广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终7871号上诉人（原审原告）：吴红青，女，1949年10月28日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。上诉人（原审原告）：钟智明，男，1978年4月7日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈双开，广东诺为律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：黄杰康，广东诺为律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：彭子坤，男，汉族，1986年12月28日出生，身份证住址广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：广州市金浚投资管理有限公司，住所地广州市越秀区天河区珠江东路28号44层03-04房。法定代表人：刘英伟。两被上诉人共同委托诉讼代理人：万祥，广州金鹏律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张睿，广州金鹏律师事务所律师。上诉人吴红青、钟智明与被上诉人彭子坤、广州市金浚投资管理有限公司（以下简称金浚公司）委托合同纠纷一案，因上诉人吴红青、钟智明不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初18216号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。本院于2019年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人吴红青、钟智明上诉请求：1.改判彭子坤向吴红青、钟智明返还售房款182000元；2.彭子坤向吴红青、钟智明支付以432000元为本金自2014年8月1日起按照同期人民银行贷款利息上浮50%起计的利息；3.彭子坤向吴红青、钟智明支付恶意低价出售房屋的赔偿金250000元；4.金浚公司对上述债务承担连带责任；5.彭子坤及金浚公司承担本案全部诉讼费。事实及理由如下：一、本案是委托合同纠纷，一审判决不应主动计算不存在的、与本案无关的民间借贷债务及利息。涉案房屋存在抵押债权70万元，因此彭子坤履行委托事项出售房屋实际仅需对70万的债务及抵押权进行处理即可，与利息无关；二、一审判决驳回吴红青、钟智明关于计算利息的诉讼请求无事实及法律依据。彭子坤取得售房款后一直将款项占为己有，吴红青、钟智明多次要求返还无果，一审法院完全忽视彭子坤占用吴红青、钟智明资金长达4年的利息，严重损害了吴红青、钟智明的利益。二、一审以错误事实认定房屋价格，导致原属于吴红青、钟智明的房屋被恶意低价出售，应予以返还。吴红青、钟智明在起诉时已向一审法院提交更接近房屋出售时间的价格评估报告，该报告明确载明为113万余元，在他项权利证书中亦明确载明权利价值即房屋价值为115万余元，即使是彭子坤出具的评估结果也为955955元，上述金额均大于90万元，但一审法院对此并未予以认定，损害吴红青、钟智明的利益。综上，请求二审法院依法予以改判。被上诉人彭子坤、金浚公司二审辩称：一、本案纠纷的缘由是因为彭子坤曾经借款给吴红青、钟智明，且吴红青、钟智明用其名下房产为涉案借款作担保，一审法院按照借款合同的约定来判令吴红青、钟智明支付利息，符合法律规定以及合同约定，并非吴红青、钟智明所述的一审判决的利息是属于民间借贷纠纷的说法。二、彭子坤在出售涉案房产后，没有将涉案房款归还于吴红青、钟智明，是因为在抵扣售房款后，吴红青、钟智明尚欠彭子坤欠款未还清，彭子坤主张债权债务相互抵消，所以没有将涉案售房款返还于吴红青、钟智明，因此彭子坤并非是无故占用吴红青、钟智明的资金。本案二审后，彭子坤会另寻其他法律途径向吴红青、钟智明主张借款债权。三、本案的房屋价格没有认定错误，之所以出现不同评估价格，是因为吴红青、钟智明自行委托的评估机构对涉案房屋的楼龄认识错误，因此导致评估价格偏高。