广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初7621号原告：东莞市港华实业有限公司，住所地：广东省东莞市虎门镇人民路26号，统一社会信用代码为91441900707609346W。法定代表人：郑就有，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈佳杰，广东魁峰律师事务所律师。被告：蔡文瑞，男，1987年12月1日出生，汉族，住广东省陆丰市。委托诉讼代理人：肖炳奋，广东法全律师事务所律师。原告东莞市港华实业有限公司与被告蔡文瑞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案受理后，依法由审判员陈波适用简易程序进行审理，于2019年5月14日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈佳杰、被告及其委托诉讼代理人肖炳奋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市港华实业有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签署的《商铺租赁合同》；2.被告向原告支付拖欠的2018年11月至2019年3月租金174900元（34980元/月×5个月＝174900元）、2018年10月至2019年2月水电费78959元及逾期付款的滞纳金（滞纳金以174900元为本金，按每月2%的标准从2018年11月6日计算至全部租金清偿完毕之日止，暂计至2019年3月29日为16673.8元）；3.被告向原告支付合同解除后至实际腾房日期间的占有使用费（占有使用费按每月34980元的标准，从合同解除之日起计算至被告实际腾房之日止）；4.本案全部诉讼费用由被告负担。庭审中，原告明确第二项诉讼请求租金从2018年11月计算至合同解除之日，且诉请的水电费是2018年10月至2019年2月期间的水电费，此后若继续产生水电费，将另行起诉。事实和理由：2012年8月1日，原告与被告签署《商铺租赁合同》，约定原告将位于虎门镇××岗大道旁新××市场内××、××及××、××楼全层出租给被告作旅业用途；租赁期限为2012年8月1日至2027年7月31日；每月总租金30000元，满三年递增10%，之后每二年递增6%（其中2017年8月1日至2019年7月31日租金为34980元/月）；每月水电费由被告负责支付；被告应每月5日前向原告缴纳租金，逾期不交加收月息20厘的滞纳金，如拖延5天不交则属于违约，原告有权终止合同，不退回保证金。《商铺租赁合同》签署后，原告已按约定将租赁物交付给被告，但被告从2017年8月起一直未能按约定向原告缴纳租金及水电费，截止至起诉之日止，被告已拖欠原告租金及水电费合计253859元。经原告多次催收，但被告均不予理会。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告蔡文瑞辩称：被告确认2018年11月之后的租金没有支付。对原告诉请的2018年10月至2019年2月水电费的数额确认。对于原告的诉请，被告同意支付租金和水电费，不同意支付违约金。具体事实和理由如下：一、因为原告涉及黑恶势力违法犯罪，被告未向原告支付租金是基于公安局办案民警告知，2018年11月初，民警到被告的办公室送达公告并告知被告原告涉及黑恶势力，原告的实际控制人谢雄友等人因为涉及黑恶势力等违法犯罪活动已经被公安机关拘留，要求被告如果知情，应当积极向公安机关提供，之后民警在被告的办公室以及在派出所先后跟被告做了两次笔录，做的笔录过程中，有口头告知被告，说租金暂时不要向原告支付，等案件处理完后再做安排，故被告暂时没有支付租金。