广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终4492号上诉人（原审被告）：陈景辉，男，1973年2月27日出生，汉族，住广州市增城区。上诉人（原审被告）：广州市增城金海皇海鲜酒家，住所地：广州市增城区新塘镇107国道与新新公路交汇处新庄市场。经营者：陈景辉，职务：总经理。上列两上诉人共同委托代理人：陈国仔，广东广语堂律师事务所律师。上诉人（原审被告）：沙埔香成酒家，住所地：广州市增城区新塘镇沙埔云里社下思麻香成路2号。经营者：吴荏光。委托代理人：刘红，广东兆鹏律师事务所律师。委托代理人：高新国，广东兆鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市新庄市场有限公司，住所地：广州市增城区新塘镇107国道与新新公路交汇处新庄市场三楼。法定代表人：刘顺洪，职务：总经理。委托代理人：刘慧君，广东乐信律师事务所律师。委托代理人：何倩文，广东乐信律师事务所实习律师。原审第三人：广州市海霸物业发展有限公司，住所地：广州市增城区新塘镇107国道与新新公路交汇处新庄市场三楼。法定代表人：谢锐洪。上诉人陈景辉、广州市增城金海皇海鲜酒家（下简称金海皇酒家）、沙埔香成酒家（下简称香成酒家）因与被上诉人广州市新庄市场有限公司（下简称新庄公司）、原审第三人广州市海霸物业发展有限公司（下简称海霸公司）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2018）粤0118民初2935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈景辉、金海皇酒家上诉请求判令：1、撤销原审判决，驳回新庄公司的诉讼请求；2、本案一、二审的诉讼费均由新庄公司承担。事实与理由如下：一、原审判决认定金海皇酒家逾期腾房，从而判决陈景辉、金海皇酒家支付2014年11月至2016年8月期间的占用使用费，属明显错误。其一，新庄公司和海霸公司从未告知陈景辉、金海皇酒家，新庄公司与海霸公司签订的《房屋租赁合同》已经于2014年11月解除，也没有通知要求陈景辉、金海皇酒家腾空交还本案所涉租赁场所给新庄公司，故不存在陈景辉、金海皇酒家“逾期腾房”的问题。其二，新庄公司于2014年11月向法院申请保存陈景辉、金海皇酒家应交给海霸公司的租金，也就是说，新庄公司根本就没有要求陈景辉、金海皇酒家腾空交还租赁场所的意思，而是确认陈景辉、金海皇酒家继续向海霸公司租赁涉案租赁场所。另，金海皇酒家从2014年11月起至2016年8月，一直都有明确列支当月的租金给金海皇酒家的实际负责经营运作的沙埔香成酒家。因此，陈景辉、金海皇酒家不存在任何的过错；二、原审判决陈景辉、金海皇酒家自2016年9月起至2017年12月止按每月每平方米17.25元支付占用费给新庄公司，亦属错误。新庄公司通知陈景辉、金海皇酒家，其与海霸公司的合同已经解除后，陈景辉、金海皇酒家即及时与新庄公司协商确定，由陈景辉、金海皇酒家每月支付60000元租金给新庄公司，新庄公司也实际收取了陈景辉、金海皇酒家支付的每月6000元的租金。这是双方真实意思的表示，也不违反法律的规定，且双方已实际履行。因此，原审法院判决明显错误。香成酒家表示同意陈景辉、金海皇酒家的上诉请求。香成酒家上诉请求判令：1、撤销原审判决；2、改判香成酒家无须向新庄公司支付2014年11月至2018年4月的房屋占有使用费1779995.25元及利息；3、本案一、二审诉讼费均由新庄公司承担。事实与理由如下：一、原审认定事实不清，适用法律错误。其一，调查笔录与事实不符。原审判决认定“2014年11月13日，金海皇酒家管理人员陈柱华在原审法院的《调查笔录》中陈述”严重不符合实际情况。陈柱华当时在金海皇酒家无固定职位，不可能也没有资格作为管理者来回答法院工作人员的问话。香成酒家作为金海皇酒家的唯一管理人却没有收到法院的任何通知和消息。该份笔录的真实性有待考证，陈柱华在笔录中的陈述亦有多处不符合事实：（1）金海皇酒家向海霸公司承租的房屋面积为3780平方米非4500平方米；（2）每月租金多少，有没有支付租金，陈柱华作为非管理人员对此根本不知情。原审中，香成酒家提交的银行转账记录和每月交付租金的流水以及优惠抵扣账目已经充分说明，金海皇酒家的租金早已交付完毕。其二，对于新庄公司与海霸公司的租赁合同何时解除，原审认定有误。新庄公司与海霸公司的租赁合同何时解除不仅影响到合同当事人的权利义务，而且关系到次承租人的切身利益。依据(2015)穗增法民三初字第128号判决可知，解除合同并不是新庄公司的诉讼请求，也不是该判决书的判项，原审法院只是在裁判的说理部分认为新庄公司与海霸公司的租赁合同已于2014年11月18日解除，而海霸公司对此持有异议并上诉。(2016)粤01民终16836号判决书载明：“由于本案双方当事人在诉讼中已经确认合同解除，且海霸公司违约事实清楚，而新庄公司诉请的欠租款未涉及解除时间的认定，故此该争议并不影响原审判决认定的权利义务”，说明二审法院没有对合同解除的时间作具体认定。因此，原审认定新庄公司与海霸公司的租赁合同于2014年11月解除是错误的。