广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初7600号原告（反诉被告）：梁志泳，男，汉族，住广州市荔湾区委托诉讼代理人：李伟强，广东金桥百信律师事务所律师。被告（反诉原告）：蒋国平，男，汉族，住湖南省桃江县原告梁志泳与被告蒋国平租赁合同纠纷一案。本院于2019年4月11日受理后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告提起反诉，本院经审查后决定将反诉与本诉合并，于同年5月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李伟强，被告蒋国平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2018年8月、9月租金共46200元，2018年8月水费486.5元、电费18256元、卫生费460元及9月电费15036元、卫生费460元共34698.5元；2.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：被告与梁志泳在2016年2月1日签订了《厂房租赁合同》，租赁期限为5年，即自2016年2月1日起至2021年1月30日，每月租金21000元，每过两年递增10%，现租金为23100元每月。被告在经营期间，由于经营不善，导致拖欠62名工人工资及货款，也拖欠原告2018年8月、9月的租金、水电费、卫生费共77818.5元。后佛山市南海区里水镇草场经济联合社为维护社会稳定平息工人情绪，于2018年9月15日下午垫付佛山市青云步鞋业有限公司工人工资合共637661元，才得以解决维稳问题，原告才于2018年9月26日收回租赁厂房。综上所述，被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，无奈之下向贵院提出起诉，希如诉判决。被告辩称，被告不同意梁志泳的全部诉讼请求。第一，请求法院查明案涉厂房的规划和报建情况，如原告并未按照房管部门的规划进行报建，则原被告双方签署的租赁合同是无效合同，原告无权向被告主张租金。第二，本案中，被告在2018年8月就已经与原告协商好厂房使用到2018年9月上旬，等被告将工厂现有的订单加工完毕，被告将会向工人支付全部工资后，结束经营，而用缴纳的保证金63000元抵2018年8月、9月这两个月的租金和费用。原告当时是同意的，并承诺到时结算保证金有剩余，同意将剩余部分退回至被告。所以被告才未付8月的租金。然原告在2018年8月底突然变卦，中途断掉被告工厂的水电，导致被告工厂无法运行，经双方协商才同意恢复用电。第三，2018年9月6日，原告又在毫无通知的情况下，突然断掉了被告厂房的供电供水，直接导致被告工厂停产，订单被客户取消。即使被告工厂的全部员工按照原告要求承诺不会向原告要求垫付工资、要求原告予以放行出货，但是原告均予以拒绝，导致被告工厂采购的半成品全部浪费，被告工厂损失严重，被告工厂将保留向原告主张损失的权利。第四，2018年9月6日就因原告的行为导致工厂停工，场地在原告的控制之下，被告无法正常使用，因此，被告认为原告无权主张2018年9月6日之后的租金。2018年9月6日之后，工厂根本就停水停电了，原告主张2018年9月6日的水电费也没有依据。原告诉请的8月、9月的水电费没有经过被告的确认。第五，被告缴纳的保证金并非合同的定金，被告要求退回。被告向本院提出反诉请求：1.原告返还保证金63000元；2.原告承担反诉的诉讼费。事实与理由：被告与原告于2016年2月1日签订了《厂房租赁合同》，双方约定为保证合同履行，被告向原告缴纳了63000元的保证金。被告认为，双方在合同中并无约定“如原告违约，需双倍返还保证金，如被告违约，保证金予以没收”的具有定金性质的条款，所以，被告认为本案中的保证金应予以返还。原告答辩如下：不同意被告的反诉请求，原告依据《厂房租赁合同》第4条4.1项及第9条9.1项已经予以没收合约保证金63000元。被告在庭审中陈述：被告在承租涉讼租赁物时是缴纳460元每月的卫生费，没有支付2018年8月、9月的卫生费。2018年9月16日被告与原告对接，原告给予3天的时间清空场地，被告在9月18日卖设备，大概在9月20日、21日将设备搬走，被告是让他人清空厂房，具体清空时间不清楚。原告在庭后补充说明：涉讼租赁物未办理规划报建手续。原告举证如下：1.原告的身份证复印件1份、被告的身份证复印件1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.《厂房租赁合同》原件1份，用以证明原告租给被告厂房的事实。3.收据原件4份，用以证明被告交租及所欠租金的事实。4.协议书原件1份，用以证明佛山市南海区里水镇草场经济联合社垫付被告拖欠工人工资的事实。被告举证如下：1.收据原件1份，用以证明被告向原告缴纳了63000元保证金，被告要求退回。2.图片打印件4张，用以证明原告在2018年9月6日用车辆堵住了被告工厂的门，阻扰被告生产和出货，导致被告无法正常使用场地。3.信访事项登记表复印件1份、集体投诉代表推选书复印件1份、工人工资声明书复印件1份、协议书复印件1份，用以证明2018年9月6日原告开始停水停电，并用车堵住被告工厂，禁止被告工厂使用场地，导致被告工厂工人向当地信访部门投诉。