海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初第2462号原告：杜伟，男，汉族，1966年5月22日出生（公民身份号码：×××），住内蒙古呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：李大兴，海南新概念律师事务所律师。被告：三亚震旦实业开发有限公司（统一社会信用代码9146020078073387XY）。住所地：三亚市迎宾路山林君悦售楼处。法定代表人：韩诚志，该公司董事长。委托诉讼代理人：苏威、张仁怀，海南祥瑞律师事务所律师。原告杜伟诉被告三亚震旦实业开发有限公司（以下简称：震旦公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用简易程序，于同年4月29日公开开庭进行了审理。原告杜伟及其委托诉讼代理人李大兴，被告震旦公司的委托诉讼代理人苏威、张仁怀到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告杜伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告与原告签订涉案两套房产的商品房买卖合同并办理网签备案手续；2、判令被告承担赠送面积缩水的违约责任，赔偿原告实际损失106930元（6.29m2×17000元）、104650元（5.98m2×17500元），共计211580元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年3月1日，原告看到被告推销其开发的房产项目“山林君悦”的宣传册。宣传册上用大号黑体字具体写明了A、B、C三种户型的建筑面积、产权面积和赠送面积。除此之外，还特意在户型平面图中用彩色阴影标明了赠送房屋面积的具体位置及赠送方式。被告在宣传资料上这种具体确定的“说明和允诺”，只按实际使用面积计算房款的优惠方式，正如其宣传资料（宣传册、网络宣传、公众号宣传等）所称“一房变两房，两房变三房，超大面积赠送，零公摊”；购房人能享受到12㎡、14㎡、15㎡、26㎡不等的赠送面积；按当时的市场价格15000/㎡计，能相应获得18万元、21万元、22.5万元、39万元不等的房屋收益。被告的促销宣传变相降低了房价，影响甚至决定了房屋的价格，激起了原告强烈的购买欲望。加之，原告对该楼盘的周边环境、小区配套设施和户型结构等也基本满意，于是与被告签订了编号分别为0000497、0000953的两份《三亚山林君悦项目房屋优先购买权认筹意向书》（以下简称《认筹书》）。《认筹书》约定：原告优先购买被告开发的位于三亚市迎宾中段南侧山林君悦项目8#2309、1507号房；房屋建筑面积约分别为106㎡、55.1㎡（最终合同面积以产权登记机关确认的测绘建筑面积为准）；建筑单价分别为17000元、17500元，总价分别为为1802000元、964250元；在被告取得预售许可证后，双方签订《三亚山林君悦认购书》或《商品房买卖合同》。《认筹书》签订当日，原告即如约定按总价交清了付款并办理了入住手续，实际占有和使用起该房产。至此，原被告双方已形成事实上的商品房买卖合同关系。根据2017年2月23日三亚合利测绘服务有限公司作出的《三亚市房屋面积测绘成果报告》，该两套房屋的建筑面积分别为125.71㎡、61.02㎡。相比当初约定的132㎡、67㎡，分别相差6.29㎡、5.98㎡。也就是说，被告当初允诺的赠送面积26㎡、12㎡被分别缩小了6.29㎡、5.98㎡。2017年6月7日，被告取得该项目的《商品房预售许可证》，具备了签订《商品房买卖合同》和网签备案的条件。同年11月16日，被告向业主张贴告知函，要求业主补交面积差异款，否则不予其办理网签备案手续。被告这种不诚信的行为，违背了当初的允诺。