大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0203民初1119号原告（反诉被告）廉东华，女，1972年5月9日生，汉族，住大连市中山区。原告（反诉被告）廉洪全，男，1945年9月3日生，汉族，住大连市西岗区。二原告（反诉被告）共同委托代理人杜国栋，辽宁森杜律师事务所律师。被告（反诉原告）大连恒隆地产有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区五四路66号。法定代表人劳建亮，该公司董事长。委托代理人毛晓涛、单雅琦，辽宁智库律师事务所律师。原告（反诉被告）大连爱琪儿文化发展有限公司（以下简称“爱琪儿公司”）与被告（反诉原告）大连恒隆地产有限公司（以下简称“恒隆地产”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月30日作出（2018）辽0203民初905号民事判决，原告（反诉被告）爱琪儿公司、被告（反诉原告）恒隆地产均不服该判决，向大连市中级人民法院提起上诉，大连市中级人民法院于2018年11月7日作出（2018）辽02民终8043号民事裁定，撤销本院（2018）辽0203民初905号民事判决，发回本院重审。本院于2019年2月12日立案后，原告（反诉被告）爱琪儿公司因公司注销，申请变更其股东廉东华、廉洪全为本案原告（反诉被告），本院依法另行组成合议庭，于2019年3月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）廉东华、廉洪全的共同委托代理人杜国栋、被告（反诉原告）恒隆地产的委托代理人毛晓涛、单雅琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告廉东华、廉洪全共同诉称，2015年3月30日，原告廉东华与被告恒隆地产签订了《大连恒隆广场商场房屋租赁合同》，约定：1、甲方（恒隆地产）出租给乙方（廉东华）的场地坐落在大连市西岗区］号铺位，租赁面积约为634平方米。2、该房屋的用途为乙方仅限于在该房屋内经营［BabyPower］品牌［服务－教育、培训］品类的商品／服务。3、交付日暂定为2015年4月24日，最终以甲方通知的交付日为准，开业日暂定为2015年8月22日。此外，该租赁合同对租金的金额、保证金、管理费的交纳均做了约定。上述合同签订后，爱琪儿公司就积极寻找装修公司准备进场装修以及招聘员工进行培训。2015年6月9日，爱琪儿公司与大连尚品原创装饰设计有限公司签订了《建筑装饰工程施工合同》，由大连尚品原创装饰设计有限公司对爱琪儿公司的商铺进行装修，正式进场装修时间为2015年11月份，到2016年5月底装修完毕，爱琪儿公司共花费了装修费600000元。2015年6月29日，爱琪儿公司正式成立。2015年9月6日，原告廉东华与北京爱杰思管理咨询有限公司签订了《贝迪堡国际儿童早期发展中心合作协议》及补充条款、选址确认书、合作方式变更书，约定爱琪儿公司加盟案外人北京爱杰思管理咨询有限公司拥有的“贝迪堡”品牌、商号、商标等，爱琪儿公司向该公司支付了专项加盟服务费770000元，同时支付了对应的教具费用300000元。2017年7月16日，爱琪儿公司与被告恒隆地产签订了《补充协议》，约定交付日为2015年7月16日，装修期为自交付日起至2016年3月14日，开业日为2016年3月15日。同日，爱琪儿公司与被告恒隆地产又签订了一份《补充协议》，对租赁合同中附表一第四部分的租金作了修改，明确了支付时间和支付金额。2017年10月27日，爱琪儿公司、被告恒隆地产签订《补充协议》，约定将租赁合同的主体由原告廉东华变更为爱琪儿公司。2015年11月10日，爱琪儿公司向被告恒隆地产交付了合同保证金168643元、质量保证金15000元、共用事业费押金20000元，此后在2017年2月27日和12月27日分别补充交纳了11571元押金两份。此外，爱琪儿公司找案外人大连保税区冰川空调制冷工程有限公司对商铺内的空调及新风系统进行安装，花费200000元。爱琪儿公司一直按照租赁合同和补充协议的约定按时足额的向被告恒隆地产支付了租金，从没有拖欠。