浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0110民初10798号 原告：杭州安得电子有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区良渚街道通运街378号1号楼4、5楼。 法定代表人：伍兆兆，总经理。 委托代理人：赵羽，浙江朗威律师事务所律师。 委托代理人：赵继生，公司员工。 被告：杭州崇贤工贸有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区崇贤街道陆家桥村。 法定代表人：马连子。 委托代理人：张自杰、朱晓玲，浙江杰嘉律师事务所律师。 原告杭州安得电子有限公司（以下简称原告）为与被告杭州崇贤工贸有限公司（以下简称被告）合同纠纷一案，于2018年7月3日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员俞丽丽担任审判长，与人民陪审员张丽荣、孙荣水组成合议庭于2018年10月26日第一次公开开庭进行了审理。后因工作变动，本案由审判员孙莎担任审判长，与人民陪审员徐贵林、朱田根组成合议庭，并于2019年5月31日第二次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人赵羽、赵继生、被告的委托代理人张自杰、朱晓玲均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告起诉称，2007年3月24日，原告与被告签订《房屋租赁合同书》，约定被告将位于杭州市余杭区厂房出租给原告，土地面积3831.75平方米，建筑面积约10000平方米，租赁期限自2008年3月10日至2018年2月8日止。2014年3月10日，余杭区人民政府崇贤街道办事处发布拆迁通知，将涉案厂房列入拆迁范围。经协商，双方就拆迁及拆迁款分配事宜于2017年8月25日签订《协议书》，协议书约定，拆迁款到达被告账户后，双方按原告得40%，被告得60%的比例进行分配。补偿款未能补足原告实际损失的，原告有权要求被告赔偿。 协议签订后，原告积极配合政府评估及相关拆迁工作，现拆迁工程已经启动，并且已经拆迁完毕。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁”的规定，原告有理由相信被告已经获得拆迁补偿款项，被告应根据协议约定向原告支付补偿款。退一步而言，即使被告未获得拆迁补偿款，但厂房由原告实际承租经营，内部附属设施及装修均为原告所有，被告赔偿原告因拆迁导致的实际损失合情合理，且双方有协议约定，现原告已搬迁，损失已是事实，被告应根据协议给予原告相应赔偿。原告认为，被告获得拆迁补偿款后拒绝按协议约定向原告支付补偿款，拒不告知相关的赔偿项目及赔偿明细，也无赔偿原告因拆迁导致的实际损失的任何意思表示或承诺，被告的行为严重侵害了原告的合法权益。 特起诉，请求判令：1、被告支付《协议书》约定的40%补偿款，共计6800000元（实际金额以拆迁评估报告及相关文件为准）；2、原告因拆迁相关工作实际损失14566856.60元（实际以双方认可的评估报告或者法院指定的第三方出具的评估报告为准），前述拆迁补偿款不足以支付实际损失，请求法院判令被告根据《协议书》约定赔偿不足部分共计10566856.60元；3、本案诉讼费由被告承担。后原告变更诉讼请求如下：1、被告支付补偿款18073645.60元；2、本案诉讼费由被告承担。 原告为证明诉称事实，提供并陈述了如下证据材料： 1、房屋租赁合同一份及补充协议三份； 2、房租发票一份； 证据1-2共同证明原告与被告于2008年至2018年存在合法有效的租赁关系的事实。 3、协议书一份，用于证明原、被告双方约定拆迁款分配比例及由被告赔偿原告因拆迁导致的损失的事实。 4、补偿要求汇总表一份，用于证明房屋拆迁原告实际损失数额为16963742.60元的事实。 5、现场拆迁照片一份，用于证明租赁房屋已在拆迁的事实。 6、房屋装修及附属物评估清单一份； 7、机器设备搬迁补偿费用清查评估明细表一份； 8、无法恢复使用设备（设施）重置补偿费用评估明细表； 证据6-8共同证明房屋装修及附属物、机器设备搬迁补偿及无法恢复使用设备（设施）资产经崇贤街道办事处拆迁办评估后价值总额5499570元的事实。 