江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0116民初400号原告（反诉被告）：王文，男，1988年9月28日生，汉族，居民，住南京市。委托诉讼代理人：***，南京市六合区横梁法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：徐从前，南京市六合区横梁法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：南京润泉物资工贸有限公司，住所地南京市六合区大厂街道乙烯路35号。法定代表人：任晓云，经理。委托诉讼代理人：高峰，江苏锦登律师事务所律师。第三人：南京市六合区人民政府长芦街道办事处，住所地南京市江北新区长芦街道白玉路58号。负责人：葛德成，主任。委托诉讼代理人：常璇，江苏金协和律师事务所律师。原告（反诉被告）王文与被告（反诉原告）南京润泉物资工贸有限公司（以下简称润泉公司）、第三人南京市六合区人民政府长芦街道办事处（以下简称长芦办事处）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法由审判员朱家清适用简易程序于2019年1月30日、2019年3月7日公开开庭进行了审理。后适用普通程序于2019年5月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王文及其委托诉讼代理人***、徐从前，被告（反诉原告）润泉公司委托诉讼代理人高峰，第三人长芦办事处委托诉讼代理人常璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王文向本院提出诉讼请求：1、要求润泉公司支付王文拆迁补偿款（含装饰装修及附属物品补偿、设备拆除费、搬家费、营业执照损失费、营业损失费等各项费用）暂定100万元（以实际补偿为准）；2、第三人对上述拆迁补偿款承担连带给付责任。事实和理由：润泉公司自2012年3月至今，一直将六合区楼房（以下简称589号楼房）的一楼门面房（以下简称案涉房屋）出租给王文使用。现长芦办事处对案涉房屋进行拆迁，王文多次找润泉公司及长芦办事处协商拆迁补偿事宜，请求出示拆迁补偿协议及补偿明细，但润泉公司与长芦办事处相互推诿，拒不提供。为维护自身的合法权益，特提起本案诉讼。被告润泉公司辩称：1、王文诉讼主张与事实不符。案涉房屋由十家经营户租用，王文无权获得其他承租经营户的相关补偿；2、各承租经营户的室内装饰装修、设备迁移、停业补助等三项费用由评估公司进行了评估，征收单位补偿给润泉公司多少，润泉公司就补偿各承租经营户多少。属于王文经营的补偿款117129元，润泉公司同意支付给王文，但其要求支付补偿款100万元，没有事实和法律依据。反诉原告润泉公司反诉请求：1、要求反诉被告王文双倍赔偿租金差额31931元；2、要求王文承担律师费39620元。事实和理由：根据双方签订的租房协议约定，如遇政府规划拆迁等原因，王文如不能及时搬出，不但要赔偿给润泉公司双倍租金的损失，而且要承担由此带来的一切损失。现案涉房屋被政府拆迁征用，润泉公司多次要求王文搬离案涉房屋，但其拒绝搬离。故润泉公司提起上述反诉请求。反诉被告王文辩称：王文与润泉公司的租房协议还没有到期时，王文就将案涉房屋早早交付给润泉公司及长芦办事处拆除。由于王文对经营的兄盟百货超市商品需要一定的时间集中处理，在征得润泉公司及长芦拆迁办的同意后，在腾空期限后的不久就将案涉房屋交付拆除。现589号楼房没有拆除的原因，是三楼经营宾馆的承租人与润泉公司也存在拆迁补偿纠纷，诉至法院后被法院采取保全措施，从而导致589号楼房迟迟不能拆除。故请求法院驳回润泉公司的反诉请求。第三人长芦办事处述称：1、第三人依法对589号楼房进行征收，并与润泉公司签订了征收补偿协议。王文作为案涉房屋的承租人，并非被征收对象，其无权要求第三人对拆迁补偿款承担连带给付责任；2、第三人可以向法庭提供与润泉公司签订的征收补偿协议以及相关评估材料，但所有补偿、补助及奖励费用都是补给案涉房屋产权人润泉公司，与王文无关；3、对王文提供的证据，第三人不发表意见。本院经审理认定事实如下：一、案涉房屋承租、装饰装修及转租的事实。2004年1月8日，润泉公司领取坐落于六合区大厂宁六路589号国有土地使用权证。