其次，涉案房屋抵押时，双方对抵押价值有明确确认，该价值是双方作为合格的主体对受让价的合理预估，并没有脱离评估价格。在实践中受让价一般都会比评估价格偏低，即使是银行等金融机构也不会完全认可评估价格，因此一审判决认为本案涉案房屋受让价格合理是认定事实清楚的。综上，请求二审法院驳回吴红青、钟智明的上诉请求，维持原判。吴红青、钟智明向一审法院起诉请求：1.彭子坤立即返还售房款381494.50元给吴红青、钟智明；2.彭子坤立即赔偿售房差价239634元给吴红青、钟智明；3.彭子坤向吴红青、钟智明支付利息，以621128.5元为本金，从2014年7月31日起计至彭子坤还清房款本金之日止，按照同期银行活期存款利率计付；4.金浚公司对彭子坤上述款项及利息承担连带清偿责任。一审法院经审理查明：吴红青与钟相培是夫妻关系，育有钟智明一子。钟相培在本案一审审理过程中于2018年4月4日死亡，吴红青、钟智明是其合法继承人，钟智明据此作为原告参与本案诉讼。广州市大沙头××马路××房原登记在吴红青名下。2014年4月21日，吴红青、钟相培（甲方，委托人）与彭子坤（乙方，受托人）签订《委托合同》，载明：“甲方钟相培和吴红青是夫妻，坐落于大沙头××马路××房房屋（是以吴红青的名义登记，属钟相培和吴红青夫妻共有，见穗房地证字第××号《房地产权证》的产权共有人，现特委托彭子坤为代理人，代为执行下列事项：1.向小额贷款公司或银行和个人办理提前还款赎契手续，领取房地产权证、他项权证并办理涂销抵押。2.代为到房地产主管部门申请、办理上述房产的房地产权证、房屋查册、缴付办证税费、领取房地产权证并回答房地产行政主管部门初始登记相关询问、签署询问笔录等，并在有关文件上签字。3.代为向银行申请个人房产抵押贷款，办理该房地产的抵押贷款和保险手续，签署抵押合同、贷款合同、借款借据等相关文件，办理抵押合同公证手续，指定抵押/按揭贷款收款账户，代为领取抵押贷款等。4.代为到房地产行政主管部门办理上述房产的抵押登记手续并回答房地产行政主管部门抵押登记相关询问、签署询问笔录及领取房地产权证和抵押权属证明等相关事宜，并在有关文件上签字。5.代为到银行办理按揭、转按、赎契、提前还款申请、还款、签署银行有关还款文件及领取相关证据资料（如：房地产权证、房地产共有权证、他项权利证、还清款证明、退保证明、保险单、购房发票/收据、还款清单等）。6.代为到房地产行政主管部门办理上述房产的注销抵押登记手续并回答房地产行政主管部门注销抵押登记相关询问、签署询问记录及领取房地产权证等相关事宜，并在有关文件上签字。7.办妥房产证后代为转让出售上述房地产、签署房地产买卖合同、签署房款资金监管协议、收取售楼款、领取房地产权证、办理公证、向房地产行政主管部门办理上述房地产的网签手续及一切买卖转名过户的必要手续并回答房地产行政主管部门转移登记相关询问、签署询问笔录等。8.代为到房地产行政主管部门办理预告登记、注销预告登记、代为办理上述房产变更手续并回答房地产行政主管部门变更登记相关询问、签署询问记录、签署并领取相关文件。代为到房地产行政主管部门办理房产抵押登记手续并回答房地产行政主管部门抵押登记相关询问、签署询问记录及领取《房地产证》等相关事宜。……乙方在执行和处理上述事项的过程中，依法签署的有关文件和行为，甲方均予以承认。此委托合同为甲方对上述房屋处理的唯一有效的授权委托，甲方不得就上述房屋的处理再对其他人进行授权委托，合同的解除必须同时经得甲乙双方一致同意才能办理，如甲方违约则赔偿乙方的全部损失，如乙方违约则赔偿甲方的全部损失。本委托合同有效期为两年。乙方在办理上述事项的过程中，依法所签署的一切有关文件，甲方均予以承认。”同日，广州市南方公证处出具（2014）粤广南方第032262号《公证书》，载明：“申请人委托人钟相培、吴红青和受托人彭子坤于二Ｏ一四年四月二十一日向本处申请对前面的《委托合同》进行公证。经查，申请人双方在订立上述合同时均具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力，代理人具有相应的代理权。申请人双方签订上述合同的意思表示真实。双方在合同中约定具体、明确，双方对合同条款无疑义。本处已依法告知申请人双方合同公证的法律意义和可能产生的法律后果。