广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初11704号原告：张胜，男，1976年1月6日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，原告：张勋，男，1978年12月26日出生，汉族，身份证住址同上，原告：杨惠然，女，1947年8月1日出生，汉族，身份证住址同上，上述原告共同委托诉讼代理人：严翔、吴立源，广东广大律师事务所律师。被告：广州道勤投资有限公司，住所地广州市天河区珠江新城华就路23号22B房。法定代表人：何英汉，执行董事。委托诉讼代理人：陈明礼，广东绅源律师事务所律师。被告：佛山市南海惠展实业公司，住所地佛山市南海区桂城南海大道计委大楼。法定代表人：张群烈。被告：广州市贵盛经济发展有限公司，住所地广州市白云区机场路1794号307房。法定代表人：陈仲健。被告：广州市穗福房产发展公司，住所地广州市华侨新村和平路36号。法定代表人：黄飞。原告张胜、张勋、杨惠然与被告广州道勤投资有限公司（以下简称“道勤公司”）、佛山市南海惠展实业公司（以下简称“惠展公司”）、广州市贵盛经济发展有限公司（以下简称“贵盛公司”）、广州市穗福房产发展公司（以下简称“穗福公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月31日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张胜、张勋、杨惠然的委托诉讼代理人严翔，被告道勤公司的委托诉讼代理人陈明礼，被告贵盛公司、惠展公司、穗福公司经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，逾期无到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告张胜、张勋、杨惠然诉称：1993年10月8日，被告惠展公司与被告穗福公司签订《合作开发房地产合同书》，就广州市白云区同和镇沙太路××××村口地段，市规划局（92）穗规字35号穗国土（92）第45号项目进行合作。同日，被告穗福公司（委托方，甲方）与被告惠展公司（被委托方，乙方）又签订《天景新村代售委托书》，约定：合作开发的天景新村，由穗福公司委托惠展公司代售，并代签预收定金及购房合同。1999年8月、2000年3月，被告惠展公司与贵盛公司两次签署合作协议。在2000年3月25日签订的《天景新村房地产项目合作合同书》中，约定：天景新村项目尚有两栋九层楼房未建，共约13000平方米，由合同签订之日起，其所有投资包括土建、水电、土地出让金及滞纳金、挂靠费等全部由贵盛公司负责投资；贵盛公司组织施工，惠展公司参与管理，协助贵盛公司办理相关施工、销售手续及理顺各有关方面关系；所建设楼房由双方各得一半，按图纸垂直划分。上述合同签订后，贵盛公司投资资金对天景新村项目D栋和E栋进行了开发建设。2000年7月10日，三原告与被告贵盛公司签署《天景新村住宅商品房订购书》（以下简称《订购书》），约定由原告认购广州市同和沙太路西京溪横路天景新村E座壹层7，8单位（以下简称涉案房屋），总楼款263万元；同时，双方约定“交楼时间于2000年12月30日前，天景新村楼盘保证合法办理房产证。”订购书签署后，原告已依约向被告贵盛公司支付了相应购楼款，被告贵盛公司亦已将涉案房屋交付原告实际使用，但是被告贵盛公司却迟迟未为原告办理涉案房屋的产权证。2010年7月26日，广州市越秀区人民法院向广州市国土资源和房屋管理局出具（2010）越法委执字第274-1号《协助执行通知书》，载明将位于沙太路××××村口，面积为6357平方米的土地使用权人变更为被告道勤公司，并单方面办理天景新村项目所有行政批准、许可性文件的名称变更手续，将天景新村项目转移到被告道勤公司名下。2013年11月19日，广州市国土资源和房屋管理局与被告道勤公司签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，将天景新村项目所涉土地的受让人变更为被告道勤公司，因该协议项下宗地已建设三栋建筑，存在部分房屋已出售情况，涉及小业主办理产权证问题由被告道勤公司负责办理。