山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终682号上诉人（原审原告）：许国华，女，汉族，1960年5月5日出生，职业山西省轻工业发展总公司退休职工，住所地太原市。委托诉讼代理人：丁杨成，山西弘韬律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张益林，女，汉族，1953年12月19日出生，无业，住所地太原市。委托诉讼代理人：白杰，山西柏方坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：王颖伟，山西柏方坤律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：樊金辉，男，汉族，1973年3月2日出生，职业山西全金鑫商贸有限公司法定代表人，住所地太原市。上诉人许国华、张益林与被上诉人樊金辉房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2018）晋0107民初1500号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人许国华以及委托的诉讼代理人丁杨成，上诉人张益林委托的诉讼代理人白杰、王颖伟到庭参加诉讼。被上诉人樊金辉经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人许国华上诉请求：1、撤销太原市杏花岭区人民法院作出的（2018）晋0107民初1500号民事判决第二项；2、支持上诉人的原审第二、三、四项诉讼请求；3、增加2017年8月10日起至2018年8月9日止一年期间的租金、物业费共计37940元；4、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院作出的（2018）晋0107民初1500号民事判决第一项认定事实清楚，适用法律正确，二审应予维持。上诉人与第三人签订的《房屋租赁合同》系真实、合法、有效，并不违反法律的强制性规定。结合上诉人在一审中提交与第三人签订的《房屋租赁合同》、缴纳房屋租金的收据、富力城B区物业服务中心出具的居住证明、证人证言以及被上诉人取得房屋所有权的时间等证据材料可以证实，被上诉人取得房屋所有权时，第三人就已经将其房屋交付于上诉人，且从交付之日（2014年3月1日）起上诉人对房屋就开始实际控制和占用使用。二、被上诉人侵犯上诉人合法享有的租赁权利，并且给上诉人的人身和财产造成严重的损害，故一审法院驳回上诉人在一审中的提出的第二、三、四项诉讼请求是错误的。2016年8月6日，被上诉人指使不明人物强行侵入上诉人所租住的房屋同时要求上诉人腾房，后上诉人才得知第三人将房屋转让给了被上诉人，上诉人多次报警。一审期间，上诉人提交了租赁房屋让被上诉人指使他人破坏的照片，基于租赁的房屋就侵权后无法正常居住和办公，无奈上诉人只能向梁斌重新租赁其房屋，租期为两年，共计费用75940元。被上诉人对租赁房屋侵权的事实客观存在且给上诉人实际造成了损失。上诉人张益林辩称：1、一审法院作出的原审判决存在错误，应予纠正，许国华的该项上诉理由是不成立的；2、许国华所称的合法租赁权利系原审判决书所认定，但该判决并未生效，其合法权利并未得到确认，因此其二上诉理由也不能成立，对其第三条增加的请求也不应是本次上诉应当审理的范围。上诉人张益林上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人许国华的诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。上诉人依法取得房屋，合法权益应当得到保护，上诉人依据太原市杏花岭区人民法院作出的（2015）杏执字第695-3号民事裁定，依法取得了本案的涉案房屋，并登记在上诉人名下。根据我国法律规定，上诉人对该涉案房屋享有合法所有权，不受他人不法干涉，同时性质明显区别于买卖关系。二被上诉人之间系以权抵债，不是房屋租赁关系，被上诉人许国华诉称，其与被上诉人樊金辉存在债权债务关系，之所以签有《房屋租赁合同》，是双方达成以涉案房屋的使用权抵顶债务的合意而为之，并非真正的房屋租赁。