江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0111民初1798号 原告:姚国清,男,1961年4月28日出生,汉族，住江苏省扬州市宝应县。 委托诉讼代理人：凌建豪，江苏泰和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵东，江苏泰和律师事务所实习律师。 被告：南京大吉温泉度假有限责任公司,住所地江苏省南京市浦口区汤泉街道鹞子山。 法定代表人：刘茂林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张文书，北京市中银（南京）律师事务所律师。 原告姚国清诉被告南京大吉温泉度假有限责任公司(以下简称大吉公司)租赁合同纠纷一案,本院于2018年3月5日立案受理后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告姚国清及其委托诉讼代理人凌建豪、邵东，被告大吉公司委托诉讼代理人张文书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姚国清向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《租赁合同》以及《租赁合同补充协议书》；2.判令被告赔偿因其违约给原告造成的损失7434467.08元（具体为：工程造价鉴定报告确定的建设成本2096467.08元，未包含在鉴定报告内的绿化费用320000元、土方平整费用200000元、电子显示屏100000元，租赁其他场地费718000元，经营利润损失4000000元）；3.判令被告返还原告租金357881元；4.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年12月6日，原告与被告签订《租赁合同》，约定：被告将其场地内的原卡丁车赛场租赁给原告，租赁期限为10年，自2016年6月1日起至2026年5月31日止，租金为20万元/年。2016年5月28日，原告和被告又协商签订了《租赁合同补充协议书》，约定：租赁期限为2016年6月1日到2026年6月1日；如果原告在合作期间经营良好，按时支付租金，被告将延续租给原告5年。同时约定，原告姚国清成立南京凯风体育赛事策划有限公司，合作期间该公司保证在合同中的全部责任和义务。 上述协议签订后，原告按照约定履行相关义务，按时向被告支付租金。原告为了经营需要，投入巨额资金对承租场地进行施工改造，购置经营所需的车辆、设备和相关设施，寻求战略合作以及为举办赛事所进行相关资本投入和门票的宣传推广。自2017年5月，车场人气不断积累，口碑逐渐建立，原告的经营正处于上升关键期。但是，被告自2017年8月17日起，无故阻止原告经营。原告多次寻求与被告协商、沟通，被告既无书面答复，也无相关工作人员出面进行协调，导致原告实际无法经营。无奈之下，原告向公安报警，但被告依然拒绝原告入场经营。鉴于被告的行为给原告造成了巨大的损失，导致原告签订合同的目的无法实现，被告构成根本违约，原告为维护合法权益，遂诉至法院。 被告大吉公司辩称：1.对于原告要求解除合同无异议；2.对于原告提出的损失，因原告的工程非正常发包，评估机构在计价程序上不能按照一般计算的方法计价；3.原告所提出的绿化费用、土方损失均无事实依据，因为案涉场地原来就是被告用于经营卡丁车的正式场地，绿化、土方为场地所原本固有；4.至今卡丁车场地仍然在原告控制之下，租金应计算至合同解除之日；5.原告所主张的经营利润损失无事实依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2015年12月6日，大吉公司（甲方）与姚国清（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：就乙方租赁甲方场地及地上附作物（以下简称租赁物）自主经营卡丁车项目所涉相关事宜，甲乙双方在平等自愿的基础上，协商达成如下合同条款。1、租赁物。乙方在实地踏勘且双方自愿基础上，甲方将其原卡丁车赛场租赁给乙方；出租场地包括卡丁车场及跑道约12287平方米，卡丁车场休息服务区内广场约291.18平方米，停车场约468平方米及地上附作物，具体以出租交接时的现状为准，后期附图纸，租赁面积与合同约定一致，面积如有误差租金不作调整；卡丁车场内的原有房屋建筑不得改动，可提供场地重建休息室。2、合同期限。本合同期限为10年，从2016年6月1日开始，至2026年5月31日终止。3、租赁用途。乙方用于经营卡丁车及相关项目；乙方在签订本合同前已经对租赁物进行了全面深入的了解，如该租赁物不适合或不能经营卡丁车项目，全部责任由乙方承担。4、租金及相关费用。租金为20万元/年（净价）；实行先付租金后使用，首期付3年租金（2016年6月1日至2019年6月1日），于本合同签订时支付租金20万元，于2016年6月1日前支付40万元，2019年12月31日前将余下7年租金140万元全部付清；乙方合同期内因经营涉及到的各项经营规费、税收、水电等费用由乙方自行承担。