重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0103民初8604号原告：中信银行股份有限公司重庆分行，地址重庆市江北区江北城西大街5号，统一社会信用代码91500000902901959A。负责人：史原，分行行长。委托诉讼代理人：谭晨晨，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：王涛，国浩律师（重庆）事务所实习律师。被告：袁华，女，1976年10月9日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：邱凌，男，1970年9月12日出生，汉族，住重庆市潼南区。原告中信银行股份有限公司重庆分行（以下简称中信银行重庆分行）诉被告袁华金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月5日受理后，于2017年3月10日适用普通程序公开开庭进行了审理，原告中信银行重庆分行的委托代理人郑帅、张雯，被告袁华的委托代理人邱凌到庭参加了诉讼。又于2019年5月28日适用普通程序公开开庭进行了审理，原告中信银行重庆分行的委托代理人谭晨晨、王涛，被告袁华的委托代理人邱凌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中信银行重庆分行向本院提出诉讼请求：1、袁华偿还中信银行重庆分行贷款本金1237000元及截至2016年3月31日的借款利息56340.2元、罚息5052.52元，并支付从2016年4月1日起至全部清偿之日止，以借款本金1237000元为基数，以合同执行贷款利率150%计收罚息，以利息56340.2元和罚息5052.52元以及2016年4月1日之后产生罚息为基数，以合同执行贷款利率150%计收复利，利随本清；2、中信银行重庆分行对袁华所有的位于重庆市渝中区的抵押房屋享有抵押权和优先受偿权；3、案件受理费由袁华承担。事实与理由：2014年12月16日，中信银行重庆分行与袁华签订《个人借款合同》约定，中信银行重庆分行向袁华发放贷款1237000元用于购买位于重庆市渝中区的房屋，借款期限120个月，自2014年12月16日起至2024年12月16日止，借款利率以借款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮15%，也即按年利率7.0725%执行，自贷款发放日起，首次利率调整日为次年1月1日，并从首次利率调整日后每12个月调整一次利率。逾期贷款利率为合同约定利率的150%，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。同时，中信银行重庆分行与袁华签订了《个人房产抵押综合授信最高额合同》及《重庆市房地产抵押合同》约定，袁华以其所有的位于重庆市渝中区的房屋向中信银行重庆分行提供抵押担保，并依法办理了抵押登记。2015年6月26日，中信银行重庆分行按照合同约定向袁华发放了贷款1237000元，但袁华未按合同约定偿还借款本息，经中信银行重庆分行多次催收，袁华拒不履行还款义务，袁华拒绝还款的行为严重侵害了中信银行重庆分行的合法权益。被告袁华辩称，袁华向重庆龙湖成恒房地产开发有限公司（以下简称龙湖成恒房地产公司）购房，龙湖成恒房地产公司指定在中信银行重庆分行处贷款，该贷款合同为三方合同，袁华认为应当追加龙湖成恒房地产公司为第三人。袁华申请按揭贷款，袁华于2015年5月25日就起诉龙湖成恒房地产公司要求解除房屋买卖合同关系，袁华于2015年8月3日向中信银行重庆分行发送了催告函，要求中信银行重庆分行停止发放贷款，中信银行重庆分行在知晓袁华与龙湖成恒房地产公司存在法律纠纷的情形下，于2015年6月26日在袁华不知情的情况下发放贷款，对本案纠纷的发生存在重大的过错。因为中信银行重庆分行一直没有发放贷款，才导致龙湖成恒房地产公司没有交付房屋给袁华，所以袁华才起诉要求解除房屋买卖合同关系。房屋买卖合同纠纷一案审理中，中信银行重庆分行向袁华发放了贷款，房产抵押已经办理，房屋登记在袁华名下，所以，袁华在不得已的情况下才变更房屋买卖合同纠纷的诉讼请求为要求龙湖成恒房地产公司支付袁华逾期交房违约金。