江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0282民初13862号原告：宜兴市孙氏名车修复中心，住所地宜兴经济开发区赛特大道158号，统一社会信用代码91320282978242742X。投资人：孙志明。委托诉讼代理人：孙俊峰，江苏秀昂律师事务所律师。被告：江苏德邦物流有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇金山路180-3号，统一社会信用代码913205066835285676。法定代表人：单剑林，该公司总经理。委托诉讼代理人：范炳婵、陆**，该公司员工。原告宜兴市孙氏名车修复中心（以下简称修复中心）与被告江苏德邦物流有限公司（以下简称德邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月17日立案受理后，依法由审判员史伟中于2019年1月14日公开开庭进行了审理。原告修复中心的投资人孙志明及其委托诉讼代理人孙俊峰、被告德邦公司的委托诉讼代理人范炳婵到庭参加诉讼。后变更承办人，依法由审判员王艳于2019年4月29日公开开庭进行了审理，原告修复中心的委托诉讼代理人孙俊峰、被告德邦公司的委托诉讼代理人范炳婵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告修复中心向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认原告与被告签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》已于2018年11月30日解除；2、请求判令被告立即支付拖欠的自2018年2月起至2018年11月止按年租金14.9万元计算的房屋租金124166.67元；3、请求判令被告承担违约金37250元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年6月3日，其与被告德邦公司签订了《商铺租赁合同》，约定原告将位于宜兴市经济开发区房屋（200平方米）出租给被告使用，年租金14.9万元，被告不支付或不按照约定支付租金达30日以上的，原告有权单方面解除合同以及违约责任等条款。后双方又签订一份补充协议，协议中约定原《商铺租赁合同》的支付周期由“按年支付”变更为“按半年支付”。德邦公司租用上述商铺后仅支付了半年房租，后续租金不再按约支付。其于2018年5月28日、2018年7月28日两次向德邦公司书面函告催款，但是德邦公司均不予理睬。2018年11月27日，其委托江苏圣典（宜兴）律师事务所正式函告德邦公司解除双方签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》，德邦公司于2018年11月30日收到上述书函。为维护其合法权益，特诉至法院。被告德邦公司辩称：1、其与原告于2017年6月3日签订房屋租赁合同约定租赁原告所属的宜兴经济开发区赛特大道158号商铺用于物流快递经营，租赁期间自2017年8月1日至2020年7月31日，房租半年支付，同时约定被告擅自解除合同的，被告按三个月租金向原告支付违约金，保证金5000元可冲抵违约金；2、被告于2017年12月份提前告知退租事宜，并于2018年1月20日搬离并腾空该房屋，当天交付钥匙，根据合同法49条第二项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示不履行或者以自己的行为表明不履行主要债务，是可以解除合同，更何况其已主动搬离房屋，以实际情况表明不再承租，因此双方合同于被告方搬离时解除；3、合同解除后，其已失去了对房屋的控制，原告方怠于履行合同终止后的相应义务，对其所有的房屋，不积极行使其权利，由此所产生的损失，应当由其自行承担；4、按照双方合同约定被告应支付三个月房租37250元作为违约金，在抵扣5000元后尚应支付32250元。本院经审理查明事实如下：修复中心名下有坐落于宜兴经济开发区赛特大道158号房屋，产权证号苏（2017）宜兴不动产权第0050548号，房屋建筑面积3619.10平方米。2017年6月3日，修复中心与德邦公司签订商铺租赁合同一份，约定由乙方（承租方）德邦公司租赁甲方（出租方）修复中心名下坐落于宜兴经济开发区赛特大道158号房屋铺面，面积200平方米，用于物流、快递经营，租赁期限自2017年8月1日至2020年7月31日，从2017年8月1日起开始正式计收乙方租金，年租金149000元（含税），按年支付……在原租赁合同中，乙方已向甲方支付保证金5000元，继续作为本次合同保证金，用作改装两档大门的保证金，待乙方搬离时恢复。