浙江省宁波市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0205民初2184号 原告：宁波市江北区苏园小区业主委员会。住所地：宁波市江北区育才路158号苏园小区1幢1号1801号。 代表人：王伟，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：张豪仁，北京大成（宁波）律师事务所律师。 被告：毛利波，男，1980年2月3日出生汉族，住宁波市江北区。 原告宁波市江北区苏园小区业主委员会（以下简称苏园业委会）与被告毛利波占有排除妨害纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法由审判员陈建贞适用简易程序进行审理。本案于2019年6月11日公开开庭进行审理。原告苏园业委会委托诉讼代理人张豪仁，被告毛利波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 苏园业委会向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告腾退位于宁波市江北区育才路196号经营用房（以下简称育才路196号房屋）；2.被告向原告支付房屋占有使用费220000元（以330000元/年为标准，暂计算至2019年4月31日止，之后请求支付至实际腾退之日止）。事实和理由：案外人苏园小区前期物业服务公司浙江永成物业管理有限公司（以下简称永成公司）在未征得原告及业主大会同意情形下私自与毛利波签订《租赁合同》，将育才路196号房屋租赁给毛利波经营，合同期限自2018年8月31日止。后，毛利波擅自将其中部分房屋转租给中国电信股份有限公司宁波分公司（以下简称电信公司）。前述合同到期后，原告曾于2018年7月20日、2018年11月26日两次向毛利波发函要求其腾退房屋，但毛利波均未予理会，致成本讼。 毛利波辩称，其租赁育才路196号房屋以及将其中的二间房屋共160平方米转租给了电信公司属实。其同意腾退196号房屋以及支付占用期间使用费，但费用标准不应按原告主张的33万元/年计算，尽管其曾与物业公司商谈续租时提出，愿意支付续租租金为27万元/年，但本案腾退的使用费不应按27万元/年计算，应参考其与前期物业公司即永成公司签订的租赁合同中约定的租金进行计算。综上，请求法院依法裁判。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对各方当事人无异议的证据以及各方当事人无异议的事实，本院予以认定并在卷佐证。 本案根据当事人陈述及本院对证据的认证，本院认定下列事实： 永成公司系苏园小区前期物业服务公司，于2011年11月29日与苏园小区的建设单位宁波雅戈尔姚江置业有限公司（以下简称雅戈尔公司）签订了《前期物业服务合同》，为苏园小区提供物业管理服务。 2016年2月份，苏园小区成立业主委员会，即本案原告。 2017年1月2日，原告与宁波聚意物业服务有限公司（以下简称聚意公司）签订了《苏园小区物业服务合同》，约定2017年1月8日起至2020年1月7日止，由该公司为苏园小区提供物业服务。 另，永成公司与毛利波曾就育才路196号房屋签订《租赁合同》一份，约定永成公司同意将其公司物业管理所属物业经营用房租给毛利波使用，该房屋用途为经营，房屋面积为260.60平方米（建筑面积）；租期期限为1年，自2017年9月1日至2018年8月31日止，租金为138000元，租金按一年为一期支付，于2017年9月1日前支付。同时约定：……5.2毛利波应按时支付永成公司物业综合服务费798元每月，公共设施维护费532元每年，每年结算一次，共计10108元，租赁期限内的网络、通信等费用由毛利波负担，并按单如期交付……。8.7租赁期满后，毛利波应在2018年8月31日将承租的房屋及设施在正常状态下交还永成公司，原来装修除可移动的设备、设施外，原装修不得自行拆除，反之，则视为毛利波违约，永成公司有权要求毛利波恢复承租前状态，或按合同9.1款处理，如有留置的任何物品，在未取得永成公司的谅解下，均视为放弃，由永成公司处置。9.1任何一方若未按本合同的条款履行，导致中途中止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下视为违约，双方同意违约金为0元，若违约金不足弥补无过错方损失的，则违约方还需就不足部分支付赔偿金，如任何一方违约，终止合同，租金计算以毛利波实际交房日为准……。 同时，毛利波就196号房屋中的160平方米租赁给电信公司，约定租赁期限为2017年9月1日至2018年8月31日止，租金为192888元[该费用包括电视收视费、卫生费、取暖费、空调费、燃气费以及公共设施维护费、维修基金等物业管理费用及税费（包括但不限于营业税、增值税等）]。 又，原告以永成公司的《前期物业服务合同》已终止为由，于2017年4月28日向本院提出诉讼，要求永成公司退出物业服务区域、腾退物业管理用房、移交经营用房及相关资料。本院经审理后于2017年8月14日作出判决，判令永成公司于判决生效后二十日内退出小区物业服务区域并腾退物业管理用房、移交经营用房和相关资料。 2017年12月15日，聚意公司向宁波市江北雲品堂茶叶商行（以下简称雲品堂商行，登记业主为毛利波之妻张晴）、电信公司发送《通告》，载明因永成公司在2017年12月2日凌晨撤出苏园小区物业服务，现由聚意公司接管，故贵公司与永成公司的经营用房租赁合同相应作废，请收到函件后一周内来聚意公司签订新的协议，否则后果自负。 2018年7月20日，原告及聚意公司向毛利波及雲品堂商行发送《关于收回经营用房的函》，载明，因贵商行与原物业公司签订的经营用房租赁合同将于2018年8月31日到期，其不打算续租，请贵商行在2018年9月1日前腾空。 