广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初9958号原告：中山市顺枫物业管理有限公司，住所地广东省中山市南朗镇南企路，统一社会信用代码91442005989000615。法定代表人：林雪平，该公司总经理。委托诉讼代理人：王春红，广东雅商律师事务所律师。被告：邓其先，男，1986年2月28日出生，汉族，住广东省电白县，被告：吴晓彦，女，1989年10月22日出生，汉族，住广东省电白县，以上被告共同委托诉讼代理人：莫带，中山市。以上被告共同委托诉讼代理人：莫海林，中山市。原告中山市顺枫物业管理有限公司（以下简称顺枫公司）诉被告邓其先、吴晓彦物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2019年6月10日公开开庭进行了审理。原告顺枫公司的法定代表人林雪平及委托诉讼代理人王春红，被告邓其先、吴晓彦的委托诉讼代理人莫带、莫海林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告顺枫公司向本院提出诉讼请求：1.被告邓其先、吴晓彦向原告顺枫公司支付2016年2月至2017年2月期间共13个月的物业管理费2288元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费176元为基数，分别从欠费当月6日起按日千分之三计算至清偿之日止,暂计至2018年12月31日为3603.6元）；2.被告邓其先、吴晓彦向原告顺枫公司支付律师费用500元。事实和理由：邓其先、吴晓彦是中山市南朗镇顺枫华庭4幢1002房（以下简称案涉房屋）的权利人，案涉房屋建筑面积为109.94平方米。2012年12月15日，顺枫公司与中山市南朗管理区经济发展公司签订合同期限为自2012年12月15日起至该物业业主委员会与物业管理公司签订物业服务合同生效之日止的前期物业服务合同，约定物业竣工验收后由发展商发出入伙通知书规定收楼之日起开始收缴物业服务费，住宅建筑面积为每月每平方米1.6元收取，商场按建筑面积每月每平方米2元收取，业主或非业主应在每月5日前缴纳物业费，逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三缴纳滞纳金。每月的物业管理费为176元，邓其先、吴晓彦拖欠2016年2月至2017年2月的物业管理费合计2288元。顺枫公司曾通过发短信及发函催收，均未果。原告顺枫公司向本院提交的证据主要有：1.前期物业服务合同；2.全众云物业服务单；3.安保部交接班记录表；4.大门岗位来访人员（车辆）登记表；5.监控岗值班记录表；6.保洁员签到表；7.电梯保养合同；8.建筑消防设施维护保养合同；9.业委会自治通知；10.物业管理费催收函；11.邮寄明细表；12.手机短信催收信息；13.委托代理协议；14.律师费发票。被告邓其先、吴晓彦辩称，一、顺枫公司在顺枫华庭小区服务期间，未完全履行物业管理条例、物业服务协议规定的相关义务。具体表现为：1.未按约定每6个月清洗一次水池，使水质发黄浑浊，业主在身体和精神上均收到损害；2.顺枫公司未按约定每12个月清洗化粪池、清疏排水系统，导致排污管道长期堵塞，地下车库架空管道渗漏污水，经常有蟑螂从排污管道爬进业主厨房、卫生间，且在移交管理权时，仍处于堵塞状态，为不影响业主正常生活，业委会安排排污公司进行了清理。3.未按规定每15日检修消防设施设备一次，小区的消防设备长期处于无法正常运行状态。4.管理松懈，安保人员投入严重不足，晚班只有一人值班，且夜班保安上班时间睡觉，导致小区电摩车等财物失盗事件，对业主日常生活造成困扰和不安全感。5.小区存在外墙瓷砖脱落，电梯墙面砖空鼓，业主房间墙体渗水、天面渗水等问题，且顺枫公司熟视无睹，对业主的投诉与交涉，用一句“属于开发商问题”来推诿搪塞。6.顺枫公司违法挪用业主的住宅专项维修基金，侵害业主合法权益。7.顺枫公司在其两年多的服务期间，未组织召开过一次业主会议，对业主反映的问题，也不召开会议，商讨解决方案。8.顺枫公司在其撤场前，未与业委会协商的情况下，将运营两年多的地下车库电动车充电设施拆除，导致小区一百多户业主电动车无法充电，后经南朗住建局领导协调，双方同意由业委会安排恢复电动车充电设备，费用由顺枫公司承担。业委会已按要求恢复充电设施，产生费用3800元，但顺枫公司至今未将该费用转给业委会。9.顺枫公司在移交管理权时未将竣工总平面图、地下管线竣工图等资料移交给业委会，导致业委会在物业管理过程中造成很大的不便，也给业主带来了不便。二、顺枫公司违反物业管理条例、物业服务协议的规定，擅自没收业主装修保证金3000元。顺枫华庭四栋、五栋各层有一个楼层隔板，属于开发商赠送面积，购房时销售人员也明确由各业主自由使用，但顺枫公司自认为设计为消防用途，但顺枫公司又同意四栋、五栋的业主改建为阳台或房间，并出具装修方案。业主装修完成后，顺枫公司又以违建为由扣留了装修保证金，目前顺枫公司已退出该物业的管理，仍未将装修保证金3000元退还给邓其先、吴晓彦。被告邓其先、吴晓彦向本院提交的证据主要有：1.物业服务协议；2.关于顺枫华庭业主收楼时遗留问题的解决办法；3.