广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终4452号上诉人（原审被告,反诉原告）：张镪，男，汉族，1971年7月7日出生，住湖南省攸县*****************，公民身份号码430************53X。被上诉人（原审原告，反诉被告）：胡冰心，女，汉族，1990年11月14日出生，住广东省清远市清城区源潭镇府前街9号H8小区*****502号房，公民身份号码430************583。上诉人张镪因与被上诉人胡冰心租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院(2018)粤0605民初20607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。张镪上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.支持张镪反诉请求第二项；3.本案诉讼费用由胡冰心承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，张镪已提交电力、自来水、燃气扣费数据，证实案涉房屋租赁之前并未空置，洗脸盆、水龙头漏水等，胡冰心并未通知张镪进行修理。胡冰心擅自破坏门锁后才告知张镪，在修复门锁过程中发现胡冰心在装空调的墙壁上打了数个洞。胡冰心未经张镪同意，将屋内实木床和发电机放置在大阳台。胡冰心称2018年9月卫生间存在闪烁，后未继续使用该灯，显然不属实。根据案涉合同约定，胡冰心故意损坏房产，张镪有权终止合同，收回房屋，没收保证金，并要求相应赔偿。胡冰心辩称，张镪陈述入住时间有误，入住时间应为2018年4月5日，入住后第一天即出现热水器、燃气灶无法着火，门锁损坏，走廊灯损坏等情况，后通知张镪修复。入住后发生多次器物故障，均由胡冰心自行维修。案涉房屋出租前已空置一年以上。张镪陈述胡冰心故意损坏门锁有误，入住当天已发现门锁已坏。墙上门洞是安装空调必须的钻孔，安装空调已经张镪同意。张镪关于实木床与发电机的陈述不实。浴室有两盏灯具，其中一盏损坏并不影响浴室正常使用。本案纠纷是由浴室门锁损坏由谁负责而引起，胡冰心并未损坏案涉房屋财产，也未有故意索取违约金的目的。张镪于2018年10月6日单方面解约，构成违约，应退回押金及赔偿违约金。胡冰心向一审法院起诉请求：1.张镪赔偿胡冰心7200元；2.张镪归还租房押金3600元；3.案件全部诉讼费用由张镪承担。张镪向一审法院反诉请求：1.胡冰心向张镪支付2018年9月12日至10月12日的水费54.53元，2018年10月12日至11月12日的水费51.66元，两个月水费共106.19元，2018年9月10日至11月10日电费583.15元，2018年9月29日至11月19日燃气费217.6元、2018年10月1日至10月31日物管费261.93元，总共1168.87元；2.胡冰心赔偿张镪的财物损失3368元（包括修锁人工100元、发电机1480元、换门锁80元、阳台锁15元、走廊灯18元、修复空调处评估四个程序800元、卫生间灯88元、门吸12元、实木床680元、饭桌灯15元、拖欠租金80元）；3.案件全部诉讼费用由胡冰心承担。一审法院认定事实：涉讼租赁物位于佛山市南海区**********************，登记权属人为张镪。张镪（出租方、甲方）与胡冰心（承租方、乙方）签订《房产租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定张镪将位于上林苑2栋2座404号房出租给胡冰心作住宅，租期为2018年4月1日至2020年3月31日，张镪于2018年4月1日将房屋交付胡冰心使用；月租金为1800元，每月1日前结清租金，胡冰心逾期交纳租金，除继续缴租外，每逾期一天，按欠款金额的百分之一支付滞纳金；胡冰心于张镪交付房产之日支付保证金3600元，若因胡冰心违约造成张镪经济损失的，张镪有权从保证金中扣除相关费用；张镪提供家私电器予胡冰心于租赁期间使用；在租赁期内，胡