广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初26288号原告：张丽，女，1965年11月24日出生，汉族，身份证住址深圳市南山区，委托诉讼代理人：廖飞军，广东深天成律师事务所律师。被告：朱骥，男，1968年10月1日出生，汉族，身份证住址深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：贺四平，广东正鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢小倩，广东正鸿律师事务所律师。原告张丽与被告朱骥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张丽及委托代理人廖飞军，被告朱骥及委托代理人谢小倩、贺四平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张丽向本院提出诉讼请求：1.被告在判决发生法律效力之日起5日内将中山市火炬开发区××号君华新城2区18幢504房屋返还并过户至原告名下并承担过户所有税费；2.被告在判决发生法律效力之日起5日内向原告支付违约金22.4万元及原告维权的律师费3万元。事实与理由：2018年6月7日，原、被告签订二手房买卖合同，交易总价为112万元，双方约定被告以银行按揭贷款方式购买原告名下的涉案房产，申请贷款银行为中国工商银行股份有限公司中山张家边支行（以下简称工行张家边支行），贷款金额为76.8万元，如买方逾期履行合同义务超过5日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方的定金等条款。为保障卖方及时收到房产交易款，双方在合同备注第4条特别约定，“如买方按揭审核不通过，须一次性把尾款付给卖方。”2018年9月10日，原告按约定将涉案房屋交付给被告，办理了房产过户手续，全面履行了合同约定的义务。同年12月1日，原告接到工行张家边支行工作人员梁经理电话和微信通知，因被告材料虚假，经济状况不符合银行贷款条件，按揭审核没有通过。2018年12月4日，原告委托律师发送律师函，催告被告应根据合同备注第4条约定于2018年12月2日一次性支付剩余房款76.8万元，否则，应承担违约责任。被告知悉原告的请求后，称原告在“搞事”，并不积极配合筹款付钱。原告认为，被告不按约定支付购房款，逾期履行超过约定的5日期限，应承担违约责任，故具状诉至法院。被告朱骥辩称，1.被告不存在违约行为，原告之诉请没有事实和法律依据。原、被告于2018年6月7日签订二手房买卖合同，被告如约支付定金及办理按揭手续，原告签名确认其名下中国银行账号60×××59作为收款账号。贷款银行出具了贷款承诺函后，原、被告办理了过户手续，直至银行发放贷款的阶段，因国家政策调整，贷款无法如期发放，被告便立即筹集资金，欲将剩余房款一次性支付给原告。被告多次向原告索要确认的收款银行账户，原告拒不提供，导致被告无法履行支付剩余房款的义务。2.被告的履行障碍是由原告造成的，应由其承担不利后果。被告始终怀有诚意并按合同约定履行义务，在得知银行无法发放贷款后第一时间与原告协商解决，而原告确认的银行账号为二类卡，无法接受超过5万元的转账，被告因此多次向原告索要其确认的银行账户，却遭到拒绝。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院认定事实如下：1.2018年6月7日，张丽（卖方）与朱骥（买方）签订二手房买卖合同，约定，买方购买卖方位于中山市火炬开发区××号君华新城2区18幢504房的房产，转让成交价为112万元；支付方式如下：买方同意在本合同生效之日起5日内（含当日）向卖方支付定金25万元，买方须于过户当天将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行同贷书为准）支付至卖方的银行账号，买方于2018年6月30日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关材料，并配合银行进行贷款调查审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需买方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺为准，若银行承诺发放贷款的金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日（含当日）补足，如多于本合同转让成交价的，则买方可向卖方要求多出部分退回，卖方应无条件退回；如买方未按合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日的，卖方有权解除合同并可要求买方支付转让总价款的20%的违约金或没收买方支付的定金；合同备注条款还约定，如买方按揭不通过，则须一次性把尾款付给卖方。合同签订后，朱骥支付了定金和首期款合计35.2万元，剩余购房款76.8万元以银行按揭贷款方式支付。2018年9月10日，涉案房屋变更登记至朱骥名下，不动产权证号为粤（2018）中山市不动产权第0198164号。2018年11月5日，涉案房屋进行了抵押登记，抵押权人为工行张家边支行，被担保债权数额为76.8万元，债务履行期限自2018年10月12日至2037年10月12日。2018年12月1日，张丽获悉涉案抵押贷款76.8万元不能如约发放，后多次与贷款银行工作人员沟通，要求银行撤销房产贷款的流程慢一些，尽量延迟注销抵押流程，延迟取走房产证的时间，以最大程度保证其免受经济损失。