广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初554号原告：林玉音，女，1932年10月3日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：李耀华、黄绍华，广东华盈律师事务所律师。被告：广州市建佳房地产发展有限公司（下称：建佳公司），住所地广州市荔湾区康王中路东胜新街3号24铺。法定代表人：梁培坚，职务：董事长。委托诉讼代理人：刘静平，广东洋三律师事务所律师。第三人：林志云，男，1962年6月12日出生，汉族，住广州市越秀区。原告林玉音诉被告建佳公司、第三人林志云商品房预购合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员方婷适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告林玉音委托诉讼代理人李耀华、黄绍华、被告建佳公司的委托诉讼代理人刘静平到庭参加了诉讼。第三人林志云经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林玉音向本院提出诉讼请求：1、判令被告建佳公司立即向原告林玉音交付广州市荔湾区康王中路东胜新街5号1601房；2、判令被告建佳公司协助原告林玉音办理广州市荔湾区康王中路东胜新街5号1601房的《不动产权证》；3、判令被告建佳公司向原告林玉音退还购房款184544元；4、判令被告建佳公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2011年10月，林玉音经朋友介绍向建佳公司购买广州市荔湾区康王中路东胜新街5号1601房，但鉴于建佳公司当时未取得新锦龙大厦项目的预售证，故建佳公司提出先由林玉音将房款支付给建佳公司，待建佳公司取得新锦龙大厦项目的预售证后双方再签订《认购书》。2011年12月1日前，林玉音分别通过女儿、女儿的朋友将全额购房款2983477.5元支付至建佳公司指定的董事及总经理林志云的银行户。2011年12月1日，建佳公司取得广州市国土资源和房屋管理局颁发的穗房预（网）字第××号《商品房预售许可证》。2012年1月14日，林玉音与建佳公司签订了《认购书》。签订上述《认购书》后，林玉音多次询问建佳公司关于签订《商品房买卖合同》的有关事宜，但是建佳公司称其新锦龙大厦项目的在建房（包括该房屋）均已抵押登记在广发银行名下，须待涂销该抵押登记后才能与林玉音签订《商品房买卖合同》，并承诺尽快处理。此外，原、被告于2012年1月14日签订的《认购书》所约定的楼价2983477元的价格为带装修的价格，因林玉音提出变更为房屋不带装修，故经双方协商，不带装修的房价在原来的基础上每平方米的单价减少1500元，即不带装修购房款为人民币2798933元。故原、被告双方于2013年4月1日重新签订了《认购书》。此后，林玉音多次要求与建佳公司签订《商品房买卖合同》或直接办理网签过户，但是建佳公司以房屋仍存在抵押为由一直未为林玉音办理相关手续。2013年9月25日，该房屋被佛山市顺德区人民法院查封，查封案号为（2013）佛顺法民二初字第662号；2015年9月1日，该房屋被佛山市中级人民法院继续查封，查封案号为佛中法立保字第371号；2018年7月12日，该房屋被佛山市中级人民法院继续查封，查封案号为佛中法立保字第371号。2018年7月23日，广东省高级人民法院作出了粵民终586号《民事判决书》，判令驳回上诉，维持原判，即驳回该案原告胡广耀的全部诉讼请求。现涉案房屋已解封。此外，建佳公司于2018年3月21日已经就该房屋办理确权手续，即该房屋目前已经登记在建佳公司名下，且现法院已经解除了对该房屋的查封，该房屋目前是满足办理过户及交付的条件。林玉音认为，林玉音与建佳公司自愿签订的《认购书》已具备了商品房买卖合同的主要内容，建佳公司作为出卖人已经按照约定收受了购房款，故该《认购书》应当认定为商品房买卖合同。为此建佳公司亦应当将上述房屋交付给林玉音使用并协助林玉音办理该房屋的产权过户登记手续。此外，鉴于林玉音于2013年4月1日已经与被告建佳公司达成合意，购买的该房屋是以不带装修价人民币2798933元成交，故林玉音已多支付的人民币184544元建佳公司亦应当及时退还给林玉音。