广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初3528号原告（反诉被告）：广东省信托房产开发公司，住所地广东省广州市荔湾区，统一社会信用代码C。法定代表人：张庆忠，总经理。委托代理人：王锐、万嘉欣，均系北京市金杜（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴国华，男，1963年11月26日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告（反诉原告）：谭瑞开，女，1968年1月30日出生，汉族，住址同上。两被告（反诉原告）的共同委托代理人：刘艳华、莫成哲，分别系广东合邦律师事务所律师、实习律师。原告（反诉被告）广东省信托房产开发公司（下简称省信托公司）诉被告（反诉原告）吴国华、谭瑞开物权保护纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）省信托公司的委托代理人万嘉欣，被告（反诉原告）吴国华、谭瑞开及其共同委托代理人刘艳华、莫成哲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）省信托公司诉称：1998年1月6日，原告与被告签订了《房地产预售契约》，约定被告以478108元的价格向原告购买广州市天河区八楼C08房。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了上述房屋，被告一直占有使用至今。被告向原告缴纳了首期房款，并就剩余房款向银行办理了按揭贷款。由于被告出现逾期还款的情形，2001年2月至2001年5月期间，原告根据与银行之间的协议，代被告向银行提前偿还上述房屋的按揭贷款本金及利息合计269557.60元，房管部门亦已根据银行的申请注销了上述房屋的抵押登记。经原告多次催促，被告一直没有向原告偿还原告垫付的按揭贷款本金及利息。2005年10月13日，原告向广州市天河区人民法院提起诉讼，请求判令解除《房产预售契约》以及确认上述房屋的产权归原告所有。2006年4月12日，广州市天河区人民法院判决驳回原告的诉讼请求。原告不服一审判决，向广州市中级人民法院提起上诉，2006年12月19日，广州市中级人民法院判决撤销一审判决，解除《房地产预售契约》。该二审判决已发生法律效力。《房地产预售契约》经生效判决解除后，被告无正当理由一直占有上述房屋，虽经原告多次催促及警告，仍拒绝腾退并向原告归还房屋。原告是上述房屋所属楼盘的所有权人，对上述房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被告的无权占有行为极大地侵犯了原告的合法权益。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条，原告有权要求被告腾退并返还上述房屋，排除妨害，并且向原告支付自《房地产预售契约》解除之日至被告实际返还上述房屋之日期间，根据广州市房地产租赁管理所公布的同时期、同地段居住房屋的租金参考标准计算的上述房屋的占有使用费。综上所述，原告为维护其合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：一、两被告腾退并返还广州市天河区八楼C08房屋给原告；二、两被告向原告支付自2006年12月20日至2017年12月31日期间的占有使用费（按照2007年至2017年广州市房屋租金参考价计算）；三、两被告向原告支付自2018年1月1日至实际返还上述房屋之日期间的占有使用费（按照该年度的广州市房屋租金参考价为标准）；四、两被告承担本案的诉讼费用。被告（反诉原告）吴国华、谭瑞开辩称：一、（2006）穗中法民五终字第3199号民事判决认定事实不清、证据不足，该判决认定被告长期拖供楼款的事实是错误的，被告支付房款的收据可以证明被告是按照合同约定支付了首期款，在向建设银行贷款的过程中也按照贷款合同的约定支付了还贷款，虽然有拖延几天的情况，但原告在没有征得被告认可、银行也未向被告提起诉讼的情况下单方决定替被告支付还贷款是没有合同依据的。