广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终242号上诉人（原审被告）：姜娘卷，女，1969年10月14日出生，汉族，住福建省沙县。被上诉人（原审原告）:广州市业启企业管理有限责任公司，住所地广州市越秀区环市西路187号自编4号楼。法定代表人：梁钰峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄婉玲，广东浩瀚明扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雪，广东浩瀚明扬律师事务所律师。上诉人姜娘卷因与被上诉人广州市业启企业管理有限责任公司（以下简称业启公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初3282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。姜娘卷上诉请求：改判驳回业启公司的全部诉讼请求。事实和理由：（一）根据现有证据，涉案房屋无法按照合同约定的用途正常使用是明确且证据充足的。涉案房屋的用途并非是餐饮用途，同时在另案中，业启公司已经明确确认该房屋无法作为餐饮用途使用，一审法院对上述情况不做认定反而要求姜娘卷举证证明办理卫生许可证是由于业启公司的原因造成无法办理，该行为已经明显背离民事诉讼的举证要求。一审法院认定广州宏勇餐饮管理有限公司的营业执照能够办理则该房屋可以正常使用是错误的，业启公司涉案的七个案件使用同一个营业执照，无法通过该营业执照确定属于姜娘卷所在的房屋。（二）交付符合合同约定用途的房屋是业启公司的法定义务，姜娘卷已经缴纳了租金保证金和第一个月租金，积极履行了合同约定的义务，在发现房屋无法用作餐饮用途时拒付租金应当视为姜娘卷在履行同时履行抗辩权，而非姜娘卷违约。（三）在合同履行过程中，业启公司应当保证合同目的的实现，在产权人已经明确告知涉案商铺无法做餐饮用途的前提下，业启公司仍向姜娘卷出租涉案商铺并约定了餐饮用途，存在一定的欺诈嫌疑。导致双方无法正常履行合同的原因是业启公司无法交付正常用做餐饮用途的房屋，且在使用过程中经常性停业，业启公司对该事宜应当承担首要责任，不应要求姜娘卷支付租金。（四）姜娘卷在一审判决后，为避免进一步损失，已通过邮寄的方式告知了业启公司退场信息并邮寄了钥匙，于2018年10月4日交还了房屋。即使应当支付租金，也不应计算2018年10月4日之后的租金。业启公司二审答辩称，不同意姜娘卷的上诉请求，同意一审判决，请求二审法院驳回姜娘卷的上诉请求、维持原判。业启公司向一审法院起诉请求：1.解除业启公司与姜娘卷签订的租赁合同；2.姜娘卷向业启公司支付从2017年1月10日起拖欠的2月份至腾空房屋之日止的房屋使用费（其中按照合同约定2017年每月使用费为7800元，2018年每月使用费为8268元）及利息(按年利息24%计算)；3.姜娘卷向业启公司支付从2017年2月1日起至2018年5月9日的电费合计20888元及其滞纳金（按每天5%计算，以不超本金为限计至实际支付之日止）。一审法院认定事实：据粤房地权证穗字第××号房地产权证记载：越秀区**路43号自编8号首、二层的权属人为广州南洋电器有限公司（以下简称南洋公司），建筑面积1549.49平方米，城市规划房屋用途首层为饭堂、二层为车间。2016年12月26日，业启公司（甲方）与姜娘卷（乙方）签订《商铺租赁合同》，其中约定：依据《中华人民共和国合同法》，为明确甲乙双方在合作过程中的权利和责任，经双方友好协商，同意遵守以下条款：第一条：商铺的设立，1.甲方在广州市**路43号自编8号首层及自编7号首层提供建筑面积为30平方米的商铺号为3、4，作为乙方经营福建小食的商铺（以下简称该商铺)，该商铺未经甲方书面同意不得私自更改经营内容或转租给第三方。合同签订后，乙方自负盈亏、自主经营并应及时向工商、税务等相关部门办理营业所需的一切手续，在未获得任何证照前提下，甲方有权禁止乙方的销售经营活动，由此带来的经济损失由乙方承担。2.该商铺铺内如需装修，其费用由乙方负担。装修前，乙方应向甲方提交该商铺的装修设计图纸或效果图以及施工时限，如因未经街道城管同意而导致不能施工的，责任由乙方承担。3.该商铺为混凝土加砖墙结构，大门为铝合金卷闸门。