广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初7288号原告：佛山市集扬物业发展有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：黄键邦。委托诉讼代理人：香文锋，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：梁晓君，女，系该公司员工。被告：万惠融资租赁有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区。负责人：赵俊。被告：万惠融资租赁有限公司，住所地广东省广州市黄埔区。法定代表人：侯山义。委托诉讼代理人：伍尚宇，男，系该公司员工。被告：珠海万惠投资管理有限公司，住所地广东省珠海市。法定代表人：陈宝国。委托诉讼代理人：谢青，女，系该公司员工。原告佛山市集扬物业发展有限公司（下简称“集扬公司”）与被告万惠融资租赁有限公司佛山分公司（下简称“佛山万惠公司”）、万惠融资租赁有限公司（下简称“万惠公司”）、珠海万惠投资管理有限公司（下简称“珠海万惠公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用简易程序于2019年5月27日公开开庭进行了审理。原告集扬公司的委托诉讼代理人香文锋、梁晓君，被告万惠公司的委托诉讼代理人伍尚宇，被告珠海万惠公司的委托诉讼代理人谢青到庭参加了诉讼，被告佛山万惠公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。集扬公司向本院提出诉讼请求：1.集扬公司与佛山万惠公司签订的编号为xxx号《友邦金融中心租赁合同承租主体变更合同》于2019年2月9日解除；2.佛山万惠公司向集扬公司清偿从2019年1月10日至合同解除日即2019年2月9日拖欠的租金22840.30元及滞纳金(从租金应付日起计至付清日止，每天按应付金额的千分之一计算)；3.佛山万惠公司向集扬公司清偿2019年1月电费27.01元及滞纳金(从租金应付日起计至付清日止，每天按应付金额的千分之一计算；4.佛山万惠公司向集扬公司支付因违约而应支付的优惠租期(2017年7月10日至2018年1月9日)的租金差额68520.90元；5.佛山万惠公司向集扬公司支付因违约而应支付的3个月空置期租金68520.90元和中介服务佣金34260.45元；6.佛山万惠公司向集扬公司支付其逾期返还租赁单元期间(2019年2月10日至2019年2月15日)产生的场地占用租金费用9788.70元；7.佛山万惠公司向集扬公司支付因租赁单元恢复原状而产生的复原费用83647.72元；8.确认集扬公司有权没收佛山万惠公司支付的租赁保证金45680.60元、公共事业费保证金4894.35元；9.万惠公司和珠海万惠公司就佛山万惠公司的违约行为向集扬公司承担连带担保责任。本案受理费由三被告承担。事实与理由：集扬公司与珠海万惠公司签订xxx的《友邦金融中心租赁合同书》，约定：集扬公司将位于广东省佛山市南海区xxx层(名义楼层第xx层)xx单元出租予珠海万惠公司作办公室使用，租赁使用期从2017年7月10日至2020年10月9日止。其后，珠海万惠公司向集扬公司提出变更承租主体为佛山万惠公司，三方就此签订了xxx号《友邦金融中心租赁合同承租主体变更合同》，约定自2017年10月10日起将租赁合同中有关承租人的权利义务，由珠海万惠公司转由佛山万惠公司享有和承担，佛山万惠公司自转租日起向集扬公司履行承租人的义务及责任，珠海万惠公司自转租日起不再享有和承担承租方的权利义务，佛山万惠公司的租赁使用期从2017年10月10日至2020年10月9日止。根据涉案租赁合同及主体变更合同约定，租赁单元的计租面积为326.29平方米，首年月租金单价为每平方米70元，首两年不递增，即月租金为22840.30元，佛山万惠公司应按合同约定按时缴付租金、电费等因使用租赁单元而产生的一切费用。租赁合同和主体变更合同签订后，集扬公司依约履行合同义务，但佛山万惠公司分别于2018年12月5日和2019年1月21日来函单方提出解除租赁合同，且不遵守合同约定缴付费用并已拖欠集扬公司租金和电费，佛山万惠公司上述拖欠费用及单方面退租的行为已构成严重违约，为此，集扬公司依据租赁合同和主体变更合同约定于2019年2月9日向佛山万惠公司发出《解除租赁合同通知书》，通知佛山万惠公司于当日解除合同，并要求其限期内清偿所有欠费及复原租赁单元，但经多次联系，佛山万惠公司均拒不理睬。