广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初6709号原告：黄浩球，男，1960年8月17日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区**********，公民身份号码***********。原告：梁桂球，男，1968年10月19日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***********，公民身份号码************。两原告共同委托诉讼代理人：黄福梅，广东天爵律师事务所律师。被告：冯锡明，男，1965年3月16日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区************，公民身份号码************。委托诉讼代理人：颜妍，广东海迪森律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭玉玲，广东海迪森律师事务所实习律师。原告黄浩球、梁桂球诉被告冯锡明租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月29日立案后，本案依法适用简易程序于2019年5月10日公开开庭审理，原告黄浩球及两原告共同委托诉讼代理人黄福梅，被告的委托诉讼代理人颜妍、谭玉玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向两原告支付自2015年1月1日起至2017年9月14日止期间的厂房占有使用费584067.9元（参照被告出租予他人的每月12元/平方米标准计算，占用的厂房面积共计1497.61平方米，每月占用费17971.32元，一共32.5个月）及自起诉之日起至实际支付完毕全部占有使用费之日止按中国人民同期银行贷款利率计算的利息；2.被告向两原告赔偿720434元损失；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月29日，两原告与被告签订了《转让协议》，约定现位于学校边土地面积1.9亩地块（以下简称涉讼土地）及地上建筑物、厂房（以下简称涉讼厂房）转让给冯锡明使用，合同期2016年5月1日至2030年4月30日。以上协议签订后，原告于2015年1月1日起实际交付给被告使用。被告除自己使用外，还将部分厂房直接转租给案外人陈某，及返租部分给原告梁桂球，向其收取租金。2017年9月14日，涉讼土地及厂房被佛山市南海区********股份合作经济社（以下简称×经济社）收回，厂房也被拆除。2018年3月12日被告起诉要求确认双方签订的《转让协议》无效，并要求原告共同向被告返还土地转让款120万元及利息。后经法院作出生效判决确认双方于2014年12月29日签订的《转让协议》无效，原告于判决生效之日十日内返还120万元予被告。现以上案件已执行完毕，原告如数将以上款项120万元及利息返还被告。鉴于以上协议被法院生效判决认定无效，原告并已将120万元转让款返还给被告。因此，被告自2015年1月1日起至2017年9月14日止期间占有使用原告的厂房并将以上厂房转租他人收取他人租金行动已没有合法依据，被告依法应向原告按照其收取他人租金标准向原告支付使用期间的厂房占有使用费。因双方签订的转让协议被法院依法确认无效，被告应将涉讼厂房（包括厂房内设备）及土地交还给原告，但至今涉讼厂房已被拆除，厂房内设备不知去向，由此造成的损失应由被告承担。并且由于被告管理不善，在占有使用期间涉讼厂房被违法拆除，导致原告财产损失（包括地上建筑物被拆除、厂房内设备），具体损失金额已由法院委托评估机构作出报告书确认，原告作为涉讼厂房及厂房内设备的所有人，被告依法应赔偿予原告。被告辩称，一、原告无权向被告主张占有使用费。