苏州工业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0591民初5684号 原告：苏州中越物业管理有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇珠江南路378号天隆大楼4227室。 法定代表人：严泽新，总经理。 委托诉讼代理人：孔冉冉，上海小城（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈雯婷，上海小城（苏州）律师事务所实习律师。 被告：紫一川温泉酒店（苏州）有限公司，住所地苏州工业园区阳澄湖半岛慈云路6号。 法定代表人：池颖，总经理。 委托诉讼代理人：胡薇，江苏德瀚律师事务所律师。 原告苏州中越物业管理有限公司（以下简称中越公司）与被告紫一川温泉酒店（苏州）有限公司（以下简称紫一川公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月28日立案受理后，依法由审判员柳蓓菁适用简易程序于2018年9月6日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人孙冉冉、陈雯婷，被告的委托诉讼代理人胡薇到庭参加了诉讼。后本案依法转为普通程序，组成合议庭，于2018年11月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙冉冉、陈雯婷，被告的委托诉讼代理人胡薇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告中越公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付物业服务费448991元及逾期利息按银行同期贷款利率暂计17392元；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年9月1日起，原告为被告提供前期特约物业服务，2016年8月30日，原告与被告签订《苏州市前期物业服务合同》，约定被告将其位于苏州半岛观然休闲广场项目交给原告进行物业服务管理，期限自2016年8月30日至2018年8月29日。物业合同第十五条规定酒店的公共服务费用为5.95元/月/平方米，第十六条规定原告按照0.55元/平方米代收代交费，附件二明确了酒店面积为8157.77平方米，因此案涉酒店每月物业管理费用为53025.5元。合同第十四条约定物业管理费为包干制，半年支付一次。截至目前，应付物业费用为1098991元，已付金额为650000元，尚欠物业费用为448991元。自原告与被告签订《前期物业服务合同》后，原告一直按照合同约定为被告提供物业服务，并根据约定开具增值税普通发票。但被告未按照约定足额缴纳物业服务费，违反了《前期物业服务合同》之规定，严重侵犯原告合法权益，故诉至法院。 庭审中，原告明确，逾期利息自起诉之日起，按银行同期同类贷款利率计算至实际支付之日止。 被告紫一川公司辩称，被告已经按照合同的约定全额缴纳了物业费，至今原告仍有部分发票未开具，关于原告所称的利息被告不予认可，没有合同及法律的规定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告(乙方、物业服务单位)与被告(甲方、开发建设单位)签订《苏州市前期物业服务合同》，其中第一条物业项目基本情况为：坐落位置：工业园区唯亭镇慈云路6号。物业占地面积26016.52平方米，规划建筑面积：17703.07平方米(其中地上11874.11平方米，地下5828.96平方米)。第四条载明，甲方为本物业提供前期物业服务开办费肆万元，用于购买物业办公设备等固定资产，所购资产归全体业主所有，由乙方使用。购置物资需经甲方审验，乙方在物业项目交接后2个月内，将经甲方审验过的物资清单交所在区(市)物业行政主管部门和所在地的街道办事处备案。第五条载明，甲方不需要乙方提供前期物业管理顾问服务。如需乙方提供前期物业管理顾问服务的，前期物业管理顾问服务合同另行签订。第六条载明，乙方指定物业服务项目负责人为：周闯……乙方更换项目负责人的，应当事先告知甲方，并征求甲方意见，如项目已经交付的还应当在本物业管理区域内的显著位置公示。第十条载明，前期物业服务期限为2年(不超过整个物业管理区域房屋交付使用后2年)，自2016年8月30日起至2018年8月29日止。第十四条载明，前期物业管理期间，物业公共服务费采用包干制，半年计收。第十五条载明，物业公共服务费由乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取：酒店5.95元/月/平方米。第十六条载明，本物业代收代交费由乙方按以下标准预收：酒店0.55元/平方米，本物业代收代交费分摊办法：按实际发生的费用以建筑物专有部分面积向业主合理分摊。该合同附件二中明确酒店面积为8157.77平方米。故原告表示，每月物业费金额为53025.5元，计算方式为8157.77*（5.95+0.55）。附件五物业管理服务内容、标准的(三)“公共秩序维护”具体内容及标准中的等级服务标准中载明，监控室、消控室24小时专人值守，人员持有效证件上岗，工作记录完善。 