山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民终763号上诉人（原审被告）：滕州杏花村干杂调味品商贸有限责任公司，住所地山东省滕州市杏花村市场5号楼1号。法定代表人：徐庆芳，董事长。上诉人（原审被告）：滕州市杏花村置业有限责任公司，住所地山东省滕州杏花村市场1排8-10号。法定代表人：徐庆芳，董事长。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：魏显军，山东信雅律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：王友德，山东信雅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈建宇，男，1974年2月6日出生，汉族，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：连磊，山东祺博律师事务所律师。上诉人滕州杏花村干杂调味品商贸有限责任公司（以下简称杏花村干杂调味品公司）、滕州市杏花村置业有限责任公司（以下简称杏花村置业公司）因与被上诉人陈建宇房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省枣庄市中级人民法院（2017）鲁04民初35号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杏花村干杂调味品公司上诉请求：1.原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法撤销原审判决并改判或发回重审：2.一、二审诉讼费用由陈建宇承担。事实与理由：一、一审法院对案件事实认定错误，认定杏花村干杂调味品公司与陈建宇签订的回迁协议为有效合同是错误的。在本案中，杏花村干杂调味品公司与陈建宇签订的协议，名为“拆迁安置协议”，实为“房屋买卖合同”或“房屋置换合同”，但无论是“拆迁安置协议”还是“房屋买卖合同”都是无效的合同。首先，如认定为“拆迁安置协议”，那么杏花村干杂调味品公司既不是拆迁主体，也没有拆迁资质，同时又不是房屋开发主体，违反了房屋拆迁的相关法律规定，因此，所谓的“拆迁安置协议”是无效的。其次，如认定为“房屋买卖合同”，杏花村干杂调味品公司无论是对己拆迁的房屋，还是对后开发的房屋都没有所有权和处置权，故所谓的“房屋买卖合同”也是无效的。综合以上两点，原审法院认定杏花村干杂调味品公司与陈建宇签订的回迁协议为有效合同是错误的。二、原审法院判令杏花村干杂调味品公司支付安置房屋等价的补偿款1654796元，既没有法律依据，也没有事实依据，其据以判决的证据是无效证据。一审法院据以判令杏花村干杂调味品公司支付安置房屋等价的补偿款1654796元的依据是山东中盛公司的评估报告书，杏花村干杂调味品公司认为该评估报告书不能作为有效证据使用，其理由有以下四点：一是陈建宇单方委托，即未征得法庭同意，也未征得杏花村干杂调味品公司认可；二是该评估报告有失公证，其评估价格远远高于市场价格，同时又未考虑到门市房一、二、三层的差价问题；三是该评估报告已超过有效期限，该评估报告的有效期限是2015年11月16日至2016年11月15日，至本案判决时已超过有效期近两年之久；因涉案拆迁房屋是小产权房，评估报告按有证房予以评估是错误的。因此，原审法院将山东中盛公司的评估报告书作为有效证据使用是错误的。三、陈建宇存在过错，有违约行为，应承担相应的违约责任。杏花村干杂调味品公司在本案中也存在过错，陈建宇在第一次购房时只交付了首付款43万元，剩余房款及手续费至今未交，因此，陈建宇在第一次购房时就已违约。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，其判决违反公平原则，请求依法撤销原审判决并改判，或发回重审。陈建宇辩称，虽然杏花村干杂调味品公司未能提供拆迁前11、12号门头房的房屋买卖合同，原因是在签订拆迁安置协议后，原合同已经被杏花村干杂调味品公司收回。