2018年11月26日，原告及聚意公司向雲品堂商行发出《关于要求腾退苏园小区经营用房的声明》，要求自接此函件后十日内腾退侵占的育才路196号房屋。 在此过程中，毛利波曾要求以27万元/年的租金续租育才路196号房屋，但聚意公司要求按33万元/年的租金出租。 在审理过程中，被告毛利波同意腾退育才路196号房屋，并且愿意支付房屋使用占用费。双方均确认毛利波腾退时除可移动的设备、设施外，原装修不得自行拆除。 本院认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房的专有部分享有所有权，对专有部分的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主委员会对违反规定损害他人合法权益的行为，有权依据法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、排除妨害、赔偿损失。育才路196号房屋为苏园小区的经营性用房，其所有权属于全体苏园小区业主。毛利波与苏园小区的前期物业公司即永成公司就上述房屋签订的租赁合同在2018年8月31日已经届满，在该租赁合同届满前后，原告与苏园小区物业管理公司即聚意公司就该房屋的腾退多次发函要求毛利波腾退，因此毛利自2018年9月1日起属于无权占用该房屋。原告作为小区业主委员会，有权要求毛利波腾退房屋并支付占用期间的使用费，对此，毛利波亦无异议，故本院对原告的相关的诉讼请求予以支持。但，对于占用费的支付标准，原告主张要求按33万元/年计算，但无任何证据证明，本院对此不予采纳；对毛利波主张参考其与永成公司租赁合同中租金为标准进行计算的意见，因毛利波与永成公司的租赁合同已经终止，且在租赁合同终止前、聚意公司作为苏园小区的物业服务公司即向毛利波发函要求重新签订租赁协议以及租赁期限届满后多次发函要求毛利波腾退租赁房屋，并且与毛利波商谈续租时不同意毛利波提出按27万元/年计算租金、而应以33万/年计算租金，这充分说明聚意公司、原告不愿意以前租赁合同中约定的租金将育才路196号房屋继续租赁给毛利波，相反，在毛利波转租部分房屋的租金远高于其从永成公司租赁整个房屋的租金，若以其与永成公司签订的租赁合同约定的租金计算无权占用期间的使用费，则毛利波因此而获利，这对出租人来说显然不公平，因此，本院认为，在2018年9月1日后房屋占用使用费不能参考毛利波与永成公司的租赁合同约定的租金进行计算。本院认为，2018年9月1日起毛利波占用育才路196号房屋的使用费宜考虑毛利波将其中的一部分房屋转租给电信公司经营的年租金（年租金为192888元）以及电信公司租赁的面积（租赁合同载明为160平方米，而毛利波从苏园小区前期物业公司租赁的196号房屋面积为260.6平方米）、毛利波与永成公司以及电信公司分别签订的租赁合同中约定的费用负担情况（毛利波与永成公司签订的租赁合同中租金不包含物业管理费用、该部分费用合计10108元由毛利波另行负担，而毛利波与电信公司租赁合同中约定的租金已经包含了此类费用、电信公司无需另行支付）以及毛利波与聚意公司关于续租租金的意见等因素，故，本院酌定毛利波自2018年9月1日起占用育才路196号房屋使用费标准为30万元/年。因此，本院对原告主张的毛利波支付自2018年9月1日起占用育才路196号房屋至实际腾退之日止的使用费金额予以纠正，对超出上述标准计算的部分予以驳回，对毛利波的相关抗辩意见亦不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第七十条、第七十五条第一款、第八十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、毛利波于本判决生效后二十日内腾退位于宁波市江北区育才路196号物业经营用房； 二、毛利波于本判决生效后二十日内支付宁波市江北区苏园小区业主委员会按年300000元的标准计算自2018年9月1日起至实际腾退上述房屋之日止的占用使用费； 三、驳回宁波市江北区苏园小区业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4600元，依法减半收取计2300元，由宁波市江北区苏园小区业主委员会负担100元，由毛利波负担2200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员  陈建贞 二〇一九年六月十四日 书记员  阮 雅 附一：相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。 第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附二： 裁判履行告知书 一、发生法律效力的民事判决、裁定和调解书，当事人必须履行。如涉款项支付的,付款义务人可将款项交付至宁波市江北区人民法院执行款专户，账号：35×××79，开户银行：中国银行宁波市江北支行营业部。一方当事人拒绝履行的，另一方当事人可在法律文书规定履行期间届满之日起二年内向人民法院申请执行。 二、一方当事人未按生效判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；逾期未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、对逾期不履行裁判义务的一方当事人，法院可依法将其纳入失信人名单、限制出入境、限制高消费，一方当事人属于人大代表、政协委员、党员或公务员的，将向人大、政协、纪委、组织部门通报。对有能力履行而拒不履行、逃避或规避执行的一方当事人，法院将根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。