广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初5858号原告（反诉被告）：刘越华，男，1990年12月1日出生，汉族，住广东省，公民身份号码。委托诉讼代理人：麦丽妍，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚婉娴，广东广岭律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁英雄，女，1976年12月30日出生，汉族，住广东省罗定市************，公民身份号码。委托诉讼代理人：黄永升，广东哲信律师事务所律师。原告刘越华与被告梁英雄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，被告梁英雄提出反诉，本院经审查决定将反诉与本诉合并审理，并依法适用简易程序于2019年5月21日公开开庭审理了本案，原告刘越华及其委托诉讼代理人麦丽妍，被告梁英雄的委托诉讼代理人黄永升到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告刘越华向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还定金150000元及利息（自2019年3月3日起每日按中国人民银行同期同类贷款利率至实际还清之日止）；2.被告承担本案诉讼费、财产保全费。事实和理由：2018年7月14日，原告与被告签订《存量房买卖合同》，约定被告以2380000元的价格向原告出售位于佛山市南海区***********************物业，合同约定，若原告于2019年1月1日前不能办理佛山户口，则无条件解除合同，并60天内无息退还定金给原告。签订合同后，原告未能在2019年1月1日前取得佛山户口，因此原告按合同约定向被告明确提出解除《存量房买卖合同》。但被告迟迟未向原告返还150000元定金。经多次催促，被告仍拒绝返还。被告的行为严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，故起诉。被告梁英雄辩称，一、原告以其“不正当地促成条件成就的主观恶意行为”解除涉案《存量房买卖合同》，明显构成违约，属于涉案《存量房买卖合同》第9条第2款约定的“不按本合同约定买入该房地产的”的违约行为，原告应当依据《存量房买卖合同》第9条第2款约定依法向被告支付违约金238000元[按涉案房屋成交价10%计算]且无权要求退还定金。1.双方签订的《存量房买卖合同》第19条第2款约定“乙方于2019年1月1日前不能办理佛山户口，则无条件解除合同，并60天内甲方无息退还定金给乙方”，属于合同法第45条及民法总则第158-159条规定之附条件民事法律行为，该约定适用前提是“自涉案《存量房买卖合同》签订后至2019年1月1日前原告必须已及时、积极、全面履行过办理户口迁入手续事宜后确因不可归责于原告的原因导致其无法于2019年1月1日前将户口迁入佛山时”才能适用及才能视为条件成就，否则视为条件不成就。2.本案自签订《存量房买卖合同》后至2019年1月1日前的期间，原告一直没有向公安机关提出或申请户口迁移事宜，由此可知导致“原告不能于2019年1月1日办理佛山户口”完全是原告没有向公安机关提出（或申请）户口迁入之主观故意因素所导致，原告没有（及时）向公安机关提出或申请户口迁入之主观故意行为属于合同法第45条第2款及民法总则第159条规定之“（为自已的利益）不正当地促成条件成就”的情形，据此依据合同法第45条第2款及民法总则第159条，依法应视为条件不成就。因此，原告以其“不正当地促成条件成就的主观恶意行为”解除涉案《存量房买卖合同》，明显构成违约，属于涉案《存量房买卖合同》第9条第2款约定的“不按本合同约定买入该房地产的”的违约行为，据此原告应当依法向被告支付“交易不成”的违约金，且无权要求退还定金。二、本案原告不仅不履行涉案《存量房买卖合同》义务而且还擅自解除涉案《存量房买卖合同》，已构成严重违约，客观上导致涉案房屋买卖交易不成，被告同意（原告于2019年3月12日提出的）解除涉案《存量房买卖合同》，但应当依法按原告单方违约解除合同处理，原告应当依据《存量房买卖合同》第9条第2款约定承担违约责任且无权要求返还定金，原告支付的定金应依法用作冲抵其应付的违约金，原告要求返还150000元定金的请求，于法无据、于理不合，应当依法驳回原告第一、二项诉讼请求。综上所述，本案是因原告单方违约引起纠纷，原告单方违约解除涉案《存量房买卖合同》，已构成严重违约，原告应依法承担违约责任（向被告支付238000元“交易不成”的违约金），被告有权将原告支付的定金抵冲其应付的违约金，原告要求返还150000元定金的请求，于法无据、于理不合，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告梁英雄向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付238000元违约金（总房款价的10%）；2.