广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终1646号上诉人（原审原告）：赵业红，男，1973年11月6日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：卢丽贞，女，1977年7月26日出生，汉族，身份证住址广东省和平县。系上诉人赵业红的妻子。被上诉人(原审被告)：中山市雅建房地产发展有限公司，住所地广东省中山市三乡镇金涌大道雅居乐酒店一楼，统一社会信用代码91442000755646811U。法定代表人：郑建强。委托诉讼代理人：梁添福，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宏科，广东正日律师事务所律师。上诉人赵业红因与被上诉人中山市雅建房地产发展有限公司（以下简称雅建房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初20569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人赵业红上诉请求：撤销一审判决，查清事实后改判。事实和理由：一、上诉人提供的证据足以证明渗水现象发生在保修期限内，且至今仍然处于持续状态。1.关于2013年9月26日业主投诉信。顺丰快递单回执，9月27日顺丰短信签收单。投诉信地址为“广州市珠江新城珠江西路5号广州国际金融中心40楼雅居乐地产控股有限公司客服部，邮政编码510623”，电话为“（020）88839888”。经查雅居乐地产控股有限公司官方网站，以及去电（020）88839888核实，广州市珠江新城珠江西路5号广州国际金融中心40楼为雅居乐公司的前办公地址，新地址虽已搬迁，但客服电话（020）88839888依旧未改。2.关于2015年4月14日证据文字内容。上诉人在中山市中级人民法院（2017）粤20民终3533号庭审期间，已经提交了与文字证据相互印证的视频图片，双方已经质证并且记录在案，足以证明渗水现象自收楼之日起一直处于持续状态，与地产物业长期交涉维修事宜无果。生效的判决认定的事实，可以作为定案的依据。3.经查核雅居乐地产控股有限公司官方网站，上诉人所在楼盘雅居乐御龙山为该公司开发楼盘。被上诉人为该司下属子公司，被上诉人称与雅居乐地产无任何关系与事实不符。4.上诉人的房产至今为毛坯阶段，但是楼盘所在物业雅居乐物业管理服务有限公司五桂山分公司却在（2015）中一法民一初字第2658号案件审理期间，故意向一审法院提供虚假陈述，称上诉人房产已经装修入住，配合被上诉人掩盖事实的真相，至今无法提供维修记录或者照片。二、一审判决认为“案涉房屋为地上3层地下1层的别墅，按照常理判断，一楼大门左边房间飘窗上部及下部的漏水位置应属墙面范畴，保修期限为3年”是一审裁判者个人的猜测，并没有委托专业的鉴定机构对房屋质量问题作出鉴定结论。上诉人认为渗漏属于屋面防水问题，保修期限为5年。出卖人故意拖延保修期限的，保修期应从障碍消除之日起计算。随着时间的推移，屋面的渗水现象将更加严重。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条规定“买受人在检验期间、质量保证期间、合理期间内提出质量异议，出卖人未按要求予以修理或者因情况紧急，买受人自行或者通过第三人修理标的物后，主张出卖人负担因此发生的合理费用的，人民法院应予支持。”第十三条规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查清事实，予以纠正。被上诉人雅建房地产公司辩称，被上诉人对上诉人陈述的事实不予确认。一、涉案房屋的开发单位是被上诉人。双方的涉案房屋买卖合同附件四约定保修责任由被上诉人承担，被上诉人没有委托任何第三方代为履行保修责任。二、被上诉人在2011年1月30日通知上诉人交付接收涉案房屋，上诉人已经办理涉案房屋的实际交接手续，对房屋质量问题查验无误。上诉人所诉求的房屋质量问题已经超过双方约定的保修期，被上诉人不再负有保修责任。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。赵业红于2018年9月27日向一审法院起诉请求：1.认定涉案房屋漏水原因是房屋质量存在问题，因质量问题存在的侵害属于持续状态；2.承担涉案房屋的渗漏问题承担维修责任，委托专业防漏公司处理，出具检验合格报告；3.雅建房地产公司赔偿赵业红交通、误工、精神抚慰金共计30000元。一审诉讼中，赵业红明确第1项诉讼请求为确认案涉房屋漏水的原因是雅建房地产公司交付的房屋存在质量问题，第2项诉讼请求为雅建房地产公司承担案涉房屋漏水的维修责任，第3项诉讼请求的30000元包括交通费1000元、误工费1000元、精神损害抚慰金2000元、租金26000元。