山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁02民初973号 原告：青岛汇润南华置业有限公司，住所地青岛莱西市黄海西路3号。 法定代表人：皮建设，董事长。 委托诉讼代理人：张庆华，山东北极之星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王瑞杰，山东北极之星律师事务所律师。 被告：莱西市自然资源局，住所地莱西市威海东路47号。 法定代表人：李凌云，局长。 委托诉讼代理人于坚夫，山东昌阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人周百政，男，系该局工作人员。 原告青岛汇润南华置业有限公司(以下简称汇润南华公司)因与被告莱西市自然资源局建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张庆华、王瑞杰，被告的委托诉讼代理人于坚夫、周百政，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汇润南华公司向本院提起诉讼请求：1、依法确认被告解除《国有建设用地使用权出让合同》（莱西01-2013-047）的通知不发生法律效力，判令原告继续履行合同；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年7月31日，原被告双方就菜西市烟台路西、黄海中路南地块（宗地编号LX13-001）订立《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：菜西01-2013-047)。双方约定：土地出让面积23073平方米。宗地用途为批发零售用地面积1.2460公顷，城镇住宅用地面积1.0613公顷。土地出让价款7966.3944万元，合同签订之日起30日内支付50%以上的首付款，余额于合同订立之日起60日内付清，不计利息。被告应于2013年10月31日前将净地交付于原告。交付宗地时应达到的条件为土地权利清晰，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，达到净地出让条件。被告与原告订立《国有建设用地使用权出让合同》时，并未根据法律规定使地块符合净地交付的条件。当时宗地上有菜西宾馆、农业发展银行、农业银行、工商银行、邮政储蓄银行、公积金管理中心及多户工商户的拆迂回迁和补偿安置尚未完成，地上建筑物、附着物的拆除也未落实。鉴于这种情况，被告对原告缴纳土地出让金的时间、净地交付和出让金余款的交付顺序作了调整。2013年8月14日，原被告双方又订立《补充协议》，约定原告应于2013年8月31日前缴纳土地出让价款4000万元，2014年5月1日前缴纳3699.3944万元。其它约定（包括被告交付净地的时间）等依然根据《国有建设用地使用权出让合同》履行。2013年8月30日，原告依约向被告缴纳了土地出让金共计2000万元，与2013年7月26日缴纳的2000万元，原告已经向被告缴纳土地出让金4000万元。自《国有建设用地使用权出让合同》订立至今，因案涉土地安置补偿落实不到位，存在经济纠纷，地上建筑物、附着物未能拆除等一系列问题一直未能得到及时妥善的处理。期间，原告为帮助被告能依约进行净地交付，推动项目尽快开工建设，不仅为被告垫付拆迁补偿款，还应被告的请求帮助其拆除地上建筑物，甚至还因此被政府相关部门责令停工和限期整改。虽经原告多方努力，但因被告的原因，案涉土地至今也不具备动工开发所必需的基本条件。由于被告的违约行为导致无法开工建设，已经直接或间接造成原告巨大经济损失。对此，原告保留追究被告违约及损失赔偿责任的权利。向原告交付可以开发建设的“净地”是被告的法定职责和合同义务。然而，被告在收取了原告的巨额出让金和垫付的拆迁补偿款后，迟延五年之久不能交付可供开发的土地，却于2018年5月22日以原告不缴纳出让金余款为由向原告发出解除《国有建设用地使用权出让合同》(菜西01-2013-047)及《补充协议》通知。这种作法不仅有违基本的诚实信用，而且会迸一步扩大原告的损失。本案中，被告在自身存在严重违约行为的情况下，不享有合同解除权，其所发出的解除合同通知不发生解除合同的效力。只要被告纠正自己的违约行为，合同完全可以继续履行。据此，原告为维护合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告莱西市自然资源局答辩称，一、原告所诉缺乏事实和法律依据。被告于2013年7月2日在青岛日报和中国土地市场网发布了西国土告字【2013】08号《莱西市国有建设用地使用权拍卖出让公告》，公开了《拍卖出让须知》、《规划设计要点》等拍卖出让文件。原告于2013年7月22日向我单位提交《竞买申请书》：“完全接受并愿意遵守国有建设用地使用权拍卖出让文件中的规定和要求，对所有文件均无异议”。