河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0184民初4238号原告（反诉被告）：新郑市中心城区新区李唐庄社区居民委员会，住所地河南省新郑市中华北路与学院路交叉口南200米路西。负责人：李金卫，居委会主任。委托诉讼代理人：宋泽胜，河南瑾轩律师事务所律师。被告（反诉原告）：薛建伟，男，1973年11月26日出生，汉族，住所地河南省郑州市金水区，现住新郑市。委托诉讼代理人：李胜利，河南豫新律师事务所律师。委托诉讼代理人：李世广，河南豫新律师事务所律师。原告新郑市中心城区新区李唐庄社区居民委员会（以下简称李唐庄居委会）诉被告薛建伟租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案后，被告薛建伟于2018年9月19日提出反诉，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。李唐庄居委会的委托诉讼代理人宋泽胜、薛建伟及其委托诉讼代理人李世广均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李唐庄居委会向本院提出诉讼请求：1.判令解除李唐庄居委会、薛建伟于2017年4月6日签订的《合同》；2.判令薛建伟向李唐庄居委会支付欠缴的房租101096.73元（从2018年6月6日暂计至2018年6月14日）；3.判令薛建伟立即腾空并搬离李唐庄居委会的出租房屋；4.判令本案的诉讼费用由薛建伟承担。事实和理由：2017年4月6日，李唐庄居委会、薛建伟签订了房屋租赁《合同》，合同约定李唐庄居委会将位于新郑市××与学院路交叉口南××西上下两层共计11021.60平方米商业房租赁给薛建伟，租赁用途为大型商超、银行、高端服务业等。合同同时约定，前三年的租金为4100035.20元，薛建伟须在每年合同到期前的30天内将次年租金打入李唐庄居委会三资账户，否则视为薛建伟放弃租赁权，李唐庄居委会有权收回商业房并重新对外招租。合同还约定，由于薛建伟违约对商户产生的一切损失及责任由薛建伟自行承担。按照双方《合同》的租金支付约定，薛建伟应当在2018年5月7日至2018年6月5日期间向李唐庄居委会付清次年即2018年6月6日至2019年6月5日的房租4100035.20元。截至2018年6月7日，薛建伟尚未履行合同约定的支付租金义务，严重违反了合同约定，已达到根本违约。李唐庄居委会多次与薛建伟协商未果，为维护自合法权益，李唐庄居委会特诉至法院。庭时时李唐庄居委会述称，涉案房屋没有办理房产证，由新区管委会负责协调办理；涉案房屋有建设规划许可证，庭后3日提交法庭；当时是按照新区管委会的要求采取竞租的方式统一招租，新郑市司法局对竞租的现场进行了公证，薛建伟通过竞标中标与李唐庄居委会签订了租赁合同；涉案房屋交付时是毛坯房，是合同签订当天交付的，交付时没有手续，薛建伟在签合同以后就开始装修，装修期60天，房租从2017年6月6日开始计算；雍康酒店的装修情况原告不清楚，其他商户都是商户自己出钱装修的，整个房屋出租的时候水电都是弄好的；薛建伟对房屋进行的装饰装修，其同意利用，所有的添附物品也可以带走，也可以按照合同约定恢复原状；已经出租的商铺还是商户在使用。薛建伟辩称：原告要求解除合同于法无据，原告诉请应予以驳回。事实和理由：不论合同的性质是否有效，双方签订的合同中并无约定不论何原因被告不支付房租都必须解除合同；被告按照合同的约定已经全额支付了2017年4月6日至2018年6月6日的租金，但原告承诺的涉案商业房手续一直未提供，导致被告无法经营造成损失，在此情况下，被告才未支付2018年6月7日至今的租金；被告已于2018年3月28日诉至新郑市人民法院，在双方纠纷未解决的前提下，被告行使先履行抗辩权不支付租金于法有据；在双方关于合同的争议未终结的前提下，以及谁构成违约的前提下，要求被告立即腾房并搬离的诉求于法无据。另外，交付涉案房屋时没有交付手续，签合同半个月后才给被告钥匙，被告才开始装修；涉案房屋接收时是毛坯房，被告出租给商户时也是毛坯房，但被告提供水电服务到位；被告是雍康公司的发起人，涉案房屋有200多平方米用于雍康公司，雍康公司办公的地方安装了格力空调，刷了立邦漆，铺了瓷砖，用石膏吊了顶，用铝合金板作了隔断，进行了水电改造；被告接收后一共租出去了十几户，没有出租的没有进行装修；已经出租的商铺（包括二楼的超市）现在还是商户在使用，合同已经提交给居委会了。薛建伟向本院提出反诉请求：1.依法确认双方于2017年4月6日签订的《合同》无效；2.判令被反诉人向反诉人返还2017年6月6日至2018年6月6日期间的租金4100035.20元及利息；3.判令被反诉人向反诉人返还保证金300000元及利息；4.判令被反诉人赔偿反诉人损失暂计300000元（具体数额待评估后另行变更）；5.反诉费用由被反诉人承担。诉讼过程中，薛建伟将损失部分的反诉请求变更为：判令被反诉人赔偿反诉人损失200613.52元。事实和理由：2017年4月6日，反诉人经招标竞价程序取得被反诉人所有的位于新郑市××与学院路交叉口南××西的两层商业房的租赁权，并于同日签订《合同》一份。