宁波市奉化区人民法院执 行 裁 定 书（2019）浙0213执异26号异议人：邬秀芳，女，1971年4月3日出生，汉族，住宁波市奉化区。委托代理人：沈江威，浙江求是行律师事务所律师。申请执行人：竺成龙，男，1971年4月13日出生，汉族，住宁波市奉化区。被执行人：邬登仁，男，1976年2月19日出生，汉族，住宁波市奉化区。被执行人：王优盛，女，1977年6月1日出生，汉族，住宁波市奉化区。利害关系人：张方召，男，1963年10月11日出生，汉族，住宁波市奉化区。委托代理人：赵霞（系张方召之妻），女，1966年4月11日出生，汉族，住宁波市奉化区。利害关系人：应密赞，女，1966年11月18日出生，汉族，住宁波市奉化区。利害关系人：宁波奉化农村商业银行股份有限公司西坞支行，住所地宁波市奉化区西坞街道西坞南路87号，统一社会信用代码913302837723324191。负责人：林浩锋，该支行行长。委托代理人：王伟，浙江海册律师事务所律师。本院在执行申请执行人竺成龙与被执行人邬登仁、王优盛公证债权文书纠纷一案过程中，异议人邬秀芳对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。异议人邬秀芳称，2013年3月3日异议人与邬登仁签订房屋买卖协议，约定将邬登仁名下位于奉化区××街道桑园××小区××室白坯房作价28万元转让给异议人，待政策允许邬登仁无条件协助过户。嗣后，异议人将房款分二次全额支付完毕，邬登仁将房产证一并交于异议人，异议人自买受后一直居住上述房屋至今。2016年8月1日起，奉化市人民政府取消农居房“五年内不得上市交易”的限制，但异议人对提前可过户事宜并不知情，于2017年初知情后多次与邬登仁联系无着，故一直未予过户。后经中介介绍，邬登仁向竺成龙借款，将上述房屋抵押，并办理了登记，后因邬登仁无力还款，竺成龙向法院申请执行，要求对上述房屋拍卖，异议人方知原委。异议人认为，邬登仁将上述房屋于举债之前已卖于异议人，异议人亦支付对价且实际占有，为此，异议人请求法院终止对上述涉案房产的拍案，并撤销对该房产的查封。申请执行人竺成龙与利害关系人应密赞均未提出答辩意见。被执行人邬登仁辩称，房屋买卖关系真实，房款亦已付清，在房屋交付后因政策规定五年内不得过户而未去办理过户手续。中途政策放宽可以过户了，对此也不知情。后来要去过户了，发现涉案房屋已被法院查封而没办法过户。答辩人认为，涉案房屋应归异议人所有，同意异议人的异议请求。利害关系人张方召辩称，1、异议人与邬登仁之间没有真实的房屋买卖关系，事实上是以房抵债；2、即使异议人与邬登仁之间签订的房屋买卖协议是真实有效的，异议人也应举证证明其已合法占有该不动产；3、对异议人所提供的二张收条的真实性不予认可，因该收条金额较大，应提供相应的银行转账凭证或银行取款凭证来证明；4、虽该房屋之前按政策规定无法过户，但该政策已于2016年8月1日取消，上述房屋已符合过户条件，如邬登仁不愿意配合过户，异议人也可以向法院起诉要求过户，为此，应认定异议人因自身原因未去过户。答辩人认为，异议人所享有的债权未同时具备法律规定优先保护的四个要件，异议人提供的证据不足以证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，请求法院驳回异议人的异议请求。利害关系人宁波奉化农村商业银行股份有限公司西坞支行（以下简称农商银行西坞支行）辩称，1、异议人明知涉案房屋为农居房，根据当时的政策和法律规定是不能转让给本村集体经济成员以外的人，而异议人与邬登仁显然不是同村村民，故该房屋买卖协议无效，且异议人对此存在过错，另外，从协议内容看，该房屋买卖协议并未成立和生效。2、根据协议内容显示，异议人在购买涉案房屋时明知该房屋为农居房五年内不得上市交易，却不顾不能过户的风险，仍订立该协议，明显存在过错。据异议人提供的证据显示，2016年奉化市政府出台了相应政策取消了农居房“五年内不得上市交易”的限制，确定自2016年8月1日起可自行上市交易，从该政策出台到现在已将近三年，或者从证明出具到现在也已经达一年半之久，异议人完全可以通过诉讼途径要求邬登仁办理相应过户手续，因此亦存在过错。3、邬登仁因向竺成龙借款将涉案房屋抵押给了竺成龙，并办理了相应的抵押登记手续，异议人与邬登仁之间买卖协议不能对抗竺成龙享有的涉案房屋抵押权。综上所述，异议人的执行异议既不符合法律规定，又不能对抗竺成龙对涉案房屋取得的抵押权，因此，答辩人请求法院驳回异议人的异议请求。本院查明，利害关系人张方召为与邬登仁、王优盛民间借贷纠纷一案，于2017年9月8日向本院起诉，本院于同日立案受理，审理案号为（2017）浙0213民初5703号，本院于2017年11月2日作出判决，判令被告邬登仁、王优盛于本判决生效后七日内共同返还给原告张召方借款本金120万元，并支付相应利息。张方召依据生效的上述判决书向本院申请强制执行，本院于同日立案受理，执行案号为（2018）浙0213执8号，本院于2018年1月19日作出（2018）浙0213执8号执行裁定书，裁定查封登记在被执行人邬登仁名下位于奉化区西坞街道××室的房地产［房权证号：07-××8，土地所有权证：奉国用2014第05571号］。