因此，被告认为上述判决是错误的。二、上述判决认定《房地产预售契约》中附件第2条、第3条是真实的，但该条款内容是原告伪造的，所以上述认定是错误的。按照该条款约定，按揭付款方式只约定了银行贷款，如果不贷款怎么办，没有约定首期款是否已支付等问题，而本案被告是分四期支付购房款的，双方应当也必须约定相应的付款时间，因此，上述判决认定的事实有误。在原告伪造合同约定否认了付款方式，并没有约定被告如何付款的情况下，上述判决中的相关推论没有事实与法律依据。三、原告承担担保责任是由于原告没有按合同约定给被告办理房产证造成的，并非被告的责任，原告将责任转嫁给被告是不公平的。根据《房地产预售契约》第七条及借款合同的相关条款，原告没有按照合同约定给被告办理房产证，预售契约与抵押合同相互矛盾。《房地产预售契约》的签订时间是1998年1月6日，借款合同中银行认定双方当事人签订合同日期为1998年5月15日，因银行应当有契约原件其表述应当是真实的，借款合同中所有的事项是针对原、被告没有交付房屋，且尚未办证，借款合同也强调了在实际交付之日起90日内办证，签订贷款合同的日期是1998年9月1日，所以矛盾很明显。原告已交付房屋，根据合同的约定，原告应当办理房产证，在原告无法办证的情况下才与建设银行签订贷款合同，在贷款合同中就出现了如果被告不支付还贷款就要承担相应的责任。如果在1998年9月1日原告办理了房产证，按照借款合同的约定，担保期限是在该房竣工交付使用办妥房地产权证交付给建设银行止，那么按照契约约定及《商品房销售办法》规定，原告应于1998年9月1日办理房产证，不存在要原告承担担保责任的问题。四、由于原告违约，被告有权行使先履行抗辩权。即便上述判决已发生法律效力，原、被告的房屋买卖合同关系仍然存在。《商品房认购书》是双方当事人真实意思表示，证明双方的房屋买卖关系仍存在，并没有被认定为撤销或无效。1997年5月4日，原、被告双方签订了《商品房认购书》，约定了标的物为广州市天河区八楼C08房，被告按照合同约定分别于1997年5月10日付款10000元、1997年5月19日支付房款20000元、1997年7月23日支付房款40000元、1997年9月16日支付房款35000元，1997年12月22日支付房款55997元、1998年10月15日支付7111元，合计168108元。被告已实际履行认购书，因此，认购书应当认定为合法有效。双方至今仍认可商品房买卖关系存在，2018年6月4日的《个人名下房地产登记情况查询证明》证实至今上述房屋仍预售登记在被告名下，即上述房屋在房管局的档案中仍是原告出售给被告的状态。上述判决虽然判决解除契约，但双方在判决生效后仍认可《商品房认购书》所确认的商品房买卖关系，证明了商品房买卖关系存在。原告在判决生效12年后到广州市中级人民法院开具了生效证明，说明其在判决生效后12年内并未真实地想要解除原、被告之间的商品房认购的买卖关系。被告提供的和解协议证明了在12年内原、被告是认可这种买卖关系的，主要原因是原告不能为上述房屋办理房产证，因此，该问题至今没有解决。根据相关法律的规定，上述房屋应为被告所有，根据《最高院关于人民法院办理执行异议及复议案件若干问题规定》第二十九条规定，有合法书面合同且买受人没有其他住房且在支付价款时超过合同约定的50%，根据该条规定，被告与原告签订了《商品房认购书》，这是双方真实意思表示，其约定的条款包括付款方式及付款期限，不可能被《房地产预售契约》所替代，并且上述房屋是被告唯一的一套住房，被告认为如果本案法院依法认定上述房屋归原告，在执行上述房屋时法院应当按照该条规定将上述房屋认定为原告所有。被告于1998年与原告签订《房地产预售契约》，根据当时的有效法律（即城市管理办法第60条）的规定，原告作为开发商在与被告签订合同且收取首期款后应及时为被告办理房产证，但直至2001年2月仍没有按合同约定办妥房产证给建设银行，因此，原告严重违约，后续债权债务的发生是原告的责任而造成的。根据《商品房销售管理办法》第三十六条规定，原告没有按照合同约定及法律规定的期限内为被告办理房产证，原告应承担相应的责任。