广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终6520号上诉人（原审被告）:张耀武，男，1980年9月20日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托代理人：罗荣标，广州弦正律师事务所律师。委托代理人：饶文博，广东纬韬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张瑞忠，男，1970年9月5日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托代理人：彭莉，广东正平天成律师事务所律师。委托代理人：朱雁，广东正平天成律师事务所律师。上诉人张耀武因与被上诉人张瑞忠场地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初3655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人张耀武上诉请求判令：1、撤销原审判决；2、改判驳回张瑞忠的起诉；3、本案一、二审全部诉讼费用均由张瑞忠承担。事实与理由如下：一、原审程序违法。本案中，广东省高级人民法院以(2018)粤民申再字民事裁定书裁定指令原审法院对本案进行审理。原审判决书第十四页中也释明：“本院认为，本案是根据省高院裁定书，对原2015穗黄法民三初字第228号案的继续审理”。因此，原审法院应对张瑞忠的原诉讼请求进行审理，而不应重新立案受理，导致出现重复立案的情况，属程序严重错误;二、原审判决认定事实错误，导致适用法律错误。一审判决后，2019年3月15日，就涉案土地的所有权和使用权问题，张耀武委托律师向广州市黄埔区萝岗街长平社区监督管理委员会和九明经济合作社及长平经济合作社进行调查，获取如下事实：其一，涉案土地木强水库周边山地(包括木强山庄)的所有权，属于长平社区经济联合社下属的长平社、山塘社、九明社、屋角社、高田社、珠山社六个经济合作社共同所有。长平社不能越权单独将此地块承包给任何人，长平社亦从来没有与任何社员签订过承包此地块的合同。其二，长平经济联合社对于社属山地一直有“谁耕种，谁收益，谁投资开发，谁就是土地使用人”的不成文规定。所以政府征地时，地上建(构)筑物补偿款也是补偿给建设人。其三，木强山庄土地使用人为广州木强餐饮管理有限公司。上述事实，有两份《询问笔录》和三份《情况说明》为证。2019年4月11日，张耀武委托律师和九明经济合作社社长到广州市黄埔区国土资源和规划局及广州市开发区不动产登记中心，调查案涉土地木强水库周边山地(包括木强山庄)的权属情况，答复为上述地块不属于国有土地，尚没有办理确权登记。但具体权属，目前只有属地上的村社最为清楚。被上诉人张瑞忠答辩称：一、多份法院生效裁判已认定张瑞忠是涉案场地土地使用权人和出租方。根据广州市萝岗区萝岗街长平社区居民委员会、长平经济合作社、萝岗街道办事处城管科于2007年9月出具的两份证明及其他证据，涉案场地的土地使用权人系张瑞忠。广东省高级人民法院(2018)粤民再52号民事裁定确认了上述事实，并认定张瑞忠为涉案土地的使用权人。此外，广州市中级人民法院(2017)粤01民终22565号民事判决、广州市黄埔区人民法院(2017)粤0112民初558号民事判决书还认定，木强公司是由丰盈山庄改建而来，张瑞忠通过与张耀武签订山庄租赁合同将木强山庄所在场地交由张耀武经营。因此，张耀武关于张瑞忠不是涉讼场地土地使用权人的观点与生效民事裁定相悖，其主张应予驳回；二、多项事实证明张瑞忠是涉案场地的土地使用权人。其一，涉案土地原系张瑞忠开办的丰盈山庄所在地，对此张耀武在多宗案件中亦予确认。根据张耀武确认的“土地谁开发谁是使用权人”的规定，张瑞忠系涉案土地的使用权人。其二，2012年4月15日，张耀武与张瑞忠签订了《山庄租赁合同》，约定由张耀武承租涉案场地并支付费用。