大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0211民初7162号原告：大连友谊灯饰批发市场，统一社会信用代码91210211711328846A，住所地辽宁省大连市甘井子区华北路194号。法定代表人：唐多默，系该公司总经理。委托诉讼代理人：宋伟林，系辽宁恒信律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙剑颖，系辽宁恒信律师事务所律师。被告：甘井子区友谊灯饰批发市场金鼎基灯饰，注册号210211603663459，经营场所辽宁省大连市甘井子区华北路194号（大连友谊灯饰批发市场）。经营者：王廷琴，女，1964年11月10日生，住址辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：徐维贵，系辽宁瑾华律师事务所律师。原告大连友谊灯饰批发市场（以下简称原告）与被告甘井子区友谊灯饰批发市场金鼎基灯饰（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宋伟林，被告的经营者王廷琴及其委托诉讼代理人徐维贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连友谊灯饰批发市场向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠付的柜台租金186,550元、仓库租金32,340元、物业费1,853元，合计220,743元；2、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告与被告签署《柜台租赁经营合同》，原告将精品楼一楼租赁给被告使用，面积205平方米，租金标准70元/月/平，每月租金金额14,350元。同时，原告又将库房出租给被告，库房面积77平方米，租金标准28元/月/平，每月租金金额2,156元。物业服务费每月195元（包含水费50元）。截至本案起诉，被告拖欠原告柜台租金200,900元、仓库租金32,340元、物业费2,438元，经原告多次索要未果后，故诉至法院要求依法判决。起诉后，被告于2018年8月30日缴纳了一个月的房租14,350元以及物业费585元。现房屋拖欠租金186,550元（拖欠期间自2017年8月至2018年8月30日，共计13个月）、仓库租金32,340元（拖欠期间2017年6月至2018年8月，一共是15个月），物业费1,853元（拖欠期间是2017年2月至7月，2018年2月至4月，2018年8月1日至8月15日，合计9.5个月）。被告甘井子区友谊灯饰批发市场金鼎基灯饰辩称，不同意原告的诉讼请求。一、根据合同约定，被告每月的租金是14,350元，被告的租金均是按月向原告交纳的，截至目前被告并不欠原告租金。二、被告于2011年8月开始租赁原告市场摊位用于灯具产品的销售，截至目前被告已经经营了七年时间，2011年8月至2014年8月双方合同约定的租金是每平方米每月80元，2014年8月至2018年8月双方合同约定的租金是每平方米每月70元，双方合同约定原告出租给被告摊位的面积是205平方米。2018年8月灯具市场的所有权人大商集团开始全面接管灯具市场的经营权，大商集团接管后开始对每个经营业户的营业面积进行重新测量核实，经大商集团的测量，被告才了解到自己摊位的实际经营面积仅为145平方米。至此被告才发现原告出租给自己的摊位经营面积比合同约定的面积足足少了60平方米。据此被告已提出司法鉴定的申请。三、2017年2月1日原告的市场发生火灾，火灾造成被告的仓库全部库存受损，价值上百万元，此损失原告至今没有给予赔偿，由于损失巨大，被告无力再组织资金进货，导致被告没有相应的产品予以销售，但店面租金原告不但没有减少，反而继续向被告催缴。同时原告采取限制用电的方法逼迫被告交纳租金，原告要求被告必须按月交足14,350元租金才给被告的卡充电300元，而这300元的电费只能维持店面一周的正常用电需要，根本无法正常营业至月末，给被告造成了巨大损失。四、2013年市场内摊位布局发生了重大变化，原本在被告摊位门前是空旷的大厅，但经过原告重新布局之后在大厅里盖起了多间房屋对外出租，导致被告门前客流受阻，经营状况急转直下。虽然经被告方多次向原告方面反映，但原告并不理会。更为严重的是被告左右两个邻居，原本店面就比被告的大，位置还好，该两位业主在原告方同意的情况下在自己店内打通了去往二楼的楼梯，导致两面的客户在被告店面的两边直接就上楼，使得被告的店面被孤立了起，彻底失去了客流。