2013年12月4日，广州市国土资源和房屋管理局作出《关于申请变更建设用地单位名称的复函》，载明：该局曾以《建设用地批准书》（穗国土建用字[1994]第443号）同意同和镇京溪村委会、被告穗福公司使用沙太路××××村口、面积为6357平方米的土地作商店、综合楼托儿所。根据上述《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、《裁决书》及《协助执行通知书》，该地块的申请执行人、受让人为被告道勤公司。根据《广州市申请使用建设用地规则》（穗府[2009]39号），该项目已全部建成，不需再办理变更《建设用地批准书》建设用地单位名称手续。现被告迟迟未履行为原告办理涉案房屋产权证的义务，严重侵犯了原告合法权益，请求法院判令：1、被告立即为原告办理广州市白云区同和沙太路西京溪横路天景新村E座壹层7,8单位的房地产权证；2、本案全部诉讼费用由被告承担。被告道勤公司辩称：我司不同意原告的诉求。理由如下：一、《订购书》触犯了法律禁止性规定，是无效合同。1、被告贵盛公司不是涉案房屋的权利人，更不是涉案项目开发商，无权售卖涉案房屋；2、涉案房屋所在的D、E两栋建筑至今仍属违章建筑的土建工程；3、涉案房屋所在的D、E栋建筑未取得商品房预售许可证明，因此涉案房屋属非法买卖。二、《订购书》形成的讼争，即使原告是善意的，也应与被告贵盛公司另行通过法律途径解决。1、根据（2002）云法民一初字第3937号判决，已明确被告贵盛公司在涉案房屋所在项目上没有任何权益；2、《国有建设用地使用权出让合同变更协议》约定答辩人对有“市管可字第940112号”《预售商品房许可证》签订《天景新村住宅商品房预售合同》而合法买卖涉案项目C栋房屋的小业主依法负有配合办证责任，原告的情况不符合该约定；3、即使原告是善意购买涉案房屋，因其未对被告贵盛公司是否为涉案房屋权利人，涉案房屋能否初始登记、能否办理房屋产权登记进行详细了解，就向被告贵盛公司支付263万元房款，而且只收到被告贵盛公司开出的收款收据，这极不符合常理的行为，因此不能取得涉案房屋产权证的责任由原告自行承担，原告的损失应与被告贵盛公司另行通过法律途径救济。三、原告的诉求是滥用诉权的非诚信行为，原告占用涉案房屋侵占了答辩人合法权益。原告占用的涉案房屋是答辩人已收购是资产范围，原告的诉请是滥用诉权，应向答辩人返还涉案房屋并赔偿答辩人已支付的律师费10000元。被告贵盛公司无答辩。被告惠展公司无答辩。被告穗福公司无答辩。经审理查明：2000年7月10日，三原告与被告贵盛公司签署《天景新村住宅商品房订购书》，约定由原告认购广州市同和沙太路西京溪横路天景新村E座壹层7，8单位，总楼款263万元；同时，双方约定“交楼时间于2000年12月30日前，天景新村楼盘保证合法办理房产证。”订购书签署后，原告方已依约向被告贵盛公司支付了购楼款,被告贵盛公司亦已将涉案房屋交付原告实际使用。对此，原告提交《订购书》和230万元购房款收据予以证实。庭审中，被告道勤公司对原告提交的《订购书》和收款收据进行质证，称被告贵盛公司不是涉案房屋真实权利人，无权销售涉案房屋，且涉案房屋未取得规划验收和预售许可证、初始登记等，《订购书》内容存在买方签名瑕疵，订购书存在伪造可能，因此认为《订购书》属无效合同；收款收据合计数额为230万元，与订购书约定房款260万元不符。原告称《订购书》于2000年签署，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于商品房买卖中预售许可的强制性规定系2003年实施，且导致无法办理预售许可的责任主体是房产开发商，不是购房者，被告道勤公司不能凭空怀疑《订购书》是伪造的；此外，因年代久远，部分收款收据遗失，但原告确定已全部付清房款。本案涉案房屋所在项目广州市同和沙太路西京溪横路天景新村D、E座楼盘（以下简称天景新村D、E栋）经广州市中级人民法院作出（2016）粤01民终11780号民事判决书（已生效），确认如下事实：1992年7月23日和同年8月19日，广州市城市规划局和广州市国土局分别核发（92）穗城规地35号《建设用地规划许可证》和作出穗国土（1992）征（拨）通字第45号征地通知书，同意广州市白云区同和镇京溪村民委员会（以下简称“京溪村委会”）征用广州市沙太路村口的6357平方米的土地作建设商店、综合楼、托儿所项目用地。