广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终4414号上诉人（原审被告）：**勇，男，1976年11月10日出生，汉族，地广东省佛山市顺德区**************,公民身份号码:440************017。委托诉讼代理人：孙志如，广东瑶琨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谭启明，男，1972年6月17日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区****************,公民身份号码:440************810。委托诉讼代理人：许鹏程，广东信标律师事务所律师。原审被告：岑业红，女，1951年8月15日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***********,公民身份号码:440************022。委托诉讼代理人：孙志如，广东瑶琨律师事务所律师。上诉人**勇因与被上诉人谭启明房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初17970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月9日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。**勇上诉请求：1.撤销原判第一项；2.改判**勇与谭启明之间房屋买卖合同不成立，驳回谭启明的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由谭启明承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，**勇与谭启明之间的房屋买卖合同关系不成立。1.房屋买卖合同属要式合同，应具备相应的必备条款。从《购房协议》的形式上看，不具备房屋买卖合同的必备条款，不具有房屋买卖合同的效力。2.谭启明提交的《购房协议》原件只有一份，由谭启明保管。从形式上看，这只是谭启明自己草写的记录，从字迹上看明显改了四次，这不符合房屋买卖合同的严谨性，也不符合房屋买卖的交易习惯。二、一审判决证据认定错误，从《购房协议》的内容上看存在诸多疑点。1.合同双方当事人不确定。《购房协议》的标的物是601和602两套房屋，而602房的业主岑业红自始自终就没有参与过商谈，更没有签字确认。2.房屋面积不确定。75平方米一套是大约数，是建筑面积还是套内面积不清楚，与案涉房屋面积不一致。3.房屋地址也不确定，《购房协议》上的房屋地址明显是谭启明后面加上去，字体字迹、格式明显不一样，且案涉房屋的地址与房产证上的地址不一致。4.房屋所有权人也不明确，协议上没有提及案涉房屋所有权人之一岑业红的相关信息，也没有体现**勇对岑业红有合法的代理权。5.未明确债权人与债务人，债务履行期是否届满，对未偿还借款本息是否协商对账，未约定借款本息转为购房款，对房屋交付、违约责任等权利义务均未作出约定。6.根据《购房协议》第4点“在2016年10月15日前办理过户手续”，但谭启明一直没有进行催告。7.未约定房屋钥匙的交付。谭启明陈述说**勇已将钥匙交付其使用，与事实不符。实际上因**勇没有时间陪同，鉴于谭启明是**勇多年的好友，**勇才将其房屋钥匙给谭启明去看房，案涉房间里的所有家具都是**勇置办的，水电费等相关费用至今均由**勇支付缴纳，且期间房屋也不时由**勇出租和收取租金。三、该《购房协议》也不是以物抵债协议。退一步而言，即使该《购房协议》是以物抵债协议，法院也应该根据《债务清偿期届满后当事人间达成以物抵债协议但未履行物权转移手续，该协议效力如何确定》的规定驳回谭启明的诉讼请求。四、在《购房协议》之后，**勇告知谭启明家人不同意出售案涉房屋后，**勇向谭启明出具了一份借条，约定之前所签的一切文件作废，该借条只有一份由谭启明保管，但谭启明拒绝向法庭提交。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定，谭启明拒绝向法院提交其持有的该份对其主张不利的借条，应该推定**勇主张的证据内容成立。五、一审判决适用法律错误。如前所述，一审判决根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条的规定作出判决，系适用法律错误。综上，**勇请求二审法院撤销原判，对一审判决直接予以改判，支持**勇的上诉请求。谭启明答辩称：案涉房屋是二手房买卖，当事人也不是专业人员，但购房协议也明确了买卖双方、买卖标的、买卖价款、过户的时间和尾款的支付，且谭启明还支付了部分购房款、定金、为**勇代付了其欠款14000元以及抵偿了部分购房款，故案涉协议显然是成立的。其次，**勇和岑业红都曾经委托社会机构对涉案的两套房屋进行测绘，后来没有过户成功，是因为房产价格急剧上涨，**勇终止履行这个合同。