根据拆迁安置协议的内容也可以看出，原买卖合同的内容明确具体，包括位置、面积、单价、总房款、首付款以及后续房款的支付方式均有明确约定，况且杏花村干杂调味品公司也为陈建宇开具了收款收据，因此房屋买卖符合双方当事人的合意，不违反法律规定，应为合法有效。杏花村置业公司上诉的答辩中已详细说明两家公司的成立和沿革，在这不再详细论述。虽然杏花村干杂调味品公司并非开发主体，在公司分立中已经明确约定了由存续公司承担连带责任，因此杏花村干杂调味品公司自然要承担本案的赔偿责任。关于杏花村干杂调味品公司声称的中盛公司评估报告书不能作为证据使用的上诉理由也不能成立，理由是在发回重审之前的一审当中，杏花村干杂调味品公司故意不出庭拖延案件审理，发回重审后也不提供证明房屋价值的任何证据，虽然对评估报告有异议，也不提出重新评估的申请，现在又以系单方委托未征得杏花村干杂调味品公司同意而否认评估报告的效力，我们认为杏花村干杂调味品公司缺乏基本的诚信，是故意拖延诉讼的行为，增加陈建宇的诉累。关于评估报告中的有效期，这个有效期指的是确定房屋价值的有效期限，该评估是在2015年作出，而现在已经是2019年，房屋价值已经有了大幅度的升值，该评估报告并未损害杏花村干杂调味品公司的任何权益。由于所涉房屋拆除后土地经招拍挂，并且也按照规划进行建设，各项证照齐全，并非小产权房，因此杏花村干杂调味品公司认为的被拆迁房屋属于小产权房从而认定评估报告有误的理由也不能成立。陈建宇未支付剩余房款不存在任何过错，理由是在买卖合同当中明确约定剩余房款通过银行按揭贷款支付，由于所涉房屋被拆迁，银行不可能再办理按揭贷款，所以陈建宇在未支付房款不存在任何过错，不存在违约情形。综上，请求驳回杏花村干杂调味品公司的上诉请求，维持原判。杏花村置业公司上诉请求：1.原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法撤销原审判决并改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由陈建宇承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清，适用法律错误。1、杏花村置业公司是独立法人，不应当与杏花村干杂调味品公司共同承担赔偿责任。杏花村干杂调味品公司成立于2003年6月25日，2008年10月29日变更名称为杏花村置业公司，2009年1月19日又变更名称为杏花村干杂调味品公司，同日杏花村干杂调味品公司又与其他股东设立了新的杏花村置业公司，虽然前后两个置业公司名称一致，但完全是两个不同的法人，杏花村干杂调味品公司只是其中的股东之一，是对外投资，并不是企业法人的分立，新成立的置业公司不应当对原法人企业的债务承担责任。2、原审法院判令杏花村置业公司承担责任的主要证据是无效证据，该证据的内容违反公司法的规定，其形式上不完备。原审法院判令杏花村置业公司承担责任的主要证据是2008年9月10日股东会决议，该股东会决议的主要内容是让新成立的杏花村置业公司对投资企业即杏花村干杂调味品公司的债务承担责任，这完全违反了公司法的规定，公司法第十四条第二款规定：公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。因此，该股东会决议的主要内容违法公司法的规定，是无效的决议，是不能作为有效证据使用的。另外，从该证据的形式上也不具有法律效力，作为大股东之一的杏花村干杂调味品公司没有在该股东会决议上确认盖章认可。退一步讲，即使杏花村干杂调味品公司确认盖章认可也是违反公司法规定的，公司法第十五条：公司可以向其他企业投资；但是，除法律另有规定外，不得成为对所投资企业的债务承担连带责任的出资人。因此，该证据是无效的。二、杏花村置业公司与陈建宇没有法律关系，不应当承担责任。杏花村置业公司与陈建宇既没有合同关系，也未在房屋拆迁安置协议上盖章确认，更没有收到陈建宇的房款，杏花村置业公司不应当承担责任。陈建宇辩称，请求二审法院驳回杏花村置业公司的上诉，维持原判。况且本案已经发回重审一次，根据《民事诉讼法》规定也不能再次发回重审。