成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初13149号 原告：赵芳，女，1983年11月11日出生，汉族，住原四川省双流县。 委托诉讼代理人：林诗然，四川超环律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡立超，男，1991年11月12日出生，汉族，住甘肃省正宁县，系赵芳丈夫。 被告：成都星晟置业有限公司，住所地四川省成都市天府新区兴隆街道瓦窑村四组锦绣城1幢。 法定代表人：王淞，执行董事。 委托诉讼代理人：蒲勇，男，1984年9月28日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区，系公司员工。 原告赵芳与被告成都星晟置业有限公司（以下简称“星晟公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵芳及其委托诉讼代理人林诗然、胡立超，被告星晟公司的委托诉讼代理人蒲勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 赵芳向本院提出诉讼请求：1.判令星晟公司支付赵芳资金占用利息损失40939.7元（以1519334元为基数，按照中国人民银行六个月到一年同期贷款率4.35%，从2018年3月1日计算至2018年10月10日）；2.星晟公司返还赵芳已经支付的物业费1060.02元；3.星晟公司承担违约金共计15193.34元；4.本案诉讼费由星晟公司承担。诉讼中，赵芳当庭撤回第二项即要求星晟公司返还赵芳已经支付的物业费1060.02元的诉讼请求。事实和理由：2018年3月1日，赵芳与星晟公司签订《商品房买卖预售合同》及《土建改造协议书》。约定赵芳购买星晟公司开发的位于成都市天府新区房屋。该房屋系顶跃户型，共三层。《商品房买卖预售合同》第四章第十二条第二、三款约定:“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化……出卖人在变更确定之日起10日内书面通知买受人”；“出卖人未在本合同第十二条第二款约定期限内书面通知买受人的，买受人有权解除本合同。……并于买受人付款之日起按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金”。《土建改造协议书》第八条约定:本次涉及到的所有改造，不产生任何费用。合同签订当日，赵芳一次性支付购房款1519334元且星晟公司出具了收据。星晟公司于2018年3月17日交房，当日赵芳预交了1060.02元物业费。此后，赵芳前往物业办理装修进场手续和装修许可证，但是却被物业告知该户型存在违法搭建情形不予进场装修。赵芳为此多次找星晟公司协商，对方最终只退回了全部购房款1519334元，但对于赵芳提出的违约金及赔偿责任却置之不理。 星晟公司在销售该房屋时并未告知赵芳购买的顶跃户型是其违法搭建，且在签订《商品房买卖预售合同》时以签订《土建改造协议书》的形式收取了违规搭建的面积费用。星晟公司作为开发商应该预见其违章搭建的风险及法律后果。赵芳虽签订了《土建改造协议书》，但不代表对其违法改建的认可，其对协议内容并不清楚。现在房屋无法装修，甚至还存在被拆除的可能，虽然星晟公司已经退还了全部购房款，但其行为已经构成违约，并造成了一定的经济损失。为维护自身的合法权益，故诉至法院，望依法判决。 星晟公司辩称，1.星晟公司交给赵芳的房屋经过竣工验收质量是合格的，星晟公司已履行《商品房买卖预售合同》的全部合同义务。《土建改造协议》是赵芳与第三方四川合富建筑工程有限公司签订的，且并不是对房屋内的户型空间尺寸进行的改变，星晟公司并不存在该项通知义务，星晟公司无违约情节，其提出的诉讼主张不成立。2.赵芳所称的星晟公司与物业公司不允许其装修，该纠纷是因规建局及物业规定所产生，与星晟公司不存在关联。3.违建属于城市行政管理的关系，没有直接证据表明与星晟公司有关；星晟公司也没有能力去确认该搭建是否为违建，双方签合同的时候，该房屋还没有被认定为违建，星晟公司也不可能依据这个情况来告知对方；购房是赵芳自己的选择，违建风险是双方共同承担的。综上，请求驳回赵芳的诉讼请求。 本院经审理后认定事实如下：2018年3月1日，赵芳与星晟公司签订了合同编号为ＢＪＨＣ-ＹＳ-2-2-3102的《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件（以下简称“合同”）。