山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民终1006号上诉人（原审被告）：孙清珠，男，1965年12月30日出生，汉族，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：刘昊，北京市法拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵永跃，山东滕国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨奇山，男，1993年10月14日出生，汉族，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：邵长锦，山东善国律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜晓雯，山东善国律师事务所律师。原审第三人：滕州市嘉鸿房地产开发有限公司，住所地山东省滕州市学院中路2188号。法定代表人：张连群，总经理。上诉人孙清珠因与被上诉人杨奇山、原审第三人滕州市嘉鸿房地产开发有限公司（以下简称嘉鸿公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省枣庄市中级人民法院（2018）鲁04民初4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孙清珠及委托诉讼代理人刘昊、赵永跃，被上诉人杨奇山及委托诉讼代理人邵长锦，原审第三人的法定代表人张连群均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙清珠上诉请求：1.请求撤销一审判决书。2.由被上诉人承担一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院对事实认定不清。1.从现有证据上无法认定被上诉人与第三人之间的《房屋买卖合同》的真实性。本案中，被上诉人提供的汇款凭证中收款人均是所谓本案第三人指定的自然人，且未能有其他有效证据证明所谓购房金额己实际进入第三人公司账户，而本案第三人作为被执行人，其陈述真实性显然存在疑义。被上诉人提交的银行凭证均非被上诉人本人汇出，也非第三人公司收款，且汇款金额与该合同中记载金额不一致，且汇款行为早在2012年即已完成，远早于合同签订时间，不符合买卖房屋合同签订的逻辑。2.一审法院认定被上诉人实际占有涉案房屋存在错误。一审法院认定第三人与被上诉人于2014年11月18日签订买卖房屋合同，并于2014年4月15日将房屋交付给被上诉人。即第三人在合同签订之前即已实际取得房屋，显然不符合逻辑，本质是第三人为逃避涉案房屋被依法执行，将借款关系变更为所谓房屋买卖合同。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，被上诉人与第三人之间应当适用民间借贷法律关系，而非房屋买卖合同关系。被上诉人为了证明其对于房屋的实际占有，提交了相关费用凭证，但该证据不足以证明房屋实际由被上诉人居住占有。3.被上诉人本人除涉案房屋以外还有其他用于居住的房屋，其情形并不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，不符合不予执行的情形。二、一审法院适用法律错误。一审判决依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条作出判决，本案中被上诉人与第三人之间的房屋买卖合同真实性存在疑义，且涉案房产并未在房产管理部门进行备案登记。一审法院在判决中仅通过部分缴费凭证等认定被上诉人己合法占有该房屋，却忽视第二十九条中明确要求的“且买受人名下无其他用于居住的房屋”这一必要条件，未能对被上诉人名下其他用于居住的房屋予以审核。基于上述事实和理由，本案被执行标的并不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所规定的不予执行的情形。被上诉人提出本次诉讼，显然是滥用诉权，于与第三人恶意沟通，逃避法律责任。杨奇山辩称，一审判决认定事实清楚，因为房产买卖已经签订了书面的买卖合同，并且全部交齐房款，被上诉人已经实际占有。没有进行网签备案不是被上诉人的原因。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条，应当排除执行，一审判决引用《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条，属适用法律错误，但一审判决结果正确，应予维持。嘉鸿公司述称，同意被上诉人意见，被上诉人买房是事实，且交了全款，当时没有及时办理备案造成业主房屋被法院查封。杨奇山向一审法院提出诉讼请求：1.请求停止执行嘉鸿一品小区1号楼3单元2812号房屋，并解除查封；2.诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2014年11月18日，出卖人嘉鸿公司与买受人杨奇山签订《商品房买卖合同》一份，约定，出卖人建设商品房暂定名嘉鸿一品，商品房预售许可证号为（滕）房预售证第2013-13号；买受人购买第1幢3单元28层2812号房，用途为普通住宅；预测建筑面积为147.46平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4137元，总金额为610042元；付款方式及期限详见附件五等内容。该协议附件五载明：补充协议，买受人选择一次性方式付款的，买受于2014年11月18日前一次性交清所购房屋总价款610042元等内容。2012年7月25日，杨奇山通过其父杨列忠尾号为5006银行账户向嘉鸿公司指定收款人张连华尾号为7828银行账号内转款50万元；2014年11月18日向嘉鸿公司交付现金110042元；合计购房款610042元。