福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终2439号 上诉人（原审被告）：齐国华，男，1951年7月21日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：李晓兰，北京大成（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福建省鸿达电子技术开发有限公司，住所地福建省福州市高新区。 法定代表人：童立新，董事长。 委托诉讼代理人：许健清，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：王尧，男，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：中国人民解放军32522部队（原中国人民解放军73833部队），住所地福建省福州市鼓楼区。 法定代表人：刘志坚，团长。 委托诉讼代理人：陈恒峰，福建秉峰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福建省畅和路桥建设有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区。 法定代表人：钟明，总经理。 上诉人齐国华因与被上诉人福建省鸿达电子技术开发有限公司（以下简称“鸿达公司”）、中国人民解放军32522部队、福建省畅和路桥建设有限公司（以下简称“畅和公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初5784号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 齐国华上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判畅和公司向鸿达公司返还履约保证金78410.5元；2.撤销一审判决第二项，改判中国人民解放军73833部队（以下简称“73833部队”）向鸿达公司进行补偿（具体补偿金额以二审法院判决金额为准）；3.本案诉讼费由鸿达公司、73833部队、畅和公司共同承担。事实和理由：一、一审认定齐国华是实际承租人、转租人及利益的享有者，与已生效判决相悖，且不应在本案中对不同性质的法律关系作出认定。1.已生效的（2017）闽0102民初5333号之一民事判决认定畅和公司为2015年《军队房地产租赁合同》的承租人，判决相关合同责任由畅和公司承担、齐国华不直接承担合同责任。一审却认定齐国华为《军队房地产租赁合同》的实际承租人和转租人并判令齐国华承担合同责任，与已生效判决相矛盾。另，一审判决认定《军队房地产租赁合同》的租金均是由齐国华支付也与已生效判决认定的事实相悖。2.鸿达公司提交的《房屋租赁合同》出租方系畅和公司，提交的《授权委托书》表明齐国华是畅和公司的受托人，可见鸿达公司明知合同相对方系畅和公司，本案应由畅和公司承担合同责任。3.畅和公司、齐国华等人签订的《合作协议书》虽然确认齐国华享有《军队房地产租赁合同》租赁场所一、二层1/3的权益，但是该两份《合作协议》不具有对外效力。畅和公司对外承担责任后可根据合作协议向齐国华另案主张，这与本案租赁合同纠纷不属于同一法律关系，不能在本案中直接进行审理和认定。4.齐国华和畅和公司之间是委托代理关系，齐国华收取租金并向73833部队支付租金是在履行受托人义务。齐国华是否已向畅和公司转交履约保证金和租金、转交多少、以何种形式转交，应当由畅和公司根据委托合同关系向齐国华主张。本案中不能由此认定齐国华未转交租金和履约保证金，更不能由此认定齐国华是实际承租人和转租人。二、齐国华无需对鸿达公司的诉请承担任何责任。1.返还履约保证金系《房屋租赁合同》的合同责任，应由畅和公司承担。《授权委托书》中“受托人负责”意指齐国华负责办理退还手续，实际返还人义务人是畅和公司。2.本案租赁合同不能继续履行的原因在于中央军委下发停止有偿服务的通知，属于不可抗力的情形，根据《房屋租赁合同》第12.1条约定，畅和公司无需赔偿鸿达公司装修损失。即使畅和公司应承担赔偿责任，《授权委托书》未授权齐国华办理赔偿或补偿事项，不能判令齐国华承担连带责任。此外，若畅和公司承担赔偿责任，则最终承担义务主体为出租人73833部队，为避免诉累，应判令73833部队与畅和公司承担共同赔偿责任。