广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初2423号原告（反诉被告）：广州市白云区萧岗第十三经济合作社仓储，住所广州市白云区云城街萧岗大马路28号之十三。法定代表人：徐建强。委托诉讼代理人：郭立文，广东三环汇华律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市垠英发展有限公司，住所广州市白云区新市明珠西路工业园一栋（市场地址：白云区新市明珠西路工业园一栋白云高尔夫农贸市场）。法定代表人：刘兆兰，总经理。委托诉讼代理人：赵东亚，广东百思威律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟怡潇，广东百思威律师事务所律师。第三人：梅中勇，男，1971年10月30日出生，汉族，身份证住址四川省南部县，第三人：翁中贤，男，1967年6月20日出生，汉族，身份证住址广东省化州市，第三人：杨丽书，女，1966年4月21日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，第三人：方健辉，男，1980年1月5日出生，汉族，身份证住址广东省惠来县，第三人：符思养，男，1963年7月10日出生，汉族，身份证住址广东省雷州市，第三人：刘结花，女，1981年8月6日出生，汉族，身份证住址广州市从化区，第三人：林海，男，1974年10月26日出生，汉族，身份证住址广西博白县，第三人：林创明，男，1967年8月17日出生，汉族，身份证住址广东省惠来县，第三人：吴海平，男，1989年12月28日出生，汉族，身份证住址福建省仙游县，第三人：林好睿，男，1993年10月5日出生，汉族，身份证住址广东省雷州市，第三人：郑喜彬，男，1976年9月21日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市潮南区，第三人：杨香容，女，1975年1月14日出生，汉族，身份证住址重庆市大足县，第三人：林龙弟，男，1970年12月17日出生，汉族，身份证住址广东省惠来县，第三人：何强柱，男，1968年11月20日出生，汉族，身份证住址江西省景德镇市浮梁县，第三人：张觉新，男，1972年5月4日出生，汉族，身份证住址安徽省安庆市怀宁县，第三人：蒋锦玉，女，1973年12月9日出生，汉族，身份证住址海南省儋州市，第三人：曹炳炎，男，1969年7月26日出生，身份证住址广东省清新县，第三人：谢德豪，男，1978年11月29日出生，汉族，身份证住址广东省连平县，第三人：钱玉雪，女，1976年8月5日出生，回族，身份证住址吉林省公主岭市，第三人：林伟鹏，男，1975年2月4日出生，汉族，身份证住址广东省揭西县，第三人：许乃朝，男，1981年2月23日出生，壮族，身份证住址广西天等县，第三人：陆炳明，男，1972年10月12日出生，汉族，身份证住址广东省乐昌市，第三人：林英河，男，1960年12月27日出生，汉族，身份证住址江西省赣州市兴国县，第三人：廖翠英，女，汉族，1965年10月15日出生，汉族，身份证住址广东省龙门县，第三人：周春亮，男，1989年1月22日出生，汉族，身份证住址广东省电白县，第三人：苏婉兰，女，1982年9月19日出生，汉族，身份证住址广西北流市，第三人：蔡汉义，男，1977年1月27日出生，汉族，身份证住址广东省陆丰市，第三人：杨寿业，男，1977年9月11日出生，汉族，身份证住址广西博白县，第三人：隋崎，男，1995年12月20日出生，汉族，身份证住址黑龙江省庆安县，第三人：刘佩华，女，1980年9月5日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市潮南区，第三人：林少娜，女，1971年11月22日出生，汉族，身份证住址广东省揭西县，第三人：王俊伟，男，1975年2月28日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，第三人：胡双桥，男，1977年12月8日出生，汉族，身份证住址湖北省孝昌县，第三人：王开银，男，1965年4月24日出生，汉族，身份证住址湖北省钟祥市，第三人：陈建武，男，1984年1月20日出生，汉族，身份证住址福建省南平市延平区，第三人：陈永林，男，1984年6月12日出生，汉族，身份证住址广西灵山县，第三人：金龙吉，男，1962年4月18日出生，朝鲜族，身份证住址吉林省江源县，第三人：李建民，男，1982年9月1日出生，汉族，身份证住址湖北省大悟县，第三人：方文精，男，1986年3月11日出生，汉族，身份证住址广东省惠来县，第三人：李芬，女，1979年7月11日出生，汉族，身份证住址广东省云浮市郁南县，原告（反诉被告）广州市白云区萧岗第十三经济合作社仓储（以下简称原