济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0102民初2818号 原告：济南华夏海龙房地产开发有限公司，住所地济南市。 法定代表人：邬君，执行董事。 委托诉讼代理人：刁世刚，男，该公司员工。 被告：孙海英，女，1968年2月6日出生，汉族，住济南市 被告：杨威，男，1991年8月5日出生，汉族，住济南市,山东豪才律师事务所律师。 原告济南华夏海龙房地产开发有限公司（以下简称华夏海龙公司）与被告孙海英、杨威商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华夏海龙公司的委托诉讼代理人刁世刚、被告孙海英及其委托诉讼代理人刘强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华夏海龙公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与两被告2016年6月4日签订的《华夏福地选房协议》，原告不再返还被告定金20000元；2.判决解除原告与被告杨威2016年9月12日签订的《华夏福地储藏室选房协议》，原告不再返还定金5000元；3.判决两被告承担本案案件受理费。 事实与理由：原告与被告孙海英于2016年6月4日签订《华夏福地选房协议》，约定：被告预购原告开发的华夏福地项目2号楼2商品房，建筑面积约108.88平方米；被告在原告取得预售许可证，并接到原告通知之日起7日内，到原告处签订《商品房买卖合同》并缴纳购房款（首付款）；逾期，原告有权解除协议，且不再返还定金。2016年6月7日，被告孙海英缴纳预付款20万元（含定金20000元）。2016年9月9日，被告孙海英与原告协商将合同买方更名为被告杨威；同日，原告将开具给被告孙海英的交款收据收回，另行向被告杨威出具了交款收据。 2016年9月12日，被告杨威与原告签订《华夏福地储藏室选房协议》，约定：被告已预购华夏福地项目2号楼2商品房，现预购该项目2号楼2单元地下2层储藏室（原合同中为2号楼2单元（，建筑面积约13.51平方米；被告在接到原告签订《商品房买卖合同》通知后的7日内，一并办理该储藏室的签约手续；逾期，原告有权解除协议，且不再返还定金。同日，被告向原告缴纳预购储藏室定金5000元。 原告于2017年5月27日取得《商品房预售许可证》，2017年5月28日发函通知被告杨威缴纳首付款并签订《商品房买卖合同》，2017年5月29日妥投。双方办理房查时，发现被告不具备济政办发【2016】31号文件第三条规定的购房资格，无法办理网签购房合同手续。 原告现依据合同法第93条之规定和双方协议约定，依法提起诉讼，请贵院依法裁决。 孙海英、杨威辩称，一、不应判决解除被告与原告签订的《华夏福地选房协议》、《华夏福地储藏室选房协议》。1、被告并没有违反双方签订的选房协议的约定。双方签订的《华夏福地选房协议》约定：“乙方在接到甲方签订的《商品房买卖合同》的的通知后，7天内未到华夏福地销售中心签订《商品房买卖合同》的，视为乙方自动放弃预购本协议约定的商品房，甲方有权单方解除本协议”。被告并非不与原告签订《商品房买卖合同》，否则也不会在2017年6月7日在原告处刷卡交纳首付款308065元，双方不能签订的是网签合同，且过错并不在被告。2、目前被告杨威已具备购房资格，不存在签订网签合同的障碍。目前被告杨威已具备济南市户籍，具备购房资格，无法办理网签购房合同的障碍已不存在。二、本案实际是由于原告长期不能取得商品房预收许可证导致，如果判决解除合同，包括本案被告在内的购房人利益将遭受巨大损失，反而原告可以将房屋继续销售卖高价，请判令驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年6月4日，华夏海龙公司（甲方）与孙海英（乙方）签订《华夏福地选房协议》，约定：乙方预购华夏海龙公司开发的华夏福地项目2号楼2单元，建筑面积约108.88平方米，房屋单价为16780元/平方米，定金20000元。乙方在接到甲方签订《商品房买卖合同》的通知后，7天之内未到华夏福地销售中心签订《商品房买卖合同》的，视为乙方自动放弃预购本协议约定商品房，甲方有权单方解除本协议，不再返还乙方缴纳的定金，并将该套商品房另行销售无须通知乙方。2016年9月9日，孙海英签订更名申请，申请将合同买方更名为杨威。同日，华夏海龙公司向杨威出具200000元的房款收据。 2016年9月9日，华夏海龙公司向杨威出具5000元储藏室收据。2016年9月12日，华夏海龙公司（甲方）与杨威（乙方）签订《华夏福地储藏室选房协议》，约定：乙方预购甲方开发的华夏福地项目2号楼2单元地下3层储藏室，建筑面积暂定13.51平方米，房屋单价为5284元/平方米，定金5000元。甲方通知乙方签订华夏福地项目房屋《商品房买卖合同》时，双方一并办理储藏室的签约手续。乙方接到甲方签约通知后7日内不与甲方签约的，甲方有权单方解除本协议，不再返还定金。 华夏海龙公司分别于2017年4月1日、2017年5月27日取得房地产开发企业资质证书及商品房预售许可证。2017年5月28日，华夏海龙公司通过EMS特快专递向杨威邮寄华夏福地项目客户购房事宜通知函，该邮件于2017年5月29日妥投。 另查明，2016年12月26日，济南市人民政府发布《关于进一步加大调控力度促进我市房地产市场持续平稳健康发展的通知》第三条为：“本市户籍家庭限购两套住房。非本市户籍家庭在我市限购一套住房（需提供连续两年以上在济南市区个人所得税及社会保险缴纳证明）”。华夏海龙公司与杨威在签订网签合同时，因杨威不具备购房资格而不能签署。 以上事实有原告华夏海龙公司提交的房地产开发企业资质证书、商品房预售许可证、《华夏福地选房协议》、《华夏福地储藏室选房协议》、EMS特快专递凭证予以证实，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，原告华夏海龙公司与被告孙海英、杨威签订了《华夏福地选房协议》、《华夏福地储藏室选房协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。被告孙海英、杨威系因济南市人民政府发布《关于进一步加大调控力度促进我市房地产市场持续平稳健康发展的通知》的相关政策而未能在协议约定的时间内签订《商品房买卖合同》，并非被告孙海英、杨威的主观过错。鉴于政府政策的出台是当事人在订约时无法合理预期也不可控制的事件，合同无法履行的后果不可归责于任何一方当事人，可以无责解约。本案中，原告华夏海龙公司虽有权解除涉案协议，但不宜适用定金罚则，应将定金予以返还。故对于原告华夏海龙公司主张解除《华夏福地选房协议》、《华夏福地储藏室选房协议》的诉讼请求，本院予以支持；对于原告华夏海龙公司主张不予返还定金20000元及5000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原告济南华夏海龙房地产开发有限公司与被告孙海英、杨威于2016年6月4日签订的《华夏福地选房协议》解除； 二、原告济南华夏海龙房地产开发有限公司与被告杨威于2016年9月12日签订的《华夏福地储藏室选房协议》解除； 三、驳回原告济南华夏海龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费430元，由济南华夏海龙房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  姚文辉 人民陪审员  郭小云 人民陪审员  王 静 二〇一九年六月二十六日 书 记 员  耿 铭