重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0105民初5855号原告：胡霞，女，1995年2月26日出生，汉族，住四川省井研县。原告：李天语，男，1995年12月31日出生，汉族，住重庆市开县。两原告共同委托诉讼代理人：常路路，重庆渝正律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：欧荣凤，重庆渝正律师事务所律师。被告：重庆顺水鱼餐饮管理有限公司，住所地重庆市渝中区中山四路1号6层部分，统一社会信用代码91500103568746710H。法定代表人：王顺海，董事长。委托诉讼代理人：郭琼莲，重庆达美律师事务所律师。被告：重庆兑房置业顾问有限公司，住所地重庆市渝中区中山四路1号22楼1室，统一社会信用代码91500103MA5YL7W549。法定代表人：陈亚，总经理。委托诉讼代理人：范迪，女，该单位工作人员。委托诉讼代理人：郭琼莲，重庆达美律师事务所律师。原告胡霞、李天语与被告重庆顺水鱼餐饮管理有限公司（以下简称顺水鱼公司）、重庆兑房置业顾问有限公司（以下简称兑房置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡霞、李天语及其共同委托诉讼代理人常路路、欧荣凤，被告顺水鱼公司的委托诉讼代理人郭琼莲，被告兑房置业公司的委托诉讼代理人范迪、郭琼莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡霞、李天语向本院提出诉讼请求：1.判决从2018年9月1日起至观音桥商圈北大道一期工程施工结束期间，胡霞、李天语免交租金；2.判决将胡霞、李天语与兑房置业公司签订的租赁合同中租金标准调减至8400元/月；3.判决将胡霞、李天语与兑房置业公司签订的租赁合同中约定的租金标准，从工程施工结束后第二年开始，年租金标准调减至按5%递增。事实和理由：2018年5月30日，胡霞、李天语与兑房置业公司签订《商铺租赁合同》，约定兑房置业公司将位于重庆市江北区电仪村82号附5号商铺中间部分商铺租赁给胡霞、李天语使用，用于经营便利店，租期为2018年6月1日至2021年12月31日，租金标准为16000元/月，第二年开始，年租金标准按5%递增，同时约定了其他权利义务及争议解决等事项。该租赁合同签订前，兑房置业公司向胡霞、李天语出示了顺水鱼公司的授权委托书，载明顺水鱼公司特别授权兑房置业公司代为出租涉案商铺，兑房置业公司有权以自己的名义与第三方签订租赁合同、收取租金及处理相关争议，授权期限为2018年6月5日起至2021年12月31日止。2018年9月上旬，因观音桥商圈北大道一期工程开始施工，导致涉案商铺前方主干道双向车道被封闭，店面门头被围栏全部遮挡，导致人行道狭窄、施工噪音、路面状况差等诸多问题，致使胡霞、李天语无法开展经营活动。顺水鱼公司作为商铺的实际使用者，在2018年3月已知晓涉案商铺前方道路封闭施工的情况，签订合同时故意隐瞒该事实，导致胡霞、李天语违背真实意思签订合同，造成损失。胡霞、李天语认为，其与兑房置业公司签订的合同是由兑房置业公司提供的格式合同，合同内容多处减轻兑房置业公司责任，加重胡霞、李天语责任，显失公平。兑房置业公司是开展房屋居间服务业务的专业机构，利用胡霞、李天语对租金认识不足，约定的租金是同地段同类型商铺租金的2至3倍，显失公平。涉案商铺道路封闭施工，签订合同时的客观情况发生了无法预见的重大变化，继续履行合同明显不公平，且是在欺诈情形下签订的，胡霞、李天语有权要求变更。为维护权益，胡霞、李天语遂诉至本院提起上述诉求。被告顺水鱼公司辩称，其不是合同相对方，不是适格被告，其已与涉案租赁物的所有权人另案诉讼，如果产权人给其减租或免租，其也同意对胡霞、李天语相应减租。被告兑房置业公司辩称，涉案租赁物是否造成不能正常使用，是由市政道路施工所致，其无法控制。自2018年9月至今，胡霞、李天语在正常使用涉案租赁物，胡霞、李天语仅支付水电物管费，未支付租金，属于违约。租赁合同系双方真实意思表示，不存在胁迫，变更合同无事实及法律依据，其他意见同顺水鱼公司一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：顺水鱼公司从案外人处承租本案涉案商铺，并约定可转租，租期为2011年10月11日至2021年10月11日。