中信银行重庆分行在发放贷款后，因为房屋买卖合同纠纷案件在审理中，中信银行重庆分行也没有通知袁华还款，一直到2015年8月11日袁华才收到中信银行向袁华发送的逾期还款通知，此时袁华才知道中信银行重庆分行发放了贷款，袁华认为中信银行重庆分行在贷款中有违规操作以及违约行为，如果龙湖成恒房地产公司承担所有的逾期交房、按揭贷款的逾期发放、罚息、利息的责任的话，袁华愿意还款。袁华于2014年4月29日在龙湖成恒房地产公司购买了龙湖时代天街19号4-64号商铺现房，并于签约当天在龙湖签约中心设立的中信银行按揭贷款业务点同步签完了银行所有的按揭贷款手续。2014年12月16日袁华被中信银行重庆分行告知，其在2014年4月29日与中信银行所签的按揭借款合同由于银行工作人员失误（银行错将期房按揭借款合同当做现房按揭借款合同签给袁华）导致合同出错，需要袁华与中信银行重庆分行重新签订借款合同。于是袁华不得已又与中信银行重庆分行重新签订了按揭借款合同，而此次合同的签订距首次合同签订的时间长达八个月，在这长达八个月的时间内重庆龙湖成恒地产开发有限公司以银行按揭贷款没有办下来为由拒不向袁华交房，袁华购买的是现房商铺，接房即可产生租赁或经营收益，由于中信银行重庆分行签约工作的失误导致长达八个月的时间没有办理按揭贷款，进而导致袁华没有办法接房造成商铺租金损失，该损失由中信银行重庆分行造成应当赔偿。袁华直至2015年5月都一致没有办法接到自己所购买的商铺房屋，迫不得已于2015年5月25日向本院提起诉讼，并于起诉后通知中信银行重庆分行要求停止发放贷款，中信银行却在明知袁华已起诉退房，并且袁华本人不在重庆的期间向龙湖成恒房地产公司发放了贷款，其中银行支付申请书和委托书的内容全是空白的，个人借款凭证是在袁华本人不知情的情况下用空白页填制上去的，凭证签署之日袁华本人正在外地出差并不在重庆，所以应当视为借据无效，因为借款合同是从交付借款之时生效，而本案中袁华本人未签字认可收到前述借款，因此借款及支付申请的委托应为无效，双方合同归于无效应予以解除。据此，袁华反诉，请求判令：1、中信银行重庆分行因延误办理按揭贷款所造成的不能按期接房的租金损失，租金按照同地段平均最低租金计算每平米100元/月为：104.6平方×100元/平方×8个月=83680元；2、借款合同无效并要求中信银行重庆分行承担由此造成的袁华在（2015）中区法民初字第07182号一案中提起诉讼日即2015年5月25日至今以购房款总额2475000元为基数按照银行同期贷款利率计算的资金利息损失。针对袁华的反诉，中信银行重庆分行辩称，中信银行重庆分行已按照双方签订的合同发放了贷款，履行了自己的义务，袁华未按照合同履行还款义务已经构成了违约。中信银行重庆分行不存在向袁华支付相应赔偿的情况，双方签订的借款合同是双方真实意思表示，应当有效。应当驳回袁华的全部反诉请求。本院经审理查明的事实如下：2013年5月30日，龙湖成恒房地产公司取得龙湖后工项目二期6-9#楼、商业3栋、商业5栋、车库及设备用房工程的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2014年4月29日，龙湖成恒房地产公司（甲方）与袁华（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》及合同补充协议，约定乙方向甲方购买其开发的位于重庆市渝中区房屋，建筑面积104.60平方米，总成交金额为2475000元；乙方拟向甲方指定的贷款银行申请按揭贷款1237000元，经贷款银行审查同意后，其贷款由贷款银行直接支付至甲方银行账户，作为乙方应支付房款的一部分，其余1238000元由乙方于签订合同之日即2014年4月29日或之前向甲方支付。其中，《重庆市商品房买卖合同》第五条第三款约定：“1、因甲方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息退还给乙方，并按照乙方已付房价款20%赔偿乙方。2、因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在甲方或银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期间内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行……”第七条第一款第一项约定：“属现售商品房的，甲方应在2014年4月30日前，将商品房交付乙方使用。”第八条约定：“甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备……如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为交付。