江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0382民初6792号原告：邳州市大榆树家具有限公司，住所地邳州市运河街道大榆树街16号。法定代表人：曹希军，该公司经理。委托诉讼代理人：曹培珍，江苏恒久律师事务所律师。被告：江苏邳州农村商业银行股份有限公司，住所地邳州市运河街道建设中路16号。法定代表人：张军，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴世柱，江苏圣典律师事务所律师。原告邳州市大榆树家具有限公司（以下简称大榆树公司）诉被告江苏邳州农村商业银行股份有限公司（以下简称邳州农商行）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年7月26日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邳州市大榆树家具有限公司的委托诉讼代理人曹培珍到庭参加诉讼,被告江苏邳州农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人吴世柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邳州市大榆树家具有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告因丧失优先购买权给原告造成的经济损失150万元（以评估为准）；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由如下：一、一九九五年农副产品出口总公司因出口大蒜头业务需要大量资金，向农副公司内部职工集资（包括大榆树家具有限公司九人），后因国际市场行情发生变化，造成严重亏损，长期无力偿还所欠集资款，造成职工不断上访、群访，2001年农副公司将自己名下的所有的位于XXX的房产租赁给邳州市大榆树家具有限公司（并报请市供销总社同意），用租金抵偿所欠大榆树家具有限公司9人的集资款，邳州市农副产品出口总公司于2001年8月24日与邳州市大榆树家具有限公司签订房屋租赁协议，2005年协议签订后，原告一次性交纳了二十年的租金，四月三十日双方又签订补充协议，两份租赁协议书，江苏省邳州市人民法院（2016)苏0382民初1149号民事判决书及徐州市中级人民法院（2017)苏03民终387号民事判决书己经认定:邳州市大榆树家具有限公司与邳州市农副产品出口总公司于2001年8月24日、2005年4月30日分别签订的租赁协议书有效。二、在原告承租农副产品出口总公司房屋期间内，2006年3月15日，被告依据徐州市中级人民法院（2005）徐执字第251-2号民事裁定书取得了农副产品公司出租给原告的房屋。并以中的第二栋三层楼房的评估价2970330元的二次流拍价1901011.2的价款折抵债权。2006年3月14日，徐州中院执行局在同农商行的朱俊章谈话笔录中，农商行清楚的知道涉案房产正在租赁中，所以徐州中院始终未予清偿，被告主张要求徐州中院不予清租。三、2012年12月13日，被告没有依法通知作为承租人原告的情况下，擅自于本行内部职工袁明签订《房屋转让协议》，并以50万元的价款将上述房产的第二栋三层价值2970330元的楼房转让给袁明，从而剥夺了原告依法享有的优先购买权，直接造成了原告经济损失1401011.2元（1901011.2-50万）。综上所述，原告与农副产品公司签订的房屋租赁协议，补充协议书合法有效，被告明知涉案房产正在租赁中，擅自将涉案房屋转让给袁明，给原告造成重大经济损失，原告为维护其合法权益，故诉至法院，请支持原告的诉讼请求。被告江苏邳州农村商业银行股份有限公司辩称，被告没有侵权的行为和事实，原告的诉请没有事实依据和法律依据。首先，原告请求赔偿经济损失的请求权应以优先购买权受到侵害为基础，但原告的优先购买权并没有得到依法确认，因此，请求权基础不存在，既然没有请求权基础，那么“财产损害赔偿”便不应得到支持。邳州市人民法院（2014）邳民初字第3405号裁定证明，原告提起优先购买权诉讼后，撤回起诉；2017年9月8日，原告又提起优先购买权诉讼，贵院以（2017）苏0382民初第8629号受理，并于2017年12月7日裁定按撤诉处理。原告提起的优先购买权诉讼均以撤诉而终，并没有得到确认，本案的诉讼请求，无合法依据，应依法驳回其诉讼请求。其次，原告自认为针对被告享有优先购买权是错误的。具体是时间错误，主体错误、程序错误、依据错误，并且，系在以自己的行为终止了同农副公司之间的租赁协议之后，多次向被告提起的诉讼，不仅浪费了司法资源，还为被告凭添了讼累，造成了损失，请依法驳回原告的诉讼请求。具体理由有如下点：时间错误：根据最高人民法院的答复意见，“拍卖属出卖的特殊方式之一”。因此，原告行使优先购买权的时间，应是其与农副公司“租赁期间”（2006年），徐州中院对房产拍卖导致的所有权变动之时。原告对此事实明知，但没有依法行使优先购买权，应视为其放弃该项权利，且，房产所有权变动至今已经十二年，物权变动后的法律关系合法、稳定、持久，所以，无论是其2013年提起的还是2017年提起的优先权诉讼，均不能对抗这一事实；据执行裁定书记载，涉案房产评估297万元，并向农副公司送达了鉴证结论书，农副公司没有提出涉案房产有租赁关系的存在，原告也没有按297万的同等条件行使，所以，2006年1月9日、3月9日进行了两次拍卖，应视为原告对该项权利的放弃。