河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0802民初287号原告（反诉被告）：陈春兰，女，1963年9月1日出生，汉族，住焦作市山阳区。委托诉讼代理人：侯志欣，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何海旺，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：焦作职工医学院，住所地：焦作市解放区学院路1号。法定代表人：薛喜庆，院长。委托诉讼代理人：王保华，男，该单位员工。委托诉讼代理人：魏希琴，河南路通律师事务所律师。陈春兰与焦作职工医学院租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。诉讼过程中，焦作职工医学院提起反诉，本院依法合并审理。陈春兰及其委托诉讼代理人侯志欣、何海旺，焦作职工医学院委托诉讼代理人王保华、魏希琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈春兰向本院提出诉讼请求：1.判令解除陈春兰与焦作职工医学院于2011年3月15日订立的《房屋租赁合同》；2.判令焦作职工医学院退还陈春兰已经交纳的房租30万元；3.判令焦作职工医学院赔偿陈春兰各项损失共计674.4425万元（其中装饰装修损失460万元、暂计算至2017年12月的看护人员工资91.4276万元、水电费损失9.0149万元、可得利益损失114万元）；4.本案诉讼费用由焦作职工医学院承担。事实与理由：2011年3月15日，陈春兰与焦作职工医学院订立《房屋租赁合同》。该合同约定，由陈春兰租赁焦作职工医学院位于焦作市××健康路东焦作职工医学院门牌号为学院路一号的房屋（面积为5049.74平方米）用于开办老年公寓。合同还约定，焦作职工医学院应将租赁房屋楼西、楼南的空地无偿提供给陈春兰使用，并应保证陈春兰及所有老年乐园的成员出入不受障碍。同时，该合同还对租金标准、租赁年限、双方的权利义务及违约责任进行了具体约定。合同签订后，陈春兰依约向焦作职工医学院交纳了房屋租金，并按照合同约定的用途完成了对租赁房屋开办老年公寓的全部装饰装修。但在陈春兰要求焦作职工医学院提供租赁房屋楼西、楼南空地时，焦作职工医学院却迟迟不予提供，导致老年公寓的配套设施无法建设。陈春兰多次向解放区民政局申请开办老年公寓的行政许可，但因为焦作职工医学院出租的房屋未经验收及配套设施建设等原因，导致陈春兰无法取得行政部门的许可证书。焦作职工医学院的上述行为致使陈春兰无法开办老年公寓，合同目的无法实现，陈春兰前期投入的大量资金至今无法收回，不仅造成陈春兰生活的极大困难，还造成了陈春兰巨大的经济损失。为维护合法权益，陈春兰依法提起诉讼，请求支持陈春兰的全部诉讼请求。焦作职工医学院辩称：1.陈春兰诉状所称焦作职工医学院违约的情况根本不存在、不属实。焦作职工医学院无任何违约行为，不应当赔偿陈春兰任何损失。焦作职工医学院能否提供房产证与开办老年乐园合同目的是否能够实现之间没有因果关系。焦作职工医学院有证据证明，陈春兰因没有向民政部门申请和取得民政部门核发的《社会福利机构设置审批证书》，故依法不可能被工商局办理法人登记。事实上，陈春兰租房之后开设了宾馆并投入经营。因此，其主张因为焦作职工医学院无房产证导致合同目的不能实现是虚假陈述，是转移市场风险的做法。另外，如果像陈春兰诉状所说没有向其交付楼西边和南边的空地，其也不可能于合同签订后的次年即2012年9月缴纳第一年和第二年的房租30万元并投入巨资装修。因此，陈春兰的诉讼请求均无事实和法律依据，应当予以驳回；2.鉴于陈春兰于2013年3月15日就曾起诉解除合同但却占有房屋且不交房租的违约行为，焦作职工医学院已于2018年2月2日依法向陈春兰送达解除租赁合同通知，解除了案涉房屋租赁合同。因此，焦作职工医学院向陈春兰提起反诉，请求法院给予确认和支持反诉请求；3.陈春兰的诉请没有法律依据。无论是《公司登记管理条例》、《企业法人登记管理条例》还是《河南省社会养老服务机构管理暂行办法》均没有要求设立企业开业登记时申请人必须提交房产证，只是要求提交住所和经营场所使用证明即可。焦作市民政局网站上公示的“申办老年福利服务机构须知”“成立民办非企业单位应提交材料”中明示，住所证明提供租赁合同书即可。双方签订的《租赁合同》第三条约定：“甲方应提供房产证（或具有出租权的有效证件）等文件……”，由此可见，焦作职工医学院只要能提供其他有效文件证明其对该房屋有出租权就不属于违约。焦作职工医学院提交的土地使用证、规划许可证、施工设计图、施工许可证等文件，都足以证明所出租房屋属其自建，其对出租房屋有合法的所有权和出租权。民政局已经出具证明，证实陈春兰是因为消防不合格，且没有按照规定向民政部门申请核发《社会福利机构设置批准证书》，即老年公寓还不具备去进行法人登记的前提条件。可见，陈春兰不能开办老年公寓并不是焦作职工医学院房产证的原因。综上，无论是陈春兰要求解除合同还是要求赔偿损失，均必须以医学院违约导致合同目的不能实现为前提。本案中，陈春兰没有证据证明焦作职工医学院存在违约的事实，应当承担举证不能责任，其诉讼请求不应当得到支持。另外，焦作职工医学院在本次庭审前已向法庭提交了管辖权异议申请书，本次答辩不代表认可解放法院对本案有管辖权。焦作职工医学院向本院提出反诉请求：1.依法确认焦作职工医学院和陈春兰于2011年3月15日签订的《租赁合同》于2018年2月2日解除，判令陈春兰立即腾退租赁房屋并交付焦作职工医学院；2.判令陈春兰向焦作职工医学院支付截至2018年7月7日前的房屋租金1750000元，并按照银行同期贷款利率承担延期缴付租金的资金占用损失费270865.31元，支付水电费69118.5元；3.判令陈春兰向焦作职工医学院支付违约金285000元；4.判令陈春兰向焦作职工医学院缴纳2018年7月7日之后继续占用租赁房屋期间的租赁费直到交回房屋之日止，并按照银行同期贷款利率承担延期缴付租金的资金占用损失费；5.本案件的诉讼费、鉴定费等有关费用全部由陈春兰承担。事实与理由：陈春兰于2011年3月15日与焦作职工医学院签订《租赁合同》，租赁焦作职工医学院位于焦作市解放区健康东路××职工医学院××门牌号为学院路××栋房屋，共五层，面积5049.74平方米。合同约定：租期20年，自2011年3月15日起到2031年3月16止，租金第一年10万元、第二年20万元、以后每年30万元。装修期6个月，自2011年3月8日起到2011年9月8日结束。装修期满后至2011年9月15日前支付第一年租金。