在合同期内，乙方不得未经甲方书面同意擅自拆改商铺结构、间隔、设备设施，或因乙方使用和维护不当，或其他人为因素造成破损或安全隐患的，均由乙方负责修复或还原，如乙方能力有限不能自行修复或还原，则应支付甲方由此实施修复后的全部费用。4.本合同签订后，乙方将自动成为该商铺的治安、消防、卫生、环保和计生等相关政府职能部门认定的第一责任人，应当认真履行职责。第二条：合同期限，本协议合同期为四年。从2016年12月26日开始至2020年12月31日结束。第三条、商铺租金和保证金的收取，合同签订后，双方各自负担己方税费；乙方向甲方缴纳租金费用具体如下：1.该商铺的首年月租金为人民币7800元;2.该商铺内经营所需各项费用均由乙方承担，如有公共部分费用则按建筑面积比例分摊；商铺内用水、用电按实际用量收取，由甲方每月给乙方发放水电费用收缴通知单，发放通知单3日内，乙方应向甲方缴纳水电费用，如乙方未能按时缴纳，甲方将按照乙方拖欠天数收取总拖欠款5%/天的滞纳金，从发通知单开始10天内乙方未能缴纳费用的，乙方了解并同意甲方采取必要措施停止乙方的经营活动，直到乙方缴清费用为止。3.该商铺的租金在本合同租赁期内，每年在上一年月租金的基础上（即环比）递增6%，每年月租金费用具体如下；2016年12月15日至2017年12月31日，月租金7800元；2018年1月1日至2018年12月31日，月租金8268元；2019年1月1日至2019年12月31日，月租金8764元；2020年1月1日至2020年12月31日，月租金9290元；4.乙方须在每月10日前（如遇假期，应当在假期日前一天）向甲方缴纳下一月应付租金；如乙方未能按时缴纳，甲方将按照乙方拖欠的天数收取总拖欠款5%/天的滞纳金；从交款日开始到次月的3日内，乙方未能缴纳所有欠费的，乙方了解并同意甲方有权立刻终止合同并收回该铺的经营权、没收乙方缴纳的保证金，乙方如有物品在铺内的应在此日前全部清离；如逾期，将不论物品价值甲方自行安排处置，在处置过程如发生费用应由乙方承担。5.本合同签订当天，乙方需交付甲方相当于三个月租金的金额为本合同的保证金和一个月的租金。如本合同到期，乙方不再续约，甲方将在合同终止后按本合同规定处理（详见第八条规定）。第八条：合同终止、续约以及违约责任，乙方产生以下违约行为的，甲方有权终止合同并没收乙方保证金，乙方需三天内迁离该商铺；如逾期，将不论物品价值甲方自行安排处置，如在处置过程发生费用应由乙方承担。1.乙方不得擅自将该商铺分租、转租、转让、出借、出售、抵押、与任何第三方合营或联营、改变商铺用途、变更签约时店铺名称、经营品牌、在商铺内进行非法活动、擅自停业及空置商铺等。同日，姜娘卷支付了23400元保证金及1个月的租金5200元给业启公司。2017年6月1日，业启公司（甲方）与姜娘卷（乙方）签订《合同补充协议》，其中约定：兹有铺号1、2、3、6、11等五铺因政府临商政策办理改变等不可抗力的原因，签约至今均未获得工商营业执照和卫生许可证。有鉴于此，各铺推荐并委托我司成立地址在广州市越秀区**路43号自编8号的餐饮公司，各餐饮商铺要求此公司只为在该地址内各餐饮商铺提供经营的证照，不做他用，对此，我司不对该企业负完全责任，各商铺应当对自己日常行为进行约束，并对该公司负全责。现各商铺均同意按商铺面积为比例公摊该公司所产生的税费（如有商铺变动，将按变动后的面积比例分摊)，除以上费用以外的其他费用均按商铺数量分摊（如有商铺变动，将按变动后的数量分摊），如因今后无须由此公司继续经营的，需注销时，应按商铺数量分摊注销费用，不按以上规定的商铺按合同违约处理。另，由于需要各商铺自行支付人民币35000元，办理工商营业执照和卫生许可证等开业所需相关证照，为此我司免除商铺1、2、3号两个月（即60天）租金、商铺6号和11号三个月（即90天）租金（由于所有租户均已缴纳一个月的租金，因此再顺延30天后才正常缴纳租金）。商铺1、3、6号店铺以开业起计算免租期；商铺2、11号店铺以证件批准日期起计算免租期。自此，上述各商户今后均不得再以任何理由拒交租金或各相关费用，如有违反，我司将按合同约定之违约处理。