广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初2697号原告：广州市厨房设备用具工业公司，住所地：广州市荔湾区芳村大道西125号自编之二房。法定代表人：郭健华，董事长。委托诉讼代理人：谢冰蓉、李琦，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：曾向武，男，1978年7月2日出生，汉族，身份证住址：广东省海丰县。委托诉讼代理人：林晓新，广东高木律师事务所律师。第三人：广州市荔湾区纳皇服装商行（个体工商户），经营场所：广州市荔湾区和平东路12号首层前面。经营者：曾向武。委托诉讼代理人：林晓新，广东高木律师事务所律师。原告广州市厨房设备用具工业公司与被告曾向武、第三人广州市荔湾区纳皇服装商行房屋租赁合同纠纷一案，本案于2019年3月25日立案后，由审判员杨仁义适用简易程序进行公开开庭审理。原告广州市厨房设备用具工业公司委托诉讼代理人李琦，被告曾向武和第三人广州市荔湾区纳皇服装商行共同委托诉讼代理人林晓新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市厨房设备用具工业公司诉讼请求：1.判令被告、第三人及共同使用人立即腾空迁出广州市荔湾区和平东路12号首层房屋，并将前述房屋交还给原告。2.判令被告按照合同约定的租金标准向原告支付自2018年10月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用使用费及逾期付款违约金（违约金按欠缴金额日5%标准从逾期之日计算至实际付清之日，被告起诉前已支付的房屋占有使用费可予扣除，该项逾期付款违约金是指被告每月逾期支付房屋占有使用费而产生的违约金）。3.判令被告按照1010元/天的标准向原告支付从2018年10月1日起至实际交还房屋之日止的逾期交还房屋违约金。4.判令被告向原告支付从2019年3月14日起至实际交还房屋之日止的水电费及逾期付款违约金（水电费按被告实际用水用电量，按照供水供电部门公布的单价计算；违约金按欠缴金额按日5%标准从逾期之日计算至实际付清之日）。5.判令被告交付的租赁保证金40400元由原告没收，归原告所有。6.判令被告向原告支付原告因本案支出的律师费8000元。7.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年5月20日，原告与被告签订《房屋使用协议》。根据协议约定，原告将广州市荔湾区和平东路12号首层的物业（租赁面积约66平方米）出租给被告，租赁期限自2015年7月1日起至2016年6月30日止。2017年10月1日，双方又签订《补充协议》，约定将前述房屋租赁期限延长至2018年9月30日。现双方租赁合同期限已届满，原告于2018年10月23日向被告发出《关于收回房屋的函》，要求被告于2018年11月1日前搬离租赁房屋并交还给原告，原告已多次要求被告腾空交还房屋，但至今被告仍未将租赁房屋腾空交还给原告。案涉房屋是原告向房管部门承租，现房管部门己多次要求原告腾空交还房屋，并已向荔湾法院起诉原告交还房屋。房管部门还要求原告按照房管部门公布的同期同地段商业用房租金参考价的标准计付租金及房屋使用费等。被告拒不向原告腾空交还房屋的行为，己经严重违反合同约定，导致原告无法及时向房管部门交还房屋，并承担较高的租金以及违约责任，被告的行为已经严重损害了原告的合法权益。被告曾向武答辩称：一、关于原告第一项诉讼请求，案涉房屋租赁合同已经到期，但是自从法院作出（2018）粤0103民初7260号民事裁定书后，原被告以双方口头、交易习惯确认双方租赁合同继续履行。被告也如期向原告支付租金，双方的租赁合约继续有效。由于未签订书面的后续协议，双方处于不定期租赁关系。原告要求收回案涉房屋，被告认可并同意积极配合，但原告必须给被告充足时间进行搬迁。二、关于原告第二项诉讼请求，被告每月按时支付租金，不存在任何违约行为，因此不需要承担违约责任。被告支付的是租金，不是占用费。对于占用费的标准，如果支付占用费，被告同意按照合同约定支付占用费。三、关于原告第三项诉讼请求的意见，与第二项诉讼请求的意见相同，被告没有违约，无需支付违约金。四、电费缓交是原告未履行抄表义务，无法计算出具体金额，被告不存在过错，且在原告通知的情况下被告都及时缴纳电费，不存在违约行为。