租赁期内，未经出租方同意，中途退租的，承租方应当按照总租金的5%向出租方支付违约金。合同签订后，陈春兰将租赁房屋用于经营宾馆，生意一度很好，因此，陈春兰也分次共缴纳了30万元租金。后因市场变化，陈春兰生意下滑，便开始找各种理由拖延租金。在焦作职工医学院催促下，陈春兰采取先起诉的方式，要求解除合同并要求赔偿装修损失。在诉讼几年后，陈春兰感觉诉讼结果可能不利，又采取了突然向一审的焦作市中级人民法院撤诉，后又向解放区人民法院提起诉讼，企望焦作市中级人民法院进行二审，以便取得有利于自己的结果并终结该案诉讼。但陈春兰占用租赁房屋没有腾退，焦作职工医学院于2018年2月2日向陈春兰送达《解除租赁合同通知书》，通知解除双方的租赁合同，要求陈春兰十日内搬离房屋.否则，需承担继续占用房屋期间的租金，但陈春兰至今仍占用房屋不搬离。为维护合法权益，焦作职工医学院特提起反诉，请求依法支持全部反诉请求。陈春兰对焦作职工医学院的反诉辩称，本案合同陈春兰已请求法院判令解除，合同解除的权利已经交由法院处理，焦作职工医学院在诉讼期间向陈春兰下发解除合同通知书，不具有效力。本案合同的履行中，因焦作职工医学院存在违约，致使陈春兰合同目的无法实现，焦作职工医学院不具有合同解除权，故其向陈春兰下发的解除合同通知书不具有解除合同的效力。焦作职工医学院的其他各项反诉请求也均没有事实及法律依据。综上，请求法院依法驳回焦作职工医学院全部反诉请求。根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为:1.陈春兰、焦作职工医学院双方在履行案涉租赁合同过程中是否存在违约行为；2.案涉租赁合同是否已经解除，如已解除，解除时间如何确定。如尚未解除，该合同是否具备双方约定或者法定解除条件，应否予以解除；3.焦作职工医学院应否向陈春兰返还房屋租金及赔偿损失，如应赔偿，金额应为多少；4.陈春兰应否向焦作职工医学院支付租金或者房屋使用费及违约金，如应支付，各项金额如何确定。陈春兰为支持其主张，向本院提交如下证据：一号证据：《责任承包协议书》，证明1.王发展作为焦作职工医学院的时任法定代表人，代表焦作职工医学院于2011年3月1日与陈春兰签订了《责任承包协议书》。结合二号证据，还证明因焦作职工医学院无法下账，在焦作职工医学院的要求下，陈春兰不得不同其法定代表人王发展在2011年3月15日签订《租赁合同》，双方的法律关系变更为房屋租赁法律关系；二号证据：《租赁合同》，证明1.陈春兰与焦作职工医学院之间存在关于焦作市××健康路东××的房屋租赁合同法律关系；2.房屋的租赁期限是20年，自2011年3月15日至2031年3月16日；3.房屋的租金是第一年10万，第二年20万，以后每年30万；4.焦作职工医学院应当向陈春兰提供符合国家规定的房屋；5.焦作职工医学院不得要求陈春兰缴纳除其自行应负担的水电费外等的其他费用；6.焦作职工医学院提供的房屋不符合约定条件，严重影响使用或为陈春兰设置障碍使陈春兰无法经营的，陈春兰有权解除合同；7.焦作职工医学院应当向陈春兰无偿交付承租楼房西、南边的空地，并允许陈春兰在上面修建配套设施并无偿使用该配套设施；8.因焦作职工医学院违约导致合同无法履行的，焦作职工医学院应向陈春兰退还已收租金，支付违约金并应按照二十年合同总租金20%的标准赔偿超出违约金部分的损失。三号证据：睿杰公寓平面图、睿杰老年乐园可行性报告、睿杰老年公寓经济效益指标，证明1.陈春兰拟建造的睿杰养老院的地理位置、周边环境及规划设计、效益分析等情况；2.合同正常履行时，该项目每年收入不少于100万元。四号证据：吊顶装修协议书、焦作市睿杰公寓消防工程施工合同、乘客电梯供货安装合同，证明陈春兰按照合同约定用途对承租房屋进行装饰、装修及改造。五号证据：协议书1份及借条6张，证明陈春兰为开办养老院积极筹措资金。六号证据：劳动合同书6份，证明陈春兰为开办养老院聘用工作人员，包含护理人员、工程维修人员、保安等。七号证据：申请1份，证明陈春兰就养老院的名称睿杰公寓，于2011年6月8日向焦作市民政局提出核名申请。八号证据：《民办非企业单位名称预先核准登记通知书》，证明焦作市民政局于2011年9月23日初步审核通过陈春兰拟开设敬老院睿杰公寓的名称，准予登记。九号证据：河南省非税收入票据2张，证明1.陈春兰已经于2013年9月13日、2013年9月24日共向焦作职工医学院交纳了30万元的租金，陈春兰已经履行了自己缴纳租金的合同义务；2.结合第十三号证据“2012年4月胡建斌与杜宴会的谈话录音笔录”，陈春兰未在2011年9月15日前缴纳第一笔租金的原因是由于焦作职工医学院不提供账户又不接受现金造成的，陈春兰交纳房租不存在违约情形。十号证据：《关于陈春兰申请政府信息公开的回复》，证明陈春兰承租的房屋至今未办理竣工验收，不符合《租赁合同》第一条的约定，焦作职工医学院构成违约。根据《河南省社会办养老服务机构管理暂行办法》第十五条的规定，建设、消防等有关部门的竣工验收报告也是申办养老院必须提交的文件之一，没有该证明文件无法办理养老院行政许可。同时，根据《房屋登记办法》第30条规定，竣工验收也是办理房产证的必要条件，这也是涉案房屋不可能办理房产证的根本原因。十一号证据：河南省社会养老服务机构筹办审批表、公司设立登记申请书，证明1.上述证据与《河南省社会办养老服务机构管理暂行办法》第八条均能证明办理盈利性养老院的社会机构需成立公司，而设立公司使用租赁房屋的需要提交租赁协议复印件及出租房的房屋产权证复印件，未取得房屋产权证书的，需提供竣工验收证明；2.证明陈春兰属于社会机构开办盈利性养老院，需要有房产证或房屋竣工验收证明，结合八号证据，焦作职工医学院提供的房屋没有竣工验收证明，也没有房产证，最终导致陈春兰无法设立公司，从而无法开办养老院。十二号证据：焦作市民政局2014年10月27日出具的《证明》，证明1.陈春兰于2011年9月23日就申办养老服务机构睿杰公寓向民政局提出申请后，该局到现场进行了核查，因消防及配套设施不到位，未能通过；2.结合二号证据《租赁合同》第16条、三号、九号证据及《河南省社会办理养老服务机构管理暂行办法》第十条的规定，养老院需要有相关的配套设施及供老年人活动的室外场地，陈春兰规划设计中均包含上述内容，但因焦作职工医学院未按合同约定交付陈春兰承租楼房以西、以南的空地，导致陈春兰无法建造养老院的其他附属设施，无法为老年人提供室外活动场地，最终导致陈春兰向民政局提出的开办申请经现场核查未能通过。十三号证据：照片5张，证明1.陈春兰多次就承租楼房以西、以南空地交付等事宜要求同焦作职工医学院进行沟通，焦作职工医学院有关领导反复推脱，后口头承诺要交付空地，但始终不肯就该事签订补充协议，最终也未交付；2.