山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0203民初1634号原告（反诉被告）：李昂，女，1988年12月4日出生，汉族，住青岛市黄岛区。委托诉讼代理人：李蓬月，山东雅君律师事务所律师。被告（反诉原告）：温信宝，男，1974年10月2日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：周重骏，山东康桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：包玺，山东康桥律师事务所律师。第三人：青岛云房数据服务有限公司，住所地青岛市市南区南京路8号15层。法定代表人：丁杰，总经理。委托诉讼代理人：张军显，男，1992年5月3日出生，汉族，系该公司员工，住河北省廊坊市安次区。委托诉讼代理人：曹迅，男，1987年12月25日出生，汉族，系该公司员工，住河南省泌阳县。原告（反诉被告）李昂与被告（反诉原告）温信宝、第三人青岛云房数据服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李昂的委托诉讼代理人李蓬月，被告（反诉原告）温信宝及其委托诉讼代理人周重骏、委托诉讼代理人包玺，第三人青岛云房数据服务有限公司的委托诉讼代理人张军显、委托诉讼代理人曹迅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李昂向本院提出诉讼请求：1、判令温信宝支付违约金75389.6元；2、诉讼费由温信宝承担。事实和理由：2016年11月10日，李昂与温信宝在第三人的居间下签订房屋买卖合同，就温信宝购买李昂位于青岛市市北区户房屋达成一致意见。合同约定房屋总价1318000元，合同签署当日支付定金2万元，自定金交付之日起60日内必须付清全部房款。买受人未按约定时间付款的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人应以该房屋成交总价为基数按每日0.04%的标准支付违约金。合同签订后温信宝于合同签署当日支付定金2万元，2016年12月19日支付50万元，2017年5月31日通过银行贷款支付64万元，2017年6月1日支付剩余房款158000元，严重超出了合同约定的付款时间。李昂多次与温信宝协商此事，要求支付相应的违约金，然温信宝均予以拒绝。在房屋买卖过程中，第三人作为中介服务机构为双方的房屋买卖提供居间服务。故，为维护李昂的合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。温信宝辩称，温信宝不存在逾期付款的行为，温信宝之所以未按原合同约定的付款时间支付全部房款，是因为李昂在履行约定过程中违约导致，包括逾期办理房屋权属登记，逾期办理解押登记导致，且李昂在履约过程中存在逾期交付房屋的行为，综上，为维护温信宝权利，温信宝提起反诉。请求法院支持温信宝的反诉请求，并驳回李昂的诉讼请求。温信宝提出反诉请求：1、请求李昂支付逾期办理房屋权属转移登记违约金31632元；2、请求李昂支付逾期交付房屋违约金31632元；3、请求李昂支付因逾期解押导致的利息损失22567元；4、请求李昂支付因李昂违约产生的路费损失9000元。5、本案诉讼费由李昂承担。事实与理由:2016年11月10日，李昂、温信宝、第三人签订《房屋买卖业务签约文件合订本》，约定由温信宝购买李昂位于青岛市市北区户房屋。合同约定房屋金额、付款方式、交付期限、办理权属转移登记期限及违约责任等。合同签订后，温信宝按合同约定履行义务，但李昂未按合同约定的期限办理解押、房屋权属转移登记及房屋交付。李昂上述违约行为给温信宝造成了损失，温信宝有权按合同约定向李昂主张违约责任。故请求支持温信宝的反诉请求。李昂对温信宝的反诉辩称，温信宝反诉无事实依据，根据合同约定，双方通过资金过桥方式办理解押，过桥费用由温信宝承担。解押时间相应得顺延，因温信宝不愿意承担过桥费用，后于2016年12月19日向李昂支付50万元房款，该付款时间已经晚于合同约定。李昂在收到款项后及时办理抵押手续及过户手续，并不存在逾期行为。且解押及权属登记时间晚于合同约定，系因温信宝不承担过桥费用及延期支付房款所致。根据合同约定，房屋交房时间为全部手续办完拿到全款后三日内，李昂拿到房款后当天办理了交房手续，故其要求支付逾期交房违约金无依据，其要求支付路费更没有事实和法律依据。请求法院依法驳回。第三人述称，第三人积极协助双方办理房屋各项手续，履行通知各方的义务，并协助顺利完成了不动产权办理及房屋交接手续，在本诉中第三人无需承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月10日，李昂与温信宝通过第三人居间服务签订《房屋买卖合同》，由温信宝购买李昂所有的位于青岛市户房屋。