广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初11803号原告（反诉被告）：谭五妹，女，1936年6月2日出生，汉族，住广州市海珠区，委托代理人：宋艳玲，原告的女儿。被告（反诉原告）：广州银山建设开发有限公司（原广州银山建设开发公司），住所地广州市白云区同和镇白云山制药股份有限公司内。法定代表人：胡艳青，总经理。委托代理人：陈子晴、曹道雄，均为被告职员。原告谭五妹诉被告广州银山建设开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人宋艳玲，被告的原委托代理人方洁瑜、肖文华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）谭五妹诉称并辩称：原坐落在广州市海珠区新民东二街20号2楼是原告的房产。原告与被告于2007年7月23日签订了《房屋拆迁安置协议》和《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》。原告应于2007年7月30日前将上述房屋交给被告拆除并双方到房管局办理产权证注销登记，被告则应于2011年8月1日前安排原告回迁至原征地红线的自有商住楼第九层南向房屋套内建筑面积37.87平方米的套间。《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》第五条约定：甲方应于2011年8月1日将自有房屋交付给乙方。第六条约定：甲方违反协议第五条的，应按每超期一天赔偿__元的标准向乙方承担赔偿责任。第十一条其他事项第5点补充约定：若甲方不能按期给乙方回迁进行产权调换，则每月按应支付临迁费557.4元×300%=1672.2元支付给乙方，若逾期支付补助费的则每天按557.4元×300%×3%支付补偿费。第八条约定：甲方依照本协议将自有的房屋有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产管理局所注记原址房屋的有关产权所有证及拆迁情况进行产权调换（补偿）登记申请，办理新的产权登记和领取房地产所有权证。所需的登记费用，由甲方负责。因此，被告已违约，应从逾期的2017年10月19日暂计至2018年7月31日共9个月11天承担《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》第十一条第5点补充约定的违约金共15662.94元。另，《房屋拆迁安置协议》第三条第1点约定……安置房屋的质量、结构、设备，按一级二类执行。住宅一级建筑，类别为省一类（厨、厕铺砌瓷片至顶，地面铺砌花阶砖，墙壁批荡扇灰）、市二类（厨、厕铺砖瓷片至一米半高，地面铺砌花阶砖，墙壁批荡扇灰），符合原住宅的产权调换（补偿）规定。被告已经于2017年10月19日强制执行了（2016）粤0105民初6180号判决书，交付毛坯房。2018年7月18日，原告自行装修完毕入住，装修费用66808元，被强收装修期间的管理费从2017年10月19日暂计至2018年7月18日共988.4元。现起诉请求判令：一、被告向原告支付延期产权调换（补偿）登记手续的违约金15662.94元（从2017年10月20日起暂计至2018年7月31日止共9个月11天，每月按557.4元×300%计，另11天按每月违约金÷30天×11天计）；二、被告办理广州市海珠区103号之二904房按《房屋拆迁安置协议》约定的权属证书，并向原告赔偿办理产权调换事宜遗漏的一级二类装修款项66808元和强收装修管理费988.4元。三、被告承担本案的诉讼费。对被告的反诉意见为：原告应向被告支付的产权调换（补偿）款项为39630.24元，按2000元/平方米×10平方米+（现有房屋套内面积39.7803平方米-协议约定套内面积37.87平方米+分摊面积9.6369平方米）×1700元/平方米。同意在本案中结算上述费用，要求在被告应支付给原告的款项中扣减。被告（反诉原告）广州银山建设开发有限公司辩称并诉称：针对第1项诉讼请求，合同没有约定办理登记手续的时间，由于是回迁房必须所有回迁户回迁了才能办理，合同约定的违约金是逾期回迁违约金，不是逾期办证违约金，原告诉请没有事实和法律依据。第2项诉讼请求双方签的协议对该费用没有约定，原告存在对《房屋拆迁安置协议》第三条约定的误解，所有拆迁户都是毛坯交付，该约定是针对质量与设备，不是针对装修。装修管理费是物管收取，不应向被告主张。