福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0206民初1081号 原告：张作辉，男，1970年6月18日出生，汉族，住湖北省监利县。 委托诉讼代理人：丁延军、江玲，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被告：厦门骏豪地产开发有限公司，住所地福建省厦门市思明区仙岳路625号二楼之一。 法定代表人：蔡端宏，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张泽彬、吕良怡，福建天衡联合律师事务所律师。 第三人：厦门市金色四季酒店管理有限公司，住所地福建省厦门市湖里区禾山街道枋湖东路705号之一204室。 法定代表人：陈子琪。 原告张作辉与被告厦门骏豪地产开发有限公司（以下简称骏豪公司）、第三人厦门市金色四季酒店管理有限公司（以下简称金色四季酒店）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张作辉的委托诉讼代理人丁延军、江玲，被告骏豪公司的委托诉讼代理人张泽彬到庭参加了诉讼,第三人金色四季酒店经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张作辉向本院提出诉讼请求：1.判令骏豪公司支付张作辉装修差价共计71108.66元；2.判令骏豪公司按照商品房买卖合同的约定，为张作辉所购买合同项下的房屋完成符合合同约定的管道燃气设施，并经过验收合格后交付张作辉；3.判令骏豪公司向张作辉支付自2016年2月1日起的逾期交房违约金；4.判令骏豪公司向张作辉支付租金2583.33元；5.判令骏豪公司承担本案全部的诉讼费用、鉴定费用8000元。事实和理由： 一、根据张作辉与骏豪公司双方签订的《厦门市商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）及《装修协议书》约定，骏豪公司对涉案房屋负有装修义务，且骏豪公司承诺的精装修标准为2500元/㎡，该装修价款已经包含在张作辉已支付的购房款中。但骏豪公司所交付的房屋远远未达到承诺的装修标准，应承担相应的违约责任，向张作辉支付装修差价。 2012年起，骏豪公司通过报纸、宣传单、户外招牌等方式发布一系列销售广告，对其所开发的“巴厘香泉”楼盘进行推广销售。其中在骏豪公司运营管理的“骏豪巴厘香泉”微信公众号中明确宣传“2014年底交房，两千五品牌精装，产品可靠”、“2500元/平高端精装标准，成就惊艳无比的奢华靓汤屋”“2500元/㎡亚洲著名装修品牌装修标准”。骏豪公司的广告宣传资料中关于涉诉房屋装修标准的描述是明确具体的，且对张作辉购房行为及交易价格起到了重要的作用。因此，本案骏豪公司的广告宣传资料中明示的装修标准系合同要约内容，应视为双方买卖合同的内容，系骏豪公司应当履行的义务。 鉴于骏豪公司在上述广告宣传中，做出如此明确、具体的装修标准承诺，张作辉遂于2013年5月19日与骏豪公司签订合同编号为03070448的《厦门市商品房买卖合同》，约定张作辉向骏豪公司购买位于厦门市同安区诚毅温泉健康世界Ⅰ地块（即巴厘香泉1期）2号楼14层02单元的精装修房（以下简称“涉诉房屋”），建筑面积为58.72平方米，价款为620000元。同日，张作辉与骏豪公司签订《装修协议书》，《买卖合同》的附件三（第11页）及《装修协议书》均约定由骏豪公司对涉诉房屋进行高精装修，并明确相应的装修标准。且《装修协议书》第四条写明：“甲方（即被告）负责按本协议约定标准进行装修所产生的装修材料及装修费用已涵盖在该商品房的销售价款中”。 但张作辉发现，骏豪公司所交付的房屋与《买卖合同》及《装修协议书》约定的装修标准均不相符。骏豪公司在实际装修过程中，偷工减料，降低装修成本，实际装修成本仅为每平方米1200元（实际室内装修价值以鉴定结果为准）。根据《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。故骏豪公司所交付房屋不符合约定的装修标准，则理应赔偿张作辉相应的装修差价。 