山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民终385号上诉人（原审原告）：赵建文，男，1967年4月9日生，汉族，住山东省青岛市市北区。委托诉讼代理人：耿国玉，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鹏，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青岛城市建设投资（集团）有限责任公司，住所地青岛市市南区澳门路121号甲。法定代表人：邢路正，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：青岛旅游集团有限公司，住所地青岛市市南区澳门路121号甲。法定代表人：王红，该公司董事长。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：李戎家，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：于洋，北京市盈科（青岛）律师事务所实习律师。原审第三人：青岛米高梅商业有限公司，住所地青岛市燕儿岛路1号。法定代表人：曲秀芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：王亚宁，山东天华律师事务所律师。上诉人赵建文因与被上诉人青岛城市建设投资（集团）有限责任公司（以下简称城投集团）、青岛旅游集团有限公司（以下简称旅游集团）、原审第三人青岛米高梅商业有限公司（以下简称米高梅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市中级人民法院（2018）鲁02民初1164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵建文的委托诉讼代理人王鹏，被上诉人城投集团、旅游集团的共同委托诉讼代理人李戎家，原审第三人米高梅公司的委托诉讼代理人王亚宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵建文上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持赵建文的诉讼请求；2.诉讼费用和律师费用由城投集团、旅游集团承担。事实和理由：一、本案一审事实不清。一审判决虽然认定城投集团和米高梅公司之间于2008年12月31日签订的《中国青岛奥林匹克帆船中心渔人码头和后勤保障中心租赁合同》合法有效，赵建文与米高梅公司之间于2009年4月18日签订的《房屋租赁合同》及2014年9月5日签订的《补充协议》亦合法有效。但是同时回避了城投集团和米高梅公司之间《中国青岛奥林匹克帆船中心渔人码头和后勤保障中心租赁合同》被仲裁解除是否对赵建文有效的主要问题。虽然该（2014）中国贸仲京裁字第0668号《裁决书》对青岛城投集团和米高梅公司之间已经生效，但是解除合同的方式是依据该主租赁合同的仲裁条款做出的仲裁裁决。赵建文既没有签署仲裁条款，也不是该仲裁裁决的当事人，该仲裁裁决对赵建文没有法律约束力。青岛市中级人民法院对该裁决的执行也没有涉及到赵建文的次租赁合同关系和赵建文对该租赁物的使用限制。赵建文和城投集团仍然存在着次租赁合同关系，这个关系并没有随着仲裁裁决和中级人民法院对该裁决的执行被消灭而是继续存在着。根据该主租赁合同的条款内容，城投集团与米高梅公司是委托管理性质。该主租赁合同对租赁物的描述范围和相应条件，绝非米高梅公司作为承租人自行使用。合同的全部条款完全体现出米高梅公司租赁该房屋和场地只是投资人和管理人的身份。整个约定的出租的范围、场所、条件、环境和实质就是由米高梅公司投资管理这些房屋再转租给其他客户使用的。并且该主租赁合同第八条第8.2款明确规定：“租赁期间，除本合同其他条款特别约定之外，承租人对标的房产建筑体及专用辅助场地和广告位享有完整的经营使用权，并对标的房产有以自营、联营、合资、合作、转租（非房产整体转租第三方）、出租柜台或门面等各种合法商业经营形式使用的权利”。这些允许转租的条件，和普通房产租赁关系中，有局限性的单体房屋出租出现的允许转租的性质和条件是不同的。因此城投集团虽然与米高梅公司依据仲裁裁决解除该主租赁合同，但是城投集团依然应该对这些次租赁的客户负责任。该解除应该认为是城投集团收回原租赁物，自己应该行使该物的管理权和物权收益。实际上一审法院没有执行次租赁商户只执行米高梅公司将房屋控制管理权交给城投集团，即是这个意思。