广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初28231号原告：广东省口岸旅行社有限公司，住所地广州市越秀区东风中路363号1902房。法定代表人：杨粤，职务经理。委托诉讼代理人：刘冠中、许晓茗，广东广信君达律师事务所律师。被告：台山市机关服务中心，住所地台山市人民政府大院内。负责人：岑明琨。委托诉讼代理人：林淑芬，广东伯方律师事务所律师。原告广东省口岸旅行社有限公司诉被告台山市机关服务中心租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘冠中、许晓茗，被告的委托诉讼代理人林淑芬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：判决被告立即向原告支付赔偿款689552元（租金差额351250元；主营业务收入损失217712元；室内装修、设施设备、办公家具损失120590元）。事实与理由：2003年10月起，原、被告双方达成一致租赁意向，就原告向被告承租包括广州市越秀区xx路239号601-605房在内的物业签署了租赁合同，原告依约支付了相关费用并正常使用租赁物业。2017年2月28日，原、被告签署《广州市房屋租赁合同》，明确原告向被告承租广州市越秀区xx路239号601-605房作办公用途使用，面积140平方米，租赁期限自2017年3月1日至2020年2月29日，月租金8000元；租金按季结算，由原告在每季的第15日前转账或现金支付给被告等。2018年1月25日，被告向原告发出《通知》，称为响应中央军委的要求，支持国家和军队建设，根据有关法律法规和政策及台山市人民政府与中国人民解放军南部战区空军保障部共同商议的结果，决定解除租赁合同，并要求原告自收到通知之日起7日天内关停营业活动等。2018年2月4日，被告向原告发出《承诺书》，称由于台山大厦地块仍属于军产，在全军组织的房地产清理清查工作中认定该项目涉军用土地出让，并被列为整治范围。因此，被告决定于2018年2月5日对台山大厦所有经营活动进行关停，并请各租户于2018年2月5日前停止一切经营活动，将可移动物品搬离台山大厦，对于各租户造成的经济损失，被告承诺根据补偿诉求通过司法调解或司法裁判的方式作出经济补偿。2018年3月1日，原、被告双方共同委托广州新泽信资产评估有限公司（以下简称泽信评估）、广东泽信会计师事务所有限公司（以下简称泽信会计）分别对原告已投入的室内装修、设施设备、办公家具等物品进行评估以及2017年1月至2017年12月的资产、收入、成本费用、利润进行审计。根据泽信会计出具的《广东省口岸旅行社有限公司2017年度收支其他专项审计报告》，列明原告在2017年度主营业务收入129480934.52元；泽信评估出具的《资产评估报告》则列明了原告已投入的装修、设备等财产价值为120590元。另，原告原于2016年12月1日与广州广越置业有限公司签订《广州市房屋租赁合同》，向其承租广州市越秀区东风中路363号19层自编02房，后转给其他合作方实际使用。由于2018年2月1日起无法继续使用租赁物业，故原告向其他合作方取回新租赁物业并自始实际使用新租赁物业及承担相应租赁费用。综上，原、被告签订《广州市房屋租赁合同》后，被告因其自身原因导致原告无法继续使用租赁物业且被告单方解除租赁关系，给原告造成了巨大经济损失。为维护原告的合法权益，遂提起本案诉讼。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由：一、租赁合同解除是由不可抗力造成的，原、被告对合同的解除没有过错，被告也因合同的解除遭受重大损失，被告不应承担违约责任。原告、被告都存在损失，可以依据公平原则分担。（一）中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（下称“《通知》”）是国家政策，中国人民解放军南部战区空军保障部（下称“南部空军保障部”）根据《通知》和军队相关文件认定台山大厦属于军产因此应当停止有偿服务，从而要求被告解除与原告的租赁合同。被告系因国家及军队政策法规发生重大调整而解除与原告的租赁关系。因《通知》属于被告不可预见，不可避免、不可克服的政策调整，属于不可抗力。（二）房屋的所有权人是台山市人民政府，房屋所在的土地未办有偿使用手续，所在的土地面积是整栋楼房的产权人（即军队和台山市人民政府等）共同使用（见原告《证据清单》编号3《房地产权证》）。军队认定租赁物属于军产是具有依据的。