原告向被告支付逾期不支付首期楼款的违约金26645元【73万元×0.05%×73天（自2019年1月1日暂计至2019年3月14日止）】；3.诉讼费由原告承担。事实和理由：2018年7月14日，原、被告签订《存量房买卖合同》，约定被告将佛山市南海区***********************以2380000元的价格转让给原告，税费全部由原告承担。并约定交易不成的违约为原告不按合同约定买入该房地产的，应当向被告支付违约金，违约金为房地产成交价的10%；逾期付款的违约责任为原告未按合同约定支付房款的，应当每日按未付房款的0.05%的标准向被告支付违约金，逾期超过15日仍未支付的，被告有权解除合同；定金150000元，原告应在签署合约同时交付给被告，付款方式为原告垫资首期楼款730000元赎契及楼价余款1500000元按揭贷款。为确保上述合同履行，原告在签署上述合同前承诺于2019年1月1日前将户口迁入佛山。同日，原告向被告支付定金150000元。上述合同签订后，被告依约履行涉案《存量房买卖合同》约定的办理涉案房屋提前还贷申请及不动产权证等义务。原告支付150000元定金后却迟迟不履行涉案《存量房买卖合同》的约定，将户口迁入佛山、垫资首期楼款730000元赎契及楼价余款1500000元按揭贷款及交易过户等义务，经被告多次催促，原告仍拒绝履行上述义务。2019年3月14日，原告向被告寄送一份解除《存量房买卖合同》通知书，以其本人于2019年1月1日前不能办理佛山户口为由擅自解除涉案《存量房买卖合同》及要求被告退还定金并在之后提起诉讼。被告不服，故提起反诉。被告认为涉案《存量房买卖合同》第19条第2款约定原告于2019年1月1日前不能办理佛山户口，则无条件解除合同，并60天内被告无息退还定金给原告，属于合同法第45条及民法总则第158-159条规定之附条件民事法律行为，该约定的使用前提是原告自签订涉案《存量房买卖合同》后至2019年1月1日前必须已及时、积极、全面履行过办理户口迁入手续事宜后如确因不可归责于原告原因导致其无法于2019年1月1日前将户口迁入佛山时才能适用及才能视为条件成就，否则视为条件不成就。本案中，自签订《存量房买卖合同》后至2019年1月1日前的期间，原告一直没有向公安机关提出或申请户口迁移事宜，由此可知导致原告不能于2019年1月1日前办理佛山户口完全是原告没有向公安机关提出（或申请）户口迁入主观故意因素所导致，原告没有及时向公安机关提出（或申请）户口迁入之主观故意因素所导致，原告没有及时向公安机关提出（或申请）户口迁入之主观故意行为属于合同法第45条第2款及民法总则第158-159条规定的不正当促成条件成就的情形，据此依据合同法第45条第2款及民法总则第159条，依法应视为条件不成就。因此，原告以其不正当地促成条件成就的主管恶意行为解除涉案《存量房买卖合同》，明显构成违约，属于涉案《存量房买卖合同》第9条第2款约定的不按合同约定买入该房地产的违约行为，据此原告应当依法向被告支付交易不成的违约金且无权要求退还定金。另，原告在签订合同后并没有依约支付首期楼款等楼价款，应依法承担支付逾期不支付房款的违约责任。原告针对被告的反诉答辩称，第一，合同签订后，原告积极办理入户手续，佛山市的入户方式一共14种，除了购房入户，原告就不符合其他入户方式。签订合同后，原告曾委托入户代办机构以人才引进方式办理入户，最终因原告不符合人才引进入户条件未能成功办理。因原告在佛山市其他地方购买了一手房，该一手房在2018年12月11日才取得房产证，领证后，原告马上以购房入户方式将户口从湛江迁入佛山市。最终在2019年1月21日成功迁入佛山。在公安局办理申请入户的前提是必须先符合每一项入户方式所符合的条件，并且备齐相关材料，才有可能提出申请。材料不齐，公安机关不可能接受申请。申请入户不是被告所理解的随意申请，在公安局管网显示购房入户从外市迁入审批时限是20个工作日。可以推算，原告拿到房产证后，马上申请办理户口，原告没有任何拖延也没有恶意阻止条件成就。第二，案涉房屋在合同履行期间，存在司法查封，至今仍未解封。买卖合同事实上无法履行，原告在申请诉讼保全时候才发现房屋被查封，被告故意向原告隐瞒了房屋被司法查封的严重违约事实。恶意阻止合同履行的，被告的恶意显然更明显。诉讼中，原告针对本诉和反诉共同举证如下：1.原告身份证、被告身份证复印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体适格；2.存量房买卖合同原件1份，用以证明原、被告双方于2018年7月14日签订《存量房买卖合同》，约定被告以2380000元的价格向原告出售案涉物业，并特别约定“乙方于2019年1月1日前不能办理佛山户口，则无条件解除合同，并60天内甲方无息退还定金给乙方”；3.收款收据原件1份，用以证明原告于签订合同当天向被告支付了150000元定金；4.原告结婚证原件1份、原告与陈x微信截图聊天记录打印件1份[聊天相对方：微信昵称为陈X，微信昵称为x]（已核对手机原始载体）、原告与银行工作人员微信聊天记录截图打印件1份[聊天相对方：微信昵称：X，微信昵称：x]（已核对手机原始载体）、POS刷卡单原件1份（金额为80元）、不动产权证原件1份、户口本原件1份,用以证明经原告积极办理，户口于2019年1月21日从湛江迁出佛山市，原告未能在2019年1月1日前取得佛山户口；5.