浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙07民终1733号 上诉人（原审第三人）：余元宝，男，1971年12月4日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：钱来善，浙江玄畅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡瑛，浙江玄畅律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司义乌分行，住所地：义乌市宾王路181号。 法定代表人：陈湘文，分行行长。 委托诉讼代理人：吴早生，男，中国农业银行股份有限公司义乌分行员工。 原审被告：义乌市扶西印务有限公司管理人，住所地：义乌市江滨中路468号。 负责人：周俊明。 委托诉讼代理人：楼淳杰，浙江森泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石轩玮，浙江森泽律师事务所律师。 上诉人余元宝因与被上诉人中国农业银行股份有限公司义乌分行（以下简称农业银行义乌分行）、原审被告义乌市扶西印务有限公司管理人（以下简称扶西管理人）别除权纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2018）浙0782民初14621号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 余元宝上诉请求：驳回农业银行义乌分行的全部诉讼请求或发回一审法院重审；由农业银行义乌分行承担上诉费用。事实和理由：一、一审判决内容非农业银行义乌分行所提诉讼请求内容。农业银行义乌分行的诉讼请求是“判令扶西管理人（2018）扶西破管字第34号决定无效”，第二项诉讼请求在一审审理过程中己撤回，而一审判决是：确认扶西管理人作出的（2018）扶西破管字第34号决定中“拟对余元宝的《租赁协议》予以保护20年（租赁期自《租赁协议》约定的起算之日起开始计算20年）”的内容无效。扶西管理人（2018）扶西破管字第34号《函》中虽提及“7户承租户”，但未提及“余元宝”相关事务，农业银行义乌分行诉讼请求是对函件效力作出裁判，一审法院应当对函件的效力是否有效作出裁判，但一审法院判决没有对函件的效力作出裁判，而自我创设出该函件对余元宝这一承租户是否有效作出裁判。一审法院的判决内容非农业银行义乌分行所提诉讼请求，属于适用法律错误。二、一审法院判定《租赁协议》无效没有法律依据，援引合同法第五十二条系适用法律错误。一审法院认为，“租金按4500元每平方米计取；租金的交纳方式为40年租金一次性交付，另外，该协议的第五、六、七条也明确将涉案套房的承租期间及承租期满后的权利义务尽数约定给余元宝，故该协议未经行政部门审批将工业厂房变相出售给余元宝由其当作商品住宅使用，名为租赁、实为销售，违背了国家对工业用地的规划和管理，属于恶意串通，损害国家、集体利益的行为，应当无效。”上述裁判观点没有法律依据。租金按面积和时间计取只是一种计量方式，甚至是目前租赁的普遍方式，将40年租金一次性付清也只是租金支付方式而已，不能导致协议无效。破产管理人也己依法处理，将超出20年部分的租赁认定为无效。协议五、六、七条也只是约定了“假设条件的情形”，条件不成就本身就无效，“未经行政部门审批将工业厂房变相出售给余元宝由其当作商品住宅使用”更是没有事实和法律基础，余元宝租用该房屋后对房屋有多种用途，并没有当作商品住宅使用，而且对房屋使用性质的改变是目前义乌、金华地区的普遍现象，在离涉案房屋500米以内有著名的“幸福里电子商务园”、“新业云谷创业园”等，其土地使用均是工业用地，目前均是以商业性质使用，即使违反相关规定，也不是强制性规定，只导致相关的行政处罚程序，而不必然导致协议无效。租赁行为更没有导致损害国家、集体利益，相反，甚至为国家创造了相关利益。所以，“名为租赁、实为销售，属于恶意串通，损害国家、集体利益的行为”，没有事实和法律依据。三、义乌市扶西印务有限公司（以下简称扶西公司）相关人员与义乌农行经办人员涉嫌犯罪，法院依法应将犯罪线索移交相关部门处理。扶西公司工商注册的股东是王叶文、法人代表是王良钧，而真实权益人是王益明，王世文系王益明和王忠明的父亲，王良钧系王益明在其同村找的以厂区小店和一套住房免付租金为代价雇佣的法人代表，王益明系义乌市地税局在职公务员。王世文和王良钧是老农民，没有文化，不具备经营能力。扶西公司成为王益明非法套取重大利益的工具，其他人员成为其规避责任的“傀儡”。扶西公司与义乌农行相关业务办理的人员均系王益明，所贷款项到账后均由王益明处置，去向不明，近年公司官司缠身、负债累累，近些年涉案房产的租金收取也是王益明委托其弟王忠明收取的，这些情形义乌农行的经办人员不可能不知情，甚至参与合谋，在公开可查询的裁判文书网也可大量查询到与前述事实相关的裁判内容，王益明等人和义乌农行的经办人涉嫌违反党纪政纪和骗取贷款罪、拒不执行生效判决罪等刑事犯罪。请求法院将相关犯罪线索移送有权部门处理。 