四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初3774号 原告：四川瑞世通实业有限公司，住所地成都市成华区建业路46号2层。 法定代表人：杨凤玉，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：高念，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴凯棋，四川公生明律师事务所律师。 被告：四川天麓国际商贸有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区锦城大道666号4栋21层15号。 法定代表人：邓沙沙，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：邓明生，公司总经理。 委托诉讼代理人：杨琳，公司员工。 原告四川瑞世通实业有限公司（以下简称瑞世通公司）与被告四川天麓国际商贸有限公司（以下简称天麓公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月13日公开开庭进行审理，瑞世通公司委托诉讼代理人高念、吴凯棋和天麓公司法定代表人邓沙沙，委托诉讼代理人杨琳、邓明生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 瑞世通公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除瑞世通公司与天麓公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同之补充协议》；2.依法判决天麓公司将位于成都市高新区锦城大道666号4栋21层15、16号办公用房腾退并返回给瑞世通公司，并向瑞世通公司支付自2019年5月5日起计算至天麓公司将上述房屋实际腾退并返回给瑞世通公司之日止的房屋占有使用费，房屋占有使用费参照房屋租赁合同及补充协议约定的租金标准346.67元/天计算；3.依法判决天麓公司向瑞世通公司支付自2018年8月1日起暂计算至2019年3月31日止的物业管理费、生活垃圾清运费共计人民币10522.88元；4.依法判决天麓公司向瑞世通公司支付违约金人民币37440元；5.本案诉讼费由天麓公司承担。 事实与理由：2018年3月19日，瑞世通公司与天麓公司签订《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同之补充协议》（以下简称《补充协议》），约定瑞世通公司将其所有的位于成都市高新区锦城大道666号4栋21层15、16号办公用房（以下简称案涉房屋）出租给天麓公司使用，租赁期限为2.5年，自2018年3月19日起至2020年9月18日止。瑞世通公司将案涉房屋交付给天麓公司使用后，天麓公司多次逾期支付租金，且逾期缴纳2018年8月1日至2019年2月28日的物业服务费，经瑞世通公司多次催缴后仍拒不缴付。2019年2月28日，瑞世通公司向天麓公司发送《关于解除通知》（以下简称《解除通知》），要求天麓公司在收到通知后三个工作日内结清租赁物业于2018年8月1日至2019年2月28日所欠物业管理费及其他相关费用，否则《房屋租赁合同》、《补充协议》自天麓公司收到上述通知之日解除。瑞世通公司收到上述通知后仍未在合理期限内缴付物业管理费及其他相关费用，《房屋租赁合同》、《补充协议》已于2019年2月28日解除，但天麓公司现仍占有、使用案涉房屋，拒绝将租赁物业腾退并返回给瑞世通公司。就天麓公司欠付的物业服务费，已由瑞世通公司全部代为向物业管理单位缴纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第227条、第235条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条的规定，瑞世通公司为维护自身的合法权利，起诉至法院。 天麓公司辩称，对与瑞世通公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》的事实无异议，提出以下答辩意见：1.《房屋租赁合同》未赋予瑞世通公司以天麓公司欠缴物业费为由享有解除权，瑞世通公司无权要求解除《房屋租赁合同》。天麓公司未拖欠房屋租金，瑞世通公司以天麓公司拖欠房屋租金为由要求解除《房屋租赁合同》无事实及法律依据；2.解除通知不产生法律效力，天麓公司无需腾退房屋也无需支付房屋占有使用费。天麓公司已经交纳租金至2019年6月18日；3.生活垃圾清运费属于违法收费，瑞世通公司向天麓公司主张物业管理费、生活垃圾清运费无事实及法律依据；4.