福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0125民初833号 原告（反诉被告）:董坤银，男，1983年5月1日出生，汉族，住福建省永泰县。 原告（反诉被告）:陈小芳，女，1985年5月14日出生，汉族，住福建省永泰县。 委托诉讼代理人：吴浩，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：永泰县上一房地产开发有限公司，住所地永泰县樟城镇南湖路3号（工会大厦二楼）。 法定代表人：阮孝木，董事长。 委托诉讼代理人：陈彧，福建建达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何山，福建建达律师事务所律师。 原告（反诉被告）董坤银、陈小芳与被告（反诉原告）永泰县上一房地产开发有限公司（以下简称上一公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）董坤银、陈小芳委托诉讼代理人吴浩、被告（反诉原告）上一公司委托诉讼代理人何山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 董坤银、陈小芳向本院提出诉讼请求：1.判令上一公司向董坤银、陈小芳支付迟延办理房屋权属证书的违约金，每日按已付购房款855299元×0.01%计算，从2018年2月15日计至2019年1月8日，违约金总计27968元；2.由上一公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年10月19日，董坤银、陈小芳与上一公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，董坤银、陈小芳购买上一公司所开发的福建省永泰县XX镇XX路XX号XXX方XX幢XXX号房，该商品房总价款为855299元；上一公司应在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由上一公司提供的资料交付买受人。如因上一公司原因，董坤银、陈小芳不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，董坤银、陈小芳不退房，上一公司自逾期之日起每日按董坤银、陈小芳已付房价款的0.01%向董坤银、陈小芳支付违约金。合同签订后，董坤银、陈小芳依约履行了合同义务，但上一公司一直拖延为董坤银、陈小芳办理房屋权属证书，已构成违约。 上一公司辩称，1.人民法院应结合讼争房屋所涉楼栋实际情况，依法扣除由于业主自身原因导致办证拖延的时间，对上一公司逾期协助办理产权备案登记的具体违约时间进行综合认定。2.本案中上一公司逾期协助办理产权备案登记的截止时间应依法认定为2019年1月8日。3.董坤银、陈小芳于本案中并未提交任何证据用以证明由于逾期办证所造成的实际损失数额，董坤银、陈小芳向上一公司主张的违约金过高，人民法院依法应予以调整。 上一公司向本院提出反诉请求：1.判令董坤银、陈小芳向上一公司支付违约金18800元（从2015年12月18日起计至2016年2月3日止）；2.判令本案全部诉讼费用由董坤银、陈小芳承担。事实与理由：2015年10月19日，上一公司与董坤银、陈小芳就购买上一公司开发的永泰“XXX方”项目XX号楼XXX号房屋事宜签订了一份《商品房买卖合同》，购房款总额为855299元，董坤银、陈小芳于签订合同当日支付了首付款265299元，并约定余款590000元董坤银、陈小芳必须在补充协议约定的时限内以按揭贷款方式向上一公司支付。《商品房买卖合同》附件6合同补充协议第二条明确约定，买受人（即董坤银、陈小芳）已对按揭可能存在的风险有充分的认识和了解，并愿承担其中的风险；并且，董坤银、陈小芳已详细了解办理银行按揭贷款的有关规定及所需提供材料和所需费用，并应在签订《商品房买卖合同》当日起60日内办结银行按揭贷款或公积金贷款，用于向上一公司支付购房款。董坤银、陈小芳由于自身原因未及时签署贷款文件办结按揭贷款手续的行为已构成违约，即以董坤银、陈小芳申请贷款总额为基数，按逾期天数每日万分之五的比例计付违约金；若董坤银、陈小芳逾期超过30日的，上一公司有权解除合同，董坤银、陈小芳应在逾期31日起至解除合同前以申请贷款总额为基数，按照日千分之一的比例向上一公司支付违约金，上一公司在扣除定金、违约金及备案（注销）登记手续费外，90日内无息向董坤银、陈小芳退还已付购房款余额。《商品房买卖合同》及其附件签订后，上一公司已依约完成对《商品房买卖合同》的备案及预告登记，董坤银、陈小芳依约应于2015年12月18日之前办妥贷款事宜以向上一公司支付剩余购房款。而后上一公司也多次催促董坤银、陈小芳依照合同的约定履行义务，但是董坤银、陈小芳直至2016年2月3日才办理好按揭贷款用于支付上一公司的剩余购房款。上一公司于2018年8月8日向董坤银、陈小芳发出《催款函》，提出了董坤银、陈小芳应依约履行逾期办理银行按揭贷款违约金的要求，但董坤银、陈小芳至今未予以履行应付义务。董坤银、陈小芳逾期向上一公司支付剩余购房款之行为已构成违约，依照双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第二条第3款之相关约定，上一公司有权向董坤银、陈小芳计收逾期付款47日之违约金18800元。综上所述，董坤银、陈小芳的行为已严重违反合同约定，严重损害上一公司合法权益。 董坤银、陈小芳对上一公司的反诉辩称：1.上一公司于2019年4月23日才向法院提起反诉董坤银、陈小芳支付违约金，已经超过诉讼时效，应判决驳回其诉讼请求。2.上一公司反诉董坤银、陈小芳支付违约金没有事实和法律依据。上一公司反诉主张董坤银、陈小芳由于自身原因未及时签署贷款文件办结按揭贷款手续的行为已构成违约，但上一公司并未提供任何证据证明董坤银、陈小芳由于自身原因未及时签署贷款文件办结按揭贷款手续构成违约。