广西壮族自治区隆安县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0123民初376号 原告：梁有体，男，1978年3月4日出生，壮族，住广西环江毛南族自治县。 原告：乃秋英，女，1980年6月8日出生，壮族，住广西隆安县。 共同委托诉讼代理人：李来荣，广西广为律师事务所律师。 被告：广西隆安天龙投资有限公司，住所地隆安县城厢镇江滨路1号（蝶城上苑）3号楼1楼03号房。 法定代表人:顾松林，公司董事长。 委托诉讼代理人：蔡超智，男，1974年9月15日出生，汉族，住南宁市青秀区，系广西隆安天龙投资有限公司职工。 原告梁有体、乃秋英诉被告广西隆安天龙投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年5月24日上午公开开庭进行审理。原告梁有体、乃秋英的委托诉讼代理人李来荣到庭参加诉讼。被告广西隆安天龙投资有限公司的委托诉讼代理人蔡超智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向法院提出诉讼请求：1.判令被告支付延迟交房违约金18098.1元及利息给原告（违约金以本金491797元按照每日万分之二从2018年5月31日计算至2018年11月30日止共184天为18098.1元，利息以18098.1元为本金按照同期中国人民银行贷款利率从立案之日起计算至付清之日止）；2.判令被告承担本案的全部诉讼费用。 事实和理由：2017年2月17日，原、被告共同签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告位于隆安县森·华府）6号楼401号房，合同约定建筑面积142.55平方米，总价款491797元；被告应于2018年5月30日前交付取得建筑工程竣工验收备案证明文件的商品房交付原告使用，被告逾期交付商品房给原告使用的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告依约履行合同，可是被告至2018年5月30日止未能向原告交付商品房，直到2018年12月1日才通知原告办理入伙手续，原告依约向被告主张延迟交付商品房违约金，被被告拒绝。 原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方应依约履行，被告迟延交房的行为已构成违约，被告应按照合同约定支付相关的违约金，被告拒绝支付的行为违反了合同的诚实信用原则。原被告签订的商品房买卖合同第二十三条约定发生争议提交南宁市隆安县仲裁委员会仲裁，但南宁市隆安县仲裁委员会并不存在，第二十三条约定依法应为无效仲裁协议条款。为维护原告的合法权益，原告根据相关法律法规，特提起民事诉讼，恳请法院判如诉请。 原告提交的证据： 1.《商品房买卖合同》复印件一份共9页，用于证明原告向被告购买商品房及合同约定内容（第九条、第十条）情况的情况。 2.税收缴款书复印件一份共1页，用于证明原告按合同约定履行付款义务，已全部支付购房款的情况。 3.东森华府交房通知书复印件一份共2页，用于证明被告通知交付商品房的时间（2018年12月1日-12月3日）的情况。 被告辩称，第一、合同约定的违约金按日万分之二计算过高，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定，合理降低违约金标准；第17条规定，违约金应参照同地段同类住房租金的标准计算。另按合同法相关规定，约定的违约金过高的应根据实际损失调整。第二、按合同法等相关法律规定，出卖人在发生不可抗力的情况下，可据实予以延期交房。按照被告提交的和法院调查的证据，政府要求停工时间为30天，气象台出具的雨天和其他原因等停工了100天左右，逾期时间应减去130天。第三、原告主张的违约金利息没有法律依据，被告不愿意支付。 被告提交的证据： 1.建设工程施工合同复印件一份共37页，用于证明被告建设工程是真实存在的情况。 2.施工日志复印件一份共95页，用于证明被告因为降雨等恶劣天气导致停工的情况。 3.2017年6月5日隆安县住房和城乡规划建设局发出的《关于加强高考期间学校周边建筑施工环境噪声污染控制的通告》复印件一份共1页，用于证明在高考期间，即2017年6月7日-6月8日，该小区停止施工2天的情况。 4.隆安县气象台降雨证明材料复印件，用于证明在施工期间，被告确实遭遇了恶劣天气而停工，直接导致项目延期交房的情况。 5.