且张耀武在致答辩人的《律师函》中明确表示，要用其应向张瑞忠支付的租金抵扣所谓的借款。不但如此，张耀武从木强公司帐上向张瑞忠支付了200多万元的租金。上述行为表明，张耀武确认张瑞忠是土地使用权人，否则张耀武就不会向张瑞忠支付合同价款。其三，涉案土地十几年前就由张瑞忠开发并使用，后以租赁的方式出租给张耀武，长平经济联社或其他单位从未提出异议，且街道及长平居委会、长平经济合作社等部门配合张瑞忠办理土地使用的手续(如临场证明)。上述事实足以证明，张瑞忠是涉案场地的土地使用权人；三、张瑞忠未因任何事由而丧失涉案场地的土地使用权。如前所述，张瑞忠是涉案场地的土地使用权人。其后，张瑞忠未将涉案场地作为其在木强公司的出资入股。2012年4月15日，张瑞忠仅是通过出租将涉案场地交由张耀武使用。并且，张瑞忠从未表示将土地使用权转让给木强公司或张耀武。即使木强公司及张耀武在涉案场地上进行了建设，也不能改变涉案场地的土地使用权属于张瑞忠的事实；四、广东省高级人民法院已认定张瑞忠系涉案租赁合同的合同当事人、适格的诉讼主体及涉案场地的土地使用权人，张耀武关于张瑞忠无权收取合同约定的费用等诸多借口亦被法院其他生效判决驳回。张瑞忠于2018年7月4日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、张耀武立即将《山庄租赁合同》涉及的木强山庄所在场地即广州市黄埔区萝岗街长平社瓦窑窝自编X号交回张瑞忠；2、张耀武按《山庄租赁合同》约定的付费标准，向张瑞忠支付从2015年9月起至张耀武交还场地止的费用及逾期付款利息（每月费用按合同约定每年递增一万元，即2015年9月至2016年3月期间的费用按9万元/月计算，2016年4月至2017年3月期间的费用按10万元/月计算，2017年4月至2018年3月期间的费用按11万/月计算，2018年4月至2019年3月期间的费用按12万/月计算，以此类推；逾期付款利息自拖欠之日，即每月16日起按银行同期贷款利率计至张耀武实际清偿时止）；3、张耀武承担全部诉讼费用。原审法院经审理查明：2007年9月15日，广州市萝岗区萝岗街长平社区长平经济合作社（下简称长平经济合作社）出具《证明》，载：兹有我社社员张瑞忠在木强水库边承包山地（30年），自有临建房屋300平方米，现开设饮食店，希有关部门给予办理营业执照。2007年9月18日广州市萝岗区萝岗街长平社区居民委员会（下简称长平居委会）在上述《证明》加注意见“情况属实，请给予办理”，并另出具《证明》，载：兹有我村民张瑞忠在木强水库长平社北边自有房屋300平方，现开设饮食店，请各有关部门给予办理营业执照，请给予办理。广州市萝岗区萝岗街道办事处城市管理科在该《证明》上加注意见“情况属实。此房屋是建在其本人的承包地上”。原审过程中，张瑞忠提交了《广州经济技术开发区村镇住宅报建表》，该表载明：申请人张瑞忠，申请地点广州市萝岗区萝岗街长平瓦窑窝一号，申报事项拆旧改造，用途自住，申请地点的产权情况属历史用房，无农村宅基地使用证，长平经济合作社的意见为该拟建房屋在农村住宅建设控制线范围内，属拆旧改建，用地权属人为张瑞忠，申请使用人张瑞忠，该房原为砖木瓦使用房，占地面积250㎡，现因改建将原砖木结构拆除，同意按原用地面积250㎡、建筑面积250㎡原规模改造壹层进行重建。长平居委会2011年4月5日的意见为该拟建房屋在农村住宅建设控制线范围内，属拆旧建新，用地权属人和使用人为张瑞忠，该房原为壹层砖木结构房，使用面积250㎡，现根据本人申请和使用情况，同意按社意见，原规模壹层重建，占地面积250㎡，建筑面积250㎡，拟建框架结构进行建设。该表上，报建人签名盖章处无签名和日期，“街规划管理所（城建办）意见”、“街道办事处审核意见”、“区规划局备案”等栏均未签署意见、加盖公章。2012年4月15日，张瑞忠（出租方、甲方股东）与张耀武（承租方、乙方股东）签订《山庄租赁合同》，合同约定：甲乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，甲方同意将下列山庄经营权租给乙方。