广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终5668号上诉人（原审原告）：王翠云，女，1980年1月26日出生，汉族，住广西桂平市。委托诉讼代理人：朱帆，广东广颂律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅书慧，广东广颂律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州丰渡科技有限公司，住所地广东省广州市海珠区红卫新村西路29号A4栋102房，统一社会信用代码：91440106598337002F。法定代表人：张强，职务：总裁。委托诉讼代理人：邓宇，上海锦天城（广州）律师事务所律师。原审第三人：广州房园帅信息服务有限公司，住所地广东省广州市番禺区洛浦街桔树村万兴二路万兴商业中心406，统一社会信用代码：91440101MA59N16A20。法定代表人：曾昭芳，职务：总经理。委托诉讼代理人：李青峰，广东百高律师事务所律师。上诉人王翠云因与被上诉人广州丰渡科技有限公司（以下简称丰渡公司）、原审第三人广州房园帅信息服务有限公司（以下简称房园帅公司）居间合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初7594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人王翠云上诉请求：1.撤销一审判决，改判丰渡公司向王翠云退还中介费40万元及从2017年6月25日起至实际返还全部款项之日止的利息；2.一、二审诉讼费由丰渡公司承担。事实和理由：（一）王翠云之所以继续履行《物业定制合同》是担心承担违约责任而被迫履行。王翠云在支付了40万元中介费后，在丰渡公司的介绍下与开发商广东荔盈置业有限公司（以下简称荔盈公司）签订了《定制意向书》并支付了定金，当时王翠云没有考虑买价是否低于市场价50万元，王翠云虽有怀疑买价可能不低于市场价，但也无从考证，又担心不签合同会承担违约责任，才在半信半疑的情况下继续签订了《物业定制合同》。一审以购买商铺属于大宗交易，王翠云的行为不符合生活常理为由，认定其已享受优惠，与事实不符。一审法院明显加重王翠云的审慎义务，有违公平原则。（二）王翠云并未享受到每间商铺50万元的优惠价格。两份《物业定制合同》中并没有体现过王翠云享受到了何种购房优惠，王翠云是按照上述合同约定的成交价支付的全部购房款，若丰渡公司有权给予王翠云每间商铺低于市场价50万元的优惠，应当在上述合同中体现。且丰渡公司作为开发商的代理销售方，其并未得到可以低于市场价销售的权限，所以丰渡公司称王翠云通过其介绍购买的每个商铺售价低于市场价50万元没有任何事实依据，丰渡公司存在隐瞒和欺诈行为。根据丰渡公司与开发商签订的《【星港国际广场】项目推广服务合同》第三条第二款约定，通过丰渡公司代理对外销售的商铺价格仅仅是不高于开发商对外销售的最低价。王翠云认为《星港城项目2017年6月25日房道网成交确认单（一）》（以下称为《确认单》）是由丰渡公司与开发商根据其需要制作出来的，对所谓的原价其可以任意填写。从《确认单》所记载的内容看，王翠云每一平方米的购买价格高出其他铺位价格5000多元，说明王翠云的成交价不仅没有低于市场价，还比其他人的购买价格高出将近26万元。根据合同法第54条规定，王翠云可以要求丰渡公司返还40万元所谓的会员增值服务费。（三）丰渡公司应承担王翠云购买的涉案商铺价格是否低于市场价50万元的举证责任。丰渡公司收取王翠云会员增值费的前提是王翠云通过其介绍购买的商铺价格低于市场价50万元，根据谁主张谁举证的原则，该举证责任应由丰渡公司承担。《确认单》上的“原价”不能视为市场成交价，亦不能证明王翠云购买涉案商铺的价格低于市场价50万元，在丰渡公司和荔盈公司存在利害关系的前提下，该《确认单》没有证明力。（四）王翠云与丰渡公司之间没有合同关系，丰渡公司收取王翠云巨额费用没有法律依据。丰渡公司只是依据其与荔盈公司签订的委托合同，将王翠云介绍给荔盈公司，此外并无提供任何其他服务，丰渡公司据此收取王翠云的巨额费用违反公平信用原则。