广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初208号原告：中国工商银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行，住所地广州市花都区迎宾大道97号亚美大厦一至三层，统一社会信用代码91440101191198100E。法定代表人：刘文辉，该行行长。委托诉讼代理人：蓝建，该行员工。委托诉讼代理人：邱逸娴，该行员工。被告：朱满佳，男，1969年3月22日出生，汉族，住广州市越秀区，原告中国工商银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行（以下简称工商银行花都分行）诉被告朱满佳金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告工商银行花都分行的委托代理人蓝建到庭参加诉讼，被告朱满佳经传票通知，未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告工商银行花都分行向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令解除原告与被告于2015年5月23日签订的《个人购房借款/担保合同》（编号：2682015CS652）；2、请求贵院依法判令被告立即向原告偿还借款本金461207.18元以及该款至实际还清之日止的利息（包括欠息、罚息、复利，未到期利息按贷款利率按合同第四十三条约定的计算方式，已到期逾期利息按第九条9.1条及第52条约定计算，按照逾期利息加收复利。从2018年6月21日起计至还清本息之日止）；3、请求贵院依法判令原告对被告用作借款抵押的位于广州市花都区狮岭大道东63号美利5栋401房的房产经折价或者拍卖、变卖所得价款有权优先受偿；4、本案的全部诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告因个人住房需要，购买了位于广州市花都区狮岭大道东63号美利5栋401房的房产（以下称“该房产”）。为此，其与原告经多次协商后，双方达成一致的按揭贷款意向，双方于2015年5月23日共同签订了一份《个人购房借款／担保合同》（以下称“该合同”），约定：由两被告向原告申请按揭贷款500000元，贷款期限为23年；贷款利率为基准利率下浮5%；还款方式为按月等额本息还款；并约定由被告以该房产对借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用作抵押担保。该合同第十四条违约及违约责任约定：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的视为违约；若借款人发生违约情形，贷款人可要求借款人立即清偿未偿还本息、罚息等费用、解除本合同、要求借款人赔偿因其违约造成的损失等。该合同签订后，原告依约将500000元贷款本金及时发放给被告使用，并且为该房产办理了抵押权登记。在该合同的履行初期，被告还能按时履行还款义务，但从2017年起，被告便开始出现逾期还款的违约行为，进入2018年以来，被告的违约行为更是变本加厉，经原告多次催收、协商后亦无果。被告逾期还款付息的行为已构成严重违约，原告有权提前解除双方签订的上述合同，并要求被告立即还清全部的欠款本息。现原告为维护自身合法权益，特具状诉至贵院，望贵院依法判如诉请。朱满佳未作答辩、未提供证据。工商银行花都分行围绕诉讼请求依法提交了个人住房贷款申请表、个人购房借款/担保合同、个人借款凭证、不动产权证、抵押权证、还款情况明细表等证据。本院依法对工商银行花都分行提交的证据进行了核证。工商银行花都分行所举证据和所作陈述，因无相反的证据反驳，也无影响证明效力的因素，且工商银行花都分行保证真实，本院经审查核证后予以认定。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月23日，朱满佳为购买广州市花都区狮岭镇蒙地卡罗山庄美利径5号3A号房屋向工商银行花都分行提交个人住房贷款申请表，申请贷款金额500000元，并同意以涉案房屋作为抵押物。2015年5月23日，工商银行花都分行作为贷款人（抵押权人）与朱满佳作为借款人（抵押人）签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定借款人因购买涉案房屋向贷款人借款500000元，贷款担保方式为抵押，贷款期限23年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮5%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率/12,日利率=年利率/360。贷款发生后，如遇基准利率调整，贷款利率按4.2A条款贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率按贷款约定利率基础上加收50%确定。借款人债务到期后未予清偿，构成借款人违约，贷款人有权解除合同，宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及产生的利息、罚息及其他费用，要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失。贷款人以涉讼房屋作抵押，担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，贷款到期借款人未予清偿，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿，双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物。另查明，涉案房屋在房管局备案地址登记为广州市花都区狮岭镇狮岭大道东63号美利5栋401房，于2015年4月30日登记在朱满佳名下（不动产登记证编号：粤房地权证穗花字第××号）；该房屋于2015年5月22日设定抵押权（他项权编号：粤房地他项权证穗花字第0300176173号），抵押权利人为工商银行花都分行，权利价值为500000元。2015年7月20日，工商银行花都分行出具《个人借款凭证》，载明向朱满佳发放贷款500000元，贷款期限为276个月，贷款发放日为2015年7月20日，到期日为2038年7月20日，还款方式为等额本息还款，还款周期按月计算，每月还款日为10号，利率模式单一变动，变动周期次年1月1日调整，当期执行利率（年）为5.13%，逾期利率（年）为7.695%，逾期浮动值50%。工商银行花都分行提交《还款明细情况表》，主张被告收到贷款后，陆续还清2015年7月20日至2018年6月21日之间的本金及利息，共偿还本金38792.82元。自2018年6月21日后的本金及利息，朱满佳未能按合同约定按期偿还，尚欠借款本金461207.18元。工商银行花都分行遂诉至本院成讼。本院认为：工商银行花都分行与朱满佳签订的《个人购房借款/担保合同》是双方真实的意思表示，无违反法律、法规强制性规定，依法成立且有效，合同当事人均应依约履行合同义务。工商银行花都分行依约向朱满佳发放了贷款，朱满佳亦应按约定偿还借款本息。朱满佳自2018年6月起开始欠供款至今，根据《个人购房借款/担保合同》约定，借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人借款人债务到期后未予清偿，构成借款人违约，贷款人有权解除合同，宣布合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及产生的利息、罚息及其他费用，故工商银行花都分行据此要求解除《个人购房借款/担保合同》，朱满佳立即清偿贷款本金461207.18元及利息、罚息和复利，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。工商银行花都分行解除合同后，双方于合同的权利义务终止，根据合同约定，朱满佳逾期归还借款本金的，自逾期之日起按照提前到期的款项在执行按贷款约定利率基础上加收50%计收罚息。关于复利的计算基数是否应包括罚息的问题。根据涉案合同约定，复利计算的基数包含了罚息。本案中借款人逾期清偿合同约定款项的行为确属违约，但是原告对于借款人因逾期清偿的违约行为已经约定按照贷款利率上浮50%计收罚息，已经具有了违约金的性质。案涉合同中约定对罚息仍计收复利，已经构成了对借款人实施双重惩罚，有违违约金性质及公平公正原则，不应予以支持。因此，对于原告要求被告朱满佳支付复利的诉讼请求，本院予以支持，但罚息不计复利。朱满佳以涉案房屋为上述借款作抵押担保，并已办理抵押登记，该抵押担保行为合法有效。现工商银行花都分行主张对处理上述抵押物所得价款在上述债权范围内享有优先受偿权，合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行与被告朱满佳于2015年5月23日签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告朱满佳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行清偿借款本金461207.18元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按《个人购房借款/担保合同》的约定标准从2018年6月21日起计至付清款日止，罚息不计复利）；三、原告中国工商银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行对被告朱满佳提供的位于广州市花都区狮岭镇狮岭大道东63号美利5栋401房的房产经折价或者拍卖、变卖所得价款有权优先受偿；驳回原告中国工商银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8450.2元，由被告朱满佳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状起七日内，按规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡运如人民陪审员  云南英人民陪审员  危静仪二〇一九年六月二十七日书 记 员  陈雅敏附本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。