广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初6814号原告：孙伯能，男，1969年9月21日出生，汉族，住广东省佛山市南海区************，公民身份号码。委托诉讼代理人：姚炽林，广东星宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨健霖，广东星宇律师事务所律师。被告：梁宠萍，女，1978年10月4日出生，汉族，住广西贺州市***********，公民身份号码。委托诉讼代理人：吴岳烽，广东万林律师事务所律师。原告孙伯能与被告梁宠萍租赁合同纠纷一案,本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月31日公开开庭进行了审理。原告孙伯能及其委托诉讼代理人姚炽林，被告梁宠萍及其委托诉讼代理人吴岳烽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙伯能向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2018年5月1日至2018年10月31日的租金182210元及利息（以每月欠付的租金为本金，从每月的16日起计算至实际清偿之日止，按月利率2%的标准计算，暂计至2019年3月22日为28394.21元）；2.本案涉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月28日，原告与被告签订了《租赁合同》，约定原告将位于佛山市南海区***********面积为620.46㎡的商铺租赁给被告使用，租期为2016年12月1日至2026年11月30日止，商铺租金为每月30600元，被告须于每月15日前向原告缴付当月租金，逾期支付的须按日1%的标准支付滞纳金。合同签订后，原告依约交付商铺给被告使用，但被告自2018年5月份开始拖欠租金，经原告多次催告，被告曾于2018年9月份向原告出具《交租保证书》，承诺于2018年9月底前缴清所欠的租金，但被告最终未兑现缴清租金的承诺。2018年10月份，被告单方解除合同并将商铺钥匙交还给原告。截至目前，被告尚欠原告2018年5月-10月份租金共计182210元及相应的违约金未支付。原告确认被告在2018年12月28日支付了10000元，原告认为该10000元是用于支付租赁物的在2018年9月的水电费。原告认为，《租赁合同》系属双方真实意思表示，应合法有效，被告长期拖欠原告租金的行为已严重损害了原告利益。为维护原告合法利益，故起诉。被告梁宠萍辩称，1.原告请求被告支付2018年5月至2018年10月期间租金182210元有误。（1）被告已于2018年10月6日将案涉店铺的钥匙交还原告，店铺租金的时间应只计算至2018年9月，有被告提供的微信聊天记录为证。（2）被告已于2018年12月28日向原告支付部分租金10000元，应在本案中予以扣减。（3）被告向原告缴纳的租赁保证金61200元是两个月租金，顾名思义该费用属于对租金的保证，且双方签订的《租赁合同》没有明确该费用的性质，应理解为租赁预付款，当租赁合同终止时该租赁保证金应当退还或在应缴租金中予以抵扣。因此本案2018年5月至2019年9月期间被告应支付原告的租金为151610元-45000元-61200元-10000元=35410元。（4）退一步讲，根据被告提供的2018年12月9日与原告微信聊天记录，原告于2018年12月9日与被告达成和解方案，原告同意被告经营公司留下的物品按照45000元在租金中抵扣，交付的租赁保证金61200元原告同意退还被告一半30600元，该租赁保证金30600元应在租金中抵扣。因此，本案2018年5月至2018年9月期间被告应支付原告租金也仅为151610元-45000元-30600元-10000元=66010元。2.原告未对店铺履行维修义务及未按租赁合同约定提供充足停车位，严重影响被告正常使用案涉店铺及造成被告经营损失，原告诉请租金利息缺乏依据，且原告应在上述第一条租金的基础上相应减少租金。（1）根据被告提供的微信聊天记录和视频光碟，可以清晰反映原告交付的店铺多次出现漏水，化粪池的粪便通过店铺小水道经常涌到被告店铺，被告经营的是餐饮行业，店铺漏水及粪便的行为已严重影响被告的正常经营及造成被告经营损失，根据合同法第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定，原告对店铺未尽维修义务，应当相应减少租金，且被告保留追究原告经济损失的权利。