山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终1371号上诉人（原审被告）：烟台奥利工贸有限公司。住所地：烟台市芝罘区幸福南路11号。法定代表人：徐鑫囡，该公司总经理。委托诉讼代理人：于晨辉，山东广宇行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：烟台外贸第二冷藏厂。住所地：烟台市芝罘区幸福南路11号。委托诉讼代理人：烟台外贸第二冷藏厂破产清算组。委托诉讼代理人：张岩，山东凯平律师事务所律师。上诉人烟台奥利工贸有限公司因与被上诉人烟台外贸第二冷藏厂对外追收债权纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2017）鲁0602民初9522号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人烟台奥利工贸有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人要求上诉人交还三号库东货场及站台的诉讼请求，上诉人无需向被上诉人支付租金及逾期利息；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判令上诉人向被上诉人交还东货场证据不足。被上诉人一审中提交了烟房自字第××号房屋所有权证和烟国用（95）字第0016号划拨国有土地使用证、烟国用（97）字第287号国有土地使用证，站台库系房产证中载明的15#房屋，上诉人对东货场是否在被上诉人提供土地证的四至范围有异议，被上诉人没有提供证据证明。一审法院主观认定东货场在被上诉人土地证范围证据不足。二、上诉人无需向被上诉人支付租金及逾期利息。1、涉案租赁合同于2016年7月5日届满后，上诉人继续使用租赁合同中的货场及站台库，被上诉人未提异议，双方的合同租赁期限为不定期。一审法院依据上诉人出具的《承诺书》认定被上诉人无需对上诉人的投资损失进行赔偿。上诉人的投资损失不仅包含东货场的投资，还包含对站台库的装饰装修，双方对站台库装饰装修的处理没有约定，被上诉人依法应对上诉人进行赔偿。2、如涉案租赁合同被解除，上诉人的装修添附就为被上诉人利用，构成不当得利。被上诉人应向上诉人支付的装修费用应当作为被上诉人的共益债务，从被上诉人的财产中随时清偿。上诉人的装饰装修残值损失应当与上诉人的应付租金进行抵顶。3、双方签订的租赁合同没有约定逾期付款违约责任，也没有法律规定违约责任，一审判令上诉人支付逾期利息无依据。被上诉人烟台外贸第二冷藏厂答辩称，上诉人从被上诉人处租赁涉案标的物理应予以返还；上诉人承诺租赁期满不提任何补偿要求，并将租赁物恢复原状，上诉人的上诉违背自己的承诺。一审判决正确。请求驳回上诉，维持原判。原告向一审法院起诉请求:1.判令被告交还承租的三号库东货场及站台库；2.判令被告支付租金119062.50元（自2016年7月6日暂计算至2017年4月5日）、逾期利息4501.58元及自2017年4月6日起至还房之日止仍按13232.17元/月计算的租金。事实和理由：2016年4月15日，原、被告签订《货场租赁合同》，约定原告将其所有的位于烟台市芝罘区幸福南路11号三号库东货场及站台库出租给被告使用，货场计费面积3500平方米，站台库计费面积1600平方米，租赁期限自2016年4月6日至2016年7月5日；货场租金22.50元/㎡/年，站台库租金50元/㎡/年，合同签订一次性付清。合同签订后，原告依约将三号库东货场及站台库交付被告使用，但被告未依约支付租金，且租赁期限届满后亦未交还三号库东货场及站台库。被告辩称，烟台市中级人民法院于2015年11月9日宣告原告破产，原告无权就三号库东货场及站台库与被告签订租赁合同，故双方签订的《货场租赁合同》无效且导致合同无效的过错在原告，原告应对被告对三号库东货场的投资351746.42元及对站台库的投资66661.44元进行赔偿；原告主张逾期利息没有合同和法律依据。一审庭审中，原告为证明其主张，当庭提交了下列诉讼证据：1.证号为烟房自字第××号的房屋所有权证原件1份及证号分别为烟国用（97）字第287号、烟国用（95）字第0016号的国有土地使用证原件2份，证明原告出租的房产或场地归原告所有，原告是合法的出租人。2.原、被告于2016年4月15日签订的《货场租赁合同》原件1份，证明原告将其所有的位于烟台市芝罘区幸福南路11号三号库东货场及站台库出租给被告使用，货场计费面积3500平方米，站台库计费面积1600平方米，租赁期限自2016年4月6日至2016年7月5日；货场租金22.50元/㎡/年，站台库租金50元/㎡/年，合同签订一次性付清。3.