西安市雁塔区人民法院 西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初8325号原告：谢涵，女，汉族，1992年3月9日出生，住陕西省西安市雁塔区。委托代理人：王蓉，陕西德伦律师事务所律师。委托代理人：王毅，陕西德伦律师事务所实习律师。被告：陕西智逸实业有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人田军亚，该公司董事长。委托代理人：黄保平，陕西稼轩律师事务所律师。委托代理人：马媛，陕西稼轩律师事务所律师。原告谢涵与被告陕西智逸实业有限公司（以下简称智逸公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员何燕适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王蓉、王毅及被告智逸公司的委托代理人黄保平、马媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢涵诉称，2015年9月21日原告与被告签订的商品房买卖合同（合同登记号：Y15105142），约定：原告购买被告开发建设的高新大都荟小区1幢3单元13层31302号房屋，建筑面积72.25平米，房屋总金额为512903元，被告应当在2018年4月30日前将验收合格的商品房交付原告使用；被告应当在商品房交付使用后520个工作日内即2018年5月24日前将办理权属登记需要被告提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告依约于2015年8月16日向被告支付首付款162903元，且直至起诉日即2018年11月23日被告仍未给原告办理房屋产权证。另，被告交付的房屋存在厨房上水故障，原告已经花费维修费用2875元。原告入住该涉案房屋以后，被告在小区施工长达两年之久，给原告的日常出行带来不便并严重影响了原告及其家人的正常作息。原告多次沟通无果，现诉至法院，请求：1、请求判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金11341.57元（暂算至起诉日2018年11月23日）及2018年11月24日至实际取得产权证之日期间的违约金；2、请求判令被告支付原告厨房上水设施修理费用2875元；3、判决被告按照合同约定履行采暖系统一户一表的义务；4、本案诉讼费由被告承担。被告智逸公司辩称，1.原告第一项诉讼请求无依据，不应支持。按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后520个工作日内，将办理权属登记需要由出类人提供的资料报产权机关登记备案，同时约定，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5％向买受人支付违约金。因此，答人认为，原告第一项诉讼请求违约会持续计算的标准并无合同依据，应予驳回。2.原告第二项诉讼请求无依据，不应支持。原告违约金的计算金额和标准没有任何事实或法律依据，依照合同附件四第二条户内部分第六点的约定，厨房应当预留下水接口，因此，被告已经按照合同约定完成了应付义务。即使退一步，依照合同第十四条约定:上下水在商品房交付时未达到使用条件的应在30日内整改，整改超过30日的才需支付违约金。而根据本案证据《验房单》显示从原告房屋存在问题(包含上水)已经处理完毕，被告并未超出整改期限，因此无需支付违约金。3.原告第三项诉讼请求“履行采暖一户一表的义务”被告已在合同约定期问进行整改，不存在再次履行的可能。综上所述:原告违约金计算没有合同依据，厨房上下水及一户ー表的义务被告已经履行完毕，且被告一直愿意协商处理本纠纷，但因为原告所主张的要求已经远远超出了被告应当承担的责任范围，故因此本诉讼的起因不能归结于被告，诉讼费也理应不该或不该全部由被告承担。经审理查明，2015年9月21日，原告与被告签订了合同备案号为Y15105142的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于西安市雁塔区XX路的高新大都荟第1幢3单元13层31302号商品房，该房屋建筑面积为72.25平米，房屋总金额为512903元。合同第六条约定，买受人应当于2015年8月24日前支付首期房款162903元，余款350000元向银行申请贷款支付。合同第八条约定“出卖人应当在2016年4月30日前，依照国家地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.是房取得商品住宅交付使用批准文件……”。合同第十四条约定“出卖入关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.上下水在该商品房交付使用时达到使用条件”。另合同附件二约定出卖人提供的商品房供热系统计量方式为：“一户一表”。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后520个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0，5％赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5％向买受人支付违约金。3.买受人不及时提供办理产权证书所需资料的，出现延误与出卖人无关。另查明，原告依约于2015年8月16日向被告支付首付款162903元。被告应按照合同约定于2016年4月30日前将验收合格的商品房交付原告使用。原告于2016年4月30日收房，原告收房后发现房屋无厨房上水措施。截至2018年4月份，高新大都荟小区仍处于围挡基坑、路面施工状态；截至2017年10月10日，大都荟小区尚未取得《房屋测绘报告》；截至原告收房之日被告仍未取得消防验收。以上事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、个人住房公积金借款合同业主手册、西安海格建筑工程有限公司收据、西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初4622号民事判决书、西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初13441号民事判决书、西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初12555号民事判决书、交房公告、验房单、《分部(子分部)工程通过验收各方会签表》及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。本案原告已按照合同约定的方式向被告支付了全部购房款，被告亦应在2016年4月30日之交付房屋后的520个工作日内即2018年5月24日之前向原告履行办理房地产权属证书的义务，即按照已付购房款的0.5%计算违约金，故原告主张按日计算迟延办理权属证书的违约金的诉讼请求，不符合合同约定，本院依法确认以已付房款的0.5%计算迟延办证违约金。本案中，被告向原告交付的商品房虽已经验收合格，但厨房无预留上接水口，原告要求被告承担违约责任，被告答辩称在涉案房屋厨房安装上水设施不属于本案双方房屋买卖合同约定的内容，被告无相应合同义务承担其费用以及损失。本院认为，本案双方所买卖商品房为居住用房，虽无合同约定，但上接水口应为厨房必备设施，房屋开发商在交付房屋时应当在厨房预留上接水口，以利于购买者实现商品房使用目的。故原告关于被告未在厨房预留上接水口构成违约应赔偿其损失的起诉理由成立，本院依法予以采信。被告关于在涉案房屋厨房预留上水设施在双方合同中未约定，其公司不应承担相应费用及损失的辩称理由，不能成立。原告要求被告赔偿其因厨房无上水设施而改造的费用及损失2875元，但未提交其他证据进行佐证，本院酌定该损失为800元，由被告赔偿原告。关于原告采暖系统一户一表的主张，被告辩称已按照合同履行，且采暖费用系行政收费，原告主张案一户一表收费于法无据，与事实不符，经本院查实，该项义务被告已依法履行，故对原告该项主张依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告陕西智逸实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告谢涵支付逾期办理房屋权属登记的违约金2564.52元。二、被告陕西智逸实业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告谢涵损失800元.如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告谢涵其余诉讼请求。本案案件受理费166元，减半后由被告承担。因原告已预交，故被告应将该款连同与上述款项一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 员  何      燕 二〇一九年 六 月 二十日 书 记 员  王  小  波   打印：扈艳红         校对：王小波          年  月  日送达