一审法院认定事实：1.2010年9月6日，赵业红作为买受人与作为出卖人的雅建房地产公司签订中山市商品房买卖合同，约定：买受人购买的商品房位于五××小区××座（建筑层数地上3层，地下1层），购房总价款为3760328元；双方确认并同意于2011年1月30日为该商品房的交付使用时间；若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为已实际交付买受人使用，此后，该商品房的风险已转移给买受人，因此导致的一切责任、损失包括商品房及其设备设施、装修的破损、灭失等均与出卖人无关，由买受人自行承担；出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务；合同附件四住宅质量保证书约定具体保修项目、保修期限及保修责任，其中屋面防水的保修期限为5年，墙面、厨房的卫生间地面、管道渗漏的保修期限为3年，保修期是以收楼通知书上注明的收楼日作起始时间；合同还约定了其他事项。签订合同后，涉案房产于2010年9月13日办理了商品房销售登记备案。庭审中，就案涉房屋保修期的起算日期的询问，赵业红认为自2011年6月4日实际收楼之日起算，雅建房地产公司主张自2011年2月28日起算。2.2011年1月27日，雅建房地产公司通知赵业红于2011年1月25日至2011年2月28日前来收楼，如未能在通知到期日前办理收楼手续的，视为已实际交付。2011年6月4日，赵业红办理了涉案房屋的收楼手续。庭审中，赵业红认为因发现有渗漏问题，所以没有在2011年2月28日前办理收楼手续，后来因雅建房地产公司保证会处理渗漏问题才于2011年6月4日办理了收楼手续，雅建房地产公司表示在通知收楼之前有处理过案涉房屋的渗漏问题，通知之后没有接到过渗漏的投诉，也没有实际处理过渗漏问题。3.赵业红提供的投诉信复印件、快递单复印件、照片打印件记载：赵业红曾向位于广州市珠江新城珠江西路5号广州国际金融中心40楼的雅居乐地产控股有限公司寄送投诉信；该投诉信于2013年9月27日被签收。赵业红提供的文字记录打印件记载：赵业红与物业人员就案涉房屋进行交涉。庭审中，赵业红主张雅居乐地产控股有限公司是雅建房地产公司的上级机构，文字记录打印件是对视频文件的真实反映，但视频文件现在找不到，雅建房地产公司对上述证据均不予确认，并主张其母公司位于香港。4.2017年1月11日，赵业红以案涉房屋存在质量问题为由另案诉至一审法院，请求：雅建房地产公司承担物业服务费39060元（从2013年7月1日至2016年12月31日，共计42个月）；雅居乐物业管理服务有限公司五桂山分公司（以下简称雅居乐物业公司五桂山分公司）向其赔偿损失6006.2元并继续承担保修服务，保修期从2013年9月起算，共五年；雅建房地产公司、雅居乐公司承担案涉房屋业主自行委托他人进行维修及选定检测机构进行检测的费用，暂定为30000元。该案庭审中，赵业红明确第2项诉讼请求损失费的计算依据为雅居乐物业公司五桂山分公司未能及时维修房屋导致赵业红多交纳6602元的物业服务费滞纳金。一审法院经审理后作出（2017）粤2071民初750号民事判决，判决驳回赵业红的诉讼请求。赵业红不服该判决，提起上诉。中山市中级人民法院经审理后作出（2017）粤20民终3533号民事判决，认定案涉房屋的渗水现象是房屋本身质量问题所致，但雅居乐物业公司五桂山分公司仅是案涉房屋所在小区的物业公司，与赵业红仅存在物业服务合同关系，双方并不存在商品房预售合同关系，雅居乐物业公司五桂山分公司对案涉房屋的质量并无保修的义务，判决驳回上诉，维持原判。审理期间，中山市中级人民法院于2017年7月20日至案涉房屋现场勘验，发现案涉房屋为毛坯房，尚未入住，案涉房屋一楼大门左边房间飘窗上部及下部有渗水现象。庭审中，赵业红表示该勘验情况即是其主张的渗漏问题，而且该问题一直处于持续中，保修期限为5年，雅建房地产公司主张保修期限为3年。一审法院认为,本案系商品房预售合同纠纷。案涉中山市商品房买卖合同，系赵业红与雅建房地产公司的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守履行。案涉房屋一楼大门左边房间飘窗上部及下部有渗水现象，且该现象是房屋本身质量问题所致，业经已发生法律效力的中山市中级人民法院（2017）粤2071民初750号民事判决所认定，故一审法院予以确认。雅建房地产公司作为出卖人应当在保修期内对交付房屋的质量问题承担修复责任，故而本案争议的焦点是案涉渗水现象是否出现在保修期限内。