昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0114民初1633号 原告：杨春，男，汉族。 原告：黄桂华，女，汉族。 两原告委托诉讼代理人：赵忠文，云南明快律师事务所律师，特别授权代理。 被告：杨芳，女，汉族。 被告：杨继红，男，汉族。 被告：陈永云，男，汉族。 三被告委托诉讼代理人：晏星和，云南呈星律师事务所律师，特别授权代理。 原告杨春、黄桂华与被告杨芳、杨继红、陈永云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月16日受理后，依法适用简易程序于2019年6月6日公开开庭进行了审理，原告杨春、黄桂华及其委托诉讼代理人赵忠文，被告杨芳、杨继红、陈永云及其委托诉讼代理人晏星和到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告杨春、黄桂华向本院提出如下诉讼请求：1、请求确认原、被告于2013年1月21日签订的《房屋买卖协议》及2013年1月26日签订的《房屋买卖补充协议》合法有效；判令三被告协助原告办理位于大渔欣城房屋过户手续；2、判决三被告连带承担违约金50000元；3、本案诉讼费、保全费、律师费由被告承担。事实及理由：2011年8月份左右，三被告向原告借款10万元。2013年1月21日，原、被告签订《房屋买卖协议》，约定：“甲方（三被告）自愿将樱花苑小区杨继红个人名下的房屋80平方米卖给乙方（原告），价格为160000元,”如多出80平方米的部分由乙方补给甲方每平方米3680元，自签订本协议之日起乙方一次性补偿尾款60000元。本协议一经签订，双方不得违约，如有违约，由违约方赔偿对方人民币300000元；本协议一式两份，甲、乙双方各持一份，经双方签字，按手印后生效。”《协议》签订当日，原告一次性补清尾款60000元（借款10万元抵作购房款），被告陈永云、杨芳向原告出具了《收条》，注明：“今收到杨春买房款160000元，买房款房以一次付清”。2013年1月23日，被告杨芳与昆明市呈贡区人民政府大渔街道办事处签订《大渔街道办事处大渔欣城一期安置房置换协议》，并在《房源确认书》上签字确认：本套安置房面积82.16平方米。2013年1月26日，原告杨春与被告杨芳、陈永云签订《房屋买卖补充协议》，约定：“甲方自愿将杨继红名下回迁房82.16平方米卖给乙方，价格167948.00元，乙方于2013年1月21日前已付清甲方160000元。等待过户之日，甲方应积极配合乙方办理相关转户手续。此房屋自2013年1月25日起，此房屋82.16平方米归乙方，甲方不在有此房屋产权，国家对此房屋有任何补贴，归甲方所有。”2013年1月28日，原告向被告支付了尾款7948.8元。自2013年1月25日起原告接管了案涉房屋，2015年8月3日装修入住房屋至今。2019年3月6日，昆明市呈贡区大渔街道办事处在小区粘贴《关于提交〈不动产权证书〉办理资料的告知书》，通知大渔欣城小区各位业主在2019年3月11日至2019年3月29日期间提供办理《不动产权证书》的资料。原告看到通知后，及时联系被告配合办理产权转户登记手续，但被告没有回应。之后，原告多次要求被告配合，被告置之不理，现提交办证材料的时间已过。被告的行为违反《房屋买卖补充协议》第二条的约定，构成违约；根据双方签订的《房屋买卖协议》第4条的约定，被告应承担30万元的违约金。为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告杨芳、杨继红、陈永云共同辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求，所产生的诉讼费用由原告自行承担。主要理由如下：第一、被告没有向原告借过10万元钱，原告诉称的被告向其借款10万不是事实，根据谁主张，谁举证的原则，被告应提交证据证明借款的事实，并且原告陈述的借款时间，杨芳与陈永云尚不认识，更不是夫妻。