云南省景洪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2801民初235号 原告（反诉被告）：王孟超，男，哈尼族，1993年7月21日出生，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州勐腊县。 委托诉讼代理人：荣毅星，云南省文士法律服务所法律工作者，特别授权代理。 被告（反诉原告）：岩湾，男，傣族，1986年9月4日出生，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。 委托诉讼代理人：徐红飞、唐新，云南泰华律师事务所律师，特别授权代理。 第三人：付衣鉴，男，汉族，1969年5月17日出生，身份证住址成都市新都区。 委托诉讼代理人:周麒，云南省天鉴法律服务所法律工作者，特别授权代理。 原告王孟超诉被告岩湾土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案。在审理过程中，被告岩湾提起反诉并要求付衣鉴作为第三人参加本案诉讼，本院审查后，依法适用普通程序组成合议庭于2019年3月18日公开开庭对本、反诉公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人荣毅星，被告委托诉讼代理人徐红飞、唐新，第三人委托诉讼代理人周麒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出本诉诉讼请求判令：1、解除原、被告于2018年2月22日签订的《空地租赁合同》；2、本案受理费用由被告承担。事实及理由：2018年2月22日，原告同被告签订了《空地租赁合同》，合同中约定原告将位于景洪市曼迈村委会曼广迈村小组的35.4亩空地租赁给被告使用，租赁期限为15年，自2018年5月31日至2033年5月30日止，租赁土地使用性质为搅拌站、仓库及办公场地。之后被告向原告支付了一年的租金318600元，原告就将该空地交付给被告使用了。后原告也就没有在关注该空地情况，直到今年九月，该空地所在村的村长找到原告，问原告是不是在该空地上建设二手车市场，原告才知道，被告在未通知原告的情况下将该空地又转租了。原告联系被告，才知道该空地被告于2018年7月10日转租给了一个名叫付衣鉴的做二手车市场，当时原告就问被告你转租为什么不通知，并且为什么改变双方之间在合同中约定该空地的使用性质，被告都未能给出解释。后据原告了解，付衣鉴不但改变该空地使用性质，还向景洪市住房与城乡建设局申请办理了编号为GB/T226020180108018号《景洪市临时建设工程规划许可证》。原告认为被告严重违反了双方之间于2018年2月22日签订的《空地租赁合同》，之后原告多次找到被告协商处理未果。综上所述，被告的行为严重违反了双方之间于2018年2月22日签订的《空地租赁合同》，属于严重的违约行为，故现原告依法提起诉讼。原告当庭补充了部分案件事实如下：该地块由村委会及政府推动开发，村委会已经通过相应的备案文件，因此原告无法履行出租义务。 被告针对本诉诉请辩称：原告在起诉书所陈述的不是事实，被告转租原告是知情的，被告的转租行为也没有违反双方的合同约定。被告由于债务缠身欲强行解除合同，遭到被告及第三人的拒绝后，原告采取堵路、寻找社会闲散人员在工地闹事等方式阻挠施工，第三人及被告为此多次报警。请求驳回原告的诉讼请求。 第三人针对本诉诉请辩称：第三人与原告没有合同关系，第三人与被告之间签订租赁合同，原告是知情的。第三人按合同约定完全履行了自己的义务，缴纳了租金，支付了履约保证金。第三人向政府主管部门申办了建设工程许可证，也得到了批准，第三人对土地的利用符合法律规定。 被告向本院提出反诉诉讼请求判令：1、原告继续履行原、被告于2018年2月22日签订的《土地租赁合同》；2、原告向被告支付违约金95580元；3、原告向被告支付律师费50000元；4、原告承担本案本、反诉诉讼费用。