原告表示，2016年8月30日起计算至2018年6月13日的物业费为1098991元，其依所提供的物业服务所开具发票共20份，明细如下：                            发票号码                       开票日期                       购买人                       开票项目                       金额(元)                               04929993                       2016/4/28                       紫一川公司                       2016年3月份特约服务费                       220000                               09891549                       2016/8/17                       紫一川公司                       7月份物业顾问服务费                       98000                               09891550                       2016/8/17                       紫一川公司                       8月份物业顾问服务费                       52000                               09891615                       2017/4/7                       紫一川公司                       物业顾问服务费                       50000                               64165402                       2017/11/8                       苏州市紫逸观然酒店管理有限公司（以下简称紫逸观然公司）                       物业服务费(2017/4/15-2017/5/14)                       53025.5                               64165403                       2017/11/8                       紫逸观然公司                       物业服务费(2017/5/15-2017/6/14)                       53025.5                               64165404                       2017/11/8                       紫逸观然公司                       物业服务费(2017/6/15-2017/7/14)                       53025.5                               64165405                       2017/11/8                       紫逸观然公司                       物业服务费(2017/7/15-2017/8/14)                       53025.5                               64165406                       2017/11/8                       紫逸观然公司                       物业服务费(2017/8/15-2017/9/14)                       53025.5                               64165407                       2017/11/8                       紫逸观然公司                       物业服务费(2017/9/15-2017/10/14)                       53025.5                               64165408                       2017/11/8                       紫逸观然公司                       物业服务费(2017/10/15-2017/11/14)                       53025.5                               63787185                       2017/12/20                       紫逸观然公司                       物业服务费(2017/11/15-2017/12/14)                       53025.5                               63787193                       2018/1/8                       紫逸观然公司                       物业服务费(2017/12/15-2018/1/14)                       53025.5                               63787204                       2018/3/2                       紫逸观然公司                       企业管理服务*物业服务费(2018/1/15-2018/2/14)                       