广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初18601号原告：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地广州市海珠区前进路万松园六号之五三楼。法定代表人：李红丽，职务所长。委托诉讼代理人：寇明茹，原告职员，联系地址。被告：林志荣，男，1964年3月13日出生，汉族，住广州市海珠区。被告：林家伊，女，1992年8月28日出生，汉族，住广州市海珠区。上述两被告委托诉讼代理人：麦荣福、彭世明，均系广东盈隆律师事务所律师。原告广州市海珠区房屋安全和物业二所诉被告林志荣、林家伊房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人寇明茹，被告林志荣及被告的委托诉讼代理人麦荣福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：一、广州市海珠区南华东路748号801房是原告辖内管理的直管公房，计租面积39.55平方米，月租金149.50元，承租人林志荣。二、原告与被告林志荣签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》已于2017年5月31日届满。根据约定，原告有权解除租赁关系，收回房屋。三、经查证，被告林志荣名下自有产权位于广州市天河区临江大道421号2702房，建筑面积317.56平方米。天河区临江大道417号地下三层B3327车位。据此，原告在2018年9月3日向被告林志荣发出《通知》，请其在2018年9月10日前将房屋交还，且负责清理房屋内的物品及缴清占用房屋期间所产生的水电费用，但被告林志荣至今仍未按通知要求办理。根据相关法律法规规定和合同约定，原告有权解除租赁关系并收回房屋。故起诉要求法院判令：1、解除原告广州市海珠区房屋安全和物业二所与被告林志荣关于广州市海珠区南华东路748号801房的租赁关系；2、判决被告林志荣、林家伊在判决生效之日起10日内腾空并交付诉争房屋；3、判决被告林志荣按照149.50元/月缴纳从2018年7月至交付房屋之日止的房屋占用期租金，暂计至2018年12月，房屋占用期租金：897元；4、被告林志荣承担本案的全部诉讼费。两被告辩称：第一、原告提出解除海珠区南华东路748号801房屋的租赁关系的理由不成立，被告不同意解除案涉房屋租赁关系。首先，根据原告提交的证据接管通知书并不包含案涉房屋在内，故原告并非案涉房屋的权属人和管理人，不享有对案涉房屋进行出租管理等权利，原告在本案中不具有诉讼的主体资格，应驳回其起诉。其次，本案中案涉房屋是广州广化机化建装备有限公司用于置换被告位于广州市海珠区二龙街颖川新街28号409号宿舍而分配被告使用的宿舍，属于被告享受的职工福利。被告原是广州广化机化建装备有限公司的职工，1997年参与单位房改并取得案涉房屋作为被告的职工宿舍，被告亦按期缴纳相关水电费等，对案涉房屋享有占有使用权。后因国企改革而由原告代广州广化机化建装备有限公司收取房租等，原告并非真实权利人，故其无权解除与被告的租赁关系。再次，在本案诉讼前原告曾向被告发出续签合同的通知，被告己按照原告要求提交租赁合同续签的相关材料，原告事实上同意被告续租使用案涉房屋。同时，原告亦委托银行代扣划案涉房屋租金至2018年6月份。第二、原告以被告名下登记有房产为由要求解除双方签订关于案涉房屋的租赁合同关系理由不成立。广州广化机化建装备有限公司在2000年国企改革前，被告已经取得案涉房屋的使用权，后国企改革原告才于2001年对广州广化机化建装备有限公司的相关财产物业接管。在原告接管广州广化机化建装备有限公司的物业并与被告签订相关协议时，被告配偶邓少美名下已经登记有自有房产，面积为46.54平方米。按照当时的规定，被告是不符合公租房的相关条件的，但因被告是广州广化机化建装备有限公司的职工并且案涉房屋是单位分配的宿舍的原因，而一直与被告签订公租房租赁合同。同时，原告曾因被告配偶名下登记有自有房产而调整被告的租金价格与被告继续签订租赁合同关系。因此，在原告清楚知道被告及配偶名下登记有房产的情况下与被告签订租赁合同，即为原告已经放弃或变更合同中关于被告名下享有房产而解除合同的权利，现原告再以此要求解除与被告的租赁合同关系不应获得支持。第三、本案被告取得案涉房屋的使用权具有特殊的社会历史原因，从公平原则、维护社会稳定等因素考量，应该驳回原告的诉讼请求。首先，被告在1997年参与所在单位的集资建房并向单位缴纳了集资款，被告因此取得案涉房屋的使用权，但因国企改革及政策原因未能取得房改房所有权。其次，在被告所在单位国企改革时，被告积极配合国企改革并与单位签订协议。同时被告的单位也承诺因案涉房屋办理租约存在不可抗力因素，单位需要考虑被告居住问题，需要重新安排颖川宿舍或公司关系的租赁宿舍范围内调整享有的地方居住。