江苏省如东县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0623民初166号原告：如东车天车地汽车城，住所地掘港镇县城工业新区黄山路西侧。统一社会信用代码：91320623694532375Q。法定代表人：胡世燕，经理。委托诉讼代理人：周玉梅，上海嘉海律师事务所律师。委托诉讼代理人：周新东，公司经理。被告：南通泉榕实业有限公司，住所地江苏省如东工业新区掘港镇工业园。统一社会信用代码：91320623769145022T。法定代表人：洪英，董事长。委托诉讼代理人：张捷，江苏南黄海律师事务所律师。被告：南通禾一服饰有限公司，住所地如东县城中街道珠江西路186号。统一社会信用代码：91320623060189765L。法定代表人：何永霞，总经理。委托诉讼代理人：张德华，江苏**来律师事务所律师。原告如东车天车地汽车城与被告南通泉榕实业有限公司(以下简称泉榕实业公司)、南通禾一服饰有限公司（以下简称禾一服饰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序于2019年3月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周玉梅、周新东、被告泉榕实业公司的委托诉讼代理人张捷、被告禾一服饰公司的委托诉讼代理人张德华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：判令原告对被告泉榕实业公司的办公楼1510平方米、二车间1512平方米房产享有优先购买权。诉讼过程中变更诉讼请求为，判令原告对所承租的被告泉榕实业公司享有所有权的座落于如东县掘港镇富春江路538号的第一排第1幢办公楼以及第三排的第二车间1512平方米房产享有优先购买权。事实与理由：2012年9月1日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告泉榕实业公司将座落于掘港镇泉榕产业园的厂房、办公、生活用房出租给原告使用，同时约定了租赁用途、租赁期限、租金及支付方式、房屋修缮等权利义务。2017年2月25日，双方又签订了新的房屋租赁合同，约定被告泉榕实业公司将其第二车间1512平方米房屋出租给原告使用。2018年12月22日，原告发现被告泉榕实业公司将原告所承租的房产出售给被告禾一服饰公司,原告不清楚两被告之间的转让合同关系，房屋转让之前并没有通知原告。两被告于2017年12月29日签订转让协议，而通知原告是在2018年12月17日，通知时原告房屋已经出售，因此，被告禾一服饰公司并非善意取得房屋。综上，被告泉榕实业公司剥夺了原告的优先购买权，经多次交涉未果，故提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。被告泉榕实业公司辩称：1.案涉的房屋租赁合同与转让合同是不同的法律关系，这两个法律关系项下的标的不属于同一标的。原告与被告泉榕实业公司先后签订过两份房屋租赁合同，一份合同的租赁面积为1512平米，另一份租赁面积为1510平米。这3022平方米的房屋，不到泉榕实业公司房屋建筑面积的30%，而且不涉及土地使用权，以及水电煤气等附属设施；而两被告之间的转让合同涉及的房屋面积是14000多平方米，还涉及国有出让土地使用权20000多平方米，以及地上全部附属设施。显然，案涉房屋租赁合同和转让合同所指向的标的不是同一标的，原告主张优先购买权不符合法律规定的同等条件。2.案涉房产的转让价款是按照市场价格确定的，受让方禾一服饰公司已经向泉榕实业公司支付了全部转让款，且禾一服饰公司已实际领取了不动产使用权证，因此，禾一服饰公司系善意购买人，原告主张优先购买权不应得到支持。综上，答辩人认为，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请法院驳回原告诉讼请求。被告禾一服饰公司辩称：1.被告禾一服饰公司善意且合法取得了房屋所有权和土地使用权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第四项规定，第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人主张优先购买权，人民法院不予支持。根据该规定，案涉不动产已经合法转移，原告的诉讼请求不能成立。2.根据房屋租赁合同第8-13、8-14、8-15条的约定，在租赁期内，该房屋发生产权变更的，出租人有权解除合同，而且可以免除解除合同一方的法律责任。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织双方进行了质证，对双方均无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。本院对案件事实认定如下：2012年9月1日，泉榕实业公司（甲方）与如东车天车地汽车城（乙方）签订了房屋租赁合同，约定甲方将泉榕产业园的标准厂房、办公、生活配套用房出租给乙方使用，建筑面积共2546平方米，具体包括标准厂房1120平方米，办公室272平方米（二楼东侧8个34平方米房间），办公楼一楼全部1154平方米。租期自2012年9月15日至2022年9月15日。年租金229168元（无税价），租金每三年调整一次。2015年9月1日，泉榕实业公司（甲方）与如东车天车地汽车城（乙方）签订房屋租赁补充协议，约定对2012年9月1日签订的合同作如下调整、补充：1、标准厂房1120平方米不再出租给乙方，原合同中此面积减掉……。2、乙方承租的办公楼一楼面积1154平方米，二楼调整为建筑面积356平方米，办公楼总租用面积为1510平方米。租金单价暂不调整……，年租金135900元；另增加租用配电房南边一间，时间从2015年9月1日起，年租金2000元，合计年租金137900元。