广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初13787号原告：唐运良，男，1972年12月13日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：陈伟杰，广东龙浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：马智桃，广东龙浩律师事务所律师。被告：广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村股份合作经济联合社，住所地广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村，组织机构代码61763083-8。社长：徐灿金。被告：佛山市美居城物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区石湾镇街道绿景西路北侧美居建材城1#商业楼五层自编1号，统一社会信用代码：91440604303843857X。法定代表人：霍永耀。上述两被告共同委托诉讼代理人：黎勇，广东群立弘律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：何少玲，广东群立弘律师事务所律师。原告唐运良与被告广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村股份合作经济联合社（以下简称“番村股份社”）、佛山市美居城物业管理有限公司（以下简称“美居城公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月19日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、两被告共同委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告之间的租赁合同关系于2018年4月20日起解除；2、被告番村股份社向原告退还履约保证金54300元，被告美居城公司对此承担连带责任；3、被告支付违约金54300元；4、被告承担本案全部诉讼费用。经本院释明原告与被告番村股份社签订的租赁合同无效后，原告变更诉讼请求如下：1、确认原告与被告的租赁合同无效；2、被告番村股份社承担过错责任，向原告返还履约保证金54300元，被告美居城公司对此承担连带责任；3、被告向原告承担过错责任，参照合同约定的违约金54300元向原告赔偿装修其相关设备投入的损失；4、两被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告委托诉讼代理人确认第3项诉讼请求中的赔偿装修指的是装修残值，并变更第3项诉请如下：3、被告向原告赔偿装修的残值（以评估为准），后明确为被告向原告赔偿案涉商铺装修残值60万元。事实与理由：原告与番村股份社分别于2014年11月17日、12月1日签订《商铺租赁合同（正本）》，约定承租佛山市禅城区石湾街道绿景西路北侧美居建材城10#商业楼首层29-30号商铺（以下简称“案涉商铺”）。上述合同签订后，由原告注册经营的建材公司对案涉商铺实际使用，并缴纳履约保证金54300元。庭审中，原告委托诉讼代理人陈述原告请求美居城公司承担相应责任的依据是原告的履约保证金是由美居城公司的股东收取的，相应的收款收据（履约保证金54300元）也是由美居城公司出具，平时租金原告也是向美居城公司缴纳，两被告共同管理、共同出租案涉商铺，应向原告承担连带责任。原告要求美居城公司承担责任的法律依据是因为美居城公司与原告之间签订的商铺物业管理合同第十一条中的约定，因此结合两份合同的签订，实际上美居城公司也应向原告承担相应的权利义务。根据《合同法》的相关规定，合同各方应诚实履行各自的权利义务，因此美居城公司也应该向原告承担相应的责任。涉案租赁合同的甲方是番村股份社。被告美居城公司、番村股份社辩称，既然是无效合同，双方的权利义务也是无效的，双方应按照合同约定的租金去收取商铺的占用使用费，原告单方终止了租赁合同，被告从2018年5月8日才收到被告移交的函，因此被告从那时才收回商铺，因此原告是在2018年5月8日之前都占用被告的商铺。我方有权参照合同的约定收取原告占用商铺的占用使用费因为自此租赁合同都是无效，因此被告不需要向其支付违约金。原告应承担对装修物价值的举证义务，且原告在承租前已清楚商铺的真实情况及无产权证的事实。我方不需要承担责任。既然原告认为合同的甲方是番村股份社，因此美居城公司不是合同的主体，不应承担法律责任，美居城公司收取原告的租金是基于美居城公司与番村股份社的委托关系，与本案是无关的。我方不确认原告提出的装修残值的数额。本案原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：原告身份证、被告企业信用信息公示报告。2、商铺租赁合同2014-2017、商铺租赁合同2017-2020。