.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}翁牛特旗人民法院民事判决书（2019）内0426民初1476号原告(案外人)：荆某，男，1979年7月1日出生，汉族，个体，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：张秀艳，北京金盈律师事务所律师。被告(申请执行人)：北京某杰房地产开发有限公司。所在地：北京市西城区。法定代表人：王某，系董事长。委托诉讼代理人：张某，公司员工。委托诉讼代理人：孙连兴，北京中银律师事务所律师。第三人(被执行人)：翁牛特旗某投资有限公司。所在××旗号厅。法定代表人：李某，系执行董事。原告荆某与被告北京某杰房地产开发有限公司(以下简称为某杰公司)、第三人翁牛特旗某投资有限公司(以下简称为某公司)执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了两次审理，于2019年5月7日进行第一次审理，原告荆某瀚的委托诉讼代理人张秀艳，被告某杰公司的委托诉讼代理人张某、孙连兴到庭参加诉讼，第三人某公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼；于2019年5月23日进行第二次审理，原告荆某的委托诉讼代理人张秀艳，被告某氏杰公司的委托诉讼代理人孙连兴到庭参加诉讼，第三人某公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荆某向本院提出诉讼请求：确认翁牛特旗乌丹镇某市场9号楼11号厅（房权证号为翁牛特旗字第XXXX号）归原告所有；判令停止执行翁牛特旗乌丹镇某市场9号楼11号厅（房权证号为翁牛特旗字第XXXX号）并予以解封；被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告与第三人房地产开发经营合同纠纷一案，赤峰市中级人民法院于2018年12月11日作出（2018）内04民再86号民事判决书。2019年2月25日，贵院依据某杰公司的申请作出了（2019）内0426执705号执行裁定书，裁定查封翁牛特旗乌丹镇某易市场9号楼的房产（房权证号为翁牛特旗字第XXXX号），查封期限为三年。某公司拍卖取得承建翁牛特旗乌丹镇某市场工程项目,2013年7月18日,承包人刘某、荆某与发包人某公司签订《工程承包合同》,合同第二条第1款约定:承包范围:水泥路面硬化工程、面包砖路面硬化工程、外网的排水主管路工程。及第九条约定:工程款的支付方式为抵商厅,商厅的价格以销售处的销售价格为准。刘某、荆某预留商厅9#110、9#111；单价4400元/平方米。可见,某公司承诺预留两个商厅并用以抵付该二人的工程款,某公司确认案涉9#111号房屋是用以抵付荆某的工程款,荆某与某公司签订《工程承包合同》之时,案涉商厅就已经预留给荆某抵付工程款,荆文瀚也对《工程承包合同》中约定承包的工程进行了施工,那么,荆某便取得了案涉房屋的所有权。荆某瀚于2014年对案涉房屋进行装修并已入住,已实际占有使用案涉房屋。因此,涉案房产的实际所有权人是荆某,而非某公司,贵院查封案涉房产的行为,给荆某造成了重大的经济损失。综上,贵院查封的涉案房产是荆某的个人财产,与某公司无关,某公司早已将案涉房产抵付荆某支付工程款,根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定,贵院应当确认案涉房产的所有权人为荆某,对案涉房产停止执行并予以解封。被告某杰公司辩称，原告的《工程承包合同》并不能作为被答辩人与本案被执行人之间达成以房抵债协议的有效证据。涉案房产登记在本案被执行人名下，人民法院依答辩人申请对涉案房产进行查封完全合法；被答辩人所提执行异议不足以阻却本案对涉案房产的执行。被告某杰公司第二次开庭时补充答辩意见为，对某公司上次开庭时出具的答辩意见不认可，主要是对诉争的房产法院在查封时，某公司是明知的，之前没有提出异议，所以说，他又要证明和荆某又有抵账协议的事实是矛盾的，法院已经组织过一次拍卖的前提下，他依然没有提出异议，现在给荆某和侯某作证，证据是不能采信。在乾昌公司没有出庭质证的前提下，我方不予认可。第三人某公司向本院提供答辩状称，一、贵院基于北京某房地产开发有限公司与翁牛特旗某投资有限公司房地产开发经营合同纠纷一案,查封了案涉翁牛特旗乌丹镇某市场9号楼的房产。贵院于2019年2月25日做出了(2019)内0426执705号执行裁定书,依据发生法律效力的某杰公司与乾昌公司房地产开发经营合同纠纷一案,案号:(2018)内04民再86号民事判决书,查封了翁牛特旗鸟丹镇某市场9号楼的房产(房产证号为163031402963),查封期限三年。