农业银行义乌分行辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，要求驳回上诉人的上诉，维持原审判决。 扶西管理人述称，扶西管理人在对扶西公司名下房地产租赁情况调查时发现，函上所载的7户承租户的租赁期限为40年，且租金一次性付清，后因无法与扶西公司股东王世文及法定代表人王良钧核实相关情况，管理人根据该7户的租赁协议、付款情况、使用情况作出了对包括上诉人在内的7户长租户予以保护20年的决定，一审法院审理后，认为该份租赁合同名为“租赁”实为“销售”，违反国家对工业用地规划的管理，被认定为无效，并判决管理人决定也无效，现管理人尊重一审的判决结果。 农业银行义乌分行向一审法院起诉请求：一、判令扶西管理人（2018）扶西破管字第34号决定无效；二、要求扶西管理人在变价过程中涤除余元宝对义乌市春晗路111号1幢2单元4-2-B2的占有。一审审理过程中，农业银行义乌分行申请撤回第二项诉讼请求，一审法院依法予以准许。 一审法院认定事实：2010年11月18日，农业银行义乌分行与扶西公司签订《最高额抵押合同》一份，约定扶西公司同意以房地产为农业银行义乌分行与义乌市扶西箱包有限公司的债权设定抵押，担保的债权最高余额34080000元。2010年11月23日，农业银行义乌分行与扶西公司就扶西公司所有的房产证号为c00077072、c00077073、c00077074的房产办理抵押登记，抵押期限自2010年11月18日起至2013年11月11日止。2011年6月7日，扶西公司（甲方）与余元宝（乙方）签订《租赁协议》一份，其中第一条约定，甲方出租的房屋位于：义乌市春晗路111号1幢2单元四层的4-2-B2号单元，建筑面积为130.69平方米（位于房产证号为c00077074的楼房内）；第二条约定，房屋的租赁期限分为两期，第一期为20年（自2011年6月7日至2031年6月6日），第一期期满后自动延期，第二期为第一期期满后至国家规定的该房屋的土地使用权出让的最终期限止（自2031年6月6日起至2052年6月11日止）；第三条约定，租金采用一次性收取的方式，该单元每平方米的租金（按建筑面积计算）约定为人民币4500元，面积为130.69平方米，租金总额为588105元，乙方应在本协议签订之日一次性付清；第四条约定，甲方应当在2012年3月15日前将租赁的房屋交付给乙方使用；第五条约定，租赁期间，若国家政策变化或法律允许该工业属性的房产可以分割转让的，乙方拥有优先受让权，甲方无权擅自将房产转让给第三人，原乙方交付的租金自动转换成购房总价款，乙方无需另行支付转让款。但该房产转让应缴纳的土地出让金及所有的税费及其他费用由乙方负责。甲方应积极配合办理相关的手续；第六条约定，若双方约定的租赁期限届满，即该房产国家规定的土地出让的期限到期，按照国家规定，甲方仍然可以延续土地使用权的，乙方仍然拥有租赁并使用该房产的权利，但第二轮土地使用权取得若需向国家缴纳的土地出让金及相关税费及其他费用的，应由乙方按照其房产的面积承担。若国家规定的该土地出让的期限到期，国家规定的政策有其他变化的，双方应按照国家规定的政策内容另行约定；第七条约定，若按照国家或政府的要求，该租赁的房屋依法需要搬迁的，涉及该房产应享受的相关权益应由乙方享有；第十一条约定，乙方应当按照现用地及建筑性质的法定用途进行使用，不得对租赁的房屋擅自进行改造和改进，若乙方违规使用或擅自改造房屋的，应当自行承担相应的法律后果；第十四条约定，乙方若需转租房屋的，甲方应在手续上积极配合，但乙方需另向甲方交纳办理费，费用不超过壹仟元整。双方还对其他权利义务作了约定。2011年6月8日，余元宝以开立本票的方式向扶西公司支付了租期40年的一次性租金588105元。2013年8月2日，农业银行义乌分行与扶西公司重新签订《最高额抵押合同》一份，约定扶西公司同意以房地产为农业银行义乌分行与义乌市扶西箱包有限公司的债权设定抵押，担保的债权最高余额47160000元。2013年8月5日，农业银行义乌分行与扶西公司就扶西公司所有的房产证号为c00077072、c00077073、c00077074的房产办理抵押登记，抵押期限自2013年8月2日起至2016年4月28日止。2018年5月18日，一审法院以（2018）浙0782破申7号裁定受理扶西公司破产清算，并决定由浙江森泽律师事务所担任扶西管理人。经扶西管理人调查发现，扶西公司一号楼存在7户承租户（其中包括余元宝）与扶西公司签订的租赁期为40余年的《租赁协议》，租赁期自2011年至2052年。管理人经核实租赁情况属实，遂作出（2018）扶西破管字第34号决定，决定“拟对该部分承租户的《租赁协议》予以保护20年（租赁期自《租赁协议》约定的起算之日起开始计算20年），超过20年的部分不予保护，要求其向管理人申报债权”。抵押权人农业银行义乌分行不同意扶西管理人的上述决定，后诉至一审法院。 一审法院认为，案件争议的焦点为：扶西公司与余元宝于2011年6月7日签订的《租赁协议》是否合法有效。