广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初10530号原告：中国工商银行股份有限公司广州番禺支行,住所地广东省广州市番禺区市桥光明北路207-209号（北城所）,统一社会信用代码91440101891425650B。负责人：赖定军，职务行长。委托诉讼代理人：周钰婵，系广东金本色律师事务所律师。委托诉讼代理人：劳家琪，系广东金本色律师事务所律师助理。被告：郭嘉鹏，男，1992年6月9日出生，汉族，住广东省广州市白云区，被告：广州市敏捷投资有限公司，住所地广东省广州市番禺区钟村街市广路钟三路段9号A-8房，统一社会信用代码914401137661127353。法定代表人：谭月华。委托诉讼代理人：黄慧琳，系该公司员工。委托诉讼代理人：毛亚绮，系该公司员工。原告中国工商银行股份有限公司广州番禺支行（以下简称工商银行番禺支行）与被告郭嘉鹏、广州市敏捷投资有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行番禺支行的委托诉讼代理人周钰婵、被告郭嘉鹏、被告广州市敏捷投资有限公司的委托诉讼代理人黄慧琳、毛亚绮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工商银行番禺支行的诉讼请求为：1、解除原告与被告郭嘉鹏于2012年12月14日签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：2432012-39389）；2、被告郭嘉鹏立即清偿尚欠的贷款本金余额1166838.38元，及至实际还清借款之日止的全部利息、逾期罚息、复息；3、被告郭嘉鹏支付因该纠纷所产生的律师代理费13759.2元；4、原告对被告郭嘉鹏用作抵押的位于xxxxxxxxx房（抵押权预告登记号：粤房地预登穗字第××号）处置所得价款对第2、3项诉讼请求享有优先受偿权；5、被告广州市敏捷投资有限公司对被告郭嘉鹏上述欠款承担连带清偿责任。6、两被告支付全部诉讼费用。庭审中，原告明确第一项诉讼请求为解除原告与两被告于2012年12月14日签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：2432012-39389）中的借款合同关系。事实和理由：被告郭嘉鹏因个人一手住房购置的需要，向原告工商银行番禺支行申请个人一手住房购置贷款。于2012年12月14日双方签订了《个人购房借款/担保合同》。合同约定，被告郭嘉鹏将其所有位于xxxxxxxx房（抵押权预告登记号：粤房地预登穗字第××号）抵押向原告申请个人住房贷款，贷款金额为人民币152万元，贷款期限为240个月，货款放款时的基准年利率为6.55%，如遇人民银行利率调整，按有关规定作相应调整。如被告连续三个月或累计六次未足额按时偿还贷款本息的，应视为被告违约，原告有权提前终止合同，提前收回贷款本息，并有权申请处分抵押物。原告依约于2012年12月14日发放了贷款152万元，但被告郭嘉鹏仅归还了部分贷款，截至2018年7月30日，被告累计己有41次无按期履行供款义务，尚欠贷款本金43285.91元，暂计至2018年8月14日的积欠利息为40532.10元。原告认为，被告郭嘉鹏拖欠借款的行为已违反合同的约定，严重侵害了原告的合法权益，根据合同的规定及有关法律规定，现原告向贵院提起诉讼请求判令解除原告与被告郭嘉鹏于2012年12月14日签订的《个人购房借款/担保合同》，被告偿还贷款本金余额1268832.64元及至实际还清借款之日止的全部利息、逾期罚息、复息。根据合同的约定，如借款人没有按照合同约定履行义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担，故被告郭嘉鹏应支付因该纠纷所产生的律师代理费21759.2元。原告对被告郭嘉鹏用作抵押的房产处置所得价款对借款本息、律师费享有优先受偿权。另外，被告广州市敏捷投资有限公司是被告郭嘉鹏涉案借款的担保人，应该对被告郭嘉鹏的欠款承担连带清偿责任。补充一点，被告在2019年3月20日已向本案支付了部分律师费8000元及本案诉讼费用16780元、保全费5000元，故原告调整第三项诉讼请求的律师费数额变更为13759.2元。另外，当庭明确对于被告郭嘉鹏在庭审前已经支付的本案诉讼费用16780元、保全费5000元，我方同意视为被告郭嘉鹏偿还的借款本金予以扣减。而且被告在2019年3月21日向原告偿还了已到期的本息，因此，第二项诉讼请求中贷款本金余额调整为1166838.38元。为维护自己的合法权益，原告提起本案诉讼。被告郭嘉鹏辩称：对于原告的诉讼请求没有异议，希望与原告协商解决。被告广州市敏捷投资有限公司辩称：第一，关于原告提出的第1、2、4诉讼请求，我方没有异议。根据《个人购房借款/担保合同》的约定，原告有权在被告郭嘉鹏逾期时主张解除该合同并要求被告郭嘉鹏立即清偿未偿还款项以及所产生的本金、利息、罚息及其他费用，且原告对已登记抵押的房产享有优先受偿权。第二，关于原告提出第三项诉讼请求，我方不应承担律师费的连带保证责任。原告提交的证据并未证明是本案的律师代理费。第三，关于原告提出的第五项诉讼请求，我方仅承担六期借款的本息和相关费用的阶段性保证责任。理由如下：首先，原告主张其对已登记抵押的房产享有优先受偿权，故原告应先就已登记抵押的房产实现债权，不足清偿部分再由答辩人承担阶段性保证责任。