海口市秀英区人民法院稿纸民事判决书（2019）琼0105民初1804号原告：罗英丽，女，1943年3月12日出生，汉族，住辽宁省沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：朱芝伟，海南正凯律师事务所律师。被告：海南昌美物业管理有限公司，住所地：海南省海口市和平大道鸭尾溪畔D栋102室。法定代表人：孟凡玉，总经理。委托诉讼代理人：张莹诺、崔秀兰，该公司员工。原告罗英丽诉被告海南昌美物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年3月18日受理后,依法组成合议庭,于2019年5月22日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱芝伟到庭参加诉讼。被告海南昌美物业管理有限公司的委托诉讼代理人张莹诺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗英丽诉称：原告与被告于2010年5月11日签订《商品房买卖合同》，被告将位于海南省海口市××区第2栋1单元101号房（现为2号楼1层101房）售于原告，建筑面积28.49平方米，其中套内建筑面积27.64平方米，房屋总价款59835元。合同签订当日，原告向被告付清了全部购房款，并向被告交纳了各项税费3115.17元。2010年5月11日原告开始入住，但被告至今未将房屋产权过户到原告名下。2016年5月19日，被告将涉案房屋登记在被告名下。但是，时至今日，被告未按合同约定为原告就上述房屋办理产权登记手续。因此，原告特向法院提起诉讼，请求判令：一、确认原、被告2010年5月11日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告立即协助原告将位于海南省海口市××区房的房屋过户登记到原告罗英丽名下，办理过户的税费全部由被告承担；三、被告向原告双倍返还产权登记面积小于合同约定面积部分的房价款21085.15元及利息（利息以21085.15元为本金，按照一年期中国人民银行贷款基准利率计算，从2010年5月11日起计至付清之日止）；四、本案的全部诉讼费用由被告承担。被告海南昌美物业管理有限公司辩称：不能及时办理产权证是因历史遗留的“停缓建工程”，是政府政策原因。甚至个别受买人还拖欠房款尾款等违约原因，没及时过户我司没有任何责任。1、我司《金美花园》是历史遗留问题，是有别于正常的房地产项目的办证程序。2016年末政府刚刚给小区竣工验收办理好房产分户，2017年末才土地分割到各户，按规定2017年前是不允许过户的。更重要的是，2017年前省市政府对房地产市场限购和调控一次比一次严厉，省三部门琼建房[2017]96号文、海口市2017年5月10日下发《关于购买多套商品住宅的通知细则》、省六部门琼建房[2018]81号文、省委省政府琼办发[2018]29号文件，都明确规定，凡不是本省户籍，没有缴纳5年社保的不允许过户等一系列限购措施。这一系列的政府文件和规定我司是不可抗力的，没有及时过户我司没有任何责任。因为没有任何过错，原告要求我司承担一切税费，诉讼费是不公平的，我司表示严厉拒绝。2、房产依法过户是我们原被告双方共同愿望。我们为了给各业主过户同房产局、税务抗争多年。但依据2017年4月14日省住建厅、省国土资源厅、中国银行下发的琼建房[2017]96号文件明确规定：“在预售商品住宅竣工交付、预购人取得不动产证之前，各市县房产局不得为其办理过户手续。”而金美花园小区是2016年12末才开始竣工验收，完成各土地分割到户是2017年下半年，才允许正式过户。提前过户是我司办不到的。3、房产过户是双方相互配合，由受买人主张权利向我司提出申请，我司同买受人共同到房管税务部门过户。而原告在一年多时间里直到今日起诉到法院前，查不到各受买人自己主张过户的申请，不能及时过户与开发商没有任何责任。4、税务局按区域评估价每平方米1.5万左右，双方均要数倍高额缴税，其中开发商大约每平方米3000元以上，主要是增值税较高，而我们已经卖出的房产已无法再增值。5、我司多次以历史遗留问题给政府打报告都没获批。二年内我们曾鼓励大家一起维权，但人心不齐组织不起来。还有近半的业主为了避税和多套房等原因暂不同意过户，且领回房产证。更重的是，因政府政策和拖拉没验收前无法办证等等原因，一直拖延至今。6、原告依据合同五十条将产权登记在其名下是以偏概全，合同第八条：“因政策法规，政策调整所致的”。进行了特别说明。2017年中旬政府刚刚土地分割到户，到户后才充许过户登记。从2017年6月办好土地分割至今还不到半年时间，更谈不上我司违约。经审理查明：2010年5月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告将位于海南省海口市××区第2幢1单元101房（现为2号楼1层101房）出售给原告，建筑面积共28.49平方米，其中，套内建筑面积27.64平方米，房屋总价款为59835元。被告应当在2010年5月31日前将房屋交付给原告。被告应在商品房交付使用后90日内，将理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。上述合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款及各项税费3115.17元。2010年5月11日原告开始入住使用至今，涉案房屋于2016年5月19日登记在被告名下，根据该房屋所有权证的记载,涉案房屋的建筑面积为28.70㎡,套内建筑面积为22.77㎡。被告未依约为原告办理房屋过户手续,遂成讼。以上事实，有《房屋所有权证》、《商品房买卖合同》、《收款凭证》、《税费明细单》、《物业费、水电费等收据》、《有线数字电视业务登记表》、《有线电视客户业务受理单》及当事人陈述等证据在卷为凭，足以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告履行了自己的合同义务。被告应协助原告办理涉案商品房权属登记的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。原告已取得了涉案房屋,但被告未能按照合同约定履行办证义务，构成违约，应当承担违约责任。涉案房屋已于2016年5月19日登记在被告名下，原告请求被告将涉案房屋产权过户至原告名下符合法律规定，本院予以支持。关于办证的相关税费问题,由于双方签订的《商品房买卖合同》对办证税费应由谁承担没有进行约定,因此,涉案房屋办理过户的税费应按法律规定由原、被告各自承担各自的税费。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。本案中，合同中约定房屋的套内建筑面积是27.64平方米，房屋产权登记中套内建筑面积为22.77平方米，套内每平方米的价格为2164.8元。面积误差比绝对值为3%的面积数额为27.64㎡-27.64㎡×3%=26.8108㎡，因此，面积误差比绝对值在3%以内的房价款为（27.64㎡-26.8108㎡）×2164.8元/㎡=1795.05元，面积误差比绝对值超过3%的房价款为（26.8108㎡-22.77㎡）×2164.8元/㎡×2倍=17495.05元，应返房款总额合计为19290.1元，原告主张被告返还房价款的请求，超过上述数额的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:一、确认原告罗英丽与被告海南昌美物业管理有限公司于2010年5月11日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告海南昌美物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告罗英丽将位于海南省海口市××区房的房屋所有权(房产证号:HKYL492329)转移登记至原告罗英丽名下，办理过户的相关税费应按法律规定由原告罗英丽与被告海南昌美物业管理有限公司各自承担各自的税费。三、被告海南昌美物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗英丽返还产权登记面积小于合同约定面积部分的房价款19290.1元及利息（利息以19290.1元为本金，按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算，从2016年5月19日起计至实际付清之日止）。四、驳回原告罗英丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1898元，保全费859.2元，由被告海南昌美物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长 黎 雪人民陪审员 吴爱凌 {文书日期}书 记 员 蒙 宇印刷：许斯娜海南省海口市秀英区人民法院2019年6月13日印制（共印7份）