隆住建管【2017】38、50号文件复印件各一份共3页，即《隆安县住房和城乡规划建设局关于要求全县在建项目停止施工立即开展安全生产大检查的通知》(隆住建管【2017】38号)用于证明被告由于政府要求停止施工的情况；《隆安县住房和城乡建设局关于要求全县在建项目停止施工的通知》(隆住建管【2017】50号)用于证明隆安县住房和城乡规划建设局发出(隆住建管【2017】50号)文件后，东森•华府停止施工起止时间为：2017年10月13日至2017年10月31日止，共19天。 本院依职权调查的证据： 1.2019年5月16日向隆安县气象局调取的证据，即隆安县气象局关于2015年1月1日至2019年3月1日隆安县城厢镇降雨情况及其附件共八份共13页，用于证明隆安县城厢镇2015年至2018年的总雨量分别为1353.2毫米、1196.9毫米、1506.5毫米、1371.3毫米，2016年降雨量比2015年偏少1成，2017年降雨量比2016年偏多3成，2018年降雨量比2017年偏少1成。隆安县城厢镇2015年1月1日至2019年3月1日期间，共降中雨以上量级雨日162日。 2.为了证实《隆安县住房和城乡建设局关于要求全县在建项目停止施工立即开展安全生产大检查的通知》(隆住建管【2017】38号)停止施工的天数，本院于2019年5月21日向隆安县住房和城乡建设局发出调查取证函，隆安县住房和城乡建设局复函：我单位发出隆住建管【2017】38号文件后，东森•华府停止施工起止时间为：2017年9月17日至9月27日，共11天。 《房地产租金市场价值报告》，即被告申请对“隆安县森•华府)同地段住宅房地产核定房地产租金市场价值评估”。原告与被告经过协商最终选择广西国泰房地产土地资产评估有限公司为评估单位，本院于2019年5月30日委托广西国泰房地产土地资产评估有限公司进行评估，广西国泰房地产土地资产评估有限公司于2019年6月11日向本院递交《房地产租金市场价值报告》(估价报告编号：桂国泰房[2019]N0080C号)评估结论：1.估价对象：隆安县森•华府)同地段住宅；2.评估设定标准：电梯房、简单装修，空房租赁，三房及以上的户型，中间楼层；3.租金单价：9.4元/㎡·月。 本案双方当事人争议的焦点问题如下： 1.被告迟延交房的天数如何确定？ 2.迟延交房的违约金如何计算？ 3.被告是否应向原告支付违约金的利息？ 原告的质证意见： 原告认为，被告提交的证据1，建设施工合同中的第二页第三行约定的竣工日期为2017年7月4日，而原被告合同第九条中约定的交付日期为2018年5月30日前，约定的交付条件为：取得建设工程竣工验收备案证明文件，两者日期相差接近一年，可见，原被告在签订商品房买卖合同时，被告已经充分考虑了节假日、下雨天气、中高考、政府政策情形，也就是说被告提到的不可抗力，都在被告的预料当中，并不构成法律意义上的不可抗力。该证据更加证明了原告证据的合法性、合理性。根据合同相对性，若施工方违约导致被告损失，被告可依据施工合同向施工方索赔，也就是被告的权益能得到充分保障，现被告延期交房违约导致原告损失拒绝赔偿没有法律依据。 证据2，原告对该证据的真实性不予认可，理由：第一、没有原件；第二、该施工日志从笔迹上看为一人所写，但是没有写明是谁写的施工日志，所以对该证据的真实性不予认可；第三、施工日志缺页，且没有监理方的签字，不符合施工日志的特点，不能作为本案的审理依据。 证据3，从内容上看，明白无误的说明本案件标的工地在高考期间不属于停工的范围，该证据中列明的一系列停工的工地中，并没有本案被告的工地。现在被告拿该证据证明被告的停工为不可抗因素，原告不予认可。 证据4，降雨统计表，依据隆安县气象局气候趋势预测，可见降雨是可以预测的，故降雨统计表不可作为不可抗力的事由，而且被告也没有根据合同约定和法律规定告知原告，可见，被告也认为降雨不会导致房屋的迟延交付。 证据5，隆安县政府停止施工的文件。被告没有按照合同第九条约定的，若迟延交房，第一遭遇不可抗力，第二需要通知买受人。合同法118条规定，不可抗力应该通知对方，且应在合理期限内提供证明，但被告方一直未告知原告，可见证明被告认为该因素并不能导致迟延交房。 对法院调查的证据，这两份证据的真实性、合法性原告没有异议，但是原告认为与本案没有关联性，并不符合合同的约定，首先，原告与被告双方签订的合同约定的条件为，第一是遭遇不可抗力，第二是需进行告知，被告没有对原告进行告知，可见这些都不能证明据实予以延期；其次，天气都是可以预测的，被告作为专业的卖房一方，是可以预见天气，也可以对其进行相关的考量的，所以不存在不可抗力。 对《房地产租金市场价值报告》的真实性、合法性由法院确定，该报告与本案无关联性，原告不同意按评估报告的结论计算违约金损失。 