告）与被告（反诉原告）广州市垠英发展有限公司（以下简称被告）、第三人梅中勇、林创明、张觉新、林英河、廖翠英、金龙吉、钱玉雪、杨丽书、林伟鹏、王开银、陆炳明、林龙弟、方文精、林海、胡双桥、刘佩华、谢德豪、周春亮、陈建武、吴海平、何强柱、王俊伟、李建民、蒋锦玉、杨香容、隋崎、苏婉兰、郑喜彬、翁中贤、林好睿、曹炳炎、李芬、陈永林、符思养、林少娜、杨寿业、蔡汉义、许乃朝、刘结花、方健辉租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月8日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）广州市白云区萧岗第十三经济合作社仓储的法定代表人徐建强及其委托诉讼代理人郭立文、被告（反诉原告）广州市垠英发展有限公司的委托诉讼代理人赵东亚、钟怡潇，第三人梅中勇、陆炳明、杨丽书、林伟鹏、王俊伟到庭参加了诉讼。第三人林创明、张觉新、林英河、廖翠英、金龙吉、钱玉雪、王开银、林龙弟、方文精、林海、胡双桥、刘佩华、谢德豪、周春亮、陈建武、吴海平、何强柱、李建民、蒋锦玉、杨香容、隋崎、苏婉兰、郑喜彬、翁中贤、林好睿、曹炳炎、李芬、陈永林、符思养、林少娜、杨寿业、蔡汉义、许乃朝、刘结花、方健辉经本院传票传唤，无正当理由逾期未庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。广州市白云区萧岗第十三经济合作社仓储向本院提出诉讼请求:1、确认原告与被告于2013年6月18日签订的《租赁管理合同补充协议》无效；2、被告立即将位于广州市白云区新市街萧岗村十三社明珠西路猪姆瓜工业园的房屋和空地交还给原告；3、判令被告按同地段商业用房每月75元/方及空地每月10元/方的标准支付从2017年9月2日起至交还上述物业之日止的使用费（房屋面积3466平方米，空地面积1100平方米），暂计至2018年2月1日为1354750元；4、判令被告按每月13098元的标准支付从2017年9月2日起至交还上述物业之日止的房屋管理费，暂计至2018年2月1日为65490元；5、诉讼费由被告承担。事实与理由如下：我方是位于广州市白云区新市街萧岗村十三社明珠西路猪姆瓜工业园的房屋和空地之物业的所有权人。2005年3月23日，我方将上述物业出租给被告作经营使用，双方签订《租赁管理合同》，约定租赁期限为12年，从2005年7月1日起至2017年9月1日止，每月租金42248元。合同签订后，我方依约将上述物业交付给被告使用，被告依约支付租金。2005年3月28日，双方签订《补充协议书》，约定被告拟在租赁房屋楼顶加建800平方米的水泥框架结构房屋，加建房屋造价约60万，资金投入由被告负责，我方不收取其他费用，12年合同期满后交还我方。2017年5月，我方经研究决定，涉案物业租赁期满将收回物业，不在与被告续约。并于2017年5月26日通过律师函方式告知被告。被告于2017年6月18日复函称于2013年6月18日与我方签订《租赁管理合同补充协议》，双方已续签租赁合同。我方并无此补充协议，亦无针对是否续租召开社委会或社员大会。我方回复被告不确认该协议效力，曾多次发函要求被告在2017年9月1日前将涉案物业交还我方，并于2017年9月14日召开全体社员大会并经表决100%通过要求收回涉案物业，不认可《租赁管理合同》补充协议。但至今被告并未交还物业。原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼。针对广州市垠英发展有限公司的反诉，广州市白云区萧岗第十三经济合作社仓储辩称，原被告一直履行的是2005年3月23日签订的《租赁管理合同》及2005年3月28日签订的《补充协议》。该两份合同都有原被告盖章确认，且双方一直按上述合同履行义务。现合同履行期限届满，合同理应终止。被告签订合同的目的及装修扩建的价值，也已经实现，双方不存在剩余的履行期限，涉案厂房的装修、扩建发生在2005年，在2017年合同到期后，被告没有对涉案厂房重新装修、扩建，根据法律规定，被告提出的装修、扩建费用损失不予支持。此外，被告装修扩建行为并未得到原告同意，并且没有办理合法的报建手续，对于被告扩建的面积也没有向原告支付过租金，原告没有因被告扩建行为获取任何利益，故对于扩建费不应由原告承担。鉴于合同履行期限届满，原告同意在被告将涉案物业返还给原告的同时退还保证金，数额以单据为准。原告自2017年9月为止没有收到被告支付的所有费用，均为被告以现金存款方式支付到原告账户中，原告于2017年9月29日发函至被告，要求被告到原告处领回支付的转账款项，同时要求被告返还涉案物业。请求法院驳回被告的反诉请求。