广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3461号上诉人（原审被告）：佛山市芬蒂建材有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：戴美花，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓艳，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：戴美花，女，汉族，1980年8月18日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：邓艳，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市意美家卫浴有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：蔡伟群，该公司总经理。委托诉讼代理人：李飞华，广东京兆律师事务所律师。原审被告：雷诗艺，女，汉族，1986年4月16日出生，住四川省成都市成华区。上诉人佛山市芬蒂建材有限公司（以下简称芬蒂公司）、戴美花因与被上诉人佛山市意美家卫浴有限公司（以下简称意美家公司）、原审被告雷诗艺房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初26764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人芬蒂公司、戴美花上诉请求：一、撤销一审判决第三项，改判驳回意美家公司对芬蒂公司和戴美花的诉讼请求；二、本案诉讼费用由意美家公司承担。事实与理由：案涉商铺是戴美花向佛山市某瓷业有限公司（以下简称某公司）及雷诗艺租赁的，权属方佛山市禅城区澜石街道某股份经济联合社（以下简称某联合社）对转租行为予以书面确认，戴美花不清楚某公司与意美家公司的关系，且按期缴纳租金，不存在任何违约行为，戴美花和芬蒂公司不是本案适格被告。戴美花和芬蒂公司承租案涉商铺后投入了十多万元进行装修，雷诗艺和某公司对此知情并同意。戴美花和芬蒂公司作为无过错方，若意美家公司坚持收回商铺，应补偿或承担戴美花和芬蒂公司的装修损失。被上诉人意美家公司辩称，戴美花与某公司签订租赁合同应对商铺权属有充分了解，戴美花与某公司签订租赁合同未经意美家公司同意。意美家公司与某联合社的合同虽已到期，但某联合社向意美家公司催缴租金。戴美芬与芬蒂公司的装修损失与意美家公司无关。原审被告雷诗艺未作陈述。意美家公司向一审法院起诉请求判令：1、雷诗艺向意美家公司支付2018年6月1日至2019年3月1日的租金232848元；2、雷诗艺承担本案诉讼费。此后意美家公司变更第一项诉讼请求为：判令雷诗艺向意美家公司支付占有使用费（从2018年6月1日计算至实际返还涉案租赁物之日为止），并增加诉讼请求要求雷诗艺支付清理场地垃圾费用12000元。意美家公司于2018年12月10日向一审法院提交《追加被告申请书》，申请追加戴美花及芬蒂公司作为本案共同被告，并增加诉讼请求，要求戴美花及芬蒂公司立即迁出涉案房屋、恢复原状交付房屋予意美家公司。一审法院认定的事实：2016年3月2日，雷诗艺（承租方、乙方）与意美家公司（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定：1、甲方将广东省佛山市禅城区，出租面积（含分摊）共计330平方米的铺位出租给乙方使用；2、租赁期限为二年，从2016年3月2日起至2018年3月1日止；3、租金每月每平方米77元，环境卫生费每月每平方米1元。乙方应在2016年3月2日前每半年缴交租金155232元，以后上述二项费用的缴交每半年一次（租金须提交一个月缴纳）。4、乙方应在合同签订之日向甲方支付69300元作租赁铺位的保证金。合同期满，乙方没有任何违约，甲方无息退还保证金。若乙方违约，则甲方可没收该保证金，并有权追讨因乙方违约所造成甲方的经济损失。