广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终6578号上诉人（原审原告）：兰秀枝，女，1954年9月29日出生，汉族，住广州市番禺区。上诉人（原审原告）：邓艳娇，女，1979年6月14日出生，汉族，住广州市番禺区。上诉人（原审原告）：邓杨东，男，1981年9月12日出生，汉族，住广州市南沙区。上诉人（原审原告）：邓杨明，男，1983年3月28日出生，汉族，住广州市南沙区。上诉人（原审原告）：邓杨红，女，1985年9月29日出生，汉族，住广州市南沙区。上述五上诉人共同委托诉讼代理人：罗放清，广东唯杰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：彭广深，男，1980年12月26日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：李惠炫，广东连越律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭俏，广东连越律师事务所实习律师。原审第三人：黄少铭，男，1975年6月22日出生，汉族，住广州市番禺区。原审第三人：广州市新启业房地产中介服务有限公司，住所地广州市番禺区市桥街光明北路307号。法定代表人：陈学辉。原审第三人：中国建设银行股份有限公司广州越秀支行，住所地广州市越秀区东华南路166、168号首层、夹层、二至四层。负责人：石猛，职务：行长。委托诉讼代理人：谭海晖，该支行职员。上诉人兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红、彭广深与原审第三人黄少铭、广州市新启业房地产中介服务有限公司（以下简称新启业公司）、中国建设银行股份有限公司广州越秀支行（以下简称建行越秀支行）委托合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初1192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红上诉请求：1.维持一审判决第一项，撤销第二项；2.改判彭广深向兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红返还首期房款108万元并支付利息（以108万为本金，按中国人民银行同期贷款利率标准，自2016年10月29日起计算至款项清偿之日止）；3.改判彭广深向兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红返还售房款48600元并支付利息（以48600元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率标准，自2016年11月15日起计算至款项清偿之日止）；4.一、二审诉讼费由彭广深承担。事实及理由如下：一、一审判决认定黄少铭未向彭广深支付108万的事实有误。（一）根据《委托书》的内容，邓辉、兰秀枝委托彭广深出售位于广州市南沙区东涌镇东信园3街17号房屋（以下简称涉讼房屋）和收取房款，但并未授权彭广深许可黄少铭迟延支付108万元及在没有收取首期楼款的前提下办理涉讼房屋的过户。彭广深的行为超越了代理权限，且兰秀枝等人已明确表示不予追认。依据《民法总则》第一百六十四条第一款的规定，彭广深应自行承担责任。（二）彭广深与黄少铭恶意串通，损害了兰秀枝等人的权益，应承担连带责任。从本案交易过程可见，黄少铭并非以取得涉讼房屋所有权为目的。彭广深与黄少铭等人恶意串通，以达到侵占兰秀枝等人的房屋价款、骗取银行贷款的目的，故彭广深与黄少铭应连带向兰秀枝等人返还楼款。（三）黄少铭转账了108万元至彭广深的账户上，且彭广深与黄少铭共同出具了收到108万元的首期楼款的收据，应认定彭广深已经收取了黄少铭的首期楼款。彭广深与黄少铭的行为是其二人之间所形成的法律关系，对兰秀枝等人不发生法律效力。（四）彭广深在黄少铭未支付首期楼款的情况下将涉讼房屋过户给黄少铭，已实际造成兰秀枝等人的损失，故彭广深应向兰秀枝等人予以赔偿，彭广深的抗辩理由不能成立。针对兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红的上诉请求，彭广深二审辩称：一、兰秀枝等人认为108万是作为涉讼房屋办理过户手续的前提条件，这是与事实不符的，原房屋买卖合同签订时间是2016年10月20日，108万元的付款时间是2016年10月28日，彭广深办理过户手续的时间是2016年10月25日，是以时间作为交易的顺序，并没有讲明卖方必须先支付完108万后才可以办理房屋过户手续，这是兰秀枝等人对于事实的错误理解。二、兰秀枝等人认为彭广深已经超过代理权限，但彭广深是凭着公证处出具的委托书办理过户的，如认为彭广深超出代理权限，则应举证证明兰秀枝等人给予彭广深的代理权限是什么，否则应承担举证不能的法律后果。三、房屋的真正交易价格为270万元，已经超出了法院评估的230多万元，没有损害兰秀枝等人的合法权益。四、彭广深只是通过朋友认识黄少铭，两人之间没有过往的内部往来或交易。在2018年11月，兰秀枝等人曾向广州市南沙区公安分局经侦支队报案，后经公安部门查明并无串通伪造交易等行为。