江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0115民初5587号原告：强盛，男，1966年3月7日生，汉族。委托诉讼代理人：陆培明，江苏得望律师事务所律师。被告：金利（南京）建设开发有限公司（统一社会信用代码91320115608939550K），住所地在南京市江宁区禄口街道天禄大道1号。法定代表人：杨啟忠，总经理。委托诉讼代理人：陆阿祥，男，1978年11月19日生。原告强盛诉被告金利（南京）建设开发有限公司（以下简称金利公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告强盛及其委托诉讼代理人陆培明，被告金利公司的委托诉讼代理人陆阿祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告强盛诉称：2007年6月8日，其与被告金利公司签订《博恩花园》商品房预售合同一份，约定金利公司将开发的位于南京市江宁区（含跃层）房屋（以下简称涉案房屋）出售给其，房屋建筑面积147.95平方米，其按约付清房款后，于2009年4月23日从金利公司处接收房屋。其接收涉案房屋后，发现屋顶面和墙体存在严重渗漏水现象，并造成室内进水，地板、家具等被水浸渍的情况，严重影响其正常居住使用。为此，其及时要求金利公司维修，自其接收房屋至今，其每年都向金利公司反映漏水情况并提出维修要求，金利公司也几乎每年都派人对房屋进行维修，但每次维修均未能解决严重渗漏问题，房屋漏水现象依旧存在。自2017年起，金利公司以涉案房屋超过保修期限等为由拒绝其维修请求，其为维护合法权益，故诉至法院，要求判令：一、金利公司赔偿房屋维修价款50652.5元。二、金利公司赔偿房屋租金损失306000元（自2011年1月至2019年6月期间，按每月3000元计算102个月）。三、金利公司赔偿机票损失129583元（按11780元每次计算11次）。四、金利公司支付鉴定产生的费用（鉴定砸墙费200元、两次鉴定费28000元）。被告金利公司辩称：根据双方合同约定，其公司对原告强盛的房屋涉及的漏水质量问题承担的维修责任期限为五年，涉案房屋自交付之日至强盛向法院主张权利之日起已将近十年，明显超过了质保期限，现强盛发现的房屋漏水问题，应属于房屋的正常损耗以及强盛的装修引起，不应由其承担相应责任，故请求法院驳回强盛的诉讼请求。经审理查明：2007年5月3日，原告强盛与被告金利公司签订《商品房预售合同》一份，约定由金利公司将其开发的位于南京市江宁区（含跃层）房屋（即涉案房屋）出售给强盛，合同约定涉案房屋建筑面积147.95平方米，房屋防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏报修期限为5年。2008年12月28日，金利公司将涉案房屋交付给强盛。强盛入住涉案房屋后，涉案房屋多处出现漏水现象，多次维修后仍未解决。2018年4月，强盛向本院提起诉讼。审理中，经原告强盛申请，本院委托苏交科集团股份有限公司对涉案房屋的漏水原因及维修方案进行鉴定，该公司于2018年8月31日出具鉴定意见书（意见书编号为苏交科【2018】建鉴字第38号），意见书分析认为涉案房屋渗漏与未按照图纸要求进行施工以及施工存在质量问题有关；同时，该意见书出具了维修方案。另经强盛申请，本院委托江苏克瑞斯工程投资咨询有限责任公司对涉案房屋的维修造价进行鉴定，该公司于2019年3月26日出具工程造价鉴定报告，报告意见为：涉案房屋的维修工程造价为50652.5元（其中屋面维修造价30037.05元，室内涂料、地板、门维修造价20615.45元）。审理中，经本院组织鉴定人员现场勘验，确认涉案房屋存在多处、多次维修痕迹，且墙体渗漏完全系房屋施工存在质量问题导致，被告金利公司施工时未按图纸施工，部分区域未做防水层；关于室内装修部分的损坏除房屋渗漏浸水导致损坏以外还与涉案房屋长期无人管理有关，如室内常年有人居住，浸泡损失会相应减少，且相应参与度为5%至10%之间。强盛陈述其自2010年5月发现涉案房屋出现渗漏，其于当年向金利公司报修，金利公司几乎每年都对涉案房屋进行维修，但至今尚未修好；金利公司对此不予认可，并陈述未找到涉案房屋有报修或维修的记录。原告强盛要求被告金利公司赔偿自2011年1月至2019年6月期间因涉案房屋漏水而产生的房屋租金损失306000元，对此强盛向本院提交了同类型地段的房屋租金标准网络查询打印件予以证明；金利公司对强盛的该项主张不予认可，其认为涉案房屋存在租金损失是基于其对涉案房屋仍存在质保义务，但其认为其对涉案房屋已无质保义务，且强盛提交的房屋租金往来查询打印件证据材料系现阶段的房屋租金价格，不能代表强盛主张的2011年1月至2019年6月期间的租金标准，故其不予认可。