浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0482民初764号 原告：浙江中能物业服务有限公司。住所地：平湖市当湖街道胜利路55号701室-1，统一社会信用代码913304826671314394。 法定代表人：沈燕。 委托诉讼代理人：王东杰，系该公司员工。 被告：戴继红，女，1976年9月13日出生，汉族，住平湖市。 被告：沈明旭，男，1973年2月14日出生，汉族，住平湖市。 原告浙江中能物业服务有限公司与被告戴继红、沈明旭物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月15日立案受理，依法由审判员张娜适用简易程序，于2019年4月4日和2019年5月8日公开开庭进行了审理。原告浙江中能物业服务有限公司委托诉讼代理人王东杰，被告沈明旭到庭参加诉讼。被告戴继红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付物业服务费18488元；违约金按每年本金的24%，从2017年12月31日起至2018年12月29日止，暂计至起诉之日为4437元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告所在小区自2013年10月1日起由原告提供物业服务，原告与平湖市上城小区业主委员会签订有《物业服务委托合同》，约定：原告为被告所在的平湖市上城小区提供物业服务并约定了服务相应的收费标准（排屋别墅每月1.5元/m2）。双方并签订《物业服务费上调补充合同》约定从2016年1月1日将物业服务费调整为排屋别墅每月1.8元/m2，其他费用不变。被告系平湖市上城小区18幢2单元（面积：220.89平方米）的业主，2013年10月至2017年12月期间累计欠浙江中能物业服务有限公司物业服务费本金18488元。 被告沈明旭答辩称：原告在管理中存在不作为，严重失职，对原告房产安全有一定影响；绿化及小区环境有严重的损害现象，有违章搭建和建筑，切除楼板现象，隔壁邻居还拆梁和整体浇筑楼板，对房屋安全产生了重大影响。被告不愿意支付物业管理费，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 为证明自己的主张，原告提交了下列证据： 1.物业服务合同1份，证明双方签订物业服务协议，并约定物业费缴纳标准及违约责任等。 2.物业服务委托合同补充及其他各1份，证明双方签订物业服务补充合同，并约定收费标准及合规流程。 3.催款欠款通知单、照片共2份，证明原告履行催讨义务，被告拒不支付。 4.业主房产信息1份，证明房屋所有人系二被告以及房屋面积。 5.整改通知书2份（被告的房子102、隔壁101）、协议1份，证明原告已经履行制止、劝阻、上报的义务。 6.整改通知书（15-101、8-2-101、16-101、18-104、16-103）5份，证明原告公司工作人员金跃送达城管部门，城管部门拒收，原告把这材料送到如意社区的工作人员李凤琴。 7.竣工验收报告、函各1份，证明开发商向被告交房的时间，物业收费的时间，2011年9月发函，原告在10月1日开始收费，交房时预交两年物业费，是被告跟开发商签订的合同。 被告沈明旭质证意见：证据1-3，有异议，相较与前期物业合同，改动较大，出现的问题都是合同逃避的行为，签订方是业主委员会，重大内容的改变要经业主大会通过，签订合同之前没有知会业主，商品房补充协议中，禁止行为在新的物业管理合同中没有体现；物业合同是违法的，向被告收费是不合理的；收费的起收期限有异议，小区开发商推迟了交房期限，根据规定小区必须要整体验收通过才能交房，未发放交房通知之前，所有的物业费都是开发商承担，2012年1月以后发放了交房通知，而前期原告已经收取了两年的管理费，起收点是错的，被告应当提交起收费用的时间节点，时间节点两年之后才能计算物业费，被告戴继红今年也去交了一次物业费；证据4，没有异议。证据5，给被告整改通知书没有异议，跟隔壁签订的协议没有异议，但涉及的只是楼梯，发给隔壁的整改通知书没有异议；证据6，有异议，原告单方面的提交，提交的方式方法不对，原告没有尽到责任；证据7，真实性没有异议，但个体的验收通过不代表整体的验收通过。 被告戴继红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对上述证据质证的权利。 本院认证意见：原告提交的上述证据1-5、7，均符合证据的真实性、关联性、合法性，本院予以确认，作为定案的依据。证据6，与本案无关联性，不予认定。 为证明自己的主张，被告沈明旭在庭审中向本院提供了如下证据： 1.