广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终8211号上诉人（原审被告）：广州粤佳房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市海珠区。法定代表人：李华才，该司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李小强，广东金轮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区人民政府素社街道办事处，住所地：广东省广州市海珠区。法定代表人：庄婷婷，该办事处主任。委托诉讼代理人：李胜，南方福瑞德律师事务所律师。上诉人广州粤佳房地产开发有限公司（以下简称粤佳公司）因与被上诉人广州市海珠区人民政府素社街道办事处（以下简称素社街道办）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初4259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。粤佳公司代理人李小强、素社街道办代理人李胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。粤佳公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，并改判第二项“驳回原告的其他诉讼请求”为“驳回原告的诉讼请求”；2.本案一、二审诉讼费由素社街道办承担。事实和理由：一审判决将新建大楼配建的公共服务设施中的“居委会”和“老人活动中心”排除在《房屋拆迁安置协议》（以下简称安置协议）中用于回迁安置粤佳公司的公有房屋之外，从而认为在回迁大楼首层没有符合合同约定的公有性质房屋可以安置素社街道办错误。在未明确素社街道办应当付费以及相应付费标准的前提下，一审判决要求粤佳公司以自有私产房屋回迁素社街道办，不但无法定纷止争，而且会造成新的诉争。二审法院应撤销一审判决，要求素社街道办应在与粤佳公司商定房屋使用费用的前提下，才能回迁至其要求的案涉大楼201房指定区域。一、现有证据表明：新建大楼配套建设的公共服务设施中的“居委会”和“老人活动中心”部分，就是安置协议所指应回迁给素社街道办的公有性质房屋。安置协议当初签订的背景是：素社街道办办公场所在拆迁之前位于粤佳公司需要拆迁房屋的对面，但素社街道办在拆迁房屋旁使用有一处面积约20平方米临时办公场所，素社街道办一审庭审中称该场所是海珠区房管所的，并由房管所安排其使用。一审法院要素社街道办出示该场所的手续及其使用依据时，素社街道办一直未能提供，此基本事实也请二审法院查明。粤佳公司认为此事涉及素社街道办主张权利的基础，该场所无任何报建或产权手续，是违章建筑，素社街道办没有使用依据，也就没有相应回迁权利。素社街道办是基于其属政府派出机构的特殊身份，考虑到该项目需配建设的公共服务设施中的“居委会”和“老人活动中心”应属公有产权性质、面积正好约200平方米、建成后也确需移交给政府部门的实际情况，经多方协商，安置协议第三点“回迁办法”1中才约定“在原地段回迁楼首层，产权属于公有的，建筑面积贰佰平方米”安置给素社街道办回迁。因此原拟安排素社街道办回迁的公有房屋确实是指新建大楼配套建设的公共服务设施中的“居委会“和“老人活动中心”部分。现诉争双方虽均不能提交确定回迁房位置的附图，但新建大楼的一层除公建配套的200平方米属公有房屋外，确实再无其他公有性质的房屋。根据以上情况完全可验证和合理推断素社街道办回迁的公有房屋当初确是指新建大楼配建的公共服务设施中的“居委会“和“老人活动中心”部分。素社街道办未能反证此部分公建配套的公有房屋并非安置协议约定的公有房屋，根据举证规则粤佳公司的上述叙述既与安置协议约定相吻合，也与客观事实一致，就理应得到法院确认。一审判决中将新建大楼配套建设的“居委会”和“老人活动中心”排除在安置协议所指的回迁给素社街道办的公有性质房屋之外错误，二审理应纠正。二、安置协议签订后，该项目因故并未按期开发建设，到2015年后才建成安排回迁。