重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0115民初930号原告：刘于嘉，女，1986年5月13日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人（特别授权）：邱华，重庆渝乐律师事务所律师。被告：廖吉祥，男，1948年2月3日出生，汉族，户籍所在地重庆市长寿区，现住重庆市长寿区。被告：刘青，男，1966年6月1日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人（特别授权）：游斌，重庆金雷律师事务所律师。被告：重庆市长寿区永福房屋经纪有限公司，住所地重庆市长寿区桃花新城文苑大道1号16幢1-7，统一社会信用代码：91500115096003678H。法定代表人：张祖贵。委托诉讼代理人：刘亚，男，系该公司员工。第三人：重庆瑞豪房地产开发有限公司，住所地重庆市长寿区凤城共兴街一巷9号，统一社会信用代码91500115450485295A。法定代表人：刘远忠，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：郑华，重庆市长寿区公平法律服务所法律工作者。原告刘于嘉与被告廖吉祥、刘青、重庆市长寿区永福房屋经纪有限公司（以下简称永福公司）、第三人重庆瑞豪房地产开发有限公司（以下简称瑞豪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月5日公开开庭进行了审理。因本案较为复杂，转为普通程序进行审理，于2019年4月28日公开开庭进行了审理。原告刘于嘉及其委托诉讼代理人邱华、被告刘青及其委托诉讼代理人游斌、被告永福公司的委托诉讼代理人刘亚到庭参加诉讼。被告廖吉祥、第三人瑞豪公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘于嘉向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告于2016年3月22日签订的《房屋买卖合同》及于2016年8月18日签订的《购买房屋产权确认书》（审理中，原告刘于嘉表示，其诉讼请求要求解除原、被告于2016年3月22日签订的《房屋买卖合同》，实际上是要求解除《房屋买卖合同》中关于房屋买卖合同部分的内容）；2.判令三被告连带返还已交房款215000元；3.判决三被告连带向原告刘于嘉赔偿从购房款付款之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际归还原告之日止的资金占用损失；4．判决三被告连带向原告赔偿房屋价款差价损失14730元（299730元－285000元＝14730元）；5、判决被告永福公司向原告返还中介费3500元及其资金占用损失486.87元（利息以3500元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算从2016年3月22日至起诉之日为：3500元×4.9％÷360×1022天＝486.87元）；并向原告赔偿以3500元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算从起诉之日起至实际归还原告之日止的资金占用损失，直至还清为止。被告刘青、廖吉祥承担连带赔偿责任。诉讼过程中，原告刘于嘉撤回了第一项诉讼请求中解除双方于2016年8月18日签订的《购买房屋产权确认书》及第五项诉讼请求。事实与理由：2016年3月22日，经过被告永福公司居间介绍，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定由原告刘于嘉购买位于重庆市长寿区瑞豪财富广场xx幢xx单元xx房屋，房屋总成交价格为285000元，购房款分三期支付。卖方承诺保证对该物业享有完整产权，能完全支配及处理该物业。被告永福公司收取中介费3500元。