广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初1686号 原告：覃国庆，男，1987年10月1日生，壮族，住广西柳江县洛满镇古洲村四艾屯22号之一，公民身份号码：450221198710013950。 委托诉讼代理人：刘毅刚，广西金柳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐建林，广西金柳律师事务所律师。 被告：广西官塘投资发展有限公司，住所：柳州市柳东新区官塘创业园研发中心2号楼5楼518号，统一社会信用代码：91450200063562350C。 法定代表人：凌艳，该公司董事长。 被告：嘉鹏置地集团有限公司，住所地：南宁市民族大道１２７号铂宫·国际１２层1207号，统一社会信用代码：91450100794300987U。 法定代表人：成易，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐宾，广西昶明律师事务所律师。 原告覃国庆与被告广西官塘投资发展有限公司（以下简称官塘公司）、嘉鹏置地集团有限公司（以下简称嘉鹏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月5日公开开庭进行了审理。原告覃国庆及其委托诉讼代理人刘毅刚、唐建林，被告官塘公司、嘉鹏公司的共同委托诉讼代理人徐宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告覃国庆向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告覃国庆与被告广西官塘投资发展有限公司2016年7月17日签订的《嘉鹏·中央城认购协议》（编号：0000024）；二、判令被告广西官塘投资发展有限公司、嘉鹏置地集团有限公司共同返还原告覃国庆已付购房款126973元并支付已付购房款利息33955.02元［利息计算方式：以126973元为计息基数，按照同期中国人民银行五年期贷款利率的1.5倍计算（即7.35％），自2015年7月26日起暂计至2019年3月15日（即1328日）；2019年3月15日之后按上述方式计算至被告广西官塘投资发展有限公司实际返还结清房款之日止］；三、判令被告广西官塘投资发展有限公司、嘉鹏置地集团有限公司共同向原告覃国庆赔偿损失126973元；以上项目暂合计2897901.02元；四、本案的诉讼费用（含案件受理费、保全费、评估费等）由被告承担。 事实和理由：2014年3月5日，被告官塘公司与柳州市人民政府签订合同取得编号为P（2014）3号、P（2014）3号的国有土地使用权，用途为中低价位、中小型普通商品住房用地，约定开工时间为2015年5月18日、竣工时间为2018年5月17日。被告官塘公司取得涉案土地、开工后，在未取得房屋预售许可即对外进行销售房屋，2015年7月26日、2016年7月17日原告向二被告交付涉案中央城（3-1-24-4）房款合计126973元，二被告分别签具两份收款收据。2016年5月18日被告官塘公司取得涉案楼盘的商品房预售许可证，证号为：售房柳字第［2016］015号LD（有效期2016年5月18日至2016年6月底止）。2016年7月17日被告官塘公司与原告签订《嘉鹏·中央城认购协议》，约定被告官塘公司将坐落官塘大道3号嘉鹏中央城3栋1单元24-4号房出售与原告。协议并对双方的其他相关权利义务及违约责任等事宜进行了约定。经查，该房所占土地使用权：出让方式取得柳州市鱼峰区官塘大道3号、编号450203010027GB00045的地块，出让合同号为柳国用（2015）第105341号，面积38098.44㎡，用途城镇住宅、商服用地，使用年限2014-05-19至2084-05-19，建设工程规划许可证为建字第450201201500021号，施工许可证号为LD450202201507220101。 2016年11月左右，涉案楼盘及全部停工，至今仍未复工。2018年12月31日合同约定的交付期间届满，但被告官塘公司楼盘仍旧处于停工，并近于烂尾楼状态，交房遥遥无期。