山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0691民初525号原告（执行案外人）：李宝军，男，1971年生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人:李晓彤，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国工商银行股份有限公司烟台开发区支行，住所地烟台经济技术开发区。负责人：任晓燕，行长。委托诉讼代理人：雷静，该行风险部主任。委托诉讼代理人：范滨，山东通世律师事务所律师。被告（被执行人）：姜全忠，男，1974年生，汉族，住烟台市芝罘区。被告（被执行人）：姚云红，女，1976年生，汉族，住烟台市芝罘区，系被告姜全忠之妻。被告（被执行人）：烟台培玲科教文卫发展中心，住所地烟台经济技术开发区。法定代表人:包敦顺，董事长。委托诉讼代理人：孙乐恩，该公司员工。委托诉讼代理人：李旭日，该公司员工。原告李宝军与被告中国工商银行股份有限公司烟台开发区支行（以下简称工商银行开发区支行）、被告姜全忠、被告姚云红、被告烟台培玲科教文卫发展中心（以下简称培玲中心）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李宝军诉讼代理人李晓彤，被告工商银行开发区支行诉讼代理人雷静、范滨，被告姜全忠，被告培玲中心诉讼代理人孙乐恩、李旭日到庭参加诉讼。被告姚云红经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告李宝军向本院提出诉讼请求:1.请求依法确认烟台经济技术开发区新东方商城C区一层105号房屋所有权归原告所有，并依法解除对上述房产的查封，停止对上述房产的执行。2.诉讼费由被告承担。事实与理由：被告工商银行开发区支行系（2015）开执字第121号案件申请人，被告姜全忠、姚云红、培玲中心系该案被执行人，该案在执行过程中，被告工商银行开发区支行申请查封了原告所有的位于烟台开发区房屋。原告对贵院的执行提出执行异议，贵院作出（2017）鲁0691执异32号执行裁定书，驳回原告的执行异议请求。原告不服该裁定，原告已于2002年11月3日与被告培玲中心签订房地产买卖契约，原告购买涉案房产，并约定总价款1373320元。原告已于2002年11月3日、2002年11月11日分两次向被告培玲中心支付全部购房款。同时，烟台市中立房产测绘有限公司绘制的测绘图显示，原告购买的新东方商城C区一层11、14、15号房屋与涉案房屋系同一处房屋，原告对涉案房产享有所有权。故请求法院判如所请。被告工商银行开发区支行辩称，重新测绘后标注为C区1层105号房屋所有权归姜全忠、姚云红所有，工商开发区支行享有优先受偿权，开发区法院（2017）鲁0691执异32号执行裁定书正确，本案原告诉讼理由不成立，请求法院驳回原告李宝军的诉讼请求。被告姜全忠、被告姚云红辩称，意见同被告工商银行开发区支行。被告培玲中心辩称，对涉案房产系李宝军购买没有异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷宗佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2002年11月3日,原告李宝军与被告培玲中心于2002年11月3日签订房地产买卖契约，约定被告培玲中心以总价款1373320元将烟台开发区长江路新东方商城C区一层11、14、15号房地产（房屋建筑面积361.40平方米）售予李宝军，付款方式为首付30%的房款411996元，70%的房款961324元按规定办理银行按揭贷款。关于房产交付，该契约第三条约定：双方同意于2002年11月30日由被告培玲中心将上述房地产正式交付给原告李宝军。房屋移交给原告李宝军时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给原告李宝军。2002年11月3日，被告培玲中心为原告李宝军出具收到房款411996元的收据，并主张该部分房款是原告通过现金、支票及设计费用抵顶等方式支付的，关于该部分款项的支付方式，原告及被告培玲中心未再提交其他证据予以证明。