连云港市海州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0706民初6778号 原告：连云港圣博华康商业管理有限公司，住所地连云港市海州区郁州北路90-41号。 法定代表人：王敏，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：沈燕、仲崇昱，江苏海晟律师事务所律师。 被告：殷正明，男，1979年6月16日生，汉族，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：方光快，江苏播仁律师事务所律师。 原告连云港圣博华某商业管理有限公司（以下简称圣博华某公司）与被告殷正明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月30日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告圣博华某公司的委托诉讼代理人沈燕、仲崇昱、被告殷正明的委托诉讼代理人方光快到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告圣博华某公司向本院提出诉讼请求：1、支付拖欠的房租593653.60元（截止至2017年9月28日）、物业费55440元、迟延履行金379756.22元（计算至2018年8月15日），并支付后续迟延履行金（以649093.60元为本金，自2018年8月16日起按照年利率24%计算至实际支付之日止）；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年12月5日，原、被告签订《连云港盐河巷文化商业休闲街区房屋租赁经营合同》，原告将盐河巷文化商业休闲街区F栋F104-105、F202-204租赁给被告，双方共同确认的计租面积为400平米，该房屋用于经营餐饮。合同约定租赁期限为5年，自2013年12月5日起至2019年4月19日止，免租期为135天，第一年计租期自2014年4月20日止2015年4月19日，第一年年租金为277400元，第二年年租金为291270元，2015年8月1日，双方签订补充协议，变更租期为6年，年租金调整为161600元，物业费为4元/月*平方米，计租面积为385平米。租金按半年为一个支付期，先支付后使用，被告必须在距上一个支付期所对应房屋租赁期限到期7天前全额付清下一支付期房租。合同还约定了被告不按时支付或不足额支付租金、水电费、物业费，超过15日原告有权单方面解除合同，租赁期内，被告逾期支付费用的，每日按照未付款项的千分之五支付迟延履行金。2013年12月，原告按约将房屋交于被告使用。截止2017年4月19日，被告累计拖欠房屋租金593653.60元，累计拖欠物业费55440元。2017年7月18日，原告通过快递向被告发了催缴通知函，但被告至今未交齐拖欠租金、物业费、迟延履约金，为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求支持原告诉求。 被告殷正明辩称，一、原告主张被告支付其房屋租金593653.6元及迟延履行金374263.02元不能成立。1、关于原告主张2014年10月20日至2015年7月31日租金问题。2013年12月5日答辩人承租了原告转租的房屋，投入117万元资金进行装修，但由于出租人没有办理房屋产权证、土地使用权证致使被告办理营业执照及经营严重受影响，直到2014年5月16日才办理到营业执照，但还是不能办理消防许可证。营业执照办理后，经营用路同和路通往海连路的必经通道又被建设局开发的二期施工者封堵，该路面自2014年2月施工封堵至2014年11月才通行，紧接着路面又进行铺装大理石施工，又进行了3个月施工，在这期间被告无法经营。期间，被告多次找到原告及连云港盐河文化企业管理有限公司，要求免收租金并支付赔偿金，原告口头同意免除两年租金。经多次协商，2015年8月1日双方签订了补充协议，约定补充协议与原合同有不同之处以本协议为准，其中关于租金的收取为原告2015年8月1日之前的租金不再进行收取，仅仅收取2015年8月1日之后租金，其中2015年8月至12租金按每月8500元收取，自2016年1月1日后每年按照租金161600元收取，自2017年1月1日递增5%。