中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终9056号上诉人（原审被告）：杜二妹，女，1939年7月5日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：麦羽恒，杜二妹之子，住广东省广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：陈衍鏐（CHANYINKAU），男，1941年5月3日出生，澳大利亚国籍，现住。委托诉讼代理人：何玲君，广州金鹏律师事务所律师。上诉人杜二妹因与被上诉人陈衍鏐房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初20605号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人杜二妹的上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判杜二妹按原定租约继续租住在广州市越秀区东里52号之一后座二楼17.05平方米的房屋内，直至其收回已向原审法院申请强制执行的自购住房后，再将广州市越秀区东里52号之一后座二楼17.05平方米的房屋腾空交还陈衍鏐；3.判令陈衍鏐承担本案二审诉讼费用。事实和理由：一、原审法院认定承租面积错误。我方承租面积仅为17.05平方米。我方当年自行复修和加建了三楼饭厅、无封闭厨房木棚、木阁楼，一审法院将上述面积计入《广州市私房租赁合约》约定的面积中，由此造成多计算房屋使用费。同为本涉案房屋后座另一原租户何瑞强的（2018）粤01民终11572号终审判决并未判决原租户何瑞强需在2017年5月30日之后就扩建部分支付房屋使用费。同理，我方自1972年开始至今按《广州市私房租赁合约》表示的租赁面积，扣除自建面积，剩余17.05平方米计算费用。二、我方自1972年开始与原业主郭六妹签订《广州市私房租赁合约》，双方约定：自行出资复修和养护所租住房屋至今。2017年前，我方还按照历年习惯一次性缴交2016年年度租金给郭六妹的委托人。我方自行购买了一处房屋，并通过（2015）穗中法民五终字第58号民事判决申请原审法院强制执行，但至今没有取回该房屋。我方需取回自购房屋后方可搬离本案房屋。三、原审判决认定自2017年1月1日起参照同期同地段同类房屋的租金计算房屋占用费是不合理的，导致我方自2017年1月1日至2017年5月30日多缴纳租金。该判决的认定也与案情相同的（2018）粤01民终11572号终审判决不符。陈衍鏐向原审法院提出诉讼请求：1、杜二妹及其同住人员迁出广州市越秀区东里52号之一并将该房腾空交还给陈衍鏐；2、杜二妹向陈衍鏐支付2017年1月1日至实际交还房屋之日止的房屋使用费（每月按房管部门公布的同期同地段同类型房屋租金参考价以73.88平方米计算）。事实和理由：陈衍鏐是广州市越秀区东里52号之一房屋的权属人，杜二妹及其同住人员使用该房屋后座二楼73.88平方米。涉案房屋原由房管部门管理，2012年11月1日撤销“经租”发还给陈衍鏐管理。陈衍鏐曾于2013年、2015年和2016年多次要求杜二妹交还房屋，但杜二妹至今不予理会。为维护合法权益，提出上述请求。原审法院经审理查明：据广州市国土资源和规划委员会核发的（2016）广州市不动产权第00215300号《不动产权证》记载，陈衍鏐是广州市越秀区东华西路东里52号之一房屋（建筑面积300.76平方米）的权属人。该房屋原由房管部门“经租”，2013年1月8日，广州市越秀区第四土地房屋管理所将涉案房屋（部位：前座地下、二楼）发还给原权属人。陈衍鏐于2015年7月通过继承取得涉案房屋权属后，没有与杜二妹签订租赁合同。现杜二妹有户籍3人在涉案房屋。庭审中，杜二妹为证明其主张，向原审法院提交了1992年6月8日签订的《广州市私房租赁合约》，记载乙方承租人为麦锦（杜二妹丈夫，已故），承租房产地址为东华西路东里52号之一后座二楼，承租面积36.62平方米，租期从1992年6月至1994年6月，交租表登记交纳租金至2016年12月等。陈衍鏐对该租赁合约的真实性没有异议。另陈衍鏐向原审法院提交了2017年4月28日向杜二妹发出的《通知及声明》，内容为要求杜二妹户于2017年5月30日迁出涉案房屋并与陈衍鏐办理房屋交接手续。杜二妹对该证据真实性没有异议。原审法院认为：陈衍鏐是涉案房屋的权属人，依法对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。陈衍鏐成为权属人后与杜二妹没有签订租赁合同，现要求收回涉案房屋的请求合法合理，原审法院予以支持。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，由于陈衍鏐没有证据证明杜二妹实际的承租面积，故陈衍鏐要求杜二妹按73.88平方米计算使用费没有依据，而陈衍鏐对杜二妹原租赁合约的真实性没有异议，故使用费计算的面积按该租约的记载为宜。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，判决如下：一、被告杜二妹户自本判决发生法律效力之日起九十天内，迁出广州市东华西路东里52号之一二楼（现使用部分），将房屋腾空交还给原告陈衍鏐；二、被告杜二妹户自本判决发生法律效力之日起十天内，向原告陈衍鏐支付2017年至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（每月按房管部门评定的同期同地段同类房屋的租金参考价计）。