吉林省梨树县人民法院民 事 判 决 书（2018）吉0322民初3880号原告金东河，男，1943年10月4日出生，朝鲜族，现住梨树县。委托代理人徐甫林，吉林辅麟律师事务所律师委托代理人皮斌，梨树县法律援助中心律师。被告吉林省筑鑫房地产开发有限公司。法定代表人刘帅，经理。委托代理人李雪涛，吉林奇谋律师事务所律师。被告北京京沪房地产开发有限公司。法定代表人董贵宾，经理。委托代理人谷秀梅，原公司员工。原告金东河诉被告吉林省筑鑫房地产开发有限公司（以下简称筑鑫公司）、北京京沪房地产开发有限公司（以下简称京沪公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年10月30日立案受理，2019年4月17日依法公开开庭进行了审理。原告金东河、委托代理人徐甫林、皮斌，被告筑鑫公司委托代理人李雪涛，被告京沪公司法定代表人董贵宾、委托代理人谷秀梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金东河诉称：2012年4月10日，原告与被告筑鑫公司签订《房屋拆迁产权调换协议》，合同约定原告原有房屋建筑面积102.6平方米，被告给付原告4套回迁住宅，共计回迁面积238.15平方米。被告保证在2013年4月10日前将回迁房屋交付给原告，并约定逾期回迁的每月1.5元/平方米支付给原告方安置补偿费。需要过冬的被告应每月每平方米1.5元增加支付给原告采暖补助。2012年12月27日第一被告与第二被告签署补充协议，约定“甲方原安排的回迁面积在乙方建成楼房后按同等回迁面积给予甲方，未回迁的回迁户按原回迁合同乙方负责予以回迁”。协议签订后，第二被告未履行变更产权调换协议。原告也未得到安置。综上所述，为维护原告的合法权益不受侵害特根据《合同法》第107条的规定提起诉讼，请人民法院依法予以公断。1、请求人民法院判决被告赔偿原告不能回迁的楼房损失人民币523930元，安置补助费24008.4元。2、本案的诉讼费用全部由被告承担。筑鑫公司辩称：筑鑫公司取得辽河新城开发权之后，在政府的主导下，将开发权及相应的全部权利及义务转让给了京沪公司，由京沪公司履行开发的相关义务享有相关权利，对此原告方明知和认可，因此筑鑫公司不应当成为本案的被告更不应当承担本案的任何民事责任。请人民法院依法判决筑鑫公司不承担本案的民事责任。一、本案原告对筑鑫公司将辽河新城建设项目的权利又务全部转给京沪公司的事实明知和认可。对此原告在起诉状当中有明确的说明，同时也提供了相关证据，更重要的是他们多次找两个公司的工作人员要求京沪公司重新签订安置合同，并且原合同现在仍在京沪公司的工作人员刘艳会手中，况且京沪公司开发涉案地块的事实在当地人人皆知，原告至此也没有提出任何反对意见，依法应当认定为认可。为证该问题，我方提供了刘艳会、宿翔宇的证言等证据，足资认定属实。因此合同转让具有法律效力，对原告具有约束力。二、原告代理人称京沪公司和筑鑫公司连带承担本案的民事责任没有任何事实和法律依据，完全错误。筑鑫公司将合同权利义务全部转让给京沪公司并且原告同意，依法筑鑫公司不应当承担本案的任何事责任，包括连带责任。三、筑鑫公司在政府主导下的转让活动中不存在盈利问题。筑鑫公司从顺达公司承接该项目时付给顺达公司1100万元费用。四、京沪公司对开发地块内存回迁问题明知认可，这在双方2012年12月27日签订的补充协议当中有明确的体现，京沪公司“不知有迁户”的辩解根本不能成立。京沪公司辩称：一、原告申请要求我公司承担连带责任没有任何事实和法律依据，我方从未与任何原告签订任何回迁及任何有关协议。