广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3571号上诉人（原审原告）：李润宏，男，汉族，1963年6月20日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：卢肖艳，广东泛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：廖立红，女，汉族，1981年5月14日出生，住湖南省衡山县。委托诉讼代理人：陈诗敏，广东安南律师事务所律师。上诉人李润宏因与被上诉人廖立红租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初13917号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人李润宏上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持李润宏的一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由廖立红负担。事实和理由：一、一审法院认定未达到合同解除条件有误，廖立红逾期支付租金达4个多月，已构成根本违约，李润宏有权请求解除租赁合同。（一）《房屋租赁合同》第三条第2款约定“乙方应当在每月十号前一次性向甲方支付当月租金”、第五条第1款约定“如乙方未按时支付租金的，则甲方有权解除本合同，并要求乙方支付相应的滞纳金。”根据庭审可知，廖立红从2018年6月即开始拖欠租金，且其是在李润宏起诉并由法院送达起诉材料即2018年9月13日后，才主动联系李润宏，廖立红已欠付租金达4个多月，严重违反合同约定，李润宏有权依据合同约定请求解除租赁合同。李润宏与廖立红的租赁合同合法有效，应受法律保护，廖立红逾期支付租金行为已经构成严重违约，李润宏有权请求解除。（二）廖立红非因一时遗忘不交纳租金。租赁合同已注明李润宏联系电话，但廖立红从2016年6月应交租金起即从未联系李润宏，直至法院送达传票后才联系李润宏支付租金事宜，显然廖立红一直逃避、怠慢履行其应支付租金的义务，一审法院仅凭廖立红单方陈述认定廖立红因一时遗忘未交纳租金错误。即使廖立红因遗忘未支付租金，也已经构成根本违约。（三）李润宏已在租赁合同附件注明收取租金账号和联系方式，廖立红完全有能力在李润宏起诉前主动联系李润宏交纳租金，但至开庭为止廖立红已逾期支付租金达4个月之久，廖立红的行为已构成根本违约，不属一审法院认定的履行瑕疵。（四）李润宏在起诉前已通知廖立红解除合同，至开庭时己给予了合理期限，一审法院认定李润宏未给予合理期限即要求解除合同属事实认定严重错误。综上，廖立红逾期支付租金的行为已构成根本违约，李润宏有权依据双方签订的租赁合同请求解除租赁关系。二、廖立红擅自改变承租物业主体结构，私自将房屋承重墙体拆除，造成安全隐患，已构成根本性违约，李润宏有权请求解除租赁合同。（一）《房屋租赁合同》第一条第2款约定“上述由乙方承租的物业仅作为住宅用途，不得另作他用。如乙方擅自改变房屋用途，视作违约处理，由此造成甲方损失的应予赔偿”，案涉合同明确约定承租物业仅能作为住宅用途使用，但经李润宏实地查勘及提交的现场图片显示，廖立红在未经李润宏同意的情况下将承租物业私自分割成十多个小单位，并将首层的东、南、西、北承重墙体拆除并开门闸转租给第三方作商铺使用。（二）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，“承租人擅自变动房屋建筑结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理”，廖立红私自将承租房屋拆除承重墙，改变楼宇结构，将房屋分隔并未按出租人要求恢复原状已构成根本性违约，李润宏有权据此要求解除双方租赁合同并依照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条索赔。综上，廖立红逾期支付租金、改变承租物业用途，且未经李润宏同意改变房屋结构，已构成根本违约，李润宏有权请求解除租赁合同。廖立红辩称以垫付卫生费、房屋转租他人等均为借口，目的为维持双方租赁关系。一审法院末查清案件事实，仅凭借主观臆断即对案件事实予以认定，导致事实认定及法律适用错误。