但依据协议签订后广州市政府和房管部门发布的一系列文件【如《广州市房地产开发项目配套公共服务设施建设移交管理规定》（穗府办）（2010）15号文】、《广州市居住区配套公共服务设施管理暂行规定》（2016年广州市人民政府令第138号公布）、穗国房字（2013）424号《广州市房地产开发项目公共服务设施房地产权登记管理规定》，新建项目配套建设的公有房屋接收单位乃是区政府或其指定机构，素社街道办已经无权接收该等公有房屋，素社街道办也就无权依据安置协议向粤佳公司提出此项主张。安置协议无法履行的原因并不在于粤佳公司一方，素社街道办要求粤佳公司以私有房屋无偿回迁素社街道办使用不合理。一审判决认定错误，二审理应纠正。三、在素社街道办不同意付费的情况下，一审判决仍判令粤佳公司以私有产权的房屋对素社街道办进行回迁明显不公，而且会带来新的诉争，请二审予以纠正。粤佳公司在本案第一次二审阶段已表明：1.若素社街道办愿接收新建大楼首层属公有性质的居委会（可以无偿使用）和老人活动中心（需付费使用），粤佳公司随时可移交其使用，但素社街道办必须持有海珠区政府或海珠区住建局同意其接收使用该等房屋的手续，方可办理移交；2.若素社街道办一定要粤佳公司另外以私有性质的自有房屋对其进行回迁，须事先告知粤佳公司其有意使用的房屋位置和面积，并提出其使用该房屋的报价，经双方协商在依法签订了相关房屋的租用协议后，粤佳公司也可予以安排。对粤佳公司的上述处理意见，素社街道办根本未予理睬。在本次发回重审中，粤佳公司也多次向素社街道办和法院表明：若素社街道办坚持要求使用粤佳公司所属的私有产权房屋并由粤佳公司对其安排回迁，就应参照在当时有效的《广州市城市房屋拆迁管理条例》（1997年9月1日起施行版本）第三十四条的规定，在与粤佳公司商定使用粤佳公司房屋的条件（包括租金的标准和租赁期限）并签订租赁或使用合同后，粤佳公司才能安排其使用自有的房屋。否则，粤佳公司有权拒绝素社街道办提出的此项缺乏合法依据的要求。一审判决强行判令粤佳公司将新建大楼二层201房的指定区域划分并间隔给素社街道办使用显然错误、极其不公。一审在判决之后，粤佳公司在2018年12月10日向素社街道办发出依据一审判决协商确定回迁部位相关问题的函，明确告诉素社街道办必须先确定其要求使用房屋的费用标准和支付方式，并签订使用房屋的协议，粤佳公司才能安排素社街道办使用该房屋。同时在2019年1月28日，粤佳公司将素社街道办要求的位置，即房屋的租赁合同给了素社街道办，并由素社街道办签收。2019年2月28日，素社街道办向粤佳公司发来了关于场地交接的通知函，在函中素社街道办称只同意按照海珠区公布的公房租金标准支付使用费，双方就此一直没有达成一致意见，说明素社街道办根本不愿意承担其所要位置房屋的正常使用费用。素社街道办二审答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。本案经过多次审理，事实部分已经非常清楚，粤佳公司自首次开庭时就混淆案件事实，回避承担加建公有面积，并将公有面积交付素社街道办使用的义务。二、粤佳公司的上诉请求及其事实理由与之前的一审、二审和重审一审的理由相比，并无新意。粤佳公司所主张“居委会”和“老年活动中心”等面积，就是应当交付给素社街道办的面积没有事实和法律的依据，这在一审判决中已经论述得很清楚。素社街道办要求粤佳公司以其他面积安置回迁是有合同和法律依据，应当予以支持。三、粤佳公司一直认为即使其提供所谓的私有面积，素社街道办也应当负有付费的义务，素社街道办认为其不合理之处有三个方面：1.双方签订协议以拆除20平方米的房屋回迁200平方米的使用面积，这个不是笔误，是有历史渊源的。涉案项目开发的土地大部分是属于街道下属的集体企业占用的划拨用地，粤佳公司没有经过招挂拍程序，在当年排除了其他的竞争对手，通过街道协调，取得上述土地进行了开发，其获利润是丰厚的。粤佳公司与素社街道办因此签订一系列协议，对回迁面积作了安排，就是当时对这些土地进行补偿的一种方式。因此，在合同条款中并没有约定素社街道办在使用房屋时需要支付费用。2.合同中没有约定素社街道办要给付使用费。