浙江省桐乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0483民初46号 原告：周秀成，男，1967年10月11日出生，汉族，住宁波市。 原告：戴亚君，女，1967年5月21日出生，汉族，住宁波市。 被告：桐乡市世贸中心（一期）业主委员会。住所地：桐乡市梧桐街道振东新区世纪大道235号。 负责人：方贵平，系业委会主任。 被告：桐乡世贸中心有限公司。住所地：桐乡市梧桐街道振东新区世纪大道235号。统一社会信用代码91330483MA29HEEK2Q。 法定代表人：卢小丰。 被告：桐乡市城区开发管理委员会。住所地：浙江省桐乡市梧桐街道振东大厦。统一社会信用代码11330483002559668A。 负责人：邵利明。 委托诉讼代理人：金志海，浙江金道律师事务所律师。 被告：桐乡市世贸中心置业有限公司。住所地：桐乡市梧桐振东新区世纪大道235号。统一社会信用代码91330483685564131P。 法定代表人：卢小丰。 被告：苏州新城花园物业管理有限公司桐乡分公司。住所地：桐乡市梧桐街道世纪大道235号桐乡世贸中心五楼北侧。统一社会信用代码91330483VIA288QSQ99。 负责人：蒋怡。 原告周秀成、戴亚君诉被告桐乡市世贸中心（一期）业主委员会（以下简称“业委会”）、桐乡世贸中心有限公司（以下简称“世贸中心”）、桐乡市城区开发管理委员会（以下简称“桐城委”）、桐乡市世贸中心置业有限公司（以下简称“世贸置业公司”）、苏州新城花园物业管理有限公司桐乡分公司（以下简称“新城物业公司”）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，由审判员**芳独任审理，后因案情复杂，依法组成合议庭进行了审理。本案先后于2019年2月13日、4月3日、5月6日三次公开开庭进行了审理。原告戴亚君同时作为周秀成的委托诉讼代理人、被告桐城委委托诉讼代理人金志海到庭参加诉讼，被告业委会、世贸中心、世贸置业公司、新城物业公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案经合议庭评议，现已审理终结。 原告周秀成、戴亚君起诉称，原告是桐乡世贸中心1幢21081号商铺的业主，原告与被告世贸中心和世贸置业公司的合同于2015年10月28日期满后，没有委托任何人或者公司经营该商铺。2016年3月，世贸置业公司收取了江苏路59号商户章金玉交纳的推广费和物业管理费。2017年5月，业委会、世贸中心、桐乡市振东新区建设管理委员会（以下简称“振东管委会”）下属办事机构服务中心三方共同签订《租金、管理费监管协议》，约定业委会根据业主的委托由世贸中心代为收取2018年租赁年度的租金、管理费，即时存入桐乡市振东新区建设管理委员会下属社会服务管理中心提供的监管账户。协议第3、4、5条约定租金提取时须由世贸中心申请、业委会签署同意意见的《租金、管理费支付令》。2017年5月，原告商铺的租户章金玉将原告商铺租金、管理费存入监管账户，并由世贸置业公司开具收款收据，后原告向振东管委会要求提取租金，振东管委会告知原告需提供《租金、管理费支付令》方可支付，原告向业委会、世贸置业公司要求协助提取租金，均遭拒绝。原告认为，原告是业主，理应享有该商铺的租金收益，任何人不得非法干涉，三被告代收租金后应将租金及时支付原告，现三被告签订的协议条款非法限制原告行使所有权，理应认定无效，振东管委会和世贸置业公司代为收取租金后扣押原告租金不付，严重侵犯原告权益。故原告诉请（变更后）：1、确认五被告侵犯了原告21081号商铺所有权，要求被告业委会和新城物业公司返还原告商铺；2、确认《租金、管理费监管协议》第3、4、5条无效；3、被告业委会、世贸中心、桐城委支付原告已代为收取的原告商铺2016年10月28日至2018年10月27日的租金137856.88元，世贸置业公司、新城物业公司对此承担连带责任。 被告桐城委答辩称，监管协议，是政府应世贸业委会、商会代表小组等各方诉请，为了维护世贸中心市场稳定、资金安全而由三方签订的，该监管协议不违反法律规定；桐城委只是监管账户的提供者，只负责监督资金安全，没有直接支付资金的权限及义务，在本案中实际的权利义务主体并非桐城委，桐城委不属于适格被告，桐城委在手续不齐全的情况下不支付款项合情合理。桐城委未参与到市场经营，也未收取资金，只是提供监管账户。 被告业委会、世贸中心、世贸置业公司、新城物业公司均未提供答辩意见。 本院经审理认定，位于桐乡市振东新区商铺是原告周秀成、戴亚君共同所有。 2017年，业委会、世贸中心和桐乡市振东新区社会服务管理中心（以下简称“振东管理中心”，现其相应管理职责由被告桐城委行使）签订《租金、管理费监管协议》，约定应业委会和世贸中心的恳求，为确保桐乡世贸中心一期2018年租赁年度收取的租金、管理费的资金安全，振东管理中心同意提供特设的共同监管的银行账户。三方达成如下协议：……2、业委会根据广大授权业主的委托由世贸中心代为收取2018年租赁年度的租金、管理费，即时存入振东管理中心提供的租金、管理费监管账户，业委会按照业委会和世贸中心的协定按月基本均衡兑付管理费。3、租金收取工作完成后，将依法向广大业主进行分配，租金、管理费账户支取时，须提供由世贸中心申请、业委会签署同意意见的《租金、管理费支付令》，振东管理中心负责监督《租金、管理费支付令》内容符合监管协议的相应协定。