广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3405号上诉人（原审被告）：利强，男，汉族，1963年9月9日出生，住广东省佛山市禅城区***********。公民身份号码440************939。被上诉人（原审原告）：雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司，住所地广东省佛山市顺德区*******************之四。负责人：谭志平。委托诉讼代理人：黄诗茗，女，1995年1月28日出生，系公司员工。委托诉讼代理人：吴颖仪，女，1992年11月7日出生，系公司员工。上诉人利强因与被上诉人雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司（以下简称雅居乐雅公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初19040号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人利强上诉请求：1.撤销原审判决第一项；2.本案原审、二审诉讼费由利强承担；3.追加佛山市顺德区**乐房地产有限公司为被告，承担涉案物业在交收前拖欠的全部物业服务费并履行修缮和违约责任。事实和理由：一、原审忽略了雅居乐雅公司和开发商存在违约的事实，应予撤销。雅居乐雅公司和开发商违反了《商品房买卖合同》补充协议第七条“甲方应按实际情况在合理时间内负责修缮”的约定，对涉案房屋长达3年多拒不修缮，严重违约。利强依照购房合同约定前往收楼，发现涉案房屋存在多项问题，向开发商提出修缮的要求，在开发商撤场后还多次主动与雅居乐雅公司协商修缮事宜，利强并没有违反买卖合同的约定，因此利强没有过错。而开发商及其指定的前期物业管理公司雅居乐雅公司至今未完成修缮事宜，违反合同约定，构成违约。雅居乐雅公司应当如期完成修缮之后通知利强收楼，而实际并未电话或书面通知利强收楼，可见开发商和雅居乐雅公司对房屋未能顺利交收有明显过错。二、涉案房产由有产权的102房和专属使用的负一层及其采光通风天井、门前花园构成，但天井对业主人身、财产安全构成影响，属于有严重安全威胁、严重影响正常使用的情形。另102房的阳台护栏未安装，容易发生危险，阳台下水管堵塞以及负一楼门前花园内涝严重，常常倒灌室内，故利强无法收楼。利强有权要求雅居乐雅公司及开发商妥善处理天井口、去除安全隐患之后再接收房屋合情合理合规。另根据《物业管理条例》和《顺德区物业收费管理办法》，雅居乐雅公司可就物业费问题向开发商主张。综上，涉案物业属于有严重安全隐患、严重影响正常使用的情形，雅居乐雅公司对此存在过错。雅居乐雅公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。利强的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。雅居乐雅公司向原审法院提出诉讼请求：1.判令利强每月按484元的标准向雅居乐雅公司支付自2015年7月起至2018年12月止的物业管理费，以及按每日欠费总额的千分之一向雅居乐雅公司支付逾期付款违约金。物业管理费暂计至2018年12月31日，违约金暂计至2018年12月10日，共计32585.3元；2.诉讼费由利强承担。原审法院认定事实：2014年12月31日，佛山市顺德区**乐房地产有限公司作为甲方（出卖人）、利强作为乙方（买受人），双方共同签订《商品房买卖合同》一份，约定乙方向甲方购买位于顺德区乐从镇乐从社区居民委员会映翠南路2号乐从雅居乐花园16座102单元的商品房；乙方向甲方购买的商品房为预售商品房，已具备《广东省商品房预售管理条例》规定的预售条件，预取得《商品房预售许可证》；该商品房的套内建筑面积115.33平方米、建筑面积138.36平方米，上述面积为甲方暂测面积；该商品房价格按套内建筑面积计算，为每平方米8901.71元，按建筑面积计算，为每平方米7420.02元，总金额1026634元；甲方应当于2015年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付乙方使用；商品房竣工验收合格后，甲方应书面通知乙方办理商品房交付手续；该商品房移交后，乙方承诺遵守业主委员会选聘的物业管理公司（单位）依法制定的物业管理规定，在业主委员会未选定物业管理机构之前，甲方指定雅居乐物业管理服务有限公司顺德分公司负责物业管理，乙方遵守负责物业管理的公司依法制定的物业管理规定。合同附件3：《商品房买卖合同》补充协议第七条约定，乙方在收到甲方发出收楼通知书（以寄出邮戳为准）确定的期限内到甲方指定的收楼地点办理相关收楼手续，在此期间内，如乙方未办理收楼手续，视作乙方已对该商品房进行了验收、接管。