53025.5                               63787205                       2018/3/2                       紫逸观然公司                       企业管理服务*物业服务费(2018/2/15-2018/3/14)                       53025.5                               63787216                       2018/4/12                       紫逸观然公司                       企业管理服务*物业服务费                       53025.5                               63787229                       2018/6/6                       紫逸观然公司                       企业管理服务*物业服务费(2018/4/15-2018/5/14)                       53025.5                               05530372                       2018/7/11                       紫逸观然公司                       企业管理服务*物业服务费(2018/6/15-2018/7/14)                       53025.5                               05530378                       2018/8/10                       紫逸观然公司                       企业管理服务*物业服务费(2018/7/15-2018/8/14)                       53025.5                               05530383                       2018/9/10                       紫逸观然公司                       企业管理服务*物业服务费(2018/8/15-2018/9/14)                       53025.5                被告方的付款情况，原告表示，紫一川公司分别于2015年12月11日支付5万元，于2016年2月4日支付10万元，于2016年3月24日支付15万元，于2016年6月13日支付10万元，于2016年7月29日支付5万元，于2017年4月7日支付5万元，紫逸观然公司于2017年9月1日支付7万元，于2018年2月12日支付8万元。 原告另解释称，其于2015年10月30日收到紫一川公司付款5万元，该款项系前期开办费；于2016年4月8日收到紫一川公司汇款41万元，该款项系应被告公司法代表人池颖的要求进行过账形成，该款项于当日退至池颖账户；于2016年4月20日收到紫一川公司7万元，该款项系池颖口头同意的自愿承担因转账产生的税费；于2017年5月26日收到资逸观然公司6000元，该款项系保洁服务费。 对于付款人的不同及开具发票相对方的问题，原告表示，因其为半岛观然休闲广场项目提供物业服务管理，被告紫一川公司关联企业紫逸观然公司与紫一川公司共同对项目内酒店进行经营管理，故物业费支付由两主体共同支付，原告根据约定向紫逸观然公司开具发票。 被告表示，对2016年8月30日起计算至2018年6月13日的物业费为1098991元无异议，但上述发票中编号为05530372、05530378、05530383三份发票未收到，被告另曾收到发票号为01570022发票一份，金额10万元，编号04929994发票一份，金额41万元，编号09891625发票一份，金额为6000元，开票项目均为物业服务费。 被告对原告所称的所有付款无异议，但认为，原告称于2015年10月30日收到的紫一川公司付款5万元系前期开办费，与合同上约定的4万元是不符的。根据第四条的约定，购置物资需经甲方审验，原告也没有提供证据证明其所购物资及是否得到被告方同意或审验；被告于2016年4月8日的汇款41万元亦应为物业费，原告开具了相应发票，另外被告的汇款凭证中也明确为物业服务费，其与池颖个人的往来无法核实；被告于2016年4月20日汇款7万元，亦应为物业费，原告开具了相应发票，另外被告的汇款凭证中也明确为物业服务费，原告称该款项系池颖口头同意的自愿承担因转账产生的税费未提交相应证据；被告于2017年5月26日支付的6000元，因原告提供的服务中是包含保洁服务的，故也应为物业费。 被告认为，原告服务存在问题，为此提交如下证据： 一、被告紫一川公司发送给原告中越公司的工作联系函一份，该函中写明的发文时间为2018年3月22日，内容为：项目通过验收以来，我司多次向贵司交涉物业移交事宜，但贵司一直以各种理由推诿物业移交事宜，未有效履行物业管理责任，导致小区混乱、公共设备设施无人管理及维护，小区业主多次投诉至我司已影响到我司的正常运转。被告表示，该函件由原告公司的物业经理付从开签字确认。 原告对此表示，双方曾就被告的公共区域进行查验，并形成项目承接查验问题报告一份，该报告中列明了紫一川公司公共区域查验问题及分户查验问题，其中公共区域查验问题包括监控室需要安装空调(建议)、监控室线头杂乱、消防系统未完善等。原告在收到被告的函件后，予以回函，认为其多次催促对未实际整改完成项目进行整改。 