鞍山市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0303民初1803号原告：赵红岩，女，满族，1973年7月5日出生，住所：鞍山市千山区。被告：鞍山港龙国信置业有限公司。住所：鞍山市达道湾开发区中小企业创业园2期12号厂房302号办公室。法定代表人：刘完树，公司董事长。委托诉讼代理人：隗琦，公司员工。原告赵红岩诉被告鞍山港龙国信置业有限公司（以下简称港龙国信）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告赵红岩，被告委托诉讼代理人隗琦到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告赵红岩向本院提出诉讼请求：1、解除购房合同；2、返还购房款69883元；3、被告支付违约金20964.9元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2013年12月7日购买了鞍山港龙国信置业有限公司建字第210301201300278号建造地鞍山义乌国际商贸城一商品房，建筑面积共14.36平方米，商品房单价4866.5元/平方米，总价款69883元，即陆万玖仟捌佰捌拾畚元整。合同约定在2015年7月1日前该商品房交付给原告方，但是至今都不能履行合同约定。被告港龙国信辩称：被告无违约行为，根据原告签订的商铺委托管理协议和委托经营管理事项确认书，被告已按约定将房交付给鞍山义乌商贸城管理有限公司，原告认可该交付行为，因此被告没有延迟交付的违约行为。根据商铺委托经营管理协议第三条，该商铺委托给鞍山义乌商贸城管理有限公司统一管理，且前三年如有租金收益均用于商铺招商和运营管理费用，也就是说前三年原告不收取商铺运营产生的收益，同时该款第2条委托经营第4-10年，如有实际租金收益按9：1进行分配，本案原告没有实际损失，被告不应支付违约金。如人民法院认定构成逾期交房的违约行为，应该按合同第九条第三款约定执行附件4即原告同意被告不支付违约金。本案当事人围绕诉讼请求向本院提供了证据，本院依法组织当事人进行了质证。原告向本院提供的证据有：原告陈述、商品房买卖合同及附件、销售不动产统一发票一张、商品房交易税收基础信息表、鞍山义务国际商贸城商铺委托经营管理协议，鞍山义乌国际商贸城委托经营管理事项确认书。被告向法庭提供的证据有：被告陈述、商品房买卖合同及附件、鞍山义乌国际商贸城商铺委托经营管理协议、鞍山义乌国际商贸城委托经营管理事项确认书、鞍山义乌国际商贸城房屋交接通知书、鞍山义乌国际商贸城委托经营管理事项确认通知书。被告对原告提供的商品房买卖合同及附件、销售不动产统一发票一张、商品房交易税收基础信息表的真实性无异议。原告对被告提供的商品房买卖合同及附件真实性无异议，对当事人无异议的证据本院依法予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的事实和证据，本院认定如下：关于被告提供的鞍山义乌国际商贸城商铺委托经营管理协议、鞍山义乌国际商贸城委托经营管理事项确认书、鞍山义乌国际商贸城房屋交接通知书、鞍山义乌国际商贸城委托经营管理事项确认通知书，用以证明商铺已进行了交付的主张，原告对该组证据的真实性无异议，对被告用以证明的事实提出异议，本院经审查认为：本案双方争议的焦点就是被告是否按照双方合同约定向原告交付商铺，因此，被告向原告交付商铺时应当满足：一是依据合同约定的时间向原告交付房屋；二是依据合同约定的交付交接条件，向原告交付房屋。就被告是否依据合同约定的时间向原告交付房屋一节，被告向法庭提供了该组证据，称被告已经于2015年9月26日交付了商铺，但合同约定的房屋交付时间为2015年7月1日，合同约定逾期交付房屋导致合同解除的时间为逾期30日之后，即2015年7月31日。因此被告既没有向原告按期交付商铺，也没有如其答辩意见中说明的按期向鞍山义乌商贸城管理有限公司交付商铺；另就被告是否依据合同约定的交付交接条件向原告交付商铺一节，双方签订的商品房买卖合同第八条明确约定了商品房使用交付条件包括：配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、商品住房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实、工程竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》、分户热计量装置安装符合设计要求。商品房买卖合同的附件四，合同补充协议里也明确约定了《交付备案证书》，这些约定能够说明，被告在交付商铺时应当知晓准备哪些文件，随交付商铺时一并交付，但被告没有提供证据证明被告在交付商铺时提供了合同约定的和法律规定的交接时应当出具的手续，故被告在交付房屋时交付的房屋并不具备合同约定的和法律规定的交付条件。关于被告辨解通过上述证据，原告委托鞍山义乌商贸城管理有限公司接收房屋，鞍山义乌商贸城管理有限公司已经接收房屋一节，本院经审查认为，无论被告向谁交付或通过谁交付，都应符合交付的时间和交付的条件，如前所述，被告的辩解本院不予支持。综上，被告提供的该组证据不能证明其按照约定的时间、约定的交接条件交付了商铺，本院对被告提供该组证据用以证明已向原告交付了商铺的事实不予认可。根据当事人陈述和本院经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月7日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，合同约定被告将位于鞍山市铁西区建设大道969号A馆3层10街11号（产籍号为2-60-9-2210）的房屋出售给原告。该房屋用途为商业，房屋价款为69883元。合同第八条约定出卖人应当在2015年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。商品房交付使用条件包括配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、商品住房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实、工程竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》、分户热计量装置安装符合设计要求等。