二、骏豪公司所交付房屋没有管道燃气设施，不符合《买卖合同》约定的交付条件，应承担相应的违约责任，为张作辉所购买合同项下的房屋完成符合合同约定的管道燃气设施，并经过验收合格后交付张作辉。 三、骏豪公司未能按期交房，应承担逾期交房的违约责任，并依约向张作辉支付相应租金。 《买卖合同》第八、第九条约定：骏豪公司应于2014年7月31日前将符合合同约定的商品房交付张作辉使用；若骏豪公司逾期交房超过60日的，张作辉有权解除合同。张作辉要求继续履行合同的，合同继续履行，骏豪公司应自约定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，按张作辉已付房款万分之二每天的标准向张作辉支付违约金。 《买卖合同》合同签订后，张作辉即依约及时履行合同义务，但骏豪公司却一再逾期交房。直至2015年12月15日，骏豪公司作为甲方、张作辉作为乙方、与案外人甲方厦门金色四季酒店管理有限公司就诉争房屋逾期交房等事宜签订《关于解决“巴厘香泉”2#逾期交房相关事宜的补充协议》（以下简称“补充协议”）。其中，《补充协议》约定：“一、甲、乙双方一致确认“截至2015年12月31日甲方应付逾期交房违约金为人民币陆万元整（￥60000.00元），甲方应于2016年1月1日前向乙方一次性支付，乙方确认，收到该款项后，其就上述期间的房产逾期交房事宜与甲方再无争议，乙方不得再向甲方主张上述期间的逾期交房违约金或其他损失赔偿等权利要求。……三、甲方应于2016年1月1日前将丙方依据《物业委托经营管理合同》按照经营需要及参照《装修协议书》进行装修后的房屋交付乙方和丙方共同验收。四、2016年1月1日至2016年2月1日由甲方按照《物业委托经营管理合同》约定向乙方支付租金。若甲方未能于2016年2月1日交付房屋的，甲方同意自2016年2月1日起按照《物业委托经营管理合同》约定的租金2倍的标准向乙方赔偿损失直至甲方房屋交付，丙方已经代替甲方向乙方支付租金的部分，乙方不得再向甲方提出赔偿要求。” 故，上述《补充协议》将原《买卖合同》约定的交房时间2014年7月31日变更为2016年1月1日，并约定骏豪公司逾期交房的相关违约责任。2015年12月31日，骏豪公司向张作辉支付“截至2015年12月31日甲方应付逾期交房违约金为人民币陆万元整”。然而，骏豪公司至今未向张作辉交付符合约定交付条件的房屋，故骏豪公司应依约向张作辉支付2016年1月1日至2016年2月1日期间的租金2583.33元，及自2016年2月1日起的逾期交房违约金，并及时向张作辉交付符合本合同约定交付条件的房屋。 综上所述，骏豪公司的违约行为严重损害了张作辉的合法权益，恳请判如所求。 骏豪公司辩称，一、关于“巴厘香泉”项目及讼争房屋的相关情况。2012年，骏豪公司以在建工程转让方式从厦门诚毅地产投资管理有限公司取得了讼争房屋所在的“巴厘香泉”项目。骏豪公司取得“巴厘香泉”项目时，该工程已经完成设计及相关报批手续。“巴厘香泉”项目地处同安远郊的汀溪度假旅游区，周边市政燃气基础配套设施至今仍未建设、配套完毕。“巴厘香泉”项目分为一期、二期两个标段建设，其中项目一期五栋楼已经建设完成，讼争房屋系其中的2#楼。 一期项目实际进行销售的为1#-4#四栋楼。其中，与同期销售的其他楼不同，本案案涉的2#楼房屋系由业主购买后，统一交由酒店经营管理公司进行运营。2014年12月29日，“巴厘香泉”项目一期经竣工验收合格。2015年2月13日，“巴厘香泉”项目一期经消防验收合格。2013年5月19日，张作辉与骏豪公司签订了《商品房买卖合同》，约定张作辉向骏豪公司购买讼争房屋；同日签订《装修协议书》，对案涉房屋的装修事宜达成协议。同日，张作辉还与第三人金色四季酒店签订《物业委托经营管理合同》（以下简称“《物管合同》”），明确约定张作辉将讼争房屋委托给金色四季酒店经营管理；由金色四季酒店按照《物管合同》之租金标准向张作辉定期支付租金，并且金色四季酒店有权根据酒店公寓的经营要求，对讼争房屋的装修及房间格局进行变更、调整。 2015年6月2日，“巴厘香泉”项目一期通过综合验收，取得备案证明书。 金色四季酒店曾向骏豪公司履行《物管合同》项下向张作辉支付租金的合同义务，《物管合同》已实际履行。 