其次，根据我方与原告签订的《按揭贷款业务合作协议》第十条约定“在按揭房产的抵押权预告登记手续办妥之后，无论甲方是否及时对上述购房者提起诉讼或采取强制措施，乙方承担保证责任的范围只限于该笔贷款六期的本息和相关费用，超出部分乙方不再承担任何责任”，因此，若法院判决我方承担连带清偿责任，我亦只应对被告郭嘉鹏的六期欠款本息相关费用承担保证责任，超出部分不应由我方承担。第四，若法院判决我方对被告郭嘉鹏的全部案涉欠款承担连带清偿责任，我方请求法院在判项中明确我方承担连带清偿责任后有权向被告郭嘉鹏追偿。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月22日，被告郭嘉鹏向原告提交《个人贷款申请表》，郭嘉鹏申请贷款152万元用于购房；贷款期限为240期（月）；申请还款方式为等额本息还款法；广州市敏捷投资有限公司提供阶段性担保，自然人保证人郭大武提供保证担保。2012年12月14日，工商银行番禺支行作为贷款人与郭嘉鹏作为借款人、抵押人，广州市敏捷投资有限公司作为保证人签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：2432012-39389），约定：贷款人根据借款人的申请，同意向借款人发放个人住房贷款，金额为152万元。本合同项下贷款用途为购买坐落于xxxxxxxx的房屋。本笔贷款的担保方式为抵押、保证。本合同项下贷款期限为20年，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮15%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定利率基础上加收50%确定。借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成借款人违约。发生违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；解除本合同。贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。贷款人为保障自身利益先行垫付的费用，贷款人有权随时向借款人追偿，并从贷款人垫付之日起计收活期存款利息。抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》。《抵押物清单》作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或按双方约定的其他方式处理。双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物。保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。保证人承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带责任保证，但本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人该条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。本合同关于保证担保的相关约定与贷款人、保证人签订的其他合同冲突的，以本合同的约定为准，针对本合同签订的补充协议除外。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人根据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期限为贷款提前到期之日起两年。郭嘉鹏在借款人、抵押人处签名，广州市敏捷投资有限公司在保证人处加盖公章。《个人购房借款/担保合同》附件《抵押物清单》载明房产抵押物抵押人为郭嘉鹏，房产地址为xxxxxxxx。2013年3月30日，上述房产办理了预购商品房抵押权预告登记，登记证号为粤房地预登穗字第××号。2012年12月14日，原告按约定向被告郭嘉鹏发放贷款152万元，直接付至郭嘉鹏指定账户。郭嘉鹏在原告出具的借款凭证上的“借款人签章”处签名，确认“本人同意将上述借款转入收款人账户”。后被告郭嘉鹏多次逾期还款，原告称本案审理过程中，郭嘉鹏向原告支付了部分律师费8000元，诉讼费用21780元，原告同意将被告支付的21780元抵扣借款本金，故截至2019年3月21日郭嘉鹏尚欠贷款本金1166838.38元，利息、罚息、复利合计0元。另查明，被告广州市敏捷投资有限公司为证明自己的抗辩，提交了2012年9月24日签订的《按揭贷款业务合作协议》，协议甲方为工商银行番禺支行，乙方为广州市敏捷投资有限公司，约定甲方对乙方开发并销（预）售的金月湾项目的按揭贷款达成协议。乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的保证担保方式为阶段性连带责任保证：乙方对借款合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公告费、评估费、诉讼费用、仲裁费用等）和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如下列条件同时满足的，保证人对该条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：（1）按揭房产的正式抵押登记手续已办理完毕；（2）甲方收到记载有正式抵押登记信息的《房屋他项权证》。按揭房产未满足办理不动产登记手续条件时，乙方应负责协助甲方和借款人办理房产买卖和抵押的预告登记手续。如按揭房产能够进行不动产登记时，乙方应在七个工作日内书面通知甲方，并在能够进行不动产抵押登记之日起三十个工作日内协助甲方办妥《房屋他项权证》并交予甲方保管。