广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初第26076号原告：蔡汶桓，女，1985年4月3日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：黄士敏，男，1986年6月29日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，与原告系夫妻关系。被告：佛山市南海区豪信物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：何国光。委托诉讼代理人：陈福祥，男，1979年8月11日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，系被告佛山市南海区豪信物业管理有限公司的员工。被告：佛山鼎宏基投资发展有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：陈生强。委托诉讼代理人：郭家贤，广东都汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄蓉，广东都汇律师事务所律师。原告蔡汶桓与被告佛山市南海区豪信物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年12月21日立案受理。诉讼中，原告申请追加佛山鼎宏基投资发展有限公司（以下简称鼎宏基公司）作为被告，本院予以准许。本案依法适用简易程序，由审判员梁宁独任审理本案，于2019年2月18日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人黄士敏、被告物业公司的委托诉讼代理人陈福祥、被告鼎宏基公司的委托诉讼代理人郭家贤、黄蓉均到庭参加了诉讼。庭审中，原、被告向本院申请庭外和解期二个月，本院予以准许。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告拆除原告受损的房屋木地板，重新铺设并承担所有费用；2.两被告拆除原告受损的定制家具，更换受损部分后重新安装并承担所有费用；3.两被告为原告重新修复粉刷墙壁并承担所有费用；4.两被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告增加诉讼请求：两被告支付从2018年12月至2019年4月18日止的原告预期租金收入的损失。变更诉讼请求：要求两被告赔偿原告案涉房屋受浸产生的家具、木地板受损的损失25200元。事实和理由：原告于2016年购买位于佛山市南海区xx房，于2017年12月28日收楼，与被告物业公司签订《前期物业管理服务协议》，收楼约2个月后（即2018年2月），六座2单元的公共排污管理堵塞导致原告的房屋第一次被粪水浸泡。案涉房屋于2018年5月开始装修，于2018年9月上旬装修完毕，因刚完成装修的房屋余有刺激性气味，原告每周末均到房屋进行开窗通风以便尽快散尽异味，早日入住。2018年12月16日14时许，原告的配偶到案涉房屋安装热水器时，发现二楼电梯间有粪水蔓延，打开房门后发现客厅三分之二的地面、儿童房、书房、厨房的全部地面，主卧的三分之一地面被粪水浸泡，臭气扑鼻，粪水的深度有8厘米，卫生间粪水深度有20厘米，并且随着楼上的持续排污，粪水不断从马桶和地漏中反涌出来。案涉房屋内的粪水经3个小时才打扫完毕，而主卧、儿童房和书房的木地板下的积水至原告具状日仍无法彻底清除。被告物业公司作为案涉房屋所在小区的物业服务提供方，服务内容包括公共雨、污水管道的疏通，被告应当定期或者在发现堵塞隐患的情况下及时清理疏通排水管道，消除隐患，并保持小区的公用下水管道畅通。案涉房屋第一次被粪水浸泡后，被告仍未加强对小区公共管理的检查、疏通，导致案涉房屋再次受损。案涉房屋所在的六座一年之内两次因为公共管道堵塞导致卫生间马桶、地漏返水，足以证明被告没有尽到物业协议约定的合同义务。如被告物业公司能全面及时履行合同义务，及时清理堵塞物，马桶和地漏返水的问题，原告的损失就可以避免。原告房屋内价值9000元的木地板（包含儿童房、书房、主卧），价值31840元的定制家具（包含儿童房定制柜、书房定制柜、客厅间厅柜）及以价值2000元的6扇房门均被污水浸泡，木地板已全部报废，定制家具泡水的底部已损毁，需重新更换部件、拆除修复后重新安装，墙体剥落需要重新粉刷，并折损了案涉房屋内其他财产的使用寿命。