广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终6585号上诉人（原审原告）：林淑丽，女，1985年8月2日出生，汉族，身份证住址广东省广州市增城区。上诉人（原审原告）：林琼果，男，1981年9月23日出生，汉族，身份证住址广东省陆丰市。两上诉人的共同委托代理人：刘勇锡，广东悦信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：熊士娟，女，1975年10月15日出生，汉族，住江西省丰城市。委托诉讼代理人：李欣怡，广东伯方律师事务所律师。原审第三人：广州市金房房地产代理有限公司（以下简称金房公司），住所地广东省广州市增城区。法定代表人：陈剑清。上诉人林淑丽、林琼果因与被上诉人熊士娟及原审第三人金房公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院(2017)粤0183民初1677号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人林淑丽、林琼果的委托诉讼代理人刘勇锡，被上诉人熊士娟及其委托诉讼代理人李欣怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林淑丽、林琼果上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判熊士娟向林淑丽、林琼果支付违约金386400元；2、本案一审、二审诉讼费用由熊士娟承担。事实和理由：一、涉案《房地产买卖合同》第六条第二款的约定旨在“逾期”履行而应承担的违约责任，逾期履行本意上是希望履行合同，只是因客观原因导致合同无法按期履行，合同的目的仍可实现，与“恶意不履行”合同存在本质上的区别。本案中，熊士娟是恶意不履行合同，一审判决适用上述条款认为熊士娟只是逾期未履行合同，显然认定错误。二、合同附件第（二）款第7条的约定表明，违约方需要向守约方支付等额于总楼价20%违约金存在两种情况：1、因违约方导致在涂销抵押后无法交易过户；2、因违约方导致本次交易无法继续进行的。熊士娟恶意不履行合同导致本次交易无法继续进行，违反了上述条款。三、一审判决对违约金的认定违反了公平原则和诚实守信原则。熊士娟签约后因房价猛涨而“撕毁”自己的诚信，但林淑丽、林琼果却因熊士娟的违约行为导致损失。四、从证据以及迹象均表明熊士娟不可能继续履行合同，2017年增城区房价上涨，熊士娟恶意违约。最高院的相关司法解释中强调以造成的损失超过30%为标准适当减少，但林淑丽、林琼果的损失已远超30%。熊士娟辩称：一、根据房屋买卖合同附件一第6条约定，该违约金适用的前提是交易发生在涂销抵押后，本案未进入涂销抵押的程序。房屋无法进行正常交易是因为林淑丽、林琼果对房屋进行查封，并非我方原因导致无法交易继续履行。二、林淑丽、林琼果支付给熊士娟10万元定金，而林淑丽、林琼果却主张我方赔偿将近40万元的违约金，该违约金赔付标准过高。三、熊士娟出具的收据是对买卖合同的补充，即双方对买卖合同条款进行确认，熊士娟应当承担的是返还双倍定金20万元，一审判决我方承担的违约责任过高，应改判熊士娟返还双倍定金20万元。四、林淑丽、林琼果主张因购买同一小区相差不到一平方米面积朝向相同的房产支付金额相差近30万元，这是其损失，我方不认同。房产交易市场中，房产交易价格均有不同，不能说明是因为我方行为造成林淑丽、林琼果的损失，仅是市场调控价格的原因导致。金房公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。2017年3月7日，林淑丽、林琼果向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除林淑丽、林琼果与熊士娟签订的《房地产买卖合同》；2、熊士娟立即向林淑丽、林琼果返还定金10万元；3、熊士娟向林淑丽、林琼果支付违约金386400元；4、本案诉讼费及保全费由熊士娟承担。