广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终4795号上诉人（原审原告）：梁晓彤，女，1989年10月20日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：梁妍钰，女，1986年7月18日出生，汉族，现住广州市番禺区，香港永久性居民，系上诉人梁晓彤的姐姐。委托诉讼代理人：梁炳坤，男，1960年2月1日出生，汉族，住广州市番禺区，系上诉人梁晓彤的父亲。被上诉人（原审被告）：广州市番禺区庄士房地产开发有限公司，住所地广州市番禺区石楼镇莲港大道庄士大都会。法定代表人：庄家彬，职务董事长。委托诉讼代理人：张思婷，广东盈隆律师事务所律师。原审第三人：梁庆冰，女，1962年10月17日出生，汉族，住广州市番禺区。上诉人梁晓彤因与被上诉人广州市番禺区庄士房地产开发有限公司（以下简称庄士公司）、原审第三人梁庆冰房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初3198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁晓彤上诉请求：1.撤销一审判决；2.按照双方商品房买卖合同第十四条(延期交房的违约责任)，庄士公司向梁晓彤支付延期交付房产(1901房)违约金187435元(以扣减面积差后的总房款799989元为本金，从合同约定的交房日期的第二日2012年6月1日起算至实际交付之日2018年10月31日止，按已付房价款的日万分之一的标准计算)；3.本案一、二审诉讼费均由庄士公司负担。事实与理由：一审判决认定事实及适用法律错误，应予改判。一、梁庆冰与庄士公司的商品房买卖合同主要有两个焦点：梁庆冰有否收到或能否被视作收到收楼通知书，以及该合同的解除对本案的影响。本案中，首先，梁庆冰与庄士公司在合同约定的交楼日期为2012年2月28日，庄士公司应当在合同约定的交付期15日前通知梁庆冰办理交接手续。但根据一审法院认定的事实，庄士公司于2012年2月26日向梁庆冰寄出收楼通知书，庄士公司寄出材料的时间违反了提前15日通知的条款。其次，合同约定通知自收到时起生效，视为收到的时间为寄出函件之日起的第7日。梁庆冰在2012年2月26日并没有付清房款，庄士公司不应在收到全额房款前向梁庆冰寄出收楼通知书。即使庄士公司在2012年2月26日寄出以梁庆冰为抬头的收楼通知书，该通知书只会在寄出之日起的第7日（即2012年3月4日）才会被视为送达及生效。换言之，梁庆冰在2012年2月29日向庄士公司提出转让房屋申请时，实际上没有收到收楼通知书（EMS快递底单没有梁庆冰或其他人的签收），亦没有向庄士公司作出有关收楼情况的询问。在2012年3月1日，庄士公司已经同意梁庆冰要求将房屋转让给梁晓彤的申请，并且最迟在2012年3月3日或之前，梁庆冰与庄士公司的买卖关系在各方认可下解除，即庄士公司在与梁晓彤签订的认购书中主动写明“原认购书0000737（注：与梁庆冰的认购书）作废，以此认购书为准”。既然梁庆冰与庄士公司的买卖合同关系在2012年3月3日或之前解除，而收楼通知书在2012年3月4日才视为送达，换言之收楼通知书在该合同项下从未生效，不可能视为庄士公司已经履行通知收楼的义务。一审法院认定事实错误，梁晓彤只有在取得庄士公司发出的以梁晓彤个人为抬头的收楼通知书原件的情况下才能完成收楼手续，但庄士公司一直没有这样做，这是导致梁晓彤延期收楼的原因。二、梁晓彤在签订涉案商品房买卖合同及完成合同项下的付款义务后，一直没有收到庄士公司发出以梁晓彤为抬头的收楼通知书。