四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0104民初3259号 原告：绿地集团成都锦江房地产开发有限公司，住所地：成都市锦江区锦华路一段8号1栋11单元19层1941号。 法定代表人：孙志文，绿地集团成都锦江房地产开发有限公司总经理。 委托诉讼代理人：邓恒，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：罗浩，国浩律师（成都）事务所律师。 被告：马小红，女，1977年12月3日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：焦建熬，四川科信律师事务所律师。 原告绿地集团成都锦江房地产开发有限公司（以下简称绿地房地产公司）与被告马小红商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿地房地产公司的委托诉讼代理人罗浩、被告马小红及其委托诉讼代理人焦建熬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 绿地房地产公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除绿地房地产公司与马小红签订的《商品房买卖合同》以及《绿地锦天府商品房买卖合同附件及补充协议》；2．判令马小红向绿地房地产公司支付解除合同的违约金303370.4元（总购房款的10%）；3．判令马小红腾退位于成都市锦江区“绿地锦天府号的案涉房屋；4．判令马小红支付房屋占用费100000元（庭审中绿地房地产公司明确该占用费从房屋交付之日即2014年8月6日起按照每月12000元计算，仅主张100000元）；5．判令马小红向绿地房地产公司支付代偿款2462308.82元，马小红已付购房款3033704元扣除前述代偿款2462308.82元、解除合同违约金303370.4元及房屋占用费100000元后，绿地房地产公司应退还马小红剩余购房款168024.78元；6．判令马小红协助绿地房地产公司到房地产行政管理部门办理《商品房买卖合同》（备案号）的备案注销手续，并从合同解除之日起至合同备案注销之日止按总购房款的每日万分之三向绿地房地产公司支付违约金；7．判令本案诉讼费全部由马小红承担。事实及理由：2013年1月9日，绿地房地产公司与马小红签订《商品房买卖合同》以及《绿地锦天府商品房买卖合同附件及补充协议》，双方约定马小红向绿地房地产公司购买位于成都市锦江区“绿地锦天府”号房屋，总房价款为3033704元，马小红首期支付总房款的30%，其余价款向银行借款支付；如因马小红的原因导致绿地房地产公司承担担保责任的，绿地房地产公司有权解除买卖合同，同时马小红应承担总房价款10%违约金。双方签订《商品房买卖合同》后，绿地房地产公司依约将案涉房屋交付给马小红。2013年5月8日，马小红与绿地房地产公司、中信银行股份有限公司成都分行（以下简称中信银行）签订了《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，约定由马小红向中信银行贷款2120000元用于购买房屋，绿地房地产公司对该笔贷款提供阶段性连带责任担保。因马小红逾期归还贷款，中信银行向法院起诉要求马小红归还贷款，并要求绿地房地产公司承担连带担保责任。目前，法院已判决马小红向中信银行归还借款本金2034214.3元及暂计利息、罚息、复利共90058.32元（具体数额以实际清偿之日为准），律师费83107元，共计2207379.62元；绿地房地产公司对马小红的债务承担连带保证责任。现因绿地房地产公司已代马小红向中信银行清偿完毕全部欠款及相关费用共计2462308.82元。综上所述，绿地房地产公司有权依约提起上述诉讼请求。 被告马小红辩称，马小红的违约行为不是根本性违约，故其不同意绿地房地产公司关于解除《商品房买卖合同》以及《绿地锦天府商品房买卖合同附件及补充协议》的诉讼请求。马小红请求法院免除绿地房地产公司主张的合同解除违约金，因马小红的行为并未给绿地房地产公司造成经济损失，如不能免除，请求法院调减违约金标准。截至目前，案涉房屋的所有权人和使用权人仍为马小红，所以不存在腾退房屋的问题；绿地房地产公司要求马小红支付房屋占用费的请求没有法律依据，应予以驳回。绿地房地产公司应该退还的剩余购房款远远不止168024.78元，同时绿地房地产公司主张马小红在合同解除后退回房屋，但是房屋已经升值一倍以上，鉴于绿地房地产公司所获得的利益，马小红主张绿地房地产公司给予一定的补偿，即绿地房地产公司不仅要向马小红退还剩余购房款，而且还要因房价升值给马小红一定的经济补偿。在案涉商品房买卖合同解除后，马小红无义务继续承担每日万分之三的违约金，该主张毫无依据和理由，请求予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2013年1月9日，绿地房地产公司与马小红签订《商品房买卖合同》以及《绿地锦天府商品房买卖合同附件及补充协议》。