依据上述事实，兹证明申请人委托人钟相培、吴红青和受托人彭子坤于二Ｏ一四年四月二十一日来到我处，自愿签订了前面的《委托合同》。双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定，合同内容符合《中华人民共和国合同法》的有关约定，合同上双方当事人的签名、指模均属实。”2014年4月22日，吴红青、钟相培（甲方）与彭子坤（乙方）签订《房地产抵押合同》，约定：甲方保证对抵押物依法享有所有权或处分权，用作抵押的房地产的地址大沙头二马路32号之一802单元，建筑面积50.0526平方米，双方设定抵押的房地产权利价值为115万元，有下列情况之一，乙方有权要求处分抵押物：（一）债务履行期限届满，债务人未能清偿债务的……有以上情况的，乙方有权依法律、法规规定的处分方式处分抵押物，并以处分抵押物所得价款优先受偿，实现抵押权。乙方依法处分抵押物所得的价款，按下列顺序分配：（一）支付处分抵押物所需的费用；（二）扣除抵押房地产应缴纳的税费；（三）偿还乙方债权本息及支付违约金；（四）赔偿由债务人违反合同而对乙方造成的损害；（五）剩余金额交还甲方。处分抵押物所得金额不够以支付债务和违约金、赔偿金时，乙方有权向债务人追索不足部分；等。同日，吴红青（交件人）与彭子坤（收件人）共同出具《交件明细表》，载明：“本人吴红青向彭子坤交来抵押件如下：1.房地产原件1本；2.他项权证原件1本；3.户口本（2本）（原件）；4.结婚证1本（附2本影印件）；5.房地产买卖合同一式3份；6.个人借款合同3份；7.租赁契约3份；8.身份证影印件2份”。2014年4月23日，广州市国土资源和房屋管理局出具《广东省房地产他项权证》（粤房地他项权证穗字第××号），载明：房地产他项权利人：彭子坤；房地产权属人：吴红青；房地产权证号：01××03；房屋坐落：越秀区大沙头××马路××房；他项权利范围：全部；他项权利种类：抵押权；债权数额：700000元；登记时间：2014年4月23日。2014年10月15日，彭子坤作为吴红青（甲方，卖方）的代理人，与案外人周伟欣（乙方，买方）签订《房地产买卖合同》，约定：房地产地址为越秀区大沙头二马路32号之一802，房地产权证号码为穗字第××号，建筑面积50平方米，房屋类型为住宅，该房地产存在抵押等他项权利情况，以现状售予乙方，该房地产带家私电器，不带租赁合同，户口未迁出，甲方应在2014年12月30日前迁出，本次交易连同涂销抵押一并办理。该房地产按整套出售并计价，总金额900000元，甲乙双方自行交割房款，签订本合同时，乙方向甲方支付300000元，作为购房定金，并按照分期付款方式按期付款：第1期乙方应签定合同当日向甲方支付房款300000元（包括定金）；第2期乙方应2014年12月30日前向甲方支付房款330000元；第3期乙方应在2015年12月30日前向甲方支付房款270000元，全部房款结清。双方同意该房地产交付使用的时间为成功递件并出具受理回执当天，甲乙双方应当于2014年12月30日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记，由卖方承担全部税费。乙方于2014年4月21日向甲方出借的30万元作为本次购房的首期楼款……等。2014年10月23日，彭子坤作为吴红青（甲方，买方）的代理人，与周伟欣（乙方，买方）及广州金浚房地产代理有限公司（丙方，房地产中介服务机构）签订网签的《存量房买卖合同》，约定甲方将涉讼大沙头××马路××房房屋出售给乙方，建筑面积50.0526平方米，房屋使用性质为住宅，该房地产存在抵押等他项权利情况。该房地产不带家私电器，不带租赁合同，户口未迁出，甲方应在2014年12月30日前迁出，本次交易连同涂销抵押一并办理。该房地产按整套出售并计价，总金额900000元，双方选择自行交割房款，签订本合同时，乙方向甲方支付50000元作为购房定金，并按照一次性付款方式按期付款，总金额900000元乙方应于2014年7月30日前向甲方支付。该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天。