9、申请法院向崇贤街道调取的拆迁补偿评估报告及相关资料一组，用于证明余杭区人民政府崇贤街道办事处因杭州崇贤工贸非住宅房屋整体搬迁共补偿杭州崇贤工贸有限公司45184114元，补偿金额支付时间及方式，其中涉及原告损失的有按时评估奖励100000元、按时腾空奖励250000元、不作安置奖励1780250元、设备搬迁补助2818580元、搬迁补贴费1194036元、停产损失、职工安置、临时安置等费用11638727元，以上合计17781593元的事实。 10、杭州安得电子有限公司2008-2017年装修案涉房屋厂房发票凭据、材料入库单凭据、装修预算清单、付款通知单、装修合同书一组，用于证明案涉房屋厂房装修及附属物是由原告负责装修的事实。 被告答辩称，一、原告仅对861050元搬迁补偿费用的40%享有权利。余杭区人民政府崇贤街道办事处委托杭州恒辰资产评估有限公司出具的杭州崇贤工贸公司资产评估报告书明确，被告无法恢复使用设备设施91000元，机器设备770050元，补偿费合计861050元。原告提供的《房屋装修评估清单》中涉及的4159705元补偿款及《房屋附属物评估清单》中涉及的478815元补偿款所有权人均为被告。根据原、被告于2017年8月25日签订的《协议书》第2条，针对原告的资产损失和经营损失的评估金额，被告得60%，原告得40%。评估报告显示，原告的资产损失和经营损失共计861050元，则被告享有的60%份额为516630元，原告享有的40%份额为344420元。二、原告要求被告赔偿其损失于法无据。原、被告于2017年8月25日签订《协议书》的目的是对原告的拆迁补偿款进行分配，即被告作为出租方，对承租方原告承租其房屋期间因拆迁获得的补偿享有分配的权利。原告主张要求被告赔偿其补偿款未能补足的实际损失，与双方签订的协议书的目的不符，也与协议书第二条的内容相悖。原告要求赔偿无任何事实及法律依据。三、原告作为承租方，尚拖欠被告租金、占有使用费、补偿款、电费等各项费用180余万元。针对原告变更后的诉讼请求，要求被告支付补偿款安18073645.60元无任何依据，原告仅对861050元搬迁补偿费用的40%享有权利。该18073645.60元系原告依据被告获得的全部拆迁补偿数额45184114元乘以40%所得。但对于45184114元拆迁补偿款，原告享有分配权的仅为《机器设备搬迁补偿费用清查评估明细表》中确认的770050元和《无法恢复使用设备（设施）重置补偿费用评估明细表》中确认的91000元，即原告对该861050元享有40%的分配权利。此外的补偿款系崇贤街道办事处针对被告所有的资产进行的补偿及奖励，与原告无关，被告也未就该部分补偿款分配与原告订立任何协议，原告也未能提供任何证据证明其就该部分补偿款享有分配的权利，故原告不享有任何份额，恳请法庭在861050元的40%即344420元的范围内对本案依法裁决。 被告为证明辩称事实，提供并陈述了如下证据材料： 1、资产评估报告书一份，用于证明原告可以得到的补偿费合计为861050元，原告可以得到40%的事实。 2、图纸（剖立面施工说明）一份，用于证明被告在建造出租给原告的房屋之初，设计图纸中便对房屋的基础、门窗、楼梯、装饰、食堂及卫生间等各个部分进行明确说明的事实。 3、房屋租赁合同补充协议二、关于新厂房进度等方面的补充协议各一份，用于证明原、被告曾签订补充协议，原告要求被告对房屋进行相应的装修的事实。 4、工程协议书一份，用于证明原房屋装修评估清单中所涉项目系由被告委托装修公司及个人进行装修、安装、制作的事实。 本院依职权出示杭州市余杭区崇贤街道办事处文件崇街办（2017）32号一份。 本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实： 2007年3月24日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同书》一份，约定乙方租赁甲方建造好的独门独院土地（3831.75平方米）及该土地上所有建筑全部面积约10000平方米（待建），结算按实际建筑面积计算。房屋租金为第一至三年单价为7.5元/平方米/月，第四至六年单价为9元/平方米/月，第七至十年单价为9.5元/平方米/月，房租租赁期为10年，时间自甲方房屋建成交付之日起，租金每年分两期支付。