被告的质证意见： 对于原告提交的证据1、2、3的真实性、合法性、关联性无异议。被告认为，延期交房的确是遭遇了不可抗力的事由，按统计，雨天连同政府停工等共250天，基于互谅的原则，被告调整了因不可抗力造成影响的时间为3个月，即90天，这个时间的扣减是有法律依据的。 被告特别说明的情况如下： 原告方拿施工合同的竣工日期，作为交房日期，显然缺乏房地产开发的基本常识，住房竣工至交付业主期间，要经过竣工验收、办理相关手续的过程，按常规持续6-8个月。 原告认为降雨可预见，但是雨天不能施工，实属建筑工程停工的不可抗力事由，况且按法院调取的气象资料显示，2017、2018年降雨中雨以上的天数比往常偏多3成以上，整月持续降雨的月份达三个月，按住建部门的规定，必须停工。 原告认为政府要求停工及高考不允许施工不能作为不可抗力扣减逾期天数，显属不合法、不合理。 发生不可抗力期间，原告与被告均进行过多次的沟通与协商，虽然双方没有达成一致意见，但是被告保持了调解解决的诚意。 对法院调查的证据的真实性、合法性、关联性没有异议，并对证据证明的内容予以承认。这两份证据佐证了合同约定的不可抗力事由存在，合同中双方没有约定具体告知时间，被告也是充分考虑了不可抗力的不确定性。 对《房地产租金市场价值报告》的结论，被告予以认可。 本院对双方提交的证据和本院调查的证据、《房地产租金市场价值报告》分析、确认如下： 1.对原告提交的证据分析确认： 原告一共向法庭提交3份证据。 对于证据1，即《商品房买卖合同》，此证据证明原告向被告购买商品房及约定双方权利义务等相关约定的情况，是双方当事人真实意思表示，内容不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对此应予以确认。 对于证据2，即税收缴款书复印件一份共1页，用于证明原告按合同约定履行付款义务，已全部支付购房款的情况。应予以确认。 对于证据3，即东森华府交房通知书复印件一份共2页，用于证明被告通知交付商品房的时间（2018年12月1日-12月3日）的情况。此证据证明双方交接房的时间，应予以确认。 2.对被告提交的证据分析确认： 被告一共向本院提交5份证据。 对于证据1，即建设工程施工合同复印件一份共37页，用于证明被告建设工程是真实存在的情况。对证据的真实性予以确认，但关联性不予认可，即此证据不能作为被告对抗已经构成违约的理由。 对于证据2，即施工日志复印件一份共95页，用于证明被告因为降雨等恶劣天气导致停工的情况。此证据仅一个签字，其他表格空白没有相关人员签字和单位盖章，同时降雨不属于不可抗因素，双方也没有在合同中约定降雨可以延长工期。因此，对证据的证明的目的不予确认。 对于证据3，即2017年6月5日隆安县住房和城乡规划建设局发出的《关于加强高考期间学校周边建筑施工环境噪声污染控制的通告》复印件一份共1页，用于证明在高考期间，即2017年6月7日-6月8日，该小区停止施工2天的情况。高考期间停工要求虽然属于政府行政行为，但证明的内容没有被告的单位，且被告的施工地点距离考场超过200米以上，因此，被告用于抵扣延期交房天数，应不予支持。 对于证据4，即隆安县气象台降雨证明材料复印件，用于证明在施工期间，被告确实遭遇了恶劣天气而停工，直接导致项目不能按时施工而出现延期交房的情况。此证据证明的情况不属于法律规定的不可抗事由，双方在合同中也没有约定雨天可以延长工期，因此，对此证据证明的目的，应不予确认，对被告以此证据证明因此导致工程延误而提出扣减违约时间的诉求，应不予支持。 对于证据5，即隆住建管【2017】38、50号文件复印件各一份共3页，用于证明被告由于政府文件导致停工30天的情况，其中“38号文件于2017年9月17日下发，但没有标明具体停止施工天数，50号文件停工自2017年10月13日至2017年10月31日，共19天。”此证据是隆安县住建局下发的，属于政府行政行为，被告用此证据证明工程停止施工是政府的行政行为导致的，此证据证明的情况属于法律规定的不可抗事由，对此，应予以确认。 3.对本院依法向隆安县住房和城乡规划建设局、隆安县气象局调查和委托评估报告等证据的分析、确认： 本院依职权调查的证据共2份。 证据1，证明2016、2017、2018三年的降雨量均衡，不出现洪水灾害等不可抗事由。 证据2，证明被告因政府行政行为而停工11天。对此应予以确认。 《房地产租金市场价值报告》的结论，该报告是双方当事人协商一致选定的评估机构作出，且作出评估报告的单位是具有国家评估资质的单位，因此，对报告结论的三性应予以确认。 对于上述本院确认的证据，将作为处理本案的定案依据。 