雁塔区人民法院 西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初397号原告：西安大方置业发展有限公司，住所地：陕西省西安市莲湖区。法定代表人：王方胜，系该公司总经理。委托诉讼代理人：代乐，该公司员工。委托诉讼代理人：卫艳宁，该公司员工。被告：魏玲娟，女，1988年10月16日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。第三人：中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地：陕西省西安市碑林区。负责人：杨新丰，系该行行长。委托诉讼代理人：张海燕，该行员工。原告西安大方置业发展有限公司（以下简称：大方公司）与被告魏玲娟、第三人中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称：建行陕西省分行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大方公司的委托诉讼代理人代乐、卫艳宁，第三人建行陕西省分行的委托诉讼代理人张海燕到庭参加了诉讼，被告魏玲娟经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告大方公司诉称，2010年11月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告以按揭贷款方式购买原告开发的西安市XX幢XX单元XX层XX号房屋一套，建筑面积72.41平方米，总价款376966元。随后，被告向原告缴纳购房首付款116966元并办理完毕银行按揭贷款手续,原告作为担保人对被告向建行陕西省分行的按揭贷款260000元承担阶段性担保责任。但被告多次逾期、未按约定偿还银行按揭贷款，导致银行向原告发送《提前终止编号为610750004-011-2010001708的个人住房（商业用房）借款合同的函》，要求原告承担保证责任，原告代被告偿还7390.43元贷款本息。现原告依据双方签订的《商品房买卖合同》附件六的约定有权解除《商品房买卖合同》，并要求被告支付房屋总价款20%的违约金。同时依据上述规定，原告已于2018年9月28日向被告发送了单方解除通知书，双方之间的《商品房买卖合同》已经解除，被告应立即返还涉案房屋，并配合原告撤销合同备案。现原告诉至法院，请求依法判令：1、解除2010年11月14日原、被告签订的合同登记备案号为Y10112784的《商品房买卖合同》；2、被告立即向原告腾空西安市雁塔区XX大街XX幢XX单元XX层XX号房屋，并协助办理《商品房买卖合同》撤销备案手续；3、被告向原告支付买卖合同总价款20%的违约金75393.2元；4、本案诉讼费和保全费由被告承担。被告魏玲娟经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。经审理查明，2010年9月20日，原告与第三人建行陕西省分行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同第一条第一款约定，本合同所称“债务人”是指以下第（一）项的全部债务人：（一）因购置座落于紫郡长安二期项目所属之住房房产而与建行陕西省分行发生借贷关系的全部债务人。第二条最高债权限额、债权确定期间、保证范围第一款约定：本最高额保证所担保的债权是指自2010年9月20日至2013年9月20日期间因建行陕西省分行向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向建行陕西省分行支付的其他款项（包括但不限于建行陕西省分行垫付的有关手续费、杂费等）、建行陕西省分行为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。2010年11月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同登记号为Y10112784，约定由被告购买原告开发的位于西安市雁塔区XX大街XX幢XX单元XX层XX号房屋（以下简称“涉案房屋”）一套，房屋总价款为376966元。合同第六条约定，买受人于2010年11月14日前向出卖人付清首付款116966元，余款260000元办理银行按揭。合同附件五第七条约定，买受人承诺本合同中所提供的联系地址、电话等真实有效且所列住所（址）系送达地址，如有变动应及时书面通知出卖人。若因提供有误，引起合同不能履行，由买受人承担责任。依据本合同或本合同有关所发出的所有通知、单据等均须以书面形式向本合同所列地址送达，发出5天后即为已送达买受人。第八条约定，无论何种原因致使双方解除、终止本合同的，买受人应当在导致解除、终止合同情况发生之日起七日内，按照国家及地方相关法律、法规办理完毕《商品房买卖合同》撤销备案登记手续或提供完整的办理撤销备案登记的相关文件和提供必要的配合。若买受人在前述期限内未能配合出卖人办理相关解除手续的，每逾期一日，还应支付相当于房屋总价款千分之三的违约金。出卖人在买受人办理完毕撤销备案登记后十五日内，如因买受人原因致使合同解除、终止的，在扣除违约金、损失赔偿金和其他应扣款项（包括税费）后向买受人无息退还已付房款余额，如买受人已付购房款不够扣除，出卖人保留继续追索的权利。合同附件六第4条约定，若买受人违反《个人住房贷款借款合同》的约定，则出卖人有权采取以下全部措施：…（3）要求买受人承担由于其违反借款合同的约定而给出卖人造成的全部损失（包括但不限于应付款项日千分之三的逾期违约金、实现债权的全部费用）。（4）有权单方面解除本合同，合同解除自出卖人书面通知送达买受人之日起生效。…（7）出卖人有权要求买受人按照房屋总价款20%支付违约金，并在退还买受人房款时从中予以扣除。因买受人以贷款方式支付购房款项时，出卖人为其向贷款单位承担阶段性连带还款担保责任，故买受人承诺：将按照贷款合同规定的期限及金额履行还款义务。