广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终18955号上诉人（原审被告）：唐勇飞，男，1968年2月26日出生，汉族，身份证住址江西省赣州市全南县。上诉人（原审被告）：李英，女，1974年9月14日出生，苗族，身份证住址广州市天河区。被上诉人（原审原告）：广州市景兴房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区广州大道中明月一路23号303单元自编之二。法定代表人：景治君，职务：董事长。委托诉讼代理人：陈远乐，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：程珂昵，广东广信君达律师事务所实习律师。上诉人唐勇飞、李英因与被上诉人广州市景兴房地产开发有限公司（以下简称景兴房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初40801号民事判决，向本院提起上诉。本案现已审理终结。上诉人唐勇飞、李英上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回景兴房地产公司的全部诉讼请求，停止景兴房地产公司履行无效合同法律后果的持续扩大和蔓延，依法保护唐勇飞、李英的合法权益；3.判令景兴房地产公司承担本案的所有诉讼费用。事实和理由如下：一、景兴房地产公司与其关联公司广州市景兴物业管理有限公司（以下简称景兴物业公司）、广州市润通装饰工程有限公司（以下简称润通公司）恶意串通，履行无效《借款协议》，签署无效《楼宇交接书》，逃避违约责任，剥夺唐勇飞、李英的解除权，本案是景兴房地产公司在《楼宇交接书》有效基础上、持续扩大履行无效合同而产生的诉讼。景兴房地产公司存在过错，应承担履行无效合同的法律后果，无权行使解除权、要求唐勇飞、李英承担违约赔偿责任。二、本案景兴房地产公司存在主要过错，并且是首付贷陷阱的最大获益人。景兴房地产公司妄图利用合法途径侵吞唐勇飞、李英巨额资金，实现其获得巨额暴利的非法目的。其过错为：1.明知涉案房屋在2014年6月30日不具备交付使用条件，事实上该套房屋的永久用电在2015年1月22日才最终具备，见另案业主曾国明案的终审判决；而由景兴房地产公司承担的装修应按规定完成消防设计审核和备案，但至今尚未完成。2.明知唐勇飞、李英附条件承诺未成就(唐勇飞、李英始终按合同约定履行了无效《借款协议》的还款义务)。3.本案是景兴房地产公司持续扩大履行无效合同的法律后果，妄图以合法形式掩盖其非法目的，侵吞唐勇飞、李英的巨额资金。三、本案是景兴房地产公司基于《楼宇交接书》有效基础上、剥夺了唐勇飞、李英的购房解除权后，继续扩大履行无效合同而提出的诉讼；若《楼宇交接书》被认定为无效，则景兴房地产公司及其关联公司签署无效《楼宇交接书》产生的法律后果是剥夺了唐勇飞、李英的购房解除权，给唐勇飞、李英造成损失。1.景兴房地产公司依据的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七：本合同补充协议第7.4条约定及其他合同条款，是景兴房地产公司针对采取首付贷购房业主而预先设定的格式条款，明显免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，现唐勇飞、李英已就格式合同确认之诉向广州市越秀区人民法院申请立案，案号(2017)粤0104民初23105号，并就本案提出中止审理申请。2.景兴房地产公司未按合同约定履行承担全部担保责任，无权要求唐勇飞、李英解除合同。景兴房地产公司仅履行了部分担保责任，按照《个人房屋抵押借款合同》约定，唐勇飞、李英的借款金额952万元已全部支付给了景兴房地产公司，景兴房地产公司承担的是该款项的全部担保责任，景兴房地产公司应履行全部担保责任后才有资格与唐勇飞、李英协商如何解除合同。3.景兴房地产公司没有产生损失，在本案诉求中，其既要求唐勇飞、李英承担违约金20%又要求赔其垫付款项及利息的损失，与法律规定不符，唐勇飞、李英不同意支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条、第二十九条第二款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，景兴房地产公司要求的违约金过高。就本合同而言，唐勇飞、李英行使解除权，涉案合同约定为合同额10%的违约金，并且退还已付款及利息；但景兴房地产公司却要求唐勇飞、李英承担合同额20%的违约金，并且无息退回剩余款项，解除权明显不对等不公平。退一步说，景兴房地产公司解除合同根本没有损失，相反，其还通过此种首付贷方式侵吞唐勇飞、李英的巨额款项。