文书内容广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终6538号上诉人（原审原告）：纵横槟城花园小区业委会，住所地广州市白云区新市镇纵横槟城。负责人：徐意，职务：主任。委托诉讼代理人：赵少伟，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄嘉慧，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市纵横白领物业管理有限公司，住所地广州市海珠区新港中路456号502房自编E501房。法定代表人：何柳蝶，职务：总经理。委托诉讼代理人：莫哲，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯熙凝，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人纵横槟城花园小区业委会（以下简称纵横槟城业委会）因与被上诉人广州市纵横白领物业管理有限公司（以下简称纵横物业公司）物权保护纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初7956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人纵横槟城业委会上诉请求：1.撤销一审判决，改判纵横物业公司向纵横槟城业委会支付2014年1月1日起至2016年12月31日纵横槟城花园小区公共收益172431.05元及利息(以172431.05元为本金，按照银行同期贷款利率，从2016年10月16日起算至纵横物业公司付清之日止)，暂计到2018年12月31日止，利息为7137元；2.一、二审案件诉讼费及审计费由纵横物业公司承担。事实和理由：（一）一审适用法律错误。物权法第72条、第80条的规定分别涉及到业主参与小区公共事项管理的权利及对于公摊费用分摊及收益等公共事项的处理原则，与本案无关。本案审理的是公共收益归属和处分的问题，对于公共收益归属及处分法律已经具体明确规定。根据《广东省物业管理条例》第53条第3款明确规定：“利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主和业主大会的同意，并依法办理相关手续。所得收益依法归全体业主共有”，而物权法第76条也规定了小区公共重大事项需经业主大会表决，而对于公共收益的处分根据《最高法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，应该是全体业主表决，而非适用物权法第80条规定。《广州市物业管理暂行办法》第85条第4款也明确规定：“利用物业共用部位、共用设施设备以及业主共有场地进行经营的所得收益依法归全体业主共有，由管理规约约定或者相关业主、业主大会决定的管理机构设立专项账户管理并定期向全体业主公开，管理机构不得擅自挪用”。而对于小区业主的公共分摊成本，包括水电、维修等费用，《广州市物业管理暂行办法》第70条及90条已经有明确规定。因此，一审法院适用物权法第72条及第80条作为判决依据，属于适用法律错误。（二）一审法院对于游泳池收益认定错误。小区的露天游泳池属于小区公共配套，是利用公共土地，其所有权和收益依法应属于全体业主所有。根据《物业管理条例》第27条、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定，游泳池应该属于公共部分，一审法院根据纵横物业公司提供的证据资料认为产权归属方面要求由纵横槟城业委会举证，属于举证规则使用错误。关于共有物权是不会规定单独出具共有产权凭证，而是采取排他性认定，如果任何人对于建筑物主张属于其专有部分，应该提供产权证明，但是纵横物业公司仅提供一个业主与开发商签订的商品房买卖合同约定及开发商与纵横物业公司的委托经营合同，则推定收益权归纵横物业公司所有，属于理解法律错误。由于游泳池不存在任何产权，其依法属于全体业主所有，收益归全体业主，根据广东省高级人民法院发布的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十一条的规定，商品房买卖合同约定处分共有部分条款违法无效，因此建设单位与其他单位、个人对于收益处分条款均违法无效。目前纵横槟城业委会能确认纵横物业公司2015年收取3万元及2016年收取25000元，共55000元的收益。一审认定2014年1月1日至2016年12月31日期间公共收益为126925.05元，遗漏上述55000元的收益，纵横槟城公司同意扣除业委会装修成本共9494元，扣除后公共收益为172431.05元，因此，请求二审法院予以改判。被上诉人纵横物业公司二审辩称，一审法院认定事实清楚，法律适用正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。事实与理由如下：（一）一审法院认定事实清楚，纵横槟城业委会要求纵横物业公司返还小区公共收益172431.05元及其利息没有事实依据。1.2014年1月至2016年12月管理小区期间，纵横物业公司作为小区物业管理公司，为小区业主支出公共费用远超公共收益所得，其收到的公共收益已全部用于小区公共支出，不存在需返还的公共收益。