广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4696号上诉人（原审被告）：阮雪冰，女，1957年11月8日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：阮雪鸣，女，1964年8月30日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区，与上诉人为姐妹关系。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地广州市海珠区前进路万松园六号之五三楼。法定代表人：余勇，职务：所长。委托诉讼代理人：寇明茹，该所职员。原审第三人：广州市东晓物业管理有限公司，住所地广州市海珠区东晓路海城花苑54号201、202、203。法定代表人：梁树松，职务：经理。委托诉讼代理人：梁平，该公司职员。上诉人阮雪冰因与被上诉人广州市海珠区房屋安全和物业二所（以下简称海珠区房屋二所）、原审第三人广州市东晓物业管理有限公司（以下简称东晓公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初7134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人阮雪冰上诉请求：一、撤销一审判决第四项，依法改判；二、本案诉讼费用由海珠区房屋二所承担。事实及理由如下：海珠区房屋二所承诺补交了2018年5月至7月的欠租便撤诉。阮雪冰已按时补交其2018年5月至7月所欠的租金，但海珠区房屋二所并没有撤诉。被上诉人海珠区房屋二所二审辩称：不同意阮雪冰的上诉请求，海珠区房屋二所答辩意见与一审意见一致。阮雪冰确实有与海珠区房屋二所商谈过，但其补缴纳租金之前拖欠的租金后，又于2018年8月开始继续欠缴租金。且阮雪冰自承租涉案房屋以来，其经常存在欠租的行为，每一次都是通过打电话找阮雪冰才缴纳租金。而且双方的租赁合同的租赁期限已经届满，虽然涉案房屋为直管房，但涉案房屋的性质为商业用途，因此合同到期后海珠区房屋二所有权要求收回涉案房屋。原审第三人东晓公司述称其意见与海珠区房屋二所的意见一致。海珠区房屋二所于2018年6月26日向一审法院起诉请求：1解除海珠区房屋二所与阮雪冰关于海珠区江南西路杏园大街3号之一首层房屋的租赁关系，该租赁合同已履行完毕；2.判令阮雪冰在判决生效之日起10日内腾空并交付涉案房屋；3.判令阮雪冰按照12000元/月缴纳从2018年3月房屋租金12000元；缴纳2018年4月起至交付房屋之日止的房屋占用期租金，暂计至2018年4月，房屋占用期租金12000元，两项合计：24000元；4.阮雪冰承担本案的全部诉讼费。经一审法院审理查明：海珠区江南西路杏园大街3号之一首层是海珠区国土房管局接管的公产房屋。2014年11月10日，海珠区房屋二所（甲方）与阮雪冰（乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定(第一条)甲方同意将坐落在海珠区江南西路杏园大街3-1号首层部位的房地产出租给乙方，作商业用途使用，建筑面积59.35平方米；(第二条)租赁期限2014年9月1日至2016年8月31日，月租金额为12000元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式交付给甲方；（第十三条）租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回所承租的房屋给甲方……；（第十九条）乙方必须服从甲方及受甲方委托的房地产管理机构管理，甲方同时委托广州市东晓物业管理有限公司对上述房屋进行租金收缴、修缮和日常管理等事项；等。租赁期限届满后，阮雪冰继续承租案涉房屋，并支付租金至2018年7月份。海珠区房屋二所于2018年6月26日提起本案诉讼。诉讼中，海珠区房屋二所提交的《通知》及EMS快递单反映，海珠区房屋二所于2018年3月22日通知要求阮雪冰租户在2018年3月31日前缴清欠租含水、电等费用，并到广州市东晓物业管理有限公司办理涉案房屋的退租手续。海珠区房屋二所表示，阮雪冰没有按合同约定履行交租义务，基本上几个月才交一次租金，至2018年8月初，阮雪冰已拖欠三四个月的房租；阮雪冰于2018年8月初缴清了2018年5至7月的租金；租赁期限届满后，海珠区房屋二所与阮雪冰没有续签租赁合同，阮雪冰一直使用涉案房屋至今。一审法院认为：海珠区房屋二所与阮雪冰签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是签约当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，该合同对海珠区房屋二所和阮雪冰均具有法律约束力。现上述合同约定的租期已届满，阮雪冰继续使用涉案房屋，海珠区房屋二所与阮雪冰之间形成不定期租赁关系，海珠区房屋二所可以随时解除租赁关系。此外，根据合同约定，阮雪冰应于每月第20日前将当月的租金交付给海珠区房屋二所。在阮雪冰未及时履行付款义务的情况下，海珠区房屋二所亦有权解除租赁关系。故海珠区房屋二所要求解除其与阮雪冰关于涉案房屋的租赁关系，以及要求阮雪冰搬出并交付该房屋和要求阮雪冰支付占用该房屋的使用费（按每月12000元的标准，从2018年8月起至阮雪冰交付涉案房屋之日止）的诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十五条的规定，于2018年10月24日作出如下判决：一、解除海珠区房屋二所与阮雪冰之间关于海珠区江南西路杏园大街3号之一首层房屋的租赁关系；二、阮雪冰在本判决生效之日起15日内将海珠区江南西路杏园大街3号之一首层房屋腾空交还给海珠区房屋二所；阮雪冰在搬迁时，不得拆除该房屋内的固定镶嵌物；三、阮雪冰参照每月12000元的标准支付从2018年8月1日起至交还房屋之日止的房屋使用费给海珠区房屋二所（其中从2018年8月1日起至本判决生效之日止的房屋使用费在本判决生效之日起10日内支付，之后的逐月支付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，由阮雪冰负担。上述受理费已经由海珠区房屋二所预交，海珠区房屋二所同意由阮雪冰在履行本判决时将其应承担部分直接支付给海珠区房屋二所。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。海珠区房屋二所与阮雪冰签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》没有违反法律规定，应为有效合同。上述合同约定的租赁期限届满后，双方无再续签合同，一审法院认定双方租赁关系已转为不定期租赁，并无不当。现海珠区房屋二所要求解除双方之间的租赁关系并要求阮雪冰腾空交还房屋，合法有据，一审对此处理并无不当，本院予以维持。另外，根据涉案合同约定，阮雪冰应于每月20日前交付当月租金，但阮雪冰自2018年8月起未履行付款义务，在此情况下一审法院判令其参照每月12000元的标准从2018年8月1日起至交还房屋之日止支付房屋使用费并无不当，本院予以维持。至于阮雪冰称海珠区房屋二所承诺若其补交2018年5月至7月的租金便会撤诉，并据此请求撤销一审判决的主张。海珠区房屋二所为维护其自身合法权益提起本案诉讼，其是否撤诉属于自行行使民事权利的行为，并不影响本案处理，故本院对阮雪冰该主张不予采纳。综上所述，阮雪冰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由阮雪冰负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 黄春成审判员 闫 娜二〇一九年六月五日书记员 冯 韵彭诗敏