江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0902民初5342号原告：张志祥，男，1988年4月28日生，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：王龙龙、徐伟（实习），江苏盐海中亚律师事务所律师。被告：陈昌钧，男，1984年7月22日生，住盐城市。被告：唐翠华，女，1981年12月10日生。被告：徐爱翠，女，1986年7月17日生，住盐城市。被告：盐城市城南新区好丽华房产经纪有限公司，住所地在盐城市鹿鸣路文化名城1-119号。法定代表人：刘丽华，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪峰、陆东星，该公司市场部经理。原告张志祥与被告陈昌钧、唐翠华、徐爱翠、盐城市城南新区好丽华房产经纪有限公司(以下简称好丽华房产经纪公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月5日公开开庭进行了审理，原告张志祥及其委托诉讼代理人王龙龙、徐伟，被告好丽华房产经纪公司委托诉讼代理人汪峰、陆东星到庭参加诉讼。被告陈昌钧、唐翠华、徐爱翠经本院公告送达，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张志祥向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除《房地产买卖居间协议》，被告一、二、三立即返还原告定金5万元，并承担违约金216000元，被告四对该请求承担连带责任。2、判令被告四立即返还中介费16800元、办证费800元、评估费1080元，合计18680元。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告三受被告一、二的委托代为办理位于盐城市亭湖区房屋的买卖事宜。2017年11月4日，原告与被告三、四签订《房地产买卖居间协议》一份，原告向被告一、二购买坐落于亭湖区*室房屋，建筑面积126.44㎡，总价108万元，被告一、二确保在2017年11月10日前与原告办理过户手续。一方未按协议约定履行，其行为视为违约。守约方有权要求违约方按每日总房款的0.05%承担违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除协议并要求违约方支付总房款20%的违约金。合同签订后，原告于2017年11月4日向被告四支付了定金5万元、中介费16800元、办证费800元、评估费1080元，合计68680元。后经原告了解，案涉房屋在签订居间协议前就已被法院查封，导致合同无法继续履行，四被告在隐瞒事实的情况下，仍然收取原告的定金及中介费，存在严重的违约行为，被告四是导致案涉居间协议无法继续履行的重要原因，存在重大过失，应对原告所产生的损失承担连带赔偿责任。被告陈昌钧、唐翠华、徐爱翠未答辩。被告好丽华房产经纪公司辩称：1、原告诉请的定金5万元及中介费16800元、办证费800元、评估费1080元，我公司可以随时退还原告。2、因购房居间协议上第三款第一条约定，需要甲方的签字才可生效，在甲方未签字的情况下属于意向金，不是定金，不能按照原告诉请要求承担连带责任；加上当时时间比较急迫，没有去查询案涉房屋的查封情况，我公司同意退还收取定金、评估费、中介费、办证费等费用，其中评估费是交给评估公司的，不是我公司收取，但该费用我公司同意承担，其他责任不应由我公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，经审理认定事实如下:坐落于盐城市区权利人为陈昌钧、唐翠华。2017年11月4日，徐爱翠以陈昌钧、唐翠华(甲方)代理人的名义，与张志祥(乙方)好丽华房产经纪公司（丙方）签订一份《房地产买卖居间合同》，合同主要内容:一、买卖房地产的基本情况：1、房屋地址：*室；2、类型：住宅；3、房屋性质：商品房；4、建筑面积：126.44㎡；5、权利人：陈昌钧、唐翠华。二、总房价款：该房地产的转让价格为人民币壹佰零捌万元整（¥1080000）。三、协议的履行：1、意向金：乙方已实地验看了该房地产，为表示购买诚意，向丙方支付意向金人民币伍万元整作为与甲方洽谈只用。丙方收到意向金后5个工作日内，乙方不得解除对丙方的委托，亦不得收回意向金。若甲方在前述期限内未能签署本协议，则乙方有权至丙方处无息取回意向金，未取回的则视为继续委托丙方与甲方洽谈。2、定金与保管：如甲方签署本协议，则上述意向金转为定金。乙方应于甲方签署本协议后壹日内补足定金至人民币伍万元整，甲方同意将上述定金由丙方代为收取并保管。六、保证与承诺：1、本协议签署人均保证具有签署本协议并支付或收取定金的权利（甲方保证有权出售或已征得全体产权人的同意，在签署本协议后甲方不再新增抵押或增设阻碍交易的情形；乙方保证具备购房资质并保证买受方资信良好），若因其无权代理或无权处分或欠缺购房资质、征信不良，导致本协议无法履行或无法生效的，该方签署人应按定金责任或违约责任的标准承担责任。