广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终6511号上诉人（原审原告）：广州市富基物业管理有限公司，住所地广州市海珠区南华东路富基南二街23号首层自编101号,统一社会信用代码91440105708310151T。法定代表人：关宝伟，职务：总经理。委托诉讼代理人：王广华，广东三环汇华律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑佳乐，广东三环汇华律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：祝灿明，男，1988年10月3日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：侯双龙，北京市东元（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘艳宜，北京市东元（广州）律师事务所实习律师。上诉人广州市富基物业管理有限公司（以下简称富基物业公司）因与被上诉人祝灿明物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初5467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人富基物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持富基物业公司的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由祝灿明承担。事实和理由：（一）一审法院以“富基物业公司于2017年4月1日之前并无向祝灿明主张过物业管理费、公摊电费、停车费”来推定“富基物业公司实际上是同意祝灿明将该部分付款义务转移给广州市富基房地产开发有限公司（以下简称富基房产公司）”属于认定事实、适用法律错误。涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》、《前期物业服务合同》、《富基广场临时管理规约》、《富基广场物业服务合同》均明确约定了业主在交楼后有缴纳物业服务费、停车费、水电费的义务。《公告》载明自2017年4月1日开始收取物业管理费，富基物业公司并没有明确表示放弃收取此前的物业管理费。其中，《前期物业服务合同》约定物业费的收费标准、缴交方式和时间，富基物业公司在2017年4月前未发出缴费通知，并非等同于其放弃该部分费用，也不能推定缴费义务转移给富基房产公司。因此，一审法院认为富基物业公司放弃此前的物业管理费的收取属于事实认定错误。（二）富基房产公司另案承诺免收涉案楼盘业主物业管理费、公摊电费等费用是有前提条件的，富基房产公司与部分业主签订了免交相关物业费的收楼协议约定，陈灿明在明知涉案楼盘未达到合同约定的交房条件而因自身需要提前收房，并认定此时收房为提前收房，不追究富基房产公司延期办证、交房等责任，该承诺并非针对所有业主，一审法院采信另案的部分证据，认定富基房产公司对祝灿明作出免交费用的承诺，属于认定错误。一审法院采信另案的部分证据，忽视协议书有关免交费用的具体约定，认定富基房产公司承诺免除祝灿明的物业管理费及公摊电费等费用属于事实认定错误。（三）根据合同相对性原则，富基房产公司是否承诺免除祝灿明物业管理费及公摊电费等，并不影响富基物业公司向祝灿明追索上述费用，一审认定事实错误，适用法律错误。（四）祝灿明签署停车签名表时，明知签署该签名意味着富基物业公司将为其提供停车服务，且双方已构成事实上的服务关系，一审判决仅凭双方未签订书面协议且认定祝灿明未使用车位即认定祝灿明无需支付相应的停车费用，属于事实认定错误。被上诉人祝灿明二审辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意富基物业公司的上诉请求、事实和理由。同一楼盘、同一系列、同一事实已经有生效判决，判决结果已经驳回了富基物业公司的上诉请求，依据同案同判的原则，请求法院驳回富基物业公司的全部诉讼请求。理由如下：（一）祝灿明在收楼时已经预交了三个月的物业管理费及水电费，是由富基物业公司主动对已经发生的物业管理费和水电费进行抵扣，富基物业公司在一审时已经提交了截止2018年4月份，即富基物业公司起诉之时的物业管理费、公摊水电费及水费发票，不存在祝灿明拖欠物业管理费、公摊水电费、水费等情况，以上费用都属于定期小额支出。根据交易惯例都是先发生，先结算的原则，付费方支付的费用先用于先发生的费用，该方式避免费用未及时结算。同时也保障收费方的利益，避免收费方因超诉讼时效而丧失胜诉权。祝灿明提供了起诉之前所有的公摊水电费、水电费发票，证明在发票载明时间之前所有的费用已结清。