山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终938号上诉人（原审被告、申请执行人）：中国工商银行股份有限公司烟台开发区支行，住所地烟台经济技术开发区长江路6号。负责人：任晓燕，行长。委托诉讼代理人：雷静，该行风险部主任。委托诉讼代理人：范滨，山东通世律师事务所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：臧汉臣，男，1967年9月27日出生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：孙法朋，山东明朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：温岳东，山东明朗律师事务所律师。原审被告（被执行人）：姜全忠，男，1974年4月30日出生，汉族，住烟台市芝罘区。原审被告（被执行人）：姚云红，女，1976年1月15日出生，汉族，住烟台市芝罘区。原审被告（被执行人）：烟台培玲科教文卫发展中心，住所地烟台经济技术开发区长江路188号三层。法定代表人：包敦顺，董事长。委托诉讼代理人：李旭日，该单位员工。上诉人中国工商银行股份有限公司烟台开发区支行（以下简称工行开发区支行）因与被上诉人臧汉臣、原审被告姜全忠、姚云红、烟台培玲科教文卫发展中心（以下简称培玲中心）案外人执行异议之诉一案，不服烟台经济技术开发区人民法院（2016）鲁0691民初2789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。工行开发区支行的委托诉讼代理人雷静、范滨与臧汉臣及其委托诉讼代理人孙法朋、温岳东、姜全忠、培玲中心的委托诉讼代理人李旭日参加诉讼。姚云红经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。工行开发区支行上诉请求：1、依法撤销烟台经济技术开发区人民法院（2016）鲁0691民初2789号民事判决，改判驳回臧汉臣的诉讼请求；2、由臧汉臣承担诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定臧汉臣为消费者属于认定事实错误。臧汉臣不属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的批复》中规定的消费者。上述司法解释中的消费者是指购买房地产经营者所开发的商品房用于居住的自然人，其购买商品房是为了生活需要，且购房者在房屋所在地长期居住，没有其他住房。只有满足上述条件，才属于司法解释中规定的消费者，对此不应作扩大解释。本案中，臧汉臣购买的房屋是商品房，并且臧汉臣购买的房屋是用于经营，明显不属于消费者，一审判决认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的批复》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其它用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价的百分之五十。”一审判决适用该司法解释第二十七条显然是错误的。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，不应停止执行，请求二审法院查明事实依法撤销一审判决，驳回臧汉臣诉讼请求。臧汉臣辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。2、臧汉臣在培玲中心与姜全忠、姚云红签订房屋买卖合同之前早已与之签订书面买卖合同，并且已经按合同约定支付了相应价款，合法占有了涉案房屋，且涉案房屋未能过户也并非臧汉臣的原因，因此臧汉臣就涉案房屋享有的权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的情形，能够排除工行开发区支行的强制执行。此外，该规定并未对被执行人的范围进行限定，因此二十八条中的被执行人也包括房地产开发企业在内的所有被执行人。3、因臧汉臣与培玲中心签订买卖合同后已经合法占有了涉案房屋，在工行开发区支行后续为姜全忠、姚云红办理涉案房屋贷款时，未对涉案房屋进行实地考察，本身存在过错。