江苏省南通经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0691民初1679号原告：屠大炯,男,1969年5月30日生,汉族，户籍地南通市崇川区，现住南通市开发区。委托诉讼代理人：李垚、花城，北京大成（南通）律师事务所律师。被告：华润置地（南通）有限公司，住所地南通市崇川区88号国贸中心35楼。法定代表人：迟峰，董事长。委托诉讼代理人：徐致远、汪令钦，江苏法德永衡律师事务所律师。原告屠大炯与被告华润置地（南通）有限公司（以下简称华润公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案受理后，依法适用简易程序后转为普通程序,公开开庭进行了审理。原告屠大炯及其委托诉讼代理人李垚、花城，被告华润公司的委托诉讼代理人徐致远到庭参加了听证和庭审。本案现已审理终结。原告屠大炯向本院提起诉讼请求：1.判令被告承担维修费用（具体数额以司法鉴定为准）；2.请求判令被告赔偿因房屋质量问题给原告造成的损失（包括装修损失、不能居住的损失、房屋折价损失等，具体数额以司法鉴定为准）；3.全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2011年5月7日签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的华润橡树湾45幢1806室房屋，原告按约支付了房款并于2013年办理了交房手续后对房屋进行了装修，2014年3月，原告发现房屋出现大面积墙面及顶棚脱落开裂等质量问题且及时通知了被告，被告予以认可并提供了书面维修方案且对房屋进行了维修，但此次维修未能消除上述质量问题，至2015年初起愈发严重，原告多次报修，被告与物业公司亦多次维修，但质量问题一直未消除。原告认为被告一直怠于履行维修义务，亦未赔偿原告损失，且严重导致房屋价值严重缩水，现因房屋内住人无法维修，要求法院对相关损失鉴定，折价赔偿，故原告为维护自身权益特提起诉讼，请求判如所请。被告华润公司辩称，原告房屋出现问题是建筑行业常见的瑕疵，不属于房屋主体结构不合格或者严重影响正常居住使用的问题，原告正常居住在房屋内。根据鉴定报告部分墙面起鼓开裂是因粉刷层与基层之间粘结不牢所造成，与装修质量有关，案涉房屋质量问题发生后，被告已进行维修，但修复无法一次完成，原告此后拒绝被告进行维修。被告提供的修复方案与鉴定机构出具的维修方案存在相通之处，质量问题可以修复，不存在房价贬值损失，被告具有修复能力，同意对质量问题进行修复。原告屠大炯围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、购房发票、住宅质量保证书、建设单位出具的墙面腻子开裂及顶棚腻子脱落的处理办法及致华润公司的律师函，证明原告购买的华润公司开发的房屋出现质量问题及已经进行修复但仍存在质量问题；被告华润公司提交了2015年-2018年案涉房屋用电记录、2016年-2018年原告车辆出入小区记录、《住宅工程质量通病控制标准》、《蒸压加气混凝土砌块、板材构造》、双方往来电子邮件截屏，证明案涉房屋可以正常使用、施工符合相关规定，华润公司在原告要求维修后，告知其建设单位的维修方案，但原告不同意维修所致。本院组织双方进行了证据交换和质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2011年5月7日，华润公司与屠大炯签订商品房买卖合同一份，约定屠大炯购买华润公司开发的华润橡树湾45幢1806室房屋，建筑面积为129.41平方米，房款共计1252515元，交房时间为2013年1月31日前。2012年12月15日，华润公司开具了1239642元的销售不动产统一发票，载明建筑面积为128.08平方米，并在2013年1月31日前向屠大炯交付了房屋。屠大炯在接受房屋后进行了装修，后发现墙面腻子开裂及顶棚腻子脱落。2014年3月20日，屠大炯与建设单位协商后达成维修方案，后建设单位进行了维修。屠大炯入住后，房屋出现墙面及顶棚脱落开裂、顶层渗漏等质量问题并通知了华润公司，双方未能就维修方案达成一致意见。2017年4月18日，屠大炯诉至本院，诉讼中，华润公司组织施工单位对顶层渗漏问题进行检查维修，提出房屋室内墙面开裂维修方案，屠大炯撤回起诉。但此后双方未达成一致意见，屠大炯再次诉讼。诉讼中，根据屠大炯的申请，本院委托中国建材检验认证集团江苏有限公司对案涉房屋室内墙面开裂、粉刷层起鼓开裂问题进行鉴定，该公司于2018年4月8日作出鉴定结论：经现场勘验及分析，该房屋内墙面开裂的主要原因为墙砌体存在干缩变形，且所检部分墙砌体未按设计要求设置拉结筋、所检不同材料交接处未加贴钢丝网等；部分墙表面粉刷层起鼓、开裂的主要原因为墙表面粉刷层与基层之间粘结不牢靠，导致表面粉刷层起鼓、开裂。