广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初26026号原告：罗淼先，男，1965年7月16日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：伊憬，系广东柬理律师事务所律师。被告：九江银行股份有限公司广州荔湾支行，住所地广东省广州市荔湾区黄沙大道11、13号101首层局部自编1A1、1A11、1A12、1A13，统一社会信用代码914401010589360472。负责人：卜斌源。委托诉讼代理人：柴冰川、田振，均系国信信扬律师事务所律师。被告：广东丝路方舟投资有限公司，住所地广东省广州市荔湾区龙津东路777号HB346房，统一社会信用代码91440101562255945T。法定代表人：李文芳。委托诉讼代理人：陈永江，系该司职工。原告罗淼先诉被告九江银行股份有限公司广州荔湾支行（以下简称九江银行）、广东丝路方舟投资有限公司（以下简称丝路方舟公司）执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗淼先的委托诉讼代理人伊憬，被告九江银行的原委托诉讼代理人袁也到庭参加了诉讼。被告丝路方舟公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告罗淼先向本院提出诉讼请求：1、停止执行对广州市南沙区环市大道西海宁大街109号408房的诉讼保全查封措施；2、确认上述房屋产权归原告所有；3、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2018年3月8日，广州市天河区人民法院根据九江银行的申请，作出（2018）粤0106民初3763号民事裁定书及协助执行通知书，对本案房屋，即登记在丝路方舟公司名下的广州市南沙区环市大道西海宁大街109号408房进行查封。2018年5月25日，原告提出书面执行异议，广州市天河区人民法院于2018年9月27日作出（2018）粤0106执异217号执行裁定书，驳回原告的异议，于2018年9月30日送达原告。该执行裁定书适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条，故原告的异议不符合法律规定，不予支持。原告认为，执行裁定书驳回原告异议请求是错误的，不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条，应适用该法第28条之规定，支持原告的异议请求。因为，第一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条所述“商品房”，是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋，而不是购买商品房登记在自己名下。本案房屋是广州城建开发南沙房地产有限公司投资开发建设的，由丝路方舟公司向该司购入，而非自建，故丝路方舟公司虽将本案房屋登记在自己名下，但不是该房屋的开发商，丝路方舟公司办理房产登记，将房屋重新装修后卖给原告，已是存量房（二手房）交易而非一手房交易。另外，2013年末，丝路方舟公司向广州城建开发南沙房地产有限公司购房时，其名称为广东世泰兴旺投资有限公司，营业执照有房地产开发经营范围。但到2015年6月5日，已改名为丝路方舟公司，同时在工商经营范围中取消了房地产开发经营，房屋被查封时丝路方舟公司不是房地产开发企业。第二、本案房屋典型符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的条件。被告九江银行辩称：一、本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条而非第28条，该两条条款是一般条款与特别条款的关系，在一般条款与特别条款不一致时，应适用特别条款。二、本案中买受人不满足该规定第29条规定的排除执行条件。丝路方舟公司为该房屋的开发商，房屋规划用途为办公。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告丝路方舟公司未作答辩。经审理查明：据广州市房地产档案馆于2018年12月6日出具的《广州市不动产登记查册表》显示，广州市南沙区环市大道西海宁大街109号408房（以下简称涉案房屋）的产权人为广东世泰兴旺投资有限公司，占有部分为全部，房屋所有权取得方式为分割，登记时间为2015年6月5日，现以（2018）粤0106民初3763号协助执行通知书及民事裁定书查封，查封时效为2018年3月8日至2021年3月7日，他项权利种类为抵押权，权利人为九江银行，设定日期为2015年6月5日。丝路方舟公司原名称为广东世泰兴旺投资有限公司，于2015年3月26日变更为现名。九江银行诉丝路方舟公司、广州丝路营行文化传播股份有限公司、黎军锦、林爱坭借款合同纠纷一案，本院以（2018）粤0106民初3763号立案审理，在审理期间，九江银行提出保全申请，本院于2018年3月8日查封丝路方舟公司名下包括涉案房屋在内的一批房屋。罗淼先作为案外人提出执行异议，要求解除对涉案房屋的查封，本院经审查，作出（2018）粤0106执异217号执行裁定书，查明：2015年6月5日，丝路方舟公司将其名下的150套房屋包括涉案房屋抵押给九江银行，并办理了抵押登记，同年8月10日，九江银行出具《证明》，同意丝路方舟公司对外销售已抵押给该行的150套物业；2014年12月15日，丝路方舟公司与罗淼先补签《房屋买卖合同》，约定由罗淼先向丝路方舟公司购买涉案房屋，用途办公，该物业房价款为260355元；丝路方舟公司对罗淼先支付的购房款等开具收据，2013年11月6日收诚意金10000元，2013年12月6日收房款90000元，2014年1月6日收房款27285元，2014年12月收房款79553元，2015年12月22日收房款53517元；2015年1月1日，罗淼先按丝路方舟公司通知收楼完毕。2014年1月6日，丝路方舟公司开具收据，确认收到罗淼先支付的装修款104142元；2014年12月，丝路方舟公司开具收据，确认收到罗淼先支付的装修款65089元；2015年12月22日，丝路方舟公司开具收据，确认收到罗淼先支付的装修款4339元。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条（即修正后的上述第二百二十七条，下同）的规定，向执行法院提出异议。罗淼先因对本院作出的（2018）粤0106执异217号执行裁定书不服而提起本案执行异议之诉，符合上述法律规定，本院依法予以审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持，（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据本案查明，罗淼先于2014年12月15日与丝路方舟公司补签《房屋买卖合同》，并于2015年1月1日收楼，且在本案中已经支付了全部购房款，符合该条规定陈述的能够排除执行的情形。罗淼先主张确认涉案房屋归其所有、停止对涉案房屋的查封，均有事实和法律依据，本院予以支持。丝路方舟公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项和第二款、第三百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：一、确认广州市南沙区环市大道西海宁大街109号408房归原告罗淼先所有。二、解除在（2018）粤0106民初3763号案中对上述房屋的查封，不得执行上述房屋。本案受理费7810元、保全费2690元，均由被告九江银行股份有限公司广州荔湾支行、广东丝路方舟投资有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。本院（2018）粤0106执异217号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  符 慧人民陪审员  吴旭英人民陪审员  李婉君二〇一九年六月十九日书 记 员  何靖文陈玉娟