内蒙古自治区鄂托克前旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内0623民初407号原告郑华，男，汉族，1975年2月24日出生，个体工商户，宁夏回族自治区银川市人，现住宁夏回族自治区银川市。委托代理人杨大勇、朱志平，系宁夏浩晟律师事务所律师。被告方建和，男，汉族，1968年10月2日出生，个体工商户，宁夏回族自治区银川市人，现住宁夏回族自治区银川市。被告方建平，男，汉族，1974年8月15日出生，农民，宁夏回族自治区银川市人，现住宁夏回族自治区银川市。第三人上海庙镇沙章图村民委会，住所地鄂托克前旗上海庙镇新希望家园12号楼。法定代表人刘占山，系村委会主任。委托代理人罗鹏怀，系村委会支部书记。原告郑华诉被告方建平、方建和、第三人上海庙镇沙章图村民委会合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案受理后，于2019年5月23日由审判员陈继平依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑华及委托代理人杨大勇、朱志平与被告方建平、方建和及第三人上海庙镇沙章图村民委会的委托代理人罗鹏怀均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2013年5月23日,原告郑华与被告方建和签订《合作投资协议》，协议约定：双方注册成立宁夏阳光牧业有限公司（以下简称阳光公司），方建和以其拥有的内蒙古鄂托克前旗上海庙镇沙章图村63240㎡的草牧场土地（该土地名义所有人是方建平，实际所有人是方建和）及土地上现有的资产作为投资入股，占阳光公司60%的股份，郑华出资50万元作为投资入股，占阳光公司40%的股份。投资协议签订后，郑华与方建和又于2013年11月1日签订《宁夏阳光牧业有限公司股东补充协议》，协议约定：将阳光公司位于上海庙牧场园区前排十亩土地及房屋9间（约310㎡）和设施作价30万元作为方建和的入股资金用于公司办公，郑华出资20万元作为入股资金用于牧场建设，股东享有在园区内适当位置自建住宅一套，面积不超过300㎡，所建房屋财产归股东个人所有。原告郑华先后投资214.2万元用于建设，被告方建和未投入任何资金。2015年2月12日签订了《协议书》，双方同意解除2013年5月23日签订的《合作投资协议》及2013年11月1日签订的《宁夏阳光牧业有限公司股东补充协议》，方建和同意方建平将其与内蒙古鄂托克前旗上海庙镇沙章图村委会于2003年2月10日签订的《草牧场经营权转让协议》中的全部所有权转让给原告，并认可转让金额和转让费的支付方式以及郑华与方建平签订的《协议书》的全部内容，方建平不再享有上述102亩草牧场上的土地、房屋、树木及生产生活设备在内的所有权。与此同时，原告与被告方建平于2015年2月11日签订了《协议书》，协议约定：方建平将其与内蒙古鄂托克前旗上海庙镇沙章图村委会于2003年2月10日签订的《草牧场经营权转让协议》中102亩草牧场的承包经营权及土地上建筑物、附着物、树木、全部生产生活设备、其他相关财产权作价80万元转让郑华。2015年春节前支付方建平15万元，方建平收此款后60日内将承包人变更为原告郑华。签订该协议后，原告按约支付被告方建平15万元，但其一直未将草牧场经营权变更原告名下，被告方建和以368000元卖于原告的房屋也未过户原告名下，有关此事，经双方多次协商未果。综上所述，被告方建和作为草牧场的实际拥有人，已将其所有的102亩草牧场的承包经营权及土地上建筑物、附着物、树木、全部生产生活设备、其他相关财产权转让给原告所有，被告方建平一直未履行其与原告签订的《协议书》，方建和应当办理自建房屋的过户手续，却始终不予办理，为维护原告的合法权益，故诉至法院请求：1、判令被告方建平继续履行《协议书》，并支付违约金761000元（自2015年4月18日至2019年3月15日，按照每月2%标准计算，即800000元×2%÷30天×1427天=761000元，此后仍按此标准计算至实际付清之日）;2、判令被告方建平与内蒙古鄂托克前旗上海庙镇沙章图村委会于2003年2月10日签订的《草牧场经营权转让协议》中的地上建筑物、附着物、树木、全部生产生活设备、其他相关财产权归原告所有;3、判令被告方建和返还原告368000元购房款，支付利息43700元（利息按中国人民银行同期贷款利率4.75%计算，自2016年9月25日至2019年3月15日，此后仍按此标准计算至实际付清之日）;4、本案诉讼费、保全费、公告费等由被告承担。