云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0112民初2593号原告：云南合纵商联房地产经纪有限公司，住所:云南省昆明市西山区兴苑路西翥园4幢2单元5层502号。法定代表人：葛晓璐，职务：执行董事。统一社会信用代码：91530112064267185U。委托代理人：陈义芳，云南震中律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：雷程，男，汉族，1984年6月30日出生，身份证登记住址：云南省昭通市昭阳区，系被告员工，特别授权代理。被告：通海冠世房地产经营管理有限公司，住所:云南省玉溪市通海县秀山街道古城东路56号3—4楼。法定代表人：刘广云，职务：总经理。统一社会信用代码：9153042334371390XR。委托代理人：钱诗诗，女，彝族，1994年10月3日出生，身份证登记住址：云南省玉溪市通海县，系公司员工，特别授权代理。委托代理人：溥双媛，云南杨雄显律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南冠世商业管理有限公司，住所：云南省玉溪市通海县秀山街道西街99号体育场西看台一楼。法定代表人：刘广云。统一社会信用代码：91530423MA6K3PCG8L。委托代理人：溥双媛，云南杨雄显律师事务所律师，特别授权代理。原告云南合纵商联房地产经纪有限公司（以下简称合纵商联公司）与被告通海冠世房地产经营管理有限公司（以下简称冠世房地产公司）委托合同纠纷一案，本院于2018年2月12日立案受理后，原告合纵商联公司申请追加云南冠世商业管理有限公司（以下简称冠世商业公司）作为共同被告，本院依法予以准许，并依法适用普通程序，于2018年5月15日、2018年10月23日公开开庭进行审理。原告合纵商联公司的委托代理人陈义芳、雷程，被告冠世房地产公司的委托代理人钱诗诗、溥双媛，被告冠世商业公司的委托代理人溥双媛到庭参加了诉讼。本案经本院院长批准，本案延审六个月。本案现已审理终结。原告合纵商联公司诉称：原告与被告冠世房地产公司于2015年5月23日签订《通海县体育中心升级改造项目策划顾问及招商、销售代理合同》，约定：被告将其投资建设的通海县体育中心升级改造项目共57000平方米委托原告进行营销策划、招商及销售独家代理。前期策划、营销守盘、招商服务月费用：由被告向原告首期支付12万元整，作为招商策划费用，在原告提交定位报告并经被告确认后3个工作日内向原告支付2万元整（见合同五1.1）。营销守盘、招商服务及广告设计月费在原告营销或招商团队进场后，由被告每月支付65000元（见合同五1.2）。上述费用须于每月10日前支付给原告（见合同五1.3）。销售代理佣金：按总销售额的2%提计，如原告未完成开盘2个月60%的销售任务，则佣金先按总销售额的1.8%提计，待完成60%的销售后被告补齐2%的销售佣金。在项目开盘两周内，原被告双方确定项目销售底价，开盘后溢价部分按被告占70%，原告占30%的比例进行分成，按月结算（见合同五2.1、2.2）。代理佣金根据原告实际销售业绩按约定逐月结算，原告在每月30号前向被告提交上月销售房源及详细的回款清单佣金，被告在次月的10日前将佣金支付给原告（见合同五3.1.1）。招商代理：在被告与租户签署《租赁合同》并交纳定金后，被告支付该单元招商代理费予原告（见合同五4.1.1）。费用以双方确认的租赁价格表的租金和面积核计，以两个月租金为基准逐月结算（见合同五4.1.2）。原告在每月30号前向被告提交上月招商铺源及详细的回款清单佣金，被告在次月5日前将佣金支付给原告（见合同五5.2.2）。违约责任：被告按时向原告支付报酬，包括前期服务费、销售与招商佣金等相关费用。若因被告原因引起付款延误，则原告有权自逾期之日起除应收账款外，每天向被告收取当期未付款总额1%。的滞纳金，超过30天则按被告违约处理，原告有权解除合同，被告统一按2%的比例向原告支付销售代理佣金、按两个月的租金费用向原告支付招商代理佣金，并按该销售代理佣金及招商代理佣金报酬总额15%向原告承担违约金责任（见合同六1.2）。如被告拖延原告代理佣金超过15日，原告有权单方面终止合约，并保留继续向被告追要佣金的权利（见合同六7）。非乙方原因造成项目无法推进，而出现合同终止，月费乙方不作返还（见合同五3.1.2,5.2.3）。合同签订后，原告按照合同约定完成了前期策划、营销策划、招商策划以及后续的销售及招商，共计销售商铺65套，完成销售额81737467元；共计销售公寓125套，完成销售额30159280元，登记备案118套，未登记备案7套；共计销售车位109个，完成销售额7651000元。招商己完成签约29家，实现招商年租金3830655元。由于被告工程不能按时竣工，严重影响市场信心，导致销售量急剧下降，被告从2016年6月起开始至今拖欠原告大量报酬。原告也因此不能按时发放工资而致销售人员流失，销售工作陷于停顿。根据合同约定，被告拖欠付款的行为构成严重违约，除应支付拖欠和通用金外，还应承担违约责任，支付原告违约金231931元。