福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终4230号 上诉人（原审原告）：郑仁晴，男，1993年5月10日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 上诉人（原审原告）：梁琛，女，1993年3月13日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 上述二上诉人共同委托诉讼代理人:张海卿，福建知力律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周小华，男，1962年9月20日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被上诉人（原审被告）：周垚，女，1990年6月28日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：徐陈明，福建至理律师事务所律师。 上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：叶德霂，福建至理律师事务所律师。 上诉人郑仁晴、梁琛因与被上诉人周小华、周垚房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2019）闽0121民初721号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郑仁晴、梁琛上诉请求：撤销一审判决，改判支持郑仁晴、梁琛的全部诉讼请求，或将本案裁定发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.福州高新技术产业开发区综合执法局发送给闽侯县不动产登记和交易中心的榕高执函[2018]118号《关于请求对群升江山城2#3302等十四户违建业主不予办理产权登记、转移、抵押的函》中载明，群升江山城小区2#3302等十四户业主未经相关部门审批擅自在其屋面层进行改扩建，系明确了案涉房屋顶层花园违建的主体是业主，一审判决未认定案涉房屋楼顶加盖的两层房屋系周小华、周垚违法建设的，属认定事实不清。2.福州高新技术产业开发区综合执法局于2017年4月21日、2017年5月2日向群升物业发送了《询问（调查）通知书》、《责令限期改正通知书》，周小华作为品晟（福建）物业服务有限公司的经理，知道或者应当知道案涉房屋加盖层已被执法局认定为违法建设，一审判决未认定该事实，系认定事实不清。二、一审判决程序违法。因周小华否认其知晓房屋被认定为违法建设、否认系其自行违建，郑仁晴、梁琛申请一审法院调取群升物业、周小华的询问笔录及房屋结构图纸，但一审法院置之不理，仅同意向执法局调取房屋现状的相关材料，程序违法。三、周小华、周垚自行对屋面层进行改扩建，并在明知加盖房屋已被认定为违法建设的情况下，仍以违建加盖的房屋为由加价60余万元将房屋出售给郑仁晴、梁琛，属合同欺诈。四、案涉合同显失公平。1.郑仁晴、梁琛系基于加盖层的使用权而溢价60余万元购买案涉房屋，但案涉房屋加盖层却被认定为违法建设，不能使用，房屋溢价的基础已不存在，周小华、周垚溢价出售案涉房屋显失公平。2.周小华、周垚于2014年7月以85万元的价格购买案涉房屋，于2017年12月以228万元的价格出售给郑仁晴、梁琛，三年时间价格翻了近三翻，与市场行情不符。 周小华、周垚辩称，一、一审判决认定事实清楚。1.福州高新技术产业开发区综合执法局并未确认案涉顶层花园系周小华、周垚违法建设。榕高执函[2018]118号函是2018年9月27日作出的，而周小华、周垚早在2017年12月13日即向郑仁晴、梁琛交付了案涉房屋，该函中涉嫌违建的业主应该是郑仁晴、梁琛。二、一审法院有权不予准许郑仁晴、梁琛提出的调查取证申请，相关程序并未违反法律规定。三、现有证据不足以证明周小华、周垚在出售房屋之前即已知晓案涉房屋加盖层被认定为违法建设。1.2017年4月21日的《询问（调查）通知书》落款处并未加盖公章，2017年5月2日的《责令限期改正通知书》虽加盖公章，但接收单位不是周小华、周垚，且两份通知书均没有物业中心确认送达的签章，不能证明该两份通知书已送达。2.周小华虽在物业公司担任经理一职，但仅负责主持物业公司的生产经营管理工作，一般不过问处于基层的物业中心的日常经营、管理，即便前述两份通知书已送达物业中心，周小华对此也并不知情。3.案涉房屋所在的5号楼顶层共有8户，前述两份通知书仅载明“群升江山城5号楼顶未经审批进行建设”，并未明确指向案涉顶层花园，假使周小华收到过前述通知书，也不可能知晓案涉顶层花园涉嫌违建。四、郑仁晴、梁琛在订立合同前已知悉案涉顶层花园不是合同标的或作价依据。1.案涉合同载明的标的物建筑面积为82.24平方米，与房屋不动产权证书上载明的面积一致，合同特别约定条款亦无关于案涉顶层花园的任何内容，可见该顶层花园并不是案涉合同的标的或作价依据，郑仁晴、梁琛主张周小华、周垚以违建加盖房屋为由加价60余万元，不是事实。2.根据案涉合同第九条第四项约定，“郑仁晴、梁琛已亲自实地看房并亲自审查过该房屋相关权属信息资料，了解房屋有关信息，并对该房屋的现状及有关疑虑询问过周小华、周垚，在周小华、周垚明确告知后自愿签订本合同”，郑仁晴、梁琛在一审中对此也予以承认。五、案涉合同不存在显失公平的情形。1.双方均为平等民事主体，且在缔约过程中，双方委托了专业的房产中介机构，不存在周小华、周垚利用优势地位使郑仁晴、梁琛难以拒绝对其明显不利的合同条件的情形，也不存在郑仁晴、梁琛欠缺一般生活经验或交易经验等显失公平的情形。2.周小华、周垚出售案涉房屋的价格高于购买价格，属于正常的商业现象，郑仁晴、梁琛主张与市场行情不符，缺乏事实依据。 