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告在宣传册中赠送面积的允诺应当视为合同内容。因此，赠送面积的严重缩水，是明显的违约行为，理当由被告承担违约责任，向原告赔偿损失。2019年2月20日，被告向原告发出《补交面积差异款和提供证明文件通知书》，要求原告就其购买的两套房产分别补交房款335070元、103600元。显而易见，被告的这一要求是荒唐的。同年3月10日，原告委托律师向被告发出《律师函》，除不认可所谓的面积差异款外，还要求协商解决赠送面积缩水和签订商品房买卖合同及网签备案的问题。双方未能达成协议。原告提起本案诉讼。被告震旦公司辩称，一、原告提供的高某案生效判决与本案的事实有明显的不同，高某案不能作为本案的依据，原告的第二项诉求缺乏依据，应驳回。高某案生效判决所认定的为案外人高某与震旦公司存在事实的商品房销售合同关系，并认定震旦公司向高某发放的“山林人家、君悦自然”的宣传册为要约。高某案的事实与本案明显不同，我国也非判例法国家，不能据此当然的认为原告也与震旦公司存在事实的商品房销售合同关系，及其所提供的宣传册为要约。本案与高某案的不同之处在于，本案原告所提供的宣传册并非震旦公司发放，原告也不是因为震旦公司发放的宣传册而与震旦公司签署认筹意向书。根据高某案生效判决所查明的事实，震旦公司制作并在售楼部发放的为“山林人家、君悦自然”的宣传册，只有接收到“山林人家、君悦自然”宣传册的业主，才可能因此就面积赠送部分与震旦公司形成要约。而原告在本案所提供并称其所看到的并非“山林人家、君悦自然”的宣传册，而是其他的宣传册，该些宣传册并非震旦公司制作发布。根据合同法的规定，要约到达受要约人方，且受要约人及时作出承诺，要约才生效，而本案中，震旦公司从未向原告发出过赠送面积的要约，更谈不上原告有作出过接受赠送面积的承诺。原告以其他人制作发布的宣传册主张其与震旦公司已就面积赠送部分形成要约，没有事实与法律依据。因此，原告据以主张的震旦公司承担赠送面积缩水的违约责任成为无水之源，毫无依据，应予驳回。二、原告第一项诉求无依据，且违背意思自治原则，应依法驳回。如前所述，高某案与本案的事实有明显的不同，高某案生效判决不能作为本案的依据，在双方未就面积赠送形成要约的情形下，双方无法就涉案房产形成事实的商品房销售合同关系。原告据此诉求震旦公司与其签订商品房买卖合同并办理网签备案手续没有依据，应驳回。退一步讲，假设双方形成事实的商品房销售合同关系，该事实的商品房销售合同对于双方如何签订商品房买卖合同及办理网签备案手续在高某案并未查明及认定，如此只能依据《认筹意向书》的约定履行。根据《认筹意向书》的约定，原告只有在支付完毕所有的购房款后方能签订商品房买卖合同及办理网签备案手续，而本案中面积差异部分的款项原告未支付，其无权诉请，故应依法驳回其该项诉请。且原告的诉请违背意思自治原则，意思自治原则是我国民法的基本原则，它要求保障当事人从事民事活动时的意志自由，不受国家权力和其他当事人的非法干预。我国《民法总则》第五条规定，民事活动应当遵循自愿原则;我国《合同法》第四条也规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。房屋属于不动产，一般价值较大。因此，买卖房屋的行为属要式法律行为，买卖合同所涉及的权利义务内容比较庞杂，且都要经过买卖双方的充分协商才能确定。本案中，震旦公司与原告从未就涉案房屋的买卖合同进行磋商，更谈不上达成一致，在此情形下，人民法院不能笼统的判决原、被告双方签订涉案房产的商品房买卖合同。此不仅违背意思自治原则，而且也无法强制执行、履行，很简单如原告对震旦公司提供的格式合同不认可，在此情形下，法院无法强制执行。或者判决生效后双方当事人一致不能对有关的合同条款达成一致，也无法处理。因此，在双方当事人未能就合同条款达成一致的情形下，法院不能以判决强制其与另一方当事人签约。三、本案涉及到两套房产的法律关系，原告应该分别起诉。