根据一审查明事实，纵横物业公司自2014年1月1日至2016年12月31日期间收取的纵横槟城花园小区公共收益金额为126925.05元。一审根据纵横物业公司的申请对纵横物业公司编制的纵横槟城花园小区《2014-2016年度公共收益支出情况总表》中支出项目的真实性、合理性及支出项目数额的合理性进行审计，广州中职信会计师事务所出具《广州市纵横白领物业管理有限公司其他专项审计报告》（以下简称《审计报告》），其中认定纵横物业公司具有合理性的支出合计249674.67元。对于《审计报告》认定的至今仍未支付的费用15872元，一审认定其中的10839元已实际支付。（3）纵横槟城业委会于2015年6月1日成立前，对于小区公共收益的支出，纵横物业公司无法得到纵横槟城业委会同意，但纵横物业公司已在小区内采用了公示方式向所有业主公示了小区的公共支出项目，在公示期间和公示结束后均未收到业主的任何异议。在2015年6月1日纵横槟城业委会成立后，纵横物业公司均以电话、工作联系函、申请报告、会议纪要等各种形式通知纵横槟城业委会，纵横槟城业委会对支出项目和支出金额也没有提出任何异议。因此，纵横物业公司认为双方对于支出项目的费用来源已达成一致，对于纵横物业公司为纵横槟城业委会垫付的超支部分，保留要求其返还的另案起诉的权利。（二）一审适用法律正确。小区共用项目合理支出项目及金额应在纵横物业公司收取的纵横槟城花园小区公共收益中予以扣减，根据物权法第72条第1款、第80条以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定、《广东省物业管理条例》第60条的规定，广州市纵横集团有限公司（以下简称纵横集团）与纵横物业公司双方签订的《纵横、槟城花园物业管理服务委托合同》（以下简称委托合同）第二章约定了纵横物业公司的委托管理事项，包括共用部位、公共设施设备的维修、养护和管理等。但《委托合同》对纵横物业公司承担费用的物业日常维修、更新范围及标准等并无约定。本案争议所涉及的支出，全部是对于共有部分的维修、更新、改造的费用，根据法律的相关规定及权利义务对等的原则，该支出均由业主进行承担，应在纵横物业公司收取的纵横槟城花园小区公共收益中予以扣减。（三）槟城花园小区游泳池所有权归属及收益权属问题与本案无关，纵横槟城业委会应另案提起确权之诉。根据纵横集团与纵横槟城业委会签订的《购房合同》，其中明确约定游泳池所有权归开发商纵横集团所有。纵横物业公司依据与纵横集团签订的《委托经营协议》收取、处分小区游泳池收益。根据“谁主张、谁举证”的原则，纵横槟城业委会并无证据证明小区内游泳池的所有权属于全体业主，纵横槟城业委会主张享有游泳池所有权并要求返还游泳池收益，没有事实和法律依据。如纵横槟城业委会对游泳池的所有权及收益权属有异议，应另案向《购房合同》的纵横集团主张权利。（四）一审审计费64000元，一审判决由纵横槟城业委会与纵横物业公司各自负担32000元，因纵横槟城业委会没有核实小区公共费用的收支情况，造成了纵横物业公司额外承担了相关的鉴定费用，请求二审法院依法改判由纵横槟城业委会承担。纵横槟城业委会于2017年6月23日向一审法院起诉请求：1.纵横物业公司向纵横槟城业委会支付2014年1月1日起至2016年12月31日纵横槟城花园小区公共收益299181.05元及利息（以299181.05元为本金，按照银行同期贷款利率，从2016年10月16日起算至纵横物业公司付清之日止）；2.纵横物业公司承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：2012年4月30日，纵横集团（开发企业）与纵横物业公司（物业管理公司）签订《纵横.缤城花园物业管理服务委托合同》，约定：委托接管期限自2012年5月1日起至业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立并由业主委员会依法选聘其他物业管理公司进行管理时止。委托管理事项包括房屋建筑公用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、绿化用地、道路等；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、备用发电机系统、污水处理系统、配电系统等；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、槽沟、电线、电缆、告示板、指示板及其他机械、卫生设备等；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点；公用环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、公共区域的鼠虫灭杀工作；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、定期检查公共区域的消防设施及做好防火安全工作、维持公共区域内的车辆停放秩序。负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度安全检查、维修养护计划和大中修方案，经双方协定后由纵横物业公司组织实施；等。