辽宁省宽甸满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0624民初3662号 原告：张淑珍，女，1939年11月6日出生，汉族，农民，住宽甸满族自治县。 委托诉讼代理人：林军（系张淑珍儿子），男，1963年1月23日出生，满族，公务员，住宽甸满族自治县。 被告：宽甸满族自治县中祥物资贸易中心。住所地：宽甸满族自治县宽甸镇中祥小区。 法定代表人：马逛，系经理。 第三人：赵玉宝，男，1951年12月9日出生，满族，农民，住宽甸满族自治县。 第三人：中国建设银行股份有限公司宽甸支行。住所地：宽甸满族自治县宽甸镇左子元街1号。 负责人：张跃，系行长。 委托诉讼代理人：李昕光，男，1968年11月23日出生，汉族，系建行丹东分行职员，住丹东市元宝区。 委托诉讼代理人：于永军，男，1970年2月6日出生，汉族，系建行丹东分行职员，住丹东市元宝区。 第三人：中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司。住所地：辽宁省大连市中山区金城街25号1-4层。 负责人：赖永革，系总经理。 委托诉讼代理人：徐菲，系辽宁恒信律师事务所律师。 原告张淑珍诉被告宽甸满族自治县中祥物资贸易中心（以下简称中祥物资中心）、第三人赵玉宝、中国建设银行股份有限公司宽甸支行（以下简称建行宽甸支行）、中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称东方资产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张淑珍的委托诉讼代理人林军、被告中祥物资中心法定代表人马逛、第三人建行宽甸支行的委托诉讼代理人李昕光、于永军，第三人东方资产公司的委托诉讼代理人徐菲到庭参加诉讼。第三人赵玉宝经本庭合法传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。 张淑珍向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2002年10月14日签订的商品房买卖合同有效；2、被告中祥物资中心协助原告办理房屋所有权登记手续。事实和理由：2002年10月14日，原告与被告中祥物资中心签订商品房买卖合同，约定原告购买被告中祥物资中心开发建设的位于中祥小区4号楼1单元201号房屋，面积108平方米，价款97000元。合同签订当日，原告付清全部房款。2018年5月，原告办理房屋所有权登记手续时，得知此房已由第三人赵玉宝在第三人建行宽甸支行处抵押贷款。原告自购买房屋后就一直在此房居住，至今没有任何人和单位提出过异议，故请求确认原告与被告中祥物资中心签订的商品房买卖合同有效，被告中祥物资中心协助原告办理房屋所有权登记手续。 中祥物资中心辩称，原被告双方签订的买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的规定，支持原告的诉讼请求。 第三人建行宽甸支行述称，建行宽甸支行与借款人赵玉宝签订借款及抵押合同合法有效，也是当事人的真实意思表示，受法律保护。根据商品房买卖合同及借款合同及抵押登记和原告的购房收据看，第三人与赵玉宝的借款及抵押登记在先，发生在2000年。而原告购买商品房时间是在2002年，也就是说赵玉宝贷款在先，原告购房在后。原告在购房时应查清该房屋是否存在抵押登记的相关情况。所以发生在2000年的借款抵押合法有效。第三人的借款抵押登记已经剥离给信达资产公司，后转卖给东方资产公司。第三个已不是该笔债权的债权人。 第三人东方资产公司述称，不同意原告的诉讼请求。一、建行宽甸支行在案涉房屋上设立的抵押权合法有效，且已登记，应受法律保护。第三人赵玉宝与被告于2000年9月29日签订了《城皇庙中祥小区售楼协议书》，双方约定了房屋位置、楼号、单价、总价、交付方式及交工日期等。同日，被告向第三人赵玉宝出具了首付款58300元的《收款收据》。2000年10月10日，第三人建行宽甸支行与被告、第三人赵玉宝签订了《中国建设银行个人住房借款合同、个人住房借款合同》（以下简称：借款合同），第三人赵玉宝向建行宽甸支行借款87000元，并以案涉房屋作为抵押物抵押担保该债权。