被告认为是原告方管理和经营混乱，导致原先商场的经营格局发生改变，给被告的生产经营造成巨大损失。五、被告确实从原告处租赁了仓库，库房租金28元每平每月没有异议，但对面积有异议。原告起诉要求给付仓库租金，被告是不同意该请求。首先，双方没有签订书面租赁合同，没有约定租金，也没有约定期限，更没有约定面积，原告起诉索要租金没有合法依据。综上所述，截至目前被告并不亏欠原告租金，因原告方欺骗被告租赁摊位的经营面积，其应当承担返还部分租金的义务，同时因原告的混乱管理给被告造成的损失，原告也应承担损害赔偿责任。对被告的答辩意见原告辩称，首先，被告并没有按双方约定交付房租、库房租金、物业费等各项费用，声称已经支付不符合事实。被告所述的与原告之间的租赁合同，涉及大商收回的部分，属于被告在搬入精品楼之前的老店，双方之间的租赁合同早已履行完毕，且小店约定的面积及双方的权利义务关系，也不是本案原告提起的租赁合同。原告所提起的租赁关系，是与被告在2016年8月1日后签订的，本案审理的租赁合同的租赁期间是从2016年8月1日至2017年7月31日及后续租赁到现在的租赁合同，所以被告所述以前小店的租赁面积及多支付的租金与本案没有关系，也不符合事实，被告不认可。关于被告现在承租原告的店铺，约定的面积是205平方米，该面积是被告的实际经营面积，包括店铺的实际使用面积和应当分摊的分摊面积，精品楼原告是从大商租赁以后重新盖的，租期是到2023年，被告搬入精品楼后，属于精品楼的首租业户，原告与被告对于店铺的经营面积经过双方协商共同确定，店铺的实际使用面积是144平方米，分摊的公摊面积是61平方米，公摊面积是被告开展经营活动必需的营业面积，应计入被告支付租金的面积里，且精品楼大商也没有收回，原告一直承租之后转租给精品楼的业户，所以精品楼的面积测绘不存在大商进行测量与原告、被告双方约定的面积不符的事实，所以被告要求原告退还多支出的租金没有事实依据和法律依据，更不同意被告提出的鉴定申请。第二，被告所主张的火灾损失，系原告租赁给被告的七号库房因2017年2月发生火灾所造成的损失，系与原告另一法律关系的纠纷，与本案没有关联性，且已经有部分火灾受损的业户通过另案向大商公司及原告主张权利，所以被告应通过另案主张，本案系原告与被告之间就案涉店铺的租赁合同纠纷，被告因火灾受损的侵权损失不应在本案解决。第三，被告店铺所用的电是被告通过原告自主购买，不存在原告恶意拉闸限电的事实，之所以出现被告所述的限制购买电量的问题，是因为被告长期拖欠原告租金不付，原告多次催缴，被告仍不交齐全部欠付租金，所以原告在保障被告能够正常经营的情况下，限制被告购买的电量，交付租金是被告应承担的合同约定的义务，被告欠租金已违约在先，原告有权利采取措施维护合法权利。第四，原告根据市场经营情况有权对市场的布局及结构进行调整，如被告认为原告履行租赁合同过程中，有违反合同约定的行为，应及时与原告沟通变更合同，或是调整店铺位置，或是调整租金标准，但实际履行过程中，被告并没有提出任何变更请求，就被告所述原告调整市场布局给其经营造成损失，更是没有提出任何证据证明。第五，关于库房租赁关系，双方虽然没有相应的书面合同，但被告一直实际占有使用租赁原告的库房，且也按双方约定的租赁面积和租金标准支付租金，对于上述的履行也没有提出任何的异议，所以双方之间库房租赁关系通过实际履行行为，依法成立生效，被告应向原告支付实际使用库房的租金。第六，关于物业费，被告承租原告的店铺，原告向被告提供相应的物业服务，包括市场内的卫生打扫，秩序维护，店铺维修等，被告享受原告提供的物业服务，该服务是有偿服务，被告应承担向原告支付物业费包括服务费、水电费等。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。通过对证据的审查，本院认定事实如下：自2011年起，被告从原告处承租精品馆一楼面积为205平方米的柜台。2016年，原告（出租人）与被告（承租人）签订《柜台租赁经营合同》，约定原告将位于精品馆一楼，经营面积为205平方米的柜台租赁给被告使用，租赁期限自2016年8月1日起至2017年7月31日止，租金标准70元/月/平方米，按月支付，每月1-3日交纳当月租金，租金总额14350元/月×12月=172200元/年。租赁合同到期后，双方未续签书面租赁合同，被告继续承租案涉柜台使用。被告在租赁柜台的同时，另从原告处租赁仓库使用，双方未签订书面合同，约定每月租金2,156元。被告曾于2016年12月13日向原告交纳仓库租金12,936元（自2016年12月1日起至2017年5月31日止）。双方口头约定被告租赁期间每月向原告交纳物业费195元（包含水费50元）。被告按照此标准交纳了部分租赁期间的物业费。