云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)云03民终757号上诉人（原审原告）：秦波，男，汉族，1988年7月2日生，大专文化，云南省陆良县人，农民，住云南省曲靖市陆良县。委托诉讼代理人：秦建艳，男，汉族，1966年3月25日生，初中文化，住云南省曲靖市陆良县，系原告秦波之父。特别授权代理。上诉人（原审被告）：云南省曲陆高速公路开发有限公司，统一社会信用代码915303002172265455，公司地址云南省曲靖市麒麟区子午路。法定代表人：王珏，董事长。上诉人云南省曲陆高速公路开发有限公司（以下简称“曲陆公司”）因与上诉人秦波租赁合同纠纷一案，均不服陆良县人民法院（2018）云0322民初3179号民事判决。向本院提起上诉。本院于2019年4月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人秦波上诉称：请求改判由被上诉人曲陆公司赔偿上诉人秦波损失费450802元，支付违约金522750元，并由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审法院判决认定上诉人在本案中过错相当，与客观事实不符。曲陆公司明知争议土地是划拨土地，未经市、县人民政府土地管理部门批准，便通过公开竞租形式与上诉人签订租赁合同，导致合同不能履行，属曲陆公司违约，上诉人不存在违约行为，所以曲陆公司应当承担全部损失450802元。同时曲陆公司应当承担违约金522750元。曲陆公司未作答辩。上诉人曲陆公司的上诉请求：撤销陆良县人民法院（2018）云0322民初3179号民事判决第一、二项，依法驳回被上诉人秦波的全部诉讼请求。事实和理由：本案是因被上诉人秦波未按规定办理相关审批手续，被有关部门制止导致双方所签合同无法继续履行，曲陆公司没有任何过错，且终止协议是双方当事人自愿签署，是合同自由的原则和契约精神的体现，一审法院判决撤销双方的约定不符合本案客观事实和法律规定。一审的价格认证不是人民法院委托和双方协商确定，是被上诉人自行委托，属无效价格认证，并据此判决上诉人承担此损失错误。秦波答辩称：曲陆公司在本案租赁合同中未经市、县人民政府土地管理部门批准出租权，并隐瞒该出租物未经批准不能出租这一事实，就通过竞租与答辩人签订租赁合同，有违诚实信用原则，导致合同无效，属曲陆公司违约，依法应承担违约金。双方所签订的《合同终止协议书》，其中第一条约定的因合同履行期限间所产生的一切费用、导致的一切法律纠纷及其他事务由乙方自行负责解决，甲方不承担任何责任。该约定属一方当事人利用优势或者对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反等价有偿原则，明显显失公平。对于价格认定结论书与本案有关联，一审法院释明是否重新鉴定，但曲陆公司不申请重新鉴定，二审中又对此提出不合理的诉求，于法无据。秦波向一审法院主张的诉讼请求：1.撤销原被告于2017年12月1日签订的《合同终止协议书》第一项内容，由被告一次性赔偿原告经济损失450802元，并由被告向原告承担违约金522750元；以上费用合计人民币973552元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的法律事实是：2017年5月3日，被告曲陆公司通过公开竞租的形式对原陆良收费站对外招租，原告秦波参与竞租并以最高价取得租赁合同的缔约资格。2017年5月15日，被告曲陆公司作为甲方、原告秦波作为乙方，签订合同编号为QLGS2017年经字26号《云南省曲陆高速公路开发有限公司房屋场地租赁合同》，合同约定：一、甲方将位于原陆良收费站的房屋（面积为1088.19平方米）及场地（10471.8平方米）出租给乙方自主经营；二、租赁期限10年（免租装修期4个月），自2017年5月11日起至2027年9月10日止；三、租金标准、支付方式及租赁保证金：第一个五年每年租金510000元，第二个五年在第一个五年的基础上递增5%，每年租金535500；租金实行按年银行转账支付，首年租金于2017年5月31日前支付，之后在每年8月份内支付；竞争性谈判时缴纳的保证金50000元转为租赁保证金；四、乙方应保证承租房屋、场地的使用安全，对租赁房屋、场地及附属设备与设施可以改建、改造，禁止埋、压、圈、占；五、甲方收到首年租金后，应在7个工作日内将租赁物交付乙方；六、甲方因不能提供本合同约定的房屋场地而解除合同，应支付乙方本合同租金总额10%的违约金；七、本合同约定的其他事项。