广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0606民初6053号原告：广东万联投资有限公司，住所地佛山市顺德区北滘镇君兰社区居民委员会怡福路1号北滘国际财富中心4号楼万联中心1810之一，统一社会信用代码：914406065573337857。法定代表人：周兆恩。委托诉讼代理人：何逸翔，广东广捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘一露，广东广捷律师事务所律师。被告：余远东，男，1988年5月30日出生，汉族，住广东省化州市，原告广东万联投资有限公司诉被告余远东租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案受理后，依法由审判员张锦华适用简易程序独任审判，于2019年5月15日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人潘一露、被告余远东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令原告与被告签订的《万联中心租赁合同》于2018年12月10日解除，并判令被告立即腾空案涉商铺并交还给原告（合同剩余未履行部分的标的数额为1078401.6元）；2.请求判令原告无须向被告返还保证定金41856元；3.请求判令被告向原告支付自2018年11月起至2018年12月10日期间的租金27904元及滞纳金1757.95元（滞纳金自应付之日起按月利率2%计算至实际清偿之日止，暂计至2019年2月15日）；4.请求判令被告向原告支付自2018年12月11日至实际腾空、交还案涉商铺之日止的场地占用费(按租金标准的三倍（即每月62784元）计算），暂计算至2019年2月10日为125568元；5.请求判令被告承担原告因实现债权支出的律师费12000元；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年1月16日签订了《万联中心租赁合同》，约定被告向原告承租位于顺德区北滘镇君兰社区居民委员会怡福路1号万联中心一层121、122、123号商铺作经营餐饮使用，合同期限自2018年2月1日起至2023年1月31日。合同约定，2018年9月1日至2021年1月31日期间每月租金为20928元，被告应于每月5号前缴交当月的租金。现被告在欠缴租金的情况下于2018年12月初未经原告同意停止了营业，且失去联络，也没有腾空上述物业。被告上述行为已严重违反合同约定。其后，原告多次要求被告履行合同、缴纳欠付的租金，但至今被告仍未履行支付义务。原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼。被告辩称，原告提供的合同不合理不公正，原告要求被告不交租金则按月利息2%计算违约金，因属于合同有约定故被告认可。但合同第七条却要求被告缴交的合同保证金应无息归还，明显不公平。合同第七条第七款第四项约定原告改名无需经被告同意；第八条第十三款则约定被告变更经营范围则需原告同意，并需缴交费用。合同上约定原告提起诉讼的则被告承担律师费，但无约定若被告向原告提起诉讼时，被告可以主张律师费。合同中约定，原告有义务为被告提供服务，在被告在7月份开业时，客户需从商场的大门口进来商铺，但在被告铺面经营兴旺的时候，原告却将该门口关关闭了几天，导致被告的营业额下降，后原告在被告反映后才将门重新打开，但也是将门时开时关。双方在签约时是明确被告经营茶餐厅类型生意，但被告在未收到任何书面通知的情况下，原告同意其他租房在被告经营商铺的附近又开设了一间茶餐厅，直接影响了被告的客流量。合同是原告制作的，被告认为该合同约定是不合理。被告于2018年11月份已经撤离，但无书面通知原告，原告没收了被告4万多元，被告认为已经足够补偿给原告。另外，被告是愿意支付已产生即截止至2018年12月10日的租金。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提供了证据：营业执照复印件、法定代表人身份证、被告身份证复印件、租赁合同、房产证、租金缴款通知书、关于收回租赁单位的通知合同、邮寄信息、商铺清空后及物品存放照片打印件（7份）、民事委托代理合同、发票。本院组织双方当事人进行了质证，双方当事人对上列证据的真实性均没有异议，本院均予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：1.