二、一审判决“根据《合同法》第九十七条的规定，《中国青岛奥林匹克帆船中心渔人码头和后勤保障中心租赁合同》解除后，米高梅公司既已丧失继续转租的权利，因此米高梅公司与赵建文之间的租赁合同客观上无法继续履行，亦应解除。”这与事实不符。因为赵建文的合同是2009年签订的，现在并没有到期。补充协议签订的时间虽然与仲裁裁决有一定关系，但是城投集团并没有提供仲裁裁决送达时间证据，生效时间无法确定。这也不能认为米高梅公司已经丧失继续转租的权利。三、关于交付租金的问题。因为城投集团该出租房屋产权处在变更之中，在城投集团与旅游集团之间产权的变动之中，赵建文并不能够知道变更真相，城投集团也没有对赵建文方进行任何变更产权的通知，赵建文在现实中面临对应两个不同的物权所有人。赵建文明知自己和城投集团是次租赁合同关系，在产权人不明的情况下必须自己谨慎处分，一是避免租金错交给不应该收取的人，二是接受交付租金的收据时开具的收取占有使用费的情况下如不提出异议，就等于是承认次租赁关系不存在，等于默认了和城投集团之间是无租赁合同的关系，会面临被随时解除的后果。因此，赵建文面临着被动与城投集团谈判迁出的问题，主要是要求如何给赵建文一定补偿的问题，这期间该问题长期未解决，并且这期间城投集团拒绝收取赵建文交付的租金，直到城投集团同意并通知赵建文交付租金时，赵建文（因为有三份租赁合同）开始交了另两份合同的租金，城投集团、旅游集团收到后出具了收到房屋占用费的收据。赵建文不能同意这个收据的内容，而且没有别的抗争办法，只有在未交付其余费用之前与其解决该问题，要求有一个明确的说法。这是赵建文唯一的抗争机会和办法，在此情况下，没有继续交付相关租金的问题，只是赵建文寻求补救的机会。不能以此直接认为赵建文不交租金，合同即应当解除。四、本案适用法律错误。一审判决认为，赵建文应当承担举证不能的责任。对此赵建文认为根据一审的认定，事实上赵建文与城投集团之间有次租赁合同存在，一审已经对此认定合法有效，如何要求赵建文承担举证不能的责任。在主租赁合同有明确允许转租的次租赁合同的条件下，城投集团负有《合同法》第六十条第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质，目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”因此，城投集团和米高梅公司之间就主租赁合同产生争议，城投集团并不是无责任和义务的，应该考虑到次租赁合同相对人的权利与义务，以及对次租赁关系的影响，尽自己的义务。即使城投集团和米高梅公司的租赁协议解除，城投集团也有第九十二条规定的后合同义务：“合同的权利义务终止后，当事人应遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”城投集团没有履行自己应尽的义务，才是给赵建文带来损失的主要原因，一审对此没有适用应该适用的法律。综上所述，一判决即使认为城投集团没有过错，但是赵建文同样没有过错，退后一步，若不可归责于双方当事人的责任导致租赁合同解除的，也应根据公平的原则进行处理，也不应该简单机械的驳回赵建文的诉请，让赵建文独自承担这样的后果。补充上诉理由：一、一审法院未能查明涉案房屋的产权归属，直接影响本案责任承担主体的确定。二、一审中城投集团无证据证明涉案房屋已办理了建设工程规划许可证，本案所涉房屋租赁合同应认定为无效，但一审法院在未查明案件基本事实的情况下就简单认定房屋租赁合同合法有效，系认定基本事实不清。三、本案所涉房屋租赁合同无效，则两被上诉人应承担主要责任，并对赵建文的损失给予赔偿。四、假设本案房屋租赁合同合法有效，赵建文的法定权利也未能得到依法保障，而两被上诉人应就其违法解除房屋租赁合同赔偿上诉人的损失。1.在城投集团解除房屋租赁合同仲裁案件中，赵建文的代偿请求权被剥夺，且仲裁庭对合同效力认定有误，因此，该仲裁裁决违法，城投集团解除房屋租赁合同违法。2.一审判决未对两被上诉人侵害赵建文优先购买权的情形给予认定。3.因城投集团违法解除房屋租赁合同，旅游集团应继续履行赵建文原已签订的房屋租赁合同及其补充协议。五、城投集团仲裁解除租赁合同违法，未告知赵建文存在过错，而赵建文目前占有使用涉案房屋是没有过错的，也是善意的。根据物权法第二百四十三条的规定，两被上诉人都应对赵建文在该房屋中投入的装饰装修的费用予以赔偿。六、事实上，2013年涉案房屋的所有权和控制权在旅游集团，而旅游集团向赵建文发送催收房租通知书，系要约行为，表明其继续履行与赵建文之间的租赁合同。城投集团、旅游集团共同答辩称，一审判决正确，请求二审法院依法查明事实，驳回上诉，维持原判。