成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0116民初9555号 原告(执行案外人)：眉山市万霖房地产开发有限公司，住所地四川省眉山市东坡区眉州大道东三段26号万霖钱丰商业会信2层。 法定代表人：卢强，总经理。 委托诉讼代理人：徐俐，四川达宽律师事务所律师。 被告（申请执行人）：祁小惠，女，1978年11月1日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 委托诉讼代理人：谭强，四川汇韬律师事务所律师。 被告（被执行人）：龚吉利，男，1976年3月23日出生，汉族，住四川省乐山市五通桥区。 原告眉山市万霖房地产开发有限公司（以下简称万霖公司）与被告祁小惠、龚吉利案外人执行异议之诉一案，本院于2017年10月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告万霖公司的委托诉讼代理徐俐、被告祁小惠的委托诉讼代理人谭强、被告龚吉利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万霖公司向本院提出诉讼请求：一、不得执行位于眉山市东坡区商品房（合同备案号：40817；预告登记号：19412）（以下简称案涉房屋），停止对该房屋的查封、拍卖；二、确认万霖公司为案涉房屋的所有权人。事实与理由：事实和理由：2015年11月19日，成都市双流区人民法院（2015）双流民初字第7797号对祁小惠与龚吉利民间借货一案作出民事判决书，判决龚吉利于判决生效之日起十五日内归还祁小惠借款1，030，000元并支付逾期利息。判決生效后，龚吉利未履行判决书确定的义务，祁小惠向成都市双流区人法院申请强制执行，执行案号为（2016）川0122执578号。成都市双流区人民法院于2016年3月2日作出（2016）川0122执578号执行裁定书，查封了案涉房屋。2016年12月7日，成都市双流区人民法院作出（2016）川0122执578－1号执行裁定书，裁定拍卖案涉房屋。由于该房屋系龚吉利向万霖公司购买，但因龚吉利未付清购房款（龚吉利应付房屋总价款249，800元，尚欠万霖公司购房首付款26，100元及按揭房款150，964．11元），因此该房屋并未办理产权过户登记手续。为此，万霖公司认为成都市双流区人民法院查封、拍卖的前述房屋的所有权属于万霖公司，并不属于龚吉利，成都市双流区人民法院对属于万霖公司所有的房屋查封、拍卖违反法律规定，为此向成都市双流区人法院提出执行异议，成都市双流区人民法院于2017年9月18日作出（2017）川0116执异121号执行裁定书，裁定驳回万霖公司的异议请求。 祁小惠辩称，1.万霖公司提出执行异议不符合相关规定，不应得到支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，祁小惠诉龚吉利民间借款纠纷一案，成都市双流区人民法院已于2015年9月立案受理，并于2015年11月19日作出（2015）双流民初字第798号民事判决书。其后待该判决书生效后，祁小惠依法申请执行，成都市双流区人民法院于2016年2月18日正式受理该案【（2016）川0122执578号】，其后成都市双流区人民法院于2016年3月2日作出（2016）川0122执578号执行裁定书，对案涉房屋进行查封；其后在成都市双流区人民法院执行局主持下，祁小惠交纳了评估费，评估后成都市双流区人民法院对案涉房屋于2016年12月7日开始予以拍卖。而在此期间人民法院已经查明案涉房屋权利人为龚吉利，本案提出异议主要依据为眉山市人民法院作出的（2017）川1402民初410号民事判决书。该案立案时间为2017年1月20日，其生效时问是2017年9月8日。由此可见成都市双流区人民法院依职权查封、拍卖在先。万霖公司依据另案生效的法律文书提出异议在后，故其诉请不应得到支持；2.成都市双流区人民法院有权处置案涉房屋，万霖公司的诉讼请求没有依据。根据最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权记有关问题的函》的通知（法2012151号）第二条“执行程序中处置未办埋初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋记机构发出协助执行通知书》，并载明待房屋买受入或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行”现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责”等规定。根据上述规定，案涉房屋在成都市双流区人民法院执行阶段查明案涉房屋备案登记在龚吉利名下，人民法院对案涉房屋查封拍实处置符合现行法律规定，成都市双流区人民法院对此当然具有处置权利。万霖公司提出房屋确认房屋的诉讼请求，没有充分的事实依据，依法不应得到支持；3.眉山市东坡区人民法院审理（2017）川1402民初410号案件时存在多处程序错误，对于事实的认定也有错误，对该判决书有异议。 龚吉利辩称，自己因资金周转问题出现逾期还款情况后，万霖公司并未与其进行有效沟通即起诉要求解除《商品房买卖合同》不符合常理。对于祁小惠和万霖公司在本案中的主张均没有异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的以下证据：原告营业执照、被告身份证信息、民事判决书、受理通知书、执行裁定书、资产评估报告、商品房买卖合同、房屋所有权证、生效证明、银行转账凭证、个人购房担保借款合同等本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：祁小惠与龚吉利民间借贷纠纷一案，本院于2015年11月19日作出（2015）双流民初字第7797号民事判决书，判决龚吉利于本判决生效之日起十五日内归还祁小惠借款1，030，000元并支付逾期利息（逾期利息按照年利率5．6％计算，从2015年9月10日起计算至借款付清之日止）。判决生效后，龚吉利并未履行判决书确定的义务，祁小惠向本院申请强制执行，执行案号为（2016）川0122执578号。本院于2016年3月2日作出（2016）川0122执578号执行裁定书，查封龚吉利所有的案涉房屋（建筑面积89．99平方米），查封期限三年。并向眉山市房管局送达上述执行裁定书及协助执行通知书。