山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0103民初7344号原告：山东天泰置业有限公司，住所地济南市市中区舜德路1号。法定代表人：赵民，董事长。委托诉讼代理人：李帅元，男，该公司法务经理。委托诉讼代理人：张晓晓，女，该公司行政经理。被告：周爱玲，女，1964年8月20日出生，汉族，住山东省济南市市中区，委托诉讼代理人：郭庆东，山东邦源律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘哲学，山东邦源律师事务所律师。原告山东天泰置业有限公司与被告周爱玲返还原物纠纷一案，本院于2018年9月6日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山东天泰置业有限公司法定代表人赵民的委托诉讼代理人李帅元、张晓晓，被告周爱玲及其委托诉讼代理人刘哲学到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告山东天泰置业有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告限期腾房。二、请求判令被告向支付房屋占用费510600元（自2012年5月4日至2018年9月6日期间共计42.87万元，自2018年9月7日至今部分租金也应由被告支付约9万多元）。三、本案诉讼费、评估费由被告承担。事实与理由：2010年9月15日，原告与被告签订《济南市商品房买卖合同》（以下简称“房屋买卖合同），约定由被告购买原告开发的位于济南市市中区舜德路天泰太阳树7号楼1-301室房屋（以下简称“该房屋”），建筑面积为257.13平方米，总价款为3520110元，被告支付上述房款方式为银行按揭贷款，原告系担保人。2010年9月，原、被告双方与贷款人兴业银行股份有限公司济南分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定被告向贷款人贷款246万元，由原告为其提供阶段性保证。2012年5月4日，原告向被告交付了该房屋。2013年3月，因被告未按时偿还银行本息，原告代被告履行了还款义务，并向济南市市中区人民法院提起诉讼，要求解除原、被告之间签订的房屋买卖合同。2016年1月26日，济南市市中区人民法院作出的（2014）市民初字第2546号民事判决书，解除了原、被告之间就该房屋所签订的房屋买卖合同。房屋买卖合同解除后，被告始终占用该房屋。原告为维护自身合法权益，依法诉贵院，请依法予以支持。被告赵传红、王健舟辩称，本案不是民间借贷，是我与原告一起合作做了一个工程，我们是合作关系。其中有27000元中的一部分的钱是用在工程的合作上。被告周爱玲辩称，一、本案涉案房屋的所有权人是答辩人，法院应当驳回被答辩人起诉。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。涉案房屋的初始登记人是答辩人，答辩人不具有向被答辩人腾房的义务，更没有支付占用房屋使用费的义务，恳请法院驳回被答辩人的起诉：首先，涉案房屋所有权属于答辩人，被答辩人无资格提起诉讼。双方签订的商品房买卖合同合法有效，无可撤销和无效的情形，并且房屋自交付答辩人起已达六年之久，且答辩人已经支付了全部的购房款，初始登记的权利人为答辩人；其次，虽然答辩人和被答辩人的《商品房买卖合同》已经解除，被答辩人据此提起诉讼，是对按揭购房法律关系的曲解：第一，被答辩人提供的生效判决，只是对双方债权法律关系的解决，从本质上讲，该法律关系随着被答辩人对答辩人所欠银行款的垫付，答辩人与银行间的债权债务关系已经终止，随之而来的只能是本案双方当事人之间的新的债权债务关系的形成，而不能据此认定答辩人对按揭房屋物权的权利随之转移，更不可能基于新的债权债务关系而迳行认定答辩人所有的房屋归于被答辩人。第二，答辩人已经履行完毕了商品房买卖合同的己方义务，即先支付首付，剩余房款以银行按揭的方式，向被答辩人支付了全部购房款。作为被答辩人来说，其也于2012年5月4日向答辩人交付了房屋，并于2010年就为答辩人的涉案房屋办理了初始登记，至今被答辩人除了仍未为答辩人办理房产证外（房产证办理与否不影响初始登记的公示效力），其合同义务已完成；第三，双方签订《商品房买卖合同》的目的是答辩人为了获得房屋，被答辩人为了获得购房款，至此，该两个目的双方都已实现，即便答辩人违反了合同约定的解除条款，因答辩人未按期向贷款银行还款，致使被答辩人承担了担保责任，但是在《商品房买卖合同》的合同目的都已实现的情况下，被答辩人与答辩人之间只是形成新的债权债务，而非具有物权纠纷。