广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终4493号上诉人（原审被告）：卢海威，男，1983年5月31日出生，汉族，住广州市增城区。上诉人（原审被告）：广州市增城金莎足浴中心，住所地：广州市增城区新塘镇塘美村六坊新街23号。法定代表人：刘浩棠，职务：总经理。上诉人（原审被告）：刘浩棠，男，1982年12月21日出生，汉族，住广州市增城区。三上诉人共同委托代理人：梁庆华，广东沁森律师事务所律师。三上诉人共同委托代理人：牛丽锋，广东沁森律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市新庄市场有限公司，住所地：广州市增城区新塘镇107国道与新新公路交汇处新庄市场三楼。法定代表人：刘顺洪，职务：总经理。委托代理人：刘慧君，广东乐信律师事务所律师。委托代理人：何倩文，广东乐信律师事务所实习律师。原审第三人：广州市海霸物业发展有限公司，住所地：广州市增城区新塘镇107国道与新新公路交汇处新庄市场三楼。法定代表人：谢锐洪。上诉人卢海威、广州市增城金莎足浴中心（下简称金莎足浴中心）、刘浩棠因与被上广州市新庄市场有限公司（下简称新庄公司）、原审第三人广州市海霸物业发展有限公司（下简称海霸公司）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2018）粤0118民初2936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人卢海威、金莎足浴中心、刘浩棠上诉请求判令：一、撤销原审判决；二、改判驳回新庄公司的全部诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费均由新庄公司承担。事实与理由如下：一、原审认定“新庄公司与海霸公司租赁合同解除，卢海威与海霸公司之间签订的租赁关系也因此无法继续履行”，属于认定事实、适用法律错误。其一，2017年2月13日，广州市中级人民法院虽作出2016)粤01民终16836号生效民事判决，但并未以判决项的形式确认“新庄公司与海霸公司的租赁合同予以解除”，更未“判决海霸公司应在一定期限内腾退、交回涉案租赁物”。同时，新庄公司向海霸公司发出的解除合同通知及各类判决书均未合法送达给卢海威、金莎足浴中心、刘浩棠，卢海威、金莎足浴中心、刘浩棠并不知晓新庄公司与海霸公司之间的纠纷。其二，卢海威代表的金莎足浴中心与海霸公司之间的租赁关系是否无法继续履行、双方是否行使合同解除权，均是双方的权利，原审法院在卢海威、海霸公司未行使解除权的情况下，认定“租赁关系无法继续履行”，不符合根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定。合同当事人卢海威代表的金莎足浴中心、海霸公司均未行使合同解除权，故双方签订的《租赁合同》仍然有效；二、原审法院漏查涉案租赁物是否已收回的基本事实，属于认定事实不清。其一，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，新庄公司与海霸公司之间的《房屋租赁合同》解除后，新庄公司应依法“收回”涉案租赁物，原审法院未就租赁物是否“已收回”的事实进行查明。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，新庄公司与海霸公司解除租赁合同关系之后，新庄公司应依法“恢复原状”即“收回”涉案租赁物，并应正式通知卢海威、金莎足浴中心、刘浩棠“收回涉案租赁物、并要求直接与其签订租赁合同等”。事实上，新庄公司从未通知卢海威、金莎足浴中心、刘浩棠“租赁物是否收回”，更没有证据证明新庄公司“已收回租赁物”、“明确通知卢海威、金莎足浴中心、刘浩棠须向其支付租金”的情况。同时，海霸公司亦未明确表示“已腾退、交回”涉案租赁物。其二，新庄公司并未合法取得涉案租赁物的“占有权”，根本不存在合法享有“占有权”的事实基础，更无从要求卢海威、金莎足浴中心、刘浩棠支付“占用费”。至今，新庄公司是否已收回涉案租赁物，海霸公司是否已腾退、交回案涉租赁物，卢海威、金莎足浴中心、刘浩棠均不清楚。新庄公司在无法证明已合法收回涉案租赁物的情况下，无权要求支付占用费；三、原审认定“卢海威是涉案房屋的次承租人，并应向新庄公司支付房屋占用费”，没有事实和法律依据。其一，卢海威与海霸公司签订《房屋租赁合同》，并非代表其作为自然人的个人行为，而是作为金莎足浴中心的投资人，代表金莎足浴中心签订租赁合同的法律行为。卢海威于2013年9月22日与海霸公司签订《房屋租赁合同》时是金莎足浴中心的投资人，卢海威签订该租赁合同的行为应认定为金莎足浴中心签订租赁合同的行为。