温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初2763号原告：温州市鹿城区南汇街道金泰大厦业主委员会，住所地：温州市鹿城区南汇街道金泰大厦B幢2楼。负责人：周利益，主任。委托诉讼代理人：陈小雁，浙江光正大律师事务所律师。被告：温州市金泰物业管理有限公司，住所地：温州市鹿城区车站大道金泰大厦。法定代表人：施银林。被告：谢亦丹，女，1979年6月30日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：王海程，浙江泽商律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑佳宸，浙江泽商律师事务所律师。原告温州市鹿城区南汇街道金泰大厦业主委员会（以下简称金泰大厦业委会）与被告温州市金泰物业管理有限公司（以下简称金泰物业公司）、谢亦丹侵权责任纠纷一案，本院于2018年6月25日收到起诉材料，后立案受理，并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告金泰大厦业委会的委托诉讼代理人陈小雁，被告谢亦丹的委托诉讼代理人王海程到庭参加诉讼，被告金泰物业公司未到庭。本案现已审理终结。原告金泰大厦业委会向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即向原告返还金泰大厦小区公共部位收益1242440.84元（具体详见清单）及赔偿利息损失（从起诉之日起按中国银行同期贷款基准利率上浮50%计算利息至实际履行完毕之日止）；2.判令二被告立即向原告移交金泰大厦小区公共部位收益账目；3.本案诉讼费用由二被告承担。审理期间，原告金泰大厦业委会申请撤回第2项诉讼请求，系其权利的自行处分行为，本院依法予以准许。事实与理由：温州市鹿城区南汇街道金泰大厦坐落于温州市鹿城区南汇街道，于1999年10月交付给金泰大厦小区全体业主使用。被告金泰物业公司系金泰大厦小区物业管理区域的前期物业服务公司，服务期限截止至2017年7月31日，被告谢亦丹系金泰大厦小区物业管理区域的实际经营者。2017年4月18日，原告金泰大厦小区成立第一届业委会成立，后对金泰大厦小区全体业主的共有资产进行了清查，发现二被告不但将金泰大厦小区物业管理办公（经营）用房、地上（下）自行车库、地上（下）设备用房、地下停车库、小区广告位（电梯前厅、电梯间、小区外墙）等公共部位出租给他人经营使用，而且还占有上述公共部位收益1242440.84元不返还。为此，原告多次与被告交涉，均无果。综上，原告认为，金泰大厦小区的共用部位属于金泰大厦小区全体业主共有，对金泰大厦共有资产的使用，应当经业主大会、业主委员会同意才可以建设和出租使用；业主共有资产所取得的收益应当归全体业主所有，任何人不得侵犯。故提起诉讼。被告金泰物业公司未作答辩。被告谢亦丹辩称，原告诉讼主体不适格，原告于2017年4月重新成立，按照该大厦资料显示，业主委员会在2000年已经成立。金泰大厦目前有两个业委会，有部分人员存在混同。原告提起诉讼以及获得诉讼的权利程序不符合物业管理条例。现有授权的起诉程序存在错误。被告谢亦丹并非本案实际经营者，其被告主体不适格。被告谢亦丹系被告金泰物业公司的财务人员，故其收取金泰大厦小区公共部分收账的行为属于职务行为，被告谢亦丹经手的账目已经都汇入被告金泰物业公司的账目并开具发票。涉案小区租金等收益使用系经过第一、二届业主委员会的同意（第一届成立于2000年，2008年进行换届），对相关部分出租均盖章确认，业委会对出租是知情的，并知道收入用于物业服务支出。原告要求被告返还相应金额没有依据，其请求亦已超过了诉讼时效。当事人围绕诉讼请求充分提交了证据。针对双方没有异议的证据，本院依法予以确认。针对双方有异议的证据，当事人的举证、质证及本院认证意见如下：1.针对原告提供的表决票、业主大会决议，被告认为无法确认发放和收回表决票的一致性，且未提前15天公告会议内容，程序违法。本院认为，原告提交的表决票、业主大会决议等材料，能够证明原告起诉以书面征求意见形式向业主发放，业经三分之二以上建筑面积、三分之二以上业主同意，符合相关规定，本院依法予以确认。2.针对原告提供的租赁合同等材料，被告对真实性未提异议，本院依法予以确认。至于被告是否负有返还责任及金额确定问题，在本院认为部分一并阐述。经本院审理查明：金泰大厦分别于2000年8月、2008年2月26日成立业委会，原告金泰大厦业委会于2017年4月18日经温州市鹿城区南汇街道办事处备案成立，有限期自2017年4月18日至2020年4月17日止。被告金泰公司系金泰大厦的物业服务公司，直至2017年7月31日退出该小区，被告谢亦丹系被告金泰公司的财务人员。金泰大厦物业管理用房建筑面积94.18平方米，位于金泰大厦B幢203室，物业管理经营用房建筑面积80.43平方米，分别位于126室（建筑面积：56.04平方米）、130室（建筑面积：24.39平方米）。现双方就上述收益产生纠纷，并诉至本院。再查明：各物业用房出租收益情况如下表。部位面积出租人承租人租金租赁期限备注126室56.04㎡金泰物业公司王玲慧42000元/年2016年1月16日至2018年1月15日原告提供一份租赁期限自2006年3月15日至2009年3月14日，年租金21000元的《房屋租赁协议书》复印件，承租人王玲慧出具书面意见确认自2006年承租至今。2015年1月16日金泰物业公司与王玲慧签订的《房屋租赁协议》业经作为第三方的原金泰大厦业委会盖章确认。另经双方庭审确认，原告提供的126-1室租赁面积为20平方米的《房屋租赁协议书》系工商备案文件，不作为正式合同依据。