福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初1730号 原告：厦门仁文建设有限公司，住所厦门市同安区洪塘镇洪塘里228号109、110室，统一社会信用代码913502127516443251。 法定代表人：陈艺生，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端、廖贵辉，系原告公司职员。 被告：赵丽华，女，1989年2月5日出生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。 委托诉讼代理人：华萍，女，1968年7月2日出生，汉族，住江苏省兴化市，系被告赵丽华的母亲。 原告厦门仁文建设有限公司与被告赵丽华商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告厦门仁文建设有限公司的委托诉讼代理人廖贵辉，被告赵丽华的委托诉讼代理人华萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告厦门仁文建设有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2016年9月4日签订的编号为03305821《商品房买卖合同》已经于2018年6月15日解除；2、被告向原告支付购房价款总额（房产价值1118953元）20%的违约金，即223790.6元；3、被告配合原告办理解除合同的所有后续手续，包括注销预告登记、注销备案登记、返还《商品房买卖合同》原件及发票等；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年9月4日签订编号为03305821的《商品房买卖合同》。合同约定被告向原告购买金帝中洲滨海城商品房一套，房屋总价款1118953元。合同第六条约定，被告应于2013年12月8日前支付人民币338953元，余款780000元由被告在约定的时间内向银行申请按揭贷款支付。因被告在办理按揭贷款手续前在外地购买房产，合同约定购买的房子为被告的第二套房产。根据《厦门市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》第三条规定，二套房首期付款应支付不低于房价总款60%的款项，银行贷款额度调整，被告需要向原告补足至少30%的首期款，但被告一直未予补交款。根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第三条第5款约定，被告作为买受人应该在接到银行或者公积金管理中心或者出卖人的通知后5天内以现金或者转账的方式向原告补足。原告于2018年5月24日向被告发出书面通知催告，要求其补足首付款并办理按揭贷款手续，但被告仍不按通知或者合同约定履行。根据如未按规定的期限将该商品房交付原告使用，被告应从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付违约金。根据《商品房买卖合同》第七条和附件六第三条第8款约定，买受人不履行本补充协议任一款所约定的义务，包括但不限于提交材料、补足房屋首期付款等，逾期超过7日的，出卖人有权解除合同并要求被告承担房屋价款20%的违约金。原告于2018年6月12日向被告发出解除通知书，被告于2018年6月15日签收。根据合同法第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除。被告没有在法律规定的时间内对合同解除的效力提出异议。原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼。 被告赵丽华辩称，一、2013年，双方签订商品房认购协议书的时候，原告承诺于2014年交房。2014年春节过后，我们到原告的售楼处都找不到人，业主为此进行维权。2016年，原告才和被告签订《商品房买卖合同》，原告当时告知办理按揭贷款手续的材料应送至建行厦大支行，原告在合同中承诺在2016年12月31日之前交房，但是原告至今都未能交房。二、《商品房买卖合同》的成功备案时间为2018年3月23日，此前因为案涉房屋一直未能成功备案，导致我们一直无法在银行成功办理按揭贷款手续。三、被告积极配合向原告补交首付款，但原告拒绝收款。因原告自身原因导致《商品房买卖合同》延迟至2018年3月23日才成功备案，被告遂于2017年6月在外地购买房产，所以才需要向原告补交案涉房产30%的购房款。2018年6月10，我们去建行厦大支行办理按揭手续，我们有向建行厦大支行提出补交首付款的要求，但是建行厦大支行的业务经理表示补交首付款应交付给开发商。2018年6月15日，我们去原告的售楼处补交首付款，但原告的员工却说补交首付款的截止日2018年6月14日，拒绝收款。原告邮寄的解除通知书的地址错误，我们并未收到解除通知书。四、被告愿意随时向原告交付剩余购房款78万元。综上，被告不同意原告解除《商品房买卖合同》的诉求，请求法院依法驳回。 原告厦门仁文建设有限公司围绕诉讼请求提交了商品房认购协议书、《商品房买卖合同》及合同补充协议、厦府办〔2016〕154号文《厦门市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》、关于《商品房买卖合同》地址变更的通知函；《通知书》及EMS邮寄单、《商品房买卖合同解除通知书》及EMS邮寄单。被告赵丽华围绕其抗辩意见提交了金帝集团收款收据、商品房认购协议书、商品房买卖合同备案证明、《商品房买卖合同》、中国建设银行个人住房贷款须知、中国建设银行个人客户账户信息证明、银行卡复印件、个人征信客户授权书、上海市商品房预售合同、台泓中创精密电机无锡有限公司营业执照、个人房屋抵押借款合同、中国民生银行个人账户对账单、厦门市城镇房屋权属登记查询结果表、微信聊天记录截图。