据2018年5月15日的《企业信用信息公示报告》记载：企业名称为广州宏勇餐饮管理有限公司，法定代表人为周勇，成立日期为2017年6月13日，核准日期为2017年7月4日，地址为广州市黄埔区大沙镇横沙村朱氏大宗祠东侧的新大楼2号楼二、三楼（自编：福聚直街28号326房），经营范围：预包装食品零售；中餐服务；西餐服务；自助餐服务；日式餐、料理服务；韩式餐、料理服务；制售东南亚餐（具体经营项目以《餐饮服务许可证》载明为准；快餐服务；茶馆服务；咖啡馆服务；酒吧服务；冷热饮品制售；小吃服务；餐饮配送服务；甜品制售；餐饮管理，地址变更申报：广州市越秀区**路43号自编8号之1、广州市越秀区**路43号自编8号之2、广州市越秀区**路43号自编8号之3、广州市越秀区**路43号自编8号之6、广州市越秀区**路43号自编8号之11，2017年7月4日变更地址为：广州市越秀区**路43号自编8号之1、广州市越秀区**路43号自编8号之2、广州市越秀区**路43号自编8号之3、广州市越秀区**路43号自编8号之6、广州市越秀区**路43号自编8号之11、广州市越秀区**路43号自编8号之10。2017年10月30日，业启公司向南洋公司发出《我司退场告知书》，内容为“……由于今年元月9日广州市越秀区发出取消所有临商登记和续期的通知，我司虽与各相关部门进行长时间的协调，但至今我司租户均不得办理经营所需的相关证照，时至今日我司已无力支撑，因此决定即日起将物业交还贵司……”。2017年11月20日南洋公司向业启公司发出《关于“退场告知书”的复函》，内容为“因贵方向我司发来的告知书中已明确贵方要将租赁物业交还给我司，鉴于贵我双方签订的《广州市房屋租赁合同》的租赁期限约定到2020年12月31日截止，贵方单方面要求返还物业的行为实际为单方提前退租并终止合同。依据《租赁合同》第十条第四项的约定，在租赁期内如贵方提前退租，属贵方单方违约，我司已收取的租赁保证金等款项不予退还，同时应当将租赁物业按现状完好无损地交还我司。另外，依据《租赁合同》第七条第二项第二款约定，因贵我双方之间租赁合同提前终止或解除的，贵方与分租户之间的分租合同应同时终止，贵方应负责腾空租赁物业并交还给我司，同时因此产生的纠纷和责任概由贵方负责处理和承担。基于贵方单方解除合同及上述合同约定，我司现正式通知贵方，贵我双方之间的《租赁合同》自我司收到贵方之告知书即2017年10月30日当日正式解除，贵方应当严格按照合同约定向我司返还物业并缴清相关的费用（管理费共8919元）、租金（2017年2月至10月，共535383元）及占有使用费（2017年11月至归还之日止，暂为59487元）。同时，贵方所支付的相关保证金我司不予返还。请贵司务必于2017年11月30日前向我司缴清上述租金及费用并将租赁物业腾空后返还给我司且与我司办理相关物业返还手续”。2018年1月30日，南洋公司向一审法院提起诉讼请求：1.确认南洋公司与业启公司及李杰良的租赁关系于2017年10月30日解除；2.业启公司及李杰良向南洋公司支付2017年2月1日至2017年10月30日的租金（每月按59487元计）及支付2017年2月1日至实际缴清租金之日止的逾期违约金（每日按月租金额的2‰计算）；3.业启公司及李杰良向南洋公司支付2017年10月31日至实际返还房屋的使用费（每月按约定的租金标准计），及赔偿从应付之日至实际付款之日的利息（按银行同期贷款利率计算）；4.业启公司及李杰良向南洋公司支付2017年2月至实际返还房屋的管理费（每月按991元计）；5.业启公司及李杰良立即向南洋公司交还广州市**路自编8号首层部分及自编7号首、二层（面积共991.45平方米）。一审法院于2018年8月29日做出（2018）粤0104民初3650号民事判决：一、确认南洋公司与李杰良、业启公司的租赁合同于2017年10月30日解除；二、李杰良、业启公司及第三人黄锦辉、曾辉、苏林山、冯美君、姜娘卷、俞士江、王建党、胡宝臣、卢天志自本判决发生法律效力之日起十五日内，将广州市越秀区**路自编8号首层部分（面积94.42平方米）及自编7号首、二层（面积897.03平方米），合计共面积991.45平方米房屋腾空交还南洋公司；三、李杰良、业启公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向南洋公司支付2017年2月1日至2017年10月31日的租金（每月按59487元计）及支付2017年2月16日至实际缴清租金之日止的逾期违约金（每日按月租金额的2‰计算）。