广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初1427号原告：赖南火，男，1955年11月17日出生，汉族，住广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：李惠锋，广东建助律师事务所律师。被告：邝活成，男，1962年1月22日出生，汉族，住广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：邝展强，广东流溪律师事务所律师。被告：曾伟保，男，1973年8月6日出生，汉族，住广东省广州市从化区。被告：曾剑辉，男，1995年5月1日出生，汉族，住广东省广州市从化区。原告赖南火与被告邝活成、曾伟保、曾剑辉确认合同无效纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，依法由审判员薛志军适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告赖南火及其委托诉讼代理人李惠锋，被告邝活成及其委托诉讼代理人邝展强到庭参加了诉讼，被告曾伟保、曾剑辉经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赖南火诉称：曾伟保、曾剑辉与邝活成于2016年4月18日签订《合建房合同》，约定曾伟保、曾剑辉出资建房，邝活成提供房屋的集体土地用于合作建房。房屋所在土地性质为集体所有土地，三被告约定房屋建成后该房屋的第二、三、六、七层由出资方和提供土地方等额享有所有权。房屋修建期间，三被告与原告于2016年10月13日达成房屋买卖合意，三被告以27万元的价格将涉案房屋第三层出卖给原告。原告先后向曾伟保支付了22万元订金。因房屋迟迟未能修建完毕，原告与曾伟保于2018年4月25日补充签订书面合同，约定购房尾款于交楼时付清，交楼时间为2018年8月31日。截至起诉之日，三被告仍未将涉案房屋交付给原告使用。原告不属于邝活成所在集体经济社的成员，故原告不具备受让涉案房屋的主体资格。原告与被告之间的买卖行为违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，三被告作为涉案房屋的权属人，与原告签订的《购房合同》无效。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1.确认原告与被告曾伟保于2016年10月13日签订的《购房合同》无效；2.三被告共同向原告清偿购房款22万元及利息（利息，以购房款为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2016年10月13日起计算至还清款项之日止）；3.本案诉讼费由三被告承担。庭审过程中，原告明确其第二项诉讼请求为：三被告向原告返还购房款22万元及支付利息（利息，以购房款22万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2016年10月13日起计算至还清款项之日止）。原告为证明其主张向本院提交了以下证据：1.《合建房合同》；2.《购房合同》；3.收据。被告邝活成辩称：邝活成不同意原告对邝活成的所有诉请，理由如下：1.邝活成是在本案发生前均不知道曾伟保、曾剑辉与原告曾签订合同，直到收到起诉材料才得知；2.本案与原告签订合同的是曾伟保，其在签订合同时没有告知原告，收取的款项也没有给邝活成，所以邝活成不应承担责任；3.虽然邝活成与曾伟保签订了建房合同，但该合同实际并未履行，曾伟保在投入少量资金动工后就不做了，直接丢弃工程，人工、材料等结算均是邝活成出钱，邝活成有相应证据证明，因此邝活成与曾伟保的合同实际上也没有履行，邝活成与原告不存在关联，更不应该进行赔偿。被告邝活成为证明其主张向本院提交了以下证据：1.土地使用证；2.建房相关收据15张。被告曾伟保、曾剑辉无答辩。经审理查明：2016年4月18日，邝活成与曾伟保签订《合建房合同》一份，合同约定邝活成为出地方，曾伟保为建造方，邝活成与曾伟保合作建造房屋，房屋位于XX村XX号第二、三、六、七层，房屋混凝土结构房，面积为120平方米。合同第二条约定，该房产土地所有权性质为集体所有土地，土地使用权以合作建造二楼、三楼、六楼、七楼平分房产方式。合同第五条约定，本合同生效后，除人力不可抗拒的因素外，曾伟保于2016年12月31日将上述房产交付给邝活成。合同第八条约定，邝活成保证在上述合建的房产交接时没有产权纠纷和财务纠纷。如上述房产转让交接后发生交接前即存在的产权或财务纠纷，由邝活成承担全部责任。合同第十三条约定，邝活成与曾伟保的家庭成员签名，以避免下一代人反悔。后案外人邝某A、邝某B(邝活成儿子)及曾剑辉（曾伟保儿子）作为见证人在上述合同上签字并加摁指模。又查，2018年4月25日，原告与曾伟保签订了《购房合同》一份，合同约定曾伟保将从化区XX号第三层，面积为120平方米的房屋及房屋占用范围内的使用权转让给原告。合同第二条约定，该房产土地所有权性质为集体所有土地，土地使用权以出让方式获得永久使用权。合同第三条约定，房屋配套附属设施水、电由曾伟保负责，室内为毛坯房，原告对曾伟保转让的房产具体情况已充分了解，自愿购买上述房产。合同第四条约定，经双方协商达成一致，上述房产转让价格为27万元，自本合同签订之日起，原告支付22万元给曾伟保，余款在交楼时一次性付清。本价格不包含以后办房产证、分电分表费用。合同第五条约定，本合同生效后，除人力不可抗拒的因素外，曾伟保于2018年8月31日将上述房产交给原告。合同第八条约定，曾伟保保证在上述转让的房产交接时没有产权纠纷和财务纠纷，如上述房产转让交接后发生交接前即存在的产权或财务纠纷，由曾伟保承担全部责任。合同第九条约定，除人力不可抗拒因素外，曾伟保未按合同约定的期限将上述房产交付给原告的，应按已收款向原告支付利息，利息按银行利率五倍，自约定交付之日起第二天至实际交付之日止（人力不可抗拒因素为天气原因）。又查，涉案房屋所在的土地是农村集体土地，是集体给邝活成使用的宅基地。