广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂13民终480号 上诉人（一审原告）：广西裕达商业物业管理有限公司，住所地：来宾市桂中大道233号裕达中央城巴黎春天一商场。 法定代表人：陈汐，董事长。 委托诉讼代理人：谢家伟，公司员工。 委托诉讼代理人：王丽娟，公司员工。 被上诉人（一审被告）：黄振凯，男，1988年9月30日出生，住来宾市兴宾区。 上诉人广西裕达商业物业管理有限公司（以下简称裕达公司）因与被上诉人黄振凯租赁合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2018）桂1302民初2196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 裕达公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判为：黄振凯向裕达公司支付拖欠的综合服务管理费7149.12元、水电费734.31元、违约金1892.02元，总计9775.45元；2.案件受理费由黄振凯全部承担。裕达公司在二审诉讼过程中变更诉讼请求为：1.维持一审法院判决第一、二项；2.请求撤销一审判决第三项，依法予以改判：黄振凯向裕达公司支付拖欠的综合服务管理费4468.2元，违约金893.64元，共计：5361.84元；2.案件受理费由黄振凯全部负担。事实和理由：一、涉案租赁合同是裕达公司与黄振凯自愿签订的合法、有效的合同，黄振凯作为一名完全民事行为能力人，在与裕达公司签订合同之前就应当对合同的履行进行风险评估。既然双方自愿签订了合同，就应当按照合同约定履行。裕达公司已按照合同约定交付了场地，履行了场地管理等义务，黄振凯应按合同约定履行缴纳综合服务管理费、公摊水电费等。二、关于综合服务管理费，黄振凯租赁本案商铺，2017年4月之后未产生户内电费，裕达公司同意将缴纳的时间调整为：2016年12月至2017年4月，综合服务管理费金额为：4468.2元(893.64元×5个月)。三、关于违约金的问题，裕达公司同意将违约金从按年利率24%计算，调整为按拖欠总费用的20%计算，违约金金额为893.64元（4468.2元×20%=893.64元）。综上，请求二审法院查明事实，撤销一审判决，依法予以改判，支持裕达公司的上诉请求。 黄振凯辩称，黄振凯对裕达公司收取综合服务管理费存在异议，签订合同前，裕达公司的经理承诺开业率在70%以上才开业，但整个四楼只有黄振凯一家门面开业。自动步梯从未开过，只开了观光梯。裕达公司收取了黄振凯巨额水电费，却擅自停电，导致黄振凯因停电造成经济损失达10000元。是裕达公司违约在先，因此，黄振凯不应支付综合服务管理费。 裕达公司向一审法院起诉请求：1.黄振凯向裕达公司支付拖欠的综合服务管理费7149.12元、公摊水电费734.31元（综合服务管理费从2016年12月计算至2017年7月，公摊水电费从2016年12月计算至2017年7月）。2.黄振凯向裕达公司支付违约金（违约金按年利率24%从黄振凯逾期付款之日起计算至法院判决确定的履行期限届满之日止，截至2018年4月30日共计1929.67元）。3.本案诉讼费由黄振凯负担。 一审法院认定事实：2016年8月24日，裕达公司（甲方）与黄振凯（乙方）签订了场地租赁合同，约定（仅陈述跟本案有关的重要条款）：第一条，乙方承租甲方位于来宾市滨江北路256号（裕达新天地商场）1号楼第4层008、009号铺位，建筑面积297.88平方米。第二条，供水至各层卫生间；电表为一户一表，接线至商户商铺电箱；配备公共直升电梯及货梯；无中央空调。第三条，租赁期限从2016年9月1日至2020年5月31日止，免租期24个月（分别为2017年、2018年、2019年前8个月），如乙方于合同期内解除合同的，则需支付已享受免租期内的租金。