违约金的总额以不超过欠付租金总额为限；四、李杰良、业启公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向南洋公司支付2017年11月1日至实际返还房屋的使用费（每月按合同约定的租金标准计），及赔偿从应付之日至实际付款之日的利息（按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；五、李杰良、业启公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向南洋公司支付2017年2月至实际返还房屋之日的管理费（每月按991元计）。业启公司在2018年9月14日的庭审中请求解除双方的租赁合同。一审诉讼中，业启公司提供其与南洋公司于2016年12月15日签订的《广州市房屋租赁合同》，约定南洋公司将越秀区**路43号自编7号首二层及自编8号首层出租给业启公司作综合用途使用，建筑（或使用）面积为991.45平方米，租赁期限从2016年12月15日至2020年12月31日。姜娘卷对该《广州市房屋租赁合同》的真实性没有异议。姜娘卷向业启公司承租涉案房屋后用于经营福建小吃。业启公司认为姜娘卷一直在经营。而姜娘卷陈述由于没有营业执照工商、卫生、城管部门经常巡查要求姜娘卷停业，故姜娘卷已没有营业，具体停业时间不清楚。一审法院认为：业启公司与姜娘卷自愿签订的《商铺租赁合同》、《合同补充协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应恪守履行。业启公司于2018年9月14日庭审时要求解除合同，而姜娘卷同意解除合同，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。因此，上述《商铺租赁合同》应于2018年9月14日解除。姜娘卷请求确认于2017年10月30日解除一审法院不予采纳。关于《商铺租赁合同》解除的责任问题，涉案商铺已于2017年7月4日取得营业执照，姜娘卷已经可以正常经营。另《商铺租赁合同》已约定姜娘卷自行办理卫生许可证，现姜娘卷未能举证证明在办理卫生许可证的过程中是由于业启公司的原因而造成不能办理。故在涉案商铺取得营业执照已经可以正常经营的情况下，姜娘卷拒绝向业启公司支付租金已构成违约，应承担违约责任。关于业启公司要求姜娘卷支付2017年2月起至腾空房屋之日的房屋使用费问题，上述《商铺租赁合同》已约定：“合同签订后，乙方自负盈亏、自主经营并应及时向工商、税务等相关部门办理营业所需的一切手续，在未获得任何证照前提下，甲方有权禁止乙方的销售经营活动，由此带来的经济损失由乙方承担。”《合同补充协议》约定“兹有铺号1、2、3、6、11等五铺因政府临商政策办理改变等不可抗力的原因，签约至今均未获得工商营业执照和卫生许可证。……自此，上述各商户今后均不得再以任何理由拒交租金或各相关费用，如有违反，我司将按合同约定之违约处理。”从上述约定可以看出涉案商铺由于存在双方确认的不可抗力的原因，在2017年7月4日前一直未获得工商营业执照和卫生许可证，而《商铺租赁合同》约定姜娘卷在未获得任何证照前提下，业启公司有权禁止姜娘卷的销售经营活动，因此，业启公司要求姜娘卷支付2017年7月4日前的租金依据不足，一审法院不予支持。鉴于《合同补充协议》已约定姜娘卷有3个月的免租期，故扣除3个月免租期，姜娘卷应将从2017年10月4日起至腾空房屋之日的租金及房屋使用费支付给业启公司。关于业启公司要求姜娘卷支付逾期交纳租金的利息问题，该利息实为姜娘卷逾期交纳租金的违约金，因上述《商铺租赁合同》约定违约金按5%/天计算显属过高，从公平合理原则考虑应调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算，但不能超过年利息24%。关于业启公司要求姜娘卷支付从2017年2月1日起至2018年5月9日的电费20888元的问题，因姜娘卷已同意支付，一审法院对此予以准许。