河南省平顶山市湛河区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0411民初28号原告：张书国，女，1975年11月4日出生，汉族，无业，住平顶山市新华区。被告：河南三六九实业集团有限公司。住所地：河南省平顶山市湛河区中兴路与鹰翔路交叉口路南办公楼二楼。统一社会信用代码：91410400789152481Q。法定代表人：刘红献，董事长。委托诉讼代理人：王孟姣，女，1990年6月9日出生，汉族，该公司职工，住河南省平顶山市湛河区。委托诉讼代理人:孙姝卿，河南星烁律师事务所律师。原告张书国与被告河南三六九实业集团有限公司（简称三六九公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院曾于2017年11月20日作出（2017）豫0411民初4469号民事裁定，裁定驳回张书国的起诉。张书国不服该裁定，上诉于平顶山市中级人民法院。平顶山市中级人民法院于2018年1月31日，作出（2018）豫04民终258号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。张书国不服该裁定，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2018年8月24日作出（2018）豫民申6231号民事裁定，提审该案，2018年11月22日作出（2018）豫民再1408号民事裁定，裁定：撤销平顶山市中级人民法院（2018）豫04民终258号民事裁定及平顶山市湛河区人民法院（2017）豫0411民初4469号民事裁定；本案指定平顶山市湛河区人民法院审理。本院于2019年1月2日立案，并另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张书国，被告三六九公司的委托诉讼代理人王孟姣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张书国向本院提出诉讼请求：1.依法判令一次性给付张书国自2016年1月1日至2017年8月31日期间的逾期交房违约金26832元；自2017年9月1日起至实际交付日止期间的逾期交房违约金按月结清；2.诉讼费用由三六九公司负担。事实和理由：2014年11月21日，张书国与三六九公司签订《商品房买卖合同》，张书国购买了三六九公司开发的xx世家经济适用房小区x号楼x元x楼x户，总价款：贰拾贰万零贰佰玖拾捌元肆角陆分，张书国依照约定已交付房款220298.46元，合同约定三六九公司应该在2015年12月30日交付房屋，但三六九公司至今没有交付，现张书国依据《商品房买卖合同》第十条之约定，向三六九公司提出给付逾期交房违约金的诉讼请求，故诉至法院。三六九公司辩称，一、本案涉案房屋属于经济适用房，根据《经济适用住房管理办法》第二条“本办法所称经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房”。根据《经济适用房管理办法》第二十条及《经济适用房住房价格管理办法》第五条、第六条，经济适用住房价格实行政府指导价，房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%，本案的房屋销售价格由平顶山市发改委核定，三六九公司的利润仅有3%，具体到本案利润仅有6000多元，张书国起诉三六九公司承担上万元的违约金过高，三六九公司无力承担，如果经审理认定三六九公司应该承担，三六九公司请求人民法院予以减免；二、根据《经济适用住房管理办法》第八条规定经济适用住房项目外基础设施建设费用，由政府负担。xx世家小区的延期交房原因是由于市政基础配套工程建设滞后，使项目红线内的管网无法连接，造成以道路、水、电和气不通，部分业主为此缴纳房款不积极，销售房款回笼速度缓慢，影响工程建设进度，形成恶性循环，致使部分工程一再拖延。本案工程的自来水与燃气直到2018年1月1日正式与市政网接通供应，市政电力与新华路南延道路至今没有正式完工，导致工期一再拖延。再机上2015年至2017年，政府的蓝天工程期间经常禁止企业施工，也严重影响了工期。但交房的前提是工程水、电、气三通，道路能通，三六九公司才能组织消防、人防、质检等部门验收，市政配套工程迟迟跟不上，才造成如今局面，属于不可抗力。为急于住房的群众，提供的施工临时用电，每度电都会造成公司亏损0.3元，三六九公司尽到了力所能及的义务。综上所述，本案所涉工程系经济适用房工程，政府给公司的利润仅有3%，而张书国起诉要求上万元的违约金，这对三六九公司来说利润与风险严重不对等，该工程不是一个简单的商业行为，让三六九公司承担违约金对三六九公司不公平，故应驳回张书国的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张书国提交以下证据：1.