上述房屋归被告使用，原告默许被告占有使用多年，且被告所支付的包括买卖房屋的各种税费、房屋测量费及使用过程中的物业管理费、电费等各种费用，均证明被告一直在占有使用上述房屋。五、上述房屋升值，原告为了获得利益而向被告主张所有权，其行为违反了诚实信用原则。上述房屋位于天河区，被告购买时房屋总价50多万元，至今该地段的房价增长近10倍，原告为了获取巨额的利益而向法院提起诉讼，要求被告返还房屋，其行为违背了诚实信用原则，也违反了双方签订的认购书认定的事实。被告于1998年开始支付了20多万元房款，即便《房地产预售契约》被法院依法判决解除，但法院未就解除后上述房屋房款等相关事项作出任何判决及说明，这种情况下法院判决之后上述房屋处于待定状态，但双方在签订《房地产预售契约》之前还有《商品房认购书》，《商品房认购书》决定了双方的房屋买卖合同关系应当持续至今。六、被告合法占有上述房屋，不需要向原告支付任何费用。被告（反诉原告）吴国华、谭瑞开反诉称：1998年1月6日，被告与原告签订了《房地产预售契约》，约定被告以478108元的价格向原告购买广州市天河区八楼C08房，被告按合同约定向原告支付了首期购房款160997元、房屋预征契税14987元等相关入住所需各种费用，并办理了按揭手续。由于被告自2000年7月开始没有支付供楼款，原告在2001年分四次代付房款共计款项269557.60元。其后原告向广州市天河区人民法院提起诉讼，要求法院判令解除《房地产预售契约》，但一审未得到支持。原告不服上诉至广州市中级人民法院，二审判决解除《房地产预售契约》。《房地产预售契约》虽已解除，但是法院并未就解除后怎样处理上述房屋作出判决。原告在判决后没有要求被告腾房，而是希望被告支付剩余房款，继续履行合同。双方曾就支付剩余房款及办理房产证等相关事宜进行协商。原告承诺只要被告愿意一次性付清剩余购房款，原告同意继续履行《房地产预售契约》，将上述房屋过户给被告，被告对此表示同意。后因原告不能给被告办理上述房屋房产证而此协议被搁置，但双方存在事实上的房屋买卖合同关系。现由于上述房屋价值猛增，原告在利益的驱动下，起诉被告返还上述房屋并要求被告支付房屋占有使用费，该行为违反诚实信用原则。为此，被告特提起反诉，请求法院判令：一、确认广州市天河区八楼C08房的物权归被告所有；二、原告协助办理广州市天河区八楼C08房的房屋产权过户手续；三、原告承担本案的诉讼费用。原告（反诉被告）省信托公司对反诉辩称：《房地产预售契约》已由生效民事判决所判决解除，被告继续占有房屋没有法律及合同依据。根据原告提供的最新的查册表显示，广州市天河区八楼C08房目前仍确权在原告名下，所以原告是上述房屋的所有权人，原告有权要求被告腾退并向原告返还上述房屋。由于原告是上述房屋的所有权人，且被告无权继续占有房屋，原告没有义务协助被告办理上述房屋的过户手续，因此，请求法院驳回被告的所有诉讼请求。经审理查明：1998年1月6月，省信托公司（甲方/卖方）与吴国华、谭瑞开（乙方/买方）签订《房地产预售契约》（含附件一、二），约定甲方经广州市国土局房地产管理局批准，取得位于广州市天河区、用地面积为9971平方米的土地使用权；甲方在上述土地兴建商品楼宇，定名为6-15层，由甲方预售；乙方向甲方预购上述房地产的第C幢第八层08号（下简称案涉房屋），该房地产的建筑面积为70.31平方米；甲乙双方议定该房地产的成交总价格为478108元，即房屋建筑面积每平方米价格为6800元；甲方同意乙方选择本契约附件二中第三项方式向甲方支付购房款；甲方应于1998年5月30日前将该房地产建成并正式交付乙方使用；该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续等。另，省信托公司与吴国华、谭瑞开在附件二中约定，由于乙方选择以下第三项方式支付房价款，因此甲方同意在该房地产的定价基础上给予乙方优惠计收，即该房地产的成交总价格为478108元；乙方在签署《房地产订购书》时所支付的定金10000元，可在乙方应付的第一期房价款中扣除。