五、首期款108万元经一审法院查明不属于彭广深与黄少铭之间的借款，兰秀枝等人可以向黄少铭提起诉讼追偿，且不存在借据，因此彭广深不认可108万元为借款的事实。针对兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红的上诉请求，原审第三人建行越秀支行二审述称：对于兰秀枝等人的上诉请求、事实和理由没有意见，同意一审判决。上诉人彭广深上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判彭广深向兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红返还348573.5元并支付利息，或发回重审；2.一、二审案件诉讼费由兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红承担。事实及理由如下：一、由于彭广深与兰秀枝、邓杨东与丁某之间存在复杂的债权债务关系，故各方当事人在互相配合下将涉讼房屋出售所得款通过抵销方式解决各自的债权债务关系。这种抵销方式符合《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定。二、兰秀枝等人称对彭广深出售房屋的行为不知情，是不诚信的表现。彭广深进入涉讼房屋及出租房屋等的行为须取得兰秀枝等人的同意或许可。三、兰秀枝等人承认拖欠中国农业银行股份有限公司广州白云支行（以下简称农行白云支行）34万元的银行贷款，且认可彭广深找来的资金垫资方梁宝心垫资的34万元，同时认为支付垫资利息是合理的，只是认为约定的利息过高，但一审直接免除垫资利息5.1万元，有违公平原则，明显损害彭广深的合法权益，应予调整。针对彭广深的上诉请求，兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红二审辩称：不同意彭广深的上诉请求。一、彭广深所设置的抵押款项为882826元，并非是彭广深代理出售房屋时所产生的费用，不应予以扣减。二、各方之间并没有产生约定抵销的真实意思表示，也没有形成相关的书面意见，所以各方的债务在本案中不可抵销。三、各方之间的债务不符合《中华人民共和国合同法》第九十九条规定的法定抵销条件，彭广深与邓飞因委托合同而产生债务，又因为邓飞的死亡而引发了纠纷，而彭广深与兰秀枝等人之间存在继承析产的问题未能得到解决，再加上彭广深与邓杨东之间存在民间借贷关系，同时又涉及到案外人丁某的债务关系，因此本案中存在多种法律上的债权债务关系，不符合法定抵销条件。综上，请求二审法院驳回彭广深的全部上诉请求。针对彭广深的上诉请求，建行越秀支行二审述称：对于彭广深的上诉请求、事实和理由没有意见，同意一审判决。原审第三人黄少铭、新启业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红于2018年1月29日向一审法院起诉请求：1.彭广深向兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红返还房屋价款2700000元；2.彭广深向兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红支付占有房屋价款的利息160312.5元（以房屋价款2700000元为计算基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2016年11月1日起暂计至2018年1月31日止，利息160312.5元，实际计至返还全部价款日止）；3.彭广深向兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红赔偿涉讼房屋出售价格与出售时房屋的市场价格（约350万元）之间的差价暂计损失800000元（最终以评估后的实际差价为准）；4.本案诉讼费由彭广深承担。一审庭审中，兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红增加一项诉讼请求为：5.黄少铭对彭广深在第一项诉讼请求中返还270万的债务中的108万首期楼款承担连带清偿责任，建行越秀支行对黄少铭应承担的108万承担连带清偿责任。经一审法院审理查明：邓辉与兰秀枝原为夫妻关系，邓杨明、邓杨东、邓杨红、邓艳娇均系两人的婚生子女。邓辉的父亲邓大轮于1950年去世，母亲刘群英于1999年去世，2013年6月17日，邓辉因病去世。涉讼房屋的原房地产权属人为邓辉，登记时间为2013年5月7日，层数为4层，建筑面积429.53平方米，房屋所有权取得方式为自建。该房屋原设有抵押权，权利人为农行白云支行，登记时间亦为2013年5月7日。2013年4月8日，邓辉、兰秀枝作为委托人与彭广深作为受委托人签订《委托书》，载明邓辉与兰秀枝系涉讼房屋的权属人及土地使用权人，现委托彭广深为其合法代理人代表执行和处理下列事项：一、有权向房管部门登记领取房屋产权证手续及向国土部门办理领取土地使用证手续；二、对涉讼房屋进行管理、修缮、订立租赁或有关征地拆迁的协议，收取租金，办理修缮、拆建、报建手续；三、申报纳税和缴纳上述房产的税款和支付一切正当费用；四、有权办理还贷赎契手续，领取抵押物资料，并到国土房管部门办理注销抵押登记手续并签署、领取相关文件；五、有权出售涉讼房屋及收取房款，签订房屋买卖合同等相关文件并到国土房管部门办理产权过户手续，若交易不成功时，有权向相关部门办理退案手续；六、受委托人有权办理二手楼按揭手续；七、受委托人有权到房屋所在物业管理处办理有关该房屋的一切相关手续；八、受委托人有权到房管部门办理宗地图和平面图；九、受委托人对上述所有委托事项均有转委托权；受委托人在办理上述事项的过程中，在授权范围内及委托期限内所签署的一切文件，委托人均予以承认，此委托书有效期自公证之日起至办妥上述事项为止。