广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初2963号原告（反诉被告）：麦志华，男，1962年12月14日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：马占福，广东经纶律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州广进房地产开发有限公司，住所地：广州市荔湾区西塱江夏村112号101房。法定代表人：林叶材，职务：执行董事。委托诉讼代理人：龙天然，男，该公司职员，联系地址。委托诉讼代理人：黄志斌，男，该公司职员，联系地址。原告麦志华诉被告广州广进房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本案于2019年4月3日立案受理后，依法合并审理被告广州广进房地产开发有限公司对原告麦志华提出的反诉，适用简易程序进行公开开庭审理。原告麦志华及其委托诉讼代理人马占福，被告广州广进房地产开发有限公司委托诉讼代理人黄志斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告麦志华诉请：1、变更逾期办证违约金标准为按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；2、判令被告向原告支付逾期办证的违约金（以原告己付购房款总额1712023元为基数，从2018年9月15日起计至2018年12月13日，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算）；3、判令被告负担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年1月26日，原告和被告签订《商品房买卖合同（预售）》，原告向被告购买了广州市荔湾区花地大道南某某房。该房屋合同约定建筑面积为89.74平方米，套内建筑面积72.96平方米，房屋总价款1712023元。合同签订后，原告向被告付清了全部房款。根据双方所签订买卖合同补充协议第九条约定，被告应在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构办妥产权登记，并将原告为产权人的房地产权证交付原告。补充协议第十条约定，被告未履行相关义务造成原告不能按补充协议第九条约定期限办妥房地产权证的，被告应自逾期次日开始按以下方式处理：“（1）逾期不超过180日（含）的，甲方每日按总房价款0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；(2)逾期超过180日，不超过365日（含）的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；(3)逾期超过365日，不超过730日（含）的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；(4)逾期超过730日，乙方要求继续履行的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。”根据合同第十四条，被告延期交房的违约责任与逾期办证的违约金标准相同。但按照合同第十条，原告逾期付款的，被告有权要求原告每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金。原告认为，涉案合同约定购房人逾期履行付款义务的违约金标准为每日按总房价款的0.05%，而出卖人逾期履行交房、办证义务的违约金标准则为每日按总房价款的0.003%-0.008%，明显违背《合同法》第五条规定的公平原则，请求法院在涉案合同约定的出卖人违约责任计算标准明显过低的情况下，调整为参照银行逾期贷款利息标准计算。被告已于2015年8月28日向原告交房，第500个工作日应为2017年8月28日，应从2017年8月28日起开始计算逾期办证的违约金，但原告第一次起诉【案号(2018)粤0103民初4936号】，法院判决被告逾期办证违约金“计至本判决发生法律效力之日止”，至于该判决发生法律效力（2018年9月14日）后发生的新的法律事实，原告应另案起诉。该判决发生法律效力后被告继续发生违约事实，故本案被告违约金应从2018年9月15日开始计算。参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，按原告己付购房款总额1712023元，从2018年9月15日起计至2018年12月11日(被告将不动产权证交付原告之日)。请求贵院根据事实和法律，支持原告的诉讼请求。被告广州广进房地产开发有限公司辩称：1、确认违约金起算时间、截止日期。2、违约金的计算基数是1711814元，被告有退209元给原告。被告广州广进房地产开发有限公司提出反诉，请求：1、判令被反诉人向反诉人支付实测公摊面积差房价款14251元及利息（以14251元为本金，从提起反诉之日2019年4月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际支付之日止）；2、判令反诉诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2014年1月26日，双方自愿签订位于广州市荔湾区花地大道南某某房房屋的《广州市商品房买卖合同》（预售）（下简称合同）。