合同签订后，反诉人按照合同的约定支付了租金，并开始装修房屋用于经营，花费巨额的费用。2018年3月，经反诉人了解，涉案的房屋未取得建设工程规划许可证，也未办理相关的房屋产权手续，故反诉人依法提起诉讼。李唐庄居委会针对反诉辩称：被告的反诉没有任何事实和法律依据，原、被告签订的《合同》是双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，是合法有效的合同，并且合同已经实际履行一年以上，不存在无效可能，被告的反诉应予以驳回。事实和理由：首先，《合同》没有关于原告必须向被告交付土地、房产、消防验收等手续的相关约定，合同是双方意思自治的产物，双方没有约定就不存在该项义务；其次，依据《合同》第六条第6款的约定，被告作为完全民事行为能力人，已经对房屋的状况进行了充分的了解，各方面均符合承租条件下才签订了《合同》，被告无权再向出租方提出合同约定之外的其他要求；再次，原告的商业房是通过新区管委会统一招标对外租赁的，被告以郑州雍康商务酒店有限公司（以下简称雍康公司）起诉原告时提供的《会议纪要》第二条明确写明“新区管委会负责协调相关部门办理完善商业用房产权手续”，足以证明被告在租赁房屋时对原告房屋手续尚不完备的情况是明知的，对房屋手续情况也是完全清楚和了解的；最后，《合同》签订后，被告将原告房屋分租给多家商户，已经收取了租赁费和5000元至200000元不等的信誉保证金，有些商户的租赁费已经收到了2019年下半年，被告还将部分房屋作为办公用房供自己公司使用，并将部分房屋以实物出租入股形式与他人合伙投资开店并实际经营；此外，被告应当在2018年5月7日至2018年6月5日期间向原告付清第二年的房租，被告已经已其实际行为放弃300000元保证金，被告没有权利再向原告索要保证金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：薛建伟为租赁位于新郑市××与学院路交叉口南××西的上下两层商业门面房，参加了公开招标，并于2017年3月20日将300000元保证金转至李小根账户。薛建伟中标后于2017年3月31日通过新郑市中心城区新区三资委托代理服务中心向李唐庄居委会交纳租金400000元，于2017年4月1日分两次通过新郑市中心城区新区三资委托代理服务中心向李唐庄居委会交纳租金3721400元，以上共计4121400元。2017年4月6日，李唐庄居委会（甲方、出租方）与薛建伟（乙方、承租方）签订商业门面房整体租赁《合同》一份，双方约定：“……第一条出租商业房位置及情况。乙方所承租商业房位于新郑市××与学院路交叉口南××西，商业房上下两层，层高4.5米，共计11021.6平方米，其中一层为5228.02平方米，二层为5793.58平方米。第二条租赁用途。乙方承租后招商经营范围限于大型商超、银行、高端服务业等，其他餐饮经营面积必须大于500平方米，且必须提前报社区居委会备案同意，歌厅行业必须禁止……第三条租赁期限。1、本合同有效期为9年，自2017年4月6日至2026年6月6日止。租赁期满后，乙方在同等条件下享有优先承租权，具体事宜双方可另行协商；2另行约定：双方约定装修期为60天，不计入租赁期限内。第四条租金及支付方法。1、乙方租金支付以年为单位，需一次性向甲方付清首年全部租金，乙方竞标租金为31元/平方米/月，共需向甲方支付首年房租4100035.20元（大写：肆百壹拾零万零仟零百叁拾伍元贰角）；2、乙方竞标成功后，3天内必须签定本合同并将首年度租金4100035.20元打入甲方社区三资账户，否则视为乙方中标权作废，甲方有权与竞价第二高的竞标者签定租赁合同；……4、第2年乙方租金支付按约定的价格，在本合同到期前30天内将次年租金打入甲方社区三资账户，否则视为乙方自动放弃租赁权，在本年度租金到期后，甲方有权收回商业房，重新对外招租，并不再退回竞标收取的30万元保证金。由于乙方违约对商户产生的一切损失责任由乙方承担；5、为确保乙方在承租期内的持续性，保证乙方群众利益，本合同签定后乙方参加竞价所交的30万元保证金不再退回，转为信誉保证金，合同到期后一并退回。第五条乙方权利义务1、本合同履行期间，乙方可以合法转租该商业房，承担一切因转租而发生的法律后果及经济损失。……第六条其他约定……2、对于乙方租赁期间添附的物品，乙方应在期满后拆除并恢复房屋原状。……6、本合同签定后，乙方已对承租房屋进行了充分了解，符合承租条件，不再要求甲方对承租房屋进行任何投资……”，该合同甲方落款处由李金卫签字，并加盖了李唐庄居委会的印章，甲方全体干部及部分群众代表13人亦签名按指印，乙方落款处由薛建伟签字并按指印。合同签订后，李唐庄居委会后依约交付了房屋，薛建伟交付租金至2018年6月6日；薛建伟除将其中的部分房屋作为雍康公司办公使用外，还以自己或雍康公司名义将其中的一楼的4866.06平方米房屋、二楼2435平方米房屋出租给他人使用。后双方因租金交付等问题协商未果产生纠纷。另查明，1、2017年4月27日，李唐庄居委会通过新郑市中心城区新区三资委托代理中心账户将薛建伟金支付租金时多转的21364.80元退还给薛建伟。