中华人民共和国 江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0508民初8045号 原告：印巧林，男，1962年10月29日出生，汉族，户籍地江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：张建林，江苏瀛元律师事务所律师。 原告：李金花，女，1936年2月10日出生，汉族，户籍地江苏省苏州市姑苏区。 原告：骆奎元，男，1958年9月24日出生，汉族，户籍地江苏省苏州市姑苏区。 原告：骆奎林，男，1964年8月15日出生，汉族，户籍地江苏省苏州市姑苏区。 原告：骆素英，女，1961年2月28日出生，汉族，户籍地江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：管寅（以上五原告共同委托），江苏剑桥颐华律师事务所律师。 被告：程广智，男，1945年10月15日出生，汉族，户籍地江苏省苏州市姑苏区。 指定代理人：廉文艳，女，1947年8月10日出生，户籍地江苏省苏州市。 被告：程广忠，男，1950年8月11日出生，香港特别行政区居民，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：王宏，江苏丁晓农律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈艳玲，江苏丁晓农律师事务所实习律师。 被告：程广芬（CHENGGUANGFEN），1951年1月6日出生，美利坚合众国国籍，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：王宏，江苏丁晓农律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李华强，江苏丁晓农律师事务所律师。 原告印巧林、李金花、骆奎元、骆奎林、骆素英与被告程广智房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月27日立案受理后，依法适用简易程序审理。因案情复杂，本案转为普通程序并组成合议庭审理。审理过程中，根据原告的申请依法追加程广忠、程广芬作为本案被告，于2019年6月13日公开开庭审理。原告骆奎元及原告的委托诉讼代理人管寅、张建林，被告程广忠及委托诉讼代理人王宏、李华强、陈艳玲到庭参加诉讼。被告程广智经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告印巧林、李金花、骆奎元、骆奎林、骆素英向本院提出诉讼请求：1、确认印巧林、骆德富与程振民于1997年10月31日签订的《房屋转让协议》合法有效。2、判令被告配合办理某街某号某平方米国有土地使用权的转移登记手续，转移登记至原告名下。3、判令被告办理某街某号幢号某、建筑面积某平方米房产的房屋所有权注销登记手续。事实与理由：1997年10月31日，原告印巧林、骆德富(已去世，系原告李金花的丈夫，原告骆奎元、骆奎林、骆素英的父亲)与程振民签订《房屋转让协议》一份，协议约定：程振民将坐落在某街某号，建筑面积为某平方米，占地面积某平方米的房产及相应的土地使用权转让给原告，转让款陆拾伍万元在合同签订当天一次性付清。协议签订生效后，原告印巧林及骆德富履行了付款义务，程振民也将《房屋转让协议》项下房产交付给印巧林、骆德富。1997年11月，买卖双方办理了某街某号幢号某房产的过户登记手续，但《房屋转让协议》项下某街某号幢号某房产及某平方米国有土地使用权一直未办理过户及更名手续。在涉案房产交付后，印巧林及骆德富已将原房屋拆除并在原址改建房屋，事实上，某街某号幢号某房产于1998年初已被拆除，其物权已经灭失，已无法办理过户登记手续，应由仍在不动产登记簿上权利人办理房屋所有权注销登记手续。