截止2013年4月份，焦作职工医学院未向陈春兰交付合同约定的空地，在陈春兰租赁的场地上堆放垃圾，租用场地上的树木也未能处理。十四号证据：2012年4月胡建斌与杜宴会的谈话录音笔录，证明1.由于焦作职工医学院迟迟没有给陈春兰相应账号，又不接受现金，导致陈春兰有关工作人员多次取钱仍无法交纳房租。结合三号证据证明陈春兰积极按照合同约定履行相应义务，导致陈春兰未能如期交纳房租的原因在于焦作职工医学院，陈春兰不存在违约情形；2.印证焦作职工医学院违反合同约定，截止2012年4月未将合同约定的承租房屋周围以西、以南的空地交付给陈春兰，并向陈春兰表示不愿继续履行合同约定的该项义务。十五号证据：2013年3月8日陈春兰与张秋娟谈话录音笔录，证明1.在陈春兰承租房屋期间，焦作职工医学院多次停水、停电，水电不能满足陈春兰的使用，影响陈春兰的装饰装修和后续使用。陈春兰多次找焦作职工医学院沟通，焦作职工医学院直到2012年6月份才将电整改完毕，水却一直不能解决，违反了《租赁合同》第七条的规定，符合第九条的约定，陈春兰有权解除合同；2.发射塔不仅会对老年人产生辐射，还由于发射塔旁的房子导致陈春兰无法对承租楼房作防水，陈春兰多次与焦作职工医学院协商均得不到解决，严重影响陈春兰合同目的的实现。根据《合同法》第九十四条、第九十七条的规定，陈春兰有权解除合同，并要求赔偿损失；3.陈春兰装饰装修期间，焦作职工医学院门岗及个别领导多次阻拦陈春兰的工人进场施工，导致陈春兰出入受阻。根据《租赁合同》第七条、第十六条的约定，陈春兰有权解除合同并要求焦作职工医学院赔偿全部经济损失；4.印证陈春兰规划将合同约定的地方盖食堂、澡堂等配套设施，由于焦作职工医学院原因不交付空地，导致陈春兰配套设施无法修建。十六号证据：情况说明4份，证明1.2012年4月录音的真实性，陈春兰缴纳房租不存在违约情形；2.印证焦作职工医学院不仅未按合同约定向陈春兰交付空地，且试图加收陈春兰对该空地的使用费，陈春兰为使养老院继续开办不得不妥协，同意支付使用费，但焦作职工医学院有关领导又从中阻挠，导致空地无论以何种形式都不能交付。焦作职工医学院严重违约，导致合同目的不能实现，陈春兰有权解除合同，并要求焦作职工医学院承担全部的经济损失；3.印证2013年3月8日录音的真实性，焦作职工医学院存在未提供满足陈春兰需求的用水、不同意停用发射塔影响公寓入住老人健康及承租房屋的防水施工、阻碍陈春兰出入等违约情形，导致陈春兰合同目的不能实现，陈春兰有权解除合同并要求焦作职工医学院承担全部的经济损失。十七号证据：《睿杰公寓房屋装修及配套家具和设备评估报告》，证明睿杰公寓房屋装修及配套家具和设备的市场价值，经有资质的房地产评估公司评估，价值为460.45万元，也证明陈春兰遭受损失460.45万元。十八号证据：水电费票据6张，证明陈春兰共交纳水电费90949.6元。十九号证据：工资表，结合六号证据证明陈春兰为筹办养老院而雇佣工作人员，合同无法履行后陈春兰又雇佣看场人员，自2011年3月至2018年3月，为案涉项目投入工人工资合计912952.2元。二十号证据：申请证人张某、李某、侯某出庭作证，证据指向同十六号证据。焦作职工医学院对陈春兰提交证据质证后，发表如下质证意见：对一号证据的合法性及证据指向均有异议。该责任承包协议书第一页显示有“此协议书仅供核定名称使用，王发展”的字样，因此陈春兰的证据指向不成立，且其也未能提交证据证明焦作睿杰老年乐园康复中心是否依法成立，没有被核准成立的公司不得签订合同；对二号证据的真实性无异议，但对证据指向有异议。陈春兰对合同条款的理解和使适用存在错误；对三号证据的真实性、客观性以及证据指向均有异议。陈春兰无论如何设计老年公寓，只要其没有按照法律规定的程序去填写申请书并被民政部门核准，其后果和责任均不应当由焦作职工医学院承担；对四号证据的真实性、客观性均有异议。吊顶装修协议书上乙方身份不清楚，也没有相关身份证明加以佐证此人的客观存在，加上自然人之间为了利益可能存在作证的随意性，不排除该协议书与事实不符。消防施工合同中落款的乙方个人签名将印章进行了覆盖，并且没有提供证明该单位合法的营业执照等相关证据。消防工程是特种行业，不仅需要工商核准，还需要消防部门颁发的许可证，陈春兰没有该两份证明，因此不能证明该施工合同的合法性。对电梯供货安装合同的质证意见同对消防施工合同的意见，也需要特种许可，且电梯价格偏高；对五号证据，因没有看到原件，对协议书的真实性、客观性不认可，且落款时间是2013年，与陈春兰的主张也不相符合。根据相关司法解释，还应当举证相应银行流水，否则不能排除虚假借贷。关于借条，不认可借条与本案的关联性；对六号证据的真实性、关联性均有异议，双方建立劳动合同应当向劳动行政部门进行备案，并建立社会保险账户，陈春兰提交的该几份合同不排除补签的可能性。合同签订的主体也不合法，合同上面显示的甲方是睿杰公寓，法定代表人为陈春兰，不符合个体工商户、企业以或非企业社会团体的用工主体性质，因此不符合劳动合同法中用工主体的形式；对七号证据的合法性有异议，加盖印章的位置不符合公文的常规形式，没有标明加盖印章的意图，加盖印章处也没有相应的名称落款。且所加盖的印章是民政局行政章，正常情况下应该向民政局民办非企业办公室进行申请；对八号证据的真实性无异议；对九号证据的真实性无异议，但对证据指向有异议。该证据只能说明陈春兰于2012年9月13及14日缴纳30万元，而不能证明其他任何事实；对十号证据的真实性有异议，焦作职工医学院有该工程的竣工验收报告，证明本工程进行了工程验收。按照政府信息公开流程，涉及利害关系人的应送达利害关系人，焦作职工医学院对该信息公开有异议，有权进行申辩；对十一号证据，通用文本不能证明陈春兰的证据指向，该通用文本没有要求未取得房产证的必须提供竣工验收证明。公司设立登记规范没有载明具体出处，不能证明是否合法有效，该证据不能说明是合法的文件要求；对十二号证据的真实性没有异议，但该证据恰证明了不是因为焦作职工医学院没有房产证导致养老院没有通过审批，也说明了陈春兰没有向民政局书面申请；对十三号证据，有部分照片不清晰，尤其是场地部分，不能证明陈春兰的证据指向。事实上空地早已被陈春兰使用并修建成临时房作为餐厅等用途使用，陈春兰已挖掘成消防水池并种植蔬菜；对十四号证据，代理人不清楚，当庭不认可该证据的真实性以及完整性，不能证明陈春兰的证据指向。焦作职工医学院是公立单位，不可能没有账户交纳租金；对十五号证据的真实性、完整性及证据指向均有异议。