1993年2月12日，广州市国土局向该村核发建征（拨）（93）字第60号《建设用地批准书》。后京溪村委会将上述土地提供给惠展公司用于房地产开发。1993年10月8日，惠展公司（乙方）与穗福公司（甲方）签订《合作开发房地产合同书》，约定：一、合作项目地点。广州市白云区同和镇沙太路××××村口地段，市规划局（92）穗规字35号穗国土（92）第45号。二、合作建设规模。征用土地面积6357平方米，拟建多幢九层商品房20000平方米。三、合作条件。1、甲方负责办理整个开发建设项目的从征地、报建、立项、商品房出售和办理产权契证的全部手续。2，乙方负责提供该项目的全部资金投入。四、双方责任。甲方：1、负责办理乙方提供该项目地块的征地批文须增加甲方名称的手续。2、负责办理合作开发地块的征询、地籍测绘、征地公告和领取土地使用证。3、申请合作开发项目的投资计划、立项、委托规划、设计报建等手续……乙方：2、负责筹集合作项目的全部投资，并按工程进度直接拨付给承包方。7、负责按项目工程乙方实际得到的建筑面积以每平方米65元的管理费交给甲方……五、利润分成。合作开放项目工程完工后，预售、代售商品房的全部收入扣除工程的总投资额、税费费用外，其余款项全部归乙方所有，甲方只收乙方实得的建筑面积每平方米65元的管理费等等。同日，穗福公司（委托方、甲方）与惠展公司（被委托方、乙方）又签订《天景新村代售委托书》，双方约定：合作开发的天景新村，由穗福公司委托惠展公司代售，并代签预收定金及购房合同；乙方可自行确定价格及付款方式，交楼前最后一批付款时由甲方签定购房合同，并负责办理客户产权证等广州市规定的购房手续。1993年10月10日，穗福公司（甲方）与惠展公司（乙方）签订《合作开发房地产合同书补充协议》，甲乙双方就于1993年10月8日所签的开发广州市京溪村商住楼的《合作开发房地产合同书》第五条作出补充，即乙方为投资方，商住楼的所有投资由乙方投资，借甲方名义进行开发，甲方为项目公司，工程竣工后以建筑面积向乙方收取每平方米65元的管理费（含一切费用）；甲方预售的全部或部分销售房款的收入应在30日内交付给乙方。否则，承担法定的违约金并赔偿相应损失；因其他原因，造成甲方未销售全部或者部分上述房屋，则该房屋产权全部归乙方所有等等。1994年5月23日，广州市国土局与穗福公司签订《国有土地使用权出让合同》，约定广州市国土局将上述地块6753平方米出让给穗福公司使用；出让地块的总体规划为建设商店、综合楼、托儿所项目；出让金总额为4743903元。当日，惠展公司通过东起公司，以穗福公司的名义向广州市土地开发中心缴纳了首期的土地出让金1423171元。1995年7月20日，广州市国土局对上述地块核发《建设用地批准书》，用地单位为京溪村委会、穗福公司（随文注销（93）建征拨字第60号《建设用地批准书》）。同年9月5日，广州市国土局房管局就上述开发的项目向穗福公司核发了《预售商品房许可证》，预售建筑面积为5090平方米，共72套（即天景新村C幢）。后惠展公司以穗福公司的名义对外进行预售。1999年8月、2000年3月，惠展公司与贵盛公司两次签署合作协议。在2000年3月25日签订的《天景新村房地产项目合作合同书》中，双方约定：天景新村项目尚有两栋九层楼房未建，共约13000平方米，由合同签订之日起，其所有投资包括土建、水电、土地出让金及滞纳金、挂靠费等全部由贵盛公司负责投资；贵盛公司组织施工，惠展公司参与管理，协助贵盛公司办理有关施工、销售手续及理顺各有关方面的关系；所建设楼房由双方各得一半，按图纸垂直划分，惠展公司同意贵盛公司多得100平方米的面积用来美化小区，惠展公司所得面积由惠展公司自行偿还前期建设及税费等债务，贵盛公司所得面积由惠展公司、贵盛公司双方共同管理，待贵盛公司缴清各种应缴款项及建设费用后，其所得款项由贵盛公司自行支配，惠展公司不得干涉，贵盛公司必须自行投资建设，不得转让，以上条件如有违约，惠展公司将收回开发权；本项目前期已建设的部分基础与框架，由贵盛公司与施工方商定，赔偿方法自行解决，惠展公司不参与；本项目需在二年内完工，超时惠展公司将收回开发权，如确有特殊情况需由惠展公司决定是否收回及延期等。上述合同签订后，贵盛公司投资资金对项目进行了开发建设。天景新村D、E栋进行建设后，因穗福公司没有协助加盖公章及办理相关手续，也无法以穗福公司名义领取D、E栋的商品房预售许可证明。