江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0115民初12610号原告：夏云江，男，1969年6月1日生，汉族。原告：张清萍，女，1970年5月16日生，汉族。两原告共同委托诉讼代理人：张雪君，南京市江宁区东山法律服务所法律工作者。被告：曹珑畅，男，1990年4月14日生，汉族。被告：王建萍，女，1962年2月7日生，汉族。以上两被告共同委托诉讼代理人暨被告：曹富汉，男，1962年11月28日生，汉族。被告：张强，男，1959年3月28日生，汉族。委托诉讼代理人：毛恒，江苏上元律师事务所律师。原告夏云江、张清萍诉被告曹珑畅、王建萍、曹富汉、张强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏云江、张清萍及两原告的共同委托诉讼代理人张雪君，被告曹珑畅、王建萍的共同委托诉讼代理人暨被告曹富汉，被告张强及其委托诉讼代理人毛恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏云江、张清萍向本院提出诉讼请求：1、要求确认被告曹珑畅、曹富汉与被告张强于2011年8月6日签订的《房屋买卖合同》以及被告曹珑畅、曹富汉、王建萍与张强于2018年7月13日签订的《南京市存量房买卖合同》均无效。2、要求确认两原告与曹珑畅、曹富汉、王建萍于2015年4月10日签订的《房屋买卖合同》有效。3、判令张强协助将位于南京市江宁区房屋恢复登记至曹珑畅、曹富汉名下。4、判令曹珑畅、曹富汉、王建萍协助两原告将南京市江宁区房屋过户登记至两原告名下。5、判令曹珑畅、曹富汉及王建萍支付违约金10000元。事实和理由：2015年4月10日，两原告与被告曹珑畅、王建萍、曹富汉签订《房屋买卖合同》，约定两原告购买被告曹珑畅、王建萍、曹富汉本区科宁路128号潭桥公寓南园38幢204室房屋一套，合同约定房款600000元，并约定被告无条件协助过户，但符合过户条件后，被告拒绝协助过户。两原告曾就案涉房屋于2018年4月15日起诉至江宁区人民法院，审理过程中，双方曾达成协议，被告曹珑畅、曹富汉、王建萍愿意主动配合过户，两原告遂撤诉。后经查询得知，被告曹珑畅、曹富汉、王建萍将案涉房屋恶意登记过户至张强名下，违反合同约定损害两原告合法权益。被告曹珑畅、曹富汉、王建萍辩称：其于2011年8月与张强签订的《房屋买卖合同》是真实的，2015年与两原告签订的《房屋买卖合同》也是真实的，但现在已经将涉案房屋过户登记至张强名下，无法履行与两原告之间的《房屋买卖合同》。其认可一房二卖，同意承担其与两原告之间《房屋买卖合同》的违约责任。被告张强辩称：1、其并非两原告的合同相对方，主体不适格。2、其系依法取得涉案房屋的不动产权证书，已完成不动产产权转移手续，其与曹富汉、曹珑畅签约在先，履行付款在先，交付涉案房屋在先，仅是交房后委托曹富汉代为出租，且不动产过户登记已经完成，故其是优先顺位，应得到法律支持。请求驳回两原告对其的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2015年4月10日，原告夏云江、张清萍（乙方）与被告曹珑畅、曹富汉、王建萍（甲方）签订一份《房屋买卖合同》，合同约定甲方将南京市江宁区（面积为90平方米）及储藏室一间（以下简称案涉房屋）转让给乙方，房款总价为600000元，合同还约定付款当天，甲方交付乙方案涉房屋。甲方自领取案涉房屋产权证书之日起95日内，将领取的产权证书交付乙方。案涉房屋产权证书领取后，自乙方向甲方提出办理产权证过户请求之日起10日内，甲方须无条件协助乙方办理过户手续。该《房屋买卖合同》签订后，乙方付清甲方房款600000元，甲方交付乙方案涉房屋，由乙方实际居住至今。2018年4月25日，原告夏云江、张清萍起诉被告曹珑畅、曹富汉、王建萍，要求三被告协助将案涉房屋变更登记至两原告名下，案号为（2018）苏0115民初7099号。