山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0105民初8184号 原告（申请执行人）:邢宪萍，住济南市。 被告（执行案外人）:高利群，住济南市。 委托诉讼代理人：王培国，山东康桥律师事务所律师。 被告（被执行人）：济南天建房地产开发有限公司。 法定代表人：石玮华，董事长。 原告邢宪萍与被告高利群、济南天建房地产开发有限公司（以下简称天建公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告邢宪萍、被告高利群及委托诉讼代理人王培国到庭参加诉讼。被告天建公司经本院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告邢宪萍向本院提出诉讼请求：1.准许执行被告济南天建房地产开发有限公司名下位于济南市天桥区小清河北路x室房产;2.本案所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年4月8日，山东省济南市中级人民法院（2013）济民一终字第706号对邢宪萍诉天建公司房屋买卖合同纠纷一案作出民事调解书，主要内容为：天建公司于2014年8月30日前分六次偿还邢宪萍购房款本金1456965元。2018年，被告（案外人）高利群对执行标的提出书面异议，济南市天桥区人民法院于2018年10月17日作出（2018）鲁0105执异121号执行裁定书，中止对济南市天桥区小清河北路x室房产（以下简称涉案房产）的执行。原告认为涉案房产现仍登记在房地产开发公司即本案被告天建公司名下，因此，原告有权申请法院执行涉案房产。同时，原告在与被告天建公司房屋买卖合同纠纷一案一审中，已对涉案房产申请财产保全，一审法院于2012年12月10日向天建公司送达保全裁定书，于2012年12月11日查封了涉案房产，而本案两被告于2013年1月29日才签订《济南市商品房买卖合同》，该合同签订时间晚于法院的查封时间，因此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，法院应当继续执行涉案房产。现原告为维护合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 被告高利群辩称，第一、高利群已合法购买涉案房屋，购买时间为2012年11月21日，为实际签约时间，原告申请查封时间在后。被告购买涉案房屋足以排除原告强制执行，因为涉案房屋已依法办理了商品房预售备案登记。第二，涉诉房屋第一次预查封登记裁定并不是针对涉诉房屋作出，协助执行通知书也未向商品房预售机关济南市城乡建设委员会送达，并未起到查封的效力。第三，涉诉房屋在查封时2015年11月23日，查封到期后法院并未在有效期内续封，2015年11月30日法院再次查封并向济南市房管局送达协助查封通知书，查封期限为2015年11月30日至2018年11月29日。根据最高人民法院国资部、建设部关于规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知（2004）5号文第十五条的规定，涉诉房屋已经出售给被告，被执行人房地产企业与被告办理了房屋预售登记，涉诉房屋已不具备预查封的条件。 被告天建公司未到庭亦未提交证据或书面答辩意见。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院作如下认定：原告对被告提交的济南市房地产企业预收款收据的真实性有异议，但未提交相应反驳证据，该收据与被告提交的其他证据相印证，本院对该证据真实性予以确认；对被告提交的楼宇交接书、入住物品清单登记表等证据，原告虽对其真实性不予认可，但未提交相应反驳证据，本院对该宗证据的真实性予以确认。针对被告高利群主张的两被告签订商品房买卖合同的时间，因被告提交的合同上明确载明为2013年1月6日，且相关收款收据均为2013年1月6日之后，本院认定该合同签订时间为2013年1月6日。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：邢宪萍与天建公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2012年11月29日作出（2012）天民一初字第999-1号民事裁定书，裁定：“一、冻结被告济南天建房地产开发有限公司银行存款1576965元或查封其相应价值的财产…。”该裁定于2012年12月10日向天建公司送达。