安徽省宁国市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)皖1881民初4179号 原告：杨慧，女，1977年2月6日出生，汉族，住安徽省宁国市。 委托诉讼代理人：**华，安徽高胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴莹，安徽高胜律师事务所律师。 被告：陈琳，女，1980年6月2日出生，汉族，住安徽省宁国市。 委托诉讼代理人：盛元林，宁国市中兴法律服务所法律工作者。 第三人：竺核英，男，1968年1月10日出生，汉族，住浙江省嵊州市。 原告杨慧与被告陈琳、第三人竺核英房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年11月20日立案后,依法组成合议庭，三次公开开庭进行了审理。原告杨慧及其委托诉讼代理人**华、吴莹，被告陈琳及其委托诉讼代理人盛元林到庭参加诉讼，第三人竺核英经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告杨慧向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告赔偿原告损失575141.8元（包括装潢损失340612.80元、库存化妆品损失176729元、营业利润损失52000元、赔偿顾客损失15800元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与第三人签订《房屋出租协议》，约定原告租赁第三人位于宁国市安居房产南5幢11号门面房，租期为5年，自2017年6月10日起至2022年6月9日止。随后，原告进行装修。2018年，被告经原告介绍与第三人认识，达成买卖合意，于2018年2月7日签订了《二手房买卖合同》。2018年4月18日，被告方办理了产权变更手续。2018年6月，原告依约向被告缴纳租金。2018年8月13日，被告强制要求原告搬离，并私自占有原告财物，给原告造成巨大的损失。原告认为租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，且原告方已经实际占有并使用租赁物，有权继续承租该租赁物。现原告为维护自身合法权益诉至法院，请求判如所请。 被告陈琳辩称：1.原告与被告未签订房屋租赁合同，原告与被告之间不存在权利和义务关系，原告起诉主体不适格；2.被告购买第三人所有的房屋，第三人将房屋的附属设施装修装饰一并卖给了被告；3.原告主张的护肤、美妆等产品总价是216229元，出售69500元，库存176729元，应该以宁国市蝶变美美容店为主体进行起诉，原告作为主体显然主体不适格；4.被告购房前和2018年4月18日房屋过户后，在2017年6月11日才知道原告与第三人签订的是五年期合同，实际上第三人与原告签订的是一年期的合同，被告有证据能够证实；5.第三人与原告签订的一年期房屋租赁合同2018年6月9日到期后，被告起诉第三人要求腾空房屋，以及承担违约金，法院判定该买卖房屋已实际交付；6.被告在第三人与原告一年期合同到期后，通知原告腾空房屋，原告拒不腾空，有故意扩大损失的行为。综上，原告起诉无事实和法律依据，请求法庭驳回原告诉请。 第三人竺核英未到庭，亦未提交书面陈述意见及证据材料。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。各方当事人对如下证据真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证： 一、原告证据，1.原告身份证复印件、营业执照副本复印件各一份；2.房屋出租协议(2017年6月27日)一份；3.二手房买卖合同复印件、陈琳身份证复印件各一份；4.原、被告微信聊天记录截图一份（两页）；5.接处警情况登记表复印件一份；6.（2018）皖1881民初2247号民事判决书复印件一份；7.被告与第三人的微信聊天截图一份；8.货物清点清单、现场清点照片一组，拟证明原告损失情况，损失金额大概为243115元；9.手机照片一组，拟证明被告未将收银台搬到仓库；10.视听资料一份；11.