协议中没有约定费用的给付是因为合同约定交付的是公有性质的房屋。如果本合同确实得以履行，粤佳公司应当将200平方米建筑面积的房屋，以街道办事处用房或者行政管理用房的名义无偿进行配套建设后交付房管部门，而房管部门与素社街道办之间是否应当收取费用及费用标准与粤佳公司无涉，粤佳公司从签订这份安置协议开始就不可能成为使用费收取的相对方。粤佳公司移交200多平方米的公有建筑面积给房管部门后，按照当年的政策（即1988年和后面一系列政策）是属于无偿移交，还是在配套费中一并进行结算，是接受房屋产权的部门与粤佳公司之间产权交付的问题，与本案无涉。由此可以直接认定粤佳公司从来就不可能成为向素社街道办主张使用费的一方，这是由双方所约定回迁面积的用地性质所决定的。3.粤佳公司以自有房屋替代公有房屋是其合同义务，这是在合同中有明确约定的。在粤佳公司违约的情况下，粤佳公司应将其自有的房屋来替代公有性质的房屋进行交付，这是违约责任的承担方式。按照粤佳公司的逻辑，如果粤佳公司违约仍可向素社街道办收取费用，那粤佳公司承诺移交公有性质的面积的义务，就被其收取费用吞并了。以粤佳公司私有房屋交由素社街道办选择替代，本身就是违约责任的承担方式。粤佳公司无权以提供自有面积房屋而要求费用。由此素社街道办认为在合同的相对性上，粤佳公司从来就不是可以向素社街道办主张使用费的一方。从承担违约责任的角度，粤佳公司也不具备就其所谓损失主张任何赔偿或者补偿。素社街道办认为合理的方式应当是由粤佳公司将现有面积仍然按公有性质，移交给现有的房屋管理部门。至于能否获得产权移交的补偿，要根据接收单位的政策和意见来进行处理。4.素社街道办2019年2月出函是有原因的。第一，一审法院在2018年12月作出判决到2019年2月，当时素社街道办以为这个判决已经生效，所以粤佳公司没有上诉。在进行场地交接的过程中，素社街道办发函回复粤佳公司。第二，素社街道办在函件中表述同意按某个标准支付费用并不是认可粤佳公司有权收取任何的使用费。素社街道办向一审法院起诉请求：1.粤佳公司在海珠区素社街六巷3号之三201房提供186.24平方米的房屋并间隔好给素社街道办使用【按照竣工图具体为：北边以外墙为界；南边是H轴；东边是6轴向5轴退一米；西至1/1轴；加上前述面积在楼梯后面的西北角（北边是外墙；南边是M轴；东边是1/1轴；西边是外墙，面积为1.5米×2.9米），其中西侧在K轴往L轴的方向开宽为一米的门，东侧在H轴往J轴开宽为一米的门】；2.本案受理费由粤佳公司承担。一审法院认定事实：1999年10月8日，素社街道办与粤佳公司双方签订《房屋拆迁安置协议》，约定由粤佳公司拆除素社六巷3号101房等号的房屋，素社街道办是该屋的使用人，承租面积20.04平方米，临迁补助费每月2500元；粤佳公司应在2002年10月10日前在原地段回迁楼首层产权属于公有的建筑面积200平方米房屋安置给素社街道办回迁居住，安置房屋的质量、结构、设备，按设计标准执行；甲方不按本协议第三条规定的房屋面积安排乙方回迁的，乙方可依照法律程序请求人民法院保护、在属于甲方所有的房屋中选择同等面积的房屋回迁的权利；其他事项：1、回迁房位置见附图；2、临迁费每半年发放一次；3、回迁楼按规划局设计配套；等。由于粤佳公司没有支付临迁补助费，素社街道办曾向一审法院提起诉讼，称双方于1999年10月8日、12月8日签订了《房屋拆迁安置协议》和《补偿协议书》，约定粤佳公司拆除素社街道办的位于素社××房屋及××、××号侧的保管站，拆除保管站一次性补偿二万元。一审法院以（2003）海民三初字第1983号民事判决书认定《房屋拆迁安置协议》有效，粤佳公司向素社街道办支付临迁补助费和延期支付补助费的补偿金。2007年1月30日，素社街道办、粤佳公司就该案的执行问题签订《协议书》。2016年7月11日，粤佳公司向素社街道办发出《关于回迁房移交复函》，内容主要是：贵街办事处于2016年6月22日《关于回迁房移交函》，本公司己收悉。