但是自2017年进入供暖季以来，爱琪儿公司租赁的商铺供暖一直不好，气温一直在10度以下，多次收到学生及学生家长的反映，爱琪儿公司向被告恒隆地产反映多次，被告恒隆地产均不予理睬，并把责任推给爱琪儿公司。爱琪儿公司从事的是0-3周岁婴幼儿早教机构，过低的温度导致大量学生家长的投诉以及要求退课，给爱琪儿公司造成了严重的经济损失。2018年1月27日，由于被告恒隆地产空调温度不达标、外墙保温等问题，导致爱琪儿公司店铺盘管水管冻裂而产生漏水事件，该次漏水造成了爱琪儿公司店铺大面积被淹，更加剧了学生家长的退课潮。最关键的问题是爱琪儿公司的消防手续一直无法办理下来，后来通过知情人才得知被告恒隆地产出租给爱琪儿公司的商铺不符合办理早教中心的消防要求，根本无法办理消防手续，存在严重的消防安全隐患。《租赁合同》的目的已经无法实现，被告恒隆地产构成根本性违约。原告廉东华、廉洪全认为，被告恒隆地产应当为爱琪儿公司提供《租赁合同》中符合用途的场地，但由于在签订合同时被告恒隆地产并未告知原告廉东华该商铺不符合办理早教中心的条件，导致爱琪儿公司前期投入了大量的人力、物力和财力进行装修、宣传、加盟，现由于被告恒隆地产的原因无法办理消防手续，早教中心无法继续经营下去，否则会存在严重的消防安全隐患，也随时面临着被消防部门封店的风险。被告恒隆地产对其违约行为给原告廉东华、廉洪全造成的经济损失，应承担赔偿责任。为了维护二原告的合法权益不受侵害，根据我国民事诉讼法的相关规定，向法院提起诉讼，请求判令：1、解除爱琪儿公司与被告恒隆地产签订的《大连恒隆商场房屋租赁合同》及其附属《补充协议》；2、判令被告恒隆地产返还原告廉东华、廉洪全定金、押金、保证金共计496869元；3、判令被告恒隆地产赔偿原告廉东华、廉洪全各项损失共计2818739元，其中装修费500000元、加盟费770000元、空调安装损失费150000元、退课损失318525.6元、转课损失730214元、宣传费300000元。被告恒隆地产辩称并反诉称，二原告的诉讼请求没有事实和法律依据，不同意二原告的诉讼请求，请求法院依法驳回。理由如下：一、原告廉东华在开业前未告知被告恒隆地产其在租赁房屋的实际经营项目，被告恒隆地产对此不知情。且爱琪儿公司的经营范围，以及其向被告恒隆地产提供的品牌授权手续均不包含儿童早教项目。1、房屋租赁合同附表一约定“乙方仅限在该房屋内经营【BabyPower】品牌【服务-教育、培训】”，并未约定原告廉东华要将租赁房屋用于儿童早教项目，而且，原告廉东华也从未告知被告恒隆地产要在租赁房屋内经营儿童早教项目，被告恒隆地产对此不知情。原告廉东华将案涉房屋用于经营儿童早教项目，属于改变房屋用途的违约行为。2、爱琪儿公司提供给被告的“babypower”注册商标的核定使用范围为“安排和组织培训班教育；录像带发行；提供体育设施；提供娱乐设施；玩具出租；为艺术家提供模特服务；音乐制作；游戏器具出租；文字出版（广告宣传材料除外）”，不包含儿童早教项目，被告恒隆地产在租赁合同签订时不知道原告廉东华将租赁房屋用于经营儿童早教项目。3、爱琪儿公司2015年6月29日设立时的经营范围为：文化艺术咨询、企业管理咨询、教育信息咨询（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2017年4月5日，爱琪儿公司变更后的经营范围为：文化艺术咨询、企业管理咨询、教育信息咨询、经济信息咨询；文体活动策划；会议服务；展览展示服务；国内一般贸易；针对成年人进行婴幼儿早期教育咨询及智力开发。爱琪儿公司自设立起至今，经营范围均无儿童早教项目。相反，其经营范围明确是“针对成年人进行婴幼儿早期教育咨询”，被告恒隆地产不知晓爱琪儿公司将租赁房屋用于经营儿童早教项目，爱琪儿公司从事儿童早教项目属于违法经营。4、爱琪儿公司装修完毕开业后，被告恒隆地产才知晓爱琪儿公司将房屋实际用于经营儿童早教，被告恒隆地产告知其该房屋不可用于儿童业态，否则无法办理消防手续。但爱琪儿公司称其有关系，可以自行解决消防验收问题。基于前述情形，爱琪儿公司在租赁房屋内经营儿童早教项目，并营业自2018年2月16日。二、被告恒隆地产不存在缔约过失，不应承担任何责任。