涉案次承租人应为金莎足浴中心，而非自然人卢海威。其二，卢海威既非租赁合同当事人，又非涉案租赁物的实际使用人，原审法院却判令其“支付房屋占有使用费”，没有法律依据。另，金莎足浴中心系个人独资企业，其已于2017年6月9日完成了从卢海威变更为刘浩棠作为投资人的工商变更登记，即卢海威早已于2017年6月9日退出了金莎足浴中心的投资经营，不应再对金莎足浴中心承担任何责任。同时，新庄公司已经将金莎足浴的现投资人刘浩棠列为了原审被告，没有任何法律规定新庄公司可以将早已不是投资人的卢海威也同时列为原审被告并承担责任；四、原审既认定卢海威是次承租人，需向新庄公司支付占用费，又认定金莎足浴中心是实际使用者负有腾房义务，需向新庄公司支付占用费，存在自相矛盾。卢海威并非涉案租赁物的实际占用人，且不负有腾房义务，原审法院在已经判令金莎足浴中心承担支付占用费、刘浩棠承担补充清偿责任的情况下，仍然判令既非实际使用人，又非金莎足浴中心投资人的卢海威承担支付占用费的责任，存在明显过度保护新庄公司的嫌疑；五、原审认定“卢海威、金莎足浴中心、刘浩棠是否已向海霸公司支付租金不影响新庄公司向卢海威和金莎足浴中心主张权利”，属于严重的适用法律错误。根据合同的相对性原则，卢海威、金莎足浴中心、刘浩棠在与海霸公司签订的租赁合同有效期内，已向海霸公司支付了2019年1月前的租金，故不欠付任何租金或者占用费。卢海威、金莎足浴中心、刘浩棠承租涉案租赁物期间，海霸公司承诺：若卢海威、金莎足浴中心、刘浩棠能一次性交付一百多万元的租金，则可优惠收取租金。经双方友好协商，后卢海威、金莎足浴中心、刘浩棠一次性向海霸公司支付约140余万元的租金。卢海威、金莎足浴中心、刘浩棠已实际支付了2019年1月前的租金，新庄公司再次要求支付相应租金，将会导致卢海威、金莎足浴中心、刘浩棠“重复支付租金”的后果。至于海霸公司未向新庄公司告诉支付租金或者占用费的问题，系二者间的纠纷，与卢海威、金莎足浴中心、刘浩棠无关；六、在卢海威、金莎足浴中心、刘浩棠已提交证据证明涉案租金标准为3.5万元/月的情况下，原审认定“涉案房屋占用费参照新庄公司与海霸公司签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准计算”，没有事实和法律依据。卢海威、金莎足浴中心、刘浩棠提交的与海霸公司签订的《房屋租赁合同》及经过备案的《房屋租赁合同》、海霸公司出具的《收款收据》等证据，均证明了卢海威、金莎足浴中心、刘浩棠向海霸公司支付的租金标准为3.5万元/月，原审法院却认定参照新庄公司与海霸公司签订《房屋租赁合同》约定的租金标准计算，没有任何依据；七、新庄公司主张的占用费已过诉讼时效，原审法院认定“占用费是持续产生的、不可分割”，没有法律依据。其一，新庄公司自2014年11月即知道其权利“受到侵害”，却迟迟于2018年4月23日才主张该权利。根据相关法律规定，新庄公司的债权已过诉讼。其二，新庄公司在原审诉讼中主张的占用费、利息是分段计算，每个月的债权是分开计算，故每月占用费、利息的诉讼时效亦应分别计算。那么，至少截止新庄公司起诉日前一年即2017年4月之前债权的诉讼时效已过；八、原审法院的逻辑明显混乱，导致认定事实、适用法律错误。其一，新庄公司若确实解除了与海霸公司租赁合同，应将“解除事实”明确告知次承租人。但其并未告知，存在错误。既然新庄公司解除了与海霸公司的租赁合同，其应该要求海霸公司“腾退”房屋，根据合同相对性，在房屋拿回之前，理应由海霸公司支付“占用费”，而非卢海威、金莎足浴中心、刘浩棠。且在海霸公司与新庄公司办理“退房”手续之前，房屋尚在海霸公司名下，其根本无权向卢海威、金莎足浴中心、刘浩棠主张任何费用。其二，卢海威、金莎足浴中心、刘浩棠知道新庄公司与海霸公司之间的纠纷之日起，已开始向新庄公司支付租金，故卢海威、金莎足浴中心、刘浩棠不存在任何过错。被上诉人新庄公司答辩称：一、新庄公司为涉案场地的合法承租人，享有占有、使用和收益的物权权益，而卢海威、金莎足浴中心、刘浩棠作为次承租人及场地使用者，其对涉案场地的占有、使用权益完全依赖于海霸公司的合法承租权。新庄公司与海霸公司的租赁合同于2014年11月18日被解除，海霸公司自始丧失对涉案场地的承租权和转租权。因此，金莎足浴中心在2014年11月18日至2018年4月15日期间对涉案场地的占有和使用没有法律根据，为无权占有。根据《中华人民共和国物权法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，新庄公司有权要求卢海威、金莎足浴中心、刘浩棠支付占用费。