西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 陕西省西安市长安区人民法院 民 事 判 决 书                          （2018）陕0116民初6664号 原告王亚楠。委托代理人姬骏，陕西信予心律师事务所律师。被告艾顺利。被告李晓玲。被告共同委托代理人王海燕，陕西省蒲城县孙镇法律服务所法律工作者。第三人西安禾田房地产营销策划有限公司。住所地西安曲江新区曲江池东路以西、航天大道以北19幢1单元1F102室（大华公园世家二街区）。统一社会信用代码：91610133311129856H经营者任军伟，该公司经理。委托代理人陈玄，陕西泽诚律师事务所律师。第三人中国建设银行股份有限公司西安曲江支行，住所地陕西省西安市曲江雁塔南路2216号曲江国际大厦1-4层。统一社会信用代码：9161000092055417XH诉讼代表人张婉文，该行行长。委托代理人戴琛，男，汉族，1987年7月25日出生，现住西安市碑林区红缨路87号4号楼3单元201号。系该行职员。原告王亚楠与被告艾顺利、被告李晓玲、第三人西安禾田房地产营销策划有限公司（以下简称“禾田房产中介”）、 第三人中国建设银行股份有限公司西安曲江支行（以下简称“建行曲江支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王亚楠及其委托代理人姬骏，被告艾顺利及两被告共同委托代理人王海燕，第三人禾田房产中介委托代理人陈玄到庭参加了诉讼。第三人建行曲江支行委托代理人戴琛、扬帆在庭后到庭发表了意见。本案现已审理终结。原告王亚楠诉称，其与被告在第三人禾田房产中介处签订了《房屋买卖合同》，约定由其以545000元的价格购买被告所有的房屋一套。在其向被告支付了首付款165000元后，被告将房屋钥匙向其交付。随后，其对房屋进行装修并入住至今。其已按约履行了合同义务，但被告拒在满足房屋过户条件的情况下拒不履行办理过户登记的合同义务，其多次请求均无果，故向人民法院起诉要求：1、判令两被告继续履行双方于2017年3月18日签订的《房屋买卖合同书》，协助其办理网签、资金监管及房屋产权转移登记手续；2、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：被告艾顺利、被告李晓玲辩称，双方合同自订立时就存在严重瑕疵和重大缺陷。合同缺乏定金条款、责任约定不明、房屋价格远低于市场价，其认为双方所签订的合同显失公平，且系在第三人禾田房产中介与原告恶意串通下签订的。其出售房屋系因急于解决家庭困难，加之第三人禾田房产中介为收取中介利益而引诱、误导，其匆忙签订合同。现其认为双方所签订的合同具备依法撤销和解除的法定条件，请求法院驳回原告起诉，依法解除或撤销原被告之间的合同关系。第三人禾田房产中介述称，原、被告自愿签订房屋买卖合同。在签订合同时，涉案房屋尚未取得房屋产权证书，因此房屋价格略低于西安市房屋均价，属正常现象，交易过程中其不存在引诱、误导情节。被告急于出售房屋以周转资金，且房产处分系重大财产处分，被告在出售房屋前已经了解市场行情，房屋价格并非其公司单方掌握，而是公开信息，房屋价格系被告自愿接受，其公司无过错。第三人建行曲江支行述称，两被告确实在该行办理了房屋按揭贷款，目前尚未清偿。同意按照法院判决协助履行。经审理查明，被告艾顺利、李晓玲因家庭经济周转，将其位于西安市长安区航天经济技术开发区神舟三路239号天赐颐府4栋1单元2805号房屋在第三人禾田房产中介处登记委托出售。2017年3月18日，在禾田房产中介的居间服务下，原告与两被告签订了《房屋买卖合同书》，约定两被告（甲方）夫妻双方协商同意，自愿以545000元的价格向原告（乙方）转让其上述房屋，房屋尚未取得产权证书，预测面积124.14平米。合同第二条约定支付方式为：“在本合同生效之日，乙方应付甲方部分购房款为人民币壹拾陆万伍仟元整（￥165000）。剩余房款人民币叁拾捌万元整（￥380000）乙方过户时按揭给予甲方支付。乙方于本合同生效之日将该房款人民币壹拾陆万伍仟元整（￥165000）汇至甲方指定账户”。