贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终914号上诉人（原审原告）：李仡，女，1973年01月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：严桂宏，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王飞，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张顾樑，男，1983年04月20日出生，汉族，住浙江省余姚市。委托诉讼代理人：李宗祥，贵州合兴律师事务所律师。上诉人李仡因与被上诉人张顾樑租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初5198号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李仡上诉请求：1．撤销原判，发回重审或者依法改判；2．一、二审诉讼费及保全费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院片面采用宏益房开的一面之词，认定合同无效，系事实认定错误；二、一审法院适用法律错误，合同有效，上诉人作为善意履约的一方，合法权益应受保障。被上诉人张顾樑二审答辩称，一审法院认定事实清楚，请求维持。1．上诉人与宏益房开的租赁合同应当认定无效。2．在本案中，上诉人与宏益房开建立租赁关系，同时和被上诉人又建立租赁关系，上诉人履行与宏益房开的合同，其应为与宏益房开的合同自己承担责任，与被上诉人无关，被上诉搬走之前的租赁电费被上诉人已经支付。李仡向一审法院起诉请求：一、判令解除原被告双方于2015年4月11日签订的《门面租赁合同》；二、判令被告赔偿原告经济损失共计670441.15元（包括因其违约行为给原告造成的直接经济损失188145.15元，预期可得利益482296元）；三、判令被告支付原告2018年2月至3月两个月的租金152304元；四、本案诉讼费由被告承担。一审判决认定，原告李仡向该院提交的证据如下：1、《贵阳花果园商铺租赁合同》一份，甲方（出租人）贵阳宏益房地产开发有限公司，乙方（承租人）李仡，合同约定，甲方将贵阳市花果园E区6栋L层18号商铺，建筑面积634.6平方米出租给乙方使用，租赁期限为六年，第一年和第二年每月租金为63460元，第三年和第四年每月租金为76152元，第五年、第六年每月租金为88844元，保证金63460元，合同第3.2条约定：乙方不得在租赁期内转租、转借该商铺或调换使用，否则甲方有权立即解除本合同，并要求乙方承担违约责任及损失赔偿责任。被告对该合同的真实性无异议，但认为在该合同中已经明确约定乙方不得将房屋转租转借，所以原被告双方的租赁合同是无效的。2、2015年4月11日原被告双方签订的《门面租赁合同》一份，甲方为李仡，乙方为张顾梁，在该合同中约定，甲方将花果园项目E区6栋L层18号门面房出租给乙方用于开设餐饮店，租赁期限从2015年4月11日至2021年4月10日，第一年和第二年每月租金为69806元，第三年和第四年每月租金为88844元，第五年、第六年每月租金为101536元，乙方以银行转账方式向甲方指定账户缴纳租金，租金按季度支付，在每季度结束之前5日向甲方支付下一季度租金，每逾期一日，应当按日按照应付租金的百分之五向甲方支付滞纳金，履约保证金为173457元；本合同条款双方必须遵守执行，任何一方违反本合同条款应除应当赔偿守约方造成的损失外，还应赔偿守约方10万元的违约金，违约金具有惩罚性质，双方不得以任何理由减少和免除。被告对该合同真实性无异议，但认为在原告未取得门面转租权的情况下，合同未发生效力，合同生效需征得出租人宏益房开的同意。庭审中，被告表示在签订合同时知道原告是转租该房屋，但原告当时向被告保证可以正常使用该房屋，后来的租金也是根据原告的指令打入指定账户。3、收据两张，内容分别是原告与宏益房开签订《贵阳花果园商铺租赁合同》支付租赁佣金76152元以及原告向宏益房开支付的保证金63460元，被告对证据真实性、合法性不发表意见，认为系原告与宏益房开之间的关系。