2012年8月23日，润泉公司领取589号楼房所有权证书，证书载明：589号楼房总层数四层（正面地上三层，背面下沉一层）；建筑面积2775.85平方米；套内建筑面积2775.85平方米；建筑结构为钢混结构；产权来源为自建。2012年3月，润泉公司与王文签订租房协议，由润泉公司将其自建的589号楼房正面一层约700平方米（即案涉房屋）出租给王文使用，双方租房协议一年一签。2018年3月，双方签订最后一份租房协议，约定：王文承租润泉公司案涉房屋，租赁期限2018年3月1日至2019年2月28日；每年租金18万元，先付后用，按年支付；如遇政府规划拆迁或其他原因导致王文不能追偿经营或终止合同，润泉公司退还剩余的租金外，不承担王文任何费用和损失；王文不能按润泉公司的要求及时搬出，不但要赔偿润泉公司双倍租金损失，而且还要承担由此带来的其他一切损失；王文和拆迁方协商装修补偿事宜，润泉公司给予协助。双方还约定了其他事项。在2012年签订第一份租房协议后，王文对案涉房屋进行了装修改造。证人王某、葛某证言：王文曾在江北大道路东开超市，后来搬到路西租用案涉房屋继续开超市。因为承租的房屋是毛坯房，内部只接通电源和水源，案涉房屋是框架结构，整层是空荡荡的大通道，王文雇佣两证人等几人进行瓦工装修，具体施工项目：做隔墙、粉墙、贴地砖、贴墙砖；木工、油漆系他人施工。此外，王文还在租赁场地内自建两间房屋。根据现场勘验，案涉房屋为十四个单元间，其中北首一间半为三楼宾馆吧台和楼梯通道，该面积为74.35平方米（2775.85平方米/4/14×1.5），王文实际承租案涉房屋（除北首一间半）面积为619.61平方米。装修改造结束后，王文自用一部分开设南京兄盟百货有限公司，其余部分转租给他人使用，其中包括经营饭店、百货、通讯、理发店、建材经营部、小吃部、药房以及销售福利彩票和体育彩票。另，润泉公司还将589号楼房的其他楼层出租给其他人用于经营宾馆等。二、案涉房屋拆迁评估及征收的事实。2018年8月18日，润泉公司向王文等承租经营户发出告知函：因江北新区棚户区改造四期项目建设需要，589号楼房被拆迁征收，要求各承租人经营截止时间为2018年8月31日，2018年9月25日前全部搬离。2018年12月6日，北京仁达房地产评估有限公司作出589号楼房室内装饰装修补偿评估结果分户表，载明：产权人润泉公司，建筑面积2775.85平方米，室内装饰装修工程费单价615元/平方米，综合成新80%，计1365718元；单项因素调整项目计1098142元（含各实际承租经营户的单项装饰装修），两项合计2464955元（实为2463860元）；附属物（润泉公司自建的围墙、外墙砖、雨棚、地坪、下水道等）计559802元，装饰装修总价合计3024757元（2464955元+559802元）。随后，北京仁达房地产评估有限公司南京分公司对案涉房屋各实际承租经营户自行装修总价（从单项因素调整项目中剥离出来）、设备拆移（应为移机费用补助）、营业执照停业补助进行了评估并作出分户汇总表（以下简称分户汇总表），具体为：兄盟百货（南京兄盟百货有限公司）117129元、朱明饭店68730元；福利彩票22114元、体育彩票25311元、陈先菊百货22275元、常家营通讯36444元、郭吉东理发店43010元、郭吉东建材经营部38177元、马占林小吃部42302元、九天大药房70597元。北京仁达房地产评估有限公司还对坐落在六合区的三间无证房进行测算，其中：面积11.32平方米房屋评估价10219元；面积26.58平方米房屋评估价23994元；面积27.48平方米房屋评估价24806元，合计59019元。因兄盟百货及朱明饭店的实际经营人王文不同意该评估结果，认为分户表中的室内装饰装修和两处面积为26.58平方米、27.48平方米无证房系其承租后装修自建的，相应的费用应该补偿给其本人，故而拒绝签字确认。2018年12月12日，六合区长芦街道征收拆迁安置办公室（以下简称长芦征收办，长芦办事处下设职能部门）与润泉公司共同确认589号楼房征收补偿测算表：1、土地补偿834350元；2、房屋建筑物补偿9282468元（其中包含有证房屋补偿5621096元）；3、综合补助及奖励1549307元；4、专项补偿5812175元，合计17478300元。在综合补助及奖励项目中，包括停产停业损失补助322772元[（834350元+5621096元）×5%]、设备迁移费258218元[（834350元+5621096元）×4%]、提前搬迁奖励费322772元[（834350元+5621096元）×5%]、货币安置奖励费645545元[（834350元+5621096元）×10%]。