新庄公司与刘浩棠在不同时间段形成不同的法律关系，具体如下：1、2012年8月1日至2014年11月17日，因海霸公司的承租行为，卢海威、金莎足浴中心、刘浩棠作为次承租人，对租赁物享有合法承租权益；2、2014年11月18日至2018年4月15日,新庄公司与海霸公司之间的租赁合同已被解除，如既不腾退场地，也未与新庄公司建立租赁关系，则卢海威、金莎足浴中心、刘浩棠对涉案场地的占有为无权占有及恶意占有；3、2018年4月10日起至今，新庄公司与卢海威建立租赁合同关系，卢海威、金莎足浴中心、刘浩棠此时对场地的占有、使用为合法行为。本案中，新庄公司所诉求的利益为上述第2时间段的占用费，根据物权优于债权的原则，第一手租赁合同被解除后，次承租人对租赁场地负有法定的腾退义务，逾期腾退的行为必然会产生占用费，因此新庄公司向卢海威、金莎足浴中心、刘浩棠主张占用费合法、合理；二、对于卢海威、金莎足浴中心、刘浩棠提出预交租金则享有正当不腾房利益的问题。一方面，所谓预交租金并非事实，而是卢海威、金莎足浴中心、刘浩棠与海霸公司串通，企图损害新庄公司利益的行为。刘浩棠主张与海霸公司的租金为3.5万元/月，转租价格远远低于海霸公司的承租价格，等于说海霸公司以亏损的方式来转租涉案场地，明显有违市场经济规律。退一步讲，即使预交租金是真实的，但基于合同相对性原则，卢海威、金莎足浴中心、刘浩棠不能用其与海霸公司的债权债务关系来对抗新庄公司对涉案场地的占有利益。另一方面，卢海威、金莎足浴中心、刘浩棠作为次承租人，应当预见到一次性预交租金的交易风险，更何况其所主张的租金水平远远低于合理市场价格，如支持卢海威、金莎足浴中心、刘浩棠对新庄公司的抗辩，则交易风险完全转嫁到新庄公司身上；三、金莎足浴中心是经合法登记的个人独资企业，次承租人卢海威在2014年5月16日至2017年6月8日期间是该企业的投资人，刘浩棠自2017年6月8日起成为金莎足浴中心的新投资人。本案中，涉案场地一直用于金莎足浴中心的经营，故金莎足浴中心是涉案场地的实际占用人，对涉案场地构成事实的侵占行为。另，据《个人独资企业法》第二条规定，投资人以其个人财产对个人独资企业债务承担无限责任，因此无论是卢海威还是刘浩棠都应当对金莎足浴中心的非法占用行为承担连带责任；四、关于诉讼时效问题。卢海威、金莎足浴中心、刘浩棠自2014年11月起通过财产保全的方式向卢海威及金莎足浴中心主张涉案费用，在2016年11月申请续封，并分别于原审判决做出及二审判决生效后均向卢海威、金莎足浴中心、刘浩棠发送律师函主张权利，因此不存在懈怠主张权利导致诉讼时效已过的问题。进一步说，卢海威、金莎足浴中心、刘浩棠的无权占有行为是持续的侵权行为，对此，诉讼时效应自侵权行为停止之日开始计算，侵权行为的停止界限应在卢海威、金莎足浴中心、刘浩棠与卢海威订立租赁合同之时，即2018年4月10日。原审第三人海霸公司经本院依法传唤未到庭，亦未向本院书面陈述意见。新庄公司于2018年4月24日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、卢海威及金莎足沐中心向新庄公司支付占用费3033174元；2、卢海威及金莎足沐中心向新庄公司支付因逾期支付占用费所产生的利息损失，利息参照中国人民银行同期贷款利率，从2014年11月18日起计算至清偿全部占用费之日止，暂计至2018年4月17日利息合计为271543.78元；3、刘浩棠对上述诉讼请求承担连带清偿责任；4、本案的受理费由卢海威、金莎足沐中心和刘浩棠承担。原审法院经审理查明：2011年l0月23日，新庄公司(甲方)与海霸公司(乙方)签订了《房屋租赁合同》，约定：甲、乙双方经充分协商，就有关乙方租用位于广州市增城区新塘镇新庄市场两层房屋的事宜签订合同如下：一、租用房屋面积计算：市场首层(设计报建图纸定为负一层)面积958l平方米(详见甲、乙双方确认的复印附图)；市场二层(设计报建图纸定为首层)面积8980平方米(详见甲、乙双方确认的复印附图)，两层合计面积18561平方米。二、房屋租赁期24年，从2010年4月1日起至2034年3月底。三、租金计算以人民币计算，从2010年4月1日至2010年6月底为装修期，装修期免租金，从2010年7月1日至2015年3月底每月每平方米租金按15元计，从2015年4月1曰至2020年3月底每月每平方米租金按17.25元计，从2020年4月1日至2025年3月底每月每平方米租金按19.84元计，从2025年4月l日至2030年3月底每月每平方米租金按23.8l元计，从2030年4月1日至2034年3月底每月每平方米租金按29.76元计。四、付租金方式为每个月10目前一次性付清当月的租金，逾期付租金，则每逾期一天，按所欠租金额计收0.35％滞纳金，逾期一个月作海霸公司违约处理。五、房屋租用保证金，由海霸公司预付100万元保证金给新庄公司……十六、新庄公司无偿提供门楼的门面给海霸公司，海霸公司自己出资装饰门楼做广告之用。