湖南省长沙市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘01民初1528号 原告：长沙锦上星玻璃科技有限公司，住所地长沙经济技术开发区泉塘街道枫树路291号。 法定代表人：余美清。 诉讼代表人：北京市君泽君（深圳）律师事务所，系长沙锦上星玻璃科技有限公司破产管理人。 委托诉讼代理人：郝元尉，北京市君泽君（长沙）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晓雪，北京市君泽君（长沙）律师事务所实习律师。 被告：湖南中赛门窗科技有限公司，住所地长沙经济技术开发区泉塘街道枫林树路291号长沙锦上星玻璃科技有限公司101号厂房第五层。 法定代表人：彭志勇，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈戈垠，男，1989年10月19日出生，汉族，住长沙市望城区。 原告长沙锦上星玻璃科技有限公司（以下简称锦上星公司）与被告湖南中赛门窗科技有限公司（以下简称中赛门窗公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告锦上星公司委托诉讼代理人郝元尉、王晓雪，被告中赛门窗公司的法定代表人彭志勇及其委托诉讼代理人陈戈垠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 锦上星公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令中赛门窗公司向锦上星公司支付2018年10月10日－2018年11月24日的租金42316元及滞纳金47728.4元。2．请求判令中赛门窗公司按照《房屋租赁合同》约定的标准向锦上星公司支付2018年11月25日至实际搬离之日止的场地占用费（暂计至2019年3月31日止已发生场地占用费95067.80元及滞纳金52199.50元）3．本案诉讼费用由中赛门窗公司承担。事实与理由：2017年6月24日，锦上星公司与中赛门窗公司签订《房屋租赁合同》约定：锦上星公司将座落在长沙经济技术开发区泉塘街道枫树路291号二期部分厂房和员工宿含（厂房面积1215平方米，宿含3间）出租于中赛门窗公司使用，厂房租赁期自2017年8月1日至2022年7月31日，厂房租金22元/m2／月，宿含租金为800元／间／月。租金遵循“先付款后使用”原则，每季度房屋租金需按规定提前十天支付，第一季度租金在乙方接收房屋之日支付。租赁期间，中赛门窗公司未按时支付应交费用的，须按应付款每日支付0.5％的滞纳金。自2018年1月1日中赛门窗公司未继续缴纳509、516号宿舍的租金。2018年1月8日，锦上星公司、中赛门窗公司及余运湘三方重新签订《房屋租货合同》,约定：锦上星公司将座落在长沙经济技术开发区泉塘街道枫树路291号二期部分厂房和员工宿舍（厂房面积约1215平方米）出租于中赛门窗公司，租赁期限自2018年1月10日－2028年1月10日，厂房租金18元／m2／月，租金遵循“先付款后使用＂原则，每季度房屋租金需按规定提前十天支付，第一季度租金在中赛门窗公司接收房屋之日支付。租赁期间，中赛门窗公司未按时支付应交费用的，须按应付款每日支付0.5％的滞纳金，合同经签字盖章后生效。另，三方约定中赛门窗公司将应付锦上星公司租金径行支付给余运湘，用于偿还锦上星公司欠付余运湘的借款本息。上述合同履行过程中，长沙市中级人民法院于2018年9月25日受理了长沙县人民法院将锦上星公司执行案件移送破产审查的申请，并于2018年10月22日指定北京市君泽君（深圳）律师事务所担任管理人。根据《企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”管理人因资产变卖处置需要未通知中赛门窗公司继续履行上述房屋租赁合同，原、被告之间的租赁合同已于2018年11月24日解除。《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”2018年1月8日，锦上星公司、中赛门窗公司及余运湘三方重新签订《房屋租赁合同》，约定中赛门窗公司将应付锦上星公司租金径行支付给余运湘，用于偿还锦上星公司欠付余运湘的借款本息，属于锦上星公司对债务人的个别清偿，破产申请受理后，该行为应认定为无效，2018年第四季度租金中赛门窗公司应停止向余运湘支付。