北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初14684号原告：北京兴亚新型材料制造有限公司，住所地北京市朝阳区八里庄北里1号7号楼二层2094室。法定代表人：史德新，总经理。委托诉讼代理人：段春梅，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：北京市朝阳区黑庄户乡定辛庄西村经济合作社，住所地北京市朝阳区黑庄户乡定辛庄西村。法定代表人：王永，社长。委托诉讼代理人：王宇巍，北京大成律师事务所律师。原告北京兴亚新型材料制造有限公司（以下简称原告）与被告北京市朝阳区黑庄户乡定辛庄西村经济合作社(以下简称被告)租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之法定代表人史德新及委托诉讼代理人段春梅，被告之委托诉讼代理人王宇巍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原被告签署的《租赁协议书》合法有效，被告按照《租赁协议书》约定向原告提供生活和生产用电、提供生活用水；2、判令被告赔偿原告经济损失10100元。事实和理由：2005年6月1日，原告与被告签署《租赁协议书》，约定：所承租的地段位于本村定辛庄小学东边的铁塔南地块；租期为20年，即2005年1月1日起至2025年1月1日止；被告提供原告生活和生产用电，提供原告生活用水；原告建房进入生产活动后，被告必须确保水、电正常供应。上述合同签署后，原告按时交纳租金，认真履行各项合同约定义务，并于2005年当年即进入生产活动。但被告于2017年11月突然停止向原告供水、供电。被告的行为严重侵犯了原告依法享有的合法权益。为证明原告处的停水停电状况，原告进行了现场公证，为此花费公证费10100元。对此，被告应予以赔偿。对于因被告的违约而给原告造成的经营损失及其他损失，原告在本案中暂不主张，将另案处理。综上，为维护合法权益，原告特向法院起诉，请法院支持原告的诉讼请求。被告辩称：一、被告与原告签署的租赁协议未实际履行，双方已口头解除。2004年12月28日，被告与赵某签署了租赁协议，将定辛庄小学东边铁塔南侧41亩地块租给赵某。2005年6月1日，原告与被告签署了《租赁协议书》，由原告承租被告铁塔南侧其他地块，但协议签订后，经实地考察，发现无合适地块，双方便当场达成解除租赁合同的合意。原告未向被告缴纳任何租金，被告亦未向原告交付地块，该租赁协议未实际履行。二、原告与赵某自2005年至2017年存在事实租赁关系，并按年向赵某缴纳租金。经朋友介绍，原告和赵某形成了口头租赁协议，由赵某将其承租地块中约11亩地转租给原告，年租金13万元，由原告按年向赵某缴纳租金。2010年，因被告与包括赵某在内的一系列承租人重新签署租赁协议，对租赁场地重新测量并对租金进行调整。重新测量后赵某租赁面积为54亩，租金也相应上涨，于是2013年赵某也将原告的租金上调至19.5万元。综上，被告不同意原告的诉讼请求，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院子以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年6月1日，原告（作为乙方，原名称为北京兴亚新型材料制造公司）与被告（作为甲方，原名称为北京市朝阳区黑庄户乡定辛庄西农工商合作社）签订《租赁协议书》，就乙方承租甲方土地一事达成以下协议：一、地段位置及面积：所承租的地段位于本村定辛庄小学东边的铁塔南地块，占地总面积共13亩（以下简称涉案地块）；二、租赁期限、租金及付款方式。1、租期：租期为20年，即2005年1月1日起至2025年1月1日止。2、租金：从2005年1月1日起至2025年1月1日止租金不变，即每年每亩租金7000元整，年租金合计91000元。3、付款方式：按年度预付，协议签订后即付91000元，以后每年的6月1日前付清下一年租金。三、甲方的权益及义务。甲方应按照协议规定，按时将所出租的土地交给乙方使用。甲方协助乙方出租地段内建设厂房、居住及办公用房，并协助办理建房的相关手续，所发生全部费用由乙方承担。