天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0103民初13619号原告：戈庆敏，女，1970年2月5日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：田美宁，天津益天律师事务所律师。委托诉讼代理人：李承杰，天津益天律师事务所律师。被告：朱毅，女，1981年7月8日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：王一涵，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：范雨乔，北京盈科（天津）律师事务所律师。第三人：天津朗荷教育信息咨询有限公司，住所地天津市河西区友谊南路与珠江道交口西南侧凤水园2-140-05-01。统一社会信用代码91120103093753051Y法定代表人：任晓旭。第三人：任晓旭，男，1987年5月6日出生，汉族，天津朗荷教育信息咨询有限公司法定代表人，住天津市红桥区。原告戈庆敏与被告朱毅、第三人天津朗荷教育信息咨询有限公司（以下简称朗荷教育）、任晓旭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告戈庆敏之委托诉讼代理人田美宁、李承杰，被告朱毅及其委托诉讼代理人王一涵、范雨乔到庭参加诉讼。第三人朗荷教育、任晓旭经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2、判令被告及第三人立即腾空位于天津市河西区并返还原告；3、判令被告支付自2018年4月1日至2018年7月10日的房屋使用费110696元、自2018年3月7日至5月6日的水费59.5元、自2018年3月7日至5月6日的电费1427.8元、自2018年4月1日至11月30日的物业费25130.48元，以上共计137313.78元；4、判令被告按照每日1096元的标准计算支付原告自2018年7月11日至实际腾房之日的房屋使用费及至实际腾房之日产生的物业费、水电费；5、判令被告支付将租赁物内部恢复原状的费用30000元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》，由被告租用原告坐落于天津市河西区房屋，租赁期限为3年，自2017年4月1日至2020年3月31日，年租金40万元，付款方式为每年4月1日和10月1日前10天内分别支付半年租金。如被告违约，被告已缴房租和押金不予退还。如擅自将房屋转租，原告有权解除合同。如因被告使用不当造成设施损坏，被告应负责维修或赔偿。2017年10月1日至2018年3月31日的租金被告一直拖欠，原告经多次催要被告才于2017年11月29日支付给原告。但自2018年4月1日至今被告未支付任何租金、物业费及水电费，而且原告得知被告将涉案房屋擅自转租他人。综上所述，被告之行为严重侵害了原告的合法权益，且给原告造成诸多损失。为维护原告合法权益，无奈诉至贵院，望判如所请。原告向本院提交如下证据：1、《天津市房地产权证》，证明涉案房屋的所有权人为原告；2、《房屋租赁合同》，证明该合同系双方真实意思表示，且约定承租人不得擅自转租，承租人擅自转租的，出租人有权解除合同并要求赔偿损失；3、短信记录，证明自2017年10月1日至2018年3月31日的租金被告拖欠至2017年11月29日才付清，且被告自2018年4月1日至今未付房租，原告有权解除合同并要求赔偿损失；4、《催款通知单》、《商铺水、电费缴款通知单》，证明被告欠缴2018年4月1日至2018年7月31日的物业费及2018年3月7日至2018年5月6日的水电费，构成违约；5、《市场主体注册登记情况说明》、《公司变更登记申请书》、《朗荷教育公司股东会决议》、《股权转让协议》，证明2018年1月18日被告与任晓旭签订《朗荷教育股权转让合同》，2018年2月26日被告与任晓旭办理股权转让及法定代表人变更手续，被告与朗荷教育再无任何关系；6、梅江派出所《询问笔录》、《hello少儿英语学校股权变更前协议》、《朗荷教育股权转让合同》，证明发生了房屋转租行为并确认了转租事实；7、验房收房单，证明被告已收房。被告辩称，不同意原告第1项诉讼请求，因为原告违约在先。2018年3月16日原告将涉案房屋的大门锁上，2018年3月22日原告将《解除房屋租赁合同通知书》以EMS的方式邮寄至被告，同时以微信方式将该通知书传至被告，并且张贴在涉案房屋的墙上。被告认为在2018年3月16日原告锁门时合同已解除。由于原告违约在先，将涉案房屋的大门锁上导致被告无法腾房，无法经营，无法取出办公用品，不同意原告第2项诉讼请求。因为原告违约在先，将涉案房屋大门锁上，所以对第3-6项诉讼请求均不同意。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。