三、本案系军队停止有偿服务导致租赁合同无法履行，根据军队和武警部队全面停止有偿服务工作有关通知精神，军队应妥善处理租户利益诉求、补偿到位，故本案应由73833部队承担鸿达公司的补偿责任。四、评估报告是对房屋装修的市场价值进行的评估，以市场价值作为装修残值的损失，明显损害畅和公司的利益。装修残值应以工程造价为基数，具体计算公式为：工程造价×（未使用天数÷总租赁天数）。五、鸿达公司承租的三层，齐国华并非实际承租人也不享有份额，只是受托方。 鸿达公司辩称，一、一审认定由齐国华向鸿达公司返还履约保证金78410.5元，认定事实清楚，证据确实充分。齐国华、畅和公司、郑钦共同出具的《授权委托书》第一项载明受托人齐国华“有权收取并保管次承租人缴纳的租赁押金并由受托人负责依约退还所收取次承租人缴纳的租赁押金”，故，齐国华应当根据约定向鸿达公司返还履约保证金。部队收回房产时，齐国华对包括鸿达公司在内的次承租人一再催告，且对鸿达公司采取恶意断电方式，鸿达公司就此发出催告函的函告对象亦为齐国华及畅和公司双方。部队发函给予租户腾空免租期限，鸿达公司交付租金至2017年6月，不存在任何违约行为。二、一审判决认定齐国华是讼争房屋的实际承租人和转租的利益享有者事实清楚，证据确实充分。第一，本案合同签订、履行期内，鸿达公司均是与齐国华接洽。齐国华是《房屋租赁合同》签署人，以其个人银行账户收取保证金、租金、水电费，直接决定房租租赁事宜的处理方案。第二，齐国华与畅和公司签订的《合作协议书》等证明齐国华享有综合楼的部分承租权和经营权，不仅是畅和公司的受托方。从齐国华的转账流水可知，齐国华享有了大部分租金收益及全部次承租方的履约保证金，齐国华是租赁物转租利益的最大实际享有者。第三，按照齐国华二审提交的《执行承诺书》等，畅和公司仅欠林月娇139万元且明确林月娇的管理、经营权仅至欠款及利息还清为止。综合楼仅三、四层转租的年租金收入差额就能达到约100万，两年即可还清林月娇所有欠款及利息，该经营权抵债的行为早已终结。畅和公司于2013年被吊销执照，市场主体资格灭失，齐国华继续对外出租并收取履约保证金、租金，且一直未提供任何将履约保证金及租金转交给任何第三方包括林月娇或畅和公司的证据，足见齐国华是实际承租和转租讼争房屋的利益享有者。第四，退一步讲，即便齐国华系林月娇的代理人，其仍应向鸿达公司承担相应责任。双方签订租赁合同时，齐国华均是以个人名义进行的，并未披露其是林月娇的代理人。根据合同法的相关规定，齐国华披露委托人后，第三人可选择受托人或者委托人作为相对人主张权利，现鸿达公司选择向齐国华主张权利，符合常理及法律规定。三、一审法院认定由齐国华及畅和公司向鸿达公司支付装修损失416950元，认定事实清楚，证据确实充分。齐国华作为转租利益最大的享有者，其应承担鸿达公司的装修损失。即便齐国华是与他人合作经营或者受案外人林月娇委托管理综合楼三、四层，其未在一审庭审前追加其他人员为被告，即放弃权利。若齐国华对一审判决有异议，可履行判决后再向他人追偿。 中国人民解放军32522部队辩称，一、本案系房屋租赁合同纠纷，根据合同相对性原则，鸿达公司与部队之间不存在合同关系，鸿达公司诉请部队与齐国华、畅和公司承担连带赔偿责任，没有合同和法律依据，一审驳回其诉讼请求是正确的。二、鸿达公司仅诉请部队与畅和公司、齐国华承担连带赔偿责任，一审判决后，鸿达公司未提出上诉。齐国华作为一审被告，提出改判部队对鸿达公司进行补偿的上诉请求，超出了一审诉讼请求范围，也没有法律依据，应当予以驳回。 畅和公司未作答辩。 鸿达公司向一审法院起诉请求：1.判令畅和公司与齐国华向鸿达公司退还房屋租赁合同保证金216000元及利息695元（以216000元为基数，自2017年8月15日按中国人民银行同期同类贷款利率暂计至2018年5月15日止利息为695元，请求计算至实际还清款项之日止）;2.判令畅和公司与齐国华退还鸿达公司已支付的2017年5月15日至2017年6月15日的租金80935元；3.判令畅和公司与齐国华向鸿达公司支付因解除租赁合同而引起的装修费用、新场所超出费用、搬迁费用等损失1063363.88元。以上本金及利息共计1360993.88元。4.判令齐国华承担本案的案件受理费及其它相关诉讼费用。庭审中，鸿达公司撤回新场所超出费用1147元，搬迁增加费用1086570.25元，装修费用303983.25元，装修费、搬迁费由畅和公司、齐国华、73833部队承担。 一审法院认定事实：坐落于福州市鼓楼区建筑面积8119平方米的房屋，系73833部队名下房产。 