对于合同的解除时间，新庄公司与海霸公司一直存在争议，况且合同的解除涉及的法律关系复杂、影响重大，新庄公司应当以诉讼请求的方式经过司法程序的形式予以确认，而不能只凭判决书中的简单陈述就认定合同解除时间为2014年11月。退一步讲，即使二审法院认定新庄公司与海霸公司的租赁合同于2014年11月解除，其法律效果也应区分主体适用。新庄公司与海霸公司的争诉于2017年才尘埃落定，二审判决于2017年2月13日生效，在二审判决作出之前，新庄公司与海霸公司的租赁合同是否已解除不能给出确切定论，对金海皇酒家和香成酒家来说更加无法预知。2017年的判决认定租赁合同于2014年解除，该份判决的效力只应约束争诉的主体，与第三方无关。现原审判决金海皇酒家、香成酒家向新庄公司支付占用费，等于重复支付租金，严重损害了香成酒家的合法权益。因此，争诉期间，海霸公司仍然有转租的合法基础，在此之前香成酒家预交租金合法、合理，符合商业规则，不存在任何过错和过失，且合同已经履行完毕，其履行的效果理应得到法律的认可和保护，新庄公司应当以海霸公司为被告，向海霸公司主张返还租金。其三，原审没有认定本案的关键事实。香成酒家是否在新庄公司与海霸公司之间的《租赁合同》解除前交付租金是本案的关键事实，原审法院遗漏查明该重要事实。金海皇酒家于2013年4月和2014年8月分两次预交了2016年9月前的租金。预交行为发生在新庄公司与海霸公司的《租赁合同》解除前，也发生在原审法院实施诉讼保全之前，金海皇酒家预交租金合法，符合商业规则，香成酒家提交了交付租金的转账记录和与海霸公司的日常结算账目，对此原审法院没有依法认定；二、原审适用法律错错误、自相矛盾。其一，本案被告主体不适格，海霸公司应为被告。海霸公司是与新庄公司签订《租赁合同》的承租人，应负有交租义务，且金海皇酒家预交的租金其实质就是占有使用费，海霸公司是预交租金的占有人。另，新庄公司从未要求海霸公司腾退房屋并返还租赁物，故海霸公司一直是租赁物的占有人、使用人。其二，香成酒家应是以第三人的身份参加本案诉讼，后经新庄公司当庭变更诉讼请求将香成酒家追加为被告。金海皇酒家的组织类型是“个体工商户”，并非合伙企业，香成酒家与金海皇酒家经营者之间是合作关系，在金海皇酒家的工商登记资料中没有任何关于香成酒家的登记资料。根据《中华人民共和国民法总则》第五十六条的规定，香成酒家不应承担连带责任。香成酒家是否承担责任，承担多少责任，是金海皇酒家的经营者与香成酒家之间的内部关系，应当由陈景辉与香成酒家之间另案解决，原审判决适用《中华人民共和国合作企业法》第二条第二款的规定，判令香成酒家连带责任，属于法律适用错误。其三，一审判决机械适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，导致判决结果严重违背公平原则。上述条款规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。一方面，该条所指向的对象是“负有腾房义务的次承租人”，支付的内容是“逾期腾房占有使用费”，但本案并不符合这两点。一方面，香成酒家及金海皇酒家从未收到新庄公司或海霸公司腾退房屋的请求或通知，新庄公司亦从未向香成酒家或金海皇酒家提出过腾房请求，也没有告知其与海霸公司签订的《房屋租赁合同》已经于2014年11月解除，更没有在诉讼中将香成酒家列为第三人参加其与海霸公司的租赁合同纠纷诉讼中。且在2014年11月，新庄公司向原审法院申请保全香成酒家应交给海霸公司的租金，说明新庄公司默认金海皇酒家继续占有、使用涉案场地，新庄公司未行使腾房请求权，而对转租合同继续履行予以默认，说明香成酒家及金海皇酒家不应适用上述条款。另一方面，从立法本意上看，条文中所指的“次承租人”是指没有履行交付租金义务恶意无权占有的次承租人。其四，原审判决香成酒家以新庄公司与海霸公司签订的合同约定的租金标准向新庄公司连带支付2014年l1月至2016年8月的占用使用费于理于法无据，自相矛盾。金海皇酒家在争诉期间占用、使用租赁物属于合法占有、善意占有，其行为既不违反法律规定也不违反善良风俗，且租赁合同已经履行完毕，其履行效果理应得到法律的认可与保护，无需再次支付租金或占用费。对于占有使用费的标准，首先，原审认定新庄公司与海霸公司的租赁合同已解除，同时又以新庄公司与海霸公司签订的租赁合同约定的租金标准要求香成酒家支付占用费，自相矛盾。香成酒家不是该合同的主体，该合同不应约束香成酒家。即使法院酌情参照该合同确定占有使用费，也应综合分析新庄公司存在一定的过错、过失，致使香成酒家与金海皇酒家无法及时行使救济权导致重复支付占有使用费的事实，按该租赁合同租金价格的50%左右确定占有使用费。其次，占用费的标准不应该高于每月6万元的标准。2016年9月，新庄公司与金海皇酒家达成租赁协议，约定每月租金6万元，这是双方在争诉期间对租金协商的结果，2016年9月之前的占用费按租赁市场交易习惯应低于每月租金6万元的水平。其五，原审判决香成酒家连带支付2016年9年至2017年12月期间的租金差额，不予认可。