一、案件事实。1、关于房屋租赁。2008年12月31日城投集团与米高梅公司双方签订《中国青岛奥林匹克帆船中心渔人码头和后勤保障中心租赁合同》，将青岛奥帆中心渔人码头和后勤保障中心两处建筑物租赁给米高梅公司；同日，城投集团、米高梅公司及案外人青岛东奥开发建设集团公司三方签署《关于奥帆中心渔人码头和后勤保障中心租赁合同的相关说明》，三方书面确认认可城投集团对出租房屋的所有权和处置权；2009年4月米高梅公司与赵建文签订《房屋租赁合同》，米高梅公司将后勤保障中心一至三层西侧房屋转租赵建文；2014年9月25日米高梅公司与赵建文签订《补充协议》，将房屋转租期限届满日由2019年4月17日延长至2024年4月17日。上述合同形成了城投集团与米高梅公司之间的租赁关系，米高梅公司与赵建文之间的转租租赁关系，以及城投集团为出租人、米高梅公司为承租人、赵建文为次承租人的法律地位。赵建文在上诉书第二页称，根据《中国青岛奥林匹克帆船中心渔人码头和后勤保障中心租赁合同》条款内容城投集团与米高梅公司“是委托管理性质”显然歪曲了事实，其目的无非是否定赵建文的次承租人身份、从而试图与城投集团之间挂钩直接租赁关系。《中国青岛奥林匹克帆船中心渔人码头和后勤保障中心租赁合同》第八条对“租赁物和承租人经营使用权”作出三款约定：8.1款，承租人租赁房屋作为商业和娱乐经营使用；8.2款，承租人对标的房产有以自营、联营、合资、转租（非整体转租）、出租柜台或门面等各种合法商业经营形式使用的权利；8.3款、因承租人以自营、联营、合资、转租（非整体转租）、出租柜台或门面等形式使用标的房产导致的第三方对标的房产等的使用，视为承租人使用，该第三方不与出租人、产权人、物业管理企业直接发生合同法律关系。从该租赁合同条款看不到赵建文上诉书所称的米高梅公司租赁该房屋和场地是“投资人和管理人身份”的约定；从该租赁合同条款可以看到的是赵建文隐瞒租赁合同8.3条关于出租人与次承租人不发生直接合同法律关系的约定。2、关于裁决书。中国国际经济贸易仲裁委员会（2014）中国贸仲京裁字第0668号仲裁是城投集团根据《中国青岛奥林匹克帆船中心渔人码头和后勤保障中心租赁合同》第二十九条“争议解决办法”条款的约定，于2013年7月提起的仲裁申请，贸仲于2014年8月4日作出终局裁决。根据《仲裁法》的规定“裁决书自作出之日起发生法律效力”。该裁决书作为具有法律效力的法律文书，裁决事项第一条所确认的“解除《中国青岛奥林匹克帆船中心渔人码头和后勤保障中心租赁合同》”具有普遍约束力，其效力及于赵建文。即使赵建文没有签署仲裁条款，也不是仲裁当事人（赵建文没有签署仲裁条款必然不是仲裁当事人），也应当遵从具有法律效力的仲裁裁决。法律从来没有赋予次承租人在租赁合同纠纷案件中作为必要共同诉讼当事人的权利。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为米高梅公司参加诉讼”，不是“应当”参加诉讼。因此，赵建文没有签署仲裁条款，没有参加仲裁活动均不是其对抗或拒不服从仲裁裁决的合法理由。3、关于产权。涉案房屋原为青岛东奥开发建设集团公司为08奥运会配套开发建设的后勤保障中心，2008年4月根据青岛市人民政府《关于组建政府投资类公司的通知》，青岛东奥开发建设集团公司整建制划转城投集团，成为城投集团的全资子公司。2013年青岛市国资委批复城投集团成立旅游集团（青国资规[2013]31号文）以青岛东奥开发建设集团公司全部资产及负债作为出资设立旅游集团，旅游集团成为城投集团的全资子公司；2014年10月青岛东奥开发建设集团公司所有的全部资产划转旅游集团，涉案房屋产权相应变更至旅游集团。因此不存在上诉书所称的“产权人不明的情况”，只是赵建文可能没有当时即知道该房屋产权的变更，尽管城投集团已将相应变更通过工商登记依法公示。但，产权变更不影响租赁合同的履行和解除。因历次变更均为整建制行政划拨，管理涉案房屋的部门始终存续、递延，机构人员亦没有大规模改变，不存在赵建文在上诉书中所谓的“面临对应两个不同的物权所有人问题”。4、关于租金。根据赵建文与米高梅公司签订的《租赁合同》，赵建文承租房屋的租金为第一租赁年度（2009.4.18-2010.4.17）90万元，以后每年递增3%，应当每半年支付一次。根据本案一审2018年10月10日开庭时米高梅公司陈述，赵建文于2014年向米高梅公司交租金至2015年10月后未再缴纳租金。