济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0102民初4102号 原告：刘某，男，1962年7月16日出生，汉族，住山东省济南市。 委托诉讼代理人：高新阔，山东舜天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪麟，山东舜天律师事务所律师。 被告：山东才高鑫源置业有限公司，住所地山东省济南市。 法定代表人：张海，总经理。 委托诉讼代理人：施磊，男，山东才高鑫源置业有限公司员工。 委托诉讼代理人：黄梁林，北京德恒（济南）律师事务所律师。 原告刘某与被告山东才高鑫源置业有限公司（以下简称才高公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某的委托诉讼代理人高新阔，被告才高公司的委托诉讼代理人黄梁林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘某向本院提出诉讼请求：1.判令才高公司支付刘某逾期办证违约金132509.09元（自2016年4月21日起至2019年2月1日止），2019年2月2日至才高公司提供产权备案资料之日止的违约金（以刘某房款1238422.5元及储藏室房款95800.8元为本金，共计1304223.3元，按日万分之一标准计算）；2.诉讼费、律师费由才高公司承担。事实与理由：刘某与才高公司于2012年12月18日签订《商品房买卖合同》，约定刘某购买才高公司开发的位于济南市历下区的鑫源山庄××号房屋及×××号储藏室，购房金额为1238422.5元，储藏室金额95800.8元，合计1304223.3元。刘某已按合同约定履行付款义务。才高公司于2014年4月20日在未取得《综合验收备案证明》的情况下将涉案房屋交付刘某。截至起诉日，才高公司仍未将办理产权证需由出卖人提供的材料递交产权登记机关备案，致刘某迟迟不能办理产权过户登记，截止于2019年2月1日逾期达1016天。才高公司迟延履行协助办证义务违约事实明显，按照合同约定才高公司应支付刘某违约金。 才高公司辩称，刘某的诉讼请求无事实和法律依据，应当依法驳回。1.刘某要求才高公司支付逾期办证违约金，没有依据。才高公司为解决单位驻济职工住房困难建设涉案房屋，所涉争议系单位与职工之间的内部事项；因房地产政策变化等客观因素影响，才致迟延办理备案，但才高公司一直积极办理相关备案手续；刘某采取诉讼方式解决问题，可能会影响办证速度进而损害原告的利益。2.目前尚不具备合同约定的应当支付违约金的条件，刘某的诉讼请求没有事实和法律依据。在刘某履行完毕结清房款、交清办证全部资料及税费的义务后，才高公司需在730个工作日内将相关资料报产权登记机关备案，刘某系先履行义务一方，在其未履行时，才高公司有权拒绝履行。3.刘某主张按照日万分之一的标准支付违约金标准过高，应予以调整。刘某没有证据证明存在因迟延办证而致使其利益受损的情形，刘某应对逾期办证产生的具体损失数额承担举证责任，而且刘某主张违约金标准过高。4.刘某要求以厨房卫生间装修费用为本金计算违约金，没有任何事实和法律依据，装修费用系刘某购买房屋后因装修而支付的费用，其要求计算在违约金的本金之内没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年12月18日，刘某（买受人）与才高公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定刘某购买位于济南市历下区鑫源山庄××室房屋及地下室，房屋建筑面积183.47平方米，价款为1238422.5元，地下室建筑面积19.24平方米，价款为65800.8元，合计1304223.3元。其中，合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自逾期之日起至实际备案之日止，出卖人按日支付已交房价款万分之一的违约金。” 同日，刘某与才高公司签订《补充协议》，关于合同履行过程中的争议解决，双方约定：“若双方发生纠纷诉诸法院时，败诉方除向胜诉方承担责任外，还应承担胜诉方实现债权的费用，包括律师费用。” 2013年3月20日，才高公司为刘某出具收据，刘某已交清全部房款。 2014年4月20日，才高公司交付涉案房屋。 2019年1月30日，刘某与山东舜天律师事务所签订《委托代理合同》，山东舜天律师事务所指派高新阔、洪麟作为本案诉讼委托代理人。刘某向山东舜天律师事务所支付律师费5000元，山东舜天律师事务所向其开具增值税普通发票。 截至本案开庭审理之时，才高公司尚未办理房屋初始登记。 本院认为，涉案商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力。本案的争议焦点问题：才高公司应否支付逾期办证违约金，以及违约金是否过高。 一、关于才高公司应否支付逾期办证违约金。本院认为，商品房买卖合同系买受人支付购房款，出卖人交付房屋并协助买受人办理房产转移登记的合同，因此协助办理房产转移登记系出卖人应尽的主要义务。买受人缴纳税、费及提交办证资料，系买受人为办理房产转移登记应向相关行政部门履行的义务，而不是买受人应当向出卖人履行的商品房屋买卖合同义务，出卖人向产权登记机关提交办理权属登记备案资料，不以买受人是否提交办证资料为前提。本案中，刘某与才高公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”该约定以刘某结清房款并交纳办证资料及税、费作为才高公司履行向产权登记机关提交备案资料义务的条件，明显加重了刘某的责任。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任，排除对方主要权利的，该约定无效。”涉案《商品房买卖合同》系才高公司提供的格式合同，上述约定无效。才高公司依据该条款主张享有先履行抗辩权，不能成立。 才高公司于2014年4月20日将涉案房屋交付刘某，应当在房屋交付后的730日内，即2016年4月20日之前将权属登记资料提交登记机关备案，但截至本案开庭审理之时仍未办理涉案房屋初始登记，构成违约。因此，刘某有权要求才高公司支付违约金。鉴于才高公司提交产权登记备案的日期尚不确定，导致才高公司承担违约责任的截止日期不能确定，不便于裁判文书生效之后的执行，本院酌定才高公司承担违约责任的截止日期为本判决生效之日。对于此后的逾期办证的违约责任，当事人可以根据才高公司的实际履约情况另行主张权利。 二、关于违约金是否过高。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”据此，刘某有权根据合同约定要求才高公司按照日万分之一的标准支付逾期付款违约金，才高公司关于违约金过高的主张不能成立。 另外，刘某为实现涉案债权支出律师费5000元，双方签订的《补充协议》明确约定败诉方承担胜诉方实现债权的费用，包括律师费。刘某主张才高公司支付其律师费5000元，本院予以支持。 综上，刘某的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决如下： 一、被告山东才高鑫源置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘某逾期办证违约金（以1304223.3元为基数，自2016年4月21日起至本判决生效之日止，按照日万分之一的标准计算）； 二、被告山东才高鑫源置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘某律师费5000元； 三、驳回原告刘某的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3060元，减半收取1530元，由被告山东才高鑫源置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  张军 二〇一九年六月二十八日 书记员  生晖