（2014）烟民破字第2-2号民事裁定书复印件1份、（2014）烟民破字第2-1号决定书复印件1份，证明2014年8月26日原告因资不抵债向烟台市中级人民法院申请破产，法院依法予以受理，并于2014年10月28日指定了清算组为破产企业管理人，烟台市中级人民法院于2015年11月9日宣告原告破产。4.承诺书复印件1份，证明被告承诺租赁期结束后，被告将按原告要求按现状交付场地或将场地恢复原样，并不向原告提出任何补偿。5.原告制作的计算说明1份，证明三号库东货场月租金为3500㎡*22.50元/㎡/年/12=6562.50元/月，站台库月租金为1600㎡*50元/㎡/年/12=6666.67元/月；原告主张的租金为（6562.50元/月+6666.67元/月）*9个月（自2016年7月6日至2017年4月5日）=119062.50元；原告主张的逾期利息以欠付租金为基数、自2016年7月6日起按日万分之二点一暂计算至2017年4月5日为4501.58元。6.原告绘制的厂区平面图1份，证明原告出租给被告的三号库东货场的位置。被告对原告提交的证据1的真实性无异议，但辩称无法看出原告提交的房屋所有权证与原、被告签订的《货场租赁合同》有关系，原告出租的三号库东货场和站台库没有房产证。被告对原告提交的证据2的真实性无异议，但辩称该租赁合同系无效合同，即使该租赁合同有效，其中也没有逾期支付租金需支付违约金的相关约定；原告同意被告在承租的场地进行建设，现因原告过错导致合同无效，原告应对被告的投资损失予以赔偿。被告对原告提交的证据3的真实性和证明内容均无异议。被告对原告提交的证据4的真实性无异议，但辩称该承诺书出具的基础是合同有效，烟台市中级人民法院于2015年11月9日宣告原告破产，原告无权就三号库东货场及站台库与被告签订涉案合同以致涉案合同无效，该承诺书对双方没有法律约束力。被告对原告提交的证据5不予认可，辩称该证据系原告自行制作。被告对原告提交的证据6质证称，该平面图系原告自行制作，原告所述三号库东货场的位置与实际不符，且原告未提交对三号库东货场享有土地使用权的证据。被告提交固定资产明细账原件2页、三号库东货场上新建车间和办公室平面图2张、现场照片2张，证明被告租赁原告的场地后，根据合同约定进行了投资建设，支出费用418407.46元，该费用应由原告给予补偿。原告对被告提交的证据的真实性没有异议，但认为明细账系被告单方制作，且被告向原告出具承诺书，承诺不向原告提出任何补偿。一审期间，对当事人有争议的证据，法院将结合争议焦点予以阐述。根据当事人陈述和无异议的证据，法院认定事实如下：2014年8月26日，原告因资不抵债向烟台市中级人民法院申请破产清算，烟台市中级人民法院于2014年10月28日裁定受理并指定清算组为破产企业管理人，并于2015年11月9日宣告原告破产。（2014）烟民破字第2-1号决定书载明指定原告清算组担任原告管理人，负责管理和处分原告的财产。（2014）烟民破字第2-2号民事裁定书载明2015年3月9日债权人会议决议原告在破产清算期间继续经营。2016年4月15日，原、被告签订《货场租赁合同》，约定原告将其所有的位于烟台市芝罘区幸福南路11号三号库东货场、站台库出租给被告，货场计费面积3500平方米，站台库计费面积1600平方米；租赁期限自2016年4月6日至2016年7月5日；货场租金22.50元/㎡/年，站台库租金50元/㎡/年，合同签订一次性付清；原告保证货场及站台库的出租权，被告保证其经营合法性和符合相关法律法规；未经原告同意，被告不得在三号库东货场及站台库新增建任何建筑物；合同期内，原告有权根据破产清算工作的进程解除合同，无偿收回出租标的物，不视为单方违约，被告应无条件配合，原告在解除合同时需提前一个月通知被告。同日，被告向原告出具承诺书，承诺租赁期结束后，被告将按原告要求按现状交付场地或将场地恢复原样，并不向原告提出任何补偿。合同签订后，原告依约向被告交付三号库东货场、站台库，被告向原告支付了自2016年4月15日起至2016年7月5日的租金。2016年7月5日租赁期限届满后，被告至今仍实际占有、使用三号库东货场、站台库。一审庭审中，被告认可站台库就是房产证所附房屋位置图中标号为15的房屋。被告在（2017）鲁0602民初9464号案庭审中认可其在原告厂区内占有使用的房屋和场地均属于（2017）鲁0602民初9522、9523、9464、9510号案所涉租赁合同项下房屋和场地。被告提交鉴定申请，申请对其为三号库东货场、站台库的投资建设、装修装饰的价值进行评估鉴定。本案争议焦点一为原、被告于2016年4月15日签订的《货场租赁合同》是否系无效合同。