经查，程振民于2011年12月13日身故，被告系程振民之子，程振民在《房屋转让协议》项下的权利和义务应当由程振民的法定继承人继承。原告为维护自身权益，故起诉。 被告程广智未作答辩。 被告程广忠、程广芬共同辩称，1、本案原告所提起的诉讼已经超过了法律规定的诉讼时效。从诉状来看，原告诉称，1997年10月31日就与程振民签订了所谓案涉房屋转让协议，那么在其签订之后的法律规定的时效内就应该对其效力的争议予以确定，而不是在20年之后。2、本案所涉转让协议并非程振民与原告一方签订。原告出示的所谓程振民、朱爱荪买卖房屋的授权委托书系原告牵强附会，该委托书所指向的内容并非案涉交易。即便原告所称房屋转让协议有效，该转让协议项下相关标的物已经灭失。合同项下标的物灭失，合同不可能继续履行。更何况该标的物的灭失系原告方采取欺骗手段以所谓的危房名义强行拆除，且原告一方利用该标的物处于政府动迁的情形下，采用私拆的方式，让程振民、朱爱荪及其利害关系人，即本案的被告程广忠、程广芬认为该房屋被政府动迁拆除，始终蒙在鼓里，一直到2017年1月，被告程广忠才经过偶然获悉的相关信息，展开了对原告方非法行为的调查，才有了后续苏州市国土资源管理局查明原告方采用欺骗手段骗取住宅建设用地许可证，才有了国土局撤销该许可证，也就有了后续苏州市规划局查明原告方采用欺骗手段，骗取建设规划许可证，建造了原告所称的目前所谓某街某号土地上的相关房屋。苏州市行政审批局已经准备撤销该规划许可证。3、原告在本案中的真实目的是利用司法程序将其在目前某街某号土地上利用非法手段建成的非法建筑合法化。其目的为法律所不容，是不正当的，不应该得到支持和保护。基于上述理由，请求驳回原告的全部诉请。 本院经审理认定事实如下：骆德富（1999年1月14日死亡）生前与李金花育有长子骆奎元、长女骆素英、次子骆奎林。程振民（2011年12月13日死亡）生前与朱爱荪（2003年6月8日死亡）育有长子程广智、次子程广忠、长女程广芬。 原位于苏州市某街某号，建筑面积为某平方米的房屋（**）登记的所有权人为程振民。某街某号的国有土地使用权面积为*平方米，登记的权利人亦为程振民。 1997年10月31日，印巧林、骆德富与程广智（代表程振民）签订《房屋转让协议》一份，该协议首部载明：甲方为印巧林、骆德富，乙方为程振民；协议正文：乙方将位于本市某街某号，建筑面积为*平方米，占地面积*平方米（以上均以房产证、土地使用权面积为准）的房产、使用权、土地使用权一次性转让给甲方，转让价格为65万元用于乙方搬迁安置装修等费用，一次性在签订合同当天付清。乙方转让的房产含二层砖木结构住宅一幢、砖木平方两间及水、电、围墙、绿化等现有地上附属物。乙方在拿到搬迁新房钥匙后十五天内将转让房屋中生活物品全部腾空交付甲方。房屋转让手续由甲方负责办理，所有税费由甲方承担，乙方给予必要的配合。协议尾部：印巧林、骆德富在甲方、代表处签字，程广智在乙方代表处签字并在乙方处签具程振民的名字、加盖同名印章。房屋所有权证、沧浪区私房建筑执照、土地使用权申请登记收件记录（1994年1月15日发）、姑苏饭店与某街某号关于楼房开窗事宜的协议、程振民及朱爱荪委托书作为上述协议的附件。 同日，骆德富支付房屋转让费30万元，程璐茜（程广智的女儿）以程振民代理人的身份出具《收条》。案件审理过程中，印巧林一方为证明房款已经支付完毕还提交了支票存根复印件一份，该复印件载明支票出具日期为1997年10月31日，收款人为凤凰街拆迁户（程振民），金额为315089.6元，用途为代付房款。后，程广智将房产证及房屋交付骆德富、印巧林。 1997年11月3日，苏州市房地产交易管理处根据《苏州市房产买卖契约》（契约显示，出让方：程振民，受让方：印巧林、骆德富；出让房屋：某街某号幢号某，建筑面积*平方米；议定房价215200.8元；契约尾部甲方处加盖程振民、朱爱荪同名印章，乙方处加盖印巧林、骆德富同名印章，卖出方签具并加盖同名印章）、《协议书》（协议书显示：兹有某街某号程振民，现有建筑面积为*平方米出售给印巧林、骆德富，经双方达成协议，每平方米420元，合计21520.8元。