云南省临沧市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云09民初39号原告（执行案外人）：吕远征，男，1967年6月2日生，汉族，住临沧市临翔区。委托诉讼代理人：单振宁，云南山海律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：唐伟，云南山海律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告（申请执行人）：临沧市临翔区瑞志小额贷款有限责任公司，住所地：临沧市临翔区凤翔路54号。法定代表人：苏有志，该公司董事长。委托诉讼代理人：廖永华，云南临疆律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告（被申请执行人）：双江望江投资有限公司。住所地：临沧市双江自治县临双二级路双江县土戈连接线北侧。法定代表人：杨琴，该公司董事长。原告吕远征与被告临沧市临翔区瑞志小额贷款有限责任公司（以下简称：瑞志小额贷款公司）、双江望江投资有限公司（以下简称：望江投资公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月3日公开开庭进行了审理。原告吕远征及其委托诉讼代理人单振宁、被告瑞志小额贷款公司法定代表人苏有志及其委托诉讼代理人廖永华，被告望江投资公司经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。吕远征向本院提出诉讼请求：１、判令不得执行双江勐库冰岛国际茶城一期四幢1-201、1-202、1-301、1-302、2-201、2-301、2-302、3-201、3-301、3-302、4-201、4-301、4-302、5-301、5-302号住房，一期五幢1-301、1-302、2-301、2-302、3-201、3-301、3-302号住房，一期六栋1-201、1-202、2-201、2-202、2-301、2-302、3-201、3-202、3-301、3-302、4-201、4-202、4-301、4-302、5-201、5-301、6-201、6-202、6-301、6-302号住房，一期六幢101、118号商铺（住房42套，商铺2个，总价值8013143.8元），并解除执行查封、拍卖措施；2、确认对双江勐库冰岛国际茶城项目的工程折价款吕远征在工程价款内享有优先受偿权；3、确认吕远征与望江投资公司就上述住房、商铺签订的《商品房购销合同》合法有效，并确认该44套房屋归吕远征所有；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年2月21日，云南省临沧市中级人民法院（2018）云09执9号执行裁定对瑞志小额贷款公司申请执行望江投资公司借款合同纠纷一案，作出执行裁定：查封双江勐库冰岛国际茶城一期一幢208号等住房44套，商铺2个。2018年5月8日作出执行裁定：拍卖双江勐库冰岛国际茶城一期一幢208号等住房44套，商铺2个。2018年5月29日，吕远征对执行标的提出书面异议，认为（2018）云09执9号案件中不应对除双江勐库冰岛国际茶城一期一幢208、209号住房以外的42套住房，商铺2个采取查封、拍卖的执行措施，因该住房、商铺系吕远征合法取得的财产。云南省临沧市中级人民法院于2018年6月14日作出（2018）云09执异36号执行裁定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，裁定：驳回异议人吕远征异议申请。吕远征不服该裁定，向云南省高级人民法院申请复议，云南省高级人民法院2018年12月20日作出（2018）云执复126号执行裁定，以事实不清，证据不足为由，裁定撤销云南省临沧市中级人民法院（2018）云09执异36号异议裁定，发回临沧市中级人民法院重新审查。云南省临沧市中级人民法院受理后，另行组成合议庭审查，并于2019年4月3日作出（2019）云09执异5号执行裁定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，裁定：驳回异议人吕远征的异议。