福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0125民初950号 原告（反诉被告）：张明亮，男，1979年4月10日出生，汉族，住福建省永泰县。 原告（反诉被告）：杨丹，女，1982年11月28日出生，汉族，住福建省永泰县。 委托诉讼代理人：张明亮（系原告杨丹的丈夫），住福建省永泰县。 被告（反诉原告）：永泰县上一房地产开发有限公司，住所地永泰县樟城镇南湖路3号（工会大厦二楼）。 法定代表人：阮孝木，董事长。 委托诉讼代理人：陈彧，福建建达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何山，福建建达律师事务所律师。 原告（反诉被告）张明亮、杨丹与被告（反诉原告）永泰县上一房地产开发有限公司（以下简称上一公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张明亮（系原告杨丹委托诉讼代理人）与被告（反诉原告）上一公司委托诉讼代理人何山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付迟延办理房屋权属证书的违约金，每日按已付购房款886555元×0.01%计算，从2017年3月30日计至2019年1月8日被告通知原告领取办理房屋权属证书材料之日止，共计638天为56562.2元；2.判令被告向原告支付迟延办理车位权属证书的违约金，每日按已付购买车位款145000元×0.01%计算，从2018年5月30日计至2019年1月8日被告通知原告领取办理车位权属证书材料之日止，共计218天为3161元；3.由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年12月26日，张明亮、杨丹与被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：20140030126），该合同约定，张明亮、杨丹购买被告所开发的福建省永泰县XX镇XX路XX号XXX方XX幢XXXX号房，该商品房总价款为886625元。2017年3月29日，张明亮与被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：20160050001），合同约定，张明亮购买被告所开发的福建省永泰县XX镇XX路XX号XXX方X号地下室XXX号车位，该商品房总价款为145000元。根据两份《商品房买卖合同》第十四条均约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约履行合同义务，但被告拖延办理讼争房屋与车位的权属证书，已构成违约。 上一公司辩称，1.本案中张明亮、杨丹于庭审过程中并未提供其实际接收房屋的证据，依法应承担举证不能的法律不利后果；2.张明亮、杨丹向上一公司主张的违约金过高，人民法院依法应予以调整。 上一公司向本院提出反诉请求：1.判令张明亮、杨丹向上一公司支付违约金6600元（从2016年2月24日起计至2016年3月17日止）；2.判令本案全部诉讼费用由张明亮、杨丹承担。事实与理由：2015年12月26日，上一公司与张明亮、杨丹就购买上一公司开发的永泰“XXX方”项目XX号楼XXXX号房屋事宜签订了一份《商品房买卖合同》，购房款总额为886625元，张明亮、杨丹于签订合同当日支付了首付款286625元，并约定余款600000元张明亮、杨丹必须在补充协议约定的时限内以按揭贷款方式向上一公司支付。《商品房买卖合同》附件6合同补充协议第二条明确约定，买受人（即张明亮、杨丹）已对按揭可能存在的风险有充分的认识和了解，并愿承担其中的风险；并且，张明亮、杨丹已详细了解办理银行按揭贷款的有关规定及所需提供材料和所需费用，并应在签订《商品房买卖合同》当日起60日内办结银行按揭贷款或公积金贷款，用于向上一公司支付购房款。张明亮、杨丹由于自身原因未及时签署贷款文件办结按揭贷款手续的行为已构成违约，即以张明亮、杨丹申请贷款总额为基数，按逾期天数每日万分之五的比例计付违约金；若张明亮、杨丹逾期超过30日的，上一公司有权解除合同，张明亮、杨丹应在逾期31日起至解除合同前以申请贷款总额为基数，按照日千分之一的比例向上一公司支付违约金，上一公司在扣除定金、违约金及备案（注销）登记手续费外，90日内无息向张明亮、杨丹退还已付购房款余额。《商品房买卖合同》及其附件签订后，上一公司已依约完成对《商品房买卖合同》的备案及预告登记，张明亮、杨丹依约应于2016年2月24日之前办妥贷款事宜以向上一公司支付剩余购房款。而后上一公司也多次催促张明亮、杨丹依照合同的约定履行义务，但是张明亮、杨丹直至2016年3月17日才办理好按揭贷款用于支付上一公司的全部剩余购房款。上一公司于2018年7月16日向张明亮、杨丹发出《催款函》，提出了上一公司应依约履行支付逾期办理银行按揭贷款违约金的要求，但张明亮、杨丹至今未予以履行应付义务。张明亮、杨丹逾期向上一公司支付剩余购房款之行为已构成违约，依照双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第二款第3款之相关约定，上一公司有权向张明亮、杨丹计收逾期付款22日之违约金6600元。