一审祝灿明提交了富基物业公司发放给祝灿明的缴费通知，通知内显示祝灿明的历史欠费为0，进一步说明富基物业公司不存在拖欠物管费、公摊水电费的情况。（二）富基物业公司在诉讼中已经自认，其已经免除了祝灿明自收楼之日起至富基广场完成规划验收之日止的水电费、物业管理费、停车管理费。（三）富基物业公司不是停车场的权利人，无权出租车位，收取出租费，也未提供保管服务，未取得停车场保管经营资格，其要求祝灿明缴纳1500元没有事实，没有合同合法依据。（四）依据前期物业服务合同及富基广场物业合同约定，富基物业公司应当提供专业化的管理和优质的服务，并且每年两次向全体业主公布物业服务资金收支情况，由于其所提供的服务未能达到合同约定的质量标准，且未向全体业主公布物业服务资金的收支情况，故富基物业公司无权按照2.8元每平方米收取物业管理费，其主张千分之三的违约金标准过高，法院有权调整。此外，富基物业公司主张的部分共用水电费及停车费已经超过诉讼时效，因此，请求二审法院驳回富基物业公司的上诉请求。富基物业公司于2018年5月23日向一审法院起诉请求：1.祝灿明交纳2015年3月3日起至2017年1月31日止的公摊电费540.89元（每期公摊电费的金额按物价局规定的计算方法计算得出，具体详见附表）；2.祝灿明交纳拖欠上述公摊电费产生的滞纳金1104.89元（每期公摊电费的滞纳金按当期所欠费用的3‰／日的标准从当期双月的26日起至祝灿明实际支付该期公摊电费时止，暂计至2018年5月15日，具体金额详见附表）；3.祝灿明交纳2015年3月3日起至2017年3月止的物业管理费6832.6元（物业管理费按2.8元／月／平方米的标准计收，合同约定房屋建筑面积为97.61平方米）；4.祝灿明交纳物业服务费滞纳金15335.6元（每期物业服务费的滞纳金按当期所欠费用的3‰／日的标准从当期双月的26日起至祝灿明实际支付该期物业服务费时止，暂计至2018年5月15日，具体金额详见附表）；5.祝灿明交纳2015年3月28日至2017年4月1日止的停车费37700元（按1500元／月的标准计收，不足一个月的按50元／日计算）；6.祝灿明负担诉讼费。一审法院认定事实：2012年10月8日，富基物业公司与富基房产公司签订《前期物业服务合同》，约定：富基房产公司选聘富基物业公司对富基广场（B1、B2栋）提供前期物业管理服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅2.8元／月／平方米；业主应于交楼之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月五日前履行交纳义务；物业服务费用实行酬金制方式计费的，富基物业公司应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年2次向全体业主公布物业服务资金的收支情况；富基物业公司应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务；富基房产公司、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日0.3％的标准向富基物业公司支付违约金；本合同期限自2012年10月8日起至2015年10月7日止；等。2015年10月8日，富基物业公司与富基房产公司又签订《前期物业服务合同》，该合同除约定合同期限自2015年10月8日起至2025年10月7日止外，其余内容与之前签订的《前期物业服务合同》一致。2015年3月3日，祝灿明签署《收楼确认书》，载明富基房产公司于2015年3月3日与祝灿明办理了广州市海珠区富基南三街8号3107房的移交接收手续，祝灿明确认该房屋符合合同约定的条件，并领取了该房屋的钥匙，从该日起，该房屋有关损毁、灭失等责任均由祝灿明承担，与富基房产公司无关，祝灿明对此予以确认。2014年8月23日，祝灿明以B1－3107买受人的身份签署《富基广场临时管理规约》，内容为：富基房产公司为了满足业主的需要，可以通过临时停放保管服务的方式提供给业主使用，临时停放保管服务按《转发关于印发〈广东省物价局关于机动车停放保管服务收费管理办法〉的通知》穗价［2009］252号的规定收费；物业服务收费采取包干制方式，业主应按物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用；业主和物业使用人未按物业管理合同的约定按时缴纳物业服务费用的，业主须每日按逾期未缴纳物业服务费的3‰向物业管理单位支付违约金；等。