假设梁晓彤收到或被视作收到收楼通知书但没有去办理交接手续，按照合同第十七条的约定，庄士公司应向梁晓彤发出一次书面催告书，但在本案中，庄士公司没有履行该义务，应当按照合同第十七条的约定承担延期交房的违约责任，向梁晓彤支付延期交付房屋的违约金。梁晓彤作为买方已经依约定履行付款义务，并不存在任何过错。即使梁晓彤一方数年来主动频繁要求收楼，庄士公司均以梁晓彤没有出示收楼通知书为由不办理收楼手续。庄士公司作为卖方，违反了基于合同产生的通知义务、再通知义务和交楼义务。一审法院却认为梁庆冰基于亲戚关系应当告知梁晓彤有关收楼的情况，是把基于亲戚关系可能产生的告知行为凌驾于基于明确合同关系约定的通知义务上，属于适用法律错误。三、梁庆冰和庄士公司之间的买卖合同与梁晓彤和庄士公司之间的买卖合同，是两个完全独立的法律关系。合同签约方之间的权利义务都重新进行界定，并对合同内容进行重新约定。一审法院没有明确这是两个独立的法律关系，也没有明确两份商品房买卖合同之间，既不是合同变更，也不是合同转让。事实上，本案属于前合同解除，然后开发商重新将房屋出售，新的买方直接从开发商手里购买房屋。在本案中，旧合同的解除与新合同的成立有着明确的时间界限。而庄士公司对这两个法律关系的认定是明确的，所以才主动在与梁晓彤的认购书上写明与梁庆冰的认购书已经废除。既然庄士公司明确旧的合同已经解除，以及明确知晓新的合同的成立，就应该严格按照新的买卖合同对交楼时间、通知的效力以及发出书面催告书上的规定去履行。在本案中，无论梁庆冰与梁晓彤是否有亲属关系，以及之间的债权债务关系如何，都与庄士公司没有法律关系，都不能影响庄士公司向梁晓彤履行发出收楼通知书和书面催告书的义务。本案中，庄士公司没有履行合同约定的通知和再通知义务，明显违约，一审判决仅基于诚信原则作出，而不是依据当事人之间明确的合同约定作出，明显错误，请求二审法院尊重合同精神，严格按照双方合同的约定，认定庄士公司的违约行为及违约责任。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人庄士公司二审答辩称：一、梁晓彤的上诉请求超出其一审诉讼请求的范围，应予驳回。梁晓彤在一审诉讼请求的违约金是计算至收楼之日止，而非实际交付之日。庄士公司早已向梁晓彤发出收楼通知书并交房，是梁晓彤为拒缴物业管理费而拒绝收楼，逾期收楼的责任在梁晓彤。二、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，梁晓彤的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。三、两份商品房买卖合同是同一法律关系。1.庄士公司与梁庆冰之间的买卖合同关系并未解除，庄士公司与梁庆冰、梁晓彤内部始终是同一法律关系。2.根据庄士公司在一审提交的证据6《申请报告》可知，梁庆冰与梁炳坤提交的转名申请是梁庆冰、梁晓彤以及其父亲的双方共同意思表示。3.庄士公司与梁庆冰、庄士公司与梁晓彤前后两次签约具有延续性，前后两次合同的履行均是延续且密不可分的，三方当事人内部之间始终为同一法律关系，而非互相独立的。其一，庄士公司与梁庆冰、庄士公司与梁晓彤前后三次签订的认购书具有延续性，为同一法律关系。2010年12月29日，庄士公司与梁庆冰第二次签订的认购书首页标题上左上角空白处明确“改付款方式原认购书000586作废”，双方签订该认购书的原因是变更付款方式，将一次性付款变更为分期付款。2012年3月3日，庄士公司与梁晓彤第三次签订的认购书首页标题上左上角空白处明确“原认购书0000737作废，以此认购书为准”，双方签订该认购书的原因是转名，第三份认购书将第二份的付清房款时间由2012年2月28日变更为2012年3月3日，由分期一次性付款变更为一次性付款，第三份认购书并未明确内部或网签的商品房买卖合同的签订时间。