从本案的事实和证据看，原告确实与谢雄友的黑恶势力存在关联，谢雄友是原告法定代表人的配偶，也是原告的实际控制人，原告名下的物业也就是本案的租赁物所在的物业，事实上就是谢雄友等人犯罪集团的大本营，是他们谋划组织实施一系列违法犯罪行为的所在地，原告与东莞市沿江富绅市场经营管理有限公司都是谢雄友实际控制的公司，两公司是同一办公地点，同一管理处，同一套人马，并且这两家公司共同通过谢雄友犯罪集团实施违法犯罪行为牟取利益，是实施违法犯罪的载体。当时原告与被告之间租赁关系存在的事实情况如下，被告与原告签订商铺租赁合同，当时通过虎门镇宴岗村的书记的儿子梁建勋介绍联系谢雄友的，合同的条件是与谢雄友协商的，签订合同的时候谢雄友当时是安排了一个手下叫郑建华作为原告的代表在合同上签名，合同签订后，谢雄友安排一名姓胡的工作人员与郑建华负责原告与被告之间租赁关系的相关事宜，该两个人是犯罪集团的主要成员，现在跟谢雄友构成共同犯罪，均已被抓捕。合同本来约定市场的停车场双方是共用的，但是在2016年11月的时候，谢雄友强行将停车场收回，不给被告使用，并将停车场改造为批发市场另外牟利，被告当时找谢雄友理论，谢雄友命令外号叫乔哥的人员对被告进行恐吓和殴打，该人员现在也是和谢雄友一起被抓捕了，当时该情况被告有报警，但是因为谢雄友势力比较大，警方没有立案，只是给了报警回执。被告考虑到谢雄友的黑恶势力强大，没有办法，当时就接受了。由于原告明显涉及到谢雄友的黑恶势力违法犯罪活动，原告的财产包括本案的租赁标的物，不是原告的合法财产，最终可能被国家没收。刑事案件还没有审理终结，原告该财产是否合法还没有定论。因此被告认为，双方的租赁合同的合法性与效力现在是不确定的，所以在该情况下，被告暂缓向原告支付租金有合法依据和理由。原告因为涉及刑事犯罪的情况，客观上导致被告无法向原告支付租金和水电费，原告和被告双方的租赁合同虽然约定的租金支付方式是转入到郑就有的银行账号，但在合同签订后，谢雄友告知被告租金的支付方式更改为到市场管理处支付，被告也同意。之后在合同履行7、8年期间，被告多次到市场管理处支付租金和水电费，所以由此可以认定双方在合同上约定的租金支付方式是无效的，双方重新约定了并且实际履行的支付租金的方式是被告每月到市场管理处缴纳租金和水电费。被告考虑到谢雄友的势力极大，虽然有公安民警的告知，但是被告为了保险起见，当初还是仍然向原告支付租金和水电费，但在2018年11月租金到期日之前，被告到达市场管理处准备缴纳租金和水电费的时候，管理处已经被公安依法查封，而谢雄友以及签约代表郑建华以及对接的员工姓胡的，都被公安机关刑事拘留，没有办法联系，故被告无法向原告支付租金和水电费。之后被告多次到达市场管理处，准备缴纳租金和水电费，但是管理处都是大门紧闭，没有人在那里上班，所以被告一直无法向原告支付租金和水电费。由此可见，被告没有向原告支付租金和水电费是原告的行为造成的，被告不存在过错，被告的行为不构成违约，原告的诉请没有依据。二、原告诉请的事实与理由没有依据和法律依据。原告起诉的事实与客观事实不符，在原告对被告发出律师函之前，原告从来没有向被告催收过租金和水电费，也没有向被告送达过租金和水电费的缴费通知。事实上，被告是一直无法联系原告，所以一直只能被动的等原告的联系来处理缴纳问题，当原告的管理处被查封之后都没有和被告联系。被告在收到原告的律师函之后，当天就与原告的代理律师联系，准备跟他协商租金和水电费的缴纳问题，当天原告拨打了代理人的电话，但都没有回应。第二天又打电话，也是没有接听。之后被告加了代理律师的微信，通过微信明确向原告的律师表示被告会支付租金和水电费，原告律师告知被告到市场管理处与一位新来的经理协商，于是被告根据告知去市场管理处找姓陈的经理，被告也就是在该时候才知道管理处开始有人在上班。被告见了陈经理后，明确向其表明会把租金和水电费交齐，当时该陈经理也询问了被告有无什么要求可以提出，他可以向领导汇报，所以当时被告向陈经理表示，要求原告出具委托书，证明陈经理就是原告委托来处理事情的代理人。之后被告就一直在等待原告的答复，但原告没有给任何答复就直接起诉了。从经过可知，原告的起诉的事实和理由与客观情况不符，并且从原告的行为可以看出，其依然是保持着黑恶势力团伙的作风，丝毫不给被告商量的余地。