合同第四条约定，房屋建筑面积共89.74平方米，其中套内建筑面积72.96平方米，共有分摊面积16.78平方米。合同签订后，反诉人已按照合同约定履行完房屋交付及产权登记义务，并将不动产权证交付被反诉人。根据不动产权证证载数据显示，案涉房屋公摊面积为17.53平方米，比合同约定的公摊面积大0.75平方米。因合同未约定共有公摊面积的差异如何计算，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，被反诉人应向反诉人支付14251元面积差房价款及利息。综述，反诉人依法向贵院提起诉讼。望贵院能够查明事实支持反诉人的诉讼请求。原告麦志华对被告广州广进房地产开发有限公司的反诉答辩称，1、本案的合同属于按照套内建筑面积计算的固定单价合同，按照合同第7条约定按套内建筑面积计算单价，第18条的面积差异处理也是按照套内建筑面积×固定单价的原则来处理。2、本案的合同标的物为套内建筑物，合同法第130条规定：商品房买卖合同也属于买卖合同，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权给买受人，买受人支付价款，本案转移的是套内建筑物的所有权，物权法称为专有部分所有权，被告将套内建筑物的转移给买受人，买受人支付价款给被告。买受人支付按照套内建筑面积计算的价款。本案合同的标的物为套内建筑面积所在的建筑物，与共有分摊面积无关。买受人没有购买共有分摊面积，也没有义务对共有分摊面积支付价款，是双方共同意思表示。被告反诉要求买受人要求支付实测公摊差房价款，实际上认为共有分摊面积属于本案合同标的物的一部分，买受人购买了共有分摊面积，有义务支付价款，显然没有合同依据。3、被告的反诉要求按照最高人民法院的相关司法解释的第14条来处理，我方认为没有任何法律依据。商品房买卖司法解释并没有规定共有公摊面积差异的处理问题。规定没有提到共有公摊面积的处理问题，被告以此作为反诉依据是不合理的。商品房司法解释第14条真实含义是规定2种不同面积计算方法的处理方式。第一种合同约定用套内建筑面积确定合同单价的差异处理原则。依套内建筑面积误差比绝对值在3%（含3%）按合同价格据实计算，注意是按照合同约定的价格。就本案来说是按照合同约定的固定单价来计算，但被告并不是要求按照合同约定的固定单价来计算公摊面积差，而是另外规划了一套计算方法。商品房买卖司法解释是自2003年6月1日起施行，早于物权法，14条如果与物权法相关决定冲突应适用物权法。物权法第70条规定：业主对建筑物内的住宅等专有部分享有所有权，对专有部分外的共有部分享有共有和共同管理的权利。对专有部分的定义为：在构造和使用上能够明确区分具有排他性和独立使用的建筑物部分。对共有部分的定义为：采用排除法的模式，排除专有部分之外的其他部分为共有部分。本案专有部门就是商品房买卖合同约定的套内建筑面积，共有部分就是合同中共有分摊面积。按照物权法业主只是对专有部分享有所有权，对共有部分即共有分摊面积享有共同共有权，不是按份共有。按照物权法定原则共有分摊面积属于共同共有，属于法定权利，不能由当事人约定。司法解释与物权法有冲突应适用物权法。物权法对业主所有权和专有权除了70条外还有71条、72条、73条。合同、不动产权证上均有面积记载，对共有部分用的是共有分摊面积。物权法对共有分摊面积找不到依据。物权法没有规定共有分摊面积可以买卖、可以登记。4、被告要求业主支付公摊面积差异款违反了广东省房屋交易价格计算暂行规定第4条，第5条。按照该规定共有分摊面积建设费用已经计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。5、被告要求支付共有分摊面积房价款应以业委会作为被告。6、被告反诉我方没有法律依据。本案中本诉的原告是单独业主，被告是广进公司，被告要求支付共有分摊面积房价款应以业委会为被告，应驳回被告的反诉请求。另外补充，被告反诉没有法律和合同依据，不应予以支持，司法解释第十四条中规定按照合同约定的价格，现在被告是按另外的一个价格【总房价除以（套内面积+公摊面积）】计算方法来计算，该条也没有提到公摊面积。经审理查明：2013年11月，原告（委托方）和案外人某某工程有限公司（受托方）签订《装饰工程委托协议书》，约定：装修工程地点为广州市荔湾区花地大道南某某房，建筑面积89.74平方米；为了维护小区建筑风格的统一性，委托方认购该物业后，自愿将该物业的装修事宜委托受托方全权处理，并同意按照楼盘提供的统一装修方案进行装修；装修工程总价442472元，受托方按照总价包干承接本装修工程，合同总价不因房屋实测面积、材料价格、市场变动等因素作任何调整，完工后不另结算；受托方按照委托方的要求，于2015年6月30日前将完成本合同工程施工的该物业交付给委托方，若受托方逾期向委托方交付上述房屋违约责任参照委托方与广州广进房地产开发有限公司之间的《商品房买卖合同》延期交房违约责任执行；装修标准详见附件；委托方与广州广进房地产开发有限公司之间的《商品房买卖合同》无效、终止或解除的，则本委托协议随之无效、终止或解除，且受托方无须向委托方承担任何赔偿或其他责任，已施工的装修工程属于受托方所有等。