广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终6533号上诉人(原审原告)：徐本平，男，苗族，1972年6月24日出生，身份证地址：重庆市彭水县。委托代理人：张永毅，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人(原审被告)：广州市安贤土石方工程有限公司，住所地：广东省广州市白云区集贤社荟贤街43号2楼。法定代表人：黄敬安，职务：执行董事。上诉人(原审被告)：黄敬安，男，汉族，1973年12月30日出生，身份证地址：广东省广州市白云区。上述两上诉人共同委托代理人：罗东平，广东佳思特律师事务所律师。上述两上诉人共同委托代理人：许永成，广东佳思特律师事务所律师。上诉人黄敬安、广州市安贤土石方工程有限公司（下简称安贤公司）、徐本平因租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。徐本平上诉请求判令：一、撤销原审判决第二项，改判安贤公司和黄敬安连带返还徐本平押金50000元、租金75613元合计125613元并支付利息（以125613元为基数，自2018年11月5日起算，按中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率计算至实际清偿之日止）；二、撤销原审判决第三项，改判安贤公司和黄敬安连带赔偿徐本平订立合同损失308000元、装修损失360000元及公证费损失2020元，以上合计670020元；三、由安贤公司、黄敬安承担本案一、二审全部诉讼费。事实与理由如下：一、原审判决划分责任错误，黄敬安故意隐瞒涉案商铺的违章信息，欺骗徐本平与其签订合同，应当对合同无效承担全部责任。其一，徐本平在订立合同之时，已经尽到审慎注意义务，对涉案商铺的合法性进行了充分的考察。徐本平在签订合同前走访周边商铺，了解到隔壁的商家均成功办理了登记，且涉案商铺的上一任承租人谢海以涉案商铺为住所，为其经营的“小牛厨艺”在工商管理部门办理登记并取得了营业执照。基于对国家工商管理部门发放的营业执照和公示的登记信息的信赖，徐本平消除了对涉案商铺合法性的顾虑。因此，徐本平对涉案商铺的合法性已经充分尽到了审慎注意之义务，对合同无效不具有过错。其二，涉案商铺系因黄敬安未按规划建房被列为违章建筑，黄敬安在订立合同时故意隐瞒该事实。从黄敬安事后提供的《建设用地规划许可证》可知，黄敬安对案涉商铺系违章建筑的事实自始知晓，但在与徐本平签订合同时既不提及房屋合法性问题也不出示相应文件，以默示的欺诈行为欺骗徐本平与其订立合同，对合同无效自始存在故意，理应承担全部过错。其三，黄敬安在其提供的《租赁合同》中暗示涉案商铺系合法建筑，令徐本平相信涉案商铺并非违章建筑。《租赁合同》第九条约定：“在合同期内如遇国家征用……甲乙双方应无条件服从”，因征用的前提是拥有合法的所有权，而违章建筑对应的则是拆违，黄敬安借此条款向徐本平暗示涉案商铺产权合法无瑕疵，徐本平最终相信案涉商铺系合法建筑；二、原审判决错误地确定装修的现值，在未充分查明事实的情况下对装修现值进行不合理折算其一，原审判决不予计算现值的物品，在拆除后将丧失价值，应当计算在装修现值的范围内。原审判决认定花格拼花、柜体、排烟系统等系可拆除物品明显不当，该物品为涉案商铺量身定制的物品，一经搬动或者拆除即无法继续使用，并丧失物品原有价值。同时，前述物品拆除成本极大，属不宜拆除的物品。其二，徐本平未对涉案商铺的装修充分使用，涉案商铺的装修完好、折算率低、现值完整。万发装饰公司于2018年9月21日交付装修，徐本平于10月24日收到拆违通知，相隔时间短，期间涉案商铺的装修保存完好，使用程度低，应当按照现实情况折算装修现值。其三，原审判决在安贤公司与黄敬安未主张、未举证的情况下，对未形成添附的物品进行折算，但未阐明折算的依据和标准，且未充分考虑排除计算的物品性质和用途。