关于业启公司要求姜娘卷支付逾期给付电费的利息问题，因业启公司未能举证证明已向姜娘卷发出缴纳电费通知书，姜娘卷并不清楚缴纳多少电费，故对业启公司的该项诉讼请求一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，于2018年9月29日作出如下判决：一、广州市业启企业管理有限责任公司与姜娘卷签订的《商铺租赁合同》于2018年9月14日解除；二、姜娘卷应于本判决发生法律效力之日起10日内，将从2017年10月4日起至本判决发生法律效力之日止的租金及房屋使用费（按《商铺租赁合同》约定的标准计算）一次性支付给广州市业启企业管理有限责任公司；本判决发生法律效力之次日起，姜娘卷应按《商铺租赁合同》约定的标准逐月支付房屋使用费给广州市业启企业管理有限责任公司至腾空房屋之日止；如2020年12月31日姜娘卷仍未能腾空房屋，则从2021年1月1日起姜娘卷应参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价支付房屋使用费给广州市业启企业管理有限责任公司；三、姜娘卷应于本判决发生法律效力之日起10日内，将逾期支付2017年10月4日起的租金及房屋使用费的违约金（以同期应付而未付的租金及房屋使用费为本金，从逾期之日起，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算，但不能超过年利息24%，违约金不能超过同期未付租金及房屋使用费）一次性支付给广州市业启企业管理有限责任公司；四、姜娘卷应于本判决发生法律效力之日起10日内，将从2017年2月1日起至2018年5月9日的电费20888元一次性支付给广州市业启企业管理有限责任公司；五、驳回广州市业启企业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费2453.60元，由广州市业启企业管理有限责任公司负担1717.60元，姜娘卷负担736元。本院二审期间，各方当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，一审期间，业启公司主张姜娘卷自2016年12月26日签订租赁合同即开业，姜娘卷主张其自2017年8月15日左右开业，双方对各自的主张均无提供相应的证据。二审期间，姜娘卷、业启公司于2019年2月22日办理了涉案商铺的交接手续。南洋公司将广州市**路43号大院内自编7号首、二层原“南洋酒家”及原职工房产部分（产权证：Ｃ3××71）的房地产租赁给许德文使用，双方在履行该合同期间产生纠纷，许德文诉至一审法院。一审法院作出（2011）穗越法民三初字第1506号民事判决后，南洋公司不服该判决向本院提起上诉，本院于2013年7月18日作出（2013）穗中法民五终字第212号民事判决书，该判决查明：“……2010年10月8日，广州市环境保护局向许德文发出‘穗环法信（2010）48号’《关于南洋酒家申请办理环保手续有关情况的答复》，主要内容为：南洋酒家原是广州南洋电器厂的职工饭堂，1995年12月12日，广州南洋电器厂以‘南洋餐厅’的项目名称、‘改建、临建’建设性质向我局申报环评，我局于1996年4月12日批复同意该厂职工餐厅（即南洋餐厅）项目竣工验收申请。但该餐厅不作为独立的排污单位，其日常环境管理纳入南洋电器厂。2000年1月19日，该厂取得了《广州市排放污染物登记注册证》，而后该厂登记为广州南洋电器有限公司，2008年1月1日取得《广州市排放污染物登记许可证》。该公司根据我市‘退二进三’政策进行整体搬迁后，未列入政府储备计划且尚未编制项目实施的，可持相关资料，向市规划部门申请将原有工业用地上现有合法工业建筑在主体框架不改动的情况下进行适当改造并临时改变使用功能，但南洋电器公司未提供规划部门同意其改变使用功能的批复文件。2010年4月，您以南洋酒家的名义，改变原南洋电器厂内部职工饭堂性质，向越秀区环保局申请办理环保手续，因您的申请不符合《广州市环境保护条例》第十九条的规定，越秀区环保局依法做出了暂缓办理环保审批手续的决定。建议您与南洋电器公司进行协商，待规划部门批复其功能变更后，我局将督促越秀区环保局依法依规审批相关环保手续……2011年8月2日，广州市越秀区食品药品监督管理局向许德文发出《关于对广州市越秀区南洋酒家申请办证情况的答复函》，主要内容为：新申办餐饮企业必须经环保部门同意后方可办理《餐饮服务许可证》，区卫生监督所办证窗口工作人员审核您提供的资料时，发现您无法提供环保部门出具的同意经营中餐的《环保选址意见书》……”。