广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤02民终693号上诉人(原审被告)：梁兰珠，女，1953年7月14日出生，汉族，住广东省韶关市武江区。委托诉讼代理人：谭宇浩，男，1977年8月12日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。系梁兰珠之子。委托诉讼代理人：林国志，男，1961年7月1日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。被上诉人（原审原告）：韶关市住房和城乡建设管理局，住所地：广东省韶关市芙蓉东路5号。负责人：谢天友，该局局长。委托诉讼代理人：欧阳若诗，广东众同信律师事务所律师。上诉人梁兰珠因与被上诉人韶关市住房和城乡建设管理局（以下简称“韶关市住建局”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省韶关市武江区人民法院（2018）粤0203民初2047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人梁兰珠的委托诉讼代理人谭宇浩、林国志，被上诉人韶关市住建局的委托诉讼代理人欧阳若诗到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。梁兰珠上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、四项判决；2、本案诉讼费用由韶关市住建局承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误，韶关市住建局是房地产行政主管部门，其主体是法人，而梁兰珠是因被政府经租再而返祖的祖屋（私产）被拆后，几经周折由韶关市住房保障中心安排入住到韶关市住建局管理的房屋（沙洲四路1号-504房）。韶关市住建局与梁兰珠之间的关系是管理与被管理的隶属与从属关系，是不平等主体。依据《中华人民共和国合同法》第一章第二条：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”的规定，梁兰珠认为《中华人民共和国合同法》不适用于本案，况且，韶关市住建局也没有引用该法作为其主张的依据。由此可见，韶关市住建局也意识到两者之间是不平等主体，一审法院根据《中华人民共和国合同法》对本案作出判决，梁兰珠认为错误。另，一审期间韶关市住建局陈述梁兰珠因不再符合《韶府规》92号的规定而要退出所住房屋。对此，梁兰珠一审时当庭要求韶关市住建局举证：一、梁兰珠入住该房屋的申请书；二、梁兰珠不符合《韶府规》92号的具体条款、内容；三、梁兰珠名下私产的证明，（一审庭审后梁兰珠递交了书面请求）以作质证，但未被一审法院采纳，该请求直到梁兰珠收到判决书之日也未对上述证据进行质证。梁兰珠认为一审法院在主要证据未经当事人质证而作出的判决，系违反了《民事诉讼法》第六十八条的规定。二、一审法院的第四项判决于理不合，于法无据。梁兰珠在一审开庭时已阐明，韶关市住建局从2018年3月开始拒收梁兰珠的房屋租金，因此造成的“损失”应当由韶关市住建局（拒收方）负责，该“损失”与梁兰珠无关。况且，韶关市住建局在一审中已经明确陈述“放弃对当事人每逾期一日，追加1%违约金”的主张。梁兰珠认为，一审判决第四项判项是没有法理依据支持的判决。其次，一审法院仅凭韶关市住建局委托“韶关市恒正房地产与土地评估有限公司”调查的“房屋租金修正体系及成果应用指南”为根据判决梁兰珠自2018年9月按424.9元/月向韶关市住建局支付租金，梁兰珠认为是无理的判决。依据国务院于2002年1月1日起施行的第322号令《规章制定程序条例》第十五条：“起草的规章直接涉及公民、法人、或者其他组织切身利益、有关机关、组织或者公民对其有重大意见分歧的，应当向社会公布，征求社会各界意见；起草单位也可以举行听证会”的规定，本案中，韶关市住建局没有向一审法院提交其将要作出提升租金行为的需要和所起草的规章，该行为未向社会公布及征求意见，也未明确其将要施行的行为有否举行听证会。