山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民再477号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈庆欣，男，1983年3月12日出生，汉族，现住山东省青岛市崂山区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：青岛招商海德置业发展有限公司。住所地：山东省青岛市高新技术开发区创业中心210-E室。法定代表人：王锐，执行董事。委托诉讼代理人：蒋广东，山东琴岛律师事务所律师。再审申请人陈庆欣因与被申请人青岛招商海德置业发展有限公司公司(以下简称招商海德公司)定金合同纠纷一案，不服山东省青岛市中级人民法院（2015）青民一终字第1159号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年6月21日作出（2018）鲁民申572号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人陈庆欣、被申请人招商海德公司的委托诉讼代理人蒋广东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈庆欣申请再审称：一、原判决认定事实不清，缺乏有效证据证明。二审判决认定其无证据证明招商海德公司曾作出过拒绝与其订立预售合同的意思表示，与其提交的书面发函要求招商海德公司于2013年12月7日前依《认购书》约定同其签订预售合同的证据及招商海德公司提交的2014年4月22日函告其解除《认购书》，另行出售该房屋，没收其定金2万元的证据相矛盾；认定其在招商海德公司具备预售资格后仍有购房意向缺少证据证明。二、原判决适用法律确有错误。其与招商海德公司签订《认购书》，交付2万元定金和3000元海德花园项目焦点爱家卡服务费，招商海德公司因其单方原因不能依预约合同按时签订商品房预售合同，应承担双倍返还定金和赔偿其3000元损失的违约责任。本案未适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，违反法律适用规则。三、原判决违反不诉不理的原则，超出其诉讼请求。请求撤销（2015）青民一终字第1159号民事判决；改判招商海德公司向其双倍返还定金46000元，并赔偿相应损失；支付自2013年12月8日起至生效法律文确定的给付之日止的利息（按银行同期贷款利率计算）。招商海德公司辩称：陈庆欣就认购涉案房屋向其交纳定金人民币2万元，并非2.3万元；陈庆欣未与其签署《预售合同》系由陈庆欣原因所致，其并未构成根本违约。请求驳回陈庆欣的再审请求。陈庆欣向青岛市城阳区人民法院（以下简称一审法院）起诉请求：1．招商海德公司向其双倍返还定金46000元；2．招商海德公司向其支付自2013年12月8日起至生效法律文书确定的给付之日止的利息（按银行同期贷款利率计算）；3．诉讼费用由招商海德公司承担。一审法院认定事实：2013年11月30日，陈庆欣与招商海德公司签订《青岛招商·海德花园项目楼宇认购书》，陈庆欣认购招商海德公司的招商·海德花园项目3号楼3单元201户房屋，双方约定房屋每建筑平方米单价为人民币7567元，招商海德公司同时承诺上述单价在享受爱家卡3%优惠、开盘当天总价1%优惠及七天内按时签约1%优惠后，房屋每建筑平方米单价实际为人民币7196元。认购书同时约定，陈庆欣支付定金人民币2万元，并于2013年12月7日前携带认购书、定金收据及身份证到青岛市高新区招商·海德花园售楼处与招商海德公司签订《预售合同》并按《预售合同》约定支付房款。认购书签订后，陈庆欣于当日支付给招商海德公司定金人民币2万元，支付给北京搜狐新媒体信息技术有限公司海德花园项目焦点爱家卡服务费人民币3000元。2013年12月6日，陈庆欣向招商海德公司发送催告函，催促招商海德公司按时办理《预售合同》签订相关事宜，并根据《预售合同》约定协助办理房款缴纳等相关后续工作。2013年12月7日，招商海德公司向陈庆欣出具声明，内容为“陈庆欣购买招商海德花园3-3-201户房屋，约定签约时间为2013／12／7号，若非客户原因导致延期签约，公司将不追究陈庆欣违约责任，同时陈庆欣将继续享受2013／11／30日开盘优惠。”2014年1月29日，陈庆欣与招商海德公司工作人员杨少君通过手机短信进行联系，招商海德公司表示年后就可以签合同，并告知陈庆欣在签订合同之前需要带身份证、户口簿、单身证明、社保单到房产交易中心开具住房情况证明，并到民生银行缴纳维修基金，同时开具三份单身证明。后因双方未进一步签订预售合同，招商海德公司向陈庆欣发送联络函，称因陈庆欣仍未与其签订预售合同，其有权不再为陈庆欣保留认购的房屋并没收陈庆欣所缴纳的定金，现允许陈庆欣自收到该函之日起三日内到售楼处与招商海德公司签订预售合同并缴纳购房款，逾期，招商海德公司有权另行出售房屋并没收定金。2014年4月22日，招商海德公司向陈庆欣发出告知书，称陈庆欣已构成根本违约，现楼宇认购书已解除，招商海德公司将另行出售该房屋，同时没收陈庆欣所缴纳的定金人民币2万元。