广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初5770号原告：佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华六路11号1座24层1室，统一社会信用代码：914406005974495475。法定代表人：冼锡强，董事长。委托诉讼代理人：张冬梅，广东科德（佛山）律师事务所律师。被告：陈斯迪，男，1987年1月11日，汉族，住广东省佛山市禅城区，被告：冯树敏，男，1973年7月21日，汉族，住四川省西充县，被告：佛山市佳潮餐饮服务有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华六路11号1-3座恒福国际三层A305、A306号，统一社会信用代码：91440604MA51GHT56E。法定代表人：陈斯迪，总经理。委托诉讼代理人：吕文星，广东人可和律师事务所律师。原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司诉被告陈斯迪、冯树敏、佛山市佳潮餐饮服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案中，本院于2019年3月4日立案受理后，依法适用简易程序由审判员赵昌斌独任审理。被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司在答辩期内对管辖权提出异议，本院作出一审裁定驳回其异议，裁定已于2019年5月7日生效。本案于2019年5月22日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人张冬梅、被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司委托诉讼代理人吕文星、被告陈斯迪到庭参加诉讼，被告冯树敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告、三被告之间的HFGJ-01Q-JY-2014-B0004号《恒福中心商铺租赁合同》及系列补充协议于2019年1月31日解除；2、三被告立即清空商铺及仓库并将商铺及仓库归还给原告；3、三被告立即向原告补交仓库租赁保证金及水电费保证金共计4125元并归原告所有；4、被告支付的商铺租赁保证金49686元归原告所有；5、三被告立即向原告支付拖欠的2018年9月1日计至2019年1月31日租金148120元；6、三被告立即向原告支付违约金（违约金按以每个月所欠租金为本金，自欠费当月的6日起按年利率24%分段累计至实际清偿之日，暂计至2019年2月28日为11219.79元）；7、三被告立即向原告补交免租期减免的租金357462元（按第一个租约年的租金标准计算）；8、三被告向原告支付至被告实际归还场地之日的场地占有使用费（场地使用费从2019年2月1日起至2019年2月7日按合同解除时日租金标准计算，从2019年2月8日起按合同解除时日租金的2倍计算，暂计至2019年2月28日为48384元）；9、本案全部诉讼费用由三被告承担。庭审中，原告明确第5项诉讼请求为从2018年9月1日计至2019年3月31日的租金为207368元。事实与理由：2014年10月29日，被告冯树敏与原告就租赁位于佛山市禅城区季华六路11号1-3座恒福国际三层自编号A305、A306号铺事宜签订《恒福中心商铺租赁合同》，后就增加租赁仓库签订了《恒福中心商铺租赁合同之补充协议》、就调整租期等事宜签订了《恒福中心商铺租赁合同之补充协议二》。根据上述租赁合同及补充协议约定，租赁商铺建筑面积为993.73平方米，租期为2015年1月1日至2023年8月31日，其中2015年1月1日至2016年2月29日为免租期，2018年9月1日至2019年8月31日的租金按27824元/月计算。租赁仓库面积为35平方米，租期为2015年9月20日至2023年8月31日，其中2015年9月20日至2016年2月29日为免租期，2016年3月1日至2023年8月31日的租金按1800元/月计算。被告冯树敏须按租赁合同约定于每月5号前缴交当月租金。否则，每逾期一日，被告冯树敏应按欠付金额的千分之一向原告支付违约金，逾期超过三十天或超过3次的，原告有权单方解除合同，被告冯树敏所交付的保证金归原告所有。另，租赁合同约定，如因被告冯树敏原因导致租赁合同提前终止（包括被告冯树敏违约导致甲方解除合同的）等情形，则被告冯树敏须按第一个租约年的租金标准补交免租期减免的全部费用。原告分别在租赁合同及补充协议签订后将商铺、仓库交付给被告冯树敏使用。2018年8月2日，被告冯树敏与被告陈斯迪签署《合同权利义务转让协议书》，约定被告冯树敏将其在租赁合同及补充协议中的全部权利义务转让给被告陈斯迪，并自愿为被告陈斯迪履行租赁合同及补充协议项下的义务承担连带保证责任。随后，被告陈斯迪用租赁物业地址注册了佛山市佳潮餐饮服务有限公司，即被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司。被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司使用租赁物业进行经营。自2018年9月起，被告陈斯迪未能依约向原告支付租金，截至租赁合同解除之日，被告陈斯迪欠付租金148120元，违约金暂计11219.79元，前述费用合计159339.79元，且被告陈斯迪一直未缴纳仓库租赁保证金及水电费保证金。经原告多次催促缴纳欠付费用及违约金，被告陈斯迪均不予理会。根据《合同权利义务转让协议》约定，被告冯树敏对上述拖欠的费用承担连带清偿责任。被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司作为涉案物业实际使用人，也应对上述费用承担连带清偿责任。因被告长期拖欠租金，已达到合同约定的解除条件，原告于2019年1月31日通过EMS特快专递的形式向被告送达了《解除合同通知书》，被告于2019年1月31日签收，原被告之间的租赁关系已解除。但截止起诉之日，三被告仍未归还租赁物业给原告。三被告长期拖欠费用及占用物业的行为已构成违约，为保障原告的合法权益，现特向法院起诉，请求法院判如所请。