2014年1月26日，原告（乙方）和被告（甲方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：（第四条）乙方购买某某园自编某某房，建筑面积共89.74平方米，其中套内建筑面积72.96平方米，共有分摊面积约16.78平方米；房屋地址：荔湾区花地大道南某某房；（第七条）该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额1269551元；（第八条）甲方同意乙方按按揭贷款方式付款；（第十条）一次性付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金；分期付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；按揭付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金等；（第十三条）甲方应当在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。（第十四条）延期交房的违约责任，逾期不超过180日（含）的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日，不超过365日（含）的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过365日，不超过730日（含）的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行等；（第二十一条）甲方应在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将乙方为产权人的房地产权证交付乙方；（第二十二条）1.甲乙双方共同办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按本合同第二十一条约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；2.乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金等。另合同附件七补充协议对主合同条款进行了补充和变更：七、关于面积差异处理（合同第十八条补充）：合同约定面积与实测面积均以广州市国土资源和房屋管理局出具的数据为准，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按合同约定的价格据实结算房价款，套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方选择不解除合同，按照乙方同意继续履行本合同的方式处理；九、合同第二十一条变更为：甲方应当在商品房项目建设工程规划验收合格后一定期限内申请该商品房项目的房地产初始登记，双方同意乙方委托甲方办理，甲方应在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后2个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料；十、合同第二十二条变更为：1.办理产权登记之前，乙方必须向甲方付清全部房价款及税费，同时向甲方提供产权登记机关要求的乙方提供的证件资料，否则甲方无法为乙方办理房地产权证，应免除甲方延期办证的责任；2.如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同补充协议第九条约定期限办妥《房地产权证》的，逾期不超过180日的，甲方每日按总房价款0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日、不超过365日的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过365日，不超过730日的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过730日的，乙方要求继续履行的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，合同继续履行。上述两份合同签订后，原告向某某工程有限公司和被告支付了合同约定的装修款和房价款。2015年8月28日，原告办理了收楼手续。2018年12月6日，广州市国土资源和规划委员会颁发了不动产权证，当中记载：房屋总建筑面积90.48平方米，套内建筑面积72.95平方米，分摊建筑面积17.53平方米。另查明，根据本院已经生效的（2018）粤0103民初4936号民事判决所查明事实，麦志华购买涉案荔湾区花地大道南某某房的总房价由《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的购房款（1269551元）及《装饰工程委托协议书》约定的装修款（442472元）共同构成，共计为1712023元。该案判决书判决广进公司为麦志华办理广州市荔湾区花地大道南某某房的不动产权证并交付给麦志华，以及向麦志华支付从2017年8月29日计至该判决发生法律效力之日止的逾期办证违约金。该判决书已于2018年9月14日发生法律效力。