一、承租山庄地址面积，1.广州木强餐饮管理有限公司一间；2.承租山庄的建筑面积1300平方米。二、山庄用途和期限，1.乙方租赁该山庄必须从事国家规定的合法行为，用于经营，不得从事各项违法行为，（包括不得从事野生动物经营，纵容黄、赌、毒、山庄所发生的一切劳资纠纷、工伤与甲方均无关系等）否则甲方有权提前收回山庄经营权，所发生的事项均由乙方负责，乙方所交的押金、租金不予退还；2.乙方承租山庄期限自2012年4月15日至2017年4月15日止（承租期为5年）。三、租金及其他费用，乙方承租上述山庄，经营权在租赁期内第一年每个月租金为人民币60000元整，并于每年递增一万元即第二年每月七万元，如此类推，租金于每月15日前交纳；乙方若延迟交纳租金超过十五天的，甲方有权提前收回山庄经营权，并且乙方所交的押金，甲方不予退还。每月的水电费、税金、电视费，山庄所发生的费用乙方应及时交纳，否则后果由乙方自负。四、如遇不可抗击力度损坏的，双方不在补偿之内，比如：地震、自然灾害、政府强制拆除等合约自动终止。五、双方责任，1.租赁期限内，乙方在按国家有关规定及本合同约定的条款下合法经营时，甲方不得提前收回山庄经营权；2.若乙方需中途转让，必须提前一个月征得甲方同意，而承接者必须在承认并执行本合同的有关事项的情况下，方可转让；3.合同期满，双方协商解决；4.合同期满时，一切设备和整修过的结构及装修归甲乙方共同所有，不另外计价；5.如遇政府征收，双方按出股比例山庄总征收款含经营损失费，甲方40%、乙方60%的比例分配；6.另附山庄物业设备及家具清单一份。该合同所附的山庄物业设备表记载：1、大厅2个、VIP房二层1处、厨房1个、收银室、创库1间、350平方米楼房一间、保安室1间、电房1间、鸡舍一处、水塔1个、按图山地含水泥路越有40亩山地。2、有大台20张、中台22张、小台10张、四方台8张，藤椅600张、胶凳200张、玻璃台5张。3、中顺面包车一台、福特一台、中巴一台、农用车一台。4、120千瓦发电机一台，100千瓦发电机一台、15千瓦发电机一台。5、厨房设备、双头炉4台、蒸柜2个、冰箱4台、厨房用品一批，碗碟一批。6、热水器大4台、小5台、吊扇一批40把。7、收银电脑一台、收银打印机一台、点菜机一批、POS机一台。8、证照齐全。庭审中张瑞忠主张《山庄租赁合同》签订时，建筑物分为两部分，一部分是原丰盈农庄残留的部分，还有一部分是广州木强餐饮管理有限公司（下简称木强公司）成立后所建，其中有部分建筑只是向村里办理的报建，没有向规划局等部门办理报建手续；《山庄租赁合同》签订后，张耀武独自经营木强公司期间又违法建设了一部分。张耀武主张木强公司所在的全部建筑均是木强公司建设，且相应的建筑均没有办理报建。张耀武提交了从工商行政管理部门调取的《广州市房屋租赁合同》，该合同系广州市萝岗区萝岗街长平社区经济联合社（甲方）与木强公司（乙方）于2012年6月19日签订，约定甲方将座落在萝岗区长平社瓦窑窝自编1号101房的房地产出租给乙方作饮食用途使用，建筑面积90平方米，租赁期限为2012年7月8日至2015年7月7日，月租金额为900元，由乙方在每月的第8日前现金支付给甲方。该合同于同年7月4日在广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局登记备案，登记备案号为穗租备2012D1600204644号。张耀武一并提交了落款日期为2011年7月25日，落款人为张瑞忠的《证明》，载：张瑞忠同意将“广州市萝岗区长平社瓦窑窝自编1号101”无偿提供给“广州木强餐饮管理有限公司”使用。张耀武主张涉案场地归木强公司使用，张瑞忠无权出租属于木强公司的场地。张瑞忠质证称该《证明》《广州市房屋租赁合同》是为设立木强公司所用，《证明》中所涉及的面积只有90平方米，亦不能证明张瑞忠将木强公司用地约40亩无偿提供给木强公司使用，双方实际履行的是《山庄租赁合同》。