广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初4315号原告：窦豆，女，1973年10月16日出生，汉族，住广东省韶关市武江区。原告：殷秀云，女，1940年6月13日出生，汉族，住广州市天河区。上述原告的共同委托诉讼代理人：梁永平，广东四方三和律师事务所律师。被告：广州金辉洋房地产有限公司，住所地：广州市龙津中路528号4楼B座。法定代表人：严健良。原告窦豆、殷秀云诉被告广州金辉洋房地产有限公司（以下简称“金辉洋公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员余静适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告窦豆、殷秀云委托诉讼代理人梁永平到庭参加诉讼。被告广州金辉洋房地产有限公司经本院合法传唤没有到庭应诉，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告窦豆、殷秀云诉称：原告于2004年3月3日与被告签订《商品房买卖合同》，购买广州市黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋苑银洋阁B901房。原告已按《商品房买卖合同》的规定，向被告支付了购房款，并于2004年6月收楼入住。在与原告签订《商品房买卖合同》前，被告为了骗取银行贷款，以其公司员工及员工的亲属朋友等人的名义，与被告签订虚假的《商品房买卖合同》，并以这些虚假购房人的名义办理了预售合同备案登记，之后又以这些虚假购房人的名义向中国建设银行广东分行贷款，并以涉案房屋作抵押担保。2004年6月，建设银行将对上述虚假购房人的贷款债权转让给中国信达资产管理公司广州办事处，该办事处又于2004年11月将该债权转让给中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司。关于原告与虚假购房者黄振荣、被告、东方资产公司之间的系列纠纷，法院己作出了一系列的生效判决。生效判决己确认如下法律事实：1、黄振荣与被告关于涉案房屋的买卖行为无效；2、原告与被告关于涉案房屋存在合法有效的商品房买卖合同关系；3、黄振荣无权以涉案房屋作抵押，且办理的登记是预告登记，非抵押登记，该登记无效，东方资产公司对涉案房屋不享有优先受偿的权利。之后，广州市国土资源和规划委员会依职权主动注销了上述登记。原告认为，原告与被告存在合法有效的购房合同关系，被告应为原告办理涉案房屋的过户手续，将涉案房屋登记在原告名下。为维护自身合法权益，现原告起诉要求：1.被告立即为原告办理广州市黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋苑银洋阁B901房的过户手续，将该房屋登记在原告名下；2.由被告承担本案诉讼费、诉讼保全费。被告金辉洋公司没有答辩。经审理查明，2003年2月7日，原告与金辉洋公司签订《辉洋苑·蔚蓝心殿房屋认购书》，约定原告向金辉洋公司认购广州市黄沙大道189-201号辉洋苑·蔚蓝心殿银洋阁901单位。之后，原告与金辉洋公司签订了《商品房买卖合同》，约定向金辉洋公司购买辉洋苑银洋阁901号房屋（涉案房屋），建筑面积共75.36平方米，总房价款399888元，签订本合同时付楼款的30%即129888元，余款以银行按揭的方式支付；金辉洋公司应当在2003年5月31日前交付房屋；在交付房屋使用后60日内，金辉洋公司将办理权属登记所需要由其提供的资料报产权登记机构备案；等等。该买卖合同签订后至今没有在房屋管理部门办理登记备案手续。原告向金辉洋公司支付房款129888元、税费2999元，并于2004年4月20日接收了上述房屋使用至今，剩余房款270000元并未向金辉洋公司支付。2001年6月12日，金辉洋公司将涉案房屋出售给黄振荣，并于2001年6月13日在房管部门办理了预售合同登记备案手续（合同号00076300），约定付款方式为银行按揭。2001年6月28日，中国建设银行广东省分行(以下简称“建行省分行”)与黄振荣签订《楼宇按揭合同》，约定贷款经办银行中国建设银行广东省分行的经办银行为东环支行（以下简称“建行东环支行”），由黄振荣以其向金辉洋公司购买的辉洋阁B901、B902号房屋作抵押，作为贷款500000元的还款担保等。同年7月2日建行东环支行向黄振荣发放了贷款500000元。同年7月4日经批准已办理了抵押登记，抵押权人为建行东环支行。2001年10月26日，东环支行并入中国建设银行广州市白云支行（以下简称“建行白云支行”）。2004年6月28日，建行白云支行与中国信达资产管理有限公司广州办事处（以下简称“信达公司广州办事处”）签订《债权转让协议》，约定建行白云支行将其对290户借款人（包括黄振荣）共计290笔借款合同项下的债权转让给信达公司广州办事处。