2016年8月，新庄公司胜诉后向金海皇酒家发《律师函》，要求金海皇酒家将租金交至法院指定账户，并在7日内与新庄公司就租赁事宜达成一致意见，否则新庄公司有权断水、断电、收回租赁物等。香成酒家得知情况后主动联系新庄公司商讨交易租金事宜，经双方协商一致同意，从2016年9月起，金海皇酒家每月支付租金6万元，后由香成酒家每月向新庄公司支付租金，时长16个月，新庄公司从未对此表示异议，此期间的租赁关系已实际履行完毕。现新庄公司再以已收取的租金低于市场租金价格为由，起诉要求支付占用费，不应得到支持。首先，每月6万元的租金标准符合当时的市场行情和新庄公司的心理预期。其次，新庄公司没有提供证据证明其收取的租金是临时使用费。最后，新庄公司在协议中处于优势地位，如其不同意每月6万元的租金标准，其完全可以断水、断电，故该标准是其真实意思表示。其六，法律应当保护善意的相对人。本案中，金海皇酒家、香成酒家是最大的受害者，也是善意的相对人。金海皇酒家在预缴租金时查验了海霸公司具有转租权，并且没有超过其剩余租赁期限，对于转租的事实新庄公司知情且认可，已经履行了合理的注意义务。对于新庄公司与海霸公司之间的《租赁合同》履约情况及诉讼纠纷，香成酒家和金海皇酒家无从知晓，也没有被通知参加诉讼。金海皇酒家预缴租金时，是善意的，香成酒家亦不存在任何过错、过失行为。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条的规定，其法律行为的效果理应得到法律的保护。其七，新庄公司和海霸公司签订的租赁合同允许海霸公司对外转租，说明新庄公司愿意承担因转租而带来的商业风险。新庄公司在案件处理过程中具有一定过错、过失，因转租带来的商业风险应由新庄公司承担，由新庄公司向海霸公司主张权利。其八，关于建筑面积的说明。金海皇酒家承租的面积是3780平方米，在增城区公安局《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》上有明确的记载。陈景辉与海霸公司签订的《租赁合同》没有关于租赁物建筑面积的说明，而陈景辉与新庄公司及案外人签订的《租赁合同》约定的租赁面积4253平方米不符合实际，因该租赁合同并非以面积作为租金的计算单位，其中关于租赁物面积的约定只是估算，并不准确。新庄公司对陈景辉、金海皇酒家及香成酒家的上诉请求共同答辩称：一、新庄公司为涉案场地的合法承租人，享有占有、使用和收益的物权权益，而陈景辉作为次承租人，其对涉案场地的占有及使用权益完全依赖于海霸公司的合法承租权。新庄公司与海霸公司的租赁合同于2014年11月18日被解除，海霸公司自始丧失对涉案场地的承租权和转租权。因此，香成酒家在2014年11月18日至2017年12月31日期间对涉案场地的占有和使用没有法律根据，为无权占有。根据《中华人民共和国物权法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，新庄公司有权要求陈景辉、金海皇酒家与香成酒家支付占用费。新庄公司与香成酒家在不同时间段形成不同的法律关系，具体如下：1、2012年8月1日至2014年11月17日期间，因海霸公司的承租行为，香成酒家作为次承租人对租赁物享有合法的承租权益；2、2014年11月18日至2017年12月31日期间，因新庄公司与海霸公司之间的租赁合同已被解除，而香成酒家既不腾退场地，也未与新庄公司建立租赁关系，此时香成酒家与新庄公司之间就场地形成的是占有与被占有的关系，香成酒家对涉案场地的占有为无权占有及恶意占有；。3、2018年1月1日起至今，新庄公司与陈景辉及案外人刘锡钦建立租赁合同关系，香成酒家此时对场地的占有、使用为合法行为。本案中，新庄公司所诉求的利益为上述第2时间段的占用费。另，根据物权优于债权的原则，第一手租赁合同被解除后，次承租人对租赁场地负有法定的腾退义务，逾期腾退的行为必然会产生占用费，故新庄公司向香成酒家主张占用费合法、合理；二、由于海霸公司欠缴租金的违约行为，新庄公司享有法定解除权，新庄公司的解除通知于2014年11月18日送达至海霸公司。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，新庄公司与海霸公司的租赁合同于通知到达时即2014年11月18日解除。香成酒家对新庄公司与海霸公司的合同解除时间有异议，提出应由新庄公司以诉讼方式确认合同解除时间，该上诉理由属强词夺理。《中华人民共和国合同法》赋予合同当事人的异议权仅在于解除权的效力，即单方解除合同的行为是否有效，并不涉及解除时间的异议。一旦法院确认一方解除合同有效，则合同解除的时间就是解除通知到达的时间。在新庄公司与海霸公司的合同租赁纠纷一案中，原审及二审法院均认定海霸公司是违约方，新庄公司解除合同的行为合法有效，一、二审判决也确认租赁合同在2014年11月18日解除；三、新庄公司与香成酒家在2018年1月1日起才确立房屋租赁合同关系，双方确认租金为80000元/月。在2016年9月至2017年12月期间，新庄公司虽然每月收取香成酒家60000元，但该数额并非双方对占用费或租金的一致合意，而是香成酒家为应对新庄公司的驱赶而支付的部分临时占用费，该费用明显低于市场租金价格，而当时双方协商的结果是新庄公司先收取部分占用费，最终具体数额通过司法途径确认后补充；四、关于香成酒家提出预交租金则享有正当不腾房利益的问题，首先，所谓预交租金并非事实，而是香成酒家与海霸公司串通企图损害新庄公司利益的行为。