福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0211民初2618号 原告：厦门市福菲物业管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区七星路162号403室。 法定代表人：李玉江，总经理。 委托诉讼代理人：陈伟泽，男，系公司员工。 被告：杨立军，男，1978年12月5日出生，汉族，住湖南省华容县。 原告厦门市福菲物业管理有限公司（以下简称福菲物业公司）与被告杨立军物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。福菲物业公司的委托诉讼代理人陈伟泽，杨立军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福菲物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令杨立军支付拖欠的物业服务费、公共维修金等各项费用及相应违约金共计7333.94元（其中物业服务费1455.1元、公共维修金363.775元、公摊水费5.7元、公摊电费83.6元、二次供水费454.4元、水泵电费139.8元、垃圾处理费24元，小计2526.38元，违约金607.56元，违约金计算至2018年4月30日，停车费4200元，详见欠费金额计算表）；2.本案诉讼费由杨立军承担。事实和理由：福菲物业公司是与厦门鑫大利房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，依合同对位于锦园西路501-543号鑫锦家园一期提供物业管理服务的物业服务企业，依法享有对该小区的业主及使用人收取相应物业服务费等费用及违约金的权利。杨立军是该小区537号403室的业主/使用人，从2017年7月至2018年4月杨立军累计拖欠物业服务费等各项费用及相应的违约金共计7336.94元，经福菲物业公司多次催讨，杨立军仍拒不支付。为维护福菲物业公司合法权益，故提起诉讼，请求判如所请。 杨立军辩称，1.福菲物业公司无权收取垃圾处理费，现在的物业公司及周边小区都没有收取该项目费用，都是所辖区居委会在支付管理；2.福菲物业公司出具的“欠费金额计算表”中，“月金额”一项如何计算的并不明确，福菲物业公司应提供具体数据核实；3.其车辆停在小区被刮擦，找物业调取监控录像无果；4.福菲物业公司管理小区期间，电梯安全存在隐患，消防系统失效，消防管道无水，福菲物业公司有收费无作为；5.福菲物业公司提供的“欠费催缴通知”中所列水费从何而来并不清楚，消防系统管道无水，也未见用于小区绿化；6.物业在做小区楼顶栏杆修复项目时，未按建设局备案批准的不锈钢管规格施工，福菲物业公司应退还其已缴交的物业管理费、公维金、公摊水电费、卫生费等费用；7.楼道卫生无人打扫，一楼入户门坏了很久没有维修；8.其本来想把客厅窗户改成落地窗，物业不让改，但听其他业主说，只要给物业主任500元就可以改；9.其有交过停车费，但交至何时已经忘了，有的业主也没有交停车费；10.小区的绿化无人养护，做的小道也是坑坑洼洼的；11.福菲物业公司每月收取车位场地费40元没有依据，因为场地是属于业主而非物业公司的。 本院经审理认定事实如下： 2011年10月1日，福菲物业公司与厦门市鑫大利房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》一份，约定厦门市鑫大利房地产开发有限公司委托福菲物业公司对锦园西路501-543号（一期）及位于锦亭北路（二期及三期）进行物业管理；住宅物业服务费1元/月.平方米；公共维修金0.25元/月.平方米；地上车位服务费60元/月.位，公共维修金5元/月.位；物业服务费、公共维修金按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度第一月7日前缴费，在交房时预交六个月；车位服务费按月缴纳，应在每月前2日缴费；业主暨使用人逾期不缴费，福菲物业公司将收取日千分之三的违约金。 2018年6月1日，福菲物业公司（甲方）与厦门市集美区鑫锦家园一期小区第一届业主委员会（乙方）签订《关于鑫锦家园一期小区相关事宜的调解协议书》，载明双方因“莫兰蒂”台风围墙、楼顶护栏工程款及小区解聘、选聘物业问题上存在纠纷，经各方协调，决定福菲物业公司于2018年6月4日前退出鑫锦家园小区，双方并达成如下协议：1、自2018年6月4日至2018年7月4日止，由厦门市集美区建设局推荐，甲乙双方共同委托第三方审计单位，对厦门市集美区鑫锦家园一期小区因“莫兰蒂”台风围墙维修及房顶护栏工程进行审计，审计费用由业主委员会先行垫付，最终由过错方承担；。4、在审计结果出来之日起5日内，甲乙双方应相互配合，将审计结果报至厦门市建设局公共维修基金管理中心报备，若审计结果（包括因“莫兰蒂”台风而产生的公共维修基金、小区修复改造工程维修围墙的工程款）与实际支出有出入，甲、乙双方应退还相应的差额于对方账户，同时甲方向乙方或指定第三方支付截至六月四日离场时小区公共收益；5、根据前期物业服务合同，甲方有权向欠缴物业服务费、公维金、水费、电费、公摊水电费、垃圾处理费、停车费等费用的业主追缴，乙方应履行法定的协助义务。甲方可将相关欠费情况及收支明细报至乙方处，乙方应依法配合、协助甲方追缴。 福菲物业公司提供《厦门市城市生活垃圾处理费征收使用暂行办法》，该办法第五条规定“城市生活垃圾处理费为在原来环境卫生服务费基础上，居民常住人口每户每月增加3元。一、。由物业管理公司保洁管理的，在物业管理费之外，常住人口每户每月另外征收3元。”，第六条规定“一、城市生活垃圾处理费的征收沿用原环境卫生服务费等的征收方式，不另建专门的收费队伍，即由市市容环境卫生管理处委托街道、社区居委会、区市容环境卫生专业管理部门和物业管理公司代征，并由委托方支付代征手续费。