甘肃省嘉峪关市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘02民终192号 上诉人（原审原告,反诉被告）：嘉峪关市中大物业管理有限公司，住所地嘉峪关市建设西路阳光金水湾小区39号楼会所。统一社会信用代码916202006759363412。 法定代表人：梁心德，公司董事长。 委托诉讼代理人：陈发友，男，公司物业经理。 委托诉讼代理人：景晟旻，嘉峪关人合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告,反诉原告）：嘉峪关市福磊房地产开发有限公司，住所地嘉峪关市体育场东500米（G312线蜂窝煤场东侧），统一社会信用代码91620200665424908G。 法定代表人：吴声灿，公司执行董事。 委托诉讼代理人：李多田，男，公司副经理。 委托诉讼代理人：赖易雯，该公司员工。 上诉人嘉峪关市中大物业管理有限公司（以下简称中大物业公司）因与被上诉人嘉峪关市福磊房地产开发有限公司（以下简称福磊房地产公司）物业服务合同纠纷一案，不服嘉峪关市城区人民法院（2018）甘0271民初1686号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中大物业公司委托诉讼代理人陈发友、景晟旻，被上诉人福磊房地产公司委托诉讼代理人李多田、赖易雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中大物业公司的上诉请求：撤销一审判决第四、五项，改判我公司返还定金21619元，改判被上诉人承担车库物业服务费13478.4元。事实与理由：车库物业服务费，系依据双方签订的《前期物业委托协议书》的约定进行收取，且对于服务金额被上诉人在庭审中也予以认可，一审未支持我方请求不当。同时依据上述协议，在被上诉人交纳的9万元中应首先扣除前期办公费用3万元，之后在剩余6万元中再扣除产生的办公费38381元，我公司只返还剩余的21619元，而非一审判决的51619元。 福磊房地产公司辩称，我公司支付的38831元包括双方约定的3万元，车库的13478.4元物业费包括在27万元中，我们已经承担了。 中大物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付拖欠物业费278287.6元；2、判令被告支付39间车库（按0.6元/月/平米）物业服务费；3、判令被告向原告支付垫付的20000元罚款；4、判令被告支付违约金190129.2元；5、判令被告承担本案诉讼、保全等相关费用。 反诉原告福磊房地产公司向一审法院提出反诉请求：1、判令被反诉人支付反诉人代其垫付的电梯维护费等各项费用共计133132元；2、判令被反诉人返还反诉人15万元预付款；3、本案全部诉讼费用由被反诉人承担。 一审法院认定的事实：2013年10月9日，原被告双方签订《前期物业委托协议书》，约定甲方（被告福磊房地产公司）委托乙方（原告中大物业公司）对福苑小区实行物业管理，建筑面积为34837.39平方米；物业服务费收费标准：多层住宅0.48元/月.平方米、高层住宅1.5元/月.平方米、办公楼1元/月.平方米、商业物业1.5元/月.平方米、公共电费及监控费每户36元/年、车库物业服务费按0.6元/月.平方米收取；未售房屋的物业管理费由福磊房地产公司承担并交纳；在签订合同之日被告向原告交纳一年的物业管理费用（按建筑面积算）；在签订合同之日被告向原告提供前期办公费3万元及二期项目定金10万元，办公费用从定金内扣除；房屋共用部位及设施、设备的小修、养护费用，保修期内由施工单位承担，保修期满由业主共同承担，大中修费用，保修期内由施工单位承担，保修期满后通过专项维修资金予以列支；若被告违反合同第第十二条、十七条等相应条款的约定，使原告不能正常管理，原告有权扣除定金，及单方解除合同并向原告承担所欠费用每日千分之三的违约金。2013年10月14日，被告向原告转账支付15万元预付款，原告向被告出具的收据中载明物业服务费为6万元、物业服务委托定金9万元。2016年1月15日，双方就福苑小区的二期工程又签订了《嘉峪关市福苑小区前期物业服务合同》，双方约定如下：公用设施、设备的维护、运行和管理，包括：共用的暖气干线、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯，在质保期由福磊房地产公司承担维修，质保期后可提取维修基金维修；委托管理期限为十年，自竣工交付之日起即2013年1月1日至2023年12月31日；空置房屋的物业管理费按照收费标准的70%收取，以装修时间认定；物业管理费由原告按照住宅房屋建筑面积高层1.4元/月.