关于涉案房屋的租金标准，经本院向物价部门询价，确认涉案房屋自2011年至2019年期间的租金标准变动较小，为3000元至3200元。强盛另主张2011年至2017年期间，其常住加拿大，为维修涉案房屋漏水问题曾数次往返国内与加拿大之间，并主张要求金利公司赔偿11次的往返机票损失129583元（11780元每次计算11次），对此强盛仅向本院提交了网络机票查询打印件等证据予以证明。强盛还主张要求金利公司赔偿鉴定时请工人砸墙的破拆费用200元，金利公司对此不予认可不同意支付，强盛仅提交了一份由案外人张勇出具的收据复印件证据予以证明。上述事实有商品房预售合同、发票、住宅说明书、住宅质量报修说明、鉴定意见书、鉴定费发票及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：原告强盛与被告金利公司之间签订的商品房预售合同有效，双方均应按约履行。双方在合同中约定，涉案房屋防水、有防水要求的卫生间、厨房、房间和外墙面的防渗漏保修期为5年，现涉案房屋存在多处、多次维修痕迹，且经鉴定涉案房屋确存在施工质量问题，强盛陈述其在房屋交付后次年开始即向金利公司主张要求维修，金利公司多次维修仍未解决渗漏问题，金利公司就此未提交反证予以推翻，故本院对强盛的诉称意见予以采信。强盛据此要求金利公司承担对房屋渗水的赔偿责任，符合合同约定，本院予以支持。关于强盛主张的因渗水产生的维修造价，经江苏克瑞斯工程投资咨询有限责任公司依据苏交科集团股份有限公司出具的涉案房屋维修方案进行鉴定，鉴定意见为维修造价为50652.5元（其中屋面维修造价30037.05元，室内涂料、地板、门维修造价20615.45元）。维修造价中属于维修屋面造价部分30037.05元，该部门价款系房屋质量引起，应全部由金利公司负担；属于室内涂料、地板、门等装修维修造价20615.45元，其中因涉案房屋长期无人居住，故导致损失扩大，据此，关于涉案房屋室内维修造价部分，应由强盛自行负担扩大的损失，本院酌定该部分损失为1546.16元。综上，金利公司应赔偿强盛涉案房屋的维修价款49106.34元。强盛另主张要求金利公司赔偿自2011年1月至2019年6月期间因涉案房屋漏水而产生的房屋租金损失按3000元每月计算102个月为306000元，对此强盛仅向本院提交了同类型地段的房屋租金标准网络查询打印件予以证明，虽然涉案房屋存在多次维修痕迹，但不能查明具体维修时间及维修情况，故关于强盛主张的该部分租金损失，可自其向本院起诉主张权利之日即2018年4月起计算至2019年6月。关于租金标准，经本院向物价部门询价，确认涉案房屋在此期间的月租金标准为3000元至3200元，故强盛要求按3000元每月租金标准计算，本院予以支持，该部分租金损失应为3000元每月计算15个月为45000元。关于强盛另主张的2011年至2017年期间，其常住加拿大，为维修涉案房屋漏水问题曾数次往返国内与加拿大之间，并主张要求金利公司赔偿11次的往返机票损失129583元的相应主张，强盛对此仅向本院提交了网络机票查询打印件等证据予以证明，且强盛也未能提交其他充足的证据证明其多次往返均系为维修涉案房屋，故对该部分请求，本院不予支持。关于强盛主张的200元鉴定破拆费用，金利公司不同意支付，强盛对此亦未能提交充足的证据予以证实，故本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告金利（南京）建设开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日支付原告强盛维修南京市江宁区（跃层）房屋的维修价款49106.34元。二、被告金利（南京）建设开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告强盛上述房屋的租金损失45000元。三、驳回原告强盛的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费收取8594元，由原告强盛负担6931元，由被告金利（南京）建设开发有限公司负担1663元。本案鉴定费31000元，由强盛负担3000元，由金利（南京）建设开发有限公司负担28000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  张雨青人民陪审员  唐宜春人民陪审员  周广林二〇一九年六月五日书 记 员  朱 龙