福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0302民初2136号 原告（反诉被告）：莆田市科学器材公司，住所地莆田市城厢区学院路。统一社会信用代码：91350302155343008J。 法定代表人：姚勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：姜邵东，福建升恒律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：唐晓东，福建升恒律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：李海鹏，男，1987年3月11日出生，汉族，住所地仙游县。 被告（反诉原告）：莆田市壹号大药房有限公司，住所地莆田市荔城区镇海街道梅园东路观桥御景6-7号。统一社会信用代码：91350304MA344A427B。 法定代表人：李海鹏，该公司总经理。 被告（反诉原告）：莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店，住所地莆田市城厢区凤凰山街道后巷路1107、1111、1115号。统一社会信用代码：91350302MA348T9736。 负责人：陈显。 三被告的委托诉讼代理人：黄金重、黄森敏，福建莆中律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）莆田市科学器材公司与被告（反诉原告）李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告莆田市科学器材公司的委托诉讼代理人姜邵东、唐晓东和被告李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店的委托诉讼代理人黄金重、黄森敏到庭参加诉讼。本案已审理终结。 莆田市科学器材公司向本院提出本诉诉讼请求：1、判令李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店共同支付自2017年4月15日起至交还房屋之日止按《租赁合同书》约定的租金标准计算的租金（含房屋占用费）；2、判令李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店共同支付自2017年4月15日违约之日起至付清租金（含房屋占用费）之日止按日千分之八计算的违约金；3、诉讼费用由李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店负担。事实和理由：2016年4月20日，李海鹏经招投标与莆田市科学器材公司签订《租赁合同书》一份，约定：莆田市科学器材公司将位于城厢区坎店面出租给李海鹏使用；租期自2016年5月15日起2019年5月14日止；租金按月支付且应于每个租赁月度前5日内支付，第一年度的月租金为每月21100元，租金年递增率为5%；若逾期支付租金，还应支付自逾期之日起每日按应交租金的8‰支付违约金等内容。之后，莆田市科学器材公司依约将房屋交付给李海鹏装修使用，而李海鹏作为莆田市壹号大药房有限公司的法定代表人利用该房屋开办莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店并办理了相应工商登记。同时，李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店共同向莆田市科学器材公司付清了截至2017年4月14日止的租金，但对其他租金未能支付。现合同期已满，经多次催讨无果，故提起本案诉讼。 李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店辩称：一、莆田市科学器材公司的本诉诉求缺乏依据，应予驳回。双方签订《租赁合同书》后，答辩人支付了履约保证金42200元并花费20多万元对房屋进行了装修，但2016年10月17日该房屋经福建省建筑工程质量检测中心有限公司的检验属危房，是不能对外招租和使用的。之后，莆田市科学器材公司于2017年1月25日向答辩人发出《危房通知函》并责令答辩人搬离该房屋，因答辩人已投入大量资金进行装修且从事的是药品零售，故答辩人在2017年4月初才搬离完毕，答辩人对此也付清了截至2017年4月14日止的租金。因该《危房通知函》中已明确要求答辩人自行搬离以免造成再次伤害，故本案《租赁合同书》实际已于2017年1月25日解除。二、本案的违约责任在于莆田市科学器材公司，应由其自行承担法律后果。答辩人系通过合法的招投标程序取得租赁权，事后该房屋经鉴定属危房，即莆田市科学器材公司将房屋出租给答辩人时该房屋的质量就存在问题、该房屋是不能对外招租的，但莆田市科学器材公司仍冒着风险出租给答辩人，本案纠纷完全是莆田市科学器材公司的单方责任。诉争房屋现出于空置状态，并非由答辩人在占有使用。基于莆田市科学器材公司的违约行为导致《租赁合同书》无法履行，莆田市科学器材公司应承担违约责任并退还答辩人履约保证金42200元。同时莆田市科学器材公司还应返还给答辩人已交付的租金并赔偿答辩人的损失，对此答辩人将另案起诉。三、《租赁合同书》中约定的日千分之八的违约金计算标准明显过高；即便存在答辩人拖欠租金的情况，莆田市科学器材公司也未提供证据催讨，现莆田市科学器材公司主张的租金也超过诉讼时效；涉案房屋目前是危房，莆田市科学器材公司没有采取任何加固、防患措施，该房屋目前没有利用价值，是不会造成任何损失的。综上，请求驳回莆田市科学器材公司的本诉诉讼请求。 李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店向本院提出反诉诉讼请求：1、莆田市科学器材公司返还履约保证金人民币（币种下同）42200元及该款自反诉之日起至还清之日止按年利率6%计算的利息；2、本诉案件受理费、反诉案件受理费均由莆田市科学器材公司承担。