广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终4020号上诉人（原审原告）：佛山市南海区狮山镇联和社区嘉禾新城美丽家园第三届业主委员会，住所地广东省佛山市南海区狮山镇。法定代表人：胡某，主任。委托诉讼代理人：倪冬勤，广东金舵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市嘉禾物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：黄某。委托诉讼代理人：崔铭滔，广东金信方正律师事务所律师。委托诉讼代理人：甄德国，广东金信方正律师事务所律师。上诉人佛山市南海区狮山镇联和社区嘉禾新城美丽家园第三届业主委员会（以下简称“第三届业委会”）与被上诉人佛山市嘉禾物业管理有限公司（以下简称“嘉禾物业公司”）因物业服务合同纠纷一案,不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初21864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。第三届业委会上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持第三届业委会的全部诉讼请求；3.一审、二审诉讼费由嘉禾物业公司承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误，第三届业委会是佛山市南海区****嘉禾新城美丽家园第二届业主委员会(以下简称第二届业委会）的法定权利义务承受主体，有权按照原合同约定向嘉禾物业公司主张权利。嘉禾物业公司与佛山市南海区****嘉禾新城·美丽家园业主大会于2011年6月18日签订《佛山市嘉禾新城·美丽家园住宅小区物业服务续约合同》，约定合同期限为叁年，自2011年6月1日起至2014年5月31日止。代表业主大会与嘉禾物业公司签订合同的第二届业委会于2013年2月3日任期届满。嘉禾物业公司于2014年9月30日作出《关于嘉禾新城·美丽家园未续签物业服务合同的情况说明》，说明原服务合同于2014年5月31日期满终止，小区业主大会至今未与任何物业管理公司签订新的物业服务合同,并承诺将参照原物业服务合同继续提供小区物业管理服务。实际上,第二届业委会于合同期限内2013年2月3日任期届满后，第三届业委会作为其的法定权利义务承受主体一直存在，自然会产生办公费用,且嘉禾物业公司作出上述说明，承诺将参照原物业服务合同继续提供小区物业管理服务。第三届业委会作为第二届业委会的法定权利义务承受主体，当然有权利要求嘉禾物业公司向其支付办公经费。二、按照《佛山市嘉禾新城·美丽家园住宅小区物业服务续约合同》第十二条第三款的约定“乙方在经营管理期间按每月提供人民币叁仟元（3000元）整给小区业委会（甲方）作为办公经费，乙方应于每月5日前支付上月办公经费给甲方”，有相关凭证和单据显示合同约定的办公经费除直接用于办公支出外，还用于支付小区的公共设施设备维护等费用，如支付三大门口监控工程款、支付闭路监控工程款、购买健身器材、更换旋转滑梯、支付中心花园水池改造工程款等。无论有没有确定的业主委员会的人员办公，仍然会有公共设施设备维护等费用的发生。因此，嘉禾物业公司应向第三届业委会支付办公经费及上述用于小区公共设施设备维护等费用。三、第三届业委会依据涉案物业服务合同第十二条“共有部分、共用设备设施收益分配”第三款请求办公经费，即说明第三届业委会上诉请求嘉禾物业公司支付2014年6月至2018年10月间的3000元/月办公经费（注：因原审代理律师工作失误，导致诉讼请求的办公经费期限有误，实际上嘉禾物业公司欠缴办公经费的起点时间应为自2013年2月起），是来自小区公共收益部分的分成，而非在嘉禾物业公司的正常物业管理收费中开支，即第三届业委会的诉讼请求实质是要求嘉禾物业公司返还部分公共收益，而非要求嘉禾物业公司支付办公经费。