广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初4917号原告（反诉被告）：覃成芳，男，汉族，1980年9月21日出生，住广东省罗定市。委托诉讼代理人：林群养，女，汉族，1976年6月2日出生，住广东省罗定市。与原告系夫妻关系。被告：佛山市禅城区嘉健美食店，住所地广东省佛山市禅城区南庄镇。经营者：张进。委托诉讼代理人：潘启配，湖南民海律师事务所律师。被告（反诉原告）：张进，男，汉族，1962年2月23日出生，住广东省湛江市霞山区。原告覃成芳与被告佛山市禅城区嘉健美食店（以下简称嘉健美食店）、张进租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序审理，诉讼中被告张进提起反诉，本院经审查后予以准许，并与本诉合并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林群养、被告嘉健美食店委托诉讼代理人潘启配、被告张进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告双倍返还租赁定金40000元；2.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2016年8月30日，被告张进在佛山市禅城区工商局注册了嘉健美食店。同年10月30日，被告与原告签订《租赁协议》，被告张进将其经营的嘉健美食店其中的部分商铺面积（约100平方米）转租给原告使用，月租金60元/平方米，原告需先支付定金20000元。次日，原告以现金的方式向被告张进支付了20000元定金，随后被告出具收据给原告收讫。之后，被告一直未按照《租赁协议》的约定将商铺交付予原告使用。2017年10月12日，被告张进将嘉健美食店的经营场所搬迁至佛山市禅城区南庄镇南庄大道中1号海盛东方国际环保产业城D区13号铺。原告多次上门要求退还定金，但被告以各种理由推脱。被告拒不履行《租赁协议》的义务，属违约行为，根据相关法律规定被告应双倍返还定金。为维护合法权益，原告提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。两被告共同答辩称：原告称被告没有交付涉案商铺，这不符合事实。事实上被告交付商铺后再向原告收租时，原告以定金在被告处及等工地开工后再结租金为由，拒绝支付。后，工地开工了，原告又以工地开工的人不多，无法做生意，要等钢筋工、木工开工了再结算租金。2017年2月，被告再要求原告支付租金时，原告要求从2017年2月1日开始计租，被告当时同意，并在协议中加注说明。之后原告一直没有开业，也没有支付租金。原告的行为构成违约，其主张的诉请缺乏法律依据，恳请法院予以驳回。被告嘉健美食店与本案无任何法律关系，诉讼主体不适格。被告张进向本院提出反诉请求：1.原告覃成芳支付2016年10月31日至2017年12月25日期间的租金84000元（6000元/月×14个月）；2.诉讼费用由原告承担。事实和理由：2016年10月30日，原告与被告张进签订《租赁协议》，被告张进将自己经营的餐厅约100平方米转租给原告，月租金60元/平方米。次日，原告按照《租赁协议》约定交付了定金20000元，被告张进将涉案商铺交付给原告。但是原告没有按照合同约定交付租金，被告张进多次催要租金，原告以各种理由推脱。因原告不缴纳租金，导致被告张进经营困难，后于2017年12月25日将餐厅搬迁。原告不缴纳租金的行为严重违反了合同约定，侵害了被告张进的合法权益。针对反诉，原告答辩称：被告张进陈述的反诉意见不属实。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证、被告嘉健美食店企业信用信息公示报告、被告张进广东公安人口信息查询资料，证明原、被告主体资格。2.《租赁协议》，证明原、被告于2016年10月30日签订《租赁协议》，被告将嘉健美食店（位于佛山市禅城区南庄镇长安三街六巷南一综合楼首层2号）其中的部分转租给原告。3.《收据》，证明原告按照《租赁协议》约定向被告支付定金20000元，且被告收到定金20000元的事实。4.微信聊天记录，证明涉案商铺房东罗铨桥告知原告，其于2016年不再出租涉案铺予被告。5.《协议书》，证明2016年被告与原告一同搬走，而非被告陈述的2017年12月25日搬走。6.《铺位租赁协议》、收款收据，证明被告与房东之间约定如被告超过30日未交租金，房东有权解除合同并收回房屋。诉讼中，两被告共同举证如下：1.《租赁协议》，证明双方的租赁合同关系，约定租金6000元/月。签订协议之后，2017年2月加注手写内容，确定租金从2017年2月1日开始计算。2.《租赁合同》、《同意转租证明》、《住所（经营场所）使用证明》、《证明》，证明被告从案外人梁耀灿承租涉案房屋，双方合同约定承租商铺面积及租金标准；被告转租给原告的租金标准是60元/平方米，存在差价，不存在原告陈述的被告不予租赁的事实。被告张进于2016年10月31日将涉案物业钥匙交予原告。本院依职权调取的证据：佛山市自然资源局禅城分局的复函。