如法院支持其主张，按房款2000万元／套，景兴房地产公司获利为违约金400万元，无息退还剩余本金，按年息6%共四年时间计算，唐勇飞、李英损失480万元，合同解除后，景兴房地产公司继续售卖房屋，较唐勇飞、李英购买前上涨30%，其可获利553万元，按此计算，若法院支持景兴房地产公司诉讼请求，景兴房地产公司共获利金额为1433万元。经唐勇飞、李英在景兴房地产公司售楼部现场了解，现唐勇飞、李英名下房屋景兴房地产公司仍旧在售卖中，并且现在售价较唐勇飞、李英购买时的售价上浮了30%，即唐勇飞、李英原购买价为19046189元，现售价为24580038元，房价上涨了5533849元。现中国工商银行股份有限公司广州第二支行（以下简称工商银行）已经就景兴房地产公司未完全承担担保责任起诉了景兴房地产公司和唐勇飞、李英，但景兴房地产公司并未有诚意承担该房屋的全部担保责任，还向法院提出了管辖权异议，景兴房地产公司就唐勇飞、李英的银行贷款承担部分担保责任，只是想通过承担责任后侵吞唐勇飞、李英的资产。4.唐勇飞、李英不同意支付律师费、不同意承担其垫付担保款产生的利息损失。景兴房地产公司仅提供了律所出具的发票，未提供转账凭证，未实际支付。景兴房地产公司与委托律师合作多年，存在利益关系，本首付贷陷阱也是该委托律师设计。景兴房地产公司与其关联公司恶意履行无效合同签署无效《楼宇交接书》，存在交付过错，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、五十九条规定，其应自行承担损失，返还唐勇飞、李英的财产并赔偿因此给唐勇飞、李英造成的损失。被上诉人景兴房地产公司辩称：一、唐勇飞、李英的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回唐勇飞、李英的上诉请求，维持一审判决。二、景兴房地产公司已提交充分证据证明：1.李英接受并清楚了解景兴房地产公司向其发出的要求其配合办证的通知书内容；2.李英因自身资金紧张，无法同时缴纳房屋契税及房屋面积差款用于办理房产证，因此向景兴房地产公司提出申请先为其开具房屋面积差款发票，李英承诺在2015年3月30日前即按发票金额向景兴房地产公司付清房屋面积差款；3.李英在《荟景湾特殊申请表》中承诺在2015年3月30日前向景兴物业公司还清全部款项，说明李英完全清楚《借款合同》中约定的向景兴物业公司清偿全部借款的条件已经触发，其应当在接收到景兴物业公司《通知书》后的15天内偿还全部借款。而李英也清楚自己已经逾期还款，因此在《荟景湾特殊申请表》中再次承诺其将于2015年3月30日前清偿全部借款；4.李英在《荟景湾特殊申请表》承诺如其未按约定向景兴房地产公司支付房屋面积差款及向景兴物业公司清偿借款的，则视为其根本违约，景兴房地产公司有权解除《广州市商品房买卖合同（预售）》且将李英已经缴付的款项作为违约金予以没收由此产生的法律责任由李英本人承担。事实上，李英既未按其承诺向景兴房地产公司支付房屋面积差款，又未向景兴物业公司清偿借款。李英清楚了解其在与景兴房地产公司签署的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》中应当承担的合同义务，并在签约之后又在《荟景湾特殊申请表》中明确表示愿意承担相应的违约法律责任。自此以后，李英违反承诺，始终没有付清房屋面积差的购房款及契税，导致涉案房屋未能办理房地产权证和他项权证，李英又逾期归还工商银行的贷款本息，进而导致景兴房地产公司为李英的债务向工商银行承担了连带担保责任，从而触发了《广州市商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》中有关合同解除的约定条件，根据《补充协议》的约定李英应当向景兴房地产公司支付商品房总价款的20%作为违约金。根据李英在《荟景湾特殊申请表》中的承诺，景兴房地产公司有权将李英已经缴付的款项作为违约金予以没收，该金额远远大于《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的按房屋总价款的20%支付的违约金。而景兴房地产公司依据合同约定及公平原则，仅要求李英按照涉案房屋总价款21573492元的20%向景兴房地产公司支付违约金4314698.40元。景兴房地产公司一直严格遵受合同约定，为李英向工商银行承担了连带担保责任，履行了全部合同义务。四、李英上诉所提到的相关事实及其他有关意见均已被生效判决予以驳回，其仍然在本案中作为上诉理由提出，景兴房地产公司请求依据生效判决的既判性原则驳回李英的上诉请求。五、请求法庭依法查明李英在《广州市商品房买卖合同（预售）》中尚有付款义务没有履行，即景兴房地产公司刚才所提及的《荟景湾特殊申请表》中的房屋面积差款、契税，以及物业维修基金也没有缴纳，因此景兴房地产公司与李英之间的《广州市商品房买卖合同（预售）》实际上尚未履行完毕，不存在合同目的已经实现的情况。