乙方于签订合同时支付，合同到期后三天全额退还乙方。如不恢复，按照违约处理。……租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，甲乙双方应结清各自应当承担的费用。……第十四条合同的解除（一）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、未按约定时间交付该房屋达5日的或在租赁期限内提前违约的；2、交付的房屋不符合合同约定或存在产权瑕疵，影响或导致乙方不能租用的；3、交付的房屋严重危及乙方安全或者健康的；4、故意干扰乙方正常经营活动或无故断水、断电、断网、断气达5日以上，导致乙方无法正常营业的。（二）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、不支付或者不按照约定时间支付租金达30日以上的。2、利用该房屋从事违法活动的。……（四）租赁期间，乙方擅自解除合同的，乙方应按三个月的租金向甲方支付违约金。租赁保证金（如有）可冲抵违约金，剩余租金及保证金于2日内退还乙方。后双方又签订补充协议，将原合同的支付周期由“按年支付”变更为“按半年支付”。合同签订后，双方履行合同，交付房屋，但自2018年2月起德邦公司未再能支付租金。2018年5月28日、2018年7月28日，修复中心分别向德邦公司以邮政EMS方式邮寄发出房屋租金催缴通知单各一份，分别催要逾期4个月、6个月未付租金。2018年11月27日，江苏圣典（宜兴）律师事务所接受修复中心委托向德邦公司邮寄发出《律师函》，通知解除2017年6月3日修复中心与德邦公司签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》，并限德邦公司于收到该函后7日内交还租赁房屋、付清尚欠租金、水费、电费并支付违约金。审理中，被告德邦公司表示对双方签订租赁协议及补充协议的真实性无异议，但未收到催缴通知单及律师函，并提交双方于2018年4月30日签订《终止协议》一份，约定“双方共同确认乙方德邦公司应于2018年3月31日前按照使用后的现状退还承租房屋，需承担恢复原状和维修义务；本协议签订后双方无需另行办理任何书面退房手续。甲方修复中心应退还5000元押金，乙方德邦公司应支付各项费用43750元，包括截止至退房日的水电费等原合同约定其他费用共计1500元，违约金42250元。冲抵后，剩余应付款项38750元于本协议签订之日起30日内付清。”对此，原告修复中心质证表示该《终止协议》真实性不予认可，上面的修复中心的公章是假的，并申请对该公章进行鉴定。审理中，本院将检材《终止协议》及样本1《商铺租赁合同》、样本2《补充协议》、样本3《公章鉴定样本》委托苏州同济司法鉴定所鉴定，该所出具司法鉴定意见书，鉴定结论为“落款日期为2018年4月30日的《终止协议》上‘宜兴市孙氏名车修复中心’印文与比对材料上‘宜兴市孙氏名车修复中心’印文不是同一枚印章盖印形成。对上述鉴定报告，原告修复中心质证表示无异议。被告德邦公司质证表示对该鉴定意见不予认可，主要理由是送检样本3鉴定前未经双方举证质证，不知道该公章鉴定样本是否为公安机关备案的公章样本，且不能排除原告方有多个印章。审理中，被告德邦公司还抗辩称其公司于2018年1月20日已搬离该租赁房屋，并交付钥匙，且德邦公司已另行租赁他处房屋，而新租赁地点与原租赁地点仅距200多米，“德邦”招牌已在2018年1月底至2月初期间被从原地点拆除后安装至新商铺（宜兴市门口，其公司已经实际行为表示单方面解除合同。为证实上述主张德邦公司提供如下证据：1、德邦公司2018年1月30发布“无锡宜兴宜城镇营业部1月20日7：45部门搬迁，恢复时间不说，特此备案”等内容的网页截图二份；2、德邦公司与杜亚君于2018年1月16日签订的《商铺租赁合同》，租期自2018年1月1日至2019年12月31日；3、德邦公司与江苏金曼龙建设工程有限公司于2017年7月1日签订的《德邦物流2017年全国工程施工类框架项目合同》以及2018年2月2日《店面工程项目整改单》、《宜城镇营业部搬迁验工单》、装修款发票及记账凭证；4、2017年10月、11月、12月为支付修复中心水电费的报销记账凭证、收款收据、银行汇款清单；4、高德地图截图。对上述证据原告修复中心质证表示1、被告所提交的水电费收据是事实，但被告仍有1500余元水电费未支付，对其他证据的真实性无法判断；2、被告称于2018年1月20日前已口头告知解除租赁不是事实，被告亦没有交付房屋钥匙，更未按照合同约定将房屋大门复原，亦没有交接手续，房屋内尚有被告的物品，而拆除广告牌一事，该招牌是于2018年9月的一天拆除的，只拆除了名称招牌未拆除钢材结构，事前原告也不知道，未收到任何通知。