以上事实说明庄士公司与梁庆冰、庄士公司与梁晓彤前后三次签约具有延续性且密不可分。其二，庄士公司与梁庆冰签订的购房合同是双方的真实意思表示，更改业权人姓名是梁庆冰基于与庄士公司的买卖合同关系下享有的在网签合同前的一次更名权利，庄士公司与梁庆冰、庄士公司与梁晓彤前后两次签约具有延续性。在庄士公司、梁庆冰、梁晓彤三者的对内关系上，庄士公司与梁庆冰之间存在买卖合同关系，庄士公司同意梁庆冰提出的将具有对外公示效力的业权人姓名变更，是基于庄士公司与梁庆冰的认购书及内部买卖合同的约定，三者均清楚其内部关系并按此关系及约定履行合同。根据物权法有关物权的公示效力，办理买卖合同网签及产权登记，对外具有公示力及对抗力，但该效力仅是对外的内部关系上，对内不产生约束力，对内关系仍由合同法相关的法律法规进行约束。因此，在庄士公司与梁庆冰的认购书上有关梁庆冰的更名权利约定及更名事实行为发生，均是在庄士公司与梁庆冰办理网签合同前。其三，梁庆冰、梁晓彤的母亲向庄士公司支付购房款亦是其二者向庄士公司履行基于同一买卖法律关系中的付款义务。根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，庄士公司与梁晓彤签订的认购书的法律性质为认购、预定，不具有商品房买卖合同的属性。但梁晓彤在未与庄士公司签订任何商品房买卖合同的情况下，于2012年3月3日向庄士公司支付两案合同的尾款。而庄士公司与梁晓彤的网签合同在2012年6月18日才签订，距离支付尾款已三月余久，正是前后两次签约具有延续性的合同关系，因此庄士公司和梁晓彤仅是在办理网签备案时才签订网签合同。正是因为前后两次签约是基于同一买卖法律关系，因此梁晓彤的母亲梁庆华是在梁庆冰支付首期款的基础上支付尾款，且在此之前到本案诉讼时，三方之间并无任何书面约定该付款方式是相互独立的。其四，合同履行包括收楼通知等是延续性而非独立的。庄士公司在2012年2月26日寄给梁庆冰的收楼通知书中已明确物业服务费从2012年6月1日起计，因此，庄士公司与梁晓彤于2012年6月18日签订的网签合同明确收楼时间是2012年5月30日而非2012年2月28日，且梁庆冰在2月28日尚未付清涉案房款。庄士公司与梁庆冰约定的收楼时间在双方的商品房买卖合同签订之前，即双方在没有签订任何买卖合同的情况下，梁晓彤就可以收楼。在庄士公司与梁晓彤没有签订任何商品房买卖合同的情况下，梁晓彤的母亲梁庆华按庄士公司与梁庆冰的内部买卖合同约定付清涉案尾款，且在距离付清尾款三个月之久，梁晓彤与庄士公司均未签订任何商品房买卖合同。以上事实可以证明庄士公司、梁晓彤与梁庆冰之间是基于同一买卖合同法律关系，具有延续性且密不可分。四、有关商品房买卖合同的约定问题。1.根据庄士公司与梁庆冰签订的合同第二十七条约定，合同规定的有关通知，自收到之日起生效。2.根据庄士公司与梁庆冰签订的合同补充协议第十条约定，房屋的交付标志是收到收楼通知书时按期办理交接手续，逾期未办理视为已按时交付。梁庆冰在收到庄士公司于2012年2月26日寄出的《收楼通知书》后，其应当在2012年2月28日前办理书面收楼手续，但其未在规定的期限内办理，按合同约定已视为在2012年2月28日按时交付。3.庄士公司向梁庆冰或梁晓彤发出一次书面催告是庄士公司的可选择性权利，不是义务。庄士公司与梁晓彤签订的商品房买卖合同补充协议，已将庄士公司应当向梁晓彤发出书面催告一次的催告义务，变更为庄士公司只须向乙方发出书面催告一次的可选择性的权利，即庄士公司可以选择发或者不发书面催告，若选择发书面催告，只发一次即可。五、庄士公司于2012年2月26日向梁庆冰送达《收楼通知书》，已履行了案涉合同下的通知收楼的义务，逾期收楼的违约责任在于梁晓彤和梁庆冰。