事实上，（2017）粤0104民初19562号案（该案的原告是工商银行，被告是唐勇飞、李英以及景兴房地产公司）判决认定景兴房地产公司已经为李英共归还本息合计2780369.23元。因李英没有按照其在《荟景湾特殊申请表》中的承诺，缴纳面积差购房款、办证契税，导致涉案房屋在具备办理房产证和他项权证的条件下未能办理以银行为抵押权人的他项权证，导致景兴房地产公司要对本案唐勇飞、李英应偿还的贷款、欠息、罚息承担连带清偿责任。由此可见，李英尚未履行完对景兴房地产公司的付款义务，因此本案不存在景兴房地产公司预售合同目的已经实现的情形，景兴房地产公司为了维护自身的合法权益，有权行使合同解除权，并根据合同的约定主张违约金。景兴房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令解除景兴房地产公司与李英签订的编号为20140218580号《广州市商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》。2.判令李英按商品房总价款21573492元的20%向景兴房地产公司支付违约金4314698.4元。3.判令李英承担景兴房地产公司因解除上述《广州市商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》而支付的律师费447517元。4.判令李英将上述《广州市商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》原件返还给景兴房地产公司并履行协助景兴房地产公司办理撤销该《广州市商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》预告登记手续的义务。5.判令李英认购的位于广州市越秀区沿江西路143号之一（自编B塔楼）3402房归景兴房地产公司所有；6.判令李英向景兴房地产公司清偿景兴房地产公司代为垫付的贷款本息1613340.73元及占用利息50209.02元（按同期中国人民银行贷款利率计算，暂计至2016年6月17日）；7.判令唐勇飞共同承担上述第2项、第3项、第6项诉讼请求中李英应向景兴房地产公司支付款项的清偿责任。一审法院认定事实：唐勇飞、李英是夫妻关系。2014年1月22日，景兴房地产公司与李英签订编号为201401218580号《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，其中，《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：李英向景兴房地产公司购买位于广州市越秀区沿江西路143号之一（自编B栋塔楼）3402房，建筑面积363.85平方米，总金额为总价21,573,492.00元；李英以按揭贷款方式付款，首期款10,793,492.00元在合同网签之日起0日内支付（不超过5日），剩余房款10,780,000.00元须于2014年1月23日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。《补充协议》第7.1条约定：李英不按期偿还银行贷款，导致银行要求景兴房地产公司承担担保责任的，景兴房地产公司有权解除《买卖合同》。第7.2条约定：李英银行按揭付款的，因李英原因导致《买卖合同》及本补充协议解除或终止的，李英与其贷款银行的法律关系所引起的一切后果（包括但不限于按揭手续费、贷款利息、银行实现债权的费用），均由李英自行承担；第7.3条约定：双方根据法律规定或合同相关条款约定解除《买卖合同》的，李英应按景兴房地产公司通知的时间和要求到登记机关办理撤销备案手续，并将《买卖合同》文本及相关资料返还景兴房地产公司。第7.4条约定：因李英违约或不按期偿还银行贷款导致银行要求景兴房地产公司承担担保责任而致使景兴房地产公司解除《买卖合同》及本补充协议等文件的，李英应向景兴房地产公司支付商品房总价款的20%作为违约金，并承担因签署、解除《买卖合同》及本补充协议产生的全部费用（包括但不限于工本费、税费、律师费、诉讼费、保全费、公证费）。2014年1月28日，李英作为借款人、景兴房地产公司作为保证人与工商银行签订了编号为005201400004《个人购房借款/担保合同》，约定：李英以广州市越秀区沿江西路143号之一（自编B栋塔楼）3402房作为抵押物向工商银行借款10,780,000.00元；借款期限为10年；景兴房地产公司对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担阶段性保证责任，在满足上述抵押房屋的正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的条件时，景兴房地产公司的保证责任才能得到免除等。唐勇飞作为“抵押物共有人”在该合同落款处签名。据房产登记号为2014登记字1351994号的《广州市不动产登记查册表》显示，涉案房屋的权属人为景兴房地产公司。