佛山万惠公司单方面提出解除租赁合同，拖欠租金、电费等相关费用及不予复原租赁单元的行为已属严重违约，集扬公司有权解除租赁合同，没收租赁保证金和公共事业费保证金，并追究佛山万惠公司的清偿责任、违约责任以及向万惠公司、珠海万惠公司追究连带责任。佛山万惠公司未答辩。万惠公司和珠海万惠公司共同辩称，一、关于集扬公司要求优惠租金68520.90元，集扬公司基于当前的情形解除合同进而取消了佛山万惠公司享有租金优惠的资格，实际上已额外获得利益用于填补损失。二、关于集扬公司要求解除前的一个月租金22820.30元，解除合同的时间应当是佛山万惠公司2019年1月9日提前书面告知之时，不存在2019年1月9日至2019年2月9日的租金，基于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，法定解除权由当事人享有，但并没有明确该解除权仅为守约方享有，佛山万惠公司作为违约方在无法继续经营的情况下，继续承租已经无法实现自身合同目的，只能依法解除合同并承担合理的违约责任。三、关于集扬公司要求的三个月的空置期68520.90元，佛山万惠公司实际上是在2018年12月12日完成撤场，在2019年1月4日向物业交还了钥匙，实际的空置期应当是从2018年12月12日起算；虽然合同有明确约定，但该项违约金超过了实际损失，请法院酌情降低。四、关于中介费用34260.45元，该费用没有实际发生，集扬公司也没有提交相关证据，无法证明该项费用金额。五、关于恢复原状费用83647.72元，该项费用没有实际发生，集扬公司也没有提供证据证明发生的费用，只是提供了第三方的报价，不具有权威性，不能作为认定依据；租赁单元的主要目的及用途是作为办公写字楼，集扬公司交房是毛坯房，佛山万惠公司花费了20万元左右的成本，按照集扬公司的装修标准和要求将其装修成可供办公的良好环境。且撤场时也保持了良好状态。从社会经济角度出发，请法官合理认定是否有必要严格按照合同的字面表述恢复原状。六、关于集扬公司要求没收保证金50574.95元，该项费用结合前述费用已经超过集扬公司的实际损失。七、关于集扬公司主张场地占用费9788.70元及各类滞纳金，佛山万惠公司于2018年12月12日完成撤场，2019年1月4日交还钥匙，佛山万惠公司已经以实际行动表明不再履行合同，并将涉案单元交还给集扬公司进行支配，不存在场地占用的情形，同时，在佛山万惠公司已经提前告知的情况下，集扬公司负有一定的防止损失扩大的义务。佛山万惠公司交有保证金，保证金的作用就是在供守约方在面对违约情况时使用该费用先行支付，再督促违约方补足保证金，所以不存在其他各类滞纳金。集扬公司的第3点诉请关于拖欠的电费及滞纳金，佛山万惠公司主张合同2019年1月9日解除，所以不同意支付该日之后的电费，同时集扬公司也没有证据证明该项请求。集扬公司的第6点诉请关于2019年2月10日、2019年2月15日的场地占用费，实际上与集扬公司主张的三个月空置期租金已经重复。集扬公司第7点诉请关于空调设备及消防设备恢复原状的费用，根据涉案合同第7-1、10-1条约定，空调及消防设施的自然损耗是无需恢复原状的，空调及消防的保养及修复责任在集扬公司。经审查，集扬公司、万惠公司、珠海万惠公司围绕诉讼请求及庭审意见所提交的证据，双方当事人对对方所提交的证据真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。佛山万惠公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼亦没有提交证据，依法视为其放弃举证、质证及辩证的权利。结合本案采信的证据及双方当事人的陈述，本院确认如下事实：涉案租赁物位于广东省佛山市南海区xxx，权利人为集扬公司，权利证号为粤（2017）佛南不动产权第xxx号。2017年7月6日，集扬公司（出租方）与珠海万惠公司（承租方）签订xxx号《友邦金融中心租赁合同书》。约定：集扬公司将位于广东省佛山市南海区xxx层(名义楼层第xx层)xxx单元出租予珠海万惠公司作办公室使用，租赁单元实际建筑面积为337.59平方米，双方同意计租面积为326.29平方米。首年月租金单价为每平方米70元，首两年不递增，即月租金为22840.30元，租赁期限从2017年7月10日至2020年10月9日止。