2011年10月25日，新庄公司(甲方)与海霸公司(乙方)签订了《房屋租赁补充协议》，约定：甲乙双方经协商就有关乙方增加租用甲方位于广州市增城区新塘镇新庄市场门楼北幢部分房屋的事宜签订补充合同如下：一、租用房屋面积计算三间铺位首二层、一间铺位首层，上述四间铺位租用面积合计256.06平方米(详见甲乙双方确认的复印附图)。二、房屋租赁时间及房屋租赁价格按甲乙双方已签订的新庄市场两层房屋的租赁时间及租赁价格执行。三、增加上述房屋租赁的执行内容按甲乙双方已签订的新庄市场两层房屋租赁合同的所有条件执行。2013年9月22日，海霸公司与卢海威签订《房屋租赁合同》，约定：“……一、租赁范围：甲方将位于增城市新塘镇××区3592平方(即二楼北面)。二、租赁期限：租赁时间为2013年10月1日至2026年3月31日共12年零6个月。三、租金标准：租金第一年至第三年按每平方20元计算，即租金71840元/月。第四年起每三年递增l0％，即第四年至第六年按22元计算，即租金79000元/月；第七年至第九年按24.2元计算，即租金87000元／月；第十年至第十二年按26.62元计算，即租金95600元／月。……注明：不计租金包括：1、盖锌铁瓦全部即向东面楼梯上新庄公寓左右两边面积约500平方米，铁瓦由乙方一次性买断。2、一楼门面租金另外签补充合同。3、露天停车场不计租金。”-2014年11月10日，新庄公司向原审法院申请诉前财产保全，原审法院于2014年11月10日作出(2014)穗增法立保字第171号之一民事裁定书，依法查封金莎足浴中心承租海霸公司的转租涉案房屋而应付租金，原审法院依法向金莎足浴中心送达上述民事裁定书及协助执行通知书。2015年，新庄公司向原审法院起诉海霸公司请求海霸公司支付拖欠2010年7月至2014年10月20日的租金以及违约金。原审法院于2016年6月30日作出(2015)穗增法民三初字第128号《民事判决书》，查明以下事实：“2004年8月13日，原增城市国土资源和房屋管理局为坐落广州市增城区新塘镇群星村岗头经济合作社新庄的土地核发增集用(2004)第0400034号《集体土地使用证》，载明‘土地使用人和土地所有人均为新塘镇群星村岗头经济合作社，地类(用途)为商业，使用权类型为划拨，使用权面积为21138．20平方米’。2004年11月3日，原增城市新塘镇群星村岗头经济合作社(下简称岗头社)和原增城市新塘镇群星村黄头经济合作社(下简称黄头社)与新庄公司签订《土地租赁合同》，并经原增城市公证处作出(2004)增证内经字第4324号公证书。该合同约定岗头社将广州市增城区新塘镇群星村岗头经济合作社新庄区的土地(增集用(2004)第0400034号《集体土地使用证》)租赁给新庄公司投资兴建市场、住宅及附属设施。岗头社租给新庄公司的土地共12560平方米，黄头社租给新庄公司的土地共1968平方米。土地租赁期限30年，从2004年4月1日起至2034年3月31日止。2004年11月3日，原增城市新塘镇群星村岗头经济合作社(下简称岗头社)与新庄公司签订《土地租赁合同》，并经原增城市公证处作出(2004)增证内经字第4325号公证书。该合同约定岗头社将广州市增城区新塘镇群星村岗头经济合作社新庄区的土地(增集用(2004)第0400034号《集体土地使用证》)租赁给新庄公司投资兴建市场、住宅及附属设施。经双方协商，岗头社将市场东面出口20米马路两旁的铺位用地共665平方米租给新庄公司建设两幢综合楼。土地租赁期限30午，从2004年4月1日起至2034年3月31日止。2005年9月14日，原增城市城市规划局出具了《建设工程规划验收合格证》，载明建设单位为增城市新塘镇群星村岗头经济合作社，建设项目名称为市场，建设位置为新塘镇群星村岗头合作社新庄区，报建编号为增规证【2004】02A077号建设规模项目使用性质为商业、办公、住宅，地下建筑层数及面积为一层960l平方米，地上建筑层数及面积为六层22489平方米，总面积为32090平方米。2006年l0月12日，新庄市场取得《竣工验收备案表》。2009年3月31日，原增城市城市规划局出具了编号为增规验证【2009】160号《建设工程规划验收合格证》，载明建设单位为增城市新塘镇群星村岗头经济合作社，建设项目名称为新庄市场二期，建设位置为新塘镇群星村岗头合作社新庄区，建设规模新庄市场二期，1幢，地上5层3479.49平方米。2009年9月30日，新庄市场二期取得《竣工验收备案表》。”作出以下认定：“新庄公司基于岗头社、黄头社与其签订《土地租赁合同》和岗头社与其签订《土地租赁合同》对涉案土地取得了占有、使用和收益的权利。新庄市场和新庄市场二期的房屋已通过了《建设工程规划验收合格证》和《竣工验收备案表》，为此，涉案房屋符合了出租条件。……新庄公司与海霸公司签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》已于2014年11月18日解除。”