广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终8266号上诉人（原审原告）：郑华贤，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：刘毅，广东达方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁彩霞，住广州市花都区。委托诉讼代理人：邝敏婷，广东富荣律师事务所律师。原审被告：徐丽香，住广州市花都区。委托诉讼代理人：邝敏婷，广东富荣律师事务所律师。上诉人郑华贤因与被上诉人梁彩霞、原审被告徐丽香房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初11226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。郑华贤及其代理人刘毅、梁彩霞与徐丽香代理人邝敏婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑华贤上诉请求：1.撤销一审判决第二项，判令梁彩霞向郑华贤支付违约金134875元（物业成交价1250000*0.001*79天+1250000元*10%）；2.本案一审、二审诉讼费用由梁彩霞承担。事实和理由：一、一审法院在“无权代理人法律责任”的认定上适用法律错误，导致做出错误判决。一审认为“梁彩霞与郑华贤之间并无与对方成立合同关系的一致意思表示，因此，涉案合同应不成立。”的事实适用法律错误，郑华贤认为，本案焦点是梁彩霞作为无权代理人应当承担何种法律责任的问题。一审法院根据《合同法》第四十八条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。认定《房屋买卖合同》对徐丽香不发生法律效力，对此郑华贤无异议。但由于徐丽香不追认该《房屋买卖合同》，故梁彩霞代表徐丽香签订《房屋买卖合同》的行为已构成无权代理。根据《合同法》第四十八条之规定，对被代理人不发生效力的合同由行为人承担责任。《民法通则》颁布以前对“由行为人承担责任”似有不同的理解，或是承担直接履约的责任，或是承担缔约过失责任，不一而足。深圳市中级人民法院在（2015）深中法房终字第××号判决书（判决书见附件）中明确不予采纳另案被告提出的无权代理人应承担缔约过失责任的观点，而认为在相对人并未撤销合同且涉案合同亦无《合同法》所规定的无效情形下，应认定无权代理人和相对人之间成立有效的合同，由无权代理人承担相应的法律责任。并从保护合同相对人的角度出发，对相对人依据双方合同约定的违约金条款请求无权代理人承担违约责任的诉请予以支持。虽然我国并非判例法国家，且彼时《民法总则》并未颁布实施，但该判决的观点仍有极大参考价值。2017年10月1日《民法总则》颁布实施后，关于无权代理人的法律责任已然明确，不再有争论。《民法总则》第一百七十一条第三款规定：行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。该条明确规定善意相对人有权请求行为人履行债务，即法律赋予了善意相对人选择是否在其和无权代理人之间成立合同的权利，而不论无权代理人是否有与善意相对人达成合同的一致意思表示。在本案中，郑华贤已发函明确要求梁彩霞履行买卖合同的义务，在其拒不履行的情况下，起诉要求其根据合同承担相应的违约责任，于法有据，理应得到支持。二、一审判决查明事实不清，不支持郑华贤要求梁彩霞承担合理违约金的诉请，仅根据梁彩霞的同意作出让梁彩霞赔偿25000元的同期同类银行贷款利息的判决，严重违背民法“保护交易安全”的原则，损害了善意相对人的合理信赖利益，大大降低了无权代理人的违法成本，客观上将使得市场形成极其错误的价值导向。如上所述，一审法院理应判决梁彩霞根据合同约定承担房价10％的违约金。本案并不仅是如表面上普通的无权代理的案件，其背后的真相是梁彩霞的单方恶意毁约行为。1.在签合同时，梁彩霞向郑华贤明确表示梁彩霞为该房屋的出资人和实际产权人，其婆婆仅系代持。郑华贤基于对两者间亲密亲属关系的合理信赖，相信了其有代理权。2.生活在同一屋檐下的一家人梁彩霞和徐丽香，双方在未沟通好的情况下就将涉案房屋在中介出售，在一审庭审中徐丽香与梁彩霞完全相反的表态，这一情况有违常理。3.梁彩霞先后两次在一审庭审中自认是己方不愿卖房，故拒不与郑华贤沟通也拒不履行合同约定的义务，这一单方违约行为很明显是存在的。郑华贤认为，一审法院在一审庭审查明事实的过程中主观认为，梁彩霞的毁约行为并未给郑华贤造成多大的实际损失，就未判决梁彩霞承担房价10％的违约金，实属不公。