2012年12月27日签订的有关《辽河新城建设项目补充协议》只是两家企业之间的互相约定，不能做为国家政府与企业之间约定的补充，而且它的前题条件应该是在不违反国家各项法律、法规情况下形成或实施的合同条款。2012年8月20日签订的关于《辽河新城建设开发合作合同》及2012年12月27日签订的关于《辽河新城建设项目补充协议》的真实情况及目的是:筑鑫公司及**私自将国有土地出售给京沪公司(有付给**共计800多万的收据为证)。我方认为违反法律形成的合同应该是无效合同，请法院不支持原告对我方的诉讼请求。二、关于对拆迁与回迁面积的理解。2012年8月20日我方与四平辽河垦区管理委员会签订的《辽河新城建设合同书》第二项关于房屋拆迁与补偿安置中第4条约定：建设项目用地范围内的建筑物、构筑物及附属物的拆迁补偿安置，按照国家的相关规定结合四平市的棚户区改造【2006】14令执行，对有照房屋按照“拆一还一”的原则予以拆迁补偿安置。原告的拆迁补偿1:6.9倍以上安置数量显然大大超出了国家的规定及我方与政府签订的约定。三、关于回迁日期的理解。中华人民共和国建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法第四条中规定：住宅小区开发建设单位对所开发的住宅小区质量负最终责任，不得将工程质量不合格或配套不完善的房屋交付使用。现京沪广场小区A区并未建成、配套更未完善也未验收、更不具备回迁条件。四、合法约定及结论。由于担心筑鑫地产开发有限公司及**转卖国家土地属违法行为，故在京沪地产的要求下，2012年8月20日分别与四平辽河农垦管理区委员会(以下简称甲方)、筑鑫公司(以下简称乙方)、京沪公司(以下简称丙方)签订了《辽河新城建设项目变更合同》的三方协议同时与四平辽河农垦管理区委员会(以下简称甲方)、京沪公司(以下简称乙方)签订了《辽河新城建设合同书》的两方协议。在三方协议的第三项第7条中清楚约定:本合同签订之前，甲乙双方与拆迁户就前期拆迁所造成的或可能发生的纠纷由乙方负责，或甲方协调处理，与丙方无关。此条足以说明当时不论是农垦管理区管委会或筑鑫公司及**本人均承认原拆迁户回迁或钱款补偿与京沪公司无关，京沪公司不负任何责任。2012年12月27日筑鑫公司与我公司签订《辽河新城建设项目补充协议》时，采用了欺诈手段，2012年8月20日所签订的三份合同当中，所有内容均未提出还有293万鱼池和回迁补偿款要交以及还有没回迁的拆迁户需要回迁，是属于故意隐瞒真实情况。甚至在2012年12月27日签订的补充协议中应仍在延用欺诈手段，在第三条中“甲方原安排的回迁面积在乙方建成楼房后，按同等回迁面积给予甲方，未回迁的回迁户按原回迁合同乙方负责予以回迁”，显而易见此条款并未约定回迁户有多少?回迁面积有多少?以及回迁户是何人?更没有附带原拆迁合同，甚至到法院立案时我方都不知道有原拆迁合同。经审理查明：2012年4月10日被告筑鑫公司与原告金东河签订了《房屋拆迁产权调换协议》，合同约定原告同意将102.6平方米的住宅交给筑鑫公司拆除，被告给付原告四套回迁住宅，共计回迁面积238.15平方米，并保证在2013年4月10日前将回迁房屋交付给原告，如逾期回迁，自逾期之日起，按照被拆迁房屋的面积每月1.5元/平方米支付给原告方安置补助费，需要过冬的应每月每平方米增加1.5元支付给原告采暖补助费。2012年8月20日，筑鑫公司与京沪公司签订了《辽河新城建设开发合作合同》，合同约定，双方合作开发辽河新城项目，京沪公司向筑鑫公司交纳450万元，筑鑫公司负责协调四平辽河农垦管理区管委会与京沪公司签署《辽河新城建设合同书》及《辽河新城建设项目变更合同》，同日，四平辽河农垦管理区管委会与京沪公司签订了《辽河新城建设合同书》，四平辽河农垦管理区管委会与京沪公司、筑鑫公司三方签订了《辽河新城建设项目变更合同》。