畅和公司成立于2004年10月13日，原名为宁德市长桥公路工程有限公司，2007年7月23日名称变更为“福建省畅和路桥建设有限公司”，2013年6月21日被吊销。2010年7月30日，畅和公司法定代表人由郑锐锋变更为钟明。2011年5月25日，畅和公司股东出资变更为陈长清、钟明。 2011年11月12日，鸿达公司（乙方）与畅和公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同落款处有“福建畅和路桥建设有限公司”的印章，齐国华在落款的“授权代表”处签字。该合同约定：1.甲方将坐落于福州市鼓楼区综合楼叁层建筑面积1500平方米的房屋出租给乙方作为办公楼使用，租赁期限至2015年5月30日止。2.承租方应于本合同签订之日起当日向出租方支付相对于3个月租金的履约保证金216000元和预付一个月的租金78124元。3.装修期为30天，免租期至2011年12月15日止，从2011年12月15日起开始计租金，每月5日前付当月租金，月租金78124元整（含物业费、发票）。 2015年5月31日，鸿达公司（乙方）与畅和公司（甲方）再次续签《房屋租赁合同》，租赁期限至2020年5月30日止，落款出租方为“福建畅和路桥建设有限公司”，未盖公章，但齐国华在落款的“授权代表”处签字。该合同约定：1.甲方将坐落于福州市鼓楼区综合楼叁层建筑面积1500平方米的房屋出租给乙方作为办公楼使用，租赁期限至2020年5月30日止。2.租金每月76407元，自签订之日起按每年12月份递增2%，租金每月15日前付清。3.物业管理费不包含在租金中，每月物业管理费每平方米2元（每月共计3000元），每月5日前缴纳。 上述两份合同均约定：1.出租方违反本合同约定，致使承租方无法继续经营，承租方三次书面通知而出租不理的，或是出租方单方面解除本合同，承租方有权单方解除本合同，并要求出租方赔偿承租方的履约保证金，以及其他遭受的直接经济损失；承租方亦可选择不予解除合同，但有权要求出租方赔偿其因此遭受的直接经济损失。2.非合同内约定原因，出租方擅自解除合同的，出租方需赔偿承租方装修费用（按合同租期年限折旧计算），及其他相关损失。承租方擅自解除合同的，出租方可没收其押金。3.因不可抗力导致双方或一方不能履行或不能完全履行本协议项目有关义务时，双方相互不承担违约责任。但遇不可抗力一方，应于不可抗力发生后十五日内将不可抗力情况告知对方，并提供有关部门的证明。在不可抗力影响消除后的合理时间内，一方或双方应当继续履行合同。 2010年3月1日，畅和公司出具《授权委托书》，载明：畅和公司委托齐国华代为其全面履行《军队房地产租赁合同》（梅峰路6号综合楼一、二层，建筑面积约4000平方米，与4753平方米的场地）项下有关承租房相应的权利义务，委托权限为特别授权，具体权限如下：受托人有权以自己的名义与次承租人签订房屋租赁合同，有权出租承租房，有权收取次承租人支付的租金并开具租金发票或收据，有权收取并保管次承租人缴纳的租赁押金并由受托人负责依约退还所收取次承租人缴纳的租赁押金；本委托书从盖章之日起生效，至上述《军队房地产租赁合同》约定的租赁期限届满之日止；若上述《军队房地产租赁合同》约定的租赁期限顺延，本委托书亦相应顺延。 2018年5月25日，一审法院对73833部队作为原告起诉畅和公司、齐国华的房屋租赁合同纠纷一案，作出（2017）闽0102民初5333号之一民事判决，判决确认齐国华代畅和公司与73833部队签订《军队房地产租赁合同》，构成表见代理；齐国华不直接承担合同责任，而应由畅和公司向73833部队支付占有使用费1149950.06元及其资金占用费。该判决已生效。该判决另查明如下事实：“2011年5月18日，林月娇、齐国华、福建省畅和路桥建设有限公司、郑钦签订《合作协议书》，约定：1.郑钦同意将其根据原《合作协议》承租及转出租综合楼一、二层的权利义务全部转让给林月娇。2.齐国华、畅和公司同意郑钦的上述决定，同意由林月娇取代畅和公司在原《合作协议》中的合作地位。3.林月娇愿意按照郑钦在福州市晋安区法院主持下所作承诺书的约定，全面承受畅和公司根据原《合作协议》约定关于综合楼一、二层的承租及转租的权利、义务。4.四方同意，自本协议生效后，畅和公司关于综合楼一、二层的承租、转租所产生的权利、义务均由林月娇承受，与畅和公司无关。” 庭审中，鸿达公司确认已于2017年8月6日搬离讼争房屋。齐国华庭后表示，不知晓鸿达公司具体搬离时间。鸿达公司自认租金付至2017年6月15日，最后一个月租金为80935元。