山东省阳信县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1622民初458号原告：山东省阳信美利来新能源有限公司，住所地。诉讼代表人：山东省阳信美利来新能源有限公司破产清算组。委托诉讼代理人：王爱华，山东志城律师事务所律师。被告：山东格锐建筑技术有限公司，住所地。法定代表人：雷勇，该公司经理。委托诉讼代理人：张丽萍，山东君讼律师事务所律师。原告山东省阳信美利来新能源有限公司（以下简称美利来公司）与被告山东格锐建筑技术有限公司（以下简称格锐公司）追收未缴出资纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告美利来公司委托诉讼代理人王爱华，被告格锐公司委托诉讼代理人张丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美利来公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告格锐公司支付自2017年10月至2018年7月的租金196149.55元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月18日，阳信县人民法院作出（2018）鲁1622破15号之一民事裁定书，受理原告破产清算申请。2018年11月14日，阳信县人民法院作出（2018）鲁1622破15号之四民事裁定书，宣告原告破产清算。经核实，被告自2016年1月进入原告公司厂区内使用原告资产进行经营至2018年7月18日。且被告未交纳任何租金。为确保破产财产不流失、不贬值，清算组委托滨州市华腾资产评估事务所对租赁原告公司的车间及附属设施、办公楼的年租金进行评估，根据滨州市华腾资产评估事务所出具的鲁滨华评字（2018）第80号资产评估报告的租金标准316889元/年，扣除被告向金阳街道办事处交纳的土地租金外，还应当向清算组交纳被告格锐公司实际于2017年10月进入租赁场地后的租金196149.55元。为维护原告的合法权益，特具状贵院。望判如所请。被告格锐公司辩称，答辩人不是本案适格被告，对于租赁合同签订之前的行为不应承担任何责任，具体理由如下：答辩人自2016年1月至2018年7月并未实际占有原告方的涉案房产及其他建筑物，原告方主张由答辩人该期间的租金595808.1元无任何事实及法律依据，具体理由是：1、答辩人系阳信县政府招商引资企业，占用涉案租赁物进行生产经营的时间为2018年7月份，在此之前虽为投资经营作过一些准备工作，并未实际占用；关于涉案租赁物，答辩人系自山东省海通水产科技有限公司手中承接，前期占用与否，均与答辩人无关，答辩人不应对山东省海通水产科技有限公司的行为承担任何责任。2、据了解涉案租赁物在2018年7月份之前一下处于查封状态，无论是本案原告还是海通水产公司均无权出租，关于涉案房产的上述权利瑕疵，请求法院依法核实并公平调取证据。涉案租赁物自2016年1月至2018年7月期间处于被法院查封状态，《民事诉讼法》第一百一十一条第三项、《房地产管理法》第二十八条二项规定司法机关依法查封的房地产，依法不得转让、出租或进行其他处置。原告方主张租赁费用与该房产的法定查封状态相背，其诉求依法应不予支持。3、据了解，涉案租赁物因原告的债务纠纷，一直由其他多名案外人实际占有使用，对于该占用事实，原告公司及其破产清算管理人应为明知，对于该占用事实，原告破产立案前的公司实际控制管理人王金兰及曾宪德均可以证实。原海通水产公司股东虽于2016年1月份起与原告方协商租赁涉案租赁物，但未约定具体租赁费用数额，且由于多种原因，原告公司在2018年7月份前，并未实际将租赁物交付于海通水产公司使用。依据《合同法》关于租赁合同履行过程中，租赁物交付义务的规定，向承租人完全交付租赁物是其合法收取租金的法定前提条件，该举证义务应由原告方承担。在租赁物未实际交付的前提下，原告方无权主张租赁费用。4、答辩人在使用经营该租赁物前，已经投资大额资产进行实体建设及装饰，原告方按2018年7月份签订合同中约定的租赁费标准主张之前的租赁费用，暂不论述租赁物是否交付，因租赁物的现场变化情况，在先前无租赁费数额明确约定的前提下，原告方的主张无事实及法律依据。5、不定期租赁合同系原告公司管理人单方起草的格式合同，与客观情况不符，合同签订时被告人员系基于对管理人的信赖，且因缺管对法律常识，迫于管理人要求将已经投资的原告公司搬出的胁迫才签字盖章。本合同中约定的相关内容无事实依据，与之前相关调查笔录所反映的情况亦不吻合，不应简单的以此合同认定合同签订前的双方权利义务。