合同签订后乙方垫资100万元，垫资款于2007年12月前分三次支付给甲方，该垫资款自2008年起分四年抵付租房款。原老楼给予简易装修（墙刷白、地面强化板），新造楼之办公楼部分甲方应按布局要求隔成十余间，乙方自行负责装修。生产车间内地面必须贴防尘材料（金刚砂）。乙方在租赁期内，不得改装房屋结构，如有特殊情况，需经甲方同意。甲方做到水电通至总管道，办公楼水电设施可以初步使用，卫生间等用水洁具安装好。合同还对其他权利义务做出了约定。 2007年9月18日，双方签订《补充协议书》，约定甲方新建生产厂房确保五层以上，确保2008年元月1日移交新建生产厂房，乙方能进行设备安装，房屋装修工作。2007年12月28日，双方签订《补充协议二》，约定乙方垫付的100万元用于三年内的房租抵付，乙方原计划的办公及食堂装修计划只能从简，所改造的固定设施部分甲方应尽力配合，承担部分装修费用，以减少搬迁损失，乙方要求甲方对厂房进行修改，其中北新楼南面墙需加铝合金窗。2008年3月3日，双方又签订《关于新厂房进度等方面的补偿协议》一份，约定乙方在施工队未退场的情况下就开始迁厂和生产设备安装、办公及宿舍的精装修。 2017年8月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《协议书》一份，称因政府有意向对甲方出租给乙方的全部厂房（包括门面房）等租赁标的物进行征迁，甲方要求提前解除租赁合同，以配合政府征迁工作顺利实施，双方经友好协商达成如下协议：1、在政府对上述租赁土地及厂房进行评估过程中，政府评估公司、甲方工作人员进入乙方厂区，甲方须提前通知乙方。在不影响乙方正常生产经营情况下，乙方同意并配合对机器设备进行评估。2、对乙方的评估事项包括资产损失和经营损失，包括属于乙方的辅助设备损失、装饰工程损失，无法搬迁或搬迁后报废设备损失、搬迁后可以恢复使用设备损失、停工期间职工工资补偿、职工五险一金补偿、职工安置费用、租仓库费用、临时安置补助费、出口合同违约损失、资格验证损失等（包括但不限于以上项目，以政府最终评估报告中有此补偿项目为分配标准）。拆迁款到甲方账户后，甲乙双方凭拆迁清单所确定的金额进行按如下比例分配，甲方得60%，乙方得40%。如未正式拆迁，或最终此项目发生客观情势变化导致赔偿或补偿款不能到账，则此协议因约定的前提不存在而无效并不再履行。3、因政府拆迁相关工作对乙方造成损失的，乙方有权要求甲方进行赔偿，赔偿金额以乙方实际损失为准，以具体损失证明，在政府有此相关赔偿为前提。4、为保证该协议的顺利、公平实施，甲方以收取乙方的房屋为担保，乙方在收到政府相关部门出具的拆迁评估报告后支付2017年下半年未付房租的一半，乙方在收到拆迁赔偿或补偿款后支付2017年下半年未支付房租的剩余部分。5、鉴于双方租赁合同临近到期，又有拆迁等诸多不确定因素，双方协商一致把剩余租赁期限改为不定期租赁，租金按乙方搬出生产用设备、物资的实际使用天数进行计算。6、如政府征迁事宜信息不真实或无着落，而本协议签订后，乙方已经搬离厂区，则就提前终止房屋租赁合同的相关事宜按原房屋租赁合同相关约定处理。 2018年4月9日，被告（乙方）与余杭区人民政府崇贤街道办事处（甲方）签订《崇贤街道非住宅房屋整体搬迁货币补偿协议》，约定乙方同意将坐落在崇贤街道陆家桥村的有证土地4747.40平方米及有证房屋13997.37平方米和无证房屋1856.16平方米交给甲方处置。甲方补偿乙方各项费用如下：一、有证土地部分1、综合补偿31774823元（包括45%的国有出让土地使用权补偿、房屋补偿及停产损失、职工安置、临时安置等补助费用）；2、国有出让土地55%使用权补偿2477906元；3、装修及附属物补偿4638520元；4、各项奖励：（1）按时评估奖励100000元，（2）按时签约奖励150000元，（3）按时腾空奖励250000元，（4）不作安置奖励1780250元，5、设备搬迁补助281850元，6、搬迁补贴费1194036元。有证土地部分补偿合计45184114元。乙方保证在2018年5月9日前搬迁腾空场地及房屋（包括承租单位）交给甲方处置。