江苏省南京市溧水区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0117民初813号 原告：南京犇阳文化娱乐有限公司，住所地南京市溧水区永阳街道致远路康利商业广场C座6号。 法定代表人：季阳,该公司总经理。 委托诉讼代理人：章熙林，江苏恒山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏雅雯，江苏恒山律师事务所实习律师。 被告：南京悦居置业有限公司，住所地南京市溧水区永阳街道天生桥大道。 法定代表人：居冠平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：汪伦，北京市隆安（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄园，北京市隆安（南京）律师事务所律师。 原告南京犇阳文化娱乐有限公司与被告南京悦居置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年1月31日立案受理后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告南京犇阳文化娱乐有限公司的委托诉讼代理人章熙林，被告南京悦居置业有限公司的委托诉讼代理人汪伦、庄园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南京犇阳文化娱乐有限公司向本院提出诉讼请求：要求被告双倍返还定金40万元。事实和理由：原、被告于2016年8月12日签订一份《租赁意向合作书》，约定由原告租赁被告位于南京溧水悦居秘密花园项目一期商业3层位置以设立银乐迪量贩KTV和聚红盛（品牌餐饮），原告需支付20万元定金；合同约定房屋交付时间暂定2018年4月1日，被告应提前30日书面通知原告正式交付时间，若交付时间超过半年及以上，原告有权与被告商议单方解除合同并要求甲方双倍返还定金。合作书签订后，原告于2016年8月19日支付20万元定金，被告出具了收据。但被告至今未交付商铺，远超出合作书约定的时间，构成违约。按照合作书约定，原告有权要求解除合作书并要求被告双倍定金。原告于2019年1月14日向被告发出解除合同通知书，要求被告接函三日内返还定金40万元并赔偿损失，被告于2019年1月18日签收后至今未返还定金，原告遂提起诉讼。 被告南京悦居置业有限公司辩称，原告主张双倍返还订约定金40万元的事实和理由均不能成立，被告同意双方按《租赁意向协议书》继续合作，如原告不同意合作，被告只同意返还20万元本金及承担银行逾期贷款利息。1、原告给付20万元系《房屋租赁合同》的订约定金，被告因客观原因不能向原告交付房产，并非故意拒绝与原告订立《房屋租赁合同》，不符合双倍返还定金罚则的适用条件。订约定金又称立约定金，是指为担保合同的订立而支付的一定数额的金钱。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条的规定，订约定金罚则是以一方拒绝订立主合同为适用条件。本案客观情况是涉案工程至今未经竣工验收备案，不具备交付使用的法定及约定条件。故被告并非主观上故意不与原告签订《房屋租赁合同》，也不存在拒绝与原告签订《房屋租赁合同》情形，此情形显然不符合订约定金双倍返还的适用条件，原告的主张不能成立。如原告同意以意向书上的条件签订主合同，被告可尽快安排签订正式租赁合同事宜，事实上双方在诉前还就变更租赁物的位置进行过磋商。2、由于房产至今未能通过竣工验收，造成被告房屋暂时不能交付使用，原告依合同约定解除合同，被告按约定只应承担相应的违约责任，而非双倍返还定金的责任。根据双方《租赁意向合作书》的约定，被告迟延交付房产，原告应与被告商量解约合同（此处约定有歧义），即便理解为原告有单方解除合同的权利，被告承担的违约责任也只是相应责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第120条规定，即便被告不能按期交付房屋构成违约，原告解除合同，因双方没有约定适用定金罚则，而是另约定被告承担相应的违约责任，也不能适用定金罚则，应当依据《合同法》第九十七条规定，由被告返还20万元款项并承担银行的利息损失。3、根据《租赁意向合作书》第四条，该条约定进一步明确了原告给付的20万元订约定金，目的在于保证双方顺利订立《房屋租赁合同》，由双方任何一方的原因（包括另行出租、单方解除合同等故意违约）造成未能签署《房屋租赁协议》，一方应当支付另一方40万元违约金。而本案事实是被告的房屋未竣工验收备案，不能在约定期限内交房，合同所涉房产现仍处于空置状态，并不存在被告故意违约导致不能签署《房屋租赁合同》的情形，对于这种因竣工备案未果造成交房不能和迟延交房的责任，双方在《租赁意向合作书》第三条第2款中已经有明确约定，应当按照约定处理。