而被告冠世商业公司系《通海县体育中心升级改造项目策划顾问及招商、销售代理合同》中招商部分的实际行使权利人、义务履行人，故其应当是合同的共同权利义务人。现因经多次催要无果，故起诉至法院，请求法院依法判令：1、解除原告与被告冠世房地产公司所签的《通海县体育中心升级改造项目策划顾问及招商、销售代理合同》；2、两被告支付原告销售代理报酬1688506元；3、两被告支付原告违约金253275.5元；4、由两被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告合纵商联公司当庭变更第2项、第3项诉讼请求，变更后为：2、两被告支付原告销售代理报酬1888944元；3、两被告支付原告违约金283342元。被告冠世房地产公司辩称：同意与原告解除《通海县体育中心升级改造项目策划顾问及招商、销售代理合同》，但请法庭驳回原告其他诉讼请求，事实理由为：本案的违约方为原告，原告存在擅自撤场的行为，其次整个销售过程和招商过程中，原告对客户多次虚假承诺，并私下收取客户资金，并未按照合同约定完成所承诺的销售，严重违背了双方签订的合同约定的义务，存在根本违约。此外，原告主张的代理报酬及违约金，计算不合理，不应当支持。被告冠世商业公司辩称：请法庭驳回原告对被告诉讼请求，因为被告并不属于合同相对方，不应该承担合同的相关责任和义务，故原告不应当要求被告承担责任。当事人围绕其诉辩主张向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对于双方当事人无异议的证据，本院予以确认并记录在卷。二被告对原告提交以下证据有异议：一、通海县体育中心升级改造项目策划顾问及招商、销售代理合同1份，欲证明：原、被告于2015年5月23日签订合同，约定了被告将其投资建设的通海县体育中心升级改造项目约57000平方米委托原告营销策划、招商及销售，合同对服务月费、销售代理佣金、招商代理费、违约责任等进行了明确约定。经质证，二被告对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但对证明目的不予认可，认为合同约定在合同终止后30日内结算，双方并没有总结算，原告认为被告存在违约没有依据，违约方在于原告，被告冠世房地产公司应当根据工作联系函支付佣金，不存在不支付佣金的情形。本院认为，该证据与本案具有关联性，本院予以确认，对于原告与被告冠世房地产公司的违约责任问题，本院在下文予以论述。二、通海县房管所出具的《证明》2份、《通海项目佣金及滞纳金情况说明》及附件1份、商铺销售资料1组、公寓销售资料1组、车位销售资料1组、商铺招商资料1组，欲证明：1、原告共计销售：（1）销售商铺65套，完成销售额81737467元，应提佣金为（含溢价）1830151元；（2）销售公寓119套，完成销售额30159280元，应提佣金151720元；（3）车位109个，完成销售额7651000元，应提佣金151720元。销售总额112048467元，应提佣金共计2585102元。2、原告完成招商签约29家，签约面积11786.83平方米，年度租金3830655元，应得招商佣金638442元。综上，原告完成销售、招商应得佣金3223544元，扣减原告已收取招商销售费用1335000元，被告应支付原告佣金1888544元。经质证，二被告对该组证据中的通海县房管所出具《证明》的证明目的不予认可，认为仅能看出销售备案套数，并且其中部分商铺、公寓是被告用于抵押工程款的，并非是原告所销售的。对《通海项目佣金及滞纳金情况说明》及附件不予认可，认为是原告单方出具的。对商铺销售资料、公寓销售资料的真实性、合法性、关联性予以认可，对证明目的不予认可，认为该证据只能证明原告销售了商铺55套、公寓100套，并非是原告所称商铺65套、公寓119套。对车位销售资料的真实性、合法性、关联性均予以认可。对商铺招商资料的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明目的不予认可，认为与原告签订招商、销售代理合同的权利义务主体是冠世房地产公司，并非冠世商业公司，商铺租赁合同虽是冠世商业公司的名义签订，但冠世商业公司只是对通海体育场商场进行秩序管理及物业服务管理，租金实际由冠世房地产公司收取，两个公司是相互独立经营的。本院认为，对于通海县房管所出具的《证明》，形式、来源合法，内容真实，本院对其真实性予以确认。对于《通海项目佣金及滞纳金情况说明》及附件，系原告单方制作形成的材料，本院不予确认。对于商铺销售资料、公寓销售资料、商铺招商资料，被告方对真实性均无异议，上述证据与本案具有关联性，本院予以确认。对于车位销售资料，被告冠世房地产公司无异议，本院予以确认。三、《关于“体育中心缤纷万象相关销售政策”的工作确认函》，《关于“体育中心缤纷万象项目交房日期及委托经营管理租期”的工作确认函》、《商品房买卖合同（预售）示范文本》，欲证明本案合同标的物销售条件由被告制定、提供，交付日期、销售价格等合同条件都经过被告确认，原告按照被告提供的范本、指示进行宣传，不存在虚假宣传。