根据收楼通知书，赵业红未按收楼通知书的时间前去办理收楼手续，应视为雅建公司于2011年2月28日将案涉商品房交付予赵业红，并自该日起履行保修义务。案涉房屋为地上3层地下1层的别墅，按照常理判断，“一楼大门左边房间飘窗上部及下部”的漏水位置应属墙面范畴，根据住宅质量保证书的记载，保修期限为3年，即2011年2月28日至2014年2月27日。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，赵业红请求雅建房地产公司承担保修责任，应当举证证实案涉渗水现象发生在2011年2月28日至2014年2月27日期间。赵业红因案涉存在质量问题诉至一审法院的事实，可以证实案涉房屋的质量问题在赵业红2017年1月11日起诉之日即已发生，但无法证实该质量问题在2014年2月27日之前即已存在。赵业红提供的投诉信复印件、快递单复印件、照片打印件均没有原件供本院核实，文字记录打印件没有原始载体作为支撑，雅建房地产公司又不予认可，故一审法院不予采信。据此，赵业红提供的证据均不足以证实渗水现象发生在保修期限内，赵业红以此为由所提出的诉讼请求，一审法院予以驳回。此外，需要说明的是，案涉房屋是否存在质量问题是一项事实判断，并非某种法律关系存在与否的确认之诉的标的，不构成一个独立的诉，且该事实判断业经中山市中级人民法院（2017）粤2071民初750号民事判决所认定，故一审法院不在本案中处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回赵业红的诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元（该款赵业红已预付），由赵业红负担。二审中，上诉人赵业红提交如下证据：1.两份网站信息打印件，证明上诉人写了投诉信到雅居乐总公司，被上诉人是雅居乐总公司的一个子公司；2.2013年5月27日的维修清单，上面的编号是被上诉人对上诉人居住的房屋的编号，证明此事实是存在的；3.一审法院的开庭笔录，证明物业公司在（2015）中一法民一初字第2658号案件中作伪证；4.视频光盘一张，证明与一审提交的证据文字内容相对应。被上诉人雅建房地产公司质证认为：对证据1的真实性由法院核实，对关联性不确认，与本案无关；对证据2的真实性、合法性、关联性不确认，该证据并没有任何一方的确认及记录的时间，且该证据仅为打印件；对证据3的真实性、合法性由法院核实，关联性不确认，与本案无关，该证据仅显示上诉人与物业公司之间的物业服务合同关系；对证据4的真实性、合法性、关联性不确认，光盘显示的内容并未记载上诉人所说的涉案房屋记录时间。被上诉人雅建房地产公司的登记情况，证明雅建房地产公司的母公司是一家香港控股公司，并非雅居乐控股公司。上诉人赵业红质证认为，对被上诉人提交的证据的真实性不确认。一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：赵业红与雅建房地产公司签订的中山市商品房买卖合同附件四住宅质量保证书中注明：凡业主接收所购买的商品房时，均应与物业公司签定交付验收手续；屋面防水的保修责任是保修期如因设计、防水材料或施工质量问题而导致天面渗水、滴漏，发展商将无偿进行维修并满足有关规范及标准；墙面、厨房的卫生间地面、管道渗漏的保修责任是保修期内如因施工质量或所用材料的质量问题而出现的墙面、厨房和卫生间地面漏水，地下室渗漏及管道开裂、渗漏，发展商将无偿进行维修并满足有关规范及标准。赵业红于2017年1月11日起诉雅建房地产公司、雅居乐物业公司五桂山分公司，请求判令：1.雅建房地产公司承担涉案房屋的物业服务费39060元（从2013年7月1日至2016年12月31日，共计42个月）；2.雅居乐物业公司五桂山分公司向赵业红赔偿损失6006.2元并继续承担涉案房屋的保修服务，保修期从2013年9月起算，共五年；3.雅建房地产公司、雅居乐物业公司五桂山分公司承担涉案房屋业主自行委托他人进行维修及选定检测机构进行检测的费用，暂定为30000元。该案一审案号是（2017）粤2071民初750号，二审案号是（2017）粤20民终3533号。在该案一审中，赵业红向一审法院提交房屋鉴定申请，请求对涉案房屋的渗漏原因及损失进行鉴定。为此，一审法院组织各方当事人对涉案房屋进行现场勘查，并要求赵业红指出其认为存在质量问题的地方，赵业红陈述：涉案房屋二、三楼暂时未发现质量问题，但一楼存在漏水现象，具体漏水位置包括：1.客厅墙面，物业公司于收楼一年后维修过一次；2.厨房墙面，该处漏水于两年前维修过；3.客房窗台，客房漏水位置一直都在维修，但赵业红认为客房漏水情况一直未能修复成功，仍存在漏水情况。经一审法院现场勘查发现，赵业红所指上述三处漏水点均已修复，现未发现渗水、漏水现象。