天麓公司履行《房屋租赁合同》期间不存在违约行为，依法不应支付违约金。天麓公司未使瑞世通公司遭受任何损失，瑞世通公司主张违约金没有依据；5.天麓公司虽有迟延支付租金的行为，但主观上不具有恶意拖欠租金的故意。瑞世通公司对天麓公司逾期支付租金后仍然收取租金的行为视为双方对租金的支付方式进行了变更和认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院通过庭前证据交换和庭审调查，组织当事人进行了证据交换和质证。 瑞世通公司提交的证据有：1.瑞世通公司企业营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、天麓公司网查工商登记信息，证明瑞世通公司、天麓公司的诉讼主体资格；2.房产证：川（2017）成都市不动产权第0372547号、成房权证监证字第××号、房屋租赁合同、房屋租赁合同之补充协议，证明瑞世通公司将案涉房屋租赁给天麓公司使用且在房租租赁合同及补充协议中对案涉房屋的租金缴纳时间、物业费等有关费用的承担、逾期缴纳租金的后果等均做了约定；3.微信聊天记录、租金支付时间统计表，证明瑞世通公司多次通过微信方式向天麓公司催要房租，且天麓公司在使用案涉房屋的过程中，多次逾期向瑞世通公司支付租金；4.2018年12月26日，关于催缴物业服务费的函、2019年4月10日关于催缴物业服务费的函、银行转账流水，证明天麓公司在使用案涉房屋的过程中拒不支付物业服务费、垃圾清运费，瑞世通公司根据物业公司的要求代天麓公司支付了物业管理费、生活垃圾清运费共计人民币10522.88元；5.关于解除《房屋租赁合同》的通知，证明瑞世通公司多次发函要求天麓公司支付物业费及租金，但天麓公司均拒绝支付。 天麓公司对瑞世通公司提交的第一、三、四、五组证据的真实性、合法性、关联性、证明目的以及待证事实都无异议，对第二组证据的真实性无异议，但对其关联性和证明力有异议，认为虽然《房屋租赁合同》中约定房租每六个月缴纳一次，但是在与瑞世通公司的邓茜沟通过程中，双方口头协商将租金变更为每三个月缴纳一次。 天麓公司提交的证据有：1.与邓茜的微信聊天记录，证明租金的实际支付方式是双方协商一致的；2.租金转账记录，证明从2017年9月至2019年6月天麓公司未拖欠房屋租金。 瑞世通公司对天麓公司提交的第一组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但是对证明力有异议，认为双方签订了《房屋租赁合同》就应当按照合同的约定的时间和要求来支付租金，从微信聊天记录中无法认定双方将案涉房屋的租金支付时间由六个月变更为三个月，且邓茜只是瑞世通公司负责收租金的员工，无权变更合同条款。瑞世通公司不认可天麓公司提交的第二组证据的真实性、合法性及关联性，但认可案涉房屋的租金款项已经支付到了2019年6月18日。 根据以上各方当事人举证、质证情况，本院对各方当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，瑞世通公司提交的第二组证据即房产证、房屋租赁合同及补充协议，本院认可该证据的真实性、合法性、关联性以及证明力，该证据能够证明瑞世通公司与天麓公司书面约定租金的支付时间是每半年支付一次。天麓公司提交的第二组证据即租金转账记录，本院认可该证据的真实性、合法性、关联性以及证明力，该证据能够证明天麓公司向瑞世通公司足额缴纳了房屋租金。 根据上述证据及当事人陈述，本院经审理查明： 2018年，瑞世通公司（甲方）与天麓公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定乙方承租甲方所有的案涉房屋，租赁期为2.5年，自2018年3月19日起至2020年9月18日止；租金每月为人民币4797.60元（单价30元/月/平米），房租半年支付一次，每半年房租到期提前二十日支付下次房租，首次房租于签订本合同之日起三日内乙方需向甲方支付，应付租金时间具体为2018年2月28日、2018年8月30日、2019年2月28日、2019年8月30日、2020年2月28日；第五条约定，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯、设备、物业管理等有关费用由乙方承担且乙方应按时缴纳；第七条第7.1款约定，乙方应按本合同约定，准时足额向甲方支付租金和保证金；7.8款约定，由于乙方原因导致以上第七条7.1至7.5款不利情况发生时，将被视作乙方违约，乙方应向甲方支付年租金30%的违约金，同时乙方逾期二十日未支付租金及保证金的，甲方有权单方面解除租赁合同并收回房屋。 