梁庆冰在2012年2月26日收到收楼通知后，梁庆冰与梁晓彤已实际掌控涉讼房产，且梁晓彤多年来不定时向庄士公司提出过业主收楼房屋遗留问题，梁晓彤在《业主收楼工程遗留问题处理单》“业主”栏中填写涉讼房产的业主是“梁晓彤、梁庆冰”。根据庄士公司与梁庆冰签订的合同第十二条以及补充协议第十条的约定，若庄士公司已按约定向梁庆冰发出收楼通知，梁庆冰逾期未办理收楼手续，视为庄士公司已按时交付涉讼房产。又依据庄士公司与梁晓彤签订的网签合同第十四条的约定，由于梁晓彤的原因导致涉讼房产不能按期交付的，商品房损毁及物管费等相关费用由梁晓彤负担。综上，庄士公司与梁晓彤签订的购房合同及认购书、庄士公司和梁庆冰之间签订的购房合同及认购书，庄士公司与梁晓彤之间的履约行为、庄士公司和梁庆冰之间的履约行为，均是基于同一内部买卖房屋的合同法律关系，前后两次签约，以及整个履约行为包括合同签订、购房款的支付、交楼等均是具有延续性的法律关系，系同一不可分割的整体。梁晓彤的上诉请求没有任何事实及法律依据，请求二审法院驳回梁晓彤的上诉请求。2016年10月21日，梁晓彤向一审法院起诉，请求判令：1.庄士公司向梁晓彤支付延期交付房产（1901房）的违约金125347.77元（从合同约定的交房时间2012年5月30日起算至梁晓彤于2016年9月1日收到庄士公司发出的收楼通知书之日）；2.庄士公司对案涉的1901房，共五处顶部存在的天花渗漏问题进行维修完好；3.庄士公司承担本案诉讼费。一审法院于2017年9月27日作出（2016）粤0113民初9081号民事判决，判令庄士公司向梁晓彤支付逾期交房违约金125267.16元，并驳回梁晓彤其余诉讼请求。判后，庄士公司不服，上诉至本院，本院于2018年3月21日作出（2018）粤01民终8号民事裁定书，以一审部分事实没有查清，可能遗漏诉讼主体为由，裁定撤销一审判决，发回一审法院重审。一审法院遂于2018年4月8日重新立本案审理，并依职权追加梁庆冰作为第三人参与诉讼。梁晓彤将其诉讼请求变更为：1.庄士公司向梁晓彤支付延期交付房产（1901房）的违约金156704.86元（从合同约定的交房时间2012年5月30日起算至收楼之日止，以实际房价的万分之一计算，暂计至2017年9月25日）；2.庄士公司承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2010年12月29日，梁庆冰与庄士公司签订庄士·映蝶蓝湾认购书（编号0000737），约定梁庆冰向庄士公司购买广州市番禺区石楼镇北环路5xx号庄士·映蝶蓝湾二期1幢x梯19xx号房产（以下简称涉讼房产）。同日，梁庆冰向庄士公司支付定金20000元。2011年2月17日，庄士公司（作为甲方）与梁庆冰（作为乙方）就涉讼房产签订了《映蝶商品房买卖合同（预售）》，约定涉讼房产的建筑面积为99.985平方米，总金额为806095元。合同第七条付款方式约定“甲方同意乙方按下列第2种方式按期付款：……2.分期付款（1）第一期：自本预售合同签订当日，支付房价款，计（人民币）：406,095元；（大写：肆拾零万陆仟零佰玖拾伍元）整。（2）第二期：在2012年2月28日前支付剩余房价款，金额（人民币）400000元；（大写：肆拾万元）整。”第十条交房期限第一款约定“甲方应当在2012年2月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。”第十二条房屋及有关资料的交接约定“商品房达到交付使用条件后，甲方应当在合同约定的交付日15日前通知乙方办理交接手续。乙方应在收到该通知之日起7日内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志是甲、乙双方签订《商品房交接确认书》……由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件五。”