原告是在充分了解涉案土地资料的情况下参加竞拍的，原告竞买后和被告签订了《成交确认书》。2013年7月31日，原被告双方签订了《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：莱西01-2013-047）（以下称出让合同）。2013年10月31日，被告依约向原告交付了涉案土地。因原告未能依照合同约定及时、足额支付土地出让金，且经被告多次催告仍然未能补齐土地出让金，被告依法解除了《国有建设用地使用权出让合同》。被告按照《出让合同》及相关土地拍卖文件的规定向原告交付了土地，交付的土地达到了土地权利清晰、安置补偿落实到位、没有法律经济纠纷、地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确的标准。2013年7月23日，原告和莱西市城乡建设局签订了《安置房回迁协议》，协议第七条明确约定，“区域内其他建筑物由竟得人自行拆除”。到2014年1月前，原告已经自行将区域内的所有建筑物残留清理完毕。出让地块内的需要拆迁安置的单位和个人有：程绍梅、莱西宾馆、住房公积金中心、工商银行莱西市支行、农业银行莱西市支行、农业发展银行莱西市支行六家，土地交付前都已经腾空建筑物，有明确的安置补偿协议和处置方案。原告诉状中提到的“因涉案土地安置补偿落实不到位，存在经济纠纷，地上建筑物、附着物未能拆除等一系列问题一直未能得到及时妥善的处理……。”其陈述不真实，本案涉案宗地不存在以上纠纷，涉案宗地完全具备开发建设条件。被告的土地出让行为合法有效，不存在违约行为。二、按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十四条规定：土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。原告在《竞买申请书》中表明“在国有建设用地使用权拍卖出让活动中，出现不能按期付款或其他违约行为，愿意承担全部法律责任，并赔偿由此产生的损失。本案原告违约，未能在出让合同签订后60日内支付全部土地出让金，经过延期和催告，仍未能交齐土地出让金，因此，被告依法解除出让合同合法有据。综上所述，原告诉请缺乏事实和法律依据，请法院依法驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提交的证据和陈述的意见，本院对本案事实认定如下： 一、土地使用权出让相关事实 2013年7月2日，莱西市国土资源局发布莱西市国有建设用地使用权拍卖出让公告，地块编号LX13-001，土地位置位于黄海中路南、烟台路西，土地面积23073平方米。 2013年7月23日，原告与莱西市国土资源局签订成交确认书，确认原告竞得黄海中路南、烟台路西，土地面积23073平方米，编号为LX13-001地块的国有建设用地使用权，成交单价为楼面地价每平方米677元，总价为79663944元。 2013年7月23日，原告与莱西市城乡建设局签订《安置房回迁协议》，约定本协议约定的工程位于莱西市，土地面积为23073平方米，建筑面积117672平方米，根据与被拆迁单位签订的补偿协议书确定无偿安置建筑面积为10497平方米的商业用房。其中要求中约定：开发建设期间，工商银行莱西市支行、农业银行莱西市支行、农业发展银行莱西市支行的营业楼不进行拆迁，继续营业，待新的营业楼建成并搬迁后，再行拆除，建设期间不得影响上述单位正常营业，区域内其它建筑物由竞得人自行拆除。原告主张上述回迁协议约定与后续签订的土地出让合同约定的净地交付冲突，认为被告未按照土地出让合同约定交付净地。 2013年7月31日，原告与莱西市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》一份，约定莱西市国土资源局向原告出让国有建设用地一宗，宗地编号为LX13-001，面积23073平方米，宗地坐落于黄海中路南、烟台路西。宗地用途：批发零售用地1.2460公顷，城镇住宅用地1.0613公顷。出让人同意在2013年10月31日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时将该宗地达到的土地条件为：土地权利清晰、地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，达到净地出让条件，受让人对出让地块公告期间现状无异议。出让价款为79663944元，每平方米3452.69元。受让人于本合同签订之日起30日内支付土地出让价款50%以上的首付款，计39833944元，受让人缴纳定金2000万元计入首付款，实际应缴纳19833944元；余额应于本合同签订之日起60日内付清，不计利息。本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件（见附件3）。