纵横物业公司以书面形式告知业主和物业使用人有关物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督；纵横物业公司负责编制物业管理年度计划、资金使用计划及预算、决算报告，对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需改变或完善配套项目，经业主委员会（代表）同意后报有关部门批准，方可实施；纵横物业公司负责做好小区物业管理、住户入住房屋和宣传教育、文化活动。等等。2013年3月21日，广州市国土资源和房屋管理局白云区分局向纵横物业公司出具《广州市物业服务项目（合同）备案回执》，确认物业服务合同期限：自2012年5月1日起至业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立并由业主委员会依法选聘其它物业管理公司进行管理时止。2015年6月5日，广州市白云区人民政府新市街道办事处出具新市街物业备[2015]第0001号《业主委员会备案回执》，确认收到纵横槟城业委会提交的业主委员会备案材料。备案主要内容如下：1.管理规约、业主大会议事规则；2.业主大会的会议记录和会议决定；3.业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况；4.本届业主委员会任期：2015年6月1日起，至2020年5月31日止；5.业主委员会委员名单：金启蓉（主任）、董志军（副主任）、郭亚娜（副主任）、张耀尹、徐意。2016年9月1日，纵横缤城小区业主大会通过《纵横槟城小区第二次业主大会决议三》，决议内容为：纵横槟城全体业主：根据《纵横槟城业主大会议事规则》及相关法律法规规定，本小区在业主委员会组织下，于2016年7月2日召开第二次业主大会，由全体业主表决2016年6月9日开始公告的三个议题：1、表决新的《管理规约》及《纵横槟城业主大会议事规则》；2、《增选业主委员会委员》；3、表决《纵横槟城公共管理方案》。2016年7月23日下午，业主委员会组织对业主的投票进行计票，经计票，2016年7月27日对议题3表决结果及投票明细进行了公示，在公示期30天内未有业主提出异议，故现在依法作出如下业主大会决议：同意通过《纵横槟城公共管理方案》。附：纵横槟城公共管理方案。《纵横槟城公共管理方案》内容包括：确认小区游泳池属于全体业主所有，授权业主委员会对游泳池制定相关管理办法，并且有权每第三方签署出租承包服务等文件及代表全体业主收取收益；授权业主委员会收取小区所有公共收益或其他收益（业主委员会根据实际情况也有权随时自行决定是否委托聘请的物业公司收取或者部分委托聘请的物业公司收取）；同意纵横槟城小区业主委员会代表全体业主按酬金制要求与纵横物业公司商谈物业管理服务合同。由业主委员会根据商谈结果确认是否签署合同（合同可以签署试用期合同，试用期不超过1年，也可以直接签署正式物业服务合同，服务合同第一次不超过2年）；纵横槟城管理费按目前标准执行：1、住宅按照每月每平方米1.5元标准收取；2、车位管理费每月按120元一个标准收取；3、确认商业（包括商铺、地下室等非住宅、车位外类型）管理费标准每月每平方米2.8-5元。小区物业服务实行酬金制；授权业主委员会要求纵横物业公司提供2016年7月1日前财务资料进行审核；授权业主委员会与纵横物业公司核定2016年7月1日前的公共收益（包括但不限于电梯广告费、游泳池收益、电信网络收益、宣传栏广告费等），并且有权代表全体业主收取，管理及使用。2016年9月14日，广州市白云区人民政府新市街道办事处出具云新物业备[2016]第2号《业主委员会备案回执》，确认收到纵横槟城业委会提交的业主委员会备案材料。备案主要内容如下：1.管理规约、业主大会议事规则；2.业主大会的会议记录和会议决定；3.业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况；4.本届业主委员会任期：2015年6月1日起，至2020年5月31日止；5.业主委员会委员名单：徐意（主任）、董志军（副主任）、吕芸、张耀尹、曾泽锐（2016年7月23日-2020年5月31日）、霍建江（2016年7月23日-2020年5月31日）、韩晨（2016年7月23日-2020年5月31日）。2016年10月，纵横槟城业委会向纵横物业公司送交《关于追缴纵横缤城花园公共收益的函》，记载：根据第二次业主大会授权，请贵公司在2016年10月15日前将贵公司入驻纵横槟城花园（以下简称本小区）至2016年10月1日前所代管的所有公共收益（本小区公共收益包括广告费、公共区域停车场费用、游泳池费用等，经我方粗略计算约人民币200万左右）支付给我方，由我方代理全体业主管理。如贵公司对于上述代管金额有异议，请在2016年10月15日前向我方提供贵公司从入驻小区到2016年10月1日收取的所有公共收益明细，并提供相关合同。另外，请贵公司依法依规在2016年10月15日前提供本小区2015年全年收支、人员配置的所有明细，以便于我方与贵公司开展物业服务合同洽谈工作。2016年10月10日，纵横物业公司向纵横槟城业委会送交《关于业委会的复函》，回复称：关于贵业委会10月10日发来的《关于追缴纵横槟城花园公共收益的函》已收悉，现回复如下：我司进驻纵横缤城花园实行前期物业管理至今，一直以为业主提供良好服务，树立纵横品牌为目标，并依据前期物业管理协议及前期管理规约相关规定开展物业管理服务。