贵州省纳雍县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0525民初1601号原告：张某，男，1980年5月6日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。原告：李某买，女，1986年3月28日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。二原告委托诉讼代理人（特别授权）：唐明晋，贵州贵翔律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人（特别授权）：吴大艳，贵州丰玺律师事务所律师。被告：纳雍新鼎房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市纳雍县环城路星宇小区3号楼一楼门面。统一社会信用代码91520525055030936P。法定代表人：周湘武，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：王军，贵州圣谋律师事务所律师。原告张某、李某买与被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司(以下至裁判主文前简称“新鼎公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用简易程序分别于同年6月11日、6月28日两次公开开庭进行了审理。2019年6月11日庭审原告张某及张某、李某买的委托诉讼代理人唐明晋，被告新鼎公司的委托诉讼代理人王军到庭参加了诉讼；同年6月28日庭审原告张某、李某买的委托诉讼代理人唐明晋到庭参加诉讼，被告新鼎公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某、李某买向本院提出诉讼请求：1.判令被告向我交付逾期家交付商品房违约金18261元（违约金每日按已付房款289867元的万分之二计算，自2015年12月31日至2016年11月9日止）；2.判令被告向我交付商品房转移登记的有关文书；3.判令被告新鼎公司向我支付从2016年12月31日起至被告实际交付办理商品房转移登记的相关文书之日止的违约金（违约金每日按已付房款289867元的万分之三计算，暂计至2019年3月30日的违约金为71046元）；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年7月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定原告向被告购买位于纳雍新鼎大商汇城市综合体A4-1栋4单元5层4-5-2号房屋，面积为105.37平方米，单价为2750.94元每平方米，总价289867元。合同第十一条、第十三条约定“出卖人应在2015年12月31日前向买受人交付该商品房，逾期交付房屋超过30日的，出卖人按日向买受人支付全部已付房款万分之二的违约金”，第二十二条约定被告于2016年12月31日向原告交付所购房屋商品房转移登记的有关文书，并约定了逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任。原告按照合同约定履行了支付全部价款的义务，被告于2016年11月9日向原告交付该商品房，但是仍然没有向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，被告逾期交付和未按约向原告移交办理商品房转移登记的相关文书已经违约。故向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉请。被告新鼎公司辩称，第一，违约金的功能和作用在于填平损失兼具有一定的惩罚性，但违约金的承担需以存在实际损失为前提，本案中原告不存在实际损失，被告不应承担违约责任。本案原被告双方约定的所谓“违约金”其实质是损失赔偿的计算方法，因此原告应当举证证明其实际损失。交付办理商品房转移登记的有关文书无财产给付内容，并非不能交付，迟延履行不影响原告合同目的的实现，被告在没有任何直接财产损失的情况下仍然获得高额违约金赔偿违反民法的公平原则。第二、假定被告需向原告支付一定数额的违约金，应参照案涉商品房的租金损失对违约金进行调整比较公平合理，且双方利益并不明显失衡，因为不能在约定期限内办理案涉商品房转移登记的有关文书属于轻微违约。另外，被告一直遵循诚实信用原则履行合同，逾期交付办理案涉商品房转移登记的有关文书实非被告过错，被告违约的原因在于政府市政道路建设、或没有按期完成供电线路建设以及拆迁补偿等工作，被告未能如期取得案涉商品房初始登记，本案违约并非被告的过错导致，也未给原告造成实际损失，故原告要求被告承担违约责任无事实和法律依据。第三，原告要求立即交付办理商品房转移登记有关文书也无事实记法律依据，被告除了尚未取得商品房初始登记之外，其他关于办理商品房所有权转移登记的文书均已具备交付条件，但是还需行政部门的审核批准，且根本无法强制履行，原告的这一诉请应予驳回。