广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终333号 上诉人(一审被告)：合浦港荣置业投资有限公司，住所地广西壮族自治区合浦县廉州镇还珠大道50号，统一社会信用代码：9145052156159278XG。 法定代表人：甘志冲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗丽坦，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：韦丽宝，女，该公司员工。 被上诉人（一审原告）：潘能斌，男，1968年3月20日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县。 被上诉人（一审原告）：龙光梅，女，1970年12月17日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县。 以上二被上诉人委托诉讼代理人：张甫，广西还珠律师事务所律师。 上诉人合浦港荣置业投资有限公司（以下简称港荣公司）因与被上诉人潘能斌、龙光梅商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区合浦县人民法院（2018）桂0521民初2598号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 港荣公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人港荣公司不构成违约，无需承担逾期交房的赔偿责任。事实与理由：一审法院认定事实错误且有遗漏。一、一审法院认定上诉人构成违约，延期交房违约天数和需承担违约金错误。双方签订的《商品房买卖合同》第八条及《补充协议》关于交付期限有明确约定，上诉人应在2015年10月26日前将涉诉房产交付被上诉人使用，但如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，上诉人可据实予以延期。合同约定的特殊原因包括：“1.遭遇不可抗力…；2.因国家有关法律、法规、政策改变导致工期受到影响的，由于供水、供电部门原因停水、停电导致工期延长；3.…不能归责出卖人的其他情况影响工期；因为政府及相关部门的临时限制行为或者其他行为导致工期受到影响的；4.由于供电、供水部门原因停水、停电的；5.气象部门记录降雨量为中雨或中雨以上的…”。自签订合同日至实际交房日，在施工过程中因发生合同约定的特殊原因致使上诉人被迫停工就有252.5天；上诉人在一审庭审中已提交因政府延迟供地，上诉人无法办理不动产证，导致涉案项目无法按期竣工验收，无法按照合同约定时间交房，根据合同约定因政府及相关部门的行为导致工期受到影响上诉人可据实顺延交房无需承担逾期交房违约责任的相关证据，且因客观原因不能自行收集可扣除延期交房的情形天数向法院申请调查取证，但一审未采信证据也未准许，使得逾期交房可扣除天数和违约金计算不准确。二、自交房之日起，上诉人一直代被上诉人向物业公司缴纳涉诉房产的物业费和水电费，因此，即使上诉人存在违约责任，根据公平原则和诚实信用原则，也应以代缴的物业费和水电费冲抵上诉人需支付的违约金后，再根据被上诉人实际损失酌情减少部分违约金，一审法院判决物业费与该案是两种不同法律关系不予冲抵是显失公平的。综上，上诉人请求二审法院撤销原判，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人潘能斌、龙光梅辩称，上诉人延期交房违约，一审法院扣减业主的天数没有依据，对一审判决有异议，上诉人应从约定交房之日起一直计算至实际交房之日或交房时符合交房条件的时间来支付违约金。因为开发商和施工单位在施工合同中已经根据施工进度扣减了相应天数，确定了交工时间，本案属于商品房买卖合同纠纷，不应在业主的合同中扣减；上诉人主张政府逾期供地，其可以另案起诉，与本案业主也没有关联性；上诉人逾期交房是资金周转不佳、公司内部股东有矛盾、原股东退出等原因。上诉人主张物业管理费和水电费冲减违约金，因物业与开发商是两个不同的法律关系，不应当冲减；本案违约金每日万分之二比较合理，不应调整减少。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 潘能斌、龙光梅向一审法院起诉请求：一、判决港荣公司支付逾期交房的违约金113075元（从2015年10月27日起暂至2018年10月26日止共1095天，以总房款516325元按每日万分之二计算，以后另计至案件判决确定履行期限届满之日止）；二、判决港荣公司支付逾期交房的逾期利息经济损失92938.5元【从2015年10月27日起暂至2018年10月26日止共1095天，以总房款516325元按中国人民银行同期同类的逾期贷款年利率（6%）计算，以后另计至案件判决确定履行期限届满之日止】。 一审法院审理查明：2014年11月10日，潘能斌、龙光梅与港荣公司签订了《商品房买卖合同》及附件，合同约定：潘能斌、龙光梅向港荣公司购买由港荣公司开发的位于合浦县，建筑面积共154.98平方米,每平方米3331.56元,商品房总价格为516325元；买受人按公积金贷款方式付款；出卖人应当在2015年10月26日前，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30内告知买受人的；2、因国家有关法律、法规、政策改变导致工期受到影响的，由于供水、供电部门原因停水、停电导致工期延长的；3、不能预见、不能克服、且不能归责出卖人的其他情况影响工期；因政府有关部门的临时限制行为导致工期受到影响的；4、出卖人将竣工材料、报告提交政府部门并被接受后（以政府接到资料日期为准），等待验收或丈量所需的时间；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。