庭审过程中，两原告与曹珑畅、曹富汉、王建萍达成协议，约定：曹珑畅、曹富汉、王建萍（乙方）于2018年9月15日前办理案涉房屋的产权证书，乙方在案涉房屋的产权证书办理完毕后1个月内协助夏云江、张清萍（甲方）办理案涉房屋的过户手续，过户产生的税费由甲方承担，甲方在办理过户手续当日自愿补偿乙方10000元，如乙方不按约协助甲方办理过户手续，则乙方支付甲方违约金10000元并同时无条件协助甲方办理案涉房屋的过户手续。该协议签订后，甲方夏云江、张清萍撤回对乙方曹珑畅、曹富汉、王建萍的起诉。2018年6月23日，案涉房屋办理不动产产权登记至曹珑畅、曹富汉名下，共同共有，建筑面积为91.09平方米。2018年7月13日，被告曹珑畅、曹富汉（甲方）与被告张强（乙方）签订一份《南京市存量房买卖合同》（自行交易版），约定甲方自愿将案涉房屋出售给乙方，建筑面积91.09平方米。房屋转让价款400000元，合同约定合同签订当天交付房屋，支付款项。2018年7月16日，案涉房屋变更登记至被告张强名下。审理过程中，被告张强称《南京市存量房买卖合同》系网签合同，该合同内容和2011年8月6日张强与曹富汉、曹珑畅签订的《房屋买卖合同》内容一致，并提交2011年8月6日签订的《房屋买卖合同》一份，该合同约定曹珑畅、曹富汉（甲方）将案涉房屋转让给被告张强（乙方），建筑面积90平方米，转让价格400000元，合同签订当日支付150000元定金，合同签订三个月后再支付200000元，产权过户登记当日与卖方结算并支付完毕，付款方式不限。此外，张强提交曹富汉出具的收款收据三份，证明房款交付事实。其中2011年8月6日收据载明：今收到张强用于购买潭桥南园38栋204室的定金壹拾伍万元整，此据请保存，便于结算时的依据，也作为现金收款的证明字据，特此证明。2011年12月5日的收款收据载明：今收到张强同志现金人民币贰拾万元整，用于购买江宁科学园潭桥南园38栋204室的第二次付款项，致此已累计收到叁拾伍万元整的房款。此据请保存，以此作为今后结算的依据，也是此次收据现金的证明字据，特此证明。2018年7月13日的收款收据载明：今收到张强同志用于购买江宁科学园潭桥南园38栋204室房屋的结算尾款伍万元整，致此房款已全部付清，此据为证。被告曹富汉、曹珑畅、王建萍对张强的提交的2011年8月6日《房屋买卖合同》及三份收据的真实性认可，亦认可收到该400000元购房款。两原告对张强提供的证据三性均不予认可，认为系被告曹富汉、曹珑畅、王建萍与张强恶意串通签订所谓的《房屋买卖合同》，并恶意将案涉房屋过户至张强名下，严重损害其合法权益。理由：1、合同约定的房款总价400000元，定金约定为150000元，远远大于正常交易习惯。2、合同并未约定房屋何时交付的重要事项。3、两原告对案涉房屋进行装修并入住至今，张强从未到案涉房屋进行实际查看。4、三份收据的签字明显不一致。且第二次付款的时间与合同约定也不一致。5、根据交易习惯房屋买卖是金额较大的交易，而其双方仅仅采用现金方式支付，与日常交易习惯不符，且并未提供证据证明400000元房款的款项来源。审理过程中，张强称：2011年8月6日，曹富汉、曹珑畅与其签订房屋买卖合同后，即将案涉房屋向其交付，签约前后，其到案涉房屋看过两次，当时屋内有租客，其居住在市区，来江宁不方便，遂委托曹富汉代为出租，每年定额给其租金15000元。曹富汉有兄弟曹富平、曹富林在该小区帮助打理出租事宜，曹富汉本人在深圳，每次来南京将租金交付给张强。曹富汉、曹珑畅、王建萍对张强的上述陈述予以确认，并提交一份2013年9月16日张强与曹富汉签订的《房屋托管协议》，约定张强将案涉房屋交由曹富汉托管，托管协议自2013年9月16日生效，至该房屋统一办理产权证发放日，期满后双方可另行商议确定。托管期间的年收益为不少于人民币15000元，托管期间曹富汉可行使原房主的一切使用权利，也必须承担维护保养责任，承办代办该房屋的全部管理事务。张强对《房屋托管协议》真实性予以认可，2011年8月6日已将案涉房屋交由曹富汉托管，2013年9月16日通过书面形式固定。