本院经审理认定事实如下：2015年7月30日，原告张某、李某买作为买受人与被告新鼎公司作为出卖人签订了合同编号为2015001239号《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于纳雍新鼎大商汇城市综合体一期工程A4-1栋4单元5层4-5-2号房屋，建筑面积118.85㎡，套内建筑面积105.37㎡，每平方米单价为2750.94元，总价款为289867元。合同第十一条约定，被告（出卖人）应当于2015年12月31日前向原告（买受人）交付案涉新鼎大商汇一期A4-1栋4单元5层4-5-2号房屋。第十三条约定逾期交房责任，逾期在30日之内的，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。原告支付首付款后办理涉案房屋的按揭贷款手续。本案庭审中，原告庭审中陈述已经于2016年11月9日接收案涉房屋。被告新鼎公司在该合同第八章第二十二条约定承诺于2016年12月31日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人即原告；约定日期起90日内，出卖人即被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的千分之五承担违约责任；约定日期起90日以后，买受人即原告不退房的，出卖人即被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人即原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按照约定向被告支付完毕案涉房屋的全部购房款289867元。截止本案庭审时，被告新鼎公司仍未能提供证据证明其已能够向原告交付案涉商品房转移登记的有关文书。上述事实，有当事人的陈述，原告张某、李某买提供的《商品房买卖合同》、发票、《个人借款合同》、银行放款凭证，被告新鼎公司提供的纳雍商品综合批发市场项目合作协议书、暂缓用电受理通知书、不动产权证经庭审质证和本院审查在卷予以证实。本案争议的焦点是：1、逾期交房期限如何确定，违约责任如何承担；2、被告新鼎公司是否具备立即办理和交付案涉房屋转移登记的相关文书资料的条件；3、被告未向原告交付办理商品房转移登记相关文书的抗辩主张能否成立，被告是否构成违约；被告新鼎公司主张违约金过高能否调减。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》显示的合同文本是根据贵州省住房和城乡建设厅、贵州省工商行政管理局共同制定的示范性文本，系被告新鼎公司提供的格式合同，该案涉房屋及格式合同已按规定向纳雍房产事业局和纳雍工商行政管理局报备,其中纳雍房产事业局备案号为纳商房预字第2015-014号。纳雍工商行政管理局备案号是纳工商合（格备）C-02-02（20150312）。该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，对双方当事人具有约束力。一、关于涉案房屋逾期交房期限如何确定、违约责任如何承担的问题。原被告双方于2015年7月30日签订的《商品房买卖合同》对交房时间、违约责任等合同事项已经明确约定，庭审中，被告虽不认可原告自认的接收案涉房屋的时间为2016年11月9日，被告并未提交证据证明其已早于原告陈述的该时间前向原告交付案涉房屋，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定的“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”被告作为出卖人负有举证证实已经将案涉房屋交付给买受人的证明义务，应由被告自行承担举证不能的不利后果。被告逾期交房时间应认定为自2016年1月1日起至2016年11月9日止。原告按合同约定向被告缴纳全部购房款项，被告未按合同约定时限向原告履行交付房屋的合同义务，被告的行为已经构成违约，双方在该合同中对违约责任进行了明确约定。庭审中被告并未提起反诉或抗辩认为本案双方约定的违约金过分高于给原告实际造成的损失，亦并未请求调整。但被告抗辩对原告所主张的逾期交房违约金认为部分已经超过诉讼时效，被告不应承担超过诉讼时效的部分。原告庭审中陈述其已于2016年11月9日接收案涉房屋，原告于2019年4月17日向本院起诉被告主张权利，被告抗辩的诉讼时效符合法律规定，根据《中华人民共和国民法总则》对诉讼时效的规定，原告主张的逾期交房违约金应自2016年4月18日至2019年4月17日，故对原告主张的逾期交房违约金应按照双方合同约定标准计算、其起止日期应为2016年4月18日起算至2016年11月9日止，按照年365天、自然月30天的标准即为201天（6个月零21天）×0.0002×289867=11652.7元，原告主张超出的部分本院不予支持。