2000年10月12日，宽甸满族自治县公证处作出（2000）宽证经字第464号公证书，证明《借款合同》真实、合法、有效。2000年10月17日，建行宽甸支行向借款人实际支付了该笔房屋贷款87000元。2000年10月12日，宽甸满族自治县房地产交易所就该案涉房屋办理了抵押登记。第三人赵玉宝与建行宽甸支行签订的《借款合同》，经过公证机关的公证，系真实、合法、有效的合同，且双方已经就案涉房屋办理了抵押登记，抵押权应受法律保护。二、原告对案涉房屋并未办理预告登记或产权登记，未登记不发生物权变动的效果，不能对抗建行宽甸支行已经登记的抵押权。原告对案涉房屋是基于合同之债而产生的债权，而建行宽甸支行对案涉房屋的权利是为实现债权而设定的抵押权，属物权。同一标的物上债权与物权并存，物权的效力优先于债权的效力。三、原、被告签订的购房合同中，案涉房屋的价格明显低于市场价格，原、被告均未提交证据证明原告已经实际支付了购房款，无法证明双方已经实际履行了《购房合同》，应承担举证不能的败诉后果。当事人对自己的陈述所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，原告与东方资产各提交了一张由被告出具的收款收据，用于证明已经实际履行了两份购房合同。根据谁主张，谁举证原则，由于对方提供的证据自相矛盾，因此对该证据无法进行认定，原告应当承当举证不能的责任。本案中，原告主张其已经实际履行了与被告签订的购房合同，但是对于97000元的购房款不能提供银行流水或是取款凭证加以证明，应承担举证不能的败诉结果。综上，建行宽甸支行在案涉房屋上设立的抵押权符合法律规定，该抵押权的设立合法有效；东方资产合法承继债权，应继续享有对案涉房屋的抵押权；原告没有证据证明对案涉房屋享有合法的权利，要求办理案涉房屋的所有权登记没有法理上的依据。恳请法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告向本院提供的证据： 1、出示商品房买卖合同及专用收款收据，欲证明原告购买案涉房屋支付97000元后，实际入住至今。 2、出示水费证明、电费证明、物业公司的证明、数字电视证明，欲证明购买后实际居住至今。 被告中祥物资中心对上述证据的质证意见是：对证据1，2均没有异议。 第三人建行宽甸支行对上述证据的质证意见是：对证据1，2真实性没有异议。 第三人东方资产公司对上述证据的质证意见是：对证据1中商品房买卖合同，该合同系原被告间签订的合同真实性第三人无法核实；但是合同所显示的每平方米900元的价格明显低于当时的市场价。第三人认为该合同系恶意串通损害他人利益的合同，应属无效合同。对专用收款收据，第三人东方资产公司稍后会提交一张同样由被告出具的专用收款收据。原告与东方资产公司提交的两份收款收据，用于证明已经实际履行了两份购房合同。根据谁主张，谁举证原则，由于双方提供的证据自相矛盾，因此对该证据无法进行认定；且对于大额款项的支出应结合银行流水、购房发票、完税证明等其他证据加以佐证，形成证据链，综合认定原告的确履行了付款义务，原告不能提交其他证据加以证明待证事实，应当承担举证不能的责任。对证据2，真实性无异议，但是该组证据只能证明原告占有案涉房屋，并不能证明原告的占有系合法占有。 第三人建行宽甸支行提供证据如下：出示住房贷款抵押备案登记表、赵玉宝个人借款合同、公证书，欲证明第三人建行宽甸支行及赵玉宝签订了借款合同、抵押合同及备案是真实合法有效的，是当事人双方的真实意思表示。借款及抵押的时间均发生在原告购买涉案房屋之前。 原告对该证据的质证意见是：当时买房时没有考虑到有抵押贷款的情况，在去年办房屋产权证时才被房产部门告知有抵押贷款。原告居住至今没有人找原告说该房屋有抵押，建行或其他公司或个人并没有找原告要房屋。 被告中祥物资中心对该证据的质证意见是：对真实性没有异议。赵玉宝与公司签订的合同是虚假合同，到建行贷的钱，所有钱都是中祥公司还的。所有贷款及利息都是中祥公司还的，赵玉宝没有还一分钱。实际是用赵玉宝的名贷款，我公司偿还贷款。 第三人东方资产公司对该证据的质证意见是：真实性没有异议。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，经过法定程序公证的法律行为法律事实和文书人民法院应当作为认定事实的根据，但是有相反证据足以推翻公证证明的除外。