2015年8月10日，广州市萝岗区萝岗街道办事处城管执法队发出《广州市城市管理综合执法限期拆除违法建设公告书》，告知：根据2015年7月28日作出的《违法建设行政处理决定书》（穗综萝违建处字【2015】第3-00310号），违法建设当事人应当在收到决定书之日起7日内自行拆除萝岗街长平社区木强水库山顶建成5栋房屋，逾期不拆除的，依法实施强制拆除。张耀武质证称，违法建筑不是张耀武建设的，在签订《山庄租赁合同》前，所有建筑物已经建设完成，是以木强公司的名义建设的。原审另查明：木强公司成立于2011年7月28日，法定代表人为张瑞忠，登记注册地址为广州市黄埔区（原萝岗区）长平社瓦窑窝自编1号101，营业期限为2011年7月28日至2015年6月20日，经营范围为商务服务业。根据该公司2011年7月25日的章程，股东为张瑞忠和张耀武，持股比例分别为40%、60%。原审再查明：张瑞忠于2015年10月22日向原审法院起诉张耀武，请求：确认双方于2012年4月15日签订的《山庄租赁合同》无效；张耀武立即交回上述《山庄租赁合同》涉及的位于广州市黄埔区萝岗街长平村长平社瓦窑窝自编1号的木强山庄经营权及场地，并向张瑞忠支付自2015年9月起至实际返还之日止的场地占有使用费。原审法院于2016年10月14日作出（2015）穗黄法民三初字第228号民事裁定书，认定：张瑞忠与本案纠纷无法律上的直接利害关系，无权向张耀武主张合同权利，裁定驳回张瑞忠的起诉。张瑞忠不服，提起上诉。广东省广州市中级人民法院于2016年12月7日作出（2016）粤01民终17435号《民事裁定书》，裁定：驳回上诉，维持原裁定。张瑞忠不服，提请再审，请求撤销（2015）穗黄法民三初字第228号和（2016）粤01民终17435号民事裁定，改判支持张瑞忠的全部诉讼请求。广东省高级人民法院于2018年1月18日作出（2017）粤民申4903号民事裁定书，裁定（2016）粤01民终17435号案由其提审。后广东省高级人民法院依法组成合议庭进行了审理，并于2018年7月2日作出（2018）粤民再52号《民事裁定书》，认定本案是租赁合同纠纷，张瑞忠是本案适格的诉讼主体，主要理由是：1.案涉《山庄租赁合同》的签约双方分别为张瑞忠与张耀武，表明双方以各自名义签订，根据合同相对性原则，张瑞忠是本案合同的当事人；2.《山庄租赁合同》的标的为“广州木强餐饮管理有限公司一间”，即把木强公司作为租赁标的对外出租，根据该合同约定的主要内容，即张瑞忠作为木强公司的法定代表人，通过租赁合同将公司整体交付张耀武经营、张耀武每月支付相关费用，该合同实际是张耀武承包木强公司经营并向张瑞忠缴纳承包费用的合同关系；3.长平社区经济合作社和长平社区居委会均出具证明证实《山庄租赁合同》涉及的场地（即广州市萝岗区长平社瓦窑窝自编1号）是该社社员张瑞忠在该社木强水库边承包的山地，自有临建房屋300平方米，开设饮食店。张瑞忠作为申请人于2011年4月曾向广州市萝岗街长平社区经济合作社和长平社区居委会办理过拆旧重建的报建手续，亦印证了张瑞忠是本案涉案场地的土地使用权人和《山庄租赁合同》的出租方。综上，根据本案《山庄租赁合同》签订时的合意与实际履行合同情况，张瑞忠作为涉案场地土地使用权人和出租方，向张耀武出租木强公司的所在场地（即广州市萝岗区萝岗街长平社瓦窑窝自编X号）及相关物业设备，其是本租赁合同纠纷的适格主体，有权以自己的名义向作为合同租赁方的张耀武主张权利，提起诉讼。原一审、二审法院以张瑞忠不属于本案适格主体为由裁定驳回张瑞忠的起诉认定事实错误，适用法律不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第（二）项、第一百七十一条的规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市黄埔区人民法院作出（2015）穗黄法民三初字第228号民事裁定和广东省广州市中级人民法院作出的（2016）粤01民终17435号民事裁定。