广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初3808号原告：曹红柳，女，1987年10月2日出生，羌族，住四川省汶川县。委托诉讼代理人：王美舟，广东知章律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽，广东知章律师事务所律师。被告：广州市荔富湖畔房地产有限公司，住所地：广州市增城朱村街朱村大道东88号。法定代表人：叶鹏勇。委托诉讼代理人：吴佳楠，系该公司员工。委托诉讼代理人：何镇，系该公司员工。原告曹红柳与被告广州市荔富湖畔房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹红柳的委托诉讼代理人王美舟，被告广州市荔富湖畔房地产有限公司的委托诉讼代理人吴佳楠、何镇均到庭参加诉讼。原告曹红柳向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付延迟交楼违约金（按每日总房款525516元的万分之一从2016年1月1日计至2018年2月4日止）；二、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年12月11日，原告和被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买坐落于增城区朱村××（住宅楼××）××房。合同约定被告应于2015年12月31日前将通过规划、消防、人防、环保、永久供气、供电、供水和取得工程竣工验收备案表的该房屋交付给原告使用，逾期每日按照该房屋总房款的万分之一支付违约金给原告。合同签订后，原告支付了全部房款。被告逾期未通过任何房屋验收，未通过永久用气等项目的验收，至今不具备交楼条件，且原告多次前往被告处要求收楼，要求被告出示收楼文件，被告均置之不理。原告至今未收楼，被告的行为已经构成违约，应承担违约责任。为此，原告特向法院提起诉讼。被告广州市荔富湖畔房地产有限公司辩称：一、原告已与被告就涉案房屋收楼问题达成和解并签订和解协议，其所称至今未收楼的情况与事实不符、要求支付违约金的主张于理无据。被告与原告于2013年12月11日签订《广州市商品房买卖合同》（合同编号：201312136683），约定原告购买被告位于广州市增城区朱村街朱村大道东88号的住宅A18栋306房，后双方于2018年2月4日在广州市荔韵物业管理有限公司的见证下，就涉案房屋的收楼事宜签订和解协议。和解协议称，就涉案房屋在收楼过程中出现延迟交楼的一切问题，由被告一次性向原告支付补偿金额共计人民币3153.1元，三方同意补偿金以抵扣涉案房屋物业费的方式支付，减免物业管理费期间为自2016年7月1日起至2017年11月14日止；原告确认并同意于2018年2月4日办理涉案房屋的收楼手续，否则同意上述期限届满之日即视为已经收楼；原告在和解协议中已承诺，自协议生效之日起，不再以涉案房屋的延迟交付为由向被告主张任何权利或追究责任。故，原告所称其至今未收楼的情况显然与事实不符，原告在已经与被告签订和解协议、且物业公司已按和解协议约定相应减免其应缴的物业管理费的情况下，不顾和解协议的相关条款、违反契约精神，将被告一纸诉状诉至法院，显然是背信弃义的做法，于理无据。二、涉案房屋已通过房屋验收，具备交楼条件，被告已履行合同约定义务并完成涉案房屋的交付。首先，2016年1月20日，涉案房屋所在项目工程取得建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，项目工程竣工验收合格；2016年2月3日，涉案楼盘已取得《房屋建筑工程和育政基础设施工程竣工验收备案表》，．证明该涉案房屋所涉工程竣工，以及备案文件包括建设工程竣工验收报告、规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件、监督站出具的电梯验准用证、燃气工程验收文件等备案资料齐全。其次，生效判决所认定的事实，涉案楼盘分别于2016年6月9日实现永久供水，于2016年3月29日实现永久供电，并于2017年4月7日符合永久用气的居住条件且符合交楼条件。