福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0802民初2964号 原告：龙岩市万和物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区西陂街道犀牛路安置小区微利商品房12号，统一社会信用代码9135080055095188XD。 法定代表人：章耀金，总经理 委托诉讼代理人：钟永香，福建联合信实（龙岩）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈金秀，龙岩市万和物业管理有限公司员工。 被告：龙岩市新罗区新洲城大厦业主委员会，住所地龙岩市新罗区西城人民路新洲城大厦。 负责人：章卫峰，主任。 被告：张志斌，男，1975年9月10日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：林明华，福建力涵律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈浩榕，福建力涵律师事务所实习律师。 被告：林淑惠，女，1964年11月10日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：林明华，福建力涵律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈浩榕，福建力涵律师事务所实习律师。 原告龙岩市万和物业管理有限公司（以下简称万和物业公司）与被告龙岩市新罗区新洲城大厦业主委员会（以下简称新洲城业委会）、张志斌、林淑惠物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万和物业公司的委托诉讼代理人钟永香、陈金秀，被告新洲城业委会的法定代表人章卫锋，被告张志斌、林淑惠的委托诉讼代理人林明华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 万和物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令新洲城业委会偿还万和物业公司垫付的维修款共计62589.1元，并支付原告自起诉之日起至款清之日止以62589.1元为本金，按月利率2%计算的利息。2、请求判令张志斌、林淑惠对万和物业公司垫付的维修款共计62589.1元及利息承担连带偿还责任。事实与理由：2015年2月1日万和物业公司与新洲城业委会签订《新洲城大厦物业服务合同》，双方约定自2015年2月1日起由万和物业公司实施该小区的物业管理服务，单次单项维修费用500元以上的，由业主委员会从公共收益资金积累或公共维修基金中予以支付。合同到期后，因小区未能组建新的业主委员会，万和物业公司继续管理至2018年12月31日止。 万和物业公司接手新洲城大厦后尽心尽力做好各项物业服务工作，并为此垫付小区各项维修费用共计106318.1元。根据合同约定，该部分费用均应由新洲城业委会从公共收益资金积累或公共维修基金中支付。2015年2月1日至2018年12月31日期间，万和物业公司代新洲城业委会收取公共收益资金43729元【其中地下室公共车位收益7350元；场地广告收益36379元（按原告与业主委员会约定的收益比例分成，业主委员会收益部分51970元*70%=36379元）】。两项抵扣后，新洲城业委会尚应偿还原告62589.10元（106318.1元-43729元=62589.10元）。张志斌分别在2015年2月18日的垫付款30000元及2015年5月5日的排污系统维修费款34093元，共计64093元中签字，确认同意其为该两笔费用承担连带还款义务。林淑惠在2015年2月18日的垫付款30000元中签字，确认其同意为该笔款承担连带还款义务。 万和物业公司在管理期间，多次与三被告协商，要求支付上述垫款，但三被告均未能支付；2018年12月31日，万和物业公司撤出新洲城大厦小区后，又再次发函要求三被告支付上述款项，但三被告仍置之不理。故诉至法院望判如所请 新洲城业委会辩称：万和物业公司所述的项目发生在2015、2016间，这届业委会于2018年9月10日才成立，年之前的账目都由张志斌、林淑惠处理，故本届业委会并不清楚。