福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初1867号 原告：黄聘生，男，1931年4月5日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：葛宁，福建伟盛律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：苏义鑫，福建伟盛律师事务所实习律师。 被告：黄东雄，男，1968年3月30日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：黄建新，福建正成功律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：林玲，福建正成功律师事务所执业律师。 被告：黄璋琦，男，1988年4月22日出生,汉族,住福建省南安市。 委托诉讼代理人：高思华，福建正成功（南安）律师事务所执业律师。 原告黄聘生与被告黄东雄、第三人黄璋琦物权保护纠纷一案，本院于2018年9月17日作出（2018）闽0583民初4606号民事判决。后黄聘生不服该判决，向泉州市中级人民法院提起上诉，泉州市中级人民法院于2018年12月21日作出（2018）闽05民终7014号民事裁定，撤销一审判决，发回南安市人民法院重审。本院于2019年2月12日立案受理后，依法另行组成合议庭进行审理。诉讼过程中，经黄聘生申请，追加黄璋琦作为本案的共同被告参加诉讼。本院于2019年4月19日公开开庭进行审理，黄聘生及其委托诉讼代理人葛宁、苏义鑫，黄东雄的委托诉讼代理人黄建新、林玲，黄璋琦的委托诉讼代理人高思华到庭参加诉讼。本案现已经审理终结。 黄聘生向本院提出诉讼请求：1.判决确认黄东雄与黄璋琦于2018年1月25日签订的《卖断宅基地契约》为无效合同；2.判令黄东雄立即停止对黄聘生所有的址在南安市及相应土地的侵害行为，并责令黄东雄限期拆除房产的桩基、清除地上建筑材料、返还占用黄聘生的土地；3.判令黄东雄赔偿黄聘生经济损失约人民币30万元（包括房屋重建及装修费用，内含一个厨房、卫生间、沼气池等，具体损失以评估机构作出的评估报告为准）；4.判令黄东雄将《福建省南安县（市）人民政府公定卖草契纸》、《福建省人民委员会公定（一）买契纸》原件返还给黄聘生；5.本案的诉讼费用由黄东雄、黄璋琦承担。 事实与理由：1966年1月5日，黄聘生向案外人林碧莲购买了位于南安市并签订《福建省南安县（市）人民政府公定卖草契纸》、《福建省人民委员会公定（一）买契纸》共计3份，黄聘生在支付相应对价及缴纳契税后合法取得该房产所有权。2018年1月25日，黄璋琦（系黄聘生之孙子）擅自与黄东雄签订《卖断宅基地契约》，在未经黄聘生同意的情况下擅自对南安市的一部分（合同面积23.65平方米，以下简称涉案买卖房产）进行买卖。2018年3月份期间，黄东雄擅自将涉案买卖房产进行拆除并占用黄聘生的土地进行翻建，黄聘生发现后立即予以阻止，但黄东雄却置之不理，仍然坚持进行翻建施工。经核实，黄璋琦已经将编号为52086号的《福建省南安县（市）人民政府公定卖草契纸》、《福建省人民委员会公定（一）买契纸》原件交给黄东雄。黄聘生认为，南安市的权利人系黄聘生，黄东雄与黄璋琦在未经黄聘生同意的情况下于2018年1月25日签订的《卖断宅基地契约》应为无效合同。黄东雄擅自拆除涉案买卖房产并占用黄聘生的土地进行基建施工，严重损害了黄聘生的合法权益，黄东雄应立即停止侵害、排除妨碍、返还黄聘生土地及房屋权属资料并赔偿黄聘生一切经济损失。为此，特诉至法院，望判如所请。 黄东雄辩称，一、黄东雄与黄璋琦于2018年1月25日签订的《卖断宅基地契约》合法有效，黄东雄依法取得涉案买卖房产的所有权：1.黄聘生系黄璋琦的祖父，黄聘生在2015年5月10日亲笔书写《产业继承契书》1份，将其名下的房产（包含涉案买卖房产）赠与黄璋琦。