广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初2496号原告：深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司（原深圳市星河物业管理有限公司广州分公司），住所地广州市南沙区港前大道。负责人：王金星，职务总经理。委托诉讼代理人：丁汝明，广东广和（东莞）律师事务所律师。被告：戴永，汉族，住广州市番禺区.被告：常璐，汉族，住址广州市番禺区.原告深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司诉被告戴永、常璐物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司的委托诉讼代理人丁汝明，被告戴永、常璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告支付从2015年9月1日至2018年6月30日止的物业服务费70078.08元、车位管理费1700元、公摊水电费758.19元，以及欠付物业服务费的违约金（以每月拖欠的物业服务费2061.1元为本金，从应交月的次月1日起至实际付清之日止，按每日千分之五的标准计算）；2.两被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中原告变更部分诉讼请求，主张物业服务费违约金按每日万分之五计算。事实和理由：广州泛科新应用发展有限公司为“南沙星河丹堤花园”项目的开发商，选聘原告为该项目提供物业服务。两被告于2013年1月8日向广州泛科新应用发展有限公司购买位于南沙区××流水井水库周边××星河××堤花园××区××房（房屋登记地址为南沙区××号，以下统称涉案房屋）。同日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为两被告提供物业服务。涉案房屋建筑面积为412.22平方米，物业服务费为每月每平方米5元，每月物业服务费为2061.1元。涉案房屋赠送一个车位，每月车位服务费为50元。两被告自2015年9月1日开始拖欠物业服务费、车位服务费、公摊水电费等各项费用，原告分别于2015年9月、2016年12月、2017年10月、2018年5月向两被告寄送《律师函》，但两被告均未予理睬，故诉至法院。被告戴永、常璐共同答辩称，1.两被告于2013年9月接到收楼通知书之后即对涉案房屋进行了验收，发现涉案房屋存在室内多处漏水、房屋地基不均匀沉降等问题，不具备收楼条件，根据合同法第一百四十八条的规定，两被告可以不收楼。根据《广州市商品房买卖合同》第十六条、第十七条的约定，在两被告对涉案房屋质量提出异议后，从未接到开发商的书面答复和处理意见，涉案房屋应当视为未交付。涉案房屋至2018年7月4日才符合交楼条件，两被告亦于该日办理了收楼手续，并交纳了该日之后的物业服务费、车位服务费、公摊水电费等。2.《广州市商品房买卖合同》第五条约定了两被告自收楼之日起按月缴纳物业服务费，《广州南沙星河丹堤花园（一期）前期物业管理服务协议》第三条约定，物业服务费自《收楼通知书》约定的房屋交付之日起按月缴纳，《广州（地区）星河丹堤物业项目前期物业服务协议》第十九条约定两被告应于开发建设单位约定的房屋交付使用日期之日起交纳物业服务费用。上述约定不一致，两被告认为应当按照《广州市商品房买卖合同》的约定起算物业服务费，《广州南沙星河丹堤花园（一期）前期物业管理服务协议》和《广州（地区）星河丹堤物业项目前期物业服务协议》是格式条款，内容条款不公平也不合理，两被告不予认可。综上，车位服务费、公摊水电费与物业服务费是一体的，两被告均不同意缴纳。两被告没有违约，不应当支付违约金，但对违约金的标准没有异议。经审理查明：2012年11月23日，广州泛科新应用发展有限公司（甲方）与戴永、常璐（乙方、被告）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方购买甲方开发的涉案房屋，合同约定建筑面积为410.27平方米，甲方已按《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的深圳市星河物业管理有限公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同，物业服务合同期限为3年，物业服务费为每月每平方米建筑面积5元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。甲方应当在2013年9月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2013年9月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。合同附件七本合同补充协议约定，买受人应按出卖人发出的《收楼通知书》通知的交付时间前来验收该商品房，非出卖人原因，买受人截至买卖合同约定的交付日前未收到《收楼通知书》，则买受人应按买卖合同约定的最后交房时间办理入伙收楼手续，买受人不按此规定办理入伙收楼手续则视为出卖人已按期交付房屋。若出卖人按相关法律法规及买卖合同规定将具备工程竣工验收合格证明文件的房屋交付给买受人，买受人除非有法定理由，不得拒绝受领，否则，视为已交付。已交付（包括视为交付）的商品房的毁损、灭失的风险及物业管理费等所有相关费用，自此由买受人承担。如交付时出卖人具备买卖合同第十五条约定的资料，买受人无权拒绝收楼，否则视为房屋已交付。买受人购买该商品房，出卖人将向买受人赠送1个专属停车位使用权，该停车位使用权遂房屋转移时一并转移至买受人，买受人无需向出卖人支付额外的费用，但使用该停车位所产生的权利、义务均由买受人承担……按获赠停车位的数量于买卖合同约定的该商品房入伙之日起按月向物业管理公司支付停车位管理服务费50元/月/个……广州泛科新应用发展有限公司（甲方）与深圳星河智善生活股份有限公司（乙方）签订《（广州南沙）星河丹堤花园（一期）》，约定甲方选聘乙方对南沙星河丹堤花园提供前期物业服务事宜。深圳市星河物业管理有限公司广州分公司（现原告、甲方）与戴永、常璐（被告、乙方）签订《广州南沙星河丹堤花园（一期）前期物业管理服务协议》，约定：涉案房屋类型为别墅，建筑面积410.27平方米。物业服务费按月交纳，乙方应自《收楼通知书》约定的房屋交付之日起每月10日之前，以现金或银行划账方式向甲方缴纳当期的物业服务费。在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之五的标准向甲方支付违约金。因乙方原因未按《收楼通知书》约定的房屋交付之日办理收楼手续或闲置物业不使用的，相关物业服务费自《收楼通知书》约定的房屋交付之日起按100%收取，其他分摊费用按相关的分摊办法收取。物业管理服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准，房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，具体标准为：5元/月/平方米。物业服务费中未计入公共设施设备运行能耗费用。公共走廊、楼梯及电梯、水景、园林灯、增压水泵、中央空调等公共设施设备产生的用水、用电费，以及物业管理区域内的路灯用电和公共管理配套设施设备用水、用电费用，按政府部门产生的相关规定，均由全体业主按其专有部分建筑面积据实分摊。车位使用权由物业出卖人赠送，乙方按50元/月/个的标准自《收楼通知书》约定的交付之日起向甲方缴纳车位服务费。2018年7月4日，两被告办理涉案房屋收楼手续，并于同日与原告签订《广州（地区）星河丹堤物业项目前期物业服务协议》，约定物业管理服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准，房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，具体标准为：独立式住宅（别墅）5元/月.平方米。甲方或承租人应于每月10日前交纳当月物业服务费用、水、电费等其他相关费用。甲方应于开发建设单位约定的房屋交付使用日期之日起交纳物业服务费用。因甲方原因未按时入伙（交付使用）通知书约定的交付时间办理入伙（交付）手续的物业，其物业服务费由甲方自入伙（交付使用）通知书约定的交付之日起全额交纳。开发建设单位提前交付的，按开发建设单位通知的实际交付之日起交纳物业服务费用。甲方、业主或物业使用人违反本协议相关约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按每日万分之五的标准向乙方交纳违约金。2018年9月17日，涉案房屋转移登记至两被告名下，登记建筑面积为412.2244平方米。涉案房屋所在项目于2013年8月19日取得《建设工程规划验收合格证》；于2013年6月7日取得《建设工程竣工验收消防备案凭证》，消防验收合格；于2013年8月25日取得《客户受电工程竣工检验意见书》；于2013年8月28日取得《建筑工程竣工验收报告》，通过验收；于2013年8月28日取得《工程竣工验收报告》，燃气工程验收合格；于2013年9月13日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2013年8月30日，广州泛科新应用发展有限公司与广州南沙粤海水务有限公司就涉案楼宇签订《供用水合同》，用水性质为居民、经营、消防用水。2013年8月19日，中国电信股份有限公司广州南沙区分公司出具《证明》，证明涉案房屋所在楼宇的线路质量符合接入中国电信通信网络的使用要求。两被告在庭审中陈述广州泛科新应用发展有限公司于2013年9月10日发出收楼通知书，通知其于2013年9月18日至28日期间前去收楼。两被告验楼时发现涉案房屋存在室内多处漏水、地基不均匀沉降、室内地面多处开裂等问题，没有办理收楼，并提供了涉案房屋的照片21张。原告对于照片不予确认，认为照片显示不出拍摄时间和拍摄地点，不能确认是涉案房屋。两被告另提供2016年1月2日的《住户房屋接管验收问题统计表》、2017年11月18日的房屋质量问题清单、2018年5月1日的《室内装修验收记录表》、2018年6月的《空置房屋巡查登记表》。其中《住户房屋接管验收问题统计表》载明负一层外立面文化石重新铺、所有拼缝要处理（外墙）、百页管井外贴面缺项（砖外立面）、大厅阳台西侧大理石缺口、大厅阳台上方飘窗未贴砖、二楼南面小阳台外墙涂料重新刷一遍；房屋质量问题清单记载二楼阳台墙面裂缝、二楼阳台黄色砖倾斜、二楼阳台露台门把手松动、二楼露台门关不上、入户楼梯下方墙面渗水、入户花园地面排水管检修石盖破损；《室内装修验收记录表》记载一楼客厅窗下方墙脚一处渗水、负一层采光井有蚁窝（物业）、分户墙开裂。原告确认涉案房屋曾经存在过质量问题，但是只是一些小问题，不影响涉案房屋的使用，且即使存在质量问题也是开发商的责任，与物业公司无关。两被告认为原告应当对房屋质量问题承担责任，并提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，其中《住宅质量保证书》中载明负责质量保修部门为原告。双方在庭审中确认两被告没有交纳涉案房屋2015年9月至2018年6月的物业服务费、车位服务费、公摊水电费。就涉案房屋欠交物业服务费的问题，原告委托国信信扬（南沙）律师事务所分别于2016年12月6日、2017年7月14日、2018年5月8日向两被告发出《律师函》，两被告确认收到上述函件，但是认为没有收楼，不应当交纳相关费用。两被告确认涉案房屋所在小区由星河广州分公司提供物业管理服务。另查明，2015年9月25日，深圳市星河物业管理有限公司广州分公司名称变更为深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司。本院认为：原告与两被告签订的《广州南沙星河丹堤花园（一期）前期物业管理服务协议》、《广州（地区）星河丹堤物业项目前期物业服务协议》均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。上述两份《前期物业服务协议》中均约定因两被告原因未按《收楼通知书》约定的房屋交付之日办理收楼手续，相关物业服务费自《收楼通知书》约定的房屋交付之日起全额交纳。根据原告提供的证据显示，涉案房屋所在项目于2013年9月13日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，两被告亦确认广州泛科新应用发展有限公司于2013年9月10日发出收楼通知书，通知其于2013年9月18日至28日前去办理收楼手续，但两被告以涉案房屋存在质量问题为由没有办理收楼手续。原告已为涉案小区提供物业管理服务，两被告理应按约定向原告交纳物业服务费、车位服务费等。虽然《住宅质量保证书》中载明负责质量保修部门为原告，但是涉案房屋是否存在质量问题属于两被告与开发商广州泛科新应用发展有限公司之间的商品房买卖合同关系，而本案是原告与两被告之间的物业服务合同关系，两者属于不同的法律关系。如两被告认为涉案房屋存在质量问题，可依据相关法律规定和商品房买卖合同的约定另行向开发商主张权利。两被告以此为由拒绝缴纳物业服务费、车位服务费，没有依据，本院不予采纳。两被告认为上述两份《前期物业服务协议》中关于物业服务费自《收楼通知书》约定的房屋交付之日起全额交纳的约定属于格式条款，依据不足，本院不予接纳。上述两份《前期物业服务协议》中约定物业管理服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准，房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，涉案房屋于2018年9月17日转移登记至两被告名下，在该日之前的物业服务费应当以买卖合同约定的建筑面积410.27平方米计算，按照每月每平方米5元的标准，每月物业服务费为2051.35元。原告主张每月物业服务费为2061.1元，依据不足，对于超过2051.35元的部分，本院不予支持。综上，两被告应当向原告支付2015年9月1日至2018年6月30日期间的物业服务费共69745.9元（2051.35元/月×34月）。对于原告主张超过69745.9元的部分，本院不予支持。《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七本合同补充协议约定，开发商向两被告赠送1个专属停车位使用权，《广州南沙星河丹堤花园（一期）前期物业管理服务协议》约定两被告应当按50元/月/个的标准缴纳车位服务费，如上所述，两被告应当向原告支付2015年9月1日至2018年6月30日期间的车位服务费1700元（50元/月×34月）。原告要求两被告支付公摊水电费758.19元，但是没有提供证据证明，对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于违约金，《广州南沙星河丹堤花园（一期）前期物业管理服务协议》约定业主应于每月10日前缴纳物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期，应按每日千分之五的标准给付违约金。《广州（地区）星河丹堤物业项目前期物业服务协议》约定业主应于每月10日前交纳当月物业服务费用，逾期应按每日万分之五的标准交纳违约金。两被告至今未向原告交纳上述期间的物业服务费，已构成违约，现原告主张违约金以每月欠付的物业服务费为本金，从次月1日起，按每日万分之五的标准，计算至实际付清之日止，符合合同约定，本院予以支持，但每月物业服务费的违约金总额应以当月欠缴物业服务费金额为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、被告戴永、常璐应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司支付从2015年9月1日起至2018年6月30日止的物业服务费69745.9元、车位服务费1700元及欠付上述物业服务费的违约金（违约金的计算方法：从2015年9月1日起至2018年6月30日，各以每月欠付的物业服务费2051.35元为本金，分别从次月1日起，按照每日万分之五的标准计算至两被告实际付清物业服务费之日止；每月物业服务费的违约金总额以当月欠缴物业服务费金额为限。）；二、驳回原告深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1120元，由原告深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司负担13元，被告戴永、常璐负担1107元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  张大会二〇一九年六月五日书记员  钟秀娟