（2）原告未按租赁合同第五条第4款约定提供共用车位30个以上，属严重违约行为。据统计，原告物业仅有15个而已，被告经营的饮食胜亦好坏与停车位的数量息息相关，原告未按约定提供的停车位30个以上导致被告的生意萧条惨淡，被告无法正常支付租金，原告具有不可推托的原因，被告保留追究原告经济损失的权利。因此，被告迟延不支付租金具有正当理由，且并非恶意，原告诉请利息缺乏事实和法律依据。诉讼中，原告孙伯能举证如下：1.原、被告身份证复印件各1份，用以证明原告、被告的主体资格；2.出租土地协议书（2012年7月31日）原件1份、出租土地协议书（1993年3月18日）复印件1份（加盖佛山市南海区******x股份合作经济社管理章、佛山市南海区X有限公司公章）、不动产权证书（土地）复印件1份、不动产权证书（房屋）原件1份，用以证明原告承租涉案土地并用于开发建设，享有地上建筑物的使用权和收益等权利，涉案房屋具有不动产权证明；3.租赁合同（原、被告）原件1份，用以证明原、被告具有租赁合同关系，被告每月应于当月15日前支付租金30600元，违约金按日1%计算；4.企业信用信息公示报告打印件1份、交租保证书复印件1份，用以证明2018年9月份，被告承诺于2018年9月份最后一天缴清所欠租金；5.租赁合同（原告、案外人）原件1份，用以证明因被告单方违约，导致涉讼房屋闲置，直至2019年2月18日才出租部分房屋，尚有两间商铺共计140方闲置未能重新出租，造成原告严重损失；6.违约金计算明细表打印件1份(2019年5月24日)，用以证明违约金的计算方式及金额。诉讼中，被告梁宠萍举证如下：1.转账详情打印件1份（已核对手机原始载体），用以证明被告已于2018年12月28日向原告支付部分租金10000元，应在本案中予以扣减；2.微信聊天记录截图打印件1份（聊天相对方：X，微信号：x）（已核对手机原始载体），用以证明被告已于2018年10月6日将涉案店铺的钥匙交还给原告，店铺租金的时间应至计算至2018年9月。原告交付的店铺托词漏水，化粪池的粪便通过店铺下水道经常涌到被告店铺，导致被告无法正常经营。原告未按租赁合同第五条第4款约定提供原告物业共用车位30个以上，导致被告生意惨淡。原告于2018年12月9日与被告达成和解方案，同意被告经营公司留下的物品按照45000元在租赁中抵扣，交付的租金保证金61200元原告同意退还被告一半30600元，该租赁保证金30600元应在租金中抵扣；3.光盘1张，用以证明原告交付的店铺多次出现漏水，化粪池的粪便通过店铺下水道经常涌到被告店铺，导致被告无法正常经营；原告未按租赁合同第五条第4款约定提供共用车位30个以上，导致被告生意惨淡。经庭审质证、辩证，被告对原告提供的证据1-4真实性无异议，原告对被告1-2真实性无异议，本院对上述证据的真实性均予以确认；对原告提供的证据5，该证据与本案无关，本院对其关联性不予确认；对原告提供的证据6，该明细表为原告单方制作，未经被告认可，本院对其证明力不予确认；对被告提供的证据3，该视频拍摄的时间和地点无法确认，本院对其证明力不予确认。本院经审理认定事实如下：2012年7月31日，佛山市南海区*******x股份合作经济社（甲方）与佛山市南海区X有限公司（乙方）、孙伯能（丙方）签订《出租土地协议书》，约定：甲方同意乙方将1993年3月18日签订的位于石桥头村x队（土名）“西便街”的《出租土地协议书》的土地使用权租赁协议书（租期至2043年3月18日）转租给丙方，本协议签订后，土名为“西便街”的《出租土地协议书》项下剩余使用年限的所有权利、收益、责任和义务等按照原甲方与乙方签订的条款不变，由丙方继续履行，乙方在土名为“西便街”的《出租土地协议书》项下的所有权利、收益、责任和义务等自然终止。2016年11月28日，原告孙伯能（甲方）与被告梁宠萍（乙方）签订《租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方将坐落于佛山市南海区***********面积620.46㎡（含两间临街铺位）（以下简称涉讼租赁物）出租给乙方使用；租赁期限为10年，即从2016年12月1日起至2026年11月30日止，甲方给予乙方免租期4个月作为装修期，即2016年12月1日至2017年3月31日止，租金从2017年4月1日开始计算；双方一经签约，乙方须交纳61200元作为押金；租金从2017年4月1日开始计算，每月租金30600元（2017年4月份只收租金10000元），租金每满3年递增10%；乙方应于每月15日前按时将当月租金缴纳给甲方，逾期不超过一个月则甲方有权利收取每日百分之一的滞纳金，逾期不超过二个月，甲方有权利收取每日百分之二的滞纳金，以此每增加一个月增加百分之一的滞纳金，超过半年甲方则有权利收回物业，押金不退回；水、电费使用按实际用量每月缴纳；甲方保证提供公用车位30个以上。