广东省阳春市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1781民初769号原告(执行案外人)：蔡祥周（曾用名蔡祥健），男，1966年6月16日出生，汉族，广东省阳春市人，户籍地阳春市春城街道丽园街88号，现住阳春市春城街道滨江路44号之14号海龙湾A703房、A803房。公民身份号码：440727196606160912。原告(执行案外人)：蔡祥子（曾用名蔡祥荣），男，1969年12月22日出生，汉族，广东省阳春市人，户籍地阳春市潭水镇水上管理处潭水公司，现住阳春市春城街道滨江路44号之14号海龙湾A703房、A803房。公民身份号码：44072719691222091X。原告(执行案外人)：蔡祥忠（曾用名蔡祥弟），男，1972年8月14日出生，汉族，广东省阳春市人，户籍地阳春市潭水镇水上管理处潭水公司，现住阳春市春城街道滨江路44号之14号海龙湾A703房、A803房。公民身份号码：44172219720814091X。以上三位原告(执行案外人)共同委托诉讼代理人：吴世全，广东大众天地律师事务所律师。以上三位原告(执行案外人)共同委托诉讼代理人：伍雪银，广东大众天地律师事务所律师。被告（申请执行人）：阳春市第二建筑工程公司，住所地阳春市春城街道环城北路75号。法定代表人：王裕辉，该公司经理。委托诉讼代理人：谢克健，广东拓进律师事务所律师。被告（被执行人）：阳春市新龙城房地产开发有限公司，住所地阳春市春城街道南新大道8号之三号2楼。法定代表人：韦博，该公司总经理。委托诉讼代理人：韦飞，该公司员工。原告蔡祥周、蔡祥子、蔡祥忠诉被告阳春市第二建筑工程公司（以下简称二建公司）、阳春市新龙城房地产开发有限公司（以下简称新龙城公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年2月27日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年6月3日公开开庭进行了审理。原告蔡祥周、蔡祥子、蔡祥忠的共同委托诉讼代理人吴世全、伍雪银到庭参加了诉讼，被告二建公司的委托诉讼代理人谢克健，被告新龙城公司的委托诉讼代理人韦飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡祥周、蔡祥子、蔡祥忠向本院提出诉讼请求，依法判决：一、确认三原告与被告新龙城公司于2014年5月21日签订的《房屋征收安置补偿协议书》合法有效，位于阳春市春城街道滨江路44号之14号海龙湾A703号、A803号房地产归三原告所有；二、停止对位于阳春市春城街道滨江路44号之14号海龙湾A703号、A803号房地产的执行，并解除对上述房地产的查封；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：位于阳春市春城街道滨江路44号之14号海龙湾A703号、A803号房地产（以下简称A703、A803房）是三原告的合法财产。三原告是被告新龙城公司开发建设用地被征收房屋安置补偿户，2014年5月21日，三原告与被告新龙城公司签订《房屋征收安置补偿协议书》，双方约定三原告以房屋产权置换方式换取被告新龙城公司开发建设的A703、A803房，由被告新龙城公司按月支付一定的房屋租金给三原告用于租房，直至被告新龙城公司将房屋交付给三原告之日止，并明确其他权利和义务。2017年1月12日，被告新龙城公司将A703、A803房交付给三原告，三原告已装修好房屋并已入住，并已经缴纳物业管理费、水电费。三原告在贵院查封之前已实际占有、使用、管理涉案房地产。被告二建公司与被告新龙城公司工程合同纠纷一案，二建公司向阳春市人民法院提出财产保全申请，阳春市人民法院在2017年9月29日查封了涉案房地产，为此三原告向阳春市人民法院提出执行异议，法院在没查清实际情况下，于2018年12月29日作出（2018）粤1781执异55号《执行裁定书》，裁定驳回三原告的执行异议。