广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终9942号上诉人（原审被告）：广州市明和实业有限公司，住所地广东省广州市天河区珠江西路8号2001房之自编2018房。法定代表人：张伟。委托诉讼代理人：孙海燕，广东国智律师事务所律师。委托诉讼代理人：程操，广东国智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市美百年商业管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区莲花街道商报东路英龙商务大厦2005单元。法定代表人：焦昆华，执行董事。委托诉讼代理人：梁华，万商天勤（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹玉兴，万商天勤（深圳）律师事务所律师。原审被告：小高德（广州）置业有限公司，住所地广东省广州市天河区花城大道87号601房之自编2018房。法定代表人：张伟，经理。上诉人广州市明和实业有限公司（以下简称明和公司）因与被上诉人深圳市美百年商业管理有限公司（以下简称美百年公司）、原审被告小高德（广州）置业有限公司（以下简称小高德公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人明和公司的委托诉讼代理人孙海燕、程操，被上诉人美百年公司的委托诉讼代理人梁华、曹玉兴到庭参加诉讼，原审被告小高德公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。明和公司上诉请求：1.撤销（2018）粤0106民初278号民事判决第一、二、三项；2.依法改判驳回美百年公司主张支付违约金1596060元的诉讼请求；3.依法对美百年公司装修损失2357000元及租金损失239807.36元按双方在合同解除中应承担的过错责任比例由双方分担；4.本案一、二审诉讼费均由美百年公司负担。事实与理由：一、一审判决认定“已生效的7661号案、22391号案判决书判明和公司向美百年公司赔偿损失1596060元……与向乙方支付相当于两个月租金同等金额的违约金之约定的主要违约金非同一性质”这一事实存在错误。二、一审判决支持美百年公司违约金的请求，不符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条中“足以涵盖损失的违约金和赔偿损失不能同时支持”的规定。三、从双方签订的租赁合同的约定和双方当事人权利义务应当对等的角度来说，美百年公司就租赁合同被解除后的主张也只能在“赔偿损失”和“相当于贰个月租金同等金额的违约金”选择一项。四、双方在房屋租赁合同汇总关于违约责任的约定内容，符合一般商事行为的普遍行为规范，包含双方在订立合同时对单方违约解除合同所承担赔偿责任的合理预期。五、一审法院在生效判决已确定双方对于合同解除均负有过错责任的情况下，未进行过错责任分担即判令明和公司承担全部装修损失2357000元及全部租金损失239807.36元，显属不当。综上，请求二审法院予以改判。美百年公司辩称，同意一审判决，不同意明和公司的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。美百年公司诉请的违约金与前案的赔偿损失的两项请求在法律上并非同一法律关系，也并非同一性质。关于上诉状第二点，美百年公司认为明和公司该上诉理由适用法律错误，请求的数额应不超过违约金，因此不应适用合同法司法解释二的规定，明和公司主张实际损失和违约金不得同时主张的理由并未有法律规定，根据《合同法》第一百六十四条第二款规定，明和公司可请求人民法院及仲裁机构适当减少，可见同时主张实际损失和违约金，并不违反法律规定。针对上诉理由三，美百年公司与小高德公司签订的合同第9条明确约定应由违约方赔偿违约金，由此可见双方签订的合同既签订了实际损失和违约金，故一审法院判决无误。小高德公司经本院传票传唤未到庭陈述意见。2018年1月4日，美百年公司向一审法院起诉请求：一、明和公司、小高德公司向美百年公司支付违约金1596060元；二、明和公司、小高德公司赔偿美百年公司实际损失4010554.25元（包括装修损失2357000元、2016年9月17日之后无法使用租赁物业的租金及管理费损失294656.7元、次承租人起诉美百年公司给美百年公司造成的损失1358897.55元）；三、本案诉讼费由明和公司、小高德公司承担。