山东省东营经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0591民初1746号原告：李娜，女，1994年2月8日生，汉族，现住山东省高青县。委托诉讼代理人：赵昊，山东领先律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴楠楠，山东领先律师事务所律师。被告：东营奥城房地产开发有限公司，住所地：东营市东营区，统一社会信用代码：913705006954373473。法定代表人：李孝玉，总经理。委托诉讼代理人：黄萌，山东恒岳律师事务所律师。原告李娜诉被告东营奥城房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李娜委托诉讼代理人赵昊、吴楠楠，被告东营奥城房地产开发有限公司委托诉讼代理人黄萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李娜向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告继续履行原、被告之间的买卖合同并交付房屋；2、请求依法判令本案案件受理费等诉讼费用由被告负担。事实与理由：2017年8月25日，原、被告签订《唐正?四季花园认购书》，合同约定原告购买被告开发建设的位于东营区。同日，原告依约交纳了相应的款项105280元。后因种种原因，被告一直未必履行双方之间的买卖合同。2019年3月25日，被告向原告发出律师函要求原告办理相关手续。原告依约到被告处办理，被告又以房屋价格上调为由拒绝按照原约定履行，严重损害了原告的合法权益。东营奥城房地产开发有限公司辩称，原、被告签订的《唐正?四季花园认购书》属于预约合同，认购书中含将来另行签订商品房买卖合同的约定，但是该认购书中没有约定签订商品房买卖合同的具体时间，也没有约定房屋交付时间及办理房屋权属证书的时间。原、被告双方均保留了商品房认购书未约定内容进一步磋商的权利，因此，任何一方均不能以该认购书为由强制要求对方与自己签订商品房买卖合同。因被告不愿意继续与原告签订商品房买卖合同，购房合同不能成立。本案中是原告违约在先，因此，根据认购书中的约定，是原告自动放弃了认购书项下的房产，被告有权将认购房屋另行出售，且不应予以退还定金。综上，原告诉讼请求没有事实和法律依据，请法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月25日，原告李娜（乙方）与被告东营奥城房地产开发有限公司（甲方）签订《唐正?四季花园认购书》一份，约定乙方认购甲方开发的位于东营区辽河路95唐正?四季花园小区项目7号楼1单元202室房产，该商品房正房建筑面积为91.78平方米，单价6178元/㎡，储藏室建筑面积为7.1平方米，单价3000元/平方米，商品房销售总价588317元，以上面积及房款以双方正式签订的《商品房买卖合同》为准。如超出约定签约时间仍未签订《商品房买卖合同》，若甲方同意继续签订《商品房买卖合同》的，遇甲方价格上调时，以调整后的价格为准；若遇价格下调时，执行本认购书价格。该认购书签订时，乙方须向甲方交纳定金105280元。关于付款方式：乙方同意选择下列第种付款方式支付购房款，可享受不同的折扣优惠：1、一次性付款：乙方于本认购书签订15日内付清全部购房款，双方签订《商品房买卖合同》；可享受正房房款折的折扣优惠，合同总房款元；2、按揭贷款：乙方于该认购书签订后15日内付清30%或60%以上首期购房款（具体按照按揭银行要求），并于该次付款之日起15日内，按照银行的要求上报齐按揭贷款材料，办妥银行按揭贷款手续；双方签订《商品房买卖合同》；可享受正房房款折的折扣优惠。折扣后合同总房款计元。3、备注：（567017-15000）*0.95*0.99*0.99=513980+21300=535280-20000=515280（以确定最终优惠为准）。本认购书签订后，乙方应在双方约定的签约时间内签订正式的《商品房买卖合同》,并按约定的付款方式交纳足额的首期购房款（定金数额充抵房款），否则，视为乙方自动放弃本认购书项下房产的购买权，甲方有权将乙方所认购房产另行出售，且乙方所交定金不予退还或甲方有权在双方签订正式的《商品房买卖合同》时取消折扣优惠。乙方应当按照约定的时间报齐银行按揭贷款材料，否则，视为乙方自动放弃本认购书项下房产的购买权，甲方有权将乙方所认购房产另行出售，且乙方所交定金不予退还或甲方有权在双方签订正式的《商品房买卖合同》时取消折扣优惠。同日，原告李娜向被告东营奥城房地产开发有限公司缴纳定金105280元。后双方未签订《商品房买卖合同》。被告提交微信聊天记录载明被告销售顾问曾于2018年7月、8月与原告沟通，催促原告尽快办理相关手续。2019年3月25日，山东恒岳律师事务所受东营奥城房地产开发有限公司委托指派黄萌律师向原告李娜发出律师函，称：“2017年8月25日，奥城公司与你方签订《唐正?四季花园认购书》，合同约定：你方购买奥城公司开发的唐正?四季花园第7幢1单元202，房屋总价款588317元，你方于2017年8月25日缴纳定金105280元。但由于你方未一次性支付剩余购房款，也未就剩余购房款办理银行按揭贷款，奥城公司多次与你方沟通剩余购房款支付问题，但你方至今置之不理。奥城公司与你方签订的《唐正?四季花园认购书》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，双方均应切实履行。函告你方自本律师函送达之日起3日内，你方应继续履行合同义务，与奥城公司签订正式的《商品房买卖合同》，并办理相关手续、缴交相关费用；如本律师函送达之日起3日内，你方不能继续履行合同义务，奥城公司将根据《唐正?四季花园认购书》及合同法，解除与你方签订的《唐正?四季花园认购书》，且不退还你方已付定金。”该律师函按照收件地址山东省高青县赵店镇包福李村301号向李娜邮寄送达，EMS回执单显示2019年3月30日签收，签收人为李营。李营与李娜系表姐妹关系，原告主张《唐正?四季花园认购书》系其委托李营签订的。原告提交的通话记录中显示其于2019年4月4日与黄萌律师电话联系。本院认为，原告李娜与被告东营奥城房地产开发有限公司签订《唐正?四季花园认购书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据被告当庭解释，认购书付款方式备注部分的三个折扣分别是购房95折、按揭贷款优惠99折、限时优惠99折。虽然原告与被告没有明确约定支付购房款、办理按揭贷款及签定本约合同的具体时间，但认购书中乙方两种付款方式中均载明签订认购书15日内办理。签订认购书的目的是为了确定双方基本权利义务，及时签订本约合同完成交易，而双方于2017年8月25日后长期未签订《商品房买卖合同》，在被告工作人员与原告微信联系并催促原告后亦未办理，原告亦未向被告支付过购房款或交付银行按揭贷款材料，其行为已构成违约。2019年3月，被告委托山东恒岳律师事务所向原告发送律师函，并告知原告如自该律师函送达之日起3日内不能继续履行合同义务，双方将解除涉案《唐正?四季花园认购书》，并不退还定金。被告提交的EMS回执单显示2019年3月30日签收该律师函，签收人为李营，送达地址与原告诉讼过程中自述的住址一致，且原告认可李营与其系表姐妹关系并代其签订涉案《唐正?四季花园认购书》，故李营签收该律师函视为被告已向原告送达，原告主张非李营签字，但又主张收到后与被告取得联系，对其主张本院不予认可。原告在签收律师函后3日内未与被告协商继续履行合同，直至2019年4月4日与被告律师联系。故涉案《唐正?四季花园认购书》已解除，且原告所交定金依约不予退还。原告主张被告继续履行合同并交付房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告李娜的诉讼请求。案件受理费9683元，减半收取计4841.5元，由原告李娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  刘君东二〇一九年六月十七日法官助理薛园园书记员燕娜