福建省南平市建阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0703民初1056号 原告：南平市建阳区潭城街道城关村经济联合社，住所地建阳区江滨路9号二楼。统一社会信用代码9135078415714300X8。 法定代表人：施建平，主任。 委托诉讼代理人：常江，福建心至律师事务所律师。 被告：南平市建阳区美惠佳超市有限公司，住所地建阳区潭城街道中山路143号。统一社会信用代码91350784MA2YL17036。 法定代表人：石其勇，总经理。 委托诉讼代理人：罗华富，南平市建阳区美惠佳超市有限公司员工。 原告南平市建阳区潭城街道城关村经济联合社（以下简称城关村经济联合社）与被告南平市建阳区美惠佳超市有限公司（以下简称美惠佳超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序。于2019年5月22日第一次公开开庭进行了审理，原告城关村经济联合社的委托诉讼代理人常江、被告美惠佳超市的委托诉讼代理人罗华富到庭参加诉讼。于2019年6月4日第二次公开开庭进行了审理，原告城关村经济联合社的委托诉讼代理人常江、被告美惠佳超市的委托诉讼代理人罗华富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 城关村经济联合社向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2017年10月25日签订的《租赁合同》及《补充租赁合同》，城关村经济联合社收取的租赁押金64500元不予退还，美惠佳超市并按照月租金64500元自2018年9月25日起支付房租至退还租赁房屋之日止；2.判令美惠佳超市立即清空租赁房屋并退还给城关村经济联合社。事实与理由：2017年10月25日，美惠佳超市找到城关村经济联合社准备租用城关村经济联合社所有的位于南平市建阳区经营超市使用，双方协商一致于当日签订租赁合同及补充租赁合同，合同签订后城关村经济联合社按照约定将房屋交付给美惠佳超市，美惠佳超市也按照约定缴纳了租金并开始投入使用，2018年10月美惠佳超市开始拖欠房屋，城关村经济联合社为此多次催讨，美惠佳超市仅在1月份缴纳了40000元房租就不在支付。 美惠佳超市辩称，请求依法驳回城关村经济联合社的诉讼请求，本案合同按无效合同处理，美惠佳超市同意退出房屋，但城关村经济联合社应承担缔约过失责任。美惠佳超市因超市经营需要，于2017年10月25日与城关村经济联合社签订《租赁合同》、《补充租赁合同》，租赁物系商业经营用房。《租赁合同》第九条约定，城关村经济联合社保证原有消防设施、设备正常使用。城关村经济联合社交付租赁物后，美惠佳超市无法进行装修施工的主要原因是租赁物原有的消防设施、设备损坏严重（华景大厦的消控室和水泵房完全损坏），导致二次装修消防根本无法验收。美惠佳超市于2017年11月15日书面通知城关村经济联合社、建阳区潭城街道城关村、邵武市光辉物业有限责任公司建阳分公司，并要求装修免租期6个月从消防设施、设备修好后开始起算。城关村经济联合社接到通知后，经核实确实存在原有消防设施、设备不能正常使用，于2018年3月27日与邵武市光辉物业有限责任公司建阳分公司签订关于华景大厦设施改造的垫资协议，物业公司委托福建省合诚建设有限公司施工。2018年5月27日，邵武市光辉物业有限责任公司建阳分公司、城关村经济联合社相关领导察看并由福建恒丰源消防安全科技有限公司出具了项目意见书（该意见书消防部门不认可）告知美惠佳超市消防合格。2018年9月30日，消防国庆节前检查中发现消防设施、设备还是不能正常使用，后经了解城关村经济联合社拖欠消防施工单位工程款导致消防设施无法正常使用。2018年10月1日，美惠佳超市再一次书面通知城关村经济联合社、邵武市光辉物业有限责任公司建阳分公司，要求尽快恢复消防设施、设备，城关村经济联合社置之不理。城关村经济联合社于第一次开庭时也承认租赁物存在原有消防设施、设备严重损坏不能正常使用。城关村经济联合社明知租赁物消防设施、设备不能使用，还租赁给美惠佳超市，导致美惠佳超市损坏严重，根据消防法第13条规定，《租赁合同》、《补充租赁合同》是无效合同，城关村经济联合社应承担缔约过失责任，赔偿美惠佳超市经济损失，美惠佳超市将另行起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。现对方当事人所举证据认证如下：城关村经济联合社所举的证据1.不动产权证，2.租赁合同、补充租赁合同，4.项目意见书、垫资协议，6.网银转账记录。因美惠佳超市对上述证据的真实性均无异议，且上述证据符合证据的形式要件，可以作为认定事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。3.律师催告函及快递回单，系城关村经济联合社单方制作，且快递回单无收件人签名，美惠佳超市有异议，本院不予确认。5.福建省合诚建设有限公司于2019年5月23日出具的《说明》，该《说明》系证人证言，证人未出庭接受质询，且美惠佳超市有异议，本院不予确认。 美惠佳超市所举的证据1.协议书，5.清除临时占道水果摊的申请，因城关村经济联合社对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认。2.2017年11月通知，3.联系函，4.2018年10月1日通知，系美惠佳超市和案外人邵武市光辉物业有限责任公司建阳分公司等人一同出具的，因美惠佳超市未提供证据证实城关村经济联合社已收到上述证据的，且城关村经济联合社有异议，本院不予确认。6.合同书，与本案不具有关联性，本院不予确认。7.建筑消防设施检测报告，系美惠佳超市单方委托，且城关村经济联合社有异议，本院不予确认。 本院经审理认定事实如下：坐落于南平市建阳区系城关村经济联合社所有的房产。