其中，原告强调的永久通气问题，是由于“建设用地规划红线外市政道路燃气管道工程正在施工建设”（即因为项目红线范围外政府管网铺设工程正在施工），导致小区内的燃气管道无法与市政的燃气大管网连接，属于购房合同补充协议第4条第1款第2项约定的免责事由。面对“政府行为、公用事业部门原因”导致的风险，若仅依据合同约定，被告本无需承担责任，也没有义务额外加建燃气瓶临时供气站，但被告一直以客户为上为原则，竭尽全力积极协调解决通气问题，并经多番努力建设燃气瓶临时供气站，以缓解业主通气问题，并于2017年4月7日实现供气，使涉案房屋达到永久用气的交付条件。再次，被告已于2016年6月20日通过邮递的方式向原告发出了收楼通知书，履行了购房合同中约定的通知义务，但原告迟迟没有回应，经过多次催告和协商后，原告才于2018年2月4日办理收房手续。可见，原告也有不及时履行业主职责之过失，未能及时交付涉案房屋的责任也并非被告一方所致。综上可见，被告已积极采取措施履行合同义务，使涉案房屋达到交付条件、且及时通知原告收楼，原告实际上也已收楼完毕，故原告所称均与事实不符。三、涉案房屋未能按时达到交付条件系因不可抗力所致，被告已积极采取措施使涉案房屋于2017年4月7日达到合同约定的交付条件，原告的诉求违反合同“公平合理”原则，被告恳切希望能得到公平合理的评判，也希望原告理性对待既成事实。（一）涉案房屋未在预定时间内实现永久供气属不可抗力因素，属于免责事由，不应由被告承担相应责任。增城区人民法院【(2018)粤0118民初1168号】生效判决所认定的事实显示，涉案小区由于“建设用地规划红线外市政道路燃气管道工程正在施工建设”（即因为项目红线范围外政府管网铺设工程正在施工），导致小区内的燃气管道无法与市政的燃气大管网连接，遂顺延了交付使用时间。根据双方签署的购房合同补充协议第四条第一款二项中关于延期交房免责约定条款规定，如因异常天气、自然灾害、社会灾难或事件、政府行为及公用事业部门所引起的不可抗力原因，造成延迟交房的，符合如下认定标准的，乙方同意甲方顺延交房的时I司：由于市、区人民政府有关部门改变用地规划、征收或征用进行市政工程施工建设而影响甲方工程建设，以致甲方不能按期交楼。因此，涉案房屋未能在购房合同约定的期限内达到交付条件，系因不可抗力所致，属于法定以及双方约定的免责事由，延迟交楼的责任不应有被告承担。（二）原告的诉求违反合同“公平合理”原则，被告恳训望能得到公平合理的评判，也希望原告理性对待既成事实，以解决问题为最终目的。目前双方的争议主要在永久通气问题上，被告认为，即使将永久通气作为涉案房屋的收楼条件之一，也应以公平合理的角度认定未能达到永久通气的责任分担问题。涉案房屋尚不具备永久用气的生活条件是因政府、公用事业部原因导致，属合同约定被告延期交房的免责事由，原告在签订合同时应合理预见该约定可能存在的风险并承担相应责任。根据《合同法》的公平原则，房地产开发企业与房屋购买者作为屋预售合同的当事人，应公平承担合同风险。即房地产开发企业承担开发建设风险，相对于房屋购买者亦应承担其相应购房风险。众所周知，购买期房往往比现房便宜，而期房的购房风险也相对交高。面对“政府行为、公用事业部门原因”导致的风险，若仅依据·同约定，被告本无需承担责任，也没有义务额外加建燃气瓶临时供气站。但被告一直以客户为上、以解决问题为原则，竭尽全力积极协调解决通气问题，并经多番努力正在建设燃气瓶临时供气站，以缓解业主通气问题。但作为合同相对方的业主（即原告），本应合理承担该风险，却无视合同约定而无理缠诉，不仅不利于真正解决本案所涉纠纷，也不利于社会稳定。请试想，若被告不建设该燃气瓶临时供气站亦不会加重目前的违约责任，为什么还要作此努力呢？2．根据《城市房地产开发经营管理条例》第十五条规定，“政府和政府有关部门行为”依法不属于房地产开发商的开发建设风险。故应由被告承担上述永久通气产生的合同风险。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十五条规定，“政府和政府有关部门行为”依法不属于房地产开发商的开发建设风险。故不应由被告承担上述永久通气产生的合同风险。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十五条规定：“房地产开发企业应当按照土地使用权出让合约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。”