广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0105民初7367号原告（反诉被告）：广东广轩大厦酒店管理有限公司，住所地广州市海珠区沥滘振兴大街9号。法定代表人：李斌贤，总经理。委托代理人：陈扬子、徐勇彪，均为广东金粤律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市奥龙堡体育发展有限公司，住所地：广州市越秀区越秀中路135-149号单号。法定代表人：雷丽颜，总经理。委托代理人：刘超韦，广东红棉律师事务所律师。委托代理人：雷立中，该公司员工。原告广东广轩大厦酒店管理有限公司诉被告广州市奥龙堡体育发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈扬子、徐勇彪，被告的委托代理人雷立中、刘超韦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年10月20日原告与被告签订《租赁合同》约定被告向原告承租位于广州市海珠区沥滘振兴大街9号广轩大厦二、三层物业（下称“涉案物业”），建筑面积3223.83平方米，租赁期间20年。合同签订后，原告依约将涉案场地移交给被告。依约定，被告设立的餐饮企业最迟应于合同约定的装修期满日2015年4月28日开业，但直至2015年12月11日，被告才设立广州广轩餐饮有限公司（下称“广轩餐饮公司”）具体承办涉案场地的餐饮业务，2016年1月1日广轩餐饮公司正式开业。因此，被告逾期248天开业，依约应承担248万元的违约责任。另一方面，《租赁合同》约定的装修期届满后，被告理应向原告缴纳的租金及管理费却悉数未付。期间，原告多次向被告提出支付请求，但被告均置之不理。鉴于被告长期拖欠租金、管理费，原告向被告发出《催款函》。后被告再三表明履约诚意，并恳请减免其违约责任，并双方签署《备忘录》，确认截止到2017年1月被告拖欠租金及管理费共2631267.25元。2017年2月27日、2月28日被告分别向原告发送《关于中止履行的紧急通知》、《函》，编造原告没有合法出租权之借口拒不履行《备忘录》、《租赁合同》。实际上，早在2011年，原告即合法取得广轩大厦承包经营权。广轩大厦产权人为中共广东省委宣传部（下称“省委宣传部”）。广东省委宣传部将广轩大厦授权广东宣传教育服务中心（下称“宣教中心”）管理使用。原告根据其与宣教中心签订《广轩大厦承包经营合同》取得了广轩大厦的全部经营性资产和对外经营业务的承包权，承包期限为30年。产权人省委宣传部作为见证人在该合同上加盖公章。针对被告编造借口拒不履行合同和备忘录之行为，原告向其发函声明合同有效并要求及时履行，但被告仍拒不履行。之后，原告被迫发函要求终止合同并通知其将于2017年3月15日收回租赁场地。2017年3月14日被告发送《复函》，拒绝移交租赁场地。其后，原告再次分别于2017年3月16日、2017年4月3日向被告发函，通知合同已依法解除，要求被告到现场清点物品，否则后果自负。合同终止前，被告累计欠缴租金1769102.71元，管理费1094282.29元。被告的违约行为，严重损害了原告的合法权利。为维护原告的合法权利，原告起诉要求判令：1、确认原、被告签订的《租赁合同》于2017年3月15日依法解除；2、被告向原告支付租金（从2015年10月28日起至2017年3月15日止，每月按106386.39元计）、管理费（从2015年4月28日起至2017年3月15日止，每月按48357.45元计）共计2863385元，违约金248万元（从2015年4月28日起至2015年12月31日止，每日按10000元计）；3、被告向原告支付滞纳金（从每月租金、管理费缴费日到期后第15日起至清付之日止，按每日万分之三计算）；4、被告承担本案诉讼费。被告答辩并反诉称：原、被告签订《租赁合同》，约定被告向原告承租涉案物业。被告承租涉案物业用于经营餐饮。合同签订后，被告为履行租赁合同对涉案物业进行了装修、改造等投资。原告为国有控股企业，在原告多次向被告明确有权将涉案物业向被告出租后，被告在充分相信原告的情况下没有要求原告在合同签订前向被告出示其有权出租涉案物业的证明。在合同签订后被告要求原告提供其有权出租涉案物业证明及相关证照时，原告却一直以各种理由推脱，经被告多次催促均来果。其后，被告通过多方调查以及就广轩大厦6-9楼、文体楼向原告提起租赁合同纠纷诉讼后才得知涉案物业由省委宣传部委托宣教中心管理，省委宣传部以及宣教中心均不同意原告将涉案物业转租给被告。原告是在没有涉案物业出租权限的情况下与被告签订租赁合同，应为无效。退一步说，即便原告有权将涉案物业转租被告，涉案物业没有如期开业也是因为需要额外增加煤气管道铺设工程、电力增容工程以及广轩大厦整体装修工程延迟完工、原告无法提供相应资料正常办理涉案物业的营业执照等合法经营资格的原因综合所致的。