福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0802民初3623号 原告：福建省龙岩市新罗区铁山镇增坪村民委员会，住所地龙岩市新罗区铁山镇增坪村，统一社会信用代码543508023452641401。 法定代表人：林高山，主任。 委托诉讼代理人：陈永生、涂萍萍，福建天岩律师事务所律师。 被告：福建向阳建材有限公司，住所地龙岩市新罗区铁山镇洋头村东方三洋城4幢1号店，统一社会信用代码913508005616848524。 法定代表人：江向阳，执行董事。 委托诉讼代理人：张欣，福建津都律师事务所律师。 原告福建省龙岩市新罗区铁山镇增坪村民委员会（以下简称铁山增坪村委会）与被告福建向阳建材有限公司（以下简称向阳建材公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告铁山增坪村委会的委托诉讼代理人陈永生、涂萍萍,被告向阳建材公司的委托诉讼代理人张欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 铁山增坪村委会向本院提出诉讼请求：1、判令解除龙岩华亿房地产开发有限公司与向阳建材公司于2014年6月30日签订的《房屋租赁合同》；2、判令向阳建材公司将其承租的坐落于龙岩市新罗区洋城）4幢02、03、04号店面返还给铁山增坪村委会，并恢复原状；3、判令向阳建材公司支付铁山增坪村委会自2018年10月1日起至实际交还房屋之日止，以月租金1500元计算的房屋租金；4、判令向阳建材公司支付铁山增坪村委会自2018年10月1日起至实际交还房屋之日止，以尚欠租金为本金，按月利率2%计算的违约金。诉讼过程中，铁山增坪村委会变更诉请为：1、判令解除铁山增坪村委会与向阳建材公司的租赁合同关系；2、判令向阳建材公司于2019年7月1日前将其承租的坐落于龙岩市新罗区洋城）4幢02、03、04号店面返还给铁山增坪村委会，并恢复原状；3、若向阳建材公司未在2019年7月1日前返还房屋，则向阳建材公司应向铁山增坪村委会支付自2019年7月1日起至实际交还房屋之日止，以月租金1500元计算的房屋租金；4、判令向阳建材公司支付铁山增坪村委会从2018年10月11日起至2019年5月24日止，以尚欠租金4500元为本金，按月利率2%计算的违约金；2019年1月11日起至2019年5月24日止，以尚欠租金4500元为本金，按月利率2%计算的违约金；2019年4月11日起至2019年5月24日止，以尚欠租金4500元为本金，按月利率2%计算的违约金。事实与理由：2014年6月30日，龙岩华亿房地产开发有限公司与向阳建材公司签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：乙方（向阳建材公司）向甲方（龙岩华亿房地产开发有限公司）承租位于“龙岩市新罗区铁山镇三洋路东方三洋城”内4号楼1、2、3、4＃号店；租赁期限自2014年7月1日起至2020年6月30日止；每月租金为2000元，乙方按季度一次性支付租金，并应于合同每年第一个月的前十日内以转账方式将租金汇至甲方指定银行账户或以现金支付；租赁期间，乙方有拒交或者未足额交纳房租超过十日的行为的，甲方有权解除合同，收回该房屋；乙方如拖欠租金，应按日向甲方支付以应付租金3%计算的违约金等内容。2018年9月21日，铁山增坪村委会通过司法拍卖平台以总价85.83万元的价格成功竞买了龙岩华亿房地产开发有限公司所有的位于龙岩市新罗区洋城）4幢1层02、03、04号店面。并于2018年12月13日完成了房产过户手续。铁山增坪村委会通过购买房屋的行为取得了案涉房屋的所有权，并替代龙岩华亿房地产开发有限公司作为案涉房屋的出租方继续履行与向阳建材公司签订的《房屋租赁合同》。但向阳建材公司自2018年10月1日起至今拒不履行支付租金的义务，其行为已经构成违约。 向阳建材公司辩称，一、向阳建材公司不存在拒不支付租金的违约行为。（一）在铁山增坪村委会购买坐落于龙岩市新罗区洋城）4幢02、03、04号店面之前，向阳建材公司一直按《房屋租赁合同》约定支付租金。根据向阳建材公司（乙方）与龙岩华亿房地产开发有限公司（甲方）于2014年6月20日签订的《房屋租赁合同》第三条的约定，向阳建材公司一直按期将租金支付给龙岩华亿房地产开发有限公司，由龙岩华亿房地产开发有限公司向答辩人开具增值税专用发票。