第三条“其它方式”为另行打印好的张贴在该处的条款，内容为“凡是办理按揭购房的客户，必须加签如下条款：预售契约中双方约定的其它事项：如乙方未能按贷款合同期限支付供款及欠款，导致甲方代乙方向银行偿还其应缴之全部欠款，乙方应无条件将该房产之抵押权益转给甲方，并在收到甲方书面催告函后十天内（以发出通知邮戳为准）向甲方缴清全部欠款。如乙方未能在限期内缴清该款，甲方有权解除本契约，该物业归甲方所有，甲方有权将该物业收回另行出售，乙方应支付有关的退房手续，不得有异议。乙方已付的契税、印花税、交易监证费、公证费、律师费、保险费、抵押登记费、贷款手续费以及测量费一律不退。”载明上述内容的纸张张贴在附件二第三项“其它方式”的右侧，纸张的四周没有省信托公司的骑缝签章和吴国华、谭瑞开的签名；左旁注有“1998年1月6日起开始办理银行按揭手续”的手写内容。上述《房地产预售契约》是省信托公司提交的原件，吴国华、谭瑞开对上述第三条“其它方式”的真实性不予确认，但其并未提交《房地产预售契约》的原件；而根据吴国华、谭瑞开提交的《房地产预售契约》（复印件）显示，其附件二第三条“其它方式”的内容与上述省信托公司提交的《房地产预售契约》一致。吴国华、谭瑞开分别于1997年5月12日、1997年5月19日、1997年7月23日、1997年9月16日、1997年12月22日、1998年10月15日向省信托公司支付购买案涉房屋的首期款10000元、20000元、40000元、35000元、55997元、7111元，合计168108元。吴国华、谭瑞开于1998年10月15日向省信托公司支付了案涉房屋的预征契税7172元。其后，省信托公司向本院提起诉讼，要求解除省信托公司与吴国华、谭瑞开签订的《房地产预售契约》，案涉房屋的产权归省信托公司所有。本院经审理后作出（2005）天法民三初字第1738号民事判决，判决驳回省信托公司的诉讼请求。后省信托公司不服该判决提起上诉，广州市中级人民法院经审理后作出（2006）穗中法民五终字第3199号民事判决（下简称3199号民事判决），判决撤销本院（2005）天法民三初字第1738号民事判决，解除省信托公司与吴国华、谭瑞开于1998年1月6日签订的《房地产预售契约》（含附件一、二）；驳回省信托公司的其他诉讼请求。上述3199号民事判决已于2006年12月31日发生法律效力。上述民事判决中，法院查明如下事实：1998年7月23日，吴国华、谭瑞开（甲方）与省信托公司（丙方）及中国建设银行广州经济技术开发区支行（乙方，下简称建行开发区支行）签订《中国建设银行广州市分行购住房抵押借款合同》，约定甲方因购买案涉房屋，自愿以其与丙方于1998年5月15日共同签订的《房地产预售契约》项下的房产及全部权益抵押给乙方，同时赋予乙方以优先处分权，作为甲方偿还本合同项下全部义务的担保；贷款金额为310000元；在出现以下情况之一时，乙方有权要求甲方提前偿还部分或全部欠款或依法先行处分抵押房产：1、甲方违反本合同规定之任何条款；2、甲方向乙方提供虚假的证明材料而取得贷款；3、甲方抛弃抵押房产；4、甲方发生其他足以影响其偿债能力的变故；丙方同意在乙方发出书面通知后，履行回购担保责任，并于乙方发函日起三十天内，代甲方清还所欠之本息及有关费用，同时授权乙方从丙方名下账户自动扣收上述款项；有下列情况之一，乙方即可书面通知丙方承担担保责任或向房地产管理局申请对抵押房产进行处分：1、甲方出现第十五条情况之一而不还款者（指上述违约情形）；4、甲方若在还款期内累计拖欠六期（即六个月应供款）或全部借款到期超过三个月仍未清偿，在乙方发出催还通知三十天内（以挂号信寄出时间为准）仍未清偿的；等等。上述合同签订后，建行开发区支行依约向吴国华、谭瑞开发放了上述贷款，三方前往广州市房地产管理部门办理了抵押备案手续。吴国华、谭瑞开在庭审中确认其付供楼款至2000年6月止，自2000年7月开始没有支付供楼款，省信托公司对此没有异议。省信托公司为此分别在2001年2月至2001年5月间分四次支付了共计款项269557.60元给建行开发区支行用于回购案涉房屋。其后，建行开发区支行向广州市房屋登记所、房屋交易所递交申请称省信托公司已履行担保责任，向该行归还所贷购房抵押借款全部本息，故申请注销案涉房屋的抵押登记。