因原告未能提供有权将涉案物业出租给被告的书面文件以及办理涉案物业证照的相关文件，使租赁合同的履行处于不确定状态，且原告亦未能兑现给涉案物业带来月均不低于50万元营业额，用于对冲租金和消费挂账的承诺，故被告基于抗辩权的行使，暂不向原告支付租金以及管理费，主观上并无拖欠原告租金以及管理费的恶意，且原告逾期交付涉案物业给被告使用，免租期顺延至2015年11月3日止，被告也无须为此承担任何违约金以及滞纳金。综上，在涉案物业权属人以及涉案物业管理人不同意将涉案物业转租给被告的情况下，被告与原告签订的租赁合同的目的已无法实现。因此，被告反诉请求法院判令：l、原、被告签订的合同编号为GX2014018的《租赁合同》无效；2、原告向被告返还保证金350000元；3、原告向被告赔偿工程款损失9616446.08元、采购资产款损失1482819.57元、开业前薪酬损失138542.67元、开业前其他杂费损失218998.93元、开业后的经营损失4373225.2元；4、原告向被告支付应付未付餐费84413.5元；5、原告向被告支付因工程、采购资产、开业前薪酬、开业前杂费、开业后经营损失以及保证金、应付未付餐费而产生的利息损失（以16264445.95元为计算基数，自被告反诉之日即2018年2月7日起按照银行同期贷款利率计算，直至原告向被告清偿全部损失之日止）；6、原告向被告支付工程评估费用82213.24元；7、原告向被告支付因处理纠纷而产生的律师费68101.25元；8、本案诉讼费由原告承担。原告对被告反诉请求答辩称：一、原、被告签订的《租赁合同》合法有效，原告有权出租涉案物业。二、导致《租赁合同》被原告依法解除的原因是被告拒不缴纳租金和管理费。因此，原告有权没收履行保证金不予退回给被告，被告反诉其在履行《租赁合同》中的“损失”是因自身违约所导致，与原告无关。被告要求原告承担责任没有法律依据。三、被告提交证明其“损失”的众多证据，不具备证据的真实性、合法性、关联性和证明力，不能作为认定所谓“损失”的依据。综上，被告的严重违约已经给原告造成巨大损失，其反诉请求毫无事实和法律依据，请法院依法查明事实，驳回被告的全部反诉请求。经审理查明：位于号房屋的权属人是中共广东省委宣传部，该房屋的建筑面积为24086.67平方米；地下一层为车库，首层以上为干部培训中心。广东广轩大厦酒店管理有限公司成立于2011年5月13日。广州市奥龙堡体育发展有限公司成立于2002年4月15日。广州广轩餐饮有限公司成立于2015年12月11日，营业期限2015年12月11日-2016年10月27日，后于2017年1月变更营业期限至长期。2011年8月15日广东宣传教育服务中心(发包方、甲方)与广东广轩大厦酒店管理有限公司(承包方、乙方)及中共广东省委宣传部（见证方）共同签署《广轩大厦承包经营合同》，约定乙方向甲方承包广轩大厦目前全部经营性资产和对外经营业务等【项目资产包括项目主楼（24层，含地下室及电梯机房）共24086.67平方米……】；承包期限为30年，即从2011年8月15日起至2041年8月14日止；甲方将广轩大厦经营性资产和对外经营业务承包给乙方经营和管理。……乙方对广轩大厦等资产拥有合法的开发改造权、使用权和收益权。经甲方同意，乙方可根据经营需要引入战略合作伙伴，但不可以转让广轩大厦主要经营权，不可以转让原广轩大厦资产。2014年10月20日原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定：第一条（1.1）甲方作为合法拥有该场地经营管理权的独立主体，同意出租及乙方同意承租位于广州市海珠区沥滘振兴大街9号广轩大厦二、三楼层的物业。（1.2）该场地建筑面积为3223.83平方米，甲乙双方同意，计算该场地的租金、管理费及其他根据该场地面积计算的款项均以该建筑面积为基数。（1.3）交付日为本合同签订后的第6个工作日，即2014年10月28日；届时由双方人员进行现场交接，并签订《租赁标的物交接清单》。（1.4）租赁期限20年（含装修期和免租期）。租赁装修期限6个月，从交付日起算，即从2014年10月28日起至2015年4月27日；装修期内，乙方无需承担租金及管理费用，但应承担装修费用及装修该场地发生的水、电、燃气、热力能源费、垃圾清理等费用。乙方按期完成装修后，如因甲方原因致使乙方不能如期开业，则租赁期顺延所延误的时间，乙方无需承担延误期间的租金、管理费等。免租期为6个月，即从2015年4月28日起至2015年10月27日止。如因甲方原因造成乙方无法开业，所延误的期间作为装修期顺延。免租期内，乙方无需承担租金，但应按租赁面积交纳管理费。（1.5）租赁物的用途为餐饮。（1.6）项目装修情况：甲方负责公共区域（2-3楼电梯前厅）的装修并且在相应主管或主线上提供中央空调、供水和强、弱电线路、管道接口并安装好水电表给乙方。