广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初6391号原告：谢宏艺，男，1986年2月23日出生，汉族，住广西横县。委托诉讼代理人：华海荣，广东沁森律师事务所律师。被告：广州市锦天物业管理有限公司，住所地广州市天河区中山大道西路61-65号一楼自编102B房。法定代表人：谭晓红，总经理。委托诉讼代理人：黎后成，该公司工作人员。委托诉讼代理人：朱毅华，广东尊海律师事务所律师。原告谢宏艺诉被告广州市锦天物业管理有限公司（以下简称锦天公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序于2019年1月22日公开开庭进行了审理。原告谢宏艺的委托诉讼代理人华海荣，被告锦天公司的法定代表人谭晓红及委托诉讼代理人朱毅华、黎后成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢宏艺向本院提出诉讼请求：1.判令锦天公司退还多支付的首月即2018年5月的分摊费用（租金）150000元；2.判令锦天公司双倍返还履约保证金300000元；3.判令锦天公司赔偿谢宏艺支付的公寓修缮费用200000元；4.判令锦天公司支付谢宏艺实际垫付的7519.2元，其中6480元为谢宏艺替锦天公司向退房的租户垫付的押金，1039.2元为与锦天公司签约的租户退房时尚欠的水电费及房租；5.由锦天公司承担本案诉讼费。事实和理由：2018年初，谢宏艺与锦天公司就位于广州市黄埔区的12栋楼房形成转租意向，后于2018年4月11日签订了实质为“租赁合同”的《经营合作协议》（下称本协议），协议约定了锦天公司将上述12栋楼房(自编为：ABCEFHJKMNPQ)总计275套房屋转给谢宏艺经营，期限自2018年5月1日至2022年3月31日，期间租金按照首月（2018年5月）谢宏艺按实际收入向锦天公司付费，次月起按固定金额150000元支付。协议第三条第5款还约定谢宏艺在协议签订当日需向锦天公司支付首月固定分摊费用（租金）和履约保证金300000元，房屋交接当日谢宏艺再向锦天公司支付首月固定分摊费用（租金）150000元。此后双方又于2018年4月24日签署了《补充协议（一）》，对原协议第三条第5款进行变更为“甲乙双方房屋交接当日，乙方需向甲方支付次月固定分摊费用150000元”。协议签署后，谢宏艺于2018年4月17日前依约向锦天公司支付了首月（2018年5月）固定分摊费用（租金）150000元和履约保证金150000元，二者合计300000元；又于交接之日2018年4月24日向锦天公司支付了次月(2018年6月)固定分摊费用（租金）150000元；因房屋失修，谢宏艺委托广州亿宏建筑工程有限公司对案涉房屋进行“修缮”，并与之签署了《锦天公寓修缮工程合同》，合同价款为265000元，按照工期己经实际支付了200000元；谢宏艺也已如期支付2018年7月固定分摊费用（租金）。谢宏艺接手经营后出现多个阻碍事由：1.因经营需要，谢宏艺曾多次要求锦天公司提供案涉楼房相关权属证明（包括但不限于：业主信息、房屋产权证书、街道及房管等政府单位备案证明、锦天公司转租的权力来源、租赁合同原件等），但锦天公司收到通知后一直拒不理睬，收到谢宏艺发出的正式函件至今仍未提供，而是无理要求谢宏艺“先付款、再签收、后查阅”，完全无视谢宏艺的合法权益，致使谢宏艺承担了巨大的经营风险，并有合理理由怀疑锦天公司根本不具有相关权力。2.谢宏艺接手时部分房屋已由锦天公司出租并收取押金、租金，按照双方约定，2018年5月的租金由锦天公司自行向租客实际收取用以抵销首月费用，2018年6月1日前与租客签订的合同由锦天公司负责退租、退押等善后事宜，但锦天公司并未忠实履行，导致多位租客到谢宏艺经营场所闹事，甚至对谢宏艺工作人员进行人身威胁，期间发生多次报警行为。频繁发生的此类纠纷，极大损害谢宏艺名誉，客观上已严重影响谢宏艺开展经营活动，经多次与锦天公司沟通，锦天公司至今未能全部解决。3.自合同签订以来，锦天公司一直提供了八栋大堂办公室给谢宏艺经营使用，谢宏艺经营的相关材料（包括但不限于合同、钥匙、办公设备、流动资金）均存放于该处，该办公室于2018年8月4日被锦天公司在无理由、无告知的情况下收回并实际占用，致使谢宏艺存放物品下落不明，无法正常营业，对此谢宏艺己报失窃并由广州市黄埔区分局长洲派出所受理立案。同时锦天公司还向租客宣称谢宏艺2018年8月1日已经无权从事案涉房屋经营，鼓动租客退房，让租客不再向谢宏艺支付租金等，一系列行为已客观导致谢宏艺陷入经营困难，无法正常营业。对于锦天公司一系列严重损害谢宏艺利益的违约行为，谢宏艺本着友好协商解决问题的态度，通过口头、书面等形式多次要求锦天公司提供相关权属材料，停止侵害行为，排除妨碍事由，但锦天公司一直拒不理睬，谢宏艺被迫解除案涉协议。为维护自身权益，现特诉至法院，望判如所请。被告锦天公司辩称，我方不同意谢宏艺的诉请。（一）关于第一项诉请，我方认为2018年5月并非是合同履行的首月，双方的合同是2018年4月11日签订的，租赁房屋也是在2018年4月24日交付给谢宏艺，因此，无论是合同签订还是房屋交付的首月很明显是指2018年4月。