本案中，二原告主张被告恒隆地产承担责任的理由为被告恒隆地产未告知原告廉东华租赁房屋不能用于经营儿童早教项目，实质是要求被告恒隆地产承担缔约过失责任。缔约过失责任是指在合同缔结过程中，一方当事人违反了以诚实信用原则为基础的先契约义务，造成了另一方当事人的损害，因此应承担的法律后果。根据《合同法》第四十二条“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为”规定，缔约过失责任的构成要件有四点：一是一方违反了以诚实信用原则为基础的先合同义务，二是违反先合同义务的一方当事人具有过失，三是违反先合同义务的行为造成了对方的损失，四是缔约过失责任发生在合同缔结过程中。承担缔约过失责任以违反先合同义务为前提，而先合同义务的基础是诚实信用原则。先合同义务一般包括告知义务、保护义务、保密义务、不得欺诈义务及其他依公平诚信原则应负的义务等。如上所述，被告恒隆地产在签订房屋租赁合同时，并不知晓爱琪儿公司要经营儿童早教项目，相反是由于爱琪儿公司对被告恒隆地产隐瞒了该事实，导致房屋租赁合同无法继续履行。被告恒隆地产并未隐瞒与订立合同有关的重要事实，未违反先合同义务，因此，被告恒隆地产对于爱琪儿公司无法利用租赁房屋经营儿童早教项目没有过错，不存在缔约过失，不应承担任何责任。三、根据房屋租赁合同约定，租赁房屋内的消防审批由爱琪儿公司负责，爱琪儿公司应当自行承担无法通过消防审批的损失。租赁合同附表三《进场装修收费清单》备注中约定：“a）乙方应自行向质检站、消防局、卫生局、环卫等政府部门申请审批，并应获得以上部门的批准，所涉费用由乙方自行承担”。租赁合同第七条第3款约定：“在开始施工前，乙方必须为其装修工程（包括图纸及设计）征得所有必要的政府有关部门的书面同意或批准。因向政府部门报批而引起的一切费用均由乙方承担。乙方必须取得所有必要的政府有关部门的验收合格证书（包括但不限于消防验收合格证书）后方可正式将该房屋投入营业使用。”租赁合同附件二《现有装修设施清单》约定，被告恒隆地产提供煤气接驳口、提供消防栓系统、喷淋系统、烟感器、消防报警系统、排烟管道接驳口；爱琪儿公司负责向煤气公司申请供气，负责店铺内煤气设施的施工安装，负责店铺内消防设施改造的审批、施工，并承担费用。根据上述约定，租赁房屋内的消防设施在内的装修、设计、报批、施工等全部由爱琪儿公司负责，二原告应自行承担无法通过消防审批的损失。而且，按照合同约定，爱琪儿公司应当在取得消防验收合格证书后方可正式将该房屋投入营业使用，爱琪儿公司违反了合同约定，因此产生的损失应当由其自行负责。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”的规定，应当依法驳回原告的诉讼请求。四、即便因被告恒隆地产原因导致房屋租赁合同解除，二原告主张的赔偿金额也无事实依据，不应得到支持。1、二原告提供的证据无法证明其主张的损失金额，且主张的损失均未提供付款凭证，无法证明费用已实际发生。2、装修费。根据二原告提供的《建筑装饰工程施工合同》、《空调及新风系统安装工程合同》，装修费为600000元，空调系统费用200000元。本案案涉房屋租赁期限为5年，自2015年11月16日起至2021年11月15日止，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；”的规定，二原告无权主张其实际使用房屋期间，即2015年11月16日至2018年2月16日期间所对应的装修及空调系统费用。3、加盟费。根据二原告提供的《贝迪堡国际儿童早期发展中心合作协议》约定，合作期限自2015年9月6日起至2020年9月5日止，共计五年，许可使用费为770000元。二原告无权主张房屋租赁合同解除前其实际经营期间，即2015年9月6日至2018年2月16日期间所产生的许可使用费。4、教具费。根据1100174320号增值税普通发票所附《销售货物或提供应税劳务、服务清单》，二原告主张的教具为易耗品，不排除在爱琪儿公司实际经营期间已经实际使用完毕，或没有剩余价值，二原告无权主张赔偿。