餐厅内部装修在租赁合同签订后，乙方根据自己的经营需要形成书面报告，经甲方同意后，由乙方自行出资对租赁场所内部改造和装修……租赁合同签订后，乙方要对二、三层内部水电的设备、设施进行改造和完善。水电系统的改造标准为：供水系统要达到单独管网、单独总阀；供电系统要达到单独线路、单独开关。水电改造工程所产生的费用由乙方自行承担。乙方可以按照餐饮的标准进行排水、排污设施的建造和安装，但要最大程度地减少对建筑物的破坏。租赁期限届满后，乙方对破坏部分负有修复责任。（1.7）租金标准：租金为每月33元／㎡，管理费为每月15元／㎡。租赁期内，第一年免租（含6个月装修期），第二年、第三年、第四年租金不递增，即为每月33元／㎡；从第五年起租金每年递增4%。具体如下表（不含管理费）：2014年10月28日至2015年10月27日装修期、免租期各半年；2015年10月28日至2018年10月27日年租金收入1276636.68元（固定租金期）……乙方必须在每月5日（如遇周六、周日或国家法定节假日，则顺延至该日后第一个工作日）或之前，准时按本合同的约定预先以转账汇款形式支付本月租金，银行转账至甲方书面指定的银行账户的形式支付本月租金，不得有任何扣减或抵消。乙方如超过规定时间14天仍未支付租金的，则每逾期一天按未支付租金的的万分之三向甲方支付滞纳金。（1.8）乙方每月须向甲方在租金之外，另外每月交付管理费。管理费标准为每月48357.45元。乙方负责支付自交付日起该场地的管理费，并应在每月5日（如遇周六、周日或国家法定节假日，则提前至上一月历之最后一个工作日）或之前向甲方支付当月至到期应付的管理费。（1.9）水、电费用由甲方代收代缴，甲方按乙方每月水电实际使用量，按电费1.2元／度，水费为5元／立方的标准向乙方收取。（1.12）其它费用由乙方自行负责（包括但不限于：装修改造费、购置设施设备费、租赁区域内的设施设备维保费、固定电话费、空调消防弱电等系统的铺设安装费等）。（1.13）本合同签订后10个工作日内，乙方向应甲方交纳超过三个月的租金总额350000元为履约保证金；甲方出具收款凭证，保证金在甲方保管期间不计利息。如乙方违约，甲方有权没收履约保证金。乙方须在签署本合同后10个工作日内，以人民币向甲方交纳上述金额作为保证金，以保证乙方忠实遵守履行本合同项下所载乙万应遵守及履行的条款、条件、协议及规定。保证金应由甲方在整个租期（包括装修期）内保留，不计利息。除保证金已依本合同的约定被扣减或不予退还外，甲方应在下列情况发生后2个月期满时将保证金全额无息退还乙方：(a)租期届满及乙方按照本合同第2.6条的约定将该场地交还予甲方；（b）乙方妥善解决及履行甲方就乙方违反、不遵守或不履行本合同的任何规定、条款及条件所提出的追讨；(C)未出现消费者因菜品质量或食品安全问题投诉未处理完毕或有任何违反产品或餐饮服务质量法规及消费者权益保护法规而令甲方遭受任何损失的情况；(d)乙方的电话、网络、水及电力账户已与相关部门及单位结清；(e)没有其他违法违规行为，没有欠税行为等。（1.14）甲、乙双方同意该餐饮的最迟对外开业日为本合同规定的乙方装修期满日。未经甲方许可延迟开业的，甲方按人民币10000元／天的标准向乙方收取违约金；如因甲方原因导致乙方在本合同规定的装修期满后仍不能正常开业的，乙方按人民币10000元／天的标准向甲方收取违约金。……第二条（2.3）项目场地的拆除、搬迁、设计、装修、装饰、设施设备、水电安装等工作及费用由乙方自行负责，相关材料需防火、环保、不得更改楼房结构主体、不得损坏楼内设施，甲方只提供中央空调、供水管道及强弱电管线接口。项目装修所需的空调系统、风机盘管、电子阀、风口、风罩、消防系统、消防末端设备等由乙方负责提供。装修设计方案需报甲方审批后方可实施。项目场地的消防报建工作由甲方负责，乙方负责提供相关资料。（2.6）在租赁期限届满或合同终止后15日内，乙方可将自行购置的在楼面使用可移动的经营、办公设备与用具自行搬离。同时应当将有关场地、固定设施设备及厨房设施设备等，按现状交给甲方。在交还期内，乙方无需支付租金和管理费。但是，在此期间发生的水电及能源费用，应当由乙方自行承担。乙方向甲方交还该场地的同时，双方应当签署该场地交还确认书。在双方签署了该确认书之后，或虽未签署该确认书，但乙方已经实际撤离该场地之后，乙方在该场地内遗留的任何装饰装修、除可移动的设施设备、餐具、用具、用品，乙方可搬走之外，其余一切装修装饰物均归甲方所有，乙方不得损坏。如因乙方超过交还期限，乙方在该场地内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权及一切权利，甲方有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理）。