四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初142号 原告：吴易承，男，1983年10月20日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：宋成均，四川舟楫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李严丽，四川舟楫律师事务所律师。 被告：四川成功企业发展有限公司，住所地：成都市成华区建设北路三段26号1栋2单元29层1号。 法定代表人：刘娜，任公司经理。 委托诉讼代理人：王科，四川展华律师事务所律师。 被告：四川金池房地产开发有限公司，住所地：成都市青羊区金阳路152号12栋2楼63号。 法定代表人：黄明炜，任公司执行董事。 委托诉讼代理人：商洋，四川时代经纬律师事务所律师。 原告吴易承与被告四川成功企业发展有限公司（简称成功公司）、四川金池房地产开发有限公司（简称金池公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴易承的委托诉讼代理人李严丽、被告成功公司的委托诉讼代理人王科、被告金池公司的委托诉讼代理人商洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴易承向本院提出诉讼请求：1．判令成功公司、金池公司为吴易承办理不动产登记证书并交付给吴易承；2．判令成功公司、金池公司连带承担逾期办理房屋产权证的违约金（从2015年10月30日起每日按已付房款594269元的万分之二计算至实际办理完毕不动产登记证书并交付吴易承时止）；3．本案诉讼费由成功公司、金池公司负担。事实和理由：2012年12月22日，吴易承与成功公司、金池公司签订《商品房买卖合同》，约定吴易承购买成功公司、金池公司开发的位于成都市锦江区晨辉东路“成功·红树林”号商品房，房屋总价为594269元；并约定2014年10月30日交付房屋，在房屋交付之日起365日内（即2015年10月30日前）办理完毕房屋产权转移登记。吴易承于2015年7月10日向成功公司、金池公司交付了办理房屋产权转移登记所需的相关资料，同时缴纳了房屋产权契税5942.6元、专项维修基金2013.83元、产权登记费80元、土地登记费20元、房屋产权贴花5元等各种税费。根据《商品房买卖合同》第二十条约定，房屋产权由成功公司、金池公司代办，且应当于房屋交付之日起365日内交付房屋所有权证书，逾期超过365日以上的，如买受人选择不退房的，则自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，每日按照全部已付房款万分之二承担违约金。但直至现在，成功公司、金池公司仍未履行合同约定义务。综上，成功公司、金池公司上述违约行为损害了吴易承的合法权益，故诉至法院。 成功公司辩称，第一，吴易承现在要求成功公司办理不动产登记证书无事实依据和法律依据。根据案涉《商品房买卖合同》及其补充协议的相关约定，成功公司仅有为吴易承代办房屋分户产权证和协助吴易承办理分户国有土地使用权证的义务，但因国家政策原因，相关部门于2016年11月17日起停止办理房屋产权证业务，且房产证与国土证双证合一为不动产权证，故成功公司为吴易承代办房屋分户产权证的义务因国家政策原因导致在法律上和事实上不能履行。第二，吴易承以成功公司逾期办理分户房屋所有权证为由要求成功公司承担违约责任无事实依据，成功公司不存在违约行为，不应承担违约责任。成功公司将案涉房屋交付给吴易承后，吴易承却迟迟未向成功公司提供办理房屋产权证的相关资料，在此情况下成功公司无法为其办理房屋产权证，不动产登记政策出台后，无法再单独办理房屋分户产权证。因此，逾期未办理房屋产权证并非成功公司的原因，成功公司不构成违约。第三，即使成功公司存在违约行为，吴易承主张的违约金计算方式也不符合双方的约定。根据合同约定，成功公司代为办理房屋分户产权证应在房屋实际交付时间（而非事先约定的房屋交付时间点）后的365天内完成，成功公司认为其违约时间为2016年7月10日至2016年11月16日；而2016年11月17日至2017年3月10日系停止办理房屋产权证的时间，2017年3月10日后已无法办理房屋分户产权证，因此不应计算2016年11月17日以后的违约金；另根据补充协议的约定，违约金应按照房屋总价款的银行同期活期存款利率计算，而非按照房屋总价款的每日万分之二计算。 金池公司辩称，第一，吴易承与成功公司、金池公司签订的《商品房买卖合同》仅仅对原房屋所有证书办理期限和违约金以及原国土证的办理期限进行了约定，没有约定不动产权证的办理期限和违约金。第二，吴易承与成功公司、金池公司签订的补充协议第八条对《商品房买卖合同》第二十条的约定进行了变更，即补充协议第八条约定“出卖人同意在交付房屋后365日内为买受人代办好房屋分户产权证”，“如因出卖人的原因导致迟延办理分户产权的，每迟延一日，由出卖人按照该商品房总价款的银行同期活期存款利息支付违约金给买受人。如因买受人或其他买受人的原因未及时提交办理分户产权证的资料，导致逾期办理分户产权的，出卖人不承担逾期办理分户产权证的责任。”只有吴易承举证证明了其向成功公司、金池公司提交了办证资料，才应适用补充协议约定的违约金标准。第二，因为不动产登记政策出台，即使金池公司需要承担违约金，也仅应按照银行活期存款利率的标准从2015年7月10日计算至2016年11月14日。