经质证，二被告对该组证据中的《关于“体育中心缤纷万象相关销售政策”的工作确认函》予以认可，但认为没有涉及商铺及公寓交房时间。对《关于“体育中心缤纷万象项目交房日期及委托经营管理租期”的工作确认函》予以认可，认为签收人确实是被告冠世房地产公司的工作人员，但对签收时间不予认可。对《商品房买卖合同（预售）示范文本》真实性、合法性、关联性均予以认可，但对证明目的不予认可，认为交房日期并没有打印在合同上，原告对于交房日期存在向客户进行虚假承诺。本院认为，原告对该组证据的真实性无异议，本院对其真实性予以认可。四、《关于“体育中心缤纷万象项目佣金结算”的工作联系函4份，欲证明原告多次向被告提交工作联系函，向被告报告销售业绩，要求被告支付销售佣金，直至2018年1月11日，原告仍在催讨结算佣金，为员工筹措过年费用，原告在年后即2018年2月底才撤场。经质证，二被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，但认为从函件可以看出实际原告并没有在每月30号之前向被告提交结算佣金清单，原告存在违约。本院认为，被告对该证据的真实性无异议，且其与本案具有关联性，故本院予以确认，至于撤场时间及违约责任问题，本院在下文论述。原告对被告冠世房地产公司提交以下证据有异议：一、伙食补助签单5张，欲证明被告冠世房地产公司支付了原告14320元伙食费，该费用应由原告承担，应在其尚欠原告的代理佣金中抵扣。经质证，原告对该组证据不予认可，认为与本案无关，伙食补助费是被告冠世房地产公司自愿对员工进行补助的。本院认为，本案原告要求支付销售、招商代理佣金，主张的是委托合同法律关系，被告冠世房地产公司认为其为原告支付伙食费属于另一关系，并且即使冠世房地产公司确实为原告垫付了伙食费，庭审中原告并未同意将伙食费抵扣在本案的代理佣金中，故该证据与本案不具有关联性，本院在本案中不予确认。二、《关于“体育中心缤纷万象项目佣金结算”的工作联系函》2份，欲证明原告工作人员与被告财务核算销售、招商业绩后得出被告尚未支付的服务费用仅为790869元，并非本案原告主张的金额。经质证，原告对该份证据的真实性予以认可，认为双方当时是依据销售额度进行的结算，后面发现部分房屋由被告冠世房地产公司进行了销售，原告认为被告销售的部分也应当计入原告的销售业绩中。本院认为，因原告对其真实性无异议，故本院对真实性予以确认，至于证明内容本院将在下文论述。三、《退款商户明细》、《通海体育中心.缤纷万象退款申请》3份、《退款申请》，其欲证明原告未按照合同约定完成招商事宜，该部分未与被告签订合同的客户，应视为原告未完成销售及招商，不应计提招商服务费给原告。经质证，原告对该组证据不予认可，认为不能证明商户退租的情况，且退租也是因被告无法交房的原因造成，不能证明原告虚假承诺。本院认为，该证据不足以证明商户退租及商户退租是因原告所导致，故本院对该证据不予确认。四、《会议纪要》2份、《会议签到表》及工作证，冠世房地产公司欲证明其已经开会向原告明确过公寓、商铺抵押部分不计入销售范围。经质证，原告对该证据的真实性予以认可，但认为原告参加会议不代表同意会议内容。本院认为，本院对上述证据的真实性予以确认，对于其证明内容，本院将结合本案其余证据在下文论述。五、2017年12月后售楼部工资表4页，欲证明原告擅自撤场导致被告冠世房地产公司找他人完成招商、销售工作，因此开支33950.01元，该费用应由原告承担。经质证，原告对该份证据不予认可，认为系被告单方制作形成，即使被告冠世房地产公司确实招他人进行销售也应该经过原告同意。本院认为，该证据并不足以证明其因找他人招商、销售而支出费用，并且即使冠世房地产公司支出了该费用，也不能证明该费用应当由原告承担，并在本案服务报酬中予以扣除，故本院不予确认。本院认为，该证据并不足以证明其因找他人招商、销售而支出费用，并且即使冠世房地产公司支出了该费用，也不能证明该费用应当由原告承担，并在本案服务报酬中予以扣除，故本院不予确认。六、抵押合同复印件4份及抵押权人身份证复印件3份，欲证明被告冠世房地产公司采用以物抵债形式备案登记的商铺及公寓共37套不应计入原告的销售额中。经质证，原告对该组证据不予认可，认为没有原件核对。本院认为，被告冠世房地产公司未提交原件予以核对，不能确认真实性，故本院不予以确认。原告对被告冠世商业公司提交以下证据有异议：招商收费收据7份及转账凭条5份，欲证明招商租金是由被告冠世房地产公司收取。经质证，原告对该组证据不予认可，认为仅只是部分租金收取凭证，不能证明全部租金都是由冠世房地产公司收取。本院认为，该证据能证明部分招商租金的支付情况，本院对其真实性予以确认。本院依法向通海县房管所调取《通海体育馆升级改造项目须查询房屋数据登记表》，经质证，二被告对该证据予以认可，原告对该证据不予认可，认为证据中房屋登记备案价格并非是实际价格，是被告按照房管局要求报的，上述房屋是被告冠世房地产公司用来抵欠款的，房屋总金额与冠世房地产公司欠款数额不一致。