广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初7833号原告：成良照，男，1985年7月3日出生，汉族，身份证住址湖北省阳新县，原告：余芳，女，1986年10月20日出生，汉族，身份证住址湖北省阳新县，委托诉讼代理人：叶小桃，中山市大涌镇法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李淑仪，中山市大涌镇法律服务所法律工作者。被告：中山市富裕达房地产有限公司，住所地广东省中山市大涌镇旗山路39号富城山庄1幢1-4卡，统一社会信用代码91442000724777552N。法定代表人：林国平，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟其安，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢红萍，广东广中律师事务所律师。原告成良照、余芳与被告中山市富裕达房地产有限公司（以下简称富裕达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告成良照、余芳的委托诉讼代理人叶小桃、李淑仪，被告富裕达公司的委托诉讼代理人钟其安、谢红萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成良照、余芳向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期办证违约金（违约金的计算方法：以493044元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，从2016年11月11日起计至取得房地产权属证书之日止，暂计至2019年3月7日的违约金为54346.28元）。事实与理由：原告与被告共同签署了《中山市商品房买卖合同》，约定原告购买涉案商品房，商品房地址位于中山市××××镇汇泰都城花园，总价款为493044元，原告已经按照合同约定支付全部购买款，且被告已将商品房交付原告使用。合同约定被告应当在商品房交付使用后270个工作日内，办理权属登记备案事宜，但至今被告仍未按合同约定为原告办理好房产证，原告多次催促被告履行合同义务，被告均以各种借口予以拖延。现原告为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。原告成良照、余芳对其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：1.中山市商品房买卖合同；2.中山市商品房销售登记备案表；3.汇泰都城花园单元/商铺/车位/交接书；4.《中山市商品房买卖合同补充协议》；5.购房发票；6.完税证明；7.收款收据。被告富裕达公司辩称，一、原告请求被告按中国人民银行同期同类贷款利率的标准支付逾期办证违约金缺乏事实与法律依据：1.原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》第十四条第4款约定“出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1％”，该约定是被告与原告双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，该条款合法有效，该条款已对违约金的计算方式、计算标准进行了明确的约定，本案的违约金计算标准应按该约定执行，即使违约金金额封顶为已付购房款总额的1％过低，违约金金额封顶应不超过已付购房款总额的30％；2.《中山市商品房买卖合同》第十四条第4款并非格式条款，被告已经将该合同条款通过添加下划线等方式对原告进行特别提示，原告与被告签订《附件六合同补充协议》第九条约定“买受人在此明确表示，已详尽阅读并理解买卖合同及其附件的所有内容及文义”，被告已经采取合理的方式提示原告注意其中免除或者限制其责任的条款，原告没有证据证明该条款存在免除被告责任、加重原告责任及排除原告主要权利的情形，该条款是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因此，该条款合法有效；3.原告在签订《中山市商品房买卖合同》时对违约金以已付购房款按日万分之一计算方式没有异议，即使原告认为该条款显失公平，但其在签订《中山市商品房买卖合同》后一年内也从未以该条款显失公平为由向法院申请撤销该条款，原告并未在法定期限内行使撤销权，原告已丧失申请撤销的权利。因此，违约金的计算方式应以双方的上述约定为准;4.本案不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的情形：商品房最重要的功能是居住，涉案商品房已经交付给原告使用，原告实现了购买房地产的主要目的，被告的逾期办证行为没有造成原告的实际损失。原告并未举证证明因被告违约导致其不能取得房地产权属证书所造成的具体损失数额，不能认定合同约定的逾期办证违约金低于被告逾期办证实际造成原告的损失，且双方在签订《附件六合同补充协议》时，已对违约金的计算方式进行了明确的约定，双方均应严格按合同约定履行，现原告以约定违约金过低为由要求按中国人民银行同期同类贷款利率的标准支付逾期办证违约金缺乏事实与法律依据。二、原告请求从“2016年11月11日起至取得房地产权属证书之日”计算违约金的起算点及截止计算时间点缺乏依据。按双方签订的《中山市商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后270个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”、《附件六合同补充协议》第六条约定：“产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限”，可见：1.原告请求逾期办证违约金的起算时间应从合同约定收楼时间后270个工作日起计算，合同约定收楼时间为2016年3月15日，原告实际收楼时间为2015年10月15日，违约金的起算时间应从2016年3月15日的次日起计算270个工作日后的次日即2017年4月26日起计算，原告请求从2016年11月11日起计算逾期办证违约金的起算点错误。2.