山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0103民初357号原告：卢士凯，男，1984年6月22日出生，汉族，无业，住济南市历城区。原告：曾现华，女，1982年5月17日出生，汉族，无业，住济南市历城区。委托诉讼代理人：黄贤卓，山东强源律师事务所律师。被告：济南立天唐人置业有限公司，住所地济南市市中区十六河街道办事处望岳路1777号。法定代表人：童云峰，董事长。委托诉讼代理人：冯林，男，济南立天唐人置业有限公司员工。委托诉讼代理人：支绍桦，山东招法律师事务所律师。原告卢士凯、曾现华诉被告济南立天唐人置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢士凯、曾现华共同的委托诉讼代理人黄贤卓，被告济南立天唐人置业有限公司法定代表人董云峰的委托诉讼代理人冯林、支绍桦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告卢士凯、曾现华向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金，自2018年1月1日起每日以总房款万分之一计算至被告取得竣工验收备案证明之日止；请求判令被告向原告支付交房后基础设施未达到交付使用条件的违约金，自交付宽限期满30日起每日以总房款万分之零点五计算至达到交付使用条件之日。至起诉暂计一万元。2、判令由被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2016年2月29日，原告与被告签订《济南市商品房买卖合同》，合同约定：1、原告购买被告位于济南市市中区，南北康片区A-6地块7#楼2单元601室商品房一处，该商品房建筑面积112.8平方米，单价每平方米8446.88元；总价款为952808元。2、被告应于2017年12月31日前交房。3、被告逾期交房的，应按日向原告支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。4、双方还约定其他权利和义务。2016年5月15日，原告支付被告135000元购房款，2018年4月9日原告与被告签订《济南市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于济南市市中区，南北康片区A-6地块1单元-1层-1156车位一处，建筑面积为31.49平方米，总价款分别为135000元。被告应于2018年1月5日前交付。被告逾期交房的，应按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金，合同继续履行。4、双方还约定其他权利和义务。原告已经按合同履行完付款，被告未在2017年12月31日前和2018年1月5日前向原告交付约定商品房，被告的行为已构成违约。被告交付商品房日起经过30日的宽限期，基础设施未达到交付使用条件，也构成了违约。为了维护原告合法权益，特依据《民事诉讼法》的有关规定，向法院提起诉讼，望判如所请。被告济南立天唐人置业有限公司辩称，造成我公司停工以至于无法正常施工的原因如下：（一）根据政府相关具体文件内容摘要如下：停工时间：2017年8月22日下发的《京津冀及周边地区2017--2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动强化督查方案》。2、2017年11月4日下发的《发布重污染天气橙色预警及建设工程采取重污染天气II级响应措施》。3、2018年1月1日至3月31日是众所周知的采暖季，因治理雾霾而无法正常施工。上述仅列举了政府停工令的部分文件，类似文件在我公司施工期间多达十几次，是造成我公司停工的前期原因。（二）停工影响施工具体文件摘要内容：园林绿化工程：大面积（1000平方米及以上）土地平整、造地形施工及管沟、沟槽开挖作业，渣土外运等。因答辩人小区属于大于1000平方米的范围，在政府文件规定的停工令范围内，所以无法施工。（三）1、根据《补充协议》第四条，第6小条：“如发生本合同约定的不可抗力或以下情形的，甲方可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付”。据此，答辩人因遵守“治理雾霾，还百姓一片蓝天”的政策指示下而停工是合情合理合法的。另根据《补充协议》第四条，第4小条：“该房屋交付时基础设施设备未达到交付使用条件的，乙方同意接受该房屋。乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任”。所以根据上述法律规定和合同约定，答辩人将交房时间定于2018年5月19日是合法的，并且根据双方协议的约定也是不应承担违约金的。1、答辩人所交付的房屋符合法律规定的交房标准，并没有违约。答辩人所交付的房屋符合法律规定的交房标准，具备正常的使用条件，没有免除自身责任，保证了原告购买房屋的主要权利，原告的诉求没有事实和法律依据。本案房屋于2018年5月11日经过验收合格，并在济南市城乡建设委员会进行了竣工验收备案，通过济南市公安局消防验收备案，而且电梯验收合格，并且具备五方验收质量合格。答辩人在具备交房条件后于2018年5月19日向原告发出了交房通知，答辩人已经按照合同约定履行了交房义务。分期综合验收备案证明不是法定的交房标准，也不是合同约定的交房标准，补充协议约定的交付条件已经双方签字盖章认可，是双方真实意思表示，并且符合法律、行政法规的规定，应受到法律保护，答辩人不存在违约行为，也无义务支付违约金。2004年5月19日，国务院发布了《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，该决定第83项，明确将规定于《城市房地产开发经营管理条例》的住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收取消。