二、关于被告新鼎公司是否具备立即办理和交付案涉房屋转移登记的相关文书资料的条件的问题；截止庭审时，被告仍不具备办理案涉商品房转移登记有关文书的条件，被告负有的向原告交付办理商品房转移登记有关文书的合同义务客观上不能履行，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。三、关于被告新鼎公司未按照合同约定向原告交付办理案涉商品房转移登记相关文书的抗辩主张能否成立，被告是否构成违约的问题。被告新鼎公司庭审中抗辩称其已具备办理涉案房屋初始登记的条件，但其未向本院提交证据予以证实该抗辩主张，且被告新鼎公司至今未按照合同约定向原告交付办理案涉商品房转移登记的有关文书的事实客观存在。事实上，无论造成不具备办理不动产登记或办理商品房转移登记条件的原因系被告自身原因或第三人原因，均不能改变新鼎公司违约的客观事实。针对新鼎公司以政府征地规划、电力部门电力供用电原因导致未向原告交付案涉房屋的初始登记为由提出的抗辩意见。首先，被告新鼎公司未能证实其提交的证据中《纳雍商品综合批发市场项目合作协议书》合同方的乙方“贵州海鼎老百姓医药有限责任公司”与本案被告新鼎公司之间的关系，无法核实其关联性，且该协议书的签订时间为2012年9月3日，其签订时间远远早于本案原被告双方签订的案涉《商品房买卖合同》；其次，被告新鼎公司提交的电力部门的暂缓用电受理通知书、客户用电受理回执供电方案协议等资料，均系被告自身项目开发建设及工程验收过程中为满足竣工验收条件应自行处理和协调的事项，与本案审理的事实不具有关联性。再次，被告新鼎公司庭审中均未能提交证据证明其未能按约定交付具有不可抗力的免责事由或双方合同约定的免责事由，被告亦未提交证据证实其已向有关登记部门提交过办理登记的相关资料或登记部门停止过办理登记业务，被告应承担由此导致的举证不能的不利后果。截止本案庭审中被告新鼎公司亦未举证证实其是否具备办理涉案商品房所有权初始登记或向原告交付涉案商品房转移登记相关文书的条件，其行为已经构成违约，故对被告新鼎公司的该项抗辩意见本院不予采纳。四、关于被告新鼎公司主张违约金过高应否进行调整，违约金的起算时间如何确定的问题。双方签订的《商品房买卖合同》系格式合同，合同约定的违约责任条款内容由被告事先拟定并填写好后再提供给原告签订，被告理应能够预知该约定可能带来的风险。该合同的签订应是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定。原被告双方案涉合同第八章第二十二条第三款对出卖人即被告承诺向买受人即原告办理案涉商品房转移登记的有关文书的时间有明确约定，并约定按已付购房价款每日万分之三支付违约金的计算方式，庭审中被告虽出示案涉房屋的A4-1栋已经办理不动产权登记（即被告庭审中陈述的案涉房屋初始登记），但与原被告双方合同第二十二条（一）中约定的“取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”的意思和内容并不一致，故对被告的抗辩称应以该“初始登记取得日期”作为计算违约金的截止时间的意见，本院亦不予采纳。庭审中，被告未提供证据证明违约金确实过高，衡量违约金是否过高应结合被告的违约事实、过错程度以及给原告造成的损失等因素综合考虑。被告不能交付为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书，涉及的是能否取得房屋所有权问题，被告新鼎公司申请本院对与涉案房屋同地段的租金进行鉴定，并欲以此作为衡量违约金高低的依据不符合法律规定，与本案审理的待证事实无关联性，本院不予准许，其请求调整违约金标准无事实依据，故对被告的该项抗辩意见及主张本院亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条，判决如下：一、被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告张某、李某买支付自2016年4月18日起至2016年11月9日止的逾期交房违约金11652.7元；二、被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告张某、李某买支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以购房价款289867元为基数按照日万分之三标准计算自2017年1月1日起至被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司将办理涉案纳雍新鼎大商汇城市综合体一期工程A4-1栋4单元5层4-5-2号商品房转移登记的有关文书实际交付给原告张某、李某买之日止；三、驳回原告张某、李某买的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2032元，适用简易程序审理减半收取1016元，由被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  熊晓江二〇一九年六月二十八日法官助理熊训培书记员谢东