广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3366号上诉人（原审被告）：郑喜涛，男，汉族，1982年7月27日出生，住广东省汕头市潮南区。委托诉讼代理人：江志达，广东合慧益律师事务所律师。委托诉讼代理人：周志恩，广东粤兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：顾佰良，男，汉族，1984年10月1日出生，住广东省四会市江谷镇。委托诉讼代理人：唐垒，广东楉泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓伟刚，广东楉泓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：柳少莉，女，汉族，1984年11月9日出生，住广东省汕头市潮南区。原审第三人：佛山市立美家房产有限公司，住所地广东省佛山市高明区。法定代表人：陈祥彬。委托诉讼代理人：冯建育，系该公司员工。上诉人郑喜涛因与被上诉人顾佰良、柳少莉、原审第三人佛山市立美家房产有限公司(以下简称立美家公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2018）粤0608民初3791号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人郑喜涛上诉请求：1.变更一审判决第二项为郑喜涛无需向顾佰良双倍返还定金10万元及中介费3750元；2.本案一、二审诉讼费用由顾佰良、柳少莉承担。事实和理由：一、郑喜涛不存在违约行为，不承担双倍返还定金责任。一审法院以郑喜涛未能按担保公司要求提供银行征信，属合同约定协助办理房屋解除抵押手续的义务内容之一，判决郑喜涛承担双倍返还定金不合法。郑喜涛将案涉房屋出售给顾佰良时，双方在《房地产买卖合同》第十五条手写备注处重新约定对该格式合同修改，其中第二款约定，顾佰良自行找银行做快放业务，保证郑喜涛在办理过户当日收到全部房款；第四款约定，郑喜涛无条件配合担保公司留身份证和银行卡予担保公司。双方约定，由顾佰良自行找银行做快放业务，现顾佰良违反合同约定，在未与郑喜涛协商情况下，将由其找银行办理快放业务的约定变更为找担保公司办理快放业务，并增加郑喜涛负担，需额外提供银行征信。因此，本案系顾佰良违反合同原有约定在先，违约方为顾佰良，若顾佰良按约定找银行办理快放业务则不存在提供银行征信问题。银行作为金融机构，根据银行法相关授权，在中国境内注册的银行可以对郑喜涛征信进行查询，无需由郑喜涛自行提供。且郑喜涛与顾佰良在合同中约定，只需向顾佰良提供身份证和银行卡即可，该约定为封闭式约定，无需郑喜涛额外提供其它材料办理快放业务，一审法院判决郑喜涛承担双倍返还定金责任，事实认定错误。二、关于返还中介费3750元问题。依据上述违约过错责任，本案违法主体为顾佰良，案涉房屋不能正常成交原因系顾佰良擅自变更快放业务主体，因此，该3750元中介费应由顾佰良自行承担。且在上诉期间，据立美家公司反映，立美家公司已将3750元中介费用退回给顾佰良，顾佰良在本案中无中介费用损失，现请求二审法院改判郑喜涛无需承担3750元中介费用。被上诉人顾佰良答辩称，一、一审法院事实认定清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。二、郑喜涛上诉理由不符事实，其上诉请求无事实与法律依据，应依法驳回其全部上诉请求。三、郑喜涛恶意违约事实清楚，证据确实充分。具体情况如下：（一）根据《房地产买卖合同》第4条第1点约定，郑喜涛应无条件配合担保公司，即应按担保公司要求提供其身份证、银行卡等材料，以履行其办理房屋提前还贷解除房屋抵押登记手续的义务。（二）郑喜涛以合同未明确约定需提供其银行征信为由抗辩不存在违约，不符合事实。合同签订后，立美家公司即找到担保公司，在办理房屋赎楼手续过程中，郑喜涛自始至终均未按担保公司要求提供办理提前还款解除抵押登记的相应材料，其拒不配合办理的行为，导致无法在约定时间内解除房屋抵押登记。（三）根据顾佰良提交的《佛山市（高明区）不动产登记信息查询结果》可知，郑喜涛不仅未解除于2018年5月29日设立的房屋抵押登记（顾佰良向立美家公司核实，2018年5月29日设定的房屋抵押登记系郑喜涛向房产开发商购买房产时设立。在郑喜涛未与顾佰良签订房屋买卖合同时，房屋并未出房产证，合同签订后，房屋顺利办理了房产证，郑喜涛遂将房产证交给银行进行登记抵押，因而此次设立的抵押登记时间晚于合同签订时间），还于2018年7月18日再次将房产进行抵押，此表明其具有拒不履行合同的恶意。