达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1702民初1632号 原告：段玉，女，1971年2月5日出生，汉族，住达州市通川区。 委托诉讼代理人:曹燕华,达州市正大法律服务所法律工作者。 被告：唐红，男，1957年11月11日出生，汉族，住达州市达川区。 被告：王琴，女，1959年2月3日出生，汉族，住达州市达川区。 二被告共同委托诉讼代理人：李威，四川虹信律师事务所律师。 被告：唐某，女，2016年4月8日出生，汉族，住达州市通川区。 法定代理人：贾洁瑛（唐某之母），女，1995年7月6日出生，汉族，住达州市通川区。 第三人：中国工商银行股份有限公司达州通川支行，住所地达州市通川区来凤路8号。 负责人：谢先华，该支行行长。 委托诉讼代理人：曾庆斌，1962年12月22日出生，汉族，该支行工作人员。 原告段玉与被告唐红、王琴、唐某，第三人中国工商银行股份有限公司达州通川支行（以下简称工行达州通川支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告段玉及其委托诉讼代理人曹燕华，被告唐红、王琴及其共同委托诉讼代理人李威到庭参加了诉讼。被告唐某的法定代理人贾洁瑛经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告段玉向本院提出诉讼请求：1.判决原告段玉与被告唐红、王琴、唐某的被继承人唐继2018年9月28日签订的《存量房买卖合同》有效；2.判决原告段玉代唐继偿还第三人中国工商银行股份有限公司达州通川支行的购房按揭贷款后，第三人中国工商银行股份有限公司达州通川支行即申请解除对位于达州市通川区北外张家坝江湾城一期28幢2-6-1号住房的抵押登记；3.判决被告唐红、王琴、唐某协助原告段玉将位于达州市通川区北外张家坝江湾城一期28幢2-6-1号住房一套（合同备案号：2015081500005，建筑面积115.17平方米）产权变更至原告段玉名下。诉讼过程中，原告增加诉讼请求，4.判决位于达州市通川区北外张家坝江湾城一期28幢2-6-1号住房产权归原告所有；5.判决被告唐红、王琴、唐某将位于达州市通川区北外张家坝江湾城一期28幢2-6-1号住房予以腾退并交付原告。事实和理由：2015年8月15日，被告唐红、王琴之子，唐某之父唐继以635739元购得位于达州市通川区北外张家坝江湾城一期28幢2-6-1号房屋一套，其中首付255739元，另38万元在第三人工行达州通川支行处贷款支付，其用所购房屋作为借款的抵押担保。2018年9月28日，唐继将前述房屋以95万元出售给原告，当日，双方签订了《存量房买卖合同》，合同约定，签订合同时付定金40万元，出卖方将房产公证到受让方名下后付19万元，余款36万元待唐继偿还银行按揭款当日支付。合同签订后，原告按约支付了购房款59万元，履行了相应义务，而唐继迟迟未配合原告到相关部门办理产权过户登记。2019年3月11日，唐继在其家中死亡。原告为维护其合法权益，遂诉讼来院。 被告唐红、王琴辩称，1.被告不是买卖合同当事人，被告没有合同义务协助转移登记。2.诉争房屋没有登记在被告名下，被告从法律上不能协助转移登记。3.不动产物权的转让未经登记则不发生效力，据此原告仅享有合同债权，在买卖合同一方死亡后该合同法律上以及事实上均不适用继续履行。4.诉争房屋虽登记在唐继名下，但实际权利人是被告王琴，所以诉争房屋不是唐继的遗产，原告向被告主张权利缺乏事实依据。6.被告已经对诉争房屋提起确权之诉，本案应当中止诉讼。7.如唐继有遗产，被告放弃遗产继承。 被告唐某未作答辩和向本院提交证据。 第三人工行达州通川支行陈述，借款人截止2019年5月21日，下欠其支行本金340342.07元，下欠利息3235.02元。如果本案存在债权转让，应当通知本行。若原告代为结清代款本息，其同意协助解除抵押登记。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：唐继系被告唐红、王琴之子。唐继与贾洁瑛于2015年9月9日登记结婚，2016年4月8日生育一女唐某，又于2017年12月20日协议离婚。2015年8月15日，唐继与达州宏义房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定唐继以房屋总价635739元购得位于达州市通川区北外张家坝江湾城一期28幢2-6-1号房屋（预测建筑面积115.17平方米）一套。首付款255739元，另38万元唐继在第三人工行达州通川支行处贷款支付，并签订了《个人购房借款/担保合同》，约定贷款金额38万元，唐继用所购前述房屋作为借款的抵押担保，并办理了抵押登记。