综上所述，张明亮、杨丹的行为已严重违反合同约定，严重损害上一公司合法权益。 张明亮、杨丹对上一公司的反诉辩称，1.上一公司反诉张明亮、杨丹支付违约金已经超过诉讼时效，请求法院判决驳回其反诉请求。按照上一公司的反诉请求要求张明亮、杨丹支付从2016年2月24日起至2016年3月17日止的违约金，而上一公司于2019年4月23日才向法院提起反诉请求，那么根据《中华人民共和国民法总则》和相关司法解释关于诉讼时效的规定，上一公司的起诉明显已超过了诉讼时效。诉讼中，上一公司也未提供诉讼时效中止、中断或延长的相关证据，故张明亮、杨丹请求法院驳回其反诉请求。2.上一公司反诉主张张明亮、杨丹支付违约金没有事实和法律依据。上一公司反诉主张张明亮、杨由于自身原因未及时签署贷款文件办结按揭贷款手续构成违约的事实；上一公司也未提供证据证明其所诉称的多次催促张明亮、杨丹依照合同的约定履行义务。根据“谁主张，谁举证”的原则，上一公司应承担举证不利后果。且实际上，张明亮、杨丹在购房过程中，均按照合同约定，及时送贷款材料、及时签署贷款文件等，按约履行合同义务，不存在上一公司所诉称的违约行为。3.上一公司所反诉的违约金计付比例有违合同法规定的公平原则，应予以调整。上一公司反诉张明亮、杨丹逾期贷款30天内的按日分之一计付违约金，法院也不应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条规定，“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。因此，应对合同约定双方逾期办证违约金和逾期贷款违约金中存在的不公平条款予以调整，即对逾期贷款违约金计付也应调整为与逾期办证违约金计付一致，按日万分之一的比例计付违约金。综上所述，张明亮、杨丹认为，上一公司反诉其支付违约金已经超过诉讼时效，且没有事实和法律依据，故请求法院依法驳回上一公司的反诉请求，以维护其合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实： 2015年12月26日，张明亮、杨丹与上一公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20140030126）、《合同补充协议》等相关附件，约定张明亮、杨丹向上一公司购买位于永泰县XX镇XX坂的XXX方第XX号楼XX层XXXX单元号房，建筑面积为123.48平方米，其中，套内建筑面积101.08平方米，公共部位共有分摊建筑面积22.4平方米，每平方米7180.31元，总价为886625元；签约当日张明亮、杨丹应支付首付款286625元，余款60万元由张明亮、杨丹向银行申请按揭贷款的方式支付。2017年3月29日，张明亮与上一公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20160050001）及《合同补充协议》等相关附件，约定张明亮、杨丹向上一公司购买位于永泰县XX镇XX坂的XXX方第X号楼XX层XXX车位，建筑面积为23.76平方米，其中，套内建筑面积12.72平方米，公共部位共有分摊建筑面积11.04平方米，总价为145000元，签订合同当日张明亮、杨丹应一次性支付购房款145000元。两份《商品房买卖合同》第十四条均约定“关于产权登记的约定，双方经协商同意选择[2]：[2]因开发商无法按照[1]约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金”；第二十条均约定文书送达“本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担”。 双方另在附件六还就两份《商品房买卖合同》分别进行补充协议，其中第一段“买受人已详细阅读和理解了出卖人与买受人签订的《商品房买卖合同》的文本内容，……”；第一条约定“出卖人以《商品房买卖合同》上载明的买受人地址和姓名为买受人接收送达的地点和人员。为使买受人能及时收到有关通知，买受人必须填写有效的通讯地址与电话或手机号码，出卖人在电讯联系不上的情况下使用挂号信函通知，信函发出后三天即视为已送达（即使退件也视为送达）。买受人如有地址、电话等变更，应及时以书面形式通知出卖人，否则由此导致出卖人通知不能送达所引起的责任均由买受人自行承担”；第二条均约定“买受人选择银行按揭贷款方式（包括公积金贷款付款方式）支付房价款的特别约定：1.买受人确认在选择公积金/银行按揭贷款方式时，已经对按揭可能存在的风险，包括不能够取得贷款或者不能够按照申请成数贷款有充分的了解和认识，并愿意承担其中的风险。2.买受人已详细了解办理银行按揭贷款和公积金贷款的有关规定及需由买受人提交的所有材料清单和买受人所需交纳的保险费、抵押见证费、印花税等相关税、费，买受人应在签订《商品房买卖合同》当日起60日内办结银行按揭贷款和公积金贷款，用于向出卖人支付购房款。3.买受人承诺在如下约定期限内履行下列义务：（1）买受人同意于签订《商品房买卖合同》之日起7日内将办理贷款所需的材料送交出卖人。（2）如银行审查中要求买受人补充贷款所需材料，买受人应于收到出卖人发出的补充材料通知书之日起7日内补齐，送交出卖人。