同日，陈庆欣向招商海德公司发送双倍返还定金催告函，称根据认购书的约定，双方应于2013年12月7日前签订《预售合同》，经陈庆欣多次催告，招商海德公司仍违反该约定，鉴于招商海德公司的违法、违约事实，陈庆欣要求招商海德公司双倍返还定金。另查明，2014年1月20日，招商海德公司具备招商·海德花园1-6号、13-14号楼的预售条件，取得预售许可证。一审法院认为，本案系定金合同纠纷。当事人双方可以约定以给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因招商海德公司已于2014年1月20日取得青岛招商·海德花园项目的预售资格，故法院对陈庆欣、招商海德公司之间签订的《青岛招商·海德花园项目楼宇认购书》的效力予以认定，陈庆欣、招商海德公司均应按照该认购书的约定履行各自的合同义务。因招商海德公司未于认购书约定的日期与陈庆欣签订《预售合同》，陈庆欣要求招商海德公司双倍返还定金共计人民币46000元。该院认为，首先，根据认购书及收款收据内容显示，招商海德公司收取陈庆欣定金的数额应为人民币20000元，陈庆欣另行交纳的3000元系陈庆欣为办理焦点爱家卡支付给北京搜狐新媒体信息技术有限公司的服务费，陈庆欣无权向招商海德公司主张。其次，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》的规定，陈庆欣要求招商海德公司双倍返还定金的条件应系招商海德公司的行为构成根本违约，导致合同目的无法实现。本案中，招商海德公司延期取得预售许可证的行为并不能导致陈庆欣按约定条件购买认购房屋这一合同目的落空，不构成根本违约，且陈庆欣在招商海德公司具备预售资格后仍有购房意向，故对陈庆欣以招商海德公司未按约定日期与其签订《预售合同》为由要求招商海德公司双倍返还定金的主张不予支持。因招商海德公司未于认购书约定的时间与陈庆欣签订《预售合同》，对合同未能订立存有一定的过错，且陈庆欣、招商海德公司均同意解除双方之间的《青岛招商·海德花园项目楼宇认购书》，故招商海德公司对陈庆欣缴纳的20000元定金应予返还，并返还自解除合同之日开始计算利息。综上，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十条之规定，判决：一、招商海德公司于判决生效后10日内返还陈庆欣定金人民币20000元；二、招商海德公司于判决生效后10日内返还陈庆欣自2015年1月27日起至判决确定的给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；三、驳回陈庆欣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费950元，由陈庆欣负担650元，由招商海德公司负担300元。招商海德公司在履行上述付款义务时，将应负担的诉讼费用一并给付陈庆欣。陈庆欣不服一审判决，向山东省青岛市中级人民法院（以下简称二审法院）提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。二审查明的事实与一审查明的事实一致。二审法院认为，本案争议的焦点为招商海德公司应否向陈庆欣双倍返还定金。对此，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”。在本案中，陈庆欣与招商海德公司于2013年11月30日签订了《青岛招商·海德花园项目楼宇认购书》并交付定金20000元，该认购书的“认购须知”部分明确注明：“买方交付定金后，买方所认购的房屋卖方将为买方保留至本认购书约定的签订《预售合同》的期限届满之日；如果直至该日，无论任何原因，买方没有前来售楼处与卖方签订《预售合同》并缴纳购房款的，视为买方违约。楼宇认购书自动解除，买方所认购的房屋，卖方将不再为买方保留，买方也将失去定金，且卖方无需另行通知买方即有权将买方认购之房屋另行出售；相反，如果该日前卖方没有为买方保留买方所认购的房屋已将该房屋出售并签署《预售合同》的，视为卖方违约，卖方将向买方双倍返还定金，作为对买方失去所认购的房源的补偿”。由此可见，陈庆欣向招商海德公司交付的20000元定金，其性质应系立约定金。就立约定金而言，依据上述法律规定，拒绝订立主合同的一方将承担丧失定金或双倍返还定金的法律后果。反观本案，尽管招商海德公司未按期取得预售资格，导致其未能在认购书约定的日期与陈庆欣订立预售合同，但从招商海德公司向陈庆欣发出的声明以及此后发出的联络函中可以看出，招商海德公司在取得预售资格后仍然同意按照认购书约定的条件与陈庆欣签订预售合同，陈庆欣无证据证明招商海德公司曾做出过拒绝与其订立预售合同的意思表示。且在二审庭审过程中，招商海德公司表示仍可就涉案房屋按原认购书约定的条件与陈庆欣签订预售合同，陈庆欣明确表示不同意。陈庆欣要求招商海德公司双倍返还定金的请求，于法无据，故不予支持。至于陈庆欣主张的3000元爱家卡服务费，因其支付对象系北京搜狐新媒体信息技术有限公司，不属于定金的范畴，故对此不予处理。综上，上诉人陈庆欣的上诉理由不成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费450元，由上诉人陈庆欣负担。