本院经依法审核，对上述证据证明力予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月8日，华萍、赵丽华、赵申华（乙方）与厦门仁文建设有限公司（甲方）签订一份编号为1000672的商品房认购协议书，约定乙方确定购买址于[金帝·中洲滨海城]单元，建筑面积约87.6平方米，单价13651元/平方米，房屋总价款为1195828元；付款方式为乙方应在本协议书签订之日起五日内按国家法律法规和银行贷款政策缴纳不低于商品房总价款30%或60%的购房款，剩余购房款应在《商品房买卖合同》约定的期限内到银行办理按揭贷款【现有国家法律法规及银行贷款政策认定为购买第二套（含）以上住房的，贷款首付比例不得低于60%】等内容。同日，华萍、赵丽华、赵申华向厦门仁文建设有限公司缴纳了购房定金和首付款合计338953元。2016年9月4日，赵丽华与厦门仁文建设有限公司签订合同编号为03305821的《商品房买卖合同》。合同约定厦门仁文建设有限公司将金帝•中洲滨海城x室出售给赵丽华，总价款为1118953元。合同第六条“付款方式及期限”约定“…监管银行：建行厦大支行…买受人按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式买受人于2013年12月8日前付人民币叁拾叁万捌仟玖佰伍拾叁元整，余款人民币柒拾捌万元整由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。”合同第八条“交付条件与期限”约定“出卖人应当在2016-12-31前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4.×。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的…”。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之零点伍的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。”合同第十一条“交接”约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六第四条。”合同第二十条“文书送达”约定“本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。”合同第二十二条约定“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议不得含有减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”合同第二十六条约定“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向厦门市不动产登记中心办理合同登记备案。”《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第三条“按揭付款方式及期限”约定“……5、银行或（和）公积金管理中心调整买受人贷款额度的，买受人在接到银行或公积金管理中心或者出卖人通知后5天内以现金或转账的形式向出卖人补足应按揭银行或（和）公积金管理中心要求调整按揭款项后而应补足的房屋首期款。……8.买受人逾期履行本补充协议任何一款的义务（包括但不限于提交材料、补充材料、应按揭银行或（和）公积金管理中心要求调整按揭款项后而应补足的房屋首期付款、签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记、按银行要求购买保险等）的，每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金；逾期超过7日的，出卖人有权解除本合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额百分之贰拾计算的违约金。……”。 《商品房买卖合同》（合同编号：03305821）于2016年9月4日向厦门市不动产登记中心提交登记备案，厦门市不动产登记中心于2018年3月23日对双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：03305821）出具备案证明。2016年9月5日，赵丽华在《商品房买卖合同》约定的监管银行即建行厦大支行开户并填写个人征信客户授权书。2016年10月5日，厦门市人民政府办公厅发布厦府办〔2016〕154号文《厦门市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》。该文“三、进一步完善差别化住房信贷政策”规定“……其中，对于购房人家庭首次贷款购买普通商品房的，首付款比例不低于30%；对于购房人家庭名下有一笔住房贷款未结清，再申请贷款购买普通商品房的，首付款比例不低于60%，再申请贷款购买非普通商品房的，首付款比例不低于70%。”2017年6月，赵丽华与上海红土天居置业有限公司签订《上海市商品房预售合同》。此后，赵丽华与上海农商银行签订《个人房屋抵押借款合同》。2017年10月14日，赵丽华向厦门仁文建设有限公司出具《关于〈商品房买卖合同〉地址变更的通知函》，明确将《商品房买卖合同》（合同编号：03305821）约定的合同地址由更改为厦禾路xx。2018年4月3日，赵丽华向厦门市国土房产测绘档案管理中心查询其在厦门市城镇土地上的房屋权属登记信息，查询结果为房屋总套数1套，房屋坐落金帝•中洲滨海城xxx室，权属人为赵丽华。 2018年5月23日，厦门仁文建设有限公司向赵丽华发出《通知书》，载明“…请您在接到本通知三日内补足首付款，并提供首付款票据复印件。若由于材料提供不及时导致后续按揭办理逾期，本公司将根据《商品房买卖合同》的约定追究您的违约责任。不便之处，敬请谅解…”，并于2018年5月24日送达。2018年6月14日，厦门仁文建设有限公司向的地址邮寄《商品房买卖合同解除通知书》，载明“…因银行调整您的贷款额度，我司已通知您补足首付款并尽快前往银行办理按揭贷款手续，截止今日（2018年6月12日）您仍然未办理。您至今仍未依约支付购房款违反了《商品房买卖合同》第六条及附件六第三条第5款的相关约定，根据附件六第三条第8款的约定，我司有权解除《商品房买卖合同》。