即便爱琪儿公司购买的教具尚未实际使用完毕，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十条“除国务院财政、税务主管部门另有规定外，固定资产计算折旧的最低年限如下：（三）与生产经营活动有关的器具、工具、家具等，为5年；”的规定，教具的折旧年限为5年，二原告也无权主张其实际使用教具期间，即2015年9月6日至2018年2月16日期间所对应的教具折旧费用。根据《建设工程消防监督管理规定》第24条之规定，爱琪儿公司在对案涉房屋装修之前既已取得施工许可证后七日内应当办理消防设计备案，这是爱琪儿公司的应履行的法定义务，而爱琪儿公司没有按照法律规定履行消防设计备案。导致爱琪儿公司在装修之后以及经营了若干年之后才主张案涉房屋不符合其经营所需消防要求，如果爱琪儿公司按照消防规定办理消防设计备案，其就可以在装修之前就知道案涉房屋是不能够用作经营儿童早教项目，也就不会产生装修损失。因此，二原告所主张的装修损失是因为爱琪儿公司在装修之前没有依法履行消防许可程序所造成的。无权向被告恒隆地产主张。2015年3月30日，被告恒隆地产与原告廉东华签订了《大连恒隆广场商场房屋租赁合同》，约定：原告廉东华承租被告恒隆地产位于大连市西岗区大连恒隆广场建筑面积约634平方米的310号铺位用于BabyPower品牌经营，租赁期限为72个月，自房屋交付之日起计算。原告廉东华应于每个自然月的1日前向被告恒隆地产缴纳当月的基本租金、管理费，其中第一年（2015年4月24日至2016年4月23日）基本租金为每月61709元，第二年（2016年4月24日至2017年4月23日）基本租金为每月65566元，第三年（2017年4月24日至2018年4月23日）基本租金为每月69423元，管理费为每月50720元。原告廉东华应于每月向被告恒隆地产支付公用事业费，其中电费1.2元/度，水费4.72元/吨。原告廉东华应于每年1月向被告恒隆地产支付推广宣传费，标准为每年8000元。装修期内免租金，但如原告廉东华违约，被告恒隆地产有权要求原告廉东华补缴装修期租金。同时，租赁合同对保证金、押金、逾期支付各项费用的滞纳金标准、违约责任等事项进行了明确约定。2015年11月16日，被告恒隆地产向原告廉东华交付了商铺。2017年7月21日，被告恒隆地产与原告廉东华分别签订两份《补充协议》，其中一份《补充协议》明确房屋交付日为2015年11月16日，装修期自交付日起至2016年3月14日止。另一份《补充协议》对租赁合同作出调整：基本租金于交付日起至2016年9月8日，每月61709元；2016年9月9日至2016年9月30日，每月0元；2016年10月1日至2016年10月31日，每月61709元；2016年11月1日至2016年12月31日，每月0元；2017年1月1日至2017年9月30日，每月32783元；2017年10月1日至2017年11月15日，每月65566元；2017年11月16日至2018年11月15日，每月69423元。管理费于交付日之2016年9月8日，每月50720元，装修期减半；2016年9月9日至2016年9月30日，每月0元；2016年10月1日至2016年10月31日，每月50720元；2016年11月1日至2016年12月31日，每月0元；2017年1月1日至2017年9月30日，每月25360元；2017年10月1日至2021年11月15日，每月50720元。免除原告廉东华2016年的推广费。同时约定，若原告廉东华违反租赁合同及本协议第3条项下任何义务，被告恒隆地产有权随时取消本协议第1、2条全部内容，并要求原告廉东华在收到被告恒隆地产通知后五个工作日内一次性补交已执行的变更前与变更后费用的差额。2017年10月27日，被告恒隆地产与原告廉东华及爱琪儿公司签订了《协议书》，约定租赁合同中的承租方由原告廉东华变更为爱琪儿公司，租赁合同继续履行，原告廉东华及爱琪儿公司就租赁合同中承租方的义务共同向被告恒隆地产承担连带责任。租赁合同履行过程中，爱琪儿公司未按照租赁合同约定向被告恒隆地产支付租金、管理费、公共事业费、推广宣传费等各项费用，经被告恒隆地产多次催告，爱琪儿公司仍拒绝支付。爱琪儿公司欠付租金等费用的行为已构成严重违约，且已达到合同解除的条件。