西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初15号原告：张小东，男，1961年8月16日出生，汉族，住广东省深圳市南山区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：王燕，北京市康达（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张璐，北京市康达（西安）律师事务所律师。被告：陕西金地佳和置业有限公司，住所地：陕西省西安市曲江新区楼。法定代表人：朱克亮，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨兰，北京大成（西安）律师事务所律师。原告张小东与被告陕西金地佳和置业有限公司（以下简称金地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理并作出判决，原、被告均不服该判决，上诉至陕西省西安市中级人民法院，陕西省西安市中级人民法院以事实不清、且违反法定程序为由发回重审，本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张小东及其委托诉讼代理人王燕到庭参加了诉讼，被告金地公司的委托诉讼代理人杨兰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张小东诉称，原告与被告于2013年7月30日签署了商品房买卖合同，由原告购买被告开发的位于西安市曲江新区南湖北路的XX城XX号地第XX幢X单元XX层XXXXX号的商品房一套，原告已付清总房款3933513元。合同约定，被告应于2013年8月28日前向原告交付房屋；因被告的责任导致原告未在商品房交付使用后365日内取得房地产权属证书的，原告不退房的，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金；被告对交付的房屋负有保修责任，被告作为出卖方应当承担保修义务。根据相关法律规定，被告出售的房屋约定的交付时间不能正常使用、经营，给原告造成了损失。2015年6月30日，涉案的房屋才通过竣工验收备案，该时间晚于双方约定的交房时间近两年，根据合同约定，被告应当向原告支付违约金，但因该约定的违约金赔偿标准过低，无法弥补原告的损失，原告要求按照已付总房款为基数，参照同期银行贷款基准利率计算被告违约金。综上，原告诉至法院，要求法院依法判令：1、被告向原告支付逾期办理房屋产权证书的违约金39335.13元；2、被告向原告支付逾期交房违约金433871.87元（原告已付房款总额，按照同期银行贷款年利率6%的标准，自2013年8月29日计算至2015年6月30日）；3、被告赔偿原告不能正常使用、经营房屋造成的损失192643.2元（按同区XX市场价平价租金每月60元/平方米单价计算，房屋建筑面积133.78平方米每月8026.8元计算，自2015年7月1日暂计算至2017年6月30日）及直至被告将房屋质量问题全部维修完毕交付原告正常使用之日止的损失；4、被告对房屋进行维修，能够交付给原告正常使用；5、被告承担该房屋交付给原告正常使用前的物业费36923.28元（按6元/平方米/月计算，自2013年8月29日暂计算至2017年6月29日）及直至被告将房屋质量问题全部维修完毕交付原告正常使用之日止的物业费；6、本案诉讼费由被告承担。被告佳和公司辩称，1、原告并未接收涉诉房屋，被告向房屋管理局提交相关资料的义务尚未开始，且涉诉房屋已具备办理产权登记的条件，被告不应承担相关违约责任。2、原告房屋漏水并非被告所致，被告不应承担任何赔偿责任。涉诉的房屋已经取得竣工验收备案表，不存在任何质量问题，房屋漏水可能是其他原因所致，不排除业主使用不当。房屋漏水并不必然造成房屋无法使用的后果，原告赔偿损失的诉请并无事实及法律依据。3、原告要求被告承担正常使用房屋前的物业费，因原告并未实际收房，未开始缴纳物业费，且原告要求被告将房屋维修完毕才交付给原告，故该项损失并未实际发生，不应得到支持。4、关于逾期交房的诉请，涉诉房屋已于2014年6月25日取得勘查、设计、施工及监理、建设等单位分别签署的质量合格文件，涉诉房屋当时已具备交付条件，原告无正当理由不予收房，违约责任应由原告自行承担。经审理查明，2013年7月30日，出卖人金地公司与买受人张小东签订商品房买卖合同，合同约定，张小东购买金地公司位于西安市曲江新区南湖北路XX城XX号地第XX幢X单元-XX层XXXXX号房，总房款3933513元，已于2013年6月5日前付清；出卖人应当在2013年8月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格后交付张小东；出卖人逾期超过30日交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2015年6月30日，西安曲江新区管理委员会作出备案意见：建设单位佳和公司新建的XX城XX号地[12-17号楼及（无法辨识的两个字）]工程，于2014年6月25日竣工验收会议通过验收，结论为工程质量合格。