2018年5月属于次月，依据双方签订的协议第3条第2点以及补充协议第1点的约定，谢宏艺有义务向我方支付次月即2018年5月的固定分摊费用。虽然补充协议有约定2018年5月31日前的租客费用由我方收取，但依据谢宏艺提交的证据2《房屋交接表》，可知我方收取租客的房屋仅是113套，本案涉及的房屋是275套，还有162套已由谢宏艺于2018年4月24日实际接收并经营管理的。而且，依据双方签订的经营合作协议第3条第4点约定，谢宏艺需对固定分摊费用具有补交差额的义务，所以2018年5月我方实际没有收取15万谢宏艺也需补足15万元。因此，我方认为谢宏艺要求返还分摊费用缺乏依据。（二）关于第二项诉请，依据合同第3条第5点的约定，履约保证金的金额是30万元，谢宏艺仅缴纳15万元，本身就是违约在先，双方签订合同的合作期限是到2022年3月，但是谢宏艺在2018年8月就单方提出终止合同，我方认为是谢宏艺自身原因导致合同无法履行，谢宏艺属于违约方，无权要求返还保证金，根据双方签订协议第4条第3点约定，谢宏艺违约履约保证金是作为违约金给我方的，谢宏艺的该主张没有依据。（三）关于第三项诉讼请求，合同于2018年4月份签订，合同约定的开工时间是2018年5月3日，按合同约定，合同签订后施工人员进场前，谢宏艺需支付5万元的进场费，后期按完成进度支付工程进度款，但谢宏艺第一次转账时间是2018年8月3日，违反合同的约定，也违背了正常的交易习惯，不可能完工后才进行收款，而且施工单位的联系人莫志峰与谢宏艺是朋友关系，当时在承租我方物业时，莫志峰也前来洽谈，而且锦天公寓也没有按合同修缮，不能证明合同是用于涉案场地的装修与维修，故我方对于20万元不予确认。另外，莫志锋与谢宏艺的关系从经营合同中乙方的邮寄地址也可体现，该地址与修缮合同中施工单位的地址一致。（四）关于第四项诉讼请求，我方不予确认。从谢宏艺提交的证据并不能显示谢宏艺发生了实际退款的行为，而且从谢宏艺提交的微信记录看，反映出谢宏艺当时是拒绝为我方退还有关租赁押金的。经审理查明，2018年4月11日，锦天公司（甲方）与谢宏艺（乙方）签订《经营合作协议》，约定双方共同投资经营A栋黄埔区长洲街深井村房屋中的南田坊德厚里2号（除大门室内、A107仓库）的单间34套，B栋黄埔区长洲街深井村房屋中的南田坊德厚里2号之一的一房一厅9套，C栋广州市金洲南路南田大街17号（除一层房东套房外）的单间42套、一房一厅5套，E栋黄埔区长洲深井社区南田大街25号（除E101、102房外）的单间21套，F栋黄埔区长洲深井社区南田大街21号（除5楼的502的房东自住房外）的单间3套、一房一厅9套，G栋黄埔区长洲深井社区南田大街10号的单间14套，H栋黄埔区长洲深井社区南田大街8号的单间8套、一房一厅8套，J栋黄埔区长洲深井社区南田大街8号之六的单间18套、一房一厅2套（商铺），K栋黄埔区长洲深井社区圣塘中约下街4号（除3楼上梯后左边的房东自住房外）的单间15套、一房一厅3套，M、N栋黄埔区长洲镇深井村南田坊启明里横1号之一、三的单间53套，P、Q栋黄埔区长洲深井社区龙眼园二巷7号之一、之二的单间34套、一房一厅2套共计275套物业房屋（单间237套，一房一厅38套），合作期限自2018年5月1日至2022年3月31日止。双方权利义务：双方同意共同向业主承租以上房屋，由甲方负责向业主支付租金和出资配套前期物资物品，乙方负责组织人员对涉案房屋进行经营管理。三、收入分配和费用承担：1.甲方负责每月向物业房东交付租金和承担前期投入配套物品的费用。2.合作期间，首月乙方只需按实际收入向甲方支付分摊费用，次月起乙方每月1日前向甲方支付下月150000元的固定分摊费用，用作分摊甲方前期投资物资配套成本和交付业主房租。本费用在每合作满二年期后，自动在上一年费用的基础上递增5%的金额。乙方对以上固定分摊费用的支付义务不受经营状况的影响。3.乙方承担经营过程中的一切费用，包含但不限于合作期间所产生的人员工资、宣传费用、水电费、网络通讯费、电视费、垃圾费、治安费及经营相关费用（均由乙方按国家或地区政策的标准向相关部门缴纳）。4.收入分配：当月房租收入不足支付每月固定分摊费用，由乙方补足支付；当月房租收入小于250000元时，优先扣除每月固定分摊费用后所有房租收入归乙方，当月房租收入大于250000元的部分的30%收入分付给甲方，并在每月5日前双方进行结付。5.在签订本协议当日乙方需向甲方支付首月固定分摊费用和履约保证金300000元，甲乙双方房屋交接当日乙方需向甲方支付首月固定分摊费用150000元。乙方付款直接转账至6222023602045113925，户名：谭晓红，开户行：中国工商银行石牌支行。四、违约责任：3.乙方需按时交付相关费用，逾期交纳需向甲方支付每天3%赔偿金，逾期15天视乙方违约。如若乙方违约，甲方有权解除协议，收回经营管理权，没收场内物品和收回场地，可停止供应物业水电，并且履约保证金作为违约金支付给甲方，同时甲方有权追究由此造成配置物品投入的折旧等造成的损失（双方约定按相当于乙方需交付三个月的固定分摊费用计算），以及要求赔偿甲方重新招商的场地闲置损失（双方约定按相当于乙方需交付两个月的固定分摊费用）。