再次，**勇在2009年就向谭启明借款的10万元，双方当事人约定房屋卖给谭启明后，部分购房款与原来的欠款相抵，另外付4万元定金，还要加上帮案外人李永红垫付的14000元借款，这些均属谭启明支付的购房款。其后谭启明支付2万元款项，对方明确了还欠268000元，这些钱不由谭启明再行支付。一审法院认为岑业红的房屋交易因岑业红没有签字而不予处理，但岑业红与**勇系母子关系，岑业红也进行了过户的准备工作，应当予以认定。另外，一审法院以**勇未承认欠款抵扣购房款为由，认定**勇欠谭启明的欠款未抵扣购房款，处理错误。综上，**勇的上诉意见不能成立，应予驳回。谭启明向一审法院起诉请求：1.**勇协助将佛山市顺德区****************（该房屋协议转让价280000元）所有权转移登记至谭启明名下；2.岑业红协助将佛山市顺德区****************（该房屋协议转让价280000元）所有权转移登记至谭启明名下；3.**勇、岑业红承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：2009年12月2日，谭启明向**勇转账支付了100000元。2011年12月19日，**勇向谭启明出具借据一份，载明“**勇因资金紧缺，于二○○九年十二月一日向谭启明借款项人民币壹拾万元正。利息按银行同年利率计算。于二○一○年十二月一日已还利息伍仟元正，于二○一一年十二月一日，已还利息壹万元正。现于二○一一年十二月还本金伍仟元。实际借款玖万伍仟元整（人民币），如到二○一二年四月一日未按时归还，按月收取滞纳金（5%），按时归还，不收任何利息。本人无任何异议，特此立据。”2014年1月8日，谭启明与**勇在上述借据中备注：“鉴于**勇暂无能力偿还此（上述）借款，本人谭启明暂不采取法律途径解决此事，经双方同意再续此借据，到2014年6月1日止，否则采取法律途径解决。”2015年7月24日，**勇在上述借据中签名重新确认借款。2016年9月28日，谭启明与**勇签订《购房屋协议（合同）》一份，载明：“1.75平方米×2=150平方米（两套），（地址：顺德大良文秀路文乐街1座601号、602号）”“2.价钱280000×2=560000元（两套）”“3.过户费用**勇负责伍仟元，余下的谭启明负责”“4.在2016年10月15日前办理过户手续”“5.在2016年9月30日支付贰万元定金”“6.余下款项过户日一次性支付完毕288000元”。2016年9月28日，谭启明向**勇转账支付了20000元。2016年10月4日，**勇向谭启明出具收据一份，确认谭启明银行转账汇入的款项两笔，每笔20000元，并注明“已收到此款用于购房订金”。同日，谭启明与**勇再次在上述协议上签名，并加注了“268000”。佛山市顺德区****************登记权属人为**勇，该房地址为佛山市顺德区大良街道文秀社区**************。佛山市顺德区****************登记权属人为岑业红，该房地址为佛山市顺德区大良街道文秀社区**************。一审法院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第十二条规定，合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。不同类型的合同必备条款并不相同，一般而言，只须具备当事人、标的、数量、价款或者报酬合同即可成立。从本案看，谭启明与**勇签订的《购房屋协议（合同）》约定了标的、价款、履行期限、数量等，《购房屋协议（合同）》已经成立，至于未尽事宜自可由双方当事人补充约定或者适应法律的任意性规定以作补充。其次，虽**勇抗辩称，只是有出卖涉案房屋的意向，并不是真正想要卖房屋，而且双方在2017年还同意以前的协议都作废，但是**勇已经在上述合同中签名，而其并未举证抗辩的真实性。故，谭启明与**勇之间成立房屋买卖合同关系。然，岑业红并未在上述《购房屋协议（合同）》上签名，而谭启明也未举证证明其与岑业红之间存在房屋买卖的合意。据**勇、岑业红陈述，**勇、岑业红是母子关系，虽然如此，两人是独立的民事主体。本案中，也无证据证明岑业红的行为构成外观授权，谭启明主张**勇构成表见代理无理。谭启明与岑业红之间并不成立房屋买卖合同关系。故，谭启明请求岑业红协助将佛山市顺德区****************所有权转移登记于谭启明名下无理，不予支持。谭启明虽在起诉状中称，**勇是以其借款债务抵消涉案房屋的价款，但这只是谭启明的单方陈述，**勇自始至终都未承认是以借款债务抵消涉案房屋的价款。从谭启明与**勇签订的借据来看，双方约定的是“利息按银行同年利率计算”，而非谭启明诉状中所称的按月利率2%计算。故谭启明主张其已经向**勇支付了购房款252000元理据不足，不予采纳。从**勇出具的收据看，谭启明只向**勇支付了订金40000元，再扣除**勇应承担的过户费用5000元，仍需向**勇支付购房款235000元。