焦作职工医学院于2012年12月13日向陈春兰发出用水用电通知单，当时陈春兰使用水电已经产生14853元费用，足以证明不存在停水停电情况；对十六号证据的真实性、客观性以及证据指向均有异议，情况说明的内容完全是胡建斌作为一方当事人地位表述的，其与本案具有直接利害关系，不具有证人的地位和身份；对十七号证据的合法性有异议，该证据是陈春兰个人单方委托，程序不合法，焦作职工医学院不认可，且该案经过一审、二审，已经过多次评估；对十八号证据的真实性无异议，对证据指向有异议，该票据不齐全，不能显示90000余元的来源，对数据当庭不予认可，请法庭根据陈春兰提交的加盖有焦作职工医学院单位公章的票据予以确认。该水电费是陈春兰经营产生的，焦作职工医学院不应承担；对十九号证据的真实性、客观性不予认可，胡建华、胡建国与陈春兰有利害关系，不具备证人身份，陈春兰的借据和证人证言不客观。如果发生工资费用，也是陈春兰的经营费用，焦作职工医学院不应承担责任。如果陈春兰没有正常经营，则不可能产生巨额工资费用。陈春兰主张老年公寓并没有审批下来，然而其却聘请如此多的职工，也不合常理；对二十号证据，其中一位证人与陈春兰有利害关系，对其证言不予认可。证人证言不合常情，尤其是侯某的证言，在场地测量时不可能听得到清运垃圾的人和医学院的人的对话。该案件的几次审理过程中，陈春兰主张医学院违约的理由多次发生变化，说明其为了证明医学院违约而申请证人帮助。即使医学院不让动场地上的树木及绿化花草，也不属于违约，两个证人的陈述相互矛盾，证言不真实。关于配套设施的项目两位证人陈述也相互矛盾，事实上陈春兰已经占有并使用了约定的空地，证人证言不能证明医学院违约。证人侯某陈述其分不清是绿化的种植草还是野草，说明其认知水平达不到出具情况说明的水平，故由该证人出具的情况说明真实性存疑，不应采信。焦作职工医学院为支持其主张，向本院提交以下证据：1.2011年3月15日的租赁合同1份，证明双方存在租赁关系以及双方对租赁合同的期限、租金数额、租金缴纳时间及逾期违约责任等内容的约定。合同中，陈春兰单方承诺主要用于开办老年乐园使用而非双方约定的房屋必须用途。医学院可以提供具有出租权的有效证明,并非必须是房产证。同时证明医学院各项诉讼请求的依据；2.照片4张，证明租赁房屋的楼西、楼南空地已经被陈春兰占有使用，且已推掉原有植被，搭建操作间房屋的客观事实；3.陈春兰对外发送的订房卡名片1张，证明陈春兰将房屋装修为宾馆并投入使用，先后起名为睿杰公寓和明杰宾馆，而非是开办老年公寓。其在消防机构备案的项目名称为“焦作市明洁宾馆”,消防证号为“焦公消安检许字(2012)第0014号；4.缴费单2张，证明陈春兰在接收房屋并使用后,于2012年9月份向医学院缴纳了第一年度和第二年度的房租共30万元。如果真如陈春兰所诉,其不可能缴费并投入巨资装修。2013年4月15日解放法院的庭审笔录中，陈春兰也承认租房开宾馆后赚了钱；5.土地使用证、建筑规划许可证、建筑工程施工许可证、竣工验收报告资料共7张，证明出租房屋系合法修建，并不影响陈春兰的使用；6.公证书1份(包含解除租赁合同通知书)，证明因陈春兰占有房屋却不缴纳租赁费，医学院于2018年2月2日通知其解除合同的事实。陈春兰至今没有提出异议，解除行为已发生法律效力，应予确认；7.2013年3月15日陈春兰第一次起诉的起诉书1份、2013年4月25日变更诉讼请求申请书1份、2013年11月26日变更诉讼请求申请1份、2014年4月10日的起诉状1份、2017年4月5日的撤回部分诉讼请求申请书1份，证明(1)陈春兰历次起诉各项诉讼请求的情况，作为承租的投资人，其本应当心知其实际投入和花费的数额。其第一次起诉主张各项损失460万元，2013年4月25日变更各项损失490万元，2013年11月26日变更诉讼请求768万元、2014年4月23日在焦作中院起诉959.2825万元，到本次起诉674.4425万元,可见陈春兰主张的损失不客观。且2013年3月15日陈春兰第一次起诉时已主张解除合同,也不可能再有固定投入；(2)其有高额的水电费产生的主张，进一步说明其在使用房屋；(3)申请撤回114万元的赔偿，完全是为了规避焦作市中级人民法院作为一审；(4)陈春兰单方要求解除合同，也不交租金，并不是医学院违约，故医学院对陈春兰主张的损失均不应当承担责任；8.2016年9月22日的《工程造价鉴定意见书》1份(仅提供结论部分)，证明根据陈春兰提供的包括诸多白条或收据在内的检材资料,经河南中正永信工程管理有限公司评估，其投入的附和装修费用为2072175.18元，不存在陈春兰本次主张的装修损失460万元。但无论多少损失，因医学院无违约，均不应当赔偿；9.焦作市民政局证明1份，证明陈春兰是因其消防等配套设施不到位和未到民政局书面申请办理养老机构，故未能开办老年乐园，而并非陈春兰主张的因医学院没有房产证导致不能开办。且根据《河南省社会养老服务机构管理暂行办法》第十二条规定，不需要提交房产证，提供租用合同即可；10.同时期其他商户的合同3份、营业执照3份，证明同时期其他租房户不提供房产证也能够办理营业执照，从而说明陈春兰所主张的无房产证不能办老年公寓的观点不成立；11.水表、电表照片3张，证明陈春兰用水、用电的数量和欠费情况。陈春兰对焦作职工医学院提交的证据质证后，发表如下质证意见：对证据1真实性无异议，该合同恰证明陈春兰各项主张有事实依据；对证据2的真实性、合法性、关联性和证据指向均有异议，该照片不能显示拍摄时间和地点，更不能显示是对什么地方的什么建筑物进行的拍摄；对证据3的真实性、合法性、关联性以及证据指向均有异议，该证据为复印件，不具有证明效力；对证据4的真实性没有异议，对证据指向有异议。该证据证明陈春兰依约向焦作职工医学院缴纳了前两年的租金；对证据5中土地使用证、建筑规划许可证、建筑工程施工许可证的真实性无异议，对工程竣工验收报告的真实性、合法性及证据指向均有异议。竣工验收报告并非涉案工程所有工程内容的最终验收报告，在该验收报告第三页显示该房屋采暖卫生、建筑电气安装、通讯与空调等均未验收，且陈春兰2018年申请焦作市住建局信息公开内容明确说明涉案房屋焦作职工医学院并未申报竣工验收；对证据6的真实性无异议，对合法性以及证据指向有异议。焦作职工医学院的解除合同通知书是在陈春兰此次起诉之后，陈春兰对于解除合同事宜已经交由法院处理，且焦作职工医学院不具备合同解除权，故该公证书不能证明合同解除事实；对证据7的真实性无异议，对证据指向有异议。鉴于陈春兰变更诉讼请求时间与焦作职工医学院违约的事实，以及诉讼中焦作职工医学院不可能调解的态度，所以陈春兰一次次追加合同约定的其他违约金和损失，陈春兰实际投入的装饰装修损失数额自始至终均是一致的；对证据8的真实性、合法性及证据指向均有异议，陈春兰在原庭审中已经对该鉴定意见书在工程计量、工程计价方面存在的技术问题多次提出过书面意见，原焦作市中级人民法院也正是基于对鉴定意见的采纳存在异议，所以才久拖未结，陈春兰才不得已撤回原诉讼，从而提起本案诉讼；对证据9真实性无异议，对证据指向有异议。