浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0424民初2885号 原告（反诉被告）：黄成荣，男，1966年1月24日出生，汉族，住浙江省海盐县。 原告（反诉被告）：夏彬，女，1968年10月22日出生，汉族，住浙江省海盐县。 委托代理人：毛恵军，浙江海耘律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李小林，男，1978年8月1日出生，汉族，住四川省巴中市恩阳区。 委托代理人：肖福良，海盐县武原法律服务所法律工作者。 原告黄成荣、夏彬为与被告李小林农村房屋买卖合同纠纷一案，于2019年6月14日向本院起诉，原告的诉讼请求（已变更）：1、确认原告夏彬与被告李小林签订的《房屋转让协议》无效；2、被告返还位于海盐县的房屋，原告黄成荣、夏彬返还转让款15000元；3、被告支付房屋占用费（按每月1000元为标准计算，自2006年6月6日起算，算至被告返还房屋止）；4、本案诉讼费用由被告承担。本院于同日受理后，依法适用简易程序，于2019年7月12日、2019年9月3日二次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人毛恵军、被告李小林二次庭审均到庭参加诉讼。后因案件复杂，本案转为普通程序继续审理，审理过程中被告于2019年12月2日提起反诉，其反诉诉讼请求（已变更）：1、反诉被告返还反诉原告购房款50000元及资金占用期间的利息；2、反诉被告赔偿反诉原告经济损失515580元；3、反诉被告赔偿评估费损失20000元；4、反诉被告赔偿搬迁费用3000元；5、反诉被告承担本案诉讼费用。本院决定合并审理，并于2020年1月7日、2020年6月23日第三、四次公开开庭进行了审理（期间本案还涉及房屋造价及评估鉴定），原告委托代理人毛恵军、被告李小林及其委托代理人肖福良均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经审理，本院查明案件事实如下： 2006年6月6日，夏彬与李小林签订《房屋转让协议》一份，约定：甲方（即夏彬、黄成荣）现有坐落于海盐县建筑面积为91.20平方米的农居房（三峡移民房）一幢，甲方、乙方（即李小林）同意该农居房包括院内的设施等转让价为人民币壹万伍仟元整，协议签订乙方立即付款15000元，甲方出具收条；协议签订后，甲方立即腾空该房，将房屋交给乙方，甲方保证该房没有权属纠纷和其他一切纠纷，如有纠纷发生，甲方承担全部责任；双方在明确该房的性质后，如遇房屋拆迁，宅基地征用等政府政策性的事宜，在未办理好过户手续的情况下，该房可涉及的拆迁待遇和房屋升值待遇归乙方享受，但甲方必须协助乙方办理相关手续；双方还对其他事项进行了约定。同日，夏彬出具收条一份，载明：“今收到李小林给我的位于海盐县房屋的转让款人民币壹万伍仟元整”。另查明，上述房屋买卖实际价款为50000元，2012年6月28日，夏彬再次出具收条一份，载明：“2012年6月28日收到李小林剩余房款12000元，全额房款在今天起全部付清，以前的所有票据全部作废，以今天这张收条为准，总房款是50000元”。上述买卖房屋占地面积仅为45.6平方米，李小林在签订上述房屋转让协议后，对涉案主体房屋进行了扩建，同时建造了畜舍、围墙等。2013年12月19日，涉案房屋补办了海盐县农村农民拆迁安置建房用地审批表，载明：户主为黄成荣，家庭成员为妻子夏彬、儿子黄金杰；工程名称为三峡移民，安置年份为2004年；楼房建造占地面积为89平方米（2层）、畜牧生产用房50平方米；经办人意见为本户属三峡移民工程拆迁安置建房，拟同意补办建房用地面积119平方米，其中住房89平方米，畜牧生产用房30平方米。另，李小林自2006年6月6日签订《房屋转让协议》后，其一家人一直居住在涉案房屋中。2020年6月28日，海盐县村民委员会出具证明一份，载明：“兹有本村村民黄成荣（5123011966××××××××）、夏彬（5123011968××××××××），住房原有地址为海盐县，2011年地名普查更改为海盐县朱家门53号，上述两地址为同一地址。” 另查明，2018年1月11日，李小林（甲方，业主）与海盐新安电气安装工程有限公司（乙方，建设方）、嘉兴通用新能源有限公司（丙方，运维方）签订《分布式家庭光伏电站销售安装运维合同》一份，约定：项目名称为户用光伏发电项目；项目地点海盐县通北村八组53号；乙方负责设计、安装、调试并网，丙方负责运营维护，运维期限为并网之日25年；本项目总价款为93280元；丙方为整套光伏发电系统提供5年质保服务；甲方要求安装光伏设备的建筑物未取得合法产权而造成的所有后果与乙方、丙方无关；本合同经三方盖章和签字生效后，如甲方要求停工、退回或拆除光伏设备的则甲方必须按合同总价的30%支付违约金作为赔偿；双方还就其他事项进行了约定。