合同约定房屋总价为1318000元，签订合同当日温信宝支付购房定金20000元；2016年11月30日前支付首付款380000元；余款918000元，于2016年11月30日前向银行申请贷款，按银行放款程序支付给李昂。若温信宝因自身原因未获得银行批准贷款或贷款额度小于申请额度的，温信宝可继续申请其他银行贷款，至贷款批准。但自定金交付之日起60日内必须付清全部房款。合同约定房款的划转方式为：买卖双方同意选择资金监管服务，双方须在约定期限内与监管机构签署资金监管协议，将除户口保证金、交房保证金以外的房款按约定存入资金监管账户，按资金监管协议约定执行。合同约定，双方于2016年12月15日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。对于房屋的交付时间，双方约定为全部手续办完卖方拿到全款3日内，并在在首付款中留存20000元交由居间方托管作为交房保证金。合同还约定了买卖双方相应的违约责任。因涉案房屋有银行按揭抵押，抵押权人为中国农业银行，未还款金额约为500000元，故合同中约定，李昂于签署合同之日起30个工作日内自行筹资还清银行贷款，并办妥注销抵押登记手续。另，合同载明涉案房屋已出租，租赁期至2016年12月30日止，月租金2300元，押金2300元。李昂保证承租人已放弃优先购买权，买卖双方同意继续履行原租赁合同。合同签订后，温信宝即向李昂支付购房定金20000元。2016年11月23日双方对涉案房屋的解押时间及解押方式进行了补充约定：双方通过资金过桥方式去解除抵押，过桥费用由温信宝承担，解押时间由李昂向银行提出提前还款时间为准顺延。但该补充协议并未实际履行。2016年12月19日，温信宝通过银行转账向李昂支付房款500000元；2016年12月20日，李昂向农业银行清偿房屋贷款；2017年1月12日，中国农业银行申请撤押；2017年2月9日，双方签订网签备案合同；2017年2月10日，温信宝与中国邮政储蓄银行股份有限公司青岛市北区威海路支行签订《个人购房借款及担保合同》，用涉案房屋抵押贷款640000元；2017年2月15日，中国邮政储蓄银行股份有限公司青岛市北区威海路支行申请抵押权登记；2017年2月15日，买卖双方申请产权转移登记；2017年4月11日，涉案房屋的所有权证书变更登记所有权人为温信宝；2017年5月5日，温信宝领取所有权证书；2017年5月31日，银行发放贷款向李昂支付房款640000元；2017年6月1日，温信宝向李昂支付剩余房款158000元。2017年6月1日，李昂将涉案房屋交付给温信宝。本院认为，李昂与温信宝签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行各自的权利义务。本案争议的焦点是违约责任的认定。李昂认为温信宝违约在先，原因是温信宝不愿意承担过高的过桥费用并逾期支付房款，且温信宝未按照约定时间办理银行贷款手续，办理房屋过户后未及时缴税及领取房产证所导致。而温信宝认为是李昂违约在先，原因是李昂拖延办理房屋解押及权属转移登记所导致。本案中，根据买卖合同及补充条款的约定，李昂的主要合同义务是解除涉案房屋上原有的抵押登记，并配合买方办理产权过户手续及交付房屋。而温信宝的主要合同义务是向卖方支付购房款及承担“过桥资金”的费用。根据合同约定，李昂应于签订合同后30日自行解除房屋抵押。后双方于2016年11月23日作出变更约定，以过桥资金的形式解押，过桥费由温信宝支付。但双方均未依约履行，且均未举证证明系何方原因造成。直至2016年12月19日，温信宝将原合同中约定的首付款数额由38万元增加到50万元，并支付给李昂。次日，李昂用该款向农业银行清偿贷款并继续履行合同，双方均未提出异议，直至合同履行完毕。至此，本院认为，双方均以各自的实际履行行为变更了原合同约定的付款金额和支付方式。根据双方履约过程及银行办理贷款等交易习惯，银行解押、购房款支付、贷款发放、产权转移及交房的时间均在合理交易时间范围内，故本院认为，李昂与温信宝均不应承担违约责任。综上，李昂要求温信宝支付违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。温信宝要求李昂支付逾期办理房屋权属转移登记及逾期交付房屋的违约金、利息及路费损失的反诉请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）李昂的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）温信宝的反诉请求。本诉案件受理费1685元，由原告（反诉被告）李昂负担。反诉案件受理费1085元，由被告（反诉原告）温信宝负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，缴纳上诉费，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  孙 婷人民陪审员  张惠琴人民陪审员  于建芝二〇一九年六月十八日书 记 员  王予予