解除《存量房买卖合同》通知书复印件1份、快递单原件2份，用以证明2019年3月12日，原告按合同约定向被告发出《解除通知书》，合同效力已经终止，被告应向原告退还150000元定金，但被告拒不退还；6.微信聊天记录截图打印件1份（聊天相对方：X）、微信聊天记录截图打印件1份（聊天相对方：谭x）、微信聊天记录截图打印件1份[聊天相对方：群聊（3），聊天相对方：微信昵称为x，微信昵称：x,微信昵称：越华]（已核对手机原始载体）、微信聊天记录截图打印件1份（聊天相对方：梁梁），用以证明原告曾于2018年7月9日支付了20000元给代办户口人员张X，但后来原告因不符合人才引进的入户条件，未能办理成功。在交易过程中，原告多次向被告告知户口办理的进度，被告也知道原告未能通过人才引进方式入户，且再三确认，如果原告户口在2019年1月1日前无法迁入的话，被告无条件退150000元；7.不动产登记信息查询结果打印件1份，用以证明2019年4月10日，经查询，发现案涉房屋于2018年11月19日已被司法查封，且在2018年12月7日有轮候查封，且至今仍未解封，被告向原告隐瞒了房屋被司法查封的事实，案涉房屋存在司法查封，事实上根本无法履行；8.佛山警务在线网页查询打印件1份、《佛山市进一步推进户籍制度改革实施方案的通知》复印件1份、购房入户办理流程打印件1份，用以证明佛山市有十四种入户的方式，除了“购房入户”这种方式，原告不符合其他入户方式。原告在签订合同后，曾委托过入户代办机构以“人才引进”的方式办理入户事宜，但最终因原告不符合人才引进的入户条件，未能成功办理。随后，原告只能以“购房入户”的方式办理入户。根据“购房入户办理流程”显示，审批时限为20个工作日。原告在佛山市另行购买的房子在2018年12月11日才拿到房产证，领证之后，原告马上办理将户口从湛江市迁入佛山市的手续，最终于2019年1月21日才成功迁入佛山市。原告在办理户口的过程中没有任何拖延，更没有恶意阻止条件的成就；9.商品房买卖合同复印件1份（庭后提交原件予以核对）；10.邮件查询单打印件2份。诉讼中，被告针对本诉和反诉共同举证如下：1.存量房买卖合同（№000097）复印件1份、佛山市（南海区）商品房合同登记信息查询结果打印件1份，用以证明2018年7月14日，双方签订《存量房买卖合同》约定被告将其所有的佛山市南海区***********************以2380000元的价格转让给原告；税费全部由原告承担并约定交易不成的违约责任为原告不按本合同约定买入该房地产的，应当向被告支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；逾期付款的违约责任：原告未按本合同约定支付房款的，应当每日按未付房款的0.05%的标准向被告支付违约金，逾期超过15日仍未支付的，被告有权解除合同及约定定金为150000元，原告应在签署本合约同时交付给被告，付款方式为买方垫资首期楼款730000元赎契及楼价余款1500000元按揭贷款等内容；原告承诺于2019年1月1日前将户口迁入佛山；2.解除《存量房买卖合同》通知书复印件1份，用以证明2019年3月14日，原告以邮寄方式向被告送达解除《存量房买卖合同》通知书，以其本人于2019年1月1日前不能办理佛山户口为由擅自解除涉案《存量房买卖合同》，原告已构成严重违约且属于《存量房买卖合同》第9条第2款约定的交易不成的违约行为；3.房产证原件1份，用以证明被告在涉案合同签订后，已经应合同约定办理不动产登记证书，办理日期是2018年9月10日。经庭审质证、辩证，被告对原告提供的1-3、证据4中的POS刷卡单、不动产权证、户口本，证据5、证据7真实性无异议，原告对被告提供的证据1-3真实性无异议，本院对上述证据的真实性均予以确认；对原告提供的证据4中的结婚证，原告提供了结婚证的原件，被告对原告的婚姻关系虽有异议但未提出足以反驳的证据，本院对其真实性予以确认；对原告提供的证据4中的微信聊天记录及证据6，因该聊天相对方身份无法确认，本院对其证明力不予确认；对原告提供的证据8中佛山警务在线网页查询属于相关部门对外公开的办事指南，本院对其真实性予以确认；证据8中的通知属于政府主动公开的政策文件，本院对其真实性予以确认；对原告提供的证据9，原告庭后提交了相应原件予以核对，本院对其真实性予以确认；对原告提供的证据10，该证据与原告提供的证据5能相互印证，且被告确认收到邮件，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋位于广东省佛山市南海区*************************[权利证号：粤（2018）佛南不动产权第0215143号]，登记权利人为被告梁英雄，登记日期为2018年*月**日，抵押权人为中国农业银行股份有限公司佛山华达支行。