广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终430号 上诉人(一审被告)：合浦港荣置业投资有限公司，住所地广西壮族自治区合浦县廉州镇还珠大道50号，统一社会信用代码：9145052156159278XG。 法定代表人：甘志冲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗丽坦，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：谢丽思，女，该公司员工。 被上诉人（一审原告）：刘斌，男，1989年11月11日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县。 被上诉人（一审原告）：谭雪，女，1989年5月4日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县。 以上二被上诉人委托诉讼代理人：张甫，广西还珠律师事务所律师。 上诉人合浦港荣置业投资有限公司（以下简称港荣公司）因与被上诉人刘斌、谭雪商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区合浦县人民法院（2018）桂0521民初2585号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 港荣公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人港荣公司不构成违约，无需承担逾期交房的赔偿责任。事实与理由：一审法院认定事实错误且有遗漏。一、一审法院认定上诉人构成违约，延期交房违约天数和需承担违约金错误。双方签订的《商品房买卖合同》第八条及《补充协议》关于交付期限有明确约定，上诉人应在2015年10月26日前将涉诉房产交付被上诉人使用，但如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，上诉人可据实予以延期。合同约定的特殊原因包括：“1.遭遇不可抗力…；2.因国家有关法律、法规、政策改变导致工期受到影响的，由于供水、供电部门原因停水、停电导致工期延长；3.…不能归责出卖人的其他情况影响工期；因为政府及相关部门的临时限制行为或者其他行为导致工期受到影响的；4.由于供电、供水部门原因停水、停电的；5.气象部门记录降雨量为中雨或中雨以上的…”。自签订合同日至实际交房日，在施工过程中因发生合同约定的特殊原因致使上诉人被迫停工就有235天；上诉人在一审庭审中已提交因政府延迟供地，上诉人无法办理不动产证，导致涉案项目无法按期竣工验收，无法按照合同约定时间交房，根据合同约定因政府及相关部门的行为导致工期受到影响上诉人可据实顺延交房无需承担逾期交房违约责任的相关证据，且因客观原因不能自行收集可扣除延期交房的情形天数向法院申请调查取证，但一审未采信证据也未准许，使得逾期交房可扣除天数和违约金计算不准确。二、自交房之日起，上诉人一直代被上诉人向物业公司缴纳涉诉房产的物业费和水电费，因此，即使上诉人存在违约责任，根据公平原则和诚实信用原则，也应以代缴的物业费和水电费冲抵上诉人需支付的违约金后，再根据被上诉人实际损失酌情减少部分违约金，一审法院判决物业费与该案是两种不同法律关系不予冲抵是显失公平的。综上，上诉人请求二审法院撤销原判，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人刘斌、谭雪辩称，上诉人延期交房违约，一审法院扣减业主的天数没有依据，对一审判决有异议，上诉人应从约定交房之日起一直计算至实际交房之日或交房时符合交房条件的时间来支付违约金。因为开发商和施工单位在施工合同中已经根据施工进度扣减了相应天数，确定了交工时间，本案属于商品房买卖合同纠纷，不应在业主的合同中扣减；上诉人主张政府逾期供地，其可以另案起诉，与本案业主也没有关联性；上诉人逾期交房是资金周转不佳、公司内部股东有矛盾、原股东退出等原因。上诉人主张物业管理费和水电费冲减违约金，因物业与开发商是两个不同的法律关系，不应当冲减；本案违约金每日万分之二比较合理，不应调整减少。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 刘斌、谭雪向一审法院起诉请求：判决港荣公司支付逾期交房的违约金208800元（从2015年10月27日起暂至2018年3月26日止共900天，以总房款480000元按每日万分之一计算，以后另计至案件判决确定履行期限届满之日止）。 一审法院审理查明：2015年2月9日，刘斌谭雪与港荣公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：刘斌、谭雪向港荣公司购买由港荣公司开发的位于合浦县，面积154.98平方米，每平方米3097.17元,商品房总价格为480000元；买受人按一次性付款方式按期付款；买受人如未按合同规定时间付款的，合同继续履行的，买受人应自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金；出卖人应当在2015年10月26日前，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期超过270日后交房的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。