本院于2016年12月7日作出（2016）川0122执578－1号执行裁定书，拍卖龚吉利所有的案涉房屋，并将上述执行裁定书及四川恒中资产评估有限责任公司作出的对案涉房屋的川恒中资评报字【2016】第33号评估报告送达各当事人。 另查明，因龚吉利未按期向中国农业银行股份有限公司眉山东坡支行归还借款，万霖公司按照借款合同约定承担阶段性连带保证担保责任向中国农业银行股份有限公司眉山东坡支行清偿了龚吉利尚欠的全部借款本息后，龚吉利未及时偿还万霖公司垫付的银行按揭款本息，万霖公司起诉至眉山市东坡区人民法院。眉山市东坡区人民法院于2017年6月5日作出（2017）川1402民初410号民事判决书，判决：一、解除万霖公司与龚吉利于2012年4月24日签订的《商品房买卖合同》及其附件；二、龚吉利在本判决生效后十日内到眉山市房地产管理局协助万霖公司办理案涉《商品房买卖合同》的备案登记（备案号为40817）和预告登记（预告登记号为19412）撤销手续；三、龚吉利在本判决生效后三十日内将案涉房屋腾还给万霖公司；四、龚吉利在本判决生效后十日内向万霖公司支付违约金49，960元、律师费4996元，共计54，956元；五、驳回万霖公司的其他诉讼请求。该判决已于2017年9月8日生效。案涉房屋已办理初始产权登记，登记在万霖公司名下。 在执行过程中，万霖公司向本院提出执行异议，本院于2017年9月18日作出（2017）川0116执异121号执行裁定书，驳回万霖公司的异议请求。 本案的争议焦点：万霖公司在案涉房屋被人民法院预查封后是否有权解除《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》被解除的事实能否阻却人民法院的执行行为。 本院认为，（－）本院对案涉房屋进行查封的行为并无不当。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：。（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或商品房预售预告登记的房屋”和第十八条“预查封的效力等同于正式查封效力。”的规定，人民法院可以对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封，预査封的效力等同于正式查封，待权属登记后自动转为正式查封。预查封的目的是为了保护债权人诉讼利益的实现，故，因龚吉利不履行人民法院生效法律文书确定的还款义务被强制执行，本院裁定对案涉房屋预查封的行为符合上述规定。 （二）本院对案涉房屋的预查封行为不影响万霖公司依据《商品房买卖合同》的约定行使合同解除权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立变更，转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。万霖公司依照其与龚吉利签订的《商品房买卖合同》的约定办理了预售合同的备案登记，尚未办理不动产物权的登记，故龚吉利尚未取得案涉房屋的所有权，该房屋登记的所有权人仍为万霖公司。万霖公司与龚吉利签订的《商品房买卖合同》附件五第三条第六项明确约定买受人获准了房屋抵押贷款后，如因买受人逾期 偿付银行借款等原因，导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关保证责任，由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用，出卖人有权向买受人追偿。如银行因此而解除与买受人所签订的《借款合同》的，除非买受人在出卖人承担了保证责任五日内向出卖人支付全部担保损失，否则出卖人有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求买受人按照买卖合同的房屋总价款20％支付解除合同违约金。后因龚吉利逾期偿付银行贷款，万霖公司承担了担保责任，代龚吉利偿还了中国农业银行股份有限公司眉山东坡支行全部借款本息。龚吉利未在合同规定的五日内向万霖公司支付担保损失，合同约定的解除条件已成就、根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时、解除权人可以解除合同”的规定，万霖公司有权根据双方合同约定的争议解决方式向法院起诉请求解除合同。因此，龚吉利未取得案涉房屋的所有权，因龚吉利逾期偿还银行贷款导致万霖公同代为支付，万霖公司行使解除权符合法律规定和合同约定。 （三）案涉《商品房买卖合同》解除后，针对案涉房屋的执行行为应当停止。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”。上述针对查封财产的规定仅限制了被执行人、第三人在查封标的上以规避执行为目的而在此设定权利负担、改变权属及占有现状的行为，但并未禁止当事人不以规避执行行为为目的而对被查封财产上原有基础法律关系依法变更的权利。案涉房屋初始登记在万霖公司名下，案涉房屋的所有权人为万霖公司，至今该房屋未办理分户产权至龚吉利名下。因此，龚吉利未取得案涉房屋的所有权，仅享有《商品房买卖合同》上的债权。因龚吉利违反合同约定，万霖公司依法解除双方签订的《商品房买卖合同》，不属于规避人民法院执行的行为。 综上，《商品房买卖合同》解除后，人民法院的执行行为已没有法律基础和事实基础，应依法停止对案涉房屋的执行，解除预查封，但人民法院可就万霖公司应退还给龚吉利的购房款继续查封、扣押。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华入民共和国合同法》第九十三条二款、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 一、确认眉山市东坡区眉州大道东三段26号6栋3单元33层2号房屋归原告眉山市万霖房地产开发有限公司所有； 二、停止对眉山市东坡区眉州大道东三段26号6栋3单元33层2号房屋的执行，解除对该房屋对预查封。 案件受理费100元，由被告祁小惠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 （2017）川0116执异121号执行裁定书在本判决生效后自动失效。 审 判 长  孙 毅 人民陪审员  袁冬梅 人民陪审员  沈成燕 二〇一九年六月十日 书 记 员  赵 杨