中华人民共和国湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初1591号原告：北京市圣瑞物业服务有限公司长沙分公司，住所地长沙市天心区城南西路33号天心阁大酒店六楼。负责人：封波，董事长。委托诉讼代理人：余汝林，湖南麓邻律师事务所律师。委托诉讼代理人：康露，湖南麓邻律师事务所律师。被告：刘健（LIUJIAN），男，1958年3月4日出生，美利坚合众国国籍。委托诉讼代理人：陈滨慧，湖南同湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭柳，湖南同湘律师事务所律师。原告北京市圣瑞物业服务有限公司长沙分公司（以下简称圣瑞公司长沙分公司）与被告刘健物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月29日受理后，依法适用普通程序进行审理。原告圣瑞公司长沙分公司的委托诉讼代理人余汝林，被告刘健的委托诉讼代理人谭柳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告圣瑞公司长沙分公司向本院提出诉讼请求:一、判令被告支付物业管理服务费35006.4元、违约金55135元（从2016年1月1日起，暂计算至2018年10月31日止，此后以每月欠付的物业费为基数，按日千分之三的标准计算至实际全部支付之日止），两项合计90141.4元；二、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年9月1日，原告与长沙橘韵投资有限公司（以下简称橘韵公司）签订了《前期物业管理服务委托合同》，约定原告于2015年11月1日开始对橘韵公司开发的长沙市天心区湘江中路二段36号华远·华中心项目提供前期物业服务管理，约定服务费标准为按建筑面积每月4.80元/平方米，逾期交纳物业管理费应按拖欠金额日3‰交纳违约金。被告系华远·华中心一期1号楼A座1702号房业主，已于2014年1月20日收房入住。自2016年1月1日至今，被告一直未按前期物业服务协议交纳物业管理费，截至2018年10月31日共拖欠34个月的物业管理费35006.4元，产生违约金55135元，已经损害了原告的合法权益，故原告诉至法院。被告刘健辩称，原告的全部诉讼请求应予驳回。第一，原告进入华远·华中心提供物业服务不合法。首先，原物业公司北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司长沙分公司（以下简称世邦公司长沙分公司）撤退时，原告未经竞标和选聘即进入华远·华中心。其次，2015年10月23日召开的会议不具有合法性，街道和社区无权指定物业公司给业主，而与会的“业主代表”仅有六名，且没有获得其他业主的授权，不能代表全体业主。开发商橘韵公司未在会议纪要上盖章，法定代表人也未签字；第二，2015年9月1日签订的《前期物业管理服务委托合同》不具有合法性。首先，该合同系在上述会议之前签订的，程序不合法。其次，当时橘韵公司未与世邦公司长沙分公司解除物业服务合同，世邦公司长沙分公司也未撤退。再次，被告对该委托合同和2015年10月23日的会议均不知情，对其没有约束力；第三，原告要求被告按4.80元/平方米支付物业费没有事实、合同和法律依据。首先，其服务标准远未达到4.80元/平方米的标准。其次，也未达到该公司自称的服务标准。具体如下：1.未达到物业服务合同约定的公共环境及卫生标准，地面经常有油渍和臭味。2.交通秩序管理未达标，车库门口和车库内经常有违停和堵车现象。3.保修和投诉受理服务未达标，如业主经常被锁在电梯内、保修申请无答复。4.合同约定使涉案小区获得“长沙市优秀示范小区称号”、达到”国家级优秀示范标准”，也未能实现。再次，被告未在任何合同中对4.80元/平方米的收费标准签字认可，故不需承担违约责任；第四，原告于2016年1月8日方向长沙市发展和改革委员会申请物业服务收费标准核定，且核定的物业费为2.60元/平方米。该公司在未与业主签订合同、亦未公示服务费测算的情况下，违法按4.80元/平方米收取物业费，远超出指导价，被告有权拒付；第五，本案已经超过诉讼时效。根据物业服务合同约定，物业服务企业会在收费前向业主发放《缴费通知单》提醒业主，但原告仅在2018年11月18日进行了催缴。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，物业费应当经书面催缴，故本院已过诉讼时效；第六，原告的违约金诉求没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：长沙市天心区湘江中路二段36号华远·华中心项目系橘韵公司开发建设。原告系经批准从事物业管理及服务的有限责任公司下属分公司。世邦公司长沙分公司系华远·华中心的前物业服务企业。被告系华远·华中心一期1期A座1702号房业主，房屋面积为214.51平方米。2013年1月25日，原告（买受人）与橘韵公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，其中第二十条“物业服务”中约定：物业服务期限为自前期物业委托合同签订之日起至本物业成立业主大会与新选聘的物业管理服务机构签订管理合同生效之日止，物业服务收费价格为4.80元/月/平方米。