广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终1766号 上诉人（原审被告）：柳州市正居房地产有限责任公司，住所地：广西柳州市潭中西路 法定代表人：郑日深，该公司董事长。 上诉人（原审被告）：郑日深，男，汉族，1962年8月10日出生，住柳州市城中区。 被上诉人（原审原告）：吴玉志，男，1964年4月27日出生，苗族，住融水苗族自治县。 委托诉讼代理人：邓文强，广东尚情律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈锐寿，广东尚情律师事务所律师。 上诉人柳州市正居房地产有限责任公司（以下简称正居公司）、郑日深因与被上诉人吴玉志商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院（2018）桂0225民初1618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月9日立案后依法组成由审判员黄昕担任审判长，审判员侯雪山和审判员谭皓匀参加的合议庭，于2019年5月29日公开开庭审理了本案，覃永慧担任法官助理，代书记员黄习家担任法庭记录。上诉人正居公司的法定代表人郑日深、被上诉人吴玉志的委托诉讼代理人邓文强、陈锐寿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人正居公司、郑日深上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回被上诉人的一审诉讼请求；3、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审法院认为：“原告与被告正居公司签订的《商品房买卖合同》，系当事人意思表示真实，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同应受法律的保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则将承担相应的违约责任。按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告正居公司应按约定时间向原告交房，并于交房后180日内办理房屋权属登记备案。依据查明的事实，正居公司未按约定时间交房，依法应当向原告支付逾期交房违约金。另外，因正居公司未在约定期限内向产权登记机关提交其应提供的办理权属登记所需的材料以备案，导致原告未能办理不动产权属证书，因此，正居公司还应承担逾期提交备案登记材料而导致原告无法按时取得产权证所造成的损失。现原告请求逾期办理产权登记的违约金，实际上是逾期不提供资料报不动产登记机关备案而导致原告未能办理不动产权属证书的损失。本案中，被告郑日深作为一人有限公司的股东，其未能举证证明企业财产独立于股东自己的财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，应当对正居公司债务承担连带责任。关于逾期交房及逾期提交备案登记材料的违约金适用问题。本案中，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告逾期交房、逾提交产权登记备案需要承担的违约责任，明显低于原告逾期付款需要承担的违约责任，有失公平，根据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》对于公平原则的相关规定，本院酌情支持以已付购房款总额为基数，根据被告逾期天数在分别扣除逾期交房90日及交房之日起180日办理产权登记备案的天数后，按照年利率6%计算违约金。原告提出按照年利率6%计算违约金的主张合情合理，诉请的违约金数额没有超出法律规定的范围，本院予以支持。二被告提出延期办证的诉请应按合同约定执行，缺乏事实依据及法律根据，本院不予采信。关于是否存在恶劣天气影响施工的问题，由于合同双方并未对恶劣天气准确定义，且二被告未能举证证明施工受到影响的具体天数，恶劣天气影响施工的证据不足，故本院对二被告提出恶劣天气影响施工的抗辩理由不予采信。”这是完全错误的认定，因为：1、关于延期交房问题：根据《融水县气象局气象报告》及《工程施工日记》符合双方签订的买卖合同第八条约定：遇不可抗力、恶劣天气等因素，即降雨，交房时间顺延。2014年5月至2016年2月根据融水县气象局提供的气象资料显示，该时段降雨天数为344天，故交房时间为2016年2月，因此正居公司并未违约。一审法院判决认定依据不足，证据不足。2、关于延期交房被上诉人诉讼时间已经超出诉讼时效。一审法院判定与事实不符，与法律规定相悖。3、关于延期办证。根据被上诉人与正居公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，逾期办理权属登记备案，买受人不退房，出卖人按已付房款0.05%向买受人支付违约金，是双方真实意愿的表达，法院判决按年6%计算违约金，违反《合同法》规定。二、一审法院对被上诉人提出的没有事实及法律依据的主张及观点全部予以采信及认定，而对上诉人提出的有事实及法律依据的主张及观点全部不予采信、不予认定，是错误的。综上所述，一审判决认定事实错误，判决认定的依据不足，证据不足；上诉人的上诉请求既有事实依据也有法律依据。为此，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人吴玉志答辩称，请求二审法院：1、驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决；2、本案一、二审全部诉讼费用由上诉人承担。事实和理由：一审法院事实认定清楚，适用法律正确。首先，关于延期交房问题。上诉人提供《融水县气象局气象报告》以及《工程施工日记》拟证实存在符合双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的可据实延期交房情形，但不应对不可抗力（地震、台风等）极端恶劣天气做出扩大化的解释。