根据承诺函的内容若无法申请公共基金的，由签字人承担责任。 张志斌、林淑惠辩称：根据《住宅专项维修资金管理办法》以及《福建省商品住宅专项维修资金使用暂行办法》的相关规定，案涉公共维修项目可从专基维修资金中支付。根据《物业服务合同》第十四条约定，需整改事项，由乙方（即原告）提出整改方案及维修预算并报告甲方审核；公共维修费用，物业公司同意先行垫付，最终从公共维修基金或公共收益中返还乙方垫付费用。另外在两份的承诺函中，亦明确了上述原告垫付费用从公共维修基金或公共收益中返不的渠道或路径。因原告未能依照上述法律规定，提供维修预算报告，工资决算费用分摊清册、工程决算书等资料，致使公共维修基金监管部门未通过并核准该项费用申请。据悉，目前原告垫付的公共维修费用尚在审批程序中。原告超越法律规定及双方约定，直接要求业主委员会支付公共维修资金，无法律和合同约定支持，还可能因此损害其他全体业主的利益，因此，本案公共维修费用应当先行向公共维修基金监管部门申请核付。 2015年5月5日承诺函上的签名系假冒张志斌签名。张志斌2015年2月18日的承诺函上签名作为时任业主委员会主任职务，对业委员会出具承诺函作为负责人予以签发，是履行职务行为。林淑惠在2015年2月18日的承诺函上签名，系作为时任业委会副主任，对业委会出具承诺函在负责人签发后予以进一步确认，是履行职务行为。该承诺函明确付款路径是申请公共维修基金或从公共收益积累资金中支付，若上述路径无法支付，由业委会（业主）共同承担。双方对公共维修费用的支付已作明确约定，承担的主体是公共维修基金管理部门或业委会。承诺函没有任何字眼或条款约定张志斌、林淑惠对讼争款项需承担连带责任，该诉请没有法律或事实依据。 综上，请求法院驳回万和物业公司对张志斌、林淑惠的诉讼请求。 经审理查明，2015年1月28日，万和物业公司（乙方）与新洲城业委会（甲方）签订《丰源.新洲城物业服务合同》约定由万和物业公司提供丰源.新洲城商住小区的物业服务，物业服务期限自2015年2月1日起至2018年1月31日终止；丰源.新洲城的房屋及公共设备、设备维护维修费用单次单项在500元以上（含500元）的，报请甲方审批后，由甲方申请公共维修基金支付或受益业主公摊；合同期内，丰源.新洲城小区户内外广告收入扣除税收和管理成本后由甲乙双方按比例分成，由乙方代收代管，按季进行结算。合同签订后，万和物业公司进驻丰源.新洲城小区进行管理。2015年2月18日，新洲城业委会向万和物业公司出具的承诺函载明：新洲城业委会欠龙岩华宇物业管理有限公司管理新洲城大厦期间垫付的小区重大公共维修费用3万元，由贵公司先行垫付给龙岩华宇物业管理有限公司。贵司垫付此笔款项后，由新洲城业委会在贵司管理新洲城大厦期间内（按物业服务合同期限）申请公共维修基金或从新洲城业委会公共收益积累资金中支付给贵司。若贵司管理期间（按物业服务合同期限）新洲城业委会无法申请公共维修基金或新洲城业委会公共收益资金积累无法支付给贵司，否则由新洲城业委会（业主）共同承担，如数返还垫付款项3万元。新洲城业委会承诺函落款处盖上公章，张志斌、林淑惠分别在业委会主任、副主任栏签字，刘添敏在业委会委员栏签字。同日，新洲城业委会出具给万和物业公司一份收据确认收到万和物业公司垫付款3万元。2015年5月15日，新洲城业委会向万和物业公司出具的承诺函载明：大厦A号化粪池排污出口至市政管沟段管道频繁发生塌陷堵塞。导致A幢住宅25层168户和A段店面所有生活污水、卫生间排污的排放系统无法使用。为能尽快维修，恢复排污系统正常使用，此次维修整改所需费用34093元，由贵司先行垫付。贵司垫付此笔款项后，由新洲城业委会在贵司管理新洲城大厦期间内（按物业服务合同期限）申请公共维修基金或从新洲城业委会公共收益积累资金中支付给贵司。若贵司管理期间（按物业服务合同期限）新洲城业委会无法申请公共维修基金或新洲城业委会公共收益资金积累无法支付给贵司，否则由新洲城业委会（业主）共同承担，如数返还垫付款项34093元。新洲城业委会承诺函落款处盖上公章，章永辉作为经手人在承诺函处签字。此后，万和物业公司还对公共部分进行维修并垫付款项。合同期满后，万和物业公司继续在新洲城小区提供物业服务至2018年12月31日止。2015年2月1日至2018年12月31日期间，万和物业公司收取公共收益资金43729元。 新洲城业委会（第二任）在小区内张贴公告对该任业委会任期账目公示。