约定，赵芳（买受人）购买星晟公司（出卖人）开发的位于成都市天府新区房屋，建筑面积81.05平方米，单价每平方米9816.88元，房屋总价为609334元。合同第十二条规划、设计变更第（二）项约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人。第十三条第一款约定：出卖人未在本合同第十二条第（二）款约定期限内书面通知买受人的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）,并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息;同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。商品房交付条件约定：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书。出卖人在2019年3月31日前向买受人交付该商品房。第三十三条销售承诺第（二）项约定：出卖人承诺按照规划用途进行建设和出售，不擅自改变该商品房使用性质，并按照规划用途办理房屋登记。买受人承诺使用该商品房期间，不擅自改变该商品用途、建筑主体结构和承重结构。签订房屋买卖合同当日，赵芳（甲方）与第三方四川合富建筑工程有限公司（乙方）又签订了《土建改造协议书》。约定，基于甲方需要，乙方对案涉房屋的局部区域进行适当改造。第一条约定：该房屋的改造属于甲方的自主行为，甲方委托乙方对该房屋进行局部区域改造，并接受因房屋改造产生的所有影响。二、为保证及时完成本次改造施工，双方相互配合，请开发商同意乙方在交房前进场施工；如开发商在交房时，乙方已完成施工的，乙方完成的工程随开发商交付该房屋时一并移交。第四条约定：甲方清楚、明白并接受该房屋的改造可能导致该房屋的布局、使用功能、面积、高度（层高、净高）等变化，且明晰、清楚购买该房屋售价与改造的关系。第六条约定：甲方清楚、明白该房屋的改造施工所造成的相关影响。因法律、政策及地方行政的因素无法改造，甲方自愿接受。第八条约定：本次涉及到的所有改造，不产生任何费用。第十条约定：因甲方与开发商解除该商品房的买卖合同的，本协议自行解除，双方互不承担任何责任。因户型改造所引发的一切法律后果由甲方自行承担，与开发商、乙方无关。 签订合同当日，赵芳向星晟公司支付609334元购房款并取得星晟公司开具的收据；向四川合富建设工程有限公司支付改造服务费910000元并取得四川合富建设工程有限公司开具的收据。2018年3月17日，星晟公司向赵芳交付了案涉房屋。 此后，因案涉房屋楼顶搭建部分并未依法办理相关的审批手续，导致赵芳无法进行房屋装修。2018年9月10日，星晟公司的置业顾问填写《客户特殊要求审批表（退房）》载明：认购总价609334元，成交总价1519334元（加价搭建费用910000元）。申请事由说明，客户赵芳于2018年3月1日签约一期顶跃2-2-3102号房，由于客户是一次性付款，且购买之后一直无法进场装修，且客户觉得后期装修之后存在被拆除的风险，加上房屋漏水问题一直未得到解决。故现在客户提出退房申请，且全额原款退回，望领导审批。费用包括房价、搭建费用、已交的物业管理费1060元。此后，赵芳分别于2018年10月10日、11日收到星晟公司的退房款300000元、309334元，合计609334元；2018年10月12日，赵芳收到四川合富建设工程有限公司的退款910000元。 另查明，2018年2月6日，天府新区成都管委会规划建设国土局在地方领导留言板网页上就网友对滨江和城（案涉房屋所在楼盘）违规搭建问题进行回复表示：经调查核实，规划建设国土局执法大队工作人员分别于2017年12月15日、16日、18日踏勘现场，发现滨江和城项目1#、2#、3#、4#楼楼顶确有新扩建迹象，开发公司星晟公司尚未组织交房。2018年1月18日，规划建设国土局执法大队查阅了该项目一期房屋竣工实测图，并于2018年1月22日现场问询该项目物业企业值班经理，开发公司组织交房时间为2017年12月25日至2018年1月4日，印证1#、2#、3#、4#楼楼顶搭建行为均在2017年11月25日之前。2018年1月29日，开发公司向规划建设国土局执法大队表示将按规定自行查找整改。 另外，2018年9月19日，天府新区政务服务中心在成都市人民政府网络理政平台网站就滨江和城顶楼违建内跃房来信回复网友表示：经核实，滨江和城一期项目1#、2#、3#、4#楼楼顶确存在违法建设，违法建设责任主体为星晟公司。前期天府新区成都管委会规划建设国土综合执法大队对该项目违建部分启动责令限期拆除、强制拆除等强制程序，并把违法建设基本情况抄告规划、建设、房管等相关部门协助查处滨江和城一期项目1#、2#、3#、4#楼楼顶违法建设。 