73833部队表示租金均由齐国华直接支付给73833部队。 因鸿达公司申请，经一审法院依法委托，福建华成房地产土地资产评估有限公司于2018年9月20日作出闽华成评报［2018］资字1061-7号《资产评估报告》。其评估结论为：在评估基准日2017年8月6日的福州市鼓楼区73833部队综合楼三层福建省鸿达电子技术开发有限公司承租的1500平方米的房屋装修市场价值为人民币833900元。 一审法院认为：根据生效的（2017）闽0102民初5333号之一民事判决，73833部队将讼争房屋出租给畅和公司，双方系出租人与承租人的关系，而齐国华系该租赁事宜的畅和公司的委托代理人。本案鸿达公司再承租本案讼争房屋，鸿达公司系讼争房屋的次承租人。关于73833部队在本案的地位，一审法院认为，本案鸿达公司作为次承租人并未直接与作为产权人的73833部队签订租赁合同，双方不形成合同关系，故鸿达公司主张其承担责任的诉请，一审法院在本案中不予支持。 关于鸿达公司的诉请，一审法院分析如下： 其一，鸿达公司要求退还合同保证金人民币216000元及利息。由于合同的终止均不可归责于出租方和承租方，本案并不存在应承担违约责任的一方当事人，故出租方仅应退还鸿达公司履约保证金。畅和公司出具的授权委托书中明确“受托人”齐国华负责“退还所收取次承租人缴纳的租赁押金”，故齐国华负有退还该履约保证金的义务。履约保证金可用于抵扣未付租金，故扣除2017年6月16日至2017年8月6日租金80935元/月×1.7个月=137589.5元后，剩余78410.5元应由齐国华返还鸿达公司。鸿达公司要求支付利息的主张无合同依据和法律依据，一审法院不予支持。鸿达公司主张齐国华已免除其三个月租金，并无直接证据证明，一审法院不予采信。 其二，关于鸿达公司的装修损失，一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案系因军队政策，73833部队要求收回房屋，此事由均不可归责于出租方和承租方。现讼争房屋已由73833部队收回，出租方亦不占用讼争房屋，故对于讼争房屋的装修残值，应依照公平原则由出租方和承租方各承担一半，即：833900元÷2=416950元。 其三，关于装修损失中，齐国华与畅和公司责任问题，一审法院分析如下：第一，根据2011年5月18日的《合作协议书》，齐国华已实际承受讼争房屋的部分租赁利益，其系房屋的实际承租人和转租人。第二，本案中，鸿达公司仅将租金直接支付给齐国华，但根据产权人73833部队的陈述，其亦仅收到齐国华的租金，本案并无证据证明齐国华将租金、履约保证金等交给畅和公司。因此，齐国华不仅仅是名义上畅和公司的代理人，亦系实际承租和转租讼争房屋中的利益享有者，其在享有利益的同时亦应承担责任。第三，畅和公司的《授权委托书》中，明确载明了签订租赁合同、收取租金、退还押金等授权事项，但对于部队收回房屋后赔偿或补偿的事项，该《授权委托书》未予以明确。根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款之规定，“委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任”。因此，对于上述装修损失应由齐国华和畅和公司承担连带责任。 其四，鸿达公司要求退还已支付的2017年5月15日至5月15日的租金，但鸿达公司系2017年8月6日搬离，故该诉请一审法院不予支持。鸿达公司另主张新场所搬迁费用等损失，无合同约定和法律依据，一审法院不予支持。 综上，畅和公司经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席审理。依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、齐国华于本判决生效之日起十日内向福建省鸿达电子技术开发有限公司返还履约保证金78410.5元；二、福建省畅和路桥建设有限公司于本判决生效之日起十日内向福建省鸿达电子技术开发有限公司支付装修损失416950元，齐国华对此承担连带责任；三、驳回福建省鸿达电子技术开发有限公司其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取8524元，由福建省畅和路桥建设有限公司、齐国华负担3102元，由福建鸿达电子技术开发有限公司负担5422元。