根据业已生效的青岛市市南区人民法院（2017）鲁0202民初6524号民事判决所查明的事实，一审法院为强制执行《仲裁裁决》于2015年1月、7月数次向赵建文发出执行裁定和协执通知，要求赵建文将租金交至一审法院，但赵建文未向法院缴纳租金；赵建文自2016年6月26日起未向旅游集团缴纳租金（房屋占有使用费）。以上事实足以说明赵建文是故意拖欠租金，属于恶意占有房屋。至于赵建文上诉书所称“被上诉人拒绝收取上诉人交付的租金，直到被上诉人同意并通知上诉人交付租金”更属无中生有。即使真如赵建文所称，欲寻求延续次租赁关系的补救机会，赵建文本可以将应付租金“提存”或者直接交付一审法院，但事实是，赵建文在法院裁定交付的情况下，仍拒不执行法院裁定和协执通知，故意欠付租金。二、适用法律。首先，城投集团、旅游集团与赵建文之间自始至终没有直接的租赁合同关系，自始至终是次承租租赁关系，一审法院确认赵建文是次承租人的法律地位；但赵建文一审主张的“续租赁合同”和上诉书中主张的“委托管理”关系均不成立。其次，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条之规定，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金后，方可抗辩出租人合同解除权。然而，赵建文非但没有代米高梅公司支付欠付租金，反而自身故意拖欠租金和占有使用费。因此，当城投集团与米高梅公司之间的租赁合同因米高梅公司拖欠租金等违约行为被仲裁裁决解除时，租赁合同关系消灭，次租赁关系也随之消灭。一审判决适用合同法97条法律适当。最后，无法定的规定出租人允许转租导致出租人应对次承租人负有责任，两份租赁合同也没有约定出租人对次租赁人负有义务的条款；涉案纠纷更不是“不可归责于双方当事人的责任导致租赁合同解除”。米高梅公司、赵建文违反各自的承租人义务，拒不交纳租金，才是导致租赁合同解除的根源，违反合同法第60条第二款和第92条“诚实信用原则”的是赵建文和米高梅公司。赵建文的损失应当由作为其合同相对方及合同违约方的米高梅公司承担，而不应向同为受损害的、对租赁合同解除无过错的城投集团、旅游集团追索。城投集团、旅游集团无意使用赵建文的残余装修，因此也无需给予赵建文补偿。补充答辩意见，一、涉案房屋办理了建设工程规划许可证，房屋租赁合同有效，赵建文的补充上诉理由二、三不成立。涉案房屋是08奥运工程，2005年开工建设，取得青岛市规划局颁发的青规建管字[2004]83号《建设工程规划许可证》，青岛市建委颁发的370202200504150101号《建筑工程施工许可证》，青岛市公安消防局颁发的青公消验字[2006]第187号《建筑工程消防验收意见书》。该等资料以及包括城投集团与米高梅公司签订的《租赁合同》在内的其他资料，在仲裁案件中均已提交，并且经中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁专家组成的仲裁庭审核，确认《租赁合同》有效，仲裁裁决书第15页、第36页清楚写明“《租赁合同》为合法有效的合同”。二、一审已经查明涉案房屋产权现属于旅游集团，事实清楚、证据确凿。赵建文补充上诉理由一不成立。城投集团以青岛东奥开发建设集团有限公司截至2012年底经审计的全部资产出资设立旅游集团，并且出资到位。包括涉案房屋在内的青岛东奥集团公司的全部资产，通过行政划拨的方式，所有权转移至旅游集团，事实清楚、证据确凿。旅游集团接收涉案资产时，该资产即处于城投集团为出租人的租赁状态，部分租赁房屋尚未收回的状态持续至今，旅游集团作为涉案房屋的产权人从未否定城投集团作为合法出租人的身份。赵建文乱施诉权，对城投集团、旅游集团提起诉讼，一审判决城投集团、旅游集团均不承担责任正确。三、关于“代偿请求权”已经在答辩状中阐明事实和观点。假设赵建文在补充上诉状中提出行使“代偿请求权”是一种严肃地、认真地、诚恳地态度，请赵建文按照最高院司法解释的精神先将米高梅公司拖欠的6000万元的租金及违约金（截至当前的数额以裁决书为准）代偿，城投集团、旅游集团可以考虑与赵建文建立直接的租赁关系。四、关于“优先购买权”。旅游集团取得涉案房屋产权是青岛市人民政府处置国有资产的行政划拨行为，不是买卖行为，赵建文无“优先购买权”。五、关于“买卖不破租赁”。首先、涉案房屋没有发生买卖行为，不存在“不破租赁”的前提；其次、本案事实中没有发生因产权变更而要求解除租赁的情形；第三、涉案房屋租赁关系解除的原因是因为米高梅公司违约，被发生法律效力的仲裁裁决依法解除，不是城投集团违法解除；最后、赵建文故意拖欠房租和占有使用费，恶意占有房屋。一审判决正确。六、赵建文擅自将租赁房屋的一层对外转租经营茶室，违反租赁合同、违反法律规定，后果由其自行承担。