海南省陵水黎族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9028民初918号 原告：张艺帅，男，1980年1月28日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：周兰芳，海南瑞来律师事务所律师。 被告：陵水宇全嘉年房地产开发有限公司。住所地海南省陵水县英州镇清水湾蔚蓝海岸A03区B16栋702房。 法定代表人：李景伟，董事长。 委托诉讼代理人：张仁怀，海南祥瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈露，海南祥瑞律师事务所实习律师。 原告张艺帅与被告陵水宇全嘉年房地产开发有限公司（以下简称宇全公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。于2019年5月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周兰芳，被告宇全公司委托诉讼代理人张仁怀、陈露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原、被告双方于2017年11月5日签订的《宇全清水湾项目房屋认购协议书》；2、判决被告立即向原告返还已支付的购房款1700000元及利息（利息以1700000元为本金，自2017年11月6日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的4倍计算至被告实际返还之日止），暂计至起诉之日利息为426276.16元；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年11月，原告前往海南省陵水县英州镇咨询购房事宜。经被告宇全公司法定代表人的儿子李某及销售人员极力推荐，原告于同年11月5日与被告签订《宇全清水湾项目房屋认购协议书》，约定：1、原告认购被告开发建设的的位××县房C1户型一套，面积约91.14平方米，总价款为1700000元；2、原告须于签署本协议当日一次性支付总房款的100%；3、被告依据双方签订的《商品房买卖合同》约定的时间交房，但不迟于2018年2月28日。此外，认购协议还就双方的其他权利义务作出约定。原告在签署认购协议前再次询问了该项目是否“五证”齐全，被告法定代表人的儿子李某当着原告的面打了一通电话后，信誓旦旦的对原告说：“放心，五证绝对齐全”。签署协议当日，原告向被告支付购房款1700000元，其中包含100000元定金。被告于同日向原告出具两份收据确认收款。2018年2月28日交房期限届满时，被告未依约交房，原告多次催促被告，被告以各种理由推脱，后原告得知涉案楼盘没有预售许可证，根本不具备售楼条件。原告认为，涉案楼盘没有预售许可证，已导致双方签署的认购协议书目的不能实现，亦给原告造成了重大损失。为维护原告的合法权益，现根据《民事诉讼法》及《合同法》的相关规定，特向法院提起诉讼，请判如所请。 被告宇全公司辩称：1、原、被告签订的《宇全清水湾项目房屋认购协议书》（以下称“认购协议书”）的性质为商品房买卖合同，且应认定为无效。首先认购书协议书应视为商品房买卖合同。从认购协议书中的条款可以看出，原、被告双方对涉案房屋的位置、面积、单价、总价、付款方式、付款时间、交付使用的时间、供水、供电、燃气、解决争议的方法，违约责任等内容均作了详细约定。且从原告提交的宇全．清水湾宣传彩页证据可以看出被告对涉案房屋的户型、面积、配套基础设施等内容亦作出了明确说明和允诺。为此，认购协议书已具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容。应认定为商品房买卖合同。同时认购协议书因被告未取得商品房预售许可证而无效。截止起诉之日，被告未取得涉案项目的商品房预售许可证，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，应认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证的，可认定有效。因此，涉案的认购协议书应属无效合同。2、原告的诉求中关于利息的计算不合理。首先，利息起算时间错误。原告在诉求中利息的计算是自2017年11月6日起至实际清偿之日止，被告认为虽然自原告交付购房款之日起被告就占有了该笔款项，但被告系以双方签订的认购协议书为基础合法占有。因为与之形成对价的是被告也受到认购协议书的约束，丧失了对涉案房屋进行占有、使用及另行出售的权利，且在此之前，被告不曾收到原告返还购房款的请求，亦无法作出还款行为，所以在未明确判决认购协议书效力前，被告乃属合法占有原告的购房款，原告不享有购房款利息的请求权。另，对于原告提出的返还已支付购房款及利息的请求，应给予被告合理的还款期限。