合同解除后，中赛门窗公司一直占有并使用锦上星公司厂房1215平方米及2间宿舍。管理人接管锦上星公司之后，分别于2018年1月23日、2019年3月20日向中赛门窗公司发函催收，但中赛门窗公司一直未予支付。暂计至2019年3月31日，中赛门窗公司欠付锦上星租金42316元及滞纳金47728.4元，欠付场地占用费95067.80元及滞纳金52199.50元。 中赛门窗公司辩称，该公司原股东余运湘出借了100万元给锦上星公司，中赛门窗公司先后三次与锦上星公司签订房屋租赁合同，均达成了“以房租抵欠款”的合意，并一直在按照该抵扣协议实际履行，中赛门窗公司应支付的租金已根据抵扣协议全部直接支付给余运湘，不存在拖欠租金，在余运湘从中赛门窗公司的退股清算中双方已经予以了结算，具体有财务结算凭据为证，中赛门窗公司与债权人余运湘均予以认可。 针对各方主张，原告、被告均提交了相关证据材料，本院组织双方对证据进行了质证并对双方的证据材料进行了综合审核，结合证据材料以及双方的庭审陈述，本院确认如下事实：2017年6月24日，锦上星公司与中赛门窗公司签订《房屋租赁合同》并约定：锦上星公司将座落在长沙经济技术开发区泉塘街道枫树路291号二期部分厂房和员工宿含（厂房面积1215平方米，宿舍3间）出租于中赛门窗公司使用，厂房租赁期自2017年8月1日至2022年7月31日，厂房租金22元/m2／月，宿舍租金为800元／间／月。租金遵循“先付款后使用”原则，每季度房屋租金需按规定提前十天支付，第一季度租金在乙方接收房屋之日支付。租赁期间，中赛门窗公司未按时支付应交费用的，须按应付款每日支付0.5％的滞纳金。2018年2月9日，双方约定解除上述《房屋租赁合同》。 2018年1月8日,锦上星公司、中赛门窗公司及余运湘三方重新签订《房屋租赁合同》约定:锦上星公司将座落在长沙经济技术开发区泉塘街道枫树路291号二期部分厂房和员工宿舍(厂房面积约1215平方米)出租于中赛门窗公司,租赁期限自2018年1月10日-2028年1月10日,厂房租金18元/m2/月，月租金为1215*18=21870元，季租金为21870*3=65610元。已经租赁的509宿舍自2017年6月3日起计算租金，另两间以实物交付为准。租金遵循“先付款后使用”原则,每季度房屋租金需按规定提前十天支付,第一季度租金在中赛门窗公司接收房屋之日支付。租赁期间,中赛门窗公司未按时支付应交费用的,须按应付款每日支付0.5%的滞纳金,合同经签字盖章后生效。因锦上星公司于2017年5月15日向余运湘借款100万元（月息1.8%）至今未清偿本息，故中赛门窗公司应付租金在适当时间段内可径行支付给余运湘，即锦上星公司以租抵息，先抵息，后减本，直至本息两清。 余运湘认可中赛门窗公司分期向其支付租金以抵扣100万元的借款本息，并于2019年5月23日出具证明，证实中赛门窗公司现阶段该付的租金已经全部支付到位，其与中赛门窗公司已办理结算。2018年9月25日，本院通过执行案件移送破产审查程序裁定锦上星公司进入破产清算程序，并指定北京市君泽君（深圳）律师事务所担任管理人。2018年11月23日，管理人向中赛门窗公司发送《清偿债务通知书》，通知中赛门窗公司在接到通知之日起5日内向管理人清偿所欠租金。2019年3月26日，管理人再次向中赛门窗公司发送书面通知书，告知其双方签订的房屋租赁合同已解除，确认中赛门窗公司截至通知之日尚欠锦上星公司租金共计129973元，要求中赛门窗公司收到通知之日起7日内向管理人清偿所欠债务，并将款项汇入管理人账户。针对上述通知，中赛门窗公司复函管理人称：根据三方签订的《房屋租赁合同》，中赛门窗公司应径行向余运湘缴纳房租，对管理人要求其缴纳房租一事不予接受。中赛门窗公司至今仍占有使用本案所涉租赁厂房1215平方米以及部分宿舍，宿舍的租金标准，双方一直以800元/间/月计算。 本院认为，本案争议的焦点在于中赛门窗公司是否应向锦上星公司支付其主张的租金、场地占用费以及相应的滞纳金。锦上星公司认为该公司自2018年9月25日被法院裁定进入破产程序，根据企业破产法的规定，债务人不得向债权人个别清偿，故进入破产程序以后的租金收入应由中赛门窗公司直接支付至管理人账户，而不应径行支付给余运湘。