因谭启明、**勇约定了过户时间，而**勇并未在约定的时间将涉案房屋过户至谭启明名下，已经构成违约，谭启明请求**勇协助将佛山市顺德区****************所有权转移登记于谭启明名下有理，予以支持。然，谭启明尚未向**勇支付剩余的房款，即在将佛山市顺德区****************所有权转移登记于谭启明名下的同时，谭启明应向**勇支付购房款235000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、**勇于判决发生法律效力之日起十日内协助将佛山市顺德区****************所有权转移登记于谭启明名下（转移登记的同时谭启明应向**勇支付剩余购房款235000元）；二、驳回谭启明的其他诉讼请求。一审案件受理费减半为4700元，保全费3320元，合计8020元，由谭启明负担4010元，**勇负担4010元并直接支付给谭启明。在本案二审过程中，**勇向本院提交了光盘一份，拟证明案涉601房屋至今为**勇所有，由**勇管理、使用和控制，水电费至今也由**勇缴纳。房屋内的家具是**勇之前购买供出租使用，因房子很久没有租出去，可看到案涉房屋内家具陈旧破烂，积满灰尘，电器都是坏的，客厅、主卧室的灯坏了没有安装，窗户和阳台都是朝西，房屋必须安装窗帘才能睡觉，不重新修整没办法居住。一审中，谭启明提交视频，陈述**勇已交付房子并且其已在其中居住的陈述属虚假陈述。经质证，谭启明对上述证据的真实性不予认可。经查，该视频中的房屋地址清晰，结合**勇提交的水电费情况以及《顺德县房屋产权登记查丈草表》显示的房屋平面图可印证上述视频的真实性，本院予以接纳。在本案二审过程中，谭启明向本院提交了光盘一份，拟证明2019年5月13日谭启明的妻子到现场查看房子，房子已由谭启明换锁，由**勇重新占有案涉房屋。经质证，**勇对该证据的三性不予认可。经查，该视频均未明确开锁的人、开锁时间和房屋地址，本院对该证据不予接纳。一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第一条第一款规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案中，谭启明和**勇于2016年签订《购房屋协议（合同）》约定：“1.75平方米×2=150平方米（两套），（地址：顺德大良文秀路文乐街1座601号、602号）”；“2.价钱280000×2=560000元（两套）”；“购买人：谭启明，出售人：**勇”。即案涉购房协议明确约定了买卖标的物、房屋价格和当事人名称等内容，且《不动产登记信息查询结果》显示大良街道办事处文秀社区居民委员会文乐街一座601号房屋的权利人为**勇。根据上述法律规定，谭启明和**勇之间关于案涉601房屋的买卖合同成立且有效，双方当事人应当按照合同约定履行合同义务，不履行或者不按照约定履行的应当承担违约责任。虽《购房屋协议（合同）》约定谭启明也购买顺德大良文秀路文乐街1座602号房屋，但《不动产登记信息查询结果》显示案涉602号房屋的权利人为岑业红，而岑业红并未在《购房屋协议（合同）》上签字，且本案亦无证据证明**勇出售案涉602号房屋获得岑业红的授权或者追认。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”故，谭启明与岑业红之间的房屋买卖合同并未成立。在案涉601房屋买卖合同履行过程中，案涉合同约定：“3.过户费用**勇负责伍仟元，余下的谭启明负责。4.在2016年10月15日前办理过户手续。5.在2016年9月30日支付贰万元定金。”本案中，**勇出具收据确认谭启明共支付房屋订金40000元，但双方当事人仍未办理案涉601房屋的过户手续。据此，办理过户手续属于**勇的义务。**勇未能提供过户材料，未办理过户手续，**勇的行为构成违约。故一审法院确认**勇应协助谭启明将案涉601房屋所有权转移登记于谭启明名下，有合同依据，本院予以维持。另，因谭启明支付房屋订金40000元，再扣除**勇应承担的过户费用5000元，故，谭启明还应向**勇支付购房款235000元。对此，谭启明辩称**勇曾向其的借款100000元以及谭启明代替**勇向案外人偿还的借款14000元均抵偿房款。但本案无证据证明双方就借款抵偿房款问题达成合意，且**勇与谭启明之间的《借据》约定：“利息按银行同年利率计算”，而非谭启明所称利息按月利率2%计算，则一审法院认定双方当事人之间以物抵债法律关系未成立，且谭启明已向**勇支付购房款252000元，理据充足，本院予以维持。综上所述，**勇的上诉请求不成立，依法应予驳回。一审判决适用法律正确，事实清楚，证据充分。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5500元，由上诉人**勇负担。本判决为终审判决。审 判 长 王咏章审 判 员 温万民审 判 员 翁丰好二〇一九年六月二十七日法官助理 谢 童书 记 员 何斯棋