对于被告鼎宏基公司的责任，根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第四款的规定：“房屋建筑工程中电气系统、给排水管道、设备安装的最低保修期限为2年”，被告鼎宏基公司作为案涉房屋的开发商，在案涉房屋管道堵塞后没有尽到保修责任，导致案涉房屋于2018年12月16日、2019年1月6日出现第二次反涌，两次相隔不超过20天，目前案涉房屋因管道堵塞反涌浸泡的威胁仍未解除。被告鼎宏基公司的施工图纸显示，室外雨水、污水和废水管道均在DN300以上，但实际上只有DN110，且严重变形，排水不畅，可见该公司安装的雨污管道与图纸不符，存在严重问题。由上，两被告应对原告的损失共同承担责任，各占50%。另，案涉房屋在2018年8月30日装修完毕，同年9月完成装修款的结算，原告对房屋进行空置三个月待装修异味消除后，本计划可在2018年12月1日入住，入住后原告在顺德的房产就可以出租，预计每月可获取2500元（参加询问周边的邻居后估算）的租金收入，但因为案涉房屋公共雨污管堵塞导致污水反涌，浸泡家具，导致原告至今未能入住，现仍居住在顺德房屋内，因两被告的原因无法收取租金。原告提出的赔偿方案明细为：定制家具拆除费用预计3600元（每个工人每日人工费600元，共需六个工人）；儿童房、书房和主卧受损木地板拆除和垃圾清运费用预计500元；木地板下水泥地面污水清理及白蚁防治费用，预计500元；儿童房、书房和主卧（受损部分）木地板铺设材料费、人工费预计8000元；受损部分定制家具材料费用预计8000元；墙面受损修复费用1000元定制家具安装费用，需要红苹果派6个熟练安装工人工作1天，费用预计3600元。由上，原告向法院起诉，希望法院支持原告的诉讼请求。被告物业公司发表答辩意见如下：（一）2018年12月16日14时，被告接到案涉房屋男业主即原告代理人的来电称家里被水浸了。被告接报后立即上门查看，核实情况，在安排清洁工上门清扫污水的同时联系专业的疏通人员前来处理。经检查，被告怀疑可能管道堵塞，外聘的专业人员用高压疏通设备从一楼商铺内的检修口打入，流出大量乳白色污水。专业人员表示，根据经验判断应是楼上住户在装修过程中往下水道倾倒刮墙的白灰材料粉，从而造成管道的堵塞。此后在管理内高压设备冲出几块半圆柱体的水泥块、毛巾和其他杂物。被告认为，造成原告家中水浸的主要原因是其楼上同房号的住户违规向下水道内倾倒装修泥水及生活垃圾所致。因排污管道具有密封、不可视的特殊性，往往是深埋于地下或穿行于住户家中，物业公司在日常的巡查、维护时，只能对排污管理的终端（也就是沙井或化粪池）进行观察及清掏。终端内没有淤塞、肉眼可见的管道排水通畅，即已完成合同义务。如住户们缺乏公德心在家中随意向排污管倾倒垃圾，物业公司是无法当场制止的。而垃圾、杂物于深埋在地下的弯头处堆积，物业公司也无法即时发现处理。原告将管道堵塞的责任归咎于被告物业公司于理不合。对原告主张的租金损失，原告无法举证证明有出租房屋的想法也无法举证具体的租金收入标准。对原告主张的受损范围无异议，对原告指定的地板、家具的品牌被告认为可以用其他相同材料、外观的替代品进行替代。（二）对于原告提出的赔偿金额有异议，被告物业公司已经履行了合同职责，不需要对原告的损失承担责任。如果判决需要被告物业公司承担责任，仅同意支付10000元的赔偿金额。被告鼎宏基公司发表答辩意见如下：本案系物业服务合同纠纷，被告系案涉房屋小区的开发商，将竣工验收合格的案涉房屋交付给原告，原告亦自认于2017年12月28日收楼，被告已经履行完毕《商品房买卖合同（预售）》的义务，被告不存在任何违约或侵权行为，不是本案的适格被告。案涉小区的室外接户管径为DN300，满足2009年版的国家《建筑给水排水设计规范》中室外排水接户管的管径要求，不存在原告所述的案涉小区不符合《建筑给水排水设计规范》的情况。根据原告提供证据，无法证明案涉房屋受损的具体原因和财产损失的金额，无法证明案涉房屋受损与被告有关，原告应承担举证不能的法律后果。另，原告主张的租金是预期收益，是不确定的，原告也未能举证证明，原告主张的租金的标准也是无法核定的，原告可以住在其在顺德的房子，原告实际上没有损失。