鞍山市铁西区人民法院民 事 裁 定 书（2019）辽0303民初1825号原告王鹤，男，汉族，1987年12月9日生、住鞍山市铁西区。委托代理人胡长旭，男，汉族，1967年11月9日生、住辽宁省瓦房店市。被告：鞍山港龙国信置业有限公司、地址：鞍山市达道湾开发区中小企业创业园2期12号厂房302号办公室。法定代表人：刘完树，公司董事长。委托代理人：隗琦，辽宁仁锦合律师事务所律师。原告王鹤诉被告鞍山港龙国信置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年6月28日公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2014年2月24日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告鞍山港龙国信置业有限公司开发的商铺，公安号为鞍山市铁西区建设大道969号A馆2层3街17号产籍号为2-60-9-1508的商业网点，房款总计114930元，合同约定2015年7月1日交房，但被告迟迟未能交房，故原告诉至法院，请求判令，解除商品房买卖合同及补充协议，被告退还房款114930元，并支付原告违约金34479元，被告承担诉讼费用。被告辨称：原告与被告签订的合同合法有效，双方补充协议第八条约定不退房，合同应当继续履行，被告承诺在2017年6月该项目可以开业经营，双方履行合同没有障碍，原告已经对义乌商贸城与被告交付房屋的事实签字认可，故请求法院驳回原告的诉讼请求。如解除合同退还房款，被告认为违约金约定过高，请求法院予以降低。经审理查明：2014年2月24日原告与被告签订商品房买卖合同以及合同补充协议两份，合同约定被告将位于鞍山市铁西区建设大道969号A馆2层3街17号（产籍号为2-60-9-1508）出售给原告。房屋价款总计114930元。合同第八条约定出卖人应当在2015年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。商品房交付使用条件包括配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、商品住房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实、工程竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》、分户热计量装置安装符合设计要求等。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，将按逾期时间分别处理：1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；2，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的30%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之8的违约金。3、双方同意按以下方式处理，详见附件四。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因未能按期交付的，责任由买受人承担。双方同意按以下方式处理，详见附件四。附件四-合同补充协议第五条约定，关于交接的约定：1、以出卖人书面通知买受人办理该房屋交付手续为依据，如买受人在交房通知规定的交房最后期限内，未办理该房屋交接手续的，视同买受人已经按期验收并接收该房屋和出卖人已经履行完毕对该房屋的交付义务。……5、因本项目分期开发，如出卖人就该房屋以达到竣工验收条件，但政府相关部门要求后期工程均完成竣工后再发放《交付备案证书》的，出卖人可据实延期且不承担违约责任。附件四-合同补充协议第八条约定，关于本合同第九条的补充约定，因专业市场的特殊性，公共区域装修、招商运营等可能会随经营工作展开及时依据经营需求进行调整以实现市场作旺，如出现逾期交房，买受人同意不退房；逾期不超过90天的，买受人同意出卖人无需支付违约金。若该房屋提前交付使用，买受人同意按出卖人发出的交接通知的规定办理该房屋交接手续。补充协议第十一条约定：关于市场统一运营管理和繁荣的约定，买受人须在本合同签订时与出卖人指定的经营管理公司签订相关协议。商品房销售合同签订后，原告依约交付房款114930元，被告于2014年2月24日出具销售不动产统一发票。同日，原告与鞍山义乌商贸城管理有限公司签订鞍山义乌国际商贸城商铺委托经营管理协议，协议第二条第2款约定，鉴于市场统一开业和商户进场及商铺装修、布货等需要，甲方（原告宋庆侠）统一委托和协助乙方（鞍山义乌商贸城管理有限公司）办理该商铺的交接手续，并应于该商铺出卖人通知交接该商铺之日起即将该商铺交付乙方或乙方指定的承租使用人；若甲方逾期办理该商铺交接手续的，乙方有权代表甲方与该商铺的出卖人直接交接该商铺（本协议可视为甲方特别授权的委托书，但不等同于甲方已经与该商铺出卖人办理完毕房屋交接和房产权证手续），并将该商铺交付给乙方招商的承租使用人用于装修和经营，但甲方仍需及时办理该商铺的产权登记等相关手续。另查，2015年9月26日，被告与鞍山义乌商贸城管理有限公司办理物业交接手续，被告将包括原告房屋在内的A馆铺位交付给鞍山义乌商贸城管理有限公司。2017年6月17日，二被告就涉案项目鞍山义乌商贸城启幕。上述事实，原告提供的证据有：商品房买卖合同及附件、销售不动产统一发票。