第六条（6.4）甲方的签约客户在餐厅的签单消费总额可并入甲方住宿和其它消费项目一起与甲方财务结算。乙方提供有甲方相关负责人和甲方签约客户指定签单人的签名确认的当月用餐账单明细与甲方财务结算，甲方需与甲方签约客户结算完后方可与乙方结算餐费（签约客户点用宴会套餐的，甲方与乙方最长结算时间不超过60天，其它签约客户的结算时间最长不超过90天）。第七条（7.5）甲方按本合同所规定的形式向乙方发出收回该场地及终止本合同的书面通知即表明其全面充分地行使了该权利，而甲方无需实际进入该场地。在发出收回该场地之书面通知时，该场地即被视作为已经被甲方所收回而乙方即被视作已被逐出该场地。在本合同约定的收回期限后，甲方有权以其意欲之方式处置该场地及遗留在内之任何物品或财产而不须因此向乙方负任何责任。第九条（9.2）乙方有以下情形之一的，构成违约事实，甲方可单方解除本合同并收回租赁标的物，并有权按本合同的规定条款要求违约方承担法律和经济责任：……（9.2.4）乙方拖欠租金、水电费、管理费或其它按本合同应由乙方支付之款项在到期应付后14日仍未支付（不论乙方曾被要求清付与否，及乙方不得以任何理由拒绝支付已到期的款项），甲方将向其发出催款通知书，该通知自发出之日起7日内乙方仍未支付的；同时，甲方可执行所有下列权利（“补救权利”）：1)终止本合同并收回整个场地，但这并不在任何程度上损害甲方享有的就任何尚未解决有关乙方的违反或不遵守或不履行任何协议、规定及条件之诉讼权利。2)保证金及乙方所缴付的其它押金不予退还。3)做出一切甲方认为必要或应当的合法事情或合法行动以纠正违约。……附件：1、甲方《广轩大厦承包经营合同》复印件；2、二、三层场地平面图；3、二、三层场地交接清单；……2014年10月31日被告向原告缴纳履行保证金350000元。2014年11月4日原、被告签署《二、三楼场地交接清单》，原告将涉案场地交付被告使用，同时清单列明交接厨房设施设备明细表。2016年1月被告对外正式营业。2017年1月20日原告向被告发出《催款函》，内容是：“截至2016年12月31日，贵公司尚欠我公司二、三楼物业租金及管理费合计为2476523.41元。……因此，特请贵公司于2017年2月10日前支付上述款项给我公司。……附件：《应收奥龙堡二、三楼租金及管理费明细表》，其中租金2015年10月28日-2016年12月31日金额1503136.74元，管理费2015年4月28日-2016年12月31日金额973386.67元”。被告在2017年1月23日签收该函。2017年1月24日被告向原告发出《关于广轩项目的申请函》，被告希望原告暂缓催收租金及管理费，免除违约责任等。2017年1月26日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）就包含涉案合同在内的三份租赁合同签订《备忘录》，部分内容如下：鉴于：……2、合同签订后乙方未能依约履行，未交租赁场地保证金、水电保证金、租金、管理费等；未按《广轩大厦文体苑租赁合同》、《广轩大厦6-9楼租赁合同》约定时间完成装修及按时开业。甲方已于2017年1月20日就上述三合同发出催款函。3、乙方2017年1月24日提交《关于广轩项目的申请函》，表示希望继续履行三份合同，请求缓交之前租赁经营广轩大厦二、三楼餐厅期间拖欠租金、管理费等款项；延缓文体苑及6-9号楼装修完毕及开业日期。经双方充分协商，达成以下约定，以供共同执行：一、乙方续投资1000万元用于继续文体苑、6-9楼装修；该笔款项必须于2017年3月1日前到位；该款项划入双方共管账户，具体使用时须经甲方书面同意方可支付，甲方有权查询该共管账户。二、乙方承诺文体苑于2017年7月1日前完成装修、6-9楼于2017年4月5日对外开业（除不可抗力）。如果文体苑游池项目装修改造过程中遭遇来自相关政府部门阻力，乙方提交政府部门相关文件作为依据的，甲方同意相应延迟该项目完工时间。三、截止2017年1月，乙方拖欠二、三楼款项处理。2014年10月20日双方签订的大厦二、三楼的《租赁合同》，乙方拖欠租金及管理费合计为2631267.25元，该欠款给予两年期限偿清，其中第一年即2018年1月26日前偿还欠款l/3计877089元;余款于2019年1月26前还清（利息按银行同期贷款利率另行计付）。四、截止2017年1月，乙方拖欠广轩大厦文体苑租金及管理费、保证金，拖欠广轩大厦6-9楼管理费、水电保证金款项处理。1、乙方拖欠文体苑租赁保证金375000元、6-9楼水电保证金50000元，该两笔款项须于2017年3月1日前补交完毕。2、乙方拖欠文体苑租金、管理费及6-9楼管理费须于2018年6月30日之前偿清（利息按银行同期贷款利率计）。五、甲方在乙方广轩大厦二三楼餐厅的消费挂账，与2014年10月20日订立的广轩大厦二、三楼《租赁合同》乙方应付租金、管理费、水电费及员工宿舍租金水电费，每月同步进行结清。