福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0211民初150号 原告：厦门市集美区国有资产投资有限公司，住所地福建省厦门市集美区杏林湾营运中心7#楼3102单元。 法定代表人：蔡拥护。 委托诉讼代理人：余清凉，福建银江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪鸿，福建银江律师事务所律师。 被告：叶非非，男，1981年11月16日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 原告厦门市集美区国有资产投资有限公司（以下简称集美国投公司）与被告叶非非房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告集美国投公司委托诉讼代理人洪鸿，被告叶非非到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 集美国投公司向本院提出诉讼请求1、判令解除《集国投租合第0211号房屋租赁合同》；2、判令叶非非恢复承租房屋原状，腾空租赁物后交还集美国投公司；3、判令叶非非自合同解除之日起至实际归还之日止按13139.58元/月的标准支付占用费；4、判令履约保证金19700元归集美国投公司所有；5、判令叶非非赔偿集美国投公司78837.48元；6、判令叶非非立即支付逾期付款违约金52057.85元；7、本案的诉讼费用由叶非非承担。事实与理由：原被告就承租位于集美区安仁里36号101、102单元店面于2011年12月31日签订了《集国代租合第087号房屋租赁合同》。合同约定租赁期限为五年，为2012年3月1日至2017年2月28日。其中2016年3月1日至2017年2月28日期间租金标准为6631.82元/月。租金按季度结算，由被告在每个支付期限开始的前十天内支付给被告。另约定逾期交付租金的，被告应按应缴租金的1%支付违约金。该合同期满后，被告仍持续使用租赁物，并按原合同标准支付租金、履行合同义务。 2017年8月21日，原被告就承租安仁里36号101、102单元店面签订了《集国投租合第0211号房屋租赁合同》。合同约定租赁期限为五年，为2017年8月21日至2022年9月20日。其中2017年8月21日至2019年8月20日租金为6569.79元/月。租金半年结算一次，由被告在每个支付期限开始的前十天内支付。逾期支付租金的，被告应按未付款项的千分之一每日支付违约金，逾期超过三十日的，应按未付款项的千分之二支付违约金。另约定逾期支付租金、履约保证金达30日以上的，原告可以没收履约保证金、终止合同并要求被告赔偿一年的租金。合同解除后被告未腾空房屋的，原告有权向被告按日收取与双倍日租金等额的占用费及处置遗弃物费用。 现，被告擅自改动租赁物结构，被告尚未支付租金合计83258.69元。其中2017年3月1日至2017年8月20日期间，被告按《集国代租合第087号房屋租赁合同》标准支付租金，应付租金37580.31元，已支付33159.1元，余4421.21元租金未支付。2018年2月21日至2018年8月20日期间租金39418.74元未付，2018年8月21日至2019年2月20日期间租金39418.74元未付。 被告逾期支付租金已远超过三十日。其行为已经构成违约，依合同约定原告有权向被告主张解除合同、腾空租赁物支付占用费并有权要求被告支付违约金、赔偿损失等。故原告特向贵院提起诉讼，愿判如所请。 叶非非辩称，1、其希望继续承租该租赁物。2、对占用费其不同意。集美国投公司在叶非非逾期支付租金超过30日后未书面及时通知叶非非。3、对履约保证金叶非非没有意见。4、对集美国投公司要求偿还78837.48元有异议。4、对未付租金83258.69元叶非非没有意见，但叶非非之后有补交了。对逾期违约金叶非非不同意，是集美国投公司在逾期超过30日没有支付租金后没有及时通知其，造成损失扩大。 本院经审理认定事实如下： 就集美区灌口涌泉安置房（幸福家园）安仁里36号101、102单元一楼店面（以下简称案涉店面）租赁事宜，集美国投公司作为出租方（甲方），与承租方（乙方）叶非非于2011年12月31日签订《房屋租赁合同》（集国代租第087号，以下简称087号合同），约定：1.租赁期限自2012年3月1日起至2017年2月28日止；2.租金按季度结算，乙方在每个支付期限开始前十天内支付给甲方；3.乙方如逾期支付租金，每逾期一日按应缴租金的1%支付违约金。《087号合同》还对合同的解除、其他违约责任等进行了约定。 《087号合同》租赁期满后，集美国投公司继续将案涉店面租赁给叶非非，但2017年2月28日租赁期满至2017年8月20日期间，双方未签订书面租赁合同。