广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0491民初1551号原告：张锦华，男，1973年4月29日出生，住珠海市，委托诉讼代理人：杜锦秀，广东泰诺律师事务所律师。被告：钟永健，男，1972年10月10日出生，澳门特别行政区居民，被告：曾小英，女，1967年8月24日出生，汉族，住江西省赣州市宁都县，委托诉讼代理人：蒋田兵，广东瀛凯邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：高秋平，广东瀛凯邦律师事务所实习律师。原告张锦华与被告钟永健、曾小英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张锦华及其委托诉讼代理人杜锦绣、被告钟永健、被告曾小英的委托诉讼代理人蒋田兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张锦华向本院提出诉讼请求：1.判决确认被告钟永健将原告位于珠海市香××区××房（以下简称1102房）转让给被告曾小英的行为无效；2.判令被告曾小英将1102房变更登记到原告名下；3.判令两被告承担原告为维权支付的律师费30000元；4.判令两被告承担诉讼费。事实和理由：2014年3月，原告与被告钟永健曾共同出资设立珠海市华健房地产代理有限公司，后因经营不善，被告退股，原告同意向被告退还170万元，该款转化为原告向被告的借款。后被告要求原告以名下的房产为该借款提供担保，应被告的要求，原告于2015年11月10日办理了由被告出售1102房的委托公证。2016年4月29日，被告钟永健在未征得原告同意的情况下，擅自将该房以不合理的低价947280元转让给被告曾小英，房款全部归钟永健所有。该转让价格远远低于市场价格（2960250元）的70%，属于明显不合理的低价，两被告恶意串通，严重损害原告的利益，其转让行为应认定无效。被告钟永健辩称，原告承认其欠被告170万元的事实，为此原告才向被告出具了出售房产的《委托书》作为借款担保。1102房合同约定的成交价格947280元是报税价格，不是真实的交易价格，1102房的真实交易价格是1823350元，不属于不合理的低价。原告的起诉不成立。被告曾小英辩称，一、案涉房屋转让行为合法有效，钟永健取得了原告合法授权出售房屋；二、947280元是按照税务机关办理税费的过税价格，不是真实的交易价格。被告曾小英和购买原告另一房产的另案被告冯火平共向被告钟永健支付房款320万元、另支付税费17万元。被告并没有以不合理低价转让房产；三、原告的起诉超出了撤销权行使的除斥期间。原告自2016年9月1日起即通过返租形式每月向曾小英支付租金15000元，原告早已知道房屋被出售，其起诉超过一年的除斥期间；四、曾小英属于善意第三人，原告若认为有损失，应向钟永健主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于如下证据，双方对于证据的真实性不持异议，本院予以确认并在卷佐证，至于能否达到举证方的证明目的，则由本院综合全案事实判定：1.原告提交的全部证据；2.被告钟永健提交的《协议书》、2015年9月14日的支票、公证书、委托书、借条、澳门公证署收据、退票证明；3.被告曾小英提交的公证书、不动产登记表、租赁合同、银行流水；4.本院依法委托珠海荣正土地房地产与资产评估有限公司对案涉1102房和位于珠海市拱北港一路38号北欧森林花园19栋1103房（以下简称1103房）2016年4月1日的市场价值以及2016年9月1日至2018年10月30日期间的租金价格进行评估所出具的珠荣正[2009]估字第A004-1、A004-2、A005-1、A005-2号评估报告。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.对两被告提交的《房地产买卖合同》，原告不予认可。本院经审查认为，该证据体现的是两被告之间的房屋买卖合同关系，两被告均认可该证据的真实性，该证据亦可与双方认可的公证书、委托书相印证，故本院予以采纳作为认定案件事实的依据，至于能否达到被告的举证目的，则由本院综合全案事实判定；2.对被告钟永健提交的银行流水、个人贷款结清证明，对被告曾小英提交的廖勇银行流水、银行按揭贷款合同、银行贷款凭证、情况说明，原告不予认可，认为无法确认廖勇所付款项的性质及交易的真实性。