此外，姜全忠、姚云红与培玲中心在烟台市芝罘区人民法院执行案件的执行笔录中明确表示所办理的购房贷款系培玲中心使用，不存在真实购房意图。4、工行开发区支行所办理的涉案房屋抵押是预抵押登记，且已经过期，不具备优先受偿权。5、臧汉臣属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的批复》规定的消费者，该批复明确载明消费者交付购买商品房的全部或大部分款项，此处的商品房包括网点房和住宅。综上所述，请求二审法院依法驳回工行开发区支行的上诉请求，维持一审判决。姜全忠述称，同意工行开发区支行上诉请求。培玲中心述称，同意工行开发区支行上诉请求。姚云红未到庭，亦未在法定期间内提交书面答辩状。臧汉臣向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认新东方商城C区一层14-17号（现房号为C区一层105号，108号）房产归其所有，依法终止对（2015）开执字第121-1号裁定的执行。2、诉讼费由工行开发区支行、姜全忠、姚云红、培玲中心承担。一审法院认定事实：2004年10月11日，臧汉臣（乙方）与培玲中心（甲方）签订契约，约定培玲中心将坐落于烟台开发区长江路新东方商城C区一层14-17号的房地产（建筑面积683.14平方米）出售给臧汉臣，价款1489245元，付款方式为首付40%的房款599245元，60%的房款890000元按规定办理银行按揭贷款。关于房产交付，该契约第三条约定：双方同意于2005年12月31日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。同日，原告与培玲中心双方又签订补充协议，约定甲方负责2005年年底前办好房产证，房产面积以房管局核定为准，多退少补，首付房款40%，余款甲方负责办理按揭贷款。同时约定C区一层（图书馆）继续执行甲方签订的租赁合同，租金从房款中扣除，甲方负责消防验收、楼顶维修。上述契约及协议签订后，培玲中心即向臧汉臣交付房屋，臧汉臣依约付清了首付款599245元。2005年年底前，培玲中心收取图书馆房租13万元，2006年4月27日，培玲中心收取图书馆房租2万元，2006年8月10日，培玲中心收取图书馆房租6.6万元，2006年12月24日，培玲中心收取图书馆房租5.4万元。至此，按双方的约定，臧汉臣已支付培玲中心房款869245元。2006年2月24日，培玲中心通过公证处向臧汉臣送达《关于中止契约、收回房产、赔偿损失》的函，培玲中心在该函中以臧汉臣拖欠其涉案房款89万元为由通知臧汉臣中止与臧汉臣签订的（培新C1）《房地产买卖契约》，同时收回该房屋。2006年3月9日，臧汉臣通过公证处向培玲中心送达《关于履行契约、支付违约金、赔偿损失》的函，载明：“培玲中心：2004年10月11日，我与贵中心签订了《房地产买卖契约》及《补充协议》，购买贵中心所有的新东方商城C区一、三、四层房屋，合同约定首付40%的购房款，余款由贵中心负责办理按揭贷款。我已按约支付了贵中心40%的首付款，但由于贵中心与他人纠纷，致使一、三层被法院查封，按约定应办理按揭贷款的房款630万元被法院冻结。由于贵中心违约和与他人的纠纷等原因，不仅给我造成了许多不必要的麻烦，而且造成了较大的经济损失。现致函贵中心，请尽快解决法院的查封、冻结问题，并按合同约定尽快给我办理按揭贷款及房产过户手续。否则，我将依法追究贵中心的违约行为和给我造成的经济损失”。2005年5月9日，烟台市中级人民法院作出（2005）烟执字第185号民事裁定书，裁定冻结被执行人培玲中心在臧汉臣处的售房款630万元。2006年1月9日，一审法院向臧汉臣送达（2005）开民一初字第654-1及655-1号协助执行通知书，分别截留、冻结培玲中心在臧汉臣处的债权18万元和45万元。2006年2月21日，烟台市芝罘区人民法院向烟台经济技术开发区房产管理处送达（2005）芝执字第4014-2号民事裁定书及协助执行通知书，查封了被执行人培玲中心所有的坐落于烟台经济技术开发区产，建筑面积为683.14平方米。2006年2月28日，该院发出（2005）芝执字第4014号公告，载明：“一审法院依据（2005）芝执字第4014-2号民事裁定书于2006年2月18日查封了被执行人培玲中心所有的坐落于烟台开发区产一处（建筑面积683.14平方米）。查封期间，禁止任何人对被查封的财产进行转移、隐匿、毁损、变卖、抵押、典当、赠与等行为，有关部门不得办理财产转移手续。