二、指令广东省广州市黄埔区人民法院对本案进行审理。张耀武于2017年1月22日以张瑞忠为被告、以木强公司为第三人向原审法院起诉，要求：张瑞忠向木强公司返还侵占的财产297万元并赔偿利息损失；张瑞忠向木强公司返还公司税控盘及账号密码；张瑞忠立即停止侵害木强公司供电设施并恢复原状；张瑞忠赔偿木强公司损失100万元。原审法院于2017年8月14日作出（2017）粤0112民初558号民事判决书，查明：1.根据张耀武提交的银行转账凭证显示，除2012年5月和2013年2月外，从2012年4月起至2015年8月，木强公司的银行账户每月向张瑞忠转账数万元，其中2012年4月至2013年3月每月转账6万元；2013年4月至2014年3月，每月转账7万元；2014年4月至2015年3月，每月转账8万元；2015年4月至8月，每月转账9万元；转账用途均注明是“租赁费”或“木强山庄租赁费”。张耀武没有提交2012年5月的银行转账凭证。张耀武提交的2013年2月的转账凭证显示，案外人陈昂向张瑞忠转账6万元，转账用途注明是“木强山庄支付2013年2月租赁费”。张耀武称共转账297万元，张瑞忠确认收到上述款项。张耀武称上述款项是其通过木强公司账户向张瑞忠交纳木强公司的承包费，张瑞忠对此不予确认；2.根据张瑞忠提交的公证书显示，2017年4月1日中午，在公证员及公证处工作人员的监督下，案外人邵丽鸣及其陪同人员进入木强山庄进行消费。消费后取得POS签购单和增值税普通发票各一张。POS签购单上显示商户名称为广州市民信餐饮服务有限公司（下简称民信公司），增值税普通发票的货物或应税劳务、服务名称为餐费，开票单位为民信公司。张耀武称因张瑞忠注销了木强公司的报税系统，导致木强公司不能正常开具发票，为了不偷税、漏税，木强公司借助民信公司开具发票。民信公司是2016年12月14日登记成立的有限责任公司，注册资本50万元，法定代表人简镇南，股东是张耀武和简镇南二人。该案判决驳回张耀武的全部诉讼请求。张耀武不服，提起上诉。广东省广州市中级人民法院于2017年12月25日作出（2017）粤01民终22565号《民事判决书》，判决驳回上诉、维持原判。原审法院认为：本案是根据（2018）粤民再52号《民事裁定书》，对原（2015）穗黄法民三初字第228号案的继续审理，而非张耀武所主张的依据审判监督程序对（2015）穗黄法民三初字第228号案的再审。故张瑞忠在法定期限内可对原（2015）穗黄法民三初字第228号案中提出的诉讼请求进行变更。结合木强公司的工商登记注册地址，木强公司所在场地为广州市黄埔区（原萝岗区）萝岗街长平社瓦窑窝自编X号101号，根据长平经济合作社出具的《证明》所载，结合《广州经济技术开发区村镇住宅报建表》可以证明，张瑞忠为《山庄租赁合同》所记载的“建筑面积1300平方米”，即木强公司所在场地广州市黄埔区（原萝岗区）萝岗街长平社瓦窑窝自编X号的使用权人和出租方。张耀武提交了《广州市房屋租赁合同》及由张瑞忠出具的落款日期为2011年7月25日的《证明》，拟证明案涉场地是木强公司向长平经济合作社租赁的，张瑞忠已经将广州市黄埔区（原萝岗区）萝岗街长平社瓦窑窝自编X号101号场地无偿提供给木强公司使用。原审法院认为，张瑞忠出具《证明》及《广州市房屋租赁合同》中所载地址为“广州市萝岗区萝岗街长平社瓦窑窝自编X号101”，《广州市房屋租赁合同》所涉及的面积仅为90平方米，租金亦仅为900元/月，与《山庄租赁合同》所涉场地“建筑面积1300平方米”及租金相差甚远。张瑞忠称该《证明》《广州市房屋租赁合同》是为设立木强公司所用，双方实际履行的是《山庄租赁合同》。从（2017）粤0112民初558号及（2017）粤01民终22565号《民事判决书》所查明事实来看，2012年4月起至2015年8月期间，张耀武亦一直是按照《山庄租赁合同》约定的标准，向张瑞忠支付租金，故对于张瑞忠的质证意见予以采信，即该《证明》《广州市房屋租赁合同》确为设立木强公司所使用，双方实际履行的《山庄租赁合同》。