微信聊天记录一组（杨慧与陈琳之间,语音记录与文字整理不一致的，以语音为准）； 二、被告证据，1.二手房买卖合同复印件一份；2.（2018）皖1881民初2247号判决书复印件一份；3.皖（2018）宁国市不动产权第0006178号证书复印件一份；4.2017年6月27日房屋出租协议一份；5.宁国市蝶变美美容店在2017年6月30日工商登记注册信息一份；6.告知函一份、欠缴水电费微信截图一份；7.水电费发票一组；8、微信聊天记录两组（陈琳与竺核英、陈琳与杨慧之间,语音记录与文字整理不一致的，以语音为准）。 三、本院调取的（2018）皖1881民初2247号案件庭审笔录一份。 对当事人有异议的证据认定如下：原告证据，1.宁国市乔瑞装修服务站装修合同书、单位工程造价汇总表一份、店面效果图、收条三张、供货单九份，拟证明原告为店面装修支付工程款359000元。被告质证意见，装潢是给第三人装潢的，房子卖给被告的时候是包含装潢的；本院认证意见，上述证据材料结合本院实际现场查看，可以证明杨慧于2017年7-8月份对在第三人竺核英处承租的房屋进行装潢的事实，但原告支出装潢费用的具体金额无相应的付款凭证进行补强，故对原告主张装潢损失的工程总造价表及收条、供货单等所记载的价格内容在本案中不予认定，但对原告投资进行装潢的事实结合本院现场查看验证予以认定；2.店内仪器清单表、销售出库单，拟证明原告购买的各种仪器设备，总价为66766元。被告质证意见，店里面的设备以及产品都存放在独山别人家里面，搬之前被告通过当面、电话微信等方式已经告知过杨慧。本院认证意见，原告提供的上述清单记载的物品，已经本院组织双方在宁国市农户家租放地点清查核对，除收银台遗失及素柯彩妆柜损坏外，其余清单所列物品均存在，故对原告按上述清单和出货单主张66766元作为物品损失证据材料不予采信；3.合作协议书一份、品牌经销合同一份、御森堂产品出货清单三张、安徽泰美天成有限公司销售单三张、临沂维妮美商贸有限公司销售单一组，拟证明原告经营状况良好，与多家企业有长期固定合作关系，订购了大量护肤、美妆等产品，总价约216229元，已经出售69500元，剩余库存约176729元；4.损失清单一组。被告质证意见，被告无权干涉原告的经营，原告单方面制作的价格，没有进货单、发票、打款记录可以证实产品的购买价格。原告起诉的价格是170729元，而此价目表为396771.80元，明显有扩大损失的行为。原告在庭审中自认将经营权转让给第三人，全部产品的价值是8.8万元，与实际损失相矛盾。本院认证意见，原、被告于2019年2月24日根据本院要求，对存放在宁国市农户家的产品进行了清理核对，已经列明了具体受损产品清单且经被告签字确认，故对记载受损产品的名称及数量的清单内容予以认定。对于损失清单记明的具体金额，原告起诉的库存产品损失是170729元，损失清单中产品数额为329845.80元（扣除原告主张的物件损失66926元），两者数额悬殊，原告在庭审中对被告关于产品价值的异议如化妆品套盒、艾绒等亦无法做出令人信服的解释，故对上述证据材料中的合作协议书、品牌经销合同、出货单结合被告签字货物清点清单予以认定，对损失清单记载的产品损失金额不予认定；5.程影出具的说明、支付宝转账记录，拟证明原告已赔偿顾客损失9949元。被告认为该份证据材料与本案没有关联性，转账不能作为原告向被告主张的证据，不能算作损失。本院认证意见，该金额属于原告履行对客户服务合同后的履行利益，原告在本案中已经主张了营业损失及库存产品损失，故再主张客户退款损失构成重复主张，故本院对该份证据材料不予认定。 被告证据，1.谈话笔录一份，拟证明被告购房前，原告与第三人签署房屋合同是一年期。原告质证时认为该份证据属于证人证言，证人应当出庭作证，因证人未出庭作证，法庭应当不予采信；本院认证意见，该份谈话笔录具有书面证言性质，证人未出庭接受双方当事人当庭询问，故对该份证据材料不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年6月27日，杨慧（乙方）与第三人竺核英（甲方）签订《房屋出租协议》一份，竺核英将其所有的宁国市安居房产5幢11号房屋出租给杨慧用于经营宁国市蝶变美美容店，双方约定：1.