4、《租金、管理费支付令》格式是本协议的组成部分，业委会和振东管理中心两方在支付令中署名的信息必须与本协议签字或盖章的信息一致。5、如振东管理中心未严格按照支付令支付相关资金，由此产生的责任由振东管理中心承担。如因业委会或业主自身因素被司法机关采取财产保全、执行等措施造成的后果振东管理中心不承担责任。 另认定，世贸中心是涉案商铺的房产开发商，两原告自被告世贸中心购买了涉案商铺；被告世贸置业公司原系涉案商铺所在商场的经营管理公司，两原告与被告世贸置业公司之间的委托经营管理合同期限至2015年10月28日。 业委会于2016年8月12日成立，并在桐乡市房地产管理处备案，任期三年。2017年11月，业委会通过招标的方式确定新城物业公司为世贸一期的物业管理公司，双方于2017年11月7日签订《桐乡世贸中心一期物业管理合作框架协议》，约定业委会将桐乡世贸中心（一期）的物业项目交付给新城物业公司进行管理，管理期限自2017年11月7日至2020年10月27日。2017年11月8日，业委会在桐乡世贸中心市场信息宣传栏张贴《关于请桐乡市世贸中心置业有限公司办理项目交接事宜的函》，要求世贸置业公司于2017年11月10日前做好物业交接工作，并于2017年11月16日中午12时前全面撤离桐乡市世贸中心（一期）物业区域。 业委会确认，世贸一期1幢21081号位于商铺内，59号商铺共包括三个虚拟商铺。59号商铺2016年10月28日至2017年10月27日的租金共收取29475元，按照业委会确定的分配方案，收取的租金50%支付给业主，因需要照顾未租户和低租户，另50%按照投资比例分摊，总计原告应分配数额为7618元；2017年10月28日至2018年10月27日，59号商铺租金共收取30683元，其中原告应分配数额为8687元。新城物业公司已根据业委会确定的金额于2019年3月24日将上述16305元转至本院账户，本院通知原告领取，原告表示暂不领取。 上述事实由房产证、《租金、管理费监管协议》、《桐乡世贸中心一期物业管理合作框架协议》、（2018）浙04民终1736号民事判决书及当事人陈述予以证明。原告提供的其他证据，因均系打印件，无法核实真实性，且即使真实也无法证明其证明目的，故不予确认。 本院认为，本案争议焦点在于：一、《租金、管理费监管协议》第3、4、5条的效力问题；二、对原告要求返还商铺并支付租金137856.88元的诉请应否支持。 关于协议效力问题。《租金、管理费监管协议》是振东新区应业委会和世贸中心的要求，为了确保世贸一期商铺2018年度租金、管理费的资金安全而与双方签订的，该协议关于租金的提取条件约定为“提供由世贸中心申请、世贸业委会签署同意意见的《租金、管理费支付令》”，由此可见，当时三方作此约定也是为了确保资金安全，业委会作为业主代表，根据《物权法》第七十八条规定，其决定对业主具有约束力。监管协议之所以未约定直接由业主提取租金，因当时全体业主对于租金、管理费的分配尚未形成一致意见，且世贸一期2017年度的租金也是在业委会的组织协调下进行分配，故该监管协议关于租金提取条件的约定，不存在直接侵害原告权利、违反效力性强制性规范或其他无效的情形，故对于原告要求确认该协议第3、4、5条无效的诉请，本院不予支持。 关于返还商铺的问题。各虚拟商铺业主之间系建筑物区分所有权人之间的关系，业主行使权利不得损害其他业主的合法权益。从商场实际情况来看，涉案商铺并无实质意义上的四至之不动产界址，并非物理形态的空间分割模式，与传统的独立商铺存在明显区别，原告购买商铺系出于投资，定期获得经营回报收益是实现其投资目的的基本方式，涉案商铺在经营管理公司统一规划下，整个市场整体经营，才更有可能实现商铺的最大商业价值。如果对原告商铺实体分割并返还，势必对商业体的整体经营产生影响，不利于统一经营管理模式效益的发挥，也可能会对其他业主利益造成损害。故，在无证据证明其与其他业主已经形成整体意志要求实体分割、返还商铺的情况下，对于原告要求实体分割、返还商铺的诉请，本院不予支持。 关于租金支付问题。原告要求业委会、世贸中心、桐城委支付已代为收取的2016年10月28日至2018年10月27日的商铺租金，业委会确认实际应发放金额为16305元，且该笔款项已由新城物业公司付至本院账户，原告因不认同该金额而暂未领取；但原告既无证据证明实际收取金额高于业委会提供的数据，又无证据证明全体业主就租金分配形成了不同于业委会分配方案的统一意见，故对于原告该项诉请，本院仅支持由新城物业公司支付原告2016年10月28日至2018年10月27日的租金16305元。 综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告苏州新城花园物业管理有限公司桐乡分公司于本判决生效之日起十日内支付原告周秀成、戴亚君位于桐乡市世贸中心1幢21081号商铺2016年10月28日至2018年10月27日的租金16305元； 二、驳回原告周秀成、戴亚君其余诉讼请求。 本案受理费3058元，由原告周秀成、戴亚君负担2696元，由被告苏州新城花园物业管理有限公司桐乡分公司负担362元（应于裁判文书生效后10日内缴纳，缴纳账户户名：桐乡市非税收入结算户，开户银行：中国农业银行桐乡市支行，账号为：62×××68，逾期缴纳将移送执行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审 判 长  **芳 人民陪审员  沈 红 人民陪审员  孙菊芳 二〇一九年六月三日 书 记 员  金胜群