后原告经了解查实，被告官塘公司在取得涉案土地使用权后即进行抵押担保，后又因债务纠纷被他人起诉，2015年8月20日法院依法查封涉案不动产，2017年8月27日法院依法裁定对涉案不动产进行司法拍卖。据此，被告复工、交房已根本无法实现。另，二被告在明知涉案不动产已经抵押且被法院查封的情况下予以故意隐瞒，并仍对外销售，导致合同目的根本无法实现。其该行为属于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、提供虚假情况，已然严重违反合同法等的规定及合同约定，已经构成根本性违约。据此二被告应当承担相应的违约责任并承担损失赔偿责任。 现原告为维护自己合法权益，依据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定及司法解释的规定，提起诉讼，请求法院依法支持原告诉讼请求。 被告官塘公司、嘉鹏公司共同辩称，1、同意解除与原告的协议，同意按协议约定和法律规定承担返还所交房款并支付法律规定范围内的双倍定金的责任；2、对于原告诉请的利息及损失没有事实法律依据，也无合同约定，不应得到支持。 本院经审理认定事实如下：位于柳州市柳东新区新柳大道以北官塘大道嘉鹏·中央城房地产项目的开发商为被告官塘公司。被告官塘公司在2014年2月通过拍卖方式取得柳州市柳东新区新柳大道以北、官塘大道以西L-13-04-A、L-13-04-B地块的国有土地使用权，并在该地块上建设嘉鹏·中央城房地产项目，取得合法审批手续。 2016年7月17日，原告与被告官塘公司签订《嘉鹏·中央城认购协议》，约定：1、原告自愿向被告官塘公司认购嘉鹏·中央城3幢1单元24-4号房，该房屋建筑面积89.85平方米，总金额为406973元；2、原告同意在签署本认购书时支付126973元为定金，定金在签订《商品房买卖合同》时自动转入房款；3、原告选择按揭付款（商业贷款），原告需于2016年7月17日前支付首期房款126973元（含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款280000元由银行提供按揭贷款，原告需在2016年7月17日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；4、原告必须在约定的付款方式和期限内到柳州市柳东新区新柳大道以北官塘大道嘉鹏中央城销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为原告放弃购买房屋，所付款项不予退还，被告无需通知原告，可另行销售房屋；......。认购协议签订后，原告当日即向被告官塘公司支付了26973元，后于2015年7月26日向被告嘉鹏公司支付了100000元，二被告向原告分别出具了《收款收据》，载明收到原告交来中央城（3-1-24-4）定金，以上合计126973元。被告官塘公司认可已收到嘉鹏公司代为收取的购房款100000元。之后，双方迟迟未能签署《商品房买卖合同》。经查，嘉鹏·中央城房地产项目因故于2016年底停止施工至今，目前正在办理恢复施工手续。被告官塘公司于2016年5月18日取得嘉鹏·中央城1期3栋的商品房预售许可证，有效期为2016年5月18日至2016年6月底。该预售许可证到期后，被告官塘公司一直未能获得商品房预售许可审批。 另查明，被告官塘公司拖欠借款被案外人邓柳斌于2015年起诉至本院，要求被告官塘公司偿还借款18000000元并支付利息5832996元及承担律师费用。该案经本院一审、柳州市中级人民法院二审后作出（2015）鱼民一初字第2583号、（2017）桂02民终991号民事判决书：（2015）鱼民一初字第2583号民事判决结果为：被告官塘公司偿付邓柳斌18000000元及利息并支付律师服务费240000元。（2017）桂02民终991号民事判决结果为：驳回上诉、维持原判。上述判决已发生法律效力，并已进入执行程序，本院依法查封了被告官塘公司所有的位于柳州市柳东新区官塘大道3号（案涉商品房所在土地）的国有土地使用权及嘉鹏·中央城房地产项目所属的1#、2#、5#、6#楼部分房屋，后依法进行司法拍卖。 