广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初6453号原告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市东区中山三路45、47号，统一社会信用代码91442000X315339777。主要负责人：赖小平，分行行长。委托诉讼代理人：兰支恒，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝冰钦，广东雅商律师事务所律师。被告：黎高韶，男，1986年5月6日出生，汉族，身份证住址广东省高州市，被告：中山市金澳房地产开发有限公司，住所地广东省中山市南区悦来南路34号滨河湾花园综合商业二期4层33卡之五，统一社会信用代码91442000794685012B。法定代表人：冯志春，公司董事长。委托诉讼代理人：郑新佳，广东千里行律师事务所律师。委托诉讼代理人：常卜方，广东千里行律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）诉被告黎高韶、中山市金澳房地产开发有限公司（以下简称金澳公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告建行中山分行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告黎高韶之间的借款合同；2.被告黎高韶向原告偿还借款本金434913.79元及至还清之日止的利息（含正常利息、逾期罚息，暂计至2019年1月17日合计1788.08元，其中正常利息1775.89元、逾期罚息12.19元，借款逾期之日起至还清之日止按合同约定计算），共计436701.87元；3.被告黎高韶承担律师费24835元；4.原告对被告黎高韶提供的抵押物处置借款享有优先受偿权；5.被告金澳公司承担连带清偿责任。事实与理由：被告黎高韶向原告借款买房，并以所购房产作抵押，被告金澳公司为黎高韶借款提供保证担保。原告发放借款后，被告黎高韶未按期归还借款本息。庭审中，原告建行中山分行陈述被告黎高韶于诉讼期间有部分还款，当庭明确第2项诉求为：截至2019年4月24日，被告黎高韶尚欠借款本金432838.15元、利息1767.42元、罚息30.43元。被告黎高韶对欠款事实及数额均无异议。被告金澳公司答辩称：本案债权是由被告黎高韶购买案涉商品房，原告进行了房产抵押，被告金澳公司提供阶段性保证，涉案债务应当对抵押物进行处置后，不足部分再由被告金澳公司承担，且被告金澳公司有权向被告黎高韶追偿；被告金澳公司已代黎高韶归还了银行欠款13426.54元，被告黎高韶应将该款项归还给金澳公司。经审理查明：贷款人：建行中山分行。借款人、抵押人：黎高韶。保证人：金澳公司。签约情况：2015年1月8日，黎高韶与建行中山分行签订个人住房（商业用房）借款合同（编号：440780300-2012-20150801414）。借款用途：购买广东省××南区××街××花园××房。贷款本金：465000元。贷款期限：360个月，自2015年1月9日起至2045年1月9日止。贷款执行利率：按中国人民银行公布施行的同期同档次贷款基准利率确定，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率，在合同约定的每个利率调整日（每年的1月1日）调整一次。借款逾期的罚息计收标准：合同项下借款逾期的，罚息利率为合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按照前述约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率同时进行相应调整。还款方式：等额本息还款法。实现债权的费用：贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费等），由借款人承担。2018年12月29日，建行中山分行作为甲方与广东雅商律师事务所作为乙方签订《委托代理协议》（编号：2018中山个贷委外11号），约定：甲方委托乙方处理甲方与借款人李祥龙等20人（含黎高韶）之间的诉讼事宜，乙方代理人的工作范围包括一审、二审、再审、执行等全部事务；甲方按起诉标的金额分段按比例累加计算支付代理费：10万（含10万）以下：8%；10万-50万（含50万）：5%，50万-100万（含100万）：4%。其后，广东雅商律师事务所开具票面金额为24835元的律师费发票；备注：2018中山个贷委外11号黎高韶。违约责任约定：如借款人不按合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项，则构成违约，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和结息方式计收罚息和复利，并有权行使担保权利。抵押担保情况：抵押物为黎高韶本案借款所购位于广东省××南区××街××花园××房的房地产，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括罚息、复利）、贷款人为实现债权和抵押权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。2015年1月13日，建行中山分行与黎高韶办理上述抵押物的抵押登记备案手续（抵押登记备案编号：易房抵字第××号；销售合同编号：HTN2014087812）。至今，该抵押房产未办妥《房地产权证》、《他项权证》。保证担保情况：2011年10月14日，金澳公司作为甲方与建行中山分行作为乙方签订商品房销售贷款合作协议书，约定：乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于中山市石岐区悦来南路的经批准命名为滨河湾花园的商品房发放个人住房贷款。甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方贷款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处置抵押物费用等）；保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。