根据规定，办理养老机构确实不是必须提供房产证，但在没有房产证的情况下，除了提供租赁合同之外，还需要提供租赁房屋的竣工验收文件，而涉案房屋没有竣工验收文件，也就不可能有房产证，这也是无法开办老年公寓的根本原因；对证据10的真实性无法核实，租赁合同是焦作职工医学院与案外人签订的，对执业许可证的真实性无异议，但对其关联性及证据指向有异议。该许可证上显示的房屋用途均不是开办养老院，养老院作为众多老年人生活聚集的场所，开办条件并非一般个体工商户或小经营门店可以比拟的，且从小门店租赁规模可以看出，也不能与老年公寓四五千平方米的面积相比。营业执照与本案没有关联性，不能推断出老年公寓的开设条件，不能证明焦作职工医学院的证据指向；对证据11的真实性、合法性、关联性、证据指向均有异议，照片不能显示拍摄地点、拍摄时间，更不能显示拍摄的具体电表数据。本院对双方当事人提交的证据认定如下：陈春兰提交的证据1能够证明焦作职工医学院与陈春兰于2011年3月1日签订《责任承包协议书》的事实，本院对真实性予以采信；证据2能够证明双方签订《租赁合同》并对相关内容作出明确约定的事实，本院予以采信；证据3是陈春兰单方形成，不能证明其证据指向，本院不予采信；证据4、5能够证明陈春兰筹措资金对租赁房屋进行装饰装修的事实，本院予以采信；证据6，睿杰老年公寓于2011年9月向民政部门申请办理养老服务机构并未办理成功，而该6份劳动合同书签订于2012年或2013年，故该证据不能证明陈春兰的证据指向，本院不予采信；证据7、8能够证明睿杰公寓向民政部门申请名称核准及被核准登记的情况，本院予以采信；证据9能够证明陈春兰向焦作职工医学院缴纳租金30万元的事实，本院予以采信；证据10能够证明案涉租赁房屋没有进行最后的竣工验收，本院予以采信；证据11是社会养老服务机构筹办及设立公司的规范性要求，本院对真实性予以采信；证据12能够证明睿杰老年公寓因消防配套设施不到位，未向民政部门提出书面申请等原因未能办理养老服务机构的事实，本院予以采信；证据13能够证明陈春兰因场地使用事宜与焦作职工医学院进行过沟通，本院对真实性予以采信；证据14、15是通话录音的整理资料，但焦作职工医学院不予认可，不能证明通话人的身份，本院不予采信；证据16、20，胡建斌未能出庭作证，对其证言本院不予采信。李某与陈春兰有亲属关系，对其证言本院仅作参考。证人侯某和张某的证言能够证明焦作职工医学院因租赁房屋楼西、楼南场地使用问题与陈春兰发生分歧，且不让陈春兰移动该场地上树木，本院予以采信；证据17能够证明陈春兰曾委托河南正和房地产评估有限公司对睿杰公寓房屋装修及配套家具、设备进行评估的事实，本院对真实性予以采信；证据18，焦作职工医学院对真实性无异议，本院对真实性予以采信；证据19，能够证明陈春兰的相应费用支出，本院对真实性予以采信。焦作职工医学院提交的证据1与陈春兰提交的证据一致，本院予以采信；证据2不能显示拍摄时间，不能证明焦作职工医学院的证据指向，本院不予采信；证据3能够证明陈春兰所租赁的涉案房屋曾经以睿杰公寓.明杰宾馆对外经营，本院予以采信；证据4能够证明陈春兰向焦作职工医学院缴纳租赁费30万元的事实，本院予以采信；证据5中的土地使用证、建筑规划许可证和建筑工程施工许可证，陈春兰对真实性无异议，本院予以采信。其中的工程竣工验收报告显示验收项目并不完整，且2018年1月9日焦作市住房和城乡建设出具的《关于陈春兰申请政府信息公开的回复》也载明涉案房屋没有进行最后的竣工验收，故对该验收报告本院不予采信；证据6是由焦作市众信公证处出具的公证书，本院予以采信；证据7是陈春兰历次起诉诉讼请求的变更，本院予以采信；证据8是河南中正永信工程管理有限公司对案涉睿杰公寓装饰装修费用的鉴定意见，本院对真实性予以采信；证据9与陈春兰提交的证据一致，能够证明睿杰老年公寓因消防配套设施不到位，未向民政部门提出书面申请等原因未能办理养老服务机构的事实，本院予以采信；证据10，该三份租赁合同和营业执照显示的租赁房屋用途与陈春兰租赁房屋的用途并不相同，该证据与本案没有关联性，本院不予采信；证据11并不能显示是陈春兰租赁房屋所使用的电表和水表，不能证明焦作职工医学院的证据指向，本院不予采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2011年3月1日，焦作职工医学院与陈春兰签订了《责任承包协议书》，后双方于2011年3月15日另行签订了一份《租赁合同》，原《责任承包协议书》不再履行。《租赁合同》约定：第一条，甲方（焦作职工医学院）保证所出租房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。第二条，房屋的坐落、面积、装修、设施情况。1.甲方出租给乙方（陈春兰）的房屋位于焦作市××健康路东焦作职工医学院内，门牌号为××。2.出租房屋面积共5049.74平方米（1楼668.188平方米、2-5楼标准间88个，电梯内套间4个、洗刷间、卫生间12个、6楼58.5平方米小会议室6个、卫生间1个、电梯内套间1个）。3.该房屋现有装修仿瓷涂料粉刷，水电设施、门窗齐全。（设施设备租赁时制成附件）附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用。第三条，甲方应提供房产证（或具有出租权的有效证明）等文件，乙方应提供身份证明文件。双方验证后复印对方文件备存。所有复印件仅供本次租赁使用。第四条，租赁期限、用途。1.该房屋租赁期共20年，自2011年3月15日起至2031年3月16日止。2.乙方向甲方承诺，租赁该房屋主要作为开办老年乐园使用。3.租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期交还。第五条，租金及支付方式。1.该房屋第一年租金为100000元（大写拾万元整），第二年租金为200000（大写贰拾万元整），以后每年租金为300000元（大写叁拾万元整）。2.房屋租金支付方式如下：从3月8日起至9月8日结束,装修期限为6个月，装修期满后乙方向甲方支付第一年租金，9月15日前为付款日。第六条，租赁期间相关费用及税金。1.甲方应承担的费用:租赁期间,房屋和土地的产权税由甲方依法交纳。如果发生政府有关部门征收本合同中未列出项目但与该房屋有关的费用,应由甲方负担。2.乙方交纳以下费用：(1)乙方应按时交纳自行负担的水电等费用。(2)甲方不得擅自增加本合同未明确由乙方交纳的费用。第七条，房屋修缮与使用。1.在租赁期内,甲方应保证出租房屋的水、电设施满足乙方所需和道路畅通，该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责(乙方使用不当除外)。