2017年12月30日及2018年6月5日，顺水鱼公司向兑房置业公司出具《授权委托书》两份，主要载明，由兑房置业公司代为出租位于重庆市江北区电仪村82号附5号商铺，兑房置业公司有权以自己名义与第三方签订租赁合同并收取租金等所有费用，发生争议以兑房置业公司自己名义解决，并约定了授权期限。在前述授权委托书授权期限内，兑房置业公司以自己名义与胡霞、李天语于2018年5月30日签订《商铺租赁合同》，兑房置业公司向胡霞、李天语出示了前述授权委托书，胡霞、李天语知晓涉案商铺的出租方为顺水鱼公司，后胡霞、李天语取得了顺水鱼公司于2018年6月5日出具的前述授权委托书一份。该《商铺租赁合同》主要载明，兑房置业公司将位于重庆市江北区电仪村82号附5号中间部分商铺出租给胡霞、李天语，用于经营便利店，经营商号为“合家”；租期为2018年6月1日至2021年12月31日止，免租装修期为租赁期起始1个月；租金标准为16000元/月，租金由第二年开始，年租金标准逐年按5%进行递增，按季交付；合同还约定了商铺的交付和装修、履约保证金、合同终止和解除等其他权利义务。2018年5月30日涉案商铺完成交付，胡霞、李天语签订《商铺交付确认书》。商铺交付后，胡霞、李天语使用该商铺至今，经营“合家”便利店。2018年9月上旬，观音桥商圈北大道一期工程施工，工程工期约12个月。因该市政道路改造工程施工需要，涉案商铺正对面双向车道主干道封闭施工，涉案门面前留有行人通道。对有争议的证据和事实，本院认定如下：胡霞、李天语举示《情况说明》及《承诺》各一份，交通导航图两张，证明涉案商铺在前述道路施工范围内，对经营造成重大影响，顺水鱼公司明知修路情况未告知，存在欺诈行为。两被告质证意见均为对证据三性均不认可，《情况说明》出具的主体不是该道路施工的承建单位，两被告不是情况说明中的告知对象，交通导航图不能看出对涉案商铺的影响。本院认为，该《情况说明》属于证人证言，出具单位未出庭作证，且该《情况》仅表明出具单位认为将修路事项已告知商铺、业主，但无其他证据证明告知的具体情形，且两被告不是涉案商铺的业主，该证据不能达到其两被告明知修路情况的证明目的。《承诺》中记载重庆观音桥商圈建设有限责任公司承诺在施工结束后，对改签的围墙、绿化、设施设备等恢复原状。该承诺无向谁出具承诺的相对人，该承诺也不能证明施工影响了胡霞、李天语的经营，以及两被告在租赁房屋前明知修路事项，更不能证明涉案商铺因修路人流量减少，和胡霞、李天语拟证明的事实之间无关联性，该证据本院不予采信。交通导航图，仅能看出涉案商铺的所在位置，与胡霞、李天语要证明的两被告存在欺诈行为及经营造成重大影响之间无关联性，不能达到其证明目的。胡霞、李天语举示图片9张，证明因道路封闭施工直接降低了人流量，导致无法开展经营活动，直接影响了经营收入，签订合同时的客观情况发生了重大变化，有权减少租金。两被告质证意见均为，真实性无异议，不能达到证明目的。本院认为，该证据表明涉案商铺的现状，以及涉案商铺前路段修路封闭施工的事实，该照片不能显示出人流量直接降低的事实，胡霞、李天语也未举证证明修路前人流量的状况，该照片也不能反映当前人流量的状况，不能达到证明人流量直接减少的证明目的。该照片也不能看出直接降低了经营收入的事实。该证据仅是证明涉案的事实，不能达到胡霞、李天语主张“有权减少租金”的证明目的，其是否有权减少租金，是基于案件事实及法律规定审理后方能评判，照片和其主张的“有权减少租金”的事实之间无关联性，不能达到“有权减少租金”的证明目的。本院认为，兑房置业公司以自己的名义，在顺水鱼公司的授权范围内与胡霞、李天语签订《商铺租赁合同》，在订立合同时，兑房置业公司向胡霞、李天语出示了《授权委托书》，胡霞、李天语知道兑房置业公司与顺水鱼公司之间的委托代理关系，该《商铺租赁合同》直接约束顺水鱼公司及胡霞、李天语，顺水鱼公司是本案适格当事人。顺水鱼公司从案外人业主处租赁取得涉案房屋，并约定顺水鱼公司有权进行转租，顺水鱼公司委托兑房置业以其自己名义与胡霞、李天语签订《商铺租赁合同》，因该合同约定的转租期限超过顺水鱼公司承租涉案商铺的剩余期限，顺水鱼公司未能举证证明其与出租方有关于租期的其他约定，本院对超过剩余租期部分的转租期限认定为无效。该《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，对顺水鱼公司及胡霞、李天语产生约束力，租赁期限为2018年6月1日至2021年10月11日，双方均应按合同约定享有权利履行义务。对胡霞、李天语要求对《商铺租赁合同》进行变更的请求及事实理由，分述如下：关于格式合同问题。