广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初5121号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司，住所地清远市清城区石角镇花兜开发区碧桂园假日半岛酒店负一层，统一社会信用代码91441800789454084Y。法定代表人：李长江。委托诉讼代理人：谢祺祥，广东英盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧子峰，广东英盟律师事务所律师。原告：周云，女，1971年4月4日出生，汉族，住湖北省保康县，委托诉讼代理人：胡建成，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄雅丽，广东法制盛邦律师事务所实习律师。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司与被告周云居间合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司的委托诉讼代理人谢祺祥、欧子峰，被告周云的委托诉讼代理人胡建成、黄雅丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.请求判令被告支付原告房地产咨询和居间代理费116000元及利息（利息以116000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2018年11月17日起计算至被告付清之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：根据2018年5月3日被告通过我司置业顾问姜洁签署《看楼确认书》，并带被告至广州市花都区赤坭镇碧桂园假日半岛鸟语花香苑十二街23号房实地察看（共重复三次带看该物业），现经物业客服中心核实：上述物业已自2018年10月30日始登记在被告名下。被告此种行为严重违法协议约定，亦违反国家法律、法规之规定，依法应当承担违约责任。原告方已于2018年11月16日通过顺丰快递邮寄督促履行通知书至被告方住所地址，至今被告仍未支付原告方房地产咨询及违约佣金。为了维护原告的合法权益，特诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：一、被告通过德元花房公司与原产权人签订房屋买卖合同购买涉案房屋，且交易条件明显优于原告；二、根据房地产经纪管理办法第16条规定，原告没有涉案房屋房源，不具备提供涉案房屋居间服务的条件及基础；三、原告曾带被告看过涉案房屋，此后没有再提供其他新房源，也没有提供其他居间服务，仅凭看房确认书要求支付居间费，无法无据；四、原告作为格式条款提供方，只是拿出空白的看房确认书要求被告签字，并没有向被告履行告知合理提示和说明义务，根据该条款约定原告带被告看房后使原告无论是否促成合同均可获得佣金，且排除了被告选择其他中介公司的权利，显然加重了被告的责任，免除了原告的责任，依法无效；五、合同法第410条规定，据此原告不得要求支付报酬；六、即使法院认定该确认书有效，确认书第1、2条条款的本意是为防止被告利用中介公司提供的房源信息去跳过中介与业主达成房屋买卖合同，使得中介公司无法取得应得的佣金，衡量是否跳单的关键，是看被告是否是利用了原告提供的房源信息机会与条件，原产权人在德元公司挂牌出售房屋，被告有权选择报价低的中介公司。经审理查明：原告于2006年4月14日成立，经营范围为提供物业管理相关的咨询服务、房地产中介等。原告表示接受原产权人李永强的口头委托出售涉案房屋，分别在2018年5月3日及2018年5月15日带被告看了位于广州市花都区赤坭镇假日半岛鸟语花香苑十二街23号房屋（以下简称涉案房屋），并分别签订了《看楼确认书》，两份看楼确认书均由原告与被告签订，载明：“经纪方所介绍实地视察之物业为：鸟语花香12-23…”，经纪方的业务人员已为客户提供以上物业看楼服务，本书一经客户签署，即表明：1.甲方（客户）：承诺并同意以上物业已由本公司业务人员带领视察过，须由本公司作为经纪方商议以上物业买卖、租赁条件并协助客户与以上物业之业主签署相关合同。2.客户保证不直接或间接同该物业之业主联系，不通过其它任何途径（含其他房地产经纪公司）视察及购买/承租以上物业，反之将按照经纪方中介服务费标准赔付经纪方佣金。