广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初9061号原告：佛山市海鹏物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区兆祥路8号首层P1号，统一社会信用代码：914406047470558190。法定代表人：徐春媚，总经理。委托诉讼代理人：陈学丰，广东品高律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏雪，广东品高律师事务所实习律师。被告：佛山市彩恒天广告有限公司，住所地广东省佛山市禅城区同济东路46号2座2层，统一社会信用代码：91440604MA4UPEFL3K。法定代表人：梁宇华。被告：梁宇华，男，1975年10月16日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，原告佛山市海鹏物业管理有限公司诉被告佛山市彩恒天广告有限公司、梁宇华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案受理后，依法适用简易程序由审判员赵昌斌独任审理，并于2019年5月6日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人陈学丰、夏雪，被告佛山市彩恒天广告有限公司的法定代表人即被告梁宇华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告佛山市彩恒天广告有限公司向原告支付拖欠的物业管理费24019.80元；二、被告佛山市彩恒天广告有限公司向原告支付自2017年11月2日至实际清偿之日的违约金（违约金以当月应交物业管理费为基数，按照每日万分之三计算，暂计至2019年4月1日为2290.46元）；三、本案诉讼费用全部由被告佛山市彩恒天广告有限公司承担；四、被告梁宇华对被告佛山市彩恒天广告有限公司的上述费用承担连带清偿责任。庭审中，原告明确诉请第一项是计算至2018年12月，而计至2019年3月的物业管理费为29166.90元，诉请第二项中暂计算至2019年5月6日的违约金为2308.47元，并明确每月物业管理费的违约金自次月16日起算。事实和理由：2018年2月8日，原告与栅下新村业主委员会签订了《栅下新村物业管理服务合同》，栅下新村业主委员会将占地面积为50000平方米的物业委托原告负责管理。佛山市同济东路46号二座二楼在原告提供物业服务的范围之内，而该物业的所有权人是佛山市禅城区祖庙街道朝东栅下股份合作经济社（以下简称栅下股份合作经济社），该物业面积为490.20平方米。栅下股份合作经济社将该物业出租给被告佛山市彩恒天广告有限公司，并约定由被告佛山市彩恒天广告有限公司交纳每月物业管理费。根据《物业管理服务合同》约定，原告为被告佛山市彩恒天广告有限公司提供物业服务，被告佛山市彩恒天广告有限公司以每月3.50元/平方米（建筑面积）的标准向原告支付物业管理服务费用。被告佛山市彩恒天广告有限公司应自觉缴费，逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之三交纳滞纳金。原告已依约提供物业服务，但被告佛山市彩恒天广告有限公司自2017年11月起欠缴物业管理费。原告曾多次向被告佛山市彩恒天广告有限公司催收，但被告佛山市彩恒天广告有限公司仍拒不交纳。被告梁宇华是被告佛山市彩恒天广告有限公司的一人股东，根据公司法的相关规定被告梁宇华应对被告佛山市彩恒天广告有限公司的对外债务承担连带清偿责任。现原告特诉至法院，望判如所请。两被告辩称：一、两被告租赁的房屋不在物业管理服务区域内，原告无权向两被告收取物业管理费。两被告承租的房屋位于禅城区同济东路46号2座2层，出租方是栅下股份合作经济社，原告是与栅下新村业主委员会签订物业管理服务合同，该合同没有约定栅下股份合作经济社的不动产交由原告管理，因此，原告向两被告主张收取物业管理费无合同依据。事实上，原告是将两被告租赁的房屋排除在其物业服务区域外的，首先，原告将两被告进出租赁房屋的主要通道电梯关闭，使两被告无法从其服务区域内进出租赁房屋，只能在首层另行租赁场地作为进出通道，两被告为此每月多支付1300元，此外，两被告与栅下股份合作经济社签订的租赁合同包括3个停车位，按原告的物业管理服务合同每个路边停车位收取25元/日/辆，但原告在主张物业管理费的时候却不主张停车位的管理费即可证明两被告租用的房屋不在原告的服务管理区域内。二、原告主张两被告按每平方米3.50元交付物业管理费无依据。