广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终4643号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈祖力，男，1974年12月3日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托代理人：余亮，广东济方律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：孔琼，女，1969年5月5日出生，汉族，住安徽省舒城县。委托代理人：刘婷，广东启源律师事务所律师。委托代理人：苏怡，广东启源律师事务所律师。上诉人陈祖力因与被上诉人孔琼房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初12619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人陈祖力上诉请求判令：1、撤销原审判决第二项，改判陈祖力无需向孔琼承担任何赔偿责任；2、撤销原审判决第三项，改判孔琼向陈祖力返还物品保证金2万元；3、本案全部诉讼费用均由孔琼承担。事实与理由如下：一、原审判决认定房屋的损害是由陈祖力造成，属认定事实错误。其一，从2016年10月11日孔琼给陈祖力妻子打电话、拍摄于2017年5月7日的房屋照片可知，孔琼很早以前就有要装修涉案房屋的意愿，原审判决认定“孔琼较为重视涉案房屋的装修及家私电器，其不可能在收回涉案房屋后再故意损坏房屋的装修及家私物品，且损坏房屋装修及家私物品对孔琼亦无任何好处”，是错误的。其二，从孔琼2009年装修涉案房屋至今已近8年时间，家具必然存在自然损耗。在2017年5月7日当天，孔琼也从未提过装修家具等物品存在损坏，孔琼主张这些所谓的“损失”的证据都是事后形成的。孔琼所提供的物品损坏的照片都不是5月7日当天拍摄的，而是在此后的6至8月的装修过程中拍摄的。孔琼事后对房屋进行了装修，装修前蓄意进行了破坏。孔琼所提交的证人证言中的证人在5月7日之前没有进过705房，根本无法比较出租前和出租后的状态。其三，孔琼所提出的损失赔偿项目，也明显有悖常理。事实上，以墙面天花为例，孔琼所主张墙身天花重新粉刷工程及油漆2万元，但孔琼却没有提交任何墙面损坏的照片。其四，陈祖力在原审中已经提及，此前就涉案房屋转租事宜已与孔琼做过多番沟通，孔琼不同意转租就将此事搁置。陈祖力提交的证据证明，陈祖力与孔琼此前有过陈述，而且陈祖力也将涉案房屋招待自己代理商的事实告知过孔琼，孔琼亦未提出任何异议。原审法院将陈祖力招待代理商的行为认定为转租，与事实不符；二、退一步讲，即使认定陈祖力对涉案房屋造成了损害，原审判决亦适用法律错误。其一，违约金的性质在于补偿。本案中，原审法院既支持了违约金，又酌定了5万元的损害赔偿，属于要求陈祖力重复承担赔偿责任，违反《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定。依据原审判决，孔琼的实际获利为65200元，陈祖力承担了双重的赔偿责任。其二，原审法院酌定的赔偿金额过高。本案中，涉案房屋已经使用了八年，原审却判决陈祖力承担相当于8个半月房租的损害赔偿，有失偏颇，且极不公平的。被上诉人孔琼答辩称：一、原审法院认定陈祖力存在多次私自转租、不按合同约定用途合理使用房屋的行为，导致了涉案房屋的装修及家私物品损坏严重的事实，继而判定陈祖力需承担赔偿责任是正确的，完全符合双方签订的《房地产租赁合同》第五条第2、4、7款约定和《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十七条及第二百一十九条的规定；二、原审法院在确定损失赔偿金额上适用法律正确，应予以维持。