上一公司也未提供任何证据证明其所诉称的多次催促董坤银、陈小芳依照合同的约定履行义务。根据“谁主张，谁举证”的原则，上一公司应承担举证不利后果。实际上董坤银、陈小芳按约履行合同义务，不存在上一公司所诉称的违约行为，上一公司反诉董坤银、陈小芳支付违约金没有事实和法律依据。3.如果董坤银、陈小芳存在逾期办理贷款行为且上一公司反诉董坤银、陈小芳支付违约金未超过诉讼时效，上一公司反诉董坤银、陈小芳逾期贷款30天内的按日万分之五计付违约金，逾期贷款超过30天的按日千分之一计付违约金，法院也不应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，对合同约定双方逾期办证违约金和逾期贷款违约金中存在的不公平条款应予以调整，即对逾期贷款违约金计付也应调整为与逾期办证违约金计付一致，按日万分之一的比例计付违约金。综上所述，若上一公司反诉董坤银、陈小芳支付违约金已经超过诉讼时效，应判决驳回其诉讼请求。上一公司反诉董坤银、陈小芳支付违约金没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实： 2015年10月19日，董坤银、陈小芳与上一公司签订了《商品房买卖合同》、《合同补充协议》等相关附件，约定董坤银、陈小芳向上一公司购买位于永泰县XX镇XX坂的XXX方第XX号楼X层XXX单元号房，建筑面积为129.31平方米。其中，套内建筑面积105.66平方米，公共部位共有分摊建筑面积23.65平方米，每平方米6614.33元，总价为855299元。签约当日董坤银、陈小芳应支付265299元作为首期购房款，余款590000元向银行办理按揭贷款。《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的月息2％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率的违约金”；第十四条约定“关于产权登记的约定，双方经协商同意选择[2]：[2]因开发商无法按照第[1]约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金”；第二十条约定文书送达“本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担”；双方另在附件六还就《商品房买卖合同》进行补充协议，其中第一段“买受人已详细阅读和理解了出卖人与买受人签订的《商品房买卖合同》的文本内容，……”、第二条约定“买受人选择银行按揭贷款方式（包括公积金贷款付款方式）支付房价款的特别约定：1.买受人确认在选择公积金/银行按揭贷款方式时，已经对按揭可能存在的风险，包括不能够取得贷款或者不能够按照申请成数贷款有充分的了解和认识，并愿意承担其中的风险。2.买受人已详细了解办理银行按揭贷款和公积金贷款的有关规定及需由买受人提交的所有材料清单和买受人所需交纳的保险费、抵押见证费、印花税等相关税、费，买受人应在签订《商品房买卖合同》当日起60日内办结银行按揭贷款和公积金贷款，用于向出卖人支付购房款。3.买受人承诺在如下约定期限内履行下列义务：（1）买受人同意于签订《商品房买卖合同》之日起7日内将办理贷款所需的材料送交出卖人。（2）如银行审查中要求买受人补充贷款所需材料，买受人应于收到出卖人发出的补充材料通知书之日起7日内补齐，送交出卖人。（3）买受人同意于出卖人发出贷款签约通知书之日起7日内，携产权共有权人及有关证件到出卖人指定地点签署贷款文件，出卖人协助买受人办理银行按揭贷款手续，银行根据买受人的资信状况批准贷款额度，如由于银行批准的贷款额度不足以支付《商品房买卖合同》中约定的贷款额度，差额部分买受人应自收到出卖人书面通知书之日起7日内补足。（4）买受人保证向出卖人提交的材料真实可靠，如因材料不实影响办理贷款，买受人按逾期付款承担相应违约责任。（5）买受人不在上述约定期限内履行上述义务，即构成根本违约；有下述不及时送贷款材料，不及时补交贷款材料，不及时签署贷款文件，不及时补足贷款额度不足部分情形之一的，买受人以申请贷款总额为基数，按逾期天数每日万分之五的比例计付违约金；若买受人逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，在逾期31日起至解除合同前以申请贷款总额为基数，按照日千分之一的比例向出卖人支付违约金，在扣除定金、违约金及备案（注销）登记手续费外，90日内无息向买受人退还已付购房款余额”；第八条约定“《商品房买卖合同》第十四条之补充约定：1.出卖人与买受人经协商同意将《商品房买卖合同》第十四条约定修改为出卖人应当在商品房交付并由买受人接收后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。2.在《商品房买卖合同》中出卖人关于办理产权证的全部责任和义务仅限于：按时将需由出卖人提供的办理该商品房所在楼宇或项目的初始登记所需资料（即办理产权主件或大产权证备案所需资料）报送产权登记机关备案。出卖人履行上述义务后，即视为出卖人履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务。3.如因为其他非出卖人自身原因（包括但不限于相关部门办理迟延或暂不予办理等），导致未能按约定时间备案，则《商品房买卖合同》第十四条有关产权登记备案时间相应顺延，出卖人并不需因此承担违约责任”；附件六补充协议最后一段“买受人特别声明：买受人已与出卖人就《商品房买卖合同》及本补充协议协商取得一致，买受人已认真审阅了《商品房买卖合同》及其附件（包括本协议）之全部条款，并已清楚理解其含义，自愿同意接受”。签约当日，董坤银、陈小芳支付首付款265299元。同日，上一公司出具《销售不动产统一发票（自开》（票据号码：00212195），金额为265299元，款项性质为预收购房款。后董坤银、陈小芳办理按揭贷款支付剩余购房款590000元。2016年2月3日贷款银行放款590000元。