该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。”第九条约定：“除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之4的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；……”第十三条第一款约定：“现售商品房的，自本合同签订之日起30日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”合同补充协议第五条第3款约定：“……（3）乙方应在签约当天办理完毕按揭贷款手续，包括但不限于向按揭贷款银行提供符合按揭贷款银行要求的办理按揭贷款时需要乙方提供的全部申请材料，缴纳乙方应缴纳的相关费用，向按揭贷款银行提出正式的按揭贷款申请，单方签署按揭贷款银行提供的按揭合同及相应的放款文件……甲方在乙方办理贷款手续时应给予乙方必要的配合，但甲方不负有任何义务确保按揭贷款银行批准乙方的按揭贷款申请。（4）本合同第五条第（三）款第1项中‘甲方原因’是指甲乙双方签署本合同前或签署本合同时，乙方所购房屋的项目（楼盘）无任何银行表示愿意向任何购房者提供购房贷款。（7）若非因甲方原因、非因不可归责于双方的事由，乙方未按期办理完毕按揭贷款手续的或者按揭贷款银行对乙方的贷款申请未予批准或未足额批准以及其他原因等导致按揭贷款的房价款未能在本合同签订后90日内全部到达甲方银行账户的，乙方应于收到甲方通知后7日内付清全部购房款。在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在7日内付清全部购房款，乙方应承担本合同第十条的逾期付款违约责任。……”第十一条第一款约定：“4、乙方在办理该商品房的交接手续前，若存在下列情形之一的，甲方有权拒绝向乙方实际交付房屋，直至下列情形中的义务已全部履行完毕：尚未付清全部应付房价款、配套费（如有）……8、乙方逾期收房（包括因乙方原因甲方拒绝交房的），自交房通知书规定的交付期限届满之日视同甲方按时交房，甲方不承担逾期交房的责任，自交房通知书规定的交付期限届满之日起，开始计算该商品房的保修期……9、房屋的交接涉及到双方的义务，乙方因任何原因未收到甲方书面的交房通知，乙方也有义务在本合同约定的交房期限届满之日前往该商品房所在地办理房屋交接手续。乙方如果购买的是现房，则应在合同约定的交付期限内自行向甲方领取房屋交付通知并按期办理房屋交接手续。”第十四条约定：“1、相关登记办理时间：……（4）现售商品房以按揭付款方式购买的，在乙方首付款及相关税费、物业维修资金到账且经银行审批通过的合同及资料（并资料齐全）返回甲方之日起120个工作日内根据房屋所在地土地房屋登记机构要求办理相应登记；2、如乙方未付清法律、法规等规定应缴纳的相关规费……未付清全部应付款……甲方有权拒绝按本合同约定时间为乙方办理合同登记备案、产权登记、预告登记等相关手续，且无须承担任何责任……5、如乙方选择按揭付款的方式且由甲方承担担保责任，则乙方委托甲方办理房屋合同登记备案、产权登记、预告登记手续，该委托不可撤销。乙方授权甲方在完成产权登记后，将《房地产权证》原件交给贷款银行，乙方同意自行与贷款银行协商《房地产权证》的取回事宜。”同日，龙湖成恒房地产公司向袁华收取购房款1238000元，代收权证印花税5元、权属调查费20元、内业测绘费73.8元、抵押权预告登记费550元、商品房预告登记费550元、转移登记费550元、合同印花税1237.5元、专项维修资金8368元、转让手续费24750元、契税74250元。2014年4月30日，龙湖成恒房地产公司向袁华发出《交房通知书》并由袁华在《业主档案领出表》上签字确认。龙湖成恒房地产公司提供了《交房通知书》样本，袁华否认收到了该交房通知书。同日，龙湖成恒房地产公司收到袁华提交的《合同延迟登记申请（按揭）》，载明袁华已购买龙湖××项目××号房屋，公司本应于合同签订之日起10个工作日内向房屋所在地的土地房屋登记机构申请办理合同登记备案，30个工作日内向房屋所在地的土地房屋登记机构申请权属登记，因袁华选择以按揭贷款方式支付购房款，可能会存在拟贷款金额与真实贷款金额不同或者其他意外导致贷款审批不能通过的情况，若合同已经登记（或《房地产权证》已办），则必须要向土地房屋登记机构申请合同变更并缴纳相应的变更费用，故申请公司在合同签署后暂不进行登记备案（或权属登记），待银行对房屋的贷款审批通过并返还合同后，由公司再向土地房屋登记机构申请办理预售合同登记、预告登记、抵押权预告登记、权属登记（若有）等相关登记事项。