广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终797号上诉人（原审被告）：曾国治，男，1959年2月22日出生，台湾地区居民，大陆地址：珠海市香洲区前山明珠南路1100号晴朗明珠公寓1310，台湾地区地址:台湾台北市士林区旧佳里11邻前街79之1号2楼，被上诉人（原审原告）：黄成利，女，1976年9月19日出生，汉族，户籍地：广东省珠海市香洲区，现住重庆市荣昌区，上诉人曾国治因与被上诉人黄成利共有物分割纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院作出的（2018）粤0402民初8058号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。曾国治上诉请求：1.将涉案房产估价由200万元变更为218万元；2.一审的受理费14525元，完全由黄成利支付；3.二审的受理费由黄成利完全负担支付；4.黄成利应支付给曾国治的房屋价款，不能扣除黄成利已支付的银行贷款。事实与理由：1.将涉案房产初估价值为200万元是当事人双方自行判断的价格，非依市场公正的价格而定。2.经曾国治于2019年1月9日查询房仲业者——Q房网得知，同一小区同一栋楼同面积4楼的价格为208万，故11楼较高的楼层会较贵一些，故价格应在218万元左右。3.本次房产分割主要应黄成利的需求，故受益者是黄成利，所有一审及二审的诉讼受理费，应当由黄成利支付。4.黄成利在2017年9月19日（2017）粤04民终2407号案的庭审中自述其在2017年11月已离职过，故按《协议合同》的规定，曾国治没有义务要为黄成利支付其所应支付的房贷。故黄成利应支付给曾国治房屋价款不仅不能扣除其已支付的房贷部分，更应支付给曾国治为其多支付的房贷款项约5万元人民币。黄成利辩称，对二审中曾国治提交的和解书中提及的220万元的售价金额有异议，若涉案房屋不能卖到220万元如何解决，黄成利担心最终的时间和金额问题。黄成利向一审法院提出以下诉讼请求：1.出售位于珠海市香××区明珠××路××单元××房房屋产权；2.按房屋产权比例分配房款；3.涉案房屋银行贷款余额由曾国治支付；4.曾国治支付10年涉案房屋50%物业管理费用合计108月×80元/月，即8640元；5.一审诉讼费用由曾国治支付。一审法院认定事实如下：珠海市香洲区明珠南路1980号（京华奥园A区）1栋2单元1102房（以下简称案涉房屋），该房屋的产权人现为黄成利、曾国治共同共有，各占有50%产权份额。该房屋于2007年向珠海市广拓置业有限公司购买，案涉房屋有抵押，无查封，抵押权人为中国工商银行股份有限公司珠海拱北支行。案涉房屋现由黄成利居住。根据已生效的珠海市中级人民法院（2014）珠中法民一终字第488号判决书查明以下有关事实：2007年10月1日，曾国治为甲方，黄成利为乙方，双方签订一份《协议合同》，约定甲方与乙方共同购买珠海市京华奥园A区一栋二单元1102房，产权各50%。甲方应支付本楼房50%款项的部分由甲方支付，乙方应支付本楼房50%款项的部分由甲方代垫支付。本楼房面积88.93平方米，单价为人民币6275.9元/平方米。本楼房按揭，首期支付总金额30%楼款，等额按揭20年。并约定，当黄成利在曾国治指定公司及地区连续从事20年的工作时（本协议合同签约之日起计算），曾国治同意无条件放弃向黄成利追索曾国治代黄成利垫付房屋应支付的费用。若黄成利未能在曾国治指定的公司及地区连续从事20年工作时，黄成利同意无条件移转本房黄成利拥有的50%产权给曾国治。根据上述协议，曾国治、黄成利共同向珠海市广拓置业有限公司购买了珠海市明珠南路1980号（京华奥园A区）1栋2单元1102房，两人各占50%份额。该房首付款18万元由曾国治支付，2010年11月前的银行按揭贷款也由曾国治偿还。2010年10月20日，两人又签订一份《承诺书》，约定：1、曾国治愿将珠海市京华奥园A区1栋2单元1102房所拥有的50%产权无价移转至黄成利名下；…3、一切过户手续费由曾国治负责；黄成利离职前三个月需书面通知曾国治。