广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初11580号原告（反诉被告）：李黄忠。原告（反诉被告）：张滢（曾用名张阿忠）。两原告的共同委托代理人：林梅枝，广东广信君达律师事务所律师。被告（反诉原告）：何志宏。委托代理人：马继雄、邓瑶滔，均是广东纵横天正律师事务所律师。第三人：广州市海珠区天浩房产咨询服务部。投资人：汤浩然。委托代理人：方帝君，男，第三人员工，联系地址同第三人。原告李黄忠、张滢诉何志宏、第三人广州市海珠区天浩房产咨询服务部（以下简称天浩服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人林梅枝，被告的委托代理人马继雄和第三人的委托代理人方帝君均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称及反诉答辩称：2017年4月10日，原告李黄忠与被告通过第三人签订了《房屋买卖合同》，约定：交易房屋为广州市海珠区泰沙路凤阳街11号902房，该房成交价为90万元；被告以按揭付款的方式签订合同时支付2万元作为定金，首期楼款（含定金）(无约定)应当在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清；银行同意贷款申请后10日内买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续；交易过户手续需在2017年6月10日前完成；88万元由卖方申请以银行按揭贷款方式支付，买方应在签订本合同后（无约定）天办妥按揭贷款手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续，包括资料、签署有关文件或合同等。在签订上述合同后，两原告于2017年5月9日按第三人工作人员方帝君的短信通知，携带了房产证、身份证、户口簿等相关资料，到第三人指定的地点等候被告及第三人的工作人员方帝君，但被告没有出现，也未办理银行按揭贷款手续。由于合同上没有被告何志宏的联系电话，原告只能通过第三人的工作人员催促被告尽快办理按揭贷款手续，被告从未主动联系原告，但均无回音。时至今日，被告未能如约贷款，未取得任何银行的同贷书，亦未支付任何购房款。原告于2018年6月19日发现房产已被第三人办理网签，故多次口头要求第三人协助办理解除网签手续，并于2018年6月21日向第三人递交申请，至今未有任何的答复。2018年8月4日，原告经查询发现被告在签订合同前已被列入全国法院失信被执行人名单，被告是不可能取得任何银行的《同意贷款通知书》，无法向银行申请按揭贷款的方式支付购房款，致使合同目的无法实现。按照规定，被告被采取限制消费措施后，不能购买不动产，无法办理按揭贷款，已丧失履行本合同的能力，且至今，被告的失信人名单信息未被撤销，其既未提供担保，亦未能证明自己具有履行能力，为维护原告的合法权益，起诉请求判令：1、解除原、被告之间就涉案房屋的房屋买卖关系，包括解除原告李黄忠与被告于2017年4月10日签订的《房屋买卖合同》及在房管部门网签的《房屋买卖合同》；2、两原告没收被告的定金20000元，被告依合同约定向两原告支付违约金90000元；3、本案律师费50000元、诉讼费用由被告承担。另针对被告的反诉请求答辩如下：1、对于被告要求继续履行合同的诉讼请求，原告认为被告无继续履行合同的能力，被告从2015年至今其名字从无在失信名单中删除，可见被告不具备购买不动产的资格也无能力履行生效判决，也无能力继续履行本合同的付款能力。对于被告提供的银行流水，不能证明其在合同履行期限内即2017年4月10日至2017年6月10日有履行合同的能力，也无法证明被告的实际履行能力。2、关于被告的第二项反诉请求，原告认为本合同因被告的违约行为导致无法在合同约定的履行期限内实现合同目的，原告无需承担违约责任。因为在合同签订之后被告有向银行申请贷款的义务，原告协助其办理手续，但是被告并未提供证据证明其已经向银行申请贷款，也无证据证明其在合同约定的履行期限取得《同贷书》。被告无法按照合同约定方式偿还购房款，至起诉之日被告也未办理涉案房屋的按揭贷款手续，根本的原因就是因为被告被列为失信人员，无向银行贷款的资格，也是导致合同无法按期履行的原因，被告的行为已构成根本违约，应承担违约责任。原告并无违约，无需承担责任，被告没有证据证明已如实告知原告其为失信人员的情况，且在合同履行期间双方未对购房款的方式协商变更，被告也无其他办法保证交易正常进行，因被告无法按合同约定的价格方式实现合同目的，应由被告承担违约责任。