商品房买卖合同一份，拟证明张书国与三六九公司签订有房屋买卖合同，三六九公司没有按时交房。2.交房短信一张，拟证明2018年8月30日三六九公司以短信方式通知张书国接房。3.服务协议一份，拟证明张书国接房的时间是2018年9月10日。4.发票一张，拟证明张书国已经缴纳全款220298.46元。三六九公司发表如下质证意见：证1真实性无异议，在合同附件8的补充内容第2条显示本合同是经济适用房，其中的内容及条款三六九公司是无法更改的。证2无异议。证3真实性无异议，三六九公司认可交房时间是2018年9月10日。证4无异议。只能证明是张书国将房款交给三六九公司了。三六九公司交了以下证据：1.地方留言板内容一份，照片一组15张,拟证明本案所涉房屋迟于验收是因为市政配套设施的滞后所导致的，属于不可抗力，并非是三六九公司的原因。2.工程施工进度情况说明一份、供电公司便函一份、天然气工程施工情况说明一份及计划表一份、自来水公司回复一份及情况说明两份，拟证明涉诉小区17栋楼在2013年度全部楼号主体工程基本封顶，后因市政配套自来水、燃气、新华路南延工程滞后等原因，购房户二次房款不按时交纳，导致工程后续资金跟不上，造成部分楼号延期。张书国发表如下质证意见：证1地方留言板内容真实性无异议，延迟交房是三六九公司可以预见的，不是不可抗力。张书国把房款交付给三六九公司了，而没有交给政府，政府属于第三方，根据合同法第121条的规定应该由三六九公司公司承担违约责任。照片真实性无异议，道路建设不影响楼房室内的水电和燃气的配套工程，因为室内的这些管道都没有建设。证2工程进度表没有异议，但是不认可下面的说明，张书国的房款已经缴纳，与张书国没有关系。其他证据与张书国没有关系，尤其是天然气12号楼现在还没有送气。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：平顶山市xx世家住宅小区为经济适用住房建设项目。张书国经过申报、审核、摇号，最终确认为有资格购买人。2014年11月21日，三六九公司为出卖人，张书国为买受人，双方签订《商品房买卖合同》（合同本案编号：第4104002014xxxx0005号）一份。该合同约定：张书国购买三六九公司开发的位于新华路与××交叉口东北角××世家经济××房住宅小区××东单元××房，该商品房的用途为经济适用房，属框架结构，层高为2.9米，建筑层数地上18地下1层；该商品房合同约定建筑面积共88.58平方米，其中，套内建筑面积71.92平方米，应分摊的共有建筑面积16.66平方米；该商品房单价为每平方米2487元，总金额220298.46元；出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程竣工经验收合格；2.取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件；出卖人逾期交房违约责任：按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；买受人在接到出卖人发出交房通知10日内未办理交付手续，逾期则视为该商品房已交给买受人，同时，买受人应承担交付之日起相应的物业管理等各项费用……。张书国向三六九公司缴纳了首付款并办理按揭贷款。三六九公司于2016年4月11日给张书国出具发票一份显示张书国交纳全部购房款款220298.46元。2018年9月10日，张书国（甲方、业主）与平顶山市xx物业服务有限公司（乙方）签订《xx世家高层物业服务协议》。张书国于当日向该物业公司交纳装修保证金并且交纳一年物业费。平顶山市xx物业服务有限公司给张书国出具收据。华悦世家小区购房人因交房问题多次在网上投诉。2017年9月7日，网民在人民网留言板发帖反映xx世家经济适用房存在小区不通天然气、用的是临时水和电，在不具备交房条件的情况下强制交房等多种违规问题。平顶山市房产管理局于2017年10月11日作出官方回复：在对水电气方面回复如下，……三、小区不通燃气，用临时电、用地下水、进出是城中村小道不具备交房条件强制交房：华悦世家交房的楼号是经市质量监督站验收后，部分住户迫切要求交房入住，才通知住房交房。由于当时市政配套水电气未铺设到位，河南三六九公司采取了相应紧急临时措施，解决生活饮用水和用电问题，能够满足住户的生活需要。延期交房的原因是由于市政基础配套工程建设滞后，使项目红线内的管网无法连接，造成以道路、水、电和气不通为由部分业主缴纳房款不积极，销售房款回笼速度缓慢，影响工程建设进度，使部分楼号交房时间拖延。