根据上述《承诺书》，曾国治将其所有的珠海市明珠南路1980号1栋2单元1102房50%产权过户至黄成利名下，2010年12月后该房的银行按揭贷款也由黄成利负责偿还。珠海市中级人民法院（2014）珠中法民一终字第488号判决维持了原一审的判决结果：一、确认曾国治与黄成利于2010年10月20日签订的《承诺书》，以及于2011年3月4日签订的《产权转让协议》无效。二、黄成利于判决生效之日起一个月内协助办理珠海市明珠南路1980号1栋2单元1102房（权证号码：01××13）50%产权份额的变更过户手续，将该房50%产权份额变更过户至曾国治名下。根据已生效的珠海市中级人民法院（2017）粤04民终2407号判决书查明以下有关事实：2007年11月14日，曾国治、黄成利签订《协议书》，曾国治承诺支付所有案涉房屋费用（含首期款及20年房屋按揭的费用）并不得向黄成利索取任何费用，黄成利承诺无偿转让该房其名下的产权给曾国治。2009年11月20日，曾国治、黄成利对案涉房屋办理产权登记，领取房地产权证书。该产权证载明权属人为曾国治、黄成利按份共有，各占50%。2010年10月20日，曾国治、黄成利签订一份《承诺书》，约定曾国治愿将案涉房屋所拥有的50%产权无偿转移至黄成利名下，一切过户手续费由黄成利负责。2010年12月，黄成利、曾国治对案涉房屋办理产权变更登记，将曾国治名下50%产权变更登记至黄成利名下。2013年，曾国治之妻张翠容对曾国治、黄成利提出婚姻家庭纠纷之诉，经珠海市中级人民法院（2014）珠中法民一终字第488号终审判决，认定曾国治、黄成利于2010年10月20日签订的《承诺书》及2011年3月4日签订的《产权转让协议》无效，判令黄成利将本案所涉房屋的50%产权份额变更过户至曾国治名下。珠海市中级人民法院（2017）粤04民终2407号判决认为：曾国治、黄成利就案涉房屋产权等相关事宜应以2007年10月1日《协议合同》的内容为依据，以有法律效力的不动产权证书载明的各自份额为准。曾国治以2007年11月14日的《协议书》为据主张案涉房屋的全部产权，有违诚信，无法律及事实依据，不予支持。并判决维持原一审的判决结果：驳回曾国治的诉讼请求。曾国治不服珠海市中级人民法院（2017）粤04民终2407号判决，已于2018年7月3日向广东省高级人民法院提出申诉，至今未有申诉结果。另根据已生效的珠海市中级人民法院（2016）粤04民终2011号判决书认定：根据曾国治和黄成利签订的《协议合同》约定，曾国治向黄成利追索代垫付的珠海楼房费用的条件没有成就。据此维持了原一审判决该项内容，驳回了曾国治对案涉房屋费用的相关诉讼请求。一审庭审中黄成利、曾国治均确认案涉房屋的按揭贷款由曾国治负责偿还。另查明，2018年9月10日，中国工商银行股份有限公司珠海拱北支行向曾国治发出贷款催收函，主要内容为：我行如期发放贷款后，你（曾国治）多次出现欠供，违约期数5期，累计违约期数达12期，至2018年9月10日仍欠供贷款本金人民币7693.95元，利息人民币3351.06元，我行多次电话催收未果，严重损害了我行的合法权益。我行要求你（曾国治）在2018年9月15日前清偿欠供的本息合计：11045.01元（利息计至2018年9月10日止，不含罚息），并保证日后不再出现欠供现象。否则我行根据与你的合同约定，要求与你提前解除合同，并限期你一次性归还剩余的贷款本息。同时，本行保留对你依法通过诉讼方式追偿上述贷款的权利。根据黄成利提交了工商银行还款凭证，截止至2018年11月27日，黄成利已代曾国治偿还了银行贷款及利息18100元。关于案涉房屋的物业管理费交纳情况。2008年10月12日，黄成利和收费单位珠海市奥园物业管理有限公司作出授权和承诺，授权黄成利在中国工商银行开立的缴费账户依次划款至收费单位账户，无需在每次划款前征求本人意见，缴费账户户名为黄成利，该账号流水载明黄成利2013年至2017年支付的物业费。案涉房屋为三房一厅一卫、一厨房一餐厅格局。