广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤53民终1108号上诉人（原审被告）：黎彩霞，女，1975年5月29日出生，汉族，住肇庆市端州区。委托诉讼代理人：刘滨培，广东言邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈卓球，男，1970年12月16日出生，汉族，住深圳市福田区。委托诉讼代理人：简海腾，广东宝源律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎水杏，广东宝源律师事务所律师。原审第三人：傅金洪，男，1963年8月10日出生，汉族，住深圳市宝安区。上诉人黎彩霞与被上诉人陈卓球、原审第三人傅金洪案外人执行异议之诉一案，不服广东省郁南县人民法院（2016）粤5322民初1196号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人黎彩霞的委托诉讼代理人刘滨培、被上诉人陈卓球的委托诉讼代理人简海腾、原审第三人傅金洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黎彩霞上诉请求：1．依法撤销一审判决，改判驳回陈卓球的诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费由陈卓球承担。事实与理由：1．一审判决查明事实不清，作出错误认定。陈卓球与傅金洪签订的《房屋买卖合同》是虚假的，存在以下疑点：（1）该份《房屋买卖合同》的版本与傅金洪在该楼盘出售房屋给其他人时所签订的房屋买卖合同版本存在非常大的差别。在情理上，傅金洪在同一楼盘出售房屋所使用的《房屋买卖合同》版本在格式上应大致相同，但本案的《房屋买卖合同》明显独树一帜，因此本案的《房屋买卖合同》真实性令人生疑。（2）涉案商铺的面积为607.46平方米，但涉案《房屋买卖合同》约定的转让价仅为991,000元，亦即商铺的价钱为1631.38元每平方米，明显低于市场价格，足以证明涉案合同的不合理性。（3）陈卓球与傅金洪签订的《房屋买卖合同》应为无效合同。买卖的标的物是预售房屋，未取得房屋所有权，在签订涉案合同时，对于转让商铺的面积尚未明确，界至以及分摊的面积等信息亦尚未明确，且陈卓球与傅金洪亦没有办理预售登记，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条等规定，涉案《房屋买卖合同》无效。2．陈卓球对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权利，理由如下：（1）如前所述，陈卓球与傅金洪签订的《房屋买卖合同》是虚假、无效的，恶意损害合法债权人的权益。（2）陈卓球由始至终没有实际占有使用涉案房屋，因为陈卓球与傅金洪共同恶意损害合法债权人的利益，制造本案傅金洪先将涉案房屋转让给陈卓球，陈卓球再将涉案房屋租给傅金洪的假象，但这恰恰证明了陈卓球没有实际占有使用涉案房屋。（3）涉案合同约定陈卓球付清款项之日起十五天内，傅金洪必须协助陈卓球办理房屋过户手续。根据陈卓球提供的所谓证据，傅金洪必须在2015年2月5日前协助办理涉案房屋的过户手续，至本案诉讼发生前，已有一年八个月的时间。在一年八个月的时间内，陈卓球都没有要求傅金洪协助办理房屋过户手续，且陈卓球又称傅金洪租赁了涉案房屋，那么陈卓球应该可随时找到傅金洪要求其协助办理房屋过户手续，但陈卓球却没有主张相关权利，一审法院针对该问题，仅以“关于未能办理产权过户的问题，是由于傅金洪不予协助等原因造成的，陈卓球对此没有过错”一句论述，而没有进行深入剖析。因此本案明显是由于陈卓球自身原因导致涉案房屋尚未办理过户手续。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条规定，请求二审法院撤销一审判决，改判支持黎彩霞的上诉请求，维护黎彩霞的合法权益。陈卓球辩称：1．黎彩霞提出的上诉理由没有事实依据，也没有法律依据；2．一审判决查明的事实及合同的签署、房款的交付，均得到一审法院的确认，真实合法有效；3、本案诉讼是在陈卓球与傅金洪完成整个房屋买卖及房款的交付一年以后发生的，陈卓球与傅金洪已实际完成涉案房屋的签约、付款、交付，陈卓球作为买受人，未及时办理房屋过户登记，不是陈卓球的原因导致的。因此一审法院事实认定清楚，适用法律正确。傅金洪述称：不同意黎彩霞的上诉意见及理由。傅金洪与陈卓球签订的《房屋买卖合同》是真实有效的。陈卓球已经支付完全部款项即90多万元给傅金洪，傅金洪也已按合同约定的时间将房屋交付给陈卓球。陈卓球向一审法院起诉请求：1.不得执行郁南县人民法院（2015）云郁法立保字第27号民事裁定查封郁南县南江口镇西江路汇龙湾花园夹层商铺；2.撤销（2016）粤5322执异6号执行裁定；3.确认陈卓球与傅金洪签订的《房屋买卖合同》合法有效。一审法院认定事实：2014年4月17日，陈卓球与傅金洪签订《房屋买卖合同》，傅金洪将郁南县南江口镇西江路汇龙湾花园夹层商铺以991,000元的价格转让给陈卓球。该合同约定：签订合同之日支付定金500,000元，2014年9月5日前支付购房款338,000元，2015年5月底前支付余下的购房款153,000元；陈卓球付清购房款后，傅金洪必须在十五个工作日内协助办理房屋的过户手续，手续费由双方按规定各自负担。陈卓球分别于2014年4月17日、2014年4月18日、2014年4月19日、2014年9月5日、2015年1月21日、2015年5月21日通过银行转账的方式支付购房款150,000元、120,000元、230,000元、338,000元、103,000元、50,000元到傅金洪的银行帐户，上述款项合计991,000元，陈卓球提供了转账汇款凭证及傅金洪出具的收据证明支付全部购房款的事实。2014年9月1日，陈卓球与傅金洪签订《房屋租赁合同》，约定陈卓球将上述商铺租赁给傅金洪使用，租赁期限2年，每月租金4000元，傅金洪租赁该商铺用作办公，装修所用的款项在2年内折抵所有租金。