天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0104民初7552号原告：北京奥吉通投资（集团）有限公司，住所地北京市怀柔区渤海镇怀沙路536号。法定代表人：张天舒，执行董事。委托诉讼代理人：贾梅，北京市高科律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽娜，该公司职工。被告：田非凡，女，1985年6月18日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：侯永福，天津易盈律师事务所律师。被告：袁月，女，1960年2月10日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：侯永福，天津易盈律师事务所律师。原告北京奥吉通投资（集团）有限公司与被告田非凡、被告袁月房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京奥吉通投资（集团）有限公司委托诉讼代理人贾梅，被告田非凡、被告袁月委托诉讼代理人侯永福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北京奥吉通投资（集团）有限公司向本院提出诉讼请求：l、依法判令被告返还押金504589.5元；2、依法判令被告支付自2017年7月1日起至实际返还押金之日止的违约金（按2564.99元每天计算）；3、依法判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2014年4月1日，原告与被告田非凡（被告田非凡母亲袁月代签）签订《金科大厦商铺租赁合同》，将被告田非凡所有的位于天津市南开区商铺租赁给原告使用，租期自2014年6月1日至2017年5月31日，租金标准每平方米每天9.8元，每满两年递增5%，此外双方还对付款、违约等相关事宜进行了约定。其中合同第7.1条款约定，原告应支付相当于2个月的租金作为押金，7.2.3条约定合同正常履行结束后1个月内，如乙方正常履行本合同规定的义务且无质量投诉问题，经甲方验收并与乙方确认应扣除相应应付费用后，押金由甲方无息返还乙方。如甲方未能及时返还押金，每延误一天，每日还需按合同平均月租金额的百分之一支付违约金。截至2017年5月31日租期届满，原告已经按约定支付了全部租金及相关费用，被告也已经接收房屋并使用，按照合同约定被告最迟应于2017年6月30日将押金返还给原告，但被告一直以种种理由拒不返还。原告曾于2018年1月2日向被告发送律师函，要求被告返还押金并为原告开具租金发票，但被告仍拒不退还押金。鉴于上述情况，现原告提起诉讼，望判如所请。被告田非凡辩称，原告的诉请没有事实基础和法律依据，应该驳回原告的诉请。原、被告双方于2014年4月1日签订了房屋租赁合同，原告从2015年9月开始逾期交付租金，严重违反双方签订的租赁合同，依据合同7.2.1条，如原告未能按本合同约定向被告支付租金、违约金、滞纳金，被告有权从押金中予以充抵。合同第8条，约定了原告拖欠被告租金，每日应按照拖欠费用的1%向被告缴纳违约金。综上，在原、被告双方涉案合同终止时，原告的逾期交付租金的违约金高达315万元，已经远远超过了其缴纳的押金，作为被告有权力予以全部扣除，不足部分被告保留向原告追索的权利。被告袁月辩称，不同意原告的诉请，袁月只是诉争合同租赁时被告的代理人，履行的是委托行为，不应对此合同承担任何的权利义务。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告袁月系被告田非凡之母。2014年4月1日，原告与被告袁月订立《金科大厦商铺租赁合同》，合同载明，被告田非凡将所有的位于天津市南开区，建筑面积846.39平方米的商铺租赁给原告使用，租期自2014年6月1日至2017年5月31日。租金约定，原告在前述租期内租赁商铺的基本租金为9.8元／平方米／天（包括物业费用）。该租金每满两年递增5%。租金支付时间：第一期支付时间为装修期结束前10日；且原告所支付的定金抵第一期租金，不足额部分按合同约定补足。每期须提前10日交付下一期2个月的租金。租金支付方式、支付期限和方式：原告银行汇款的方式向被告支付租金，按该等方式支付的款项均以被告银行实际收到款项之日为付款日。