河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民初3729号原告：郑州绿基置业有限公司，住所地郑州市管城回族区十八里河宇通工业园F04-006号703房间。法定代表人:薛荣欣，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：史俊涛，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘金磊，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被告：贾双磊，男，1983年4月12日出生，汉族，住河南省通许县。委托诉讼代理人：陈奎，河南亚太人律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凌云，河南亚太人律师事务所实习律师。被告：刘娟，女，1983年5月20日出生，汉族，住河南省通许县。第三人：中国建设银行股份有限公司河南省分行，住所地郑州市花园路80号。负责人：石永拴，行长。委托诉讼代理人：赵宏骏，男，该行员工。委托诉讼代理人：王彪，男，该行员工。原告郑州绿基置业有限公司（以下简称绿基置业）与被告贾双磊、刘娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，于2018年10月9日作出（2018）豫0104民初6087号民事判决，对原告诉求予以部分支持。后原告不服，提起上诉，郑州市中级人民法院于2018年12月20日作出（2018）豫01民终18243号民事裁定，以原审判决遗漏当事人为由撤销本院（2018）豫0104民初6087号民事判决，发回本院重新审理。本院于2019年2月18日重新受理后，依职权追加中国建设银行股份有限公司河南省分行（以下简称建设银行）作为第三人参加诉讼，后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代表人的委托诉讼代理人史俊涛，被告贾双磊及其委托诉讼代理人陈奎、张凌云，第三人的法定代表人的委托诉讼代理人赵宏骏到庭参加诉讼。被告刘娟经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿基置业向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年1月21日签订的编号为16002290882的《商品房买卖合同》；2.判令被告配合原告办理注销编号为16002290882的《商品房买卖合同》的预告登记、预抵押登记手续；3.判令被告向原告返还扣划的贷款本息暂计17473.64元；4.判令被告向原告支付律师费等费用损失4000元；5.判令被告向原告支付补偿金暂计506.74元（以第4项和第5项诉讼请求之和为基数，按照日万分之五的标准，自原告实际承担上述款项之日起至被告实际向原告支付全部款项之日止，暂计算至2018年5月25日）；6.本案诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告将第3项诉讼请求明确为：判令被告向原告返还扣划的贷款本息共计43611.37元；将第5项诉讼请求明确为：判令被告向原告支付补偿金，以17473.64元为基数，自2018年3月28日起开始计算；以13068元为基数，自2018年6月26日起开始计算；以13069.73元为基数，自2018年9月28日起开始计算，均以日万分之五为标准，计算至实际清偿之日止。事实和理由：2016年1月21日，原、被告签订编号为16002290882的《商品房买卖合同》,约定：被告向原告购买位于郑州市××区××江××、××东××楼××号房屋，建筑面积129.59㎡，总房款1120076元。首付280076元，余款840000元以商业贷款方式支付。附件四《合同补充协议》第三条“关于按揭贷款付款的补充约定”的第6项约定：如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，则：1.买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金；2.买受人未按第1小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本补充协议约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。3.如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应按照本条欠款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及其附件、其他相关协议等自动解除。买受人应按照本补充协议约定承担违约责任。2016年2月3日，被告（借款人、抵押人）与中国建设银行股份有限公司河南省分行签订编号为410670021-2012-20161074301号的《个人住房（商业用房）借款合同》，向银行贷款840000元。上述合同签订后，因被告原因未按期履行贷款还款义务，导致建设银行郑州二七路支行从原告保证金账户共计扣划17473.64元。虽经原告催告，但被告至今未偿还原告包括垫付贷款在内的任何款项。原告为维护自己的合法权益，诉至法院。贾双磊辩称，一、原告诉求解除商品房买卖合同无事实和法律依据。1、《商品房买卖合同》系原、被告双方的真实意思表示、合法有效，且双方已对《商品房买卖合同》实际履行完毕，原告诉求解除《商品房买卖合同》无事实根据。被告向原告交纳了涉案房屋首付款28万元，剩余房款84万元以按揭银行贷款的形式支付给原告。原告在收到全部房款后，已按约定向被告交付了涉案房屋。双方的《商品房买卖合同》双方实际履行完毕，不存在解除问题。2、2016年1月，被告的涉案房屋合同价值为1120076元，随着房价上涨，现被告的房屋市场价值194万，或更高（每平暂计1.5万元，建筑面积129.59平方）。现原告仅垫付银行贷款本金、利息等共计43611元，明显占房屋总价款比例较低。若因原告代偿43611元就解除双方已经履行完价值达194万元的房屋买卖合同，对被告来讲显然不公平，违背诚实信用、公序良俗原则。同时，也破坏了市场交易秩序稳定性，不便于解决矛盾。原告诉求解除《商品房买卖合同》显然不能成立。二、本案中，原、被告属于担保追偿的合同法律关系，并不是商品房买卖合同法律关系。2016年3月3日《个人住房（商业用房）借款合同》，原告系担保人身份，是对被告银行贷款的84万元进行担保，在被告未能按期偿还贷款时，可以按照约定由贷款银行向原告主张担保责任。