另约定2017年7月10日至2018年1月9日止为优惠租期，月租金为11420.15元。另合同相应条款约定如下：合同第5条约定：出租方有权在承租方违反本合同约定时、物业管理公司有权在承租方违反物业管理公司的规章制度时使用保证金抵冲对应遭受的损失，若保证金不足以补偿出租方、物业管理公司因承租方该违反约定、规章制度的行为而受到的一切损失，出租方、物业管理公司有权就不足部分向承租方追讨。行使保证金抵冲损失的权利不影响出租方对承租方该违反可行使的任何其它权利或补救方法。租赁期满，在承租方没有违反任何约定条款及缴清本合同项下所有款项后，保证金应无息退还给承租方。租赁合同第7条约定：租赁期限届满，承租人应在本合同终止的15日内，按双方交付时的交楼标准将租赁单元恢复原状后交还出租方，若未按前述约定的状态将租赁单元返还予出租方，出租方有权对租赁单元作出合适修缮，因此而产生的一切开支及费用由承租方负担。第12-2条约定：双方同意，租赁期间有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。如承租方违反合同，出租方有权没收租赁保证金并立即收回租赁单元或其相关部分的占有权；一方给对方造成损失的，还应承担赔偿损失的责任。第13-7条约定：租赁期间，非合同约定情况由于承租方的原因提起终止合同的，视为承租方自始不享有附件二约定的优惠租期租金优惠，须按合同约定优惠租期后的正常租金标准向出租方补交该等期间的所有租金、有权没收租赁保证金、公共事业费保证金及已预付的所有租金费用……承租方除必须向出租方支付其实际使用租赁单元期间根据本合同应付而未付的一切款项外，还应赔偿出租方因此遭受的实际损失，包括但不限于涉案租赁单元提前终止后3个月的空置期间出租方根据本合同规定本可收取的租金，以及出租方重新寻找新的承租人而产生的中介服务佣金。其后，集扬公司、珠海万惠公司、佛山万惠公司签订xxx号《友邦金融中心租赁合同承租主体变更合同》，约定：自2017年10月10日起将租赁合同中有关承租人的权利义务，由珠海万惠公司转由佛山万惠公司享有和承担，佛山万惠公司自转租日起向集扬公司履行承租人的义务及责任，珠海万惠公司自转租日起不再享有和承担承租方的权利义务。第6条约定，珠海万惠公司同意对因佛山万惠公司违约而引起的相关违约及赔偿向集扬公司承担连带担保责任。2018年12月5日，佛山万惠公司向集扬公司发出《退租申请》，称决定自2019年1月9日起不再租用涉案租赁物，请即日起及时安排退租交接等事宜。2018年12月10日，集扬公司向佛山万惠公司复函称：贵司于2018年12月5日通过EMS发来的《退租申请》已收悉。依据双方签订的租赁合同，贵司目前尚不具备单方解除合同的条件，无法单方行使合同解除权，租赁合同仍继续有效，贵司需按照租赁合同原定条款继续履行。贵司擅自单方终止租赁合同的行为已构成违约，如贵司不继续履行合同，我司将有权依据租赁合同第13-7条之约定采取相应措施……。2019年1月21日，佛山万惠公司再次向集扬公司发出《告知函》：经贵司及物业管理公司同意配合放行和使用货梯，我司已于2018年12月11日正式完成撤场工作，并已向贵司交还钥匙，已妥善返还租赁物业。鉴于我方以实际行为明确表示不再履行租赁合同与主体变更合同，双方租赁关系已实际于2018年12月11日正式终止，上述合同业已实际于当日解除。佛山万惠公司工作人员雷素婷与微信号为xxx备注名为“佛山友邦香文锋”的聊天记录摘取部分如下：2018年10月31日，雷素婷：“我们要退租了……”；2018年12月6日，雷素婷：“亲，退租申请邮寄给你了，请查收EMS”；2018年12月10日，雷素婷：“我准备明天去把剩余家具处理了”，香文锋：“可以”；香文锋：“你明天大概几点”，雷素婷：“下午三点几吧，因为货车限行，只能晚上运”。2018年12月11日，雷素婷“我快到了”，香文锋：“好的。”；2019年1月4日，雷素婷：“美女，钥匙给卢先生了”，香文锋：“亲，物业跟我说了，你把小门备用钥匙留下了”。与微信号为xxx备注名为“友邦物管处卢先生”的聊天记录摘取部分如下：2018年12月3日，卢先生：“雷小姐，收到业主通知可以放行，明天我给个电子版放行条给你，到时候填完签完名就扫描给我吧”“给我经理签个名就好了，因为已经收到业主通知了”。“友邦物管处卢先生”于2018年12月4日通过微信向雷素婷发送xxx物品放行条版式。