山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民终1010号上诉人（原审被告）：孙清珠，男，1965年12月30日出生，汉族，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：刘昊，北京市法拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵永跃，山东滕国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王荐，男，1991年9月23日出生，汉族，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：邵长锦，山东善国律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜晓雯，山东善国律师事务所律师。原审第三人：滕州市嘉鸿房地产开发有限公司，住所地山东省滕州市学院中路2188号。法定代表人：张连群，总经理。上诉人孙清珠因与被上诉人王荐、原审第三人滕州市嘉鸿房地产开发有限公司（以下简称嘉鸿公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省枣庄市中级人民法院（2018）鲁04民初7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孙清珠及其委托诉讼代理人刘昊、赵永跃，被上诉人王荐的委托诉讼代理人邵长锦，原审第三人嘉鸿公司的法定代表人张连群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙清珠上诉请求：1.撤销一审判决；2.由王荐承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院对事实认定错误。1.现有证据无法认定王荐与嘉鸿公司之间的《房屋买卖合同》的真实性，没有证据证明王荐实际向嘉鸿公司支付购房款超过百分之五十。本案中，王荐提供的所谓汇款凭证中收款人均是嘉鸿公司指定的自然人，且未能有其他有效证据证明所谓购房金额己实际进入嘉鸿公司账户，而嘉鸿公司作为被执行人，其陈述的真实性显然存疑。王荐提交的银行凭证均非王荐本人汇出，也非嘉鸿公司收款，与该合同中记载“买受人于2013年5月28日前一次性交清所购房屋总价款”的表述存在严重出入。王荐所提付款收据有“收款事由：年息25%”记载字样，并自述其后收据中款项含前述借款的“本息”，虽然加盖了所谓“作废”字样，但是无法否认该早于2011年便存在的款项及利息均在本案中转化为所谓“房款”，且该利息约定显然高于国家法律规定的上限。而且王荐与嘉鸿公司之间所谓商品房买卖合同签订日期为2013年5月，真正的房屋买卖关系付款日期不可能早于购房合同签订的日期。因此王荐在签订房屋买卖合同前与嘉鸿公司之间的款项往来的性质应属于借款，而所谓《房屋买卖合同》签订晚于借款行为，即使是以借款关系形成以房抵债的事实，该行为也显然违反商品房预售制度，其本质是嘉鸿公司为逃避涉案房屋被依法执行，将借款关系变更为所谓《房屋买卖合同》。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，王荐与嘉鸿公司之间应当适用民间借贷法律关系，而非房屋买卖合同关系。2.王荐与嘉鸿公司之间所谓“置业会会员”关系同样是为了掩盖将借贷关系转化为虚假“房屋买卖关系”这一事实。现有证据无法判断嘉鸿一品置业会章程、会员名单形成时间早于实质为借款款项的支付，不能证明王荐与嘉鸿公司之间就会员费及其“利息”存在前期约定，以及该约定与房屋买卖过程中的优惠具有直接联系。同时收据明确记载“年息25%”显然高于国家法律规定，该“利息”的款项性质会员章程中并未明确为折抵房款，且会员名册中会员姓名并非王荐本人。王荐自称于2011年10月便向嘉鸿公司支付20万元现金，而又未提供充分凭证证明款项已进入嘉鸿公司账户，且时隔近两年签订所谓《房屋买卖合同》，显然不符合逻辑，其实质是为了获取高额利息的借款。因此，一审判决在对这一事实未予查明前径行认定王荐缴纳会费成为会员的目的在于购房优惠，而非高额利息，显然是对于事实查明不清。3.现有证据无法有效证实王荐在涉案房屋内实际居住且其名下无其他用于居住的房屋。王荐为了证明其对于房屋的实际占有，提交了契税、装修押金等，但该证据不足以证明房屋实际由王荐居住占有。庭审过程中，孙清珠的委托诉讼代理人询问王荐本人在涉案房屋以外是否有其他用于居住的房屋，王荐予以肯定答复，由此可以看出，王荐的情形并不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”这一规定，不符合不予执行的情形。二、一审法院适用法律错误。一审判决依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定作出判决，本案中王荐与嘉鸿公司之间的《房屋买卖合同》真实性存疑，且涉案房产并未在房产管理部门进行备案登记。其次，一审法院在判决中仅通过契税、装修押金等认定王荐己合法占有该房屋，却忽视第二十九条明确要求的“且买受人名下无其他用于居住的房屋”这一必要条件，未能对王荐名下其他用于居住的房屋予以审核。王荐主张以现金支付绝大部分房款，而购房款提交的银行凭证款项也并不是向嘉鸿公司直接支付，但没有证据证明该款项实际进入嘉鸿公司账户。因此不能认定王荐己支付合同总价款的百分之五十。