3、关于被告的第三、第四项反诉请求，原告认为被告主张的律师费仅提供了委托合同，并无提供律师事务所出具的发票及付款凭证，说明该费用无实际发生，因为原告不存在违约行为，所以本诉及反诉的诉讼费用不应由原告承担。4、关于被告提到原告因房屋市场价格上涨，需要提升价格才能将涉案房屋出卖给被告这是虚构事实。由于原告只是在签订合同时即2017年4月10日见过被告一面，也没有被告的联系方式，合同履行期届满之后一直是通过第三人联系被告的。从我方与第三人的微信短信沟通可见，我方要求被告联系原告，多次催促被告履行合同无果的情况下，我方在2017年7月5日与第三人沟通表示“涉案房屋的价格有调整上涨”，这句话是被告已经违约的情况下陈述的，当时我方已经给了被告履行的机会，而被告一直未与我方联系，已超过合理的履行期限又无履约行为，为避免损失的扩大我方才提出解除合同。综上，请法院驳回被告的全部反诉请求。被告答辩及反诉称：我方不同意原告的诉讼请求。由于双方通过第三人签订了买卖合同，合同中明确约定付款方式，是以办理同贷的情况下支付房款，合同也约定涉案房屋可过户到第三方的名下。其后通过第三人的召集，原告及被告指定的案外人、第三人到银行办理同贷的时候，原告却以要先支付总房价的30％款项才办理同贷手续，第三人表示这也不符合规定，而且也需要回去与被告本人协商，所以那天无法办理成功同贷手续。其后，被告以及第三人一直催促原告要求继续履行合同办理同贷手续，但是原告却以种种理由拒绝协商，之后更以提升房屋价格为由，要求要不就解除合同要不就按照提升后的价格购买，导致合同签订至今也无进行购买。原告的行为明显违反了合同的约定，其中被告更以一次性付款要求履行合同，但是遭到原告的拒绝，所以原告的行为明显构成违约，故我方反诉请求判令：1、原告继续履行《房屋买卖合同》（编号：0001364），将位于广州市海珠区凤阳街11号902房过户至被告名下；2、原告向被告支付违约金412200元（自2017年6月11日起计至原告协助办理房屋过户至被告名下之日止，每日按物业成交价的千分之一的标准计算，即900元/日）；3、被告向原告赔偿律师费50000元；4、本诉及反诉的诉讼费均由原告承担。第三人天浩服务部述称：不同意原告的全部诉讼请求。因为原告一直要求要收到30%的房款才办理按揭，但是通常都是银行出具同贷书后到房管部门过户时才会支付30%的房款，不可能支付了30%的房款才办理贷款的。我方那时一直联系原告要求其履行合同，但是原告不予理会。后来被告要求一次性将房款支付给原告，但是原告一直要求被告支付全部房款才去完成过户，我方要求原告出来见面协商，原告也不肯。到了2017年8月的时候，房价有适当地上涨，原告就要求按照提升后的房款进行交易，不然就算了。因为我方与原、被告签订了三方协议，支付了中介费之后就办理了网签手续，为了防止“一房二卖”，我方在网上办理网签手续，此事与被告说过，但是没有对原告说过。另外，我方同意被告的全部反诉请求。因为原告一直坚持被告先支付30%的款项，不然的话也无意出来见面协商及继续履行合同，也不愿意配合被告办理按揭手续。经审理查明：两原告于1990年11月22日登记结婚。据《房地产证》记载，位于海珠区泰沙路凤阳街11号902房的权属人是李黄忠，房屋所有权性质为私产，总建筑面积为64.8平方米，登记日期为1996年2月12日；备注：解困售房；等。2017年4月10日，原告李黄忠（卖方）与被告（买方、联系地址为广州市越秀区德政北路416号401房）、第三人天浩服务部（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定：买卖之房屋地址为海珠区凤阳街11号902房；建筑面积约63平方米；该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为900000元；买方应按照附件约定的付款方式按时将楼款支付给卖方；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金；买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金；买卖双方的有效文书送达地址为本合同记载的联系地址为准，自邮寄之日起五天内视为送达；本合同如与过往三方的协议、声明、承诺等不一致的，应以本合同为准；本合同在买卖双方到房管部门签署《广州市房地产买卖合同》时作为该合同补充协议，如该合同的内容与本合同内容不一致时，以本合同为准；三方约定的其他事项：经买卖双方友好协商，该单位以实际成交价900000元为准，银行贷款超出成交价900000元的卖方将以装修费形式返还给买方，买方有权落第三方指定人名；附件：买卖双方一致同意由买方按按揭付款方式支付楼款并办理交易手续：⑴签订本合同时支付20000元作为定金；⑵首期楼款（含定金）应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清。