原告起诉的理由没有合同和法律依据。虽然合同的第三条第二款约定租金的支付时间是每月5日之前，拖延五天就属于被告违约，原告有权终止合同。对于被告拖延五天原告就可以终止合同的约定，被告认为是明显不合理的。不过实际上，合同的第五条已经对该条款作出更改，双方将租金的支付时间更改为每月20日之前支付，并且没有约定被告逾期支付的违约责任。而事实上，从签订合同开始至今，被告都是在5号之后20号之前向原告支付租金和水电费的，而原告从没有提出任何异议。由此可见，合同第三条第二款双方没有实际履行，是无效的合同条款。因此原告以此为由要求解除合同没有合同和法律依据。被告租赁场所用来做酒店经营，一共投资了500万元，现在成本还没收回，而每个月的经营都有盈利，如果原告不是出现涉及黑恶势力违法犯罪活动的话，不是因为原告自身的原因造成被告无法向其支付租金和水电费的话，被告是不可能不向原告支付租金和水电费的。因此，为保护正当的商业行为和被告的合法权益，原告诉请不应当得到支持。综上，请法庭驳回原告的诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月1日，原告作为合同甲方，与被告作为合同乙方，共同签署一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于虎门镇××岗大道旁新××市场内××、××及××、××楼全层出租给乙方作旅业用途；租期自2012年8月1日至2027年7月31日共15年时间；前三年每月租金为30000元，此后满三年递增10%，其中2017年8月1日至2019年7月31日为34980元/月，2019年8月1日至2021年7月31日为37079元/月；水电费由乙方按当月实际使用情况予以支付，水费4.05元/吨、电费1.2元/度；签订合同时，乙方一次性向甲方缴付物业履约保证金60000元、合同期第一个月租金30000元、水电保证定金10000元，合同期满，在同等条件下，乙方享有优先续租权，如双方不续签合同，乙方返还租赁物业，结清应该缴交的所有费用，并经甲方对租赁物及附属设施验收，确认没有发生损坏的情况下，甲方在10天内将履约保证金、水电保证定金原额免息退还给乙方；乙方每月5号前向甲方交付租金，逾期不交加收月息20厘的滞纳金，如拖延5天不交付则属违约，甲方有权终止合同，恕不退回保证定金；租金通过银行转账方式收付，乙方应在每月的20号前将当月租金转入甲方指定账号。经查，上述租赁物已经办理房地产权证（证号：粤房地证字第C5851501号），权属人为原告。上述合同签订后，原告将案涉租赁物移交被告使用至今，被告亦已支付租金至2018年10月。根据原告提交的2018年1月至9月的收款收据和租金付款记录显示，被告每月支付租金的时间为当月10日左右，而原告开具的收据载明的时间均为当月1日。庭审中，双方承认在实际履行中变更了转账支付租金的方式，实际由被告到管理处缴纳租金及水电费。被告承认2018年11月至今的租金尚未支付，但抗辩称系因为原告的实际控制人谢雄友等人涉嫌黑恶势力犯罪被公安机关拘留，公安机关工作人员曾口头告知被告暂停支付租金，且2018年11月后原告处负责收取租金的管理处被公安机关查封，负责与原告对接的胡姓工作人员与郑建华也被刑事拘留以致于无法联系，故被告客观上无法支付租金。对于上述主张，原告提交了以下证据为证：1.公告。东莞市公安局扫黑除恶打击办公室于2018年10月31日发出公告称东莞市公安局破获一起以东莞市沿江富绅市场管理有限公司（以下简称“富绅公司”）为载体的犯罪集团，目前主要犯罪嫌疑人已被抓获归案，该犯罪集团多年来以富绅公司为依托有组织地实施了一系列欺行霸市强买强卖、敲诈勒索、寻衅滋事等违法犯罪活动。2.企业登记资料。该资料显示，富绅公司的股东为谢雄友与谢雄立二人，其中谢雄友持股比例为55%；原告的股东为谢雄友、郑就有、谢雄立等5人，其中谢雄友与郑就有各持股20%。3.