广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4734号上诉人（原审被告）：广州尊恒房地产销售代理有限责任公司，住所地广州市越秀区白云路111号2208房。法定代表人：梁丽云，职务总经理。委托诉讼代理人：李丽英，广东穗卫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州美联港置房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区越秀南路183号2101之A。法定代表人：张锦成，职务执行董事。委托诉讼代理人：薛红，广东金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐立民，该公司职员。上诉人广州尊恒房地产销售代理有限责任公司（以下简称尊恒房地产公司）因与被上诉人广州美联港置房地产代理有限公司（以下简称美联港置公司）商品房代销合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初20436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。尊恒房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回美联港置公司的一审诉讼请求；2.一二审诉讼费用由美联港置公司承担。事实和理由：（一）一审法院认定因案涉房屋被查封导致美联港置公司推介客户未签订正式买卖合同支付首期款，属于事实认定错误。依据房管部门的征询复函载明案涉房屋查封期限至2019年12月4日，结合《最高人民法院关于适用的解释》第四百八十七条的规定，查封不动产的期限不得超过三年。据此可知，案涉房屋的查封时间为2016年12月5日。但林明、林美欣签订案涉房屋《认购协议书》的时间以及依约支付首期房款的时间发生在前，案涉房屋被查封发生在后，从2016年12月5日至2019年12月4日期间，案涉房屋一直处于正常交易的状态，并不构成对林明、林美欣在先支付首期房款行为的障碍，更不影响案涉房屋的正常交易。且，在此之间，美联港置公司有成功推介其他客户与开发商达成@金寓项目房屋的最终买卖交易，由此可以说明，林明、林美欣是基于其自身过错未依约支付首期房款而未与开发商签订正式买卖合同，与案涉房屋在后被查封之间并无因果关系。（二）一审法院认定美联港置公司已实际履行合同，并基于公平原则判决尊恒房地产公司承担法律责任，属于认定事实及适用法律的双重错误。美联港置公司履行合同的标准为：是否成功促成其推介客户与尊恒房地产公司签署《房屋买卖合同》并交齐首期房款，该标准同为尊恒房地产公司向美联港置公司支付代理费的标准。林明、林美欣签订《认购协议书》、支付定金5万元只是房屋买卖交易中的一个步骤，并不足以认定房屋交易行为已经完成。从双方签订的《代理分销合同》来看，推介客户不足以认定美联港置公司的代理分销行为已全面、完整履行，相反，美联港置公司在代理分销的过程中，并未成功分销案涉房屋。在尊恒房地产公司既未违约亦无过错的前提下，一审法院适用公平原则判决尊恒房地产公司向美联港置公司支付“报酬”，明显适用法律错误。现美联港置公司并未成就代理费支付的条件，则尊恒房地产公司依约无须向美联港置公司支付任何“报酬”或费用。但一审法院扩大尊恒房地产公司的支付义务违背了公平原则的适用。且一审法院亦违背了不告不理的原则，美联港置公司仅向尊恒房地产公司主张“代理费、现金奖及违约金”，并未主张其他“报酬”。综上，一审判决认定事实、适用法律错误，恳请二审法院改判。美联港置公司二审辩称，美联港置公司不同意尊恒房地产公司的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。美联港置公司向一审法院起诉请求：尊恒房地产公司向美联港置公司支付中介服务费142352元及违约金（从2016年9月3日起至实际支付之日止，按每日千分之一的标准计算）。一审法院认定事实：2016年9月1日，美联港置公司（乙方）与尊恒房地产公司（甲方）签订《@金寓项目代理分销合同》，约定甲方委托乙方销售的项目位于广州市荔湾区东风西路81号荔鸿商贸大厦，该项目的委托销售为公寓、写字楼，委托代理期限从2016年8月25日起至2016年11月18日止；甲方在收到乙方客户交齐五成楼款之日起7个工作日内支付给乙方代理费用；代理期内，甲方按乙方的销售成交价计付代理费（代理费包含乙方的网络、地铺推介的费用及劳务、咨询、销售等事项的代理费），成交价指《商品房买卖合同》的售价，代理费按销售套数确定计付比例；代理费计付标准为1-20套成交价的6%，21-50套成交价的7%，51套以上成交价的8%；除上述代理费外，甲方向乙方给予额外现金奖，现金奖计付标准为成交价的2%；该代理费和现金奖于乙方推介之客户与甲方签署《商品房买卖合同》并交齐首期楼款之日起7个工作日内（该客户且不出现与甲方解约之行为），甲方按本条款向乙方支付代理费用和现金奖的100%，打到乙方账户；如甲方在本合同有效期内收取了乙方介绍的客户之定金或诚意金，在本合同终止后，与甲方成交的，则甲方仍需按上述约定向乙方支付相关代理费和现金奖；若甲方未按约向乙方支付相关费用的，自逾期之日起，甲方每天按应付未付费用总额的千分之一向乙方支付违约金，如逾期超过30天，乙方有权解除合同，甲方须在合同解除后7个工作日内承担乙方由此而产生的一切经济损失及相关法律责任等。2016年8月31日、9月2日、9月4日，广州市荔鸿房地产发展有限公司（出售方、以下简称荔鸿公司）分别与林明、林美欣签订《认购协议书》，写明认购方认购荔鸿商贸大楼1232、1213、1234、1133号物业，认购价格分别为600000元、750000元、630204元、590672元等。荔鸿公司在2016年8月1日、9月2日、9月5日向林明、林美欣出具收款收据，写明收到两人交来荔鸿商贸大楼1232、1213、1234、1133房的定金各50000元。