现双方无其他意见，一致通过此协议书，将办理房产过户手续，请贵部门给予方便。买入方处签具“印巧林”、“骆德富”并加盖同名印章，卖出方签具“程振民”、“朱爱荪”并加盖同名印章），将某街某号幢号某，建筑面积为*平方米的房屋转移登记至印巧林、骆德富名下。转移登记完毕后，程振民原登记有某街某号幢号X、幢号XX的房产证相应更换为登记某街某号幢号某的房产证，登记的权利人为程振民，房产证原件由印巧林、骆德富持有。 1997年11月11日，原苏州市国土局沧浪分局根据印巧林、骆德富提交的所有权人为印巧林、骆德富，填发时间为1993年9月8日的两份房屋所有权证，向印巧林、骆德富颁发了用地人为印巧林、骆德富，批准用地坐落为某街某号，核准建房用地面积为*方米的《苏州市国有土地个人建房用地许可证》（编号*）。 1998年1月初，苏州市规划局沧浪分局向印巧林、骆德富颁发了建设地点为某街某号，建筑面积为*平方米的《私房翻扩建许可证》。 此后，某街某号幢号X、幢号XX的房屋被拆除，印巧林、骆德富在原址重建了建筑物。因印巧林、骆德富仅对幢号的房产进行了变更登记，故除幢号XX之外，幢号X及某街某号的土地使用权仍登记在程振民名下。 2017年年初，程广忠至苏州市国土资源局对原苏州市国土局沧浪分局颁发的《苏州市国有土地个人建房用地许可证》（编号*）提出异议。苏州市国土资源局经调查后认为印巧林、骆德富申请建房时提供的所有权人为印巧林、骆德富，填发时间为1993年9月8日的两份房屋所有权证复印件与不动产登记簿记载的内容不一致且房屋对应的土地使用权登记在程振民名下。该局据此认定印巧林、骆德富故意提供虚假材料骗取建房许可，遂在告知后于2017年9月8日作出决定书撤销了某街某号的《苏州市国有土地个人建房用地许可证》（编号*）。印巧林、李金花、骆奎元、骆奎林、骆素英对前述决定提请复议，江苏省国土资源厅于2018年1月26日作出《行政复议决定书》维持了苏州市国土资源局作出的决定。印巧林、李金花、骆奎元、骆奎林、骆素英遂于2018年3月5日对苏州市国土资源局、江苏省国土资源厅提起行政诉讼，本院经审理后认为苏州市国土资源局、江苏省国土资源厅做出相关决定所依据的事实清楚、证据确凿，遂于2018年7月24日判决驳回了印巧林、李金花、骆奎元、骆奎林、骆素英的诉讼请求。印巧林、李金花、骆奎元、骆奎林、骆素英提起了上诉，目前，该案正在二审过程中。 另查明：本案件审理过程中，程广智的女儿程璐茜联系本院，要求将程广智的诉讼材料邮寄给程璐茜。程璐茜收到本院邮寄的诉讼材料后向本院邮寄了《调查记录》复印件、《委托书》复印件、程振民与朱爱荪的护照复印件、《苏州市广济医院疾病、休假证明》复印件并口头陈述称房屋买卖属实，应当配合印巧林一方办理相关手续。此后，程璐茜又向本院邮寄了程广智与廉文艳的结婚证复印件、户口本复印件、廉文艳的身份证复印件。 上述《苏州市广济医院疾病、休假证明》复印件载明，程广智被诊断为双相情感障碍并其他病情，需继续住院治疗。 上述《调查记录》复印件共有两页，复印件载明的调查日期为2004年4月9日，调查地点为苏州市X新村*幢*室，调查人为苏州市X社区调解主任景某，记录人为王某，被调查人为程振民，《调查记录》第二页并加盖了苏州市沧浪区X社区人民调解委员会的印章，该印章同时加盖于《调查记录》第一、第二页用于骑缝。根据《调查记录》，程振民陈述的主要内容为：“我们老夫妻二人和大儿子、儿媳、孙女五人原住在某街某号。97年某街要拆迁，就把某街的房子卖掉。某街某号产权系程振民，有*平方左右。卖掉后就购买了X新村*幢*、*室两套。当时因我和妻子在美国参加女儿的毕业典礼，就委托大儿子和大媳妇签订房屋购买合同，当时*暂定为程振民、*室暂定为程璐茜。