针对此争议焦点，法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，原、被告于2016年4月15日签订的《货场租赁合同》明确载明原告有权根据破产清算工作的进程解除合同，故原告在签订涉案合同时并未向被告隐瞒已被宣告破产的事实；被告依据《最高人民法院关于企业被人民法院依法宣告破产后在破产程序终结前经人民法院允许从事经营活动所签合同是否有效问题的批复》主张涉案合同无效，但最高人民法院已于2013年4月8日以与企业破产法规定相冲突为由废止该批复，故法院对被告该项辩称不予采纳；（2014）烟民破字第2-1号决定书载明指定原告清算组担任原告管理人，负责管理和处分原告的财产，（2014）烟民破字第2-2号民事裁定书载明2015年3月9日债权人会议决议原告在破产清算期间继续经营，虽然涉案合同由原告与被告签订，但原告清算组现依据该合同主张权利，应视为对该合同的追认，且有益于破产清算。综上，法院认为涉案合同不存在合同无效的法定事由，应认定为合法有效。涉案合同约定的租赁期限已于2016年7月5日届满，原告主张被告交还承租的三号库东货场、站台库并支付租金119062.50元（自2016年7月6日暂计算至2017年4月5日）及自2017年4月6日起至还房之日止仍按13232.17元/月计算的租金之诉讼请求，于约相合，于法有据，法院依法予以支持。本案争议焦点二为原告是否应对被告的投资损失进行赔偿。针对此争议焦点，法院认为，原、被告于2016年4月15日签订的《货场租赁合同》合法有效，被告向原告出具的承诺书系被告真实意思表示，被告应依据该承诺书在租赁期结束后按原告要求按现状交付场地或将场地恢复原样并不向原告提出任何补偿，原告无需对被告的投资损失进行赔偿，故法院对被告要求对三号库东货场、站台库的投资建设、装修装饰的价值进行评估的鉴定申请亦不予允准。本案争议焦点三为原告主张逾期利息的诉讼请求是否应得到支持。针对此争议焦点，法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原、被告于2016年4月15日签订的《货场租赁合同》明确约定租金在合同签订时一次性付清，现该合同约定的租赁期限已于2016年7月5日届满，但被告至今实际占有使用三号库东货场、站台库，且自2016年7月6日起再未交纳租金，已构成违约。原告现要求按照日万分之二点一主张逾期利息，法院参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”之规定，依法予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条第一款、第四十四条第一款、第一百零七条及前述援引法律条款之规定，一审法院于2018年11月30日判决：一、限被告烟台奥利工贸有限公司于判决生效之日起10日内交还原告烟台外贸第二冷藏厂三号库东货场、站台库。二、限被告烟台奥利工贸有限公司于判决生效之日起10日内偿付原告烟台外贸第二冷藏厂租金119062.50元、逾期利息4501.58元（租金暂计算至2017年4月5日）及自2017年4月6日起至还房之日止仍按13232.17元/月计算的租金。如果被告烟台奥利工贸有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告烟台外贸第二冷藏厂。案件受理费2771元，由被告烟台奥利工贸有限公司负担。因原告烟台外贸第二冷藏厂已向一审法院全额预交，原告同意由被告烟台奥利工贸有限公司于判决生效之日起10日内支付给其2771元。本院审理查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，上诉人、被上诉人于2016年4月15日签订的《货场租赁合同》内容系双方真实意思表示，没有违反法律规定，应为合法有效。上诉人、被上诉人均应按合同约定履行各自义务。涉案合同期限已于2016年7月5日届满，上诉人依然占有使用合同标的物，一审法院根据被上诉人的请求判决上诉人交还承租标的物和租金正确、合法。因东货场属合同标的物，上诉人以被上诉人对东货场没有所有权拒绝交付，理由不当，本院不予支持。从上诉人向被上诉人出具的承诺书看，被上诉人无需对上诉人的投资损失进行赔偿，现要求被上诉人赔偿其装饰装修损失，与其承诺内容相悖，有违诚信原则，其上诉主张，理由不当，本院不能予采纳。鉴于上诉人合同违约行为事实清楚，应当承担相应的违约责任。一审法院根据上诉人违约占有合同标的物的事实，判决其承担的租金及逾期利息合理、合法。上诉人对此所提异议，理由不当，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求均不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2771元，由上诉人烟台奥利工贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  王天松审判员  张莉莉二〇一九年六月六日书记员  姜永鑫