吕远征不服（2019）云09执异5号执行裁定，依法提起诉讼。2014年7月10日望江投资公司与云南千业建筑有限公司（以下简称“千业公司”）签订施工合同，由千业公司进行望江民族茶文化城一期建设工程施工。2014年11月起工程持续停工至2016年7月。2016年7月9日，望江投资公司、云南永德建筑工程有限公司、千业公司经协商后签订《望江民族茶文化城建安工程一期未完工程施工合同》，约定由永德建筑公司对望江民族茶文化城一期工程未完工程及附属工程进行施工，合同第十条约定工程造价为3060万元。吕远征作为实际施工人负责全部施工事宜。2017年上半年，吕远征按照约定完成了全部项目施工和按照望江投资公司要求完成了增加工程的施工，项目达到交付使用条件。望江投资公司由于资金不足未能及时向吕远征支付施工费用，造成大量农民工工资和材料款被拖欠。众多农民工因为拿不到工资，多次向双江自治县劳动保障局等政府部门反映情况及上访，在政府部门的督促下望江投资公司向39名农民工施工班组负责人和吕远征作出书面承诺，于2018年2月10日前付清拖欠的人工工资，否则望江投资公司用工程房屋抵偿工人工资。后因望江投资公司无力支付所欠工程款，经与吕远征协商后，按照《望江民族茶文化城建安工程一期未完工程施工合同》第十一条的约定，将已建成的住房和商铺折价抵偿给吕远征。双方于2017年8月11日签订了《付款协议书》，对以建成房屋折抵工程款的问题进行了约定。后吕远征与望江投资公司就用以折抵欠款的房屋签订了81份《商品房购销合同》，双江县建设局于2017年8月20日、8月21日两日对吕远征与望江投资公司签订的全部《商品房购销合同》进行了登记备案。《商品房购销合同》签订后，吕远征要求办理产权证，但由于望江投资公司将项目土地使用权在建行和信用社进行抵押贷款，贷款未还清抵押未解除前无法为吕远征办理产权证书。云南省临沧市中级人民法院在以（2018）云09执9号案件中，对上述望江投资公司向吕远征折抵工程款的81套房屋中的44套进行了查封、拍卖。综上所述，涉案房屋是由于望江投资公司无法支付施工费用而以建成房屋折抵工程由吕远征取得，该取得行为有合同依据和法律依据，且相关房屋是众多农民工获取劳动报酬的保障，（2018）云09执9号案件对这些房屋进行执行不符合法律规定，并将严重损害原告和广大农民工的合法权益。为此，吕远征特恳请人民法院依法裁判，并支持全部诉讼请求。瑞志小额贷款公司答辩称：1、法院依法查封吕远征与双江望江投资公司签订的44套房屋合法，依据事实和法律规定查封是可以的，其中查封吕远征的44套房屋，吕远征与望江投资公司签订了81套房产合同，法院只查封了40多套房屋，而且吕远征没有付过款，没有过户过，所以房屋还在望江投资公司名下，吕远征说房屋是他的是不符合法律依据的，法院依法查封的房产是望江投资公司的，不是吕远征的，吕远征无权要求解除查封拍卖。2、吕远征是否有权行使优先受偿权，吕远征个人无权行使，《望江民族茶文化城建安工程一期未完工程施工合同》，是永德建筑公司签订的，吕远征只是代永德建筑公司施工，并不是实际施工人，依据合同法第286条实现建设工程施工价款的规定是无权行使的，工程竣工是在2017年上半年就全部完工了，永德建筑公司其实是去做扫尾工程的，吕远征主张建设工程价款优先受偿权是不成立的。3、吕远征与望江投资公司恶意串通通过签订《商铺房购销合同》是不合法的，无效的，答辩人在2016年通过银行转账给望江投资公司借款1000万元，用于支付工程款，望江投资公司后来还欠吕远征3000余万元工程款，据了解工程款已经支付，工程欠款是虚假的，抵押以后望江投资公司还有权出卖房产，付款协议单中存在偷换概念，属于恶意串通，有意损害答辩人的合法权益，按照合同备案价剩余的房产足够抵押永德建筑公司和吕远征的工程款了，吕远征与望江投资公司签订的《商品房购销合同》是不合法的，无效的。吕远征的三项诉讼请求都不成立。望江投资公司经传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉，无答辩意见。