甲方与乙方约定按甲乙双方共同办理方式办理产权转移登记，双方应当于2014年12月30日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记，卖家承担全部税费等。其后，彭子坤办理了涉讼房屋的涂销抵押手续。2014年10月31日，广州市国土资源和房屋管理局向周伟欣核发了涉讼房屋的《房地产权证》。2014年10月15日，彭子坤向周伟欣开具收款收据，载明收到周伟欣交来楼款300000元。2014年12月1日，彭子坤向周伟欣开具收款收据，载明收到周伟欣交来楼款330000元。2015年12月29日，彭子坤向周伟欣开具收款收据，载明收到周伟欣交来楼款270000元。一审另查明：2014年2月10日，吴红青（借款人）与彭子坤（贷款人）签订《个人借款合同》，约定：贷款人同意向借款人发放贷款，金额为40000元，借款期限为一个月，自2014年2月10日起至2014年3月10日止，借款利率按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，利率为1%，借款利率在借款期限内不调整，借款利息自借款实际发放日起计算。借款人按月付息，按一次性还本，借款人按照约定的利率按月向贷款人支付利息，借款期限届满后一次性清偿全部本金及利息。借款人未按合同约定日期偿还的借款，贷款人有权以借款总额为计算基础按每日1%要求借款人支付迟延还款的违约金；等。同日，吴红青开具《收款收据》，载明“本人吴红青收到彭子坤交来的人民币肆万元整”。2014年2月11日，吴红青（借款人）与彭子坤（贷款人）签订《个人借款合同》，约定：贷款人同意向借款人发放贷款，金额为20000元，借款期限为一个月，自2014年2月11日起至2014年3月11日止，借款利率按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，利率为1%，借款利率在借款期限内不调整，借款利息自借款实际发放日起计算；等。其余条款与前述《个人借款合同》一致。同日，吴红青开具《收款收据》，载明“本人吴红青收到彭子坤交来的人民币贰万元整”。同日，吴红青开具《借款收据》，载明：今借到彭子坤贰万元整，借款期限自2014年2月11日至2014年3月11日止，借款期限届满，借款人以现金方式全额归还给出借人彭子坤。2014年2月27日，吴红青（借款人）与彭子坤（贷款人）签订《个人借款合同》，约定：贷款人同意向借款人发放贷款，金额为40000元，借款期限为一个月，自2014年2月27日起至2014年3月26日止，借款利率按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，利率为1%，借款利率在借款期限内不调整，借款利息自借款实际发放日起计算；等。其余条款与前述《个人借款合同》一致。同日，吴红青开具《收款收据》，载明“本人吴红青收到彭子坤交来的人民币肆万元整”。同日，吴红青开具《借款收据》，载明：今借到彭子坤肆万元整，借款期限自2014年2月27日至2014年3月26日止，借款期限届满，借款人以现金方式全额归还给出借人彭子坤。2014年3月19日，吴红青（借款人）与彭子坤（贷款人）签订《个人借款合同》，约定：贷款人同意向借款人发放贷款，金额为65000元，借款期限为一个月，自2014年3月19日起至2014年4月18日止，借款利率按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，利率为2%，借款利率在借款期限内不调整，借款利息自借款实际发放日起计算；等。其余条款与前述《个人借款合同》一致。同日，吴红青开具《收款收据》，载明“本人吴红青收到彭子坤交来的人民币陆万伍仟元整”。同日，吴红青开具《借款收据》，载明：今借到彭子坤陆万伍仟元整，借款期限自2014年3月19日至2014年4月18日止，借款期限届满，借款人以现金方式全额归还给出借人彭子坤。2014年4月18日，吴红青（借款人）与彭子坤（贷款人）签订《个人借款合同》，约定：贷款人同意向借款人发放贷款，金额为85000元，借款期限为一个月，自2014年4月18日起至2014年5月18日止，借款利率按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，利率为2%，借款利率在借款期限内不调整，借款利息自借款实际发放日起计算；等。