河南省尉氏县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0223民初1447号原告:尉氏县大营供销合作社。统一社会信用代码：91410223MA40580545（1-1）住所地：尉氏县大营乡大营村。法定代表人：刘长剑，任主任。委托诉讼代理人：赵岩，男，尉氏县尉州法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。被告：吴朋辉，男，汉族，1992年11月12日生，住尉氏县。委托诉讼代理人：吴留宾，男，汉族，1970年8月29日生，住尉氏县，系吴朋辉之父。代理权限：特别授权。被告：万洪康，男，1974年11月28日出生，汉族，住江苏省金湖县。被告：李秀粉，女，汉族，1974年1月18日生，住尉氏县。原告尉氏县大营供销合作社诉被告吴朋辉、李秀粉确认合同效力纠纷一案，本院于2018年9月10日作出（2018）豫0223民初1854号民事判决，被告吴朋辉、李秀粉不服提起上诉，开封市中级人民法院经审理于2019年2月25日作出（2018）豫02民终4038号民事裁定，撤销本院一审判决并发回重审。本院于2019年3月8日立案后根据原告的申请追加万洪康为本案共同被告。并依法另行组成合议庭，公开开庭审理了此案。原告法定代表人刘长剑及其委托代理人赵岩，被告李秀粉、被告吴朋辉的委托代理人吴留宾到庭参加诉讼，被告万洪康经传票传唤没有到庭，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判决确认原告尉氏县大营供销合作社与被告吴朋辉、万洪康签订的租赁协议无效，并由被告承担诉讼费用。事实与理由：2012年11月5日，时任尉氏县大营供销合作社主任的被告李秀粉，在未经上级主管部门批准和集体研究决定的情况下，擅自与被告吴朋辉及被告万洪康签订了租赁协议，约定将位于大营供销社大院内的30间危房及地皮租赁给二被告建洗浴中心，租金每年2000元，租期为2012年11月5日至2042年11月5日，并向原告预交4000元作为两年租金。租赁协议签订后，被告吴朋辉一直未向原告交纳租金，且该租赁协议系被告李秀粉与其子吴朋辉所签，签订时的年租金不仅远低于周边市场同期价格，而且租期也远超出法律规定的租赁最高期限20年，该租赁协议明显属于内外勾结的以合法形式掩盖非法目的，损害国家、集体或第三人利益的行为，已严重损害原告的合法权益。原告向本院提交如下证据：1、尉氏县供销合作社联合社（2017）24号、（2012）17号、（2009）29号文件三份，以证明刘长剑、李秀粉职务任免情况及下辖供销社资产处理程序和规定；2、原、被告签订的租赁协议一份，原告与案外人李起立、李建昌签订的租赁合同各一份，以证明本案合同租赁价格过低；3、尉氏县供销合作社联合社证明三份、原告出具证明、证人陆某证明一份，以证明涉案租赁合同未经上级批准，陆某作为原告主管会计也不知情。及李秀粉因犯罪被解除职务，涉案土地面积3.5亩；4、尉氏县公证处公证文书一份，证明李秀粉、吴朋辉系母子关系。被告吴朋辉辩称原、被告签订的租赁协议没有损害国家、集体利益，请求依法驳回原告的诉讼请求。一、原告与被告签订的租赁协议合法有效。二、吴朋辉一直连续缴纳租金，并未拖欠。租赁协议签订后先预交了两年租金，2014年-2018年租金在尉氏县司法局公证处提存。三、合同租赁期限超过20年部分无效，但20年内的合同应该继续有效；四、租金并不低于周边市场价格。被告吴朋辉除向本院重复提交了上述涉案租赁合同及原告文件等证据外，还提交如下证据：1、租金缴纳票据三张及尉氏县公证处通知书，证明被告连续缴纳土地租金。2、原告与案外人宋新庄、梁改生签订的土地租赁合同各一份，证明本案租赁价格不低于市场价。被告万洪康书面答辩称与吴朋辉一起同原告签订租赁合同属实，但数月后与吴朋辉签订一份合同作废协议，自己没有实际参与投资、缴纳租金，与自己没有利害关系，请求法院依法裁判。被告李秀粉答辩称其代表原告与被告吴朋辉签订的合同合法有效，请求驳回原告的诉讼请求。