银行同意贷款申请后10天内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续。交易过户手续需在2017年6月10日前完成（以付清双方交易税费为准）；⑶880000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付，买方应在签订本合同后＿天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件或合同等，该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行账号，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给卖方；等。另查：广州市海珠区不动产登记中心于2018年10月25日出具《购房资格证明》，内容为：截至2018年10月25日止，何志宏具备本市住房限购区域内住房购房资格。原告为证明其主张还提交了以下证据：1、中国执行信息公开网中查询的被告信息，其中：发布时间为2016年12月30日，被告作为被执行人，全部未履行生效法律文书确定的义务，失信被执行人行为具体情形为违反财产报告制度的；2、被告涉案的裁判文书；3、原告李黄忠于2018年6月21日向第三人发出的《关于解除“海珠区凤阳街11号902房网签合同”的申请》，要求第三人在6月28日前协助进行解签；4、广州市房地产中介协会网站上关于第三人的不良行为记录；5、广东广信君达律师事务所出具的律师费为50000元的发票一张，购买方为李黄忠；6、原告与第三人的工作人员方帝君的短信、微信截图,其中：2017年4月22日，李：我5月12日至28日外出，不在国内；2017年5月5日，方：李生，星期二中午2点过来签按揭的；李：地址？方：等客人落实到什么支银地址晚点再发你；2017年5月8日，方：广州大道南880号和平商务中心首层中国银行，明天过这地址签按揭；2017年5月9日，李：小方，我们到了，13809702323；2017年5月21日，李：在外地；方：什么时候回广州；李：27；方：那么，27号能出来，跟客人大家谈下凤阳9楼的事吗？2017年6月26日，方：李生，现在客户那边问返，你是想要三成首期过户还是一次性给钱过户，客户这边都可以，你那边请尽快给答复，客人这边话时间就不再等了，到7月5日你还没答复，就直接行法律程序；李：什么客人？方：签合同那个客何生；李：他有意要，为何不给一个电话？方：宜家客人这边就等着你过户，你是几时得，我就帮你们约时间；李：什么时候给钱？你让他给我一个电话；方：客人可以一次性给钱，交易过户当天；你又不要叫我客户又给回电话中介；李：你让他给我电话；方：OK，但你又不要叫我客户又给回电话中介；李：你到底是谁？为什么不让地产中介公司知道？方：我是方生啊，我是天浩地产方生啊；2017年6月27日，方：何生给电话你，你关机，你什么意思，我都不明，见信息请复我；李：什么时候关机？2017年6月28日，方：你这边是怎么样？7月5日前去不去过户？超过这个时间客人就真是要行法律程序了；方：何生没打电话也没给钱，就办过户，多么可笑的一件事，你小方爱怎么样就怎么样吧。2017年7月4日，李：小方，对了，我在凤凰街11号902的房子价格已升到112万了，你帮忙问一下何生还要不要。2017年7月5日，李：我在凤阳街11号902的房子价格有调整，现在的价格是112万，你收到短信后最好帮忙问一下何生还要不要，如有消息望回个短信，如无消息，那我这个星期五上午就不用过广州了。方：我约左星期五，何生过来我公司，到时你们都过来，大家当面谈，我就不做传声筒传来传去了；李：已升到112万，他不要拉倒，不用再谈，也没什么可谈的了，他要有什么想法，可电话联系；方：我和客人何生说左了，客户就讲你甘讲，他这边就按照返合同来办事了；2017年7月10日，方：客人何生现在寄律师信给你，你给个地址我，一式三份，有二方收到就会执行的了，你到时不要说我没通知你同埋你不清楚内容；2018年6月19日，李：小方，你把我的房子网签并锁住网签了吗？