云南省临沧市临翔区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0902民初1146号原告：临沧市祥宁物业管理有限公司。住所地：临沧市临翔区。法定代表人：刘宗泽，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋清龙，临沧市临翔区司法局章驮法律服务所法律服务工作者。代理权限：特别授权代理。被告：吴正玉，女，1962年5月22日出生，汉族，居民，住临沧市。原告临沧市祥宁物业管理有限公司（以下简称祥宁物业公司）与被告吴正玉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祥宁物业公司的委托诉讼代理人宋清龙、被告吴正玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祥宁物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告2016年1月1日至2018年11月30日的物业管理服务费10931.2元，资金占用费1295.4元（以中国人民银行同期贷款利率4.35%的两倍计算），垃圾清运费280元，合计12506.6元；2.被告承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：2012年10月31日至2018年11月30日，原告为临沧印象小区的物业管理服务方。2012年10月31日，原告与云南临锐祥房地产开发有限公司（临沧印象小区的开发商）签订《前期物业管理服务合同》，合同约定，原告在服务管理期间为该小区业主提供物业管理服务，被告应当按照1元／㎡／月的标准缴纳物业服务费，如业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交服务管理费的千分之五交纳滞纳金。合同签订后，原告聘请了保洁、保安、水电、绿化等人员对该小区进行物业管理服务，即全面履行合同义务。作为业主，被告也和其他业主同样享受了原告提供的相关服务，在2012年12月至2015年12月期间，被告能按时向原告交纳涉及的相关物业管理费用，但自2016年1月后，被告以不属于原告责任的理由拒交物业管理费，原告多次向被告释明物业服务方的义务与责任，要求费用必须交纳，但被告置之不理。被告的行为已构成严重的违约，被告长期拖欠物业服务费，致使原告要垫付大量的资金以保证员工工资的按时发放和物业服务运转成本，被告的违约行为给原告造成了严重的损失。原告考虑到实际情况，本着“共构和谐社会”主体、能说服其他业主的角度，主张逾期资金占用费以银行公布的同期贷款利息一倍计算，故被告拖欠的物业费及资金占用费的计算情况如下：①拖欠物业费10931.2元（2016年1月1日至2018年11月30日，建筑面积312.32㎡×35个月×1元／㎡）；②2016年资金占用费760.8元（3747.8元×4.35%×2+3747.8元×4.35%／3=380.4元）×2；③2017年资金占用费434.6元（3747.8元×4.35%×1+3747.8元×4.35%／3=217.3元）×2；④2018年资金占用费100元（3435.52元×4.35%／3）×2；⑤垃圾清运费280元。以上合计12506.6元。根据《中华人民共和国物业管理法》第七条第5款规定，业主应当按时交纳物业服务费用。原告为维护自身合法权益，故起诉至人民法院。被告吴正玉辩称，2016年前，被告是按时交纳物业管理费的，被告自2016年起拒绝交纳的原因是当时物业公司的员工王朝之（音同）通知被告配合拆除小区内的车棚，但被告家的是花架，不是车棚。原告将被告家的花、树砍掉，用拆下来的花架将原告家的门堵了，被告反映后，原告才来清理，现在小区内仍有些车棚仍没有拆，原告没有对被告及其他住户一视同仁，所以被告才没有交2016年的物业管理费。被告去交2017年的物业管理费，但是原告不收。被告要求原告赔偿损坏了被告家的花架及被砍掉的三棵树，如果原告不赔偿被告的损失，就要用被告的该部分损失来抵扣2016年的物业费用。原告的物业服务存在不到位的情况，小区内的垃圾清理工作也不到位，被告曾多次向原告反映过，原告才处理了一次就没有了。且原告并没有向被告催要过物业费用，只是在2018年8月份时，原告的工作人员及另外的十余人到被告家，但也没有提到交纳物业费的问题。