广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终8265号上诉人（原审原告）：刘改芹，女，1972年8月13日出生，汉族，住河北省邯郸市丛台区。委托诉讼代理人：王萍萍，广东广岭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：付虹彰，男，1985年3月2日出生，汉族，住湖南省祁东县。上诉人刘改芹因与被上诉人付虹彰房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初3245号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人刘改芹上诉请求：撤销一审判决第三项；改判付虹彰向刘改芹支付违约金224600元，或直接发回重审。诉讼中，刘改芹变更上诉请求为：撤销一审判决第三项并改判付虹彰向刘改芹支付违约金224600元。事实和理由：1.提供房产证协助刘改芹办理按揭是付虹彰应尽的义务，刘改芹未能如期办理按揭申请手续是付虹彰导致的，刘改芹不存在违约。合同法第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密的义务。”在房屋买卖交易流程中，按揭申请必需提供业主房产证，没有房产证是无法申请按揭的，按揭公司或银行也不会收资料，这是基本的房屋买卖交易常识。提供房产证是办理按揭申请的前提条件，也是付虹彰应尽的合同附随义务之一。付虹彰作为业主，在一手房产证未出的情况下，办理一手房产证配合买方申请按揭是付虹彰的必要义务，即使付虹彰将办证资料交给了中介方，也不能免除其办证的责任。案涉合同第四条第2款第A项约定：“买方须于2017年9月30日前申请按揭，向银行提交抵押借款申请的相关资料，并配合银行办理借款审批手续，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约。”合同明确约定了双方配合办理按揭申请的时间，付虹彰就应该在此日期之前提供房产证协助刘改芹办理。但从查册表可知，截止2018年3月21日，案涉房屋备案登记仍然只是预售状态的登记，仍未出房产证。正是由于付虹彰无法提供房产证，才导致刘改芹未能如期办理按揭申请。一审法院忽略了交易流程，忽略了付虹彰基本的必要的合同附随义务，甚至无视合同对于付虹彰协助义务的约定，错误将未能如期办理按揭手续的责任全部归咎于刘改芹，属于严重的事实查明不清，从而导致适用法律错误。2.案涉房屋买卖交易无法继续进行下去的原因是案涉房屋因付虹彰的原因一直被查封，签署合同第三天即2017年8月14日就被查封，直至2017年11月29日才解封，后又于2018年1月15日再次被查封，直至被法院拍卖。3.即使刘改芹无法在2017年9月31日办理按揭，但买卖双方此后是选择继续履行合同的，后来因为付虹彰的原因导致无法继续履行合同，付虹彰才是违约方。一审法院在合同继续履行的情况下，仍以之前的合同履行情况认定刘改芹违约是错误的。4.一审法院作出裁判后数月才送达判决书，程序违法，导致案涉房屋已进入执行拍卖阶段，造成刘改芹巨大损失。被上诉人付虹彰答辩称，一审判决正确。案涉房屋交易是通过中介公司办理的，合同签订后付虹彰就已经将其全部资料交给了中介公司。中介公司称刘改芹2017年9月30日去办理按揭贷款，由于付虹彰已经将全部资料交给中介公司，后面就没有再跟进了。付虹彰确认案涉房屋已经被拍卖。刘改芹于2018年3月21日向一审法院起诉请求：1.解除刘改芹与付虹彰签订的房地产买卖合同；2.付虹彰向刘改芹返还110000元定金；3.付虹彰支付刘改芹违约金224600元；4.付虹彰向刘改芹赔偿律师费损失8000元，担保费损失2000元；5.本案诉讼费及财产保全费由付虹彰承担。一审法院认定事实：2017年8月12日，刘改芹与付虹彰、案外人中山市宜速家地产咨询有限公司（以下简称宜速家公司）签订房地产买卖合同，约定刘改芹以1123000元的价格购买付虹彰位于中山市××××房的房地产，刘改芹采取向银行按揭贷款的方式付款。合同确认案涉房地产处于未出证状态，卖方需积极配合办理相关出证事宜，买卖双方均清楚该房地产的产权状况。合同第四条第二款第二项载明：“买方须于2017年9月30日前申请按揭，向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约。”关于违约责任，合同约定如买卖双方任何一方逾期履行合同超过15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款的20%的违约金或承担定金罚则。另，该合同第十三条载明：“①买卖双方协商一致，交易期间需积极配合经纪方办理一切快速出证、申请还款、申请贷款、及抵押、过户等相关事宜。”同日，付虹彰签署收据一份，收据载明付虹彰收到刘改芹交付的定金110000元，收据上还注明“以实际到账为准”。2018年1月15日，案涉房地产被湖南省祁东县人民法院查封。庭审中，刘改芹称合同签订当天其向宜速家公司支付了110000元，宜速家公司将100000元支付给付虹彰，剩下的10000元作为宜速家公司办理案涉房产的快速出证费，并确认现已收到案外人宜速家公司退回的10000元。刘改芹还确认没有在2017年9月30日前向银行申请按揭，但认为是由于交易的房屋未取得产权证书，相关的责任在于付虹彰。付虹彰称已于签订合同当天将办证所需的材料交给案外人宜速家公司，而未能在法院查封之前出证是因为案涉房屋开发商的原因。经查，付虹彰于合同签订当天已将办理房产证所需的材料交给宜速家公司。截至一审判决作出之日，案涉房地产仍然被湖南省祁东县人民法院查封，并已进入执行拍卖程序。一审法院认为，刘改芹与付虹彰及案外人宜速家公司签订的房地产买卖合同未违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，合同各方应当按照约定全面履行自己的义务。根据房地产买卖合同的约定，买方即刘改芹须于2017年9月30日前申请按揭。刘改芹虽称未申请按揭是由于案涉房屋未能出证，但刘改芹在签订合同时已明知案涉房屋尚未取得产权证书，却仍然与付虹彰签订房地产买卖合同并约定在2017年9月30日前申请按揭，现又以案涉房屋未取得产权证书为由不履行合同约定的义务，一审法院对刘改芹的主张不予支持，刘改芹的行为已违约。