呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2019）内0103民初1470号原告：呼和浩特市际翔物业服务有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区赛马场北路绩业家园小区4号楼13层。法定代表人：王开锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：樊艳良，内蒙古庆胜律师事务所律师。被告：单树辉，男，住呼和浩特市。原告呼和浩特市际翔物业服务有限责任公司与被告单树辉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告呼和浩特市际翔物业服务有限责任公司委托诉讼代理人樊艳良、被告单树辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告呼和浩特市际翔物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业服务费1323.67元，支付违约金2898.84元；2、判决被告支付二次垃圾清运费120元；3、请求判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：“呼运B小区”是呼和浩特市回民区新华西路办事处老旧小区改造后引进物业管理试点项目之一。原告与呼和浩特市新华西路办事处于2017年4月1日签署了《呼运B小区基础物业服务合同》，约定由原告对位于呼和浩特市回民区光明路“呼运B小区”进行物业管理，物业费为：住宅0.7元/月/平方米；二次垃圾清运费60元/户.年；业主拖欠费用三个月以上，乙方可向违约业主提起诉讼，按每日千分之三的标准收取违约金。原告自签订合同以来，严格按照合同约定履行自己的合同义务，管理小区范围内公共设施设备正常使用，环境卫生清洁，公共秩序良好，得到了广大业主的认可。被告拖欠2017年5月1日至2019年5月1日物业费1323.67元，二次垃圾清运费60元/年，违约金2898.84元。共计4342.51元。经原告多次催交拒绝交纳。原告认为，被告拖欠物业费的行为已经影响到了广大缴费业主的利益，也影响到了小区的正常运转。现原告依据相关法律规定诉至法院，请求判如所请。被告单树辉辩称，垃圾转运费在原告来之前一直没有拖欠过，现在没有交纳的原因是垃圾转运费和原告捆绑在了一起，我们没有交纳物业费也是由于原告服务没有到位，且收费标准过高。原告没有和我们签订过合同，也没有进行过公示。老旧小区物业费政府应该有补贴，原告自从来了之后只给小区设置了升降杆，每人收了60元，但是小区后来成了停车场，小区的保安每天到了八点半左右就下班了，所有人都可以进我们小区，小区环境脏乱差，打扫卫生的人也是偶尔去打扫卫生，且没有好好给打扫。原告若对照片不认可，可以去现场查看。我们停电的时候物业也不管，停电等费用都是业主自己支付。物业服务合同无论是原告是谁签订，但是原告却在我们不知情的情况下进了我们小区进行收费。其余业主交费情况我们不清楚是因为什么原因。2017年我们交物业费完全是对于原告的信任。是由于原告的服务不到位才导致我不交物业费，我希望能够换掉原告公司。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2017年7月28日，呼和浩特市回民区新华西路办事处（甲方）与原告（乙方）签订了《呼运B小区基础物业服务合同》，就甲方选聘乙方对呼运B小区提供基础物业服务事项进行了约定，合同约定物业费标准为0.7元/平方米/月，垃圾清运费为60元/户/年。物业服务费、垃圾清运费按年交纳，业主或物业使用人应在每年首月前十日内履行交费义务，合同首年的物业服务费、垃圾清运费应于本合同生效后10日内履行交费义务。合同期限自2017年4月1日起至2020年3月31日。合同违约责任约定业主拖欠物业费用三个月以上，乙方可向违约业主提出诉讼。按每日千分之三的标准收取违约金。2、2019年5月15日，呼和浩特市回民区新华西路办事处四合兴社区居委会向本院出具证明，载明“呼运B小区之前虽有业主委员会，但由于业主委员会其中一人搬家，成员已不足法定人数，其他业主委员会成员也无意从事业委会工作，小区居民也无法补选。故小区环境卫生堪忧，外来车辆随便出入，给小区居民带来生活不便。2016年4月26日，本居委会在呼运B小区院内就是否选聘专业物业管理公司对小区进行专业物业管理进行了民意调查。经调查有过半数的业主同意引进专业物业公司对小区进行管理。2017年2月，由回民区政府统一部署对呼运B小区进行老旧改造。2017年4月1日由呼和浩特市回民区新华西路办事处公开选聘呼和浩特市际翔物业服务有限责任公司对呼运B小区进行物业管理，呼和浩特市际翔物业服务有限责任公司于2017年4月10日正式进入呼运B小区对业主服务。”3、2017年8月1日，呼和浩特市回民区新华西路办事处在呼运B小区进行公示，对于委托原告对小区进行物业服务及物业费收费标准、二次垃圾转运费标准等事项进行了公示。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，本案的争议焦点为：原告的诉讼请求是否具有事实及法律依据，是否应当准许。被告对于《呼运B小区基础物业服务合同》的签订主体提出异议，认为该合同对于被告在内的小区业主不产生法律效力，根据《内蒙古自治区物业管理条例》第十五条第二款之规定“不具备成立业主大会条件，或者具备成立业主大会条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业项目所在地苏木乡镇人民政府、街道办事处指导后仍不能成立的，应当由嘎查村民委员会、居民委员会组织业主共同履行业主大会、业主委员会职责”，本案中根据呼和浩特市回民区新华西路办事处四合兴社区居委会出具的证明可知，呼运B小区虽然成立了业主委员会，但是无法履行业主委员会职责，该情形应当参照上述规定，呼和浩特市回民区新华西路办事处下设的四合兴社区居委会在小区进行民意调查，有过半数的业主同意引进物业公司进行管理，呼和浩特市回民区新华西路办事处在经过民意调查后与原告签订《呼运B小区基础物业服务合同》并无不当，后四合兴社区居委会也对选聘物业公司事宜及费用进行了公示，应当认定该合同经小区业主同意，被告的该抗辩意见不能成立。原告与被告所在小区的街道办事处签订了《呼运B小区基础物业服务合同》，对该小区的物业管理事项、服务质量、服务费用、双方权利义务等均进行了约定。原告为被告所在小区提供了物业服务管理，被告作为业主已实际接受了原告提供的物业服务，原告有权请求业主交纳相应的物业费。被告应按照《呼运B小区基础物业服务合同》约定的物业服务费标准向原告支付物业费、垃圾转运费，被告拖欠2017年5月1日至2018年12月31日期间的物业费未交，已构成违约，应当承担合同约定的违约责任。原告主张被告交纳2017年5月1日至2018年12月31日间的物业费1323.67元及垃圾转运费120元的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。被告以物业服务不完善为由拒交物业费的抗辩理由无事实依据，本院依法不予采信。关于原告诉请的违约金，根据《呼运B小区基础物业服务合同》约定被告应在每年首月前十日内履行交费义务，故违约金应从每年的1月11日起计算，违约金依法计算为1989.48元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告单树辉于本判决生效之日起十日内一次性支付原告呼和浩特市际翔物业服务有限责任公司物业服务费1323.67元、垃圾转运费120元。二、被告单树辉于本判决生效后十日内一次性支付原告呼和浩特市际翔物业服务有限责任公司违约金1989.48元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取30元，由被告单树辉负担24元，原告负担6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 员 姜 薇  二0一九年六月二十日 书 记 员 宋俊杰