2018年，被告小区成立业主委员会，向原告发过函，对物业公司要重新招标，原告也可以参与招投标，是原告一直不按流程走。原告的工作人员还在晚上对小区内的公共设施进行损坏，并多次打电话骚扰被告，即电话打通不说话就挂了。该小区成立业主委员会还遭到原告的威胁，业主委员会第二次发函的时候，原告就拒收文件。小区的开发商也多次要求原告撤出及移交工作，2018年7月，小区的业主委员会起诉到法院，法院判决原告撤出并移交工作，但直到现在，原告仍没有向业主委员会移交清材料。被告应向原告交纳的费用时间从2017年1月到2018年1月，共13个月。综合原、被告的诉辩主张，双方对以下问题存在争议：1.被告向原告交纳物业管理费的起止时间是什么时间；2.原告主张的资金占用费是否应当支持；3.垃圾清运费的交纳起止时间是什么时间。原告祥宁物业公司为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：1.原告的营业执照、法定代表人身份证明、法人身份证复印件各一份，用以证明原告经营和诉讼主体合法；2.原告与小区开发商签订的《临沧印象原生态旅游风情小镇前期物业服务合同》复印件二份、（2018）云0902民初1660号民事判决书、《关于移交临沧印象物业的工作联系函》《物业管理的通告》、2018年8月至11月的保安巡查记录、保洁签到表、服务照片、客户接待日志，用以证明原告自2012年12月至2018年11月在临沧印象小区是合法物业管理，且原告充分履行了合同义务；3.催费通知、2013年至2018年物业费台账，用以证明被告系临沧印象小区业主，接受原告提供的物业管理服务，被告拖欠原告物业费109321.2元、资金占用费1295.4元、垃圾清运费280元。经质证，被告吴正玉对原告祥宁物业公司提交的第1组证据无异议；对第2组证据中的两份服务合同及民事判决书无异议，对《关于移交临沧印象物业的工作联系函》有异议，提出被告系业主委员会的成员之一，业主委员会并没有收到过该联系函，对《物业管理的通告》不予认可，认为系原告伪造；对第3组证据中的催费通知不予认可，提出原告并没有向被告进行过催要物业费，每次都是被告主动去交纳的，对2016年至2018年的物业费台账意见是被告只应交纳2017年至2018年1月份的费用。被告吴正玉向本院提交如下证据：1.临翔区住房和城乡建设局文件复印件一份，用以证明临沧印象小区成立第一届业主委员会，成员名单详见该批复，被告也是成员之一；2.云南临锐祥房地产开发有限公司给原告的《终止履行告知书》复印件一份，用以证明2018年1月后，原告没有权利向该小区进行服务；3.中标通知书复印件一份，用以证明临沧印象小区现在的物业公司是临沧汉云物业有限责任公司；4.《服务合同》复印件一份，用以证明该小区的业主委员会与新的物业公司签订了新的物业服务合同；5.收据复写件一份，用以证明被告从2018年8月1日起向新的物业公司交纳物业管理费。经质证，原告祥宁物业公司对被告吴正玉提交的第1组证据真实性无异议，对证明目的不予认可，认为与本案无关，该文件只是明确了小区业主委员会的成员；对第2组证据的真实性无异议，对证明目的不予认可，认为被告是业主委员会成员之一，但原告的权利不是几个成员不认可就可以确定的；对第3、4、5组证据不予认可，认为与原告提交的证据有出入。本院认为，原、被告提交的证据来源合法、内容真实、与本案相关联，能证明本案的案件事实，本院均予以采信。本院经审理认定本案事实如下：原告祥宁物业公司原是临沧印象小区的物业管理公司，案外人云南临锐祥房地产开发有限公司是临沧印象小区的开发商，被告吴正玉是临沧印象小区的住户之一。2012年10月31日，云南临锐祥房地产开发有限公司与原告签订了《临沧印象原生态旅游风情小镇前期物业服务合同》，约定2012年11月1日至2015年10月21日，原告为该小区提供物业服务，若在此期间成立业主委员会，原告与业主委员会需另行续签物业管理合同，合同还约定了原告的管理服务事项、业主交纳费用标准、合同双方的权利义务及违约责任等。其中物业费收取标准为：多层及高层住宅0.8元／㎡／月，别墅及双拼别墅1.2元／㎡／月，连排、叠加、底商连排别墅1元／㎡／月，如业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之五交纳滞纳金。