广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初162号原告：李旺兴，女，1972年1月8日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。原告：林亿豪，男，1968年11月18日出生，汉族，住广东省陆丰市。上述两原告委托诉讼代理人：黎燕玲，广东道怡律师事务所律师。被告：广州七印部落美容科技有限公司，住所地广东省广州市番禺区市桥街海傍路2号之二。法定代表人：梁璐施。委托诉讼代理人：陈柱彬，广东领烨律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雅赟，广东领烨律师事务所实习律师。原告李旺兴、林亿豪与被告广州七印部落美容科技有限公司（以下简称七印部落公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李旺兴、林亿豪的委托诉讼代理人黎燕琼，被告七印部落公司的委托诉讼代理人陈柱彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李旺兴、林亿豪向本院提出诉讼请求，请求判决：1.被告向原告支付租金131226元（从2018年9月1日起算，按每月租金36000元计至2018年12月19日被告实际交付场地给原告之日）及滞纳金（以拖欠金额为基数，按每天千分之三的标准计算至全部清偿之日止，暂计至2018年12月20日为54587元）、违约金136800元、电费6420.64元、管理费1285.6元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2014年4月13日签订《物业租赁合同》，约定被告承租原告位于石基东盛路2、4号的物业作经营美容院之用，每月租金为36000元。被告在履行过程中出现拖欠租金的情况。2018年9月30日，被告向原告李旺兴出具《保证书》，确认被告拖欠2018年7月至9月的租金合计108000元的事实，保证2018年10月15日前将2018年7月至10月的租金144000元交付给原告，但是经过原告的多次催促，被告迟延80天支付了2018年7月份的租金后，至今仍未支付其他租金及滞纳金。原告认为，原告与被告之间的《物业租赁合同》合法有效，被告拖欠租金的行为已经构成严重违约，根据合同约定，原告有权解除《物业租赁合同》并要求被告承担违约责任，为维护原告的合法权益特起诉至法院，请求法院查明事实，支持原告的诉讼请求。被告七印部落公司辩称，不同意原告全部诉讼请求。2018年12月3日，双方已经达成一致协议，当时被告支付了1个月租金，双方约定再找一个第三方进场顶替被告承租人的位置，原告向被告退还相应的72000元押金，被告退场。被告也在2018年12月3日向原告支付了36036元，所以被告认为原告已经同意双方拟定的被告撤场方案，不存在被告还需要支付违约金以及其他租金的情形。经审理查明：涉案物业位于广州市番禺区石基镇东盛路2号及4号，房地产权属人均登记为李旺兴、林亿豪共同共有，建筑面积分别登记为180.11平方米、314.35平方米，规划用途均登记为商业。2018年4月13日，李旺兴、林亿豪（出租方、甲方）与七印部落公司（承租方、乙方）签订《物业租赁合同》，约定：甲方将涉案物业出租给乙方用于经营美容院，建筑面积494.46平方米，乙方不得擅自改变用途及转租；租赁期限5年，自2018年4月1日至2023年4月1日，计租日为甲方指定签约代表李旺兴签字和公司盖章之日；每平方米收费72.807元，即月租金36000元；乙方须于每月15日前向甲方支付当月租金，如需开具发票，因发票产生的所有税金由乙方承担；本合同签订的当天，乙方向甲方一次性交付2个月租金作为保证金72000元，及一个月租金作为首个月的月租金36000元，租赁期满，在乙方履行完本合同约定的义务，并向甲方付清租金、其他费用、违约金、赔偿款等款项后，该保证金在5个工作日内一次性不计息退还给乙方；水电费由乙方自行缴纳或甲方代缴；甲方在租赁期内未按约定交付租赁物业达30日，或未征得乙方同意单方解除合同，甲方应返还保证金给乙方，并赔偿乙方损失；乙方逾期缴交租金的，每逾期一天，乙方须按拖欠金额的3‰向甲方支付滞纳金，如此后乙方补交租金，甲方仍有权按照该标准根据乙方的逾期天数向乙方收取滞纳金，甲方根据该条款规定向乙方收取滞纳金的周期为一年或解除、终止本合同之日，甲方会按月或按照周期向乙方收取滞纳金，不代表甲方放弃收取滞纳金的权利，甲方仍有权在此后向乙方主张滞纳金；乙方在租赁期内逾期缴纳租金达5天，甲方可对乙方作停止供应水电处理，直至乙方缴清所欠费用为止；乙方逾期超过30天，甲方有权解除合同，收回物业，保证金不予退还，乙方还应补交拖欠租金，并向甲方支付3个月租金作为违约金；同时，乙方在租赁物范围内添置的设备、设施、电器、照明、装修无偿归甲方所有，等等。2018年9月30日，七印部落公司出具《保证书》，确定双方于2018年4月13日签订的租赁合同，截止至今仍未支付2018年7月至9月的租金共108000元，保证在2018年10月15日之前将2018年7月至10月的租金合计144000元缴纳给出租方，如未能支付的，同意以拖欠租金总金额的20%即28800元作为违约金支付给出租方。2018年12月，双方确认七印部落公司支付部分租金36036元。2018年12月19日，七印部落公司将涉案物业钥匙交还给李旺兴、林亿豪。双方确认合同已解除。李旺兴、林亿豪提供发票显示2018年9月1日至2018年11月1日期间，2号商铺的电费为3795.38元、违约金151.82元，4号商铺的电费为2738.31元、违约金95.13元；2018年11月1日至2019年1月1日期间2号商铺的电费为679.85元、违约金16.32元，4号商铺的电费为388.38元、违约金为9.32元；2018年12月1日至2018年12月21日的管理费为1285.6元。