其余条款与前述《个人借款合同》一致。同日，吴红青开具《收款收据》，载明“本人吴红青收到彭子坤交来的人民币捌万伍仟元整”。同日，吴红青开具《借款收据》，载明：今借到彭子坤捌万伍仟元整，借款期限自2014年4月18日至2014年5月18日止，借款期限届满，借款人以现金方式全额归还给出借人彭子坤。2014年4月22日，吴红青（借款人）与彭子坤（贷款人）、钟相培（抵押人/担保人）签订《个人借款合同》，约定：贷款人同意向借款人发放贷款，金额为700000元，借款期限为一个月，自2014年4月21日起至2014年5月20日止，借款利率按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，利率为2%，借款利率在借款期限内不调整，借款利息自借款实际发放日起计算。抵押物：为确保贷款人的贷款能如期偿还，抵押人自愿以其拥有或有权的越秀区大沙头××马路××房的合法房产抵押给贷款人，为借款人提供担保，该房产在合同缔结之日市值约玖拾万元，实际抵押为柒拾万元，抵押担保范围包括但不限于本合同项下全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公告费、评估费、诉讼费用等）和借款人所有其他应付费用。本合同签订后，抵押人应及时到有关登记机关办理抵押登记手续，抵押登记证明在借款全部还清之前由贷款人保管，抵押人确认房屋抵押登记手续全权委托贷款人办理，并由贷款人领取有关抵押凭证及房屋权属证明。发生下列情形之一，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先偿还借款：A、借款人在本合同项下的债务履行期满，借款人未予清偿；B……。本合同在双方真实意愿下签订，不存在显失公平、胁迫等法律瑕疵，如借款人对本合同有异议，可在本合同第二十三条处补充说明。抵押物清单：抵押人：吴红青，建筑面积50.05平方米，抵押物价值玖拾万元；等。其余条款与前述《个人借款合同》一致，第二十三条补充条款下方有手写字体“本合同涵盖之前签定的合同编号为201403001.201404001两份合同，即本合同项下部分出借金额（即150000元，其中100000元转至吴红青本人账户，50000元现金交付吴红青本人）已在2014年3月19日和2014年4月18日出借，签定本合同当日转账257000至吴红青指定账号（62×××81），用于偿还其个人债务，转账50000元至吴红青个人账号，出借现金113000元给吴红青本人。正式递交办理他项权证（抵押权人为出借人）手续及取得相关机构出具的回执后再出借人民币130000元（其中77000元转至钟智明6222083602010613047账户，现金53000元给吴红青本人，本合同项下合计出借资金700000元）”，以上手写字体中有“吴红青”的手写签名及按捺指模。同年4月21日，吴红青、钟相培开具《收款收据》，载明“本人吴红青收到彭子坤交来的人民币柒拾万元整，2014年4月21日6222023602061020681收到257000元人民币整，其余金额以现金交付”。同日，吴红青、钟相培开具《借款收据》，载明：今借到彭子坤柒拾万元整，借款期限自2014年4月21日至2014年5月20日止，借款期限届满，借款人以现金方式全额归还给出借人彭子坤。2014年4月22日，吴红青（甲方）与彭子坤（乙方）签订《借款合同》，约定：甲方向乙方借款人民币700000元，并同意用甲方住宅房屋座落在广州市越秀区大沙头××马路××房作为抵押物，直至归还以上人民币止。一审再查明，吴红青、钟相培曾于2015年12月2日向一审法院提起房屋买卖合同纠纷之诉，以彭子坤为被告，周伟欣为第三人，要求确认彭子坤与第三人签订的存量房买卖合同无效，责令第三人把涉讼房屋交还给吴红青、钟相培。一审法院于2016年2月29日作出（2015）穗越法民三初字第2691号民事判决：驳回吴红青、钟相培的诉讼请求。判后，因吴红青、钟相培不服提起上诉，本院于2016年8月19日作出（2016）粤01民终7644号民事判决：驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。