一审法院经审理查明：2017年3月，美百年公司诉至一审法院，要求小高德公司、明和公司退还广州市天河区珠江东路12号29、30、31层（以下简称“案涉物业”）的租赁保证金、水电周转金、管理费保证金、装修保证金2347538.25元；小高德公司、明和公司共同赔偿美百年公司可得利益损失27459741.85元及2016年9月前因小高德公司、明和公司违约导致美百年公司不能实际使用前述部分物业的损失924410.88元等。一审法院以（2017）粤0106民初7661号案（以下简称“7661号案”）立案受理。经审理，一审法院于2017年9月27日作出7661号案民事判决，查明及认定：明和公司系广州市天河区珠江东路12、14、16号物业的登记产权人。2012年1月1日，明和公司向小高德公司出具《授权委托书》，确认小高德公司对珠江新城珠江东路12号、14号、16号物业拥有分租、转租、经营权及委托分租、转租、经营权等。2014年，小高德公司（甲方/出租人）与美百年公司（乙方/承租人）签订《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议一》（以下简称“《补充协议一》”），约定甲方案涉物业出租给乙方作办公用途使用；租赁期限为2015年12月1日至2023年11月30日。案涉物业建筑面积共计6650.25平方米，该面积为本物业租金、管理费及其他相关费用的计算依据。案涉物业2016年3月1日至2016年12月31日每月每平方米租金为120元，月租金为798030元；租金以一个自然月为一期，如一期不足一整个月时，该期月租金应按该自然月天数计算的日平均租金再乘以实际计租日数计算应付金额。乙方应与甲方指定的物业管理公司签订物业管理合同，物业管理费每月每平方米30元，即案涉物业每月物业管理费为199507.5元。乙方负责案涉物业室内装修、通讯、环保、卫生防疫、空调、二次消防及交楼标准以外的其他项目的施工及相关手续的办理，并承担因此而产生的一切费用。甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，一方可通知另一方解除原合同及本协议；因甲方违约而致原合同及本协议解除的，甲方应当向乙方返还租赁保证金，同时向乙方支付相当于贰个月租金同等金额的违约金；因乙方违约而致原合同及本协议解除的，乙方无权要求甲方返还租赁保证金:（1）甲方交付的该房屋不符合本协议约定，致使不能实现租赁目的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的且甲方又未在合理期限内消除前述情形……（5）乙方未按约定交纳租金、租赁保证金、物业管理费、管理费保证金、水电费、有偿服务等费用，逾期超过三十日的。甲方未依协议约定或法律规定单方解除本协议的，应向乙方返还租赁保证金，同时向乙方支付相当于贰个月租金同等金额的违约金。2015年12月3日，小高德公司与美百年公司签订《租赁合同补充协议二》（以下简称“《补充协议二》”），双方确认将《广州市房屋租赁合同》、《补充协议一》的租赁期限调整为2016年2月27日至2024年2月29日,合同租金标准为2016年5月27日至2017年4月26日每月每平方米租金为120元，月租金为798030元。签订案涉物业的上述租赁文件同时，美百年公司亦与小高德公司签订了与案涉物业同栋的广州市天河区珠江东路12号1601房之全层、1901房之全层、2101房之全层的房地产（以下简称“16层、19层、21层物业”）的租赁文件，约定美百年公司的承租期限为2016年2月27日至2024年2月29日；建筑面积为6650.25平方米；2016年5月27日至2017年4月26日每月每平方米租金为110元，月租金为731527.5元；物业管理费每月每平方米30元，月物业管理费为199507.5元等。因美百年公司在签订案涉物业租赁合同时知悉小高德公司与明和公司的代理关系，据此，有关案涉物业的租赁合同直接约束美百年公司和明和公司。