山东省高级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）鲁行终19号 上诉人（原审原告）王贵，女，1972年6月8日出生，汉族，住青岛市崂山区。 委托代理人金永亮，山东荣达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）青岛市李沧区人民政府，住所地青岛市李沧区黑龙江中路615号。 法定代表人张友玉，区长。 委托代理人徐磊，李沧区房屋征收办公室工作人员。 委托代理人朱崇波，北京大成（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）青岛市人民政府，住所地青岛市香港中路11号。 法定代表人孟凡利，职务市长。 上诉人王贵因与被上诉人青岛市李沧区人民政府、青岛市人民政府房屋征收补偿及行政复议一案，不服青岛市中级人民法院(2018)鲁02行初129号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，向各方当事人送达了受理案件或者应诉通知书、合议庭成员告知书以及《二审行政案件诉讼要素表》,根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条之规定，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 原审经审理查明，1、原告王贵在青岛市××枣山路××西单元602户有合法房屋一处，房地产权证号为青房地权市字第房改244400号，证载房屋建筑面积73.65平方米，用途为住宅，房屋产别为私产。 2、2015年12月16日，青岛市李沧区发展和改革局作出李沧发改〔2015〕235号《关于李沧区枣山路中学建设工程项目建议书的复函》，对李沧区枣山路中学建设工程项目予以批复。2016年4月7日，青岛市国土资源和房屋管理局作出青土资房办发〔2016〕37号《关于进一步优化建设项目用地预审工作有关问题的通知》，李沧区枣山路中学建设工程征收符合土地利用总体规划。2016年7月28日，李沧区枣山路中学建设项目取得《建设项目选址意见书》。2016年8月25日，该项目取得《建设用地规划许可证》。同日李沧区政府向市房屋征收与补偿办公室提交青李沧政函〔2016〕110号《李沧区人民政府关于李沧区枣山路中学建设工程房屋征收补偿方案备案的函》及附件《李沧区枣山路中学建设工程规划范围内房屋征收补偿方案（征求意见稿）》。2016年9月2日，青岛市房屋征收与补偿办公室作出青房征字〔2016〕207号《青岛市房屋征收与补偿办公室关于李沧区枣山路中学建设工程房屋征收补偿方案的复函》，同意进行备案，请李沧区政府按照规定程序进行公示。2016年9月3日，李沧区××征收办公室在征收范围内公示《李沧区枣山路中学建设工程规划范围内房屋征收补偿方案（征求意见稿）》，称经有关部门批准，将实施枣山路中学建设工程，拟对枣山路174号楼、176号楼、178号楼、180号楼及规划范围内国有土地上房屋实施征收，将该方案予以公示，征求被征收人意见，公示期限自2016年9月4日至10月3日止，共30天，被征收人如对方案有不同意见或相关建议，请在公示期限内以书面或电子邮件形式反馈至李沧区××征收办公室，并告知地址、电话和电子邮箱。2016年9月1日，李沧区××征收办公室作出《关于暂停办理征收范围相关手续的通知》并在征收范围内公示。2016年10月12日，李沧区政府向市房屋征收与补偿办公室申请李沧区枣山路中学建设工程房屋征收决定相关材料审核备案，包括李沧区枣山路中学建设工程规划范围内国有土地上房屋征收补偿方案、李沧区枣山路中学建设工程规划范围内房屋征收补偿方案（征求意见稿）意见征集情况说明、补偿房源证明、存款证明、社会稳定风险评估报告等。2016年10月26日，青岛市房屋征收与补偿办公室同意对枣山路中学建设工程房屋征收改造项目社会稳定风险评估报告及房屋征收决定相关材料给予备案。 3、2016年11月8日，被告李沧区政府作出《李沧区人民政府关于对李沧区枣山路中学建设工程规划范围内国有土地上房屋实施征收的决定》，决定：征收目的为公共利益的需要，建设枣山路中学，促进李沧区教育事业发展；征收部门为李沧区××征收办公室；征收范围李沧区枣山路中学建设工程规划范围内国有土地上的房屋及房屋附属物；签约期限以房屋征收部门在征收范围内公示通知的签约期限为准；征收补偿标准和方式按照《李沧区枣山路中学建设工程规划范围内国有土地上房屋征收补偿方案》补偿，房屋征收实行货币和异地两种补偿方式，由被征收人自愿选择其中一种；征收补偿安置房源为位于青岛市××号《文昌阁城中村改造C1-01地块商品房项目》的新建商品房。