本院认为，该证据形式、来源合法，内容真实，与本案具有关联性，虽原告不予认可，但其并不能举证证明，故本院对该证据予以确认。本案经本院审理查明，本院确认以下法律事实：2015年5月23日，原告合纵商联公司（受托方、乙方）与被告冠世房地产公司（委托方、甲方）签订《通海县体育中心升级改造项目策划顾问及招商、销售代理合同》，约定：甲方将其投资建设的通海县体育中心升级改造项目委托乙方进行营销策划、招商及销售独家代理，双方签订本合同：一、1、受托物业名称：通海县体育馆改造项目，一、4、受托物业面积：乙方代理销售招商的物业为57000平方米，本项目委托销售、招商面积以本项目全部实际可销售、招商建筑面积为准。二、1、合同期从本合同签订生效后起至项目正式开业运营止。四、双方权责：2.4在乙方的独家代理期限内，由乙方提供销控计划，甲方审定认可，全部销售及招商工作均由乙方接洽，所有销售额计入乙方工作量并计取代理费。五、服务报酬：1、前期策划、营销守盘、招商服务月费：1.1前期策划费用：甲方向乙方首期支付12万元整，作为营销及招商策划费用，后期招商策划、营销策划及营销推广策略不作单独收费。在乙方提交定位报告并经被告确认后3个工作日内向原告支付2万元整；1.2营销守盘、招商服务及广告设计月费用：在乙方营销或招商团队进场后，每月支付65000元作为营销守盘、招商服务月费，至销售及招商结束，营销收盘及招商服务月费从项目开盘后的招商销售佣金中逐月扣除退还甲方；1.3合同签订后三个工作日内支付前期策划费，在乙方销售、招商团队进场后的三个工作日内支付首期月费，之后以月为单位计算支付，不足一个月按一个月计算，须于每月10日前支付给乙方；1.4乙方承诺在项目整体开盘后的二个月内，完成不低于项目整体1F和2F总面积60%的销售额，具体各阶段销售指标将在项目完成市场调研后，以合同附件的形式双方会签章确认。2、销售代理报酬计算标准：2.1销售代理佣金按总销售额的2%提计，如乙方未完成开盘2个月60%的销售任务，则佣金先按总销售额的1.8%提计，待完成60%的销售后甲方补齐2%的销售佣金。溢价分成：在项目开盘前的两周内，原被告双方确定项目销售底价，开盘后溢价部分按甲方占70%，乙方占30%的比例进行分成，按月结算。3.1.1乙方代理佣金根据乙方实际销售业绩按约定逐月结算，乙方在每月30号前向甲方提交上月销售房源及详细的回款清单佣金，甲方在次月的10日前将佣金支付给乙方。3.1.2非乙方原因造成项目无法推进，而出现合同终止，月费乙方不作返还。3.1.3总结算时间：本合同终止后，双方在本合同正式确认终止之日起30日内进行总结算。五、4、招商代理报酬计算标准：4.1.1根据甲方与租户签署《租赁合同》并交纳定金后，乙方招商责任便告完成，甲方支付该单元招商代理费予乙方。4.1.2招商代理费的计算标准，以甲乙双方确认的租赁价格表的租金和面积核计；4.1.3招商代理费结算标准：以2个月租金为基准（月租金×2=招商代理服务费）。5、招商代理报酬支付方式：2.2乙方招商佣金根据乙方实际招商业绩按本合同约定标准逐月结算，乙方在每月的30号前向甲方提交上月招商铺源及详细的回款清单佣金，甲方在次月5日前将佣金支付给乙方；2.4总结算时间：本合同终止后，双方在本合同正式确认终止之日起50日内进行总结算。六、违约责任、合同生效及终止：2、若因甲方原因引起付款的延误，则乙方有权自逾期之日起除应收账款外，每天向甲方收取当期未付款总额1%的滞纳金，超过30天则按甲方违约处理，乙方有权解除本合同，甲方统一按2%的比例向原告支付销售代理佣金、按两个月的租金费用向乙方支付招商代理佣金，并按该销售代理佣金及招商代理佣金报酬总额15%向乙方承担违约金责任。若因乙方自身原因引起付款的延误，甲方不承担任何责任。3、非乙方或不可抗力原因，甲方未按期支付招商销售代理费（佣金）的，甲方应当按照本合同规定计付违约金给乙方，但双方达成延期付款协议的除外。4、乙方不得以甲方名义从事本合同约定的策划招商销售代理活动之外的任何商业活动。乙方只能在甲方确认的宣传资料和允许的范围内进行宣传，不得以虚假夸大之词进行招商销售否则造成的社会不良影响以及甲方的损失由乙方承担。上述协议签订后，原告完成了前期策划、宣传、销售等准备工作，被告冠世房地产公司按照约定支付前期策划费用12万元。此外，自2015年9月8日起至2017年11月17日期间，被告冠世房地产公司共计向原告支付了营销守盘、招商服务费用合计166万元，该费用包括了月费及部分佣金。原告与被告冠世房地产公司合作期间，双方通过工作联系函的形式进行沟通，包括确定销售政策、商定价格、确定交房时间等。被告冠世房地产公司2016年10月8日、2017年10月15日的会议纪要显示：冠世房地产公司将拿出一部分商铺、公寓及车位作为项目工程款抵扣，该部分抵扣工程款的商铺、公寓、车位不参与销售人员的业绩考核，与原告工作提点不挂钩，售楼部人员积极配合办理手续。原告负责销售的工作人员参与了上述会议。