河南省柘城县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1424民初3421号原告：张景涛，男，1993年10月11日出生，汉族，住河南省柘城县。委托诉讼代理人：高罡斗、白慧芳（实习），河南心诚律师事务所律师。被告：王志伟，男，1985年11月3日出生，汉族，住河南省柘城县。委托诉讼代理人：张国亮，男，1945年8月21日出生，汉族，住河南省柘城县，系被告王志伟的亲属。原告张景涛诉被告王志伟租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张景涛及其委托诉讼代理人高罡斗、白慧芳，被告王志伟及其委托诉讼代理人张国亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张景涛诉称，2017年10月22日，原告因干汽车美容及维修生意需租赁门面房，与被告签订了为期两年的房屋租赁合同，合同约定在承租期内被告不得随意收回房屋终止本合同，否则向原告赔偿违约金5万元。现尚未到承租期限，被告擅自收回原告使用的房屋，造成原告没法继续实际使用经营生意。请求判决被告向原告支付违约金5万元并赔偿原告各项损失2万元。被告王志伟辩称，1、原告依租房合同起诉没有事实依据。2、原告向法院递交的租房合同是伪造的，为此不具有法律效力。3、根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国侵权责任法》及相关法律解释的规定，原告无事生非，伪造合同，欺骗法官，用不正当的手段索取他人钱财，侵犯他人名誉权，均存在故意，请求查清本案真相，驳回原告的诉请。根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为，原告诉请被告承担违约责任即向原告支付违约金50000元并赔偿原告各项损失20000元有无事实及法律依据。原告向本院提交的证据有，1、原告身份证复印件；2、租房合同；3、证人证言；4、录音一份；证明原告于2017年10月22日开始租赁原告的房屋，并一直租赁使用至今年，因被告未经原告同意就将所租赁房屋进行拆除改建，致使原告不能再继续使用该房屋。被告对上述证据1无异议。对证据2认为是不成立的，合同上没有时间，作为被告来讲始终没有见过这个合同，而且王志伟没有参与这个合同，合同上显示2017年10月22起至2018年10月22日止，与房屋租赁期2年是矛盾的，既然合同是同一个时间段去签订的，不可能用两个笔去签，笔迹明显不一样，合同明显是无效合同。对证据3证人证言真实性和证明目的有异议，因证人未出庭作证，无法印证，不应当采信。对证据4有异议，因没有时间，说明不了是他俩的对话，没有其他证据辅证。被告向本院提交的证据有，照片5张；证明被告没有强行终止合同，原告还在使用租赁的房屋，原告起诉被告终止合同没有事实依据。原告认为照片不能证明原告在继续使用房屋，不能证明被告没有终止合同，照片只能说明原告的物品被挪至该房屋内。本院确认原、被告无异议的证据，可以作为本案的证据使用。原、被告有异议的证据，本院予以综合分析、认证。经审理查明，原、被告签订租赁合同，出租方：王志伟（以下简称甲方），承租方：张景涛（以下简称乙方），根据甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上，经协商一致，为明确双方之间的权利义务关系，就甲方将其合法拥有的房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，订立本合同。一、房屋地址；二、租赁期限及约定，1、该房屋租赁期共2年；自2017年10月22日起至2018年10月22日止，商定后可以延顺。2、房屋租金：每年12000元，按年付款。三、房屋修缮与使用，1、该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（但乙方使用不当除外），甲方进行维修须提前一个月通知乙方，乙方应积极协助配合；2、乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对房屋进行装修装饰，但其设计规模、范围、工艺、用料等方案应事先征得甲方的同意后方可施工。租赁期满后，对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务。四、房屋的转让与转租，1、租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得擅自转租，转借承租房屋。2、政府征收拆迁甲方房屋，一楼房屋装修费用由乙方与拆迁方协调赔偿事宜，装修补偿费归乙方所有。五、甲乙方违约的处理规定，（1）未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方同意，擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋，且经甲方通知，在规定期限内仍未纠正并修复的；（3）擅自改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租累计一个月以上的。违反以上规定，甲方有权收回房屋并要求赔偿。（5）甲方在承租期内，不得随意收回房屋终止合同。否则赔偿乙方违约金五万元。六、本合同一式两份，甲、乙各执一份，签字后即行生效。七、其他说明：水电数字甲乙谁使用谁承担。甲方王志伟的名字由其妻子代签，乙方张景涛签字。原告从2017年10月22日缴纳了一年的房租12000元开始租赁使用被告的房屋。由于原告是从事汽车美容及维修生意的，其部分工具及大部分工作需在所租赁的房屋外搭建的大棚下完成（该租赁的房屋被告搭建有大棚）。第一年租赁期满后，原告向被告缴纳了第二年的房租12000元，双方继续履行租赁合同，但到了2019年5月初，被告突然将租赁房屋外的大棚扒掉，并且告诉原告房屋你可以继续用，如果不用可以退给你房租。如果用房子不能用这么多了，因为房子的租赁价格不一样了。为此，双方发生纠纷，原告诉讼来院。本院认为，原、被告所签订的租房合同，出租方被告王志伟的名字虽然是其妻子代签的，但是双方已经实际履行了涉案合同，说明被告王志伟对此合同是明知的，也是予以认可的，所以该租房合同合法有效，依法应予保护。涉案合同内容上虽有瑕疵，如，1、没有写上签订合同的时间；2、合同明明约定房屋租赁期为2年，而租赁时间写为自2017年10月22日起至2018年10月22日止。但上述瑕疵并影响该合同的效力。该合同的签订时间应当在2017年10月22日前夕，“至2018年10月22日止”系误写，应当是“至2019年10月22日止”。这点从合同上约定的租赁期限是2年、房屋租金每年12000元、按年付款，还有被告已经收取了原告缴纳的第二年房租12000元均可以得到完全的印证。所以被告辩解涉案合同系伪造、没有法律效力的意见，本院不予采纳。由于原告经营生意性质的特殊性，其经营场所主要在所租赁房屋外面所搭建的大棚下，如果涉案房屋没有外面的大棚，原告也不会租赁该房屋，被告在未与原告协商好的情况下擅自将大棚扒掉，使原告不能进行正常的经营活动，显然是为了不在履行双方所签订的租赁合同，此行为违反了涉案合同的约定，应当承担违约责任。原告请求被告按照合同约定承担违约金50000元，本院认为该违约金的约定过高，结合本案的有关情况酌定为25000元。原告请求被告赔偿损失20000元；本院认为，由于被告的行为造成原告无法继续从事经营，被告已经承担了违约金25000元，原告其他的损失应当为原告已经缴纳了第二年房租12000元，但使用租赁房屋的时间仅有半年，本院酌定被告向原告返还房屋租赁费6000元。共计被告向原告支付现金为31000元。原、被告的其他诉辩意见本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王志伟于本判决生效后十日内向原告张景涛支付现金31000元；二、驳回原告张景涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费775元（已减半收取），由被告王志伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状八份，并不迟于上诉期满之日起七日内，向本院足额直接交纳上诉费1550元（或向商丘市中级人民法院交纳，户名；商丘市财政局，开户行：中原银行商丘归德支行，账号80×××11），上诉于河南省商丘市中级人民法院。逾期按撤回上诉处理。审判员  王洪林二〇一九年六月十九日书记员  刘 悦