三、涉案房屋没有经过报建，案涉租赁合同无效。被上诉人廖立红答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回李润宏的上诉请求。一、一审法院认定事实清楚，证据充分。（一）李润宏从未就交租事宜催告过廖立红，亦未向廖立红提供有效的缴租方式，无理要求解除案涉合同无事实依据。具体理由如下：首先，李润宏委托廖立红向东二中心村委会缴纳的卫生综合费合计6840元，该费用应折抵部分租金。其次，廖立红曾多次向李润宏通过电话、短信的形式沟通交租事宜，李润宏一直未回应，亦末向廖立红提供合理的收款方式。（二）廖立红在一审庭审中，当庭向李润宏账号以转账方式支付2018年6月至10月租金。廖立红自2018年11月后，每月准时向李润宏支付租金，廖立红在积极履行合同。（三）根据《房屋租赁合同》第三条第1款约定，本幢房为毛房，廖立红在此基础上对租赁物安装了门窗、防盗网、化粪池等，花费近50万元对租赁物进行建筑装修，不存在私自拆除房屋承重墙，造成安全隐患。（四）李润宏在一审庭审结束后，故意拆除租赁物水表，无理对案涉租赁物停水、停电，私自在租赁物外墙上张贴《解除租赁合同告知书》，影响各租户正常生活，对各租户造成恐慌，廖立红最后不得不报警处理。因此本案源于李润宏恶意拒收廖立红租金，企图解除合同，侵犯廖立红合法权益。二、一审法院适用法律准确。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，廖立红履行合同义务的主观意愿非常积极，李润宏并不享有合同解除权。李润宏向一审法院提出诉讼请求：1.解除李润宏、廖立红之间签订的《房屋租赁合同》；2.廖立红支付李润宏租金10500元（从2018年5月1日按每月3500元计算暂至2018年7月31日止，实际计算至交还房屋之日为止，起诉之日至合同终止之日租金合计为660000元）和利息（利息按中国人民银行同期贷款利率从2018年5月11日暂计算至2018年7月31日止，实际计算至付清之日为止）；3.廖立红向李润宏支付违约金7000元；4.廖立红立即腾退租赁房屋；5.案件的诉讼费用由廖立红承担。一审法院查明：2013年4月18日，李润宏（甲方、出租方）与廖立红（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定李润宏将位于佛山市南海区桂城东二中心村D区二巷九号房屋（以下简称涉讼房屋）出租予廖立红作住宅使用；建筑面积约500平方米；租赁期限为20年，从2013年5月1日至2033年4月30日；涉讼房屋为毛坯房，李润宏负责将水电办好到建筑屋内，其余一切装修事宜由乙方负责；2013年5月1日至2018年4月30日止为免费租用期，从2018年5月份开始计租；廖立红应在每月十日前一次性向李润宏支付清当月的租金，合计3500元；廖立红可通过转账的方式将租金支付至李润宏名下的银行账户；廖立红在租赁期间应按时交纳由其自行承担的相关费用，如物业管理费、水电费、电视费、垃圾费等，李润宏对该费用不予负责；廖立红应于签订合同之日向李润宏支付履行合同的保证金7000元；如廖立红未按时支付租金的，则李润宏有权解除本合同，并要求廖立红支付相应的滞纳金，等等。诉讼中，李润宏、廖立红提交其各持有的涉讼合同原件，两份涉讼合同抬头均载明李润宏、廖立红的联系电话，其中对于廖立红的联系电话，李润宏方合同显示为13789688218，廖立红方的合同显示为13189688218。同日，李润宏出具收据，确认收到廖立红交纳的租赁押金7000元和2018年5月租金3500元。2015年1月6日，南海区桂城东二中心村居民委员会出具收据确认，涉讼房屋已交清1996年至2014年期间的卫生综合费。2018年7月25日，李润宏以南海桂城东二中约村D区一巷九号为收件地址、13789688218为联系电话向廖立红寄送《解除租赁合同通知书》，载明因廖立红在免租期届满后至今三个月未向李润宏支付过租金，经李润宏多次催缴租金仍未支付，故在发函之日起解除双方租赁合同关系，并要求廖立红收到通知之日起7日内搬出涉讼房屋。该邮件因收件方电话长期无人接听未妥投。2018年9月17日，廖立红通过短信联系李润宏：“李总您好，多次拨打电话您都没接，微信也没通过，现在连您的律师都不接电话了。