违者，其行为一律无效，一审法院将依法追究其法律责任”。2006年，一审法院受理了培玲中心诉臧汉臣排除妨碍纠纷一案，培玲中心以臧汉臣在购买位于烟台开发区长江路新东方商城C区一至四层房产后不积极配合消防工作，阻止人员进入长江宾馆施工，使火灾事故广播和报警探头无法安装施工导致整个消防系统无法开通，使消防工程迟迟得不到验收为由，请求判决臧汉臣停止侵害，排除妨碍。经过审理，查明2002年4月30日，培玲中心与烟台久安科技有限公司签订了建筑消防设施安装施工合同，约定由该公司对培玲中心位于烟台开发区新东方商城A区地下一层、一、二、三、四层，B区二层，C区一、二、三、四层的房产进行消防设施安装施工。2004年10月11日，培玲中心与臧汉臣签订了房地产买卖契约二份，分别约定臧汉臣购买培玲中心位于烟台开发区产。2005年6月21日，双方又签订房地产买卖合同一份，约定臧汉购买培玲中心位于烟台开发区的房产。臧汉臣购买上述房产后，即进行了装修并用于经营长江宾馆。臧汉臣经营期间，烟台久安科技有限公司对臧汉臣所购上述房产进行消防施工，但在施工过程中，臧汉臣与培玲中心最终未能对如何赔偿施工破坏装修造成的损失达成协议，臧汉臣不同意施工单位继续施工。一审法院认为，培玲中心将房产出售给臧汉臣，臧汉臣即对房产享有所有权，但消防工程关系到人民生命财产的安全，是国家规定的强制性工程，培玲中心作为开发商，有义务按国家规定的标准及时完成并通过验收，臧汉臣作为产权人，尽管已经对房产进行了装修并营业，但双方作为不动产的相邻方，臧汉臣对培玲中心进行的消防施工应积极协助和配合，并提供相应的便利条件。2008年3月25日，一审法院作出（2006）开民一初字第400号民事判决书，判决臧汉臣应立即协助培玲中心进行消防设施的安装施工。臧汉臣不服该判决，提起上诉。2008年8月19日，烟台市中级人民法院作出（2008）烟民四终字第700号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2008年11月8日，该判决发生法律效力。2006年11月，臧汉臣向一审法院提起民事诉讼，请求判令培玲中心继续履行合同，承担逾期办证违约金；培玲中心提出反诉，要求臧汉臣返还房屋并赔偿损失。一审法院于2011年11月7日作出一审判决，对上述事实予以确认，并判令双方继续履行房地产买卖契约及补充协议；培玲中心支付逾期办证违约金（自2008年12月9日起以臧汉臣已付购房款869245元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至判决生效之日）；驳回培玲中心的反诉请求。宣判后培玲中心提出上诉，烟台市中级人民法院作出（2012）烟民一终字第502号民事判决，认为臧汉臣依约支付了首付款，未能办理按揭贷款的责任不在臧汉臣，其请求培玲中心继续履行合同并承担逾期办证违约金，理由正当，因而判决驳回上诉，维持原判。培玲中心不服二审判决，向山东省高级人民法院申请再审，山东省高级人民法院以（2014）鲁民申字第48号民事裁定书驳回了培玲中心的再审申请。2006年6月6日，姜全忠、姚云红与培玲中心签订商品房买卖合同，购买培玲中心坐落于新东方商城C区一层14-18号、建筑面积683.14平方米的房产。2006年6月26日，姜全忠、姚云红向工行开发区支行借款人民币1639000元，用于购买坐落于新东方商城C区一层16-20号、建筑面积683.14平方米的房产，培玲中心为该借款提供担保。同日各方在房产登记机关办理了烟开他备字第（20060588）号住房抵押贷款备案许可证，载明“备案有效期十个月，自2006年7月10日至2007年5月9日。”2008年7月1日，烟台经济技术开发区房产管理处出具的证明载明“姜全忠抵押的坐落于新东方商城C区一层16-20号，烟开他备字第（20060588）号备案到期后，该房产未在我处办理过其他登记手续。”2006年7月8日，培玲中心为被告工行开发区支行出具证明，“姜全忠购置的新东方商城C区一层，原为14-18号，因排列序号有误，应为16-20号，实际位置、面积未变，仅是序号的变更。”工行开发区支行发放贷款后，姜全忠、姚云红逾期未偿还本息，工行开发区支行向烟台市芝罘区人民法院提起诉讼，该院于2008年3月17日受理，并于2008年9月9日作出（2008）芝商初字第341号民事判决，认为“但应当指出的是，工行开发区支行与姜全忠、姚云红虽于2006年7月11日至房产登记部门办理了住房抵押贷款预登记手续，但其中明确载明备案有效期为十个月。