据原告提交的物业管理服务合同可知，商铺物业管理费是3.50元一平方米，原告按照审批后的使用功能收取管理费，本案中原告无提交证据证明两被告租赁的房屋属于商铺。三、原告无权主张2017年11月至2018年2月的物业管理费。从原告提交的物业管理服务合同可知，该合同是在2018年2月28日签订，由此可见，原告履行合同必定在3月1日后，在无证据证明在2017年11月起是由原告提供物业服务的情形下，仅通过合同约定而提出收费主张是无效的，人民法院不应支持。四、原告无提交已经按合同约定提供了物业服务的证据，人民法院不应支持其诉讼请求。根据原告提交的物业管理服务合同的第二章委托管理事项可知，对原告在管理、服务方面的具体工作范围和内容作了详细的约定，是否按照合同约定提供了服务,是收取物业服务费的前提条件，本案中，原告没有提交其已依约提供了服务的证据，因此，其收取物业管理费的诉讼请求依法不应支持。综上所述，原告的诉讼请求无证据支持，应予以驳回。诉讼中，原告举证如下：1、原告营业执照，被告佛山市彩恒天广告有限公司营业执照、企业信用信息公示报告，被告梁宇华身份证，证明原、被告的诉讼主体适格。2、《栅下新村物业管理服务合同》（含附件），证明根据《栅下新村物业管理服务合同》约定，物业管理服务费标准为：商铺物业管理费为3.50元/平方米，即涉案物业每月物业管理费为1715.70元，被告佛山市彩恒天广告有限公司应于每月按时缴纳上月的物业管理费，逾期交纳管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之三交纳滞纳金。3、《集体土地所有证》[佛禅集有（2012）第1200205号]、《租赁合同书》，证明涉案物业所有权人为栅下股份合作经济合作社，所有权人将涉案物业出租给被告佛山市彩恒天广告有限公司，并约定由被告佛山市彩恒天广告有限公司交纳每月的物业管理费。4、照片，证明原告曾到被告佛山市彩恒天广告有限公司处向两被告催收相关物业管理费的事实，照片里的人员为被告梁宇华。诉讼中，两被告举证如下：照片，证明两被告租赁的场地不在原告的物业服务范围内，原告不应向两被告收取物业管理费。经质证，对原告的证据认定如下：对原告的证据1，本院经审查予以确认；对证据2、3，经核对原件，本院对真实性予以确认。对证据4，被告梁宇华确认照片中人员系其本人，结合原告陈述，本院予以采纳。对两被告的证据认定如下：本院对照片的真实性予以认可，对证明内容，待后论述。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院认定如下事实：2016年12月19日，被告佛山市彩恒天广告有限公司（承租方、乙方）与案外人栅下股份合作经济社（出租方、甲方）签订《租赁合同书》，合同内容包括：1、甲方将佛山市禅城区同济东路46号二座二层办公场地面积为490.20平方米的铺位租赁给乙方经营使用，租赁期间为2016年12月19日至2019年12月31日，装修期从2016年12月19日起至2017年1月18日止。2、租赁场地的物业管理费按3.50元每月每平方，自装修期开始之日起计收，由乙方每月缴交到栅下公寓聘请的物管公司账户内。2018年2月28日，原告（乙方）与案外人栅下新村业主委员会（甲方）签订了《栅下新村物业管理服务合同》（下称“物业服务合同”），合同主要内容：1、甲方将占地面积为50000平方米的物业委托乙方负责物业服务管理，物业四至为东至文华路，南至南沙街，西至河边街，北至同济东路。2、乙方提供服务的受益人为全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。3、委托管理期限为三年，自2017年11月1日零时起至2020年11月1日零时止，试用期为三个月，在此期间产生的物业费用，甲方有义务协助乙方收取。4、商铺物业管理费为每月3.50元/平方米，从租出之日起计算物业费用。5、每月业主和物业使用人交纳上月的物业管理费，逾期交纳的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之三交纳滞纳金。2018年11月6日，原告指派工作人员向被告佛山市彩恒天广告有限公司催收物业管理费。另查明一，佛山市禅城区同济东路46号二座二层办公场地面积为490.20平方米的铺位位于《栅下新村物业管理服务合同》约定的物业管理区域内。另查明二，被告佛山市彩恒天广告有限公司是一人有限责任公司，被告梁宇华系其唯一股东。诉讼中，原告陈述：原告提供物业管理服务，针对的是公共区域的物业服务，被告提供的照片仅显示涉案小区的部分场景，其拍摄的时间仅为某一节点，并不能反映原告保安人员的巡查及清洁情况；被告佛山市彩恒天广告有限公司是一人公司，其无法证明公司资产与股东资产相互独立的，被告梁宇华应承担连带清偿责任；每月15日前收取上一个月的物业管理费，违约金从16日起算，但合同对此没有明确约定。