同日，被告李沧区政府发布《李沧区人民政府关于对李沧区枣山路中学建设工程规划范围内国有土地上房屋实施征收的公告》，将《李沧区枣山路中学建设工程规划范围内国有土地上房屋征收补偿方案》作为附件一并公告。补偿方案载明该项目被征收房屋基本情况：李沧区枣山路中学建设工程规划范围内的房屋及房屋附属物。原告王贵的涉案房屋在上述房屋征收范围内。2016年11月22日，李沧区××征收办公室作出《关于停止办理征收范围相关手续的通知》并公示，通知有关部门停止办理征收范围内相关手续。 4、2016年11月16日，房屋征收部门在被征收区域现场公示了《关于李沧区枣山路中学建设工程项目房屋征收评估机构书面协商选择结果的通知》，告知被征收人，房屋征收部门对《房屋征收评估机构书面协商选择函》进行了统计，房屋征收范围内共有44位被征收人，评估机构书面协商选择函发放44份，收回41份，统计结果最高的青岛习远房地产土地评估造价咨询有限公司、青岛建科园房地产评估有限公司、青岛广信达房地产评估有限公司为枣山路中学建设工程项目房屋征收评估机构。 5、2017年3月9日，青岛习远房地产土地评估造价咨询有限公司、山东广信达土地房地产资产评估项目管理有限公司、青岛建科园房地产评估有限公司分别出具房地产征收估价报告，三份估价报告评估时点均为2016年11月8日，估价结果为：在正常市场交易情况下的基准征收补偿价格（一层、南向、无装修）为每平方米15629元。分户评估报告均显示原告王贵涉案房屋的评估单价为每平方米15778元。随后，房屋征收部门向原告邮寄送达《国有土地上房屋征收分户评估表》，该表载明权利人为“王贵”，房屋坐落李沧区枣山路××西单元602户，产权性质为“私有”，房屋用途为“住宅”，房屋结构为“砖混二等”，楼层为“6”，朝向为“南”，评估时点为“2016年11月8日”，房屋评估单价为“每平方米15778元”，同时告知原告如对该报告有异议，十日内向评估机构提出。2017年3月15日，原告等向评估机构提交《复核申请书》。2017年3月24日，评估机构作出《关于李沧区枣山路中学建设工程规划范围内征收评估符合回复意见》，对原告的问题予以答复，认为评估单价合理；对储藏室复核后的评估单价为4300元/平方米；被征收房屋价值包含其分摊的国有土地使用权价值；征收范围内的配电室、锅炉房的所有权人为青岛崂山啤酒厂，征收人依法对青岛崂山啤酒厂进行补偿符合政策规定。同时告知原告，如对复核意见有异议，于10日内向青岛市房屋征收评估专家委员会申请鉴定。2017年3月30日，原告向青岛市房屋征收评估专家委员会提交《房屋拆迁评估结果异议及鉴定申请书》。2017年6月12日，青岛市房屋征收评估专家委员会出具《专家鉴定意见书》，认为:评估机构的选择、价值时点符合相关规定；被征收房屋的价值已包含占用范围内的国有土地使用权价格；配电室、锅炉房等应依法对房屋所有权人进行补偿；评估公司出具的复核评估报告中的房屋基准单价和储藏室单价的测算依据、技术路线、方法选择、主要参数选取、评估结果确定方式等技术问题基本符合技术规范和文件的要求；鉴于该项目因前期依法确定被征收房屋建筑面积和公房权属调查等原因导致价值时点与征收实施日期间隔较长、且在此期间周边房地产市场变化较大的实际情况，评估机构应进行详尽的市场调查，充分考虑周边房地产市场变化对评估价格的影响，评估结果须符合周边房地产的市场价格水平。2017年6月12日，山东广信达土地房地产资产评估项目管理有限公司出具专家鉴定后房地产估价报告书，2017年6月15日，青岛习远房地产土地评估造价咨询有限公司、青岛建科园房地产评估有限公司分别出具专家鉴定后房地产征收估价报告，三份评估报告均显示估价结果为：在正常市场交易情况下的基准征收补偿价格（一层、南向、无装修）为每平方米17600元。分户评估报告均显示原告王贵涉案房屋的评估单价为17776元/平方米。2017年6月15日，房屋征收部门作出《国有土地上房屋征收分户评估表》，该表载明权利人为“王贵”，房屋坐落李沧区枣山路××西单元602户，产权性质为“私有”，房屋用途为“住宅”，楼层为“6”，朝向为“南”，评估时点为“2016年11月8日”，房屋评估单价为“每平方米17776元”。