针对杏花村置业公司的上诉发表答辩意见，其声称的杏花村置业公司不承担赔偿责任的理由不能成立，原审当中陈建宇提供的杏花村干杂调味品公司工商登记信息和工商登记卷宗，均能够清晰的显示2008年1月22日，杏花村干杂调味品公司变更经营范围，增加房地产开发和销售业务，在2008年4月29日，杏花村干杂调味品公司名称变更为杏花村置业公司，随后在同年的9月10日，杏花村置业公司召开股东会，将杏花村置业公司分立为杏花村干杂调味品公司和杏花村置业公司，杏花村干杂调味品公司是存续公司，杏花村置业公司是新设公司。该股东会系杏花村置业公司股东会，因此杏花村置业公司声称其没有在股东会决议上盖章确认便否认股东会决议效力显然不能成立，由于是公司分立，由新公司承担原公司债务，存续公司承担连带责任，并不违反《公司法》的规定，也与《民法总则》的规定相一致，所以杏花村置业公司以此否认自己承担责任的理由不能成立。陈建宇向一审法院起诉请求：1.两被告继续履行拆迁补偿协议；2.判令二被告向原告支付拆迁安置等价补偿款5171239元；3、判令两被告向原告支付搬迁安置费33万元；4、诉讼费用由两被告承担。一审法院认定事实：陈建宇于2006年2月从杏花村干杂调味品公司处购买门市房一套，位置位于滕州市××北路东侧、××路西侧、北辛路南侧，门牌号××、14号，总面积338.11平方米，其中一层106.399平方米，二、三层231.712平方米。陈建宇向杏花村干杂调味品公司交付了首付款43万元后，杏花村干杂调味品公司将门市房交付给陈建宇使用；同时双方约定剩余90万元房款以购买的门市房向银行抵押办理按揭贷款。2007年8月30日，杏花村干杂调味品公司以市场扩建需要，与陈建宇就上述房屋改造后如何回迁达成协议，主要内容为：原房产情况为姓名陈建宇，位置位于1栋××、14号，总面积为338.11㎡；一层价格为9300元/平方米，二、三层1500元/平方米，总价格××37078.7元，首付款43万元，差0.70787万元手续费没交，贷款90万元；改造房屋的具体方案如下：1、对以上营业房按照1：1.3的原则回迁房屋，一层以1㎡换1㎡的原则回迁，剩余0.3㎡按1500元每平方米进行补偿，具体计算如下：一层：106.399㎡x1.3=××8.3187㎡；2、二、三层按照1：1.3的原则回迁房屋，二、三层具体计算：231.712㎡x1.3=301.2256㎡；3、为了照顾回迁户响应拆迁，特补偿给回迁户6个月的搬迁费，7500元/间，共计15000元/2间，回迁后出现任何事宜协商解决。上述协议还注明：回迁户把一层的补偿面积31.9197㎡加到二、三层301.2256㎡+31.9197㎡=333.1453㎡；回迁户不要现金补偿，补偿给面积。2008年1月22日，杏花村干杂调味品公司变更经营范围，增加了从事房地产开发与销售经营业务、物业管理的经营业务。2008年4月29日，杏花村干杂调味品公司变更名称为杏花村置业公司。2008年9月10日，杏花村置业公司股东会决议：决定将杏花村置业公司分立为“杏花村干杂调味品公司”和“杏花村置业公司”。杏花村干杂调味品公司为存续公司，杏花村置业公司为新设公司，原公司的资产在清算核资后按照协议分配。债权、债务由新设杏花村置业公司承担，存续公司承担连带责任。2009年1月18日，杏花村置业公司变更名称为杏花村干杂调味品公司。2009年1月19日，设立杏花村置业公司。2010年8月8日，陈建宇被拆迁房屋所在地块被滕州市国土资源局出让给杏花村置业公司；同年9月28日，滕州市发展和改革局批复同意杏花村置业公司在上述地块建设滕州市杏花村干杂海货批发市场扩建工程项目；同年11月6日，滕州市规划局向被告杏花村置业公司颁发该项目《建设用地规划许可证》。陈建宇所购房屋被杏花村置业公司拆除，在原地块上开发建设批发市场扩建工程。杏花村置业公司以在建工程作为抵押向银行贷款，陈建宇至今没有取得约定的回迁房屋。为此，向一审法院提起诉讼。2015年11月，陈建宇委托山东中盛土地房地产评估测绘有限公司对位于滕州市大同北路东侧、北辛路南侧的房地产现值进行预评估，该公司于2015年11月16日作出鲁中盛[2015]1171-1号房地产估价报告，估价基准日为2015年11月14日，估价结果为：估价对象建筑面积439.5443平方米，估价对象评估单价11765元平方米，估价对象评估总价5171239元。