本院经审查认为，上述证据均属于书证，且有原件核对，初步形成证据链证明被告曾小英向银行按揭贷款购房、银行向曾小英指定的钟永健账户发放贷款、廖勇代曾小英支付部分购房款的事实，原告并无相反证据推翻上述证据的真实性，故本院对上述证据予以采纳作为认定案件事实的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2014年1月，原告与被告钟永健、案外人罗永盛和张杰荣在珠海共同出资设立房地产代理公司，后经双方结算确认，原告应向被告钟永健退还170万元，该款项转化为原告向被告钟永健的借款。2015年10月30日，原告向被告钟永健出具《委托书》，载明原告委托钟永健出售1102房和1103房，代为确定买主、商议并决定出售价格、签署房屋买卖合同、协助买主办理房屋的银行贷款按揭、代收房款等，委托期限至2017年10月29日，该委托书于同年11月10日经珠海市珠海公证处办理了公证手续。2016年4月26日，被告钟永健代理原告与另案被告冯火平签订《房地产买卖合同》，约定原告将其名下的1102房和1103房转让给冯火平，转让价格为320万元，合同签订当天支付定金10万元，交易过户当天支付90万元，余款220万元于2016年5月15日前付清。2016年4月29日，案外人廖勇从其本人尾号为9843的工商银行账户向被告钟永健尾号7620的银行账户分别转入20万元、20万元、17万元，廖勇于2018年12月10日出具《情况说明》主张上述款项系代被告曾小英和另案被告冯火平支付的购房首付款和税费。2016年4月28日，1103房变更登记到另案被告冯火平名下，珠海市不动产登记中心备案的《不动产登记表》显示成交价格为804000元；2016年5月4日，1102房变更登记到被告曾小英名下，珠海市不动产登记中心备案的《不动产登记表》显示成交价格为947280元。2016年5月17日，被告曾小英与中国建设银行珠海市分行签订按揭贷款合同，约定曾小英借款150万元用于购买1102房，成交价为220万元，该房产抵押价值220万元，贷款支付至被告钟永健名下尾号5260的银行账户。同年5月20日，中国建设银行珠海市分行将150万元转入钟永健的上述账户。2016年5月25日，另案被告冯火平与中国建设银行珠海市分行签订按揭贷款合同，约定冯火平借款130万元用于购买1103房，成交价为1859000万元，该房产抵押价值1859000元，贷款支付至被告钟永健名下尾号5260的银行账户。同年5月25日，中国建设银行珠海市分行将130万元转入钟永健的上述账户。经本院委托评估，珠海荣正土地房地产与资产评估有限公司出具了珠荣正[2009]估字第A004-1、第A005-1评估报告，评定1102房2016年4月1日的市场价值为2036652元、1103房2016年4月1日的市场价值为201万元。庭审中，被告曾小英主张，其与另案被告冯火平并不认识，冯火平与案外人曾国强是朋友关系，当时是冯火平与曾国强想购买房屋，因为曾国强不具备购房资格，因此将1102房登记在曾小英名下，曾小英在房屋交易之前不认识原告，也不认识钟永健，是通过中介认识的；被告钟永健主张，其并不认识曾小英和冯火平，之所以未收齐房款即办理过户手续，是因为其急需用钱，在冯火平、曾小英已经支付定金且办理银行按揭手续指定钟永健收取房款的情况下，钟永健才配合冯火平和曾小英办理了房产过户手续。2016年9月5日，原告与被告曾小英就1102房签订《租赁合同》，约定原告自2016年9月1日起租赁上述房屋，租期3个月，租金每月15000元。2016年12月1日、2017年3月9日，原告与被告曾小英两次续签租赁合同。原告依约向被告曾小英支付了租金。2017年8月8日，被告曾小英出具《委托书》，委托曾国强代为出租1102房，租金价格不低于每月1500元，该委托书于同年8月10日在珠海市公证处办理了公证手续。经本院委托评估，珠海荣正土地房地产与资产评估有限公司出具了珠荣正[2009]估字第A004-2评估报告，评定1102房2016年9月1日至2017年8月31日期间租金为3315元/月，2017年9月1日至2018年8月31日期间租金为3434元/月，2018年9月1日至10月30日期间租金为3552元/月。