该《委托书》经广东省广州市番禺公证处公证并出具（2013）粤广番禺第12509号《公证书》。2013年7月5日，邓杨东作为甲方（借款方）、彭广深作为乙方（贷款方）与兰秀枝作为丙方（担保方）签订《借款合同》，约定甲方向乙方借款300000元，丙方同意为该笔借款向乙方提供连带责任保证担保，借款期限自2013年7月5日至2013年10月4日，自签署本合同之日起，借款人向贷款人每月支付借款金额的2%作为利息费用，另外，本次借款以涉讼房屋作为担保。2014年6月6日，彭广深向一审法院提起（2014）穗番法民一初字第593号案件，要求邓杨东、兰秀枝偿还借款本金30万元及利息。一审法院于2014年9月16日作出民事判决，判令邓杨东向彭广深偿还借款30万元并支付利息，利息以30万元为本金，按照月利率2%自2013年7月5日起计算至欠款清偿之日止，兰秀枝对上述债务承担连带保证责任；诉讼费7350元由邓杨东、兰秀枝负担。2016年8月22日，黄少铭作为借款人与建行越秀支行作为贷款人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款人向贷款人借款1620000元用于购置涉讼房屋。2016年9月13日，农行白云支行出具《涂销证明》，称邓辉以涉讼房屋作抵押向其申办个人综合授信贷款，该借款人已还清与其签订的最高额担保个人借款合同中约定的所有款项，现该行同意涂销该笔贷款的房屋抵押登记，并委托抵押人邓辉自行办理上述房屋抵押权涂销的相关手续。2016年10月20日，彭广深作为甲方（卖方）邓辉的委托代理人与乙方（买方）黄少铭、丙方（房地产中介服务机构）新启业公司就涉讼房屋签订《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号），约定该房地产按整套出售并计价，总金额为2700000元；签订本合同时，乙方向甲方支付100000元作为购房定金，并按照按揭方式按期付款，首期款1080000元乙方应于2016年10月28日前向甲方支付，剩余房款1620000元由乙方于2016年10月31日前甲乙双方自行申请办理银行按揭手续；买方承担全部税费，如遇政府及有关部门调整税费，对于调整部分全部由买方承担。2016年10月20日，广州南沙开发区地方税务局东涌税务分局开具了以邓辉为纳税人的涉讼房屋《税收缴款书》，税种为个人所得税，金额为27000元。2016年10月25日，涉讼房屋所有权转移登记至黄少铭名下，房屋所有权取得方式为购买，不动产权证书号为粤（2016）广州市不动产权第11206303号，同时，该房屋设定了以建行越秀支行为他项权利人的抵押权，债权数额为1620000元。2017年8月18日，兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红向广州铁路运输第一法院提起（2017）粤7101行初2873号行政诉讼，要求撤销广州市国土资源和规划委员会于2016年10月25日向黄少铭核发的编号为2016年登记字4007243号《房屋所有权证书》。经查，兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红在一审庭审中撤回了该案的起诉。2018年1月29日，兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红向一审法院提起本案诉讼称彭广深擅自以明显低于市场价的价格出售涉讼房屋且不予返还房屋价款，造成其财产损失，遂要求彭广深返还房屋款项2700000元及利息，并赔偿房屋出售时与市场价格的差价损失，黄少铭及建行越秀支行对房屋108万元的首期楼款部分承担连带清偿责任。一审诉讼中，兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红陈述邓辉和兰秀枝授权彭广深作为涉讼房屋代理人负责出售房屋，本案系基于委托代理合同产生的纠纷，邓辉已于2013年去世，兰秀枝作为委托合同的委托人与邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红共同作为邓辉的法定继承人提起本案诉讼。关于彭广深与黄少铭签订的涉讼房屋《广州市存量房买卖合同》约定的首付款108万元的问题。建行越秀支行提供了一份2016年8月3日的《首期购房款收据》，载明：现收到黄少铭购买涉讼房屋首期款1080000元，房屋总价为2700000元；彭广深代邓辉在收款人处签名确认。彭广深确认该收据系其本人书写，但其至今未收到相应款项，收据是为配合银行按揭流程在黄少铭申请贷款时已经提前书写好。而黄少铭陈述称在涉讼房屋交易过程中，因其资金不够，彭广深表示首期款可以分期垫付，故黄少铭向彭广深出具了一份借条，涉讼房屋首期款108万元系通过向彭广深的借款完成，即黄少铭已经足额支付了该首期款，108万元仅为彭广深与黄少铭之间的借款，现黄少铭暂未向彭广深归还该笔款项。