根据新庄公司提交的海霸公司与刘张桥的《借款合同》可知，海霸公司与香成酒家的实际控制人刘张桥存在民间借贷，在海霸公司丧失转租权利后，香成酒家企图用借款充当租金。退一步讲，即使预交租金是真实的，基于合同相对性原则，其也不能用其与海霸公司的债权债务关系来对抗新庄公司对涉案场地的占有利益。另一方面，香成酒家作为次承租人，应当预见到一次性预交租金的交易风险，如支持香成酒家对新庄公司的抗辩，则交易风险完全转嫁到新庄公司身上。陈景辉、金海皇酒家对香成酒家的上诉请求答辩称：除香成酒家不承担连带责任的意见之外，同意香成酒家的其余上诉意见。原审第三人海霸公司经本院依法传唤未到庭，亦未向本院书面陈述意见。新庄公司于2018年4月24日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、陈景辉、金海皇酒家、香成酒家向新庄公司支付占用费2565700元；2、陈景辉、金海皇酒家、香成酒家向新庄公司支付因逾期支付占用费所产生的利息损失，利息参照中国人民银行同期贷款利率从2014年11月18日起计算至清偿全部占用费之日止，暂计至2018年4月17日利息合计271160.66元；3、本案受理费由陈景辉、金海皇酒家、香成酒家承担。原审法院经审理查明：2011年l0月23日，新庄公司(甲方)与海霸公司(乙方)签订了《房屋租赁合同》，约定：甲、乙双方经充分协商，就有关乙方租用位于广州市增城区新塘镇新庄市场两层房屋的事宜签订合同如下：一、租用房屋面积计算：市场首层(设计报建图纸定为负一层)面积958l平方米(详见甲、乙双方确认的复印附图)；市场二层(设计报建图纸定为首层)面积8980平方米(详见甲、乙双方确认的复印附图)，两层合计面积18561平方米。二、房屋租赁期24年，从2010年4月1日起至2034年3月底。三、租金计算以人民币计算，从2010年4月1日至2010年6月底为装修期，装修期免租金，从2010年7月1日至2015年3月底每月每平方米租金按15元计，从2015年4月1曰至2020年3月底每月每平方米租金按17.25元计，从2020年4月1日至2025年3月底每月每平方米租金按19.84元计，从2025年4月l日至2030年3月底每月每平方米租金按23.8l元计，从2030年4月1日至2034年3月底每月每平方米租金按29.76元计。四、付租金方式为每个月10目前一次性付清当月的租金，逾期付租金，则每逾期一天，按所欠租金额计收0.35％滞纳金，逾期一个月作海霸公司违约处理。五、房屋租用保证金，由海霸公司预付100万元保证金给新庄公司……十六、新庄公司无偿提供门楼的门面给海霸公司，海霸公司自己出资装饰门楼做广告之用。2011年10月25日，新庄公司(甲方)与海霸公司(乙方)签订了《房屋租赁补充合同》，约定甲乙双方经协商就有关乙方增加租用甲方位于广州市增城区新塘镇新庄市场门楼北幢部分房屋的事宣签订补充合同如下：一、三间铺位首二层、一间铺位首层，上述四间铺位租用面积合计256.06平方米(详见甲乙双方确认的复印附图)。二、房屋租赁时间及房屋租赁价格按甲乙双方已签订的新庄市场两层房屋的租赁时间及租赁价格执行。三、增加上述房屋租赁的执行内容按甲乙双方已签订的新庄市场两层房屋租赁合同的所有条件执行。2012年8月1日，海霸公司(出租方，甲方)与陈景辉(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：“……一、租赁范围：甲方将位于增城市新塘镇××市场××楼南面××区的场地和现有装修配套设备及用品等租赁给乙方从事餐饮行业(以移交清单为准)。二、租赁期限由2012年8月1日起至2021年7月31日共9年。……三、租金标准及上交时间同免租期限：1、二层：第一年至第三年：每月78000元……第四年至第六年：每月88000元……第七年至第九年：每月103000元……九、其他特约：l、露天免费停车场由乙方负责管理。室内停车场由甲方负责管理。2、甲方自编A、B区，在乙方经营酒楼期间，甲方不能向外出租经营酒楼及饮食行业，另乙方大门口及大厅通道必须留出路口、留路段进入B区，右门可做其它招牌、乙方无条件无补偿给甲方通过B区。……”2013年3月16日，金海皇酒家(甲方，董事总经理陈景辉)与香成酒家(乙方，董事总经理刘锡钦)签订《合作协议》，约定：一、甲方以金海皇酒家所持资产作股，乙方以经管管理经验和出资50万元作合作押金。二、甲方占金海皇酒家盈利40％，乙方占金海皇酒家盈利60％。三、合作期限自2013年4月1日起至2021年7月31日止。四、在经营期间出现亏损的，乙方将独立承担。2014年11月13日，金海皇酒家管理人员陈柱华在原审法院的《调查笔录》中陈述：一、金海皇酒家是向海霸公司承租房屋，面积大约4500平方米。二、租金约每月78000元。三、还没有支付2014年11月的租金。015年，新庄公司向原审法院起诉海霸公司请求海霸公司支付拖欠2010年7月至2014年10月20日的租金以及违约金。