2002年11月8日，李宝军与烟台市住房置业担保中心与中信实业银行烟台分行签订（2002）烟房保字第××号贷款委托担保合同、（2002）信烟贷字第222027号个人住房贷款借款合同，约定李宝军向中信实业银行烟台分行贷款756420元用于购买新东方商城C区一层11和12号，建筑面积360.20平方米；同日，李宝军与烟台市住房置业担保中心与中信实业银行烟台分行签订（2002）烟房保字第××号贷款委托担保合同、（2002）信烟贷字第222029号个人住房贷款借款合同，约定李宝军向中信实业银行烟台分行贷款961324元用于购买新东方商城C区一层11、14、15号，建筑面积361.40平方米，烟台市住房置业担保中心同意为李宝军的上述贷款提供连带责任保证。合同签订后，中信实业银行烟台分行按约向李宝军发放贷款。2002年11月11日，原告李宝军通过中信实业银行烟台分行贷款向被告培玲中心支付房款961324元。但培玲中心至今未依约交付房产，原告对上述房屋未取得实际占有。2004年10月11日，臧汉臣（乙方）与培玲中心（甲方）签订契约，约定培玲中心将坐落于烟台开发区长江路新东方商城C区一层14-17号的房地产（建筑面积683.14平方米）出售给臧汉臣，价款1489245元，付款方式为首付40%的房款599245元，60%的房款890000元按规定办理银行按揭贷款。关于房产交付，该契约第三条约定：双方同意于2005年12月31日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。同日，臧汉臣与培玲中心双方又签订补充协议，约定甲方负责2005年年底前办好房产证，房产面积以房管局核定为准，多退少补，首付房款40%，余款甲方负责办理按揭贷款。同时约定C区一层（图书馆）继续执行甲方签订的租赁合同，租金从房款中扣除，甲方负责消防验收、楼顶维修。上述契约及协议签订后，被告培玲中心即向臧汉臣交付房屋，臧汉臣依约付清了首付款599245元。截止2006年12月24日臧汉臣已支付被告培玲中心房款869245元。2006年6月6日，被告姜全忠、被告姚云红与被告培玲中心签订商品房买卖合同，购买被告培玲中心坐落于新东方商城C区一层14-18号、建筑面积683.14平方米的房产。2006年6月26日，姜全忠、姚云红向被告工行开发区支行借款人民币1639000元，用于购买坐落于新东方商城C区一层16-20号、建筑面积683.14平方米的房产，被告培玲中心为该借款提供担保。同日各方在房产登记机关办理了烟开他备字第（20060588）号住房抵押贷款备案许可证，载明"备案有效期十个月，自2006年7月10日至2007年5月9日。"2008年7月1日，烟台经济技术开发区房产管理处出具的证明载明"姜全忠抵押的坐落于新东方商城C区一层16-20号，烟开他备字第（20060588）号备案到期后，该房产未在我处办理过其他登记手续。"2006年7月8日，被告培玲中心为被告工行开发区支行出具证明，"姜全忠购置的新东方商城C区一层，原为14-18号，因排列序号有误，应为16-20号，实际位置、面积未变，仅是序号的变更。"被告工行开发区支行发放贷款后，被告姜全忠、被告姚云红逾期未偿还本息，被告工行开发区支行向烟台市芝罘区人民法院提起诉讼，该院于2008年3月17日受理，并于2008年9月9日作出（2008）芝商初字第341号民事判决，认为"但应当指出的是，工行开发区支行与姜全忠、姚云红虽于2006年7月11日至房产登记部门办理了住房抵押贷款预登记手续，但其中明确载明备案有效期为十个月。诉讼中的2008年7月1日，烟台经济技术开发区房产管理处证实该房产抵押备案到期后未办理过其他登记手续。故本院认定工行开发区支行对姜全忠、姚云红抵押的房产享有优先受偿权，但不能对抗善意第三人。"，并判令解除工行开发区支行与姜全忠、姚云红的个人购房贷款合同；姜全忠、姚云红共同连带偿付工行开发区支行贷款本息；确认工行开发区支行对姜全忠、姚云红抵押的新东方商城C区一层16-20号、建筑面积为683.14平方米房产经拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权，不足部分由培玲中心承担连带责任。该判决生效后，被告姜全忠等未履行生效判决确定的义务，烟台市芝罘区人民法院以（2009）芝执恢字第840-1号执行裁定书，裁定查封被执行人姜全忠、姚云红抵押的坐落于烟台经济技术开发区，原抵押面积为683.14平方米的房产（现房号C区一层105号，重新测绘建筑面积568.82平方米；C区一层108号，建筑面积80.49平方米）。