基于上述事实和理由，本案被执行标的并不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所规定的不予执行的情形。一审判决错误的认定王荐就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，判决对涉案房屋不予执行，严重损害了孙清珠通过合法执行程序实现合法债权的目的。孙清珠认为一审法院（2017）鲁04执异167号执行裁定对本案事实认定清楚，执行程序及执行标的符合法律规定，王荐提出本次诉讼，显然是滥用诉权的行为，属于与嘉鸿公司恶意沟通，逃避法律责任。王荐辩称，一审判决认定事实清楚，因为房屋买卖已经签订了书面买卖合同，并且交齐全部房款，王荐已经实际占有，没有进行网签备案不是王荐的原因。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定应当排除执行。一审判决引用了《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条，适用法律错误，本案应该适用第二十八条规定。在一审法院多次开庭中，王荐提出的法律依据也是第二十八条，一审判决却引用了第二十九条。虽然一审判决引用了第二十九条规定，但是判决结果是不得执行，达到了王荐的诉讼目的，所以王荐没有对适用法律错误进行上诉。嘉鸿公司述称，同意王荐的意见，王荐买房是事实，且交了全款，当时没有及时办理备案造成业主房屋被查封。王荐向一审法院起诉请求：1.停止执行嘉鸿一品小区1号楼3单元911号房屋，并解除查封；2.诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2013年5月28日，出卖人嘉鸿公司与买受人王荐签订《商品房买卖合同》一份，约定：出卖人建设商品房暂定名嘉鸿一品，商品房预售许可证号为（滕）房预售证第2013－13号；买受人购买第1幢3单元9层9011号房，用途为普通住宅；预测建筑面积为107.77平方米；付款方式及期限详见附件五等内容。该协议附件五载明：补充协议，该商品房按建筑面积计算，单价为每平方米4024.32元，总价为433701元；买受人于2013年5月28日前一次性交清所购房屋总价款等内容。2011年10月16日，王荐母亲孟庆云向嘉鸿公司交纳现金20万元，嘉鸿公司向其发放嘉鸿一品白金会员卡一张，并出具收据一张（编号为7102516），载明，交款单位：孟庆云，收款方式：现金，人民币：贰拾万元整，收款事由：年息25%，并注明本单据至2013年1月8日，本息合计261506元等，该收据加盖嘉鸿公司财务专用章及“作废”章。2013年1月8日，王荐通过其父亲王其美尾号为0987农商银行卡POS机刷卡32195元，同日通过王其美尾号为6833工商银行卡向嘉鸿公司指定收款人张连华尾号为7828的银行账户内转款14万元，共计支付172195元。嘉鸿公司向其出具收据一份，载明，交款单位：王荐，收款方式：单据7102516本息261506元，1月8日实收172195元，人民币433701元；收款事由：借款不计息等内容，该收据加盖嘉鸿公司财务专用章，经手人张连军签名。2013年5月28日，嘉鸿公司向王荐出具收据一份，载明，交款单位：王荐，人民币433701元，备注收款事由为房款。2014年1月3日，嘉鸿公司向王荐出具欠条一张，并收回之前的收据，在收据上加盖“作废”章。欠条载明，暂欠王荐嘉鸿一品小区3单元911室发票一张；金额：433701.4元。同日，王荐向嘉鸿公司交纳契税、产权登记费、装修押金、有线电视初装费等费用，嘉鸿公司将涉案房屋交付给王荐，并由王荐居住至今。该房屋在房产管理部门未有预售登记备案记录。嘉鸿公司提交的嘉鸿一品置业会章程载明，置业会会员为个人会员制，提交嘉鸿一品住宅入会申请并交纳会费的申请人，嘉鸿一品置业会对上述内容核准后，即可发放VIP白金会员卡成为嘉鸿一品置业会会员；置业会根据会员所缴纳会费额度不同，则会员在开盘时所享受的优惠政策不同；会员可享受优先参观样板房的权利；开盘当日VIP卡客户选完房之后，其他未入会客户才能选房；开盘之日，会员购房成功且会费直接转为购房款，未选房成功的客户可以转入二期会员，选择等待第二批房源的会员，继续以会员所交纳会费的数额计息外，还可以享受二批房源开盘当天选房的各项优惠政策，计息截止时间，以嘉鸿一品置业会通知开盘前一天截止；所有会员禁止中途退会等内容。2012年12月27日的嘉鸿一品商住楼住宅入会明细显示，日期2011年10月16日，姓名孟庆云，卡号23，缴款额20万元等。另查明，孙清珠与嘉鸿公司民间借贷纠纷一案中，一审法院于2015年1月13日以（2015）枣民一初字第10号民事裁定预查封了嘉鸿公司名下包括涉案房屋在内的15套房屋。后经审理，一审法院作出（2015）枣民一初字第10号民事判决，判决嘉鸿公司偿还孙清珠420万元及利息。该判决生效后，一审法院根据孙清珠的申请，于2015年8月26日以（2015）枣执字第219号立案执行。2015年11月18日，一审法院作出（2015）枣执字第219号执行裁定。执行中，一审法院依法对涉案房屋进行了续查封。王荐向一审法院提出案外人执行异议，请求中止对涉案房屋的执行。一审法院于2017年11月2日作出（2017）鲁04执异167号执行裁定，驳回了王荐的异议请求。王荐提起案外人执行异议之诉。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，案外人提起执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。