广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初25318号原告：林胜，男，1981年2月10日出生，汉族，住广西昭平县，原告：陈小花，女，1983年2月15日出生，汉族，住广西昭平县，两原告共同委托诉讼代理人：廖秀文，广东铭致律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：林小霞，广东铭致律师事务所律师。被告：李雨林，女，1977年11月7日出生，汉族，住四川省隆昌县，委托诉讼代理人：魏昊，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖惠婷，广东保信律师事务所律师助理。第三人：唐晶，男，1987年10月2日出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区，委托诉讼代理人：莫培刚，广东冠伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘钰婷，广东冠伦律师事务所律师。原告林胜、陈小花诉被告李雨林、第三人唐晶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月29日立案后，依法适用普通程序于2019年5月5日公开开庭进行了审理。原告林胜、陈小花委托诉讼代理人廖秀文，被告李雨林委托诉讼代理人魏昊，第三人唐晶委托诉讼代理人莫培刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林胜、陈小花向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告签订的房地产买卖合同，判令被告将位于中山市××芙蓉新村××街××楼之二房地产[房产证号：粤房地权证中府字第××号，土地证号：中府国用（2012）第易3000922号]过户登记到原告名下；2.判令被告赔偿原告利息损失人民币1730元（以已付购房款378000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2018年10月15日计至实际履行之日止，暂计至2018年11月15日利息为1730元）。事实与理由：原告林胜经中山市方明房地产咨询服务有限公司（以下简称方明公司）介绍，于2018年6月12日与被告的委托人唐晶签订《房地产买卖合同》一份，约定原告购买被告位于中山市××芙蓉新村××街××楼之二房地产，购房总价为人民币380000元。合同签订后原告已按约定向被告支付了购房定金和购房款合计378000元，而唐晶也于2018年7月25日与原告陈小花共同到国土部门办理房过户登记手续，并取得了中山市国土资源局板芙分局出具的不动产登记受理通知书。但到了2018年8月初，中山市国土资源局板芙分局突然通知原告涉案房地产无法办理过户登记手续，原因是被告私自到国土部门取走了经公证的《委托书》，因此必须要被告重新出具公证的委托书或由被告本人亲自到国土部门签字才能继续办理相关的过户手续。原告于2018年11月22日委托律师向被告及唐晶签发律师函，要求被告配合办理过户手续，但被告没有理会。唐晶系被告经公证委托的代理人，有权代表被告与原告签订出售涉案房地产的买卖合同，收取售房款并办理房屋的产权转让手续等，因此唐晶与原告签订的《房屋买卖合同》是合法有效的，被告应如实履行。原告已按约定支付了绝大部分的购房款，但被告却在未经原告同意的情况下在房屋过户期间私自取走公证的委托书，并导致交易无法继续进行，其行为已构成违约。原告有权要求被告继续履行合同，并赔偿原告因其迟延履行过户期间占用原告资金所导致的损失。综上所述，请求法院支持原告的全部诉讼请求。原告林胜、陈小花为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据：1.房产证、土地证、公证书；2.房地产买卖合同；3.微信转账记录；4.收款收据、超级柜台客户回执2份、中山市不动产登记资料证明表；5.收款收据、超级柜台客户回执；6.超级柜台客户回执、收款收据；7.板芙不动产登记受理通知书；8.结婚证；9.律师函、EMS快递查询；10.不动产登记资料证明表。被告李雨林答辩称：原告与被告之间并不存在房屋买卖合同关系，被告从来没有与原告签订买卖合同，也没有委托其他人与原告签订买卖合同。本案的事实经过为：被告的弟弟李方至因生意上的纠纷与第三人唐晶存在经济纠纷，第三人认为李方至尚拖欠其三万元人民币，为保证债务履行，李方至将被告的房产证放于唐晶处作为还款担保，并让被告出具公证书放在李方至的老乡王某手中，在王某接到李方至的通知后方可进行房屋买卖。唐晶通过李方至认识王某后，以查看公证书的名义，用假的公证书调换王某所持的公证书。