双方其他约定事项：1、在按揭房产的抵押权预告登记手续办妥之前，乙方对购房者的该笔贷款本息承担连带保证担保责任；在按揭房产的抵押预告登记手续办妥之后，无论甲方是否及时对上述购房者提起诉讼或采取强制执行的措施，乙方承担保证责任的范围只限于该笔贷款六期的本息和相关费用，超出部分乙方不再承担任何责任。2、乙方保证，在甲方与购房人签订借款合同之日起两个月内，必须办妥抵押房产的抵押权预告登记手续。再查明，原告作为委托人，广东金本色律师事务所作为受委托人，双方签订《个人不良贷款委托清收协议书》，约定广东金本色律师事务所接受原告委托，作为原告的代理人，对原告不良贷款进行清收和其他必要的维权工作。其中，郭嘉鹏一案的律师代理费用为21759.2元。原告提交了广东省增值税普通发票、转账凭证，显示原告向广东金本色律师事务所支付了律师费21759.2元，被告郭嘉鹏已支付律师费8000元，尚欠13759.2元未支付。本院认为，原告工商银行番禺支行与被告郭嘉鹏、广州市敏捷投资有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：2432012-39389）、原告工商银行番禺支行与被告广州市敏捷投资有限公司签订的《按揭贷款业务合作协议》，均是当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，本院予以确认。工商银行番禺支行如约向郭嘉鹏发放了贷款，郭嘉鹏未按照约定履行还款义务，已构成违约，符合借款合同约定的解除合同的条件。工商银行番禺支行提出解除《个人购房借款/担保合同》中的借款合同关系，并要求郭嘉鹏清偿拖欠款项的诉讼请求，本院予以支持。郭嘉鹏拖欠的借款本金及相应利息、罚息和复利，理应清偿，双方的借款合同约定合同期内利息按照贷款基准利率下浮15%计算，逾期归还本金部分按照借款利率上浮50%计收罚息，逾期归还利息部分，按罚息利率计付复利。被告郭嘉鹏应向原告偿还本金1166838.38元及利息、罚息、复利（截至2019年3月21日利息、罚息、复利为0元，自2019年3月22日起利息、罚息、复利按《个人购房借款/担保合同》约定的标准计算至款项清偿之日止）。关于原告要求被告郭嘉鹏支付因该纠纷所产生的律师代理费13759.2元的请求，原告提交了《个人不良贷款委托清收协议书》及广东省增值税普通发票、转账凭证证明原告为本案支付律师费21759.2元，被告郭嘉鹏已支付8000元，尚欠13759.2元未支付。该请求事实清楚，合法有据，也符合原、被告双方签订的《个人购房借款/担保合同》的约定，本院予以支持。关于原告对涉讼房屋能否行使抵押权的问题，本院认为，涉讼房屋上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，工商银行番禺支行作为涉讼房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉讼房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉讼房屋的处分，但并非对涉讼房屋享有现实抵押权。故，工商银行番禺支行诉讼请求主张对涉讼房屋享有优先受偿权，理据不成立，本院不予支持。就被告广州市敏捷投资有限公司为郭嘉鹏的前述借款提供保证担保的问题，《按揭贷款业务合作协议》与《个人购房借款/担保合同》对此的约定不一致，但《个人购房借款/担保合同》签订在后，应以《个人购房借款/担保合同》的约定为准，广州市敏捷投资有限公司的连带保证责任成立，理应承担连带清偿责任。现涉讼房屋尚未办理抵押登记手续且房管部门亦未核发涉讼房屋的他项权证，因此广州市敏捷投资有限公司作为保证人仍应承担保证责任。广州市敏捷投资有限公司辩称工商银行番禺支行应在行使抵押权之后，不足部分再由广州市敏捷投资有限公司承担阶段性担保责任的抗辩，没有事实和法律依据，本院不予采信。工商银行番禺支行要求广州市敏捷投资有限公司就涉案借款本息、律师费承担连带清偿责任，符合法律规定，本院予以支持。广州市敏捷投资有限公司承担清偿责任后，可在清偿责任范围内向郭嘉鹏追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司广州番禺支行与被告郭嘉鹏、广州市敏捷投资有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：2432012-39389）中的借款合同关系；二、被告郭嘉鹏自本判决发生法律效力之日起五日内向原告中国工商银行股份有限公司广州番禺支行偿还借款本金1166838.38元及利息、罚息、复利（截至2019年3月21日利息、罚息、复利为0元，自2019年3月22日起利息、罚息、复利按《个人购房借款/担保合同》约定的标准计算至款项清偿之日止）；三、被告郭嘉鹏自本判决发生法律效力之日起五日内向原告中国工商银行股份有限公司广州番禺支行支付律师费13759.2元；四、被告广州市敏捷投资有限公司对上述第二、三判项确定的债务承担连带清偿责任；五、被告广州市敏捷投资有限公司承担清偿责任后，有权向被告郭嘉鹏追偿；六、驳回原告中国工商银行股份有限公司广州番禺支行的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费16780元，保全费5000元，由被告郭嘉鹏、广州市敏捷投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  温 媛人民陪审员  彭莹莹人民陪审员  黄苑仪二〇一九年六月二十四日书 记 员  张翠莹