涉讼房屋在2019年4月10日的不动产登记信息查询结果显示已于2018年11月19日被佛山市顺德区人民法院以（2018）粤0606执13662号案予以查封；于2018年12月7日被佛山市顺德区人民法院以（2018）粤0606执13662号案予以第一轮轮候查封。因原告刘越华申请财产保全，涉讼房屋被本院于2019年3月26日以（2019）粤0605执保1382号案予以第二轮轮候查封。2018年7月14日，原告刘越华（乙方、买方）与被告梁英雄（甲方、卖方）、佛山市x房地产置业有限公司签订《存量房买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方将涉讼房屋出售给乙方，成交价2380000元，定金150000元，买方应在签署合约同时自行交付卖方；卖方收取定金后自行向抵押银行办理提前还贷手续；买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，买方提取首期楼款（不含定金）730000元转入卖方贷款账号内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款；楼价余款（即申请贷款额）1500000元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方；甲乙双方同意涉讼房屋交付使用的时间为卖方收齐房款后顺延60天内；丙方应当于2019年1月1日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；买方承担全部税费；甲方不按合同约定将涉讼房屋出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为涉讼房屋成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按合同约定买入涉讼房屋的，应当向甲方支付违约金，违约金为涉讼房屋成交价的10%；乙方未能按照合同约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过15日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方要求解除合同的，应自起要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内将乙方已支付的房款退还给乙方；甲方或乙方行使合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。涉讼合同第十九条其他约定处手写载明：甲方承诺于2019年1月1日前办理涉讼房屋房产证，否则无条件解除合同并60天内无息退还定金给乙方；乙方于2019年1月1日前不能办理佛山户口，则无条件解除合同并60天内甲方无息退还定金给乙方。同日，被告梁英雄出收款收据确认收到原告刘越华交来承购涉讼房屋定金150000元。2019年3月12日，原告刘越华向被告梁英雄邮寄发出《解除通知书》，该通知书写明原告未能在2019年1月1日前取得佛山户口，按照合同约定，原告有权无条件解除涉讼合同，现正式通知涉讼合同解除，请尽快向原告退还定金150000元。被告确认于2019年3月14日收到该邮件。另查明，原告刘越华户籍地并非佛山市。谭x与原告刘越华于2013年2月19日登记结婚。2017年5月2日，谭x（买受人）与佛山市南海区东恒商业投资管理有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：买受人向出卖人购买广东省佛山市南海区***********樵xXXx房，出卖人应当在2019年6月30日前向谭x交付该商品房；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。2018年12月3日，佛山市南海区***********樵xXXx房办理不动产权登记，登记权利人为谭x。2019年1月21日，谭x的户籍由广东省湛江市赤坎区******迁入佛山市南海区***********樵xXXx房。再查明，佛山市公安局发布的购房入户审批流程图显示申请人提出入户申请需要审批的，自受理之日起15（20）个工作日内完成审批，作出批准或不批准的决定并通知申请人，符合省内一站式迁移条件的，迁入审批后，系统自动转交原户籍地公安机关，3个工作日内核准迁出，系统自动告知迁入地公安机关，迁入地公安机关通知申请人持资料到申请入户的公安机关户政窗口办理入户。2019年3月20日，原告提起诉讼。诉讼中，原告陈述涉讼合同第19条签订的背景是原告户口在湛江，不在佛山，但原告在佛山南海西樵购买了一套房，根据佛山市入户政策，原告可以凭借购房入户，但原告不确定房产证何时可办理，因此约定在2019年1月1日不能办理入户的，双方无条件解除合同；涉讼合同以原告的名义签订，但签订合同时，原告是准备将涉讼房屋过户其配偶谭x。被告陈述签订涉讼合同时原告称2017年其以配偶的名义在西樵购买了房屋，会在2019年1月1日之前入户佛山。本院认为，原、被告及佛山市x房地产置业有限公司签订的涉讼合同系签约各方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行义务。