3、商铺物业管理合同。4、收款收据（54300元）。5、不动产登记信息查询结果、《关于美居建材城临时场地使用证明情况的函》。6、寄件情况查询、ems快递单、关于解除《商铺租赁合同》终止租赁（物业管理）通知函、寄件情况查询、ems快递单、关于解除《商铺物业管理合同（正本）》终止租赁（物业管理）关系通知函。7、报警回执、寄件情况查询、ems快递单、关于移交场地的声明函（经联社收）、寄件情况查询、ems快递单、关于移交场地的声明函（美居城收）。8、寄件情况查询、ems快递单、关于再次敦促退还相关费用的通知函（经联社收）、寄件情况查询、ems快递单、关于再次敦促退还相关费用的通知函（美居城收）。9、工程费用明细说明、营业执照、室内装饰企业资质等级证书。10、照片4张、照片打印件29张、360°相片1张。两被告在诉讼中提交如下证据：1、临时商业服务业提升工作审批申请表、佛山市公安消防局建设工程消防设计审核意见书（佛公消审字[2013]第0488号）、佛山市公安消防支队禅城大队建设工程消防验收意见书（禅公消验字[2014]第0148号、临时住所（经营场地）使用证明。营业执照（佛山市印象唐运建材有限公司）。3、企业变更信息查询（佛山市印象唐运建材有限公司）。4、照片2张。经审查，对于上述证据，其中原告提交的证据1-8、10及证据9中的营业执照、室内装饰企业资质等级证书，及两被告提交的证据，由于双方均无反证推翻对方提交的证据的真实性，故本院对双方提交的上述证据的真实性均予以确认。至于原告提交的证据9中的工程费用明细说明，相关认证意见见本院认为部分。另外，本院还依原告申请委托佛山市价格事务所有限公司就案涉商铺的装修残值进行评估，该司后将本案鉴定业务退回本院。本院之后向佛山市智择价格事务所有限公司、广东海科资产价格评估有限公司、佛山市景顺价格鉴证房地产评估有限公司发函询问是否可以对案涉商铺进行评估，上述公司均出具复函。本院后依法委托佛山市景顺价格鉴证房地产评估有限公司就案涉商铺的装修残值进行评估，该司后将本案鉴定业务退回本院。本院就本案相关问题询问佛山市景顺价格鉴证房地产评估有限公司，该司予以复函。上述公司的复函，来源合法，可以作为本案定案的依据。经审理查明：2014年11月17日，原告（物业使用方、乙方）与被告番村股份社（物业管理方、甲方）签订《商铺租赁合同（正本）》，约定：第一条第1项约定甲方经授权将案涉商铺（总面积为181㎡）租赁给乙方作艺术建材经营之用。第二条第1项约定本合同期限从2017年2月1日起至2020年1月30日止。第三条第6项第（1）点约定乙方向甲方支付三个月的租金及三个月的物业管理费金额作为履约保证金。同日，原告（物业使用方、乙方）与被告美居城公司（物业管理方、甲方）签订《商铺物业管理合同（正本）》，约定：乙方作为承租户，乙方同意甲方就该商铺提供物业管理服务。约定甲方经授权将案涉商铺租赁给乙方作艺术建材经营之用，并对物业服务费用、物业服务支出、物业服务内容等作出约定。同日，美居城公司出具收款收据，确认收到案涉商铺的物业保证金54300元。2014年12月1日，原告（物业使用方、乙方）与被告番村股份社（物业管理方、甲方）签订《商铺租赁合同（正本）》，约定：第一条第1项约定甲方经授权将案涉商铺（总面积为181㎡）租赁给乙方作艺术建材经营之用。第二条第1项约定本合同期限从2014年12月1日起至2017年2月1日止。第三条第6项第（1）点约定乙方向甲方支付三个月的租金及三个月的物业管理费金额作为履约保证金。2018年4月20日，原告向被告番村股份社出具《关于解除终止租赁（物业管理）通知函》，主要内容为：“……2017年12月份，因我司参加项目需要办理公司工商变更，我司相关职员到石湾工商局那里申请办理相关手续时，石湾工商局明确告知我司，美居建材城现在无法办理公司变更注册事宜。对此，我司即与你方和出租方进行沟通，你方及出租方均置之不理。2018年1月份我司再去办理时，石湾工商局还是回复场地问题，不予办理。与你方及出租方协商，你方及出租方一起拖诿搪塞，3月份我们再去石湾工商局去咨询我们公司注册变更事宜时，得到的回复还是不予办理。因你方提供场地无法进行有效的工商登记，已经严重影响了我公司业务的拓展和开展，我司与你方及物业管理方佛山市美居城物业管理有限公司多次协商，均无法有效解决。我司无奈之下，为完善相关变更手续，保障公司正常经营，于近期已将经营地址迁出该出租商铺。我司认为，你方作为出租方，无法提供可供办理正常工商手续的场地，已属于根本违约，你方的违约行为严重损害了我司利益。《商铺租赁合同（正本）》的合同目的已经无法实现，已无履行可能。我司现在正式通知你方解除《商铺租赁合同（正本）》……你方无法提供可供办理工商手续的场地，使我方被迫更换场地，造成我方经营的极大损失，已属于根本违约。我方现通知你方在收到本通知函3日内向我方退回此前我方一次性交纳的入场费用120000元，履约保证金54300元及水电费押金10000元。除此之外，我方仍然保留追究你方其他违约责任和经济损失的权利。