4.交接当天若双方对约定交接物品或房屋资质等有异议，异议方应当以书面的形式再作补充说明并由双方协商解决，否则视为双方完成交接；5.若甲方中途出现单方终止合作的违约行为，则甲方除需退还履约保证金给乙方外，还需赔偿相应履约保证金的金额给乙方。2018年4月24日，锦天公司与谢宏艺在《房屋交接表》上签字盖章，该《房屋交接表》上载明：A栋5层，B栋5层，C栋5层，E栋5层，F栋5层，G栋5层，H栋4层，J栋5层，K栋3层，M栋5层，N栋5层，P、Q栋5层。谢宏艺确认涉案房屋符合交验条件，同意接收。同日，双方还签订《补充协议（一）》，双方约定同意就2018年4月11日签订的《经营合作协议》作如下补充修改：原《经营合作协议》第三条第5款“甲乙双方房屋交接当日乙方需向甲方支付首月固定分摊费用150000元”修改为“甲乙双方房屋交接当日乙方需向甲方支付次月固定分摊费用150000元”。因为原《经营合作协议》第三条第2款约定“首月乙方只需按实际收入向甲方支付分摊费用”，所以2018年5月31日前租客费用还是经由甲方负责收取。2018年4月12日、4月17日，谢宏艺分三笔共计将150000元保证金转账至锦天公司指定的收款账户;4月17日、4月18日,谢宏艺转账150000元至锦天公司指定的收款账户;4月24日，谢宏艺转账150000元至锦天公司指定的收款账户，同日锦天公司出具《收据》确认收到谢宏艺转账交付2018年6月1日-30日的合作固定分摊费用15万元。庭审中，谢宏艺主张2018年4月17日、4月18日支付的150000元为2018年5月的固定分摊费用，2018年4月24日支付的150000元为2018年6月（次月）的固定分摊费用，锦天公司确认谢宏艺所述。2018年6月1日，锦天公司与谢宏艺对涉案房屋中的113套的租户财务情况进行核对，锦天公司已收113套房屋的租户六月租金47805.48元，经核对租金、水电费等财务数据后，双方确认前期水电等费用双方均已全部结付清算，锦天公司需向谢宏艺退还43820.85元，双方约定43820.85元在2018年7月1日前谢宏艺需交付的固定费用中扣除。2018年7月2日，谢宏艺扣除43820.85元后向锦天公司指定的收款账户转账支付2018年7月份的租金106179.15元。协议履行过程中，双方发生争议。2018年7月27日，谢宏艺委托广东正善律师事务所向锦天公司发出（2018）正善律字第050号《律师函》，载明：现贵公司的以下行为导致我方委托人正常经营出现困难：1.在我方委托人与贵公司签订上述协议之前贵公司对外出租了100多套房屋，租期届满后贵公司未向承租人退还保证金，导致承租人在租赁物附近“宣传”影响我方委托人形象，并造成多位承租人放弃承租；2.现有自称上述房屋的业主向我方委托人表示并未向贵公司出租过经营合作协议中载明的房屋。现特致函贵公司：一、从贵公司收到本函之日起5日内，在租赁物张贴退还保证金的流程告示，并向应退还保证金的承租人退还保证金。二、从贵公司收到本函之日起5天内，向我方委托人提供合法承租上述协议中载明房屋的承租材料。三、在贵公司未退还保证金及未提供材料期间，为了保障我方委托人的合法权益不受损害，我方委托人中止向贵公司支付本应由我方委托人在2018年8月1日支付的15万元“租金”，直至贵公司解决保证金问题并向我方委托人提供上述材料并经我方委托人审核确认时止。四、从贵公司收到本函之日起10日内，贵公司仍无法向我方委托人提供上述合法承租材料的或无法解决到期承租人保证金事宜的，上述《经营合作协议》自动解除。锦天公司收到《律师函》后于2018年7月30日张贴《通知》，载明：所有于2018年6月1日前与锦天公司签订《锦天时尚公寓租赁协议》的租户，在协议期满后如若不再续租，请在搬迁前一天致电通知我司工作人员，我司将安排工作人员在租户清退离场当天或次日内退还押金。所有与谢宏艺签订租赁协议后交付押金的租户，将由谢宏艺本人或指定工作人员负责退还押金。2018年8月10日，谢宏艺委托广东沁森律师事务所向锦天公司发出（2018）粤森律函字第50号《律师函》，载明：2018年5月租金由贵司自行向租客全额收取，委托人有权要求贵司返还；贵司既不提供能够证实享有转租权利的权属证明材料，也未能及时清理于2018年6月1日前签署的锦天时尚公寓租赁协议的相关争议纠纷，不及时退租、退押，又无理由在无预先告知的情况下收回并实际占有提供给委托人的经营场地，还对外宣称委托人自2018年8月1日起无相关经营管理权限，一系列行为导致委托人无法正常开展经营活动;委托人对案涉房屋进行装修改造，总计预计约260000元（已支付200000元）,剩余款项应由贵司直接付清。恳请贵司在收到本函时立即停止侵害行为，恢复委托人办公场所、归还相关设备及材料，公开道歉消除不良影响；在收到本函之日起24小时内提供案涉12栋房屋的有效权属证明。