双方于2017年8月21日又签订一份《房屋租赁合同》（集国投租合第0211号，以下简称0211号合同），叶非非继续租赁案涉店面。《0211号同》约定：1.项目地点：集美区安仁里36号101、102单元店面；2.租赁期限：5年；3.租金计算及支付：租赁期前2年内，租金为每月6569.79元，租金半年结算一次，由乙方在每个支付期限开始的前十天内支付给甲方，首期租金的支付为合同签订之日；4.履约保证金：乙方应在合同签订之日向甲方支付履约保证金（按三个月租金计算）人民币壹万玖仟柒佰零拾零元整（￥：19700元），该保证金用于担保乙方对本合同的履行，合同履行期间乙方不得主张以该保证金冲抵租金、违约金、赔偿款等应向甲方支付的款项，合同期满或终止如乙方有租金、占用费、违约金、赔偿款等应向甲方支付的款项，甲方得以直接从该保证金中扣减。该履约保证金甲方于合同期满或合同终止且乙方依约返还租赁物后的5各工作日内，扣除乙方全部应付而未付款项（含乙方未向有关部门缴纳的水、电、燃气、通讯费、卫生、物业费等费用）后，无息退还乙方。5.乙方应按时缴纳租金、履约保证金，否则乙方应按逾期应付款的千分之一每日向甲方支付逾期付款违约金，逾期超过30天，乙方应按逾期应付款的千分之二每日向甲方支付逾期付款违约金（分段计算，累计支付。甲方要求乙方支付的第31日以后的违约金，并不视为甲方放弃或不能主张解除合同的权利）；6.乙方应当爱护和合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建和增添。合同终止后，甲方有权要求乙方恢复原状；7.乙方有下列情形之一的，甲方可没收履约保证金、终止合同，并要求乙方赔偿一年的租金（租金标准与解除当月标准换算），同时甲方还有权采取停水、停电等措施，所造成的后果（损失）概由乙方自行承担：逾期支付租金、履约保证金达30日以上的；8.租赁期限届满或租赁合同提前终止或被解除，自届满日（或书面通知明确终止日或解除日）起的五个日历天内，腾空租赁房产并将其交还甲方，届时如乙方拒不腾空或尚有遗留之物（无论价值之多寡），将全部被视为遗弃物任由甲方处置且甲方有权向乙方按日收取与双倍日租金等额的占用费及处置遗弃物费用。《0211号合同》还约定了其他事项。 2018年8月1日，集美国投公司向叶非非出发律师函向叶非非催讨租金，告知叶非非尚未支付2018年2月21日至2018年8月20日期间的租金39418.74元，2018年8月21日至2019年2月20日期间的租金39418.74元，以及欠付2017年3月1日至2017年8月20日期间的占用费4421.21元，共计83258.69元。叶非非虽否认有收到律师函，但对前述拖欠的租金无异议，并于2019年1月21日支付前述拖欠租金。 上述事实有相应证据及本案法庭笔录予以佐证，本院予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点为： 一、《0211号合同》解除问题。首先，根据《0211号合同》第十条第二款第五项约定，乙方逾期支付租金超过30日以上的，甲方有权解除合同。叶非非于2019年1月21日才支付拖欠租金，已经超过30日，现集美国投公司主张解除《0211号合同》于法有据，予以支持。其次，《0211号合同》解除时间问题，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。集美国投公司提起本案诉讼后，起诉材料于2019年1月4日送达给叶非非，应视为该日通知到达对方，因此《0211号合同》于2019年1月4日解除。 二、关于腾空案涉店面，恢复原状交还问题。根据《0211号合同》约定，合同终止后，集美国投公司有权要求叶非非恢复原状。另外，根据双方庭审时确认，案涉店面出租时，两间店面之间有一堵18厘米砖墙，案涉店面的地面与原来外面的地面是平的，叶非非租赁案涉店面后，拆除两间店面之间的墙，同时为了排水，用水泥沙浆垫高，中间有挖水沟。据此，集美国投公司的该项主张于法有据，依法予以支持，叶非非应腾空案涉店面，并将案涉店面恢复原状，即恢复至两间店面之间有一堵18厘米砖墙，填平水沟，案涉店面的地面与外面的地面齐平。 三、占有使用费问题。首先，《0211号合同》于2019年1月4日已经解除，叶非非占用案涉店面不再具有合同依据或法律依据，故叶非非应支付给集美国投公司从2019年1月5日起至实际返还案涉店面之日止的占用费。其次，支付标准问题。集美国投公司主张依据《0211号合同》约定，租赁期限届满或租赁合同提前终止或被解除，叶非非如拒不腾空案涉店面，集美国投公司有权向叶非非收取与双倍日租金等额的占用费。本院认为，集美国投公司该项主张标准过高，本院依法调整占有使用费的支付标准为《0211号合同》解除时的月租金，即每月6569.79元。 四、履约保证金问题。集美国投公司主张，集美国投公司有权没收履约保证金，根据《0211号合同》约定，叶非非逾期支付租金超过30日以上的，集美国投公司有权没收履约保证金。