成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0116民初2372号 原告：四川国栋建设有限公司，住所地：四川自由贸易试验区成都市双流区公兴街道货运大道868号物流大厦5楼5048号。 法定代表人：王春鸣，董事长。 委托诉讼代理人：周斌、廖小梅，系公司员工。 被告：贾某3，男，汉族，1978年7月18日出生，住四川省南部县。 被告：漆辉全，男，汉族，1953年12月7日出生，住四川省南部县。 被告：张光玉，女，汉族，1953年12月2日出生，住四川省南部县。 被告：贾某1，女，汉族，2006年6月11日出生，住四川省南部县。 法定代理人：贾某3，男，汉族，1978年7月18日出生，住四川省南部县。系被告贾某1的父亲。 被告：贾某2，男，汉族，2011年8月26日出生，住四川省南部县。 法定代理人：贾某3，男，汉族，1978年7月18日出生，住四川省南部县。系被告贾某2的父亲。 原告四川国栋建设集团有限公司（以下简称：国栋公司）与被告漆秀华、贾某3商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案后，因漆秀华已于立案前死亡，本院依据原告国栋公司的申请追加漆秀华的第一顺序法定继承人漆辉全、张光玉、贾某1、贾某2作为被告参加诉讼。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国栋公司的委托诉讼代理人周斌，被告贾某3、漆辉全、张光玉、贾某1、贾某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告国栋公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除国栋公司与漆秀华（已去世）、贾某3签订的《商品房买卖合同》和《购房合同补充协议》，将漆秀华、贾某3所购国栋公司商品房交由国栋公司处置。2、判令贾某3向国栋公司告偿还垫付的按揭款本金、利息及罚息38166.58元，并支付违约金80898.76元（逐笔按日千分之三算到2019年5月20日＋购房总款百分之二十）；3、判令被告漆辉全、张光玉、贾某1、贾某2在继承漆秀华的遗产范围内向原告偿还和支付上述款项。事实与理由：2014年11月8日，漆秀华、贾某3与我方签订了《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》，购买位于国栋南园贰号2幢1单元5楼504号房屋。总房款377105元，签订合同时漆秀华二人支付了首付款117105元，剩余26万元在双流农行贷款支付。2018年4月13日，农行双流支行向我方出具了《债务逾期通知书》，告知我方，截至2017年4月13日，漆秀华二人已有8期未按时足额偿还贷款本息，要求我方履行连带保证责任。2017年9月30日、2018年6月27日、2018年9月30日，农行双流支行直接从我方保证金专用账户划扣月供本息7308.87元、14712.56元、5384.72元，2018年6月27日农行双流支行从我方的保证金专用账户划扣月供本息共计14712.56元；2018年9月30日农行双流支行从我方保证金专用账户划扣月供本息共计5384,72元。目前，银行系统显示3531.71元2期处于未还状态。根据《购房合同补充协议》第三条3.4款约定，我方认为漆秀华二人的行为已经严重违反了合同的约定。追加的四被告漆辉金、张光玉、贾某1、贾某2系漆秀华第一法定继承人，对第二项诉讼请求，四被告作为继承人应当在继承漆秀华的遗产范围内偿还我方垫付的利息、罚息、本金以及违约金。望判如所请。 被告贾某3辩称，国栋公司代还我方银行贷款属实，我同意向原告偿还其垫付的款项，把银行贷款还完后办理过户，不同意解除合同。漆秀华去世后，我一人继承了和漆秀华共有的商品房、家具生产厂、成品、设备、1台小车和1台货车，我已将货车和机械设备、成品卖了付了厂房租赁费，并支付了工人工资，只剩了3.8万元。 被告漆辉金辩称，不同意解除合同。我没有继承漆秀华的遗产，我不承担赔偿责任。漆秀华的遗产有厂房、家具、成品都由贾某3继承了。 被告张光玉辩称，漆秀华的遗产有家具店、加工机具、货运车、加工工厂厂房，共卖得800000元，都由贾某3继承了，我没有继承，应该由贾某3承担赔偿责任。 被告贾某1、贾某2未作答辩。 当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2014年11月8日，国栋公司（甲方）与漆秀华、贾某3（乙方）签订了《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》,约定：乙方购买甲方位于双流县东升街道广都大道316号“国栋·南园贰号”项目2幢1单元5层504号商品房（预售房，住宅）；付款方式，银行按揭付款，总房价为376648元，首付款为116648元，剩余房款260000元乙方以向农业银行申请20年7成按揭贷款的方式进行支付；甲方在协助乙方按揭贷款的协助期内，如因乙方未按时足额偿还按揭贷款本息，导致银行终止、解除与乙方的按揭贷款合同，并从甲方在其开立的账户中扣除相应款项的（包括但不限于贷款本息、罚款和复息等），甲方有权单方解除合同及补充协议，有权直接（但不限于）处置乙方所购商品房，并以乙方已支付的首付款和银行转付的乙方按揭贷款和处置所得款为准，在扣除因甲方承担协助责任而被银行扣划的相应款项（包括但不限于贷款本息、罚款和复息等）、扣除甲方代乙方向银行支付的款项和乙方所应付滞纳金、违约金以及处置乙方房屋相关处分费用（含评估费、律师费、税费和其它费用）和乙方承担的向甲方支付总房价款须按第一条的1.3款的违约赔偿条款，向甲方进行赔偿，若有剩余甲方无息归还乙方，如有不足，甲方有权继续向乙方追偿等等。