广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0105民初7557号原告：冯婉萍，女，1945年4月15日出生，汉族，住广州市海珠区。委托代理人：周智（原告的儿子），男，联系地址广州市越秀区。被告：广州市泰和房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区燕岗街1号自编4号楼406-1室。法定代表人：陈俊雄，总经理。委托代理人：曾海燕，广东绅源律师事务所律师。原告冯婉萍诉被告广州市泰和房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周智，被告的委托代理人曾海燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2003年蔡雪莹与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买广州市江燕路富溢轩的房屋，并付清了房款。2004年，蔡雪莹将房屋转让予伍荣光并办理了转移登记。2007年，伍荣光又将房屋转让予原告并办理了转移登记，原告已向其交清房款。被告至今没有把房屋交付给原告，已经构成违约。原告曾于2017年向海珠法院起诉被告，要求被告向原告支付逾期交楼违约金，海珠法院作出支持原告部分诉讼请求的民事判决书，二审法院予以维持，该判决书已于2018年6月12日生效。上述判决生效至今，被告仍未能交付符合法定标准的房屋给原告，故起诉请求判令：1、被告立即向原告支付逾期交楼违约金（从2018年6月13日起计至本案判决生效之日止，每日按474336元的万分之二计算）；2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：被告不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、由于涉案房屋的户型、面积、房号已发生重大变化，被告无法按照涉案《商品房买卖合同》约定的房屋标准交付预售房屋给原告，因此，涉案《商品房买卖合同》客观上已无法继续履行，故根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条的规定，被告将另案诉请解除涉案《商品房买卖合同》。2、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，应当终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。鉴于涉案房屋确实已发生重大变化，而原告一直拒绝按现状接收涉案房屋，故被告只能依据上述司法解释的规定解除合同，请求法院给予被告一定的时间，暂时中止本案审理。经审理查明：2003年1月3日，蔡雪莹（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号：穗房合字××号），约定买受人所购的商品房为预售商品房，地址为广州市江燕路288号富溢轩第C座20层03号房，建筑面积97.23平方米；总金额为474336元；出卖人应当在2003年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；逾期交房超过180日后，买受人有权提出解除合同……买受人要求继续履行的合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；等。该合同经房管部门备案。2004年6月18日，被告向房管部门出具了《预售合同转让证明》，载明：兹有蔡雪莹购买我公司位于江燕路288号C幢2003房的房产，该房产没有办理抵押按揭手续，有按期交付楼款，未办理确权手续，我公司同意该房产转让给伍荣光；特此证明。2004年6月21日，房管部门就涉案《商品房买卖合同》办理了转让人为蔡雪莹、受让人为伍荣光的预售房地产转让登记手续。2007年4月2日，广州市越秀区人民法院作出（2007）越法民一初字第702号《民事调解书》，载明的主要内容如下：伍荣光确认欠冯婉萍借款本金、利息、滞纳金680000元，同意将伍荣光名下的广州市江燕路288号富溢轩C座20层2001（商品房买卖合同编号为穗房合字2002073530）、2002（商品房买卖合同编号为穗房合字2002073525）、2003（商品房买卖合同编号为穗房合字2002073535）、2006（商品房买卖合同编号为穗房合字2002073528）房共四套房屋过户至冯婉萍名下，以抵偿伍荣光欠冯婉萍上述借款本金、利息及滞纳金；伍荣光在调解书签收之日起三日内将上述房产过户至冯婉萍名下；等。之后，经广州市越秀区人民法院强制执行，房管部门于2007年5月17日就涉案《商品房买卖合同》办理了转让人为伍荣光、受让人为冯婉萍的预售房地产转让登记手续。原告曾于2017年向本院提起诉讼，要求被告向原告支付迟延交付房屋的违约金（从2003年10月31日计至被告把房屋交付给原告之日止，每日按474336元的万分之二计算）。本院作出(2017)粤0105民初6146号民事判决书，内容：一、被告在该判决生效之日起10日内，向原告支付逾期交楼违约金（从2014年6月17日计至该判决生效之日止，每日按474336元的万分之二计算；违约金总额以本金为限）；二、驳回原告的其他诉讼请求。判后，被告不服该判决，提起上诉。广州市中级人民法院以(2018)粤01民终5481号民事判决书维持上述一审判决。该判决书已于2018年6月12日生效。原告表示：上述判决生效后，被告没有履行判决书确定的义务，其已向本院申请执行，现在还没有拿到款项；被告至今没有通知其收楼。被告对此予以确认。因被告至今仍未向原告交付房屋，故原告提起本案诉讼。原告在诉讼中表示：1、其不同意解除合同，不同意被告的答辩意见，其没有拒绝接收房屋，被告也没有通知其收楼；2、其对于房屋发生重大规划变化的情况不清楚，被告也没有告知其。被告为证明其抗辩主张，提交了以下证据：1、涉案《商品房买卖合同》附件的《房屋平面图》。2、被告按现状自行绘画的涉案《房屋现状平面图》。3、广州市房地产测绘院于2016年6月27日作出的《房屋建筑面积测绘成果报告书》【项目坐落广州市海珠区江燕路270-286号（双）、＃286-1、＃286-2】。证据1、2、3拟证明涉案房屋现状与合同约定的标准在面积、户型、房号等方面都发生了重大变化，被告无法按照合同约定的标准交付房屋。4、广州市规划局于2013年12月5日向被告发出的《关于要求调整建筑设计的复函》。拟证明被告后来对涉案楼宇的规划变更也是经过法定程序变更的。5、（2016）粤7101行初1415号行政判决书。拟证明原告曾对规划变更提出过异议，但是法院已驳回原告的异议。6、广州市城乡建设委员会于2012年10月15日作出的穗建开纪【2012】489号《会议纪要》（复印件）。拟证明涉案楼宇是一个烂尾楼项目，希望法院可以考虑到该特殊性。原告质证表示：对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据2不清楚，该证据是被告自行绘画的，其也没有去过现场，所以也不清楚现状如何；对证据3不清楚，其之前也没有看过该报告，所以该证据的真实性、合法性、关联性均由法院认定；对证据4、5的真实性、合法性、关联性均无异议，其没有针对证据5所涉案件提起上诉，该判决已生效；对证据6不清楚，也不知道该情况，其没有参与。本院认为：生效判决已认定原告有权按照涉案《商品房买卖合同》的约定向被告主张买受人的权利，故本院对此不再赘述。合同约定被告应在2003年10月30日前交付房屋给原告，但被告至今未按合同约定向原告交付房屋的行为已构成违约，应承担违约责任。现原告要求被告按合同约定的标准继续支付从前案判决生效之次日起至本案判决生效之日止的逾期交楼违约金，合法合理，故本院对原告该诉请予以支持，但违约金总额应以本金为限。被告认为涉案合同应予解除及本案应中止诉讼的意见，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：被告广州市泰和房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内，向原告冯婉萍支付逾期交楼违约金（从2018年6月13日起计至本判决生效之日止，每日按474336元的万分之二计算；违约金总额以本金为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费450元，由被告负担。上述受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应负担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴洁苹人民陪审员  王君碧人民陪审员  赵 婷二〇一九年六月十四日书 记 员  陆惠敏程淑玲