广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初1135号原告：谢奕军，女，汉族，1971年8月18日出生，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：张楠豫，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州市银博士房地产有限公司，住所地广东省广州市从化区街口街赤草村地段广场荔山雅筑自编S2号，统一社会信用代码91440184550557727J。法定代表人：张天驰。委托诉讼代理人：曾扬，广东安扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙方智，男，1986年9月23日出生，汉族，住湖南省洞口县，系该公司员工。原告谢奕军与被告广州市银博士房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员徐志成适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢奕军的委托诉讼代理人张楠豫及被告广州市银博士房地产有限公司的委托诉讼代理人曾扬、龙方智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢奕军诉称：2016年11月5日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定：原告购买被告开发的位于从××区街口街××从××号广物荔山雅筑项目自编33栋701房，建筑面积为103.27平方米，总金额为894579元。合同第十三条约定：被告应在2018年11月30日前将上述房屋交付原告使用。合同第十四条约定：被告如未能按本合同规定的期限交楼，逾期不超过180日的，被告应自本合同第十三条约定的交楼日期次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日，原告有权单方面解除合同，如原告要求继续履行的，合同继续履行，被告应自本合同第十三条约定的交楼日期次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金。之后，原告向被告支付了涉案房屋的首付款274579元。合同签订后，原告依约向银行申请贷款620000元，并于2016年11月11日成功放款，原告已支付完毕全部房价款。2018年11月，被告向原告发出《荔山雅筑项目32/33号楼延期交付通知书》，告知原告因工程原因，涉案房屋将延期交付，并向原告出示协议书，该协议书载明：2019年3月11日前被告将按照合同约定的每日按总房价的0.05%的标准向原告支付补偿款，自2019年3月11日起至被告向原告发出收楼通知书之日止，每满一个月被告代替原告向物业公司支付2个月的物业费用，并将合同约定的房屋交付日期变更为2019年8月30日前，签订协议书后不得再就涉案房屋未在约定交付日期前交付等一切事项向被告或第三方追究法律责任及主张任何索赔。因被告提出的协议书内容存在为免除自身违约责任且企图恶意损害原告合法权益的情况，即被告在仅向原告补偿相当于总房价5%的金额，每月补偿两个月物业管理费的情况下，不仅要求原告放弃主张任何逾期违约责任及业主单方合同解除权，同时约定变更交楼时间后如仍逾期交楼，原告亦无权向被告主张逾期交楼责任。该协议书显失公平，且被告拒绝与原告就协议书的条款进行协商调整，遂原告当场拒绝签署该协议书。《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议中的第二条第四款、第五条、第十四条第二款、第十四条第三款的约定对双方的违约责任进行了变更，上述条款显然是被告在免除或减免自身责任的同时，增加原告责任的表现。原告认为，合同附件七补充协议实际是被告作为格式条款提供方，在明显有违公平原则的情况下，并未采取足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识的方式提醒对方注意免除或限制其责任的条款，也未对该格式条款予以说明，实际损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.被告向原告支付2018年12月1日起至2019年3月10日的逾期交楼违约金44728.95元；2.认定《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第二条第二款、第五条、第十四条第二款、第十四条第三款无效，被告应自2019年3月11日起至实际交楼之日止继续每日按总房价的0.05%的标准即每日违约金为447.2895元向原告支付逾期交楼违约金（暂计至起诉之日为2236.45元）；3.本案诉讼费由被告承担。原告为证明其主张向本院提交了以下证据：1.广州市商品房买卖合同（预售）；2.《贷款房款回单》；3.《荔山雅筑项目32／33号楼延期交付通知书》；4.《协议书》；5.《关于荔山雅筑项目32／33号楼延期交付通知书的回函》及邮寄凭证。被告广州市银博士房地产有限公司辩称：一、被告与原告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件一至七本合同补充协议和其它附件是双方自愿签订的，是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律强制性和禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力。