广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终6622号上诉人（原审被告）：宋意权，男，1986年1月1日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：何思颖，广东合邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：未昌海，男，1975年1月17日出生，汉族，住湖北省京山县。委托诉讼代理人：熊军培，广东群竹律师事务所律师。委托诉讼代理人：李值兴，广东群竹律师事务所实习律师。上诉人宋意权因与被上诉人未昌海房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初4585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋意权上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判宋意权与未昌海于2018年6月12日就广州市黄埔区永岗树吓大街2x号和富星街x号房屋签订的《租赁合同》有效；2.撤销一审判决第二项，改判宋意权无须向未昌海返还押金250000元；3.本案一、二审诉讼费由未昌海承担。事实和理由：一、宋意权与未昌海于2018年6月12日签订的《租赁合同》应合法有效，一审法院适用法律错误。1.宋意权与未昌海于2018年6月12日在自愿、平等、公平基础上签订《租赁合同》，且约定《租赁合同》自签订日起生效，该协议是双方真实的意思表示。《租赁合同》是诺成、双务、有偿合同，不以房屋交付为合同成立要件，且该协议不违反法律、行政法规的禁止性规定，因此涉案《租赁合同》应当合法有效。2.宋意权已于2017年12月14日向广州市黄埔区永和街永岗社区树吓经济合作社申请报建，并按照广州市黄埔区永和街永岗社区居民委员会的要求将报建申请表交到街道规划规划管理所进行备案。涉案房屋于2006年建成，建房时已申请报建且已得到批准建筑的许可，该信息可以在街道规划管理所(城建办)查询，但该部门不对个人公开上述信息，只能通过法院调取该信息。同时，该涉案房屋已在相关出租屋管理中心登记备案，经审核，批准该涉案房屋用于出租的编号为广州市开发区、广州市萝岗区永和街永岗第005xx号。二、宋意权于2018年7月16日已向未昌海交付涉案房屋，未昌海已投入使用，按照《租赁合同》第五条第二款的约定，未昌海不得主张退还押金。一审法院查明事实不清，错误判决宋意权需向未昌海返还押金250000元。1.宋意权已于2018年7月16日将广州市黄埔区永岗树吓大街xx号的钥匙交付给未昌海，证人黄某亲眼看见。该房屋每个房间均有门锁，但大门没有安装锁，不存在大门钥匙。未昌海领取每间房屋钥匙后，发现有一房间的门锁坏了，就通过微信语音要求宋意权更换门锁。如果未昌海没有领取上述涉案房屋的钥匙的话就不会知道某一房间的门锁坏了，这显然与常理不一致。宋意权提供的照片也显示未昌海在占有该房屋后，已在该房屋粘贴出租广告，悬挂出租横幅，更能证明未昌海已实际占有房屋。2.关于“广州市黄埔区永岗富星街x号”房屋的交付。宋意权已于2018年7月16日通知未昌海领取该房屋钥匙，并于2018年8月1日再次致电未昌海要求其过来领取房屋钥匙，是由于未昌海个人原因导致该房屋未交付，未昌海应对此承担责任。综上，宋意权已履行交付房屋的义务，按照《租赁合同》第五条第二款的约定，未昌海不得主张退还押金。未昌海二审答辩称：一审判决查明事实清楚，证据确实充分，为避免导致未昌海的损失进一步扩大，请求二审法院尽快判决，驳回宋意权的上诉请求。2018年8月14日，未昌海向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认宋意权与未昌海于2018年6月12日签订的关于广州市黄埔区永岗树吓大街24号和富星街x号的房屋租赁合同无效；2.宋意权向未昌海返还已收款项共计250000元（含定金），并支付逾期还款利息（以250000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的4倍计算，自2018年6月13日起计至实际清偿完毕之日止，暂计算至2018年8月12日为3625元），本金及利息暂合计为253625元；3.宋意权向未昌海支付定金罚金40000元；4.本案诉讼费由宋意权支付（迳付）。一审法院经审理查明：2018年6月12日，未昌海（承租方、乙方）与宋意权（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定：一、甲方将坐落在永岗树吓大街24号和富星街x号房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用。二、租赁期限及用途，租赁期为6年，即从2018年8月1日起至2024年8月1日止，甲方从2018年8月1日开始将房屋交付给乙方使用，交付当天至2018年9月1日为装修免租期，免租期内房屋的水电费用均由乙方承担，乙方向甲方承诺，租赁该房屋要合法经营使用，租赁期满，乙方应如期交还。每月租金由乙方当月1日前向甲方支付，若乙方逾期5天不交租金，甲方有权收回房屋，并不还押金，甲方收取乙方租金应开具收款收据，如果乙方要求甲方开具发票，税金由乙方承担，每月租金为19300元。