2018年8月14日，谢宏艺再次委托广东沁森律师事务所向锦天公司发出（2018）粤森律函字第51号《律师函》，再次重申了固定分摊费用的支付问题及办公场所的处理问题，要求锦天公司退还多支付的15万元固定分摊费用，并表示本案最终结果不论是“合同无效”还是“因违约解除”，案涉协议都已客观终止，委托人现以本函正式退出经营并交还相关房屋。锦天公司确认其于次日收到该函件。锦天公司称其收到（2018）粤森律函字第51号《律师函》后于8月20日正式收回租赁物，谢宏艺不予认可，其主张锦天公司于2018年8月16日前已接收经营并出租涉案房屋，为此，谢宏艺提交以下证据：1.部分租户与锦天公司签订的《锦天时尚公寓租赁协议》及收据;2.租户与微信名为锦天时尚公寓的微信聊天记录，记录显示“锦天公寓租户通知：因为本公司（锦天公司）与经营承包人谢宏艺已解除合作，本公司将收回本公寓经营权，请所有客户带齐“身份证”……于8月16日前往A栋办公室办理续租事宜。锦天公司确认锦天时尚公寓的通知为其公司发出。谢宏艺曾于2018年7月30日至8月10日期间就房屋权属证明、办公室占用、退款等问题与黎后成进行沟通。谢宏艺提交与微信名为“黎黎黎”（双方确认“黎黎黎”为黎后成）的聊天截图显示：7月30日谢宏艺称：主要是妥善处理这些住户的退押金问题。8月11日18:33，黎后成回复谢宏艺：我们公司今天又收到了你的律师函……我们公司现在让我向你再次明确回应：第一，我们公司并没有拿取你们任何办公设备和材料等任何物品，A栋办公室实际上是我们的办公室，不在我们与你合作经营的房屋标的中，你们实际办公是在G栋101室。第二，关于你多次强调的房屋权属证明，我方在房屋交接当天已向你提供了我方的资质和权属证明，你当天并没有提出任何异议并签字确认。谢宏艺主张合同未能继续履行是锦天公司的以下违约行为所致：1.锦天公司未提供房屋产权资料;2.锦天公司未妥善处理前租客的退租事宜致谢宏艺经营受损;3.锦天公司未经告知侵占谢宏艺使用的办公室，使其经营资料缺失，经营无法进行;4.锦天公司作出引导租户维权、挑动租户退租等侵害行为。谢宏艺主张其委托律师发出的三份《律师函》及其与黎后成的微信聊天记录可以证实锦天公司的第1点违约行为;谢宏艺提交了两张派出所出警照片及与备注为“P302吴作欢已退房”的微信聊天截图拟证明锦天公司存在第2点违约行为，其中照片显示在锦天时尚公寓前台前站有两名警察，微信聊天截图显示对方多次催促退押金一直未予办理;谢宏艺提交《报警回执》《受案回执》拟证实锦天公司存在第3点违约行为，回执显示2018年8月6日谢宏艺向广州市公安局黄埔区分局长洲派出所报案，长洲派出所于当日受理该案;谢宏艺提交其与备注为“C201李韵亮”“B302易蔓莉自退”等及“维权群”的微信聊天截图拟证实第4点违约行为。谢宏艺在庭审中确认合同履行过程中并无因涉案房屋的权属人提出异议造成其经营受到影响，对于其主张锦天公司侵占其使用的办公室，谢宏艺在庭审中明确表示无法确定具体占用的是哪一间及是否属于其承租范围。关于涉案房屋的规划报建情况，锦天公司提交了部分房屋的房产证、《建设工程规划审查复文》，另本院依谢宏艺的委托诉讼代理人的申请，向其出具《律师调查令》调查涉案房屋的查册信息，同时本院向广州市开发区规划的自然资源局、广州市规划和自然资源局黄埔区分局发函询问规划报建情况。广州市开发区规划的自然资源局、广州市规划和自然资源局黄埔区分局于2019年4月17日作出穗开规划资源函〔2019〕324号《关于协助调查长洲街涉案房屋规划报建情况的复函》，载明：涉案房屋A、C、E、G、H、J、K、M、N栋有相关规划报建资料（详见附件《建设工程规划审查复文》），未查询到涉案房屋B、F栋相关规划报建记录，P、Q栋仅查询到地址为长洲深井社区龙眼园二巷7号房屋的相关规划报建记录，与来文地址不完全一致。综合房产证、查册表、复函所附的《建设工程规划审查复文》，涉案房屋的权属人及规划报建情况如下：1.A栋(广州市黄埔区长洲街深井村房屋中的南田坊德厚里2号)房屋查册表及房产证显示权属人为梁伟东，房产证核准日期为2002年2月9日，出证时间为2002年3月4日，房屋结构层数为2层，建基面积42.14平方米，总建筑面积88.366平方米。《建设工程规划审查复文》（2001年7月）载明：规划栋数为1栋，规划层数4层，建筑面积320平方米。2.B栋(广州市黄埔区长洲街深井村房屋中的南田坊德厚里2号之一)房屋，锦天公司未提交房产证，经查询也无相关的查册信息及规划报建记录。3.C栋(广州市金洲南路南田大街17号)房屋，锦天公司未提交房产证，经查询无相关查册信息，《建设工程规划审查复文》（2001年7月）载明：建设单位为陈锦泉，规划栋数为1栋，层数为3，建筑面积240平方米。4.E栋(广州市黄埔区长洲深井社区南田大街25号)房屋查册表及房产证显示权属人为莫儒玉，房产证核准日期为2008年7月22日，出证时间为2008年11月28日，房屋结构层数为4层，建基面积80平方米，总建筑面积320平方米。房产证上备注：2、另有用地面积2.7569平方米未经批准使用，建筑面积126.5457平方米未申请产权登记。《建设工程规划审查复文》（2001年3月）显示规划层数为4层，建筑面积320平方米。