二、张作辉诉请骏豪公司支付装修差价没有事实及法律依据，应予以驳回。骏豪公司认为，张作辉诉请骏豪公司支付前述装修差价没有事实和法律依据：（一）骏豪公司所发布的宣传广告中关于装修差价的内容并非要约。首先，宣传广告、《买卖合同》等均对广告内容仅具有参考效力作出明确提示、约定。张作辉提交的证据广告中，骏豪公司在位于广告右侧用竖排文字明确作出了“本资料所有内容仅供参考。……开发商保留最终解释权。”的提示信息。同样在张作辉与骏豪公司签署的《买卖合同》补充协议第16条亦明确约定：“出卖方提供的售楼书、宣传资料、装修示范房等等……其内容仅供购房前参考。”由此可见，张作辉对广告内容仅供购房参考所用、广告内容并非购房合同一部分的情形完全了解。张作辉在此情况下仍然愿意与骏豪公司签署案涉《买卖合同》及相关附件、与酒店公司签订《物管合同》，表明其愿意分别接受《买卖合同》及相关附件和《物管合同》对其的约束。张作辉主张宣传广告作为买卖合同的内容的观点显然不能成立。其次，骏豪公司所发布的宣传广告对房屋价格的确定并无显著影响。在此需要特别提请法庭注意的是，张作辉将同期销售的毛坯房价格与案涉2#楼价格进行对比，试图证明宣传广告对房屋价格的确定具有重大影响。但案涉2#号楼系精装房，与毛坯房之间存在的差价还包括了部分装修差价，并不能说明宣传广告对2#楼的定价存在重大影响。相反，横向对比2#楼销售时的平均单价与户型结构相同的3#楼同期售价可见，宣传广告对房屋价格的确定并无显著影响。因此，骏豪公司所发布的宣传广告对房屋价格的确定并无显著影响，亦不符合适用《商品房买卖合同司法解释》第三条的条件，该宣传广告并非要约，不应将宣传广告作为合同内容。 （二）骏豪公司并非案涉房产的装修义务人。张作辉与骏豪公司签订《商品房买卖合同》及《装修协议书》后，又与金色四季酒店签订了《物管合同》。该两组合同的签订顺序，由《物管合同》的首部及第一条第1款文字内容可知，即在签订《物管合同》时，张作辉已经与骏豪公司达成商品房销售合同关系，即便《商品房买卖合同》、《装修协议书》及《物管合同》在同一日签订，但从文义的理解上，《物管合同》签订在签署两份合同之后。 根据张作辉与金色四季酒店签订的《物管合同》第一条第2款：“甲方（即张作辉）委托给乙方（即金色四季酒店）经营管理的除该房屋本身外，还包括1）该房屋内的装修、装饰及家具、家电设备等，2）该房屋所在项目内享有的公共空间、场地、外墙、屋顶等公共部位。《物管合同》第四条第（二）款第1项：“本合同签订后，乙方有权依据经营管理的合理需要对该房屋进行装修和装饰上的变更、调整，或为该房屋添置家具、家电，费用由乙方承担，委托期限结束后，乙方将按届时现状向甲方交付该房屋。”《物管合同》第四条第（二）款第2项：“甲方同意：开发商毛坯房交房标准的前提下，乙方依据酒店公寓的经营要求，对该房屋的装修及房间格局上的变更、调整。装修标准应同等于或高于甲方签署该房屋《买卖合同》、《巴厘香泉装修协议》附件所列装修标准。另外，根据《物管合同》第八条，《物管合同》一式三份，张作辉与酒店公司各持一份，一份由骏豪公司存档。骏豪公司知晓张作辉与金色四季酒店之间关于《物管合同》的相关权利及义务内容。由此骏豪公司进行分析如下：1、《物管合同》签订之前，在张作辉与骏豪公司签订的《买卖合同》及《装修协议书》项下，案涉房屋的装修义务应由骏豪公司负责完成，装修标准即为《装修协议书》当中的《装修标准清单》。2、《物管合同》签订之后，张作辉与金色四季酒店之间就装修义务达成了新的约定，即骏豪公司仅需满足毛坯房的交房标准，继而金色四季酒店有权根据其经营需求对骏豪公司交付的毛坯房进行装修。 因此，张作辉已经通过《物管合同》与金色四季酒店达成一致，案涉房屋由骏豪公司毛坯交付给酒店公司后，案涉房屋的装修义务由金色四季酒店履行，即张作辉作为债权人已经同意将案涉房屋的装修义务由骏豪公司转移至金色四季酒店承担，骏豪公司与金色四季酒店之间已经发生了合同义务的转移，且满足了合同义务转移的法定条件，骏豪公司并非案涉房屋的装修义务人。张作辉以骏豪公司违反合同装修义务、装修未达标准为由提出装修差价的诉讼请求，缺乏请求权基础，不应予以支持。 （三）张作辉已对案涉房屋的装修验收合格并同意接收，表明其对案涉房屋的装修结果不持异议，无权再就该事宜向骏豪公司主张装修差价。如上所述，案涉房产的装修事宜，已因《物管合同》的签署，实际变更为由张作辉进行装修；金色四季酒店有权根据《物管合同》的约定及其经营需求，对《装修协议书》项下的内容进行调整和变更，张作辉对此也完全知晓。在金色四季酒店完成装修工作后，张作辉事后亦对案涉房屋进行了验收，确认验收合格并同意接收，并签署《房屋交接验收单》。张作辉还于《房屋交接验收单》中确认同意将案涉房屋交付金色四季酒店经营管理。 因此，张作辉已经作出了对案涉房屋装修结果不持异议的意思表示，本案中却提出装修差价补偿，违反了“禁止反言”的基本原则，其请求不应得到支持。 而且，从合同相对性原则的角度出发，张作辉对案涉房产装修成果存在异议的，亦应根据《物管合同》的相关条款由其向金色四季酒店提出主张，张作辉关于装修差价的诉求亦不是本案的审查范围，因此也无需在本案中提出该等鉴定申请。 三、讼争房屋所在项目经竣工验收合格、消防验收合格，张作辉诉请骏豪公司“完成管道燃气设施、并经过验收合格交付”没有事实及法律依据 （一）张作辉关于“完成管道燃气设施、并经过验收合格交付”的诉求完全系对合同条款的曲解。 根据《买卖合同》第八条的交付条件当中第2款的约定，案涉房屋的交付条件系“该商品房所在建筑的……管道燃气、……等设施达到设计要求条件”，并非张作辉诉称的完成管道燃气设施（铺设）并经验收合格，张作辉的诉讼请求并无合同依据，系对合同条款的曲解。 案涉项目因前文所述种种客观原因，并未对管道燃气进行设计。张作辉要求骏豪公司铺设燃气管道更无事实依据。 （二）张作辉对案涉房屋的性质以及燃气管道能否接入户系明知，无权提起该等诉讼请求 根据商品房买卖的交易管理，房屋是否铺设燃气管道并非在《买卖合同》第八条进行明确约定，而是在合同的附件三《建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准》当中进行明确约定。案涉的《买卖合同》附件三中，自始至终均未对燃气事项进行约定。附件三的《建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准》是商品房买卖合同的组成部分，直接约定了开发商对案涉房屋中相关装饰装修及设备标准。燃气管道是否铺设及燃气是否装表到户均系应由《买卖合同》明确约定的合同义务，不能通过推定而直接强加于开发商。基于张作辉签署《买卖合同》及相关附件的行为，张作辉对案涉房屋的性质以及燃气管道能否接入户应属明知，其要求骏豪公司铺设燃气管道无任何合同依据。 （三）骏豪公司以电热方式替代履行燃气管道铺设，最终案涉项目经竣工验收及消防验收合格，并取得了竣工验收备案证明。该项目于2014年12月29日通过四方竣工验收；2015年2月13日，通过消防验收。其中，厦门市公安消防支队同安区大队出具同公消验字[2015]第0017号《建设工程消防验收意见书》中明确载明：“本工程住宅厨房设计经厦门市同安区人民政府确认采用电加热方式….综合评定本工程消防验收合格”。2015年6月2日，该项目通过建设工程竣工验收备案。骏豪公司对该项目采用电加热住宅厨房设计取代燃气管道设计，符合该项目所处区域周边市政基础配套设施的特殊性，且取得竣工验收备案证明文件，说明该项目的电加热住宅厨房设计建设符合法律规定。 （四）骏豪公司事实上以电加热方式替代履行了燃气管道铺设的合同义务。张作辉与骏豪公司签订《商品房销售合同》之合同目的为投资并非用于居住生活，这从业主将讼争房屋的统一委托金色四季酒店进行管理即可看，是否铺设燃气管道对其并不造成实质性影响。退一步讲，即便张作辉购买讼争房屋系用于生活居住，在讼争房屋所在项目不具备铺设管道燃气的情形下，骏豪公司在取得政府批准的情况下，以电加热方式替代燃气管道铺设，已可实现在讼争房屋居住生活的主要目的，替代履行了燃气管道铺设的合同义务。 （五）在讼争房屋所在项目铺设燃气管道存在履行不能的情形。同样，鉴于该等项目现存的特殊情形，加之项目现已竣工验收完毕，项目中大量业主已经实际入住，若要重新铺设燃气管道，需经过方案设计、设计方案审核或备案、改扩建审批等程序，耗时持久且耗费巨资，加之项目竣工之后再度铺设燃气管道入户的施工难度巨大，在骏豪公司已经采用电加热方式进行设计并建设、使得张作辉起居生活的合同目的已经足以实现的情况下，再要求骏豪公司履行该义务，显然属于履行费用过高。 