广东省云浮市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤53执异21号 案外人(异议人)：云浮市骐乐文化传播有限公司。住所地：云浮市云城区牧羊路2号之二。 法定代表人：莫汝键。 申请执行人：云浮市云城区农村信用合作联社。住所地：云浮市翠石路农信大厦。 法定代表人：宋云鹰。 申请执行人：广东新兴农村商业银行股份有限公司。住所地：新兴县新城镇新洲大道南8号。 法定代表人：苏绍鉴。 申请执行人：广东罗定农村商业银行股份有限公司（原名：罗定市农村信用合作联社）。住所地：罗定市罗城镇迎宾三路1号。 法定代表人：范石坚。 被执行人：云浮市达瑞斯酒店管理有限公司。住所地：云浮市云城区云城街牧羊路2号。 法定代表人：陈矿南。 被执行人：云浮市景瑞投资置业有限公司。住所地：云浮市云城区云城街牧羊路2号之五。 法定代表人：钟小燕。 被执行人：陈矿南，男，汉族，1979年12月3日出生，住所地：云浮市云城区。 被执行人：邱永鸿，男，汉族，1985年11月23日出生，住所地：云浮市云城区。 被执行人：陈锦锐，男，汉族，1964年6月13日出生，住所地：云浮市云城区。 被执行人：钟小燕，女，汉族，1966年10月10日出生，住所地：云浮市云城区。 本院在执行申请执行人云浮市云城区农村信用合作联社、广东新兴农村商业银行股份有限公司、广东罗定农村商业银行股份有限公司与被执行人云浮市达瑞斯酒店管理有限公司（下称达瑞斯酒店）、云浮市景瑞投资置业有限公司（下称景瑞公司）、陈矿南、邱永鸿、陈锦锐、钟小燕借款合同纠纷一案过程中，查封了登记在被执行人景瑞公司名下的位于云浮市市区牧羊路2号东方时代广场1栋1A010、1A019、1A020、1A021、1A023、1B003、1B006、1C005、1C010、1C011、1C012、1C013、1C015、1C016、1C018、1C019、1C020、1C021、1C006号共19套商铺。案外人云浮市骐乐文化传播有限公司（下称骐乐公司）对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，本院现已审查终结。 案外人骐乐公司向本院提出异议称，2013年12月25日，骐乐公司与景瑞公司签订了21套（包括涉案的19套商铺）《商品房买卖合同》及其补充协议，协议购买位于云浮市云城区牧羊路××东方时代广场××套商铺，总价款为人民币3500万元。骐乐公司已于2014年1月17日前全部付清购房款3500万元，21套商铺也办理网签至骐乐公司名下。另，为收取租金回报收益，骐乐公司将全部商铺委托给了云浮市时代物业服务有限公司（下称时代广场公司）代为经营。但之后景瑞公司一直以资金紧张、无法完税等理由没有为骐乐公司办理前述商铺的过户办证手续，也未向骐乐公司支付任何租金回报。经多次协商不果，骐乐公司于2018年9月向佛山仲裁委员会提起仲裁，要求景瑞公司尽快过户商铺并承担违约责任，佛山仲裁委已于2019年1月15日作出生效裁决，裁定景瑞公司在十日内协助办理房产证并支付相应的违约金。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等规定，涉案被法院查封的19套商铺系骐乐公司已经付款购买的物业，实际所有人是骐乐公司，而不是景瑞公司，更不能用于抵偿景瑞公司的债务，请求人民法院依法撤销（2018）粤53执293号之一执行裁定书中对云浮市市区××路××东方时代广场××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××号共××套商铺的查封。 案外人骐乐公司向本院提交《广东省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《广发银行进账单》、《广发银行支票存根》、《商铺委托经营合同》、《云浮市住房城乡建设信息网查询界面》、（2018）佛仲字第405号仲裁裁定书等证据材料。 三申请执行人辩称，根据云浮市房地产产权登记管理所出具的产权权属证明显示，位于云浮市市区××路××东方时代广场××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××号共××套商铺的权属人为景瑞公司，并非异议人骐乐公司。根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，云浮市中级人民法院依法对登记在被执行人景瑞公司名下的19套商铺进行查封并无不妥。 被执行人达瑞斯酒店、景瑞公司、陈矿南、邱永鸿、陈锦锐、钟小燕等均对异议人骐乐公司的异议申请没意见。 本院查明，2018年12月17日，本院因执行申请执行人云浮市云城区农村信用合作联社、广东新兴农村商业银行股份有限公司、广东罗定农村商业银行股份有限公司与被执行人达瑞斯酒店、景瑞公司、陈矿南、邱永鸿、陈锦锐、钟小燕借款合同纠纷一案，于2018年12月17日作出（2018）粤53执293号之一执行裁定，查封了被执行人景瑞公司名下登记的位于云浮市市区××路××东方时代广场××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××号共××套商铺。案外人骐乐公司于2019年2月26日向本院提出执行异议，认为其在法院查封前已购买了上述涉案商铺，并已付清全部款项，亦已交付使用，请求解除对云浮市市区××路××东方时代广场××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××号共××套商铺的查封。 