5、甲方责任：租赁期间，除因不可抗力（包含但不限于政府行为、自然灾害等）需拆迁、改造和乙方违约甲方收回商铺、仓库外，如甲方需收回商铺、仓库，必须提前60天书面通知乙方解除合同，甲方除退回乙方的租赁保证金及已支付未使用的租金外，应向乙方支付违约金作为乙方经济损失的赔偿，违约金支付标准为剩余租期内乙方应交租金总额的30%。6、乙方责任：①乙方未依本合同第三条约定按时缴交租金及水电费，按实欠费用的总额每天千分之五向甲方支付违约金，并且甲方有权暂停相关服务。乙方逾期超过15日不缴交上述费用的，甲方有权解除合同，收回铺位，没收保证金并有权留置承租方租赁物内的财产。如若乙方出现上述违约情况，甲方可在乙方租赁铺位门前张贴解除合同通知，视为甲方通知乙方解除本合同，如乙方未在通知规定的时间内与甲方处理解除本合同事宜的，甲方有权自行开启租赁铺位门锁，单方面收回铺位使用权并另租他人，对乙方遗留在甲方租赁铺位的财物作遗弃物处理。②租赁期间，如乙方退租，则视为乙方违约，乙方必须提前60天书面通知甲方，并向甲方支付违约金。违约金包括以剩余租期以内应交租金总额30%计算的金额、合同第四条约定的租赁保证金以及乙方已预付的租金和管理费三部分。乙方还应结算清使用中的费用。就涉案房屋的租赁合同关系，意美家公司曾于2018年5月28日以雷诗艺为被告提起诉讼，案号为（2018）粤0604民初11553号。一审法院于2018年6月25日作出（2018）粤0604民初11553号《民事调解书》，载明：“原、被告双方在合法自愿的基础上，经充分协商达成如下协议：一、双方于2016年3月2日签订租赁合同继续履行至2019年3月1日，如被告雷诗艺到期不续租，需提前一个月通知原告；二、被告雷诗艺承诺在2018年6月30日前向原告佛山市意美家卫浴有限公司支付2018年4月及5月租金、环境卫生费5万元；三、诉讼费226元，由原告佛山市意美家卫浴有限公司负担26元，由被告雷诗艺负担200元。”座落于佛山市禅城区某土地使用权人为某联合社。2016年10月11日，意美家公司（承租方，乙方）与案外人某联合社（出租方，甲方）签订《物业租赁合同》，约定甲方将位于佛山市禅城区建筑面积273.40平方米的铺使用权租用给乙方使用。租赁期从2016年4月27日至2019年4月26日。乙方向甲方每月共缴纳承租费16404元。佛山市禅城区石湾街道某村居民委员会出具一份《情况说明》，内容为：“位于广东省佛山市禅城区某房屋（或建筑物）、建筑面积（属转租房，含分摊约）330平方米，其土地所有权人某村民集体，使用权人是某联合社，因历史原因，该地段所在行政辖区房屋（或建筑物）均未能办理房产证，不属于违法建筑物，政府各部门允许上述房屋作正常途径使用，房屋使用者或经营者均可办理相应工商营业执照，正常经营、正常使用上述物业。”另，佛山市禅城区石湾街道某村居民委员会出具一份《使用/转租证明》，内容为：“位于广东省佛山市禅城区某号房屋（或建筑物），其土地所有权人为某村民集体，使用权人某联合社，经济社同意佛山市意美家卫浴有限公司将上述物业转租给雷诗艺作为企业、个体工商户等市场经营主体的住所（经营场所）使用，有效期由2018年3月1日至2019年4月。在经营过程中，转租方和承租方不得擅自改变该建筑物的主体结构，并对建筑物结构安全、消防安全、安全生产负责。本证明不作为征收、拆迁等补偿依据；依法征收和拆迁时，按照相关规定执行。”某公司（出租方、甲方）与戴美花（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定：1、甲方将坐落在某自建的二楼出租给乙方作为洁具展厅，租赁面积：二楼面积约120平米，一楼面积约15平米。2、租赁期：贰年签订一次，从2018年2月28日起。3、签订合同之日，乙方须向甲方缴纳店铺保证金13500元；4、每月租金4500元。前半年房租按照季度付款，后续按半年支付。半年付一次，即27000元。2018年3月2日，佛山市禅城区石湾街道某村居民委员会出具一份《证明》，内容为：“现佛山市意美家卫浴有限公司租用佛山市禅城区，面积约232.4㎡，现我某股份合作经济联合社同意佛山市意美家卫浴有限公司转租给佛山市芬蒂建材有限公司作为商铺用途使用，面积120㎡，地址：佛山市禅城区，希望有关部门协助办理有关事项。”