事实和理由：本案《租赁合同书》签订当日，李海鹏向莆田市科学器材公司支付履约保证金42200元。之后，李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店依约支付每月租金。但在2017年1月25日，莆田市科学器材公司发出《危房通知函》告知房屋经检测确认为危房，并要求李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店立即自行搬出。收到该通知函后，李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店也立即着手搬迁事宜，但因选址、装修等多方面因素，故在2017年4月才彻底完成搬迁，同时也付足了至2017年4月14日止的租金。因本案《租赁合同书》已于2017年1月25日解除，莆田市科学器材公司应当返还履约保证金。故请求判如所诉。 莆田市科学器材公司辩称：在答辩人发出《危房通知函》后，李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店向其提交了《缓期搬离申请书》申请缓期搬离并在剩余合同租期内消耗剩余库存，对此答辩人予以同意；在《租赁合同书》期满后，答辩人也催促交还房屋事宜，但该房屋仍被占用且至今没有交还，故实际系李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店违约，故答辩人依约有权没收履约保证金。请求驳回李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店的反诉诉讼请求。 本院经审理认定案件事实如下：莆田市壹号大药房有限公司是由李海鹏投资成立的一人有限责任公司，成立于2015年11月6日，法定代表人李海鹏。2016年6月3日莆田市壹号大药房有限公司成立分公司名为莆田市壹号大药房有限公司城厢区田尾店。2019年3月29日，莆田市壹号大药房有限公司城厢区田尾店更名为莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店，并将经营场所由莆田市城厢区凤凰山街道学院路西侧市科技大楼一层变更为莆田市城厢区凤凰山街道后巷路1107、1111、1115号。 莆田市科学器材公司有位于莆田市城厢区坎店面。李海鹏通过招投标中标承租上述四坎店面，并于2016年4月20日与莆田市科学器材公司签订《租赁合同书》一份。该《租赁合同书》约定：莆田市科学器材公司将上述四坎店面出租给李海鹏作为生活或经营之用；租期自2016年5月15日起至2019年5月14日止；李海鹏应在本合同签订之日支付履约保证金42200元；租金按月支付，李海鹏应于每个租赁月度前5日内支付，第一年度月租金为21100元、第二年度月租金为22155元、第三年度月租金为23263元；租赁期间李海鹏因正常生活、经营所需的水电费、环境卫生费、物业费等一切费用由李海鹏负担；在合同期满后3天内李海鹏应将房屋内的装修及安装的设备、物品搬出，并恢复房屋原状，若超过3天未搬则视为李海鹏放弃所有权，莆田市科学器材公司有权无偿保留或自行拆除；若李海鹏逾期支付租金，应自逾期之日起每日按应付租金的8‰支付违约金，若拖欠租金达30天以上的，莆田市科学器材公司有权单方面解除合同，李海鹏自莆田市科学器材公司发出解除合同通知后一周内应把房屋移交给莆田市科学器材公司，否则莆田市科学器材公司有权采取强制措施收回房屋并没收履约保证金，所造成的损失由李海鹏自行负担；如因政府或正常合法程序审批的拆迁以及莆田市科学器材公司上级主管部门政策等行为导致双方不能履行或不能完全履行本协议约定的义务，则本合同自然终止，双方互不承担违约责任；租赁期间，如莆田市科学器材公司确需收回房屋自用，必须提前一个月书面通知李海鹏，解除合同后莆田市科学器材公司应当及时退还押金；本协议自双方签字之日起生效等内容。后李海鹏向莆田市科学器材公司支付了履约保证金42200元，莆田市科学器材公司将涉案店面交付给李海鹏。该店面被用于经营莆田市壹号大药房有限公司城厢区田尾店。 2017年1月25日，莆田市科学器材公司向李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区田尾店发出《危房通知函》，告知市科技大楼经省建筑科学研究院工程质量检测中心检测，确认为危房，现通知立即自行搬出，以免造成意外伤害。后李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区田尾店支付了截至2017年4月14日止的租金。 2018年4月23日，莆田市壹号大药房有限公司城厢区田尾店向莆田市科学器材公司发出《缓期搬离申请书》，内容为：莆田市壹号大药房有限公司签订《租赁合同书》后，该门店进行新店装修并贷款300万元，在2016年新店开业之前该门店已有价值230万元的药品库存、赊账欠款已达120万元，即在开业之前该门店负债已达420万元；在收到《危房通知函》后，公司已在涉案店面的对面承租了新店面作为搬迁之用，2017年2月底280万元新申请贷款及新门店营业执照到位后，截至2017年3月该两门店的财报亏损已达180万元、负债480万元，且新门店在2017年3月底装修完毕后在向药监局备案搬迁时被拒；根据《药品流通监督管理办法》中“药品生产、经营不得在药品监督管理核准的地址以外的场所储存或者现货销售药品”规定，同时公司还不是连锁企业，不能执行门店之前的药品调拨销售，且无法退货，若强制搬离，公司不仅违反了《药品流通监督管理办法》且重新找寻店面到装修开业后还得等待长达半年以上的医保定点审批，这将导致公司80%药品过期，故鉴于上述特殊情况，特申请缓期搬离，在《租赁合同书》的剩余租期消耗剩余库存，在此期间门店人员及财产生命安全一律由我司自行负责。 后双方因《租赁合同书》的履行产生纠纷，莆田市科学器材公司于2019年4月10日提起本案诉讼。