广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初6672号原告（反诉被告）：蔡红英，女，1947年2月12日出生，汉族，住广州市海珠区，委托代理人：陈建明，男，系原告儿子。被告（反诉原告）：雷宇，女，1981年6月7日出生，汉族，住广州市海珠区，委托代理人：宋斌，广东竞宇律师事务所律师。被告：雷昭胜，男，1974年10月29日出生，汉族，住广东省信宜市，原告蔡红英诉被告雷宇、雷昭胜房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蔡红英及其委托代理人陈建明，被告雷宇的委托代理人宋斌到庭参加了诉讼。被告雷昭胜经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告诉称及反诉辩称：原告想出售名下海珠区同福东路元门口33号301房，到中介放盘，被告雷宇表示想购买原告房产，但由于其在广州已有一套小面积房产，必须出售该套小面积房产后才能取得广州市购房资格，希望原告给予3至4个月宽限期让其出售房产。原告与被告雷宇签订了《存量房买卖合同》，约定被告雷宇应于合同签订后120日内即2018年11月20日前向银行提出按揭社区，并且约定被告雷宇可以在3至4个月内指定第三人名额购买涉案房屋。2018年11月17日，被告雷宇指定被告雷昭胜购买房屋，此时原告发现被告雷宇是炒房客。2018年11月23日，原告、两被告及中介方，工商银行按揭客户经理到海珠区不动产登记中心，两被告签署了《指定第三人购房的声明书》，载明被告雷宇指定被告雷昭胜购买原告房产是由于被告雷宇未能取得购房资格，被告雷宇是实际购房人，原告与被告雷昭胜签的《广州市存量房买卖合同》的法律责任由被告雷宇承担。后原告与被告雷昭胜网签了《广州市存量房买卖合同》，该网签合同约定，被告雷昭胜应于2018年11月30日前申请办理银行按揭手续。之后原告向工商银行提供了相关资料，工商银行客户经理出示一张首期房款收据要求原告签署，并表示只有收到原告签署的首期房款收据后银行才能受理被告雷昭胜的按揭申请，原告当即表示尚未收到被告的首期房款，询问能否在收据中注明尚未收到房款，银行经理表示不可以。原告要求被告支付首期房款，以便原告如实向银行签署首期房款收据，两被告以资金安全以及合同约定的付款期限未到为由拒绝。此时银行经理建议双方可以办理首期房款的银行资金托管，保障被告的资金安全，原告当即表示同意银行的建议，但是两被告仍然不同意办理首期房款的银行资金托管，并要求原告在既没有收到首期房款又没有办理银行资金托管的情况下向银行签署虚假的首期房款收据，原告表示不会提供虚假的首期房款收据。直到2018年12月1日，网签合同约定的办理按揭手续期限已过，原告通过EMS、微信和短信的方式向被告发出《催告函》，两被告均未直接回复原告，只是通过中介方向原告表示正在想办法解决。2018年12月8日，原告向两被告发出了《第二次催告函》，两被告仍未直接回复原告，只是通过中介方表示首期房款尚未筹齐，但未能明确何时筹齐。2018年12月16日原告向两被告发出了《解除合同通知书》。2018年12月16日、17日，原告电话联系被告雷昭胜，要求解除网签合同，但被告雷昭胜至今未解除网签合同。对于被告雷宇的反诉请求,原告请求法院驳回被告雷宇的全部反诉请求。2018年11月22日，被告雷宇委托的按揭机构要求原告网签时提供的业主按揭资料包括房产证原件、本人及配偶身份证、户口本、婚姻状况证明和银行账户，并没有提及需要首期房款收据。2018年11月23日,原告将房产证原件、本人及配偶身份证、户口本、结婚证和银行账户提供给按揭机构,按揭机构当时将复印件转交给工商银行客户经理。被告雷宇认为提供首期款收据只限于办理按揭的材料，不代表首期款已经支付的说法于法无据。原告不同意签署虚假的首期款收据给银行。原告在向被告雷宇发出的催告函中，明确告知在办理了首期房款的银行资金托管后，原告可以签署首期房款收据，但被告方没有办理资金托管。被告雷宇及其指定的购房人雷昭胜超过合同约定的期限仍然没有取得银行按揭的受理，因此原告通知被告解除合同。银行按揭是本次房屋买卖合同的重要内容，购房者是银行按揭的申请人,满足银行按揭对申请人的要求并且按合同约定期限取得银行受理按揭是雷宇及其指定的购房人雷昭胜的重要合同义务。