由此可见，韶关市住建局对其管理的房屋将要提升租金的规章尚处于市场评估阶段，该规章制度的施行尚需完成上述“条例”所规定的程序。而受其委托的评估公司所出具的“房屋租金修正体系及成果应用指南”没有加盖该公司印章和法人签名，梁兰珠有理由质疑其真实性。韶关市住建局口头答辩称：《韶关市公共租赁住房租赁合同》是双方真实意思的表示，没有违反法律法规的强制性规定，双方应按合同的约定履行。并且，该租赁合同期满后已转为不定期租赁合同，韶关市住建局有权随时解除合同。另由于梁兰珠及其家庭名下拥有私产，根据韶关市人民政府文件韶府规【2017】8号第23条的规定，梁兰珠不符合承租条件。同样，也违反了《韶关市直管公房租赁合同》第12条的相关约定，韶关市住建局有权解除合同要求对方赔偿损失。关于梁兰珠对韶关市恒正房地产与土地评估公司市场租金的计算标准提出异议，其在一审期间并没有提出，也未对涉案房屋市场租金向法庭申请评估，更未提供相应的证据推翻该标准。综上，梁兰珠的上诉请求没有依据不应得到支持。一审法院经审理查明：2006年8月23日，韶关市住房保障中心（甲方）与梁兰珠（乙方）签订《直管公房拆迁安置补偿协议》，约定乙方愿将承租甲方的太傅街20号201房交由甲方拆除。该房屋拆除后，韶关市住建局（甲方）与梁兰珠（乙方）于2011年1月1日签订《韶关市公共租赁住房租赁合同》，约定：乙方符合租住公共租赁住房条件，甲方同意将坐落在沙洲四路1号-504的房屋出租给乙方作住宅使用；甲乙双方应共同遵守国家、省、市有关法律、法规及公共租赁住房、直管公房管理和廉租住房管理的各项规定；房屋租赁期限自2011年1月1日起至2011年12月31日止，共12个月；房屋租金按月结算，乙方应在每月20日前缴付当月租金；租赁期届满，乙方不再符合承租公共租赁住房条件的，必须将房屋和设备退还给甲方或按公房租金标准200%的标准重新签订承租合同；租赁期届满，乙方如仍符合租住公共租赁住房条件，需继续承租房屋，乙方应提前三个月向甲方提出申请，提供相关证明资料，双方另签订合同；任何一方未能履行本合同规定的条款和违反国家、省、市公共租赁住房管理的有关规定，另一方有权提前解除合同，造成的损失由责任的一方承担；乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金额的1%收取违约金。乙方逾期三个月不交纳租金的，甲方除追收所欠租金和违约金外，有权提前解除或终止合同，收回房屋；乙方无正当理由将承租房屋闲置三个月或擅自转租、转借、变相买卖房屋使用权的，甲方有权提前解除或终止合同，收回房屋等内容。该合同附件中附有乙方常住家庭成员名单，包括谭兆德（梁兰珠之丈夫）。韶关市住建局在一审庭审中明确该房屋的租金标准为207.2元/月，梁兰珠亦无异议。合同到期后，双方没有续签，梁兰珠一直在交纳租金。因梁兰珠丈夫谭兆德于1993年2月购买了位于韶关市十里亭发电设备厂宿舍西区7栋303房，且梁兰珠之子谭宇浩名下拥有位于北江××路××大厦××房，故韶关市住建局认为梁兰珠不再满足承租条件，要求加收一倍租金。一审庭审中，韶关市住建局明确不再主张加收一倍租金，而主张按双方签订合同约定的违约责任要求对方赔偿损失以及缴纳每日1%的违约金。因梁兰珠不同意加收租金，故梁兰珠自2018年3月起没交租金。韶关市住建局遂诉至法院要求解决。诉讼中，韶关市住建局认为自2018年3月起至返还房屋之日止，梁兰珠应当按照同地段市场租金424.9元/月缴付租金，并提交了由韶关市恒正房地产与土地评估有限公司出具的《韶关市区中心市区、一般市区、城郊结合部、郊区（砖木、混合、框架-步梯、框架-电梯）住宅房地产市场租金修正体系》予以证实，梁兰珠对该评估报告无异议。另查明，2017年12月14日，韶关市人民政府发布《韶关市区公共租赁住房管理办法》。