结婚登记申请书。证明谢雄友与郑就有系夫妻关系，二人于1988年9月27日登记结婚。4.照片。照片拍摄于2018年11月11日，其上显示管理处大门贴上封条，大门外堆放大量杂物，玻璃墙上粘贴富绅公司的名称，并有公告一份，公告正文内容与前述东莞市公安局扫黑除恶打击办公室于2018年10月31日发出的公告内容一致。5.通话记录及微信。通话记录显示，被告于2019年3月21日至2019年4月13日期间多次拨打原告的委托诉讼代理人的电话，除2019年4月13日的通话记录显示“呼出13秒”外，其余几次均未接通。微信记录则显示被告于2019年3月25日通过微信联系原告的委托诉讼代理人陈佳杰协商支付租金及水电费事宜，被告称“我给你声明，不管是我这边的租金多少，水电费多少我都会一份不少的给港华公司。……只是前段时间出现贵公司涉黑。这个事情。才会出现这个问题。”陈佳杰律师回复称：“昨天港华公司的管理层开会讨论后，说周四下午你可以直接到管理处交纳租金即可，那边会有工作人员（陈先生）与你对接……”被告回复称：“这样不行的”、“因为我需要法律上面的证明”、“什么证明什么委托都没有，我是不会过去”。2019年4月13日，被告再次发微信给陈律师称：“……我去了管理处找陈经理，我们是谈得很愉快的，我是明确表示租金一分也不会少，会全部交付的……当时我就跟陈经理说，因为之前对接的郑经理已经涉黑被抓还没出来，现在换你来对接，所以需要公司方面出个证明与委托书给我，我就立刻可以把租金交了的。当时双方是谈得好好的，之后我是一直在等着陈经理的答复，但是他们现在不给我答复而直接起诉了……而现在我跟您联系的目的是想跟陈律师您协商，租金我去交了，您那边能不能跟公司商量去撤诉？”原告对上述五组证据的真实性予以确认，并确认谢雄友已被逮捕，但主张谢雄友并非原告的实际控制人，案涉管理处被查封后有开设临时缴费点，且被告亦在该缴费点处支付了2018年10月的租金，故被告主张客观上无法缴费的理由不成立，另外，管理处已于2019年1月恢复正常工作，后原告于2019年3月发律师函给被告要求交租，但直至原告于2019年4月提起诉讼，被告亦未缴纳租金，已构成违约。被告则称不存在临时缴费点，期间被告曾多次前往管理处，但均未开门营业，直至2019年3月下旬收到原告的律师函后，被告主动联系了原告的委托诉讼代理人陈律师，并于2019年4月13日到管理处与陈经理协调，考虑到此前的涉黑问题，被告要求原告出具一份委托书或证明书给陈经理作为收租凭证，后原告未作答复并直接提起了诉讼。以上事实，有原告提交的商铺租赁合同、房地产权证、土地使用权证、水电明细表、2018年1月至9月租金收款收据、银行转账凭证、2018年1月至6月的水电费缴款通知单、拖欠水电费单据（缴费通知单、收据存根），被告提交的公告、婚姻状况证明、企业登记资料、相片、通话记录、微信聊天记录以及当事人陈述和本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。案涉租赁物已办理房产证，且《商铺租赁合同》是双方真实意思的表示，其内容及形式均不违反法律法规的相关规定，合法有效，原、被告双方均应遵守合同约定，真实、全面地履行各自的合同义务。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点如下：一、原告以被告逾期支付租金及水电费为由要求解除合同是否合法有据；二、原告诉请的租金、水电费、占有使用费及滞纳金是否成立。关于第一个争议焦点。对于2018年11月之后的租金及2018年10月之后的水电费尚未缴纳的事实，被告不持异议，本院予以确认。案涉《商铺租赁合同》约定每月20日前支付租金，故从履行期限来看，被告确实存在未在约定的期限内支付租金的情形，但综合考虑本案的事实及证据，本院认为该情形未构成足以解除合同的条件，理由如下：其一，根据双方确认的履行方式，被告每月应到管理处支付租金及水电费，但是案涉管理处已于2018年11月11日前被公安机关查封，并且管理处门前粘贴有公安机关已对以富绅公司为载体的犯罪集团进行侦查的公告，故被告当时客观上无法缴交租金等费用，并不构成违约。