关于建行越秀支行发放的162万元涉讼房屋贷款的问题。彭广深称涉讼房屋曾以丁某名义向农行白云支行贷款并办理抵押，丁某一直代兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红向农行白云支行偿还贷款，另外，邓杨东欠丁某275464元，在涉讼房屋出卖过程中，丁某告知彭广深，兰秀枝、邓杨东允诺丁某在涉讼房屋出售后可优先将部分购房款归还对丁某的借款275464元，故虽然彭广深已经收取了建行越秀支行发放的涉讼房屋贷款162万元，但该162万已经抵扣了各方间的债务及本次涉讼房屋出售过户所产生的费用，具体包括：1.邓杨东、兰秀枝拖欠彭广深的借款本金30万元及自2013年7月5日至2016年12月5日按月息5%计算的利息615000元，本息合计915000元；2.归还梁宝心出借的垫资赎契款34万元及按月息6%计算的利息51000元；3.代邓杨东、兰秀枝归还丁某的借款275464元；4.涉讼房屋贷款按揭费48600元、过户手续代办费5000元、建行越秀支行设定抵押前对房屋的评估报告费3000元、出售涉讼房屋的个人所得税27000元。就162万元贷款所抵扣的其他款项情况，彭广深提交了以下证据予以证明：1.彭广深与梁宝心签订的《协议》，其中载明，基于丁某向乙方借款340000元用作涉讼房屋垫资赎契，甲方作为上述房产的受托人，同意乙方的垫资款340000元在甲方收到房屋贷款房款后返还给乙方，甲方同意向乙方支付该笔垫资款的费用，标准为每月利率6%计算；2.梁宝心于2016年8月30日通过中国工商银行股份有限公司广州番禺喜盈支行向丁某转账汇款340000元的转款记录；3.招商银行的银行流水，显示彭广深账户分别于2016年11月14日及11月22日分三次向梁宝心账户转出共计161000元；4.梁宝心于2018年1月18日出具的《收款确认书》，载明梁宝心确认收到用于涉讼房屋垫资赎契本息共计391000元，其中梁宝心账户收到161000元，委托陆耀琪收款230000元；5.邓杨东（甲方、借款人）与丁某（乙方、债权人）于2013年10月31日签订的《借款借据》，甲方已经收到乙方出借的借款150000元，借款期限由2013年10月31日至2013年11月30日止；6.邓杨东于2013年10月31日出具的《收据》，写明今收到丁某交来150000元；7.丁某在中国农业银行的银行流水记录，证明丁某代偿还涉讼房屋银行抵押贷款756690.03元，邓艳娇转账支付还款100000元；8.招商银行股份有限公司广州番禺奥园广场支行的《转账汇款业务回单》五份，载明彭广深分别于2017年1月6日、3月27日、2017年3月29日分五次向丁某账户转账支付275464元；9.广州市恒势荣企业管理咨询有限公司于2016年9月20日出具的《收款收据》，载明，今收到彭广深交来涉讼房屋按揭服务费48600元（房屋贷款金额1620000元的3%）；10.蔡洁盈于2016年10月20日出具的《收据》，写明今收到彭广深交来5000元过户代费。针对彭广深的陈述及提交的上述证据，兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红均不予确认，认为（2014）穗番法民一初字第593号《民事判决书》已判决邓杨东、兰秀枝偿还借款并按照月利率2%的标准支付利息，现彭广深按5%的月利率标准在发放的贷款中扣减本金及利息并不符合判决内容；对于梁宝心出借的34万元涉讼房屋垫资赎契款，兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红予以确认，但该款所约定的利率标准过高，同时，彭广深提供的向丁某银行账户的转款记录未显示款项用途，仅证明两人有经济往来，对于彭广深称邓杨东向丁某借款15万元及发放的贷款优先偿还该款项的陈述不予认可，另外，根据彭广深与黄少铭签订的《广州市存量房买卖合同》约定，税费应由买方承担。另外，兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红在一审庭审中就其主张的房屋差价损失提交了广东安诚信房地产与土地评估有限公司于2018年4月17日出具的《房地产估价报告》，载明涉讼房屋在价值时点2018年4月10日的正常市场评估价值为3660500元。彭广深对该报告不予确认，认为应当参照黄少铭贷款时银行评估的价值认定涉讼房屋市场价值。因此，兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红向一审法院提出申请要求对涉讼房屋在2016年10月20日的房地产市场价值进行司法评估，一审法院依法摇珠委托广东卓越土地房地产评估咨询有限公司出具粤卓越评[2018]估字第R235号《房地产估价报告》，载明涉讼房屋在2016年10月20日的房地产总价为2306500元。彭广深及黄少铭对该份房地产估价报告均无异议，但兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红认为该价格远远低于房屋的市场价值。以上事实，有兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红、彭广深提交的证据、当事人在一审庭审中陈述等证据予以证明。