安徽省阜阳市颍泉区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖1204民初2218号原告（反诉被告）：肖洒，男，1990年11月11日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。委托诉讼代理人：刘炳光，安徽蓝邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨海燕，女，1991年10月3日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。委托诉讼代理人：张浩，安徽金睿律师事务所律师。原告肖洒与被告杨海燕合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，杨海燕对肖洒提出反诉，因本诉与反诉系同一法律关系，本院决定本诉与反诉合并审理。本院依法适用简易程序，于2019年6月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）肖洒的委托诉讼代理人刘炳光，被告（反诉原告）杨海燕的委托诉讼代理人张浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖洒向本院提出诉讼请求：1、判令杨海燕立即向原告偿还垫付款32359.9元、支付店铺转让费5000元及违约金63000元，以上合计100359.9元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告原为阜阳香港财富广场四楼拿渡餐厅的经营者，2017年6月5日被告与原告签订店面转让合同，原告以21万元购买拿渡餐厅的经营权及店内设施。双方在合同第四条约定被告在2017年6月6日前分两次向原告支付转让费，第一次付款15万元，第二次6万元。合同第六条约定如被告逾期交付转让金，被告向原告支付转让费的30作为违约金。被告支付部分转让费后开始经营拿渡餐厅。被告经营一段时间后突然撤离，欠付阜阳香港财富广场运营商安徽新天地商业管理有限公司水电费3316.9元、物业费4376元、场地使用费24667元。截至起诉之日，被告仍有5000元转让费未支付给原告。由于原告在经营拿渡餐厅时在安徽新天地商业管理有限公司缴纳有保证金，被告撤店后，安徽新天地商业管理有限公司直接从原告担保金中扣除了上述款项。原告多次向被告催要上述款项均遭到拒绝，为此特诉至人民法院，请依法支持原告的诉讼请求。杨海燕辩称：被答辩人为安徽新天地商业管理有限公司同意，擅自与答辩人签订的《店面转让合同》属无效合同。案涉店铺所属的颍泉区香港财富广场实际管理人为安徽新地商业管理有限公司（下称新天地公司），2017年9月底，新天地公司要求答辩人撤离商场，答辩人才知道被答辩人未经新天地公司同意擅自将案涉店铺对外转租，答辩人不得不于2017年10月26日撤离商场。被答辩人与答辩人答订的《店铺转让合同》实质上是一份转租合同，并且该转租行为始终未得到新天地公司的追认。包括被答辩人在内的承租方与新天地公司签订的合同都明确约定，不经许可，不得转。肖洒与杨海燕签订的转让协议因为没有经过新天地公司的许可，事后也未予追认而无效。同时根据《合同法》第五十八条合同无效或者被撤销，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在合同签订前，肖洒明知和新天地公司签订的合同中约定，不经许可，不得转租，但是在未经许可的情况下仍然将店铺转租，具有全部过错，应当承担全部过错责任。答辩人依照合同约定履行义务，应承担相应违约责任和赔偿责任。截止到2017年6月5日．答辩人已经向被答辩人支付转让款19.8万元，之后又继续支付剩余转让款。未在2017年6月6日前支付全部转让款是因为被答辩人未依约协助答辩人办理该店的营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，上述手续的办理是答辩人经营案涉店铺不可或缺的条件，也是双方明确约定的被答辩人的重要合同义务，被答辩人有约在先。其次，被答辩人也未将店内经营设备包括燃气向答辩人过户，被答辩人的以上违约行为事实导致了答辩人经营成本的增加。并且被答辩人在答辩人撤离后进入店内，将已经转让给答辩人价值两万元的设备私自拉走，应该予以赔偿。另外，合同中“每日支付转让费的30%作为违约金”的约定，明显违反了法律规定，不具有法律效力。三、对于被答辩人垫付的水电费、物业费、场地使用费应该以答辩人实际经营店面时间为准，被答辩人擅自转让案涉店铺，《店面转让合同》属无效合同，被答辩人与新天地公司关于水电费、物业费、场地使用费的约定依法对答辩人不具有法律约束力，答辩人根据案涉店铺的实际经营时间，在自身受益范围内对被答辩人垫付的上述费用承担清偿责任。综上，恳请贵院在查清事实的基础上依法驳回被答辩人不合理的诉讼请求。杨海燕反诉称：1、请求法院判令被反诉人和反诉人签订的店面转让合同无效。2、请求法院判令被反诉人返还店面转让费205000元。3、本案本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。事实及理由：反诉人杨海燕与被反诉人肖洒于2017年6月5日经平等协商一致，签订了《店铺转让合同》，合同约定：被反诉人将其所有的位于阜阳香港财富广场四楼拿渡的店铺转让给反诉人使用，建筑面积为230平方米，并保证反诉人同等享有被反诉人在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务。