本案一审审理过程中，因吴红青提出司法鉴定申请，一审法院依法委托中国广州分析测试中心司法鉴定所进行鉴定，该所于2018年8月9日出具中广测（2018）文鉴字第0363号《司法鉴定意见书》，载明：检材是落款时间为2014年4月22日的《个人借款合同》原件，鉴定意见为该检材第二十三条补充条款中的“本合同涵盖了之前……合计出借资金700000元”，书写内容笔迹与该补充条款中的“吴红青”签名笔迹及与《个人借款合同》中的其他笔迹不是同时书写形成，该补充条款中的书写内容笔迹是后添加书写形成。吴红青、钟相培对该《司法鉴定意见书》无异议，认为该证据证明彭子坤所述的情况与事实不符，补充条款的内容是彭子坤自行单方加上的，故其提交的全部借款合同的内容均不能作为定案的依据，其不能证明已实际向支付了借款。彭子坤对上述鉴定结论无异议的，但认为其从未承认补充条款是与借款合同在同一时间形成的，因为彭子坤在2014年4月21日代吴红青、钟相培将257000元偿还给其指定的案外人后，双方到房管部门办理相应的抵押手续，但由于吴红青、钟相培当时持有的房产证为旧版，需换新版后才能办理抵押手续，故新的房产证附图时间为2014年4月22日，抵押权登记时间为4月23日，补充条款只是证明了资金的流向，彭子坤提供的其他证据已足以证明其实际向吴红青出借了相应的款项。吴红青、钟相培确认从未向彭子坤偿还任何借款，并认为彭子坤实际向吴红青、钟相培出借的金额为466000元，利息为52505.50元，故售房款900000元抵扣以上借款本息后，彭子坤仍应向吴红青、钟相培返还剩余的售房款381494.50元。彭子坤认为其向吴红青出借的本金合共800000元，包括2014年2月10日出借的40000元，2月11日出借的20000元，2月27日出借的40000元，2014年4月21日出借的700000元（其中已含2014年3月19日出借的65000元及4月18日出借的85000元）。一审庭审中，吴红青、钟相培为证明其主张，向一审法院提供如下证据：1.广州市越房房地产价格评估有限公司于2014年4月2日出具的《初评结果答复书》，其中记载涉讼房屋于2014年3月20日的评估价值为1139634元。彭子坤对上述评估报告的真实性、合法性无异议，但认为其中载明涉讼房屋楼龄约20年并非事实，涉讼房屋的楼龄远大于20年，才造成了评估结果过高。2.吴红青、钟相培（甲方）与彭子坤（乙方）于2014年4月22日签订的《抵押财产评估协议书》，载明经双方协商，一致同意抵押物（涉讼802房）抵押价值为115万元。3.彭子坤于2014年4月21日出具的《协议书》，载明：“于2014年4月21日在南方公证处所办理全权委托合同，作为制约吴红青按时还款之用，若吴红青如有违反协定，不能在时间内偿还债务或服务费，则所有文件生效，如无违反，则所有文件无效（每月按借款金额百分之4%所收服务费）”。4.中国工商银行股份有限公司广州长寿支行出具的《明细信息打印》，证明彭子坤实际向吴红青、钟相培指定的账户汇入的借款。5.吴红青、钟相培自行制作的《利息计算表》。彭子坤为证明其主张，向一审法院提供如下证据：1.中国工商银行广州利通支行出具的账户明细打印，证明彭子坤向吴红青及其指定的账户汇款的数额。2.深圳市国策房地产土地估价有限公司广州分公司于2015年11月12日出具的《房地产预估结果》，其中记载涉讼房屋于2015年11月6日的估价结果为955955元。3.广州市房地产交易登记中心于2014年10月24日出具的《房改房上市缴款表》及相应的电子票据，载明涉讼房屋核定总价900000元，补交土地出让金9000元。4.《税收缴款书》（2014年10月23日），载明吴红青出售涉讼房屋交个人所得税（房屋转让所得）9000元。5.涉讼房屋的查册表，其中载明建筑时间为1989年。6.吴红青数现金的照片，证明彭子坤的部分借款是通过现金形式支付给吴红青。一审法院认为：依照《中国人民共和国民法通则》第六十三条，公民可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第四百零四条，委托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人；第四百零六条第一款，有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。