广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初11256号原告：广州市海珠区房屋安全和物业一所，住所地广州市海珠区滨江中路江景街18号303房。法定代表人：陈穗欣，所长。委托诉讼代理人：罗建安、罗翠娟，均为该所职员，联系地址同原告地址。被告：颜卓卫，男，1966年12月27日出生，汉族，住广东省阳春市。委托诉讼代理人：许勤、陈浩，分别为广东洛亚律师事务所律师、实习律师。被告：曹凤林，女，1989年7月6日出生，汉族，住湖北省桃江县。被告：广州市百思特电子科技有限公司，住所地广州市海珠区江南大道中路大松岗3-1号西侧2-3层H1002房。法定代表人：曹凤林。第三人：广州市水务局，住所地广州市天河区瘦狗岭555号。负责人：龚海杰，局长。委托诉讼代理人：吴娟，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭家欣，该单位职员，联系地址同第三人地址。原告广州市海珠区房屋安全和物业一所诉被告颜卓卫、曹凤林、广州市百思特电子科技有限公司（以下简称“百思特公司”）、第三人广州市水务局返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗建安、罗翠娟，被告颜卓卫的委托诉讼代理人许勤、陈浩，被告曹凤林（也是被告百思特公司的法定代表人）、第三人的委托诉讼代理人吴娟、郭家欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1989年11月27日，原广州市房地产管理局（现广州市海珠区住房和建设水务局）依据房字第××号接管房地产通知书，对洪德路永兴街85号首层房屋实行接管，接管面积497.015平方米。原告系广州市海珠区住房和建设水务局下属单位，负责对辖区直管房进行管业。被告颜卓卫自2005年8月起在没有任何法律依据的情况下对涉案房屋非法侵占至今。被告颜卓卫于2016年6月1日与被告曹凤林、百思特公司签订房屋租赁合同，租赁期限为3年，用途为仓库。原告在日常管理过程中发现，涉案房屋被被告曹凤林、百思特公司非法占用。原告现场多次张贴通知及拍照，告知非法占用人腾空交回涉案房屋，并于2018年6月22日联合街道、居委、派出所、外管中心约谈被告交回该房屋，但被告以负责人不在等理由拒绝告知其具体信息，也拒绝交出该房屋。2018年7月5日，原告再次向被告发出腾空房屋通知，但一直无法收回涉案房屋。三被告非法占用涉案房屋致使国有资产严重流失，在附近群众之中造成明显的负面影响，原告要求按照2017年广州市房屋租金参考价计算房屋占用费。涉案房屋为非住宅，承租面积共497.015平方米，按照广州市海珠区南华西街其它区域商业用房租金参考价为50元/平方米/月，每月需支付租金24851元。因被告未经同意，非法占用涉案房屋，原告根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条的规定，起诉请求判令：1、被告曹凤林、百思特公司立即腾空并搬出广州市海珠区洪德路永兴街85号首层房屋，并将房屋退还给原告；2、三被告立即支付自2005年8月1日起至退还房屋之日止的房屋占用费（每月房屋占用费50元/平方米/月×497.015平方米=24851元）；3、三被告承担本案的诉讼费。被告颜卓卫辩称：一、原告于2018年7月3日在涉案房屋处张贴通知后，被告颜卓卫积极联络了被告曹凤林、百思特公司落实腾退涉案房屋，并于2018年9月24日在南××街道办工作人员的见证下搬离该房屋，目前涉案房屋为空置状态，原告可随时接管。由于涉案房屋在2002年被市政园林局征用后预定拆除，原住户已经迁离，但直至该房屋所处的永兴街整治工程完工之时，该房屋仍未拆除，因此多年来根本无人照管，完全处于荒废状态，甚至沦为吸毒人员聚集场所。后经被告颜卓卫修缮墙体，安装门窗后对外出租为仓库。被告颜卓卫事实上已经为涉案房屋做了有益的添附，原告要求恢复原状的请求没有事实依据。二、原告主张被告颜卓卫自2005年8月起占用涉案房屋与事实严重不符。作为永兴街整治工程的一部分，被告颜卓卫从2002年起参与了包括涉案房屋在内的马涌西端北片地段的拆迁工程。拆迁工程发包方拖欠被告颜卓卫工程款，被告颜卓卫于2016年对涉案房屋进行了基本的修缮，希望能够对外出租，以租金清偿工人劳务费用，但由于涉案房屋设施简陋且地处偏僻，一直未能租出。