一年以后，我们老夫妻商量，小儿子和女儿均在国外定居，我们今后的日常生活主要依靠大儿子，另外考虑大儿子身体不好，孙女尚在学校读书，故我们两个决定X新村的两套房子均改成大儿子程广智，这是我和妻子共同的意愿，将X新村*、*室的两套房子的产权归大儿子程广智所有”。 上述《委托书》复印件载明，委托人为程振民、朱爱荪，受委托人为程广智、廉文艳，委托事项为全权处理某街某号私宅、玉兰新村住宅户主程振民朱爱荪名下，委托日期为1997年10月25日。 案件审理过程中，景某至本院出庭作证并陈述，其当时为X社区调解主任，程振民主动找到社区书记，想通过社区见证他名下房产的安排，社区书记安排景某根据程振民的要求与王某一起采用做笔录的方式根据程振民的口述作出记录。景某同时陈述，因为其在社区工作时此种类型的笔录只做过一次，所有对此有记忆。记录的原件给了程振民，社区未留底。王某至本院作证并陈述，《调查记录》复印件内容属实。 再查明：程广忠、程广芬向本院提交《沧浪区政府关于申请凤凰街、十梓街街景改造国有土地计划的函》、《江苏省城市房屋拆迁许可证》复印件各一份，前述证据复印件显示，原沧浪区政府因对凤凰街、十梓街实施道路拓宽和部分街景改造，于1998年6月20日向市国土局申请国有土地计划，位列其中。经苏州市建设委员会批准，沧浪区房地产开发集团公司于1998年7月29日取得了拆迁许可证，许可证载明的拆迁范围包含。 以上事实，由原告提交的骆德富的户口注销证明、骆德富的户籍底根、房屋转让协议、房屋所有权证复印件、苏州市不动产权属登记簿复印件两份、苏州市国有土地个人建房用地许可证复印件、土地登记卡复印件、收条、转账支票存根复印件、建设工程规划许可证复印件、照片、律师调查笔录两份、证人景某与王某的陈述，案外人程璐茜向本院寄交的调查笔录复印件、委托书复印件、护照复印件两份、广济医院疾病证明复印件、程广智的结婚证及户口本复印件、廉文艳的身份证复印件，被告程广忠及程广芬提交的死亡证明复印件、程振民户籍底根复印件、沧府函字（98）8号文件复印件、城市拆迁许可证复印件、协议书复印件、（2018）苏0508行初85号行政判决书复印件、出入境查询结果、苏州市房产买卖契约及双方当事人的陈述予以证实。 本院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内以被代理人名义实施的民事法律行为对被代理人发生效力。行为人没有代理权或超越代理权，仍然实施代理行为，被代理人追认的，亦对被代理人发生效力。 本案中，被告程广智于1997年10月31日代陈振民与印巧林、骆德富签订《房屋转让协议》，虽然《房屋转让协议》的附件中记载了陈振民、朱爱荪的委托书，案外人程璐茜亦向本院邮寄了该委托书的复印件，但因该委托书是否存在原件以及是否为程振民、朱爱荪出具存疑，故仅凭《房屋转让协议》及授权委托书复印件无法认定被告程广智有权代表程振民、朱爱荪签订《房屋转让协议》并将某街某号的不动产予以出售。上述协议签订后，被告程广智向印巧林、骆德富交付了争议房屋，嗣后，争议房屋被印巧林、骆德富在1997年底1998年初申请了《国有土地个人建房用地许可证》、《私房翻扩建许可证》后予以拆除并新建了房屋。从争议房屋被拆除至朱爱荪（2003年6月8日身故）、程振民（2011年12月13日身故）身故前，未见朱爱荪、程振民对争议房屋的出售提出异议。相反，程振民在2004年4月9的《调查记录》中明确争议房屋已“出售”。基于前述，以及未发现影响《房屋转让协议》效力的事由，故本院认定《房屋转让协议》合法有效，约束程振民、印巧林、骆德富。 对于被告程广忠、程广芬提出的两被告及其父母误以为争议房屋被拆迁的相关抗辩意见，争议房屋已在1998年左右被拆除，但未见程振民、朱爱荪提出拆迁部门未与其签订拆迁合同并由其领取拆迁补偿款的异议。