根据被告提供的民事判决书【（2018）粤06民终3776号】，涉讼厂房由×经济社自2015年5月1日起出租涉讼土地时一并交付予原告使用。2015年10月16日，两原告确认其一直使用的厂房都是已有厂房，没有扩大使用范围。2014年12月23日，原告转让涉讼土地给被告，是在原厂房占地使用范围内并无新增，所以原告非涉讼土地及厂房的所有人。另，根据被告提供的民事判决书【（2018）粤06民初3756号】，两原告与×经济社签订的土地承包合同，被判定为无效合同。原告与被告在涉讼土地基础上签订的《转让协议》亦判定为无效合同，合同自始无效，故原告非厂房的合法权利人，无权要求被告支付占有使用费。再次，被告于2015年1月1日受让两原告厂房后，并由被告向×经济社支付土地租金，该租金以被告租赁给原告梁桂球自2015年1月1日起至2016年4月30日租金合计46549元抵扣。二、原告无权要求被告赔偿厂房损失费用。被告提供的判决书【（2018）粤06民终3776号】反映，原告厂房设备已经清空，同时原告也未能举证证实涉讼厂房拆除是因为被告行为造成，即与被告无关。原告请求被告赔偿厂房被拆的损失费用缺乏依据。两原告在诉讼中举证如下：1.两原告身份证复印件各1份，被告广东公安人口信息查询资料复印件1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.厂房租用合同复印件1份（冯锡明与陈某）；3.厂房租用合同复印件1份（冯锡明与梁桂球）。证据2-3，用以证明原告将涉讼厂房转让给被告之后，已实际交付给被告，并且由被告出租收取租金。4.报告书原件1份，用以证明涉讼厂房的价值，经佛山市南海区人民法院委托有资质的机构对涉讼厂房进行了价值评估，截至2016年12月15日估价为720434元。5.民事判决书【（2018）粤06民终8785号】原件1份；6.执行完毕告知书【（2019）粤0605执937号】复印件1份。证据5-6，用以证明双方签订的《转让协议》经法院生效判决确认无效，原告已按照判决书确定的判决结果向被告支付执行款。7.×社区合作经济组织收据（0009537）原件1份，收据原件3份，用以证明涉讼厂房所占用的土地租金由原告支付，原告将涉讼厂房实际交付给被告之后，被告已经实际使用并将涉讼厂房出租给包括原告梁桂球、陈某等人。8.《转让协议》复印件1份，用以证明原、被告双方签订转让协议，将涉讼厂房及土地概括转让给被告的事实。经质证，被告对两原告出示的证据1无异议；对证据2-3真实性无异议，对证明内容有异议，该证据证明2015年1月1日原告将土地及厂房转让给被告后，被告将厂房返租给原告梁桂球，以及承接了第三方陈某的租赁合同关系，其中梁桂球应支付押金24000元、2015年1月应缴付租金12000元、原告已收取陈某押金12600元，合计48600元，该款项本应由冯锡明收取，但因为原告已向×经济社支付了2015年1月1日起2016年4月30日的租金46549元，故被告未再向原告收取而用以抵扣上述46549元，抵扣后梁桂球已向冯锡明现金支付差额2051元；对证据4真实性由法庭核实，涉讼厂房的拆除与被告无关，原告请求被告赔偿缺乏依据，且在3756号判决书中已经确认了厂房的权属为×股份社，厂房内的设备已经由原告搬走，故在该判决书中未支持原告向×股份社赔偿损失的诉求；对证据5-6真实性无异议，确认已经履行完毕，因原告向被告转让涉讼厂房没有合法使用依据，被3756号判决书确认无效，故在该判决书中也认定了原、被告之间的转让无效，原告向被告返还款项是履行判决书的要求；对证据7中×社区合作经济组织收据真实性无异议，因被告于2015年1月1日起受让两原告转让的厂房，2015年1月1日至2015年4月30日被告应向×经济社支付的租金，已由梁桂球应向被告支付的租金中抵扣；对证据7中收据真实性无异议，2015年1月1日应收取的按金24000元及2015年1月租金12000元，已用于应向×经济社支付的2015年1月1日至2016年4月30日的租金中抵扣，实际上该笔款项并未实际收取，只是出具收据；对证据8真实性无异议。