山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民终1011号上诉人（原审被告）：孙清珠，男，1965年12月30日出生，汉族，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：刘昊，北京市法拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵永跃，山东滕国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高某1，男，2007年7月2日出生，汉族，住山东省滕州市。法定代理人：高某2，男，1975年8月16日出生，汉族，住山东省滕州市，系高某1之父。委托诉讼代理人：邵长锦，山东善国律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜晓雯，山东善国律师事务所律师。原审第三人：滕州市嘉鸿房地产开发有限公司，住所地山东省滕州市学院中路2188号。法定代表人：张连群，总经理。上诉人孙清珠因与被上诉人高某1、原审第三人滕州市嘉鸿房地产开发有限公司（以下简称嘉鸿公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省枣庄市中级人民法院（2018）鲁04民初8号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孙清珠及其委托诉讼代理人刘昊、赵永跃，被上诉人高某1的委托诉讼代理人邵长锦，原审第三人的法定代表人张连群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙清珠上诉请求：1.撤销一审判决；2.由高某1承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院对事实认定不清。1.涉案房屋的事实基础在于嘉鸿公司与案外人存在债权债务关系，属于以房抵债的性质。一审法院应对基础债权债务关系予以核实。本案中，高某1所“购买”的房屋，是其自案外人韩首宁处购得。而韩首宁对涉案房屋的权利来自于其与另一案外人山东华卫建筑安装工程有限公司存在债权债务关系，山东华卫建筑安装工程有限公司对涉案房屋的权利则是基于与嘉鸿公司之间存在欠款基础。因此涉案房屋的权利基础应属于以房抵债的事实，但该基础行为显然违反商品房预售制度。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，案外人与嘉鸿公司之间应当适用民间借贷法律关系，而非房屋买卖合同关系。因此对于高某1与嘉鸿公司之间所谓房屋买卖关系，应首先审核嘉鸿公司与案外人之间以房抵债的债权债务关系是否真实有效，从而理清嘉鸿公司是否与高某1恶意勾结逃避孙清珠的合法债权的执行。2.现有证据无法有效证实高某1在涉案房屋内实际居住且其名下无其他用于居住的房屋。高某12007年出生，《房屋买卖合同》签订时间为2013年5月，一审判决认定嘉鸿公司于2014年1月将涉案房屋交给当时并未成年的高某1住至今，显然不符合逻辑。而高某1与其父母在何处居住，其父母名下是否有住房，一审法院均未予以查明。高某1的情形显然不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”这一规定，不符合不予执行的情形。二、一审法院适用法律错误。一审判决依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条判决，本案中，案外人韩首宁、山东华卫也未能依法取得涉案房屋的产权，且一审法院并未就其取得房屋权利的基础，即案外人与嘉鸿公司之间的债权债务关系予以核实。一审法院在判决中仅依据部分缴费凭证认定作为未成年人实际占有涉案房屋，忽略了第二十九条明确要求的“且买受人名下无其他用于居住的房屋”这一必要条件。基于上述事实和理由，本案被执行标的并不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所规定的不予执行的情形。一审判决错误的认定案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，判决对涉案房屋不予执行，严重损害了孙清珠通过合法的执行程序实现合法债权的目的。孙清珠认为一审法院（2017）鲁04执异161号执行裁定对本案事实认定清楚，执行程序及执行标的符合法律规定，高某1提出本次诉讼，显然是滥用诉权的行为，属于与嘉鸿公司恶意沟通，逃避法律责任。高某1辩称，一审判决认定事实清楚，因为房屋买卖已经签订了书面买卖合同，并且交齐全部房款，高某1已经实际占有，没有进行网签备案不是高某1的原因。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条，应当排除执行。一审判决引用了《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条规定，适用法律错误。因为高某1已经交齐全款，应该适用第二十八条规定。在一审法院多次开庭中高某1提出的法律依据也是第二十八条，一审判决虽然引用了第二十九条规定，但是判决结果是不得执行，达到了高某1的诉讼目的，所以高某1没有对适用法律错误进行上诉。嘉鸿公司述称，同意高某1的意见，高某1买房是事实，且交了全款，当时没有及时办理备案造成业主房屋被查封。高某1向一审法院起诉请求：1.请求停止执行嘉鸿一品小区1号楼3单元1912号房屋，并解除查封；2.诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2009年5月1日，嘉鸿公司将其开发的鲍沟镇中心商贸城工程发包给山东华卫建筑安装工程有限公司（以下简称华卫公司）承建，工程竣工后嘉鸿公司拖欠华卫公司部分工程款未付，双方协商用嘉鸿公司开发的嘉鸿一品小区1号楼3单元1912室房屋折抵工程款70万元。因华卫公司拖欠韩首宁钢材款，又将该房屋抵偿给韩首宁，后韩首宁又将房屋转卖给高某1。2013年5月30日，出卖人嘉鸿公司与买受人高某1签订《商品房买卖合同》一份，约定：出卖人建设商品房暂定名嘉鸿一品，商品房预售许可证号为（滕）房预售证第2013－13号；买受人购买第1幢3单元19层1912号房，用途为普通住宅；预测建筑面积为145.84平方米；付款方式及期限详见附件五等内容。该协议附件五载明：补充协议，该商品房按建筑面积计算，单价为每平方米4799.78元，总价为70万元；买受人于2013年12月16日前一次性交清所购房屋总价款等内容。2013年11月27日，高某1父亲高某2向韩首宁账户转款63.9万元，并在附言中注明高某2购房款（嘉鸿一品）。嘉鸿公司向高某2出具收据一份，载明，交款单位：高某2，人民币705865.6元。2014年1月18日，嘉鸿公司向高某2出具欠条一张，并收回之前的收据。