就贵业委会提出的追缴公共收益200万问题，我司认为不合理，该提法亦缺乏实际依据。贵业委会提到的停车场、游泳池费用为公共收益亦不合理。停车场及游泳池按买卖合同及前期管理规约的归属已有明确，我司亦严格按照前期管理规约执行。贵业委会于2015年6月1日成立以来，我司均按贵业委会的要求公示了相关的收支情况，并于2016年1月20日、2016年7月30日分别对2015年全年收支情况与公共收支情况及2016年1-6月份收支情况与公共收支情况进行了公示，公示期间并无收到任何业主的意见。据此，我司认为已按要求做到了帐目公开。同时我司也从2016年开始将公共经营部分移交给贵业委会管理，电梯广告费用目前已由贵业委会收取。我司也愿意从贵业委会成立以来，按照新的物业管理协议与合理合法的管理规约履行我司的义务与职责，并与贵业委会携手为共同构建幸福家园而努力。如贵业委会有其他异议，请提供相关法律之书面依据，以便我司有依据向上级领导汇报。2017年1月8日，纵横槟城业委会、纵横物业公司对于纵横缤城花园小区的物业管理权进行移交，并签订交接文书。次日，双方签订《房屋附属设施设备移交表》。纵横物业公司出具的《缤城花园物业服务项目收支情况公示》显示，缤城花园物业服务项目2015年度会计期间的物业费用收支情况公示如下：物业费总收费面积（住宅及商业）123274.82平方米；2015年物业管理费（住宅、商铺）2252184.6元、车位管理费500256元、其他收入39070元，成本支出2929309.52元，盈利-137798.92元。附表《物业管理费收支情况明细表》显示，物业管理收入2791510.6元，其中包括其他收入（游泳池收入、有偿维修费、工本费）39070元；物业管理支出2929309.52元，包含其他支出（广场标线费、游泳池费用等）12785.5元；物业小区盈利情况-137798.92元。附表《物业共用部分经营收支情况表》显示收入81875.05元，包括2015年3月16日至2015年12月31日期间驰众广告有限公司电梯广告管理费64600元、广州市广润净水科技有限公司全年净水器管理费4200元、中国联合网络通信有限公司广州市分公司全年费用3450元、中国电信股份有限公司全年费用3925.05元、中国移动通信集团广东有限公司广州分公司全年费用3700元、广州市全社通传媒广告有限公司小区宣传栏全年费用2000元、灭蚊灯箱合作协议费用0元（赠送4台灭蚊器，免费期2014.12.1-2015.11.30）、临时摊位费0元；费用支出75253.85元；公共收益结余6621.2元。现纵横槟城业委会认为纵横物业公司应向其移交2014年1月1日至2016年3月31日期间的物业公共收益299181.05元，其中包括驰众广告有限公司电梯广告管理费191250元、广州市广润净水科技有限公司全年净水器场地费8400元、中国联合网络通信有限公司广州市分公司场地费6900元、中国电信股份有限公司费用3925.05元、中国移动通信集团广东有限公司广州分公司场地费7400元、广州市全社通传媒广告有限公司小区宣传栏广告费6000元、灭蚊灯箱合作协议费用5000元、北京天天一泉智能售水机安装协议场地费4800元、游泳池出租费75000元；公共收益总计308675.05元；扣除业委会相关费用9494元，扣减后公共收益金额为299181.05元；诉至一审法院。诉讼中，纵横槟城业委会为证实其主张的公共收益情况，向一审法院提交了如下证据：1、驰众广告有限公司与纵横物业公司签订电梯广告位合作合同，合同期限自2015年3月16日起至2016年3月31日止，合同总费用85000元；2、广州市广润净水科技有限公司与纵横物业公司签订的协议书，合作期限2015年5月5日至2016年5月5日，管理费金额4200元；3、中国联合网络通信有限公司广州市分公司与纵横物业公司签订的合作协议书，合作期限2014年7月1日至2019年6月30日，管理费3450元/年；4、中国移动通信集团广东有限公司广州分公司与纵横物业公司签订的基站续约合同，合同期限2014年3月20日至2019年3月19日，设置放置费3700元/年；5、广州市全社通传媒广告有限公司与纵横物业公司签订的宣传栏投建合同书，合同期限自2014年7月1日起至2017年6月30日止，管理费标准为2000元/年；6、广东高奇福鑫宇广告有限公司与纵横物业公司签订的灭蚊灯箱合作协议书，合同期限自2014年12月1日起至2017年11月30日止，管理费2500元/个/年，合计5000元/年；7、北京天天净水设备股份有限公司广州白云分公司与纵横物业公司签订的北京天天一泉智能售水机安装协议，合同期限自2016年5月10日至2017年6月30日止，合同生效之日支付按金4000元，场地租金4800元/台/年；8、纵横槟城业委会与广东正势框架广告有限公司签订的电梯广告位合作合同，合同期限自2016年4月25日起至2018年4月24日止，拟证实纵横槟城业委会收取电梯广告公共收益；9、广州市纵横白领物业管理有限公司缤城花园分公司与广州世昌体育用品有限公司签订的游泳池承包合同、工作联系函，合同显示承包时间2016年7月1日至8月31日，承包费25000元；10、纵横槟城业委会于2016年5月5日向纵横物业公司发出的《关于小区游泳池对外承包告知函》及签收表，函件要求纵横物业公司将泳池收益支付至纵横槟城业委会账户统一管理，签收表处有“鄢乔”签名；11、2015年10月10日纵横槟城业委会会议记录，会议议题包括相关资料移交、公共收益等问题，会议决议2015年以来的物业方的收益收支财务年度报表于2016年1月底前公示；12、2016年4月5日关于小区维修报告的回复函及签收表，纵横槟城业委会要求公共维修须经纵横槟城业委会审核同意；13、2016年5月23日关于未经业主大会授权许可不得使用公共收益函、2016年7月26日及2016年9月5日关于纵横槟城物业管理处工作联系函的回复两份、签收表，纵横槟城业委会要求所有维修费在管理费收入中支付，未经业主大会合法授权而动用公共收益行为属于无效行为；14、2015年12月10日会议记录，会议议题是关于门禁和监控的落实，决议由开发商出资更换门禁。