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，将按逾期时间分别处理：1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；2，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的30%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之8的违约金。3、双方同意按以下方式处理，详见附件四。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因未能按期交付的，责任由买受人承担。双方同意按以下方式处理，详见附件四。附件四《合同补充协议》第五条约定，关于交接的约定：1、以出卖人书面通知买受人办理该房屋交付手续为依据，如买受人在交房通知规定的交房最后期限内，未办理该房屋交接手续的，视同买受人已经按期验收并接收该房屋和出卖人已经履行完毕对该房屋的交付义务。……5、因本项目分期开发，如出卖人就该房屋以达到竣工验收条件，但政府相关部门要求后期工程均完成竣工后再发放《交付备案证书》的，出卖人可据实延期且不承担违约责任。附件四《合同补充协议》第八条约定，关于本合同第九条的补充约定，因专业市场的特殊性，公共区域装修、招商运营等可能会随经营工作展开及时依据经营需求进行调整以实现市场作旺，如出现逾期交房，买受人同意不退房；逾期不超过90天的，买受人同意出卖人无需支付违约金。若该房屋提前交付使用，买受人同意按出卖人发出的交接通知的规定办理该房屋交接手续。同日，原告与鞍山义乌商贸城管理有限公司签订鞍山义乌国际商贸城商铺委托经营管理协议书，协议第二条第2款约定，鉴于市场统一开业和商户进场及商铺装修、布货等需要，甲方（原告）统一委托和协助乙方（鞍山义乌商贸城管理有限公司）办理该商铺的交接手续，并应于该商铺出卖人通知交接该商铺之日起即将该商铺交付乙方或乙方指定的承租使用人；若甲方逾期办理该商铺交接手续的，乙方有权代表甲方与该商铺的出卖人直接交接该商铺（本协议可视为甲方特别授权的委托书，但不等同于甲方已经与该商铺出卖人办理完毕房屋交接和房产权证手续），并将该商铺交付给乙方招商的承租使用人用于装修和经营，但甲方仍需及时办理该商铺的产权登记等相关手续。另查，2015年9月26日，被告与鞍山义乌商贸城管理有限公司办理物业交接手续，被告将包括原告房屋在内的A馆铺位交付给鞍山义乌商贸城管理有限公司。另查，2015年9月30日，原告在鞍山义乌国际商贸城委托经营管理事项确认通知书、鞍山义乌国际商贸城房屋交接通知书、鞍山义乌国际商贸城委托经营管理事项确认书上签字。本院认为，原告与被告签订的商品房销售合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律规定，应确认合法有效。双方应依约全面履行义务。本案原告按照双方约定履行了相应的付款义务，被告未能提供证据证明其已按照合同约定或法律规定的时间和条件交付了商铺，因此，被告应承担举证不能的法律后果，故对原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议及返还房屋购房款69883元的主张，本院依法予以支持。关于被告辨称原告委托鞍山义乌商贸城管理有限公司接收房屋，鞍山义乌商贸城管理有限公司已经接收房屋，故被告没有违约一节，首先，根据鞍山义乌国际商贸城商铺委托经营管理协议第二条第2款的约定，只有在原告逾期办理该商铺交接手续的情况下，鞍山义乌商贸城管理有限公司才获得授权代理原告接收房屋，而被告没有在合同约定的期限内通知过原告接收房屋，合同约定的条件未成就，鞍山义乌商贸城管理有限公司并未获得授权代为接收房屋，因此，鞍山义乌商贸城管理有限公司没有取得代为原告接收房屋的代理权。其次，鞍山义乌商贸城管理有限公司是在被告已经违约的情况下交付的房屋，即使鞍山义乌商贸城管理有限公司代原告接收房屋，也属超越代理权，现原告明确表示不同意接收房屋，故鞍山义乌商贸城管理有限公司接收房屋的行为对原告无效。综上，被告的此项辨称没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告请求判令被告支付违约金一节，因被告未能按照约定履行义务，存在违约行为，依法应承担相应的违约责任。依据法律规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案原、被告双方合同约定的违约金为已付购房款的30%。经庭审查明，原告没有提供证据证明因被告违约造成实际损失的情况，因此应将原告已付房款的利息作为原告的实际损失，故对原告此节主张本院以原告已付购房款的银行同期贷款利息予以确认，由被告予以给付，但违约金总金额以原告主张的20964.9元为限。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告赵红岩与被告鞍山港龙国信置业有限公司签订的商品房买卖合同（合同编号为201304112210）及补充协议；二、被告鞍山港龙国信置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵红岩返还购房款69883元。三、被告鞍山港龙国信置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵红岩支付违约金，以购房款69883元为计算依据，自2013年12月7日起算至实际付清之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算，违约金总金额以20964.9元为限。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2071.2元，原告已预交，由被告承担，被告在履行上述义务时一并支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  阎璐璐人民陪审员  徐熙彤人民陪审员  黄 鸣二〇一九年六月二十一日书 记 员  吴禹瑶