可见，“政府和政府有关部门行为”依法不属于房地产开发商的开发建设风险。综上，因不可抗力因素导致的逾期交付房屋问题本非被告应承担的责任，但被告仍付出极大的努力使房屋达到交付标准，基于公平原则，原告的诉求实在欠缺公允。四、退一步讲，即使原告须承担相关过失责任，原告诉称的延期交房违约金计算时间缺乏事实依据，不应予以支持。法院在【(2018)粤0118民初1168号】判决中认定的事实可知，被告已于2016年3月29日满足永电，于2016年6月9日满足永水，至于原告于2017年4月7日满足通气。因此，在以永久通水、通电、通气作为交房条件的前提下，被告的逾期交楼责任最迟亦应截止至2017年4月7日，遂原告主张的要求被告支付延迟交楼违约金从2016年1月1日计至2018年2月4日是错误的，违约金计算的截止日期应为2017年4月7日。同时，购房合同补充协议已约定，甲方支付违约金的最高赔付额不超过总房价的5010，而原告诉求的违约金40201元已经超过了对于违约金上限的约定，与双方签订的购房合同相悖，有失公允，不应当得到法院支持。另，根据收楼资料可知，被告已于2018年2月4日办理完相关收楼手续，且未对涉案房屋提出异议，与其起诉状所述不一致，原告在签订了和解协议之后仍无理缠诉的行为实在有失公允。综上所述，原告的诉讼请求无事实与法律依据，恳请法院公正裁决，驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2013年12月11日，原告（乙方、买方）和被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）。合同约定：……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的荔富湖畔华庭住宅楼Ａ18幢306号房，地址：增城市朱村街荔富街15号（住宅楼A18）306房。……。第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）525516元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2015年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过210日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过210日后，乙方有权单方面解除合同。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。……合同的附件七补充协议约定：……第四条关于房屋交付的补充或修改１、房屋交付（对第十三条的补充或修改）（1）交付的通知……乙方未接到书面通知的不视为甲方不履行通知义务，乙方不得以此为由主张甲方逾期交楼；若乙方未收到收楼通知书，则乙方应在合同约定的最迟交付日前主动到楼盘收楼现场办理房屋交楼手续，逾期视为甲方已按期交付房屋，并通过乙方验收。……。2、延期交房的违约责任（对第十四条的补充或修改）双方同意对甲方逾期交楼的违约责任做以下补充、修改：（1）无论逾期是否超过210日，合同继续履行，甲方支付违约金的标准为每日总房款的0.01%，最高赔付额不超过总房价款的5%……3、交房条件（对第十二条、第十五条的补充或修改）甲方应在合同约定的交付日之前，将符合下列条件的商品房交付给乙方：（1）该商品房项目工程竣工验收合格；（2）该商品房项目消防验收合格或消防部门出具准许投入使用的消防验收意见；（3）满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。……第十二条效力本补充协议是《商品房买卖合同》的组成部分，《商品房买卖合同》之条款内容与本补充协议不一致的，以本补充协议为准。2013年12月20日，被告就销售Ｂ区18栋1梯15号306向原告开具金额105516元的发票。2014年6月18日，被告就销售Ｂ区18栋1梯15号306再次向原告开具金额42万元的发票。