广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初1008号原告：童英，女，1949年3月13日出生，汉族，住成都市金牛区，委托诉讼代理人：刘开辉，广东融朗律师事务所律师。被告：中山市盈润房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三乡镇平南工业区金宏路20号，统一社会信用代码9144200056826974XQ。法定代表人：陈鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄小芳，该公司法务代表。原告童英诉被告中山市盈润房地产开发有限公司（以下简称盈润公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序于2019年5月15日公开开庭进行了审理。原告童英委托诉讼代理人刘开辉、被告盈润公司的委托诉讼代理人黄小芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告童英向本院提出诉讼请求：判令被告因逾期交房支付原告违约金36936.9元（570天×369369元×0.0002=42108元）。诉讼过程中，原告变更其诉求为：违约金应从合同约定的交楼之日起，计算至被告实际取得中山市建设工程竣工验收备案登记证之日即2018年11月30日，但由于合同约定违约金不得超过房价的10%，因此违约金的数额不变。事实与理由：2016年11月11日，原、被告签署了《中山市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于中山市××乡镇××路××山花园××房房产，房价款为369369元。被告应当在2017年5月31日前依照国家的有关规定将商品房交付给原告，逾期交楼超过90日，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，该违约金的总额最高不超总房款的10%。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部购房款项，被告未按合同约定的条件和期限将上述房地产交付给原告。经原告至中山市住房和城乡建设局查询得知：雅景半山花园32座至今未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，截止至2018年12月31日共逾期570天。按照合同约定，被告应当按原告已付款日万分之二计算向原告支付违约金36936.9元，违约金自合同约定应当交付之日起至实际交付之日即取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日止。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院，提出前述诉求。原告就其诉讼请求及主张的事实向本院提交以下主要证据：1.《中山市商品房买卖合同》；2.广东省增值税普通发票；3.中山市商品房综合验收备案。被告盈润公司答辩称，原告实际于2016年11月2日已收楼，涉案房地产原为原告女儿朱玉与被告于2016年11月2日签订商品房买卖合同所购买的房产，后朱玉与原告协商确定以原告名义重新与被告签订商品房买卖合同，将涉案房产登记在原告名下。被告同意后与原告签订了商品房买卖合同，但涉案房产实际已于2016年11月2日交付给朱玉，交付涉案房产后被告因对该房产未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》而与原告协商赔付事宜，经协商一致后，双方于2017年5月31日签订《协议书》，《协议书》第二、三条明确约定：原告同意按双方签订的商品房买卖合同及附件补充协议的约定计算违约金，即被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金（违约金计算起始日期为：商品房买卖合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至被告取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日止），但该违约金总额以不得超过房价款总额的2%为限，且为违约金折算成物业管理费一次性支付，由被告直接向物业公司支付；《协议书》第四条同时约定，原告同意，因涉案房产交付争议对原告造成的困扰，原告不再就涉案房屋及所在项目的有关问题，以任何理由、方式（包括但不限于向法院起诉、提请相关国家机关处理或参与其他业主任何维权活动等方式）向被告或第三方主张权利，否则原告赔偿由此给被告造成的损失。综上，原、被告已在本案争议前通过签订《协议书》的方式解决了因房屋交付争议的问题。该《协议书》是双方的真实意思表示，对双方均由法律约束力，双方应严格遵守履行。因此，被告认为，双方已通过2017年5月31日签订的《协议书》解决的涉案房产延期交付的争议纠纷，原告再次以涉案房产延期交付的争议诉至法院，违反了双方签订的《协议书》的约定，且被告已按《协议书》履行完自己的义务，原告亦应遵守《协议书》的约定。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告盈润公司就其答辩向本院提供了下列证据：1.雅景半山前期物业管理服务协议；2.业主资料登记表（复印件）；3.《协议书》；4.《中山市建设工程竣工验收备案登记证》；5.情况说明。本院经审理认定事实如下：2016年11月11日，出卖人盈润公司与买受人童英签订《中山市商品房买卖合同》（编号1601128126），合同约定：买受人购买的商品房座落于三乡镇××路××山花园××房，总金额369369元，付款方式及期限为现金一次性付款，该款应于2016年11月11日前付清；出卖人应当在2017年5月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房，（1）逾期不超过90日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后,买受人要求继续履行合同的，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，该违约金的总额不超过总房款的10%。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第4项处理：4.