广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终11661号上诉人（原审被告）林炎利，男，汉族，1983年4月8日出生，住广州市天河区。被上诉人（原审原告）：姬永飞，男，汉族，1989年6月16日出生，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：许志峰，男，汉族，1990年11月15日出生，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：李文，男，汉族，1991年2月15日出生，住广州市越秀区。原审被告：麦苗，女，汉族，1981年10月10日出生，住广州市天河区。委托诉讼代理人：林炎利，系夫妻关系。上诉人林炎利因与被上诉人姬永飞、许志峰、李文，原审被告麦苗租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初24784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人林炎利（原审被告麦苗的委托诉讼代理人），被上诉人姬永飞、许志峰、李文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林炎利上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回姬永飞、许志峰、李文的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由姬永飞、许志峰、李文承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，程序违法。林炎利从未同意就姬永飞、许志峰、李文拖欠的水电费及管理费直接从押金中扣除。庭审结束后，书记员要求林炎利在庭审笔记上签名，林炎利发现其中有不符合记录，但书记员不允许修正，让林炎利准备另外一张纸填写，该行为违反程序。一审庭审过程中，审判长要求姬永飞、许志峰、李文将证据于庭审结束3日内刻录或播放给林炎利以作鉴定，然而至今姬永飞、许志峰、李文仍未要求执行，且一审审判长对于姬永飞、许志峰、李文违约事实避重就轻，一句带过。二、租赁合同第六条第9点约定租赁期内物业管理费、水电费等费用由姬永飞、许志峰、李文负担，但其三人恶意拖欠1-6月半年管理费，严重违约，且姬永飞、许志峰、李文未经林炎利同意擅自转租、对房屋进行扩、加、改建，租赁期满后拒绝交还钥匙，亦与第三人长期居住，上述情形均属于违约行为，根据租赁合同第七条的规定，姬永飞、许志峰与李文应以等额押金作为违约金赔偿。综上，请求二审法院予以改判。姬永飞、许志峰、李文辩称，同意一审判决，不同意林炎利的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。我方没有违约行为，故租赁保证金应退还。原审被告麦苗表示同意林炎利的上诉意见。2017年11月27日，姬永飞、许志峰、李文向一审法院起诉请求：1.林炎利、麦苗退还姬永飞、许志峰、李文房屋租赁押金9800元；2.林炎利、麦苗赔偿姬永飞、许志峰、李文在退房纠纷中的误工费3800元；3.本案所有诉讼费由林炎利、麦苗承担。一审法院经审理查明：一、租赁房屋（以下简称案涉房屋）的位置：广州市天河区天润路61号东梯902房。二、租赁房产的产权登记时间：2011年8月1日。三、租赁房产的建筑面积：102.28平方米。四、房屋用途：住宅。五、租赁合同签订时间：2016年7月。六、合同约定租赁期限：2016年7月4日至2017年7月3日。七、合同约定月租金标准：4900元。八、合同约定的押金金额：9800元。九、合同约定的退还押金内容：（第三条）姬永飞、许志峰、李文在租赁期满之日缴清租赁案涉房屋的一切费用后，林炎利、麦苗应将押金无息退回姬永飞、许志峰、李文；（第七条第四款）租赁期满解除合同之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现有人为损坏的，则在姬永飞、许志峰、李文押金中扣除，不足部分由姬永飞、许志峰、李文负责赔偿。十、合同约定的租赁期内使用案涉房屋产生的日常生活费用负担：案涉房屋的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由姬永飞、许志峰、李文负担。十一、需要说明的其他事项：1.姬永飞、许志峰及李文与林炎利、麦苗均称姬永飞、许志峰、李文尚未付清管理费、水电费，且双方均同意由姬永飞、许志峰、李文向林炎利、麦苗支付物管费732元及水电费180元，且直接从押金中扣除。2.