双方并约定其他权利义务。被告梁宠萍向原告出具《交租保证书》，该保证书写明被告保证在9月底最后一天交清所欠的租金，如未能交清的话，任由物业公司处置。2018年12月28日，被告向原告微信转账10000元。原告主张该款项是被告支付2018年9月份的水电费；被告主张该10000元是用于支付部分租金欠款。2018年12月9日，原告通过与被告微信协商称被告的物品可以暂时按45000元抵减，由原告处理，如果原告处理之前被告能有人要更高的价钱，超过部分是被告的；租赁保证金本来是不能退的，现在可以退一半保证金；时间不能太长，只能分六个月（2018年12月至2019年5月）偿还。另查明，原告陈述涉讼租赁物门前有30个车位，涉讼租赁物后面有17个车位，该车位属于公用车位，涉讼租赁物所在的整栋楼的承租户均可使用。被告陈述涉讼租赁物门前有大概20多个车位，涉讼租赁物后面有15个车位，前面的车位不属于原告，但被告可以将车辆停在该处。又查明，被告主张涉讼租赁物2018年4月-8月期间存在漏水，快餐部漏水是因下水道污水反涌所致；厨房漏水是从二楼沐足致漏水。原告主张涉讼租赁物快餐部出现污水反涌后原告有及时疏通，厨房漏水是从楼上滴水，影响不大，原告有及时修缮。被告主张其在2018年4月-8月期间有营业，因漏水和反涌致停止营业的具体期间没有计算，涉讼租赁物并非每天漏水，只是间隔漏水，被告告知原告后，原告有派人疏通，但不及时，问题也没有完全解决。再查明，位于佛山市南海区**************钢筋混凝土结构的房屋已办理不动产权证，登记权利人为佛山市南海区大沥镇谢边经济联合社。2019年4月1日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原、被告均确认被告已经于2018年10月7日将涉讼租赁物钥匙交还给原告；被告交还钥匙后未搬离涉讼租赁物内的物品。原告确认其于2018年10月7日收回涉讼租赁物。被告主张其放置在涉讼租赁物内的物品除2罐酒和1个茶几外，其他物品作价45000元抵扣被告欠付原告的部分租金；原告陈述涉讼租赁物内，未发现存在被告的2罐酒和1个茶几，原告同意将被告放置在涉讼租赁物内的物品作价45000元抵扣被告欠付原告的部分租金。原、被告均确认被告欠付原告2018年5月租金29210元，从2018年6月开始没有交纳租金。原、被告均确认被告已向原告支付至2018年8月份的水电费，2018年9月份的水单费为10792元。原告主张对于2018年9月份的水电费10792元，因被告于2018年12月28日支付了10000元，故2018年9月份的水电费已结清。被告主张其在2018年12月28日支付的10000元是用于支付租金而非水电费。本院认为，涉讼租赁物所在的建筑物已取得不动产权证，合法适租，涉讼合同是签约各方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依其约定全面履行各自义务。涉讼合同约定被告应于每月15日前按时将当月租金缴纳给甲方，超过半年，原告有权利收回涉讼租赁物，押金不予退回，被告作为承租方，确认其自2018年5月开始欠付原告租金，故依据涉讼合同约定，原告有权没收被告交纳的押金。被告认为其交纳的押金61200元应抵扣其欠付租金的抗辩无事实和法律依据，本院依法不予采纳。原告在2018年12月9日与被告的微信协商中虽称被租赁保证金可以退一半保证金，但其同时写明只能分六个月偿还（2018年12月至2019年5月），故退还一半保证金附有支付期限的条件，现原、被告就该款项的支付时间并未达成一致意见，被告亦未在原告要求的时间内付款，被告主张原告应退还一半保证金并抵扣租金的抗辩，本院依法不予采纳。涉讼合同约定原告保证提供公用车位30个以上，现根据原、被告对于涉讼租赁物前后可使用车位数量的陈述，原告已依约履行了该义务，被告认为原告未依约履行提供公用车位需扣减租金的抗辩，本院依法不予采纳。