同时，按照常理，装修总价值360000元，未充分使用的情况下折算现值240000元，显然违背一般市场认知；三、原审判决不予支持转让费是错误的，转让费产生的根源系黄敬安对第一任承租人收取的入场费，且徐本平向谢海支付转让费系遵照市场规则，为合同签订支出的必要费用。其一，“转让费”实质上系由黄敬安收取，合同无效后黄敬安理应赔偿该项费用。黄敬安出租商铺时按照一间门面十万元的标准向第一任承租人收取“入场费”，每五年收取一次。《租赁合同》项下商铺共有五间门面。第一任承租人已向黄敬安支付五十万元“入场费”，商铺转租时，则由新任承租人向前任承租人支付与剩余租期相对应的“转让费”。徐本平承租商铺时租期剩余二年七个月，折合室内装修共计为三十万八千元。由此可见，“转让费”和“入场费”为同一性质，且在根源上被黄敬安占有。在合同无效后，黄敬安对该项费用已经丧失占有基础，理应向徐本平足额赔偿。其二，涉案商铺所在的荟贤街区域收取“入场费”、“转让费”及“顶手费”系众所周知的商铺租赁规则。徐本平与谢海签订《转让协议》前曾向周边商铺核实过该项市场规则，谢海也表示无论是谁承接《租赁合同》的剩余租期，都需要支付转让费。由此可见，“转让费”系徐本平为签订《租赁合同》支出的必要费用，并且该费用并非仅针对徐本平一人。其三，合同无效后，黄敬安应当承担缔约过失责任，赔偿徐本平为签订合同支出的转让费；四、原审判决在未查明事实的情况下，不予支持徐本平退还租金的诉请，有违公平原则。其一，原审在未查明事实的情况下即采纳安贤公司、黄敬安的主张。安贤公司、黄敬安提供《缴费通知单》以证明水电费、公摊费等费用，但该项证据的真实性、关联性存疑，原审判决所依据的事实不清，证据不足。其二，对于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，需要根据案件的具体情况，对造成合同无效的过错方、承租方对房屋的利用程度等方面综合考察是否适用。其三，徐本平未对涉案商铺进行有效利用，没有实现签订《租赁合同》的目的。双方签订《租赁合同》约定涉案商铺仅供商业用途，而徐本平依合同约定接收涉案商铺并完成装修后，双方即发生争议，徐本平并未利用涉案商铺进行有效经营以实现合同约定的商业用途。安贤公司、黄敬安对徐本平的上诉请求答辩称：不同意徐本平的全部诉讼请求，请求法院依法驳回。其一，2008年5月12日，安贤公司、黄敬安出资建房及对建成后商铺进行招商和出租，徐本平在与安贤公司、黄敬安合同磋商阶段及承租使用涉案租赁物的任何时间段均可以通过房管、国土规划部门申请查询该租赁物的产权情况，但徐本平至本案起诉前一直没有就合同效力等相关问题提出异议，其自身对承租物未尽审慎义务，对合同无效有过错责任。其二，徐本平主张租金与押金的利息，无事实和法律依据，应予驳回。关于租金利息，因双方对租金计算存在争议，并非安贤公司、黄敬安故意不予退还租金差额，根据合同约定，租赁期间无需支付利息，故徐本平诉请支付利息无事实和法律依据。其三，徐本平主张固定装修损失36万元和转让费308000元无法律依据。徐本平未经安贤公司同意，擅自装饰、装修商铺，其产生的损失与安贤公司、黄敬安无关。根据双方签订的《商铺服务合同》第五条第五款的约定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，安贤公司、黄敬安无需承担装修费损失。首先，涉案商铺的装修实际情况不明确。没有相应的工程签证，徐本平实际是否完全按合同约定进行装饰、装修不确定。其次，装修款实际数额无法核实。现有证据不能证明其实际支出的装修费用，徐本平没有直接证据证明涉案物业的装修花费，其中10多万元的装修款并没有转账记录证明，徐本平称以现金支付，但无银行流水印证，且不符合情理。其四，安贤公司、黄敬安并未收取过徐本平任何转让费，该转让费只发生在其与谢海之间，与安贤公司、黄敬安无关，其应根据合同相对性向谢海主张。