买受人已详细阅读前期物业合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。买受人未与出卖人选聘的物业服务企业签订物业服务协议，也应按本合同约定标准缴纳物业服务费。同日，被告签署长沙[华远·华中心]一期《临时管理规约》承诺书，明确已全文详细阅读《[华远·华中心]一期临时管理规约》，并完全理解并愿意遵守该临时规约。该规约主要约定：[华远·华中心]的物业服务企业为世邦公司长沙分公司，物业收费标准暂定为4.80元/月/平方米。业主、使用人未按照规约约定交纳物业管理费及相关费用的，物业服务企业可按每日加收应交纳费用的3‰的违约金或按约定加收滞纳金。2014年1月20日，被告入住上述房屋。2015年9月1日，橘韵公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业管理服务委托合同》，由该开发商全权委托原告对华远·华中心实行专业化的物业管理服务，其中约定：一、物业管理服务内容为：1.物业规划红线范围内所有公共地上、地下建筑物，附属配套设施等物业共用部分的维护、保养和管理；2.共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3.公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4.该物业自动化系统的维护保养和管理；5.安全秩序与消防管理；6.道路交通与停车场管理；7.日常保洁与定期清洁；8.庭院绿化与花卉租摆；9.管理与该物业相关的工程竣工图纸、物业业主（或物业使用人）档案与竣工验收数据；10.代收代缴与有偿服务；11.对于物业业主（或物业使用人）房屋自有部位、自用设备及设施的维修、养护以及其他服务要求，在当事人提出委托时，乙方在其能力及服务范围内，接受委托并根据本合同的条款合理收费；12.共用设备设施的节能管理；13.配合和协助当地公安机关进行消防安全监控和巡视等安保工作；14.对超出保修范围及期限，业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方可接受委托并合理收费；15.负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费等各项费用；16.物业公共部位和设施设备的维护、管理；17、其它事项。二、物业服务期限自本合同签订之日起至业主大会选聘物业服务企业且业主委员会代表业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止；三、物业服务标准为：1.房屋外观上，破损及时修复，具有相当的整洁度。玻璃幕墙清洁明亮。按相关要求定期清洗外墙。大堂内布置合理。功能识别标志醒目有效；2.房屋、公共设施、设备的管理及维修保养。设施设备的运行、使用有记录，无重大责任事故。制定设备安全运行岗位责任制。严格遵守操作规程与保养规范，保持设施设备状况良好。制定应急处理方案；设备按照设计要求正常运行，不降低运行指标。3.公共环境及卫生。大堂、洗手间、物业区域每天循环保洁；物业外地面、设施设备每台清洁，并保持与楼宇标准相一致，大理石地面定期打蜡，保持地面整洁光亮。环卫设施完备，设有垃圾中转站；每天收集及清运垃圾。定期进行卫生灭杀；物业内废弃和噪音等符合国家环保标准；4.绿化。保持公共绿化的花草树木以及盆栽长势良好，修建整齐美观；保持公共绿地清洁，绿地内无纸屑。物业内绿化有管理措施并落实；5.交通秩序。能及时制止车辆违规停车。进出物业各种车辆管理有序，无堵塞交通现象；6.安全秩序管理及消防。执行24小时值班及巡逻，熟悉物业环境，文明值勤，语言规范。结合物业特点，制定安全防范措施。详细的消防管理记录。消防设施设备完好，可随时启动。自动化系统设施设备运行有序，有记录并按规定期限保存。保持消防通道畅通，制定消防应急方案；7.报修和投诉受理。紧急情况30分钟到现场，小修24小时内回复解决。四、本项目住宅物业服务依据《湖南省物业服务收费管理办法》湘价服（2010）76号文件及其附件提供五级服务标准。五、物业管理服务费用：关于物业管理费、专项维修资金及其他有关管理区域财务事项，根据本合同所指《临时管理规约》执行，该办法构成本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。本项目物业服务费采用预收制，收费周期为一年，首次物业费从甲方通知的乙方正式接管本物业之日起计收。业主办理入住手续时预付6个月的物业服务费。此后按6个月交纳，物业服务企业将会在收费前向业主发放《缴费通知单》以提醒业户按时缴纳相关费用。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体收费标准住宅按4.80元/建筑平方米/月。六、甲方、业主或物业使用人违反本合同第九章的约定，未能按时履行缴费义务的，违约者按每日应交费用3‰的标准向乙方支付违约金。七、本项目物业接管时间暂定为2015年11月1日，以上接管时间甲方应不迟于本物业由乙方正式接管前一个月书面通知乙方，已通知时间如有更改，甲方应于更改后一周内书面通知乙方。