2005年8月12日，省信托公司向吴国华、谭瑞开发出催告函，要求吴国华、谭瑞开归还欠款，但吴国华、谭瑞开仍不支付。吴国华、谭瑞开拖欠房款后一直没有催促省信托公司行使解除权。省信托公司为此于2005年10月13日向广州市天河区人民法院提起诉讼。吴国华、谭瑞开在庭审中还确认省信托公司在合同约定的交付房屋时间将房屋交付给其使用。现省信托公司向本院提起本案诉讼，要求吴国华、谭瑞开返还案涉房屋并支付案涉房屋的占有使用费；吴国华、谭瑞开提起反诉。诉讼过程中，省信托公司与吴国华、谭瑞开均确认在3199号民事判决判令解除《房地产预售契约》后，省信托公司未将收取的购房款168108元退还给吴国华、谭瑞开，案涉房屋一直由吴国华、谭瑞开居住使用至今。吴国华、谭瑞开主张在3199号民事判决判令解除《房地产预售契约》后，省信托公司协商同意继续履行《房地产预售契约》，但对此吴国华、谭瑞开未提供证据予以证明，亦确认双方对于合同继续履行的问题并无签订任何协议。省信托公司对此主张不予确认，认为其曾口头要求吴国华、谭瑞开返还案涉房屋，并认为物权保护没有时效限制，省信托公司随时可以起诉要求吴国华、谭瑞开返还房屋；由于省信托公司的母公司破产，其名下房产很多处于停止处理的状态，且母公司破产后，其大部分物业已被广东省高级人民法院查封，很多事情无法推进；现省信托公司被其他公司收购，很多事情想通过法律途径解决，故其现在才提起本案诉讼。吴国华、谭瑞开主张虽然3199号民事判决判令解除《房地产预售契约》，但其与省信托公司关于案涉房屋的买卖合同关系还签订了《商品房认购书》，故双方之间仍存在案涉房屋的买卖合同关系。对此，吴国华、谭瑞开提供了《商品房认购书》（复印件）作为证据。省信托公司对该证据的真实性不予确认，并认为与本案无关。吴国华、谭瑞开又提交了《个人名下房地产登记情况查询证明》（显示姓名为吴国华、谭瑞开，房地产地址为案涉房屋），省信托公司对该证据的真实性予以确认，但认为该登记只是预售登记，并非案涉房屋的产权登记。另，吴国华、谭瑞开主张省信托公司与其在1997年5月10日签订《商品房认购书》，《商品房认购书》的原件在省信托公司处，虽然吴国华、谭瑞开没有原件，但其付款金额、付款期限与《商品房认购书》约定的基本相同，因此，能够证明《商品房认购书》的真实性；吴国华、谭瑞开根据《商品房认购书》的约定，向省信托公司支付购房款，该购房款在《房地产预售契约》中没有相应约定，购房款是其购买案涉房屋的房款，因为《商品房认购书》仍存在，所以其没有向省信托公司主张；省信托公司主张是因母公司破产才没有向其主张权利，经了解，省信托公司的母公司破产时间并非在《房地产预售契约》解除之后，省信托公司在12年内没有主张权利，且按照合同约定及法律规定，省信托公司应当向房地产中心撤销案涉房屋的预售登记，但省信托公司没有履行，说明省信托公司愿意且真实的履行《商品房认购书》的相关规定。为证明《商品房认购书》的真实性，吴国华、谭瑞开还提交了广东杰思特声像资料司法鉴定所作出的粤杰痕像鉴字【2018】第号《鉴定意见书》[鉴定意见为送鉴的检材A3纸页面收据是样本①、样本②的复印件，其同联复印的《商品房认购书》落款的签名“吴国华”是委托人吴国华本人手写字迹，该《商品房认购书》和发票与1997年12月22日形成的收据样本1①、样本1②具有真实完整性、且存在着相关联的自然老化周期一致性的客观事实]。省信托公司对该证据的真实性予以确认，但认为双方实际履行的是《房地产预售契约》，而该契约已被3199号民事判决所判令解除。省信托公司主张其是案涉房屋所属楼盘“”的所有权人，其有权按照广州市房屋租金参考价的标准，向吴国华、谭瑞开收取案涉房屋的占有使用费。为予证明，省信托公司提交了《广州市不动产登记查册表》等证据。一、《广州市不动产登记查册表》显示房产登记号为稳字××号，房产地址为天河区137,139号。