之后，刘改芹、付虹彰选择继续履行合同，但付虹彰因个人债务问题导致交易的房屋于2018年1月15日被法院查封，致使房地产买卖合同实际已无法履行，付虹彰亦违约。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。刘改芹诉请付虹彰支付违约金224600元缺乏依据，不应支持。因交易的房屋已被法院查封并进行拍卖，房地产买卖合同实际已无法履行，合同目的亦无法实现，刘改芹诉请解除合同应予支持。因定金收据上注明以实际到账为准，刘改芹也确认付虹彰只收到100000元，故付虹彰返还的定金金额应为100000元。关于律师费、担保费损失，因合同中并未约定，且该费用是刘改芹提起诉讼的成本支出，一审法院不予支持。《诉讼费用交纳办法》第三十八条第三款规定，申请保全措施的申请费由申请人负担，申请人提起诉讼的，可以将该申请费列入诉讼请求。刘改芹就其负担的保全措施申请费提出诉讼请求，应按胜诉与保全金额的比例予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百二十条，《诉讼费用交纳办法》第三十八条的规定，判决：一、解除2017年8月12日刘改芹与付虹彰签订的房地产买卖合同中关于房屋买卖合同部分；二、付虹彰于判决发生法律效力之日起七日内向刘改芹返还定金100000元并支付财产保全申请费651元，总计100651元；三、驳回刘改芹的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为3235元，由刘改芹负担2296元，付虹彰负担939元（该款已由刘改芹预交，一审法院不作收退，付虹彰于上述付款期限内迳付给刘改芹）。本院二审期间，刘改芹提交以下证据：案涉房屋的《房地产查封证明表》，拟证明涉案房屋在签署合同第三天即2017年8月14日就因付虹彰的原因被查封，直到2017年11月29日才被解封，之后房屋又在2018年1月15日被查封，交易不成的原因完全是付虹彰造成，与刘改芹无关；且在签署合同后，房屋被查封，付虹彰根本办不出房产证，也无法按约申请贷款。付虹彰发表质证意见：确认证据的真实性，涉案房屋虽有被查封过，但该房屋是付虹彰名下唯一住房，为了还债，其与另案债权人协商后，另案债权人也解封了涉案房屋的查封，即在本案交易前涉案房屋就已经解封了，是可以交易的。本案交易无法继续进行下去的原因是刘改芹没有及时去办理按揭。后来交易无法继续进行下去时，买卖双方有协商退还定金，但刘改芹不同意，坚持要求付虹彰双倍返还定金。并且刘改芹不继续购买案涉房屋的另一原因是认为案涉房屋晦气。付虹彰二审期间未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审另查明:案涉房屋于2017年8月14日被一审法院查封，于2017年11月29日解封。后又于2018年1月15日被湖南省祁东县人民法院查封，付虹彰二审中确认案涉房屋已被该院拍卖。案涉合同第十三条约定“……卖方需保证房屋交易期间无查封状态，自身征信无不良记录，无其它除房屋银行贷款外的债务问题，如有隐瞒，视为违约。”本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。结合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：付虹彰是否应向刘改芹支付违约金。案涉房屋买卖合同约定：买方须于2017年9月30日前申请按揭；卖方有“积极配合办理相关出证事宜”、“无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书”及“保证房屋交易期间无查封状态”的义务。从查明的事实看，刘改芹未于2017年9月30日前申请按揭属实，但案涉房屋在买卖双方签订合同后第三天就被一审法院查封，查封时间长达3个多月，直至同年11月29日才被解封，后又于2018年1月15日被湖南省祁东县人民法院再次查封且已被该院进行拍卖。可见，刘改芹未能于2017年9月30日前申请按揭不应归责于刘改芹，刘改芹不构成违约。一审法院认定刘改芹在付虹彰未履行合同约定的协助等义务的情况下未按合同约定时间申请按揭构成违约不当，本院予以纠正。刘改芹认为付虹彰未按合同约定履行提供案涉房产证的协助义务，及案涉房屋两次被法院查封致使案涉房屋长时间处于被法院查封的状态下，付虹彰的上述行为构成违约，应承担违约责任并向其支付违约金。本院认为，“积极配合办理相关出证事宜”、“无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书”及“保证房屋交易期间无查封状态”是案涉房屋买卖合同中约定的付虹彰应承担的义务，但付虹彰未按合同约定全面履行上述义务，构成违约。且案涉房屋因付虹彰的原因现已被法院查封并进行拍卖，案涉合同实际已无法履行，合同目的亦已无法实现，双方合同中明确约定了守约方有权按照总价款20%主张违约金，刘改芹据此请求付虹彰向其支付违约金224600元的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。对当事人未提起上诉的其他部分，本院不作审查。综上所述，上诉人刘改芹的上诉请求成立，予以支持；一审判决认定事实不清，处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初3245号民事判决第一、二项；二、撤销广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初3245号民事判决第三项；三、付虹彰于本判决生效之日起七日内向刘改芹支付违约金224600元；四、驳回刘改芹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6469元，减半收取3235元（刘改芹已预交），刘改芹负担300元，付虹彰负担2935元（该款付虹彰于一审判决生效之日起七日内径付刘改芹）。二审案件受理费4669元（刘改芹已预交），由付虹彰负担（付虹彰于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年六月二十五日书记员  谭俏芬