一审法院认定事实：2016年11月28日，林淑丽、林琼果（买方）与熊士娟（卖方）、金房公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，买方向卖方购买位于增城区××首府环府××房，建筑面积136.64平方米，以现状按整套出售并计价，总楼价1932000元。经纪方有权代收代付定金、房款及相关税费。卖方保证对上述物业享有合法所有权，如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此而给买方及经纪方造成的全部损失。因买方或卖方违反本合同约定，如不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额与总楼价10%的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天内为履行期限。本合同记载的联系地址为所有通知、文件、资料的送达地址，如有变更，须及时通知合同其他方，否则仍以上述地址为有效送达地址，一经正常投递即视为送达。林淑丽、林琼果在涉案合同填写的联系地址为陆丰市xx镇xxxx街6号，熊士娟的联系地址为xxxxxxx路9号3803房。卖方于买方出具银行通知同贷书和银行扣款时则在3个工作日存款，卖方同意买方指定他人身份证进行登记。双方选择按揭付款方式付款，10万元须在2016年11月28日前支付作为定金，卖方应在签订本合同后15天内向抵押银行办理提前还贷手续，首期楼款（不含定金）48万元须在过户当天直接支付卖方，楼价余款在贷款银行批准按揭的金额1352000元在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内。买卖双方须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后5天内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请办理转名过户手续。买卖双方于签订本合同后20天内书面委托经纪方指定之按揭服务有限公司办理该物业转名之一切手续并提交交易所需之全部资料及支付各自承担之公证、交易费用。如由于买方或卖方原因而导致该物业在涂销抵押后无法交易过户或本次交易无法继续进行的，责任方应向守约方支付等额于总楼价20%的违约金及向经纪方赔偿等额于双方咨询及买卖代理费总和的损失。签订合同当天林琼果、林淑丽支付10万元定金给熊士娟，由熊士娟出具《收款收据》给林琼果、林淑丽收执。林淑丽于2016年12月30日取得中国光大银行股份有限公司广州分行出具的《按揭贷款承诺书》，该银行拟同意贷款135万元购买涉案房屋。林淑丽、林琼果于2017年1月16日通过律师向熊士娟发出《律师函》，记载林淑丽、林琼果于2016年12月30日收到光大银行《按揭贷款承诺书》，确认银行同意向林淑丽、林琼果购房贷款135万元，该同贷书内容也于同日告知熊士娟，熊士娟应于2016年12月13日向原贷款银行申请提前还贷，或于2017年1月3日前向银行存钱还贷，然而熊士娟至今未履行合同约定的义务，涉案合同合法有效，双方应全面履行，熊士娟的行为已构成违约，严重损害林淑丽、林琼果的合法权益，林淑丽、林琼果有要求熊士娟继续履行合同义务及追究熊士娟违约金的权利。林淑丽、林琼果敦请熊士娟于本函日起10个工作日内主动或授权委托他人申请银行提前还贷，并及时还清银行贷款，涂销房产抵押，否则林淑丽、林琼果将委托律师主张一切合法权益，产生的如诉讼费、律师代理费、保全费等相关费用及合同约定的违约金，将由熊士娟全数承担。该函的收件人地址为增城区××首府环府××房，熊士娟否认收到《律师函》。林淑丽、林琼果提供广州市增城区国土资源和规划局出具的《产权情况表》，记载涉案房屋增城区××首府环府××房的产权人为熊士娟，为单独所有，登记日期为2016年12月2日，2016年12月2日抵押给交通银行股份有限公司广州广州大道支行。一审法院于2017年3月7日受理本案后，熊士娟于2017年8月21日对本案管辖权提出异议，一审法院于2017年8月24日裁定驳回熊士娟对本案管辖权提出的异议。熊士娟不服提出上诉，广州市中级人民法院于2017年11月17日裁定驳回上诉，维持原裁定。林淑丽、林琼果于2017年2月9日申请诉前财产保全，要求查封涉案房屋，一审法院于同日作出（2017）粤0183财保33号民事裁定书，裁定查封涉案房屋。