所以原告无权再主张2015年8月1日之前的租金，补充协议充分证明是甲方原因影响答辩人经营造成损失才达成的补充协议，双方一致同意2015年8月1日之前租金不再收取，被告已交付的租金也不再另算，双方两不找，故约定从2015年8月1日开始收取租金，且收取租金金额降低，原告主张2015年8月1日前租金按原租赁合同标准支付即不符合常理，也与补充协议相互矛盾。2、关于2015年8月1日之后租金问题，由于原告管理混乱，补充协议签订后，原告将门前路面出租给摆摊经营，严重影响被告经营，经过被告与其他出租商户多次找瀛洲集团及信访局信访，原被告在2016年6月4日又达成补充协议，协议再次确定了对2015年8月1日之前的租金不再收取，并继续降低租金，2016年6月1日至2019年5月30日租金每年仅支付租金的三分之一，原告确认2016年6月4日前被告不存在延迟交付租金的违约行为。二、原告主张支付物业费55400元及利息不能成立，应予驳回。1、原告无权收取物业管理费，其不是物业管理公司，不具有收费资格。2、涉案房屋租金面积是385平方米。三、原告主张延期支付租金、物业费按照年利率24%支付利息，没有法律依据，且主张利息太高，请求法院予以驳回或予以调整。四、原告已经不具有主张租金的权利，原告诉讼主体不适格。2017年9月26日，原告转租房屋的原租赁合同即被连云港盐河企业管理有限公司解除，2018年1月20日，被告与连云港盐河企业管理有限公司签订租赁经营合同，合同中盐河公司确认取得了圣博华某公司与被告2013年12月5日签订的租赁合同的全部权利和义务，且合同约定盐河企业承担承租户与圣博华某公司解除合同而造成的违约责任。 当事人围绕诉讼请求原告提交了房屋租赁经营合同、补充协议、通知函和快递单、明细、被告提交了房屋租赁经营合同及物业费、保证金收据、个体工商户营业执照、截图照片、补充协议、盐河古巷房屋租赁经营合同、承诺书、通话录音等。本院组织当事人进行了证据交换与质证。 本院经审理认定事实如下：2013年12月5日，原告圣博华某公司（出租方，甲方）与被告殷正明（承租方，乙方）签订《房屋租赁经营合同》一份，合同编号为YHXF01，约定：甲方同意将位于连云港市南极路170号位于新浦公园盐河巷文化商业休闲街区F栋F104-105、F202-204房屋出租给乙方作为商业使用。甲乙双方共同确认出租房屋的计租面积400平方米。该出租房屋仅限于经营餐饮。租赁期限为5年，自2013年12月5日起至2019年4月19日止（含免租期）。甲方于2013年12月5日将房屋交付给乙方先行装修，装修免租期为135天，自2013年12月5日至2014年4月19日止。租金第一年即自2014年4月20日至2015年4月19日止，月租金23116.7元，年租金为277400元，其中协议消费抵充上半年房租20000元。第二年即自2015年4月20日至2016年4月19日止，月租金24272.5元，年租金为291270元。租金按半年为一个支付期，先支付后使用。首期租金支付时间为本合同签订之日，金额为138700元。以后乙方必须在距上一支付期所对应房屋租赁期限到期7天前全额付清下一支付期房租。乙方同意支付3万元履约保证金。合同还约定，租赁期内，乙方逾期支付租金、水、电及物业管理等费用的，每日按照未付款项的千分之五支付方迟延履行金。本条款所称逾期支付包括不按时支付或不足额支付。合同还就其他内容进行了约定。 2015年8月1日，原、被告双方签订房屋租赁经营合同（YHXF01）补充协议，约定：经甲乙双方协商，订立本协议作为对原合同（YHXF01）的补充，与原合同有不同之处以本协议为准。双方同意乙方所承租的YHXF01房屋（计租面积为385平米）自2015年8月1日起，年租金调整为161600元，原协议租赁期限调整为6年。自2016年1月1日起支付方式为半年支付。自2017年1月1日起（含）房屋租金每年递增5%，物业费为4元/月*平米，电费为1.25元/度，水费为4元/吨。甲方同意乙方在2015年8月1日、9月1日、10月1日、11月1日、12月1日以每月8500元向甲方支付当月房租及物业费。甲方确保乙方在承租期内水通、电通、路通。甲方承诺乙方在承租期内不会因所租赁房屋的证件问题而在经营上受到影响。 2016年6月4日，双方再次签订房屋租赁经营合同（YHXF01）补充协议，约定：双方同意乙方所承租的（YHXF01）房屋（计租面积为385平米）自2015年8月1日起，年租金调整为141600元，每年递增5%。原协议租赁期限调整为6年。