其一，原审法院根据《房地产租赁合同》第五条第4、7款约定驳回陈祖力返还15200元保证金和物品20000元保证金的诉求及判定陈祖力赔偿孔琼实际损失，完全正确。其二，涉诉房屋内设施遭到了严重的破坏，孔琼物损金额达到120000元左右，孔琼受到的经济损失远远大于原审法院判定的50000元赔偿额。因此，原审法院判定的赔偿金额不存在过高的情况，陈祖力诉请返还物品保证金及不承担赔偿责任无事实和法律依据。陈祖力于2017年5月16日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、孔琼返还收取陈祖力的物品保证金20000元；2、孔琼返还陈祖力已预付的2017年5月8日至5月31日期间的房租5880元（可扣除陈祖力应缴的物业费、水电费和燃气费等）；3、孔琼返还陈祖力租房所交押金15200元；四、本案诉讼费用由孔琼负担。孔琼反诉请求判令：1、陈祖力赔偿孔琼物品损失101189元；2、本案诉讼费用由陈祖力负担。原审法院经审理查明：2015年7月22日，经嘉缘代理公司（经纪方/丙方）促成，孔琼（出租方/甲方）与陈祖力（承租方/乙方）签订《房地产租赁合同》，约定甲方同意将天河区花城大道8号705房（下简称案涉房屋）出租给乙方使用，房产建筑面积156平方米，甲方同意将该物业出租给乙方作住宅使用；租期从2015年8月1日至2018年7月31日止，共36个月，甲方收到租房保证金后应于2015年8月1日前将该物业准备好，交付乙方使用；租金为7600元/月，保证金为15200元；租金按月结算，在每月的第1日前支付；签订本合同当日，乙方须向甲方交付保证金和首月租金；合同终止，乙方在付清租金及其他费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退回给乙方，本保证金不得于租赁期满前抵付租金；乙方不得擅自改变房屋结构和用途；乙方应爱护和正常使用该物业及设备，发现该物业及其设备自然损坏，应该及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修，因乙方过错延误维修而造成他人人身伤亡、财产损失的，乙方负责赔偿，使用该物业不当或者人为造成该物业损坏的，应该负责修复或赔偿；乙方不得未经甲方书面同意，擅自将该物业转租、分租给他人使用或者调换使用，如违反则视为乙方自动放弃该物业的使用权，本合同解除，保证金不予退还，由此造成的损失由乙方负责赔偿；任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于保证金的金额作为违约金予以赔偿；如仍不足弥补因此造成直接经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准等。该合同后还备注了手写内容，约定经甲乙双方协定，乙方需在2015年8月1日前向甲方交付20000元物品担保金，租期满需如数退还乙方等。另，该合同后附孔琼、陈祖力签署的《家私家电清单》，确认案涉房屋内的物品有客厅空调二台、房间空调四台、三星电视机一台、电视柜一个、沙发二组等众多家私电器。2015年7月22日，陈祖力向孔琼支付了租赁押金15200元，向嘉缘代理公司支付了案涉房屋中介费1000元。另，陈祖力还向孔琼支付了物品保证金20000元。2017年5月7日，孔琼发现陈祖力在蚂蚁短租平台出租案涉房屋，双方当事人发生纠纷，孔琼要求解除《房地产租赁合同》并收回案涉房屋。现陈祖力以孔琼未返还物品保证金、租赁押金等为由，提起本案诉讼。孔琼提起反诉，要求陈祖力赔偿物品损失。原审过程中，陈祖力主张其承租案涉房屋后基本上都是自住，在2017年春节前其都居住在案涉房屋，而在其另行购买房屋后就没有在案涉房屋居住，当时孔琼知道其有时将案涉房屋提供给代理商居住；在2017年5月7日之前，陈祖力从未将案涉房屋另行出租，而陈祖力搬离案涉房屋后一直要求孔琼办理交接手续，但孔琼拒绝；如果案涉房屋内有物品损坏，孔琼肯定会当场提出并要求赔偿，不可能在2017年6月至8月才拍照并向其主张，且2017年5月7日之后孔琼再也没有与其联系过。