该申请书上被申请公司名称、房号均为空白。2014年5月27日，袁华在中信银行重庆分行办理借记卡开户手续，并取得《存贷宝主账号签约凭证（通用凭证）》和《电子银行通用凭证》。袁华陈述其在中信银行重庆分行审核按揭贷款资料通过的情况下，办理了用于偿还银行按揭贷款的借记卡，若材料审核未通过，不能办理上述借记卡开户手续。2014年12月16日，袁华（借款人）与中信银行重庆分行（贷款人）签订《个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》约定，经袁华申请，中信银行重庆分行向袁华提供1237000元的综合授信，基础贷款额度为1237000；授信期限为2014年12月16日起到2024年12月16日止；中信银行重庆分行按本合同及借款合同约定的条件在综合授信额度内接受袁华的贷款申请；袁华申请使用综合授信额度时，中信银行重庆分行经审核，认为符合其授信条件及本合同约定的，应与袁华签订借款合同并按约定履行；袁华以位于重庆市渝中区的房产向中信银行重庆分行提供抵押担保，担保额度为贷款本金1237000元和相应的利息、罚息、以及为实现债权、担保权利等而所发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费、保全费、执行费等）和其他所有应付的费用之和。2014年12月16日，袁华与中信银行重庆分行签订《个人借款合同》约定，本合同项下中信银行重庆分行向袁华提供的贷款种类为个人房产按揭贷款，即袁华为购买位于重庆市渝中区的房产而向中信银行重庆分行申请的贷款；袁华向中信银行重庆分行借款1237000元，贷款期限120个月，贷款划出日为实际贷款发放日，中信银行重庆分行自此开始计收利息；贷款支付对象为收款人为重庆龙湖成恒地产开发有限公司、账号为742261018260002****、开户行为中信银行重庆分行的账户；贷款利率为贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础上浮15%，即本合同项下贷款利率为7.0725%，自贷款发放日起，首次利率调整日确定为次年1月1日，并从首次利率调整后每12个月调整一次利率，利率调整日为首次利率调整日在调整当月的对应日；还款方式为按月等额本金还款法，即贷款期限内每月以相等的额度偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减并逐月结清，计算公式为每月还款额=贷款本金/还款总期数+（本金-累计已还本金额）×月利率，还款日为每月15日，还款总期数为120期，每期还款本金为17598.9元，但首次还款日为放款日的次月15日，借款到期时利随本清；中信银行重庆分行发放本合同项下个人房产按揭贷款的前提是以下条件得到全部满足：……（3）本合同及本合同约定的贷款担保方式已生效且持续有效；……（5）袁华履行了中信银行重庆分行要求的申请贷款和担保手续；袁华将位于重庆市渝中区的房产抵押给中信银行重庆分行；袁华未按合同及借款借据等文件按时足额偿还任意一笔贷款本息或任意一笔贷款的任意一期本息及相关费用的，中信银行重庆分行有权宣布本合同项下已发放贷款提前到期并收回已发放的贷款本息及相关费用，袁华违反本合同约定逾期归还贷款的，中信银行重庆分行有权按照中国人民银行的规定对逾期贷款计收罚息，从逾期之日起，按罚息利率计收利息，直至本息清偿完毕为止，对不能按时支付的利息（包括罚息），按逾期贷款罚息利率计收复利，逾期贷款罚息利率为合同利率的150%；本合同作为《个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》项下具体业务合同。嗣后，袁华与中信银行重庆分行签订《重庆市房地产抵押合同》，约定上述抵押事项，并于2015年3月27日办理了抵押登记。2015年5月15日，龙湖成恒房地产公司将上述房产的抵押产权证交接给中信银行重庆分行。2015年6月26日，中信银行重庆分行按照《个人借款合同》约定向袁华发放贷款1237000元，将贷款支付至龙湖成恒房地产公司，中信银行重庆分行向袁华发放贷款后，袁华未按约偿还欠款。