被告陈斯迪答辩称：被告陈斯迪只是被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司的挂名法定代表人及股东，被告陈斯迪也没有参与被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司的运营和管理。属被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司与原告之间的纠纷，与被告陈斯迪无关。被告冯树敏提交书面答辩意见如下：被告冯树敏与原告之间的《恒福中心商铺租赁合同》关系已于2018年8月2日解除，经原告同意转让予被告陈斯迪而解除，原合同及补充协议中的全部权利、义务全部转让予被告陈斯迪。被告陈斯迪、被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司与原告之间产生的仓库保证金、水电费、拖欠的租金、违约金、场地占用使用费与被告冯树敏无关。其双方产生的债权债务由他们双方自行解决。从原告提交的被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司企业信用信息公示报告，被告冯树敏得知自己成了被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司的股东，但被告冯树敏不知道自己何时成了股东，被告冯树敏已于2019年3月14日向佛山市禅城区工商行政部门提出了申请，要求给予解除，并作变更公示，相关责任人给被告冯树敏造成的影响、损失被告冯树敏择日将申请相关部门依法进行处理。关于被告冯树敏与原告、被告陈斯迪三方于2018年8月2日签订的《合同权利义务转让协议》，系原告提供的格式合同，被告冯树敏转让合同是因生意差，负债累累、无法经营下去，才将《恒福中心商铺租赁合同》进行转让，原告设置合同陷坑，在《合同权利义务转让协议》第2条最后一句，要求被告冯树敏自愿为丙方及其在该物业上成立的新公司履行原合同及补充协议项下的义务承担连带保证责任，显然不公，这不是被告冯树敏本意，被告冯树敏也没注意此条，原告并没有对被告冯树敏就此条作特别提醒，其在提供的格式合同上也没有对此条加粗加横线作特别说明以引起被告冯树敏的注意，显然侵害了被告冯树敏的权益。根据《中华人民共和国担保法》第13条规定：保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。被告冯树敏与原告之间并没有订立保证合同，原告要求被告冯树敏承担保证责任没有事实和法律依据。且原告是造成被告冯树敏生意差的主要原因之一，当初被告冯树敏与原告之间签订《恒福国际购物中心租赁合同》时，是考察过该商场没有西餐厅，才租赁原告商铺，被告冯树敏与原告在2014年10月29日签订的《恒福中心商铺租赁合同》其中第十八条甲方的保证和责任第18.5约定：本商场只允许一家同样经营状态模式并以牛扒命名的西餐厅。但原告却在2015年9月20日允许另外一家佛山市飞碟西餐厅餐饮有限公司以同样经营状态模式同被告冯树敏一起开业，严重侵害了被告冯树敏的利益，原告也违背了其承诺。《恒福国际购物中心租赁合同》权利义务明显极不对等，甲方对乙方的义务要求明显过多且苛刻，相反甲方的权利明显过多且强势。综上，请求法院依法判令原告与被告陈斯迪、佛山市佳潮餐饮服务有限公司的债权债务由他们双方承担，与被告冯树敏无关。被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司答辩称：涉案《恒福中心商铺租赁合同》及《恒福中心商铺租赁合同之补充协议》、《恒福中心商铺租赁合同之补充协议（二）》、《合同权利义务转让协议》属于无效合同，里面的条款均对被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司及陈斯迪不存在约束力。且上述协议、合同均为原告单方面出具的格式条款，没有向被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司及陈斯迪解释的条款是无效条款。被告陈斯迪是受被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司的委托，代为签订相关合同，本案的责任不应由被告陈斯迪承担。原告诉讼请求是没有事实和法律依据的，请法院予以驳回。具体如下：一、关于上述合同、协议的效力问题。涉案租赁物是位于广东省佛山市禅城区季华六路11号1-3座恒福国际的第三层A305、306号。原告没有提供该租赁物的不动产登记证或建设工程许可证，上述协议、合同应为无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。二、关于格式条款的解释义务问题。上述合同、协议都是由原告单方面出具的格式条款，让被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司签订的。在签订相关协议的过程中，被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司不可能一一看清楚协议再签订的。原告亦未对相关条款进行详细的解释及说明，根据《中华人民共和国合同法》第39条的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。因此，原告应对格式条款细节负有解释说明的义务。在原告未对被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司进行解释合同重要条款的内容时，相关条款对被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司不产生法律效力。三、关于本案责任划分问题。被告冯树敏应对其签订《合同权利义务转让协议》之前的债权债务承担责任，被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司应对其签订《合同权利义务转让协议》之后的债权债务承担责任，而被告陈斯迪是被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司委托其办理签订《合同权利义务转让协议》等相关事宜，不应承担本案任何责任。四、关于补交租赁保证金及水电费保证金问题。