同一日，长芦征收办作为征收实施单位，与被征收单位润泉公司签订一份润泉公司征收补偿协议书（以下简称补偿协议书），约定：1、润泉公司同意将589号楼房交由长芦征收办征收拆除；2、长芦征收办依据评估公司的评估作为测算依据之一，并依据南京市人民政府令（第318号）、南京市人民政府宁政规字（2017）12号等文件及相关政策规定，给予润泉公司下列补偿：1、土地补偿款834350元；2、房屋补偿款5680115元；3、装饰装修补偿款3024757元；4、隐蔽工程补偿款390096元；5、电力安装补偿款187500元；6、停业停产损失补偿款322772元；7设备迁移补偿款258218元；8、提前搬迁奖励款322772元；9、货币安置奖励款645545元；10、移机费用补助款61600元、11、承租户经营执照补助款402000元；12、土地补助款834350元；13、房屋补助款4514225元，以上合计17478300元。2018年12月25日，长芦征收办与润泉公司签订一份征收补充协议，约定润泉公司于2018年12月31日前将房屋腾空交付拆迁，逾期按南京市人民政府房屋征收相关规定承担违约责任。2018年12月25日，长芦征收办发出限期腾空房屋交房告知书，要求润泉公司及关联承租人在2018年12月31日下午5时前腾空房屋并移交钥匙，逾期承担违约责任。王文处理完兄盟百货超市商品，连同转租给他人使用的房屋一并交付给润泉公司及长芦征收办。2019年1月14日，润泉公司与长芦征收办办理了房屋腾空交接验收证明手续，将589号楼房交由长芦征收办拆除。另，2019年1月16日，南京市六合区同家旅馆经营人章广礼向本院申请对589号楼房三楼经营的宾馆进行证据保全。本院作出（2019）苏0116证保1号民事裁定书，裁定：查封南京市江北新区宁六路589号“同家宾馆”。现该保全解除，589号楼房已经拆除。长芦征收办按征收补偿协议约定的付款进度已支付润泉公司大部分款项，尚有约500万元待审计部门审计后支付给润泉公司。2019年5月27日，本院根据王文的诉讼保全申请，冻结润泉公司在长芦征收办拆迁补偿款100万元。本院认为：一、关于诉讼主体的认定。王文与润泉公司自2012年起，双方就存在案涉房屋租赁合同关系，该房屋租赁合同关系不违反法律、法规等相关规定，具有法律效力。双方最后一期租赁合同期限自2018年3月1日至2019年2月28日，本案拆迁补偿纠纷发生在租赁合同期限内，故王文与润泉公司系本案适格主体。现因政府征收的原因，双方自行解除房屋租赁合同关系，本院予以确认。王文承租案涉房屋后将其中一部分转租给他人使用，系另一个法律关系，本案不予理涉。二、关于本诉拆迁补偿、补助等项目及金额的认定。1、无证房屋补偿。根据无证房测算表，王文在租赁场地内自建两间面积各为26.58平方米、27.48平方米房屋，润泉公司认可系王文所建，但认为该两间房屋系建在润泉公司场地上，补偿费用双方各半享有。对此，本院认为，因自建房系无证房，拆迁时仅对建安成本予以补偿，不含土地补偿，故王文自建两间补偿费合计48800元归王文所有。2、室内装饰装修补偿。根据证人证言，案涉房屋出租前系毛坯房，未进行任何装饰装修。王文承租后，自行组织人员对案涉房屋（除北首一间半）进行整体改造装修，并将改造装修后的部分房屋转租给他人使用。另，从补偿协议书第8-7条“乙方（王文）和拆迁方协商装修补偿事宜，甲方（润泉公司）给予协助”的约定，也可以看出，案涉房屋（除北首一间半）应系承租人王文装饰装修。装饰装修补偿评估分户表中的室内装饰装修虽然是按面积单价计算装饰装修费用，但该费用应归实际装饰装修人王文所有，该费用为304848.12元（619.61平方米×615元/平方米×80%）。3、单项因素调整装修补偿。根据分户汇总表，案涉房屋共有十家经营户，自行装修的费用合计261969元。4、停产停业损失补偿。根据补偿协议书载明的停产停业损失补偿款322772元，计算案涉房屋停产停业损失补偿款为72047.65元（322772元/4/693.96平方米×619.61平方米），考虑到润泉公司出租案涉房屋也是一种经营方式，该费用双方应各半享有36023.83元。5、设备迁移补助。