一审法院认为：邓辉、兰秀枝于2013年4月8日经公证委托彭广深处理包括出售涉讼房屋及收取房款等一系列事宜，双方并签订《委托书》，故邓辉、兰秀枝与彭广深存在委托合同关系，该合同主体适格、内容合法、意思表示真实，无违反法律法规的强制性、禁止性规定，是合法有效的合同，当事人应按约定全面履行自己的义务。由于邓辉于2013年6月17日死亡，兰秀枝作为委托人以及其与邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红作为邓辉的法定继承人共同提起本案诉讼，该行为符合法律规定，一审法院予以认可。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。第六十九条规定，有下列情形之一的，委托代理终止：（一）代理期间届满或者代理事务完成；（二）被代理人取消委托或者代理人辞去委托；（三）代理人死亡；（四）代理人丧失民事行为能力；（五）作为被代理人或者代理人的法人终止。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第82条规定，被代理人死亡后有下列情况之一的，委托代理人实施的代理行为有效：①代理人不知道被代理人死亡的；②被代理人的继承人均予承认的；③被代理人与代理人约定到代理事项完成时代理权终止的；④在被代理人死亡前已经进行、而在被代理人死亡后为了被代理人的继承人的利益继续完成的。由于邓辉、兰秀枝公证委托彭广深处理包括出售涉讼房屋及收取房款的《委托书》中约定，受委托人在办理上述事项的过程中，在授权范围内及委托期限内所签署的一切文件，委托人均予以承认，此委托书有效期自公证之日起至办妥上述事项为止。邓辉虽然于2013年6月17日死亡，彭广深实施的代理行为仍为有效，直至代理事项完成时代理权才终止。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十九条规定：“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。”第四百零一条规定：“受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。”第四百零四条规定：“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”本案中，彭广深接受邓辉、兰秀枝的委托代理出售涉讼房屋及收取房款，彭广深应在委托权限范围内为了委托人邓辉、兰秀枝的利益，勤勉履行代理职责，在涉讼房屋出售过程中及时向邓辉、兰秀枝汇报房屋出售信息，并在房屋出售后将其收到的购房款及时交付给委托人。如彭广深未履行委托代理合同约定的义务，应承担相应违约责任。兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红提起本案诉讼称，彭广深存在恶意代理行为，以明显低于市场价的价格将涉讼房屋出卖予黄少铭造成其损失，对此兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红向一审法院申请要求对涉讼房屋在彭广深与黄少铭的涉讼房屋《广州市存量房买卖合同》签订当日即2016年10月20日的市场价值进行评估。根据一审法院摇珠委托的广东卓越土地房地产评估咨询有限公司出具的《房地产估价报告》显示，涉讼房屋在2016年10月20日的房地产总价为2306500元。一审庭审过程中，兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红对该份评估结论不予认可，认为评估价格远远低于市场价值，但兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红并未提交任何证据予以反驳，故广东卓越土地房地产评估咨询有限公司出具的《房地产估价报告》程序合法，内容真实，一审法院予以采纳。现彭广深与黄少铭签订的涉讼房屋《广州市存量房买卖合同》约定的房屋总价为2700000元，该价格高于上述《房地产估价报告》载明的评估价2306500元。因此，对于兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红起诉认为彭广深存在恶意代理行为，以明显低于市场价的价格出售房屋，一审法院对此不予采纳。故对于兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红要求彭广深赔偿涉讼房屋出售价格与出售时市场价格的差价损失的诉讼主张，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于彭广深收取的建行越秀支行发放的涉讼房屋贷款1620000元的问题。《中华人民共和国合同法》第三百九十八条规定：“委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。”彭广深答辩认为，该162万元已经抵偿兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红拖欠的借款、垫资赎契款及房屋买卖过程中产生的按揭费、手续费、评估报告费和税费。