依据对全案证据的确认和庭审调查，本院查明：原告梁有体、乃秋英于2017年2月11日与被告签订《商品房买卖合同》。原告购买被告位于隆安县森•华府）6号楼401号房，该房的建筑面积142.55平方米，总价款491797元。合同签订后原告已经交清房屋总价款。按照合同约定被告应于2018年5月30日前交付房屋给原告使用，但是被告至2018年12月1日才交房，共延期交房6个月。该《商品房买卖合同》第十条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。1.按逾期时间，分别处理(不作累加)。(1)。(2)。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金”。 在诉讼中被告提出违约金过高，要求以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。2019年5月29日被告申请对“隆安县森•华府)同地段住宅房地产核定房地产租金市场价值评估”。原告与被告经过协商最终选择广西国泰房地产土地资产评估有限公司为评估单位，本院于2019年5月30日委托广西国泰房地产土地资产评估有限公司进行评估，广西国泰房地产土地资产评估有限公司于2019年6月11日向本院递交《房地产租金市场价值报告》(估价报告编号：桂国泰房[2019]N0080C号)评估结论：1.估价对象：隆安县森•华府)同地段住宅；2.评估设定标准：电梯房、简单装修，空房租赁，三房及以上的户型，中间楼层；3.租金单价：9.4元/㎡·月。 2017年9月17日隆安县住房和城乡规划建设局发出《关于要求全县在建项目停止施工立即开展安全生产大检查的通知》(隆住建管【2017】38号)，东森•华府停止施工起止时间为：2017年9月17日至9月27日止共11天；2017年10月13日隆安县住房和城乡规划建设局发出(隆住建管【2017】50号)文件后，东森•华府停止施工起止时间为：2017年10月13日至2017年10月31日止共19天，合计共30天。 本院认为，被告广西隆安天龙投资有限公司与原告梁有体、乃秋英所签订的《商品房买卖合同》有效，合同签订后双方均应按约定全面履行各自义务。原告梁有体、乃秋英已按合同约定全面履行付款义务；被告广西隆安天龙投资有限公司未按合同约定期限履行交付符合约定的商品房义务，构成违约，对此应承担相应的违约责任。被告逾期交房超过90日的，原告可以选择继续履行合同，也可以选择解除合同。因原告请求被告支付逾期交房违约金，故合同继续履行。原告对被告通知入伙时间为交房时间没有异议，应以2018年12月1日至3日为交接房时间。 （一）关于被告迟延交房的天数如何确定的问题。 原告认为，按照合同约定，被告应于2018年5月30日前交房，但是到了2018年12月1日被告才通知原告入伙，实际延期时间为2018年5月31日起至2018年11月30日止，共184天。被告提出的政府行政行为停止施工30天，及下雨天约100天，不能作为不可抗事由，首先政府要求停止施工30天，而延长工期的应按双方签订的合同约定被告要事先告知原告，但被告没有及时告诉原告，因此不能作为不可抗事由而抵销被告延期交房的时间；其次，合同没有约定下雨天可以延长施工时间。因此，被告的延期交房理由，原告不予承认，不同意被告提出抵销逾期交房的时间。 被告认为，延期交房是有原因的，一是政府通知停工30天；二是降雨过多及其他原因共导致停工100天以上，被告酌定为100天，三是高考政府禁止施工2天等。依法应扣减132天后才是被告实际的逾期交房天数，即184－132＝52天。 本院认为，按照原告与被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2018年5月30日前将房屋交付给原告使用，但是，被告至2018年12月1日才通知原告交接房，与双方约定的交房时间多延长了6个月，共184天。该商品房在建设施工过程中，2017年9月17日隆安县住房和城乡规划建设局发出《关于要求全县在建项目停止施工立即开展安全生产大检查的通知》(隆住建管【2017】38号)文件后，东森•华府停止施工起止时间为：2017年9月17日至9月27日，共11天；2017年10月13日隆安县住房和城乡规划建设局发出(隆住建管【2017】50号)文件后，东森•华府停止施工起止时间为：2017年10月13日至2017年10月31日止，共19天。政府两次要求停止施工的时间共30天。