江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0102民初10543号原告：俞晓，男，1971年6月26日出生，汉族，住南京市玄武区。被告：南京建辉房地产开发有限公司，住南京市玄武区玄武大道88-3号。法定代表人：陶园，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄剑锋，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程倩，北京市君泽君（南京）律师事务所实习律师。原告俞晓与被告南京建辉房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告俞晓及被告南京建辉房地产开发有限公司委托诉讼代理人黄剑锋、程倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俞晓向本院提出诉讼请求：1、要求被告南京建辉房地产开发有限公司赔偿经济损失35011.54元，物业费损失7249元（已付617元物业费及500元公摊费用及欠付物业费用6132元）及房屋空置损失17.4万元（自2014年1月起至2018年10月，按每月3000元标准计算）；2、被告承担诉讼费用。事实和理由：2012年9月，原告俞晓向被告南京建辉房地产开发有限公司购买坐落于南京市，面积98.06平方米，被告于2014年1月交付。但被告交付的房产存在质量问题，房屋一直存在漏水情况，开发商对房屋连续维修五年，但是依然存在漏水情况。2014年6月，原告发现案涉房屋存在多处漏水，并向物业报修，开发商进行了屋内打胶处理，后下雨房屋继续漏水，开发商继续打胶处理。因为漏水问题，原告房屋装修计划搁浅。2015年6月，案涉房屋又出现多处漏水情况，原告继续向物业报修，开发商继续屋内打胶处理。原告要求开发商比照隔壁505室采用重新整体浇筑屋顶维修处理，以便原告尽快装修进住，开发商口头同意，但是以没有人员和设备为由不予处理。2016年5月，案涉房屋又出现多次漏水情况，原告继续要求开发商通过整体浇筑屋顶的方式进行处理，以防止再次出现漏水，开发商不予理会。2017年，原告房屋又出现其他新的漏水情况，原告无奈继续报修，同月，物业答复房屋已经修复。2018年2月，下雪后，原告房屋屋顶原先维修处又出现多处漏水，原告继续找物业报修，6月份，开发商答复已经修好，8月份大雨后又出现多处漏水，开发商重新处理后答复已经修好，但是房子现在仍存在漏水问题。基于上述事实和理由，原告起诉至法院，请求人民法院支持原告诉讼请求。被告南京建辉房地产开发有限公司辩称，对原告所称房屋存在多次漏水的情况，予以认可，但是开发商也进行了多次维修，不会影响房屋的实际居住功能。对原告要求参照租金标准赔偿其损失的请求，我方不予认可，原告实际并没有在外面租房居住，且涉案房屋并不一定能租出去，不一定产生收益。原告这么多年一直不作为，其扩大的损失，我方不承担。对鉴定报告，其认为只有坡屋顶需要修复，另外的平屋顶及外墙不需要修复，并不同意鉴定机构拿出鉴定方案。另外，该鉴定机构并没有出具初步意见及进行听证。鉴定机构出具的鉴定费用中，其认可坡屋面费用，外墙渗漏及平屋面两部分修复费用不认可，故其仅同意赔偿合适的维修费用。对于原告主张的物业费及公摊费，这是原告作为业主应该承担的，我方不予赔偿。本院经审理认定事实如下：原告俞晓（乙方）与被告南京建辉房地产开发有限公司（甲方）签订《阳光聚宝山庄》商品房预售合同，甲方预售给乙方的商品房为玄武区××，商品房建筑面积98.06平方米，其中套内建筑面积83.92平方米，共有部分分摊建筑面积14.14平方米。该商品房土地用途为住宅、商业，土地使用期限自2003年7月25日起至2073年7月24日止。该商品房总价为1156030元，甲方应于2013年12月31日前向乙方交付该商品房。该合同第十三条第三款约定，该商品房的工程质量保修范围及保修期见附件9，保修期自该商品房交付之日起计算。附件9中约定房屋防水，有防水要求的卫生间、厨房、房间和外墙面的防渗漏为5年。2013年12月30日，南京建辉房地产开发有限公司向俞晓出具销售不动产统一发票，金额为1155794元。合同签订后，被告按约交付房屋。2014年6月份，案涉房屋出现漏水情况，主要体现在房屋客厅的屋顶、客厅的西面墙、客厅的南面墙、卫生间屋顶及厨房屋顶，原告发现漏水后向小区物业进行了报修。被告对原告的房屋漏水部分进行封胶处理。2015年6月份，案涉房屋又出现漏水情况，分别体现在朝南卧室墙面、卫生间屋顶、厨房顶部、客厅屋顶、客厅西墙拐角及客厅南墙拐角，原告继续向所在小区的物业进行报修，开发商对漏水部分进行了封胶处理。2016年5月份，案涉房屋再次出现漏水现象，主要体现在房屋客厅的屋顶、客厅的西墙及南墙拐角出现漏水，两个卫生间顶部、厨房烟道顶部出现漏水。2017年4月份，开发商在屋顶铺设了防水卷材。2017年6月份，案涉房屋再次出现漏水现象，主要体现在房屋客厅的屋顶、客厅的西墙及南墙拐角，新增漏水点为朝南卧室窗台下，开发商再次进行了维修。2018年2月份，案涉房屋屋顶继续漏水，厨房下水道漏水。2018年8月份，案涉房屋再次出现多处漏水，主要体现在两个卫生间顶部，南面卧室顶部及墙面。