七、本案不适用物权法第二百四十三条的规定，该条款仅指对于正常维护资产的费用予以支持，但是赵建文对于涉案房屋所投入的资产是经营性资产。八、在2014年-2016年期间，赵建文没有足额缴纳房租，并且至今仍然分文未缴。旅游集团所发出的催缴通知书不是一种要约行为，旅游集团没有开具租金发票，只给开具了占有使用费的收据，说明双方之间不存在租赁的关系。米高梅公司述称，认可赵建文补充上诉状中的上诉意见，因为上诉状与补充上诉状有矛盾之处，同意补充上诉状中的意见。在城投集团强制解除合同中，米高梅公司没有过错，涉案的仲裁裁决不符合事实和法律，依法应当撤销，米高梅公司仍将继续申请撤销仲裁裁决。赵建文向一审法院起诉请求：1.判令城投集团和旅游集团赔偿赵建文装修损失、房租差价和营业损失3072万元；2.诉讼费用和律师费用由城投集团和旅游集团负担。一审法院经审理查明，已经生效的青岛市市南区人民法院（2017）鲁0202民初6524号民事判决认定以下事实：2008年12月31日，城投集团与米高梅公司签订《中国青岛奥林匹克帆船中心渔人码头和后勤保障中心租赁合同》一份，载明：城投集团将青岛奥林匹克帆船中心渔人码头和后勤保障中心出租给米高梅公司；米高梅公司对标的房产有转租权（非房产整体转租第三方）；奥帆中心渔人码头，规划总建筑面积35000平方米（其中包括地上约20000平方米，地下约15000平方米，其中包含约5000平方米的停车场）；奥帆中心后勤保障中心，总建筑面积约5800平方米；租赁期限为20年，渔人码头租赁期和后勤保障中心租赁期分别自本协议确定的计租日起算；租金按实测建筑面积计算，渔人码头和后勤保障中心每天/每建筑平方米1.5元；前3年租金标准不变，第4年开始租金标准递增，以3年为一期递增一次，每期租金标准在上期租金标准基础上递增2%。同日，城投集团、青岛东奥开发建设集团公司、米高梅公司出具《关于奥帆中心渔人码头和后勤保障中心租赁合同的相关说明》一份，载明：青岛东奥开发建设集团公司整建制划转到青岛城市建设投资（集团）有限责任公司；青岛城市建设投资（集团）有限责任公司对租赁标的拥有完全的所有及处置权。2009年，赵建文与米高梅公司签订《房屋租赁合同》一份，载明：赵建文承租青岛奥帆中心内后勤保障中心一层-三层西侧房屋，一层西侧面积705.92平方米，二层西侧面积710.15平方米；三层西侧面积668.24平方米；租期至2019年4月17日；租赁标的物第一年度租金为90万元，此后每一租赁年度的租金按照3%比例递增。2014年8月4日，中国国际经济贸易仲裁委员会作出[2014]中国贸仲京裁字第0668号《裁决书》一份，载明：解除城投集团和米高梅公司于2008年12月31日签订的《中国青岛奥林匹克帆船中心渔人码头和后勤保障中心租赁合同》；米高梅公司于本裁决生效后3个月内将《中国青岛奥林匹克帆船中心渔人码头和后勤保障中心租赁合同》项下其占有、使用的全部租赁房产返还给城投集团；米高梅公司向城投集团支付截止至2013年6月30日欠付的租金2850万元、支付自2013年7月1日至米高梅公司实际履行仲裁裁决之日的租金（以年租金1700万标准计算）…。2015年1月14日，一审法院作出（2015）青执字第55-2号执行裁定书，载明：裁定停止向米高梅公司支付已到期租金，你单位应于裁定书送达后10日内将租金交至青岛市中级人民法院银行账户。2015年7月29日，一审法院作出（2015）青执字第55-5号《协助执行通知书》一份，载明：五日内向我院提供你公司与被执行人米高梅公司签订的租赁合同；扣留并提取被执行人米高梅公司在你公司的收入，并于5日交至我院指定账户。2016年6月25日，一审法院作出《公告》一份，载明：[2014]中国贸仲京裁字第0668号裁决书已经发生法律效力，因被执行人米高梅公司未履行返还奥林匹克帆船中心渔人码头和后勤保障中心租赁房产的返还义务，城投集团申请强制执行；一审法院已对涉案房产强制返还，与米高梅公司签订租赁合同的商户可与申请执行人联系相关事宜。另查明，中国国际经济贸易仲裁委员会[2014]中国贸仲京裁字第0668号《裁决书》认为，米高梅公司（既）未能依照合同约定的支付期限（自计租日开始，以3个月为一期于每期第一个月初10日内支付），也未按照合同约定每期应支付数额（每次支付本计租年度应付租金的25%）按时足额支付租金，构成对双方签订《租赁合同》的违约，米高梅公司长时间逾期支付租金的行为已经满足合同解除条件。2014年9月25日，米高梅公司与赵建文签订《补充协议》约定，鉴于甲乙双方签订的租赁合同，合同约定了甲方提供给乙方位于青岛奥帆中心内后勤保障中心一至三层西侧的商铺用于经营酒及酒相关的品类。