五、关于原告第五项诉讼请求，被告承租原告房屋二十年，从未出现违约行为，因此原告没收保证金没有法律依据。六、关于原告第六项诉讼请求，委托合同对象与原告主体不一致，我方不认可律师费的存在，且没有关于律师费的具体约定，请求法院予以驳回。第三人广州市荔湾区纳皇服装商行陈述，其意见与被告的答辩意见一致。经审理查明：门牌显示为广州市荔湾区和平东路12号的房屋首层、2楼属于广州市房地产管理局所有，该房屋委托荔湾区房管局管理。2006年7月1日，原告和广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局签订《广州市荔湾区直管房（非住宅）租赁合同》，约定由广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局将广州市荔湾区和平东12号首层前、二、三楼部位的房地产出租给原告，作为商业用途，建筑面积246.15平方米；租赁期限为2006年7月1日至2007年6月30日。2015年5月20日，原告（甲方）与被告（乙方，使用方）签订《房屋使用协议》，约定：一、甲方同意将位于广州市荔湾区和平东路12号首层（以下简称案涉房屋）的物业按现状给乙方作经营服装使用，该物业总建筑面积约66平方米，乙方在签订本房屋使用协议前已清楚知悉该物业的性质及情况并愿意使用，本着互惠互利的原则，双方同意共同遵守以下的条款：1、使用期限：12个月，从2015年7月1日起至2016年6月30日止。2、物业使用费为20200元。如遇房管部门对甲方升租，所增加部分由乙方承担。3、乙方在协议书生效当日一次性缴付使用保证金40400元给甲方。4、乙方承担该物业发生的所有水、电费，乙方须在接到甲方收费通知后三天内将水、电费付清给甲方。5、乙方需在每月5号前将当月的使用费支付给甲方，并将款项付至甲方指定账户（甲方账户：广州市厨房设备用具工业公司，3602003709002858427——工商银行广州德政中路支行）。四、房屋使用协议期满、解约、违约的规定：1、使用期满前二个月，乙方如有意继续使用的，应及时书面函告甲方，如甲方仍将该物业转让使用的，在同等条件下，乙方有优先继续使用权。如使用期届满甲方提前两个月书面通知乙方不再继续使用或使用期满前两个月，甲方仍未收到乙方继续使用意向书的，双方使用关系于本协议期满后终止。3、本房屋使用协议依约终止或解除时，乙方逾期不交还物业和水电等设施的，乙方交付的保证金甲方不予退还，甲方还有权限制乙方营业，并可采取停水停电等措施，由此造成的一切损失由乙方承担，同时，乙方还需按每天壹仟零壹拾元整（1010元/天）向甲方支付违约金，实际占用期间还需向甲方支付物业占用金。6、乙方不按时缴交使用费、水、电费等费用的，每天加缴欠缴金额5%的违约金；逾期超过30天仍未付清所拖欠费用及滞纳金的，视作乙方根本违约，甲方有权立即解除本使用协议，收回物业，不退回保证金给乙方，并有权继续追缴乙方所欠费用及违约金等……7、违约金、赔偿金应在确定责任后十天内付清，否则按逾期支付使用费的条款处理。9、使用期内，若房管部门不出租或续租该物业给甲方或不允许甲方把该物业提供给乙方进行经营、或因落实政策将房屋发还给私人的，则本使用协议随即期满终止，甲、乙双方互不计算赔偿或补偿。10、本房屋使用协议经双方签字、盖章之日起生效。五、根据本房屋使用协议需发出的全部通知，甲乙双方均以书面形式，并以送至对方以下联系地址或挂号信方式或邮寄，即视为已送达。甲方联系地址：纸行路51号二楼乙方联系地址：和平东路12号首层。六、本房屋使用协议未尽之事宜，甲、乙双方应通过友好协商制定补充协议，一经双方签订则与本房屋使用协议具有同等法律效力；双方协商不成，可向物业所在地的人民法院诉讼解决。2017年10月1日，原告（出租人、甲方）与被告（出租人、乙方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方于2015年5月20日签署了关于广州市荔湾区和平东路12号首层（面积为：66平方米）房屋的《房屋使用协议》。现根据协议有关约定，就延长上述房屋租赁期限事宜，经协商一致订立以下条款，供共同遵守：一、该房屋原租赁期限由2015年7月1日到2016年6月30日，延长至2018年9月30日。二、2017年10月1日至2018年9月30日期间，每月租金标准按照每月租金额为人民币贰万零贰佰元整（￥20200元）执行。