合同签订后，原告秦建波支付了当年的租金510000元,竞租保证金50000元自动转为租赁保证金。被告曲陆公司也将租赁物交付了原告秦波，原告秦波接收租赁物后便在该地筹建陆良嘉禾绿色生态旅游休闲美食园。在建设过程中，陆良县城市管理和综合行政执法局于2017年7月13日作出《限期拆除通知书》，责令原告秦波于2017年7月21日12时前自行拆除未经批准擅自建设已完工的违章建筑，逾期将依法强拆。2017年8月3日，陆良县规划局、陆良县城市管理和综合行政执法局联合发布公告，公告包括曲陆高速公路原陆良收费站等70起单位和个人违章建筑未在限期内自行拆除的予以强制拆除。2017年8月15日，陆良县规划局对原告秦波于2017年5月22日提出的在曲陆高速公路原陆良收费站的房屋及场地上建设陆良嘉禾绿色生态旅游休闲美食园的申请，以不属于本机关行政许可的职权范围和该地块属于行政办公用地，项目影响近期规划，不符合城市规划为由，作出行政许可不予受理决定书。基于上述因素，被告曲陆公司与原告秦波于2017年12月1日签订《合同终止协议书》，协议约定：一、甲乙双方经协商一致，同意终止QLGS2017年经字第26号《云南省曲陆高速公路开发有限公司房屋场地租赁合同》，本协议签订后，原合同立即终止，不再继续履行，甲乙双方互不承担任何违约责任。因原合同履行期间所产生的一切费用、导致的一切法律纠纷及其他事务由乙方自行解决，甲方不承担任何责任。二、甲方全额退还乙方已支付的租赁费510000元和合同履约保证金50000元，不计利息。三、协议签订后，甲方给予乙方4个月（即2017年11月20日至2018年3月20日）的审批手续办理时间，由乙方负责原合同中租赁房屋及场地的经营手续上报审批事宜，如该期间乙方取得合法的经营手续及证照，甲方同意继续履行合同。如该期间届满，乙方仍未取得合法的经营手续及证照，乙方必须在一个月内将租赁房屋及场地腾出交还甲方。四、在甲方给予乙方的审批手续办理期间，乙方不得继续再在租赁房屋及场地内进行任何加盖、建造及其他经营建设性行为。五、若原合同中的租赁标的房屋及场地在今后没有被政府征用，产权仍属于甲方且按照甲方的规定可以对外进行租赁经营使用时，在同等条件下，乙方享有优先承租权。之后，原告秦波并未取得相应的手续，并将租赁房屋及场地于2018年5月返还了被告曲陆公司。2018年7月23日，云南创铭律师事务所委托陆良县价格认证中心对原告秦波所租赁的曲陆高速公路开发有限公司原陆良收费站的投资损失进行价格认证，经该中心依据2017年5月的市场价格，认证如下：1.新建水泥地板314.3立方米，每立方米280元（包工包料），合计88004元；2.焊接未成形（未安装）钢架房1044.3平方米，每平方米230元，合计240189元；3.∮80排水管（水泥预制件、已安装）24米，每米280（包括安装费），价值6720元；4.安装∮63自来水管60米，每米40元，价值2400元；5.平整场地1500平方米，每平方米12元（包括人工、机械费用），价值18000元；6.清理原下水道60米，每米人工费20元，价值1200元；7.清理场地原有杂物10471.8平方米，每平方米5元（包括树木移植、垃圾外运、人工铲除等费用），价值52359元；8场地看护人工费（自2017年5月至2018年7月）14个月，每月人工工资1800元，价值25200元；9.遗存建筑材料：水泥20吨，每吨360元，价值7200元；砂石料260吨，每吨33元，价值8580元；大砖500块，每块1.9元，价值950元。合计450802元。另查明，曲陆公司原陆良收费站的土地使用权属于行政划拨取得，该地块上的建筑物取得了相应的产权证书。一审法院认为，被告曲陆公司对其通过行政划拨取得的土地使用权及其地上建筑物和其他附着物的出租未经县政府土地管理部门和房产管理部门批准，便通过竞租形式对外招租，其出租权利受到一定的限制，正是因为这种限制影响了本案租赁合同的目的不能实现，如果被告曲陆公司对欲出租的租赁物报经批准，其势必会知悉该地块已被规划另用，将直接影响其决定出租与否的行为。被告曲陆公司未经相关部门批准就对外出租，并且通过竞租形式，与竞得人原告秦波签订了租赁合同，最终因该地块的使用不符合规划而导致合同目的不能实现，只有终止合同。被告曲陆公司在缔约过程中有违诚实信用原则，存在缔约过失，依据《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项之规定，应当承担损害赔偿责任。