而房园帅公司仅是将王翠云介绍给了丰渡公司就分到20万元的佣金，丰渡公司、房园帅公司获取的是非法暴利，该费用应当予以退回。请求二审法院维护王翠云的合法权益。被上诉人丰渡公司二审辩称，一审认定事实清楚，适用法律清楚，判决公正，请求二审法院依法驳回王翠云的全部上诉请求，维持原判。具体理由如下：（一）丰渡公司与王翠云之间的居间合同已经履行完毕，且不存在合同解除的事由，所以王翠云要求丰渡公司退还40万元报酬于法无据。丰渡公司已经成功促成王翠云与荔盈公司签订《定制意向书》、《物业定制合同》，促成王翠云享受每套商铺减少50万元的购房优惠，购买了涉案商铺，即王翠云实际购买2051号、2053号商铺分别支付的1382978元、1384101元，比起该两间商铺开发商直接对外的售价1882978元、1884101元，王翠云共计享受了100万元购房优惠。根据合同法第426条规定，丰渡公司已经履行了居间义务，促成王翠云以100万元的购房优惠与荔盈公司签订房屋买卖合同，所以王翠云作为委托人有向丰渡公司支付每套房屋20万元居间报酬的义务，所以丰渡公司无需退还王翠云40万元居间报酬。（二）王翠云与荔盈公司签订的《定制意向书》及《物业定制合同》上显示的房价一致，均是已经优惠的房价。看楼当日，王翠云即以银行转账的方式分两次向丰渡公司支付40万元居间报酬、与荔盈公司签订《定制意向书》，时隔4天就与开发商签订《物业定制合同》，并于当日支付了首期定制款。涉案商铺对应的《定制意向书》及《物业定制合同》显示的商铺价格一致，均是已经优惠的商铺售价。而且王翠云后续依然以《定制意向书》上的房屋价格向银行申请购房贷款。足以证明王翠云支付居间报酬及签订买卖合同是其真实意思表示，并对其已经享受购房优惠表示认可。（三）荔盈公司明确授权丰渡公司销售楼盘的价格是低于开发商直接对外的售楼价格。1.丰渡公司提交的《星港国际广场-项目推广服务合同》第二条第1.1款、第3条第2款、第3款约定，证明开发商授权丰渡公司销售楼盘的价格肯定低于荔盈公司直接对外的售价。（四）同一楼层不同商铺的每平方售价不同是合理的。影响房屋价格因素很多，对于同一楼盘而言房屋价格也会因为楼层、方位、面积的变化有所不同，特别是案涉楼盘为商铺，商铺面积对价格影响更大，因为适中的面积更容易收回成本，另外商铺是否靠近电梯口也是决定商铺价格的重要因素，所以《购房确认单》上即使是同一楼层不同商铺的每平方售价不同是合理的。（五）王翠云时隔一年才以未享受购房优惠要求退居间报酬的理由是虚假的。购买商铺属于大宗交易，按照生活常识购房人通常会多方了解价格后决定是否购买。如果其认为其支付居间报酬后没有享受到购房优惠，完全可以越过丰渡公司与开发商签订房屋买卖合同，但王翠云最终仍然根据《定制意向书》的约定与开发商签订的房屋买卖合同。且其从支付居间报酬到与开发商签订《物业定制合同》乃至立案，期间一年多时间，未对房屋价款是否优惠提出异议，也未要求丰渡公司退还40万元居间报酬。作为一个完全民事行为能力人，假设被骗取几百元乃至几千元都会报警处理，何况是40万元，但王翠云长达一年期间从未抗议不符合常理。因此可推论王翠云时隔一年后以未享受购房优惠要求退钱的理由是虚假的。（六）丰渡公司提交的《成交确认单》已经证明王翠云比起其直接与开发商签订买卖合同，已实际享受了100万元的购房优惠，在王翠云没有相反证据证明其诉求情况下，根据“谁主张、谁举证”原则，王翠云应该承担举证不能的责任。（七）在王翠云与开发商签订房屋买卖合同的同时，丰渡公司的居间义务即已完成，王翠云与开发商后续的买卖合同履行情况与丰渡公司无关。王翠云向丰渡公司支付居间报酬从而享受购房优惠是双方协商一致的结果，事实上王翠云也通过丰渡公司享受了100万元的购房优惠，因此王翠云要求丰渡公司退还40万元居间报酬的请求是违背诚实信用原则的，该诉请没有事实及法律依据。原审第三人房园帅公司述称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意王翠云的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王翠云上诉请求第一项中的责任应有由其承担，上诉请求第二项中根据丰渡公司一审提交的证据反映出王翠云实际上已经享受了优惠的价格，王翠云认为其没有享受到优惠，应由其承担举证责任，王翠云认为其与丰渡公司没有合同关系，与事实不符。