此外，顾佰良于2018年10月16日向郑喜涛发送《催促履行合同函》，要求其履行解除房屋抵押及协助办理房屋抵押贷款手续的义务，郑喜涛收悉后仍不予理睬亦能印证此点。综上，郑喜涛不按约办理解除房屋抵押登记、不配合顾佰良办理房屋抵押贷款手续以及再次将房屋进行抵押登记的行为，构成严重违约，并直接导致双方签订合同的目的无法实现，郑喜涛理应承担违约责任。四、郑喜涛应向顾佰良支付3750元中介费用。（一）本案系郑喜涛的恶意违约行为导致合同目的无法实现，令房屋交易不成功，根据案涉合同第10条第4点约定，郑喜涛应对顾佰良的中介费用损失承担赔偿责任。（二）顾佰良并未收到立美家公司退回的3750元中介费用，郑喜涛依据聊天对象不明的微信截图，进而推出立美家公司已将中介费用退还给顾佰良，既不符合事实，也无充足的证据予以证实。顾佰良向一审法院提出诉讼请求：1.确认顾佰良与郑喜涛、柳少莉签订的《房地产买卖合同》于2018年11月4日解除；2.判令郑喜涛、柳少莉向顾佰良双倍返还定金共100000元；3.判令郑喜涛、柳少莉赔偿向顾佰良支付中介费用3750元；4.案件受理费由郑喜涛、柳少莉负担。一审法院查明：佛山市高明区杨和镇杨西大道501号7座904房产，登记权属人为郑喜涛和柳少莉，房屋设有抵押担保他物权。2018年4月10日，郑喜涛经案外人介绍，再经立美家公司居间介绍，与顾佰良签订《房地产买卖合同》一份，约定顾佰良以500000元的价格购买郑喜涛、柳少莉上述房产并明确该房屋处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼。合同同时约定买方的付款方式为银行抵押付款，卖方需要协助买方办理按揭手续；买方承诺自行找银行做快贷业务，保证卖方在办理房屋过户当日收到全部房款；卖方无条件配合担保公司留身份证和银行卡给担保公司；买卖双方任何一方违约导致该物业无法成交的，违约方应按照该物业成交价的3%向经纪方支付买卖双方佣金及买卖代理费，由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另行收退。签约当日，顾佰良向郑喜涛支付了定金50000元；向立美家公司支付了中介费3750元。合同签订后，立美家公司协助顾佰良找到担保公司办理郑喜涛、柳少莉房屋提前还款解除抵押手续，同时准备向银行提交的房屋抵押担保贷款申请有关材料。2018年6月6日，立美家公司的工作人员应担保公司的要求，通知郑喜涛提交其与柳少莉的银行征信。郑喜涛认为双方的合同中仅约定留身份证及银行卡给担保公司，未约定郑喜涛、柳少莉需要提供银行征信，认为查银行征信次数过多会影响个人信用，故不同意提交征信。2018年7月18日，案涉的房屋再次进行抵押登记。2018年10月16日，顾佰良通过立美家公司向郑喜涛送达《催促履行合同函》，要求郑喜涛、柳少莉履行解除房屋抵押的义务并协助顾佰良办理房屋抵押贷款手续。2018年11月3日，顾佰良向郑喜涛、柳少莉邮寄《解除合同通知书》，称由于郑喜涛、柳少莉违约未配合办理房屋贷款手续，顾佰良要解除与郑喜涛、柳少莉于2018年4月10日签订的合同，并要求郑喜涛、柳少莉双倍返还定金和中介费3750元。郑喜涛、柳少莉于2018年11月4日收到该邮件。现该房屋抵押登记仍然生效。另查，顾佰良支付给郑喜涛的定金50000元，其中30000元直接转入郑喜涛的账户，另外20000元由第三人向郑喜涛支付。立美家公司将其中的5000元直接支付给了介绍郑喜涛过来的案外人。郑喜涛在诉讼中确认该案外人确实已经收取了中介费5000元，郑喜涛实际收到款项为45000元。一审法院认为，案件为房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方当事人可以解除合同。案件中，顾佰良在提出案件诉讼前已经书面催促郑喜涛协助办理房屋解除抵押及房屋抵押登记手续，但郑喜涛主张合同未约定需要提供郑喜涛、柳少莉银行征信，在合同签订后立美家公司要求郑喜涛、柳少莉提供征信，是违约行为，故不同意继续履行合同。法院认为，顾佰良、郑喜涛、柳少莉双方在合同中约定郑喜涛、柳少莉无条件配合担保公司留身份证、银行卡给担保公司以办理房屋的提前还贷解除房屋抵押登记的手续，而立美家公司根据担保公司的要求通知郑喜涛、柳少莉提供银行征信，属于合同约定的协助办理房屋解除抵押手续的义务内容之一。郑喜涛以合同未明确约定要提供郑喜涛、柳少莉银行征信为由进行抗辩，其理由不成立，法院不予采纳。