上诉人所提交的《工程施工日记》由自己提供，且没有原件核对，不能排除合理怀疑，不具有法律效力；就算有原件核对，依然没有办法证明真实性、合法性、关联性；并且上诉人没有在举证期限内提供证据，应由上诉人承担举证不能的责任。上诉人未能举证证明施工受到影响的具体天数，恶劣天气影响施工的证据不足，故一审法院对上诉人提出恶劣天气影响施工的抗辩理由不予采信非常正确，并且理由充分。其次，关于上诉人认为逾期交房诉讼时间已经超出诉讼期限。被上诉人认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持”之规定，上诉人没有任何书面证据可以证明在一审中提出诉讼时效的抗辩，因此，其二审期间提出，不应得到支持。双方签订的《商品房买卖合同》真实有效，合同双方的权利义务是一种正在履行的状态，直至今天为止，被上诉人依然不知道自己的权利受到侵害，也只有从上诉人提供备案资料这天起，被上诉人方才可以明确知道被累计侵害了多少逾期办证的权益，或者只有从上诉人真正交房那一天，才可以清晰知道上诉人到底逾期多久交付房屋，侵害了多少逾期交付房屋权益。根据我国《民法总则》第一百八十八条规定“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”，因此该案的诉讼时效起点，应该是上诉人提交备案材料之日起算，被上诉人知道了上诉人逾期办证的具体时间，明确了上诉人侵害了被上诉人的具体权益，应视为“权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算”的起点。最高人民法院2018年7月18日公布《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》，要求妥善处理民法总则与民法通则关于诉讼时效制度主要不同规定的衔接问题。该司法解释规定，民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《商品房买卖合同》出卖人逾期交付房款的违约责任，约定逾期交房按日计算违约金。因此，该合同应属于连续性的权利义务合同，该合同的效力一直存在，故不存在上诉人所辩称的属于诉讼时效抗辩的情形。最后，被上诉人认为没有超过诉讼时效。再次，关于延期办证问题。上诉人认为“法院明显偏袒被上诉人”，这种表述，既没有事实根据，也没有法律依据。被上诉人认为，一审法院以事实为依据，以法律为准绳，公平公正审理案件，事实认定清楚，适用法律正确。上诉人认为“根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，逾期办理权属登记备案，买受人不退房，出卖人按已付房款0.05％向买受人支付违约金，是双方真实意愿的表达，法院判决按年6％，计算违约金，违反《合同法》规定”这是错误的。（1）不准予调整约定过低的逾期办证违约金有违公平。在商品房买卖过程中，开发商具有明显优势地位，且购房合同多为格式条款。根据《合同法》39条和第40条的规定，提供格式化条款一方，应尽合理提醒的义务。否则，该格式化条款无效。上诉人为降低己方逾期办证违约成本，开发商往往约定过低的违约金计算比例，且不逾与期办证时间挂钩，造成逾期办证违约金约定过低。例如，在本案中，对于大部分业主，开发商已逾期交房和逾期办证长达三年多。但根据《商品房买卖合同》的约定，逾期办证违约金为几百元，明显有失公平，与买受人逾期交付房款完全不对等，不公平。因此，如因难以举证损失具体数额而不准予调整违约金，有违公平，反而助长了开发商肆意违约的主观故意。（2）不准予调整约定过低的逾期办证违约金违背法律制定违约金的作用和目的。违约金除了弥补损失属性外，还具惩罚属性。而无论是按约定判处明显不合理的过低违约金，还是直接判定没有损失而主张无违约金，均无法体现弥补购房者损失的属性，更不用说对开发商逾期办证违约行为予以惩罚。因此，支持调整违约金是对开发商逾期办证违约行为的制约，有引导房地产企业及时办证、保护广大人民群众物权的正确引领作用。这也是法律发挥指引评价作用的重要价值。综上，一审法院以事实为依据，以法律为准绳，公平、公正、公开审理案件，事实认定清楚、审理程序合法、适用法律正确。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 吴玉志向一审法院起诉请求：1、请求判决柳州市正居房地产有限责任公司、郑日深连带支付逾期交楼违约金共计14291.73元（以房屋总价274263元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率6%、逾期交楼天数317天计算逾期交楼违约金）；2、请求判决柳州市正居房地产有限责任公司、郑日深连带支付吴玉志逾期办理产权登记的违约金，违约金自2017年2月17日起，以总房价274263元按照中国人民银行同期贷款利率6%计算至吴玉志取得房屋产权证之日止，暂计至2018年10月1日止，违约金暂计26509.58元；3、请求判令柳州市正居房地产有限责任公司、郑日深一在判决生效之日起30天内为吴玉志办理产权登记；4、本案诉讼费用由柳州市正居房地产有限责任公司、郑日深承担。 一审法院认定事实：正居公司系个人独资企业，郑日深为其法定代表人及唯一股东，2014年9月26日，吴玉志与正居公司签订《商品房买卖合同》。吴玉志支付274263元向正居公司购买位于融水苗族自治县，建筑面积111.47平方米。《商品房买卖合同》第七条约定“买受人逾期付款的，按日向出卖人实付逾期应付款万分之三的违约金”，第八条约定“交楼时间为2015年6月30日，逾期交房超过90日的，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之零点五的违约金，出卖人可据实予以延期的情形有：1、遭遇不可抗力，且在发生之日起60日内告知吴玉志；2、影响工程进度但出卖人无法事先预见和控制的客观原因，如交通管制、自然灾害、恶劣天气等”，第十五条约定“出卖人应当在房屋交付使用后180天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人原因导致买受人未能取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金”。2016年8月17日，正居公司通过物业公司与吴玉志办理了交付房屋手续。