合同履行后至2017年10月26日，反诉人店铺管理人安徽新天地商业管理有限公司突然告知被反诉人的房屋租赁合同已于9月30日到期，反诉人和被反诉人所签订的店面转让合同未经安徽新天地商业管理有限公司同意，因此属于无效合同，要收回被反诉人所转让店铺，并让反诉人搬出所租店铺，双方多次协未果，反诉人被迫搬出，并造成重大损失。从签订转让合同到反诉人经营店铺期间，被反诉人未进行任何善意提醒和告知店铺租赁到期时间。反诉人认为，被反诉人隐瞒重要事实，未经转让店铺所有人同意和反诉人签订转让合同，因店铺所有人不同意转租而给反诉人造成重大损失，对此被反诉人具有重大过错。现反诉人为了维护自身的合法权益，特提出反诉。肖洒针对反诉辩称：一、反诉人陈述的事实与本案实际事实不符，反诉人撤离是自行撤离，并不存在被迫搬出的情形；二、反诉人与被反诉人合同签订后，被反诉人已将店铺的经营权和店内设施全部交由反诉人，反诉人已经在店铺内实际经营并在工商部门登记注册；三、本案转让合同成立并且有效，反诉人在经营过程中已取得工商登记，也获得了新天地公司的许可直到2018年11月5日，反诉人店内的场地使用以及水电设施都是由新天地公司为反诉人保留。本案反诉人与被反诉人之间的合同成立并且生效，只有在新天地公司明确表示反对本案的转让行为，才可能导致合同的无效。而本案新天地公司已经实际允许反诉人经营，同意了本案的转让行为，因此反诉人的反诉请求以及事实均不能成立。双方当事人围绕争议焦点进行了举证、质证，对于当事人双方没有争议的证据本院予以确认。对有争议的事实及证据，本院分别认定如下：1、店面转让合同、收据、银行转账单的真实性予以认定，对其证明目的，本院结合争议焦点另行认定。2、工商登记信息与杨海燕的营业执照相互印证，对其证明力予以认定。3、肖洒举证的场地使用费发票、水电费收据与杨海燕实际经营的时间相符，对其证明力予以认定。物业费收据载明收取2017年度物业4376元，其中杨海燕应承担多少未举证证明，对该收据的证明力不予认定。4、本院（2017）皖1204民初681号民事判决书系已生效的法律文书，对其真实性予以认定，因本案与判决案例事实及法律关系不同，对于杨海燕提供该证据的证明目的不予认定。本院根据采信的证据，查明案件事实如下：肖洒租赁安徽新天地商业管理有限公司的位于阜阳香港财富广场四楼四A6号店铺经营拿渡餐厅。2017年6月5日肖洒（甲方）与杨海燕（乙方）签订店面转让合同，约定：甲方同意将自己位于阜阳香港财富广场四楼拿渡的店铺转让给乙方使用，建筑面积为230平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利义务；店铺转让后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。转让前债务由甲方承担，转让后债务和纠纷由乙方承担；转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等，营业设备等全部归乙方。乙方在2017年6月6日前分两次向甲方支付转让费21万元，第一次付款15万元，第二次6万元。合同第六条约定如乙方逾期交付转让金，乙方向甲方支付转让费的30%作为违约金，逾期3日的，甲方有权解除合同，并且乙方必须按转让费的50%向甲方支付违约金。如果由于甲方原因导致转让中止，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付转让费的50%作为违约金。合同签订后，杨海燕共向肖洒支付转让费205000元。2017年7月19日，杨海燕办理了营业执照。杨海燕经营拿渡餐厅一段时间后，安徽新天地商业管理有限公司通知杨海燕房租到期，如果继续租赁需要重新签订合同，租金会上涨。2017年10月20日，安徽新天地商业管理有限公司通知杨海燕租金不涨了，可以签合同，但杨海燕未与安徽新天地商业管理有限公司续签租赁合同，不再继续经营。截止至2017年10月26日杨海燕欠付安徽新天地商业管理有限公司场地使用费24667元、水电费3316.9元。本院认为，肖洒将其租赁的商铺转租给杨海燕，双方签订有店面转让合同，该转租系双方真实意思表示，虽没有经过出租人的同意，但原房屋出租人并未提出异议，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案出租人并未要求解除转租合同，且出租人在原租赁期限届满后主动征求杨海燕的意见同意按原租金标准续签商铺租赁合同，故肖洒与杨海燕签订的店面转让合同系有效合同。双方均应按合同约定履行义务。杨海燕欠转让费5000元，撤店后欠租赁费24667元、水电费3316.9元未缴纳事实清楚，原告垫付租赁费、水电费后请求杨海燕给付上述款项符合法律规定，本院应予支持。杨海燕的反诉请求于法无据，本院不予支持。关于肖洒请求的违约金问题，杨海燕未按合同约定给付全部转让款，属违约行为，但该未履行部分只占应履行部分2.38%，违约行为较轻，故对本案的违约金应当予以调整，被告杨海燕应当按照未付款部分的30%支付违约金为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告杨海燕于本判决生效之日起十日内支付原告肖洒店铺转让费5000元、租赁费24667元、水电费3316.9元、违约金1500元（5000元×30%），合计34483.90元。二、驳回原告肖洒其他诉讼请求。三、驳回反诉原告杨海燕的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1154元，由肖洒承担700元，杨海燕承担454元；反诉费2188元由杨海燕负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  于冲二〇一九年六月二十日书记员  袁园附：本判决适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。