首先，彭广深自行抵偿兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红欠付的借款，或者是其所称的兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红拖欠案外人的其他款项，由于借款与本案的委托出售房屋是不同的法律关系，彭广深用收取的购房款抵偿借款，该行为并未经过兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红授权或同意，兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红对此亦不予确认，这些费用亦非房屋出售过程中产生的必要费用，彭广深主张兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红拖欠30万元的利息计算方式也与生效裁判文书判决的内容不一致，兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红在一审庭审中仅认可出售房屋时用以垫资赎契的款项34万元，故对于彭广深要求抵扣的借款及利息合计91.5万元、垫资赎契款利息51000元、归还丁某借款275464元，一审法院均不予采信；其次，根据彭广深与黄少铭签订的《广州市存量房买卖合同》约定，涉讼房屋交易的全部税费均由买方承担，现彭广深称在纳税过程中变更了支付主体，个人所得税27000元均由其支付，但对此彭广深并未提交任何证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果；最后，彭广深主张的过户手续代办费所提交的《收据》的出具人为蔡洁盈，并无显示其他具体的中介机构名称或加盖任何公章，无法证明该收据载明的款项系涉讼房屋过户产生的必要费用，对于评估报告费也无提交任何证据证明。综上，建行越秀支行向彭广深发放的涉讼房屋贷款1620000元，除涉讼房屋交易过程中必须支出的贷款按揭费48600元及兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红确认的垫资赎契款340000元外，剩余款项1231400元（1620000元－48600元－340000元），彭广深应转交给兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红收取。关于涉讼房屋首付款1080000元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”彭广深代理兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红与黄少铭签订涉讼房屋买卖合同，该合同应直接约束兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红及黄少铭，兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红与黄少铭之间存在房屋买卖合同关系。现彭广深已向兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红披露了黄少铭未支付108万元首期款的情况，虽黄少铭在诉讼中认为其以向彭广深借款的方式支付首期款，即彭广深代其支付并由其向彭广深偿还相应款项，但黄少铭对此并未提交任何证据予以证明，现黄少铭确认其并未实际支付该108万元首期款，兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红应在其与黄少铭间的房屋买卖合同关系中主张，而不是要求在本案委托合同关系中处理。同理，兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红亦不能在本案中要求建行越秀支行对该108万元首期款承担连带清偿责任，对于兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红的该项诉讼请求，一审法院不予支持。至于兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红主张的房屋价款利息问题，如前所述，因彭广深并未收取108万元首期款，而建行越秀支行陈述其于2016年11月14日发放了162万元贷款，现彭广深并未及时在扣除必要费用后将房款转交给兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红，对于兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红要求彭广深支付占有房屋价款利息的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持，利息以应付本金1231400元为本金，按中国人民银行同期贷款利率标准自2016年11月15日（银行发放贷款的时间为2016年11月14日）起计至款项清偿之日止。对于兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红的其他诉讼主张，一审法院均予以驳回。