一审庭审中黄成利称案涉房屋除出租一年外，都是由黄成利在使用其自己的一部分。2008年10月至今的物业管理费都由黄成利缴纳，除去2017年2月10日至2018年2月9日整套房子出租给仁爱医院，这一年的管理费是承租方支付的。曾国治称在2010年11月以后就没有交过物业管理费，2010年以前都是我交的，而且是通过黄成利来缴纳的，其中2010年至2014年案涉房屋的所有权归黄成利，曾国治没有义务为黄成利交付任何物业管理费用。再查明，在一审审理过程中，关于案涉房屋的分割方案，黄成利变更了其第一、二诉讼请求，黄成利主张要求案涉房屋的全部产权，关于曾国治享有案涉房屋50%产权，黄成利愿意补偿房屋差价给曾国治。曾国治不同意分割，也不同意把50%产权转让给黄成利。关于案涉房屋价值，黄成利、曾国治达成一致意见，案涉房屋市场价值为200万元。经一审法院向案涉房屋的抵押权人中国工商银行股份有限公司珠海拱北支行发函询问，该行2018年12月12日回复称，经我行研究决定，要求“当事人提前还清全部银行按揭贷款、清除抵押登记”。一审法院认为：本案系共有物分割纠纷。物权法第九十九条规定：共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割。物权法第一百条规定：共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。本案中，黄成利、曾国治对案涉房产各自享有50%产权份额，双方就共有物分割没有约定，因此，黄成利作为按份共有人可以随时请求分割，曾国治不同意分割的抗辩主张，于法相悖，一审法院不予采纳。关于分割方式，庭审中黄成利、曾国治就案涉房屋总价值达成一致意见，案涉房屋市场价值为200万元，故应以200万元作为案涉房屋价值标准进行分割。黄成利、曾国治各占有案涉房屋50%产权，黄成利主张取得曾国治所有的房屋产权份额，并相应补偿曾国治房屋差价，符合上述物权法的规定，一审法院予以支持。根据已生效的珠海市中级人民法院（2016）粤04民终2011号判决认定：案涉房屋贷款由曾国治负责偿还，且案涉房屋设立抵押，故黄成利向曾国治支付的房屋补偿款应扣除黄成利代为支付的银行贷款。关于案涉房屋物业管理费，一审庭审中黄成利自认案涉房屋除去出租外，均由其居住使用。虽然黄成利主张其仅使用了案涉房屋自己享有的产权部分，并未妨碍曾国治使用另一部分，但实际上案涉房屋并未从物理属性上分割，黄成利称其独自使用其享有的案涉房屋产权部分，客观上相当于黄成利独自使用了整个案涉房屋的全部产权部分，黄成利客观上获得便利和独享利益。因此，案涉房屋的物业管理费用，也应该由黄成利独自负担，故黄成利请求曾国治支付物业管理费用，缺乏客观事实依据，也有违常理，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条，国务院《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，一审法院判决如下：一、珠海市香××区明珠××路××单元××房的产权归黄成利所有，由黄成利于判决发生法律效力之日起60日内清除该房屋抵押登记后，曾国治于10日内协助办理该房屋产权过户登记手续至黄成利名下（产权过户所产生的税费，由过户双方依照相关规定各自承担）；二、黄成利于判决发生法律效力之日起60日内向曾国治支付房屋价款（以房屋补偿款100万元，扣除黄成利代曾国治偿还的银行贷款）；三、驳回黄成利的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费14525元，由黄成利负担7391.5元，曾国治负担7133.5元。本院二审期间，曾国治提交了以下证据：1.与Q房网姚丽君的微信聊天记录截图以及2.姚丽君提供的京华奥园一期4楼房屋租售金额信息截图，共同证明涉案房屋估价应为218万元。黄成利质证称：1.