（3）买受人同意于出卖人发出贷款签约通知书之日起7日内，携产权共有权人及有关证件到出卖人指定地点签署贷款文件。出卖人协助买受人办理银行按揭贷款手续，银行根据买受人的资信状况批准贷款额度，如由于银行批准的贷款额度不足以支付《商品房买卖合同》中约定的贷款额度，差额部分买受人应自收到出卖人书面通知书之日起7日内补足。（4）买受人保证向出卖人提交的材料真实可靠，如因材料不实影响办理贷款，买受人按逾期付款承担相应违约责任。（5）买受人不在上述约定期限内履行上述义务，即构成根本违约；有下述不及时送贷款材料，不及时补交贷款材料，不及时签署贷款文件，不及时补足贷款额度不足部分情形之一的，买受人以申请贷款总额为基数，按逾期天数每日万分之五的比例计付违约金；若买受人逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，在逾期31日起至解除合同前以申请贷款总额为基数，按照日千分之一的比例向出卖人支付违约金，在扣除定金、违约金及备案（注销）登记手续费外，90日内无息向买受人退还已付购房款余额”；第八条均约定“《商品房买卖合同》第十四条之补充约定：1.出卖人与买受人经协商同意将《商品房买卖合同》第十四条约定修改为出卖人应当在商品房交付并由买受人接收后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。2.在《商品房买卖合同》中出卖人关于办理产权证的全部责任和义务仅限于：按时将需由出卖人提供的办理该商品房所在楼宇或项目的初始登记所需资料（即办理产权主件或大产权证备案所需资料）报送产权登记机关备案。出卖人履行上述义务后，即视为出卖人履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务。3.如因为其他非出卖人自身原因（包括但不限于相关部门办理迟延或暂不予办理等），导致未能按约定时间备案，则《商品房买卖合同》第十四条有关产权登记备案时间相应顺延，出卖人并不需因此承担违约责任”；附件六补充协议最后一段“买受人特别声明：买受人已与出卖人就《商品房买卖合同》及本补充协议协商取得一致，买受人已认真审阅了《商品房买卖合同》及其附件（包括本协议）之全部条款，并已清楚理解其含义，自愿同意接受”。签订合同后，张明亮、杨丹支付讼争房屋首付款286625元。2015年12月28日，上一公司出具《销售不动产统一发票（自开）》（发票号码：00516101），金额为286625元，款项性质为预收购房款。2016年1月27日，张明亮、杨丹与中国建设银行股份有限公司永泰支行签署了《个人住房借款合同》（合同编号：350617008-1112-20160819082）以永泰县XX镇XX路XX号XXX方XX号楼XXXX单元房产及其占用范围内的土地使用权作为抵押向中国建设银行股份有限公司永泰支行贷款600000元，并由上一公司作为阶段性保证人。2016年3月17日，中国建设银行股份有限公司永泰支行放款600000元。2016年3月26日，上一公司出具《销售不动产统一发票（自开）》（发票号码：00666330），金额为600000元，款项性质为按揭款。后上一公司退还张明亮、杨丹购房款72元。2016年5月26日，上一公司出具《销售不动产统一发票（自开）》（发票号码：00672926）,金额为-72元，款项性质为预收购房款。张明亮、杨丹实际支付讼争房屋购房款886553元。张明亮支付讼争车位购买款项145000元。2017年3月30日，上一公司出具《福建增值税普通发票》（票据号码：00272795），金额为145000元。2018年7月16日，上一公司作出《支付违约金催告函》，并于2018年7月18日按张明亮在《商品房买卖合同》确定的联系地址向张明亮、杨丹寄送上述催告函，要求其于2018年7月31日前向上一公司支付逾期贷款违约金6600元。2019年1月8日，永泰县不动产登记和交易中心向上一公司出具《开发项目首次登记证明》。张明亮、杨丹于2019年3月25日诉至本院请求判令上一公司支付讼争房屋逾期办证违约金56562.2元，讼争车位逾期办证违约金3161元；上一公司于2019年4月23日向本院提起反诉，请求判令张明亮、杨丹支付逾期贷款违约金6600元。 另查，上一公司于2016年5月1日将讼争房屋交付张明亮、杨丹使用。上一公司于2017年8月15日将讼争车位交付张明亮使用。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。张明亮、杨丹与上一公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20140030126）及合同附件，张明亮与上一公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20160050001）及合同附件是双方的真实意思表示，双方在合同及合同附件中已就付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付条件与期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接、产权登记等进行了约定，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人于2016年5月1日交付房屋，于2017年8月15日交付车位。