贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初3343号原告：郑远福，男，汉族，1981年11月11日出生，住贵州省毕节市，原告：钟艳，女，汉族，1982年2月25日出生，住贵州省毕节市，二原告委托诉讼代理人：王静，贵州威迪律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：张静，贵州威迪律师事务所实习律师。被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路H2幢302号），统一社会信用代码：9152050274112940XM。法定代表人：耿春萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：翟进，贵州本芳（织金）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉蝶，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。原告郑远福、钟艳与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称“博泰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑远福及二原告委托诉讼代理人王静、被告委托诉讼代理人翟进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金44436.00元给原告；并按每月2%计算支付逾期占用资金使用费给原告，从2017年6月10日开始计算支付至被告偿还完毕之日止；2、判令被告向原告支付逾期交付商品房转移登记有关文书违约金（违约金以购房总价款为基数，按日万分之一的标准，从2015年12月31日起计算至实际交付不动产权证书之日止）；3、诉讼费、律师费由被告承担。事实及理由：2013年4月15日，原告以每平方3292.60元的单价按揭购买了被告开发的位于毕节××南部新区东部的“博泰·水韵天颐”7-2204号房屋。原告当日支付定金20000.00元给被告，2013年4月19日支付105399.00元给被告，2013年10月14日支付办证费16724.00元给被告。双方于2013年12月10日签订了《商品房买卖合同》，购房总价款为385399.00元，原告已经支付首付款和办证费，购房余款260000.00元通过银行按揭方式支付给被告。被告2017年交房给原告使用，并于2017年3月1日出具《违约金计算明细》给原告持有。被告承诺从2017年3月10日起支付原告应得延期交房违约金44436.00元。原告多次催要，被告仍拒不支付。《商品房买卖合同》第二十二条第三款（一）约定：“出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”原告曾多次催被告交付转移登记相关文书，被告拒不履行交付房屋转移登记的相关文书给原告的义务，也拒不履行支付违约金的义务。综上，原告认为被告未按合同约定履行义务损害原告的合法权益，故提起诉讼，请求支持原告的判决。被告博泰房开公司答辩称：1、原告诉请的逾期交房违约金日万分之三的标准过高，应以同地段的标准评估计算为准。就逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金，原告主张日万分之三的标准过高，双方合同约定仅仅为日万分之一，同时双方合同约定的履行期限内发生了不动产统一登记的不可抗力事件，就变更后的不动产统一登记有关文书何时提交并没有约定，被告不应当承担违约责任，原告诉请的有关文书指代不明，不具备履行的必要性和可期待性。2、原告的主张已经超过诉讼时效。3、原告主张的律师费于法无据不应得到支持。结合当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：原告郑远福、钟艳作为买受人与被告博泰房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节××南部新区东部博泰·水韵天颐第7幢22层4号商品房，建筑面积为117.05平方米；总价款为385399.00元，买受人应于本合同签订之日支付首期房款125399.00元，余款260000.00元以银行按揭支付；出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房，出卖人未按照预定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过60日，买受人不退房，要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据办理之日国家标注收取，由买受人承担。”合同签订后，原告依约支付了购房款385399.00元，但被告并未如期向原告交付涉案房屋并交付办理商品房转移登记的有关文书。2017年3月1日，被告向原告出具一份《违约金计算明细》，载明：“郑远福、钟艳购买博泰水韵天颐一期房号7-2204。合同中购房金额为385399.00元，根据合同违约金按每天万分之一计算共计517天，违约金金额为19925.00元。根据公司与业主后期协商中达成2016年6月1日起每天按万分之三计算，共计212天，违约金金额为24511.00元，合计违约金金额为44436.00元。我公司承诺于2017年3月10日起开始支付违约金。按编号排队领取。”因被告一直未按约定将违约金支付给原告并为原告交付办理涉案商品房转移登记的有关文书，原告诉至法院，请求判决被告支付其逾期交房及逾期交付商品房转移登记的有关文书的违约金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，本院予以确认。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定在2014年12月30日前向原告交付该商品房，但被告并未如期交付，构成违约，应当承担相应的违约责任。2017年3月1日，被告向原告出具《违约金计算明细》，明确了违约金的计算标准、时间节点以及具体金额，该《违约金计算明细》系原、被告双方对逾期交房违约金达成的新的合意，对《商品房买卖合同》中逾期交房违约金的标准进行了变更，原告主张被告支付逾期交房违约金44436.00元的诉讼请求，有合同约定，本院予以支持。《违约金计算明细》中对支付违约金时间的约定并不明确，且在被告未支付违约金的情况下再次计算资金占用费过分加重了被告因违约造成的责任，故对原告诉请的资金占用费，本院不予支持。《违约金计算明细》系被告已经处于逾期交房基础上再次对违约金进行的重新约定，并明确计算出应支付原告违约金的具体金额，现被告又以该违约金的标准过高为由，要求进行调整明显悖于当事人意思自治原则，故对被告主张违约金过高要求调整的抗辩理由，本院不予采纳。《商品房买卖合同》中约定被告应当在2015年12月30日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今仍未履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》的约定，被告逾期超过180日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的万分之一承担违约责任，故对原告主张被告按日支付已付房款万分之一违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于被告提出的诉讼时效问题，原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为至今仍然存在，系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，被告承诺2015年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，同时约定按日向买受人支付违约金，原则上应从2015年12月31日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2019年3月22日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年3月22日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。因原、被告在合同中约定原告委托被告办证，被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故该违约金应计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。原告诉请的律师费无法律及事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑远福、钟艳支付逾期交付涉案商品房的违约金44436.00元；二、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告郑远福、钟艳逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以385399.00元为基数，按日0.01%的标准从2016年3月22日起，计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；三、驳回原告郑远福、钟艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1026.00元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  孔羽佳二〇一九年六月十四日书记员  申开旭