因乙方经营困难，应乙方要求经双方商议，甲方同意于2016年6月1日至2019年5月30日给予乙方一定的政策扶持，在此期间，乙方支付当年应付房租的三分之一，支付方式为年付。双方一致同意存在下列行为之一的，本补充协议立即终止，按双方所签订的原合同（YHXF01）执行：1.在此期间乙方将房屋转让、转租或变相承包。2.乙方违反甲方管理规定，经三次书面通知催告后仍未改正。3.乙方有拖欠房租、物业费、电费的行为。4.该补充协议被泄露给第三人。5.甲方不再具有街区租赁经营权。 2013年12月4日，殷正明向某华某公司交纳了2013年12月5日至2014年6月4日的物业管理费9600元、保证金3万元，圣博华某公司向殷正明出具物业费代收收据，载明收到殷正明9600元作为房号F104-105、202-204，2013年12月5日到2014年6月4日的物业管理费。人民币30000元，作为房号F104-105、202-204的保证金，同时注明计租面积400平方米，物业管理费支付方式为半年支付，物业费单价为4元/月*平方米。殷正明在该代收收据上签名。同时，殷正明向某华某公司交付了首期租金138700元。2015年11月11日，殷正明交付了租金8500元，2016年4月15日，交付了租金1万元。 2017年9月26日，房屋出租人连云港盐河企业资产管理有限公司向某华某公司发出解除合同通知书，并于同日在盐河巷文化街区张贴公告，通知商户其已通知解除与圣博华某公司的租赁合同关系，收回街区管理权限，要求商户禁止向某华某公司缴纳租金，并要求商户提交与圣博华某公司签订的租赁协议及交纳租金凭证进行核查。2018年1月20日，殷正明与连云港盐河企业资产管理有限公司直接签订《房屋租赁合同》，双方一致确认由盐河公司承接2013年12月5日殷正明与圣博华某公司签订协议书中圣博华某公司全部权利和义务。 本案争议焦点为：一、双方是否已就2015年8月1日之前的租金结清达成合意？二、2015年8月1日之后的租金计算标准是什么？三、物业费计算标准？四、被告方是否存在违约，应否承担迟延履行金、租赁房屋闲置期间损失？ 本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁经营合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同及补充协议约定诚信履行。 关于焦点一，2013年12月5日双方签订的《房屋租赁经营合同》约定第一年自2014年4月20日至2015年4月19日租金为277400元（其中消费抵充上半年房屋2万元）；第二年2015年4月20日至2016年4月19日租金为291270元。2015年8月1日双方签订补充协议，约定年租金自2015年8月1日起调整为161600元，同意乙方在2015年8月1日、9月1日、10月1日、11月1日、12月1日，以每月8500元向甲方支付当月房租及物业费；此后双方于2016年6月4日再次签订补充协议，确认自2015年8月1日起年租金调整为141600元，因乙方经营困难，同意于2016年6月1日至2019年5月30日给予一定的政策扶持，在此期间支付当年应付房租的三分之一。由此可见，因街区不景气，原告圣博华某公司确实存在减让租金的意思表示，2015年8月1日之前的租金再按原租金277400元/年、291270元/年计算也不合常理，再结合补充协议将计租面积由400平方米调整为385元，租金自2015年8月1日起分别交纳，对2015年8月1日之前的租金并未进行约定，故应当认定双方已就2015年8月1日前的租金结清达成合意。 关于焦点二，双方于2015年8月1日签订补充协议约定，自2015年8月1日起，年租金调整为161600元，自2016年1月1日起支付方式为半年支付，在2015年8月1日、9月1日、10月1日、11月1日、12月1日，以每月8500元向甲方支付当月房租及物业费，故2015年8月1日至2015年12月31日应付租金及物业费为42500元。自2016年1月1日起，按2016年6月4日补充协议约定，年租金为141600元，2016年1月1日至2016年5月31日应付租金59000元。自2016年6月1日起按应付租金的三分之一支付，至2016年12月31日止应付租金为27533.33元（141600元/12月*7月/3）；因2017年9月26日，涉案房屋出租人即向某华某公司发出了解除通知书，并向承租户张贴公告，禁止承租户向某华某公司交纳租金，故原告主张的租金应计算至2017年9月25日，自2017年1月1日，按合同约定每年租金递增5%，2017年1月1日至2017年9月25日，应付租金为36481.67元（109445/3）。