其中主体建筑物性质商住楼，建筑总面积117672平方米；其他土地利用要求按照莱西市规划管理局莱规规条字[2012]100号文件要求建设。受让人同意本合同项下宗地建设项目在2014年4月30日之前开工，在2017年4月30日之前竣工。违约责任约定：受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款，不能按时支付的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。 2013年8月14日，原告与莱西市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同（莱西01-2013-047）补充协议》一份，约定，第一期于2013年8月31日前缴纳4000万元受让人所缴纳定金2000万元计入首付款；第二期于2014年5月1日前缴纳39663944元，第二期支付款项须按中国人民银行公布的同期贷款利率支付利息。 2013年7月26日，原告支付了2000万元土地出让金，还缴纳了管理费、评估费、测绘费等相关费用。原告于2013年8月30日再次支付2000万元土地出让金。 2013年10月30日，原告与莱西市国土资源局签订了土地交接单，约定根据《国有土地使用权出让合同》（西土合（2013）047号）和《莱西市储备国有土地使用权拍卖文件》中土地交付条件交付土地。被告提交拍卖出让须知，主张拍卖出让须知中告知的土地交付条件为以现场踏勘期日现状为准，本宗地上的一切建筑物及附着物由竞得人自行拆除。原告对该拍卖出让须知不予认可，认为与出让合同约定交付净地冲突，并主张拍卖须知中规定地下管线、光缆等由原告承担，但政府部门有义务提前告知地下管线、光缆的情况。 二、后续问题的相关事实 被告提交莱西市房产管理局与中国农业银行莱西市支行、程绍梅、中国农业发展银行莱西市支行、莱西市宾馆、青岛市机关事务管理局、中国工商银行莱西市支行等被征收人签订的《莱西宾馆及周边区域改造国有土地上房屋征收补偿安置协议》，时间为2011年、2012年。原告以此主张涉案宗地范围内的拆迁户已经妥善安置，无法律纠纷，原告对此不予认可。 2013年9月10日，莱西市城乡规划委员会办公室印发《莱西市城乡规划委员会主任办公会议纪要》，其中记载：会议听取了汇润南华项目规划设计方案的汇报，原则同意汇报意见，要求进一步优化细化方案。具体为：一、二期工程容积率合并计算，地块总容积率不超5.1；同意汇报提出的建筑物对周边日照影响的解决方案，预留部分住宅作为安置用房；该区域为一个大型商业综合体，应充分考虑消防要求。 2016年11月24日，原告与莱西市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同（合同补充条款）》，约定：出让人同意受让人延期开工建设，宗地建设项目在2017年6月30日之前开工，在2020年6月30日之前竣工。 被告主张其向原告多次发通知追缴土地出让金，原告不予认可，被告未能提交相关证据原件。 2018年5月22日，莱西市国土资源局向原告发出《解除国有建设用地使用权出让合同（莱西01-2013-047）通知书》，通知书中主要指出：“原告2013年7月26日缴纳2000万元，2013年8月30日缴纳2000万元，尚欠出让价款3966.3944万元，我局多次下达书面通知，当面约谈你公司，催缴所欠价款，但你公司仍未依约缴纳，已构成违约，现通知解除国有建设用地使用权出让合同（莱西01-2013-047）及补充协议，收回土地使用权。” 2018年5月22日，莱西市国土资源局向原告发出《解除国有建设用地使用权出让合同（莱西01-2013-047）后续处理意见通知书》，主要指出：“原告未依约缴纳欠付出让价款形成违约，所缴纳的土地出让价款扣除定金1593.2788万元、违约损失1204.2413万元，余款1202.4799万元予以退还，请于本通知送达之日起15个工作日内到我局办理手续。” 2018年5月22日，原告申请莱西市公证处对位于莱西市黄海中路南、烟台路西地块上的现状进行了现场录像，该公证处出具了（2018）鲁莱西证民字第1449号公证书。公证录像中显示公证地块上有中国农业发展银行莱西市支行、中国邮政集团公司山东省莱西市威海中路支局、中国工商银行股份有限公司莱西支行三家单位正常经营。 三、其他事实 2012年5月22日，青岛泰金置业有限公司（乙方）（法定代表人为皮建设）与莱西市城乡建设局（甲方）签订《南华·月湖中心城市综合体项目开发建设框架协议》，主要约定合同双方就南华·月湖中心城市综合体项目开发事宜达成协议，项目位置：烟台路以西，莱西宾馆西围墙以东，黄海路以南，威海路以北。用地面积：约3.33万平方米（以实际测绘为准）。土地价格：土地以招拍挂的方式出让，出让价格按土地成本核算。