经友好协商，双方同意对原合同作如下补充：一、原合同租赁期限延期至2024年4月17日；二、租金标准按以下标准缴纳：1、2014年4月18日至2015年4月17日租金为人民币1143347元/年……补充协议所约定的内容外，甲乙双方在原合同项下的其他各项权利义务按原合同的约定执行。一审法院当庭询问，米高梅公司与赵建文签订补充协议时是否告知赵建文其与城投集团就租赁标的物之间的仲裁事宜。赵建文表示米高梅公司未告知其相关事宜，米高梅公司在一审法院指定的期限内不能提供证据证明其已经告知赵建文仲裁事宜。赵建文为证明其与城投集团和旅游集团之间存在“续租赁关系”，向一审法院提交旅游集团于2017年9月7日发出的《催收房租通知书》，其中载明，我集团通过青岛市中级人民法院于2016年6月26日执行了（2014）中国贸仲京裁字第0668号裁决书，将贵司承租的房产（房产地址：青岛奥帆中心内后勤保障中心一层-三层西侧，面积为：2084.05平方米）执行交付给我集团，贵司现未缴纳自2016年6月26日至2017年8月31日为止的房租总计金额为1449191.69元。请贵司在接到本通知后10日内将上述房租支付至我集团账户。赵建文认可其收到该通知后未按通知要求支付租金，理由是旅游集团收取赵建文关联公司租金时开的是收据上记载的收款事由为“房屋使用费”。还查明，旅游集团成立于2013年11月6日，由原城投集团全资子公司青岛东奥开发建设集团公司采取存续分立的方式成立，成立后的旅游集团属于城投集团全资子公司。2016年12月16日，经青岛市国资委青国资委函[2016]20号《关于青岛旅游集团有限公司股权结构变更的函》批复，旅游集团股权结构分两次进行调整。2017年3月15日，旅游集团工商登记显示出资人为城投集团股权比例占11%，青岛市人民政府国有资产监督管理委员会股权比例占89%。一审法院认为，城投集团与米高梅公司于2008年12月31日签订的《中国青岛奥林匹克帆船中心渔人码头和后勤保障中心租赁合同》合法有效。根据已经生效的中国国际经济贸易仲裁委员会作出[2014]中国贸仲京裁字第0668号《裁决书》认定，米高梅公司拖欠城投集团租金已经满足合同解除的条件，该裁决书于2014年8月4日解除上述租赁合同。赵建文与米高梅公司之间于2009年4月18日签订的《房屋租赁合同》及2014年9月5日签订的《补充协议》亦合法有效，因此，本案三方的法律地位分别是城投集团和旅游集团系出租人，米高梅公司系承租人（转租人），赵建文系次承租人。根据我国《合同法》第九十七条的规定，《中国青岛奥林匹克帆船中心渔人码头和后勤保障中心租赁合同》解除后，米高梅公司即已丧失继续转租的权利，因此米高梅公司与赵建文之间的租赁合同客观上无法继续履行，亦应解除。赵建文主张其在《中国青岛奥林匹克帆船中心渔人码头和后勤保障中心租赁合同》解除后，实际与城投集团和旅游集团之间建立了“续租赁关系”，一审法院认为，虽然赵建文继续占有使用涉案房屋，但并未按照原租赁合同向城投集团和旅游集团支付租金，城投集团和旅游集团亦无与其另行签订租赁合同的意思表示，旅游集团向赵建文发出的《催收房租通知》系要求赵建文补交已经发生的占有使用费，而非预付租金，因此赵建文与城投集团和旅游集团之间并未形成事实租赁关系或不定期租赁关系。综上，赵建文未能举证证明其与城投集团和旅游集团之间存在租赁合同关系，应当承担举证不能的法律后果，而其与米高梅公司之间合同的解除亦非城投集团和旅游集团的过错导致，因此赵建文向城投集团和旅游集团主张装修损失、租金差价损失、营业损失，一审法院不予支持。基于该原因，一审法院对赵建文关于装修损失、租金差价损失、营业损失的评估申请，不予准许。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回赵建文的诉讼请求。案件受理费195400元，由赵建文负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵建文提交证据如下：证据一、青岛市人民政府《关于市区新建道路命名和部分道路更名、延长、调整起止点的通告》，证明2007年9月青岛市人民政府命名涉案房屋所在地的新建道路为越秀路，东起增城路，西止奥林匹克广场。证据二、青岛贰号酒仓葡萄酒窖有限公司企业信用信息公示报告，证明赵建文作为法定代表人的青岛贰号酒仓葡萄酒窖有限公司，租赁涉案房屋作为办公经营场所，其进行工商登记注册的地址为青岛市市南区越秀路2号。