5.F栋(广州市黄埔区长洲深井社区南田大街21号)房屋查册表及房产证显示权属人为郭礼荣，房产证核准日期为2002年4月18日，出证时间为2002年4月27日，结构层数为混合（乙石）1-1/2层，建基面积48.5843平方米，总建筑面积93.1046平方米。未查询到相关规划报建记录。6.G栋(广州市黄埔区长洲深井社区南田大街10号)房屋查册表及房产证显示权属人为曹燕珍，房产证核准日期为2002年2月9日，出证时间为2002年3月4日，房屋结构层数为混合（乙石）砖木结构1-1/2层，建基面积63.4508平方米，总建筑面积105.4102平方米。《建设工程规划审查复文》（2001年9月）显示规划层数为2层，登记面积按每层60平方米，建筑面积120平方米。7.H栋(广州市黄埔区长洲深井社区南田大街8号)房屋经查询无相关查册信息，锦天公司提交登记时间为2008年的房产证复印件显示权属人为朱国裕（其提交核对的房产证原件的登记时间为2002年，与复印件不一致），建筑结构层数为混合4层，建基面积96.34平方米，总面积403.36平方米。《建设工程规划审查复文》（2001年8月）显示，规划层数为3.5层，登记面积按每层80平方米，总建筑面积280平方米。8.J栋(广州市黄埔区长洲深井社区南田大街8号之六)房屋查册表及房产证显示权属人为梁金好，房产证核准日期为2008年6月19日，出证时间为2008年9月5日，结构层数为钢筋混凝土4层，建基面积80平方米，总建筑面积320平方米。房产证上备注：2、另有用地面积1.9489平方米未经批准使用，建筑面积104.2909平方米未申请产权登记。《建设工程规划审查复文》（2001年4月）载明的层数与建筑面积与上述房产证登记的一致。9.K栋(广州市黄埔区长洲深井社区圣塘中约下街4号)房屋查册表及房产证显示权属人为凌绍文，房产证出证时间为2002年5月9日，房屋结构层数为混合2-1/2层，建基面积67.6989平方米，总建筑面积154.7232平方米。《建设工程规划审查复文》（2001年8月）显示，建设单位为凌伟国，规划层数为2.5层，登记面积按每层46.4平方米，总建筑面积118平方米。10.M栋(广州市黄埔区长洲镇深井村南田坊启明里横1号之一)房屋房产证显示权属人为梁少石，房产证核准日期为2008年8月29日，出证时间为2008年12月9日，结构层数为混合2-1/2层，建基面积为80平方米，总建筑面积为200平方米。房产证上备注：2、另有用地面积18.8416平方米未经批准使用，建筑面积60.9379平方米未申请产权登记。《建设工程规划审查复文》（2001年9月）显示，层数2.5层，登记面积按每层80平方米，总建筑面积200平方米。11.N栋(广州市黄埔区长洲镇深井村南田坊启明里横1号之三)房屋查册表及房产证显示权属人翁诗丹，房产证核准日期为2004年2月27日，出证时间为2004年3月，房屋结构层数为混合2-1/2层，建基面积为68.8275平方米，总建筑面积为155.8636平方米，所有权来历为1998年新建，房产证“备注”栏注明“第三层18.2086平方米未经批准使用”。《建设工程规划审查复文》（2001年9月）显示，规划层数为2层，登记面积按每层64平方米，总建筑面积128平方米。12.P、Q栋(广州市黄埔区长洲深井社区龙眼园二巷7号之一、之二)，锦天公司未提交房产证，经查询也无相关的查册信息及规划报建记录。另，锦天公司提交（2015）穗黄法长民初字第194号民事判决书以及《房屋租赁协议书》、证明、授权书拟证明其对涉案房屋具有转租权。另查明，锦天公司提交与谢宏艺的通话录音反映双方就履约保证金进行协商，锦天公司工作人员黎后成在电话中称履约保证金本应当支付3个月的固定分摊费用，但后来协商后同意谢宏艺支付两个月固定分摊费用作为履约保证金，谢宏艺在电话中未提出异议。还查明，谢宏艺主张其为锦天公司垫付了部分租户的押金6480元，其提交2018年6月22日锦天物业在微信聊天记录称“如果你们还可以按之前说好的先退给客户，那你们可以先帮忙退”。同时，谢宏艺提交租赁协议、微信转账记录显示：1.2018年4月27日，陈川丽与锦天公司签订《锦天时尚公寓租赁协议》，租赁南田大街25号E203房，租房押金700元。2018年6月12日，谢宏艺微信转账给陈川丽退房押金760元；2.2018年3月18日，钟兰萍与锦天公司签订《锦天时尚公寓租赁协议》，租赁南田大街10号G402房，租房押金800元。2018年6月17日通过微信转账退还G402租户押金704元；3.2018年4月19日，夏文婧与锦天公司签订《锦天时尚公寓租赁协议》，租赁德厚里2号之一B501房，租房押金950元，2018年6月19日退还B501夏文婧押金950元。另谢宏艺提交微信转账记录显示2018年6月3日微信转账给刘贤平537元，2018年6月8日微信转账给F201陆齐810元退房押金，未提交上述两房的租赁合同。谢宏艺称还为锦天公司垫付了向楠、汪佩、程涛、赖凤葵、陈梓童、唐婉珊、刘永冬、吴荣权的退房押金，以现金方式支付，但仅提交部分合同（其中程涛、陈梓童的合同签订时间为2018年5月），未提交代为退款的证据。