水管、水箱生锈照片、光盘；4.横跨地下车库天花板的排污管道渗漏照片；5.关于电气、给排水设施移交过程中发现的问题；6.珠海远鹏电梯有限公司电梯配件报价单；7.保安打瞌睡照片；8.顺枫公司收取业主住宅维修基金的收据照片、邓其先、吴晓彦将维修基金存入银行的存折照片；9.资料移交清单；10.邓其先、吴晓彦所在楼层立面照片；11.装修许可证；12.关于5栋4号阳台和4栋2号阳台的装修须知（附方案共3页）；13.收据。本院经审理认定事实如下：1.2012年12月15日，顺枫公司（乙方、物业管理公司）与中山市南朗管理区经济发展公司（甲方、房地产开发公司）签订《前期物业服务合同》，述明根据法律、法规和有关规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方就甲方负责开发建设的中山市南朗镇顺枫华庭小区物业（以下简称“本物业”）实行前期物业管理有关问题达成一致意见，特订立本合同，双方共同遵守。合同第一条约定，本物业类型为高层商住小区；第四条约定，本物业在未竣工验收（以建设部门签发房屋建筑工程竣工验收备案表的时间为准，下同）交付使用前，甲方要求乙方提供以下服务内容及达到服务质量。1.建筑物主体外的共同部位管理。服务质量：外墙完好，外观整洁，完好率达98%，零修及时率、合格率100%。2.共同设施设备管理。服务质量：设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。3.绿化、环境卫生管理。服务质量：设施完好、整洁、绿化长势良好，公共场地保洁率95%。车辆管理。服务质量：交通畅顺，停放有序；第五条约定，本物业竣工验收交付使用后，乙方向业主和非业主使用人提供以下服务内容及达到以下服务质量。（一）日常服务。1.房屋建筑共用部位的维修养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。管理质量：外墙完好、外观整洁，完好，零修及时。2.共用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理，包括：道路、垃圾方、烟道、化粪池、沟渠、水池、公共照明系统、电梯、发动机、消防设施设备、智能化设备、外墙排水管。服务质量：设备良好，运行正常，畅顺，无重大管理责任事故。3.按国家《物业服务条例》（以下简称《条例》）第四十五条的规定，物业服务区域内，供电、供水、供气、供热、通读、有线电视等单位，应当向最终用户收取有关费用。或按合同的约定，行使合同权利和履行合同义务。4.生活服务设施的维护和管理，包括：商业网点、文化体育娱乐场所。管理质量：设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。5.绿化与建筑小品的维修养护和管理。包括：共用绿地、花木、建筑小品、园林小品（不含保修保养期内小区公共绿化的养护）。管理质量：完好、整洁，绿化长势良好。6.公共环境卫生。包括：公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集清运。管理质量：设施完好、整洁、公共场地保洁率95%，垃圾日产日清。7.交通与车辆停放秩序管理。包括：对本物业区域的交通状况进行预测和安排，确保本物业区域内车辆停放有序，交通通畅（不含人身、财产的保险、保管责任）。管理质量：交通通畅，停放有序，行车线路标志明显。8.安全防范工作。包括安全监控、巡视、门岗执勤、维护本物业区域内的公共秩序（不含人身、财产的保险、保管责任）。管理质量：设备良好，运行正常，岗亭24小时值班；第十条约定，本物业竣工交付使用后，物业服务费由业主或非业主使用人缴交，已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由房地产开发商企业交纳。第十三条约定，物业竣工验收后由发展商发出入伙通知书规定收楼之日起开始收缴物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月5号前。第二十条约定，本物业工程竣工交付使用后，物业管理公司按照本协议第四条约定的内容及要求提供管理，按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费。住宅按建筑面积每月每平方米1.6元收取；商场按建筑面积每月每平方米2元收取；第十四条约定，物业竣工验收后由发展商发出入伙通知规定收楼之日起开始收缴物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月的5号前；第三十条第2点约定，业主、非业主使用人使其缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三缴纳滞纳金。该条第3点约定，非业主使用人不履行缴费义务的，由业主承担连带责任。此外，该合同还约定了其他内容。顺枫公司签订上述合同后，依约进行场对中山市南朗镇顺枫华庭小区物业进行物业管理服务，并于2017年3月1日正式撤出该小区，不再对该小区进行物业管理。2.