《山庄租赁合同》约定张瑞忠将山庄经营权租给张耀武，具体为“广州木强餐饮管理有限公司一间”、“山庄的建筑面积1300平方米”。该《山庄租赁合同》租赁标的一共涉及到两项，一是张瑞忠作为木强公司的法定代表人将木强公司交付给张耀武经营，二是张瑞忠作为“建筑面积1300平方米”的所涉场地广州市黄埔区（原萝岗区）萝岗街长平社瓦窑窝自编X号的使用权人及出租人，向张耀武出租木强公司所在的场地及相关物业设备。本案中，张瑞忠仅就上述场地返还及费用的支付问题提出相应的诉讼主张，是其对自身诉讼权利的处分，故在本案中仅就《山庄租赁合同》中所涉及的场地租赁合同关系进行审理。原审庭审中，双方均未提交广州市黄埔区（原萝岗区）萝岗街长平社瓦窑窝自编X号地上建筑物的报建资料，双方亦确认地上建筑物未办理规划报建。同时根据长平经济合作社出具的《证明》，该场地的土地性质为“山地（30年）”，而张瑞忠出租该土地用于餐饮用途。故张瑞忠与张耀武签订的《山庄租赁合同》中的场地租赁合同关系，违反了法律、法规的强制性规定，场地租赁合同关系无效。合同无效，张耀武因该场地租赁合同关系取得的场地应当返还。张耀武主张其已经将场地交还木强公司经营，且公司的税控盘由张瑞忠掌控，故不存在交还场地的问题。原审法院认为，张瑞忠自2015年10月22日起诉张耀武要求交还场地，张耀武均未提交证据证明其已经将场地交还张瑞忠。《山庄租赁合同》约定木强公司的经营事宜均由张耀武负责，案涉场地实际亦由张耀武控制，即便如张耀武所称张瑞忠将木强公司的税控盘等办理了挂失，但根据（2017）粤0112民初558号及（2017）粤01民终22565号《民事判决书》查明的事实，案涉场地仍在继续经营，且以民信公司名义开具发票。张耀武一再强调已将场地交还给木强公司，其主张木强公司由卢姓经理负责经营，但案涉场地使用权及出租权均属于张瑞忠，且木强公司作为法人，相应的行为均需由股东等自然人行使，张耀武亦未提交证据证明办理了案涉场地的交接手续，故张耀武主张场地已经交回给木强公司实属无理，不予采信。场地租赁合同虽然无效，但张耀武占有使用场地，亦应支付使用费，（2017）粤0112民初558号及（2017）粤01民终22565号《民事判决书》已查明，张耀武实际支付租金至2015年8月，张耀武未提交证据证明其在之后支付了其他款项，故对该事实予以确认。参照《山庄租赁合同》约定的租金标准，确认张耀武应支付从2015年9月起至场地实际交还之日止的占有使用费，即2015年9月至2016年3月占有使用费为9万元/月，2016年4月至2017年3月占有使用费为10万元/月，2017年4月至2018年3月占有使用费为11万元/月，2018年4月至实际返还场地之日止的占有使用费为12万元/月。关于张瑞忠主张的逾期付款利息，场地租赁合同关系无效，张瑞忠主张逾期付款利息无相应的合同依据，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条,《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，于2019年2月21日作出判决如下：一、张耀武于本判决生效之日起三十日内向张瑞忠返还广州市黄埔区（原萝岗区）萝岗街长平社瓦窑窝自编X号场地；二、张耀武于本判决生效之日起十日内向张瑞忠支付从2015年9月至实际返还场地之日止的占有使用费（占有使用费标准为：2015年9月至2016年3月为9万元/月，2016年4月至2017年3月为10万元/月，2017年4月至2018年3月为11万元/月，2018年4月至实际交还场地之日止为12万元/月）；三、驳回张瑞忠的其他诉讼请求。