姬永飞、许志峰、李文确认案涉房屋存在林炎利、麦苗所述的案涉房屋内设施设备或墙面地板损坏情况，但认为这些损坏情况并非姬永飞、许志峰、李文人为原因造成。一审法院认为：姬永飞、许志峰及李文与林炎利、麦苗就姬永飞、许志峰、李文拖欠的水电费及物管费金额已经达成一致意见并同意直接从押金中扣除，属于双方当事人合法处分自身民事权利，一审法院予以尊重。由于姬永飞、许志峰及李文与林炎利、麦苗对于林炎利、麦苗所述案涉房屋的损坏情况是否姬永飞、许志峰、李文人为造成存有争议，而林炎利、麦苗在本案中并未就损坏赔偿问题提出反诉，根据不告不理原则，一审法院不宜在本案中直接就上述赔偿费用与押金抵扣问题进行审处，林炎利、麦苗可另行通过法律途径就上述费用赔偿问题向姬永飞、许志峰、李文主张相应权利。至于姬永飞、许志峰、李文主张的误工费，缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，一审法院于2019年1月7日作出如下判决：一、林炎利、麦苗于本判决发生法律效力之日起10日内向姬永飞、许志峰、李文退还房屋租赁押金8888元；二、驳回姬永飞、许志峰、李文的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费140元，由姬永飞、许志峰、李文负担50元；林炎利、麦苗负担90元。本院二审期间，各方均未向本院提交新证据。二审另查明，广州市天河区人民法院2018年3月5日开庭笔录载明：“审：涉案房屋的管理费、水电费是否已经交清？许：没有缴清。现我方同意交纳管理费及水电费给被告。林：没有缴清，截止至2017年8月23日的电费欠费金额为193.82元及截止至2017年8月25日水费欠费金额为14.51元，我方因为维修房屋施工使用水电部分，水电费金额可以协商解决；物管费拖欠6个月共计122元/月，共计732元。各原告共向我方承担水电费总共180元即可。许：同意向被告支付180元水电费及732元物管费，直接从我方的保证金中扣除即可。林：同意直接从保证金中扣除，我方无须向原告主张违约责任时也会按照合同约定及主张相应的违约金并考虑从保证金中扣除上述水电费180元及物管费732元。”2018年3月5日，林炎利、麦苗针对一审开庭笔录手写修正内容并签名：“第4页第1点第3行，客房是姬永飞居住；第5页最后两行，李文只是微信发信息说可能找个合租，并未说明具体形式……书面同意（根据合同须业主书面同意）；第6页第15行，根据合同第6条第9项……屋内遗留大量垃圾。”双方签订的《租赁合同》第七点第1项载明“任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿。如仍不足弥补因此而造成之直接经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准。”李文与林炎利于2016年8月1日的微信聊天记录载明：“李：林哥，我由于长期出差找了一个合租，他是在中国平安工作的，是跟你签合同还是直接和我签合同，然后我直接转钱给你，我租的是小房间。这个月房租我后天转给麦姐。林：好的，记得今晚把门窗都关好，这次台风很猛。”本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：林炎利、麦苗是否应当向姬永飞、许志峰、李文退还押金。根据本案查明事实，林炎利在庭后对一审开庭笔录进行修正时并未修正其“同意就水电费及管理费直接从押金中扣除”的表述，故其上诉称其未同意将水电费及管理费直接扣除与事实不符，本院不予采纳。《租赁合同》第七条第1项中并未约定可以等额押金用于抵扣违约金，仅约定违约方应向守约方支付等额于押金的金额作为违约金，林炎利上诉认为应以等额押金直接抵扣违约金缺乏合同依据。现合同期满，双方均同意拖欠的水电费及物管费金额直接从押金中扣除，故根据《租赁合同》约定，林炎利、麦苗应向姬永飞、许志峰及李文退还房屋租金押金。对于林炎利提出的姬永飞、许志峰及李文擅自转租问题，从双方一审提交的微信记录来看，林炎利对李文提出的合租事宜是知晓的，且直至租赁合同期限届满均未提出异议，故林炎利认为姬永飞、许志峰及李文存在擅自转租行为本院不予采纳。至于其提出的对房屋进行扩、加、改建问题，因缺乏证据证明，本院亦不予采纳。关于林炎利提出姬永飞、许志峰、李文使用房屋不当导致其损失问题，因本案林炎利未提出反诉，故一审不予审理并无不当。综上，林炎利的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费90元，由林炎利负担。本判决为终审判决。审判长  王会峰审判员  李 民审判员  黄春成二〇一九年六月二十五日书记员  张 旭周凡舒