熊士娟在一审庭审中主张林淑丽、林琼果及金房公司赔偿精神损失费10万元，一审法院当庭告知熊士娟因未提出反诉，本案不作调处。一审庭审中，林淑丽、林琼果陈述以下事实：1、增城在2017年3月之前不限购，林淑丽、林琼果在签订合同之前具有购房资格，在2016年12月30日申请同贷书，同贷书银行已批；2、合同约定申请提前还贷的时间，没有约定必须出房产证后才能申请提前还贷，银行在实际操作也不会因为没有房产证不同意提前还贷；3、请求违约金的依据是合同附件第二条第七项关于如由于买方或卖方原因而导致该物业在涂销抵押后无法交易过户或本次交易无法继续进行的，责任方应向守约方支付等额于总楼价20%的违约金及向经纪方赔偿等额于双方咨询及买卖代理费总和的损失的约定。熊士娟陈述以下事实：1、当时不限购，但如果想支付三成首期是限贷的，林淑丽、林琼果向银行贷款需要我签名，但我完全不知情，同贷书批下来是不合理的；2、现仍未办理涂销抵押手续，因为房屋买卖存在纠纷，涉案房屋被林淑丽、林琼果查封，且没有办理房产证，在2017年3月才取得房产证，所以无法涂销抵押；3、合同第六条第二款的约定是炒房的意思，熊士娟认为这条约定是林淑丽、林琼果有可能无法购买涉案房屋，而且在签订合同时也没有同熊士娟讲；4、违约金很高，林淑丽、林琼果只支付10万元，却要求40万元违约金，不同意给违约金；5、同意解除合同，2017年3月14日收到中介公司通过微信发出的民事起诉状，林淑丽、林琼果已提起诉讼，合同在2017年3月中旬已解除。一审法院认为：林淑丽、林琼果与熊士娟及金房公司签订的《房地产买卖合同》是当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，当事人应按照合同约定履行义务。熊士娟以涉案合同格式合同为由，要求不按合同履行，理由不足，不予支持。关于合同解除及返还定金问题，林淑丽、林琼果按约支付定金10万元给熊士娟，并已办理申请涉案房屋同贷书，但熊士娟未按约办理涉案房屋的提前还贷及涂销抵押手续，经林淑丽、林琼果发函告知后，至今仍未提前还贷及涂销抵押，其行为表明不再继续履行合同，林淑丽、林琼果主张解除合同，熊士娟表示同意，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条关于当事人协商一致，可以解除合同的规定，林淑丽、林琼果主张解除涉案合同，予以准许。熊士娟主张2017年3月收到金房公司在微信发出林淑丽、林琼果的民事起诉状，林淑丽、林琼果已起诉，涉案合同已经解除，理由不充分，不予支持。林淑丽、林琼果与熊士娟均同意解除合同，熊士娟应将定金退回给林淑丽、林琼果，故林淑丽、林琼果主张熊士娟退回定金10万元，合理合法，予以支持。关于违约金问题，根据合同约定，林淑丽、林琼果与熊士娟双方通过涂销抵押后按揭付款的方式支付购房款，熊士娟应在签订本合同后15天内向抵押银行办理提前还贷手续，并于林淑丽、林琼果出具银行通知同贷书和银行扣款时在3个工作日内存款，违约方拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭等相关手续，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价百分之十的违约金。合同签订后，林淑丽、林琼果按合同约定向熊士娟支付了定金10万元，但熊士娟未在约定的期限履行合同义务，经林淑丽、林琼果催告后至今仍未办理涉案房屋提前还贷及涂销抵押手续，熊士娟的行为已构成违约，应承担违约责任。熊士娟应按总楼价款1932000元的10%支付违约金193200元给林淑丽、林琼果，林淑丽、林琼果主张按合同约定的导致该物业在涂销抵押后无法交易过户或本次交易无法继续进行的，责任方应向守约方支付等额于总楼价20%计算违约金，该约定适用在涉案房屋办理涂销抵押手续后的违约金计算方法，但涉案房屋尚未涂销抵押，不能适用该条款计算违约金，故林淑丽、林琼果主张的违约金计算方法没有依据，不予支持。林淑丽、林琼果主张熊士娟支付违约金超过193200元的部分，依据不足，不予支持。熊士娟主张违约金过高，予以采纳。