庭审中，原告、被告双方均确认本诉中逾期办证违约金的计算基数为1711814元（其中原告原主张1712023元，但庭审时确认已收到被告对套内面积误差的退款，同意变更违约金的计算基数为1711814元），计算期限从2018年9月15日至2018年12月13日止。本院认为，原被告双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件）是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。庭审中，被告对于延期办证的事实无异议，且原告、被告双方均确认逾期办证违约金的计算基数为1711814元，计算期限从2018年9月15日至2018年12月13日止。但被告只同意按合同约定的标准支付违约金。原告不同意被告的反诉请求。双方争议的焦点在于逾期办证违约金的计付标准及原告应否向被告支付公摊面积增大房价款及利息，对此本院分析如下：关于购房款的数额，原告为购买案涉房屋分别与被告、某某工程有限公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》以及《装饰工程委托协议书》，从该《装饰工程委托协议书》内容上看，双方当事人缺乏对相关装修条款的明确约定，没有约定各类装修对应的单价、面积、材料、品牌等，虽然约定了装修价款的总额，却没有关于金额如何构成的约定，有异于日常的装修合同；此外，虽然该《装饰工程委托协议书》形式上为委托装修合同关系，但从合同中关于小区统一装修方案条款，延期交房违约条款，生效、终止及解除情形条款等内容来看，该合同实质是对案涉房屋关于装修装饰方面的补充约定；结合当时的房地产市场调控政策，可以认定该《装饰工程委托协议书》实际为上述《广州市商品房买卖合同（预售）》的组成部分，案涉房屋的总价款应由《装饰工程委托协议书》约定的装修款和《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的购房款共同构成，因此逾期办证违约金应以上述购房款和装修款总和为基数。关于违约金标准，双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定购房人逾期履行付款义务的违约金标准为每日按未支付首期房价款的0.05%，而出卖人逾期履行交房、办证义务的违约金标准为每日按总房价款的0.003%～0.008%，明显违背《中华人民共和国合同法》第五条的公平原则，原告主张调整违约金标准合法有理，本院予以支持。因合同约定的被告逾期办证的违约金标准明显过低，现原告主张按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准，本院根据公平原则确定违约金参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮40%的标准计付，违约金总额应以本金为限。关于公摊面积的增大房价款，虽然双方买卖合同约定按套内建筑面积计价并以之为依据进行面积确认及差异处理，但公摊面积与套内面积一同构成销售建筑面积，与套内面积共同构成处分权益的内容而随套内面积进行物权流转，并与套内面积一样具有保障用益的功用。本案房屋产权登记的公摊面积比合同约定的面积多出0.75平方米，双方在合同中就公摊面积单价及面积差异处理没有约定，可按“总房价÷（套内面积+公摊面积）”计算被告物化到销售面积所作的投入。现本院查明涉案房屋合同约定的总价为1712023元，经计算，原告应支付给广进公司的公摊面积增大房价款应为14308.19元（1712023÷89.74×0.75）。被告要求支付的公摊面积差异房价款为14251元，没有超过本院计算的实际金额，本院依法支持。被告要求原告支付公摊面积增大房价款的利息应从被告提起反诉之日即2019年4月24日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至原告实际支付之日止，合理合法，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律规定若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州广进房地产开发有限公司向原告麦志华支付逾期办证违约金（以房屋总价款为1711814元为基数，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮40%的标准，从2018年9月15日起计至2018年12月13日止，违约金总额以本金为限）。二、在本判决发生法律效力之日起三十日内，原告麦志华向被告广州广进房地产开发有限公司支付公摊面积增大房价款14251元及利息（利息以14251元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率从2019年4月24日起计至实际支付之日止）。三、驳回原告的其他诉讼请求。如原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费300元由原告麦志华负担25元，由被告广州广进房地产开发有限公司负担275元。反诉受理费79元由原告麦志华负担。（本诉及反诉受理费原告、被告已预交，本院不作退回，由原被告相互迳付给对方。）如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黄斐斐二〇一九年六月二十七日书记员  林 虹张珊珊