屠大炯为此支出鉴定咨询服务费50000元。根据屠大炯的申请，本院委托靖江市建设工程检测中心有限公司对案涉房屋次卧屋顶和主卧卫生间渗漏水的原因及屋顶常年泡水原因进行鉴定，该公司于2019年1月5日作出鉴定结论：1.案涉房屋次卧屋顶和主卧卫生间顶部以及卫生间顶部渗漏的原因：屋面防水层受损，雨水从破损的防水层向下渗漏，通过现浇板的细小孔洞、微裂缝、后塞洞口等不严实处向室内渗漏。2.屋顶长期泡水原因：雨水从最外层的细石混凝土层的表面裂缝、分仓缝隙或细石混凝土层的破损处渗透到里面，透过砂浆找平层，雨水被岩棉保温层吸收，导致屋面长期泡水。屠大炯为此支出鉴定咨询服务费20000元。根据屠大炯的申请，本院委托南京典筑建筑设计有限公司对案涉房屋屋顶、墙体脱落开裂和墙体结构、南次卧以及卫生间漏水的房屋修复方案进行鉴定，该公司于2019年1月28日作出鉴定报告：…四、修复内容1.填充墙拉结筋不符合设计要求。修复范围：该房屋所有填充墙（K×3-4轴填充墙除外）。2.墙体内粉刷构造不符合设计要求。修复范围：该房屋所有填充墙与混凝土构件交接处。3.墙面开裂、表面粉刷层起鼓开裂。修复范围：该房屋所有墙面、表面粉刷层。4.内墙填充墙门窗洞口未采用钢筋混凝土框，不符合设计要求。修复范围：该房屋所有加气混凝土砌块填充墙的门窗洞口。5.屋面渗漏、屋面防水层损坏、屋面建筑做法与原设计文件不符、屋面长期泡水。修复范围：该房屋所有屋面。6.房间顶棚裂缝。修复范围：次卧顶棚裂缝，缝长约3m。五、修复方案1.填充墙拉结筋不符合设计要求的处理。修复方案：填充墙与混凝土竖向构件增设水平拉结筋加强。铲除所涉及的墙体位置的饰面层、粉刷层至墙体基层（此项第2条已包含）；拉筋采用HRB400E级6mm,拉结长度沿填充墙全长。拉结筋竖向间距按不大于500mm，且位于水平灰缝处。拉结筋端部采用胶粘剂锚入混凝土竖向构件的斜孔内100mm，或与锚入混凝土内的锚栓焊接，用1︰3水泥砂浆将墙面抹平。2.墙体内粉刷构造不符合设计要求的处理。修复方案：铲除所涉及的墙体饰面层、粉刷层至墙体基层；在填充墙与混凝土构件交接处增设热镀锌钢丝网片，网片宽度为400mm，沿界面缝两侧各延伸200mm；重做墙体面层，做法同原设计。考虑到该房屋内粉刷已经过维修仍出现裂缝的情况，且该房屋位于该楼的顶层，该房屋填充墙的墙面粉刷建议采用满铺热镀锌钢丝网片的加强措施。3.墙面开裂、表面粉刷层起鼓开裂的处理。修复方案：按第2条一同处理。4.内墙填充墙门窗洞口未采用钢筋混凝土框，不符合设计要求的处理。修复方案：内墙填充墙的门窗洞口增设钢筋混凝土框，框柱尺寸180×墙厚，纵筋下部植入梁内，植入深度150mm，采用C25混凝土浇筑；重做墙体面层，做法同原设计。5.屋面渗漏、屋面防水层损坏、屋面建筑做法与原设计文件不符、屋面长期泡水的处理。修复方案：铲除该房屋上部所有屋面建筑面层至卷材层，清理干净卷材表面，割除破损、渗漏位置卷材，于破损位置重新铺设修补卷材，搭接宽度≥100mm；修补卷材上增设一层覆盖卷材层，覆盖卷材与原防水卷材粘结宽度≥100mm；重设卷材防护层，卷材防护层做法参图集苏J01-2005屋面做法24/7，保温层采用30mm厚挤塑聚苯板，保温层材料吸水率≤2%。修补卷材铺设前应先确认原卷材基层干燥，否则应铲除下部潮湿、起鼓、破损的原卷材，清理干净，并修补基层，待基层干燥后重新铺设卷材。女儿墙、立墙等高出层面结构与屋面基层连接处卷材开裂时，应先将裂缝清理干净，再重新铺设卷材，新旧防水层应形成整体。对于“卫生间”屋面出气管处，应先将管道周围的卷材、胶粘材料及密封材料清除干净至结构层，再在管道根部重做水泥砂浆圆台，上部增设防水附加层，面层用卷材覆盖，其搭接长度不应小于200mm,并应粘结牢固，密封严密。卷材防水层收头高度不应小于250mm，并应先用金属箍箍紧，再用密封材料封严。对于因屋面渗漏造成的顶棚抹灰层、饰面层损坏，铲除损坏的饰面层，按原做法重做。6.房间顶棚裂缝的处理。修复方案：铲除所涉及的顶棚裂缝位置两侧200mm的饰面层、粉刷层至楼板基层；采用表面封闭法，利用混凝土表面微细独立裂缝的毛细作用吸收低粘度且具有良好渗透性的修补胶液，封闭裂缝通道，对屋面板裂缝进行修复；重做顶棚面层，做法同原设计。屠大炯为此支出鉴定咨询服务费18000元。诉讼中，屠大炯申请对案涉房屋的修复造价及修复时间、装修造价、自2014年3月份起的出租损失、搬迁损失、因质量瑕疵产生的折价等损失进行鉴定，华润公司认为应由其按鉴定的修复方案进行修复，原告主张的出租损失、因质量瑕疵产生的折价损失无法律依据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同或者赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，屠大炯与华润公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同的约定履行各自的义务。