经质证，纵横物业公司对证据1-7无异议，认为证据1收取电梯广告收益至2016年3月，之后费用由纵横槟城业委会自行收取，确认证据2的费用于2015年6月收取4200元，确认证据3的费用于2015年6月收取3450元、于2016年6月收取3450元，确认证据4合同于2015年10月收取2014年度及2015年度两年费用共计7400元、于2016年3月收取2016年度的费用3700元，确认证据5于2014年4月收取了合同三年的全部费用共计6000元，确认证据6于2016年7月收齐了合同的所有费用5000元，确认证据7的费用于2016年6月收取4800元；证据8与本案无关；证据9的承包合同没有原件，无法确认，工作联系函无异议，但是游泳池的收益属于开发商所有；证据10不予确认，游泳池的收益属于开发商所有；证据11无法确认，不能证明其主张；证据12、13是纵横槟城业委会单方发出，无法确认；证据14不予确认，会议记录中没有参会人的签名同意，没有开发商的参与人员及签章。纵横物业公司为证实纵横物业公司对小区经营管理的共有部位的收益，已全数用于该小区的共益支出，相关支出已向全体业主公示并取得纵横槟城业委会的认可，在纵横槟城业委会依法成立后，相关部分的公共收益已由纵横槟城业委会自行收取；游泳池作为经营性和服务性配套设施，所有权及收益归开发商所有；向一审法院提交了如下证据：1、业委会与物业公司之间关于维修事宜及费用支付的往来函件。2、《缤城花园物业服务项目收支情况公示》及附表。宣传栏照片。3、纵横槟城业委会、纵横物业公司之间的会议纪要，其中2015年11月19日的会议纪要的议题主要是确定小区门禁及监控系统的改造方案；2016年4月1日的会议纪要第3点记载：“关于公共维修方案，物业公司方已落实具体实施方案，会议提议先对重要的并且具有一定危险性的维修项目先行施工，经费由公共收益出，如公共收益不足的，则先由物业公司垫付，并逐年在公共收益当中列支。该费用支出方面将由物业公司及业委会分别讨论后再最终决定。”2016年5月10日的会议纪要的会议议题包括明晰使用公共收益的工作流程等事宜，会议纪要第3点记载：“明确关于公共维修方面，需使用公共收益及物业维修基金的工程项目的工作流程：由管理处提出维修申请交业委会确认后实施，对于急修且需使用公共收益的，可电话知会业委会工程对接人董志军确认，可以先行维修。”2016年8月10日的会议纪要的第1点记载：“关于电梯维修事宜，物业公司负责电梯维修日常保养，日常保养费用含在物业管理费里，对于电梯更换零配件等大件维修事宜由物业公司与电梯维保公司先行维修，费用支出在签订物业管理协议时按约定执行。”4、2014-2016年公共收益收入总表、支出情况总表、合同、明细及付款凭证，其中收入总表显示纵横槟城业委会证据1-7的合同费用及中国电信股份有限公司管理费合计126925.05元。5、纵横槟城花园业户档案表、商品房买卖合同，其中商品房买卖合同第二十五条第三款约定：“该商品房所在小区内，包括但不限于会所、各架空层、停车库、各类康乐设施及其他经营性和服务性配套设施、场地等，除依法应移交政府部门外，所有权及其收益归甲方（广州市纵横集团有限公司）所有。”6、2016年1月1日纵横集团与广州市纵横白领物业管理有限公司缤城花园分公司签订的委托经营管理协议，约定纵横集团委托广州市纵横白领物业管理有限公司缤城花园分公司经营管理纵横缤城小区中心花园内由广州市纵横集团有限公司投资兴建的游泳池，委托期间自2016年1月1日起至2020年12月31日止。经质证，纵横槟城业委会对证据1的真实性确认，但其中涉及电梯维护保养属于纵横物业公司应履行的义务，门禁更换费用由物业公司承担；证据2收支情况公示印章的真实性确认，但是游泳池收益属于公共收益，公示图片不认可，图片是2016年10月的；证据3真实性确认，但是会议纪要中的方案并未形成最终方案，公共收益的使用也未经业主大会同意；证据4只确认公共收益金额部分及支出中业委会办公室的三项费用共计9494元；证据5不予确认；证据6不予确认，协议并未经备案。纵横物业公司申请对其编制的纵横缤城花园小区《2014-2016年度公共收益支出情况总表》中支出项目的真实性、合理性及支出项目数额的合理性进行审计。一审法院根据纵横物业公司的申请，委托广州中职信会计师事务所有限公司对纵横物业公司编制的《2014年-2016年公共收益支出情况总表》进行审计。