广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终4604号上诉人（原审被告,反诉原告）：东莞市昶富实业投资有限公司，住所地广东省东莞市桥头镇禾坑村禾石路第二工业区*****，统一社会信用代码9xxxxxxG。法定代表人：钟某，该公司经理。委托诉讼代理人：罗峻坡，广东世高律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：佛山市厦讯照明有限公司，住所地广东省佛山市顺德区均安镇均安社区，统一社会信用代码9xxxxxK。法定代表人：张某,该公司总经理。委托诉讼代理人：卢书辛，广东瑞勤律师事务所律师。上诉人东莞市昶富实业投资有限公司(以下简称昶富公司)因与被上诉人佛山市厦讯照明有限公司（以下简称厦讯公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初18929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。昶富公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、第二项，改判驳回厦讯公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由厦讯公司承担。事实和理由：（一）厦讯公司要求判令昶富公司按照实际的租赁面积8910.22平方米计算租金的诉讼请求模糊不清，该诉讼请求不存在变更合同约定的实质意义。计算租金不仅要认定租赁面积，还要认定租金单价和计算方式，该诉讼请求不符合民诉法的规定且模糊不清，不会对租金的约定进行变更。（二）一审判决昶富公司按照8910.23平方米计算租金超出厦讯公司按照实际租赁面积8910.22平方米计算租金的诉讼请求范围。（三）一审判决认定事实存在错误。1.涉案合同约定，双方涉及的面积仅为估算，而昶富公司对租赁物的租赁方式为打包出租。另外，虽然约定了租赁物为厂房二、三楼，但厦讯公司还使用了厂房园区的公用空地，所以合同约定的面积为厂房二、三楼外加公用空地的分摊面积。2.双方签订合同之前，厦讯公司多次实地进行考察，所以厦讯公司是在对厂房情况清晰了解的情况下与昶富公司签订租赁合同。从合同第一、二条可以看出，厦讯公司已对租赁物的使用进行规划，故不可能不知道厂房二、三楼的实际面积。厦讯公司在90天的时间内未提出异议，应视为双方通过行为对租赁方式、租金进行了确认。从补充协议的第四条约定可以看出，昶富公司不存在隐瞒厂房二、三楼面积的情况，一审法院仅依据房地产权证就认定厂房二、三楼面积为8910.23平方米缺乏事实依据。（四）一审法院认定月租金为77334.07元没有事实和法律依据，并存在逻辑错误。根据合同约定，厂房、宿舍面积约10600平方米，单价9元/平方米，租金优惠价9.2万元/月，出租方式为打包出租。即便承租面积为8910.23平方米，租金应该为80192.07元。一审法院一方面认定租赁方式为按面积出租并认定按8910.23平方米面积计算租金，另一方面却没有按面积出租的计算标准计算租金，反而按照打包出租的租金与约定面积的比例计算租金，缺乏事实和法律依据。厦讯公司辩称，昶富公司的上诉请求超出其与房东的租赁协议，没有事实和法律依据。一审判决合法有据，请求维持原判。厦讯公司向一审法院起诉请求：1.昶富公司按实际租赁面积8910.22平方米计算租金；2.昶富公司返还厦讯公司从签订合同起至今厦讯公司因面积不符而多交的押金45630元和多交的租金45630元，合计91260元；3.案件诉讼费用由昶富公司承担。昶富公司向一审法院反诉请求：1.解除《租赁合同》；2.厦讯公司归还涉案房屋的二楼和三楼；3.厦讯公司支付拖欠的租金1.52万元；4.本反诉案件的诉讼费用由厦讯公司承担。诉讼过程中，昶富公司增加反诉请求：厦讯公司支付管理费4.24万元（以物业管理费每月1元/平方米为标准，按10600平方米计算4个月）。一审法院认定事实：佛山市顺德区xxx服装有限公司（以下简称xxx公司）是涉案房屋（三层，建筑面积13365.35平方米，房地产权证号为粤房地权证佛字第0313071152号）的所有人。2017年12月14日，xxx公司（甲方）与昶富公司（乙方）签订了一份《厂房租赁合同》，主要内容如下：第一条厂房基本情况甲方自愿将涉案房屋的二楼、三楼出租给乙方，建筑面积为8800平方米。