故诉至法院。被告建佳公司辩称：1、建佳公司是没有收到林玉音支付的任何购楼款。林玉音向林志云的付款不构成向被告付款，林志云收款后也没有将款项支付给建佳公司。林志云收款的行为不属于职务行为，是个人行为，与建佳公司无关。2、从林玉音的付款的过程来看，存在着重大的过错，不产生表见代理的法律效力。3、林玉音在涉案的房屋交易过程中存在许多不合常理的行为，不符合商品房买卖合同的交易习惯。林玉音所付的购楼款实际上是林志云与林玉音之间意图损害被告利益的无效行为。4、即使认购书是真实的，但由于不具备商品房买卖合同的主要条款，也只能是预约合同，而不是商品房买卖。5、林玉音没有向法庭出示相关政府部门出具的具有购房资格的证据。6、林玉音要求建佳公司退还购楼款184544元已过诉讼时效。第三人林志云述称：同意林玉音的诉讼请求。对林玉音的陈述及证据没有意见，但因我现在无法控制建佳公司，故无法为林玉音办证。当时我已付钱收购建佳公司，购买案涉楼盘的大多是建佳公司的员工家属或亲戚。因当时整个房屋办理了在建工程抵押，没有取得预售证，无法办理网签，所以没有签订房屋买卖合同。我的存折是放在公司财务，财务人员以我的账户收款，确认已收到林玉音支付的房款，是汇到我个人名下账户，钱收回来后都是用于涉案工程的建设，没有支付给建佳公司。我没有把房屋另售他人，不清楚房屋现在的使用情况。经审理查明：2012年1月14日，林玉音（乙方）与建佳公司（甲方）签订了NO.0010032《认购书》约定：乙方同意向甲方购买本《认购书》所指的物业，甲、乙双方现就签署《商品房买卖合同》及其补充协议前的有关事宜达成如下条款：一、物业位于广州市荔湾区康王中路东胜新街5号1601房，建筑面积123.03平方米，成交价2983477元，此单元按套内建筑面积计价每平方米为30584元；二、乙方按一次性方式付款；三、3.3该物业在乙方履行完毕《认购书》、《商品房买卖合同》等相关法律文件之任何义务的前提下于2013年5月31日前交付使用，交楼前乙方须缴清全部房款及税费；3.5买卖双方同意尚未签订《商品房买卖合同》之前，本《认购书》作为购买该物业之合法有效合约，在签订的《商品房买卖合同》生效时，如有与本《认购书》条款相抵触的，以《商品房买卖合同》为准；3.7如乙方不履行《认购书》约定的义务，视为乙方违约，则乙方已缴付的定金不予退回……；3.9乙方必须为乙方本人签署，如乙方未能到场，可委托他人持乙方身份证明文件、委托书等办理，等等。该认购书“成交价2983477元”下有“房款已经全部付清”手写字样。上述认购书签订前，2011年10月-12月期间，林玉音女儿陈小娟先后三次共向林志云账户转账1980000元，林玉音女儿陈雅丽向林志云账户转账483477.5元。另有案外人黄金红向林志云个人账户转账520000元。庭审中，陈小红、陈雅丽和黄金红到庭表示，上述款项均为代林玉音支付购买案涉房屋的购房款。案涉房屋现登记在建佳公司名下，目前状态是空置，无人居住。另查：2013年，案外人胡广耀诉建佳公司借款合同纠纷一案诉至佛山市顺德区人民法院审理，案号为：(2013)佛顺法民二初字第662号。在该案的审理过程中，该院依胡广耀提出的财产保全申请查封了包括案涉房屋在内的车位及住宅。对此，建佳公司提出置换财产申请，申请解除对包括案涉房屋在内的11间住宅的查封，理由是上述11间住宅已出售，与购房人签订了《商品房买卖合同》，收取了部分房款，正办理过户手续，并提交了包括案涉NO.0010095《认购书》在内的11份认购书作为证据，其中，该《认购书》“成交价2798933元”旁亦有“（原成交价每平方减毛坯价1500元/平方米）装修价房款已经全部付清（￥2983477）”手写字样。建佳公司的置换申请未被接纳。2018年，该案经二审判决最终驳回了胡广耀的诉讼请求。又查：2011年8月2日，经广州市工商行政管理局核准，林志云登记为建佳公司的董事等。2013年11月29日经广州市工商行政管理局核准，林志云不再登记为建佳公司的董事、总经理。庭审中，林玉音提交了案外人陈小红代林玉音（乙方）与建佳公司（甲方）签订了NO.0010095《认购书》原件与复印件作为证据。该份认购书内容中除对成交价的约定改为“成交价2798933元，此单元按套内建筑面积计价每平方米为28692元”外，其他内容与NO.0010032《认购书》约定一致。