广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1721民初862号原告：叶宇青，1974年5月6日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，被告：广东东方月亮湾有限公司，住所地：广东省阳江市阳西沙扒月亮湾。法定代表人：高亚辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：许锐波，该公司运营部经理。原告叶宇青与被告广东东方月亮湾有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶宇青、被告广东东方月亮湾有限公司的委托诉讼代理人许锐波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶宇青向本院提出诉讼请求：1、被告立即归还原告两处房产购房款共694114元；2、解除两处房产的商品房买卖合同；3、被告立即退还两处房产的代办房产证费共24412元；4、被告赔偿原告所有已付给被告款项的同期银行贷款利息（以主合同约定的分期付款时间及金额计算）；5、被告负责本次诉讼费用；6、被告负责两处房产从产生到本案终结的物业管理费；7、被告赔偿原告本案立案至终结所产生的一切费用（包括：交通费、住宿费、膳食费、误工费、资料工本费）。事实与理由：2014年9月29日，原告与被告签订商品房买卖合同购买了位于阳西县沙××镇月亮××房、××房两处房产，并按合同约定付清了两处房产购房款共694114元，同时预付了两处房产代办房产证费共24412元。但到合同约定办理房产权登记的最后期限（2017年12月20日）被告仍然未将两处房产登记于原告名下，经多次催促交涉及发出催促函后，均没有得到被告的妥善解决。原告亦于2018年5月7日在阳西人民法院立案起诉被告，一审判决后被告上诉至阳江市中级人民法院，上诉开庭审理后被告撤诉，阳江市中级人民法院裁定维持一审判决。可到目前被告依然没有履行合同约定及一审法院的判决。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。另，2018年6月7日在阳西县人民法院开庭审理（2018）粤1721民初990号案，被告应原告提出的质疑出示了一份两处涉案房产的《建设工程规划验收合格证》，发证日期为2016年3月10日，而被告向原告销售涉案两处商品房日为2014年9月29日，明显被告销售商品房前未按国家《商品房销售管理办法》进行销售，存在实质性的违规销售，并隐瞒购房者。被告应付相应法律责任。综合以上事实理据，为维护原告的合法权益免受不法侵害及竭止原告的经济损失，保障原告的投资逾期效益，遂向阳西县人民法院提起诉讼。广东东方月亮湾有限公司辩称，被告不同意原告的诉讼请求，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请法院予以驳回。主要理由如下：第一、涉案房屋的买卖合同是双方的真实意思表示，经双方自愿签订合同内容经阳西住建局审核备案，合同内容没有违反法律法规的强制规定，没有损害原告的合法权益，合同真实合法有效，应受法律保护。原告不得无故单方要求解除合同。第二、原告要求解除合同的诉请已经超过法律规定一年的除斥时效，原告是在2015年12月30日收楼的，收楼的时候已出具接受房屋声明书给被告，该声明书已显示被告在交付房屋给原告时，已告知了房屋的全部情况。现在原告以不知道房屋在收楼时未取得备案为由，要求解除购房合同与事实不符。第三、原告接收房屋后，已实际使用房屋并获取了房屋收益，原告截至目前最后一期房屋收益的收取时间是2018年6月份，收取的金额是8069.08元每一套。原告购房签订合同以及收楼等目的均已得到实现。第四、被告已在2019年3月21日发函通知原告要求共同办理涉案房屋的权属转移登记手续，共同申领原告的房产证，由于原告的个人原因目前仍未办理该手续，涉案房屋不存在无法办理房屋产权证书的情形，原告购房收取房屋及收益办证等目的均可实现。综上，原告要求解除购房合同的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请法院给予驳回。本院经审理认定事实如下：2014年9月29日，原告叶宇青以347057元（共694114元）的价格分别向被告广东东方月亮湾有限公司购买阳西沙扒镇月亮湾金兰湾6栋1202号和1203号房，双方签订了两份《商品房买卖合同》及其附件，该两份合同均载明：“第八条：出卖人应当在2015-12-31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经五方验收合格”。