因此本案并不存在房屋租赁的事实，同时也不存在被上诉人许国华向被上诉人樊金辉支付租金的事实。上诉人许国华辩称：1、对上诉人依法取得房屋的客观事实，被上诉人许国华没有异议，但是通过太原市杏花岭区人民法院作出的（2015）杏执字第695-3号民事裁定作出的时间可以看出，上诉人取得该房屋的时间为2016年1月6日，而被上诉人与第三人樊金辉形成借款时间为2012年8月23日，并且借款的客观事实也有被上诉人许国华实际向第三人樊金辉支付借款的转账凭证，被上诉人与樊金辉形成租赁关系以及借款客观事实均发生在上诉人二取得房屋时间之前。2、法律并没有禁止不能以以权抵债的客观事实，并且许国华已经在上诉人张益林取得房屋所有权之前实际对租赁房屋进行占有、使用。被上诉人许国华与第三人樊金辉之间所形成的借款法律关系以及房屋租赁的法律关系均不违反法律的强制性规定，上诉人张益林的上诉请求于法无据。一审法院认定事实：2014年3月1日，原告许国华和第三人樊金辉签订了《房屋租赁合同》，双方约定，原告许国华承租第三人樊金辉位于太原市晋安东街7号太原富力城二期第32幢2单元2202号房屋，房屋用途为办公，租赁期限自2014年3月1日至2034年2月28日。房屋租金为每月3000元，租金20年一次付清，共计72万元。同日，樊金辉向原告许国华出具了72万元的收据。另查明，2016年8月22日，富力城B区物业服务中心出具居住证明，内容：兹证明樊金辉，身份证号×××居住地系太原市杏花岭区富力城B区2号楼2单元2202室业主。许国华，身份证号×××为租住人。（自2014年3月1日至2016年8月，在此租住。）再查明，2016年6月1日，太原市杏花岭区人民法院作出（2015）杏执字第695-3号民事裁定书，裁定将被执行人樊金辉位于晋安东街7号32幢2单元2202号晋房权证并字第XXXX号房屋以1395335万元折抵给申请执行人张益林抵偿二被执行人所欠部分债务。申请执行人张益林可持本裁定书到有关部门、机构办理相关房屋登记手续。现涉案房屋所有权登记在被告张益林名下。一审法院认为，原告许国华与第三人樊金辉于2014年3月1日签订《房屋租赁合同》后，原告依约向第三人支付租金，第三人向原告交付了房屋由原告占有使用，该合同系原告及第三人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行自己的合同义务。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院予以支持”之规定，本案案涉房产系在租赁期间发生所有权变动，被告辩称案涉房产系原告与第三人恶意串通损害被告利益，但未提供充分的反驳证据证明，故被告的抗辩理由本院无法采信，对原告要求被告继续履行《房屋租赁合同》的主张，予以支持。原告未提供充分证据证明被告实际侵占了涉案房产，故原告关于被告承担赔偿责任的诉求，本院不予支持。第三人樊金辉经合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本院依照查明的事实依法判决。据此原判决如下：一、被告张益林于本判决生效之日起履行原告许国华和第三人樊金辉2014年3月1日签订的房屋租赁合同；二、驳回原告许国华的其他诉讼请求。案件受理费750元，由原告许国华负担650元，由被告张益林负担100元。本案二审中，上诉人许国华向本院提交证据如下：证据一：2017年8月10日梁斌和许国华之间所签订的租房协议。证明：许国华系该租房协议的承租人；房屋租赁的期限是2017年8月10日起至2018年8月9日止，租金为35000元；之所以要签订本租房协议的原因是上诉人张益林让几名不明身份的人进入许国华依法所租赁的房屋内，无故泼洒油漆等侵权行为导致许国华无法正常居住，基于该案持续了3年之久，我方所提供该房屋协议的租赁期间依然发生在上诉人张益林侵权行为的期间内，所以该租赁行为以及租金是必然产生且所主张的租金也是合理合法的。证据二：2019年1月16日敦化坊派出所出具的说明。证明内容：佐证我方形成租赁协议的行为基于上诉人张益林滋事，该证明也可以证实上诉人张益林等人非法侵入许国华居住的房屋内，许国华曾多次报警维护其权益。上诉人张益林向本院提供证据如下：证据一：太原市杏花岭区人民法院（2015）杏执字第695-3号民事裁定书。证明内容：涉案房屋系上诉人通过强制程序取得的所有权，属于公法调整的范畴，不适用《合同法》第二百二十九条的规定。