嘉禾物业公司无权以第三届业委会尚未成立无发生办公经费为由拒绝支付该笔公共收益款。四、嘉禾物业公司收取公共车位停车费等公共收益的依据是涉案物业服务合同，嘉禾物业公司在原审庭审答辩中称该涉案物业服务合同因为期满未续签而失效，既然该涉案物业服务合同己经失效，那么嘉禾物业公司收取并独占小区公共收益则没有依据。嘉禾物业公司称其是经政府部门及居委会同意继续参照原涉案物业服务合同履行物管职责，那也应该是全盘参照，不能是仅参照对其有利的条款，而对其稍微不利的条款就置之不理。涉案物业服务合同第九条明确约定乙方应每年2次向全体业主公布物业服务资金的收支情况，但嘉禾物业公司至今未履行过该合同条款约定，从未向业主公布过物业服务资金的收支情况；第十二条第三款约定公共收益的分配方式，但嘉禾物业公司在每月收取了高达9万余元的公共收益后，却连3000元公共收益都不愿归还给小区业主作为业委会的办公经费。嘉禾物业公司选择性地履行涉案物业服务合同，其答辩意见不应得到支持。五、小区公共收益包括：游泳池对外出租、快递公司储物箱、移动数据发射接收塔、小区广告位、公共车位停车等收益，其中仅公共停车位就高达500余个，按每辆小轿车6元/天的过夜费计算，日均停车收费即在3000元以上(注：尚不包含白天4元/次的停车收费及摩托车、电动车的停车收费），月均停车收费在9万元以上，全年公共车位停车收费在100万元以上。第三届业委会诉请的3000元/月公共收益占比整个小区公共收益不足三十分之一，如果全部公共收益由嘉禾物业公司独享，显失公平，与小区公共区域经营收益归全体业主共有的现行法律规定相悖。六、嘉禾物业公司故意混淆业委会的主体身份概念，把第二届业委会与第三届业委会割裂开来。业委会并非独立的法人单位，无论是第二届还是第三届，都是全体小区业主的代表，都是在代表全体小区业主行使权利、履行义务，业委会只是全体小区业主的代理人，其行为所产生的法律后果最终都是由全体小区业主承担。因此，无论是第二届业委会还是第三届业委会签订的物业服务合同对全体小区业主都有同等的约束力，物业服务合同所约定享有的权利，全体小区业主均有权享有。第三届业委会在本案中代表全体小区业主向嘉禾物业公司主张权利，所主张的办公经费亦是为了全体小区业主的利益。原审判决采信嘉禾物业公司的答辩意见，认为第三届业委会不能主张自己尚未成立时的办公经费，显然混淆了本案诉讼主体及最终权利行使人概念。七、第三届业委会由全体业主依法定程序选举产生，代表全体业主行使权利。第三届业委会全体成员在参选时已经做出承诺为全体业主无偿服务，且至今为止没有拿过一分钱工资报酬，办公经费实际上是用于小区的公共开支，是为全体业主改善公共环境服务，而非用于业委会的日常运转开支或业委会成员的报酬开支，故原审判决以第三届业委会尚未成立无发生办公经费而驳回第三届业委会的诉讼请求，显然不当。八、第二届业委会与嘉禾物业公司签订的涉案物业服务合同如果在原合同期满后继续履行的话，则嘉禾物业公司应按照合同约定支付3000元/月的办公经费（实际上为小区公共收益分成），原合同期满后的公共收益分成，在第二届业委会任期终止第三届业委会尚未成立之前，理应归全体业主所有，而不是由物业管理公司独占，第三届业委会有权代表全体业主行使该权利。本届业委会当然有权继承上届业委会，代表全体业主向嘉禾物业公司主张权益。九、嘉禾物业公司收取并独占公共收益，其依据的是第二届业委会与其签订的涉案物业服务合同，该涉案物业服务合同早己期满而终止，虽然物业管理公司仍在继续从事小区物业管理工作，但对于公共收益部分的归属，并不必然按照原涉案物业服务合同的约定归属物业管理公司，即业委会有权代表小区业主向嘉禾物业公司追偿原涉案物业服务合同期满后的全部小区公共收益，物业管理公司需要返还给小区业主的不仅仅是3000元/月，而是每年高达上百万元的公共收益。