同日，黄聘生的长子、长子的配偶、长子的儿子和儿媳四人出具《同意书》，书面表示同意黄聘生将涉案买卖房产赠与黄璋琦。赠与是双方法律行为，黄聘生作为赠与人将自己的财产在其生前无偿赠与自己的孙子黄璋琦，并将《产业继承契书》、《同意书》、涉案买卖房产及房屋的相关产权文件一并交付给黄璋琦，黄璋琦作为受赠人以实际行动表示接受该赠与，且该赠与在黄聘生的长子，长子的配偶、长子的儿子和儿媳四人的书面同意和见证下发生，也未违反法律的强制性规定，合法有效。因此，黄璋琦合法取得涉案买卖房产的所有权。虽涉案买卖房产至今未过户登记到黄璋琦名下，但不影响涉案买卖房产的有效赠与，也不影响黄璋琦对涉案买卖房产的合法所有；2.黄璋琦因受赠与合法取得涉案买卖房产的所有权，于2018年1月25日自愿将涉案买卖房产以5万元的价格出售给黄东雄，并签订《卖断宅基地契约》，该契约是二人的真实意思表示，并未违反法律的强制性规定，合法有效。黄东雄依约支付了5万元给黄璋琦，黄璋琦确认收到5万元后由其父亲黄伟艺代为出具收条，并将涉案买卖房产及相关产权证书交付给黄东雄，二人之间的买卖合同合法有效，并已履行完毕，黄东雄合法取得涉案买卖房产的所有权。3.黄东雄作为购买方向黄璋琦购买涉案买卖房产时，已尽审慎义务查阅黄璋琦提供的有关受赠情况的书面材料及房屋的相关产权证书，黄东雄在受让涉案买卖房产时主观上处于善意，并支付对价，应当认定黄东雄为善意第三人。即便黄聘生认为黄璋琦未经其本人同意对涉案买卖房产进行买卖，但黄东雄认为，黄聘生与黄璋琦是祖孙关系，黄璋琦又持有黄聘生交付给他的房屋的相关产权证书及其本人受赠情况的书面材料，即便现有的房屋产权证书所有权人登记为黄聘生所有，黄东雄完全有理由相信黄璋琦有权代其爷爷黄聘生出售该房屋，构成表见代理，黄璋琦作出的出卖行为的后果应由黄聘生承担。那么，黄璋琦与黄东雄于2018年1月25日签订的《卖断宅基地契约》合法有效，因此黄东雄对涉案买卖房产拥有合法的所有权。二、黄东雄因支付对价合法取得涉案买卖房产的所有权，黄东雄对自己合法拥有所有权的房屋进行拆除翻建施工行为，并未侵害他人的权益，不存在任何侵权行为。相反，黄东雄对于黄聘生屡次阻碍其建房的侵权行为保留相应的诉权。综上，黄东雄与黄璋琦之间的《卖断基地契约》合法有效，黄东雄对涉案买卖房产拥有合法处置权，因此黄聘生对黄东雄的诉请没有事实和法律依据，应依法予以驳回。 黄璋琦辩称，一、黄聘生系黄璋琦的祖父，其于2015年5月10日订立《产业继承契书》，在黄聘生长子黄伟平、长媳王月英、长孙黄斯琦、长孙媳康迩莎的同意下将其向案外人林碧莲购买的坐落于丰州燕山顶街长寿铺大埕的楼房上下贰间、平房店壹间、平屋直头一间（以下简称诉争房产）均赠与黄璋琦。黄璋琦认为，黄聘生的赠与行为系其真实意思表示，黄璋琦已以行动表示愿意接受黄聘生的赠与，且在接受赠与后，黄璋琦曾向土地登记机关咨询，被告知诉争房产无法过户,依据《合同法》的相关规定，应当认定赠与合法有效。而涉案买卖房产属于赠与中的一部分，因此黄璋琦对涉案买卖房产享有所有权，依法有权处分涉案买卖房产。二、黄璋琦受赠诉争房产后，于2018年1月25日自愿将涉案买卖房产以5万元的价款转让给黄东雄，并通过黄璋琦的父亲黄伟艺将此事告知黄聘生后，黄璋琦才与黄东雄签订了《卖断宅基地契约》，该合同是黄璋琦与黄东雄的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，且黄璋琦也已收到黄东雄所支付的购房款5万元，并将涉案买卖房产以及相关的权属材料交付给黄东雄。这是黄璋琦处分自己所有的财产的权利，并且该转让行为已完成，应受法律保护。综上，黄聘生在将涉案买卖房产赠与黄璋琦，黄璋琦也已经表示接受赠与后，赠与合同已经成立并生效，黄璋琦对受赠房屋享有所有权。同时，黄璋琦将受赠房屋转让给黄东雄系处分自己房屋的合法行为，且双方买卖行为已实际履行。因此，黄聘生主张所签订的《卖断宅基地契约》系无效合同，没有事实和法律依据，依法驳回黄聘生的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：黄聘生与黄璋琦系爷孙关系。