合同签订后，原告刘于嘉当即向被告刘青支付购房定金20000元，向被告永福公司支付中介费3500元。原告刘于嘉按合同约定于2016年4月6日向被告刘青付款120000元，于2016年6月23日向被告刘青付款65000元，于2016年8月23日向廖吉祥付款10000元。原告总计向刘青和廖吉祥付款215000元，向被告永福公司付款3500元。后因被告迟迟不能为原告刘于嘉办理房屋产权证，原告刘于嘉才了解到该房屋产权属于第三人瑞豪公司，被告刘青、廖吉祥不是产权人，无权买卖该房屋。故原告刘于嘉现起诉至人民法院，望判如所请。被告廖吉祥辩称，原告刘于嘉诉称其于2016年8月23日支付被告廖吉祥办产权证费用1万元属实，其在收取原告刘于嘉钱的前几天，被告刘青和被告永福公司的几个人把其押起必须要其收取刘于嘉1万元钱和另签一份卖房合同，并声称如果不签就要打死被告廖吉祥，被告廖吉祥才签了那份无效买卖合同，合同是被告刘青事先打印好了的。从法律的角度讲，房屋产权不属于被告廖吉祥，所以被告刘青和被告永福公司押起其和原告刘于嘉签订的买卖合同无效。被告刘青与原告刘于嘉是怎样达成的买卖合同，被告廖吉祥并不知晓，被告刘青收取了原告刘于嘉多少购房款与其无关。以前被告廖吉祥是找被告刘青借过钱，但本金都还完了的，余下的都是高利息，与本案无关。被告刘青辩称，一、原告刘于嘉所诉不实。原告刘于嘉是与被告刘青所代表的被告廖吉祥所签订的《房屋买卖合同》。原告刘于嘉通过被告永福公司的中介，与被告廖吉祥达成房屋买卖的合意后，于2016年3月22日与被告廖吉祥的代表即被告刘青签订了《房屋买卖合同》。但被告刘青并不是该《房屋买卖合同》的相对方，原告刘于嘉的合同相对方是被告廖吉祥。原告刘于嘉与被告廖吉祥签订《房屋买卖合同》后，被告刘青也代被告廖吉祥将案涉房屋交付给了原告刘于嘉，原告刘于嘉随即对该房屋进行了装修并入住至今。二、被告刘青只是受被告廖吉祥的委托，代其收取了部分购房款。三、原告刘于嘉与被告廖吉祥重新签订了《购买房屋产权确认书》，被告刘青代表被告廖吉祥与原告刘于嘉所签订的《房屋买卖合同》，经原告与被告廖吉祥、被告刘青协商一致，已经作废。《房屋买卖合同》的相对方是被告廖吉祥而非被告刘青，至今仍具法律约束力的是原告刘于嘉与被告廖吉祥于2016年8月18日重新签订的《购买房屋产权确认书》，因此，法院应当依法驳回原告刘于嘉对被告刘青的诉讼请求。四、被告廖吉祥已经通过第三人瑞豪公司履行了与原告刘于嘉所签订的《购买房屋产权确认书》中有关办理房屋产权过户登记的义务。2018年底至2019年初，原告与被告廖吉祥的挂靠公司瑞豪公司一道，就原告所购买的案涉房屋办理了产权变更登记，现房权证正在办理中。因此，被告廖吉祥已经通过第三人瑞豪公司履行了其与原告所签订的《购买房屋产权确认书》中有关办理房屋产权过户登记的义务。五、被告廖吉祥与第三人瑞豪公司系挂靠关系，瑞豪公司是本案所涉房屋的开发商，被告廖吉祥系实际施工人。即使被告廖吉样不能独立出售该房屋，但现第三人瑞豪公司已经为原告刘于嘉办理了该房屋的产权变更登记，事实上进行了追认。原告所诉理由不能成立，应驳回其诉讼请求。六、《购买房屋产权确认书》中，被告廖吉祥的合同义务已经履行完毕，而原告刘于嘉还有部分购房款没有交付，被告廖吉祥还有另行向原告追索此款的权利。即使双方的买卖合同关系解除，也应依法相互返还，即原告应将本案涉房屋返还给被告廖吉祥，被告廖吉祥将房款返还给原告。综上所述，原告的诉讼请求不能成立，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。被告永福公司辩称，其公司不是房屋买卖合同的当事人，该买卖合同与其公司无关。第三人瑞豪公司述称，其公司不是适格的被告，也不是适格的第三人。本案所涉房屋的所有权人是第三人瑞豪公司。本案系原告刘于嘉与被告廖吉祥、刘青、永福公司之间的房屋买卖合同纠纷，是基于房屋买卖合同产生的法律关系，根据合同相对性原则，第三人瑞豪公司不是适格的被告。本案的处理结果与第三人瑞豪公司没有法律上的利害关系，因此，第三人瑞豪公司不是适格的第三人。案涉房屋所有权人系第三人瑞豪公司，任何单位或个人都无权处理案涉房屋。