被告方建平答辩称，原告的诉求是无理的诉求，土地买卖是双方的事情，变更过户须双方在场办理，而原告一直躲避且不接打电话，2016年3月底通话一次（有录音），原告明确表示待转让费筹好一并解决，是原告推拖不履行协议，且该转让协议未经过村委会同意，属于无效合同，故请求驳回原告的诉求。被告方建和答辩称，原告在购买其10间（带车库，约500平米）房屋时，并未约定过户一事，且农村房屋都没有房产证，请求驳回原告的诉求。第三人答辩称，原、被告之间的事情村委会不清楚，今年原告找过村委会几次，谈到双方关于土地转让的问题，但村委会只认方建平。庭审中，原告向法庭提交的证据及被告的质证情况。第一组证据，投资合作协议（原件）1份，涉案草牧场宗地图（原件）1份，50万元收据（原件）1份，证明1、原告与被告方建和签订投资合作协议，对投资方式、投资数额、利润分享、亏损分担、事务执行、股份转让等事宜进行了明确约定；2、被告方建和是方建平与内蒙古鄂托克前旗上海庙镇沙章图村村委会于2003年2月10日签订的《草牧场经营权转让协议》中草牧场经营权的实际承包人；3、原告郑华与被告方建和投资成立阳光公司，被告方建和以该草牧场经营权及土地上现有资产作为投资入股，占阳光公司的60%股份，乙方出资50万元，占阳光公司股份的40%，据此折算，被告方建和以该草牧场经营权及土地上现有资产作价应当为75万元；4、方建和与郑华的投资比例为3：2；⑤原告郑华履行了《投资合作协议》约定的出资义务。被告方建平质证称，对其2013年将草牧场转让（口头）给了方建和的事实无异议；被告方建和质证称，有这么回事，没有异议；第三人对此不清楚。第二组证据，阳光公司股东补充协议（原件）1份、20万元收据（原件）1份，原告郑华在涉案草牧场建设房屋和被告作价入股房屋照片（原件）各1份，证明1、原告郑华与被告方建和约定将上海庙牧场园区前排十亩土地及房屋9间（约310平米）和设施作价30万元作为股东方建和的入股资金用于公司办公，郑华出资20万元用于公司牧场建设；2、股东享有在涉案土地内自建住宅一套的权利，所建房屋财产归建房股东所有；3、照片所显示的房屋归原告所有；4、被告作价入股的房屋归阳光公司所有；5、原告郑华履行了《宁夏阳光牧业有限公司股东补充协议》约定的出资义务；6、原告给付案外人赵娜工伤赔偿金11.8万元整。被告方建和对此无异议；被告方建平及第三人均表示不清楚。第三组证据，2015年2月12日与方建和签订的《协议书》（原件）1份，证明1、在被告方建平将其与内蒙古鄂托克前旗上海庙镇沙章图村村委会于2003年2月10日签订的《草牧场经营权转让协议》中的草牧场经营权转让给原告，并且被告不再享有草牧场上包括土地、房屋、树木及生产生活设备在内的所有权利的基础上，原告与被告方建和同意解除《投资合作协议》和《宁夏阳光牧业有限公司股东补充协议》；2、被告方建平与内蒙古鄂托克前旗上海庙镇沙章图村村委会于2003年2月10日签订的《草牧场经营权转让协议》中的草牧场经营权及地上的房屋、树木及生产生活设备在内财产归原告所有。被告方建平、方建和质证称，对房屋、树木及生产生活设备等按协议约定均为其所有的真实性无异议，但被告方建和明确表示，2015年2月11日之后公司的债权债务与其无关，其已解除合伙关系并退出；第三人表示不清楚。第四组证据，2015年2月11日与方建平签订的《协议书》、收条（原件）各1份，草牧场经营权转让协议（复印件）1份，证明1、《协议书》明确约定原告享有方建平与内蒙古鄂托克前旗上海庙镇沙章图村村委会于2003年2月10日签订的《草牧场经营权转让协议》中的草牧场经营权及地上的房屋、树木及生产生活设备在内财产的所有权的基础上，原告给被告支付80万元的草牧场经营权流转费用，被告方建平将草牧场经营权过户给原告；2、被告方建平认可其与内蒙古鄂托克前旗上海庙镇沙章图村村委会于2003年2月10日签订的《草牧场经营权转让协议》中的草牧场经营权及地上的房屋、树木及生产生活设备归原告所有；3、原告按约定给被告方建平支付了15万元草牧场经营权流转费，被告方建平出具收条予以确认；4、被告方建平未按协议约定办理草牧场经营权过户手续，构成违约。被告方建平质证称，对其1.2.3项的证明目的予以认可，但关于草牧场经营权过户的问题是因为原告当时一直未过来办理，并不是被告给其办理；被告方建和对此无异议，第三人表示对此不清楚。第五组证据，EMS特快专递单、《履行合同催办书一》、《履行合同催办书二》（原件）各一份，证明被告方建平未按约定办理涉案草牧场经营权过户手续，原告多次催促被告方建平办理过户手续，被告方建平一直未予以办理，构成违约。被告方建平质证称，1、这份函从来没有收到过；2、过户并非单方面一人可以办理的，故对原告证明目的不认可。被告方建和及第三人对此均表示不清楚。