三、押金，本合同签订后，乙方即向甲方支付押金250000元。合同期满后三天内，如乙方没违约，甲方应将押金无息退还给乙方。五、违约责任，1.租赁期内，因甲方违约或提前终止合同的，甲方应适当赔偿乙方的经济损失，并退还全部押金。2.租赁期内，因乙方违约或提前终止合同的，甲方已收的150000元押金将不予退还。九：备注：其中十万元押金，期满一年后抵扣房租。2018年5月7日，未昌海向宋意权支付了定金40000元。2018年5月31日和2018年6月1日，未昌海通过郝金年向宋意权分别转账2000元和28000元。2018年6月12日，未昌海通过银行转账方式向宋意权支付110000元。同日，未昌海通过郝金年向宋意权支付70000元。郝金年于2018年8月13日出具《证明》称：其受未昌海的委托分别于2018年5月31日、6月1日、6月12日向宋意权支付2000元、28000元和70000元，上述款项均是未昌海向宋意权预付关于租赁涉案房屋的押金，上述款项均由未昌海负责追回。宋意权确认收到上述250000元。未昌海拟证实其已就宋意权未按照合同约定交付房屋及退还押金等事宜通知了宋意权，提交了双方的微信聊天记录。该聊天记录显示：2018年8月10日，未昌海询问宋意权，“租赁合同约定是八月一日交房的，今天已经八月十日了，怎么还不把房屋交付我们使用？”当天宋意权在微信中回复，“之前和你沟通说换了工头，要迟一点，说签份协议你说不用，你当时是同意迟点交楼的，有免租期给你的。”2018年8月12日，宋意权在双方聊天记录中提到：“8月1日我给过你电话，说可以交房是你说在深圳没有时间过来对接，是你个人的原因。”未昌海回复要求提供房屋的合法产权、消防、规划、建设、竣工验收等文件及要求开具25万元的收据。宋意权对上述微信记录的真实性予以确认。2018年9月12日，未昌海向宋意权发出《关于退还押金及双倍返还定金的催告函》载明：因宋意权未按约定于2018年8月1日将享有符合经营条件的房屋交付给未昌海经营使用，未昌海要求宋意权于收到催告函当天全额退还25万元押金并双倍返还定金。宋意权确认收到该函件。宋意权辩称涉案房屋已于2018年7月16日交付，为此还申请了涉案房屋的装修工人黄某作为证人出庭作证。证人黄某在庭上陈述：其为负责宋意权树吓村房屋装修的泥水工，该房屋于8月3日、4日左右做完水泥，其做完搬走时房屋的门窗都已装好，电工好像也做完了。其大概在7月中下旬看见有一男一女收了该房屋的钥匙，但其不知道具体是该房屋大门还是每一间房的钥匙，接收钥匙的人其也不认识。一审法院通过向证人出示未昌海的照片证人也无法辨认出收取钥匙的人是否是未昌海。宋意权拟证实涉案房屋是合法建筑，提交了以下证据：1.《广州市萝岗区村镇住宅报建表》，载明申请人姓名宋继平，申请地点永和永岗树吓大街24号，申报事项为旧房改建，用地面积184.3平方米，层数为5层半，建筑面积1200平方米，用途为居住，四至为：东至松明屋，西至锦之屋，南北为空地。广州市黄埔区永和街永岗社区树吓经济合作社于2017年12月14日出具意见，同意该房屋按原地点、原面积旧房改建。次日，广州市黄埔区永和街永岗社区居民委员会出具意见，根据01251400911号宅基地证登记情况办理报建到城管执法大队备案，同意申请。该报建表上未有街规划管理所、街道办事处、区规划局的相关意见。2.填表日期为2009年11月20日的《广州市实有房屋（栋）情况表》，载明永岗树吓大街xx号房屋的性质为出租屋，产权人为宋继平，总层数为3层。宋意权拟证实其已经将涉案房屋钥匙交给未昌海，提交了微信语音一段，未昌海在语音中要求宋意权将一间坏了的房门更换后再过来取钥匙。未昌海对该语音真实性确认，但主张该语音不能证明钥匙已经交付。一审另查，宋记平于1994年12月5日取得了增集建（1994）字第012514009xx号《集体土地建设用地使用证》，用地地址为永和永岗村树吓社，用地面积为80平方米，建筑面积未注明，用途为住宅，四至为：东至松明屋、西至锦之屋、南北为空地。广州市黄埔区永和街永岗社区居民委员会于2019年1月11日在该使用证的复印件上备注：广州市黄埔区永岗树吓大街xx号。宋记平于1997年9月26日还取得了增集建（1997）字第01251400131号《集体土地建设用地使用证》，用地地址为永和镇永岗树吓社，用地面积为80平方米，建筑面积未注明，用途为住宅，四至为：东至巷育彪、西至作灵、南北均至路。广州市黄埔区永和街永岗社区居民委员会于2019年1月11日在该使用证的复印件上备注：广州市黄埔区永岗富星街7号。宋意权辩称涉案房屋门牌号为自编号，故只能由涉案房屋所在居委开具证据予以证实。一审再查，宋继平是宋意权的父亲。广州市黄埔区永和街永岗社区居民委员会于2018年9月14日出具《证明》称：该社区居民宋继平与集体土地建设用地使用证使用者宋记平是同属一个人，集体土地建设用地使用证号：增集建（1994）字第012514009xx号。宋继平分别于2018年11月19日、2019年1月11日出具《个人授权委托书》，载明：宋继平委托宋意权为其代理人，全权代表其办理位于广州市黄埔区永岗树吓大街24号和广州市黄埔区永岗富星街7号房屋的一切事项，代理人在其权限范围内签署的一切有关文件，其均予以承认，由此在法律上产生的权利、义务均由委托人享有和承担。一审庭审中，经一审法院释明，未昌海表示若法院认定涉案合同有效，其要求于起诉之日起解除双方之间签订的房屋租赁合同，其他诉请不变。