中山市南朗管理区经济发展公司于2015年12月2日向邓其先、吴晓彦邮寄一份催收楼通知书，主要载明：邓其先、吴晓彦所购买的案涉房屋已达到合约规定交付条件，第一次通知收楼时间为2015年5月10日，中山市南朗管理区经济发展公司已按照商品房买卖合同及补充协议的约定书面通知邓其先、吴晓彦办理收楼手续，但至今未前来收楼，故再次通知邓其先、吴晓彦于2015年12月31日前办理收楼手续，物业公司将从2015年6月1日起开始计收物业管理费，按127元/月计收。邓其先、吴晓彦称通知收楼的时间为2015年8月，但实际收楼时间是2016年6月。顺枫公司亦予以确认。3.顺枫公司于2017年6月28日邮寄了一份物业管理费催收函，主要载明：邓其先、吴晓彦欠交2016年2月至2017年2月的物业管理费2288元及违约金2154元，2016年2月至2017年2月代收水费59元及违约金39元，总欠费4540元，请邓其先、吴晓彦务必于2017年7月2日前缴纳，逾期缴纳，顺枫公司将通过法律起诉，邓其先、吴晓彦承担违约金、诉讼费和律师费等。4.顺枫公司为解决本案纠纷与广东雅商律师事务所签订了委托代理协议，支付了500元律师费。5.邓其先、吴晓彦提交的照片显示：水池内部锈迹斑斑，水质发黄；地下车库渗水严重；安保人员值班期间打瞌睡；楼房外墙瓷砖脱落。顺枫公司确认水箱当时是存在问题，但其已在2016年8月清洗了，至于水质发黄问题，是因为开发商偷工减料用消防水管代替不锈钢水管导致的，其已在积极配合协调，但这是开发商与业主之间的问题，与其无关。6.2016年3月6日，顺枫公司出具了一份装修许可证，装修内容为拆墙、封大阳台、地面、天花、木工、吊顶、墙面上漆、强弱电、网线、空调。庭审中，顺枫公司确认没收了邓其先、吴晓彦装修保证金3000元，至今未退还。庭审中，邓其先、吴晓彦确认每个月的物业管理费176元及未缴纳2016年2月至2017年2月的物业管理费，同意未缴纳的物业管理费从3000元保证金中抵扣，但不同意支付违约金。顺枫公司亦同意邓其先、吴晓彦所欠的物业管理费从3000元保证金中抵扣。因邓其先、吴晓彦至今尚未支付物业管理费，顺枫公司遂诉至本院，主张上述实体权利。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以合同无效为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”顺枫公司与中山市南朗管理区经济发展公司签订的前期物业服务合同是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，亦无其他合同无效的情形，应认定合法有效。顺枫公司根据物业服务合同的约定为中山市南朗镇顺枫华庭小区物业提供了物业管理服务，邓其先、吴晓彦作为中山市南朗镇顺枫华庭小区物业的业主，应受前期物业服务合同的约束，履行交纳物业服务费的义务，其拖欠物业服务费的行为已构成违约，理应承担支付尚欠物业服务费等违约责任。顺枫公司主张邓其先、吴晓彦拖欠2016年2月至2017年2月期间的物业服务费2288元，且邓其先、吴晓彦亦确认其未缴纳该期间的物业管理费，本院予以确认。邓其先、吴晓彦辩称顺枫公司存在未按合同约定清洗水池及排污管、没有对设备设施进行有效维护、安保人员上班打瞌睡等问题并提交了相应的照片予以佐证，且顺枫公司亦确认水箱以及排污管等确实存在问题，故对邓其先、吴晓彦的抗辩，本院予以采信。顺枫公司称水箱问题及排污管渗水问题是由于开发区偷工减料导致的，其亦在积极协调处理，但这是开发商与业主之间的问题不应由其承担。本院认为，即使主要是开发商的问题，顺枫公司作为物业亦应该积极向开发商反馈，解决问题，或者积极与各业主进行沟通，出具解决方案，为业主提供完善的物业服务。故对顺枫公司该主张不予采纳。顺枫公司怠于履行物业服务协议赋予的管理服务义务，邓其先、吴晓彦因顺枫公司未按合同约定提供完善的物业管理服务而拒绝支付物业管理费，从日常生活经验来看，是可以理解的。但是顺枫公司作为物业公司，提供的是概括性服务，虽然在合同履行中存在不作为、不到位等问题，但毕竟提供了一定程度的物业管理服务，邓其先、吴晓彦作为业主，应知其不交纳或逾期交纳物业管理费，势必会造成顺枫公司管理服务资金的不足，进而影响到顺枫公司提供正常的管理服务，并且这对于其他的交费业主也是一种不公平行为。因此，考虑到合同的标的性质及顺枫公司履行义务（包括其服务质量和服务态度）的整体状况，本院认定邓其先、吴晓彦仅需向顺枫公司支付部分的物业管理费即2173.6元（2288元×95%）。对于顺枫公司主张的违约金，本院不予支持。因双方均同意所欠物业管理费从装修保证金中抵扣，3000元装修保证金足以抵扣邓其先、吴晓彦所欠的2173.6元物业管理费，故进行抵扣后，邓其先、吴晓彦无需再向顺枫公司支付任何款项。关于律师费的诉求，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：驳回原告中山市顺枫物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取为25元（原告顺枫公司已预交），由原告顺枫公司负担。本判决为终审判决。审判员 周 逵二〇一九年六月二十七日书记员 陈芷云杨丽燕