2018年9月28日，唐继（甲方）将前述房屋出售给原告（乙方），当日，双方签订了《存量房买卖合同》，合同约定，1.房屋总价95万元，2.签订合同时付定金40万元，3.首付款19万元，待甲方将房屋公证到乙方名下后支付，4.尾款36万元待甲方归还银行按揭款当日支付，5.甲乙双方应在2018年11月30日前往房屋交易中心办理（过户、更名）手续，6.甲方于2018年10月15日办理房屋交割手续。合同签订次日，原告通过建设银行向唐继转账40万元，2018年10月30日，原告通过工商银行向唐继转账18万元，唐继均向原告出具了收条。2018年11月9日，原告通过微信向唐继转账1万元，唐继在微信聊天中谈到了向原告交付房屋和办理过户事宜，却迟迟未向原告办理房屋交付及产权过户。2019年3月11日，唐继在其家中死亡。达州达房会电子商务有限公司于2019年6月4日出具证明，证明唐继将涉诉房在达房会江湾城店挂牌出售，原告通过达房会了解信息后与达房会江湾城店工作人员一同查看了房屋状况并与唐继达成了存量房买卖合同，双方各支付1%的居间服务费。后因唐继原因，该房至今未办理交付和产权过户登记。 另查明，截止2019年5月21日，唐继下欠工行达州通川支行按揭贷款本金340342.07元，下欠利息3235.02元。 本院认为，2018年9月28日，原告段玉与唐继签订的《存量房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，因此，双方之间的房屋买卖合同关系依法成立，合法有效，应受法律保护，各方均应依约享受权利和履行义务。原告按约支付了购房款59万元，唐继未按约向原告履行房屋交付、产权过户，属于违约，其应遵照合同约定履行应负义务，但其于2019年3月死亡。依照《中华人民共和国继承法》第三十三条规定，唐继的继承人在唐继死亡后应对合同义务予以承继，继续履行《存量房买卖合同》，原告亦应按照合同约定向被告支付房屋尾款，各被告有义务向第三人工行达州通川支行还清按揭款，并协助原告办理房屋交付、产权过户手续。本案中，原告要求代唐继偿还其在第三人工行达州通川支行处下欠的按揭贷款本息以涤除抵押权，不违背法律法规的强制性规定，贷款本息截至2019年5月21日合计为343577.09元（340342.07元+3235.02元）。若原告代为偿还按揭款金额高于房屋尾款，超出部分应由其自行承担，若低于尾款数额，原告段玉与被告应另行办理结算。抵押权涤除后位于达州市通川区北外张家坝江湾城一期28幢2-6-1号房屋归原告段玉所有。被告王琴关于对诉争房屋虽登记在唐继名下，但实际权利人为王琴，所以诉争房屋不是唐继的遗产，原告向被告主张权利缺乏事实依据。其已对诉争房屋提起确权之诉，本案应当中止诉讼等抗辩意见，本院不予采纳。其理由如下：一、被告王琴未提供相关证据证明约定以借唐继之名购买涉诉房屋，该房首付虽是通过王琴银行帐户转帐支付，但基于王琴与唐继系母子关系，不排除该行为是赠与或垫付等。被告唐红、王琴位于达州市达川区南外汉兴北街158号2单元5楼2号集资房一套和达州市达川区南外仙鹤路丽天大厦18楼6号房屋一套，并一直在丽天大厦18楼6号房屋居住，王琴并非刚需购房，因此，涉诉房屋系其借名购房的理由不成立；二、其涉诉房屋原《商品房买卖合同》所载明的买受人是唐继，购房款收据所载明的交款人是唐继，该房备案登记在唐继名下及抵押借款合同的借款人和抵押人均是唐继。且该房实际由唐继使用，在其出售时并将《商品房买卖合同》及购买款收据等原件一并交与给原告，原告已按合同约定支付了对应价款，且其合同约定房屋总价95万元符合市场价格。即便该房首付款系王琴垫付，王琴与唐继之间形成的是另一法律关系。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告段玉与唐继于2018年9月28日签订的《存量房买卖合同》有效； 二、原告段玉于本判决生效后次日偿还唐继下欠第三人中国工商银行股份有限公司达州通川支行的贷款本息，第三人中国工商银行股份有限公司达州通川支行即行申请解除位于达州市通川区北外张家坝江湾城一期28幢2-6-1号房屋的抵押登记；其抵押权涤除后位于达州市通川区北外张家坝江湾城一期28幢2-6-1号房屋归原告段玉所有； 三、被告唐红、王琴、唐某于位于达州市通川区北外张家坝江湾城一期28幢2-6-1号房屋抵押权涤除后三日内协助原告段玉办理该房屋的交付及产权过户登记。 案件受理费13300元，减半收取6650元，保全费3470元，合计10120元，由被告唐红、王琴、唐某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  侯学全 二〇一九年六月二十五日 书记员  李红秀