被告在诉讼中举证如下：1.民事判决书【（2018）粤06民终3776号】打印件1份；2.民事判决书【（2018）粤06民初3756号】打印件1份。证据1-2，用以证明2015年10月16日原告确认向×经济社承租涉讼土地时，土地上已建有厂房，其一直使用是已有厂房，没有扩大使用范围。2014年12月23日，原告转让涉讼土地及厂房给被告，是在原厂房占地使用范围内并无新增。所以两原告非厂房的权属人。另，原告与×股份社签订的土地承包合同，因违反法律法规的强制性规定，判定为无效合同。两原告与被告在涉讼土地基础上签订的转让协议亦未无效合同，故原告非厂房的合法权利人，无权要求被告支付涉讼厂房的占有使用费。3.×社区合作经济组织收据（0011652）原件1份；4.现金缴款单原件1份。证据3-4，用以证明被告已向厂房、土地权属人×经济社支付涉讼土地的租金，无欠付厂房使用费的情形。经质证，两原告对被告出示的证据1-2真实性无异议，对证明内容有异议，该判决书中明确描述了原告是在2008年12月20日向案外人郭某购买涉讼厂房，因此涉讼厂房从2008年12月20日起归原告所有，2010年3月29日，两原告向×经济社签订土地承包合同就是对涉讼厂房和土地的使用权进行续租的行为，但该地块上的建筑物仍归原告所有，因此在2015年10月16日×经济社起诉两原告中就明确了要求两原告拆除建筑物，由此证明了×经济社确认建筑物归原告所有；对证据3真实性无异议，恰证明了2015年5月1日至2016年4月30日期间的租金均由两原告向经济社支付，并且被告质证及举证过程中明确表示该款项实际由两原告向经济社支付；对证据4真实性无异议，但该证据不能证明该款项的用途，更不能证明是用于缴纳2016年4月30日以后的租金，若被告声称用于缴纳租金的，为何没有×经济社的相关收据予以佐证，在原告向×经济社支付租金期间，×经济社一直依法向原告出具相关收据，进一步印证了该款项并非用于缴纳租金。经审查，被告对两原告出示的证据1无异议，本院对该证据予以确认。被告对两原告出示的证据2、3、5-8真实性均无异议，本院确认该部分证据的真实性。两原告出示的证据4为原件，且该报告系本院在审理（2015）佛南法民三初字第1478号案过程中依法委托佛山市南兴宇房地产与土地评估有限公司作出，本院确认该证据的真实性。两原告对被告出示的证据1-4真实性均无异议，本院对该部分证据的真实性予以确认，关于现金缴款单，收款单位为×经济社，且金额和×经济社、原告签订的《土地承包合同》约定的租金标准一致，故本院确认该笔款项为2016年5月1日至2017年5月1日的使用费。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：1995年3月1日，案外人梁桂珍向×经济社承租涉讼土地，并约定租用年限从签订日期起15年。后梁桂珍在涉讼土地上建造了厂房。2008年12月20日，案外人郭某将涉讼土地上盖厂房转让给原告黄浩球使用，并明确使用期限是1995年所签的年限为止。2009年，原告梁桂球利用其中300平方米厂房开办佛山市南海区源晟五金厂。2010年3月29日，×经济社（甲方、发包方）与黄浩球、梁桂球（乙方、承包方）签订《土地承包合同》，约定甲方将×江边地进行招标承包，乙方参加竞投中标，乙方承包1.9亩江边地，期限从2010年5月1日至2030年4月30日止，承包款按每12月为一期支付，签合同时先付首期承包款为33250元，以后每期在到期当月10日前付清，承包款每五年递增一次，增幅10%；甲方提供给乙方承包经营的土地，乙方必须用于发展农业，不允许随意改变其使用用途和破坏地貌；乙方未经甲方同意擅自改变承包的土地用途和进行破坏性、掠夺性经营，造成地力、生产力下降的，甲方有权解除合同，并无偿收回发包土地和地上建筑物。2014年5月10日，×经济社出具收据确认收到梁桂球2014年5月1日至2015年4月30日承耕旧学校边地1.9亩租金33250元。