1、李秀粉是签订合同时原告的法人代表，任职期间签订了多份租赁合同，其它合同都是合法有效且正在履行，本案合同也是合法有效的；2、李秀粉与吴朋辉虽然是母子关系，但并没有恶意串通，租金价格并不低于周边市场价格，且吴朋辉按时缴纳租金。被告李秀粉除列举被告吴朋辉所举证据外，补充提供了原告与案外人李晓生签订的租赁合同一份、涉案合同房屋现场照片7张，证明房屋系危房，租金价格符合同期市场价格。经过开庭质证，原告提供的尉氏县供销合作社联合社三份证明、陆某证言，被告吴朋辉、李秀粉提出异议，认为证明人与原告存在利害关系，不予认可，对于当事人双方提交的其它证据，相对方对证据真实性均没有提出异议，仅对举证证明目的存在争议。2019年5月23日，本院在原告法定代表人刘长剑、被告李秀粉的见证下，对涉案土地面积进行了勘验，共计2488.8平方米，3.7332亩。根据当事人的陈述、庭审质证情况，本院认定如下事实：2012年11月5日，被告李秀粉作为当时原告法定代表人，与其儿子吴朋辉、被告万洪康签订一份土地租赁协议。协议约定原告将其院内包括三十间危房在内的土地3.73亩，出租给被告吴朋辉、万洪康共同经营洗浴中心，租期三十年，租金每年2000元。前二年租金一次性预交，以后按年缴纳。后万洪康因故离开，承租的上述土地一直闲置至今。本案双方当事人的争议焦点，是涉案租赁合同约定的租金是否明显低于周边同期市场价格。双方当事人提供了尉氏县大营供销合作社分别与案外人李起立、梁改生、杜新庄、李建昌、李晓生签订的土地租赁合同五份，来证明各自观点。经审查上述合同内容及勘验现场，本院认为其中杜新庄、李建昌、李晓生三人承租的土地系临街房用地，具有较高的商业价值，且租金一次性缴纳，而本案合同用地在大营供销合作社院内，且租金按年缴纳，与三人承租的土地没有可比性。李起立、梁改生承租的土地均在原告院内，但梁改生承租的土地位置偏僻，且租金一次性缴纳，李起立承租的土地与被告吴朋辉承租的土地南北相邻，且租金均为按年缴纳，故本案涉案合同与李起立签订的合同具有可比性。李起立于2002年5月与原告签订三十九年土地租赁合同，每亩土地租金1060元，本案合同于2012年11月签订，期限三十年，每年租金2000元，折合每亩年租金535.73元。比李起立租赁合同签订时间晚了十年，参考物价逐年上涨的因素，租金应当明显高于李起立承租的租金，但涉案合同约定的租金数额却是李起立租金50%，显然涉案合同租金价格明显低于当时周边市场价格。本院认为，合同是否无效，应当根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的五种法定情形来审查认定。原告主张合同无效的理由是涉案合同未经上级单位审查批准，吴朋辉一直未向原告缴纳租金，租赁协议属于以合法形式掩盖非法目的，恶意串通损害集体利益等四种情形。首先前三种事由并不能导致合同无效。原告上级部门的规章制度属于内部规定，并非法律、行政法规的强制性规定，不属于合同无效的法定情形。被告吴朋辉是否按照约定缴纳租金，属于合同履行过程中是否构成违约的判断依据，并不是合同无效的依据。原告并没有提供证据证明吴朋辉签订合同具有非法目的，不能以此否定合同效力。其次被告李秀粉利用职务便利，以明显低于周边市场的同期价格将原告的土地出租给自己的儿子吴朋辉及被告万洪康，损害了原告的经济利益，根据《合同法》第五十二条第二项的规定，应当确认该租赁合同无效。被告李秀粉签订合同的行为属于履行原告法定代表人的职务行为，并不是合同双方当事人，并非本案适格被告。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：原告尉氏县大营供销合作社于2012年11月5日与被告吴朋辉、万洪康签订的租赁协议无效。案件受理费100元，由被告吴朋辉、万洪康负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判长  李国卿审判员  常军委审判员  段广建二〇一九年六月十三日书记员  常丽丽