中华人民共和国广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初30374号原告：甄植芸（JICKWANYAN），男，1949年6月20日出生，美国国籍，现住美国。委托诉讼代理人：程德林，广东海云天律师事务所律师。被告：廖国衡，男，1933年12月8日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被告：廖绮龄，女，1956年8月12日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被告：何志强，男，1956年4月6日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被告：何源，男，1981年11月10日出生，汉族，户籍住址广州市越秀区。被告：麦婉苗，女，1977年4月30日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。上列五被告共同委托诉讼代理人：周云，广东广美律师事务所律师。原告甄植芸与被告廖国衡、廖绮龄、何志强、何源、麦婉苗物权保护纠纷一案，本院于2018年8月3日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人程德林，被告廖国衡、何志强及五被告共同委托诉讼代理人周云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.五被告及同住人员立即迁出广州市越秀区维新路（现为起义路）南朝街34号2楼房屋，将上述房屋腾空交还原告；2.五被告向原告支付从1992年10月1日起计至实际迁出上述房屋之日止的房屋占用费（其中1992年10月1日起至2018年7月31日按评估价计算，2018年8月1日起至实际迁出上述房屋之日参照房管部门确定的同期同类同地段房屋租金参考价计算）。事实和理由：涉案房屋广州市越秀区维新路（现路名为起义路）南朝街34号房屋产权为原告甄植芸合法所有，房屋一共四层，其中《房地产所有权证》登记为三层，总建筑面积为264.49平方米；第四层为1954年加建层，建筑面积为60平方米，四层合计324.49平方米。由于原告是美籍华人一直居住在美国，现在年纪大思乡情绪多了，也就开始关心广州的祖屋即涉案房屋，但今年初却惊悉涉案房屋被一些不明身份的人长期占用，基于上述原因和担心房屋破旧，原告为了涉案房屋的管业，于2018年4月24日在美国办理了委托书，委托代理人管理涉案房屋。代理人接受委托后前往涉案房屋查看，发现四层楼均被不认识的人侵占使用，代理人为此立即报警，被告向民警承认从1992年9月己占住了涉案房屋，但对经谁同意入住的业主质问不作回答。经查，涉案房屋2楼被五被告共同占用，且不知通过什么非法手段将户籍迁入涉案房屋，然而原告从没有将涉案房屋出租或出借过，五被告钻了原告在国外居住长期不回的空子，非法占用涉案房屋，严重侵犯了原告的物权。为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。五被告共同辩称：请求驳回原告的全部诉请，理由如下：一、被告廖国衡是涉案房屋原业主廖显肇、罗莲爱的儿子，该房系被告廖国衡父母于1953年购买，主要用于给被告廖国衡结婚成家使用，房屋购买后廖显肇、罗莲爱与被告廖国衡共同居住在此房直至廖显肇去世。罗莲爱去了香港定居，便将房屋留给被告廖国衡及其家人一直居住至今，所以被告廖国衡居住此房并非非法占有，而是合法的占有使用；二、被告廖国衡一直不知涉案房产产权登记已经转移到原告名下，直到原告向法院起诉，原告证据显示原告自1989年办理房屋继承，1992年领取涉案房屋产权，但在这两个时间点原告均没有来过涉案房屋，也没有抽被告提及过其取得涉案房屋产权登记的事实，更没有向任何人主张要求被告搬迁；三、涉案房屋是加建部分，是被告廖国衡在父母同意的情况下于1954年自行加建，被告廖国衡享有所有权；四、被告廖国衡一直同父母居住，并照顾父母直到其父亲去世，母亲就去了香港，被告廖国衡及其姐姐廖梅展在母亲去世后一直认为该房屋是按法定继承来继承的，姐姐还为此写过一份放弃继承的声明，被告廖国衡不知原告如何依继承得到该房屋，至今原告也未向被告廖国衡说明继承的依据；五、被告认为原告的诉请已过诉讼时效，根据民法通则民法总则的相关规定，原告请求支付占用费的普通诉讼时效为三年，最长的诉讼时效为20年，其自2018年起诉明显已超过法律规定的最长时效。综上所述，被告廖国衡认为其与其家人居住在涉案房屋是经过原房屋业主廖显肇、罗莲爱的同意，且并没有使用费的说法，故请求法院驳回原告的全部诉请。经审理查明：据1992年9月1日的穗房证字第××号《房屋所有权证》及穗地证字第0123886号《国有土地使用证》记载：越秀区维新路（现为起义路）南朝街34号是原告于1989年6月向廖显肇、罗莲爱继承取得的产业，钢筋混凝土结构3层，总建筑面积264.4937平方米，用途住宅。