小高德公司确认案涉物业中的3001、3102、3005、3006、3101单元在出租予美百年公司的租赁期内即2016年3月、4月起出现了上锁情况，结合小高德公司在2016年3月29日、4月1日、4月20日发往美百年公司的函件中曾要求收回包括案涉物业3001、3102、3005、3006、3101单元在内的七套物业，并要求美百年公司停止将该七套物业出租给第三方，而美百年公司则在2016年4月20日、4月26日、5月12日、7月23日数次发函要求小高德公司、雅居乐物管公司停止对上述七套物业加锁，加之（2016）粤广南方第39213号《公证书》亦映证了上述七套物业在2016年6月20日仍处于被管理处加锁的状态，一审法院采信美百年公司主张，即小高德公司、雅居乐物管公司自2016年3月28日起对案涉物业的3001、3102、3005、3006、3101单元进行了加锁，导致美百年公司无法使用。小高德公司未能依约将案涉物业全部交付美百年公司使用，已构成违约，美百年公司亦有权拒绝支付无法使用物业的租金。小高德公司、美百年公司确认美百年公司已足额支付了案涉物业（包括自2016年3月28日起无法使用的3001、3102、3005、3006、3101单元的租金）2016年7月以前的租金，但2016年8月、9月每月仅支付了案涉物业部分租金562751.6元。关于未支付租金部分，美百年公司称除了上述被锁的3001、3102、3005、3006、3101单元（合计面积1901.07平方米）外，还包括美百年公司在2016年8月3日向小高德公司、雅居乐物管公司发函中主张无法使用的2901A单元，但美百年公司并无充分证据证明2901A单元存在无法使用的情况，小高德公司亦对美百年公司8月3日所发函件内容的真实性不予确认，故美百年公司拒付2901A单元的租金缺乏依据，构成违约，根据双方合同履行情况，美百年公司应向小高德公司支付案涉物业2016年8月的租金为569901.6元（798030元-1901.07平方米×120元/月/平方米），即美百年公司未能足额缴纳案涉物业8月的租金为7150元（569901.6元-562751.6元）。因美百年公司在拒付2901A单元租金的问题上并不存在较大的主观恶意，故在案涉物业的租赁合同已因小高德公司违约在先，处于非正常履行状态的情况下，小高德公司无权在未与美百年公司协商的情况下即以美百年公司拒付部分租金（2901A单元的租金）为由解除案涉物业的租赁合同、收回场地。但基于案涉物业已于2016年9月18日由明和公司收回并另行出租，《广州市房屋租赁合同》、《补充协议一》、《补充协议二》已实际解除，就上述合同解除的责任归属，一审法院认为应由小高德公司的被代理人明和公司承担主要责任，由美百年公司承担次要责任。就美百年公司要求明和公司赔偿可得利益损失27459741.85元的诉讼请求。美百年公司为证明其可得利益损失向一审法院提交了《评估报告》，该《评估报告》载明评估结果是在诸多假设条件成立的情况下作出的，由此可知美百年公司主张的可得利益损失实际具有诸多不确定因素，而明和公司亦对该份由美百年公司单方委托出具的《评估报告》的真实性不予确认，并就其中诸多推算依据提出质疑，据此，一审法院对该《评估报告》不予采信。因本案中已确定美百年公司对案涉物业的租赁合同解除负有次要责任，明和公司负有主要责任。综合考虑《补充协议一》中有关出租人违约解除合同应承担的违约责任的相关约定，以及美百年公司未在本案中提供充分证据证明其实际损失，一审法院判令明和公司应向美百年公司赔偿相当于两个月租金同等金额的损失即1596060元。故判决：一、明和公司向美百年公司退还租赁保证金1596060元、水电周转金152955.75元、管理费保证金399015元、装修保证金199507.5元；二、明和公司向美百年公司赔偿其2016年7月前无法使用部分物业的损失684385.2元；三、明和公司向美百年公司赔偿损失1596060元；四、驳回美百年公司的其他诉讼请求等。因美百年公司不服，上诉至广州市中级人民法院，该院于2017年12月28日作出（2017）粤01民终22391号（以下简称“22391号案”）民事判决：驳回上诉，维持原判。2016年10月，雅居乐物业管理服务有限公司高德置地分公司（以下简称“雅居乐公司”）诉至一审法院，要求美百年公司支付案涉物业2016年8月1日至9月17日期间的物业管理费（含管理服务费及公共能源费）96911.49元及迟延违约金等。一审法院以（2016）粤0106民初17947号（以下简称“17947号案”）立案受理。经审理，一审法院于2017年9月27日作出17947号案民事判决，查明及认定：关于美百年公司支付物业管理费的情况。