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”上述《房屋征收安置补偿协议书》真实、合法、有效，没有违反法律和行政法规的强制性规定，三原告与被告新龙城公司双方实际的交易时间是在法院查封之前，三原告在交易过程中没有过错，且三原告已实际占有、使用该房地产，所以上述房产应属三原告所有，属三原告个人合法财产。综上所述，位于阳春市春城街道××海××、××号两套房地产归三原告享有。法院处理拍卖上述房地产显然损害了三原告的合法权益，请求法院立即停止对位于阳春市春城街道××海××、××号房地产的执行，并解除对上述房地产的查封。为维护三原告合法权益，特向贵院提起诉讼。被告二建公司答辩称：1、原告第一项请求中要求判决确认原告与被告新龙城公司于2014年5月21日签订的《房屋征收安置补偿协议书》，是属于合同确认之诉，而本案是执行异议之诉，依照民事诉讼法的相关规定，执行异议之诉的审理范围应以当事人是否享有阻却涉案执行标的物的强制执行的实体权利，所以协议是否有效，不应纳入本案的审理范围；2、原告请求停止对位于阳春市春城街道××海××、××号房地产的执行并解除查封没有事实根据和法律依据，首先，原告与新龙城公司签订的《房屋征收安置补偿协议书》，没有第三人见证，其真实性无法确认，协议书的签订主体是蔡振富，并不是本案的原告，蔡振富与本案原告的关系没有证据反映，原告提供的房产证所有权人是蔡进富，与《房屋征收安置补偿协议书》上的蔡振富是否是同一人尚不能确认，也没有证据反映。房产证上写明的补偿征收房屋的地址也与协议书上的地址不相符，故原告起诉状中所主张的房屋征收安置的事实，无法认定。其次，原告所主张房屋已在2017年1月12日已经交付使用并装修入住，所提供的水电费也只是收据，而不是正式的发票，所提供的几张房屋照片，虽有装修的痕迹，但不能证明是涉案房屋的照片，且装修的时间、入住的时间无法证明是在法院查封前，所以，原告尚不能证明涉案房屋在查封前已由原告合法实际占有使用；3、涉案房地产至今登记在被告新龙城公司名下，原告主张涉案房屋已由其占有使用并归其所有，但未在房产管理部门办理相关手续，证明原告在法律上并不享有房屋的所有权，故原告请求判决涉案房屋归其所有，没有事实根据和法律依据。原告依据《房屋征收安置补偿协议书》所取得的仅是债权，而不是涉案房屋的物权，所以原告不能取得对抗法院强制执行涉案房屋的权利；4、原告主张适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中第十七条规定，停止对涉案房屋的执行，该司法解释已被新法修改，应不予适用。综上，原告的起诉理据不足，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。被告新龙城公司答辩称：同意原告的诉讼请求的。涉案房屋是市拆迁安置办公室安排置换的，并派拆迁办的工作人员参加搬迁，该搬迁的房屋是经双方同意的，并且拆迁办也有备案，这部分的人都是水上居民，没有房屋居住，海龙湾楼盘土地（包括水利局的宿舍）是经法院拍卖所得，法院拍卖时，也说过由法院负责水利局职工的搬迁工作。原告围绕其诉讼请求，提交了下列证据：1、身份证，证明三原告的身份情况；2、《房屋征收安置补偿协议书》，拟证明三原告以房屋产权置换方式换取被告新龙城公司开发建设的A703、A803房，并明确其他的权利和义务；3、房屋所有权证，拟证明三原告用于置换A703、A803房的房屋登记情况；4、收款收据、收据，拟证明原告收到被告新龙城公司拆迁补偿款、租房安置费的事实；5、收楼通知书、业主收房确认书，拟证明被告新龙城公司在2017年1月12日交付房屋给三原告的事实；6、《海龙湾物业服务协议》、《海龙湾住户装修规定》、收据、照片，拟证明三原告已装修入住A703、A803房，并已实际占有涉案房地产；7、执行裁定书，证明三原告因本案房地产向阳春市人民法院提出执行异议申请，法院于2018年12月29日作出（2018）粤1781执异55号《执行裁定书》驳回三原告的异议申请；8、证明，拟证明阳春市房屋征收安置办公室协助被告新龙城公司征收了原告的房屋，并安排安置房海龙湾A703、A803房给原告的事实；9、营业执照，拟证明海龙湾商品住宅区提供物业管理服务的阳春市铭泰物业服务有限公司的工商登记情况；10、住房查询证明，证明原告蔡祥子、蔡祥忠在阳春范围内没有房地产登记记录。