广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0304民初240号 原告（反诉被告）：邓春琼，女，汉族，1970年2月14日出生，住广西柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：吴啸虎，广西众维律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陆艳，女，汉族，1975年9月8日出生，住广西桂林市象山区。 委托诉讼代理人：蒋雄辉，广西寿阳律师事务所律师。 原告（反诉被告）邓春琼与被告（反诉原告）陆艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，本案因必须以另一尚未审结的案件的审理结果为依据，于2019年4月15日中止诉讼。因中止诉讼的原因已消除，本案于2019年4月29日恢复审理，并于2019年5月9日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。邓春琼的委托诉讼代理人吴啸虎，陆艳及其委托诉讼代理人蒋雄辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）邓春琼向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金20681.5元（此租金由2017年6月16日计算至2019年1月7日）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2015年1月1日签订《房屋租赁合同》，约定：原告自2015年1月1日起将位于桂林市公寓出租给被告用于经营酒店，租期15年，租金按照原告原先出租给亚都168酒店的租金计算，每月15日前支付租金。被告于2015年5月15日注册成立象山区林都一六八酒店，后于2017年7月3日注销。合同签订当日原告即将1-6-17号公寓交给被告用于酒店经营。但是被告承租公寓后却从未能按时足额的支付租金，原告不得已于2017年6月向贵院起诉，要求被告支付至2017年6月15日的租金25321.6元，贵院于2018年12月判决结案，同时在判决中确认公寓的月租金为1088.5元。2019年1月7日，原告向被告收回了公寓的使用权，终止了租赁合同。原告要求被告支付2017年6月16日至2019年1月7日公寓的租金，被告却拒绝支付。原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告（反诉原告）陆艳辩称，1.2017年6月15日至2017年6月30日的租金在（2019）桂0304民初1268号民事判决书、（2019）桂03民终807号判决书已作处理，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。2.被答辩人主张2017年6月至2018年1月期间的租金已过诉讼时效。3.答辩人不认可被答辩人主张的租金计算标准，租金变更是双方认可的，应该按照答辩人实际给付的金额计算租金。4.答辩人曾于2017年6月4日通过微信、QQ方式通知被答辩人解除涉诉合同，并通过快递方式将涉诉房间的钥匙邮寄给被答辩人，已经履行了必要的通知及交付义务，被答辩人怠于接收房屋应自行承担责任，其无权请求合同解除后的房屋租金。5.被答辩人应返还答辩人相应押金。 被告（反诉原告）陆艳向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告退还反诉原告押金1080元；2.本案反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2015年1月1日签订《房屋租赁合同》，约定：反诉被告将其名下位于中山南路61号1-6-17号房屋租赁给反诉原告经营酒店，租赁期限为2015年1月1日至2030年1月1日，租金按照原租赁给亚都168酒店的租金计算，押金为一个月租金1080元。2017年6月反诉被告向贵院起诉反诉原告支付拖欠房租，现再次起诉拖欠房租。双方租赁合同已解除，反诉被告应退还反诉原告租房押金，为维护自身合法权益，反诉原告特提起诉讼，望判如所请。 原告（反诉被告）邓春琼辩称，1.答辩人曾收到过押金，但具体金额不确定，应由被答辩人提供证据证明。2.答辩人同意在被答辩人尚欠答辩人的租金中冲抵押金。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 邓春琼于2017年5月16日诉至本院，将陆艳列为被告，提出诉讼请求：1.判令被告及其经营者向原告支付租金25321.6元（暂计至2017年6月15日）；2.本案诉讼费用由被告承担。本院经审理后作出（2017）桂0304民初1268号民事判决书，查明：“象山区林都一六八酒店于2015年5月15日注册成立，经营者为陆艳，类型为个体工商户，经营地点在桂林市象山区，但于2017年7月3日办理注销登记手续；2017年10月19日，陆艳在原经营地点登记注册象山区陆艳林都一六八酒店，类型为个体工商户。涉案房屋即位于桂林市象山区1-6-17号房屋（建筑面积43.54平方米），系原告邓春琼向桂林市日远房地产公司购买。2015年1月1日，案外人蒋晓琼代邓春琼与一六八酒店签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方（邓春琼）将位于桂林市（建筑面积43.54平方米）出租给乙方（一六八酒店）使用，租赁期限为15年（2015年1月1日至2030年1月1日）；租金按原亚都168酒店的方案实施（即以2013年12月20日原亚都168酒店付给的房屋租金为参考，如因当时购房房价偏高的则3-7楼按25元/平方计算，8-10楼按26元/平方计算），押金为一个月的房租，如实时房租与当时市场价不相符合，双方可经友好协商调整递增或递减；每月15日前乙方须将当月房租打入甲方账号，逾期不交甲方有权终止合同。”