因李英未按约定还款，工商银行向景兴房地产公司发出《履行担保责任通知书》，要求景兴房地产公司存入代垫款120829.68元、124683.85元、124579.03元、124579.04元、124579.04元、134895.08元、124895.07元、124895.08元、124579.04元、124579.04元、124579.04元、117833.87元、117833.87元。景兴房地产公司分别于2015年5月29日、6月30日、7月30日、8月28日、9月30日、10月29日、11月30日、12月31日、2016年1月29日、2月29日、2016年3月30日、4月29日、5月31日向工商银行支付上述款项。2016年9月28日，景兴房地产公司（甲方）与广东广信君达律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定甲方因与李英解除编号为201401218580号《广州市商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》合同纠纷案，委托乙方指派律师进行代理，一审律师费为447517元等。2016年10月8日，广东广信君达律师事务所向景兴房地产公司开具金额为447517元的律师费发票。一审另查，李英于2015年5月28日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.双方签订的《广州市商品房买卖合同》自2015年4月22日解除；2.李英与工商银行签订的《个人购房借款/担保合同》自2015年4月22日解除；3.景兴房地产公司立即退还李英已经支付的购房款首期款本金10793492元及利息;4.景兴房地产公司立即退还李英通过银行按揭方式已支付的房价款10780000元的利息；5.景兴房地产公司立即支付李英从2014年3月6日起至2015年4月25日期间已经向工商银行支付的银行贷款本息1761200.42元，及从2015年4月26日至实际付清之日止的利息;6、景兴房地产公司立即按照商品房总价款的10%向李英支付违约金2157349.20元;7、景兴房地产公司偿还工商银行贷款余额本金9878856.66元以及相应的贷款利息、罚息，计至清偿之日止。一审法院于2016年9月1日作出一审判决，驳回李英的诉讼请求。李英不服判决，提出上诉。广州市中级人民法院于2017年7月21日作出（2017）粤01民终9459号民事判决书，认为：一审判决认定双方签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，合法有效，对此双方当事人均无异议，二审法院予以确认。李英认为由于其与案外人景兴物业公司的借款合同为无效合同，故相关的《委托代理协议》及《授权委托书》、《承诺书》作为从合同亦当然无效，认为景兴房地产公司至今未交付涉案房屋，合同应归责于卖方未交楼违约解除。但是，李英并无确实、充分证据推翻上述文书的真实性。经审查，李英未按约定还款，导致案外人景兴物业公司依据上述文书约定内容向景兴房地产公司主张接管涉案房屋。此外，根据李英诉讼中关于景兴房地产公司与案外人景兴物业公司实为一体的陈述，可以认定李英关于授权委托文书效力及于景兴房地产公司的后果是可预知及认同的。在案外人出示真实意思表示的委托文书的情况下，景兴房地产公司将涉案房屋交付案外人景兴物业公司，仅仅是对双方买卖合同的履行行为，并无明显过错。再者，《借款合同》是否有效并不当然免除李英就无效借款行为应承担的法律后果。就本案买卖合同法律关系而言，李英在另一借款法律关系中签订《借款合同》，并出具接管涉案房屋的《授权委托书》、《承诺书》的行为所导致的法律后果，要求不属同一法律关系的卖方单方承担责任，显然并无合同及法律依据，亦不符合权利义务对等及公平合理原则，一审判决不予采纳并无明显不当。故终审判决：驳回上诉，维持原判。2017年9月29日，李英再向一审法院提起诉讼，请求确认李英与景兴物业公司签订的《借款协议》以及在此基础是分别向景兴房地产公司出具的承诺书、向景兴公司及润通公司出具的承诺书以及附件《委托代理协议》和《授权委托书》均无效。因该案未作出生效判决，李英向一审法院申请中止审理本案。在本案审理过程中，一审法院询问景兴房地产公司、唐勇飞和李英：若一审法院支持景兴房地产公司解除《广州市商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》的诉讼请求，李英已付的购房款，景兴房地产公司是否同意退还李英。景兴房地产公司表示因唐勇飞、李英未提起反诉，故在本案中不同意退还。唐勇飞、李英则表示另案主张权利。景兴房地产公司向一审法院申请撤回要求李英协助景兴房地产公司办理撤销《广州市商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》预告登记手续的诉讼请求，一审法院业已准许。