其中支付项目：垫付业委会欠华宇物业管理期间重大公共维修费用3万元，A号化粪池排污口至市政管道，水泥制管腐蚀塌陷排污系统更新改造费34093元、更换B2电梯光幕1450元，更换B1电梯平层感应器1200元，A、B栋四层伸缩缝维修费用2297元，8部电梯更换重负荷齿轮油3480元，新装进出口门禁系统、进出口不锈钢门、出口彩钢板、门及挡风玻璃等4352元，A栋03单元厨房总管拆管疏通人工材料费1050元，A栋05单元厨房总管拆管疏通人工材料费1300元，更换地下车场车辆智能化管理系统一套4000元，A栋06单元厨房总管拆管疏通人工材料费800元，A栋地下室直径160排污总管至化粪池口约10米拆管疏通人工材料费1350元，更换C2电梯电源板、操纵箱电源、通讯板等人工材料费1160元，垫付A2502业主刘晓玲项层外墙渗水维修费600元，更抵A01-04梯、A05-08梯给水总阀及小区消防总阀等2005元，增设新洲城值班室、卫生间及摩托车停车棚等费用15981.1元及其他费用金额总计133117.7元，收入金额45910.91元，收入相抵-73875.64元，主要由物业垫付，小部分由业委会委员垫付。 本院认为，万和物业公司有独立的法人资格，系有资质的物业管理服务单位。新洲城业委会有权与万和物业公司签订物业服务合同，委托万和物业公司对其物业进行管理。该合同未违反法律法规强制性规定，合法有效，本院予以认定。万和物业公司作为物业服务企业，为丰源.新洲城小区业主提供了相应的物业管理服务并垫付了各种费用。新洲城业委会在公示中罗列的费用支出未注明具体哪些项目系万和物业公司垫付，但该公示底部已经注明主要由物业垫付，小部分由业委会垫付，与万和物业公司提供的垫付费用明细表中十六项能相印证，这些费用合计105118.1元应认定系万和物业公司垫付。万和物业公司主张还垫付了2016年11月24日费用1200元，未提供充分证据证明，本院不予采信。扣除万和物业公司收取的43729元，尚有61389.1元的垫付款应由新洲城业委会限期归还。新洲城业委会主张垫付款应从公共维修基金中支付，因新洲城业委会出具的二份承诺函均提到垫付款“由新洲城业委会在贵司管理新洲城大厦期间内（按物业服务合同期限）申请公共维修基金或从新洲城业委会公共收益积累资金中支付给贵司。若贵司管理期间（按物业服务合同期限）新洲城业委会无法申请公共维修基金或新洲城业委会公共收益资金积累无法支付给贵司，否则由新洲城业委会（业主）共同承担”，故应由新洲城业委会在万和物业公司提供物业服务期间申请公共维修基金，现双方物业服务合同已期满，新洲城业委会未能申请到公共维修基金，万和物业公司支付的垫付款，应由新洲城业委会承担。新洲城业委会主张该垫付款发生于上届业委会应由上届业委会归还，没有法律依据，本院不予采信。张志斌、林淑惠在承诺函落款的主任、副主任旁签字，属职务行为，张志斌、林淑惠未明确作出愿意对垫付款的归还承担连带责任的意思表示，万和物业公司要求张志斌、林淑惠对新洲城业委会的还款承担连带责任，没有事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第三十四条规定，判决如下： 一、龙岩市新罗区新洲城大厦业主委员会应于本判决生效之日起十日内给付龙岩市万和物业管理有限公司垫付款61389.1元并支付该款从2019年3月28日起至本判决确定的还款之日止,按年利率6%计算的利息。 二、驳回龙岩市万和物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1365元、减半收取为682.5元，由龙岩市万和物业管理有限公司负担30元、龙岩市新罗区新洲城大厦业主委员会负担650.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 李  美  丰 二〇一九年六月二十一日 书记员 黄仙媛（代） 书记员 苏婕 （ 代） 附注： 一、引用的主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《物业管理条例》 第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过本院诉讼服务中心转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。