本场地免租期内免租金，不包括其他费用。乙方开业时间是2016年10月1日。第四条，场地租金15元/平方米/月，月租金共4468.20元/月，乙方同意按季度向甲方支付租金，每次应提前30天向甲方一次性支付下一期的租金。乙方的履约保证金为10000元，乙方如果违反本合同及商场管理规章中的任何条款，及有其他违约、侵权或违反行政法律、法规的行为，给甲方或第三方造成损失的，甲方将该保证金抵付甲方或第三方所遭受的经济损失，若保证金不足以抵付则甲方还保留追诉乙方法律责任的权利。第五条，二、乙方向甲方缴纳综合服务管理费3元/平方米/月，合计月综合服务管理费893.64元，乙方应于每月1日至5日期间缴纳当月综合服务管理费，每逾期一日按拖欠费用的百分之一支付违约金。三、预存电费按5893.64元计收。公摊水电费（含电梯电费）按照乙方所租赁建筑面积占该商场总建筑面积比例计算公摊，计费方式：公摊费用=总用量+总建筑面积X租赁面积。乙方应在收到甲方书面通知缴纳公摊水电费的3日内缴纳给甲方，由甲方统一收取。第二十条，通知以书面形式，送达方式：直接送达（需受送达人签字确认）、委托送达、邮寄送达、公告送达。签订合同后，黄振凯缴纳了2016年9月1日到2016年11月30日的综合服务管理费、2016年12月之前的公摊水电费。租金、公共设施维护费、户内水电费已付清。在本案中，黄振凯没有缴纳履约保证金和装修保证金。裕达公司商场管理人员发现黄振凯于2017年5月停止营业。一直以来，裕达新天地商场1号楼的楼内商铺入驻率极低，人流量极少。 一审法院认为，争议焦点：黄振凯是否拖欠裕达公司综合服务管理费。裕达公司、黄振凯之间的合同属于双务合同。双务合同是指合同双方都享有权利和承担义务，双方的债权债务相互对应（对价）。据此，裕达公司要求黄振凯按合同支付综合服务管理费的前提是裕达公司自身已按合同履行了综合服务管理，尤其在包括本案黄振凯在内的所有被起诉业主均对缴纳综合服务管理提出异议、裕达新天地1号楼楼内铺面入驻率极低的情况下，裕达公司应当提供证据证明自己已经按合同约定履行了综合服务管理，且其提供的综合服务管理与黄振凯每月缴纳的综合服务管理费用基本等价。现裕达公司在举证期限内仅提供了一份合同，证据不足，裕达公司是否提供了等价综合服务管理的事实不清，对于裕达公司要求黄振凯按合同支付2016年12月至2017年7月综合服务管理费的诉讼请求，一审法院不予支持。争议焦点：黄振凯是否拖欠裕达公司公摊水电费。1.关于黄振凯搬离铺面的时间确定。因黄振凯于2017年4月后未再产生户内电费，视为黄振凯于2017年4月搬离铺面。2.黄振凯擅自搬离铺面不属于违约。商场租赁合同不同于一般的房屋租赁合同，业主租赁铺面的目的是用于经营生意，不仅仅是单纯使用铺面。裕达新天地1号楼楼内商铺入驻率极低，人流量极少。对于黄振凯来说，持续经营租赁铺面，既要承担经营损失、装修损失，还要支付大数额的房屋租金、综合服务管理费、公共设施维护费、公摊水电费，又不能实现合同目的。基于公平原则，此种情形应属于事实上的履行不能，且不能归责于黄振凯，黄振凯在未与裕达公司达成解除合同一致意见的情形下，可以搬离铺面，不属于违约。3、综合前述两点，黄振凯无需支付2017年4月后的公摊水电费。2016年12月至2017年4月，裕达公司租赁铺面公摊水电费总计488.3元有证据为凭，计算得出的金额合理且符合双方合同约定，黄振凯应当予以支付。黄振凯没有支付公摊水电费，除继续履行外，还应当支付违约金。裕达公司要求按年利率24%持续计算的违约金过高；为方便执行，按裕达公司所欠费用488.3元的20%计算得97.66元，黄振凯应当支付97.66元违约金。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、黄振凯支付给广西裕达商业物业管理有限公司公摊水电费488.3元。