4、中国农业银行业务凭证一组，证明在该流水中有15笔金额为6340元的打款，系被告将每月的租金差直接支付到原告账户上，其余的租金直接支付给宏益房开，说明被告是明知的，被告主张都是按照原告的指令来打款，金额和账户都是原告指定的；另外，被告主张在流水凭证中有一笔2015年4月11日的打款382875元是被告向原告支付的3个月的租金209418元、保证金173457元。5、短信和微信聊天记录一组，证明被告于2018年3月12日第一次向原告发短信表明用承租的商铺经营的“咖啡之翼”由于欠缺经验，所以一直亏损，准备进行转让，需要原告的支持和理解，如果顺利转让，就由新的承租人缴纳租金，如果转让不成，计划在20号将门面房退还给原告，原告在短信中表示双方是签订了合同的，如果就此解除合同，要求被告承担违约责任。被告认可该短信是自己的员工刘继川发给原告，内容予以认可，认为自己已经明确向原告表示要求解除合同。6、2018年4月13日宏益房开向原告发出的《解除合同通知书》一份，载明：承租人欠交从2018年3月15日开始的租金，累计欠租已经达到30日，故通知原告解除租赁合同，扣除保证金，在收到通知之日起三日内将商铺腾空交还。原告认为被告未按照合同约定按时支付租金，导致自己向宏益房开违约和合同的解除，责任应当由被告承担，被告认为该通知是宏益房开送达给原告的，与被告无关，原告与宏益房开签订合同后所应当缴纳的租金应当是原告的义务，而不是以被告向原告缴纳租金为前提，三方是租赁和转租关系，应当各自承担自己的法律责任。7、2018年3月16日物业管理部门的工作人员书写的一份情况说明，证明原告承租的商铺被告在经营中产生的水电费、物业管理费共计48533.15元，该金额包含在诉请中的188145.15元之内，被告一直没有支付。被告对该证据的三性不认可，认为是一个打印件，无盖章、签字，所欠付的水电费的实际发生为准，如果原告在垫付以后，可以凭单据向被告主张权利。原告张顾樑向该院提交的证据如下：1、收据两张，银行凭证，证明在签订租赁合同时，382875元被告在2015年4月11日向原告交付了382875元，其中有三个月的租金209418元、保证金173457元。原告确认收到该款，但是认为该款与本案无关。2、2017年12月转账凭证一张，金额17万元，证明被告通过自己员工余桃的账户，按照原告的指令向宏益房开账户支付17万元租金，2018年3月1日原告通过自己员工何仕秀的账户向原告账户转账50720元，被告据以证明自己的所有租金已经支付到2018年3月15日。原告对收到50720元予以认可，但主张该款是被告所补的以前所欠的租金的差价，从2017年4月11日起，原被告双方的合同约定的租金和原告与宏益房开合同约定的租金，每月差额为12692元，但被告每月只向原告支付了6346元，该笔差价款计算到2017年12月11日，共计八个月，就是被告所支付的该笔款项。另外原告主张被告尚有扣除差价后应当支付给宏益房开的租金（2018年2月6日-3月5日，2018年3月6日-4月5日）152304元未支付，故要求被告支付。3、《合作经营协议》一份，证明原被告双方曾经签订该协议，用以掩盖原告非法转租的事实。原告对真实性予以认可，认为签订合作经营协议是原告基于对自己的身份考虑，为规避风险签订的，双方没有实际履行。审理中，针对自己的诉请，原告主张经济损失670441.15元包括因被告违约行为给原告造成的直接经济损失188145.15元、预期可得利益482296元，其中直接经济损失为中介费76152元，与宏益房开签订合同违约导致宏益房开不予退还的保证金63460元和水电费物业管理费48533.15元；预期可得利益损失为从2018年2月11日到原被告双方合同约定的合同结束日期2021年4月11日期间原被告双方以及原告与宏益房开两个租赁合同的租金差价482296元。庭审中，双方确认被告已在2018年3月15日全部搬走。另外，该院针对转租行为致函贵阳宏益房地产开发有限公司，该回函表示在合同3.2条明确约定租赁户在租赁期限内不得转租转让该商铺或调换使用，租户转让的行为未经公司同意，也不知晓。针对应该回函，原告认为，在租赁过程中，出租人的工作人员都是找被告要租金，事实上宏益房开是知道并同意原告转租的。