第六组证据，收据（原件）4份，证明被告方建和将涉案草牧场上自建的房屋以36.8万元的价格出卖给原告，原告于2016年9月付清了全部款项，被告方建和出具收条予以确认，但被告方建和始终未将该房屋过户至原告名下。被告方建和质证称，对房屋转让价格无异议，但是付款时间最后一笔是2018年6月，是原告要求的写在2016年9月；被告方建平及第三人均表示不清楚。第七组证据，羊圈、青储池、树木（杨树、国槐、复叶槭树）、钢筋围栏、硬化地面、大门、门房等照片各一张，证明羊圈、青储池、树木、钢筋围栏、硬化地面、库房、锅炉房等均系原告出资建设；被告方建和质证称，对上述设备等建设的真实性无异议，但该建设为与原告合伙时公司出资建设的；被告方建平质证称，树木及6间房屋（已拆）是其种植与建设的；第三人表示不清楚。第八组证据，借款借据（原件）5份，证明阳光公司向原告郑华借款424190元用于牧场建设，方建和签字予以确认；被告方建和质证称，公司的“走账”都是以借款形式来做的，对其真实性无异议，但2015年2月11日之后，公司的账务账目与其无关；被告方建平及第三人均表示不清楚。第九组证据，工伤赔偿协议、仲裁裁决书（原件）各1份，证明原告郑华支付赵娜工伤赔偿金11.8万元，对此被告方建和无异议，被告方建平及第三人均表示不清楚。庭审中，被告方建和向法庭出示证据及原告、被告方建平、第三人质证情况：2015年2月12日与原告签订的《协议书》一份，证明从2015年2月12日开始阳光公司所有的债权债务都归原告。原告质证称，对证据三性予以认可，但对证明目的不认可，这份协议及以前的协议，都是基于村委会的土地流转协议所形成的，到现在为止，这块土地也无法过户到原告名下，故以前阳光公司的投资以及债券债务与方建和全部有关；被告方建平及第三人均表示不清楚。庭审中，被告方建平向法庭出示证据及原告、被告方建和、第三人质证情况：第一组证据，电话录音碟一盘，证明原告从未过来办理草牧场经营权过户手续，并非被告不给原告过户的事实；原告质证称，对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，从录音中可以听出来，实际上是被告在向原告要其在宁夏中卫给原告施工过程的欠款，虽然也提出了土地转让的问题，但是根据双方土地转让协议约定，原告先行给付15万元，然后被告要给原告办理过户，然后才支付第二笔、第三笔转让费，所以是因为被告不能够给原告过户导致双方纠纷的产生；被告方建和及第三人均表示不清楚。第二组证据，欠条（原件）四支，证明涉案土地经营权早已交付给原告管理使用的事实。原告质证称，对四张欠条无异议，对证明目的也没有异议。但是原告欠其他工人的钱应该通过其他途径解决；被告方建和及第三人均表示不清楚。根据双方当事人举证、质证情况，本院对原告提供的第一、二、三、六、七、八、九组证据，因该7组均与被告方建和具有关联性，且被告方建和除对第六组关于房屋未过户问题、第七组资产系原告出资及第八组对2015年2月11日之后的公司账目不予认可，其余的均无异议，故本院对第一、二、三、九组证据的证明目的及第六、七、八组证据的真实性均予以采信；对原告提供第四组证据的第4个证明目的及第五组证据的证明目的，因被告方建平均不予认可，且就被告方建平签订协议后，随即将102亩土地交付原告管理使用及与被告方建平所提供的第一组证据证明目的相吻，是原告同意其筹集好转让费一并办理，并非被告有意不予协助办理过户手续，且土地经营权转让的前提条件是经发包方同意，虽双方当事人协商一致，但须经村委会的追认，故原告仅以此证明被告有违约行为的证明目的，本院不予采纳；对被告方建平提供的第二证据，因原告对此无异议，故本院对其证明目的予以采信；对被告方建和提供的一组证据，因原告对其三性无异议，故本院对其证据的三性予以采信。根据上述证据及当事人陈述，查明以下事实：2003年2月10日,被告方建平（乙方）与内蒙古鄂托克前旗上海庙镇沙章图村委会（甲方）于签订了《草牧场经营权转让协议》，协议约定：甲方将集体草牧场102亩转让乙方，乙方付给甲方草牧场补偿费12240元，承包期限至2028年12月底……。协议签订后，被告方建平一直在该土地上种植经营。2012年秋后，被告方建和与其弟方建平私下口头协商，以80万元价格将其弟承包甲方的102亩土地（含房屋六间、车库、机井、羊圈及当时地上实有树木等）转让于被告方建和，并于2013年5月前将涉案土地及地上建筑物、附着物及机井等财产全部交于被告方建和（转让费未给付被告方建平）。2013年5月23日,原告郑华与被告方建和签订《合作投资协议》，协议约定：双方注册成立宁夏阳光牧业有限公司，方建和以其拥有的内蒙古鄂托克前旗上海庙镇沙章图村63240㎡（102亩）的草牧场土地及土地上现有的资产作为投资入股，占阳光公司60%的股份，郑华出资50万元作为投资入股，占阳光公司40%的股份。