经对建设单位2015年6月29日报送的竣工验收备案文件及工程质量监督机构2014年6月28日提交的工程质量监督报告核查，符合要求，准予备案。2015年12月29日，原告验收被告交付的房屋时提出：1、下水管道、顶部漏水；2、南墙下水管根部需刷、防锈漆；3、大门口石板材碱属石材未做封闭处理；4、属不合格，应返工处理，张小东未在收楼意见书中签字。2016年9月20日，张小东申请西安市雁塔区公证处对涉案房屋外部缺陷、内部漏水现状进行保全。2016年9月27日，西安市雁塔区公证处进行证据保全的公证。张小东对曲江XX城XX号地第XX幢X单元XX层XXXXX号商铺的工程质量及漏水原因进行鉴定，2018年4月25日，陕西兵器建设监理咨询有限公司作出鉴定，鉴定意见为：1、涉案房屋内PVC管道处混凝XX道XX楼板未设置套管及管道周围防水细部位处理不到位有关；2、涉案房屋大门口走廊漏水，雨水反复浸泡泛碱等，与楼上屋檐水滴落在广告牌溅射及雨、雪落在走廊地面有关。上述事实，有商品房买卖合同、竣工验收备案表、收楼意见书、公证书、陕兵监检字（2018）-JGS-18-8鉴定意见书、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误。本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。根据合同约定，被告为原告办理房屋产权证书是在商品房交付使用后365日内，因涉案房屋原告并未实际收房，故原告要求被告向其支付逾期办理产权证书的违约金39335.13元的诉请，本院依法不予支持。合同签订后，原告依约履行了付款义务，但被告未按照合同约定向原告交付涉案房屋，被告的行为已构成违约。根据合同约定，被告应于2013年8月28日向原告交付房屋，但因被告于2015年6月30日才取得竣工验收备案表，涉案房屋至此才具备交房的条件，故原告要求被告向其支付逾期交房违约金的诉请，于法有据，原告称双方约定的违约金金额过低，要求提高，但原告未提供证据予以佐证，故本院依法按照合同约定的违约金计算，因此，原告要求被告向原告支付逾期交房违约金433871.87元（原告已付房款总额，按照同期银行贷款年利率6%的标准，自2013年8月29日计算至2015年6月30日）的诉请，本院依法予以支持263545.37元[3933513元×0.1‰×670日（2013年8月29日至2015年6月29日）]。结合鉴定意见，漏水存在两个原因，1、是涉案房屋内PVC管道处混凝XX道XX楼板未设置套管及管道周围防水细部位处理不到位有关；2、是涉案房屋大门口走廊漏水，雨水反复浸泡泛碱等，与楼上屋檐水滴落在广告牌溅射及雨、雪落在走廊地面有关。第1个原因系被告所致，第2个原因系自然原因、广告牌等综合因素所致，自然原因非原告与被告所能控制，且原告未提供证据证明广告牌的管理人或者所有权人系被告，故本院依法酌定被告承担漏水原因的55%的责任。原告要求被告按照60元/月/平方米计算其损失并无不当，故原告要求被告向其支付不能正常使用、经营房屋造成的损失192643.2元及直至被告将房屋质量问题全部维修完毕交付原告正常使用之日止的损失的诉请，本院依法予以支持自2015年7月1日起至陕兵监检字（2018）-JGS-18-8鉴定意见中第1项修复完毕之日止（以60元/月/平方米为标准计算，被告承担55%的责任）。结合鉴定意见，原告要求被告对涉案房屋进行维修并交付给原告正常使用的诉请，本院依法予以支持。因原告未收房，故原告要求被告承担该房屋交付给原告正常使用前的物业费36923.28元（按6元/平方米/月计算，自2013年8月29日暂计算至2017年6月29日）及直至被告将房屋质量问题全部维修完毕交付原告正常使用之日止的物业费尚未产生，且被告亦未向原告主张，故本院依法驳回原告的诉讼请求。因原告未提供鉴定所产生的相关费用的证据，故本院依法不予处理。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告陕西金地佳和置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张小东支付逾期交房违约金263545.37元。二、被告陕西金地佳和置业有限公司于本判决生效之日起按照55%的责任比例向原告张小东支付不能正常经营使用房屋自2015年7月1日起至陕兵监检字（2018）-JGS-18-8鉴定意见中第1项修复完毕之日止的损失（以60元/月/平方米为标准计算）。三、被告陕西金地佳和置业有限公司于本判决生效之日起十日内将陕兵监检字（2018）-JGS-18-8鉴定意见中第1项存在的漏水修复完毕。四、驳回原告张小东其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10828元，由原告张小东承担569元，被告陕西金地佳和置业有限公司承担10259元，因原告张小东已预交，被告陕西金地佳和置业有限公司并上述款项支付给原告张小东。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 赵 妍人民陪审员 王 英人民陪审员 韩设蓉二〇一九年六月二十六日书 记 员 刘 欢打印：相丽华校对：鲁蔓年月日送达