之后的房屋使用费由被告杜二妹按上述标准向原告陈衍鏐支付至交还房屋之日止；三、驳回原告陈衍鏐的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告杜二妹负担。经审理查明，本院确认原审法院查明的事实。另查明，原审法院于2017年12月19日做出（2017）粤0104民终20657号民事判决。该判决认定部分事实如下：1992年6月8日，陈衍鏐的母亲郭六妹（甲方）与何瑞强的母亲冯柳群（乙方）签订《广州市私房租赁合约》，约定甲方将涉讼房屋的后座一楼（房间25.2平方米、阁楼20平方米，合计45.2平方米）出租给乙方作住宅使用，租期从1992年6月至1994年6月，期满前一个月没有提出终止合约的，本合约继续生效；每月租金22.73元等。冯柳群去世后，何瑞强继续居住涉讼房屋至今。何瑞强按每年1099.02元的标准向陈衍鏐交租至2016年12月止。2017年4月28日，陈衍鏐分别以特快专递及现场张贴的形式向何瑞强发出《通知及声明》，内容为：请何瑞强于2017年5月30日前搬离涉讼房屋并与其办理房屋交接手续等。何瑞强表示未收到邮件，但在现场看到该《通知及声明》。该案判决：一、何瑞强户（含同住人员）应在本判决发生法律效力之日起六个月内，将广州市越秀区东华西路东里52号之一后座一楼原租住的房屋腾空交还给陈衍鏐；迁出时可将自搭阁楼拆除带走，但不得损坏房屋结构。二、何瑞强应在本判决发生法律效力之日起7日内向陈衍鏐支付自2017年1月1日至2017年5月30日止的租金（按1099.02元/年计）。三、何瑞强应在本判决发生法律效力之日起7日内向陈衍鏐支付自2017年5月31日起至实际履行上述第一项判决之日止的房屋使用费（参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计）。四、驳回陈衍鏐的其他诉讼请求。何瑞强不服该判决，向本院提起上诉，本院于2018年7月19日做出（2018）粤01民终11572号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。在本案二审期间，陈衍鏐述称，同意按照2016年租金标准1598.88元/年计算涉案房屋2017年1月1日至2017年5月30日的租金。本院认为，陈衍鏐是澳大利亚居民，本案属于涉外房屋租赁合同纠纷，应按照涉外不动产纠纷处理。因涉案房屋位于内地，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，本院确认内地法律作为解决本案争议的准据法。一、关于涉案房屋租赁面积的问题。讼争双方在涉案《广州市私房租赁合约》中已经约定租赁面积为36.62平方米。杜二妹上诉主张应扣除其修复或加建面积，但该主张在上述租赁合约中并无约定。加建面积增加了杜二妹的实际使用面积，杜二妹由此获益，其请求扣除此类面积没有任何合理依据。原审法院确认承租面积为36.62平方米理据充分，本院依法予以维持。至于杜二妹主张原审法院将其自购房屋执行到位后，再从涉案房屋中搬迁出去，两者不属于同一法律关系，两案所涉债权债务也无法律上的先后履行关系，本院对该主张不予支持。二、关于房屋租金及房屋使用费的问题。涉案《广州市私房租赁合约》所约定的租期早已届满，但杜二妹、陈衍鏐继续交收租金至2016年12月，故应认定双方成立不定期租赁关系，双方均可随时解除合同。陈衍鏐向杜二妹发出《通知及声明》，限杜二妹于2017年5月30日前搬离涉案房屋，可视为陈衍鏐通知杜二妹于2017年5月30日解除双方的租赁关系。杜二妹应将承租房屋腾空交还陈衍鏐，并向陈衍鏐支付租金及房屋使用费。陈衍鏐同意按照2016年租金标准1598.88元/年计收杜二妹2017年1月1日至5月30日租金，本院予以照准。杜二妹自2017年5月31日起则应按房管部门评定的同期同地段同类房屋的租金参考价计付房屋使用费。杜二妹关于租金和房屋使用费计算标准的部分上诉请求合理，本院依法予以支持。原审法院对此认定理据不足，本院依法予以纠正。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律部分不当，本院依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初20605号民事判决第三项；二、维持广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初20605号民事判决第一项；三、变更广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初20605号民事判决第二项为：杜二妹自本判决发生法律效力之日起十日内，向陈衍鏐支付自2017年5月31日起至实际履行本判决第二项之日止的房屋使用费（每月按房管部门评定的同期同地段同类房屋的租金参考价计）；四、杜二妹应在本判决发生法律效力之日起十日内向陈衍鏐支付自2017年1月1日至2017年5月30日止的租金（按1598.88元/年计）；五、驳回陈衍鏐的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费50元，由陈衍鏐负担25元，由杜二妹负担25元。本案二审案件受理费50元，由陈衍鏐负担25元，由杜二妹负担25元。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长 罗 毅审判员 张明艳审判员 陈晓红二〇一九年六月三日书记员 黄晓君