2018年5月4日，原告向被告番村股份社出具《关于移交场地的声明函》，主要内容为：“……2018年4月20日我方向你方寄送了关于解除《终止租赁通知函》，并于同日搬离该商铺。在将我方经营物品搬离过程中，你方态度强硬，通过锁车、锁门等阻挠方式无故非法妨碍我方正常的撤场行为，我方好言协商无果，最终我方只能通过报警解决。通过公安警察调解，我方已于2018年4月19日完全搬离该处商铺，并已经告知你方收回该处场地，我方已尽到归还场地通知及实际撤场的义务。自2018年4月20日起该处商铺已归还你方。你方单方面阻止我方搬离该处商铺的行为，属你方一意孤行，相关法律责任有你方自行承担……”2018年5月10日，原告向被告番村股份社出具《关于再次敦促退还相关费用通知函》，要求番村股份社退还推广费用120000元，履约保证金54300元及水电费押金10000元，除此之外，仍然保留追究其他违约责任和经济损失的权利。另查明一，庭审中，原告与两被告均确认原告在本案中租赁的物业名称是佛山市禅城区石湾街道绿景西路北侧美居建材城10#商业楼首层自编29-30号商铺。被告委托诉讼代理人则陈述：我方于2018年5月8日已经收回涉案商铺。现在涉案商铺暂时还是空置。另查明二，根据原告提交的《工程费用明细说明》（出具方显示为案外人佛山市集慧装饰工程有限公司），案涉商铺装修费用合计为1160400元。其中费用明细如下：1、人工加辅料含加盖二楼隔层一起436600元。2、灯具96000元。3、瓷砖68900元。4、展示厅样板石材画主材264300元。5、展示厅样板石材画配饰边框线条，罗马柱236600元。6、外立面发光水晶字23000元。7、设计费35000元。佛山市集慧装饰工程有限公司装修进场日期为2014年12月15日，完工日期为2015年3月10日。另查明三，佛山市价格事务所有限公司于2018年9月11日出具《关于（2018）佛城法技鉴字第490号委托鉴定业务退件的情况说明》，称对于不明确装修项目明细的装修价格评估，该司无法出具客观的评估结论，现将该案鉴定材料退回贵院。佛山市智择价格事务所有限公司于2018年9月25日出具《关于对（2018）粤0604民初13787号之一鉴定委托书的回复》，称在鉴定申请人无法提供装修项目详细清单的情况下，该司无法出具客观的评估结论。广东海科资产价格评估有限公司于2018年9月26日出具《关于退回委托的函》，称本次评估需要当事人提供商铺装修项目的明细清单及数量，才能进行评估工作。现提供的资料不足，该司无法出具合理的评估结论.另查明四，佛山市景顺价格鉴证房地产评估有限公司于2018年9月26日出具《关于（2018）粤0604民初13787号案可否对涉案商铺装修残值进行评估的回复函》，称可以按照现状的装修情况进行评估。该司于2018年11月28日出具《评估说明函》，称该司于2018年11月27日下午对现场进行了查勘，现场显示，商铺的内部装修已全部拆除（仅存钢架夹层），无法对原有装修项目进行确认，因此该司无法对该商铺的装修残值继续评估。另，由于该司已预收评估费3000元，在扣除该司人员差旅费及人工成本500元，剩余的2500元将原路退回。该司于2019年1月4日出具《回复补充函》，称根据我院提供的资料，装修完工时间为2015年3月10日，至评估基准日2018年4月20日，商铺装修已使用了3.1年，而对于装修物的折旧率尚未有法律、法规、文件等规定，经该司评估人员市场调查以及结合评估经验，一般情况下，商铺装修的经济耐用年限为5-8年（除钢架夹层），以中间值6.5年计算，则折旧率为3.1/6.5=47.69%；钢架夹层经济耐用年限为20年，则折旧率为3.1/20=15.5%。结合我院提供的“工程费用明细说明”，第1项二楼隔层，为钢架结构，则折旧率为15.5%；第2项至第7项的折旧率为47.69%。另外补充装修残值（即基准日的装修现值）计算公式为：装修现值=装修重置价值×成新率=装修重置价值×（1-折旧率）。另查明五，2018年11月27日，本院组织现场勘查。本院询问双方当事人，经本院现场查看，涉案商铺的地面、墙面、天花均已拆除，仅剩一个钢结构，一些吊灯，这个情况是谁造成的？原告陈述：不是我方拆的，也不知道是谁拆的，走的时候，涉案商铺里的装修完好。2018年4月22日14：00-16：00这段时间搬完的并拍了照片。门是被告锁的。搬离时的状与今日开门时所见状况完全不同。两被告共同委托诉讼代理人陈述：不是我方拆的，也不知道是谁搬的。两被告共同委托诉讼代理人还陈述：涉案商铺的钥匙在我当事人处。去派出所协商后，过了一段时间等原告搬完，我们才锁门的。刚才开门的是我方工作人员。4月19日是原告过来强行开门搬东西，过程中造成我方工作人员受伤，因此我方报警，并在4月20日调解成功，4月22、23两日原告过来拆空调。几天之后看见门开关，我方工作人员才锁门。今日所见商铺现状是原告搬离当天的现状。另查明六，佛山市禅城区石湾镇街道国土城建和水务局于2016年11月2日向佛山市禅城区市场监督管理局（工商）出具《关于美居建材城临时场地使用证明情况的函》，内容为：美居建材城因投资方未办理报建手续即开始实施建设，存在安全隐患，目前须对该场地开展安全综合整治工作。