（三）被告因响应中央军委的要求，支持国家和军队建设，积极配合南部空军保障部的要求，解除台山大厦所有的租赁合同，停止有偿服务，也实际产生了租金收入的停止、处置解除合同的费用等重大损失，并且损失持续产生。二、根据租赁合同约定，被告无需承担违约责任。双方签订的《广州市房屋租赁合同》合同经过平等协商、系双方真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，也不存在欺诈的情形，合同合法有效。根据双方签订的《广州市房屋租赁合同》，被告有权单方面解除合同，并无需承担违约责任。见合同中其他约定：“因大厦需要进行重建、拆迁、转让、抵押、抵债、消防安全等行为而需要乙方搬迁的，甲方有权单方面解除本合同，并无需承担违约责任。”租赁物属台山市政府与军队共同使用，被告解除合同的原因系国家及军队政策法规发生重大调整，部队要求军产停止有偿服务，属于不可抗力，非被告所能控制。双方约定的解除情形“进行重建、拆迁、转让、抵押、抵债、消防安全等行为”中的任何一种原因与被告因不可抗力解除合同的行为相比都要严重得多，参考根据举重以明轻的法理，一个被告可控的原因可以引发单方解除合同，且不属于违约，那么被告不可控的原因造成解除合同更不是违约。所以，被告因不可抗力解除合同不需要承担违约责任。请求法院驳回原告要求被告赔偿损失的诉讼请求。三、原告要求被告承担租金差额351250元没有事实依据，合同的解除属于不可抗力，被告不承担违约责任。（一）原告至今未搬离涉案租赁场地，至今仍然租赁604房办公，其陈述自2018年2月1日起无法继续使用租赁物业情况不属实。（二）在原告与案外人广州广越置业有限公司之间租赁合同关系成立及真实的情况，发表以下答辩意见。1.原告与广州广越置业有限公司签订的租赁合同约定的租赁期限为2016年12月1日至2019年11月30日，原告租赁及使用国信大厦1902房的时间在本案租赁合同解除之前，并非因本案合同的解除而新租赁的场地，原告无权以此主张损失。2.退一步说，即使原告所称情况属实，截至庭审之日，原告主张租赁，原告主张的租赁差额损失并未实际产生。本案租赁合同约定的租赁面积为140方米，月租金为8000元。原告新租赁场地的租赁期限为2018年2月1日至11月30日，租赁面积375平方米，月租金21375元。平均每平方米月租金差额为（—）0.14平方米，据此原告减少189元的租金支出，并未产生实际的租金差额。四、被告出租涉案租赁物给原告的用途为办公室而非对外营业的商铺，且原告至今仍在涉案物业办公，原告要求被告赔偿营业损失没有依据。（一）根据双方签订的《广州市房屋租赁合同》，双方约定涉案租赁物的用途为办公室而非对外营业的商铺，原告日常经营是使用终端办公而并非依靠人流量带来营利，被告虽要求原告停止对外营业，但原告至今仍在租赁场地办公，并未对原告经营产生实质影响。（二）原告要求主张营业损失收入与租金差额损失的时间之间自相矛盾，原告自称自2018年2月1日起开始在国信大厦1902办公并要求被告承担租金差额，原告在被告要求台山大厦的停止对外经营2018年2月5日之前已经在国信大厦1902办公，无论是否有经营损失均与本案合同的解除无关。（三）即使因原租赁合同的解除对原告的生产经营产生影响，原告主张的主要营业收入应扣除主营业务成本，税金及附加费，营业费用，管理费用，财务费用及其他应扣减项目后的净利润方为原告的损失。根据原告提交的《审计报告》，原告2017年的净利润为4092.82元，日平均净利润为11.2元，即使被告对原告进行补偿，应依据审计报告中的净利润进行补偿。五、未形成附合的装饰装修物，应由承租人拆除。合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。首先，原告未举证证明其对已形成附合的装饰装修物进行装修。结合原告提交的评估报告第9页被评估的主要资产情况“构筑物主要是广东省口岸旅行社有限公司的装饰装修等，装修投入使用年限较久远，比较陈旧”。结合评估报告第15页“装修装饰工程对房间进行的装修装饰，包括粉刷、天花吊顶、夹地砖铺设等，按照基准日重新装修所花费的支出，结合成新率得出的市场价值”以及《评估明细表》中关于形成附合的装饰装修的成新率均在20%-30%之间（见评估明细表12/28/53/71/84/92）可知，本案所涉的形成附合的装饰装修物均发生在本合同成立之前。根据相关规定，在原有的租赁合同履行完毕后，形成的附合原告的装饰装修则属于被告所有。被告与案外人履行完在原租赁合同后即取得的已形成附合装饰装修的所有权，实质上是被告将其所有的附合装饰装修物给予原告使用，在租赁合同解除时，原告没有权利主张补偿。