因此，乙方应从该期限之次日起向物业管理公司缴交物业管理费，该商品房损毁等风险亦转移予乙方。在该商品房符合《商品房买卖合同》第九条约定的前提下，乙方在按照甲方通知收楼的时间进行收楼时，如发现该商品房有未完善之瑕疵，有权要求甲方进行修缮，乙方应在收楼的当时起48小时内填写好《商品房交接验收表》交回管理处。同日，雅居乐物业管理服务有限公司顺德分公司作为甲方（物业服务企业），利强作为乙方（业主），双方共同签订《顺德区（前期）物业服务协议书》，约定物业采用酬金制的方式收取物业管理费，物业服务资金由乙方按照房屋建筑面积预先交纳，具体标准为3.5元/月·平方米；商品房达到竣工交付使用条件，乙方应自交楼之日起或视为房屋交付使用之日起交纳物业管理费，物业管理费按月交纳；乙方不按约定标准和时间交纳物业管理费等有关费用的，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款的违约金。另外，双方还对各自的权利义务进行了约定。上述合同签订后，佛山市顺德区**乐房地产有限公司于2015年5月份向利强发出收楼通知书，利强收到收楼通知书后亦到涉案房屋查看，但因认为房屋存在一楼阳台护栏没有安装好、阳台下水道不通及负一层通风透光天井存在安全隐患等问题，至今未办理涉案房屋的收楼手续。另查明，涉案房屋所在的乐从雅居乐花园一期C区已于2014年11月27日竣工验收。原审法院认为，雅居乐雅公司与利强签订《顺德区（前期）物业服务协议书》，约定由雅居乐雅公司向利强购买的商品房提供物业管理服务是双方的真实意思表示，原、利强双方形成物业服务合同关系，双方的权利应受到该协议的保护和约束，雅居乐雅公司有权按上述协议书约定向利强收取物业服务期间的管理费。现利强抗辩涉案商品房不符合交付条件，其并未实际收楼，物业管理费应由开发商承担，对此本院作如下分析：一、利强应从收到收楼通知书确定的期限之次日起向物业管理公司缴交物业管理费。物业管理合同与商品房买卖合同虽然密切相关，但毕竟为不同的法律关系，其主体、标的均有所区别。虽然涉案《顺德区（前期）物业服务协议书》中约定“商品房达到竣工交付使用条件，乙方应自交楼之日起或视为房屋交付使用之日起交纳物业管理费”，但对于商品房是否达到竣工交付使用条件，系商品房买卖合同当事人的判断，雅居乐雅公司作为物业服务企业不能就此作出自己的判断或法律主张。结合本案，利强反映的主要问题在于房屋的负一层，而利强与佛山市顺德区**乐房地产有限公司之间就负一层的权属、使用范围、交付标准等均未有明确的书面约定，雅居乐雅公司对于利强未实际接收房屋的理由根本无法核实和认定。而对于双方约定交纳管理费的顺德区乐从镇乐从社区居民委员会映翠南路2号乐从雅居乐花园16座102单元，套内建筑面积115.33平方米、建筑面积138.36平方米的商品房，利强指出的护栏没有安装好、阳台下水道不通的情况，并未达到影响利强正常使用商品房的程度，属于未完善之瑕疵，利强有权要求佛山市顺德区**乐房地产有限公司进行修缮，但不能以此为理由拒绝接收房屋。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定以及雅居乐雅公司与佛山市顺德区**乐房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》中关于房屋交付的约定，商品房竣工验收合格后，利强在收到收楼通知书确定的期限内未办理收楼手续，视作已对该商品房进行了验收、接管，利强应从该期限之次日起向物业管理公司缴交物业管理费。因此，本案并不属于利强辩称“已出售未交付”的商品房，物业服务费应由开发商承担的情形，除非利强可以提交充分证据证明“商品房未达到竣工交付使用条件”，或利强正在就涉案房屋交付的相关事宜与房产开发商存在争议并进入权利救济程序等事由。二、雅居乐雅公司已依约向为涉案商品房所在小区提供了物业服务。物业服务并非只针对某一具体的住户，雅居乐雅公司系根据合同的约定，对利强物业所属小区的共用部分、公用设施设备、相关场地、公共绿化、车辆停放、公共秩序等进行维护和管理。雅居乐雅公司提供的物业服务关系到小区全体业主的切身利益。若业主在没有充分证据证明商品房不符合交付条件的情况下，一直以房屋未实际交付或未实际使用房屋为由长期拒付物业管理费，则不利于正常物业服务的开展，亦间接损害了其他业主的利益。基于前述，佛山市顺德区**乐房地产有限公司已于约定的交付房屋期限前向利强发出收楼通知书，利强在庭审中亦确认该事实，雅居乐雅公司据此要求利强从《商品房买卖合同》中约定的房屋交付时间，即2015年7月1日起按双方约定的标准484元/月（3.5元/月·平方米×138.36平方米）计收物业管理费有理，本院予以支持。从2015年7月1日起至2018年12月31日止，共计42个月，物业管理费共计20328元（484元/月×42个月）。