京沪公司全面接收辽河新城项目中C区、D区、河南C2区三个地块权益，筑鑫公司退出此三个地块开发、建设、经营。合同还约定：“本合同签订之前，甲乙双方（管委会与筑鑫公司）与拆迁户就前期拆迁所造成的或可能发生的纠纷由乙方（筑鑫公司）负责，或甲方（管委会）协调处理，与丙方（京沪公司）无关。2012年12月27日筑鑫公司与京沪公司签定了《辽河新城建设项目补充协议》，约定筑鑫公司原安排的回迁面积在乙方建成楼房后按同等回迁面积给予筑鑫公司，未回迁的回迁户按原回迁合同京沪公司负责予以回迁。2018年11月4日梨树县住房和城乡建设局委托北京建亚恒泰房地产评估有限公司四平分公司对京沪公司所建的楼房价格进行了评估，其中1-2层单价为1766.00元/㎡,3-7层单价为1962.00元/㎡,8-12层单价2180.00元/㎡，13-16层单价为1962.00元/㎡，17层单价为1678元/㎡。上述事实由《房屋拆迁产权调换协议》、《辽河新城建设开发合作合同》、《辽河新城建设合同书》、《辽河新城建设项目变更合同》、《辽河新城建设项目补充协议》佐证。本院认为，被告筑鑫公司与原告金东河签订的《房屋拆迁产权调换协议》是双方的真实意思表示，双方应按照该协议履行，被告筑鑫公司现已不能为原告金东河提供可回迁的房源，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条应赔偿原告不能回迁楼房的损失，参照北京建亚恒泰房地产评估有限公司四平分公司所出具的估价结果报告，虽约定回迁面积，但未约定回迁楼层，按楼层均价约1986.35元/㎡计算较为妥当，原告金东河的不能回迁房屋的损失为1986.35.00元/㎡×238.15㎡=473049.25元，此外，按照协议约定，被告筑鑫公司应按照被拆迁房屋面积102.6㎡自2013年4月11日起每月给付原告每平方米3.00元的临时安置补偿费和采暖补助费，计算至2018年10月22日为66个月，损失为20314.8元，两项损失合计为493364.05元。2012年8月20日四平辽河农垦管理区管委会（甲方）与被告筑鑫公司（乙方）、京沪公司（丙方）三方签订了《辽河新城建设项目变更合同》，合同约定“本合同签订之前，甲乙双方与拆迁户就前期拆迁所造成的或可能发生的纠纷由乙方负责，或甲方协调处理，与丙方无关。”因此，京沪公司不承担民事责任。虽然，2012年12月27日（甲方）与京沪公司（乙方）签订了《辽河新城建设项目补偿协议》，约定：“甲方原安排的回迁面积在乙方建成楼房后按同等的回迁面积给予甲方，未回迁的回迁户按照原回迁合同乙方负责予以回迁”，该约定内容不明确，不能确定原告的回迁房屋面积是否包含在内，不能确定该协议与本案存在关联性。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告吉林省筑鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告金东河因不能回迁楼房的损失473049.25元，赔偿原告临时安置补偿费和采暖补助费损失20314.8元，两项损失合计为493364.05元。二、北京京沪房地产开发有限公司不承担民事责任。三、驳回原告金东河的其他诉讼请求。案件受理费9280元，公告费300.00元，合计9580元由原告金东河负担955元，另8625元由筑鑫公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审判长  王建军审判员  张 乐审判员  齐知勇二〇一九年六月二十一日书记员  韩 笑