广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初1875号原告：广州香江物业管理有限公司，住所地广州市增城区新塘镇陈家林路首层205号。法定代表人：谢郁武。委托诉讼代理人：柯敏，系该司员工。委托诉讼代理人：吴晓翔，系该司员工。被告：李锦下，男，1969年4月11日出生，汉族，住广州市增城区。被告：陈艳梅，女，1975年11月21日出生，汉族，住湖南省安仁县。委托诉讼代理人：李锦下，男，1969年4月11日出生，汉族，住广州市增城区,与被告陈艳梅是夫妻关系。原告广州香江物业管理有限公司与被告李锦下、陈艳梅物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州香江物业管理有限公司的委托诉讼代理人柯敏、吴晓翔，被告李锦下到庭参加诉讼。被告陈艳梅向本院提交书面的答辩意见，并委托被告李锦下到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州香江物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付自2016年3月至2018年12月拖欠的物业服务费15524.4元、水费729.98元、污水处理费350.15元、分摊电费879.1元及违约金（违约金从逾期之日起按欠费总额每天千分之一计算至付清日止，暂计至2018年10月31日，违约金为12083.38元）；二、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：两被告是广州市增城区新塘镇翡翠绿洲XX苑XX栋XX房的业主，原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告提供小区的物业服务，被告需按时支付物业服务费及水电费等。签订上述合同后，原告依约提供了小区保洁、生活垃圾清运、安保等物业管理服务，但是被告不支付相应的费用。为此诉至法院，望判如所请。被告李锦下、陈艳梅共同辩称：一、对原告所诉的2016年3月至2018年12月拖欠物业服务费的时间有异议，答辩人于2015年8月29日签约收楼，原告提前收取9至11月物业费，而施工钥匙是在答辩人多次催促后10月23日才拿到，既然没有交接施工钥匙，本人也没有使用，原告收取9、10月物业费于法无据，答辩人按管家要求书面提出申请，延迟2个月计收物业费应予采纳。二、原告交楼存在瑕疵，签约与实际收楼不一致，因交楼异议更换入户门页所造成的门框二次损坏没有后续纠错。三、原告所诉答辩人拖欠物业费、水费、污水费、分摊电费等与事实不符，在此基础上所请求的滞纳金不予接受，原告所诉费用拖欠不是事实，因涉案房屋主墙渗水，存在质量问题，答辩人多次向原告要求修缮无进展，标的房屋质量保证条款没有得到保证。答辩人曾提出解决方案，答辩人没有恶意拒缴，何来拖欠一说。经审理查明：2015年6月24日，原告（甲方）与两被告（乙方）签订《前期物业服务合同》，载明“……乙方购买由增城香江房地产有限公司负责开发建设的翡翠绿洲11组团7街1401号商品房……该物业的建筑面积为163.07平方米……第一条甲方的权利和义务1.1对房屋的共用部位，共用设施设备……进行维护、修缮、服务和管理。……第四条物业管理服务费用4.1甲乙双方一致同意实行物业管理服务费用包干制。……4.2物业服务费按法定产权面积计收。未办产权证的，先按《商品房买卖合同》中约定的建筑面积、花园面积预收。已办理产权证的，以产权证记载的建筑面积（包括套内建筑面积和分摊的公用建筑面积）、花园面积为准，……4.3乙方缴纳费用的时间：每月五号前向甲方交纳本月物业管理费用及上月所实际发生的水电及公摊水电费用。4.4物业管理服务费用（不含公摊水电费）单价如下：洋房（带电梯）住宅每月每平方米2.8元。……第六条代收代缴收费服务接受有关部门或单位委托，甲方可提供水费、电费、二次供水的加压电费、燃气费……收费标准执行政府及有关部门的规定。……第十一条违约责任11.1甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。……11.4乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳管理费等有关费用的，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起按欠费总额每天千分之一交纳违约金……”。2015年8月29日，两被告接收涉案房屋。原告提交《业户对账单》、《单元费用查询》表格，证明被告拖欠的水电费等费用。2019年1月31日，原告提起本案诉讼。审理中，原告作如下陈述：1、涉案房屋的物业服务费按建筑面积163.07平方米，每月每平方米2.8元计收。2、每月5日前收取当月的物业费，若未交从应交的第三个月开始算违约金，比如1月份5日前需缴纳1月的物业费，若未交则从3月1日起计收1月份的违约金。3、每月5日前收取上两个月的水费、污水处理费、分摊电费，两个月收取一次，从应交的次月开始计算违约金，比如3月5日前需缴纳1月、2月的分摊电费，若未交则从4月1日起计收违约金。被告李锦下、陈艳梅作如下陈述：1、对原告主张的物业管理费的计算标准没有异议，但应扣减两个月的物管费。2、对原告主张的水费、污水处理费及公摊电费无异议。3、卧室外墙渗水，存在质量问题，对主卧里面的影响不大，但是会有很大湿气，且已在2015年时候向物业反映。4、原告所称在收楼确认书上已经备注钥匙交给了被告，但是收到的不是装修的钥匙。