广州市垠英发展有限公司提起反诉请求：1、判令原告赔偿被告装修损失1254212.99元（以有资质第三方评估为准）；2、判令原告赔偿被告扩建造价费用1425311.75元（以有资质的第三方评估为准）；3、判令原告返还租赁保证金13万元；4、判令原告返还自2017年9月起多收的租金及管理费（截至2018年12月为215745.8元）；5、原告承担诉讼费用。事实和理由如下：因被告承租的厂房破败不堪，被告需投入巨额资金对厂房及周边空地进行装修、整治，被告的法定代表人刘兆兰与原告的法定代表人徐伟滔于2005年3月23日签订《租赁管理合同》，约定租期自2005年7月1日至2022年9月1日。合同签订后，被告对厂房及空地进行了装修，并在租赁楼房上加盖了一层建筑物，鉴于被告实际投入的费用超过了预算，又与原告协商将租期延长，双方同意将租期延长至2023年6月30日，双方对此签订了《广州市房屋租赁合同》。此后的2012年5月20日，双方又签订《广州市房屋租赁合同》（已备案），再次确认租期为2005年7月1日至2023年6月30日。原告于2013年6月提出租赁场地可能要进行土地开发，并称自2014年1月1日开始停止对分租户办理租赁备案手续，被告为了配合原告的土地开发，与原告协商，遂于2013年6月18日签订《租赁管理合同补充协议》，原告为补偿被告自2014年1月1日开始停止办理租赁备案手续而导致的收入损失，同意在租期届满即2023年6月30日后由被告继续使用。后原告于2017年5月开始，多次要求被告退还租赁物业，被告无奈，被迫提前于2017年9月将缴纳的租金在原租金基础上调升10%。在原告主张合同无效的情况下，特提出反诉请求，请法院判如所请。针对广州市白云区萧岗第十三经济合作社仓储的本诉，广州市垠英发展有限公司辩称：一、我方与原告签订的相关租赁合同合法有效，双方之间的租赁关系仍处在合同租赁期内，原告无权要求取回租赁物业。（一）几份租赁合同的由来，2005年3月23日，我方与原告签订《租赁管理合同》。考虑承租厂房破败不堪，厂房周围的空地杂草丛生，我方需投入巨额资金对厂房及周边空地进行装修、整治，遂与原告商定在延长八年租期，但原告仅同意延长五年，并于同一天（2005年3月23日）双方签订《租赁管理合同》，约定租期为2005年7月1日至2022年9月1日。合同签订后，我方对租赁厂房及空地进行了装修装饰，并在租赁楼房上加盖了一层建筑物，鉴于我方投入的装修、改建、扩建等费用超过了预算费用，我方遂在办理公司注册成前，又与原告协商将租期延长，双方同意将租赁物物业的租期延长至2023年6月30日，即双方签订《广州市房屋租赁合同》（租赁期为2005年7月1日至2023年6月30日）。此后，2012年5月20日，我方为设立“高尔夫农贸市场经营管理分公司”，双方又签订《广州市房屋租赁合同》（已备案），再次确认租期为2005年7月1日至2023年6月30日。2013年6月，原告提出涉案租赁场地可能要进行集体土地开发，并称自2014年1月1日开始停止对分租户办理租赁备案手续。我方为配合原告集体土地开发，遂于2013年6月18日签订《租赁管理合同补充协议》，原告为补偿我方自2014年1月1日开始停止办理租赁备案手续而导致的收入损失，同意在租期届满后由被告继续使用，只要规划建设部门出具开发建设动工通知书，我方同意无条件退场。《租赁管理合同补充协议》是一份附条件的合同，是租赁期内场地收回的附条件以及对租赁物业在租期于2023年6月30日届满后由我方继续占有使用的约定。在本案起诉前，原告尚未取得建设动工通知书，即原告解除或终止租赁关系的条件尚未成就，无权要求我方腾空并交还涉案物业。（二）双方签订的租赁合同不违反法律的强制性规定，属于合法有效。原告以双方签订的租赁合同违反《三资管理办法》及《村民委员会组织法》为由主张合同无效，没有法律依据。同时，原告无权依据未取得建设工程规划许可证建设的房屋租赁合同无效来主张合同无效。一是上述租赁合同签订的时间在前述司法解释出台前，且双方签订相关租赁合同时并没有违反效力性强制性规定；二是因为该条的根本目的是禁止违法建设行为，规制的是违法建筑的租赁问题，原告在向我方出租涉案厂房时，始终强调其合法所有的工业园内厂房及场地，且双方所签订的《广州市房屋租赁合同》于2012年5月22日在当地出租屋管理部门办理备案，足以证实涉案厂房并非违法建筑。（三）租赁合同标的物包括房屋（厂房）和空地，即使租赁房屋（厂房）被认定为违法建筑而导致无效，租赁合同中关于空地的租赁关系仍然有效。二、我方已经按照租赁合同约定一直在向原告缴纳租金，原告无权以超出合同约定的租金标准向我方主张租金。租赁合同的期限截止2023年6月30日，租赁合同已经明确租金的缴纳标准，原告只能依据合同约定向我方主张租金数额，不能超出租金约定标准。即使合同无效，双方之间的占用费也应按合同约定的租金标准来确认。原告只能依据前述合同约定向我方主张租金的支付。三、原告对于管理费的主张不是适格主体，且原告未能提供任何物业管理服务的情况下，原告也无权向我方主张涉案房屋的管理费。管理费的收取主体为广州市白云区新享伟物业服务部，该服务部与原告不是相同的法律主体，原告无权向被告收取管理费。