2014年4月15日，嘉鸿公司向杨奇山出具欠条一份，载明：暂欠杨奇山嘉鸿一品小区3单元2812室发票一张；金额640042元。同日，杨奇山向嘉鸿公司交纳了住宅专项维修资金、契税、燃气费等，嘉鸿公司向其出具了收据，嘉鸿公司将该房屋交付给杨奇山，并由杨奇山占有使用至今。该房屋在房产管理部门未有预售登记备案记录。另查明，孙清珠与嘉鸿公司民间借贷纠纷一案中，法院于2015年1月13日以（2015）枣民一初字第10号民事裁定预查封了嘉鸿公司名下包括涉案房屋在内的15套房屋。后经审理，本院作出（2015）枣民一初字第10号民事判决，判决嘉鸿公司偿还孙清珠420万元及利息。该判决生效后，法院根据孙清珠的申请，于2015年8月26日以（2015）枣执字第219号立案执行。2015年11月18日，法院作出（2015）枣执字第219号执行裁定。执行中，法院依法对涉案房屋进行了续查封。杨奇山向本院提出案外人执行异议，请求中止对涉案房屋的执行。法院于2017年11月2日作出（2017）鲁04执异162号执行裁定，裁定驳回杨奇山的异议请求。杨奇山提起案外人执行异议之诉。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，案外人提起执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。故本案审查的关键是杨奇山对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。原告杨奇山认为其系涉案房屋的买受人，提出异议并主张对标的物停止执行，应满足在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房用于居住、已交房款超过合同总价款的百分之五十这三个要件。杨奇山在法院查封之前，即在2014年11月18日，与嘉鸿公司就涉案房屋签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方的房屋买卖关系应受法律保护。根据杨奇山提供的有线电视初装费、燃气初装费等单据，可以证明其为居住涉案房屋支付相关费用等事实，可见杨奇山已合法占有该房屋。杨奇山提供的银行转账凭证等证据与张连华的证言能相互印证其为购买涉案房屋己支付全部购房款的事实。综上，杨奇山对涉案房屋享有排除另案执行效力的物权期待权，其主张停止对涉案房屋的执行符合法律规定，法院予以支持。其主张解除对涉案房屋的查封属于对执行行为提出的主张，不属于执行异议之诉的审理范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：一、不得执行山东省滕州市嘉鸿一品小区1号楼3单元2812号房屋；二、驳回原告杨奇山的其他诉讼请求。案件受理费9900元，由孙清珠、滕州市嘉鸿房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，孙清珠提交滕州市公安局治安大队出具证明、滕州市住房和城乡建设局出具证明，据以明：1.滕州市公章管理系统中未查询到“滕州市嘉鸿一品物业管理处”字样的公章备案信息，被上诉人提交的加盖有滕州市嘉鸿一品物业管理处公章的交付房屋等物业相关收据不具有证据效力；2.嘉鸿公司在2013年5月20日即取得预售许可，可以进行备案，且没有所谓每平方64元收费的附加条件。杨奇山质证意见：开发商嘉鸿一品公司取得预售许可证后就可以对外销售房屋，对销售的房屋可以进行备案。但是，备案是开发商的义务，没有办理备案是开发商的原因。嘉鸿公司质证意见：所有的开发项目前期都是开发商代管，物业管理处是临时起的名号，没有进行工商登记。这个证明只证明该项目已取得预售许可，地方政府部门要求只要卖出一套房子就交64元的保证金，企业为省这笔费用，所以没有办理备案登记。对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下：1.嘉鸿公司称物业管理处是临时设置，没有进行工商登记，但杨奇山提供了有线电视初装费、燃气初装费等单据；2.滕州市住建局出具的证明仅能证明涉案项目取得了预售许可，但不足以证明涉案房屋未办理备案是杨奇山一方的过错造成。本院二审对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题为一审判决认定杨奇山对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益是否正确。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案：杨奇山与嘉鸿公司于2014年11月18日就涉案房屋签订合法有效的《商品房买卖合同》，一审法院于2015年1月13日对涉案房屋进行了查封；根据杨奇山提供的银行转账凭证、欠条、有线电视初装费、燃气初装费缴纳凭证等证据，结合当事人陈述，可以认定杨奇山已经按照购房合同约定通过转账和现金的方式支付涉案房屋的房款及相关费用并已在涉案房屋查封前合法占有该房屋；根据一审法院查明事实，结合杨奇山、嘉鸿公司在二审中的当庭陈述，可以认定涉案房屋未办理过户登记并非系杨奇山原因造成。故本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的条件。其次，虽然孙清珠对一审判决关于杨奇山对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益的认定有异议，并提交了一定的反驳证据，但孙清珠提供的反驳证据不足以推翻一审认定的事实。综上所述，孙清珠的上诉理由不能成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9900元，由孙清珠负担。本判决为终审判决。审判长  李永生审判员  丁国红审判员  毕中兴二〇一九年六月二十八日法官助理任楷书记员李亚宁