2017年7月26日，房屋征收部门作出《国有土地上房屋征收分户装修评估表》，该表载明权利人为“王贵”，房屋坐落李沧区枣山路××西单元602户，产权性质为“私有”，房屋用途为“住宅”，楼层为“6”，朝向为“南”，评估时点为“2016年11月8日”，装修单价为“每平方米300元”。上述两份评估表一并送达给原告。 6、因就涉案房屋的征收补偿问题未与原告达成一致意见，房屋征收部门于2017年11月29日向被告李沧区政府提交《关于下达李沧区枣山路中学建设工程规划范围内国有土地上房屋征收补偿决定的请示》，被告李沧区政府于2017年12月11日作出李沧征补决枣山路中学住字[2017]5号《青岛市李沧区枣山路中学建设工程规划范围内国有土地上房屋征收补偿决定》，并向原告送达，原告于2018年1月25日签收。 7、原告不服被告李沧区政府作出的李沧征补决枣山路中学住字[2017]5号《青岛市李沧区枣山路中学建设工程规划范围内国有土地上房屋征收补偿决定》，于2018年2月11日向被告青岛市政府提出行政复议申请，要求撤销上述房屋征收补偿决定。被告青岛市政府于2018年2月23日予以受理，同日通知李沧区政府提出行政复议答复意见并提交相关证据、依据等。2018年2月26日，被告李沧区政府提交行政复议答复书。2018年4月4日，被告青岛市政府作出《行政复议决定延期通知书》，因案情复杂，决定延期至2018年5月12日之前作出复议决定。2018年5月7日，青岛市政府作出青政复决字[2018]118号《行政复议决定书》，决定维持李沧区政府作出李沧征补决枣山路中学住字[2017]5号《青岛市李沧区枣山路中学建设工程规划范围内国有土地上房屋征收补偿决定》的行政行为。 原告对此不服，提起本案行政诉讼。 原审认为： 一、关于李沧区政府作出李沧征补决枣山路中学住字[2017]5号《青岛市李沧区枣山路中学建设工程规划范围内国有土地上房屋征收补偿决定》是否合法的问题，从以下方面进行分析： （一）关于涉案房屋征收决定及房屋征收补偿方案可否作为本案证据予以使用 原告在诉状中大量表述对征收决定程序中的社会稳定风险评估、批复等意见，但原告并未就涉案房屋征收决定提起诉讼。经审查，涉案项目取得李沧区发展和改革局的立项批复，符合土地利用总体规划，并取得青岛市规划局建设项目选址意见书和建设用地规划许可证，依法定程序制定征收补偿方案，出具货币补偿资金存储证明，社会稳定风险评估报告等材料也已经备案，而且就房屋征收部门、组织落实单位、征收实施单位、征收范围等内容予以确定，涉案房屋征收决定适用法律、法规正确，符合法定程序，内容符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定可作为本案证据使用。涉案《李沧区枣山路中学建设工程规划范围内国有土地上房屋征收补偿方案》系被告李沧区政府制定、并报青岛市房屋征收与补偿办公室进行审核备案并进行公示的材料，可作为本案证据使用。 （二）关于涉案评估报告 房屋征收决定作出后，房屋征收部门根据相关规定依法组织被征收人采取书面方式协商选择房地产价格评估机构，经对被征收人填写的房屋征收评估机构书面协商选择函进行统计，最终从市建委公布的房屋征收评估机构名录中选出三家房地产价格评估机构作为该项目房地产价格评估机构，同时将协商选择结果进行了公示。选定的房地产价格评估机构根据房屋征收部门的委托对被征收房屋价值等进行了评估，将分户评估单价明细表进行了公示并送达原告。原告对分户评估表有异议，于2017年3月15日向评估机构提出复核申请，3月24日三家评估机构出具了《关于李沧区枣山路中学建设工程规划范围内征收评估复核回复意见》，因原告对回复意见有异议，3月30日向青岛市房屋征收评估专家委员会提出《房屋拆迁评估结果异议及鉴定申请书》，6月12日青岛市房屋征收评估专家委员会出具了《专家鉴定意见书》，评估机构根据《专家鉴定意见书》提出的意见对被征收房屋价值进行了重新评估，作出新的分户评估表和分户装修评估表并向原告送达。因此，涉案项目中房地产价格评估机构的选择、评估程序均符合相关规定。《国有土地上房屋征收评估办法》第十条、第十四条规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。庭审中，原告主张评估单价过低，其周边新建小区二手房屋单价每平方米26000元以上，故评估结果不符合规定。