广东省潮州市湘桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5102民初28号原告：广东海博集团有限公司，住所地潮州市潮州大道广梅汕大厦裙楼四楼1号。法定代表人：管芯亿，经理。委托诉讼代理人：苏旭辉，广东新佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄秋哲，广东新佳律师事务所律师。被告：苏旭湘，男，1970年12月12日出生，汉族，住潮州市湘桥区。原告广东海博集团有限公司诉被告苏旭湘商品房预售合同纠纷一案，本院2019年1月2日立案受理后，依法适用普通程序，2019年5月7日公开开庭进行了审理。原告广东海博集团有限公司之委托诉讼代理人苏旭辉到庭参加诉讼。被告苏旭湘经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告广东海博集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原被告于2012年12月3日签订的《广东省商品房买卖合同》解除；2.判令被告向原告支付违约金7500元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年12月3日原被告签订《广东省商品房买卖合同》，被告购买原告开发的位于潮州市彩虹东路××街交界处西南侧翠景居二期第xx幢二梯十五层xxxx号房，房款679250元，被告在签订合同时先付首期款279250元，余房款400000元约定于2012年12月30日前向银行申请办理按揭。因被告个人征信问题，银行同意其按揭贷款250000元。2014年6月14日被告向原告补交房款150000元。后由于被告原因未能向银行按揭贷款支付剩余房款，也没有用其他方式履行付款义务，且一直未能联系到被告，不得已，原告委托广东新佳律师事务所于2015年1月31日向被告发函，催促被告履行付款义务，未果；于2016年7月19日再次委托律师所向被告发函解除《广东省商品房买卖合同》，因“电话空号，门铃长时间无应答”而退件。请求法院判准原告所请。被告苏旭湘没有作答辩，也没有提供证据。原告围绕诉讼请求提交了证据，被告无提交证据也无到庭质证，本院对原告提交的证据经认证后认定事实如下：广东海博集团有限公司是有限责任公司（自然人投资或控股），其经营范围是房地产开发，建设项目投资，广告策划。销售：建筑材料，装饰材料，五金交电。该公司已于2011年9月28日取得翠景居二期的商品房预售许可证（编号：潮建预〔2011〕列014号），预售房屋栋号及层数为B1、B2、B3、B4、B5、B6、B7、B8、B9、B10、B11幢各16层。2012年12月3日，广东海博集团有限公司（出卖人）与苏旭湘（买受人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2012120321xx5569）1份，该合同的主要内容是：第一条：出卖人以出让方式取得位于潮州市彩虹东路××街交界处西南侧翠景居二期、编号为潮府国用[2009]第02102、02127的地块的土地使用权，经批准，在上述地块上建设商品房，现定名翠景居二期；第二条：买受人购买的商品房为预售商品房；第三条：买受人购买的商品房为第xx幢二梯十五层xxxx号房，该房建筑面积143平方米，其中套内建筑面积121平方米，公共部位与公用房屋分摊22平方米；第四条：该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，每平方米4750元，总金额679250元；第六条：付款方式及期限：买受人按下列第3种方式付款：3.其他方式：买受人在签订本合同时，应先付首期房款279250元，余房款400000元于2012年12月30日前向银行申请办理按揭；第七条：买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；2.买受人必须在2012年12月30日前配合出卖人办理银行按揭手续，逾期按违约处理。第八条：交付期限：出卖人应当在2013年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3.买受人未按时缴清房款。合同同时对双方的其他权利义务作了约定。双方签订的上述《商品房买卖合同》于2012年12月13日在潮州市房地产交易所办理了鉴证手续。合同签订后，苏旭湘于2012年12月4日向广东海博集团有限公司支付首期购房款279250元，2014年6月17日支付购房款150000元，余房款没有付还。广东海博集团有限公司主张因苏旭湘个人信用原因，未能按双方约定于2012年12月30日前向银行申请400000元的按揭贷款手续，但对该主张没有提供相应依据。翠景居二期于2013年8月28日经有关单位竣工验收。广东海博集团有限公司未向苏旭湘交付商品房，理由是苏旭湘没有足额交纳房款及已告知苏旭湘足额交纳房款后才办理交房手续，苏旭湘也同意，但对苏旭湘同意延期交房的主张没有提供相应依据。广东海博集团有限公司曾委托广东新佳律师事务所向苏旭湘发出律师函，通知苏旭湘解除双方签订的商品房买卖合同，该邮寄的律师函因未能妥投而被退回。广东海博集团有限公司于2019年1月2日诉至本院，提出上述诉讼请求。本院认为：广东海博集团有限公司与苏旭湘于2012年12月3日签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。”及《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，该《商品房买卖合同》自成立时生效，受法律保护。广东海博集团有限公司与苏旭湘在上述《商品房买卖合同》中约定了合同解除的条件及违约责任，现广东海博集团有限公司主张依据双方订立的《商品房买卖合同》第七条第2点关于“买受人必须在2012年12月30日前配合出卖人办理银行按揭手续，逾期按违约处理”的约定行使解除权，但对其主张的未能办妥银行按揭贷款手续的原因并没有提供相应依据，故无法认定苏旭湘违反双方该项约定的事实，且《商品房买卖合同》中也未能明确除首期房款外余房款的支付时间，故广东海博集团有限公司据此行使约定解除权并依据双方约定要求苏旭湘支付逾期付款的违约金，依据不足，但因苏旭湘自2012年12月3日与广东海博集团有限公司签订《商品房买卖合同》后，时至广东海博集团有限公司向本院提起诉讼，尚未向广东海博集团有限公司付清房款，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，苏旭湘至今没有履行付清房款的义务，广东海博集团有限公司有权行使法定解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，广东海博集团有限公司向苏旭湘表达解除合同意思表示的律师函因未能妥投而未能送达苏旭湘，故该时间不能认定为合同解除时间，合同解除效力发生时间点应严格限定在合同相对方收到解除权人送达的通知之时。广东海博集团有限公司就本案讼争标的于2019年1月2日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，于同年1月30日向苏旭湘送达应诉材料。广东海博集团有限公司起诉要求解除合同的行为，已经表达了广东海博集团有限公司解除合同的意思表示及借助司法送达的途径向苏旭湘履行了通知义务。因此，广东海博集团有限公司与苏旭湘于2012年12月3日签订的《商品房买卖合同》自本院向苏旭湘送达起诉状副本之日即2019年1月30日起解除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第第九十四条第三项、第九十六条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：一、原告广东海博集团有限公司和被告苏旭湘于2012年12月3日签订的《商品房买卖合同》于2019年1月30日解除；二、驳回原告广东海博集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费10668元,由原告广东海博集团有限公司负担75元，被告苏旭湘负担10593元。原告广东海博集团有限公司应负担的受理费已由其预交，被告苏旭湘应负担的案件受理费应于本判决发生法律效力之日起5日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。审 判 长  林丽如人民陪审员  陆海扬人民陪审员  吴构璋二〇一九年六月二十四日书 记 员  蔡淑贤