本条独立发生法律效力……3、丙方有义务及时告知甲乙双方交易机会并为甲乙双方交易提供居间服务。八、违约责任：一方未按本协议约定履行，其行为视为违约。守约方有权要求违约方按每日总房款0.05%承担违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方面解除本协议并要求违约方支付总房款20%的违约金。十四、特别约定：甲方承诺自行将该房屋剩余贷款还清并注销他项权证。甲方结清该房产所有和抵押，确保在2017年11月10日前与乙方办理过户手续。合同签订当日，张志祥向好丽华房产经纪公司支付定金5万元、中介费16800元、办证费800元、评估费1080元，合计68680元。2017年11月4日徐爱翠向张志祥出具一份定金收条:今收到买方张志祥购买**大道*号*室定金人民币伍万元（¥50000），此收条有效期至过户结束时止，过户时一并纳入房款收条。好丽华房产经纪公司向张志祥出具收到中介费、办证费收据。另，好丽华房产经纪公司于同年11月3日向徐爱翠出具一份定金保管书，载明:现买受方张志祥因购买出售方陈昌钧、唐翠华房地产（坐落市区*室）交付定金人民币伍万元整（¥50000），出售方陈昌钧、唐翠华确认已收到此定金，并交由盐城市城南新区好丽华房产有限公司代为保管。出售方签字：徐爱翠，保管人签字：盐城市城南新区好丽华房产经纪有限公司。合同签订后，因案涉房已于2017年10月16日被司法查封，双方未能办理过户，张志祥遂诉至本院。本案在审理过程中，好丽华房产经纪公司提供徐爱翠出具的一份出售房地产承诺书:本人经盐城市城南新区好丽华房产经纪有限公司居间介绍，与买受方张志祥就出售盐城市*室房地产事宜，签订了《房地产买卖居间协议》，约定总房价款为壹佰零捌万元整。给予若本人违约不履行买卖居间协议，将使盐城好丽华房产经纪有限公司损失可期得的佣金收入。为此，本人特郑重承诺：若因本人违约未能履行买卖居间协议，导致《房地产买卖合同》或类似合同无法签订的，本人自愿向盐城好丽华房产经纪有限公司支付总房价款2%的赔偿金。好丽华房产经纪公司同意退还收取的定金、评估费、中介费、办证费等费用。本院认为，根据庭审查明的事实和相关证据，本案争议的焦点:一、徐爱翠与陈昌钧、唐翠华是否存在代理关系。二、徐爱翠、好丽华房产经纪公司应承担的民事责任。一、徐爱翠与陈昌钧、唐翠华是否存在代理关系问题。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。本案中，被告徐爱翠以被告陈昌钧、唐翠华代理人的名义，与原告、被告好丽华房产经纪公司签订合同，但被告徐爱翠、被告好丽华房产经纪公司均未能提供被告陈昌钧、唐翠华的委托手续，或予以追认的证据，因此，被告徐爱翠无权代理被告陈昌钧、唐翠华实施案涉的民事行为，其以被告陈昌钧、唐翠华的代理人名义，与原告、被告好丽华房产经纪公司签订的《房地产买卖居间合同》对陈昌钧、唐翠华不发生效力。二，被告徐爱翠、好丽华房产经纪公司应承担的民事责任问题。被告徐爱翠无权代理而实施代理行为，对原告因此产生的损失，依法应承担相应的民事责任。被告好丽华房产经纪公司作为居间人，应该依法履行居间义务，按照行业惯例，房地产中介公司在签约前应主动询问、核实房屋是否存在司法查封等限制信息，但被告好丽华房产经纪公司未尽到合理审查和提醒义务，存在重大过失。对原告因此产生的损失，应承担相应的赔偿责任。案涉合同约定守约方有权要求违约方支付总房款108万元的20%违约金，参照该约定，根据各自的过错责任，结合本案的具体情况，本院酌定被告徐爱翠、好丽华房产经纪公司各赔偿原告75000元。被告好丽华房产经纪公司对已收取原告的定金5万元、中介费16800元、办证费800元、评估费1080元应予以退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、四百二十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐爱翠于本判决生效之日起十日内支付原告张志祥赔偿款75000元。二、被告盐城市城南新区好丽华房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张志祥赔偿款75000元。三、被告盐城市城南新区好丽华房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告张志祥定金5万元、中介费16800元、办证费800元、评估费1080元，合计68680元。四、驳回原告张志祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5570元，公告费600元，合计6170元，由原告负担1481元，被告徐爱翠、盐城市城南新区好丽华房产经纪有限公司共同负担4689元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院交纳上诉案件受理费。审 判 长  蔡福庆人民陪审员  徐艳凤人民陪审员  张福桂二〇一九年六月三日书 记 员  马文静附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。