广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初13788号原告：唐运良，男，1972年12月13日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：陈伟杰，广东龙浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：马智桃，广东龙浩律师事务所律师。被告：佛山市美居城物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区石湾镇街道绿景西路北侧美居建材城1#商业楼五层自编1号，统一社会信用代码：91440604303843857X。法定代表人：霍永耀。委托诉讼代理人：黎勇，广东群立弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：何少玲，广东群立弘律师事务所律师。原告唐运良与被告佛山市美居城物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月19日立案受理后适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人，被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告之间的物业管理合同关系自2018年4月20日起解除；2、被告向原告退还场地推广费42660元（合同租赁期为5年，按60个月分摊120000元推广费，每月2000元，原告租赁从2015年2月1日起至2018年4月20日止，剩余租赁21.33个月，剩余场地推广费42660元=21.33*2000）；3、被告向原告退还水电费保证金10000元；4、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告于2014年11月17日与被告签订《商铺物业管理合同（正本）》（以下简称“案涉物管合同”），约定由被告提供物业管理，并按约定向被告缴纳5年场地推广费共120000元和水电费保证金10000元。原告因拓展业务和调整经营发展，需变更公司工商信息，但被工商部门告知租赁的场地无法办理工商变更手续，为此，原告多次向被告及广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村股份合作经济联合社（以下简称“番村股份社”）反映，被告及第三人均置之不理，一直未对租赁商铺场地予以整改，导致原告无法办理工商变更信息，属根本违约。原告打算在租赁商铺上注册新公司继续经营，但又被告知租赁商铺场地存在安全隐患等问题，亦不能办理工商注册登记。因为原告与第三人所签订的商铺租赁合同（以下简称“案涉租赁合同”）是无效的，而案涉租赁合同是案涉物管合同的基础合同，因此原告与本案的物业管理合同关系也因该租赁合同的无效而无法履行，合同目的无法实现，原告有权解除与被告的物业管理合同。原告于2018年4月20日向被告发函解除合同关系，在同日搬离并归还租赁商铺，并请求被告退还相关费用。被告辩称，一、被告没有违反案涉物管合同的约定，原告无权单方解除合同。被告自签订案涉物管合同后至今一直按合同的约定向原告提供物业管理服务，并没有违约行为，原告无权未经被告同意单方解除物管合同。案涉物管合同第七条约定合同期满前，除非被告同意，原告不得单方面终止本协议，否则，以乙方违约处理。根据该约定，原告在被告无违反合同约定和未经被告同意的情况下单方解除合同，导致被告不能提供约定的服务，原告已经构成违约。二、被告无需向原告退还前期场地推广费。1、案涉物管合同并没有关于前期推广费的相关约定，故原告无权依据合同要求退还该费用。2、关于前期推广费是双方就推广“美居国际建材城”的另一约定。在双方约定后，被告已经积极履行推广“美居国际建材城”，并于2014年12月底与佛山市佛视文化传播有限公司就宣传推广“美居国际建材城”签订《合作合同》，并已实际履行完毕。因此，被告已经实际履行推广义务。另外，商铺租赁合同和物业管理合同是两个不同的主体，是不同的法律关系，合法有效。而且物业管理合同是双方真实的意思表示，内容没有违反法律规定，双方应按照物业合同去遵守。由于原告在另案中申请法院对涉案商铺进行评估，导致被告无法出租给其他租户，无法为其他商户提供物业管理服务，被告保留追究原告的物业管理损失的权利，直至评估完毕原告归还涉案商铺为止，因此被告不同意解除物业管理合同。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1、原告身份证、被告企业信用信息公示报告。拟证明：原、被告主体适格。2、商铺物业管理合同。拟证明：原、被告之间的物业合同关系。原、被告之间的物业管理合同关系是基于原告与出租方番村经联社的租赁合同产生，根据本合同第十一条，物业合同与租赁合同同时使用，具有同等法律效力，应互相遵守。3、商铺租赁合同（正本）2014-2017、商铺租赁合同（正本）2017-2020。拟证明：原告以个人名义租赁案涉商铺用于艺术建材经营，属于商业服务类型。