重庆市南岸区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0108民初20001号 原告：雷姗，女，汉族，19XX出生，住重庆市南岸区。 委托诉讼代理人：罗X，重庆百事得律师事务所律师。 委托代诉讼理人：陶X，重庆百事得律师事务所律师。 被告：重庆鑫隆达房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石小路153号，统一社会信用代码500000000007761。 法定代表人周红卫，该公司总经理。 委托诉讼代理人：文X，女，汉族，19XX日出生，住重庆市涪陵区。 被告：罗开平，男，汉族，19XX日出生，住重庆市沙坪坝区。 原告雷姗与被告重庆鑫隆达房地产开发有限公司（以下简称鑫隆达公司）、罗开平房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成普通程序公开开庭进行了审理。原告雷姗的委托诉讼代理人罗X、陶X，被告鑫隆达公司的委托诉讼代理人文X罗X到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告雷姗诉称：其与鑫隆达公司于2005年11月28日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告鑫隆达公司将位于南岸区X号房屋出售给原告雷珊。合同签订后，原告雷珊按约履行了合同义务，但被告鑫隆达公司将涉案房屋以罗开平名义向案外银行申请了抵押贷款，并办理了抵押登记，至今贷款尚未还完，致使原告不能办理案涉房屋的权属登记证书。为维护自身合法权益，故原告起诉来院，要求：1、确认原告雷珊与被告鑫隆达公司之间签订的商品房买卖合同有效；2、本案诉讼费由被告承担。 被告鑫隆达公司辩称：双方签订《重庆市商品房买卖合同》属实，但原告许红光仅支付首付款，剩余款项至今未付，存在逾期付款情况，在被告鑫隆达公司未收到剩余房款和逾期付款违约金，其有权拒绝办理房产证。由于案涉房屋涉及到抵押权问题，鑫隆达公司现无法为其办理产权证。 被告罗开平立辩称：其并没有实际购买过案涉房屋，也未支付过任何购房款项，更未去居住。鑫隆达公司针对多套房屋要求被告罗开平签过房屋买卖合同，也曾签订过解除协议。被告罗开平与被告鑫隆达公司之间签订的房屋买卖合同应为无效合同，希望原告雷珊与被告鑫隆达公司就案涉房屋上存在的关于被告罗开平的权利义务予以清除，被告罗开平愿意配合办理案涉房屋的权属登记手续。 经审理查明：原告雷珊与被告鑫隆达公司于2005年11月28日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告鑫隆达公司（作为甲方）将位于经济开发区丹桂路工业区X号房屋出售给原告雷珊（作为乙方），现房屋地址变更为：南岸区X号。 合同第四条：该商品房成交总价275124元。 第五条：原告雷珊于签合同同时交购房款125124元，于2008年9月5日支付100000元，余款50000元向银行按揭贷款。 合同补充协议第二条：B栋被告鑫隆达公司定于2005年12月31日之前交房，2006年2月28日之前办理产权证； 第八条（原告雷珊逾期付款的违约责任）：原告雷珊如未按本合同约定的时间付款，按逾期时间，按下列方式处理（不作累加）：1、逾期在90日之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，原告雷珊按日向被告鑫隆达公司支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，被告鑫隆达公司有权解除合同。被告鑫隆达公司解除合同的，原告雷珊按应付款的1%向被告鑫隆达公司支付违约金。原告雷珊愿意继续履行合同的，经被告鑫隆达公司同意，合同继续履行自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，原告雷珊按日向被告鑫隆达公司支付逾期应付款万分之1（该比率应不小于上款中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。 第九条（被告鑫隆达公司逾期交房的违约责任）：若被告鑫隆达公司未按合同约定的期限将该商品房交付原告雷珊使用，按逾期时间，按下列方式处理（不作累加）：1、逾期不超过90日，自本合同第六条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告鑫隆达公司按日向原告雷珊支付已付房款万分之1的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，原告雷珊有权解除合同。原告雷珊解除合同的，被告鑫隆达公司应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告雷珊累计已付款1%向原告雷珊支付违约金。原告雷珊要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第六条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告鑫隆达公司按日向原告雷珊支付已付房款万分之1的违约金（该比率应不小于上款中的比率）。 合同签订后，原告雷珊支付了购房款225124元（其中2005年11月28日支付125124元，2008年9月5日支付100000元）、保险费1200元。 自2008年后，原告雷珊对涉案房屋装修入住。 另查明，被告罗开平为配合被告鑫隆达公司贷款曾签订过《重庆市商品房买卖合同》，但案涉房屋的《重庆市商品房买卖合同》是否是罗开平本人所签及捺印的，暂不确定；不动产登记中心查询得知，案涉房屋备案登记在被告罗开平名下，而被告罗开平未支付过任何购房款与银行按揭贷款；案涉房屋现存在抵押贷款登记，按揭贷款尚未还清。 上述事实有《重庆市商品房买卖合同》及附件、购房收据三张、物管费凭证、水电气费凭证、《居住证明》、南岸不动产登记中心房屋登记信息查询证明及相关资料及当事人的陈述在卷为佐证，本院足以认定。 本院认为，原告雷珊诉求要求确认其与被告鑫隆达公司之间签订的《重庆市商品房买卖合同》有效。围绕该诉求，本院综合认定如下： 首先，合同有效的前提在于合同是否成立。根据合同法第十三条的规定，当事人订立合同，采取邀约、承诺方式。所谓要约，就是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示的构成要件为：1、内容具体明确；2、表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示的约束。根据合同法第二十二条的规定，承诺是受要约人同意要约的意思表示。本案原、被告双方在2005年11月28日签订《重庆市商品房买卖合同》时，双方对合同内容各具体条款的意思表示达成一致，要约的内容具体明确，符合合同成立的要件。故本院认定双方合同成立。 其次，就双方合同签订的内容来看，涉案合同包括的内容涵盖了当事人的姓名、住所、案涉标的、数量、质量、价款、履行期限、履行的方式、违约责任等合同的主要条款，内容详尽，这也印证了双方签订合同的一致性和邀约、承诺内容的有效性。 再次，根据合同法第二十五条，承诺生效时合同成立；根据合同法第四十四条第一款，依法成立的合同，自成立时生效。故原被告双方签订的合同应为有效合同。 最后，从签订合同后双方履行合同的行为来考量，合同签订后，原告雷珊支付了购房款，其对也涉案房屋装修入住。这说明双方是继续履行合同的，这也印证了合同的有效性。合同未能继续履行的原因在于案涉房屋存在第三方的抵押登记，致使继续履行合同存在法律上的障碍。但该障碍仅是合同继续履行的障碍，并非合同无效的理由。 综上，本院认为，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院依法予以确认。 依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十二条、第二十五条、第四十四条第一款的规定，判决如下： 原告雷姗与被告重庆鑫隆达房地产开发有限公司于2005年11月28日签订的关于重庆市南岸区花园路街道X号房屋的《重庆市商品房买卖合同》合法有效。 案件受理费160元，由被告重庆鑫隆达房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  李明刚 人民陪审员  廖玉惠 人民陪审员  陈作秀 二〇一九年六月二十日 书 记 员  周 敏