原告提供的关于解除合同并收回单位的通知、邮寄信息，根据原告提供的邮寄信息，反映有关邮件是邮寄至被告在合同中留存的地址，且邮件已被签收，本院予以确认。2.原告提供的张贴关于收回租赁单位的通知及关于收回租赁单位及清理现场物品的照片打印件（5份）、商铺物品照片打印件（2份），上述照片能证实原告以张贴通知方式要求被告清理商铺内物品的事实，本院予以确认。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：2018年1月16日，原告（合同中称甲方、出租方）与被告（合同中称乙方、承租方）签订一份《万联中心租赁合同》，约甲方将位于顺德区北滘镇君兰社区居民委员会怡福路1号北滘国际财富中心（万联中心）一层121、122、123号商铺出租给乙方作经营餐饮使用，单位建筑面积260.11平方米，实用面积为162.17平方米，租赁期限：从2018年2月1日起至2023年1月31日止；装修期：自该单位交付日起，甲方向乙方提供七个月的装修期(2018年2月1日起至2018年8月31日止，免交祖金)；其中2018年9月1日起至2021年1月31日止的租金为80.46元／平方米，即20928元／月，租赁费用按月结算，乙方须在公历每月5号前向甲方缴交当月的租金费用。租赁定金：乙方同意向甲方缴纳甲方缴纳履行租赁定金41856元，租赁期满或合同经双方协商一致解除后，甲方在乙方无违约且缴清全部应缴费用，并办理好营业执照、税务等注销手续以及按时向甲方归还单位后5日内，甲方无息退还乙方支付的全部租赁定金，如乙方单方面提前解除本合同，租赁定金作为乙方违约金赔偿给甲方。预缴费用：乙方于在接收单位当日内向甲万预缴第一个租赁年度的一个月租金费用20928元，该预缴费用可用于冲抵乙方免租期满后第一个月应缴的租金费用。甲方依同约定的时间和标准按时将单位交付乙方使用，逾期超三个月的，则乙方可解除合同，甲方无息返还保证定金给乙方，双方互不追究责任。乙方未按合同约定按时足额缴交租金费用、管理费用、水费、生活垃圾费、电费，并逾期超过一个月的，视为乙方违约，甲方有权单方解除合同，收回该单位，甲方除有权没收乙方缴纳的保证定金外，还有权按本合同约定追究乙方的违约责任；乙方每逾期缴纳费用一日，甲方有权对乙方加收逾期0.1%的滞纳金，直至乙方缴清费用为止；乙方逾期缴纳费用超过四十五日，甲方有权终止本合同，有权清理搬迁乙方设备，材料等物资离场，收回租赁单位和场地，清理和搬迁的费用由乙方负责。乙方的设备和材料等物资在甲方搬离后十天内仍不予处理的，视为乙方放弃该物资的所有权，甲方有权当作废弃物予以处置，乙方无意见。若甲方依法提前解除或终止合同，乙方应当无条件将承租单位（含水电设施及固定装修）移交给甲方，否则，甲方有权按本合同约定租金费用标准的三倍向乙方收取租赁单位的占用费，直至乙方移交之日止。如果因乙方违约，造成甲方需通过诉讼解决，则诉讼费和律师费及办案支出的一切费用均由乙方负责，收费标按司法部门文件核定的标准进行。原告与案外人佛山市顺德区万之联置业管理有限公司于2018年12月4日共同向被告在上述合同中留在的地址（佛山市禅城区南庄镇沿江路55号14座2706号）邮寄《关于解除合同并收回单位的通知》，通知要求被告于2018年12月7日前支付11月份租金20928元，逾期缴交则于2018年12月8日解除与乙方签订的《万联中心租赁合同》及《万联中心管理合同》，并收回该铺租赁权。上述邮件于2018年12月5日签收。2018年12月10日，原告与案外人佛山市顺德区万之联置业管理有限公司再次共同向被告住所地邮寄《关于收回租赁单位的通知》，通知原告自通知之日起解除与被告签订的《万联中心租赁合同》及《万联中心管理合同》，收回租赁商铺的租赁权，并清理遗留下来的物品。上述邮件于2018年12月12日签收。2018年12月13日，原告在被告承租的商铺外张贴了上述通知。2019年2月27日，原告向被告在上述合同中留在的地址（佛山市禅城区南庄镇沿江路55号14座2706号）邮寄《关于收回租赁单位及清理现场物品的通知》，并于同日在被告承租的商铺外张贴该通知，通知被告如在2019年3月1日仍然没有清空商铺内的物品以及办理手续并缴清费用，原告于2019年3月1日清偿被告所有遗留下内的铺内物品。原告在庭审中称于2019年3月10日清空被告承租商铺内留在的物品并收回商铺。原告与广东广捷律师事务所签订了《民事委托代理合同》，约定广东广捷律师事务所因本案诉讼为原告提供法律服务，约定律师费为12000元。