云南省陆良县人民法院民 事 判 决 书(2019)云0322民初1205号原告梁全本，男，汉族，1971年3月3日生，云南省富源县人，初中文化，经商，户籍所在地曲靖市富源县。被告郑华芬，女，汉族，1967年4月24日生，云南省陆良县人，住陆良县。委托代理人王国庆，云南湛权律师事务所律师，特别授权代理。被告李华，男，汉族，1966年10月1日生，云南省陆良县人，住陆良县。现在昆明市五华区监狱五监区服刑。第三人李建卫，男，汉族，1970年8月14日生，云南省富源县人，住曲靖市富源县。原告梁全本诉被告郑华芬、李华、第三人李建卫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月24日受理后，依法适用简易程序于2015年5月18日公开开庭进行了审理。本案审理终结后。依法作出了（2015）陆民初字第794号民事判决书。本案生效后，被告郑华芬不服（2015）陆民初字第794号民事判决，向云南省曲靖市人民检察院申诉，云南省曲靖市人民检察院作出曲检民（行）监[2018]53030000029号民事抗诉书，曲靖市中级人民法院于2018年8月30日作出（2018）云03民抗2号民事裁定书提审。曲靖市中级人民法院经审理作出（2018）云03民再19号民事裁定书，撤销陆良县人民法院（2015）陆民初字第794号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，本案原告梁全本、被告郑华芬、李华及追加的第三人李建卫到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告梁全本诉称：二被告于2014年4月17日，公证委托李建卫代理其出卖位于陆良县房屋[房屋产权证号为陆良县房权证中枢镇字第××，国有土地使用镇号为陆国用（2008）字第××号]，并办理房屋买卖的一切事宜。2015年4月9日，原告与二被告的代理人李建卫签订《房屋买卖协议》，协议约定：二被告将涉诉房屋以每平方米4500元出卖给原告，房屋总价为1245510元，协议还约定乙方支付完所有房款后三个工作日内，被告应当配合原告办理涉诉房屋所有权和国有土地使用权变更登记手续。原告按约定向二被告代理人支付完毕房款，可二被告只配合原告办理房屋所有权变更登记，没有配合办理国有土地使用权变更登记。综上所述，二被告没有按协议约定履行即协助原告办理涉诉房屋国有土地使用权变更登记手续，严重损害原告的合法权益，原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，请求贵院依法判令：1、二被告履行2015年4月9日与原告签订的《房屋买卖协议书》即协助原告办理涉诉房屋国有土地使用权变更登记手续；2、二被告承担本案的诉讼费。卖房时我去过两被告家看过房，两被告已经委托李建伟卖房，我没有必要与郑华芬联系。被告郑华芬辩称：房屋并没有卖的意愿，委托卖房协议的内容被原告与第三人替换过。当初第三人说拿房产证贷款给李华用，房子在离婚时已经约定给孩子，也说李华在第三人那里有股份，至于李华当初做什么，我并不相信。原告买房并没有去看过房，如果我委托李建伟卖房，我应该把钥匙给他。2016年我才知道房子被出卖。原告与第三人骗取我的房子，买卖是虚假的。被告李华辩称：我与李建伟原来有经济往来。买卖房屋的公证是不合法的，我不具备房屋所有权人，我们也没有注明身份证是房屋买卖使用，我们并没有到房管所办理过户手续。房屋买卖是虚假的。第三人述称：关于原告所诉的房屋买卖，房产证的过户变更登记手续已经办理了，当时因为土地使用证遗失无法办理过户，办证是我和李华一起去办的，当时说办下来就拿给我去协助原告办理土地使用证的变更登记手续，但是后来办下来李华就没有拿给我，而且就联系不上两被告，土地使用证的原件无法提供，我的意见就是现在房屋的土地证还是要变更登记给买受人原告。被告委托我卖房，被告是清楚的。我卖房给原告是合法的。原告梁全本针对其诉讼主张向本院提交以下证据：1、身份证复印件三份、结婚证复印件一份，用于证明原被告的诉讼主体资格，二被告系合法的夫妻关系；2、房屋产权证复印件及关于土地使用证遗失的公告复印件各一份，用于证明房屋属二被告所有；3、房屋买卖协议书、公证书、身份证复印件、房屋产权证权各一份，用于证明原告与二被告的委托代理人签订了房屋买卖协议且原告已向二被告委托代理人支付了所有购房款；涉诉房屋产权登记已变更在原告名下，但二被告并未按房屋买卖协议约定协助原告办理国有土地使用证的变更登记。