江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初2927号原告：苏州月星环球港投资有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道阳澄湖中路68号。法定代表人：丁佐勇。委托诉讼代理人：沈宇姮、李亚州，江苏姑苏律师事务所律师。被告：苏州斯尔麦克纺织科技有限公司，住所地江苏省苏州市相城区阳澄湖镇枪堂村凤阳路300号201室。法定代表人：张志伟，执行董事。委托诉讼代理人：时丹，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。原告苏州月星环球港投资有限公司与被告苏州斯尔麦克纺织科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员黄坚独任审判。本案于2019年5月20日公开开庭进行了审理，原告苏州月星环球港投资有限公司的委托诉讼代理人沈宇姮、被告苏州斯尔麦克纺织科技有限公司的委托诉讼代理人时丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州月星环球港投资有限公司的诉讼请求为：1、判令被告支付原告违约金27429元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年6月27日原告与被告签订《苏州月星环球港办公物业租赁合同》一份，约定由被告承租原告位于苏州市相城区，承租面积为182.86平方米，承租期自2017年7月1日至2019年2月19日，月租金为9143元，并约定了相关的违约责任。但被告承租后却在租赁期内无故中途退租，于2018年3月31日无故搬离租赁场所，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。被告苏州斯尔麦克纺织科技有限公司辩称，1、2018年3月其方打算退租案涉房屋时已经提前与原告磋商，原告同意被告结清水电、物业费后解除双方间的租赁关系。原、被告双方在2018年4月1日已经按照双方之间的协商结果办理租赁房屋的交接手续，因此原告无权就被告提前退租向被告主张违约金。2、违约金是用于弥补违约方的违约行为给守约方造成的损失，被告退租后所有的装修都免费给了原告，据被告了解被告退租后原告很快以更高的租金租给了第三人，因此被告认为原告并没有相关的损失存在。另外三个月的违约金约定过高，如果最后法院认定被告需要向原告支付违约金，请求法院合理调整违约金。3、被告承租时以被告的关联公司苏州盖维森环境科技有限公司与原告签订了合同，在承租时苏州盖维森环境科技有限公司向原告支付了租赁押金9143元以及物业押金1188.59元，被告请求在本案中一并处理。经审理查明，2017年6月27日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《苏州星月环球港办公物业租赁合同》一份，约定甲方出租予乙方座落于苏州市相城区苏州环球港办公楼25层(实际楼层为19层)07单元的房屋，建筑面积为182.86平方米，房屋类型为办公楼、结构为框架核心筒结构。房屋租赁期限自2017年7月1日起至2019年2月19日止，租赁标准为每月每平方米人民币50元，月租金为人民币9143元。在上述合同的补充条款中，约定租赁期未届满，甲、乙双方不得无故解除合同，否则，属严重违约，违约金为月租金的三倍金额。守约方得追究因违约方造成其损失获偿之权利。除合同另有约定外，在本合同有效期内，如乙方无法定理由提前解除本合同的，则应向甲方支付相当于合同月租金金额的三倍违约金。合同还对其他事项进行了约定。2018年3月2日，被告向原告提交退租申请书一份，内容为：“我公司自2016年2月20日租用苏州星月环球港2507室（实际楼层1907室）房屋以来，深受贵司照顾和支持。目前一（应为“已”）临近租赁合同约定的日期（合同期满日2019年02月19日），由于我司经济形势一路走低，产品或服务市场很低迷，公司财务一度吃紧，为了减少开支，我司经过认真研究，决定自2018年04月01日起不再租用贵司的房屋。特此告知，并再次对贵司在过去两年里对我司工作的支持表示诚挚的感谢！”。2018年3月20日，苏州星月环球港物业服务中心向被告发送工作联系函，称接租赁部函件，与被告已于2018年3月31日解约，要求于2018年4月1日收回房屋交接钥匙，并进行验收。该函件由被告公司法定代表人进行了签收。另查，2016年1月12日，苏州盖维森环境科技有限公司与原告签订《苏州星月环球港办公物业租赁合同》一份，合同的内容除租赁期限为2016年2月20日至2019年2月19日外，其余内容与原、被告签订的《苏州星月环球港办公物业租赁合同》一致。庭审中，被告主张苏州盖维森环境科技有限公司的法定代表人与被告的法定代表人系同一人（刘琅），两个公司为关联公司，故先由苏州盖维森环境科技有限公司向原告租赁本案所涉的房屋，后承租人变更为由被告苏州斯尔麦克纺织科技有限公司，此前原告与苏州盖维森环境科技有限公司签订的合同已解除，由原、被告另行签订合同。苏州盖维森环境科技有限公司在租赁时向原告交纳了押金10331.59元，该款至今未返还。对承租主体的变更以及苏州盖维森环境科技有限公司交纳的押金原告均予以认可，亦同意上述押金10331.59元在本案被告应支付的违约金中予以抵扣。以上事实，由《苏州星月环球港办公物业租赁合同》二份、退租申请书、工作联系函、收据及当事人的陈述为证，本院予以确认。原告主张被告向其公司单方提出解约，其司基于被告公司经营状况不好，也同意解除，但是要求被告按照合同约定支付3个月的租金计算的违约金，后被告于2018年4月1日已经搬离并交付给了房屋，相关的租金和物业费已经支付到了2018年3月31日，但是违约金一直未付。被告认为2018年3月31日双方协商一致解除合同，被告向原告申请解约后，原告同意解约，被告的装修归原告所有。此后原告从未书面发函要求被告支付违约金，故认为其并不需要再支付违约金。若法院认为被告需要支付违约金，也要求调低违约金，理由为被告提前退租对原告没有造成三个月的租金损失，故原告的实际损失并没有约定的那么高。对此原告不予认可，认为应当按照合同的约定计算违约金，此外，原告还提供被告退租后，原告再次将被告原租赁区域出租给他人的合同，主张后续2018年5月1日将房屋另行进行了出租。本院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《苏州星月环球港办公物业租赁合同》系双方真实意思的表示，且内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。在合同期限内，被告因自身经营状况的原因提出提前解除合同，对此原告予以同意，故双方协商一致于2018年3月31日解除了合同，但根据合同约定，在合同有效期内，如乙方（被告）无法定理由提前解除本合同的，则应向甲方（原告）支付相当于合同月租金金额的三倍违约金，故被告应向原告支付违约金。关于违约金的金额，被告申请调低，对此本院认为，当事人主张约定的违约金或滞纳金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，因后续原告于2018年5月1日又将被告退租的房屋进行了出租，故其实际损失为一个月的租金，而原告申请退租亦因自身经营状况不佳，且不存在拖欠租金的情形，过错程度较小，且自原告与苏州盖维森环境科技有限公司签订的合同起，合同已经履行了一大半的时间，综合上述因素，本院酌定两个月的租金作为违约金，即被告应支付原告违约金人民币18286元，因尚有押金人民币10331.59元在原告处，故相互抵扣后被告还需支付原告违约金人民币7954.41元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及相关法律、法规的规定，判决如下：被告苏州斯尔麦克纺织科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告苏州月星环球港投资有限公司违约金人民币7954.41元（如采用转账支付，请汇入原告指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022013762）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币243元，由原告苏州月星环球港投资有限公司负担173元，由被告苏州斯尔麦克纺织科技有限公司负担70元（该款原告已自愿预付，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 黄 坚二〇一九年六月二十六日书记员 陆锦枫