文书内容苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0509民初12168号原告（反诉被告）：博众精工科技股份有限公司,住所地苏州市吴江区经济技术开发区湖心西路666号。法定代表人：吕绍林，董事长。委托诉讼代理人：朱栋栋，系公司员工。委托诉讼代理人：田源，江苏剑桥人律师事务所律师。被告（反诉原告）：平谦国际（苏州）工业发展有限公司,住所地苏州市吴江区经济技术开发区光明路1868号。法定代表人：莫悦宁，董事长。委托诉讼代理人：赖凡，广东益诺众承律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘青峰，北京大成（苏州）律师事务所律师。原告博众精工科技股份有限公司（以下简称博众公司）与被告平谦国际（苏州）工业发展有限公司（以下简称平谦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案受理，依法由审判员徐倩适用简易程序于2018年11月26日公开开庭进行了审理。博众公司的委托代理人朱栋栋、田源，平谦公司的委托代理人刘青峰到庭参加诉讼。审理中，平谦公司提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，由审判员徐倩适用简易程序于2018年12月21日第二次公开开庭进行了审理。博众公司的委托代理人朱栋栋、田源，平谦公司的委托代理人刘青峰、赖凡到庭参加诉讼。后本案由于案情复杂，于2019年1月2日依法裁定转为普通程序并组成合议庭，于2019年3月15日第三次公开开庭进行了审理。博众公司的委托代理人朱栋栋、田源，平谦公司的委托代理人刘青峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博众公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认双方签订的《厂房物业租赁合同》及《物业管理协议》已于2018年3月13日解除；2、判令平谦公司返还博众公司租金及物业管理费333362.72元（即返还所支付的2017年12月1日至2018年1月8日、2018年3月14日至2018年3月31日的租金及物业管理费）；3、判令平谦公司返还博众公司保证金606569.76元；4、本案诉讼费用由平谦公司负担。事实和理由：2017年11月25日，双方签订《厂房物业租赁合同》，约定博众公司承租平谦公司位于吴江经济技术开发区光明路1868号第H幢厂房及附属设施，建筑面积8424.58平方米。双方约定租赁期限为6年，自2017年12月1日至2023年11月30日，租金及物业费以每年5%的涨幅递增。合同同时约定博众公司于起租日前7个工作日内支付起租日至2018年3月31日的租金707664.72元及保证金606569.76元。合同签订后，博众公司依约向平谦公司支付了2017年12月1日至2018年3月31日的租金707664.72元及保证金606569.76元，但平谦公司直至2018年1月8日才将上述租赁物交付给博众公司。后因平谦公司提供的厂房及附属设施存在缺陷，博众公司一直未能对租赁物进行使用，且博众公司因生产安排等原因，经评估该租赁物在今后的生产中已不再需要，故希望提前解除《厂房物业租赁合同》。博众公司虽多次与平谦公司协商合同解除事宜，但双方始终未能达成一致意见。2018年3月10日，博众公司作出书面《解除租赁合同通知》，表明因情势变更不再继续租赁上述厂房，并对后续事宜的处理进行了明确。2018年3月13日，该通知送达至平谦公司。平谦公司后于2018年3月14日出具《不同意解除租赁合同的回复函》，回复不同意解除租赁合同，并提醒博众公司须承担违约及赔偿责任。此后双方多次协商，但始终未能达成一致意见。博众公司鉴于租赁合同已经解除且厂房从未使用，故于2018年4月2日将厂房钥匙邮寄给了平谦公司，但平谦公司予以拒收。