此外，合同及补充协议还对其他事项进行约定。合同签订后，潘能斌、龙光梅向港荣公司交付房款，港荣公司分两次向潘能斌、龙光梅开具了总金额为516325元的购房款发票。2018年1月15日，潘能斌、龙光梅签字接管验收涉案房屋。涉案房屋所在楼房至今未办理竣工验收手续。另查明，2014年11月10日至2018年1月15日期间，涉案工程因停水5天、停电12天、中高考19天、降雨级别中雨以上107天，共延长工期143天。 一审法院认为，潘能斌、龙光梅与港荣公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同为合法有效。潘能斌、龙光梅与港荣公司双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。潘能斌、龙光梅已按照合同的约定支付了全部购房款及契税，港荣公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。依据双方合同约定，港荣公司应于2015年10月26日前交房，但港荣公司于2018年1月15日才将涉案商品房交付给潘能斌、龙光梅使用，逾期交房812天，但根据双方的约定，应扣除港荣公司在签订合同时至交房前施工期间可延期特殊情形天数，即停水5天、停电12天、中高考19天、降雨级别中雨以上107天，港荣公司实际逾期交房669天。依双方合同约定，逾期交房的，港荣公司应向潘能斌、龙光梅按日支付已交付房价款万分之二的违约金。对该违约金标准，港荣公司提出过高的异议。该违约金条款属于双方签订合同时的自由约定，作为具有补偿性和惩罚性的条款，日万分之二的标准较之于买受人基于银行贷款利率等可得利益损失并没有明显偏高，且与合同约定逾期付款的违约金标准相对应，结合合同的履行情况来看，潘能斌、龙光梅没有违约行为，为保护守约方的合法权益，对此不予调整。根据潘能斌、龙光梅的主张，潘能斌、龙光梅依法享有的逾期交房的违约金为516325元×0.0002×669天=69084.29元。港荣公司主张以物业费及水电费冲抵港荣公司需支付的违约金，潘能斌、龙光梅不同意，物业关系与本案是两种不同法律关系，对港荣公司的抗辩理由，不予支持，港荣公司可另行起诉。关于逾期交房造成利息经济的损失。潘能斌、龙光梅没有提供证据证实其因港荣公司违约给其造成了实际损失或预期利益损失超过双方约定的违约金，潘能斌、龙光梅主张港荣公司另行支付逾期交房的利息经济损失，没有事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，一审法院判决：一、港荣公司应向潘能斌、龙光梅支付逾期交房的违约金69084.29元；二、驳回潘能斌、龙光梅的其他诉讼请求。案件受理费4390元，因适用简易程序审理减半收取2195元，由潘能斌、龙光梅负担1449元，由港荣公司负担746元。 二审期间，上诉人港荣公司对延期交房应扣除的天数有异议，认为应以上诉状的天数为准；被上诉人对延期交房应扣除的天数亦有异议，认为双方确定交房日期后就不应再扣减天数。 二审期间，双方当事人均无新证据提交。 因双方当事人对一审有异议的部分事实均未提交新证据予以证实，故其异议不成立，本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。 本院认为，上诉人港荣公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性之规定，为合法有效合同，双方当事人应按照合同约定的内容履行义务。被上诉人在合同签订后依约向港荣公司支付相应购房款项，完成了付款义务，港荣公司未能按时履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任，一审法院根据双方的诉辩及提交的证据对案件事实进行了认定，并对港荣公司应支付逾期交房违约金给被上诉人的理由和法律依据评述的充分恰当，一审判决正确，本院二审予以维持。 上诉人港荣公司上诉认为，一审扣减延期交房的天数有误，并提出新的天数，但其在上诉状的附表中所列的天数并未提交证据证明其由来和依据，故其主张本院不予支持。上诉人主张为被上诉人代缴物业费和水电费，应冲抵违约金，本院认为，债务的抵消应由双方当事人达成合意，上诉人未有证据证明其代缴物业费和水电费的行为已与被上诉人达成一致意见，现被上诉人不同意抵消，本案不宜一并处理，上诉人可另行主张。上诉人认为，其需支付的违约金已超过被上诉人的实际损失，应酌情减少部分违约金，本院认为，双方在合同中对承担违约责任的标准的约定已经有所失衡，即买受人如未按合同规定时间付款的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金；而出卖人逾期交房的，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之二的违约金，现被上诉人主张上诉人违约，应按合同约定标准即房价的万分之二支付违约金合约有据；上诉人的违约行为已经导致被上诉人多年未能如期居住使用房屋，造成生活不便和心里预期落空，其损失现实存在，且违约金数额高的原因是由于上诉人自身违约时间过长所致，并不是双方对违约金的标准的约定过高，故本案不符合合同法中关于调整违约金的情形，上诉人的上诉主张本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人港荣公司的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4390元，由上诉人合浦港荣置业投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陆振益 审 判 员 叶长程 审 判 员 王雅新 二〇一九年六月十四日 法官助理 何 良 书 记 员 丘 俊