故本案审查的关键是王荐对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。原告王荐认为其系涉案房屋的买受人，提出异议并主张对标的物停止执行，应满足在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房用于居住、已交房款超过合同总价款的百分之五十这三个要件。王荐在查封之前即在2013年5月28日与嘉鸿公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方的房屋买卖关系应受法律保护。根据王荐提供的有线电视初装费收据、管道天然气供用气协议等证据，可以证明其为居住涉案房屋支付相关费用等事实，可见王荐已合法占有该房屋。王荐提供的银行转账凭证、嘉鸿公司向其出具的房款收据等证据证明其已支付全部购房款的事实。孙清珠主张，王荐与嘉鸿公司之间系借贷关系。一审法院认为，从嘉鸿公司提交的嘉鸿一品置业会章程内容、会员名单及收据来分析，王荐向嘉鸿公司交纳会费成为会员，其目的是为了购买房屋获得优惠，并非是获得高额利息，且嘉鸿公司向王荐支付的利息数额并不违反法律规定。故王荐与嘉鸿公司之间并非是借贷关系，孙清珠的该项主张不能成立，一审法院不予支持。综上，王荐对涉案房屋享有排除另案执行效力的物权期待权，其要求停止对涉案房屋的执行符合法律规定，一审法院予以支持。王荐要求解除对涉案房屋的查封属于对执行行为提出的主张，不属于执行异议之诉的审理范围。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决：一、不得执行山东省滕州市嘉鸿一品小区1号楼3单元911号房屋；二、驳回原告王荐的其他诉讼请求。案件受理费7806元，由孙清珠、滕州市嘉鸿房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙清珠提交商品房买卖合同、滕州市公安局治安大队出具证明、滕州市住房和城乡建设局出具证明，证明目的：1.王荐在两次执行异议及执行异议之诉中提交的商品房买卖合同不一致；2.滕州市公章管理系统中未查询到“滕州市嘉鸿一品物业管理处”字样的公章备案信息，王荐提交的加盖有滕州市嘉鸿一品物业管理处公章的交付房屋等物业相关收据不具有证据效力；3.嘉鸿公司在2013年5月20日即取得预售许可，可以进行备案，且没有所谓每平方64元收费的附加条件。王荐质证称，对孙清珠主张的证明目的不予认可。嘉鸿公司质证称，1.商品房买卖合同签了三份，开发商一份，买受人持有两份，合同内容完全相同；2.所有的开发项目前期都是开发商代管，物业管理处临时起名，没有进行工商登记；3.滕州市住房和城乡建设局出具的证明只能证明涉案项目已取得预售许可，地方政府要求卖出一套房子交64元保证金，为了省这笔费用没有备案。对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下：1.相关商品房买卖合同的主要合同内容一致，且商品房买卖合同载明一式三份，嘉鸿公司认可王荐持有两份合同；2嘉鸿公司称物业管理处是临时设置，没有进行工商登记，且王荐提供了其交纳契税、产权登记费、装修押金、有线电视初装费等费用的证据；3.滕州市住房和城乡建设局出具的证明仅能证明涉案项目取得了预售许可，但不足以证明涉案房屋未办理备案是王荐的过错造成。因此，孙清珠提供的证据不足以证明其主张的证明目的，亦不足以推翻一审认定的事实。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题为一审判决认定王荐对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益是否正确。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案：1.王荐与嘉鸿公司于2013年5月28日就涉案房屋签订合法有效的《商品房买卖合同》，一审法院于2015年1月13日对涉案房屋进行了查封。2.根据王荐提供的银行转账凭证、房款收据、有线电视初装费收据、管道天然气供用气协议等证据，结合当事人陈述，可以认定王荐已经按照购房合同约定通过转账和现金的方式支付涉案房屋的房款及相关费用并已在涉案房屋查封前合法占有该房屋。3.根据一审法院查明事实，结合王荐、嘉鸿公司在二审中的当庭陈述，可以认定涉案房屋未办理过户登记并非系王荐原因造成。故本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的条件。另外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。因此，本院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，认定王荐对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。其次，虽然孙清珠对一审判决关于王荐对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益的认定有异议，并提交了一定的反驳证据，但如前述分析，孙清珠提供的反驳证据不足以证明其上诉主张，亦不足以推翻一审认定的事实，故对于孙清珠的相关上诉理由，本院无法支持。综上所述，孙清珠的上诉理由不能成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7806元，由孙清珠负担。本判决为终审判决。审判长  李永生审判员  丁国红审判员  毕中兴二〇一九年六月二十八日法官助理任楷书记员李亚宁