原告吕远征为证明其主张向本院出示证据如下：证据1、身份证复印件，证明：吕远征身份情况；证据2、云南省临沧市中级人民法院执行裁定2份，证明：云南省临沧市中级人民法院（2018）云09执9号案件中查封、拍卖冰岛国际茶城44套住房，商铺2个；证据3、云南省临沧市中级人民法院执行裁定1份，证明：对原告吕远征提出的执行异议，云南省临沧市中级人民法院于2019年4月3日送达（2019）云南执异5号裁定，裁定驳回原告吕远征的异议；证据4、望江民族茶文化城建安工程一期未完工程施工合同复印件1份，情况说明1份，关于望江民族茶文化城建安工程一期未完工程实际施工人的说明1份，证明：原告吕远征系云南永德建筑工程公司承建双江望江国际冰岛茶城项目实际承包施工人。合同约定的工程价款为3060万元。与工程相关的问题均由原告吕远征处理；证据5、承诺书10份，证明：望江投资公司共欠付清39个施工班组农民工（500多个农民工）工资9391119元。望江投资公司承诺2018年2月10日前付清，否则将工程房屋按建筑成本抵清工人工；证据6、付款协议书1份，证明：2017年8月11日吕远征与望江投资公司签订协议，用项目建成的商铺和住宅向吕远征折抵工程款13062413元；证据7、双江自治县人民法院民事调解书18份，证明：部分农民工因工资问题向双江自治县人民法院起诉吕远征、双江望江投资公司，经法院调解后，以双江望江投资公司抵偿给吕远征项目房屋向农民工抵偿工资；证据8、商品房购销合同复印件44份，证明：望江投资公司用商铺和住宅向吕远征抵偿工程款，双方签订了《商品房购销合同》，全部合同由双江自治县房地产管理所于2017年8月20日、21日进行了登记备案。被告瑞志小额贷款公司质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据2、证据3执行裁定的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据4《望江民族文化城建安工程一期未完工程施工合同》的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，该证据不能证明原告吕远征要证明的问题，不能证明吕远征是项目实际承包施工人，因原告是永德建筑公司的委托代理人，是代表永德建筑公司签订施工合同；对《情况说明》的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，该情况说明不合法，不能证明原告吕远征要证明的问题，永德建筑公司称原告是被永德建筑公司委托和指派代表永德建筑公司具体实施项目施工，却又同意以原告名义全权办理相关房屋和商铺的不动产手续和转让事宜，相关款项由原告处理，这种做法违反法律规定，违反《施工合同》约定，不合法。原告与永德建筑公司是委托指派关系，根据合同相对性原理，不能证明原告是实际承包施工人；对《关于望江民族茶文化城建安工程一期未完工程实际施工人的说明》真实性无异议，对合法性、关联性有异议。该说明是原告为诉讼于2019年3月20日补的材料，该说明违反法律规定，违反《施工合同》约定，不合法。前半部分称原告受永德县建筑公司委托和指派，后半部分称原告垫资施工，是实际施工人，前后矛盾，不能证明原告是实际施工人；对证据5《承诺书》真实性、合法性、关联性均有异议。承诺书盖有望江投资公司的公章，望江投资公司未到庭参加诉讼，承诺书是否真实不确定。望江投资公司是将工程承包给永德建筑公司，永德建筑公司又找工人做工，是否支付工人工资，如何支付工人工资与发包人望江投资公司没有关系，承诺书不合法。原告和永德建筑公司是否欠工人工资与望江投资公司没有关系，不能证明原告要证明的问题；对证据6《付款协议》的真实性、合法性、关联性均有异议，望江投资公司未到庭参加诉讼，不能确定该协议的真实性，该协议违反法律规定和《施工合同》约定，不合法，该协议明显违反《施工合同》第十一条约定，将抵押换为抵偿，改变合同法律性质，该协议明显低价抵偿工程款，明显是吕远征与望江投资公司恶意串通，损害瑞志公司和其他债权人的合法权益，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条规定。