至于利强抗辩所称涉案商品房负一层存在相关不符合交付条件的情况，其可依据与佛山市顺德区**乐房地产有限公司之间的商品房买卖关系另行主张权利，若经法律程序认定佛山市顺德区**乐房地产有限公司交付的涉案商品房不符合竣工交付条件，利强在提出违约赔偿时可一并将物业管理费作为损失向佛山市顺德区**乐房地产有限公司主张。利强逾期交纳物业管理费，雅居乐雅公司根据《顺德区（前期）物业服务协议书》的约定要求利强支付逾期付款违约金符合双方的约定和法律的规定，本院予以支持。《顺德区（前期）物业服务协议书》约定按每日千分之五计算违约金的标准明显高于雅居乐雅公司的实际损失，虽然雅居乐雅公司主动将违约金的计算标准调整至按每日千分之一，但结合本案利强曾向雅居乐雅公司反映涉案房屋情况并寻求解决、利强曾对涉案房屋进行修缮及利强于2018年1月才书面通知利强交纳2017年8月至2018年1月期间的物业管理费等情况，本院酌定违约金按每日万分之五计算更为合理，超出该部分的违约金主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、利强于判决生效之日起十日内向雅居乐雅公司支付2015年7月1日起至2018年12月31日止的物业管理费20328元及违约金（违约金从逾期之日起以逾期的物业管理费为基数按日万分之五的标准计算至实际清偿之日止）。二、驳回雅居乐雅公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费614.63元（雅居乐雅公司已预交），由利强负担500元，由雅居乐雅公司负担114.63元。本院二审期间，雅居乐雅公司未向本院提交新证据，利强向本院提交了微信聊天记录及照片。经审查，本院对利强提交新证据的真实性予以确认，但能否证明其主张，本院将在后文结合案件事实进行论述。经审查，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人利强与被上诉人雅居乐雅公司的诉辩意见，本案的争议焦点是：利强应否向雅居乐雅公司支付物业费及违约金。关于利强应否向雅居乐雅公司支付物业费及违约金的问题。利强上诉主张其尚未接收涉案房屋，且物业服务不符合约定，故利强无需支付物业费及违约金。本院认为，涉案房屋于2014年11月27日竣工验收，已符合涉案《商品房买卖合同》第九条约定的交付条件，虽然利强认为涉案房屋的阳台护栏、阳台下水道以及负一层存在问题，其可要求涉案房屋的开发商佛山市顺德区**乐房地产有限公司维修，但并不能作为其拒不收楼的抗辩理由。原审法院依照《商品房买卖合同补充协议》第七条“乙方在收到甲方发出收楼通知书（以寄出邮戳为准）确定的期限内到甲方指定的收楼地点办理相关收楼手续，在此期间内，如乙方未办理收楼手续，视作乙方已对该商品房进行了验收、接管。因此，乙方应从该期限之次日起向物业管理公司缴交物业管理费，该商品房损毁等风险亦转移予乙方。”以及《顺德区（前期）物业服务协议书》第三条第二款“商品房达到竣工交付使用条件，乙方应自交楼之日起或视为房屋交付使用之日起交纳物业服务费”之约定，认定利强自2015年7月1日起交纳物业费正确，本院予以维持。关于违约金的问题。鉴于涉案房屋确实存在阳台护栏安装、阳台下水道不通需维修等问题，尽管涉案合同约定逾期付款违约金为日万分之五，但利强亦无违约之明显恶意，为公允起见，本院酌减违约金为从逾期之日起以逾期的物业管理费为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止。另关于利强申请追加涉案房屋的开放商佛山市顺德区**乐房地产有限公司为被告的问题，因利强在原审中并未提起反诉，故本院对利强该申请不予支持。利强的上诉请求部分有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律部分不当。利强的上诉请求部分有事实和法律依据，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初19040号民事判决第一项为“利强于判决生效之日起十日内向雅居乐雅公司支付2015年7月1日起至2018年12月31日止的物业管理费20328元及违约金（违约金从逾期之日起以逾期的物业管理费为基数按中国人民银行同期贷款利率的标准计算至实际清偿之日止）”；二、驳回雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司的其它诉讼请求。二审案件受理费614.63元，由上诉人利强负担521.39元，雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司负担93.24元。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 钱 伟审 判 员 潘伟丹二〇一九年六月六日法官助理 黄宗宗书 记 员 梁 理