广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初1909号原告：裘丽丽，女，1964年7月24日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：朱玉虎、黄金杏，分别系广东南方福瑞德律师事务所律师、实习律师。被告：广州市创悦物业管理有限公司，住所地广州市天河区天河南路。法定代表人：陈鹏飞，董事长。委托诉讼代理人：杨沛清、官婉玲，均系广东沛清律师事务所律师。原告裘丽丽与被告广州市创悦物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告裘丽丽的委托诉讼代理人朱玉虎，被告广州市创悦物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨沛清、官婉玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告裘丽丽向本院提出诉讼请求：1.请求判令原、被告于2018年3月26日签订的房屋租赁合同无效；2.被告在判决生效后3日内将位于广州市天河区XX街16号至18号自编1号商业楼3楼301房腾空并交还给原告；3.判令被告参照租赁合同中约定的费用标准向原告交付房屋使用费（自2019年1月交至实际交还房屋之日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是位于广州市天河区车陂XX楼小区临街三层楼的所有权人。该三层房屋是原告在2003年从裘沛骥处购买。该三层房屋在1999年8月7日被广州市天河区城市建设管理监察支队天河大队处以罚款人民币18301元。因历史原因该三层房屋尚未办理房地产权证。被告在2000年1月时曾租赁该三层房屋中的第三层做办公用途，每月租金为600元人民币，使用期限为两年。2018年，被告负责原告所在小区的物业服务管理工作。原告及家人在XX楼小区有多套房屋。因被告承诺对原告的房屋免予收取物业管理费，同时为了让被告更好的为XX楼小区居民提供优质的物业管理服务，原告将该三层房屋中的第三层中的301房（下称案涉房屋）按照租金10元/月的超优惠标准提供给被告使用。被告使用案涉房屋期间，拒不向原告支付租金，且在物业管理服务期间存在着严重的不作为、乱作为，损害小区业主合法权益的行为。针对被告的违约，原告向被告主张解除租赁合同，收回案涉房屋，被告对此不予理睬。2018年9月8日，原告委托律师向被告寄送书面的《解除租赁合同律师函》，同时抄送了广州市天河区人民政府车陂街道办事处，以及XX楼小区所在的美好社区居委会。被告在收到原告解除租赁合同的意思表示后至今未作出任何回复。原告认为：原被告之间就案涉房屋签订的租赁合同是双方真实意思表示，被告在租赁期间违约。针对被告的违约原告提出解除租赁合同的意思表示，被告对此无异议。本案的租赁合同依法已经解除。被告依法应当向原告交还案涉房屋的使用权，并向原告交付其实际使用期间的租金。现被告拒不腾空交还案涉房屋且拒付租金，损害了原告的合法财产权益。为此，原告为了维护自身合法权益不受侵害，特诉至法院。被告广州市创悦物业管理有限公司辩称：1.不同意原告的诉讼请求，原告的主张没有事实和法律依据，根据法院调取的行政处罚决定书，车陂村委会和广东长城建设集团有限公司才是案涉房屋的建设者，原告提供的证据不能证明其对案涉房屋享有法律上的权利，原告将案涉房屋出租给被告并签订合同的行为不能反推出原告对案涉房屋为有权出租，在原告对案涉房屋不享有法律权利的前提下，即便案涉房屋因违法建设致合同无效，也不能简单适用合同法关于合同无效返还财产的规定，请求法院驳回原告的起诉。2.车陂村委会和广东长城建设集团有限公司与本案有直接利害关系，建议法院通知其参与诉讼。经审理查明：2018年3月26日，裘丽丽（出租方/甲方）与广州市创悦物业管理有限公司（承租方/乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将自有房产物业广州市天河区XX街16号至18号自编1号商业楼3楼301房出租给乙方作为物业办公用房使用；租赁期限自2018年3月1日起至2023年2月30日止；每月租金10元，乙方每季度向甲方支付租金30元；乙方自己支付租用期间发生的管理费、税费、电费等费用。原告提交房屋买卖合同、广州市罚款缴纳通知书和现金交款单、建设用地规划许可证、收款收据拟证明其对案涉房屋享有合法使用权。房屋买卖合同载明：2003年5月1日，裘沛骥（出卖方/甲方）与裘丽丽（买受方/乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿出售的房屋位于广州市天河区车陂XX楼小区临街三层楼出售给乙方，该房屋的建设单位为广东长城建设集团有限公司，所有人为甲方，该房屋用途为商住两用，建筑面积约为120平方米（其中一楼30平方米，二楼和三楼各45平方米），该房屋因历史原因尚未办理房产证，乙方在1999年因该房屋向广州市城市建设管理监督支队天河大队缴纳罚款近两万元人民币，乙方对该房屋已做充分了解，并愿意购买。