第二条承租期限、租金、按金、支付时间和方式1.租期从2018年3月1日起至2028年2月28日止，免租金装修期从2017年12月14日起至2018年2月28日止。（1）从2018年3月1日起至2021年2月28日止，按7元/平方米计算，每月租金为61600元。（2）从2021年3月1日起至2024年2月28日止，按7.7元/平方米计算，每月租金为67760元。（3）从2025年3月1日起至2028年2月28日止，按10元/平方米计算，每月租金为88000元。2.甲方于2018年3月1日前把该厂房交付乙方使用，租金支付方式为先付当月租金，再使用物业，当月租金均需在每月5日前以现金方式交给甲方或存入甲方指定的银行账户。如乙方拖欠租金超过7天，乙方罚滞纳金200元/天。3.双方签订本合同时，乙方须交付甲方厂房租赁按金20万元，同时乙方向甲方支付第一个月厂房租金61600元。租赁期满或合同解除后，乙方在缴清租金后，并向甲方出具已经结清按合同规定的应由其支付所有费用的证明（发票、收据），则甲方应将按金如数（无息）退回乙方。第四条租赁期内的约定7.在租赁期内，乙方有权将涉案房屋的二楼、三楼全部或部分转租或与他人全资（根据上下文，该处可能为合资）、合作经营的，在租约期内甲方也不得随意加租或转租。第十一条其他约定事项3.乙方与第三方租客不能影响一楼正常运作，不能堆放货物，必须使通道畅通。4.电梯维修费、保养维护费一切由使用方负责。2018年4月30日，厦讯公司（乙方）与昶富公司（甲方）签订了一份《租赁合同》，主要内容如下：第一条1.1甲方将涉案房屋的二楼、三楼租给乙方使用。1.2涉案房屋的二楼、三楼的功能为工业生产。1.3涉案房屋的二楼和三楼采取承租的方式，由乙方自行管理。第二条2.1租赁期限为6年（即从2018年5月5日起至2024年5月4日止），3年后递增10%的租金。第三条3.2厂房、宿舍面积约10600平方米，单价9元/平方米，每月租金为打包价9.2万元，电费1.3元/度，水费6元/度。在签订合同时，乙方需向甲方支付租赁押金27.6万元，同时需支付1个月的租金给甲方。租赁押金在合同到期时乙方退租并交房验收，结清双方往来款项后，由甲方无息退还给乙方。3.3涉案房屋的二楼和三楼的免租期（装修期）从甲方交房开始算起1个月，即从2018年5月5日起至2018年6月5日止，免租期届满次日为起租日，由起租日开始计收租金。3.4租赁期内的管理费由乙方承担。3.5乙方使用的水电费按国家标准收取。3.6乙方于每月10日前向甲方付清当月房租、水电费、管理费。第五条5.1乙方在租赁期间享有涉案房屋的二楼和三楼所属设施的使用权，甲方应负责上述楼层内专用设施（变压器等）的维护、保养、年审，甲方对此有检查监督权。如乙方生产经营过程中用电不足，则所需费用由乙方负责。5.2乙方对涉案房屋的二楼和三楼附属物负有妥善使用及维护之责任，对各种可能出现的故障和危险应及时消除，以避免一切可能发生的隐患。5.3乙方在租赁期限内因使用不当造成涉案房屋的二楼、三楼损坏，乙方应负责维修费用。5.4宿舍因建筑主体结构原因产生的房屋漏水现象由甲方负责维修。第八条8.1双方不得提前终止本合同，如双方确需提前解约，须提前三个月书面通知对方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：a.向对方交回涉案房屋的二楼和三楼。b.违约方必须补偿守约方的一切经济损失和所产生的一切费用。c.违约款项必须在5日内赔偿给对方。8.2乙方有下列情形之一的，甲方可随时终止合同履行，不需要退还乙方的保证金。（1）乙方在厂房内从事违法行为的生产经营。（2）乙方拖欠工人工资1个月以上的。（3）乙方拖欠甲方10天以上租金的。第十一条11.1甲方必须保证涉案房屋的二楼和三楼是合法、安全的，如对乙方有隐瞒并造成乙方损失的，甲方将承担一切法律后果。之后，厦讯公司（乙方）与昶富公司（甲方）签订了一份《补充协议》的主要内容如下：本协议中的所有术语，除非另有说明，否则其定义与《租赁合同》中的定义相同。就《租赁合同》中未尽事项特订立以下补充协议：1.乙方要求拆除涉案房屋二楼靠电梯边的窗户及墙体安装成卷闸门方便进出设备，甲方保证已经获得原房东的同意，具体要求如下：开设墙体不能影响基础结构，卷闸门面向车间内必须装上安全门。2.乙方有需要提供一份进厂设备明细表，具体要求：设备名称、重量、数量、长度、宽度、高度。3.