案涉房屋经过一、二审后，经原告刘于嘉与瑞豪公司协商，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，瑞豪公司已于2018年12月12日为原告依法办理产权证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于《购买房屋产权确认书》的性质暨本案所涉及的房屋买卖合同的合同相对方的问题。原告刘于嘉认为其与被告刘青签订的《房屋买卖合同》与《购买房屋产权确认书》系不同的、独立的两个房屋买卖合同，被告刘青认为其虽未在《购买房屋产权确认书》上签字，但其签订该确认书时在场，该确认书属于替代关系，是终止了以前的房屋买卖合同的效力，重新确认了被告廖吉祥与原告刘于嘉的房屋买卖合同关系。本院认为，原告刘于嘉与被告刘青于2016年3月22日签订《房屋买卖合同》时，虽然卖方处为廖吉祥、刘青，但在卖方栏签名的只有被告刘青，被告廖吉祥未在该《房屋买卖合同》上签名。被告廖吉祥在向本院提交的答辩状中明确表示，其并不知晓原告与被告刘青签订的《房屋买卖合同》，亦未明确表示追认该合同，被告刘青亦未提供证据证明其签订该买卖合同系接受被告廖吉祥的委托，故《房屋买卖合同》应为原告刘于嘉与被告刘青所签订。关于《购买房屋产权确认书》的性质问题，原告刘于嘉、被告廖吉祥在该确认书上签名，虽然被告刘青未在该确认书上签名，但该确认书的空白栏所填写的内容均系被告刘青书写，故该确认书应为原告刘于嘉与被告廖吉祥、刘青的真实意思表示。该确认书明确，被告廖吉祥将案涉房屋出售给原告刘于嘉，总价为28.50万元，该价款与《房屋买卖合同》约定的价款一致；该确认书约定，原告刘于嘉在签订该确认书时支付被告廖吉祥20.5万元，该20.5万元包含了原告刘于嘉交付给被告刘青的购房款18.5万元；该确认书还约定，原告刘于嘉与被告刘青签订的《房屋买卖合同》作废，从此后由被告廖吉祥负责对此房的后续手续办理，余下的房款在被告廖吉祥办理网签时付清。故该确认书应为原告刘于嘉、被告廖吉祥、刘青达成合意，由被告刘青将自己在合同中的权利和义务一并转让给被告廖吉祥，即被告廖吉祥取代被告刘青成为《房屋买卖合同》的一方当事人。二、关于原告刘于嘉何时向被告刘青缴纳定金20000的事实问题。2016年3月22日，原告刘于嘉与被告刘青、被告永福公司签订《房屋买卖合同》，约定原告刘于嘉分别于2016年3月22日支付20000元（定金）、4月10日前支付房款120000元、8月30日前支付房款125000元。在签订合同当日，原告刘于嘉在中国建设银行取款19600元，原告刘于嘉诉称其于当日向被告刘青缴纳房款20000元，因原告所缴纳的该20000元系购房定金，按照常理，应在签订合同时缴纳，且其在签订合同的当日在银行取款19600元，该款项应为缴纳购房定金。结合其于2016年6月23日、2016年4月6日向被告刘青银行转款65000元、120000元以及被告廖吉祥于2016年8月23日向原告出具的收条载明其收到原告刘于嘉缴纳的购房款205000元的事实，本院确认原告刘于嘉于2016年3月22日向被告刘青缴纳了购房定金20000元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月22日，原告刘于嘉（买方）与被告刘青（卖方）、被告永福公司（中介方）签订《房屋买卖合同》，约定：由原告刘于嘉购买被告廖吉祥的位于长寿瑞豪财富广场XX幢XX单元XX号房屋；房屋总价款为285000元，共分四期支付，分别于2016年3月22日支付20000元、4月10日前支付120000元、8月30日前支付125000元、待买卖双方完成过户的同时，买方预留购房尾款人民币贰万元（￥20000）由中介方托管，买卖双方交接房屋时，卖方结清该物业的所有费用后，由中介方转交给卖方；第三期房款进行网签之前办理该物业的《房屋产权证》过户手续，买方按揭的须在领取新房产地产证时即时与银行工作人员到有关部门办理该物业按揭之抵押登记手续等内容。该合同无被告廖吉祥签章确认。