宋意权表示若法院认定合同有效，其不同意解除合同，也不同意退还100000元。宋意权还陈述，广州市黄埔区永岗树吓大街xx号房屋是拆旧建新，实际建设5层半，广州市黄埔区富星街7号房屋实际建设5层。以上事实，有《租赁合同》、收款收据、转账凭证、对账单、银行交易明细、《证明》《关于退还押金及双倍返还定金的催告函》、邮单、微信聊天记录截图、《广州市萝岗区村镇住宅报建表》《集体土地建设用地使用证》、户口本、《广州市实有房屋（栋）情况表》《个人授权委托书》、微信语音、证人证言及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，宋意权提交的两份《集体土地建设用地使用证》中的房屋虽然无法与涉案《租赁合同》中的两套房屋相对应，但《集体土地建设用地使用证》中房屋所在的居委出具了证明予以证实其是一一对应关系，一审法院对此予以采信。宋意权还提交了其父亲宋继平补签的《授权委托书》，表明宋继平对宋意权代理出租房屋事宜进行了追认，故宋意权有权对涉案房屋进行出租。涉案房屋为宅基地房屋，《集体土地建设用地使用证》仅允许使用建设用地，在该用地上建设宅基地房屋还需办理建设工程规划许可证，宋意权未提交证据证明涉案房屋已经办理了建设工程规划许可证，且广州市黄埔区永岗树吓大街xx号房屋拆旧建新也并未得到规划部门的批准，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，双方签订的涉案《租赁合同》应为无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故宋意权应将押金250000元退还给未昌海。宋意权将未取得建设工程规划许可证的房屋出租存在过错，未昌海在签订租赁合同前未审慎审查房屋的相关证照也存在过错，双方对合同无效均存在过错，故未昌海主张宋意权支付利息，一审法院不予支持。未昌海还主张宋意权支付定金罚金40000元，一审法院认为，未昌海支付的定金是担保双方签订租赁合同，租赁合同双方已经签订，定金亦已转换成押金，不应再适用定金法则，且租赁合同已被认定无效，双方对合同无效均存在过错，故一审法院对该项诉请不予支持。对于涉案房屋是否已经交付的问题，宋意权抗辩称涉案房屋已经交付，但其提交的证据不足以证实该项主张，一审法院对此亦不予采信。若因合同无效导致其损失，未昌海可另行主张。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年1月23日作出如下判决：一、未昌海与宋意权于2018年6月12日就广州市黄埔区永岗树吓大街xx号和富星街x号房屋签订的《租赁合同》无效；二、宋意权于本判决发生法律效力之日起十日内向未昌海返还押金250000元；三、驳回未昌海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5704.4元，由未昌海负担847.5元，由宋意权负担4856.9元。该一审案件受理费未昌海已预缴，宋意权在履行本判决义务时将其应负担的案件受理费迳付未昌海。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。经本院询问，双方当事人均确认如下事实：1.未昌海未对涉案两房屋进行装修，亦未实际使用；2.目前涉案两房屋均在宋意权的控制之下。宋意权还表示：1.其已走完涉案房屋的报建程序，除现有证据外，没有其他证据；2.其未向一审法院提交书面调查取证申请；3.其在一审判决后就更换了涉案房屋所有的钥匙，并另行出租了。二审中，未昌海没有提交证据。宋意权在二审中提交其于2019年1月30日在涉案富星街7号房屋门口拍摄的照片打印件一张，拟证明涉案房屋已在相关出租屋管理中心备案，可合法出租。经本院组织质证，未昌海认为该照片是通过微信转发的，无法核实该照片的拍摄时间和地点，该证据也无法证明宋意权所证明的内容，不确认该照片的真实性、合法性及关联性。二审另查明，在一审法院2019年1月14日的询问笔录中载明：宋意权明确表示涉案两套房屋均无取得建设工程规划许可证。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对上诉人宋意权提出的上诉进行审查。针对宋意权的上诉，二审争议焦点在于宋意权与未昌海于2018年6月12日签订的《租赁合同》是否合法有效，宋意权是否应向未昌海返还押金250000元。对此，具体分析如下：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。根据双方当事人现有举证及陈述，涉案《租赁合同》中的出租房屋均未取得建设工程规划许可证，一审法院据此认定该合同无效，并无不当。宋意权在二审中提交的照片打印件并不足以推翻一审上述认定，亦不属于二审新证据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因合同无效而取得的财产应予返还，据此，一审在认定涉案合同无效的情况下，判令宋意权应将押金250000元退还给未昌海，合理有据，本院予维持。综上所述，宋意权的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由上诉人宋意权负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 黄 嵩二〇一九年六月二十四日书记员 张冰玲王子侨