3.如果客户购入或承租该物业，需要按照经纪方中介服务费标准支付佣金。4.转让：购买方（成交价的2%）售楼方（成交价的1%）……原告表示一直帮被告与原产权人沟通房价及各项交易事宜，并在2018年5月17日给被告出具购房预算表，载明：成交价为600万元，首付350万元，贷款额250万元。之后被告还带风水师查看涉案房屋，但后来被告自行交易房屋，之后原告在2018年11月向被告寄送督促履行通知书，要求被告支付居间服务费116000元，但被告仍未支付，原告遂诉至法院成讼。庭审中，原告表示其主张的116000元是依据被告与原产权人的交易价格580万元的2%计算而得。被告认为当时与其丈夫在涉案房屋小区看房，因原告是涉案小区的物业公司，所有看房均要到原告处办理手续，当时被告夫妇用家乡话对话，物业公司的一个工作人员叫姜洁的便与其沟通，遂产生之后几次看房并签订看楼确认书的事情。被告认为原告的看楼确认书抬头物业名称由原告自行添加，且认为条款为格式条款，应为无效。庭审中，被告表示原告持有涉案房屋的钥匙，后来变更陈述为涉案房屋当时处于出租状态，去看房租客开门即可。被告表示涉案房屋原产权人李永强与其亲戚宦某是邻居，其具有直接向原产权人购房的机会和便利条件，在与原产权人李永强谈好交易价格580万元之后，找了广州德元花房房地产开发有限公司（以下简称德元公司）办理按揭等交易过户手续，并向德元公司支付4万元中介服务费。被告认为对比了原告提供的交易价格和中介收费标准，并且发现原告与被告聘请的风水师串通（原告以总佣金10%收买风水师），所以最后选择了在德元公司交易涉案房屋。2018年10月30日，涉案房屋办理了不动产权证书登记于被告名下。为此，被告申请其丈夫宦庭发、其亲戚宦某出庭佐证，证人宦某表示其与李永强是邻居，李永强在涉案小区有另外一套房，宦某介绍宦庭发与李永强认识。另外，周云庭审中提交李永强出具的两份说明佐证其主张，表明李永强自2013年起已认识宦某且没有委托原告出售涉案房屋。2019年6月6日，本院传李永强到庭陈述相关情况，李永强表示周云提交的说明是其本人出具，涉案房屋在2017年至2018年期间出租给一个姓胡的人，当时委托方得地产公司的李晓芳出租和出售涉案房屋，李晓芳原来是原告公司的员工，后来离职并成立了方得地产，李永强表示其未将涉案房屋的钥匙给原告，若有人看房，李永强就叫保姆过去涉案房屋开门，至于为何原告可以在2018年5月期间带被告去涉案房屋看房，李永强表示不清楚，后来，宦某表示其叔叔宦庭发想买房，李永强表示出售价格为580万元，宦庭发就同意交易并支付了20万元定金，后来宦庭发自行到花都新华找德元公司办理按揭等后续手续，并签订三方合同。本院认为，本案的争议焦点为被告应否向原告支付居间服务费。首先，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”，原告事实上已带被告多次实地看房并签订看楼确认书，亦提供房屋交易价格等，本院认定原、被告之间成立居间合同关系。其次，根据本案查明的事实，原告未能提交任何证据证明其接受原产权人李永强的委托出售房屋，李永强亦到庭陈述其未曾委托原告出售房屋，原告在此情况下带被告看房，该行为不符合《房地产经纪管理办法》第十六条规定：“房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的，应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同”的行业规定，即原告带被告看房的行为属于无权代理，事后亦未取得原产权人的追认。再者，根据被告提交的宦某及李永强的证人证言以及其他证据，本院确认被告利用宦某提供的与李永强为邻居的机会了解到相同房源信息，该途径为被告可以获知信息的正当途径，并最后完成涉案房屋的交易，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”，被告并未利用原告提供的房源信息、机会促成交易，故原告要求被告按其与原产权人洽谈的交易价格计算并支付居间服务费116000元及利息，依据不足，本院不予支持。为此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司的全部诉讼请求。案件受理费1310元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  吴海萍二〇一九年六月二十五日书记员  邓国靖张丽彬