博众公司解除合同的行为不违反双方租赁合同的约定，且博众公司向平谦公司送达《解除租赁合同通知》后，平谦公司虽提出异议，但其没有根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条的规定就其异议向法院提起诉讼，故双方的《厂房物业租赁合同》已于2018年3月13日平谦公司签收之日解除。平谦公司应当将剩余租金及物业管理费、保证金退还给平谦公司。为维护博众公司的合法权益，博众公司特向贵院提起诉讼，望贵院依法支持博众公司之诉请。平谦公司辩称：第一，双方签订的厂房物业租赁合同和物业管理协议已经生效。博众公司应诚信全面履行合同。2017年11月25日，博众公司、平谦公司签订了厂房物业租赁合同和物业管理协议，合同约定博众公司承租平谦公司平谦产业园H栋厂房及其附属设施设备，合同期限为六年，自2017年12月1日至2023年11月30日。合同签订后，博众公司迟延于2017年12月18日支付了首期租金和物业管理费以及保证金，平谦公司已开具增值税专用发票给博众公司。平谦公司在收到租赁保证金和首期租金后，根据租赁合同约定于2017年12月20日向博众公司交付租赁物业（包括钥匙）。租赁物业已经由博众公司占有使用支配，平谦公司已经履行交付义务，租赁合同未经双方协商解除或未出现法定理由而解除的情况，博众公司应当继续履行租赁合同。第二，博众公司属于恶意解除合同。其所提出的情势变更理由并不属实，只想转嫁经营风险，诉讼请求不应当得到支持。博众公司并没有履约的诚意。2018年3月10日，博众公司发函以情势变更为由不能租赁厂房。2018年3月17日，双方在沟通过程中，博众公司的代表人承认是因为项目失利而不能再继续租用厂房。因此博众公司在起诉状中所提的情势变更以及平谦公司的厂房存在缺陷、生产安排等原因而不能租用厂房，只是博众公司为了躲避法律责任而随意找的一个荒唐的理由。博众公司并不是守约方，故该解除权的行使主体应该是平谦公司。平谦公司并没有行使解除权，因此合同并未解除。博众公司也不能根据这一条款就认为合同解除的异议期已经过期。第三，博众公司恶意解除合同应当承担相应的违约责任，包括平谦公司无需返还租金及物业管理费；平谦公司无需退还保证金；博众公司须依照合同的约定承担相应的违约解除合同的法律责任。综上，博众公司应当继续履行合同，不得拒不履行合同的义务。平谦公司向本院提出反诉请求：1、依法判令解除双方签订的《厂房物业租赁合同》及《物业管理协议》；2、判令博众公司承担延期支付首期租金和物业管理费的滞纳金60151.50元；3、判令博众公司支付其拖欠租金物业管理费及滞纳金合计2381291.79元；4、判令博众公司支付违约金700588.07元；5、判令博众公司承担给平谦公司造成的损失合计41757.70元；6、判令博众公司承担租赁物业闲置损失1213139.52元；7、判令博众公司返还租赁物业及附属物品钥匙；8、本案诉讼费用、保全费、保全担保费用由博众公司承担。事实和理由：2017年11月25日，平谦公司与博众公司签订厂房物业租赁合同和物业管理协议，合同约定博众公司承租平谦公司产业园H栋厂房及其附属设施设备,合同期限为六年。合同签订后，平谦公司已按约定向博众公司交付租赁物业及钥匙等物品，已全面履行合同义务。博众公司亦已履行合同规定的义务，于2017年12月18日支付了首期租金和物业管理费707664.72元及保证金606569.76元，平谦公司已开具增值税专用发票给博众公司。依照双方合同约定，从2018年3月10日开始，博众公司应支付下期租金和物业管理费，但博众公司一直无故拖延支付。经平谦公司多次催促，博众公司以情势变更为由至今任未支付拖欠的租金和物业管理费。博众公司的行为已经严重违反双方合同约定，为此，平谦公司向人民法院提起反诉请求。博众公司辩称：一、双方的租赁合同关系已于2018年3月解除。1、双方的租赁合同已约定单方解除合同的条件，其中c项约定，租赁期内不得提前退租，如因博众公司的原因导致本合同中途解约，则视为博众公司违约。博众公司交纳的保证金不予退还，但应退还剩余租金及物业管理费。由此可见，双方已约定可单方解除合同的条件，当存在c中的情形时，视为单方解除合同。