其五，徐本平在收到拆迁通知后，有足够时间进行搬迁。因其怠于搬迁并腾空而导致拆迁时产生设备和其他损失，属于放任损失扩大的行为，对拆迁人员不恰当的搬迁行为，安贤公司、黄敬安不应当承担相应的责任。安贤公司、黄敬安上诉请求判令：一、撤销原审判决第二项，改判驳回徐本平要求安贤公司支付利息的诉求；二、撤销原审判决第三、四项，改判驳回徐本平要求安贤公司、黄敬安赔偿装修损失120000元和公证费损失1010元及要求黄敬安对原审判决第二、三项承担连带责任的诉求；三、本案一、二审诉讼费用均由徐本平承担。事实与理由如下：一、原审法院支持徐本平要求退还租金和保证金的利息主张属认定事实错误。根据《租赁合同》第四条及《商铺服务合同》第三条的约定，押（按）金约定为无息返还，故徐本平诉请安贤公司与黄敬安退还租金和保证金的利息没有事实和法律依据；二、原审法院认定“根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干间题的解释》第九条之规定，因徐本平确实对涉案商铺进行了装修，现租赁合同已被认定无效，故徐本平要求安贤公司赔偿装修损失于法有据，予以支持”，属于事实认定错误，适用法律不当。其一，徐本平装饰装修商铺并未经安贤公司同意。徐本平原审提交的《商铺服务合同》第五条第5款显示，徐本平应爱护和合理使用承租涉案商铺的各种设施，如需改动应先提出书面申请征得安贤公司同意，但安贤公司未曾收到过任何涉案商铺的装饰装修申请，未收到过徐本平提交的任何装修方案和施工图纸进行报备审核，亦从未书面同意过涉案商铺的装饰装修方案和施工图纸。其二，从徐本平提交的《工程预算表》中显示“一、打拆工程部分，1、打拆原有厨房墙砖机械人工费，41平方米，单价45元，合计1845元；2、打拆原有厨房玻璃隔墙机械人工费，21平方米，单价45元，合计945元；3、打拆原有背景墙机械人工费，9平方米，单价45元，合计405元”等内容可知，徐本平为了达到装修改造的目的，对租赁标的物存在多处、重大打拆墙体的情形，明显属于对租赁标的物的内部设施、主体的重大改动，但徐本平却一直未告知安贤公司。该重大改动发生在对租赁标的物的内部，安贤公司也无法知悉。按照《商铺服务合同》第五条第5点的约定，徐本平有义务告知安贤公司，并经安贤公司同意方可进行改动装修。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，徐本平未经安贤公司同意，以打拆墙体等破坏设施的方式、手段进行装修，不应当由安贤公司承担装修费用损失。原审法院以对物业进行装修符合一般生活常识等为由，认定视为安贤公司与黄敬安同意徐本平对涉案商铺的装饰装修，依据不足，与事实和法律不符，且该认定无故、不当地免除了徐本平的举证责任，对安贤公司与黄敬安而言是不公平的；三、原审法院认为“徐本平提交的公证书所附照片能证实七对涉案商铺进行装修，且照片显示的涉案商铺的装修状况也与徐本平提交的《工程预算表》能列的装修项目基本对应，徐本平提交的《装修工程合同书》与《工程预算表》以及银行转账凭证、微信转账即收款收据及《公证书》等证据，已能形成完成的证据链，故对徐本平主张其对涉案商铺进行装修支付装修费360000元予以采信”，是错误的。其一，徐本平提交的《装修工程合同书》显示，该合同书中的工程地点和工程名称并不明确，无法落实装修的对象即为本案的租赁标的物。徐本平提交的《预算表》显示，该预算表仅为预算，不能作为实际结算的凭证，不能认定《预算表》的所有项目均已做完。其二，徐本平提交的银行转账凭证和微信转账记录合计仅为19.7万元，与其提供的收据金额不一致，无法相互印证，不能形成完整的证据链。徐本平主张已支付36万元装修款项，并称其中的16.3万元为现金支付，但第一，涉及金额较大，第二，徐本平并未提供取款凭证、付款来源等证据予以佐证，第三，之前的19.7万元均通过银行转账和微信转账予以支付，为何该16.3万元又会通过现金方式支付?