该协议不能证明吕远征行使建设工程价款优先受偿权；对证据7双江自治县人民法院18份民事调解书的真实性无异议，对合法性、关联性均有异议，民事调解书认定原告对抵偿他人工程款的铺面房有所有权不合法，吕远征只是物权的购买人，未办理物权登记，不是物权的所有人，不存在有登记在吕远征名下的不动产。民事调解书中的房屋与本案没有任何关系，不能证明被法院查封44套房屋原告有所有权；对证据8《商品房购销合同》44份的真实性无异议，对合法性、关联性均有异议，该44份《商品房购销合同》付款栏中写抵工程款不合法，且该合同中合同备案价与瑞志公司提供的《房源情况表》价格一致，但未写明每份合同抵多少工程款，事实上，吕远征与望江投资公司签订的《商品房购销合同》约定，81套房产的合同备案是45696416.4元，这与付款协议书相矛盾，吕远征与望江投资公司明显存在恶意串通，81套房产只抵偿了1300万余元工程款，不足房产实际价值的三份之一，明显有意损害瑞志公司的其他债权人的合法权益，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条规定。《商品房购销合同》不能证明原告取得房产所有权。被告望江投资公司经传票传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼，无质证意见。被告瑞志小额贷款公司向本院出示证据如下：证据1、营业执照副本复印件1份，法定代表人身份证明书、苏有志身份证复印件各1份，证明：被告身份情况；证据2、2018年1月勐库冰岛国际茶城房源情况表复印件1份14页，证明：望江投资公司为逃避债务，与吕远征恶意串通，将其投资建设的双江勐库冰岛国际茶城一期四栋、五栋、六栋48套住房和33个商铺（共81套）以网签后又以《商品房购销合同》形式备案在吕远征个人名下。合同备案价45696416.4元。法院执行中仅查封42套住房和2个商铺，该42套住房和2个商铺合同备案价约1600万元，经司法评估约1400万元；证据3、商品房预售许可证1份，证明：2017年5月24日取得商品房预售许可证，后来通过网签转到公司内部人员名下。原告吕远征质证认为，对瑞志小额贷款公司提交的第一组证据的三性均无异议；对第二组证据的真实性无异议，但对该证据是否完整，原告方无法判断，故对合法性、关联性不予认可，同时对被告瑞志小额贷款公司的证明内容不予认可，理由，瑞志小额贷款公司陈述备案价1600万元的房屋，司法评估价约1400万元，证明合同备案价格不等同于市场价值，商铺的合同备案价在每平方米16000元左右，而委托评估的价格仅为8000元，而在双江自治县人民法院审理的案件中，用以抵偿给农民工的商铺价格每平方米仅为6000元，故商铺的合同备案价与实际市场价值悬殊巨大；对第三组证据，因瑞志小额贷款公司提交的复印件，证据来源不明，故对该组证据的三性均不予认可。即便能够查明该证据的真实性，但该证据与本案争议的事实无关联，也不能证明瑞志小额贷款公司的待证内容。被告双江望江投资公司经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，无质证意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：吕远征提交的证据以及云南永德建筑工程有限公司公司出具的《情况说明》可相互印证吕远征主张的事实，被告双江望江投资公司既未到庭参加诉讼，也未提交相反证据佐证，故对吕远征提交的证据予以采信。本院经审理确认如下案件事实：望江投资公司与云南永德建筑工程有限公司、云南千业建筑有限公司于2016年7月9日签订望江民族茶文化城建安工程一期未完工程施工合同，云南永德建筑工程有限公司委托指派吕远征具体实施该项目施工，工程完工后因望江投资公司资金困难，以房屋和商铺偿还拖欠的工程款和人工工资。云南永德建筑工程有限公司同意由吕远征以自己名义全权办理相关房屋和商铺的不动产手续和转让事宜，相关款项由吕远征处理。