2000年12月，广州市建设委员会取消了穗福公司的房地产开发资质。2009年3月25日，惠展公司（甲方）、道勤公司（乙方）、孙国炜（丙方）签订《权益转让协议书》，甲乙丙三方约定：鉴于1993年10月8日，甲方与穗福公司签订了《合作开发房地产合同书》，合作开发天景新村，1993年10月10日，甲方与穗福公司签订了《合作开发房地产合同补充协议》，项目投资人为甲方，穗福公司收取管理费，因此，甲方在项目上存在实际的权益；甲乙丙三方经友好协商，确定在本协议所约定的条件下，由乙方及丙方对甲方在该项目上的权益进行收购；该权益的受让价为10000000元等，项目位于广州市白云区京溪路，项目名称为天景新村，总建筑面积19002平方米，分C、D、E三栋，九层框架结构，使用临水临电，未经综合验收；项目的房屋在权益转让成功后，乙方丙方在房屋上可获得、可进行处分并控制的面积不少于6800平方米，其中商铺面积不少于400平方米；若面积不足，则按1500元/平方米作相应扣除；多出面积归乙丙方。2010年5月14日，广州市穗华房产开发有限公司（甲方，以下简称“穗华公司”）、穗福公司（乙方）、惠展公司（丙方）、道勤公司（丁方）签订《解除合同及履行判决之补救措施的协议》，甲乙丙丁四方约定：因上述《合作开发房地产合同书》为挂靠合同，并依法认定有效，故《合作开发房地产合同书》之权利义务皆由丙方享有和承担，现丙方将其权利转让给丁方，丙方和丁方同意对丙方的义务承担连带责任；丙方和丁方在本协议签订之日起3天内，一次性补偿乙方1600000元；原挂靠开发的天景新村项目，乙方应尽快为丁方办理建设、规划和国土房管部门等所有行政批准、许可性文件的名称变更手续，将土地使用权和开发项目变更至丁方名下，所需费用全部由丙方和丁方负责。如办理变更手续，需甲方配合，甲方应予以配合等。2010年6月7日，广州仲裁委员会出具（2010）穗仲案字第592号裁决书，裁决：穗福公司于裁决后10天内将穗国地出合（94）072号所述位于沙太路××××村口，面积为6357平方米的土地使用权人变更为道勤公司，并配合道勤公司办理天景新村项目所有行政批准、许可性文件的名称变更手续，将开发项目转至道勤公司名下；穗华公司及惠展公司承担配合义务。2010年7月26日，广州市越秀区人民法院向广州市国土资源和房屋管理局出具（2010）越法委执字第274-1号《协助执行通知书》，载明将位于沙太路××××村口，面积为6357平方米的土地使用权人变更为道勤公司，并单方面办理天景新村项目所有行政批准、许可性文件的名称变更手续，将天景新村项目转移到道勤公司名下。2013年11月19日，广州市国土资源和房屋管理局与道勤公司签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，将天景新村项目所涉土地的受让人变更为道勤公司，因该协议项下宗地已建设三栋建筑，存在部分房屋已出售的情况，涉及小业主办理产权证问题由道勤公司负责办理。2013年12月4日，广州市国土资源和房屋管理局作出《关于申请变更〈建设用地批准书〉建设用地单位名称的复函》，载明：“该局曾以《建设用地批准书》（穗国土建用字【1994】第443号）同意同和镇京溪村委会、穗福公司使用沙太路××××村口、面积为6357平方米的土地作商店、综合楼托儿所。根据上述《国有建设用地使用权出让合同变更协议》（穗国地出合（94）072号的变更协议之一号）、《裁决书》（（2010）穗仲案字第592号）及《协助执行通知书》（（2010）越法委执字第274-1号），该地块的申请执行人、受让人为道勤公司。根据《广州市申请使用建设用地规则》（穗府【2009】39号），该项目已全部建成，不需再办理变更《建设用地批准书》建设用地单位名称手续。庭审中，被告道勤公司提交以下证据，拟证实《订购书》无效：1、本院于2003年5月30日作出（2002）云法民初字第1928号民事判决书（已生效），判决解除惠展公司与穗福公司签订的《合作开发房地产合同书》；2、本院于2004年12月23日作出的（2004）云法民一初字第3937号民事判决书（已生效），判决惠展公司与贵盛公司签订的《天景新村房地产项目合作合同书》无效，因惠展公司和贵盛公司均表示无需在该案中对无效合同的财产进行处理，故对无效合同的后果未予清结；3、广州市国土资源和房屋管理局2006年10月16日出具的《关于天景新村项目暂不可销售的公告》；4、广州市第十二届人民代表大会第四次会议代表建议、批评和意见第3013号《关于对“天景新村”商品住宅楼建设方涉嫌行为违法查处的建议》；5、广州市国土资源和房屋管理局于2005年12月21日对田新年同志出具的《信访复函》。