证据二：房屋所有权证。证明内容：上诉人已经合法取得涉案房屋的所有权。证据三：被上诉人樊金辉民生银行个人账户对账单。证明内容：在2015年1月1日至12月31日间，二被上诉人通过该银行卡，多有资金往来。2015年3月13日，上诉人许国华的裕德公司还向被上诉人樊金辉支付10万元，这不符合樊金辉在未还钱的情况下，上诉人在此以其他理由向其支付款项的生活常识，另被上诉人樊金辉曾多次转账给上诉人许国华，这一事实证明双方之间签订《房屋租赁合同》存在虚假的可能；在属于真实的情况下，被上诉人樊金辉未还款数额也少于78万元。（证据一至证据三为一审的证据）证据四：司法鉴定意见书。证明内容：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，在司法鉴定过程中，鉴定机构应当对涉案房产的租赁权进行说明，该鉴定是在2015年12月29日，由执行法院委托，2016年1月8日在现场勘查笔录中，被上诉人樊金辉也在场，并未说明涉案房屋存在租赁关系；报告成立于2016年1月19日，从其鉴定结论、鉴定内容上看，并未给出该房屋存在出租的情形，证明被上诉人的《房屋租赁合同》可能存在虚假情况。证据五：确认书、收条。证明内容：在2015年5月4日，被上诉人樊金辉替上诉人许国华归还欠侯丕丽的债务，因此，上诉人所言2012年8月23日的债务是否存在令人怀疑。证据六：房屋租赁合同。证明内容：类似的合同被上诉人樊金辉不止签过一份，证明上诉人的《房屋租赁合同》可能存在虚假情况。二审另查明，上诉人许国华在庭审期间认可其与被上诉人樊金辉于2014年3月1日签订《房屋租赁合同》履行方式为以上诉人许国华对被上诉人樊金辉的借款债权折抵租金。原判查明的其他事实存在。本院认为，本案的争议焦点为：上诉人许国华与樊金辉之间签订的《房屋租赁合同》能否以“买卖不破租赁”原则对抗取得案涉房屋所有权人张益林。在假使许国华与樊金辉借款之债成立的前提下，本案案涉《房屋租赁合同》系与上诉人许国华和被上诉人樊金辉借款之债的并存之债。从案涉《房屋租赁合同》产生的来源来看，上诉人许国华与樊金辉于2014年3月1日签订《房屋租赁合同》系为了使上诉人许国华对被上诉人樊金辉的借款债权得到清偿，故案涉《房屋租赁合同》的合同目的不同于普通的房屋租赁合同；从案涉《房屋租赁合同》履行特点来看，本案案涉《房屋租赁合同》的签订系上诉人许国华与被上诉人樊金辉之间借款之债的新债代偿行为，新债代偿行为一旦不能履行或终止，旧债将重新生效，故案涉《房屋租赁合同》履行方式具有替代性、可追溯性的特点，履行方式不同于普通的房屋租赁合同。《合同法》第二百二十九条规定的“买卖不破租赁”原则立法目的在于保护承租人交易安全，在以房屋使用权抵偿欠款的租赁约定中，其交易目的和履行特点显然已经超越了“买卖不破租赁”原则的交易安全保护需要，本质上系以房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不足以产生对抗第三人物权的法律效果，不适用《合同法》规定的“买卖不破租赁”原则。另外，上诉人许国华新增的上诉请求因没有在原审时主张，对方当事人也不同意调解，本院依法不予支持。关于敦化坊派出所出具的证明，时间和许国华在一审中所提及的2016年8月6日的时间不符合。关于何人滋事，派出所没有结论性，不能证明是本案的上诉人张益林指使人在此滋事，并且导致上诉人许国华无处居住，同时证据也与其是否另行房屋租赁没有联系。上诉人张益林与上诉人许国华之间没有房屋租赁合同关系，而许国华以张益林为被告并以租赁合同纠纷为案由，立案案由错误，实为确认之诉，其诉求自然不成立。综上所述，上诉人张益林的上诉请求成立，上诉人许国华的诉讼和上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原判适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销太原市杏花岭区人民法院（2018）晋0107民初1500号民事判决；二、判决驳回原审原告许国华的诉讼请求。本案一审诉讼费750元，二审诉讼费2248元，由上诉人许国华承担。本判决为终审判决。审判长 刘 涛审判员 李 峻审判员 郝文晋 二〇一九年六月二十六日书记员 张 宇