第二、退一步说，原告即使与被告之间存在10万元的借贷关系。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，本案应当依法按照民间借贷法律关系审理，并向原告释明变更诉讼请求，原告拒绝变更的，法院应裁定驳回起诉。第三、原、被告双方签订的《房屋买卖协议》不合法，无法办理过户手续，应为无效与无法履行的合同。协议是原告以不签即公开被告杨继红赌博等个人不良隐私相要挟、威胁、乘人之危之下，逼迫被告签订、履行，自始至终都不是被告的真实意思表示。原告与被告系同村村民，原告明知该房每平方米政府回购价格为3680元。但在2013年1月21日被告签订了《大渔街道办事处迁村并点农户搬迁补偿安置协议》时，当天就强迫被告签订每平方米仅为2000元左右、不是被告真实意思表示的、显失公正的虚假《房屋买卖协议》。该《协议》足以证明本案是原告以合法形式掩盖非法目的的虚假诉讼。第四、该房屋系杨芳、陈永云、杨陈杰、杨继红四人共同共有，不是杨芳、陈永云、杨继红三人共同共有，原、被告签订的《房屋买卖协议》侵犯了杨陈杰的合法权益，更无法办理过户手续。第五、《房屋买卖协议》自始无效，原告主张的违约金即不成立，即便《协议》合法有效，原告买的是二手户，被告至今都没有办理初始的《不动产权证》，不具备协助原告办理过户的条件，何来违约及违约金。第六、本案房屋是国家征地拆迁，为安置失地、失房的农民，满足其基本生存条件的农村安置房，属于小产权房，国家政策三令五申，不得买卖，更不予办理小产权房的过户手续。综上，原告的诉讼请求不合法，请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求，支持被告的答辩主张。 当事人围绕诉讼请求和答辩观点，向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对无异议的证据，本院予以认定并附卷佐证。对有争议的证据，本院作如下认定：1、原告提交的第二、三、四组证据，符合证据形式要件，其来源合法、内容真实、与本案有关联，且各项证据内容相互印证，本院对其真实、合法、关联性及证明力予以认定；2、被告提交的《大渔街道办事处迁村并点农房搬迁补偿安置协议》及杨方与陈永云的《结婚证》各一份，其真实、合法及关联性，原告质证无异议，本院予以认定，但其证明力本院不予认定。 本院根据双方当事人举证和证据认定意见，确认如下法律事实：原告杨春、黄桂华系夫妻关系，被告杨继红、杨芳系父女关系，被告陈永云与杨芳系夫妻关系。原、被告系同社区居民。2013年初，原、被告所在的社区涉及政府拆迁安置，2013年1月21日，被告杨芳代表该户四人即杨继红、陈永云、杨陈杰与昆明市呈贡区人民政府大渔街道办事处签订了《大渔街道办事处迁村并点农户搬迁补偿安置协议》，被告一户在政策范围内选择了位于昆明市呈贡区330.76平方米的安置房面积。2013年1月21日，原告杨春、黄桂华（乙方）与被告杨芳、杨继红、陈永云（甲方）签订《房屋买卖协议》，约定：被告自愿将樱花小区杨继红名下面积约80平方米的一套安置房作价160000元卖给原告，如房屋面积多出80平方米的部分，由原告按每平方米3680元补给被告；自协议签订之日起原告一次性补清尾款60000元；协议一经签订，双方不得违约，如有一方违约，由违约方赔偿对方人民币300000元。同日，被告陈永云、杨芳向原告出具了《收条》一份，载明：“今收到杨春买房款共计160000元整，房款以一次付清”。2013年1月26日，原告杨春（乙方）与被告杨芳、陈永云（甲方）签订《房屋买卖补充协议》，约定：甲方自愿将杨继红名下回迁房82.16平方面积卖给乙方，价格167948.00元；乙方于2013年1月21日前已付给甲方160000元。等待过户之日，甲方应积极配合乙方办理相关转户手续，而后双方将协议进行销毁；此房屋自2013年1月25日起归乙方，甲方不在有此房屋产权，国家对此房屋有任何补偿，归甲方所有。