承租期限修改为从2018年5月11日起至2024年5月10日止，免租期（装修期）从2018年5月11日起至2018年6月10日止；4.乙方需要办理工商注册时，甲方配合提供必要的房产文件等需要甲方提供的资料。2018年5月9日，厦讯公司向昶富公司分别支付了押金27.6万元、9.2万元。厦讯公司于2018年7月11日、8月10日、9月13日按租金9.2万元/月的标准向昶富公司支付了当月的租金，于同年10月13日、11月10日按租金76790元/月的标准向昶富公司支付了当月的租金。另查明，厦讯公司于2018年8月3日向昶富公司发出《知会函》，主要内容如下：昶富公司、钟某，我厦讯公司法人张某与您于2018年4月30日签订《租赁合同》承租您经营的涉案房屋的二楼、三楼厂房，租期由2018年5月11日起至2024年5月10日止。合同中明确注明厂房面积10600平方米，单价9元/平方米，租金优惠价9.2万元/月。我公司在实际规划使用中经测量发现，涉案房屋的二楼、三楼真实的面积远远小于合同中约定的10600平方米。我们按照外围墙体测量，实际的建筑面积每层不足4500平方米，两层合计不足9000平方米。由于实际建筑面积与合同中约定的面积相差太大，现知会您。由于涉及合同主体信息不实，我公司保留法律诉讼的权利。上述情况请您知晓，并要求按照实际的租赁面积修改合同信息，请在2018年8月10日下一期支付租金日前回复我公司，否则，我公司将会向法院起诉。因双方就租金问题未达成一致意见，厦讯公司遂诉至一审法院。又查明，昶富公司未向厦讯公司出租宿舍。昶富公司未举证证明曾向厦讯公司提供过物业服务。一审法院认为，关于租金数额的认定问题。（一）关于租赁面积的认定问题。一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款和第三款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”根据该规定可知，可撤销合同又称为可撤销、可变更合同，是指当事人在订立合同时，因意思表示不真实，法律允许有撤销权的当事人可以对其予以撤销或变更的合同。对于可撤销、可变更合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。根据xxx公司与昶富公司签订的《厂房租赁合同》可知，昶富公司在与厦讯公司签订《租赁合同》时隐瞒了涉案房屋的二楼、三楼的真实面积，使厦讯公司在违背真实意思的情况下签订《租赁合同》，厦讯公司据此请求按涉案房屋的二楼、三楼的真实面积计算租金的主张合法有据，一审法院应予支持。根据涉案房屋的房地产权证显示，厦讯公司实际承租的面积为8910.23平方米（13365.35平方米÷3层×2层），双方应按该面积计算租金。（二）关于每月租金数额的认定问题。《租赁合同》第3.2条约定：“厂房、宿舍面积约10600平方米，单价9元/平方米，每月租金为打包价9.2万元……”根据该约定，宜按双方当时约定的租金与承租面积的比例计算租金，则从2018年5月11日起至2021年5月10日止的月租金为77334.07元（92000元×8910.23平方米÷10600平方米）。因此，从2018年6月11日起至2019年1月10日止的租金为464004.42元（77334.07元/月×6个月），而厦讯公司已支付租金521580元，其多支付的租金为57575.58元（521580元-464004.42元），因厦讯公司只请求昶富公司返还多交纳的租金45630元，且该项主张没有违法，一审法院予以支持，故昶富公司应返还多交纳的租金45630元。关于是否存在多交押金的问题。根据《租赁合同》第3.2条的约定可知，厦讯公司应交纳的押金27.6万元为3个月的租金，根据该约定，厦讯公司实际应交纳的押金为232002.21元（77334.07元/月×3个月）。因此，厦讯公司请求昶富公司退回多交纳的押金合法有据，即昶富公司应退回押金为43997.79元（276000元-232002.21元）。关于《租赁合同》是否应予解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”根据该规定可知，昶富公司根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定通知厦讯公司要求解除合同的，必须具备《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定的约定解除条件成就或者第九十四条第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。