被告的工厂工人按照原告的要求向原告承诺工资支付事宜与原告无关，要求原告放行，原告事后反悔，拒绝恢复水电及拒绝放行，导致被告工厂损失严重。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告举证1、2均予确认，本院予以确认。被告对原告举证3收据不确认，但被告在庭审中对原告举证的2018年6月、7月的水电费确认，故本院对原告举证的2018年6月11日的收据、2018年7月9日的收据予以确认。原告举证的2018年8月10日的收据、2018年9月26日的收据，能与原告举证的2018年6月11日、2018年7月9日的收据及原告补充提交的2018年10月8日的收据相互印证，且水电费的数额与被告确认的2018年6月、7月的水电费的数额也相近，被告亦未能举证予以推翻，故，本院对原告举证的2018年8月10日的收据、2018年9月26日的收据予以确认。原告举证4与本案无关，本院不作为证据采证。被告举证1，原告确认，本院予以确认。被告举证2，原告不予确认，经审查，该组照片未能反映被告证明的内容，本院不予采证。被告举证3,均无原件核对，原告不确认，本院不予采证。本院经审理认定事实如下：2016年2月1日，原告梁志泳（甲方）与被告蒋国平（乙方）签订一份《厂房租赁合同》约定：甲方将佛山市南海区里水镇草场颖水工业区厂房21000元/月（不含税）出租给乙方作鞋厂使用。每过两年要在租金基础上递增10%。水费按3.9元/度，电费按1.4元/度收取。为保证合同的履行，乙方须先付63000元给甲方作为合约保证金，其合约保证金至合同期满后退还，不计算利息。租赁期限为五年，即自2016年2月1日起至2021年1月30日止。乙方要在每月的5号前向甲方缴交当月租金、上月水电费及其他费用，超过10号乙方不缴交将按合同开始日计算每天1%滞纳金，甲方将有权采取停止供应用电并作违约处理，甲方有权终止合同。租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方双倍租金。租赁期间，如乙方提前退租而违约，则立刻解除租约并没收其合约保证金，不予退回，等约定。同日，原告出具收据确认收取被告押金63000元。涉讼租赁物2018年7月10日至8月10日的水费为486.5元、电费为18256元、2018年8月11日至9月26日电费为15036元。本院认为，本案为租赁合同纠纷。被告主张涉讼租赁物未办理规划报建手续，原告确认涉讼租赁物未办理规划报建手续，故本院确认涉讼租赁物未办理规划报建手续。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原、被告于2016年2月1日签订的《厂房租赁合同》无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告诉请原告返还押金63000元，本院予以支持。虽然原、被告之间的租赁合同无效，但被告实际占有使用租赁物，其应参照合同约定的标准支付占有使用费予原告。原告主张于2018年9月26日收回涉讼租赁物，被告述称“大概在9月20日、21日将设备搬走，被告是让他人清空厂房，具体清空时间不清楚”，原告主张收回涉讼租赁物的时间与被告的陈述能相互印证，在被告未能举证证明其实际交还涉讼租赁物的具体时间的情形下，本院确认原告所述，原告于2018年9月26日收回涉讼租赁物。故，被告应向原告支付2018年8月的占有使用费23100元、2018年9月1日至9月26日的占有使用费20020元（23100元/月÷30天×26天），原告诉请超出部分，本院不予支持。原告主张被告尚欠2018年8月的水费486.5元、电费18256元、9月电费15036元，被告未举证证明其已向原告支付上述费用，本院确认被告应向原告支付上述水电费合计33778.5元。关于原告诉请的8月、9月每月的卫生费460元，原、被告虽未在涉讼租赁合同中对该笔费用进行约定，但被告在合同签订后一直有向原告交纳该笔费用，该笔费用应认定为被告租赁涉讼租赁物的对价的一部分，原告诉请被告支付其在占有使用涉讼租赁物期间的该笔费用，本院予以支持。故被告应向原告支付8月的卫生费460元、9月卫生费399元（460元/月÷30天×26天），原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）梁志泳应于本判决发生法律效力之日起十日内返还押金63000元予被告（反诉原告）蒋国平；二、被告（反诉原告）蒋国平应于本判决发生法律效力之日起十日内支付占有使用费43120元、水电费33778.5元、卫生费859元予原告（反诉被告）梁志泳；三、驳回原告（反诉被告）梁志泳的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取872.73元（原告已预交），由原告负担0.76元，被告负担871.97元。反诉受理费687.5元（被告已预交），由原告负担。相互抵扣后，被告应于本判决发生法律效力之日起十日内支付受理费184.47元予原告。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇一九年六月十四日书记员  成海欣