同日，原告刘于嘉在中国建设银行取款19600元。合同签订后，原告刘于嘉分别于2016年6月23日、2016年4月6日向被告刘青银行转款65000元、120000元，合计金额185000元。2016年8月18日，原告刘于嘉与被告廖吉祥共同签署《购买房屋产权确认书》，确认书载明：“经双方协商，廖吉祥将长寿瑞豪财富广场XX幢X单元XXX号房屋出售给刘于嘉，总价为人民币28.5万元，大写人民币贰拾捌万伍仟元整。签订确认书后即分别支付20.5万元，其余款项在办理网签时付清，购房所有税费及大修基金等由购房方承担，房产证在签订本协议书后择日办理。双方应自觉遵守本确认书内容，并不能反悔，如购房方反悔，出售方将不退还网签前所缴款项；如出售方反悔，退还网签前所交款项，并另赔偿每套房交通等费用包干3000元。特别说明，在签定本确认书后，原与刘青对该房所签定的购房协议同时作废，从此后由廖吉祥本人负责对此房的后续手续办理。此确认书一式二份，经双方签字后即产生法律效力。”原告刘于嘉在购房方处签名捺印，被告廖吉祥在出售方处签名捺印。该确认书的空格处填写部分的内容，由被告刘青书写。当天，被告廖吉祥向原告刘于嘉出具收条一张，载明：“今收到刘于嘉交来购买长寿瑞豪财富广场XX幢X单元XXX号购房款205000元，人民币大写：贰拾万伍仟元”。2016年8月23日，被告廖吉祥向原告刘于嘉再次出具收条一张，载明：“今收到刘于嘉长寿区瑞豪财富广场XXX号房屋房款壹万元整（小写金额10000元）”。《购买房屋产权确认书》签订后，原告刘于嘉于2016年6月23日入场装修案涉房屋，并占有使用至今。2015年5月15日，案涉房屋的初始登记办理在被告瑞豪公司名下。因原告占有使用案涉房屋，被告瑞豪公司于2016年7月18日在长寿日报发表《声明》，载明：“瑞豪·财富广场”是我公司开发项目，所有开发产品属我公司所有，无论任何人、任何时候未办理购房手续及网签商品房买卖合同进行强占物业的行为是非法的、强占的物业也是无效的，否则由此引起的法律纠纷由他自行承担。特此声明。2017年6月21日，被告瑞豪公司发表《再次声明》，载明：“瑞豪瑞豪·财富广场”2#、3#楼位于长寿区桃花西路8号，是我公司开发建设项目，项目的任何物业的所有权和处置权属瑞豪公司。目前2#、3#楼正在办理清算中。我公司再次声明如下：瑞豪·财富广场2#、3#楼剩余资产首先依法保证国家税费、工程款尾款及其它相关费用的支付。其次，凡与我公司签订了商品房买卖合同，交齐合同约定房款及相关税费，我公司在合同约定时间内办理房地产权证，而那些未与我公司签订商品房买卖合同，又未将房款及相关税费交到我公司，强占我公司物业的行为都是非法的，也是无效的，强占者必须在本声明发出15日内将房屋腾空搬走，否则，由此造成的法律后果由你承担。特此声明。2018年3月23日，原告刘于嘉以廖吉祥、瑞豪公司为被告，向本院提起诉讼，要求1.请求确认重庆市长寿区桃花西路8号“瑞豪财富广场”XX幢XX单元XX号房屋归原告刘于嘉所有；2.判令廖吉祥、瑞豪公司将重庆市长寿区桃花西路8号“瑞豪财富广场”XX幢X单元XX号房屋的产权变更登记在原告刘于嘉名下。本院于2018年7月11日作出判决，驳回了原告刘于嘉的诉讼请求。原告刘于嘉不服，向重庆市第一中级人民法院上诉，该院于2018年9月28日作出判决，驳回上诉，维持原判。2018年12月6日，原告刘于嘉与第三人瑞豪公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告刘于嘉购买本案案涉房屋，建筑面积单价为3000元/平方米，总价款为299730元。本院认为，原告刘于嘉与被告刘青、被告永福公司签订的《房屋买卖合同》中房屋买卖合同部分，系原告刘于嘉与被告刘青的真实意思表示，该合同合法有效。后原告刘于嘉与被告刘青、廖吉祥签订《购买房屋产权确认书》，由被告刘青将自己在合同中的权利和义务一并转让给被告廖吉祥，即被告廖吉祥取代被告刘青成为《房屋买卖合同》中房屋买卖合同部分的一方当事人。故《房屋买卖合同》对原告刘于嘉和被告廖吉祥具有法律约束力。