……七、乙方履行完毕本备忘录第四条第1项、第一、二条款后，甲方同意免除之前乙方因违约行为应支付的违约金。如果乙方未能履行第四条第1项、第一、二条款之承诺，届时乙方将无条件退出上述三份合同约定的租赁场地，将之交还甲方。已投入之装修甲方不予承顶；乙方对他人所负债务自行承担，与甲方无涉。同时，甲方保留追讨被拖欠的租金、管理费等费用以及违约金的权利。2017年2月27日，被告向原告作出《关于中止履行的紧急通知》，该函中载明：“……一、贵公司并非广轩大厦的业主，贵公司与我公司就广轩大厦签订的三份《租赁合同》均未经广轩大厦业主的同意。二、双方签订的这三份《租赁合同》存在违反法律法规的情形。鉴于以上情况，为维护我公司的合法权益，双方都能遵守法律法规，在上述问题没有得到确实解决之前，我公司决定中止履行《备忘录》项下之约定。”2017年2月28日原告向被告发出《对《关于中止履行的紧急通知》的复函》，敦促被告履行《备忘录》约定。同日，被告向原告发出《函》，被告要求原告对涉案物业的转租权问题作合理的必要解释，并提供有关文件予以证明，以此消除双方的合同无法继续履行的风险。2017年3月13日原告向被告发出《关于广州市奥龙堡体育发展有限公司的复函》，原告告知被告依据《备忘录》约定，定于2017年3月15日收回涉案场地，要求被告届时到场办理交回租赁场地手续，并保留向被告追讨拖欠的租金、管理费及违约金的权利。2017年3月14日被告向原告发出《复函》，回复称：原、被告签订的一系列租赁合同中均要求附有《广轩大厦承包经营合同》作为附件，但原告却刻意不将该承包经营合同附在上述系列租赁合同中，这从上述租赁合同的原件文本的表面特征可以反映出来，为此被告自承租入场开始至今一直处于合法经营地位不明确的状态，导致被告对广轩大厦做出的投资存在巨大的风险；在原告没有确认被告的投资金额之前，根据双方签订的《备忘录》，被告是不会将承租场地进行移交；等。2017年3月23日被告向原告发出《要求结算消费挂账的函》，称因被告已经停业，拖欠了工人工资，要求原告将消费挂账金额支付给被告。原告自认在2017年3月15日自行收回涉案场地，被告则确认在2017年3月涉案场地已被原告收回。2017年3月16日原告委托律师向被告发出《律师催告函》，催告被告限期内与原告协商清偿拖欠款项以及支付违约金事宜等。2017年4月3日原告再向被告发出《催告函》，原告要求被告将涉案场地为注册营业地址依法向工商行政管理局办理变更或注销登记，再次通知被告限时到现场清点现有物件并登记造册，否则后果自负。2017年4月6日被告向原告发出《律师函》，称被告多次要求原告提供其有权出租涉案物业的证明材料均被拒绝，经自行了解才得知广轩大厦产权人及其物业的规划报建情况，故依据合同法规定，行使履行合同不安抗辩权等。之后，原、被告协商无果，原告遂提起本案诉讼。被告并提出了反诉，并委托广东红棉律师事务所律师为诉讼代理人，被告为此支付本案律师费68101.25元。诉讼中，原告为证明其主张还提交了以下证据：1、中共广东省委宣传部于2011年1月向广东省出版集团有限公司作出的《关于粤出集团[2010]105号文的复函》，该复函批复的部分内容如下：“广轩大厦属省委宣传部所有的行政事业性资产。我部授权广东省宣传教育服务中心（以下简称服务中心）管理使用广轩大厦物业……原则同意你司或你司组建的承包企业承包服务中心的对外经营业务……”。2、2011年4月7日广东省国有经营性文化资产监督管理办公室（下称“文资办”）《关于成立广东广轩大厦酒店管理有限公司的批复》，拟证明：文资办批复同意广轩大厦由原告承包经营；文资办批复同意原告的经营范围根据原广轩大厦的经营范围及酒店业务范围确定，即可以从事对外经营业务；文资办要求原告在承包经营广轩大厦时要对大厦原有员工进行安置，以及投资对大厦进行升级改造，确保国有资产保值增值。3、《建设工程消防设计审核意见书》，拟证明海珠区公安局审核通过了广州广轩餐饮公司的消防设计申请；被告所谓原告无法向其提供相关资料致使其无法申请消防设计审核的说法不符合事实。4、关于“消防验收结果备案”程序规定的网页，拟证明消防验收结果备案不需要原告或涉案物业产权人提供任何资料。被告的质证意见是：证据1的真实性由法院审查。对证据2真实性确认，但认为：文资办批复涉案场地由原告承包经营，实际上指的是承包经营合同的承包经营，对于承包经营合同涉及的文体楼，二三楼及6-9楼的物业其实际是属于房屋的租赁；该批复不能证明原告可以将前述物业进行转租，对外经营业务指的是原有业主已经实施的出租商铺物业及有关经营的项目，对于涉案物业应当根据租赁合同的有关条款进行处理，不能在未经业主同意的情况下进行转租。对证据3真实性确认，但认为：除了出具消防设计审核外，还有消防验收以及公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查，两个消防审批流程需要办理完毕后，整个消防审批手续才算是完成。