广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初1226号原告:广州果子食品厂有限公司，住所地：广州市荔湾区芳村大道280号。法定代表人：卢壮权，职务：董事长。委托代理人：何金海，上海锦天城（广州）律师事务所律师。被告：关月英，女，1933年3月14日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告广州果子食品厂有限公司诉被告关月英房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。广州果子食品厂有限公司的委托代理人何金海律师及被告关月英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州果子食品厂有限公司诉讼请求判令关月英腾空交还广州市荔湾区新隆沙东2号37房。事实和理由：关月英多年来长期租住位于广州市荔湾区新隆沙东2号的房屋。2018年9月17日，广州市荔湾区房屋安全鉴定所出具荔房鉴字〔2018〕0294号《危险房屋鉴定报告》，确认房屋为整幢危房D级，处理建议立即停止使用，建议有条件的宜拆除处理”2018年9月19日，广州市荔湾区住房和建设局发出荔房危通字〔2018〕第122号《危险房屋治理通知书》，明确危险房屋不得使用，要求房屋安全责任人即广州果子食品厂有限公司履行危险房屋治理责任，要求房屋使用人即关月英配合危险房屋治理，立即自行搬出。当日，广州果子食品厂有限公司在房屋附近公告张贴《危险房屋治理通知书》，要求关月英立即搬出。2018年11月30日，广州市荔湾区住房和建设局再次发出荔房危通字〔2018〕第180号《危险房屋治理通知书》，再次强调危险房屋不得使用，要求房屋安全责任人在2018年12月31日前履行危险房屋治理责任，要求房屋使用人配合危险房屋治理，立即搬出。对于关月英的搬迁去处，广州果子食品厂有限公司早已准备了安置房屋，并发出《新隆沙东2号大院换房方案》进行告知和说明。安置房屋位于广州市荔湾区西湾和苑，面积不小于原租赁房屋的1.6倍，为新建电梯楼。2018年12月14日，将《危险房屋治理通知书》和《新隆沙东2号大院换房方案》在房屋附近公告张贴并邮寄，但关月英仍不搬迁。国家建设部《城市危险房屋管理规定》第十七条规定，房屋所有人对经鉴定的危险房屋，必须按照鉴定机构的处理建议，及时加固或修缮治理；如房屋所有人拒不按照处理建议修缮治理，或使用人有阻碍行为的，房地产行政主管部门有权指定有关部门代修，或采取其它强制措施。《广州市房屋安全管理规定》第三十四条第一款规定，鉴定结论的处理意见为停止使用或者整体拆除的危险房屋，房屋使用人应当立即迁出。被告关月英答辩称：1、广州果子食品厂有限公司没有证据证明是该房屋的合法权益人，在1965年已有街坊入住，1968年广州果子食品厂改制成立新公司，在改制时是否将房屋权属移交给广州果子食品厂有限公司所有，广州果子食品厂有限公司应进行举证。虽然果子厂改制后，关月英仍有交付房租，但交房租是基于错误地认为其是合法的权属人。直到诉讼后，关月英才发现对方无法出具报建及产权证明材料，租赁合同也是无效的合同，保留追索多年房屋租金的权利。2、关月英居住使用的房屋位于政府征收范围，广州果子食品厂有限公司曾以业主身份起诉交房，后因众租户质疑其权属人身份而撤诉，现广州果子食品厂有限公司在未出示其合法权属人证据的情况下，以“危房鉴定”的理由要求腾退房屋，没有法律法规为依据。根据相关法律法规的规定，对危房的认定需要房屋的权属人或使用人在持有证明其具备相关民事权利的合法证件时，通过申请鉴定机构鉴定来进行的，除了业主和使用人，其他人无权对房屋申请危房认定。