雅居乐公司、美百年公司确认按《广州高德置地广场写字楼物业管理服务合同》（以下简称“《物管合同》”）约定案涉物业2016年8月1日至9月17日期间的全部管理费（包括管理服务费及公共能源费）扣除美百年公司已缴纳的管理费后剩余管理费为96911.49元。美百年公司表示拒绝支付上述管理费，因为其不能正常使用上述管理费对应的场地（本案不能使用的场地为3001、3005、3006、3101、3102单元及2901A单元）。根据小高德公司发出的《关于协商调整租赁面积的函》等函件，小高德公司明确要求收回3001、3005、3006、3101、3102单元，雅居乐公司确认其对3001、3005、3006、3101、3102单元进行上锁，美百年公司提供的《公证书》证明上述房屋被上锁，相关锁上有“管理处”字样，门上张贴有管理处的告示，且雅居乐公司亦无法提供对上述房屋上锁的依据。据此，一审法院对于美百年公司所辩称无法使用3001、3005、3006、3101、3102单元予以采信。因美百年公司无法使用3001、3005、3006、3101、3102单元，故其无需向雅居乐公司支付上述部分场地的物业管理费，结合小高德公司向美百年公司发出的《关于协商调整租赁面积的函》等函件可知上述场地的面积为1901.07平方米（480.9平方米＋285.32平方米＋299.62平方米＋480.9平方米＋354.33平方米），根据《物管合同》的约定，案涉物业的管理费的计付标准为30元/平方米/月，故上述无法使用的场地每月的管理费为57032.1元（30元/平方米/月×1901.07平方米）。另，美百年公司辩称雅居乐公司采取强制措施干扰、影响、阻碍美百年公司正常使用的2901A单元依据不足，一审法院不予采纳。故美百年公司对于2901A单元所产生的管理费应予承担。美百年公司称其2016年9月10日无法进入案涉物业但对此未进行举证，一审法院不予采信。雅居乐公司称美百年公司于2016年9月底搬离应视为对其不利事实的自认，一审法院予以采纳。据此，雅居乐公司诉请美百年公司支付2016年8月1日至2016年9月17日期间的管理费并无不当。因双方确认按《物管合同》约定案涉物业2016年8月1日至9月17日期间的全部管理费扣除美百年公司已缴纳的管理费后剩余管理费为96911.49元，即扣除美百年公司无法使用的3001、3005、3006、3101、3102单元对应的管理费外，美百年公司须向雅居乐公司支15付2016年8月1日至2016年9月17日期间的管理费7561.2元（96911.49元－57032.1元－57032.1元÷30天×17天）。故判令：一、美百年公司向雅居乐公司支付案涉物业2016年8月1日至2016年9月17日期间的管理费7561.2元；二、美百年公司向雅居乐公司支付逾期支付上述管理费的违约金；三、驳回雅居乐公司的其他诉讼请求等。因美百年公司不服，上诉至广州市中级人民法院，该院于2017年12月25日作出（2017）粤01民终23072号（以下简称“23072号案”）民事判决：驳回上诉，维持原判。现美百年公司以小高德公司、明和公司违约解除案涉物业的租赁合同为由，要求小高德公司、明和公司按照《补充协议一》“甲方未依协议约定或法律规定单方解除本协议的，应向乙方返还租赁保证金，同时向乙方支付相当于贰个月租金同等金额的违约金”的约定支付违约金1596060元，并赔偿美百年公司的实际损失，具体包括：一、美百年公司已向小高德公司支付了案涉物业2016年9月1日至9月30日的租金562751.6元（明和公司亦确认美百年公司前述租金支付情况），向雅居乐物管公司支付了案涉物业2016年9月的管理费135995.4元，因小高德公司、明和公司于2016年9月18日收回了案涉物业，导致美百年公司此后无法使用案涉物业，小高德公司、明和公司应将2016年9月17日后的租金、管理费赔偿美百年公司。二、因小高德公司、明和公司于2016年9月18日收回案涉物业，导致美百年公司无法将租赁物业交付次承租人使用，次承租人向美百年公司主张违约16责任。1、广东明亮传媒有限公司，一审案号为（2016）粤0106民初19429号，二审案号为（2018）粤01民终10号，判令美百年公司向该次承租人返还租赁保证金430668元、水电周转金15723元及逾期返还前述款项的利息；美百年公司应承担的一审本诉受理费为8060元、反诉受理费为1447元，二审受理费为8060元；前述判决已于2018年3月21日发生法律效力。