收款当日被告应为原告的上述付款开具等额发票。被告指定银行账户如下：开户行，中国农业银行股份有限公司天津榕苑路支行，户名：田非凡。账号62×××71。履约、质量保证金（以下简称押金）约定，为确保原告按本合同约定的期限和方式支付租金，原告须于支付首期租金时一并支付押金。（该押金相当于2个月的租金），共计504589.5元。押金的扣除约定：如原告未能按本合同约定向被告支付租金、违约金、滞纳金或其他费用，被告有权从押金中冲抵。原告不得将押金用于抵销其应缴付的租金或其他应付款项。本合同正常履行结束后1个月内，如原告正常履行本合同规定的义务且无质量投诉问题，经被告验收并与原告方确认应扣除相关应付费用后，押金由被告无息返还原告。如被告未能及时返还押金，每延误一天，每日还需按合同平均月租金额的百分之一支付违约金。滞纳金：原告拖欠被告的租金、各项保证金等费用，每日应按照拖欠费用的百分之一向被告缴纳滞纳金，自应付日起至实付日止。该合同甲方属名为被告田非凡，落款甲方签名为被告袁月，经询双方均认可该合同是被告袁月代被告田非凡所订立。被告田非凡对此不持异议，表示认可。二被告向法庭提交原告逾期支付租金情况如下：1、2015年10月租金252294.75元，应付日期为2015年9月21日，实际给付日期为2015年11月13日，逾期53天；2、2015年11月租金252294.75元，应付日期为2015年9月21日，实际给付日期为2015年11月13日，逾期53天；3、2015年12月租金252294.75元，应付日期为2015年11月21日，实际给付日期为2015年12月24日，逾期33天；4、2016年1月租金252294.75元，应付日期为2015年11月21日，实际给付日期为2015年12月24日，逾期33天；5、2016年2月租金252294.75元，应付日期为2016年1月22日，实际给付日期为2016年4月11日，逾期80天；6、2016年3月租金252294.75元，应付日期为2016年1月22日，实际给付日期为2016年4月19日，逾期88天；7、2016年4月租金252294.75元，应付日期为2016年3月22日，实际给付日期为2016年5月19日，逾期58天；8、2016年5月租金252294.75元，应付日期为2016年3月22日，实际给付日期为2016年6月13日，逾期83天；9、2016年6月租金264909.49元，应付日期为2016年5月22日，实际给付日期为2016年8月2日，逾期72天；10、2016年7月租金264909.49元，应付日期为2016年5月22日，实际给付日期为2016年9月8日，逾期109天；11、2016年8月租金264909.49元，应付日期为2016年7月22日，实际给付日期为2016年9月29日，逾期69天；12、2016年9月租金264909.49元，应付日期为2016年7月22日，实际给付日期为2016年10月10日，逾期80天；13、2016年10月租金264909.49元，应付日期为2016年9月21日，实际给付日期为2016年10月31日，逾期40天；14、2016年11月租金264909.49元，应付日期为2016年9月21日，实际给付日期为2016年11月29日，逾期69天；15、2016年12月租金264909.49元，应付日期为2016年11月21日，实际给付日期为2016年12月22日，逾期31天；16、2017年1月租金264909.49元，应付日期为2016年11月21日，实际给付日期为2017年2月4日，逾期75天；17、2017年2月租金264909.49元，应付日期为2017年1月22日，实际给付日期为2017年3月8日，逾期45天；18、2017年3月租金264909.49元，应付日期为2017年1月22日，实际给付日期为2016年3月13日，逾期50天；19、2017年4月租金264909.49元，应付日期为2017年3月22日，实际给付日期为2017年5月4日，逾期43天；20、2017年5月租金264909.49元，应付日期为2017年3月22日，实际给付日期为2017年5月11日，逾期50天；根据原告逾期交付租金的情况，被告按照合同约定的日1%计算逾期违约金已超过315万元，表示押金早已不足以抵扣。