贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初4106号原告（反诉被告）：陈旭，男，汉族，1981年9月9日出生，住贵州省大方县。委托诉讼代理人：胡义荣，贵州威迪律师事务所律师。被告（反诉原告）：张荣林，男,汉族，1969年1月9日出生，汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：潘军，贵州靖毕律师事务所律师。委托诉讼代理人：成章，贵州靖毕律师事务所实习律师。原告陈旭诉被告张荣林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理过程中，被告张荣林提起反诉，经审查符合法律规定，本院决定合并审理。原告（反诉被告）陈旭委托诉讼代理人胡义荣，被告（反诉原告）张荣林及其委托诉讼代理人潘军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈旭向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原被告于2008年2月16日签订的《买卖房屋协议》及其补充协议（2009年7月31日签订）；2、依法判令被告返还原告购房款168000.00元并赔偿原告50000.00元；3、依法判令被告向原告赔偿因位于毕节市七星关区东侧原看守所旁房屋第二层增值而产生的损失213314.00元;4、本案案件受理费、鉴定费由被告承担。事实及理由：2008年2月16日，原被告签订《买卖房屋协议》，《买卖房屋协议》约定原告购买被告位于毕节市东侧看守所旁边的住房一套，房屋单价为每平方米1308元；手续由被告办理，三年之内办好房屋产权证；若一方反悔，须赔偿对方50000.00元。《买卖房屋协议》还约定了其他事项。2009年7月31日，原被告签订《关于张荣林（甲方）、陈旭（乙方）的的补充协议》，就原告向被告支付房款的时间和金额进行了补充约定《买卖房屋协议》及其补充协议签订后，原告按约分四次共向被告支付了房款168000.00元，具体支付时间和金额为:2008年2月16日支付50000.00元、2008年5月13日支付70000.00元、2009年7月31日支付20000.00元、2010年8月3日支付28000.00元。被告每次收款后均向原告出具了收条。之后，被告将房屋交付给原告，但至今未办好房产证。2017年，被告开始反悔，其对原告购买的房屋断水断电上锁，不让原告居住。原告多次与被告协商无果。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判如所诉。被告（反诉原告）张荣林答辩称，一、被答辩人陈述“2017年，被告开始反悔，其对原告购买的房屋断水断电上锁，不让原告居住”的内容与事实不相符。根据答辩人与被答辩人双方签订的《买卖房屋协议》和《关于张荣林(甲方)、陈旭(乙方)的的补充协议》的约定，被答辩人应于2008年4月30日前向答辩人支付第二批七万元的购房款，应于2010年7月31日前支付第四批二万捌仟元的购房款，而被答辩人实际分别支付两批房款的时间为2008年5月13日、2010年8月3日，被答辩人延迟支付房款已构成对协议的反悔。后答辩人因亦未如约自2008年2月16日与被答辩人签订《买卖房屋协议》三年内办理房屋产权证，被答辩人便提出将二楼涉案房屋转卖给答辩人，但双方对二楼涉案房屋转卖价款未能协商一致，后被答辩人便一直占有、使用二楼涉案房屋，并将其出租，收取租金。但被答辩人疏于对二楼涉案房屋的管理，考虑到水电都是从答辩人的总阀进出，且都由答辩人承担水电费，被答辩人便多次在不需要开灯，房间内没人的情况下故意打开电灯，多次故意打开水龙头，任由水流，导致积水过深、水浸渍造成楼下住户房屋、财产受损，被答辩人却称与其无关，是答辩人的责任。无奈之下答辩人才关掉二楼涉案房屋电源开关，重新安装水管，但并如被答辩人所说的断水、断电，因为涉案房屋电源开关就在二楼，且电源开关没有被封闭控制，被答辩人可随时打开使用，而答辩人重新安装水管只是将原位于卫生间的水管接至客厅。故被答辩人陈述“2017年，被告开始反悔，其对原购买的房屋断水断电上锁，不让原告居住”是混淆是非，欲使答辩人承担赔偿责任的片面说辞，不足采信。二、被答辩人诉请赔偿五万元已过诉讼时效，依法应驳回其诉讼请求。被答辩人违约在先，被答辩人在明知2011年2月26日前答辩人未办理房产证情况下，仍占有、使用涉案房屋、并将其出租以收取租金。