第十四条风险责任的转移约定“该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方。如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。”第二十七条约定“本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。”上述合同附件五补充协议第十条约定“《商品房买卖合同》第十二条‘房屋及有关资料的交接’修改、增补为：（一）乙方在收到甲方发出的书面收楼通知后，应按时自行到甲方售楼部联系并办理商品房的验收交接手续；如乙方逾期未办理的，视为甲方已按时交付……”第十二条约定“《商品房买卖合同》第十四条‘风险责任的转移’修改为：若乙方按《商品房买卖合同》约定时限或甲方通知时限办理商品房的交接手续，该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方；若乙方不能按《商品房买卖合同》约定时限或甲方通知时限办理商品房的交接手续，甲方无须向乙方发出书面催告书，该商品房的风险责任自上述期限届满之次日起由甲方转移给乙方。”第二十三条“《商品房买卖合同》第二十七条‘关于通知的约定’增补、修改为：（一）甲方和乙方相互送达与《商品房买卖合同》及本《补充协议》有关的函件，除当面签收的情形外，均应以书面形式挂号邮寄或者特快专递送达；（二）除《商品房买卖合同》及本《补充协议》约定的特殊情形外，一方寄出函件之日起（以邮递单位收寄日期为准）的第7日，视为该函件已送达对方且生效；（三）送达地址以《商品房买卖合同》记载的通信地址为准，一方若变更通信地址应提前至少15日书面通知另一方，否则应自行承担由此引起的无法通知、迟延通知的后果……”第二十五条第（一）项约定“本《补充协议》系《商品房买卖合同》的附件，若《补充协议》与《商品房买卖合同》约定有不同之处，以本《补充协议》的约定为履行依据。”上述合同及附件还约定了其他条款。合同签订当天，梁庆冰按约定向庄士公司支付剩余第一期房价款386,095元。2012年2月26日，庄士公司向梁庆冰合同中确认的通讯地址邮寄了收楼通知书等材料，邮件编号为ES385627304CS，告知梁庆冰涉讼房产定于2012年2月28日起交楼并通知梁庆冰在收到通知书后可办理收楼手续。2012年2月29日，梁庆冰向庄士公司提出转名申请，请求将涉讼房产转名给梁晓彤。2012年3月1日，庄士公司同意了梁庆冰提出的转名申请。2012年3月3日，梁晓彤与庄士公司签订庄士·映蝶蓝湾认购书，约定梁晓彤向庄士公司购买涉讼房产，并约定梁晓彤须在2012年3月3日前付清全部房价款806095元，还约定梁晓彤应在签署认购书之日起7日内（即2012年3月3日之前）签订《商品房买卖合同》及附件。该认购书中同时注明庄士公司与梁庆冰签订的编号为0000737的认购书作废。同日，梁晓彤的母亲梁庆华代其向庄士公司支付了购房款400000元。2012年6月18日，庄士公司（作为甲方）与梁晓彤（作为乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定涉讼房产的建筑面积为99.985平方米，总金额为806095元，梁晓彤须在2012年6月18日前支付全部房价款。合同第十三条房屋交付约定“甲方应当在2012年5月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介结构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书……”第十四条延期交房的违约责任约定“甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.