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他内容。合同出卖人落款处盖盈润公司章，买受人落款处签童英名并捺印。2016年12月30日，被告向原告开具金额为301462元、67907元的购房发票。被告盈润公司主张，涉案房屋朱玉与被告于2016年11月2日签订《中山市商品房买卖合同》，后经原告与朱玉协商，以原告的名义重新与被告签订《中山市商品房买卖合同》，将涉案房产登记在原告名下。朱玉已于2016年11月2日收楼，同日，其与涉案房产的物业服务公司中山市中颐物业管理有限公司三乡分公司签订了《前期物业管理服务协议》，该协议附有《临时管理规约》。朱玉亦向中山市中颐物业管理有限公司三乡分公司出具《承诺书》，承诺遵守前述《临时管理规约》。被告提交的业户资料登记表显示，原告童英与朱玉是母女关系。原告童英确认被告已于2016年11月2日将涉案房产交付给原告事实，但主张被告交付房屋时并未进行竣工验收。2017年5月31日，因被告盈润公司未能按《中山市商品房买卖合同》约定取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，原告童英（乙方即购房人）、朱玉（乙方即购房人）、被告盈润公司（甲方即开发商）签订《协议书》一份，《协议书》载有：“乙方于2014年12月26日与甲方签订编号为1601128126的《商品房买卖合同》（以下简称为合同），乙方向甲方购买了位于三乡镇××路××山花园××房；在该单元交付时，因房屋移交问题产生分歧，使双方均受到了困扰，经双方友好协商，就该单元争议的解决达成一致意见，签订本协议供双方遵守执行：二、甲方同意代乙方向物业管理公司支付在甲方未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》期间的物业管理费；三、甲方同意按照《中山市商品房买卖合同》及附件补充协议的相关内容约定计算乙方的违约金，即合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至甲方取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之二的违约金，但该违约金总额以不超过房价款总额的2%为限，且该违约金折算成物业管理费一次性支付；四、乙方同意：前述约定足以弥补因该单元交付争议对乙方所造成的困扰，乙方不再就该单元及所在项目的有关问题，以任何理由、方式（包括但不限于向法院起诉、提请相关国家机关处理或参与其他业主任何维权活动等方式）向甲方或第三方主张权利，否则乙方赔偿由此给甲方造成的损失。同时，乙方对甲方雅景半山项目工程困难予以谅解，并愿意在能力范围内对甲方就一期道路规划问题给予配合、支持和帮忙，以便项目能尽快完成竣工备案手续，维护双方的合法权益。”协议还约定了其他事项。原告童英、案外人朱玉、被告盈润公司在《协议书》落款处甲乙方栏签名（捺印）、盖章予以确认。被告盈润公司提交涉案小区物业服务公司出具的情况说明拟证实其已将支付给原告的违约金7387.38元折算成物业管理费。但原告童英不予确认，称其有缴纳物业费，并不存在抵扣。经本院释明，被告盈润公司没有进一步举证证明其所主张的将违约金冲抵涉案房产的物业管理费的事实。另查明：2018年11月30日，案涉房产所在工程取得了中山市建设工程竣工验收备案登记证。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告童英与被告盈润公司签订的《中山市商品房买卖合同》、《协议书》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。根据双方签订的《中山市商品房买卖合同》约定，被告盈润公司应当在2017年5月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。虽然被告于2018年11月30日才取得涉案房产《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，但是原告于2016年11月2日就接收涉案商品房，原告女儿也于当天与涉案房产的物业管理公司签订了《前期物业管理服务协议》，并出具了《承诺书》。买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。故原告童英要求被告盈润公司按《中山市商品房买卖合同》约定支付因逾期交房违约金的诉求，本院不予支持。但在原告童英收楼后，原、被告双方于2017年5月31日，因被告盈润公司未能按约定取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》问题，签订了《协议书》一份。按该《协议书》约定，被告同意按照《中山市商品房买卖合同》及附件补充协议的相关内容约定计算乙方的违约金，即合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至甲方取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之二的违约金，但该违约金总额以不超过房价款总额的2%为限，且该违约金折算成物业管理费一次性支付。虽然被告盈润公司提交涉案小区物业服务公司出具的情况说明拟证实被告已将支付给原告的违约金7387.38元折算成物业管理费，但原告童英对此不予确认，且被告盈润公司又未能进一步举证证明，应由被告盈润公司承担举证不能的不利后果。因此，本院认定被告盈润公司应向原告童英支付违约金7387.38元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告中山市盈润房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告童英支付违约金7387.38元；二、驳回原告童英的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费723元（原告已预交），由原告童英负担578元，由被告盈润公司负担145元（该款被告应于本判决生效之日起七日内径付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁华乔人民陪审员  郑美琪人民陪审员  张嘉慧二〇一九年六月二十一日书 记 员  李可任冯莹