合同签订后，新享伟物业服务部自始至终从未向我方提供任何物业管理服务。且自2017年5月开始，原告多次组织众多村民对涉案物业进行非法干涉，非但没有提供物业管理服务，反而影响我方及100多个租户的正常经营，在原告没有为我方提供任何物业服务的情况下，我方有权不向原告支付相应对价即物业管理费。第三人王俊伟、方健辉、刘佩华、杨香容、谢德豪、刘结花、林伟鹏、何强柱、张觉新、林龙弟、吴海平、隋崎、许乃朝、杨丽书、陆炳明、蔡汉义共同陈述称，不同意原告收回农贸市场。一、我们分租户已经签订租赁合同，法院应依法保障我们的租期。原告一直承诺在土地开发前给被告继续经营，我们也见过原被告签订的协议，我们相信原告的承诺，就跟被告签订了五年租赁合同，希望租赁合同继续履行。二、我们与被告关系和谐，恳请法院让我们保持这种关系，继续承租经营。三、被告管理农贸市场到位，秩序井然，未发生过事故纠纷，而原告一直搞事，严重影响了市场的经营和发展。四、如果原告要收回市场，那么原告要赔偿我们的投入和损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证明、租赁管理合同、补充协议书、《租赁管理合同》补充协议、律师函、复函、通知、决议、发票联、照片、营业执照、《建筑工程消防验收意见书》、银行汇款、存款凭证、管理费发票、《广州市白云区新市明珠西路工业园一栋白云高尔夫农贸市场的装修、扩建损失评估报告书》、《关于穗德价估【2018】0453号评估报告书的说明函》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月6日，广州市白云区云城街萧岗经济联合社出具《证明》，内容为：坐落于广州市白云区云城街萧岗村明珠西路猪姆瓜工业园属于广州市白云区萧岗第十三经济合作社的集体物业，总占地面积4623平方米，该地块房屋面积5166平方米，空地面积为2440平方米。广州市垠英发展有限公司于2017年10月1日将广州市白云区高尔夫实验幼儿园使用的房屋面积1700平方米、空地面积1340平方米交还萧岗十三经济合作社。剩余房屋面积3466平方米、空地面积1100平方米一直由广州市垠英发展有限公司占用，拒不交还萧岗十三经济合作社。原告庭审中提交了2005年3月23日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）、广州市白云区新享伟物业服务部（管理方，丙方，以下简称新享伟物业）签订《租赁管理合同》，约定：甲方将坐落在广州市白云区新市街萧岗村十三社明珠西路猪姆瓜工业园的房屋和空地（以下简称涉案物业）租给乙方作经营使用，由丙方协助管理。一、甲方租给乙方使用的房屋共四栋楼房，两层框架结构。房屋面积4366平方米，附属空地面积2440平方米。二、租赁期限为12年。签订合同后，从移交房屋时为准，即2005年7月1日起至2017年9月1日止，共146个月。免租装修期为两个月，即2005年7月1日至2005年9月1日为装修期。缴租日从2005年9月1日开始。三、1、甲方收取乙方房屋租金每月每平方米8元，丙方收取房屋管理费每月每平方米3元。2、甲方收取乙方附属空地租金每月每平方米3元。3、甲方收取乙方房屋和空地租金每月42248元。丙方收取房屋管理费每月13098元。合计55346元。4、乙方在每下月十日前到甲方和丙方财务处缴交上月租金、管理费。五、乙方在本合同签订后即交给甲方租赁保证金13万元。合同期满后，乙方在无违约无拖欠甲方租金和丙方管理费及无损坏甲方财产的情况下，甲方应将保证金无息全额退回给乙方。十二、违约责任：租赁期满，甲乙丙三方未续订合同，乙方逾期不交出承租的房屋，乙方除限期迁出和补交占用期间的租金、管理费外，甲方有权按占用期间月租金、管理费总额5‰收取违约金等。甲方落款处有原告法定代表人徐伟滔签名并加盖原告公章，乙方落款处有被告法定代表人刘兆兰签名并加盖被告公章，丙方落款处有广州市白云区新享伟物业服务部的法定代表人徐伟滔签名并加盖广州市白云区新享伟物业服务部公章。被告庭审中亦提交了2005年3月23日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）、广州市白云区新享伟物业服务部（管理方，丙方）签订《租赁管理合同》，约定：甲方将坐落在广州市白云区新市街萧岗村十三社明珠西路猪姆瓜工业园的房屋和空地租给乙方作经营使用，由丙方协助管理。一、甲方租给乙方使用的房屋共四栋楼房，两层框架结构。房屋面积4366平方米，附属空地面积2440平方米。二、租赁期限从2005年7月1日起至2022年9月1日止，共206个月。免租装修期为两个月，即2005年7月1日至2005年9月1日为装修期。缴租日从2005年9月1日开始。三、1、甲方收取乙方房屋租金每月每平方米8元，丙方收取房屋管理费每月每平方米3元。