最后，不论从《商品房买卖合同》的合同解除条款还是被答辩人在合同解除的生效判决作出后的行为（其提供的证据）看，原被告双方已经解除的仅是具有行政管理性质的网签，而与具有物权公示效力的房屋初始登记无关！二、合同解除与物权变动无必然联系，且根据本案情况，房屋不应返还。《合同法》第97条明确规定了合同解除的法律后果，不包括返还财产，而《民法通则》第61条明确规定返还财产的前提是合同无效、被撤销或不生效。就本案的履行情况来说，本案的房屋买卖合同已经履行完毕，合同双方都获得了相应的收益，答辩人已经支付了全部购房款，原始登记的权利人也是答辩人，其属于合法占有该房屋，成为事实上的所有人。《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第16条第1款也规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”据此，初始登记记载于不动产登记簿，是物权权利人的法定公示形式，答辩人对诉争房屋享有当然的物权。至于被答辩人承担担保责任代替答辩人偿还银行借款，只能说双方形成了新的债权债务关系，与物权的设立及变更无关。三、根据最高人民法院指导案例（2015）民申字第1158号民事裁定书的指导精神，答辩人对涉案房屋的权利具有特定性和优先性，答辩人对被答辩人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权。而被答辩人因承担担保责任对答辩人产生的债权属于普通债权，不能对抗答辩人对其特殊债权。综上所述，答辩人是涉案房屋的实际所有人，被答辩人主体不适格，恳请求贵院驳回被答辩人起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据和事实本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年9月15日，原告与被告签订《济南市商品房买卖合同》[合同编号：销售（字）201024318]一份，约定由被告购买原告开发建设的位于济南市市中区舜德路天泰太阳树7号楼1-301室房屋，建筑面积为257.13平方米，房屋总价款为3520110元，付款方式为被告在签订合同当日支付首付款1060110元，余款由被告向银行申请按揭贷款。2010年9月，原、被告双方与贷款人兴业银行股份有限公司济南分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定被告向贷款人贷款246万元，由原告为其提供阶段性保证。2012年5月4日，原告向被告交付该房屋。2014年10月10日，原告代被告偿还借款本息合计2579246.09元（含利息、罚息），2017年法院强制执行时将上述代偿款中的利息及罚息在被告账户中扣划并支付给原告，故原告实际代偿数额为被告欠付银行的本金246万元。济南市市中区人民法院于2016年1月26日作出(2014)市民初字第2546号民事判决书，判决“原告山东天泰置业有限公司与被告周爱玲于2010年9月15日签订的《济南市商品房买卖合同》[合同编号：销售（字）201024318]于本判决生效之日起解除。”该判决书已发生法律效力。济南市市中区人民法院于2016年2月17日作出（2015）市民初字第2559号民事判决书，判决“位于济南市市中区舜德路1号天泰太阳树小区7号楼1-201室、1-301室房屋的所有权属原告山东天泰置业有限公司所有。”济南市中级人民法院于2016年9月14日作出（2016）鲁01民终3572号民事判决书，维持了（2015）市民初字第2559号民事判决书的判决内容。案件审理过程中，原告申请对涉案房屋自2012年5月4日至2018年9月6日期间的房屋租金进行评估，山东方正土地房地产评估有限公司于2019年4月15日作出《房地产租金估价报告》，载明涉案房屋建筑面积257.13平方米，2012年5月4日至2018年9月6日期间的房屋租金共计42.87万元。被告对该鉴定报告提出异议，认为评估公司在经评估租金时应以房屋套内面积为依据进行评估；对评估报告上记载的“比较法”运用及比较提出异议；对评估的时间节点提出异议。山东方正土地房地产评估有限公司依法对上述异议进行了书面回复。被告申请山东方正土地房地产评估有限公司杨延清、薛杰两评估师出庭接受质询，两评估师在庭审中亦对被告的上述异议进行了答复。