博众公司2018年3月书面告知平谦公司解除合同以符合上述约定的合同解除条件，合同解除的效力也已经产生。2、平谦公司未在法定期限内起诉提出异议，博众公司解除合同依法发生法律效力。博众公司2018年3月向平谦公司送达解除租赁合同通知后，平谦公司未在法律规定的三个月内就合同解除事宜通过向法院提起诉讼的方式提出异议，双方的租赁合同关系已于2018年3月解除。二、平谦公司要求赔偿迟延支付租金及物业费的滞纳金的主张不应支持。双方签订租赁合同后，平谦公司的厂房直至2017年12月20日时尚在施工，完全不具备交付使用条件，因平谦公司不可能如期将符合合同约定的厂房交给博众公司，博众公司基于行使不安抗辩权而未向平谦公司支付首期租金和物业管理费。双方多次沟通协商，平谦公司才于2018年1月8日将厂房交付给博众公司。由于平谦公司违约在先，故其主张迟延支付租金及物业费的滞纳金的请求不应予以支持。同时，平谦公司要求按照每日未付款项总金额的5‰标准主张滞纳金明显偏高，即便支持，也应予以调整。三、平谦公司主张拖欠的租金、物业费、滞纳金的请求不应支持。如前所述，双方的租赁合同关系已于2018年3月解除，此后即便存在合同解除后的补偿事宜，也不应再基于原合同计算租金、物业费等损失。此外，在博众公司向平谦公司送达解除通知后，平谦公司不仅没有另寻承租人，反而将厂房长期空关以图向博众公司继续主张租金，因此，该期间的损失属于平谦公司擅自扩大的损失。同时，平谦公司要求按照每日未付款项总金额的5‰标准主张滞纳金明显偏高，即便支持，也应予以调整。四、平谦公司主张的违约金其它损失不应支持。1、违约金和赔偿损失不应一并主张。平谦公司主张实际损失，则不应再主张违约金计违约金和赔偿损失，只能择一主张。原租赁合同约定的违约金已涵盖了损失赔偿限，平谦公司主张违约金又主张赔偿损失，显然不应得到支持。2、平谦公司主张违约金的滞纳金无法律依据违约金。本就是基于对违约方违约行为的惩罚措施，如果再就违约金课以滞纳金，则是双重惩罚，没有明确的法律规定。平谦公司此项主张不应得到支持。3、平谦公司主张的中介佣金费用、招商费用并非本案导致的损失。双方在洽谈协商以及签订租赁合同的始终均无中介机构参与，博众公司也从未接受过中介机构的解答和服务，平谦公司也从未告知有中介机构为双方的租赁事宜提供租赁服务。同时，本案租赁的形成是博众公司主动联系平谦公司沟通洽谈所确定，平谦公司对此并未花费招商费用，招商费用也并非租赁合同解除的直接损失。即便平谦公司实际花费了中介佣金费用和招商费用，也无法证明是为双方的租赁事宜所花费，亦是博众公司在签订租赁合同时所无法预见到的损失，故依法不应当得到支持。4、平谦公司主张的物业闲置损失、拖欠租金、违约金的总额明显过高。平谦公司既主张物业闲置损失，又主张拖欠租金，还主张违约金，仅该三项主张的金额就达十五个月的租金，已远远超过其损失。即便认定博众公司违约，博众公司总共应赔偿给平谦公司的损失，也不应超过六个月房租的损失。现平谦公司主张的金额远远超过其实际损失，对超出部分依法不应予以支持。本院经审理认定事实如下：2017年11月25日，博众公司（乙方）与平谦公司（甲方）签订《厂房物业租赁合同》、《物业管理协议》各1份，约定甲方将其在苏州市吴江区经济技术开发区光明路1868号所开发的“平谦国际苏州工业发展有限公司”第H栋厂房及其附属的设施设备（以下统称租赁物）以现状的状态出租给乙方使用，乙方同意承租该租赁物。在该租赁物交房时，双方签订租赁厂房交付使用确认书。合同租赁期限为六年，自2017年12月1日至2023年11月30日。该租赁物的交房日期为首期租金物业费和租赁保证金支付后的三个工作日。本合同期限内租赁期开始后的前四个月（2017年12月1日至2018年3月3日），租金为606569.76元（含税），物业管理费为101094.96元（含税）。租金和物业费涨幅为每年增长5%，之后的每个月租金详见表格。双方确认按照先支付租金后使用物业的原则履行本合同约定。乙方需按照每三个月一次的支付周期向甲方支付租金和物业管理费，乙方须在每一个租金和物业费支付周期到期前的20日向甲方支付下一个租赁周期的租金和物业费。