2019年1月4日，雷素婷：“我也比较建议你们断电，毕竟没人在里面，所有钥匙都给她了，我没有留”。庭审中，集扬公司确认佛山万惠公司于2018年12月11日完成撤场。2019年4月1日，集扬公司就涉案租赁单元与深圳中深国投资产管理有限公司（下简称“中深公司”）签订租赁合同书，该合同约定租赁期限从2019年4月1日起至2022年3月31日止，月租金为22840.30元，优惠租期月租金为11420.15。另该合同第6、7条约定：租赁单元以附件三约定的状态将租赁单元移交中深公司，中深公司声明签署本合同前已经现场视过租赁单元，对租赁单元及其现有装修及设施状况表示满意并同意按附件三所约定的状态接收租赁单元。庭审中，集扬公司确认佛山万惠公司承租时所装修部分并未进行拆除整改。另查明，佛山万惠公司公司类型为有限责任公司分公司（非自然人投资或控股的法人独资），其为万惠公司的分公司。珠海万惠公司企业类型为有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）。佛山万惠公司已交付保证金45680.60元。本院认为，双方当事人签订的《友邦金融中心租赁合同书》、《友邦金融中心租赁合同承租主体变更合同》是双方真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效。根据双方当事人诉辩意见，本案争议焦点在于双方签订的涉案租赁合同于何时解除，佛山万惠公司应如何承担相应的违约责任。围绕该争议焦点，本院分析如下：一、关于合同解除日期问题。合同约定涉讼单元租期从2017年7月10日至2020年10月9日止，佛山万惠公司因自身经营问题提前终止合同构成违约，集扬公司据此主张解除上述合同，本院予以支持。对于合同解除时间，本院分析如下：佛山万惠公司于2018年10月31日已向集扬公司表明退租不再继续履行合同之意思表示，在此后的两个月间，双方对退租事宜一直进行沟通协商，至2018年12月11日佛山万惠公司取得集扬公司同意，由物管部门出具放行条而完成涉讼单元的腾退撤场。对此，本院认为虽合同并未约定违约方的单方解除权，但在佛山万惠公司向集扬公司表明不再继续履行涉讼合同并通过与集扬公司的协商过程中取得了涉讼单元放行条完成撤场的这一行为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，本院有理由相信集扬公司对佛山万惠公司提前终止合同的行为予以同意，双方当事人已通过该实际行为重新对涉讼合同的解除达成一致意见。佛山万惠公司于2019年1月4日向物业管理部门交付钥匙，庭审中万惠公司、珠海万惠公司主张解除日期为2019年1月9日为其真实意思表示，其所付租金也支付至2019年1月9日止，该日期并未超出本院核定范围，本院予以确认涉讼合同解除日期为2019年1月9日。集扬公司主张佛山万惠公司清偿2019年1月10日至2019年2月9日的租金22840.30元及滞纳金，因涉案租赁合同已于2019年1月9日解除，故该主张没有依据，本院不予支持。二、佛山万惠公司所应承担的违约责任。1、对于诉请3的电费27.01元，集扬公司确认佛山万惠公司于2018年12月11日撤场，物业管理部门已出具放行条及接管了其他退场手续，理论上集扬公司没有再使用涉租单元必要，集扬公司也无证据证明佛山万惠公司于2019年1月份持续使用了涉租单元。根据该电费的电表记录，无法认定电费产生的具体日期，鉴于佛山万惠公司自认于2019年1月4日交付钥匙，本院计算该4日所产生电费为3.6元（27.01÷30×4）。该月余下电费由集扬公司自行承担。对于集扬公司主张的电费滞纳金，综合上述集扬公司应自行承担23.41元的当月电费，鉴于集扬公司已知佛山万惠公司实际撤场等情况，本院认为该滞纳金的产生为集扬公司自行扩大的费用，不予以支持，由其自行承担。2、对于诉请4，集扬公司主张佛山万惠公司因违约而应支付的优惠租期租金差额68520.90元，符合双方合同约定，本院予以支持。3、对于诉请5，集扬公司主张佛山万惠公司支付因其违约而应支付的3个月空置期租金68520.90元。根据合同第13-7条约定，空置期间为出租方本可收取的租金（以实际空置期为准）。经庭审查明涉讼单元于2019年4月1日重新出租且租金约定亦与佛山万惠公司一致，故空置租金损失应以每月租金22840.30元为标准，从合同解除之日2019年1月9日起算至3月31日共计82天，计算为62430.20元，对于集扬公司诉请超出本院核准范围的，本院不予以支持。