2、广州信于诚资产管理有限公司，一审案号为（2017）粤0106民初13137号，二审案号为（2017）粤01民终23076号，判令美百年公司向该次承租人返还租赁保证金144632元、物业管理费保证金29924元、水电周转金11471元及逾期返还前述款项的利息；美百年公司应承担的一审本诉受理费为4540元、反诉受理费为1595元，二审受理费为520元；前述判决已于2017年12月27日发生法律效力。3、广东太平洋联合律师事务所，一审案号为（2017）粤0106民初1170号，二审案号为（2017）粤01民终22529号，判令美百年公司向该次承租人双倍返还租赁保证金801280元，返还物业管理保证金82891元、水电周转金31775元、装修保证金41446元，赔偿因房屋漏水等导致的财物损失6971元、装修损失552791.55元，美百年公司应承担的一审本诉受理费为18450元、反诉受理费为4940元，二审受理费为13404元；前述判决已于2018年2月7日发生法律效力。4、江丹，案号为（2017）粤0106民初1559号，美百年公司与该次承租人达成调解协议为美百年公司向该次承租人退还租赁保证金16422017元、水电周转金8993元，美百年公司应承担的本诉受理费为1890元、反诉受理费为695元；前述调解书已于2017年12月12日发生法律效力。5、广州中鼎创富资产管理有限公司，案号为（2017）粤0106民初7409号，判令美百年公司向该次承租人返还租赁保证金172752元、水电周转金6851元、物业保证金17871元、装修保证金8936元；美百年公司应承担的本诉受理费为4400元、反诉受理费为1054元；前述判决已于2018年3月30日发生法律效力。6、康得金控资产管理有限公司，案号为（2017）粤0106民初24826号，判令美百年公司向该次承租人双倍返还租赁保证金240944元，返还水电周转金8150元；美百年公司应承担的受理费为5036元；前述判决已于2018年4月1日发生法律效力。三、因次承租人起诉美百年公司，导致美百年公司支出律师代理费。美百年公司就此提交了：1、其与广东广信君达律师事务所签订的《民事委托代理合同》五份，分别显示广东明亮传媒有限公司案、广州信于诚资产管理有限公司案、广东太平洋联合律师事务所案的一审律师代理费为30000元，二审阶段律师费用按一审收费标准减半计付；江丹案、广州中鼎创富资产管理有限公司案一审律师代理费为30000元；2、广东广信君达律师事务所出具的《广东增值税专用发票》，显示该所确认收到美百年公司支付的广东太平洋联合律师事务所案的一审律师费30000元、二审律师费15000元（复印件），广州中鼎创富资产管理有限公司案一审律师费30000元，广州信于诚资产管理有限公司案18律师费30000元、二审律师费15000元（复印件），江丹案律师费30000元，广东明亮传媒有限公司案二审律师费15000元（复印件）。四、美百年公司对案涉物业第29层进行了装修，现因无法继续使用该物业产生了损失2357000元。美百年公司就此提交了《工程施工合同》、《收款收据》、《银行流水》、《高德臵地广场施工临时出入证》、《空调工程施工合同》、《消防工程施工合同书》等证据予以证明。经质证，明和公司对美百年公司提交的次承租人起诉美百年公司的裁判文书及相应生效证明的真实性予以确认，但主张生效法律文书确定的美百年公司的付款义务并非都是美百年公司的损失；对美百年公司提交的有原件的《民事委托代理合同》及《广东增值税专用发票》的真实性予以确认，但主张双方租赁合同中并未约定律师费的承担；对美百年公司提交的有关装修损失的证据均不予确认，但因美百年公司确有对案涉物业29层进行装修，为加快本案审理进程，同意确认美百年公司主张的装修损失2357000元。一审法院认为：关于小高德公司作为明和公司代理人与美百年公司签订的《广州市房屋租赁合同》、《补充协议一》、《补充协议二》应直接约束明和公司与美百年公司，且上述合同实际解除应由明和公司承担主要责任，由美百年公司承担次要责任等问题，已发生法律效力的7661号案、22391号案民事判决已作出认定，本案不再赘述。关于美百年公司要求明和公司支付违约金1596060元的诉讼请求。