目前小区的水电气问题，正在协调解决水电气与市政管网链接工作：1.供水问题。xx世家小区供水问题涉及三家单位的工作开展。一是市自来水公司与湛南新城指挥部在新南环路口管网碰头问题，二是市自来水公司与河南三六九公司在xx世家小区北门管网碰头水表安装问题。2017年8月18日市自来水公司与湛南新城指挥部双方就新南环路路口管网碰头签订正式施工合同，目前市自来水公司正在加紧对新南环路口管网碰头，新南环路口管网碰头完成后，自来水公司拟开始对华悦世家小区北门实施管网碰头水表安装。碰头、安装水表7个工作日完成。2.供电问题。小区红线以外供电线路施工，受到村民阻挡正在协调解决。为解决当前用电问题，小区生活用电使用施工变电，能够满足正常使用。3.燃气问题。市燃气公司表示小区外的燃气管网随道路跟进，小区内管网按交房楼号及时跟进。已完成1至9号楼的管网的铺设和安装。目前河南三六九公司正在通知购房家庭办理燃气费存缴卡，存缴卡办理完成就通气。4.道路问题。通往小区的新华路南延道路已完工，规划五路目前正在施工中，根据湛南新城指挥部相关部门领导答复，计划于2017年9月底完工通车。另查明，三六九公司向法院递交xx世家各楼号工程施工进度情况一份，该情况说明显示，本案涉诉12号楼于2014年4月17日主体封顶，于2014年8月23日二次架构，于2014年9月15日完成内外粉，于2015年1月13日完成外墙漆，于2018年8月30日交房。再查明，xx世家经济适用房小区配套电力设施于2019年1月22日竣工验收，于2019年1月24日正式供电。xx世家经济适用房小区配套用水于2018年1月16日开工建设，2018年2月10日竣工，2018年2月12日进行打压试验，2018年2月13日xx世家经济适用房通水。据平顶山市xx众惠燃气热力安装工程有限公司出具的xx世家天然气工程施工情况说明显示，本案涉及的12号楼至今未通天然气。本院认为，依法成立的合同受法律保护。三六九公司与张书国所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反相关法律、法规的强制性规定，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案张书国主张三六九公司应按照双方签订《商品房买卖合同》约定在2015年12月30日前三六九公司将用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用基本条件的房屋交付张书国。但是小区开发是一个系统工程，涉及政府、开发商等方方面面因素。政府相应配套设施是否完善会影响到小区的开发进度。根据平顶山市房产管理局在2017年10月11日作出官方回复可以看出，因部分住户迫切要求入住，三六九公司采取了相应紧急临时措施，解决居民生活临时用水和用电问题，以满足住户的生活需要的前提下交付小区部分楼房。只能临时用水、用电及燃气未通的原因主要是市政基础配套工程建设滞后。市政配套水电气未铺设到位，使项目红线内的官网无法连接。市政基础配套工程的建设滞后因素却属开发商不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。故本案涉诉房屋交付应考虑以上不可抗力因素。三六九公司自认本案涉诉12号楼于2014年9月15日完成内外粉，于2015年1月13日完成外墙漆。故三六九公司应在采取了相应紧急临时措施，解决居民生活临时用水和用电问题，以满足住户的生活需要的前提下，在合同约定的期限内对本案涉诉12号楼进行交付，但张书国在2018年9月10日签订物业服务合同，双方对张书国于2018年9月10日实际办理收房手续不持异议。三六九公司并未向法庭说明逾期至2018年8月30日交房的合理性，也未提供相关证据证实三六九公司存在逾期至2018年8月30日交房的免责事由，故本院综合本案情况确定，三六九公司应向张书国支付逾期交房违约金43310.68元（220298.46×0.0002×983天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：河南三六九实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付张书国逾期交房的违约金43310.68元。案件受理费元，由河南三六九实业集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判长  王伴伴审判员  焦俊艳审判员  程浩朋二〇一九年六月十一日书记员  徐甜甜附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。