诉讼中的2008年7月1日，烟台经济技术开发区房产管理处证实该房产抵押备案到期后未办理过其他登记手续。故一审法院认定工行开发区支行对姜全忠、姚云红抵押的房产享有优先受偿权，但不能对抗善意第三人。”，并判令解除工行开发区支行与姜全忠、姚云红的个人购房贷款合同；姜全忠、姚云红共同连带偿付工行开发区支行贷款本息；确认工行开发区支行对姜全忠、姚云红抵押的新东方商城C区一层16-20号、建筑面积为683.14平方米房产经拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权，不足部分由培玲中心承担连带责任。该判决生效后，姜全忠等未履行生效判决确定的义务，烟台市芝罘区人民法院以（2009）芝执恢字第840-1号执行裁定书，裁定查封被执行人姜全忠、姚云红抵押的坐落于烟台经济技术开发区，原抵押面积为683.14平方米的房产（现房号C区一层105号，重新测绘建筑面积568.82平方米；C区一层108号，建筑面积80.49平方米）。烟台市中级人民法院于2014年12月26日将案件指定本院执行，本院于2015年4月30日作出（2015）开执字第121-1号执行裁定，裁定拍卖上述房屋；2015年12月1日作出（2015）开执字第121-2号执行裁定书，继续查封上述房屋。2016年2月3日，臧汉臣向一审法院提出书面异议，请求终止对新东方商城C区一层16-20号房产的拍卖，并确认该房产归其所有。一审法院经审理后于2016年8月31日作出（2016）鲁0691执异14号执行裁定书，驳回臧汉臣提出的异议。臧汉臣不服该裁定，诉来一审法院。在本案审理过程中，臧汉臣向烟台市芝罘区人民法院提出诉讼，请求撤销（2008）芝商初字第341号民事判决。2018年6月29日，烟台市芝罘区人民法院作出（2017）鲁0602民撤1号民事裁定书，驳回臧汉臣的起诉。2018年4月26日，烟台开发区旭明科教图书馆为臧汉臣出具证明及加盖其公司印章的烟台市中立房产测绘有限公司出具的房屋分层平面图，证明载明“我方自2004年5月1日起租赁培玲中心所有的位于新东方商城C区一层的房屋（面积约为683.14平方米）用于经营图书馆，经核对房管部门测绘的房屋平面图，我方租赁的上述房屋即现在的C区一层105号、108号房屋。2004年10月11日，培玲中心将我方承租的上述房屋出售给臧汉臣，该房屋出售给臧汉臣后继续由我方租赁使用，2006年12月至2017年10月期间的房屋租金我方交付给臧汉臣。”对上述证据工行开发区支行、姜全忠、姚云红均称无法判断是否属实。臧汉臣所主张的新东方商城C区一层14-17号房产与（2015）开执字第121-1号裁定拍卖的新东方商城C区一层16-20号房产，经重新测绘后更改为C区一层105号（建筑面积568.82平方米）和C区一层108号（建筑面积80.49平方米）。现105号、108号房产除被（2015）开执字第121号案件查封外，均被另案轮候查封。本案庭审结束后，臧汉臣提交情况说明，称同意按照法院要求将剩余应付的房款进行交付。一审法院认为，臧汉臣依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提起案外人执行异议之诉，应当提供证据证明其对涉案房产享有的实体权利足以阻却强制执行措施。臧汉臣请求确认涉案房产归其所有，因臧汉臣尚未付清房款、房屋尚登记在培玲中心名下，培玲中心未协助臧汉臣办理过户手续，臧汉臣尚未取得法律意义上的所有权，所以臧汉臣的上述主张，于法无据，不予支持。本案的争议焦点为臧汉臣依据与培玲中心签订的房地产买卖契约及烟台市中级人民法院已发生法律效力的裁判文书等证据，对涉案房产享有的权利是否足以排除执行。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是针对执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准，要高于执行异议之诉中臧汉臣能否排除执行的判断标准。由此，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定就应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利做出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。