其次，原告主张的设备设施，办公家具等损失，根据相关规定，未形成附合的装饰装修物，应由承租人拆除。原告至今仍在使用租赁场地及场地内的设备设施和办公家具并没有产生损失，同时，原告在搬离租赁场地时未形成附合的装饰装修也应该由原告拆除，不应由被告承担损失。经审理查明：根据原广州市国土资源和房屋管理局于2002年4月5日核发的粤房地证字第××号的《房地产权证》记载，广州市越秀区xx路239号2-12楼的房屋，建筑面积共4024.95平方米，房屋用途为居住和非居住用房，土地使用权性质为国有土地使用权，权属人为台山市人民政府。附记另载明土地未办有偿使用手续；2楼作办公和餐厅用途，3-5楼作住宅用途，6-12楼作办公用途。2017年2月28日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区xx路239号601-605房的房地产出租给乙方作办公用途使用，建筑面积140平方米；租赁期限为2017年3月1日至2020年2月29日，月租金额8000元，租金按季结算，由乙方在每季的第75日前按转账或现金付款方式缴付租金给甲方；在租赁期内，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，甲乙双方应按有关法律规定及时协商处理；租赁期内，乙方不得擅自改变房屋的结构和用途，不得安装超负荷的任何设备，不得转租、转让或变相出租，除征得甲方书面同意，否则视乙方违约，甲方有权解除合同；租赁期届满或合同解除的，乙方必须结清一切有关费用，应将该房屋原有的设备、设施（固定装修不能拆除）当日交还给甲方，并将房屋的钥匙在良好情况下交回给甲方，如迁出后二天该房屋内仍有余物，视为乙方放弃由甲方处理，并有权将该房屋另行处理。如延迟交出该房屋的，除补交占用期间的租金及有关费用外，每逾期一天，乙方须按月租金的5%向甲方支付违约金；因大厦需要进行重建、拆迁、转让、抵押、抵债等行为而需要乙方搬迁的，甲方有权单方面解除本合同，并无需承担违约责任，租金按实际使用时间收取，剩余部分退回乙方，甲方有义务提前三十日以上，以书面形式通知乙方，搬迁费用由乙方承担。等等。2018年1月25日，被告向原告发出《通知》，称：为响应中央军委要求，支持国家和军队建设，根据有关法律法规和政策规定及台山市人民政府与南部空军保障部共同商议的结果，我中心决定解除与你签订的租赁合同，请你自收到本通知之日起7天内关停营业活动，并将可移动物品搬离广州台山大厦等。同年2月4日，被告向原告作出《承诺书》，写明：请各承租户于2018年2月5日前停止一切经营活动，并将可移动物品搬离广州台山大厦。对各租户造成的经济损失，我中心承诺会根据你方提出的补偿诉求通过司法调解或根据你方提供的经济损失证据通过法院判决的方式向你方作出经济补偿等。此后，原、被告与泽信会计签订《审计业务约定书》，约定由原、被告双方共同委托泽信会计对原告2017年1月至2017年12月的资产、收入、成本费用、利润进行审计并出具专项报告等。原、被告再与泽信评估签订《资产评估业务约定书》，约定由原、被告共同委托泽信评估对广州市越秀区xx路239号原告已投入的601-605房室内装修、设施设备、办公家具等的价值进行评估，本次资产评估结果作为被告因解除原租赁合同给原告造成财产损失作价的参考等。2018年6月10日，泽信会计作出《广东省口岸旅行社有限公司2017年度收支专项审计报告》，其中写明：2017年利润情况为，根据省口岸公司提供的利润表统计，2017年度主营业收入129480934.52元，主营业务成本128207286.37元，主营业务税金及附加9166.93元，主营业务利润1264481.22元，营业费用19064.16元，管理费用1184620.92元，财务费用-23470.42元，营业利润84266.56元，营业外收入0.05元，营业外支出173.79元，净利润84092.82元。经审计，省口岸公司2017年度净利润应调减80000元，调整后净利润为4092.82元。根据省口岸公司提供的2017年凭证及账簿，省口岸公司账面净利润为84092.82元，未包含2017年3月1日至2017年12月31日期间广州市越秀区xx路239号601-605房号的租金费用80000元，应调减净利润80000元。等等。