该收据原件由黄浩球、梁桂球持有。2014年12月1日，梁桂球（甲方、发租方）与案外人陈某（乙方、承租方）签订《厂房租用合同》，约定甲方现有租用××村的土地所建造的厂房，乙方有意承租，甲方愿意将厂房面积约525平方米租赁乙方使用，租用期为3年2个月，从2014年11月1日起至2017年12月30日止。2014年12月23日，冯锡明转账支付黄浩球120000元；同月24日，冯锡明转账支付黄浩球440000元；同月25日，冯锡明转账支付黄浩球90000元；同月31日，冯锡明通过冯汉明转账支付黄浩球500000元及50000元；合共1200000元。2014年12月29日，冯锡明（承租人）与黄浩球、梁桂球（转让人）签订《转让协议》，约定现为于×学校边土地面积1.9亩，属顺德区×号之一梁桂球公民身份证号码************，顺德区×黄浩球公民身份证号码************，以上二人同意将旧学校边地块转让给顺德区×号冯锡明使用，公民身份证号码************，合同期2016年5月1号-2030年4月30号止。后冯锡明（甲方、发租方）与陈某（乙方、承租方）签订《厂房租用合同》，约定甲方现有租用×村的土地所建造的厂房，乙方有意承租，甲方愿意将厂房面积约525平方米租赁乙方使用，租用期为3年2个月，从2014年11月1日起至2017年12月30日止。落款处书写“本人梁桂球同陈某厂房转让给冯锡明以后由冯锡明收租管理”。2015年1月1日，冯锡明（甲方、出租方）与梁桂球（乙方、承租方）签订《厂房租用合同》，约定甲方提供完好厂房车间面积1000平方米，实际使用面积以厂房外墙实际面积计算，合同期自2015年1月1日起至2017年6月30日止。2015年1月19日，冯锡明出具收据确认收到陈某按金12600元及同月15日至30日租金3150元。冯锡明出示×社区合作经济组织收据原件一份，载明2014年12月29日收黄浩球、梁桂球支付2015年5月1日至2016年4月30日旧学校边地1.9亩租金35466元。2016年4月25日，冯锡明向×经济社支付36575元。2015年10月16日，×经济社起诉梁桂球、黄浩球，要求解除合同、拆除地上建筑物、返还土地等，该案中，梁桂球、黄浩球确认其向×经济社承租涉讼土地时，土地上已建有厂房，其一直使用的都是已有的厂房，没有扩大使用范围。本院经审理后作出（2015）佛南法民三初字第1478号民事判决，认定：涉讼土地为农用地，×经济社将其出租予梁桂球、黄浩球用于工业生产，双方签订《土地承包合同》无效；并判令：梁桂球、黄浩球向×经济社返还土地。后梁桂球、黄浩球不服上诉，佛山市中级人民法院经审理后作出（2017）粤06民终5470号民事判决，判令驳回上诉、维持原判，该判决已于2017年9月2日发生法律效力。上述案件审理过程，本院委托佛山市南兴宇房地产与土地评估有限公司对涉讼厂房进行评估，该司2016年12月25日出具的《房地产估价报告》确定涉讼土地的地上建筑物（建筑面积合计为1497.61平方米）在2016年12月15日的估价结果为720434元。《房地产估价报告》所附的“估价对象现场勘查相片”反映，厂房内除了桌椅、钢架铁皮顶盖及建筑墙体外基本已搬空，该些照片未能清晰反映厂房内有吊机设备。2017年9月28日，黄浩球、梁桂球以财产损害赔偿纠纷为由起诉×经济社。梁桂球、黄浩球诉称：因2015年10月，×经济社向法院起诉要求解除双方的《土地承包合同》，经法院审查认定因涉讼土地为农用地，×经济社将其出租给梁桂球、黄浩球用于工业生产，双方签订的《土地承包合同》违反法律强制性规定，合同无效，故诉请×经济社双倍返还押金、赔偿厂房补偿、设备补偿及机械搬迁费等。梁桂球、黄浩球在诉讼中陈述：原告已经对厂房内的物品进行搬迁，但还没有完全搬空被告就已经拆除厂房；原告于2017年9月10日到厂房，发现厂房屋顶被拆除，后来9月14日再前往，厂房已经全部拆除。