甲方如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按已付房价款的日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，合同继续履行……”上述合同及其附件还约定了其他条款。2016年9月1日，梁晓彤收到庄士公司邮寄的收楼通知书。梁晓彤称其前往办理收楼手续时，因涉讼房产存在质量问题未予解决，故没有收楼。2017年9月25日，梁晓彤第二次收到庄士公司邮寄的收楼通知书。梁晓彤称其前往办理收楼手续时，因物业公司要求缴清物业服务费才同意办理收楼手续，故至今未能成功收楼。本案一审审理过程中的2018年9月28日，梁庆冰到庭接受了询问，其表示从未收到庄士公司任何形式的收楼通知，亦未收到庄士公司于2012年2月26日邮寄的编号为ES385627304CS的EMS邮件。梁庆冰还称在2012年2月29日向庄士公司提出转名申请时，未向庄士公司询问为何涉讼房产未能依约在2012年2月28日交付，也没有告知梁晓彤其与庄士公司就涉讼房产约定的交楼日期。一审另查明，涉讼房产所在楼宇于2012年2月27日取得竣工验收备案表。2015年6月7日，梁晓彤前往查看涉讼房产时，提出涉讼房产存在楼台渗漏的情况。2017年3月3日，梁晓彤取得涉讼房产的不动产权证，涉讼房产的实际建筑面积为99.3平方米。涉讼房产总价款相应变更为799989元，庄士公司已向梁晓彤退回了房价差额部分。一审再查明，2016年3月23日，梁晓彤的母亲梁庆华支付了600000元给梁庆冰，上述支付的款项包括偿还梁庆冰支付的涉讼房产购房款406095元。以上事实，有庄士·映蝶蓝湾认购书、映蝶商品房买卖合同（预售）、转名申请报告、广州市商品房买卖合同（预售）、购房发票、竣工验收备案表、收楼通知书、EMS快递底单、业主收楼问题处理单、转账凭证及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。梁庆冰与庄士公司签订的《映蝶商品房买卖合同（预售）》约定的交楼日期为2012年2月28日，庄士公司也已于2012年2月26日通过邮政特快专递形式向梁庆冰邮寄了收楼通知书，但梁庆冰未能在收楼通知书要求的日期前往办理收楼手续，根据双方的合同约定，涉讼房产应视为已交付梁庆冰。梁庆冰辩称未收到相关邮件，但有关邮件底单由邮局工作人员签名及盖有邮戳，足以证实庄士公司已实际寄出邮件，庄士公司也是按照梁庆冰在合同中预留的通讯地址和收件人电话邮寄，梁庆冰亦承认当时在上述通讯地址居住及仍使用有关电话，其显然应当能够收到相关邮件，其否认收到邮件缺乏证据支持，一审法院不予采信。退一步而言，即便梁庆冰确未收到有关邮件，根据双方的约定，也应由其自行承担后果。并且若梁庆冰未收到任何收楼通知，其理应在2012年2月29日向庄士公司提出转名申请时询问涉讼房产为何未能按约定时间交付并将有关情况告知梁晓彤，但梁庆冰什么也没做，而梁晓彤在2012年3月3日签订新认购书时亦未问及有关问题，明显不符合常理。梁庆冰、梁晓彤均未能对此作出合理解释。虽然梁晓彤在2012年3月3日重新签订认购书并于2012年6月18日与庄士公司签订涉讼房产的买卖合同，但涉讼房产系由梁庆冰转名给梁晓彤，梁晓彤显然应当知道梁庆冰与庄士公司关于涉讼房产交付日期的约定，涉讼房产在2012年2月28日已视为交付给了梁庆冰后，庄士公司不再负有向梁晓彤交付涉讼房产的义务，涉讼房产应由梁庆冰向梁晓彤交付。