本院认为，根据上述规定可知，房屋征收评估机构对被征收房屋进行评估需要依据被征收房屋在评估时点的状况，参照临近、同类房地产的市场交易价格，并按照被征收房屋所在地的新建房屋市场销售价格进行综合分析、评估，原告仅以其涉案房屋周边新建房屋单价作为对比因素不当。因此，涉案房屋评估报告的出具符合法定程序，可以作为涉案房屋征收补偿决定的补偿依据。 （三）关于房屋补偿安置方式 《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款、第二十条规定，征收补偿可以采用房屋补偿方式，也可以采用货币补偿方式。征收房屋实行房屋补偿的，应当根据城市规划和建设项目用途，实行就地或者异地房屋补偿。征收区域用于住宅房屋建设的，规划主管部门在审批该建设工程规划时，在满足城市规划和国家标准规范的同时，应当考虑被征收人就地房屋补偿的需要。涉案项目的征收目的为建设枣山路中学，为公共利益的需要，促进教育事业发展，不符合就地安置的条件，涉案房屋征收补偿方案第八条确定补偿方式为货币和异地房屋两种，未违反上述规定，且该方案亦已根据《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条在拟征收房屋范围内公布，征求公众意见，相应的异地安置房源也予以公示。 （四）关于应安置房屋面积和补偿项目计算标准 原告涉案房屋产权证记载建筑面积为73.65平方米，实测绘建筑面积为79.37平方米，按实际测绘面积补偿，并增加10平方米住房改善面积及公摊面积补助[（79.37+10）×23%）]后，应补偿面积为109.9251平方米,被征收房屋的评估单价为17776元/平方米，被告李沧区政府计算出被征收房屋的货币补偿金为1954028.58元并无不当。原告如选择货币补偿，附属物面积12.93平方米，评估单价为4300元/平方米，附属物补偿费55599元，同时给予被征收房屋货币补偿5%的奖励为97701.43元，亦无不当。关于面积计算标准方面，尽管未按照证载房屋建筑面积计算，但被告提供了2016年12月30日枣山路中学建设工程房屋征收工作专题会议记录，载明入户评估期间，被征收人多次反映证载建筑面积小于实际建筑面积，因此会议决定由产权单位崂山啤酒厂提供房屋相关资料，征收部门委托有资质测绘机构按照现行商品房测绘标准，对征收范围内房屋重新测绘，依据测绘面积进行补偿。并且，原告对于按照实测面积进行补偿的做法亦没有异议，本院对此予以确认。 关于原告提出的房屋补偿面积不应仅计算房屋建筑面积，还应依照物权法第七十三条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”将小区内配件的锅炉房、配电室面积并按户平摊到户，将产权证上记载的土地使用面积1500多平方米分摊到户，原告上述主张于法无据，且不符合《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第十八条规定的“被征收房屋和补偿房屋的面积以建筑面积计算。”因此，对原告该主张不予支持。 因涉案房屋征收项目属于异地房屋安置方式，被征收人如选择房屋补偿，补偿房屋位于李沧区××号蓝山湾区域内，房屋征收部门提供被征收房屋货币补偿金价款相当的补偿房屋，补偿房屋价格由评估机构以房屋征收决定公告之日为房屋价值评估时点进行评估，评估价格已在签约现场公示，补偿房屋总价款与被征收房屋货币补偿金之间存在差价的，被征收人应与房屋征收部门结清差价款。因涉案项目安置房源价格以评估为准，一户一价，因此在原告没有明确对安置房源作出选择之前，选择房屋补偿时的具体安置面积无法明确，被告李沧区政府在补偿决定中的表述方式并无不当。 其他关于搬迁补助费、临时过渡费、装修补偿费等计算标准，被告李沧区政府对上述补偿项目依据该项目房屋征收补偿方案进行计算并无不当。 （五）关于涉案房屋征收补偿决定的程序 因原告与青岛市李沧区××征收办公室在房屋征收补偿方案确定的签约期限内未达成一致意见，被告李沧区政府于2017年12月11日作出李沧征补决枣山路中学住字[2017]5号《青岛市李沧区枣山路中学建设工程规划范围内国有土地上房屋征收补偿决定》，依法在涉案房屋征收范围内予以公示并向原告送达，并无不当。 二、关于被诉行政复议决定决定是否合法的问题。庭审中，原告对被告青岛市政府的行政复议程序没有异议，经审查，被告青岛市政府所作行政复议决定程序合法，复议机关作出维持李沧征补决枣山路中学住字[2017]5号《青岛市李沧区枣山路中学建设工程规划范围内国有土地上房屋征收补偿决定》的结论并无不当。 