广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初1520号原告：广州市宝岗大道开发建设指挥部，住所地广州市海珠区宝岗大道100号飞龙大厦九楼。负责人：袁亮。委托代理人：余一爱，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人：田媛媛，广东广信君达律师事务所实习人员。被告：吕炎娟，女，1958年5月29日出生，汉族，住广州市海珠区，被告：广州市海珠区友胜棋牌馆，住所地广州市海珠区南田路昌盛大街49号101房。经营者：司徒丽萍，女，1963年6月21日出生，汉族，住广州市越秀区，原告广州市宝岗大道开发建设指挥部诉被告吕炎娟、广州市海珠区友胜棋牌馆（以下简称友胜棋牌馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告的委托代理人余一爱、田媛媛，被告友胜棋牌馆的经营者司徒丽萍到庭参加诉讼。被告吕炎娟经本院传票传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2016年5月20日，原告与被告吕炎娟签订了《房地产租赁合同》，约定将位于广州市海珠区南田路昌盛大街49号101房物业出租给吕炎娟作住宅使用，房屋建筑面积78.41平方米，租赁期限自2016年5月16日至2018年5月15日止，月租金为1411元，吕炎娟应于每月10日前支付当月租金。如逾期交付租金、水电费的，每逾期1日，由原告按月租金额的1%收取违约金。租赁合同还约定，吕炎娟不得改变租赁房屋用途，否则原告有权单方面解除合同，并要求吕炎娟限期清空并交还租赁房屋。上述租赁合同届满前，原告明确通知吕炎娟不再续租，并分别于2018年6月27日、7月3日书面通知吕炎娟限期结清拖欠费用，并将租赁房屋恢复原状交还原告，但吕炎娟至今仍未交还房屋。后经原告调查，合同履行期间，租赁房屋由吕炎娟和被告友胜棋牌馆共同使用，并已擅自改变租赁房屋间隔，于2017年12月25日在租赁房屋注册经营棋牌馆。原告于2018年7月12日向两被告发出律师函，要求被告按市场价限期结清逾期占用租赁房屋期间的物业使用费，并将租赁房屋清空并恢复原状后交还原告。但两被告置之不理，占用租赁房屋至今。故起诉要求：1、两被告于判决生效之日起5日内将位于广州市海珠区南田路昌盛大街49号101房物业恢复原状并交还给原告；2、两被告按广州市同地段居住用房租金标准（41元/平方米每月）支付涉案房屋的物业使用费，自2018年5月16日起计至实际返还房屋之日止，现暂计至2019年1月15日，为25666.63元；3、两被告按每天1%的标准支付物业使用费逾期违约金，自2018年6月1日计至实际返还房屋之日止，现暂计至2019年1月15日，约为27486.64元；4、两被告承担本案诉讼费用。被告吕炎娟没有提出答辩意见。被告友胜棋牌馆辩称：我方没有和原告签订合同，没有发生经济联系，原告应该起诉的是吕炎娟。我方不同意搬出涉案房屋，因为涉案房屋是吕炎娟的，不是原告的，如果要给回的话，是给回吕炎娟而不是给回原告。原告要求按41元每平方计算使用费不合理，原告一直以来都是按13元每平方收取的，对于每日1%的违约金标准不清楚；因为我方不是适格被告，所以不同意给付使用费和违约金。经审理查明：原告提供（93）海城建字338号《广州市城市规划局报建审核书》及《建设工程规划许可证》、海城规建证字[1995]第2号《广州市城市规划局建筑管理验收合格证》等资料，以证明广州市海珠区南田路昌盛大街49号101房屋建设具备合法审批手续。2016年5月20日，原告（出租人、甲方）与被告吕炎娟（承租人、乙方）签订《房地产租赁合同》（合同编号：宝指2016-153），约定甲方将位于广州市海珠区南田路昌盛大街49号101房物业出租给乙方作住宅使用，房屋建筑面积78.41平方米；租赁期限自2016年5月16日至2018年5月15日止；月租金为1411元，租金按月结算，由乙方在每月10日前以现金或支票付款方式缴付给甲方；乙方应在本合同签订之日向甲方交纳2822元的租赁保证金和水电费周转金500元，在租赁期满或解除合同时，乙方清缴完所有应缴费用并将房屋完好移交给甲方后，甲方在7个工作日内将租赁保证金退回乙方，如乙方违约甲方有权扣除租赁保证金；在租赁期内，乙方保证不改变房屋用途，否则甲方有权单方面解除合同；将房屋转租、分租或者与他人合作、联营经营应事先征得甲方书面同意和订立书面协议，并按规定重新议定房租，如违反视为乙方单方面违约，甲方有权单方面解除合同；乙方在租赁期届满或者解除合同之日应交还原承租房屋和设备给甲方，如需继续承租的，应提前1个月与甲方协商；租赁期届满或者解除合同的，一切嵌装在房屋结构或者墙体内的设备和装修，乙方一律不得拆走，且甲方不予补偿；乙方逾期交付租金、水电费的，每逾期1日，由甲方按月租金额的1%收取违约金；等。