综上，梁彩霞违反诚实信用原则，明知（或故意使得）其无代理权与郑华贤签订房屋买卖合同后单方恶意毁约，一审法院认定表面事实却不探究背后真相，且在争议焦点问题上适用法律错误，郑华贤为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求判如所请。梁彩霞二审答辩称：1.郑华贤在一审中已经明确变更诉求为要求梁彩霞、徐丽香赔偿损失134875元，但郑华贤在本案上诉状中的上诉请求是要求梁彩霞支付违约金。郑华贤提出其存在134875元的损失，但在一、二审中均无提出任何的证据给予证明。2.梁彩霞认为本案不应适用《民法总则》一百七十一条第三款的规定，因为郑华贤不是善意第三人。在签订涉案合同时郑华贤是明确知道房屋不是梁彩霞的，而且没有取得徐丽香的书面授权，甚至也没有通过电话去核实徐丽香有没有卖房的真实意思表示。郑华贤本身存在重大过错，郑华贤并非善意第三人，请求法院驳回郑华贤的上诉请求。徐丽香二审答辩称其是涉案房屋的产权人，其对梁彩霞出售房屋的行为一直不予追认，因此梁彩霞与郑华贤所签的合同对徐丽香没有法律效力。徐丽香同意一审的判决。郑华贤向一审法院起诉请求：1.判令梁彩霞、徐丽香向郑华贤退还收取的购房定金25000元；2.判令梁彩霞、徐丽香向郑华贤支付解除合同违约金134875元（物业成交价1250000×0.001×79天+1250000元×10%）；3.本案诉讼费用由梁彩霞、徐丽香承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于广州市花都区望岗路6号天龙苑5栋1510房，权属人是徐丽香。2018年7月25日，梁彩霞代徐丽香（卖方）、郑华贤（买方）与广州亿鸿房地产代理有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定，卖方将涉案房屋出售给郑华贤，物业成交价为1250000元。卖方交付该物业予买方使用之日起为过户当天。卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。第十九条双方约定的其他事项（对合同条款及附件内容的修改或补充），手写：①双方协商于2018年7月31日前，买方将剩余定金44000元支付给卖方；②双方知悉该物业正在办理房产证，卖方保证该物业产权清晰，卖方负责出证加急以及赎证加急所产生的费用；③业主于签订本合同后十天内向银行申请提前还款，于银行通知还贷之日起七日内，将剩余首期款300000元存入卖方指定的账号；④买卖双方须配合相关手续的办理，不得拖延。合同并对其他权利义务进行了约定。郑华贤陈述，签订合同当日其已发现涉案房屋业主并非梁彩霞，但经中介及梁彩霞协调并承诺在卖方收齐定金后将徐丽香补签名的合同及收据交给郑华贤，各方最终签订了《房屋买卖合同》，但至今卖方未将徐丽香补签名的合同交付给其。徐丽香称其从未授权梁彩霞出售涉案房屋，亦从未在《房屋买卖合同》上签字，自始至终未追认梁彩霞签订的《房屋买卖合同》。梁彩霞对徐丽香的陈述予以认可，认为郑华贤知道其并非涉案房屋的权属人，也存在过错，应当承担相应的法律责任。合同签订当天，梁彩霞出具了《收款收据》，载明收到买方郑华贤交来承购涉案房屋的定金6000元。2018年7月31日，郑华贤通过银行转账的方式向徐丽香的账号转账支付44000元，转账单摘要载明“定金”。梁彩霞于2018年9月11日出具《收据》，其上载明梁彩霞承诺于2018年9月21日星期五前还清所有余款25000元。一审诉讼中，梁彩霞同意将剩余定金25000元退还给郑华贤。一审法院向郑华贤释明，若涉案合同不成立，郑华贤是否变更诉讼请求，郑华贤表示变更诉讼请求第二项为梁彩霞、徐丽香赔偿郑华贤损失134875元，其他诉讼请求无需变更。针对郑华贤变更后的诉讼请求，梁彩霞、徐丽香辩称，梁彩霞、徐丽香不同意郑华贤变更后的诉讼请求，梁彩霞、徐丽香认为签订合同至今，房价还降低了，郑华贤不存在房屋溢价损失，梁彩霞、徐丽香认为郑华贤的损失只有利息损失，梁彩霞、徐丽香只同意退还定金25000元及按照中国人民银行同期同类贷款利率作为赔偿。郑华贤认为其因此遭受的损失包括房屋溢价损失、为准备合同履行支付的交通费用等、为本次诉讼所支付的律师费等，对上述损失的金额郑华贤并未举证证明。一审法院认为：涉案《房屋买卖合同》是梁彩霞以徐丽香名义与郑华贤经中介方居间介绍而签订，郑华贤明确签订合同时明知涉案房屋的权属人并非梁彩霞，梁彩霞签订合同时未取得权属人徐丽香的授权，徐丽香对于梁彩霞代其签订合同出售涉案房屋的行为至今不予确认，故根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”的规定，上述涉案合同对徐丽香不发生效力，郑华贤对徐丽香提出返还25000元及赔偿损失的诉讼请求，一审法院不予支持。