原告主张已设立临时缴费点以及管理处已于2019年1月恢复正常营业，但未能提供证据予以证明，本院不予采信，况且即使存在上述事实，原告亦未能证明相关信息已经通知被告，故根据本案查明事实，可以推出被告直至2019年3月收到原告发出的律师函后才确切知晓恢复交租的事实，故案涉管理处被查封后至原告通知被告缴交租金及水电费前，被告未能交租系原告方原因，不构成违约。其二，被告收到律师函后在合理期限内已主动联系原告协商交租事宜，并按照原告的律师要求到管理处与陈姓工作人员交接，商谈过程中也明确表示同意交租，后因交接人员未能出示授权材料而未遂。至于被告提出收租人员应持有相关的证明及委托书，考虑到富绅公司的相关人员涉黑被逮捕、负责收租的管理处外墙粘贴富绅公司的名称并曾被公安机关查封等事实，被告基于交易安全性考虑提出该要求，并不超过合理范围，在原告派出的相关人员未能提供相关手续的情况下，被告暂不予支付租金，合乎情理，不宜认定为违约行为。其后，因原告提起本案诉讼并要求解除合同，双方就应否解除合同及租金计至何时存在争议，故未支付租金亦不可归责于被告。其三，被告主张公安机关的工作人员曾通知其暂停支付租金，但未能提交证据加以证明，本院不予采信。需要指出的是，虽然原告与富绅公司属于各自独立的企业法人，但是两间企业的部分股东相同，尤其股东谢雄友既是富绅公司的大股东，又是原告公司的股东，并且与原告的法定代表人兼股东之一郑就有系夫妻关系，原告处负责收取租金的管理处又粘贴有富绅公司的名称，故被告基于常理推断原告与谢雄友存在密切关系，具有相当合理性。在谢雄友因涉嫌黑恶犯罪被公安机关逮捕、管理处被查封、案涉合同的联系人消失、原告又长时间未催缴租金的情况下，被告认为案涉租金及水电费与犯罪行为有关，为了防止损失扩大及配合公安机关调查，暂时停止支付租金，符合日常生活经验法则，不能据此认为被告存在违约的故意。综上，本院认为被告未能在约定的时间缴纳租金及水电费不构成根本违约，原告要求解除案涉《商铺租赁合同》，依据不足，本院不予支持，双方应继续履行案涉《商铺租赁合同》。关于第二个争议焦点。对于2018年10月至2019年2月的水电费78959元，被告不持异议且同意支付，本院予以支持。法庭辩论终结即2019年5月14日之前，2018年11月至2019年4月期间的租金的履行期限已经届满，故被告应向原告支付上述期间的租金209880元（34980元/月×6个月）。对于2019年5月后的租金，本案开庭审理时支付期限尚未届满，故在本案中不予处理，双方应按照《商铺租赁合同》的约定继续履行，如发生争议，可另行提起诉讼寻求救济。至于逾期付款滞纳金，如前所述，逾期支付租金及水电费用主要系原告的原因所致，不可归责于被告，故原告诉请被告支付滞纳金的理据不足，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、限被告蔡文瑞于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市港华实业有限公司支付水电费78959元；二、限被告蔡文瑞于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市港华实业有限公司支付2018年11月至2019年4月期间的租金209880元；三、驳回与原告东莞市港华实业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16273元，由原告东莞市港华实业有限公司承担14813元，由被告蔡文瑞承担1460元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 陈 波二〇一九年六月二十八日书记员 章碧煌附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。