同时本院向济南市住房保障和房产管理局送达（2012）天民一初字第999-1号民事裁定书和协助执行通知书，请协助执行下列项目：“一、预查封被告济南天建房地产开发有限公司开发的坐落于天桥区小清河北路66号天和园小区三区（秋园）1号楼2-804室房屋，档案号YZ101454。二、查封期限两年，自2012年12月11日至2014年12月10日，查封期间该房产不得过户、抵押、赠与、毁损等。”2013年5月8日，本院作出（2012）天民一初字第999号民事判决，判决：“一、原告邢宪萍与被告济南天建房地产开发有限公司于2012年9月11日签订的关于坐落于济南市天桥区天和园小区春园10号楼1单元101室房屋买卖合同无效。二、被告济南天建房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日返还原告邢宪萍购房款1456965元。三、被告天建房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日赔偿原告邢宪萍经济损失，该损失以1456965元为基数，自2012年9月12日至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。四、驳回原告邢宪萍要求被告济南天建房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费19090元，保全费5000元，合计24090元，由被告济南天建房地产开发有限公司负担。”宣判后，济南天建房地产开发有限公司不服该判决，于法定期限内上诉至山东省济南市中级人民法院，2014年4月8日山东省济南市中级人民法院作出（2013）济民一终字第706号民事调解书，载明：“本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、上诉人济南天建房地产开发有限公司、被上诉人邢宪萍同意终止双方于2012年9月11日签订的《房屋买卖合同》；二、上诉人济南天建房地产开发有限公司分六次返还被上诉人邢宪萍购房款本金1456965元。具体还款日期分别为：2014年4月9日前偿还10万元；2014年4月30日前偿还20万元；2014年5月30日前偿还20万元；2014年6月30日前偿还30万元；2014年7月30日前偿还30万元；2014年8月30日前偿还余款356965元；三、双方其他互不追究；四、一审案件受理费19090元，保全费5000元，由被上诉人邢宪萍负担；二审案件受理费19019元减半收取9510元，由上诉人济南天建房地产开发有限公司负担；五、如上诉人济南天建房地产开发有限公司未能按本协议第二条约定的任意时间履行还款义务，被上诉人邢宪萍有权就所有未付款项及本案一审诉讼费及保全费向法院申请执行；六、协议书自双方当事人签字之日生效。”济南市中级人民法院作出的（2013）济民一终字第706号民事调解书发生法律效力后，邢宪萍向本院申请强制执行，本院向天建公司发出执行通知书责令其履行生效法律文书的义务，但天建公司未履行，因本案在审理过程中，已查封济南天建房地产开发有限公司坐落于济南市天桥区天福苑小区x号楼的房产（房产证号：济房权证天字第xxxxxx号）、济南市天桥区小清河北路66号天和园小区x的房产（总档号为YZ10xxxx号）。因查封期限即将届满，根据邢宪萍提出的续封申请，2014年11月18日，本院作出（2014）天执字第663-2号执行裁定书，裁定如下：“继续查封被执行人济南天建房地产开发有限公司所有的济南市天桥区天福苑小区x号楼的房产（房产证号：济房权证天字第xxxxxx号）、济南市天桥区小清河北路x的房产（总档号为YZ101454号）。二、查封期限为一年。”2014年11月25日，本院向济南市房产管理局送达（2014）天执字第663-2号执行裁定书和协助执行通知书，请协助执行以下事项：继续查封被执行人济南天建房地产开发有限公司所有的坐落于济南市天桥区小清河北路66号天和园小区三区（秋园）x的房产（总档号为Yz101454号）一处。查封期限一年，自2014年11月25日至2015年11月23日。查封期间不得擅自处分上述财产。因查封期限即将届满，邢宪萍提出续查封申请，2015年11月6日，本院作出（2014）天执字第663-3号执行裁定书，裁定：“一、查封被执行济南天建房地产开发有限公司所有的济南市天桥区小清河北路x的房产（总档号为YZ101454号）。二、查封期限为二年。三、在查封期间内，不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。”