原告刘于嘉和被告廖吉祥应按合同约定履行各自的义务。被告刘青、永福公司不是《房屋买卖合同》中房屋买卖合同部分的一方当事人，不应对关于案涉房屋的房屋买卖合同承担责任。原告刘于嘉以其与被告廖吉祥之间建立的房屋买卖合同关系为由向人民法院起诉，要求第三人瑞豪公司、被告廖吉祥办理产权过户手续，该项诉讼请求被人民法院驳回，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。现原告刘于嘉要求取得案涉房屋产权的合同目的不能实现，故其有权要求解除合同。原告刘于嘉向本院起诉，要求解除与被告廖吉祥之间的房屋买卖合同关系，本院于2019年2月16日向被告廖吉祥送达起诉状副本，此时原告刘于嘉要求解除与被告廖吉祥之间的房屋买卖合同关系的意思到达被告廖吉祥，故原告刘于嘉与被告廖吉祥之间的房屋买卖合同关系于2019年2月16日解除。对原告要求判令被告廖吉祥返还已交房款215000元的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。被告刘青辩称，原告刘于嘉在跟第三人瑞豪公司履行房屋买卖合同时，其并没有按照合同约定支付完全部房款，只支付了2000元/平方米，其余房款是因为瑞豪公司认可了原告刘于嘉向被告廖吉祥支付的房款，原告刘于嘉对该事实予以否认，第三人瑞豪公司亦未认可，因被告方未提供证据证实，本院不予采信。现原告刘于嘉与被告廖吉祥之间的房屋买卖合同关系已经解除，原告刘于嘉向被告廖吉祥缴纳了购房款215000元，被告廖吉祥应向原告刘于嘉返还该款项，故对原告刘于嘉的该项诉讼请求，本院予以支持。对原告刘于嘉要求判令被告廖吉祥向其赔偿从购房款付款之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际归还原告之日止的资金占用损失的诉讼请求，原告刘于嘉于2016年3月22日付款20000元，于2016年4月6日付款120000元，于2016年6月23日付款65000元，于2016年8月23日付款10000元，现因被告廖吉祥不能为原告刘于嘉办理房屋权属证书，其构成违约，导致合同解除，其应从收取购房款之次日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准赔偿原告刘于嘉资金占用损失至将购房款归还原告之日止。对原告刘于嘉请求被告廖吉祥向其赔偿房屋价款差价损失14730元的诉讼请求，因原告已要求被告廖吉祥赔偿其已交购房款的资金占用损失，原告并未举证证明其还有其他损失，该款项应能弥补原告刘于嘉的损失。且原告刘于嘉购买案涉房屋所签订的合同，系其与合同相对方的意思表示，其价款差价不能作为其损失的依据，故对原告刘于嘉的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下:一、原告刘于嘉与被告廖吉祥之间建立的关于重庆市长寿区瑞豪财富广场XX单元XX号房屋的房屋买卖合同关系于2019年2月16日解除；二、由被告廖吉祥在本判决生效之日起10日内返还原告刘于嘉购房款215000元；三、由被告廖吉祥在本判决生效之日起10日内赔偿原告刘于嘉以收取的购房款为基数，从收取购房款之次日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际返还购房款之日止的资金占用损失（购房款20000元的资金占用损失从2016年3月23日起计算，购房款120000元的资金占用损失从2016年4月7日起计算，购房款65000元的资金占用损失从2016年6月24日起计算，购房款10000元的资金占用损失从2016年8月24日起计算）；四、驳回原告刘于嘉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5575元，由被告廖吉祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  朱陈波审 判 员  杨春秀人民陪审员  程素珍二〇一九年六月二十五日书 记 员  殷于茸