规定的法定解除的情形，才能发生合同解除的法律效力，否则即使解除通知到达厦讯公司，也不产生合同解除的效力。因昶富公司并未举证证明本案具备《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定的约定解除条件成就或者第九十四条第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。规定的法定解除的情形，故昶富公司无权解除《租赁合同》，也就是说，一审法院对昶富公司请求解除《租赁合同》的主张不予支持。因《租赁合同》没有被解除，昶富公司请求返还涉案房屋的二楼和三楼的主张没有依据，一审法院也不予支持。关于厦讯公司是否应支付拖欠的租金问题。昶富公司请求厦讯公司支付拖欠的租金15200元的前提是解除《租赁合同》，《租赁合同》约定的租金标准一审法院已根据厦讯公司的请求进行了变更，故昶富公司的该项主张没有依据，一审法院不予支持。关于物业管理费问题。因昶富公司并未提供物业服务，且厦讯公司在支付租金的过程中，昶富公司也未要求厦讯公司支付物业管理费，视为双方通过行为变更了管理费的约定，且昶富公司未举证证明提供了物业管理服务，故昶富公司的该项主张也没有依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条、第九十三条第二款、九十四条、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、昶富公司应按照实际的租赁面积8910.23平方米计算租金；二、昶富公司应于判决发生法律效力之日起十日内向厦讯公司返还多交纳的押金43997.79元和多交纳的租金45630元；三、驳回厦讯公司的其他诉讼请求；四、驳回昶富公司的全部反诉请求。本诉受理费减半收取1040.75元，由昶富公司负担。反诉受理费减半收取620元，由昶富公司负担。本案二审期间，双方均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，综合各方当事人在二审期间的诉辩，本案二审中的争议焦点为涉案合同的计租面积及租金标准。昶富公司上诉主张，涉案合同约定的租赁物面积仅为估算，双方应按约定打包价9.2万元履行合同，故一审判决认定每月租金为77334.07元错误，其不应向厦讯公司返还押金及租金。经查，昶富公司向案外人xxx公司承租涉案租赁物约定的建筑面积为8800平方米，没有公用空地分摊面积的相关约定。而昶富公司与厦讯公司签订的涉案合同则约定租赁物面积为10600平方米。昶富公司虽主张超出部分为公用空地分摊面积，但涉案合同没有相关约定，昶富公司亦未提供证据证明厦讯公司知情且予以接受。由此，昶富公司故意夸大涉案租赁物的面积致使厦讯公司作出错误的意思表示。一审判决认定昶富公司构成欺诈，并根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款和第三款关于“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”的规定，对厦讯公司诉请按涉案租赁物二楼、三楼的实际面积计算租金予以支持，并无不当，本院予以维持。一审经计算认定涉案租赁物的实际面积为8910.23平方米（13365.35平方米÷3层×2层），涉案租赁物每月应付租金为77334.07元（92000元×8910.23平方米÷10600平方米），以及昶富公司应向厦讯公司返还多数的押金43997.79元、租金45630元，并无不妥。虽然一审判决认定的涉案租赁物实际面积超出了厦讯公司主张的面积0.01平方米，但相差甚微，且据此认定昶富公司应退还的押金及租金数额并未超出厦讯公司的诉请范围，故本院不再予以调整。昶富公司的相关上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，昶富公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2040.69元，由上诉人东莞市昶富实业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年六月二十一日法官助理 彭振宇书 记 员 钟伊发