三、在租赁期内，若出现因政府行为、不可抗拒的自然灾害、不可抗力原因或收到广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局要求收回物业的通知等情形，导致《房屋使用协议》和本补充协议全部或部分无法履行时，《房屋使用协议》和本补充协议即自动终止，双方互不承担违约责任。乙方应在收到甲方的书面通知之日起30日内无条件将租赁房屋交回给甲方。如乙方按约定缴清所有租金和其他费用，清理并返还场地，且不存在《房屋使用协议》约定不予退还保证金的情形，甲方按照《房屋使用协议》的约定无息将保证金退还给乙方。五、除上述内容外，其余条款仍按《房屋使用协议》约定执行。本补充协议与原《房屋使用协议》约定不一致的，以本补充协议为准。六、本补充协议为《房屋使用协议》的有效组成部分，具同等法律效力。2018年11月5日，原告通过微信向被告发出《关于收回房屋的函》。该函内容载明：曾向武，根据贵方与我司共同签订的位于广州市荔湾区和平东路12号首层物业的《房屋使用协议》《补充协议》约定，2018年9月30日届满，双方房屋使用合同关系依法终止；为维护双方的合法权益，妥善做好搬迁、移交、结算等事宜处理，我公司现正式通知贵方，从2018年11月1日起，我公司将收回房屋；请贵方提前做好安排，依约按时搬迁并办理移交手续。发函人为原告，注明时间为2018年10月23日。此后，双方通过微信沟通有关案涉房屋交还、租金、水电费等事宜。2019年1月10日，原告通过微信告知被告“曾老板2月的租金先别急着交，可能公司有其他决定”“不会的，公司基本是决定起诉的了，只是时间问题”。2019年1月26日，原告通过微信告知被告“曾老板，2月租金可以先交了”。2019年4月8日，被告通过微信要求原告开具租金和水电费发票，原告在微信中表示“到时派过去”或“寄送到付”；2019年4月10日，被告在微信中称“发票已经收到了，还欠18年10月，11月，和电费的发票”。2019年2月27日，广州市奥宝物业管理有限公司与北京市盈科（广州）律师事务所签订《民事委托代理合同》，载明广州市奥宝物业管理有限公司因原告与被告、第三人租赁合同纠纷一案，聘请北京市盈科（广州）律师事务所提供法律服务，并委派谢冰蓉、李琦律师担任广州市奥宝物业管理有限公司的委托代理人，代理该案一审、二审法律程序。广州市奥宝物业管理有限公司是原告委托代理案涉房屋出租事宜的公司。2019年4月10日北京市盈科（广州）律师事务所向广州市奥宝物业管理有限公司开具增值税专用发票，服务名称显示为“签证咨询服务*法律服务”，价税合计8000元。4月23日广州市奥宝物业管理有限公司向北京市盈科（广州）律师事务所转账8000元另查，2018年10月11日，广州市荔湾区住房和建设局起诉至本院，案号为（2018）粤0103民初7260号，要求解除广州市荔湾区住房和建设局与广州市厨房设备用具工业公司之间就广州市荔湾区和平东路12号地下前、二、三楼房屋的不定期租赁关系，广州市厨房设备用具工业公司、曾向武及共同使用人腾空上述房屋交还广州市荔湾区住房和建设局。之后，广州市荔湾区住房和建设局申请撤回该案。庭审中，原被告确认水费每月固定100元，与租金同时支付。被告称案涉房屋由其和第三人使用，没有其他共同使用人。根据被告提交的号码为06273822的发票显示，被告向原告交付了租赁押金40400元，对此原告予以确认。庭审后，原被告双方均向本院提交了原告向被告开具的部分发票，其中包括2018年10月至2019年3月发票，发票的货物或应税劳务、服务名称项及备注内容均显示有“租金”。被告主张从双方的微信到发票都明确其所支付款项是租金，故双方的租赁关系是延续的；违约金过高，而且法律上规定违约金不应该超出租金的30%。原告表示合同到期后被告仍占用案涉房屋，其应继续支付使用费，其司不需要拒绝收取费用，不能以收取费用而证明租赁关系存续。双方确认，被告系当月支付下月房屋使用费（租金），其已支付2019年6月房屋使用费（租金）。原告称双方微信沟通中的一方为其司委托的物业管理公司的工作人员，被告确认另一方是其本人。庭审后，原告申请撤回关于判令被告向原告支付从2019年3月14日起至实际交还房屋之日止的水电费及逾期付款违约金的第四项诉讼请求，被告对此表示同意。本院认为，原被告签订的《房屋使用协议》及《补充协议》均是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效协议，双方应依约履行。