上述《购房合同》签订后，曾伟保收取了原告22万元购房款，并向原告出具了收据5张，其中具体支付时间和金额如下：2016年10月13日20000元、2016年10月16日50000元、2016年11月6日50000元、2016年11月12日50000元、2017年6月18日50000元。再查，庭审过程中，原告自认购房款是交付给曾伟保的，购买房屋也是与曾伟保联系相关事宜。原告与邝活成均一致确认涉案房屋曾伟保并未施工完毕。本院认为，本案当事人至今存在不同的法律关系，邝活成与曾伟保之间属于合作建房关系，而曾伟保与原告之间是房屋买卖关系。针对本案的争议焦点，本院从三方面作如下认定：一、原告与曾伟保之间的房屋买卖合同的效力问题邝活成作为农村集体成员享有宅基地使用权，本案中邝活成与曾伟保签订的合作建房合同本质上是双方合作在邝活成享有使用权的农村集体土地的宅基地上合作建房，且合同中双方对于建成后房屋的分配方案也已明确约定。房屋属于土地的附属物，房屋建成后，房地一体的情况下，相当于邝活成与曾伟保变相的将邝活成的宅基地使用权变更成两个人共同使用，而曾伟保并非该集体土地所在的集体经济组织成员。曾伟保与邝活成之间的合作建房合同属于无效合同。赖南火也非邝活成所在的集体经济组织成员，其亦不符合购买涉案房屋的法律规定。因此，赖南火与曾伟保之间的购房协议也因违反国家的法律强制性规定，属于无效合同。二、原告主张的购房款的返还问题根据曾伟保与邝活成之间的合作建房合同可以看出，曾剑辉只是曾伟保与邝活成为避免下一代家庭成员产生纠纷而要求其作为见证人在合同上签名，曾剑辉并非购房合同的相对方，无需承担返还购房款给原告的责任。邝活成并非购房合同的签订方。虽邝活成与曾伟保签订了合作建房协议，但该合作协议属于无效协议，邝活成与曾伟保之间并未进行结算，且并无证据证明曾伟保收取的原告的款项所有款项均用于涉案房屋的建设。因此，本院对原告要求曾剑辉与邝活成承担返还购房款的诉请，不予支持。现曾伟保作为与原告签订购房的相对人，在合同属于无效合同的情况下，被告曾伟保需返还收取的原告的购房款220000元。三、原告主张的购房款的利息问题原告主张被告需支付的利息以220000元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2016年10月13日起计算至付清之日止。根据原告提交的支付购房款的收据可以看出，原告支付购房款的时间及金额是分批支付的且时间不同，在原告与曾伟保之间的购房合同无效的情况下，购房款利息属于法定孳息，曾伟保应从收到之日起计算利息给原告。因原告是按照如下时间及方式支付的购房款，2016年10月13日支付20000元、2016年10月16日支付50000元、2016年11月6日支付50000元、2016年11月12日支付50000元、2017年6月18日支付50000元，则被告应支付的利息的计算方式如下：2016年10月13日支付的20000元的利息，以20000元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2016年10月13日起计算至付清之日止；2016年10月16日支付的50000元的利息，以50000元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2016年10月16日起计算至付清之日止；2016年11月6日支付的50000元的利息，以50000元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2016年11月6日起计算至付清之日止；2016年11月12日支付的50000元，以50000元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2016年11月12日起计算至付清之日止；2017年6月18日支付的50000元的利息，以50000元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2017年6月18日起计算至付清之日止。被告曾伟保、曾剑辉经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：确认原告赖南火与被告曾伟保签订的《购房合同》无效；被告曾伟保自本判决发生法律效力之日起十日内返还原告赖南火购房款220000元；三、被告曾伟保自本判决发生法律效力之日起十日内支付原告赖南火购房款的利息（利息具体计算方式如下：2016年10月13日支付的20000元的利息，以20000元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2016年10月13日起计算至付清之日止；2016年10月16日支付的50000元的利息，以50000元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2016年10月16日起计算至付清之日止；2016年11月6日支付的50000元的利息，以50000元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2016年11月6日起计算至付清之日止；2016年11月12日支付的50000元，以50000元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2016年11月12日起计算至付清之日止；2017年6月18日支付的50000元的利息，以50000元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2017年6月18日起计算至付清之日止）；四、驳回原告赖南火的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2675元，由被告曾伟保负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  薛志军二〇一九年六月二十四日书记员  李健华