黄聘生育有两子，分别为长子黄伟平、次子黄伟艺。黄璋琦系黄伟艺之子。1966年1月5日，黄聘生向案外人林碧莲购买坐落于大庭的楼房上下贰间、平方店壹间、平屋直头壹间，并签订编号分别为52084号、52085号、52086号的《福建省南安县（市）人民政府公定卖草契纸》、《福建省人民委员会公定（一）买契纸》各3份共6张。其中，平屋直头壹间的契纸编号为52086号，土地面积7厘，卖价150元，缴纳税额9元。 2015年5月10日，黄聘生订立《产业继承契书》(文字繁体字)1份，该《产业继承契书》（内容为繁体字）内载：“立《产业继承契书》文字人黄聘生，南安市丰州镇丰州村燕山丰乐铺大宅人氏。生育两子，长曰伟平，次曰伟艺。立字人与亡妻梅英许氏一生劳苦简朴，执鞭教书，籍资度生。迨至一九六六年间，因祖上未曾遗留房产，故居无定所，而倾其资财，向本村燕山大埕林碧莲买下坐落于顶街长寿铺大埕，原黄和皮不动产厝：楼房上下贰间，平房店壹间、平屋直头壹间，均有合法手续（具体以本契书附件《南安县公定买卖契书》为据）。立字人年皆已长，内人已尽职而仙逝，长、次儿子俱皆各已成人，恐日后余值秃岭，难以督理。经思虑再三，经长、次房祧全体同意，没有任何异议，决定将上述房产赠与次房孙（次房祧伟艺之子）璋琦承继。由长房子伟平、长房媳王小英负责监督本立字见证执行，并书写同意本《产业继承契书》决定之立字。……本《立字》自签字之日起生效，生效之日，立字人将本《立字》及《福建省人民政府公定买卖契纸（三份六张）》、《长房子、媳、孙同意书》一并交与次孙璋琦收执”。同日，黄聘生的长子黄伟平、长媳王月英、孙黄斯琦、孙媳康迩莎（由其夫黄斯琦代）在《同意书》签字，表示其一致同意《产业继承契书》的决定，将该产业赠与次房侄璋琦继承。嗣后，黄聘生将《产业继承契书》，《同意书》，《福建省南安县（市）人民政府公定卖草契纸》、《福建省人民委员会公定（一）买契纸》各3份共6张交付给黄璋琦的母亲陈红虹保管，后转交黄璋琦收执。 2018年1月25日，黄璋琦与黄东雄签订《卖断宅基地契约》1份，约定黄璋琦将坐落于顶街长寿铺大庭厝右边（东至黄璋琦厝基，西至黄序曲厝基，南至黄东雄厝基，北至黄序曲空地），总面积23.65平方米宅基地及房屋作价5万元转让给黄东雄。同日，黄东雄将5万元支付给黄伟艺，经黄璋琦确认后出具收条交黄东雄收执。嗣后，黄璋琦将涉案买卖房产交付给黄东雄，并将编号为52086号（平屋直头一间）的《福建省南安县（市）人民政府公定卖草契纸》、《福建省人民委员会公定（一）买契纸》交付给黄东雄收执。2018年3月间，黄东雄对涉案买卖房产进行拆除并着手打桩基欲建房，后与黄聘生产生纠纷，黄聘生遂诉至本院要求解决。 另查明，《产业继承契书》、《同意书》系案外人黄思明代书，诉争房产在此期间系借给案外人黄红梅居住。黄思明在2019年5月23日接受本院询问时，向本院陈述：“我与黄聘生是邻居，大概四五年前，黄聘生叫黄伟艺去叫我，要求我帮他拟《产业继承契书》、《同意书》。我按照黄聘生的意见拟协议，由黄聘生确认签字后，再由黄伟平一家签字。我并不清楚赠与与继承之间的区别。黄聘生当时说，因为他不知道他什么时候离世，所以签字后就把房子及相关的土地证书给了黄璋琦，我认为属于赠与，给了就不能要回来。后我将契纸过胶包装交付给黄璋琦……”。黄红梅在2019年6月18日接受本院询问时，向本院陈述：“大概十几年前，黄聘生的妻子将址在丰州村燕山389号房屋借我住，当时仅口头约定，没有签协议。大概几年前，黄伟艺拿着一张类似借住协议的《便条》，告诉我房子现在是他的，要求我在《便条》上签字，我就签字给黄伟艺。大概2017年底，陈红虹电话告知房子要收回，我就把屋内的物品清空搬离。钥匙共计两串，一串比较不常用的钥匙本准备拿给黄伟艺，到其家中碰到黄聘生，黄聘生要求我把钥匙给他，我就直接给了黄聘生，另外一串经常用的钥匙我拿给了黄伟艺。