原、被告虽均确认涉讼租赁物曾存在下水道反涌和漏水，但原告主张该快餐部下水道反涌后有及时疏通，厨房漏水是从二楼漏水对原告经营影响不大，且原告有及时派人修缮。被告亦确认原告对于下水道反涌后有派人疏通，涉讼租赁物并非每天漏水，只是间隔漏水，且被告在其主张的漏水期间均有营业，且其不清楚因下水道反涌及漏水致其停业的具体期间。综上可知，对于涉讼租赁物的下水道反涌及漏水问题，原告有在被告通知后履行维修义务，且被告并未提供证据证明在反涌及漏水问题发生后至被告交还涉讼租赁物钥匙之前，其有因上述问题向原告要求减免租金或告知其因上述问题致停业的情况，诉讼中，被告亦无法明确其停业的具体情况，故对被告主张因原告未履行维修义务致其无法正常经营、造成经营损失需减少租金的抗辩，本院依法不予采纳。涉讼合同约定的租金标准为30600元/月，现原、被告均确认被告欠付原告2018年5月租金29210元，自2018年6月起未向原告支付过租金，且原告确认其于2018年10月7日收回涉讼租赁物，故被告需向原告支付2018年5月1日至2018年10月7日期间的租金为158519.68元[29210元+（30600元/月×4个月）+（30600元/月÷31日×7日）]。诉讼中，原、被告均同意以被告放置在涉讼租赁物内的物品作价45000元抵扣被告欠付原告的部分租金，故经抵扣，被告尚需向原告支付租金113519.68元（158519.68元-45000）。原告对租金的诉请超出核定部分，本院不予支持。被告明确作价物品不包含2罐酒和1个茶几，原告亦否认涉讼租赁物内存放有被告所主张的2罐酒和1个茶几，故该作价45000元的物品中不包含被告所主张的2罐酒和1个茶几。被告确认其尚欠原告2018年9月份的水电费10792元，被告于2018年12月28日向原告微信转账的10000元亦未注明其是支付何性质的款项，故对原告认为该款项是被告用于支付2018年9月水电费的主张，本院予以采纳，对被告认为该款项是支付租金欠款的抗辩，本院不予采纳。涉讼合同约定的滞纳金属于原、被告对于逾期付款违约责任的约定。原告主张的利息属于对被告逾期付款违约金的主张。涉讼合同虽约定被告应于每月15日前缴交当月租金，逾期不超过一个月则原告有权利收取每日百分之一的滞纳金，逾期不超过二个月，甲方有权利收取每日百分之二的滞纳金，但该违约金标准过高，本院酌情将该标准调整为日万分之五。涉讼租赁合同约定被告应于每月15日前支付当月租金，被告逾期支付相应款项，应以29210元为本金从2018年5月16日起，各以30600元为本金，分别从2018年6月至2018年9月每月的16日起，以6910元为本金从2018年10月16日起，各项均至实际付清欠款之日止按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予原告。原告对逾期付款违约金的诉请超出核定部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告梁宠萍应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年5月1日至2018年10月7日期间的租金欠款113519.68元予原告孙伯能；被告梁宠萍应以29210元为本金从2018年5月16日起，各以30600元为本金分别从2018年6月至2018年9月每月的16日起，以6910元为本金从2018年10月16日起，各项均至实际付清欠款之日止按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予原告孙伯能；三、驳回原告孙伯能的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计2229.53元（原告已预交），由原告孙伯能负担937.23元，由被告梁宠萍负担1292.3元，被告梁宠萍应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳1292.3元，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告孙伯能预交的诉讼费用1292.3元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院退还予原告孙伯能。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇一九年六月二十四日书记员 郑幸莉