本院经审理后作出（2017）粤0605民初15123号民事判决，认定：梁桂球、黄浩球确认于2017年9月14日涉讼土地上厂房已经全部拆除，梁桂球、黄浩球未能举证证实对厂房实施拆除的是×经济社，且2016年12月25日《房地产估价报告》中的照片反映两原告早已对厂房内物品进行搬迁，又因为梁桂球、黄浩球与×股份经济社签订的《土地承包合同》被认定无效，双方均有过错，梁桂球、黄浩球关于设备补偿款及搬迁损失的主张缺乏依据；并判令：×经济社返还押金予梁桂球、黄浩球，驳回其他诉讼请求。后梁桂球、黄浩球不服上诉，佛山市中级人民法院经审理后作出（2018）粤06民终3776号民事判决，判令驳回上诉、维持原判。该判决于2018年5月28日发生法律效力。2018年3月12日，冯锡明起诉梁桂球、黄浩球，要求确认《转让协议》无效、返还土地转让款1200000元等，本院依法追加陈某、冯汉明为第三人参与诉讼。本院经审理后作出（2018）粤0605民初3756号民事判决，判令：确认冯锡明与梁桂球、黄浩球于2014年12月29日签订的《转让协议》无效，梁桂球、黄浩球返还1200000元予冯锡明。后梁桂球、黄浩球不服上诉，佛山市中级人民法院经审理后作出（2018）粤06民终8785号民事判决，判令驳回上诉、维持原判，该判决已发生法律效力。黄浩球已履行完上述文书确定的义务。诉讼中，双方确定：2015年1月1日起由冯锡明占有使用涉讼土地及厂房，双方交接时涉讼厂房已由陈某及梁桂球使用。两原告陈述：梁桂球通过现金方式向冯锡明支付租金，不存在抵扣问题，原告收取陈桂英的押金，梁桂球已经退回给陈某，至2015年9月梁桂球就没有继续承租涉讼厂房，×经济社的租金一直都是两原告支付，2016年5月1日之后的租金因为双方产生纠纷，×经济社拒绝收取。被告陈述：梁桂球于2015年2月开始实际向被告支付租金，每次都是不定期以现金方式向被告支付租金，2015年4月后梁桂球就没有再支付租金，但是一直占有使用厂房，直至法院对涉讼厂房进行评估是梁桂球仍在使用，具体搬走时间被告不清楚，陈某于2017年8月搬离涉讼厂房，原、被告签订《转让协议》后，都是被告向×经济社支付租金。本院认为，原、被告签订《转让协议》，约定原告将涉讼土地转让予被告使用，由于签订《转让协议》时涉讼土地上已盖有厂房，原告同时将涉讼土地及厂房交付予被告，因此双方实际形成是涉讼土地及厂房的租赁合同关系。关于原告主张的厂房使用费问题。首先，虽然原、被告之间的《转让协议》经生效判决认定无效，但被告已实际对涉讼租赁场地进行了相应的占有、使用、收益，根据公平原则，应参照双方约定的租金标准向原告支付使用费。生效判决认定双方约定转让款120万元，虽然《转让协议》约定合同期限为2016年5月1日至2030年4月30日，但120万元于2014年12月底支付，且被告也于2015年1月1日开始占用使用涉讼租赁场地，故120万实为2015年1月1日至2030年4月30日期间的租赁对价，双方约定的租金标准为每月6521.74元[1200000÷（12月×15+4月）]。原告主张参照被告另行出租的标准每月12元/平方米计算使用费的意见，以及被告抗辩无需支付使用费的意见，本院均不予采纳。其次，原告主张场地使用费计至2017年9月14日，由于判令黄浩球、梁桂球返还涉讼土地予×经济社的（2017）粤06民终5470号民事判决于2017年9月2日生效，被告称陈某已于2017年8月搬离涉讼场地，黄浩球、梁桂球亦在（2017）粤0605民初15123号案诉讼中陈述称2019年9月10日发现厂房屋顶被拆除，综合考虑以上因素，本院酌情确定本案中使用费计算至2017年8月31日止，被告应支付2015年1月1日至2017年8月31日期间的场地使用费208695.68元[6521.74元×（12月×2+8月）]。最后，原告向被告转租涉讼场地，系基于原告向×经济社承租涉讼场地，原告应当向×经济社支付使用费。