被告向本院提交如下证据：1、《住所（经营场所）使用证明》、2014年3月8日《租房合同》，证明原、被告之前签订的租赁合同是以朗荷教育为承租人，原告了解并认可租赁房屋用于公司经营；2、2017年3月18日《房屋租赁合同》，证明原、被告续签房屋租赁合同，租期为2017年3月至2020年3月。合同第十九条明确约定：乙方租赁到期后，需在两个月内进行营业执照注册注销或变更注册地址，并承诺任何经营行为与甲方无关。由此证明该租赁合同签订时，原告对租赁房屋用于朗荷教育知情且认可，朗荷教育是涉案房屋的实际使用人、承租人；3、（2019）津滨海证经字第347号《公证书》，证明2018年3月15日原告表示要封锁涉案房屋的房门并于2018年3月16日锁门，房屋的占用损失是原告自己故意造成的，被告不承担责任；4、2018年3月16日拍摄的原告锁门后房屋照片，证明原告于2018年3月16日将涉案房屋封锁并以房主名义贴上封条，导致承租人无法正常使用。原告的房屋占用损失是自己故意造成的，不应由被告承担责任。直至2018年3月6日，涉案房屋一直由朗荷教育实际占有，不存在转租行为；5、2018年4月6日微信聊天记录，证明因原告于2018年3月16日锁门，被告及其他人当日随即报警处理，日后被告及其他人也多次报警；6、（2019）津滨海证经字第339号《公证书》，证明自2018年3月16日原告锁门后，涉案房屋仍处于锁门状态，原告自己将涉案房屋封锁，房屋的占用损失是原告自己故意造成的；7、原告寄送的《解除房屋租赁合同通知书》及EMS快递单和签收查询单，证明原告于2018年3月22日向被告寄送《解除房屋租赁合同通知书》，单方要求解除合同。原告以此明确表示将不履行主要合同义务，属于违约行为。租赁合同于2018年3月22日解除。第三人朗荷教育、任晓旭经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（原告证据1），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告对原告证据2、3、4、5、7的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。综合审核原、被告提交的证据及庭审陈述，本院对原告证据2、3、4的证明目的不予确认，对证据5、7的证明目的予以确认。对原告证据6的真实性予以确认，对证明目的不予确认。对被告证据1、2的真实性及证明目的予以确认，对被告证据3、4、5、6、7的真实性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系坐落于天津市河西区房屋所有权人。2014年3月8日原、被告就涉案房屋签订《租房合同》，该合同抬头出租方（甲方）为原告，承租方（乙方）为朗荷教育。双方约定将涉案房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2014年3月8日至2017年4月8日。房屋月租金1000元，按年结算。每年年初10日内，乙方向甲方支付全年租金。原告在合同落款甲方处签字，被告在合同落款乙方处签字、盖章，同时注明朗荷教育的名称。2014年3月18日，原告将涉案房屋交予被告，被告向原告出具“今日验房，收到房东戈姐钥匙四把，水电费已结清。一切正常，已收房。承租人：朱毅2014.3.18”的验房收房单。另查明，被告系朗荷教育原法定代表人，该公司成立于2014年3月20日，股东为被告及案外人刘桂玲二人，公司住所登记为涉案房屋，被告在涉案房屋内开办hello少儿英语培训。2018年2月26日经股东会表决，朗荷教育法定代表人由被告变更为任晓旭，被告及案外人刘桂玲将在朗荷教育的股份全部转让给任晓旭。此后，朗荷教育由任晓旭负责经营，公司名称、住所未发生变化。2017年3月18日原、被告签订《房屋租赁合同》，双方约定由被告承租涉案房屋，租期三年，自本合同生效之日开始计算。租期内租金每年40万元。2018年3月31日前的租金、物业费以及2018年3月7日前的水电费，被告已付清。后原、被告沟通房屋租赁的相关问题时，原告通过微信于2018年3月15日向被告表示“我八点半去锁门”，次日被告发现涉案房屋被锁，被告为此报警。2018年3月22日，原告通过EMS向被告邮寄《解除房屋租赁合同通知书》并将该通知书张贴在涉案房屋的墙壁上，通知书内容为：“本人戈庆敏于2018年3月发现您擅自将天津市河西区友谊路与珠江道交口凤水园140-5B房屋转租，根据甲、乙双方于2017年3月18日签订的《房屋租赁合同》中规定，乙方因擅自转租他人并收取房租等行为，根据《合同法》规定以及租赁合同约定乙方构成违约。本人现郑重通知您，自即日（2018年3月22日）起，解除与您于2017年3月18日签订的《房屋租赁合同》，终止与您之间的房屋租赁关系，并收回房屋。