根据我国《合同法》第一百一十条第（二）款的规定，债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高，不可要求继续履行。张作辉要求骏豪公司履行的合同义务属于上述情形，存在法定履行不能的情形。 因此，骏豪公司采用电加热住宅厨房设计取代燃气管道设计经同安区人民政府同意，张作辉在该项目经竣工验收合格、消防验收合格，且讼争房屋业已交付张作辉的情形下，诉请骏豪公司“完成管道燃气设施、并经过验收合格交付”没有事实及法律依据，应依法驳回其诉讼请求。 四、骏豪公司已履行完通知交付义务，自公告交房之日视为案涉房屋交付之日，故本案逾期交房违约金的截止点应计算至公告交房之日，即2016年1月27日。关于租金的请求没有约定。 综上所述，张作辉提起本案之诉讼请求没有事实及法律依据，恳请法院依法驳回张作辉所有诉讼请求。 第三人金色四季酒店未作陈述。 本院经审理认定事实如下：2013年3月26日，骏豪公司与金色四季酒店签订一份《房屋租赁合同》，约定：“骏豪公司将诚毅温泉健康世界Ⅰ地块2号楼（一屋至三十三层）出租给金色四季酒店经营酒店，该楼盘33层、192套，总建筑面积11,393.58平方米；骏豪公司在租赁房产销售给小产权业主后，房产的权属为小产权业主所有，并由小产权业主与金色四季酒店建立租赁关系，原骏豪公司拥有的权利和权力转由小产权业主持有；该房屋租赁期自起租日起至结束日止共计20年，即租赁期自起租日为2014年10月1日（参照实际起租日时间），租赁期限结束日为2034年9月30日（参照实际起租日时间）；双方约定租赁楼盘交房之日为2014年2月28日，装修期为2014年3月1日到2014年8月1日;骏豪公司交付房屋是指骏豪公司按照本合同附件的装修标准将房产交付给小产权业主,骏豪公司未销售的房产，由骏豪公司直接交付金色四季酒店，根据金色四季酒店经营的需要，骏豪公司交付给小业主的物业装修，鉴于金色四季酒店公寓的经营要求及标准，骏豪公司同意由金色四季酒店自行装修代骏豪公司完成，但金色四季酒店必须保证装修标准不得低于合同附件的装修标准，其余酒店公寓室内家具、家电、布草及其它酒店日用金色四季酒店负责配置，费用由金色四季酒店自理。” 2013年5月19日，张作辉与骏豪公司签订一份《厦门市商品房买卖合同》，约定张作辉向骏豪公司购买位于厦门市同安区诚毅温泉健康世界Ⅰ地块2号楼14层02单元的商品房，建筑面积为58.72平方米，套内建筑面积42.6平方米，公共部位共有分摊建筑面积16.12平方米，该商品房总价款为620000元。 《商品房买卖合同》第八条“交付条件与期限”约定：“出卖人应当在2014年5月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件。” 骏豪公司于2013年6月9日就《商品房买卖合同》向厦门市房地产交易权籍登记中心提交了登记备案，厦门市房地产交易权籍登记中心于2013年6月19日为上述合同办理了备案登记手续。 张作辉与骏豪公司签订一份《装修协议书》，约定张作辉与骏豪公司就买卖‘诚毅温泉健康世界Ⅰ地块’（推广案名：巴厘香泉）2号楼14层02单元商品房（毛胚房）装修事宜签订如下协议书：在商品房（毛胚房）交付之后，张作辉同意由骏豪公司组织有资质的装修单位对该商品房进行装修；商品房（毛坯房）交付时间于2013年8月31日，商品房装修成品房的完工交付时间定于2014年7月31日之前；张作辉与骏豪公司双方均确认，骏豪公司负责按本协议约定标准进行装修所产生的装修材料及装修费用已涵盖在该商品房的销售价款中，不再单独另行作价结算，张作辉也无需另行向骏豪公司支付装修费用。 