本合同签署后，乙方须在起租日前七个工作日内向甲方支付首期2017年12月1日至2018年3月31日的租金和物业管理费707664.72元（含税）。如乙方逾期支付，须按照未付款项总金额的5‰每日交纳滞纳金，直至付清为止。双方约定本合同签署后的七个工作日内，乙方应向甲方支付租赁保证金，保证金的金额等同于三个月租金，不含物业费为人民币606569.76元。乙方同意甲方将该租赁物按合同签署时的现状交付给乙方，双方现场签署《租赁厂房交付使用确认书》，如乙方未支付租赁保证金和首期租金，则甲方有权不交付该租赁物，并视为乙方违约。甲方已租赁给乙方使用的配电、空调管道等设备，由乙方负责维护。电力供应方面，甲方负责供电至甲方园区环网柜乙方生产办公需求的供电量为1000KVA。乙方须按上述供电容量向吴江供电公司申请供电，并自行承担自环网柜至该租赁物内的供电设计、设施、设备和安装的所有费用，以及按照实际用电量向供电公司缴纳电费。合同的变更及解除方面：1、出现以下情况导致合同的中途解解除时，甲方返还乙方的租赁保证金和剩余租金及物业管理费双方均不承担违约责任，甲方应提前三个月通知乙方。a政府的规划，乙方租赁的该租赁物的全部或一部分被合法征用，影响乙方正常生产的情形下；b因为自然灾害法律变更不可抗力的因素导致该租赁物无法使用，或者乙方的员工的人身安全健康受到危害的情况下。2、乙方如果有下述情况，则被视为单方解除合同，乙方须承担违约责任。甲方在解除本合同的基础上，拥有按下述规定可向对方要求索赔的权利。a被法院裁定破产的；b乙方超过或累计超过一个月不支付租金和物业管理费的情况下；c租赁期内不得提前退租，如因乙方的原因导致本合同中解除，则被视为乙方违约，乙方交纳的租赁保证金不予退还。但应退还剩余租金及物业管理费；d不履行本合同所规定的义务，且在催告后十五个工作日内仍不履行的情况下。违约责任方面，甲方和乙方应该严格遵守本合同，如任何一方违约导致本合同解除的事承担违约责任。违约方应向另一方支付违约金。违约金金额为本合同保证金金额。如该违约金不足以弥补守约方实际损失的，守约方可以要求违约方赔偿损失。2017年12月18日，博众公司即将第一期租金和物业费共计707664.72元以及保证金606569.76元转账给平谦公司。平谦公司随即交付了案涉租赁物。2018年3月13日，博众公司向平谦公司送达解除租赁合同通知，称因情势变更，博众公司不能按照合同约定租赁厂房。2018年3月14日，平谦公司回复不同意解除租赁合同。自2018年3月23日起至2018年8月1日，平谦公司每月均向博众公司邮寄催交租金和物业费的函，但博众公司并未按约交纳租金和物业费。审理中，经本院组织，双方当事人于2019年3月15日第三次庭审时完成了案涉租赁物的返还手续。以上查明事实，由博众公司提供的厂房租赁协议、交通银行电子回单、解除租赁合同通知、不同意解除租赁合同的回复函、关于催交租金及物业费的函、关于催交租金及物业费的回复，平谦公司提供的租金、保证金收款收据、发票及本院的庭审笔录等证据予以证实。本院认为，本案当事人争议的焦点：一、案涉租赁物于何时交付。博众公司主张，案涉厂房直至2017年12月20日时尚在施工，完全不具备交付使用条件，因平谦公司不可能如期将符合合同约定的厂房交给博众公司，博众公司基于行使不安抗辩权而未向平谦公司支付首期租金和物业管理费。双方多次沟通协商，平谦公司才于2018年1月8日完成厂房交付。提供邮件往来记录2份。平谦公司对证据的真实性予以认可，但是认为平谦公司从未与博众公司确认过厂房存在缺陷。博众公司提出的平谦公司的厂房存在缺陷都是其主观的看法，并且博众公司已经承认在2017年12月20日双方对厂房进行了交接，而博众公司所谓的2018年1月8日进行的交接并没有任何证据。平谦公司主张，案涉房屋已于2017年12月20日交付使用。提供厂房交接照片21张、录音记录1份。博众公司对于平谦公司提交的照片、录音的真实性没有异议，但对于平谦公司的证明目的有异议。