安徽省太和县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1222民初6329号原告：相登云，男，汉族，1978年12月29日出生，住广东省深圳市龙华新区。原告：张慧，女，汉族，1981年12月26日出生，住安徽省界首市。上述两原告共同的委托诉讼代理人：桑传江，安徽凯安律师事务所律师。被告：付桂友，男，汉族，1979年8月19日出生，住安徽省太和县。被告：刘连英，女，汉族，1981年9月18日出生，住安徽省太和县。上述两被告共同的委托诉讼代理人：刘问清，安徽皖太律师事务所律师。原告相登云、张慧与被告付桂友、刘连英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告相登云、张慧共同的委托诉讼代理人桑传江、被告付桂友、刘连英及其共同的委托诉讼代理人刘问清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。相登云、张慧向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付所欠原告购房余款人民币16000元整。2、判令被告支付原告滞纳金129660元（316000的滞纳金从2018年2月22日算至2018年5月9日共计77天，16000元的滞纳金自2018年5月10日至2018年8月17日共计100天。直到款还清之日止）。3、判令被告向原告支付违约金93200元。4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年7月6日，原告相登云、张慧同被告付桂友通过中介方太和县鑫兴家苑房地产销售代理有限公司签订购房合同一份，合同约定原告相登云将位于太和县太亳路东侧望和新城2号楼1916户的房屋卖给被告付桂友、刘连英，该房建筑面积为118.62平方米，约定房款为人民币466000元。合同签订后，原告及时履行了合同，将标的物及时交付给被告并办理了产权过户手续，但是被告违反合同约定，在支付了150000元首付款后，拒不支付合同剩余款项，原告为此多次讨要，直到2018年5月9日才支付了尾款的一部分300000元，但是到目前为止仍有16000元的款项没有支付。根据合同的第一条约定：尾款316000元，办理银行按揭贷款支付，如因个人原因不能贷款，买受人应当现金支付，时间约定在房产证满两年后支付全部房款（大约2018年2月21日左右）。根据原告与被告签订的房屋买卖合同第二条第一款约定：买受人如未按规定的时间付款，则按下列方式处理，逾期在15日内，自本合同规定应付款期限之第二天起到实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款千分之五的滞纳金，合同继续履约。2、逾期超过十五日，则视为买受人违约，出卖人有权解除合同，买受人不得有任何异议，买受人需按合同成交总价20%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人按累计应付款的千分之五向出卖人支付滞纳金。在春节后几个月的时间，太和县的房价涨了3000元左右，因被告逾期付款的原因，原告原想在湿地公园附近购买房屋的打算因房价的上涨而落空（需多支付几十万的款项）。综上所述，被告不完全履行合同义务的行为，违反了双方合同约定条款，严重侵犯了原告的合法权益，致使原告的逾期利益不能实现，给原告造成了巨大的损失，为维护原告的合法权益，特诉至太和县人民法院，恳求法院判如所请。付桂友、刘连英在庭审中辩称：一、被告并无违约行为，不应承担违约责任。在原告、被告以及中介方三方签订的合同中第一条约定：“买受人首付购房款人民币150000元，尾款316000元在办理银行按揭贷款支付，如果买受人个人的原因不能贷款，买受人应现金支付，时间约定在房产证满两年后支付全部房款(大约2018年2月21号左右)……”在2018年5月9日被告顺利办理按揭贷款300000元。1、双方对付款的时间并非是固定的，而是约定“大约2018年2月21号左右”，双方约定的履行时间是一个合理的范围，本案中。被告的履行行为并未超过合理的范围，不能视为违约。2、本案合同存在当事人不能控制的合理因素。违约是当事人主观过错而不履行合同。本案银行何时下款、批准多大额度的贷款并不是被告个人能左右的，因此原告不应因被告在2018年2月21日之前未能成功办理按揭贷款就主张被告违约，违反双方的真实意思表示。3、原告在被告付款后仍协助被告办理过户手续，说明原告也认同被告无违约事实。二、下余未付款实际数字为12783元，此款被告多次要求履行，但是中介和原告均拒绝收取此款，与被告无关。三、原告请求支付的违约金数额过分高于实际损失：假设被告的行为构成违约：根据最高人民法院关于适用《中华人民合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”故对违约金的损失数额，应当以造成的实际损失为标准进行计算，本案原告并不能证明其具体的损失。