原审法院于2016年6月30日作出（2015）穗增法民三初字第128号《民事判决书》，查明以下事实：“2004年8月13日，原增城市国土资源和房屋管理局为坐落广州市增城区新塘镇群星村岗头经济合作社新庄的土地核发增集用（2004）第0400034号《集体土地使用证》，载明‘土地使用人和土地所有人均为新塘镇群星村岗头经济合作社，地类（用途）为商业，使用权类型为划拨，使用权面积为21138.20平方米’。2004年11月3日，原增城市新塘镇群星村岗头经济合作社（下简称岗头社）和原增城市新塘镇群星村黄头经济合作社（下简称黄头社）与新庄公司签订《土地租赁合同》，并经原增城市公证处作出（2004）增证内经字第4324号公证书。该合同约定岗头社将广州市增城区新塘镇群星村岗头经济合作社新庄区的土地（增集用（2004）第0400034号《集体土地使用证》）租赁给新庄公司投资兴建市场、住宅及附属设施。岗头社租给新庄公司的土地共12560平方米，黄头社租给新庄公司的土地共1968平方米。土地租赁期限30年，从2004年4月1日起至2034年3月31日止。2004年11月3日，原增城市新塘镇群星村岗头经济合作社（下简称岗头社）与新庄公司签订《土地租赁合同》，并经原增城市公证处作出（2004）增证内经字第4325号公证书。该合同约定岗头社将广州市增城区新塘镇群星村岗头经济合作社新庄区的土地（增集用（2004）第0400034号《集体土地使用证》）租赁给新庄公司投资兴建市场、住宅及附属设施。经双方协商，岗头社将市场东面出口20米马路两旁的铺位用地共665平方米租给新庄公司建设两幢综合楼。土地租赁期限30年，从2004年4月1日起至2034年3月31日止。2005年9月14日，原增城市城市规划局出具了《建设工程规划验收合格证》，载明建设单位为增城市新塘镇群星村岗头经济合作社，建设项目名称为市场，建设位置为新塘镇群星村岗头合作社新庄区，报建编号为增规证【2004】02Ａ077号建设规模项目使用性质为商业、办公、住宅，地下建筑层数及面积为一层9601平方米，地上建筑层数及面积为六层22489平方米，总面积为32090平方米。2006年10月12日，新庄市场取得《竣工验收备案表》。2009年3月31日，原增城市城市规划局出具了编号为增规验证【2009】160号《建设工程规划验收合格证》，载明建设单位为增城市新塘镇群星村岗头经济合作社，建设项目名称为新庄市场二期，建设位置为新塘镇群星村岗头合作社新庄区，建设规模新庄市场二期，1幢，地上5层3479.49平方米。2009年9月30日，新庄市场二期取得《竣工验收备案表》，’作出以下认定：“新庄公司基于岗头社、黄头社与其签订《土地租赁合同》和岗头社与其签订《土地租赁合同》对涉案土地取得了占有、使用和收益的权利。新庄市场和新庄市场二期的房屋已通过了《建设工程规划验收合格证》和《竣工验收备案表》，为此，涉案房屋符合了出租条件。……新庄公司与海霸公司签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》已于2014年11月18日解除。”为此，判决海霸公司向新庄公司支付2010年7月至2014年10月期间租金2261607.1元和滞纳金。判后，海霸公司上诉。广州市中级人民法院于2017年2月13日作出（2016）粤0ｌ民终16836号《民事判决书》，确认原审查明的事实，认定双方当事人在诉讼中已经确认合同解除，判决驳回上诉，维持原判。2018年1月1日，新庄公司(出租方，甲方)与陈景辉、刘锡钦(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同书》，约定：一、甲方将位于广州市增城区新塘镇群星村(107国道与新新公路交汇处)新庄市场项目二层房屋出租给乙方作餐饮业。二、该房屋位于建筑物二层，出租面积为4253平方米。三、该房屋是甲方与海霸公司之间的租赁合同纠纷，经两审终审后，法院已判决解除二者之间的租赁关系，乙方此前基于与海霸公司建立转租关系，作为该承租人使用甲方房屋用于餐饮业。现甲乙双方经协商，重新签订本租赁合同。四、租赁期时间从2018年1月1日起至2025年12月31日止。五、租金从2018年1月1日起计收租金，2018年1月1日至2021年12月31日每月租金80000元，2022年1月l目至2025年12月31曰每月租金92000元。原审法院认为：新庄公司基于原增城市新塘镇群星村岗头经济合作社、原增城市新塘镇群星村黄头经济合作社与其签订的《土地租赁合同》和原增城市新塘镇群星村岗头经济合作社与其签订的《土地租赁合同》对涉案土地取得了占有、使用和收益的权利。新庄市场和新庄市场二期的房屋已通过了《建设工程规划验收合格证》和《竣工验收备案表》，为此，涉案房屋(位于增城市新塘镇××区）符合了出租条件。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”本案中，由于新庄公司与海霸公司之间签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充合同》已于2014年11月18日解除，陈景辉与海霸公司之间签订的租赁关系也因此无法继续履行。