第四，徐本平对该16.3万元未作任何合理解释。故，徐本平对其声称的已支付剩余16.3万元装修费用举证不足，也可印证徐本平并未按《预算表》完成所有装修项目。徐本平对安贤公司、黄敬安的上诉请求答辩称：其一，原审法院已明确认定，双方签订的合同为无效合同，而导致合同无效的主要责任在于安贤公司、黄敬安，因其隐瞒涉案商铺系违章商铺的事实。安贤公司、黄敬安理应退还的租金和保证金及相应的利息，属于徐本平的实际损失之一，安贤公司、黄敬安应当赔偿。其二，关于申请装修问题。按照涉案商铺前几任运营者的情况，在接手时进行装修属于惯例，安贤公司、黄敬安也未提供证据证明之前的承租人有书面申请装修。其次，安贤公司、黄敬安知晓徐本平接手涉案商铺时的情况，且徐本平也曾口头告知要重新装修，并另行申请营业执照，重新营业。其三，关于转让费。事实上，黄敬安在第一次出租时就曾按照每年10万元的标准收取了五年的入场费，之后的承租人通过所谓的转手费承接入场费，徐本平承接的入场费最后折算转让费为308000元，另谢海代安贤公司、黄敬安收取了徐本平的5万元押金，故转让费和入场费属于同一性质的费用，且均由安贤公司、黄敬安占有。合同无效后，安贤公司、黄敬安对该转让费丧失占有基础，故其应足额赔偿。其四，关于装修费用。徐本平系委托有资质的装修公司并签订装修合同，装修费用的支付方式分为银行转账和现金支付。徐本平于2019年1月4日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认徐本平与安贤公司间的《租赁合同》及《商铺服务合同》无效；2、安贤公司、黄敬安共同向徐本平返还保证金及房屋租金125613元（保证金为5万，剩余是租金），并支付利息（以125613元为本金，从2018年11月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率暂计至实际付清之日止）；3、判令安贤公司、黄敬安共同赔偿徐本平损失720020元（包含转让费358000元，装修费360000元，公证费2020元）；4.、安贤公司、黄敬安承担本案全部诉讼费用。原审法院经审理查明：2018年8月16日，徐本平（承转方，乙方）与谢海（转让方，甲方）签订了《转让协议》，约定：甲方自愿将经营中餐厅原店名“小牛厨艺”（地址：广州市白云区永平街荟贤路x号x档），转让给乙方，经双方协商达成以下协议：1.甲方将经营中餐厅“小牛厨艺”整店转让给乙方（含所有设施、设备）；2.转让金额为358000元（含房租押金50000元）；3.甲乙双方办完所有过户手续后，乙方暂留2000元作为甲方注销原营业执照押金，其余转让金乙方一次性付给甲方（甲方出具收条给乙方）；4.2018年8月16日之前该店的债权债务由甲方负责，与乙方无关。上述转让协议签订后，徐本平向谢海支付了356000元转让费，谢海向其出具收条。2018年8月16日，安贤公司（出租方，甲方）与徐本平（承租方，乙方）签订了《租赁合同》，约定：甲方同意将广州市白云区永平街荟贤路x号对面1-42档09、10、11号商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用，该建筑为约260平方米，租期五年，从2015年7月20日至2021年1月20日止，其中2018年7月20日至2019年7月20日，每月租金28940元。租金款项按当月缴给甲方，每月租金款项在当月5日前缴清。乙方负责按时缴交水费、电费等。合同期满，乙方如不续租所租赁的铺位内的固定装修不得拆除，无偿移交甲方，属于甲方所有的一切设施，乙方不得拆除和移动。同日，双方签订了《商铺服务合同》，约定：就乙方承租甲方所管理的1号对面1-42档09、10、11商铺进行商业经营一事，达成如下协议：租赁期限自2015年7月1日至2021年1月20日。