物业管理费应从2015年11月开始缴纳，因物业没有把钥匙交给被告，因此不应收取2015年9月和10月的物管费。本院认为：原、被告应当按照双方签订的协议和相关规定履行各自的义务。原、被告签订《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立、有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。原告已依约对案涉房屋提供了物业管理服务，故两被告应按上述协议的约定交纳物业管理费。两被告所称的房屋漏水问题与本案的物业服务合同纠纷不属同一法律关系，可另循法律途径解决，不得因此拒交物业服务费。两被告辩称原告应扣减2个月的物业服务费，没有法律依据，本院对此不予采信。现原告主张两被告支付2016年3月1日至2018年12月31日期间的物业服务费15524.4元（456.6元/月×34个月），本院予以支持。关于原告主张两被告支付水费729.98元、污水处理费350.15元、分摊电费879.1元，两被告对此无异议，本院予以支持。关于违约金的问题，根据原、被告签订的合同约定，“每月五号前向甲方交纳本月物业管理费用及上月所实际发生的水电及公摊水电费用”，“乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳管理费等有关费用的，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起按欠费总额每天千分之一交纳违约金”的约定，原告主张物业服务费、水费、污水处理费、公摊电费的违约金并无不当。两被告主张合同约定每日千分之一的违约金的标准明显过高，且原告未提交相应的证据证明除了利息损失以外，其仍存在其他损失，故本院依法将上述费用违约金的计付标准统一调整为中国人民银行公布的同期同类贷款利率。现原告主张从应收物业服务费的第三个月开始计算违约金，即2016年3月的物业服务费从2016年5月1日开始计算违约金，以此类推，无违反法律法规强制性规定，本院予以确认。物业服务费的违约金以每月欠付的物业服务费为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准，从应收物业服务费的第三个月开始计算至付清款日止，物业服务费的违约金总额应以本金15524.4元为限。关于水费、污水处理费、分摊电费的违约金，原告陈述实际每月5日前收取上两个月的水费、污水处理费、分摊电费，两个月收取一次，收取时间与合同约定不符，且根据原告提交的《单元费用查询》表格显示，计算水费、污水处理费、分摊电费的时间间隔并不完全一致，故原告主张两被告支付水费、污水处理费、分摊电费的违约金，本院调整为以拖欠费用（水费729.98元、污水处理费350.15元、分摊电费879.1元，合计1959.23元）为本金，从起诉之日起即2019年1月31日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至付清之日止，总额应以本金1959.23元为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李锦下、陈艳梅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州香江物业管理有限公司支付自2016年3月至2018年12月止的物业服务费15524.4元。二、被告李锦下、陈艳梅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州香江物业管理有限公司支付水费729.98元、污水处理费350.15元、分摊电费879.1元，合计1959.23元。三、被告李锦下、陈艳梅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州香江物业管理有限公司支付欠付2016年3月至2018年12月物业服务费的违约金[每月违约金以当月欠付的物业服务费为基数，从应交费第三个月1日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至付清款日止（即2016年3月物业服务费的延迟交纳违约金，从2016年5月1日起以2016年3月应交物业服务费为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至付清之日止，以此类推），总额以15524.4元为限]。四、被告李锦下、陈艳梅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州香江物业管理有限公司支付欠付水费、污水处理费、分摊电费的违约金（违约金以1959.23元为本金，从2019年1月31日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至付清款日止，总额以1959.23元为限)。五、驳回原告广州香江物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费270元，由原告广州香江物业管理有限公司负担127元，由被告李锦下、陈艳梅负担143元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 靖二〇一九年六月三十日书记员 钟巧羚法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。