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据4，无法核实其真实性，且与本案无关，本院不予采信；证据5，该证据与本案无关，本院不予采信。两被告提交的证据2，该组证据能够相互印证，形成证据链，虽原告提出异议，但未能提供足以反驳的证据，本院对该组证据予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2016年7月15日，被告张进作为承租方与作为出租方的案外人梁耀灿签订《租赁合同》，约定由梁耀灿出租位于佛山市禅城区南庄镇长安三街六巷南一综合大楼首层2号商铺予被告张进，使用面积330平方米，租赁期限自2016年7月1日起至2018年6月30日止，租金每月9800元。同年8月9日，佛山市禅城区南庄镇南庄村南一经济合作社出具《同意转租证明》，确认佛山市禅城区南庄镇长安三街六巷南一综合大楼首层东南侧门面约两仓的厂房属其经济合作社所有，产权房将其租赁给梁耀灿使用，现同意梁耀灿将其转租给张进作为嘉健美食店的经营场所使用。同年10月30日，原告（乙方）与被告张进（甲方）签订《租赁协议》，内容：“甲方有意将嘉健美食店的餐厅转租约100平方给乙方经营快餐店使用（以实量平方数为准），月租60元/平方，在港宏世家五期工地开工一个月后计租，乙方先交贰万元给甲方作为定金，说明乙方在港宏世家开工一个月内进行装修改造，如认为经营快餐店不适应，可通知甲方，甲方可将乙方定金贰万从工地开工之日起3个月之后退还给乙方。”在该协议下方有手写注明，内容：“注：2017年2月1日开工为准。在美食店不再转租他人再经营士多快餐店。”次日，被告张进出具《收据》，确认收到原告支付的定金20000元。据佛山市自然资源局禅城分局的复函载明，未有位于佛山市禅城区南庄镇长安三街六巷南一综合大楼首层2号建筑物的规划报建资料。诉讼中，原、被告均确认：涉案《租赁协议》所租赁的商铺系指位于佛山市禅城区南庄镇长安三街六巷南一综合大楼首层2号商铺中的100平方米部分，该协议提及的“港宏世家五期工地”系指该商铺的对面工地。原告陈述：被告从未交付涉案商铺给原告，原告在向被告支付定金后也从未取得商铺钥匙，原告曾致电被告，也曾当面联系被告交付钥匙。被告陈述：被告到原告档口处收取定金，同时将涉案商铺钥匙给原告本人，有被告的同时郭土寿、柯玲在场。2017年12月，被告与原告协商，要求原告根据协议约定交租，并要求原告于2017年12月25日前搬走，事实上原告于同年12月18日搬离涉案商铺，被告则于2018年2月3日将商铺交回给房东。另查明：被告嘉健美食店属个体工商户，经营者为张进；被告嘉健美食店的原经营场所位于佛山市禅城区南庄镇长安三街六巷南一综合大楼首层2号，于2017年10月12日经核准变更为佛山市禅城区南庄镇南庄大道中1号海盛东方国际环保产业城D区13号铺。本院认为，本案系租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”据佛山市自然资源局禅城分局的复函，涉案商铺未办理相关的报批报建手续，故原告与被告张进签订的《租赁协议》应属无效。关于原告主张两被告双倍返还定金的诉请。原告根据与被告张进签订的《租赁协议》支付20000元定金，被告张进开具《收据》予以确认。原告主张被告张进收取定金后未交付商铺予原告，对此被告张进予以否认。从现有的证据看，双方仅签订《租赁协议》及履行支付定金义务，涉案商铺是否实际交付，应由出租人即被告张进提供证据予以证明。现被告张进未有明确、有效的证据证明其已向原告交付涉案商铺，亦未有证据显示原告占有或者使用该商铺，故被告张进应承担举证不能的法律后果，视为被告张进未履行交付商铺的义务。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告张进因协议约定收取原告的定金，基于协议无效被告张进应当将定金20000元返还予原告。原告主张双倍返还定金缺乏法律依据，本院不予支持。因被告嘉健美食店并非涉案协议的合同相对方，也未收取原告支付的定金，原告主张被告嘉健美食店共同承担返还定金的诉请缺乏依据，本院不予支持。关于被告张进主张原告支付租金的诉请。因被告张进未有证据证明已向原告交付涉案商铺，故其反诉主张原告支付租金的诉请，缺乏理据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告张进于本判决发生法律效力之日起十日内向原告覃成芳返还定金20000元；二、驳回原告覃成芳的其他诉讼请求；三、驳回被告张进的全部反诉请求。如被告张进未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取400元，由原告覃成芳负担200元，被告张进负担200元；反诉费950元，由被告张进负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇一九年六月十三日书记员  林 琳附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。