2017年5月31日、2017年11月27日，原告向被告冠世房地产公司发出《关于“体育中心缤纷万象项目佣金结算”的工作联系函》，函件中原告均对销售业绩及应结佣金向被告冠世房地产公司进行了明确，并载明按《通海县体育中心升级改造项目策划顾问及招商、销售代理合同》约定，销售招商佣金应在项目开盘后按月计算，但因贵司资金紧张，在与贵司沟通后，并未要求按月结佣，只是按65000元/月的月费支出项目基础运作费用，同时贵司2年内共结佣3次共计265000元，但如今佣金拖欠时间过长，数额较大，导致长时间无法正常发放工作人员工资及佣金，导致案场员工现状难以维持，为此已辞职多名案场销售，案场工作较难开展，请贵司尽快结清佣金。2017年12月21日，原告再次向被告冠世房地产公司发出《关于“体育中心缤纷万象项目佣金结算”的工作联系函》，原告对销售业绩及应结佣金等进行了明确，并再次催促被告冠世房地产公司核对佣金数额，支付拖欠佣金，其中载明：我司于2017年12月19-21日与贵司李晓娟进行相关账目核对，核对情况如下：一、销售业绩：项目销售至2017年12月21日，销售业绩如下：1、销售商铺共计55套，销售面积2840㎡，除去优惠后合同总价为58397731元。2、销售公寓共计100套，销售面积4793㎡，除去优惠后合同总价为24169599元。3、销售车位共计109套，除去优惠后合同总价为7651000元。所有已售物业除去优惠后合同总价为90218330元。二、招商业绩：截止到2017年10月24日，已完成签约29家。三、销售佣金：销售佣金按销售总额的2%提计，销售总额在60%以内提点佣金按销售总额的1.8%提计，溢价部分以30%提计。1、提点佣金：已扣除溢价金额部分，应结提点佣金为1788765元（按2.0%计算，已扣除溢价部分货值金额），按实际合同客户付款比例测算后，整体提点结佣金额为1589119元（按1.8%计算，已扣除溢价部分货值金额）；2、溢价佣金，应结溢价佣金为234017元，按实际合同客户付款比例测算后，整体溢价结佣金额为223307元；3、按销售总额的1.8%提计以及实际按实际合同客户付款比例测算后此次结算销售佣金总额为1812427元。四、招商佣金：按2个月租金收入提计，结佣金额为638442元。五、佣金总计：销售佣金结算额为1812427元，招商佣金结算额为638442元，总佣金结算额为2450869元。月费共计已结1395000元。佣金已结3次，分别为2016年2月2日结佣35000元、2016年8月1日150000元、2017年1月25日结佣80000元，已结佣金总额为265000元，扣除月费及已结佣金，应结佣金=2450869-1395000-265000=790869元。2018年1月11日，原告再向冠世房地产公司发出《关于“体育中心缤纷万象项目佣金结算”的工作联系函》，载明：“距我司2017年12月19日-21日与贵司财务李晓娟进行相关佣金金额核对已经过去20日，核算后确定拖欠我司佣金790869元，但至今贵司仍然对拖欠我司佣金如何支付事宜未给任何答复，根据约定贵司已多项严重违约，同时贵司拖欠我司佣金数额较大、时间较长，导致我司长时间无法正常发放我司工作人员的工资及佣金，进而导致我司项目人员流失较大，项目运作无法长期坚持，此事虽经我司多次向贵司通告，贵司仍没有给予解决，今再次发函，望3日内给予明确的书面答复并结清拖欠佣金，否则如出现项目工作人员离职、离场时间导致我司无法继续开展的情况，将由贵司负责。”此外，该函件中销售业绩的核对情况及应结佣金经相关账目核对“贵司拖欠我司佣金如下：……一、销售业绩：项目销售至2017年12月21日，销售业绩如下……应结佣金=2450869元-1395000元-265000元=790869元。”被告冠世房地产公司工作人员周铃东对该函件进行了签收，并注明“人员工资、佣金、扣点由双方公司后续协商”。另查明，被告冠世房地产公司于2016年10月8日的《会议纪要》中载明因公司资金出现一些问题，将拿出一部分商铺、公寓及车位作为项目工程款抵扣，该部分抵扣工程款的商铺、公寓、车位不参与销售人员的销售业绩考核，与合纵商联公司的提点不挂钩。原告的工作人员参与了该会议。被告冠世房地产公司于2017年10月15日的《会议纪要》中载明抵押商铺、公寓及车位，该部分不参与销售人员的销售业绩，与售楼部工作提点无关。原告的工作人员参与了该会议。此外，冠世房地产公司委托原告进行招商代理后，原告共计招商29家，并由被告冠世商业公司分别与商户签订《通海缤纷万象商业广场租赁合同》，部分商户租金是转账到冠世房地产公司账户。2018年2月28日，通海县房管所出具《证明》一份，载明：兹有通海县体育场升级改造项目，核准预售套数：355套，在我所办理了商品房预售备案登记的总套数为：187套，已签约但未办理备案的套数为：15套。同时，本院向通海县房管所调取了《通海体育馆升级改造项目须查询房屋数据登记表》，显示：商铺总计11套，具体房号为：1#-1-35号至1#-1-42号、2#-1-07号、2#-1-09号、3#-1-05号，公寓总计24套，具体房号为：3#-301号至3#-324号，上述房屋的备案价格总计为30805683元。