《中华人民共和国担保法》第三十三条，抵押是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；第四十六条，抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用，抵押合同另有约定的，按照约定。本案中，吴红青、钟相培与彭子坤于2014年4月22签订的《个人借款合同》中明确约定了以涉讼房屋作为抵押物，该合同中“抵押物清单”明确载明抵押物价值900000元，该价格上有吴红青、钟相培按捺的指模。结合彭子坤出售房屋时深圳市国策房地产土地估价有限公司广州分公司于2015年11月12日出具的《房地产预估结果》中的估价结果为955955元，彭子坤在吴红青未按《个人借款合同》的约定按时还款的情况下，在吴红青逾期还款五个月后，依据吴红青、钟相培出具的《委托合同》，以900000元的价格出售涉讼房屋以实现其抵押权，符合《个人借款合同》的约定。吴红青、钟相培认为彭子坤恶意低价出售房屋，要求彭子坤赔偿房屋差价的诉讼请求，一审法院不予支持。对于彭子坤售房所得房款问题，吴红青、钟相培认为在扣除吴红青、钟相培应向彭子坤偿还的借款及利息后，尚有余款381494.50元应归还给吴红青、钟相培，彭子坤认为售房款900000元应全额抵扣吴红青所欠的款项，无余额可供返还，即吴红青与彭子坤就双方之间的借贷关系的金额尚有争议，双方应另循合法途径处理。本案中，彭子坤依据《个人借款合同》及就此设定的抵押权，以变卖涉讼房屋的方式实现优先受偿，故其依据《委托合同》出售房屋所取得的房款900000元中，除了抵押权登记记载的债权金额及利息、实现抵押权的费用外，其余款项彭子坤应向吴红青、钟相培予以返还。根据《个人借款合同》约定，抵押权的主债权为700000元，借款期限为一个月，利息按2%计算，结合上文“借款利率按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算”的约定，该利息应为月息，鉴于吴红青、钟相培于2014年4月21日出具《收款收据》，确认已收取700000元，但彭子坤主张其全额向吴红青支付借款700000元的日期为2014年4月23日，应以彭子坤主张较后的日期起算利息，而彭子坤代理吴红青出售房屋的房款发票开具日期为2014年10月23日，一审法院认定相应的债务利息应按六个月计算共84000元，另彭子坤为实现抵押权已垫付税费18000元，以上款项应在实收的房款900000元中予以扣除，综上，彭子坤尚应向吴红青、钟相培返还房款98000元。因吴红青、钟相培提供的证据不足以证明本案与金浚公司有所关联，故对吴红青、钟相培主张金浚公司承担连带责任的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三日内，彭子坤向吴红青、钟智明返还售房款98000元；二、驳回吴红青、钟智明的其他诉讼请求。案件受理费10011.30元，鉴定费5040元，由吴红青、钟智明负担12801.30元，彭子坤负担2250元。本院经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，当事人均无新证据提交。二审中，彭子坤述称其与周伟欣是朋友，因为周伟欣手头上资金不足，所以同意周伟欣分批迟延付房款，也没有追究周伟欣迟延付款的违约责任。彭子坤确认其与吴红青于2014年4月22日签订的《个人借款合同》中所说的借款700000元，是历次借款金额的汇总。吴红青、钟智明则表示上述合同中所述的700000元借款实际上并没有发生，其向彭子坤借款的466000元和利息52505.5元就包含在上述700000元内。二审中，吴红青、钟智明明确表示涉案委托合同中彭子坤应返还金额为182000元，即售房款900000元减去涂销抵押的700000元以及税费18000元后的剩余金额。