广州果子食品厂有限公司提供的危险房屋鉴定报告的委托单位是广州市荔湾区土地开发中心，并非房屋的业主或者使用人，举证不符合法律程序。3、广州果子食品厂有限公司以所谓的安全责任人身份对危房处置调换的房屋，产权不明，面积远未达到拆迁补偿标准，其换房方案也未按照拆迁公告作任何经济补偿。综上所述，本案中广州果子食品厂有限公司不能证明其是涉案房屋的合法权属人，所称的房屋安全责任人身份于法无据，无权要求关月英搬离涉案房屋。为保障合法使用人的合法权益，请求驳回诉讼请求。审理查明：广州果子食品厂隶属于广州市供销合作总社，是以农副产品加工为主的集体所有制企业，在以商品流通为主业的供销合作总社中属于辅业。2005年11月15日，广州市供销合作总社作出穗供字[2005]241号《关于的批复》，同意广州果子食品厂实施改制，改制范围包括原果子厂属下的所有非独立核算单位及恒果房地产开发有限公司、英杰手袋成衣厂、新达布业有限公司、照泰食品股份有限公司等4个合资合作企业中果子厂的所有资产、权益和人员，整体改制设立广州果子食品厂有限公司，原企业未房改的单位宿舍或承租外单位的职工住房暂由新公司承接管理。2005年12月28日，广州市工商行政管理局核准广州果子食品厂有限公司登记。广州市荔湾区新隆沙东2号37房作为原广州果子食品厂未房改的单位宿舍，划转归广州果子食品厂有限公司承接管理。据原广州果子食品厂办公室存档的2001年9月20日《广州市住宅房屋租金计算表》显示，广州市荔湾区新隆沙东2号自编37房的租户为关月英，房屋为砖木混合土平房，从1998年7月1日起租，计租面积为厅16.21+房13.02+厨1.81+外走廊2.01=33.05平方米，租金按每平方米1.84元/月计，结合居住条件增减率，评定月租为58.96元。关月英是原广州果子食品厂职工，从20世纪60年代就居住在广州市荔湾区新隆沙东2号37房。关月英一直按58.96元/月支付租金给广州果子食品厂有限公司。2017年8月28日，广州市荔湾区人民政府作出荔府征房[2017]4号《广州市荔湾区人民政府关于征收国有土地上房屋的决定》，决定征收新隆沙东1号、2号大院等范围内的房屋。2018年2月20日，广州市荔湾区人民政府国有土地上房屋征收办公室向广州果子食品厂有限公司发出《催告函》，称区土地开发中心、区征收办、区白鹅潭开发建设中心就新隆沙东2号大院房屋于2017年9月27日与公司签订了房屋征收补偿协议书并将安置房交付公司使用，但公司并未按协议将场地移交给征收单位，要求广州果子食品厂有限公司在收函一个月内移交场地。2018年5月20日，广州市荔湾区人民政府国有土地上房屋征收办公室向广州果子食品厂有限公司发出《再次催告函》，再次要求移交场地。2018年9月17日，依广州市荔湾区土地开发中心的委托，广州市荔湾区房屋安全鉴定所作出荔房鉴字[2018]0294号《危险房屋鉴定报告》，写明广州市荔湾区花地街新隆沙东2号大院2-24～2-41号为多个门牌一幢房屋，房屋建于上世纪六十年代，为一层混合、砖木结构，目前1、部分墙体开裂、松散严重；2、瓦屋面风化、漏水、滑移较严重，部分瓦屋面已拆卸，剩余瓦屋面的大部分木檩条霉废较严重，部分霉废、白蚁蛀蚀、下挠严重。2018年9月17日鉴定为“局部危房（C级）”；由于2018年9月15-16日期间超强台风“山竹”正面袭击广州，该房屋出现了新的损坏现象。现场检查时，该房屋部分单元房已空置。鉴定意见：该房屋整体危险性评级为D级（整幢危房），应停止使用。处理建议：1、该房屋应立即停止使用；2、由于该房屋损坏极严重，建议有条件宜拆除处理。