广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3568号上诉人（原审被告）：陈柏安，男，汉族，住广东省茂名市茂南区************，公民身份号码440************954。委托诉讼代理人：陈梓健，广东纬国律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈思颖，女，汉族，住广东省茂名市茂南区xx镇xx组xx号，公民身份号码440************824。委托诉讼代理人：陈梓健，广东纬国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：廖小喜，男，汉族，住湖南省隆回镇xx镇xx村xx组xx号，公民身份号码430************076。委托诉讼代理人：杨赛红，广东利合律师事务所律师。原审被告：李海泉，男，汉族，住广东省茂名市茂南区xx镇xx组xx号，公民身份号码440************355。委托诉讼代理人：陈梓健，广东纬国律师事务所律师。上诉人陈柏安、陈思颖因与被上诉人廖小喜、原审被告李海泉房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初19493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈柏安、陈思颖上诉请求：1.撤销一审判决，驳回廖小喜的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由廖小喜负担。事实和理由：1.涉案房屋只是因陈柏安的个人债务被查封，合同具备继续履行的条件，陈柏安、陈思颖也同意先将涉案房屋交给廖小喜使用。陈柏安、陈思颖不同意解除合同。2.一审法院认定的违约金数额过高。一审法院在支持了违约金的情况下不应再支持购房款利息、律师费、中介费等损失。廖小喜辩称，涉案房屋至今未解封，一审判决的违约金数额过低。李海泉述称，对一审判决无异议。廖小喜向一审法院起诉请求：1.判令解除廖小喜、陈柏安、陈思颖于2018年5月26日签订的《房屋买卖合同》；2.判令陈柏安、陈思颖立即向廖小喜返还购房款340000元及利息（利息自起诉之日起按年利率6%计算至实际清偿之日止）；3.判令陈柏安、陈思颖向廖小喜赔偿违约金230000元；4.判令陈柏安、陈思颖向廖小喜支付律师费20000元；5.判令陈柏安、陈思颖向廖小喜赔偿损失20450元（包括按揭服务费5000元、中介佣金13800元、担保费1650元）；6.判令李海泉对上述债务承担连带清偿责任；7.本案诉讼费由陈柏安、陈思颖、李海泉承担。一审法院认定事实：位于佛山市顺德区*********************屋为陈柏安、陈思颖（姐弟关系）所有，共有情况：共同共有，于2016年1月向徐xx购买。廖小喜（买方）与陈柏安、陈思颖（卖方）及经纪方佛山市顺德区xx房地产代理有限公司于2018年5月26日签订一份《房屋买卖合同》（NO：000xxxx）。双方约定陈柏安、陈思颖将位于佛山市顺德区*********************屋出售给廖小喜，建筑面积80.54平方米，交易价格为1150000元；买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款10天内交付，否则视为违约，违约金须按总楼价1%作为处罚金。因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：1.逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价2‰向守约方支付违约金；2.逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价10%的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。3.若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价格2%支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。买方负责给卖方赎契金额为350000元含定金及定金余额，不够部分由卖方负责。如因卖方提前还款而产生的罚息由卖方负责；买卖双方约定，违约方除了支付违约金外，另支付律师费、担保费、诉讼费、利息及买卖双方中介费。合同的《附件》中“二、赎契出资方:买方”约定如下：1.定金5000元买方须在2018年5月26日支付给卖方；2.定金余额95000元买方须在2018年5月28日前支付给卖方；……；3.首期楼款：（不含定金）250000元买方应于经纪方或银行通知还贷之日起5天内由买方付至卖方贷款账号内，该款项专用于买方为卖方赎契；4.余下首期楼款等于总成交价减去定金（含定金余额）减去首期楼款（赎契款）减去贷款额，买方应于2018年8月31日前买卖双方完税并完成过户当天由买方直接支付给卖方；……6.