山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0202民初3700号 （2019）鲁0202民初3703号 （2019）鲁0202民初3705号 原告：青岛宸桦贸易有限公司，住所地青岛市市南区福州南路8号中天恒大厦408C室。 法定代表人：周晓亮，职务：总经理。 委托诉讼代理人：赵永鹏，国浩律师（青岛）事务所律师。 委托诉讼代理人：赵璐，国浩律师（青岛）事务所律师。 被告：青岛乾豪房地产开发有限公司，住所地青岛市市南区香港中路31号。 法定代表人：王志盛，职务：董事长。 委托诉讼代理人：苏谦谦，山东舜翔律师事务所律师。 原告青岛宸桦贸易有限公司（简称宸桦公司）与被告青岛乾豪房地产开发有限公司（简称乾豪公司）房屋买卖合同纠纷案件，本院于2019年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭并依法进行了合并审理。原告委托诉讼代理人赵永鹏、赵璐，被告委托诉讼代理人苏谦谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宸桦公司向本院提出如下诉讼请求： （2019）鲁0202民初3700号案件：1、判令被告向原告支付逾期办理房地产权属登记违约金500491.33元；2、案件受理费、财产保全费、公告费等诉讼费用由被告承担。 （2019）鲁0202民初3703号案件：1、判令被告向原告支付逾期办理房地产权属登记违约金1322956.79元；2、案件受理费、财产保全费、公告费等诉讼费用由被告承担。 （2019）鲁0202民初3705号案件：1、判令被告向原告支付逾期办理房地产权属登记违约金485841.93元；2、案件受理费、财产保全费、公告费等诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2015年4月15日，原被告签订《青岛市商品房预售合同》，约定原告向被告购买位于青岛市市南区香港中路XX号乾豪国际广场XXXX户、XXXX户、XXXX户房屋，总价分别为2828280元、7701460元、2913560元，并对被告办理权属登记时间进行了约定。合同签订后，原告依约履行义务，支付全部购房款项，但被告未按约定办理权属登记，导致原告2018年9月才取得房地产权证书，被告已经构成违约，故具状起诉，请求判如所请。 被告乾豪公司辩称，1、乾豪公司不存在逾期办理房地产权属登记的违约行为。《商品房预售合同》中乾豪公司的主要合同义务有两项，一为房屋交付，二为权属证书办理。《房屋交接书》签订前乾豪公司的主要合同义务为房屋交付，《房屋交接书》签订后，乾豪公司的主要合同义务才转换为办理权属证书。《房屋交接书》是办理房屋过户手续的必备文件，乾豪公司是否构成逾期办理房地产权属登记取决于双方实际签订《房屋交接书》后，乾豪公司是否存在逾期办证行为。双方签订《房屋交接书》的时间为2018年8月20日，乾豪公司和宸桦公司共同申领房地产权证（小证）的时间为2018年8月27日，宸桦公司实际取得房地产权属证书的时间为2018年9月14日。以上时间完全符合双方合同约定的办证时间，乾豪公司不存在逾期办证的违约行为。2、乾豪公司不应承担逾期交付房屋的违约责任。本院生效判决已经作出认定：乾豪公司逾期交付房屋，系因政府行为导致涉案房屋未按时取得商品房综合验收和消防验收，此非乾豪公司所能克服和避免，乾豪公司并无过错，因此乾豪公司不应当承担逾期交付房屋的违约责任。3、乾豪公司不应承担逾期办理房地产权属证书的违约责任。退一步讲，即便认为乾豪公司逾期办理权属证书，造成延期办证的原因也系政府行为导致。乾豪公司为宸桦公司办理房屋产权转移登记，需以乾豪公司办理房屋产权初始登记为前提，而办理产权初始登记，必备条件包括：消防验收合格文件和综合竣工验收合格文件，该恰恰是因为政府行为导致了逾期取得，此非乾豪公司所能克服和避免，乾豪公司并无过错。4、乾豪公司在履约过程中没有过错，不应承担违约责任。根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第1款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……。”该条规定“由于出卖人的原因”导致逾期办理产权证的，出卖人应当承担违约责任，即出卖人主观上存在过错是其承担法律责任的基础，如果因第三人或者不可抗力导致延误，出卖人不承担违约责任。由于本案的政府行为构成了免责条件，因此乾豪公司不应承担违约责任，原告诉请应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院确认如下： 2015年4月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》（编号25000003951730）及《补充协议》，约定原告购买位于青岛市市南区香港中路31号乾豪国际广场XX层XXXX户房屋，建筑面积108.78平方米，单价为每平方米26000元，总价2828280元。