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案的《商铺租赁合同》中的条款是双方基于租赁涉案商铺，签订的固定期限租赁合同，无法表明是出租方为了重复使用而预先拟定，双方为完成一次租赁活动进行协商，无论签订合同的文本是由哪方提供，不是构成格式条款的理由。胡霞、李天语主张该格式合同内容多处减轻出租方责任，加重胡霞、李天语责任，显失公平，遂有权变更合同。胡霞、李天语未能明确主张该《商铺租赁合同》中具体哪些条款是格式条款，仅从该整体合同中约定双方义务条款的数量不同，就认为该合同属于格式合同，显示公平，并有权变更合同。该主张既无事实依据证明存在格式条款，亦不符合构成格式条款的法律后果，本院不予支持。关于欺诈问题。胡霞、李天语主张在《商铺租赁合同》签订时，顺水鱼公司与兑房置业公司在明知涉案商铺门前即将修路的情形下，故意隐瞒该情况，构成欺诈，遂主张变更合同。关于胡霞、李天语举示的《情况说明》是否采信的问题，在本院查明事实部分已进行阐述，在此不再赘述。胡霞、李天语举示的现有证据，不能证明顺水鱼公司与兑房置业公司明知即将修路的具体情况故意隐瞒，即便顺水鱼公司与兑房置业公司知道即将修路的情形未告知，因该修路工程对涉案商铺的使用目的影响不大，损害较小，也不构成胡霞、李天语在违背真实意思的情况下订立合同的情形。顺水鱼公司与兑房置业公司已按合同约定交付了符合合同约定的涉案商铺，且胡霞、李天语使用至今。对胡霞、李天语以订立合同时对方存在欺诈行为，主张变更合同的请求，无事实依据，本院不予支持。关于显失公平问题。胡霞、李天语主张，兑房置业公司是专业开展居间服务业务的机构，利用胡霞、李天语对商铺租金认识不足，约定的租金是同地段同类型商铺租金的2至3倍，显示公平。庭审中，胡霞、李天语举示了案外人与业主方的租赁合同，证明该租赁合同对租赁价格的约定远低于本案《商铺租赁合同》对租金的约定，遂构成显失公平，主张变更合同。本院认为，租赁房屋的价格受签约时间、商铺位置、商铺装修装饰、商铺面积等诸多市场及主客观因素的综合影响，胡霞、李天语作为完全民事行为能力的自然人，在租赁涉案商铺时应综合考察该商铺的市场价格、交通情况、租赁使用目的能否实现等综合因素再协商租赁价格，双方签订的《商铺租赁合同》价格高于或低于同类型商铺均是正常的市场行为，该租赁价格是双方协商后的真实意思表示，不构成显示公平。其据此主张变更合同的请求，本院不予支持。关于情势变更问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。胡霞、李天语据此规定主张，因市政修路工程导致涉案商铺前方双向车道封闭施工，签订合同时的客观情况发生了无法预见的重大变化，继续履行合同对胡霞、李天语明显不公平，请求对该《商铺租赁合同》进行变更。本院认为，在城市化发展进程中市政建设是普遍存在的，社会公众对频繁而短暂的市政施工应有普遍认识和心理准备。胡霞、李天语租赁涉案商铺的使用目的是经营便利店，主要客户群体是从该便利店经过的行人，该商铺前双向机动车道封闭施工已留有行人通道，并未影响需要在该路段步行通过的行人，涉案商铺前人流量是否减少与机动车道路封闭施工间无必然联系。另外，人流量多少与经营收入多少之间也不存在直接的对应关系，涉案路段不只涉案一家便利店，过往行人的消费是偶然动机产生的，过往行人的消费是受偶然需求、销售商品的吸引、商铺的装饰状况等综合因素影响。该道路施工，并未直接影响涉案商铺作为便利店的使用目的，也不构成客观情况发生了重大变化，也不能表明继续履行合同对胡霞、李天语明显不公平，不构成情势变更。胡霞、李天语据此要求变更合同的诉讼请求，无事实依据，不符合法律规定，本院不予支持。综上，胡霞、李天语要求变更《商铺租赁合同》的诉求，其主张的事实及理由均不成立，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百五十四条、第四百零二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告胡霞、李天语的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取1158元，由原告胡霞、李天语负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  黄 静二〇一九年六月十七日法官助理  刘成林书 记 员  秦 思