镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1111民初2802号原告（反诉被告）：镇江市润州区土地房屋开发总公司，住所地镇江市黄山南路20号。法定代表人：吴忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：张红玉、施珺，江苏汇泉律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄爱桃，女，汉族，1970年2月6日生，户籍所在地浙江省瑞安市，现住镇江市。委托诉讼代理人：章步春（系黄爱桃的丈夫），男，汉族，1967年11月2日生，户籍所在地浙江省瑞安市，现住镇江市。委托诉讼代理人：陈荣富，镇江市丹徒区正和法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）镇江市润州区土地房屋开发总公司（以下简称润州开发公司）与被告（反诉原告）黄爱桃房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）润州开发公司的委托诉讼代理人张红玉、被告黄爱桃（反诉原告）及其委托诉讼代理人章步春、陈荣富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告润州开发公司诉称，原、被告于2013年10月29日签订《房屋租赁合同》，原告将镇江市黄山21号粤海国际酒店内五楼房屋（建筑面积2080平方米）出租给被告，合同约定年租金为68万元，按季支付。按照先付后用原则，被告应当在前一期限租赁费满前十天内向原告支付下期租赁费用。租赁时间自酒店试营业日开始计算，免半年租金，同时约定被告应交付合同保证金30万元及水电费等押金4万元，保证金可以作为租金使用。如果被告迟延交付租赁费、水电费等，每延迟一天，应以年租金为基数，每日千分之三为标准向原告支付迟延履行金，如迟延交付超过三十天的，原告有权解除合同，被告应当向原告支付以半年租金为标准的违约金。另根据合同约定被告必须保证与粤海国际酒店同步开业。粤海酒店试营业在2016年7月15日，正式开业是2016年9月28日。被告未与酒店保持同步开业。被告在向原告支付了30万保证金后，就一直未支付任何款项。从2016年8月开始，免6个月租金，应当与2017年2月1日前十天内支付后一季度的租金17万元,剩余的保证金13万元不足以冲抵该期租金，该期租金尚欠4万元，之后被告未支付款项，也未按照合同约定缴纳水电费押金4万元。原告多次向被告催要租金及水电费，均无果。遂原告与2018年4月8日书面致函被告解除上述《房屋租赁合同》，并要求被告于2018年5月1日前将租赁房屋交付给原告，结清所欠费用，但被告未予理睬。故原告要求被告立即将其案涉房屋返还原告；立即支付尚欠原告房屋租金52.17万元（截止2018年4月17日）以及房屋使用费（自2018年4月18日起每月按5.67万元计算至被告实际将租赁房屋交付给原告之日止）；支付所欠水电费（以被告实际使用的金额为准）；支付迟延支付房租及水电费的违约金（以年租金68万元为基数自2017年5月1日计算至实际给付之日止按年利率24%计算）；并要求被告承担诉讼费用。被告黄爱桃辩称，双方签订租赁合同之后，原告违反合同排他性条款的约定，被告在租赁原告本案涉案的房屋时，被告已经将原告说明承租房屋的用途与经营范围，并且向原告提出，禁止其他人员或者将房屋的其他面积租赁给他人经营相同类型的项目。合同签订后，被告交付30万元保证金投入装潢，装潢费用达780万元，2016年7月装潢结束。2016年5月5日原告违反与被告的合同，将粤海国际酒店二楼的4800平方米租赁给其他公司（哈洛森公司），该公司所经营范围与品种与被告经营的项目相似，导致我方无法继续承租此房屋实现经营目的，故向原告提出异议。