在诉讼中，赵芳与星晟公司双方确认：赵芳与星晟公司于2018年3月1日签订的合同编号为BJHC-YS-2-2-3102的《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件于2018年10月10日解除。 认定上述事实的证据有：赵芳与星晟公司的相关身份及营业执照，《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件，《土建改造协议书》，收据，赵芳银行流水账单，房屋交付确认书，入住资料签收表，审批表（退房），收据，赵芳银行流水账单，相关网站信息，庭审笔录以及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。上述证据材料经庭审质证，符合证据的要件，且能够相互印证本案的基本案件事实及本案纠纷发生发展的过程，故本院予以采信。 本院认为，赵芳与星晟公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件系双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律、法规的禁止性规定，应属有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。在诉讼中，赵芳与星晟公司已确认双方于2018年3月1日签订的合同编号为BJHC-YS-2-2-3102的《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件于2018年10月10日解除，系双方对其民事权利的处分，不违反法律的禁止性规定，故本院予以确认。 此外，根据天府新区成都管委会规划建设国土局及成都天府新区政务服务中心在网站上的相关信息载明：案涉房屋楼顶经调查核实，印证1#、2#、3#、4#楼楼顶搭建行为均在2017年11月25日之前；2018年1月29日，开发公司向规划建设国土局执法大队表示将按规定自行查找整改，且违法建设责任主体为星晟公司。故本案中在赵芳与星晟公司于2018年3月1日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件之前，该案涉房屋楼顶的搭建行为即已实施。作为该商品房开发责任主体的星晟公司应当明知，却在此情形下仍与赵芳签订已经实施了违规搭建的房屋买卖合同并最终导致案涉房屋买卖合同的解除，其应承担相应的过错责任。此外，赵芳与星晟公司于2018年3月1日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件的同时又与四川合富建设工程有限公司签订了涉及违规搭建部分的《土建改造协议书》，根据双方在该《土建改造协议书》约定的相关内容，赵芳作为完全民事行为能力人，理应知晓该《土建改造协议书》涉及楼顶搭建部分存在被认定为违建的可能及风险，仍然签订上述《土建改造协议书》，且案涉房屋也因违规搭建而使其无法正常装修使用并最终导致双方解除了合同，其也未尽到合理的注意义务，也应承担相应的责任。据此，本院在本案中兼顾双方合同实际履行情况、当事人双方的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定星晟公司应偿付赵芳资金占用利息损失为30000元为宜。同理，对于赵芳要求星晟公司另行承担违约金15193.34元的请求，因其未能尽到合理的注意义务且赵芳以案涉合同第十二条规划、设计变更及第十三条第一款等合同约定主张违约金的请求权基础与本案案件事实也并不一致，故上述主张缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第第一百一十三条、第一百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告成都星晟置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告赵芳资金占用利息损失30000元； 二、驳回原告赵芳的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 案件受理费615元，由原告赵芳负担246元，被告成都星晟置业有限公司负担369元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  周 卫 二〇一九年六月二十七日 法官助理  彭 先 书 记 员  喻鸿凯