本院再审查明的事实与原审查明的事实一致。本院再审认为，综合陈庆欣申请再审的理由和招商海德公司的答辩，本案争议焦点归纳为：一、招商海德公司应否双倍返还陈庆欣定金；二、原判决适用法律是否确有错误；三、原判决是否超出诉讼请求。一、关于招商海德公司应否双倍返还陈庆欣定金的问题本院认为，定金罚则只有在一方不履行合同，或者不完全履行合同，使非违约一方基于合同所产生的期待利益丧失，订立合同的目的不能达到，当事人一方根本违约，才能够适用。本案中，陈庆欣与招商海德公司签订的《青岛招商·海德花园项目楼宇认购书》第4条明确约定了陈庆欣须于2013年12月7日前，携认购书、定金收据及身份证（以上均为原件）到青岛市高新区招商·海德花园售楼处与卖方签订《预售合同》并按《预售合同》约定支付房款。该认购书签订时招商·海德花园项目尚未取得有关部门的预售许可证明，上述事实说明双方签订该认购书系就陈庆欣将来购买招商·海德花园项目房产达成的意思表示，陈庆欣交纳的定金系作为将来订立商品房买卖合同的担保，该约定符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条有关预约合同的规定，属于典型的商品房买卖预约合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的，因一方当事人原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。因不可归责于双方的事由导致合同未签订的，出卖人无须承担双倍返还定金的责任。因《预售许可证》是影响购房人购房判断的重大事实，在房屋销售过程中，售房者应当在签订合同前向购房人充分告知，从本案查明的事实看，招商海德公司无证据证明在与陈庆欣签订认购书时已向陈庆欣告知其尚未取得《预售许可证》，因此，有明显过错；陈庆欣在签订《认购书》时，对其预约认购无合法预售手续的房产可能产生的风险应有基本的判断，但其在与招商海德公司签订认购书时，对于认购房屋所在项目是否取得预售许可亦未尽到审慎注意义务。在2014年1月20日招商海德公司取得预售许可证，具备了签订《预售合同》条件后，陈庆欣与招商海德公司工作人员杨少君于2014年1月29日通过手机短信进行联系，招商海德公司明确表示年后就可以签合同。因双方并未就签订《预售合同》的最后时限达成明确的一致意见，招商海德公司于2014年4月22日向陈庆欣发出《告知书》解除认购书，并不当然产生解除认购书的效力。且原审诉讼中，招商海德公司表示仍可就涉案房屋按原认购书约定的条件与陈庆欣签订预售合同，陈庆欣明确表示不同意。因此，本案订立《预售合同》的目的不能实现并非招商海德公司单方原因，陈庆欣要求招商海德公司双倍返还定金的请求于法无据，本院不予支持。对于陈庆欣主张的3000元爱家卡服务费，因其支付对象系北京搜狐新媒体信息技术有限公司，不属于定金的范畴，故陈庆欣主张双倍返还，没有事实和法律依据，原审判决对此不予处理，并无不当。二、关于原判决适用法律是否确有错误的问题本案在陈庆欣起诉前,招商海德公司已取得涉案房屋预售许可证，双方签订的《认购书》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，故该《认购书》为有效合同，双方均应予以履行。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中招商海德公司与陈庆欣未于认购书约定的时间签订《预售合同》，双方均有过错，因此，原审适用《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，对陈庆欣主张的双倍返还定金请求不予支持，判决招商海德公司返还陈庆欣缴纳的20000元定金，并返还自解除合同之日至判决确定的给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，适用法律并无不当。原审判决未适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，并不影响裁判结果，故本院对陈庆欣主张原判决违反法律适用规则适用法律确有错误的理由不予支持。三、关于原判决是否超出诉讼请求的问题依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条的规定，给付定金的一方是否订立主合同，影响其是否有权要求返还定金，陈庆欣起诉主张招商海德公司支付双倍定金，一审法院询问陈庆欣是否同意解除与招商海德公司签订的《认购书》，属于原审应予查明的事实，不属于超出诉讼请求进行审理。综上，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确。陈庆欣的再审请求依法不成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：维持山东省青岛市中级人民法院（2015）青民一终字第1159号民事判决。本判决为终审判决。审判长  初乐坤审判员  耿志亭审判员  张 涛二〇一九年六月十九日书记员  孙小颖