服务费价格为：2018年7月20日至2019年7月20日，每月租金28940元，每月物业管理服务费按2.5元/平方米收取。服务费款项按当月缴交甲方，每月服务费款项在当月5日前缴清。等等。上述合同落款时间为2015年7月20日，但实际签署时间均为2018年8月16日。上述合同签订后，安贤公司向徐本平出具收据，确认收到徐本平50000元保证金。安贤公司将涉案商铺交付徐本平使用，徐本平将涉案商铺进行装饰装修后用以经营“老坛酸菜鱼”餐饮店。此后，徐本平分别于2018年8月16日、2018年9月4日、2018年10月10日向黄敬安的个人账户分别转账14795元、30351元、30467元。安贤公司主张双方惯例是每月月初支付当月租金及物业管理费、支付上月水电费，为证明该主张，安贤公司向原审法院提交了2018年8月至11月的缴费通知单，通知单打印日期为当月1日，缴费项目包括租金（28940元）、水电费（含损耗分摊、霓虹灯分摊）、物业管理费（650元），其中8月份各项费用合计38613.75元、9月份各项费用合计30350.75元、10月份各项费用合计30467元、11月份各项费用合计42988.25元[租金28940元、水电费（含损耗分摊、霓虹灯分摊）13398.25元、物业管理费650元]。安贤公司并陈述，徐本平于2018年8月16日支付的14795元为半个月的租金合同物业管理费，安贤公司还提交微信聊天记录拟证明其通过微信的方式向徐本平发送每月应缴租金及各项费用的金额。徐本平在庭审中陈述，其根据黄敬安的老婆向其发送的短信去缴纳每月费用，短信中要求其交9月份的水电租金合计30351元，10月份的水电租金合计30467元，8月16日付的14975元只是租金，当时协商8月份由其承担半个月租金。2018年10月24日，广州市白云区永平街河长制办公室在涉案商铺门口张贴《关于限期拆除流溪河左干渠涌边违建的告知书》，主要内容为：该建筑属于流溪河左干渠管理范围内的违法建设，需限期拆除。请于今年11月5日前自行搬迁完毕，逾期不搬造成损失的，后果自负。请业主同步自行组织拆除，逾期未拆除的由城管执法部门组织拆除。2018年10月30日，徐本平委托王旭苹申请广州市荔湾公证处对涉案商铺的现状进行保全证据，该公证处于当日下午至涉案商铺对档口的外观及内部现状进行拍照，广州市荔湾公证处就此出具了（2018）粤广荔湾第16018号《公证书》，并向王旭苹收取了公证费2020元。涉案商铺未办理规划报建手续。2018年11月23日，涉案商铺被拆除。原审过程中，为证明装修损失，徐本平向原审法院提交了以下证据：1.《装饰工程合同书》与《工程预算表》，上述证据显示，徐本平将涉案商铺的装饰工程发包给广州市万发装饰工程有限公司施工，工期自2018年8月27日至9月21日，万超科为施工方驻工地技术员。工程报价单总额为360155元，工程项目包括鱼缸、实木花格拼花、柜体、排烟系统、灯具、明渠盖、排气扇等；2.银行转账凭证、微信转账凭证，拟证明其于2018年8月至11月以银行转账和微信转账的方式向万成松（广州市万发装饰工程有限公司的法定代表人）、万超科支付了197000元工程款。3.广州市万发装饰工程有限公司向徐本平出具的收款收据（收据金额合计360000元，其中注明微信转账和银行转账的金额合计197000元，现金支付163000元）。安贤公司、黄敬安对上述证据的三性不予确认。另查明：安贤公司为自然人独资的有限公司，黄敬安是该公司的股东。徐本平在原审庭审中表示，如果法院认定徐本平尚拖欠安贤公司房屋占有使用费及水电费，其同意在保证金中予以扣除。原审法院认为：涉案商铺位于广州市白云区永平街道辖区，依法属于城市规划区内，该物业未办理规划建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，徐本平与安贤公司于2018年8月16日签订的《租赁合同》及《商铺服务合同》应为无效合同，故对徐本平要求对此予以确认的诉讼请求予以支持。