故此，本案属于国企改革遗留的历史问题，如果法院不考虑该历史问题判决支持原告的诉求，实际上不是解决纠纷而是制造新的社会纠纷，所以请求贵院能考虑被告的特殊情况，作出公平判决。再次、与被告情况相当的住户大有所在，并且被告的工友邻居等均对本案件倍加关注。如果法院支持原告的诉讼请求，则被告的工友邻居等在不久后均也会被诉至法院。他们当年合法取得的住所将被收回，不利于社会稳定。综上所述，请求法院考虑本案中的特殊社会历史原因的问题、从公平公正的原则出发，切实解决社会纠纷维护社会稳定而驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2001年6月，广州市国土局房管局《房屋移交接管书》记载：原有房屋座落南华东路四聖宫庙道6号，产别经租；移交补偿房屋情况：房屋座落南华东路738、740、742、744、746、748、750、752号，移交接管部位738号201、401，740号202，742号202，744号201，746号202，748号801，750号501、601，752号801，移交接管建筑面积535.3479平方米。移交单位：原征用单位广州广化机化建装备有限公司；市局审查意见：征用补偿，按经租产接管。等。《安排住户移交情况表》记载，户主林志荣，使用部位，748号801房，2000年6月迁入，是原住户。2001年8月27日，广州市国土资源和房屋管理局分别向海珠区国土房管局发出2001年结字第1729号《接管通知书》，内容：下列房地产已批准接管，请通知房管站办理手续。产业来源征用补偿，房屋地址海珠区南华东路740、742、744、746、748、750号，接管部位740号402，742号401，744号202，748号802，750号801、802。接管面积住宅293.4358平方米。等。2001年结字第1730号《接管通知书》，内容：下列房地产已批准接管，请通知房管站办理手续。产业来源征用补偿，房屋地址海珠区南华东路738、740、742、744、746、748、750、752号，接管部位738号201、401，740号202，742号202，744号201，746号202，748号801，750号501、601，752号801。接管面积住宅535.3479平方米。等。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的海机编【2013】20号《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一、二、三、四管理处及广州市海珠区房屋租赁管理所于2013年被撤销，并成立了广州市海珠区房屋安全和物业一所以及广州市海珠区房屋安全和物业二所；主要任务：负责全区直管房屋日常管理等工作，根据管理权限负责全区直管房屋使用权的调换工作；等。2015年9月1日，原告（出租人、甲方）与被告林志荣（乙方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市海珠区南华东路748号801部位的房地产出租给乙方，作住宅用途，使用面积39.55平方米，租赁期限自2015年6月1日至2017年5月31日，月租金149.50元；乙方向甲方交纳保证金（住宅用房租赁保证金，按房改有关政策规定收取），租赁期满不再续租或终止解除本合同后，乙方必须缴清与该房屋有关的水费、电费、物业管理费及其他费用。甲方应在乙方清缴相关费用及将房屋人员户籍迁出之日起1个月内将保证金不计利息退回。因乙方违约而终止或解除合同的，保证金不予退回。乙方必须服从甲方或受甲方委托的房地产管理机构管理，甲方同时委托广州市东晓物业管理有限公司对上述房屋进行租金收缴、修缮和日常管理等事项；乙方同意并确认下列事项：保证如实填报《乙方家属名单》（附件一）。如有虚假，甲方有权解除合同并收回房屋。本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签定本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按本合同第二十一条第2项、第3项的规定处理。等。租赁合同期满后，原、被告双方未再续签合同。2016年6月23日，广州市海珠区人民政府办公室关于印发《广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》载明，将原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的直管房管理等职责划入区住建水务局，等。2017年1月1日，广州市海珠区住房和建设水务局（委托方）与原告（受托方）签订《直管房管理事项委托书》，约定:委托方承接原市国土房管局海珠区分局直管房管理职能，负责直管房管理工作，就委托受托方实施直管房管理具体事务，委托原告协同开展直管房产权管理工作，直管房租金收缴和租赁管理，直管房安全和修缮，承办因委托事项引发的信访、依申请公开政府信息、行政复议、诉讼等事项，等。