从该协议的第二、三条来看，房屋的租赁期限分为两期，每期分别为20年；租金按4500元每平方米计取；租金的交纳方式为40年租金一次性支付，另外，该协议的第五、六、七条也明确将涉案套房的承租期间及承租期满后的权利义务尽数约定给余元宝，故该协议未经行政部门审批将工业厂房变相出售给余元宝由其当作商品住宅使用，名为租赁、实为销售，违背了国家对工业用地的规划和管理，属于恶意串通，损害国家、集体利益的行为，应为无效。无效的合同自始没有法律约束力。故扶西管理人作出的（2018）扶西破管字第34号决定中“拟对余元宝的《租赁协议》予以保护20年（租赁期自《租赁协议》约定的起算之日起开始计算20年）”的内容不符合法律规定，应认定为无效。综上，农业银行义乌分行的诉请合法合理，予以支持。扶西管理人及余元宝的抗辩意见，与法不符，不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项、第五十六条规定，判决：确认扶西管理人作出的（2018）扶西破管字第34号决定中“拟对余元宝的《租赁协议》予以保护20年（租赁期自《租赁协议》约定的起算之日起开始计算20年）”的内容无效。案件受理费4287元，由农业银行义乌分行负担4237元，由扶西管理人负担50元。 本院二审期间，农业银行义乌分行与扶西管理人没有提交证据。余元宝提交如下证据：1.户口本、发票、抽签号、摊位有偿使用协议书、照片，共7页，证明租赁涉案房产系余元宝夫妻用于经营夜市摊位需要的事实。2.收款收据，共6张2页，证明余元宝向出租人扶西公司从2010年开始交纳水电费的事实。3.证人金某、余某出庭作证，证明余元宝与扶西公司之间是真实的租赁，不存在恶意串通的情形。 农业银行义乌分行质证认为：对证据1，真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，不能达到其的证明目的。对证据2，发票的真实性不予认可，因为不同月份所有的收款收据都是连号的，按正常情况下，7户租户分月收取电费，收款收据不应是连号的。对证据3，二证人与余元宝同样情况，都是租赁了扶西公司的房子，与本案的判决结果有利害关系，对证人的证言不应予采信。 扶西管理人质证认为：对证据1真实性没有异议，但对关联性有异议，与本案无关。对证据2的真实性无法核实，除了编号为0505798收款收据中的水费是由管理人收取的外，其他费用都不是由管理人收取的。对证据3，金某的证人证言，除房屋用途外，其他没有异议。房屋用途我方去实地了解过，其中一间隔了好几个单间，具体用途不是很清楚。对于余某的证人证言，我方没有异议。因为我们去现场看过，有一个牌子，上面有厂的名字。但我们没有钥匙，没有进去看过。 本院对上述证据认证认为，证据1系余元宝与妻子杨杭娟在义乌市丹溪夜市经营摊位的相关材料，不能证明其与本案所涉租赁合同的关联性，本院不予认定。证据2的收款收据系余元宝交纳水电费用的情况，本院认为农业银行义乌分行的异议成立，本院不予认定。证据3金某、余某二位证人陈述的系其自身与扶西公司之间签订租赁合同的情形，不能达到余元宝主张的证明目的，本院不予认定。 本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点系扶西公司与余元宝签订的《租赁协议》的性质问题。一审法院认定涉案合同为“以租代售”的合同，余元宝上诉主张涉案合同的性质为租赁合同。本院认为认定合同性质应当从协议约定的全部条款内容结合双方签订合同的真实意思表示来综合分析判断。根据合同法的规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”从案涉合同第二条、第三条、第五条、第六条、第七条的约定内容看，余元宝的权利义务内容远远超过承租人根据租赁合同所享有的“使用、收益”权利以及“支付租金”的义务，双方已将所有权处分相关的权利义务都进行了约定。同时该租赁协议在租赁期限、转让限制、收益分配等条款都变相规避了法律法规关于租赁合同关系权利义务的规定，实际上更符合买卖合同的性质。本案双方当事人签订涉案合同的真实意思表示是建立买卖关系而非租赁关系，因法律禁止工业用地分割转让而签订《租赁协议》。故一审法院认定涉案合同的性质实为房屋买卖合同，违反国家对工业用地的规划管理的合同无效，并无不当。 另，农业银行义乌分行一审的诉请虽系要求确认扶西管理人（2018）扶西破管字第34号决定无效，但其起诉所列的第三人仅为余元宝一人，且各方当事人对余元宝为上述决定中“7户承租户”之一均无异议，故一审法院判决确认扶西管理人作出的（2018）扶西破管字第34号决定中“拟对余元宝的《租赁协议》予以保护20年（租赁期自《租赁协议》约定的起算之日起开始计算20年）”的内容无效，也并无不当。 综上所述，余元宝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人余元宝负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄玉强 审 判 员 高丽霞 审 判 员 金佳卉 二〇一九年六月十二日 代书记员 施秀慧