银行要求必须在原告如实签署首期房款收据后才能受理雷昭胜的按揭申请，满足该条件是被告的重要合同义务，但是被告不履行该项合同义务，甚至在只要办理银行资金托管即可以取得首期房款收据的情况下，仍然不履行，导致其在合同约定的期限内未能取得银行的按揭受理，雷宇行为已构成根本违约。故请求判令：1、解除《存量房买卖合同》（NO18032131）；2、解除《广州市存量房买卖合同》（穗存量房合字181××××1205）；3、被告雷宇支付违约金185000元，扣除被告雷宇已支付的购房定金100000元，被告雷宇应继续支付剩余违约金85000元；4、要求被告雷昭胜对上述85000元违约金承担连带责任；5、本案诉讼费由两被告承担。被告雷宇辩称及反诉称：针对原告的起诉状，提出答辩意见如下：1、被告是按照房屋买卖合同及网签合同的约定支付定金提交办理按揭贷款的相关材料，在网签合同中，明确约定，被告于2019年2月23日前向原告支付首期款555000元，含定金。原告于2018年11月30日前委托按揭服务机构，协助申请办理银行按揭手续。被告按照合同约定支付了定金，并于2018年11月23日将所办理按揭贷款的相关材料全部交给了按揭公司，已经按照合同约定履行了支付定金提交按揭材料的义务，并不构成违约；2、在签订房屋买卖合同之日起，补充协议中，已明确告知并经过原告的同意，被告名下有两套房，若在三四个月内不能卖出一套取得购房资格，将指定任何第三人购买本案所诉争的房屋，原告已经明确确认；3、被告雷宇有固定的工作单位及稳定的收入，不存在炒楼一说。只是为了取得购房资格，或者将自己所购买的房屋进行一个整理，这样才能让利益最大化。从本案的争议焦点看，在本次房屋买卖的过程中，谁构成了违约，需要承担违约责任。在房屋买卖合同的履行过程中，原告混淆了向银行提交按揭贷款的材料和支付首期款的概念。关于被告支付给原告首期款所开具的首期款证明，是按揭银行要求原告提供。而被告所有的按揭材料已经全部提交，哪怕银行建议的将首期款存入公共账户，和原告要求被告提前支付首期款，都是对原合同关于支付首期款的时间及方式变更。协商不一致就认为被告违约，不符合契约精神。相反，如果按照合同的约定于2019年2月23日前，被告向原告支付首期款，被告从而取得首期款的收取凭证，向所贷款银行补充完整，原告方所需提供的办理按揭材料。在此情况下，银行发放同贷的时间。也不会相差很多。相反，原告未等到合同约定的支付手续的时间，分别于2018年12月1日、12月8日两次发函催告，要求被告支付首期款，并于2018年12月16日单方解除了与被告之间的房屋买卖合同，综上所述，本次房屋买卖合同，在履行过程中，被告并未构成违约，法庭应驳回原告的诉请。2018年7月23日，原告与其签订涉案房屋的房屋买卖合同，约定房产交易总价为1850000元，首付款550000元（含定金）于向房管部门办理递件过户时取得递件回执当天支付给原告，剩余购房尾款待产权转移登记完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入原告指定账户。由于其签订此房屋买卖合同时，名下已有两套房，经与原告协商，签订补充协议，若其在三至四个月未将名下房产卖出，腾出购房名额，原告同意由其另行指定有购房资格的第三人继续交易。合同签订后，其向原告支付了100000元定金。2018年11月23日，其根据合同约定及原告的确认，指定其堂哥即被告雷昭胜与原告签订网签合同，该合同约定，被告雷昭胜于2019年2月23日前向原告支付首期款550000元（含定金），剩余房款由被告雷昭胜于2018年11月30日前委托按揭服务机构协助办理银行按揭贷款手续，原告与雷昭胜均应及时提供办理按揭手续所需要的材料。2018年11月23日，被告雷昭胜向按揭公司提供了属于买家应提供的所有材料，根据贷款银行的要求需要原告提供首期款收据只限于作为办理按揭的材料，不代表首期款已经支付，但原告拒不提供。原被告及按揭银行在2018年12月1日至原告单方违约解除合同期间寻求解决方法，多次协商未果，原告于2018年12月1日、12月8日两次发文催告，要求雷昭胜支付首期款，并于2018年12月16日单方解除了被告雷昭胜的房屋买卖合同。被告并未构成违约，相反，原告在约定的支付首期款时间未到，单方解除合同的行为已构成根本违约。