二、《2007年广州市房屋租金参考价》（其中，的高层住宅的租金标准为39元/月·平方米），《2008年广州市房屋租金参考价》（其中，的高层住宅的租金标准为39元/月·平方米），《2009年广州市房屋租金参考价》（其中，龙口-石牌区片中除暨南大学等楼盘以外的高层住宅的租金标准为30元/月·平方米），《2010年广州市房屋租金参考价》（其中，龙口-石牌区片中除暨南大学等楼盘以外的电梯楼的租金标准为30元/月·平方米），《2011年广州市房屋租金参考价》（其中，的电梯楼的租金标准没有数据，楼梯楼的租金标准为30元/月·平方米），《2012年广州市房屋租金参考价》（其中，银兰苑的电梯楼的租金标准没有数据，的电梯楼的租金标准为45元/月·平方米），《2013年广州市房屋租金参考价》（其中，银兰苑的电梯楼的租金标准为45元/月·平方米），《2014年广州市房屋租金参考价》（其中，银兰苑的电梯楼的租金标准为47元/月·平方米），《2015年广州市房屋租金参考价》（其中，银兰苑的电梯楼的租金标准为50元/月·平方米），《2016年广州市房屋租金参考价》（其中，的电梯楼的租金标准为51元/月·平方米），《2017年广州市房屋租金参考价》（其中，银兰苑的电梯楼的租金标准为55元/月·平方米），《2018年广州市房屋租金参考价》（其中，银兰苑的电梯楼的租金标准为50元/月·平方米）。吴国华、谭瑞开对证据一的真实性予以确认，但认为该证据是整栋楼的大确权，并非案涉房屋的确权，根据吴国华、谭瑞开的查询，案涉房屋是登记在吴国华、谭瑞开名下；吴国华、谭瑞开对证据二的真实性不予确认，认为与本案无关。吴国华、谭瑞开主张其是合法占有使用案涉房屋，省信托公司无权要求其支付占有使用费，而且相关的占有使用费的诉讼请求也超过了法定诉讼时效。省信托公司未提供证据证明其在提起本案诉讼前曾向吴国华、谭瑞开追讨过占有使用费。本案庭审结束后，吴国华、谭瑞开申请增加反诉请求，要求省信托公司支付鉴定费用5000元。另，本院向广州市国土资源和规划委员会调查，广州市国土资源和规划委员会函复本院称，案涉房屋涉及项目以稳字90278号案初始登记在省信托公司和广州市天河区石牌街村民委员会、广州伟腾房地产开发有限公司名下，登记地址为广州市天河区137,139号；案涉房屋以吴国华、谭瑞开的名义办理预售合同备案（预售契约号为号），并以98备字号办理抵押备案，抵押权人为建设开发区支行，目前案涉房屋暂无查封、转移登记信息等。本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定，“下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。”根据3199号民事判决中所查明的事实以及本案中已查明的事实可知，吴国华、谭瑞开与省信托公司签订《房地产预售契约》，约定吴国华、谭瑞开以按揭贷款的方式购买省信托公司开发的楼盘中的案涉房屋，其后由吴国华、谭瑞开与省信托公司及建行开发区支行签订相应的《抵押借款合同》。但由于吴国华、谭瑞开没有支付供楼款，省信托公司支付了共计269557.60元给建行开发区支行用于回购案涉房屋；其后，省信托公司向吴国华、谭瑞开发出催告函，要求吴国华、谭瑞开归还欠款，但吴国华、谭瑞开仍不支付；省信托公司为此向本院提起诉讼，该案件经二审后，广州市中级人民法院作出的3199号民事判决，判决解除省信托公司与吴国华、谭瑞开于1998年1月6日签订的《房地产预售契约》（含附件一、附件二），该判决已发生法律效力。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”3199号民事判决已判令解除《房地产预售契约》，且该判决已发生法律效力，因此，吴国华、谭瑞开无权继续占用案涉房屋，现省信托公司要求吴国华、谭瑞开腾退并返还案涉房屋的诉讼请求合法有据，本院予以支持。另，《房地产预售契约》解除后，吴国华、谭瑞开继续占有使用案涉房屋给省信托公司造成租金损失，现省信托公司要求吴国华、谭瑞开支付案涉房屋的占有使用费的诉讼请求合法有据，但是，吴国华、谭瑞开提出诉讼时效抗辩，而省信托公司未提供证据证明其在本案起诉前曾向吴国华、谭瑞开追讨过占有使用费，其依法应自行承担举证不能的法律责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”据上规定，本院判令吴国华、谭瑞开向省信托公司支付本案起诉之日（2018年2月6日）往前倒推三年即自2015年2月7日起至腾退交还案涉房屋之日止的占有使用费。