四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1703民初118号 原告：四川中青置业有限公司，住四川省达州市达川区翠屏街道办事处中青路199号。 统一社会信用代码：91511703563259040X. 法定代表人：王碧龙，总经理。 委托诉讼代理人：余海涛，四川嘉冠律师事务所律师。 被告：卢勋，男，生于1989年11月16日，汉族，户籍地：四川省绵竹市。 委托诉讼代理人：陈红宇，四川虹信律师事务所律师。 被告：曾祥平，男，生于1974年9月2日，汉族，户籍地：四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：陈红宇，四川虹信律师事务所律师。 原告四川中青置业有限公司与被告卢勋、曾祥平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用普通程序,于2018年6月17日公开开庭进行了审理。原告四川中青置业有限公司的委托诉讼代理人余海涛、被告邓宗伟、曾祥平的委托诉讼代理人王建到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告四川中青置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决由被告卢勋支付购房款1161751.837元及违约金；2.被告曾祥平对上述债务承担连带保证责任；3.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年3月22日，原被告三方就达州中青国际家居生活广场10幢2-16至27号共计12间商品房买卖达成《补充协议》，约定：“乙方于房屋权属证书领取之日起10日内付清下欠购房款和税费、大修基金共计5475714元”。2017年4月21日，被告在原告处领取了所购房屋的不动产登记证，共计12本，并出具《收条》。事后，经原告多次催收下欠购房款无果，特起诉法院判准原告的诉讼请求。 被告卢勋辩称：1.原告的第一个诉讼请求不是事实，被告至今只下欠原告购房款50万元。2.275714元属于税费和大修基金，在被告可能违约的情况下，不应当计算相应的违约金。同时，应按照原、被告双方的《商品房买卖合同》第十条约定的违约金按日万分之零点五计算标准进行计算，《补充协议》约定的违约金计算标准是原、被告双方《商品房买卖合同》约定的十倍，明显违反原、被告双方《商品房买卖合同》第三十九条的约定，加重了被告卢勋的责任；3.原、被告双方之间签订有达州中青建材生活广场《市场委托培育协议书》，但原告至今未仍对委托的涉案商户进行任何招商培育，被告基于合同的约定及法律规定，延迟支付涉案下欠房款，是被告行使不安抗辩权，保护自身合法权利的合法行为，不应当承担违约责任。 被告曾祥平辩称：按法律规定承担相关法律责任。 本院经审理认定的事实如下：2017年3月22日，被告卢勋就购买达州中青国际家居建材生活广场10幢2-16至27号共计12间商品房与原告四川中青置业有限公司达成买卖协议，分别签订了12份《商品房买卖合同（现房）》，总建筑面积1459.24平方米，总价款5300000元，税费和大修基金共计275714元。12份《商品房买卖合同》就付款方式及期限、逾期付款的处理、补充协议均在合同第九条、第十条、第三十九条约定：“第九条.付款方式及期限：一次性付款，买受人在2017年3月22日前支付该商品房全部价款；第十条.逾期付款的处理：逾期超过90日，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金；第三十九条.补充协议：对本合同未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。当天，被告卢勋支付给原告购房款100000元，原告四川中青置业有限公司与被告卢勋，被告曾祥平作为担保人，三方签订了《补充协议》，约定：1.被告邓宗伟购买原告公司10幢2-16至27号共计12间，总建筑面积1459.24平方米，总价款5300000元，税费和大修基金共计275714元。已付款100000元，下欠购房款和税费、大修基金共计5475714元；2.原告同意先为被告卢勋办理房屋权属证书，卢勋在领取房屋权属证书起10日内付清下欠购房款和税费、大修基金共计5475714元；3.被告卢勋如逾期未付清下欠购房款，除向原告付清购房款外，每逾期一天按日万分之五计算违约金；……5.被告曾祥平系邓宗伟指定的担保人，对购房款和违约金承担连带责任保证；……7.其他合同、协议与本协议相抵触的内容，与本协议为准。原告法定代表人王碧龙、被告卢勋、曾祥平在该协议上签名。2017年4月21日，被告曾祥平向原告四川中青置业有限公司出具收条1份：“曾祥平今领到卢勋在四川中青置业有限公司购买的10栋2楼16号至27号不动产登记证，（共计12本，建筑面积1727.84平方米，不动产号：000348、0003490-0003499、0003503）。领证人：曾祥平，日期：2017年4月21日”。