约定：马小红购买绿地房地产公司开发的位于攀成钢片区地块）地块“绿地锦天府”项目号房屋，建筑面积204.98平方米，房屋总价为3033704元，马小红通过贷款方式向绿地房地产公司支付购房款，可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向中信银行或住房公积金管理机构借款支付，具体付款方式为：马小红应当在2013年1月9日前支付首期款303370元，于2013年2月26日前支付610334元，向中信银行申请7成30年抵押贷款，按揭款为2120000元；若因马小红原因，导致银行从绿地房地产公司账户中扣款，马小红必须在接到绿地房地产公司通知之日起5个工作日内归还出卖人代垫款项，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率支付代垫期间的利息及代垫金额10%的违约金；如因马小红的原因导致银行解除与其之间的抵押贷款协议，并要求绿地房地产公司承担连带清偿责任时，绿地房地产公司有权解除买卖合同，在此情况下，若绿地房地产公司不解除合同，绿地房地产公司有权在承担连带清偿责任后向马小红追偿，同时马小红应承担总房款10%的违约金，若绿地房地产公司解除合同，绿地房地产公司可在买卖合同解除后一个月内从应退给马小红的房价款中扣除与绿地房地产公司代其清偿银行贷款同等金额的款项，同时马小红应承担总房价款10%的违约金。同时约定，绿地房地产公司应当在2013年12月31日前向马小红交付该商品房，应当在2014年6月30日前取得该商品的所在楼栋的权属证明；商品房交付使用后，马小红委托绿地房地产公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，绿地房地产公司应在买受人缴齐全部资料和费用，并办理完委托手续后的365个工作日内代马小红向相关部门缴纳相关费用以及向房管局提交办理房屋所有权证的相关资料。 中信银行与马小红、绿地房地产公司签订《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，约定马小红向中信银行贷款212万元用于购房，若马小红违反合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息，中信银行有权按中国人民银行的规定和本合同约定计收罚息和复利，停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求借款方立即偿还全部贷款及相应利息，要求绿地房地产公司履行保证责任。该合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，绿地房地产公司对自该合同生效之日起至借款人马小红就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交中信银行持有之日止（担保阶段）的所有应付款项承担连带保证责任。 上述合同签订后，马小红依约向绿地房地产公司支付了全部购房款3033704元，其中的2120000元由马小红向中信银行申请按揭贷款支付。2013年4月8日，绿地房地产公司与马小红对上述《商品房买卖合同》进行签约备案登记（备案号，登记房屋地址位于成都市锦江区。2014年8月6日，绿地房地产公司向马小红交付了案涉房屋。中信银行与马小红尚未就诉争房屋办理抵押登记手续。 在上述《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》履行过程中，因马小红未按约定及时足额还款，中信银行向马小红发出《贷款提前收回告知函》，宣布本合同项下全部贷款提前到期，要求马小红归还全部贷款本息。其后，因马小红未归还贷款本息，中信银行将马小红及绿地房地产公司诉至成都高新技术产业开发区人民法院。成都高新技术产业开发区人民法院于2017年9月30日作出的（2017）川0191民初10726号民事判决，认定马小红应向中信银行归还借款本金2066024.68元及利息、罚息、复利（截止2017年9月3日的利息226997.84元、罚息5380.27元、复利19631.3元），并支付以本金2066024.68元为基数按照合同约定的标准计算至借款还清之日止的罚息及复利，还应支付律师费84290元，绿地房地产公司对此承担连带保证责任；同时认定马小红、绿地房地产公司共同承担案件受理费24849元，保全费5000元，公告费560元及后续公告费。该判决已生效。 2017年11月30日，绿地房地产公司向中信银行支付2462308.82元，用于代马小红偿还中信银行的贷款本息及相关费用。同日，中信银行出具《代偿证明》，主要载明：绿地房地产公司作为连带责任担保人，依据借款合同及成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初10726号民事判决，已于2017年11月30日向中信银行承担了担保责任，代马小红支付剩余贷款本息2347609.82元、律师费84290元、案件受理费24849元、保全费5000元、公告费560元，合计2462308.82元。 