上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初15897号原告：上海仙运展览设计制作有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：潘雨，总经理。委托诉讼代理人：贵阳杰，上海市华天平律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲立鑫，上海市华天平律师事务所律师。被告：上海信元宠物食品有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：施军辉，总经理。委托诉讼代理人：赵永红，女。委托诉讼代理人：孙龙刚，上海申浩律师事务所律师。原告上海仙运展览设计制作有限公司(以下称“仙运展览公司”)诉被告上海信元宠物食品有限公司(以下称“信元宠食公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案后，依法适用简易程序进行了审理。本案于2018年11月12日、2019年1月25日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人贵阳杰、被告委托诉讼代理人赵永红、孙龙刚到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法组成合议庭并适用普通程序继续进行审理。2019年3月25日本案第三次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人贵阳杰、被告委托诉讼代理人赵永红、孙龙刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海仙运展览设计制作有限公司诉称：2015年11月25日,原、被告签订了《上海市房屋租赁合同》,被告承租位于上海市青浦区香花桥街道天一路XXX号房屋(以下称“系争厂房”)作为生产经营及办公使用，房屋建筑面积计3,897.92平方米，租期自2016年5月1日起计至2031年5月1日止；租金为每日每平方米人民币(以下币种均为人民币)0.914元，年租金130万元，第1-3年年租金不变，第四年开始递增。《上海市房屋租赁合同》中第5-3条明确约定了被告需要装修或者增加附属设施和设备的,应在合同签订时在合同附件中约定。如未约定,应事先征得原告的书面同意,按规定须向有关部门报批的,应报请有关部门批准后,方可进行。第12-3条也约定了被告未征得原告书面同意或者超出原告书面同意的范围擅自装修房屋或者增设附属设施的,原告可以要求被告恢复房屋原状或并赔偿损失。双方签订合同前，原告在有证厂房周围自行搭建了面积为1,875.6平方米的无证棚子,有证厂房交付使用后,被告未经原告同意擅自使用1,875.6平方米的无证部分。2017年3月10日,无证棚子大部分被拆除,保留约400平方米未拆涂。此次拆违后,被告在未经原告书面许可的情况下自行在有证厂房周围又违章搭建了面积为1,598.7平方米的无证棚子。同时，被告在使用系争厂房的过程中，将一至三层的防火墙拆除，并搭建了其他违章建筑。为维护原告合法权益，现诉诸法院，请求：1.判令被告恢复系争房屋原状，恢复设计图纸轴线3上一至三层的防火墙、拆除3楼由被告擅自搭建的违章部分、将厂区周边围墙恢复原状、消除四周消防通道的障碍物、拆除环厂区四周非图纸部分的违章建筑；2.本案诉讼费由被告负担。被告上海信元宠物食品有限公司辩称：不同意原告的所有诉请。1)案涉租赁合同是格式合同，但合同中未对需要修复的内容进行约定，同时合同中约定了被告可以自修；2)被告租赁系争厂房的目的是用于生产经营药品，对环境、卫生、消防等要求严格，故在装修前曾告知原告并经得原告同意，且装修时原告还未从系争厂房内撤场，其后的标识牌也由原告制作，原告负责人也参加了被告的开业庆典等，说明原告对被告装修是知情并同意的；3)被告施工前曾委托专门资质机构进行设计，并严格按照设计进行施工，故不存在破坏公共结构的情况；4)原告没有证据证明其主张的一至三层墙壁系防火墙；5)三楼搭建的部分是由于厂区及办公室漏水，经原被告重新签订合同后对三楼进行的改造；6)原来的厂房之间并没有围墙，是后来被告搭建的，围墙并不在承租范围内；7)围墙周边原本杂乱，车和行人均无法通过，现改造后已经清空，卡车也能自由出入，符合消防要求；8)对于非图纸部分的建筑，不属于租赁合同范围，原告无权主张。经开庭审理查明：位于上海市青浦区香花桥街道天一路XXX号房屋的产权登记在原告名下，产证载明房屋建筑面积为3,897.92平方米。