在投资方落实整改措施，并通过相关部门审查后，才能重新启动出具临时场地使用证明的工作，对已经发放的临时场地使用证明要重新复核。另查明七，原告委托诉讼代理人在2018年8月30日的质证笔录中陈述：原告不能提供和集慧公司的合同和相关的转账凭证。当时当事人这边已经沟通过，基本上都是现金交付。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告美居城公司签订的是物业管理合同并非租赁合同，而美居城公司收取保证金及租金的行为亦不足以构成债务的加入，因此原告诉请美居城公司承担相应的违约责任，缺乏依据，本院不予支持。由于被告番村股份社至法庭辩论终结前未能提供案涉商铺已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原告与被告番村股份社之间关于案涉商铺的房屋租赁合同关系应属无效。关于原告诉请返还履约保证金。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，被告番村股份社应将其收取的履约保证金54300元予以返还。关于装饰装修损失。本院作如下分析：一、在本院组织评估机构进场查看案涉商铺时，案涉商铺的地面、墙面、天花均已拆除，仅剩一个钢结构，一些吊灯。而本院委托的评估机构亦来函称商铺的内部装修已全部拆除（仅存钢架夹层），无法对原有装修项目进行确认，因此其无法对该商铺的装修残值继续评估。另外，本院鉴定机构名册内的其余评估机构亦于此前复函称由于无法提供装修项目详细，因此无法出具合理的评估结论。故在本案现有情况下，已无法通过评估方式确定装饰装修损失。二、根据原告于2018年5月4日向被告番村股份社出具的《关于移交场地的声明函》，其已于2018年4月19日完全搬离商铺，并已经告知番村股份社收回场地，已尽到归还场地通知及实际撤场的义务。自2018年4月20日起商铺已归还番村股份社。无论是上述函件还是原告发给两被告的其他函件中，乃至原告原诉请中，均未提及要求两被告赔偿装饰装修损失或要求两被告保存案涉商铺原状，直至2018年7月20日本案开庭时原告才提出诉请要求两被告赔偿装饰装修损失并提出评估申请。因此，在原告出具《关于移交场地的声明函》后，番村股份社已经取得对案涉商铺内剩余物品的处分权利，亦无保持案涉商铺装修原状的义务。同时，原告也无证据证明两被告系在原告提出评估申请后故意拆除案涉商铺内装饰装修物。故两被告对本案无法进行评估不存在过错。三、根据原告提交的由案外人出具的《工程费用明细说明》，装修费用为1160400元，数额较大，且原告未能提供相应的装饰装修合同及转账凭证佐证，故仅凭上述《工程费用明细说明》不能作为认定原告实际支出的装饰装修费用的依据。四、由于在现有情况下，本院难以认定原告装饰装修损失，而原告对此负有举证责任，故原告应承担举证不能的后果。因此，原告关于装饰装修损失的诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。相关鉴定费用500元由原告自行承担。关于原告申请本院向相关部门发函询问美居建材城在2017年12月至2018年4月20日期间不能办理工商注册手续的情况及向相关部门调取《关于美居建材城临时场地使用证明情况的函》原件、证人出庭作证，均与本案的处理缺乏关联性，故不予准许。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告唐运良与被告广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村股份合作经济联合社2014年11月17日和2014年12月1日签订的关于租赁佛山市禅城区石湾街道绿景西路北侧美居建材城10#商业楼首层自编29-30号商铺的两份《商铺租赁合同（正本）》为无效合同；二、被告广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村股份合作经济联合社于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告唐运良返还租赁保证金54300元；三、驳回原告唐运良的其他诉讼请求。如果被告广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村股份合作经济联合社未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5172元，由被告广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村股份合作经济联合社负担579元，由原告唐运良负担4593元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 林 波二〇一九年六月二十七日书记员 冯裕雯