另查明，因另案纠纷案涉房屋已于2015年9月18日至2018年9月7日先后被成都市武侯人民法院、成都高新技术产业开发区人民法院、成都市青羊区人民法院、成都市金牛区人民法院和本院采取限制登记措施。 以上事实，有《商品房买卖合同》以及《绿地锦天府商品房买卖合同附件及补充协议》，物品领用清单，商品房买卖合同摘要，成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初10726号民事判决书、中信银行出具的代偿证明以及当事人的陈述在案佐证。 本院认为，绿地房地产公司、马小红签订的《商品房买卖合同》以及《绿地锦天府商品房买卖合同附件及补充协议》，是当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，对当事人具有法律效力，当事人均应按照合同约定履行自己的义务，也可以依照约定行使自己的权利。 首先，关于绿地房地产公司是否有权解除案涉《商品房买卖合同》以及《绿地锦天府商品房买卖合同附件及补充协议》的问题。本院认为，依照案涉商品房买卖合同及其附件、补充协议的约定，因买受人原因导致出卖人承担了连带清偿责任的情况下，出卖人有权解除商品房买卖合同。现马小红未按约定及时足额还款，中信银行向马小红发出贷款提前收回的通知后，马小红仍未归还贷款本息，导致绿地房地产公司根据《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》约定的承担了连带保证责任，贷款银行也表达了解除案涉贷款合同的意思表示，且案涉商品房买卖合同尚未履行完毕，因此，绿地房地产公司有权依约解除案涉《商品房买卖合同》以及《绿地锦天府商品房买卖合同附件及补充协议》。另外，虽然人民法院对案涉房屋采取限制登记措施，但因案涉房屋仅办理了商品房预售合同登记备案手续，尚未进行房屋所有权登记，即马小红尚未取得案涉房屋所有权，故本案所涉限制登记措施均为预查封，预查封并不当然限制案涉商品房买卖合同权利义务的行使，现行法律也未明确规定存在预查封的情况下，当事人不能依约行使解除权。因此，人民法院进行的预查封不影响绿地锦江公司行使约定解除权。 其次，关于案涉《商品房买卖合同》以及《绿地锦天府商品房买卖合同附件及补充协议》解除的后果。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，案涉合同解除后，马小红应向绿地房地产公司腾退案涉房屋，绿地房地产公司应当将其收取的购房款扣除其代偿款项后退还给马小红，马小红还应当依约向绿地房地产公司支付违约金并协助办理案涉商品房买卖合同备案注销登记。因此，本院依法确认绿地房地产公司应当退还的购房款为571395.18元（3033704元-2462308.82元）；另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，绿地房地产公司在本案中并未提供有效证据证明其因马小红违约而产生的具体损失，且马小红在庭审中已请求就绿地房地产公司主张的违约金予以调减，故本院基于公平原则和诚实信用原则，并兼顾合同的履行情况、当事人过错程度等因素，酌情认定马小红按照绿地房地产公司已支付代偿款2462308.82元的10%向绿地房地产公司支付违约金246230.88元。关于绿地房地产公司主张马小红应当支付逾期协助办理商品房买卖合同备案注销登记的违约金，因绿地房地产公司并未举证证明马小红存在逾期协助办理案涉商品房买卖合同备案注销登记的情形存在，故对绿地房地产公司的该主张，本院依法不予支持。绿地房地产公司还主张马小红支付从房屋交付之日起的占用费100000元，因马小红占用房屋系依据双方的合同约定占用房屋，并非无权占用，且前述认定的解除合同违约金足以弥补房屋租金损失，故对绿地房地产公司的该主张，本院依法也不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除原告绿地集团成都锦江房地产开发有限公司与被告马小红于2013年1月9日签订的《商品房买卖合同》及《绿地锦天府商品房买卖合同附件及补充协议》； 二、被告马小红于本判决生效之日起三十日内向原告绿地集团成都锦江房地产开发有限公司腾退位于成都市锦江区的房屋； 三、原告绿地集团成都锦江房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内退还被告马小红购房款571395.18元； 四、被告马小红于本判决生效之日起三十日内向原告绿地集团成都锦江房地产开发有限公司支付违约金246230.88元； 五、被告马小红于本判决生效之日起十日内协助原告绿地集团成都锦江房地产开发有限公司办理备案号为1828296的商品房买卖合同备案注销登记； 六、驳回原告绿地集团成都锦江房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取3676元，由被告马小红负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代理人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  黄鸿彬 二〇一九年六月十七日 书记员  覃雪梅