因已生效的7661号案、22391号案判决明和公司向美百年公司赔偿损失1596060元系基于美百年公司主张的可得利益损失的诉讼请求，与美百年公司在本案中依据《补充协议一》“甲方未依协议约定或法律规定单方解除本协议的，应向乙方返还租赁保证金，同时向乙方支付相当于贰个月租金同等金额的违约金”之约定主要的违约金非属同一性质，故在一审法院已认定明和公司系违约解除双方租赁合同的情况下，美百年公司的该项诉讼请求有其事实及法律依据，一审法院予以支持。关于美百年公司要求明和公司赔偿装修损失2357000元的诉讼请求。虽明和公司对美百年公司提供的有关装修损失的证据不予认可，但确认美百年公司对案涉物业的29层进行了装修，亦确认美百年公司就此产生了2357000元的装修损失，故在一审法院已认定明和公司对双方租赁合同解除承担主要责任的情况下，依法判令明和公司赔偿美百年公司装修损失2357000元。关于美百年公司要求明和公司赔偿其2016年9月17日以后无法使用案涉物业的损失294656.7元的诉讼请求。根据已生效的7661号案、22391号案查明及认定的事实可知，美百年公司向明和公司支付了案涉物业2016年9月即2016年9月1日至9月30日的租金共计562751.6元；未支付被锁的3001、3102、3005、3006、3101单元（合计面积1901.07平方米）及2901A单元的租金；因美百年公司并无充分证据证明2901A单元存在无法使用的20情况，故美百年公司仍应支付2901A单元及其他可正常使用物业的租金至明和公司收回案涉物业前即2016年9月17日。经计算，美百年公司应向明和公司支付可正常使用的案涉物业2016年9月1日至9月17日的租金为322944.24元【（798030元-1901.07平方米×120元/月/平方米）÷30天×17天】，因美百年公司已向明和公司支付了案涉物业2016年9月18日后的租金239807.36元（562751.6元-322944.24元），但却自2016年9月18日起无法使用案涉物业，明和公司应将该部分租金即239807.36元赔偿美百年公司。另根据已生效的17947号案、23072号案查明及认定的事实可知，雅居乐公司、美百年公司确认按《物管合同》约定案涉物业2016年8月1日至9月17日期间的全部管理费扣除美百年公司已缴纳的管理费后剩余管理费为96911.49元，扣除美百年公司无法使用的3001、3005、3006、3101、3102单元对应的管理费后，美百年公司须向雅居乐公司支付2016年8月1日至2016年9月17日期间的管理费7561.2元（96911.49元－57032.1元－57032.1元÷30天×17天），故判令美百年公司向雅居乐公司支付案涉物业2016年8月1日至2016年9月17日期间的管理费7561.2元。由此可知，美百年公司并未向雅居乐公司支付案涉物业2016年9月18日以后的管理费，故美百年公司现要求明和公司赔偿其2016年9月18日以后无法使用案涉物业的管理费损失，缺乏事实依据，一审法院依法予以驳回。关于美百年公司要求明和公司赔偿次承租人起诉美百年公司给美百年公司造成的损失1358897.55的诉讼请求。就美百年公司已提交的其与次承租人的生效法律文书来看，因美百年公司无法向次承租人提供租赁场地导致双方租赁合同提前解除，仅广东太平洋联合律师事务所，康得金控资产管理有限公司向美百年公司主张违约责任，要求美百年公司双倍返还租赁保证金、赔偿装修损失；而其余次承租人则主要是向美百年公司主张退还已缴纳的费用；虽美百年公司丧失案涉物业出租权的主要责任不在其自身，但美百年公司作为出租人亦应妥善处理其与次承租人的关系，故其与次承租人发生诉讼而产生的诉讼成本包括诉讼费、律师费不应当然视为美百年公司的损失，综合上述情况，加之一审法院已判令明和公司向美百年公司支付违约解除合同违约金1596060元，足以弥补美百年公司的实际损失，一审法院对美百年公司的该项诉请不予支持。小高德公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法作缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，于2018年12月29日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，明和公司向美百年公司支付违约金1596060元；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，明和公司向美百年公司赔偿装修损失2357000元；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，明和公司向美百年公司赔偿其2016年9月18日起无法使用物业的租金损失239807.36元；四、驳回美百年公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费51046元，由美百年公司负担10703元，明和公司负担40343元；保全费5000元，由明和公司负担。