广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3993号上诉人（原审被告）：范杰峰，男，1991年4月21日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。被上诉人（原审原告）：广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：阮玉美。委托诉讼代理人：王文中，男，该公司员工。上诉人范杰峰因与被上诉人广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司（以下简称时代佛山分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初22621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月25日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人范杰峰上诉请求：1.撤销一审判决第一、第二项；2.改判范杰峰无需支付2015年9月30日前的物业服务费871.66元及滞纳金871.66元；3.改判2015年10月1日至2018年9月30日的物业费减少30%（即1568.99元）；4.改判2015年10月1日至2018年9月30日的物业费滞纳金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算450.03元；5.一、二审诉讼费由时代佛山分公司负担。事实与理由：一、时代佛山分公司主张的2015年9月30日前的物业服务费已超过两年诉讼时效期间，依法不应予以支持。二、时代佛山分公司怠于维护小区公共设施，不安装门禁系统，不对监控盲区安装摄像头，导致小区常年发生盗抢案件。范杰峰有权行使先履行抗辩权，要求时代佛山分公司先履行义务，再收取物业服务费。时代佛山分公司认为范杰峰负有交纳物业管理费的义务，应举证证明提供了合同约定的物业服务。因时代佛山分公司提供的物业服务严重不足，应扣减30%的物业服务费作为违约金。三、合同约定的滞纳金每日1‰高于民间借贷的法定年利率24%，也高于中国人民银行同期同类贷款利率，且滞纳金条款是格式条款，不合理也不合法。被上诉人时代佛山分公司答辩称，时代佛山分公司从2018年3月开始催交，且时代佛山分公司的物业服务是到位的。被上诉人时代佛山分公司向一审法院起诉请求判令：1.范杰峰向时代佛山分公司支付物业管理费6101.62元（暂计至2018年9月，并请求计算至实际付清之日止）；2.时代佛山分公司向范杰峰支付物业管理费滞纳金3800元（按每日欠缴费用的1‰计算,暂计至2018年9月30日，并请求依照《前期物业管理服务协议》第四条的约定计算至实际清偿日）；3.范杰峰向时代佛山分公司支付垃圾、公摊费、水费912.28元；以上三项合计共10813.90元；4.本案全部诉讼费由范杰峰承担。一审法院认定事实：2010年1月9日，范杰峰与佛山市南海时代某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，购买了位于佛山市南海区某单位201号房（下称“涉案房屋”）一套，建筑面积共58.11平方米。同日，时代佛山分公司与范杰峰签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：时代佛山分公司为某小区提供物业管理服务，业主按建筑面积2.5元/平方米的标准每月向某佛山分公司交纳物业管理费；业主未按时交纳物业管理费的，处以每日1‰的滞纳金等。2010年8月18日，范杰峰签署《业主收楼确认书》，确认接收涉案房屋。自接收该单元起至2015年3月31日，范杰峰按时缴纳了物业管理费和公摊费。自2015年4月1日后范杰峰一直拒付物业管理费。截至2018年9月30日，范杰峰共欠缴物业管理费6101.62元及物业管理费滞纳金3800元。某佛山分公司多次催告未果，遂起诉至法院。另查明：某佛山分公司原名称为广州市某物业管理有限公司佛山市分公司,于2011年5月31日经核准变更为某佛山分公司。再查明，范杰峰于2010年1月9日共与佛山市南海某某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》四份，购买了位于佛山市南海区某单位101、102、201、202号房，房屋其实是一间复式房屋，拥有4个房产证。某佛山分公司于2018年3月起诉了范杰峰要求交纳其中101号房的物业管理费。一审法院认为，某佛山分公司、范杰峰之间已形成物业服务合同关系，某佛山分公司作为物业服务企业应按照物业服务合同约定提供物业管理服务，范杰峰作为业主有权监督物业服务企业履行物业服务合同，有义务按时交纳物业服务费用。本案中，某佛山分公司认为范杰峰共拖欠涉案房屋（某201号房）2015年4月1日至2018年9月30日止的物业管理费共6101.62元，范杰峰负有支付义务但未举证证明已清偿,故某佛山分公司诉请范杰峰支付上述费用理据充分，一审法院予以支持。某佛山分公司主张范杰峰支付按每日欠缴费用的1‰计算的逾期付款滞纳金符合双方的约定，一审法院亦予以支持。经核查，某佛山分公司请求计至2018年9月30日止的滞纳金3800元无误，一审法院予以确认，此后的滞纳金仍按上述标准继续支付，但支付滞纳金总额应以欠缴的物业服务费6101.62元为限。对于某佛山分公司请求的公摊水电费用共872.28元，经查，符合实际情况，一审法院予以支持。对于某佛山分公司主张支付垃圾费40元，经查，物业服务合同中约定了物业服务费包括被物业管理区域的清洁卫生费用，某佛山分公司主张另行支付垃圾费与合同约定不符，一审法院对该项请求不予支持。范杰峰以某佛山分公司没有履行好安保责任为由而拒交物业管理费用，理由不成立，一审法院不予以采纳。