托克托县人民法院民事判决书（2019）内0122民初380号原告（反诉被告）：内蒙古有信房地产开发有限责任公司，住所地：内蒙古自治区呼和浩特市托克托县双河镇新建中路57号。统一社会信用代码:911501226609827325。法定代表人：杨雪峰，公司经理。委托诉讼代理人：赵军，北京振荣律师事务所律师。被告（反诉原告）：丁琰，女，住址:内蒙古托克托县。委托诉讼代理人：黄信，内蒙古腾旭律师事务所律师。原告（反诉被告）内蒙古有信房地产开发有限责任公（以下简称有信公司）与被告丁琰（反诉原告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告有信公司的委托诉讼代理人赵军，被告丁琰及其委托诉讼代理人黄信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）有信公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令被告履行协议给付:1、下欠购房款110000元；2、协议面积与产权登记面积差额款18879元；3、以上两项逾期应付款违约金13081元。以上三项共计人民币:141960元。二、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年9月21日,原、被告双方签订《商品房认购协议书》，被告向原告购买位于莹昱商贸城A幢3层6号商铺。商铺协议面积26.39平方米,价格每平方米8428元,总价款为:222414元。协议约定付款方式为按揭贷款方式支付，签订协议时已付112414元，下欠房款110000元。被告原协议认购面积26.39平方米,后经托县房产管理登记部门委托内蒙古方圆公正计量站测绘面积为28.63平方米。其中套内面积15.56平方米;共有分摊面积13.07平方米，分摊系数0.8399910885，超原协议认购面积2.24平方米，价款为18879元。根据《商品房认购协议书》第三条，面积确认及面积差异处理，“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记实际测量面积为准”。原告于2017年11月25日印发按揭贷款通知和银行贷款须知，并多次电话通知被告。被告于2017年11月25日领取通知和须知并签名。后原告公司将应付款时间推迟到2018年5月10日，并于2018年6月13日以短信形式通知被告办理按揭贷款，但是被告至今不办理。根据《商品房认购协议书》第五条约定：自本协议约定应付款期限之日第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。被告下欠购房款128879元;2018年5月11日至2018年11月30日共203天,违约金为13081元。被告（反诉原告）丁琰辩称，1、本诉中原告与被告签订的协议书是格式合同，合同约定因买受人原因不能办理银行按揭的，出卖人可以解除合同，买受人的权利并未提及，该条款剥夺了买受人的权利，故该合同显失公平。2、根据最高人民法院司法解释的相关规定，面积差异在3％以内的经过双方确认后多退少补，超过3％出卖人无权请求。而协议约定的关于面积确认及差异处理条款剥夺了买受人权益，且没有大写提示，属于可撤销条款。3、被告已经缴纳了首付款，可是因为被告无法满足银行按揭贷款条件而被银行拒绝，原告也没有按照承诺帮被告解决。4、双方签订的协议已经侵害了买受人的解除权利，如果不能解除的话请法院撤销显示公平的合同。综上，现在被告没有能力办理按揭贷款，并且协议面积与产权面积差额款与司法解释相违背，违约金于法无据，希望法院在查明事实的基础上裁定驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、请求人民法院判决解除或撤销反诉人与被反诉人双方签订的商品房认购协议书；2、请求人民法院判决被反诉人立即返还反诉人已经交付的购房款112414元及利息（利息从2012年9月21日算起至全部返还完毕之日止，利率按照同期中国人民银行贷款利率计算。）；3、判决被反诉人承担本案全部案件受理费。事实与理由：2012年9月21日，反诉人与被反诉人双方签订《商品房认购协议书》。协议约定采取反诉人缴纳总房款的50％作为首付款，剩余50％总房款办理银行按揭贷款。协议签订后反诉人依约缴纳首付款并多次前往银行办理按揭手续，但因无法达到银行按揭贷款条件导致无法办理贷款，而反诉人自身无力支付剩余购房款，合同目的不能实现，故提出反诉请求。原告（反诉被告）辩称:1、双方认购协议合法有效；2、合同履行过程中，原告不存在违约和不当之处，没有因为原告违约影响被告合同目的实现，被告请求缺乏事实依据；3、按揭贷款原告作为售楼方只负责提供相关证照等义务，反诉人是否具备贷款条件并不是被反诉人的义务。综上请求法院驳回反诉人解除合同的请求。为支持其诉讼请求，原告（反诉被告）向本院提交了以下证据：第一组：身份证复印件，《商品房认购协议书》、面积表、交房单复印件。证明：1、原、被告双方签订《商品房认购协议书》、房款缴纳情况及交房时间。2、原告购买的商铺经实际测量超认购面积2.24平方米。3、按约定，被告应交付违约金为12132元。第二组：通知、按揭贷款须知、签名表、短信通知单，证明被告于2017年11月25日领取按揭贷款通知和银行贷款须知。