河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0802民初345号原告（反诉被告）：焦作市天荣物业管理有限公司，住所地：焦作市山阳区新城街道办事处恩村三街。法定代表人：薛银香，总经理。委托诉讼代理人：李建忠，河南首鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛小平，河南首鼎律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：刘见全，男，1978年11月2日出生，汉族，住焦作市解放区。焦作市天荣物业管理有限公司（以下简称天荣公司）与刘见全物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂裁定转为普通程序，组成合议庭继续审理，于2019年2月27日、2019年4月17日公开开庭进行了审理。在审理过程中，刘见全提出反诉，本院依法受理，与本诉并案审理。天荣公司的委托诉讼代理人李建忠、葛小平，以及刘见全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天荣公司向本院提出诉讼请求：1.判令刘见全向天荣公司支付2016年9月1日至2018年8月31日的物业费3512.45元；2.依法判令刘见全向天荣公司支付逾期物业服务费的滞纳金（滞纳金的计算方式：以每期应缴物业费分别以862.13元和894.1元为基数，自每期逾期之日起按日千分之一计算至款项还清之日止。截止2017年8月31日，已产生滞纳金641.01元）；3.本案诉讼费由刘见全承担。事实和理由：2016年，天荣公司与焦作市祥和小区业主委员会签订了《祥和小区物业管理委托合同》，合同约定服务期限从2016年9月1日至2019年8月31日，物业服务费收费标准为每月每平方米0.6元，按年度缴纳，逾期缴纳的按应缴纳物业费每日1‰的标准支付滞纳金，天荣公司服务期间一直依约履行合同义务。刘见全是坐落于焦作市××小区××楼××号，3号楼3号的业主，房产面积分别为124.18平方米和119.74平方米，每期（年度）应交物业服务费分别为862.13元和894.1元，从2016年9月1日起，刘见全一直未向天荣公司缴纳物业服务费，经天荣公司多次催要，刘见全拒不缴纳。截止2018年8月31日，已产生物业费3512.45元，滞纳金641.01元。天荣公司一直催要物业费未果，故诉至法院。刘见全辩称，天荣公司和业主委员会签订的物业服务合同，刘见全不知情，天荣公司来催缴物业费，没有见过天荣公司的工作人员，只见过门上贴的催缴单，天荣公司每次催缴以后，刘见全及其家人就会去天荣公司办公室协商物业费的问题，并反映其侵犯刘见全家庭隐私、以及安全门的问题，还有刘见全卧室外绿地改为停车场的问题、居住环境问题，这些问题从天荣公司进驻至今业主们一直在反映，但没有得到回复。被告刘见全一直在交停车费，应当冲抵物业费。刘见全向本院提出反诉请求：1.判令天荣公司作出书面赔礼道歉；2.拆除天荣公司住房卧室外的停车位并将自2016年至今侵害原告权利所得赔偿给原告；3.判令天荣公司将小区出口改回原出口；4.判令天荣公司整修安全门；5.诉讼费由天荣公司承担。庭审中刘见全增加反诉请求：要求天荣公司拆除卧室外的停车位后，恢复原设计图上的公共绿地。事实和理由：2016年天荣公司入住小区后，将刘见全住房卧室外硬化成停车位，导致刘见全一家无法正常休息。天荣公司改变小区出口后每天有上千次车辆出行，严重影响刘见全正常居住安全。天荣公司应将小区出口改回原出口。刘见全多次向天荣公司提出整修安全门，天荣公司置之不理，不予整修。门前摄像头是在2018年11月7日经焦作市解放区人民法院调解后才整改，天荣公司侵犯了刘见全多年的隐私权，如果未经焦作市解放区人民法院的调解，天荣公司还不知道要到何时才会整改。天荣公司诉状中声称天荣公司经多次催要刘见全拒不缴纳物业费，并非如此。1.刘见全已经交了多年的全部的停车费、水电、取暖等费用，并未欠缴任何合法应交的费用；2.刘见全多次要求天荣公司出具收费标准，天荣公司一再推托致使物业费至今无法合理交付。天荣公司理应出具合理的收费标准，为了维护刘见全的合法权益，故诉至法院。天荣公司辩称，1.刘见全已经认可天荣公司为其提供了物业服务，刘见全也享受了物业服务，应当按物业合同缴纳物业费；2.刘见全所称的缴纳的停车费是冲抵物业管理费用的，与刘见全应当缴纳的物业服务费不是同一费用；3.天荣公司进驻小区时，刘见全所说的停车位以及出入口已经存在，因此刘见全的反诉请求没有事实以及法律依据，应当驳回其反诉请求。针对反诉请求第1项，其不能成为本诉的反诉，第2项反诉请求没有事实和法律依据，反诉请求第3项天荣公司入住前已经存在一个入口两个出口了，反诉请求第4项中的安全门一直在使用，不存在维修问题。