甲方提出进行维修须提前5日书面通知乙方,乙方应积极协助配合。乙方向甲方提出维修请求后，甲方应在24小时内提供维修服务。对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务。2.乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的同意后方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，房屋的装修部分归甲方所有。第八条，房屋的转让与转租。第九条，合同的变更、解除与终止。1.双方可以协商变更或终止本合同。2.甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同:(1)不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用。(2)甲方未尽房屋修缮义务，严重影响使用的。(3)在合同规定以外，要求乙方履行义务或干预乙方正常经营，致使乙方无法实现合同目的。(4)为乙方设置障碍，使乙方无法经营。3.房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：(1)未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。(2)未经甲方书面同意，改变房屋结构。(3)损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。(4)利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。(5)逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用。4.租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满2个月前书面通知甲方，在同等条件下，乙方享有优先承租权。5.租赁期满合同自然终止。6.因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。第十条，房屋交付及收回的验收。第十一条，甲方违约责任。1.甲方因不能提供本合同约定的房屋致合同不能履行的，甲方除应按约定支付违约金外，还应对乙方超出违约金以外的损失进行赔偿，赔偿金额为二十年合同总租金的20%。由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，但乙方应提供有效凭证。2.甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照20年合同总租金的20%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失，甲方还应该承担赔偿责任。3.甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方全部损失。4.由于甲方未尽有关法律规定的义务，致使合同无效的，甲方应赔偿乙方全部损失。第十二条，乙方违约责任。1.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。(1)未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；(2)未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；(3)改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的。2.在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一周，应按上述费用总额的1%支付甲方滞纳金。3.在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金5%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。4.租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还,则每逾期一日应向甲方支付原日租金5%的滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。第十三条，免责条件。第十四条，本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。补充条款及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。第十五条，争议解决。第十六条，其他约定事项。1.甲方应无偿向乙方提供承租楼房西、南边的空地，以保障老年乐园所需要的活动场所。乙方在其上面修建配套设施供乙方无偿使用二十年，如遇政府拆迁索赔地面上的附着物应归乙方所有。2.甲方应保证乙方及老年乐园的所有成员出入不受阻碍。如甲方违约致合同无法履行，乙方有权解除合同，甲方除退还已收租金外，并应赔偿乙方全部经济损失。合同签订后，陈春兰开始对所租赁房屋进行装修，并将租赁房屋起名为睿杰公寓，用于开办养老院。2011年6月8日，陈春兰向焦作市解放区人民政府七百间街道办事处民政和劳动保障所提交申请，请求对“睿杰公寓”予以核名。2011年9月23日，焦作市民政局作出（解民民管）名称预核[2011]8号《民办非企业单位名称预先核准登记通知书》。通知书载明：根据国务院《民办非企业单位登记管理暂行条例》和民政部《民办非企业单位名称管理暂行规定》，你单位申请并经解放区民政局初审同意的焦作市公寓名称核准登记，经审查，予以登记。该名称自预先核准登记之日起2个月内有效，在有效期内，不得用于从事筹备以外的活动。2012年9月13日,陈春兰向焦作职工医学院交纳租金27万元。2012年9月24日,陈春兰向焦作职工医学院交纳租金3万元。焦作职工医学院向陈春兰出具了收据。合同履行过程中，焦作职工医学院未能向陈春兰交付承租房屋以西、以南的空地作为养老院需要的活动场所，陈春兰也无法在其上面修建养老院配套设施。在名称核准登记后，焦作市民政局到现场审核，但因消防等配套设施不到位及申办单位也未向民政局提出书面申请等原因，未能办理相应登记手续。该事实由焦作市民政局于2014年10月27日出具了书面证明。后陈春兰用焦作市明洁宾馆的名义办理了消防备案手续，但焦作市明洁宾馆未办理工商登记。