原告认为，二被告故意隐瞒案涉土地被抵押及被法院查封的事实，且案涉房地产项目的商品房预售许可证已失效仍向原告出售房屋，并且该房地产项目至今仍处于停工状态，导致合同根本目的无法实现，二被告的行为已构成根本违约，应承担违约责任并赔偿原告的损失，故起诉至本院，提出前述请求。 本院认为，原告与被告官塘公司签订的《嘉鹏·中央城认购协议》是双方平等协商后自愿订立的，系双方真实意思表示，虽然在签订该协议时被告官塘公司并未就涉案商品房取得商品房预售许可证，但法律并未明确要求签订商品房认购协议时房开商必须取得商品房预售许可证，故该协议没有违反法律禁止性规定，依法应为有效协议，则协议双方当事人均应按约定全面履行自己的义务。关于认购协议的性质，该协议约定了房屋坐落、面积、购房款、支付时间及支付方式、违约责任等，已具备合同的基本要素，且从合同内容看，系双方对签订正式商品房买卖合同前的磋商，故该认购协议的性质应认定为预约合同，受《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）调整。认购协议约定原告需在2016年7月17日前支付购房首期款并签署《商品房买卖合同》，在2016年7月17日前需办理完毕房屋按揭贷款申请手续，然被告在2016年7月17日前并未就案涉商品房取得预售许可，则无法与原告签署《商品房买卖合同》，且至本案庭审辩论终结时案涉商品房仍达不到预售条件，双方签署认购协议的目的已无法实现，故原告申请解除该认购协议，有事实和法律依据，被告官塘公司亦同意，本院准许。根据合同法第九十七条的规定，被告官塘公司因该认购协议向原告收取的购房款126973元，应返还给原告。 如前所述，双方无法签署《商品房买卖合同》的原因为被告官塘公司因案涉房地产项目停工且无法办理商品房预售许可，故被告官塘公司的行为是导致本案买卖行为无法继续的直接且根本的原因，则被告官塘公司应承担导致合同履行不能的违约责任。但原告与被告官塘公司签署的认购协议并未就因被告官塘公司的行为导致无法签署《商品房买卖合同》并致使合同解除的违约责任进行约定，则被告官塘公司应根据合同法相关规定承担违约责任。认购协议载明案涉房屋总房款为406973元，而原告向被告官塘公司支付购房定金126973元，该数额已超过担保法关于定金不能超过主合同标的额20%的规定，则超过部分应视为原告预付的购房款。由于认购协议未对违约责任作出明确约定，原告亦不能提供确凿的证据证实其因认购协议的解除造成的具体损失，故被告官塘公司应按照合同法关于定金法则的规定，双倍向原告返还总房款20%的购房定金，故被告官塘公司除退还原告支付的全部购房定金外，还应赔偿原告定金81395元（406973元×20%），原告诉请要求被告赔偿126973元，证据不足，本院不予完全支持。至于原告诉请的利息，双倍定金赔偿已能在一定程度上弥补原告的损失，且原告的此项诉请缺乏法律依据，本院不予支持。 关于被告嘉鹏公司是否共同承担返还责任的问题。本院认为，被告嘉鹏公司于2015年7月26日代被告官塘公司收取了案涉房屋的购房款100000元，但仅凭该收款行为不能认定被告嘉鹏公司与被告官塘公司存在财务混同，况原告未能提供二被告之间确有财务混同及被告嘉鹏公司亦参与案涉房地产项目建设的证据，原告与被告嘉鹏公司之间没有合同关系，原告应依据合同相对性原则向合同相对方主张权利。故原告诉请要求被告嘉鹏公司与被告官塘公司共同承担返还购房款及赔偿损失等责任，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条之规定，判决如下： 一、解除原告覃国庆与被告广西官塘投资发展有限公司于2016年7月17日签订的《嘉鹏·中央城认购协议》； 二、被告广西官塘投资发展有限公司应于本判决生效后十日内向原告覃国庆返还购房款126973元； 三、被告广西官塘投资发展有限公司应于本判决生效后十日内双倍赔偿原告覃国庆购房定金81395元； 四、驳回原告覃国庆的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2840元（原告覃国庆已预交），减半收取1420元，由原告覃国庆负担420元，被告广西官塘投资发展有限公司负担1000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员 梁 佳 二〇一九年六月二十七日 书记员 韦艳想