一审首次开庭时间是2018年10月11日，当时曾国治以不了解市场价格为由，要求一审法院给予他1个月的时间进行了解，后来法院第二次开庭是2018年12月5日，相当于给了曾国治2个月的时间去了解市场价格，所以核定出来200万元的价格，曾国治应该认可并承担责任。2.证据1中姚丽君提供的信息是京华奥园一期3房2厅1厨2卫的楼房信息，而案涉房屋是3房2厅1厨1卫，面积也不一样，京华奥园一期3房2厅1厨2卫房屋的面积是89平方米，而案涉房屋面积是87.55平方米，故对曾国治所提的218万元的估价不予认可。黄成利提交了以下证据：1.中国工商银行转账流水，以证明黄成利于2018年12月27日替曾国治支付银行还款2341元。2019月1月3日代曾国治支付的银行贷款尾数217172.03元以及144.84元利息，共219658元，这两笔款项是一审之后才支付的款项，黄成利已经按一审判决执行。现在所有银行贷款都还款完毕。2.建设银行个人活期账户交易明细及借条复印件，以证明黄成利付银行的尾款是通过民间借贷的途径借得的款项，而且黄成利也按照借条上的要求如期支付给出借人艾绮利息。2018年12月27日出借人打给黄成利的建设银行账户20万元，黄成利于2019年3月26日按照约定一次性支付了3个月的借款利息6000元，故要求曾国治尽快偿还黄成利替其代垫的款项，否则期间所产生的利息由曾国治承担，直至曾国治偿还款项完毕的时间为止。对此，曾国治质证称，该20万元，黄成利用于生活必须还是其他欠款，并没有详细说清楚，所以这笔钱和曾国治没有直接的关系，曾国治也没有要求黄成利去借款替其垫付任何费用，既然该笔借款非曾国治所要求，就不应该由曾国治偿还该笔借款。二审法庭调查中，黄成利称案涉房产现在已经出租，签了半年租期，租金由黄成利收取，但没有拿到租赁合同。房屋是否实际有人居住不清楚。另查明，一审判决认定的事实无误，本院予以确认。本院认为：一、关于案涉房屋是否应予分割案涉房屋黄成利和曾国治各占50%份额，属于按份共有。双方并无明确约定不得分割该共有房屋。根据《中华人民共和国物权法》第九十九条，没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割共有的不动产。故黄成利请求分割案涉房屋于法有据。曾国治主张不应予以分割理据不足，本院不予支持。二、关于案涉房屋的分割方式根据《中华人民共和国物权法》第一百条第一款，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。双方就分割方式并未达成协议，且案涉房屋难以进行实物分割，故应当对该房屋折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。一审庭审中，双方对一审法院以人民币200万元作为案涉房屋分割的价值标准予以确认。该确认为双方真实意思，具有法律效力。二审中曾国治上诉请求变更房屋价值标准，该请求已违背双方一审共同确认的事实，本院对其请求不予支持。三、关于黄成利支付的银行贷款是否应予扣除《协议合同》为曾国治与黄成利签订，该合同约定黄成利应支付楼房50%款项的部分由曾国治代垫支付。依照通常理解，该约定的含义是曾国治负有为黄成利代垫支付楼房50%款项的部分的义务。故黄成利偿还的案涉房屋银行贷款，既是为曾国治垫付曾国治拥有的50%份额房产的贷款，也是为曾国治垫付曾国治应代垫支付的黄成利拥有的50%份额房产的贷款。在生效判决已认定曾国治向黄成利追索代垫支付的楼房款项条件不成就的情况下，相关判决未有证据证明已进入再审程序，曾国治亦未有新的理由支持其追索条件已经成就，故一审判决认定黄成利向曾国治的房屋补偿款应扣除黄成利代为支付的银行贷款，并无不当，本院予以维持。曾国治提出的不予扣除银行贷款的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，曾国治的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2462元，由曾国治负担。本判决为终审判决。审判长 陈 莹审判员 郭建勇审判员 唐育萍二〇一九年六月二十五日书记员 吴佳鲜黎明华