原告请求被告向其支付违约金93200元，于法无据本院经审理查明认定的事实如下：2017年6月1日，相登云、张慧与付桂友、刘连英通过中介方太和县鑫兴家苑房地产销售代理有限公司签订了《房屋买卖合同》一份，合同约定：相登云、张慧将位于太和县太毫路东侧望和新城2号楼1916户，房屋一套，建筑面积118.62平方，证号:1000985，出售给付桂友、刘连英，合计该套房屋总价款计：为人民币￥466000元整，(大写：肆拾陆万陆仟万元整)。1、买受人（付桂友、刘连英）首付购房款人民币￥150000元(大写：壹拾伍万元整)，在本合同签订后两日支付。尾款￥316000(大写：参拾壹万陆仟元整)，办理银行按揭贷款支付，如因买受人个人的原因不能贷款，买受人应现金支付，时间约定在房产证满两年后支付全部房款(大约2018年2月21号左右)。2、(一)买受人如未按规定的时间付款，则按下列方式处理(不予累加)(1)逾期在15日内，自本合同规定应付款期限之第二天起到实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人（相登云、张慧）支付应付款5‰的滞纳金，合同继续履约。(2)逾期超过15日，则视为买受人违约，出卖人有权解除合同，买受人不得有任何异议，买受人须按合同成交总价的20%向出卖人支付违约金：买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。买受人按累计应付款的5‰向出卖人支付滞纳金。付桂友、刘连英于2017年7月6日，向相登云、张慧付首付款150000元；付桂友、刘连英于2018年5月9日，通过银行按揭贷款支付相登云、张慧房款300000元，付桂友、刘连英下欠相登云、张慧房款16000元。2018年4月4日双方办理了房屋过户手续，付桂友、刘连英也实际入住该房屋。双方为购房款发生纠纷，为此，原告提起诉讼。另查明：相登云、张慧系夫妻关系，付桂友、刘连英系夫妻关系上述事实，有下列经庭审举证、质证的身份证复印件，《房屋买卖合同》，借记卡明细，不动产登记信息查询结果证明，收条，银行转款凭证及当事人的陈述在卷予以佐证。本院认为，相登云、张慧与付桂友、刘连英签订的《房屋买卖合同》系双方当事人在平等、自愿的基础上签订的，不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方真实意思表示，属于有效合同，该合同签订后，双方应当按照合同约定履行自己的义务。相登云、张慧在签订合同后，按照合同约定履行了交付房屋的合同义务；付桂友、刘连英支付了450000元购房款，尚欠购房款16000元，没有完全按照合同约定履行支付购房款的义务，依法应承担违约责任。《房屋买卖合同》第2条第（一）规定：买受人如未按规定的时间付款，则按下列方式处理（不予累加）……(2)逾期超过15日，则视为买受人违约，出卖人有权解除合同，买受人不得有任何异议，买受人须按合同成交总价的20%向出卖人支付违约金：买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。买受人按累计应付款的5‰向出卖人支付滞纳金。本案中，相登云、张慧未请求解除合同，合同继续履行，付桂友、刘连英应按累计应付款的5‰向出卖人支付滞纳金，即按466000元5‰向相登云、张慧支付滞纳金。故相登云、张慧请求判令付桂友、刘连英支付所欠购房余款人民币16000元整；判令付桂友、刘连英支付滞纳金的诉讼请求的合理部分，理由正当，本院予以支持。相登云、张慧请求判令付桂友、刘连英支付违约金的诉讼请求，不符合本案中《房屋买卖合同》约定的情形，本院不予支持。付桂友、刘连英辩解，下余未付款实际数字为12783元，缺乏证据证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条、第一百一十一条的规定，判决如下：一、被告付桂友、刘连英于本判决书生效之日起十日内向原告相登云、张慧支付购房款16000元。二、被告付桂友、刘连英于本判决书生效之日起十日内向原告相登云、张慧支付违约金2330元（466000元×5‰）。三、驳回原告相登云、张慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4883元，由原告相登云、张慧负担4508元，被告付桂友、刘连英负担375元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  张显中人民陪审员  桑祥海人民陪审员  徐立生二〇一九年六月五日书 记 员  贾泽宇附：本判决书引用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。