胡某返还原告预交的购房定金600000元及以600000元为本金从2018年12月15日至实际清偿之日按照中国人民银行同期贷款利率计付利息；3.胡某支付原告违约金100000元；4.胡某支付原告因本案产生的律师费28000元；5.胡某支付原告因本案保全措施产生的保函费用1500元；6.吴某、邓映华在继承死者吴家樑遗产的范围内返还购房定金、支付利息、违约金、律师费用、保函费等予原告；7.三被告承担被告诉讼费。事实和理由：2018年11月21日，原告经佛山市南海区聚宝房产中介所介绍，预想购买胡某与吴家樑位于广东省佛山市南海区九江镇江滨新区331号誉江华府誉峰1座2002房。为了表达原告的诚意，原告于当天向吴家樑支付了购房定金10000元。经佛山市南海区聚宝房产中介所撮合，原告与胡某、吴家樑于2018年11月22日三方签订了《房地产买卖合同》。合同第一条约定：上述房屋建筑面积为88.05平方米，套内面积为66.14平方米（以《房地产证》为准）。合同第二条约定：上述房屋总楼价为人民币800000元。合同第三条约定：胡某、吴家樑合法持有《房地产证》号码为粤（2016）佛南不动产权0005787-1、粤（2016）佛南不动产权0005787-××号。合同第四条约定：原告与胡某、吴家樑双方同意上述房屋交付使用的时间为2019年1月10日前。合同第五条约定：胡某、吴家樑应在上述房屋正式交付使用前，交清所有该房屋名下发生的欠款及应付费用（如银行贷款、欠税款、债务及水电、煤气、电话、网络使用、电视天线、管理费等费用）。胡某、吴家樑保证在交易后原告无须对上述胡某、吴家樑欠款及应付费用负责，否则，视为胡某、吴家樑逾期交楼，原告有权拒绝收楼及追偿。合同最后备注约定：1、原告与胡某、吴家樑双方协商一致该房屋进墙家私电器一概不能拆除。2、胡某、吴家樑需在签订本合同后一个月内完成房屋注销抵押手续，如因房管局或银行等合同三方以外之原因导致延迟，则时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止。3、原告与胡某、吴家樑双方协商一致，胡某、吴家樑对上述房屋成功解除抵押后，原告需在五个工作日内结清全部房款。合同附件约定：定金：人民币600000元原告须在签订本合同当日支付给胡某、吴家樑。楼价余款200000元原告应于胡某、吴家樑对该房屋成功解除抵押后五个工作日内结清房款。2018年11月22日，原告向吴家樑支付了购房款人民币590000元，连同2018年11月21日原告已经向胡某支付的购房定金10000元，原告总共向胡某、吴家樑支付了600000元的购房款。由于胡某、吴家樑尚欠银行贷款50万，涉案房屋处于抵押状态。因此双方在买卖的过程中，约定原告先支付60万元的购房款是为了让胡某、吴家樑拿去偿还银行的债务后解除抵押，买卖才能顺利完成。但是，原告将60万的购房款支付给胡某、吴家樑后，两人并没有将这60万元的购房款拿去偿还银行的债务后解除抵押，而是将这60万拿去偿还其他债务。胡某、吴家樑明显在欺诈原告。原告得知自己受骗后，马上联系胡某、吴家樑，要求其立即返还60万元的购房款，双方结束此次交易。2018年12月3日，原被告签订了《终止房屋买卖合同协议》，胡某、吴家樑确认其行为已构成违约，现由于胡某、吴家樑暂时无法归还银行贷款解除抵押而终止本次房屋买卖交易，胡某、吴家樑承诺将已收取原告支付的60万元款项在2018年12月15日前退还给原告，如果该款在2018年12月15日前无法全额归还给原告，胡某、吴家樑同意额外支付10万元人民币给原告作为违约金，且原告有权要求被告承担延期支付产生的利息及承担因此令原告产生的一切损失（包括但不限于律师费、诉讼费、财产保全费等其他费用）。原告认为，胡某、吴家樑故意将已经取得的购房款另作他用，不去办理涂消抵押手续，导致涉案房屋根本无法依照合同的约定过户至原告名下，胡某、吴家樑的行为导致原告的权益受到重大损害，应承担违约责任。由于吴家樑已死亡，涉案房产变成吴家樑的遗产，经被告胡某提供的资料，被告邓映华、吴某为死者吴家樑的法定继承人，故请求被告邓映华、吴某在继承死者吴家樑遗产的范围内返还购房定金、支付利息、违约金、律师费用、保函费用等合计729500元予原告黄伟峰。被告吴某答辩称：吴某放弃对吴家樑遗产的继承。