庭审中，原告与被告冠世房地产公司一致认可应支付的商铺的溢价金额为738025元，溢价佣金为221358元。被告冠世房地产公司对车位销售总额为765100元无异议，被告冠世房地产公司认为应当按照原告发出的工作联系函中确认的790869元支付佣金金额，并且有七家商户因原告虚假承诺交铺时间造成退租，该部分商户的招商佣金57973元不应支付给原告，此外，其为原告垫付的伙食费14320元、售楼部工资33950元，上述费用应在支付给原告的服务报酬790869元中扣除。原告与被告冠世房地产公司一致认可被告冠世房地产公司用于抵工程款的商铺11套、公寓25套，已办理登记,房屋序号分别是1#-1-35号至1#-1-42号、2#-1-07号、2#-1-09号、3#-1-05号，3#-301号至3#-324号。原告认为商铺、公寓的销售总额中应当包括被告冠世房地产公司用于抵扣工程款的商铺11套、公寓25套，其计算佣金是以双方约定的2%计算11套商铺应提佣金480206元，公寓25套应提佣金119793元，被告冠世房地产公司认为抵出去的房屋不应当计提给原告销售佣金，并且房屋共计抵款价为18372140元。原告认可至2018年2月其自行销售的商铺为54套、合同总价为57727191元，公寓100套、合同总价为24169599元，被告冠世房地产公司陈述原告销售的2-1-8号商铺客户已退房，该商铺佣金10200元不应支付给原告，故原告共计销售商铺54套，销售合同总价为57271250元，原告认可其销售的商铺2-1-8号已退房，该商铺的佣金并没有计提在内，商铺共销售54套，销售总金额为57727191元，被告冠世房地产公司认为销售总价为57271250元。原告陈述被告冠世房地产公司向其支付了2015年9月至2015年12月期间5个月的月费合计325000元，上述费用不应当返还，因冠世房地产公司工程及交房期限滞后的原因导致其无法推进项目销售及及招商工作。此外，原告认可直至撤场时，原告销售的项目总面积（包括公寓、商铺、车位）尚未达到60%，但认为因被告冠世房地产公司严重违约，故销售佣金应当按照2%提取。被告冠世房地产公司陈述在原告撤场后其自行卖出三套商铺，原告称撤场后被告自行卖出的三套不主张支付佣金。二被告认可本案的通海县体育中心升级改造项目现并未运营，原因是部分工程没有完工，商场三楼、四楼没有招商，原告提前撤场商铺没有销售完毕，公寓是用以出租做酒店的，现在装修好，但至今未开业。本院认为，本案原告与被告冠世房地产公司签订的《通海县体育中心升级改造项目策划顾问及招商、销售代理合同》中约定被告冠世房地产公司将其投资建设的通海县体育中心升级改造项目委托原告进行营销策划、招商及销售独家代理，根据该内容可以表明双方形成了委托合同关系，该合同系双方在自愿平等基础上签订，内容并不违反法律、法规的强制性规定，其属合法有效。对于原告要求解除与被告冠世房地产公司签订的《通海县体育中心升级改造项目策划顾问及招商、销售代理合同》的诉讼请求，原告主张被告冠世房地产公司存在违约，故要求解除合同，对此，《通海县体育中心升级改造项目策划顾问及招商、销售代理合同》约定代理佣金根据实际销售业绩按合同约定标准逐月结算，原告应在每月30号前向被告冠世房地产公司提交上月销售房源及详细的回款清单佣金，被告冠世房地产公司在次月的10日前将佣金支付给原告，招商佣金根据实际招商业绩按本合同约定标准逐月结算，原告在每月的30号前向被告冠世房地产公司提交上月招商铺源及详细的回款清单佣金，被告冠世房地产公司在次月5日前将佣金支付给原告。本案在实际履行过程中，原告与被告冠世房地产公司并没有按照合同约定的方式对代理佣金及招商佣金每月提交销售或招商房源及回款清单，被告冠世房地产公司也未逐月结算佣金给原告，双方实际已对服务报酬的支付方式进行了变更。故不应再适用该合同约定的支付方式来确定双方的付款义务。但根据原告与被告冠世房地产公司在2017年5月31日、2017年11月27日、2017年12月21日、2018年1月11日的《关于“体育中心缤纷万象项目佣金结算”的工作联系函》可知，原告对销售业绩及应结佣金系多次向被告冠世房地产公司发函，要求冠世房地产公司核对业绩、支付拖欠的销售佣金，庭审中冠世房地产公司亦对工作联系函中原告所确认的应付佣金金额无异议，冠世房地产公司收到上述催款函后却仍未进行付款，根据《通海县体育中心升级改造项目策划顾问及招商、销售代理合同》中关于若因冠世房地产公司原因引起付款的延误，则原告有权自逾期之日起除应收账款外，每天向冠世房地产收取当期未付款总额1%的滞纳金，超过30天则按冠世房地产违约处理，原告有权解除本合同的约定，本院认为在原告多次就销售业绩及应结佣金向被告发函催收，被告冠世房地产公司仍长期未支付，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，因被告冠世房地产公司付款延迟，故原告有权解除合同，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。