广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1971民初11527号原告东莞市安居乐物业管理有限公司，住所地：东莞市寮步镇横坑翠湖花园。法定代表人赖洪江。委托代理人邓尔良、王建广，均系该公司员工。被告杨广林，男，汉族，1973年7月21日出生，住广东省兴宁市，原告东莞市安居乐物业管理有限公司（以下简称“安居乐公司”）诉被告杨广林物业服务合同纠纷一案，本院2019年3月22日立案受理后，依法由审判员林永雄适用小额诉讼程序于2019年6月5日公开开庭进行了审理。原告委托代理人邓尔良、王建广，被告杨广林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安居乐公司起诉称，2011年6月28日，原告与嘉湖山庄业主委员会签署了《物业管理委托合同》，约定由原告对嘉湖山庄房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理。合同还约定了物业管理费标准，水费、污水处理费的收取方式等。被告杨广林是嘉湖山庄嘉怡苑13座6楼B号房的业主，原告已按照合同约定向包括被告在内的全体业主提供物业管理服务，然被告自2017年7月以来一直拖欠原告物业管理费及水费、污水处理费等物业服务费用。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付物业管理费1853元、水费574.48元、污水处理费370.74元；2、被告向原告支付滞纳金（以本金2798.22元为基数，按照每日万分之二的标准，自欠费之次月的1日起算至实际清偿之日止）；3、被告承担本案诉讼费。被告杨广林答辩称，一、原告于2011年6月28日与嘉湖山庄第四届业主委员会签订的服务合同是非法的。向相关行者主管部门查询并无备案材料，这么该合同是无效的、非法的。即使合同有效，该效力也于2016年6月29日失去效力，故我没有义务交纳物业管理费。关于水费我是同意交纳的，但前去管理处交纳水费时，原告要求捆绑停车费及物业管理费一并收缴，才导致我无法交纳水费，而并非我故意拖欠。二、原告多次组织员工破坏成立业委会及业主大会，甚至出现偷选票、抢票撕票、多次强行停水影响业主正常生活、拆除水表、殴打业主等多种违法行为。且原告从未公示关于小区的停车位、游泳池、公共商铺等出租的收益，该收益是属于全体业主的共同收益。三、现嘉湖山庄第五届业主委员会已经依法成立，2018年3月20日业委会发函要求原告于2018年6月20日撤场，且已经形成业主大会决议，不再聘用原告。经审理查明，2011年6月28日，安居乐公司与东莞市寮步镇横坑嘉湖山庄第三届业主委员会签订《物业管理委托合同》，合同约定安居乐公司为东莞市寮步镇嘉湖山庄提供物业管理服务，合同期限为2011年6月30日至2016年6月29日,住宅房屋的物业管理费为每月每平方米1.2元，非住宅房屋的物业管理费为每月每平方米3.3元。逾期缴纳物业管理费应每天按应交款项的万分之二十支付滞纳金。2017年5月7日，嘉湖山庄召开业主代表大会，会议决议结果为：维持现状，不续签与安居乐公司的物业管理委托合同。2018年5月20日，嘉湖山庄召开业主大会，大会就是否续聘安居乐公司进行了表决，否决票为623票，得票率为60.3%；否决票权数55748平方米，得票率为60.2%，表决结果为不选聘。2018年6月21日，嘉湖山庄第五届业主委员会出具《退出通知》，要求安居乐公司于2018年7月6日9:00前撤出嘉湖山庄小区，并向业委会移交相关账务、资产、资料、设备等。2018年8月3日，东莞市寮步镇嘉湖山庄第五届业主委员会起诉安居乐物业公司，请求判令安居乐公司撤出东莞市寮步镇嘉湖山庄，该案案号为(2018)粤1971民初21520号。2018年10月22日，该案作出一审判决，判决安居乐公司于判决发生法律效力之日起三十日内撤离东莞市寮步镇嘉湖山庄小区。后安居乐公司不服一审判决，提起上诉，东莞市中级人民法院于2019年2月22日作出二审判决，判决驳回上诉，维持原判。2019年3月25日，东莞市寮步镇嘉湖山庄第五届业主委员会申请执行，案号为（2019）粤1971执7624号，该案已执行完毕，安居乐公司已撤离嘉湖山庄小区。嘉湖山庄嘉怡苑13座6楼B号房的权属登记人为被告杨广林、吴秋芳，各占二分之一份额，建筑面积为90.71平方米,每月物业管理费为109元（90.71平方米×1.2元）。杨广林拖欠2017年7月1日至2018年7月6日期间的物业管理费共计1329.1元[109元×(12+6/31)个月]，拖欠2017年6月16日至2018年7月10日期间的水费共计433.34元，拖欠2017年6月16日至2018年7月10日期间的污水处理费共计280.53元。2018年1月16日至2018年2月15日的水费、污水处理费的应收期间是2018年3月，2018年2月16日至2018年3月15日的水费、污水处理费的应收期间是2018年4月，其他时间段的水费、污水处理费以此类推。以上事实，有原告安居乐公司提交的物业管理委托合同、业主大会会议决定、房地产权证、欠费明细表、催缴通知书、收款收据，被告杨广林提交的嘉湖山庄业委会公告、物业服务组织架构图（照片）、照片、信访诉求分类处理告知书、报警回执、调解书、业主受伤照片、网上截图，以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案争议焦点为安居乐公司有权收取的物业管理费的金额。