根据《民法通则》第一百三十五条规定的：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为2年，法律另有规定的除外综上所述，答辩人与被答辩签订的协议是双方真实意识的表示，没有协议无效，可撤销的情形，亦不违反相关法律法规的规定，协议合法有效。根据协议内容，签订协议后，不得反悔，若方反悔需赔偿对方五万元。被答辩人诉请赔偿五万元已过诉讼时效，答辩人故恳请法院依法驳回此诉讼请求，并驳回被答辩人诉讼费用由被答辩人承担的诉请以维护答辩人合法权益为谢。另外补充：答辩人不负赔偿被答辩人50000元的责任。首先，根据《买卖房屋协议》约定，于2008年2月16日起三年内办理房屋产权证，协议约定的办证期满后，被答辩人在明知涉案房屋未办理产权证的情况下仍一直占有、使用涉案房屋，并将其出租，收取租金一直到2018年4月。答辩人自2009年10月30日即将涉案房屋交付被答辩人，答辩人不存在反悔，被答辩人要求答辩人支付50000元诉求没有事实依据，答辩人不负向被答辩人支付50000元的责任。其次，根据2008年2月16日双方签订的《买卖房屋协议》及200年7月31目订《关于张荣林(甲方)，陈旭(乙方)的买卖房屋协议>的补充协议》的约定，被答辩人应于2018年4月30日前向答辩人支付第二批七万元的购房款，应于2007月31日前支付第四批二万捌仟元的购房款，而答辩人实际分别支付两批房款的时间为208年5月13日、2010年8月3日，被答辩人延迟支付房款已构成对协议的违约和反悔，答辩人不负向被答辩人支付50000元的责任。答辩人不负赔偿被答辩人涉案房屋增值产生损失213314元的责任。双方签订的协议及补充协议中均没有房屋增值损失赔偿责任的相关约定，法律法规也没有明文规定在买受人、出卖人双方解除房屋买卖协议的情形下由作为自然人的出卖人承担房屋增值产生的相应损失，答辩人自2009年10月30日即将涉案房屋交付被答辩人后，协议约定的办证期满后，被答辩人在明知涉案房屋未办理产权证的情况下仍一直占有、使用涉案房屋，并将其出租，收取租金一直到2018年4月，被答辩人其应自行承担对房屋增值产生的损失。综上所述，对被答辩人要求答辩人支付50000元及涉案房屋增值产生损失213314元的诉请没有事实及法律依据，依法应予驳回。反诉原告张荣林向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除反诉人与被反诉人2008年2月26日签订的《买卖房屋协议》及2009年7月31日签订《关于张荣林（甲方）、陈旭（乙方）的〈买卖房屋协议>的补充协议》；2、请求人民法院依法判令被反诉人支付占用涉案房屋租金58177.00元（自2009年12月16日起计算至2018年4月1日）以及利息（利息自2009年12月16日起以年平均租金为基数按24%年利率计算至被反诉人实际支付完毕之日）；3、请求人民法院依法判令被反诉人承担50000.00元的损失;4、本案诉讼费用及评估费用由被反诉人承担。事实及理由：2008年2月16日，反诉人与被反诉人签订《买卖房屋协议》及2009年7月31日签订《关于张荣林（甲方）、陈旭（乙方）的买卖房屋协议>的补充协议》，协议约定：反诉人将其位于毕节市东侧看守所旁的住房一套出卖给被反诉人，被反诉人应于2008年4月30日前向反诉人支付第二批7000.00元的购房款，应于2010年7月31日前支付第四批28000.00元的购房款，而被反诉人实际分别支付两批房款的时间为2008年5月13日、2010年8月3日，被反人延迟支付房款的行为已违约。根据上述协议的约定，反诉人于2009年10月30日将涉案房屋交付被反诉人，被反诉人一直管理、使用涉案房屋直至2018年4月1日。综上，根据合同法等相关法律法规的规定，被反诉人在无任何理由的情况下，单方解除《买卖房屋协议及补充协议》，其行为已经构成违约，应赔偿反诉人50000.00元。反诉人于2009年10月30日将涉案房屋交付给被反诉人，被反诉人一直管理、使用涉案房屋直至2018年4月1日，其应支付此期间的房屋租金。反诉人已经相关法律规定，提起反诉，恳请支持反诉人的请求，维护反诉人的合法权益。反诉被告陈旭答辩称，签订合同、支付房款及房屋交付的时间反诉原告均予以认可，但原告在2017年8月因被告对涉案房屋断水断电上锁丧失了对房屋的支配权。反诉原告断水断电、并至今未给原告办理房屋产权证，已经构成违约。反诉原告陈述的房屋租金缺乏事实依据，恳请驳回全部反诉请求。根据原、被告当事人陈述、庭审查明的事实及本院采信的证据，本院认定事实如下：2008年2月16日，张荣林作为甲方与陈旭作为乙方签订了《买卖房屋协议书》，约定：甲方将位于洪南路东侧、看守所旁边的第二层房屋出卖给乙方，手续由甲方办理，三年之内办好房屋产权证；价格为1308元/平方米；付款方式为首付50000.00元，4月30日之前付70000.00元，交房一年之内付48000.00元，手续完毕后每平方补交108元；双方同意签订上述协议，不得反悔，若一方反悔，必须赔偿对方五万元整。