关于中介服务佣金，租赁合同第13-7条约定，佛山万惠公司提前终止合同的，应支付集扬公司重新寻找新的承租人而产生的中介服务佣金。庭审中集扬公司确认涉案租赁单元的新租户为其自行寻找并未产生中介费用，其主张的中介服务佣金为其与佛山万惠公司签订合同时所产生的中介费用，不符合合同约定，本院不予以支持。4、对于诉请6，集扬公司主张佛山万惠公司支付逾期返还租赁单元即2019年2月10日至15日产生的场地占用租金费用9788.70元，佛山万惠公司于2018年12月11日已实际撤离涉案租赁单元，集扬公司并未能举证证明该期间涉讼单元仍由佛山万公司占用，故诉请主张没有事实及法律依据，本院不予支持。5、集扬公司主张佛山万惠公司支付因租赁单元恢复原状而产生的复原费用83647.72元，虽涉案租赁合同第7条约定：租赁期限届满后，佛山万惠公司应在合同终止的15日内按双方交付时的交楼标准将租赁单元恢复原状后交还集扬公司，若未按前述约定的状态将租赁单元返还予集扬公司，集扬公司有权对租赁单元作出合适修缮，因此而产生的一切开支及费用由佛山万惠公司负担。但经庭审查明的内容可知，集扬公司并未对涉讼单元恢复原状或是重新修缮，且经集扬公司与中深公司的租赁合同约定可知，中深公司对涉讼单元的现有装修表示满意并同意以现状接收，故对集扬公司庭审中所述涉讼单元由中深公司重新拆除装修以获取优惠租期租金的说法不予以采纳，本院认为该费用并未实际发生，且涉案租赁单元的装修状态被新的承租方予以确认并使用，故对该主张，本院不予支持。6、集扬公司主张没收佛山万惠公司交纳的租赁保证金45680.60元、公共事业费保证金4894.35元，本院分析如下：涉讼合同项下约定的保证金为履约保证金，旨在保护出租方因承租方违约所造成的损失。本案中，佛山万惠公司并未有拖欠租金支付行为，且其已于2018年10月31日就不再履行合同之意思表示告知集扬公司，综合该实际履行情况，涉讼单元因佛山万惠公司违约而造成空置给集扬公司造成租金损失，本院已支持集扬公司诉请中要求佛山万惠公司支付优惠租期租金差额68520.90元及实际空置期租金62430.20元。对此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”“约定违约金过份高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或是仲裁机构予以造当减少”。在本院已判令佛山万惠公司支付优惠租期租金差额及至实际空置期间的租金赔偿集扬公司的空置损失的情况下，本院对集扬公司再行没收保证金45680.60元的诉请不予以支持。根据合同第5-4条“保证金予以抵冲损失”的约定，本院确认该保证金以扣减实际空置期租金损失，扣减后，佛山万惠公司尚应支付优惠租期租金差额68520.90元及实际空置期租金16749.60元。集扬公司主张万惠公司、珠海万惠公司对佛山万惠公司的涉案债务承担连带清偿责任，根据《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”之规定，佛山万惠公司的涉案债务应由万惠公司承担。珠海万惠公司自愿对应对上述债务承担连带清偿责任，本院予以支持。佛山万惠公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、万惠融资租赁有限公司应于本判决生效之日起十日内支付优惠租期租金差额68520.90元、实际空置期租金16749.60元、电费3.60元予佛山市集扬物业发展有限公司；二、珠海万惠投资管理有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回佛山市集扬物业发展有限公司其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取3199.38元（原告佛山市集扬物业发展有限公司已预交7328.76元），由原告佛山市集扬物业发展有限公司负担2396.76元，被告万惠融资租赁有限公司、珠海万惠投资管理有限公司负担802.62元并应于本判决发生法律效力七日内向本院交纳，逾期本院将依法强制执行。对原告佛山市集扬物业发展有限公司多预交的4932元，经其申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 冯雅婷二〇一九年六月十四日法官助理 刘晓媛书 记 员 龙文媛