2018年12月4日，张丽和朱骥当面商谈支付一次性支付尾款事宜，张丽要求先支付50万元，朱骥称只能先解决30万元，张丽未给予明确回复，称需回去后与丈夫协商再行确定。2018年12月9日，张丽发短信予朱骥，内容为“昨天听律师说寄出的律师函退回来了，律师函的内容也就是陈述在12月1日接到银行通知君华新城18幢504房子贷款被拒绝，按购房合同需在规定的时间内一次性付清购房余款76.8万元，否则按照合同规定要承担违约责任，我昨天与我爱人说了这事，他也坚持律师的提议”。次日，朱骥发短信予张丽，内容为“30万什么时候给你？你要怎么做能不能明确，上次商谈的不行是吗”；张丽回复“我爱人他仍然坚持。由于我先生12日要出差了，如需要协商，他也委托律师陪我约个时间商谈一下”。2018年12月11日，张丽诉至本院，主张前述实体权利，并就涉案房屋申请了财产保全。2018年12月28日，朱骥与张丽再次进行短信沟通，朱骥要求张丽提供银行账户并称几天内可以付清尾款，张丽则称如果3天内付清可以考虑减轻违约责任并提供账户，还称账户可通过银行系统转账处进行查询，中介谢耿标处也有，如朱骥有诚意双方亦可至银行把尾款付清，由朱骥承担律师费和诉讼费，其可以撤回起诉；朱骥称其未违约，明确拒绝承担违约责任；双方后未能达成一致意见。2.涉案房屋的居间方中山市深通中房地产有限公司置业顾问谢耿标出庭作证，以及张丽、朱骥均确认，张丽原签名确认的收款账号（中国银行账户）在首次交易失败后未再作为涉案款项的收款账号，涉案定金和首期款均由朱骥支付至张丽另行提供的工商银行账户内。3.朱骥提供的农业银行个人借记卡交易明细对账单显示，其账户在2018年12月28日有数笔大额资金汇入，当日余额为865340.61元，后陆续转出，截至2019年1月31日，余额为39256.98元。4.张丽委托广东深天成律师事务所廖飞军律师代理本案诉讼，约定律师费为3万元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。张丽和朱骥签订的二手房买卖合同系双方当事人在平等自愿基础上签订，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据合同法的相关规定，对房屋买卖合同的违约责任的归责原则应适用严格责任原则，具体在判断合同当事人是否构成违约时应采用客观化判断标准依合同义务进行确定，如果违反的是主给付义务，通常可以认定构成根本违约。本案中，张丽作为出卖人，依约交付涉案房产、协助转移所有权是其合同项下的主给付义务，从合同的履行情况来看，其已全面履行合同义务；反观朱骥，其作为买受人，依约按期足额向出卖人支付购房款是其合同项下的主给付义务，通过银行按揭贷款仅是支付方式，其作为购房款支付义务主体身份并未发生变化，朱骥在知悉银行不能如约发放贷款日即2018年12月1日起，其即负有在合理期限内支付尾款的主给付义务，否则，即构成根本违约。涉案合同备注条款约定“如买方按揭审核不通过，须一次性把尾款付给卖方”未明确约定尾款的最后支付期限，但是，根据涉案合同“如买方逾期履行超过五日的，卖方有权解除合同并可要求买方支付转让总价款的20%的违约金或没收买方支付的定金”中对时间的严格约定，以及根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”之规定，截止庭审之日即2019年4月10日，朱骥仍未履行该项义务，显然超出合理必要的时间范畴，构成根本违约。朱骥抗辩张丽未履行提供银行账号的合同附随义务致使合同履行出现障碍，对此，本院认为，首先，不履行合同附随义务显然是不足以对抗不履行合同主给付义务的；其次，涉案定金和首期款均由朱骥直接支付至张丽的工商银行账户，朱骥如有足够的履约诚意，完全可通过银行系统获悉该账号信息或者向居间方获取账号信息，而非以此为由担心资金安全，认为张丽不履行附随义务而拒绝履行主给付义务，置张丽的交易安全于不顾，在此情况下，本院认定朱骥的抗辩不成立，依法不予采信。综上所述，在朱骥根本违约的情况下，张丽有权解除涉案合同，要求朱骥按合同约定支付违约金22.4万元（合同成交价112万元×20%），但因涉案合同未就守约方的维权费用作出相关约定，对张丽主张的律师费3万元，本院不予支持。合同解除后，朱骥负有将涉案房屋返还并过户至张丽名下的义务，张丽负有将已收取的购房款、定金返还朱骥的义务，本院对此一并予以判决；基于朱骥为根本违约方致使合同解除，对张丽要求朱骥承担全部过户税费的请求，本院亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第四项、第九十四条第三项、第九十七条、第一百二十一条的规定，判决如下：一、解除原告张丽与被告朱骥于2018年6月7日签订的二手房买卖合同；二、被告朱骥于本判决生效之日起十日内将位于中山市火炬开发区依云路1号君华新城2区18幢504的房屋[不动产权证号：粤（2018）中山市不动产权第0198164号]返还并过户至原告张丽名下，由被告朱骥承担过户的全部税费；三、被告朱骥于本判决生效之日起十日内向原告张丽支付违约金22.4万元；四、原告张丽于本判决生效之日起十日内向被告朱骥返还首期款和定金35.2万元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18066元，由原告张丽负担368元，被告朱骥负担17698元（该款原告已预付，被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）；诉讼保全费5000元，由被告朱骥负担（该款原告已预付，被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 王  珊审 判 长 杨  颖人民陪审员 欧阳镇业二〇一九年六月十日书 记 员 詹 绮 婷王静