广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3842号上诉人（原审原告）：阮亚林，女，汉族，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：吴小辉，广东佛龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹敏，广东佛龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨堞淏，男，汉族，住四川省阆中市。被上诉人（原审被告）：佛山市泓福居房产中介有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：许平。委托诉讼代理人：张韶，广东卓领律师事务所律师。委托诉讼代理人：张一韵，广东卓领律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：许平，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：张韶，广东卓领律师事务所律师。委托诉讼代理人：张一韵，广东卓领律师事务所律师。上诉人阮亚林因与被上诉人杨堞淏、佛山市泓福居房产中介有限公司（以下简称泓福居公司）、许平房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初19061号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人阮亚林上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.改判杨堞淏、泓福居公司、许平双倍返还阮亚林购房定金400000元，支付阮亚林中介代理咨询服务费20000元、按揭服务费11000元（扣减已经退还的54000元），合计377000元；3.本案一审、二审诉讼费由杨堞淏、泓福居公司、许平承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认定阮亚林向红*地产缴纳中介费，应与红*地产成立居间合同关系，与泓福居公司不存在居间关系是不符合事实的。阮亚林是在泓福居公司的居间下与杨堞淏签订房地产买卖合同，合同盖有泓福居公司的公章。阮亚林向泓福居公司支付了按揭贷款服务费11000元，泓福居公司给阮亚林出具收据一份，收据上盖有泓福居公司的公章。阮亚林通过泓福居公司向杨堞淏支付200000元定金。综上，阮亚林与泓福居公司之间存在居间合同关系。二、一审法院适用法律错误。1.房屋买卖合同系格式合同，应该作出对阮亚林有利的解释，且按照非专业人士理解，返还定金应理解为双倍返还。首先，合同就违约责任约定为定金责任或5%的违约金，意思是前后两个均是具有惩罚性的，如果理解为一倍返还定金则根本没有惩罚性，是违背了阮亚林的真实意思表示，也不能实现合同条款目的。其次，案涉合同违约责任条款中明确约定守约方有权选择解除合同，要求违约方必须承担定金责任（返还定金或没收定金）或按成交价的5%支付违约金。案涉合同为格式合同，杨堞淏、泓福居公司、许平作为专业的房产经纪人，阮亚林并不具备专业知识，应作出有利于阮亚林的解释。结合《退股协议》可知杨堞淏、泓福居公司、许平存在共同债务的情形，本次交易的卖方实际是中介公司的股东，中介公司因为资金问题挪用了案涉购房定金，且协议约定由收取定金的中介公司负责返还。杨堞淏、泓福居公司、许平的上述行为损害了阮亚林的知情权，其利用自己的专业优势，误导阮亚林，设置对阮亚林不利的合同条款，故合同内容应作出对阮亚林有利的解释。2.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，守约方有权要求违约方双倍返还定金，一审法院认定当事人约定的返还定金仅为一倍返还不符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，阮亚林在一审时已经明确选择定金条款，但一审法院仍然适用违约条款不符相关法律规定。故阮亚林主张杨堞淏、泓福居公司、许平双倍返还定金应得到支持。3.泓福居公司隐瞒了杨堞淏是其股东的事实，收取买房定金，没有实际交付给杨堞淏。泓福居公司系自然人独资有限公司，许平系唯一股东，并用个人账户收取购房定金，许平未能证明其与泓福居公司的财产独立，显然存在混同情形，许平应承担连带责任。泓福居公司、许平答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。杨堞淏在二审期间未作答辩。阮亚林向一审法院提出诉讼请求：1.解除阮亚林与杨堞淏于2018年7月28日签订的《二手房买卖解约协议》；2.解除阮亚林与杨堞淏于2018年5月6日签订的《房屋买卖合同》；3.杨堞淏、泓福居公司、许平连带返还阮亚林双倍定金400000元；4.杨堞淏、泓福居公司、许平承担阮亚林中介代理费及咨询服务费20000元，贷款服务费11000元；5.杨堞淏、泓福居公司、许平共同承担本案的诉讼费、财产保全费。一审法院查明：2018年5月6日，阮亚林（买方）、杨堞淏（卖方）以及泓福居公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，就买卖位于佛山市顺德区****************室房产达成相关约定，包括房产面积、总价（1330000元）、税费承担、物业交付等，各方另确认房屋存在抵押。