综上，原告实际上将《房屋租赁合同》的订约定金错误理解为《租赁意向合作书》的履约定金，将迟延履行应承担的合同解除及相应的违约责任，错误理解为可以主张双倍返还定金的责任。原告的主张与合同约定及法律规定均相悖，请求法院查明案件事实，依法作出公正裁判。 本院经审理认定事实如下：2016年8月12日，被告作为甲方（出租方）与原告作为乙方（承租方）签订一份《租赁意向合作书南京溧水悦居秘密花园项目》，约定双方在平等、自愿的基础上，为乙方租赁甲方位于江苏省南京溧水悦居秘密花园项目以设立银乐迪量贩KTV和聚红盛（品牌餐饮）经营，并最终签订正式租赁合同（以下简称：房屋租赁合同）达成合作意向如下：第一条租赁物业约定为：租赁物业指甲方向乙方出租的场所及附属设施，其位于本项目一期商业3层位置（具体位置详见本意向书附件《租赁物业范围示意图》），甲方在满足乙方的KTV设计要求基础上，提供租赁面积（即计租面积）约3500平方米（以产证面积为准）的租赁物业以及2号楼沿街位置商铺（计租面积）约51.66平方米（以产证面积为准），租赁面积指附件《租赁物业范围示意图》中阴影部分的场地面积。租赁物业用于经营乙方量贩KTV配套服务项目和聚红盛（品牌餐饮）。第二条租赁保证金、租金支付方式以及租赁期限约定为：1.甲乙双方约定租赁保证金为人民币20万。双方签署意向合作协议书当日，乙方需向甲方支付人民币20万元整作为《房屋租赁合同》的订约定金（以下简称“定金”）；2.本租赁物业KTV的租赁期为10年，餐饮的租赁期为8年。每12个月为一个租赁年度，租赁期限从商场开业之日起起算。3.甲乙双方约定3层位置租金（含物业管理费）为0.85元/㎡/天，约合计租金为1085875元/年（最终以产证面积乘以租金为准）。1层沿街商铺位置租金（含物业管理费）为2.5元/㎡/天，约合计租金为47139.8元/年（最终以产证面积乘以租金为准），自第三个租赁年度起每三年递增5%。4.租金支付方式：先付费后使用，乙方按季度支付租金。乙方应在以后每个交租期届满提前30日交纳下期的租金。如乙方应付的租金为非完整自然月的，则按乙方实际使用天数按比例支付。日租金=当年度年租金额/365天。第三条免租期及商铺交付约定为：1.乙方享有15个月的免租期，以商场实际开业日期起计算免租期（除酒店以及公寓部分，其他商业开业率达到60%为准）；2.甲方交付日期暂定2018年4月1日，甲方应提前30日书面通知乙方正式交付时间。因工程原因甲方有权提前或延长交付时间，一般不超过3个月为准。若交付时间超过半年及以上，乙方有权与甲方商议单方面解除合同，并且要求甲方承担相应的违约责任。第四条违约责任约定为：1.双方签订《房屋租赁合同》前，本意向书作为独立的法律文件约束甲、乙双方不得任意解除和变更。双方签订正式《房屋租赁合同》后，本意向书自动终止，甲、乙双方将严格按照《房屋租赁合同》的规定执行。2.自签订本意向书之日起至甲、乙双方签订《房屋租赁合同》期间，甲方不得和任何第三方签订与本意向书有关的任何相似租赁意向书和谅解备忘录等形式的法律文件，且不得单方面解除意向书。若因甲、乙任何一方原因致使未能签署《房屋租赁合同》的（包括甲方将租赁物业交付第三方使用的情形），应支付2倍的定金作为违约金返还甲、乙双方。 2016年8月19日，原告向被告支付20万元，被告开具收据，收款事由为嗨秀KTV、聚红盛餐饮意向合作定金。 2019年1月15日，原告向被告发出解除合同通知书。被告于2019年1月18日签收该通知书。 本院认为,原告与被告签订的《租赁意向协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告签订《租赁意向协议书》的目的是为了在房屋具备交付条件后与被告签订《房屋租赁合同》并进而使用租赁物，双方在协议中约定交付时间暂定为2018年4月1日，若交付时间超过半年及以上，原告有权单方面解除合同，被告在与原告签订《租赁意向协议书》并收取意向合作定金后，并未按照协议约定时间交付房屋，且因房屋尚不具备交付条件至今无法向原告交付房屋，系因被告的原因导致双方未能签署《房屋租赁合同》进而实现合同目的，故而原告解除与被告签订的《租赁意向协议书》，符合双方合同约定，双方之间的《租赁意向协议书》已于通知到达被告之日即2019年1月18日解除。原告现要求被告双倍返还定金计40万元的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十五条、第二百一十二条的规定，判决如下: 被告南京悦居置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告南京犇阳文化娱乐有限公司支付40万元。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7300元，由被告南京悦居置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  逯婷婷 人民陪审员  高长春 人民陪审员  桂祈琴 二〇一九年六月二十四日 书 记 员  郑长玲