案涉房屋于2018年12月16日发生反涌，在此之前是不存在这种情况的，即使计算租金损失也应从2018年12月16日开始计算，计算截至日期也无法确认。如被告的免责抗辩事由不成立，对原告主张的损失范围，被告认为书房、儿童房木地板的范围只能主张受损的范围，而不是整个房间；对木地板的品牌，原告没有证明其实际使用的木地板是圣象牌，被告认为只需要用普通木地板进行更换；对定制家具，原告所述的红苹果家具专卖店没有进行工商登记，原告具体定制的是什么品牌无法核实，即使要替换，被告认为可以找相应的家具公司更换零部件，而不是整体更换。原告提交的视频中也没有提及受损的家具具体受损的是哪些部位，被告认为即使受损也只是接触地面的部分受损。对于原告主张赔偿家具、木地板损失的金额亦不予确认。由上，请法院驳回原告的全部诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证（复印件）、两被告企业信用信息报告（打印件）。2.粤（2018）佛南不动产权第X号不动产权证书（原件）。3.前期物业管理服务协议（原件）。4.《装饰装修工程合同》、广东银联持卡人存根3张、2018年8月13日收款凭证、《定制合同》（均为原件）。5.光盘3张（当庭播放）。被告物业公司举证如下：6.2018年度化粪池巡查记录表（原件）、2018年度沙井巡查记录表4张（原件）、2018年12月16日照片4张盖章（打印件）。被告鼎宏基公司举证如下：7.南海区建设工程竣工联合验收终审意见书（复印件）。8.2019年1月26日《关于光明花半里1区排水管径问题》（打印件）、2019年1月28日《关于光明花半里1区排水管径问题的回复》（原件）、给排水设计说明3页（原件）、建设工程合同（原件）。9.室外排水总平面图2页（原件）。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，认定如下：1.对于证据4中的《装饰装修工程合同》、广东银联持卡人存根3张，原告举证拟证明其于2018年5月25日与案外人周勇签订装饰《装修工程合同》，由案外人承包案涉202房内的水电及管道铺设等装修装饰工程，约定木地板为圣象强化复合木地板，原告木地板装修花费约65000元；证据4中即《定制合同》及持卡人存根，原告举证拟证明其与“佛山市红苹果家具专卖店”签订《定制合同》，向该店定制隔厅柜、主卧趟门衣柜、小孩房衣柜及书桌，向佛山市南海区品家家具店支付定制家具款38627元。经查，对于《装饰装修工程合同》及持卡人存根等证据，原告提供合同原件及转账与合同相对方的凭证，本院现场勘查亦反映原告所述房间内铺设木地板，被告鼎宏基公司对该证据有异议，但未能提供反驳证据，本院对该部分证据真实性予以确认。但原告提出的65000元系合同所涉全部装修工程的价格，木地板的铺设仅为其中一项工程（合同案外人包材料及安装），而原告在民事起诉状中亦称“房屋内价值9000元的木地板（包含儿童房、书房、主卧）”，故本院对木地板材料费及安装费65000元的证明内容不予采纳。对于《定制合同》，而被告鼎宏基公司对该证据有异议，提出合同相对方的印章为“佛山市红苹果家具专卖店”，而该店铺并无工商登记，并与转账收款人“佛山市南海区品家家具店”，认为该部分证据不具有真实性。对此，原告提供合同原件及持卡人存根佐证其向案外人定制家具的事实，本院现场勘查亦反映原告所述客厅、房间内安装有衣柜等定制家具，尽管佛山市南海区品家家具店以未进行工商登记的“佛山市红苹果家具专卖店”的名义与原告签订合同，合同签订存在瑕疵，但不影响原告向案外人定制家具的事实的认定，被告的反驳意见理据不足，本院不予采纳。2.对于证据5即光盘，原告举证拟反映案涉房屋粪水反涌及处理经过。被告物业公司对该项证据真实性无异议，被告鼎宏基公司对该项证据真实性及证明内容均有异议。经查，原告使用其安装在案涉房屋内的摄像头拍摄，该视频资料当庭播放，被告物业公司对光盘中该公司人员到房屋内处理的情况亦无异议，本院对该证据的真实性予以确认。3.对于证据6，被告物业公司举证拟证明公司已履行合同义务，出现问题时即时为原告进行处理，没有拖延。原告对该项证据的真实性、合法性、关联性均有异议。经查，被告物业公司提供原件核对，本院予以确认。对于被告物业公司主张证明的内容，本院综合本案证据在“本院认为部分”进行认定。4.