安贤公司同意退还徐本平押金50000元，故对徐本平的该项诉讼请求予以支持。双方合同虽然无效，徐本平已实际占用了涉案商铺，其应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。双方约定涉案房屋每月租金为28940元，徐本平根据安贤公司的通知于2018年8月16日、2018年9月4日、2018年10月10日向黄敬安的个人账户分别转账14795元、30351元、30467元，安贤公司主张上述款项分别为2018年8月16日至2018年10月31日的租金和物业管理费，2018年8月至2018年9月30日的水电费，该主张与安贤公司提交的缴费通知单及微信聊天记录，以及徐本平在庭审中陈述的事实可相互印证，予以采信。由于徐本平于2018年10月24日收到广州市白云区永平街河长制办公室发出的《关于限期拆除流溪河左干渠涌边违建的告知书》，该通知要求徐本平于11月5日前自行搬迁完毕，故原审法院认为2018年10月24日以后徐本平已无法继续在涉案商铺正常经营，由于安贤公司收取了徐本平2018年10月整月租金，安贤公司应当将2018年10月25日至31日的租金退还给徐本平，金额合计6534.84元（28940元÷31天×7天）。安贤公司要求徐本平向其支付2018年11月1日至22日的租金和物业管理费不予支持。对于涉案商铺于2018年10月份发生水电费（含损耗分摊、霓虹灯分摊）13398.25元，徐本平仍应向安贤公司支付，徐本平同意该费用可在安贤公司应当向其退还的保证金中予以抵扣，故安贤公司实际应当向徐本平退还押金36601.75元。对于徐本平主张的应退还租金和保证金的利息，予以支持，租金和保证金的利息应当分别以6534.84元和36601.75元为本金，从徐本平提起本案诉讼之日即从2018年12月12日起算，按照中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率，计算至实际清偿之日止，对徐本平主张的超出部分不予支持。对于徐本平主张的装饰装修损失360000元的诉讼请求。因徐本平承租涉案商铺经营餐饮，其对物业进行装修符合一般生活常识，且双方合同中亦约定徐本平如不续租所租赁的铺位内的固定装修不得拆除，无偿移交给安贤公司，因此安贤公司主张徐本平装修未经其同意，不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，对于形成附合的装饰装修物，应当由徐本平与安贤公司按照导致合同无效的过错分担现值损失。首先对于形成附合的装饰装修物现值是多少的问题，因涉案商铺现已被拆除，已无法通过评估鉴定予以确定，故现仅能根据双方的举证对形成附合的装饰装修物现值进行认定。徐本平提交的《公证书》所附照片能证实其对涉案商铺进行了装修，且照片显示的涉案商铺的装修状况也与徐本平提交的《工程预算表》能列的装修项目基本对应，徐本平提交的《装饰工程合同书》与《工程预算表》以及银行转账凭证、微信转账凭证及收款收据及《公证书》等证据，已能形成完成的证据链，故原审法院对徐本平主张其对涉案商铺进行装修支付装修费360000元予以采信。另外对于装饰装修现值损失的认定需要扣除未形成附合部分的如鱼缸、花格拼花、柜体、排烟系统、灯具、明渠盖、排气扇、木板等未形成附和的物品的价值，并考虑到徐本平对涉案商铺进行装修后的使用情况，原审法院酌情认定涉案商铺的装修在2018年10月24日的现值为240000元。对于上述装修现值损失，应当由徐本平与安贤公司按照过错的程度进行分担。因签订合同的各方当事人均应具有审慎义务，对涉案商铺的状态应详细了解，涉案合同因租赁标的物没有合法规划报建而无效，徐本平与安贤公司均有过错，故对于因合同无效导致的损失，应当由双方各承担50%的责任，因此安贤公司当赔偿徐本平装修损失120000元。