第三届业委会本次诉讼请求仅主张3000元/月的公共收益分成，假如嘉禾物业公司不同意，第三届业委会将代表全体业主向嘉禾物业公司主张全部公共收益。十、原涉案物业服务合同第十四条第二款约定由嘉禾物业公司代收业主0.2元/平方米/年作为业委会经费，是合同约定的嘉禾物业公司应尽的职责与义务，嘉禾物业公司未尽该义务存在过错，影响了业委会的正常工作开展，应承担违约责任。第三届业委会认为，嘉禾物业公司应从其每月高达9万余元的公共收益中列支上述业委会经费。十一、嘉禾物业公司对小区的管理未尽职尽责，导致小区环境十分糟糕。第二届业委会任期届满后，嘉禾物业公司在无业委会对其监督约束之机进行公共收益创收。其一，把小区南大门广场公共场地开放给社会车辆（主要是大货车）停放，造成小区南大门广场地面塌陷、瓷砖脱落，车辆乱停乱放导致小区业主车辆进出极为不便；其二，除小区南大门外，小区大西门、小西门外乱停乱放车辆严重，阻碍了进出车辆的视线，妨碍了小区车辆的进出，造成了极大的交通安全隐患；其三，为收取过夜停车费，把小区公共场地开放给社会营运车辆过夜停车，增加了小区业主停车的压力，也加重了小区环境的混乱；其四，车辆乱停乱放毁坏绿化带植被，阻碍行人通行，给小区居民生活造成极大不便，小区内车辆乱停乱放甚至堵塞了消防通道，造成重大安全隐患；其五，小区内早就应该配备的消防设施、垃圾桶、视频监控等均没有配置。十二、第三届业委会成员全部为小区业主，本来各自都有自己的工作与生活，时间繁忙，但因嘉禾物业公司为打击报复业主，指派小区保安深夜破坏某菲苑小区业主门锁，该行为被视频监控拍下，涉事保安也被公安机关给予行政拘留，才自愿竞聘业委会成员，无偿为全体小区业主服务。嘉禾物业公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。二、第三届业委会提交的上诉状，嘉禾物业公司认为其在上诉状中陈述的绝大部分情况与本案争议焦点无关，建议另案处理。三、小区存在很多业主欠费问题，签约过程中，嘉禾物业公司经常通过诉讼手段去追缴欠款，管理过程存在着很大的压力。希望第三届业委会成立之后，通力配合嘉禾物业公司改善小区环境。第三届业委会向一审法院起诉请求：1.判令嘉禾物业公司向第三届业委会支付办公经费159000元（自2014年6月起计至2018年10月，共53个月，3000元/月），以及以159000元为本金计自2014年6月1日起至全部支付日止期间利息（按银行同期同类贷款利率年4.75%，暂计至2018年10月为16363.75元），共计175363.75元；2.嘉禾物业公司向第三届业委会支付业委会经费168139元（自2014年6月计至2018年10月，共5年，每平米建筑面积0.2元/年，按物业168139平米计算），以及以168139元为本金计自2014年6月起至全部支付日止期间利息（按银行同期同类贷款利率年4.75%，暂计至2018年10月为15973.2元），共计184112.2元，上述两项共计359475.95元；3.案件受理费由嘉禾物业公司承担。一审法院认定事实：2011年6月18日，嘉禾新城·美丽家园第二届业主委员会作为甲方与嘉禾物业公司作为乙方签订物业服务合同，约定：甲方委托乙方对嘉禾新城·美丽家园商住小区（建筑面积：168139平方米）提供物业服务；乙方经营管理期间按每月3000元提供给甲方作为办公经费，于每月5日前支付上月办公经费；甲方委托乙方向小区业主代收业委会经费（收到业委会书面委托书后执行），每年收取一次，按每个物业建筑面积收取，每平方米建筑面积每年为0.2元，乙方代收业委会经费后，定期移交小区业委会；合同期限自2011年6月1日至2014年5月31日止等。第二届业委会的任期至2013年2月3日终止。上述物业服务合同期满后，嘉禾物业公司继续为嘉禾新城·美丽家园小区提供物业服务。2018年7月16日，第三届业委会向佛山市南海区狮山镇人民政府办理了备案手续。