经与贵办事处多次友好协商，我司现答复如下：1、同意首层，公建配套100平方米位置（附图）交付给贵办事处；2、原拆迁贵街道20.04平方米违章建筑，同意安置在首层（附图）；3、上述回迁的20.04平方米房产，权属属于我公司，租金另议，若该回迁20.04平方米放弃承租，我公司同意补偿30万元。2017年6月8日，粤佳公司再次向素社街道办发出《关于对房屋回迁相关问题的再次复函》，内容主要是：日前，我司收到广州市海珠区人民法院送达的贵办起诉我司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案的诉讼资料[案号：（2017）粤0105民初3473号]。就贵办起诉要求我司提供200平方米面积房屋给贵办使用一事，我司特回函如下：第一、需要说明的是，贵办诉状中所称的由我司拆除贵办使用的素社六巷3号101等号房房屋本就是违章建筑，在当时根本没有任何的报建和产权手续，同时贵办也没有任何的使用手续，按照规定本来就不属于可以享受拆迁安置的房产范围。第二、根据贵办当时实际使用该违章建筑的具体情况，基于贵办系政府派出机构的特殊身份和地位，考虑到该项目中确实有需要回迁补偿给广州市海珠区国土资源和房屋管理局直管公房的情形，经多方协商，贵我双方1999年10月8日签订一份《房屋拆迁安置协议》，其中的第三点“回迁办法”1约定“在原地段回迁楼首层，产权属于公有的，建筑面积贰佰平方米”安置给贵办回迁。根据此约定，贵办的回迁房应在公有的回迁房范围内解决，而非在我司所属的房屋产权范围内安置回迁。由我司回迁给广州市海珠区国土资源和房屋管理局的直管公房，我司早己移交给该局，请贵办与该局联系解决贵办的回迁安置房问题。第三、若贵办坚持要使用我司所属的房屋并由我司安排回迁，请参照当时有效的《广州市城市房屋拆迁管理条例》（1997年9月1日起施行版本）第三十四条“拆除出租房屋，实行房屋产权调换的，维持原租赁关系。产权人应在回迁房交付使用之日起一个月内与原承租人订立新的租约。因拆迁引起原租赁合同有关条款变更的，租赁双方应依照本条例作相应修改”的规定，尽快与我司商定使用我司房产的租赁合同（包括租金标准和租赁期限），以便在双方签约后安排贵办使用我司的房屋。第四、上述《房屋拆迁安置协议》中，贵办使用的20.04平方米的违章建筑却要回迁安置200平方米房屋，无论是按照当时还是现在的拆迁安置相关规定，都没有任何的合法依据。若此房屋在我司补偿回迁给广州市海珠区国土资源和房屋管理局的直管公房中解决，我司没有意见；但若贵办要我司解决，我司保留对此提出异议并要求相关部门确认此条款无效的权利。第五、对于我司2016年7月11日发给贵办的《关于回迁房移交复函》中提出的处理方案，亦请贵办考虑。若能如此，便可以简洁、妥当的解决此问题。房管部门向粤佳公司核发涉案楼宇二楼的《不动产权证》【粤（2016）广州市不动产权第00059529号】，载明：坐落海珠区××房的权利人为粤佳公司，共有情况为单独所有，套内面积为1167.95平方米，分摊建筑面积为349.07平方米；等。一审另查，素社街道办曾向一审法院起诉粤佳公司，要求粤佳公司在素社街××号回迁楼首层回迁安置位置，由粤佳公司提供200平方米面积房屋给素社街道办使用等。一审法院作出（2017）粤0105民初3473号民事判决驳回素社街道办的诉讼请求后，素社街道办不服提起上诉，广州市中级人民法院以（2017）粤01民终23008号《民事裁定书》，撤销（2017）粤0105民初3473号民事判决，该案发回重新审理。一审法院据此立案审理本案。鉴于本案素社街道办要求粤佳公司安置回迁的位置是在粤佳公司自有的房屋中划分出一部分，就该部分的规划和消防问题一审法院分别向广州市国土资源和规划委员会、广州市公安消防局发函。广州市国土资源和规划委员会函复：由于涉及建筑物内部划分，根据《广州市城乡规划程序规定》第三十五条，不增加建筑面积、建筑总高度、建筑层数、不涉及修改外立面、建筑结构和变更使用性质的建筑工程，可免于申领建设工程规划许可证。广州市公安消防局函复：涉案区域是否符合消防安全应从使用功能、平面布置、安全疏散、消防设施设置、装饰装修材料以及现场核查情况等多个方面综合判定；因《调查函》未提供上述信息，故无法判定涉案区域是否符合相关法律技术标准规范要求。