烟台市中级人民法院于2014年12月26日将案件指定本院执行，本院于2015年4月30日作出（2015）开执字第121-1号执行裁定，裁定拍卖上述房屋；2015年12月1日作出（2015）开执字第121-2号执行裁定书，继续查封上述房屋。在执行过程中，臧汉臣向本院提出执行异议之诉，本院于2018年9月12日作出（2016）鲁0691民初2789号民事判决：一、停止对培玲中心坐落于烟台经济技术开发区长江路新东方商城C区一层105号、108号房产的执行；二、驳回臧汉臣的其他诉讼请求。被告工行开发区支行不服该判决上诉至烟台市中级人民法院。2019年6月12日，烟台市中级人民法院作出（2019）鲁06民终938号民事判决，驳回工行开发区支行上诉，维持原判。2017年9月，原告向本院提交了书面保全异议申请。经本院审查，于2017年12月4日作出（2017）鲁0691执异32号执行裁定书，认定"本院（2016）鲁0691执异14号执行裁定书查明本院（2015）开执字第121-1号裁定的新东方商城C区一层16-20号房产中，有16号、17号房产与另案他人臧汉臣主张的新东方商城C区一层14-17号房产相互重合。而该16-20号房产，重新测绘后更改为C区一层105号和C区一层108号。"并以李宝军虽然在查封前与培玲中心签订了书面买卖合同，并交付了房款，但涉案商品房并非用于居住，而是用于商业经营，李宝军亦未实际合法占有该房产，依法不能够排除执行为由，驳回李宝军的异议。原告李宝军不服该裁定，诉来本院。在本案审理过程中，原告主张其购买的新东方商城C区一层11、14、15号房产现编号为新东方商城C区一层105-1号，并提交加盖被告培玲中心印章平面图一份，被告培玲中心予以认可，并确认"臧汉臣与培玲中心的买卖合同和姜全忠的买卖合同是同一处房产"、"臧汉臣从培玲中心抢走了这个房子租赁给图书馆"、"图书馆从2002年开始用，用到2017年年底，现在是空的"。其他三被告对原告主张不予认可，被告工商银行开发区支行提交被告培玲中心另案提交的2010年2月2日新东方商城完整的面积测绘报告、平面图及已生效的相关法律文书，证明新东方商城C区一层105号没有区分C区一层105-1号、105-2号。原告及被告培玲中心对其主张未再提交其他证据予以证明。本院认为，原告依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提起案外人执行异议之诉，应当提供证据证明其对涉案房产享有的实体权利足以阻却强制执行措施。原告请求确认涉案房产归其所有，因涉案房屋与相关法律已生效的裁判文书认定的臧汉臣购买的房屋相互重合，且尚登记在培玲中心名下，培玲中心未协助原告办理过户手续，原告尚未取得法律意义上的所有权，所以原告的上述主张，于法无据，不予支持。本案的争议焦点为原告依据与培玲中心签订的房地产买卖契约等证据，对涉案房产享有的权利是否足以排除执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定："金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。"本案中，李宝军虽然在法院查封前与培玲中心签订了书面买卖合同，并交付了房款，但涉案商品房并非用于居住，而是用于商业经营，且与臧汉臣购买的房屋相互重合，李宝军并未实际合法占有该房产，依法不能够排除执行，对其异议请求，本院不予支持。原告与被告及案外人臧汉臣之间的权利义务关系，由于存在诸多其它考量的因素，本案中不宜一并处理，各方应另行解决。被告姚云红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对法律的不尊重和自身答辩权利及其他诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果由其自行承担，本院依法作缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：驳回原告李宝军的诉讼请求。案件受理费17160元，由原告李宝军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  韩 刚人民陪审员  孙冰清人民陪审员  王宝林二〇一九年六月二十八日书 记 员  王 琳