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告与涉案小区栅下新村业主委员会签订的《栅下新村物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”和第十二条“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理”的规定，上述物业服务合同对原告及包含被告佛山市彩恒天广告有限公司在内的涉案小区全体业主均具有约束力，原告、被告佛山市彩恒天广告有限公司均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于物业管理费。原告在签订物业服务合同后，已实际为涉案小区提供了物业管理服务，被告佛山市彩恒天广告有限公司作为该小区物业使用人，其不按时缴纳物业管理费的行为会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公，根据合同约定和等价有偿原则，原告有权向被告佛山市彩恒天广告有限公司收取物业管理费。至于收费标准，涉案物业服务合同和租赁合同书均有明确约定，为每月3.50元/平方米。至于被告佛山市彩恒天广告有限公司提出的原告将其涉案商铺排除在物业服务管理范围之外，根据被告提供的现有证据，对此不足以认定。经核算，涉案商铺每月物业管理费为1715.70元/月（3.50元/月·平方米×490.20平方米），2017年11月至2019年3月，被告佛山市彩恒天广告有限公司涉案商铺产生的物业管理费合为29166.90元（1715.70元/月×17个月）。原告该项诉请，本院予以支持。关于违约金。根据涉案物业服务合同约定，每月物业使用人交纳上月的物业管理费。但对具体的交纳期限没有约定，原告主张每月15日前交纳上月物业管理费，亦属合理，本院予以认可。故，被告佛山市彩恒天广告有限公司未按合同约定标准按期足额缴纳物业服务费，该行为已构成违约，被告佛山市彩恒天广告有限公司应向原告支付违约金。至于违约金的具体标准，根据双方物业服务合同约定，逾期缴费按每日万分之三即年利率10.8%计付违约金，本院予以认可。据此，违约金自欠费次月16日起以每月物业管理费1715.70元为本金，按年利率10.8%分段累计至被告佛山市彩恒天广告有限公司实际支付完毕上述物业管理费之日止。原告的该项诉请，本院予以支持。关于被告梁宇华的责任。被告佛山市彩恒天广告有限公司系一人有限责任公司，被告梁宇华作为被告佛山市彩恒天广告有限公司的唯一股东，其未能举证证明公司财产独立于其自己的财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十四条规定，被告梁宇华应当对被告佛山市彩恒天广告有限公司上述对原告的债务承担连带责任。原告的该项诉请，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告佛山市彩恒天广告有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市海鹏物业管理有限公司支付佛山市禅城区同济东路46号二座二层商铺2017年11月1日至2019年3月31日的物业管理费29166.90元及违约金（违约金自欠费月的次月16日起以每月物业管理费1715.70元为本金，按年利率10.8%分段累计至被告佛山市彩恒天广告有限公司实际支付完毕上述商铺物业管理费之日止）；二、被告梁宇华对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任。如果两被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取229元，由被告佛山市彩恒天广告有限公司、梁宇华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  赵昌斌二〇一九年六月五日书记员  罗凤华附件：当事人送达地址及联系方式原告：佛山市海鹏物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区兆祥路8号首层P1号，联系人陈学丰，广东品高律师事务所律师，联系地址佛山市禅城区港口路9号五座二层1号，联系电话13534305117。（当事人确认送达地址）被告：佛山市彩恒天广告有限公司、梁宇华，联系地址广东省佛山市禅城区同济东路46号2座2层，联系人梁宇华，电话18666591113。（当事人确认送达地址）