经询，原告表示，被告统计的支付租金的时间，客观上是没有问题的，但是自2015年3月开始，被告在开具发票上也是延期的。2015年1月-9月份的租金，原告是按期支付的，但被告直到2015年9月18日才将2015年4-9月份的发票给原告开出来。原告主张同时履行抗辩权，合同约定发票和租金同时交付，但是原告在第一次交付租金时，被告没有同时给原告开具发票，原告是用延期给付租金的方式，催促被告给原告开具发票。2016年10月到2017年5月期间的房租，被告在接到律师函之后，在2018年3月21日才开具发票的，导致2016年度的租金没能及时入账，将会对原告的纳税产生损失。因该损失暂时没有产生，所以原告保留对被告追索的权利。另外被告主张的有部分违约金已超过诉讼时效，原告不予认可，同时原告认为被告计算的日1%的违约金标准过高，原告认为应该按照中国人民银行同期贷款利率计算。对于逾期开具发票，被告则表示，逾期开发票是因应原告的要求要给原告的子公司天津奥吉通红韵汽车销售有限公司开具发票，因为给其子公司开发票，需要和其子公司重新签合同，并拿着新的合同到税务部门才能开具发票，且每次都需要和原告子公司的会计协调，所以不能准时开具发票，是原告的责任。所以被告认为这不能作为逾期给付租金的理由。另查，合同期限届满后原告将涉诉房屋交还被告。原告已交付的押金504589.5元现在被告处。因被告田非凡下落不明，本院通过《人民法院报》向其公告送达起诉书副本、应诉通知书、风险提示书及开庭传票，原告预交公告费260元，公告期限届满被告田非凡未到庭应诉，本院依法缺席进行了审理。在庭审中查明2014年4月1日，原告与被告田非凡订立的《金科大厦商铺租赁合同》系由被告田非凡之母袁月代为订立。为了查明案件事实，故依法追加袁月为本案共同被告，期间二被告知悉该诉讼后，共同委托了诉讼代理人到庭参加了诉讼。本院认为，依法成立的合同，应受法律保护，双方均应按合同约定履行。庭审中查明，本案涉诉房屋产权人为被告田非凡。《金科大厦商铺租赁合同》是被告袁月代替被告田非凡与原告所订立，经询被告田非凡对于被告袁月的该代理行为及所订立的合同内容均表示认可，且原告所支付的房屋租金也均由被告田非凡所收取，故该合同项下的权利义务均应由被告田非凡享有和承担，对被告袁月不具有法律约束力。本案中，合同约定了原告拖欠被告的租金、各项保证金等费用，每日应按照拖欠费用的百分之一向被告缴纳滞纳金，自应付日起至实付日止。该滞纳金的约定实际上是对违约金的约定。现原告要求被告返还押金504589.5元，因原告逾期交付租金，根据合同约定，原告应当承担相应的违约责任，鉴于原告认为被告将押金全部冲抵违约金的计算标准过高，要求予以调整，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本院依法参照年利率24%的标准，酌情从押金中扣除逾期交付租金的违约金200000元为宜，剩余304589.5元返还原告。对于原告提出的被告主张的违约金已有部分超过诉讼时效一节，被告抗辩依据合同约定的违约金标准从押金中早已冲抵完毕，不存在超过诉讼时效问题，本院认为被告的抗辩理由成立，本院予以采信。对于原告主张因被告迟延开具发票一节，因双方签订的租赁合同中并未对被告未出具发票的行为约定违约责任，故原告要求被告承担迟延开具发票的违约责任，缺乏合同和法律依据，本院对其该项主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、原告与被告田非凡订立《金科大厦商铺租赁合同》时所交付被告田非凡的押金504589.5元，扣除原告应给付被告田非凡因迟延支付租金的违约金200000元后，余款304589.5元由被告田非凡于本判决生效后三十内，返还原告北京奥吉通投资（集团）有限公司；二、驳回原告北京奥吉通投资（集团）有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8872元，公告费260元，共计9132元，原告北京奥吉通投资（集团）有限公司承担4436元，被告田非凡承担4696元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  刘建华人民陪审员  王洪春人民陪审员  王 玥二〇一九年六月二十八日书 记 员  李 燕附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。