广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初10493号原告：冯小红，女，1966年8月12日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区************，公民身份号码440************42X。被告：佛山市嘉豪物业管理有限公司，住所广东省佛山市南海区*******，统一社会信用代码914***********498T。法定代表人：苏某1。委托诉讼代理人：梁淑媚，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐壁芸，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。原告冯小红与被告佛山市嘉豪物业管理有限公司（以下简称嘉豪公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用简易程序由审判员杨风娥于2019年6月21日公开开庭进行了审理。原告冯小红、被告嘉豪公司的委托诉讼代理人梁淑媚和唐壁芸均出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冯小红向本院提出诉讼请求：1.判令被告将商场内铺物业服务收费标准由35元/平方米/月调整为15元/平方米/月，原告按照调整后的收费标准缴清其自2017年9月1日起至本案判决生效之日止所拖欠的物业服务费，暂计至起诉日时6255元；2.确认本案判决生效之日起，原告按照15元/平方米/月的物业服务收费标准向被告缴纳物业管理服务费；3.判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告于2009年购得百花时代广场首层109铺（面积20.85平方米）并按照相关法律规定办理权属登记。在签订商铺买卖协议同时，原告（甲方）与佛山南海区桂城宜信物业管理有限公司（乙方）签订了《百花时代广场前期物业服务协议》（以下简称《前期协议》），大部分商铺2009年至2013年为返租期，自2013年至2017年商场部分业主又和佛山百花物业公司签订了物业服务协议，佛山百花物业按照当时的实际情况自2014年4月将物业服务费单价调整为15元，直至2017年6月底撤出。2017年9月1日，被告跟所属居委会签订临时物业服务协议（按照《前期协议》），进驻百花时代广场并为其提供物业管理服务，其过程完全未征得业主同意也未邀请业主参与。原告从2009年花几十万元购得本案铺位，经过了4年的返租期。经调查统计，百花时代广场商场一二楼共有商铺886间，目前出租经营的约有100间，出租经营的大多数是一楼商铺，出租率却不足11%，大部分商铺都处于待租状态。其中该商场出租率偏低的主要原因是因为被告收取过高的物业管理费用以及被告所提供的物业管理服务质量太低。该商场绝大部分的业主对被告所提供的物业管理心存意见甚至反感。其中，在被告的管理下，包括商场二楼多年来基本处于荒废管理状态，电梯停运，灯光不足，车辆停放管理形同虚设等等，以及物业管理既无规章亦无制度，更有甚者被告常以欠缴物业管理费用为由，以停水停电等非法手段阻挡业主或者租客的正常营运。总的来说，被告并未按《百花时代广场物业服务临时协议》（以下简称《临时协议》）约定的服务内容和质量标准提供服务及履行相关的权利义务，如按照原标准35元/平方米/月向被告交纳物业管理费用明显不合理，严重损害了原告的合法权益。原告主观上从来没有半点拒交物业管理服务费的故意，并一直积极在区住建牵头组织下与被告协商解决，但经历数十次协商仍然无果，在2018年12月24日的《佛山市南海区国土城建和水务局工作会议纪要》（2018）131号中，被告明确了“主张将商场内铺物业服务费由35元/平方米/月调整为20元/平方米/月”等物业服务降价方案。并且，根据（2018）粤0605民初24935号、24976号两民事判决已有的案例，南海区法院已经判决了将商场内铺物业服务收费标准由原来的35元/平方米/月调整为20元/平方米/月，但被告至今仍无理坚持按原标准收取未起诉的其他业主物业管理服务费，继续侵害全体业主的合法利益。原告认为，鉴于百花时代广场商铺出租率过低，以及被告的物业管理服务质量过差，根据公平原则，应以15元/平方米/月向被告缴纳物业管理费用为宜，该标准一直适用到被告服务存续期间。由于双方一直对涉案商铺物业管理服务费收费标准存在争议，故原告主张无需向被告支付违约金。被告嘉豪公司辩称，一、《临时协议》合法有效，双方应履行协议约定义务。《临时协议》的效力已由法院生效判决确认[（2018）粤0605民初1869号、（2018）粤06民终8039号]，协议合法有效。一方面，被告按照原《前期协议》约定向包括原告在内的全体业主提供物业服务，有权依据合法有效的《临时协议》，按照《前期协议》的标准收取物业管理费。