D级说明：承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房。9月19日，广州市荔湾区住房和建设局作出荔房危通字[2018]第122号《危险房屋治理通知书》，要求广州市荔湾区新隆沙东2号大院2-24～2-41号的安全责任人履行危险房屋治理责任，房屋使用人应配合治理，立即自行搬出，危险房屋不得出租。2018年10月8日，广州果子食品厂有限公司提起诉讼要求解除租赁关系，要求关月英腾空交还广州市荔湾区新隆沙东2号37房。后来，广州果子食品厂有限公司撤回起诉。2018年11月30日，广州市荔湾区住房和建设局作出荔房危通字[2018]第180号《危险房屋治理通知书》，要求广州市荔湾区新隆沙东2号大院2-24～2-41号的安全责任人在2018年12月31日前履行危险房屋治理责任，房屋使用人应配合治理，立即自行搬出，危险房屋不得出租。2018年12月14日，广州果子食品厂有限公司向广州市荔湾区新隆沙东2号大院所有住户发出《新隆沙东2号大院换房方案》，告知依广州市荔湾区住房和建设局的通知，广州市荔湾区新隆沙东2号大院2-41号房屋经鉴定确认为“整幢危险房屋”，危险房屋不得使用，需要拆除并于2018年12月31日前搬出，现参考各住户在广州市荔湾区新隆沙东2号大院内原承租房屋的居住面积，分别为各住房在西湾和苑安排房屋供调换使用。2018年12月14日，广州果子食品厂有限公司通知关月英户，调换荔湾区西湾和苑三街5号2804房供关月英租赁使用。庭审时，广州果子食品厂有限公司举证：广州市国土资源和房屋管理局在2014年6月16日致广州市荔湾区旧城改造项目中心的穗国土建用函[2014]136号《关于调整的复函》，拟证明供安置的西湾路项目的建设用地规划许可合法性；广州市公安局荔湾区分局在2015年6月份作出的申领门牌确认通知书，拟证明西湾和苑小区之和苑一街、和苑二街、和苑三街、和苑四街门牌号的公安确认；甲方广州市荔湾区旧城改造项目中心与乙方广州市荔湾区土地开发所、丙方广州市荔湾区白鹅潭开发建设中心在2017年6月1日签订的编号[2017]荔项合20号《协议书》，写明为解决新隆沙项目被征收房屋居民的安置，甲方向乙方、丙方提供73411.26平方米建筑面积的西湾路安置房和787.9平方米建筑面积的茶滘安置房；甲方广州市荔湾区旧城改造项目中心与乙方广州市荔湾区土地开发所、丙方广州市荔湾区白鹅潭开发建设中心在2017年11月20日签订的编号[2017]荔项合61号《安置房（预购）协议书》，写明为解决新隆沙项目被征收房屋居民的安置，乙方、丙方向甲方预购西湾路项目4783.94平方米建筑面积的安置房、预购茶滘项目787.9平方米建筑面积的安置房。庭审时，广州果子食品厂有限公司再次明确表示拟安置关月英户到荔湾区西湾和苑三街5号2804房，一套两房两厅，西北朝向，建筑面积65.62平方米。表示可参照新隆沙东2号大院地块已搬迁安置到西湾和苑的其他住户已签订租赁合同的条款，同意安置房屋按4元/月平方米计租，每三年递增3%，租赁期限10年等与关月英建立安置房屋的租赁关系。另，据广州市城市建设档案馆藏（1972）建字32号报建单显示，广州市荔湾区新隆沙东2号（芳村）的建设单位是广州果子食品厂，拆建宿舍工程项目建筑面积256平方米，二层砖木结构，在1972年1月25日取得“同意按修改设计图兴建”的批复。1988年9月23日，广州果子食品厂向广州市房地产管理局报果建字[1988]134号《关于申报芳村新隆沙东2号为历史用地的请示》，写明新隆沙东2号平方宿舍占地面积1710.6平方米，申报为历史用地，申请办理产权手续。