孔琼则主张双方签了租赁合同后，陈祖力搬进案涉房屋居住，之后孔琼一直认为是陈祖力自住，而房屋交接后，陈祖力便更换了门锁，孔琼无法进入；直至2017年5月7日，其发现陈祖力实际上是将案涉房屋在蚂蚁短租平台进行出租，所以其与陈祖力发生了纠纷并于2017年5月7日收回了案涉房屋，其不是不同意办理交接，而是由于陈祖力搬离的时间是晚上，所以其要求陈祖力3天内到案涉房屋与其进行交接，但陈祖力没有到场办理；孔琼是通过案涉房屋所在大厦的物业管理公司的保安人员才知道陈祖力没有在案涉房屋内居住，自2015年9月、10月起陈祖力就将案涉房屋对外出租。陈祖力又主张其妻子早于2017年2月23日已将案涉房屋转租的事实告知孔琼，并提交了手机微信记录截图予以证明。该手机微信记录截图显示的内容为，案涉房屋现主要是公司的代理商过来学习，新代理商过来考察公司等来了接待住；孔琼如果需要有其他安排需要收回也可，不收回其就租到租期满，反正公司在招待费里补贴些房租费。孔琼对该证据的真实性不予确认，并认为陈祖力在起诉状中表示其在2017年5月份才在网上对外招租，但又提交该证据证明早在2017年2月之前已将案涉房屋对外转租，两次陈述相互矛盾，缺乏诚信。孔琼确认陈祖力已支付租金直至2017年5月31日，没有拖欠租金。孔琼主张陈祖力拖欠自2017年3月2日至2017年5月2日期间的电费856.64元，2015年8月1日至2017年5月7日期间的电视费661.98元、水费663.30元、排污费271.35元、煤气费431.25元，2017年4月的物管费328.50元、垃圾费5元，共计3218.02元，而陈祖力已支付了1450元，尚欠1768.02元。陈祖力对上述电费、水费、排污费、煤气费、物管费、垃圾费金额予以确认，但认为其已支付电视费200元，上述费用应扣除其已支付的电视费。为予证明，陈祖力提交了珠江数码微信交易记录，并当庭出示“珠江数码”手机公众号记录作为证据。上述证据显示，该手机微信账户分别于2016年12月24日、2017年4月24日向珠江数码自助缴费各100元，而在“珠江数码”微信公众号中所查询的接入地址为案涉房屋、用户证号为16812099909的用户缴费信息中，亦分别显示于2016年12月24日、2017年4月24日各缴费100元。孔琼对上述证据的真实性不予确认，认为上述证据是通过手机查询截图，无法核实网站的真实性，上述证据如果是真实的，陈祖力可以据此到珠江数码营业厅盖章确认。另，孔琼亦提交了《借记卡账户历史明细清单》及电视费发票等以证明其支付电视费的事实，其中，《借记卡账户历史明细清单》所显示的电视费银行扣费记录与陈祖力出示的“珠江数码”手机公众号中用户证号为16812099909的用户缴费信息相吻合，但《借记卡账户历史明细清单》中未有上述用户缴费信息中所显示的2016年12月24日、2017年4月24日各缴费100元的银行扣费记录。孔琼主张陈祖力长期将案涉房屋进行短租，并导致案涉房屋的装修及物品损坏严重，要求陈祖力赔偿损失101189元。为予证明，孔琼提交了《报警回执》（20170228961）、短租客许盼盼出具的《证明》、短租客与陈祖力及其妻子在“蚂蚁短租”平台上的聊天记录（手机截图打印件）、短租客在“蚂蚁短租”网站上成功预订案涉房屋的信息截图（截图打印件）、2017年5月7日的现场录音等证据。其中，一、案涉房屋所在的物业管理公司的工作人员关光灯的《调查笔录》（加盖了名门大厦管理处服务中心印章），该笔录中关光灯陈述，案涉房屋自2015年9月左右开始每天都有不同的人入住，这些人都说是案涉房屋的租客；2017年5月7日，案涉房屋的业主发现案涉房屋的转租问题，就要求物管公司派人到场作见证人；业主当场提出解除合同，要求立即清点屋内所有物品，业主与租客老婆清点时发现很多家私家具有损坏。