2月4日，原告（甲方）、被告（乙方）和广州市荔韵物业管理有限公司（见证方）签订《和解协议》约定：鉴于甲乙双方于2013年12月11日签订了《广州市商品房买卖合同》（合同编号：201312136683），购房合同约定甲方向乙方购买位于广州市增城区朱村街朱村大道东88号的住宅Ａ18栋306房，见证方为项目楼房的物业管理公司，现甲乙见证三方就项目楼房收楼事宜，达成如下协议，以资共同遵守。—、就项目楼房在收楼过程中出现延迟交楼的一切问题，乙方同意向甲方一次性支付补偿金额共计3153.1元，三方同意上述补偿金通过以下第1种方式进行支付：1.抵扣项目楼房的应付物业管理费，减免物业管理费期间：从2016年7月1日起至2017年11月14日止。二、甲方确认并同意于2018年2月4日办理该商品房收楼手续，否则同意该上述期限届满之日视为甲方已经收楼，由甲方承担该商品房的一切风险和责任。三、甲方承诺，自本协议生效之日起，不再以商品房延迟交付为由向乙方主张任何权利或追究责任，如甲方己就商品房延迟交付问题提起诉讼的，甲方应在本协议签订之日起3日内办理撤诉。甲方同意无论人民法院作出的裁判结果如何，仅要求乙方按照本协议约定内容履行相应义务，不再要求乙方履行人民法院的裁判内容。且甲方承诺将按照物管合同约定按时足额缴纳物业管理服务费及其他各项物业费用，不再以交楼问题无故拖欠。四、双方承诺对本协议的全部内容承担保密责任，否则须赔偿守约方因此造成的经济损失。五、本协议系甲乙双方真实意思表示，严格遵守。本协议一式五份，甲乙双方各执二份，见证方执一份，由甲乙双方签字盖章后生效，具有同等法律效力。20182018年10月18日，广州市增城区人民法院作出（2018）粤0118民初第1168号《民事判决书》查明以下事实“2017年11月13日，广州市增城区人民法院作出（2017）粤0183民初第4791号《民事判决书》查明以下事实：2017年10月12日，广州市增城自来水有限公司《复函》：一、我公司已与广州市荔富湖畔房地产有限公司就该公司开发的位于朱村××湖畔小区××富街住宅）提供永久性居民生活用水事宜签订了合同。二、我公司已于2016年6月9日向广州市荔富湖畔房地产有限公司开发的位于增城区朱村××湖畔小区××富街住宅）提供永久性生活用水。三、我公司对上述房地产项目的供水方式是总表供水，小区内供水管理和服务由开发商或物业公司负责。2017年10月18日，广州东部发展燃气有限公司作出东部燃气函[2017]27号《关于增城区朱村街荔富街住宅（自编号A15-20栋）商品房燃气事项的复函》：我司于2017年3月24日与广州市荔富湖畔房地产有限公司就增城区朱村大道88号荔富湖畔一期A15、A16、A17、A18、A19、A20栋小区（公安部门门牌编号为：增城区朱村街荔富街2号、1号、14号、15号、16号、17号）申请开通管道燃气事宜签订了《管道燃气开户合同》。我司供应燃气的方式为LNG瓶组站供气，现时该小区商品房具备接驳通气条件，该小区商品房于2017年4月7日符合我司的供气服务条件，该小区商品房包含在上述开户合同的供气范围内。2017年10月25日，广州供电局有限公司增城供电局作出广供电增函[2017]73号《关于广州市荔富湖畔房地产有限公司商品房预售合同纠纷案的复函》：一、广州供电局有限公司与广州市荔富湖畔房地产有限公司投资建设的广州市荔富湖畔小区第一期项目于2015年10月14日签订《高压供用电合同》。二、广州市荔富湖畔小区第一期项目的住宅用户于2016年3月29日安装电表及送电，其用电性质属于居民生活永久用电。”审理中，原告陈述以下事实：《和解协议》的真实性予以确认，但是无效的协议。本院认为，原告与被告签订的《和解协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。根据合同的约定，原告已就被告延迟交楼的问题与被告达成了和解协议，并以抵扣物业费的形式履行，现原告主张该协议无效，但并未提供证据予以证明，本院不予采纳，故原告向被告再次主张迟延交楼违约金，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：驳回原告曹红柳的诉讼请求。案件受理费403元，由原告曹红柳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈少梗二〇一九年六月十八日书记员  陈雪冰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。