另一方面，被告从未承诺或实际按照15元/平方米/月收取管理费，即使开发商与原物业提供者桂城宜信物业管理有限公司有关物业管理费补贴的约定（致使原告在特定时期内实际缴纳的物业服务标准低于《前期协议》），但该约定并不及于被告，也不当然导致原告有权按照较低的标准向被告支付物业管理费。原告依仗原缴费标准，在享受了被告提供物业服务的同时，肆意以双方未直接签订物业服务协议为由拒交物业管理费或擅自降低物业管理费标准，违背公平和诚信原则。退一步说，被告提供的物业服务具有公共性和整体性，个别业主认为物业服务存在瑕疵的意见不足以作为降低整体物业服务费标准的理由。本案中，若原告认为物业服务不到位，可起诉要求被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任，其降低支付物业管理费会对整个小区整体服务产生不利影响，对于其他准时交纳费用的业主也不公平。二、百花时代广场商铺整体出租率达64%，被告亦按约履行协议约定的义务，原告的陈述与事实不符。由被告提交的证据四可知，百花时代广场一层出租率达93%，整体出租率达64%，远超原告主张的“出租率不足11%”。且被告作为物业公司，多次组织推进业主洽谈商铺出租事宜，已经尽到了被告的应尽义务。相反，由证据六可知，百花时代广场二楼的出租率较低的原因是部分业主以各种理由阻挠出租，挑拨业主与物业公司之间的关系，导致被告推动的招商活动多次失败。由被告提交的证据三可知，被告已经依照协议约定为原告提供物业管理服务。百花时代广场营业至今已有十余年的历史，设施设备逐渐老化，环境不如以往属于正常现象，同时也加大了被告的运营成本。针对百花时代广场出现的各类问题，被告均及时、有针对性或有计划地进行维护、维修和处理，充分履行了《前期协议》的义务。而原告提交的商场照片，具有强烈的时间选择性，不仅不能反映现场的真实情况，更不能证明被告未能提供相应的物业服务。原告以偏概全，断章取义，违背客观事实。三、被告收的物业服务费用不存在偏高情形，原告也无权主张调整物业服务费用标准。被告收取的35元/平方米/月的物业服务费用标准来源于《前期协议》，该协议签订时，包括原告在内的业主对该物业费用标准并无异议。原告对按照35元/平方米/月缴纳物业管理费具有可预见性。被告为提供协议约定的物业管理服务，付出大量的人力物力。除此之外，上述物业管理费还包含了能源费以及一切分摊费用：照明用电、中央空调用电、所有机电设备运转用电。也即，所有业主只需要缴纳店铺内的照明用电费用，不用额外缴纳任何费用。综合被告对物业管理服务的实际履行情况，百花时代广场与周边商业体物业管理费标准之比较，35元/平方米/月的物业服务费用标准并不存在偏高的情形，从这一角度来看，同样不存在调整（降低）的客观条件。综上，《临时协议》合法有效，被告亦按约履行协议约定的义务，原告无权主张调整（降低）物业服务费用标准，请求法院依法驳回原告要求按照15元/平方米/月的标准支付物业管理费的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经当事人质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据及本案事实，本院认定如下：位于佛山市南海区***********桂南名都百花时代广场首层109铺（产权证号为粤房地权证佛字第0200096553号A）于2010年7月15日登记在冯小红、何俊禧名下，建筑面积为20.85平方米。2009年1月20日，冯小红、何俊禧（甲方）与桂城宜信物业管理有限公司（乙方）就涉案商铺签订一份《前期协议》，约定：物业服务费用按商场35元/平方米/月的标准由业主按其拥有物业的建筑面按月交纳。甲方应于2013年9月1日起交纳物业服务费用。业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务。未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠款额每日3‰的标准向乙方支付违约金。2017年8月31日，佛山市南海区桂城街花苑社区*民委员会（代：花苑广场业主委员会，甲方）与嘉豪公司（乙方）签订《临时协议》，约定：由花苑社区居委会临时指定嘉豪公司，按照《前期协议》对百花时代广场提供临时性物业管理服务，并签订本临时物业服务协议。嘉豪公司按照《前期协议》的标准收取物业服务费用，并按《前期协议》约定的服务内容和质量标准提供服务，履行相关的权利、义务。本临时物业服务协议自双方签订之日起生效，于花苑广场业主大会选聘或续聘物业服务企业后合同生效之日自动终止。2017年9月1日，嘉豪公司进驻百花时代广场并为其提供物业管理服务。2018年12月19日，南海区住建局召开佛山市南海区****花苑广场物业小区商业部分百花时代广场物业服务收费价格问题协调会议，区住建局物业管理科、桂城街道房管所、佛山市桂南房地产开发有限公司、嘉豪公司、百花时代广场商铺业主代表参加了会议。