原告要求被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司及陈斯迪补交租赁保证金及水电费保证金，是无事实和法律依据。被告冯树敏已向原告缴纳租赁保证金及水电费保证金，且签订《合同权利义务转让协议》时，原告没有向被告陈斯迪及佛山市佳潮餐饮服务有限公司提及补交租赁保证金及水电费保证金相关事宜，更何况，按照常理，租赁保证金及水电费保证金是缴纳齐全，承租方才能进场的。五、关于商铺租赁保证金及违约金问题。商铺租赁保证金应用于抵扣本案租金。且商铺租赁保证金及违约金有重合性质，若被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司违约的，应按照违约金的处理方式为妥。六、关于免租期减免租金问题。被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司及被告陈斯迪未有享受过免租期使用场地的情况，不应承担该笔租金。且免租期减免租金是原告自愿免租的，原告追回该费用没有任何的事实和法律依据。七、关于两倍租金问题。据前述，本案的格式合同都是由原告提供的，原告负有解释说明义务。在没有明确解释清楚两倍租金的问题时，原告应承担对其不利的后果。在签订《合同权利义务转让协议》时，原告从来未向被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司、被告陈斯迪解释说明重要条款，特别是重要影响被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司、被告陈斯迪的条款。因此，该条款的约定应为无效。综合上述，恳请法院依法采纳上述答辩意见。庭审中，被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司撤回其第一项答辩意见。诉讼中，原告提交如下证据：1、原告营业执照，被告陈斯迪、被告冯树敏身份证，被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司营业执照、企业信用信息公示报告，证明原、被告的诉讼主体适格。2、《恒福国际购物中心租赁合同》、《证明》（佛山恒裕房地产开发有限公司出具），证明案外人佛山恒裕房地产开发有限公司将涉案物业出租给原告,并允许原告出租。3、《恒福中心商铺租赁合同》、《恒福中心商铺租赁合同之补充协议》、《恒福中心商铺租赁合同之补充协议（二）》，证明根据租赁合同及补充协议约定，租赁商铺建筑面积为993.73平方米，租期为2015年1月1日至2023年8月31日，其中2015年1月1日至2016年2月29日为免租期，2018年9月1日至2019年8月31日的租金按27824元/月计算。租赁仓库面积为35平方米，租期为2015年9月20日至2023年8月31日，其中2015年9月20日至2016年2月29日为免租期，2016年7月1日至2023年8月31日的租金按1800元/月计算。被告冯树敏须按涉案《恒福中心商铺租赁合同》相关约定支付租金。否则，每逾期一日，被告冯树敏应按欠付金额的千分之一向原告支付违约金，逾期超过30天或累计超过3次的，原告有权解除合同，并不予退还被告冯树敏已交付保证金，并要求被告冯树敏另行承担赔偿责任。因被告冯树敏违约导致合同解除，被告冯树敏须按第一个租约年的租金标准补交免租期内减免的全部租金。4、《租户收楼确认书》，证明原告分别在租赁合同及补充协议签订后将商铺、仓库交付给被告冯树敏使用。5、《合同权利义务转让协议》，证明被告冯树敏于2018年8月2日将其在涉案《恒福中心商铺租赁合同》及《恒福中心商铺租赁合同之补充协议》、《恒福中心商铺租赁合同之补充协议（二）》中的全部权利义务转让给被告陈斯迪并承诺自愿为被告陈斯迪履行上述租赁合同及补充协议项下的义务承担连带保证责任。6、《律师函》、EMS快递单、物流信息，证明原告发函要求三被告支付拖欠的费用，但三被告置之不理。7、《解除合同通知书》、《解除通知书》、EMS快递单、物流信息，证明因三被告长期拖欠租金，已达到合同约定解除条件，原告依约向三被告发出解除合同通知书，原、被告之间的租赁合同已解除。8、《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》，证明案外人佛山恒裕房地产开发有限公司为涉案标的物的权属人。诉讼中，被告陈斯迪提交如下证据：《授权书》，证明被告陈斯迪是被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司的授权代表，涉案纠纷是发生在原告与被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司之间，与被告陈斯迪无关。诉讼中，被告冯树敏提交如下证据：佛山市飞碟餐饮有限公司企业信用信息公示报告。诉讼中，被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司提交如下证据：1、管理费、租金、水电费表格、《缴费通知单》，证明原告要求被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司缴纳涉案标的物租金、水电费的真实情况，截止2019年3月31日，被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司尚欠542140.86元。原告的诉请没有法律和事实依据，有关双倍租金在实际情况中原告也没有在缴费通知单有所反映，只是要求被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司按照合同约定的租金标准来履行。2、照片，证明原告未经被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司的同意擅自将涉案场地锁上，导致被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司自2019年4月1日起没有正常经营，设施设备被原告锁上。3、《关于停止物业服务的通知书》，证明案外人佛山市恒福物业管理有限公司于2019年3月27日向被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司发出该通知，明确说明其于2019年3月31日起停止向被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司提供服务，因此被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司自2019年4月1日起无需向原告支付任何费用。