2018年，瑞世通公司（甲方）与天麓公司（乙方）签订《补充协议》，自愿协商调整租金标准，约定租赁物业的计租面积的租金为65.04元/平方米/月，其中30元/平方米/月为含税租金（甲方承担），35.04元/平方米/月为不含税租金（由乙方承担）；租金调整后，租金每6个月为人民币62400元；按照《补充协议》中租金计算表的约定，天麓公司应当支付租金的时间与《租赁合同》约定的付款时间相同，每期应付租金为62400元。 天麓公司的实际转账付款情况为：天麓公司于2018年3月9日转账14393元至收款账户为四川瑞世通实业有限公司、账号为44×××86的中国工商银行成都市沙河支行营业室银行账户（以下简称瑞世通账户），同日转账16807元至收款账户为杨凤玉、账号为62×××87的工商银行沙河支行银行账户（以下简称杨凤玉账户）；2018年6月29日转账15600元至杨凤玉账户，2018年7月2日转账15600元至瑞世通账户；2018年9月17日转账16807元至杨凤玉账户，2018年9月18日转账14393元至瑞世通账户；2018年12月17日转账13185.2元至瑞世通账户，同日转账18014.8元至杨凤玉账户；2019年3月19日转账10400元至瑞世通账户，2019年4月18日转账10400元至杨凤玉账户，2019年5月16日转账10400元至瑞世通账户。瑞世通公司与天麓公司均确认租金已缴付至2019年6月18日。 瑞世通公司人员邓茜从2018年3月起，通过微信聊天向天麓公司邓莎莎多次催收要求支付租金。天麓公司法定代表人邓沙沙分别于2019年3月19日、2019年4月18日向瑞世通公司负责收缴租金的人员邓茜表示鉴于瑞世通公司未把物业问题调节好，天麓公司暂时只支付一个月房租。 2019年2月28日，瑞世通公司向天麓公司发出《解除通知》，天麓公司已确认签收。 另查明，2018年12月26日，宁波奥克斯物业服务有限公司成都分公司（以下简称奥克斯公司）向瑞世通公司送达了《关于催缴物业服务费的函》，告知瑞世通公司应于2018年12月31日前交纳2018年8月1日至2018年12月31日位于奥克斯广场4-2115、4-2116室欠缴的物业服务费、生活垃圾清运费、违约金共计8714.61元；2019年4月10日，奥克斯公司）向瑞世通公司送达了《关于催缴物业服务费的函》，告知瑞世通公司应于2019年4月15日前交纳2018年8月1日至2019年3月31日位于奥克斯广场4-2115、4-2116室欠缴的物业服务费、生活垃圾清运费、违约金共计15481.68元。2019年4月23日，瑞世通公司通过银行转账方式向奥克斯公司支付物业费10522.88元。 本院认为，本案的争议焦点为：1．瑞世通公司与天麓公司签订的《房屋租赁合同》《补充协议》解除条件是否成就，如果成就，解除时间是哪日；2．合同解除后，天麓公司应否支付从2019年5月4日起的房屋占有使用费直至案涉房屋实际返还给瑞世通公司，以及计算标准和金额；3．天麓公司是否应当向瑞世通公司支付代缴的物业费；4．天麓公司是否应当向瑞世通公司支付违约金以及金额是多少。围绕以上争议焦点，本院综合评判如下： 第一，关于争议焦点1相关问题的认定。 本院认为，瑞世通公司与天麓公司达成的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规等强制性规定，应属合法有效，各方当事人应当按照合同约定行使权利履行义务。瑞世通公司向天麓公司交付其所有的案涉房屋后，天麓公司应当按照合同约定按时、足额交纳租金。《房屋租赁合同》、《补充协议》对租金支付期限及方式、约定解除条件都有明确清晰的约定。合同履行过程中，天麓公司不按合同约定期限按时交纳房屋租金，逾期交纳租金是构成本案纠纷的主要原因。天麓公司辩称其延期支付租金无主观恶意，且瑞世通公司收受租金的行为视为对支付期限的变更和认可。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，经双方当事人自愿协商，可以对合同条款予以变更。天麓公司辩称与瑞世通公司达成了变更租金支付期限的合意，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，天麓公司对主张的事实负有举证责任，但天麓公司提供的微信聊天记录无法充分证明其与瑞世通公司达成合同变更的合意，也无其他证据予以佐证，本院对变更合同这一抗辩理由不予采纳。瑞世通公司于2019年2月28日向天麓公司寄送的《解除通知》以天麓公司拖欠物业费用为由行使解除权，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定及合同约定的解除条件，瑞世通公司对天麓公司拖欠物业费用的事实既不符合约定解除的条件，亦不属于法定解除的情形。因此，该《解除通知》不具有解除合同的法律效力。 