江西省赣州市章贡区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)赣0702民初3477号 原告：中海宏洋地产（赣州）有限公司，住所地：赣州市章贡区钨都大道10号赣州中海国际社区B18-1地块10栋F区商铺。 统一社会信用代码：913607005918259947。 法定代表人：张贵清，该公司董事长。 委托诉讼代理人：魏明宇，江西南芳律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：陈多慧，女，1987年11月25日出生，住江西省赣州经济技术开发区。 被告：王春红，女，1988年2月6日出生，住江西省赣州经济技术开发区。 共同委托诉讼代理人：李亮亮，江西公仁律师事务所律师，特别授权代理。 原告中海宏洋地产（赣州）有限公司（以下简称中海公司）诉被告陈多慧、王春红商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中海公司的委托诉讼代理人魏明宇，被告陈多慧、王春红共同委托诉讼代理人李亮亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中海公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的合同备案编号为201xxx101的《赣州市商品房买卖合同》，被告在15日内配合原告办理撤销备案登记手续，逾期按454.816元/日向原告支付违约金；2、被告向原告支付违约金45481.6元、律师费20000元；4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年8月11日，被告购买原告所开发的赣州中海国际社区二期B区xx栋xx室商品房，并与原告签订了合同编号为201xxx101的《赣州市商品房买卖合同》，约定购房总价款909632元，被告支付首付款189632元，剩余购房款720000元选择银行按揭方式支付。2017年11月24日，被告与中国邮政储蓄银行股份有限公司赣州市分行签订《个人购房借款及担保合同》，贷款72万元，原告作为被告贷款的连带保证人。原告于2019年4月3日收到中国邮政储蓄银行股份有限公司赣州市分行寄送的《履行保证责任通知书》，因被告逾期偿还该行贷款本息，该行要求被告全额结清贷款并要求原告承担保证责任。为此，原告于2019年4月19日向该行代偿了705261.77元，又于2019年4月24日向该行代偿了4424.84元，总共代偿了709686.61元，其中本金706158.71元、利息352175元、罚息6.15元。原、被告双方签订的买卖合同之补充协议约定：当原告代买受人清偿贷款本息累计达三期以上或达到总房款10%以上的，原告除有权要求解除合同并配合办理合同撤销备案登记手续，被告还应按总房款5%向原告支付违约金，另外，原告依法维权支付的律师费、诉讼费等被告应予以承担。被告逾期还款违反合同约定，造成原告严重经济损失。为维护自身合法权益，原告遂起诉至法院。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据： 证据1、原告营业执照、身份证复印件，证明原、被告主体资格； 证据2、《赣州市商品房买卖合同》，证明2017年8月11日，被告购买原告所开发的中海国际二期B区xx栋xx室商品房，并与原告签订了合同备案编号为201xxx101的《赣州市商品房买卖合同》，购房总价款为909632元，其中被告支付首付款189632元，剩余购房款720000元选择银行按揭方式支付；合同之补充协议第三条第七款约定，如因被告未按规定窗户借款本息，导致原告承担连带责任后原告除有权要求解除合同外，被告还应按总房款的5%向原告支付违约金；合同之补充协议第十四条第二款约定，如被告未能在十五日内配合原告办理相关解除手续的，每逾期一日，还应支付相当于全部购房款万分之五的违约金；补充协议第二十六条约定：因买受人违约等有关造成原告依法维权的，买受人除按合同约定向原告承担违约责任外，还需承担原告因此而支付的诉讼费、保全费、执行费、律师费、差率费、评估费、鉴定费等实际费用； 证据3、《个人购房/购车借款及担保合同》，证明2017年11月24日，被告与中国邮政储蓄银行股份有限公司赣州市分行签订《个人购房/购车借款及担保合同》，贷款72万元，原告作为被告贷款的连带保证人； 证据4、《履行保证责任通知书》、《履行按揭担保责任证明》、转账凭证，证明原告于2019年4月3日收到中国邮政储蓄银行股份有限公司赣州市分行寄送的《履行保证责任通知书》，因被告逾期偿还该行贷款本息，该行要求被告全额结清贷款并要求原告承担连带担保责任，为此，原告向该行总共代偿了709686.61元，其中本金706158.71元，利息3521.75元，罚息6.15元；中国邮政储蓄银行赣州分行在被告累计逾期10次及多次书面告知被告要求其结清该笔按揭贷款，未获得被告回复的情况下，才要求原告履行担保责任； 证据5、《委托代理合同》、增值税发票，证明原告因依法维权而实际支付了20000元律师费； 证据6、快递单，证明中国邮政储蓄银行股份有限公司赣州市分行向被告寄送要求其履行还款义务的书面通知。 