2016年2月19日，上一公司出具销售不动产统一发票（自开》（票据号码：00665366），金额为590000元，款项性质为按揭款。2018年8月8日，上一公司作出《支付违约金催告函》，并于2018年8月10日按董坤银在《商品房买卖合同》确定的联系地址向董坤银、陈小芳寄送上述催告函，要求其于2018年8月31日前向上一公司支付逾期贷款违约金。2019年1月8日，永泰县不动产登记和交易中心向上一公司出具《开发项目首次登记证明》。董坤银、陈小芳于2019年3月21日诉至本院请求判令上一公司支付逾期办证违约金27968元；上一公司于2019年4月23日向本院提起反诉，请求判令董坤银、陈小芳支付逾期贷款违约金18800元。 另查，上一公司于2017年2月15日将讼争房屋交付董坤银、陈小芳使用。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。董坤银、陈小芳与上一公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件是双方的真实意思表示，双方在合同及合同附件中已就付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付条件与期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接、产权登记等进行了约定，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，依照约定上一公司应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付董坤银、陈小芳，然而上一公司却未能完成上述约定事项引发纠纷，上一公司存在违约，应承担违约责任。故本院对上一公司逾期协助办理产权备案登记的起算时间认定为2018年2月16日，截止时间认定为上一公司办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付给董坤银、陈小芳之日，即上一公司承担逾期协助办理房屋权属证书从2018年2月16日开始计算至2019年1月8日的违约金为27883元（855299元×326天×0.01％四舍五入后取整），超出部分不予支持。关于上一公司提出反诉请求一节，按照约定董坤银、陈小芳应在签订《商品房买卖合同》当日起60日内，即2015年12月18日前办结银行按揭贷款或公积金贷款，用于向出卖人支付剩余购房款，而董坤银、陈小芳实际于2016年2月3日办理好按揭贷款。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”及第一百九十五条第一款第一项“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求”的规定，上一公司按照合同约定的董坤银确认的联系地址于2018年8月10日向董坤银、陈小芳寄送《催款函》主张权利，已构成诉讼时效中断，诉讼时效应重新起算。上一公司于2019年4月23日向本院提起反诉未超过诉讼时效。根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，本院对逾期贷款超过30天的按日千分之一的比例计付违约金，调整为逾期贷款超过30天的按日万分之五的比例计付违约金。董坤银、陈小芳应支付的逾期贷款违约金为13570元（590000元×46天×0.05％），超出部分不予支持。上一公司关于法院应结合讼争房屋所涉楼栋实际情况，依法扣除由于业主自身原因导致办证拖延的时间，对上一公司逾期协助办理产权备案登记的具体违约时间进行综合认定的辩称理由，因无法律事实依据，本院不予采纳。另对上一公司请求调整逾期办证违约金数额和损失赔偿额的计算方法，应当由主张调整的一方就违约金过分高于或低于的损失承担举证责任，否则应承担不利后果，故本院对上一公司未提供证据佐证的此主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十五条第一款第一项及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，判决如下： 一、永泰县上一房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向董坤银、陈小芳支付逾期办证违约金27883元； 二、董坤银、陈小芳于本判决生效之日起三十日内向永泰县上一房地产开发有限公司支付逾期办结银行按揭贷款违约金13570元； 三、上述第一项、二项相抵扣，永泰县上一房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付董坤银、陈小芳款项14313元； 四、驳回董坤银、陈小芳的其他诉讼请求； 五、驳回永泰县上一房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费499元，减半收取计249.5元，由董坤银、陈小芳负担1元，永泰县上一房地产开发有限公司负担248.5元；反诉受理费135元，由永泰县上一房地产开发有限公司负担37.6元，董坤银、陈小芳负担97.4元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  郑建迟 二〇一九年六月十七日                                                                                                   法官助理   李 霞                                                                                                   书记员    洪美玲 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -17-