广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初70号原告：广州喜胜房地产开发有限公司，住所地广东省广州市从化区温泉镇生活服务小区5幢6号铺，统一社会信用代码：91440101661846062L。法定代表人：梁万隆，总经理。委托诉讼代理人：胡昊，广东流溪律师事务所律师。被告：陈楚忠，男，1974年2月14日出生，汉族，住，原告广州喜胜房地产开发有限公司诉被告陈楚忠商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月2日受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告广州喜胜房地产开发有限公司的委托诉讼代理人胡昊到庭参加了诉讼，被告陈楚忠经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州喜胜房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告于2011年11月15日签订的《广州市商品房买卖合同》；二、被告配合解除商品房买卖合同网上备案；三、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更其诉讼请求为：一、解除原告与被告于2011年11月15日签订的《广州市商品房买卖合同》（合同编号201111138080）及网上备案合同（合同编号201111138080）；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年1月份，原告、被告约定被告购买原告开发的位于温泉庄园住宅楼37幢（自编A、B、C型）第B20（1栋），并在2011年11月15日签定的《广州市商品房买卖合同》，合同编号201111138080，约定交易房屋的地址为温泉西路××房，约定总价为230万元，采用分期付款的形式，第一期自该预售合同网上签定之日2011年11月15日支付30万元，2011年11月18日前支付100万元，2011年12月18日前支付100万元。随后原告一直无法联系被告，2018年9月13日，原告向被告发出催告要求被告支付剩余房款，但被告已无法联系。为此根据上述合同第8页第十条逾期付款的违约责任第2点经甲方催告，逾期超过15日仍未支付的，甲方有权解除合同。原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.商品房预售合同；2.催告函；3.商品房买卖合同网上备案证明；4.房屋竣工验收表及交水电发票；5.撤诉裁定。被告陈楚忠经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，又未提交书面答辩意见，视为放弃举证、质证及答辩的权利。经审理查明:2011年11月15日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201111138080），约定：合同当事人：乙方（买方）为被告，通讯地址为广东省深圳市龙岗区布吉镇第一统楼南5单元904。第四条、合同标的物基本情况：乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的温泉庄园住宅楼37幢（自编A、B、C型）第B20（1栋），房屋地址：温泉西路22号B20；第七条、计价方式和价款：该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额为2300000元；第八条、付款方式：分期付款：第一期自本预售合同网上签订之日起，支付全部房价款的13.04%，金额300000元，第二期在2011年11月18日前，支付全部房价款的43.48%，金额1000000元；第三期在2011年12月18日前，支付全部房价款的43.48%，金额1000000元；第十条、逾期付款的违约责任：分期付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过15日仍未支付的，甲方有权解除合同；第十一条、预售合同备案确认和预购商品房预告登记：甲方应当在本合同网上签订之日起30日内（不超过30日），为乙方办妥预售合同备案和预购商品房预告登记，并将预购商品房预告登记证明书交付乙方。乙方应当及时提供登记机关要求的需乙方提供的证件资料；第十二条、交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；第十三条、房屋交付：甲方应当在2011年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。合同补充协议约定：六、双方同意《商品房买卖合同》第八条补充约定：如乙方未能按照主合同第八条约定的支付期限将各期房款支付给甲方或支付至监控账号，甲方有权要求乙方每日按房价款总额的0.5‰的标准支付违约金，并有权解除合同。若甲方解除合同的，乙方按总房价款的20%向甲方支付违约金；十七、甲、乙双方同意《商品房买卖合同》中记载的地址均是可正常通信之地址，如遇地址变更均应以书面方式及时通知对方，否则由此引致的通知不能等责任，由过错方自行承担。