广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初7419号原告：何德招，男，1964年5月5日出生，汉族，住佛山市南海区*******************，公民身份号码441************971。被代：李秀芬，女，1970年2月3日出生，汉族，住佛山市南海区大沥镇黄岐置业楼A座501房，公民身份号码441************261。委托诉讼代理人：成虎，广东国声律师事务所律师。原告何德招诉被告李秀芬居间合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后,依法适用简易程序于2019年5月24日公开开庭进行了审理，原告何德招，被告李秀芬及其委托诉讼代理人成虎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付其收取的中介服务费20000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月9日签订的《房屋买卖合同》，（2018）粤0605民初17152号判决书的内容已全额退回，因龙德地产没有履行中介的职责，引至原告受到一定的经济损失，原本想通过私下协商了结纠纷，但被告一直以强硬的态度对待此事。另外，龙德中介是没有房产销售资格证明，依据《中华人民共和国行政许可法》第七章第七十五条的规定，无许可经营证明，勒令归还中介费用并查封该企业，不得经营，避免再有他人受欺骗。被告辩称，不同意原告诉请。被告作为居间人已完成合同义务，原告与房屋买方签订了买卖合同，因原告违反合同约定，不能提供完全的产权手续导致买卖合同解除，被告不承担责任。被告不应退回中介费，请求法院驳回原告诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。原告举证如下：1.原告身份证复印件1份，证明原告诉讼主体资格。2.房屋买卖合同原件1份；3.房屋土地买卖委托合同原件1份；证据2-3证明被告与原告之间存在房屋买卖合同中介关系，并于2017年4月9日签订了协议文件。4.收据No.9365486原件1份，证明被告已收取原告中介费20000元。5.收据No.0120591原件1份，证明案外人成梅已向原告支付10万元购房款。6.中国农业银行业务凭证原件1份、银行POS单原件7张，证明原告已将上述10万元购房款归还成梅。7.（2018）粤0605民初17152号民事判决书复印件1份，证明法院判决原告与成梅的房屋买卖关系已解除。被告没有提交证据。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告的证据1，客观真实，来源合法，本院对其真实性予以确认；2.原告的证据5、6，均有原件，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋位于佛山市南海区大沥黄岐岐东水埗里一巷9号，登记权属人为被告何德招，取得方式为2001年购买。2017年4月9日，原告、被告签订《房屋土地买卖委托合同》，约定原告委托被告出售涉讼房屋，实收360000元；原告保证涉讼房屋有绝对的产权及合法手续，复印资料给被告，原告中途单方面原因导致违约，应赔偿乙方合约上总价20%作为赔偿金。该合同乙方处加盖黄岐龙德地产中介专用章。同日，原告（卖方、甲方）、成梅（买方、乙方）、被告（见证方、丙方）签订《房屋买卖合同》，约定买卖涉讼房屋；价款380000元；签订房屋买卖合同时乙方支付定金100000元，甲方必须提供房屋转让有关证件，帮助乙方办理过户等手续，在办理完契税时乙方付给甲方第一期房款100000元（含定金）；双方在房管所办理转让手续时，转让所需税费及其他一切费用由乙方负责，房产证回执发出，乙方付清最后一期房款280000元；在办转让手续时，如甲方卖房证件不齐全，不能办理过户转名手续，甲方所收取的定金及预付款应无息退回给乙方；从签订合同日起，如乙方取消买房，甲方所收取的定金及预付款不得退回；如甲方取消卖房，甲方必须双倍赔偿预付款及定金给乙方；甲乙双方均委托丙方作为房屋买卖见证及介绍，中介费由乙方支付；各付各税；如果甲乙一方违反本合同的买卖，要赔偿见证方的总价20%的费用；等等。同日，原告出具收据，确认收取成梅定金100000元。原告持有2017年4月10日经手人为龙德地产的收据，内容为已收取中介手续费20000元。2018年8月23日，成梅向本院提起诉讼，本院立案案号为（2018）粤0605民初17152号。成梅诉请何德招继续履行2017年4月9日的《房屋买卖合同》，协助将涉讼房屋的所有权人及土地使用权人变更登记至原告名下。本院依法审理后于2018年10月30日作出民事判决，认为房屋所有权和房屋所在土地的使用权具有不可分离的相互依附关系，两者共同作为房地产权属的整体应遵循权利主体一致原则。涉讼房屋登记权属人为何德招，土地使用权登记权属人为何艳英，应先行解决该房地登记不一致的问题再处分转让涉讼房屋，成梅签订合同时清楚知道该涉讼房屋与土地使用权登记不一致的情况，现并不可在行政登记机关作出相应的转移登记，同样亦不可通过民事诉讼的司法程序规避该行政登记要求，故判决驳回成梅的诉讼请求。原告向成梅名下银行账户合计存入100000元，其中2018年12月5日9800元、9900元、300元，2018年12月6日存入9900元、9900元、200元，2018年12月12日存入60000元。诉讼中，原告陈述涉讼房屋买卖合同没有继续履行，原告将已收取的10万元定金退回给了成梅；被告陈述原告与成梅打完官司后，成梅告知被告称原告通知成梅拿回10万元定金；合同虽盖有龙德地产中介的章，但只是被告经营店铺的字号，营业执照仍在办理中；被告确认收取原告中介服务费20000元。本院认为，原告与被告签订了《房屋土地买卖委托合同》，在被告的介绍下原告与成梅签订了《房屋买卖合同》，故被告与原告及成梅之间形成居间合同关系。最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释（一）》第4条规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部发布的《房地产经纪管理办法》对房地产中介市场准入机制进行了规定，要求中介机构和从业人员必须具备相应的条件和资格，但该规定为管理性强制性规范，并非效力性强制性规范，不能据此认为居间人不具备相应的资格，居间合同就无效。综上，原告与被告围绕涉讼房屋形成的居间关系约定是双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，被告已促成买卖双方签订房屋买卖合同，故原告应向被告支付中介服务费。被告作为中介方，应提供专业的中介服务。根据《房屋土地买卖委托合同》，被告应清楚知道涉讼房屋与土地使用权登记不一致的情况，须先行解决房地登记不一致的问题再处分转让涉讼房屋，而被告并未提示原告先行解决房地登记不一致的问题，也未在三方签订的《房屋买卖合同》中对涉讼房屋房地登记不一致的解决办法、期限进行约定，故被告在提供服务过程中存在瑕疵。涉讼房屋房地登记不一致的情况并非不可解决，即使原告与成梅之间的房屋买卖合同关系解除，也并非被告的原因解除。综上，本院酌定原告应向被告支付中介服务费13000元。被告已收取原告20000元中介费，故被告应退回7000元（20000-13000元）予原告。原告的诉请超出核定的部分，本院不予支持。被告辩称不应退回中介费，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李秀芬应于本判决发生法律效力之日起十日内退回中介费7000元予原告何德招；二、驳回原告何德招的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费300元，减半收取计150元（原告已预交），由原告负担125元，由被告负担25元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇一九年六月十日书记员  蒋雪君