对于原告要求支付销售代理报酬1888944元的诉讼请求，被告冠世房地产公司认为原告的销售佣金应当以《关于“体育中心缤纷万象项目佣金结算”的工作联系函》中载明的佣金790869元为准，对此，根据合同约定，原告应获得的服务报酬包括：1、前期策划（12万元+2万元，该款项已付清，本案原告并未主张），2、营销收盘、招商服务月费（每月65000元，至销售招商结束，该费用应当从销售招商佣金中扣除退还冠世房地产公司）；3、销售佣金，包含有销售提点佣金（包含有商铺、公寓、车位的销售佣金）及溢价佣金；4、招商代理佣金。首先，对于销售佣金，包括销售提点佣金及销售溢价佣金，庭审中，原告与被告冠世房地产公司一致认可商铺的溢价金额为738025元，佣金为221358元，本院对此予以确认，该佣金被告冠世房地产公司应当支付给原告。对于销售提点佣金，是指商铺、公寓、车位销售后所进行的提点佣金。庭审中，原告与被告冠世房地产公司对车位的销售总价为7651000元并无异议，本院对该金额予以确认，但对于商铺、公寓的销售总价及销售提点的比例存在争议。1、对于商铺及公寓的销售总额，原告认可至2018年2月其自行销售的商铺为54套、合同总价为57727191元，公寓100套、合同总价为24169599元。被告冠世房地产公司对原告销售商铺54套并无异议，但认为销售总价为57271250元，但被告并未能举证证明其主张的销售总价，故本院不予采信。此外，原告主张被告用于抵扣工程款的商铺11套、公寓25套应当计算在其销售业绩中，对此，被告冠世房地产公司认为上述商铺及公寓属于用于向第三人抵工程款的房屋，不应当计算在原告的销售业绩，庭审中，原告也认可11套商铺、25套公寓属于被告用于抵扣工程款的房屋，但认为本案为独家代理销售合同，在合同期限内的销售额均应当计算在其销售业绩中并支付佣金。本院认为，首先，《通海县体育中心升级改造项目策划顾问及招商、销售代理合同》约定了在原告的独家代理期限内，由原告提供销控计划，冠世房地产公司审定认可，全部销售及招商工作均由原告接洽，所有销售额计入原告工作量并计取代理费。故在原告独家代理期间需首先由原告提供销控计划，并由被告冠世房地产公司审定认可后，原告负责接洽的销售额才计入原告的工作量。而被告用于抵扣工程款的房屋，并没有经过原告的代理销售，原告也没有进行相应销售工作。其次，冠世房地产公司的《会议纪要》（2016年10月8日、2017年10月15日）中已明确记载抵扣工程款的商铺、公寓、车位均不参与原告的销售提点，原告工作人员参与了会议，虽原告认为其并不同意该内容，但原告并未举证证明其当时对该会议内容提出了异议。第三，在原告多次向被告冠世房地产公司发出的《关于“体育中心缤纷万象项目佣金结算”的工作联系函》中，原告也并没有将抵扣工程款的商铺、公寓作为其销售业绩向被告冠世房地产公司主张提点佣金。综上，本院确认对于抵扣工程款的商铺、公寓均不应当计算在原告销售业绩内，本院对原告的主张不予采纳。综上，结合原告发出的工作联系函内容及庭审中原、被告陈述，本院确认原告自行销售商铺54套、销售总价57727191元，销售公寓的业绩为100套、销售总价24169599元。2、对于销售佣金是按照2%还是1.8%提取的问题，《通海县体育中心升级改造项目策划顾问及招商、销售代理合同》约定销售代理佣金按总销售额的2%提计，如原告未完成开盘2个月60%的销售任务，则佣金先按总销售额的1.8%提计，待完成60%的销售后冠世房地产公司补齐2%的销售佣金。本案直至原告撤场时，原告自行销售的业绩并没有完成项目销售总面积达到60%的任务，但同时该合同中也约定了若因冠世房地产公司原因引起付款的延误，则原告有权自逾期之日起除应收账款外，每天收取滞纳金，超过30天则按冠世房地产公司违约处理，原告有权解除本合同，冠世房地产公司统一按2%的比例向原告支付销售代理佣金、按两个月的租金费用向乙方支付招商代理佣金。本案因被告冠世房地产公司在原告多次催收后仍存在拖欠佣金，冠世房地产公司存在违约，故原告要求被告冠世房地产公司按照2%的比例支付销售佣金，本院予以支持。据此，本院确认原告应当取得的销售提点佣金为1776195元，即（商铺销售额57727191元-商铺溢价金额738025元）×2%+公寓销售额24169599元×2%+车位销售额7651000元×2%。其次，对于招商代理佣金，原告主张金额为638442元，被告冠世房地产公司抗辩认为该金额中应扣除退租商户的代理佣金，本院认为《通海县体育中心升级改造项目策划顾问及招商、销售代理合同》中已明确约定冠世房地产公司与租户签署《租赁合同》并交纳定金后，原告招商责任便告完成，冠世房地产公司应支付招商代理费给原告。本案中冠世房地产公司主张的退租商户均系与其签订租赁合同并交纳了定金，根据合同的约定原告已完成了招商责任，即应当取得招商佣金，故对于原告主张的招商代理佣金638442元本院予以确认。至于被告冠世房地产公司认为系商户退租系因原告虚假承诺交铺时间所造成，但其提交的商户退款申请中所载明退款原因为“商场未按约定时间开业”、“有其他投资渠道”、“代理权被其他商家拿走、“证件办不下来”等，上述并不能证明系原告存在虚假承诺交铺时间等过错，故本院对其抗辩不予采信。