四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初1616号 原告：冯章福，男，1963年3月3日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：徐晓梅，成都市新都区桂诚法律服务所法律工作者。 被告：刘佳秀（曾用名：刘家秀），女，1966年7月28日出生，汉族，住成都市新都区。 被告：彭先贵，男，1957年11月29日出生，汉族，住成都市新都区。 二被告共同委托诉讼代理人：张燕，成都市新都区大丰法律服务所法律工作者。 第三人：封诗强，男，1977年1月4日出生，汉族，住成都市金牛区。 原告冯章福与被告刘佳秀、彭先贵及第三人封诗强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月14日受理，依法适用简易程序，于2019年5月15日、2019年6月20日公开开庭进行了审理。原告冯章福的委托诉讼代理人徐晓梅、被告刘佳秀与彭先贵的共同委托诉讼代理人张燕和第三人封诗强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冯章福向本院提出诉讼请求：请求判令1.解除冯章福与刘佳秀、彭先贵签订的《房屋转让协议书》；2.刘佳秀、彭先贵返还冯章福房屋转让款130万元以及赔偿利息损失（以130万元为基数，按照年利率6%，自2013年10月计付至实际付清之日止）；3.封诗强对其中127万元购房款的返还承担连带责任。事实与理由：冯章福与刘佳秀、彭先贵于2013年10月18日签订《房屋转让协议书》，约定刘佳秀、彭先贵将其所有位于成都市新都区的商业用房转让给冯章福，建筑面积约65平方米，转让金额为145万元。因该房为安置房，刘佳秀、彭先贵承诺接到相关部门领取房屋所有权证及国有土地使用权证等通知后无偿协助冯章福办理相关房屋产权凭证。冯章福依约先行支付了130万元购房款，其中127万元按照刘佳秀、彭先贵的指示以转账或现金的方式支付给封诗强。刘佳秀、彭先贵收到130万元后向冯章福出具了收条并交付了房屋钥匙。但直至2018年，刘佳秀、彭先贵在该房屋已经能够办理相关产权证书的情况下仍不能取得产权证书。此后，冯章福从相关部门得知该房屋的登记所有人为钟权宇，刘佳秀、彭先贵无权处分该房屋也无法取得相应房屋产权证书。故冯章福诉至法院，要求解除合同并返还房屋与房屋转让款。 刘佳秀、彭先贵辩称，其对案涉房屋有处分权。该房屋系钟权宇拆迁所得，因钟炳文、钟权宇父子向彭先贵借款150万元到期后无力偿还，双方协商钟炳文、钟权宇将案涉房屋抵给彭先贵，若彭先贵需要资金，可直接将该房屋转让给他人，钟炳文、钟权宇负责为受让人办理过户手续，并于2013年9月7日签订《房屋抵偿协议书》。刘佳秀、彭先贵在向冯章福出具收条时就向冯章福交付该房屋，冯章福自2013年12月起就实际占有、使用该房屋，期间的租金一直由冯章福收取。至今未有人对该房屋主张过任何权利。案涉房屋可以办理产权证，但因该房屋系安置房，办理产权证的时间较长。冯章福与刘佳秀、彭先贵签订的《房屋转让协议书》中约定刘佳秀、彭先贵应当在接到相关部门领取房屋产权证及国有土地使用权证的通知后两日内领取，并在取得上述证件后三日内无偿协助冯章福办理产权过户手续。时至今日，刘佳秀、彭先贵尚未接到领取所有权证及国土证的通知，即办理产权过户的条件尚未成就，不存在刘佳秀、彭先贵不配合办理过户手续的情况。成都市新都区人民政府大丰街道办事处出具的情况说明也可看出该房屋的不动产权证一直在办理中。由此，冯章福与刘佳秀、彭先贵签订的《房屋转让协议书》合法有效且可继续履行。该协议书并未约定解除协议条款，本案中也不存在法定解除情况，故请求法院依法驳回冯章福的诉讼请求。 封诗强述称，是彭先贵向其借款后，由冯章福代为偿还借款。封诗强并非本案的担保人或保证人，不应当对返还购房款承担连带责任。冯章福与刘佳秀、彭先贵签订协议并支付转让款时封诗强在场，冯章福与刘佳秀、彭先贵均知道该房屋是彭先贵抵偿所得。 本院经审理认定的事实如下：刘佳秀、彭先贵（甲方）作为出让方与冯章福（乙方）作为受让方于2013年10月18日签订《房屋转让协议书》，约定刘佳秀、彭先贵将自己所有位于成都市新都区的商业用房（即铺面）转让给冯章福，转让金额为145万元，合同同时载明：“三、转让金的给付时间及方式：乙方于2013年10月18日给付甲方130万元，余款15万元乙方于《房屋所有权证》过户登记手续办理完毕当日给付甲方。四、房屋交付时间：甲方于2013年10月18日将房屋交付给乙方……五、因该房是安置房……甲方接到相关部门领取《房屋所有权证》通知后两日内应及时领取《房屋所有权证》，甲方拿到《房屋所有权证》的3日内应无偿协助乙方办理《房屋所有权证》的过户手续……甲方接到相关部门领取《国有土地使用权证》通知后两日内应及时领取《国有土地使用权证》，甲方拿到《国有土地使用权证》的3日内应无偿协助乙方办理《国有土地使用权证》的过户手续……六、甲方转让该房屋前已将该房屋租赁给他人，从2013年12月起该房的租金由乙方收取。七、本协议经双方签字后生效，如谁违约，违约方应向对方支付房屋转让金总额50%的违约金……”同日，双方在成都市新都区大丰法律服务所办理了《见证书》。协议签订后，冯章福按照刘佳秀、彭先贵的指示通过转账及现金的方式将127万元转让款支付给封诗强，剩余3万元支付给刘佳秀、彭先贵，2013年10月21日彭先贵向冯章福出具收条载明收到冯章福支付的房屋转让款130万元，并将该房屋交付给冯章福。此后，因刘佳秀、彭先贵一直未取得该房屋的产权证书，无法为冯章福办理产权过户手续，双方遂产生争议。 