橘韵公司、圣瑞公司长沙分公司均在该合同上加盖公司合同专用章予以确认。2015年10月23日，橘韵公司、世邦公司长沙分公司、六名业主代表、坡子街街道和社区召开华远·华中心项目一期物业撤管沟通协调会，并制作会议备忘，各方确认由圣瑞公司长沙分公司接管华远·华中心的物业管理，物业管理费价格保持不变。橘韵公司于2015年10月24日将上述情况以告知函的形式告知涉案小区业主。世邦公司长沙分公司于2015年10月31日撤出华远·华中心一期的物业管理。此后原告于2015年11月1日进驻小区，并依照前述《前期物业管理服务委托合同》的约定提供了物业管理服务。2016年1月8日，长沙市发展和改革委员会出具《长沙市住宅前期物业服务收费标准核定表》，载明：依据湘价服（2010）76号文件，对北京圣瑞物业服务有限公司长沙分公司华远·华中心小区物业服务收费形式采取政府指导价，电梯住宅收费标准为2.60元/月·平方米（一号楼AB座、二号楼），同时注明因提供服务等级之外服务内容和设施设备而增加物业服务成本可另行在物业服务合同中约定收费标准。2016年1月1日起至2018年10月31日期间，被告未向原告交纳物业服务费，原告通过张贴催收通知单、邮寄律师函等方式多次催讨未果，遂酿成纠纷。另查明，2018年3月，涉案小区部分业主提出案外人长沙华远汇成商业管理有限公司（以下简称华远汇成公司）具有违规对华远·华中心一期裙楼外墙进行改造、在M层屋顶花园安装大型设备和油烟管道、在负一层安装污水处理箱及电梯等行为，就此对华远汇成公司以及原告提出函告，并向长沙市住房和城乡建设委员会进行了信访投诉。本院认为，原告系经依法批准成立的物业管理有限公司，有合法的物业管理资质。橘韵公司与原告签订《前期物业管理服务委托合同》，约定由原告为涉案小区提供物业服务，并对物业费收费标准进行了约定，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对包括被告在内的全体业主及原告均具有约束力，双方均应依约履行义务。关于被告抗辩称原告未经招标即进入涉案小区、进驻程序不合法，且4.80元/月·平方米的物业费收费标准未经业主同意，故对物业服务费不予认可的意见，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，橘韵公司在涉案小区成立业主委员会前，有权自行选聘物业服务企业。橘韵公司于《临时管理规约》中将4.80元/月/平方米的物业服务费标准明确告知全体业主，被告亦签署承诺书对该标准予以确认。世邦公司长沙分公司撤出小区后，橘韵公司与原告签订物业服务合同，确认物业费收费标准保持不变。因被告已于《长沙市商品房买卖合同》中确认即便其未与选聘的物业服务企业签订协议，也应按该合同约定标准缴纳物业服务费，故上述标准并不因物业服务企业的变更而失效。且橘韵公司亦将维持收费标准的情况函告全体业主，被告对此应当明知。综上，上述标准合法有效，原告已根据物业服务合同提供了物业管理服务,被告应当依约交纳相应的物业服务费。被告抗辩称提供的服务水平与物业费标准不符，但并未提供充分证据证明服务水平显著低于收费标准，本院不予采纳。被告抗辩称物业服务费请求权已超过诉讼时效，本院认为，物业服务合同关系系物业服务企业向业主所有的建筑物及其附属设施提供管理服务，业主向物业服务企业支付物业服务费的权利义务关系。根据该权利义务关系可以看出，物业服务费的支付系物业服务企业与业主基于同一份合同产生的同一债务分期履行，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算，故原告的上述物业服务费请求权并未超过诉讼时效。自2016年1月1日至2018年10月31日，被告欠缴物业费共计35008.03元（214.51×4.8×34），现原告要求被告支付物业费35006.4元，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。原告要求被告按照合同约定的每日千分之三的标准支付违约金，显然过高，本院酌情认定违约金按照应支付的物业管理费的10%计算，即被告应支付违约金3500.64元（35006.4元×10%），超过部分本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告刘健于本判决生效之日起十日内向原告北京市圣瑞物业服务有限公司长沙分公司交纳物业服务费35006.4元；二、被告刘健于本判决生效之日起十日内向原告北京市圣瑞物业服务有限公司长沙分公司支付违约金3500.64元；三、驳回原告北京市圣瑞物业服务有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2054元，由原告北京市圣瑞物业服务有限公司长沙分公司负担1177元，由被告刘健负担877元。如不服本判决，原告可在本判决书送达之日起十五日内，被告可在本判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  张 澜人民陪审员  周正良人民陪审员  胡 燕二〇一九年六月十三日法官助理刘希雅书记员王钰附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。