其中照片仅能证实双方在2017年12月20日共同对厂房进行了查看和检查，通过照片也能够看出厂房内还摆放建筑材料，部分电线也是裸露的。因此其并不符合交付的条件。也正是由于此原因，博众公司没有同意接收，双方也没有办理书面交接手续。对于录音，博众公司认为，首先录音并未取得当事人的同意，不能作为证据使用；其次，录音中谈话的主体系各方员工，并未取得公司授权，不能代表公司；最后，录音中的谈话是博众公司员工为了促成双方的协商事宜作出的妥协，不应当在诉讼中用作对己方不利的材料。本院认为：首先，根据租赁合同，租赁物是按现状交付，因此并不存在博众公司陈述的厂房尚在施工无法交付的情况；其次，博众公司于2017年12月18日向平谦公司交纳了首期的租金、物业服务费，根据租赁合同的约定，交房日为首期租金、物业费和保证金支付后的三个工作日内。平谦公司提交的2017年12月20日的照片证明当天已将租赁物交付博众公司，时间符合合同约定；最后，在2018年3月17日双方员工交谈的录音中，博众公司对于平谦公司陈述的于2017年12月20日交付的事实也没有提出异议。故，案涉租赁物虽未按合同约定交付时签订《租赁厂房交付使用确认书》，但博众公司已于2017年12月20日实际占有，故本院认定，案涉租赁物已于2017年12月20日交付。二、博众公司与平谦公司签订的《厂房物业租赁合同》及《物业管理协议》于何时解除。博众公司认为，双方的租赁合同关系已于2018年3月13日解除。1、双方的租赁合同已约定单方解除合同的条件，其中c项约定，租赁期内不得提前退租，如因博众公司的原因导致本合同中途解约，则视为博众公司违约。博众公司交纳的保证金不予退还，但因退还剩余租金及物业管理费。由此可见，双方已约定可单方解除合同的条件，当存在c中的情形时，视为单方解除合同。博众公司2018年3月书面告知平谦公司解除合同已符合上述约定的合同解除条件，合同解除的效力也已经产生。2、平谦公司未在法定期限内起诉提出异议，博众公司解除合同依法发生法律效力。博众公司2018年3月向平谦公司送达解除租赁合同通知后，平谦公司未在法律规定的三个月内就合同解除事宜通过向法院提起诉讼的方式提出异议，双方的租赁合同关系已于2018年3月解除。3、博众公司提交苏州市吴江区节能降耗工作小组办公室发布的《关于进一步落实新增配电变压器能效等级要求的通知》，认为因平谦公司提供的案涉厂房的变压器不符合通知上要求的能效等级要求，故博众公司要求解除租赁合同。平谦公司认为，案涉租赁合同于平谦公司提交的反诉状送达博众公司时，即2018年11月2日解除。在2018年3月17日双方在沟通过程中，博众公司的签约授权代表承认是因为项目失利而不能再继续租用厂房。因此博众公司起诉状中所提的情势变更以及平谦公司的厂房存在缺陷生产安排等原因而不能租用厂房，这些理由不能成立。博众公司并不是守约方，故该解除权的行使主体应该是平谦公司。平谦公司并没有行使解除权，因此合同并未解除。博众公司也不能根据这一条款就认为合同解除的异议期已经过期。本院认为：首先，根据租赁合同的约定，博众公司如果有以下情况，被视为单方解除合同，须承担违约责任。平谦公司在解除合同的基础上，拥有按下述规定可向对方要求索赔的权利……c）租赁期间不得提前退租，如因博众公司原因导致合同中途解除，视为博众公司违约，博众公司交纳的保证金不予退还，但应退还剩余租金及物业管理费。上述约定，系赋予平谦公司因博众公司提前退租解除合同的权利，而不是赋予博众公司在承担违约责任的基础上任意解除合同的权利。其次，根据平谦公司于2018年3月14日发出的“不同意解除租赁合同的回复函”中提到“如果贵公司执意单方解除租赁合同的，属于严重违约行为，应依照租赁合同第十四条和《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第七章有关规定承担违约和赔偿责任”，以上表述为提示博众公司违约的风险，并非同意解除合同。再次，根据租赁合同的约定，约定解除的情形为1、因政府规划导致租赁物被合法征用；2、因自然灾害、法律变更、不可抗力等因素导致租赁物无法使用等情况。