该办法第二十三条第一款第二项规定：家庭人均收入低于上年度本市城镇居民人均可支配收入70%的为中等偏下收入住房困难家庭，申请公共租赁住房应当具备下列条件：（二）在本市无自有房产或家庭人均居住建筑面积低于15平方米。第七十八条第一款规定：承租人不交纳租金的，其所在单位应当按照住房保障管理机构或产权单位要求协助催款。对无合理理由或不可抗力因素拖欠租金的承租人，市房管所应按照房屋原租金的1%/天收取滞纳金。再查明，涉案房屋权属人为韶关市住房保障中心。韶关市机构编制委员会办公室于2013年9月18日发布韶机编办[2013]114号《关于印发的通知》，该机构编制方案明确韶关市住房保障中心为市住房和城乡建设局管理的公益二类事业单位，正科级。韶关市机构编制委员会还于2017年7月28日发布韶机编发[2017]10号《关于调整部分政府机构的通知》，内容为“……三、整合市住房和城乡建设局、市城市综合管理局职责，组建市住房和城乡建设管理局。不再保留市住房和城乡建设局、市城市综合管理局”。韶关市住建局向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除韶关市住建局、梁兰珠之间签订的《韶关市公共租赁住房租赁合同》；2、判令梁兰珠返还租用房屋；3、判令梁兰珠支付2018年3月至8月房屋租金1243.2元；4、判令梁兰珠自2018年3月起按每日1%支付逾期缴纳租金违约金（暂计至2018年8月31日为1344.79元）至实际返还租用房屋之日止；5、梁兰珠从2018年3月起按同地段市场租金××／月××韶关市住建局损失至实际返还房屋之日止；6、案件诉讼费用由梁兰珠承担。一审法院经审理后认为，韶关市住建局和梁兰珠签订的《韶关市公共租赁住房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方应按照合同的约定履行合同义务。合同约定的租赁期间届满后，双方并没有续签合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。同时根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，韶关市住建局已于2017年6月27日通知梁兰珠将涉案房屋腾空并办理退房手续，且梁兰珠家庭已在本市有自有房产，根据合同约定，梁兰珠家庭不再符合公共租赁住房的条件。故韶关市住建局主张解除与梁兰珠之间的租赁关系并要求梁兰珠返还涉案租赁房屋的请求，有事实和法律依据，依法应予支持。对于韶关市住建局要求梁兰珠支付2018年3月至8月的租金问题，梁兰珠自2018年3月起未向韶关市住建局支付租金，现韶关市住建局主张梁兰珠支付2018年3月至8月的房屋租金的诉讼请求，有事实和法律的依据，应予支持。梁兰珠应支付该期间租金1243.2元（207.2元/月×6月）给韶关市住建局。至于违约金的问题，《韶关市公共租赁住房租赁合同》第十二条第2款约定“乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金额的1%收取违约金”，但从庭审查明的事实看，梁兰珠并非故意拖欠上述租金，故对于韶关市住建局主张的违约金，该院不予支持。对于韶关市住建局主张梁兰珠自2018年3月起按同地段市场租金424.9元/月赔偿其损失至实际返还房屋之日止的诉讼请求，因梁兰珠现已不具备公共租赁住房的条件，且韶关市住建局提供了相应证据证实同地段房屋市场租金为424.9元/月，梁兰珠亦无异议，故韶关市住建局主张以该标准计收租金损失的理由充分。但因该院已确认梁兰珠需向韶关市住建局补缴2018年3月至8月的房租1243.2元，故梁兰珠还需支付韶关市住建局租金损失1306.2元（424.9元/月×6月-1243.2元），并自2018年9月起按424.9元/月向韶关市住建局支付租金损失至房屋返还之日止。