广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初11790号原告（反诉被告）：广州市越秀区农林街道社区服务中心，住所地：广州市执信南路92号1-3楼。法定代表人：董军。委托诉讼代理人：古锦昌，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）:韩子辉，男，汉族，1984年4月26日出生，住黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区。委托诉讼代理人：苏宝，北京大成（广州）律师事务所律师。原告广州市越秀区农林街道社区服务中心诉被告韩子辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人古锦昌，被告的委托诉讼代理人苏宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年1月1日至2018年5月31日拖欠的租金155000元（按每月31000元计）；2、判令被告向原告支付从2018年2月5日起计至清偿之日止的违约金（按每月9300元计）；3、判令确认2016年6月30日签订的《广州市房屋租赁合同》于2018年6月30日已终止，被告并腾空交还房屋，支付自2018年7月1日开始计至实际退还房屋之日止的占用费，按每月31000元计。事实和理由：2016年6月30日，原、被告签订租赁合同，约定被告向原告承租广州市越秀区农林下路X号之七2楼，租期自2016年7月1日至2018年6月30日，月租金31000元，被告应当在每月的第五日前缴纳租金，没有按时缴纳租金的，每逾期一日，按照当月应缴纳租金的1%向原告支付违约金等。自2018年1月1日起被告没有缴纳租金，经多次催促被告仍置之不理。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、涉案的租赁合同因没有取得建设工程规划许可证，属于无效合同。2、涉案房屋搭建简易，屋顶均是用简易木板搭建而成，下雨的时候长期漏水，夏天时炎热无比，导致被告无法正常经营，无法实现合同目的，因此对于涉案房屋的使用费请求减少至每月20000元；被告于2018年6月21日支付的租金是支付2018年1月的租金，不是2018年6月的租金，因此使用费的起算期应从2018年2月1日起算。3、涉案合同是无效合同，依据合同法第56条的规定，原告要求被告支付违约金的请求是没有事实和法律依据；假设涉案合同有效，关于违约金的约定明显过高，依据合同法第114条规定，请求按照银行同期存款利率计算违约金。4、因涉案合同是无效合同，因此不存在终止合同和解除合同的说法。综上，请求法院驳回原告的全部诉请。被告向本院提出反诉请求:1、确认原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》无效；2、判令原告立即向原告支付商铺装修款95885元。事实和理由：涉讼房屋并未取得建设工程规划许可证，依照法律规定，双方签订的租赁合同属于无效合同。另外，原告在与被告第一次签订租赁合同时，承诺会将涉案房屋长期出租给被告，并承诺只要被告愿意承租，就会继续出租给被告，因此被告在装修以及购买各种设备时均是按10年以上的规划进行购买以及装修，现因原告的原因，涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，导致涉案租赁合同无效，因此依据合同法第58条以及最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释第9条规定，要求原告承担被告的装修损失。原告对被告的反诉辩称：不同意被告的反诉请求，理由如下：1、双方签订的租赁合同是经过平等自愿达成的意思表示一致，其内容是经过双方充分协商的。2、涉案房屋由于历史遗留原因，没有办理相应的工程规划许可证，但这不影响原告作为产权人的处分权。3、原、被告在签订涉案合同以前确实签过一份已经履行完毕的租赁合同；被告声称原告承诺给其长期承租，合同法规定出租期限最长为20年，当时约定的租赁期仅有2年，该租赁期是经过双方充分协商的。4、装修费是承租人自行对建筑物的装修，该费用为被告用于经营的需要，其费用应当由被告自行承担。5、被告声称涉案房屋经常漏水，要求我方维修是不属实的，如果涉案房屋经常漏水，被告就不需要继续与我方签订租赁合同，这是不合常理的。经审理查明，2014年6月26日，原、被告签订《广州市房屋租赁合同》，约定原告将广州市越秀区农林下路X号之5、7号二楼的房屋出租给被告作商业用途使用，建筑面积190平方米，租期自2014年7月1日至2016年6月30日，每月租金25000元；租金按月结算，由被告在每月的第5日前按现金、支票付款方式缴付租金给原告，逾期交付租金的，每逾期一日，被告须按当月租金额的1%向原告支付违约金；被告拖欠租金6个月以上的，原告可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失等。签订合同后，原告将涉讼房屋交付被告使用。租期届满后，原、被告双方于2016年6月30日另签订《广州市房屋租赁合同》，约定租期自2016年7月1日至2018年6月30日，每月租金31000元，被告向原告交纳93000元保证金，原告应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回被告；其余内容均与上述合同约定一致。被告自2018年1月起没有向原告交付租金，但在2018年6月21日交了31000元。原告认为该费用是当年6月份的租金。被告则认为交的是当年1月份的租金。原告确认涉讼房屋没有权属证明书，没有报建手续和规划验收合格证。在本案审理过程中，被告向本院申请对涉讼房屋内的装修物于2016年3月的价值进行评估。本院依法委托广州市安衡价格事务所有限公司进行评估，该司于2019年4月17日作出《关于广州市越秀区农林下路X号之七2楼房屋的装修装饰物价格评估结论书》，结论为：广州市越秀区农林下路X号之七2楼房屋的装修装饰物价值在2016年3月的价值为158449元。被告遂调整上述第二项反诉请求为要求原告支付商铺装修款158449元。本院依法向原告释明：若原、被告双方签订的《广州市房屋租赁合同》为无效，原告可变更诉讼请求。原告坚持原诉讼请求，不作变更。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原告未提供证据证明涉讼房屋取得建设工程规划许可证，故原、被告就涉讼房屋签订的《广州市房屋租赁合同》为无效。被告应当将涉讼房屋腾空交还给原告；原告亦应将所收取的租赁保证金93000元退还予被告。原告要求被告支付逾期交付租金违约金及要求确认上述《广州市房屋租赁合同》于2018年6月30日已终止的诉讼请求，本院均不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。”因此，原告要求被告支付房屋使用费的诉讼请求合法，本院予以支持。关于被告要求原告支付装修款的反诉请求。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案中，对于被告的装饰装修物，原告表示不同意利用，而被告未就该装饰装修物的现值申请评估，且上述租赁合同虽为无效，但约定的租期亦已届满，故被告要求原告按装饰装修物于2016年3月的价值予以返还装修款的反诉请求，欠缺法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十二条的规定，判决如下：一、原告广州市越秀区农林街道社区服务中心与被告韩子辉就广州市越秀区农林下路X号之5、7号二楼所签订的《广州市房屋租赁合同》为无效。二、被告韩子辉在本判决发生法律效力之日起7日内将广州市越秀区农林下路X号之5、7号二楼房屋腾空交还给原告广州市越秀区农林街道社区服务中心；迁出时可将装饰装修物拆除，因拆除造成房屋损毁的，应当恢复原状。三、被告韩子辉在本判决发生法律效力之日起7日内向原告广州市越秀区农林街道社区服务中心支付自2018年2月1日至实际履行上述第二项判决之日止的房屋占有使用费（按每月31000元计）。四、驳回原告广州市越秀区农林街道社区服务中心的其他诉讼请求。五、驳回被告韩子辉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2511.3元，反诉受理费1734.49元、评估费10000元，由原告广州市越秀区农林街道社区服务中心负担627.8元，被告韩子辉负担13617.99元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梁志铭人民陪审员  陈志伟人民陪审员  黎冬梅二〇一九年六月二十四日书 记 员  郑君灏