郑喜涛在顾佰良催告后仍然不配合办理房屋的解除抵押登记手续并且在合同履行过程中再次在该房屋上设立抵押登记，致使房屋无法办理过户及抵押贷款手续，双方签订合同的目的已经无法实现，故顾佰良请求法院确认合同解除，法院予以支持。至于合同解除的具体时间，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。案件为顾佰良、郑喜涛与立美家公司三方签订的合同，现顾佰良提出解除合同的告知书虽然于2018年11月4日到达郑喜涛，但没有证据显示顾佰良已经将解除合同的意思表示向立美家公司表示，故法院认为三方签订的合同在法院将顾佰良的诉讼材料送达给立美家公司之日时解除，即合同于2018年11月28日解除。根据以上所述，郑喜涛拒不配合提供银行征信且再次在房屋上设立抵押登记，致使合同无法继续履行，为郑喜涛、柳少莉违约。按照合同的约定和法律规定的定金罚则，顾佰良已经向郑喜涛支付定金50000元，现郑喜涛、柳少莉违约，顾佰良请求双倍返还定金，符合法律的规定，法院予以支持。郑喜涛主张其仅收到定金45000元，与其向顾佰良出具的收据不符，法院不予确认。郑喜涛自认介绍其到立美家公司处与顾佰良交易的案外人从立美家公司处收取了中介费用5000元与证人所陈述的应郑喜涛的要求将定金中的5000元直接支付给案外人的证言相吻合。法院认为该5000元支付给案外人是郑喜涛对收取的定金的自主处分，不影响顾佰良向郑喜涛、柳少莉支付定金50000元的认定。顾佰良请求郑喜涛赔偿其已经交付的中介费用3750元，符合三方在《房地产买卖合同》中关于当事人违约致使合同无法履行后中介费用负担的约定，法院予以支持。顾佰良主张柳少莉是合同的当事人并请求其与郑喜涛一并承担违约责任，但从顾佰良提供的证据来看，没有证据显示柳少莉为合同的一方当事人，也没有证据证明柳少莉授权郑喜涛处分房屋并与顾佰良签订合同，故法院对顾佰良主张与郑喜涛、柳少莉签订房地产买卖合同的事实不予确认；对顾佰良对柳少莉的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百一十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,缺席判决：一、顾佰良与郑喜涛、立美家公司于2018年4月10日签订的《房地产买卖合同》于2018年11月28日解除；二、郑喜涛应于判决发生法律效力之日起十日内双倍返还定金100000元及中介费3750元给顾佰良；三、驳回顾佰良的其他诉讼请求。未按判决指定之期限履行金钱给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4918.5元，财产保全费1120元，两项合计6038.50元，由郑喜涛负担。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：郑喜涛应否向顾佰良双倍返还定金100000元及中介费3750元。本案中，《房地产买卖合同》第四条约定，该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须与担保公司签订服务合同，并向担保公司或者其他第三方出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的相关手续。同时，合同第十五条亦特别注明，卖方需无条件配合担保公司留身份证和银行卡给担保公司。根据上述约定可知，通过担保公司赎楼以涂销案涉房屋的抵押登记为郑喜涛作为出卖方应尽的义务，至于赎楼过程中应提交何种资料则是郑喜涛在履行赎楼义务过程中的具体步骤，现郑喜涛拒不配合提供银行征信予担保公司而供涂销抵押登记，反而再次在案涉房屋上设立抵押登记致合同无法继续履行，其违约情形明显，一审法院根据合同约定和法律规定的定金罚则，判令郑喜涛双倍返还定金100000元及赔偿中介费3750元予顾佰良并无不当，本院依法予以维持。郑喜涛上诉主张系因顾佰良向担保公司申请快放业务而额外要求郑喜涛提供银行征信无合同依据，故郑喜涛不构成违约。对此，本院认为，根据郑喜涛与中介人员的微信聊天记录显示，中介人员已多次向郑喜涛解释系因郑喜涛的房子还在抵押中，担保公司赎楼需郑喜涛提供银行征信。郑喜涛的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。郑喜涛的上诉请求理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2375元，由上诉人郑喜涛负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年五月三十日法官助理 赵超琳书 记 员 冯隽尧