直至2018年6月才出租给被告曹凤林、百思特公司使用，租期自2018年6月1日至2021年6月1日，出租面积为300平方米，每月租金9000元。原告未对涉案房屋进行管理，被告颜卓卫直至2018年6月22日街道办召开涉案房屋多方协调会，才知道原告是涉案房屋的管理单位。三、原告诉请的房屋占用费金额缺乏事实依据。首先，房屋占用费应从被告颜卓卫实际使用房屋的时间即2018年6月1日起算。其次，被告颜卓卫实际出租涉案房屋的面积仅为300平方米，原告主张房屋占用费的面积应以300平方米计算，而非497.015平方米。最后，原告主张按2017年同地段商业用房租金参考价50元/平方米计算房屋占用费毫无事实依据。涉案房屋是待拆除的房屋，经被告颜卓卫修缮后才达到了基本的使用功能，且该地处河涌边，较为偏僻，除了作为仓库外也不具备其他商业用途的条件。四、若果如原告主张，被告颜卓卫从2005年8月开始即占用了涉案房屋，但原告直到2018年8月才起诉，则2015年10月之前的房屋占用费已超过诉讼时效，不应得到法律的保护。被告曹凤林、百思特公司辩称：被告曹凤林、百思特公司于2015年租用涉案房屋大概半年，后来由于生意不好搬出。2016年又继续短期租用，放一些货物在涉案房屋，一般几天就会搬出来，并即时结清租金。之前没有签过租赁合同，直到2018年6月1日才签订了租赁合同。第三人述称：经了解，第三人发现当时接管市政园林局的相关文件中没有涉案房屋的征用情况等相关材料，故对房屋情况不清楚。经审理查明：根据《广州市海珠区国土资源和房屋管理局职能配置、内设机构和人员编制的规定》（海编字［2001］52号），广州市海珠区国土局、广州市海珠区房地产管理局更名为广州市海珠区国土资源和房屋管理局。根据《广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案》（海机编［2013］20号），广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一、二、三、四管理处及广州市海珠区房屋租赁管理所于2013年被撤销，并成立了广州市海珠区房屋安全和物业一所以及广州市海珠区房屋安全和物业二所；主要任务：负责全区直管房屋日常管理等工作，根据管理权限负责全区直管房屋使用权的调换工作，等。根据《广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定》（海府办［2016］23号），原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管以及物业管理和直管房管理等职责划入海珠区住房和建设水务局；海珠区住房和建设水务局的主要职责包括负责直管房的产权、租赁和安全等管理工作；负责直管房租赁使用、修缮养护及淘汰重建等工作；负责办理直管房接管、代管、撤管等相关手续，落实侨房政策和查处违反公房管理规定行为；等。根据《关于原市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位调整等问题的通知》（海机编［2016］6号），区房屋安全和物业一所由区国土规划局移交区住建水务局。根据《广州市水务局职能配置、内设机构和人员编制规定》（穗编字［2008］85号），划入市水务局的职能包括市政园林局承担的城市供水、排水、节约用水、污水处理、水企业行业管理和城区河涌管理职能。1989年11月27日，广州市房地产管理局向海珠区房管局发出《广州市房地产管理局接管房地产通知书》（房字第××号），载明:厚德路永兴街85号首层房屋面积497.015平方米；产权来源为淘汰重建房；接管日期为1989年12月15日;等。关于永兴街85首层的《广州市房地产公代逆产情况表》载明：叠合面积497.015平方米；层数为3；处理日期：1989年12月15日；等。该情况表未显示房屋有征用、拆迁记录。2018年6月1日，被告颜卓卫（出租人、甲方）与被告百思特公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：(第一条)甲方同意将坐落在海珠区洪德路永兴街85号1楼的房地产出租给乙方作仓库用途使用，建筑（或使用）面积300平方米，分摊共用建筑面积30平方米；(第三条)租赁期限从2018年6月1日至2021年6月1日，月租金9000元；租金按月结算，由乙方在每月的第2日前按现金或转账付款方式缴付租金给甲方；等。《淘汰重建或扩、加、改建审批表》记载，永兴街85号房屋用途为非住宅，房屋结构层数为框架三层，等。