对证据4的真实性不确认。被告对其反诉主张还提交了以下证据：1、《广轩2-3楼项目工程明细》（工程总额9616446.08元）及各项目依附的合同、付款凭证等；2、《广轩项目2-3楼资产采购明细表》（总额1482819.57元）及各项目依附的合同、支付凭证、单据等；3、《广轩项目2-3楼开办费明细表-工资薪酬类（开业前）》（总额138542.67元）及各项目依附的支付凭证、单据等；4、《广轩项目2-3楼开办费明细表-其他费用类（开业前）》（总额218998.93元）及各项目依附的支付凭证、单据等；5、2015年12月-2017年1月损失统计表，拟证明被告因履行合同在涉案场地开业后产生了损失4373225.2元；6、律师函及邮寄存单；7、广州市海珠区临时经营场所使用证明及营业执照；8、办事指南（建设工程消防设计审核申报资料）、广州市公安局海珠区分局行政处罚决定书、广州市非税收入缴款通知书、广东省非税收入（电子）票据；9、情况说明；10、要求结算消费挂账的函及中国工商银行网上银行电子回单；11、函件以及邮寄存单。原告的质证意见：证据1的真实性、关联性及合法性有异议，被告自身违约，如有工程款损失也应由其自己承担；被告反诉的金额是没有依据的，主张赔偿工程款9616446.08元包括了没有合同依据、未经核算的4134446元和未支付的1028356.40元，其余的4453643.68元同样很多是没有依据。证据2-5的真实性、关联性及合法性不予确认。证据6的律师函已收到，但对内容真实性不确认，原告在签订合同的时候将承包经营合同作为附件提供给被告，被告在签订合同的时候与经营的期间也没有提出过异议。证据7的真实性确认，原告在2017年已经办理长期有效的营业执照，履行租赁合同对被告经营餐厅经营并无实际上的影响。证据8的真实性确认，结合原告提供的证据审核意见书恰恰证明：建设工程的消防意见书通过表明原告已经为被告提供办事指南的资料，被告抗辩原告没有提供上述资料与事实不符；消防验收与备案与产权无关，原告提交的消防验收及备案所需材料清单证据已佐证，事实上被告无法通过备案是因为被告没有支付消防工程、设计合同款才导致无法取得。证据9的真实性、关联性及合法性不予确认。证据10的函件已收到，确认未结算的消费挂账金额是84413.5元，同时该函件说明广轩餐饮公司于2017年1月已经歇业；被告拖欠原告几百万的租金及管理费，即使原告有消费挂账未结算，数额也不足以抵扣租金及管理费，故不涉及欠款的问题。证据11的真实性不予确认，事实上广轩餐饮公司已经办理了长期有效的营业执照。被告为证明房屋装修损失，申请对广州市海珠区沥滘振兴大街9号广轩大厦二、三楼的装修工程价值进行评估鉴定，本院依法委托广州同诚工程造价咨询有限公司（下称“同诚公司”）进行评估。为此，同诚公司出具《广州市海珠区沥滘振兴大街9号广轩大厦二、三楼的装修工程司法鉴定报告（终稿）》，其中造价鉴定说明：1、装修工程价值即工程造价，是指工程的建设价格，是指为完成一个工程的建设，预期或实际所需的全部费用总和；就是建设项目固定资产投资。2、本次造价鉴定按图按现场实物计算属于工程造价的建筑工程及安装工程费即建安工程费用，本次鉴定专业范围：装修工程，安装工程（电气工程、综合布线工程、给排水工程、通风及空调工程、消防喷淋系统整改、消防自动报警系统）。3、装修工程，根据“广轩大厦修缮改造工程”二、三楼图纸、和现场勘查照片、记录等资料，按此范围计取造价：二、三楼均在正常使用中，现有装修与图纸或者预算报价的项目基本一致。4、安装工程，根据“广轩大厦修缮改造工程”二、三楼图纸、和现场勘查照片、记录等资料，按此范围计取造价：二、三楼均在正常使用中，现有装修与图纸或者预算报价的项目基本一致。5、被告提供的项目工程付款明细里的“武祥永设计合同”、“华南创图消防设计合同”、“建设工程项目管理咨询服务合同”、“叶远荣监理合同”、“利安（广信）工程监理合同”属于工程造价的工程建设其他费用。6、奥龙堡主张的“常年法律顾问服务合同”、“委托律师代理合同”不属于工程造价定义范围的费用，属于建设项目单位经费。造价鉴定结果：1、建安工程费用，1.1装修工程费用2256048.97元；l.2安装工程费用756917.97元；1.3中央空调工程费用601336.70元；1.4消防工程482542.97元；1.5弱电工程223389.10元；1.6燃气工程36668.94元；1.7奥龙堡（被告）主张的装修工程费用17917.56元；1.8现场无法核对但奥龙堡（被告）主张的费用l593522.52元；1.9现场可见的固定价格专业合同l042420.72元；1.10现场不可见的固定价格专业合同386529.90元。2、工程建设其它费用368478.07元。