综上，被告殷正明应付圣博华某公司租金总额为165515元，扣除被告殷正明于2015年11月11日支付的8500元、2016年4月15日交纳的10000元，被告殷正明还应支付圣博华某公司租金147015元。 关于焦点三，2013年12月5日签订的合同即明确约定被告交纳物业费，物业费代收收据上也载明物业费单价按4元/月*平方米计算，且2015年8月1日双方签订的补充协议再次确认物业费按4元/月*平方米计算，故被告应按双方合同约定向原告支付物业费。2015年8月1日、2016年6月4日两份补充协议均约定计租面积为385平米，故物业费计租应按385平方米计算。2013年12月5日至2015年7月31日物业费共计30551.61元，扣除被告已支付的9600元，尚欠20951.61元。对于2015年8月1日至2015年12月31日的物业费，因2015年8月1日的补充协议明确约定以每月8500元向甲方支付当月房租及物业费，该8500元中已包含了物业费，不应再重复计算。对于2016年1月1日至2017年9月25日期间的物业费，按合同约定共计32083.33元，综上被告尚欠物业费53034.94元。 关于焦点四，如前所述，双方已就2015年8月1日前的租金结清达成合意，自2015年8月1日起至2015年12月份，被告应于每月1日支付8500元，此后自2016年1月1日起按半年付，应付租金62933.33元；2016年7月1日应付租金23600元；2017年1月1日应付租金24780元；2017年7月1日应付租金11701.67元，但被告仅于2015年11月11日支付了8500元、2016年4月15交纳了10000元，剩余一直未付，已构成违约，应承担合同约定的迟延履行金，原告按年利率24%计算，未超过合同约定，本院予以支持，迟延履行金应按上述付款节点分段计算，计算至2018年8月15日共计83137.43元，此后应按年利率24%计算至实际给付之日止。至于原告主张的逾期交付物业费产生的迟延履行金，并分2015年7月31日之前以及2017年9月份之前两段物业费分段主张迟延履行金，按年利率24%计算，不超过约定，本院予以支持，计算至2018年8月15日为22398.83元，此后按年利率24%计算至实际给付之日止。上述两项迟延履行金计算至2018年8月15日合计为105536.26元。因被告殷正明尚有保证金3万元未退，根据合同约定保证金应冲减违约金，故原告主张的迟延履行金应扣减3万元，故计算至2018年8月15日，尚欠迟延履行金75536.26元。对于原告主张的闲置期间租金损失，因房屋出租人于2017年9月26日即解除了与圣博华某公司的合同，此后被告殷正明与房屋出租人直接签订了租赁合同，圣博华某公司并不存在闲置损失，其要求被告给付闲置损失，没有事实依据，本院不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告殷正明于本判决发生法律效力后十日内给付原告连云港圣博华康商业管理有限公司租金147015元、物业费53034.94元及迟延履行金（截止2018年8月15日为75536.26元，自2018年8月16日起按本金200049.94元、年利率24%计算至实际给付之日止）； 二、驳回原告连云港圣博华康商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14060元（原告已预交），由连云港圣博华康商业管理有限公司负担10260元，由被告殷正明负担3800元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请执行期限为二年。 审 判 长 钱 永 人民陪审员 杨 靖 人民陪审员 张刘霞 二〇一九年六月三日 书 记 员 张 冉 法律条文和上诉须知 一、法律条文 （一）、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……… （二）、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 收款人：连云港市中级人民法院 账号：44×××94 开户行：连云港市农业银行苍梧支行