广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初5228号原告：谢坚，女，1975年3月2日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区***********，公民身份号码440************446。委托诉讼代理人：周妍，广东耀荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁梅丽，广东耀荣律师事务所律师。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司，住所地：佛山市南海区***********民小组土名为“庙后”的西边部分，统一社会信用代码914***********436N。负责人：童某1。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司，住所地：佛山市三水区***********第六层（1）-（2）轴，统一社会信用代码914***********078B。法定代表人：童某1。原告谢坚与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司（下简称“宝盈大沥分公司”）、佛山市三水区宝盈投资有限公司（下简称“宝盈公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用简易程序，于同年4月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周妍、梁梅丽到庭参加了诉讼。两被告经本院合法传唤没有到庭。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告宝盈大沥分公司于2014年4月12日签订的《物业使用权出让合同》中约定的物业使用权出让期限超过20年的部分无效；2.两被告退还物业使用权出让金及物业管理按金合计37167.43元予原告；3.两被告以37167.43元为本金从起诉之日起至两被告履行第二项诉讼请求完毕之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予原告；4.两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年4月12日，被告宝盈大沥分公司(甲方)与原告(乙方)签订《物业使用权出让合同》，约定甲方将宝盈国际广场项目编号为xxxx号商铺(以下简称涉讼商铺)的使用权出让给乙方，物业建筑面积为3.93平方米，使用权性质为商业。出让期限从本合同签订之日起至2034年4月12日止。出让期限届满之日起，甲方再赠送一定时间的使用期限给乙方。赠送的使用期限至2042年1月31日止。赠送期内乙方行使或不行使受赠的使用权，双方必须按照本合同的约定履行义务。乙方自2014年5月1日起享有受让物业收益。签订合同时，乙方应一次性向甲方支付总出让款129400元及物业管理按金3000元。在使用权出让期限及赠送期满时，甲方将乙方所交的按金全额无息退还。宝盈国际广场实行统一招商、统一经营及统一物业管理。原告认为：第一，涉案合同的租赁期限实际已经超过二十年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，《物业使用权出让合同》所约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效，被告宝盈大沥分公司应向原告返还超出二十年部分相应比例的物业使用权出让金及物业管理按金；第二，涉讼合同部分无效，原告确实存在一定的资金占用损失，被告应向原告支付资金占用利息；第三，被告宝盈大沥分公司为被告宝盈公司的分支机构，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告宝盈公司应对宝盈大沥分公司的债务承担责任。两被告没有答辩。原告举证如下：1.原告身份证、两被告企业信用信息公示报告复印件各1份，证明原、被告的诉讼主体资格。2.《物业使用权出让合同》原件1份，用以证明原告与被告签订了《物业使用权出让合同》，并就案涉商铺的基本情况、用途、出让年限、物业使用权出让金、按金、费用支付、双方的权利义务等等进行了约定，案涉商铺的物业使用权出让期限远超20年，被告应当向原告返还超出二十年部分相应比例的物业使用权出让金及物业管理按金；原告按照合同约定向被告支付了总出让金及按金。3.《委托经营管理合同》复印件1份、银行流水打印件2页，用以证明双方交易的真实性，涉讼合同已经实际履行，原告已经支付了租金和按金。悦心物业公司按月支付给原告的每月返租租金，悦心物业公司与宝盈公司的法定代表人为同一人，原告承租了涉讼商铺后就按照被告宝盈公司的要求将商铺交予悦心物业公司统一规划管理。该转账记录是证明双方交易的真实性，涉讼合同已经实际履行，原告已经支付了租金和按金。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证、举证的权利。经审查，原告出示证据材料来源合法、内容真实，且与本案相关联，本院予以确认。原告庭后补交了银行交易流水2页原件，本院确认其真实性。本院经审理认定事实如下：2014年4月12日，原告谢坚（乙方）与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司（甲方）签订《物业使用权出让合同》：甲方将该项目编号为xxxx号商铺的使用权出让给乙方，具体位置见《平面图》（本合同附图）。该物业建筑面积为3.93平方米。该物业使用权的性质为商业。该物业使用权的出让期限从本合同签订之日起计算，至2034年4月12日止。甲方在上述出让期限届满之日起，甲方再赠送一定时间的使用期限给乙方。