双方签订预约合同在前，涉案房屋测绘报告已经做出，不是赠送范围，不会向其发放赠送面积的宣传册。原告在诉状中的宣传册及原告提交的证据中的宣传册不是被告震旦公司发放的宣传册，原告在诉讼自认看到的是“山林君悦”（原告提交的证据一）的宣传册，并非“山林人家、君悦自然”的宣传册。请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据认定如下：原告杜伟在庭审中举证户型图和置业计划表证实了宣传册中载明的具体内容；举证两套房产三亚山林君悦项目房屋优先购买权认筹意向书、客户确认单、银行凭证、收据等证实双方认筹意向书的具体内容及交款情况；举证两套房产的入住申请书、告知函证实原告杜伟申请入住涉案房屋并实际入住；举证两套房产的补交面积差异款通知书证实被告震旦公司通知原告杜伟交纳面积差异款；举证的律师函及邮单证实原告杜伟不同意交纳面积差异款项被告震旦公司提出异议；原告杜伟举证的三亚市中级人民法院的裁判文书系对高峻峰案件的生效裁决内容；举证的另一法院的裁判文书系法院对他案的裁判结果；举证的三亚市住建局的复函证实有业主对涉案宣传画册进行过信访而并非本案的原告杜伟进行信访。本院对上述证据的真实性予以确认，对其证明力再综合认定。被告震旦公司在本案中未举证。通过当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：原告杜伟提供两份宣传画册，宣传册上载A户型写有“参考建筑面积约132㎡”、“参考产权面积约106㎡”、“赠送面积约26㎡”等内容。一份宣传册上载有A、B、C三种户型，其中B户型写有参考建筑面积约67”、“参考产权面积约55.1㎡”、“赠送面积约12㎡”等内容。被告震旦公司否认系其发布的宣传画册。2017年3月1日，原告杜伟与被告震旦公司双方签订编号分别为0000497、0000953的两份《三亚山林君悦项目房屋优先购买权认筹意向书》，约定：原告杜伟为取得被告震旦公司开发涉案项目的房屋的优先购买权及享受该阶段的价格优惠，自愿与被告震旦公司签订该意向书，交纳一定数量的认筹意向金，本意向书在签订山林君悦认购书或商品房买卖合同之日终止。涉案两套房产合同中的第一条第二条中约定：杜伟申请认筹震旦公司所开发的位于三亚迎宾路中段南侧山林君悦项目的8#2309、1507号房屋的优先购买权，该房屋建筑面积约为106㎡、55.1㎡（最终合同面积以产权登记机关确认的测绘建筑面积为准）；认筹价格为建筑单价为每平米17000元、17500元（此价款包括装修款2500元/㎡），房屋认筹总价分别为1802000元、964250元；合同第三条中约定：在震旦公司取得预售许可证后，杜伟需在接到震旦公司通知或正式开盘后30日内，按震旦公司通知要求，携带本意向书及认筹意向金收据原件，并按照震旦公司提供的《购房须知》、代收费明细及所需其他资料到震旦公司指定地点与震旦公司签订《三亚山林君悦认购书》或《商品房买卖合同》，本认筹意向金自动转为正式定金和房款，并结算剩余房款及相关费用（该房屋成交价格按预测绘建筑面积乘以本认购书约定的建筑面积单价计算，成交价格减去认筹意向金为剩余房款部分，多退少补）；第五条中约定:该房屋的交付时间以购房合同约定的时间为准；第六条中约定：在本意向书签订以前的其他口头表达或描述和本意向书不一致的，以双方签订的《商品房买卖合同》及其附件等书面文件为准。双方签订认筹意向书后，原告杜伟缴纳了涉案两套房产的认筹款分别总计为1802000元、964250元。但目前双方尚未另行签订认购书或商品房买卖合同。2017年3月1日，被告震旦公司尚未取得预售许可证，但原告杜伟向被告震旦公司提交入住申请书，愿意承担全部责任。入住告知函中载明原告杜伟愿意按认筹意向书签订的面积入住，最终签订商品房备案合同面积以测绘面积多还少补。同日原告杜伟办理入住涉案房屋。