根据《城市房地产管理法》第27条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条、《建设工程质量管理条例》第16条的规定，房屋交付标准是验收合格，分期综合验收备案证明并不是法定交房标准。因此双方可以在合同中约定符合法律规定的具体交房标准。本案中交房条件主合同第八条与补充协议第四条（2）条做了不同约定；而且补充协议第十五条，即合同最后一条及双方签字盖章的上面约定了加粗加黑的提醒注意条款，明确约定：本补充协议的内容与本合同内容不一致的，以本补充协议为准。因此，本案的交房标准应当是补充协议第四条即：出卖人应当在2018年4月30日前依照国建和地方政府的有关规定，将由勘察单位、设计单位、施工单位、建设单位对该单位工程质量验收出具单位工程质量竣工验收记录及取得建筑工程消防验收意见书、电梯安全检验合格证，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。补充协议的内容也没有免除答辩人的责任，加重原告的责任，排除原告的主要权利。因此原告主张答辩人未取得分期综合验收备案证明，存在违约行为没有合同和法律依据。补充协议第四条的交付条件完全响应了现行的验收标准，因此补充协议的交付条件是完全合法有效，既然双方当事人签订合同时已经认可，就应得到法律的保护。房屋验收备案系政府部门的行政管理措施，目的在于规范行政管理，并非法律、法规的强制性规定的房屋交付条件，法庭应依法驳回原告的诉讼请求。《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》（鲁建发【2009】11号）系山东省建设厅下发的部门规章性文件，并非法律法规的强制性规定。依据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第一条之规定，备案管理办法的目的是加强质量管理。根据相关法律、行政法规均以“验收合格”作为房屋交付的法定条件的规定，因此，双方签订的补充协议第四条对房屋交付条件所做的变更，并不违反法律、行政法规的强制性规定。而原告再以该种行政管理措施为由主张以综合验收备案证明为由要求赔偿违约金没有法律依据。综上，答辩人交付的房屋符合合同约定，答辩人已经在2018年5月19日前将符合合同约定的房屋交付给原告，补充协议的交付条件不违反法律和行政法规的强制性规定，是双方真实意思的表示，合法有效，请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求，维护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告提交的商品房买卖合同、合同补充协议即、购房发票、建筑工程竣工验收报告、交房通知书等证据，本院经审理认定事实如下：2016年2月29日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，合同约定原告购买被告开发的位于济南市市中区房屋一套，建筑面积112.8平方米，房屋总价款为952808元，合同约定交房时间为2017年12月31日前。被告于2018年11月15日取得济南唐人中心一期A6地块房地产开发项目7号楼的建筑工程竣工验收报告。被告通知原告于2018年5月19日交付涉案房屋，原告收房时间为2018年5月24日，被告支付自2018年5月1日至5月23日的逾期交房违约金1429.21元，违约金已抵扣物业费。2016年5月15日，原告向被告支付135000元购房款，2018年4月9日原告与被告签订《济南市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于济南市市中区唐人中心一期A-6地块1单元-1层-1156车位一处，建筑面积为31.49平方米，总价款分别为135000元。被告应于2018年1月5日前交付，交付宽限期为60日。被告逾期交房的，应按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。被告通知原告于2018年11月16日交付车位，原告于2019年6月14日收取车位。车位迟延交付违约金已抵扣至2018年11月16日。关于住宅房屋交付的补充约定：1、合同约定涉案房屋交付时间为2017年12月31日之前，具体时间以被告发放《房屋交付使用通知书》载明的交房时间为准；2、该房屋的交付条件为该房屋竣工验收合格（包括单体验收合格或综合验收合格等情形），双方确认取得建设工程竣工验收备案证明文件不是该房屋交付的必要条件。房屋交付时，原告应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，除经具备房屋所在地市级房屋质量检测资质的检测机构确认房屋地基基础与主体结构存在质量问题外，原告不得以任何理由拒绝接受房屋，否则按原告原因造成房屋未能按期交付执行。原告拒绝接受房屋的，视为被告已按《房屋交付使用通知书》载明的交房时间交付房屋，被告就此不承担延期交房责任。3、被告发出《房屋交付使用通知书》的书面形式可以是传真、信函、特快专递、在网络媒体或当地公开发行的报纸公告等本合同约定的任何形式。原告应在被告《房屋交付使用通知书》发出之日起5日内到房屋所在地或被告另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款（如有）和该房屋各类费用（如物业服务费、公共维修基金、契税、印花税、手续费、工本费等）。如原告未付清前述款项及费用，均视为原告未付清房款，应当按照本补充协议约定承担违约责任。4、该房屋交付时基础设施设备未达到交付使用条件的，原告同意接受该房屋。