在本案中，臧汉臣与培玲中心之间于2004年10月11日签订房地产买卖契约，约定涉案房产出售给臧汉臣所有，在诉争房产办理过户登记之前，臧汉臣享有的是将涉案房产的所有权变更登记至其名下的请求权。该请求权与工行开发区支行的请求权在若干方面存在不同，并因此具有排除执行的效力。首先，从成立时间上看，该请求权要远远早于工行开发区支行因与姜全忠、姚云红、培玲中心所形成的金钱债权。债权的成立时间尽管并不影响债权的平等性，但是在若干情形下对于该债权能否继续履行以及继续履行的顺序产生影响。例如，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条针对出卖人就特殊动产订立多重买卖合同的继续履行问题明确规定，在均未受领交付且未办理所有权转移登记手续的情况下，依法成立在先合同的买受人的继续履行请求权就优先于其他买受人。以此类推，在本案情形，至少不能得出工行开发区支行成立在后的债权具有优先于臧汉臣成立在前的债权的结论。第二，从内容上看，臧汉臣的请求权系针对诉争房屋的请求权，且已经法院生效裁判文书予以确认，债的标的是唯一且确定的--即涉案房产，属于特定之债。而工行开发区支行的债权为金钱债权，并未指向特定的财产，诉争房屋只是作为姜全忠、姚云红、培玲中心的责任财产成为工行开发区支行的债权的一般担保，属于种类之债。在臧汉臣占有使用诉争房屋的前提下，参考最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定的精神可知，其要求将涉案房产的所有权变更登记至其名下的请求权，也应当优先于工行开发区支行的金钱债权。第三，从性质上看，工行开发区支行、姜全忠、姚云红、培玲中心之间的金钱债权，系在培玲中心将涉案房屋转让给臧汉臣之后发生的，在其与工行开发区支行、债权债务发生之时，诉争房屋实质上已经因臧汉臣与培玲中心之间的约定而不再成为姜全忠、姚云红、培玲中心的责任财产。因此，工行开发区支行与姜全忠、姚云红、培玲中心签订个人购房借款合同时以及最终形成金钱债权的过程中，诉争房产都未影响到姜全忠、姚云红、培玲中心的责任财产。在此意义上，臧汉臣的请求权即使排除工行开发区支行债权的执行，也并未对工行开发区支行、债权的实现形成不利影响，工行开发区支行仍可以继续申请执行姜全忠、姚云红、培玲中心的其他责任财产。第四，从过错责任上看，涉案房地产签订买卖契约后，臧汉臣已向培玲中心支付首付款并通过培玲中心收取图书馆房租的方式向培玲中心支付大部分房款869245元，但培玲中心未按合同约定履行办理按揭贷款及权属证书的义务，却将涉案房地产又出卖给姜全忠、姚云红，且因其自身债权债务问题导致涉案房地产被多个法院轮候查封。2006年11月，臧汉臣为要求培玲中心继续履行合同、承担逾期办证违约金起诉至一审法院，其相关诉请已经两级法院生效法律文书予以确认，可见臧汉臣未办理涉案房地产权属过户手续并非臧汉臣本人怠于行使权利而致，臧汉臣没有过错。第五，从法律规定看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，该条文是关于案外人排除执行的实体权利及申请执行人优先受偿权（如担保物权）产生冲突时如何处理的规定，案外人主张的权利应当是所有权或者法律、司法解释另有规定的债权请求权。本案中，工行开发区支行作为涉案房地产的抵押权人享有基于抵押权的优先受偿权，臧汉臣提出排除执行的请求，法院应当审查是否存在“法律、司法解释另有规定”的情形，如果不存在，则依据该规定对其请求不应支持，如果存在法律、司法解释另有规定的情形，则根据另外的规定处理。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该司法解释属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条中规定的“法律、司法解释另有规定”的例外情形。根据《消费者权益保护法》第二条规定，消费者为生活消费需要购买、使用或者接收服务，其权益受消费者权益保护法保护。本案的原告属于消费者，且已经支付了涉案房地产的大部分款项，并同意按照法院要求将剩余应付的房款进行交付。根据上述司法解释的规定，建设工程价款优先权优先于抵押权和其他债权，建设工程价款优先权不能对抗已经交付了大部分购房款的消费者，本案工行开发区支行因涉案房地产抵押备案到期而享有的优先受偿权也不能对抗已经交付了大部分购房款的臧汉臣。