对于证据7-9即南海区建设工程竣工联合验收终审意见书等证据，被告鼎宏基公司举证拟证明案涉XX的6座已通过南海区国土城建和水务局（规划）等相关部门的联合验收，并且确认该工程基本符合审批图纸要求，没有影响结构安全或者严重影响使用功能的质量缺陷，案涉小区所采用排水管管径一致符合《建筑给水排水设计规范》。本院对该组证据的真实性予以确认，对于被告鼎宏基公司主张证明的内容，本院综合本案证据在“本院认为部分”进行认定。经审理查明：原告系位于佛山市南海区XX房的不动产权人，原告确认其于2017年12月28日收楼。房屋于2018年1月24日进行产权登记。被告物业公司作为甲方，原告作为乙方签订《前期物业管理服务协议》，由被告物业公司为原告提供房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理服务，协议约定：“第二条物业管理服务内容房屋共用部位的维护和管理：一、共用部位指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、屋面等部位；二、房屋共用设施设备的运行、维护和管理共用设施设备是指物业管理区域内，属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、管井、化粪池、垃圾通道、垃圾箱（房）、电视天线、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、邮政信箱、娱乐设施等设施设备。”2018年12月16日，原告到案涉202房查看发现房屋房间多处被粪水浸泡，当日通知被告物业公司人员到场处理，被告物业公司人员对污水进行了清理；2019年1月6日，被告物业公司人员到小区内雨污管道埋设处进行开挖、疏通，同日案涉202房的卫生间发生轻微的反涌，被告物业公司人员进行了清理；2019年1月11日，案涉202房的厨房发生反涌，并通知物业公司人员到场处理。以上三次反涌导致原告房间内的木地板、儿童房书柜、衣柜、书桌及书房中书柜、地柜及客厅的间厅柜因被浸泡受损。另查明：被告鼎宏基公司系案涉楼盘的建设单位。1座、2座、9座、10座、3座、4座、7座、8座、5座、6座于2016年7月15日完成佛山市南海区国土城建和水务局（规划）等8个部门的验收合格。2019年4月30日，本院组织原、被告人员到案涉房屋及排水井进行现场勘查，过程中原告确认其父母已在案涉房屋居住半个月。本院认为：原告与被告物业公司签订《前期物业管理服务协议》合法有效，本院予以确认。本案争议焦点为:一、被告物业公司的责任如何认定；二、被告鼎宏基公司的责任如何认定；三、原告要求赔偿其受损家具、木地板的损失如何认定；四、原告主张赔偿房屋预期租金收益损失的请求如何认定。根据当事人的举证及庭审意见，本院分析认定如下：焦点一，关于被告物业公司的责任。原告认为被告未能定期或者在发现堵塞隐患的情况下及时清理疏通排水管道，消除隐患，并保持小区的公用下水管道畅通，导致案涉房屋一个月之内三次因为公共管道堵塞导致卫生间马桶、地漏返水，没有尽到物业协议约定的合同义务，应对原告的损失承担赔偿责任。被告物业公司抗辩称造成案涉房屋水浸的主要原因是原告楼上同房号的住户违规向下水道内倾倒装修泥水及生活垃圾所致，案涉房屋受浸后被告方及时派出人员对案涉房屋进行清理，而因排污管道具有密封、不可视的特殊性等特点，物业公司在日常的巡查、维护时，只能对排污管理的终端（也就是沙井或化粪池）进行观察及清掏。终端内没有淤塞、肉眼可见的管道排水通畅，被告物业公司已经履行合同义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定：“物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关规范确定的维修、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。本案中，被告物业公司提出的管道因案涉房屋上层住户倾倒装修泥水及生活垃圾系雨污管道堵塞的主要原因的意见，原告在庭审陈述中亦确认2018年12月16日被告物业公司清淤时从管道中抽出了水泥块，对被告物业公司所述的堵塞成因予以确认。