上述事实有冯章福提交的《房屋转让协议书》、《见证书》、收条两张、银行交易明细及当事人陈述在卷予以佐证。 为证明刘佳秀、彭先贵对该房屋有处分权，刘佳秀、彭先贵向本院提交了新都区人民政府大丰街道办事处与钟权宇2007年12月18日签订的《房屋拆迁补偿安置合同书》复印件及钟炳文、钟权宇与彭先贵于2013年9月7日签订的《房屋抵偿协议书》。冯章福质证对《房屋拆迁补偿安置合同书》复印件的真实性存疑，对《房屋抵偿协议书》的真实性、合法性与关联性均不予认可。本院认为，彭先贵与钟炳文、钟权宇签订的《房屋抵偿协议书》虽约定钟炳文、钟权宇将案涉商铺用于抵偿其欠彭先贵的借款，但根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的登记、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”和第三十九条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”的规定，案涉房屋并未登记在刘佳秀、彭先贵名下，因此刘佳秀、彭先贵对该房屋并没有处分权，故本院对上述证据的证明目的不予认可。 冯章福向本院提交了案外人邱代彬出具的《情况说明》一份，用以证明案涉房屋自2014年起由邱代彬承租，冯章福至今收取租金共计25.3万元。刘佳秀、彭先贵质证认可承租事实，但不认可租金金额。本院认为，冯章福与刘佳秀、彭先贵均认可案涉房屋在交付给冯章福后遂出租给他人，并且冯章福一直收取租金，故本院对上述证据证明该房屋承租情况的证明目的予以认可。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点为：1.案涉合同是否应当解除；2.封诗强是否应当对返还其中127万元购房款承担连带责任；3.刘佳秀、彭先贵是否应当赔偿冯章福利息损失。 针对案涉合同是否应当解除的问题。冯章福与刘佳秀、彭先贵于2013年10月18日签订的《房屋转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定。虽协议书签订时刘佳秀、彭先贵并非案涉房屋的登记权利人，不享有对该房屋的处分权，但《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据上述规定，该协议书合法有效。截止庭审之日，案涉房屋仍未取得房屋权属证明，刘佳秀、彭先贵也未取得该房屋的处分权，致使双方签订的协议书无法继续履行，该房屋的所有权不能转移给冯章福，冯章福购买案涉房屋的合同目的无法实现，故本院对冯章福要求解除双方签订的《房屋转让协议书》的诉讼请求予以支持。 针对封诗强是否应当对返还其中127万元购房款承担连带责任的问题。协议书签订后，冯章福依约向刘佳秀、彭先贵支付购房款130万元，刘佳秀、彭先贵将案涉房屋交付给冯章福使用，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据上述规定，合同解除后，冯章福应当将案涉房屋返还给刘佳秀、彭先贵，刘佳秀、彭先贵应当将收取的购房款130万元返还给冯章福。虽冯章福将其中127万元购房款按照刘佳秀、彭先贵的指示支付给封诗强，但该笔款项的性质是购房款，且彭先贵向冯章福出具了收条认可实际收到了购房款130万元，封诗强又并非双方房屋买卖合同关系的当事人或保证人，故应当由刘佳秀、彭先贵承担返还义务，封诗强对该笔款项的返还不承担连带责任。综上，本院对冯章福要求刘佳秀、彭先贵返还130万元购房款的诉讼请求予以支持，对冯章福要求封诗强在127万元范围内对返还购房款承担连带责任的诉讼请求不予支持。 针对刘佳秀、彭先贵是否应当赔偿冯章福利息损失的问题。本院认为，刘佳秀、彭先贵未能取得案涉房屋的所有权，并按约履行协助将该房屋过户至冯章福名下的义务，其行为已经构成违约，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条和《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，冯章福有权要求刘佳秀、彭先贵赔偿因违约行为给自己造成的损失，但双方签订协议书时，冯章福明知该房屋系安置房，尚未取得房屋权属证明，且取得权属证明的时间不确定，房屋买卖交易存在风险，同时冯章福在支付130万元购房款后，刘佳秀、彭先贵即将该房屋交付给冯章福使用，双方在协议中约定该房屋自2013年12月起的租金由冯章福收取，冯章福向本院提交的情况说明也载明其一直将该房屋出租给他人并收取租金，即冯章福一直对该房屋享有占有、使用、收益的权利，且冯章福也未向本院举证证明收取的租金不足以弥补其实际收到的损失，故本院对冯章福要求刘佳秀、彭先贵赔偿利息损失的诉讼请求不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告冯章福与被告刘佳秀、彭先贵于2013年10月18日签订的关于成都市新都区的商业用房的《房屋转让协议书》； 二、被告刘佳秀、彭先贵于本判决生效之日起十日内返还原告冯章福购房款130万元，原告冯章福于收到上述购房款之日起三日内将成都市新都区的商业用房返还给被告刘佳秀、彭先贵； 三、驳回原告冯章福的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10293元（已减半收取），保全费5000元，上述费用共计15293元，由被告刘佳秀、彭先贵负担（此款原告冯章福已预付，被告刘佳秀、彭先贵在履行上述付款义务时一并付清）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  赵乐 二〇一九年六月二十七日 书记员  王倩