四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初1120号 原告（反诉被告）：许艳，女，1978年9月24日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：魏瑞杰，四川衡平律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都大鼎置业有限公司，住所地成都市武侯区人民南路四段48号。 法定代表人：孙景生。 委托诉讼代理人：夏梦莹，四川鼎立律师事务所律师。 原告（反诉被告）许艳与被告（反诉原告）成都大鼎置业有限公司（以下简称大鼎公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年3月20日和2019年4月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）许艳及其委托诉讼代理人魏瑞杰、被告（反诉原告）大鼎公司的委托诉讼代理人夏梦莹两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告许艳向本院提出诉讼请求：1.撤销原被告签订的《四川省商品房买卖合同》；2.被告返还已付购房款1487760元，赔偿装修费用损失100000元，同时按照已付购房款的一倍（即1487760元）承担赔偿责任，合计3075520元；3.被告支付利息（申请时约为130000元，以1487760元为基数，从2017年9月23日起按照利率6%计算到房款全额退还为止）；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2017年9月25日，原被告签订《四川省商品房买卖合同》，原告一次性支付了购房款1487760元，但在2018年10月办理本案房屋产权事宜时，原告方查询得知本案房屋在2017年5月31日、6月8日已经分两次抵押给他人，被告故意隐瞒案涉房屋真实抵押情况，已经构成欺诈，故提出以上诉请。 被告大鼎公司辩称，1.合同不应当被撤销，请求法院驳回原告的起诉。首先，被告没有隐瞒房屋已抵押和售出后可能再次抵押事实，没有主观欺诈的故意。其次，双方对于因被告原因导致的无法办理房屋所有权证书的违约责任已经有明确的约定，系双方真实意思表示，双方均应受此约束。应受《商品房买卖合同》第17条第2款、《补充协议》第6条第4款对违约责任的约定。最后，虽然购房合同中没有明确在是否抵押进行填写，但其他部分均予以了填写，对于空白的部分都有手写的√或者×，只有合同第四条标题为抵押情况处是为空白的，对于房屋已经抵押的事实在多处地方进行了明示，对于购房人没有注意到已经抵押的事实，也应当承担一定的责任。2.原告未有任何实际损失，被告于2017年10月9日将案涉房屋交付给原告，原告取得房屋后对外出租，并一直获取租金收益，实际上并未产生任何损失。而且利息损失已经包含在了一倍赔偿款中。3.抵押权人实际是同意被告对外出售该房屋的，且被告正在积极处理解除抵押和查封的事宜。4.同期银行贷款利率没有6%。 反诉原告大鼎公司向本院提出诉讼请求：1.被反诉人返还反诉人租金收益157440元（从2017年11月8日计算至实际支付之日止，每月9840元，暂计算至2019年3月8日）；2.被反诉人承担本案的反诉费用。事实与理由：合同不应当被撤销，如果法院认为合同可以撤销，那么根据《合同法》第58条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”那么反诉人应当返还反诉人因该房屋取得的租金收益暂计157440元。 反诉被告许艳辩称，1.反诉的事实和理由基础不存在，被告认为合同不能被撤销，那么被告提起反诉的基础应该是合同被撤销。2.被告计算的每月9840元租金没有依据，请求法庭驳回被告的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2017年9月25日，许艳与大鼎公司签订了《商品房买卖合同》及其补充协议，约定许艳购买大鼎公司开发的位于成都市高新区天仁路387号大鼎MAX楼盘X幢X层XXX号房屋，规划用途为办公，房屋总价款为1487760元，付款方式为一次性付款，出卖人应当在商品房交付之日起365日内为买受人办理房屋所有权证书。 2017年9月22日，许艳向大鼎公司支付了房款1487760元。2017年10月9日，大鼎公司向许艳交付了案涉房屋。 案涉房屋的初始产权于2013年11月20日登记在大鼎公司名下。2017年5月31日，大鼎公司作为债务人为案外人柏极光就包括案涉房屋在内的25257.97平方米房屋办理了抵押权登记，担保债权数额为18000万元，债务履行期限为2017年5月31日至2018年3月31日。2017年6月8日，大鼎被告作为债务人为案外人柏极光就包括案涉房屋在内的25257.97平方米房屋办理了抵押权登记，担保债权数额为13250万元，债务履行期限为2017年6月1日至2018年4月1日。现案涉房屋仍处于两次抵押登记状态。 