证据三、青岛市国资委“青国资规【2013】31号”批复文件，证明《青岛市国资委关于青岛城市建设投资（集团）有限责任公司成立青岛旅游集团有限公司的批复》中载明，原则同意城投集团所属全资子公司青岛东奥开发建设集团公司的全部资产及负债以2012年末审计数为准分割至旅游集团，作为城投集团对旅游集团的出资。同时要求城投集团要指导相关企业即使办理工商登记及产权变更登记等手续。证据四、青岛东奥建设开发集团公司事业单位法人登记证明，证明东奥公司并未撤销，仍作为在青岛市事业单位监督管理局登记的事业单位法人依法存续。证据五、旅游集团工商登记档案材料中城投集团向青岛市工商局出具的承诺函，证明城投集团已承诺将东奥公司资产注入旅游集团，已按照有关规定和财务制度出资到位，保证所提供资料真实、完整、有效。出资到位则意味着作为出资的资产已不属于投资方，与投资方已无法律上的关系，而应属于被投资单位的资产。证据六、《催收房租通知》，证明旅游集团从米高梅公司处收回房屋继续对赵建文进行出租，要求赵建文支付租金，则旅游集团应继续履行赵建文原已签订的房屋租赁合同及其补充协议。证据七、《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》，证明二审法院对于赵建文的诉讼请求和上诉理由，可以参照该规定进行处理。城投集团和旅游集团质证称，对证据一真实性无异议，涉案房屋原址为北海船厂厂区，越秀路是涉案房屋建成后命名的道路。赵建文通过越秀路查询在越秀路命名之前房屋的建设手续肯定是查询不到的，赵建文以其所查询不到的事实作为假设提出的上诉理由显然也是不成立的。涉案房屋的所有建设手续是在2004年、2005年申报批准的，当时该位置是北海船厂厂区而不是越秀路，所以通过越秀路查询是查询不到的。对于证据二真实性无异议，从材料内容看这是一家没有职工的皮包公司；另外，酒窖场所与本案租赁合同在同一个建筑上，不在同一位置。对于证据三无异议，已经按照文件要求实施、落实，相关的资产也划给了旅游集团。对于证据四无异议，东奥集团资产已经按照31号文划拨旅游集团，东奥集团现无经营行为，东奥公司恰恰是因为是事业单位，根据经营体制的改革要求，事业单位不能从事经营活动，所以就将2012年底经审计的东奥公司的所有资产作为出资由城投集团设立旅游集团。东奥公司所有相关的资产按照青岛市国资委31号文件都已经转移给了旅游集团。对于证据五无异议，已经履行承诺，城投集团已经按照承诺履行了出资义务。对于证据六真实性无异议，该证据证明：1、赵建文故意拖欠房租，即使经过多次催缴，仍不缴纳，恶意占有房屋；需要说明的是，之所以从2016年6月26日开始主张向旅游集团交付租金，就是因为2016年6月25日一审法院最后一次实施了强制执行措施，将米高梅公司的管理办公室从心海广场迁出，并且一审法院通过要求与租赁合同相关的业户与申请执行人联系解决后续事宜，所以该通知主张的费用的起始点是从2016年6月26日开始。该通知并不意味着赵建文已经缴纳了2016年6月25日以前至2014年期间的租金。从2016年6月26日之后至今，赵建文也分文未缴房屋占有使用费，所以构成了恶意占有房屋，本案既不适用物权法第二百四十三条，也不适用最高人民法院的司法解释。2、赵建文占有承租的房屋应当交纳租金，通知从赵建文角度称谓“租金”没有错误；“租金”是一般俗称。3、赵建文家族企业部分交费后旅游集团出具“房屋使用费”收据，旅游集团未将房屋继续出租给赵建文。对于证据七的真实性未向北京高院核实，法院解答问题不是证据，山东高院无需适用北京高院的解答，且从北京高院解答内容看，一审法院的判决正确。米高梅公司对于赵建文的上述证据均没有异议。城投集团和旅游集团提交证据如下：证据一、青岛市规划局颁发的青规建管字[2004]83号《建设工程规划许可证》原件。证据二、青岛市建委颁发的370202200504150101号《建筑工程施工许可证》复印件。证据三、青岛市公安消防局颁发的青公消验字[2006]第187号《建筑工程消防验收意见书》复印件。证明涉案房屋规划、施工、消防等手续完整，租赁合同合法有效。证据四、山东省建设工程竣工规划验收合格证原件（编号青规建验字（2006）57号），内容为经审查本建设工程竣工规划验收合格，项目名称是青岛奥帆中心（运动员中心、后勤保障中心即本案涉案房屋的主体建筑）。证据五、青岛市建设工程竣工验收备案证原件（编号为青建竣备字第2008-230号），项目名称是青岛国际帆船中心（后勤保障中心），涉案房屋位于后勤保障中心的1至3层。内容是该工程的竣工验收备案文件已收齐，文件齐全，备案机关是青岛市建设委员会。证据二、三均在青岛市建设行政主管部门存档，且仲裁时向中国国际经济贸易仲裁委员会提交过。