综上，本院确认本案中被告冠世房地产公司应当向原告支付的服务报酬为2635995元（销售提点佣金1776195元+溢价佣金221358元+招商代理佣金638442元）。同时，代理合同中约定每月冠世房地产公司向原告支付月费65000元，至销售招商结束，该费用从销售招商佣金中扣除退还冠世房地产公司。根据庭审查明，被告冠世房地产公司自2015年9月8日起至2017年11月17日期间共计向原告支付了月费及部分佣金合计166万元，本院认为上述冠世房地产公司已支付的费用166万元应当在本案应支付的服务报酬2635995元中扣除，故被告冠世房地产公司应当向原告支付的服务报酬为975995元。至于原告关于因冠世房地产公司工程及交房期限滞后的原因导致其无法推进项目销售及及招商工作，故2015年9月至2015年12月期间5个月月费合计325000元不应当返还的主张，代理合同中约定非原告原因造成项目无法推进，而出现合同终止，月费不作返还。但现并无证据证明因被告冠世房地产公司的原因导致本案项目无法推进，导致的合同终止，故原告主张不返还月费本院不予支持。对于原告主张的违约金，《通海县体育中心升级改造项目策划顾问及招商、销售代理合同》约定若因冠世房地产公司原因引起付款的延误，则原告有权自逾期之日起除应收账款外，每天向冠世房地产收取当期未付款总额1%的滞纳金，超过30天则按冠世房地产违约处理，原告有权解除本合同，被告冠世房地产公司按该销售代理佣金及招商代理佣金报酬总额15%向原告承担违约金责任。本案冠世房地产公司在原告发出工作联系函后超过30天未结算佣金，冠世房地产公司存在违约，其应当承担违约责任。对于违约金的金额，根据合同约定，本院确认被告冠世房地产按照其在本案中尚欠支付的服务报酬为975995元的15%支付，即146399元。对于被告认为原告提前撤场存在单方违约解除合同的抗辩，本院认为，庭审中，原告称被告冠世房地产公司未支付佣金，导致其人员流失严重，撤场时间为2018年2月，被告冠世房地产公司称原告撤场时间为2017年11月，但其并未提交证据证明原告于2017年11月撤场，而根据原告于2017年11月27日、2017年12月21日、2018年1月11日发出的《关于“体育中心缤纷万象项目佣金结算”的工作联系函》内容，原告多次向被告冠世房地产公司催要其拖欠的佣金，并在2018年1月11日的函件中明确载明要求被告冠世房地产公司在3日内结清拖欠佣金，否则会出现员工离职、离场等事件导致无法继续开展工作。结合上述工作联系函的内容及原、被告陈述，系因原告多次向被告冠世房地产公司催要拖欠佣金，但被告冠世房地产公司均未支付，原告在多次发出函件告知后仍未收到款项，才进行的撤场，对于撤场时间，在没有其余证据证明的情形下，本院对原告陈述其于2018年2月撤场予以确认，并且原告系基于被告冠世房地产公司存在违约付款后才撤场，综上，本院确认原告不存在提前撤场的违约行为。对于被告冠世商业公司的责任，虽在涉案项目招商中其作为合同一方与商户签订租赁合同，但冠世商业公司并非是《通海县体育中心升级改造项目策划顾问及招商、销售代理合同》的合同相对方，与原告建立招商代理委托关系的是冠世房地产公司，招商代理报酬的付款义务方也为冠世房地产公司，故本院对原告要求冠世商业公司承担共同付款义务的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十六条、第十七条、第二十一条、第二十五条、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释>》第十条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告云南合纵商联房地产经纪有限公司与被告通海冠世房地产经营管理有限公司签订的《通海县体育中心升级改造项目策划顾问及招商、销售代理合同》于2018年5月15日解除。二、被告通海冠世房地产经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告云南合纵商联房地产经纪有限公司支付服务报酬共计975995元。三、被告通海冠世房地产经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告云南合纵商联房地产经纪有限公司支付违约金146399元。四、驳回原告云南合纵商联房地产经纪有限公司对被告云南冠世商业管理有限公司的全部诉讼请求；五、驳回原告云南合纵商联房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24178元（原告已预交），由原告云南合纵商联房地产经纪有限公司承担12000元；被告通海冠世房地产经营管理有限公司承担12178元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长 普 会 峻人民陪审员 何云人民陪 审 员 汤 池 琼二〇一九年六月六日书 记 员 段  朔简素娟