如果某佛山分公司存在违约行为导致业主权益受损，应另行主张。范杰峰还认为本案债权已超过诉讼时效，经查，某佛山分公司在履行物业管理服务过程中，最迟于2018年3月有向范杰峰追缴物业管理费，不存在超过诉讼时效的情形，对此一审法院亦不予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条第一款第(五)项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、范杰峰应于判决发生法律效力之日起十日内支付涉案房屋（某201号房）2015年4月1日至2018年9月30日止的物业管理费共6101.62元予某佛山分公司。二、范杰峰应于判决发生法律效力之日起十日内支付计至2018年9月30日的逾期滞纳金3800元及从2018年10月1日起至实际清偿之日止以上述第一项尚欠的物业服务费为本金按每日1‰计付滞纳金予某佛山分公司,本项应付的滞纳金总额以6101.62元为限。三、范杰峰应于判决发生法律效力之日起十日内支付涉案房屋的公摊水电费用共872.28元予某佛山分公司。四、驳回某佛山分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费35.17元（某佛山分公司已预交），由范杰峰负担，范杰峰负担的受理费应于判决发生法律效力之日起十日内迳付还予某佛山分公司，一审法院不另收退。二审期间双方均未向本院提交新证据。经审理，本院除对一审法院认定“某佛山分公司多次催告未果，遂起诉至法院”不予确认外，对一审法院查明的其他事实予以确认。另查明，2018年10月24日，某佛山分公司就某单元102、201、202号房屋邮寄《催费通知单》，通知范杰峰交纳截至2018年3月的物业管理费。某佛山分公司自认该邮件被退回，范杰峰陈述其没有收到该《催费通知书》。本院认为，综合双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点为：1.某佛山分公司主张2015年9月30日前的物业管理费是否超过诉讼时效期间；2.范杰峰请求减少物业管理费及调低滞纳金标准是否应予支持。关于某佛山分公司主张2015年9月30日前的物业管理费是否超过诉讼时效期间的问题。根据查明的事实，某佛山分公司于2018年3月起诉范杰峰要求交纳其中101号房的物业管理费，同年10月23日起诉范杰峰主张102、201、202房的物业管理费。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”的规定，某佛山分公司起诉主张2015年4月1日至2015年9月30日的物业管理费在民法总则施行前已经超过民法通则规定的二年诉讼时效期间，故对某佛山分公司请求范杰峰支付2015年4月1日至2015年9月30日的物业管理费，本院不予支持。经核算，范杰峰应向某佛山分公司支付2015年10月1日起至2018年9月30日止的物业管理费共5229.96元。关于范杰峰请求减少物业管理费及调低滞纳金标准是否应予支持的问题。范杰峰主张某佛山分公司存在不安装门禁系统、不对监控盲区安装摄像头等服务质量问题，应扣减物业管理费。本案中，范杰峰未提交充分证据证明某佛山分公司提供的物业服务存在其所主张的质量问题，其所提交的微信聊天记录及照片也不足以证明涉案小区的物业服务持续存在重大瑕疵，故其主张减少物业管理费理据不足，本院不予支持。关于滞纳金标准问题，一审判决按照合同约定的每日1‰的标准判令范杰峰支付滞纳金，并认定滞纳金的支付总额以其应缴的物业服务费为限并无不当，本院予以支持。经核算，因本院对某佛山分公司主张的2015年4月1日至2015年9月30日的物业管理费不予支持，范杰峰应向某佛山分公司支付上述期间的滞纳金为2780.16元，滞纳金的总额以范杰峰应支付的物业服务费5229.96元为限。综上所述，范杰峰的上诉部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实基本清楚，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初22621号民事判决第三项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初22621号民事判决第四项；三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初22621号民事判决第一项为：上诉人范杰峰应于本判决发生法律效力之日起十日内支付某单元201号房2015年10月1日起至2018年9月30日止的物业管理费共5229.96元予被上诉人广州市某物业管理有限公司佛山市分公司；四、变更广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初22621号民事判决第二项为：上诉人范杰峰应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年10月1日起至2018年9月30日止的滞纳金2780.16元及从2018年10月1日起至实际清偿之日止以上述第三项尚欠的物业服务费为本金按每日1‰计付滞纳金予被上诉人广州市某物业管理有限公司佛山市分公司，本项应付滞纳金总额以5229.96元为限；五、驳回被上诉人广州市某物业管理有限公司佛山市分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费35.17元，由上诉人范杰峰负担29.17元，被上诉人广州市某物业管理有限公司佛山市分公司负担6元。二审案件受理费50元，由上诉人范杰峰负担36元，被上诉人广州市某物业管理有限公司佛山市分公司负担14元。本判决为终审判决。审判长  温万民审判员  徐允贤审判员  潘伟丹二〇一九年六月二十五日官助理陈敏仪书记员赵敏琪