而陈景辉是涉案房屋的次承租人，其利用涉案房屋经营金海皇酒家，金海皇酒家是涉案房屋的实际使用者负有腾房的义务，因此，陈景辉与金海皇酒家应向新庄公司支付涉案房屋占用使用费。由于金海皇酒家与香成酒家于2013年3月16日签订《合作协议》约定合伙经营金海皇酒家，根据《中华人民共和国合伙企业法》第二条第二款“普通合伙企业由普通合伙人组成，合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任，的规定，新庄公司请求陈景辉、金海皇酒家、香成酒家共同承担支付义务，理据充分，予以支持。对于陈景辉、金海皇酒家、香成酒家主张其已向海霸公司支付了2014年11月至2016年8月的租金共1500000元，故其不应再向新庄公司支付占用使用费。由于根据合同相对性原则，陈景辉与海霸公司之间签订的租赁合同或补充协议均不能约束新庄公司，也就是说陈景辉、金海皇酒家、香成酒家是否已经向海霸公司支付租金不影响新庄公司向陈景辉、金海皇酒家、香成酒家主张权利，因此，陈景辉、金海皇酒家、香成酒家上述主张理据不充分，不予采纳。对于占用使用费的计算标准和计算面积问题。因为新庄公司将涉案房屋出租给海霸公司收取的租金是按照其双方签订的《房屋租赁合同》约定的租金为标准，现新庄公司主张按陈景辉与海霸公司之间约定的租金标准85150元计算，缺乏事实依据，亦不符合实际情况，因此，原审认为陈景辉、金海皇酒家、香成酒家应支付的涉案房屋占用使用费参照新庄公司与海霸公司签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准计算，即从2014年11月至2015年3月按每月每平方米15元计算，从2015年4月至2017年12月按每月每平方米17.25元计算。对于涉案房屋的面积，新庄公司主张是4253平方米，陈景辉、金海皇酒家、香成酒家对此均未提出异议，且金海皇酒家的工作人员陈柱华在原审法院的调查笔录中亦称承租涉案房屋面积约4500平方米，新庄公司与陈景辉、刘锡钦于2018年1月1日签订《房屋租赁合同书》亦约定租赁房屋的面积为4253平方米，因此，原审法院采纳原告主张涉案房屋面积为4253平方米。另外，新庄公司与陈景辉、金海皇酒家、香成酒家均确认2016年9月至2017年12月期间金海皇酒家已按每月60000元的标准向新庄公司支付费用共960000元，新庄公司认为该费用只是临时使用费且未达到正常租金水平，虽然陈景辉、金海皇酒家、香成酒家不认可，但是未提交合法有效证据证明该费用就是双方认可的租金标准，因此，陈景辉、金海皇酒家、香成酒家仍应支付该期间扣除已支付的960000元后的占用费。综上，陈景辉、金海皇酒家、香成酒家应支付涉案房屋的占用使用费计算如下：2014年11月至2015年3月期间按每月每平方米15元计算4253平方米，共计318975元；2015年4月至2017年12月期间按每月每平方米租金按17.25元计算4253平方米，共计2421020.25元；两项合计2739995.25元，扣减金海皇酒家已支付的960000元，实际仍应支付1779995.25元。对于新庄公司主张占用使用费的利息损失，原审法院酌定从起诉之日(2018年4月24日)起以1779995.25元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清款曰止。综上，原审法院依照《中华人民共和国合伙企业法》第二条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2018年11月7日作出判决如下：一、陈景辉、广州市增城金海皇海鲜酒家、沙埔香成酒家于本判决发生法律效力之日起十日内支付2014年11月至2018年4月15日的房屋占有使用费1779995.25元以及利息(利息以1779995.25元为本金，从2018年4月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清款日止)给广州市新庄市场有限公司；二、驳回广州市新庄市场有限公司的其他诉讼请求。本案受理费29494.8元，由广州市新庄市场有限公司负担8674.8元，陈景辉、广州市增城金海皇海鲜酒家、沙浦香成酒家负担20820元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。另查明：本案原审中，新庄公司提交（2014）穗增法立保字第171号之一民事裁定书及协助执行通知书、（2015）穗增法民三初字第128号协助执行通知书等证据，以证明其曾向原审法院申请对金海皇酒家应付海霸公司的转租收益进行保全。新庄公司另提交【2016】乐律函字第0016号《律师函》（落款日期为2016年8月30日，其中载明：……一、请你方在收到本律师函之日起七日内将查封期间的转租租金交纳至法院指定的银行账号。二、请你方在收到本律师函之日起七日内与委托人确定是否建立新的租赁关系，逾期未能与委托人就租赁关系达成一致的，委托人有权采取停止供电、供水、供气等一切合法的方式收回你方占用的场所，因此造成的损失由你方自行承担。），以证明其曾敦促金海皇酒家向法院提存租金并提出建立租赁关系。