再查明，二审期间，本院向广州市城市管理和综合执法局、广州市规划和自然资源局分别发函调查了涉案建筑的合法性，两单位作出了穗城管函【2019】938号、穗城管函【2019】1175号、穗规划资源协查【2019】262号的复函。穗城管函【2019】938号载明：“暂未发现有城乡规划管理类案件的立案查处情况，亦即目前无上述商铺的违法建设立案查处记录……”。穗城管函【2019】1175号载明：“……铺4（涉案商铺）为**路43号自编7号首层房间，1994年由原广州南洋电器厂以职工饭堂（危房）改建的名义，向城市规划部门申请改造，经原广州市城市规划局东山区规划分局批准，办理《建设工程报建审核书》（1994）穗城规东建字第0204号，同意建一层51平方米临时建筑；铺3及铺3、铺4、铺5、铺6对上第二层共109平方米，经原广州市城市建设管理监察支队东山大队认定，构成违法建设，于1999年罚款32700元。……”。穗规划资源协查【2019】262号载明：“**路43号自编8号、自编7号所在建筑是经原广州市城市规划局（82）建字756号、穗城规东片建字[1995]0108号《建设工程规划许可证》批准建设的，但因（82）建字756号《建设工程规划许可证》图纸缺失，无法核查相关信息。”本院组织各方当事人对上述复函进行了质证。姜娘卷质证认为：对穗规划资源协查【2019】262号函件的真实性予以确认，对其关联性无法确认，该文件除了第一页可看清文件内容外，其他附件页数均无法辨认内容，更无法看出姜娘卷所承租的店铺位置，并且该文件的首页也明确回复因为图纸缺失无法核查相关信息；对穗城管函【2019】938号函件的真实性予以确认，对其关联性不予确认，该文件叙述的是建议法院向相关部门核查，并没有就案涉物业产权进行明确的回复；对穗城管函【2019】1175号函件的真实性予以确认，对其附件1的关联性予以确认，该附件1也就是业启公司在一审中所提交的产权证明的平面附图，从该文件可知**路43号前面A9171B号为空地，并没有任何建筑物，从该文件可知，**路43号地块为工业用地，规划为车间、饭堂用途，并不能用于商业经营用途，而且该文件的附件4可看出南洋电器厂曾经因违章建筑被相关部门进行处罚，该处罚通知书也明确写明此处罚决定书不作办理产权依据，食药监部门与当地政府沟通后已经禁止**路43号沿街物业进行经营以及办理食品许可证，本案中除了向相关国规部门发函外，还应该向食药监部门函询涉案商铺是否可以用于食品经营，是否符合颁发食品经营许可证的条件。业启公司质证认为：对三份函件的真实性、合法性、关联性没有异议。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：姜娘卷关于其无须向业启公司支付自2017年10月4日起的租金、房屋使用费以及违约金的主张是否成立。根据穗城管函[2019]1175号《广州市城市管理和综合执法局关于调查广州市业启企业管理有限责任公司所涉商铺报建情况的复函》及其附件的内容来看，姜娘卷所承租的4号商铺为**路43号自编7号首层房间，办理了（1994）穗城规东建字第0204号《建设工程报建审核书》，该商铺系经主管部门批准建设的房屋，故姜娘卷与业启公司所签订的《商铺租赁合同》涉及4号铺的部分应属有效。姜娘卷承租的3号铺则在1999年经原广州市城市建设管理监察支队东山大队认定构成违法建设，故姜娘卷与业启公司所签订的《商铺租赁合同》涉及3号铺的部分应属无效。业启公司将未经合法报建的3号铺出租给姜娘卷，姜娘卷在签订合同前未审慎核实租赁物是否合法以及是否符合合同约定的用途，造成涉案《商铺租赁合同》部分无效，租赁双方均有过错。租赁双方于2018年9月14日一审庭审期间均同意解除合同，故该《商铺租赁合同》涉及自编7号首层4号铺的部分应于2018年9月14日解除。关于涉案《商铺租赁合同》解除的原因。从（2013）穗中法民五终字第212号民事判决书中所查明的事实来看，该案租赁物因南洋公司未提供规划部门同意其改变使用功能的批复文件而不能办理环保审批手续，又因未经环保部门同意而不能取得广州市越秀区食品药品监督管理局核发的《餐饮服务许可证》。