2015年11月25日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定：甲方将系争厂房出租给乙方作为生产经营及办公使用；房屋租赁期限自2016年5月1日至2031年5月1日止，共计15年；甲方于2016年3月1日前将房屋交付乙方，由乙方进行验收，甲方给予乙方2016年3月1日至2016年4月30日止为免租期；租金为每日每平方米建筑面积0.914元，年租金130万元，第1-3年年租金不变，第四年起递增率为5%；甲方应确保该房屋交付时符合规定的安全条件，乙方需在甲方交付时验收房屋的各项安全条件及附属设施，并出具验收合格单给甲方；租赁期间，乙方发现该房屋及本合同附件中列明的附属设施、设备有损坏或故障时，均由乙方自行进行维修，费用乙方自行承担；乙方应对该房屋的使用安全负责，租赁期间乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施、设备，因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施、设备损坏或发生故障的，乙方应负责修复，费用由乙方负担；乙方需装修或者增设附属设施和设备的，应在签订本合同时，在本合同附件中约定；如在本合同附件中未约定的，则应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门报批的，应乙方报请有关部门批准后，方可进行；除本合同附件另有约定外，乙方返还该房屋时，该房屋及其装修、附属设施和设备应当符合正常使用后的状态；甲乙双方同意，因乙方原因造成房屋结构损坏的，甲方可书面通知乙方解除本合同；该房屋交付验收时，现有的装修、附属设施、设备存在缺陷，应向乙方正常使用的，甲方应自交付之日起的10日内进行修复，逾期不修复的，甲方同意减少该房屋的租金并变更相关条款和附件内容；乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围擅自装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状或并赔偿损失。合同另对其他内容进行了约定。另查明，原、被告合同签订前，原告在有证厂房的周围自行搭建了面积为1,875.60平方米的无证棚子，原告将有证厂房交付被告后，被告一并使用了无证棚子。2016年5月，被告因使用需要将原告搭建的棚子进行拆除，在原地重新搭建并升高了顶棚。2016年12月，青浦区香花桥街道办事处向被告租赁的厂区发限期拆除告知书，要求被告于2017年1月15日前自行拆除厂区内的违法建筑，恢复违法用地，拒不整改的，由执法部门依法拆除。2017年6月23日，原告作为乙方，青浦区香花桥街道生态环境综合整治指挥部办公室作为甲方，双方签订《残值回购协议书》，确认乙方厂区内搭建、使用的存量违法建筑物面积共1,875.60平方米，乙方配合甲方完成整治清理工作后，甲方支付乙方款项468,900元。原告已经领取到该笔补偿款。双方一致确认大部分无证房屋于2017年3月10日被拆除，被告与政府有关部门协商后，保留约400平方米的无证建筑未拆除，由被告存放空调外机。拆违后，被告再次自行在有证厂房周围搭建了无证棚子。以上查明的事实，由原、被告的陈述，房地产权证、房屋租赁合同、光盘、民事判决书、笔录等予以证明，并经庭审出证，本院经审核后依法予以确认。审理中，原告主张：1)原被告签订租赁合同时，系争厂房外有原告方搭建的棚子，虽之后经历了被被告拆除后另行搭建、拆违后由被告再行搭建，但上述行为未经原告同意，且超出了原告的出租范围。在之前的案件中法院判令被告支付了其自行拆除前的使用费，但之后的使用费未支持，被告未经原告同意擅自搭建上述棚子，违反了合同约定，应予以拆除；2)被告未经原告书面同意擅自进行装饰装修，将一至三楼的防火墙拆除后替换成玻璃，未取得消防验收，存在消防安全隐患；擅自在车间内搭建违章建筑，建造了三楼的小房间；擅自将厂区北侧的围墙拆除；擅自在消防通道搭建仓库及其他搭建物；在厂区四周搭建了其他违章建筑；根据合同约定原告有权要求被告将上述搭建物或违章建筑拆除并恢复原状。为此，原告提供照片、图纸、消防安全隐患举报信及回复等作为证据。被告对原告提供的照片的真实性无异议；对于小图纸三性不予认可，对大图纸的真实性无异议；对消防安全隐患举报信中提及的室内消防问题被告已经进行了消防备案，说明被告已经通过消防验收；对于室外消防问题，被告已经在整改。