4、《合伙企业股权转让协议》、《交接清单》，证明被告冯树敏将17%股份转让给被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司隐名股东的事实，意味着被告陈斯迪非被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司的实际控股股东。被告冯树敏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃质证的权利。经质证，本院对原告的证据认证如下：对证据1，本院经审查予以确认；对证据2、3、4、5、8，经核对原件，本院对真实性予以确认；对证据6，EMS快递单有原件核对，且该组证据能互相印证，本院对真实性予以确认；对证据7，EMS快递单有原件核对，且该组证据能互相印证，本院对真实性予以确认。对被告陈斯迪的证据认证如下：有原件核对，本院对真实性予以确认，关于证明内容见下文论述。对被告冯树敏的证据认证如下：原告对该证据的关联性有异议，本院经审查不予采纳。对被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司的证据认证如下：对证据1，被告陈斯迪无异议，原告对《缴费通知单》的三性予以认可，对管理费、租金、水电费表格无异议，且原告还对表格中截止2019年3月31日欠缴的总金额无异议，本院予以采纳。对证据2，被告陈斯迪无异议，结合原告陈述及庭后回复，对真实性予以确认，关于证明内容见下文论述；对证据3，被告陈斯迪无异议及原告对三性予以认可，本院对该证据真实性予以确认；对证据4，与本案无关联，本院不予采纳。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2014年9月1日，原告与案外人佛山恒裕房地产开发有限公司签订《恒福国际购物中心租赁合同》（合同编号：201409001），由原告承租案外人佛山恒裕房地产开发有限公司所有的位于佛山市禅城区季华六路11号负一层、首层、二层、三层、四层的房屋。租赁期限为2014年10月1日至2034年9月30日，原告有权出租、转租。2014年10月29日，原告（甲方、出租方）与被告冯树敏（乙方、承租方）签订《恒福中心商铺租赁合同》（租赁合同编号：HFGJ-01Q-JY-2014-B0004），合同主要内容：……租赁物位于中国广东佛山市禅城区季华六路11号1-3座恒福国际的第三层A305、A306号……1.计租面积双方确认，该物业的计租面积（建筑面积）为993.73平方米（使用面积为642.68平方米）。……2.1本合同项下租赁期限为8年，（即2015年1月1日至2022年12月31日）。自进场日开始计算，至次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期限届满……3.12015年1月1日至2015年6月30日为免租装修期。在此免租装修期内，乙方无需承担租金，但应承担因装修产生的费用，如管理费、水、电、燃气、热力能源费等费用……3.2经甲方书面同意后，乙方可提前开业的，应以乙方实际开业之日为计租日（乙方在试业日前按甲方要求试营业的情况除外）……4.12015年1月1日至2015年6月30日为免租期，租金0元；2015年7月1日至2017年12月31日，每月租金为24843元，2018年1月1日至2018年12月31日，每月租金为27824元，2019年1月1日至2019年12月31日，每月租金为30955元……4.2本合同项下的租金支付方式为：租金按月付以支票或转账方式缴交，于每月的5日前缴交当月租金（遇法定节假日延迟至节假日后的第一个工作日）。……6.1本合同签署当日，乙方应向甲方支付134154元履约保证金……6.2履约保证金=49686元（即第一个租约年的2个月租金）+69562元（即2个月管理费）+14906元（按15元/平方米标准计收）的水电费保证金。7.1双方约定，本合同项下的进场日为2015年1月1日……21.3双方确认，本合同因乙方违约而提前终止合同的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金……21.4乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业管理公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金。……21.6乙方延迟缴纳本合同项下租金、管理费……超过15日，经甲方、物业管理公司书面催告，乙方仍不缴纳的，甲方或物业管理公司可以对该物业暂停部分或者全部物业服务，直至乙方履行相关付款义务为止。甲方或物业管理公司无需因此向乙方或第三方承担任何责任……21.9乙方若有以下情形的，甲方有权单方面解除本合同，乙方所交付的履约保证金归甲方所有，并赔偿甲方因此造成的损失：……21.9.5延迟缴纳租金、管理费或能源费用等费用累计超过30天或超过3次（含本数）的……21.13双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方免租装修期和第4.1条项下减免租金政策的前提。如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交免租装修期和第4.1条项下减免的全部租金……24.1本合同项下之租赁期届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该物业交还甲方……24.4无论任何原因，第24.1款所述交还期满后乙方仍未能将该物业交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该物业租金标准的200%向甲方支付占有使用费，并按照合同终止时该物业管理费标准的100%向物业管理公司支付管理费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还该物业为止……26.1甲方和乙方按以下列明的地址发送通知：……乙方地址：佛山市禅城区南庄镇帝景蓝湾一区七座202，收件人：冯树敏，邮政编码：528000，联系电话：136××××8846。