2013年7月18日,承包人刘某、荆某与发包人某公司签订《工程承包合同》,合同第二条第1款约定:承包范围:水泥路面硬化工程、面包砖路面硬化工程、外网的排水主管路工程。并约定工程款的支付方式为抵商厅并为刘某、荆某预留商厅9#110、9#111；单价为4400元/每平米。工程于2014年6月基本完工,以房抵工程款的这两个商厅均是326.59平方米,按照4400元/每平米的价格计算,在工程施工过程中随着工程量的完成,某公司按照工程进度结算工程款,依《工程承包合同》的约定把9号楼10号商厅抵给了刘某,把9号楼11号商厅抵给了荆某。某公司已于2014年年初将9号楼11号商厅交付给荆某,但由于当时公司涉及诉讼就没有办理房产登记手续。三、某公司将案涉11号商厅以房抵工程款的形式交付给了荆某,可见,荆某是该房屋的所有权人,贵院不应当执行案外人荆某的财产。案涉11号商厅已于2014年年初用房抵工程款的形式抵付给了荆文瀚,并且已交付,该房屋已由荆文瀚占有使用多年,该房屋的所有权人是荆文瀚,不是乾昌公司,因此,贵院不应当基于某公司与某杰公司的纠纷而执行案外人荆某的个人财产。综上,荆某在承建某市场时,某公司用案涉11号商厅抵付了欠荆某的工程款并已向其交付,而且某公司以房抵债行为发生在贵院查封案涉房产之前,因此,贵院查封、拍卖案外人荆某所有的11号商厅没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，原告为支持其诉讼请求向本院提交了如下证据：1、（2019）内0426执705号执行裁定书一份，证明翁牛特旗人民法院基于（2018）内04民再86号民事判决书查封了本案原告所有的位于翁牛特旗乌丹镇某市××楼号商厅。该裁定书明确注明房产证号包括荆某现在所有的某公司交付的房产。被告某杰质证认为，没有异议。2、房产证一份（编号：赤峰房权证翁牛特旗字第XXXX号）、《工程承包合同》一份、《补充合同》一份，证明某公司已经将涉案房产以抵顶工程款的形式，在与案外人荆某签订《工程承包合同》时便抵给了荆某，荆某对《工程承包合同》约定承包的工程进行了施工，因此，荆某对涉案的房屋享有所有权，贵院应当对荆某所有的涉案的房屋停止执行并予以解封。某公司抵付工程款的房屋与（2019）内0426执705号执行裁定书裁定查封的房产是同一处房产。被告某杰公司质证认为，对房产证的真实性及证明问题没有异议。对《工程承包合同》及《补充合同》真实性没有异议，但是对证明目的及合法性有异议，从承包合同约定以房抵债条款的效力上看，签约的当时以房抵债的条款并未生效，本合同签订时间为2013年7月18日，被答辩人承建的工程为土地硬化工程，结合合同及补充合同反映的内容，不难发现至2014年5月20日被答辩人尚未开始施工，也就是说，当时被答辩人承建工程所产生的工程款数额还未确定，双方的债权债务关系并未形成，因此，该以房抵债的条款仅仅是约定了未来结算给付工程款的一个意向方案，从其性质上最多也只是附生效条件的一个合同条款，应当自条件成就时方能生效，所以被答辩人以一个附生效条件尚未成就的以房抵债条款作为其与被执行人之间以房抵债协议生效的证据显然不能成立。另外，根据《合同法》二百八十六条规定可以看出承包人可以在发包人逾期未支付价款的时候才可以该工程折价或者拍卖，其享有的只是优先受偿权，而不应该以这种概括的方式以物抵债。根据《物权法》一百八十六条的规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得以…。答辩人认为双方这种事先约定以物抵债的条款其性质应该是属于法律上明确禁止的留押行为，因此双方以物抵债的行为本身是属于违法的，也是无效的；原被告真正达成以房抵债的时间并不是工程承包合同签订的时间，原告在诉状中原文表述：,2013年7月18日,承包人刘某、荆某与发包人某公司签订《工程承包合同》,合同第二条第1款约定:承包范围:水泥路面硬化工程、面包砖路面硬化工程、外网的排水主管路工程。及第九条约定:工程款的支付方式为抵商厅,商厅的价格以销售处的销售价格为准。刘某、荆某预留商厅9#110、9#111；单价4400元/平方米。后工程款无法给付，被告某公司以以物抵债的方式将涉案房屋转给原告，因此，按原告的说法，双方真正达成以房抵债的时间是在工程承包合同签订之后，也必然是在工程款数额确定之后，而被执行人无法给付工程款之时，但之后双方在什么时间以什么方式达成了什么内容的抵债协议，原告并未向法庭提供；原告现有证据不足以充分证明其与被执行人之间存在以房抵债的事实以及发生的准确时间。