焦作职工医学院提供的涉案租赁房屋没有进行最后的竣工验收，也未能办理产权登记。针对该事宜，陈春兰向焦作市住房和城乡建设局申请政府信息公开。2018年1月9日，焦作市住房和城乡建设局作出《关于陈春兰申请政府信息公开的回复》。回复内容如下：陈春兰：我单位于2017年12月29日收到你关于职工医学院的《信息公开申请表》，申请公开该工程是否验收，我单位立即安排有关人员进行调査，现回复如下：一、工程概况。焦作市职工医学院办公楼工程位于焦作市学院南侧,健康路西侧。建设单位：焦作职工医学院。勘察单位：焦作市神龙水文地质工程有限公司。设计单位：焦作市宏图矿业设计有限公司。施工单位：焦作市宏程工程建设有限责任公司。监理单位：焦作市安馨工程监理有限公司。二、调查结果：根据建设单位提供的情况说明及现场核实的情况，陈春兰提出的学院路1#楼工程于2007年底基本完工。由于资金问题，建设单位没有按照设计图纸进行节能施工，所以该工程没有进行最后的竣工验收。2013年3月15日，陈春兰以焦作职工医学院为被告，向本院提起诉讼，本院于2013年3月26日向焦作职工医学院送达应诉手续。诉讼过程中，陈春兰分别于2013年4月25日、2013年11月26日向本院申请变更诉讼请求。因增加后的诉讼标的超过了本院的管辖范围，本院将该案件移送至焦作市中级人民法院审理。焦作市中级人民法院于2014年4月23日立案受理，审理后于2014年11月24日作出（2014）焦民一初字第12号民事判决，判决解除陈春兰与焦作职工医学院签订的《租赁合同》，焦作职工医学院于判决生效后十日内赔偿陈春兰各项损失2953455.82元，驳回陈春兰的其他诉讼请求。该判决作出后，陈春兰和焦作职工医学院均不服，分别向河南省高级人民法院提起上诉。河南省高级人民法院审理后于2015年12月2日作出（2015）豫法民一终字第123号民事裁定，裁定撤销河南省焦作市中级人民法院（2014）焦民一初字第12号民事判决，本案发回河南省焦作市中级人民法院重审。后陈春兰在焦作市中级人民法院重审期间申请撤诉，焦作市中级人民法院予以准予。后陈春兰于2018年1月12日向本院再次提起诉讼，遂形成本案纠纷。2013年3月15日陈春兰第一次诉讼期间，依陈春兰的申请,本院委托焦作市至信价格评估有限公司对睿杰公寓的装修和睿杰公寓内空调、电视等物品进行了价格评估。焦作市至信价格评估有限公司于2013年11月10日作出焦至评字（2013）第【050】号《价格评估报告书》。该评估报告主要内容为：一、价格评估标的：睿杰公寓（原焦作职工医学院办公楼）的装修（不可移动部分）和睿杰公寓内空调、电视等物品（可移动部分）；二、价格评估目的：确定评估标的在价格评估基准日的价格，为司法机关办理案件提供价格参考依据；三、价格评估基准日：2013年7月23日；……八、价格评估结论：价格评估标的即睿杰公寓（原焦作职工医学院办公楼）的装修（不可移动部分）和睿杰公寓内空调、电视等物品（可移动部分）在价格评估基准日的评估总价格为3703086元（人民币叁佰柒拾万叁仟零捌拾陆元整）。其中睿杰公寓（原焦作职工医学院办公楼）的装修（不可移动部分）的评估价格为2760921元，睿杰公寓（原焦作职工医学院办公楼）内空调、电视等物品（可移动部分）的评估价格为942165元。陈春兰为本次评估支出评估费32000元。在焦作市中级人民法院重审期间，依陈春兰的申请，焦作市中级人民法院委托河南中正永信工程管理有限公司对睿杰公寓（原焦作职工医学院办公楼）装饰装修项目未形成附合的装饰装修物与已形成附合的装饰装修物的范围进行界定，对所涉租赁房屋用于附合的装饰装修费用进行鉴定（鉴定基准日为2011年9月8日）。河南中正永信工程管理有限公司于2016年9月22日作出《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为：1.对《（2016）焦中技字第13号》中本项目所涉租赁房屋未形成附合的装饰装修物与已形成附合的装饰装修物的范围进行界定；2.对《（2016）焦中技字第13号》中对本项目所涉租赁房屋用于附合的装饰装修费用为2070595.91元。陈春兰为此次鉴定支出鉴定费用20000元。在本案审理过程中，焦作职工医学院于2018年2月2日向陈春兰公证送达解除租赁合同通知书，要求解除双方之间签订的房屋租赁合同。另查明，2013年3月15日至今，陈春兰安排4名人员看护案涉房屋。2013年1月1日至2014年6月30日期间焦作市最低工资标准为1240元/月，2014年7月1日至2015年6月30日期间焦作市最低工资标准为1400元/月，2015年7月1日至2017年9月30日期间焦作市最低工资标准为1600元/月，2017年10月1日至2018年9月30日期间焦作市最低工资标准为1720元/月。本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。2011年3月15日，陈春兰与焦作职工医学院签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行自己的义务。陈春兰租赁案涉房屋的用途是开办老年乐园，而《河南省社会办养老服务机构管理暂行办法》第十五条规定，经同意筹办的社会办养老机构具备开业条件时，应当向批准其筹办的民政部门申请领取《社会福利机构设置批准证书》。申请领取《社会福利机构设置批准证书》时，应填写《河南省社会办养老服务机构设置审批表》并提交下列文件：……（三）服务场所的所有权证明或租用合同书；（四）建设、消防、卫生防疫等有关部门的验收报告或者审查意见书……。而2018年1月9日焦作市住房和城乡建设局出具的《关于陈春兰申请政府信息公开的回复》载明：案涉房屋因建设单位没有按照设计图纸进行节能施工而没有进行最后的竣工验收。且焦作职工医学院也未能办理案涉房屋的产权证书。根据相关法律规定，建筑物在没有竣工验收的情况下，无法办理产权证。案涉房屋在没有经过竣工验收，也没有办理产权证书，焦作职工医学院向陈春兰提供的租赁房屋不符合约定用途，导致陈春兰无法开办老年乐园，其合同目的无法实现。且从证人证言可以看出，焦作职工医学院也未能按约定交付租赁合同约定的空地给陈春兰使用。综上，焦作职工医学院存在违约行为，导致《租赁合同》无法履行及陈春兰合同目的无法实现的原因应该在于焦作职工医学院。关于《租赁合同》解除的问题。焦作职工医学院提供案涉房屋不符合约定使用条件，既未经过竣工验收，也未办理产权证书，陈春兰无法开办老年乐园，故其起诉要求解除租赁合同的主张成立，本院予以支持。在本案审理过程中，焦作职工医学院于2018年2月2日向陈春兰公证送达解除租赁合同通知书，要求解除双方之间签订的房屋租赁合同。