梁彩霞与郑华贤之间并无与对方成立合同关系的一致意思表示，因此，涉案合同应不成立，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款规定：诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。因上述合同不成立，一审法院依法向郑华贤行使释明权，郑华贤经一审法院释明变更了诉讼请求，一审法院予以准许。合同不成立，梁彩霞继续持有定金依据不足，且梁彩霞同意返还25000元，因此，郑华贤请求梁彩霞返还定金25000元合理有据，一审法院予以支持。鉴于郑华贤在明知涉案房屋权属登记状况及梁彩霞并未取得权属人授权的情况下，仍与梁彩霞签订涉案房屋买卖合同，且在未充分核实徐丽香对本次房屋买卖交易态度的情况下，支付了定金，郑华贤显然未尽审慎审查义务，对于涉案合同的签订及交易未能继续履行亦存在一定过错，结合梁彩霞同意支付25000元的利息作为赔偿，因此，一审法院酌定梁彩霞向郑华贤赔偿利息损失，利息以25000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从2018年9月22日起计至付清款项之日止。郑华贤诉讼请求中的合理部分，一审法院予以支持，郑华贤诉讼请求中的超出部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第四十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院于2019年1月7日作出判决：一、被告梁彩霞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑华贤返还定金25000元；二、被告梁彩霞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑华贤支付25000元的利息，利息按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从2018年9月22日起计至付清款项之日止；三、驳回原告郑华贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1748.80元，由原告郑华贤负担1475.30元，由被告梁彩霞负担273.50元。经查一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对郑华贤的上诉请求与梁彩霞、徐丽香的答辩意见，分析如下：从一审查明事实可知，就涉案房屋所签订的《房屋买卖合同》是郑华贤与梁彩霞签订的。涉案房屋虽未办理产权证，但从郑华贤一审陈述“我方在没有取得授权的情况下，与梁彩霞签订了房屋买卖合同。当时梁彩霞和中介都承诺徐丽香补签合同。”来看，郑华贤是知道涉案房屋实际权属人是徐丽香的。此后，徐丽香不同意出售涉案房屋，未追认梁彩霞代其签订前述合同的行为。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”的规定，郑华贤与梁彩霞签订的《房屋买卖合同》对徐丽香不发生效力，本案郑华贤要求梁彩霞承担责任符合该条规定。郑华贤二审陈述其在查看涉案房屋时并未见到徐丽香，且承认未审查梁彩霞是否获得徐丽香书面授权，一审认定郑华贤未尽审慎审查义务，对于涉案合同的签订及交易未能继续履行亦存在一定过错并无不妥。况且，郑华贤自认其在徐丽香不同意出售涉案房屋已同意梁彩霞先退还其定金50000元，且已收到梁彩霞退还的定金25000元。为此，就郑华贤要求梁彩霞承担的责任，应以25000元为宜，对郑华贤超过该款项的请求，本院不予支持。一审判处梁彩霞仅向郑华贤支付25000元的利息欠妥，本院予以纠正。综上所述，郑华贤的上诉请求部分成立，应予支持，其余不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：一、维持广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初11226号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初11226号民事判决第二、三项；三、梁彩霞自本判决送达之日起十日内向郑华贤支付25000元。四、驳回郑华贤其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1748.80元，由郑华贤负担698.8元，由梁彩霞负担1050元；二审案件受理费2997.5元，由郑华贤负担1947.5元，由梁彩霞负担1050元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年六月二十四日书记员  颜旭怀邱建材