经质证，被告郑华芬对证据1中的结婚证有异议，认为当时两被告已离婚，是无效证据；对证据2中的遗失公告，认为两被告都没有办理过；对证据3中的公证书、认为公证事项只是签名按指印的行为，公证书的真实性没有异议，达不到原告的证明目的。被告李华的质证意见与被告郑华芬的相同。第三人李建伟对原告所提交的上述证据均无异议。被告郑华芬对其答辩的事实和理由提供如下证据：1、离婚登记审查表和离婚协议书复印件，证实双方于2013年4月28日离婚的事实。2、保证书一份，用于证实两被告对还款协议和公证的事实。经质证，原告梁全本对被告郑华芬所提交的1、2证据。认为与本案无关。被告李华对被告郑华芬所提交的1、2证据无异议。第三人李建伟对被告郑华芬所提交的证据1，认为签协议在前，离婚在后。证据2认为签字保证是有原因的。被告李华对其答辩的事实和理由未提供证据，视为放弃举证权。第三人李建伟对其述称的事实和理由提供如下证据：借条四份。2、还款凭证五份。3、遗失土地证的公告费。4、还款协议。用证实其与被告李华存在经济上的往来。买卖房屋支付公告费的事实。经质证，原告对第三人提供的上述四份证据无异议。被告郑华芬对上述四份证据无异议，认为与本案无关。被告李华对上述四份证据。认为2013年3月20日的借条与其无关，方志强、史泽明的借条是补写的，“宋”的钱我没有借过，“他”的钱已还清。本院认为，原告所提交的两被告的结婚证，因两被告于2013年4月28日到民政局办理离婚手续，此证据无效，本院不予以采纳，其余证据符合证据的客观性、关联性、合法性、对其证明效力予以确认。被告郑华芬所提交的离婚登记审查表和离婚协议书及保证书中第三项与本案具有一定的关联性，本院予以采纳。第三人李建伟提供证据1、2、4只能证明与被告李华及他人形成经济上的法律关系与本案没有直接的关联性，本院不予以采纳。第三人李建伟提供证据3不属于案件的事实证据，只能证实诉讼中的费用支出，本院不予以采纳。经审理查明，被告李华、郑华芬原系夫妻。2014年4月17日，被告李华、郑华芬与受托人李建卫签订《房屋买卖委托书》，委托内容为李华、郑华芬将原夫妻存续期间共有的坐落陆良县号房屋[房产证陆房镇证字××号号、国有土地使用证陆国用（2008）字第××号号]的出售事宜委托第三人李建卫办理，委托书第四项内容中并明确约定：代为办理产权过户手续及交纳相关税费、交易手续费等。最后约定受托人在委托权限范围内所从事与出售该房屋相关的法律行为所签署的相关文件，委托人均予以认可。本授权委托书经公证机关公证后生效，有效期限至上述文件签署、手续办理完毕之日止。该房屋买卖委托书并于当日经云南省陆良县公证处公证。2015年4月9日，第三人李建卫基于委托以被告郑华芬、李华的名义与原告梁全本签订了《房屋买卖协议书》。2015年4月13日第三人李建卫协助原告梁全本办理了房屋产权证的转移登记。因该房屋的土地使用证遗失，陆良县国土资源局曾于2014年4月17日登报公示作废（公告期限为60日），故未能办理土地使用证的转移登记，之后两被告郑华芬、李华未能联系，致使土地使用证未能转移登记。为此，原告梁全本于2015年4月24日诉至本院要求被告郑华芬、李华协助原告办理房屋国有土地使用权的转移登记手续。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案涉诉房屋的买卖，属于不动产物权的变更，应当进行变更登记，方能发生房屋所有权及土地使用权转移的效力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”庭审中，被告郑华芬提供李华出具的保证书中第三项“关于房子过户问题，本人保证郑华芬到场”与两被告共同签字的房屋买卖委托书，并经公证机关公证相印证，足以证实两被告需出售此房屋，属于其真实意思的表示。被告郑华芬、李华委托第三人李建伟出售房屋，符国家法律规定，故第三人李建伟接受委托与原告梁全本的房屋买卖合同合法有效，本院予以支持。现出售的房屋已办理了房屋产权证的转移登记，仍应当继续协助原告梁全本办理国有土地使用权证的转移登记，原告的诉讼请求应予支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第一百三十五条之规定，判决如下：被告郑华芬、李华于判决生效后协助原告梁全本办理坐落陆良县号房屋的土地使用权证的转移登记手续。案件受理费100元，免交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于曲靖市中级人民法院。审判长  资路斌审判员  马从洋审判员  徐吉华二〇一九年六月十八日书记员  徐旭晨