一审诉讼中，素社街道办表示：双方签订安置协议时该协议没有附图存在；如果素社街道办有面积损失会另案主张。粤佳公司表示：双方签订安置协议时该协议的附图就是1998年7月6日规划方案的附图，但由于时间过长，粤佳公司人员变动，无法提供粤佳公司持有的安置协议及附图原件；素社街道办原来要求粤佳公司在涉案楼宇首层安置的200平方米左右区域的产权人是粤佳公司，但该区域已被粤佳公司出租给他人使用。经一审法院组织素社街道办、粤佳公司到现场勘查，素社街道办、粤佳公司一致确认：按照素社街道办主张回迁的区域东西间距为8.12米。按照素社街道办主张的南北向之间的间距21.15米应该不到竣工图纸中所示的H轴，素社街道办表示：本案中要求回迁区域的南北向间距主张就为21.15米。素社街道办为证明其诉讼主张，提交了以下证据：1、查册时间为2018年2月2日的《广州市不动产登记查册表》，记载房产地址位于海珠区素社六巷3号之一至3号之九，单位名为广州粤佳房地产开发有限公司，登记时间为2016年8月19日，层数为23，占有部分为全部；登记附注：3号之一、之五、之六101房、3号之三201房为商业，3号之七3-7层、3号之九9-23层为住宅；地下1层B108房（非机动车库）567.5102平方米、B109房（车库另共有面积）1145.7638平方米；另有3号之二101房（居委会）106.5944平方米，3号之四101房（老人活动中心）108.3218平方米，3号之九2401房（人防报警间）11.5361平方米属于公建配套（共226.4523平方米），按相关法律法规规定办理；直管房：素社六巷3号之七3-7层整层、3号之九909房；回迁房：3号之九1003、1006房等；2、广州市城市规划局分别作出的穗规建发字【1998】第1053号《关于送审建筑方案的复文》和穗规建发字【1999】第1053号《关于送审建筑方案的复函》的复印件。粤佳公司质证表示：对证据1的真实性予以认可；对证据2的真实性、合法性和关联性均没有异议。粤佳公司为证明抗辩意见还提交了以下证据：1、广州市建设工程规划验收合格证、建筑功能指标规划验收明细表、广州市建设工程规划验收测量记录册；2、广州市房地产测绘院于2015年8月6日出具的《房屋建筑面积测绘成果报告书》，证明新建大楼中产权属“公有”的公共服务设施中的“居委会”和“老人活动中心”部分套内建筑面积合计200平方米，且位于首层，与《房屋拆迁安置协议》中的约定相符；3、广州市房地产初始登记告知书，证明新建大楼已确权的事实；4、房屋移交接管表，证明因拆迁需要补偿给广州市海珠区房管局的公房已经移交的事实；5、房地产附图，证明拆迁时根据现场情况画出来的，有广州市房地产测绘所的盖的业务章，说明拆迁时的现状，素社街道办被拆迁的房屋在素社六巷最左上角突出的地方，当时是房管所或素社街道办自行搭建的棚，用于放自行车；6、1998年7月6日由广州市城市规划局出具的关于送审建筑方案的复文及附图“穗规建发字【1998】第1053号”，除居委卫生站130平方米、活动中心100平方米之外，还有自行车库面积是200平方米，该规划在签订拆迁安置协议之前（1999年10月8日），该复文及附图是在1998年7月作出的，可见拆迁协议是按送审方案相关内容进行约定；7、穗规建发字【1999】第1053号关于送审建筑方案的复文及附图，附图说明显示居委及活动中心没有变，第5点要求自行车库面积应不少于328平方，由于先报方案车库面积不足，应按要求调整设计，才会有了【2004】2399号的车库面积变化；8、穗规函【2004】2399号关于再次送审建筑方案的复文及附图，该复函里第9条“车库等应设建筑内部”，附图里也有非机动车车库的面积（327平方米）；9、穗国地出合【2004】176号《广州市国有土地使用权出让合同》，签订时间是2004年8月16日，该合同没有关于车库的表述，但是有写地下室4024平方；10、穗国地出合【2004】176号的变更协议之二号《国有建设用地使用权出让合同变更协议》及附件，签订时间是2014年7月2日，有写地下室3918平方，包括地下非机动车库404平方，同时还保留有居委会及活动中心的内容，都是作为公共配套的。