案件受理费44294元、财产保全费1870元，由张瑞忠负担3317元，张耀武负担42847元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，张耀武向本院提交以下证据：一、九明经济合作社、长平经济合作社、长平监委会出具的《情况说明》及九明经济合作社主任、长平监委会主任签署的《询问笔录》，以证明：1、涉案地块为长平经济合作社等六个经济社共同所有，没有承包给张瑞忠，张瑞忠不是承包人。涉案地块的目前使用人为木强公司，而不是张瑞忠；2、村有不成文规定，村属山地“谁耕种，谁收益，谁投资开发，谁就是土地使用人”；二、木强山庄原貌及现状图片，以证明：木强山庄系由原先的丰盈山庄改建而来，丰盈山庄已被全部拆除。张瑞忠对张耀武提交的以上证据发表如下质证意见：一、对长平经济合作社及九明经济合作社出具的《情况说明》的三性均不予认可。其一，张耀武在长平社区最高管理机构长平党总支担任领导职务，分管九明经济合作社，其与长平经济合作社、长平监委会及九明经济合作社均有利害关系。且，长平监委会的主任李立文是张耀武的商业合作伙伴，其二人共同出资成立了广州长平建筑工程有限公司，李立文与张耀武也有利害关系。故上述证据不能作为认定本案事实的依据。其二，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条的规定，单位向人民法院提出的证据材料，应由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。该证据无相关人员签名或盖章，其证据形式不符合上述规定。其三，该证据未否定张瑞忠为涉案土地的土地使用权人，该证据仅表述单个经济合作社不能单独将涉案土地承包给他人或该社没有与任何人签订过此地块的合同。因涉案土地属于长平经济联合社所有，任何一个单独的经济合作社当然无权将涉案土地发包或与他人签订合同；二、对长平监委会出具的《情况说明》的三性均不予确认。质证意见与对长平经济合作社及九明经济合作社出具的《情况说明》的质证意见一致。另，长平监委会于2014年才成立，该机构不能证明其成立之前涉案土地是由谁耕种或开发的事实。事实上，涉案土地是由张瑞忠开发，根据当地规定，土地使用权人是张瑞忠。鉴于上述事实，张耀武才会向张瑞忠承租涉案场地，向张瑞忠付费，并独自经营木强公司。但张耀武向张瑞忠承租涉案场地并不等于木强公司就是涉案土地的使用权人。长平监委会出具的《情况说明》企图将涉案土地表面的“土地使用人(木强公司)”与涉案土地的使用权人相混淆；三、对长平监委会主任签署的《询问笔录》的三性不予确认。其一，被询问人李立文与张耀武有利害关系。其二，《询问笔录》实质属于证人证言，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十三条的规定，证人应当出庭作证。该证据中的证人未出庭，且所谓的“证人”无个人身份信息证明，其签名是否真实无法查证，该证据不应采信。其三，仅从证据表面来看，李立文的笔录内容不属实。涉案土地属于长平经济联合社所有，李立文作为张耀武的商业合作伙伴及同事无权对涉案土地的使用权人作出认定。且，李立文已确认，当地土地是谁耕种、谁开发，谁享有使用权。事实上，涉案土地是张瑞忠开发，根据当地规定，张瑞忠以其开发行为取得了涉案土地的使用权。法院多份裁判文书均已确认张瑞忠是涉案土地的使用权人或木强山庄是由丰盈山庄改建而来，涉案土地的使用权人当然是最初取得土地使用权人的张瑞忠，而非通过租赁合同事实成为涉案土地使用人的承租方；四、对九明经济合作社主任签署的《询问笔录》的三性不予确认。其一，被询问人古瑞倡与张耀武有利害关系。其二，《询问笔录》实质属于证人证言，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十三条的规定，证人应当出庭作证。该证据中的证人未出庭，且所谓的“证人”无个人身份信息证明，其签名是否真实无法查证，该证据不应采信。其三，仅从证据表面来看，古瑞倡的笔录内容不属实；五、对丰盈山庄原貌图的三性不予确认。该照片与本案无关，该图只是丰盈山庄早期所建房屋的一部分，不能证明丰盈山庄已全部被拆除；六、对木强山庄现状图的真实性、合法性予以确认，关联性不确认。