原告方质证称上述1-4项证据形成时间均在《订购书》签署之后，不能据此认定《订购书》无效；第5项证据没有原件，三性不予确认，且被答复人田新年情况可能与本案原告不一致，不具有参考性。另，被告道勤公司提供下列证据拟证实涉案房屋无法办理产权证：1、广州市国土资源和规划委员会于2018年8月3日出具的《关于（2017）粤0111民初13174号的复函》；2、（2018）粤01民终21631号民事判决书；3、（2018）粤01民终8637号民事判决书。原告质证称，复函没有原件，三性不予确认，且被调查人廖晓征情况可能与本案原告不一致，不具有参考性；两份判决书没有原件，真实性由法院认定，且从两份判决书内容可知，涉案天景新村楼盘小业主所签署的订购合同书，虽然可能程序上存在一定瑕疵，但法院基本上对于合同效力是认可的，据此应认可本案涉案房屋《订购书》合同效力。另查：根据广州市白云区国土资源和规划局（现更名为广州市规划和自然资源局白云区分局）于2015年11月6日出具的穗云国规函【2015】252号《广州市白云区国土资源和规划局关于协助调查事项的回复意见》载明：“一、关于涉案建设工程的规划审批情况。经核查，我局以（1993）穗城规（云）建字第217号《建设工程规划许可证》批准白云区同和镇京溪村村委在沙太路以西、京溪村口建设D幢住宅和E幢住宅商场综合楼，总建筑面积13912平方米，目前上述工程尚未通过规划验收。二、关于房屋产权登记情况。经查房屋档案系统，位于广州市同和沙太路西京溪横路天景新村D、E座楼盘尚未办理预售登记、初始登记和抵押登记等产权登记业务，未有相关的法院查封记录。”本院于2019年2月25日向广州市规划和自然资源局白云区分局发函询问上述穗云国规函【2015】252号文所述情况有无新变化，广州市规划和自然资源局白云区分局于2019年3月21日出具穗规划资源云函【2019】480号函复我院称穗云国规函【2015】252号文情况无变化。以上事实有：《订购书》、收据、民事判决书、仲裁裁决书、执行笔录、公告、人大代表意见、国有土地使用权出让合同、复函、建设用地批准书、规划验收测量记录册、信访函复及双方当事人陈述等证据证实。本院认为：依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得的土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；……（六）未依法登记领取权属证书的。”第三十九条第二款：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：转让房地产时房屋已建成的，还应当持有房屋所有权证书。经本院向国土房管行政主管部门查询，涉案天景新村项目D、E幢建设工程尚未通过规划验收，未有办理预售登记及初始登记，原告基于合同要求办理涉案房屋权属的转移登记手续属需在涉案房屋具备办妥初始登记条件后再要求处理的问题。现涉案房屋所在工程尚未通过规划验收，原告要求四被告配合办理涉案房屋的房地产权证事实上无法履行，原告应待涉案房屋的办证条件具备后再行起诉主张权利。故对于原告在本案中起诉要求办理涉案房屋房产证的诉讼请求，本院不予支持。被告贵盛公司、惠展公司、穗福公司经本院公告送达诉讼副本及开庭传票，逾期无到庭参加诉讼，本院依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条，《中华人民共和国物权法》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告张胜、张勋、杨惠然的诉讼请求。本案受理费100元，由张胜、张勋、杨惠然负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  柯 学人民陪审员  汤伟萍人民陪审员  黄瑞仪二〇一九年六月二十一日书 记 员  黄文敏