故被告认为利息计算应自判决确定的还款期限届满之日的次日起算，或是自起诉状送达被告之日起计算。其次，利息计算标准错误。如在判决限定的还款期限届满之日被告未向原告返还购房款，则被告也只属于占用原告的资金，这与金融机构发放贷款类似，故在原、被告双方对利息支付标准并未作约定的情况下，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准来计算利息足以补偿原告的损失，亦符合公平原则。原告主张按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算利息，没有任何事实及法律依据。且根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，也可以看出原告主张按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的4倍计算利息没有依据。3、认购协议书无效，无法履行不能全部归责于被告，原告也应承担相应的责任。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条明确规定，未取得商品房预售许可证明的，签订的商品房预售合同无效。原告作为中国公民，其负有知晓法律法规的义务，在签订认购协议书时，被告虽未能尽到主动告知原告未取得预售许可证的义务，但作为认购方，原告在签订认购协议书之前本身也具有确认、核实商品房销售资质的谨慎注意义务，原告无论是根据法律规定、生活常识或是公平安全、谨慎交易的原则，都应在认购前查证被告有无商品房预售许可证明。故被告认为，根据过错原则，原告也应对此次交易承担至少50%的责任，而不能由被告承担全部的法定利息赔偿责任。综上，被告认为认购协议书在性质上为商品房买卖关系，在效力上是无效的，被告同意退还购房款，但利息计算应自判决确定的还款期限届满之日的次日起算，或是至少自起诉状送达之日起算，而截止日期应为被告实际清偿之日。利息的计算标准应为中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准，且原告亦应承担相应的过错责任。 原告为证明其主张，向本院提交如下证据：1、《宇全清水湾项目房屋认购协议书》；2、POS机刷卡支付凭条；3、收据（No.5786243）；4、收据（No.5786375）；5、2017年11月份银行流水凭证；6、宇全清水湾宣传彩页。 被告宇全公司无证据提交。 经庭审质证，被告宇全公司对原告提交的上述全部证据的真实性、合法性、关联性及证明内容均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2017年11月5日，原、被告双方签订《宇全清水湾项目房屋认购协议书》（以下称“认购协议书”），约定：1、原告认购被告宇全公司开发建设的的位××府房，C户型，暂定建筑面积为91.14平方米，单价为18652.62元，房款总价为1700000元，认购定金100000元；2、原告于签署本协议书当日（2017年11月5日前）一次性支付总房款的100%，即1700000元（含定金），根据双方签订的《商品房买卖合同》约定的时间交付商品房，但不得迟于2018年2月28日。上述认购协议书签订当日。原告向被告宇全公司一次性支付购房款1700000元（含定金）。之后，交房时间临近，原告得知涉案商品房未取得预售许可证明，便向被告宇全公司提出退房退款，双方发生争议，诉至本院。 另，在签订认购协议书时，被告宇全公司未向原告出示涉案商品房项目预售许可证明，且至今未取得预售许可证明。 本院认为，本案的争议焦点为：1、原、被告双方签订的认购协议书的性质是否应认定为商品房买卖合同；2、原、被告双方签订的认购协议书是否应予解除；3、原告请求被告支付的利息是否有事实根据及法律依据，若有，则以何标准从何时开始计算。 一、关于涉案认购协议书是否应认定为商品房买卖合同问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，虽然原、被告双方签订的涉案认购协议书载明了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容中的当事人名称或姓名和住所、商品房的基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付日期，被告已经收取全部房价款，但是该认购协议书对供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；违约责任；解决争议的方法等均未作出明确约定，导致实际履行中会存在障碍，亦不利于交易的稳定性。因此，涉案认购协议书仍只是一个预约合同，而不是本约合同，即不应认定为商品房买卖合同。 二、关于涉案认购协议书是否应予解除问题。