按双方签订的《中山市商品房买卖合同》的约定，违约金的截止计算时间应到被告持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日，首先，原告请求逾期办证违约金计算至实际交付原告房地产权属证书之日缺乏依据；其次，根据双方签订的《附件六合同补充协议》第六条第3款约定，出现该条款列举的9种情形导致原告不能按合同约定的期限取得房地产权属证书的，被告不承担任何责任，并有权相应顺延办证期限，一审法庭辩论终结后，不排除出现该条款列举的一种或以上的情形，如原告未按时向银行偿还按揭贷款，导致被告承担保证责任等情形，一审法庭辩论终结后有可能出现被告不承担逾期办证责任或办证期限顺延的情形，如果一审判决将逾期办证违约金计算至被告持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日，则剥夺了被告对原告的违约行为提出抗辩及救济的权利，即使计算逾期办证违约金，也应计算至法庭辩论终结之日。被告富裕达公司未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2013年9月26日，成良照、余芳（买受人）与富裕达公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》（合同条码：1301064400），合同约定：买受人向出卖人购买位于中山市大涌××都城花园××房的商品房，总房价款493044元；付款方式为银行按揭付款。出卖人应当在2016年3月15日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应当在商品房交付使用后270个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人免责情况详见《附件六合同补充协议》，如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%。合同还约定了其他内容。双方还签订了《附件六合同补充协议》，其中第六条第3款约定：由于下列任一情况导致买受人不能按合同约定的期限取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任并有权相应顺延办证期限：1.买受人未按出卖人或相关部门通知的时间，逾期提供办理房地产权属证书所需的资料、缴交有关税费及相关费用；2.买受人存在违章搭建等违规行为导致规划及综合验收不能通过；3.买受人有未按时还款记录导致银行不移交商品房买卖合同/备案表影响出卖人办证的；4.由于政府政策、法律法规改变或其它影响办证进度的政府行为；5.因政策、规定变化等原因而需要买受人增加新的费用、资料或手续的，买受人未在出卖人通知指定的时间内补足的；6.买受人未按时向银行偿还按揭贷款，导致出卖人承担保证责任；7.买受人未按合同约定付清全部购房款（含买受人采用银行按揭贷款方式支付部分房价款而出卖人尚未实际收到该部分款项）、违约金（若有）、物业管理费、专项维修基金及其他应付的款项的；8.不可抗力；9.属于买受人的其它原因导致其产权证迟延办理的。还有有关产权登记补充约定：产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限；本补充协议为《中山市商品房买卖合同》不可分割之部分，是双方的真实意思表示，是买卖合同的有效组成部分。买受人在签署本补充协议时对双方各自权利、义务清楚明白，并愿意按照本补充协议严格执行，若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准。富裕达公司与成良照、余芳签订了《中山市商品房买卖合同补充协议》，载明：“鉴于买受人多次强烈要求出卖人提前将该商品房交付给买受人使用，现出卖人同意买受人的申请，但由此所产生的责任均由买受人承担。”双方订立的补充协议主要约定：“一、鉴于买受人急需解决住房问题，需出卖人同意提前将该商品房交付给买受人使用，因此双方现同意将原合同第八条第一款的内容变更为出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收合格，且该五单位就该商品房共同出具《工程验收报告》（即为单位工程竣工验收合格），则视为符合交付条件和期限，买受人同意按此交付条件收楼。双方确认符合此交付条件的交楼日期为2015年10月30日，原告合同第八条交付时间出卖人无须履行，也无须承担任何违约责任。二、买受人知悉出卖人交付该商品房时并未办妥政府有关部门全部验收手续，买受人承诺放弃该商品房任何法定的瑕疵抗辩权，同意不追究出卖人任何责任。”。富裕达公司确认成良照、余芳已支付了全部购房款，双方并办理了涉案商品房的商品房销售登记备案手续。庭审中，双方确认实际交楼时间为2015年10月15日。成良照、余芳还交纳了契税7375.66元、维修基金4621元、综合管理费1300元。富裕达公司交房后一直未办理涉案商品房的产权转移登记备案手续。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。成良照、余芳与富裕达公司签订的《中山市商品房买卖合同》及《附件六合同补充协议》，是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。成良照、余芳已依约履行了支付购房款的义务，富裕达公司在交付商品房后270个工作日内未能为成良照、余芳向产权登记机关提供资料进行备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。本案的争议焦点在于计付逾期办证违约金的起止时间及计算方法应如何确定。