原告请求被告支付超出已付总房价款5%的逾期交楼违约金没有法律依据；2、在签订商品房买卖合同之前，涉案的商品房买卖及附件在被告的销售场所明显位置，进行了公示，且在认购时被告工作人员已经尽到合理全面提示义务，而且已经获得了原告的认可，详见认购书第一条；3：根据双方签订的商品房买卖合同补充协议第1条的约定，在签订合同及附件前被告已经提示原告仔细阅读并作合理解释，原告已经知晓合同的约定以及约定所带来的法律后果，在这种情况下原告仍然愿意签署商品房买卖协议，不仅在买卖合同上签署按手印，而且在整个合同及补充协议骑缝签字按手印；4、所有的合同及补充协议全部进行了备案，取得政府相关部门颁布备案登记证明：5、根据合同法的40条的规定，将提供格式条款一方免除其责任加重对方责任排除对方主要权利，与第52、53条规定采用是并列表述，在同一条款当中起免除其责任加重对方责任排除对方主要权利的严重程度，应当达到52、53条规定的程度才行。本案当中的买卖合同及补充协议全部条款并无存在这种情形；6、在2019年3月11日作出被告与另案的商品房买卖合同纠纷案件的民事判决，认定被告与另案原告签订商品房买卖合同及补充协议是双方当事人真实意思的表示，没有违反法律及行政法规强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。而另案当中的商品房买卖协议，与本案的商品房买卖合同协议是一样的（除了基本信息不相同），且签署时间相近，故本案的商品房买卖合同及补充协议也是合法有效的，对双方均具有约束力；7、本案当中，原告所购买的商品房价格已经上涨了将近一倍，原告并无因被告逾期交楼而造成损失，即使是有的话，也仅仅是同地段同类型的房屋的租金损失而已，依据广州市房地产租赁管理所公布的《2018年广州市房屋租金参考价格》，涉案房屋所在的地区的租金最高是19元每平方米，本案涉案房屋的租金也不到2000元每月，这显著低于合同约定已付总房价的每日万分之五的标准计算的月租金的13400多元，要求予以调低。原告还提及合同附件及补充协议第2条第4款、第5条、第14条第2、3款无效，认为是没有事实和法律依据的。被告为证明其主张向本院提交了以下证据：1.关于公布2018年广州市房屋租金参考价的通知（穗房地租[2019]5号；2.现场公示照片；3.荔山雅筑楼宇认购书；4.《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件；5.不动产登记证明；6.（2019）粤0117民初135号民事判决书、另案买卖合同及补充协议书。经审理查明：2016年11月5日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告购买被告开发的位于从××区街口街××从××号广物荔山雅筑项目自编33栋701房，建筑面积103.27平方米。合同第七条约定：涉案房屋总金额为894579元。合同第八条约定：原告以按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日（不超过5日），支付全部房价款的30.69%，金额274579元，除首期款外，剩余房款620000元须于2016年11月5日前办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十二条交楼条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定：被告应在2018年11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。合同第十四条约定：被告如未能按本合同规定的期限交楼，逾期不超过180日的，被告应自本合同第十三条约定的交楼日期次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日，原告有权单方面解除合同，如原告要求继续履行的，合同继续履行，被告应自本合同第十三条约定的交楼日期次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金。合同第十五条约定，原告与被告进行房屋验收交接时，被告应向原告提供有关商品房的下列资料：1.规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；2.建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；3.消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；4.供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；5.人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；6.《房地产（住宅）质量保证书》；7.《房地产（住宅）使用说明书》；8.《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，1至5项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件；6、7项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，被告应提供已加盖公章的原件给原告。