故上述费用均不同意支付，并提出反诉：因涉案地块曾被列入烂尾地块，后经改制变为私人企业，盘活后经投入最终回迁楼得以建成。在逾期回迁期间被告一直支付临迁费及延期补助费及补偿金，如现仍按2000元/平方米以及公摊按1700元/平方米的价格计算增大面积，成本价远超出合同约定的价格，该合同明显对被告不公平，且房子已经回迁给原告，并没有造成损失，故请求对相应条款确认无效并做调整，请求：一、确认《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》第十一条第1点、《房屋拆迁安置协议》第十条第1点为无效条款；二、判令原告支付增大面积款323400元【（实际回迁面积49.4172平方米-协议回迁面积37.87平方米）×28000平方米】；三、反诉费由原告承担。经审理查明：2007年7月23日，原、被告签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：原告同意被告拆除广州市海珠区新民东二街20号二楼房屋，建筑面积27.87平方米，被告将自有的位于海珠区回迁楼（框架结构）第九层楼、南向位置的自有房屋，套内建筑面积为37.87平方米用作拆除原告原址房屋后的产权调换（补偿）；第五条约定，被告应在2011年8月1日将自有房屋交付给原告；第六条约定，被告违反本协议第五条的，应按每超期一天赔偿元的标准向原告承担违约责任；第八条约定，被告按照本协议将自有房屋移交原告时，被告应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同原告向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续，所需的登记费用，由甲方负责；第十一条约定，1、被告同意原告回迁套内建筑面积37.87平方米，其中10平方米建筑面积是原告按2000元/平方米向被告购买，另分摊面积按测绘图面积计算以成本价1700元/平方米向被告购买，如有超出套内建筑面积37.87平方米则按成本价1700元/平方米向被告购买，原房屋产权建筑面积27.87平方米与被告产权调换互不补差价，上述款项在被告通知原告办理产权登记时付清给被告；4、被告补偿给原告每月临迁补助费557.4元、交通费每月400元，从搬出原址房之日计起，至被告通知回迁之日止；5、若被告不能按期给原告回迁，则每月按应支付临迁费557.4元×300％=1672.2元支付给原告，若逾期支付补助费的则每天按557.4元×300％×3%支付补偿费；等。该协议于2007年7月31日在广州市城市房屋拆迁管理部门办理了备案手续。2007年7月23日，原、被告签订《房屋拆迁安置协议》，约定：被告拆除革新路新民东二街20号二楼的房屋，原告是该屋的产权人；原告同意2007年7月30日前迁出原址房屋，并愿意自行解决临时搬迁；被告按每月补助557.4元发给原告临时搬迁补助费；该项补助费的发给，从原告搬出原住房之月计起，至被告通知原告回迁之月止；第三条约定，1、被告应于2011年8月1日前，在革新路回迁楼第九层南向，产权属于自有的一房一厅套间，套内建筑面积37.87平方米，安置给原告回迁居住，安置房屋的质量、结构、设备，按一级二类执行；第十条其他事项约定，1、被告同意原告回迁套内建筑面积37.87平方米，其中10平方米建筑面积是原告按2000元/平方米向被告购买，另分摊面积按测绘图面积计算以成本价1700元/平方米向被告购买，如有超出套内建筑面积37.87平方米则按成本价1700元/平方米向被告购买，原房屋产权建筑面积27.87平方米与被告产权调换互不补差价，上述款项在被告通知原告办理产权登记时付清给被告，3、如果被告不能按以上签订的条款给原告回迁，被告则应以本拆迁地块新建的商品房预售价格按原告签订回迁的面积计算作价赔偿给原告，5、若被告不能按期给原告回迁，则每月按应支付临迁费557.4元×300％=1672.2元支付给原告，若逾期支付补助费的，则每天按557.4元×300％×3%支付补偿费；等。该协议在广州市海珠区公证处办理了公证手续。被告于2014年4月15日取得海珠区以东、新民五街以北地段尚橙大厦（商业、住宅楼工程1幢）的《竣工验收备案表》。因被告未于2011年8月1日安排原告回迁，原告曾诉请被告支付延期补助费、逾期支付延期补助费的补偿金等。