《便条》一式两份，在我搬出时，我与黄伟艺互相交换各自的《便条》，我随手丢掉了。我不曾向黄聘生提起过《便条》之事，但黄伟艺告诉我是黄聘生要求这样写。房屋之前是黄聘生在管理，后来是黄伟艺在管理，具体时间我记不清楚。涉案买卖房产当时我用来做厨房，我进去之前是空的，后面我搭了铁架子放厨具做饭用，并简易搭盖了砖头隔起来做卫生间，没有沼气池，但该些用品及搭盖在我搬出时也全部拆除清空了。我不清楚黄伟艺为何要我搬出、不清楚黄聘生与黄璋琦之间关于诉争房产的约定、不清楚黄璋琦、黄东雄买卖涉案买卖房产的事情，亦不清楚在我搬出之后谁在管理房屋……”。 上述事实，有黄聘生提供其本人身份证，黄东雄、黄璋琦的户籍证明，编号为52086号的《福建省南安县（市）人民政府公定卖草契纸》、《福建省人民委员会公定（一）买契纸》复印件，《卖断宅基地契约》复印件，现场照片4张，黄东雄提供的《产业继承契书》、《同意书》复印件，《卖断宅基地契约》、《收据》原件，编号为52086号的《福建省南安县（市）人民政府公定卖草契纸》、《福建省人民委员会公定（一）买契纸》原件，黄璋琦提供的涉案买卖房产未拆除前的现场照片4张以及各方当事人在庭审中的陈述、本院现场勘查的照片等为证，并经庭审质证属实，本院对上述证据的真实性均予以确认。 本案的主要争议焦点为黄聘生出具的《产业继承契书》属于赠与合同还是遗嘱？一般而言，赠与合同是指赠与人为了确定赠与行为和实现赠与目的而签订的协议，遗嘱是立遗嘱人在生前就其身故后留下的遗产作出的财务预安排。赠与合同是双方法律行为，遗嘱是单方法律行为，赠与合同是诺成合同，于成立时生效，遗嘱于遗嘱人死后生效。具体到本案中，黄聘生所立《产业继承契书》，标题使用“继承”一词，而文中又写明赠与次房孙璋琦承继，前后意思不一致，现双方对该契书的真实意思存在争议，而代书人黄思明在代书时亦对赠与合同与遗嘱的区别不了解，故应从《产业继承契书》的行文内容、房屋掌管情况等多方面综合考虑《产业继承契书》的性质。对此，本院认为：其一、根据《产业继承契书》上记载“经思虑再三，经长、次房祧全体同意，没有任何异议，决定将上述房产赠与次房孙（次房祧伟艺之子）璋琦继承”的内容可知，该契书系经双方意思表示一致才签订的，虽然契书上没有黄璋琦的签字，但黄璋琦明显知情，并已征得黄璋琦的同意，该契书的订立属于双方法律行为，而遗嘱属于单方法律行为，并不需要征得继承人的同意；其二，根据《产业继承契书》上记载“本《立字》自签字之日起生效，生效之日”的内容可知，该契书约定自签字时即生效，而遗嘱是在立遗嘱人死亡后才发生法律效力；其三、黄聘生在订立该契书后随即将《产业继承契书》及《福建省南安县（市）人民政府公定卖草契纸》、《福建省人民委员会公定（一）买契纸》各3份共6张交付给黄璋琦，结合黄红梅与黄璋琦之父黄伟艺签订《便条》，在搬离时将钥匙交付给黄伟艺的事实，应认定黄聘生在签订《产业继承契书》后将诉争房产交付给黄璋琦，由黄璋琦一方管理使用诉争房产，而遗嘱是立遗嘱人对其遗产的预安排，相关的权属证明及财产无需交付，掌管人仍为立遗嘱人。综上，《产业继承契书》的行文内容及黄聘生交付权属证书等行为符合赠与合同的构成要件，应认定《产业继承契书》为赠与合同。 本院认为，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见(试行)》第128条“公民之间赠与关系的成立,以赠与物的交付为准。赠与房屋,如根据书面赠与合同办理了过户手续的,应当认定赠与关系成立;未办理过户手续,但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人,受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的,可以认定赠与有效,但应令其补办过户手续”的规定，本案中，黄聘生亲笔签字订立了《产业继承契书》等字据，将其原所有的诉争房产赠与给其孙子黄璋琦，并将《产业继承契书》及相关的权属契纸交付给黄璋琦，由黄璋琦占有、使用、实际掌管诉争房产，应认定《产业继承契书》是赠与人黄聘生的真实意思表示，且不违反相关的法律、法规，合法有效。