2、甲方收取乙方附属空地租金每月每平方米3元。3、甲方收取乙方房屋和空地租金每月42248元。丙方收取房屋管理费每月13098元。合计55346元。4、乙方在每下月十日前到甲方和丙方财务处缴交上月租金、管理费。五、乙方在本合同签订后即交给甲方租赁保证金13万元。合同期满后，乙方在无违约无拖欠甲方租金和丙方管理费及无损坏甲方财产的情况下，甲方应将保证金无息全额退回给乙方。十二、违约责任：租赁期满，甲乙丙三方未续订合同，乙方逾期不交出承租的房屋，乙方除限期迁出和补交占用期间的租金、管理费外，甲方有权按占用期间月租金、管理费总额5‰收取违约金等。甲方落款处有原告法定代表人徐伟滔签名，并未加盖原告公章，乙方落款处有被告法定代表人刘兆兰签名，并未加盖被告公章，丙方落款处有广州市白云区新享伟物业服务部的法定代表人徐伟滔签名，并未加盖广州市白云区新享伟物业服务部公章。同年3月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议书》，约定：甲方于2005年3月23日和乙方签订的白云区新市街明珠西路工业园房屋四栋给乙方使用的租赁合同，乙方考虑其规划使用的需要，提出在原租赁房屋上加建部分建筑的申请报告，一、乙方拟在租赁的房屋楼顶加建800平方米的水泥框架结构房屋。二、加建房屋造价约60万元，资金投入由乙方负责，房屋自行安排使用，甲方不收取任何其他费用。三、甲方同意乙方在房屋结构容许的情况下加建800平方米的水泥框架结构房屋。12年合同期满后交由甲方所有。与原《租赁管理合同》同时具有法律效力。该协议书甲方落款处由原告盖章予以确认，乙方落款处由被告盖章予以确认。2012年5月22日，原告与被告办理《广州市房屋租赁合同》的备案登记，合同第三条约定租赁期限为：2005年7月1日至2023年6月30日，月租金9600元。该合同并由原被告盖章予以确认。2013年6月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁管理合同》补充协议，约定：一、甲方将于近年内对租赁给乙方的房屋和空地进行收回作为集体土地开发使用，甲方自2014年1月1日起停止办理物业租赁备案手续，乙方不得新招租户。二、乙方应大力支持甲方对该场地的开发使用，甲方与乙方的租赁期未满，甲方将对未满租赁期协商给予乙方场地投资和经营收入进行补偿。三、该房屋和空地租赁期届满后，如甲方开发手续仍未完善，甲方同意乙方继续租赁该场地进行经营，在不超过地区指导价的范围内，每年租金和管理费在原《租赁管理合同》的基础上递增10%。四、甲方对该房屋和空地开发手续办理完毕，由市、区级规划建设部门出具开发建设动工通知书后，乙方无条件搬迁退场，甲方不负责租赁补偿。本协议与原《租赁管理合同》和原补充协议具有同等法律效力，有关条款相冲突的以本补充协议为准。甲方落款处由原告法定代表人徐伟滔签名并加盖原告公章确认，乙方落款处由被告法定代表人刘兆兰签名并加盖公章确认。2017年5月26日，原告向被告发出《通知》，内容为：鉴于《租赁管理合同》及《补充协议书》约定的租期即将届满，提前通知你方，本社在上述合同期限届满后将不再与你方续签租赁合同，请提前与本社及各租户办妥交接手续。同日，原告向被告发出《律师函》，内容为：因《租赁管理合同》及《补充协议书》约定的合同期限即将届满，原告将不再与你方续签租赁合同，请你方提前与原告及各租户办妥交接手续，并依约在租赁期限届满后将上述物业交还原告。如你方在租赁期限届满后不将上述物业交还我方，我方将强行收回物业，没收你方已付的租赁保证金，并依约追讨相关的损失，由此造成的全部责任均由你方承担。同年6月18日，被告向原告发出《关于继续承租明珠西路猪姆瓜工业园房屋和空地有关事宜的复函》，内容为：我方将按照租赁合同和补充协议执行，继续租赁贵社的房屋和空地进行经营，每年租金和管理费在原《租赁管理合同》的基础上递增10%。2、我方租赁的房屋和空地，投资重新建设的房屋商铺装修等180万元，贵社需补偿4年投资费用60万元。3、由于贵社计划开发该场地，在租赁期内还有4年时间就停止房屋租赁备案，导致大面积房屋和商铺无法正常招租经营，贵社需赔偿损失160万元。同年7月27日，原告向被告发出《关于明珠西路猪姆瓜工业园房屋和空地有关事宜的复函》，内容为：合同期满后，依约将物业交还本社。本社收回上述物业后，将采取公开招标投标方式对外租赁该物业，欢迎贵方前来参与投标。同年8月10日，被告向原告出具《关于顺延租赁明珠西路猪姆瓜工业园场地有关事宜的复函》，内容为：你社和我司一定要按照2013年6月18日双方签订的《租赁管理合同补充协议》执行。我司将按照补充协议约定对你社的场地进行顺延租赁经营。我司将于2017年9月起按照《租赁管理合同补充协议》的约定向你社缴纳场地租金和管理费，即按照原租金和管理费55346元/月的基础上每年递增10%计算，每月租金和管理费缴纳总数为60880.60元。