2017年8月11日，吕远征与望江投资公司法定代表人杨琴签订《付款协议书》协议约定：1、望江投资公司根据《望江民族茶文化城建安工程一期未完工程施工合同》第十一条的约定，用双江望江民族茶文化城建设工程一期33套商铺和48套住宅，建筑面积8267.35㎡，以建造成本价1580元/㎡的价格向吕远征抵偿工程款人民币13062413元（望江投资公司用于抵偿工程款的房屋详见后附的房源明细表）。待双方结算后，结算款扣减13062413元后的剩余工程款由望江投资公司继续向吕远征支付。2、望江投资公司须于本协议签订后立即办理将上述房屋备案登记到吕远征名下的所有手续，登记备案手续应于2017年8月30日前办理完毕。3、上述房屋备案到吕远征名下后，吕远征有权将该房屋处置给第三人，望江投资公司应配合办理相关手续。2017年8月30日，望江投资公司承诺，勐库冰岛国际茶城建设工程为了保障农民工工资，所欠农民工工资在双江自治县劳动保障局执法大队备案的农民工工资，双江望江投资公司承诺于2018年春节前陆续付清，否则，公司承诺将该工程房屋（住宅、商铺）按建筑成本价抵清工人工资，多退少补。双江自治县建设局于2017年8月20日、21日对吕远征与望江投资公司签订的全部《商品房购销合同》进行了登记备案。吕远征要求办理产权转移登记中，因望江投资公司将项目土地使用权用于在建设银行、信用社进行抵押贷款，贷款未还清，抵押未解除前无法办理产权证书。2017年上半年望江民族茶文化城建安工程一期未完工程施工合同完成后，2018年期间，因望江投资公司未能支付工程款，李太佰、汪显宽、杨德进、邓仕平、陈小明、王光宇、莫靖、武自明、周天明、杨美述、段方平、姚元辉、刘世荣、王太平、秦宗辉等起诉望江投资公司、吕远征欠工程款案，经双江自治县人民法院调解，望江投资公司、吕远征自愿于2018年9月22日前付清上述18人的工程款，吕远征自愿用登记在自己名下的位于双江勐库冰岛国际茶城的4栋101号、102号、104号、107号、108号、109号商铺作为上述工程款的全部担保；如吕远征、望江投资公司未按上述协议履行支付义务，上述18人有权申请强制执行并就上述所进行担保的商铺依法执行后拍卖所得的价款与上述18人享有同等优先受偿的权利。另查明：2016年7月9日，吕远征以云南永德建筑工程有限公司的授权委托代理人的名义与望江投资公司、云南千业建筑有限公司签订《望江民族茶文化城建安工程一期未完工程施工合同》，约定望江投资公司、云南千业建筑公司同意将双江望江民族茶文化城建安工程一期投标文件所含未完工程及投标文件施工合同外增加的一期附属工程分包给云南永德建筑工程有限公司，由云南永德建筑工程有限公司继续施工完成未完工程。望江投资公司、云南千业建筑公司一致协商确认未完工程总包干价不含税金额合计30600000元，其中3%（918000元为工程质量保证金）。2017年上半年吕远征按照约定完成了全部项目施工和按照望江投资公司要求完成了增加工程的施工，将涉案工程施工完毕并交付望江投资公司并达到交付使用条件。云南永德建筑工程有限公司于2017年8月10日，出具情况说明，2016年7月9日云南永德建筑工程有限公司与望江投资公司、云南千业建筑有限公司签订《望江民族茶文化城建安工程一期未完工程施工合同》，由云南永德建筑工程有限公司进行望江民族茶文化城建安工程一期未完工程及附属工程施工。云南永德建筑工程有限公司委托和指派吕远征具体实施该项施工，工程完工后因望江投资公司资金困难，以房屋和商铺偿付拖欠的工程款和人工工资，云南永德建筑工程有限公司同意由吕远征以自己名义全权办理相关房屋和商铺的不动产手续和转让事宜，相关款项由吕远征办理。云南永德建筑工程有限公司于2019年3月20日再次出具关于望江民族茶文化城建安工程一期未完工程实际施工人的说明，关于工程款的收取、农民工工资支付、以房屋和商铺抵偿工程款和人工工资等所有问题均由吕远征全权处理，如涉及与该工程有关的诉讼问题，由吕远征以个人名义进行处理。