关于占有使用费的标准问题，现省信托公司主张根据广州市房地产管理部门公布的租金参考价的标准计算，该主张合理有据，本院予以支持。根据《房地产预售契约》显示，案涉房屋的建筑面积为70.31平方米，因此，按照各年度的广州市房屋租金参考价计算，案涉房屋在2015年的占有使用费应为3515.50元/月（70.31平方米×50元/月·平方米），2016年的占有使用费应为3585.81元/月（70.31平方米×51元/月·平方米），2017年的占有使用费为3867.05元/月（70.31平方米×55元/月·平方米），2018年的占有使用费应为3515.50元/月（70.31平方米×50元/月·平方米）。而自2019年1月1日起的占有使用费，省信托公司主张参照2018年的租金参考价标准计算，即占有使用费为3515.50元/月，该主张并无不妥，本院予以采纳。关于吴国华、谭瑞开的抗辩以及反诉请求。首先，关于《房地产预售契约》的约定条款内容以及对该契约的解除问题，3199号民事判决已发生法律效力的，吴国华、谭瑞开对上述判决及审处结果的异议缺乏依据，本院不予采纳。其次，即使《商品房认购书》属实，但在双方签订《房地产预售契约》后，该认购书因目的已实现而终止，吴国华、谭瑞开在《房地产预售契约》已被判令解除后以《商品房认购书》而主张双方仍存在案涉房屋的买卖合同关系，该主张显然缺乏依据，本院不予采纳。最后，吴国华、谭瑞开主张其与省信托公司协商同意继续履行《房地产预售契约》，但其对此主张未提供证据予以证明，而省信托公司对此主张予以否认，因此，吴国华、谭瑞开应自行承担举证不能的法律责任，本院对此主张不予采信。综上，吴国华、谭瑞开的抗辩以及其要求确认案涉房屋的物权归其所有、要求省信托公司协助办理案涉房屋的房屋产权过户手续等反诉请求均缺乏依据，本院不予支持。另，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定，“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”吴国华、谭瑞开在庭审结束后申请增加诉讼请求，要求省信托公司支付鉴定费用5000元，该申请不符合法律规定，本院不予审处。综上所述，本院依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）吴国华、谭瑞开自本判决发生法律效力之日起30日内，腾退并返还广州市天河区八楼C08房；二、被告（反诉原告）吴国华、谭瑞开自本判决发生法律效力之日起30日内，向原告（反诉被告）广东省信托房产开发公司支付自2015年2月7日起至腾退返还上述房屋之日止的占有使用费（其中，2015年的占有使用费标准为3515.50元/月，2016年的占有使用费标准为3585.81元/月，2017年的占有使用费标准为3867.05元/月，2018年1月1日起的占有使用费标准为3515.50元/月）；三、驳回原告（反诉被告）广东省信托房产开发公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）吴国华、谭瑞开的全部反诉请求。。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费189028011747100元，由原告（反诉被告）广东省信托房产开发公司负担5800元，被告（反诉原告）吴国华、谭瑞开负担1300元；反诉受理费4285元，由原告广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司负担50元，由原告广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司负担50元，被告（反诉原告）吴国华、谭瑞开马文智朱芳俊负担230元1840元、、被告莫小弟林莹承担连带清偿责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  关东英人民陪审员  樊明香二〇一九年六月十三日书 记 员  何靖文罗小玲判决书已于年月日送达