据2018年7月23日的《广东公安人口信息查询资料》记载五被告的户籍在涉案房屋屋论18。现未有证据证明原业权人及原告与被告存在租赁关系或被告入住涉案房屋经原业权人及原告的同意。本案诉讼过程中，原告申请对涉案房屋在1992年10月1日至2018年7月31日的占用费进行评估，本院经摇珠确定由广州市安衡价格事务所有限公司（以下简称安衡公司）进行评估，安衡公司于2019年1月7日做出穗安（涉）估[2019]1号《关于广州市越秀区维新路（起义路）南朝街34号房屋2楼房屋占用费价格评估结论书》，其中内容为：七、价格评估过程，（五）装修及修缮费用价值的评估，鉴于市场房屋租金包含了室内一般装修和房屋修缮维护等费用，而双方对上述费用的投入存在争议。故我们在正常租金标准的基础上，通过市场上同类室房屋装修及修缮的造价水平，结合一般住宅装修使用的时长，测算出装修及修缮费用在评估单价中的占比，扣减该占比价值后的评估单价为不含装修及修缮价值的评估单价。经测算，室内装修和房屋修缮维护费约占评估单价的25%，以此作为装修及修缮价值调整系数，计算不含装修及修缮价值的房屋占用费，详见附表。八、价格评估结论，1.广州市越秀区维新路（起义路）南朝街34号房屋2楼于1992年10月1日至2018年7月31日的房屋占用费（含装修及修缮价值）总价为440,200元;2.广州市越秀区维新路（起义路）南朝街34号房屋2楼于1992年10月1日至2018年7月31日的房屋占用费（不含装修及修缮价值）总价为330,150元。其中涉案房屋（含装修及房屋修缮价值）在2015年的每月租金为2602.48元；2016年、2017年、2018年的每月租金均为2313.32元。（不含装修及房屋修缮价值）在2015年的每月租金为1951.86元；2016年、2017年、2018年的每月租金均为1734.99元等。原被告对该评估结论书没有异议。但被告认为2004年以前的评估价格过高。原告未能举证证明在本案起诉前曾向被告主张房屋占用费。本院认为：据我国物权法规定不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，讼争的南朝街34号自1992年9月1日起产权登记在原告名下，原告自1992年9月1日起对该屋享有占有、使用、收益、处分的权利。被告居住涉案房屋没有合法依据，根据公平合理原则，原告要求被告支付房屋占用费及迁出讼争房，合法有理，本院予以支持。鉴于原告未能举证证明其在起诉前曾向被告主张房屋占用费，故根据相关法律规定2015年10月1日前的房屋使用费已超过诉讼时效，不予保护，被告应向原告支付2015年10月1日起的房屋占用费。另原告要求被告从1992年10月1日起支付房屋占用费，该时间至今长达27年，从生活常识可认定涉案房屋的现有装修应为被告所做，故被告应交纳的租金应适用不含装修及修缮价值的标准。综上所述，依照《中华人民共和国物权法则中华人民共和国物权》第三十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、被告廖国衡、廖绮龄、何志强、何源、麦婉苗(含同住人员)应于本判决发生法律效力之日起三十日内，迁出广州市越秀区维新路（现为起义路）南朝街34号2楼，将该南朝街34号2楼腾空交回给原告甄植芸；二、被告廖国衡、廖绮龄、何志强、何源、麦婉苗应于本判决发生法律效力之日起十日内，将从2015年10月1日起至本判决发生法律效力之日止的广州市越秀区维新路（现为起义路）南朝街34号2楼的房屋占用费（其中从2015年10月1日起至2015年12月31日每月按1951.86元计算；2016年1月1日起至2018年7月31日每月按1734.99元计算；2018年8月1日起至本判决发生法律效力之日参照房管部门公布的同时期同地段同类住宅房屋租金参考价确定）一次性支付给原告甄植芸；本判决发生法律效力之次日起，被告廖国衡、廖绮龄、何志强、何源、麦婉苗应参照房管部门公布的同时期同地段同类住宅房屋租金参考价逐月向原告甄植芸支付房屋占用费至将上述房屋腾空交回给原告甄植芸时止；三、驳回原告甄植芸的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4403.50元，评估费5000元，由原告甄植芸负担7976.50元，被告廖国衡、廖绮龄、何志强、何源、麦婉苗共同负担1427元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，五被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本判决确定的一审案件受理费同等金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡永辉人民陪审员  江 琼人民陪审员  王 勇二〇一九年六月二十八日书 记 员  戴 鹏法庭记录黄金铭