云南省富宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2628民初699号 原告：苏美兰，女，1964年12月8日生，壮族，住云南省文山壮族苗族自治州富宁县。 委托诉讼代理人：黄昆，男，1988年1月16日生，壮族，住云南省文山壮族苗族自治州富宁县。系苏美兰的儿子。 原告：黄昆，男，1988年1月16日生，壮族，住云南省文山壮族苗族自治州富宁县。 被告：黄玉梅，女，1982年12月30日生，汉族，住云南省文山壮族苗族自治州富宁县。 被告：黄申田，男，1957年3月13日生，汉族，住云南省文山壮族苗族自治州富宁县。 原告苏美兰、黄昆与被告黄玉梅、黄申田房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄昆、被告黄玉梅、黄申田到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 苏美兰、黄昆向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决解除出租方黄炳坛与承租方黄玉梅签订的《房屋租赁合同》；2.判令黄玉梅、黄申田支付给苏美兰、黄昆解除房屋租赁合同前的租金127500元（从2017年10月1日起暂算至本月）；3.本案诉讼费由黄玉梅、黄申田承担。事实和理由：黄炳坛系苏美兰的丈夫、黄昆的父亲。2014年10月1日黄炳坛（已故）与黄玉梅签订《房屋租赁合同》，约定黄炳坛将位于富宁县普厅北路39号自家房子的一楼门面和二楼套间出租给黄玉梅经营，租期自2014年10月1日至2019年10月1日，年租金10万元，按年交租金，水电费按水电部门实际收取多少支付，但未明确约定具体交租时限。合同签订后，黄炳坛按合同约定将房屋交给黄玉梅使用，后黄玉梅又将该房交由其父亲黄申田经营饭店，期间黄申田与黄炳坛还约定变更后期房租为每年度9万元。在头三个年度即2014年10月1日至2015年10月1日、2015年10月1日至2016年10月1日、2016年10月1日至2017年10月1日的三个年度，黄玉梅、黄申田都按约交清了所约定的房租费用。现在第四个年度即2017年10月1日至2018年10月1日的租房期限已过，第五个年度租房期限也已过半，而黄玉梅、黄申田未按约定履行交房租义务。2018年1月该《房屋租赁合同》的出租人黄炳坛因病过逝，黄昆作为其子与黄申田在该《房屋租赁合同》上签名确认继续履行该租房合同义务。黄炳坛过逝时需用该租房三、四天时间，黄玉梅、黄申田因停业损失要求苏美兰、黄昆至少减免一个月房租，而苏美兰、黄昆同意给予黄玉梅、黄申田减免第四年度两个月的房租15000元，第四季度扣除减免的两个月房租后黄玉梅、黄申田应交的房租为75000元，但黄玉梅、黄申田却无故拖延至今未交。现第五年度的租房时间又已过半，黄玉梅、黄申田在合同履行的第五个年度期间，在未与苏美兰、黄昆解除租房合同的情况下，已搬离了该房屋，且不履行交纳房租义务，该租房合同已无存在意义。为此，苏美兰、黄昆特提出以上诉请，望法院依法判决。 黄玉梅辩称，答辩人只是跟黄炳坛签合同，并且黄炳坛在世时与答辩人父亲黄申田口头协商了租金，黄炳坛也清楚，饭店交给黄申田来经营。黄昆没有在合同上签字，不是合同的当事人，苏美兰也没有在合同上签字，被答辩人没有权利起诉。 黄申田辩称，2014年10月1日黄玉梅与黄炳坛签订了《房屋租赁合同》，黄炳坛将坐落于普厅北路39号门面及二楼出租给黄玉梅经营，合同期限为2014年10月1日至2019年10月1日，租金为每年9万元，租金每年支付一次。合同约定：“一方违反合同约定，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金的5%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失。”黄炳坛不幸去世后，2018年4月12日黄昆和答辩人在该份《房屋租赁合同》上补签了黄昆和答辩人的名字，并在上面按了手印。黄炳坛去世后，黄昆以答辩人没有支付2017年10月1日至2018年10月1日的租金为由，要答辩人支付租金。由于协商未果，黄昆以黄平富和答辩人为被告向法院提起了第一次诉讼，要求判决解除合同，同时判决答辩人支付黄昆2017年10月1日至2018年7月1日的租金67500元，并于2018年7月31日腾退租赁房屋。无奈，答辩人只好在2018年7月底将租赁房屋退还给了黄昆。在诉讼过程中，法院追加黄玉梅为共同被告。2018年10月15日，富宁县人民法院作出（2018）云2628民初1111号《民事裁定书》，认为：“2018年1月9日黄昆的父亲黄炳坛去世后，黄昆和黄申田在未经黄玉梅同意的情况下，自行将自己的名字分别加在《房屋租赁合同》的甲方和乙方上，且在庭审中，黄玉梅不同意追认黄昆和黄申田自行在《房屋租赁合同》上的签字行为。因此，黄昆不是《房屋租赁合同》的合同当事人，不属于与本案有直接利害关系的公民，故提出的诉讼请求权不符合房屋租赁合同纠纷的主体资格，不是房屋租赁合同纠纷的适格原告。”富宁县人民法院由此裁定驳回黄昆的起诉。综上所述，依据富宁县人民法院（2018）云2628民初1111号《民事裁定书》认定的事实，黄玉梅不同意追认黄昆和黄申田自行在《房屋租赁合同》上签字的行为。因此，答辩人不是《房屋租赁合同》的合同当事人，不属于与本案有直接利害关系的公民，故答辩人不符合房屋租赁合同纠纷的主体资格，不是房屋租赁合同纠纷的适格被告，法院应当裁定驳回黄美兰、黄昆诉针对答辩人的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.苏美兰、黄昆提交的1号证据《房屋租赁合同》、2号证据《手机短信记录》、3号证据《录音》来源合法、内容客观真实，可以证明黄炳坛与黄玉梅、黄申田曾经存在房屋租赁关系，并因房租的事情在2018年进行过多次协商；2.