第三组：测绘报告书，证明测绘是通过内蒙古方圆公正计量站测绘的，测绘报告有真实性、准确性、合法性。第四组：建设工程施工许可证、规划许可证、建设用地规划许可证，土地使用证、预售许可证，交工验收备案表证明被告购买的房屋建设经过合法审批，有五证可以办理按揭贷款。被告（反诉原告）未向本院提供证据。经当庭举证、质证，对原告（反诉被告）所举第一组，第二组证据，被告（反诉原告）不认可证明目的，对原告（反诉被告）所举第三组、第四组证据，被告（反诉原告）不认可。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：有信公司提供的四组证据因其客观、合法，与本案有关联，能够形成完整的证据链，本院予以认证采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月21日，原、被告双方签订《商品房认购协议书》，丁琰向有信公司购买位于托克托县莹昱商贸城A幢3层6号商铺，认购协议约定房屋建筑面积26.39平方米，每平方米售价8428元，商铺总价款222414元,签订协议时已付112414元，下欠房款110000元。《商品房认购协议书》第三条约定“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记实测面积为准”，同时约定了逾期付款按每日万分之五计算违约金。莹昱商贸城竣工验收后，吕晓霞所购买的商铺经内蒙古方圆公正计量站有限公司测量，实际面积为28.63平方米，超认购面积2.24平方米，价款为18879元。2013年11月20日原告交房于被告。2017年开始有信公司通知丁琰办理贷款，后有信公司将应付款时间确定为2018年5月10日。现有信公司已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。丁琰至今未缴纳所欠房款，也未办理贷款手续。本院认为，原被告双方签订的《商品房的认购协议》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原、被告双方在平等协商的基础上签订的《商品房认购协议书》，是双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的规定，系合法、有效的合同，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。关于被告（反诉原告）认为双方签订的合同中约定了在因买受人原因不能办理银行按揭的情况下,出卖人仅有权解除协议,没有权利要求支付剩余价款的抗辩理由，本院认为，支付价款属于买受人的基本义务，在合同履行过程中，原告（反诉被告）依约履行了交房义务，被告（反诉原告）没有按照合同约定支付剩余购房款，属于违约，应当承担继续履行支付剩余购房款及迟延履行期间违约金的违约责任，被告（反诉原告）的抗辩理由本院不予采信。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，依照约定处理。”之规定，本案原、被告签订的《商品房认购协议书》第三条“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记实测面积为准”属于明确约定，原、被告双方应当按照合同约定以实测面积计算房款并签订正式的商品房买卖合同、办理产权登记。综上所述，对于有信公司提出的诉讼请求本院依法予以支持。被告（反诉原告）请求解除或撤销双方签订的《商品房认购协议书》，要求原告（被反诉人）返还已付购房款112414元及资金占用利息的反诉请求，本院认为，首先，针对解除合同的反诉请求，原、被告双方签订的《商品房认购协议书》，是双方当事人的真实意思表示，合同并不具备法定解除事由，也未达到约定解除条件，故被告（反诉原告）要求解除合同的反诉请求本院不予支持。其次，针对被告（反诉原告）认为合同显失公平请求撤销合同的反诉请求，本院认为，合同文本中格式条款的主要部分，文字表述并无歧义，系争合同在形式上、内容上均不存在致使双方当事人权利义务极不对等的情况。故被告（反诉原告）认为合同显失公平请求撤销合同的反诉请求本院不予支持。综上所述，对于有信公司提出的诉讼请求本院依法予以支持；对于丁琰提出的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百五十九条、第一百六十一条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告丁琰（反诉原告）在本判决生效后10日内给付原告（反诉被告）内蒙古有信房地产开发有限责任公司剩余购房款110000元、协议面积与产权登记面积差额款18879元及逾期付款违约金13081元（以128879元为基数，自2018年5月11日期计算至2018年11月30日止），共计人民币141960元。二、驳回被告丁琰（反诉原告）的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3140元，由被告丁琰（反诉原告）负担。反诉案件受理费2548元，由被告丁琰（反诉原告）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判长 韩彩云审判员 李慧荣审判员 王志刚 二〇一九年六月三日书记员 祖丹阳