广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初9092号原告：李敏红，女，1990年10月5日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：苗继军，广东信良兆诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁素丽，广东信良兆诚律师事务所实习律师。被告：崔妍，女，1986年8月9日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：黄伟国，广东天胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：李国峰，广东天胜律师事务所律师。原告李敏红与被告崔妍房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李敏红及其委托诉讼代理人苗继军，被告崔妍的委托诉讼代理人黄伟国、李国峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李敏红向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行双方于2016年1月20日签订的《协议书》并在判决生效后三日内将位于广州市番禺区沙头街嘉品三街6号×栋×、×房的产权过户至原告名下；2.被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：双方于2016年1月20日签订《协议书》，约定原告以180万元的总价购买被告所有的位于广州市番禺区市广路敏捷伊顿公馆×栋×、×房，合同约定房款分两年付清，付清款后办理过户手续。协议签订后，原告支付全部房款，被告却于2018年9月13日向原告发出通知，声称解除上述协议。原告认为，被告的解除通知不具有法律效力，被告应继续履行合同，并应立即为原告办理上述房产的过户手续。经协商无果，原告特向法院提起诉讼。被告崔妍辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求。一、因原告迟延付款，违反合同约定，我方已向原告发出解除协议书的通知，因此双方于2016年1月20日签订的协议书已经解除，不存在继续履行的法律基础；二、原告诉称其已支付全部房款，与事实不符；三、根据广州市政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知（文号为穗府办函〔2017〕65号）第三条第三项，在2017年3月31日该通知施行前已购买的商服类物业，个人取得不动产证满两年后才可再次转让，因此原告的诉请即使在合同没有解除的情况下也是无法实现的；四、合同约定的2018年1月20日是最后的付款期限，截止到该日我方仍未收到38万元房款，截止到2018年9月25日我方未收到25万元房款，故原告违反了合同约定；五、我方现已经在番禺法院起诉原告，案号是（2018）粤0113民初10140号，该案现已经中止审理，等待本案的生效判决。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2016年1月20日，崔妍作为甲方，与案外人温某代李敏红作为乙方签订《协议书》，载明：今乙方收到甲方转让位于广州市番禺区市广路敏捷伊顿公馆×栋×、×（以下简称涉讼房屋）两套房钥匙，转让费合计共180万。乙方分两年付清，付清款后办理过户手续。甲方现在装修期间，装修费用由甲方承担项目。2.2018年7月4日，广州市番禺区国土资源和规划局核发了涉讼房屋的《不动产权证》，载明权利人为崔妍，房屋用途为办公，房屋性质为商品房，证号分别为粤（2018）广州市不动产权第×××号、粤（2018）广州市不动产权第×××号。3.2018年9月13日，崔妍向李敏红发出《解除2016年1月20日的通知》，告知因李敏红至今未付清房屋转让款，现崔妍根据双方约定及相关法律规定，向李敏红发出该解除合同的通知，双方于2016年1月20日签订的《协议书》在该通知到达之日起解除。