至吴玉志起诉之日，正居公司仍未办妥上述房屋权属登记备案手续。 另查明，在上述房屋交付使用时，吴玉志与正居公司签订了补充协议，对逾期交房违约责任另行作出了处理。 一审法院认为，吴玉志与正居公司签订的《商品房买卖合同》，系当事人意思表示真实，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同应受法律的保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则将承担相应的违约责任。按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，正居公司应按约定时间向吴玉志交房，并于交房后180日内办理房屋权属登记备案。依据查明的事实，正居公司未按约定时间交房，依法应当向吴玉志支付逾期交房违约金。但是，根据该院查明的事实，吴玉志与正居公司已就逾期交房另行签订协议，构成对原合同中有关逾期交房责任约定的变更，故该院对吴玉志依照原合同约定主张逾期交房违约金赔偿的请求不予支持。另外，因正居公司未在约定期限内向产权登记机关提交其应提供的办理权属登记所需的材料以备案，导致吴玉志未能办理不动产权属证书，因此，正居公司还应承担逾期提交备案登记材料而导致吴玉志无法按时取得产权证所造成的损失。现吴玉志请求逾期办理产权登记的违约金，实际上是逾期不提供资料报不动产登记机关备案而导致吴玉志未能办理不动产权属证书的损失。本案中，郑日深作为一人有限公司的股东，其未能举证证明企业财产独立于股东自己的财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，应当对正居公司债务承担连带责任。 关于逾期提交备案登记材料的违约金适用问题。本案中，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，逾期提交产权登记备案需要承担的违约责任，明显低于吴玉志逾期付款需要承担的违约责任，有失公平，根据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》对于公平原则的相关规定，该院酌情支持以已付购房款总额为基数，根据柳州市正居房地产有限责任公司、郑日深逾期天数，在扣除交房之日起180日办理产权登记备案的天数后，按照年利率6%计算违约金。吴玉志提出按照年利率6%计算违约金的主张合情合理，没有超出法律规定的范围，该院予以支持。柳州市正居房地产有限责任公司、郑日深提出延期办证的诉请应按合同约定执行，缺乏事实依据及法律根据，该院不予采信。 关于是否存在恶劣天气影响施工的问题，由于合同双方并未对恶劣天气准确定义，且柳州市正居房地产有限责任公司、郑日深未能举证证明施工受到影响的具体天数，恶劣天气影响施工的证据不足，故该院对柳州市正居房地产有限责任公司、郑日深提出恶劣天气影响施工的抗辩理由不予采信。 关于吴玉志对逾期交房的起诉是否已经超过诉讼时效的问题，由于当事人在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，故应当以违约交房逾期终了之日起计算诉讼时效，具体到本案，吴玉志的起诉并未超出法定的诉讼时效，故柳州市正居房地产有限责任公司、郑日深提出吴玉志对逾期交房的起诉已经超过诉讼时效的抗辩理由，与事实不符，与法律规定相悖，该院不予采信。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定，判决：一、驳回吴玉志第一项诉讼请求；二、柳州市正居房地产有限责任公司、郑日深于本案判决生效之日起五日内向吴玉志支付2017年2月17日至2018年10月1日期间逾期提交资料报不动产登记机关备案的违约金26509.58元；三、柳州市正居房地产有限责任公司、郑日深于本案判决生效之日起三十日内向融水苗族自治县不动产登记中心提交办理融水苗族自治县权属登记备案资料。案件受理费820元，减半收取410元（吴玉志已预交），由吴玉志负担144元，由柳州市正居房地产有限责任公司、郑日深共同负担266元。 本院二审期间，双方当事人均无新证据提交。双方对一审判决查明的事实均无异议，经审查，一审判决查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务的，应当承担违约责任。本案中，被上诉人与正居公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同中约定应在交房后180日内办理房屋权属登记备案。正居公司2016年8月17日交付涉案房屋后至今未能进行产权登记备案，被上诉人因此未能办理产权证书，正居公司存在违约，应当承担逾期办证的违约责任。 关于逾期提交备案登记材料的违约金问题，上诉人认为应按照合同约定按已付房价款的0.05%支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及最高人民法院《关于若干问题的解释（二）》的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加。正居公司至今未能提供资料报不动产登记机关备案，给被上诉人造成持续的损失，其欲按照合同约定支付一次性的违约金显属过低，显失公平，一审法院根据被上诉人的请求，酌定以已付房款为基数、按年利率6%计算违约金属于合理行使自由裁量权，并无不当之处，本院予以维持。 关于上诉人认为逾期交房违约金的计算已超过诉讼时效及应扣除雨天的问题，因一审并未判决正居公司承担逾期交房的违约责任，被上诉人对此亦未提出上诉，上诉人的该项上诉无实际意义，本院不予采纳。 综上所述，上诉人正居公司、郑日深的上诉理由不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费463元（上诉人柳州市正居房地产有限责任公司公司、郑日深已预交），由上诉人柳州市正居房地产有限责任公司公司、郑日深负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 昕 审 判 员  侯雪山 审 判 员  谭皓匀 二〇一九年六月二十五日 法官助理  覃永慧 代书记员  黄习家