第三，补充协议约定“买受人分户国有土地使用权证在分户房屋产权办理完毕后24个月内，由出卖人协助买受人办理完毕”，因不动产登记政策出台后，房屋所有权证与国土证双证合一，办理不动产权证的时限应为房屋所有权证的办理时间与国土证办理时间的二者相加，即交付房屋之日起三年。第四，成都市国土资源局于2017年3月10日通告金池公司恢复办理不动产权证，从2016年11月14日停办房屋所有权证到2017年3月10日恢复办理不动产权证，这期间的四个月属于政策原因无法办理，恢复办理不动产权证后吴易承仍未向金池公司提交办证资料，经多方催促后吴易承才于2018年6月19日向金池公司提交了部分办证资料，因此金池公司依约不应承担任何逾期办证的违约责任。 本院经审理认定事实如下：2012年12月22日，出卖人成功公司、金池公司与买受人吴易承签订《商品房买卖合同》，约定吴易承购买成功公司、金池公司开发的位于成都市锦江区晨辉东路“成功·红树林”号商品房，房屋总价为594269元；出卖人应当在2014年10月30日前向买受人交付该商品房；出卖人应于2015年10月30日之前，取得上述商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定时间内取得所在楼栋的权属证明的，合同继续履行，只要未因此造成出卖人逾期为买受人办理本合同第二十条（二）转移登记的，则出卖人不承担违约责任。该合同第二十条第（二）款转移登记约定：1、商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；2、如因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理：（1）买受人有权退房。……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付；（2）逾期365日内，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按照该商品房总价款的银行同期存款利息承担违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内由出卖人支付，逾期超过365日，按本合同二十条第（二）款第2项处理方式（1）执行。 同时，出卖人成功公司、金池公司与买受人吴易承还签订了一份《商品房买卖合同补充协议》（简称补充协议）。补充协议第八条约定：出卖人同意在交付房屋后365日内为买卖人代办好房屋分户产权证，在买受人办理收房手续之日，买受人应将约定的出卖人代交的费用支付给出卖人，否则出卖人代办房屋分户产权证的期限相应顺延；如因出卖人的原因导致迟延办理分户产权证的，每迟延一日，由出卖人按照该商品房总价款的银行同期活期存款利息支付违约金给买受人；如果因买受人或其他买受人的原因未即时提交办理分户产权证的资料，导致逾期办理分户产权证的，出卖人不承担逾期办理分户产权证的责任。补充协议第十一条约定：买受人的分户国有土地使用证在分户房屋产权办理完毕后24个月内，由出卖人协助买受人办理完毕；如因出卖人的原因导致迟延办理分户国有土地使用权证的，每迟延一日，由出卖人按照该商品房总价款的银行同期活期存款利息支付违约金给买受人；如果因买受人的原因未即时提交办理分户国有土地使用权证的资料，导致逾期办理分户国有土地使用权证的，出卖人不承担逾期办理分户国有土地使用权的责任。还约定：本协议自双方签署之日起生效，与双方签署的《商品房买卖合同》具有同等法律效力。 上述合同签订后，吴易承向成功公司支付了全部房款，成功公司于2016年4月28日向吴易承出具了购房款为594269元的《销售不动产统一发票》。 2015年7月10日，成功公司、金池公司向吴易承交付了涉案房屋。同日，吴易承向成功公司缴纳了专项维修基金2013.83元、产权登记费80元、房屋产权贴花5元、房屋产权契税5942.69元、土地登记费20元。 2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，主要内容为：根据《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》以及国家和省关于加快推进不动产统一登记工作的要求，自2016年11月23日起在本市主城区范围内实施不动产统一登记，成都市国土资源局（成都市不动产登记局）是本市不动产登记机构；市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务，2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。 2017年3月10日，成都市国土资源局行政审批处向成都市不动产登记中心发出《国有土地使用权登记办理告知书》，主要内容为：金池公司、成功公司位于成都市锦江区晨辉东路301号的建设项目（共用宗，成功·红树林）用地，已完成竣工后的土地审核。现请你中心根据《不动产登记暂行条例》以及《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定，办理不动产登记相关事宜。 2018年6月19日，委托方吴易承与受托方成功公司、金池公司签署《委托书》，明确：吴易承委托成功公司、金池公司办理案涉房屋的产权登记手续、领取房屋权属证书。同日，吴易承与成功公司、金池公司作为申请人共同签署《不动产登记及房屋交易申请书》。 另查明，案涉《商品房买卖合同》已于2013年7月20日进行了网签备案，成功公司、金池公司已就涉案房屋所属楼栋办理了房屋初始登记，吴易承至今未取得涉案房屋的不动产权证书。 