被告自始至终都没有将公证书交给唐晶，也没有要求唐晶代为出售房屋。被告认为唐晶的行为涉嫌刑事案件，已经向中山市公安局板芙分局提交刑事公告书。因此原、被告之间并不存在房屋买卖合同关系，也从未收到原告支付的任何款项。李方至身份证上的名字是李某。被告李雨林就其答辩向本院提供了下列主要证据：1.虚假的江苏省常州市常州公证处公证书；2.板芙不动产登记受理通知书；3.EMS快递单；4.第三人与王某的通话录音光盘；5.还款协议。第三人唐晶称，第一，第三人是受被告李雨林的委托办理了委托手续，手续合法，在与原告的交易过程中，完全是依照经过公证的授权委托书所授权的范围行使代理权，而且代理的行为已经实施完毕，买卖合同已经成立有效。第二，至于公证书是否真实，发证单位可以证明，被告称该份公证书是假的，已经通过公安机关处理，不确认被告说的公证书是假的。第三人唐晶就其主张，向本院提交了下列证据：1.（2016）粤2071民初16784号民事判决书；2.收据。本院认定事实如下：原告林胜、陈小花系夫妻关系。原告提交的公证书[（2017）常常证民内字第4399号]显示：2017年3月15日，被告李雨林向唐晶、王某出具《委托书》，载：本人李雨林拥有位于中山市××芙蓉新村××街××楼××房产[权属凭证：粤房地权证中府字第××号、中府国用（2012）第易3000922号]，因本人不能亲自处理有关事宜，特委托唐晶、王某为我的代理人，代表从事如下活动：包含代办该房地产提前还贷、注销抵押登记手续；代签订出售该房地产的买卖合同，收取售房款及办理上述房屋的产权转让手续等共9项代理权限。委托期限自委托书签署之日至办理完上述事宜止。该《委托书》经江苏省常州市常州公证处公证。2018年6月12日，原告林胜（买方）与被告李雨林（卖方）及唐晶（卖方的委托代理人）、（经纪方）方明公司共同签订一份房地产买卖合同，合同约定：1.卖方将其所有的位于中山市××芙蓉新村××街××楼××房屋出售给买方。该房屋的房地产权证号：粤房地权证中府字第××号，土地使用权证号：中府国用（2012）第易3000922号。2.房屋交易总价为380000元；买方须按下述方式付款：第一部分楼款：定金20000元，在签署本合同时支付；第二部分楼款：首期款280000元，买方须在买卖双方签署交易过户当日支付；第三部分楼款：尾期款80000元，买方须在过户当天一次性支付给委托人账户。3.凡因该物业本次转让所发生的有关税费及其他过户一切费用全部由买方承担。卖方须在过户当天将该物业交予买方使用。4.买卖双方均清楚该物业是在有产权证在手且有银行抵押状态下签署本合同。5.因经纪方撮合同买卖双方签署全合同，买方支付11400元予经纪方作为此次交易的服务佣金。6.违约责任：如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则卖方有权向买方追讨该物业成交总价的百分之二十作为违约金，已付之定金将作为违约金的一部分没收，而卖方有权再将该物业转让于任何人；如卖方未能履行合同之条款以至本合同不能顺利完成，则卖方须返还定价予买方，买方有权向卖方追讨该物业成交总价百分之二十作为违约金；买卖双方任何一方违约均需按佣金支付人民币11400元给经纪方作为违约金，买卖双方共同取消合同则按佣金金额支付违约金予经纪方。买卖双方一致同意，如买卖因任何一方的原因导致2018年10月15日止尚不能履行本合同前往国土房管部门办理申请房地产更名过户手续，守约方有权终止本合同并按上述违约责任条款追究违约方的责任。上述房地产买卖合同还约定了其他内容。原告林胜、经纪方方明公司在该合同落款处签名、盖章。第三人唐晶在合同落款处签名捺印，并代被告李雨林签名。同时，第三人唐晶向原告林胜出具收据一份，收据显示第三人唐晶于2018年6月12日收到原告林胜支付楼款定金20000元。2018年6月21日，第三人唐晶向原告林胜出具收款收据一份，收款收据显示收到原告林胜支付楼款280000元。同日，原告林胜向收款方广发银行股份有限公司中山分行转账支付了262584.62元。原告主张由于涉案房产已抵押给广发银行股份有限公司中山分行，故其中购房款262584.62元是原告直接支付给该银行以替被告赎楼。2018年7月25日，第三人唐晶向原告出具收款收据一份，收款收据显示唐晶收到林胜、陈小花支付楼款78000元。2018年7月25日，经纪方方明公司向原告林胜出具收款收据一份，收款收据显示方明公司收到原告林胜支付的中介费11400元。2018年7月25日，原告陈小花与第三人唐晶到国土部门办理房产过户登记手续，中山市国土资源局板芙分局出具《板芙不动产登记受理通知书》。原告主张，2018年8月初，中山市国土资源局板芙分局突然通知原告，因被告私自收取了公证书，涉案房产无法办理过户手续。被告李雨林确认系其到国土部门取回了公证书。