为此，判决海霸公司向新庄公司支付2010午7月至2014年10月期间租金2261607.1元和滞纳金。判后，海霸公司上诉。广州市中级人民法院于2017年2月13日作出(2016)粤01民终16836号《民事判决书》，确认原审查明的事实，认定双方当事人在诉讼中已经确认合同解除，判决驳回上诉，维持原判。原审另查明：金莎足浴中心成立于2014年5月16日，系个人独资企业，投资人是卢海威。2017年6月6日，卢海威(转让方)与刘浩棠(受让方)签订《转让协议书》，约定卢海威将金莎足浴中心的所有财产转让给刘浩棠。同年6月12日，广州市增城区工商行政管理局作出《准予变更登记(变动申报事项)通知书》准予金莎足浴中心投资者由卢海威变更为刘浩棠。原审审理期间，金莎足浴中心与刘浩棠提交了以下证据：一、卢海威与海霸公司于2013年9月22日签订的另一份《房屋租赁合同》，该合同约定：“……一、租赁范围：甲方将位于增城市新塘镇××区3592平方(即二楼北面)。二、租赁期限：租赁时间为2013年10月1日至2034年3月31日共20年零6个月。三、租金标准：租金标准每平方10元计算，即租金按35000元／月整数收取。……注明：不计租金包括：l、盖锌铁瓦全部即向东面楼梯上新庄公寓左右两边面积约500平方米，铁瓦由乙方一次性买断。2、一楼门面租金另外签补充合同。3、露天停车场不计租金。4、室内停车场不计租金免费使用。”该《房屋租赁合同》后附图《金沙沐足城》中记载：“说明：沐足城面积约3737平方米”。二、卢海威与海霸公司于2014午3月15日签订的《补充协议》，该协议约定：“甲、乙双方在自愿平等的基础上协商一致，对2013年9月22日签订的《房屋租赁合同》，未尽事宜签订补充协议如下：……二、租金支付的约定1、该房产租金为(大写)叁万伍仟元整/月，(小写)35000元/月，乙方若于2014年5月31日前一次性向甲方支付自2014年4月1日至2019年1月31日共计58个月的租金20300000元，则租金以原租金七折计算，即乙方只需向甲方支付1421250元。”三、陈锦棠的银行账户交易明细。四、海霸公司于2014年5月21日出具《收款收据》，载明收到卢海威支付的款项1421250元，并确认该款项是卢海威承租新庄市场二楼B区自2014年4月1日至2019年1月31日的租金。五、陈锦棠于2018年9月10日出具《付款说明书》，说明其代卢海威向海霸公司支付新庄市场二楼B区的租金1421250元。原审法院认为：新庄公司基于原增城市新塘镇群星村岗头经济合作社、原增城市新塘镇群星村黄头经济合作社与其签订的《土地租赁合同》和原增城市新塘镇群星村岗头经济合作社与其签订的《土地租赁合同》对涉案土地取得了占有、使用和收益的权利。新庄市场和新庄市场二期的房屋已通过了《建设工程规划验收合格证》和《竣工验收备案表》，为此，涉案房屋(位于增城市新塘镇××区）符合了出租条件。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”本案中，由于新庄公司与海霸公司之间签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》已于2014年11月18日解除，卢海威与海霸公司之间签订的租赁关系也因此无法继续履行。而卢海威是涉案房屋的次承租人，其利用涉案房屋经营金莎足浴中心，金莎足浴中心是涉案房屋的实际使用者负有腾房的义务，因此，卢海威与金莎足浴中心应向新庄公司支付涉案房屋占用使用费。由于卢海威于2017年6月6日将金莎足浴中心的所有财产转让给刘浩棠并办理变更登记，因此，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿”的规定，金莎足浴中心的财产不足支付上述占用使用费时，刘浩棠应以其个人的其他财产予以清偿。对于卢海威抗辩称其不应对转让给刘浩棠后的占用使用费承担责任，由于卢海威是涉案房屋的次承租人，金莎足浴中心占用使用涉案房屋是基于卢海威与海霸公司的租赁合同，故卢海威应对租赁期间的债务承担责任，因此，卢海威上述抗辩意见缺乏事实依据，不予采纳。对于卢海威基于其已向海霸公司支付了2014年4月1日至2019年1月31日的租金共1421250元而主张其不应再向新庄公司支付占用使用费，由于根据合同相对性原则，卢海威与海霸公司之间签订的租赁合同或补充协议均不能约束新庄公司，也就是说卢海威是否已经向海霸公司支付租金不影响新庄公司向卢海威和金莎足浴中心主张权利，因此，卢海威上述主张理据不充分，不予采纳。对于占用使用费的计算标准和计算面积问题。