综上所述，一审法院认为，基于臧汉臣与工行开发区支行各自债权产生的时间、内容、性质以及过错责任等方面来看，臧汉臣对诉争房地产所享有的权利可以阻却对涉案房地产的执行，臧汉臣提起执行异议请求阻却对本案涉案房产执行的理由成立。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条的规定判决：一、停止对培玲中心坐落于烟台经济技术开发区长江路新东方商城C区一层105号、108号房产的执行；二、驳回臧汉臣的其他诉讼请求。一审案件受理费19200元，由工行开发区支行、姜全忠、姚云红、培玲中心负担。二审中，当事人均未提交新证据。二审审理查明的事实同一审认定的事实一致。本院认为，关于臧汉臣对烟台经济技术开发区长江路新东方商城C区一层105号、108号房产是否享有排除强制执行的民事权益，应否停止对涉案房产的执行的问题。一、臧汉臣在人民法院查封之前与培玲中心签订合法有效的书面房屋买卖合同。2004年10月11日，臧汉臣与培玲中心签订的书面《房地产买卖契约》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。而涉案房产最早于2006年2月18日才被烟台市芝罘区人民法院（2005）芝执字第4014-2号民事裁定查封。二、臧汉臣在人民法院查封之前合法占有涉案房产。涉案《房地产买卖契约》签订前，培玲中心已将涉案房产出租给烟台开发区旭明科教图书馆经营使用。《房地产买卖契约》约定，继续执行培玲中心签订的租赁合同，租金从房款中扣除，契约签订当日即2004年10月11日，培玲中心即将涉案房产交付给臧汉臣。虽然涉案房屋的实际使用人为旭明科教图书馆，但根据《房地产买卖契约》约定涉案房产已经交付给了臧汉臣。三、臧汉臣已按照合同约定支付部分价款且同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。臧汉臣已经按照合同约定向培玲中心支付了涉案房产首付款，且涉案房产出租收益根据《房地产买卖契约》约定由培玲中心收取抵顶部分房款，故臧汉臣累计已向培玲中心支付房款869245元。根据《补充协议》约定，培玲中心负责办理余款按揭贷款，双方并未约定贷款办理时间，故余款未按照合同约定办理按揭贷款责任亦不在臧汉臣。而且一审庭审结束后，臧汉臣向一审法院提交情况说明，同意按照法院要求将剩余应付房款进行交付。四、涉案房产未办理过户登记原因不在于臧汉臣。涉案房产最早于2006年2月18日被烟台市芝罘区人民法院依法查封。2006年6月6日，姜全忠、姚云红与培玲中心在房产登记机关就涉案房产办理了自2006年7月10日至2007年5月9日的住房抵押贷款备案许可证，备案到期后，截至2008年7月1日涉案房产未办理过其他登记手续，直至2009年烟台市芝罘区人民法院以（2009）芝执恢字第840-1号执行裁定重新查封涉案房产。故2007年5月10日至2009年重新查封前，涉案房屋一直处于无查封、无抵押状态。根据（2006）开民一初字第729号民事判决生效判决，臧汉臣在使用涉案房产期间，阻止培玲中心进行消防施工，导致涉案房产无法进行竣工验收，在臧汉臣阻止消防施工期间涉案房产未办理房屋权属证书的责任在臧汉臣。但（2006）开民一初字第400号民事判决依法确认2008年12月9日之后仍未能办理涉案房屋权属证书的责任在于培玲中心。因此，涉案房产自2008年12月9日至2009年因工行开发区支行与姜全忠、姚云红、培玲中心纠纷查封之前，未办理过户登记原因不在于臧汉臣。综上，臧汉臣符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面房屋买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定情形，依法应认定臧汉臣对烟台经济技术开发区长江路新东方商城C区一层105号、108号房产享有物权期待权，足以排除法院的强制执行。臧汉臣请求不得强制执行涉案房产，符合法律规定，依法应予支持。综上，工行开发区支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19200元，由中国工商银行股份有限公司烟台开发区支行负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年六月十二日书记员  孙晓雯