2.1代建单位管理费94829.20元；2.2工程设计费149769.86元；2.3工程监理费122038.83元。3、被告（奥龙堡）主张的建设项目单位经费：3.1常年法律顾问合同＋委托律师代理合同：30000＋3390.75=33390.75元。对此，原告的意见是：首先该报告不具客观性，不能真实的反映装修工程的实际造价。报告鉴定的主要依据为工程图纸、被告的相关合同、现场勘查。被告提供的图纸没有设计部门、施工部门的盖章确认，系其单方面制作，不具真实性；被告提交的合同不具真实性，部分合同与本案没有关联性、部分合同未实际履行、部分合同装修内容重复，合同是否实际履行无法确认。报告以不真实的工程图纸、合同作为鉴定依据，其结果当然不客观。其次，原告已组织相关人员针对报告中所列的说明内容和各项目清单结合工程进度中的实际情况进行了现场复核，发现报告部分内容与实际存在明显差异。同时，因隐蔽工程难以核对等客观因素。再者，报告没有结论性意见，在工程造价费用表中明确备注总造价不作为本次鉴定报告的最终结果，而且报告将被告主张的工程费用现场无法核实的以及无法鉴定的费用也都单独列入；代建费、法律顾问费用与工程造价无关，设计费、监理费计取不合理，消防工程费用的部分尾款342000元是原告支付，应当扣减；装修工程中部分费用，不应在造价鉴定结果中列出。被告的意见是：1、报告的内容模棱两可，无法确认工程的具体价值；2、评估公司在报告中也确认了，评估工作因为缺少测量机构的配合，所以评估价值并不准确；3、报告没有结合工程的实际，没有考虑旧建筑拆除的相应工程量；4、工程造价单价明显是偏低的，明显是不符合常理；5、工程的价格应以被告提交的转账凭证和相应合同约定为准，而且这些转账都是真实有效；6、确认消防工程尾款342000元为原告支付。因此，报告中核定的工程量远低于现场实际完成的工程量，希望法院依法对本案工程价值予以确定。另本院于2018年9月20日组织当事人到涉案场地进行勘查，现涉案场地由原告作经营餐厅使用。同时原告确认在涉案场地收回后作内部经营使用，而2017年10月涉案场地三楼对外经营，二楼仍作内部招待使用；现经营用的部分碗碟、餐桌及厨房用具，还有安保监控设备是被告的物品。本院认为：关于合同效力。原告与被告就广州市海珠区沥滘振兴大街9号广轩大厦二、三楼层的物业签订《租赁合同》，涉案物业的权属人是省委宣传部，省委宣传部授权宣教中心管理使用广轩大厦物业，为此宣教中心与原告签订《广轩大厦承包经营合同》，约定原告向宣教中心承包广轩大厦目前全部经营性资产和对外经营业务等，承包期限从2011年8月15日起至2041年8月14日止共30年。因此，原告依法有权出租涉案物业，原、被告签订的《租赁合同》是当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。被告以原告无权转租为由，反诉请求判令《租赁合同》无效依法无据，本院不予支持。就被告拖欠截止2017年1月租金及管理费问题，双方在2017年1月26日签订《备忘录》，订明被告拖欠的租金及管理费在2019年1月26日前分两期还清；如果被告未能履行第四条第1项、第一、二条款之承诺，届时被告将无条件退出包括涉案场地在内物业并交还给原告。之后，被告以原告未经权属人同意出租涉案场地为由通知中止履行《备忘录》，也没有向原告支付拖欠的租金及管理费。原告遂发函告知被告依《备忘录》约定收回涉案场地，被告表示不同意。原告自认在2017年3月15日已自行收回涉案场地，而被告对涉案场地在2017年3月被收回事实不持异议。合同还约定:被告拖欠租金、水电费、管理费在到期应付后14日未支付，经催告仍未支付的,原告有权解除合同并收回涉案物业。故原告请求确认双方签订《租赁合同》在2017年3月15日已解除的诉请，依法有据，本院予以支持。关于履约保证金。在租赁合同关系中，出租人向承租人交付租赁物及承租人向出租人支付租金，是出租人及承租人的法定义务。合同签订后，原告向被告交付了涉案场地，但被告在缴纳履约保证金后就没有向原告支付租金及管理费，也没有履行在《备忘录》约定，故被告行为已构成根本性违约，导致双方签订合同目的不能实现，被告应承担由此产生的违约责任。合同约定，如被告违约，原告有权没收履约保证金。故被告反诉要求原告退还履约保证金350000元及利息的诉请，本院不予支持，该履约保证金原告有权没收不予退还。关于本诉的租金、管理费。原、被告在合同中约定了装修期（2014年10月28日-2015年4月27日）及免租期（2015年4月28日-2015年10月27日），均为6个月，装修期从交付之日（2014年10月28日）起算。虽然原告实际在2014年11月4日才与被告办理涉案场地的交接手续，但双方在《备忘录》中对截止至2017年1月拖欠租金及管理费金额进行了确认，应视为被告同意租金及管理费从2015年10月28日和2015年4月28日起算的意思表示，对被告抗辩免租期顺延后计收租金的意见，本院不予采纳。