合同主要内容为：1、被告于2015年6月30日前交付房屋，逾期按原告已支付房价款日万分之二点一为标准，自交付期限次日起至实际交付之日止的违约金；2、涉案房屋符合交付条件后，被告应提前3日通知原告，原告应于通知3日内验收交接；3、被告取得房地产权属登记证明后360日内，双方签订《房屋交接书》，作为房屋过户必备文件。《房屋交接书》签订之日起90日内，双方向青岛市房地产登记中心办理房地产权证。《补充条款》第七条“关于主合同第十四条”规定：商品房经单体竣工验收合格后300日内，被告确保办理完毕房地产权属登记并取得房地产权属登记证明并通知原告。在被告取得权属登记后30日内，双方签订《房屋交接书》，并于签订之日起30日内，办理房地产权证（小产证）；4、原告应于2015年4月30日前支付2828280元；5、被告可选择以原告在合同中提供的或书面变更通知的通讯地址发送EMS专递作为通知方式；6、《补充条款》第五条“关于主合同第十一条”规定：在不可抗力外，增加及原告未交齐应付的全部费用的和政府原因造成的项目验收延期。发生上述情形导致主合同项下商品房逾期交付的，交付日期可据实予以延期，不适用主合同有关被告逾期交房的违约责任条款；7、《补充协议》将房屋交付条件由原来的“商品房经综合竣工验收合格”变更为“商品房经单体竣工验收合格”。8、补充条款第7条规定：如遇下列特殊情形导致预售合同项下商品房逾期交付，被告据实予以延期，不适用预售合同有关被告逾期交房的违约责任条款A、执行法律、法规或政府规章等强制性文件。B、市政规划改变、政府行为等社会原因。C、被告不可避免或者克服的异常天气、异常地质状况及其他自然灾害或意外事件。D、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告。E、其他非被告所能控制的因素。 2015年4月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》（编号25000003951777）及《补充协议》，约定原告购买位于青岛市市南区香港中路31号乾豪国际广场XX层XXXX户房屋，建筑面积296.21平方米，单价为每平方26000元，总价7701460元。合同主要内容为：1、被告于2015年6月30日前交付房屋，逾期按原告已支付房价款日万分之二点一为标准，自交付期限次日起至实际交付之日止的违约金；2、涉案房屋符合交付条件后，被告应提前3日通知原告，原告应于通知3日内验收交接；3、被告取得房地产权属登记证明后360日内，双方签订《房屋交接书》，作为房屋过户必备文件。《房屋交接书》签订之日起90日内，双方向青岛市房地产登记中心办理房地产权证。《补充条款》第七条“关于主合同第十四条”规定：商品房经单体竣工验收合格后300日内，被告确保办理完毕房地产权属登记并取得房地产权属登记证明并通知原告。在被告取得权属登记后30日内，双方签订《房屋交接书》，并于签订之日起30日内，办理房地产权证（小产证）；4、原告应于2015年4月30日前支付7701460元；5、被告可选择以原告在合同中提供的或书面变更通知的通讯地址发送EMS专递作为通知方式；6、《补充条款》第五条“关于主合同第十一条”规定：在不可抗力外，增加及原告未交齐应付的全部费用的和政府原因造成的项目验收延期。发生上述情形导致主合同项下商品房逾期交付的，交付日期可据实予以延期，不适用主合同有关被告逾期交房的违约责任条款；7、《补充协议》将房屋交付条件由原来的“商品房经综合竣工验收合格”变更为“商品房经单体竣工验收合格”。8、补充条款第7条规定：如遇下列特殊情形导致预售合同项下商品房逾期交付，被告据实予以延期，不适用预售合同有关被告逾期交房的违约责任条款A、执行法律、法规或政府规章等强制性文件。B、市政规划改变、政府行为等社会原因。C、被告不可避免或者克服的异常天气、异常地质状况及其他自然灾害或意外事件。D、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告。E、其他非被告所能控制的因素。 2015年4月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》（编号25000003951797）及《补充协议》，约定原告购买位于青岛市市南区香港中路31号乾豪国际广场17层1709户房屋，建筑面积112.06平方米，单价为每平方26000元，总价2913560元。合同主要内容为：1、被告于2015年6月30日前交付房屋，逾期按原告已支付房价款日万分之二点一为标准，自交付期限次日起至实际交付之日止的违约金；2、涉案房屋符合交付条件后，被告应提前3日通知原告，原告应于通知3日内验收交接；3、被告取得房地产权属登记证明后360日内，双方签订《房屋交接书》，作为房屋过户必备文件。