后原告四川中青置业有限公司要求被告支付购房款，被告卢勋通过银行向原告公司账户转帐，于2017.9.18日支付200万元；9.19日支付70万元；9.20日支付200万元共计470万元。由于被告未按协议支付购房款，酿成纠纷，原告四川中青置业有限公司遂诉讼来院。 同时查明，被告卢勋主张的原、被告双方之间签订有达州中青建材生活广场《市场委托培育协议书》，系被告卢勋与达州中青市场管理有限公司签订，被告卢勋未向本院提供证据。 以上事实，有原、被告身份证明、《商品房买卖合同》、《补充协议》、收条、银行个人账户支出交易明细、原、被告当庭陈述等在卷佐证。 本院认为，原告四川中青置业有限公司与被告卢勋2017年3月22日签订的12份《商品房买卖合同》依法成立，自成立时生效。当天，在被告卢勋支付给原告购房款100000元后，双方与作为担保人的被告曾祥平一起签订了《补充协议》，对12份《商品房买卖合同》约定的付款方式及期限、逾期付款的处理、违约金的计算方式、担保及担保责任进行了变更及补充。该协议是各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且原告四川中青置业有限公司已按照《补充协议》约定为被告卢勋办理了12间商品房的不动产登记证并履行了交付义务，被告卢勋也实际接受。因此原告四川中青置业有限公司起诉要求按照《补充协议》约定由被告邓宗伟支付购房款和违约金以及要求被告曾祥平对上述债务承担连带保证责任的请求，本院予以支持。被告卢勋辩称原告要求的违约金过高，应按照双方《商品房买卖合同》第三十九条：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”的约定，《补充协议》约定“每逾期一天按日万分之五计算违约金”是不合理的加重买受人责任，应当依据《商品房买卖合同》“逾期超过90日，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金”的约定的计算违约金。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，《补充协议》是原、被告的真实意思表示，双方在《补充协议》约定“每逾期一天按日万分之五计算违约金”的计算方法，不违反法律、行政法规的强制性规定。因此，《补充协议》约定违约金计算方法不属于《商品房买卖合同》第三十九条约定的“不合理的加重买受人责任”的情形，对被告卢勋的该项辩称，本院不予采纳。同时，被告卢勋主张原、被告双方之间签订有达州中青建材生活广场《市场委托培育协议书》，经查，系被告卢勋与达州中青市场管理有限公司签订，且被告卢勋也未向本院提供证据，因此，其称原告至今未仍对委托的涉案商户进行任何招商培育，被告基于合同的约定及法律规定，延迟支付涉案下欠房款，是被告行使不安抗辩权，保护自身合法权利的合法行为，不应当承担违约责任辩称，本院不予采纳。 关于购房款和违约金的计算。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定。按照双方《补充协议》的约定和被告出具收条的时间，违约金应从2017年5月2日起以下差购房款5200000元按日万分之五计算。《补充协议》载明的下欠购房款和税费、大修基金共计5475714元中，其中税费和大修基金275714元不应纳入购房款内计算违约金。原告对违约金的计算有误，应予纠正。故，至2017年9月18日的违约金为364000元（5200000×0.0005／天×140天）。在此期间，原告四川中青置业有限公司已为被告卢勋实际办理了动产登记证，因此，被告卢勋应支付税费和大修基金275714元，实际下差购房款3475714元（5475714元-2000000元）。至2017年9月19日的违约金为1737.86元（3475714元×0.0005／天×1天），实际下差购房款2775714元（3475714元-7000000元）。至2017年9月20日的违约金为1387.86元（2775714元×0.0005／天×1天），实际下差购房款775714元（3141633.86元-1998429.18元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、《中华人民共和国担保法》第十六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告卢勋在本判决生效后二十日内支付原告四川中青置业有限公司下差购房款775714元和2017年9月20日前的违约金367125.72元，并以775714元为基数从2017年9月21日起按日万分之五计算违约金至付清之日止（但违约金的总额不得超过下差购房款总额的30%）。 二、被告曾祥平对上述款项负连带清偿责任。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15256元，由被告卢勋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于达州市中级人民法院。 审 判 长  栾心明 审 判 员  王显平 人民陪审员  罗世梅 二〇一九年六月二十六日 书 记 员  李 俊