事实及理由：2018年初，被告因扩大经营需要欲建设新搅拌站，在搅拌站选址过程中得知原告欲将承租的土地转租，该地的性质为工矿用地，符合搅拌站建设条件。被告找到原告协调土地承租事宜，因建设搅拌站需要办理环评等一系列复杂手续，被告担心手续无法顺利办理会对自己造成损失，所以双方在协商过程中对转租问题和土地使用问题作出了约定。被告向原告提出了给予3个月免租期，增加土地作为仓库及办公场地的使用功能，且允许被告向第三人进行转租。原告同意后，双方于2018年2月22日签订《空地租赁合同》。签订合同后，被告按约将第一年的租金318600元一次性支付给原告，原告也将土地全部交付被告使用，合同已经履行。但后因为搅拌站的建设手续未能批准办理，被告为减少损失，将该土地转租给第三人，同时交转租事宜通知了原告，于2018年7月10日与第三人签订了《转租合同》。第三人将土地作为停放车辆的仓库和办公场所使用，土地使用手续由第三人自行办理完毕。第三人组织工人进行平整土地，修建仓库等准备工作。2018年9月20日，由于土地租金渐涨，原告欲收回土地另行高价转租，遂要求被告与第三人解除合同。在被告拒绝的情况下，原告组织社会闲散人员采取堵路等方式阻挠第三人正常建设。被告多次要求原告停止违法行为，但原告不听劝阻。第三人为此多交报警，但公安机关出警后认为本案系民事行为，建议向人民法院提起诉讼，故被告依法提起反诉，请求人民法院支持被告反诉请求。 原告针对被告的反诉辩称：该租赁合同因为不可抗力因素无法继续履行，因不可抗力无法进行履行原告不应当向被告支付违约金并承担其任何费用。原告所述阻挠施工的问题，是由于该地现在要进入正常的开发程序，如果第三人及被告仍然在该地块建设项目，会造成其他后续问题。第三人的临时建设许可证没有景洪市住建部门的印章，仅是有景洪市嘎洒镇的盖章，按照相关法律规定该临时建设规划许可证不是合法取得，第三人没有权利在该地块上建设大面积的临时简易建筑。 第三人针对被告的反诉辩称：第三人根据合同取得了相关地块的使用权，也向相关部门申请了开发许可证，也取得了相应的开发权，第三人不仅取得了开发许可，还像政府缴纳了相关费用，第三人的行为依规合法。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的身份信息、租赁合同、转租合同临时工程规划许可证，被告提交的租赁合同、转租合同、公证书、委托代理合同、曼迈村委会出具的证明、报警单据及笔录，第三人提交的身份信息、租赁合同、转租合同、收据、临时建设工程规划许可证、收款收据等证据材料，印鉴齐全，内容之间亦能相互印证，本院对真实性予以确认并在卷佐证。 根据庭审、认证以及双方当事人当庭认可的事实，本院确认如下法律事实： 2018年2月22日，原告王孟超作为出租方（合同甲方）与被告岩湾作为承租方（合同乙方）签订《空地租赁合同》（以下简称租赁合同），主要约定：甲方将位于云南省景洪市曼迈村委会曼广迈村小组空地一块租赁给乙方使用。租赁物的功能为建设使用，现租赁给乙方作为搅拌站、仓库及办公场地使用，乙方自行办理土地功能转变和相关手续。租赁期限为15年，自2018年5月31日起至2033年5月30日止。租金按亩计算，共35.4亩，按9000元每亩，每年合计318600元，租金每年一付。在租赁期内，甲方同意乙方将租赁物的部分或者整体转租，本合同规定的甲乙双方的责任和权利不因乙方转租而改变，转租内容必须在原有甲、乙双方租赁合同的基础上约定执行。合同履行过程中，如遇政府拆迁，则土地补偿费用归甲方，土地附着物及相关全部补偿归乙方，领取补偿的相关手续甲方应当配合办理。租赁期间双方必须遵守合同约定，任何一方违反本合同的规定，须向对方承担当年度租金30%的违约金，违约金不能补偿的，还应赔偿其他损失。除上述约定外，原、被告在合同中还约定了其他事项。景洪市嘎洒镇曼迈村委会在岩湾持有的租赁合同落款处加盖了该村委会公章。 2018年7月10日，被告岩湾作为转租方（合同甲方）与第三人付依鉴作为承租方（合同乙方）签订《转租合同》，主要约定：转租人经得出租人同意，将位于云南省景洪市曼迈村委会曼广迈村小组35.4亩空地一块转租给乙方使用，租赁期自2018年7月10日至2033年5月31日止。