拆迁及回迁情况：项目用地目前有莱西宾馆、农业发展银行、农业银行、工商银行、邮政储蓄银行、公积金管理中心、邮政局及几户工商户和一栋多层居民楼。联通公司改造回迁问题由乙方自行与联通公司协商确定。2013年3月9日，青岛泰金置业有限公司（乙方）与莱西市城乡建设局（甲方）签订《南华·月湖中心城市综合体项目开发建设框架协议的补充协议》，约定双方就已签订的“南华·月湖中心城市综合体项目开发建设框架协议”中涉及的回迁安置用房有关问题达成补充协议。此后，青岛泰金置业有限公司（乙方）与莱西市城乡建设局（甲方）、汇润南华公司（丙方）再次签订《南华·月湖中心城市综合体项目开发建设框架协议的补充协议二》，约定鉴于乙方作为股东已为南华·月湖中心城市综合体项目在莱西市注册成立了该项目的项目公司——汇润南华公司，并以汇润南华公司为开发此项目的主体，三方协商达成协议。甲方同意将甲乙双方签订的《南华·月湖中心城市综合体项目开发建设框架协议》及《南华·月湖中心城市综合体项目开发建设框架协议的补充协议》项下乙方的权利责任义务无条件转移给丙方。 莱西市国土资源局于2019年2月26日变更为莱西市自然资源局。 2018年9月10日、2019年3月19日，原被告双方共同盖章出具延期开庭申请，表示双方会同相关政府部门以及第三方，正在进行调解，有望达成和解，申请延期开庭审理。 庭审中，经双方确认，原告主张尚未拆除的地上建筑为三处银行尚在经营使用的建筑物，其中有部分处于涉案宗地的红线范围内。原告要求继续履行合同，要求被告协助拆除，原告可以支付欠付的土地出让金。被告对于合同能否继续履行在庭审中称需要向市政府相关部门进行汇报确定，并称被告可以协调办理拆除手续，但认为该建筑物不拆迁也不影响原告进行施工。原告称如果被告协调办理拆迁手续，原告方可以去拆除。 上述事实，有双方当事人提交的证据材料及当庭陈述等记录在案，已经双方质证，可以作为定案依据。 本院认为，本案主要焦点问题是原被告双方签订的国有土地使用权出让合同及补充协议是否可以继续履行。 根据双方当事人提交的证据材料及在庭审中的陈述意见，原告在签订土地出让合同之前，与莱西市城乡建设局签订的《安置房回迁协议》中约定，开发建设期间，工商银行莱西市支行、农业银行莱西市支行、农业发展银行莱西市支行的营业楼不进行拆迁，继续营业，待新的营业楼建成并搬迁后，再行拆除。在之后原告与被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》中又约定出让人同意在交付土地时将该宗地达到的土地条件为：土地权利清晰、地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，达到净地出让条件。根据《闲置土地处置办法》规定，市县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：（一）土地权利清晰；（二）安置补偿落实到位；（三）没有法律经济纠纷；（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；（五）具备动工开发所必需的其他基本条件。而涉案土地上经双方确认，有部分未拆除的建筑物在红线范围内，即尚未全部拆除，未达到净地条件。因此，《安置房回迁协议》中关于开发建设期间三家银行使用的营业楼待新的营业楼建成并搬迁后再行拆除的约定与《国有建设用地使用权出让合同》中约定的达到净地出让条件不符。对于双方的土地出让合同是否解除，本院认为，回迁协议与出让合同约定不符，双方对此均未能作出充分合理的解释；而被告方虽然给原告发送了解除合同通知书，并在诉讼中主张解除合同的法律意见，但在诉讼中原告要求其协助办理手续拆除时，其又表示了可以协助原告办理地上物的拆除手续等意思表示；同时，在本案审理过程中，本院多次收到双方电话及共同盖章的书面申请，双方均主张正在会同第三方进行调解有望达成和解。鉴于以述情形，本院认为，原被告双方于2013年7月31日签订的《国有建设用地使用权出让合同》（莱西01-2013-047）不宜确认解除，该出让合同应继续履行为宜。 综上，原告要求继续履行合同的主张本院予以确认，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下： 原告青岛汇润南华置业有限公司与被告莱西市自然资源局于2013年7月31日签订的《国有建设用地使用权出让合同》继续履行。 如未按指定期限履行上述金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费440120元，由原告青岛汇润南华置业有限公司负担220060元，被告莱西市自然资源局负担220060元。 如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长 徐 明 审判员 马 喆 审判员 齐 新 二〇一九年六月二十八日 书记员 栾才玉