甲乙双方签订货币补偿协议生效后，甲方在十个工作日内支付乙方补偿款13500000元，乙方按时腾空（包括承租企业的腾空）经甲方验收合格，并将已办理抵押注销手续后的权证移交甲方后，在十个工作日内支付乙方补偿款18000000元，余款13684114元待乙方注销土地使用权证和房屋所有权证等产权证，且出具承诺职工安置由被搬迁人承担处理完毕后支付。现上述补偿款已实际由被告全额领取。原告于2018年7月3日诉至本院，望判如所请。 另查明，根据杭州永信会计师事务所有限公司于2018年4月20日出具的《关于对杭州崇贤工贸有限公司拆迁补偿资金的审核报告》，其中对房屋、装修及附属物补偿金额的审核中房屋补偿金额为31774823元，其中有证房屋的补偿（容积率1.2以内）补偿金为19397878元，计算公式：评估价值7759151*2.5=19397878元；（容积率1.2以上）补偿金额11175970元，计算公式：评估金额11175970元；无证房屋补偿金额1200975元，计算公式：评估价值1200975元。以上补偿金额的计算符合杭州市余杭区人民政府崇贤街道办事处崇街办（2017）32号文件规定。 本院认为，本案的争议焦点在于原告有权享有拆迁补偿费用的范围，原告认为，其有权享有所有拆迁补偿款的40%；被告认为，原告仅对机器设备搬迁补偿费861050元享有40%的权利。本院认为，根据双方签订的协议书，“对乙方的评估事项包括资产损失和经营损失……以政府最终评估报告中有此补偿项目为分配标准”，拆迁款到甲方账户后，双方凭拆迁清单所确定的按甲方的60%，乙方得40%的比例分配。故原告享有40%的范围并非所有的拆迁补偿款，而是“对乙方的评估事项包括资产损失和经营损失”且“以政府最终评估报告中有此补偿项目为分配标准”，即原告仅对该部分拆迁补偿费用中的40%享有权利。根据被告与崇贤街道办事处签订的《崇贤街道非住宅房屋整体搬迁货币补偿协议》，本案中符合上述条件的拆迁补偿费用包括停产损失、职工安置、临时安置、装修及附属物补偿、设备搬迁补助费，及搬迁补贴费，其余各项拆迁补偿费用包括房屋补偿、国有土地使用权补偿、各项奖励等并不属于双方约定的对原告的评估事项范围，原告主张该部分补偿款，无相应依据，本院不予支持。 关于停产损失、职工安置、临时安置费用。该项费用包含在综合补偿31774823元中。结合该综合补偿数额的计算方式及其中包含45%国有土地使用权补偿、房屋补偿，以及停产损失、职工安置、临时安置费用等补助费用的实际情况，本院在扣除其余部分款项后认定综合补偿费用中的停产损失、职工安置、临时安置费用共计9611349.36元。 关于装修及附属物。本案中双方对案涉厂房实际由谁装修存在争议的，但结合双方的租赁合同，案涉厂房实际由原告装修，被告仅需做到水电通至总管道，办公楼水电设施可以初步使用，卫生间等用水洁具安装好以及老楼简易装修，新楼隔成十余间以及铝合金窗等内容。本院结合双方的约定及举证，在扣除被告完成的上述内容后确定原告完成的装修及附属物部分评估价值为3710902元。 关于设备搬迁补助。根据评估明细，该部分涉及机器设备搬迁补偿费用770050元及无法恢复使用设备（设施）补偿费用91000元，合计861050元。关于搬迁补贴费。根据补偿协议，该部分费用为1194036元，本院予以确认。 综上，属于双方协议书约定范围内的拆迁补偿总额共计15377337.36元。原告应享有其中的40%，即6150934.94元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告杭州崇贤工贸有限公司支付原告杭州安得电子有限公司补偿款6150934.94元，于本判决生效后十日内付清； 二、驳回原告杭州安得电子有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理130242元，由原告杭州安得电子有限公司负担85917元；由被告杭州崇贤工贸有限公司负担44325元，于本判决生效后七日内缴纳。财产保全申请费5000元，由原告杭州安得电子有限公司负担3298元，由被告杭州崇贤工贸有限公司负担1702元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费130242元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判长 孙莎人民陪审员徐贵林人民陪审员朱田根 二〇一九年六月二十六日 法官助理刘娟书记员陈秋夏