2018年11月26日，广州中职信会计师事务所有限公司出具《审计报告》，内容为：“根据纵横物业公司提供的全部证明材料，支出情况总表所列示的50项、总额356841.52元支出项目的审计结果汇总：经审计，纵横物业公司支出情况总表列示的2014年1月1日至2016年12月31日期间支出金额合计356841.52元中，因依据不足无法确认的支出项目金额为42637.66元，不具有合理性的支出项目金额合计55470.00元，项目支出金额不合理应审计调整减少金额为9059.19元，合计应调整减少107166.85元，调整后的支出总金额为249674.67元。特别事项声明：物业管理委托合同未明确纵横缤城小区是采用酬金制还是采用包干制管理，上述审核意见未考虑采用不同物业管理委托方式时可能对支出项目合理性的影响。我们注意到，纵横物业公司提供了部分支出项目的业主大会或其授权机构的审批资料（包括会议纪要、工作联系函等）。支出项目明细如下：            年度              序号              项目              金额              调整后金额              备注                  2015              13              业委会办公室空调增加电缆及安装              524              524              业委会认可                  2015              17              业委会办公用品费              4997              4997              业委会认可                  2015              18              业委会办公室改造              3973              3973              业委会认可                  2016              7              Y-Y4架空层天花脱落维修费              12285              12285              2016/5/10会议纪要第10点，再确认                  2016              21              监控系统更换费              70196.87              66574.87              2015/11/19会议纪要第1点，同意                  2016              23              Y栋大门更换              20554.8              20554.8              2015/5/10会议纪要第5点，同意                                              合计                            108908.67                    广东省物业管理条例第五十三条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益依法归全体业主共有。纵横缤城花园《物业管理服务委托合同》第五条、第六条、第七条约定的委托管理事项包括共有部位、公共设施设备的维修、养护和管理等，但没有明确约定由物业服务企业承担费用的物业日常维修和更新范围、标准等。支出情况总表的支出项目是否应在公共收益中开支，应以纵横槟城业委会、纵横物业公司根据小区物业管理实际确定或根据司法裁决来确定。本次审计仅为依据本报告“三、审计目的”段所述的审计目的和判定标准，对纵横物业公司所提供的书面资料进行审计并得出相应的结论。我们不对支出情况总表的列示支出项目是否属于公共收益支出进行界定和判断。”纵横物业公司为此支付审计费64000元。纵横槟城业委会对上述审计报告的意见为：真实性没有意见，关联性有意见，在审计报告上述表格的第4、5、6项备注部分有意见，与事实不符，2016年5月10日的会议记录第3点说明相关的公共收益是由业委会确认，紧急费用由董志军确认后再支出，该表格的第4项费用没有经过业委会的确认，不存在再确认的事实，表格第5项按照会议记录业委会没有同意用公共收益进行支付，表格第6项项目需要业委会再确认由哪家供应商进行实施。纵横物业公司则认为审计报告对于依据不足无法确认的支出项目缺乏现场勘查的依据，仅仅是根据书面资料进行审计，路灯费支出7200元有法律和合同依据，供水供电等费用应当向最终用户收取，故路灯费应该由全体业主支付，纵横物业公司代缴后，纵横槟城业委会应当予以返还；关于未支付的费用15872元，其中10839元的费用已实际支付，当庭提交补充民事判决书及转账凭证等证据证明；其他无法确认的支出19565.66元，纵横物业公司也均提交有证据证实；不具有合理的支出项目55470元，属于相关设施设备更换或新装的项目，费用应该是由业主承担。纵横物业公司认为支出总表的支出项目都应该在公共收益中开支；监控系统调减3622元不合理，不应该进行调减。纵横槟城业委会对纵横物业公司关于费用10839元的补充证据真实性予以认可，但认为该费用没有经过业委会确认，不得用公共收益支出；对路灯费用已经在向业主收取管理费中分摊，是包含在管理费中的。