二审庭询中，双方均确认，自2016年9月始至2017年12月期间，金海皇酒家按每月60000元的标准向新庄公司支付了使用费。陈景辉、金海皇酒家并称：新庄公司曾于2016年8月向金海皇酒家发出律师函，并出示其与海霸公司之间诉讼的原审判决书，告知其与海霸公司之间的租赁合同已经原审判决确认解除，与陈景辉、金海皇酒家协商要求其将租金支付给新庄公司。金海皇酒家在这种情况下，才与新庄公司协商确定按每月60000元的标准交租。新庄公司则认为：其在2014年11月后通过申请保全金海皇酒家应付海霸公司的转租租金的方式向金海皇酒家主张过支付占用费。二审期间，香成公司向本院提交如下证据：1、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，以证明公安局在金海皇酒家营业期间现场测量所得面积与登记面积是基本相当的；2、周边商户租金备案登记；3、照片；4、同类案件的判例，证据2-4共同证明：二审开庭前，新庄市场周边的经营状态不景气，在金海皇酒家承租的二楼仍有大面积房屋处于毛坯状态，直接影响到涉案房屋的租赁价格。陈景辉、金海皇酒家表示对香成酒家提交的上述证据的三性均予以认可。新庄公司对此发表如下质证意见：关于证据1，新庄公司与陈景辉及案外人于2018年1月1日签订的《房屋租赁合同书》第1条第1-2项明确约定租赁面积是4253平方米，不存在香成酒家所提出的估算问题。《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》记载的3780平方米只是金海皇酒家二层酒楼部分的面积，实际上金海皇酒家承租了新庄公司一楼的部分面积作为海鲜部使用，另外还有楼梯都没有列入消防安全检查合格证的范围；关于证据2，租赁合同与本案无关，其合法性和真实性也无法确认，租赁合同的地址与本案不一致。根据一般交易习惯，出租屋登记备案的价格往往不是真实的租赁价格，新庄公司在原审中提交的证据12是由增城区国土房管局出具的商业用房租金表，其中明确新庄市场2014年至2017年期间的租金市场价格是在24-25元/平方米·月以上，该价格是官方公布的公允价格；对于证据3的真实性无法确认，关联性不予确认；对证据4的真实性、合法性无异议，关联性不予确认，该案例对本案不具指导性意义。本院认为：新庄公司以其系涉案房屋的产权人，在其与海霸公司之间的租赁合同关系解除后，陈景辉、金海皇酒家及香成酒家继续使用涉案房屋失去权利基础为由，提起本案诉讼，要求陈景辉、金海皇酒家及香成酒家支付占用费，故本案应为物权保护纠纷，原审将本案界定为房屋租赁合同纠纷有失妥当，本院予以纠正。本案二审的争议焦点包括：其一，陈景辉、金海皇酒家及香成酒家是否应向新庄公司支付占用费；其二，陈景辉、金海皇酒家及香成酒家向新庄公司支付占用费的起始时间应如何确定；其三，陈景辉、金海皇酒家及香成酒家向新庄公司支付占用费的标准应如何确定；其四，陈景辉、金海皇酒家及香成酒家向新庄公司支付使用费的面积应如何确定；其五，香成酒家在本案中是否应承担支付义务。关于陈景辉、金海皇酒家及香成酒家是否应向新庄公司支付占用费的问题。依据本案已查明的事实，海霸公司向新庄公司承租涉案广州市增城区新塘镇新庄市场两层房屋之后，在约定的租赁期限内将其中的新庄市场二楼南面A区场地分租给陈景辉。而海霸公司与新庄公司之间的租赁合同关系已经本院作出（2016）粤01民终16836号生效民事判决确认解除，故海霸公司继续分租涉案房屋已丧失权利基础，即陈景辉、金海皇酒家及香成酒家继续使用涉案房屋已无合法依据。在此情况下，新庄公司作为涉案房屋的所有权人，以物权保护为由诉请陈景辉、金海皇酒家及香成酒家支付占用费，符合法律规定，原审判决对此予以支持并无不当，本院予以确认。关于陈景辉、金海皇酒家及香成酒家向新庄公司支付占用费的起始时间应如何确定的问题。依据已查明的事实，海霸公司在其与新庄公司约定的租赁期限内将涉案房屋分租给陈景辉，海霸公司的分租行为亦征得新庄公司的同意，陈景辉之后将涉案房屋交由金海皇酒家使用，金海皇酒家再基于合作协议将涉案房屋交由香成酒家使用，故陈景辉、金海皇酒家及香成酒家系基于合同关系合法占有使用涉案房屋。虽然在合同履行期间，海霸公司与新庄公司之间的租赁合同关系解除导致陈景辉的继续占有使用行为失去合法依据，但海霸公司与新庄公司之间的租赁合同关系解除并不导致陈景辉与海霸公司之间的分租合同关系自然解除。且，海霸公司与新庄公司之间的租赁合同关系系经（2016）粤01民终16836号生效民事判决确认解除，在该案诉讼中，新庄公司仅要求海霸公司支付欠租而未提出解除租赁合同、返还场地，且未要求陈景辉作为该案第三人共同承担返还房屋及支付使用费的义务，相反，新庄公司还申请对陈景辉应付海霸公司的转租收益进行保全，由此可证实新庄公司认可陈景辉与海霸公司之间的租赁关系可以延续。另，无证据反映在其在向金海皇酒家发出2016年8月30日的律师函之前，新庄公司曾以陈景辉、金海皇酒家无合法依据占有涉案房屋为由主张陈景辉、金海皇酒家向其支付占用费。