二、苏州市公安消防支队工业园区大队行政处罚决定书、罚没款收据复印件，消控控制室当时照片一组，其中行政处罚决定书中查明的事实载明，我大队在检查时发现紫一川公司消防控制室值班人员持证数量不足，不符合《建筑消防设施的维护管理》第5.2条的规定，未按规定落实消防控制室制度，违反《江苏省消防条例》第十七条第二款的规定，故给予紫一川公司罚款2000元的处罚。被告表示，原告未按照承诺的服务要求进行消控管理，且在控制室睡觉，被告才会被处罚。 原告对此表示，行政处罚决定书、罚没款收据无原件不予认可，原告对消防不负责任，行政处罚决定书的主体是被告，原告仅负责酒店的物业管理，其他方面的物业管理与原告无关。对照片不认可其真实性，从照片中无法看出被告所述的原告方有任何失职的现象 三、2016年9月-2017年3月考勤表一组及中越物业紫一川项目春节值班计划一份，其中2016年12月的考勤表上由原告现场负责人曾永春签字确认。被告表示，上述考勤表显示，从物业服务合同签订以来，原告提供的人数从未达到16人，存在严重的缺岗情况。根据考勤表上的列明的4人计算得出，2016年12月缺岗12人，2017年1月、2017年2月缺岗9人，三个月的服务费就可扣减99423元。考勤表上2017年1月20日-2017年2月10日在岗人数为7人，合同约定的是16人，在该排班表上仅写明为7人。2017年1月17日原告出具了值班计划，内容中列有增加人员配置，故可知原告存在人员缺失的情况。 原告对其真实性不予认可，被告提交的考勤表没有任何盖章签字，且，单一的考勤表并不能完全证明原告提供服务的人数。若原告没有根据合同履行相关义务，根据情理被告应该当即提出，但被告从未提出过对于人数的任何异议，原告也从未收到被告提出的对其服务不满的异议。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，亦有责任提供证据。本案原被告签订《苏州市前期物业服务合同》，约定由原告为被告提供物业服务，并约定了物业服务的期限、收费标准、付款期限等事项，故双方均应按约履行。 本案中，原告为被告提供物业服务，原被告均确认，计算至2018年6月13日物业费金额为1098991元，对此本院予以确认。对于被告已付款项，除原告确认的已付款650000元，对于双方存在争议的被告于2015年10月30日的付款5万元的问题，本院认为，前期物业合同中约定了由被告提供开办费4万元，并明确系用于购买办公设备等固定资产，故原告称被告应支付开办费的意见，本院予以采纳，但原告未提交证据证明被告确认开办费为5万元，故对于2015年10月30日支付的5万元中扣除4万元以外的1万元应作为被告支付的物业费。对于被告于2016年4月8日的汇款41万元，原告对该款项进行了解释，并提交了银行流水，证明当日即将该款转至被告法定代表人账户，故原告表示，该款项并非被告支付的物业费的意见，本院予以采纳。对于被告于2016年4月20日的汇款7万元，本院认为，原告称该款项系池颖口头同意的自愿承担因转账产生的税费未提交相应证据，故被告称该款系物业费的意见，本院予以采纳。对于被告于2017年5月26日支付的6000元，本院认为，原被告签订的《苏州市前期物业服务合同》中明确了原告提供的服务中包含保洁服务，故被告称该款系物业费的意见，本院予以采纳。故被告已付物业费的金额应为736000元。 对于被告所称的原告的服务存在问题，应予扣款的意见，本院认为，被告提交了行政处罚决定书及罚没款收据复印件，明确因消防控制室值班人员持证数量不足及未按规定落实消防控制室制度被处罚2000元，故被告据此认为，原告未按约定的等级服务标准提供服务，导致被告被处罚的2000元应在支付原告的物业费中扣除的意见，属合理，本院予以采纳。对于被告所称的人员不到位，故应扣减99423元的意见，本院认为，被告提交的考勤表大部分无原告方负责人签字确认，且双方所签订的《苏州市前期物业服务合同》中亦明确，岗位设备可根据项目实际情况作适当调整，被告亦未提交证据证明其曾对原告配备的物业管理人员的数量提出异议，故对该意见，本院不予采纳。 综上，2016年8月30日至2018年6月13日止，原告为被告提供物业服务，物业费用为1098991元，扣除本院确认的被告已支付款项736000元及罚款2000元，尚余360991元未付，该款项被告应立即支付。对于原告要求被告承担自起诉之日起按银行同期同类贷款利率计算至实际支付之日止的意见，属合理，本院予以采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、《中华人民共和国民法诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告紫一川温泉酒店（苏州）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州中越物业管理有限公司物业费360991元及逾期付款利息(以360991元为本金，自2018年6月28日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至被告实际付款之日止)； 二、驳回原告苏州中越物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8296元，财产保全费2852元，合计11148元，由被告负担8918元，余款2230元由原告负担，被告负担部分原告已预交，被告应于履行本判决时一并支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  柳蓓菁 人民陪审员  王继鸣 人民陪审员  赵群明 二〇一九年六月二十六日 书 记 员  龙 凤 附本判决适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ……