贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0521民初2007号 原告：余琼，男，1967年9月1日出生，蒙古族，住贵州省大方县。 被告：湖北绅达投资集团有限公司，住所地：湖北省宜昌市解放路6号文化广场3号楼26层（1-9号）、27层（1-9号）。统一社会信用代码：91420500532736917G。 法定代表人：王永权，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张永超，贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王兴，贵州黔信（毕节）律师事务所实习律师。 原告余琼与被告湖北绅达投资集团有限公司（以下简称绅达公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用简易程序于2019年6月5日公开开庭进行审理，原告余琼，被告绅达公司委托诉讼代理人张永超、王兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余琼向本院提出诉讼请求：一、判令被告赔偿原告损失20000.00元；二、判令被告退还原告购房订金10000.00元，并按法律规定支付利息，承担10000.00元的赔偿责任；三、判令被告承担本案的一切诉讼费用。事实及理由：2014年4月29日，原告因购房需要，与被告达成购房协议，双方签订了《绅达入会协议书》，协议约定，“甲方自愿向乙方交纳会费人民币341600.00元，……，甲方在签订本入会协议当日将会费102420.00元汇入乙方指定账户”，“绅达国际豪庭项目达到预售条件后，甲方有权选择绅达国际豪庭项目B2栋1单元17层1703号房（建筑面积128.83平方米）作为甲方的入会回报，同时乙方将甲方的会费款全额，作为甲方的购房款，若该会费不足，甲方自行以银行按揭的方式补足该款项，乙方承诺自本协议签订之日起2年内提供实物回报的住房，否则，每超出1个月，乙方按入会款的0.8%支付甲方补偿金”。协议签订时，原告主动向被告交纳了10000.00元现金作为购房定金，余款92420.00元待被告指定账户按约定打入指定账户，但被告一直未对原告指定账户。后原告至被告售楼部要求被告指定账户或收取现金，但被告的售楼部人去楼空，造成原告履约不能。2019年4月4日，被告答复原告已将涉案房屋出售给第三人。原告认为，原告与被告签订的《绅达入会协议》实质上是商品房预购协议，应认定为商品房买卖合同，合法有效。被告迫使原告履约不能，又实际违约。被告未按约定时间向原告交房，被告的违约行为给原告造成了房屋租金的损失20000.00元。特提起诉讼。 被告绅达公司辩称，一、双方签订的《绅达入会协议书》合法有效，原告未按照约定履行合同义务的行为构成根本违约，致使涉案协议目的不能实现，其损失应当自行承担，被告不存在违约行为，不应当承担所谓的违约赔偿责任。首先，根据《绅达入会协议》第二条约定，原告负有协议签订当日将102420.00元交付给被告的合同义务，然而原告仅仅在签订协议当日向被告交纳10000.00元入会费，并未缴足102420.00元首笔款项的义务，也未缴足341400.00元的会费，原告没有履行合同的主要义务，属于违约在先，被告不应当承担任何违约及赔偿责任。其次，如前所述，涉案协议的不能履行系由原告不按期履行合同义务造成，故原告主张的20000.00元房租费应由原告自行承担，而且该损失也并非涉案协议不能履行后必然发生的实际损失。二、双方签订的《绅达入会协议书》并非商品房预购协议，不应当认定为商品房买卖合同，原告主张10000.00元的赔偿责任无任何事实及法律依据。根据协议书第一条“甲方为获取绅达国际豪庭项目物业的优先购买权，自愿申请加入绅达国际豪庭置业会”的约定，可知涉案协议为原告为获得物业的优先购买权而签订，双方并没有买卖商品房的意思表示，该协议并不满足《商品房交易管理办法》第十六条规定的条件，原告主张按已付购房款一倍的赔偿无任何事实及法律依据。三、原告的主张已经超过法定诉讼时效期间，其主张不应得到支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则实施前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，涉案协议签订于2014年4月29日，因此原告的主张已经超过法定诉讼时效期间，其诉请依法不应得到支持。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理，本院确认如下事实：2014年4月29日，原告余琼作为甲方，被告绅达公司作为乙方，双方签订《绅达入会协议书》，内容为，根据甲方自愿申请，甲乙双方就甲方加入绅达国际豪庭置业会有关事项达成以下协议，共（供）双方遵守：一、甲方为获取绅达国际豪庭项目物业的优先购买权，自愿申请加入绅达国际豪庭置业会。二、入会金额及付款方式，1.甲方自愿向乙方交纳会费人民币341400.00元成为乙方的正式会员。2.付款方式：甲方在签订本入会协议当日将会费102420.00元汇入乙方指定账户。三、入会回报方式及时间：绅达·国际豪庭项目达到预售条件后，甲方有权选择以绅达·国际豪庭项目B2栋1单元17层1703号房（建筑面积暂定128.83平方米）作为甲方的入会回报。同时乙方将甲方的会费款全额作为甲方的购房款。若该会费不足，甲方自行或以银行按揭形式补足该款项。乙方承诺自本协议签订之日起2年内提供实物回报的住房，否则，每超出1个月，乙方按入会款的0.8%支付甲方补偿金。在办理产权证时的建筑面积（最终面积以政府相关部门审定和房管部门核定的面积为准），如有增加或减少按核定面积据实结算。当日，原告余琼向被告绅达公司支付10000.00元，被告向原告出具收款单，收款事由为“余琼购房订金。”后双方未签订其他合同，原告也未交纳其余款项。协议书中所约定的B2栋房屋现已经修建完工。 上述事实有原、被告的陈述及原告提交的《绅达入会协议书》《收款单》等证据在卷佐证，足以认定。 根据原、被告的陈述及答辩，本案争议焦点是，一、双方签订的《绅达入会协议书》是什么性质；二、被告是否应当退还原告交纳的10000.00元，并赔偿原告的租金及利息损失；三、本案是否超过诉讼时效期间。 