（2018）粤0103民初7126号诉讼的住户举证，其中有：作报建使用的（98）权字第10号工程报建原有房屋产权证明书显示，新隆沙东2号工程的报建单位是广州果子食品厂，拟建形式为改建，广州市国土局房管局在1998年11月*日作“因房屋危破，本局同意由申请单位改建”的审批意见。本院认为：从广州市城市建设档案馆藏资料及双方举证来看，广州市荔湾区新隆沙东2号大院地块房屋虽未取得物权登记，但当时有房屋建设的审批报建手续，房屋客观存在且使用几十年，该些房屋是具合法性的。按照主管单位审批的改制文件，涉案房屋划归广州果子食品厂有限公司承接管理，广州果子食品厂有限公司是房屋的管理人。广州果子食品厂有限公司与居住使用人关月英在广州市荔湾区新隆沙东2号37房建立的租赁关系，应合法有效。租赁物及其附属设施应当符合消防、治安、防灾、卫生等方面的标准和要求，租赁物不能危及承租人的安全或者健康，承租人应当按约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，这是租赁双方履行租赁合同的基本要求。涉案房屋是建成于上世纪六十年代的一层混合、砖木结构房屋，距今已有60多年历史，从鉴定报告及房屋现场清晰可见，“1、部分墙体开裂、松散严重；2、瓦屋面风化、漏水、滑移较严重，部分瓦屋面已拆卸，剩余瓦屋面的大部分木檩条霉废较严重，部分霉废、白蚁蛀蚀、下挠严重。”，实际上鉴定“现场检查时，该房屋部分单元房已空置”，2018年9月17日的危险房屋鉴定意见评定为D级，即整幢危房，承重结构承载力已不能满足正常使用要求，应停止使用。广州市荔湾区住房和建设局也发出危险房屋限期治理通知书，作为安全责任人的广州果子食品厂有限公司也多次要求租赁住户腾空搬离，其做法符合《城市危险房屋管理规定》和《广州市房屋安全管理规定》。同时，关月英现占有使用的广州市荔湾区新隆沙东2号37房使用面积仅33.05平方米，房屋相当狭窄，周边环境差强人意，广州果子食品厂有限公司拟安置居住的广州市荔湾区西湾和苑三街5号2804房，一套两房两厅，西北朝向，建筑面积65.62平方米，从房屋年龄、房屋结构、房屋面积、居住出行、就医购物、物业服务、社会治理等因素比较，安置房屋明显优越于老房屋，居住户的获得感、幸福感、安全感将会更加充实、更有保障、更可持续。从新隆沙东2号大院地块已搬迁安置到西湾和苑的同性质同类型其他住户已签订的租赁合同条款来看，租金明显远远低于同地段同类型房屋的市场参考价，带有相当明显的照顾性质。因此，虽然此地块房屋有被征收拆迁的大背景，但广州果子食品厂有限公司在广州市荔湾区新隆沙东2号大院地块房屋被鉴定为整体危房且住房管理部门要求限期治理的情况下，仍同意继续维持租赁关系，对各住户作了更为合理更为优越的住房安排，这既符合法律法规的要求，也比较合乎情理，各住户应当尽快腾空搬离旧的租赁物，接受使用安置的新租赁物，以避免旧租赁物危险的发生。依照《中华人民共和国民法总则》第九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、第二百一十七条的规定，判决如下：在判决发生法律效力之日起十天内，关月英及其他同住人员腾空搬离并交还广州市荔湾区新隆沙东2号37房给广州果子食品厂有限公司。案件受理费100元，由关月英负担。广州果子食品厂有限公司已预交，本院不作退回，由关月英迳付。如不服本判决，可以收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长 蒋 斌审判员 李庆伟审判员 马文洁二〇一九年六月二十六日书记员 黄嘉琪