谢宏艺还主张上述租户欠付水电费889.2元、吴荣权欠房租150元。再查，谢宏艺提交一份与广州亿宏建筑工程有限公司签订的《锦天公寓修缮工程合同》拟证实其为涉案房屋的修缮支付相关费用，该合同载明：锦天公寓修缮工程总造价265000元。谢宏艺提交银行转账记录显示已向广州亿宏建筑工程有限公司支付工程款200000元。以上事实有《经营合作协议》《房屋交接表》《补充协议》银行转账记录、微信聊天截图、《律师函》《报警回执》《受案回执》、收据、《锦天时尚公寓租赁协议》《锦天公寓修缮工程合同》《广州市房屋租赁合同》《房屋租赁登记备案证明》《房屋租赁协议书》、证明、授权书、《建设工程规划审查复文》《集体土地房产证》《广州市不动产登记查册表》《锦天时尚公寓租赁协议》《关于协助调查长洲街涉案房屋规划报建情况的复函》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，虽然双方签订的合同名称为《经营合作协议》，但根据该协议的内容，由锦天公司将其承租的房屋整体交付谢宏艺使用、收益，谢宏艺每月向锦天公司支付固定费用，锦天公司并不参与谢宏艺的经营管理，也不承担经营风险，故上述协议实为房屋租赁合同，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点一是《经营合作协议》的效力问题；二是锦天公司是否应退还2018年5月的固定分摊费用150000元；三是锦天公司是否应返还履约保证金；四是锦天公司是否应承担公寓修缮费用；五是锦天公司是否应返还代垫的费用。焦点一：关于经营合作协议的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，因此，《经营合作协议》中就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋所约定的租赁条款部分应属无效。虽然锦天公司提交的（2015）穗黄法长民初字第194号民事判决书认定租赁合同有效，但该判决对租赁物的规划报建情况未作查明，根据现查明的事实，《经营合作协议》所涉房屋的规划报建情况为：1.A栋的《建设工程规划审查复文》作出时间是2001年7月，而房产证出证时间为2002年3月4日，房产证出证时间在后，应以房产证确认的房屋结构层数为准，故超出2层部分为加建，《房屋交接表》反映A栋房间共5层，可以认定超出2层部分建筑即A301-308、A401-408、A501-504房间为加建，超出规划报建间数为20间；2.B栋无房产证及查册信息及相关的规划报建报建，故可以认定《房屋交接表》中B栋全部建筑即B101-102、B201-202、B301-302、B401-402、B501为违建，超出规划报建间数为9间；3.C栋无房产证及查册信息，但规划报建记录显示规划报建层数为3层，而《房屋交接表》反映C栋房间共5层，故可以认定超出3层部分建筑即C401-411、C501-507房间为加建，超出规划报建间数为18间；4.E栋的查册表、房产证显示层数为4层、建基面积80平方米、建筑面积320平方米,但查册表、房产证上均备注：另有用地面积2.7569平方米未经批准使用，建筑面积126.5457平方米未申请产权登记，因此该栋房屋的实际建筑面积为446.5457平方米（320平方米+126.5457平方米），鉴于第一层不在租赁范围内，而第一层面积为82.7569平方米，按此推算第二至五层实际建筑面积为363.7888平方米（446.5457平方米-82.7569平方米），规划建筑面积为240平方米（80平方米×3层），违建面积为123.7888平方米，第二至五层超建面积占比例约35%（123.7888平方米÷363.7888平方米），《房屋交接表》反映E栋第二至五层房间共17间，故超出规划报建间数为6间；5.F栋的查册表及房产证显示层数为1-1/2层，但《房屋交接表》反映F栋房间共5层（2-4层各有3间、1层有2间），故超出1-1/2层部分建筑为加建，超出部分为8.5间;6.G栋的《建设工程规划审查复文》作出时间是2001年9月，而房产证出证时间为2002年3月4日，房产证出证时间在后，应以房产证确认的房屋结构层数为准，故超出1-1/2层部分为加建，《房屋交接表》反映G栋房间共5层，故可以认定超出1-1/2层部分建筑即2层的一半、G301-303、G401-403、G501-502为加建，超出规划报建间数为9.5间；7.H栋，锦天公司提交的房产证复印件显示层数为4层，但由于锦天公司出示的该房产证原件与复印件不一致，且在房管部门亦未能查询到该房屋的信息，故本院依据《建设工程规划审查复文》确定规划层数为3.5层。