26.2一方若指定其他地址或地址变更，须及时以书面形式通知另一方。怠于通知的一方应当承担对其不利的法律后果。26.3通知可以专人手递方式、特快专递方式及挂号信方式。以专人手递方式发出的，发至指定地址之日视为送达日，以对方的签收文据为发送凭证。以特快专递方式发出的，根据对方自己提供的地址，邮寄送达的，邮件回执上注明收到或退回之日即为送达日。……通知送达对方之日依据发送凭证记载时间确定。乙方确认，租赁期间，该物业也是乙方的有效通知地址。因此，甲方有权选择将本合同项下的通知张贴于该物业的门窗或墙面上，该等通知一经张贴即视为已经向乙方送达通知，乙方于通知张贴当日知悉通知内容……29.12本合同某一条款或部分条款无效不影响其他条款的效力……29.13本合同自双方签署之日起生效。29.14本合同附件构成合同的一部分，与本合同具有同等法律效力……。2015年1月20日，原告将涉案佛山市禅城区季华六路11号1-3座恒福国际的第三层A305、A306号商铺交付给被告冯树敏使用，被告冯树敏予以接收。2016年3月3日，原告（甲方）与被告冯树敏（乙方）签订《恒福中心商铺租赁合同之补充协议》，作为前述《恒福中心商铺租赁合同》（租赁合同编号：HFGJ-01Q-JY-2014-B0004）的补充协议，协议主要内容：1.在原合同的基础上增加租赁面积，用于仓库使用（以下简称“该物业”）：1.1计租面积经双方确认，该物业的计租面积为35平方米……1.2该物业的租金按计租面积计付，计付方式详见……：2015年9月20日至2016年2月29日为免租期；2016年3月1日至2023年8月31日，租金单价51.43元/平方米，月租金金额1800元。2.本协议的履约保证金=【3600元（即第一个租约年的2个月租金）+525元（按15元/平方米标准计收）的水电费保证金】。本协议签署当日，乙方应向甲方缴付首月租金及履约保证金合计5925元。……4.该物业在2015年9月20日交付乙方使用，乙方应在确认交付后签署《物业交接验收确认书》。5.该物业的租金支付方式：租金按月付以支票或转账方式缴交，于每月的5日前缴交当月租金（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）。6.本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力，本协议与原合同不一致的，以本协议为准。其他本协议未涉及条款仍依原合同执行。……8.本协议经双方当事人签字盖章后生效……。同日，原告（甲方）与被告冯树敏（乙方）签订《恒福中心商铺租赁合同之补充协议（二）》，作为前述《恒福中心商铺租赁合同》（租赁合同编号：HFGJ-01Q-JY-2014-B0004）的补充协议，协议主要内容：1.在原合同的基础上调整商场开业日、租赁期限、租金及管理费、免租期：1.1、商场开业日期调整为2015年12月30日。1.2、租赁期限：由原合同2015年1月1日至2022年12月31日调整为2015年1月1日至2023年8月31日。1.3、免租期：免租期经双方协商达成一致，调整为2015年1月1日至2016年2月29日。1.4、该物业的租赁费的计算如下：2015年1月1日至2016年2月29日，免租期（免租金、管理费）；2016年3月1日至2016年6月30日，租金12422元/月，管理费17390元/月；2016年7月1日至2018年8月31日，租金24843元/月，管理费34781元/月；2018年9月1日至2019年8月31日，租金27824元/月，管理费34781元/月……2、签订本补充协议后，甲方无须再向乙方提供任何优惠。3、本补充协议为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力，本补充协议与原合同不一致的，以本补充协议约定为准。本补充协议未涉的其他事宜仍依原合同执行。4、本补充协议经双方当事人签字、盖章后生效……。2018年8月1日，被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司向被告陈斯迪出具《授权书》，被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司授权受托人被告陈斯迪代为与原告签订《合同权利义务转让协议》及相关协议事宜，该《授权书》还载明：“委托人保证：签订《合同权利义务转让协议》及相关协议的一切法律责任、经济责任由委托人承担，与受托人无关。”2018年8月2日，原告（甲方）、被告冯树敏（乙方）和被告陈斯迪（丙方）签订了《合同权利义务转让协议》【合同编号：HFGJ-01Q-JY-2014-B0004（1）】，约定乙方将前述《恒福中心商铺租赁合同》（租赁合同编号：HFGJ-01Q-JY-2014-B0004）、《恒福中心商铺租赁合同之补充协议》和《恒福中心商铺租赁合同之补充协议（二）》中乙方一切权利与义务转让给丙方。协议主要内容：甲、乙、丙三方在平等自愿的基础上，经友好协商，就原合同及补充协议中的全部权利、义务转让事宜达成如下协议，以兹共同遵守：1、甲、乙、丙三方一致同意乙方将其于原合同及补充协议中的全部权利、义务自2018年8月1日一并概括转让给丙方，甲乙双方的租赁关系自转让之日解除。截止该日乙方尚欠甲方租金26643元，丙方于2018年8月15日一次付清，逾期每日按照欠款金额千分之三承担逾期利息。2、自本协议生效之日起，乙方在原合同及补充协议中的权利义务全部由丙方享有及承担，丙方已清楚知悉原合同及补充协议中的全部内容，并保证严格按原合同和补充协议约定履行各权利义务。乙方自愿为丙方及其在该物业上成立的新公司履行原合同及补充协议项下的义务承担连带保证责任。3、丙方已知悉乙方在本协议生效前对甲方所作的一切书面承诺，自本协议生效之日起，丙方同意视为丙方对甲方所作出的承诺，丙方保证继续遵守执行。4、乙、丙方确认于本协议签订之日已自行完成租赁物业场地交接手续，若有纠纷，由乙、丙方自行处理，甲方无需负任何责任。5、乙、丙双方同意，乙方已向甲方缴交的租赁保证金即转为丙方应缴交的租赁保证金，乙、丙方自行结算，甲方不另行收退。甲方收回乙方原租赁保证金收据后，另行向丙方开具相应的保证金收据。