针对该增加的反诉请求不是基于本诉提出，且刘见全不具备提出该诉讼请求的主体资格。根据天荣公司与刘见全的诉讼和反诉意见，本院总结本案争议焦点为:1.刘见全是否欠付天荣公司2016年9月1日至2018年8月31日的物业服务费，如欠付金额如何确定；2.天荣公司要求刘见全支付滞纳金，有无事实以及法律依据，是否应于支持；3.刘见全要求天荣公司做出书面赔礼道歉的反诉请求及拆除其卧室外的停车位恢复公共绿地并赔偿其损失、要求将小区出口改为原出口、整修安全门，有无事实以及法律依据，是否应予支持。天荣公司为支持自己的主张，提交如下证据：1、祥和小区物业管理委托合同1份，证明天荣公司与刘见全之间存在物业服务关系；2、催缴物业费的照片2张，证明2018年4月27日天荣公司向刘见全催要物业服务费的事实；3、公示和证明各1份，证明天荣公司经祥和小区业主大会选聘，符合主体资格。刘见全对天荣公司提交的证据质证后，发表如下质证意见：对证据1真实性无异议，这份合同刘见全第一次见到，刘见全没有选举业主委员会，刘见全是被迫接受其服务。刘见全是拆迁安置至该小区，房产证至今未办理下来，业主委员会不能代表拆迁户的意见；对证据2真实性无法确定，看不清楚，刘见全没有见过天荣公司的人，只是见到该通知在地上扔着，且该通知书也未交给刘见全本人；对证据3真实性无异议。刘见全为支持自己的诉讼请求，提交如下证据：1.照片3张，证明天荣公司将摄像头安置在刘见全家门口，后在焦作市解放区人民法院调解下天荣公司于2018年12月份拆除了，侵犯了刘见全的隐私，需要赔礼道歉；2.照片5张，证明刘见全卧室外原为公共绿地，后天荣公司进驻时将绿地改为物业的停车位，侵犯刘见全的居住环境的事实；3.照片3张，小区的卫星照片图能够证明小区原设计进出口，一个进口一个出口，西门的原始出口现已经被铁门拦上，不让出入；4.照片3张，证明3号楼1楼的安全门未尽到修缮义务，消防门被钉死，无法打开存在安全隐患。天荣公司对刘见全提交的证据质证后，发表如下质证意见：对证据1真实性无异议，对证据指向有异议，摄像头的设置是为了小区的公共安全，不存在侵犯刘见全隐私的事实，从刘见全提供的证据1中也不能得出天荣公司侵犯刘见全的个人隐私；对证据2至证据4真实性无异议，对证明指向有异议。1.刘见全不具备提出这些诉请的主体资格，2.天荣公司进驻时刘见全所称的停车位已经存在，刘见全所称的原来的进出口属于棉麻公司仓库专用出口，不存在刘见全所称的天荣公司更改的事实，3.刘见全所称的安全门，天荣公司已经维修可以正常使用，根据物业服务委托合同第31条的规定，维修费低于2000元的从物业费中支出，若因安全门陈旧需更换的，费用超过2000元的需要全体业主分摊。本院对当事人提交的证据认定如下：关于原告提交的证据1，刘见全对该协议的真实性未提出异议，对该证据的真实性本院予以确认；对证据2，庭审中刘见全自认见过门上贴的物业费催缴单，能够证明天荣公司向刘见全催要物业服务费的事实，本院予以确认；对证据3，刘见全认可其真实性，本院予以确认。对刘见全提交的证据，天荣公司对其真实性均未提出异议，故本院对其真实性均予以确认。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：刘见全是焦作市车站街祥和小区3号楼2号，3号房屋的业主，房屋面积分别为124㎡和119.74㎡。2016年12月1日，天荣公司与焦作市车站街祥和小区业主委员会签订《祥和小区物业管理委托合同》，该合同约定的委托管理期限为三年，自2016年9月1日起至2019年8月31日止。合同第六章约定了物业管理服务费用，第二十条1、多层住宅0.5元/㎡/月、高层一楼房屋0.6/㎡/月，由乙方按建筑面积向业主或物业使用人收取…6、业主和物业使用人逾期不交纳的，从逾期之日起，每天按应交费用的千分之一交纳滞纳金…第二十二条车位管理费由乙方按照《焦作市区住宅小区物业管理停车收费办法》规定，由乙方向车位使用人收取车位管理费，收入用于抵冲物业管理费用。汽车车位管理费每年360元/辆…现因刘见全自2016年9月1日起未向天荣公司交纳物业服务费，故形成本案纠纷。另查明：1.刘见全名下房产层高均为高层1层住宅。2.2016年9月30日焦作市车站街祥和小区业主委员会成立。本院认为，本案属于物业服务合同纠纷。天荣公司与焦作市车站街祥和小区业主委员会签订《祥和小区物业管理委托合同》系依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。关于天荣公司起诉的物业费，刘见全辩称天荣公司服务不到位，根据法律规定，物业公司服务存在瑕疵，不履行合同约定或法律规定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求其继续履行、采取补救措施或赔偿损失等，但业主以此为理由拒绝支付物业费没有法律依据。