另查明，竺成龙（出借人，抵押权人）与邬登仁、王优盛（借款人，抵押人）于2017年4月17日签订民间借贷合同一份，合同中双方约定：借款金额为22万元，最终以实际发放的金额为准；借款期限预计自2017年4月17日起至2017年10月16日止，实际借款日期以提供借款日为准，借款到期日作相应顺延；借款利率为固定利率，执行月利率1.5%，如邬登仁、王优盛未按本合同约定归还借款本金，须自借款本金逾期之日起按逾期利率支付利息，直至清偿全部本金为止，逾期利率按月利率2%执行；在本合同正式签署，并且办理抵押财产登记后交付借款；抵押财产为坐落于奉化区西坞街道××室的房屋，抵押担保范围为本合同项下的借款本金、计算至清偿日止的利息和逾期利息，以及实现债权和抵押权的费用；当邬登仁、王优盛不履行或不适当履行时，竺成龙可以不经过诉讼或者仲裁程序，直接向有管辖权的人民法院申请强制执行，邬登仁、王优盛愿意接受依法强制执行；邬登仁、王优盛连续三期未支付利息或者所欠利息累计金额达到三个月利息数额时，即可视为邬登仁、王优盛不适当履行债务；邬登仁、王优盛不履行或者不适当履行债务时，竺成龙有权在法律规定的期限内向奉化市公证处申请出具执行证书。同日，竺成龙、邬登仁、王优盛向奉化市公证处办理了（2017）奉证经字第68号具有强制执行效力的债权文书公证书，赋予上述民间借贷合同强制执行效力。竺成龙、邬登仁于2017年4月18日在宁波市国土资源局办理了抵押登记手续，不动产登记证明中载明：证明权利为抵押权，权利人为竺成龙，义务人为邬登仁，抵押财产为坐落于西××××室的房屋，债务人为王优盛、邬登仁。当日，竺成龙通过银行汇款足额向借款人邬登仁、王优盛履行了发放贷款的义务。借款到期后，借款人邬登仁、王优盛未按约偿付借款本息，为此，竺成龙于2018年6月11日向宁波市奉化区公证处申请出具其与被申请执行人邬登仁、王优盛签订的具有强制执行效力的《民间借贷合同》的执行证书，宁波市奉化公证处于2018年7月2日出具（2018）浙甬奉证经字第88号执行证书，该执行证书规定的执行标的为本金22万元以及相应利息和申请执行人为实现债权和抵押权所支付的费用。竺成龙于2018年7月9日依据生效的上述公证债权文书向本院申请强制执行，本院于同日立案受理，执行案号为（2018）浙0213执1936号。本院于2018年12月19日作出（2018）浙0213执1936号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人邬登仁名下位于宁波市奉化区的房地产［房产所有权证号：房权证奉化市字第××号，土地使用权证号：奉国用（2014）第05571号］。涉被执行人邬登仁、王优盛在本院还有2件执行案件正在执行，申请执行人分别为利害关系人应密赞、农商银行西坞支行。又查明，邬登仁（甲方）与邬秀芳（乙方）于2013年3月3日签订房屋买卖协议一份，合同中双方约定：甲方将位于西坞街道桑园××房小区××室××坯房××套转让给乙方，实际售价为28万元，交付钥匙后乙方付甲方房款20万元，甲方将房产证交于乙方后付清余款；此房屋为农居房，甲方必须按照国家有关政策无条件配合乙方过户。该协议的乙方由邬秀芳的哥哥邬干方代签，邬秀芳对此也予以认可。当日，邬登仁向邬秀芳出具收条一份，收条中载明收到邬秀芳购房款20万元。邬秀芳于2013年11月开始对该房屋进行装潢，2014年5月到该房屋居住至今。2016年10月10日，邬登仁又向邬秀芳出具收条一份，收条中载明收到邬秀芳购房款8万元，房产证、土地证以及契证均交给邬秀芳。涉案房屋所有权证上载明：房屋所有权人为邬登仁，房屋坐落于西××××室，登记时间为2014年7月3日，房屋性质为农居房，规划用途为住宅，五年内不得上市交易。后当地政府取消了农居房“五年内不得上市交易”的限制，自2016年8月1日起可自行上市交易。本院认为，涉案房屋已在不动产登记部门办理了抵押登记手续，作为申请执行人的竺成龙又是该房屋的抵押权人，有权向法院申请拍卖该抵押房产，以该房屋的拍卖价款优先受偿，本院对登记在被执行人邬登仁名下的该抵押房产进行强制执行并不不当，况且异议人在该房屋可以上市交易的2016年8月1日起至该房屋被查封的2018年1月19日长达将近一年半的时间内不积极行使涉案房产过户权利，对涉案房产未办理过户登记存在过错。综上所述，异议人提出的异议请求，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：驳回异议人邬秀芳的异议。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 朱海南审 判 员 郭建标审 判 员 周 贞二〇一九年六月二十七日代书记员 朱兴波附：《中华人民共和国民事诉讼法》相关条文第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查；理由成立的裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。附：《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。