原告于2018年8月1日提起本案诉讼。诉讼中，原告为证实自己的主张还提交了如下证据：1、《会议签到表》、《会议记录表》，上述表格载明涉案房屋地下仓库问题协调会于2018年6月22日召开，被告颜卓卫参加了会议。被告颜卓卫表示2002年开始拆迁，为负责拆迁的公司，承包公司欠工程款，没找到相关合同，用于出租补偿工程费用，二三楼为拆迁租户，只使用地下出租;原告工作人员罗建安表示应先交出房屋，清出使用人。2、原告于2018年7月3日在涉案房屋张贴《关于腾空永兴街85号地下房屋的通知》，主要内容：要求涉案房屋使用人于2018年7月6日前迁出房屋并交还原告，逾期未交回房屋的，原告将立即对房屋进行查封，同时通过法律途径追收房屋占用费等。证据1-2拟证明原告在起诉前已通过通知的方式、街道介入等方式要求收回涉案房屋，却无法收回房屋以及租金。3、《房屋拆迁公告》，拟证明涉案房屋，除了该拆迁公告，没有拆迁安置补偿协议了，原告是产权人，有权提起本案诉讼。4、《房屋拆迁安置协议》，拟证明拆迁公告发出后，市政园林局对涉案房屋的承租户进行了安置，但是没有与原告签订补偿协议。5、广州市住房和城乡建设委员会颁布的《2015年广州市房屋租金参考价》，载明海珠区洪德路商业用房租金为112元，南华西街其他区域为80元；《2016年广州市房屋租金参考价》，载明海珠区南华西街洪德路商业用房租金为80元，南华西街其他区域为80元；《2017年广州市房屋租金参考价》，载明海珠区南华西街洪德路商业用房租金为54元，南华西街其他区域为50元；《2018年广州市房屋租金参考价》，载明海珠区南华西街洪德路商业用房租金为60元，南华西街其他区域为50元；拟证明涉案房屋当时的租金参考价。被告颜卓卫质证表示：对证据1-2的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，其于2018年的协调会才了解到涉案房屋的管理及权属情况，原告仅仅在2018年7月3日才到场交接，此后其及时通知被告曹凤林、百思特公司搬走。对证据3，其不清楚拆迁安置情况，也不知道产权人是谁，由法院认定。对证据4，涉案房屋已被市政园林局征用，原告无权主张。对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，并非出自正式的出版物，数据来源、统计方法和数据的使用目的均不明，涉案房屋从2002年起就划归在拆迁区域内，不具备相应的商用价值，原告要求以同区域商铺租金参考价计算房屋占用费没有依据。被告曹凤林、百思特公司质证表示：对证据1-3的真实性、合法性、关联性均无异议。被告曹凤林、百思特公司对证据4-5未发表质证意见。第三人质证表示：对证据1-2的真实性、合法性由法院审核。对证据3的真实性、合法性、关联性均没有异议。对证据4的真实性由法院认定，该文件盖的是市政园林局的章，但不清楚该协议，没有办法核实具体情况。对证据5的真实性、合法性、关联性均没有异议。被告颜卓卫为证实其抗辩主张还提交了如下证据：1、《马涌西端（北片）拆卸工程承包合同》，拟证明被告颜卓卫为承接包括涉案房屋在内的拆迁工程的施工方；2、涉案房屋现场照片（2018年9月24日拍摄），拟证明涉案房屋已腾空。原告质证表示：由于证据1没有原件而且原告并非合同的当事人，故对证据1的真实性、合法性、关联性均无法确认；由于没有看到照片内有街道的工作人员，被告颜卓卫也没有通知原告到现场进行交接，故对证据2的真实性、合法性、关联性均无法确认。被告曹凤林、百思特公司质证表示：对证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议。第三人质证表示：对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明被告颜卓卫与该承包合同有关联性。对证据2的真实性、合法性由法院核实。诉讼中，原告和第三人确认原告未将涉案房屋移交给第三人进行拆迁。原告表示涉案房屋地址为海珠区洪德路永兴街85号，被告及第三人对此没有异议。被告颜卓卫表示：其2016年对涉案房屋进行修缮，将部分房屋短期出租给被告百思特公司，2016年至2018年5月30日共收到8600元租金，2018年6月后才签订租赁合同正式出租。被告曹凤林、百思特公司表示：不记得是从2015年几月开始租用涉案房屋，可能是年初，通过朋友介绍由被告百思特公司向被告颜卓卫承租的，每月租金9000元。