2018年3月16日，佛山市禅城区石湾街道某村居民委员会出具一份《证明》，内容为：“现我某股份合作经济联合社同意佛山某瓷业有限公司转租给佛山市芬蒂建材有限公司作为商铺用途使用，面积120㎡，地址：佛山市禅城区，希望有关部门协助办理有关事项。”2018年11月13日，一审法院到涉案租赁场地作现场勘验，经现场勘查，雷诗艺承租的房屋位于佛山市禅城区，该商铺首层用于经营某陶瓷，首层的大门已经上锁，首层商铺已基本清空，雷诗艺确认剩余材料为废弃材料，背对马路右边的展厅墙体被拆除。首层大门旁边有一侧门，该侧门通向楼梯间，通过楼梯间可上到二层阁楼，楼梯间及二层阁楼由雷诗艺转租给芬蒂公司，经营卫浴使用。芬蒂公司现正常经营中。楼梯间通往雷诗艺经营的某陶瓷有一道玻璃门，该玻璃门可以用手直接打开。另，意美家公司及雷诗艺在现场勘查笔录中一致确认：1、双方签订的《租赁合同》关于租赁物的地址有笔误，涉案商铺的地址应为佛山市禅城区。2、意美家公司同意雷诗艺支付的5000元用于抵扣本案中拖欠的租金。庭审中，雷诗艺陈述原拆除的墙体已经于2018年11月14日-15日请人修复，意美家公司对雷诗艺已经修复墙体的事实予以确认。一审法院当庭询问意美家公司是否愿意先行接收首层商铺，意美家公司表示不同意，意美家公司坚持要求与二层的阁楼一并接收，且意美家公司不同意阁楼由芬蒂公司继续使用。另查明，雷诗艺系某公司法定代表人，戴美花系芬蒂公司法定代表人。庭审中，雷诗艺确认其本人是与意美家公司签订合同的主体。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案物业没有办理报批报建手续，且意美家公司亦未提供涉案物业办理报建手续的材料以及涉案物业产权登记资料，故意美家公司与雷诗艺于2016年5月23日签订的《租赁合同》及雷诗艺与戴美花签订的《租赁合同》均属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。据此，意美家公司主张雷诗艺、戴美花、芬蒂公司返还涉案商铺合法有据，一审法院予以支持。关于涉案商铺的返还时点，一审法院分析如下：首先，雷诗艺抗辩认为其已于2018年8月25日办理首层商铺移交手续，但未举证证明，且意美家公司不予确认，故一审法院对雷诗艺的抗辩意见不予采纳。其次，根据一审法院现场勘查的情况可知，涉案商铺在一审法院进行现场勘查前首层已经清空，雷诗艺在一审法院组织现场勘查后亦及时对展厅的墙体进行恢复，阁楼的实际使用人并非雷诗艺，雷诗艺客观上无法向意美家公司返还阁楼，如意美家公司仅因为阁楼的使用问题而拒绝接收首层商铺，则显然对雷诗艺有失公平。此外，一审法院在首层墙体恢复后于2018年12月10日询问意美家公司是否愿意先行接收首层商铺，意美家公司表示拒绝。综上，考虑到涉案商铺首层已经清空、墙体已经恢复，且首层楼梯间的玻璃门可以由意美家公司自由进出首层商铺，一审法院确定雷诗艺已于2018年12月10日将涉案商铺首层（不含楼梯间）移交给意美家公司。至于首层楼梯间及二层阁楼中由芬蒂公司使用的面积，因某公司与戴美花签订的《租赁合同》无效，故意美家公司要求戴美花及芬蒂公司返还该部分物业，合法有据，一审法院予以支持。关于意美家公司主张的要求戴美花及芬蒂公司恢复原状，因意美家公司未对二层阁楼的原状进行举证，考虑到判决的可执行性，一审法院对意美家公司的该项诉请不予支持。关于占有使用费。一审法院分析如下：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然意美家公司与雷诗艺签订的《租赁合同》无效，但雷诗艺实际占用涉案商铺，故雷诗艺仍应向意美家公司支付占有使用费至涉案商铺返还之日止。庭审中，雷诗艺确认其于2018年6月起拖欠租金，一审法院予以确认。根据前文关于涉案商铺返还时点的分析，一审法院确定雷诗艺应向意美家公司支付涉案商铺2018年6月1日至2018年12月10日的占有使用费163577.81元【（25872元/月×6个月）＋（25872元/月÷31天×10天）】。