一审法院认为：景兴房地产公司与李英自愿签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》，出自双方真实意思表示，为有效合同，双方均应依约履行。因李英未按期偿还贷款，导致工商银行向景兴房地产公司发出《履行担保责任通知书》，要求景兴房地产公司承担担保责任。景兴房地产公司亦已代李英向工商银行偿还了贷款1613340.73元。根据上述《补充协议》中关于“李英不按期偿还银行贷款，导致银行要求景兴房地产公司承担担保责任的，景兴房地产公司有权解除《买卖合同》；因李英违约或不按期偿还银行贷款导致银行要求景兴房地产公司承担担保责任而致使景兴房地产公司解除《买卖合同》及本补充协议等文件的，李英应向景兴房地产公司支付商品房总价款的20%作为违约金”的约定，景兴房地产公司主张解除《广州市商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》及要求李英支付违约金的诉讼请求合法，一审法院予以支持。此外，根据《补充协议》的约定，景兴房地产公司诉请要求唐勇飞、李英承担本案律师费的请求合法，一审法院亦予以支持。上述《补充协议》亦约定“双方根据法律规定或合同相关条款约定解除《买卖合同》的，李英应按景兴房地产公司通知的时间和要求到登记机关办理撤销备案手续，并将《买卖合同》文本及相关资料返还景兴房地产公司”，故景兴房地产公司要求李英将上述《广州市商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》原件返还给景兴房地产公司的诉讼请求，一审法院亦予以支持。因景兴房地产公司业已代李英向工商银行偿还了贷款1613340.73元，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，李英应将该款项予以返还给景兴房地产公司，并向景兴房地产公司支付相应的利息。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条规定“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”，唐勇飞与李英为夫妻关系，李英的上述债务形成于夫妻关系存续期间，故景兴房地产公司要求唐勇飞共同承担上述债务的诉讼请求，一审法院予以支持。因涉案房屋产权登记在景兴房地产公司名下，权属不存在争议，故景兴房地产公司要求确认涉讼房屋归其所有的诉讼请求，一审法院不予调处。至于李英要求中止审理本案的请求，依据不足，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条之规定，于2017年11月18日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日，景兴房地产公司与李英签订的编号为201401218580号的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》予以解除。二、李英应在本判决发生法律效力之日起7日内将编号为201401218580号的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》原件返还给景兴房地产公司。三、李英、唐勇飞应在本判决发生法律效力之日起7日内向景兴房地产公司支付违约金4314698.4元。四、李英、唐勇飞应在本判决发生法律效力之日起7日内向景兴房地产公司清偿其垫付的贷款本息1613340.73元及利息（从2015年5月29日起，以120829.68元为本金；从2015年6月30日起，以124683.85元为本金；从2015年7月30日起，以124579.03元为本金，从2015年8月28日起，以124579.04元为本金；从2015年9月30日起，以124579.04元为本金；从2015年10月29日起，以134895.08元为本金；从2015年11月30日起，以124895.07元为本金，从2015年12月31日起；以124895.08元为本金；从2016年1月29日起，以124579.04元为本金；从2016年2月29日起，以124579.04元为本金；从2016年3月30日起，以124579.04元为本金；从2016年4月29日起，以117833.87元为本金；从2016年5月31日起，以117833.87元为本金，均参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率计至付款之日止）。五、李英、唐勇飞应在本判决发生法律效力之日起7日内向景兴房地产公司支付律师费447517元。六、驳回景兴房地产公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56780元，由李英、唐勇飞共同负担。