依照约定上一公司均应当在讼争车位、讼争房屋交付使用后365日内办理诉争车位、讼争房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付买受人，然而上一公司却未能完成上述约定事项引发纠纷，上一公司存在违约，应承担违约责任。故对上一公司逾期协助办理房屋产权备案登记的起算时间认定为2017年5月2日，截止时间认定为上一公司办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付给张明亮、杨丹之日，即上一公司承担逾期协助办理房屋权属证书从2017年5月2日开始计算至2019年1月8日的违约金为54612元（886553元×616天×0.01％四舍五入后取整），超出部分不予支持；对上一公司逾期协助办理车位产权备案登记的起算时间认定为2018年8月16日，截止时间认定为上一公司办理车位所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付给张明亮之日，即上一公司承担逾期协助办理车位权属证书从2018年8月16日开始计算至2019年1月8日的违约金为2103元（145000元×145天×0.01％四舍五入后取整），超出部分不予支持。关于上一公司提出反诉请求一节，按照约定张明亮、杨丹应在签订《商品房买卖合同》（合同编号：20140030126）当日起60日内，即2016年2月24日前办结银行按揭贷款或公积金贷款，用于向出卖人支付剩余购房款，而张明良、杨丹实际于2016年3月17日办理好按揭贷款。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”及第一百九十五条第一款第一项“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求”的规定，上一公司按照合同约定的张明良、杨丹确认的联系地址于2018年7月18日向张明良、杨丹寄送《支付违约金催告函》主张权利，已构成诉讼时效中断，诉讼时效应重新起算。上一公司于2019年4月23日向本院提起反诉未超过诉讼时效。根据《商品房买卖合同》附件六约定，张明亮、杨丹应支付的逾期贷款违约金为6300元（600000元×21天×0.05％）。上一公司关于法院应结合讼争房屋所涉楼栋实际情况，依法扣除由于业主自身原因导致办证拖延的时间，对上一公司逾期协助办理产权备案登记的具体违约时间进行综合认定的辩称理由，因无法律事实依据，本院不予采纳。另对双方当事人请求调整逾期贷款与逾期办证违约金数额和损失赔偿额的计算方法，应当由主张调整的一方就违约金过分高于或低于的损失承担举证责任，否则应承担不利后果，故本院对双方当事人未提供证据佐证的此主张不予支持。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十五条第一款第一项及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，判决如下： 一、永泰县上一房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向张明亮、杨丹支付逾期办理房屋权属证书违约金54612元； 二、张明亮、杨丹于本判决生效之日起三十日内向永泰县上一房地产开发有限公司支付逾期办结银行按揭贷款违约金6300元； 三、上述第一项与第二项相抵扣，永泰县上一房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十内支付张明亮、杨丹48312元； 四、永泰县上一房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向张明亮支付逾期办理车位权属证书违约金2103元； 五、驳回张明亮、杨丹的其他诉讼请求； 六、驳回永泰县上一房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1293元，减半收取计646.5元，由张明亮、杨丹负担55.3元，永泰县上一房地产开发有限公司负担591.2元；反诉受理费25元，由永泰县上一房地产开发有限公司负担1.1元，张明亮、杨丹负担23.9元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  郑建迟 二〇一九年六月二十一日                                                                                                         法官助理  李霞                                                                                                        书记员 连焰金 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -7-