同时，被告表示：1)被告进行装修及建造相关搭建物或构筑物确实未经过原告的书面同意，但并不代表原告对此不同意，恰恰相反，原告对被告的装修等行为是知晓并同意的；2)原告所从事的标牌制作，而被告承租系争厂房的目的是从事药品生产，虽合同承租方为被告，但实际使用人是上海信元动物药品有限公司(以下称“信元动药公司”)，药品生产所需要的生产环境等的要求比标牌制作对环境要求高许多，被告在签订租赁合同前或当时已经告知了原告，原告对此也是明知的，所以被告肯定会对系争厂房进行装饰装修，故合同中约定了相应时间的免租期，以便被告方进行装修；3)被告承租系争厂房后发现厂房内部钢结构大部分生锈，且需根据被告需要进行翻新及装饰装修，所以被告自2016年2、3月份开始拆除防火墙并进行其他装修，而此时原告仍在系争厂房内未搬离，直至2016年7月12日左右原告仍有部分人员未离开，故原告对被告敲墙及装修等行为是明知的，且未提出异议，说明其是认可的；4)被告在装修过程中及装修完成后的标识等都是由原告的关联企业上海运延展览设计制作有限公司(以下称“运延公司”)进行制作及安装，原告负责人在被告开业时也曾到现场参加并参观厂房，更加说明原告对被告的装饰装修等行为是明知并认可的；5)被告确实将原告原有的一至三楼防火墙予以拆除并改建，但系争厂房系框架结构，并未改变房屋主体结构，且已经消防部门备案；6)由于系争厂房漏水严重，故经原被告协商后重新签订补充协议，由原告出资10万元进行了改建，而原告对此也是知晓并认可的；7)南北厂区之间的围墙是由被告方搭建的，故被告可以决定是否拆除；8)消防通道经消防部门检测符合消防要求，且消防通道内的大部分搭建物已拆除。为此，被告提供租赁合同、技术咨询合同、建筑设计合同、施工合同、加工合同、照片、工商信息资料、政府文件、不动产登记簿、收据、图纸、证人证言、消防备案受理凭证、补充协议等作为证据。原告对被告提供的加工合同、招牌照片、工商信息、开业典礼照片、施工前后房屋照片、不动产登记簿、收据、厂房围墙照片、证人证言部分内容的真实性无异议，对其他证据材料不予认可。根据庭审查明的事实，本院认为，案涉《上海市房屋租赁合同》系原、被告真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。虽合同约定未经原告书面同意被告不得擅自进行装修或增加附属设施和设备，但结合案件情况本院认定原告对被告为实现其合同目的针对系争厂房进行适当的装饰装修是同意的，理由如下：1)被告承租系争厂房的目的是生产经营及办公，而原、被告双方的经营范围完全不一致，原告虽表示被告未告知其承租系争厂房的用途，但作为出租人其不可能对承租人承租厂房的目的及承租人的生产范围进行了解；2)案涉租赁合同虽由原告与被告信元宠食公司签订，但系争房屋确系信元动药公司使用，而原告自认在2016年7月12日其关联公司运延公司与信元动药公司签订加工合同时仍未搬离系争厂房，根据合同签订时间、房屋出租时的状况、约定的免租期等综合判断，并结合相关标识的制作、开业典礼照片等分析，本院认定原告对被告适度的装饰装修行为是明知且同意的。但被告同意原告进行装饰装修的范围应仅限于租赁合同目的的通常用途可能涉及的范围，对房屋主体结构或承重结构的变更应不在此列，故对原告提出的要求被告恢复一至三层防火墙、拆除三楼搭建房间的诉请，本院予以支持。根据现场勘查情况并结合当事人庭审陈述，本院认定系争厂房与北面厂房系作为一个整体统一使用，且原告未提供证据证明案涉围墙由其出资建造，故对原告提出的要求被告恢复围墙的主张，本院不予支持。系争厂房四周消防通道及系争厂房范围外厂区部分已经本院生效判决认定非案涉租赁合同承租范围，且被告系在原告原有的搭建物被拆除后再行搭建了棚子，故对原告主张的要求被告清除消防通道障碍物、拆除环厂区四周非图纸部分的建筑的主张，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：被告上海信元宠物食品有限公司应于本判决生效之日起三十日内将位于上海市青浦区香花桥街道天一路XXX号的房屋恢复原状，具体内容包括：恢复设计图纸轴线3上一至三层的防火墙、拆除三楼搭建的房屋、消除四周消防通道的仓库及搭建物、拆除环厂区四周非图纸部分的建筑。案件受理费80元，由被告上海信元宠物食品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  张 分人民陪审员  施美蓉人民陪审员  陆晓聪二〇一九年六月十三日书 记 员  黄琛陶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。