各方另约定，卖方应协助买方办理过户手续，如违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择解除合同，要求违约方必须承担定金责任（返还定金或没收定金）或按总成交价的5%支付违约金，且违约方必须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费。守约方应向违约方发出解除合同通知书；除买方可以证实实际损失大于上述赔偿标准外，买方不得再向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失；付款方式：签订合同时付定金200000元，买方的银行按揭贷款审批后15个工作日办理交易过户手续，房管部门受理交易递件当天付首期房款。阮亚林另与泓福居公司签订《居间服务协议书》，约定阮亚林委托泓福居公司代为向金融机构申请按揭贷款，阮亚林为此已先行支付按揭费11000元。阮亚林、泓福居公司确认上述按揭贷款已得到贷款银行批准，但由于上述约定房产被法院查封，无法办理过户。经多次协商，阮亚林（乙方）、杨堞淏（甲方）、泓福居公司（经纪方）于2018年7月28日签订《二手房买卖解约协议》，约定，甲、乙双方自愿解除上述房屋买卖合同，就已付房款及未付房款、违约金支付：乙方已缴定金200000元，甲方予以退还，甲方另承诺支付乙方违约金38000元；付款时间：甲方于2018年8月10日前付100000元，2018年8月20日前付138000元；乙方收到甲方上述全部退款后，买卖合同即终止。但上述《二手房买卖解约协议》签订后，杨堞淏等仅退还了部分款项，阮亚林自认只收到54000元。2018年9月28日，阮亚林向杨堞淏、泓福居公司寄送了《解约通知书》，通知对方于即日解除《房地产买卖合同》《二手房买卖解约协议》，该《解约通知书》已送达对方。另查，阮亚林、伍凯于2018年5月15日向“佛山市顺德区******物业服务中心”支付中介费20000元，泓福居公司亦确认阮亚林为“红*地产”介绍的客户。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。阮亚林与杨堞淏、泓福居公司签订的《房地产买卖合同》《二手房买卖解约协议》有各方签字或盖章，体现了各方的真实意思表示，且有关内容不违反有关法律行政法规的强制性规定，应为合法有效并对各方具有拘束力。需要说明的是，虽然各方在《二手房买卖解约协议》有约定自愿解除房屋买卖合同，但各方同时约定，收到全部退款后买卖合同才终止，应视为各方对买卖合同约定了解除条件，即在阮亚林收到全部退款后，案涉买卖合同才予以解除，因此，在阮亚林未收到全部退款前，该房屋买卖合同仍具有法律效力。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案中，案涉房产被法院查封，杨堞淏也未采取包括履行与他人之间的债务，与他人和解等可以致案涉房产得到解封的积极措施，在目前情况下，阮亚林看不到杨堞淏能够履行合同的希望，因此，可以认定杨堞淏的行为存在违约，阮亚林提出解除合同有理，上述合同、协议自杨堞淏、泓福居公司收到阮亚林发出的《解约通知书》时解除。关于杨堞淏是否应双倍返还定金及承担阮亚林支出的咨询服务费20000元、贷款服务费11000元。虽然《中华人民共和国合同法》第一百一十五条有规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。但合同应遵循意思自治原则，除非违背法律行政法规强制性禁止性规定外，当事人的意思表示应得到尊重并执行。本案中，各方约定：“守约方有权选择解除合同，要求违约方必须承担定金责任（返还定金或没收定金）或按总成交价的5%支付违约金，且违约方必须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费。……，除买方可以证实实际损失大于上述赔偿标准外，买方不得再向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失。”因此，可以理解为当事人约定的定金责任仅为返还定金或没收定金，而且，各方还对追究责任或赔偿损失的金额给予了限制（不得大于实际损失）。因此阮亚林请求双倍返还定金，不符合各方约定，其理据不足。但鉴于当事人的真实目的在于追究违约方的违约责任，因此，杨堞淏除应向阮亚林返还定金200000元外，还应在总成交价的5%（即66500元，1330000×5%）限额内向阮亚林支付违约金，而且阮亚林也未提供证据证明其因杨堞淏违约而造成的实际损失情况。故阮亚林主张双倍返还定金仅应以266500元为限。另，阮亚林在合同履行过程中支出中介费20000元、贷款服务费11000元，因合同不能继续履行，该实际支出的费用应属于阮亚林因合同不能履行而产生的合理损失，杨堞淏应赔偿给阮亚林，而且，阮亚林请求该费用损失也符合各方在合同中的约定。以上共计297500元（266500+20000+11000）。阮亚林自认已收到退款54000元，一审法院予以认定。故杨堞淏还应支付阮亚林243500元（297500-54000）。关于泓福居公司、许平应否承担本案责任。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条第二款规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。