案外人骐乐公司提供了其于2013年12月25日与景瑞公司签订19套商铺的《广东省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《商铺委托经营合同》及《广发银行进账单》、《广发银行支票存根》、《云浮市住房城乡建设信息网查询界面》。其中：19套商铺的《广东省商品房买卖合同》分别是位于云浮市市区牧羊路2号东方时代广场1栋1A010（合同编号：20××85）、1A019（合同编号：20××87）、1A020（合同编号：20××88）、1A021（合同编号：20××89）、1A023（合同编号：20××94）、1B003（合同编号：20××90）、1B006（合同编号：20××91）、1C005（合同编号：20××85）、1C006（合同编号：20××11）、1C010（合同编号：20××92）、1C011（合同编号：20××93）、1C012（合同编号：20××26）、1C013（合同编号：20××23）、1C015（合同编号：20××30）、1C016（合同编号：20××99）、1C018（合同编号：20××01）、1C019（合同编号：20××28）、1C020（合同编号：20××27）、1C021（合同编号：20××06）。合同约定案外人骐乐公司向景瑞公司购买云浮东方时代广场1栋1A010、1A019、1A020、1A021、1A023、1B003、1B006、1C005、1C010、1C011、1C012、1C013、1C015、1C016、1C018、1C019、1C020、1C021、1C006号共19套商铺。三张《广发银行进帐单》和《广发银行支票存根》显示骐乐公司于2013年12月30日向景瑞公司转15000000元、2014年1月3日向景瑞公司转15000000元、2014年1月14日向景瑞公司转5000000元，用途显示为“往来款”。签订《广东省商品房买卖合同》当天，案外人骐乐公司与云浮东方时代广场签订《商铺委托经营合同》，将涉案商铺委托云浮东方时代广场经营管理，以每月人民币39203元支付给案外人骐乐公司作为经营汇报收益，期限为10年。云浮东方时代广场建成投入使用后，景瑞公司至今未将位于云浮市市区××路××东方时代广场××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××号共××套商铺权属办理过户登记到骐乐公司名下。 另查明，景瑞公司系由陈锦锐、钟小燕出资，于2008年11月27日在云浮市云城区工商行政管理局登记成立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围：房地产开发经营；物业管理；销售建筑装饰材料，汽车（不含品牌汽车）及其配件；汽车售后咨询服务。骐乐公司系由关伟铿、莫汝健出资，于2013年12月14日在云浮市云城区工商行政管理局登记成立的有限责任公司，注册资本为100000元，法定代表人为陈锦锐（景瑞公司的股东）。经营范围：音视频及文件处理服务；企业形象策划，市场营销策划，文化艺术交流策划；设计、制作、代理各类广告；展览、展示服务；企业管理咨询、经济贸易咨询服务；会议、礼仪服务。 本院认为，本案争议的焦点在于案外人骐乐公司所提之异议请求是否符合排除执行的法定条件。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，案外人骐乐公司向本院提交《广东省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《银行汇款凭证》、《商铺委托经营合同》、《云浮市住房城乡建设信息网查询界面》等证据材料，证明其与景瑞公司就云浮市云城区牧羊路2号云浮东方时代广场1栋1A010、1A019、1A020、1A021、1A023、1B003、1B006、1C005、1C010、1C011、1C012、1C013、1C015、1C016、1C018、1C019、1C020、1C021、1C006号共19套商铺签订买卖合同，已付清全部购房款，同时将商铺出租获取收益，至今未能办理过户非因案外人自身原因。因此案外人骐乐公司提出的排除执行的异议请求具有事实依据和法律依据，依法应得到支持。 综上，案外人骐乐公司的异议请求符合法律规定，依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对被执行人云浮市景瑞投资置业有限公司名下位于云浮市云城区牧羊路2号云浮东方时代广场1栋1A010、1A019、1A020、1A021、1A023、1B003、1B006、1C005、1C010、1C011、1C012、1C013、1C015、1C016、1C018、1C019、1C020、1C021、1C006号商铺的执行。 如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。逾期未提起诉讼的，本院将解除对该房屋的查封。 审判长  陈启波 审判员  李伙钊 审判员  黎洪靖 二〇一九年六月十日 书记员  潘 宇 附： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条【案外人异议】执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”