2018年9月4日，原告向被告林志荣发出《通知》，主要内容：广州市海珠区南华东路748号801是我单位管辖的公房。经查证，你户有私有房产，已违反直管房相关规定。现通知你在2018生9月10日前将房屋交还我单位，且负责清理房屋内的物品及缴清占用房屋期间所产生的水电费用。否则，我单位按照合同相关约定将通过法律途径予以收回，因此发生任何法律责任及赔偿由您负责。被告确认收到上述通知。2018年9月5日，经查询，被告林志荣名下房产位于广州市天河区临江大道421号2702房，建筑面积317.5683平方米，广州市天河区临江大道417号地下三层B3327车位，建筑面积12.3984平方米。诉讼中，原告确认收取被告租赁保证金1582元。被告为证明其主张，还提供了以下的证据：1、关于南华东二期宿舍的有关通知，广州广化机化建装备有限公司收取水电费押金收据，拟证明广州广化机化建装备有限公司在1997年对单位职工进行房改分房，林志荣作为单位职工参与单位的房改，并交付相关费用的事实；2、协议书，拟证明2000年4月7日广州广化机化建装备有限公司与林志荣因经济性裁员而解除劳动合同，并在解除劳动合同后均租住涉案房屋的事实；3、证明，拟证明广州广化机化建装备有限公司因收回广州市同福中路颖川新街28号409房而安排涉案房屋居住的事实；4、发票，拟证明2001年12月29日，因国企改制的原因，林志荣居住的涉案房屋由广州市东晓房地产经营有限公司代管，事实上是林志荣仍对原单位分配宿舍权益的延续；5、通知，拟证明2018年3月20日原告向林志荣发出续租通知；6、中国农业银行个人名下对账单，拟证明林志荣通过银行划扣方式交付租金，交至2018年6月。经质证，原告对证据1-3的真实性、合法性没有异议，对关联性不确认；对证据4-6的真实性、合法性、关联性没有异议，认为2018年3月20日向林志荣发出续租通知，因为当时不清楚被告名下有房产，但是收齐原告的资料后查询到被告名下有两套房产，故没有续签租赁合同。本院认为：根据原告提交的证据，可证明涉案房屋是广州广化机化建装备有限公司征用南华东路四聖宫庙道6号房屋的补偿，已由房管部门批准按经租产接管及委托原告管理，故原告有权就涉案房屋主张权利。原告与被告林志荣签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》，是签约双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方当事人应当按照合同约定全面履行义务。合同履行期限届满后，双方没有续签合同，被告继续使用涉案房屋，原告对此无异议，仍然以原合同标准向被告收取租金至2018年6月，双方形成事实的租赁合同关系，原租赁合同的约定对双方均有约束力，但租赁期限不定期。虽然原告于2018年3月20日向被告发出续签租赁合同的通知，但原告经审查，发现被告名下有房产，拒绝与被告续签租赁合同，并于2018年9月4日向被告发出交回房屋通知，被告至今拒绝履行。根据合同约定，被告林志荣本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，原告有权解除本合同并收回房屋，签订合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给原告，逾期不交回的，视为被告违约。被告林志荣现已经购置住房，符合搬迁的条件，故原告要求解除原、被告之间的租赁关系、腾空并交还涉案房屋的诉讼请求，合法合理，本院予以支持。被告搬迁时，不得拆除屋内的固定镶嵌物，不得破坏涉案房屋的主体结构。被告占用涉案房屋，理应支付房屋占用费。被告缴纳租金至2018年6月，故原告要求被告支付从2018年7月1日起至被告实际交还涉案房屋之日止的房屋占用费（按每月149.50元计算）合法有理，本院予以支持。按合同约定，因被告违约而终止或解除合同的，保证金不予退回，故被告要求原告返还租赁保证金，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、解除原告广州市海珠区房屋安全和物业二所与被告林志荣关于广州市海珠区南华东路748号801房屋的租赁关系；二、被告林志荣、林家伊在本判决生效之日起10日内腾空广州市海珠区南华东路748号801房屋并交还给原告，被告搬迁时，不得拆除屋内的固定镶嵌物，不得破坏房屋的主体结构；三、被告林志荣在本判决生效之日起10日内向原告支付从2018年7月1日起至被告实际交还涉案房屋之日止的房屋占用费（按每月149.50元计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费50元,由被告林志荣负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄学文人民陪审员  邓志达人民陪审员  梁浩荣二〇一九年六月二十一日书 记 员  杜彦泽蔡文棋