本院认为，《0211号合同》关于履约保证金的约定，一方面约定了合同期满或终止，如叶非非有租金、占用费、违约金、赔偿款等应向集美国投公司支付的款项，集美国投公司可以直接扣减，剩余部分予以无息退还；另一方面又约定了如叶非非逾期支付租金超过30日以上的，集美国投公司有权没收履约保证金。前述约定互相矛盾，视为约定不明。在房屋租赁合同中，关于履约保证金或押金等约定，实质上系为了保障出租人在承租人出现违约行为后的权利救济，在扣除承租人应支付的款项后，应予以退回。据此，集美国投公司的该项主张不予支持。 五、关于逾期支付租金的违约金问题，本案因叶非非逾期支付租金的违约行为，导致《0211号合同》解除，叶非非应支付逾期支付租金的违约金。首先，关于欠付的租金，根据前述认定事实，双方对于欠付租金的数额及时间无异议，且叶非非已经于2019年1月21日支付完毕所有拖欠的租金，本院依法予以确认。其次，计算标准问题，集美国投公司主张，1、2017年6月1日至2017年8月20日期间未付租金4421.21元，支付期限2017年5月22日至2018年5月31日，自2017年6月1日起按未付款项的日百分之一计算逾期付款违约金；2、2018年2月21日至2018年8月20日期间未付租金为39418.74元，支付期限为2018年2月11日至2018年2月20日，自2018年2月21日起计算逾期付款违约金，未超过30日，按未付款项日千分之一计算，超过30日部分，按未付款项日千分之二计算；3、2018年8月21日至2019年2月20日期间未付租金为39418.74元，支付期限为2018年8月11日至2018年8月20日，自2018年8月21日起计算逾期付款违约金，未超过30日，按未付款项日千分之一计算，超过30日部分，按未付款项日千分之二计算。叶非非抗辩，对逾期违约金有异议，因集美国投公司没有及时通知叶非非，并与叶非非沟通，导致损失扩大，如果是一到两个月的违约金，其愿意承担。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。集美国投公司约定的违约金过分高于造成的损失，叶非非亦据此提出异议，本院依法将违约金的计算标准调整为按未付款项的月利率2%计算，即逾期支付租金的违约金计算为：4421.21元×（0.02÷30）×599天+39418.74元×（0.02÷30）×334天+39418.74元×（0.02÷30）×153天=14563.49元。 六、关于赔偿一年租金问题。集美国投公司主张，根据《0211号合同》约定，叶非非拖欠租金超过30日的，集美国投公司有权解除合同，并要求叶非非赔偿一年的租金。叶非非抗辩，对计算标准有异议，认为租赁合同是集美国投公司的固定合同，其只能被动接受，其认为该约定不合理。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案系房屋租赁合同纠纷，集美国投公司因叶非非违约造成的损失为租金损失。本案中，叶非非已经支付完毕所有拖欠的租金，且就拖欠的租金也应承担逾期付款违约金，因此集美国投公司的该项主张没有事实及法律依据，依法不予支持。 综上所述，叶非非因拖欠租金导致《0211号合同》解除，应承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十三条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、《房屋租赁合同》（集国投租合第0211号）于2019年1月4日解除； 二、叶非非应于本判决生效之日起十五日内，腾空集美区灌口涌泉安置房（幸福家园）安仁里36号101、102单元一楼店面，恢复原状交还给厦门市集美区国有资产投资有限公司，具体原状为两间店面之间有一堵18厘米砖墙，填平水沟，两间店面的地面与外面的地面齐平； 三、叶非非应向厦门市集美区国有资产投资有限公司支付占有使用费，从2019年1月5日起，按每月6569.79元支付至实际交还店面止，2019年1月5日至2019年2月21日期间已支付的租金应做相应扣减； 四、叶非非应于本判决生效之日起十日内向厦门市集美区国有资产投资有限公司支付逾期支付租金的违约金14563.49元； 五、驳回厦门市集美区国有资产投资有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费4807元，减半收取2404元，由厦门市集美区国有资产投资有限公司负担1603元，叶非非负担801元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 梁毅挺 二〇一九年六月三日 法官助理马标志 代书记员 苏凤惠 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”