山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0902民初19号原告：青岛中南物业管理有限公司泰安分公司，住所地泰安市泰山区东岳大街西段中南世纪锦城东商29号。负责人：赵玉，该公司经理。委托诉讼代理人：陈义普，该公司综合主管。委托诉讼代理人：鲍建强，该公司项目客服主管。被告：王镇，男，1980年8月16日出生，汉族，住泰安市。委托诉讼代理人：高昌浩，山东同畅律师事务所律师。原告青岛中南物业管理有限公司泰安分公司（以下简称中南物业泰安分公司）与被告王镇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈义普、鲍建强，被告委托诉讼代理人高昌浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中南物业泰安分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年5月1日至2018年12月31日的物业服务费4143.4元（1.5元/平方米×138.11平方米×20个月）；2.判令被告立即支付原告违约金3488.54元（计算至2018年12月31日），并支付之后直至付清物业服务费之日的违约金（以当月被告所欠物业费为计算基数，从逾期之日起按每天千分之三标准计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年11月1日，泰安中南投资置业有限公司与原告签订《中南世纪锦城一、二期前期物业服务合同》，约定选聘原告对泰安中南世纪锦城一、二期提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、物业共用部位和相关场地的清洁卫生等内容在内的物业管理服务。被告于2013年10月13日购买泰安市东岳大街中南世纪锦城1号1404室商品房，属于原告管理的物业服务区范围，并与原告签订了《中南世纪锦城一、二期前期物业服务合同》，根据协议约定，被告应当于每季度第一个月的前10日内向原告支付物业服务费，逾期支付的从逾期之日起按每天千分之三标准计算并支付违约金。被告于2017年9月1日开始拖欠原告物业服务费，至2018年12月31日拖欠的款项已经达4143.4元。原告于2018年12月15日向被告发出《律师函》，要求被告缴纳物业服务费，后又经多次催缴，但被告至今未缴。为维护原告合法权益，诉至法院，要求判如所诉。王镇辩称，1.虽然存在物业服务合同法律关系，但是因为原告没有按照约定行使物业管理职能，其要求支付物业费数额过高。双方自2015年11月3日签订前期物业服务协议，协议明确约定原告对委托物业区域内的公用部分及公共秩序与交通秩序等进行维护修缮服务与管理，但原告未能按照约定对区域内交通秩序指挥车辆在指定区域内运行、停放，致使小区内秩序混乱。对于被告购买的停车位，原告的开发商也未能如期交付，同时原告擅自对被告居住的房屋停水停电，侵害了被告的合法权益；2.原告主张的违约金日千分之三标准过高，请求法院酌情降低。本院经审理认定事实如下：2013年10月13日，被告王镇（买受人）与泰安中南投资置业有限公司（出卖人，以下简称泰安中南置业公司）签订《商品房预售合同》，约定：出卖人经批准，建设商品房：中南世纪锦城；买受人购买的商品房为中南世纪锦城第1号楼14层1404户；该商品房的用途为住宅；建筑面积共138.96平方米；乙方于签订本合同当日内付清首付款301197元，余款680000元由银行提供按揭贷款等。2013年11月1日，原告中南物业泰安分公司（乙方）与泰安中南置业公司（甲方）签订《前期物业服务合同》一份，约定：甲方选聘乙方对泰安世纪锦城一、二期提供前期物业管理服务事宜；建筑面积182000平方米；履行期限：甲乙双方约定前期物业管理服务期限具体起始日以泰安世纪锦城商品房预售合同约定交房之日计，至业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止；服务费用：由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下，商业物业：2.6元/月.平方米，16#楼17#楼住宅物业：2.6元/月.平方米，住宅物业：2元/月.平方米；乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理……等；业主应于泰安世纪锦城商品房预售合同约定交房之日起交纳物业服务费用，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业管理服务费用由甲方全额交纳；物业管理服务费用按半年交纳，业主或物业使用人应在到期前履行预交下半年服务费的义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同标准条款第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费用的，应按从逾期之日起按应缴费用的万分之三加收每日滞纳金的标准向乙方支付违约金等。合同签订后，原告依约为泰安中南世纪锦城一、二期的小区提供物业管理和服务。2015年11月3日，原告中南物业泰安分公司（乙方）与被告王镇（甲方）又签订了《泰安中南.世纪锦城前期物业服务协议》一份，约定：本物业名称：泰安中南.世纪锦城；座落位置1号楼1404室；建筑面积138.11平方米；甲方应在房屋验收交付的同时预付6个月的物业管理服务费，以后每季度交纳一次，甲方须在每季度第一个月的前十日内交纳；住宅物业管理费收取标准为按实测建筑面积每月每平方米2元；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，乙方有权依法要求甲方补交所欠费用，赔偿因此造成的损失并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金等。该协议还对原、被告的权利和义务、物业管理服务的内容、物业管理服务的质量等进行了约定。该协议签订后，被告未向原告交纳物业费，后经原、被告协商，免除被告2017年9月1日前的物业费。2018年12月15日，中南物业泰安分公司以北京市京师（青岛）律师事务所王成玉律师的名义拟定致王镇的《律师函》一份，写明：江苏中南物业服务有限公司青岛分公司是泰安中南世纪锦城合法的物业管理服务者，按照国务院《物业管理条例》之规定，及时缴纳物业管理费是您方应履行的义务。您名下的山东省泰安市泰山区东岳大街476号中南世纪锦城1号楼1404户房屋从2017年5月至2018年12月拖欠其物业管理费4143.4元、物业管理费的滞纳金3488.54元，共计欠费7631.94元。现通知您务必在收到此函后的五个工作日内将此费用缴纳至青岛中南物业管理有限公司泰安分公司……等。同年12月19日晚，原告工作人员将此《律师函》张贴至被告位于中南世纪锦城1号楼1404户的房屋的防盗门上。本院认为，原告中南物业泰安分公司与中南世纪锦城的建设单位泰安中南置业公司签订的《前期物业服务合同》和原告与被告王镇签订的《泰安中南.世纪锦城前期物业服务协议》，均系合同双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，上述两合同均对被告具有约束力。现原告按照约定履行了中南世纪锦城小区的管理、养护、安保等主要的物业服务义务，其要求被告支付相应的物业服务费，于法有据，本院予以支持。庭审中，原告认可免除被告2017年9月1日前的物业费，据此，被告应自2017年9月1日起向原告交纳物业服务费用，原告要求被告支付2017年9月1日前的物业服务费，本院不予支持。被告以原告未能按照约定对区域内交通秩序指挥车辆在指定区域内运行、停放，致使小区内秩序混乱等为由作为不缴纳物业费用的抗辩理由，因缺乏证据证实，本院不予采信。关于违约金,物业服务合同虽对物业服务费交纳时间和逾期交纳的违约金标准进行了约定，但由于原告就涉案小区所提供的物业服务存在一定的瑕疵，也是致使小区业主拒交物业费的主要原因，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。如被告认为原告提供的服务存在瑕疵给自己造成了实际的财产损失，可另行主张权利。综上所述，根据原告的诉讼请求，本院认定被告应支付的物业服务费的期间为2017年9月1日至2018年12月31日，物业服务费为3314.64元（1.5元/平方米×138.11平方米×16个月）。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王镇于本判决生效之日起十日内支付原告青岛中南物业管理有限公司泰安分公司2017年9月1日至2018年12月31日期间的物业服务费3314.64元；二、驳回原告青岛中南物业管理有限公司泰安分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告王镇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  王晓东二〇一九年六月六日法官助理张振锋书记员黄媚