2017年12月25日，被告友胜棋牌馆经核准开业，商事主体类型为个体工商户，经营者为司徒丽萍，经营场所为广州市海珠区南田路昌盛大街49号101房，经营范围为棋牌服务。2018年7月2日，原告在涉案房屋门口张贴《关于退房的通知》，通知吕炎娟涉案房屋已于2018年5月15日租赁期届满，且其已于合同期满前通知不再续租，并酌情给予使用至2018年6月30日，现要求吕炎娟在2018年6月30日前自行退回该物业。2018年7月4日，原告通过邮政特快专递向吕炎娟寄出《关于限期恢复原状并交还房屋的通知》，要求吕炎娟于2018年7月10日前将涉案房屋清空交还，合同期满占用期间按市场价租金标准结清物业使用费、管理费、水电费等全部费用至退房之日；同时，停止在该物业的非法经营行为，并在交还房屋前将该物业恢复至其交付吕炎娟时的原状。该邮件于2018年7月5日妥投，签收人：他人。2018年7月6日，原告在涉案房屋门口张贴上述《关于限期恢复原状并交还房屋的通知》。2018年7月13日，原告委托广东广信君达律师事务所向吕炎娟发出《律师函》，通知《房地产租赁合同》已于2018年5月15日到期终止，要求在收到函件之日起5日内按市场价结清逾期占用期间的物业使用费，将该物业清空并恢复原状后交还给原告。该邮件于2018年7月14日妥投,签收人：他人。2018年7月13日，原告委托广东广信君达律师事务所向司徒丽萍发出《律师函》，通知涉案房屋租赁期限截至2018年5月15日，司徒丽萍占有、使用涉案房屋没有合法依据，要求在收到函件之日起5日内将该物业清空并恢复原状后交还给原告。该邮件于2018年7月14日妥投，签收人：赵培燃。原告于2019年1月9日提起本案诉讼。诉讼中，原告确认吕炎娟交付租金到2018年5月15日。原告表示租赁期届满前其已电话及口头通知吕炎娟不再续租，其未同意过在涉案房屋经营友胜棋牌馆。本院认为：原告与吕炎娟签订的《房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同。关于合同履行期限届满及房屋交还问题。合同约定乙方在租赁期届满之日应交还承租房屋给甲方，如需继续承租的，应提前1个月与甲方协商。涉案房屋租赁期限已于2018年5月15日届满，现无证据证明双方对续租房屋协商一致，相反，原告多次对吕炎娟继续使用涉案房屋提出异议，因此，原告与吕炎娟的租赁关系已因合同期满而终止。合同终止后，吕炎娟已没有继续使用涉案房屋的权利，友胜棋牌馆也失去继续使用涉案房屋的合法依据。现原告要求吕炎娟、友胜棋牌馆交还涉案房屋，合理，本院予以支持。但关于恢复原状，因原告并无证据证明房屋交付时的情况，故原告该项请求，本院不予支持。关于房屋占用费问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”本案中，友胜棋牌馆实际使用涉案房屋，负有腾房义务，现原告要求吕炎娟、友胜棋牌馆支付从2018年5月16日起至实际交还房屋之日止的占用费，合理，本院予以支持，但占用费应参照合同约定的每月1411元的租金标准计算。原告要求按每月每平方米41元的标准计算依据不足，对于超过部分，本院不予支持。关于逾期支付占用费的违约金问题。《房地产租赁合同》约定，如逾期交付租金，每逾期1日，由甲方按月租金额的1%收取违约金。现原告要求吕炎娟、友胜棋牌馆从2018年6月1日起至实际交还房屋之日止，每日按欠付占用费的1%的标准支付逾期支付占用费的违约金，并无不当，本院予以支持，但违约金的总额以欠付的占用费为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十八条的规定，判决如下：一、被告吕炎娟、广州市海珠区友胜棋牌馆在本判决生效之日起十日内搬出广州市海珠区南田路昌盛大街49号101房屋，并将该房屋腾空交还给原告广州市宝岗大道开发建设指挥部；二、被告吕炎娟、广州市海珠区友胜棋牌馆在本判决生效之日起十日内向原告广州市宝岗大道开发建设指挥部支付从2018年5月16日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费（按每月1411元计算）；三、被告吕炎娟、广州市海珠区友胜棋牌馆在本判决生效之日起十日内向原告广州市宝岗大道开发建设指挥部支付逾期支付占用费的违约金（从2018年6月1日起计算至实际交还房屋之日止，每日按每月累计欠付占用费的1%计算，违约金总额以欠付占用费总额为限）；四、驳回原告广州市宝岗大道开发建设指挥部的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1128.8元，由原告广州市宝岗大道开发建设指挥部负担649.4元，被告吕炎娟、广州市海珠区友胜棋牌馆共同负担479.4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郑素梅人民陪审员  蔡月华人民陪审员  梁浩荣二〇一九年六月二十一日书 记 员  余胜男幸妙倩