故此，在生效判决作出之前，作为次承租人的陈景辉无从了解海霸公司与新庄公司之间的租赁合同关系是否最终解除，据此也无法就其与海霸公司之间的分租合同关系能否延续作出合理判断。在此情况下，陈景辉基于与海霸公司之间的分租合同关系继续占有使用涉案房屋，具有合法依据，不构成对新庄公司的侵权。因此，新庄公司以侵权为由，诉请陈景辉、金海皇酒家及香成酒家自2014年11月18日起支付占用费，理据不充分，原审判决对此予以支持有失妥当，应予纠正。因陈景辉、金海皇酒家确认新庄公司曾于2016年8月向其发函主张支付占用费，且陈景辉、金海皇酒家事实上亦从2016年9月开始按每月60000元的标准向新庄公司支付租金，故本院认定陈景辉、金海皇酒家及香成酒家应从2016年9月开始向新庄公司支付占用费。因此，陈景辉、金海皇酒家及香成酒家上诉认为其无需向新庄公司支付2016年9月之前的占用费，合法有据，本院予以采纳。关于陈景辉、金海皇酒家及香成酒家向新庄公司支付占用费的标准应如何确定的问题。对于陈景辉、金海皇酒家及香成酒家应付新庄公司占用费的标准，新庄公司主张参照陈景辉与海霸公司签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准计算，但新庄公司因陈景辉、金海皇酒家及香成酒家无权占用涉案房屋所遭受的损失主要体现为租金收益损失，而陈景辉与海霸公司协商确定的租金支付标准反映的海霸公司基于合同可从陈景辉处获取的租金收益状况，与新庄公司无关，故原审参照新庄公司与海霸公司签订的《房屋租赁合同》所约定的租金标准计算陈景辉、金海皇酒家及香成酒家应付的占用费公平合理，可予维持。虽然陈景辉、金海皇酒家在2016年9月至2017年12月期间一直按每月60000元的标准向新庄公司支付使用费，但无证据反映该标准系经双方协商确定，仅依据新庄公司受领该支付的事实不足以认定新庄公司认可该支付标准，故陈景辉、金海皇酒家及香成酒家主张按每月60000元的标准计付占用费，并据此上诉认为其未拖欠新庄公司占用费，依据不充分，本院不予采纳。关于陈景辉、金海皇酒家及香成酒家向新庄公司支付使用费的面积应如何确定的问题。虽然陈景辉与海霸公司签订的《房屋租赁合同》未明确租赁面积，但新庄公司与陈景辉于2018年1月1日签订的《房屋租赁合同书》明确新庄公司直接出租给陈景辉的物业系陈景辉原向海霸公司承租的物业，并明确出租面积为4253平方米，故原审认定陈景辉、金海皇酒家及香成酒家按4253平方米向新庄公司支付占用费合理适当，本院予以确认。香成酒家上诉认为应依据其在本案二审中提交的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》载明的面积计算使用费，缺乏依据，本院不予采纳。关于香成酒家在本案中是否需承担支付义务的问题。如前所述，涉案房屋由陈景辉向海霸公司承租后交由金海皇酒家使用，后金海皇酒家再基于《合作协议》将涉案房屋交由香成酒家实际使用，即香成酒家系涉案房屋的现实际使用人。又因新庄公司与海霸公司之间的租赁关系已经生效判决确认解除，陈景辉基于海霸公司的分租行为而取得的承租权亦因此丧失权利基础，香成酒家基于《合作协议》而取得的使用权同样不再具有合法依据。因此，原审判决香成酒家与陈景辉及金海皇酒家共同承担支付新庄公司占用费的责任，并无不当，可予维持。香成酒家上诉认为其在本案中无需承担支付义务，理由不成立，本院不予采纳。综上，陈景辉、金海皇酒家及香成酒家应付新庄公司2016年9月至2017年12月期间的占用费应为1173828元（4253平方米×17.25元/平方米·月×16月），扣除已付的960000元，陈景辉、金海皇酒家及香成酒家仍需支付新庄公司占用费213828元。综上所述，上诉人陈景辉、金海皇酒家及香成酒家的上诉请求与理由部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市增城区人民法院（2018）粤0118民初2935号民事判决第二项；二、变更广东省广州市增城区人民法院（2018）粤0118民初2935号民事判决第一项为：陈景辉、广州市增城金海皇海鲜酒家、沙埔香成酒家于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市新庄市场有限公司支付2016年9月至2017年12月期间的房屋占有使用费213828元以及利息(利息以213828元为本金，从2018年4月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清款日止)；三、驳回广州市新庄市场有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费29494.8元，由广州市新庄市场有限公司负担27036.8元，陈景辉、广州市增城金海皇海鲜酒家、沙埔香成酒家共同负担2458元。二审案件受理费20820元，由广州市新庄市场有限公司负担18319元，陈景辉、广州市增城金海皇海鲜酒家、沙埔香成酒家共同负担2501元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年六月四日书记员  王文杰唐颖琪