但该商铺因场地问题，实际上此两份租赁合同均是无效租赁，物业管理合同是基于租赁合同而产生的，现因租赁合同无效，原、被告双方的物业管理合同已实际无法履行下去，原告的合同目的无法实现，且被告作为案涉商铺的实际管理人，对案涉商铺的证件办理情况是知悉的，也是清楚的，但从未向原告说明，存在过错，没有正确履行自己作为物业服务方的合同义务，因此应向原告承担相应的义务。4、收据（120000元）、收款收据2张（54300元、10000元）、银行流水。拟证明：将场地推广费120000元、水电费保证金10000、履约保证金54300元及三个月租金54300元、三个月的保洁费1086元及装修垃圾费1000元，合共240686元转账给被告股东吴伯礼，被告向原告出具收款收据。5、不动产登记信息查询结果、《关于美居建材城临时场地使用证明情况的函》。拟证明：1、经查询原告租赁的场地是工业用地，不是商业用地，据原告向房管局查询，案涉商铺无办理有效权属证明。2、原告向工商局申请在案涉商铺办理工商登记，被告知案涉商铺所在场地美居建材城用地手续不合格，存在安全隐患，无法办理工商登记。被告作为物业管理方，在场地于2016年被相关主管部门查出存在报建及安全隐患问题，却没有向原告披露与告知，故意隐瞒事实，没有切实地履行其物业管理服务方的职责，是极其严重的违约行为。6、寄件情况查询、ems快递单、关于解除《商铺租赁合同》终止租赁（物业管理）通知函、寄件情况查询、ems快递单、关于解除《商铺物业管理合同（正本）》终止租赁（物业管理）关系通知函。拟证明：因案涉商铺用地手续有问题且无法办理工商登记，原告于2018年4月20日向被告发函解除合同，请求退款。出租方及被告均已收到，租赁合同和物业合同均已于4月20日解除。7、报警回执、寄件情况查询、ems快递单、关于移交场地的声明函（经联社收）、寄件情况查询、ems快递单、关于移交场地的声明函（美居城收）。拟证明：实际上原告从2018年4月18日也就是原告名下印象唐运公司变更登记的当天就开始搬离，在2018年4月19日被告发现了原告搬离的情形，被告是通过锁车、锁门等阻挠方式无故非法妨碍原告正常的撤场行为，原告好言协商无果，最终只能通过报警解决。通过公安警察调解，原告已于2018年4月20日完全搬离该处商铺，并已经告知对方收回该处场地，原告已尽到归还场地通知及实际撤场的义务。2018年5月4日，原告就此事实再次向被告发函确认，被告均已收到函件。8、寄件情况查询、ems快递单、关于再次敦促退还相关费用的通知函（经联社收）、寄件情况查询、ems快递单、关于再次敦促退还相关费用的通知函（美居城收）。拟证明：原告与2018年5月13日再次向被告发函敦促其退款，并再次强调告知原告已于2018年4月20日搬走，其双方均已收到函件。被告则提交合作合同（编号：2014YY1408）、发票、相片（四张）、视频光碟[美居国际广告片（定稿）]。拟证明：被告在收取原告的前期推广费后已积极履行推广美居国际建材城的义务，与佛山市佛视文化传播有限公司签订关于宣传推广美居国际建材城的《合作合同》，并已实际履行完毕。另外，本院依职权调取（2018）粤0604民初13787号民事开庭笔录，并经当事人质证。经审查，本院对双方当事人提交的上述证据及本院调取的上述证据的真实性均予以确认。本院经审理查明：2014年11月17日，原告（物业使用方、乙方）与案外人番村股份社（物业管理方、甲方）签订《商铺租赁合同（正本）》，约定：第一条第1项约定甲方经授权将佛山市禅城区石湾街道绿景西路北侧美居建材城10#商业楼首层自编29-30号商铺（以下简称“案涉商铺”）（总面积为181㎡）租赁给乙方作艺术建材经营之用。第二条第1项约定本合同期限从2017年2月1日起至2020年1月30日止。同日，原告（物业使用方、乙方）与被告美居城公司（物业管理方、甲方）签订《商铺物业管理合同（正本）》，约定：乙方作为承租户，乙方同意甲方就该商铺提供物业管理服务。其中第二条物业服务费用第（4）款约定在签订本合同三日内，乙方向甲方支付每间商铺5000元作为水电费押金，如果合同期满，经核实乙方已履行完合同条款后甲方应于十五天无息退回水电费押金给乙方。第七条合同解除和终止的约定第（1）项约定本合同期满前，除非甲方同意，乙方不得单方面终止本协议，否则，以乙方违约处理。同日，被告出具收款收据，确认收到案涉商铺的水电保证金10000元及前期推广费120000元。2014年12月1日，原告（物业使用方、乙方）与番村股份社（物业管理方、甲方）签订《商铺租赁合同（正本）》，约定：第一条第1项约定甲方经授权将案涉商铺（总面积为181㎡）租赁给乙方作艺术建材经营之用。第二条第1项约定本合同期限从2014年12月1日起至2017年1月30日止。2014年12月，被告（甲方）与案外人佛山市佛视文化传播有限公司（乙方）签订《合作合同》，约定就“2015珠江形象大使竞选”和“佛山电视台品牌战略联盟”合作之事宜，达成合作合同。其中第三条双方权利及义务第（一）款第2项约定甲方获“2015珠江形象大使”竞选赛事联合主办单位权益，对外统一宣传为“2015珠江形象大使竞选赛事联合主办单位—美居国际建材中心（注：珠江形象大使所有宣传均会体现该权益），甲方可在双方协商范围内使用该权益进行宣传推广，有效期一年。佛山电视台随后制作的电视节目、活动中有对美居国际建材中心进行推广。2018年4月20日，原告向被告出具《关于解除终止租赁（物业管理）关系通知函》，主要内容为：“……2017年12月份，因我司参加项目需要办理公司工商变更，我司相关职员到石湾工商局那里申请办理相关手续时，石湾工商局明确告知我司，美居建材城现在无法办理公司变更注册事宜。