另查明，陈建宇所购买房屋于2010年被拆迁，杏花村干杂调味品公司未协助陈建宇办理银行贷款90万的相关手续，陈建宇未向杏花村干杂调味品公司交纳剩余的购房款。一审法院认为：陈建宇于2006年2月从杏花村干杂调味品公司处购买位于滕州市××北路东侧、××路西侧、北辛路南侧，门牌号××、14号，面积338.11平方米门头房一套，陈建宇交付首付款43万元，杏花村干杂调味品公司出具了购房款收据，并将门头房已交付给陈建宇，双方之间的房屋买卖合同成立且实际履行。之后，杏花村干杂调味品公司因扩建市场需要，对涉案地块办理了土地出让及建设规划，将陈建宇所购买的门市房拆除重新进行了开发建设。杏花村干杂调味品公司与陈建宇签订的回迁协议，是双方真实的意思表示，不违反法律规定，应为有效合同。杏花村干杂调味品公司关于杏花村干杂调味品公司不是拆迁主体亦不是开发主体，改造及回迁协议应为无效的抗辩，一审法院不予支持。根据回迁协议，双方关于陈建宇的被改造房屋的所有权归属、位置、面积、单价、总价、已交付房款、未交付房款、贷款数额，以及回迁补偿方式、待回迁房屋的面积等事项的均作出约定，权利义务内容具体明确，双方应当本着诚实信用的原则履行。但拆迁房屋建成后，经陈建宇多次催告，杏花村干杂调味品公司、杏花村置业公司至今未能交付房屋，在本案庭审调查中明确表示涉案地块的房屋已经抵押给银行，已被法院查封，无法交付房屋。不再履行交付回迁房的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因杏花村干杂调味品公司未按合同约定履行交付回迁房屋的合同义务，杏花村干杂调味品公司应当承担赔偿陈建宇损失的违约责任。诉讼中，陈建宇委托山东中盛土地房地产评估测绘有限公司对其拆迁房屋的价值进行评估，该评估报告虽系陈建宇自行委托鉴定，但山东中盛土地房地产评估测绘有限公司具有房产价值评估的资质，杏花村干杂调味品公司、杏花村置业公司虽不予认可，但对涉案拆迁房屋的价值并未提交证据证实，其主张只承担返还首付款及利息的抗辩，一审法院不予支持。经审查未发现该评估报告不能作为证据使用的情形，故其对涉案建筑面积439.5443平方米的类似回迁房屋所评估的造价5171239元，一审法院依法予以确认。因原购买的门市房双方明确约定通过办理按揭贷款的方式支付剩余房款，非因陈建宇方的过错导致无法办理按揭贷款。在原购买房屋被拆除，回迁房屋又不能交付的情况下，一审法院按照双方约定的回迁方式、按比例补偿回迁的面积，根据被改造房屋所在地块的建设项目完成后，杏花村干杂调味品公司应向陈建宇按照约定的面积、类型交付回迁房屋。结合陈建宇从杏花村干杂调味品公司购买的门头房总价格为××37078.7元，陈建宇首付款43万元，已付房款占总房款的32％比例，认定杏花村干杂调味品公司应按照合同约定回迁房屋现值的32％承担违约责任，即5171239元×32％=1654796元。关于陈建宇要求支付搬迁安置费28.5万元的问题，因房屋改造及回迁协议明确为了照顾回迁户响应拆迁，特补偿给回迁户6个月的搬迁费。该协议对于搬迁费的约定应是一次性，只是为了响应拆迁给予的补偿，陈建宇要求按照协议约定按月支付搬迁费，直至判决前的诉讼请求，缺乏合同及法律依据，一审法院不予支持。涉案的房屋买卖合同以及房屋改造及回迁协议虽是与杏花村干杂调味品公司签订，但杏花村干杂调味品公司为开发扩建市场，将经营范围增加了房地产开发与销售，后又变更为杏花村置业公司，以杏花村置业公司取得涉案房屋开发建设的权利，虽然杏花村置业公司再次变更为杏花村干杂调味品公司，但在派生分立股东会议上形成决议，明确债权、债务由新设杏花村置业公司承担，存续公司承担连带责任。故一审法院认为杏花村置业公司对于以杏花村干杂调味品公司签订房屋改造及回迁协议，应当与杏花村干杂调味品公司共同承担支付安置房屋等价的补偿款的责任。