因此，王翠云诉理由不充分，没有法律依据。王翠云于2018年6月29日向一审法院起诉请求：1.判令丰渡公司退回中介费40万元，并按中国人民银行同期同类人民币贷款利率标准支付从2017年6月25日起至实际付清全部款项之日止的利息；2.判令案件全部诉讼费用由丰渡公司承担。一审法院认定事实：2017年6月20日，丰渡公司（乙方）与案外人荔盈公司（甲方）签订《星港国际广场项目推广服务合同》，约定乙方从2017年6月20日起至2017年7月19日止对星港国际广场进行独家电商推广服务；该项目由乙方根据项目状况进行深入市场调查研究，并根据甲方就该项目进程组织购房客参观选房；甲方确认在合同期间所给予的销售价格为乙方独家授权价格，甲方不会低于此价格进行销售；乙方日常的推广费用由乙方自行承担，但大型的推广活动可由乙方提出方案，经甲方批准后，费用由甲方承担；乙方所收取的服务费用由乙方自行与客户按照法律规定及行业标准协商取费，甲方不支付任何费用，但如客户不能成功购买或经甲方确认退房，乙方须于客户提出书面申请的3个工作日内无条件向该客户全额退还服务费，否则应按照乙方所收取客户的服务费的两倍向甲方支付违约金，同时甲方有权单方解除本合同而无需承担任何责任；等。2017年6月25日，王翠云欲购买位于佛山市南海区大沥镇黄岐建设大道南段星港国际广场（以下简称为“该项目”）的商铺，经房园帅公司带领到该项目销售现场看房后，了解到如王翠云向丰渡公司支付每套20万元的会员增值服务费，则其欲购买的两套商铺每套单价可取得50万元的价格优惠，王翠云遂按照每套20万元标准向丰渡公司支付40万元，与丰渡公司约定，由丰渡公司帮助王翠云在所购买的两套商铺的总价上取得每套50万元的优惠。同日，王翠云经丰渡公司推荐与案外人荔盈公司签订《定制意向书》两份，约定王翠云以1382978元购买星港城2座2层2051号商铺，以1384101元购买星港城2座2层2053号商铺，并在2017年6月28日之前或收到签约通知后两日内携带定金收据，《意向书》原件等材料前往案外人处缴纳首期定制款及签订《物业定制合同》，等。2017年6月26日，丰渡公司与案外人荔盈公司核对《星港城项目2017年6月25日房道网成交确认单（一）》,其上确认王翠云于2017年6月25日认购的2051房原价1882978元，优惠金额500000元，签约总价1382978元；2053房原价1884101元，优惠金额500000元，签约总价1384101元。2017年6月29日，王翠云与案外人荔盈公司根据《定制意向书》签订了所认购两套商铺的《物业定制合同》，约定2051号商铺的定制单价为53728.75元/㎡，总价款为1382978元，2053号商铺定制单价为53728.75元/㎡，总价款为1384101元。2018年6月29日，王翠云以丰渡公司未向其提供购房价格的优惠服务为由向一审法院提起本案诉讼，要求丰渡公司退回40万元中介费。一审法院认为，丰渡公司向王翠云提供与案外人订立购房合同的媒介服务，王翠云向丰渡公司支付报酬，王翠云、丰渡公司之间构成居间合同关系，故本案是居间合同纠纷。王翠云主张在其支付40万元费用后，但并未享受丰渡公司承诺的每套商铺50万元的优惠，丰渡公司则辩称王翠云与案外人荔盈公司所签订的《物业定制合同》上约定的价格是已经享受优惠后的价格。因此，本案的争议焦点为王翠云与案外人荔盈公司签订的《物业定制合同》上所约定的购房总价是否是优惠后价格。首先，根据丰渡公司与案外人荔盈公司（甲方）签订《星港国际广场项目推广服务合同》内容显示，案外人在2017年6月20日起至2017年7月19日止给予的销售价格为丰渡公司独家授权价格，案外人不会低于此价格进行销售，由此可知丰渡公司的确拥有以开发商许可的最优惠价格进行销售推广的权利。