如因买受人未按期足额履行还款义务，导致出卖人被贷款单位扣划相应款项（包括但不限于贷款本息、罚息及违约金等）的，买受人应自出卖人被贷款单位扣划相应款项之日起七日内向出卖人全额偿还出卖人已被扣划的款项，并从出卖人代其还款之日起至买受人向出卖人归还贷款单位扣划相应款项之日止，每日按出卖人代其还款金额千分之三的标准向出卖人支付违约金；若因买受人出现逾期偿还贷款本息达到贷款合同规定的解除条件或买受人做出贷款合同项下的其他违约行为，导致贷款单位解除贷款合同并由出卖人承担连带担保责任，代买受人偿还全部未清偿之贷款余额（包括但不限于贷款本息、罚息及违约金等）的，出卖人有权单方面解除本合同，由此给出卖人造成的一切损失（包括但不限于政府税费、律师费等）和产生的相关责任均由买受人承担，同时买受人应向出卖人支付房屋总价款的20%作为违约金。发生上述情况时，若买受人已经入住本合同约定的商品房，买受人应将房屋恢复原状，出卖人不补偿装修费用，且买受人需在收到出卖人解除合同通知后30日向出卖人移交该房屋，逾期未予移交的，除承担房屋总价款20%的违约金外，还需按日依照房屋总价款千分之三的标准向出卖人支付房屋使用费。上述买卖合同签订后，被告魏玲娟支付房屋首付款116966元。2010年12月17日，被告魏玲娟与第三人建行陕西省分行签订编号为610750004-011-2010001708的《个人住房（商业用房）借款合同》，借款金额为260000元，借款期限为300个月即自2010年12月17日至2035年12月17日，采用等额本息还款，每月归还本息1600.67元。另约定，本合同所载的借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整。后第三人建行陕西省分行按照约定发放了借款。2014年3月15日，被告魏玲娟接收涉案房屋。2018年5月，被告开始不按期偿还银行按揭贷款。2018年9月26日，第三人建行陕西省分行向原告发出关于提前终止编号为610750004-011-2010001708的《个人住房（商业用房）借款合同》的函，通知原告因被告魏玲娟偿还能力出现问题未按时偿还银行贷款，宣布贷款到期，要求魏玲娟立即清偿借款本息及相关费用，并要求原告承担连带保证责任。2018年9月28日，原告通过EMS向被告魏玲娟按照商品房买卖合同中所留的地址发出《解除合同通知书》,通知被告单方解除《商品房买卖合同》，被告应向原告承担合同总额20%的违约金，且协助原告撤销备案。请被告立即交回所购房屋，并办理其他解除后的工作。该函件寄出后，被告魏玲娟仍未向原告偿还原告代付的款项。2018年9月28日、12月28日，原告代被告魏玲娟向第三人建行陕西省分行支付银行贷款本金、利息及罚息共计11832.66元。诉前，原告申请诉前财产保全，交纳保全费用2405元。上述事实，有《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、业主房屋验收单、《解除合同通知书》、快递单、保全费票据、个人贷款还款凭证等证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力。原告与被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容合法，并未违反法律强制性规定，具有法律约束力，双方均应按照约定履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方合同约定若买受人违反《个人住房贷款借款合同》的约定，则出卖人有权单方面解除合同。现被告魏玲娟已经逾期还款构成违约，加之原告也已根据合同约定的地址向被告送达《解除合同通知书》，履行了通知的义务，故双方签订的商品房买卖合同解除的条件已经成就，现原告请求解除双方签订的商品房买卖合同并向原告腾交涉案房屋，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，因本案中双方签订的商品房买卖合同已进行了登记备案，现商品房买卖合同已依法予以解除，被告魏玲娟理应协助原告办理该合同的备案注销登记手续。根据双方合同附件六第4条第（7）项约定，若买受人违反《个人住房贷款借款合同》的约定，则出卖人有权单方面解除本合同，并按照房屋总价款20%计算违约金，但考虑到本案中被告违约的情形及原告实际遭受损失的程度，本院认为按照买卖合同总价款20%支付违约金过高，故酌情认定被告应按照买卖合同总价款5%向原告支付违约金18848.3元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十九条之规定，判决如下：一、原告西安大方置业发展有限公司与被告魏玲娟签订的关于买卖西安市雁塔区XX大街XX幢XX单元XX层XX号房屋的《商品房买卖合同》（合同登记号为Y10112784）予以解除。二、被告魏玲娟于本判决生效之日起十日内协助原告西安大方置业发展有限公司办理合同登记号为Y10112784的《商品房买卖合同》登记备案注销手续。三、被告魏玲娟于本判决生效之日起十日内向原告西安大方置业发展有限公司腾交位于西安市雁塔区XX大街XX幢XX单元XX层XX号的房屋。四、被告魏玲娟于本判决生效之日起十日内向原告西安大方置业发展有限公司支付违约金18848.3元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告西安大方置业发展有限公司的其余诉讼请求。本案案件受理费6954元、保全费2405元，由被告魏玲娟承担。因原告已预交，故被告应于支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  长    叱  红  梅 人民陪审员    吕  彩  玲人民陪审员    曹  静  静    二0一九年 五 月二十九日    书  记  员    孙  源  源  打印：相丽华        校对：孙晶晶     2019年  月  日送达1