被告恒隆地产于2018年2月12日向爱琪儿公司邮寄送达了《解除合同通知书》，告知爱琪儿公司双方签订的租赁合同于2018年2月16日解除，并要求爱琪儿公司交还商铺，支付欠付的租金、管理费、违约金、滞纳金等费用。但截止被告恒隆地产反诉之日，爱琪儿公司仍未按照租赁合同约定向被告恒隆地产支付任何款项。综上，爱琪儿公司严重违反了租赁合同的相关约定，被告恒隆地产为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令：1、二原告向被告恒隆地产支付租金396032元及滞纳金（自每月租金支付日之次日起至实际支付之日止，按照日千分之一标准计算）；2、二原告向被告恒隆地产支付管理费320884元及滞纳金（自每月管理费支付日之次日起至实际支付之日止，按照日千分之一标准计算）；3、二原告向被告恒隆地产支付公用事业费15624元。4、二原告向被告支付推广费9000元；5、二原告向被告恒隆地产支付违约金360429元；6、二原告向被告恒隆地产支付装修期间及优惠期间的租金713354元及滞纳金（自2018年2月28日起至实际支付之日止，按照日千分之一标准计算）；7、二原告向被告恒隆地产支付装修期间及优惠期间的管理费366875元及滞纳金（自2018年2月28日起至实际支付之日止，按照日千分之一标准计算）。原告廉东华、廉洪全对被告恒隆地产的反诉共同辩称，不同意被告恒隆地产的反诉请求。1、被告恒隆地产在开业之前已经向消防部门提交了性能化防火报告，被告恒隆地产是明知其商场内310商铺能够对外出租的业态是餐饮和商业，而不能从事其他业态，但是被告恒隆地产并没有向原告廉东华进行释明，与爱琪儿公司签订租赁合同以及后续爱琪儿公司装修开业经营均没有向爱琪儿公司告知该业态仅能够是餐饮和商业。所以被告恒隆地产在租赁合同当中是根本性违约，导致合同无法继续履行。所以被告恒隆地产要求二原告支付租金和管理费没有事实和法律依据。2、爱琪儿公司并不拖欠被告恒隆地产任何租金和管理费，从二原告提供的向被告恒隆地产支付的租金和管理费明细当中，以及被告恒隆地产2018年1月、2月付款通知书中均可以明确看出，爱琪儿公司在2018年1月31日之前的租金、管理费已经全部支付完毕。3、被告恒隆地产所主张的其他公用事业费及推广费相关情况也与事实不符，爱琪儿公司也已经予以支付，并不存在拖欠。因此被告恒隆地产反诉请求没有任何事实和法律依据。经审理查明，2015年3月30日，原告廉东华（乙方、承租方）与被告恒隆地产（甲方、出租方）签订《大连恒隆广场商场房屋租赁合同》，主要约定：乙方承租甲方位于大连市西岗区大连恒隆广场商场310号铺位，租赁面积约634平方米，该房屋只限于用作商场，乙方仅限于在该房屋内经营[BabyPower]品牌[服务-教育、培训]品类的商品/服务，乙方必须取得所有必要的政府有关部门的验收合格证书（包括但不限于消防验收合格证书）后方可正式将该房屋投入营业使用，合同还就租金、管理费、保证金、押金的支付及返还事宜、违约责任等作出约定。2015年11月16日，原告廉东华与被告恒隆地产办理交接手续，被告恒隆地产将案涉商铺交付给原告廉东华。2017年7月21日，原告廉东华与被告恒隆地产签订两份《补充协议》，主要约定：确认房屋交付日为2015年11月16日，合同期自交付日起至2021年11月15日止，装修期自交付日起至2016年3月14日止，开业日为2016年3月15日。基本租金调整为：于交付日起至2016年9月8日，每月61709元；2016年9月9日至2016年9月30日，每月0元；2016年10月1日至2016年10月31日，每月61709元；2016年11月1日至2016年12月31日，每月0元；2017年1月1日至2017年9月30日，每月32783元；2017年10月1日至2017年11月15日，每月65566元；2017年11月16日至2018年11月15日，每月69423元。管理费于交付日起至2016年9月8日，每月50720元，装修期减半；2016年9月9日至2016年9月30日，每月0元；2016年10月1日至2016年10月31日，每月50720元；2016年11月1日至2016年12月31日，每月0元；2017年1月1日至2017年9月30日，每月25360元；2017年10月1日至2021年11月15日，每月50720元。