原告于2016年8月4日起诉被告请求判令：1、被告立即将广州市海珠区103号之二904房屋产权调换给原告；2、原告在被告为原告办理上述房屋产权证时按照合同约定支付增大面积购房款共36845.99元（以房管局实测为准，多除少补）；3、被告向原告支付其违反房屋拆迁安置协议至实际回迁之日止的延期补助费（从2016年1月1日起计至回迁之日止，每月按557.4元×300%计）；4、被告向原告支付其违反房屋拆迁安置协议至实际回迁之日止的延期补助费的补偿金（从2016年1日起计至回迁之日止,每天按557.4元×300%×3%计）；5、被告向原告支付其违反房屋拆迁安置协议至实际回迁之日止的交通费（从2016年1月1日起计至回迁之日止，按400元/月计）；6、被告向原告支付其违反《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的逾期交付房屋的违约金（从2016年1月1日至回迁之日止，按每月557.4元×300%计）；7、被告承担诉讼费。本院作出（2016）粤0105民初6180号民事判决书，判决：一、被告安排广州市海珠区103号之二904房给原告谭五妹回迁；二、被告向原告支付从2016年1月1日起至回迁之日止的延期补助费(按每月557.4元×300%的标准计算)；三、被告向原告支付逾期支付延期补助费的补偿金（从2016年1月1日起至回迁之日止，每日按557.4元×300%×3%的标准计算，每月补偿金总额以557.4元为限)；四、被告向原告支付从2016年1月1日起至回迁之日止的交通费（按400元/月计）；五、被告向原告支付从2016年1月1日起至回迁之日止的逾期交房违约金(按每月557.4元的标准计算)；六、驳回原告的其他诉讼请求。原、被告均不服，提起上诉。2017年3月，广州市中级人民法院作出（2016）粤01民终19068号民事判决：驳回上诉、维持原判。原告对此又申请再审，经广东省高级人民法院作出（2017）粤民申6848号民事裁定书裁定：驳回原告的再审申请。原、被告确认被告于2017年10月19日将广州市海珠区103号之二904房交付给原告回迁，交付时该房是毛坯房，原告提交了《入住证》、《尚橙大厦物业交接验收表》为证。被告主张，回迁房必须所有回迁户回迁了才能办理，现仍有十几户未回迁，故认为不符合办理产权证的条件。据查询时间为2019年3月4日的广州市不动产登记查册表记载，海珠区103号之二904房现权属人为被告，登记时间为2015年8月26日；套内建筑面积为39.7803平方米、建筑面积49.4172平方米、分摊建筑面积9.6369平方米；未见抵押、查封登记。经本院发函广州市规划和自然资源局询问涉案房屋是否无法办理产权证及原因，该局以穗规划资源协查【2019】224号复函表示：“海珠区103号之二904房以2015登记1447377号案首次登记在广州银山建设开发有限公司名下，暂无查封、抵押信息。该业为回迁房，回迁人谭五妹暂未申办征收补偿登记。根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发【2004】5号）第一点规定，人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。若房屋不存在查封、抵押或其他限制转移的情形，你院可向我局送达协助执行过户文书。在符合相关法律法规、政策，提交资料齐全的情况下，谭五妹可持你院生效法律文书及协执收件回执等资料申请办理征收补偿登记……。”另，原告主张其接收上述房屋后进行装修，至2018年7月18日装修完毕入住，装修期间支出物业管理费988.4元，提交了加盖“广州市云中物业管理有限公司”印章的发票，记载2017年10月20日至2018年1月31日的管理费420元、2018年3月-4月的管理费247.1元、2018年5月-6月的管理费247.1元、2018年7月-8月管理费247.1元。关于回迁房屋的装修标准，原告表示签订《房屋拆迁安置协议》、《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》时，被告工作人员口头称约定的“安置房屋的质量、结构、设备，按一级二类执行”是指回迁时可以立即入住，水电齐备，地面有地砖，厕所和厨房墙面有瓷片，现经请教建筑施工人员，一级建筑表示钢筋混凝土结构土框架结构的房屋，二类装修是指市级标准，指厨房、冲凉房的墙壁铺有瓷片，以层高的一半，地面全部铺有地砖，对此未提交证据。关于“一级二类”标准，双方均未提交具体的依据，被告表示该标准是指抽水等设备，不可能按照有装修的标准回迁，其余回迁户都没有提出过装修的问题，签订协议时是口头告知是毛坯交付，但未在协议中约定。