对于徐本平主张的转让费358000元损失，因该损失并不属于双方租赁合同无效导致的直接损失，徐本平要求安贤公司予以赔偿依据不足，不予支持。对于徐本平主张的公证费损失，该费用为安贤公司为对涉案商铺被拆迁前的现状进行证据保全的而支出的费用，原审法院对该项损失予以确认，该项损失应当由徐本平与安贤公司根据导致合同无效的过错承担分担，故安贤公司应当向徐本平赔偿50%即1010元。安贤公司为自然人独资企业，黄敬安系该公司的唯一自然人股东，黄敬安未能提供证据证明公司财产独立于自己财产，故根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，黄敬安对安贤公司涉案债务亦应承担连带责任。徐本平的相应诉请，予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年1月24日作出判决如下：一、确认徐本平与广州市安贤土石方工程有限公司签订的《租赁合同》、《商铺服务合同》无效；二、在本判决生效之日起三日内，广州市安贤土石方工程有限公司向徐本平退还押金36601.75元、租金6534.84元，以上合计43136.59元并支付利息（利息以43136.59元为本金，从2018年12月12日起算，按照中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率，计算至实际清偿之日止）；三、在本判决生效之日起三日内，广州市安贤土石方工程有限公司向徐本平赔偿装修损失120000元和公证费损失1010元，以上合计121010元；四、黄敬安对上述第二、三项判决承担连带赔偿的责任；五、驳回徐本平的其他诉讼请求。本案受理费6128.20元，由徐本平负担4336.73元，广州市安贤土石方工程有限公司和黄敬安共同负担1791.47元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为：本案二审的争议焦点包括：其一，安贤公司是否需向徐本平支付押金和部分预付租金的利息；其二，安贤公司向徐本平返还的租金金额如何确定；其三，安贤公司是否应向徐本平赔偿转让费损失；其四，安贤公司是否需向徐本平赔偿装修损失和公证费损失、装修费用如何确定及装修损失和公证费损失应如何分担；其五，黄敬安在本案中是否应与安贤公司承担连带责任。关于安贤公司是否需向徐本平支付押金和部分预付租金的利息的问题。因《租赁合同》约定的租赁物无合法报建手续，导致该《租赁合同》无效，安贤公司依法应当向徐本平返还因合同取得的财产包括押金及部分预付租金。因安贤公司未及时返还，导致徐本平因未能收回该两项款项而遭受相应的利息损失，应由安贤公司赔偿，故原审判决安贤公司向徐本平支付自徐本平提起本案诉讼之日始的利息合理合法，可予维持。安贤公司以《租赁合同》已约定押金无息返还为由，上诉认为其无需支付利息，但在《租赁合同》无效的情况下，该合同约定不产生约束合同当事人的法律效力，故安贤公司的该项上诉理由缺乏法律依据，本院不予采纳。关于安贤公司向徐本平返还的租金金额如何确定的问题。双方在《租赁合同》中明确约定了徐本平在租赁期间应付的租金标准，该租金对应于徐本平实际占有租赁物应支付的对价款，即使《租赁合同》无效，也不应免除徐本平在实际占有租赁物期间的对价款支付义务。因此，徐本平以其未将涉案房屋实际投入使用为由，上诉认为安贤公司应向其全额返还预付租金，不符合公平合理原则，本院不予采纳。对于安贤公司所主张的水电费用，该费用系涉案房屋在徐本平占有期间实际发生的费用，徐本平对安贤公司主张的金额提出异议，但并未提供相反证据予以反驳，故原审合理采信安贤公司的主张确定由徐本平负担，并无不当，可予维持。徐本平以安贤公司未就此充分举证证明为由，上诉认为其无需承担，理据不充分，本院亦不予采纳。