被告提交（2014）一中实初字第5482号民事判决书、（2015）高民终字第761号民事判决书、（2015）民申字第1158号民事裁定书，拟证明根据最高院指导案例精神法院认为交付了购买商品房的全部或者大部分房款后，消费者就所购商品房对出卖人享有的债权有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，并且法院认为购房人通过按揭的方式支付了购房款就已经履行完毕了购房合同，因此就不存在合同解除的问题，且开发商还应继续履行协助办理过户的义务。原告认为该证据的真实性无法确认，即使该证据真实也与本案无关，另外原告依法行使解除权并且得到了确认。与被告提交的判决书案情完全不同也不具有任何参照意义。被告提交由济南市房屋档案馆于2018年11月29日出具的房屋权属状况信息证明一份，拟证明涉案房屋的所有权人为被告。原告认为该证据的真实性无法确认，即使该证据是真实的，我们可以看出被告提交的该证据中权属取得方式为商品房备案，证明该房屋曾经出售给被告，但因原告依法行使了解除权。因此，该证据无法证明涉案房屋不在被告名下，另外该证据中权属状态一栏明确表明了是无效状态，已能充分说明上述事实。被告提交由原告向被告出具的移交结算协议书复印件二份，时间为2013年4月27日，拟证明此时原告已经知晓了被告逾期还款一事且也已经代被告向银行还款，在此情况下原告还仍向被告出具该协议书让其办理房产证是一种对被告房屋所有权的一种认可，并且也是对合同解除权利的放弃。原告对该证据的真实性无异议，但认为该证据仅说明原告在起诉要求与被告解除购房合同前原被告双方进行的房款确认，自2013年我公司得到被告逾期还款的信息之后，一直努力尝试解决问题但是被告一直拒绝履约，为此原告于2014年起诉要求解除与被告的购房合同且得到法院支持。因此，该结算协议已不具有任何效力。本院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十三条规定：“下列事实，当事人无需举证证明：（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。”本院作出的2016年1月26日作出(2014)市民初字第2546号民事判决书、（2015）市民初字第2559号民事判决书和济南市中级人民法院作出的（2016）鲁01民终3572号民事判决书现已发生法律效力，被告不得以未收到上述判决书为由对抗该判决书发生法律效力的事实，且该判决发生于被告提交的移交结算协议书之后；被告主张其已对(2014)市民初字第2546号案件申请再审，但未提交证据予以证明，故本院对涉案房屋系原告所有的事实予以确认。因涉案房屋系原告所有，原告有权要求被告返还该房屋，故本院对原告诉请的要求被告腾出涉诉诉求予以支持。《中华人民共和国共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房屋自始未办理房屋产权登记，被告提交的房屋权属状况信息证明权属状况一栏亦载明“无效”，被告无证据证明该房屋在生效判决认定涉诉房屋系原告所有前属被告所有，现生效判决已认定本案原告系涉案房屋的所有权人，且该房屋自始即为原告所有，现被告仍在涉案房屋居住，原告有权要求被告自其占有该房屋起支付房屋占有使用费。原告申请对涉诉房屋的房屋租金进行司法评估，被告对评估过程及结果提出异议评估部门均进行了答复，在被告未提交证据证明司法评估部门在评估过程中有违反法律规定的情形的情况下，不得推翻该评估结论，故本院对涉诉房屋在2012年5月4日至2018年9月6日期间的房屋占有使用费共计42.87万元的诉求予以支持。因涉案房屋实际腾出日期不确定，诉讼主张中的部分损失尚未实际发生，故本院对2018年9月7日起至实际腾出之日止的房屋占有使用费不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十三条的规定，判决如下：一、被告周爱玲于本判决生效之日起三十日内腾空位于济南市市中区舜德路1号天泰太阳树小区7号楼1-301室房屋并向原告山东天泰置业有限公司交付。二、被告周爱玲于本判决生效之日起十日内向原告山东天泰置业有限公司支付自2012年5月4日至2018年9月6日期间的房屋占有使用费共计42.87万元。三、驳回原告山东天泰置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9010元，司法鉴定费25000元，由被告周爱玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  许 毅人民陪审员  宁兆敏人民陪审员  蒋德静二〇一九年六月十四日代理书记员  潘建永