冰心应爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知张镪并积极配合检查和维修，因胡冰心过错延误维修而造成损失的，胡冰心负责赔偿，因胡冰心使用不当或人为造成房屋及设备损坏的，应负责修复或赔偿；租赁期间，双方任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方同意，否则如张镪提前收回房产的，除退回全部保证金外，还需支付相当于保证金数额2倍的费用，如胡冰心提前退租的，张镪有权没收全部保证金；如胡冰心拖欠租金或相关费用超过十五天，或故意损坏房产的，张镪有权终止合同，收回房屋，没收保证金，并由胡冰心赔偿张镪经济损失。合同附有《房屋租赁家私电器清单》。2018年3月15日，张镪确认收到胡冰心支付押金3600元。2018年8月4日，胡冰心微信通知张镪洗手间门坏了，要求张镪到租赁物维修。张镪并没有明确回复是否同意维修亦未明确何时进行维修。2018年10月6日，张镪向胡冰心发出通知，主要内容如下：胡冰心配偶对合同的误解，双方意见不协调，造成双方不愉快，希望解除合同。张镪认为胡冰心未经张镪同意自行找人将坏的门锁拆除，且租房前，张镪已向中介、租客说明涉讼租赁物不居住60岁以上的老人。同日，张镪再次向胡冰心发出通知，主要内容如下：因胡冰心支付租金不完整，对涉讼租赁物内物品不爱惜，故意损坏物品，且签订合同时未说明有老人同住，涉讼合同已解除，产生的维修费、人工将在退房按金中扣除，请胡冰心在10月30日下午16:10前搬离，否则将停水、停电、停气。2018年10月29日，胡冰心微信通知张镪其已搬离涉讼租赁物。10月30日，张镪微信回复。2018年11月1日，张镪向胡冰心发出《通知》，主要内容如下：胡冰心搬离后，张镪对涉讼租赁物及其中物品检查，发现进门门吸坏了，饭厅顶灯坏一盏，卫生间灯坏，阳台锁坏，空调处墙要修复；胡冰心可自行修复，如由张镪修复，产生人工费用将在按金中扣除。实木床因被胡冰心放置户外已无法使用，胡冰心需赔偿实木床。2018年10月12日，胡冰心提起本案诉讼。诉讼中，双方确认涉讼房屋钥匙已交接，门禁卡仍未交接，胡冰心搬离后，张镪已到涉讼租赁物检查屋内卫生。一审法院认为，胡冰心与张镪签订的《房产租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行义务。根据涉讼合同约定，租期自2018年4月1日起至2020年3月31日，如张镪提前收回涉讼租赁物，除退还全部保证金外，还需支付相当于保证金数额2倍的费用予胡冰心。张镪于2018年10月6日向胡冰心发出通知，要求解除合同并要求胡冰心于同月30日搬离涉讼租赁物，结合双方微信聊天记录，及庭审陈述，胡冰心已于同年10月30日搬离涉讼租赁物，张镪已接收涉讼租赁物，可见张镪于租赁期限届满前收回租赁物，胡冰心主张张镪退还保证金3600元，并按保证金2倍费用赔偿7200元的诉请符合合同约定，一审法院予以支持。张镪未举证证明胡冰心故意毁损涉讼租赁物内物品，且结合原、张镪微信聊天记录，综合考虑到张镪负有维修租赁物义务，张镪收到胡冰心通知后亦未明确同意维修卫生间门锁的、胡冰心自行修理门锁确产生费用的情况，胡冰心未足额支付租金理由合理，故张镪主张因胡冰心违约行为致使涉讼合同解除，张镪无需赔偿胡冰心7200元的抗辩依据不足，一审法院不予采纳。张镪主张胡冰心支付水费、电费及燃气费共1168.87元，胡冰心无异议并同意支付，一审法院予以照准。张镪根据涉讼合同第十条、第十二条约定，主张胡冰心赔偿财物损失，一审法院分析如下：一、根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”涉讼合同第十条约定“在租赁期内，胡冰心应爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知张镪并积极配合检查和维修，因胡冰心过错延误维修而造成损失的，胡冰心负责赔偿，因胡冰心使用不当或人为造成房屋及设备损坏的，应负责修复或赔偿。”可见，张镪作为出租方，对涉讼租赁物有进行修理和维护的义务，以保证承租人胡冰心能够正常使用租赁物。