梁晓彤称曾在2012年3月3日与庄士公司签订一份商品房预售合同，但其提供的有关合同没有手写落款日期，合同中打印的签订日期为2012年6月18日，梁晓彤关于签约日期的主张缺乏证据支持，一审法院不予采信。梁晓彤以庄士公司未按约定向其交付涉讼房产为由，要求庄士公司赔偿延期交楼违约金没有法律依据，一审法院不予支持。梁晓彤还提出涉讼房产存在质量问题并以此为由认为涉讼房产不符合交付条件而拒绝收楼，但其未能举证证实涉讼房屋存在主体结构质量不合格或严重影响正常居住使用的质量问题，其认为涉讼房产不符合交付条件没有法律依据，一审法院不予采纳。其以此为由提出的违约金主张，没有事实依据，一审法院亦不予支持。综上所述，梁晓彤提出的全部诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，一审法院予以全部驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院于2018年9月29日判决驳回梁晓彤的全部诉讼请求。一审案件受理费3434元，由梁晓彤负担。经审查，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。经二审庭询，各方当事人均确认庄士公司没有与梁庆冰签订解除有关涉讼房产的买卖关系的协议，亦未向梁庆冰退还其已付的购房款，而是将梁庆冰已付房款转为梁晓彤支付房款。庄士公司与梁晓彤还确认退还面积差价款的时间是2016年12月9日。二审中，对于涉讼房产维修事实，梁晓彤的委托诉讼代理人梁炳坤述称：大约在2012年底，我们看到同小区的业主在陆续收楼，我们就去找庄士公司要求收楼，庄士公司以我们没有收楼通知书为由拒绝交付，但因为我们带着合同就带我们去看了房子。看房时，我们发现涉讼房产存在质量问题。该房屋一共维修了四次，第一次是2012年年底，当时梁炳坤拿着梁晓彤的合同要求维修，当时没有填写表格就帮我修了。梁炳坤当时口头要求收楼，物业公司口头称没有收楼通知书不能收楼，看楼的话只要拿着合同就可以了，不管谁拿都可以。半年后，发现天花板好几处渗漏，庄士公司就进行了第二次维修。大半年后因渗漏问题进行了第三次维修。2015年进行第四次维修，只有这次填写了维修表格，前面三次维修均未填表。四次维修的部位及原因均是一致的，均是由于渗漏问题，天花掉灰，墙面发霉，地上有滴过水的痕迹，本案与另案1902房的维修总面积加起来约10平方米左右，除此之外没有其他质量问题。上述四次维修均是我与朋友一起去的，梁晓彤也去过一次。庄士公司确认梁晓彤、梁炳坤曾多次提出过维修房屋，但梁炳坤从未口头或书面提出收楼，只是去看房。二审中，梁晓彤提交其向庄士公司购买车位的两份网签合同，并以该两份合同中载明的付款时间为2014年4月4日，但合同落款的网签时间为2015年11月29日为由，拟证明庄士公司在销售过程中存在内部合同的情况。经本院组织质证，梁庆冰表示对上述证据没有异议。庄士公司发表如下质证意见：上述合同的签订是否真实，且认为该证据与本案没有关联性；本案中我司与梁晓彤于2012年6月18日签订的网签合同中约定的付款时间是在2012年6月18日之前的，并约定在2012年5月30日就交付房屋，这是不符合交易规则和交易习惯的，之所以有该约定是因为我司与梁晓彤签订的网签合同是我司与梁庆冰签订的内部合同的延续或补充，三方之间关于涉讼房产始终都是同一买卖法律关系。另，我司与梁晓彤签订的网签合同之所以约定在2012年5月30日收楼，而不是2012年2月28日，是因为梁庆冰在2012年2月28日并没有付清涉讼房产尾款。在2012年2月29日梁庆冰与梁晓彤共同向我司提交转名申请，我司于2012年3月1日同意转名申请后，梁晓彤的母亲于2012年3月3日立即向我司付清两房的尾款。