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，即“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”原告与被告签订的合同约定因不可抗事由导致停工的可以延期交房，按照被告提交的证据和本院调查的证据证明：在工程施工过程中，因政府行政行为导致停工的时间为30天，符合法律规定的不能预见的不可抗事由。原告提出的政府两个行政行为下发的停止施工文件而导致停工，不属于不可抗事由的辩解理由不成立，对此，本院不予采信、不予支持。被告提出的降雨及其他原因导致停工102天的抗辩理由，缺乏事实和法律依据，对此，本院不予采信。因此，逾期交房时间应扣减30天，即自2018年5月31日起至11月30日止，共184天，减去期间政府行政行为导致停止施工的30天后，应确认为：154天。 （二）关于延期交房违约金如何计算的问题。 原告认为，原告与被告双方签订的合同约定被告逾期交付商品房给原告使用的，被告应向原告支付己交付房价款按日万分之二计算违约金，即184×491797×2?＝18098.1元。原告同时列举一些案例资料，以进一步说明按日万分之二计算违约金的合法性。 被告认为，双方在合同中约定的违约金标准过高，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，要求适当减少，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，应按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。应按照法院委托的评估机构得出的同地段同类房屋租金评估结论计算违约金。 本院认为，原告与被告双方在《商品房买卖合同》中对逾期交房的违约金作了约定，即从合同约定的最后交付期限的次日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金。被告广西隆安天龙投资有限公司辩解约定的违约金过高，要求调减。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”依照前述规定，当事人约定的违约金是否过高，应当以违约金是否超过造成的损失30%为标准进行界定。对此“造成的损失”的界定，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”依此规定，双方争议“隆安县森•华府）”地段房屋的月租赁价格为9.40元／㎡，故双方在《商品房买卖合同》中约定的逾期交房的违约金明显高过了“造成的损失”的30%，据此，本院认为双方约定的逾期交房的违约金过高，依法应予适当调减，以同期同地段同类房屋租金确定违约金为宜。因此，被告应当对逾期交房的行为向原告支付违约金6878.51元（9.4÷30×154×142.55）。 （三）关于是否支持原告主张违约金利息的问题。 原告认为，被告久拖原告的违约金不支付，已经形成了一种债权债务关系，依法应当承担违约金利息。 被告认为，原告主张的违约金利息已经是重复要求被告支付违约金，被告不同意支付原告要求的违约金利息。 本院认为，原告与被告双方在合同中约定的违约金发生纠纷，而违约金赔偿数额尚未确定，双方争议的标的尚未形成事实上的债权债务关系，原告主张要求被告支付违约金的利息，没有事实与法律依据，应不予支持。 综合前面的分析论述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、由被告广西隆安天龙投资有限公司于本判决生效后十日内支付原告梁有体、乃秋英逾期交房的违约金6878.51元； 二、驳回原告梁有体、乃秋英的其他诉讼请求。 案件受理费252元，适用简易程序减半收取为126元，由原告梁有体、乃秋英负担101元，被告广西隆安天龙投资有限公司负担25元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按时履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地的人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 邓峰杨 二〇一九年六月十四日 法官助理 黄 凭 书 记 员 胡雨丹 附有关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《最高人民法院关于〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》适用 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。