2015年11月30日，本院向济南市住房保障和房产管理局送达（2014）天执字第663-3号执行裁定书和协助执行通知书，请协助执行下列项目：“一、预查封被执行人济南天建房地产开发有限公司所有的济南市天桥区小清河北路66号x的房产，总档号：YZ101454。二、查封期限为三年，自2015年11月30日至2018年11月29日。”济南市房屋档案馆出具的而房屋权属状况信息载明：“所有权人：济南天建房地产开发有限公司、房屋坐落:天桥区小清河北路66号天和园秋园1号楼1-803查封情况:查封单位济南市天桥区人民法院查封期限：2012-12-1100:00:00-2015-11-2300:00:00查封单位济南市天桥区人民法院查封期限：2015-11-3000:00:00-2018-11-2900:00:00”。本院在执行邢宪萍与济南天建房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，案外人高利群对执行坐落于济南市天桥区小清河北路66号天和园小区x室（涉案房产）房产提出异议，请求中止对涉案房产的执行。2018年7月18日，本院作出（2018）鲁0105执异121号执行裁定书，裁定：“中止对济南市天桥区小清河北路66号天和园小区（秋园）x室房产的执行。”邢宪萍不服该裁定，以天建公司、高利群为被告，于法定期限内向本院提起诉讼，请求：1、准许执行被告济南天建房地产开发有限公司名下位于济南市天桥区小清河北x室房产；2、本案所有诉讼费用由被告承担。 另查明，2013年1月6日，高利群与天建公司签订《济南市商品房买卖合同》，购买了涉案房产，总价款380779元，付款方式为按揭贷款方式支付。2013年1月8日，天建公司为高利群开具了228779元首付款收据。2016年3月25日，高利群向天建公司缴纳购房款52000元。同日，天建公司与高利群办理了房屋交接，双方于2016年3月25日签订了物业管理合同，并由高利群交纳了燃气开户费、物业费等。2017年3月29日，高利群向天建公司缴纳购房款5万元。2018年3月27日，高利群向天建公司缴纳购房款5万元。 本院认为，本案争议焦点问题是高利群是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，本院于2012年11月29日作出的（2012）天民一初字第999-1号民事裁定书,依法向济南市住房保障和房产管理局送达了该裁定书及协助执行通知书，查封登记在天建公司名下的坐落于济南市天桥区小清河北路66号天和园小区（秋园）x室房产（涉案房产），查封期限自2012年12月11日至2014年12月10日，并依法向天建公司送达了该民事裁定书。之后在执行过程中分别于2014年11月25日、2015年11月30日被续封，查封期限分别自2014年11月25日至2015年11月23日、自2015年11月30日至2018年11月29日。济南市住房保障和房产管理局出具的涉案房屋权属状况信息亦显示了上述查封情况。故本院对登记在天建公司名下的坐落于济南市天桥区小清河北路66号天和园小区（秋园）x室房产的查封符合相关法律规定，济南市住房保障和房产管理局出具的涉案房屋权属状况信息显示的查封情况亦具有公示公信力。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》规定，预查封的效力等同于正式查封。因此，在查封行为的法律效力依然存续的情况下，根据法律规定，房屋是不得转让的，且不能完成物权变动。天建公司在收到本院送达的（2012）天民一初字第999-1号民事裁定书后，在明知登记在其名下的坐落于济南市天桥区小清河北路66号天和园小区（秋园）x室房产被查封的情况下，其于查封期间，即2013年1月6日又与高利群签订了涉案房屋买卖合同，该买卖合同涉案房屋无法进行过户，在查封未被依法取消，查封期限也未届满时，高利群对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，原告邢宪萍请求准许执行涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下： 准予执行被告济南天建房地产开发有限公司名下位于济南市天桥区小清河北路66号天和园小区（秋园）x室房产。 案件受理费6160元，由被告高利群、济南天建房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  胡 滨 人民陪审员  石兆凤 人民陪审员  陈同健 二〇一九年六月十日 书 记 员  郝慧明