照片22份，证明原告对小区形象、环境及绿化、违章等没有尽到管理的责任，原告管理不善和不作为。 2.前期物业管服务协议及临时规约各1份，证明现在的物业管理服务合同的内容有重大改变，不合理不合法，重大内容改变没有经过全体业主大会的通过，也没有向全体业主公示，业主的知情权和表决权被否决了，第18条的禁止性行为都没有在现在的合同中体现。 原告质证意见：证据1，与本案并没有直接关系，是近期所拍，并不能反映欠费期间的状态；其他装修现象原告也是进行劝阻和发放整改通知书，原告已经尽到义务，具体是不是违章装修也不清楚；绿化并不能说明原告的主张；证据2，与本案并没有太大关系，欠费的时间2013年10月至2017年12月，以现合同为准，原协议与现合同没有重大改变，两者本来就不一样，业主委员会可以代表全体业主，签合同也是进行了公示，被告是与业委会对接，不是与原告对接，也是由业委会告知业主；具体物业费起收时间的依据原告可以提供。 被告戴继红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对上述证据质证的权利。 本院认证意见：被告提供的证据，与本案没有关联性，本院不予认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月1日，原告与被告所在的平湖市上城小区业主委员会签订《物业服务委托合同》，约定：原告自2013年10月1日起为二被告所在的平湖市上城小区提供物业服务并约定了服务相应的收费标准（排屋别墅每月1.5元/m2），业主应在每年12月31日前支付下一年度的物业服务费，逾期未缴纳的，可从逾期之日起每日向业主收取应缴费用的千分之三违约金。后双方又签订《物业服务费上调补充合同》，约定从2016年1月1日起将物业服务费调整为排屋别墅每月1.8元/m2。二被告系平湖市上城小区18幢2单元（面积：220.89平方米）的业主。该小区开发商于2011年9月向包括被告在内的业主发出交房通知，原告从2011年10月1日起向业主收取物业服务费。二被告于收房时向原告预缴了两年的物业费（2011年10月1日起至2013年9月30日）。2013年10月至2017年12月期间累计欠浙江中能物业服务有限公司物业服务费本金18488元。原告2018年3月1日向被告发出催款通知，催促被告在接到通知后十日内缴清全部欠款。二被告至今未付，原告诉至本院。 本院认为，被告拒交物业费的理由主要有以下两点：一是物业合同的相关条款的订立过程不合法，对被告不具有约束力；二、被告的物业费起收时间不正确。第一，根据法律规定，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力，被告主张物业合同的主要条款内容未经业主大会通过，未经法定公示，对包括被告在内的业主不具有约束力，被告所提的抗辩系针对业主委员会作出，与本案无直接关联性，如被告认为业主委员会的行为损害了广大业主的合法权益，可通过诉讼等合法途径维护自身权益。第二，前期物业服务合同双方已履行完毕，被告要求之前缴纳的两年物业费抵扣2012年1月以后起两年的物业费，没有相应的证据支持，原告提供的房屋竣工验收时间及通知交房时间系真实客观存在，原告于通知交房的时间之后向被告收取物业费符合法律规定。原告作为物业服务企业，为包括被告在内的全体业主提供了物业服务，被告接受了原告的物业服务后，理应按照合同约定交纳物业服务费，故对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。另，被告提出的小区存在违章建筑、绿化等问题，尚无确切证据证明，不能因此拒绝交纳物业服务费。被告从2011年收房时向原告预交两年物业费起，在之后的4年内未缴纳过任何物业费，却接受了原告的物业服务至今。被告未按合同约定交纳物业服务费，应当承担违约责任，由于双方约定的违约金过高，根据公平原则，参照银行贷款的罚息利率，酌定被告承担1200元违约金。关于被告已缴纳部分物业服务费的主张，未提供证据予以证实，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告戴继红、沈明旭于本判决生效后十日内支付原告浙江中能物业服务有限公司物业服务费18488元及违约金1200元； 二、驳回原告浙江中能物业服务有限公司的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取187元，由原告浙江中能物业服务有限公司负担41元，由被告戴继红、沈明旭负担146元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审判员 张 娜 二〇一九年六月三日 书记员 沈叶燕