2017年9月8日，原、被告签订协议书，对被告装潢进行价格评估，双方同意解除租赁协议，原告也愿意赔偿我方损失，但对具体数额发生争议。基于上述事实，原告违约在先，导致我方无法经营，且其违约行为给我方造成更大的损失，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告黄爱桃诉称，2013年10月29日，反诉原、被告签订房屋租赁合同，反诉原告租赁反诉被告位于镇江市黄山粤海国际酒店内五楼2080平方米的房屋。合同中对租赁房屋的经营用途约定为水疗SPA会所、足疗会所、美容美发中心等配套功能，并约定在反诉原告租赁案涉房屋期间，反诉被告不得另设专项经营娱乐、休闲同类及相关项目，也不得另外出租场所给第三方经营娱乐、休闲SPA、桑拿等相类似项目，违反合同义务的一方应赔偿以半年租金为标准的违约金。租赁时间自酒店试营业日开始计算，免半年租金，年租金68万元。合同签订后，反诉原告交付30万元保证金投入装潢，反诉人为解决资金问题，以年息3分的利率向他人融资300余万元投入到租赁房屋的装潢。反诉原告自2013年12月开始装潢，2016年7月装潢结束。2016年7月，反诉原告看到粤海国际酒店二楼哈洛森正在装潢，反诉原告深知哈洛森的经营项目与反诉原告经营项目同类或相关，故于2016年7月20日向反诉被告书面提出质疑，未果。反诉原告经调查发现，反诉被告将粤海国际酒店二楼近4300平方米租赁出租给江苏哈洛森酒店管理有限公司（以下简称哈洛森公司）从事SPA温泉洗浴、汗蒸等多种经营，该公司所经营范围与品种与反诉原告经营的项目同类或相关，且经营规模大于反诉原告一倍之多，且两家公司在同一栋楼，直接导致反诉原告的经营场所无法开业、经营目的无法实现。反诉被告的上述出租行为已违反与反诉原告签订的房屋租赁合同约定。2017年9月8日，双方同意解除房屋租赁合同，原、被告签订协议书，对被告装潢进行价格评估，原告也愿意赔偿我方损失，但对具体数额发生争议。基于上述事实，反诉被告违约在先，导致反诉原告无法经营，且反诉被告违约行为给反诉原告造成损失，请求法院判令反诉被告赔偿我方装潢及配套设施损失550万元；返还合同保证金30万元；支付违约金34万元及反诉原告为装修承租房屋对外融资成本的损失，反诉被告承担因诉讼而产生的相关费用。反诉被告辩称，其将涉案房屋二楼出租给哈洛森公司，所涉经营范围是酒店管理等，与本案中所涉反诉被告出租给反诉原告的租赁用途、经营用途并不冲突，即使反诉原告与哈洛森公司租赁合同中经营用途存在温泉洗浴SPA，但与本案中双方的水疗SAP会所并非同一性质，即使有相似之处，也是极小的一部分，不构成对反诉原告在本案中所涉租赁合同根本目的的影响，因此反诉原告认为反诉被告构成违约并不成立。反诉原告至今未将房屋交还给反诉被告，恶意将损失进行扩大，如像反诉原告所述，已经不准备经营该项目，应当及时尽快将房屋交还我方。反诉被告要求支付房屋的房租及使用费合法，租赁合同保证金已经抵冲租金，因反诉原告的违约导致合同的解除，我方不应支付装潢费，关于反诉原告所称对外借款与本案没有关联性，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。经审理查明，2013年10月29日，润州开发公司与黄爱桃签订房屋租赁合同，合同约定：润州开发公司将粤海国际酒店内五楼房屋（建筑面积2080平方米）出租给黄爱桃，租赁房屋的经营用途为水疗SPA、足疗会所、美容美发中心；租赁期为10年，租赁费按季支付，按先租后付原则，黄爱桃在前一期限租赁期满前十天内向润州开发公司支付下期限租赁费；润州开发公司应保证黄爱桃的装修期，黄爱桃应保证经营场所与酒店同步开业，租赁时间自酒店试营业开始计算，免半年租金；年租金为68万元（前五年），第六年按原有租金基础上5%提增，以此类推三年，第九年开始不提增；自签订合同之日起，黄爱桃需交合同保证金30万元，水电费押金4万元，合同保证金待黄爱桃装修即将结束退还或交租金使用，水电费押金在租赁合同终止时，黄爱桃不再结欠润州开发公司水电等一切费用时返还；润州开发公司在黄爱桃租赁经营期间不得另设专项经营娱乐、休闲同类及相关项目，也不得另外出租场所给第三方经营娱乐、休闲SPA、桑拿等相类似项目；合同双方违反本合同义务，除本合同已对违约责任作出明确约定的外，应赔偿给对方造成的时间损失，该损失无法计算的以半年的租赁费金额为准。