一审庭审中，纵横槟城业委会表示纵横槟城花园小区业委会成立时间是2015年6月1日，纵横物业公司在2017年1月退出时交接文书涉及的项目已经交接完毕，现双方仅对交接费用存在争议；其只看到纵横物业公司于2016年10月20日将物业公共收益支出情况进行公示，纵横物业公司支出情况总表中的支出项目应该是由业主大会或业主委员会确认，方可支出。纵横物业公司抗辩称共有物业的维修、更新、改造费用是由共有物业的业主按各自专有部分的建筑面积比例分摊，事实上本案争议涉及的支出项目全部是对于共有部分的维修、更新、改造等费用，公共支出应该由业主承担；其已经依法向全体业主公示了小区的公共收益及支出情况，在公示期间和公示结束后都没有收到业主的任何异议，业委会成立后，在双方工作会议中明确了使用公共收益的工作流程，纵横物业公司都是以电话、工作联系函、申请报告、会议纪要等各种形式通知纵横槟城业委会，纵横槟城业委会对支出项目及支出金额也没有提出任何异议。一审法院认为，根据本案证据以及纵横槟城业委会、纵横物业公司的诉辩意见，本案的争议焦点如下：一、纵横槟城业委会是否具有诉讼主体资格。纵横槟城业委会已提供《纵横槟城小区第二次业主大会决议三》、《纵横槟城公共管理方案》证明业主大会同意通过《纵横槟城公共管理方案》，《纵横槟城公共管理方案》明确记载授权纵横槟城业委会与纵横物业公司核定2016年7月1日前的公共收益，并且有权代表全体业主收取，管理及使用。该决议表决通过足以证明，纵横槟城业委会就该涉案诉讼已经获得了业主大会的授权，故纵横槟城业委会具有诉讼主体资格。二、纵横槟城业委会主张的纵横物业公司应返还2014年1月1日至2016年12月31日期间的纵横槟城花园小区公共收益299181.05元是否成立。1、纵横物业公司在2014年1月1日至2016年3月31日期间获得的公共收益金额问题。首先，纵横槟城业委会、纵横物业公司对于所涉中国联合网络通信有限公司广州市分公司、中国移动通信集团广东有限公司广州分公司、广州市全社通传媒广告有限公司、广东高奇福鑫宇广告有限公司、北京天天净水设备股份有限公司广州白云分公司、中国电信股份有限公司合同已付费用金额无争议，一审法院该事实予以确认，确认纵横物业公司通过与上述公司签订合同获取的公共收益金额为37725.05元。其次，对于所涉驰众广告有限公司、广州市广润净水科技有限公司合同的已付费用问题，纵横物业公司确认收到两份合同约定的合同费用是85000元及4200元，纵横槟城业委会表示虽两份合同约定期限均是1年，但是相关合同费用一直在发生，无证据证实。纵横槟城业委会提出诉讼主张，需要有充分的事实和法律依据，且负有举证的义务。纵横槟城业委会并未提交证据证实其主张，故一审法院不予采信，确认纵横物业公司收到两份合同费用是85000元及4200元。再次，关于游泳池费用问题，纵横物业公司提交商品房买卖合同及委托经营管理协议拟证明业主与开发商签订商品房买卖合同约定小区内经营性和服务性配套设施、场地权属问题，游泳池的收益属于开发商所有，纵横物业公司受委托经营管理游泳池。纵横槟城业委会虽对于上述证据不予确认，但是未提供游泳池合法的权利凭证，业主如对于游泳池的所有权及收益的权属有异议，可另案向实际合同相对方主张权利。故纵横槟城业委会在本案中要求纵横物业公司向其移交游泳池收益，依据不充分，一审法院不予支持。综上所述，纵横物业公司自2014年1月1日至2016年12月31日期间收取的纵横槟城花园小区公共收益金额为126925.05元。2、纵横槟城花园小区公共收益中是否应扣减纵横物业公司主张的小区共用项目支出费用的问题。纵横槟城业委会主张纵横物业公司收取的物业管理费中包括小区共有物业的维护及重大维修方案的实施。纵横物业公司主张共有物业的维修、更新、改造费用是由业主按各自专有部分的建筑面积比例分摊。一审法院分析认为，《中华人民共和国物权法》第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”第八十条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”涉案《物业管理服务委托合同》约定的委托管理事项包括共有部位、公共设施设备的维修、养护和管理等，但没有明确约定由纵横物业公司承担费用的物业日常维修和更新范围、标准等，现也无证据显示小区物业专项维修资金的支付及结余情况，故依据上述法律规定，纵横槟城业委会主张返还共有部分的公共收益，按照权利义务对等原则，小区共有部分的合理支出项目及金额应在共有部分的公共收益中予以扣减。3、应扣减的小区共有部分的合理支出项目及金额问题。一审法院根据纵横物业公司的申请对于纵横物业公司编制的纵横缤城花园小区《2014-2016年度公共收益支出情况总表》中支出项目的真实性、合理性及支出项目数额的合理性进行审计，审计单位出具《审计报告》。针对纵横槟城业委会、纵横物业公司提出的意见，一审法院认为，首先，纵横物业公司补充提交电梯更换门电机控制板等证据，纵横槟城业委会对证据及已付金额无异议，故一审法院确认纵横物业公司支付相应费用10839元。同时，从纵横物业公司提交的工作联系函来看，纵横物业公司已经将电梯维修事宜以工作联系函的方式告知纵横槟城业委会，纵横槟城业委会并未就此项费用提出异议。现纵横物业公司主张该费用从公共收益中支出，一审法院予以采信。其次，对纵横槟城业委会主张的审计报告表格中的三项费用问题，纵横槟城业委会、纵横物业公司双方于2016年5月10日形成的会议纪要显示纵横槟城业委会已经知悉天花脱落维修及大门更换维修工作情况，虽纵横物业公司未提交后续工作函给纵横槟城业委会以完善审批流程，但是相应工程已经实施，纵横槟城业委会无证据证实纵横物业公司为此支出的费用不合理，故一审法院采信审计报告的审计意见。