《房屋交接书》签订之日起90日内，双方向青岛市房地产登记中心办理房地产权证。《补充条款》第七条“关于主合同第十四条”规定：商品房经单体竣工验收合格后300日内，被告确保办理完毕房地产权属登记并取得房地产权属登记证明并通知原告。在被告取得权属登记后30日内，双方签订《房屋交接书》，并于签订之日起30日内，办理房地产权证（小产证）；4、原告应于2015年4月30日前支付2913560元；5、被告可选择以原告在合同中提供的或书面变更通知的通讯地址发送EMS专递作为通知方式；6、《补充条款》第五条“关于主合同第十一条”规定：在不可抗力外，增加及原告未交齐应付的全部费用的和政府原因造成的项目验收延期。发生上述情形导致主合同项下商品房逾期交付的，交付日期可据实予以延期，不适用主合同有关被告逾期交房的违约责任条款；7、《补充协议》将房屋交付条件由原来的“商品房经综合竣工验收合格”变更为“商品房经单体竣工验收合格”；8、补充条款第7条规定：如遇下列特殊情形导致预售合同项下商品房逾期交付，被告据实予以延期，不适用预售合同有关被告逾期交房的违约责任条款A、执行法律、法规或政府规章等强制性文件。B、市政规划改变、政府行为等社会原因。C、被告不可避免或者克服的异常天气、异常地质状况及其他自然灾害或意外事件。D、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告。E、其他非被告所能控制的因素。 上述协议签订后，原告依约履行义务。2018年8月20日，双方签订《房屋交接书》，确认原告已完全支付涉案三套房屋的交易款项，被告已开具发票。2018年9月10日，原告办理涉案三套房屋的不动产权证书。诉讼中，原被告确认涉案房屋于2016年1月27日通过单体竣工验收。 另查明，依据青岛市中级人民法院（2017）鲁02民终7117号民事判决书，案外人青岛港嘉国际贸易有限公司与被告曾因购买乾豪国际广场他处房屋发生纠纷，该院查明事实如下： 一审法院认定的事实：2015年2月13日青岛港嘉国际贸易有限公司与乾豪公司签订了关于乾豪国际广场XX层XXXX户房屋的《青岛市商品房预售合同》，房屋总价款为2828280元，交房时间为2016年6月30日前，不可抗力除外。如未按期交房，乾豪公司按已付购房款日万分之二点一向青岛港嘉国际贸易有限公司支付违约金。如遇下列特殊情形导致预售合同项下商品房逾期交付，被告据实予以延期，不适用预售合同有关逾期交房的违约责任条款。A、执行法律，法规或政府规章等强制性文件。B、市政规划改变，政府行为等社会原因。C、被告不可避免或者克服的异常天气，异常地质状况，及其他自然灾害或意外事件。D、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知乙方。E、其他非卖方所能控制的因素。现青岛港嘉国际贸易有限公司已经向乾豪公司支付了涉案房屋的购房款。2010年12月9日青岛市规划局向乾豪公司出具了《建设工程规划审查函复意见书》一份，该意见书中提及对乾豪国际广场东侧长期占压市政暗渠的临时建筑实施拆除，考虑在此项目中统一解决。2016年2月20日，青岛市市南区人民政府向国开行青岛分行发出了《青岛市市南区人民政府关于对青岛银座中心项目工期延误有关情况进行说明的函》，内容为：青岛乾豪国际广场（银座中心）项目是青岛市、市南区两级重点项目。自2008年该项目正式施工以来，受诸如拆迁居民上访、地铁施工等不可抗客观因素影响，导致项目建设周期较长，工期延误，现将具体影响因素说明如下：一、周边住户商户上访纠纷导致多次停工；二、地铁施工因素影响项目施工进度；三、2014年APEC会议和世园会期间施工进度受限；四、位于交通枢纽地段施工车辆作业受限；五、被动更改规划设计对工程进度造成影响；六、大风等极端恶劣天气导致停工。2016年8月19日青岛市市南区人民政府向青岛市公安消防支队出具了《青岛市市南区人民政府关于乾豪国际广场（银座中心）项目东侧云霄路2-18号房屋有关情况的函》，内容为：青岛乾豪国际广场（银座中心）项目是市、区两级重点项目。该项目于2008年正式施工，商业部分已于2016年1月底正式开工经营，写字楼部分尚未通过消防验收。一、项目原规划未将东侧区域设为登高救援场地；二、云霄路原有房屋暂不具备拆除条件；三、房屋租约到期后将收回房屋妥善处置。望贵单位继续对乾豪国际广场（银座中心）项目消防验收工作给予大力指导支持，市南区政府将根据市政府部署要求，积极协助贵单位和市级有关部门开展工作，帮助企业协调解决问题，共同促进项目消防验收工作尽快完成。