两原告对《房屋托管协议》的真实性、合法性、关联性均不予认可，且两原告入住案涉房屋后，张强从未到案涉房屋查看过，与常理不符，即使托管，也应当对房屋租赁情况、房屋现状进行查看。曹富汉一直生活在深圳，托管给曹富汉更为不便，与常理更不相符。审理过程中，两原告申请对2011年8月6日曹富汉、曹珑畅与张强签订的《房屋买卖合同》及2015年4月10日两原告与曹富汉、曹珑畅、王建萍签订的《房屋买卖合同》文书形成时间的先后进行鉴定，本院委托南京师范大学司法鉴定中心鉴定，该鉴定机构于2018年11月26日出具南师大司鉴中心[2018]文鉴字第661号鉴定意见书，采用拉曼光谱测试的方法，得出鉴定意见为：2011年8月6日《房屋买卖合同》落款处“曹富汉”黑色手写签名字迹的形成时间晚于2015年4月10日《房屋买卖合同》落款处“曹富汉”黑色手写签名字迹的形成时间。两原告对该鉴定报告的三性予以认可，并主张通过该鉴定报告可以看出四被告恶意串通损害其合法权益。四被告对鉴定报告不服，认为鉴定的方法也单一，仅采用拉曼光谱法，鉴定的内容也仅有二份合同的签字落款，比对项目单一，没有考虑到二份合同的纸张非同一纸张，以及保存条件的不同。故对该鉴定报告的三性均不予认可，同时申请重新鉴定。后本院依四被告申请通知鉴定人员南京师范大学司法鉴定中心籍康出庭，籍康称此次鉴定对检材和样品做了多次比对，由其与赵杰两个人共同完成的，仪器操作一次。此次鉴定其已经充分考虑纸张、湿度、温度以及一系列影响，鉴定的结果不能精确到某一天，而是一个时间段。此次的拉曼光谱测试是一种很成熟的鉴定成份的方法，其做了拉曼光谱就是对油墨进行区分，且其已经做了光谱并附图，其认为鉴定结论完全没有问题。本案检材和样品没有对拉曼光谱产生影响，由于其是做的表层字迹的拉曼光谱，没有看到荧光，说明纸张影响很小。审理过程中，被告张强称400000元房款现金来源是其两个弟弟李德及张勇出借款项以及一个名叫“长江”所归还的借款，本庭要求张强通知上述三人到庭接受询问，张强表示“长江”的身份信息其无法提供，也无法通知其到庭。李德是在2011年前出借的款项，张勇在国内可以通知其到庭，但庭后，张强并未通知李德及张勇到庭接受询问。曹富汉提供王建萍2012年4月1日至同年4月3日的招行交易明细一份，证明其于2012年4月23日向银行存款现金300000元，该300000元系张强支付的房款现金。曹富汉称张强将第一笔定金150000元交付之后，其将50000元给了其小姨子，另外100000元放入口袋，后张强又支付了其200000元，其又将该200000元放入口袋，后其一个朋友向其借款300000元，其将该300000元出借给他，2012年4月5日这个朋友将300000元归还，其于2012年4月23日将该300000元分次存入银行，同年4月24日将该300000元款项汇出。两原告对此不予认可。本院认为，买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。本案中，原告夏云江、张清萍与被告曹珑畅、曹富汉、王建萍签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。对两原告要求确认2015年4月10日两原告与被告曹珑畅、曹富汉、王建萍签订的《房屋买卖合同》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。本案的争议焦点为被告曹珑畅、曹富汉与张强是否存在恶意串通，另行订立《房屋买卖合同》损害两原告合法权益的行为。本院认为，可以认定曹珑畅、曹富汉与张强之间存在恶意串通，另行订立《房屋买卖合同》损害两原告合法权益。理由如下：1、经过鉴定，曹富汉、曹珑畅与张强2011年8月6日《房屋买卖合同》落款处“曹富汉”黑色手写签名字迹的形成时间晚于两原告与曹富汉、曹珑畅、王建萍2015年4月10日《房屋买卖合同》落款处“曹富汉”黑色手写签名字迹的形成时间。四被告虽对该鉴定报告不予认可，认为鉴定的方法也单一，仅采用拉曼光谱法，鉴定的内容也仅有二份合同的签字落款，比对项目单一，没有考虑到二份合同的纸张非同一纸张，以及保存条件的不同。