4.2018年9月18日，李敏红向本院提起本案诉讼，要求崔妍继续履行《协议书》，并将涉讼房屋过户至其名下。同日，李敏红向本院提出财产保全的申请，请求查封、冻结崔妍名下价值1800000元的财产。根据李敏红的财产保全申请，本院于2018年9月19日作出民事裁定书，并于2018年9月21日对涉讼房屋进行了查封。5.2018年9月19日，广州市番禺区不动产登记中心出具《购房资格证明》，载明：截至2018年9月19日，李敏红具备本市限购区域内（地址：广州市番禺区沙头街嘉品三街6号×栋×、×房）的购买资格。6.2018年10月22日，崔妍以李敏红为被告向本院提起诉讼，要求解除其与李敏红于2016年1月20日签订的《协议书》及要求李敏红向其返还涉讼房屋，案号为（2018）粤0113民初10140号。其后本院于2018年11月28日作出民事裁定书，裁定该案中止诉讼。7.2019年1月7日，广东信良兆诚律师事务所向广州市番禺区国土资源和规划局及广州市番禺区不动产登记中心出具《关于商请有关房产能否过户出具情况说明的律师函》，请求该局（中心）就涉讼房屋是否具备从崔妍名下过户至李敏红名下的条件出具书面情况说明或答复函。8.2019年1月16日，广州市番禺区不动产登记中心向广东信良兆诚律师事务所出具《广州市番禺区不动产登记中心关于崔妍名下房产有关情况的复函》，载明：根据广州市住房和城乡建设局《解读》，2017年3月30日24:00前已签订认购书或购房合同，并且完成购房合同网签的，按原政策执行。经查，登记在崔妍名下，位于番禺区沙头街嘉品三街6号×栋×、×房屋于2015年办理预告登记，2018年办理增量房转移登记并核发不动产权证书，属于上述可以按原政策执行的情形。但上述两处房产目前处于查封状态，暂不符合办理转移登记的条件。庭审过程中，双方均确认如下事实：1.《协议书》由李敏红的母亲温某代李敏红签订，涉讼房屋的买卖双方分别为李敏红、崔妍；2.《协议书》没有具体约定涉讼房屋办理过户手续的时间，亦未约定违约责任；3.李敏红于2018年1月20日前向崔妍支付了142万元，于2018年1月26日支付了25万元，于2018年1月29日支付了4万元，于2018年2月5日支付了4万元，于2018年11月16日支付剩余的5万元，合共支付了180万元；4.崔妍已向李敏红交付涉讼房屋。另李敏红确认办理涉讼房屋过户的有关税费均由其承担。现李敏红与崔妍主要就以下问题产生争议：一、李敏红是否存在违约行为。李敏红称其虽未在《协议书》约定的2018年1月20日前支付全部购房款，但其分别于2018年1月26日、2018年1月29日及2018年2月5日分三次向崔妍支付了部分剩余购房款合共33万元，崔妍收款后均未提出异议，可见崔妍以其实际行动同意继续履行《协议书》，且其在签订《协议书》后才得悉涉讼房屋尚未办理产权证，因办理过户手续必须先取得产权证，而《协议书》并未就产权过户的时间进行约定，故其行使不安的抗辩权，要求在双方就办证期限另行约定后再付清余下购房款。根据崔妍提交的证据可知，温某询问崔妍涉讼房屋有无房产证，证明在《协议书》签订时崔妍对于涉讼房屋能否取得产权证一直未有明确，而后开发商的客户经理与崔妍进行办证沟通，称需崔妍补交差额及契税，即说明其时崔妍根本未去办证，故其担心是有必要的，其有权行使不安抗辩权。而在2018年8月1日崔妍通过微信向其发送涉讼房屋的产权证照片后，其提出委托中介办理过户，崔妍已表示同意，但其后崔妍一直不予配合，并于2018年9月13日向其发出通知要求解除《协议书》，故其仍有抗辩权，直至涉讼房屋被采取了保全措施后，其已于2018年11月16日将剩余5万元房款支付予崔妍，因此其行使不安抗辩权是合适的，不构成违约。而崔妍则称2018年1月20日即《协议书》约定的付款日期届满后，李敏红仍拖欠38万元，没有付清购房款项，构成第一次违约。2018年1月25日双方就合同是否解除已经经过协商，后根据李敏红母亲温某的转账记录，双方又同意继续履行合同，但对于付款期限没有明确约定，在其拿到房产证后，李敏红仍然拖欠房款，构成第二次违约，即在约定的期间内，李敏红没有付清房款，故其最终行使解除权。