张作辉与金色四季酒店签订一份《物业委托经营管理合同》，约定张作辉将讼争房屋委托给金色四季酒店实行统一经营管理；张作辉委托给金色四季酒店经营管理的除了该房屋本身，还包括：1）该房屋内的装修、装饰及家具、家电设备等，2）该房屋在所在项目享有的公共空间、场地、外墙、屋顶等公共部位；正式委托经营管理期限为二十年，即2014年10月1日（实际以张作辉精装交房之日推后两个月为准）起至2034年9月30日（参照实际交房日）；金色四季酒店应向张作辉支付租金,1-5年的年租金为总房价的5%；本合同签订后，金色四季酒店有权根据经营管理的合理需要对该房屋进行装修和装饰上的变更、调整，或为该房屋添置家具、家电，费用由金色四季酒店承担，在委托期限结束后，金色四季酒店将按届时状况向张作辉交付该房屋，该房屋内金色四季酒店添置的家具、家电、布草均归属张作辉；张作辉同意开发商毛坯交房标准的前提下，金色四季酒店依据酒店公寓的经营要求，对该房屋的装修及房间格局上的变更、调整，装修标准应同等于或高于张作辉签署该房屋《商品房买卖合同》、《巴厘香泉装修协议》附件所列装修标准。 2015年9月25日，骏豪公司作为甲方、金色四季酒店作为乙方、厦门虹鑫建筑有限公司作为丙方，三方签订一份《三方协议》，约定：“鉴于：1、甲、乙双方签订了巴厘香泉2#楼房屋租赁合同，根据该合同约定，该房屋的装修由乙方代甲方完成；2、乙、丙双方签订了巴厘香泉2#楼装修施工合同。为保证该项目的装修施工顺利进行，经三方协商，达成如下一致意见：1、乙方根据自己的经营需要进行了重新设计，乙方新设计的图纸应送2份给甲方备案。2、按甲方原设计标准的装修造价为16584452元（含空调299520元、热水器197760元、卫浴洁具1107072元），因此甲方仅承担该项目装修的范围为硬装、空调、热水器、卫浴洁具，甲方承担的费用为16584452元，超出部分由乙方承担。3、由甲方承担的装修款的支付方式：（1）乙方委托丙方施工或采购部分：丙方编制月完成进度报表，由乙方审核签字盖章确认后，报甲方审核，甲方直接将装修款拨付给丙方，丙方向甲方开具建安发票。甲方每次按审核后进度的85%支付，工程完工后，付至95%，余款待保修期壹年满后付清。（2）乙方自行采购部分：乙方将采购的发票（发票抬头应为甲方）交给甲方，甲方审核后直接将款付给供货方。4、乙方、丙方必须确保装修在2015年12月25日前完工并投入使用。” 讼争房屋所在项目于2014年12月29日经竣工验收合格，于2015年2月13日经消防验收合格，于2015年6月2日取得建设工程竣工验收备案证明书。 骏豪公司于2015年12月25日向厦门市不动产登记中心提交了商品房初始登记的相关材料。张作辉于2017年6月27日取得讼争房屋的权属证书。权属证书上登记的建筑面积为59.52平方米，专有建筑面积为42.97平方米，分摊建筑面积为16.55平方米。 2015年12月15日，骏豪公司（甲方）与张作辉（乙方）、金色四季酒店（丙方）签订《关于解决“巴厘香泉”2#楼逾期交房相关事宜的补充协议》，约定：一、甲、乙双方一致确认，截至2015年12月31日甲方应付逾期交房违约金为人民币陆万元整（￥60000.00元），甲方应于2016年1月1日前向乙方一次性支付。乙方确认，收到该款项后，其就上述期间的房产逾期交房事宜与甲方再无争议，乙方不得再向甲方主张上述期间的逾期交房违约金或其他损失赔偿等权利要求。……三、甲方应于2016年1月1日前将丙方依据《物业委托经营管理合同》按照经营需要及参照《装修协议书》进行装修后的房屋交付乙方和丙方共同验收。四、2016年1月1日至2016年2月1日由甲方按照《物业委托经营管理合同》约定向乙方支付租金。若甲方未能于2016年2月1日交付房屋的，甲方同意自2016年2月1日起按照《物业委托经营管理合同》约定的租金2倍的标准向乙方赔偿损失直至甲方房屋交付，丙方已经代替甲方向乙方支付租金的部分，乙方不得再向甲方提出赔偿要求。五、乙方应当根据甲方的通知按照《商品房买卖合同》、《装修协议书》及《物业委托经营管理合同》的相关约定与甲方办理房屋交接手续；乙方无正当理由拒绝办理或未按期前来办理交接手续的，视为甲方已完成交房手续；房屋交接手续办理完成之日，即为乙丙双方《物业委托经营管理合同》项下实际交房日。 2016年1月24日，骏豪公司向张作辉发出一份《交房通知书》，通知张作辉于2016年1月26日至2016年1月31日办理房屋交接手续。2016年1月27日，骏豪公司以在《厦门日报》刊登公告的形式，通知张作辉讼争房屋已由酒店管理公司精装改造完工，请张作辉于2016年1月28日至2016年1月31日到现场办理交房手续。 