七印部落公司确认上述发票的真实性，但认为电费的违约金不应由其承担，2018年12月19日后的电费也不应由其承担；对管理费无异议。庭审中，李旺兴、林亿豪明确诉请中违约金136800元的构成为三个月租金与保证书约定的违约金28800元之和。关于保证金72000元，七印部落公司认为李旺兴、林亿豪未予退还，保证金已作为七印部落公司违约的费用赔付给李旺兴、林亿豪，故不应再承担其他违约金及滞纳金。上述事实有《物业租赁合同》、《保证书》、房地产权证、发票、庭审笔录等证据证实。本院认为：李旺兴、林亿豪与七印部落公司签署的《物业租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，当事人应当遵照执行。李旺兴、林亿豪要求七印部落公司支付2018年9月1日起至2018年12月19日的租金，七印部落公司抗辩称2018年12月支付的租金36036元应予以扣减。根据七印部落公司于2018年9月30日向李旺兴、林亿豪出具的《保证书》可知，七印部落公司自2018年7月开始拖欠租金，虽然于2018年12月支付租金36036元，但李旺兴、林亿豪已做相应扣减，现仅主张自2018年9月1日开始的租金，未超过其应享有的权益，属于自行处分民事权利范畴，本院予以确认。现七印部落公司未提供证据证明已支付2018年9月1日至2018年12月19日的租金，应承担举证不能的责任，故对李旺兴、林亿豪主张上述时段的租金130065元（36000元×3个月+36000元/31日×19日），本院予以支持，超出部分主张本院不予支持。关于违约金部分。由于七印部落公司至今未支付2018年9月至12月的租金，根据合同约定，李旺兴、林亿豪可以单方解除合同，并没收保证金72000元。现双方确认合同已解除，李旺兴、林亿豪主张没收该保证金作为追究七印部落公司根本违约导致合同提前解除的违约责任，七印部落公司对此无异议，本院予以确认。因七印部落公司违约导致合同解除已承担了上述违约责任，如七印部落公司再另行支付3个月的租金作为解除合同的违约金，有违公平原则，且李旺兴、林亿豪未能举证证明其实际损失，故其要求七印部落公司就合同被提前解除的违约行为承担3个月的租金的违约金，本院不予支持。七印部落公司于2018年9月30日出具《保证书》，保证于2018年10月15日前支付2018年7月至2018年10月的租金，并承诺逾期不支付的承担违约金28800元，该违约金针对的是迟延支付租金的违约责任，不同于迟延支付租金导致合同被提前解除的违约责任，两者可同时适用。七印部落公司虽表示上述承诺并非其真实意思表示，但就其主张未提供证据证明，应承担举证不能的责任，七印部落公司上述承诺内容合法有效，七印部落公司应当受其约束。由于七印部落公司未能履行保证书的保证内容，故七印部落公司应当依约支付违约金28800元。鉴于本院已支持七印部落公司应承担2018年7月至10月租金的违约金28800元，足以弥补李旺兴、林亿豪该时段迟延收取租金的损失，故李旺兴、林亿豪再主张该时段按照每日3‰的标准支付滞纳金，本院不予支持。2018年11月、12月的租金，七印部落公司无正当理由逾期支付，应支付相应滞纳金，由于合同约定滞纳金过高，七印部落公司请求予以调低，本院依法调整滞纳金为以拖欠租金为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，自应缴付租金之日起计算至实际付清之日。关于代垫水电费、管理费等费用。七印部落公司于2018年12月19日将涉案物业返还，故其无需承担交还物业后的电费。关于迟延支付电费的违约金，合同未对此进行约定，故对李旺兴、林亿豪该项诉请本院不予支持。根据李旺兴、林亿豪提供的发票，经核算2018年9月1日至2018年11月1日的电费6173.69元，经折算2018年11月1日至2018年12月19日的电费844.25元，属于七印部落公司使用期间产生的电费，七印部落公司未举证证明已支付上述费用，应承担举证不能的责任，但李旺兴、林亿豪仅起诉要求6420.64元，未超出其权益范围，故本院对其请求七印部落公司支付电费6420.64元，本院予以支持。关于管理费1285.6元，七印部落公司无意见，故李旺兴、林亿豪该项诉请，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州七印部落美容科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李旺兴、林亿豪支付拖欠的租金130065元、电费6420.64元、管理费1285.6元；二、被告广州七印部落美容科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李旺兴、林亿豪支付2018年10月31日前迟延履行租金的违约金28800元；三、被告广州七印部落美容科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李旺兴、林亿豪支付2018年11月、12月迟延履行租金的滞纳金（参照中国人民银行同期同类贷款利率，以当月拖欠租金为本金，自当月16日起计算滞纳金至实际清偿之日止）；四、驳回原告李旺兴、林亿豪其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6255元，由原告李旺兴承担3101元，被告广州七印部落美容科技有限公司承担3154元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  黎美仪人民陪审员  梁少玲人民陪审员  梁焕君二〇一九年六月三十日书 记 员  陈 冬