因为新庄公司将涉案房屋出租给海霸公司收取的租金是按照其双方签订的《房屋租赁合同》约定的租金为标准，现新庄公司主张按卢海威与海霸公司之间约定的租金标准80209元计算，缺乏事实依据，亦不符合实际情况，因此，原审法院认为卢海威与金莎足浴中心应支付的涉案房屋占用使用费参照新庄公司与海霸公司签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准计算，即从2010年7月l日至2015年3月底按每月每平方米15元计算，从2015年4月1日至2020年3月底按每月每平方米17.25元计算。对于涉案房屋的面积，由于新庄公司与海霸公司之间的《房屋租赁合同》无法确定卢海威承租的房屋面积，因此，应根据卢海威与海霸公司之间的约定来确定房屋面积。而根据新庄公司以及金莎足浴中心提交的卢海威与海霸公司签订的《房屋租赁合同》可知涉案房屋租赁面积为3592平方米以及备注中不计租金部分面积，但由于原告未能举证证明不计租金部分面积大小，而根据金莎足浴中心提交的《房屋租赁合同》后的附图显示沐足城面积约3737平方米，因此，原审法院认为涉案房屋面积以3737平方米计算较合理。综上，卢海威与金莎足浴中心应支付涉案房屋的占用使用费计算如下：2014年11月至2015年3月期间按每月每平方米15元计算3737平方米共计280275元；2015年4月至2018年4月15日期间按每月每平方米租金按17．25元计算3737平方米，其计2417371.88元；两项合计2697646.88元，扣减卢海威已支付的385000元，实际仍应支付2312646.88元。对于新庄公司主张占用使用费的利息损失，原审法院酌定从起诉之日(2018年4月24日)起以2312646.88元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清款日止。对于金莎足浴中心、刘浩棠主张新庄公司请求的部分占用费超过诉讼时效，由于新庄公司主张的是2014年至2018年期间的占用使用费，该期间的占用使用费是持续产生的，不可分割，故新庄公司的起诉并未超过诉讼时效。综上，原审法院依照《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2018年10月16日作出如下判决：一、卢海威、广州市增城金莎足浴中心于本判决发生法律效力之日起十日内支付2014年11月至2018年4月15日的房屋占有使用费2312646.88元以及利息(利息以2312646.88元为本金，从2018年4月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清款日止)给广州市新庄市场有限公司；二、广州市增城金莎足浴中心的上述财产不足以清偿上述债务时，刘浩棠应以其个人的其他财产予以清偿；三、驳回广州市新庄市场有限公司的其他诉讼请求。本案受理费33237.8元，由广州市新庄市场有限公司负担7936.6元，由卢海威、广州市增城金莎足浴中心负担25301.2元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。原审另查明：本案原审中，新庄公司提交（2014）穗增法立保字第171号之一民事裁定书、（2015）穗增法民三初字第128号民事裁定书及协助执行通知书等证据，以证明其曾向原审法院申请对金莎足浴中心应付海霸公司的转租收益进行保全。新庄公司另提交【2016】乐律函字第0017号《律师函》（落款日期为2016年8月30日，其中载明：……一、请你方在收到本律师函之日起七日内将查封期间的转租租金交纳至法院指定的银行账号。二、请你方在收到本律师函之日起七日内与委托人确定是否建立新的租赁关系，逾期未能与委托人就租赁关系达成一致的，委托人有权采取停止供电、供水、供气等一切合法的方式收回你方占用的场所，因此造成的损失由你方自行承担。），以证明其曾敦促金莎足浴中心向法院提存租金并提出建立租赁关系。卢海威、金莎足浴中心否认有收到该份函件。新庄公司另提交《房屋租赁合同书》（其中约定租赁期限自2018年4月16日至2025年12月31日），以证明其与卢海威于2018年4月10日建立租赁合同关系。卢海威表示对其真实性无异议，但认为该合同是在新庄公司施压下被迫签订的。二审庭询中，双方均确认：自2017年5月至2018年3月期间，金莎足浴中心每月向新庄公司支付35000元。对于该费用，新庄公司认为是部分占用费，卢海威、金莎足浴中心对此予以否认，并认为是基于新庄公司干扰其经营而被迫提前预付给新庄公司的租金，但同时确认该部分费用并未用于抵扣2018年4月之后的租金。