另该认购书“成交价2798933元”旁有“（原成交价每平方减毛坯价1500元/平方米）装修价房款已经全部付清（￥2983477）”手写字样，认购书甲方经办人处有林志云的签名。该合同载明的签订时间为2012年1月14日，但林玉音陈述实际签署时间为2012年4月1日，从陈小红代签旁的日期可以印证。林玉音认为与被告实际履行的是NO.0010095《认购书》。建佳公司对该认购书三性不予确认，认为林玉音没有委托陈小红代签的委托手续，且手写字样没有经手人的签名和盖章，没有任何效力。经建佳公司申请，本院摇珠委托广东华生司法鉴定中心对NO.0010032《认购书》中“林玉音”的签名字迹进行鉴定。2019年5月10日，该中心作出鉴定意见：送检编号为NO.0010032、项目名称为新锦龙大厦的《认购书》落款乙方签署处的“林玉音”签名和委托单位提供的“林玉音”样本字迹是出自同一人。林玉音对该鉴定意见无异议；建佳公司不同意该鉴定意见，认为检材应提供与样本同时间的笔迹签名作为比对；林志云没有发表质证意见。本院认为：林玉音主张其与建佳公司实际履行的是NO.0010095《认购书》，建佳公司在(2013)佛顺法民二初字第662号案件中申请解封案涉房屋提供的也是该份认购书作为出售案涉房屋的证据，故本院对林玉音上述主张予以确认，双方实际履行的是NO.0010095《认购书》。该份《认购书》抬头处乙方为林玉音，虽然落款处是陈小红代林玉音签名，但林玉音事后对该认购书予以追认，故该认购书对林玉音与建佳公司双方均有约束力。关于林玉音是否已经完成了购买案涉房屋的付款义务。从查明事实来看，陈小红、陈雅丽和黄金红三人共向林志云支付了2983477.5元。该三人也均到庭表示上述款项为代林玉音支付购买案涉房屋的购房款，因林志云是当时建佳公司的董事，加之林志云本人陈述建佳公司财务人员以其个人账户收款，故林志云收取房款的行为让林玉音有理由相信其已向房屋出卖人支付了购房款。再从林玉音提交的和建佳公司在(2013)佛顺法民二初字第662号案件中申请解封提交的NO.0010095《认购书》可以看到，两份认购书均有“（原成交价每平方减毛坯价1500元/平方米）装修价房款已经全部付清（￥2983477）”手写字样，故本院确认林玉音已支付房款2983477元。因NO.0010095《认购书》约定的成交价为2798933元，故建佳公司应将二者差价184544元退还林玉音。林玉音虽未就案涉房屋签订《房屋买卖合同》，但其与建佳公司签订的《认购书》内容涉及商品房基本状况、房价款及付款方式、付款时间、交付条件及日期、违约责任、解决争议的方法等商品房买卖合同的主要内容，且林玉音已依据该《认购书》履行了支付全部房价款的义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该《认购书》应认定为房屋买卖合同。如上所述，既然林玉音与建佳公司之间存在房屋买卖关系，林玉音付清了房款，建佳公司亦负有交付房屋并协助林玉音办理上述房屋不动产权证的义务。建佳公司至今未能履行该义务，故林玉音要求其交付案涉房屋并办理上述房屋不动产权证的诉请，本院依法予以支持。第三人林志云经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广州市建佳房地产发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告林玉音交付广州市荔湾区康王中路东胜新街5号1601房。二、被告广州市建佳房地产发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，提供必要的证明文件，协助原告林玉音办理广州市荔湾区康王中路东胜新街5号1601房的不动产权证。三、被告广州市建佳房地产发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告林玉音退还购房款184544元。本案受理费1995.4元，保全费5000元，由被告广州市建佳房地产发展有限公司负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 方 婷二〇一九年六月二十一日书记员 胡嘉茵姚欣茹