上述事实，有吴易承的身份证、成功公司和金池公司的营业执照、《商品房买卖合同》、《补充协议》、购房发票、收据、交房业主确认单、《国有土地使用权登记办理告知书》、《关于实施不动产统一登记的通告》、《委托书》、《不动产登记及房屋交易申请书》及当事人在案陈述为证。 本院认为，吴易承与成功公司、金池公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，当属合法有效。根据合同约定，吴易承委托成功公司、金池公司办理房屋所有权证书，并明确吴易承在收房之日应将相关税费支付给成功公司、金池公司，但未明确吴易承如何提交办证资料以及提交办证资料的具体内容和时间。虽然合同约定“因买受人未及时提交办理分户产权证的资料导致逾期办理分户产权证的，出卖人不承担逾期办理分户产权证的责任”，但是吴易承已于2015年7月10日收房并于当日按约定交纳了办理权证的相关费用，成功公司、金池公司作为代办权证的责任方，其在吴易承收房后长达三年的时间内并未明确告知吴易承需要提交何种办证资料，也未提供证据证明吴易承至今未取得不动产权证系因吴易承未及时提交相关办证资料造成的，故成功公司、金池公司在本案中辩称吴易承未提交办理产权所需资料而无法办理不动产权证的理由，缺乏事实依据，本院不予采纳。另根据查明的事实，案涉房屋已经办理初始产权登记，已具备办理分户产权的条件，吴易承也已依约缴纳了相应的办证税费，故吴易承要求成功公司、金池公司办理案涉房屋不动产权证书的诉讼请求，本院予以支持。根据合同约定，吴易承应在房屋交付之日起365日内取得房屋所有权证书，成功公司、金池公司应在在分户房屋产权办理完毕后24个月内协助吴易承办理完毕分户国有土地使用证，即成功公司、金池公司应于2016年7月10日前为吴易承办理完毕房屋所有权证书，于2018年7月10日前协助吴易承办理完毕国有土地使用权证。本案中，成功公司、金池公司未能在2016年7月10日前办理完毕案涉房屋产权证书，即构成违约，应承担相应的逾期办证违约责任。另根据成都市国土资源局发布的《关于实施不动产统一登记的通告》，成都市国土局、房管局自2016年11月17日起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务，且自成都市主城区2016年11月23日起实施不动产统一登记，即房屋所有权证和国有土地使用权证已合二为一为不动产权证书，已无法办理房屋所有权证。但是，合同约定成功公司、金池公司应于2018年7月10日前协助吴易承办理完毕国有土地使用权证，但该期限届满后成功公司、金池公司仍未完成不动产权证的办理，故成功公司、金池公司应承担从2016年7月11日起至不动产统一登记政策实施之日止即2016年11月23日的逾期办证违约金，还应承担从2018年7月11日起至不动产权证办理完毕之日止的逾期办证违约金。关于逾期办证违约金的计算标准，《商品房买卖合同》约定逾期取得房屋所有权证书超过365日的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。而《商品房买卖合同补充协议》第八条约定，如因出卖人的原因导致迟延办理分户产权证的，每迟延一日，由出卖人按照该商品房总价款的银行同期活期存款利息支付违约金给买受人。上述合同关于违约金的标准存在约定不一致，因双方在补充协议中并未约定主合同与补充协议约定不一致时，应以补充协议为准，且补充协议关于违约金的约定系出卖人成功公司、金池公司提供的格式条款，该条款实则减轻了成功公司、金池公司的违约责任，成功公司、金池公司也未采取合理方式提请吴易承注意，故补充协议关于办理分户产权证的违约金的条款无效，成功公司辩称违约金应按补充协议约定的银行同期活期存款利息支付的理由，无事实和法律依据，本院不予支持。本案中成功公司、金池公司逾期办证时间已超过365日，吴易承主张按《商品房买卖合同》约定的每日万分之二的标准计算违约金，成功公司、金池公司已予以抗辩。本院认为，违约金的计算标准，应以吴易承的实际损失为基础，兼顾成功公司、金池公司的违约程度等因素，并根据公平原则，本院酌定本案违约金按已付购房款日万分之一的标准计算。 综上所述，成功公司、金池公司应为吴易承办理不动产权证书，并承担逾期办证违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告四川成功企业发展有限公司、四川金池房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内为原告吴易承办理成都市锦江区晨辉东路301号（成功·红树林）号房屋的不动产权证书； 二、被告四川成功企业发展有限公司、四川金池房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴易承支付逾期办证违约金（违约金以594269元为基数，按每日万分之一的标准自2016年7月11日起计算至2016年11月23日止，并自2018年7月11日起计算至不动产权证办理完毕之日止）； 三、驳回原告吴易承的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取1527元，由被告四川成功企业发展有限公司、四川金池房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 审判员  黄鸿彬 二〇一九年六月十一日 书记员  覃雪梅