被告胡某答辩称：胡某愿意返还原告的购房定金600000元，但吴家樑如何使用这600000元没有经过胡某的同意，除了这600000元的定金外，其他的违约金、诉讼费、保全费等不同意支付。同意解除原告与吴家樑、胡某签订的《房地产买卖合同》。被告邓映华未出庭参加诉讼，也未提交书面答辩及陈述意见，视为其放弃答辩及当庭质证与举证的权利。原告举证如下：1.原告、胡某、吴某、邓映华身份证，出生医学证明，关系证明、结婚证复印件各1份，证明双方的诉讼主体资格。2.房地产买卖合同原件1份；3.粤（2016）佛南不动产权第005787-1号、第005787-××号房产证复印件各1份；4.不动产登记信息查询结果原件1份；证据2-4证明1.涉案交易房产属于吴家樑及被告一共同共有；2.原告与吴家樑及胡某于2018年11月22日在佛山市南海区聚宝房产中介所的撮合下签订了房地产买卖合同及附件，约定了涉案房屋交易的价格为80万，定金60万，卖方吴家樑和胡某需要在合同签订一个月内办理房屋注销抵押手续，涉案房屋需在2019年1月10日前交付给原告使用。5.转账截图打印件2张，收据（NO:0993790）原件1张，银行流水原件2张，证明原告已将定金60万元支付给吴家樑和胡某。6终止房屋买卖合同协议原件1份，证明原告与吴家樑、胡某于2018年12月3日已经解除了涉案买卖合同，并且解除的原因在于吴家樑和胡某违约，其需要承担原告10万元的违约责任以及原告因此而产生的律师费、诉讼费、财产保全费等费用。7.委托代理合同原件1份、网上银行电子回单打印件1份，广东增值税普通发票原件3张；8.平安诉讼财产保全责任保险保单2张，广东增值税普通发票原件1张；证据7、8证明原告因维护自身权利而产生的律师费和财产保全费用，应当全部由被告承担。被告举证如下：1.证明原件2张，被告胡某结婚证、被告吴某身份证及出生证明、被告邓映华身份证复印件各1张，证明被告的诉讼主体资格。2.吴家樑死亡证明复印件1份，证明吴家樑于2019年1月13日死亡。本院组织原被告进行了证据交换和质证。被告胡某对原告举证1-4均予确认，本院予以确认。被告对原告举证5的10000元的转账截图确认，本院确认。被告举证5的收据、银行流水均为原件，本院予以确认。被告举证5的490000元转账截图能与银行流水及收据相互印证，本院予以确认。被告对原告举证6《终止房屋买卖合同协议》的真实性予以确认，本院对其真实性予以确认。被告对原告举证7、8不予确认，经审查，证据7、8，均有原件核对，且能相互印证，本院予以确认。被告举证1、2，原告确认其真实性，本院确认其真实性。本院经审理认定事实如下：2018年11月22日，原告（买方）与胡某、吴家樑（卖方）签订《房地产买卖合同》约定：买卖双方就买卖位于广东省佛山市南海区九江镇江滨新区331号誉江华府誉峰1座2002房的所有买卖条件达成一致意见：该物业建筑面积为88.05平方米套内面积66.14平方米。该物业是以现状按套售予买方。买卖双方同意该物业总楼价为800000元。卖方合法持有《房地产证》号码为粤（2016）佛南不动产权0005787-1、粤（2016）佛南不动产权0005787-××号。卖方需在签订本合同后一个月内完成房屋注销抵押手续，如因房管局或银行等合同三方以外之原因导致延迟，则时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止。双方协商一致，卖方该房屋成功解除抵押后，买方需在五个工作日内结清全部房款。定金600000元买方需在签订本合同当日支付给卖方。卖方收款号：中国农业银行九江支行6228481466766030375收款人吴家樑。楼价余款200000元买方应于卖方该房屋成功解除抵押后五个工作日内结清房款，等约定。原告于2018年11月21日向被告胡某的账户转入10000元，于2018年11月22日向吴家樑的账户转入590000元。吴家樑出具《收据》确认收取原告黄伟峰涉讼房屋定金600000元。2018年12月3日，原告（买方）与吴家樑、胡某（卖方）签订《终止房屋买卖合同协议》：2018年11月22日，买卖双方签订了《房地产买卖合同》，卖方同意将其位于广东省佛山市南海区九江镇江滨新区331号誉江华府誉峰1座2002房的房产以总价800000元转让给买方。买方于合同签订后将购房定金600000元转账到卖方指定的银行账户（其中1万元转入胡某南海农商行账号，59万元转入吴家樑中国农业银行账户）。