平谦公司负责供电至园区环网柜，由博众公司自行承担自环网柜至该租赁物内的供电设计、设施、设备和安装等所有费用。博众公司陈述的变压器问题并不属于约定解除的范围；博众公司也未举证证明变压器问题应由平谦公司负责，变压器问题亦不属于违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况，所以博众公司通知解除的行为也不符合法定解除的条件。最后，因不符合合同解除的条件，博众公司于2018年3月10日发出的解除通知并不生效。平谦公司虽然未在收到上述通知后三个月内向法院提起诉讼的方式提出异议，但是案涉租赁合同并未解除。因为平谦公司提出异议的前提是建立在博众公司以符合合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定事由主张解除合同的基础上。根据租赁合同的约定，博众公司如果有下述情况，则被视为单方解除合同，博众公司须承担违约责任。平谦公司在解除本合同的基础上，拥有按下述规定可向对方要求索赔的权利。……b博众公司超过或累计超过一个月不支付租金和物业管理费的情况下……d不履行本合同所规定的义务，且在催告后十五个工作日内仍不履行的情况下。故，平谦公司有权解除案涉租赁合同。平谦公司于2018年11月1日向本院提起反诉，包含解除房屋租赁合同在内的诉讼请求，本院于2018年11月2日向博众公司送达反诉状副本等材料，租赁合同自反诉状到达博众公司时解除。故案涉厂房租赁合同以及物业管理协议应于2018年11月2日予以解除。三、平谦公司的损失如何。第一，关于延迟支付首期租金和物业管理费的滞纳金。平谦公司主张，博众公司承担延期支付首期租金和物业管理费的滞纳金60151.50元。本院认为，根据租赁合同约定，本合同签署后，乙方须在起租日前七个工作日内向甲方支付首期2017年12月1日至2018年3月31日的租金和物业管理费707664.72元（含税）。如乙方逾期支付，须按照未付款项总金额的5‰每日交纳滞纳金，直至付清为止。现博众公司于2017年12月18日交纳首期租金和物业管理费，已属延期支付，故应按约承担相应的滞纳金。但平谦公司主张的计算标准为每日5‰，明显过高，本院依法调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍计算。经本院计算，上述滞纳金的计算方式为，以707664.72元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍计算17天。第二，关于支付拖欠的租金和物业管理费。平谦公司主张拖欠的租金为2018年4月1日至2018年9月30日的租金1213139.52元，物业费202189.92元。经本院核算，上述主张符合约定，本院予以支持。至于平谦公司主张的上述租金和物业管理费的滞纳金，计算标准为每日5‰，明显过高，本院依法调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍计算。经本院计算，上述滞纳金的计算方式为，以707664.72元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍计算273天。第三、关于房屋占有使用费。平谦公司主张了自合同解除次日起至2019年3月15日房屋交接之日的房屋占有使用费损失（物业闲置损失），按照每月租金202189.92元计算。对此，本院认为，租赁合同解除之后平谦公司可依法向负有腾退义务的博众公司主张继续占有厂房的使用费。平谦公司于2018年11月1日向本院提起反诉请求，要求解除案涉租赁合同，腾退租赁物。博众公司也一直表示愿意腾退租赁物。本院一直与平谦公司沟通案涉租赁物的腾退事宜，其称须向领导汇报，但一直未给回复。在第二次庭审之日2018年12月21日，本院询问平谦公司，其以负责人在外无法办理交接手续为由拒绝交接。直至第三次庭审2019年3月15日之前，本院也一直在与平谦公司沟通交接事宜。最后于庭审之日才由代理人完成租赁物的返还手续，中间相隔四个月之久。