被告陈述经过公证的购房合同是虚假的，但当庭未提供任何证据，该陈述不应作为认定事实的根据。被告对于自己的陈述应提供证据加以证明。被告陈述其与第三人赵玉宝签订的购房合同系虚假，赵玉宝从未支付过购房款，该购房款系被告代为偿还。被告与第三人赵玉宝签订购房合同时系合法成立的有限公司，应有完备的账务账目，对于是否代替赵玉宝偿还了该贷款，应向法庭提交银行进账单或账务报表，证明其当庭陈述。但被告未提供任何证据，其陈述不能作为认定事实的依据。 第三人东方资产公司提供证据如下： 出示第三人赵玉宝与被告于2000年9月29日签订的城皇庙中祥小区售楼协议书、收款收据、核定货款指标通知、中国建设银行贷款转存凭证契税完税证，该组证据欲证明第三人赵玉宝与被告签订的购房合同是双方当事人真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，应合法有效，且第三人赵玉宝也实际履行了付款义务，其与第三人建行宽甸支行签订的《贷款抵押合同》，经过公证机关的公证，系真实有效的合同，双方已经办理抵押登记，抵押权应受法律保护。 原告对该组证据的质证意见是：没有意见。 被告中祥物资中心对该组证据的质证意见是：真实性没有异议。该合同是虚假不是真实的。关于契税原贷款时要求有契税证，所以每笔贷款时都开了，事实上并不是真实的。契税也都是由中祥公司交纳的。 第三人建行宽甸支行对该组证据的质证意见是，真实性没有异议，同意东方资产公司的意见。 被告中祥物资中心未向法庭提供证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2002年10月14日，原告与被告中祥物资中心签订商品房买卖合同，约定原告以97000元的价格购买被告开发建设的中祥小区4幢1单元201号房。合同签订当日，原告将购房款交付被告。嗣后，原告在案涉房屋居住至今，并交纳案涉房屋水费、电费、有线电视费等。 另查，2000年10月10日，第三人赵玉宝作为甲方，第三人建行宽甸支行作为乙方，被告中祥物资中心作为丙方，三方签订个人住房借款合同，约定第三人赵玉宝购买案涉房屋，并以其作为抵押物向第三人建行宽甸支行贷款87000元，贷款期限为10年，贷款月利率为4.55‰。嗣后偿还部分本金及利息，尚有部分未予偿还。2004年，建行宽甸支行将包含第三人赵玉宝以案涉房屋抵押贷款的不良资产剥离给中国信达资产管理公司，2004年11月29日，中国信达资产管理公司将该部分不良资产剥离给第三人东方资产公司。 庭审中，被告中祥物资中心称，第三人赵玉宝与第三人建行宽甸支行之间系非真实的贷款关系，当时是以第三人赵玉宝的名义实际贷款使用于被告的在建工程，已偿还的本金及利息也是由被告支付，类似此种情况还有几十户。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告与被告中祥物资中心签订的商品房买卖合同，原告支付涉案房屋的全部款项，并占有使用涉案房屋至今，客观事实证明涉案房屋买卖行为系双方真实意思表示，涉案房屋买卖合同合法有效。涉案房屋现登记在被告中祥物资中心名下，原告请求被告中祥物资中心协助办理涉案房屋所有权登记应予支持。依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》精神，虽然涉案房屋之上设定了抵押权，但同一物权上有多个权利人时，已经交纳全部购买房屋款项后的房屋买受人优先于抵押权人取得物权。综上所述，原告的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告张淑珍与被告宽甸满族自治县中祥物资贸易中心于2002年10月14日签订的商品房买卖合同有效； 二、被告宽甸满族自治县中祥物资贸易中心于本判决发生法律效力后十日内协助原告张淑珍办理涉案房屋（中祥小区4号楼1单元201室）的所有权变更登记。 案件受理费2430元，由被告宽甸满族自治县中祥物资贸易中心负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审 判 长 刘威威* 人民陪审员 高 世 民 人民陪审员 王 新 殊 二〇一九年六月十四日 书 记 员 王 翠 芳