租金按亩计算，共35.4亩，第1个五年期按15000元每亩，每年合计531000元，第2、3个五年租期的租金予以递增。在租赁期内乙方需要在土地上建盖建筑物，安装设施设备，建设、安装设备所有的手续由乙方办理，所需费用由乙方办理。合同履行过程中，如遇政府拆迁，则土地补偿费用归出租人，土地上附着物及相关全部补偿归乙方。除上述约定外，原、被告在合同中还约定了其他事项。在签订上述转租合同的当天，第三人向被告岩湾交纳了租金955800元、押金20万元，被告向第三人出具了收条。另，原告王孟超是从景洪市嘎洒镇曼迈村委会承租涉案土地，该村委会出具证明表明对王孟超将土地转租给被告岩湾、被告又将该土地再次转租给第三人付衣鉴的事实是知情的，亦同意上述转租、次转租行为。合同签订后，第三人在转租的空地上进行施工建设，并于2018年10月取得编号为GB/T226020180108018临时建设工程规划许可证，发证机关是景洪市嘎洒村镇规划建设服务中心，批准的建设用途是临时简易建筑。2018年9月，原告王孟超通过手机微信向被告岩湾表示想收回出租给被告的该块土地，要求被告解除与第三人签订的转租合同。2018年12月26日，第三人付依鉴向公安部门报警，称原告组织社会闲散人员以堵路的方式阻挠第三人在案涉土地的施工建设。 本院认为，根据各方当事人的诉辩主张及庭审查明事实，本院归纳本案主要争议焦点并结合原、被告的本、反诉请作出如下分析认定： 本案主要争议焦点是原、被告签订的《空地租赁合同》（以下简称租赁合同）应该予以解除还是继续履行的问题。《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行各自义务。本案原、被告双方签订租赁合同系双方当事人真实意思表示，原、被告均应按合同约定履行各自的义务。现本案原、被告对合同解除或继续履行发生争议，原告以改变土地使用性质、不可抗力为由要求解除合同，但根据双方租赁合同约定被告享有转租权，同时，根据双方合同约定土地的使用功能为建设作用，第三人作为土地的使用人亦取得了政府相关部门同意在案涉土地建设临时建筑的规划许可证。我国合同法规定的不可抗力解除合同，是指因自然灾害的发生或法律、政令的变化而导致合同不能履行而解除合同，原告未能提交充分有效的证据材料证明有不可抗力的存在，即使存在原告主张的因非公益项目“开发土地”,亦不属于我国法律规定的“不可抗力”的范畴。综上，原告主张解除合同无相应合同约定或法定的解除理由，本院对原告该本诉请求不予支持，对被告要求继续履行合同的反诉诉请予以支持。另，关于被告反诉要求原告支付违约金、律师费的反诉诉请，鉴于第三人的报警记录仅有第三人的自我陈述，故认定原告存在违约事由的依据不足，本院对被告的上述反诉诉请不予支持。但鉴于原告要求解除合同是导致原、被告发生诉讼的主要原因，故本案的本、反诉受理费应全部由原告承担。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）王孟超的本诉诉讼请求。 二、原告（反诉被告）王孟超与被告（反诉原告）岩湾继续履行双方于2018年2月22日、就位于云南省景洪市曼迈村委会曼广迈村小组一块空地所签订的《空地租赁合同》； 三、驳回被告（反诉原告）岩湾的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费6079元、反诉受理费1606元由原告王孟超承担，被告预交的反诉费用本院不另行清退，由原告自本判决生效之日起三十日内径付被告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（一式六份），上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。 审 判 长  李碧云 人民陪审员  付桂珍 人民陪审员  黄建明 二〇一九年六月五日 书 记 员  周子圣