综上，被告李沧区政府作出的李沧征补决枣山路中学住字[2017]5号《青岛市李沧区枣山路中学建设工程规划范围内国有土地上房屋征收补偿决定》、被告青岛市政府作出的青政复决字[2018]118号《行政复议决定书》均认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，原告的诉讼请求于法无据，依法不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十九条的规定，判决如下：驳回原告王贵的诉讼请求。案件受理费人民币五十元，由原告王贵负担。 王贵不服原审判决提出上诉，上诉请求：依法撤销原审判决，判决撤销被上诉人青岛市李沧区人民政府的《青岛市李沧区枣山路中学建设工程规划范围内国有土地上房屋征收补偿决定》及青岛市人民政府（2018）118号行政复议决定。事实与理由：一、被上诉人的征收补偿方案，缺乏民主和公众参与，没有考虑被拆迁户的意见，程序违法，违背了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三条和第十一条规定。二、征收补偿决定中货币补偿金额确定不合理，评估单价过低，补偿面积有严重遗漏。评估报告结果虚假，2017年3月9日涉案三家房地产评估机构出具了每平方米15629元的评估结果，上诉人申请复核后，2017年6月15日又出具了每平方米17600元的评估结果，因周边新建小区二手房单价每平方米26000元以上，补偿方案确定的被征收房屋评估单价太低，从而降低了上诉人的生活水平，违背了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一、二、十九条的规定。《物权法》第七十三条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外，建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有”。应将小区产权证上记载的土地使用面积1500多平方米分摊到户。《补偿决定》确定的“装修补偿费按照单价520元明显过低。三、被上诉人提供的产权调换的房源单一，供选户型单一，位置偏僻，地址不合理。公示期限后方于2017年3月10日告知，产权调换房屋只有蓝山湾小区，房屋面积均在80平或以下，且户型为中户，楼层为高层的最高层或最底层。 被上诉人青岛市李沧区人民政府答辩如下：一、答辩人作出的征收补偿方案符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定，程序合法。二、答辩人作出的《征收补偿决定》适用法律、法规正确，符合法定程序。三、评估机构的选择及评估结果的认定适用法律法规正确、符合法定程序。四、答辩人提供的安置房源符合法律法规。上诉人的上诉理由不成立。 被上诉人青岛市人民政府未提交答辩意见。未提交新证据。 各方当事人在原审中提交的证据已随卷宗移送本院。本院认定事实与原审法院认定事实一致。 本院认为，涉案李沧区枣山路中学建设工程项目是为公共利益需要，取得了李沧区发展和改革局的立项批复，符合土地利用总体规划，并取得青岛市规划局建设项目选址意见书和建设用地规划许可证，依法定程序制定征收补偿方案，出具货币补偿资金存储证明，社会稳定风险评估报告等材料也已经备案，而且就房屋征收部门、组织落实单位、征收实施单位、征收范围等内容予以确定，涉案房屋征收决定适用法律、法规正确，符合法定程序，内容符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定。评估机构的选择及评估结果的认定以及安置房源符合法定程序和法律规定,补偿结果公平合理。青岛市政府所作行政复议决定程序合法，复议机关作出维持李沧征补决枣山路中学住字[2017]5号《青岛市李沧区枣山路中学建设工程规划范围内国有土地上房屋征收补偿决定》的结论并无不当。 综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人王贵的上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判决。 二审案件受理费50元，由上诉人王贵负担。 本判决为终审判决。 审判长  张传毅 审判员  张晓宁 审判员  张汉利 二〇一九年六月十四日 书记员  牛聪颖