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审诉讼中，李英向本院提供了以下证据：1.（2018）粤01民终11008号民事判决书，拟证明本案与该案案情类似。2.百度新闻：景兴房地产公司的法定代表人景治君与签署《楼宇交接书》接管和验收物业的润通公司的法定代表人李巧珍是夫妻关系。3.景兴房地产公司、景兴物业公司、润通公司的企业信息公示查询结果。4.（2018）粤0104民初24863号案景兴房地产公司的委托诉讼代理人李素敏于2018年8月30日向法院出具的情况说明。5.景兴房地产公司及景兴物业公司、润通公司签订的《楼宇交接书》。6.李英与景兴物业公司签订的《借款协议》、两份《承诺书》、《委托代理协议》以及《委托授权书》。证据2-6拟共同证明设计首付贷的三家公司的股东和法人是亲属关系和夫妻关系，其中景治君和李巧珍是夫妻，高志辉和景艺辉是夫妻，景艺辉与景治君是父女关系，景兴房地产公司与景兴物业公司、润通公司是关联公司。景兴房地产公司安排唐勇飞、李英签订的《借款协议》等文件可以清楚反映三家关联公司设计首付贷陷阱，违反国家贷款管理规定，清楚知悉涉案房屋的首付款不符合贷款管理规定，三家关联公司恶意串通违反合同约定，在无效《借款协议》基础上签署《楼宇交接书》、逃避至今未交房的违约责任，《楼宇交接书》应当被认定为无效协议。7.（2015）穗越法民三初字第1242号民事判决书、（2017）粤01民终9459号民事判决书。8.（2015）穗越法民三初字第1243号民事判决书、（2017）粤01民终9460号民事判决书，证据7-8拟共同唐勇飞、李英愿意解除《广州市商品房买卖合同（预售）》。9.（2015）穗越法金民初字第2471号民事判决书、（2017）粤01民终9537号民事判决书。10.（2015）穗越法金民初字第2076号民事判决书、（2016）粤01民终16016民事判决书。11.准予变更登记（备案）通知书，证据9-11拟共同证明景兴房地产公司共吸引18位购房者采取首付贷方式购买物业，唐勇飞、李英共购买两套物业，并按合同约定履行还款义务，但是景兴房地产公司在唐勇飞、李英正常履约时把房屋恶意交付第三方关联公司。12.广州市住房和城乡建设委员会文件穗建审批[2018]782号，拟证明景兴房地产公司开发建设爱群荟景湾2010年11月10日提交的商品房预售备案价格资料，备案均价为65000元/平方米，其销售价格远高于普通住宅。13.《商品房预售合同说明》，拟证明B2202房于2014年3月3日网签原购房价格为17719126元。14.深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司于2017年10月18日出具的B2202室的房地产估价报告，拟证明现物业在2017年10月16日评估价格为20175000元，该物业较购买时上涨13.8%。15.（2015）穗越法民三初字第1245号民事判决书，拟证明B4102房于2014年1月14日网签原购房价格为23473276元。16.深圳市国资土地房地产评估有限公司出具的B4102室的房地产估价报告，拟证明现物业在2017年9月16日的评估价格为25171821元，该物业较购买时上涨7.2%，B4102室与B2202室评估时间相差一个月，价格明显不同。17.网易新闻：爱群荟景湾：1.5万元/平方米只是装修标准，拟证明一套房的豪华装修应当至少为500万元。18.阳关家园网站的公开信息（荟景湾网签合同范本），拟证明景兴房地产公司与唐勇飞、李英签署的网签合同约定的补充协议是格式合同，未有重点标注和下划线。景兴房地产公司对上述证据质证称：唐勇飞、李英提交的18份证据，除了证据1以外，其他证据均不属于二审新证据，请二审法院全部不予采纳并且不予质证。关于证据1，景兴房地产公司的意见与庭审意见一致。对于证据4的真实性、合法性、关联性不予确认，无法确认是原件。根据2018粤0104民初24863号案民事判决书，该案法院已经作出了驳回李英起诉的一审裁决，因此该情况说明不能证明李英在所有案件拟证明的内容。根据（2015）穗越法民三初字第1242号一审判决和该案（2017）粤01民终9459号二审判决，该案是李英以原告的身份基于景兴房地产公司逾期交楼180天主张解除合同之诉，该案一审李英的诉请被全部驳回，二审判决维持原判并特别就有关公司关联关系的问题作出了定性和论述，详见（2017）粤01民终9459号判决书第24页。其中关于唐勇飞、李英反复提起诉讼的有关《委托代理协议》、《授权委托书》、《承诺书》、《楼宇交接书》等效力的问题，广州市中级人民法院没有采纳李英有关《借款协议》无效而导致其他法律文书无效的观点。对于证据12的真实性予以确认，但对其关联性不予确认，这与本案的诉争无关。对于上述在18份证据材料中所涉及的法院作出的判决书的真实性予以确认。