主体错误：主张优先购买权的对象，就是向“出租人”行使，即向农副公司行使，而非本案被告；因为，（2005）徐执字第251-2号执行裁定书清楚地载明，徐州中院将案涉房产的拍卖情况通知了农副公司，如果原告的优先购买权受到损害，也是因农副公司没有披露其租赁关系而致，由此可见，侵害其优先购买权的主体，应是农副公司，而不是农商行，在案证据也表明，原告知道这一拍卖事实，其是自愿放弃优先购买权，农商行没有侵害其权利的事实。程序错误：在案证据证明，涉案房产经法院执行时，原告是同农副公司签订并履行的租赁合同，而房产所有权变动之后，没有证据证明，被告同原告建立与履行了新的租赁合同。所以，其在放弃先买权之后，对被告的合理处分行为提起诉讼，不仅主体错误而且，程序也是错误的，希望贵院依法驳回其诉讼请求，并终结其数年来以此无度诉讼对被告的干扰和对司法资源的浪费。依据错误。尽管生效的徐州市中院（2017）苏03民终387号判决确认涉案合同有效，但合同有效是其与农副公司之间的租赁合同有效，并不是同被告之间有法律关系，而且，其和农副公司保同是否有效和是否享有优先权是两个法律关系、两个法律事实，本案并没有确认此合同约束农商行，何况原告自认和袁明在2013年重新设立了新的租赁关系，终止了其与农副公司之前的协议，因此，原告自己放弃行使优先购买权和重新设立新的租赁关系已经彻底丧失。综上，涉案房产被告基于法院依法执行合法取得。原告的优先购买权在法院执行后就已经丧失，而被告没有侵权的事实，自然便无赔偿的事实依据，故请依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，本院认定事实如下，2001年8月24日，邳州市农副产品总公司（甲方）与大榆树公司（乙方）签订《租赁协议书》一份，约定甲方租赁乙方坐落在的大院，面积3000平方米；租赁时间为2001年10月20日至2025年4月20日止，租金用于抵偿甲方所欠乙方的现金，具体分配方法由乙方九人协商与甲方无关。2005年4月30日，邳州市农副产品总公司（甲方）与大榆树公司（乙方）签订《租赁补充协议书》一份，约定，租赁时间从2005年4月30日起至2013年4月30日止。因邳州市农副产品总公司向邳州市农村信用合作联社（即本案被告）借款未按时偿还，邳州市农村信用合作联社起诉至法院，该案进入执行阶段后，徐州市中级人民法院于2006年3月15日作出（2005）徐执字251-2号民事裁定书，该裁定书裁定“一、将邳州市农副产品出口总公司位于，产权证号为XXX中的第2栋三层楼房地产，其中从南往北查1-7间三层共计21间及所占土地作价122.15万元折抵所欠邳州市农村信用合作联社债务。二。楼梯间为公共部分，双方共同使用”。裁定作出后，被告邳州农商行办理了涉案房屋的产权证书。2012年12月13日，被告与袁明签订《房产转让协议》一份，约定，被告将涉案的21间房产转让给袁明，转让价格为50万元，该房屋未办理过户手续。涉案房屋裁定给被告后，原告未向被告缴纳租金。被告邳州农商行在将涉案房屋卖给袁明时未通知原告大榆树公司。2013年6月14日，本院立案受理了原告大榆树公司起诉邳州农商行、第三人袁明财产损害赔偿纠纷一案，原告诉请为：1、依法判定对原告拥有使用权二段位于邳州市运河寄到大榆树街、产权证号为94028号中的第二栋从南往北查1-7间三层楼房原告享有优先购买权及使用权；2、依法判定被告与第三人袁明签订的房屋买卖协议无效；3、判令被告赔偿损失120万元，承担本案诉讼费用。该案，原告于2014年6月9日申请撤诉。原告又于2014年6月10日起诉至我院，我院于该日立案受理了原告告大榆树公司起诉邳州农商行承租人优先购买权纠纷一案，原告诉请为：1、依法确认原告对被告拥有所有权坐落在XXX产权证号为XXX的从南往北1-7间三层楼房，原告享有优先购买权。2、诉讼费用由被告承担，后原告变更诉请为：1、要求被告继续履行邳州市大榆树家具有限公司与邳州市农副产品出口总公司于2001年8月24日所签订的房屋协议和2005年4月30日所签订的补充协议。后原告邳州市大榆树家具有限公司于2016年1月12日向本院提出撤诉申请。原告于2017年10月12日向我院起诉被告邳州农商行，本院于2017年12月12日对该案按撤诉处理。上述事实，有《租赁协议书》、《租赁补充协议书》、裁定等证据及当事人的陈述在卷佐证。本院认为，本案中，大榆树公司与邳州市农副产品总公司签订的两份协议是否对邳州农商行具有约束力？根据合同的相对性原则，大榆树公司与邳州市农副产品总公司之间签订的两份协议仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。涉案房屋的所有权已被邳州农商行通过拍卖方式取得，即邳州农商行已依法取得对涉案房屋的占有、使用、收益、处分的物权权利。农商行将涉案房屋出卖给袁明是行使自己处分的权利，原告和邳州农商行之间不存在租赁合同关系，故其无权主张优先购买权。综上所述，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决如下：驳回原告邳州市大榆树家具有限公司的诉讼请求。案件受理费17409元，由原告邳州市大榆树家具有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  孔令梅审 判 员  吴 丹人民陪审员  陈建梅二〇一九年六月二十一日书 记 员  李怡丽