2017年10月25日，城关村经济联合社与美惠佳超市签订《租赁合同》一份，其中约定：本合同租赁物位于南平市建阳区整体，美惠佳超市已实地考察确认租赁物，城关村经济联合社以现有的租赁物状况交付使用；租赁期限为10年，自2017年10月25日至2027年10月24日止，装修期免收6个月租赁费，租金从第七个月开始计算（即从2018年4月25日起算租金）；第一年至第五年租赁费为月租金一层38元/㎡、二层14.25元/㎡，即每月租金为60680元；美惠佳超市在每月5日前一次性付清当月房租，逾期一个月未交租赁费，城关村经济联合社单方有权终止合同收回租赁物没收押金；美惠佳超市在签订合同时应交一个月的租赁费60700元作为租赁押金，同时支付一个月租赁费，待租赁期满一切费用结清后，押金无息退还；城关村经济联合社确保租赁物产权清晰没有争议，保证原有消防设施、设备正常使用；本合同未尽事宜，双方补充协商，补充协议与本合同具有同等效力等内容。当日，双方又签订了《补充租赁合同》一份，其中约定：本合同租赁物位于南平市建阳区西侧店面，美惠佳超市已实地考察确认租赁物，城关村经济联合社以现有的租赁物状况交付使用；租赁期限为10年，自2017年10月25日至2027年10月24日止，装修期免收6个月租赁费，租金从第七个月开始计算（即从2018年4月25日起算租金）；第一年至第五年租赁费为月租金一层38元/㎡，即每月租金为3800元；美惠佳超市在每月5日前一次性付清当月房租，逾期一个月未交租赁费，城关村经济联合社单方有权终止合同收回租赁物没收押金；美惠佳超市在签订合同时应交一个月的租赁费3800元作为租赁押金；其他条款与主体合同一并执行等内容。合同签订后，美惠佳超市交付城关村经济联合社押金和第一个月的租金，并接收租赁物。2017年10月10日，美惠佳超市与邵武市光辉物业有限责任公司建阳分公司签订《协议书》，约定由邵武市光辉物业有限责任公司建阳分公司为南平市建阳区潭城街道中山路151号华景大厦1、2层提供物业服务等内容。2018年3月27日，城关村经济联合社与邵武市光辉物业有限责任公司建阳分公司签订了《关于华景大厦消防设施改造的垫资协议》，内容为：由于华景大厦消防设施不能正常使用，存在重大的消防安全隐患。为保障业主生命财产安全及承租商户的正常经营，城关村经济联合社同意由邵武市光辉物业有限责任公司建阳分公司负责对华景大厦消防设施进行改造的所需费用垫资等。2018年5月27日，福建恒丰源消防安全科技有限公司出具《项目意见书》，结论为因消防设施长期未得到有效的管理维护，现管理单位已修护完成，消防设施运行基本正常。在租赁过程中，美惠佳超市向城关村经济联合社分别支付了2018年7、8、9月的租金64480元和2019年1月的40000元。 本院认为，城关村经济联合社与美惠佳超市签订的《租赁合同》及《补充租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效合同。合同成立并生效后，当事人应依照合同约定全面履行自身义务。本案双方签订的《租赁合同》及《补充租赁合同》均约定“美惠佳超市在每月5日前一次性付清当月房租，逾期一个月未交租赁费，城关村经济联合社单方有权终止合同收回租赁物没收押金”,美惠佳超市在接管租赁物后，从2018年10月起未履行按月支付租金的义务，已构成根本违约。城关村经济联合社要求解除其与美惠佳超市于2017年10月25日签订的《租赁合同》及《补充租赁合同》，并支付自2018年9月25日起至退还房屋之日止的租金和押金64500不予退还的诉请，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。美惠佳超市提出出租房屋消防不符合验收条件，本案合同应按无效合同处理的辩称意见，与福建恒丰源消防安全科技有限公司于2018年5月27日出具《项目意见书》确认“现管理单位已修护完成，消防设施运行基本正常”和美惠佳超市开始支付2018年7、8、9月的租金事实不符，且消防不符合验收条件亦不属于合同无效的法定情形，故该辩称意见证据不足，理由不能成立，本院不予采纳。根据《租赁合同》及《补充租赁合同》约定美惠佳超市每月应支付的租金标准为64480元（60680元+3800元），城关村经济联合社主张按月租金64500元计算，本院对超出部分不予支持。自2018年9月25日起至2019年3月24日止的租金合计386880元（64480元×6个月），扣除2019年已付40000元，尚欠租金346880元，因此，城关村经济联合社要求美惠佳超市支付自2018年9月25日起至2019年3月24日止的租金合计337000元低于美惠佳超市欠付的租金数额，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。城关村经济联合社要求美惠佳超市返还租赁物的诉请符合法律的规定，且美惠佳超市庭审中亦同意返还房屋，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下： 解除南平市建阳区潭城街道城关村经济联合社与南平市建阳区美惠佳超市有限公司于2017年10月25日签订的《租赁合同》及《补充租赁合同》，南平市建阳区美惠佳超市有限公司应于本判决生效之日起十日内将坐落于南平市建阳区房产返还给南平市建阳区潭城街道城关村经济联合社； 南平市建阳区美惠佳超市有限公司应于本判决生效之日起十日内支付南平市建阳区潭城街道城关村经济联合社自2018年9月25日起至2019年3月24日止的租金合计337000元，之后的租金按照月租金64480元计算至实际返还房屋之日止； 南平市建阳区潭城街道城关村经济联合社收取南平市建阳区美惠佳超市有限公司支付的押金不予退还； 四、驳回南平市建阳区潭城街道城关村经济联合社的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费58293元，减半收取计29146.5元，由南平市建阳区美惠佳超市有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  王培强 二〇一九年六月十四日 法官助理范正刚 书记员甘筱婧 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。