3、本协议执行期3年，自2015年9月1日起至2018年9月1日止。期满后再做补充、完善。2017年2月25日，泉榕实业公司（甲方）与如东车天车地汽车城（乙方）签订房屋租赁合同,约定甲方将其泉榕产业园标准厂房二车间建筑面积1512平方米出租给乙方，租期为2年，自2017年2月25日至2019年2月24日。2017年12月29日，泉榕实业公司（甲方）与禾一服饰公司（乙方）签订转让合同，约定泉榕实业公司将其26000多平米的土地使用权及地上14000多平方米的房屋所有权和全部地上附属设施，以总价2088万元转让给禾一服饰公司。合同约定了价款支付方式：1.乙方在转让合同签订前的2017年12月22日已给甲方法定代表人洪英个人账户支付定金人民币100万元。2.合同签订当日内乙方须支付给甲方人民币600万元，甲方协助乙方办理房产和土地使用权等不动产的过户手续准备工作。3.乙方在2018年1月31日前再给甲方支付人民币300万元。4.2018年5月30日之前乙方给甲方支付剩余价款人民币1088万元，甲乙双方商定合同第五条（合同第五条约定：房屋土地出租产生的租金处理：甲方出租给车天车地、顺发织造2018年1月1日后；南通瑞星2018年2月11日后；车天车地（维修车间）2018年3月1日后；榕安塑业、汇玲信息、大东公司2018年5月1日后、尚柔家纺2018年9月1日后产生的租金均归乙方所有）的租金都归乙方所有，乙方在支付本期款项给甲方时可扣除乙方所得的租金部分……。5.……。另查明：1.泉榕实业公司将其出售的厂房及土地已过户至禾一服饰公司名下，并缴纳了相关税费，过户后的房屋和土地登记在一个产权证上，产权证号为苏（2018）如东县不动产权第0008139号，证载宗地面积26680平方米、房屋建筑面积14518.66平方米，权利性质为出让/自建房，用途为工业用地，使用期限至2055年11月14日止。经本院现场调查，并结合不动产权证书所附房屋平面图，确认地上有5幢建筑，分别命名为1＃、2＃、3#、4#、5#。2.泉榕实业公司与禾一服饰公司因转让案涉房产就合同的履行问题产生纠纷，本院在（2018）苏0623民初3935号民事案件中调解处理，双方当事人在2018年12月17日的调解笔录中就合同的继续履行问题确认下列事实：（1）案涉房屋及土地的不动产权证书已经办理完毕，过户至禾一服饰公司名下；（2）案涉合同原、被告各自应负担的税费按合同约定已经结清。（3）租金部分双方均已进行了结算，租金这块已经没有争议。承租户拖欠的租金由禾一服饰公司来主张权利，与泉榕实业公司无关。（4）双方之前所约定的由禾一服饰公司在原合同转让价款的基础上另行补偿泉榕实业公司126万元（含南通榕易时装有限公司配电房电力设备），关于该配电房电力设备目前已经处理完毕。禾一服饰公司同意在调解笔录双方均签字后由法院将126万元（该款已于2018年11月21日由禾一服饰公司缴至如东县人民法院账户）转支付给泉榕实业公司。（5）禾一服饰公司与泉榕实业公司已于今日就案涉房屋出售及土地使用权转让合同所涉及的所有标的物完成了交付。案涉房屋、土地使用权及地上建筑物交付给禾一服饰公司后泉榕实业公司不再承担责任。该案属即时履行案件，本院未制作调解书。3.关于上述租赁房产的坐落位置，租赁合同载明的地址是泉榕产业园；房产证载明的地址是掘港镇县城工业新区黄山路西侧，土地证载明的地址是如东县掘港镇掘西村八、九组，原告自述租赁房产的地址是富春江路538号。上述所有地址均是同一地址。本院认为，如东车天车地汽车城与泉榕实业公司之间的房屋租赁合同、泉榕实业公司与禾一服饰公司之间的房屋买卖合同均合法有效。本案争议焦点为：一、原告如东车天车地汽车城对其承租的房产是否享有优先购买权。二、被告禾一服饰公司是否恶意受让房产。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖房屋的，应当在出卖之前合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。根据该规定，承租人行使优先购买权的“同等条件”应主要参照出租人所转让房屋的实际情形、转让价款以及价款支付方式等实质性条件。本案中，泉榕实业公司转让的标的物为26680平方米工业用地上的全部房屋，房屋总建筑面积为14518.66平方米，转让价为2088万（含全部附属设施），因此，原告车天车地汽车城行使优先购买权应主要参照泉榕实业公司与禾一服饰公司之间转让的标的物、价款、价款支付方式等实质性合同条款。原告承租了地上建筑1#楼的部分面积（1510平方米）以及标准厂房二车间建筑面积1512平方米，庭审中主张按其实际承租面积自己定价为434万元（1510平方米+1512平方米÷14518.66平方米×2088万元）对承租的房产行使优先购买权。比较泉榕实业公司转让的标的物、价款和原告所主张行使优先购买权的标的物、价款来看，原告的主张不具有行使优先购买权的同等条件，禾一服饰公司的购买条件优于原告所主张的购买条件。本案禾一服饰公司以2088万元购买泉榕实业公司转让的房产，已经办理了过户登记手续，并缴纳了相关税费，双方曾因转让合同的履行问题产生纠纷并诉至本院，原告未能提交证据证明双方的买卖行为存在恶意，故禾一服饰公司并非恶意购买案涉房产，原告以禾一服饰公司恶意购买房屋为由要求优先购买承租房屋的主张，本院不予支持。综上，原告主张对其承租的房屋行使优先购买权，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告如东车天车地汽车城的诉讼请求。案件受理费25133元，由原告如东车天车地汽车城负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费25133元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  郭冬成人民陪审员  陈 璇人民陪审员  吴明秀二〇一九年六月二十六日书 记 员  徐 竞