甲乙双方确认该房屋交易总价格为人民币壹拾万元，甲方因该房屋向政府缴纳的罚款乙方应向甲方支付。乙方清楚该房屋存在被政府罚款处理的事实，并知悉因历史原因尚未办理房产证的事实，乙方不得以上述事由向甲方主张任何权利。裘沛骥于2004年3月20日出具收据，载明：本人裘沛骥收到裘丽丽购买本人的房屋购房款及罚款（共四次）其中：购房款总额人民币壹拾万元，罚款人民币壹万捌仟叁佰零壹元。现金交款单载明：1999年8月19日，交款单位：广州市财政代收罚款户，款项来源：罚款，金额18301元。广州市罚款缴款通知书载明：广东城建公司、车陂村委：根据行政处罚决定书穗规天处字[1999]第172号的决定，现对你（单位）罚款18301元，落款日期为1999年8月1日。原告于2018年9月12日向被告发出《解除租赁合同律师函》载明：……解除裘丽丽女士与贵司签订的《租赁合同》，贵司在2018年9月15日前向裘丽丽女士交还上述房屋并支付拖欠的租金。被告辩称该律师函不产生合同解除的后果。被告提交微信主页、微信聊天记录、李维海的劳动合同等证据拟证明其多次通过微信转账向原告缴纳租金，但原告拒绝接收。原告对被告法人陈鹏飞微信主页、其与陈鹏飞的微信聊天记录及转账退款记录的真实性无异议。但辩称陈鹏飞系在收到解除合同通知后才向原告支付欠缴租金。经本院询问，被告确认自2018年3月起未支付租金。另查明，为查明本案事实，本院向广州市规划和自然资源局发函调查，该局于2019年3月29日以穗规划资源协查[2019]170号《协助司法查询复函》函复本院，载明：一、来文所涉建设工程前经我局《建设工程规划许可证》（穗城规天建字[1992]493号）批准建设，以《建设工程规划验收合格证》（穗天规验证字[1998]10号）办理规划验收手续。二、1999年因涉嫌违法建设，我局以《违法建设行政处罚决定书》（穗规天处字[1999]172号）对108平方米值班室处以罚款临时保留使用2年的决定。《广州市城市规划局天河区规划分局验收合格证存根》（穗天规验证字[1998]第10号）载明：建设单位：车陂村委会，建设工程地址：东圃车陂XX生活区路口。《违法建设行政处罚决定书》（穗规天处字[1999]第172号）载明：违法建设单位：广东长城建设集团有限公司、车陂村委会，违法事实：据市城监天河大队[1999]城管违章处字135号案，查你们单位在天河区中山大道XX街16-18号地段，未经城市规划行政主管部门报建批准，于1999年1月间，擅自兴建1幢3层框架结构的值班室，建筑面积为108平方米。上述行为……构成违法建设……现作如下行政处罚决定：（一）对广东长城建设集团有限公司、车陂村委会违法建设的上述建筑物，按建筑面积108平方米计算，按违法建设工程总造价的一倍罚款（共18301元）。处罚后的违法建（构）筑物只作临时使用，临时使用期为2年，使用期内如因城市建设或管理需要时应无条件自行拆除。（二）对违法建设面积108平方米按工程总造价的5%补缴市政费915元。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。由于案涉房屋没有办理规划报建手续，即未取得建设工程规划许可证，虽经行政部门处罚，但仅临时用两年，签订合同时早已超过临时准许使用年限。故根据上述法律规定，原、被告就案涉房屋所订立的《租赁合同》应属无效。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。虽然被告主张原告并非案涉房屋的权属人，但出租人并非必须是权属人，根据原告所举证据可知，合同由原、被告双方签订，房屋由原告交付被告使用，在合同无效的基础上，原告请求被告返还案涉房屋理据充分，本院予以支持。关于使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。虽然合同无效，但鉴于被告依该合同约定占有、使用涉案房屋，根据公平原则，被告主张原告应自2019年1月起参照合同约定的租金标准10元/月向原告支付房屋占有使用费至其实际交还房屋之日止理据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告裘丽丽与被告广州市创悦物业管理有限公司于2018年3月26日签订的《租赁合同》无效；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市创悦物业管理有限公司向原告裘丽丽交还广州市天河区XX街16号至18号自编1号商业楼3楼301房；三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市创悦物业管理有限公司向原告裘丽丽支付自2019年1月1日至实际交还房屋之日期间占用费（占用费参照租赁合同约定的10元/月为标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费250元，由被告广州市创悦物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆亮亮人民陪审员  张黛乔人民陪审员  林 艳二〇一九年六月二十日法官助理滕悦书记员何靖文王嘉蔚