涉讼合同既包含了原、被告之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含佛山市x房地产置业有限公司向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原、被告就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。涉讼合同第十九条其他约定处手写载明“乙方于2019年1月1日前不能办理佛山户口，则无条件解除合同并60天内甲方无息退还定金给乙方。”该约定属于涉讼合同所附的解除条件。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地促成条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”本案中，对于原告是否存在为自己利益不正当促成条件成就的行为，本院分析如下：1.原告在签订涉讼合同后未办理户口迁移手续是否构成违约；涉讼合同虽由原告签订，但谭x作为其配偶，原告指定涉讼房屋过户至其配偶名下对被告的权利义务不产生影响；且如果谭x在涉讼合同约定的解除条件成就前具有佛山户口，涉讼合同约定的解除条件亦不能视为已成就，故原告在签订涉讼合同后自己未办理户口迁移手续，而由其配偶办理户口迁移手续并不构成违约。被告主张原告的户口未迁入佛山市是因原告未向公安机关申请的主观故意导致的抗辩，本院依法不予采纳。2.原告通过购房入户是否构成违约；根据佛山市的户籍制度改革实施方案，市外户口迁移虽有多种，但被告并未提供证据证明除购房入户外，原告尚符合其他入户方式而其怠于办理户口迁移手续，故对其抗辩，本院依法不予采纳。3.原告的配偶谭x于2019年1月21日将户口迁入佛山市时是否存在拖延办理相应手续的主观恶意；佛山市南海区***********樵xXXx房于2019年12月3日办理不动产权登记，此时谭x才具备将户口迁入佛山市的条件，根据房屋管理部门办理不动产登记的流程，结合佛山市公安局发布的购房入户审批流程，谭x确是因客观原因无法在2019年1月1日前将户口迁入佛山市，其在主观上并不存在故意拖延办理入户手续的恶意，且被告并未提供证据证明原告存在故意延迟办理x不动产权证的行为，故对被告主张原告未及时办理户口迁移手续恶意促成解除条件成就的抗辩，本院不予采纳。综上所述，原告并不存在《中华人民共和国合同法》第四十五条规定的不正当促成条件成就的行为，涉讼合同因所附解除条件成就而于2019年1月2日失效，被告应依据涉讼合同约定在合同解除之日起60天内向原告退还定金150000元，本院对原告要求被告退还定金150000元的诉讼请求予以支持；被告要求原告支付违约金238000元无事实和法律依据，本院依法不予支持。被告未在合同解除之日起60天内退还定金150000元给原告，给原告造成了相应的资金占用损失，被告应从逾期之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息予原告，故本院对原告要求被告以150000元为本金从2019年3月3日起至实际退款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息的诉讼请求予以支持。涉讼合同约定原告支付首期楼款的时间是在原告收到银行提前还贷通知后、银行通知预约扣账日或之前。现被告并未提供证据证明在涉讼合同解除前，原告存在逾期支付购房款的违约行为，故本院对被告要求原告支付首期楼款的违约金26645元的诉讼请求依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第六十条、第九十七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）梁英雄应于本判决发生法律效力之日起之日内返还定金150000元予原告（反诉被告）刘越华；二、被告（反诉原告）梁英雄应以150000元为本金从2019年3月3日起至实际还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息予原告（反诉被告）刘越华，本项随上列第一项清；三、驳回原告（反诉被告）刘越华的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）梁英雄的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取1650元，财产保全费1270元，合共2920元（原告已预交），由被告（反诉原告）梁英雄负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付2920元予原告（反诉被告）刘越华，本院不另收退。反诉费2634.84元（被告已预交），由被告（反诉原告）梁英雄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇一九年六月二十六日书记员 郑幸莉