张作辉确认双方约定的装修标准为2500元/平方米，骏豪公司则抗辩其仅在广告宣传中体现装修标准为2500元/平方米，实际应以双方签订的《装修协议书》为准。此外，在本院2017年立案的，骏豪公司与讼争小区2#楼其他业主之间的商品房销售纠纷系列案件中，骏豪公司均确认其与业主约定的装修标准为2500元/平方米。 诉讼过程中，张作辉向本院申请对讼争房屋的套内实际装修造价进行评估鉴定。本院依张作辉的申请依法委托厦门中达利工程管理有限公司进行鉴定。该公司向本院出具[2019]价鉴（工程）字第11号《工程造价鉴定意见书》，鉴定结论为：讼争房屋装修工程造价为61055.63元；因双方对入户区（面积为4.49m2）是否包括在产权面积范围内存在较大争议，无法确定是否应计入在装修造价内，故入户区内项目列为无法确定项目，因已安装的电视、空调无法确定是否计算在装修造价内列为无法确定项目，无法确定项目工程造价为9155.68元。张作辉为此支出鉴定费8000元。 庭审中，法庭询问张作辉是否对讼争房屋公摊部分的装修造价申请评估鉴定，张作辉明确表示不申请。 本院在另案中曾就讼争房屋所在项目的管道燃气问题向厦门华润燃气有限公司发出调查令，厦门华润燃气有限公司于2018年4月9日作出复函，答复如下：厦门市同安区诚毅温泉健康世界项目Ｉ地块（1＃－5＃）楼的内部燃气管道设施于2018年2月7日设计完成。根据《福建省住房和城乡建设厅办公室关于规范住宅建设项目管道燃气设施建设的通知》第二条的规定“在管道燃气供气范围内的新建、改建、扩建住宅建设项目和管道燃气供气范围外的高层住宅建设项目，应按照国家和本省有关规定配套建设管道燃气设施，统筹安排好燃气管线设置，并与主体工程同步规划、同步设计、同步施工、同步竣工、同步验收。对于市政燃气管道暂未覆盖区域的住宅建设项目，先以瓶组供气方式过渡，并预留管道燃气设施安装位置，确保与城市管道燃气项目相衔接”，市政燃气管道并非燃气供气的唯一途径，在市政燃气管道暂未覆盖区域，开发商可通过规划、设计、建设瓶组站的方式解决燃气供气的问题，并在住宅区内进行燃气管道设施建设时预留管道燃气设施安装位置，待市政管道燃气建成时与之相衔接。诚毅温泉健康世界项目周边公共市政燃气管道设施目前尚未施工。诚毅温泉健康世界项目周边公共市政燃气管道设施的市政规划情况为：截止至本复函作出之日，诚毅温泉健康世界项目周边公共市政燃气管道设施规划至上埔大桥南侧。 本院认为，金色四季酒店经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。张作辉与骏豪公司签订的《商品房买卖合同》、《装修协议书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。 一、关于装修差价问题。1.装修义务主体的认定。根据张作辉与骏豪公司签订的《装修协议书》约定“张作辉同意由骏豪公司组织有资质的装修单位对该商品房进行装修，骏豪公司负责按协议约定标准进行装修所产生的装修材料及装修费用已涵盖在该商品房的销售价款中，张作辉无需另行向骏豪公司支付装修费用”，可认定骏豪公司负有对讼争房屋进行装修的义务。根据骏豪公司与金色四季酒店签订的《房屋租赁合同》约定“骏豪公司交付给小业主的物业装修，骏豪公司同意由金色四季酒店自行装修代骏豪公司完成，但金色四季酒店必须保证装修标准不得低于合同附件的装修标准”，以及骏豪公司与金色四季酒店、厦门虹鑫建筑有限公司三方签订的《三方协议》约定“巴厘香泉2#楼房屋的装修由金色四季酒店代骏豪公司完成，骏豪公司承担的装修范围为硬装、空调、热水器、卫浴洁具，骏豪公司承担的费用为16584452元”，可认定金色四季酒店仅是代骏豪公司对讼争房屋进行装修。虽张作辉与金色四季酒店签订《物业委托经营管理合同》，但张作辉仅是同意由金色四季酒店对房屋进行装修和装饰上的变更、调整，并非同意讼争房屋的装修义务由骏豪公司转移给金色四季酒店承担。故，讼争房屋的装修义务主体为骏豪公司。虽然张作辉对讼争房屋进行了验收，但张作辉在接收后发现讼争房屋的装修不符合约定条件，仍可向骏豪公司主张瑕疵履行的违约责任。2.