综上，原告方请求支付答辩人支付租金无事实及法律依据，请求人民法院公正查清案件事实，并判决驳回原告诉求，以保护答辩人一方合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的原告与阳信县金阳街道办事处签订投资合同书一份、民事裁定书二份，决定书一份、调整决定书一份、资产评估报告一份、金阳街道办事处申报债权材料一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下：1、原告提交的土地、房产不定期租赁合同，被告对该合同上其盖章的真实性无异议，但认为该合同是原告管理人单方起草的格式合同，且签订合同时被告迫于原告管理人要求将已投资的被告公司搬出的胁迫才签字盖章，该合同应为可撤销合同；2016年1月至2018年7月期间涉案租赁物处于被查封状态，原告方无权就涉案租赁物出租并收益。本院审查认为，该合同系原被告双方就租赁合同的期限、租金、履行、特别约定、违约责任等达成的一致意见，双方均盖章确认，合法真实，对该证据的证明效力，本院予以确认。2、原告提交的资产评估报告，被告对真实性无异议，但认为被告系从山东海通水产有限公司手中承接租赁物，租赁费用应按被告与山东海通水产有限公司约定执行；评估报告对资金估算过高，不应作为租赁费依据。本院审查认为，该证据客观真实，被告虽有异议，但未提交证据证明其主张，故对该证据证明效力，本院予以确认。3、原告提交的武奎民调查笔录及被告申请武奎民出庭的证言，该两份证据属于同一证人就同一事实所作的证人证言，但证人吴某在两份证据中所作的陈述内容不一致，前后自相矛盾，其真实性无法确认，故对该两份证据的证明效力，本院不予确认。4、被告提交的土地使用权租赁及资产转让协议书，原告有异议，认为与本案无关联性，本院审查认为，该证据系两案外人之间签订的合同，与本案的关联性无法确认，故对该证据的证明效力，本院不予确认。5、被告提交的借条2份、收条4份、转账记录3份，该组证据系案外人武奎民对原告（或者其实际控制人）享有的债权，与本案原被告之间债权债务无关联性，案外人武奎民可通过申报债权或主张抵销实现其权利，但该组证据与本案之间的关联性无法确认，故对该证据的证明效力，本院不予确认。结合证据的认定，本院确认以下事实：2018年7月18日，本院作出（2018）鲁1622破15号之一民事裁定书，裁定受理原告破产清算申请。2018年11月14日，本院作出（2018）鲁1622破15号之四民事裁定书，裁定宣告原告破产清算。2018年10月12日，原被告签订土地、房产不定期租赁合同一份，约定原告美利来公司申请破产清算前，自2016年1月份开始至2018年7月18日，被告使用美利来公司土地部分的租金由金阳街道办事处与乙方协商处理，被告使用美利来公司房产（厂房、办公楼、配套设施等）部分的租金由清算组与被告按照滨州市华腾资产评估事务所出具的鲁滨华评字（2018）第80号资产评估报告收取。该合同现仍在履行过程中。滨州市华腾资产评估事务所出具鲁滨华评字（2018）第80号资产评估报告，对坐落于阳信县经济开发区工业八路东首路北的原告美利来公司的车间及其附属设施、办公楼的年租金进行了评估：经评估，截止于评估基准日2018年8月8日，在评估假设的前提下，委估的资产表现出来的市场价值为316889元。另查明，阳信县金阳街道办事处就原告拖欠的土地租赁费债权数额243331.2元进行申报，现该笔债权已得到确认。其中，2017年租赁费为76339.2元，2018年1月1日至2018年7月18日租赁费为48835.65元本院认为，原被告之间签订的土地、房产不定期租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。就原告主张的自2017年10月至2018年7月的租金，被告不予交纳，有违诚信，构成违约，应承担继续履行的民事责任。原告主张该部分租金计算方式为依据滨州市华腾资产评估事务所出具的资产评估报告计算的租金减去应向阳信县金阳街道办事处交纳的土地租金，符合双方合同约定，并无不当。被告主张土地、房产不定期租赁合同系原告提供的格式合同，被告是在受胁迫情况下而签订。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案原被告之间签订的土地、房产不定期租赁合同明显不是格式合同，且被告未提交证据证明其是在受胁迫情况下而签订该合同，故对被告该抗辩，本院不予支持。对原告主张被告向其支付租赁费196149.55元的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第一百零七条之规定，判决如下：被告山东格锐建筑技术有限公司于本判决生效后十日内向原告山东省阳信美利来新能源有限公司支付自2017年10月至2018年7月的租赁费196149.55元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4222.99元，减半收取2111.5元，由被告山东格锐建筑技术有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审判员 王 宁二〇一九年六月二十日书记员 邢一建