现因卖方收到该款后将承诺用作归还广东南海农村商业银行股份有限公司贷款的款项已作其他用途，卖方暂时无法结清银行贷款及解除抵押，即该房屋在约定期限内无法完成办理过户手续。卖方确认其行为已构成违约，现卖方提出因暂时无法归还银行贷款解除抵押而终止本次房屋买卖交易，卖方承诺将已收取买方支付的600000元款项在2018年12月15日前退还给买方（以到账为准），如该款在2018年12月15日前无法全额归还给买方，卖方同意额外支付100000元给买方作为违约金，且买方有权要求卖方承担延期支付产生的利息及承担因此令买方产生的一切损失（包括但不仅限于律师费、诉讼费、财产保全费等其他费用）。原告因本案诉讼与广东定海针（佛山）律师事务所签订了《委托代理合同》，并为此支付了律师费28000元。原告为在本案中实施财产保全措施而支付了保函费用1500元。另查，吴家樑与被告胡某于2011年9月23日登记结婚。吴家樑于2019年1月13日死亡。被告邓映华是吴家樑的母亲，被告吴某是吴家樑与被告胡某的儿子。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告与吴家樑、被告胡某签订的涉讼《房地产买卖合同》与《终止房屋买卖合同协议》中关于双方当事人的约定是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。被告胡某辩称涉讼的《终止房屋买卖合同协议》非其真实意思表示，但并未举证证明，被告的辩解不成立，本院不予采信。涉讼《房地产买卖合同》在《终止房屋买卖合同协议》中已由原告与吴家樑、被告胡某协商解除，故本院确认涉讼《房地产买卖合同》于协议签订日即2018年12月3日解除。原告诉请被告胡某支付的定金、违约金、律师费及保函费，均没有超出《终止房屋买卖合同协议》的约定，依法有据，本院予以支持。原告诉请从2018年12月15日起计算利息，不符合协议的约定，本院依约调整为以600000元为本金从2018年12月16日起至实际清偿之日按中国人民银行同期贷款利率计付利息。关于被告吴某、邓映华的责任问题，因吴家樑已于2019年1月13日去世，被告吴某、邓映华作为吴家樑第一顺序继承人，应在继承吴家樑遗产范围内对原告诉请的定金、利息、违约金、律师费及保函费承当清偿责任。被告吴某的法定代理人胡某在庭审中主张被告吴某放弃继承吴家樑的遗产，但根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》的规定，被告的该声明不能发生法律效力，本院不予确认。被告邓映华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告与吴家樑、被告胡某于2018年11月22日签订的《房地产买卖合同》中关于双方的约定于2018年12月3日解除；二、被告胡某应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金600000元予原告黄伟峰，并以600000元为本金从2018年12月16日起至实际清偿之日按照中国人民银行同期贷款利率计付利息予原告；三、被告胡某应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金100000元、律师费28000元、保函费用1500元予原告黄伟峰；四、被告吴某在继承吴家樑的遗产范围内对上述第二、三项确定的债务承担清偿责任；五、被告邓映华在继承吴家樑的遗产范围内对上述第二、三项确定的债务承担清偿责任；六、驳回原告黄伟峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费全额收取11095元、财产保全费4160元，合计15255元（原告已预交17255元），由被告胡某、吴某、邓映华负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期缴费，本院将依法强制执行。原告交纳的17255元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  曾舟洲人民陪审员  李爱明人民陪审员  卢思尧二〇一九年六月二十八日书 记 员  钟 丹