黄璋琦在接受赠与掌管诉争房产的过程中，将诉争房产中的一部分（平屋直头一间，占地面积23.65平方米）转让给黄东雄，并与黄东雄签订《卖断宅基地契约》，该合同是黄璋琦、黄东雄的真实意思表示。签订合同后，黄东雄已实际支付了对价5万元，黄璋琦亦将平屋直头一间对应的《福建省南安县（市）人民政府公定卖草契纸》、《福建省人民委员会公定（一）买契纸》交付黄东雄，即双方均已各自履行合同义务。黄聘生与黄璋琦系爷孙关系，按照风俗习惯，黄聘生将诉争房产赠与黄璋琦，符合社会常情，且黄聘生将房产及相关权属证书交付黄璋琦，虽契纸中体现的权利人仍为黄聘生，但黄东雄在审慎审查受赠的书面材料、房屋的权属证书、房屋的掌管情况后，其有理由相信黄璋琦有权代表黄聘生出售涉案买卖房产，黄璋琦的行为构成表见代理，相应的后果应由黄聘生承担。综上，出于鼓励交易、维护交易安全以促进经济发展的司法理念,应认定黄璋琦与黄东雄于2018年1月25日间签订的《卖断宅基地契约》有效，现黄聘生主张《卖断宅基地契约》无效，理据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，黄东雄在受让涉案买卖房产后，对涉案买卖房产进行拆除并基建，是对其财产的合法处分，现黄聘生诉请要求黄东雄停止侵害行为、责令限期拆除房产的桩基及清除地上建筑材料、返还土地及编号为52086号的《福建省南安县（市）人民政府公定卖草契纸》、《福建省人民委员会公定（一）买契纸》，并赔偿损失约30万元的诉讼请求，于法无据，本院均不予支持，亦无鉴定涉案买卖房产重建及装修费用之必要。诉讼过程中，黄聘生向本院提供《遗嘱》1份，欲撤销《产业继承契书》，因本案系围绕涉案买卖房产的纠纷，对涉案买卖房产以外的其他诉争房产，黄聘生可与黄璋琦另行协商，本院不作审查处理。另，古语有云：“内睦者家道昌，外睦者人事济”、“远亲不如近邻”。本案中，黄聘生与黄璋琦系爷孙关系，与黄东雄原亦是邻居关系，黄璋琦受赠黄聘生诉争房产，其更应心怀感恩，当思先辈创业之艰难，克勤克俭，本院希望各方当事人能多加强沟通交流，凡事谦让、相互理解与支持，用恰当的方式化解矛盾，内和兄弟妯娌，外睦相邻，共同维护家庭、相邻和谐，避免造成诉累。 综上，根据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第128条之规定，判决如下： 驳回黄聘生的全部诉讼请求。 本案受理费6550元，由黄聘生负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  庄慧虹 人民陪审员  李华凉 人民陪审员  洪槟玲 二〇一九年六月二十三日 法官助理陈丽清 书记员陈慧 附页： 判决依据的主要法律条文： 1.《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 2.《中华人民共和国合同法》 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第一百八十五条赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 4.最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》 第128条公民之间赠与关系的成立,以赠与物的交付为准。赠与房屋,如根据书面赠与合同办理了过户手续的,应当认定赠与关系成立;未办理过户手续,但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人,受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的,可以认定赠与有效,但应令其补办过户手续。