原告给予被告30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，被告无需向原告承担违约责任。宽展期届满后基础设施设备仍未达到交付使用条件的，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已交购房款万分之零点五的违约金，合同继续履行。原告无权据此解除合同，且不因原告催告被告而产生解除权。6、如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，被告可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付；（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；（3）因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设期延长；（4）政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致延期交付；（5）原告在房屋交付前仍有到期应付房款或其他费用（含契税、公共维修基金等税费）尚未付清；（6）政府管制、征用或政府规划变更等政府行为；（7）市政配套的批准的延误；（8）因气候原因造成临时性施工中断；（9）因行政审批程序等原因；（10）其他非因出卖人原因导致的情形。7、如发生上述除第（5）项所述延期交房情况之一，被告应在发生该情形后90日内通知原告，如被告未履行通知义务，被告不得以此为由免除延期交房责任，但不可抗力等客观原因或原告原因无法通知的情形除外。8、被告自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付原告，则：（1）原告给予被告30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，被告无需向原告承担违约责任；（2）如宽展期届满后被告仍未将该房屋交付原告，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行，原告无权据此解除合同。关于储藏室交付的补充协议约定内容基本同上述住宅房屋交付的补充约定，储藏室交付补充约定中原告给予被告的宽展期变更为60日。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告主张，按照合同约定被告应在2017年12月31日前交付涉案住宅商品房，但被告通知的实际交房时间为2018年5月19日，且被告在交房时未取得开发项目分期综合验收备案证明，故被告应向原告支付逾期交房违约金。违约金的计算方式为，住宅商品房违约金以952808元为基数，按照日万分之一计算，自2018年1月1日起至涉案房屋取得开发项目分期综合验收备案证明时止；按照合同约定被告应在2018年1月5日前交付，且被告在交付时未取得车位综合验收备案证明，故被告应向原告支付逾期交房违约金，违约金的计算方式为，住宅商品房违约金以135000元为基数，按照日万分之一计算，自2018年1月5日起至涉案车位取得开发项目分期综合验收备案证明时止。被告主张导致被告停工无法按期交付涉案房屋的原因是政府部门为采取治理大气污染措施对建设工程施工项目多次下达停工、治理通知，根据原、被告签订的补充协议约定，被告可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。为证实其主张，被告提交关于发布重污染天气橙色预警及建设工程采取重污染天气II级响应措施的通知、关于秋冬季全市建设项目扬尘治理工作有关事宜的通知、关于印发《京津冀及周边地区2017--2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动强化监督方案》的通知、济南市人民政府办公厅关于印发济南市建设工程扬尘污染治理若干措施的通知等，证明在2017年至2018年3月尤其是2017年下半年，因遵守政府政策而无法正常施工。其中关于秋冬季全市建设项目扬尘治理工作有关事宜的通知中明确要求采暖季不允许施工的内容包括园林绿化工程，即大面积（1000平方米及以上）土地平整、造地形施工及管沟、沟槽开挖作业，渣土外运等。涉案工程中的绿化工程面积超过1000平方米，且从原告提交的照片证据也可以证实，涉案工程现场大面积有绿网覆盖，没有施工。2017年12月12日，被告向原告发出告知函，告知函载明：“根据济南市城乡建设委自2017年初起多次发布的紧急停工停产通知及济南市人民政府下发的济南市《京津冀及周边地区2017-2018秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》实施方案（摘要如下）:1、建材行业全面实施错峰停产。加大建材行业错峰生产力度、水泥（含特种水泥、粉磨站）、砖瓦窑（不含以天然气为燃料）、陶瓷（不含以天然气为燃料）、玻璃棉（不含以天然气为燃料）、岩棉（不含电炉）、石膏板等建材行业，采暖季全部事实停产。2、考虑到济南市环境空气质量的被动局面，从10月14日起，济南市区所有房屋建筑工程、所有拆迁工地、市政工程和园林工程，一律全部停止施工，复工时间另行通知，对拒不停工的参建各方，将按相关规定，实施严厉处罚。3、采暖季不允许施工的内容：1、房屋建筑工程：基坑施工阶段的土石方开挖作业、大量回填土作业，建筑渣土内倒、外运作业等。根据我司与您签署的《济南市商品房买卖合同》补充协议第四条第6款、第7款相关约定，上述停产及停工事由符合合同中关于交付日期顺延的约定，现正式告知您，贵我双方约定的商品房交付日期顺延，顺延天数为政府实际要求的停产及停工期限，在此期间双方互不承担责任。