原告于2018年11月22日委托律师向被告李雨林发律师函，要求被告配合办理过户手续，但被告未予理会。被告李雨林对房地产买卖合同不予确认，并辩称，被告从来没有与原告签订买卖合同，也没有委托其他人与原告签订买卖合同。被告的弟弟李方至（身份证姓名李某）因生意上的纠纷与第三人唐晶存在经济纠纷，李方至将被告的房产证放于唐晶处作为还款担保，并让被告出具公证书放在李方至的老乡王某手中，在王某接到李方至的通知后方可进行房屋买卖。唐晶通过李方至认识王某后，以查看公证书的名义，用假的公证书调换王某所持的公证书。被告自始至终都没有将公证书交给唐晶，也没有要求唐晶代为出售房屋。被告认为唐晶的行为涉嫌刑事案件，已经向中山市公安局板芙分局提交刑事公告书。因此原、被告之间并不存在房屋买卖合同关系，也从未收到原告支付的任何款项。被告李雨林申请证人李某、王某出庭作证。证人李某出庭作证陈述，李某与唐晶一起合伙做生意，其欠唐晶3万多元。李某跟唐晶说，其姐名下有一套房子，卖了房子还唐晶的3万元，因此把房产证放在唐晶手里。为了方便卖房子，做了一份公证委托，委托王某、唐晶卖房子，但自始至终公证书没有给过唐晶，也没有说让唐晶去卖这个房子。证人王某称，李某公证委托书给他。2016年的时候，业主和李某把涉案房产证给了唐晶。李某告诉他，如果房子卖出去了，需要联系唐晶一起去处理事情，因为房产证在唐晶手上。2017年唐晶中途联系过证人几次，让证人把公正委托书给唐晶。证人在征求了业主的意见后没有给唐晶公证书。唐晶以去银行调查房子的欠款情况为由要求复印公证书，证人就拿公证书给唐晶去复印。这份公证书离开证人的控制范围半个小时左右。证人称全部公证书在证人手上保管。唐晶把涉案房子已经出售，在办理过户手续的时候，才发现其中有一份公证书大小、纸张、质地跟其他的有明显差别。第三人唐晶对被告李雨林陈述、证人证言不予确认，也不确认被告关于公证书是假的，主张其受被告李雨林的委托代理出售涉案房产，在与原告的交易过程中，完全是依照经过公证的授权委托书所授权的范围行使代理权，李某将涉案房产钥匙及房产证给了唐晶。原告称涉案房产钥匙已将交付给了原告。另查明：涉案房产办理的抵押登记已注销。诉讼过程中，在问及“若判令被告继续履行合同，双方是否愿意在本案一并判令原告向被告支付尾款2000元？”原、被告表示同意。被告也承认有公证委托过唐晶处理涉案房产，但主张没有将公证书交给唐晶。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。被告李雨林自认有公证委托第三人唐晶处理涉案房产，亦将涉案房产的产权证交给第三人唐晶。第三人唐晶有涉案房产的钥匙。在交易过程中，第三人唐晶也向原告出示公证书。原告有理由相信第三人唐晶是受被告李雨林委托出售涉案房产并代收房款，且已支付了涉案房款378000元。因此，第三人唐晶代理被告李雨林与原告签订的房地产买卖合同依法有效，双方当事人应恪守履行。因被告李雨林擅自取回公证书，导致涉案房产无法办理过户手续。现原告要求被告李雨林继续履行房地产买卖合同，被告李雨林为其办理位于中山市××芙蓉新村××街××楼××房屋过户手续的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。双方签订的房地产买卖合同明确约定，房屋转让所发生的有关税费及其他过户一切费用全部由原告承担，故过户所需的一切税费由原告自行承担。因原告要求被告继续履行合同，其所付的购房款应归被告所有，故原告要求被告赔偿其已付购房款378000元的利息损失依据不足，本院不予支持。另由于原、被告均同意在本案对剩余的购房款2000元予以处理，为减少诉累，本院在本案中对此一并处理，故被告李雨林办理过户的同时，原告理应将剩余的购房款2000元支付给被告李雨林。综上，原告诉讼请求部分合理，本院予以支持，对其不合理的诉讼请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告李雨林应于本判决生效之日起三日内协助原告林胜、陈小花办理位于中山市板芙镇板芙村芙蓉新村凤城一街6号2楼之二房屋[房地产权证号：粤房地权证中府字第××号，土地使用权证号：中府国用（2012）第易3000922号]过户手续；二、原告林胜、陈小花应于上述房屋办理过户手续当日向被告李雨林支付剩余购房款2000元；三、驳回原告林胜、陈小花的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7026元，财产保全费2429元，合计9455元（原告已预交），由原告林胜、陈小花负担23元，由被告李雨林负担9423元（该款被告应在判决生效之日起三日内径付给原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁华乔人民陪审员  郑美琪人民陪审员  张嘉慧二〇一九年六月二十一日书 记 员  李可任冯莹