景兴房地产公司向本院提交如下证据：1.（2017）粤0104民初19562号民事判决书，拟证明工商银行诉李英、唐勇飞、景兴房地产公司金融借款合同纠纷一案，一审判决查明了李英、唐勇飞逾期还款给工商银行及景兴房地产公司代李英共计归还借款本息合计2780369.23元的事实，该判决对景兴房地产公司代垫的贷款本息金额认定有误，景兴房地产公司要求在本案中一并处理。2.《荟景湾特殊申请表》(2014年12月23日李英向景兴房地产公司出具)，载明“申请事由：本人李英因近期资金紧张，办理房产证无法同时缴纳房屋契税及房屋面积差款，现特向贵公司申请如下：1、贵公司先开具该房屋的面积差发票，在2015年3月30日前本人按发票金额向贵司支付房屋面积差款项。2、本人承诺，在2015年3月30日前向广州市景兴物业管理有限公司还清全部借款。3、本人承诺，如本人未按上述约定支付相关款项的，视为本人根本违约，贵司有权解除《商品房买卖合同》且本人已付款项视为违约金由贵司予以没收，同时，贵司有权按照广州市景兴物业管理有限公司的要求，配合广州市景兴物业管理有限公司要求处理该房屋，由此产生的法律责任由本人承担。”拟证明李英向景兴房地产公司提出申请先为其开具房屋面积差款发票，承诺在2015年3月30日前即按发票金额向景兴房地产公司付清房屋面积差款，并承诺在2015年3月30日前向景兴物业公司还清全部款项，如其未按约定向景兴房地产公司支付房屋面积差款及向景兴物业公司清偿借款的，则视为其根本违约，景兴房地产公司有权解除《广州市商品房买卖合同（预售）》且将李英已经缴付的款项作为违约金予以没收由此产生的法律责任由李英承担；3.购房发票(2015年1月5日开票)，拟证明景兴房地产公司按《荟景湾特殊申请表》的申请为李英开具了购房发票。李英、唐勇飞对上述证据质证称：对于证据1的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议。景兴房地产公司至今都没有按照该判决完全承担担保责任，因此才导致工商银行要求解除该合同。对于证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，确认原件与复印件一致。李英于2014年12月23日向景兴房地产公司提出该《荟景湾特殊申请表》后，景兴房地产公司于2015年2月7日发函给唐勇飞、李英称该房屋已经于2014年6月30日交付给景兴物业公司，因此景兴房地产公司违约在先。根据该《荟景湾特殊申请表》中景兴房地产公司营销部向青签署的意见，证明唐勇飞、李英当时还正在履约。因为景兴房地产公司在2014年6月已经将房屋交付给他人，李英也无需履行该承诺，唐勇飞、李英在2015年2月已经明确通知景兴房地产公司撤销该《荟景湾特殊申请表》。对于证据3的购房发票，唐勇飞、李英认为该发票可能很早就已经作废。景兴房地产公司在2014年2月11日已经向唐勇飞、李英开具了一张首付款10793492元的发票，现在景兴房地产公司提供的发票唐勇飞、李英从未见过也不知情，也没有收到过。二审期间，关于景兴房地产公司根据《荟景湾特殊申请表》向李英、唐勇飞主张解除合同、支付违约金等的合同依据问题，景兴房地产公司陈述：《补充协议》第7.1条、7.2条、7.3条、7.4条是针对李英不按期偿还银行贷款所产生法律责任的约定，《荟景湾特殊申请表》中李英作出第1项（按期支付面积差异款）承诺的目的是为了清除办理房地产权证和他项权证的障碍，由此可以令景兴房地产公司不再为李英、唐勇飞承担担保责任，就此而言，《荟景湾特殊申请表》的第1项承诺和《补充协议》第7.1条、7.4条是相辅相成的，对于李英额外承诺按期清偿景兴物业公司的借款，是李英、唐勇飞对其履行义务的单方承诺，景兴房地产公司对此予以接受，也构成景兴房地产公司在该条件成就时主张解除合同以及违约金的事由。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据李英、唐勇飞的上诉以及景兴房地产公司的答辩意见来看，本案二审争议的焦点问题为：1.景兴房地产公司解除涉案合同的理由是否成立，涉案合同能否解除；2.李英、唐勇飞是否应向景兴房地产公司支付其垫付的款项及利息；3.李英、唐勇飞是否应向景兴房地产公司支付违约金、律师费。关于争议焦点一。（一）景兴房地产公司一审期间主张合同解除的理由为李英、唐勇飞拖欠工商银行贷款导致景兴房地产公司承担担保责任，景兴房地产公司依据《补充协议》第7.1条等条款约定起诉请求解除合同。景兴房地产公司和李英、唐勇飞之间存在商品房预售合同关系以及两者与案外人之间的银行贷款担保保证合同关系。商品房预售合同关系中，景兴房地产公司作为开发商承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至购房人名下；而李英、唐勇飞作为购房人的合同义务是支付购房款。本案中，李英、唐勇飞已经依约支付了全部购房款，景兴房地产公司作为卖方的商品房预售合同的目的已经实现。