2014年，原告向所在小区物业南京紫竹物业管理股份有限公司（以下简称物业公司）缴纳2014年1-6月份物业费617元、2014年度的公摊水电费500元。2019年4月48日，物业公司向原告出具应交物业费清单，其中2014年7月至2018年6月物业费的收费标准为1.05元每平方米每月，2018年7月至今为1.4元每平方米每月，公摊水电费为35元每月。自2014年7月2日至2019年4月30日，原告应交物业费及公摊水电费共计6132元。案件审理过程中，原告俞晓向本院申请对案涉房屋渗水墙面及屋顶进行修复所需费用的鉴定，本院委托南京斯麦尔建设项目管理有限公司（以下简称斯麦尔公司）对案涉房屋墙面渗水及屋顶防水修复工程造价鉴定。2019年3月22日，斯麦尔公司出具2019苏0102委鉴字第16号工程造价鉴定报告书，该报告书记载“我公司鉴定人员会同俞晓及建辉房产刘总一起于2019年3月19日下午去过现场506室，并对墙面渗水及屋顶渗漏进行现场确认、但是具体修复方案原、被告无法达成一致，原、被告现场同意由鉴定机构拿出修复方案，并出具鉴定结果，然后由法院裁定”。鉴定结果：案涉房屋墙面渗水及屋顶渗漏进行修复费用总额为35011.54元。修复费用中包含外墙渗漏修复费用4679元；平屋面渗漏修复费用8206.35元；坡屋面渗漏修复费用16102.5元；汽车泵进退场费用1000元及规费税金等相关费用，合计35011.54元。原告为该次鉴定预付鉴定费用3000元。庭审过程中，本院询问被告其对鉴定报告有诸多异议，是否申请对案涉房屋的修复费用重新申请鉴定，被告答复不再申请鉴定。上述事实有购房合同及发票、物业报修及维修记录、照片、物业费收据、物业费明细、鉴定报告及发票、当事人陈述、庭审笔录等证据证实。本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同合法有效，应受法律保护。双方买卖合同签订后，双方按约履行，原告向被告支付了房款，被告按时交付了房屋，根据双方合同约定，有防水要求的卫生间、厨房、房间和外墙面的防渗漏为5年，在五年内，被告有义务对原告房屋有防渗漏的部分承担保修义务。原告的房屋出现多次漏水现象，但是被告一直未能彻底解决漏水问题，故原告有权要求被告赔偿房屋漏水部位修复费用。对于原告主张修复费用35011.54元，其提供了鉴定报告作为依据，被告对鉴定报告提出异议，被告认为只有坡屋顶需要修复，另外两个地方不需要修复，并不同意鉴定机构拿出鉴定方案。鉴定机构出具的鉴定费用中，其认可坡屋面费用，外墙渗漏及平屋面两部分修复费用不认可。本院认为，原告的房屋在墙体、屋顶等多处存在漏水现象，且经过被告多次维修并未解决问题，现被告认为仅坡屋面部位需要修复，另外的地方不需要修复，但其并未提供证据证明其已经将另外的地方修复完好，在双方当事人无法对维修方案达成一致的情况下，由中立的鉴定机构凭借其经验做出维修方案，并进行修复费用的造价鉴定，并无明显不妥，且经本院询问，被告亦不再申请对修复费用进行再次鉴定，故本院对鉴定报告予以采信，对原告要求被告支付35011.54元修复费用的请求，本院予以支持。对于原告主张被告赔偿其自2014年1月至2018年10月期间房屋空置导致的租金损失及物业费损失的请求，本院认为，被告出售给原告的案涉房屋从2014年6月份开始出现屋顶及墙面的多处漏水，且被告屡次修复，漏水问题一直存在，这的确会影响房屋的实际使用功能。根据原告报修的情况来看，原告房屋的出现漏水情况具有一定的规律性，即每年的5、6月份或者冬季，故在南京市雪比较集中的时间，房屋漏水的确会明显的影响房屋的实际居住，但是在非雨季虽然漏水可能影响房屋使用人的居住体验，但并不影响其实际使用功能，本院结合南京市的气候情况，南京市雪较为集中的为梅雨季节及冬季的少数时候，本院酌情认定，本案涉案房屋不适宜居住的时间为每年三个月，被告应赔付原告每年三个月租金损失及物业费用损失，从2014年至2018年共计15个月。原告主张按照每月3000元的标准主张租金损失，本院参照同小区的房屋出租情况，认为其主张的租金标准符合市场行情，故对原告主张的租金标准，本院予以认可。原告虽然仅支付了2014年半年的物业费及一年公摊水电费用，但是该费用是原告必然要支出的费用，故对原告主张的部分物业费损失本院一并予以支持。经核算，对原告主张的租金损失及物业费中，合理部分47069.4元（其中租金损失45000元，物业费1544.4元，公摊水电525元），本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告南京建辉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告俞晓支付修复费用及损失共计82080.94元。二、驳回原告俞晓的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3930元，鉴定费用3000元，共计6930元，由原告承担诉讼费用2000元，被告南京建辉房地产开发有限公司负担诉讼费1930元及鉴定费3000元，共计4930元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  刘静静人民陪审员  周琪宝人民陪审员  王月珍二〇一九年六月十日书 记 员  陈庆华