二、城市生活垃圾处理费具体征收方式：常住人口、暂住人口委托社区居委会代征、实行物业管理的，由物业管理公司代征；三、城市生活垃圾处理费的缴纳方式：常住人口、暂住人口垃圾处理费每半年收取一次。五、垃圾处理收费单位应当向市级物价部门办理收费许可证，受委托收费单位向区级物价部门办理收费许可证，收费使用财政部门统一印制的专用票据，市市容环境卫生管理处、区市容环境卫生专业管理部门垃圾收费管理机构负责收费票据的发放和核对”，第十条规定“违反本办法规定，弄虚作假、逾期或拒绝缴纳城市生活垃圾处理费的单位或个人，逾期未缴费的，按应缴费额每日加收3‰的滞纳金，拒绝缴纳的将通过新闻媒体公开曝光，并按《厦门市市容环境卫生管理办法》、《厦门市城市生活垃圾管理办法》的相关条款处罚”。福菲物业公司提供了盖有“厦门市市容环境卫生管理处财务专用章”的《福建省厦门市政府非税收入通用票据》一张，载明福菲物业公司已缴交2017年9月至2018年5月的垃圾处理费5940元。 杨立军是锦园西路537号403室房屋的所有权人，其在庭审时自认物业服务费、公共维修金交至2017年6月30日，公摊水费、二次供水费、水泵电费交至2017年7月31日。 以上事实，有福菲物业公司提供的物业服务合同、催收通知书、鑫锦家园一期住户水表明细、水务欠费催缴通知、发票、照片、调解协议书、厦门市城市生活垃圾处理费征收使用暂行办法、厦门市政府非税收入通用票据，本院庭审笔录以及双方的当庭陈述相互佐证，本院予以确认。 本院认为，本案系因逾期支付物业服务费、公共维修金、公摊水电费、停车费等费用引发的物业服务合同纠纷。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。福菲物业公司为鑫锦家园一期小区提供了物业服务，杨立军作为小区业主应按约定缴交相应的物业服务费等费用。关于垃圾处理费，杨立军辩称福菲物业公司无权收取该费用，本院认为，虽然厦门市目前主要采取垃圾处理费并入水费征收的做法，但是何时开始统一施行尚无规定，且福菲物业公司提供了其向厦门市市容环境卫生管理处缴交垃圾处理费的票据，故对杨立军该抗辩，不予采信。杨立军对福菲物业公司主张的各项费用的月金额计算方法有异议，福菲物业公司已当庭就计算方式作出说明，杨立军未提供证据推翻福菲物业公司的陈述，故对其抗辩，不予采信。关于杨立军提出的公摊水电费、公共维修金的去向不明的问题，本院认为，福菲物业公司已就公摊水电费的金额进行举证，公共维修金的计算标准有合同依据，且杨立军未提供反驳证据证明，故对其该抗辩，不予采信。关于杨立军提出的物业在维修小区顶楼栏杆时未采用不锈钢管规格施工的问题，本院认为，福菲物业公司与小区业主委员会在调解协议中已对此作出约定，杨立军以此作为拒交物业服务费等费用的理由不充分，不予采信。关于杨立军提出的车被刮擦向物业要求调取监控未果的意见，其未提供证据证明，不予采信。关于杨立军提出的电梯故障、消防系统没有水的问题，本院已在福菲物业公司与黄春松物业服务合同纠纷一案中认定福菲物业公司在小区电梯、消防系统的日常维护、检修方面存在履行瑕疵，故本院对福菲物业公司的物业服务费、公共维修金二项的违约金诉讼请求，不予支持。关于福菲物业公司提出的车位服务费诉讼请求一项，本院认为，根据物业服务合同约定，地上车位服务费为60元/月.位，公共维修金为5元/月.位，合计为65元/月.位，福菲物业公司未提供证据证明双方就场地费40元有作出约定，故对该场地费诉讼请求，不予支持；杨立军辩称交过停车费，但未提供证据证明，其应承担举证不能的法律后果。综上，对福菲物业公司起诉要求杨立军支付拖欠的物业服务费1455.1元、公共维修金363.78元、公摊水费5.7元、公摊电费83.6元、二次供水费454.4元、水泵电费139.8元、垃圾处理费24元、停车费2600元（40个月*65元）的诉讼请求，予以支持，对超出部分不予支持。关于公摊水费、公摊电费、二次供水费、水泵电费、垃圾处理费的违约金诉求，福菲物业公司主张按日千分之三计算，本院认为，物业服务合同约定的违约金计算标准过高，且福菲物业公司并未举证证明其实际损失，故本院酌情调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算，以每月欠缴金额为基数，从逾期之日计至2018年4月30日止。关于杨立军提出的福菲物业公司应退还其已缴交的物业管理费等费用的抗辩，缺乏事实与法律依据，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告杨立军应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市福菲物业管理有限公司物业服务费1455.1元、公共维修金363.78元、停车费2600元； 二、被告杨立军应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市福菲物业管理有限公司公摊水费5.7元、公摊电费83.6元、二次供水费454.4元、水泵电费139.8元、垃圾处理费24元及相应违约金（分别以各项费用每月欠缴金额为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从逾期之日计至2018年4月30日止）； 三、驳回原告厦门市福菲物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告厦门市福菲物业管理有限公司负担8元（已预缴），由被告杨立军负担17元，该款应于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦 门市中级人民法院。 审 判 员 洪娟娟 二〇一九年六月二十六日 代书记员 黄勇婷 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定:“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”