同理，门禁系统更换情况也经过业委会会议讨论，纵横槟城业委会形成的由开发商出资更换门禁的会议记录并未有开发商授权人员签名及盖章确认，不能视为经得开发商的同意，纵横槟城业委会针对此项费用提出的异议，一审法院亦不予采纳。再者，纵横物业公司虽对于审计报告的审计意见有多处意见，但是均没有足以反驳的相反证据和理由。综上所述，一审法院认定审计报告的审计结果及证明力。综上，扣减纵横物业公司具有合理性的支出项目及金额后，纵横物业公司无须再次向纵横槟城业委会返还纵横槟城花园小区的公共收益。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十二条、第八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2018年12月19日作出如下判决：驳回纵横槟城业委会的全部诉讼请求。一审案件受理费5943元，由纵横槟城业委会负担。案件审计费64000元，由纵横槟城业委会负担32000元，由纵横物业公司负担32000元。上诉人纵横槟城业委会与被上诉人纵横物业公司对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审庭审中，双方当事人确认除了游泳池的收益外，2014年1月1日至2016年12月31日涉案小区的公共收益为126925.05元。关于游泳池的收益，纵横槟城业委会认为该收益为55000元，纵横物业公司则认为按照其提供的2016年1月26日的收费明细表显示应为39070元，并表示该收益属于开发商纵横集团。同时，纵横槟城业委会确认《审计报告》中的合理费用是由纵横物业公司垫付，但认为纵横物业公司没有通过申请维修基金来支付该费用，也没有征求过半业主同意，应由纵横物业公司自己承担。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合纵横槟城业委会的上诉请求和理由以及纵横物业公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.涉案小区公共收益数额的确定；2.纵横槟城业委会抗辩涉案小区公共收益不能扣减纵横物业公司主张的共用项目支出费用理由能否成立。现评析如下：关于涉案小区公共收益数额的确定问题。纵横槟城业委会与纵横物业公司确认涉案小区除了游泳池的收益外，2014年1月1日至2016年12月31日期间的公共收益为126925.05元。因双方当事人对于游泳池收益的具体数额以及该收益的归属存在争议，纵横物业公司提交了商品房买卖合同及委托经营管理协议，拟证明业主与开发商签订商品房买卖合同约定小区内经营性和服务性配套设施、场地权属问题，游泳池的收益属于开发商所有，纵横物业公司是基于开发商的委托管理游泳池。故对于开发商是否有权利委托纵横物业公司管理并处分涉案小区游泳池的收益问题，纵横槟城业委会应另循其他合法途径解决。在游泳池的收益归属问题未经合法解决的情况下，一审法院不支持纵横槟城业委会在本案中要求纵横物业公司向其移交游泳池收益，并认定纵横物业公司自2014年1月1日至2016年12月31日期间收取的涉案小区公共收益金额为126925.05元，并无不当，本院予以确认。纵横槟城业委会上诉主张上述期间涉案小区的公共收益为172431.05元，依据不充分，本院不予支持。关于纵横槟城业委会抗辩涉案小区公共收益不能扣减纵横物业公司主张的共用项目支出费用理由能否成立问题。虽然纵横物业公司与纵横集团签订的《纵横槟城花园物业管理服务委托合同》约定的委托管理事项包括共有部位、公共设施设备的维修、养护和管理等，但没有明确约定由纵横物业公司承担费用的物业日常维修和更新范围、标准等。涉案《审计报告》显示纵横物业公司已为涉案小区共有部分支出了合理费用20多万元，纵横槟城业委会也确认该费用由纵横物业公司垫付，但认为纵横物业公司该费用未通过申请维修基金形式支付。可见，纵横槟城业委会也是认可该笔费用本来就不应由纵横物业公司承担。因此，在纵横物业公司已与纵横槟城业委会办理了退出涉案小区的交接手续，不再继续为该小区提供物业服务，且无证据证明上述费用已通过涉案小区物业专项维修资金支付的情形下，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第七十二条、第八十条的规定以及按照权利义务对等原则，认定小区共有部分的合理支出项目及金额应在共有部分的公共收益中予以扣减恰当。同理，一审法院根据查明的事实，认定扣减纵横物业公司具有合理性的支出项目及金额后，纵横物业公司无需再次向纵横槟城业委会返还涉案小区的公共收益，并无不妥，本院予以维持。纵横槟城业委会上诉坚持要求纵横物业公司返还2014年1月1日至2016年12月31日的公共收益，理据不足，本院不予支持。综上所述，纵横槟城业委会的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3891.36元，由上诉人纵横槟城花园小区业委会负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年六月二十日书记员 李志康谢金泽