二审期间，金莎足浴中心、刘浩棠向本院提交如下证据：证据1、《房屋租赁登记备案证明》两份；证据2、《增城市房地产租赁合同》，证据1、2共同证明：2013年至2015年期间，涉案房屋周边二楼租金价格为每月每平方米5-10元；证据3、《金沙退租部分现状照片》，以证明涉案租赁物出租市场行情并不景气，金莎足沐中心退租部分无人承租近一年；证据4、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，以证明本案的次承租人是金莎足浴中心，计租面积并非新庄公司主张或法院认定的3737平方米，而是3423平方米。新庄公司对此发表如下质证意见：证据1、2与本案无关，其合法性和真实性也无法确认，租赁合同的地址与本案不一致。根据一般交易习惯，出租屋登记备案的价格往往不是真实的租赁价格，新庄公司在原审中提交的证据12是由增城区国土房管局出具的商业用房租金表，其中明确新庄市场2014年至2017年期间的租金市场价格是在24-25元/平方米·月以上，该价格是官方公布的公允价格；对于证据3的真实性无法确认，关联性不予确认；对于证据4，卢海威、金莎足浴中心在本案原审时提交的房屋租赁合同中所附规划设计图记载金莎浴足城的面积约3737平方米，由此证实消防安全检查合格证测算的面积并非金莎足浴中心的全部实际占用面积。卢海威表示对上述证据的三性均予以认可。本院认为：新庄公司以其系涉案房屋的产权人，在其与海霸公司之间的租赁合同关系解除后，金莎足浴中心继续使用涉案房屋失去权利基础为由，提起本案诉讼，要求卢海威、金莎足浴中心及刘浩棠支付占用费，故本案应为物权保护纠纷，原审将本案界定为房屋租赁合同纠纷有失妥当，本院予以纠正。本案二审的争议焦点包括：其一，卢海威、金莎足浴中心、刘浩棠是否应向新庄公司支付占用费；其二，卢海威、金莎足浴中心、刘浩棠向新庄公司支付占用费的起始时间应如何确定；其三，卢海威、金莎足浴中心、刘浩棠向新庄公司支付占用费的标准应如何确定；其四，卢海威、金莎足浴中心、刘浩棠向新庄公司支付使用费的面积应如何确定；其五，卢海威是否应在本案中承担支付义务；其六，新庄公司的诉讼请求是否已超过诉讼时效。关于卢海威、金莎足浴中心、刘浩棠是否应向新庄公司支付占用费的问题。依据本案已查明的事实，海霸公司向新庄公司承租涉案广州市增城区新塘镇新庄市场两层房屋之后，在约定的租赁期限内将其中的新庄市场二楼南面B区场地分租给卢海威，后卢海威开办金莎足浴中心使用实际涉案房屋。而海霸公司与新庄公司之间的租赁合同关系已经本院作出（2016）粤01民终16836号生效民事判决确认解除，故海霸公司继续分租涉案房屋已丧失权利基础，即金莎足浴中心继续使用涉案房屋已无合法依据。在此情况下，新庄公司作为涉案房屋的所有权人，以物权保护为由诉请卢海威、金莎足浴中心、刘浩棠支付占用费，符合法律规定，原审判决对此予以支持并无不当，本院予以确认。关于卢海威、金莎足浴中心、刘浩棠向新庄公司支付占用费的起始时间应如何确定的问题。依据已查明的事实，海霸公司在其与新庄公司约定的租赁期限内将涉案房屋分租给卢海威，海霸公司的分租行为亦征得新庄公司的同意，卢海威之后将涉案房屋交由其开办的金莎足浴中心实际使用至今，故金莎足浴中心系基于合同关系合法占有使用涉案房屋。虽然在合同履行期间，海霸公司与新庄公司之间的租赁合同关系解除导致卢海威的继续占有使用行为失去合法依据，但海霸公司与新庄公司之间的租赁合同关系解除并不导致卢海威与海霸公司之间的分租合同关系自然解除。且，海霸公司与新庄公司之间的租赁合同关系系经（2016）粤01民终16836号生效民事判决确认解除，在该案诉讼中，新庄公司仅要求海霸公司支付欠租而未提出解除租赁合同、返还场地，且未要求卢海威或金莎足浴中心作为该案第三人共同承担返还房屋及支付使用费的义务，相反，新庄公司还申请对金莎足浴中心应付海霸公司的转租收益进行保全，由此可证实新庄公司认可卢海威与海霸公司之间的租赁关系可以延续。另，无证据反映在2017年5月之前，新庄公司曾以金莎足浴中心无合法依据占有涉案房屋为由主张金莎足浴中心向其支付占用费。故此，在生效判决作出之前，作为次承租人的卢海威无从了解海霸公司与新庄公司之间的租赁合同关系是否最终解除，据此也无法就其与海霸公司之间的分租合同关系能否延续作出合理判断。在此情况下，卢海威基于与海霸公司之间的分租合同关系继续将涉案房屋交由金莎足浴中心占有使用，具有合法依据，不构成对新庄公司的侵权。因此，新庄公司以侵权为由，诉请卢海威、金莎足浴中心、刘浩棠自2014年11月18日起支付占用费，理据不充分，原审判决对此予以支持有失妥当，应予纠正。因双方均确认金莎足浴中心自2017年5月开始按每月35000元的标准向新庄公司支付占用费，结合（2016）粤01民终16836号效民事判决在此之前已生效及海霸公司在2014年11月开始未再向新庄公司实际支付租金的事实，可认定此时新庄公司已向金莎足浴中心明确提出支付占用费的权利主张，故本院认定卢海威、金莎足浴中心、刘浩棠应从2017年5月开始向新庄公司支付占用费。