装修差价的认定。因张作辉确认约定的装修标准为2500元/平方米，虽骏豪公司抗辩双方未明确约定装修金额、应以《装修协议书》内容为准，但其在与其他2#楼业主的商品房销售纠纷系列案件中确认约定的装修标准为2500元/平方米，且2#楼装修工程均由金色四季酒店代为完成并签订《三方协议》，故可认定双方约定讼争房屋的装修标准为2500元/平方米，双方原约定房屋套内的装修价值应为2500元/平方米*42.97平方米＝107425元。根据《工程造价鉴定报告》，可确定部分、入户区部分、已安装电视空调部分的工程造价合计为70211.31元元。因入户区属于讼争房屋的内部空间，且由业主专有使用，故该部分亦应属于骏豪公司的装修范围，应计入装修价值。《装修协议书》附件清单中包含了“空调”，故已安装空调部分亦应计入装修价值内。《物业委托经营管理合同》约定讼争房屋添置的家具、家电、布草均归属张作辉，故已安装电视机部分亦应计入装修价值内。骏豪公司对讼争房屋套内部分的装修未达到约定标准，应向张作辉支付装修差价107425元-70211.31元=37213.69元。对于套外公摊部分的装修差价，因张作辉明确表示不申请对套外公摊部分的装修造价进行评估，故张作辉要求公摊部分的装修差价没有依据，本院不予支持。 二、关于燃气管道问题。因讼争《商品房买卖合同》有约定交房条件包含燃气管道具备设计要求条件，且厦门华润燃气有限公司作出的复函称，讼争房屋所在项目的内部燃气管道设施已于2018年2月7日设计完成，市政燃气管道也并非燃气供气的唯一途径，在市政燃气管道暂未覆盖区域，开发商可通过规划、设计、建设瓶组站的方式解决燃气供气的问题，并在住宅区内进行燃气管道设施建设时预留管道燃气设施安装位置，待市政管道燃气建成时与之相衔接，故张作辉请求骏豪公司为讼争房屋完成管道燃气设施并交付张作辉，有合同和法律依据，本院予以支持。 三、关于逾期交房违约金。讼争房屋所在项目于2014年12月29日经竣工验收合格，于2015年2月13日经消防验收合格，于2015年6月2日取得建设工程竣工验收备案证明书。因此，讼争房屋已经符合法定交付条件。骏豪公司已依约通知张作辉于2016年1月31日前办理房屋交接手续，故应视为骏豪公司已于2016年1月31日完成交房手续。张作辉请求骏豪公司支付自2016年2月1日起的逾期交房违约金，没有事实和合同依据，本院不予支持。 四、关于租金。《关于解决“巴厘香泉”2#楼逾期交房相关事宜的补充协议》约定2016年1月1日至2016年2月1日由骏豪公司按照《物业委托经营管理合同》约定向张作辉支付租金，故张作辉请求骏豪公司支付租金2583.33元，有事实和合同依据，本院予以支持。 五、关于鉴定费。张作辉请求骏豪公司支付其因本案诉讼支出的鉴定费8000元，于法有据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下： 一、厦门骏豪地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向张作辉支付装修差价37213.69元； 二、厦门骏豪地产开发有限公司于本判决生效之日起六个月内，完成讼争房屋的管道燃气设施； 三、厦门骏豪地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向张作辉支付租金2583.33元； 四、厦门骏豪地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向张作辉支付鉴定费8000元； 五、驳回张作辉的其他诉讼请求。 如厦门骏豪地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5542元，减半收取计2771元，由张作辉负担2374元，由厦门骏豪地产开发有限公司负担397元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 范功怡 二〇一九年六月二十五日 代书记员 马承威 附页： 本案所适用的法律、司法解释条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。