经审查上述证据原件与复印件核对一致，被告二建公司对于证据1真实性没有异议，但尚不能证明原告的曾用名情况，以及原告和蔡振富的关系是不是父子关系；对于证据2的真实性无法确认，因为该补偿协议书没有第三方的见证，或在场人签名，也没有在政府安置拆迁办公示或进行备案，故对其证明的事实不予确认；对于证据3的真实性没有异议，但房屋所有权证登记的权利人是蔡进富，与安置补偿协议书上写的蔡振富是否为同一人，应由公安管理部门出具相关证明才能予以确认，仅有居委会的证明是不能认定的；对证据4、5、6的真实性和证明的事实均有异议，不予确认。证据5中收楼通知书、确认书经查看原件，上面的签名和盖章，比较新，不排除有时间倒签的可能性，证据4的收款收据，是原告自己单方开具，那么具有很大的随意性，无法保证客观真实。证据6《物业服务协议书》、装修规定，上面所盖章的铭泰物业管理公司是否是涉案房地产的物业管理单位，应有证据证明，一般情况下会有开发商与物业公司签订前期物业管理合同，但本案并未提交该合同，所以其所签订的物业协议书、装修规定的真实性无法确认。证据6中的收据及照片都不是正式的水电费发票，照片无法反映就是涉案的两间房屋，关联性也无法成立；对证据7无异议；对证据8真实性没异议，但关联性有异议，该证据由阳春市房屋征收安置办公室出具，所反映的内容是由政府的安置办征收三原告的位于春城镇沿江路的房屋，并安排其在海龙湾A幢703、803房，这里反映的是原告和政府拆迁办的法律关系，但原告在本案中主张的是被告新龙城公司置换蔡振富的房屋，显然该证据所反映的法律关系和原告在本案诉讼中所主张的法律关系是不同的；对证据9的真实性没异议，但不能证明铭泰物业公司是涉案房地产公司的物业管理单位；对证据10真实性没异议，但原告不能依据该证据而取得阻却法院执行涉案房屋的实体权利。被告新龙城公司对原告提供的证据无异议，本院依法确认原告提交的上述证据合法有效。被告二建公司提供了下列证据:1、营业执照及法人身份证明，证明被告及法定代表人的基本情况和诉讼主体资格；2、《工程竣工验收报告》，证明涉案房屋所在的楼盘海龙湾建设工程竣工验收日期为2016年12月29日；3、《商品房预售许可证》，证明涉案房屋所在的楼盘海龙湾于2017年1月取得《商品房预售许可证》。原告、被告新龙城公司对被告二建公司提供的证据无异议，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：本院在审理二建公司诉新龙城公司建设工程合同纠纷一案过程中，根据二建公司的申请于2017年9月29日作出（2017）粤1781民初2274号民事裁定，查封登记在新龙城公司名下位于阳春市春城街道××海××、××房。后于2017年11月14日作出（2017）粤1781民初2274号民事调解书，确认：一、双方确认，新龙城公司尚欠工程款67143956.18元和利息2000000元，合计69143956.18元未支付给二建公司；二、新龙城公司同意在本协议生效之日起3天内一次性支付工程款本息共69143956.18元给二建公司；三、如新龙城公司没有按上述约定的期限支付工程款本息共69143956.18元，则同意以未付金额为基数，按年利率6%的标准，计算支付从逾期之日起至付清全部款项之日止的利息给二建公司；四、本案案件受理费407520元，减半收取计203760元，财产保全费5000元，合共208760元，新龙城公司同意负担。该调解书已送达双方当事人并发生法律效力。后由于新龙城公司没有按协议约定履行义务，本院根据二建公司的执行申请依法立案执行[案号：（2017）粤1781执1584号]。在执行过程中，本院于2018年8月8日作出（2018）粤1781执754号《参加摇珠通知书》，拟对上述查封的新龙城公司名下位于阳春市春城街道××海××、××房的价值进行评估。