《房屋交接表》反映H栋房间共4层（4层有4间），故可以认定超出3层半部分为加建，超出规划报建的间数为2间；8.J栋的查册表、房产证、规划报建记录均显示层数为4层、建基面积80平方米、建筑面积320平方米，但查册表、房产证上备注：另有用地面积1.9489平方米未经批准使用，建筑面积104.2909平方米未申请产权登记，因此该栋房屋实际建筑面积为424.2909平方米（320平方米+104.2909平方米），超建面积占比例约25%，《房屋交接表》反映J栋房间共5层、20间，故可以认定超建房屋为5间；9.K栋的查册表、房产证及规划报建记录均显示层数为2-1/2层，《房屋交接表》反映K栋房间亦为2层半，故该栋房屋均未超出规划报建;10.M栋的房产证及规划报建记录均显示层数为2-1/2层、建积面积80平方米、总建筑面积200平方米，但房产证上有备注：另有用地面积18.8416平方米未经批准使用，建筑面积60.9379平方米未申请产权登记。《房屋交接表》显示M栋房间共5层（3-4层各有5间、5层有4间），故超出2-1/2层部分约11.5间房间为加建，而加上未经批准使用的用地面积在内，房产证上备注的未申请产权登记的面积仅为60.9379平方米，根据日常生活经验，可以认定房屋的现状（建设层数）与登记状况不完全一致，本院根据《房屋交接表》反映的现状认定超出2-1/2层部分建筑为加建，超出规划报建约为11.5间;10.N栋的规划报建记录显示规划层数为2层，房产证及查册表虽记载层数为2-1/2层，但房产证上注明“第三层18.2086平方米未经批准使用”，因此超出2层部分的建筑均为加建，《房屋交接表》反映N栋房间共5层，故可以认定N301-306、401-406、501-505为违建，超出规划报建间数为17间;11.P、Q栋无房产证及查册信息及相关的规划报建报建，故可以认定《房屋交接表》中P、Q栋全部建筑即P101-104、201-209、301-309、401-409、501-505为违建，超出规划报建间数36间。综上，涉案房屋中未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋共计142.5间，《经营合作协议》中就上述142.5间房屋所约定的租赁条款部分无效，但该部分条款无效，不影响其他部分的效力，其他具备合法产权证明的房屋租赁部分条款仍然有效，对谢宏艺及锦天公司均具有约束力，双方均应恪守履行。焦点二：关于锦天公司是否应退还2018年5月的租金150000元的问题。双方签订的《经营合作协议》第三条第2款约定，合作期间，首月乙方只需按实际收入向甲方支付分摊费用，虽然《经营合作协议》第三条第2款又约定签订协议当日乙方需向甲方支付首月固定分摊费用和履约保证金300000元，但此后双方通过补充协议（一）变更为双方房屋交接当日乙方需向甲方支付次月固定分摊费用150000元，因此，可以认定首月谢宏艺只需按实际收入支付租金，次月租金150000元于房屋交接之日支付。双方对于“首月”所指的月份有争议，谢宏艺主张“首月”为2018年5月，锦天公司则主张“首月”为2018年4月，本院认为，其一，合同明确约定合作期间自2018年5月1日至2022年3月31日，按照文义解释，合作期间的首月应指2018年5月;其二，双方均确认谢宏艺2018年4月24日支付的2018年6月的租金150000元为次月的租金，按此推算，首月应指2018年5月。因此，首月即2018年5月谢宏艺只需按其实际收入支付向谢宏艺支付租金，锦天公司主张按150000元支付2018年5月的租金缺乏理据，本院不予采纳。锦天公司主张2018年5月的租金由谢宏艺收取，谢宏艺则表示2018年5月其未实际经营，无实际收入，故无需向锦天公司支付租金，本院认为，第一，补充协议（一）约定“2018年5月31日前租客费用还是经由甲方负责收取”，同时结合2018年6月1日锦天公司与谢宏艺对113套房屋的租户财务情况进行核对，锦天公司确认已收113套房屋的租户六月租金47805.48元，并将该费用在锦天公司应收取谢宏艺的款项中予以抵扣，据此可以认定5月31日前的租客费用均由锦天公司收取;第二，锦天公司主张2018年5月谢宏艺有实际经营，但其无证据证实其主张，更未提交证据证明2018年5月谢宏艺的实际收入金额;第三，根据谢宏艺提交的承租人为程涛、陈梓童的租赁合同，签约时间均为2018年5月，但上述两人也出现在《租户财务情况核对表》的名单中，表明上述两人的租金是向锦天公司交纳，该情况也与锦天公司关于2018年5月签约租户的租金由谢宏艺收取的陈述不相符。因此，本院对锦天公司的意见不予采纳，谢宏艺无需向锦天公司支付2018年5月的固定分摊费用，锦天公司收取的2018年5月的租金150000元应予以返还。焦点三：关于锦天公司是否应返还履约保证金的问题。《经营合作协议》第三条第5款约定“在签订本协议当日乙方需向甲方支付首月固定分摊费用和履约保证金300000元”，双方对该条款中约定的履约保证金的金额有争议，谢宏艺主张该约定中的300000元为首月固定分摊费用与履约保证金合计的金额，履约保证金仅为150000元，锦天公司则主张为该约定中的300000元仅指履约保证金。本院认为，首先，从争议条款文义本身看，并非表述为首月固定分摊费用和履约保证金合计300000元，按照字面解释，300000元应仅指履约保证金;其次，履约过程中锦天公司工作人员黎后成在电话中提及当初双方协商后同意以两个月固定分摊费用作为履约保证金，谢宏艺在电话中未提出异议，进一步印证了双方的真实意思表示是履约保证金为300000元;再次，租赁市场存在“押二付一”的交易惯例，履约保证金300000元亦符合该交易惯例。