2017年9月14日，十三社村民会议经过表决同意收回位于猪姆瓜地块（高尔夫农贸市场）物业，不认可《租赁管理合同补充协议》效力。同年9月19日，原告向被告发出《交还物业通知书》，内容为：我社与贵方签订的《租赁管理合同》于2017年9月1日已届满，贵方至今拒不交还上述物业。我社于2017年9月14日召开全体社员大会，经表决，我社2/3以上社员通过“同意收回上述物业，不认可《＜租赁管理合同＞补充协议》的效力”。请贵方务必于2017年9月27日前将上述物业交还我社，否则，我社将于2017年9月28日自行收回上述物业，并进行强制清场，没收贵方支付的保证金等。同日，原告向被告发出《通知》，内容为：我社在农商行开设立广州市白云区萧岗第十三经济合作社仓储的账户于2017年9月12日收到姓名为“刘兆兰从中国工商银行股份有限公司广州荷塘月色支行转存46472.8元”及广州市白云区新享伟物业服务部的账户收到姓名为“刘兆兰从中国工商银行股份有限公司广州荷塘月色支行转存的14407.8元”，请核实上述款项是否贵方支付？如果是贵方支付的，由于我社与贵方的租赁合同于2017年9月1日已期限届满，双方已不存在租赁关系，我社无权收取该款项。我社已多次通知贵方前来收取该笔款项同时云城街道司法所也通知约谈取回，贵方至今仍没出面回复该事宜。现通知贵方在2017年9月30日前到我社财务室领回该款项。同年12月11日，原告向被告发出《通知函》，内容为：请贵司在收到此通知后5日内与我社协商确定具体处理方案。期满不与我社协商或协商不成，又不主动交还占用场地，我社将采取强制措施清场。庭审中，原告提交如下证据：1、原告在涉案场地张贴通知的照片，拟证实原告已通知涉案场地的次承租人，因租赁合同已到期，原告将收回涉案场地，通知次承租人在2017年10月20日前清场交回涉案物业；2、广州市白云区新享伟物业服务部的营业执照，拟证实广州市白云区新享伟物业服务部是集体所有制，法定代表人是徐建强，该服务部属于原告集体所有；3、《广州市白云区河长制办公室关于全面开展黑臭河涌管理范围内建（构）筑物核查整治的通知》，拟证实被告扩建的物业发生在河涌上，面临被拆除的风险。另查，根据银行转账记录和业务凭证显示，2017年9月12日，被告向原告支付租金46472.8元，被告向新享伟物业支付管理费14407.8元；同年10月16日，被告向原告支付租金46472.8元；同年11月27日，被告向原告支付租金35888.6元；同年12月11日，被告向原告支付租金35888.6元；2018年1月至12月期间，被告向原告分别支付当月租金35888.6元。再查，根据《国家企业信用信息公示系统》的内容显示，原告原法定代表人为徐伟滔，2016年9月变更为徐建强。本院曾于2018年4月13日发函至广州市白云区国土资源和规划局查询涉案物业的规划报建情况，2018年4月27日，广州市白云区国土资源和规划局复函本院称：暂未查到相关《建设工程规划许可证》信息，该地块也未进行集体土地确权登记。本院于2018年6月21日发函至广州市白云区国土资源和规划局查询涉案物业所在地土地性质，2018年7月2日，广州市白云区国土资源和规划局复函本院称：经核查《白云区功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）调整完善方案》，涉案地块规划为建设用地。庭审中，法庭向原被告双方释明，因涉案物业无规划报建手续，原被告签订租赁合同属于无效合同。后被告提出反诉要求原告赔偿其装修损失并提出评估鉴定申请，申请对被告装修费用及扩建损失进行鉴定。本院通过摇珠选定广州德高价格评估有限公司对涉案物业装修、扩建损失价格进行评估。2018年12月21日、2019年1月17日，广州德高价格评估有限公司出具穗德价估【2018】0453号《广州市白云区新市明珠西路工业园一栋白云高尔夫农贸市场的装修、扩建损失评估报告书》及（2018）粤0111委字第00245号《关于穗德价估【2018】0453号评估报告书的说明函》，评估结论：在评估基准日，广州市白云区新市明珠西路工业园一栋白云高尔夫农贸市场的装修、扩建损失价格为2679524.74元。其中扩建部分项目有：过道、洗手间、店铺、摊位等共20项；首层装修部分项目有：地面砖、墙面瓷片、铝合金窗等共14项；二层装修部分项目有：抹灰刷白、地毯、铺贴地板砖、地面抬高等共37项。1、扩建部分评估价格为1254212.99元；2、首层装修部分评估价格为489636元；3、二层装修部分评估价格为935675.75元。对于原告提出的评估报告中评估基准日错误、综合成新率的认定缺乏标准、第三层加建部分是否具有使用价值等问题，广州德高价格评估有限公司复函称，本次评估采用成本法，以现场勘验日作为评估基准日并无不当。关于成新率的问题，成新率是反映评估标的物在使用过程中的新旧程度，即现行价值与其全新状态重置价值的比率。