因一审法院认定涉案商铺首层由某公司使用的部分已经于2018年12月10日返还，故意美家公司再行主张该部分使用面积的占有使用费，没有依据，一审法院不予支持。又因首层楼梯间部分面积及二层阁楼尚未返还，故对应面积仍应由雷诗艺支付占有使用费。关于该部分使用面积，某公司与戴美花签订的《租赁合同》确定的面积约为135平方米（二楼120平方米、一楼15平方米），关于该部分面积的占有使用费，某公司与戴美花签订的《租赁合同》约定的租金标准4500元/月；意美家公司与雷诗艺签订的涉案商铺330平方米的租金标准25872元/月，据此计算135平方米的占有使用费则应为10584元/月；综合上述两个租金标准，结合该部分使用面积的商业价值稍低于首层商铺，一审法院酌定该部分使用面积的占有使用费为6000元/月。虽该部分面积并非由雷诗艺占有使用，但雷诗艺作为意美家公司的合同相对方，仍应向意美家公司支付该部分使用面积的占有使用费至实际返还之日止。关于垃圾清理费,意美家公司未提供支付凭证证明该费用已经实际发生，且合同对此无进行约定，故一审法院对意美家公司的该诉讼请求不予支持。关于保证金。涉案保证金69300元为雷诗艺承租涉案商铺时向意美家公司交纳的，由于涉案租赁合同无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，意美家公司应予以返还，雷诗艺主张用于抵扣租金，一审法院予以支持。另，雷诗艺向意美家公司支付的5000元，意美家公司亦同意用于抵扣雷诗艺拖欠的租金，一审法院予以确认。经抵扣后，雷诗艺应向意美家公司支付2018年6月1日至2018年12月10日期间的占有使用费应为89277.81元（163577.81元-69300元-5000元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、确认意美家公司与雷诗艺于2016年3月2日签订的《租赁合同》无效；二、雷诗艺于判决发生法律效力之日起十日内，向意美家公司支付2018年6月1日至2018年12月10日的占有使用费89277.81元；三、雷诗艺、戴美花、芬蒂公司于判决生效之日起十日内，向意美家公司返还佛山市禅城区某物业中由芬蒂公司使用的首层楼梯间及二层阁楼；四、雷诗艺于判决生效之日起十日内，以6000元/月为标准，向意美家公司支付佛山市禅城区某物业中由芬蒂公司使用的首层楼梯间及二层阁楼自2018年12月11日至该部分物业实际返还之日止的占有使用费；五、驳回意美家公司的其他诉讼请求。如雷诗艺未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2396元，由意美家公司负担396元，雷诗艺负担2000元，戴美花、芬蒂公司对雷诗艺负担的上述诉讼费在500元范围内承担责任。二审期间，各方当事人未提供新证据。经审理，本院确认一审法院认定的事实。本院认为，本案为租赁合同纠纷，二审争议的焦点为：一、戴美花、芬蒂公司是否为本案适格被告；二、戴美花、芬蒂公司是否应当承担返还案涉商铺的义务；三、意美家公司是否补偿装修损失。案涉商铺未取得建设工程规划许可证，故一审法院认定本案租赁合同均属无效合同正确。据此，戴美花和芬蒂公司占有、使用案涉商铺缺乏依据，意美家公司作为案涉商铺的转租人，其有权要求实际占用人返还案涉商铺，故戴美花和芬蒂公司是本案适格被告，并应承担返还案涉商铺给意美家公司的义务。戴美花和芬蒂公司该上诉理由不成立，本院不予采纳。戴美花和芬蒂公司在一审对其装修损失没有提出反诉请求，双方对此亦未能达成调解协议，故本院对此不予审理。综上所述，上诉人戴美花、芬蒂公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4792元，由上诉人佛山市芬蒂建材有限公司、戴美花负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 徐允贤审 判 员 潘伟丹二〇一九年六月十日法官助理 陈敏仪书 记 员 赵敏琪