2016年6月，向阳建材公司收到龙岩市中级人民法院（2015）岩执字第104号协助执行通知书，要求向阳建材公司自2016年7月起将每月租金2000元按季度一次性支付至福建省龙岩市中级人民法院兴业银行龙岩新兴支行的账户（账号：17×××99），向阳建材公司亦根据该通知按期将租金支付至上述银行账户。因此，自2014年7月起至2018年9月止，向阳建材公司从未拖欠龙岩华亿房地产开发有限公司租金。（二）向阳建材公司未能按约支付本案租金是因铁山增坪村委会的原因造成的。2018年9月21日，铁山增坪村委会通过司法拍卖平台购买了向阳建材公司承租的涉案店面。据了解，铁山增坪村委会系用扶贫资金购买涉案店面，而上级政府及有关部门只是同意将扶贫资金用于购买办公用房。铁山增坪村委会为迎接上级政府及有关部门的检查，曾向向阳建材公司提出提前解除《房屋租赁合同》。双方经多次沟通协商，铁山增坪村委会村主任口头提出由铁山增坪村委会支付向阳建材公司违约金或赔偿经济损失8万元，双方提前解除《房屋租赁合同》，向阳建材公司为配合铁山增坪村委会的检查便同意此方案。但铁山增坪村委会村主任表示要召开村民代表大会通过后才能正式签订提前解除《房屋租赁合同》有关事宜。之后，铁山村民代表大会未能通过以上方案。后铁山增坪村委会提出根据《房屋租赁合同》第八条第一款第二项的约定，向向阳建材公司双倍返还押金54000元，并免除合同解除前的租金的方案，向阳建材公司表示同意。但至今，铁山增坪村委会均未向向阳建材公司答复上述方案是否经村民代表大会通过决议。向阳建材公司系一直本着双方友好协商的态度，愿意积极配合铁山增坪村委会的工作，而不存在恶意拖欠租金的行为，是铁山增坪村委会的不作为导致向阳建材公司未能按约支付租金。（三）协商未果后，向阳建材公司主动向铁山增坪村委会提出继续履行《房屋租赁合同》，但因铁山增坪村委会的原因导致向阳建材公司无法按期支付租金。双方多次协商未果后，向阳建材公司始终向铁山增坪村委会表示愿意根据《房屋租赁合同》的约定继续履行合同，并向支付2018年10月至12月的租金，但铁山增坪村委会却不告知以何方式支付租金，也不告知其开户行及银行账号，从而导致向阳建材公司无法按期支付租金，造成向阳建材公司“违约事实”发生。直至2019年2月20日，铁山增坪村委会才向向阳建材公司开具福建省村集体专用收款票据（转账）及告知开户行及银行账户，因该类票据不属于发票，向阳建材公司无法用于抵扣相应税款，向阳建材公司曾明确要求其开具发票（转账），但铁山增坪村委会以无法开具发票为由拒不开具发票。根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条：“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票”之规定，纳税是必须履行的义务，理应向向阳建材公司开具发票。二、向阳建材公司已支付2018年10月至2019年6月的租金13500元。向阳建材公司于2019年5月24日将自2018年10月至2019年6月期间的租金合计13500元转账至铁山增坪村委会农商银行铁山支行账户（账号：9090223010010000001160）。三、向阳建材公司不存在违约行为，铁山增坪村委会诉讼要求支付违约金没有事实和法律依据。如上所述，向阳建材公司不存在违约行为，未按时支付租金的原因系铁山增坪村委会所致。综上所述，向阳建材公司不存在拒不支付租金的违约行为，且自签订《房屋租赁合同》起均依约履行了合同所约定的义务，且愿意与铁山增坪村委会继续履行《房屋租赁合同》。应当驳回铁山增坪村委会的诉讼请求。 经审理查明：2014年6月30日，龙岩华亿房地产开发有限公司（甲方）与向阳建材公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方向甲方承租位于“龙岩市新罗区铁山镇三洋路东方三洋城”内4号楼1、2、3、4＃号店；租赁期限自2014年7月1日起至2020年6月30日止；每月租金为2000元，签订合同时乙方向甲方预交押金27000元；乙方按季度一次性支付租金，并应于合同每年第一个月的前十日内以转账方式将租金汇至甲方指定银行账户或以现金支付；甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应向乙方支付双倍押金；租赁期间，乙方有拒交或者未足额交纳房租超过十日的行为的，甲方有权解除合同，收回该房屋；乙方如拖欠租金，应按日向甲方支付以应付租金3%计算的违约金等内容。