张镪主张胡冰心赔偿修锁人工100元、换门锁80元、阳台锁15元、走廊灯18元、卫生间灯88元、门吸12元、饭桌灯15元均属于对租赁物进行修理和维护，且张镪未能举证证明胡冰心故意损坏租赁物，故张镪上述主张不符合合同约定及法律规定，一审法院不予支持。二、张镪主张胡冰心支付拖欠租金80元，胡冰心主张该80元是从租金中扣除胡冰心自行修理卫生间门锁的费用，虽抗辩理由合理，但因胡冰心并未举证证明关于维修费用从租金中扣除已与张镪达成合意，亦未举证证明卫生间门锁维修费用具体数额，故胡冰心应向张镪支付应付未付的租金80元，张镪该项主张合理，一审法院予以支持。三、张镪主张胡冰心赔偿发电机1480元，庭审中，双方均确认张镪于2018年5月自行搬走存放于涉讼租赁物内的发电机，距离胡冰心提起本案诉讼有5个月之久，发电机的情况已经发生变化，且张镪并未举证证明发电机损坏情况，亦未举证证明搬离发电机时损坏情况已然存在，故张镪该项主张依据不足，一审法院不予支持。四、张镪主张因胡冰心赔偿实木床680元，但并未举证证明胡冰心故意损坏该实木床，且张镪陈述于2018年5月到涉讼租赁物进行维修时已发现实木床存放于阳台，根据涉讼合同附件《房屋租赁家私电器清单》及张镪陈述，实木床不属于移交胡冰心使用的家私，则张镪对个人物品具有保管维护的义务，故张镪上述主张依据不足，一审法院不予支持。五、张镪主张胡冰心修复空调评估四个程序800元。诉讼中，双方均确认，张镪知悉胡冰心自行购买并安装空调，胡冰心确认其搬离涉讼租赁物时一并拆除空调，并在墙上留下安装空调的痕迹。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，空调属于胡冰心自行购买的未形成附合的，可由胡冰心拆除，但因拆除造成房屋墙体毁损的，胡冰心应当恢复原状。张镪主张胡冰心支付修复费用800元，数额合理，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第二百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、张镪应于判决发生法律效力之日起十日内返还租赁保证金3600元、支付7200元，合共10800元予胡冰心；二、胡冰心应于判决发生法律效力之日起十日内支付水电费、燃气费共1168.87元，租金80元，墙体修复费用800元，合共2048.87元予张镪；三、驳回张镪其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费70元，减半收取计35元，由张镪负担35元并应于本判决发生法律效力后迳付予胡冰心，一审法院不另收退。反诉受理费25元，由张镪负担。本案二审期间，胡冰心向本院提交了证据1.微信截图，拟证明胡冰心使用自己的床而不用张镪的床，是经过张镪同意的;证据2、张镪的存折扣款记录，拟证明16年至17年涉讼房屋没有住人。本院组织双方当事人进行了质证。经审查，胡冰心提交的证据1张镪对其真实性予以确认，本院予以采信;证据2拟证明事实与本案无关，不作为定案依据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2018年4月16日，胡冰心向张镪发送微信，称因父母准备来共同居住，原涉讼房屋内的上下床太小需要另买大床，问张镪是否可以拆了放在一边。张镪表示同意，并称不带走，先放在那里。本院认为，综合各方当事人在二审期间的诉辩，本案二审中的争议焦点为:1.张镪是否应向胡冰心返还租赁保证金并支付赔偿款;2.胡冰心应向张镪赔偿损失的数额。关于争议焦点一。涉讼《房产租赁合同》是张镪、胡冰心真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行义务。涉讼合同约定胡冰心承租涉讼房屋的租期自2018年4月1日起至2020年3月31日，如张镪提前收回涉讼租赁物，除退还全部保证金外，还需支付相当于保证金数额2倍的费用予胡冰心。