刘见全作为该小区业主，事实上也享受了天荣公司提供的物业管理服务，理应支付物业费用，故本院对刘见全的辩解意见不予支持。关于物业费的计算，庭审中，刘见全自认其房屋面积分别为119.74㎡和124.18㎡，故物业费应按照实际面积119.74㎡和124.18㎡，从2016年9月1日起计算至2018年8月31日即为3512.45元（119.74㎡×0.6元/㎡×24个月+124.18㎡×0.6元/㎡×24个月）。关于违约金，虽然合同中约定未能如数交纳物业费的，应交纳违约金，但结合被告提供的证据可以证明，原告提供的物业服务确有一定瑕疵，对造成被告逾期交纳物业费也有一定过错，故此对原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于刘见全的反诉与天荣公司的本诉是否是同一法律关系，能否一并审理的问题。刘见全的反诉请求系基于其在履行双方签订的物业管理委托合同中产生的纠纷，与本案系同一法律关系，能够与本诉一并处理。关于刘见全反诉请求中的第一项，依法判令天荣公司作出书面赔礼道歉。刘见全称天荣公司安装的摄像头侵犯刘见全及其家人隐私多年，但庭审中其提交相关证据不能证明天荣公司侵犯其隐私，应承担举证不能的法律后果，故对刘见全此项反诉请求，本院不予支持。关于刘见全反诉请求中的第二项拆除刘见全住房卧室外的停车位，并将自2016年至今侵害刘见全权利所得的停车位费用6480元赔偿给刘见全、第三项判令天荣公司将小区出口改回原出口、以及庭审中增加的反诉请求要求天荣公司拆除卧室外的停车位后，恢复原设计图上的公共绿地。刘见全卧室外的停车位以及小区出口均系小区共有部分，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。对此项重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。刘见全的该两项反诉请求应属于业主共同决定的重大事项，刘见全没有证据证明该三项主张经过了专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数业主的同意，故对刘见全的该三项反诉，本院不予支持。关于刘见全反诉请求中的第四项，判令天荣公司整修安全门至可以自动关上的状态。根据焦作市车站街祥和小区业主委员会与天荣公司签订的《祥和小区物业管理委托合同》中第二章委托管理事项，第四条“房屋建筑共用部位、共用设施、设备的管理、维修养护”的约定，天荣公司应对该安全门（3号楼1楼）承担维修养护责任，故刘见全的该反诉请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条、第六十四条，《最高人民法院》第三条、第六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下:一、刘见全于本判决生效之日起十日内支付焦作市天荣物业管理有限公司2016年9月1日至2018年8月31日的物业服务费3512.45元；二、焦作市天荣物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内维修焦作市车站街祥和小区3号楼1楼的安全门至可以自动关上的状态；三、驳回焦作市天荣物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回刘见全的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由刘见全担30元，由焦作市天荣物业管理有限公司负担20元。案件反诉费100元，由焦作市天荣物业管理有限公司负担20元，由刘见全担80元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  秦立群审 判 员  李 艳人民陪审员  牛智勇二〇一九年六月十九日书 记 员  吴 丹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（1）制定和修改业主大会议事规则；（1）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（1）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（1）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（1）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（1）改建、重建建筑物及其附属设施；（1）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。