被告陈多慧、王春红辩称，1、本案没有达到解除合同的条件，商品房销售合同的目的，对于答辩人是为了居住房屋，被答辩人是为了得到房款，如果一方出现违约，根据合同的相关规定，首先采取补救措施是继续履行或者赔偿损失，合同解除是在前述措施无法进行的情况下，才适用合同解除，本案答辩人确实出现了逾期还款的记录，但是并不构成根本原因，不能直接采取解除合同的关系；2、本案购房时的单价10175元，现在该小区的房屋单价根据赣州市房产信息网二手房成交价及安居客网站显示房屋单价为14000元左右，对于被答辩人来说并没有损失，不存在违约金的问题，违约金必须以损失为基础，答辩人有理由猜测因房屋价格上涨，答辩人想以解除合同的方式再以高价出售；3、被答辩人没有通知答辩人逾期付款将解除合同等情况，而是直接向银行一次性代偿71万余元按揭款，被答辩人在代偿之前并未通知答辩人；4、涉案房屋是答辩人夫妻共同购买，用于生存发展居住使用，答辩人愿意继续偿还后续款项，请求驳回被答辩人解除合同的诉请；5、被答辩人主张的违约金和律师费过高，即使解除合同的情况下，房屋价格上涨，对于被答辩人并没有损失，请求对违约金及律师费予以调整。 被告为证明其抗辩理由，向本院提交了以下证据： 证据1、两被告的身份证复印件，证明被告的身份信息及诉讼主体资格； 证据2、中海凯旋门目前的二手房房屋销售价格图片（4张），证明目前从赣州市房管部门下属的新赣州房产网、安居客网站售卖中海凯旋门的二手房房价为14000元左右，证明如果解除合同，对两被告来讲，是有失公平的，对原告来讲也不存在损失。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月11日，被告陈多慧、王春红与原告中海公司签订了一份《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：201xxx101），约定：被告陈多慧、王春红（买受人）购买原告中海公司（出卖人）开发的中海国际社区B10地块二期B区xx幢xx室，建筑面积为89.39m²，合同价款总额为909632元，其中首付款189632元于2017年8月11日前支付，余款720000元向银行申请贷款。同日，原、被告双方签订了《补充协议》，约定：买受人申请银行按揭贷款或公积金贷款，由出卖人作为借款担保人的，如因买受人未按规定偿还借款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日其15日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）以及出卖人因此遭受的全部损失支付给出卖人，同时，自出卖人实际承担上述款项之日起至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括贷款银行款项及损失赔偿金）万分之一的补偿金；当出卖人代买受人清偿贷款本息累计达3期以上，或者出卖人代买受人清偿贷款本息累计达到总房款的10%以上（含10%），则出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人同意出卖人取得于抵押权人或抵押权人对房屋的优先受偿权，买受人须配合办理房屋产权变更登记手续；并在接到出卖人通知之日起30日内将房屋交付给出卖人；买受人已付银行利息、装修费用及其他损失由买受人自行承担；此外，买受人还应当向出卖人支付总房款的5%违约金；无论何种原因致使双方解除本合同的，买受人应在导致解除合同情况发生之日起十五日内，按照国家及地方相关法律、法规办理完结合同撤销备案登记手续或提供完整的办理本合同撤销登记的相关文件后提供必要的配合；若买受人在前述期限内未能配合办理相关解除手续的，每逾期一日，还应支付相当于全部购房款万分之五的违约金；因买受人违约等原因造成出卖人依法维权的，买受人除按合同约定向出卖人承担违约责任外，还需承担出卖人因此而支付的诉讼费、保全费、执行费、律师费、差旅费、评估费、鉴定费等实际费用。合同签订后，被告陈多慧、王春红支付了首付款189632元。2017年11月24日，被告陈多慧、王春红与中国邮政储蓄银行股份有限公司赣州市分行及原告签订了《个人购房/购车借款及担保合同》，约定：被告陈多慧、王春红向中国邮政储蓄银行股份有限公司赣州市分行申请贷款72万元，用于支付购买上述房屋按揭款，原告为被告陈多慧、王春红上述贷款提供连带保证。办理按揭贷款后，被告陈多慧、王春红未按时足额偿还中国邮政储蓄银行股份有限公司赣州市分行的贷款本息。