8项应交由原告填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。合同附件七第二条第四款约定，原告未能履行向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致银行解除按揭借款合同并被告作为担保人承担担保责任的，被告有权解除本合同，将涉案房屋另行出售。被告除有权向原告追偿其代为支付的全部款项（即银行应收取的本金、利息、滞纳金、违约金以及因此而支付的诉讼费、律师费、拍卖费等扣除该商品房被拍卖、变卖或折价所得价款）外，还有权向原告收取该商品房总价款20%的违约金。合同附件七补充协议第五条约定，买卖合同第十四条约定由被告承担的违约赔偿责任总金额最高不超过原告已付房价款的5%。合同附件七第十四条第二款约定，被告依本合同、补充协议依约定行使单方面解除权的，商品房买卖合同解除的书面通知自原告收到之日生效，被告有权将涉案房屋另行出售，原告应按总房价款的20%向被告支付违约金及承担解除合同的所有费用与损失，并协助被告办理合同备案注销手续。若前述违约金不足以弥补被告损失的，原告还应向被告赔偿损失差额。合同附件七第十四条第三款约定，原告明确表示或以自己的行为表明不履行付款义务，被告有权依本合同、补充协议的约定行使单方解除权，原告应按总房款的20%支付违约金及承担解除合同的所有费用与损失，并协助被告办理合同备案注销手续。又查，上述合同签订后，原告已依约支付了全部购房款894579元，但被告未依约将涉案房屋交付给原告使用。再查，被告于2018年11月向原告发出《荔山雅筑项目32/33号楼延期交付通知书》，该通知书载明：涉案房屋因工程进度滞后原因将延期交付，最终交楼日期以被告发出的《房屋交付通知书》载明的交付日期为准。房屋延迟交付期间，被告依照双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议相关约定向原告赔付违约金。另查，2019年3月15日，原告向本院提起诉讼，请求判令被告支付逾期交楼违约金及认定部分条款无效，本院于当日予以立案受理。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，主要涉及以下三个方面的问题：商品房预售合同及其附件补充协议的效力问题原告主张的《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议第二条第四款、第五条、第十四条第二款、第十四条第三款属于加重对方责任、减轻自身责任的格式条款应属无效。本院认为，商品房预售合同及其附件均有原告的签名及加按指模予以确认。原告作为完全民事行为能力人，在签署该补充协议之前，对该协议内容、条款是否真实、合理负有审慎注意义务，理应对自己的行为性质及应承担的责任有合理的认知与判断。现原告并未提交证据证明其对合同附件的条款内容不知情，因此双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件为双方当事人的真实意思表示，其条款在不违反法律和行政法规的强制性规定的情况下真实、合法、有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。逾期交楼违约责任的承担问题原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十三条约定，被告应于2018年11月30日前将涉案房屋交付原告使用，而根据被告向原告出具的《荔山雅筑项目32/33号楼延期交付通知书》及被告在庭审过程中的答辩，截至本案一审辩论终结前，涉案房屋尚未达到交付条件，故被告应承担逾期交楼的违约责任。逾期交楼违约金的计算问题原告与被告双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条及合同附件七第五条约定，被告如未能按本合同规定的期限交房，但原告要求继续履行的，合同继续履行，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价0.05%的标准向原告支付违约金，被告承担的违约赔偿责任总金额最高不超过原告已付房价款的5%。因原告与被告对于违约金的计算标准在合同中有明确的约定，双方未以其他形式对此条款进行变更,关于被告认为原告主张的违约金每日万分之五计算过高，请求调低违约金计算标准的答辩，本院不予采纳。现原告主张被告应向其支付2018年12月1日至起诉之日即2019年3月10日的逾期交楼违约金于合同有据，本院予以支持。因此，被告应向原告支付的逾期交楼违约金应以购房款894579元为本金，按每日万分之五的标准，从2018年12月1日起计算至2019年3月10日止。综上，因此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告广州市银博士房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谢奕军支付逾期交楼违约金（违约金以购房款894579元为本金，按每日万分之五的标准，从2018年12月1日起计至2019年3月10日止)；驳回原告谢奕军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费487元，由被告广州市银博士房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  徐志成二〇一九年六月十四日书记员  谢 妍