该案租赁物与涉案4号商铺同位于**路43号自编7号，业启公司并无提供证据证明（2013）穗中法民五终字第212号案判决后，规划部门已同意改变涉案租赁物的使用功能，结合业启公司与姜娘卷签订的《合同补充协议》中关于“兹因政府临商政策办理改变等不可抗力的原因，我司与贵方签约至今贵方均未获得工商营业执照和卫生许可证”以及业启公司2017年10月30日向南洋公司发出的《我司退场告知书》中关于“……由于今年元月9日广州市越秀区发出取消所有临商登记和续期的通知，我司虽与各相关部门进行长时间的协调，但至今我司租户均不得办理经营所需的相关证照，时至今日我司已无力支撑，因此决定即日起将物业交还贵司……”等内容来看，涉案商铺无法办理《餐饮服务许可证》等经营手续的原因在于涉案商铺所在场地未经规划部门同意其改变使用功能以及政府临商政策办理改变，而不能归咎于姜娘卷一方。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据涉案《商铺租赁合同》的约定，业启公司提供涉案商铺作为姜娘卷经营福建小食的商铺，即涉案商铺的合同约定用途为经营餐饮，现涉案商铺不符合合同约定的用途，对此，业启公司已构成违约。姜娘卷作为承租人，在承租之前亦应充分了解租赁物是否符合承租的用途，其未尽承租人应尽的审慎义务，亦存在一定的过错，且姜娘卷未依约支付租金，故双方当事人均存在违约行为，对涉案《商铺租赁合同》的解除均有同等的责任。涉案商铺由姜娘卷实际占有、使用、收益，一审法院根据双方约定以及履行情况，判令姜娘卷支付从2017年10月4日起至腾空房屋之日止的租金、房屋使用费，符合公平、合理原则，本院予以认同。姜娘卷于2019年2月22日与业启公司就涉案商铺办理交接手续，姜娘卷并无充分证据证明其已将涉案商铺腾空交还给业启公司，故姜娘卷应支付的租金、房屋使用费应截止计算至该日止，即姜娘卷应支付的租金、房屋使用费为137327元（7800元/月×3月+8268元/月×12月+8764元+8764元÷28天×19天=137327元）。如前所述，双方对合同部分无效均有责任，且双方当事人均存在违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”以及第一百二十条关于“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，本院对业启公司要求姜娘卷支付逾期支付租金以及房屋使用费的违约金的主张，不予支持。一审法院判令姜娘卷支付逾期支付租金以及房屋使用费的违约金欠妥，本院予以纠正。姜娘卷在一审期间同意支付2017年2月1日至2018年5月9日的电费20888元，一审法院判令姜娘卷支付该部分电费给业启公司，并无不当，本院予以维持。综上所述，姜娘卷关于其不应向业启公司支付逾期支付租金以及房屋使用费的违约金的上诉请求成立，本院予以支持；姜娘卷的其他上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第九十三条第一款、第九十四条第五项、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初3282号民事判决的第四项；二、撤销广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初3282号民事判决第三项、第五项；三、变更广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初3282号民事判决的第一项为：广州市业启管理有限责任公司与姜娘卷签订的《商铺租赁合同》关于广州市**路43号自编7号首层4号铺的部分于2018年9月14日解除；四、变更广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初3282号民事判决第二项为：姜娘卷应于本判决送达之日起十日内，将从2017年10月4日起至2019年2月22止的租金及房屋使用费137327元一次性支付给广州市业启企业管理有限责任公司；五、驳回广州市业启企业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2453.6元，由广州市业启企业管理有限责任公司负担1222.6元，由姜娘卷负担1231元。二审案件受理费736元，由姜娘卷负担343元，由广州市业启企业管理有限责任公司负担393元。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年六月二十五日书记员  贾妍胡秀红