望江投资公司欠瑞志小额贷款公司借款1000万元本金及利息，经瑞志小额贷款公司申请本院于2018年2月11日作出（2018）云09执9号之三民事裁定，查封被申请人望江投资公司名下位于双江自治县土戈连接线北侧的双江勐库冰岛国际茶城一期一幢208、209号住房，一期四幢1-201、1-202、1-301、1-302、2-201、2-301、2-302、3-201、3-302、4-201、4-301、4-302、5-301、5-302号住房，一期五幢1-301、1-302、2-301、2-302、3-201、3-301、3-302号住房，一期六幢1-201、1-202、2-201、2-202、2-301、2-302、3-201、3-301、3-302、4-201、4-202、4-301、4-302、5-301、6-201、6-202、6-301、6-302号住房，一期六幢101、118号商铺。2018年5月8日本院作出（2018）云09执9号之四民事裁定，冻结被执行人望江投资公司银行存款210000元；拍卖望江投资公司名下位于双江自治县土戈连接线北侧的双江勐库冰岛国际茶城一期一幢208、209号住房，一期四幢1-201、1-202、1-301、1-302、2-201、2-301、2-302、3-201、3-302、4-201、4-301、4-302、5-301、5-302号住房，一期五幢1-301、1-302、2-301、2-302、3-201、3-301、3-302号住房，一期六幢1-201、1-202、2-201、2-202、2-301、2-302、3-201、3-301、3-302、4-202、4-301、4-302、5-301、6-201、6-202、6-301、6-302号住房，一期六幢101、118号商铺。2018年5月29日，吕远征提出案外人执行异议。本院于2018年6月14日作出（2018）云09执异36号执行裁定，驳回案外人吕远征的异议请求。吕远征不服，向云南省高级人民法院申请复议，云南省高级人民法院于2018年12月20日作出（2018）云执复126号执行裁定，以事实不清，证据不足为由，裁定撤销（2018）云09执异36号异议裁定，发回本院重新审查。本院受理后，另行组成合议庭进行审查，于2019年4月1日作出（2019）云09执异5号执行裁定，驳回异议人吕远征的异议。2019年4月16日，吕远征对裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，本案争议的焦点问题是吕远征是否对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，并解除执行查封、拍卖措施诉讼请求应否得到支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买人自身原因未办理过户登记。”本案中，吕远征与望江投资公司之间的以房抵债法律关系是否真实，已否实际履行，是否并由双江自治县房地产管理所于2017年8月20日、21日进行了登记备案。本院认为，望江投资公司工程竣工验收后未能支付工程款，债务清偿期限届满无力支付工程款，望江投资公司出具案涉《承诺书》承诺，所欠农民工工资2017年8月30日在双江自治县劳动保障局执法大队备案的农民工资于2018年春节前（2018年2月10日前）陆续付清，否则，望江投资公司承诺将开发的工程房屋（住宅、商铺）按建筑成本价抵清工人工资，多退少补。并与吕远征签订了《付款协议书》，协议约定：因吕远征代表云南永德建筑工程有限公司为望江投资公司进行双江望江民族茶文化城建设工程一期未完工程及附履工程的施工，现吕远征施工工程已完工，望江投资公司因资料不齐等原因不能与吕远征进行结算，根据双方初步核算，望江投资公司尚欠吕远征施工费用3000余万元，因望江投资公司现无力支付款。吕远征拖欠的大量材料款需进行支付，为保障双方的合法权益，经双方协商一致，望江投资公司现将吕远征施工完成的部分商铺及住宅抵偿给吕远征，用以向吕远征支付部分拖欠的施工费用。该付款协议书约定以望江投资公司开发的33套商铺、48套住宅，建筑面积共计8267.35㎡，以建造成本价1580元/㎡的价格向吕远征抵偿工程款人民币13062413元。待双方结算后，结算款扣减13062413元，剩余工程款由望江投资公司继续向吕远征支付。