郑仁晴、梁琛向一审法院起诉请求：1.依法变更郑仁晴、梁琛与周小华、周垚2017年10月16日签订的《房屋买卖合同》总价款为1626630元整；2.周小华、周垚共同退还购房款653369元，并支付至还清购房款之日止的违约金（以653369元为基数，按月利率2%计算，从2017年12月17日起暂计至2018年12月16日为156808元），购房款及违约金暂计至2018年12月16日为810177元；3.本案全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费等）由周小华、周垚承担。 一审法院认定事实：2017年10月，郑仁晴、梁琛（乙方）经实地看房后，与周小华、周垚（甲方）签订一份《房屋买卖合同》，约定甲方的房屋位于福州市闽侯县群升江山城5＃楼3302单元，单元面积82.24平方米［（2017）闽侯县不动产权第0023215号］，该房屋按套计价，甲乙双方约定成交价格为2280000元，该价格包括该房屋的房价款、该房屋附属配套设施、固定装修等。合同签订后，双方已按照合同约定履行完毕，房屋已交付并过户至郑仁晴、梁琛名下。另查明，讼争房屋为5＃楼顶层单元，系周小华、周垚向福州群升置业有限公司购买，周小华、周垚与福州群升置业有限公司签订的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第九条第（三）款约定，整栋楼的楼顶平台中，规划上专属于顶层单元的顶层花园面积由顶层单元买受人单独享有使用权，其他屋顶公共面积归本栋楼全体业主所有。2017年4月22日，群升江山城被投诉多栋顶楼违章加盖，福州市高新区管委会经现场调查，群升江山城2＃、3＃、5＃顶楼确实存在违章情况，对已发现的部分已下达《询问（调查）通知书》、《责令停止违法行为通知书》，责令物业通知业主自行整改。2018年1月12日，品晟（福建）物业服务有限公司群升江山城一期物业服务中心收到福州高新技术产业开发综合执法局发出的《询问（调查）通知书》，认为5＃3302业主在楼顶建设的行为涉嫌违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，要求郑仁晴接受相关事宜的调查及听取处理意见。2018年2月11日，福州高新区综合执法局对福州市12345便民服务平台有关群升江山城一期01、04、05、08户型不存在违建的诉求回复称，我局执法人员多次到现场查处，并约谈各楼拥有顶层花园使用权的顶层业主录制询问笔录。已录制笔录的业主在笔录中均称购房之后并未对顶层花园进行改动，实为开发商交房之前所建。因该情况现难以核实，我局已对顶层花园使用权的实际拥有者即上述顶层业主下达了《责令限期改正通知书》，责令其进行整改。2018年9月29日，讼争房屋被福州高新区综合执法局查封。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。本案中，郑仁晴、梁琛经实地查看后与周小华、周垚就讼争房屋价格达成一致意见并签订《房屋买卖合同》，郑仁晴、梁琛提供的证据不足以证明在订立合同过程中存在重大误解或显失公平的情形，亦不能证明郑仁晴、梁琛系受到周小华、周垚欺诈、胁迫的手段或者乘人之危而签订合同，应认定该合同系双方的真实意思表示，合法有效。故郑仁晴、梁琛要求变更合同并退还部分购房款，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。合同签订后，双方已依照《房屋买卖合同》履行完毕，郑仁晴、梁琛提供的证据不足以证明周小华、周垚在履约过程中存在违约情形，故其要求周小华、周垚支付违约金，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回郑仁晴、梁琛的诉讼请求。案件受理费25040元，因适用简易程序审结，依法减半收取计12520元，由郑仁晴、梁琛负担。 二审中，郑仁晴、梁琛向本院提交福建电视台综合频道《爱心帮帮团》的报导视频光盘一张，证明案涉房屋违建的主体系业主，即周小华、周垚，不是开发商。郑仁晴、梁琛经质证认为，对视频的真实性、合法性及关联性均有异议。本院经审查认为，该视频内容无法证明案涉房屋顶楼加盖部分系周小华、周垚建设，对该视频，本院不予采纳。 根据在案证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，福州高新技术产业开发区综合执法局于2017年5月2日向群升江山城物业服务中心发出《责令限期改正通知书》，责令群升江山城物业服务中心拆除违建并接受复查。上述通知书的接收单位为群升江山城物业服务中心，并非周小华、周垚。此外，根据双方签订的《房屋买卖合同》第九条第（四）项约定，“乙方（即郑仁晴、梁琛）已亲自实地看房并亲自审查过该房屋相关权属信息资料，了解房屋有关信息，并对该房屋的现状及相关疑虑询问过甲方（即周小华、周垚），在甲方明确告知后自愿签订本合同。”，另据上述《房屋买卖合同》第一条约定，案涉房屋面积为82.24平方米，无附属间和其他面积，该约定与该房屋不动产权属证书上载明的房屋面积一致。因此，郑仁晴、梁琛关于周小华、周垚已明知福州高新技术产业开发区综合执法局发出《责令限期改正通知书》，仍隐瞒案涉房屋顶楼加盖部分为违法建筑的事实，存在欺诈，致使郑仁晴、梁琛多支付购房款，显失公平的上诉理由，不能成立，本院不予采纳。 综上所述，郑仁晴、梁琛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25040元，由郑仁晴、梁琛负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴筱洲 审判员  符海燕 审判员  陈雁兰 二〇一九年六月十七日 法官助理龚蓉 书记员林婷