广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初25962号原告：方向阳，男，1957年9月22日出生，汉族，住广东省潮州市湘桥区。被告：九江银行股份有限公司广州荔湾支行，住所地广东省广州市荔湾区黄沙大道11、13号101首层局部自编1A1、1A11、1A12、1A13，统一社会信用代码914401010589360472。负责人：卜斌源。委托诉讼代理人：柴冰川、田振，均系国信信扬律师事务所律师。被告：广东丝路方舟投资有限公司，住所地广东省广州市荔湾区龙津东路777号HB346房，统一社会信用代码91440101562255945T。法定代表人：李文芳。委托诉讼代理人：陈永江，系该司职工。原告方向阳诉被告九江银行股份有限公司广州荔湾支行（以下简称九江银行）、广东丝路方舟投资有限公司（以下简称丝路方舟公司）执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告方向阳，被告九江银行的原委托诉讼代理人袁也到庭参加了诉讼。被告丝路方舟公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告方向阳向本院提出诉讼请求：1、停止对广州市南沙区环市大道西海宁大街109号422单元的查封；2、被告九江银行涂销在上述房屋的抵押登记，协助被告丝路方舟公司向原告履行产权过户登记；3、被告丝路方舟公司配合原告办理上述房屋的产权过户登记，并向原告支付迟延办理产权登记的违约金至被告丝路方舟公司实际完成产权过户登记之日；4、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2016年11月11日，原告与丝路方舟公司签订《房屋买卖合同》，约定，丝路方舟公司向原告出售广州市南沙区环市大道西海宁大街109号422单元。上述房产的抵押权人九江银行出具《证明》，同意丝路方舟公司对外转让上述房屋。丝路方舟公司已实际向原告交付房屋且原告已在实际使用中，但未按合同约定协助原告办理房屋的过户登记手续。2018年8月，广州市天河区人民法院作出（2018）粤0106民初3763号民事裁定书，查封上述房屋。后原告对执行标的提出书面异议，广州市天河区人民法院作出（2018）粤0106执异407号执行裁定，驳回原告的异议。对此，原告认为，一、（2018）粤0106执异407号执行裁定法条适用错误，应解除对上述房屋的查封。二、《房屋买卖合同》真实有效，上述房屋归原告所有，丝路方舟公司应履行过户登记义务，并向原告支付逾期办理房屋过户登记的违约金31500.44元。三、九江银行已同意丝路方舟公司出售房屋，其对上述房屋不再享有抵押权。被告九江银行辩称：一、本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条而非第28条，该两条条款是一般条款与特别条款的关系，在一般条款与特别条款不一致时，应适用特别条款。二、本案中买受人不满足该规定第29条规定的排除执行条件。丝路方舟公司为该房屋的开发商，房屋规划用途为办公。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告丝路方舟公司未作答辩。经审理查明：据广州市房地产档案馆于2019年5月17日出具的《广州市不动产登记查册表》显示，广州市南沙区环市大道西海宁大街109号422房（以下简称涉案房屋）的产权人为广东世泰兴旺投资有限公司，占有部分为全部，房屋所有权取得方式为分割，登记时间为2015年6月5日，现以（2018）粤0106民初3763号协助执行通知书及民事裁定书查封，查封时效为2018年3月8日至2021年3月7日，他项权利种类为抵押权，权利人为九江银行，设定日期为2015年6月5日。丝路方舟公司原名称为广东世泰兴旺投资有限公司，于2015年3月26日变更为现名。2016年11月11日，丝路方舟公司（甲方/卖方）与方向阳（乙方/买方）签订《房屋买卖合同》，约定：乙方购买涉案房屋，房屋规划用途为办公，房价款500007元；一次性付款，总金额500007元，乙方应于2016年11月11日前向甲方支付；在乙方按约定时间付清各期房款、装修款及应缴税费的前提下（若乙方选择贷款方式付款，则以乙方付清首期款并银行全额批准乙方贷款申请为前提），甲方应在3个月内将该物业交付乙方使用；乙方已知悉该物业设有抵押，并抵押权人同意甲方对外销售该物业；等。九江银行诉丝路方舟公司、广州丝路营行文化传播股份有限公司、黎军锦、林爱坭借款合同纠纷一案，本院以（2018）粤0106民初3763号立案审理，在审理期间，九江银行提出保全申请，本院于2018年3月8日查封丝路方舟公司名下包括涉案房屋在内的一批房屋。方向阳作为案外人提出执行异议，要求解除对涉案房屋的查封，本院经审查，作出（2018）粤0106执异407号执行裁定书，查明：2015年6月5日，丝路方舟公司将其名下的150套房屋包括涉案房屋抵押给九江银行，并办理了抵押登记，同年8月10日，九江银行出具《证明》，同意丝路方舟公司对外销售已抵押给该行的150套物业；2016年11月11日，丝路方舟公司与方向阳签订《房屋买卖合同》，约定由方向阳购买涉案房屋；2016年11月5日，丝路方舟公司向方向阳出具《收款收据》，确认收到方向阳定金20000元；同年11月11日，丝路方舟公司向方向阳出具《收款收据》，确认收到涉案房屋房款480007元，装修款214288元。丝路方舟公司于2017年2月17日将涉案房屋交付方向阳使用。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条（即修正后的上述第二百二十七条，下同）的规定，向执行法院提出异议。方向阳因对本院作出的（2018）粤0106执异407号执行裁定书不服而提起本案执行异议之诉，符合上述法律规定，本院依法予以审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持，（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据本案查明，方向阳于2016年11月11日与丝路方舟公司签订《房屋买卖合同》，并于2017年2月17日收楼，且在本案中已经支付了全部购房款，符合该条规定陈述的能够排除执行的情形。方向阳主张停止对涉案房屋的查封，均有事实和法律依据，本院予以支持。方向阳要求将涉案房屋过户至方向阳名下并要求丝路方舟公司支付迟延办理产权登记的违约金的诉请，不属于执行异议之诉的审理范围，方向阳可另循途径解决。丝路方舟公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项和第二款、第三百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：解除在（2018）粤0106民初3763号案中对广州市南沙区环市大道西海宁大街109号422房的查封，不得执行上述房屋。驳回原告方向阳的其他诉讼请求。本案受理费11260元，由原告方向阳负担475元，由被告九江银行股份有限公司广州荔湾支行、广东丝路方舟投资有限公司共同负担10785元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。本院（2018）粤0106执异407号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  符 慧人民陪审员  吴旭英人民陪审员  李婉君二〇一九年六月十九日书 记 员  何靖文陈玉娟