庭审中，原告主张，其可以接受每月15000元的租金是因为有很多客户承诺还款，且原告家人在1102房里面居住，被告钟永健承诺其可以说服曾小英将1102房转回来给原告，所以为了迁就钟永健原告才与被告曾小英签署了《租赁合同》。本院认为，本案被告钟永健系澳门特别行政区居民，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条、第十九条的规定，应参照涉外民事诉讼的相关规定进行审理。本案合同关系的发生地及不动产所在地在内地，内地与本合同有最密切联系，且在庭审中，双方均同意适用中华人民共和国内地法律，故依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，本案适用中华人民共和国内地法律。本案双方争议的焦点在于两被告是否恶意串通低价转让原告1102房的问题。对此，本院评析如下：1.两被告均主张其在1102房交易之前并不认识，原告也没有证据证明两被告在该交易行为之前有不正当的意思联络；2.原告就其名下的1102房、1103房向被告钟永健出具了经公证的《委托书》，委托钟永健代为出售房产、确定买家及交易价格，该委托行为是原告的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，被告在委托权限范围内从事的代理行为合法有效，其法律后果归于原告，原告以其不知情为由主张被告钟永健对1102房的处分行为无效有违诚实信用原则，本院不予支持；3.根据本院委托评估的结果，1102房2016年4月的市场价值为2036652元、1103房2016年4月1日的市场价值为201万元，两套房产合计4046652元，被告钟永健与另案被告冯火平签订《房地产买卖合同》约定的上述两处房产交易价格为320万元，达到上述市场价值的79%，并不属于不合理的低价；4.从房产交易的实际履行情况看，案外人廖勇代被告曾小英和另案被告冯火平向被告钟永健转账支付了57万元的购房款、税费，冯火平和曾小英通过银行按揭贷款方式合计向被告钟永健支付了房款280万元，以上合计330万元，也超过了上述评估价值的80%；5.原告自2016年9月即与被告曾小英签订《租赁合同》，约定由原告以每月15000元的价格租赁1102房，说明原告早在2016年9月就已经知道1102房转让给曾小英，但原告在本案诉讼前长达两年之久并未提出异议，说明原告对于被告之间就1102房的转让行为知悉且认可。原告主张每月15000元的租金标准明显不合理，经本院委托评估，该租金标准确实达到了市场租金价格的3倍左右，但其一，该租赁行为发生在两被告的房产交易行为之后，不能作为判断两被告关于1102房的交易行为合法性的依据，二来在庭审中，原告主张其是考虑到其家人尚在1102房居住、被告钟永健承诺可以将1102房转回给原告，所以才同意配合被告钟永健签订《租赁合同》，该陈述也可以证实该租金标准的约定是原告与被告曾小英真实的意思表示，且原告已依约履行了租金支付义务，原告据此主张两被告之间关于1102房的交易行为无效理由不成立；6.虽然被告之间在珠海市不动产登记中心备案的1102的交易价格远远低于市场价值，但两被告庭审中主张该价格的约定属于备案和合理避税的需要，符合当地二手房交易习惯，也与两被告之间的合同实际履行行为不符，不是判断被告之间实际权利义务的依据，原告据此主张两被告之间的交易行为无效理据不足；7.对于原告主张被告钟永健在收齐房款之前就已经将1102房过户给被告曾小英的问题，被告钟永健在庭审中对此所作解释并无有悖生活常理之处。综合以上分析，原告主张两被告恶意串通、以不合理低价转让1102房理由不成立，其诉讼请求确认上述房产转让行为无效、将1102房变更登记到原告名下、由两被告赔偿维权律师费等均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求不成立，本院予以驳回。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告张锦华的诉讼请求。本案受理费12931元、评估费15184元，由原告张锦华负担。如不服本判决，原告张锦华、被告曾小英可在判决书送达之日起十五日内，被告钟永健可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 郑 恒二〇一九年六月五日书记员 李智武法官助理邓舒尹