租期为壹年，自2017年6月10日至2018年6月9日，第一年乙方向甲方一次性付清税后年租金总共为人民币肆万元；第二年租金按临边门面房每平方米实际租赁（价格）上调，具体须提前一个月议定，税金及其有关部分的费用均由乙方支付与甲方无关，租金须在到期前一个月按时交纳，逾期不交者，乙方须向甲方每日按年租金的2%交滞纳金，且甲方有权无条件收回该房屋。2.水费、电费、物业卫生管理费、房产税均由乙方独自承担，同时乙方须针对这些费用向甲方交纳保证金贰仟元（￥2000元），在终止协议前，乙方缴清所欠费用，甲方返还乙方保证金……。上述协议签订后，杨慧于2017年6月30日在宁国市市场监督管理局办理了个体工商户注册登记，名称为宁国市蝶变美美容店，经营范围为美容店、护肤品零售。2017年7-8月份，杨慧投入资金对上述房屋进行了装潢，购置了空调，后与“柯玛”、“御森堂”等品牌签订了五年期的《品牌经销合同》，于当年9月22日正式开业，从事个人美容护理服务、护肤品零售等经营活动。2017年7月13日，杨慧与竺核英补签了一份五年期《房屋出租协议》，除租期确定为2017年6月10日至2022年6月9日，第二年租金按临边门面房实际租赁（价格）上调10%，杨慧需要于2018年6月10日前支付一次性租金等内容外，该份五年期协议的落款时间和其他约定内容与前述一年期《房屋出租协议》完全一致。 2018年2月7日，出卖人竺核英（甲方）委托其姐夫马 桂法与买受人陈琳（乙方）签订《二手房买卖合同》一份，约定竺核英以110万元价格将杨慧承租的三层门面房和店后两间平房转让给陈琳；款清交房，尾款到甲方账户，承租人续租费由乙方收取。在房产交易过程中，杨慧因与陈琳有着多年店面相邻关系，积极促成双方交易，于2018年2月3日应陈琳要求帮其与竺核英姐姐洽谈，向其提供一年期合同的复印件，并在购房款上帮助陈琳还价10万元。陈琳2018年2月6日决定购买房屋，4月17日与竺核英第一次见面，合同签订后，支付首付款60万元，4月18日办理了房屋所有权过户手续，（房屋所有权登记为陈琳单独所有），5月20日付清购房尾款50万元后，竺核英后依约将购房尾款付清后剩余20天的房租转交给陈琳。 2018年6月28日，陈琳以售房人竺核英、王小飞为被告向本院提起诉讼，要求依法判令竺核英、王小飞将转让给陈琳的房屋腾空交付给陈琳并支付违约金10万元。竺核英、王小飞在该案庭审时陈述，双方是夫妻；一年期合同是2017年6月27日签的，五年期的合同是在之后签的，相隔一个月不到；没有（同陈琳）签订交付单；当时是承租人介绍原告（陈琳）来买房子的，所以就没有告知原告出租期限。2018年8月13日，本院作出(2018)皖1881民初2247号民事判决，审理认为，竺核英已按合同约定协助陈琳办理了房屋产权证书，并在合同中约定案涉房租续租费由陈琳收取，可知陈琳在签订合同时是知晓案涉房屋被租赁的事实，竺核英是在经陈琳同意的情况下向承租人指示交付，竺核英实际上已经履行了交付房屋的义务，陈琳主张竺核英、王小飞腾空房屋及支付违约金的诉讼请求无事实与法律依据。现该份民事判决书已经发生法律效力。 2018年8月8日，陈琳在杨慧承租的门面房一楼和二楼张贴数份《告知函》，内容为：此房现租户：本房租赁合同已于2018年6月9日到期终止，现无人续签租房合同、也无人交房租，依据相关法律及原合同的约定，请你2018年8月10日前将房屋腾空，并交清所欠房租、缴清水电费，逾期屋内物品将作无主物处理，并依法追讨欠缴的费用。营业店员华丽霞电话告知杨慧后，杨慧表示“随陈琳去弄”。当晚，竺核英通过微信将之前收取的杨慧水电费押金2000元转账给陈琳。2018年8月13日，陈琳乘华丽霞当日外出，无人值店之机，强行将店面门锁撬开，安排搬家公司将蝶变美美容店内的物品和全部库存产品搬运至店后两间平房内。当日下午17时58分，杨慧向公安机关报警称化妆店里的东西被人搬走。民警出警了解情况后，当场告知杨慧可以向法院诉讼。 经本院核对陈琳与竺核英、陈琳与杨慧之间的微信文字和语音通话记录，结合法庭调查和当事人陈述，另查明与解决本案争议相关联的事实如下： 1.杨慧在陈琳与竺核英达成房屋买卖的同时，已经与一经营隆力奇产品的案外人达成10万元转让空门面的意向，后因陈琳未予配合，杨慧转让门面未成。