黄申田提交的1号证据《房屋租赁合同》、2号证据（2018）云2628民初1111号《民事裁定书》来源合法、内容客观真实，但无法证明最后一次缴纳房租的时间，对此予以部分采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：苏美兰与黄昆系母子关系，黄炳坛系黄昆的父亲、苏美兰的丈夫。2014年10月1日,黄炳坛与黄玉梅签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：“黄炳坛（甲方）将位于富宁县普厅北路39号房屋的一楼门面和二楼套间出租给黄玉梅（乙方），租期自2014年10月1日至2019年10月1日，年租金10万元，按年交付，乙方未按约定期限交租，超过30天的，甲方有权解除合同，但未明确约定具体交租时间，合同有效期内乙方可转让或出租……。”合同签订后，黄炳坛按合同约定将房屋交给黄玉梅使用，半年后黄玉梅又将该房屋交由其父亲黄申田经营，期间黄申田与黄炳坛约定后期房租变更为每年9万元，半年支付一次，2015年3月20日黄申田在《房屋租赁合同》第四项第一条更改处签字按手印（更改内容为将年房租变为9万元），其余事项双方依旧按照2014年10月1日黄炳坛与黄玉梅签订的《房屋租赁合同》来履行，未签订新的《房屋租赁合同》。2018年1月，黄炳坛突然因病过世，苏美兰、黄昆办丧事期间该出租房屋暂停营业了一段时间，后经双方协商，苏美兰、黄昆同意减免黄申田两个月的房租。2018年4月12日，黄昆与黄申田未经黄玉梅同意继续在黄炳坛与黄玉梅2014年10月1日签订的《房屋租赁合同》上签字确认。现因后期缴纳房租的问题，双方发生矛盾，苏美兰、黄昆以黄玉梅、黄申田作为被告诉至本院，要求解除合同并交纳房租。 另查明，黄昆、苏美兰为黄炳坛唯一、合法的继承人，无其他继承人。2018年1月后黄申田没有缴纳过新的租金，同年8月初黄申田退租并将承租房屋钥匙交给黄昆。经庭审释明，黄昆、苏美兰放弃主张合同违约金。 本院认为，本案的争议焦点为：1、黄昆与苏美兰是不是本案的适格原告；2、黄玉梅与黄申田是不是本案的适格被告；3、如果双方主体适格，黄玉梅、黄申田是否应当支付租金，应当支付多少。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案中，黄炳坛去世后，黄昆与苏美兰作为合法继承人依法享有普厅北路39号房屋的继承权，因此对该房屋的既得收入也享有收益的权利，故黄昆代表其与母亲苏美兰在2014年10月1日黄炳坛与黄玉梅签订的《房屋租赁合同》上签名，应理解为其确认租赁行为，愿意将房屋继续交由黄玉梅、黄申田承租，继承合同的权利义务，并且可以以继承人的身份来主张权利义务。承租人黄玉梅2015年初将承租房屋转租给黄申田的行为也得到了黄炳坛在世时的认可以及黄炳坛去世后其家人黄昆与苏美兰的追认，该转租行为合法有效，但黄申田与黄炳坛并未签订新的合同，黄玉梅与黄申田也未签订新的合同，故黄玉梅、黄申田仍然受原合同的约束，应共同承担合同权利义务，故黄昆与苏美兰、承租人黄玉梅与黄申田均为本案的适格主体。 依照法律的规定，承租人应当按照约定的期限支付租金，双方对支付期限没有约定或者约定不明确，应当依照《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”来加以确定。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”黄炳坛去世后，黄申田、黄玉梅未能在黄昆、苏美兰要求的期限内缴纳房租，且2018年8月初，黄申田自行搬离该承租房屋，并将钥匙交给黄昆，属单方违约在先，故双方的《房屋租赁合同》达到解除的条件，合同依法可以解除。由于双方均无证据证明本案中承租房屋的租金是先交后用还是先用后交，根据本案的实际情况以及通常的交易习惯，一般应认定为先交后用，半年支付一次。故黄申田最后一次缴纳房租到期日应当为2018年4月1日，黄昆、苏美兰自愿给予黄申田、黄玉梅两个月的房租减免，故黄申田、黄玉梅还应继续缴纳2018年6月1日起至同年8月1日止的房屋租金15000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”黄昆在收到承租房屋钥匙时，已经明知对方违约，可以根据合同的约定向其主张违约金，但不得就后续的时间主张租金。本案中黄昆、苏美兰自愿放弃要求对方承担违约金，视为当事人对自己权利所做的处分，本院予以确认。故对黄昆、苏美兰要求解除合同的诉讼请求，予以支持，对要求支付房屋租金的诉讼请求，予以部分支持。 综上所诉，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百二十九条之规定，判决如下： 一、解除黄炳坛与黄玉梅2014年10月1日签订的《房屋租赁合同》； 二、黄玉梅与黄申田于本判决生效之日起三日内向苏美兰、黄昆支付2018年6月1日-2018年8月1日的房租15000元； 三、驳回苏美兰、黄昆的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2850元，减半收取计1425元，由苏美兰、黄昆负担1257元，黄玉梅、黄申田负担168元。 本判决书生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决书规定的义务，享有权利的当事人可在本判决书规定的履行期限届满后法律规定的期限内，向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院。 审判员  杜文佳 二〇一九年六月十七日 书记员  张继才