她说好三天给我回复一直没有下文，今天给过电话说稍后回复，后面电话都无法接通了”、“您给个账号我，或者微信通过一下，有事大家好商量”、“我想大家还是有些误会的。电话号码是错误的，以前我给您打过，五月份当时就已经缴纳租金了，您还让我代缴了从96年开始的村里的管理费”、“我们把前面的账算一下，您给我一个银行账户，该给您的房租一分不会少，我转给您，以后我也会按时将房租付给您”、“请你接一下我的电话，或回个电话给我，我们好好聊聊，不必搞到法院，等您的回信”。之后，廖立红再次通过短信联系李润宏：“李总，你好，麻烦您发个账号过来，我把剩余的房租补给您”，李润宏回复：“我的帐户在签合同时已经发给你了”，廖立红回复：“没有啊，您发过来吧，我转过去”。2018年7月31日，李润宏提起案件诉讼。庭审中，李润宏当庭提供收取租金的账号，廖立红亦当庭向该账号转账支付了2018年6月至10月的租金共计17500元（3500×5）。佛山市南海区国土城建和水务局（规划）函复法院：涉讼租赁物“未在我局办理相关规划审批手续，按照广东省佛山市南海区人民法院提供的资料，该地块为宅基地，建议转桂城街道国土城建和水务局进一步核实情况”。佛山市南海区桂城街道办事处办公室函复法院：涉讼租赁物“在1992年5月已办理房屋的报建手续，批建用地90平方米，准建3.5层315平方米；但建成后一直未办理土地使用证和房屋所有权证”。一审法院认为，涉讼租赁物已办理规划报建手续，李润宏、廖立红签订的涉讼合同是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性的规定，合法有效，双方当事人应按合同的约定履行各自的义务。案件的争议焦点在于李润宏是否享有合同解除权。李润宏主张截止至庭审终结时廖立红已拖欠2018年6月至10月的租金，其行为已构成违约，根据合同约定主张解除涉讼合同；廖立红则主张李润宏未提供收取租金的账户导致其无法交租，廖立红不存在故意拖延交租的违约行为，李润宏无权解除涉讼合同。针对双方的诉辩意见及举证，法院分析如下：首先，案件涉讼合同约定了解除合同的条款，但未对逾期租金催收问题进行明确约定。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，承租人延迟交租的情况下，出租人应催告承租人在合理期限内支付租金，经催告仍未在合理期限内支付的才应予以解除租赁关系。案件中，涉讼合同设置了长达5年的免租期，廖立红自2018年6月起应付租金，至李润宏起诉时廖立红未欠付两个月，其辩称仅为一时遗忘也属情理之中，从维护合同稳定性的角度而言，李润宏在未催收也未给予合理期限支付租金的情况下，不宜直接以廖立红的瑕疵履行而要求解除涉讼合同。其次，对于李润宏、廖立红各自持有的涉讼合同中廖立红联系电话不同的原因及李润宏在签订合同时是否已提供了收租账户，因双方各执一词又无充分的证据印证，法院不予认定。在李润宏起诉后双方已能对租金问题进行沟通协商的情况下，廖立红已举证曾多次联系李润宏要求其提供银行账号以便履行交租义务，但李润宏在提供银行账号不存在困难的前提下却一直怠于提供。最后，廖立红在诉讼过程中已主动付清了累积的租金，表明廖立红愿意履行合同，廖立红在短信沟通中也一再表明以后会按时足额交租，李润宏的合同目的也可实现；且李润宏已当庭提供交租账号，廖立红不再存在履行障碍，合同具备继续履行的可能性。综上，李润宏以廖立红拒付租金严重违约为由诉请解除涉讼合同，理据不足，法院不予支持。基于廖立红已付清至庭审终结日的相应租金，对李润宏该项诉讼请求，法院不再处理；其他违约责任和赔偿主张，理据不足，法院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条的规定，判决：驳回李润宏的全部诉讼请求。案件受理费减半收取5200元，由李润宏负担5081.25元，由廖立红负担118.75元。二审期间，李润宏向本院提交以下新证据：证据1.用地证明、房屋租赁登记证，拟证明案涉租赁合同出租的物业地址为广东省佛山市南海区桂城街东二社区中心村D区一巷9号，而非一审法院向佛山市南海区桂城街道办事处办公室的函复所称桂城街道东二中约村D区二巷9号，案涉房屋未经报建，应属无效合同，一审法院查明事实错误。证据2.