本案中，原、被告双方签订的涉案认购协议书系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。按照正常的商品房购房流程，买卖双方签订认购协议书后，还应签订正式的《商品房买卖合同》，并办理网签备案。本案中，原、被告在认购协议书中约定具体的交房时间以《商品房买卖合同》约定的为准，但最迟不得迟于2018年2月28日。由此可以看出，原告与被告签订涉案认购协议书的目的，是在2018年2月28日前签订正式的《商品房买卖合同》，且被告最迟于2018年2月28日前交付涉案商品房给原告。但根据查明的事实，涉案商品房项目至今尚未取得预售许可证明。由于涉案商品房项目至今尚未取得预售许可证明，导致原、被告双方在2018年2月28日之前甚至到目前都无法签订正式的《商品房买卖合同》，被告亦无法依约最迟于2018年2月28日前将涉案商品房交付给原告，此时被告已构成违约，应承担违约责任。原告签订涉案认购协议书的目的无法实现。因此，对于原告请求解除涉案商品房认购协议书的主张，本院予以支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。据查明的事实，原告已于签订涉案认购协议书当天向被告支付了1700000元（含定金100000元）购房款。故原告请求被告返还购房款1700000元的请求，于法有据，本院予以支持。 三、关于原告主张按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的4倍，自2017年11月6日起计算利息是否有事实根据及法律依据问题。如上所述，由于涉案商品房项目未取得预售许可证明，导致原、被告双方于2018年2月28日前未能签订正式的《商品房买卖合同》，被告亦未能依约最迟于2018年2月28日前将涉案商品房交付给原告，被告违约，应承担相应的违约责任，但原、被告双方未约定违约金的计算标准，故违约金的计算应以实际损失为准。被告自2017年11月5日原告向其支付1700000元购房款至今，一直占有使用该资金，对原告造成了相应的利息损失。因此，被告应当依照中国人民银行发布的同期同类贷款利率自占用之日起支付占用期间的利息原告主张从原告支付购房款的次日（即2017年11月6日）起计算，符合法律规定，本院予以照准。原告主张以其实际损失应按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的4倍计算利息，但未提供有效证据予以证明其实际损失，应承担举证不能的不利后果。被告辩称，原告在签订涉案商品房认购协议书时未尽到审慎义务，应承担相应的过错责任，且被告因涉案商品房认购协议书的约束，不得将涉案商品房进行另行处置，亦造成了相应的损失，因此，利息应从法院判决确定的还款期限届满之日的次日或从起诉状副本送达至被告之日起算。本院认为，虽然原告在签订涉案商品房认购协议书时未尽到对涉案商品项目的预售许可证明等相关的证件予以审查的审慎义务，存在一定的过错，但双方签订认购协议书距签订正式的《商品房买卖合同》及交付商品房之间有一定的时间，且被告在签订认购协议书时应对自己能否取得以及何时取得涉案商品房预售许可证明有一定的预判力。因此，涉案商品房项目至今未取得预售许可证明，远超出了认购协议书约定的最迟不得迟于2018年2月28日交付商品房的时间，导致认购协议书解除的主要过错在被告，且被告对其损失亦未能提供有效证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。故被告的辩称理由不成立，本院不予采信。因此，利息应自2017年11月6日起计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七之规定，判决如下： 1解除原告张艺帅与被告宇全嘉年房地产开发有限公司于2017年11月5日签订的《宇全清水湾项目房屋认购协议书》； 2限被告宇全嘉年房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，一次性向原告张艺帅返还购房款1700000元及利息（利息以本金1700000元为基数，按中国人民银行公布的同期一年期流动资金贷款利率计算，自2017年11月6日开始计算至实际返还款项之日止）； 三、驳回原告张艺帅的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23810元，减半收取11905元，由原告张艺帅负担2386.72元，被告宇全嘉年房地产开发有限公司负担9518.28元，保全费5000元，由被告宇全嘉年房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员  杨 婷 二〇一九年六月五日 法官助理  曾维康 书 记 员  吴晶晶 附：适用的法律依据 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。