审理中，中信银行重庆分行表示其以起诉的方式向袁华宣布贷款到期，法院收取案件材料以及缴纳案件受理费是2016年5月5日，应当从起诉时就开始按照全部尚欠本金以及逾期利息计算罚息以及复利。另，本院受理本案后，通过国内特快专递向袁华寄送了起诉状副本及证据材料等文件，袁华于2016年6月3日签收，并于2016年6月29日向本院提交书面答辩状。另查明，本院2015年6月24日受理袁华诉龙湖成恒房地产公司商品房销售合同纠纷一案，袁华要求解除与龙湖成恒房地产公司之间的商品房买卖合同，并要求其支付违约金及利息，该案审理中，袁华变更诉讼请求为要求龙湖成恒房地产公司支付因办理按揭贷款的违约金、逾期交房违约金以及利息损失。2015年8月3日，袁华向中信银行重庆两江支行作出《法律催告函》，告知其若尚未发放贷款，则停止发放贷款并及时与袁华解除抵押贷款合同，若已发放贷款但又不告知袁华实际情况，显然是一种恶意行为，须对此行为已造成的损失承担相应的责任等内容。2015年8月11日，中信银行重庆分行向袁华发出《关于房产按揭贷款已发放以及请按约还款并结清逾期的通知》，载明中信银行重庆分行于2015男5月15日收到龙湖成恒房地产公司返回的相应的房地产权证及房地产他项权证，确认本笔贷款项下抵押房屋已办妥抵押登记，于2015年6月26日发放按揭贷款1237000元，并催促袁华及时按照还款期限偿还借款。本院于2016年12月26日作出（2015）中区法民初字第07182号民事判决，判决龙湖成恒房地产公司支付袁华逾期交房违约金81180元，并在判决生效后立即向袁华交付位于重庆市渝中区的房屋，驳回袁华的其他诉讼请求。其后，龙湖成恒房地产公司及袁华不服该案判决，向重庆市第五中级人民法院提出上诉，二审诉讼中，经重庆市第五中级人民法院调解，龙湖成恒房地产公司与袁华达成调解协议：由龙湖成恒房地产公司向袁华支付经济补偿金250000元，一审案件受理费20191元由龙湖成恒房地产公司负担，二审减半收取受理费915元，由龙湖成恒房地产公司负担。审理中，袁华举示电话通话录音视频一份，拟证明根据袁华与中信银行重庆分行客户经理杜建平的通话，中信银行重庆分行在第一次与袁华签订借款合同后，一直未给袁华办理借款业务，是中信银行重庆分行自己的失误，因此产生的罚息、复利不应当由袁华承担。对此，中信银行重庆分行表示，对袁华举示的该份证据真实性及合法性不予认可，看不到通话的对方，无法确认通话对方的身份，无法达到袁华的证明目的。袁华还举示《重庆市商品房买卖合同》、（2017）渝05民终2671号庭审笔录，拟证明根据商品房买卖合同第5.3条的约定，以及庭审笔录，袁华在与龙湖成恒房地产公司签订购房合同时已经办理完毕了所有的贷款手续，2014年5月27日袁华就在中信银行处办理了银行卡，故在此之前袁华就已经签订了借款合同。对此，中信银行重庆分行对其真实性、关联性、合法性均无异议，但达不到袁华的证明目的。袁华还举示《个人借款合同》、个人借款凭证、质押物抵押品清单、机票两张、火车票一张、住宿发票一张，拟证明借款合同上记载的借记卡卡号与袁华2014年5月27日办理的银行卡号为同一卡号，借款合同约定需填写及提交支付申请书/委托书，本案中的支付申请书/委托书是空白的，袁华在借款凭证上签字的时候借款凭证是空白的，借款凭证及质押物抵押品清单上载明的时间袁华在出差，不在重庆，因此该借款合同无效。对此，中信银行重庆分行对该借款合同真实性、关联性、合法性无异议，对借款凭证及质押物抵押品清单的真实性无异议，但达不到袁华的证明目的，袁华签订借款合同是系完全民事行为能力人，其签署相应的文件资料为其真实意思表示，应当合法有效，且银行已经按照借款合同履行了放款义务。对机票、火车票、住宿发票的真实性、合法性予以认可，但认为与本案没有关联性。袁华还举示了视频录像一份，拟证明根据袁华与龙湖成恒房地产公司工作人员齐文岭的对话，是中信银行重庆分行与龙湖成恒房地产公司对接的问题给袁华造成了损失，因此应当由中信银行重庆分行承担相应的损失。对此，中信银行重庆分行对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，根据合同的相对性，袁华与龙湖成恒房地产公司是否存在违约情况与中信银行重庆分行无关。本院认为，关于本诉的处理。中信银行重庆分行与袁华签订的《个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》、《重庆市房地产抵押合同》、《个人借款合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律行政法规的禁止性规定，合法有效。