同时约定了望江投资公司须于本协议签订后立即办理将上述房屋备案登记到吕远征名下的所有手续，登记备案手续应于2017年8月30日前办理完毕。办理不动产权的相关所有税、费由望江投资公司承担。并约定上述房屋备案到吕远征名下后，吕远征有权将该房屋处置给第三方，望江投资公司应配合办理相关手续。该付款协议书系各方当事人真实一致的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对当事人具有约束力，本院予以确认。以房抵债付款协议书，望江投资公司与吕远征于2017年8月11日签订，是签订于本院采取执行措施前，办理备案登记手续亦在本院采取执行措施前。争议房屋未办理过户登记手续是因望江投资公司将项目土地使用权在建设银行、信用社进行抵押贷款，贷款未能还清，抵押未解除前无法为吕远征办理产权证书，而不是吕远征的原因未办理产权过户登记。瑞志小额贷款公司对吕远征提交的《付款协议书》三性均不予认可，认为该协议将抵押换成抵偿，改变合同法律性质，该协议明显低价抵偿工程款，明显是望江投资公司与吕远征恶意串通，损害瑞志小额贷款公司和其他债权人合法权益，瑞志小额贷款公司并未提交相关证据予以证明，本院对其抗辩主张不予采信。本院认为，吕远征请求停止执行案涉房屋的诉讼请求能否得到支持，关键要看吕远征就执行标的即案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。结合本案已查明的事实看，吕远征与望江投资公司之所以于2017年8月11日签订《付款协议书》及《商品房购销合同》，究其原因是望江投资公司欠付了吕远征工程款，为清偿到期的合法债务，望江投资公司以“以房抵债”方式将案涉房屋出售给了吕远征，并已向双江自治县房地产管理所进行了登记备案，此时望江投资公司与吕远征之间已形成商品房买卖合同关系。上述《商品房购销合同》签订系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。望江投资公司欠付吕远征的工程款与吕远征应支付给望江投资公司的购房款相互抵销，吕远征已是案涉房屋的合法买受人和占有人。案涉房屋未能办理物权变更登记并非吕远征自身原因所致。吕远征不管是作为建设工程款的优先受偿权人，还是作为案涉房屋的合法买受人，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，均享有足以排除执行的民事权益，吕远征请求停止执行案涉房屋于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十一条第三项，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下：一、不得执行双江勐库冰岛国际茶城一期四幢1-201、1-202、1-301、1-302、2-201、2-301、2-302、3-201、3-301、3-302、4-201、4-301、4-302、5-301、5-302号住房，一期五幢1-301、1-302、2-301、2-302、3-201、3-301、3-302号住房，一期六栋1-201、1-202、2-201、2-202、2-301、2-302、3-201、3-202、3-301、3-302、4-201、4-202、4-301、4-302、5-201、5-301、6-201、6-202、6-301、6-302号住房，一期六幢101、118号商铺；二、确认吕远征与双江望江投资有限公司签订的上述第一项所涉42套住房、2套商铺的《商品房购销合同》合法有效。三、驳回吕远征的其他诉讼请求。案件受理费67892元，由临沧市临翔区瑞志小额贷款有限责任公司负担31000元；由双江望江投资有限公司负担36892元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。本院（2019）云09执异5号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  龙 伟审 判 员  李世兰人民陪审员  李真华二〇一九年六月十七日书 记 员  杨 燊