从上述规划报批及出让合同中的内容可以看出，协议之所以约定安置200平方米是因为原来拆的自行车棚在规划中变为200平方米，这些文件可以对安置协议中安置的对象、内容、性质给予说明。素社街道办质证表示：证据1-3没有原件，不予发表质证意见；对证据4的真实性、合法性予以认可，但与本案无关；证据5-9由于没有原件，真实性不予认可，素社街道办提交的证据对应粤佳公司提交的证据6、7，由于在签订协议前粤佳公司取得规划部门批复显示的居委会及活动中心应该是230平方米，双方是不可能在1999年10月签订的拆迁安置协议约定回迁面积200平方米，素社街道办认为在法庭中应当禁止一方代理人反言，在上个案件中的一、二审中，包括在本案法庭当庭询问粤佳公司是否坚持答辩意见时，粤佳公司均表示是坚持答辩状意见，在答辩状中粤佳公司主要抗辩理由是居委会及活动中心就是签订安置协议的面积。粤佳公司陈述的内容还表现在首先与事实不符，对拆迁的20几平方米房屋是素社街道办办公用房，不是保管站，这点素社街道办在（2003）海民三初第1983号中已经表示过，其中保管站是在素社四巷一、二号侧，且该保管站已经是一次性赔偿二万元，当时拆的二十几平方米是素社街道办的办公用房；基于1999年的批复及2004年的批复，保管站是在地下的。一审法院认为：生效的法律文书已认定素社街道办、粤佳公司双方在1999年10月8日签订的《房屋拆迁安置协议》合法有效，故对该事实，一审法院予以确认。按照安置协议约定，粤佳公司应在2002年10月10日前在原地段回迁楼首层产权属于公有的建筑面积200平方米房屋安置给素社街道办回迁居住；粤佳公司不按上述规定的房屋面积安排素社街道办回迁的，素社街道办可在属于粤佳公司所有的房屋中选择同等面积的房屋回迁的权利。根据素社街道办提交的回迁楼宇的查册表和粤佳公司提交的房屋移交接管表显示，现回迁大楼首层公有性质的房屋只有公建配套的“居委会”和“老人活动中心”用房，其他楼层的公有房屋粤佳公司已经移交广州市国土资源和房屋管理局海珠分局管业。粤佳公司在回迁大楼首层没有符合合同约定的其他公有性质房屋可以安置素社街道办，故素社街道办要求粤佳公司在回迁大楼二层属于粤佳公司所有的房屋中划分并间隔房屋安置素社街道办，符合协议约定，合理有据，一审法院予以支持。鉴于现场勘查，按照素社街道办主张的南北向之间的间距21.15米应该不到竣工图纸中所示的H轴，故素社街道办要求粤佳公司在涉案场地东侧H轴往J轴开宽为一米的门依据不足，该门应在J轴往K轴间开设为宜。粤佳公司辩称素社街道办需与粤佳公司商讨好相应租赁条件的情况下，才能将二层部分给素社街道办安置，粤佳公司不可能以私产无偿安置素社街道办的意见，依据不足，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，一审法院于2018年12月7日作出判决：一、被告广州粤佳房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内在海珠区万寿北街素社六巷3号之三201房内划分并间隔好安置房屋给原告广州市海珠区人民政府素社街道办事处回迁【详见附图阴影部分，按照附图具体为：北边以外墙为界；南边为从北墙向H轴方向21.15米处；东边是6轴向5轴退一米，西至1/1轴，东西间距为8.12米；加上前述面积在二楼楼梯后面的西北角（北边是外墙；南边是M轴；东边是1/1轴；西边是外墙，总面积为1.5米×2.9米），其中西侧在K轴往L轴的方向开宽为一米的门，东侧在J轴往K轴间开宽为一米的门；回迁总面积以原告主张的186.24平方米为限】；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费100元和财产保全费3020元，由被告负担。经查一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，粤佳公司向本院提交：证据一、《关于依据（2018）粤0105民初4259号民事判决书协商确定回迁相关问题的函》、拟证明粤佳公司向素社街道办明确要落实一审判决执行的意见，若素社街道办要承租二层其指定区域，须与粤佳公司先商定该区域使用费标准和支付方式并签订使用房屋的协议，粤佳公司方可安排其使用。