第三届业委会至今并未与嘉禾物业公司续签物业服务合同。另查明，嘉禾物业公司根据上述合同约定向第二届业委会每月支付3000元的办公经费，直至第二届业委会任期终止。至于按每平方米每年0.2元向小区业主收取的业委会经费，嘉禾物业公司称由于并未收到第二届业委会的委托书，故从未向业主收取过。一审法院认为，第二届业委会与嘉禾物业公司签订的物业服务合同约定嘉禾物业公司每月向第二届业委会支付3000元作为办公经费，是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方应遵照履行。但是，第二届业委会于2013年2月3日任期届满后，直至第三届业委会成立之前，期间涉案小区并无成立业主委员会，办公主体不存在，当然也不会产生办公经费，第三届业委会现请求嘉禾物业公司支付其成立之前的办公经费没有依据。关于第三届业委会成立后嘉禾物业公司是否应当支付办公经费的问题。第二届业委会任期届满后，嘉禾物业公司向其支付办公经费的义务已终止；第二届业委会与嘉禾物业公司签订的物业服务合同期限届满后，由于涉案小区未能及时召开业主大会对物业服务企业的选聘或续聘作出决定，嘉禾物业公司系依据法律规定及有关部门的要求继续为涉案小区提供物业服务，第三届业委会可以在业主大会决定续聘嘉禾物业公司提供物业服务的前提下，在和嘉禾物业公司签订新的物业服务合同时就办公经费问题与嘉禾物业公司另行协商，而不能依据上届业委会与嘉禾物业公司的约定迳行向嘉禾物业公司收取。故第三届业委会请求嘉禾物业公司向其按每月3000元支付从2014年6月至2018年10月的办公经费及利息，一审法院不予支持。关于第三届业委会请求的按每平方米每年0.2元向业主收取的业委会经费问题。首先，同上分析，第二届业委会任期届满至第三届业委会成立之前，小区并无业主委员会，不存在办公经费的问题；其次，第三届业委会成立后，由于第二届业委会与嘉禾物业公司签订的物业服务合同履行期限已经届满，该经费能否收取、如何收取，须经过业主大会的表决或业主的同意，第三届业委会并未能提供相关证据，且即使能够收取，也是第三届业委会委托嘉禾物业公司代收，现第三届业委会亦未能提供其委托嘉禾物业公司向业主代收的证据，故其要求嘉禾物业公司向其支付该笔费用同样没有依据，一审法院亦不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回第三届业委员的诉讼请求。本案受理费6692.14元，减半收取计3346.07元，财产保全费2317.37元，合共5663.44元（第三届业委会已预交），由第三届业委会负担。二审期间，第三届业委会向本院提交如下证据：1.《致嘉禾新城·美丽家园全体业主承诺书》一份，拟证明第三届业委会在成立本届业委会之前所做承诺，参选业委会成员全部系无偿为业主服务，不拿报酬；2.《告全体业主书》一份，拟证明第三届业委会成立后，告知全体业主，全体已当选业委会成员无偿为业主服务，不拿报酬；3.2017年11月-2018年10月期间第三届业委会办公费用开支明细，拟证明第三届业委会从筹备到成立（截止到本案诉讼请求截止日）所发生办公经费，因为本届业委会没收入，故没钱用于小区公共建设；4.业委会与嘉禾物业公司第一次会议记录，拟证明第三届业委会成立后，于2018年8月10日与嘉禾物业公司代表就小区服务问题开会，提出改善服务意见。其中第7条要求嘉禾物业公司需在8月20日前提供公共收益及支出明细报表，但嘉禾物业公司至今未提供相关报表；5.《整改通知书》、《嘉禾物业管理服务改进情况公告》各一份，拟证明第三届业委会于2018年9月3日发函嘉禾物业公司，要求嘉禾物业公司对小区内存在的16个问题进行整改，嘉禾物业公司于2018年10月10日书面回复第三届业委会整改情况，但除了更换了几个垃圾桶外，对其他整改要求基本没改进；6.2007-2013年第一、二届业委会办公费支出明细账册，拟证明小区业委会办公经费大部分都是用于小区公共建设开支；7.