对此，我司即与你方和出租方进行沟通，你方和出租方均置之不理。2018年1月份我司再去办理时，石湾工商局还是回复场地问题，不予办理。与你方协商，你方和出租方一起拖诿搪塞，3月份我们再去石湾工商局去咨询我们公司注册变更事宜时，得到的回复还是不予办理。因你方提供场地无法进行有效的工商登记，已经严重影响了我公司业务的拓展和开展，我司与你方及出租方广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村股份合作经济联合社多次协商，均无法有效解决。我司无奈之下，为完善相关变更手续，保障公司正常经营，于近期已将经营地址迁出该出租商铺。我司认为，《商铺物业管理合同（正本）》与《商铺租赁合同（正本）》同时使用，你方作为管理方，无法提供可供办理正常工商手续的场地，已属于根本违约，你方的违约行为严重损害了我司利益。《商铺物业管理合同（正本）》的合同目的已经无法实现，已无履行可能。我司现在正式通知你方解除《商铺物业管理合同（正本）》。依照合同约定，我方无法在该商铺上办理工商手续时可以拒交费用，因此我司未支付2018年4月1日起的物业管理费。但考虑我司确实有使用该场地，因此我司将会按照合同月管理费计算方式按比例向你方计付截止至2018年4月20日的场地使用费……我方现通知你方在收到本通知函3日内向我方退回此前我方一次性交纳的入场费用120000元，履约保证金54300元及水电费押金10000元。除此之外，我方仍然保留追究你方其他违约责任和经济损失的权利。”2018年5月4日，原告向被告出具《关于移交场地的声明函》，主要内容为：“……将我方经营物品搬离过程中，你方态度强硬，通过锁车、锁门等阻挠方式无故非法妨碍我方正常的撤场行为，我方好言协商无果，最终我方只能通过报警解决。通过公安警察调解，我方已于2018年4月19日完全搬离该处商铺，并已经告知你方收回该处场地，我方已尽到归还场地通知及实际撤场的义务。自2018年4月20日起该处商铺已归还你方。你方单方面阻止我方搬离该处商铺的行为，属你方一意孤行，相关法律责任有你方自行承担……”同日，原告亦向案外人番村股份社出具《关于移交场地的声明函》，内容大致相同。另查明一，庭审中被告确认原告水电费只交到2018年4月20日。另查明二，在（2018）粤0604民初13787号即原告与番村股份社、被告房屋租赁合同纠纷一案庭审中，番村股份社委托诉讼代理人陈述：我方于2018年5月8日已经收回涉案商铺。现在涉案商铺暂时还是空置。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。案涉物管合同第七条第（1）项虽然约定合同期满前，除非甲方（即被告）同意，乙方（即原告）不得单方面终止本协议，否则，以乙方违约处理。但据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款具有该法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。从案涉物管合同来看，上述约定属于格式条款。而从物业服务合同的性质来看，物业权利人向物业服务企业支付物业费的前提是其基于对物业的占有使用，而物业权利人包括所有人、占有人或使用人等。如使用人不再使用相关物业，还存在所有人、占有人等，因此在此种情况下，仍然要求使用人继续履行物业服务合同，明显违反公平、合理的原则，加重了使用人的责任，因此上述约定依法应认定为无效。至于上述合同其余条款，合法有效，应受法律保护。关于原告诉请解除案涉物管合同。由于原告作为使用人，履行案涉物管合同的前提是基于其对物业的占有使用，因此在案外人番村股份社收回案涉商铺后，案涉物管合同客观上已无法再履行，即案涉物管合同于2018年5月8日实际解除。原告诉请于2018年4月20日解除，缺乏依据，本院不予支持。关于原告诉请退还水电费保证金10000元，根据合同约定，乙方向甲方支付水电费押金，如果合同期满，经核实乙方已履行完合同条款后甲方应于十五天无息退回水电费押金给乙方。鉴于被告未有证据证明原告仍拖欠水电费，故被告应向原告退回上述水电费保证金10000元。关于原告诉请退还前期推广费。由于原告系自愿向被告交纳前期推广费，故交纳前期推广费系原、被告双方协商一致而为，属当事人意思自治行为，合法有效。被告亦于诉讼中举证证明其为整个美居国际建材城进行广告宣传和其他形式的推广活动，履行了相关义务。因此，原告诉请被告返还前期推广费，缺乏合同依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告唐运良与被告佛山市美居城物业管理有限公司2014年11月17日签订的《商铺物业管理合同（正本）》于2018年5月8日解除；二、被告佛山市美居城物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告唐运良返还水电费保证金10000元；三、驳回原告唐运良的其他诉讼请求。本案受理费558元，由佛山市美居城物业管理有限公司负担25元，由原告唐运良负担533元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 林 波二〇一九年六月二十七日书记员 冯裕雯