甲方同意在其保证期间，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用以及乙方全额回收贷款时，乙方无需征得甲方同意即可从甲方在乙方开立的任何存款账户中直接扣收有关款项。双方并未约定多个担保并存的清偿顺序。放款情况：2016年1月9日，建行中山分行向黎高韶指定银行账户发放贷款463000元。欠款情况：黎高韶从2018年10月开始出现逾期还款情况。建行中山分行分别于2018年12月19日、2019年3月19日扣收了金澳公司在建行中山分行的银行存款合计13426.54元，用于偿还黎高韶所欠借款本息。截至2019年4月24日，黎高韶尚欠借款本金432838.15元、利息1767.42元、罚息30.43元。本院认为，建行中山分行与黎高韶之间签订的个人住房（商业用房）借款合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。建行中山分行依约发放贷款，已履行了出借款项的义务，黎高韶作为借款人，应当全面履行还款义务。因黎高韶有拖欠还款情况发生，故建行中山分行请求解除合同并提前收回已发放的贷款本息，理据充分，本院予以支持。对于黎高韶拖欠的本息及罚息金额，建行中山分行已充分举证，黎高韶亦予以确认，故本院确认其主张的金额。由于建行中山分行已诉请解除合同，故合同解除前的贷款利息应计算至合同解除之日止，建行中山分行主张贷款利息计算至清偿之日止，于法无据，本院不予支持。至于律师费，因个人住房（商业用房）借款合同已约定建行中山分行为实现债权而发生的律师费由黎高韶承担，建行中山分行已提供证据证明律师费已实际发生且没有超过律师费收费标准，故本院亦予以支持。黎高韶提供的抵押物已办理抵押登记备案手续，具有公示性，能对抗第三人，因此，当其不履行债务时，建行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款就本案债权优先受偿。此外，依据金澳公司与建行中山分行签订的商品房销售贷款合作协议书约定，黎高韶为购买案涉房屋而欠建行中山分行的债务属于金澳公司的连带责任保证范围且尚在保证期限内，故金澳公司应对黎高韶所欠建行中山分行的本案债务承担连带责任保证。并且，该协议书还约定，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息时，金澳公司同意建行中山分行在其开立的存款账户中直接扣收有关款项，该约定实际上赋予了建行中山分行在一定范围内可要求金澳公司先行承担保证责任的权利，范围限定在金澳公司开立在建行中山分行的银行账户存款。除此之外，建行中山分行和金澳公司再无约定被担保的债权既有物的担保又有人的担保时实行担保物权的顺序。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条关于“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”的规定，建行中山分行有权先扣收金澳公司在建行中山分行的银行存款用以承担保证责任，不足部分就黎高韶提供的抵押物实现债权，仍不足部分由金澳公司以其在建行中山分行的银行账户存款以外的其他财产承担连带保证责任。基于此，金澳公司承担保证责任后，有权向黎高韶追偿（包括已被扣收的银行存款13426.54元）。综上，建行中山分行的诉讼请求，理据充分部分，本院予以支持；理据不足部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司中山市分行与被告黎高韶之间于2015年1月8日签订的个人住房（商业用房）借款合同；二、被告黎高韶于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行清偿借款本金432838.15元及利息（暂计至2019年4月24日，正常利息为1767.42元、罚息为30.43元；之后至本判决发生法律效力之日止，未到期本金按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算正常利息，贷款利率每年的1月1日调整一次，逾期本金按罚息利率即前述贷款利率的1.5倍计算罚息，贷款利率调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率同时进行相应调整；本判决发生法律效力之日起至清偿之日止，以实欠本金及利息的金额之和为基数，按照前述罚息利率计算罚息）。三、被告黎高韶于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行支付律师费24835元。四、被告黎高韶逾期履行上述两项债务，原告中国建设银行股份有限公司中山市分行有权对被告黎高韶提供的抵押物即位于广东省中山市南区悦秀街15号滨河湾花园74幢1801房的房地产（抵押登记备案编号：易房抵字第××号；销售合同编号：HTN2014087812）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿本案债权。五、对原告中国建设银行股份有限公司中山市分行扣收被告中山市金澳房地产开发有限公司开立在原告中国建设银行股份有限公司中山市分行的银行账户存款及对处分上述抵押物仍不足以清偿的被告黎高韶本案债务部分，由被告中山金澳房地产开发有限公司承担连带清偿责任。被告中山市金澳房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告黎高韶追偿（包括已被扣收的银行存款13426.54元）。六、驳回原告中国建设银行股份有限公司中山市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8223元，减半收取计4112元（原告中国建设银行股份有限公司中山市分行已预交），由被告黎高韶、中山市金澳房地产开发有限公司负担并于本判决生效之日起七日内迳付原告中国建设银行股份有限公司中山市分行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  邓树青二〇一九年六月十日书记员  阮 铮书记员  练洪银