提供乙方生活和生产用电，提供乙方生活用水。五、违约责任。乙方建房进入生产活动后，甲方必须确保水、电正常供应，如人为断电、断水造成乙方损失的，甲方负责赔偿。协议期满后，地上建筑物由乙方自行处理，或折价处理给甲方。上述合同签署后，原告自述其实际接受涉案地块，并按约定交纳租金。被告自述合同并未实际履行，双方已口头解除合同。经询，被告认可涉案地块性质为集体土地。庭审中，原告提交如下证据：1、企业住所（经营场所）证明一份，载明原告经营场所为北京市朝阳区黑庄户乡定辛庄西定辛庄小学东边的铁塔南地块，北京市朝阳区黑庄户乡定辛庄西村村民委员会作为产权单位加盖公章予以确认。2、落款日期为2011年1月10日，并加盖有北京市朝阳区黑庄户乡定辛庄西村村民委员会印章的《建筑面积情况的补充说明》，主要内容为“北京兴亚新型材料制造公司所承租的北京市朝阳区黑庄户乡定辛庄西定辛庄小学东边的铁塔南地块，占地总面积共13亩，约合8671㎡，为空地，北京兴亚新型材料制造公司自建的建筑面积为5638㎡”。3、付款凭证。其中2006年5月26日转账支票收款人为被告，金额为91000元。其余付款凭证收款人为赵某或其他案外人。原告主张于2006年5月26日将2006年度租金交付被告，其余年度租金委托赵某代为交纳。4、公证书及公证费发票各一份，用以证明原告承租房屋水电均处于断绝状态。被告未认可上述证据1的真实性，认为该证明原件应由工商部门保管，而且村委会和原告并不存在租赁关系，其出具的证明不能证明原被告之间存在租赁关系。被告认可上述证据2的真实性，但主张与本案无关。被告未认可上述证据3的真实性，主张原告并未提交证据证明委托赵某缴纳租金情况，被告未收到原告交纳的租金。被告认可上述证据4的真实性，但主张并不能证明原被告之间的租赁关系。审理中，被告提交如下证据：1、落款时间为2004年12月28日的《租赁协议书》一份，载明赵某承租的地段位于定辛庄小学东边的铁塔南地块，占地总面积41亩，租期为20年，即2004年12月28日至2024年12月28日，每年每亩租金6000元。二、落款时间为2010年12月30日的《租赁协议书》（合同编号：12-014）一份，载明赵某承租定辛庄西村村北，东至定辛庄小学，西至二支渠，南至沟边，北至定辛庄北路场地，占地面积为54亩，租期为20年，即2005年6月1日至2025年6月1日止，每亩土地年租金为11000元。2、落款时间为2017年11月27日的《解除租赁协议》一份，载明赵某自愿解除其与原告于2010年12月30日签订的12-14＃和12-015＃租赁协议及2003年4月13日签订的租赁合同、2017年1月1日签订的《补充协议》，协议签订之日起15日内，赵某将原租赁协议项下场地腾空交还甲方，不得破坏场地内现有的房屋、地上物及附属设施。庭审中，赵某作为证人出庭作证，其认可被告提交证据的真实性，并自述：我租了被告的地，然后又租给了原告；（赵某和原告）之间没有租赁协议；（赵某）没有原告的委托；（房屋）是我建设的，由原告实际使用。本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原被告之间签署的《租赁协议书》约定了集体土地出租事宜，并在未取得相关部门核发的建设用地使用证书以及建筑物建设规划、建设许可手续的情况下，约定原告可以建设生产、仓储、生活和办公用房，违反法律强制性规定，应为无效合同。另，原告主张其委托赵某向被告缴纳租金，已履行其合同义务，但被告及赵某对此均予以否认，而原告提交的证据中多数资金均未支付给被告，在并无其他充分证据的情况下，本院对其主张不予采信。此外，现有证据并不能证明原被告之间持续履行《租赁协议书》之内容，亦不能证明被告实际采取断水、断电之行为，故对于原告要求确认其与被告之间的合同有效、被告向原告提供生活、生产用电、提供生活用水并赔偿经济损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：驳回原告北京兴亚新型材料制造有限公司的全部诉讼请求。案件受理费27元，由原告北京兴亚新型材料制造有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 王 乐二〇一九年六月二十四日书记员 王艳茜