2014年8月23日，富基物业公司、祝灿明签订《富基广场物业服务合同》，约定：富基广场物业服务收费采取包干制方式，物业服务收费标准为住宅2.8元／月／平方米；物业服务费实测前按买卖合同约定建筑面积收取，实测后按实测建筑面积收取，实测建筑面积与合同约定建筑面积有误差的，实测前所收取的管理费无需多退少补；业主自收楼之日起缴交物业服务费；业主保证按物业管理公司规定按时交纳物业服务费、水电费等费用，如逾期未交，每日按欠费总额的3‰缴交滞纳金；物业服务费用每两月交纳一次，业主或物业使用人有义务于双月的25日前交清当次的物业服务费；富基广场地下停车场属于富基房产公司所有，委托物业管理公司进行管理，业主和物业使用人有优先使用权，物业管理公司对上述停车场通过临时停放保管服务的方式提供给业主使用；富基广场停车场临时停放保管服务按《转发关于印发〈广东省物价局关于机动车停放保管服务收费管理办法〉的通知》穗价［2009］252号的规定收费，物业管理公司应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利和义务；等。据2017年1月24日的穗国土规划验收证［2017］116号《建设工程规划验收合格证》记载，建筑项目名称为富基广场B1、B2栋，建设规模为商业、住宅楼工程2幢（自编B1、B2栋）地上6至44层住宅及6层以下住宅部分及中西药店、书店、居委会89160平方米。据2017年9月26日的穗国土规划验收证［2017］1147号《建设工程规划验收合格证》记载，建筑项目名称为富基广场B1、B2栋，建设规模为商业、住宅楼工程地下1层至地下3层及地上商业和其他功能部分，地上面积24843平方米，地下面积14190平方米。富基物业公司诉邓兰、第三人富基房产公司物业服务合同纠纷一案，广州市中级人民法院于2018年10月29日作出（2018）粤01民终14924号二审判决，其中查明：富基物业公司2017年3月6日向富基广场B1、B2栋业主（住户）发出的《公告》载明“根据业主与广州市富基房地产开发有限公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）（包括补充协议）》中有关约定以及相关物业管理条例及法规，我司就有关B区物业管理费相关事宜公告如下：一、自2017年4月1日起我司开始收取物业管理费……”。富基房产公司在（2018）粤0105民初599－664号案的《民事答辩状》中称“原告已经实际入住涉案房屋，享受了占用、使用房屋甚至利用该房屋盈利的权益，且在提前收楼至答辩人完成规划验收期间，享受答辩人提供的免缴公共水电费、物业费（预交部分除外）及免费停车的补偿……”。一审另查，富基物业公司的法定代表人与富基房产公司的法定代表人均为关宝伟。一审法院认为，本案属物业服务合同纠纷。祝灿明虽然未提供证据证明其与富基房产公司就免收部分管理费、公摊电费以及停车费问题签订过书面协议，但结合富基房产公司在（2018）粤0105民初599－664号案的《民事答辩状》中称“原告已经实际入住涉案房屋，享受了占用、使用房屋甚至利用该房屋盈利的权益，且在提前收楼至答辩人完成规划验收期间，享受答辩人提供的免缴公共水电费、物业费（预交部分除外）及免费停车的补偿……”的陈述来看，富基房产公司实际上是以免交提前收楼至完成规划验收期间的公共水电费、物业费（预交部分除外）及免费停车的方式向提前收楼的业主作出一定的补偿，以免除该公司自业主提前收楼之日起至所购房屋符合交楼条件之日止的逾期交楼违约责任。根据《前期物业服务合同》的约定，本应由祝灿明缴交自实际收楼之日起的物业服务费等费用，然而富基房产公司向业主承诺免收部分物业管理费、公摊电费、停车费，即祝灿明与富基房产公司已就将《前期物业服务合同》项下祝灿明的部分付款义务转移给富基房产公司达成合意。《中华人民共和国合同法》第八十四条规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。关于富基物业公司是否同意祝灿明将物业合同项下部分付款义务转移给富基房产公司的问题。富基物业公司的法定代表人与富基房产公司的法定代表人为同一人，根据富基物业公司于2017年3月6日作出的《公告》所载明的“根据业主与广州市富基房地产开发有限公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）（包括补充协议）》中有关约定以及相关物业管理条例及法规，我司就有关B区物业管理费相关事宜公告如下：一、自2017年4月1日起我司开始收取物业管理费……”的内容以及富基物业公司在2017年4月1日之前并无向祝灿明主张过物业管理费、公摊电费、停车费的事实来看，对于富基房产公司承诺免收的费用，富基物业公司实际上是同意祝灿明将该部分付款义务转移给富基房产公司的，其应向富基房产公司主张而不应再向祝灿明主张。