赵建文质证称，两被上诉人提交的证据应提供原件或经青岛市规划主管行政机关盖章确认的比对无误的复印件予以核对，否则，赵建文不认可两被上诉人所交复印件证据的真实性。米高梅公司同意赵建文的质证意见。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、2004年至2008年期间，涉案房屋所处的青岛国际帆船中心项目，分别取得工程规划、施工许可、竣工验收、消防验收等手续。二、2013年11月，按照青岛市政府国资委的文件要求，由城投集团以其全资子公司青岛东奥开发建设集团公司2012年末的净资产组建旅游集团，旅游集团系城投集团全资子公司。2014年10月，城投集团已按要求将青岛东奥开发建设集团公司的相关资产注入旅游集团，相应的产权变更手续正在办理中。本院对于一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题：一审判决驳回赵建文要求两被上诉人赔偿其装修损失等共计3072万元的诉讼请求是否正确。第一，2004年10月22日，青岛国际帆船中心（奥运村、运动员中心、后勤保障中心）取得《建设工程规划许可证》。2008年12月31日，城投集团与米高梅公司签订《中国青岛奥林匹克帆船中心渔人码头和后勤保障中心租赁合同》。2009年4月，赵建文与米高梅公司签订《房屋租赁合同》，约定米高梅公司将青岛奥帆中心内后勤保障中心一层至三层西侧房屋转租给赵建文，上述租赁合同合法有效。2014年8月4日，中国国际经济贸易仲裁委员会作出的[2014]中国贸仲京裁字第0668号《裁决书》亦认定城投集团与米高梅公司之间的租赁合同合法有效，米高梅公司未按合同约定按时足额支付租金，构成违约，其行为已满足合同解除条件，故裁决解除双方的租赁合同，米高梅公司将全部租赁房产返还给城投集团，并向城投集团支付租金。该仲裁裁决已经生效。赵建文关于上述租赁合同无效的上诉理由，不能成立。第二，2013年7月，城投集团因米高梅公司违约而提出仲裁申请。其后，2013年11月，城投集团按照青岛市有关政府文件的要求，以其全资子公司青岛东奥开发建设集团公司的资产注入而设立旅游集团，城投集团已将相应的变更通过工商登记进行公示。旅游集团作为城投集团全资子公司，对于城投集团作为出租人的身份所享有处分的权利没有异议，且签订租赁合同时，城投集团、青岛东奥开发建设集团公司和米高梅公司对于城投集团对租赁标的拥有完全的所有及处分权作出过约定。赵建文关于涉案房屋权属不明的上诉理由，与事实不符。第三，因赵建文并非城投集团与米高梅公司所签订租赁合同中的一方当事人，没有参与签订仲裁条款，其作为次承租人，并不是城投集团与米高梅公司仲裁中的必须共同进行诉讼的当事人，城投集团对于米高梅公司将房屋转租给第三人的具体情况亦不知情，城投集团与米高梅公司之间的租赁合同系由于米高梅公司违约而解除的。赵建文关于城投集团仲裁解除租赁合同违法，未通知其参与存在过错，侵害了其代偿请求权和优先购买权的上诉理由，缺乏事实依据和法律依据。第四，一审法院为强制执行仲裁裁决，2015年1月和7月，数次向赵建文发出执行裁定和协执通知，2016年6月，发出公告，要求其对涉案房屋强制返还并将租金交至一审法院，但赵建文未向法院缴纳租金，在此情形下，2017年9月，旅游集团才向赵建文发出催收房租通知书，现赵建文主张旅游集团的该行为是一种要约行为，旅游集团不予认可，称双方之间不存在租赁关系，房租是一般的“俗称”，开具的发票为占有使用费发票，并非租金发票。赵建文在无其他证据佐证的情况下主张旅游集团的行为是一种要约行为，本院不予支持。第五，2014年8月4日，仲裁裁决解除城投集团与米高梅公司之间的租赁合同，米高梅公司自认于2014年8月收到该裁决书，至此，米高梅公司已丧失继续转租的权利，一审判决认定米高梅公司与赵建文之间的租赁合同客观上无法继续履行，亦应解除正确。因赵建文继续占有使用涉案房屋，但未按照原租赁合同向城投集团和旅游集团支付租金，现在亦没有代米高梅公司支付拖欠租金的意愿，同时，旅游集团向赵建文发出的《催收房租通知》系要求赵建文补交已经发生的占有使用费，而非预付租金，故赵建文与城投集团和旅游集团之间并未形成事实租赁关系或不定期租赁关系。赵建文关于其实际与城投集团和旅游集团之间建立了“续租赁关系”的上诉理由，不能成立。因此，一审判决驳回赵建文的诉讼请求，并无不当。综上所述，赵建文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费195400元，由赵建文负担。本判决为终审判决。审判长  丁国红审判员  李永生审判员  毕中兴二〇一九年六月十二日书记员  李亚宁