2015年11月1日，云南临锐祥房地产开发有限公司与原告又签订了一份《临沧印象原生态旅游风情小镇前期物业服务合同》，约定原告服务时间为2015年11月1日至该小区成立业主委员会，管理费用调整为：多层住宅0.6元／㎡／月，连排别墅1元／㎡／月，复式楼0.8元／㎡／月，车库0.4元／㎡／月，其余约定事项不变。因临沧住建部门对该小区的违章建筑进行拆除，被告户的花、树被砍，花架被拆除，拆除过程中，被告未能参与并接收被拆除的物品，被告认为原告对此负有责任，且该小区现仍有部分车棚未被拆除，原告未能对小区业主一视同仁，故被告拒交2016年的物业管理费。经查明，2018年1月11日，临沧市临翔区住房和城乡建设局批复，同意临沧印象小区成立业主委员会；2018年7月16日，该业主委员会与临沧汉云物业有限责任公司签订了《临沧市临翔区印象小区物业服务合同》，约定该物业公司向临沧印象小区提供物业服务，时间为2018年8月1日至2022年1月10日，合同还约定了其他各项相关事宜。被告向临沧汉云物业有限责任公司交纳了2018年8月1日起的物业管理费。2018年8月15日，该小区的业主委员会将本案原告祥宁物业公司起诉至本院，要求终止云南临锐祥房地产开发有限公司与原告签订的《临沧印象原生态旅游风情小镇前期物业服务合同》及要求原告将小区的物业管理服务移交给业主委员会，并承担自2018年8月1日起至移交清楚期间的各项费用与该案诉讼费。同年11月13日，经本院判决，终止了云南临锐祥房地产开发有限公司与原告签订的《临沧印象原生态旅游风情小镇前期物业服务合同》，判令原告需于该判决生效之日起十五日内将小区的物业服务管理和相关材料移交给业主委员会，并由原告承担了该案诉讼费，驳回了业主委员会的其他诉讼请求。同年12月25日，云南临锐祥房地产开发有限公司向原告发函，要求原告于同年12月28日前移交相关工作。本院认为，物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。本案的原告系从事物业管理的法人机构，与小区的开发商签订了相关的服务合同，该合同系依法成立，受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告未按合同约定支付原告物业服务费，已构成违约，原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求合理合法，本院予以支持。被告提出的要求原告赔偿被砍的花、树属于财产损害赔偿纠纷，与本案非同一法律关系，在本案中不作认定与处理，被告可另行起诉，故本院对被告提出的用该部分损失抵扣2016年物业管理费用的答辩意见不予采纳。被告提出临沧印象小区的业主委员会成立于2018年1月份，被告于该年2月起即不应向原告支付物业管理费，但经本院生效判决确定，原告于2018年11月份以后才移交工作，但被告于该年8月1日起就向新的物业公司交纳管理费用，为兼顾公平原则，被告需支付原告物业管理费的时间应计算至2018年7月31日。庭审中，经原、被告双方确定，被告的房屋面积为312.3㎡、物业费为1元／㎡／月、垃圾清运费为每月8元。本案中，本院支持原告的诉讼请求情况为：1.2016年1月1日至2018年7月31日的物业管理费312.3㎡×31个月×1元／㎡／月=9681.3元；2.垃圾清运费8元／月×31个月=248元。两项费用共计9929.3元。原告没有提交证据证明该公司向被告催要物业管理费，证明被告在逾期交纳物业管理费过程中存在过错，故对原告主张的资金占用费，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告吴正玉于本判决生效之日起十五日内支付原告临沧市祥宁物业管理有限公司2016年1月1日至2018年7月31日的物业管理服务费9681.3元和垃圾清运费248元，共计9929.3元；二、驳回原告临沧市祥宁物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费112元，适用简易程序审理减半收取56元，由原告临沧市祥宁物业管理有限公司负担31元，被告吴正玉负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，本案申请强制执行的期限为二年。审判员 沈 娟二〇一九年六月二十四日书记员 徐振岩