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据吴红青、钟智明的上诉和彭子坤、金浚公司的答辩意见，本案二审争议的焦点有二，一是吴红青、钟智明能否要求彭子坤支付恶意低价出售房屋的赔偿金250000元；二是彭子坤应返还给吴红青、钟智明的售房款是多少。关于争议焦点一。首先，吴红青与彭子坤在2014年4月22日签订的《个人借款合同》中载明涉讼房产价值约90万元，可见双方对涉讼房屋的价值是达成共识并确认的。其次，彭子坤提供的深圳市国策房地产土地估价有限公司广州分公司出具的预估报告，评定涉讼房屋在2015年11月6日的价值为955955元。最后，吴红青、钟智明虽提出广州市越房房地产价格评估有限公司评定涉讼房屋在2014年3月20日的价值为1139634元，但双方均知晓该评估报告上载明的房屋楼龄不准确，故该评估报告缺乏参考价值。退一步而言，即便涉讼房屋实际销售价格低于评估价值，在未明显过低的情形下，也不足以证明彭子坤存在低价出售涉讼房屋的恶意，且在之前已经生效的吴红青、钟智明诉彭子坤涉讼房屋买卖合同纠纷案中，吴红青、钟智明以彭子坤恶意低价出售涉讼房屋为由主张买卖合同无效的请求已经被驳回。综上，吴红青、钟智明提供的证据尚不足以证明彭子坤低于市场价250000元出售涉讼房屋，故其要求彭子坤支付赔偿金250000元的主张，本院不予支持。关于争议焦点二。吴红青、钟相培与彭子坤签订《委托合同》，委托彭子坤出售涉讼房屋并收取房款，但并没有委托彭子坤将收取的房款用于清偿债务。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十九条“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人”，第四百零四条“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”的规定，彭子坤应当将涉讼房屋出售的房款900000元在扣除出售事务必要支出后全部交还给吴红青、钟智明，而不能用于抵扣吴红青、钟智明所欠债务。鉴于吴红青、钟智明在二审期间明确表示彭子坤应返还的房款可以减去用于涂销抵押的700000元以及税费18000元，只要求彭子坤返还182000元，吴红青、钟智明对自身权利的上述处分行为，并未违反法律规定，本院予以照准。因彭子坤未在收取售房款后未及时交还给吴红青、钟智明，吴红青、钟智明要求彭子坤承担相应的利息损失，合情合理，本院予以支持。因彭子坤与涉讼房屋的买受人周伟欣签订的《存量房买卖合同》约定总房价应该在2014年7月30日前支付完毕，故彭子坤应从2014年7月31日起，按照中国人民银行同期活期存款利率计息，吴红青、钟智明二审中主张按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计息，超出了其在一审的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，吴红青、钟智明的部分上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，唯案件处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第三百九十九条、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初18216号民事判决第二项；二、变更广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初18216号民事判决第一项为：自本判决发生法律效力之日起三日内，彭子坤向吴红青、钟智明返还售房款182000元及利息（以182000元为本金，从2014年7月31日起，按照中国人民银行同期银行活期存款利率标准计算至付清款项之日止）。一审案件受理费10011.3元，鉴定费5040元，由吴红青、钟智明负担10846.6元，彭子坤负担4204.7元；二审案件受理费7780元，由吴红青、钟智明负担4512.4元，彭子坤负担3267.6元。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 黄春成审判员 闫 娜二〇一九年六月二十五日书记员 冯 韵彭诗敏