原告诉状中表述其将工程承包合同作为其与被执行人约定的以房抵债的有效时间，又称工程款未给付以房抵债，而以《工程承包合同》中的以房抵债条款不能构成实际履行以房抵债协议的完整内容。3、（2019）内0426执异8号执行裁定书一份，证明原告有权提起执行异议之诉。被告某杰公司质证认为，没有异议。4、荆某装修11号商厅的收据两枚(出具的时间分别为：2014年5月8号、2014年5月20号)，证明某公司交给荆文翰11号门市后，荆某将其承包给乌丹镇永益装饰材料行装修，共花费装修费50000元的。被告某杰公司质证认为，对证据真实性有异议，因为收款人王某未出庭接受质询，无法核实其真实性。另外对证据的证明力不认可，装修的时间和出具收据的时间也不能确定它就是装修的实际时间。就算是时间能够确定，亦不能确定其占用、使用的合法性，因为本案是执行异议之诉案，对方所主张的事实，需要满足最高院的司法解释规定四项条件，就算是对方实际支付了相应的装修款，如果其使用占用，被本案认定为违法，此损失也应由其自己承担。5、工程款明细一份(荆文瀚自书)，证明荆某为乾昌公司实际施工的工程款总额和明细，工程款共计4230515元，该工程款应由某公司支付，4230515元工程款远远超过涉案房屋的价值。以物抵债，是债务人履行债务的另外一种方式。被告三氏杰公司质证认为，对工程款的数额是单方计算出来的，对其真实性不予认可，没有说服力。另外也达不到证明目的。证明目的是以物抵债的合法性，之前在工程承包合同里的以物抵债的条款，之前我方已经论证了其是无效的。被告某杰公司未向本院提交任何证据材料。第三人乾昌公司未出庭亦未提交任何证据材料。依据原告的陈述、被告某杰公司答辩，并经庭审举证、质证，并结合第三人某公司答辩意见，本院综合认证为：原告提交的提交的（2019）内0426执705号执行裁定书、（2019）内0426执异8号执行裁定书、房产证，因被告某杰公司质证无异议，本院认定为有效证据；原告提交的《工程承包合同》一份、《补充合同》一份、荆某装修11号商厅的收据两枚，能够证明荆某承包第三人某公司水泥路面硬化工程、面包砖路面硬化工程、外网的排水主管路工程，某公司将为其预留11号商厅交付给荆某占有，并且装修的事实，本院认定为有效证据。原告提交的工程款明细，因其是单方计算工程量、工程款数额，未经第三人乾昌公司认可，本院不予采信。经审理查明，某杰公司因与某公司之间房地产开发经营合同纠纷向本院提出诉讼财产保全申请，本院于2014年10月16日查封了某公司名下的位于翁牛特旗乌丹镇某××楼的2、4、5、6、11号房产(房产证号为163031402963，登记时间为2014年7月11日)。后本院于2019年2月25日作出(2019)内0426执705号执行裁定书，继续查封上述房产，查封期限为三年。荆某向本院提出书面异议，认为查封上述房产中的11号房产是其个人财产，要求中止执行涉案房产并予以解封。经审查，本院于2019年3月11日作出(2019)内0426执异8号执行裁定书，驳回荆某的异议请求。荆某不服该裁定，于2019年4月4日向本院提起执行异议之诉。另查明，2013年7月18日，荆某和刘某作为乙方与某公司作为甲方签订了《工程承包合同》，合同约定，原告荆某承包了乾昌公司在翁旗乌丹物流园区内的水泥路面硬化工程、面包砖路面硬化工程、外网的排水主管路工程，合同中还约定了施工内容、工期、质量标准、竣工结算、违约责任等内容。其中《工程承包合同》第二条施工内容：1、承包范围：水泥路面硬化工程、面包砖路面硬化工程、外网的排水主管路工程。2、包工包料、包设备、包安全、包质量。3、在施工场地内，电源由甲方提供，乙方负责用电费用，水由甲方负责。……第八条竣工结算：1、面包砖按每平方米70.00元结算；水泥路按每平方米100.00元结算，路缘石规格10㎝×15㎝×100㎝的按每延长米300.00元结算。2、化粪池按980.00元每立方结算；污水井按2000.00元每个结算(此价格包括轻型水泥井盖)；暗排每个550.00元结算(此价格包含水泥预制井蓖子)；PE排水管，直径200㎜的118.00元每延长米；直径300㎜的160.00元每延长米，直径400㎜的236元每延长米，直径500㎜的294.00元每延长米。4、工程完工后，甲方按合同要求验收后，以乙方实际施工的工程量为结算依据。第九条约定，1、工程款的支付方式为抵商厅，商厅的价格以销售处的销售价格为准(商厅可由甲方代售、所售房款支付给乙方)；第2项的内容已划去(内容为：结算工程款所剩尾款，达不到商厅价格的80%时，由甲方以现金的形式支付给乙方，达到80%以上时，乙方补齐余款抵商厅)；第3项乙方预留商厅9#-110、111；单价：4400元/平方米。