该照片不能证明丰盈山庄全部被拆除以及木强山庄全部是由木强公司建设。现有场地包括三部分，即丰盈山庄的建筑、木强公司成立后由木强公司所建建筑及张耀武独自经营期间所建建筑。二审庭询中，张耀武陈述：在木强公司成立后，涉案场地的使用权人是木强公司而非张瑞忠，张瑞忠作为木强公司的法定代表人将公司经营权交由张耀武承包经营，张耀武依照《山庄租赁合同》约定每月向木强公司支付承包费；在2015年6月之前，木强公司系由张耀武实际控制，但因张瑞忠是木强公司的法定代表人，根据张瑞忠的要求，张耀武在2012年至2015年期间通过木强公司的账户向张瑞忠的个人账户汇入承包费。本院认为：本案的争议焦点是张耀武与张瑞忠之间是否存在租赁合同关系，张耀武是否应向张瑞忠返还租赁场地及支付使用费。依据已查明的事实，张瑞忠作为“出租方”，张耀武作为“承租方”，共同于2012年4月15日签订《山庄租赁合同》，约定张瑞忠“同意将山庄经营权租给”张耀武，山庄地址及面积分别为“广州木强餐饮管理有限公司一间”及“建筑面积1300平方米”，租期为5年，张耀武在租期内按约定标准向张瑞忠支付租金及其他费用。《山庄租赁合同》相关约定内容符合租赁合同的特征，依此，张耀武与张瑞忠之间成立租赁合同关系。而依据（2017）粤0112民初558号民事判决查明的事实以及张耀武在该案中的陈述，自2012年4月至2015年8月期间，张耀武事实上也依照该《山庄租赁合同》的约定向张瑞忠支付了租金，即双方之间的租赁合同关系亦已实际履行。因无证据反映《山庄租赁合同》约定的场地及上盖物已办理审批及合法报建手续，故原审认定该《山庄租赁合同》无效，并据此判决张耀武向张瑞忠返还租赁场地并支付实际返还之前的占有使用费，符合法律规定，应予维持。张耀武以张瑞忠未取得涉案租赁场地的合法使用权，且该场地的现使用权人为木强公司为由，抗辩称其无需向张瑞忠返还租赁场地及支付使用费，但如前所述，张耀武已与张瑞忠签订《山庄租赁合同》并实际履行，即使该合同无效，亦不能因此而否定张耀武基于与张瑞忠的租赁合同关系而取得对租赁场地的经营使用的事实。同理，无论张瑞忠系通过何种途径取得涉案场地的使用权后向张耀武出租，都不影响张耀武基于与张瑞忠的租赁合同关系而取得对该场地的经营使用的事实的成立。在双方之间的租赁合同关系无效之后，张耀武向作为合同相对方的张瑞忠返还租赁场地属于张耀武应承担的法定义务，张耀武的该项义务承担不以张瑞忠事前或事后有取得涉案场地的合法使用权为条件。且，即使双方之间的租赁合同无效，在张耀武未举证证明其因他人对租赁场地主张权利导致其无法正常使用的情况下，张耀武仍应参照其与张瑞忠之间的约定标准向张瑞忠支付使用费。因此，张耀武的该项抗辩理由不成立，本院不予采纳。张耀武以涉案场地的使用权人系木强公司，而其系向木强公司承包经营为由，抗辩称其无需向张瑞忠返还租赁场地及支付使用费，但如前所述，《山庄租赁合同》明确注明出租方为张瑞忠，张耀武需支付租金的对象为张瑞忠，且张耀武事实上已在2012年4月至2015年8月期间通过木强公司的账户依照《山庄租赁合同》约定的标准向张瑞忠支付“租赁费”，即无论是从合同约定本身还是合同履行行为判断，与张耀武建立合同关系的相对方均为张瑞忠，且该合同关系符合租赁合同关系的特征。张耀武虽称其汇入张瑞忠账户的“租赁费”实为其支付给木强公司的承包费，并称其系根据张瑞忠的要求汇入张瑞忠的个人账户，但张耀武的该项解释明显缺乏说服力。因此，张耀武的该项抗辩理由亦不成立，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人张耀武的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费41600元，由上诉人张耀武负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年六月二十一日书记员  王文杰唐颖琪