根据补偿协议书载明的设备迁移补助258218元，由于案涉房屋系王文整体承租，润泉公司并无设备迁移，该费用归王文享有57638.20元（258218元/4/693.96平方米×619.61平方米）。6、提前搬迁奖励。根据补偿协议书载明的提前搬家奖励322772元，考虑到王文和润泉公司都从事经营，都负有搬迁义务，该费用也应由双方各半享有36023.83元（同停业停产损失补助）。7、移机费用补助。根据分户汇总表，案涉房屋十家经营户移机费用补助款合计为20120元。8、承租户营业执照补助。根据分户汇总表，案涉房屋十家经营户营业执照补助款合计为204000元。以上拆迁补偿、补助及奖励合计969422.98元。润泉公司在收取大部分拆迁款后应当从中直接将969422.98元支付给案涉房屋承租人王文。王文还主张货币安置奖励，但该费用是对房屋产权人不需要安置的奖励，并非对承租人的奖励，故该费用与王文无关，其不应享有货币安置奖励。案涉房屋征收补偿的主体是房屋产权人润泉公司，承租人王文不是征收补偿的主体，其要求长芦征收办的主管部门长芦办事处承担连带给付义务，没有事实和法律依据，本院不予支持。三、关于反诉诉讼请求。长芦征收办于2018年12月25日向润泉公司及关联承租人发出交房告知书，要求在2018年12月31日前腾空房屋，长芦征收办与润泉公司签订的征收补充协议也是约定2018年12月31日前腾空交房。2019年1月14日，长芦征收办与润泉公司完成房屋腾空交接验收手续。由此可见，王文承租的案涉房屋在2019年1月14日前已经腾空交房，其迟延交房有需要时间处理超市商品的合理事由，且迟延的天数在可容忍的范围之内。另，润泉公司2018年8月18日通知要求各承租经营户于2018年9月25日前搬离，但此时长芦征收办尚未与润泉公司签订征收补偿协议，还没有明确腾空期限，故润泉公司该通知对王文不具有约束力。综上，润泉公司的反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、南京润泉物资工贸有限公司于本判决生效之日起十日内给付王文人民币969422.98元；二、驳回王文对南京市六合区人民政府长芦街道办事处的诉讼请求；三、驳回南京润泉物资工贸有限公司的反诉诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13494元，反诉受理费794元，保全费5000元，合计19288元，由南京润泉物资工贸有限公司负担。原告于本判决生效之日起七日内来本院办理预交费退费手续，被告负担的受理费于本判决生效之日起七日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人的人数向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  朱家清人民陪审员  卢海燕人民陪审员  陈娟娟二〇一九年六月二十一日书 记 员  杨 飞自觉履行生效法律文书告知书一、本院作出的法律文书生效后，义务人应及时主动按照下列账号信息向权利人履行。若义务人将应履行款项汇入本院账户，请及时告知承办法官。1、权利人账号信息:开户银行：开户名称：开户账号：2、南京市六合区人民法院账户信息：开户银行：中国建设银行南京六合支行开户名称：南京市六合区人民法院开户账号：32×××56二、义务人未在生效法律文书确定的期限内履行义务的，进入执行程序后，本院将依法采取以下强制措施：1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2、将被执行人纳入最高人民法院失信被执行人数据库，并利用其他各种渠道，包括在其居住地、经营地张贴本院裁定书、决定书及悬赏等公告，向社会公布其不诚信行为，对其进行信用惩戒。3、对被执行人限制高消费，限制出入境；4、被执行人收到执行部门送达的执行通知书、财产申报令后，未在期限内履行同时又不申报或不如实申报财产的，本院将对其采取罚款、拘留等强制执行措施；5、被执行人拒不履行行为构成犯罪的，将依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。申请执行提示书一、本院作出的法律文书生效后，如果义务人未主动履行生效文书确定的义务，权利人可以依法向本院提起强制执行申请。二、申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。