……。2014年5月20日，某公司作为甲方与荆某、刘某作为乙方又签订《补充合同》，双方对工程承包合同作了进一步细化和补充，其中第8条约定，所有的工程量以乙方施工的并得到甲方书面确认的量为结算依据。第9条约定，所有的交工日期和质量合格以甲方的书面确认为准。荆某、刘某施工的上述工程已基本完工，未经某公司结算验收。合同签订后，2014年年初乾昌公司向刘某、荆某交付了位于翁牛特旗乌丹镇某市××楼的10、11号商厅，刘文会占有10号商厅并办理了房屋过户手续，荆某占有11号商厅装修入住至今，11号商厅仍登记在乾昌公司名下。本院认为，本案的焦点问题是：一、荆某能否确认为涉案房的所有权人；二、荆某对涉案房是否享有足以排除强制执行的民事权益。一、荆某能否确认为涉案房产的所有权人。本院认为，某公司与荆某于2013年7月18日签订了《工程承包合同》，其中合同约定了“工程款的支付方式为抵商厅，某公司预留商厅9#-110、111；单价：4400元/平方米”，且某杰公司对工程承包合同的真实性认可，因此某公司、荆某针对涉案房产抵工程款的约定，对双方均具有约束力。由于涉案房产并未办理所有权登记变更手续，目前仍登记在某公司名下，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，本案仅凭《工程承包合同》无法发生讼争房产物权变动的效力。但荆某可基于工程承包合同中对涉案房产的约定，向不动产登记机关请求变更登记其为房产所有权人。因此现阶段荆某对涉案房产仅享有请求不动产登记关进行所有权人变更登记的权利，尚不具备直接确认其享有所有权的基础和条件，本院对荆某请求确认对涉案房产享有所有权的请求不予支持。二、荆某对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，综合本案具体情况，荆某虽不能直接确认为涉案房产所有权人，但其对该房产享有期待物权，该期待物权可以排除人民法院依据某杰公司的申请对涉案房产的强制执行。理由是：某公司将其承建的翁旗乌丹物流园区内的水泥路面硬化工程、面包砖路面硬化工程、外网的排水主管路工程承包给荆某施工建设，双方签订了《工程承包合同》及《补充合同》，双方之间形成了建设工程施工合同债权关系。某公司基于《工程承包合同》的约定将预留11号商厅抵顶工程款并交付给荆某占有。鉴于某公司同时将另一10号商厅交付给刘某会占有，刘某已办理房产过户手续的事实。可以说明，10号商厅和涉案的11号商厅交付时间是在人民法院查封前即2014年10月16日前。某公司将预留商厅交付给荆某抵顶工程款是其履行支付工程款义务的一种方式，虽工程未经验收结算，但不影响其履行支付工程款的义务。某公司用涉案房产抵顶工程款应视为原告支付了房屋的全部对价款，原告依据以房抵债条款而能够产生的物权期待权及物权本身；因涉案房产于2014年10月16日被本院查封至今，没有过户的原因是涉案房产一直处于查封状态，没有过户不是原告本身的原因。因此原告占有涉案房产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定关于排除人民法院强制执行的四种情形即：法院查封之前是否签订合法有效的书面买卖合同、是否已合法占有该不动产，是否已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、是否非因买受人自身原因未办理过户登记等方面来综合审查判定。故原告关于停止对涉案房强制执行的诉讼请求成立，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行位于翁牛特旗乌丹镇某市××楼(房产证号为1XXXX号房产；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费200元，由被告三氏杰公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。本院(2019)内0426执异8号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长 高艳云审 判 员 张 浩人民陪审员 牛成海 二○一九年六月五日书 记 员 崔晓娟附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条【缺席审判】被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条【案外人异议】执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。