华润公司出售的商品房经鉴定机构鉴定存在质量问题，不符合合同的约定，已经影响了屠大炯的正常居住使用，应当承担相应的违约责任，现屠大炯选择赔偿损失符合法律规定，本院予以支持。华润公司虽对鉴定报告提出异议，但未提供相反的证据予以证明，故本院对其提出的异议不予采纳。南京典筑建筑设计有限公司对案涉房屋存在的质量问题作出的修复方案，切实可行，本院予以采纳。其中，对于墙体内粉刷构造不符合设计要求的修复方案，该公司考虑到该房屋内粉刷已经过维修仍出现裂缝的情况，且该房屋位于该楼的顶层，该房屋填充墙的墙面粉刷建议采用满铺热镀锌钢丝网片的加强措施，为避免以后再次出现该类质量问题，在维修时应按该建议进行修复。屠大炯现要求按鉴定的修复方案自行修复，并申请对相应费用进行司法鉴定，而华润公司同意按鉴定的修复方案进行修复。本院认为应由华润公司按鉴定机构确定的修复方案进行维修，屠大炯提供必要的协助。理由如下：第一，从法律和司法解释的规定可看出，违约一方当事人承担的违约责任分别为继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任，继续履行、采取补救措施是优先选项，对房屋存在质量问题的出卖人首先应当承担修复责任，只有在出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的情形下，买受人才可以自行或者委托他人修复，可见出卖人对存在质量问题的房屋进行维修、修复是优先选项；第二，华润公司作为专门的房地产开发企业，其具有按照修复方案进行维修的专业能力，因修复过程中必然会损坏原告的装修，在修复时可以将修复与装修同时进行，减少中间环节，节约维修时间和费用。再根据实际维修的期间，可以确定原告不能居住而产生的租房费用，减少鉴定次数；第三，屠大炯未能提供证据证明华润公司拒绝修复或拖延修复，事实上华润公司在建设单位对已的出现质量问题进行修复后产生的质量问题又提出了修复方案；第四，根据《最高人民法院关于适用的解释》第五百零三条、五百零四条的规定，被执行人不履行生效法律文书确定的行为义务，该义务可以由他人完成的，代履行费用的数额由人民法院根据案件具体情况确定。即便华润公司不按修复方案维修，也有法律规范保障屠大炯的合法权益。故本院对屠大炯提出因其已对华润公司失去信任不同意由该公司进行修复的理由，不予支持。因已确定由华润公司按鉴定的修复方案进行维修，故本院对屠大炯申请对案涉房屋的修复造价及修复时间、装修造价进行鉴定的申请不予支持。对于屠大炯主张自2014年3月份起导致的房屋出租损失，本院认为，根据鉴定机构作出的鉴定结论，案涉房屋出现的质量问题并非房屋主体结构质量问题，且华润公司提供的证据可以证明，屠大炯在此期间内正常居住在该房屋内，因此计算房屋租金损失不能从2014年3月份开始计算，而应从其开始搬迁进行维修时开始计算至重新入住时。此期间内的租房标准按同地段、同类型房屋租金标准确定，该部分损失由华润公司承担。因屠大炯接受房屋后已对房屋进行装修，对于维修时损毁的装修损失，即恢复原状时按原装修标准实际产生的费用亦应由华润公司承担。对于屠大炯主张的因质量瑕疵产生的折价损失，本院认为案涉产生质量瑕疵并非房屋主体结构质量问题，对房屋所做的维修系改善型修复，不会贬损房屋价值，故本院对该项请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、被告华润置地（南通）有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内按照南京典筑建筑设计有限公司作出的修复方案对原告屠大炯所有的华润橡树湾45幢1806室房屋进行修复；二、被告华润置地（南通）有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内给付原告屠大炯支出的鉴定费损失88000元；三、驳回原告屠大炯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告华润置地（南通）有限公司负担[被告负担部分原告已垫付1150元，待本判决生效后由本院退还给原告，被告负担的费用2300元,由被告在本判决书生效之日起十日内汇入本院诉讼费账户内（户名：南通经济技术开发区人民法院，开户行：中国银行南通开发区支行，账号：48×××90）]。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2300元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  周国建人民陪审员  孙同志人民陪审员  王迅迅二〇一九年六月十五日书 记 员  王 娟