关于百花时代广场物业管理服务费协调情况纪要如下：物业服务企业提出物业服务降价方案，认为桂城街道花苑广场商业部分（百花时代广场）管理需要配备物业服务人员36人，主张将商场内铺物业服务收费标准35元/平方米/月，调整为20元/平方米/月，将商场外铺（即临街铺位）25元/平方米/月，调整为15元/平方米/月。百花时代广场商铺业主代表认为在商场经营困难的情况下，物业服务企业可以通过减员6人的方式节省成本，要求百花时代广场商场内铺物业服务费降为15元/平方米/月，但每月可以从业主公共收益中提取2万元给物业服务企业，弥补物业服务费用不足。但经协调，业主代表与物业服务企业最终未能就物业服务收费价格调整问题达成共识。2019年5月20日，在《佛山市南海区住房城乡建设和水利局关于桂城百花时代广场商铺业主信访问题的答复（南建信[2019]0121号）》中反映，为妥善解决百花时代广场的物业管理问题，该局与桂城街道有关部门多次与百花时代广场商铺部分业主召开见面协调会，相关部门也紧急召开了部门联席会议，研究百花时代广场物业管理相关问题。……2019年2月26日，该局到百花时代广场现场调查，了解商铺出租及经营情况。主要问题仍是二楼商铺出租率低，经营状况惨淡，以及部分商铺业主以铺位未出租无收益等为由，不交物业管理服务费。……经多次协商，物业服务企业提出了物业服务降价方案，主张将商场内铺物业服务收费标注35元/平方米/月，调整为18元/平方米/月，将商场外铺（即临街铺位）25元/平方米/月调整为15元/平方米/月，并约定将商场公共收益全部用于冲抵物业管理服务开支、补充物业服务费用。目前，业主代表与物业服务企业已就该物业服务费收费价格调整问题达成共识，但对如何处理铺位空置没有出租、未有收益等业主历史欠费问题以及如何盘活商场、招商引资问题尚未达成共识。根据（2018）粤0605民初24976号案查明：百花时代广场商场一二楼共有商铺800多间，2018年12月期间，出租经营的约有120间，出租经营的大多是一楼商铺。涉案商铺的招商模式为自主招租或委托第三方招租，没有委托嘉豪公司代为招租。冯小红尚未支付涉案商铺自2017年9月1日起至今的物业服务费。另查明，2018年1月30日本院受理了涉案商场商铺业主宋锦枝、江俊明、杨佩成、冯小红、雷纯作为原告，与被告佛山市南海区桂城街花苑社区*民委员会、第三人佛山市嘉豪物业管理有限公司业主撤销权纠纷一案，上述五原告起诉请求撤销佛山市南海区桂城街花苑社区*民委员会与佛山市嘉豪物业管理有限公司签订的《临时协议》。经审理，本院于2018年5月25日作出（2018）粤0605民初1869号民事判决书，判决驳回上述五原告的全部诉讼请求。五原告对该判决不服提起上诉，广东省佛山市中级人民法院经审理后，认为原为涉案商场提供物业管理服务的宜信公司突然提出终止对商场的物业管理服务，与此同时，花苑广场第二届业委会又因在换届选举中存在违规行为而被撤销备案，花苑居委会作为涉案广场所属居委会，在新一届业主委员产生之前，为避免广场出现物业管理真空，在街道办事处的指导和监督下，代为行使业主委员会的权利，与嘉豪公司签订《临时协议》，程序合法，涉案协议约定的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害业主的合法权益，合法有效。五原告上诉请求撤销涉案协议，缺乏事实和法律依据，法院不予支持，并于2018年11月14日作出（2018）粤06民终8039号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，嘉豪公司与花苑社区居委会签订《临时协议》，约定由花苑社区居委会临时指定嘉豪公司于2017年9月1日起为包括冯小红所有的物业在内的百花时代广场提供物业管理服务，并约定按《前期协议》行使权利和义务，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合同合法有效，具有法律约束力，各方应依约全面履行自己的义务。虽百花时代广场的部分商铺业主起诉主张撤销《临时协议》，但法院经审理后认为其主张撤销《临时协议》缺乏依据且最终驳回其诉讼请求。综上，冯小红与嘉豪公司应按照《前期协议》的约定履行各自义务。《前期协议》约定涉案商铺物业服务费按35元/平方米/月的标准的计算，现冯小红以百花时代广场商铺出租率过低及嘉豪公司提供的物业管理服务质量过差等为由主张物业服务费调整为15元/平方米/月，但冯小红提交的证据不足以证明其主张，本院对其上述主张不予支持。综上，对于冯小红的全部诉讼请求，本院均予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回冯小红的全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取25元（冯小红已预交），由冯小红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨风娥二〇一九年六月二十八日书记员  单 丹