2018年9月21日，铁山增坪村委会通过司法拍卖平台竞得位于龙岩市新罗区洋城）4幢1层02、03、04号店面，并于2018年12月13日取得了上述房屋所有权登记。2019年2月20日，铁山增坪村委会开具福建省村集体专用收款票据一份，通知向阳建材公司交纳尚欠的租金，该份票据主要载明了向阳建材公司应付的租金及转账开户行、银行账户等内容。2019年5月24日，向阳建材公司转账支付铁山增坪村委会共计135000元，该笔款项用于支付2018年第四季度、2019年第一及第二季度租金。铁山增坪村委会认为向阳建材公司未按合同约定按时足额交纳租金，违反合同约定，故诉至法院，请求判如所请。 上述事实有铁山增坪村委会提供的房屋租赁合同、拍卖成交确认书、执行裁定书、不动产权证书、福建省农村集体专用收款票据，被告向阳建材公司提供的客户收付款入账通知及当事人庭审陈述在案佐证。 本院认为，龙岩华亿房地产开发有限公司与向阳建材公司签订的《房屋租赁合同》未违反法律、法规的禁止性规定，系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，对双方均具有约束力。铁山增坪村委会于2019年9月21日通过法院司法拍卖竞得龙岩市新罗区洋城）4幢2、3、4号店面，并于2019年12月1日取得了不动产权登记，故铁山增坪村委会依法承继上述租赁合同的权利义务。向阳建材公司自2018年10月1日起未再支付租金，应依合同约定向铁山村委会支付尚欠的租金及承担相应违约责任。根据租赁合同约定，“租赁期间，乙方有拒交或者未足额交纳房租超过十日的行为的，甲方有权解除合同，收回该房屋”，现铁山增坪村委会诉请解除租赁合同、返还涉案店面，有合同依据，予以支持。因案涉店面发生所有权变更，铁山增坪村委会于2019年2月20日向向阳建材公司催收租金并开具票据，向阳建材公司于2019年5月24日才向铁山增坪村委会交纳了拖欠的租金。因此，向阳建材公司应支付铁山增坪村委会自2019年2月21日起至2019年5月24日的违约金。具体为自2019年2月21日起至2019年5月24日止，以9000元为本金，按月利率2%计算；自2019年4月1起至2019年5月24日止，以4500元为本金，按月利率2%计算。向阳建材公司认为因铁山增坪村委会的原因导致其无法按期支付租金，没有事实依据，对其抗辩理由不予采纳。综上，铁山增坪村委会的诉讼请求，部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下： 一、解除福建省龙岩市新罗区铁山镇增坪村民委员会与福建向阳建材有限公司位于龙岩市新罗区洋城）4幢2、3、4号店面的房屋租赁关系； 二、福建向阳建材有限公司应于本判决生效之日起二十日内向福建省龙岩市新罗区铁山镇增坪村民委员会返还龙岩市新罗区洋城）4幢2、3、4号店面；如未按期履行返还房屋义务，应按照月租金1500元支付逾期腾房占有使用费。 三、福建向阳建材有限公司应于本判决生效之日起二十日内支付福建省龙岩市新罗区铁山镇增坪村民委员会自2019年2月21日起至2019年5月24日止，以9000元为本金，按月利率2%计算的违约金；自2019年4月1日起至2019年5月24日止，以4500元为本金，按月利率2%计算的违约金； 四、驳回福建省龙岩市新罗区铁山镇增坪村民委员会的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费617元，减半收取计308.5元，由福建省龙岩市新罗区铁山镇增坪村民委员会负担108.5元，福建向阳建材有限公司负担200元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  章华 二〇一九年六月十五日 法官助理张艳芳 书记员林巧红(代) 书记员陈叙颖(代) 附注： 一、引用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。