6、丙方确认送达地址为：广东省佛山市禅城区季华六路22号五座205房，联系人：陈斯迪电话：134××××9967……任何一方以挂号信、传真、特快专递的方式通知另一方，通知在下列日期视为送达：……由特快专递发送的以寄出日后第三个工作日为送达日（无论是否签收）。任何一方变更通讯地址，应以书面形式通知对方，否则，由此导致的一切法律责任和经济损失由变更一方承担。丙方确认：租赁期间，租赁物业也是丙方的有效送达地址。甲方有权选择将合同项下的通知、函件张贴于该物业的门窗或墙面上，一经张贴即视为有效送达，丙方于通知张贴当日知悉张贴内容。7、本协议一式肆份，自三方签字、盖章之日起生效……。2019年1月10日，原告委托广东通建律师事务所通过邮政特快专递发出《律师函》两份，要求被告陈斯迪、被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司收函后三日内缴清拖欠原告的2018年9月至2019年1月租金148120元及违约金9361.19元，并要求被告冯树敏对上述拖欠费用承担连带清偿责任。以及要求被告陈斯迪、被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司收函后三日内缴清拖欠原告的2018年9月至2019年1月管理费173905元、2018年9月至2019年1月水电费66262.26元、违约金155545.66元，并要求被告冯树敏对上述拖欠费用承担连带清偿责任。被告陈斯迪于2019年1月11日签收上述律师函。邮件收件人为被告冯树敏，手机为136××××8846，收件地址为四川省西充县仁和镇石塔岭村6组20号，邮件未妥投被退回，原因：收件人不在指定地址。2019年1月29日，原告通过邮政特快专递以被告陈斯迪为收件人发出《解除合同通知书》和《解除〈物业服务协议〉通知书》，通知三被告解除《恒福中心商铺租赁合同》（租赁合同编号：HFGJ-01Q-JY-2014-B0004）及上述系列补充协议，并于收函后五日内将租赁物业交还原告。邮件收件人为被告陈斯迪，手机为134××××9967，收件地址为广东省佛山市禅城区季华六路22号五座205房，邮件于2019年1月31日签收，签收人“彩管厂”。同日，原告通过邮政特快专递以被告冯树敏为收件人发出《解除合同通知书》和解除《物业服务协议》通知书》，通知三被告解除《恒福中心商铺租赁合同》（租赁合同编号：HFGJ-01Q-JY-2014-B0004）及上述系列补充协议，并于收函后五日内将租赁物业交还原告。邮件收件人为被告冯树敏，手机为136××××8846，收件地址为四川省西充县仁和镇石塔岭村6组20号，邮件未妥投被退回，原因：收件人不在指定地址。另查明一，被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司于2018年4月2日成立，工商注册地址为佛山市禅城区季华六路11号1-3座恒福国际三层A305、A306号，被告陈斯迪为法定代表人，股东有四人，包括被告陈斯迪、冯树敏。另查明二，佛山市禅城区季华六路11号1-3座恒福国际的第三层A305、A306号租金及增加租赁的涉案商铺内仓库租金，原告于2019年2月25日向被告陈斯迪开具《缴费通知单》四份，催缴佛山市禅城区季华六路11号1-3座恒福国际的第三层A305、A306号租金如下：2018年9月1日至2019年3月31日，共计7个月租金，每月为27824元，合计194768元；催缴增加租赁的涉案仓库租金如下：2018年9月1日至2019年3月31日，共计7个月租金，每月为1800元，合计12600元。另查明三，2019年4月1日，原告对涉案商铺及仓库采取停水停电措施，2019年4月2日，原告对涉案商铺及仓库采取上锁关闭措施。诉讼中，原告与被告陈斯迪、被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司确认：三被告已向原告缴纳租赁合同履约保证金49686元、物业管理费履约保证金69562元和水电费保证金14906元，但未缴纳《恒福中心商铺租赁合同之补充协议》中的租赁保证金3600元和水电费保证金525元。被告陈斯迪陈述，确认涉案《恒福中心商铺租赁合同》签订后，原告已将涉案商铺、仓库交被告冯树敏使用。被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司陈述，确认涉案《恒福中心商铺租赁合同》及上述系列补充协议签订后，原告已将涉案商铺、仓库交被告冯树敏使用。被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司确认欠付原告租金、水电费。原告将涉案商铺、仓库上锁导致2019年4月1日起被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司无法正常营业。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案四份合同、协议系原告与被告陈斯迪、被告冯树敏的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，应受法律保护，合同当事人均应按照合同及协议约定全面善意履行各自的义务。关于涉案四份合同、协议的合同相对人。据本院查明的事实，《合同权利义务转让协议》系原告与被告陈斯迪签订，被告陈斯迪虽提供了被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司向被告陈斯迪出具的《授权书》用以证实其仅系代被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司签订该协议，但并无证据显示该份《授权书》业经原告确认或签订合同当时原告已知悉被告陈斯迪系受被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司委托签订协议，故两被告间就上述协议项下权利义务享受与承担的内部约定并不及于原告，被告陈斯迪为上述协议的一方相对人。又，根据上述协议，原告、被告陈斯迪一致同意被告冯树敏将其于涉案《恒福中心商铺租赁合同》及《恒福中心商铺租赁合同之补充协议》、《恒福中心商铺租赁合同之补充协议（二）》中全部权利义务自2018年8月12日一并概况转让给被告陈斯迪，因此，被告陈斯迪作为上述四份合同、协议的相对人，系涉案租赁合同关系的承租人一方。关于格式条款问题。