二、案涉房屋的照片多张，显示房屋内挂了许多彩色气球和张贴喜字。三、物品照片多张，显示木地板划痕严重、木门上方爆裂、沙发皮面磨损严重、纱窗破损、洗手间缺失一扇玻璃门、厨房组合柜损坏严重等。四、《收据》及发票等，分别显示2009年12月31日孔琼支付了实木地板款43550元，2017年8月4日孔琼支付了瓷砖款4699元，2010年10月28日孔琼购买沙发一套的价格为68000元、后于2017年7月6日更换皮质沙发座垫费用3800元，2017年6月22日孔琼支付了纱窗款9000元，2017年8月5日孔琼支付了更换钢化玻璃门等的费用1800元、更换热弯钢化玻璃等的费用3600元，2017年7月10日孔琼支付儿童床款3916元，2017年6月23日孔琼支付橱柜费用14889元，2017年8月4日孔琼支付油漆费用12456元，2017年8月孔琼支付案涉房屋的维修工程款53329.22元等。陈祖力除了确认现场录音及案涉房屋的照片的真实性外，对其余证据的真实性不予确认，并认为其仅于2017年5月7日进行了一次短租行为。原审法院认为：陈祖力与孔琼签订的《房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。《中华人民共和国合同法》第二百一十七规定，“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。”第二百一十九条规定，“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”根据合同约定，孔琼将案涉房屋出租给陈祖力作为住宅使用，且提供屋内的家私电器给陈祖力使用，陈祖力应按照合同约定用途合理使用案涉房屋；若陈祖力未按照上述约定用途使用案涉房屋，对案涉房屋及家私电器造成损坏的，应承担赔偿责任。另，根据合同约定，陈祖力不得未经孔琼书面同意而擅自将案涉房屋转租、分租给他人使用，如违反则合同解除且保证金不予退还，由此造成的损失由陈祖力负担。本案中，虽然陈祖力只承认其于2017年5月7日对案涉房屋进行转租，但根据已查明的事实及双方当事人提交的证据显示，陈祖力早已将案涉房屋进行对外出租使用而并非作为住宅使用，而且对案涉房屋及家私电器造成的损坏已超过居住使用的正常损耗。因此，孔琼于2017年5月7日解除《房地产租赁合同》并要求收回案涉房屋，该行为合法有据，陈祖力应依法承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”由于陈祖力违约导致《房地产租赁合同》解除，根据合同约定租赁押金不予退还，因此，现陈祖力要求孔琼退还租赁押金15200元的诉讼请求缺乏依据，不予支持。陈祖力已支付租金至2017年5月31日，而《房地产租赁合同》于2017年5月7日解除，故陈祖力要求孔琼退还2017年5月8日至2017年5月31日期间的租金5880元的诉讼请求，予以支持。但根据已查明的事实可知，陈祖力尚欠电费等费用未支付，其应向孔琼支付上述欠费。陈祖力对孔琼所主张的电费、水费、排污费、煤气费、物管费、垃圾费金额1768.02元予以确认，但认为其已支付的电视费200元应予扣除。对此，原审法院综合双方当事人提供的证据，可确认陈祖力已支付了电视费200元的事实，故扣除该款项后，陈祖力仍欠电费等共计1568.02元。综上，在扣除所欠电费等1568.02元后，孔琼应将剩余租金4311.98元（5880元-1568.02元）返还陈祖力。根据双方签署的《家私家电清单》显示，孔琼提供了众多家私电器给陈祖力使用，且双方还另行约定陈祖力向孔琼支付物品保证金20000元，可见孔琼对案涉房屋的装修及家私电器等较为重视，且案涉房屋的装修及家私电器较为贵重。