同年2月5日，李小林（乙方）与国网浙江海盐县供电有限公司（甲方）签订《居民光伏发电项目发用电合同》一份，约定：发、用电地址为海盐县通元镇通北行政村通北村八组53号；发电量消纳方式为自发自用、余电上网；本合同所指电价系政府价格权限部门批准的电价，本合同履行期限内，遇电价有调整时，以调价文件为准；乙方光伏发电上网电价为当地燃煤机组标杆上网电价，发电补贴标准依据国家政策执行；乙方用电电量、上网电量分别结算，不相互抵扣，乙方的上网电费和光伏补贴电费，根据双方确认的电费结算清单和开具的发票，由甲方向乙方提供的银行账号支付，结算周期乙方可以依据税务部门的有关规定，自愿选择按月结算；乙方未经甲方同意，私自增加光伏发电容量、私自转供电、私自改变用电性质、私自引入或引出其他电源，以及私自迁址、更动用电计量装置等均属违约用电；合同履行期限为10年，自2018年至2028年；双方还就其他事项进行了约定。 再查明，根据李小林的申请，本院委托嘉兴恒新房地产估价经纪有限公司，对位于海盐县房屋（含畜舍、围墙等）及其装饰装修的价值进行评估（时间点为2019年6月14日），同时评估涉案房屋下宅基地的增值价值（2006年6月6日至2019年6月14日）。对此，嘉兴恒新房地产估价经纪有限公司于2020年6月13日作出鉴定评估报告一份，评估结论为：1、楼房建筑面积191.51平方米，评估价135272元；2、平房（畜舍）建筑面积174.62平方米，评估价83200元；3、围墙建筑面积34.21平方米，评估价3524元；4、装饰装修评估价25378元；5、宅基地面积119平方米，2006年6月6日评估价17850元，2019年6月14日评估价38556元，增值额20706元；6、光伏剩余价值84500元、收益价值163000元。为此，李小林预交评估费20000元。另，2020年5月11日，万邦工程管理咨询有限公司嘉兴分公司向本院出具函一份，载明：“由贵院委托对黄成荣、夏彬与李小林农村房屋买卖合同纠纷中的房屋及装修工程造价进行司法鉴定（2020盐法委鉴25号），本公司通过对鉴定材料的研究分析后认为：鉴定所必需的房屋及装修施工图或经双方确认的施工做法、房屋及装修的施工合同等资料缺失，对房屋造价无法采用浙江省相关的建筑安装工程设计依据来确定其造价，本公司无法对该案出具合法、合理鉴定报告，现将资料退回你院”。2020年5月18日，浙江和诚房地产估价有限公司向本院出具函一份，载明：“我公司接收到浙江省海盐县人民法院委托材料后，原告黄成荣、夏彬诉被告李小林农村房屋买卖合同纠纷一案所涉房屋及装饰装修部分的鉴定资料仔细阅读，认真分析后，我公司认为无法鉴定”。2020年6月30日，本院向嘉兴通用新能源有限公司法定代表人王永华做了相关询问笔录，笔录中其陈述涉案光伏设备可以搬，但是要收取拆除及重新安装费用，大概6000元左右。 以上事实由黄成荣、夏彬提供的海盐县农村村民拆迁安置建房用地审批表、房屋转让协议，李小林提供的分布式家庭光伏电站销售安装运维合同、居民光伏发电项目发用电合同、暂住证、收条及双方当事人当庭陈述、鉴定评估报告、评估费用发票、函为证。 本院认为，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。本案双方买卖的标的为农村房屋，而李小林并非该集体经济组织成员，故二原告请求确认夏彬与李小林于2006年6月6日签订的《房屋转让协议》无效的诉请，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，虽《房屋转让协议》约定的买卖标的为坐落于海盐县建筑面积为91.20平方米的农居房，但根据农村房屋“房地一体”的原则，李小林应当向黄成荣、夏彬返还在涉案宅基地上建造的全部房屋（含李小林建造的部分），且根据黄成荣、夏彬的本诉诉请及李小林的反诉诉请，黄成荣、夏彬应返还李小林购房款50000元。关于黄成荣、夏彬请求李小林支付房屋占用费的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。 另，由于买卖双方均违反了法律和国家政策对农村房屋交易的限制性规定，对合同无效均存在过错，虽然涉案房屋转让协议认定为无效，但该合同已经履行完毕，现出卖人为拿回房屋提起诉讼，存在明显的不诚信，买受人的信赖利益应受保护，出卖人应对合同无效承担主要责任，为此对买受人造成的损失，应承担相应的赔偿责任。