在庭审中，许艳陈述现案涉房屋于2017年9月25日签订租赁合同，于2017年11月11日计收租金，合同租期为五年，一季度租金为24176元，庭审当日（2019年4月11日）案涉房屋仍处于租赁状态中。 以上事实，有原被告的当庭陈述、《四川省商品房买卖合同》及其补充协议、pos凭证、收据、案涉房屋信息查询记录、房屋交接验收单等证据在卷佐证，本院予以确认。 关于大鼎公司销售案涉房屋是否构成欺诈的问题。本院认为，案涉房屋第一次抵押时间为2017年5月31日，第二次抵押时间为2017年6月8日，两次抵押均发生在案涉商品房买卖合同签订之前，且这两次抵押至庭审当日仍存在。案涉商品房买卖合同补充协议均未载明案涉房屋已被抵押的情况，即大鼎公司未在合同中书面告知许艳案涉房屋已被两次抵押的事实，大鼎公司亦未提交取得抵押权人柏极光同意出售案涉房屋的许可的证据。以上情况直接关涉购房者购房的合同目的能否实现。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”本案中，大鼎公司在出售房屋时隐瞒了案涉房屋被两次抵押及未经抵押权人许可出售案涉房屋时的重要信息，该重要信息足以影响决定许艳是否购买案涉房屋的意思表示，大鼎公司的销售行为应认定为构成欺诈，根据前述法律规定，许艳有权撤销合同。许艳于2018年10月获得房屋信息后得知案涉房屋两次抵押的事实，并于2019年2月13日诉至我院，许艳系在除斥时间内行使合同撤销权，其要求撤销案涉商品房买卖合同及其补充协议的诉请成立，本院予以支持。 关于许艳主张大鼎公司退还购房款、支付资金利息损失及承担赔偿责任的诉请。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：。（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。”故，返还购房款、支付利息和承担赔偿责任可以一并主张。案涉合同被撤销后，许艳主张大鼎公司退还购房款，并按照已付购房款的一倍承担惩罚性赔偿责任的诉请，本院予以支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”许艳主张的按年利率6%计算的标准并未超过法律规定，本院予以支持。许艳占有使用案涉房屋后获取的租金收益能够弥补其购房款的利息损失，故许艳主张的已付购房款的利息损失应计算至收房时（2017年10月9日），即4157.58元（计算方式为1487760元×6%×17天/365天），收房后的利息损失，本院不予支持。 关于许艳主张大鼎公司赔偿装修费损失的诉请。由于许艳未提交相关证据证明其损失，故本院不予支持。 关于大鼎公司主张许艳返还租金的诉请。《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款规定“民事行为被确认为无效或者撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”合同撤销后，因该合同取得的财产应根据合同的相对性，限制为因本合同的权利义务产生的财产，而不能突破合同的相对性，扩大至其他法律关系产生的财产。在本案中，合同撤销后，许艳应当返还案涉房屋，大鼎公司应当返还购房款及利息。案涉房屋的租金收益系许艳的经营性收益（许艳与第三人产生的合同关系所得），并非案涉房屋必然产生的收益，故不应认定为应返还的财产。其次，合同撤销后应由违约方赔偿守约方损失，大鼎公司的欺诈行为是造成合同撤销的原因，大鼎公司作为过错方，产生的损失应由自身承担。故大鼎公司主张返还租金的诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条第二款、第五十八条、第一百零七条、第一百七十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 撤销原告（反诉被告）许艳与被告（反诉原告）成都大鼎置业有限公司于2017年9月25日签订的《四川省商品房买卖合同》及其补充协议； 被告（反诉原告）成都大鼎置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）许艳退还已付购房款1487760元并支付相应资金占用利息4157.58元； 被告（反诉原告）成都大鼎置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）许艳支付赔偿款1487760元； 驳回原告（反诉被告）许艳的其他诉讼请求； 驳回被告（反诉原告）成都大鼎置业有限公司的诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费17152元，反诉案件受理费1724元，保全费5000元，原告（反诉被告）许艳负担2600元，被告（反诉原告）成都大鼎置业有限公司负担21276元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  陈思 二〇一九年六月三十日 法官助理张德琳 书记员刘俊兰