虽然卢海威、金莎足浴中心认为前述费用系预付租金而非占用费，但卢海威与新庄公司直至2018年4月才直接签订租赁合同，且该费用事实上也并未用于冲抵2018年4月起卢海威应付新庄公司的租金，故卢海威、金莎足浴中心的该项主张无事实根据，本院不予采纳。因此，卢海威、金莎足浴中心、刘浩棠上诉认为其无需向新庄公司支付2017年5月之前的占用费，合法有据，本院予以采纳。关于卢海威、金莎足浴中心、刘浩棠向新庄公司支付占用费的标准应如何确定的问题。对于卢海威、金莎足浴中心、刘浩棠应付新庄公司占用费的标准，新庄公司主张参照卢海威与海霸公司签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准计算，但新庄公司因金莎足浴中心无权占用涉案房屋所遭受的损失主要体现为租金收益损失，而卢海威与海霸公司协商确定的租金支付标准反映的海霸公司基于合同可从卢海威处获取的租金收益状况，与新庄公司无关，故原审参照新庄公司与海霸公司签订的《房屋租赁合同》所约定的租金标准计算卢海威、金莎足浴中心及刘浩棠应付的占用费公平合理，可予维持。如前所述，在（2016）粤01民终16836号民事判决生效且新庄公司已向金莎足浴中心主张支付占用费后，金莎足浴中心继续占有涉案房屋已丧失合法依据，故应自2017年5月起向新庄公司承担相应的侵权责任，该责任的承担与其是否已向原出租人海霸公司支付租金无关。因此，卢海威、金莎足浴中心及刘浩棠以其已向海霸公司支付租金至2019年1月为由，上诉认为其无需向新庄公司支付占用费，依据不充分，本院不予采纳。关于卢海威、金莎足浴中心、刘浩棠向新庄公司支付使用费的面积应如何确定的问题。对于计租面积，卢海威与海霸公司签订的《房屋租赁合同》约定的租赁面积为3592平方米，同时备注部分面积不计租金，但未明确不计租金部分的具体面积，原审法院根据该合同附图的记载情况，认定卢海威、金莎足浴中心、刘浩棠按3737平方米向新庄公司支付占用费合理适当，本院予以确认。卢海威、金莎足浴中心及刘浩棠上诉认为应依据其在本案二审中提交的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》载明的面积计算占用费，缺乏依据，本院不予采纳。关于卢海威在本案中是否需承担支付义务的问题。依据已查明的事实，金莎足浴中心是涉案房屋的实际使用人，而金莎足浴中心系个人独资企业，在2017年6月12日之前，卢海威系金莎足浴中心的投资人，且涉案房屋系由卢海威向海霸公司承租后交由金莎足浴中心使用，即卢海威上诉认为其在本案中无需承担支付义务，理由不成立，本院不予采纳。关于新庄公司的诉讼请求是否已超过诉讼时效的问题。新庄公司于2018年4月24日提起本案诉讼，故新庄公司主张2017年5月起的占用费未超过法定的诉讼时效。综上，卢海威、金莎足浴中心、刘浩棠应付新庄公司2017年5月至2018年4月15日期间的占用费应为741327.38元（3737平方米×17.25元/平方米·月×12.5月），扣除已付的385000元，卢海威、金莎足浴中心、刘浩棠仍需支付新庄公司占用费356327.38元。综上所述，上诉人卢海威、金沙足浴中心及刘浩棠的上诉请求与理由部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律部分失当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市增城区人民法院（2018）粤0118民初2936号民事判决第二项；二、撤销广东省广州市增城区人民法院（2018）粤0118民初2936号民事判决第三项；三、变更广东省广州市增城区人民法院（2018）粤0118民初2936号民事判决第一项为：卢海威、广州市增城金莎足浴中心于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市新庄市场有限公司支付2017年5月至2018年4月15日期间的房屋占有使用费356327.38元以及利息(利息以356327.38元为本金，从2018年4月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清款日止)；四、驳回广州市新庄市场有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费33237.8元，由广州市新庄市场有限公司负担29332.8元，卢海威、广州市增城金莎足浴中心、刘浩棠共同负担3905元。二审案件受理费33238元，由广州市新庄市场有限公司负担29333元，卢海威、广州市增城金莎足浴中心、刘浩棠共同负担3905元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年六月四日书记员  王文杰唐颖琪