被告陈斯迪、被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司以签订时原告未予提醒、解释说明为由，抗辩称涉案《恒福中心商铺租赁合同》第6.1条、第6.2条、第21.7条、第21.9条、第21.13条、第24.4条，涉案《恒福中心商铺租赁合同之补充协议》第2条，涉案《恒福中心商铺租赁合同之补充协议（二）》第3条应属无效的格式条款，不对其发生效力，被告冯树敏也主张《合同权利义务转让协议》中的第2条系格式条款且原告于涉案合同、协议签订时未予提醒。对此，本院认为，根据法律规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，上述合同第6.1条、第6.2条、第21.7条、第21.9条、第21.13条、第24.4条，虽属于格式条款，但是为出租方的一种正常的风险防范手段，符合房屋租赁行业的行业惯例，未超出一般租赁关系当事人的预期范围，对双方当事人而言符合公平原则，并没有免除原告责任，或加重被告陈斯迪、被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司责任、排除被告陈斯迪、被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司的权利的内容，故不属于法定无效的条款。另外，涉案《恒福中心商铺租赁合同之补充协议》第2条，涉案《恒福中心商铺租赁合同之补充协议（二）》第3条，涉案《合同权利义务转让协议》中的第2条，均系协议当事人协商一致签订的原合同的补充协议和权利义务转让协议，非格式条款，且并无显失公平合理内容。故，三被告主张上述条款无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于合同解除和返还涉案租赁物。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。据前查明，被告陈斯迪违反了涉案合同及其系列协议的约定，经原告催缴，仍未按时足额支付涉案商铺及仓库2018年9月1日后的租金，原告向被告陈斯迪发出《解除合同通知书》主张解除合同及其系列补充协议，返还涉案商铺及仓库，理据充分，本院应予支持。解除涉案合同及其系列协议的时间为被告陈斯迪收到原告的解除合同通知书时间，即2019年1月31日。涉案合同及其系列协议解除后，被告陈斯迪应向原告返还涉案商铺及仓库，本院对原告的该项诉请予以支持。关于租金、补交免租期减免的租金、保证金、违约金。被告陈斯迪欠付原告自2018年9月1日至2019年1月31日的租金共计148120元，其依约应予足额支付给原告，本院对此予以支持。至于补交免租期减免的租金，原告按照涉案合同及补充协议的约定，给予了被告冯树敏涉案商铺的免租期2015年1月1日至2016年2月29日和涉案仓库免租期2015年9月20日至2016年2月29日。虽然实际享受免租期的为被告冯树敏，但被告陈斯迪因概况承受涉案合同及系列协议的权利义务，因此，被告陈斯迪应承担相关补交免租期减免的租金的义务。关于补交减免期租金标准，涉案《恒福中心商铺租赁合同》第21.13条约定：“双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方免租装修期和第4.1条项下减免租金政策的前提。如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后的7日按第一个租约年的租金标准补交免租装修期和第4.1条项下减免的全部租金。”虽然，涉案《恒福中心商铺租赁合同》第2.1条约定：“自进场日开始计算至次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日”，但该合同第6.2条关于履约保证金的约定明确“49686元（即第一个租约年的2个月租金）”，由此可知，第一个租约年租金标准实指开始支付租金起的第一个租约计算时段的月租金标准，即2015年7月1日至2017年12月31日的月租金标准24843元。但《恒福中心商铺租赁合同之补充协议（二）》第1.4条约定涉案商铺开始支付租金的第一个租约计算时段的月租金标准又调整为月租金为12422元。因此，涉案商铺补交租金标准为应以每月12422元计算。同时，双方还在《恒福中心商铺租赁合同之补充协议》第1.2条约定，涉案仓库开始支付租金的第一个租约计算时段的月租金标准又调整为月租金为1800元。故，被告陈斯迪应向原告补交免租期减免的租金总额为183466.62元（12422元/月×14个月+1800元/月×5个月+1800元/月÷29天×9天），原告诉请超出部分，本院不予支持。至于履约保证金，一般情况下，履约保证金是债务人为了保证债务的履行，向债权人预先支付的一定数额的金钱作为债权担保，是合同履行的一种担保方式，在债务人未依约履行合同义务的情况下用以赔偿债务人对债权人所造成的损失，其具有践行性。因此，对于三被告未向原告交纳的包含租赁保证金3600元和水电费保证金525元在内的履约保证金共计4125元，原告要求补交并主张归其所有，无法律依据，本院不予支持。而对于原告主张没收被告陈斯迪向其已交纳的履约保证金49686元，根据涉案租赁合同约定，承租方合同期内违约的，出租方有权不予退还保证金，故于约有据，本院予以支持。鉴于没收该保证金已经足以弥补原告损失，如再计收违约金，则相当于对违约方的双重惩罚，有违公平，故本院对原告诉请三被告支付违约金不予支持。关于占有使用费。上述涉案合同、协议解除的同时，原告要求被告陈斯迪、被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司返还涉案商铺及仓库，但被告陈斯迪、被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司拒不搬离，继续使用租赁物，应当支付占有使用费。虽然，原告于2019年4月2日对涉案商铺及仓库采取上锁措施导致被告陈斯迪、被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司不能经营，但并无证据显示被告陈斯迪、被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司向原告提出交还涉案商铺及仓库。