出于对陈琳购买门面房有个人用途的担心，杨慧在2018年2月8日曾提出要求新旧房东签订三方协议固定房屋租赁关系，便于其或租或转的要求，陈琳未置可否，回复杨慧“那是你心里不放心，其实你租也好，转也好，搞不要紧的，我现在签也没有用，没有法律效力，因为房产证还没到手……你原来的合同还是继续有效的，你租也好，转也好，按原合同一样继续执行，不要紧的”“续租的话随行就市”“放心地去转你的吧，我也巴不得你多赚点钱，不要在这上面那个（纠结），能转就尽量去转。因为我经济也紧张，付不起那么高的费用（指杨慧和陈琳谈的转让费29万元），我不能耽误你……，后门毕竟便宜些（指在学校后门租房经营托管）”。 2.杨慧因被电视台录用于2018年3月份将店面作价8.8万元让与店员华丽霞，后因与陈琳商谈续租不定改为承包经营，并预收了华丽霞3、4万元的费用。华丽霞也曾为店面转让事宜找过处理门面租售事宜的竺核英姐姐和姐夫。2018年3月31日，竺核英发微信给陈琳“刚才我姐打电话给我，说那个房子转是转掉了，现在转的人已经去找过我姐了。她（杨慧）说叫我们卖掉了，还不要说出去，那我想这样子是不行的，我卖掉就卖掉了”。陈琳回复“她也来找过我了”，并表示付清房款后，有权决定租赁给何人及租金数额。2018年6月3日，陈琳发给杨慧微信内容表明，其认为130万元购买的房屋租金只有4万元过低，本人需要使用房屋的二三层，只有一层可用于出租，同时明确表示要在合同到期后收回房屋。杨慧当日发给陈琳的微信内容表明，3月份杨慧找陈琳时，陈琳要涨房租，杨慧当时提出一年后再涨；杨慧5月份曾去竺核英姐姐处交房租，竺核英姐姐让其交给陈琳；陈琳后曾发信息给华丽霞表示要收回房屋，杨慧为此与陈琳交涉，双方均表示要走司法程序解决争议。 3.2018年5月6日，竺核英发微信告知陈琳“房租费是要提早的，本来要到6月10号前，要提早一个月问她的，要不要租，要的把租金拿过来”。陈琳回复“我搞错了，我一直以为下一年度的房租上次转租时已经付过了，……没事，到时我去找她”“……我以为杨慧把店面转给别人时，找您姐姐签了合同付了房租费了，没付那也没事的，到时我更好找他们收房”。 4.2018年6月5日，陈琳发微信给竺核英“房子6月9日到期了，烦你督促杨慧她们搬走，她说合同是您签的。我估计要起诉解决了，要把原合同原件给我，让阿姨找下。”竺核英回复“房子已经是你的了，我已经没有权力来（了）。以前的合同是我签的。我叫她搬走，已经没有权利了，房子已经是你的了呀，不是我的了，我还有什么权利呀？你能租的话租给她们好了，她们已经装修了那么多钱，房租你也可以涨一点的，反正是一年交的。”陈琳6月6日回复“我从不知道您与杨慧签的是5年合同，只看过一年期的。今天第一次听你和警官说。我也不管不了了，让她找您吧！” 5.2018年6月6日，陈琳代垫门面房电费758元后，将杨慧门面房电表强行上锁，之后又于8月15日代缴水费308元。6月8日，杨慧自行将下一年度房租4.4万元分三笔微信转账给陈琳。陈琳未收取，回复时明确提出每年房租7万元才可优先承租。 6.2018年6月16日，陈琳发微信给竺核英“现在摆在面前有两个问题：1、您要把那份一年期的原始合同找出来，让杨慧履行合同；2、您要把房子交给我。我现在收不了房子也收不了房租，跟杨慧之间又没个合同，起诉她都不行。只有找您了！”竺核英回复“那个一年的合同以前巳（已）经被杨慧撕掉了，在订五年合同时撕掉的，你找我没有用啦，我的房租只有4万元一年。陈琳回复“她能撕了你的合同？我买房时你们给我看的就是一年期的，房子我都买了，她为什么撕合同？没有那纸合同，你没办法交房给我哟。”竺核英6月17日回复“五年定下来了，一年没用了呀，那你再跟她定五年，她还要定五年，这样子她还有只有四年。那你房租我已经交给你过了呀，房租你不是拿过了呀？我已经把房租交给你了，怎么没办法交房？老早交给你了，你已经拿了20天的房租了呀！她当初是签了一年合同，在装修的时候我跟她说好了的，租给她五年、十年都可以，所以在卖掉前她就跟我补签了五年期的合同。这样子的。她怕卖掉后，你不租给她了。要是我就一年一年地订合同，本来就可以的呀，我口头上十年都说好了的。你那个房租可以涨到4万5，涨到7万块……三楼还要给你用，那是不可能的，我们也曾租过房子，也曾将房子租给别人，你4万涨到7万肯定是涨不起来的……反正我租给她4万块钱，最高的租个45000块钱”。 