2017年2月23日，三亚合利测绘服务有限公司作出山林君悦项目1栋和8栋的《三亚市房屋面积测绘成果报告》，该报告显示涉案两套房屋实测的建筑面积为125.71㎡、61.02㎡。因测绘的建筑面积超过认筹书约定的建筑面积，被告震旦公司于2017年11月16日向包括原告杜伟在内的1#楼、8#楼的业主张贴告知函，要求包括原告杜伟在内的1#楼、8#楼的业主补交面积差异款。被告震旦公司另向原告杜伟发出《通知书》，通知原告杜伟补交面积差异款。原告杜伟不同意交纳该笔款项而发生纠纷。另查，被告震旦公司于2017年6月7日已取得涉案项目的《商品房预售许可证》。本院认为：一、关于原告杜伟主张判令原告杜伟与被告震旦公司双方签订涉案两套房产的商品房买卖合同并办理网签备案手续的问题。本案原告杜伟与被告震旦公司于2017年3月1日签订三亚山林君悦项目房屋优先购买权认筹意向书的两套房产，该认筹意向书属于预约合同，确立的只是原被告双方此后依据认筹意向书约定的内容在约定的时间内对买卖条件做进一步磋商的义务，并不具有强制缔约的效力，签订商品房屋买卖合同涉及买卖双方各种各样的权利义务关系，包含房屋买卖的价格、交付时间、办证期限、违约责任等一系列问题，在双方尚未最终达成一致合意的情况下，法院不能强制判决原、被告双方直接签订涉案房产的商品房买卖合同，故原告杜伟据此要求主张判令原告杜伟与被告震旦公司双方签订涉案两套房产的商品房买卖合同并办理网签备案手续，依据不足，本院不予支持，应驳回原告杜伟的该项诉讼请求。二、关于原告杜伟主张的判令被告震旦公司承担赠送面积缩水的违约责任，赔偿原告杜伟实际损失的问题。首先，三亚市中级人民法院做出的（2018）琼02民终1076号民事判决书确认的是震旦公司制作并在售楼部发放的为“山林人家、君悦自然”的宣传册，宣传画册中载有A、B、C三种户型。本案原告杜伟所提供的宣传册并非三亚市中级人民法院做出的（2018）琼02民终1076号民事判决书确认的宣传画册，原告杜伟提供的该份广告的文本形式与三亚市中级人民法院做出的（2018）琼02民终1076号民事判决书确认的宣传画册文本形式不一致，被告震旦公司否认系其发放，原告杜伟未能提供证据证实其持有的本案提交的宣传画册系被告震旦公司向其发放，也不能证实双方2017年3月签署认筹意向书系基于该宣传册，原告杜伟主张依据宣传画册与被告震旦公司形成要约的主张，本院不予支持。其次，本案双方签订的认筹意向书属于预约合同，并不属于实际的买卖合同，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。就本案而言，本案双方目前尚未签订商品房买卖合同，也就是双方对预约合同中表现的缺失条款或不确定条款存在争议，尚未对涉案房屋交易的价格等重要因素问题协商一致，故双方对认购书约定买卖房屋的意思表示未达成一致，最终双方能否签订商品房买卖合同不能确定，原告杜伟主张被告震旦公司承担涉案商品房买卖合同要约允诺的违约责任，主张按照该两套房屋的建筑面积为125.71㎡、61.02㎡，相比当初约定的132㎡、67㎡，分别相差6.29㎡、5.98㎡，即被告震旦公司当初允诺的赠送面积26㎡、12㎡被分别缩小了6.29㎡、5.98㎡，主张赔偿原告杜伟实际损失106930元（6.29㎡×17000元）、104650元（5.98㎡×17500元），共计211580元，没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告杜伟的诉讼请求。案件受理费4472元（原告已预缴2236元），减半收取，由原告杜伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 李 芳 二〇一九年六月十日书记员 高清倩附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第1本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。