依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，双方可以约定合同解除的条件，根据双方签订的《房屋租赁合同》第7.8条约定：天麓公司逾期二十日未支付租金及保证金的，瑞世通公司有权单方面解除租赁合同并收回房屋。天麓公司逾期交纳租金的事实与合同约定相悖，瑞世通公司依照合同解除合同条件成就，享有单方解除合同的权利。因此，对于瑞世通公司解除《房屋租赁合同》及《补充协议》的诉求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”故本院将瑞世通公司提起诉讼，天麓公司收到起诉状副本之日视为通知到达之日，即确认《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年6月4日解除。 第二，关于争议焦点2相关问题的认定。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”及《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，《房屋租赁合同》解除后，天麓公司应当将案涉房屋返还给瑞世通公司。就瑞世通公司主张的房屋占有使用费，本院认为，天麓公司应当在判决解除房屋租赁合同后合理期限内腾退案涉房屋，若逾期未腾退并交还给瑞世通公司，则应当支付房屋占有使用费，参照租金标准346.67元/天计算应付费用。 关于争议焦点3相关问题的认定。 依据双方签订的《房屋租赁合同》第5条约定，物业管理等费用由天麓公司承担且应按时缴纳。经查明，天麓公司自2018年8月1日起，停止支付物业费给奥克斯公司，经瑞世通公司多次催促，至今未缴纳相关费用。经奥克斯公司两次催告瑞世通公司，瑞世通公司代为缴纳了物业管理费等费用。因《房屋租赁合同》中对于物业管理等费用的缴纳有明确约定，天麓公司应当承担按时缴纳物业管理等费用的义务，现因天麓公司未履行付款义务，由瑞世通公代其缴纳了2018年8月1日至2019年3月31日的物业管理费10522.88元，且上述费用产生期间，天麓公司对案涉房屋处于实际占用、使用状态，故天麓公司应当支付瑞世通公司垫付的上述费用。对于瑞世通公司要求天麓公司支付其代缴的物业费的诉求，本院予以支持。 第四，关于争议焦点4相关问题的认定。 《房屋租赁合同》第七条第7.8款约定，由于天麓公司原因导致以上第七条7.1至7.5款不利情况发生时，将被视作天麓公司违约，天麓公司应向瑞世通公司支付年租金30%的违约金。本院认为，天麓公司逾期交纳租金的事实，已构成违约，应当承担支付违约金的民事责任。对于违约金数额，天麓公司违反合同约定逾期支付租金，瑞世通公司未举证证明合同解除后给其造成的具体损失，因此，合同履行期间和合同解除后，瑞世通公司在本案中所受损失主要为天麓公司延迟付款造成的资金占用利息收入和再次招租过程中空置期产生的租金损失。《房屋租赁合同》约定按年租金的30%即37440元计算违约金，略高于三个月的房租，综合本案具体情况，双方约定的违约金数额并无明显不当，故对瑞世通公司要求天麓公司按合同约定支付违约金的诉求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 原告四川瑞世通实业有限公司与被告四川天麓国际商贸有限公司签订的关于承租成都市高新区锦城大道666号4栋21层15、16号办公用房的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同之补充协议》于2019年6月4日解除。 被告四川天麓国际商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告四川瑞世通实业有限公司腾退并返还房屋；逾期未腾退返还的，自应当腾退返还房屋到期日第二日起至实际腾退返还房屋之日止，按照346.67元/天的标准向原告瑞世通实业有限公司支付房屋占用使用费。 被告四川天麓国际商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告四川瑞世通实业有限公司支付原告垫付的2018年8月1日至2019年3月31日的物业管理费共计10522.88元。 被告四川天麓国际商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告四川瑞世通实业有限公司支付违约金37440元。 五、驳回原告四川瑞世通实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费712元，由原告四川瑞世通实业有限公司负担186元，被告四川天麓国际贸易有限公司负担526元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  徐尔旻 二〇一九年六月十九日 法官助理罗常耀 书记员覃月