山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2019）晋0106民初4962号原告:金碧物业有限公司太原分公司,住所地太原市小店区真武路68号恒大绿洲小区运动中心,统一社会信用代码×××。负责人:王朋,董事长。委托诉讼代理人：薛伟伟，男，汉族，1991年9月16日出生，住山西省吕梁市离石区和平街23号，金碧物业有限公司太原分公司员工，身份证号×××。被告:李月霞,女，汉族,1981年12月8日出生,住太原市。原告金碧物业有限公司太原分公司与被告李月霞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告金碧物业有限公司太原分公司的委托诉讼代理人薛伟伟到庭参加诉讼，被告李月霞经合法送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院缺席审理。本案现已审理终结。原告金碧物业有限公司太原分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2016年8月1日至2019年4月30日的物业费8402.26元以及逾期支付的违约金（从逾期之日起30日内后按照每天欠费总额的千分之三的标准，计算至实际付清之日止）；2、判令被告支付2016年9月1日起至2019年4月30日的电梯运行维护费2098.94元及逾期支付的违约金（从逾期之日起30日后按每天欠费总额的千分之三的标准，计算至实际付清之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系太原恒大山水城3号楼3单元0103号房屋的业主，涉案房屋面积为164.12平方米。原告系上述小区的物业服务企业。原被告双方于2015年8月8日签订《前期物业管理服务协议》。被告于2015年8月8日办理交房手续领取钥匙。自交房之日起，原告一直积极履行合同约定的义务，对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2016年起至今无故拖欠物业服务费及电梯运行维护费共计人民币10501.2元。原告以电话、函件等方式多次催告被告，但被告无故仍拒不支付物业服务费。综上，根据相关法律规定及双方合同约定，被告逾期支付相关费用的行为已构成违约，理应承担违约责任。为维护原告合法权益，特诉至本院，望判如所请。被告李月霞未作答辩。原告金碧物业有限公司太原分公司围绕诉讼请求依法提交了证据，被告李月霞未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利，本院结合庭审事实对原告提交的证据认定如下：1、被告身份证复印件，拟证明被告主体适格；2、《前期物业管理服务协议》，拟证明原告系太原恒大山水城小区物业服务企业，被告系太原恒大山水城小区业主，协议第4条约定了缴纳物业费的时间以及标准；第8条约定了逾期缴纳物业费，业主应当承担违约责任；3、房屋交付确认书，拟证明被告于2015年8月8日办理了入住涉案房屋的手续；4、催缴物业费律师函；5、我司工作人员上门派送律师函的现场照片，拟证明原告委托律师向被告发函，要求被告支付物业服务费，但是被告仍无故拒不支付的事实；6、物业费欠费清单，拟证明被告欠款数额。本院认为，原告提交的证据形成证据链，与本案具有关联性，予以采纳。经当事人的庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月8日，原告金碧物业有限公司太原分公司作为甲方与被告李月霞作为乙方签订《前期物业管理服务协议》，主要内容：“乙方所购房屋坐落在太原市迎泽区郝庄镇新沟村，建筑面积164.05平方米；乙方交纳费用起始时间是自收楼通知书载明的交楼之日起开始计收。若业主提前收楼，则从收楼之日计收。办理收楼手续时一次性交纳12个月物业服务费及电梯费，之后按年交纳。物业服务费按建筑面积计收，每月每平方米2元（含公共水电分摊费、电费）；交纳方式为乙方可采用现金、刷卡等方式交纳物业管理服务费用；交付时间是到期日期前一个月交纳次年度费用；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起按每天欠费总额的3‰交纳违约金。”同日，被告李月霞在房屋交付确认书上签字。2018年12月17日，山西中吕律师事务所出具的律师函，主要内容：“被告应按照每月每平方米1.6元的标准交纳物业服务费，并按照每月每平方米0.4元的标准交纳电梯费，截止目前，你已经拖欠物业服务费7351.86元，电梯费1836.54元，共计9188.4元。”原告金碧物业有限公司太原分公司提交的欠费明细表，主要内容：“计算周期的起始时间2016年8月1日，截止时间是2019年4月30日，客户李月霞，住宅物业服务费8402.94元，电梯使用服务费2098.94元，共计10501.2元”。本院认为，原告金碧物业有限公司太原分公司与被告李月霞签订的《前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，合同双方均应按照合同约定履行各自的合同义务，原告向被告提供物业服务，被告应向原告支付物业费8402.26元、电梯运行维护2098.94元，共计10501.2元，本院对原告请求被告支付物业费及电梯维护运行费的诉讼请求予以支持。关于违约金，协议约定从逾期之日起按每天欠费总额的3‰计算，折合成年利率为109.5%，此利率过高，本院酌情将违约金调整为以10501.2元（物业费8402.26元＋电梯运行维护费2098.94元=10501.2元）为基数，自2019年8月8日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告李月霞于本判决生效之日起十五日内向原告金碧物业有限公司太原分公司支付物业服务费8402.94元、电梯运行维护费2098.94元；二、被告李月霞于本判决生效之日起十五日内向原告金碧物业有限公司太原分公司支付违约金，以10501.2元为基数，自2019年8月8日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。案件受理费用31元(原告已预交)，由被告李月霞负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 郝志亮人民陪审员 贾 荣人民陪审员 郑 飞 二〇二〇年六月十九日书 记 员 牛婷婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。