2、诉讼过程中，薛建伟于2018年10月17日申请对涉案房屋装饰装修价值进行评估鉴定，经本院委托，河南华明工程造价咨询有限公司于2019年4月9日作出河南华明价鉴[2019]鉴字第009号工程造价鉴定意见书，鉴定意见为：“涉案的房屋装饰装修价值评估造价为：200613.52元（大写：贰拾万零陆佰壹拾叁元伍角贰分整）详见工程预算书”。3、雍康公司与李唐庄社区租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月29日立案后，经审理于2018年9月13日作出（2018）豫0184民初1579号民事裁定书，以雍康公司主体不适格为由，驳回了雍康公司的起诉。4、涉案房屋至今未取得建设工程规划许可证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉案房屋在一审法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证，因此李唐庄居委会与薛建伟于2017年4月6日就涉案房屋签订的房屋租赁《合同》无效；相应地，李唐庄居委会要求解除该《合同》的诉讼请求，本院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于涉案房屋租赁《合同》为无效合同，因此李唐庄居委会要求薛建伟立即腾空并搬离出租房屋的诉讼请求，本院予以支持；薛建伟要求李唐庄居委会返还保证金300000元的诉讼请求，本院亦予以支持，李唐庄居委会提出的薛建伟无权要求退还保证金的辩解理由本院不予采纳。关于薛建伟要求李唐庄居委会就该保证金支付利息的诉讼请求，由于双方对造成合同无效均存在过错，且涉案房屋在交付后一直由薛建伟管理、使用、收益，本院不予支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，涉案房屋在交付后一直由薛建伟管理、使用、收益，李唐庄居委会有权要求薛建伟参照《合同》约定的标准支付房屋占有使用费，但由于根据《合同》约定薛建伟已交付第一年2017年6月5日至2018年6月6日的租金，因此欠付租金时间应从2018年6月7日开始计算，故截止2018年6月14日薛建伟欠付租金数额应为89863.79元，薛建伟应向李唐庄居委会支付2018年6月7日至2018年6月14日的房屋占有使用费89863.79元；薛建伟要求李唐庄居委会退还已付2017年6月6日至2018年6月6日租金4100035.20元及利息的诉讼请求，不符合上述规定，本院不予支持。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，李唐庄居委会并不拒绝对薛建伟租赁涉案房屋期间的装饰装修物进行使用，因此薛建伟租赁涉案房屋期间的装饰装修物应归李唐庄居委会使用为宜，但李唐庄居委会应折价对薛建伟进行补偿，结合本案案情，考虑装修时间、装修折旧等因素，该补偿数额应确定为150000元为宜。综上所述，李唐庄社区诉讼请求的合理部分，本院予以支持；薛建伟反诉请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第二百一十二条、《最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）新郑市中心城区新区李唐庄社区居民委员会与被告（反诉原告）薛建伟于2017年4月6日签订的房屋租赁《合同》为无效合同。二、被告（反诉原告）薛建伟应于判决生效后十日内向原告（反诉被告）新郑市中心城区新区李唐庄社区居民委员会支付房屋占有使用费89863.79元。三、被告（反诉原告）薛建伟应于判决生效后三十日内腾空并搬离涉案出租房屋。四、原告（反诉被告）新郑市中心城区新区李唐庄社区居民委员会应于判决生效后十日内退还被告（反诉原告）薛建伟保证金300000元。五、原告（反诉被告）新郑市中心城区新区李唐庄社区居民委员会应于判决生效后十日内补偿被告（反诉原告）薛建伟损失150000元。六、驳回原告（反诉被告）新郑市中心城区新区李唐庄社区居民委员会的其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）薛建伟的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2322元，由原告（反诉被告）新郑市中心城区新区李唐庄社区居民委员会负担258元，由被告（反诉原告）薛建伟负担2064元；反诉案件受理费43605元，减半收取计21803元，由原告（反诉被告）新郑市中心城区新区李唐庄社区居民委员会负担2133元，由被告（反诉原告）薛建伟负担19670元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，递交上诉状十份，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 李  晓  莉人民陪审员 闫  合  国人民陪审员 张  富  彬二〇一九年六月二十日书 记 员 贾艳茹（代）