方：是；李：你要把它解除；方：为什么？李：解决此事有两个办法：一、友好协商的办法，你解除，我退你2万订金；二、你不解除，我到派出所报案，并到法院告，你选；方：我已经通知客人那边，客人话要点解决大家出来当面倾，你给个时间我，我约客人出来；李：我明天去派出所；方：那我也没办法；2018年7月4日，方：客人已经请了律师发了律师信给你了；2018年7月19日，李：你把何志宏的电话号码给我，由于他一直未付房款，也未办按揭手续，我要与他谈关于解除合同事宜；方：18122321735；7、广州市房屋交易监管中心于2018年9月25日出具给原告李黄忠的《关于查询网签情况的复函》，主要内容为2017年5月15日，广州市海珠区天浩房产咨询服务部通过存量房网上交易系统制作了存量房买卖合同；其中附件为买卖系统截图，约定卖方为李黄忠（甲方）、买方为何志宏（乙方），中介服务机构为第三人，房地产地址为海珠区泰沙路凤阳街11号902房；本次交易与抵押登记一并办理；出售总金额为900000元；签订本合同时，乙方向甲方支付20000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按按揭方式付款：乙方应于递件完成当天向甲方支付房款270000元，剩余房款630000元由乙方于2017年7月1日前委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款；甲乙双方应当于递件向房地产登记机构申请办理产权转移登记；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；等。被告质证表示：对证据1的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，与本案无关，我方也可一次性付款，而且合同也约定可过户至第三方名下，我方的行为不导致合同无法继续履行；而关于失信名单的事宜，我方现在也一直与实际欠款人联系，欠款事宜与我方无关；对证据2的真实性予以认可,但与本案无关,而且也不影响履行合同的能力,按照第三方的名义办理贷款原告是知情且同意的；证据3我方没有见过，真实性无法确认，关联性不予确认，与本案无关，可见原告想单方面解除合同也没有得到我方的同意，而且该申请中载明签订涉案合同至今买方尚未支付任何房款导致无法继续合同，可见不是因为我方没有能力支付房款，原告要求我方先支付房款很明显违反了合同约定；对证据4的真实性无法确认，与本案无关；对证据5的真实性予以确认，关联性、合法性不予确认，我方仅看到发票没看到合同，不知是否是针对本案的代理；对证据6的真实性、合法性、关联性没有异议，内容证明双方曾在2017年5月9日与第三人一起去银行办理按揭，没有办成的原因第三人也陈述了，我方也同意其意见；之后原告表示其出差，在2017年6月26日之后，第三人又再次与原告联系，从该部分记录可见我方有继续履行合同的诚意及能力，但是原告怠于继续履行合同。之后第三人一直催促原告，但是原告一直无正面的回应及要求见面协商涉案房屋交易的事宜，而在2017年7月4日，原告明确表示涉案房屋的价格已经升到112万元了，要第三人询问被告还要不要，可见原告临时提价，第三人也表示被告已经邮寄律师函给原告了，证明原告一直没有善意履行合同；到了2018年6月19日下午，原告表示解决此事有两个办法，从此可见，不是我方违约，不然原告也不会表示可退我方两万元的定金了，后来第三人要求原告见面协商，但是原告不肯；对证据7的真实性、合法性和关联性予以确认。第三人质证表示：对所有证据的真实性、合法性和关联性均没有异议。被告就其反诉主张还提交了以下证据：1、户名为何志宏的银行交易明细，其中显示2018年9月19日代付入账1000000元；2、被告与广东纵横天正律师事务所签订的《民事代理委托合同》；3、被告于2018年6月28日向原告发出的《律师函》，通知继续履行合同，否则追究违约责任；4、被告向第三人发出的《律师函》，通知第三人敦促原告继续履行与被告的合同。原告质证表示：对证据1的真实性、合法性、关联性不予确认，据我方了解，该款项在2018年9月19日上午以代付方式支付到该账户，但是在之后就跨行转出，实际上该100万元在账户上停留不足三十分钟；退一步来讲，如果被告现在有100万元的履行能力，但是被告现在被列为失信人员，法院判决被告涉及的债务金额为418088元，既然被告有履行能力却拒不履行生效文书，请法院依法追究被告的责任；对证据2的真实性、合法性、关联性不予确认；对证据3的真实性、合法性、关联性不予确认，我方也没有收到该份函件，而且《律师函》载明的内容也是虚构的；对证据4的真实性、合法性、关联性不予确认。