但根据孔琼提供的证据可证明，陈祖力对外出租案涉房屋导致案涉房屋的装修及家私物品损坏严重，已超过了正常居住使用的合理损耗范围，陈祖力对此应当予以赔偿。陈祖力抗辩称案涉房屋交付给其使用时已存在各种质量问题，该抗辩缺乏依据，不予采纳。陈祖力又抗辩称孔琼收回案涉房屋后自行损坏案涉房屋的装修及家私物品，但其对此未能提供证据予以证明。而且，从日常生活常理分析，孔琼较为重视案涉房屋的装修及家私电器，其不可能在收回案涉房屋后再故意损坏房屋的装修及家私物品，且损坏房屋装修及家私物品对孔琼亦无任何好处。因此，陈祖力的上述抗辩明显缺乏依据，有违诚信，不予采纳。对于赔偿金额问题，孔琼提交的购买物品及维修的《收据》及发票等证据，与其提供的照片所反映的案涉房屋存在的装修及家私物品损坏问题相互吻合，予以采信。根据上述证据显示，在收回案涉房屋后，孔琼为维修案涉房屋及家私物品，支付了沙发翻新费用3800元、纱窗维修费用9000元、更换钢化玻璃门等费用1800元、更换热弯钢化门等费用3600元、购买儿童床费用3916元、更换橱柜费用14889元、油漆费用12456元、房屋维修工程费53329.22元等。考虑到案涉房屋的装修及家私物品等在租赁期间的自然损耗等问题，原审法院综合本案案情，根据公平原则，酌情判令陈祖力向孔琼赔偿50000元。在扣除陈祖力已支付的物品保证金20000元后，判令陈祖力向孔琼赔偿30000元，对于陈祖力要求孔琼返还物品保证金20000元的诉讼请求及孔琼要求超过上述赔偿金额的反诉请求部分，均不予支持。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十七、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条的规定，于2018年12月11日作出判决如下：一、孔琼自本判决发生法律效力之日起十日内向陈祖力返还租金4311.98元；二、陈祖力自本判决发生法律效力之日起十日内向孔琼赔偿30000元；三、驳回陈祖力的其他诉讼请求；四、驳回孔琼的其他反诉请求。本案本诉受理费830元，由陈祖力负担780元，孔琼负担50元；反诉受理费1160元，由陈祖力负担370元，孔琼负担790元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，陈祖力向本院申请证人梁某出庭作证，以证明孔琼在2017年5月7日之前就有打算装修涉案房屋。本院认为：本案二审的争议焦点是陈祖力是否需要向孔琼赔偿物品损失。孔琼以陈祖力长期将涉案房屋进行短租，导致涉案房屋装修及物品严重损坏为由，反诉请求陈祖力赔偿物品损失，并就此提交《报警回执》、陈祖力及其配偶与短租客之间的聊天记录、《调查笔录》、照片及付款凭证等证据予以证明。依据已查明的事实，孔琼系带大量家私电器将涉案房屋出租给陈祖力，陈祖力为此另行向孔琼支付了20000元的物品保证金，而孔琼提交的证据可以反映在其收回房屋时涉案房屋的装修及家私物品已被严重损坏，已超出正常使用导致的自然损耗范畴，陈祖力虽主张涉案房屋在交付时即已存在质量问题，但无提供充分证据支持，陈祖力主张孔琼收回房屋后故意损坏房屋装修及家私物品亦有违常理。陈祖力并未否认其曾将涉案房屋交由他人使用的事实，只是认为其并非转租，但陈祖力的该项主张显然不符合情理，依据现有证据足以认定陈祖力将涉案房屋转租给多个他人的事实。综上，原审认定陈祖力的转租行为导致涉案房屋的装修及家私物品遭受损失，并据此扣除物品保证金20000元后判决陈祖力向孔琼赔偿物品损失30000元，并无不妥，予维持。综上所述，上诉人陈祖力的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1150元，由上诉人陈祖力负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年六月四日书记员  王文杰唐颖琪