图纸、图片，拟证明廖立红在承租房屋后未经李润宏同意的情况下，擅自改造承租房屋结构，包括封闭二三四楼阳台作为房间使用、在一楼北面墙面开门、在一楼西面墙面开门、拆除一楼承重墙并改建成商铺使用，李润宏与廖立红的房屋租赁合同明确约定承租物业仅用作住宅用途不得他用，廖立红未经李润宏同意破坏房屋结构且用作其他用途，廖立红上述行为已构成违约，李润宏有权据此要求解除双方租赁合同。廖立红对证据1的真实性不予确认，对证据2的真实性予以确认，对其证明内容不予认可。对上述证据的认证意见，本院将在本院认为部分详细论述。二审期间，廖立红向本院提交以下新证据：证据1.《解除租赁合同告知书》、《报警回执》，拟证明李润宏在一审庭审结束后，故意拆除租赁物水表，无理对案涉租赁物停水、停电，私自在租赁物外墙上张贴《解除租赁合同告知书》，影响各租户正常生活，对各租户造成恐慌，廖立红不得不报警处理。证据2.转账记录，拟证明廖立红当庭向李润宏账号以转账方式支付2018年6月至10月租金，且以后每月准时向李润宏支付租金。李润宏对《解除租赁合同告知书》的真实性、合法性、关联性不予确认，对《报警回执》的真实性予以认可，对关联性有异议。对证据2的真实性予以认可，对证明内容不予确认。经审查，廖立红提交的证据1与本案实体处理无关，不作为本案定案依据，证据2来源真实，形式合法，本院依法予以采信。二审期间，双方当事人均确认案涉房屋位于佛山市南海区桂城东二中心村D区一巷九号。经审查，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为案涉《房屋租赁合同》的效力如何及李润宏主张因廖立红违约而请求解除《房屋租赁合同》应否予以支持。本案中，李润宏提交了《桂城镇村镇建房用地申请表》及《南海县建设用地许可证》，上述资料显示李润宏于1992年3月6日就案涉房屋的建设提起用地申请，并经过了村委会、管理区及原南海县桂城镇国土部门批准同意，原南海县国土局于1992年5月10日亦颁发了《南海县建设用地许可证》。同时，上述资料亦反映案涉房屋于1992年报建时，案涉房屋所在地应属于村庄、集镇。1993年11月1日起施行的《村庄和集镇规划建设管理条例》才对村庄、集镇的建设规划作出规定，在李润宏于1992年申请建房时，对于在村庄和集镇内建设房屋的规划报建问题并无明文规定。李润宏现主张因案涉房屋未经规划报建而无效理据不足，本院依法不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”根据上述规定，出租人以承租人未缴纳租金为由请求解除合同的，应履行相应的催告义务并给予承租人一定的合理期限。本案中，由于案涉合同设定了长达5年的免租期，廖立红自2018年6月起应支付租金，至李润宏起诉时欠付租金未达两个月，廖立红辩称因一时遗忘亦属合理。李润宏并未提交证据证明其在起诉前曾催告廖立红支付租金，其于2018年7月25日以案涉租赁物所在地址为收件地址、13789688218为联系电话而寄送的《解除租赁合同通知书》亦因电话无人接听未妥投。在廖立红收到法院的应诉材料后，廖立红即多次主动联系李润宏要求提供账户以供缴纳租金，且在诉讼过程中已主动付清了累积欠付的租金，表明了廖立红积极履行合同的意愿，李润宏收取租金的主要合同目的也得以实现。综上，在李润宏未对廖立红欠付租金的行为进行催收也未给予合理期限支付租金的情况下，为维护合同稳定性，在廖立红欠付租金的违约情形已得以消除，李润宏收取租金的合同目的已得以实现的情况下，一审法院对李润宏以廖立红拒付租金构成违约而主张解除案涉《房屋租赁合同》的诉讼请求不予支持并无不当，本院依法予以维持。李润宏在二审期间还以廖立红存在违法改建拆建的行为而主张解除案涉《房屋租赁合同》，但其提交的证据不足以证明其主张，且双方在合同中亦约定，在不影响整体结构的情况下，廖立红可自行自费装修，故对李润宏该项上诉主张，本院亦不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。李润宏的上诉请求理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10400元，由上诉人李润宏负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年六月三日法官助理 赵超琳书 记 员 冯隽尧