在此之前，我司也按照与梁庆冰的内部合同约定在2012年2月26日寄了收楼通知书给梁庆冰，其中明确涉讼房产的缴纳物业费开始时间是2012年6月1日。因此梁晓彤与我司的网签合同时间才写了2012年5月30日交楼，这与交楼通知书上载明的缴纳物业费的时间是相衔接的。本院认为，梁晓彤依据其与庄士公司签订的落款日期为2012年3月3日的认购书，及落款签约日期为2012年6月18日的《广州市商品房买卖合同（预售）》提起本案诉讼，向庄士公司主张迟交楼违约金。庄士公司则以其与梁庆冰于2010年12月29日签订的有关涉讼房产的认购书、于2011年2月17日签订的有关涉讼房产的《映蝶商品房买卖合同（预售）》，以及其于2012年2月26日向梁庆冰寄出的收楼通知书、邮递单，梁庆冰于2012年2月29日向其提出的转名申请等证据，抗辩称其与梁晓彤、梁庆冰之间有关涉讼房产的买卖合同关系具有延续性，且其已经履行了通知收楼义务，其不应承担逾期交楼责任。据此，本案争议焦点在于庄士公司应否向梁晓彤承担逾期交楼的违约责任。对此，具体分析如下：首先，从各方陈述及合同内容来看，上述认购书及合同均系签约各方的真实意思表示，其内容并无违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。其次，从上述合同签订及履行的过程来看，梁庆冰在签约后依约支付了部分房款，并在合同约定的交楼及支付剩余房款的日期届满的次日即2012年2月29日向庄士公司提出转名申请，请求将涉讼房产转名给其亲属梁晓彤，经庄士公司同意后，梁晓彤与庄士公司就涉讼房产先后签订了认购书及买卖合同，梁晓彤的母亲梁庆华于2012年3月3日代梁晓彤向庄士公司支付了剩余房款。各方当事人均在二审中确认庄士公司没有与梁庆冰签订解除有关涉讼房产的买卖关系的协议，亦未向梁庆冰退还其已付的购房款，而是将梁庆冰已付房款转为梁晓彤的合同房款。另，梁晓彤与庄士公司签订的买卖合同中约定的交楼日期早于签约日期。由此可见，梁庆冰、梁晓彤先后与庄士公司签订的有关涉讼房产的买卖合同之间具有一定的延续性，故在审查庄士公司是否应对梁晓彤承担迟延交付涉讼房屋的违约责任时，应将上述合同联系起来整体分析。经一审查明，涉讼房产所在楼宇已于2012年2月27日取得了竣工验收备案表，具备了法定的交付条件。庄士公司已于2012年2月26日向梁庆冰在合同中确认的通讯地址邮寄了收楼通知书，而梁庆冰虽否认收到该通知书，但该邮件上盖有邮戳，且有邮局工作人员签名，而梁庆冰亦确认该邮件上填写地址及电话是其在合同中所预留的通讯地址及电话，且梁庆冰还曾于2012年2月29日向庄士公司提出合同转名申请，而并未就交楼问题提出任何异议，故梁庆冰否认收到该通知书欠缺依据，一审法院据此认定庄士公司已完成通知收楼义务，而不予采信梁庆冰否认收到该通知书的意见并无不当。结合梁晓彤委托诉讼代理人梁炳坤在二审中的陈述意见来看，梁炳坤确认梁晓彤及其在2012年年底至2015年期间曾四次看房，并提出维修涉讼房产的要求，维修原因均系房屋存有渗漏问题，且面积并不大，因此，一审法院认定涉讼房产并不存在主体结构质量不合格或严重影响正常居住使用的质量问题，梁晓彤主张涉讼房产不符合同交付条件没有法律依据，合理有据。基于上述分析，梁晓彤主张庄士公司应向其承担逾期交楼违约责任的上诉请求显然欠缺理据，本院不予支持。梁晓彤在二审中提交的两份合同均形成于本案一审之前，不属于二审新证据，内容上亦与本案没有直接关联，本院均不予采纳。综上所述，梁晓彤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4049元，由上诉人梁晓彤负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 黄 嵩二〇一九年六月五日书记员 张冰玲王子侨