由于影响成新率的因素较多，不仅是由其使用时间决定，更要通过现场实际观察加以确认。故本次成新率是评估人员根据标的物的正常使用年限及实际状态，考虑有形损耗和无形损耗等多种因素后，参考《房屋建筑物参考寿命年限》综合取定的。本次成新率是客观合理的。对于原告称被告加建第三层建筑物并无使用价值的问题，评估公司称因三楼闲置时间较长，并长时间日晒雨淋，装修部分整体陈旧残缺；但主体结构承重构件梁、板、柱及层架平直牢固，经重新修缮后仍可使用，故三楼加建部分仍具有一定的使用价值，三楼加建部分的价值经评估为454687.79元。对于被告提出的评估报告中存在遗漏部分及未将幼儿园装修、扩建损失纳入评估范围的意见，广州德高价格评估有限公司复函称，对于评估的范围及面积数据，是在双方当事人的监督下进行测量的，该数据是经双方当事人核对无误后签名确认的。而幼儿园装修、扩建损失并不在本次评估范围内。由此产生评估费133000元，该费用已由被告预交。目前，涉案物业首层由第三人经营菜市场使用，二、三层处于空置状态。本院认为：原告出租给被告使用的涉案物业（包含房屋和空地）中因房屋未取得合法的规划报建手续，故原被告围绕该涉案物业于2013年6月18日签订的《租赁管理合同补充协议》属于无效合同。根据合同无效后的相互返还原则，被告应将涉案物业返还给原告。对于原告诉请要求确认2013年6月18日签订的《租赁管理合同》补充协议无效并返还涉案物业的诉请，本院予以支持。对于被告加建的第三层物业的归属问题，鉴于原被告于2005年3月28日签订的《补充协议书》中已达成合意，即在12年合同租期届满后即2017年9月1日后被告加建的第三层物业归甲方所有，现合同已到期，故被告应将加建的第三层物业与涉案物业一并予以返还。关于原告主张被告支付占有使用费及管理费的诉请，虽《租赁管理合同补充协议》无效，但该协议中关于租金和管理费约定的支付标准是原被告真实意思表示，且根据2017年8月10日被告向原告出具《关于顺延租赁明珠西路猪姆瓜工业园场地有关事宜的复函》及转款记录、业务凭证等证据显示，2017年9月、10月期间，被告也是按照该补充协议约定的每年租金和管理费在原《租赁管理合同》的基础上递增10%实际履行的，即租金46472.8元/月（42248元+42248元×10%）。故被告向原告支付占有使用费的标准应参照《租赁管理合同补充协议》约定的标准为宜。因被告自2017年11月至2018年12月期间占有使用费均以35888.6元/月的租金标准支付的，故被告应向原告支付2017年11月至12月期间拖欠的占有使用费21168.4元【（46472.8元-35888.6元）×2个月】，2018年1月至12月期间的占有使用费182777.76元{【（46472.8元+46472.8×10%）-35888.6元】×12个月}，2019年1月至被告及第三人将涉案物业实际返还给原告之日止的占有使用费，参照《租赁管理合同补充协议》约定的租金每年递增10%的标准计算。关于管理费，根据业务凭证及发票联的内容显示，管理费的收取主体系广州市白云区新享伟物业服务部，虽然广州市白云区新享伟物业服务部的法定代表人与原告的法定代表人同为徐建强一人，但根据《国家企业信用信息公示系统》的内容显示，广州市白云区新享伟物业服务部具有独立的法人资格，原告与广州市白云区新享伟物业服务部属于不同的法人，现原告主张被告向其支付管理费的诉请于法无据，本院不予支持。关于被告主张原告赔偿装修扩建损失的反诉请求，从查明的事实来看，第一，根据原被告同时提交的2005年3月23日签订的《租赁管理合同》的内容显示，原告提交的合同中租期自2005年7月1日至2017年9月1日，合同落款处由原被告盖章予以确认，而被告提交的合同中租期自2005年7月1日至2022年9月1日，但合同落款处仅有原告法定代表人签名，并无原告盖章确认；第二、根据原告提供的2005年3月28日签订《补充协议书》第三条显示，原告同意被告在房屋结构容许的情况下加建800平方米的水泥框架结构房屋。12年合同期满后交由原告所有。被告对该《补充协议书》并未提出异议；第三、根据2017年8月10日被告向原告出具《关于顺延租赁明珠西路猪姆瓜工业园场地有关事宜的复函》内容可知，被告承诺于2017年9月起按照《租赁管理合同补充协议》的约定向原告缴纳场地租金和管理费，即按照原租金和管理费55346元/月的基础上每年递增10%计算，每月租金和管理费缴纳总数为60880.6元，且转款记录、业务凭证等证据也证实在2017年9月、10月期间，被告也是按照该补充协议约定的标准向原告支付的。