综上所述，履约保证金应为300000元。谢宏艺主张锦天公司违约，应双倍返还履约保证金，对于其提出的违约事由，本院分析如下：其一，谢宏艺称锦天公司未提交房屋权属证明及转租权限，但是《经营合作协议》明确约定“交接当天若双方对约定交接物品或房屋资质等有异议，异议方应当以书面的形式再作补充说明并由双方调解解决，否则视为双方完成交接”，谢宏艺于2018年4月24日接收房屋时并未对房屋资质提出异议，应视为其对房屋不持异议，且谢宏艺在庭审中明确表示在合同履行过程中，亦无涉案房屋的权属人对谢宏艺出租经营房屋提出异议造成其无法正常经营，故谢宏艺的该理由不成立。其二，谢宏艺称因锦天公司未与涉案房屋的租户协商好退押金事宜，致使多位租户到其办公场地滋扰，严重影响其开展经营活动。根据谢宏艺提交的报警照片，无法证实其报警是因租户滋扰影响营业;至于谢宏艺提交与P302租户的微信聊天，即使该份证据属实，但是《经营合作协议》涉及275套房屋，未妥善解决P302租户的退押金未严重到影响《经营合作协议》的继续履行，且锦天公司在收到谢宏艺委托律师发出的函件后，已按照谢宏艺的要求在涉案房屋处张贴通知，告知租户退押金事宜解决方式，故谢宏艺的该意见缺乏理据。其三，关于谢宏艺所称锦天公司侵占其办公用房致使资料丢失问题，但谢宏艺无法明确被占的房屋具体是哪间，更无法明确该房屋是否属于租赁房屋的范围，其提交的报警回执也无法证明其主张，故对其该项理由，本院亦不予采信。其四，谢宏艺主张锦天公司作出引导租户维权、挑动租户退租等侵害行为，但其提交的证据不能充分证明其主张，本院不予采信。综上，谢宏艺以锦天公司违约为由要求对方双倍返还履约保证金缺乏理据，本院不予支持。但是鉴于《经营合作协议》中142.5间房屋所约定的租赁条款部分无效，锦天公司所收取的上述房屋押金应予以退回，锦天公司表示其不清楚每栋房屋的面积，故现有证据无法认定涉案275间房屋面积，更无法进一步确定未办理规划报建的房屋所占全部房屋的面积比例，故本院酌定按未办理规划报建房屋的间数占总房屋间数的比例确定应退还的履约保证金金额，根据前述方法计算，未报建房间在全部出租房屋中占比51.8%，因此，锦天公司应当向谢宏艺退还履约保证金155400元(300000元×51.8%)。焦点四：关于锦天公司是否应承担公寓修缮费用。谢宏艺与锦天公司在合同中约定经营期间的一切费用由谢宏艺承担，谢宏艺并未提交证据证实锦天公司同意该修缮行为，且合同无法继续履行的原因不在锦天公司，故该项损失应由谢宏艺自行承担，因此，谢宏艺的该项诉请本院不予支持。焦点五：关于锦天公司是否应返还谢宏艺代为垫付的押金等费用。根据谢宏艺提交的其与锦天物业的微信聊天记录，双方曾协商由谢宏艺代锦天公司代为垫付与锦天公司签约的租户的押金等费用。谢宏艺提交的锦天公司与租户签订的租赁合同、转账记录，可以证实谢宏艺代锦天公司退还了E203房租户陈川丽760元、G402房租户钟兰萍704元、B501房租户夏文婧950元。至于转账支付了刘贤平537元、F201陆齐810元，虽然谢宏艺未提交租赁合同，但根据《租户财务情况核对确认表》记录的房客名称，刘贤平是与锦天公司签约的C303的租户，陆齐是与锦天公司签约的F201的租户，故本院确认上述退款亦为代锦天公司所退。谢宏艺在其提交的统计表中仅主张代垫付陈川丽的费用金额为700元，系其对自身权利的处分，本院予以照准，因此，本院认定锦天公司应返还谢宏艺代垫的押金等费用3701元。至于谢宏艺称还代为垫付了其他租户的退房押金及水电费，因锦天公司予以否认，谢宏艺亦无其他证据证实实际支出了该笔费用，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第五十二条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告广州市锦天物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谢宏艺返还2018年5月的固定分摊费用150000元；二、被告广州市锦天物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谢宏艺返还履约保证金155400元；三、被告广州市锦天物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谢宏艺支付代为垫付的租户押金3701元；四、驳回原告谢宏艺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10375元，由原告谢宏艺负担5498元，由被告广州市锦天物业管理有限公司负担4877元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王 梦人民陪审员  丁树祥人民陪审员  甄 妮二〇一九年六月十日书 记 员  张 敏黄冠华