第三人质证表示：对全部证据的真实性、合法性和关联予以确认。第三人就其意见还提交了2017年7月10日发给原告的《通知》复印件，内容为依据合约约定应于2017年6月10日前办理交易过户手续，遗憾的是你并没有依照合约时间进行办理，现通知接此通知后7日内到房管部门办理交易过户手续，否则视为违约等。原告质证表示：对该证据的真实性、合法性和关联性不予确认，原告没有收到该文件，该文件也没有加盖公章。被告质证表示：对该证据的真实性、合法性和关联性予以确认，被告清楚第三人有催促过原告继续履行合同，该通知也符合我方的要求。原告于2018年8月7日提起本案诉讼。诉讼中，原告表示：定金20000元其实不是被告直接支付给原告的，在签订合同当天，第三人的工作人员乘坐原告的车辆到佛山，由第三人的工作人员从那边的柜员机提取20000元现金给原告。被告确认是委托中介代位支付定金给原告。被告本人表示：由于中介告知我在申贷时可以买卖双方分别到银行，其本人并没有到银行；当时被告是想将涉案房屋过户至其堂弟的妻子名下，但是还没去到银行，中介就通知我方，原告反价。本院认为：原告李黄忠、被告和第三人签订的《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，当事人均应按合同约定履行义务。合同约定：被告按按揭付款方式支付楼款并办理交易手续。原告主张被告未按约定到银行办理申贷手续。对此，被告也确认申贷当天其本人并没有到银行，其原欲过户的案外人也未到银行，故对原告主张的上述事实，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第七条规定：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。被告作为被执行人，在自身未履行多份法院生效文书确定的还款义务，且被列为失信人员的前提下，既未告知原告该情况，又在合同中约定以按揭付款方式支付房款，故其不按合同约定及时到银行办理申贷手续已构成违约。此后，第三人的工作人员在2017年6月26日征询原告是否同意变更付款方式，双方并未达成一致意见，故双方仍需按原合同履行。合同约定：交易过户手续需在2017年6月10日前完成；被告未能按时履行合同约定的其他义务，逾期30天，原告有权不再出售该物业。但原告于2017年7月4日及5日擅自升价，要求被告按112万元的房价购买涉案房屋，当时并未达到合同约定的原告有权不再出售涉案房屋的条件，故原告的该行为也属违约，导致双方在合同履行过程中产生更多的矛盾。鉴于被告是失信人员，其购买房屋的行为应被禁止，故被告反诉要求原告继续履行合同，将涉案房屋过户至其名下的请求，依据不足，本院不予支持。原告要求解除原告李黄忠与被告于2017年4月10日签订的《房屋买卖合同》及在房管部门网签的《房屋买卖合同》，本院予以支持。由于原、被告对于合同的解除均负有责任，故合同解除后，原告要求没收定金，被告向其支付违约金、律师费的请求以及被告反诉要求原告支付违约金、律师费的反诉请求，本院均不予支持。原告应将其收取的定金20000元退还给被告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第四十四条第一款、第六十条、第九十七条、第一百一十条第一款第（一）项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、解除原告李黄忠和被告何志宏之间就海珠区泰沙路凤阳街11号902房的房屋买卖关系，包括解除原告李黄忠与被告于2017年4月10日签订的《房屋买卖合同》及在房管部门网签的《房屋买卖合同》；二、原告李黄忠、张滢在本判决生效之日起十日内返还定金20000元给被告。三、驳回原告的其余诉讼请求。四、驳回被告的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费12800元原、被告各负担一半，反诉受理费6400元由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈美贤人民陪审员  侯文卿人民陪审员  王君碧二〇一九年六月××日书 记 员  招佐文冯琬晴