协议签订后，原告于2013年1月28日，向被告陈永云支付了多出80平方米部分的购房款7948.8元，被告陈永云向原告出具了《收条》。此后，被告向原告移交了上述房屋，原告接管房屋后于2015年装修入住至今。2019年3月6日，昆明市呈贡区大渔街道办事处通知涉及樱花苑小区的业主提交办理房屋《不动产权证书》的相关资料，原告知情后通知被告提交相关办证资料，并配合原告办理过户手续，因被告不予配合，原告遂向本院提起诉讼，请求判决支持其诉讼请求。 综上所述，针对原、被告双方签订的《房屋买卖协议》及《房屋买卖补充协议》是否合法有效的争议。本院认为，被告向原告出卖的房屋尽管系拆迁安置房，但并非被告唯一住房，仅系被告取得的安置房面积的小部分，该房的转让并不影响被告的居住条件，且原告与被告系同社区居民，具备购买安置房的主体身份，协议签订后，双方已实际履行协议，原告按协议约定全额支付了购房款；被告也按协议约定将房屋移交原告管理，涉案房屋实际已为原告占有；而且协议转让的房屋只是属于被告名下的部分，并未涉及案外人杨陈杰的部分，不存在侵犯案外人杨陈杰合法权益的情形，故原、被告双方于2013年1月23日签订的《房屋买卖协议》和随后签订的《房屋买卖补充协议》系双方当事人的真实意思表示，协议内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，系合法有效合同；被告认为协议违反其真实意思表示、侵犯案外人杨陈杰合法权益、且违反法律规定的答辩观点，无证据证实，本院不予采信。针对原、被告之间是否存在10万元的借贷法律关系及被告用借款10万抵扣部分房款是否合法的争议，本院认为，原告诉称向被告提供的借款发生于房屋买卖协议签订之前两年，原、被告签订的《房屋买卖协议》并不是对借款的担保，且该《房屋买卖协议》对所售房屋的价格、应支付的房屋尾款进行了明确的约定，被告向原告出具的《收条》亦明确认可收到原告支付的全部购房款，上述证据说明被告对向原告借款10万元及用该借款抵扣部分购房款的事实是认可的，用借款抵扣购房款，系双方当事人的自由意思表示，亦不违反法律规定，被告认为原、被告之间不存在借贷关系及用借款抵扣购房款不符合法律规定的答辩观点，本院不予采信。针对房屋办证及过户手续的争议，本院认为，现涉案房屋尽管尚未办理不动产权登记，但已可以办理不动产权登记，该合同不存在事实上和法律上的履行障碍，具备可履行的条件，原告要求被告配合办理案涉房屋不动产权证及转户手续的诉讼请求，符合双方合同约定，且不违反法律规定，亦不存在履行障碍，本院予以支持；关于原告主张的违约金，本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。被告在案涉房屋能够办理不动产权登记时，怠于提供相关办证资料，拒绝协助原告办理房屋不动产权证及转户手续，违反双方协议约定，应承担相应的违约责任，双方协议约定的违约金为300000元，原告只主张被告承担50000元，系自由行使处分权，不违反法律规定，本院予以认定。原告要求被告承担律师费，证据不充分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告杨春、黄桂华与被告杨芳、杨继红、陈永云于2013年1月21日签订的《房屋买卖协议》和2013年1月26日签订的《房屋买卖补充协议》合法有效。 二、由被告杨芳、杨继红、陈永云于本判决生效之日起三十日内协助原告杨春、黄桂华办理位于昆明市呈贡区大渔欣城一期安置房的不动产权登记和过户手续。 三、由被告杨芳、杨继红、陈永云于本判决生效之日起十日内向原告杨春、黄桂华支付违约金50000元。 四、驳回原告杨春、黄桂华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计525元，由被告杨芳、杨继红、陈永云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审判员  黄云 二〇一九年六月十三日 书记员  廖平