本院已经通知鉴定人员出庭，鉴定人员对四被告提出的问题进行专业性答复，四被告未提供其他证据证明鉴定结论存在错误，故对该鉴定报告本院予以采信。通过该鉴定报告可以认定曹富汉、曹珑畅与张强主观上恶意将《房屋买卖合同》签订时间提前至两原告与曹富汉、曹珑畅、王建萍签订的《房屋买卖合同》之前。2、张强虽提供收款收据，证明其支付400000元房款，但并未提供该400000元款项来源，张强称系其两个弟弟出借的款项以及名为“长江”归还的款项，但并未通知该三人到庭作证，且也未提供其他证据证明款项来源。曹富汉提供的银行交易明细中存款的时间与存款的数额均与收款收据载明的时间和款项不一致，曹富汉虽辩称收到房款后将部分房款出借他人，但也并未提供证据证明。故曹富汉的辩解意见，本院不予采信。3、四被告称，2011年8月6日曹富汉将房屋交付张强后，张强因来宁不便，所以交由曹富汉托管。但2015年4月10日曹富汉、曹珑畅、王建萍与两原告签订合同后，将房屋交付两原告装修居住，在长达几年的时间，张强却从未查看过案涉房屋，与常理不符。装修属于改变案涉房屋的重大事项，如案涉房屋系张强所有，张强长达几年的时间也未提出异议。张强称曹富汉每年支付其15000元，案涉房屋签订合同时面积约定为90平方米，租金仅每月1250元，且长达几年时间未改变，低于市场租金价格，与常理不符。且张强也没有提供证据证明曹富汉确实每年支付其15000元。综上，本院认定曹珑畅、曹富汉与被告张强于2011年8月6日签订的《房屋买卖合同》以及曹珑畅、曹富汉与张强于2018年7月13日签订的《南京市存量房买卖合同》系曹珑畅、曹富汉与张强恶意串通，损害两原告的合法权益。对两原告要求确认该两份合同无效的诉讼请求，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故两原告要求案涉房屋恢复登记至曹珑畅、曹富汉名下的诉讼请求，本院亦予以支持。曹珑畅、曹富汉、王建萍与两原告之间的《房屋买卖合同》合法有效，双方应当按约定履行，合同约定案涉房屋产权证书领取后，自两原告向被告曹珑畅、曹富汉、王建萍提出办理产权证过户请求之日起10日内，曹珑畅、曹富汉、王建萍须无条件协助两原告办理过户手续。案涉房屋恢复登记至曹珑畅、曹富汉名下后，两原告有权要求被告曹珑畅、曹富汉、王建萍协助办理过户手续。被告曹珑畅、曹富汉、王建萍未按（2018）苏0115民初7099号案件审理时双方达成的和解协议履行，应当支付两原告违约金10000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）、第五十八条、第六十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十二条之规定，判决如下：一、确认被告曹珑畅、曹富汉与被告张强于2011年8月6日签订的《房屋买卖合同》以及被告曹珑畅、曹富汉与被告张强于2018年7月13日签订的《南京市存量房买卖合同》均无效；二、确认原告夏云江、张清萍与被告曹珑畅、曹富汉、王建萍于2015年4月10日签订的《房屋买卖合同》有效；三、被告张强于本判决发生法律效力之日起10日内协助被告曹珑畅、曹富汉将位于南京市江宁区房屋不动产产权恢复登记至被告曹珑畅、曹富汉名下；四、被告曹珑畅、曹富汉、王建萍于案涉房屋恢复登记至被告曹珑畅、曹富汉名下后10日内协助原告夏云江、张清萍将案涉房屋不动产产权变更登记至原告夏云江、张清萍名下；五、被告曹珑畅、曹富汉、王建萍于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告夏云江、张清萍违约金10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取13555元、保全费5000元、鉴定费8460元，合计27015元，由被告曹珑畅、曹富汉、王建萍、张强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 史俊杰二〇一九年六月二十日法官助理 简恩华书 记 员 刘 星