买卖双方须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后5天内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请买卖；7.买方出资赎契后，因卖方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，属于卖方违约，则卖方应向买方支付等额于总楼价20%的违约金。双方签订上述合同后，廖小喜于2018年5月26日向陈柏安支付购房定金5000元，于2018年6月6日向陈柏安支付定金余额95000元，于2018年8月27日向陈柏安、陈思颖支付了首期购房款240000元，陈柏安、陈思颖就上述款项向廖小喜出具了收款收据。另外，xx银行股份有限公司广州xx支行于2018年6月27日向廖小喜出具了《个人商业用房贷款意向书》，同意为廖小喜购买上述房屋提供贷款800000元，有效期至2018年9月26日止。廖小喜另行向佛山市顺德区xx房地产代理有限公司支付中介服务费13800元。陈柏安、陈思颖为上述房屋涂销抵押权后，广州市天河区人民法院于2018年9月7日查封了上述房屋，案号：（2018）粤0106民初20326号。因上述房屋被查封，陈柏安、陈思颖无法协助廖小喜办理房屋过户手续，廖小喜（买方）、陈柏安（卖方）与经纪方佛山市顺德区xx房地产代理有限公司于2018年9月25日签订一份《房屋买卖合同补充协议》，约定卖方须于2018年9月28日或之前完成上述物业的注销以及解除上述物业的查封，否则，视为卖方违约，违约责任见房屋买卖合同（合同编号为：N0000xxxx）的附件中的第二条款中的第7点。另卖方其中之一的产权人陈思颖不在现场签署本补充协议，并不影响本补充协议的效力，如陈思颖日后有任何异议，卖方另一产权人陈柏安愿意承担一切法律责任及一切的经济后果。陈柏安代陈思颖在上述补充协议上签名及加盖指印。双方签订上述协议后，因陈柏安涉及的另案纠纷尚未终结，陈柏安、陈思颖至本案辩论终结前仍未能为上述房屋办理解除查封措施。廖小喜与广东利合律师事务所签订一份《民事委托代理合同》，约定廖小喜委托广东利合律师事务所律师为本案提供法律服务，双方约定的律师费为20000元。廖小喜在本案中提出财产保全申请，并由深圳市xx融资担保有限公司为廖小喜出具《担保函》，廖小喜为此支出担保费1650元。另查，陈思颖、李海泉于2017年2月14日登记结婚。佛山市顺德区xx国土房产管理所出具《佛山市个人住房信息查询核验表》，核实廖小喜在佛山市范围内具备购房资格。陈柏安、陈思颖、李海泉确认收到一审法院送达起诉状等法律文书的时间为2018年11月28日。一审法院认为，廖小喜与陈柏安、陈思颖签订的《房屋买卖合同》（NO：000xxxx）及廖小喜与陈柏安于2018年9月25日签订的《房屋买卖合同补充协议》，为当事人的真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。关于廖小喜与陈柏安于2018年9月25日签订的《房屋买卖合同补充协议》对陈思颖是否有效的问题。陈柏安、陈思颖为涉案房屋的共同共有人且为姐弟关系，且陈柏安、陈思颖在此前已与廖小喜签订了《房屋买卖合同》，廖小喜与陈柏安所签订的《房屋买卖合同补充协议》也将陈思颖列为“卖方”，并由陈柏安代陈思颖签名及加盖指印，廖小喜在此情况下有理由相信陈柏安有权代表陈思颖签订上述协议，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，陈柏安的行为构成表见代理，该代理行为有效，故上述协议对陈思颖有效。陈思颖辩称不追认该协议的效力的意见，理由不充分，一审法院不予采纳。根据廖小喜与陈柏安、陈思颖签订的合同及补充协议，陈柏安、陈思颖以2018年9月28日作为解除涉案房产查封状态、办理过户手续的期限，否则应依《房屋买卖合同》附件中的有关条款承担违约责任。因涉案房屋至本案辩论终结前尚因陈柏安的其他案件纠纷被广州市天河区人民法院查封，故双方已不可能在2018年9月28日办理房屋过户手续，即涉案的合同及补充协议实际上已不能履行。在此情形下，廖小喜请求解除合同，符合《房屋买卖合同》的约定及法律规定，一审法院予以支持。陈柏安、陈思颖在涉案房屋处于查封状态时，仅明确能交付房屋但无法明确办理房屋过户手续的时间，陈柏安、陈思颖主张继续履行合同的辩解意见，缺乏理据，一审法院不予采纳。因廖小喜在起诉前未向陈柏安、陈思颖发出解除合同通知，故一审法院以起诉状送达陈柏安、陈思颖、李海泉之日即2018年11月28日为解除合同之日。对于返还购房款及利息的问题。如前述认定，涉案合同不能履行的原因，在于陈柏安、陈思颖所有的房屋被另案纠纷查封致使无法履行过户义务，陈柏安、陈思颖对此存在过错，是违约方，应承担相应法律责任。