2004年11月29日，中国东方资产管理公司广州办事处（以下简称“东方资产广州办事处”）与信达公司广州办事处签订《债权转让协议》，由信达公司广州办事处将其对290户借款人（包括黄振荣）共计290笔借款合同项下的债权转让给东方资产广州办事处。2017年1月20日，东方资产广州办事处更名为中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称“东方资产广东省分公司”）。2009年12月21日，原告以金辉洋公司将涉案房屋预登记至黄振荣名下，并办理抵押登记为由向本院提起诉讼，请求确认金辉洋公司与黄振荣关于买卖涉案房屋的行为无效。本院作出（2010）荔法民三初字第82号民事判决，判决驳回原告的诉讼请求。判后，原告向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院经审理后认定金辉洋公司与黄振荣签订买卖合同非出于真实的买卖本意，属以合法形式掩盖非法目的的行为，故作出（2010）穗中法民五终字第3771号终审判决，撤销原审判决,；改判确认金辉洋公司与黄振荣之间买卖涉案房屋的行为无效。2014年11月6日，本院以（2014）穗荔法民三初字第1835号民事判决书确认原告与金辉洋公司针对涉案房屋存在合法有效的商品房买卖合同关系。东方资产广州办事处在广州市越秀区人民法院以黄振荣、金辉洋公司为被告，原告、案外人徐玲芬、建行省分行、建行东环支行为第三人提起诉讼，案号为（2014）穗越法金民重字第4号，请求：一、解除东方资产广州办事处、黄振荣之间的《楼宇按揭合同》；二、黄振荣立即向东方资产广州办事处偿还欠款本金439658.76元及利息、违约金；三、金辉洋公司对上述债务承担连带清偿责任；四、东方资产广州办事处对抵押房产享有优先受偿权。2016年10月31日，广州市越秀区人民法院作出（2014）穗越法金民重字第4号民事判决，判决：一、建行省分行与黄振荣2001年6月28日签订的《楼宇按揭合同》于2009年3月6日解除。二、黄振荣于本判决发生法律效力之日起五日内，清偿东方资产广州办事处贷款本金439658.76元及利息、罚息、复利。三、金辉洋公司对黄振荣上述债务承担连带清偿责任。四、驳回东方资产广州办事处的其他诉讼请求。判后，东方资产广州办事处提起上诉。广州市中级人民法院二审审理认定，黄振荣与金辉洋公司的房屋买卖合同无效，黄振荣并未获得涉案房屋的所有权，涉案房屋办理的是抵押预登记而非抵押登记，故作出（2017）粤01民终6823号终审判决，判决：驳回上诉，维持原判。广州市国土资源和规划委员会于2018年11月15日向金辉洋公司及黄振荣作出穗国土规划不动产登〔2018〕1002号《注销登记决定书》，告知决定依职权注销金辉洋公司与黄振荣签订的预售合同号为00076300号的合同备案登记。同日，广州市国土资源和规划委员会又向中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司、黄振荣作出穗国土规划不动产登〔2018〕1003号《注销登记决定书》，告知决定依职权注销涉案房屋办理的01备字25971号抵押备案登记。广州市国土资源和规划委员会又于2018年11月21日在其官方网站上发布《关于注销00076300号合同备案登记的公告》及《关于01备字25971作废的公告》。再查，涉案房屋于2018年12月被本院以（2018）粤0103执5338号案裁定查封，原告就该裁定查封于2019年4月9日向本院提起执行异议，案号为：（2016）粤0103执异125号，该案尚未审结。原告起诉后向本院申请诉讼保全，要求查封、扣押、冻结被告金辉洋公司价值1331627元的财产，并支付诉讼保全费5000元。庭审中，原告表示同意支付涉案房屋的剩余楼款270000元。本院认为，已生效的一系列民事判决已确认金辉洋公司与黄振荣签订《商品房买卖合同》买卖涉案房屋的行为无效，东方资产广州办事处对涉案房屋不享有优先受偿权，确认原告与金辉洋公司就涉案房屋存在合法有效的商品房买卖合同关系。广州市国土资源和规划委员会也依职权注销了黄振荣就涉案房屋设立的抵押权登记及合同备案登记，故原告是涉案房屋的合法购买人。原告已依约向金辉洋公司支付了首期楼款及税费，也实际入住涉案房屋，金辉洋公司作为涉案房屋的开发建设企业，按照双方合同的约定，负有为原告办理涉案房屋产权登记手续的义务。但涉案房屋经本院予以司法查封，原告的诉讼请求存在客观的障碍，本院不予支持。金辉洋公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告窦豆、殷秀云的诉讼请求。本案受理费50元、诉讼保全费5000元，由原告窦豆、殷秀云负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内，按照不服一审判决部份的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 余 静二〇一九年六月二十八日书记员 杨志仙周颖君