合同第三条约定：“在乙方签订本合同并付清合同约定款项后，甲方应在乙方付清款项五日内其将该房屋钥匙交付给乙方，房屋交接后因该房屋使用所产生费用由乙方承担”。因房屋尚未取得产权证书，双方在合同第六条中约定“在签订本合同后到可办理过户时，甲方须在甲方取得房产证十五个工作日内与乙方共同到房地产管理部门办理房屋交易相关过户手续，超过期限视为违约。甲方保证在过户前该房产在交易时没有权利瑕疵，不存在抵押、欠缴税费等情况……”双方在合同第七条中就违约责任进行了约定。合同订立后，原告向被告支付了购房首付款165000元，被告艾顺利于2017年3月19日向原告出具了收条，确认款项已经收到。收到首付款后，被告向原告交付了房屋钥匙，原告随即对房屋进行了装修并入住至今。自2017年7月，被告多次通过短信与原告及禾田房产中介的销售人员联系，告知因原告未能及时付清房款，导致其未能另行购买房屋，造成较大损失，要求解除房屋买卖合同，并要求房产中介尽力从中协调加价或解除合同。原告及第三人禾田房产中介始终未同意被告上述意见。2017年12月29日，涉案房屋产权登记于被告艾顺利名下。2018年6月5日，原告在西安市不动产信息档案管理中心查询到上述信息后，要求被告配合进行过户登记，被告未予配合，原告遂以诉请诉至本院。2018年6月17日，被告向原告邮寄了解除购房合同意见书，该意见书中说明房屋尚未取得房产证、银行的抵押权尚未涤除，故双方签订的合同未生效；原告及第三人禾田房产中介均未在合理期限内履行合同主要义务，在合同签订及履行过程中存在虚假承诺、假设按揭的情形，导致合同目的根本无法实现，故其依据合同法第94条之规定，要求双方解除房屋买卖合同。原告未能同意被告意见书中要求，于2018年6月20日以短信方式向被告发送了催告函，其表明被告已取得房屋产权证书，但故意隐瞒该事实，拖延履行合同义务，已构成违约，要求被告继续履行合同义务，积极配合其办理房屋交易、过户手续。庭审中，各方当事人均坚持其诉辩述意见，原告认为合同成立并生效，被告应当继续履行合同义务。被告认为房屋买卖合同签订过程中存在欺诈、引诱的情形，且合同对各方权利义务约定不明确，涉案房屋尚存在银行抵押优先受偿权，故坚持认为合同无效。第三人禾田房产中介认为合同系依法签订，不存在任何无效或可撤销的情形，其同意依照合同约定及法院裁判履行其义务。另查明，被告就本案涉案房屋于2011年7月14日与中国建设银行股份有限公司西安曲江支行签订了个人住房（商业用房）借款合同及西安市房地产抵押合同，借款32万元整，并以房屋担保上述债权，借款期限为144个月（即自2011年7月14日至2023年7月14日）。原告就房屋尚存的抵押权一节表明，因担保债权总额32万元低于其应付购房尾款38万元，其愿意以购房尾款先行向第三人建行曲江支行清偿借款以涤除银行抵押权，余款付至被告资金监管账户。同时，原告追加中国建设银行股份有限公司西安曲江支行作为本案第三人，要求该行提供贷款尚欠余额本金的信息，由其代位向该行提前清偿房屋按揭贷款。中国建设银行股份有限公司西安曲江支行提供截止2019年4月25日被告尚未偿还的贷款本金为34151.49元，因按日计息，故实际在该日后偿还数额应大于现金额；对原告要求代位清偿一节，其表明在一次性清偿的前提下可放弃优先权，并将按照法院判决结果配合履行。审理过程中，本院组织双方进行调解，因双方分歧较大，本案调解不立。以上事实，房屋买卖合同书、收条、显示房屋登记薄、西安市房地产抵押合同、微信聊天记录及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。对依法成立的合同，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质和交易习惯履行通知、协助等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告在平等、自愿的基础上签订《房屋买卖合同书》，该合同中就房屋基本状况、价格、付款方式及期限、交付期限、违约责任及双方的权利义务等相关内容均作了约定，该内容属双方磋商后自愿达成，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有约束力。