中信银行重庆分行按照《个人借款合同》的约定向借款人发放贷款，应当认定其履行了合同约定的放款义务，借款人未按照合同约定偿还欠款，显系违约，中信银行重庆分行有权按照合同约定宣布贷款提前到期，要求袁华立即偿还全部尚欠借款本金、利息，并按照借款合同的约定向中信银行重庆分行支付罚息、复利，中信银行重庆分行的该诉讼请求，由于有双方约定为据，本院予以支持。关于袁华提出的其中银行支付申请书和委托书的内容全是空白的，个人借款凭证是在袁华本人不知情的情况下用空白页填制上去的问题，由于《个人借款合同》约定了贷款支付对象其及指定账户具体信息，故银行支付申请书、委托书及个人借款凭证并不影响中信银行重庆分行按照《个人借款合同》履行发放贷款义务。关于袁华提出中信银行重庆分行在明知袁华与龙湖成恒房地产公司存在法律纠纷发放贷款有重大过错的问题，本案中，中信银行重庆分行于2015年6月26日向袁华发放贷款，袁华于2015年8月3日向中信银行重庆两江支行作出《法律催告函》，袁华未举示证据证明中信银行重庆分行在发放贷款前即知晓其与龙湖成恒房地产公司存在法律纠纷，同时，中信银行重庆分行于2015年8月11日向袁华发出《关于房产按揭贷款已发放以及请按约还款并结清逾期的通知》通知袁华已发放贷款并要求其偿还贷款，故中信银行重庆分行发放贷款这一行为，并无过错，袁华的辩解，本院不予采纳。关于宣布贷款提前到到期日的问题，中信银行重庆分行表示其以起诉的方式向袁华宣布本案贷款提前到期，本院认为应以袁华收到本院向其寄送的起诉状副本及证据材料等的时间即2016年6月3日为宣布贷款提前到期日，宣布贷款提前到期日前，袁华应向中信银行重庆分行按月偿还从2015年6月26日至2016年6月3日按照合同约定的等额本金还款法计算的本金、利息，以及以每月未还本金及未还利息、罚息为基数按照合同约定罚息利率计算的罚息及复利，从宣布贷款提前到期次日即2016年6月4日起，袁华应向中信银行重庆分行偿还全部尚欠本金、利息、罚息、复利，以及以全部尚欠本金为基数按罚息利率计算的罚息，以应还未还利息、罚息为基数计算的复利。中信银行重庆分行请求从2016年4月1日开始对全部尚欠本金按罚息利率计算罚息，无事实依据，对超出的部分，本院不予支持。关于袁华提出中信银行重庆分行有违规操作以及违约行为，利息、罚息、复利不应当由袁华承担的问题，本院认为，双方在《个人借款合同》中约定，中信银行重庆分行发放合同项下个人房产按揭贷款的前提包括“本合同及本合同约定的贷款担保方式已生效且持续有效、袁华履行了中信银行重庆分行要求的申请贷款和担保手续”，并未约定中信银行重庆分行发放贷款的期限，本案中，中信银行重庆分行于2015年5月15日收到重庆龙湖成恒房地产开发有限公司交付的本案借款所涉抵押房产的抵押产权证后，于2015年6月26日按《个人借款合同》约定的方式向袁华发放了借款，借款利息从借款发放之日起起算，并未违反《个人借款合同》的约定。同时，袁华未能举示证据证明录音视频中电话通话一方的身份情况，故对袁华举示的该通话录音，本院不予采信。因此，袁华关于中信银行重庆分行有违约行为不应承担罚息、复利的辩解，本院不予采纳。袁华将位于重庆市渝中区的房产为上述债务向中信银行重庆分行提供抵押担保，并办理了抵押登记，故中信银行重庆分行对该房产享有优先受偿权。关于袁华要求追加龙湖成恒房地产公司为第三人的问题，由于龙湖成恒房地产公司不属于民事诉讼法规定的第三人的情形，故本院决定不予追加。关于反诉的处理。关于袁华要求中信银行重庆分行赔偿因延误办理按揭贷款所造成的损失的问题。根据龙湖成恒房地产公司（甲方）与袁华（乙方）2014年4月29日签订《重庆市商品房买卖合同》及合同补充协议的约定，乙方应在签约当天办理完毕按揭贷款手续，包括但不限于向按揭贷款银行提供符合按揭贷款银行要求的办理按揭贷款时需要乙方提供的全部申请材料，缴纳乙方应缴纳的相关费用，向按揭贷款银行提出正式的按揭贷款申请，单方签署按揭贷款银行提供的按揭合同及相应的放款文件……甲方在乙方办理贷款手续时应给予乙方必要的配合，但甲方不负有任何义务确保按揭贷款银行批准乙方的按揭贷款申请。同时，2014年5月27日，袁华在中信银行重庆分行办理借记卡开户手续，并取得《存贷宝主账号签约凭证（通用凭证）》和《电子银行通用凭证》。结合办理按揭贷款的商业惯例，应当认定袁华在2014年5月27日以前，即向中信银行重庆分行提交了办理按揭贷款的相关资料和手续。