《协议书》未约定在房产证出具后才付清房款，李敏红主张其未支付剩余房款5万元是行使不安抗辩权，没有事实及法律依据。另崔妍称就李敏红于2018年11月16日支付的剩余转让款5万元，其由始至终都没有单独催告过，但就李敏红拖欠的38万元，其曾催促过，后李敏红陆陆续续的支付，因双方无明确约定付款期限，其可随时要求李敏红付清款项。二、涉讼房屋是否存在过户障碍。李敏红主张广州市番禺区不动产登记中心作出《广州市番禺区不动产登记中心关于崔妍名下房产有关情况的复函》，告知涉讼房屋属于可按原政策执行的情况，原政策关于商服类物业转让对象和转让时间均无限制，且涉讼房屋的产权情况表上亦未附记限制转让时间，故现涉讼房屋办理转移登记的唯一障碍是本案的查封措施，解封后涉讼房屋立即具备办理转移登记的条件。崔妍则认为广州市番禺区不动产登记中心不是有权对广州市人民政府办公厅调控政策进行解读或解释的部门，该登记中心依据广州市住房和城乡建设委员会的解读作出的复函，严重歪曲了该解读的内容，该复函与该解读文件的内容是相冲突的，涉讼房屋现存在过户障碍。三、《协议书》的法律状态。李敏红主张因崔妍无解除权，故该协议书有效且尚未解除；崔妍则主张该协议书有效，但2018年9月13日其已向李敏红发出解除通知书，故该协议书于2018年9月13日已解除，且李敏红的母亲温某曾于2018年1月25日提出解除合同，亦是其行使解除权的依据。对此，李敏红则解释称其母亲提出解除合同的原因是因为涉讼房屋的房产证迟迟办不下来且不知道何时能取得房产证，而其母亲提出解除合同后崔妍立即拒绝，并明确表示“按协议走”、“收齐款再说”，均表明崔妍要求继续履行合同，后其分别于2018年1月26日、1月29日及2月5日向崔妍转账共计33万元，崔妍对上述款项的转账也没有表示过异议，即双方均以实际行动表明继续履行合同。其后双方仍共同商讨办证事宜，崔妍取得房产证后，双方就过户及支付尾款的问题一直在沟通，崔妍从未提出过解约，亦未主张过逾期付款的违约责任，且崔妍从未催告其支付剩余5万元购房款，直至2018年9月13日收到崔妍发出解约的通知，故崔妍发函解除没有依据，不具备法律效力。本院认为，《协议书》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。李敏红已将涉讼房屋的全部购房款支付予崔妍，崔妍理应配合李敏红将涉讼房屋的产权变更登记至李敏红名下。崔妍虽抗辩称因李敏红迟延付清房屋转让款构成违约，其已向李敏红发出解除《协议书》的通知。然《协议书》未就逾期付款的违约责任进行明确约定，亦未约定崔妍在李敏红逾期支付房屋转让款的情况下享有解除合同的权利，且在《协议书》约定的支付期限届满后，李敏红多次向崔妍转账支付房屋转让款，崔妍予以接受并继续与李敏红就如何过户进行协商，可见双方以自身的实际行动作出继续履行《协议书》的意思表示，在此之后双方未再就尚余5万元房屋转让款的支付期限重新进行约定，而崔妍亦未就该款项向李敏红进行催告，在此情况下，崔妍以李敏红迟延支付房屋转让款为由发出解除《协议书》的通知，缺乏事实及法律依据，该解除通知不发生解除《协议书》的法律效力。现李敏红已向崔妍支付了涉讼房屋的全部转让款，而广州市番禺区不动产登记中心已作出复函明确涉讼房屋除本案查封措施外无其他过户障碍，同时李敏红亦已举证证明其具备广州市住房限购区域内住房购买资格，故《协议书》的履行事实上不存在障碍，因此，李敏红主张崔妍继续履行《协议书》，即将涉讼房屋过户至其名下的诉请，于法有据，本院予以支持。因李敏红已于庭审中确认其承担办理过户手续的有关税费，故办理涉讼房屋过户手续的相关税费均由李敏红承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、于本判决生效之日起三十日内，李敏红、崔妍配合办理将广州市番禺区沙头街嘉品三街6号×栋×、×的产权变更登记至李敏红名下的手续，办理过户手续产生的有关税费均由李敏红负担；二、驳回李敏红的其余诉讼请求。本案受理费21000元，保全费5000元，均由崔妍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  马智英人民陪审员  刘 奕二〇一九年六月十日书 记 员  凌绮珊