130室25㎡慕客酒店17000元/年2017年5月20日至2019年5月19日A幢地下室自行车库147㎡金泰物业公司火锅先生20000元/年2015年8月25日至2018年8月24日2015年8月20日签订的《房屋租赁协议》业经作为第三方的原金泰大厦业委会盖章确认，租赁期限自2015年8月25日至2017年8月24日。2016年8月20日签订的《房屋租赁协议》未经业委会盖章确认，租赁期限延长至2018年8月24日。A幢地下室停车库130㎡张晓霞（烤肉店）13000元/年2016年8月1日至2021年7月31日止空白合同。经双方庭审确认，承租人已于2017年初腾空，同意计算至2017年1月31日止。B幢地下室自行车库二楼22㎡金泰物业公司孙晓鸣4000元/年2015年9月1日至2016年8月31日业经作为第三方的原金泰大厦业委会盖章确认50㎡金泰物业公司金林7700元/年2016年9月1日至2017年8月31日B幢二楼96㎡金泰物业公司、原金泰大厦业委会中科环境工程研究院30000元/年2012年6月1日至2015年5月31日各通信基站、云柜、广告位、地下车库承包收益情况如下表。部位出租人承租人租金租赁期限备注楼顶基站金泰物业公司铁塔公司39500元/年2016年6月10日至2018年6月9日合计租金586044.84元联通公司2009年8月20日之前为5272.42元/年，之后为10750元/年2007年8月20日至2017年8月20日电信公司33000元/年2014年7月10日至2019年7月9日移动公司2013年6月9日之前为4800元/年，之后为39500元/年2003年6月10日至2018年6月9日快递柜江苏云柜2800元/年2016年2月10日至2019年2月9日合计租金17400元丰巢智能柜3000元/年2015年12月1日至2018年11月30日电梯广告位天籁文化公司600元/年2015年2月20日至2016年2月19日合计租金9200元晶立文化公司1000元/年2015年5月5日至2018年5月4日驰众广告公司2800元/年2015年4月1日至2017年3月31日车库承包郑庆余、周方德合计25836元2001年至2006年期间还查明：2017年8月19日至8月20日，原告金泰大厦业委会采用书面征求意见方式组织召开业主大会，就涉案纠纷进行表决。2017年8月20日，金泰大厦业主大会作出会议决议，载明“本小区业主总投票数144票，总建筑面积23222.41平方米，本事项表决结果收回80票，其中同意79票，建筑面积12621.81平方米，同意弃权票1票，占业主总投票权数0.69%，建筑面积119.96平方米。会议决定授权金泰大厦业委会就涉案纠纷通过法律途径主张返还”等事项。本院认为，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。关于本案诉讼主体资格问题，原告金泰大厦业委会于2017年4月经温州市鹿城区南汇街道备案成立，本次起诉以书面征求意见形式向业主发放，业经三分之二以上建筑面积、三分之二以上业主同意，现被告未提供充分证据证明该业主大会程序违法，本院不予采信，故本案原告诉讼主体适格。被告谢亦丹系被告金泰物业管理公司的职工，虽直接经手金泰大厦相关收益，仍系职务行为，故被告谢亦丹诉讼主体不适格。至于返还金额的确定问题，结合原告提供的房屋租赁合同、付款凭证及双方当事人的庭审陈述、现场勘查认定，由于金泰大厦126室、A幢地下室自行车库（租赁期至2017年8月24日）、B幢地下室自行车库二楼（承租人孙晓鸣）与金泰大厦物业公司签订的《房屋租赁合同》上均有原金泰大厦业委会盖章确认，能够证明其对金泰大厦物业公司对上述房屋进行出租收益的行为予以认可，故该部分收益可不予返还。另有130室房屋租金收益34000元（自2017年5月20日至2019年5月19日，年租金17000元）、A幢地下室自行车库未经业委会同意的租金收益20000元（2017年8月25日至2018年8月24日，年租金20000元）、A幢地下室停车库5416.7元（2016年8月1日至2017年1月31日止，年租金13000元）、B幢地下室自行车库二楼7700元（2016年9月1日至2017年8月31日，年租金7700元）、B幢二楼90000元（2012年6月1日至2015年5月31日，年租金30000元）及各通信基站586044.84元、快递柜17400元、广告位9200元、地下车库承包收益25836元，以上合计795597.54元（34000+20000+5416.7+7700+90000+586044.84+17400+9200+25836）。上述租金未经金泰大厦业委会同意由金泰物业公司独自收益，现金泰物业公司已于2017年7月31日退出小区管理，故原告起诉，并未超过诉讼时效，被告仍负有向原告返还上述租金收益的义务。考虑到上述租赁合同履行期限均已届满，押金退还由租赁双方自行处理为宜。至于利息损失，原告主张自起诉之日起计算，本院依法予以支持，但利息标准应按中国人民银行同期基准贷款利率为宜。被告金泰物业公司经本院合法传唤未到庭，视为放弃抗辩的权利，本院依法予以缺席审判。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条的规定，判决如下：一、被告温州市金泰物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告温州市鹿城区南汇街道金泰大厦业主委员会795597.54元；二、驳回原告温州市鹿城区南汇街道金泰大厦业主委员会的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15982元，由原告温州市鹿城区南汇街道金泰大厦业主委员会负担4226元，由被告温州市金泰物业管理有限公司负担11756元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  孙晓琳人民陪审员  李形形人民陪审员  刁慧娟二〇一九年六月十三日书 记 员  黄乐怡