本案所涉房产为现售商品房，根据《重庆市商品房买卖合同》及合同补充协议的约定，现售商品房以按揭付款方式购买的，在乙方首付款及相关税费、物业维修资金到账且经银行审批通过的合同及资料（并资料齐全）返回甲方之日起120个工作日内根据房屋所在地土地房屋登记机构要求办理相应登记，即龙湖成恒房地产公司需在经中信银行重庆分行审批通过的合同及资料返回之日起120个工作日内办理相应登记，而办理相应登记又是中信银行重庆分行发放贷款进而龙湖成恒房地产公司向袁华交付房屋的先行条件。中信银行重庆分行作为袁华购买房产相对方龙湖成恒房地产公司指定的办理按揭贷款的商业银行，在与袁华订立借款合同过程中占主导地位，应当遵守诚实信用原则，其在2014年5月27日以前收到袁华提交的办理按揭贷款的相关资料和手续并为其办理按揭贷款所需的办理借记卡开户手续，即表示其已受理并同意借款人袁华的贷款申请，应当在合理时间内与袁华签订借款合同办理按揭贷款事宜，而中信银行重庆分行与袁华于2014年12月16日才签订《个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》及《个人借款合同》，超过合理必要期限，违反诚实信用原则，对袁华的损失应当承担一定的缔约过失责任。本案所涉房屋为现房，袁华主张因中信银行重庆分行拖延办理按揭贷款所造成的损失为不能按期接房的租金损失，每平米100元/月的租金计算，本院酌定中信银行重庆分行自2014年5月27日起一个月内为其与袁华签订借款合同办理按揭贷款手续的合理期间，中信银行重庆分行应当对2014年6月27日至2014年12月16日期间对应的损失承担赔偿责任，本院酌定按每平米100元/租金标准计算，该期间租金损失确认为60319元，即中信银行重庆分行应当向袁华赔偿损失60319元，关于袁华主张的损失多出的部分，本院不予支持。关于袁华要求确认借款合同无效并要求中信银行重庆分行承担由此造成的袁华在（2015）中区法民初字第07182号一案中提起诉讼日即2015年5月25日至今以购房总金额2475000元为基数按照银行同期贷款利率计算的资金利息损失的问题。中信银行重庆分行与袁华签订的《个人借款合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律行政法规的禁止性规定，合法有效。该借款合同并无合同法规定的合同无效的法定情形，因此，袁华要求确认借款合同无效的诉请，无事实与法律依据，本院不予支持。袁华因中信银行重庆分行在缔约借款合同过程中造成的损失已经在前述判决中得到了弥补，双方订立借款合同后，应当按照借款合同的约定履行各自的合同义务，在履行借款合同约定义务中，中信银行重庆分行并无过错，现袁华要求中信银行重庆分行承担2015年5月25日至今以购房总金额2475000元为基数计算的资金利息损失，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告袁华在本判决生效后十日内偿还原告中信银行股份有限公司重庆分行借款本金1237000元，并支付从2015年6月26日起至2016年6月3日止，按计算公式（1237000元-累计应还本金额）×合同执行月利率计算的每月应还利息，及以累计每月未还本金为基数按照合同执行月利率上浮50%计算的罚息，及以累计每月未还利息、罚息为基数按照合同执行月利率上浮50%计算的复利；并支付从2016年6月4日起至全部清偿之日止，以借款本金1237000元为基数按借款合同执行利率上浮50%计算的罚息，以应还未还利息、罚息为基数按借款合同执行利率上浮50%计算的复利；二、原告中信银行股份有限公司重庆分行对被告袁华提供的位于重庆市渝中区的房产享有优先受偿权；三、驳回原告中信银行股份有限公司重庆分行的其他诉讼请求；四、原告中信银行股份有限公司重庆分行在本判决生效后十日内支付被告袁华60319元租金损失；五、驳回被告袁华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费16486元，由原告中信银行股份有限公司重庆分行承担486元，被告袁华承担16000元；本案反诉案件受理费1892元，由被告袁华承担192元，原告中信银行股份有限公司重庆分行承担1700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  高婷桦人民陪审员  蒲兴华人民陪审员  任富民二〇一九年六月十七日书 记 员  杜 宇