2009年7月31日，张荣林与陈旭作签订了补充协议，约定将《买卖房屋协议书》中的付款方式进行变更，将交房一年内付款48000.00元修改为2009年7月31日前付20000.00元，2010年7月31日前付款28000.00元。前述合同签订后，陈旭依约向张荣林支付了购房款共计168000.00元：分别为2008年2月16日支付50000.00元、2008年5月13日支付70000.00元、2009年7月31日支付20000.00元、2010年8月3日支付28000.00元。2009年10月30日，张荣林将涉案房屋交付给陈旭使用，但至今未办理该房屋的产权证书。本案在审理过程中，陈旭申请对涉案房屋的市场价值进行评估，张荣林申请对该房屋2009年12月16日至2018年4月1日期间的租金进行评估。经本院委托，皓天评估集团有限责任公司作出（2019）皓评字第12号《评估报告》，载明：经过测算，取证确定七星关区洪南路东侧原看守所旁的第二层涉案房屋在价格评估基准日（2018年7月30日）的市场价值评估价格为381314.00元，2009年12月16日至2018年4月1日期间的租金评估总价格为58177.00元。为此，陈旭支付了评估费用7000.00元，张荣林支付了评估费用5000.00元。本院认为，陈旭与张荣林签订的《买卖房屋协议书》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应当全面履行约定义务。现陈旭要求解除《买卖房屋协议书》及《补充协议》，张荣林也同意解除，故对陈旭要求解除前述合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。陈旭要求张荣林返还购房款168000.00元、张荣林要求陈旭支付使用涉案房屋期间的租金58177.00元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《买卖房屋协议书》之约定，张荣林应当于2011年2月16日之前为陈旭办理完毕涉案房屋的产权证书，但张荣林并未履行其合同义务，从双方提交的证据来看，未能办理产权证书是导致陈旭要求解除合同的主要原因。陈旭签订《买卖房屋协议书》，其目的是为了取得涉案房屋居住使用及投资的收益，而房屋的升值应属于应当预见的可获得利益。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，现因张荣林未能依约办理房屋产权证，最终导致双方解除涉案合同，给陈旭造成了一定的经济损失，故对陈旭要求张荣林赔偿因房屋增值产生的损失，应当予以支持。但是，陈旭在张荣林未依约办理完毕房屋产权证书的状态下，并未予以督促，而在继续使用涉案房屋数年后，直至2018年才提起诉讼要求解除合同，其自身对合同最终未能继续履行亦具有一定过错，考量合同的履行情况、根据公平原则予以衡量，对陈旭要求张荣林赔偿因房屋增值产生的损失，本院以增值部分的50%予以支持，计算为（评估市场价值381314.00-已付购房款168000.00）×50%=106657.00元。根据双方提供的证据，并不能证明双方当事人存在合同约定支付违约金50000.00元的情形，故对双方要求对方承担50000.00元违约金的诉讼请求，本院不予支持。张荣林要求陈旭支付利息，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）陈旭与被告（反诉原告）张荣林签订的《买卖房屋协议书》及《补充协议》；二、被告（反诉原告）张荣林于本判决发生法律效力之日起返还原告（反诉被告）陈旭购房款168000.00元并赔偿原告（反诉被告）陈旭损失106657.00元；三、原告（反诉被告）陈旭于本判决发生法律效力之日起支付被告（反诉原告）张荣林租金58177.00元；四、驳回原告（反诉被告）陈旭的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）张荣林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2285.00元，反诉案件受理费2300.00元，鉴定费12000.00元，由原告（反诉被告）陈旭负担7285.00元，由被告（反诉原告）张荣林负担9300.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审判员  孔羽佳二〇一九年六月三十日书记员  申开旭