关于停车费问题，《前期物业服务合同》约定“富基物业公司应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务”以及《富基广场临时管理规约》中关于“富基房产公司为了满足业主的需要，可以通过临时停放保管服务的方式提供给业主使用”，合同中并无明确约定富基物业公司为业主提供的是车辆月保服务。富基物业公司、祝灿明并无就车位使用及停车管理服务等签订过书面协议，没有证据证明双方就按月计收停车费达成合意，一审法院对富基物业公司关于2017年4月1日之前的停车费应按月保标准计付的主张不予采纳。富基物业公司并无充分证据证明祝灿明使用停车位的情况，且如前所述，富基房产公司亦承诺过提前收楼的业主在提前收楼至该公司完成规划验收期间享受免费停车服务，富基物业公司要求祝灿明补缴2017年4月1日之前的停车费依据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2018年12月20日作出如下判决：驳回富基物业公司的诉讼请求。一审案件受理费1337.8元，由富基物业公司负担。经查,一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，富基物业公司称对一审查明的“自2017年4月1日起我司开始收取物业管理费……”事实存在异议，一审判决引用这段话有种断章取义，这只是摘取了其中的一段话，一审载明不全面。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合富基物业公司的上诉请求和理由以及祝灿明的答辩，本院确定本案争议的焦点是：富基物业公司要求陈灿明支付2017年4月1日之前的物业管理费、公摊电费和停车费以及相应滞纳金的主张是否成立。现评析如下：其一，陈灿明已将《前期物业服务合同》项下部分付款义务转移给富基房产公司。虽然陈灿明未提供证据证明其与富基房产公司就免收部分管理费、公摊电费以及停车费问题签订过书面协议，但结合富基房产公司在（2018）粤0105民初599-664号案的《民事答辩状》中有关：“原告已经实际入住涉案房屋，享受了占用、使用房屋甚至利用该房屋盈利的权益，且在提前收楼至答辩完成规划验收期间，享受答辩人提供的免缴公共水电费、物业费（预交部分除外）及免费停车的补偿……”的陈述来看，富基房产公司实际上是以免交提前收楼至完成规划验收期间的公共水电费、物业费（预交部分除外）及免费停车的方式向提前收楼的业主作出一定补偿，以免除该公司自业主提前收楼之日起至所购房屋符合交楼条件之日止的逾期交楼违约责任。据此，一审法院认定根据《前期物业服务合同》的约定，本应由陈灿明缴交自实际收楼之日起所购房屋的物业管理费等费用，然而富基房产公司向业主承诺免收部分物业管理费、公摊电费、停车费，即陈灿明与富基房产公司就将《前期物业服务合同》项下陈灿明的部分付款义务转移给富基房产公司达成了合意，并无不当，本院予以确认。其二，富基物业公司已同意陈灿明将物业合同项下部分付款义务转移给富基房产公司。《中华人民共和国合同法》第八十四条规定，债务人将合同义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。本案中，富基物业公司的法定代表人与富基房产公司的法定代表人为同一人。根据富基物业公司于2017年3月6日作出的《公告》所载明的“根据业主与广州市富基房地产开发有限公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）（包括补充协议）》中有关约定以及相关物业管理条例及法规，我司就有关B区物业管理费相关事宜公告如下：一、自2017年4月1日起我司开始收取物业管理费……”的内容以及富基物业公司在2017年4月1日之前并无向祝灿明主张过物业管理费、公摊电费、停车费的事实来看，一审法院认定对于富基房产公司承诺免收的费用，富基物业公司实际上是同意祝灿明将该部分付款义务转移给富基房产公司的，富基物业公司应向富基房产公司主张而不应再向祝灿明主张，并无不妥，本院予以认可。其三，承上所述，由于本院已确认富基房产公司承诺过提前收楼的业主在提前收楼至该公司完成规划验收期间享受免费公共水电费、物业费（预交部分除外）及免费停车服务，并认可富基物业公司同意陈灿明将富基房产公司承诺免除的物业管理费、公摊电费和停车费转移给富基房产公司承担，因此，富基物业公司就富基房产公司承诺陈灿明上述免交的部分费用应向富基房产公司主张，其上诉坚持要求陈灿明补缴2017年4月1日之前的物业管理费、公摊电费和停车费及相应滞纳金，显然与本院认定事实不符，本院不予支持。综上所述，富基物业公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1337.8元，由上诉人广州市富基物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年六月二十四日书记员 李志康谢金泽