二、黄振凯支付给广西裕达商业物业管理有限公司公摊水电费488.3元的违约金97.66元。三、驳回广西裕达商业物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由广西裕达商业物业管理有限公司负担（已交纳） 二审期间，裕达公司向本院提交下列证据：1.保洁人员梁庆凤借记卡账户历史明细清单；2.保洁人员莫凤娟借记卡账户历史明细清单；3.保洁人员何凤越借记卡账户历史明细清单；4.保安人员沈漫山借记卡账户历史明细清单；5.保安人员林辉宾借记卡账户历史明细清单；6.开户许可证；7.梁庆凤与裕达公司签订的劳动合同（两份）；8.莫凤娟与裕达公司签订的劳动合同；9.何凤越与裕达公司签订的劳动合同（两份）；10.沈漫山与裕达公司签订的劳动合同；11.林辉宾与裕达公司签订的劳动合同；12.裕达新天地微信推送软文；13.消防设备巡检记录表；14.加压泵房巡检记录表；15.裕达新天地自动扶梯、1#楼货梯、1#楼观光梯、4#和6#——7#楼客梯维保合同；16.支付电梯维保费19万给电梯维保公司银行支付单（4张）；17.自动扶梯、乘客电梯、载货电梯维护。维修保养记录（共11张）。本院已组织双方当事人进行举证质证，并记录在卷。黄振凯未向本院提供新证据。 经审理查明，一审法院判决认定的事实正确，本院予以确认。另查明，在黄振凯租赁期间，裕达新天地1号楼自动扶梯未能正常使用。 本院认为，关于合同的效力，黄振凯与裕达公司自愿签订《场地租赁合同书》，均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自已的义务。 关于综合服务管理费，黄振凯与裕达公司在《场地租赁合同书》第五条约定，黄振凯应向裕达公司缴纳综合服务管理费（3元/平方米/月），且根据二审期间裕达公司提供的证据，证实裕达公司已按合同约定履行了综合服务管理、维护义务，因此，黄振凯应向裕达公司交纳综合服务管理费。根据《场地租赁合同书》第五条约定，综合服务管理费主要用于“自动扶梯、用水、消防系统等设备的维护和公共地方的清洁卫生、保安等”，鉴于裕达公司自动扶梯未能正常使用，履行合同存在瑕疵，为此，综合服务管理费应适当减少，本院酌情按合同约定数额的60%计算。综合服务管理费计算的起止时间：2016年12月1日至2017年4月30日，综合服务管理费共计金额为：2680.92元（893.64元/月×5个月×60%）。黄振凯不同意支付综合服务管理费的理由不能成立，本院不予采信。 关于违约金，因裕达公司未能全面按合同约定履行综合服务管理，存在违约行为在先，因此，裕达公司要求黄振凯支付综合服务管理费的违约金理由不充分，应不予支持。 对于一审法院判决第一、二项，黄振凯没有提出上诉，裕达公司对该二项判决无异议，本院予以确认。 综上所述，双方对一审判决无异议部分，本院予以维持；一审判决部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下： 一、维持来宾市兴宾区人民法院（2018）桂1302民初2196号民事判决第一、二项； 二、撤销来宾市兴宾区人民法院（2018）桂1302民初2196号民事判决第三项； 三、被上诉人黄振凯向上诉人广西裕达商业物业管理有限公司支付综合服务管理费2680.92元； 四、驳回广西裕达商业物业管理有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 一审案件受理费50元，由上诉人裕达公司负担；二审案件受理费50元，由被上诉人黄振凯负担。 本判决为终审判决。 审判长  石晓志 审判员  黄月秀 审判员  朱卢璐 二〇一九年六月二十五日 书记员  卓秋雄 附相关的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。