本院认为，原、被告签订的《绅达入会协议书》，根据协议书载明的内容，原告实际是为了购买被告开发的绅达·国际豪庭项目商品房，协议书所约定的会费341400.00元实为购房款，协议签订当日应支付的102420.00元实为购房首付款，该协议书只对房号及房屋总价款进行约定，没有约定交房的具体时间、交房的条件，也未约定房屋产权证的办理时间及违约责任等，而原告也只在协议书签订当日向被告交纳10000.00元购房订金，此后未交纳任何费用，因此该协议书实质为商品房预约合同，而不是商品房买卖合同。预约合同签订的目的是为了今后签订正式的合同，而双方至今未签订正式的商品房买卖合同，因此，原告要求被告退还所交纳的10000.00元购房订金具有事实依据和法律依据，本院予以支持；双方在协议书中没有对未能签订正式商品房买卖合同的违约责任进行约定，而被告收取原告交纳的购房订金至今已五年有余，给原告造成了一定利息损失，因此被告应赔偿原告的利息损失，该利息损失可按中国人民银行同期同类贷款利率进行计算。原告要求被告赔偿其租房的租金损失20000.00元，首先，只有双方之间成立了商品房买卖合同关系，并且原告按照商品房买卖合同的约定履行了自己的义务，即全额支付了购房款，而被告在约定的时间内未向原告交付所约定的房屋的情况下，原告才能根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，要求被告赔偿租金损失；其次，原告提交的仅仅是两份共计20000.00元房租费收条，没有提交房屋租赁合同，房租费收取人也没有出庭作证，不能确认该收条的真实性；故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告提出本案已经超过诉讼时效期间，但双方在协议书中并未约定退还购房订金的时间，也未约定签订正式商品房买卖合同的时间，而且，原告要求被告退还购房订金实质是要求解除双方签订《绅达入会协议书》，而解除合同属于形成权，不属于债权请求权，诉讼时效只针对债权请求权；因此，被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第九十七条的规定，判决如下： 一、被告湖北绅达投资集团有限公司于本判决生效后十日退还原告余琼购房订金10000.00元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付2014年4月29日起至款项支付完毕之日止的利息； 二、驳回原告余琼的其他诉讼请求。 如果义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费800.00元，减半收取计400.00元，由被告湖北绅达投资集团有限公司负担200.00元，原告余琼负担200.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 本判决生效后，义务人在本判决确定的自动履行期限内未履行义务的，权利人可以在自动履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地人民法院申请执行。 审判员  胡桂海 二〇一九年六月二十一日                                                  法官助理 先正才                                                   书记员 王廷 贵州省大方县人民法院 执行告知书 人民法院发生法律效力的判决书、裁定书、调解书确定的义务，义务人必须按照规定的期限自觉履行。若不按规定履行，当事人向法院申请强制执行，法院立案后，被执行人仍未按规定履行义务的，人民法院将按照《民事诉讼法》、《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》、《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》的规定，对被执行人采取如下措施： 一、将被执行人纳入失信被执行人名单，将失信被执行人名单信息录入全国法院失信被执行人名单库，并向社会公布；将失信被执行人名单信息向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人子以信用惩戒；将失信被执行人名单信息向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录；国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，将失信情况通报其所在单位和相关部门；国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 二、对纳入失信被执行人名单的被执行人采取限制消费措施。被执行人为自然人的，被采取限制消费措施后，不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：(一)乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位；(二)在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；(三)购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；(四)租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；(五)购买非经营必需车辆；(六)旅游、度假；(七)子女就读高收费私立学校；(八)支付高额保费购买保险理财产品；(九)乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位等其他非生活和工作必需的消费行为。被执行人为单位的，被采取限制消费措施后，被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得实施前述行为。因私消费以个人财产实施前述行为的，可以向本院提出申请。被限制消费的被执行人因生活或者经营必需而进行前述禁止的消费活动的，应当向本院提出申请，获批准后方可进行。 三、被执行人若违反限制消费令进行消费，经查证属实的，人民法院将予以拘留、罚款； 四、构成拒不执行人民法院判决裁定罪的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯罪的，对单位判处罚金，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。