附件四第十条约定：“1、除非依据《主合同》及本补充协议约定或者法律规定一方有权解除《主合同》及本补充协议的情形外，出卖人与买受人任何一方不得擅自解除《主合同》及本补充协议，否则由违约方赔偿守约方所有经济损失。2、如因出卖人违约，买受人有权解除《主合同》及本补充协议的，除另有其他约定外，买受人必须在解除条件成就之日后30日内行使解除权，否则，视为买受人不解除《主合同》及本补充协议”。上述《商品房买卖合同》和补充协议签订后，原告支付了购房款694114元以及办证费24412元给被告，并由被告开具《发票》、《收款收据》交原告收执。2015年12月30日，被告将合同约定的商品房交付给原告使用。2015年12月25日，阳西沙扒镇月亮湾滨海旅游度假区一期金兰湾住宅小区（5#、6#、7#、8#楼）竣工验收。2018年11月2日，阳西沙扒镇月亮湾滨海旅游度假区一期金兰湾住宅小区（5#、6#、7#、8#楼）经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位五方单位综合验收合格，并于2018年11月8日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2018年5月7日，原告以被告逾期办证构成违约向本院提起诉讼，本院于2018年8月2日作出（2018）粤1721民初990号判决：一、限被告广东东方月亮湾有限公司于2018年8月25日前为原告叶宇青办理阳西沙扒镇月亮湾金兰湾第6栋1202房、1203房的商品房权属转移登记手续；二、限被告广东东方月亮湾有限公司在办理权属转移登记之日起的十日内支付违约金（以房屋价款694114元为计算基数，按日万分之一从2017年12月21日计至上述商品房办理权属转移登记之日止）给原告叶宇青；三、驳回原告叶宇青的其他诉讼请求。被告对判决不服上诉于阳江市中级人民法院，后于2018年12月7日提出撤诉，阳江市中级人民法院于2018年12月19日作出（2018）粤17民终1214号民事裁定：准许上诉人广东东方月亮湾有限公司撤回上诉。2019年1月29日，原告向本院申请执行（2018）粤1721民初990号案及（2018）粤17民终1214号案。2019年3月21日，原告以被告逾期办理涉案商品房权属转移登记手续及被告违规销售涉案房屋构成违约遂诉至本院。2019年3月21日被告发函通知原告要求与被告共同办理涉案房屋的产权转移登记手续，但在本案辩论终结时，原告仍未与被告共同办理。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及其附件，是双方当事人真实的意思表示，没有违反有关法律法规的禁止性规定，应属合法有效。原、被告应按合同及附件的约定行使权利和履行义务。根据合同及附件的约定，被告应于商品房实际交付后即原告实际签署房屋交接单后720日内为原告办理完毕商品房权属转移登记手续。本案中，被告于2015年12月30日将上述房屋实际交付原告，故被告应于2017年12月19日前为原告办理完毕权属转移登记手续。被告逾期未办理，已构成违约，故原告于2018年5月7日向本院提起涉案商品房权属转移登记手续之诉，本院已作出(2018)粤1721民初990号判决书,判决被告继续履行商品房买卖合同,为原告叶宇青办理阳西沙扒镇月亮湾金兰湾第6栋1202房、1203房的商品房权属转移登记手续并支付相应的违约金，原告且于2019年1月29日向本院申请执行该案，案件尚在执行中。虽然目前已超过（2018）粤1721民初990号判决规定的办证时间，但涉案两套商品房已取得整体不动产权，且被告也于2019年3月21日通知原告共同办理涉案房屋的产权转移登记手续。另外,原、被告双方签订的《商品房买卖合同》并没有约定可以解除该买卖合同的事由出现，同时原告主张解除该商品房买卖合同的理由不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条可以解除合同的法定情形，故原告主张解除与被告订立的《商品房买卖合同》的依据不充足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条规定，判决如下：驳回原告叶宇青的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5494元，由原告叶宇青负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  洪文政二〇一九年六月二十日书记员  余梓荣附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。