证据二、回迁安置房屋租赁合同（稿）及其附图（2019年1月28日），拟证明粤佳公司已向素社街道办提供的馨晴轩二层201房租赁合同情况。证据三、关于馨晴轩场地交接的通知函（2019年2月28日），拟证明素社街道办同意按照海珠区公布的公租住房租金标准支付使用费，不同意按市场租金标准承租房屋使用费的事实。素社街道办质证认为：证据一的关联性反而证明粤佳公司并无和解的诚意，当时发函是2018年12月10日，对该函素社街道办没有答复，粤佳公司像是要求与素社街道办和解，但素社街道办认为要根据粤佳公司有无上诉才决定需要采取的措施。关于费用标准和交付方式。素社街道办从来不认为需要向粤佳公司付费。素社街道办认为自己从来没有义务向粤佳公司支付使用费。粤佳公司提交证据二的内容附图，素社街道办是在二审才看到的，一审法院划定的面积是由双方在现场进行测量之后划定的实际范围。一审中，粤佳公司也仅表示不同意进行面积的替换，并未对划分的范围提出意见。素社街道办认为如果需要对取得相应面积进行协商的话，只能与素社街道办单方面进行协商，取得素社街道办的同意。否则的话，应仍然按照一审法院的划分范围来进行执行。有关证据三，函件，首先，当时素社街道办认为一审判决生效后，素社街道办出具函件要求接收场地并同意按照某个标准补偿，但是函件不表示素社街道办同意粤佳公司收取费用的身份。其次，该通知因为粤佳公司的上诉已不具备任何可执行的效力。有关素社街道办在函件中表示付费的内容，不能够作素社街道办认可粤佳公司可以收费的理解。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对粤佳公司的上诉请求与素社街道办的答辩意见，分析如下：根据粤佳公司与素社街道办于1999年10月8日签订《房屋拆迁安置协议》的约定，粤佳公司应在2002年10月10日前在原地段回迁楼首层产权属于公有的建筑面积200平方米房屋安置给素社街道办回迁居住。该协议第六条约定，粤佳公司不按协议第三条的房屋面积安排素社街道办回迁的，素社街道办可在属于粤佳公司所有的房屋中选择同等面积的房屋回迁。在该第六条的约定中，有关属于粤佳公司所有的房屋并未再约定为公有性质，因此，按文义解释，只要属于粤佳公司所有的房屋，素社街道办有权选择回迁安置，况且，上述约定已经生效判决认定为有效，在该生效判决未经合法途径撤销的情况下，应遵循前案判处认定的效力。根据一审查明的事实，首层中属于新建大楼配套建设的公共服务设施现只有“居委会”和“老人活动中心”部分，其他楼层的公有房屋粤佳公司已经移交广州市国土资源和房屋管理局海珠分局管业。根据《广州市国土房管局印发〈广州市房地产开发项目公共服务设施房地产权登记管理规定〉的通知》穗国房字【2013】424号，上述“居委会”和“老人活动中心”并不能用于素社街道办的安置。根据上述第六条的约定，现素社街道办要求粤佳公司在回迁大楼二层属于粤佳公司所有的房屋中划分并间隔房屋安置素社街道办，一审法院予以支持并无不妥，况且，粤佳公司对在其二层面积中由素社街道办选择安置回迁已不再持有异议，故本院予以维持。至于粤佳公司上诉提出应在素社街道办与粤佳公司商定房屋使用费后，才能办理素社街道办安置回迁案涉大楼201房指定区域手续的意见，因一审诉讼中，粤佳公司仅表示不同意回迁安置素社街道办至其二层，而素社街道办在二审庭询中否认粤佳公司收取使用费的权利，故双方产生新的争议，双方可另循法律途径解决。至于粤佳公司二审向本院提出新的二层划分面积，素社街道办对此并不予认可。鉴于一审法院现场已进行了勘查，且一审法院对素社街道办提出划分主张亦未全部予以支持，故一审确定划分面积部位并无不当，本院予以维持。综上所述，粤佳公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由广州粤佳房地产开发有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年六月二十四日书记员  颜旭怀邱建材