李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店于2019年5月8日提起反诉。本案审理期间的2019年6月17日，本院组织进行现场勘查。经勘查发现，涉案店面已空置。莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店在涉案店面的马路对面有门店经营。当日，在本院的组织下，李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店将涉案店面交还给莆田市科学器材公司。 本院认为：莆田市科学器材公司与李海鹏于2016年4月20日签订的《租赁合同书》系双方的真实意思表示，且没有违反法律法规效力性、强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行义务。莆田市科学器材公司应当交付能够正常安全使用的房屋，李海鹏应当依约履行支付租金的合同义务。莆田市科学器材公司于2017年1月25日发出《危房通知函》告知涉案店面为危房并通知李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区田尾店立即自行搬出，此视为莆田市科学器材公司提出解除合同的意思表示，之后李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区田尾店未在合理期限内提出异议且在涉案店面的马路对面租赁新门店进行装修、准备搬迁事宜，此说明双方对解除《租赁合同书》达成了一致意见，故本案《租赁合同书》已于2017年1月25日解除。莆田市科学器材公司主张其收到《缓期搬离申请书》后同意李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店继续使用涉案店面，但未能提供证据证明，本院对此不予采信；但莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店在该落款为2018年4月23日的《缓期搬离申请书》中申请缓期搬离，且李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店关于其于2017年4月初搬离了涉案店面的主张缺乏证据支持，其也未能举证证明已将店面交付给莆田市科学器材公司，故本院依法认定李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店占用使用涉案店面至2019年6月17日即本院组织交付店面之日止。现莆田市科学器材公司要求李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店支付自2017年4月15日起至交付房屋之日止按《租赁合同书》约定租金标准计算的租金（含占用费），因《租赁合同书》已于2017年1月25日解除，且莆田市科学器材公司提供危房作为租赁物存在违约，结合李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店的答辩、反诉内容，本院依法调整为李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店应支付自2017年4月15日起至2019年6月17日止按《租赁合同书》约定租金标准的40%计算的占用费，经核算为236371.95元。莆田市科学器材公司要求李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店支付自2017年4月15日违约之日起至付清租金（含房屋占用费）之日止按日千分之八计算的违约金，因其违约在先，故本院对此不予支持。李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店反诉要求莆田市科学器材公司退还履约保证金42200元及该款自反诉之日起至还清之日止按年利率6%计算的利息，合法有据，本院予以支持。李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店辩称莆田市科学器材公司的主张已超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，莆田市科学器材公司的主张没有超过诉讼时效，故本院对此不予采信；李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店的其他辩解缺乏依据，本院亦不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店应在本判决生效之日起十日内支付给莆田市科学器材公司占用费人民币236371.95元； 二、莆田市科学器材公司应于本判决生效之日起十日内返还给李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店履约保证金人民币42200元及该款自2019年5月8日起至还清之日止按年利率6%计算的利息； 三、驳回莆田市科学器材公司的其他本诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 申请执行期限为二年。 本案本诉案件受理费人民币10838元，减半收取计5419元，由莆田市科学器材公司负担3599元，由李海鹏、莆田市壹号大药房有限公司、莆田市壹号大药房有限公司城厢区南门店负担1820元；反诉案件受理费427.5元（已减半收取），由莆田市科学器材公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  谢倩倩 二〇一九年六月二十八日 书记员  吴进伟 附：本案相关的法律法规及申请执行提示 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。