欠条载明，暂欠高某2嘉鸿一品小区3单元1912室发票一张，金额为700000元。同日，高某2向嘉鸿公司交纳契税、燃气初装费、装修押金等上房所需费用，嘉鸿公司将涉案房屋交付给高某2，并由高某2、高某1居住至今。该房屋在房产管理部门未有预售登记备案记录。另查明，孙清珠与嘉鸿公司民间借贷纠纷一案中，一审法院于2015年1月13日以（2015）枣民一初字第10号民事裁定预查封了嘉鸿公司名下包括涉案房屋在内的15套房屋。后经审理，一审法院作出（2015）枣民一初字第10号民事判决，判决嘉鸿公司偿还孙清珠420万元及利息。该判决生效后，一审法院根据孙清珠的申请，于2015年8月26日以（2015）枣执字第219号立案执行。2015年11月18日，一审法院作出（2015）枣执字第219号执行裁定。执行中，一审法院依法对涉案房屋进行了续查封。高某1向一审法院提出案外人执行异议，请求中止对涉案房屋的执行。一审法院于2017年11月2日作出（2017）鲁04执异161号执行裁定，驳回了高某1的异议请求。高某1提起案外人执行异议之诉。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，案外人提起执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。故本案审查的关键是高某1对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。原告高某1认为其系涉案房屋的买受人，提出异议并主张对标的物停止执行，应满足在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房用于居住、已交房款超过合同总价款的百分之五十这三个要件。高某1在法院查封之前，即在2013年5月30日，与嘉鸿公司就涉案房屋签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方的房屋买卖关系应受法律保护。根据高某1提供的交纳契税、燃气初装费、装修押金等上房所需费用、水费缴费证、集中供热用户证等证据，可以证明其为居住涉案房屋支付相关费用等事实，可见高某1已合法占有该房屋。高某1提供的银行转账凭证及嘉鸿公司向其出具的收据等证据证明其己支付全部购房款。孙清珠主张，高某1与嘉鸿公司之间系借贷关系，高某1及嘉鸿公司对其均不认可，孙清珠亦无证据证明其主张成立，其该项主张一审法院不予支持。综上，高某1对涉案房屋享有排除另案执行效力的物权期待权，其要求停止对涉案房屋的执行符合法律规定，一审法院予以支持。高某1要求解除对涉案房屋的查封属于对执行行为提出的主张，不属于执行异议之诉的审理范围。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决：一、不得执行山东省滕州市嘉鸿一品小区1号楼3单元1912号房屋；二、驳回原告高某1的其他诉讼请求。案件受理费10800元，由孙清珠、滕州市嘉鸿房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙清珠提交商品房买卖合同、滕州市公安局治安大队出具证明、滕州市住房和城乡建设局出具证明，证明目的：1.高某1在两次执行异议及执行异议之诉中提交的商品房买卖合同不一致；2.滕州市公章管理系统中未查询到“滕州市嘉鸿一品物业管理处”字样的公章备案信息，高某1提交的加盖有滕州市嘉鸿一品物业管理处公章的交付房屋等物业相关收据不具有证据效力；3.嘉鸿公司在2013年5月20日即取得预售许可，可以进行备案，且没有所谓每平方64元收费的附加条件。高某1质证称，对孙清珠主张的证明目的不予认可。嘉鸿公司质证称，1.商品房买卖合同签了三份，开发商一份，买受人持有两份，合同内容完全相同；2.所有的开发项目前期都是开发商代管，物业管理处临时起名，没有进行工商登记；3.滕州市住房和城乡建设局出具的证明只能证明涉案项目已取得预售许可，地方政府要求卖出一套房子交64元保证金，为了省这笔费用没有备案。对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下：1.相关商品房买卖合同的主要合同内容一致，且商品房买卖合同载明一式三份，嘉鸿公司认可高某1持有两份合同；2.嘉鸿公司称物业管理处是临时设置，没有进行工商登记，且高某1提供了交纳契税、装修押金、燃气初装费、水费缴费等凭证；3.滕州市住房和城乡建设局出具的证明仅能证明涉案项目取得了预售许可，但不足以证明涉案房屋未办理备案是高某1的过错造成。因此，孙清珠提供的证据不足以证明其主张的证明目的，亦不足以推翻一审认定的事实。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题为一审判决认定高某1对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益是否正确。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案：1.高某1与嘉鸿公司于2013年5月30日就涉案房屋签订合法有效的《商品房买卖合同》，一审法院于2015年1月13日对涉案房屋进行了查封。2.根据高某1提供的银行转账凭证、交纳契税、燃气初装费、装修押金等上房所需费用、水费缴费证、集中供热用户证等证据，结合当事人陈述，可以认定高某1已经按照购房合同约定通过转账和现金方式支付涉案房屋的房款及相关费用并已在涉案房屋查封前合法占有该房屋。3.根据一审法院查明事实，结合高某1、嘉鸿公司在二审中的当庭陈述，可以认定涉案房屋未办理过户登记并非系高某1原因造成。故本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的条件。另外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。因此，本院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，认定高某1对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。其次，虽然孙清珠对一审判决关于高某1对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益的认定有异议，并提交了一定的反驳证据，但如前述分析，孙清珠提供的反驳证据不足以证明其上诉主张，亦不足以推翻一审认定的事实，故对于孙清珠的相关上诉理由，本院无法支持。综上所述，孙清珠的上诉理由不能成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由孙清珠负担。本判决为终审判决。审判长  李永生审判员  丁国红审判员  毕中兴二〇一九年六月二十八日法官助理任楷书记员李亚宁