经一审法院向傅金洪进行询问，傅金洪表示其已将该商铺的三分之二装修用作办公场所，另外三分之一给工人作临时宿舍居住，2015年8月法院查封商铺后其就不在该商铺办公，2015年10月其将商铺的锁匙交回陈卓球。2015年8月3日，黎彩霞因与傅金洪民间借款纠纷，向一审法院提出诉前财产保全申请，要求对傅金洪的房屋进行财产保全。同日，一审法院作出（2015）云郁法立保字第27号民事裁定，查封傅金洪位于郁南县南江口镇西江路汇龙湾花园夹层商铺等十多个房产，查封价值额满4360000元止。2016年4月29日，一审法院作出（2015）云郁法民初字第731号民事判决，由傅金洪在判决发生法律效力之日起十日内清偿借款本金2890000元及利息给黎彩霞。上述判决生效后，因傅金洪拒不履行生效判决所确定的义务，黎彩霞向一审法院申请强制执行，一审法院于2016年6月13日依法立案执行[案号：（2016）粤5322执395号]。案件执行期间，陈卓球对一审法院查封郁南县南江口镇西江路汇龙湾花园夹层商铺提出书面异议。2016年9月28日，一审法院作出（2016）粤5322执异6号执行裁定，驳回陈卓球的异议请求。陈卓球于2016年9月30日收到该执行裁定书。陈卓球对该裁定不服，遂于2016年10月9日向一审法院提起执行异议之诉。另查明，傅金洪于2015年2月11日取得郁南县南江口镇西江路汇龙湾花园夹层商铺（证号：粤房地权证郁字第××号）的房地产权证。2015年3月17日，傅金洪立下《确认书》，将上述房地产权证交给黎彩霞收执。诉讼过程中，黎彩霞提出鉴定申请，认为陈卓球与傅金洪签订的《房屋买卖合同》及陈卓球提供的收据（№2825982）的形成时间均为2015年8月3日后，请求对《房屋买卖合同》、收据（№2825982）的形成时间进行鉴定。一审法院委托广东中一司法鉴定所进行鉴定，该鉴定所于2018年3月7日函复一审法院，经初审材料，不能做出鉴定。一审法院认为，本案是案外人执行异议之诉。本案的争议焦点，一是陈卓球与傅金洪签订的《房屋买卖合同》是否合法有效；二是陈卓球对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于陈卓球与傅金洪签订的《房屋买卖合同》是否合法有效。陈卓球与傅金洪在协商一致的基础上签订《房屋买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故合同合法有效。关于陈卓球对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，陈卓球与傅金洪在一审法院采取查封措施前已签订合法有效的书面买卖合同，陈卓球已按照合同约定支付了全部的购房款，并已实际占有房屋。关于未能办理产权过户的问题，是由于傅金洪不予协助等原因造成的，陈卓球对此没有过错。因此，陈卓球对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其请求不得执行对郁南县南江口镇西江路汇龙湾花园夹层商铺的查封，合法有据，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决：一、在（2016）粤5322执395号案中停止对郁南县南江口镇西江路汇龙湾花园夹层商铺（证号：粤房地权证郁字第××号）的执行；二、确认陈卓球与傅金洪于2014年4月17日签订的转让郁南县南江口镇西江路汇龙湾花园夹层商铺的《房屋买卖合同》合法有效。一审案件受理费13710元（陈卓球已预付），由黎彩霞负担。郁南县人民法院（2016）粤5322执异6号执行异议裁定于判决生效时自动失效。本院二审期间，黎彩霞围绕上诉请求向本院提交以下证据：案外人聂亚影与傅金洪签订的《熙龙湾购房认购书》一份，拟证明本案《房屋买卖合同》版本与傅金洪在该楼盘出售房屋给其他人所签订的房屋买卖合同版本存在非常大的差别。按常理来说，同一楼盘出售的房屋所使用的《房屋买卖合同》版本在格式上应大致相同，但本案《房屋买卖合同》却独树一帜。因此本案《房屋买卖合同》的真实性存疑。傅金洪向本院提交涉案商铺的照片复印件2张，拟证明涉案房产属于隔层，用于停放摩托车，由于担心销售不出去，因此没有通过售楼部销售，而是由傅金洪本人直接与陈卓球签订案涉合同。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。结合各方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为：1、陈卓球与傅金洪签订的《房屋买卖合同》是否合法、有效？2、陈卓球是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益？关于争议焦点1，广东中一司法鉴定所已就《房屋买卖合同》及收据的形成时间鉴定问题向一审法院回函，明确表示不能做出鉴定。本案中，黎彩霞提供的证据不足以证实陈卓球与傅金洪签订的《房屋买卖合同》存在虚假或恶意串通损害黎彩霞合法权益的情形，黎彩霞上诉认为涉案《房屋买卖合同》无效的意见，理据不足，本院不予采纳。《房屋买卖合同》是陈卓球与傅金洪双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，合法有效。关于争议焦点2，陈卓球已依约于2015年8月3日一审法院查封前，支付全部价款991000元给傅金洪，并合法占有涉案房产。但由于傅金洪2015年3月17日将房地产权证原件交由黎彩霞收执等原因，导致陈卓球未能办理过户登记，陈卓球自身不存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，陈卓球依法对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。陈卓球主张不得执行对郁南县南江口镇西江路汇龙湾花园夹层商铺查封的意见，理由成立，本院予以支持。综上所述，黎彩霞的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13710元，由上诉人黎彩霞负担。本判决为终审判决。审判长  陈启波审判员  邓建勇审判员  陈 阳二〇一九年六月十日书记员  何卓璇