新启业公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及举证的权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第三百九十六条、第三百九十八条、第三百九十九条、第四百零一条、第四百零二条、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2018年11月9日作出如下判决：一、彭广深应于本判决生效之日起五日内向兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红返还售房款1231400元并支付利息（利息计付标准：以1231400元为本金，按中国人民银行同期贷款利率标准自2016年11月15日起计至款项清偿之日止）；二、驳回兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红的其余诉讼请求。案件受理费36083元，财产保全费5000元，评估费8266元，合计49349元，由兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红负担28466元，由彭广深负担20883元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，彭广深提交两份证据，证据1为涉讼房屋现场照片，拟证明若未经业主同意，评估人员是不能进入涉讼房屋进行评估，故兰秀枝等人对于房屋出售事宜是知情的；证据2为评估报告中的照片，照片中显示有兰秀枝等人及其家人，由此说明兰秀枝等人对于房屋出售事宜是知情的，且也同意出售涉讼房屋。兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红对此质证称：证据1的照片是房屋的外围，不能证明彭广深是经得兰秀枝等人同意而拍摄的，任何人都可能在未经业主同意的情况下对房屋外围进行拍摄。证据2与原件一致，标注108页图片的第八张照片确实是兰秀枝等人，对证据2室内室外的照片真实性予以确认，但对其证明内容不予认可。2013年3月29日，丁某作为借款人，邓辉和兰秀枝二人作为抵押人签订了《个人客户综合授信合同》及《最高额担保个人借款合同》，将涉讼房屋抵押给农行白云支行，彭广深所提供的照片是当时向农行白云支行贷款抵押时进行评估所拍摄的，并不是彭广深将涉讼房屋出售给黄少铭时向建行越秀支行进行抵押借款所拍摄的照片。彭广深在代为出售涉讼房屋时并没有评估公司的工作人员前往涉讼房屋拍照，也没有人告知兰秀枝等人房屋出售及评估事宜。故彭广深所提供的证据并不能达到该证据的证明内容。建行越秀支行对此质证称：证据1的现场照片与其无关，对证据2的真实性予以确认。二审中，兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红向本院提交《律师调查令申请书》，申请调查关于涉讼房屋的《评估报告》、《房地产抵押评估价初评意见书》及其评估物的室内外照片，拟证明彭广深代为出售涉讼房屋时，没有评估公司工作人员前往涉讼房屋拍照，亦未告知兰秀枝等人对房屋出售及评估事宜。彭广深向本院提交《证人出庭作证申请书》，申请通知证人丁某出庭作证拟证明丁某与邓杨东之间有其他债务纠纷，故彭广深用售房款来清偿所欠丁某债务一事属实；提交《律师调查令申请书》，申请调查关于涉讼房屋的《房地产抵押评估价初评意见书》及《评估报告》，拟证明兰秀枝等人在出售房屋前曾协助与配合评估公司到涉讼房屋现场。兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红在二审期间明确表示要求彭广深返还首期房款1080000元，不要求黄少铭返还该笔房款。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点为彭广深应返还给兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红的售房款是多少。本院对此评析如下：一审根据《中华人民共和国民法通则》的相关规定，认定彭广深有权代理邓辉、兰秀枝出售涉讼房屋，并依据法院委托的评估机构评定涉讼房屋在出卖时的价格低于涉讼房屋实际成交的价格这一事实，认定彭广深不存在恶意代理之行为，一审对此论述清晰，说理充分，且兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红在二审中也未对涉讼房屋的实际出售价格有异议，故本院对一审的上述认定予以确认，不再赘述。兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红上诉主张除了一审判令返还的款项，彭广深还应返还首期售房款1080000元和贷款按揭费48600元，即应返还2360000元（2700000元-340000元）。关于首期售房款1080000元的问题。彭广深和黄少铭签订的涉讼买卖合同约定，黄少铭要在2016年10月28日前支付首期房款1080000元，彭广深在没有收到首期房款的情况下就配合黄少铭出具已收取1080000元房款的收款收据并办理银行按揭，且将涉讼房屋过户至黄少铭名下，甚至至今都未向黄少铭收取该笔款项并交付给兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红，损害了兰秀枝等人的利益，显属不当履行代理职责。