次日，泽信评估出具《资产评估报告》，写明：评估对象为广东省口岸旅行社有限公司已投入的601-605房室内装修、设施设备、办公家具等的价值；评估基准日是为2018年3月1日；本次评估是为台山市机关服务中心拟解除与广东省口岸旅行社有限公司签订的原租赁合同之经济行为所涉及的广东省口岸旅行社有限公司已投入601-605房室内装修、设施设备、办公家具提供价值参考，根据资产自身的不同特性，分别采用相应的评估方法进行估算，其中实物资产以及设施、设备类资产、装修装饰均结合成新率得出的市场价值；评估结论为在2018年3月1日的评估值为120590元。等等。另查明：2016年12月1日，原告（承租方、乙方）与案外人广州广越置业有限公司（出租方、甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将越秀区东风中路363号19层自编02房出租给乙方作办公用途使用，建筑面积375平方米。租赁期限自2016年12月1日至2019年11月30日，其中2017年2月1日至2018年11月30日的月租金为21375元（单价57元/平方米/月），2018年12月1日至2019年11月30日的月租金为22500元（单价60元/平方米/月）原告为证明其存在主营业务收入损失及租金损失，提交了：1.其司用于财务系统报税的《利润表》（打印件），显示2018年6月的主营业务收入62563343.34元，主营业务利润1092705.8元，营业利润68207.02元，净利润68207.02元。2.广州威赞航空服务有限公司出具的《说明函》，称原告向广州广越置业有限公司承租的越秀区东风中路xxx号19层自编02房的实际使用人为其司，其司于2018年2月起将上述物业归还原告由原告实际使用。被告对上述据的真实性、合法性、关联性不予确认。认为结合证据1，原告本年利润68207.02元，而审计报告2017年度的利润为4092.82元，即原告截至2018年6月的利润已高于2017年度的利润，并未有亏损。上述说明函说明广州威赞航空服务有限公司是原告的关联公司，及该公司支付涉案场地租金为代原告支付。被告为证明原告仍在涉案场地内使用房屋并产生水电费用，向本院提请了证人余某到庭作证。证人余某称其系被告员工，并签订有劳动合同，但经法庭询问未提交劳动合同到庭。庭审中，证人称：原告至今仍在使用603房，原告的办公用品及设备未搬离；其每天巡楼、每月抄电表1次，但巡楼过程中并未发现原告每天在使用房屋；对于原告与广州市旭日国际旅游有限公司分别承租的场地其也无法分辨清楚，故只能认为全部是原告在使用；对于电表读数的抄表记录中仅有1月至8月20日的总数，这是由于从部队要求搬离后就没有抄过表，只是在9月9日抄过一次表。经原、被告双方交叉询问后，证人又改称其在8月20日、9月9日两次抄表，6楼现有603、604、605、607、608五个房间被使用。对此，原告质证认为1.证人分不清6楼每个房间究竟是哪一方在承租或实际使用。2.证人一开始在法院询问原告使用的哪间房屋时仅有陈述603-605，后被告询问时又增加了607-608；而关于电表读数，其在第一次陈述时说只抄过一次即9月9日，却又在原告提出质疑时称原来8月20日又有一次，其对于证明内容前后反复，矛盾的说法，恳请法庭不予采纳。3.证人已经说明了对于物品是在其批准下才能进行出入的，故原告是无法将涉案房屋内的物品搬离，或后续为了正常办公而继续使用的。4.恳请法庭予以考察证人是否与被告存在劳动关系，请出示相关劳动合同或社保证明，否则证人的身份及证人是否事实可以作证，我方表示存疑，也提醒法庭，即使证人与被告真的存在劳动关系，也与本案有利害关系的一方，证言不能予以采纳。被告质证认为：1.证人作为工作人员，在结合原告提供的证据以及证人的陈述，涉案租赁场地的6楼证人认为一直租给张大姐以及杨毅隆，因此证人认为6楼实际一直为张大姐以及杨毅隆在控制，他无法区别哪个在实际使用。2.证人也没有管理合同的职责，因此他也不可能清楚具体的使用情况，更加符合其巡楼工作人员的身份。6楼603-604-605-607-608一直有人在使用，2018年1月-8月20日的电费读数已经抄完，其他事情不属于证人管某的范围。庭审中，原告称其于2018年1月底已迁出涉案的租赁场地，仅与广州市旭日国际旅行有限公司共用609室以处理后续问题，其他房屋均由被告在门口张贴封条并提供2018年9月10日拍摄的现场《照片》；因被告及军方均称设施、设备不用搬离，直接纳入评估范围作出赔偿即可，故相关物品均未搬离现场。对此，被告称其在1月25日正式通知原告解除合同，但台山大厦在2017年12月31日已对一楼进行围蔽；由于双方解除合同比较紧急，故当时提供两个办公室给原告使用，但原告至今仍未搬出也未支付过使用费，至于办公室具体是由原告还是广州市旭日国际旅行有限公司使用不清楚；被告确实在2018年2月份在涉案租赁房屋门口张贴封条，评估时打开门后又再补贴回去。