鉴于此，我司通知您：您与我司签订的《商品房买卖合同》自您收到本函件之日起解除，请您于《商品房买卖合同》解除后5日内前往我司办理退款手续。”，该解除通知书于2018年6月15日送达鸟箱。赵丽华的母亲华萍自2017年10月15日起多次与厦门仁文建设有限公司的员工张俊进行微信联系。张俊于2018年2月6日向华萍告知按揭办理银行为建行厦大支行并发送办理按揭贷款所需的材料。华萍于2018年6月15日向张俊发送“昨天银行叫我去，又写了6页叫我去办，我今天办好了说去了”、“还有说要在交钱去那交”，于2018年6月19日向张俊发送“我到现在还没发到什么东西，今天去交钱你们又不收”，于2018年6月20日向张俊发送“什么是鸟箱不懂”、“今天都6月20号了”，于2018年6月22日向张俊发送“张俊你说的什么箱不知道在那，你给的这个快递小弟的电话，我打了问他厦禾路827-110的快记他说没有”，于2018年6月28日向张俊发送“小张这是今天2018年6月28日，我第三次来交款了，你们不收钱，又不运我钱给我”。 2018年8月20日，赵丽华就逾期交房违约金等问题向厦门市同安区人民法院提起对厦门仁文建设有限公司的商品房销售合同纠纷诉讼，并于2018年10月16日撤诉。2019年1月4日，赵丽华又向厦门市同安区人民法院提起对厦门仁文建设有限公司的商品房销售合同纠纷诉讼。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原告赵丽华与被告厦门仁文建设有限公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第三条“按揭付款方式及期限”约定系针对买受人履行按揭付款义务内容所作的专门约定。以上条款关于买受人应补足房屋首期付款包含三个方面的内容，一是银行或（和）公积金管理中心明确调整买受人的贷款额度；二是买受人补足房屋首期付款的期限为接到银行或公积金管理中心或者出卖人通知后5天内，且向出卖人补足房屋首期款的方式为现金或转账；三是买受人逾期超过7日未补足房屋首期付款，出卖人有权解除本合同以及向买受人主张购房价款总额20%的违约金。本案中，赵丽华于2016年9月5日与厦门仁文建设有限公司签订《商品房买卖合同》，但赵丽华至今未与建行厦大支行签订《个人房屋抵押借款合同》，即赵丽华仍就案涉商品房申请贷款按揭。赵丽华与上海红土天居置业有限公司签订《上海市商品房预售合同》，并与上海农商银行签订《个人房屋抵押借款合同》。根据厦门市人民政府办公厅发布厦府办〔2016〕154号文《厦门市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》之规定，赵丽华应属于“对于购房人家庭名下有一笔住房贷款未结清，再申请贷款购买普通商品房的，首付款比例不低于60%名下”之情形。因赵丽华与华萍、赵申华于2013年12月8日向厦门仁文建设有限公司缴纳了购房定金和首付款合计338953元，赵丽华与厦门仁文建设有限公司于2016年9月4日签订的《商品房买卖合同》所约定的房屋总价款为1118953元，故赵丽华应向厦门仁文建设有限公司补交的首付款不少于332418.8元（1118953元×60%-338953元）。2018年5月23日，厦门仁文建设有限公司于2018年5月24日向赵丽华送达补足首付款的《通知书》，合法有据，赵丽华应当依约在收到该通知书之日起5天内（即2018年5月29日）向厦门仁文建设有限公司补交不少于332418.8元的首付款。因赵丽华未能在2018年5月29日之前向厦门仁文建设有限公司补交不少于332418.8元的首付款，厦门仁文建设有限公司依照补充协议之约定自2018年6月6日起有权解除合同并向赵丽华主张违约金223790.6元（1118953元×20%）。原告诉请被告支付违约金223790.6元，合法有据，本院予以支持。赵丽华于2017年10月14日，向厦门仁文建设有限公司出具《关于〈商品房买卖合同〉地址变更的通知函》，明确将《商品房买卖合同》（合同编号：03305821）约定的合同地址由更改为厦禾路xxx。厦门仁文建设有限公司于2018年5月24日向赵丽华送达补足首付款的《通知书》的送达地址亦是厦禾路xxx，但厦门仁文建设有限公司于2018年6月15日将《商品房买卖合同解除通知书》邮寄至且无法明确该份通知书已由赵丽华及其相关人员签收。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”因厦门仁文建设有限公司未能于2018年6月15日将《商品房买卖合同解除通知书》送达赵丽华以完成通知义务，故赵丽华与厦门仁文建设有限公司于2016年9月4日签订的编号为03305821《商品房买卖合同》未能于2018年6月15日解除。赵丽华由其母亲华萍于2018年6月15日向办理案涉商品房的按揭贷款银行建行厦大支行以及厦门仁文建设有限公司的员工张俊表示要求补交首付款。在合同约定解除的条件成就时，享有解除权的厦门仁文建设有限公司未能正确行使解除权，赵丽华明确表示愿意补交首付款以继续履行合同，即赵丽华经厦门仁文建设有限公司催告后在合理期限内明确表示并以自己的行为表明愿意履行补交首付款的义务。因原告未行使约定解除权且本案并不符合法定解除条件，原告诉请解除《商品房买卖合同》以及被告配合原告办理解除合同的所有后续手续，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告赵丽华于本判决生效之日起十五日内向原告厦门仁文建设有限公司支付违约金人民币223790.6元； 二、驳回原告厦门仁文建设有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费适用简易程序减半收取计人民币2329元，由被告赵丽华负担，款限于本判决生效之日起三日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  施纯在 二〇一九年六月十八日 书记员  洪晓君 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。