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条第一款规定“代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任”，彭广深对黄少铭未能支付的1080000元房款负有共同给付义务，兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红可要求彭广深或黄少铭返还上述房款。鉴于兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红在本案二审中明确表示要求彭广深返还1080000元，本院予以照准，并以彭广深与黄少铭签订的《广州市存量房买卖合同》约定的1080000元房款的给付日期的次日起计算利息。关于贷款按揭费48600元的问题。一方面涉讼合同约定房屋交易的税费由黄少铭负担，另一方面，贷款按揭费是购房人黄少铭申请贷款购买涉讼房屋所发生的费用，从公平合理的角度出发，也不应由出卖人负担，故兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红主张彭广深需返还的售房款不应扣除贷款按揭费48600元，合情合理，本院予以支持。彭广深上诉主张其需返还的售房款还应扣除垫资款340000元对应的利息以及兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红、彭广深所欠的其他债务的问题。其一，关于垫资款340000元应否计算利息的问题。由于兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红在一审中确认涉讼房屋存在向他人借款340000元赎契，同意予以扣除，本院予以照准，但兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红对所借上述款项的利息计算标准不予认可，本案对此不予调处，彭广深可另案主张权利。其二，关于彭广深主张应在售房款里扣除兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红所欠的其它债务的问题，因邓辉、兰秀枝与彭广深签订的《委托书》并未授权彭广深可以将收取的售房款抵销所欠债务，且双方之间对应抵销的债务是多少存在争议，故本院对彭广深的该主张不予支持，双方之间其它的债务纠纷可另循途径解决。关于彭广深应返还款项对应利息的起计问题。如前所述，鉴于兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红在一审中确认涉讼房屋存在向他人借款340000元赎契，且同意在应返还房款中扣除该笔款项，故彭广深需返还的108万元房款应先扣除340000元，并以彭广深与黄少铭签订的《广州市存量房买卖合同》约定的1080000元房款的给付日期的次日起计利息，即以740000元（1080000元－340000元）为本金，按照中国人民银行同期贷款利率标准从2016年10月29日计至2016年11月14日止。待涉讼房屋的银行贷款发放后，则以2360000元（740000元＋1620000元）为本金，按照上述利率标准从2016年11月15日起计至实际清偿之日止。兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红二审期间向本院提交的《律师调查令申请书》、彭广深二审期间向本院提交的《证人出庭作证申请书》及《律师调查令申请书》，均与案件处理结果无关，本院不予接纳。综上所述，兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红的上诉请求成立，本院予以支持。彭广深的上诉请求理据不足，本院不予采信。一审判决认定事实清楚，唯案件处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初1192号民事判决第二项；二、变更广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初1192号民事判决第一项为：彭广深于本判决生效之日起五日内向兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红返还售房款2360000元（以740000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率标准从2016年10月29日计至2016年11月14日止；以2360000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率标准从2016年11月15日计至该笔款项还清之日止）。一审案件受理费49349元，由兰秀枝、邓艳娇、邓杨东、邓杨明、邓杨红负担21001.7元；由彭广深负担28347.3元，二审案件受理费22891元，由彭广深负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 黄春成审判员 闫 娜二〇一九年六月二十七日书记员 冯 韵彭诗敏