涉案房屋产权过户及房产证的办理，属于李英、唐勇飞享有的合同权利并非合同义务。双方商品房预售合同项下的权利义务已经基本完成，该合同关系中李英、唐勇飞不存在违约行为。至于李英、唐勇飞未按期偿还银行贷款致使景兴房地产公司依法承担其作为保证人应承担的连带清偿责任，这属于景兴房地产公司原本应该预知的合同风险，其依此享有作为保证人承责后依法向债务人李英、唐勇飞进行追偿的权利。景兴房地产公司以李英、唐勇飞违反《补充协议》的上述条款约定为由，诉请解除双方之间的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，缺乏依据，不能成立。（二）景兴房地产公司二审期间提交《荟景湾特殊申请表》，主张李英、唐勇飞未依照该表中的承诺在2015年3月30日前支付面积差异款以及清偿景兴物业公司的借款，因此构成违约。关于李英、唐勇飞未履行《荟景湾特殊申请表》中的承诺，景兴房地产公司是否有权解除合同、主张违约金等的问题。其一，李英、唐勇飞未依照《荟景湾特殊申请表》中的第1项承诺支付面积差异款，由此导致涉案房屋未能及时登记在李英、唐勇飞名下，并进而导致景兴房地产公司承担担保责任，景兴房地产公司可通过行使追偿权的方法实现其权利。《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》并无约定李英、唐勇飞迟延支付面积差异款的，景兴房地产公司有权解除合同，按照总房价款20%的比例主张违约金等，景兴房地产公司以李英、唐勇飞未依承诺支付面积差异款而主张解除合同、由李英、唐勇飞承担违约责任缺乏直接的合同依据，本院不予支持。其二，李英、唐勇飞未依照《荟景湾特殊申请表》中的第2项承诺按期清偿景兴物业公司的借款，由此产生的后果应由景兴物业公司在其与李英、唐勇飞之间的借款合同关系中提出主张，该借款合同关系与本案不属同一法律关系。景兴房地产公司以李英、唐勇飞未按期清偿景兴物业公司的借款为由主张解除合同、要求李英、唐勇飞承担违约责任，同样缺乏依据，本院不予采纳。（三）如上所述，景兴房地产公司一、二审期间主张解除合同的理由均不成立，但李英、唐勇飞二审期间也表示同意解除合同，双方就解除合同问题已达成合意，因此一审判决第一、二项可予维持。关于争议焦点二。景兴房地产公司代李英、唐勇飞偿还的银行贷款本息及相应利息，李英、唐勇飞应予偿还，一审判决对此处理正确，本院予以维持。李英、唐勇飞对此提出上诉，缺乏理据，本院不予支持。至于景兴房地产公司主张其实际垫付的款项超出一审判决认定的金额，要求在本案一并处理的问题，由于其未提出上诉，也未在举证期限内提交相应证据证明每一笔垫付款项的金额及时间，李英、唐勇飞也不同意在本案中一并处理，本案对此不予审处，景兴房地产公司可另循途径解决。关于争议焦点三。如前所述，景兴房地产公司主张李英、唐勇飞违约导致合同解除的理据不能成立，故本院对景兴房地产公司基于此而要求李英、唐勇飞支付违约金的诉讼请求不予支持。本案系因李英、唐勇飞怠于清偿银行贷款导致景兴房地产公司承担担保责任并行使追偿权而引发，本院酌情认定李英、唐勇飞应承担景兴房地产公司因此而产生的律师费223759元。景兴房地产公司已提交《委托代理合同》以及律师费发票作为证据，《委托代理合同》约定的代理事项中对本案合同编号予以明确，且本案律师费金额与前案11008号案景兴房地产公司举证的律师费金额亦不一致，李英、唐勇飞对律师费问题提出上诉，但没有提交足以反驳的相反证据，本院不予采纳。综上所述，上诉人李英、唐勇飞的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审处理不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国担保法》第二条、第六条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初40801号民事判决第一、二、四、六项；二、撤销广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初40801号民事判决第三项；三、变更广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初40801号民事判决第五项为：李英、唐勇飞应在本判决发生法律效力之日起7日内向广州市景兴房地产开发有限公司支付律师费223759元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各149667元，均由广州市景兴房地产开发有限公司负担148115元；由李英、唐勇飞共同负担1552元。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 赵云川审判员 黄 嵩二〇一九年六月二十五日书记员 冯 韵彭诗敏