7.2018年6月22日，陈琳发微信给竺核英“……因为我付清全款后您一直没有交房给我，又没能督促租客搬走，我一直无法主张我的权利……不知您是无意还是被逼在与我签订房屋买卖合同以后还与租客签我完全不知情的合同，这伤害了我！我已全权委托律师代理维权，如有伤害，也是无奈”。 8.2018年8月23日、11月2日，陈琳两次微信通知杨慧将美容店里的东西搬走，杨慧第一次未予理会，第二次要求陈琳通过第三方来交接。陈琳2018年8月13日先是将杨慧店内物品搬运至店后平房，通知杨慧后其未搬走，遂将杨慧店内物品于当年11月初再次搬运至宁国市一农户家存放安置。经本院2019年2月19日组织双方现场查看，陈琳将杨慧店内化妆品采取编织袋打包堆放，店内收银台遗失（杨慧网上购买价1400元），素珂彩妆柜背面装饰灯带损坏。陈琳占有房屋后，即对该门面房三楼等进行了重新装潢并搬入三楼居住，一楼、二楼及后面两间平房用作托管经营，重新制作店面广告牌，同时对部分原有装潢进行了重新改造装修。2019年2月24日，杨慧将全部产品清点后列成清单经陈琳签字确认后拖走，庭审时称价值54000元机器人因三个月未连续使用造成报废。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面善意地履行自己的义务。本案的争议焦点主要为：一、杨慧提起本案，诉讼主体是否适格；二、竺核英与杨慧补签的五年期房屋租赁合同对陈琳是否具有约束力；三、杨慧因经营的店面被强制腾空造成的损失如何认定。 关于焦点一。2017年6月27日、7月13日杨慧与案涉房屋产权人竺核英先后签订一年期和五年期的《房屋出租协议》，该两份协议的履约主体为杨慧与竺核英，后竺核英将案涉房屋售予陈琳并协助办理了产权过户登记，陈琳亦收取了竺核英转来的尾款付清后剩余20天的房租费，故《房屋出租协议》项下的合同权利与义务依法已由陈琳承继，杨慧因承租房屋被陈琳强制腾空主张违约损失，选择陈琳为本案被告提起诉讼并无不当，具有原告的诉讼主体资格。 关于焦点二。首先，在市场监管部门备案的一年期协议是杨慧办理营业执照提供的登记材料之一，不具有物权登记公示产生的对抗效力，不影响房屋租赁双方根据合同履行情况变更原租赁期限并对租赁合同重新作出约定。 其次，杨慧于2017年6月27日与竺核英签订《房屋出租协议》，2017年7-8月份投入资金对房屋进行装潢，后与“柯玛”、“御森堂”等品牌签订了五年期的《品牌经销合同》，于当年9月22日正式开业，从持续装潢花费时间和本院实地查看的装潢面积来分析，杨慧为此投入了相当数额的装潢资金，具有发展固定客户长期开展美容服务和化妆品销售的经营特征，竺核英2018年6月17日发给陈琳微信内容也言明“她当初是签了一年合同，在装修的时候我跟她说好了的，租给她五年、十年都可以，所以在卖掉前她就跟我补签了五年期的合同”，依双方对建立长期租赁关系均有充分的心理预期和合理期待，竺核英作为出租方也有明确的单方允诺，故杨慧与竺核英在房屋出售前补签五年期的《房屋出租协议》具有合理性，符合双方建立长期租赁关系的缔约目的。另从两份《房屋出租协议》的内容分析，五年期协议租期确定为2017年6月10日至2022年6月9日，第二年租金按临边门面房实际租赁价格上调10%，杨慧需要2018年6月10日前支付一次性租金等内容外，该份五年期协议的落款时间和其他内容约定与一年期协议完全一致，五年期协议实际是对一年期协议内容在符合双方共同缔约目的前提下进一步明确和细化，两份协议内容具有一致性和承启性，并未损害新的房屋产权人的出租利益。根据“买卖不破租赁”的法律原则，原房屋所有权人在房屋出售前与承租人在意思表示一致的基础上依法签订的房屋租赁合同，对于新的房屋产权人具有法律约束力。 最后，从利害关系角度分析，杨慧作为案涉房屋承租人，投资装潢案涉房屋的目的是用作长期经营，其与陈琳有着多年相邻经营关系，陈琳在购房前曾有受让门面的意思而与杨慧商谈未果，即杨慧明知陈琳具有购房的个人用途可能发生租房纠纷。杨慧基于自身利益考量，若与竺核英无长期租赁关系，其本人除向陈琳提供房屋产权人信息外，还帮其洽谈还价100000元，并向陈琳提供一年期租赁协议，杨慧积极促成交易显属对自身不利，违背了经商逐利的一般社会观念。