一审判决认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。本案原被告双方签订租赁合同，约定被告承租原告从宏益房开承租的房屋进行经营，但在原告与宏益房开的租赁合同中明确约定该房屋未经许可不得转租转让，宏益房开也表示原告的转租行为未征得公司同意，故原告与被告签订的租赁合同应为无效合同，自始对双方便不产生约束力。但被告实际使用了房屋，还是应当参照宏益房开与原告的租赁合同约定的租金标准支付房屋的占有使用费。在原告的诉请中，直接经济损失188145.15元（其中包含中介费76152元，与宏益房开签订合同违约导致宏益房开不予退还的保证金63460元和水电费物业管理费48533.15元）、预期可得利益482296元，但原告主张的直接经济损失系原告与宏益房开在履行合同过程中产生，与被告无关，水电物业管理费是原告应当向宏益房开支付，原告无权要求被告支付；另外由于原被告双方签订的合同无效，原告无权依据该合同主张其所谓的预期可得利益损失，原告未征得出租人同意无权对外转租牟利。关于2018年2-3月的租金问题，一审庭审中，双方均确认2018年3月15日被告已经全部搬走，使用费应当计算到该时间为止，根据宏益房开出具的解除合同通知书中，明确承租人欠交从2018年3月15日开始的租金，证明在2018年3月15日以前的租金是已经支付完毕的，被告并未拖欠搬走前的租金，故原告的诉请缺乏事实和法律依据，该院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条之规定，判决：驳回原告李仡的诉讼请求。案件受理费5752元，诉讼保全费4520元，由原告李仡负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经二审审理查明，2015年6月17日，张顾樑向贵州宏立城物业服务有限公司缴纳装修保证金30000元，其他保证金100元，宏立城物业服务有限公司向张顾樑出具了收据，载明：租户张顾樑，备注装修押金，客户名称为贵阳宏益房地产开发有限公司，房产信息为花果园项目E区6栋L层18号。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人均应依约履行。上诉人李仡与被上诉人张顾樑签订的《门面租赁合同》未违反法律的强制性规定，是合法有效的合同。该合同的成立和生效并不以出租人对租赁物有处分权为要件，因此，擅自转租他人之物行为虽不适法，但其转租合同作为债权合同仍然有效。转租人对次承租人负有提供租赁物以使用收益的义务，而次承租人则有支付租金的义务，任何一方不履行合同的行为，应付债务不履行的责任。张顾樑未依约履行合同，导致合同目的不能实现，应当承担违约责任。李仡请求解除合同，一审予以支持并无不当。李仡请求赔偿的损失包括：一、中介费76152元；二、保证金63460元；三、水电费、物管费48533.15元；四、预期可得利益损失482296元。中介费、保证金是李仡为租房支付的费用，与张顾樑无关，对于该请求本院不予支持；水电费、物管费48533.15元应当由张顾樑负担，本院予以支持；因房屋于2018年4月中旬被宏益房开收回，自张顾樑离开至房屋被宏益房开收回期间的房租88844元为李仡的合理损失，应当由张顾樑负担。李仡主张的其余损失因房屋被收回，损失也无从产生，本院不予支持。综上所述，李仡的上诉理由部分成立，对于成立部分，本院予以支持。原判适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初5198号民事判决；二、解除李仡与张顾樑于2015年4月11日签订的《门面租赁合同》。三、张顾樑于本判决生效之日起十日内赔偿李仡137377.15元。四、驳回李仡其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费用5742元，保全费4520元，由上诉人李仡负担4742元，由被上诉人张顾樑负担5520元。二审案件受理费用11504元，由上诉人李仡负担9504元，由被上诉人张顾樑负担2000元。本判决为终审判决。审判长  喻厚智审判员  庞 敏审判员  刘 佳二〇一九年六月二十七日书记员  李 萌