至此，应视为双方达成解除合同的合意，故合同解除的时间应确定为2018年2月2日。合同解除后，陈春兰应在合理期限内将租赁房屋返还给焦作职工医学院。故焦作职工医学院主张其与陈春兰于2011年3月15日签订的《租赁合同》于2018年2月2日解除并要求陈春兰返还租赁房屋的主张符合法律规定，应予支持。关于房屋租金问题。陈春兰与焦作职工医学院于2011年3月15日签订《租赁合同》后，陈春兰对案涉房屋进行装饰装修、添置物品，为开办老年乐园做前期准备，直至2013年3月15日陈春兰起诉要求解除合同。2011年3月15日至2013年3月15日是租赁合同履行期间，陈春兰应当交纳租金，故其要求返还该期间租金30万元的请求不能成立。关于焦作职工医学院要求陈春兰支付截止至2018年7月7日的房屋租金175万元及延期缴付租金的损失、违约金的请求，因双方之间的《租赁合同》已于2018年2月2日解除，陈春兰应在合同解除后合理期限内返还租赁房屋。因租赁房屋较多，本院确定返还租赁房屋的期间为合同解除后30天，即2018年3月5日之前。但陈春兰未能在该期限内将租赁房屋返还，故逾期之后的相关损失应由陈春兰自己负担，故焦作职工医学院要求陈春兰支付房屋占用费的主张部分成立，该占用费应从2018年3月5日起参照双方约定的每年30万元的租金标准计算至本判决确定的返还租赁房屋之日止，对其主张房屋租金过高部分，本院不予支持。因焦作职工医学院在案涉《租赁合同》履行中存在根本性违约，故其要求陈春兰支付延付租金的资金占用损失费用、违约金的主张依据不足，本院不予支持。关于陈春兰的装饰装修损失数额。陈春兰与焦作职工医学院《租赁合同》纠纷案最初于2013年3月15日提起诉讼。陈春兰就其装修费用在诉讼期间不同审理阶段分别向法院申请了价格评估、造价鉴定。本院认为，价格评估的目的在于确定某个时间点上装修物的价格，造价鉴定的目的在于确定装修物施工时的定额价格。陈春兰最初起诉时租赁合同已履行满两年，尽管案涉房屋最终无法办理开办养老院的行政许可手续，但前期对案涉房屋进行装饰装修也是依约开办养老院所必需，也是租赁合同的履行内容。租赁合同已部分履行的情况下，应以双方发生纠纷时陈春兰最初起诉要求解除合同的时间即2013年3月15日为基准日确定价格更为合理，不能以装修施工时的定额价格确定，故焦作职工医学院主张以造价鉴定意见确定陈春兰装修费用价格的主张不能成立。在陈春兰与焦作职工医学院的诉讼中，本院依陈春兰申请委托焦作市至信价格评估有限公司作出了以2013年7月23日为价格评估基准日的评估报告，该价格评估报告为评估机构估价工作起始日的现时性评估报告，即以评估工作起始日确定的装修物价格。因陈春兰原申请评估时未要求以2013年3月15日为估价基准日作追溯性评估报告，故陈春兰应承担2013年3月15日至2013年7月23日装饰装修物折旧的费用，陈春兰装饰装修费用应以2013年7月23日为基准日作出的评估价格确定。因本案需要追溯性使用评估报告，故不受评估报告使用期限的限制，故陈春兰装修费用应认定为3703086元。但该评估报告载明，其中睿杰公寓的装修（不可移动部分）的评估价格为2760921元，内部空调、电视等物品（可移动部分）的评估价格为942165元。对于其中的不可移动部分已经形成附合，陈春兰的该项损失应由焦作职工医学院负担，但可移动部分在陈春兰要求解除合同时就完全可以挪作他用，而陈春兰并没有采取措施止损，而是放任该损失的产生，故该可移动部分的损失应由陈春兰自己负担，对其要求赔偿损失过高部分，本院不予支持。陈春兰为本次鉴定所支付的鉴定费用32000元是其为了确定损失的合理支出，应由焦作职工医学院和陈春兰分担，本院酌定焦作职工医学院承担该鉴定费用中的20000元。关于陈春兰主张的人工工资问题。陈春兰主张2011年3月至今的工人工资，但2011年3至2013年3月陈春兰第一次起诉，该期间租赁合同实际履行两年，且双方的《租赁合同》已于2018年2月2日解除，故陈春兰只能主张2013年3月15日至合同解除后的合理期限即2018年3月5日之前这段时间的看场工人工资。虽然其主张雇佣四个人看管租赁房屋，但其并没有提交证据证明有需要四人看管的必要性，故看管人员应以两人为限，工资按照同时期焦作市最低工资标准计算至本判决确定的返还租赁房屋之日止。从2013年3月15日至2018年3月5日的工人工资经计算为141253.34元，对陈春兰主张过高部分，本院不予支持。关于陈春兰主张的水电费损失9.0149万元，因其主张该期间没有开展任何经营活动，看守房屋人员的工资也已经另行主张，故其主张水电费损失没有事实及法律依据，本院不予支持。关于职工医学院主张陈春兰支付水电费6.91185万元的主张，因其提交的证据并不能证明是由谁在什么期间内使用，故其该项主张因证据不足，本院不予支持。因本案合同无法履行的根本原因在于焦作职工医学院未能依约提供符合条件的房屋，现陈春兰主张按照合同约定的二十年总租金的20%即114万元的违约金标准支付可得利益损失符合双方约定，且不违反法律规定，本院予以支持，该项损失亦应由焦作职工医学院负担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，判决如下：一、确认陈春兰与焦作职工医学院于2011年3月15日签订的《房屋租赁合同》于2018年2月2日解除；二、陈春兰应于本判决生效后三十日内将位于焦作市解放区健康路东焦作职工医学院内，门牌号为学院路1号的租赁房屋返还给焦作职工医学院；三、焦作职工医学院于本判决生效后十日内赔偿陈春兰装饰装修损失2760921元、人员工资141253.34元、可得利益损失1140000元，合计4042174.34元；四、焦作职工医学院于本判决生效后十日内支付陈春兰鉴定费20000元；五、陈春兰应于本判决生效后十日内向焦作职工医学院支付2018年3月5日后的房屋占用费（该占用费按每年300000元的标准从2018年3月5日起计算至本判决确定的返还租赁房屋之日止）；六、驳回陈春兰的其他诉讼请求；七、驳回焦作职工医学院的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59011元、保全费5000元，共计64011元，由陈春兰承担25211元，焦作职工医学院承担38800元；反诉费5025元，由陈春兰负担2000元，由焦作职工医学院负担3025元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于焦作市中级人民法院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  周荣应审 判 员  李 艳人民陪审员  宋二门二〇一九年六月十五日书 记 员  孔令雯