《广东省物业管理条例》第五十条规定：“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。”首先，案涉《物业管理委托合同》于2016年6月29日期限届满，但嘉湖山庄业主大会在该期限届满前没有作出续聘安居乐公司或选聘其他物业服务公司的决定，因此，在安居乐公司自愿按照合同约定继续提供物业服务的情况下，案涉物业服务合同自动延续。其次，嘉湖山庄业主大会于2018年5月20日经业主表决作出不选聘安居乐公司的决议，此后嘉湖山庄业主委员会执行该决议，并于2018年6月21日向安居乐公司发出《退出通知》，要求安居乐公司于2018年7月6日9:00前撤出嘉湖山庄小区，并向业委会移交相关账务、资产、资料、设备等。因此，案涉物业服务合同的延续期应为2016年6月30日至2018年7月6日，嘉湖山庄小区的业主应当根据物业服务合同的约定向安居乐公司交纳该延续期间的物业服务费用。至于2018年7月7日之后的物业管理费，因业主委员会已按业主大会决议要求通知安居乐公司撤离小区，安居乐公司应当按业主大会的决议及业主委员会的通知撤离嘉湖山庄小区，故嘉湖山庄小区的业主无需再向安居乐公司交纳2018年7月7日之后的物业管理费。因安居乐公司拒不按照业主委员会的通知撤离嘉湖山庄小区而造成的损失应当由安居乐公司自行承担。最后，杨广林主张安居乐公司提供的物业管理服务不达标，但杨广林就此主张提交的证据不够充分，该主张不能成为其拒付物业管理费的理由。综上，杨广林未向安居乐公司支付物业管理费、水费、污水处理费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。结合以上论述，杨广林应当向安居乐公司支付的款项为：1、2017年7月1日至2018年7月6日期间的物业管理费共计1329.1元。2、安居乐公司代为缴付的2017年6月16日至2018年7月10日期间的水费433.34元。3、安居乐公司代为缴付的2017年6月16日至2018年7月10日期间的污水处理费280.53元。4、逾期交纳物业管理费的滞纳金，首先，物业服务合同约定滞纳金的标准为每日万分之二十，杨广林抗辩滞纳金标准过高，现安居乐公司主动调低滞纳金标准为每日万分之二，本院予以准许，故本院依法认定滞纳金的计算标准为每日万分之二。其次，物业服务合同没有约定物业管理费的缴交日期，故当月欠缴物业管理费的滞纳金应当从逾期支付物业管理费的次日即次月1日起计算至实际付清之日止，每月物业管理费的滞纳金总额不超过当月的物业管理费。例如2018年1月物业管理费的逾期滞纳金以109元为本金，按每日万分之二的标准，自2018年2月1日起开始计算至实际清偿之日止，滞纳金总额不超过109元，其余月份的逾期滞纳金以此类推。另，因《物业管理委托合同》未对逾期缴纳水费、污水处理费是否收取滞纳金作出约定，原告现要求被告支付水费、污水处理费的滞纳金没有合同依据，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《广东省物业管理条例》第四十七条、第五十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的法律规定，判决如下：一、被告杨广林于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市安居乐物业管理有限公司支付2017年7月1日至2018年7月6日期间的物业管理费1329.1元。二、被告杨广林于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市安居乐物业管理有限公司返还代缴水费433.34元。三、被告杨广林于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市安居乐物业管理有限公司返还代缴污水处理费280.53元。四、被告杨广林于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市安居乐物业管理有限公司支付逾期交纳物业管理费的滞纳金，每月物业管理费滞纳金以当月物业管理费为本金，按每日万分之二的标准，自次月的1日起计算至实际清偿之日止，每月物业管理费滞纳金总额不超过当月的物业管理费。五、驳回原告东莞市安居乐物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，已由原告预交，由原告承担7元，由被告承担18元。本判决为终审判决。审判员  林永雄二〇一九年六月二十一日法官助理刘敏玲书记员卢雅婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《广东省物业管理条例》第四十七条业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。第五十条物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。