被告提供的证据有：鞍山义乌国际商贸城商铺委托经营管理协议、鞍山义乌国际商贸城A馆物业交接书、鞍山义乌国际商贸城A馆物业交接确认书、鞍山义乌国际商贸城A馆铺位交接清单、鞍山义乌国际商贸城委托经营管理事项确认通知书、鞍山义乌国际商贸城房屋交接通知书、鞍山义乌国际商贸城委托经营管理事项确认书、快递单。以上证据，经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。本院认为，原告与被告签订的商品房销售合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律规定，故合法有效。原告与被告应当按照签订的协议履行自己的义务，本案的争议焦点在于，被告是否按照合同的约定向原告交付房屋。据此，被告向原告交付房屋时应当满足：1，依据合同约定的时间向原告交付房屋。2，依据合同约定的交付交接条件，向原告交付房屋。就被告是否依据合同约定的时间向原告交付房屋一节，被告向法庭提供证据，证明被告已经于2015年9月26日交付房屋，但合同约定的房屋交付时间为2015年7月1日，合同约定逾期交付房屋导致合同解除的时间为逾期30日之后，即2015年7月31日，被告既没有向原告按期交付房屋，也没有如其答辩意见中说明的按期向鞍山义乌商贸城管理有限公司交付房屋，因此，被告的行为已经构成逾期交房，应当承担逾期交房的责任。就依据合同约定的交付交接条件，向原告交付房屋一节，被告向法庭提供了交接单、交接确认单，但被告没有提供合同约定的和法律规定的交接时应当出具的手续，特别是商品房买卖合同第八条明确约定了应当具备商品住房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实、工程竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》、分户热计量装置安装符合设计要求。商品房买卖合同的附件四，合同补充协议里也明确约定了《交付备案证书》，这些约定能够说明，被告在交付房屋时应当知晓准备哪些文件，随交付房屋时一并交付，但被告并未提供证据证明，故被告在交付房屋时交付的房屋并不具备合同约定的和法律规定的交付条件，在原告当庭不同意的情况下，被告的交付行为未完成。综上，被告没有按照合同约定的时间和交付交接条件交付房屋，已经逾期交付房屋，应当承担逾期交付房屋的违约责任。依据商品房销售合同第九条第2款的约定，原告要求退还房款，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告请求判令被告支付违约金一节，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据合同约定的违约金为已付房款的30%。经庭审查明，原告没有提供证明因被告违约造成实际损失的情况，应将原告已付房款的利息作为原告的实际损失，故原告关于支付违约金的请求，本院认为，以原告已付房款的同期银行贷款利息为宜，故对于原告该请求的合理部分，本院予以支持。关于被告辨称原告委托鞍山义乌商贸城管理有限公司接收房屋，鞍山义乌商贸城管理有限公司已经接收房屋，故被告没有违约一节，首先，根据鞍山义乌国际商贸城商铺委托经营管理协议第二条第2款的约定，只有在原告逾期办理该商铺交接手续的情况下，鞍山义乌商贸城管理有限公司才获得授权代理原告接收房屋，而被告没有在合同约定的期限内通知过原告接收房屋，合同约定的条件未成就，鞍山义乌商贸城管理有限公司并未获得授权代为接收房屋，因此，鞍山义乌商贸城管理有限公司没有取得代为原告接收房屋的代理权。其次，鞍山义乌商贸城管理有限公司是在被告已经违约的情况下交付的房屋，即使鞍山义乌商贸城管理有限公司代原告接收房屋，也属超越代理权，现原告明确表示不同意接收房屋，故鞍山义乌商贸城管理有限公司接收房屋的行为对原告无效。综上，被告的此项辨称没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告辩称原告已经超过除斥期间，无权要求解除合同一节，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。原告与被告之间的商品房买卖合同约定了因逾期交付房屋可以解除商品房买卖合同，但未约定解除的期限。同时被告也没有在逾期交付房屋的条件成就时，向原告催告，因此，原告的解除权并未消灭，被告的该项辨称没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十二条、第六十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条的规定判决如下：一、原告王鹤与被告鞍山港龙国信置业有限公司的商品房买卖合同及合同补充协议解除；二、被告鞍山港龙国信置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告王鹤返还购房款114930元，并支付原告王鹤违约金，违约金的计算方式为以114930元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算从2014年2月24日起至实际返还房款之日止。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3288.18元，原告已预交，原告承担689.58元，被告承担2598.60元，被告在履行上述义务时一并支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  王 臻人民陪审员  刘程程人民陪审员  胡丹露二〇一九年六月二十八日书 记 员  畅诚蕊