免除原告廉东华2016年的推广费。若原告廉东华违约，被告恒隆地产有权取消上述基本租金、管理费及相关费用减免的约定，并要求原告廉东华补交费用差额。2017年10月27日，原告廉东华、被告恒隆地产与爱琪儿公司共同签订《协议书》，主要约定爱琪儿公司取代原告廉东华成为上述租赁合同的承租方。爱琪儿公司在案涉店铺内开办贝迪堡大连市恒隆中心，从事儿童早期教育。2018年1月，爱琪儿公司向被告恒隆地产提出停业申请。2018年2月1日，被告恒隆地产向爱琪儿公司回函，要求爱琪儿公司立即恢复营业。2018年2月6日，爱琪儿公司停止营业。2018年2月8日，爱琪儿公司提起本案诉讼。2018年2月12日，被告恒隆地产向爱琪儿公司发送《解除合同通知书》，通知爱琪儿公司因其自2018年2月起拖欠费用及2018年2月12日起擅自关闭店铺终止营业，自2018年2月16日起提前解除与爱琪儿公司订立的合同。合同签订后，爱琪儿公司向被告恒隆地产支付质量保证金、公用事业费押金、装修管理费、确认书定金等共计496869元，上述费用被告恒隆公司向爱琪儿公司出具专用收款收据。截至2018年1月31日，爱琪儿公司按合同约定向被告恒隆地产支付租金、管理费、推广费、水电费共计1240327.06元，其中租金、管理费支付时间为2016年10月及2017年1月1日至2018年1月31日，水电费支付时间为2015年12月至2017年12月5日。上述费用被告恒隆地产向爱琪儿公司出具增值税专用发票。被告恒隆地产于2018年1月11日、2月13日分别向爱琪儿公司发出付款通知书，上述付款通知书要求爱琪儿公司交纳拖欠的费用：管理费101440元（2018年2月1日-2018年3月31日）、基本租金138846元（2018年2月1日-2018年3月31日）、电费14791.2元（2017年12月6日-2018年2月5日）、水费832.6元（2017年12月6日-2018年2月5日）。另查，2015年6月29日，爱琪儿公司与大连尚品原创装饰设计有限公司签订《建筑装饰工程施工合同》。2015年9月6日原告廉东华与北京爱杰斯管理咨询有限公司签订《贝迪堡国际儿童早期发展中心合作协议》。2016年9月9日，被告恒隆广场微信公众号推送“大连恒隆广场开幕庆典……9月9日上午11：30开始营业”等消息。再查，爱琪儿公司成立于2015年6月29日，2018年7月26日注销，股东为原告廉东华、廉洪全，经营范围：文化艺术咨询、企业管理咨询、教育咨询（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。又查，根据国家消防工程技术研究中心出具的《恒隆广场·大连项目性能化防火设计报告》，恒隆广场?大连项目属一类高层建筑，设计耐火等级为一级，案涉店铺所在三楼仅有3-6号商铺可用于儿童游乐。《建筑设计防火规范》GB50016-2014第5.4.4条规定，托儿所、幼儿园的儿童用房和儿童游乐厅等儿童活动场所……设置在一、二级耐火等级的建筑内时，应布置在首层、二层或三层，设置在高层建筑内时，应设置独立的安全出口和疏散楼梯。上述第5.4.4条为强制性条文。《建筑设计防火规范》GB50016-2014自2015年5月1日起实施。诉讼中，原告廉东华、廉洪全提供的装修图纸之装修设计说明第二条设计依据：2.4《建筑设计防火规范》GB50016-2014。本院确认的上述事实，有原、被告均提供的《大连恒隆广场商场房屋租赁合同》、商铺交付凭据、《协议书》、《补充协议》、解除合同通知书、原告廉东华、廉洪全提供的付款通知书、专用收款收据、发票、《恒隆广场?大连项目性能化防火设计报告》、装修图纸，被告恒隆地产提供的《有关1月27日贝迪堡漏水事件回复》、商标注册证、商标查询信息、授权书等证据材料和当事人陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证及本院审查，可以采信。