截至2018年9月12日，被告拖欠原告柜台租金186,550元（自2017年8月起至2018年8月30日止）、仓库租金32,340元（自2017年6月起至2018年8月15日止）、物业费1,853元（2017年2月至7月、2018年2月至4月、2018年8月1日至8月15日）。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原、被告在《柜台租赁经营合同》约定的租赁期间届满后，未签订书面租赁合同，被告继续承租案涉柜台使用，原告没有提出异议，双方签订的《柜台租赁经营合同》继续有效。结合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点有三：第一、关于被告承租的柜台租金如何确定；第二、没有书面合同，被告是否应当支付仓库租金及物业费；第三、被告是否拖欠柜台租金、仓库租金以及物业费。关于第一个争议焦点，本院认为，双方对租赁场地面积的分歧在于双方对于租赁面积计算的方式、范围不一致，现双方对测绘范围无法达成一致，因此不具备测绘的基础，故对于被告提出的测绘申请，本院不予准许。关于租赁面积的确定问题，双方自2011年开始形成租赁合同关系，形成的书面合同中确认的面积为205平方米，多年来被告也一直按面积205平方米标准交纳租金，现双方对面积的计算范围发生分歧，在双方均未提供证据证明面积的计算方式的情况下，合同中记载的租赁面积应当认定为双方共同确认的计算租金的租赁面积。故被告应当按照约定，在租赁期间按照面积205平方米每月支付租金14,350元。对于被告提出的按照实际测绘面积重新计算租金标准的抗辩意见不予采纳。关于第二个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定，当事人未采用书面形式订立合同，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，原告与被告就仓库租金及物业费虽未订立书面合同，但被告租赁仓库及接受原告物业服务系客观事实，且被告已经按照2,156元/月的标准向原告支付了仓库租金，按照195元/月的标准向原告支付了物业费，原告亦予以接受，双方之间的仓库租赁合同关系及物业服务合同关系成立，被告应当按照2,156元/月的标准向原告支付仓库租金，按照195元/月的标准向原告支付物业费。关于第三个争议焦点，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，应由被告对其交纳租金等情况承担举证责任。被告虽然提供了2018年6月、7月、8月三个月的缴费票据，但2018年8月缴费票据载明的缴费月份为2017年7月租金，与被告主张的交纳当月租金的意见不符。据此，被告未向法庭举证证明其已经完成了向原告缴纳2017年8月至2018年8月30日期间的租金的义务，故应由其承担举证不能的不利后果。综上，本院对于被告的该项抗辩意见不予采纳。故被告应当向原告支付拖欠的柜台租金186,550元、仓库租金32,340元、物业费1,853元。关于被告辩称市场发生火灾给被告造成损失的意见，本院认为，首先，因火灾造成的财产损害赔偿纠纷与本案房屋租赁关系不是同一法律关系，且被告也在庭审表示已经另案主张，现以该理由拒付租金没有依据，本院不予采纳。关于被告辩称原告调整市场布局给其造成经营损失的意见，没有依据，本院不予采纳。关于被告辩称原告恶意限电给被告造成损失的意见，本院认为，双方之间形成的系租赁合同关系，交纳租金是被告作为承租人的主要合同义务，在其长期拖欠租金的情况下，原告作为出租人采取限制用电措施的催缴行为并不能认定为违约行为，也不构成被告拒交拖欠租金的理由，故被告的该项辩称意见，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告甘井子区友谊灯饰批发市场金鼎基灯饰自本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连友谊灯饰批发市场支付拖欠的柜台租金186,550元、仓库租金32,340元、物业费1,853元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4,840元（原告已预付），由被告甘井子区友谊灯饰批发市场金鼎基灯饰负担，被告负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  李晓男人民陪审员  王景华人民陪审员  张爱华二〇一九年六月二十一日书 记 员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。