2016年6月10日，润州开发公司与镇江市润州物业管理中心（以下简称润州物管中心）签订委托协议，润州开发公司委托润州物管中心为其自持房产及场地对外招租经营。2016年5月5日，润州物管中心与哈洛森公司签订房屋租赁合同，将粤海国际酒店二楼（建筑面积约4300平方米）的房屋租赁给哈洛森公司，哈洛森公司租赁该房屋后从事SPA温泉洗浴、汗蒸等多种经营，房屋租赁期为2016年8月1日至2030年7月31日。2016年7月，黄爱桃发现粤海国际酒店二楼哈洛森公司正在装潢，了解到哈洛森的经营项目与其类似，且经营面积约是其经营场所的两倍多，故于2016年7月20日向润州开发公司发函申请协商解决此事，未果。2016年7月15日，粤海国际酒店试营业，2016年9月28日，粤海国际酒店正式开业。2017年9月8日，润州开发公司与黄爱桃达成工程审计前协议书对粤海国际酒店五楼水疗会所装修工程进行审计，但最终因为审计数额发生争议，双方未达成一致意见，最终没有形成书面报告。2017年12月21日，润州开发公司发函黄爱桃，要求黄爱桃于2017年12月28日前支付欠缴租金、水电费及应承担的违约金，否则将解除与黄爱桃的合同。2018年4月8日，润州开发公司向黄爱桃发送律师函，即日起解除与黄爱桃的房屋租赁合同，并要求黄爱桃于2018年5月1日起将承租房屋交付给润州开发公司，结清所欠租金及水电费、违约金。2018年6月12日，润州开发公司诉至本院，要求黄爱桃返还房屋、支付租金等；2018年6月13日，黄爱桃提出反诉，要求润州开发公司赔偿违约造成的损失。至今，黄爱桃的经营场所未开门营业。审理中，本院委托江苏立信建设工程造价咨询有限公司对案涉房屋装修装潢费用及沙发、床等配套设备价值进行工程造价鉴定。江苏立信建设工程造价咨询有限公司出具的鉴定报告书表明：上述工程申报结算价为8614908.98元。第一种包工包料计价方式鉴定意见价为5173406.78元；第二种装饰清包工合同价加材料价格鉴定意见价为：4800541.01元。其中两种方式鉴定价中均包含移动家具鉴定意见价278915元。庭审中，原、被告（反诉被、原告）一致要求解除案涉房屋租赁协议。被告（反诉原告）变更诉讼请求为：请求法院判令反诉被告赔偿装潢费用4800541元；返还合同保证金30万元；支付违约金34万元；利息损失以480万为基数，自2016年7月计算至现在，计64个月，按年利率24%计算；租金损失521700万元；并承担鉴定费86000元、财产保全保函费用9000元。上述事实有原告（反诉被告）提供的案涉房屋租赁合同、保证金收据、函，被告（反诉原告）提供的哈洛森公司房屋租赁合同、工程审计协议书，本院委托鉴定机构出具的报告书及双方当事人的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，黄爱桃与润州开发公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。上述合同约定润州开发公司在黄爱桃租赁经营期间不得另设专项经营娱乐、休闲同类及相关项目，也不得另外出租场所给第三方经营娱乐、休闲SPA、桑拿等相类似项目。润州开发公司违反合同约定，在黄爱桃租赁期间另外出租场所给哈洛森经营相类似项目，以致黄爱桃租赁案涉房屋经营水疗SPA等项目的合同目的难以实现，黄爱桃为案涉房屋投入的装潢费用、设施费用应由润州开发公司承担。