其次，案外人荔盈公司盖章确认的《星港城项目2017年6月25日房道网成交确认单（一）》显示，王翠云认购的2051房：原价1882978元，优惠金额500000元，签约总价1382978元；2053房：原价1884101元，优惠金额500000元，签约总价1384101元，其上的签约总价与《物业定制合同》中约定的总价款一致，即王翠云所购买商铺的开发商亦确认与王翠云的签约价格是在原价格上优惠了50万元的价格。最后，购买商铺属于大宗交易，购房人通常会多方了解商铺价格后才会决定是否购买。本案中，王翠云在签订《物业定制合同》之前，曾前往销售现场看房，并签订了《定制意向书》，该意向书上也已经载明了所购买商铺的价格，及付款的金额、付款期限、付款方式，王翠云不可能在不了解欲购买商铺的销售价格和优惠价格的情况下，就盲目的向丰渡公司支付费用，并签订《定制意向书》，更不可能在没有享受价格优惠的情况下，又继续以《定制意向书》上约定的价格，在四天后签订《物业定制合同》。综上，丰渡公司辩称王翠云已享受优惠价格与开发商成功签约，并对其主张提供相应证据予以证实，王翠云的主张既无证据予以佐证，也与生活常理不符，故一审法院对丰渡公司的抗辩意见予以采纳，王翠云的诉请，依法无据，应予驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2018年12月10日作出如下判决：驳回王翠云的全部诉讼请求。一审案件受理费7561.7元，由王翠云负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合王翠云的上诉请求和理由以及被上诉人丰渡公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：王翠云主张丰渡公司退回中介费应否支持问题。现评析如下：其一，王翠云抗辩丰渡公司没有权利给予王翠云每间商铺低于市场价优惠，但从丰渡公司提供的其与开发商荔盈公司签订《星港国际广场项目推广服务合同》显示，荔盈公司在2017年6月20日起至2017年7月19日止给予的销售价格为独家授权价格，荔盈公司不会低于此价格进行销售。为此，一审法院认定丰渡公司的确拥有以开发商荔盈公司许可的最优惠价格进行销售推广的权利，并无不妥，本院予以确认。王翠云的抗辩与上述约定不符，本院不予支持。其二，从丰渡公司提交加盖荔盈公司公章的《星港城项目2017年6月25日房道网成交确认单（一）》载明的内容可知，王翠云认购的2051房：原价1882978元，优惠金额500000元，签约总价1382978元；2053房：原价1884101元，优惠金额500000元，签约总价1384101元，上述的签约总价与《物业定制合同》中约定的总价款一致。显然，作为开发商的荔盈公司已确认王翠云所购买商铺与其签约价格是在原价格上优惠了50万元的价格。虽然王翠云不确认上述证据，但王翠云并未举证证明其与荔盈公司签订的《物业定制合同》约定购房的价格与没有通过丰渡公司提供服务而与荔盈公司签订的买卖合同价格相当的依据，其认为丰渡公司存在隐瞒和欺诈行为也未提供充分证据予以佐证，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，应由王翠云承担举证不能的法律后果。因此，本院对王翠云上诉认为其没有享受丰渡公司提供每套商铺优惠服务的主张，不予采纳。其三，虽然丰渡公司与王翠云之间没有签订正式合同，但王翠云在上诉状中已确认其是在丰渡公司的介绍下与荔盈公司签订《物业定制合同》，并向丰渡公司支付了中介费，即王翠云承认其与荔盈公司签订《物业定制合同》是由丰渡公司提供服务的基础上完成，由此可见，丰渡公司与王翠云之间已建立了事实上的居间合同关系。现在丰渡公司已促成万翠云享受优惠价格与荔盈公司成功签约的情况下，王翠云要求丰渡公司返还已付中介费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，王翠云的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7561.7元，由上诉人王翠云负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年六月十二日书记员 李志康谢金泽