故提出反诉请求，要求判令：1、判令解除与原告之间的房屋买卖合同；2、原告退还被告雷宇的购房定金100000元；3、原告承担违约解除房屋买卖合同的违约金185000元；4、原告承担本案的诉讼费。被告雷昭胜没有提出答辩意见和举证。经审理查明：据房产证记载，海珠区同福东路元门口33号301房的产权人为原告，建筑面积62.15平方米。2018年7月23日，原告（甲方、卖方）与被告雷宇、案外人广州裕丰咨询顾问有限公司（丙方、中介方）签订《存量房买卖合同》，约定：甲方将房屋出售给乙方，该房按整套出售计价，成交价为1850000元；签订本合同时，乙方向甲方支付100000元作为购房定金（首次支付房款时自动转化为房款的一部分），并按照按揭付款方式付款；双方应于本合同签订20日内签订网签系统的《广州市存量房买卖合同》，并提供及签署办理按揭手续所需的全部资料，乙方应于本合同签订20日内向银行/公积金中心提出按揭申请；首期房款（含定金）555000元，乙方应于房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天向甲方支付首期房款；剩余房款1295000元，待产权转移登记完成并办妥他项权利登记后由银行/公积金中心直接划至甲方账户；甲乙双方任何一方拒绝履行合同的，守约方有权选择继续履行合同或解除合同，守约方若选择解除合同的，有权要求违约方支付相当于成交价10%的违约金；乙方可在3-4个月内指定以任何人名额购买此房屋，甲方需积极配合办理购买贷款手续，若乙方未能在指定时间内办理网签手续，乙方可选择一次性支付房屋楼款，甲方需配合到广州市公证处办理公证委托手续;等。同日，被告雷宇向原告支付了定金100000元。2018年11月23日，被告雷宇（声明人、合同买方），被告雷昭胜（被指定人）签署《指定第三人购房的声明书》，载明：雷宇指定雷昭胜购买涉案房屋，由该指定行为所产生的一切法律责任（包括且不限于卖方于被指定人雷昭胜签订网签系统的《广州市存量房买卖合同》的法律责任等），均由雷宇承担，卖方不承担该指定行为的任何法律责任，雷宇指定雷昭胜购买此房屋是基于雷宇未能取得广州市购房资格，雷宇为此房屋的实际购房人。2018年11月23日，原告（甲方、卖方）与被告雷昭胜（乙方、买方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定甲方将涉案房屋出卖给乙方，成交价1850000元，签订本合同时，乙方向甲方支付100000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式付款方式按期付款；首期款乙方应于2019年2月23日前向甲方支付房款555000元；剩余房款1295000元，由乙方于2018年11月30日前委托按揭机构协助申请办理银行按揭手续，按揭方式为商业贷款，甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料；如银行不批准乙方的贷款申请，当事人同意自行协商处理；房地产交付时间为卖方收齐楼款当天；甲乙双方共同办理产权转移登记，双方应当于出同贷书后十个工作天内向房地产登记机构申请办理产权转移登记；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；等。据2019年5月8日的《购房资格证明》显示，被告雷昭胜具备本市住房限购区域内住房购房资格，查询时点2019年5月8日。原告于2019年2月13日提起本案诉讼。原告为证明其主张，提供了如下证据：1、被告微信朋友圈截图，证明被告雷宇是一名炒房客；2、工商银行客户经理的名片；3、催告函及送达证明、第二次催告函及送达证明、解除合同通知书及送达证明；4、被告雷宇与原告儿子的微信记录，证明被告雷宇在资金不足的情况下仍然继续炒卖其他房产。被告雷宇的质证意见：证据1的真实性认可，关联性合法性不予认可，原告仅凭在微信聊天中有发放一些房屋的信息，就武断地认定其是炒房客，欠缺事实依据。