本案原告蔡祥周、蔡祥子、蔡祥忠以其是该房业主为由向本院提出书面异议，请求终止对A703、A803房的执行并解除对该房产的查封，本院于2018年12月29日，作出（2018）粤1781执异55号执行裁定书，驳回了三原告的异议请求，三原告不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，新龙城公司经工商登记成立并取得营业执照，企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产开发、销售物业管理、物业出租。三原告是蔡进富的儿子，蔡进富是位于阳春市春城街道沿江路大桥头产权证号为粤房字第××号的不动产所有人，蔡进富病故后，2014年5月21日，三原告以自己的名义与新龙城公司签订《房屋征收安置补偿协议书》（该协议书中的“蔡振富”实际是原告的父亲蔡进富，“振”与“进”在当地为同音字），约定以产权置换方式，由新龙城公司使用原告父亲名下的上述不动产，新龙城公司开发建设好该楼盘后，将包括上述不动产拆迁楼房兴建的海龙湾商住楼的2套房产置换给三原告。2016年12月29日，新龙城公司兴建的海龙湾楼盘竣工，2017年1月12日，新龙城公司按置换协议的约定将该楼盘的A703、A803房交付给三原告，三原告收楼后对该两套房产进行装修，并在本院裁定查封之前入住，由于新龙城公司作为开发商拖欠应缴纳的税费致使一直未能办理过户登记（该楼盘大约有70多户未有办理过户登记），三原告没有其他不动产。本院认为，三原告与被告新龙城公司在政府部门的主持下，在自愿协商一致的基础上订立的《房屋征收安置补偿协议书》没有违反国家法律、法规强制性之规定，合法有效。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”的规定，原告诉请判决确认其与新龙城公司签订的《房屋征收安置补偿协议书》合法有效，不属于人民法院审理案外人执行异议之诉的判决事项，故本院依法驳回原告该项诉讼请求。涉案房屋是三原告拆迁置换得来的房产，从《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定来看，被拆迁人享有优先取得房屋的权利，其享有的债权是特种债权，能够对抗包括其他购房人、抵押权、工程款优先受偿权等其他债权。因为：拆迁关系中，被拆迁人丧失的是现有房屋的所有权，取得尚未建成房屋的期待权，被拆迁人处于弱势地位，其期待物权能否实现直接影响其基本的生存居住、使用权，故应受到特殊保护。此外，拆迁安置房屋特定化之后其有物权客体特定性的特征，被拆迁人对拆迁安置房屋享有类似物权的优先效力。从本案来看，原告与被告新龙城公司签订《房屋征收安置补偿协议》，由原告用其父亲名下的不动产置换被告新龙城公司兴建的海龙湾楼盘中的两套房产，原告享有的债权是特种债权，因此，三原告该特权债权具有对抗被告二建公司建设工程款债权的优先权，故原告诉请位于阳春市春城街道××海××、××房房地产属于原告所有，并停止对二套房产的执行，符合法律规定，本院依法予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：一、确认位于阳春市春城街道滨江路44号之14号海龙湾A703号、A803号房地产为原告蔡祥周、蔡祥子、蔡祥忠所有；二、不得执行位于阳春市春城街道滨江路44号之14号海龙湾A703号、A803号房地产；三、驳回原告蔡祥周、蔡祥子、蔡祥忠的其他诉讼请求。本案受理费5800元,由被告阳春市第二建筑工程公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。本院（2018）粤1781执异55号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  邱 明审 判 员  姜晶晶人民陪审员  刘映晖二〇一九年六月二十一日书 记 员  杨彦彤附相关法律条文：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。