本案中，原告为被告履行了部分保证责任，垫付部分费用后，作为保证人有权依法向被告行使追偿权。三、原告按照《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第三条解除《商品房买卖合同》的理由不能成立。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第三条约定明显属于格式条款，加重了被告的责任，排除被告的主要权利，格式条款无效，原告诉求解除《商品房买卖合同》不符合法律规定，请求驳回其诉求。四、被告诉求原告办理注销《商品房买卖合同》的预告登记、抵押登记无法律依据，应予以驳回。目前，被告作为借款人与贷款银行之间未解除《个人住房（商业用房）借款合同》，涉案房屋在银行贷款84万元时，办理了房屋抵押登记，现涉案房屋未解除抵押，且涉案房屋的《商品房买卖合同》未依法解除，原告诉求办理注销登记及预告登记诉求不能成立。五、原告诉求主张违约金等赔偿费用过高，不应支持。六、本案尚欠银行的贷款二被告同意继续按月偿还，原告因承担担保责任向银行支付的代垫款项、补偿金被告也愿意承担。但是不同意解除涉案房屋买卖合同。本案在原一审时二被告不知情，未接到应诉手续，自2018年9月份起至今一直在按月偿还。刘娟缺席，无答辩意见。第三人建设银行述称：本案系原被告双方的纠纷，与第三人无关。被告从2017年5月起出现未按月足额还款的现象，按照与原告签订的最高额保证协议，第三人分别于2018年3月底、6月底、9月底从原告的保证金账户扣划保证金共计43000余元，被告2018年12月底把拖欠的月供还清，2019年元月起开始正常还贷。没有其他意见。本院经审理认定事实如下：2016年1月21日，原告与二被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：16002290882）一份，主要约定：1.二被告购买原告出售的位于郑州市××区××江××、××东××号房屋；建筑面积129.59㎡，总房款1120076元，首付款280076元，银行按揭贷款840000元，借款期限360个月，采用等额本息还款方法，每期归还金额为4333.87元。2.作为《商品房买卖合同》一部分的附件四《合同补充协议》第三条第6款约定：（1）二被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，二被告应在原告向其送达告知函之日起3日内，将原告代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及原告因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给原告，同时自原告实际承担上述款项之日起至二被告实际向原告支付全部款项之日止，二被告应按日向原告支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。（2）若二被告未按上述约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约，原告有权选择解除合同。原告选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代二被告向按揭银行支付的全部款项。2016年3月3日，二被告作为借款人及抵押人、原告作为保证人与第三人建设银行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定二被告为购买涉案房屋向建设银行贷款840000元，原告为二被告的贷款提供连带责任保证。上述合同签订后，二被告向原告支付首付款280076元，第三人向原告支付按揭贷款840000元。原告于2017年11月将涉案房屋交付二被告。后二被告未按期偿还银行贷款，第三人分三次自原告保证金账户中扣划款项：2018年3月28日17473.64元，2018年6月26日13068元，2018年9月28日13069.73元，共计扣划原告43611.37元，截至2018年9月28日，原告共计为二被告代偿10期银行按揭贷款。自2018年10月至今二被告按月向第三人偿还按揭贷款。根据郑州市公安局十八里河分局出具的证明及郑州市不动产登记中心资料查询显示，涉案房产现坐落位置为：郑州市管城回族区贺江路15号9号楼7层705号，不动产权证号为豫（2017）郑州市不动产权第0188143号，产权人为原告。该房产于2016年1月28日设立预售商品房预告登记权利，权利人为二被告；于2016年3月7日设立预售商品房抵押权登记权利，权利人为建设银行。因二被告未按期偿还银行贷款，致使原告向第三人建设银行承担了连带保证责任，引起双方争讼。本院认为，原告与二被告于2016年1月21日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按约履行；原告作为开发商承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至购房人名下，二被告作为购房人的合同义务是支付购房款。本案中，二被告已经采取首付款及按揭贷款的方式向原告支付了全部购房款，原告也已将涉案房屋交付二被告使用，二被告的主要合同义务已经履行完毕。二被告作为借款人及抵押人、原告作为保证人与第三人于2016年3月3日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系各方真实意思表示，合法有效，各方均应当按约履行；二被告未按期偿还第三人贷款致使原告承担其作为保证人应承担的连带清偿责任，即原告被第三人扣划保证金账户43611.37元，原告依此享有作为保证人承担责任后依法向二被告进行追偿的权利，被告贾双磊已于2019年6月25日向原告偿还代垫款项43612元；且二被告自2018年10月至今按月向第三人偿还按揭贷款，已继续履行借款合同的义务，原告以二被告未按期偿还银行贷款违反商品房买卖合同为由，诉请解除双方之间的商品房买卖合同，缺乏事实和法律依据，亦不利于维护交易稳定，本院不予支持。原告基于合同解除而提起的其他诉讼请求亦丧失合法依据，本院不予支持。被告贾双磊辩称合理部分本院予以采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告郑州绿基置业有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费622元，保全费5000元，由原告郑州绿基置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  王玮娜人民陪审员  杨建民人民陪审员  易国伟二〇一九年六月二十六日书 记 员  杨万红