经审查，本院对于一审判决查明的事实予以确认。本院二审期间，美百年公司向本院提交了美百年公司向次承租人支付赔偿金、律师费的银行流水，该款总额有310多万元。拟证因明和公司的违约行为，导致部分次承租人与美百年公司解除租赁合同并向法院提起诉讼，因此给美百年公司造成了重大经济损失。明和公司质证称，该证据不属于新证据，很多转账也是2016年发生的，故不发表质证意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：美百年公司要求明和公司支付违约金1596060元的主张应否支持，以及涉案租赁物的装修损失应否由双方按过错比例分担的问题。根据本案查明的事实，本院（2017）粤01民终22391号生效判决已对明和公司与美百年公司之间《广州市房屋租赁合同》、《补充协议一》、《补充协议二》的解除责任归责作出认定，由明和公司承担主要责任，美百年公司承担次要责任，故应按照该认定审查本案美百年公司所提的诉请。关于美百年公司要求明和公司支付违约金1596060元的诉讼请求。经查，本院（2017）粤01民终22391号生效判决判处明和公司向美百年公司赔偿损失1596060元系基于美百年公司主张的可得利益损失的诉讼请求，虽该生效判决综合考虑了协议中有关出租人违约解除合同应承担违约责任的约定对可得利益的损失所作出的认定，但该诉请毕竟与美百年公司本案主张的合同违约金不是同一性质。此外，因明和公司违约解除与美百年公司之间租赁合同，导致次承租人向美百年公司主张的赔偿已得到法院判决支持。因此，美百年公司也造成一定的实际损失。故综合上述因素，一审法院依据双方合同约定，支持美百年公司的该项诉讼请求，处理适当，本院予以维持。关于涉案租赁物的装修损失2357000元应否由双方按过错比例分担的问题。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。”的规定，美百年公司上诉主张装修损失2357000元应由双方按过错比例分担，符合上述法律规定，本院予以支持。上述生效判决认定双方合同解除由明和公司承担主要责任，美百年公司承担次要责任，综合双方合同的履行情况及过错程度等因素，本院酌定该装修损失由明和公司承担80%，美百年公司自行承担20%，故明和公司应向美百年公司支付装修损失2357000元*80%=1885600元。一审对此处理不当，本院予以纠正。综上，明和公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，导致部分结果处理失当，本院予以改判。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初278号民事判决第一、三项；二、撤销广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初278号民事判决第四项；三、变更广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初278号民事判决第二项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市明和实业有限公司向深圳市美百年商业管理有限公司赔偿装修损失1885600元；四、驳回深圳市美百年商业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费51046元，由深圳市美百年商业管理有限公司负担19074元，广州市明和实业有限公司负担31972元；保全费5000元，由广州市明和实业有限公司负担。二审案件受理费40343元，由广州市明和实业有限公司负担31972元，深圳市美百年商业管理有限公司负担8371元。本判决为终审判决。审判长  王会峰审判员  黄春成审判员  李 民二〇一九年六月二十八日书记员  张 旭周凡舒