原告秦波基于与被告曲陆公司签订的房屋、场地租赁合同，对承租的租赁房屋及土地进行相应的装修、清理，虽是对租赁物信赖利益的筹备，但其在租赁土地上应经相关部门批准建造的各类建筑及其附属实施未经批准，违反了建筑法的相关规定，最终导致被相关部门以违章建筑责令拆除，对其造成的损失自身也存在过错。涉案租赁物的用途因不符合行政规划被叫停，被告曲陆公司作为出租人对承租人的租赁用途是否合法应作基本的审查，且原告欲使用租赁物所从事的经营行为也并不违反法律法规的禁止性规定，原告办理经营许可事项的前提是取得租赁物，故其取得租赁物后再申请相应的行政许可是情有可原的。被告曲陆公司对其停用的原陆良收费站对外招租未经相关部门批准，原告秦波基于信赖被告曲陆公司出租行为的正当性而与之订立了租赁合同，同时按照租赁合同约定进行自主经营时的前期筹建工作并支付了大量的费用。被告曲陆公司在终止双方的租赁合同时，虽全额退还了租金和保证金，但对原告的损失置若罔闻，故《合同终止协议书》第一条“因原合同履行期间所产生的一切费用、导致的一切法律纠纷及其他事务由乙方自行负责解决，甲方不承担责任。”这一约定显失公平，原告有权请求法院撤销。原、被告双方协商一致终止原租赁合同，原租赁合同约定的权利及义务即随之终止，且合同终止协议书中对违约金也明确过放弃，该约定不违反法律规定，被告方也全额退还租金和保证金，不足以用“显失公平”来加以评判，故原告秦波要求被告曲陆公司承担违约金的诉讼请求不予支持。原告秦波对租赁物改造、改建，最终因租赁合同不能继续履行，双方的过错相当，其投入的费用应由原被告双方平均负担，即被告曲陆公司应承担原告秦波对租赁物投入的相关费用450802元的50%即225401元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项、第五十四条第一款第（二）项之规定，判决：一、撤销原告秦波与被告云南省曲陆高速公路开发有限公司于2017年12月1日签订的《合同终止协议书》的第一项下“因原合同履行期间所产生的一切费用、导致的一切法律纠纷及其他事务由乙方自行负责解决，甲方不承担责任。”之约定。二、由云南省曲陆高速公路开发有限公司于判决生效后三十日内赔偿原告秦波经济损失225401元；三、驳回原告秦波的其他诉讼请求。案件受理费13535元，由原告秦波负担10000元，被告云南省曲陆高速公路开发有限公司负担3535元。二审中，双方当事人均未向本院提交证据。经二审审理查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，上诉人曲陆公司未经相关部门批准就划拨土地对外出租，并且通过竞租形式，与上诉人秦波签订了租赁合同，上诉人曲陆公司有违诚实信用原则，在合同的签订过程中存在缔约过失。依据《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项之规定：当事人在订立合同过程中，有违背诚实信用原则的行为，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。上诉人秦波作为合同相对方，在不了解相关政策、法律规定的情况下签订合同，最终因该地块的使用不符合规划而导致合同目的不能实现，上诉人秦波也存在过错。上诉人秦波按照租赁合同约定进行自主经营时的前期筹建工作并支付了大量的费用。上诉人曲陆公司在终止双方的租赁合同时，虽全额退还了租金和保证金，但依法应对上诉人秦波造成的损失予以赔偿。根据双方的过错程度，一审法院按50%按分赔偿责任符合本案实际和法律规定。上诉人秦波主张的违约金，因在双方签订的合同终止协议书中对违约金也明确过放弃，该约定不违反法律规定，故对此主张本院不予支持。双方当事人所签订的《合同终止协议书》第一条约定显失公平，故上诉人主张撤销的理由成立，应予以支持。上诉人曲陆公司主张的价格证结论书系对方单方委托，但在一审法院释明后是否重新鉴定，但曲陆公司不申请重新鉴定，其也无证据证实该鉴定结论存在程序和内容上的错误，故其主张鉴定结论无效的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确。上诉人云南省曲陆高速公路开发有限公司、上诉人秦波的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13535元，由云南省曲陆高速公路开发有限公司、上诉人秦波各承担6767.5元。本判决为终审判决。审判长 ：邬汉洪审判员 ：孙靖然审判员 ： 廖 锐二〇一九年六月二十七日书记员 ：许津碧