《补充协议》约定双方之间的租赁期限延长至2018年9月30日，但原告并没有到期收回案涉房屋，其于2018年11月5日通过微信向被告发出《关于收回房屋的函》系其终止与被告租赁关系的意思表示，双方之间的租赁关系应于当日解除。虽然原告表示其在此前曾向被告送达《关于收回房屋的函》，但并未提供证据予以证实，本院不予采信。被告主张原告一直要求其交纳租金及水电费，且向其开具了租金发票，原告认可双方租赁合同继续履行，但从当事人之间微信沟通的内容看，原告在发出《关于收回房屋的函》后也一直向被告表示要求收回案涉房屋，此与其提起本案诉讼要求解除合同、收回房屋的行为相一致，也与广州市荔湾区住房和建设局起诉原被告的（2018）粤0103民初7260号案的情形相吻合。被告关于双方合同继续履行的主张依据并不充分，本院不予采信。至于被告2018年11月5日之后向原告所支付的除水费电费之外的款项，原告认为该款项为案涉房屋占有使用费，与协议有关“占用金”的约定相符，本院予以确认。但需要明确的是，在原告要求解除双方合同后，其仍以租金形式收取被告款项，明显有失妥当，此行为亦可能导致被告对双方之间合同关系产生错误判断，故对原告本案要求没收被告保证金，本院不予支持。在《房屋使用协议》及《补充协议》已经解除的情况下，原告要求被告腾空迁出案涉房屋，理由正当，可予以支持。考虑被告服装经营的实际，应给予被告合理的搬迁期限，本院酌定被告的搬迁期限为60日。第三人为被告经营的个体工商户，经营场所为案涉场地，其亦负有腾空迁出的义务。《房屋使用协议》及《补充协议》解除后，被告并未交还案涉房屋，违反了双方协议约定，依约原告可以要求被告支付逾期交回房屋违约金及占用期间的物业占用金。对于物业占用金，即原告所主张的双方合同解除后的房屋占用费，双方同意参照合同约定的租金标准支付，予以确认；房屋占用费按月计算，每月占用费应于当月最后一日前支付。在双方协议已经终止后，原告主张的房屋占用费逾期付款违约金，缺乏依据，本院不予支持，何况双方当事人确认被告系当月支付下个月租金或房屋使用费，被告并不存在逾期付款行为。本案中，双方确认被告已经支付案涉房屋占用费至2019年6月，故已支付房屋占用费应当予以相应扣除。对于逾期交房违约金的处理，因协议有明确约定，对原告该项主张可予支持，但逾期交房违约金已超过房屋占用费标准，显属过高，且被告提出调整违约金的申请，在无证据证实前述房屋占用费不足以弥补原告损失的情况下，本院酌定逾期交房违约金为101元/天，并与房屋占用费一并支付。有关律师费问题，在原被告所签订的协议中并无关于此项费用的明确约定，且该费用并非双方案涉房屋纠纷解决的必要费用，原告要求被告支付其因本案支出的律师费8000元，理由并不充分，本院不予支持。本案诉讼中，原告申请撤回有关水电费的诉讼请求，被告表示同意，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十五条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起六十日内，被告曾向武、第三人广州市荔湾区纳皇服装商行（含其他共同使用人）腾空迁出广州市荔湾区和平东路12号首层房屋并交还房屋给原告广州市厨房设备用具工业公司；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告曾向武向原告广州市厨房设备用具工业公司一次性支付从2018年11月5日起的房屋占用费及逾期交房违约金（房屋占用费为每月20200元，2018年11月5日至2019年6月30日已支付的房屋占用费可予相应扣减，逾期交房违约金为每日101元），此后被告曾向武按月（每月最后一日前）向原告广州市厨房设备用具工业公司支付当月房屋占用费和逾期交房违约金；三、驳回原告广州市厨房设备用具工业公司的其它诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费505元，由原告广州市厨房设备用具工业公司负担424元，由被告曾向武负担81元（原告广州市厨房设备用具工业公司已预交诉讼费由被告曾向武迳付给原告广州市厨房设备用具工业公司，本院不再退回）。如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨仁义二〇一九年六月二十一日书记员  魏冬菊姚晓丹