2011年9月19日，从化市城乡建设局向原告发出《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，显示：建设单位名称为原告，备案日期为2011年9月19日，工程名称为住宅楼37栋（自编A、B、C型），工程地点为从化市温泉镇温泉西路22#侨宏花园内，备案意见为同意备案。原告提交的时间显示为2011年11月25日的《广州市房地产登记申请书（商品房买卖合同网上备案证明）》，内容显示：原告为转让人，被告为受让人，房地坐落部位为从化市住宅楼37幢（自编A、B、C型）B20（1栋）1层101号房，房地产价值为2300000元。原告提交的广州房屋管理系统页面打印件显示：合同编号为201111138080，乙方（买方）为被告，证件号为，房屋地址为温泉西路22号101房。2018年9月13日，原告向被告在合同中约定的被告的通讯地址发出《催告函》，《催告函》内容为：被告与原告于2011年11月15日签订的《广州市商品房买卖合同》，合同编号201111138080，约定被告购买位于温泉西路××房，约定总价为230万元，签订采用分期付款的形式，第一期自该预售合同网上签订之日2011年11月15日支付30万元，2011年11月18日前支付100万元，2011年12月18日前支付100万元。但被告后续一直没有与原告联系，及依约支付后续的购房款。根据合同第十条逾期付款的违约责任第2点，现原告特向被告发出催告，请被告在收到本催告函15日内与原告联系，并按约定缴清购房款及违约金，否则原告将依约解除与被告签订的《广州市商品房买卖合同》，合同编号201111138080，由此产生的全部法律后果由被告自行承担。后该《催告函》因地址不详、无法联系被告被退件。庭审中，原告称被告本人未向其支付过购房款，但有一案外人就涉案房屋向原告支付了30万元购房款，可无法确认案外人与被告的关系，该笔款项的收款收据亦因年代久远无从查找。被告未提交证据证明其向原告支付了剩余购房款200万元。本院于2019年3月12日在大洋网刊登了向被告送达起诉状副本、证据副本、开庭传票等材料的公告，公告载明经过60日即视为送达，即本案起诉状副本送达被告的时间为2019年5月10日。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议真实、合法、有效，双方均应受合同的约束。本案存在以下几个问题：关于涉案商品房买卖合同及附件解除的问题。根据涉案商品房买卖合同的内容来看，原告的主要合同义务是交付涉案商品房，被告的主要合同义务是支付购房款。现除原告确认已付30万元的购房款外，被告未举证证明将剩余的200万元购房款支付给原告，其未履行合同约定的大部分付款义务，构成违约。原告于2018年9月13日向被告在涉案合同中载明的地址邮寄《催告函》，后因该地址不详、被告无法联系而退件，根据补充协议第十七条的约定，被告有确保其记载在合同中的地址为正常通信地址的义务，现被告未及时通知原告已变更通信地址，违反了上述义务，应承担通知不能造成的后果，故本院认定原告已履行了涉案合同第十条约定的催告义务。根据该条约定，原告在催告后被告经过15日仍未付款的情况下具有合同解除权，现合同约定的解除条件已成就，原告有权依据合同约定请求解除双方于2011年11月15日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件。本案中，原告系通过起诉主张解除合同，起诉状副本送达被告的时间为2019年5月10日，故原告与被告于2011年11月15日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件于2019年5月10日解除。关于涉案网上备案合同解除的问题。本案中，由于合同编号为201111138080的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件已进行网上备案，现《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件依法解除，网上备案事项已失去其存在基础，因此，原告主张解除双方于2011年11月25日签订的《广州市房地产登记申请书（商品房买卖合同网上备案证明）》，于法有据，本院予以支持。被告陈楚忠经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告广州喜胜房地产开发有限公司与被告陈楚忠于2011年11月15日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件于2019年5月10日解除；二、解除原告广州喜胜房地产开发有限公司与被告陈楚忠于2011年11月25日签订的《广州市房地产登记申请书（商品房买卖合同网上备案证明）》。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25200元，由被告陈楚忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴 环人民陪审员  黄小清人民陪审员  邝静华二〇一九年六月十九日书 记 员  陆 然