由此产生的后果和全部损失，由您自行承担。”次日，被告收到该通知书。2018年7月10日原告就同一事实向本院提起诉讼，后撤诉。现原告再次诉讼来院，请求判如所请。庭审中，原、被告均认可涉案合同于2018年3月22日解除，但双方对被告是否存在转租房屋以及涉案房屋锁门等事实各执一词，案经调解未果。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原、被告于2017年3月18日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同生效后，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。经查，原、被告于2014年3月8日就涉案房屋即签订《租房合同》，该合同抬头出租方（甲方）为原告，承租方（乙方）为朗荷教育，原告在合同落款甲方处签字（原告不认可签字的真实性，但不申请笔迹鉴定），合同落款处乙方除被告签字盖章外亦注明朗荷教育的名称，而朗荷教育成立于2014年3月20日，被告是公司的法定代表人，住所登记为涉案房屋。上述事实证明，原告向被告出租涉案房屋时，对被告在该房屋内经营朗荷教育之事实明知。原、被告于2017年3月18日签订《房屋租赁合同》时，原告对此亦未提出异议。虽然朗荷教育的法定代表人和股东于2018年2月26日发生变更，但公司名称、住所等并未发生变化。基于此，被告与任晓旭及案外人刘桂玲之间关于朗荷教育法定代表人和股权变更等问题达成的协议与被告转租房屋并非同一概念，原告以此为由主张被告转租房屋，证据不足。原告于2018年3月22日通过EMS方式向被告邮寄《解除房屋租赁合同通知书》，以被告擅自转租他人并收取房租等行为构成违约为由，要求自2018年3月22日解除合同。庭审中，被告并不认可原告解除合同的理由，但同意合同于该日解除。鉴于此，本院认定原、被告于2017年3月18日签订的《房屋租赁合同》于2018年3月22日解除。关于原告主张判令被告及第三人立即腾空涉案房屋并返还原告之诉讼请求，被告称因原告违约在先，将涉案房屋的大门锁上导致被告无法腾房，无法经营，无法取出办公用品。综合审核原、被告双方提交的证据及庭审陈述，原告确曾于2018年3月15日通过微信向被告表示“我八点半去锁门”，而在梅江派出所对任晓旭的询问笔录中，任晓旭亦陈述教育机构的办公地被房主给锁了。因此，涉案房屋房门加锁应是原告所为。但由于被告表示该房屋内尚有被告及第三人物品，故原告主张判令被告及第三人腾空涉案房屋并返还原告之诉讼请求，本院应予支持。关于原告主张判令被告支付自2018年4月1日至2018年7月10日的房屋使用费110696元、自2018年3月7日至5月6日的水费59.5元、自2018年3月7日至5月6日的电费1427.8元、自2018年4月1日至11月30日的物业费25130.48元以及判令被告按照每日1096元的标准计算支付原告自2018年7月11日至实际腾房之日的房屋使用费，及至实际腾房之日产生的物业费、水电费之诉讼请求，由于原告在2018年3月16日对涉案房屋加锁，导致朗荷教育无法正常经营，且原、被告之间的《房屋租赁合同》已于2018年3月22日解除，故以合同解除日作为节点，根据公平原则和诚实信用原则，并结合合同的实际履行情况，本院确定2018年3月22日之后的房屋使用费、物业费、水电费不应再由被告承担。另根据原、被告签订的《房屋租赁合同》约定，被告使用涉案房屋产生的水电费、物业费应由被告承担，但被告并非将上述费用交付原告，且原告并未垫付2018年3月7日至2018年3月22日期间的水电费、物业费，故原告的上述诉讼请求，本院均不予支持。关于原告主张判令被告支付将租赁物内部恢复原状的费用30000元之诉讼请求，由于原告表示该费用是估算的，原告对此并未提交证据，故本院对该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原、被告于2017年3月18日签订的《房屋租赁合同》于2018年3月22日解除；二、自本判决生效之日起10日内，被告朱毅及第三人天津朗荷教育信息咨询有限公司、任晓旭将坐落于天津市河西区房屋腾空并返还原告戈庆敏；三、驳回原告戈庆敏的其他诉讼请求。案件受理费3645元，由原告戈庆敏负担3565元，由被告朱毅负担40元，由第三人天津朗荷教育信息咨询有限公司、任晓旭负担40元。公告费600元，由被告朱毅负担300元，由第三人天津朗荷教育信息咨询有限公司、任晓旭负担300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  马起泉审 判 员  张 铮人民陪审员  张 伟二〇一九年六月二十一日法官助理李璐书记员赵娜本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。