一审法院经审理后作出判决：一、解除韶关市住建局与××就韶关市××区沙洲××房的不定期租赁关系；二、梁兰珠应于判决发生法律效力之日起十五日内将韶关市武江区沙洲四路1号-504房返还给韶关市住建局；三、梁兰珠应于判决发生法律效力之日起十日内向韶关市住建局支付2018年3月至8月的租金共1243.2元；四、梁兰珠应于判决发生法律效力之日起十日内向韶关市住建局支付2018年3月至8月的租金损失1306.2元，并按424.9元/月的标准向韶关市住建局支付自2018年9月起至房屋返还之日止的租金损失；五、驳回韶关市住建局的其他诉讼请求。案件受理费50元，已减半收取计25元，由梁兰珠负担。本院查明，双方当事人对一审判决认定事实均未提出异议，本院予以确认。二审期间，上诉人梁兰珠向本院提交韶关市房产管理所新华办事处于2019年1月23日发出的《通知》内容：沙洲四路1、3、5、7号务住户：新的租金标准已经出来了，请所有人（包括已办理代扣的住户）请带上3个月的租金到新华办事处交纳，已交去年2018年11-12月房租的，请补交差额并交纳1月份房租。另查明，2017年6月26日，韶关市房地产管理所向梁兰珠发出《退出公房通知书》，认为梁兰珠家庭已另有私有房产，要求梁兰珠腾退案涉房屋，在未办理退房手续前按公房租金标准的200%缴纳房租。同月27日，梁兰珠儿子谭宇浩到韶关市房地产管理所表示拒绝交双倍租金、拒绝退公房。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，结合本案双方当事人的上诉和答辩意见，本案争议焦点为本案纠纷应否适用《中华人民共和国合同法》。本案中，梁兰珠主张案涉房屋是因被政府经租再而返租的祖业（私产）被拆后，几经周折由韶关市住房保障中心安排入住，韶关市住建局与梁兰珠之间的关系是管理与被管理、隶属与从属关系，属不平等主体。一审法院适用《中华人民共和国合同法》处理本案错误。从本案现已查明的事实来看，2006年8月23日，因梁兰珠原承租的太傅街20号201房交由韶关市住房保障中心拆除签订《直管公房拆迁安置补偿协议》后，韶关市住建局与梁兰珠于2011年1月1日签订本案的《韶关市公共租赁住房租赁合同》，梁兰珠因该合同取得案涉房屋居住使用权。虽然梁兰珠提供的相关证据可以证实建国之初，在国家实行关于城市房产、房租的性质和政策相关规定期间，梁兰珠丈夫谭兆德家庭确有房屋由国家经租管理，但现有证据不能推断出梁兰珠家庭现租住的房屋属于因谭兆德家庭符合相关国家政策由原经租房屋返还的住房的结论。韶关市住建局和梁兰珠签订的《韶关市直管公房租赁合同》是平等主体之间就承租公共租赁住房达成的合意，是双方真实的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。在履行合同过程中发生争议，应当适用《中华人民共和国合同法》的约束和调整。梁兰珠主张一审法院适用法律错误的上诉理由不成立，一审法院依照《中华人民共和国合同法》处理本案纠纷在法律适用上并无不当。至于韶关市住建局要求梁兰珠赔偿其腾空房屋期间的损失的问题。鉴于合同到期后，双方当事人未再行签订合同，故案涉租赁关系应为不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，韶关市住建局已于2017年6月27日向梁兰珠家庭发出通知，因其家庭拥有私有住房，要求梁兰珠将涉案房屋腾空并办理退房手续。韶关市住建局已履行了通知义务。故韶关市住建局主张解除与梁兰珠之间的租赁关系并要求梁兰珠返还涉案租赁房屋的请求，有事实和法律依据。由于梁兰珠家庭已不再符合案涉房屋的居住条件又拒绝腾退房屋，由此造成的租金损失应予以赔偿。且一审庭审中，梁兰珠对韶关市住建局提交的就案涉房屋同地段租金的第三方评估结论没有异议，故一审法院据此判令梁兰珠自2019年9月起按市场价格交纳租金并无不当。综上所述，梁兰珠的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由梁兰珠负担。本判决为终审判决。审判长  张立新审判员  赖凯文审判员  庄少山二〇一九年六月十一日书记员  刘韵雯