以上事实，有租赁合同、补充协议、不动产权证书、催缴通知单、快递凭证、律师函、截图打印件、合同、整改单、验工单、付款申请单、记账凭证、发票、银行回执、水电费收据、报销凭证、鉴定报告及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为：本案的争议焦点是1、双方于2017年6月3日签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》的合同解除时间。2、德邦公司是否应支付修复中心主张的拖欠租金及违约金。针对焦点1，我国合同法规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，修复中心与德邦公司于2017年6月3日签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告德邦公司辩称双方另行签订《终止协议》于2018年3月31日为退房日，原租赁合同终止。但原告修复中心对该终止协议不予认可，且经过鉴定机构鉴定该终止协议上修复中心印章与送检的原租赁合同印章、补充协议等对比材料上印文非同一枚印章盖印形成。故对德邦公司的该抗辩意见，本院不予采纳。另外，对于房屋的交付，德邦公司主张于2018年1月20日已搬离租赁房屋并交付房屋钥匙，对此，原告修复中心表示不予认可，未收到房屋钥匙，且尚有物品留在租赁房屋中，而德邦公司亦未就其主张的房屋交付情况向本院提供充分证据予以证明，故对德邦公司提出于2018年1月20日已交付房屋的主张，本院不予采信。我国法律规定的合同单方解除权包括约定解除和法定解除。双方在《商铺租赁合同》中对合同的解除项中明确作出了书面约定，其中就乙方有权单方解除合同一项明确约定了四项情形。本案中，德邦公司未举证证明其符合约定的四项情形之一，故德邦公司不符合行使合同约定的单方合同解除权的条件。德邦公司在合同履行期限届满前中途退租，不再支付租金的行为已然违反合同约定和法律规定，属违约行为。根据合同法的公平原则，法定解除权是赋予守约方解除权，而非违约方。违约方不能以“愿意支付违约金”或“在履行期限届满之前，明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的方式而享有法定的单方合同解除权。因此，德邦公司主张以“搬离房屋以自己的行为表明不履行主要债务”的形式履行法定的单方合同解除权的意见，于法无据，本院不予采纳。原告修复中心在催要德邦公司支付拖欠租金未果后发出通知解除双方合同，符合双方合同约定及法律规定，对原告要求确认双方签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》已于2018年11月30日解除的诉讼请求，本院予以支持。针对焦点2、本院认为，合同解除，合同的权利义务终止。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》于2018年11月30日解除，原告修复中心主张德邦公司支付拖欠的自2018年2月起至2018年11月止的房屋租金124166.67元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。德邦公司于合同到期前中途搬离，擅自退租，属违约行为，应按照合同约定承担违约责任，支付三个月租金的违约金，保证金5000元可冲抵违约金。故德邦公司应支付违约金32250元。对原告要求被告承担违约金37250元的诉讼请求，本院部分予以支持，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认修复中心与德邦公司的《商铺租赁合同》及《补充协议》于2018年11月30日解除。二、被告德邦公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付房屋租金124166.67元及违约金32250元；三、驳回修复中心的其它诉讼请求。如被告德邦公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1764元、鉴定费2880元，合计4644元，由修复中心负担144元，由德邦公司负担4500元。被告应承担的款项已由修复中心垫付，德邦公司于判决发生效力之日起十日内直接将该款支付给修复中心。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  王艳二〇一九年六月二十六日书记员  王静本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。