相反，争议房屋于1997年10月31日出售，但原沧浪区政府申请国有土地计划（1998年6月20日）、沧浪区房地产开发集团公司取得拆迁许可证（1998年7月29日）均发生于房屋出售甚至房屋被拆除之后。另外，不排除程振民一方对坐等拆迁与在拆迁之前将房屋出售两者作出比较后选择了将房屋出售的可能。至于在购买了争议房屋后、沧浪区房地产开发集团公司取得拆迁许可证前，印巧林、骆德富是否骗取《国有土地个人建房用地许可证》、《私房翻扩建许可证》以此后及是否存在某街某号的拆迁档案，系印巧林、骆德富与相关行政机关之间的关系，与判断《房屋转让协议》是否有效无关，不属于本案审理的范围。 对于被告程广忠、程广芬提出的原告的相关诉请已超过诉讼时效的抗辩意见，本院经审查后认为，诉讼时效自知道或应当知道权利受到侵害之日起算，最长不超过20年。有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。本案中，对于原告要求被告协助办理土地使用权转移登记这一合同权利的诉讼时效应当自原告提出前述要求但被告明确拒绝之日起算或从被告对其拆除并新建房屋的合法性提出质疑之时起算，由此来看，原告的请求并未超过诉讼时效，被告作为程振民、朱爱荪的法定继承人，应当配合将某街某号的国有土地使用权转移登记至原告名下。 对于原告提出的要求被告协助办理某街某号幢号某房屋注销登记的请求，因该项请求并非《房屋转让协议》中被告的合同义务，故本院对原告提出的该项诉讼不予支持。另，因拆除房屋等事实行为消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。如原告认为某街某号幢号某的物权已灭失但相应登记仍存在以致影响原告行使其他物权的，可以另行对登记机关提出主张。 因本院已确认《房屋转让协议》合法有效，该协议约束印巧林、骆德富、程振民，协议中程振民的签字并非程振民本人所签，故被告程广忠、程广芬提出的相关鉴定申请、调查申请、要求原告提供转账支票存根原告的意见等均与裁判结果无关，故均不准许。 对于被告程广忠、程广芬要求作为有独立请求权的第三人参加诉讼的申请，首先，从有独立请求权的第三人的制度设计看，有独立请求权的第三人既反对原告又反对被告，由此本诉的当事人不属于第三人，不能以第三人的身份作为参加之诉的原告。其次，从案外人程璐茜向本院邮寄的材料看，程广忠一方否认程广忠、程广芬的请求，在此情况下，程振民的法定继承人之间尚有争议，法定继承人之间应先行解决争议后再申请参加到其他案件的诉讼中去。最后，如程广忠、程广芬坚持提出相关请求的，可另案主张。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第一百三十七条、《中华人民共和国民法总则》第六十一条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第三十条、《中华人民共和国继承法》第三条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认印巧林、骆德富与程振民（程广智代）于1997年10月31日签订的《房屋转让协议》有效。 二、被告程广智、程广忠、程广芬于本判决生效之日起十日内协助原告印巧林、李金花、骆奎元、骆奎林、骆素英将苏州市某街某号的国有土地使用权转移登记至原告名下。 三、驳回原告印巧林、李金花、骆奎元、骆奎林、骆素英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10300元，由被告程广智、程广忠、程广芬承担，于本判决生效之日起十日内直接支付原告印巧林、李金花、骆奎元、骆奎林、骆素英。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 长  凌 晨 审 判 员  张花锋 人民陪审员  金玉麟 二〇一九年六月十四日 书 记 员  朱静佳