投资协议签订后，郑华与方建和又于2013年11月1日签订《宁夏阳光牧业有限公司股东补充协议》，协议约定：将阳光公司位于上海庙牧场园区前排十亩土地及房屋9间（约310㎡）和设施作价30万元作为方建和的入股资金用于公司办公，郑华出资20万元作为入股资金用于牧场建设，股东享有在园区内适当位置自建住宅一套的福利，面积不超过300㎡，所建房屋财产归股东个人所有。原告与被告方建平于2015年2月11日签订了《协议书》，协议约定：方建平将其与内蒙古鄂托克前旗上海庙镇沙章图村委会于2003年2月10日签订的《草牧场经营权转让协议》中102亩草牧场的承包经营权及土地上建筑物、附着物、树木、全部生产生活设备、其他相关财产权作价80万元转让郑华。2015年春节前支付方建平15万元，方收此款后60日内将承包人变更为原告郑华。2015年2月12日，原告与被告方建和签订了《协议书》，双方同意解除2013年5月23日签订的《合作投资协议》及2013年11月1日签订的《宁夏阳光牧业有限公司股东补充协议》，方建和同意方建平将其与内蒙古鄂托克前旗上海庙镇沙章图村委会于2003年2月10日签订的《草牧场经营权转让协议》中的经营权及阳光公司在该涉案土地上的所有资产转让给原告，被告方建平不再享有上述102亩草牧场上包括土地、房屋、树木及生产生活设备在内的所有权等。签订该协议后，原告按约支付被告方建平15万元，后因双方各自原因，均未履行该协议，故原告认为被告方建平未能为其办理土地转让过户手续，违约在先，诉至法院提出上述诉讼请求。另查明，阳光公司接管102亩土地后，对被告方建平原有建筑（房屋六间）进行了拆除改造，重新修建了羊圈、青储池、种植树木（杨树、国槐、复叶槭树）、钢筋围栏、硬化地面、大门、门房等，并长年雇佣被告方建和父母为其照看该涉案土地。再查明，2017年6月，被告方建平又重新开始管理、经营102亩涉案土地及地上建筑物、附着物、树木等。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，而无效合同自始没有法律约束力。本案中，原告郑华所提诉讼请求的主要法律依据为其与被告方建平所签订的《协议书》，据当事人的陈述及庭审查明的事实，上述协议系一份土地承包经营权转让合同，而《中华人民共和国农村土地承包法》对“转让”合同的条件做了明确规定，首先，将受让人限定为“本集体经济组织的其他农户”，即仅有本集体经济组织成员才能取得和保有土地承包经营权，非本集体经济组织成员的经营主体不得享有土地承包经营权；其次，在程序上要求转让须“经发包方同意”。该规定属于强制性规定，而本案中《协议书》，虽系双方真实意思表示，但该《协议书》中的受让人（原告郑华）并非第三人上海庙镇沙章图村的村民，上述《协议书》也未经第三人村委会的同意，故上述《协议书》违反了法律的强制性规定，属无效协议，即原告的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。对原告在本案中自愿放弃第三项诉求的请求，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十六条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条，《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告郑华的诉讼请求。案件受理费15354.30元，减半收取7677.15元，由原告郑华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审判员  陈继平二〇一九年六月十七日书记员  巴 鑫法条链接……《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项：有下列情形之一的，合同无效。……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条，经发包方同意，承包方可以将全部或者部分的土地承包经营权转让给本集体经济组织的其他农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条：承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其他土地承包经营权的，转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。