庭审中，美联港置公司、尊恒房地产公司均确认认购人没有与出售方签订正式的买卖合同，认购的房屋没有交付给认购人。美联港置公司陈述因为认购的房屋被查封，认购人无法办理网签手续，故无法签订正式的买卖合同。本案审理期间，一审法院向房管部门发函询问涉讼荔鸿商贸大楼1232、1213、1234、1133号房的基本情况。广州市国土资源和规划委员会于2018年10月29日出具《复函》，写明荔鸿商贸大楼所在用地单位为荔鸿公司，该楼未办理首次登记；荔湾区东风西路81号1133房、1213房、1232房、1234房均未网签合同，未办理预告登记（预售合同备案）；上述房屋分别以2016登记01319003、01319016、01319032、01319034号办理在建工程抵押，抵押权人为广州农村商业银行股份有限公司天河支行，广州市天河区人民法院以（2016）粤0106民初10055号协助执行通知书查封上述房屋，查封期限至2019年12月4日止。一审法院认为，美联港置公司与尊恒房地产公司签订的《@金寓项目代理分销合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定尊恒房地产公司在美联港置公司推介之客户与甲方签署《商品房买卖合同》并交齐首期楼款之日起7个工作日内支付代理费及现金奖等，本案中，美联港置公司推介的客户没有签订正式的买卖合同，也未支付首期款，上述约定付款条件未成就，故美联港置公司要求尊恒房地产公司支付代理费、现金奖及违约金的请求缺乏依据，一审法院不予支持。即便如此，美联港置公司陈述其推介的客户之所以没有签订正式买卖合同支付首期款是因为认购房屋被查封，根据房管部门的复函，涉讼认购房屋确实存在查封，美联港置公司只是项目的受托分销方，并非项目的开发商，房屋被查封是美联港置公司所不能预见及控制的情形，故上述约定付款条件未成就并非美联港置公司过错所致。考虑到美联港置公司已实际履行分销合同，推介客户认购房屋并提供了服务，基于公平原则，一审法院酌情确定由尊恒房地产公司按照合同约定代理费的30%向美联港置公司支付报酬46275元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条的规定，于2018年11月12日判决如下：一、尊恒房地产公司在本判决发生法律效力之日起10日内，向美联港置公司支付报酬46275元；二、驳回美联港置公司的其他诉讼请求。本案受理费4727.10元，由美联港置公司负担3771.1元，尊恒房地产公司负担956元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，尊恒房地产公司向本院提交如下证据：证据1.广州市国土资源和规划委员会《关于（2018）粤0104民初20436号案的复函》；证据2.从2016年9月1日至2016年12月4日期间，美联港置公司成功代理分销房屋交易，收到尊恒房地产公司支付的代理费及现金奖的证明材料及相应的《认购协议书》；该两份证据拟证明：1.案涉房屋的查封时间为2016年12月5日；2.金寓项目在2016年12月5日被查封之前一直处于正常交易状态；3.林明、林美欣是基于未依约支付首期房款的原因而没有与开发商签订正式买卖合同，与案涉房屋在后被查封之间没有因果关系。美联港置公司质证称，美联港置公司认为两份证据的真实性均予以认可，但关联性不予认可。对于第一份证据，美联港置公司认为其无法知悉查封时间期限至2019年12月4日是否有延续封的情况，且显示不了查封的具体时间。法院递交材料查封的时间跟实际查封的时间是有时间差的，证明不了实施查封的时间是2016年12月5日；对于第二份证据，美联港置公司认为本案是因案涉房屋未解封而签订不了正式买卖合同。美联港置公司提交了成交的合同，但此成交合同签订时对应的房屋是解封的。但本案案涉房屋未解封故签订不了正式的合同。二审审理过程中，双方当事人均确认以下事实：1.双方签订的合同第四条第四点明确约定了代理费的支付条件；2.案涉的四套物业均由美联港置公司提供服务签订了《认购协议书》，但均未签订正式的房屋买卖合同及交齐首期楼款；3.双方确认案涉《房屋买卖合同》应当在2016年9月15日前签订。关于案涉物业的代销所付出的劳务依据，美联港置公司表示：其只提供了《认购协议书》和客户支付的定金收据。本院认为，本案二审当事人之间的争议焦点为：争议的代理费应否支付。关于代理费支付条件是否成就。双方之间签订的《@金寓项目代理分销合同》第四条第四点约定，代理费于美联港置公司推介之客户与尊恒房地产公司签署《商品房买卖合同》并交齐首期楼款之日起7个工作日内（该客户且不出现单方解约之行为），尊恒房地产公司按照本条款向美联港置公司支付代理费用。现从本案查明事实来看，美联港置公司推介之客户均未与尊恒房地产公司签订《商品房买卖合同》及交齐首期楼款。根据上述合同约定，美联港置公司向尊恒房地产公司要求支付代理费的条件未成就。从案件查明事实可知，案涉房屋被查封届满期限为2019年12月4日。二审中，双方均确认案涉《商品房买卖合同》及首期楼款应当在2016年9月15日前签订及支付。从现有证据显示时间顺序审查来看，《商品房买卖合同》不能按时签订与案涉房屋被查封之间并不存在因果联系。至于一审法院判决尊恒房地产公司支付报酬46275元，首先，争议的代理费支付条件不成就，尊恒房地产无需向美联港置公司支付代理费。其次，美联港置公司未提供证据证明其对于案涉物业的代销付出的劳务成本，因此，一审法院判决尊恒房地产公司支付报酬，缺乏事实及法律依据，本院予以纠正。综上所述，尊恒房地产公司上诉请求成立，本院予以支持。一审法院判决尊恒房地产公司支付报酬不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初20436号民事判决；二、驳回广州美联港置房地产代理有限公司全部诉讼请求。本案一审案件受理费4727.1元、二审案件受理费5224.6元，均由广州美联港置房地产代理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年六月三日书记员  杨希郑志锐