至于熊士娟主张2017年3月才取得房产证，无法办理涂销抵押问题，双方于2016年11月28日签订涉案合同，约定熊士娟应在签订本合同后15天内向抵押银行办理提前还贷手续，根据《产权情况表》记载涉案房屋已于2016年12月2日办理了产权登记，且林淑丽、林琼果于2017年1月16日向熊士娟发出《律师函》，要求熊士娟在该函发出之日起10天内继续履行合同，合同约定及林淑丽、林琼果的催告履行期限均在涉案房屋产权登记之后，故熊士娟的主张证据不足，不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法》的解释〉的解释第九十条的规定，于2018年5月31日作出判决如下：一、原告林淑丽、林琼果与被告熊士娟于2016年11月28日签订的《房地产买卖合同》予以解除；二、被告熊士娟于本判决生效之日起十日内向原告林淑丽、林琼果返还定金10万元；三、被告熊士娟应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林淑丽、林琼果支付延期履行合同违约金193200元；四、驳回原告林淑丽、林琼果的其他诉讼请求。案件受理费22188元，财产保全费2020元，由原告林淑丽、林琼果负担受理费4164元，被告熊士娟负担受理费18024元、财产保全费2020元。二审中，上诉人林淑丽、林琼果提交了以下证据：1、上诉人林琼果分别与被上诉人熊士娟的短信截图、与房产中介戴生的微信截图，拟证明被上诉人熊士娟由始至终不愿意履行合同，本案交易因被上诉人熊士娟原因无法继续进行。2、立案通知书、裁定书，拟证明被上诉人熊士娟故意拖延时间造成上诉人林淑丽、林琼果损失。3、上诉人林淑丽、林琼果与被上诉人熊士娟签订的《房地产买卖合同》及上诉人林淑丽、林琼果与案外人签订的《房地产买卖合同》、房产证复印件，拟证明因被上诉人熊士娟违约行为，上诉人林淑丽、林琼果在同一小区购买相似房型房屋，却多付了30多万元造成损失。被上诉人熊士娟质证认为：证据1真实性合法性确认，关联性不予认可，该证据无法证明被上诉人熊士娟存在不愿意履行合同的事实；证据2三性予以认可，但证明内容不予认可，被上诉人熊士娟有权行使相关的法律权利，并非故意拖延；证据3中的上诉人林淑丽、林琼果与被上诉人熊士娟签订的《房地产买卖合同》的三性予以认可，但上诉人林淑丽、林琼果与案外人签订的《房地产买卖合同》及房地产复印件三性不予认可，与本案无关，也不是同一个法律关系，仅能说明上诉人林淑丽、林琼果购买房屋的价格，但没有显示因被上诉人熊士娟的违约行为造成损失；上述证据在2017年已存在，是上诉人林淑丽、林琼果故意不提交而在二审才提交。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，一审判决认定上诉人林淑丽、林琼果与被上诉人熊士娟及原审第三人金房公司签订的涉案《房地产买卖合同》合法有效正确，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。上诉人林淑丽、林琼果主张按合同约定的导致涉案物业在涂销抵押后无法交易过户或本次交易无法继续进行的，责任方应向守约方支付等额于总楼价20%计算违约金。对此，本院认为，合同约定双方选择按揭付款方式付款，而上诉人林淑丽、林琼果主张适用的上述违约金条款是在合同附件按揭付款中约定，该约定适用在涉案房屋办理涂销抵押手续后的违约金计算方法，但涉案房屋尚未涂销抵押，不适用该条款计算违约金，故一审判决认定上诉人林淑丽、林琼果主张的违约金计算方法没有依据不予支持并无不当。另一方面，上诉人林淑丽、林琼果在涉案合同的履行过程中只支付了10万元定金，且从涉案合同签订到上诉人林淑丽、林琼果因被上诉人熊士娟违约而提起本案诉讼，时间不长，一审法院以总楼价款的10%判决被上诉人熊士娟支付违约金193200元，亦符合公平合理原则。综上，上诉人林淑丽、林琼果的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4164元，由上诉人林淑丽、林琼果负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  郑怀勇二〇一九年六月二十五日书记员  彭文悦书记员  区敏儿