平方米、低层0.48元/月.平方米向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的3‰交纳滞纳金。2016年1月5日，原被告双方对福苑小区3#、4#商住楼进行了物业专项验收。自2016年10月10日至2018年2月4日期间，被告垫付电梯使用电费35253.75元。2017年11月8日，原告向被告送达了福磊房地产开发公司关于物业费缴纳事宜告知函。2015年4月1日至2017年12月31日，被告总计拖欠原告物业服务管理费276109.6元。另查明，嘉峪关市特种设备检验所对被告承建的福苑小区商住楼二期3#、4#楼电梯的检验日期为2015年12月3日。一审法院认为，原、被告双方签订的《前期物业委托协议书》、《嘉峪关市福苑小区前期物业服务合同》均系双方当事人真实意思表示，内容合法有效。原告依约为福苑小区提供了物业管理服务，被告未按合同约定及时向原告交纳相关物业管理费，其行为已构成违约。故原告要求被告支付拖欠物业服务费并承担违约金的主张合法有据，本院予以支持。因协议中约定的违约金明显过高，本院酌定被告按实际所欠物业费276109.6元的10%承担逾期付款违约金。原、被告双方已对消防系统已经进行了承接验收，原告主张的2万元罚款无法确定系由被告过错导致的损失，故本院不予支持。对原告主张的车库物业管理费，因双方对此未作约定，本院不予支持。原、被告双方在合同中约定：共用的暖气干线、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯，在质保期由福磊房地产公司承担维修，质保期后可提取维修基金维修，故对被告主张由被告支付其垫付的电梯维护费用，本院不予支持。但被告主张垫付的电费，应当由原告承担。对被告主张返还的15万元，其中6万元系合同约定由被告应当缴纳的物业服务费用，被告无权要求返还；其中的9万元物业委托定金，双方在合同中约定了前期办公费用从定金内扣除，故原告前期产生的办公费用38381元应当从该定金中予以扣除，剩余51619元定金，原告应当予以返还。综上所述，为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第二十一条、第二十八条、第四十二条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、嘉峪关市福磊房地产开发有限公司支付嘉峪关市中大物业管理有限公司物业服务费276109.6元；二、嘉峪关市福磊房地产开发有限公司支付嘉峪关市中大物业管理有限公司逾期付款违约金27611元；三、嘉峪关市中大物业管理有限公司支付嘉峪关市福磊房地产开发有限公司垫付的电梯使用电费35253.75元；四、嘉峪关市中大物业管理有限公司返还嘉峪关市福磊房地产开发有限公司定金51619元；五、驳回嘉峪关市中大物业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回嘉峪关市福磊房地产开发有限公司的其他反诉请求。上述一、二、三、四项于本判决发生法律效力后10日内付清。案件受理费8819元，由嘉峪关市中大物业管理有限公司负担3335元，嘉峪关市福磊房地产开发有限公司负担5484元；反诉费4313元，嘉峪关市中大物业管理有限公司负担1323元，嘉峪关市福磊房地产开发有限公司负担2990元。 二审期间，双方当事人未提交新证据，二审查明的事实与一审认定一致。 本院认为，根据双方签订的前期物业委托协议，前期办公费从定金中予以扣除，对于产生的办公费用38381元，双方也认可该费用应从定金中进行扣除，故一审认定该38381元为前期费用并无不当，现上诉人主张应另行扣除3万元的前期办公费，被上诉人否认，上诉人无证据证实，故上诉人的该项主张本院不予支持。对于车库物业费的承担，一审诉讼前上诉人向被上诉人发出的催缴物业费的书面函告中及空置房产生费用的清单里，均未主张过该车库物业费，现上诉人无证据证实，被上诉人已交纳的服务费中不包括该费用，故一审未予支持该费用并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8819元，由嘉峪关市中大物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  许文贤 审判员  陈江天 审判员  孟玉娟 二〇一九年六月十二日 书记员  贠 鹤