关于安贤公司是否应向徐本平赔偿转让费损失的问题。如前所述，在《租赁合同》无效的情况下，安贤公司应当向徐本平返还因该合同而取得的财产，但徐本平所主张的转让费系徐本平为获取涉案房屋的承租而向案外人支付的对价款，安贤公司并非该款项的收取方，且无充分证据证明该项费用系可分摊于合同约定租期内的租赁费用，故徐本平诉请安贤公司向其返还该项费用，理据不充分，原审判决对此予以驳回并无不当，可予维持。关于安贤公司是否需向徐本平赔偿装修损失和公证费损失、装修费用如何确定及装修损失和公证费损失应如何分担的问题。其一，涉案房屋因无合法报建手续被有关部门强制拆除，导致双方之间的租赁关系无效且无法延续，安贤公司作为出租人，应向徐本平承担相应的损失赔偿责任，包括装修损失赔偿。公证费系徐本平为保全租赁现状以利双方将来划分责任而支出的合理费用，该项费用也可归为因合同履行而产生的损失。因此，徐本平诉请安贤公司赔偿装修损失和公证费损失符合法律规定，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。安贤公司以徐本平对涉案房屋进行装修未经其同意为由，上诉认为其无需向徐本平赔偿装修损失，但徐本平承租涉案房屋之后对原有装修进行重新改造用于经营，符合情理，徐本平亦提供证据证明其已对涉案房屋进行装修，安贤公司对此应知，且无证据反映安贤公司曾对此提出异议。因此，安贤公司的该项上诉理由缺乏充分理据，本院不予采纳。其二，关于装修费用如何确定的问题。如前所述，徐本平事实上对涉案房屋投入了装修费用，徐本平亦提交了证据予以证明，但徐本平提交的证据并不足充分证明其所主张的装修费用支出金额。基于涉案房屋已被强制拆除的事实，原审根据徐本平提交的证据结合涉案房屋的实际使用情况，酌情确定徐本平的装修损失金额为240000元，并无不当，可予维持。因此，无论是安贤公司以徐本平就装修损失金额举证不足为由，上诉认为其无需赔偿装修损失，还是徐本平以原审对装修现值进行不合理折算为由，上诉认为应按其主张的金额计算装修损失，均缺乏充分理据，本院均不予采纳。其三，关于装修损失及公证费损失应如何分担的问题。双方之间就涉案房屋成立租赁合同关系。安贤公司作为出租人，应负有提供符合法定出租条件且适合约定用途的租赁物交由徐本平承租的义务，而徐本平作为承租人，亦负有对租赁物是否符合法定出租条件及适合约定用途进行审慎审查的注意义务。双方在明知或应知涉案房屋未办理合法报建手续的情况下，仍签订《租赁合同》约定建立租赁关系并履行，故对造成该《租赁合同》无效而无法履行均具有过错，对于因该合同而产生的损失，应由双方共同分担。因此，原审判决安贤公司与徐本平各负担装修费用和公证费用的一半并无不当，可予维持，徐本平上诉认为应由安贤公司承担合同无效的全部责任，理由不成立，本院不予采纳。关于黄敬安在本案中是否应与安贤公司承担连带责任的问题。依据已查明的事实，安贤公司为自然人独资的有限责任公司，黄敬安为安贤公司的唯一股东，而黄敬安未举证证明安贤公司的财产独立于其个人财产，故徐本平诉请黄敬安与安贤公司承担连带责任符合相关法律规定，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。黄敬安上诉请求改判其无需承责，缺乏法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人安贤公司、黄敬安与徐本平的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费12835.06元，由广州市安贤土石方工程有限公司和黄敬安共同负担2720.20元，徐本平负担10114.86元。本判决为终审判决。(此页无正文)审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年六月十二日书记员  王文杰唐颖琪