云南省弥渡县人民法院民 事 判 决 书(2019)云2925民初328号原告：李杨松，男，1987年2月11日生，白族，工人，住。委托诉讼代理人：李开昌、罗艳芳（实习律师），云南林晖律师事务所律师。特别授权代理。被告：弥渡浩翔琪置业有限公司。地址：弥渡县弥城镇毗江路。法定代表人：杨胜全，系该公司经理。委托诉讼代理人：邬仕月，云南群信律师事务所律师。特别授权代理。原告李杨松与被告弥渡浩翔琪置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用简易程公开开庭进行了审理。原告李杨松及其特别授权代理人李开昌、罗艳芳，被告弥渡浩翔琪置业有限公司的法定代表人杨胜全的特别授权代理人邬仕月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李杨松向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告赔偿原告从2018年9月30日起至2019年3月8日止逾期交房的违约金人民币（以下同）5231.47元，及按照每天为已付款（483338元）的0.01%的标准，支付从2019年3月9日起至合法交房之日止的违约金。二、判令被告给原告的房屋卧室外围安装铝合金窗。三、判令被告给原告的房屋阳台安装防水层。四、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年4月24日，原告与被告签订了《商品房购销合同》，约定购买第11幢第1单元第5层501号房，总价款为483338元。合同第七条约定被告应于2018年9月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告，但被告没有按时交房。10月20日，被告通知原告可以交房，但要原告先交纳维修基金、配套设施费、物业费等才可以领取钥匙，查看房屋。原告交了物业服务费2116.03元及其他相关费用之后去查看房屋，才发现房屋客厅外围没有安装铝合金窗、阳台防水层也只是简单的做了一部分。外墙、地板和屋顶等多处地方存在较严重的裂缝，甚至感觉地板明显震颤。原告向被告反映情况，但被告置之不理。后原告联合其他业主向政府有关部门反映。相关部门经过调查最后作出了《关于好来世纪广场开发商违规交房问题业主情况反映办理情况的复函》，证明被告弥渡浩翔公司的好来世纪广场一期建设项目根本未组织竣工验收，达不到交付条件，并且责令被告立即停止交房、对工程质量问题进行整改，直到那时原告等广大业主才发现受骗上当。综上，被告违法交房的行为违反法律的规定。特起诉至法院，请求支持原告的全部诉讼请求。被告弥渡浩翔琪置业有限公司辩称：请求人民法院依法判决驳回原告的全部诉讼请求。事实和理由：我公司系位于北侧的国有土地的合法权利人，《不动产证书》编号为：云（2017）弥渡县不动产权第0000758号，宗地面积为59022.94㎡。2016年，我公司在上述国有土地上投资建设“弥渡好来世纪广场”项目，并取得了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，项目建设规模为282404.95㎡，其中一期建设规模为160943.3㎡、二期建设规模为121461.65㎡。2017年4月7日，依法办理了弥预许2017字003号《商品房预售许可证明》。2017年4月27日，我公司与原告签定了《商品房买卖合同》，原告约定购买了第11幢第1单元501号房屋，总价款为483338元，合同约定交房期限为2018年9月30日。一期开发的房屋按期完工后，我公司以电话或短信方式通知用户接房，用户于2018年9月30日后陆续接房。10月23日后，一期接房的近100户以书面形式向弥渡县住建局提出房屋质量问题，住建局的相关部门对此到现场调查，责成施工方对房屋质量提出处理方案，该方案由负责该项目的施工、监理、设计、地勘以及我公司通过并由施工方实施，至今“弥渡好来世纪广场”一期的用户已经基本接房、装修、入住，本案原告已经接房并正在进行装修。现针对原告的诉讼请求答辩如下：1、关于原告主张我公司逾期交房，要求我公司承担逾期交房违约金的问题。我公司已经在合同约定的交房期限内通知原告接房，原告也已经接房并装修入住。我公司并不否认在双方交房时，一期项目工程只是全部完工，没有竣工验收，但在本案开庭前，工程已经完成了竣工验收，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”。因此，原告接房时，应视为合法交房，不存在逾期交房的情形。2、关于原告主张房屋卧室外围安装铝合金窗的诉请。双方于2017年4月27日签订的《商品房买卖合同》附件二关于卧室门窗的约定：“预留门洞、外围铝合金窗”，据此规定，我户交给原告的房屋卧室必须预留门洞，房屋四周的窗户上安装铝合金。原告主张的卧室外围不属于房屋外围，属于房屋里面，我公司没有义务安装铝合金窗。因此，原告主张房屋卧室外围安装铝合金窗的诉讼请求不应得到支持。3、关于原告主张的阳台防水工程的诉请，建设方在施工时，对阳台分别已经作了防水处理，即生活阳台全部做防水，景观阳台部分做防水。