湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1003民初924号 原告：郴州市宏基建筑工程有限公司，住所地湖南省郴州市人民西路。 法定代表人：欧阳卫政，该公司董事长。 委托诉讼代理人：廖柏旺，湖南锐鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人；胡峥嵘，湖南锐鹏律师事务所律师。 被告：周某某，男，1950年10月5日出生，汉族，住湖南省郴州市。 被告：郴州市苏福房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市香雪大道香雪商业街3栋107、203号。 法定代表人：黄水根，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杜新华，男，1958年1月5日出生，汉族，该公司法务。 原告郴州市宏基建筑工程有限公司（以下简称宏基建筑公司）与被告周某某、郴州市苏福房地产开发有限公司（以下简称苏福房产公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宏基建筑公司的委托诉讼代理人廖柏旺、胡峥嵘，被告周某某、被告苏福房产公司的委托诉讼代理人杜新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宏基建筑公司向本院提出诉讼请求：准许执行被告苏福房产公司名下的苏福大厦1504号房屋（项目预售号2015-0270）。事实与理由：原告因与被告苏福房产公司合同纠纷—案，苏仙区人民法院于2016年8月1日作出(2016)湘1003民初103号民事判决书，判决：“一、由被告郴州市苏福房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告郴州市宏基建筑工程有限公司履约保证金85万元、利息19701元（截止至2016年1月20日，后期利息按年息6%计算至清偿时止）。二、由被告郴州市苏福房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告郴州市宏基建筑工程有限公司违约赔偿金146万元、利息21840元（截止至2016年1月20日，后期利息按年息6%计算至清偿时止）。三、驳回原告郴州市宏基建筑工程有限公司的其他诉讼请求。”诉讼过程中，原告依法提出财产保全，苏仙区人民法院依据原告的申请作出(2016)湘1003民初103号执行裁定书，并于2016年1月26日查封了被告苏福房产公司名下的苏福大厦1504号房屋，期限为三年，2016年1月26日至2019年1月25日。判决生效后，被告苏福房产公司没有按照生效判决履行义务，故原告依法向苏仙区人民法院申请执行，苏仙区人民法院于2016年12月6日作出(2016)湘1003执字第894号案件受理通知书，对原告的申请执行进行了立案，并且执行机构在执行过程中对涉案执行房屋在查封期限截止之前，于2019年1月24日进行了续查封。执行过程中，被告周某某向苏仙区人民法院提出书面执行异议，苏仙区人民法院于2019年3月27日作出(2019)湘1003执异26号执行裁定书，认定“案外人周某某提交的证据证明在本院查封苏福大厦1504房前，案外人与被申请人苏福房产公司已签订合法有效书面合同，确定苏福大厦1504号房作为拆迁安置房置换给案外人，故周某某对该安置房享有物权优先效力，足以阻却本院对该房的执行。”因此裁定：裁定中止对登记在郴州市苏福房地产开发有限公司名下的苏福大厦1504号房屋(项目预售号2015-0270)的查封。原告认为，苏仙区人民法院完全是认定事实错误。本案中，根据已查明的事实完全可知，被告周某某与被告苏福房产公司确定涉案房屋作为置换房的具体时间为2017年12月9日，在此之前被告周某某与被告苏福房产公司均未达成用涉案房屋作为拆迁置换房的合意，而在2017年12月9日两被告确认用涉案房屋作为拆迁置换房时，原告早已通过诉讼查封并申请法院强制执行涉案房屋。故，苏仙区人民法院作出的(2019)湘1003执异26号执行裁定书认定事实错误，被告周某某不享有涉案房屋的物权优先权，不能阻止本案的执行。为维护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条、第227条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第306条，第311条等相关规定向苏仙区人民法院提起诉讼，恳请苏仙区人民法院支持原告的诉讼请求。 被告周某某辩称：一、关于签订回迁安置房的时间与宏基公司查封时间的先后问题：1、第一次签订回迁房协议时间在宏基公司第一次查封时间之前。宏基公司第一次查封苏福大厦1504号房的时间是2016年1月26日。被告周某某与苏福房产公司第一次签订回迁房协议的时间是2014年8月15日。协议规定回迁安置房K型93.75㎡房一套；L型38.42㎡房一套（被拆掉原房面积96.04㎡，按拆迁合同苏福房产公司置换给周某某的房屋面积不得少于l25㎡;K户型93.75㎡少于实拆面积，更少于应置换的面积，因此，另置换L型38.42㎡的单身公寓补齐所欠面积）。协议中之所以出现K型、L型字样，是因为苏福房产公司还未取得房产部门的预售证及房号，只能按设计图纸的标准意向选房。2015年下半年，苏福房产公司拿到房屋预售及房号，并未通知拆迁户并签订正式网签回迁协议。信息灵通的大小债主闻风而动，小债主抢网签，大债主忙查封。苏福大厦项目出现了令人不可思议的现象。本属于拆迁户的私有财产回迁房被全部侵占，整栋大楼无一剩房，被大小债主尽收囊中。36户拆迁户（除一户因事先获得信息而网签）中的35户全部被踢出局，好像没有拆迁户什么事一样。在35户拆迁户的强大压力下，苏福房产公司被迫与35户拆迁户于2017年12月再次签订了回迁安置协议。