本院认为，原告廉东华、爱琪儿公司与被告恒隆地产签订的《大连恒隆广场商场房屋租赁合同》、《补充协议》、《协议书》均系各方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，合同各方均应按照约定全面履行合同义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，因租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，应予支持。《建筑设计防火规范》GB50016-2014标准中关于儿童活动场所的规定属强制性条文，案涉店铺不符合该强制性规定，现原告廉东华、廉洪全以案涉商铺不符合办理早教中心的消防要求，无法办理消防手续为由要求解除租赁合同及补充协议。被告恒隆地产亦认可案涉商铺不能用于经营儿童早教。故原告廉东华、廉洪全请求解除与被告恒隆地产签订的租赁合同、补充协议及协议书，符合法律规定，本院予以支持。关于原告廉东华、廉洪全要求被告恒隆地产赔偿装修费、加盟费、空调安装损失费、退课损失、转课损失、宣传费等各项损失的诉讼请求，原告廉东华、廉洪全主张在签订合同时被告恒隆地产并未告知原告廉东华该商铺不符合办理早教中心的条件，导致早教中心无法继续经营，被告恒隆地产系违约，应承担赔偿责任。被告恒隆地产对原告廉东华、廉洪全的上述主张不予认可，提出原告廉东华在开业前未告知被告恒隆地产其租赁房屋的实际经营项目，被告恒隆地产对此不知情；根据房屋租赁合同约定，租赁房屋内的消防审批由原告负责，原告应当自行承担无法通过消防审批的损失。本院认为，被告恒隆地产提供的商铺所在商场通过整体消防验收，符合消防要求，案涉房屋租赁合同约定原告廉东华租赁的房屋用途为商场，在该房屋内经营[BabyPower]品牌[服务-教育、培训]品类的商品/服务，并未明确约定该商铺是否可用于儿童早教项目，应视为被告恒隆地产提供了合格的房屋。原告廉东华、廉洪全主张其向被告恒隆地产提供的装修图纸可以证明被告恒隆地产在装修之前就知道其所租赁商铺要用于儿童早教项目，被告恒隆地产不认可收到装修图纸，且根据双方均认可的商铺交付凭据约定，2015年11月16日，承租方确认大连恒隆广场综合服务部已根据双方签订的租赁合同之约定将大连恒隆广场店铺号为310场地按时、合格地交付给承租方，承租方可以对该场地进行装修。按上述交付凭据，被告恒隆地产已经允许原告廉东华对案涉店铺进行装修，并未要求进一步提供装修图纸。原告廉东华、廉洪全主张在装修之前被告恒隆地产就已经知晓其将案涉店铺用于经营儿童早教，证据不足。《建筑设计防火规范》GB50016-2014自2015年5月1日起实施，原告廉东华、爱琪儿公司作为早教中心的经营者，应对自身经营项目的特殊性、租赁房屋需要满足的特殊条件进行充分了解，二原告提供的装修图纸之装修设计说明2.4《建筑设计防火规范》GB50016-2014，说明原告廉东华在委托装修设计时就应当知道《建筑设计防火规范》GB50016-2014中对儿童早教项目经营用场地的强制性标准，原告廉东华《建筑设计防火规范》GB50016-2014已经实施后，进行装修、宣传等投入并开业经营，应当对由此造成的各种费用损失自行承担。二原告要求被告恒隆地产赔偿其经营早教中心的各项投入的损失，证据不足，本院不予支持。关于原告廉东华、廉洪全要求被告恒隆地产返还其已支付的质量保证金、公用事业费押金、装修管理费、确认书定金等共计496869元的诉讼请求，被告恒隆地产提出上述496869元中的装修管理费在案涉租赁合同履行过程中已经实际产生，不存在返还的问题，其余费用系爱琪儿公司违约，按合同该约定，不应予以返还。据查，在案涉租赁合同纠纷发生之前，截至2018年1月31日，爱琪儿公司已按照合同约定向被告恒隆地产支付了管理费、租金及推广费，被告恒隆地产提出爱琪儿公司违约的证据不足，本院不予采纳。关于装修管理费一节，被告恒隆地产辩称，原告廉东华、廉洪全要求返还的装修管理费为装修期间的管理费并非合同附表三中在装修后应返还的装修保证金。据查，被告恒隆地产对收取的租金、管理费、推广费均出具增值税发票，对保证金、押金等需要返还的费用均出具专用收款收据，原告廉东华、廉洪全主张返还的装修管理费出具的就是专用收款收据，且被告恒隆地产并未提供证据证明还收取了原告交付的其他装修保证金，故被告恒隆地产的抗辩意见，证据不足，本院不予采纳。