陈琳作为门面房购房人和托管经营者，对于房屋现实状况、租赁状况包括但不限于租期租金的探知系其作为门面房购房人的重大关切和利益所在，必然会全面了解与拟购房屋相关的信息，杨慧作为承租人在买卖双方缔约前的磋商阶段也无隐瞒五年期合同的必要，陈琳在本案中称其不知道五年期房屋租赁协议存在，实非合理解释，结合其在房屋产权过户前推脱不愿签订三方租房协议，坚持将年房租由4万元涨到7万元，及其在房屋租赁一年期满前2018年5月6日发给竺核英微信内容“……我以为杨慧把店面转给别人时，找您姐姐签了合同付了房租费了，没付那也没事的，到时我更好找他们收房”等一系列事实判断，本案应当作出对陈琳的不利推定，即其知悉或应当知悉杨慧与竺核英之间存在长期租赁关系而故意装作不知。综上，本院认为竺核英与杨慧补签的五年期房屋租赁合同对于陈琳具有法律约束力。 关于焦点三。陈琳2018年6月6日将杨慧门面房电表强行上锁，6月8日拒收杨慧通过微信转账的下一年度房租，并在8月13日本院作出(2018)皖1881民初2247号民事判决驳回其交房诉请的当日（陈琳8月15日收到判决书），强行将门面房门锁撬开并将杨慧物品和全部库存产品搬走，构成违约，应当向杨慧承担违约损害赔偿责任。杨慧在本案中主张的损失范围包括装潢损失、经营利润损失及物品损害和库存产品损失，符合法律规定的违约损害赔偿范围，但具体各项损失的赔付金额应当结合当事人的过错程度、是否属于可预见范围、有无故意扩大损失等案件具体情况综合判断核定。对于杨慧主张的装潢损失340612.80元，因陈琳占有门面房后即对部分原有装潢进行了重新改造装修，杨慧剩余租赁期内的装潢价值已无法通过评估确定，根据本案查明的杨慧在2018年3月份将店面作价8.8万元让与店员华丽霞事实，此为陈琳知悉且未超出其可预见范围，故本院对于装潢损失8.8万元予以支持，超出部分不予支持。杨慧在本案主张经营损失，却未提交纳税材料证实其店面赢利状况，本院酌定按3个月房租计算经营利润损失，考虑到杨慧尚有2个月的到期房租未付应从中抵扣，故陈琳尚需赔偿杨慧1个月房租3667元（44000元÷12个月）作为经营利润损失。对于物品和库存化妆品损失，考虑到化妆品作为应用于人体的产品，在使用期限上有严格限制，顾客选择购买时对产品外包装有较高要求，上述产品经过陈琳安排人员两次搬运流转和打包堆放，价值必然贬损，而杨慧在陈琳多次通知领回后未予理会，未及时采取任何措施长期故意放任损失的扩大，对产品和物品损失负有主要责任，故本院酌定陈琳赔偿杨慧包括库存化妆品损失、收银台遗失及素珂彩妆柜损坏损失25000元。杨慧主张机器人损坏损失54000元，因其明知机器人未连续使用3个月即会损坏，而不采取相应措施故意放任损失的发生，完全属于自行扩大的损失，故其不得就此扩大的损失要求赔偿。上述三项损失之和116667元，扣除陈琳为杨慧代缴的电费758元、水费308元，陈琳尚需赔偿杨慧损失115601元。第三人竺核英经本院传票合法传唤均未到庭参加诉讼，视为其放弃自身诉讼权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条（一）项、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告陈琳于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨慧损失115601元； 二、驳回原告杨慧其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费9551元，由原告杨慧负担7651元，被告陈琳负担1900元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长  费成兴 人民陪审员  韩玲娟 人民陪审员  童 俊 二〇一九年六月五日 书 记 员  薛 珊 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 …… 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 …… 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 …… 第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。