原告提交了有“广东新台建拆建安置工程有限公司”印章的《建筑安装工程（结）算书方案》，记载建筑单位革新路银山尚橙904房修饰工程造价66808元，日期为2018年6月26日。原告于2018年8月13日提起本案诉讼。本院认为：原、被告签订的《房屋拆迁安置协议》和《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，当事人均应切实履行。原告诉请被告依协议办理回迁房屋广州市海珠区103号之二904房的产权登记手续，符合《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》第八条约定。被告主张须所有回迁户均回迁完毕才能办理产权证，没有法律依据，经本院函询房管部门亦未回复存在无法办理产权证的情形，故本院不予采纳。故原告的该诉请，本院予以支持。关于原告诉请被告支付延期产权调换（补偿）登记手续的违约金，原告主张依据《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》第五条、第六条、第十一条第5点、第八条约定，上述约定是关于逾期交付房屋违约金，第八条关于办理新产权登记和领取房地产所有权证并未约定相应的支付违约金责任，且第十一条第5点约定的临迁费、补偿费均已经生效判决书判令被告支付。故原告该诉请没有合同约定作为依据，本院不予支持。关于原告诉请被告支付一级二类装修款项66808元，因《房屋拆迁安置协议》第三条约定“安置房屋的质量、结构、设备，按一级二类执行”，未明确“一级二类”具体属何标准，从文义上看未表明为装修标准，无法体现出对房屋须带装修及装修标准的约定，原告也未能对此进行明确的举证说明，或者对其主张签约时的情况进行举证。根据《中国人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行……。原、被告对安置房屋是否带装修约定不明而存在争议，现并无住宅房屋交付时须带装修或装修标准的通常规定，当事人也未举证该回迁楼存在带装修安置的交易习惯，故原告该诉请没有依据，本院不予支持。至于装修期间的管理费，同上论述，没有依据，并非被告收取，也没有证据证明是因被告原因造成的损失，本院亦予以驳回。关于被告反诉的房屋面积增加及分摊面积款项等。根据双方的约定，被告应于2011年8月1日前安排原告回迁至革新路回迁楼第九层南向位置、套内建筑面积37.87平方米的房屋。但依据不动产登记查册表，被告实际安置原告回迁的广州市海珠区103号之二904房套内建筑面积为39.7803平方米，与双方协议约定的套内建筑面积不符。对此增加面积款项的标准，《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》第十一条第1点、《房屋拆迁安置协议》第十条第1点作了明确约定，被告反诉请求确认上述约定为无效条款，不符合《中国人民共和国合同法》第五十二条等关于合同无效的规定。被告虽主张回迁安置的困难及房屋等市场价格的变动，但原告作为被拆迁人没有过错，自有房屋被拆除后长期无法回迁并办理产权登记，适用情势变更原则对其极不公平，故对被告的该主张本院不予支持。故原告应补的房屋面积增加及分摊面积款项为39630.24元[2000元/平方米×10平方米+（套内面积39.7803平方米-协议约定套内面积37.87平方米+分摊建筑面积9.6369平方米）×1700元/平方米]。综上所述：依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条，《中国人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定，判决如下：一、被告广州银山建设开发有限公司在本判决生效之日起30日内协助原告谭五妹办理广州市海珠区革新路103号之二904房房屋的产权过户登记手续；二、原告在本判决生效之日起30日内支付上述房屋的房屋面积增加及分摊面积款项39630.24元给被告；三、驳回原告的其他诉讼请求；四、驳回被告的其他反诉请求。本案受理费895.7元，由原告负担；反诉受理费3075.5元，由被告负担2698.6元，由原告负担376.9元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈艳玫人民陪审员  黎筱敏人民陪审员  王 英二〇一九年六月十一日书 记 员  潘志权张丹涵