被告在庭审中对原告主张的违约金提出调整请求。本院认为，原、被告签订的《万联中心租赁合同》，为双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。被告没有依约于2018年11月5日前向原告支付租金，根据合同约定，被告自逾期超过三十日的，原告有权解除合同，故原告于2018年12月10日以邮寄方式向被告发出《关于收回租赁单位的通知》并提出解除合同，被告于2018年12月12日签收邮件，原告解除合同符合合同约定，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除，故原、被告双方签订的《万联中心租赁合同》自2018年12月12日解除。另外，原告在庭审中确认已于2019年3月10日清空被告承租商铺内的物品并收回商铺，即原告实际已收回商铺，故本院对原告主张由被告腾空商铺并返还商铺的诉请不予支持。被告自2018年11月6日起没有依约支付租金，故应负向原告支付2018年11月1日至解除合同之日即2018年12月12日的租金29299.2元（20928元/30天×42天）。原告于2018年12月10日向被告发出《关于收回租赁单位的通知》中明确合同解除后收回租赁商铺的租赁权，并清理被告遗留下来的物品，故原告自解除合同之日起可以在合理期限内清理商铺内物品并收回商铺，原告怠于行使权利而产生的不合理占用费应由原告自行负担，综合本案案情、商铺及商铺内物品的情况，本院确定合理期限为一个月，故被告应向原告支付解除合同后一个月的占有使用费。关于占有使用费的标准，虽然合同约定为按“租金费用标准的三倍向乙方收取租赁单位的占用费”，本院认为实质约定了与租金费用标准一致的占有使用费及以租金费用标准的二倍作为逾期返还商铺的违约金，故占有使用费应按租金费用标准计算为（20928元×1个月）。关于违约金的计算。双方在合同中约定约定“乙方每逾期缴纳费用一日，甲方有权对乙方加收逾期0.1%的滞纳金”及“甲方除有权没收乙方缴纳的保证定金外，还有权按本合同约定追究乙方的违约责任”的内容，均为约定承租方逾期支付租金的违约金计算办法。另外，依前述认定，双方约定高于租金费用标准的占有使用费实质为承租方逾期返还商铺的违约金计算办法。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定“过分高于造成的损失”。原告依上述约定主张违约金高达十万元，明显过分高于原告的实际损失，因被告在诉讼中对违约金提出调整请求，本院综合考虑涉案合同的履行情况、原告的损失情况及被告的过错程度，根据上述法律规定，本院酌定违约金为20000元，即从被告向原告支付的定金41856元中的20000元作为违约金归被告所有。为避免诉累，原告应退回的定金余款21856元应抵减上述债务，故被告应向原告支付的租金、占有使用费为28371.2元（29299.2元+20928元-21856元）。综上，原告主张的租金、占有使用费及违约金超出部分，缺乏理据，本院不予支持。关于原告主张的律师费。因被告违约致使原告提起本案诉讼，原告为此支出的律师费依合同约定应由被告承担。原告主张律师费为12000元，综合案件难易程度、律师工作量及有关的律师费收费标准的规定等因素，原告主张的数额合理，本院予以支持。被告有关律师费不合理及不应负担的辩解意见，缺乏理据，本院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、确认原告广东万联投资有限公司与被告余远东于2018年1月16日签订的《万联中心租赁合同》自2018年12月12日解除；二、被告余远东应于本判决发生法律效力之日起十日，一次性向原告广东万联投资有限公司支付租金、占有使用费28371.2元；三、被告余远东应于本判决发生法律效力之日起十日，一次性向原告广东万联投资有限公司支付律师费12000元；四、被告余远东向原告广东万联投资有限公司已支付的部分定金20000元作为违约金归原告广东万联投资有限公司所有；五、驳回原告广东万联投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2218.14元（由原告广东万联投资有限公司预交7306.81元），应退回原告广东万联投资有限公司5088.67元，由原告广东万联投资有限公司负担1578元，由被告余远东负担640.14元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  张锦华二〇一九年六月十二日书记员  李嘉濠