小区公共场所停车过夜情况视频及照片光碟，拟证明小区公共车位日均停车过夜车辆约500余辆，每辆车过夜嘉禾物业公司收费6元，日均停车收费3000余元，仅停车公共收益每年高达100余万元，该公共收益全部被嘉禾物业公司独占；8.《关于要求提供公共收益账目明细的函》及EMS邮政快递单，拟证明第三届业委会在2018年8月10日会议中曾提出要求嘉禾物业公司提交公共收益及支出明细表，嘉禾物业公司并未理睬，现第三届业委会再次书面发函嘉禾物业公司，要求嘉禾物业公司提供2014年6月1日开始至2019年3月15日止的全部公共收益明细表；9.嘉禾物业保安队长凌晨破坏业主门锁视频光碟，嘉禾物业公司聘请的保安队长为报复某菲苑小区业主，凌晨潜入业主家门口破坏业主门锁，后业主报警后被公安机关处以行政拘留，拟证明嘉禾物业公司在小区物业管理工作中不仅不尽职尽责，反而报复有不同意见的业主；10.《嘉禾新城美丽家园小区业主大会决议结果公示》一份，在2019年4月26日结束的关于重新选聘物业管理公司的业主投票中，有高达60%的业主投票同意公开招标重新选聘其他物业公司管理小区，拟证明嘉禾物业公司在小区物业管理工作中未尽职尽责，导致大多数业主不满而要求更换物业管理公司。被上诉人嘉禾物业公司未向本院提交新证据。本院组织了各方当事人进行证据交换和质证，嘉禾物业公司发表了质证意见。经审查，本院认定如下：第三届业委会提供的证据1、2、3、4、5、6、8、10，嘉禾物业公司对真实性无异议，本院对上述证据真实性予以确认；第三届业委会提供的证据7，本院对真实性予以确认；第三届业委会提供的证据9，与本案缺乏关联性，本院不予采信。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。第三届业委会上诉主张其作为第二届业委会的法定权利义务承受主体，有权按照《佛山市嘉禾新城·美丽家园住宅小区物业服务续约合同》向嘉禾物业公司主张权利，嘉禾物业公司应支付每月3000元从2014年6月至2018年10月的办公经费以及按每平方米建筑面积每年为0.2元的业委会经费。经审查，第二届业委会与嘉禾物业公司于2011年6月18日签订的涉案物业服务合同约定“嘉禾物业公司经营管理期间按每月3000元提供给第二届业委会作为办公经费；第二届业委会委托嘉禾物业公司向小区业主代收业委会经费（收到业委会书面委托书后执行），每年收取一次，按每个物业建筑面积收取，每平方米建筑面积每年为0.2元，嘉禾物业公司代收业委会经费后，定期移交小区业委会”，同时亦约定“本合同期限为三年，自2011年6月1日起至2014年5月31日止”，合同履行期间，第二届业委会任期至2013年2月3日终止，涉案物业服务合同的终止期限为2014年5月31日，现合同终止期限届满，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第七项“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”的规定，嘉禾物业公司与第二届业委会之间关于涉案物业服务合同的权利义务关系已经终结，该合同关系消灭，不再继续履行、也不再对合同主体具有约束力。第三届业委会以该合同约定为由上诉主张嘉禾物业公司应支付每月3000元从2014年6月至2018年10月的办公经费以及按每平方米建筑面积每年为0.2元的业委会经费，理由不成立，本院不予支持。综上所述，第三届业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6692.14元，由上诉人佛山市南海区狮山镇联和社区嘉禾新城美丽家园第三届业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 张雪洁审 判 员 翁丰好审 判 员 李 虹二〇一九年六月二十五日法官助理 金玲子书 记 员 何智峰