另双方于2015年2月9日签订的《补充协议》第五条约定：本项目自开工至竣工期间如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延长：1、遭遇不可抗力，……；3、因政府有关部门的临时限制行为导致工期受到影响的；4、由于供电、供水部门原因停水、停电累计超过6个小时的（每累计6个小时按一天算）；5、气象部门记录日降雨量为中雨或中雨以上的；或6级以上大风或36度及以上高温的；……；第十二条规定:买受人在出卖人提供的《商品房交接单》上签字同意接收商品房或者领取商品房钥匙即为商品房已经验收和交接。该补充协议还对其他事项进行了约定。此外，双方于2015年2月10日签订的《商品房买卖合同补充协议》规定：出卖人逾期超过180天交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，刘斌、谭雪向港荣公司交付房款，港荣公司向刘斌、谭雪开具了金额为480000元的购房款发票。2017年6月20日，刘斌签字接管验收涉案房屋。另查明，2015年2月9日至2017年6月20日期间，涉案工程因停水1.5天、停电12天、中高考19天、降雨级别中雨以上107天延长工期。 一审法院认为，刘斌、谭雪与港荣公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同为合法有效。刘斌、谭雪与港荣公司双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。刘斌、谭雪已按照合同的约定支付了全部购房款及契税，港荣公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。依据双方合同约定，港荣公司应于2015年10月26日前交房，但港荣公司于2017年6月20日才将涉案商品房交付给刘斌、谭雪使用，逾期交房603天，但根据双方的约定，应扣除港荣公司在签订合同时至交房前施工期间可延期特殊情形天数，即停水1.5天、停电12天、中高考19天、降雨级别中雨以上100天延长工期。港荣公司实际逾期交房470.5天。依双方补充协议约定，逾期交房的，港荣公司应向刘斌、谭雪按日支付已交付房价款万分之五的违约金。对刘斌、谭雪请求按日万分之五计算违约金的标准，港荣公司提出过高的异议。该违约金按日万分之五的标准较之于金融机构计收逾期利息标准相比较损失明显偏高，且与合同约定买受人逾期付款的违约金标准不相对应，结合同期同楼房其他合同对逾期交房违约金的约定，对此予以调整为按日万分之二的标准计算逾期交房违约金。刘斌、谭雪依法享有的逾期交房的违约金为480000元×0.0002×470.5天=45168元。港荣公司主张以物业费及水电费冲抵港荣公司需支付的违约金，刘斌、谭雪不同意，物业关系与本案是两种不同法律关系，对港荣公司的抗辩理由，不予支持，港荣公司可另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决：一、港荣公司于本判决发生法律效力之日起十五日内应向刘斌、谭雪支付逾期交房的违约金45168元；二、驳回刘斌、谭雪的其他诉讼请求。案件受理费4432元，因适用简易程序审理减半收取2216元，由刘斌、谭雪负担1737元，由港荣公司负担479元。 二审期间，上诉人港荣公司对延期交房应扣除的天数有异议，认为应以上诉状的天数为准；被上诉人对延期交房应扣除的天数亦有异议，认为双方确定交房日期后就不应再扣减天数。 二审期间，双方当事人均无新证据提交。 因双方当事人对一审有异议的部分事实均未提交新证据予以证实，故其异议不成立，本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。 本院认为，上诉人港荣公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性之规定，为合法有效合同，双方当事人应按照合同约定的内容履行义务。被上诉人在合同签订后依约向港荣公司支付相应购房款项，完成了付款义务，港荣公司未能按时履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任，一审法院根据双方的诉辩及提交的证据对案件事实进行了认定，并对港荣公司应支付逾期交房违约金给被上诉人的理由和法律依据评述的充分恰当，一审判决正确，本院二审予以维持。 上诉人港荣公司上诉认为，一审扣减延期交房的天数有误，并提出新的天数，但其在上诉状的附表中所列的天数并未提交证据证明其由来和依据，故其主张本院不予支持。上诉人主张为被上诉人代缴物业费和水电费，应冲抵违约金，本院认为，债务的抵消应由双方当事人达成合意，上诉人未有证据证明其代缴物业费和水电费的行为已与被上诉人达成一致意见，现被上诉人不同意抵消，本案不宜一并处理，上诉人可另行主张。上诉人认为，一审认定其需支付的违约金已超过被上诉人的实际损失，还应再酌情减少部分违约金，本院认为，双方在合同中对承担违约责任的标准已做出约定，即出卖人逾期交房的，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之五的违约金，而一审酌情将违约金标准调整为日万分之二并无不当，本院予以维持。上诉人的违约行为已经导致被上诉人多年未能如期居住使用房屋，造成生活不便和心里预期落空，其损失现实存在，且违约金数额高的原因是由于上诉人自身违约时间过长所致，并不是一审对违约金标准调整的过高，故本案不符合合同法中关于调整违约金的情形，上诉人的上诉主张本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人港荣公司的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4432元，由上诉人合浦港荣置业投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陆振益 审 判 员 叶长程 审 判 员 王雅新 二〇一九年六月十四日 法官助理 何 良 书 记 员 丘 俊