本院在审理过程中委托江苏立信建设工程造价咨询有限公司对案涉房屋装修装潢费用及沙发、床等配套设备价值进行工程造价鉴定，因黄爱桃与装饰公司签订的是装修清包合同，本院采纳鉴定报告书中装饰清包工合同价加材料价格的鉴定意见价4800541.01元（包含移动家具）作为赔偿依据。对于黄爱桃要求润州开发公司以半年租金为标准支付违约金34万元的请求，符合合同约定，本院予以支持。至于黄爱桃请求润州开发公司承担装修承租房屋对外融资成本的损失，无事实与法律依据，本院不予支持。关于润州开发公司认为，黄爱桃未按期交纳租金、水电费，未与粤海酒店同步开业，构成根本违约的问题，本院认为黄爱桃的行为虽违反合同的约定，但并未构成根本违约，因润州房屋开发公司违约在先，在双方对合同是否解除、双方违约责任如何界定等问题未有定论之前，黄爱桃享有不安抗辩权，有权停止给付租赁费，对润州开发公司认为黄爱桃构成根本违约的主张，不予支持。关于润州开发公司认为黄爱桃需支付租金的问题，本院认定如下：2017年9月8日，润州开发公司与黄爱桃达成工程审计前协议书对案涉房屋装修工程进行审计，但最终因为审计数额发生争议，双方未达成一致意见，最终没有形成书面报告；此时，黄爱桃已与润州开发公司协商赔偿事宜，并不打算再经营相关项目，应当及时止损，迁让房屋，而不应当在不交租金的情况下，一直占有案涉房屋，以致损失不断扩大；对扩大的损失，应根据双方的过错，承担相应的责任，故润州开发公司从2017年9月8日起计算至2019年6月30日的房屋租赁损失约为124万元，根据本案实际情况，本院酌定双方各承担62万元损失；黄爱桃于合同签订当日支付合同保证金30万元，折抵该损失后，还需承担32万元损失。庭审中，双方协商一致解除合同，符合法律规定，本院准予。合同解除后，黄爱桃应当尽快返还房屋。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）镇江市润州区土地房屋开发总公司与被告（反诉原告）黄爱桃于2013年10月29日签订的关于镇江市黄山粤海国际酒店五楼的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）黄爱桃于本判决生效之日起十五日内将镇江市黄山粤海国际酒店五楼（含空调及移动家具）返还给原告（反诉被告）镇江市润州区土地房屋开发总公司。三、原告（反诉被告）镇江市润州区土地房屋开发总公司于本判决生效之日起十五日内赔偿被告（反诉原告）黄爱桃损失4800541.01元。四、原告（反诉被告）镇江市润州区土地房屋开发总公司于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）黄爱桃违约金340000元。五、被告（反诉原告）黄爱桃于本判决生效之日起十五日内承担原告（反诉被告）镇江市润州区土地房屋开发总公司自2017年9月8日起至2019年6月30日的房屋租赁损失320000元（按每日931元的标准支付自2019年7月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费）。六、驳回原告（反诉被告）镇江市润州区土地房屋开发总公司、被告（反诉原告）黄爱桃其他诉讼请求。如原、被告（反诉被、原告）未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9018元，反诉案件受理费减半收取27390元，保全费5000元，鉴定费86000元，合计127408元，由原告（反诉被告）镇江市润州区土地房屋开发总公司负担110000元，被告（反诉原告）负担17408元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 长  张世龙人民陪审员  沈永平人民陪审员  姚向群二〇一九年六月二十七日法官 助理  杨文君书 记 员  彭 璇