对于杏花村置业公司主张不应承担责任的辩称，一审法院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，一审法院判决如下：一、滕州杏花村干杂调味品商贸有限责任公司、滕州市杏花村置业有限责任公司于本判决生效后十日内向陈建宇支付安置房屋等价的补偿款1654796元；二、驳回陈建宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46800元，由陈建宇负担27107元，由滕州杏花村干杂调味品商贸有限责任公司、滕州市杏花村置业有限责任公司负担19693元。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证和质证。杏花村置业公司提交一份工商登记信息，证明杏花村置业公司是在2009年1月19日新设定的公司，并不是从杏花村干杂调味品公司分立出来的公司。陈建宇质证称，对该份证据的真实性无异议，对证明目的有异议，因为杏花村干杂调味品公司的完整的工商登记卷宗当中已经显示，杏花村置业公司是公司分立后的新设公司，原工商登记名称当中就存在了杏花村置业公司，如果不是分立设立的话，根据工商登记的规定，也不可能进行工商登记，因为出现了名称重叠情况，因此不能证明是新成立的公司，而是分立公司。本院认为，对该份证据的真实性予以确认，但是不能证明杏花村置业公司不是从杏花村干杂调味品公司分立出来的公司，本院对该份证据不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题是：一、房屋买卖合同效力问题；二、一审认定补偿款数额的依据问题；三、陈建宇没有交齐房款是否有过错；四、杏花村置业公司是否应承担赔偿责任。关于焦点问题一，杏花村干杂调味品公司与陈建宇签订的回迁协议，是双方真实意思表示，不违反法律规定，一审认定为有效合同并无不当，本院依法予以维持。杏花村干杂调味品公司认为其不是拆迁主体也不是开发主体，对后开发的房屋没有处置权，回迁协议应当无效的上诉理由，缺乏法律依据，本院依法不予支持。关于焦点问题二，杏花村干杂调味品公司虽然对评估报告有异议，但未申请重新评估，也未提供证明房屋价值的任何证据，现又以系陈建宇单方委托未征得杏花村干杂调味品公司同意而否认评估报告的效力，理由不能成立。评估报告中的有效期指的是确定房屋价值的有效期限，评估报告系本案审理过程中做出，不存在超过有效期而失效的问题。案涉房屋拆除后进行建设，并非小产权房，杏花村干杂调味品公司认为评估报告按照有证房予以评估是错误的理由不能成立。综上，一审按照评估报告确认赔偿金额并无不当，本院依法予以维持。关于焦点问题三，双方房屋买卖合同当中明确约定剩余房款通过银行按揭贷款支付，由于案涉房屋被拆迁，银行无法再办理按揭贷款，所以陈建宇未支付剩余房款并不存在过错，没有违约情形。杏花村干杂调味品公司认为陈建宇应承担违约责任的上诉理由，缺乏依据，本院依法不予支持。关于焦点问题四，从杏花村干杂调味品公司工商登记信息和工商登记卷宗可以看出，在2008年4月29日，杏花村干杂调味品公司名称变更为杏花村置业公司，随后在同年的9月10日，杏花村置业公司召开股东会，将杏花村置业公司分立为杏花村干杂调味品公司和杏花村置业公司，杏花村干杂调味品公司是存续公司，杏花村置业公司是新设公司。债权债务由新设杏花村置业公司承担，存续公司承担连带责任。该股东会系杏花村置业公司股东会，不能因杏花村置业公司没有在股东会决议上盖章确认便否认股东会决议效力。公司分立，由新公司承担原公司债务，存续公司承担连带责任，并不违反法律规定。杏花村置业公司认为其不应承担赔偿责任的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。综上所述，杏花村干杂调味品公司、杏花村置业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19693元，由滕州杏花村干杂调味品商贸有限责任公司、滕州市杏花村置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  栾建德审判员  李守军审判员  张 豪二〇一九年六月二十四日书记员  郭玉淼