评估费31471元，由福建鸿达电子技术开发有限公司负担15735.5元，由福建省畅和路桥建设有限公司、齐国华负担15735.5元。保全费5000元，福建鸿达电子技术开发有限公司负担2500元，由福建省畅和路桥建设有限公司、齐国华负担2500元。 二审中，齐国华向本院提供以下证据：A1.2009年12月1日《合作协议》，证明畅和公司与73833部队签订的房屋租赁合同，齐国华、畅和公司、郑钦三人合作承租其中的第一、二层，三人各占比1/3;A2.2011年5月18日《合作协议书》、A3.执行承诺书、A4.（2010）晋民初字第1524号民事调解书、A5.2011年10月3日《授权委托书》、A6.《还款承诺书》，共同证明畅和公司用经营权益抵偿欠林月娇的债务并将第三、四层房产交由林月娇经营、畅和公司还将第三、四层房产授权委托齐国华对外出租；A7.2014年12月11日郑钦《委托书》、A8.2014年12月22日郑兴兵《确认函》、A9.建行转款回单、A10.2015年1月郑钦《授权委托书》、A11.中国银行境外汇款申请书、汇款借记通知各3份，共同证明齐国华已将收到的租金收益、履约保证金中属于郑钦的部分支付给郑钦;A12.林月娇情况说明、护照，证明齐国华已将收到的一、二层履约保证、租金收益中属于畅和公司的部分以及三、四层的履约保证金、租金收益支付给林月桥。本院认为，A1-A4、A6的证明对象已是在案证据（2017）闽0102民初5333号之一民事判决确认事实、A5真实性无法确认、A7-A10齐国华与郑钦钱款往来均发生在本案合同签订之间、A11交易附言为“个人旅游”，故A1-A11均不属于二审新证据，且或真实性无法确认、或与本案不具备关联性，本院不予采纳；A12的真实性无法确认，且齐国华未能提供支付款项且在本案合同履行期间林月娇仍享有债权的客观证据予以印证，关联性无法确认，本院不予采纳。 关于一审查明事实，各方当事人未提出异议，本院依法予以确认。另查明：本案审理期间，因军队改革，原中国人民解放军73833部队变更为中国人民解放军32522部队。 本院认为，本案二审的第一个争议焦点为齐国华是否应当承担向鸿达公司返还履约保证金78410.5元的义务。本案合同解除不可归责于出租人与承租人，故鸿达公司诉请返还履约保证金应予支持。齐国华向鸿达出具的授权委托书中载明“由受托人负责依约退还所收取次承租人缴纳的租赁押金”，且履约保证金系由齐国华收取，故齐国华负有向鸿达公司返还履约保证金78410.5元的义务。齐国华上诉请求改判由畅和公司返还履约保证金，缺乏依据，本院不予支持。 本案二审的第二个争议焦点为中国人民解放军32522部队（原73833部队）是否应当承担向鸿达公司支付装修损失的义务。中国人民解放军32522部队并非本案《房屋租赁合同》合同当事人，与鸿达公司之间不存在合同关系，齐国华上诉请求判决中国人民解放军32522部队补偿鸿达公司的装修损失，并无依据，本院不予支持。 本案二审的第三个争议焦点为齐国华是否应当向鸿达公司支付装修损失416950元。首先，关于本案出租方是否应当承担讼争房屋装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项的规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。不可归责于当事人双方的原因主要但不限于不可抗力，本案军队政策调整即属于此。一审认定本案出租方和承租方对讼争房屋的装修残值各承担一半，符合法律规定，本院予以确认。其次，关于齐国华是否应当承担装修损失。齐国华表面上是畅和公司的代理人，实际上与畅和公司就综合楼一、二层签订有合作承租、出租协议；更重要的是，齐国华以个人账户收取讼争房屋全部履约保证金和租金，却未能提供证据证明其将相关款项支付给畅和公司等人，故一审认定齐国华系转租讼争房屋中的利益享有者，应当直接承担合同义务，并无不当，本院予以确认。再次，关于装修残值数额认定是否正确。诉争房屋的装修损失系由一审依法委托评估，评估报告已就房屋装修市场价值按照75%的成新率作出残值扣减，一审采纳评估结论认定装修残值为833900元，并无不当，本院予以确认。故，齐国华应当向鸿达公司支付装修损失416950元。 综上所述，齐国华上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8730元，由上诉人齐国华负担。 本判决为终审判决。 审判长  林哲森 审判员  金光玉 审判员  黄 锋 二〇一九年六月二十四日 法官助理刘奕 书记员郭梦铃