后，本院于2019年5月22日庭审中主张双方交接涉案商铺及仓库，被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司同意七天内搬离，但原告要求庭后答复，后答复意见却以防止三被告转移财产为由拒不允许三被告搬离，导致涉案商铺及仓库未能交接成功，因此，对此后产生的占有使用费损失的扩大，责任不在被告陈斯迪、被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司，而应由原告自行承担。故，被告陈斯迪应向原告支付2019年2月1日至2019年5月22日期间的占有使用费，对此，本院予以认可，但对原告要求支付2019年5月23日以后的房屋占有使用费，本院不予支持。至于占有使用费的标准，原告于2019年2月25日向被告陈斯迪发出《缴费通知书》，催缴2019年2月、3月的租金，催缴租金每月金额与原涉案合同及其系列协议约定一致，但三被告对此既未按催缴金额支付也未明确承诺，因此，对被告陈斯迪、佛山市佳潮餐饮服务有限公司关于只按租金标准支付的辩解不予采纳。故，占有使用费的标准应按照涉案《恒福中心商铺租赁合同》第24.1条和24.4条约定计算，即从2019年2月1日起至2019年2月7日起按合同解除时租金标准计算，从2019年2月8日至2019年5月22日起按合同解除时租金的2倍计算，合计212305.34元【（27824+1800）元/月÷30天×7天+（27824+1800）元/月×2÷30天×104天】。关于被告冯树敏、被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司的责任。涉案《合同权利义务转让协议》第2条约定，被告冯树敏自愿对被告陈斯迪履行涉案合同及补充协议项下的义务承担连带清偿责任。被告冯树敏对被告陈斯迪所负债务提供连带责任保证的意思表示真实，合法有效。关于格式条款问题见前述。原告诉请被告冯树敏对被告陈斯迪的涉案债务承担连带清偿责任，合法有据，本院予以支持。被告冯树敏辩解称原告在涉案租赁合同履行过程中允许其他同样经营状态模式的市场主体入场经营侵害其权益，但未举证予以证实，本院不予采纳。又，原告与被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司均确认涉案商铺由其使用、经营，被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司亦以涉案商铺地址作为营业执照注册登记地址，而于诉讼中，被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司陈述被告陈斯迪代其与原告签订涉案《合同权利义务转让协议》，并以合同相对人一方名义应诉，确认欠付租金的事实，因此，被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司构成债的加入，故被告佛山市佳潮餐饮服务有限公司与被告陈斯迪应共同向原告履行本案债务。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，缺席判决如下：一、确认原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司与被告冯树敏于2014年10月29日签订的《恒福中心商铺租赁合同》，于2016年3月3日签订的《恒福中心商铺租赁合同之补充协议》和《恒福中心商铺租赁合同之补充协议（二）》，以及原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司与被告陈斯迪、冯树敏于2018年8月2日签订的《合同权利义务转让协议》于2019年1月31日解除；二、被告陈斯迪、佛山市佳潮餐饮服务有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司支付佛山市禅城区季华六路11号1-3座恒福国际三层A305、A306号2018年9月1日至2019年1月31日的租金共计148120元和免租期减免的租金共计183466.62元；三、确认被告陈斯迪向原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司交纳的履约保证金49686元归原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司所有；四、被告陈斯迪、佛山市佳潮餐饮服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司支付就2019年2月1日至2019年5月22日占有使用佛山市禅城区季华六路11号1-3座恒福国际三层A305、A306号商铺及仓库的占有使用费212305.34元；五、被告冯树敏对被告陈斯迪的上述第二项、第四项债务承担连带清偿责任。六、驳回原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告陈斯迪、冯树敏、佛山市佳潮餐饮服务有限公司未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取4995元，财产保全费3615元，合计诉讼费用8610元，由原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司负担354元，被告陈斯迪、冯树敏、佛山市佳潮餐饮服务有限公司负担8256元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  赵昌斌二〇一九年六月二十四日书记员  罗凤华附件：当事人的送达地址及联系方式原告：佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司，广东省佛山市禅城区汾江中路215号创业大厦902室，联系人张冬梅（委托代理律师），电话18988620575。（当事人确认地址）被告：陈斯迪，广东省佛山市禅城区季华六路11号1-3座恒福国际三层自编号A305、A306号，电话13433229967。（当事人确认地址）被告：佛山市佳潮餐饮服务有限公司，广东省佛山市南海区桂城海六路御景苑南景阁A座4号铺，联系人吕文星（委托代理律师）。（当事人确认地址）被告：冯树敏，广东省佛山市禅城区南庄镇帝景蓝湾一区七座202，电话13660788846。（当事人实际送达地址）