被告认为合同签订过程中存在欺诈、引诱、误导情形，但该合同中约定的标的物、交易价格等均是市场公开信息，原告及第三人禾田房产中介在交易过程中均无强迫交易或故意隐瞒交易信息等行为，被告作为有民事行为能力的成年人，房屋买卖系重大财产交易，其对交易状况、市场环境应有基本认识，且应秉持审慎态度。且被告对该辩称亦无任何证据佐证，对其上述理由本院不予采信。被告认为银行对房屋享有抵押优先受偿权，因此导致合同无效之理由，因双方房屋买卖合同依法成立并生效，该合同不因标的物存在抵押物权而无效；且双方在房屋买卖合同中明确写明交易房屋尚存在抵押物权，被告负有涤除抵押权的合同义务，并且相关银行明确表示如原告愿意代为提前清偿全部贷款其放弃优先权，故本院对被告上述抗辩理由不予采纳。被告认为其向原告送出的解除合同意见书已经导致双方合同解除的法律后果，但双方合同中未约定合同单方解除的条件，客观事实亦不满足合同法定解除的条件，该解除合同意见书仅为被告单方意思表示，在当事人未达成合意的情况下，不具备解除合同的法律效果，对被告上述意见亦不予采纳。被告认为原告不缴纳物业费的行为导致合同无法继续履行，本院认为原告是否缴纳物业费不能证明原告在履行双方签订的房屋买卖合同中存在根本违约，导致合同无法继续履行，对被告上述意见亦不予采纳。综上，双方签订的合同合法、有效，双方均应诚信履约。原告按照合同约定向被告支付了首期房款，被告亦如约交付了房屋。合同约定在可办理过户时，被告需在取得房产证十五个工作日内与原告共同到房产管理部门办理房屋交易、过户等相关手续，并由被告保证在该房产交易时没有权利瑕疵，不存在抵押等情况。根据被告提供的房地产抵押合同可知，其至迟在2011年7月14日前已购买了涉案房屋，自其从开发商处购房至其与原告进行交易之日止，已满5年，且被告已于2017年12月29日取得房屋产权登记，按照西安市二手房交易政策的规定，该房屋属于可交易的房屋。涉案房屋现状满足房屋交易的条件，可无障碍的进入交易流程，可以认定为合同约定的“在可办理过户时”。现原告要求被告协助其办理交易、过户手续之请求，于法有据，依法应予支持。由于本案所涉房屋存在抵押，原、被告应在房屋过户前解除抵押贷款手续，现原告表示同意代被告就剩余按揭贷款本息向第三人建行曲江支行进行偿还，第三人建行曲江支行对此无异议，本院予以准许。第三人建行曲江支行应在收到按揭贷款本息后一定期限内消除该房屋的抵押权。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百四十一条及有关民事法律政策之规定，判决如下：一、原告王亚楠与被告艾顺利、被告李晓玲及第三人西安禾田房地产营销策划有限公司于2017年3月18日签订的《房屋买卖合同》有效，继续履行。二、原告王亚楠在本判决生效之日起十日内向第三人中国建设银行股份有限公司西安曲江支行清偿涉案房屋的抵押贷款本金及相关提前还贷的费用。三、第三人中国建设银行股份有限公司西安曲江支行、被告艾顺利、被告李晓玲在原告王亚楠清偿按揭贷款本息和费用后的十日内涤除西安市长安区航天经济技术开发区神舟三路239号天赐颐府4栋1单元2805号房屋的抵押权。四、原告王亚楠于上述抵押权涤除后五日内向被告艾顺利、被告李晓玲支付扣减定金及偿还上述按揭贷款本息、费用后的剩余房价款。五、被告艾顺利、被告李晓玲、第三人西安禾田房地产营销策划有限公司于上述抵押权涤除后五日内将位于西安市长安区航天经济技术开发区神舟三路239号天赐颐府4栋1单元2805号房过户至原告王亚楠名下。本案受理费100元，原告已预交，由被告承担；本案保全费用3045元，原告已预交，由原告自行承担。    如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。                                   审  判  长     徐峰章                      人民陪审员     张勇奇                      人民陪审员     关茂慧      二O一九年六月二十五日书  记  员     支  涵  1