合同签订后，漆秀华、贾某3支付了首付款117105元。 2015年1月22日，漆秀华、贾某3与中国农业银行股份有限公司双流支行（以下简称：双流农行）、国栋公司签订了《个人购房担保借款合同》，约定漆秀华、贾某3向双流农行借款260000元，国栋公司为漆秀华、贾某3的上述借款提供了阶段性担保。双流农行已向漆秀华、贾某3发放贷款26万元，用于其支付国栋公司房款。 国栋公司已通过双流报和华西报登报通知业主交房，但漆秀华、贾某3没有去国栋公司收房。 2018年4月13日，因漆秀华、贾某3拖欠贷款，双流农行向国栋公司发出《债务逾期通知书》，通知国栋公司，由于截至当日，漆秀华二人已连续8期未按时足额偿还贷款本息，要求国栋公司履行连带保证责任。2017年9月30日、2018年6月27日、同年9月30日、同年12月28日、2019年3月28日，双流农行先后从国栋公司的银行保证账户中扣划了7308.87元、14712.56元、5384.72元、5381.19元、3574.1元、1805.14元，共计38166.58元，作为国栋公司代漆秀华、贾某3偿还借款本息。此后，漆秀华、贾某3未向国栋公司归还代还贷款本息。 另查明，2016年5月15日，漆秀华因特重型颅脑损伤死亡，贾某3（漆秀华之夫）、漆辉金（漆秀华之父）、张光玉（漆秀华之母）、贾某1（漆秀华之女）、贾某2（漆秀华之子）为其第一顺序法定继承人。漆秀华死亡后，各继承人未对其遗产的的继承分配达成协议，各继承人也未代漆秀华向国栋公司偿还过欠款。 上述事实，有经庭审质证的以下证据证实：1、原告营业执照、被告身份信息；2、《商品房买卖合同》、《购房合同补充协议》；3、中国农业银行个人购房担保借款合同；4、《债务逾期通知书》；5、双流农行业务凭证、转账支票存根、银行进账单及电子回单等；6、继承关系证据：漆秀华的居民死亡医学证明（推断）书，四川省遗体火化证书，南部县公安局富利派出所出具的情况说明（证明漆秀华是漆辉全、张光玉的女儿），漆秀华和贾某3的结婚证，漆辉全、张光玉的户口本，贾某3与贾某1、贾某2的户口本；7、当事人的陈述等等。上述证据具有真实性、合法性和关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。 本院认为，国栋公司与漆秀华、被告贾某3签订的《商品房买卖合同》、《购房合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反国家法律规定，属有效合同，双方当事人均应全面履行合同义务。现国栋公司已履行了合同义务，而漆秀华、贾某3未按约归还银行贷款，导致国栋公司向双流农行承担了担保责任，漆秀华、贾某3也未向国栋公司归还其代还款项，根据《购房合同补充协议》第3.4条之约定，漆秀华、贾某3行为已构成违约，应当按该条款约定承担违约责任，国栋公司有权依据该条款约定解除合同、处置出售给漆秀华、贾某3的房屋，并从处置款、购房款中扣除国栋公司代漆秀华、贾某3偿还借款本息及违约金。故对国栋公司要求解除合同，将漆秀华、贾某3所购商品房交由其处置，由贾某3支付代偿借款本息并承担违约金的诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金的数额。由于案涉房屋已增值数十万元，国栋公司在解除合同、收回房屋处置后，除代偿款项的利息损失之外，并无其他损失，国栋公司主张违约金80898.76元明显过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，违约金具有补偿和惩罚的双重性质，根据“补偿为主，惩罚为辅”的原则，本案违约金数额的认定应以国栋公司实际损失为基础予以衡量，在综合考虑了合同的的履行情况、当事人的过错程度，以及公平原则等因素，本案违约金酌定为30000元。 各继承人的民事责任。因国栋公司在解除与漆秀华、贾某3的合同后，按法律规定，应据实进行结算，国栋公司在扣除漆秀华、贾某3应支付的款项后，还应向二人返还剩余的购房款，漆秀华无需另行向国栋公司支付款项，故漆秀华的继承人，在本案中不承担民事责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告四川国栋建设集团有限公司与漆秀华、被告贾某3签订的《商品房买卖合同》、《购房合同补充协议》。 二、原告四川国栋建设集团有限公司在判决生效后立即收回位于成都市双流区东升街道广都大道316号“国栋·南园贰号”2幢1单元5层504号商品房，用于按合同处置。 三、被告贾某3向原告四川国栋建设集团有限公司支付其代偿的银行贷款本息共38166.58元及违约金30000元，上述款项由原告四川国栋建设集团有限公司在应退漆秀华、被告贾某3的购房款中结算抵扣。 四、驳回原告原告四川国栋建设集团有限公司的其它诉讼请求。 案件受理费1343元及诉讼保全费2403元，由被告贾某3负担（已由原告国栋公司预交，在原告应退被告购房款中抵扣）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王 涛 二〇一九年六月十日 法官助理  万 敏 书 记 员  陈芮瑶