综合上述查明的事实本院认为，首先，原被告同时于2005年3月23日出具《租赁管理合同》中，原告提交的《租赁管理合同》约定租期至2017年9月1日，且有原被告盖章确认，而被告提交的《租赁管理合同》约定租期至2022年9月1日，合同落款处并无原告盖章确认，因此，本院对原告提交的2005年3月23日签订的租期至2017年9月1日的《租赁管理合同》予以认可，对被告提交的租期至2022年9月1日的《租赁管理合同》不予采纳；其次，原被告对于2005年3月28日签订的《补充协议书》均予以确认，该《补充协议书》中原被告合意12年合同到期后加建的第三层物业归原告所有，从时间逻辑顺序上看，与原告所称的2017年9月1日合同到期日相吻合，能形成完整的证据链；再次，根据被告交纳的租金情况及向原告发出的《关于顺延租赁明珠西路猪姆瓜工业园场地有关事宜的复函》来看，被告也是认可租期自2017年9月1日届满，并于2017年9月、10月按照《租赁管理合同》补充协议第三条的约定在原租金的基础上递增10%，由此推断，被告对于租期至2017年9月1日届满是认可的。综合上述分析，本院认为，原被告之间的租赁期限届满日为2017年9月1日。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。当事人另有约定的除外。因本案中，被告对涉案物业进行装修是取得原告的同意，现租赁期限已于2017年9月1日届满，被告的装修价值已在租期内使用完毕，被告主张原告赔偿装修损失于法无据，本院不予支持。关于被告反诉要求原告返还租赁保证金13万元的诉请，因被告未提交证据证实原告收取上述保证金，且原告亦未承认收到上述保证金，被告应承担举证不能的法律后果，故被告该反诉请求本院不予支持。关于被告反诉要求原告返还自2017年9月起多收的租金及管理费的诉请，《租赁管理合同补充协议》虽为无效协议，但该协议中关于租金和管理费约定的支付标准是原被告真实意思表示，且根据2017年8月10日被告向原告出具《关于顺延租赁明珠西路猪姆瓜工业园场地有关事宜的复函》及转款记录、业务凭证等证据显示，被告同意并且也是按照该补充协议约定的每年租金和管理费在原《租赁管理合同》的基础上递增10%实际履行的，现被告又主张返还多收取的租金及管理费的反诉请求于法无据，本院不予支持。第三人林创明、张觉新、林英河、廖翠英、金龙吉、钱玉雪、王开银、林龙弟、方文精、林海、胡双桥、刘佩华、谢德豪、周春亮、陈建武、吴海平、何强柱、李建民、蒋锦玉、杨香容、隋崎、苏婉兰、郑喜彬、翁中贤、林好睿、曹炳炎、李芬、陈永林、符思养、林少娜、杨寿业、蔡汉义、许乃朝、刘结花、方健辉经本院传票传唤，无正当理由逾期未庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认广州市白云区萧岗第十三经济合作社仓储与广州市垠英发展有限公司于2013年6月18日签订的《租赁管理合同补充协议》无效；二、自本判决生效之日起六十日内，广州市垠英发展有限公司及第三人梅中勇、林创明、张觉新、林英河、廖翠英、金龙吉、钱玉雪、杨丽书、林伟鹏、王开银、陆炳明、林龙弟、方文精、林海、胡双桥、刘佩华、谢德豪、周春亮、陈建武、吴海平、何强柱、王俊伟、李建民、蒋锦玉、杨香容、隋崎、苏婉兰、郑喜彬、翁中贤、林好睿、曹炳炎、李芬、陈永林、符思养、林少娜、杨寿业、蔡汉义、许乃朝、刘结花、方健辉共同向广州市白云区萧岗第十三经济合作社仓储返还位于广州市白云区新市街萧岗村十三社明珠西路猪姆瓜工业园的房屋和空地；三、自本判决生效之日起五日内，广州市垠英发展有限公司向广州市白云区萧岗第十三经济合作社仓储支付2017年11月至2017年12月期间拖欠的占有使用费21168.4元，2018年1月至12月期间拖欠的占有使用费182777.76元，共计203946.16元；2019年1月至广州市垠英发展有限公司及第三人梅中勇、林创明、张觉新、林英河、廖翠英、金龙吉、钱玉雪、杨丽书、林伟鹏、王开银、陆炳明、林龙弟、方文精、林海、胡双桥、刘佩华、谢德豪、周春亮、陈建武、吴海平、何强柱、王俊伟、李建民、蒋锦玉、杨香容、隋崎、苏婉兰、郑喜彬、翁中贤、林好睿、曹炳炎、李芬、陈永林、符思养、林少娜、杨寿业、蔡汉义、许乃朝、刘结花、方健辉将涉案物业实际返还给广州市白云区萧岗第十三经济合作社仓储之日止的占有使用费，参照《租赁管理合同补充协议》约定的租金每年递增10%的标准计算；四、驳回广州市白云区萧岗第十三经济合作社仓储的其他诉讼请求；五、驳回广州市垠英发展有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费17582.2元，由广州市白云区萧岗第十三经济合作社仓储负担15057.4元，由广州市垠英发展有限公司负担2524.8元并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳；本案反诉费15501.08元，由广州市垠英发展有限公司负担。本案评估费133000元，由广州市垠英发展有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周子珺人民陪审员  刘 莲人民陪审员  白春爱二〇一九年六月二十四日书 记 员  林嘉仪陈春燕