结合双方的诉辩主张及本院经审理认定的事实，分析如下：关于计付违约金的起算时间，合同约定涉案商品房的交楼时间为2016年3月15日，双方实际交楼时间是2015年10月15日，虽然《中山市商品房买卖合同》第十四条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后270个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，但《附件六合同补充协议》约定“产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限”及“若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准”，本院认为该补充协议是对合同条款的补充和细化，亦是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故应按照《附件六合同补充协议》的约定确定富裕达公司应从2016年3月15日起270个工作日内即2017年4月12日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，但富裕达公司至今未能为成良照、余芳向产权登记机关提供资料进行备案，已属违约，则计付逾期办证违约金的起算时间应为2017年4月13日。至于成良照、余芳主张以实际交楼时间或者《中山市商品房买卖合同补充协议》约定的交楼时间起计算270个工作日为逾期办证违约金的起算点，本院认为双方签订的《中山市商品房买卖合同补充协议》，是富裕达公司为解决成良照、余芳的住房问题且根据其申请，同意变更交楼条件并将约定的交楼时间提前，《中山市商品房买卖合同补充协议》明确约定了“买受人知悉出卖人交付该商品房时并未办妥政府有关部门全部验收手续”，显然变更后的交楼条件还未达到可以办理房地产权属证书的标准，在此情况下计算270个工作日的办证期限从而确定逾期办证违约金的起算点不合理，故本院对成良照、余芳的该项主张不予采纳。关于计付违约金的截止时间，根据《中山市商品房买卖合同》第十四条约定，富裕达公司应在商品房交付使用后270个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，即逾期办证截止时间应为富裕达公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，亦即其完成合同约定的递件义务之日止。现富裕达公司主张逾期办证违约金计算至法庭辩论终结之日止，《附件六合同补充协议》第六条第3款约定的情况导致买受人不能按合同约定取得房产证权属证书的，出卖人免责或取得相应顺延办证期限的权利，本院认为该条款约定的情形在合同约定的期限内出现，富裕达公司才可免责或顺延办证期限，在本案中合同约定的270个工作日内未出现该条款的情形，富裕达公司逾期办证的行为已经构成违约，应承担违约责任，在富裕达公司的违约状态持续的情况下，逾期办证违约金若只计算至法庭辩论终结之日止，显失公平，且容易造成诉累，故本院对富裕达公司的该项意见不予采纳。如果出现《附件六合同补充协议》第六条第3款的情形，富裕达公司可另案主张其权利。关于计付违约金的计算标准，《中山市商品房买卖合同》第十四条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：出卖人免责情况详见附件六合同补充协议。如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人按以下方式承担违约责任：出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”。针对本案涉及的违约情形，双方已在合同中明确约定了未能在规定的期限内取得房地产权属证书的违约责任为富裕达公司每日按已付房价款的万分之一向成良照、余芳支付违约金，成良照、余芳未提供证据证明因富裕达公司违约导致其不能取得房地产权属证书所造成的具体损失数额，即无法举证合同约定的违约金低于逾期办证期间实际造成的损失。成良照、余芳应对此承担举证不充分的法律后果，本院对其请求以中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期办证违约金的诉讼请求部分不予支持。根据双方约定的违约责任条款，本院确定富裕达公司应每日按已付房价款的万分之一向成良照、余芳支付逾期办证违约金。至于富裕达公司承担的逾期办证违约金是否应按上述规定不超过累计已付房价款的1%的问题，虽然合同中明确约定了“上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”，但该封顶条款未与富裕达公司逾期办证的违约时限相联系，而富裕达公司的逾期办证时间仍处于持续不确定的状态中，本案中，富裕达公司的逾期办证时间至一审开庭时已超过了750天，按每日以已付房价款的万分之一计算的违约金已经远超累计已付房价款的1%，且富裕达公司至今仍未确定何时能持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案。因此，如果无论富裕达公司逾期办证的行为再延续多久，富裕达公司均只承担累计已付房价款的1%的违约金，这显然与富裕达公司的违约行为严重程度不相符，也与成良照、余芳支付了全部购房款但长期无法行使所购商品房所有权的全部内容及构成的利益价值失衡，在富裕达公司长时间内逾期办证的情况下，按封顶条款的违约金明显过低，不仅不足以弥补成良照、余芳的损失，还不足以督促富裕达公司尽早履行办证义务，显然不能充分体现违约金所应当具备的惩罚性，即该封顶条款的约定实际上免除了富裕达公司怠于办证应负的长期违约责任，造成双方的权利义务明显不对等，基于公平原则，本院酌定不以累计已付房价款的1%的封顶条款为限。同时，本院对富裕达公司主张违约金应不超过已付购房款总额的30%，也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市富裕达房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告成良照、余芳支付逾期办证违约金（以493044元为基数，从2017年4月13日起计至被告中山市富裕达房地产有限公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止，按每日万分之一计算）；二、驳回原告成良照、余芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1159元，减半收取579元（原告成良照、余芳已预交），由被告中山市富裕达房地产有限公司负担（被告中山市富裕达房地产有限公司应于本判决生效之日起七日内迳付原告成良照、余芳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈伟基二〇一九年六月十九日书记员  陈静翩书记员  陈 奇