该判决书认定涉案房屋租金标准为每月1088.5元，并判决：一、被告陆艳支付拖欠原告邓春琼2016年9月至2017年6月期间的房屋租金人民币10885元；二、驳回原告邓春琼的其他诉讼请求。陆艳对该判决不服，上诉至桂林市中级人民法院，该院于2019年4月15日作出（2019）桂03民终807号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 查明，涉案《房屋租赁合同》同时约定：房屋租赁期内，如乙方（陆艳）中途自行退房，在交清所有的房租的前提下，押金不给予退还，其新增设施设备归甲方所有。陆艳于2015年4月12日向邓春琼账户转款1080元，于2015年4月15日转款380元。陆艳认为1080元为交纳的押金，380元为当月抵扣更换电视机费用700元后交纳的租金。邓春琼则认为其收到过押金，但具体金额不确定，应由陆艳举证证明，并同意在尚欠的租金中冲抵押金。 另查明，陆艳自2017年7月1日起未向邓春琼交纳租金。 再查明，陆艳提交韵达快递邮寄单、中国邮政挂号信件，拟证明其于2017年6月4日已将合同解除通知及涉案房屋钥匙交付邓春琼。上述邮件无人签收退回，邓春琼亦否认收到上述邮件。2018年12月，陆艳将包括涉案房屋在内的酒店转租给案外人何凤生。邓春琼于2019年1月7日领回涉案房屋钥匙。 本院认为，邓春琼系涉案房屋合法的所有权人，依法享有该房屋的占有、使用、收益等相关权利。邓春琼作为出租人与陆艳作为承租人在平等自愿、协商一致的基础上签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。结合邓春琼与陆艳的诉辩主张，本院确定本案争议焦点为：一、涉案房屋的租金给付标准；二、陆艳是否应当向邓春琼交纳2017年6月16日至2019年1月7日期间的租金，2017年6月至2018年1月期间的租金是否已过诉讼时效；三、押金是否应当退还。 关于争议焦点一。本院认为，（2017）桂0304民初1268号民事判决书已认定涉案房屋租金标准为每月1088.5元，该判决书现已生效，故本院对该租金标准予以确认，本案租金计算标准应按照每月1088.5元计算。 关于争议焦点二。本院认为，陆艳虽提交韵达快递邮寄单、中国邮政挂号信件，拟证明其已将合同解除通知及涉案房屋钥匙交付邓春琼，但上述邮件并未经邓春琼签收，且陆艳于2018年12月将包括涉案房屋在内的酒店转租给案外人何凤生。由此可知，陆艳仍实际占有、控制涉案房屋，涉案合同并未解除。2019年1月7日，邓春琼实际收回涉案房屋的钥匙，取得房屋的实际占有、控制权，涉案合同应于2019年1月7日解除，故陆艳应向邓春琼交纳2017年7月1日至2019年1月7日期间的租金19846.98元（1088.5元／月×18个月＋1088.5元／月÷30天×7天）。因（2017）桂0304民初1268号民事判决书对2017年6月15日至2017年6月30日期间的租金已作处理，现邓春琼诉请该期间的租金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。至于陆艳提出2017年6月至2018年1月期间的租金已过诉讼时效的意见，本院认为，双方就涉案房屋租金标准问题一直存有争议，（2019）桂03民终807号案件作为本案的关联案件，至邓春琼起诉时该案件尚在审理中。因此，邓春琼于2019年1月16日向本院提起诉讼，未超过诉讼时效。故对于陆艳辩称2017年6月至2018年1月期间的租金已过诉讼时效的意见，本院不予采纳。 关于争议焦点三。本院认为，涉案《房屋租赁合同》约定：押金为一个月的房租。邓春琼认可收到押金，但对押金金额无法确定。陆艳则主张2015年4月12日向邓春琼账户转款的1080元为押金，2015年4月15日转款的380元为当月抵扣更换电视机费用700元后交纳的租金。本院认为，陆艳提交的证据无法证实其实际交纳的押金金额，且上述两笔转账金额并不一致，与合同约定不符。鉴于陆艳未能提交充分的证据，导致本院无法核实押金的实际支付情况，陆艳应对此承担举证不能的不利后果。故陆艳要求邓春琼退还押金700元的诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）陆艳应于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）邓春琼2017年7月1日至2019年1月7日期间的租金19846.98元； 二、驳回原告（反诉被告）邓春琼的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）陆艳的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费318元，减半收取计159元（邓春琼已预交），由邓春琼负担6元，被告（反诉原告）陆艳负担153元；案件反诉受理费25元（陆艳已预交），由陆艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费［户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行］。对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额预交案件受理费。递交上诉状后七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  蒙晓霞 二〇一九年六月六日 书记员  李楚云