……本院在该案中认为，赵业红虽已接收房屋，但并未装修入住，涉案房屋亦属于独栋别墅，故涉案房屋存在的渗水现象应是房屋本身质量问题所致。一审法院认定涉案房屋不存在漏水现象，认定事实有误，本院予以纠正。本案二审中，赵业红与雅建房地产公司均确认本院在（2017）粤20民终3533号案中现场勘查的一楼大门左边房间飘窗是一审法院在现场勘查时,赵业红所陈述的三处渗水位置中的第3点客房窗台。赵业红在二审中陈述除客房窗台外，没有发现其他渗水问题。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本院已生效的（2017）粤20民终3533号民事判决已认定涉案房屋一楼大门左边房间飘窗上部及下部有渗水现象，该渗水现象应是房屋本身质量问题所致。雅建房地产公司作为涉案房屋的开发商，其应按照双方合同约定及法律规定对涉案房屋的质量负保证及维修的义务。针对赵业红的上诉理由及雅建房地产公司的抗辩，本案争议的主要焦点是赵业红主张雅建房地产公司对涉案房屋存在的渗水质量问题承担保修责任是否已过保修期。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款中规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。雅建房地产公司与赵业红在商品房买卖合同附件四的住宅质量保证书中约定，屋面防水的保修期限为五年，墙面、厨房的卫生间地面、管道渗漏的保修期限为3年。赵业红主张渗漏的质量问题属屋面防水，保修期为5年，雅建房地产公司则认为保修期限为3年。本院对此认为，依双方商品房买卖合同附件四的住宅质量保证书，雅建房地产公司承担的屋面防水保修责任是保修期内如因设计、防水材料或施工质量问题而导致天面渗水、滴漏，发展商将无偿进行维修并满足有关规范及标准。承担的墙面、厨房的卫生间地面、管道渗漏的保修责任是保修期内如因施工质量或所用材料的质量问题而出现的墙面、厨房和卫生间地面漏水，地下室渗漏及管道开裂、渗漏，发展商将无偿进行维修并满足有关规范及标准。涉案房屋为三层结构房屋，赵业红称涉案房屋二、三楼未发现存在质量问题，涉案房屋的质量问题是一楼大门左边房间飘窗上部及下部有渗水现象，依日常生活经验法则，该渗水质量问题并非是天面渗水、滴漏，应属墙面渗漏。本院对一审法院依常理判断涉案房屋存在的渗漏位置属墙面范畴，保修期限为3年予以认可，对赵业红主张保修期限为5年的理由不予支持。关于保修期限起算日，雅建房地产公司认为应从其通知赵业红在2011年2月28日前来收楼，即从2011年2月28日开始起算。赵业红则对此持有异议，认为其在2011年6月4日办理收楼手续，雅建房地产公司存在拖延维修行为。本院对双方的该分歧认为，虽然双方签订的商品房买卖合同所附的住宅质量保证书注明保修期是以收楼通知书上注明的收楼日作起始时间，但该住宅质量保证书是雅建房地产公司提供的格式版本，在雅建房地产公司在本案中没有举证证明赵业红存在故意拖延办理收楼手续的情况下，本院对雅建房地产公司主张从收楼通知注明的收楼日作为起始时间不予认可。雅建房地产公司承担的保修责任应从赵业红在2011年6月4日办理了收楼手续后开始起算。赵业红认为雅建房地产公司存在拖延修复行为，为此其在2013年9月27日投诉到了雅建房地产公司的总部雅居乐地产控股有限公司。即使雅建房地产公司存在拖延修复，赵业红的投诉行为对雅建房地公司产生延长保修期责任的效力。然而，赵业红在2017年1月11日起诉雅建房地产公司、雅居乐物业公司五桂山分公司的（2017）粤2071民初750号的一案中已在诉求中明确保修期从2013年9月起算。因此，按赵业红自认的保修期起算日，雅建房地产公司承担的保修期限应从2013年9月到2016年9月。但是，赵业红在2018年9月27日才提起本案诉讼主张雅建房地产公司对涉案房屋的渗漏质量问题承担维修责任，赵业红的该主张已过保修期限，本院对其该诉求不予支持。另外，本案是商品房预售合同纠纷，非侵权责任纠纷，赵业红在本案中主张雅建房地产公司赔偿交通、误工、精神抚慰金共计30000元没有合同依据，本院对其该诉求亦不予支持。一审法院认定赵业红诉求认定涉案房屋漏水原因是房屋质量存在问题，因质量问题存在的侵害属于持续状态是事实判断，非确认之诉的标的，不构成一个独立的诉，对赵业红的该诉求未支持并无不当，本院对此予以维持。综上所述，上诉人赵业红的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元（上诉人赵业红已预交），由上诉人赵业红负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  马燕清审判员  吴碧英二〇一九年六月十一日书记员  隋 越