同时，根据企业破产法第十八条的规定，锦上星公司与中赛门窗公司的房屋租赁合同已于2018年11月24日解除，但中赛门窗公司至今仍在占有使用原租赁房屋，故应向管理人支付场地占用费，并承担相应的滞纳金。中赛门窗公司辩称其与锦上星公司、余运湘三方签订的《房屋租赁合同》中明确约定了“以房租抵欠款”，三方实际也是按照该约定的方式缴付租金抵扣欠款，中赛门窗公司不存在拖欠租金的事实。对此，本院经审查后认为，关于锦上星公司提出支付2018年10月10日-2018年11月24日的租金42316元及滞纳金47728.4元的主张，锦上星公司、中赛门窗公司及余运湘三方签订的《房屋租赁合同》意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定，双方均应按照约定行使权利履行义务。根据上述合同约定，中赛门窗公司应付租金在适当时间段内可径行支付给余运湘，即锦上星公司以租抵息，先抵息，后减本，直至本息两清。本案中，虽锦上星公司于2018年9月25日被本院裁定进入破产清算程序，但锦上星公司在2018年11月23日前并未通知中赛门窗公司变更租金支付方式，中赛门窗公司仍按原合同约定已向余运湘支付了该阶段的租金，余运湘对此亦予以认可，中赛门窗公司的租金交付义务已经履行，锦上星公司要求中赛门窗公司支付2018年10月10日-2018年11月24日的租金42316元及滞纳金47728.4元的主张依据不足，本院不予采信。关于锦上星公司提出中赛门窗公司应按照《房屋租赁合同》约定的标准向其支付2018年11月25日至实际搬离之日止的场地占用费（暂计至2019年3月31日止已发生场地占用费95067.80元及滞纳金52199.50元）的主张。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定:“人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行,并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人,或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的,视为解除合同。”本案中，锦上星公司管理人自本院裁定锦上星公司进入破产程序后，并未通知中赛门窗公司继续履行合同，故根据上述法律规定，双方签订的房屋租赁合同自破产受理后两个月即2018年11月25日视为解除。自2018年11月25日之后，中赛门窗公司主张按照原房屋租赁合同的约定向余运湘继续交纳租金以抵扣借款缺乏依据，且中赛门窗公司至今仍继续占有使用本案所涉租赁房屋，锦上星公司据此主张中赛门窗公司依据原租赁合同的租金标准（厂房21870元/月，宿舍800元/间/月）向其支付场地占用费至实际腾房之日止依据充分，本院予以支持。根据锦上星公司的诉求，该公司主张暂时计算自2018年11月25日至2019年3月31日的场地占用费，经审查，该期间的费用为：厂房21870*3+21870*（1+6/31）=91713元，宿舍800*3+800*（1+6/31）=3354.8元，合计95067.8元。另，基于锦上星公司管理人是在2019年3月20日才将双方所签订的租赁合同已解除的事实书面告知中赛门窗公司，且双方对费用的给付方式存在争议，故锦上星公司主张中赛门窗公司怠于履行2018年11月25日至2019年3月31日的场地占用费给付义务而要求其支付滞纳金依据不足，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十八条之规定，判决如下： 一、湖南中赛门窗科技有限公司自本判决书生效之日起七日内向长沙锦上星玻璃科技有限公司支付2018年11月25日至2019年3月31日的场地占用费95067.8元，余下场地占用费按照厂房21870元/月，宿舍800元/间/月的标准计算至实际搬离之日止； 二、驳回长沙锦上星玻璃科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4860元，由湖南中赛门窗科技有限公司负担2780元，长沙锦上星玻璃科技有限公司负担2080元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。 审判长  陈光辉 审判员  曹 彦 审判员  黄 琦 二〇一九年六月二十一日 法官助理徐鹏宇 书记员杨念