在被告承租涉讼场地期间，其中×经济社2015年1月1日至2016年4月30日的应收使用费46549元(33250元÷12月×4月+35466元)，原告称均由其支付，因涉讼场地转让给被告，原告在支付场地使用费给×经济社后，将2015年5月1日至2016年4月30日的收据原件交予被告；被告则称该款项系原告先行支付，但已从被告的应收款（梁桂球承租厂房应付押金24000元、两原告应转交给被告的陈某承租厂房押金12600元以及2015年1月梁桂球应付租金12000元）中抵扣，即该款项已由被告实际负担。因被告持有×经济社开具的2015年5月1日至2016年4月30日的租金收据原件，在原、被告仅签订《转让协议》并未与×经济社办理转名手续的情况下，若双方不存在抵扣原告就将×经济社的收据原件交予被告，与常理不符，故本院采纳被告关于抵扣的意见，认定被告实际负担了上述46549元。另根据被告举证，被告向×经济社支付了2016年5月1日至2017年4月30日的使用费36575元。因此，被告实际共负担了支付予×经济社的使用费83124元（46549元+36575元），该费用本应由原告支付并负担，故应当从被告支付予原告的场地使用费中扣除，经抵扣，被告仍需支付原告场地使用费125571.68元（208695.68元-83124元），本院对原告主张超出部分不予支持。原告主张以应付场地使用费为本金从起诉之日起至付清款项日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息，合理合法，本院予以支持。关于原告主张被告赔偿涉讼厂房被拆除所产生的损失。首先，涉讼厂房由×经济社2010年5月1日出租涉讼土地时一并交付梁桂球、黄浩球使用，而黄浩球于2008年12月20日出资53000元受让的是涉讼厂房的使用权，且使用期限已于2010年3月1日届满，故黄浩球、梁桂球并非涉讼厂房的所有人，其无权就涉讼厂房的价值主张权利。其次，原告称被告在占用使用期间管理不善，导致涉讼厂房被拆除。2017年9月2日生效的（2017）粤06民终5470号民事判决，已确认黄浩球、梁桂球应返还涉讼土地予×经济社，黄浩球、梁桂球在（2017）粤0605民初15123号案诉讼中陈述称厂房被拆除前其已经对厂房内的物品进行搬迁，无证据表明涉讼厂房被拆除前仍由被告控管而被告未尽应尽的管理义务，或者被告明知厂房被拆除仍放任损害结果发生，即原告不能证明被告对涉讼厂房被拆除负有主观过错。最后，2016年12月25日《房地产估价报告》中的照片反映两原告早已对厂房内物品进行搬迁，原告未能举出充分有力的证据证明涉讼厂房在被拆除前合理期限内的设备设施的存放情况，亦无证据证明被告对原告的相关设备设施有管理义务，原告应承担举证不能的不利后果。基于以上分析，原告主张被告赔偿涉讼厂房被拆除的损失720434元的请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告冯锡明应于本判决发生法律效力之日起十日内支付场地使用费125571.68元予原告黄浩球、梁桂球；二、被告冯锡明应以125571.68元为本金从2019年3月29日起至付清款日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息予原告黄浩球、梁桂球，本项随上项清；三、驳回原告黄浩球、梁桂球其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费16540.52元，减半收取计8270.26元，财产保全费5000元，合计13270.26元（原告已预交），由原告负担10716.68元，被告负担2553.58元应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳，本院依法强制执行。原告多预交的2553.58元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇一九年六月二十八日书记员  林浩成