2、被告周某某与苏福房产公司第一次和第二次签订的回迁安置房协议，早在2018年12月6日郴州市中级人民法院(2018)湘10执异209号执行裁定书和2019年3月18日郴州市中级人民法院(2017)湘10执4号之一执行裁定书裁定为合法有效协议，而宏基公司在2019年1月26日第二次查封，应该是不合理的无效查封。二、关于债权优先处理权的问题：1、先有拆迁才会有后来的承建和集资借款。被告的房屋拆迁是根据市政府办公室2010年10月21日《关于市轻纺行管办、市机电化工行管办改建整体开发》的批文而拆掉的。2、两者的债权形成性质有根本的不同，拆迁是牺牲个人利益，服从国家棚户区改造和整体开发，是为大局着想。宏基公司是为了获得项目的建筑工程以及借款利息而形成的债务关系。3、根据国家的有关法律法律和最高人民法院关于拆迁安置的有关司法解释，拆迁户的私有财产理应受到法律的保护，拆迁户是债务关系中的第一债权人，拥有债务优先处理权。被告周某某与苏福房产公司签订的回迁安置协议时间在宏基公司查封之前，郴州市中级人民法院(2017)湘10执异4号执行裁定书；郴州市中级人民法院(2018)湘10执异209号执行裁定书；苏仙区人民法院(2019)湘1003执异26号执行裁定书，已经裁定回迁安置协议合法有效。被告周某某是第一债权人，应有债权优先处置权。请求法庭保护其合法权益，执行苏仙区人民法院(2019)湘1003号执异26号裁定书，中止宏基公司对苏福大厦1504号房的查封。 被告苏福房产公司辩称：1、周某某是拆迁户以旧房为交换条件，苏福房产公司与2013年与周某某签订了危房拆迁协议，2014年8月15日签订了选房认购协议书，确定了苏福大厦楼层与面积，2017年12月9日拆迁户周某某与苏福大厦签订的安置协议书，确定了房号，原来的两份协议继续有效，鉴于此苏福房产公司与周某某签订的所有合同都是合法有效的，周某某对该安置房享了优先权，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，以本院审理查明的事实为依据。 根据当事人陈述、举证、质证意见，经本院审理查明案件事实如下： 根据郴州市城市规划要求，郴州市人民政府决定依法收回原郴州市轻纺工业局及其职工周某某等36户的国有划拨土地使用权。2010年12月31日，周某某与苏福房产公司签订《危房拆建安置补偿协议》，约定在周某某原有房屋在拆迁后新建二类高层住宅楼上按照1:1的比例置换房屋。2012年4月11日，周某某与苏福房产公司签订《危房拆迁回迁房屋确认协议书》，约定周某某的危房拆迁后，回迁至苏福大厦高层住宅小区户型意向图所标注的D户型第16层东南面房。2014年8月15日，周某某与苏福房产公司签订《商品房（拆迁户）选房认购协议书》，确定周某某选房楼层位置为苏福大厦13层西南面K户型116.29㎡、L户型38.43平方米。2017年12月9日，周某某与苏福房产公司签订《原郴州市轻纺工业局36户拆迁户旧房置换苏福大厦新房网签安置补偿协议书》，约定：一、原地回迁：按原来签订的拆迁协议继续履行，实行拆一补一的原则；二、原产权置换新房：原面积96.04平方米，现以苏福大厦商品房屋1505号，面积96.92平方米，1504号面积40.84平方米，共计137.76平方米置换，超出拆一补一面积在125平方米之内超出28.96平方米，单价按每平方米968元计价，小计28033元，超出125平方米之外面积12.76平方米，单价按每平方米4700元计价，小计59972元，共合计88005元房款交给苏福房产公司，所欠房款应在交房时一次性付清，方能交付房屋钥匙。 2016年1月25日、2018年8月9日，本院根据申请人伍桐生、郴州宏基建筑工程有限公司的财产保全申请，作出（2016）湘1003民初103号、（2018）湘1003民初1514号裁定书，并分别于2016年1月26日、2018年8月15日查封了苏福房产公司名下“苏福大厦1504房”。案外人周某某于2019年3月20日向本院提出执行异议，请求中止对该房产的执行并予以解封。本院经审理，作出（2018）湘10执异209号执行裁定，支持周某某所提异议成立，裁定中止对登记在郴州市苏福房地产开发有限公司名下的苏福大厦1504房屋（项目预售号2015-0270）的查封。宏基建筑公司不服该执行裁定，依法向本院提起诉讼。 本院认为，本案系执行异议之诉纠纷。涉案的苏福大厦1504房屋系周某某与苏福房产公司达成的拆迁补偿安置协议确定为周某某的产权置换新房。拆迁补偿安置协议作为一种特殊的买卖合同，是双方当事人约定，拆迁人以其建造或购买的产权房屋与被拆迁人享有所有权的被拆迁房屋进行调换产权的协议。拆迁人的义务是以自行建造的房屋或者购买的房屋支付并转移所有权给被拆迁人，以此为代价而取得被拆迁人所有的房屋，被拆迁人则以丧失其所拥有的被拆迁房屋的所有权为代价来换取拆迁人提供的房屋所有权，同时对被拆迁房屋的评估价与所调换的房屋的市场价进行差价结算，多退少补。被拆迁人失去了被拆迁房屋的所有权，但调换之后拥有调换房屋的所有权。被拆迁人享有的债权为特殊债权并享有物权优先的效力。故，周某某对涉案安置房福苏大厦1504房屋享有物权优先权，足以阻却本院对该房的执行。原告宏基建筑公司对涉案标的苏福大夏1504房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。故对原告的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款（二）项之规定，判决如下： 驳回原告郴州市宏基建筑工程有限公司的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告郴州市宏基建筑工程有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  肖贤技 人民陪审员  陈 政 人民陪审员  李大华 二〇一九年六月二十四日 书 记 员  李 春