因此，陈柏安、陈思颖应向廖小喜退回购房款340000元（包括定金100000元）并自起诉之日即2018年10月10日起至返还款项之日止，按中国人民银行规定同期同类贷款利率计付利息给廖小喜。廖小喜主张利息超出部分，理由不充分，一审法院不予支持。对于违约金的计算问题。涉案《房屋买卖合同》约定“逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价10%的违约金……。”附件中第7款约定“买方出资赎契后，因卖方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，属于卖方违约，则卖方应向买方支付等额于总楼价20%的违约金。”廖小喜主张按附件中第7款约定以总楼价的20%计算违约金，陈柏安、陈思颖、李海泉认为计算偏高并请求法院予以调整。一审法院结合顺德区xx镇2018年房产交易波动幅度，认为廖小喜在未提供有关损失依据的情况下，主张违约金为230000元（1150000元×20%）明显偏高，故依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，结合涉案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，将违约金调整为80000元。廖小喜主张超出部分，理据不足，一审法院不予支持。关于廖小喜主张的律师费20000元、中介费13800元及财产保全担保费1650元，依前述认定及《房屋买卖合同》约定，应由违约方即陈柏安、陈思颖承担。对于廖小喜主张的按揭服务费，因廖小喜提供的收据不足以证明其因办理银行按揭贷款业务而支出该费用，故一审法院对该费用不予支持。《中华人民共和国婚姻法》第十八条规定：“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；……”因涉案房屋为陈柏安、陈思颖于陈思颖、李海泉登记结婚前购买，廖小喜也未能提供证据证明在陈柏安、陈思颖结婚后以夫妻共有财产归还按揭贷款，故依上述法律规定，廖小喜主张涉案房屋属陈思颖、李海泉的夫妻共同财产，理据不足，一审法院对该点主张不予支持。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外”本案中，李海泉也不是涉案《房屋买卖合同》《房屋买卖合同补充协议》的一方当事人，有关款项也没有支付至李海泉的账户，故也没有证据证明涉案债务为陈思颖、李海泉因夫妻共同生活或共同意思表示所产生的债务。综上，廖小喜要求李海泉对上述债务负连带清偿责任的主张，缺乏理据，一审法院不予支持。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、廖小喜与陈柏安、陈思颖于2018年5月26日签订的《房屋买卖合同》（NO：000xxxx）于2018年11月28日解除；二、陈柏安、陈思颖于判决发生法律效力之日起十日内，一次性向廖小喜返还购房款340000元及利息(利息计算方法：以340000元为本金，从2018年10月10日起至返还款项之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算)；三、陈柏安、陈思颖于判决发生法律效力之日起十日内，一次性向廖小喜支付违约金80000元；四、陈柏安、陈思颖于判决发生法律效力之日起十日内，一次性向廖小喜支付律师费20000元、中介费13800元及财产保全担保费1650元；五、驳回廖小喜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4952.25元，财产保全费3520元，两项合共8472.25元（廖小喜预交11095元），应退回廖小喜2622.75元，由廖小喜负担1972.25元，由陈柏安、陈思颖共同负担6500元。二审中，各方当事人均未提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，首先，由于涉案房屋至今仍处于查封状态，解封的时间无法确定，故一审法院认定涉案合同无法继续履行并判令解除合同并无不当，本院予以维持。其次，一审法院结合顺德区xx镇2018年房产交易波动幅度，在廖小喜未提供有关损失依据的情况下，将违约金调整为80000元合理，本院予以维持。再次，合同解除后，陈柏安、陈思颖负有恢复原状的义务，即向廖小喜返还其所受领的房款及利息，故一审法院判令陈柏安、陈思颖向廖小喜支付房款及利息并无不当。同时，由于双方在涉案合同中约定，违约方除了支付违约金外，另需向守约方支付律师费、中介费、担保费等，故一审法院判令陈柏安、陈思颖向廖小喜支付律师费、中介费及财产保全担保费有合同依据，本院予以维持。综上所述，陈柏安、陈思颖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8131.75元，由陈柏安、陈思颖负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇一九年六月六日法官助理 张晓航书 记 员 郭淑怡