云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初498号原告：何忠祥，男，汉族，1963年4月4日出生，住址云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：王文幸，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：杭正能，男，汉族，1979年3月9日出生，住址云南省昆明市寻甸县。原告何忠祥诉被告杭正能租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月9日受理后，依法组成合议庭于2019年5月7日公开开庭进行了审理。原告何忠祥的委托代理人王文幸到庭参加了诉讼，被告杭正能经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何忠祥向本院提出诉讼请求：1、排除被告杭正能对原告就位于昆明市拓东路82号真庆观沿春城路边2号、3号铺面的使用妨害；2、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2012年4月28日经昆明市道教协会批准，被告罗玉仓与案外人真庆观签订了《真庆观房屋租赁合同》，约定真庆观将自有坐落于昆明市拓东路82号真庆观沿春城路边从北到南的7间铺面出租给罗玉仓使用。租期限16年，自2012年5月1日起至2028年5月1日止，租金共计9155000元，该款项罗玉仓已付清。罗玉仓该7间铺面可以自己使用，也可以对外出租收取租金，真庆观不得干涉,且对外出租过程中真庆观必须配合。2015年4月28日，原告何忠祥与被告罗玉仓因民间借贷罗玉仓未能按期还款而签订《租赁权抵债协议书》，约定罗玉仓将自编号2、3号两间铺面的租赁权交由何忠祥使用。同年5月1日，该两间铺面实际由原告何忠祥占有、使用，原告对外出租。后被告罗玉仓因另案未能清偿被告杭正能的民间借贷资金，在原告何忠祥不知情的情况下又于2015年6月29日与案外人真庆观、被告杭正能签订了《真庆观房屋租赁合同》，约定债务人罗玉仓未能清偿所欠杭正能债务时以享有的真庆观租赁权抵偿债务。2017年7月21日因罗玉仓未能清偿杭正能债务，被告杭正能组织社会闲杂人员闯入真庆观撬开涉案铺面，拿走原告何忠祥转租给他人经营价值100万元的物品，经董家湾派出所介入处理，杭正能退还了上述物品。同时为避免矛盾激化，在董家湾派出所的主持下双方达成共识，由双方共同对涉案的2间铺面上锁，待双方通过法律途径确定两间铺面谁具有优先使用权后再行打开。为此，就本案争议的2间铺面使用权问题，原告何忠祥于2017年12月1日诉至法院，请求确认罗玉仓、真庆观、杭正能于2015年6月29日签订的《真庆观房屋租赁合同》中关于拓东路82号真庆观自编号为2号和3号铺面的条款无效。法院一审支持了原告的全部诉讼请求。杭正能提出上诉后虽然昆明市中级人民法院二审驳回了原告何忠祥的诉讼请求，但该院明确指出“罗玉仓与何忠祥所签订的《租赁权抵债协议书》以及罗玉仓、杭正能和真庆观所签案涉租赁合同，确都有针对诉争2间铺面的权利义务，由此导致的应当是依照法律规定产生的履行顺序和不能履行的法律后果承担问题，有关利害关系人可通过合法途径加以妥善解决。”据此，何忠祥有权继续通过诉讼主张其合法权利。本案中原告何忠祥、杭正能就诉争两间铺面形成利害关系均是以获取租金抵偿欠款的方式产生的。原告何忠祥的占有使用涉案铺面及合同签订时间均早于杭正能，故何忠祥有权享有优先对铺面进行使用的权利，应判定原告何忠祥对涉案2、3号铺面享有优先占有、使用和收益的权利，杭正能正常使用2、3号以外的其他铺面原告并无异议，但杭正能以其享有抵债租赁权为由排除原告何忠祥对外经营使用2、3号铺面的行为损害了原告的合法权益。据此，为保护原告的合法权益，原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告杭正能未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。原告为证明其主张，向本院提交如下证据：第一组：1、何忠祥身份证复印件，2、杭正能身份证复印件，3、罗玉仓身份证复印件；证明本案各当事人的身份情况。第二组：1、昆明市盘龙区人民法院（2017）云0103民初8162号民事判决书，2、昆明市中级人民法院（2018）云01民终6754号民事判决书，3、举报信，4、报案材料；证明1、原告享有对涉案2间铺面的优先使用权，被告杭正能以其享有抵债租赁权为由排除原告对外使用铺面的行为损害了原告的合法权益；2、昆明中院明确指出“罗玉仓与何忠祥所签订的《租赁权抵债协议书》以及罗玉仓、杭正能和真庆观所签案涉租赁合同，确都有针对诉争2间铺面的权利义务，由此导致的应当是依照法律规定产生的履行顺序和不能履行的法律后果承担问题，有关利害关系人可通过合法途径加以妥善解决。”据此，何忠祥有权继续通过诉讼主张其合法权利。3、杭正能组织社会闲杂人员抢占铺面，铺面实际使用人进行了举报。本院认为，当事人对于自己所主张的事实都有义务提交证据加以证实。任何一项证据要成为定案依据，必须具备真实性、合法性、关联性三个特征。对于原告的证据本院依法予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月28日，被告罗玉仓与真庆观签订了《真庆观房屋租赁合同》，约定真庆观将自有座落于昆明市拓东路82号真庆观沿春城路边7间铺面，建筑面积140多平方米和真庆观内火神殿及火神殿前的院落共计1000多平方米出租给罗玉仓经营使用，租赁期限为16年，自2012年5月1日起至2028年5月1日止，租金共计9155000元；真庆观出租给罗玉仓的临街7间铺面，罗玉仓可以自己使用，也可以对外出租收取租金，真庆观不得干涉等；合同还就双方其他权利义务、违约责任等进行了约定。