2019年4月3日，中国邮政储蓄银行股份有限公司赣州市分行向原告送达了《履行保证责任通知书》，载明：截止2019年4月3日，被告陈多慧、王春红累计十期未按时足额偿还贷款本息，中国邮政储蓄银行股份有限公司赣州市分行以书面告知被告陈多慧，要求其全额结清贷款；截止2019年4月3日为止，需偿还贷款本息708066.23元，根据《个人购房/购车借款及担保合同》约定，要求原告承担保证责任。原告分别于2019年4月19日、2019年4月24日代被告陈多慧、王春红向中国邮政储蓄银行股份有限公司赣州市分行代偿款项705261.77元、4424.84元，合计7096158.71元。2019年4月24日，中国邮政储蓄银行股份有限公司赣州市分行营业部向原告出具了《履行按揭担保责任证明》，载明：原告于2019年4叶24日承担担保责任，代被告陈多慧偿还全部按揭贷款本息709686.61元，其中本金706158.71元、利息3521.75元、罚息6.15元。原告认为被告逾期还款违反了合同约定，造成原告经济损失，遂起诉至法院，要求依法处理。 另查明，原告中海公司为本案委托律师并支付律师代理费20000元。 以上事实，有原告提交的营业执照、身份证复印件、《赣州市商品房买卖合同》、《个人购房/购车借款及担保合同》、《履行保证责任通知书》、《履行按揭担保责任证明》、转账凭证、《委托代理合同》、增值税发票，被告提交的身份证复印件以及原、被告当庭陈述等证据证实，足以认定。 本院认为,原告与被告陈多慧、王春红签订的《赣州市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规的规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。原、被告双方在签订《补充协议》中对买受人未按规定偿还贷款本息，导致出卖人承担连带担保责任的违约责任进行了约定，即当出卖人代买受人清偿贷款本息累计达3期以上，或者出卖人代买受人清偿贷款本息累计达到总房款的10%以上（含10%），则出卖人有权解除合同，买受人还应当向出卖人支付总房款的5%违约金。被告陈多慧、王春红累计逾期十次未按时足额偿还贷款本息，原告代被告陈多慧、王春红向中国邮政储蓄银行股份有限公司赣州市分行营业部代偿款项709686.61元。在此情形下，原告中海公司提出解除双方签订的《赣州市商品房买卖合同》及要求被告支付违约金45481.6元的诉请，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。同时，原告中海公司要求被告协助原告办理注销合同备案登记的诉请，本院予以支持。但根据合同约定，如被告不能在解除合同后15日内协助办理注销合同备案登记，每逾期一日应向原告支付全部房款万分之五的违约金即454.816元，虽然原告该诉请符合合同约定，但该约定过高，本院调整为每逾期一日按房款总价的万分之一即90.96元向原告支付违约金。关于原告主张由被告承担律师代理费的诉讼请求，由于本案法律关系明确，事实清楚，以本案的诉讼标的，按照《江西省律师服务收费管理办法》和《江西省律师服务收费指导价标准（暂行）》规定，本院酌定律师代理费为5000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告中海宏洋地产（赣州）有限公司与被告陈多慧、王春红于2017年8月11日签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号为201xxx101）及补充协议； 二、由被告陈多慧、王春红支付原告中海宏洋地产（赣州）有限公司违约金45481.6元； 三、由被告陈多慧、王春红向原告中海宏洋地产（赣州）有限公司支付律师代理费5000元。 四、由原告中海宏洋地产（赣州）有限公司退还购房首付款189632元给被告陈多慧、王春红； 五、由被告陈多慧、王春红于本判决生效之日起十五日内协助原告中海宏洋地产（赣州）有限公司办理注销合同备案登记手续，每逾期一日向原告中海宏洋地产（赣州）有限公司支付违约金90.96元； 上述第二、三、四项应付款相抵扣，剩余购房款由原告中海宏洋地产（赣州）有限公司在被告陈多慧、王春红协助办理完毕注销合同备案登记手续后十五日内退还给被告陈多慧、王春红； 六、驳回原告中海宏洋地产（赣州）有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1437元，财产保全费5000元，合计6437元，由被告陈多慧、王春红共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向江西省赣州市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长  郭家春 人民陪审员  曾繁林 人民陪审员  高 华 二〇一九年六月二十四日 法官助理 邹素珍  书记员 吴利萍