本案中，夏彬与李小林于2006年6月6日签订《房屋转让协议》，虽然房屋转让协议上无黄成荣的签字，黄成荣也不认可曾书面委托夏彬办理房屋转让事宜，但黄成荣认可当时夏彬卖房其是知晓的，现其与夏彬作为本案的共同本诉原告以农村房屋买卖合同为案由向李小林提起诉讼，且黄成荣、夏彬也明确表示返还房款及赔偿损失均由其二人共同承担，故本院确认因合同无效、涉案房屋返还造成李小林的损失，对此出卖人应承担的赔偿责任，由黄成荣、夏彬共同承担。现李小林请求的损失有：1、购房款50000元的利息损失。基于《房屋转让协议》的约定，支付该购房款系李小林当时应履行的义务，且因此其实际占用使用涉案房屋及项下宅基地亦有十几年之久，故李小林主张的该项损失无法律依据，本院不予支持。2、涉案房屋（含畜舍、围墙）及装饰装修的价值及宅基地的增值价值。本案涉案房屋现未遇拆迁，李小林作为买受人，主要的损失是房屋价格上涨而带来的差价损失。根据涉案房屋的拆迁安置建房用地审批表，涉案房屋建房用地面积119平方米，其中住房89平方米，畜牧生产用房30平方米，而《房屋转让协议》的标的仅为占地面积45.60平方米的二层楼房，现有的其余部分楼房、畜舍、围墙均为被告李小林建造。根据嘉兴恒新房地产估价经纪有限公司出具的鉴定评估报告显示：楼房评估价135272元、平房（畜舍）评估价83200元（建筑面积174.62平方米）、围墙评估价3524元、装饰装修评估价25378元、宅基地增值额20706元。涉案《房屋转让协议》虽约定的为房屋买卖，但本院认为农村房屋和土地无法分离，房屋所有权和宅基地使用权应归同一权利主体，故在考虑被告因房屋价格上涨而带来的差价损失时应一并考虑其项下的宅基地升值情况，上述差价损失因根据合同双方当事人对合同无效承担的责任比例来确定黄成荣、夏彬对李小林的赔偿金额。另，就李小林出资建造的部分，本应由黄成荣、夏彬全额返还李小林建造的属于合法审批房屋的建造款，但李小林建造部分系其陆陆续续建造，其亦缺乏相关造价鉴定的必需材料，现无法查明李小林建造部分的造价。综上，因涉案房屋出卖人应对合同无效承担主要责任，且依据利益平衡原则，本院酌定由黄成荣、夏彬赔偿被告李小林因房屋价格上涨带来的差价损失及由李小林建造的合法建筑的造价损失共计140000元，其他未合法审批的房屋，本院不予支持。3、安装在涉案房屋处的光伏损失。本院认为，该光伏项目系李小林借助在涉案房屋上的一项投资，现黄成荣、李小林已明确不需要该光伏设备，且向与该项目运营维护方了解到，该光伏设备可以搬迁，但需产生相关的拆除、安装费用约6000元，现黄成荣、夏彬提起诉讼主张合同无效并要求返还涉案房屋使得李小林必须搬迁光伏设备，势必给其造成拆装费用的损失，故本院综合考虑双方过错程度，酌定黄成荣、夏彬赔偿李小林光伏损失5400元，另，李小林作为该光伏设备的权利人在返还涉案房屋的同时，应自行处理该光伏设备。至于李小林认为黄成荣、夏彬应按鉴定评估报告中“光伏剩余价值84500元、收益价值163000元”来赔偿其光伏设备的损失，缺乏相关依据，故本院不予支持。4、评估费损失。李小林因申请评估支付的评估费20000元，本院根据对评估结论的采纳结果，酌定由黄成荣、夏彬负担15000元，由李小林自负5000元。5、搬迁费用损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故李小林系因合同无效后面临的涉案房屋应当返还问题，其主张的搬迁费用，无证据予以证明，本院不予支持。综上，黄成荣、夏彬应返还李小林购房款50000元，并赔偿损失160400元。另，考虑到黄成荣、夏彬一方的经济状况以及李小林建造部分房屋并长期居住的事实，为避免双方利益失衡，本院酌定李小林在收到黄成荣、夏彬支付的210400元后九十日内将位于海盐县的房屋腾退给黄成荣、夏彬。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认夏彬与李小林于2006年6月6日签订的《房屋转让协议》无效； 二、黄成荣、夏彬于本判决生效之日起十日内支付李小林210400元； 三、李小林在黄成荣、夏彬付清上述210400元后九十日内将位于海盐县的房屋腾退返还给黄成荣、夏彬。 四、驳回本诉原告黄成荣、夏彬和反诉原告李小林的其他诉讼请求。 如果黄成荣、夏彬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费1050元，由本诉被告李小林负担。反诉受理费9686元，由反诉原告李小林负担6224元，反诉被告黄成荣、夏彬负担3462元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 审 判 长  陆一卿 人民陪审员  吴神祥 人民陪审员  费晓敏 二〇一九年六月三十日 书 记 员  张宇豪 11