特此告知！”原告认为，被告提交的上述文件系政府内部文件，对被告没有直接的约束力，被告应当提供政府部门向其下发的要求其停工的通知。且上述文件仅要求停止土石方作业，而截至2017年11月15日，涉案工程的基础建设及配套工程已基本完工，不涉及土石方作业。如被告主张单体验收合格系按照单位工程每栋楼进行验收，则绿化工程的停工对单体工程验收没有影响，因绿化工程属于综合验收的范围。原告没有收到被告发出的告知函，根据补充协议约定，被告应当在因政府行为导致停工延期的情形发生后90日内通知原告，如被告未履行该通知义务，被告不得以此为由免除延期交房责任。本院认为，原告卢士凯、曾现华与被告济南立天唐人置业有限公司签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。关于房屋交付的补充协议约定的效力问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条规定，合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（2004年5月19日国发[2004]16号自公布之日起施行），在国务院决定取消的行政审批项目目录的第83项，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。因此，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定不再是效力性强制性规定，商品房买卖双方可以在合同中约定商品房交付的标准。本案中，虽然双方在所签《济南市商品房买卖合同》中约定涉案房屋的交付条件为取得开发项目《分期综合验收备案证明》，但是在双方所签《补充协议》中补充约定：该房屋的交付条件为该房屋竣工验收合格（包括单体验收合格或综合验收合格等情形），双方确认取得建设工程竣工验收备案证明文件不是该房屋交付的必要条件。鉴于：第一，双方对交付条件的补充约定，并未免除出卖人济南立天唐人置业有限公司的责任、加重买受人卢士凯、曾现华的责任、排除买受人卢士凯、曾现华的主要权利；第二，双方对交付条件的补充约定，不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形；第三，卢士凯、曾现华也未在法定期间内，以济南立天唐人置业有限公司违反《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致卢士凯、曾现华没有注意免除或者限制其责任的条款，申请人民法院撤销该补充约定。因此，本院认定双方对交付条件的补充约定合法有效。在涉案楼盘取得房屋竣工验收备案登记单后，济南立天唐人置业有限公司通知卢士凯、曾现华收房，卢士凯、曾现华亦实际收房，故济南立天唐人置业有限公司向卢士凯、曾现华交付涉案房屋符合双方约定的交付条件。关于被告济南立天唐人置业有限公司逾期交房是否构成违约的问题。本院认为，按照合同约定被告济南立天唐人置业有限公司应当于2017年12月31日前向原告卢士凯、曾现华交付住宅房屋。按照补充协议约定，因被告未按期交付房屋，对于住宅房屋原告给予被告30日宽展期。故被告济南立天唐人置业有限公司最晚应于2018年1月31日前向原告交付住宅房屋。被告济南立天唐人置业有限公司主张因政府部门为采取治理大气污染措施对建设工程施工项目多次下达停工、治理通知，根据原、被告签订的补充协议约定，被告可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。但被告济南立天唐人置业有限公司提交的有关政府部门的文件并未涉及直接要求其停工作业，即便采暖季期间明令要求园林绿化工程停工，但涉案园林绿化工程并不影响涉案楼盘进行竣工验收，故对被告济南立天唐人置业有限公司上述无需承担违约责任的主张，本院不予采纳。被告济南立天唐人置业有限公司未按照合同约定的期限交付房屋，构成违约，理应向原告卢士凯、曾现华支付违约金。因被告济南立天唐人置业有限公司已向原告赔付2018年5月1日起至实际交房之日止的违约金，故违约金的计算方式为，住宅商品房违约金以952808元为基数，自2018年1月31日起至2018年4月30日止，按照日万分之一计算。依照合同约定，被告应于2018年1月5日交付车位，扣除60天宽限期，被告迟延交付车位违约金应于2018年3月7日起计算，被告通知原告于2018年11月16日交付车位，被告迟延收取车位系由其个人原因造成，原告自认被告已将2018年5月1日至2018年11月16日的违约金抵扣物业费，故本院对原告要求的被告自2018年3月7日起至2018年4月30日止，以135000元为基数，按照日万分之一计算违约金的诉求予以支持，多超出部分予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告济南立天唐人置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告卢士凯、曾现华逾期交房违约金，以952808元为基数，自2018年1月31日起至2018年4月30日止，按照日万分之一计算。二、被告济南立天唐人置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告卢士凯、曾现华逾期交房违约金，以135000元为基数，自2018年3月7日起至2018年4月30日止，按照日万分之一计算。三、驳回原告卢士凯、曾现华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告济南立天唐人置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 许 毅人民陪审员 徐 健人民陪审员 田悦熳二〇一九年六月十八日代理书记员 潘建永