根据合同法的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。综合本案情况，平谦公司存在明显的扩大损失的情况，故本院酌情为平谦公司预留2个月的合理时间用作腾退准备，其余博众公司占有租赁物的时间为平谦公司因自身原因造成，故博众公司继续占有租赁物的使用费为404379.84元。第四，关于因解除合同博众公司应当赔偿平谦公司的损失。对此，平谦公司主张了违约金、中介佣金、招商费用以及招租期物业闲置损失（2019年3月16日至2019年4月16日）。根据租赁合同，如任何一方违约导致本合同解除的应承担违约责任。违约方应向另一方支付违约金，违约金金额为本合同保证金金额。如该违约金不足以弥补守约方实际损失的，守约方可以要求违约方赔偿损失。因本案案涉租赁合同解除的原因在于博众公司违约，故对于平谦公司主张的因合同解除而产生的违约责任，应当由博众公司承担。平谦公司主张，合同约定的违约金（即保证金）已不足以弥补其损失。故此主张了中介佣金、招商费用，但其提交的证据因与本案缺乏关联性，本院不予支持。根据平谦公司的陈述，该租赁物已于2019年5月1日另行出租给他人，故本院认为，合同约定的违约金606569.76元已经足以弥补平谦公司的损失，因上述款项博众公司已经支付平谦公司，故其不负履行义务。关于平谦公司主张的保全担保费用，并非诉讼中必须支出的费用，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条的规定，判决如下：一、驳回原告博众精工科技股份有限公司的全部诉讼请求。二、确认反诉被告博众精工科技股份有限公司与反诉原告平谦国际（苏州）工业发展有限公司于2017年11月25日签订的《厂房物业租赁合同》、《物业管理协议》于2018年11月2日解除。三、反诉被告博众精工科技股份有限公司应向反诉原告平谦国际（苏州）工业发展有限公司支付延迟交纳2017年12月1日至2018年3月31日的租金和物业管理费的滞纳金（以707664.72元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍计算17天），于本判决生效之日起十日内履行完毕。四、反诉被告博众精工科技股份有限公司应向反诉原告平谦国际（苏州）工业发展有限公司支付租金、物业管理费1415329.44元以及滞纳金（以707664.72元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍计算273天），于本判决生效之日起十日内履行完毕。五、反诉被告博众精工科技股份有限公司应向反诉原告平谦国际（苏州）工业发展有限公司支付房屋占有使用费404379.84元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。（以上款项若采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××65，请注明案号）六、驳回反诉原告平谦国际（苏州）工业发展有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费13200元，由原告博众精工科技股份有限公司负担。反诉案件受理费45176元、保全费5000元，由反诉原告平谦国际（苏州）工业发展有限公司负担23570元，由反诉被告博众精工科技股份有限公司负担26606元。反诉被告负担之数，由其于本判决生效之日起十日内直接支付反诉原告平谦国际（苏州）工业发展有限公司。反诉原告预交的诉讼费用，本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；账户：10×××76；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。审 判 长  徐 倩人民陪审员  丁松林人民陪审员  吴巧珍二〇一九年六月十四日书记员姜燕书记员王洁相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。