综上，请求人民法院审理后，驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实和证据，本院予以确认。对于被告提交的原告有异议的证据认定如下：1、《竣工验收合格证明书》复印件1份，2、《安全责任书》复印件1份、《房屋质量保证书》1份、《房屋使用说明书》1份，3、《关于好来世纪广场项目混凝土楼面板裂缝的情况说明》复印件1份、《好来世纪广场项目一期楼面裂缝处理方案》复印件1份，4、《住宅混泥土楼面板裂纹处理情况》复印件1份，以上证据真实、合法且与本案有关联性，予以确认。根据以上证据的认定及当事人当庭吻合的陈述，本院认定如下法律事实：2017年4月24日，原告李杨松与被告弥渡浩翔琪置业有限公司签订《商品房购销合同》，同日，双方签订《合同补充协议》。《商品房购销合同》约定：原告向被告购买弥渡好来世纪广场一期第11幢第1单元第5层501号房，房屋价款483338元。被告应于2018年9月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的房屋交付给原告。如果被告逾期交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，被告按每天每套20元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期90天后，被告按原告已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。卧室为预留门洞、外围铝合金窗；阳台、商铺砂浆面层、结构板面，阳台防水层、砂浆找平、预留门洞，商铺铝合金卷帘门。《合同补充协议》约定：“验收合格”是指合同约定的房屋单体包括规划、绿化、消防等室外配套设施经施工、监理、勘察、设计单位及被告共同按照国家有关建筑标准及规范综合验收合格，并报经质监部门备案，具备装修条件的房屋建筑体。合同签订后，原告按合同约定向被告付清了购房款。房屋建盖完工后，2018年10月20日，原告领取了房屋钥匙。由于弥渡好来世纪广场一期建设项目未组织竣工验收擅自交付使用，部分混凝土构件出现裂纹，弥渡县住房和城乡建设局多次向被告下发整改通知书。2019年2月1日，弥渡好来世纪广场一期工程经过大理州公安消防支队验收合格；2019年5月，经过被告公司、中国建筑西南勘察设计研究院有限公司、成都协合行川建筑设计事务所有限责任公司、北京纵横工程监理有限公司、云南好来建设工程有限责任公司验收合格。庭审中查明，涉案房屋主卧室与主卧室外边未封闭的阳台之间留有推拉门门洞，该阳台面积部分做过防水处理。另查实，原告于2019年2月份提交了装修申请书，现对交付的房屋正在进行装修。因现原告已自行对主卧室以外的阳台安装了防水层，故原告在庭审中将其第三项诉讼请求“判令被告给原告的房屋阳台安装防水层”变更为“要求被告赔偿安装阳台防水层损失2000元”，被告方对原告变更后主张不予认可。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告双方自愿签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》客观真实，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告已向被告付清了购房款，被告未按期向原告交付房屋，被告的行为已经构成违约。虽然房屋未报经质监部门备案，但房屋已经通过五方单体验收及消防验收，已具备装修条件，且原告已于2018年10月20日领取了房屋钥匙，接房事实客观存在，故被告应按合同约定支付给原告自2018年10月1日起至实际接房之日即2018年10月20日止的违约金400元。至于被告未经组织竣工验收擅自交房的行为，属相关行政管理部门职能范畴。关于原告要求被告给其主卧室外围安装铝合金窗的请求，因房屋主卧室外围还有未封闭的阳台，阳台外围才属于房屋整体的外围，主卧室与阳台之间的位置属于房屋内部，原告要求被告在主卧室与阳台之间的位置安装铝合金窗的主张不符合合同的约定，也有悖常理，故该项请求，不予支持。关于原告要求被告赔偿其安装阳台防水层损失2000元，因合同对阳台如何做防水层的约定不明，被告已按常规做了相应的防水层，应视为已履行了合同义务，故该项请求，不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、由被告弥渡浩翔琪置业有限公司赔偿给原告李杨松自2018年10月1日起至2018年10月20日止按每天20元计算的违约金400元（限期判决生效之日起15日内付清）。二、驳回原告李杨松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1484元，减半收取计742元，由原告李杨松负担642元（已交），由被告弥渡浩翔琪置业有限公司负担100元（限期判决生效之日起15日内交清）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判员  杨加武二〇一九年六月二十六日书记员  王志芹