原告名下有两套房子，没有购房资格，所以才用了被告雷昭胜的名义去购买房屋，在朋友圈里面的房产信息，有她自己的房子，也有涉案房屋的信息，有利于利益最大化，被告雷宇朋友圈里面有很多关于房产方面的刚需，所以产生这么几个房产信息；证据2真实性合法性关联性认可，这是贷款银行经办工作人员的身份；证据3对两份催告函和解除通知书的真实性关联性认可，但合法性不予认可，相反，可以证明双方还没有到房屋买卖合同约定的支付首期款的时间之前，也就是2019年2月23日之前，原告单方变更首期款的支付时间和支付方式并且单方解除房屋买卖合同，构成根本违约；证据4真实性认可，但合法性关联性不认可，该证据不能证明被告资金不足，不能证明被告炒卖其他房屋。被告雷宇为证明其抗辩意见，提供了如下证据:1、按揭公司出具的情况说明，证明被告已于2018年11月23日将买家应提供的用于办理按揭贷款手续的全部资料提供给按揭公司；2、雷宇的银行流水，证明其已经按照合同的约定于2019年2月23日前准备好首付款，随时支付给原告；3、发给原告的催告函，证明被告方要求继续履行合同；4、微信聊天记录，证明原告起诉后，被告积极与原告协商支付首付款过户事宜，原告拒绝；5、劳动合同，证明雷宇有稳定职业并非二手房的炒家。原告的质证意见：证据1真实性关联性无异议，合法性有异议，按揭机构是雷宇委托的，故意遗漏说明原告2018年11月23日已经按照要求向按揭机提供了五项业主方资料，遗漏说明业主方是在买家既没有支付首付款也没有办理首付款银行资金托管的情况下才不能在首付款收据签名；证据2、4真实性无异议，合法性关联性有异议；证据3是被告雷宇2019年2月22日发出的，2019年2月23日收到，但距离2018年12月16日原告发出解除合同通知书已超出两个月，合同早已解除，且原告已于2019年2月13日提起本案诉讼；证据5并不能证明雷宇不是炒家。被告雷昭胜没有对原告及被告雷宇的证据发表质证意见。本院认为：原告与被告雷宇2018年7月23日签订《存量房买卖合同》中约定被告雷宇可指定他人购买涉案房屋，而后2018年11月23日，被告雷宇、雷昭胜签署《指定第三人购房的声明书》，由雷宇指定雷昭胜购房涉案房屋。当日，原告与被告雷宇指定的被告雷昭胜就房屋签订了《广州市存量房买卖合同》。从双方陈述可知，原告与被告雷宇签订涉案《存量房买卖合同》时双方均明知被告雷宇当时并不具备相应购房资格，指定第三人购买涉案房屋是为了规避政府部门制定的限购政策。实际上，原告与被告雷宇之间签订涉案《存量房买卖合同》已实际无法履行，鉴于此，原告要求解除与被告雷宇之间的《存量房买卖合同》，被告雷宇亦反诉要求解除与原告之间《存量房买卖合同》，该诉讼请求本院予以支持。而后因被告雷宇没有购房资格指定被告雷昭胜签订网签合同，购买涉案房屋。双方在实际房屋交易的过程中因银行按揭需要提交首期款收据而产生争议。原告在没有收到首期款的情况下拒绝出具首期款收据，对于首期款如何支付双方产生矛盾，无法对如何支付首期款达成一致，双方协商未果导致本案纠纷。至此，原告与被告雷昭胜之间的《广州市存量房买卖合同》因双方纠纷而无法继续履行，被告雷昭胜不到庭参与诉讼，现原告要求解除与被告雷昭胜之间的《广州市存量房买卖合同》有理，本院予以支持。原告与被告雷宇明知被告雷宇没有购房资格，仍然签订《存量房买卖合同》，对于该合同无法继续履行均存在一定责任，鉴于此，双方互不承担违约责任。故原告要求被告雷宇支付违约金及要求被告雷昭胜对被告雷宇应承担的违约金承担连带责任，本院不予支持。被告雷宇反诉要求原告支付违约金本院不予支持。鉴于定金10万元由被告雷宇实际支付，现涉案房屋的两份买卖合同均应予解除，被告雷宇要求原告退回定金10万元的反诉请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：一、解除原告蔡红英与被告雷宇签订的《存量房买卖合同》；二、解除原告与被告雷昭胜签订的《广州市存量房买卖合同》；三、原告在本判决生效之日起十日内向被告雷宇退回定金100000元；四、驳回原告的其余诉讼请求；五、驳回被告雷宇的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费21430元，由原告负担10715元，被告雷宇负担10715元。本案反诉受理费10725元，由原告负担5362元，被告雷宇负担5363元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韩建文人民陪审员  黄碧茹人民陪审员  张烈明二〇一九年六月十一日书 记 员  郭世文吴越鸣