甲方赠送给乙方的使用期限至2042年1月31日止。在赠送期内，乙方行使或者不行使受赠的使用权，双方必须按本合同的约定履行义务。乙方自2014年5月1日起享有受让的该物业的收益。该物业的收益见乙方与甲方或甲方选聘的物业管理公司签订的《委托经营管理合同》。该物业使用权的出让金按建筑面积计算，每平方米出让单价为人民币32926.21元，总出让金额为129400元整。甲方收到乙方全部出让金后先开收据，从乙方收取物业的收益之日起一次性全额向乙方开具发票。乙方一次性支付使用权出让金。乙方在签订本合同时，应向甲方一次性缴纳物业管理按金3000元。为维护商铺使用权受让者的共同利益，宝盈国际广场实行统一招商、统一经营及统一物业管理。在出让期限内（含赠送期限），乙方同意将所购买使用权的商铺委托甲方或甲方选聘的物业管理公司进行招商、装修、经营及管理，乙方不得干涉、影响、中断甲方或甲方选聘的物业管理公司对乙方所委托商铺进行招商、装修、经营及管理，如出现上述行为，则视为乙方违约，甲方有权单方面解除本合同，乙方已支付的款项甲方不予退回，乙方还需赔偿甲方及其他商铺使用权受让者的损失。在统一管理经营期限内，该物业的收益来自实际承租人交纳的租金，每月租金通过甲方或甲方选聘的物业管理公司代收，转入乙方的指定账户。在统一管理经营期限内，甲方免予收取乙方的物业管理费、水电费（由实际经营租户交纳）。同日，原告（甲方）与案外人佛山市悦心物业管理有限公司（乙方）（下简称“悦心公司”）签订了《委托经营管理合同》约定：甲方将涉讼物业自2014年5月1日至2042年1月31日的使用权和经营权委托给乙方，由乙方决定经营期间的经营管理模式。委托经营收益自该物业交付次日起计，每月支付一次，每月的20日为支付日。从2014年5月1日起开始，甲方获得由乙方支付的十年期限的委托经营固定租金收益：委托经营期间第一年至第三年的固定年收益为合同价的8%，即每月金额为863元正，第四年至第六年固定收益为合同价的10%，即每月金额为1078元正，第七年至第八年固定年收益为合同价的11%，即每月金额为1186元正，第九年至第十年固定年收益为合同价的12%，即每月金额为1294元正，等约定。另查明一，案外人悦心公司于2017年5月至2018年4月期间，每月20日前向原告转账1061.83元。另查明二，根据本院已发生法律效力的（2018）粤0605民初18845号民事判决书，宝盈广场A区于2012年2月24日取得建设工程规划许可证，于2014年5月15日经竣工验收合格，并已办理不动产权证书。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案商铺所在宝盈广场已办理规划报建并取得了产权证书,但涉案《物业使用权出让合同》约定的使用权出让期限从2014年4月12日至2034年4月12日，出让期限届满后再赠送至2042年1月31日，即实际租赁期限为10157天，实际租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案《物业使用权转让合同》所约定的租赁期限为10157天，原告所支付的物业使用权出让金及物业管理按金应视为对整个实际租赁期限的对价，现本院认定涉案《物业使用权出让合同》超出二十年的部分无效，故被告宝盈大沥分公司应向原告返还超出二十年部分相应比例的物业使用权出让金及物业管理按金。原告主张其向被告支付了物业使用权出让金129400元及物业管理按金3000元，并提供了原告与案外人悦心公司就涉讼租赁物所签订的《委托经营管理合同》及案外人悦心公司2017年5月至2018年4月期间向原告转账的记录，在被告未到庭提出抗辩的情形下，本院确认原告所述，其向被告支付了物业使用权出让金129400元及物业管理按金3000元。故被告宝盈大沥分公司应向原告返还物业使用权出让金及物业管理按金37176.8元{（129400元+3000元）×[（10157天-20年天数7305天）÷10157天]}，原告仅主张37167.43元没有超出本院核定数额，本院予以支持。原告的利息主张理由充分，本院予以支持。被告宝盈大沥分公司为被告宝盈公司的分支机构，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告宝盈公司应对被告宝盈大沥分公司的债务承担责任。两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告谢坚与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司于2014年4月12日签订的《物业使用权出让合同》中约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效；二、被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还物业使用权出让金及物业管理按金37167.43元予原告谢坚；三、佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内以37167.43元为本金从2019年3月12日起至上述判决第二项实际履行日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予原告谢坚。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计364.6元（原告已预交），由佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告谢坚已预交的受理费364.6元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇一九年六月二十八日书记员  成海欣