一审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律拘束力，当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中青岛港嘉国际贸易有限公司与乾豪公司所签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同中明确约定了因市政规划改变，政府行为等社会原因导致预售合同项下商品房逾期交付的，不适用预售合同有关被告逾期交房的违约责任条款，现乾豪公司虽然存在逾期交房的情形，但根据市南区政府的函件及青岛市规划局的函复意见书可以看出是政府行为导致涉案房屋至未取得商品房综合验收，此种情形非乾豪公司所能克服和避免，乾豪公司在合同履行过程中也并无过错，故青岛港嘉国际贸易有限公司要求乾豪公司向青岛港嘉国际贸易有限公司交付位于乾豪国际广场XX层XXXX户房屋并要求乾豪公司支付违约金的诉讼请求原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：驳回青岛港嘉国际贸易有限公司的诉讼请求。一审宣判后，青岛港嘉国际贸易有限公司提起上诉，青岛市中级人民法院驳回了上诉，维持一审判决。 对有异议的事实和证据，本院认定如下：被告提交EMS邮政快递，证明其于2018年3月14日即向原告发出交房通知书，原告直至2018年8月20日签订《房屋交接书》；原告认为该证据不能证明原告已经签收，且内容不详。本院认为，从邮政快递向原告发送的电子回单看，“内件品名”明确写明“交房通知书”，经本院核实该邮件已经妥投，原告虽提出异议，但未提交证据反驳，本院对该证据予以采纳。 本院认为，原告要求被告支付涉案三套房屋逾期办证违约金，应完成被告存在违约行为、具有合同约定或法定违约责任的举证义务。 首先，依据《青岛市商品房预售合同》及《补充协议》，涉案三套房屋约定的各项工作时间节点排序如下：1、2015年6月30日前交付房屋，2、商品房经单体竣工验收合格后300日内被告办理完毕初始登记并通知原告，3、被告取得权属登记后30日内签订《房屋交接书》，4、于签订《房屋交接书》之日起30日内办理房地产权证（小产证）；而双方实际履行时间节点如下：2016年1月27日涉案房屋通过单体竣工验收，被告于2018年2月13日办理初始登记时间，被告于2018年3月14日向原告发送交房通知，双方于2018年8月20日签订《房屋交接书》，双方于2018年8月27日申请办理不动产权证书，原告于2018年9月10日取得不动产权证书。通过比较发现，主要因两个时间节点导致延期办证，一是原告于2018年2月13日才办理初始登记，较合同晚两年；二是双方于2018年8月20日才签订《房屋交接书》。对前者参照青岛市中级人民法院生效判决，认定系因政府行为导致延期交房。该原因同样会影响初始登记的办理，该实非被告所能控制和克服，且依据《补充条款》第五条“关于主合同第十一条”规定：在不可抗力外，增加及原告未交齐应付的全部费用的和政府原因造成的项目验收延期。发生上述情形导致主合同项下商品房逾期交付的，交付日期可据实予以延期，不适用主合同有关被告逾期交房的违约责任条款。和《补充条款》第7条规定：如遇下列特殊情形导致预售合同项下商品房逾期交付，被告据实予以延期，不适用预售合同有关被告逾期交房的违约责任条款A、执行法律、法规或政府规章等强制性文件。B、市政规划改变、政府行为等社会原因。C、被告不可避免或者克服的异常天气、异常地质状况及其他自然灾害或意外事件。D、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告。E、其他非被告所能控制的因素。故被告在此方面并不能确认存有违约行为。而对后者，从被告提交的EMS邮政快递单看，其于2018年3月14日即通知原告交接涉案房屋，原告直至2018年8月20日方签订《房屋交接书》，亦不能认定被告存在违约行为，故本院认为原告主张被告存在违约行为的主张缺乏事实依据，本院不予采纳。 其次，违约责任系合同双方通过合意形式，确定违约方承担责任的事先预定。本案中，因原告不能证明被告存在违约行为，其要求被告支付违约金的请求亦缺乏事实基础，且双方在合同中并未对此进行约定，应承担举证不能的法律责任，本院不予支持。 另，原告在诉讼期间主张现已就青岛市青岛市中级人民法院（2017）鲁02民终7117号民事判决向山东省高级人民法院提出再审申请，并未提交有效证据证明该案已经决定再审，该主张本院不予采纳。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下： 一、驳回原告青岛宸桦贸易有限公司在（2019）鲁0202民初3700案件中的诉讼请求； 二、驳回原告青岛宸桦贸易有限公司在（2019）鲁0202民初3703案件中的诉讼请求； 三、驳回原告青岛宸桦贸易有限公司在（2019）鲁0202民初3705案件中的诉讼请求。 三案案件受理费8805元、16707元、8588元，分别减半收取4402.5元、8353.5元、4294元，由原告青岛宸桦贸易有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 员 程凯 二〇一九年六月二十一日 法官助理 邱山 书 记 员 韩露