原告廉东华、廉洪全要求返还上述496869元符合合同约定，本院予以支持。关于被告恒隆地产要求原告廉东华、廉洪全支付欠付租金、管理费及滞纳金的反诉请求，本院认为，被告恒隆地产于2018年1月11日、2018年2月13日向爱琪儿公司发送的付款通知书中均未提及2018年2月1日之前爱琪儿公司存在欠付的租金及管理费，上述付款通知书与原告廉东华、廉洪全提交的与被告恒隆地产员工的谈话录音、被告恒隆地产开具的发票备注内容及被告恒隆地产公众号推送的开始营业的时间已经形成证据链条，可以认定爱琪儿公司已经按合同约定付清至2018年1月31日的租金、管理费及至2017年12月5日的水电费。爱琪儿公司于2018年1月即提出停业申请，因被告恒隆地产不同意，爱琪儿公司于2018年2月6日闭店终止营业，于2018年2月8日向法院起诉要求与被告恒隆地产解除合同，被告恒隆地产于2018年2月12日向爱琪儿公司发出解除合同通知书，故在案涉租赁合同发生纠纷之前，爱琪儿公司并无拖欠租金及管理费的情形。被告恒隆地产主张的租金、管理费及滞纳金数额，本院支持2018年2月1日至2018年2月12日的租金29753元（69423元/月÷28天×12天，取整）及管理费21737元（50720元÷28天×12天，取整），超出部分，本院不予支持。关于公用事业费部分，爱琪儿公司尚欠15624元（电费14791.2元+水费832.6元，取整），原告廉东华、廉洪全应支付给被告恒隆地产。关于推广费，爱琪儿公司已支付2018年推广费，并无欠付，被告恒隆地产该部分反诉请求，本院不予支持。关于被告恒隆地产以爱琪儿公司违约为由，要求原告廉东华、廉洪全补交装修期间及优惠期间的租金、管理费、推广费及滞纳金并支付违约金的反诉请求，本院认为，在案涉租赁合同纠纷发生之前，截至2018年1月31日，爱琪儿公司已按照合同约定向被告恒隆地产支付了管理费、租金及推广费，被告恒隆地产提出爱琪儿公司违约的证据不足，本院不予采纳。案涉房屋租赁合同的解除是由于租赁房屋违反法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定，非爱琪儿公司违约，故被告恒隆地产以爱琪儿公司违约为由要求原告廉东华、廉洪全补交上述租金、管理费等费用，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第六十四条之规定，判决如下：一、解除大连爱琪儿文化发展有限公司与被告（反诉原告）大连恒隆地产有限公司之间的《大连恒隆商场房屋租赁合同》及其附属《补充协议》、《协议书》；二、被告（反诉原告）大连恒隆地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告廉东华、廉洪全质量保证金15000元、公用事业费押金20000元、装修管理费101440元、确认书定金168644元、合同保证金191785元，共计496869元；三、原告（反诉被告）廉东华、廉洪全于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）大连恒隆地产有限公司2018年2月1日至2018年2月12日的租金29753元、管理费21737元、公用事业费15624元，共计67114元；四、驳回原告（反诉被告）廉东华、廉洪全的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）大连恒隆地产有限公司的其他反诉请求。如原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33175元（爱琪儿公司已预交），案件反诉受理费15160元[被告（反诉原告）大连恒隆地产有限公司已预交]，合计48335元。原告（反诉被告）廉东华、廉洪全负担28502元，被告（反诉原告）大连恒隆地产有限公司负担19833元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  张春艳审29432251000125判员李健人民陪审员  陈文英177165454025二○一九年六月五日书记员张新传