张镪于2018年10月6日以胡冰心未经张镪同意自行找人将坏的门锁拆除，对涉讼租货物内物品不爱惜、故意损坏物品，且签订合同时未说明有老人同住为由，提出解除涉讼合同并要求胡冰心于同月30日搬离涉讼租货物。胡冰心于同年10月30日搬离涉讼租货物，张镪已接收涉讼租赁物。首先，根据双方的微信通话记录，胡冰心曾通知张镪洗手间门坏了，要求张镪到租赁物维修，但张镪并没有明确回复是否同意维修亦未明确何时进行维修，故胡冰心自行找人将坏的门锁拆除并无不当。其次，张镪向胡冰心解除合同时并未具体指出胡冰心故意毁坏哪些物品及其损坏情况，本案中亦未提供证据证明涉讼房屋内相关物品的损坏情况及其是由胡冰心故意毁坏造成。最后，涉讼合同并未约定胡冰心承租涉讼房屋不能有老人同住。由此，张镪关于胡冰心违约并要求解除合同的理由并不成立。反之，张镪于租赁期限届满前收回租货物，构成根本造约。一审判决根据合同约定对胡冰心诉请张镪退还保证金3600元，并按保证金2倍费用赔偿7200元子以支持，并无不当，本院予以维持。张镪关于其不应向胡冰心返还租赁保证金并支付赔偿款的上诉理由依据不足，本院不子支持。关于争议焦点二。张镪上诉主张，胡冰心应向其赔偿损失损失3368元(包括修锁人工100元、发电机1480元、换门锁80元、阳台锁15元、走廊灯18元、修复空调处评估四个程序800元、卫生间灯88元、门吸12元、实木床680元、饭桌灯15元、拖欠租金80元)。经査，一审判决已对其中的拖欠租金80元、墙体修复费用800元子以支持，且胡冰心亦无异议，故本院不再重复审查。就张镪主张的其他损失本院分析如下：1.涉讼合同约定，在租赁期内，胡冰心应爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知张镪并积极配合检查和维修，因胡冰心过错延误维修而造成损失的，胡冰心负责赔偿，因胡冰心使用不当或人为造成房屋及设备损坏的，应负责修复或赔偿。就门锁、阳台、走廊灯、卫生间灯、门吸、饭桌灯的损坏，张镪并未提供证据证明其损坏情况及其与胡冰心的不当使用、人为因素或延误通知张镪维修存在直接的因果关系。故根据涉讼合同的上述约定及《中华人民共和国合同法》第二百二十条关于“出租人应当履行租货物的维修义务，但当事人另有约定的除外”的规定，张镪主张修锁人工100元、换门锁80元、阳合锁15元、走廊灯18元、卫生间灯88元、门吸12元、饭桌灯15元应由胡冰心向其赔偿没有事实和法律依据，本院不子支持。2.张镪并未举证证明发动机的损坏情况及其主张的损失数额之间的关系，且经双方确认张镪于2018年5月份已自行搬走存放于涉讼房屋内的发动机，距离胡冰心提起本案诉讼有5个月之久，张镪亦未举证证明该发动机在搬离时已存在损坏及其损坏情况与现状相符，故一审判决对张镪主张胡冰心向其赔偿发动机损失1480元不予支持并无不当。3.根据张镪与胡冰心的微信通话记录，胡冰心就其需要购买大床拆了实木床放在一边曾于2018年4月16日征得张镪的同意，且张镪明确表示不搬走该实木床。按常理可知，原本放置小床的房间放了下大床必然没有放置小床的位置，故张镪对胡冰心将小床拆除后放于阳台应该可以预见，而张镪陈述其于2018年5月到涉讼租赁物进行维修时已发现实木床存放于阳台。可见，张镪对实木床存放于阳台采取放任的态度。结合涉讼合同附件《房屋租赁家私电器清单》及张镪陈述，实木床不属于移交胡冰心使用的家私，即张镪对个人物品具有保管维护的义务的实际情况，一审判决对张镪诉请胡冰心向其赔偿实木床损失680元不子支持亦无不妥。综上，张镪的相关上诉主张理据不足，本院不子支持。综上所述，张镪的上诉请求不能成立，应子驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院子以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下驳回上诉，维持原判。二审案件受理费132.2元，由上诉人张镪负担。上诉人张镪应于本判决生效之日起十日内向本院补交二审案件受理费82.2元。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年六月十八日法官助理 彭振宇书 记 员 钟伊发