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》的约定，被告物业公司的服务内容包括“房屋共用设施设备的运行、维护和管理”，包括物业管理区域内排水管道、管井、化粪池等设施设备正常。被告物业公司就其已尽对上述设备设施维护和管理义务的证据主要为2018年度化粪池巡查记录表、2018年度沙井巡查记录表。对于证据是否能支持被告物业公司主张的反驳意见，对此，一是该记录表仅能反映2018年的情况，而案涉房屋2019年1月6日再次发生反涌，被告物业公司庭审中没有提交2019年相关月份的巡查记录证明，被告的举证对其主张的反驳事实而言不全面；二是该记录表反映2018年12月16日沙井的检查情况为“接报XX房卫生间反涌污水，检查污水井无异常”、化粪池检查情况为无异常，反映该两项巡查表均为常规巡检，未能查出住户已经反映的问题，排查效果不佳，被告该项证据的证明力不足。另，被告物业公司以管道具有密封、不可视等特点、住户在家中倾倒装修垃圾亦难以监管等为由，认为其在客观上已经履行合同义务。对此，原告的房屋先后三次因管道堵塞被反涌被粪水浸泡，从上述对巡查表的分析可见，被告作为专业的物业管理企业，未进行针对性的处理解决，仍采取常规的巡查形式对管道进行维护和管理，而2018年12月16日清理管道过程发现水泥块后物业公司亦未能举证证明其已加强对同座的住户装修垃圾清运方面的登记、公告警示等措施，可见确认被告物业公司在管理上存在瑕疵是导致原告房屋内家具及木地板因水浸遭受损失的原因，应对原告的损失承担相应的赔偿责任。由于案涉房屋受浸因上层住户不当使用有关，基于公平原则，被告物业公司承担原告损失50%的责任。被告以客观局限性等为由认为其尽合同义务对案涉房屋受浸的损害结果不承担责任的抗辩意见缺乏依据，本院不予支持。焦点二，关于被告鼎宏基公司的责任。原告认为被告鼎宏基公司未按图纸进行管道施工，连接沙井的排污管道实际采用DN110的管径，而不是图纸确认的DN300的管径，导致排污管径过细，且严重变形，排水不畅，主张被告鼎宏基公司应对原告的损失承担50%的赔偿责任。经查，被告鼎宏基公司举证案涉房屋通过竣工验收，而原告未能提交证据证明案涉房屋的管道安装存在缺陷导致其房屋受浸，且堵塞仅出现三次，并非长期发生，原告主张被告鼎宏基公司对其损失承担赔偿责任理据不足，本院不予支持。焦点三，关于原告因房屋受浸产生的家具、木地板的损失如何认定。原告就其主张的损失举证为其装修合同及定制家具的票据，未提交有效的证据证明其主张的损失金额，亦表示不申请对损失进行鉴定。本院考虑到案涉房屋受浸至今已经相当一段时间，原告已经实际居住、使用案涉房屋，一定程度上影响损失认定的客观性且争议金额不大，如进行鉴定，鉴定费用可能会超过实际损失，亦造成损失的扩大，但原告的房屋因水浸受到损失的事实确实存在，根据公平原则结合当事人的意见，本院酌定由被告物业公司赔偿原告因房屋受浸产生的经济损失12000元。原告超出上述范围的诉请，本院不予支持。焦点四，关于原告主张被告赔偿房屋租金收益的损失如何认定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”经查，一方面，原告此项主张超出违约方即物业公司签订合同时可预见的范围，被告物业公司亦不同意赔偿此项费用；另一方面，案涉房屋受浸时处于空置状态，原告确认另有房屋居住，原告的租金收益尚未实际发生，由上，原告此项损失主张缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、《物业管理条例》第三十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、佛山市南海区豪信物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿12000元给蔡汶桓；二、驳回蔡汶桓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费收取425元，减半收取计212.5元（原告已预交），由被告佛山市南海区豪信物业管理有限公司负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付给原告，本院不另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 宁二〇一九年六月三日书记员 何炀楷