原告要求被告按每月106386.39元标准支付从2015年10月28日起至2017年3月15日止租金及按每月48357.45元标准支付从2015年4月28日起至2017年3月15日止管理费的诉请，合理合法，本院予以支持。关于本诉的违约金（逾期开业）、滞纳金（迟延支付租金、管理费）。被告抗辩其迟延开业是广轩大厦整体装修工程延迟完工、需要额外增加煤气管道铺设工程、电力增容工程以及原告无法提供相应资料正常办理涉案物业的营业执照等合法经营资格的原因综合所致的。广州广轩餐饮有限公司在2015年12月11日经核准登记成立，被告在2016年1月1日即正式开业经营餐饮。纵观当事人提交证据以及庭审查明事实，不足以证明迟延开业是被告一方主观故意所致，被告迟延开业确有其客观原因，不能单纯性归责于一方当事人，且原告也没有证据证明因被告迟延开业造成实际损失，故原告要求被告支付迟延开业违约金248万元的请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方签订租赁合同于2017年3月15日解除，合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭。虽然合同及《备忘录》有约定，若被告欠交租金及管理费，以及不按时还款，原告有权向被告收取滞纳金，但根据案件查明事实，结合当事人实际损失等综合因素，原告收回被告涉案场地后即继续经营餐饮使用，诉讼中原告没有提供证据证明由于被告的违约行为导致其损失超过了被告交纳的保证金（350000元）数额，基于被告的一个违约行为，原告已没收保证金，故滞纳金属于承担双重的违约责任，据此对原告要求被告计付逾期支付租金及管理费滞纳金的请求，本院予以驳回。关于反诉的赔偿工程款损失、采购资产款损失、开业前薪酬损失、开业前其他杂费损失、开业后的经营损失及利息、评估费、律师费。本案因被告的违约导致合同解除，根据合同第7.5条及《备忘录》第七条约定，订明如被告不能履行承诺的，将无条件退出并交还涉案场地，已投入的装修原告不予承顶。故被告要求原告赔偿装修工程损失的请求，本院不予支持。本案被告为证明其主张对装修造价评估鉴定而支付的评估费应自行承担，对被告要求原告支付该评估费的请求，本院不予支持。被告承租涉案场地用于经营餐饮，购置餐饮、厨房用具及系统软件等资产本应自行搬走，为此原告多次发函被告前来清点处理并申明后果，被告均不予理睬，但基于被告部分餐饮用具、监控设备为原告经营的餐厅实际在利用，根据公平原则，应酌情由原告向被告补偿80000元为宜，被告要求原告赔偿采购资产款损失，超出部分本院不予支持。被告为经营餐饮，聘请相关人员及采购物品筹备开业，是被告自身经营需要；开业后经营是否盈利，与原告无关，被告也没有证据证明其抗辩原告承诺涉案物业带来月均不低于50万元营业额的事实，被告更不能以此作为迟延支付租金及管理费的理由。因此，被告要求原告赔偿开业前薪酬损失、开业前其他杂费损失、开业后的经营损失，同样缺乏理据，本院不予支持。同理，被告要求计付上述赔偿款的利息也应一并予以驳回；被告为本案诉讼聘请律师支出的律师费应自行负担。关于被告反诉的原告应付未付餐费。诉讼中原告对应付未付餐费金额84413.5元予以确认，故被告要求原告支付该费用，本院予以支持。该款是原告的消费挂账，双方约定与租金结算，故被告要求计付该费用利息没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、确认原告广东广轩大厦酒店管理有限公司与被告广州市奥龙堡体育发展有限公司之间签订的《租赁合同》在2017年3月15日解除。二、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付租金（从2015年10月28日起至2017年3月15日止，每月按106386.39元计）、管理费（从2015年4月28日起至2017年3月15日止，每月按48357.45元计）。三、原告在本判决生效之日起10日内向被告支付应付未付餐费84413.5元。四、原告在本判决生效之日起10日内向被告补偿80000元。五、驳回原告的其它诉讼请求。六、驳回被告的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其它义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。本案诉讼费111848.3元（其中受理费51704.3元，反诉费60144元）由原告负担26335.3元、被告负担85513元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡泳贤人民陪审员  王穗仪人民陪审员  彭 海二〇一九年六月二十八日书 记 员  郑家悦庄钊豪