本院认为：原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据该合同的约定，合同履行期间如“遇不可抗力，致使合同无法履行时，甲乙双方应按有关法律规定及时协商处理”，如“因大厦需要进行重建、拆迁、转让、抵押、抵债、消防安全等行为而需要乙方搬迁的，甲方有权单方面解除本合同，并无需承担违约责任，租金按实际使用时间收取，剩余部分退回乙方，甲方有义务提前三十日以上，以书面形式通知乙方，搬迁费用由乙方承担。”即在合同履行期间，如因法定的不可抗力原因或双方约定的重建、拆迁等原因，被告有权单方解除合同。本案因被告在合同履行期限届满前的2018年1月25日向原告发出《通知》要求即时解除双方的租赁合同并在2月5日前停止经营、迁出租赁场地引致纠纷。对此，从被告发出的通知内容来看，被告要求单方解除合同非属前述双方约定的可解除合同的事项内容。虽然被告辩称其解除合同系因部队清查军队房地产项目属不可抗力，但从原告提交的《房地产权证》记载内容来看，涉案房屋所有权属台山市人民政府所有，土地使用权性质为国有土地使用权，非属军队房地产项目。被告也未提供其他证据证明涉案租赁房屋属军队房地产项目。因此，本院对于被告的该项抗辩意见，不予采信。被告在合同履行期限届满前提前解除合同，显已构成违约，应承担相应的违约责任。关于原告诉请要求被告赔偿的租金差额损失的问题。一方面，原告与广州广越置业有限公司就越秀区东风中路363号19层自编02房签订租赁合同的时间为2016年12月，时间在被告解除涉案租赁合同之前。虽原告提交《说明函》拟证明在2018年2月前将上述场地转给广州威赞航空服务有限公司使用，被告对该证据不予确认，且原告没有提供租赁合同、租金收缴凭证等证据证明上址房屋的使用状况，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不理后果”的规定，原告应自行承担举证不能的责任，原告以广州广越置业有限公司签订的租赁合同证明其租金差额损失依据不足。另一方面，根据前述租赁合同内容，原告承租的涉案场地面积为140平方米，月租金额为8000元，按此计算，涉案租赁场地每月每平方米的租金为57.4元。而原告向广州广越置业有限公司承租的房屋2018年2月至2018年11月每月每平方米的租金为57元，2018年12月至2019年11月30日每月每平方米的租金为60元，两个场地的租金单价相距较小。原告实际支付的租金额高于原合同项下租金主要由于其承租的越秀区东风中路363号19层自编02房面积大于涉案场地所致。此属原告为其经营目的所作安排引致，不应将此负担转嫁被告承担。因此，对于原告的该项诉请内容，缺乏事实依据，本院不予支持。至于原告诉请要求被告承担的主营业务损失的问题，原告在2018年2月5日被告关停经营场地前已在越秀区东风中路363号19层自编02房进行经营活动，故原告并未因经营场地被收回影响其正常营收，因此，对于原告的该项主张，本院亦不予支持。至于原告诉请要求被告承担的室内装修、设施设备、办公家具损失的问题。首先，涉案场地内的室内装修并非原告实施。虽然原告于庭审中称涉案场地内的装修其在承接房屋时已经支付足够的转让费，但原告并未提供充分的证据证明。其次，虽然被告提交解除双方的租赁合同，但原告在合同解除后可将其所有的、未形成附合的装饰、装修以及可移动的办公家具、设备等物品搬离涉案场地。结合本案查明的事实，由于合同解除的时间仓促，原告亦确认被告在合同解除后提供了一间房屋供其临时使用，而且涉案房屋大门的封条也是在2月份始张贴上去。因而，原告可以将前述可移动的设施、设备以及家具等迁移出涉案的场地。再次，原、被告双方共同委托泽信评估出具的《资产评估报告》仅是对评估时点涉案场地内装饰装修及相关设备、物品的市场价值所作评估，并非对双方合同解除后的法律责任做出认定。不能以该评估报告系由原、被告双方共同委托以及评估报告记载之内容作为认定被告责任之依据。因此，原告的该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十六条，判决如下：驳回原告广东省口岸旅行社有限公司的全部诉讼请求。本案受理费10695.5元，由原告广东省口岸旅行社有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李 博人民陪审员  谢炜权人民陪审员  邓晓红二〇一九年六月二十八日书 记 员  韩俊彦