本院认为：原告和第三人确认原告未将涉案房屋移交给第三人进行拆迁。根据涉案房屋的产权材料反映涉案房屋现登记为公产，原告履行职责对涉案房屋进行管理，故有权提起本案诉讼。诉讼中，被告颜卓卫表示其于2016年自行修缮涉案房屋后对外出租。被告颜卓卫占有、使用该房屋缺乏依据，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，被告颜卓卫应当将该房屋返还给原告。诉讼中，原告表示其于2018年11月6日收回涉案房屋，故申请撤回第1项诉讼请求，被告颜卓卫和第三人对此表示同意，原告撤回其主张的第1项诉请，是其处分自身权利的表现，并无不妥，本院予以准许。被告颜卓卫无权占有、使用涉案房屋，应向原告支付房屋占用费。三被告确认由被告百思特公司向被告颜卓卫承租涉案房屋，且租金已支付完毕。从公平合理的角度考虑，对原告要求被告百思特公司支付房屋占用费的诉请，本院不予支持。原告要求被告曹凤林支付房屋占用费缺乏依据，本院亦不予支持。关于房屋占用费计算的起止时间。原告主张被告颜卓卫于2005年8月非法侵占涉案房屋，被告颜卓卫对此不予确认，原告亦未提供证据予以证明，应承担举证不能的后果，故本院对原告的该主张不予采纳。被告颜卓卫表示其从2016年修缮涉案房屋后进行出租，被告曹凤林、百思特公司则表示其可能是从2015年年初开始承租涉案房屋，鉴此，被告颜卓卫向原告支付的房屋占用费应从2015年1月起计算。被告颜卓卫表示被告曹凤林、百思特公司于2018年9月24日搬离涉案房屋，但提交的证据不足以证明其已将房屋交还给原告，原告对此亦不予确认，故本院对被告颜卓卫的该主张不予采纳。原告于2018年11月6日收回涉案房屋，故上述房屋占用费应计算至2018年11月6日。关于被告颜卓卫辩称2015年10月之前的房屋占用费已超过诉讼时效是否成立的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年；法律另有规定的，依照其规定；诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之时起计算……”原告作为涉案房屋的管理方，理应知晓房屋的情况，原告于2018年8月1日才提起本案诉讼。原告要求被告颜卓卫支付2015年9月30日之前的房屋占用费的诉讼请求在《中华人民共和国民法总则》施行时诉讼时效已届满，应适用《中华人民共和国民法通则》关于2年诉讼时效期间的规定，原告要求被告颜卓卫支付从2015年10月1日起的房屋占用费适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定。因此，原告要求被告颜卓卫支付2015年1月至2015年9月期间的房屋占用费，超过诉讼时效，本院不予支持，原告要求被告颜卓卫支付2015年10月1日至2018年11月6日期间的房屋占用费，未超过诉讼时效，本院予以支持。关于房屋占用费标准的问题。据广州市住房和城乡建设委员会颁布的广州市房屋租金参考价，2015年至2017年海珠区南华西街洪德路商业用房租金分别为112元、80元、54元、60元，南华西街其他区域商业用房租金分别为80元、80元、50元、50元，涉案房屋位于海珠区洪德路，房屋性质为非住宅，故原告要求按照每月每平方米50元的标准计算房屋占用费，有理，本院予以支持。被告颜卓卫辩称涉案房屋不具备商用价值的抗辩意见缺乏依据，本院不予采纳。根据涉案房屋的产权材料反映，涉案房屋面积为497.015平方米，被告颜卓卫关于以实际使用的300平方米面积计算房屋占用费的抗辩意见无理，本院不予采纳。房屋占用费按每月每平方米50元×497.015平方米的标准计算。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告颜卓卫在本判决生效之日起十日内向原告广州市海珠区房屋安全和物业一所支付从2015年10月1日起至2018年11月6日止的房屋占用费（按每月每平方米50元×497.015平方米的标准计算）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费35428.3元，由原告负担26325.2元,被告颜卓卫负担9103.1元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨美满人民陪审员  欧桂馨人民陪审员  刘美芳二〇一九年六月二十六日书 记 员  刘 淼何国卫