合同签订后，被告罗玉仓向真庆观支付了全部租金，真庆观已于2012年5月1日将租赁场地移交给被告罗玉仓。2014年4月29日，被告罗玉仓与案外人昆明市盘龙区农村信用合作联社签订《房屋租赁合同》，将拓东路82号真庆观沿春城路边从北到南自编号第2、3号铺面出租给案外人使用。2015年4月28日，原告何忠祥与被告罗玉仓签订了《租赁权抵债协议书》，基于自2013年1月至2015年4月，罗玉仓欠何忠祥借款本金人民币200万元及2014年4月，罗玉仓向昆明市盘龙区农村信用合作联社转租了其承租的真庆观坐落于拓东路82号沿春城路方向的铺面两间，面积44平方米，合同期限14年，租金以340909元为基数每两年递增10%等事实，约定：罗玉仓将昆明市盘龙区农村信用合作联社承租的真庆观铺面房屋2间（拓东路82号沿春城路临街铺面自编号为2号和3号）的租赁权转给何忠祥，即何忠祥有权以该铺面的出租方身份向铺面使用人收取租金和再出租等权利；租赁权抵债的期限为10年，时间自2015年5月1日起至2025年4月30日止；何忠祥获得向昆明市盘龙区农村信用合作联社收取租金的权利，如信用社终止合同，何忠祥有权对外转租该两间商铺并收取租金；在租赁期间如何忠祥所获收益达到罗玉仓所欠借款本息时，本协议提前终止，何忠祥将铺面退回罗玉仓；罗玉仓应保障何忠祥的铺面使用权和收益权，不得在合同期内有为损害何忠祥权利的行为等内容。自2015年5月1日起，涉案拓东路82号真庆观沿春城路边从北到南自编号第2、3号铺面实际由原告何忠祥占有、使用。2015年6月29日，被告罗玉仓、杭正能及真庆观签订《真庆观房屋租赁合同》。基本内容为：罗玉仓将其于2012年4月28日与真庆观签订的租赁合同变更由杭正能履行，杭正能向真庆观保证一年内让真庆观收回租赁物，若罗玉仓有能力，真庆观还可以续租给他。同日，被告罗玉仓出具承诺书一份，内容为罗玉仓承诺于2015年10月底还清所欠杭正能的借款，若未能完成，罗玉仓、真庆观、杭正能签订的《真庆观房屋租赁合同》生效，罗玉仓从真庆观搬离，杭正能入住真庆观，于2015年10月30日执行以上条款。2016年1月28日，被告罗玉仓和真庆观签订《真庆观与罗玉仓房屋租赁年限更改情况说明，将原租赁合同的截止时间2028年5月1日更改为2027年12月16日，退还罗玉仓租金人民币21万元。2016年2月4日，双方再次将租赁合同的截止时间2027年12月16日更改为2027年10月12日，退还罗玉仓租金人民币10万元。现涉案拓东路82号真庆观沿春城路边从北到南第2、3号铺面由被告杭正能控制。原告何忠祥认为杭正能的行为损害了其根据与被告罗玉仓签订的合同享有真庆观两间铺面的使用权和收益权，于2017年12月1日诉至本院，请求判令2015年6月29日签订的《真庆观房屋租赁合同》中转租拓东路82号自编号为2号和3号铺面的行为无效，本院作出（2017）云0103民初8162号《民事判决书》支持了原告的上述诉讼请求。此后被告杭正能向昆明市中级人民法院提起上诉，昆明市中级人民法院作出（2018）云01民终6754号《民事判决书》认为何忠祥主张案涉租赁合同关于讼争两间铺面的约定条款无效的主张不成立，不予支持；并指出罗玉仓与何忠祥所签《租赁权抵债协议书》和在官渡区法院达成的民事调解书，以及罗玉仓、杭正能和真庆观所签案涉租赁合同，确都有针对讼争两间铺面的权利义务约定，由此导致的应当是依照法律规定产生的履行顺序确定和不能履行的法律后果承担问题，有关利害关系人可通过合法途径加以妥善解决。故判决撤销本院的（2017）云0103民初8162号《民事判决书》，驳回了何忠祥的诉讼请求。另查明，原告何忠祥于2019年5月30日向本院提出申请，撤回了对被告罗玉仓的诉讼请求。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案中，被告罗玉仓与原告何忠祥于2015年4月28日签订的《租赁权抵债协议书》合法有效，并且基于上述合同，自2015年5月1日起涉案的拓东路82号真庆观沿春城路边从北到南自编号第2、3号铺面已经实际由原告何忠祥占有、使用。而关于2015年6月29日被告罗玉仓、杭正能及第三人真庆观签订的《真庆观房屋租赁合同》也经生效的《民事判决书》已经认定为有效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。”由于原告同被告罗玉仓的《租赁权抵债协议书》成立并生效在先，且原告基于合同的约定已经在先实际占有、使用案涉铺面。被告杭正能以不当的方式对原告通过合法方式取得的权利造成损害，原告有权向法院主张杭正能排除妨害将涉案的铺面交由原告继续占有、使用，故对于原告的诉讼请求本院予以支持。至于被告杭正能同被告罗玉仓的合同履行问题，被告杭正能可以通过合法的方式主张违约责任等权利救济。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告杭正能排除对昆明市拓东路82号真庆观沿春城路边2号、3号铺面的使用妨害并于本判决生效之日起十日内将上述铺面交由原告何忠祥使用。案件受理费人民币6414元，由被告承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。审 判 长  谢劲梅人民陪审员  普兴明人民陪审员  李克昌二〇一九年六月十日书 记 员  张 熙