在本案中，泓福居公司提供了中介服务，并促成阮亚林与杨堞淏签订《房屋买卖合同》，无证据证明泓福居公司在履行合同过程中，有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况等情形。而且，从法庭调查可知，阮亚林是与“红*地产”成立居间合同关系，也是向“红*地产”缴纳中介费用，因此，泓福居公司履行该中介合同应属于第三人代为履行的情形，根据有关规定，即使第三人履行合同不符合约定，也应由合同相对人即“红*地产”承担责任。故，阮亚林请求泓福居公司、许平承担本案责任，其理据不足。综上所述，对阮亚林要求解除《房地产买卖合同》《二手房买卖解约协议》的请求，一审法院对该解除的事实予以确认；对阮亚林要求杨堞淏承担违约责任（包括双倍返还定金以及承担中介代理及咨询服务费20000元、按揭服务费11000元）的请求，一审法院仅在243500元金额范围内予以支持，超出部分，一审法院不予支持；对阮亚林要求泓福居公司、许平承担本案责任的请求，其理据不足，一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、阮亚林与杨堞淏、泓福居公司于2018年5月6日签订的《房地产买卖合同》已解除；二、阮亚林与杨堞淏、泓福居公司于2018年7月28日签订的《二手房买卖解约协议》已解除；三、杨堞淏应于判决发生法律效力之日起十日向阮亚林返还定金、支付违约金、赔偿损失等共计243500元（已扣减此前退还的54000元）；四、驳回阮亚林的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16770元，减半收取计8385元，由杨堞淏负担4736.7元，阮亚林负担3648.3元。二审期间，阮亚林向本院提交了杨堞淏、泓福居公司于2018年7月21日签订的退股协议一份，拟证明杨堞淏是泓福居公司的股东，杨堞淏、泓福居公司在签订协议时明确约定案涉房屋买卖产生的返还定金责任由泓福居公司承担。经审查，该证据与本案的实体处理不具有直接关联性，本院不予采信。二审期间，杨堞淏、泓福居公司、许某1均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系：1.杨堞淏应否向阮亚林双倍返还购房定金400000元、支付中介费20000元、贷款服务费11000元；2.泓福居公司、许某1应否承担本案责任。首先，关于杨堞淏应否向阮亚林双倍返还购房定金400000元、支付中介费20000元、贷款服务费11000元的问题。本案中，因案涉房屋被法院查封，杨堞淏亦未采取积极措施使得案涉房屋得到解封，致使合同目的不能实现，一审法院据此认定杨堞淏存在违约行为，对阮亚林主张解除《房地产买卖合同》《二手房买卖解约协议》予以支持于法有据，本院予以维持。案涉合同因杨堞淏的违约而解除，其应承担相应的违约责任。《房地产买卖合同》约定违约方必须承担定金责任（返还定金或没收定金）或按总成交价的5%支付违约金，且约定各方对追究责任或赔偿损失的金额不得大于实际损失。阮亚林据此上诉主张杨堞淏应向其双倍返还定金400000元，对此，本院认为，从该约定的文义理解，案涉房屋买卖合同约定违约方承担的定金责任为返还定金或没收定金。该表述在理解上并不存在着分歧，并与法律所规定的“定金罚则”之内容有所区别，即双方当事人约定的该“定金责任”虽名为定金，但违约责任中并未约定适用法律所规定的定金罚则，故该款项的性质并不属于定金担保。在民事活动中，应尊重双方当事人的意思自治原则，只要不违反法律、行政法规的强制性禁止性规定，法律允许当事人双方对合同内容进行自由约定。由此可见，阮亚林要求双倍返还定金400000元，不符合合同约定。同时，双方当事人于2018年7月28日签订《二手房买卖解约协议》约定，“双方自愿解除上述房屋买卖合同，就已付房款及未付房款、违约金支付：乙方（阮亚林）已缴定金200000元，甲方（杨堞淏）予以退还，甲方另承诺支付乙方违约金38000元；......”从该协议内容亦可以佐证案涉房屋买卖合同中并非约定的是双倍返还定金。综上所述，一审法院据此认定杨堞淏应向阮亚林返还定金200000元及在总成交价的5%限额内支付违约金66500元合理有据，本院予以维持。另，中介费20000元及贷款服务费11000元属于阮亚林因合同不能履行而产生的合理损失，且双方亦约定违约方必须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费，一审法院据此对阮亚林该损失主张予以支持于法有据，本院予以维持。又因阮亚林自认其已收到退款54000元，一审法院综上认定杨堞淏还应向阮亚林支付243500元于法有据，本院予以维持。其次，关于泓福居公司、许某1应否承担本案责任的问题。泓福居公司作为中介机构，提供了中介服务，并促成了阮亚林与杨堞淏签订《房屋买卖合同》。泓福居公司代杨堞淏收取定金200000元只是履行中介服务的其中一项，亦符合一般的交易习惯，不能以此为由来认定泓福居公司与杨堞淏之间存在财产混同的情况，且案涉合同的相对方为杨堞淏，故阮亚林主张泓福居公司、许某1承担本案责任缺乏依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。阮亚林的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2970元，由上诉人阮亚林负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年六月十四日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