5、租赁物交付。交付标准：按现状交付，双方制作交接手续。6、违约责任。甲方或乙方无正当理由提前终止合同的，视为违约，违约方应按照本合同总金额的20%向对方支付违约金；违约金不足以弥补对方经济损失的，还须另行按对方实际经济损失进行赔偿。7、其他事项。租赁到期，由甲方无偿收回，乙方所建物品，不计任何费用，乙方不得拆除。2016年7月15日，甲乙双方又签订《租赁合同补充协议书》一份，约定：如果乙方在合作期间经营良好，按时支付租金，甲方将延续租期5年；乙方成立南京凯风体育赛事策划有限公司，合作期间该公司保证履行本合同的全部责任和义务。 上述合同签订后，原告姚国清已支付给被告3年的租金共计600000元，被告大吉公司亦将其原有的卡丁车场交付给原告经营，原告对租赁的卡丁车场也进行了改造。 二、2017年8月17日，大吉公司在《现代快报》发布停业公告：现因部分设施设备已陈旧老化，无法满足营业需要，决定自2017年8月17日起停止大吉温泉度假村营业，开始全面升级改造，待升级改造完成后再次营业。 2017年9月9日，原告方报警称自己在汤泉大吉温泉度假村里面做生意，现在门卫不让进入。处警经过及结果：经查，系报警人姚雪梅与大吉度假村签订租借合同经营卡丁车，现因大吉度假村停业，报警人需与大吉度假村协商解决办法，因大吉度假村已停业，报警人遭到大吉度假村保安阻拦，双方为此事发生纠纷，民警到场后调解处理，并建议通过法律途径解决。 三、本案审理过程中，原告申请对其承租场地后建造的赛道、附属设施、设备的价值进行评估。评估前，本院组织原被告双方勘验现场，并确定了鉴定费如何承担的规则（若鉴定造价超过1832100元，鉴定费由被告承担；若鉴定造价低于1832100元，则鉴定费由原告承担）。后经本院依法委托，江苏克瑞斯工程投资咨询有限责任公司出具《工程造价鉴定报告》（征求意见稿）。 原告对征求意见稿提出如下意见:对土方平整、调度费用未进行评估（该部分金额为9万元）；对场地绿化费用未进行评估（绿化工程总价款32万）；要求增加对卡丁车赛道路面的赛道白线费用进行评估。 被告对征求意见稿提出如下意见:案涉卡丁车场在出租给原告之前就是一个标准的卡丁车场地，道路及防撞护栏本来就有。原告承租之后，对卡丁车场地进行二次改造及增加部分附属设施用于卡丁车的经营，在租赁期间原告已取得实际收益，况且一些附属设施的使用寿命本来就很短，在原告停业时已基本无法使用，因此，案涉卡丁车场及附属设施改造建设费用与被告无关，应由原告自行承担。双方签订的《租赁合同》中约定：卡丁车场内原有房屋建筑不得改动，原告未经被告允许擅自对原有房屋进行装修，若租赁合同解除后，原告应向被告返还原物并恢复原状，因此综合楼装修费用也应由原告自行承担。案涉工程系原告交给个人施工，因此在计价程序上不应按“一般计税方法”来计价，管理费和利润等不应计取，规费应当予以扣减。赛道施工方法及工程量应当进行钻孔取样确定；零星项目中部分项目综合单价及材料单价过高；商品混凝土不应该套取泵送，而应该套取非泵送。综上，案涉造价鉴定报告多计入60万元左右。 为增加工程造价鉴定报告的准确性，解答原被告对征求意见稿提出的异议，本院组织原被告双方到庭对征求意见稿进行质证，并安排鉴定机构人员出庭接受询问。被告就原告对征求意见稿提出的意见答辩如下：土方平整调度费用不认可，从案涉现场来看，无法证明土地是否进行平整或如何平整；场地绿化费用不认可，原告在接手时就已经存在绿化，且原告当庭承认部分绿化被其砍掉；赛道白线费用系原告正常经营所需的支出，与被告无关。原告就被告对征求意见稿提出的意见答辩如下：被告所提上述意见没有相关依据，应当以法院委托的鉴定机构出具的报告为准。鉴定机构出庭人员就原告对征求意见稿提出的意见答复如下：土方平整及调度费用，从照片和现场对比看，土方标高确有差异，但无原始数据，故不好进行测算；由于勘验现场时杂草丛生，看不清绿化，故亦不好测算；赛道白线现场存在，庭后将予以补充。鉴定机构出庭人员就被告对征求意见稿提出的意见答复如下：规费、税金将在鉴定报告最终稿中列出金额，是否计取由法庭核准；赛道鉴定可以约原被告双方当场取样后重新计算，零星项目中部分项目综合单价、材料单价以及是商品混凝土是否应该套取泵送再行核实后予以确定。 2018年11月21日，江苏克瑞斯工程投资咨询有限责任公司在综合考虑原被告对征求意见稿提出的意见基础上，重新进行核实，出具正式《工程造价鉴定报告》，鉴定结果如下：大吉卡丁车赛场承租场地后建设的赛道、附属设施工程造价2096467.08元（包含规费47049.17元，税金68151.41元），其中：卡丁车赛场沥青混凝土路面1628920.89元，综合楼装修97022.13元，零星项目370524.06元。因现场长时间未整理养护，杂草丛生，勘验时场地看不清范围内的绿化，本次鉴定不含绿化费用。因无出租场地时的地形地貌图，无法计算场内土方平整、调配费。电子信号系统(电缆、光缆、信号灯、显示屏)因无系统图，无法计算工程量，本次鉴定不含此项费用。2019年2月11日，江苏克瑞斯工程投资咨询有限责任公司出具函一份，载明：原告补充提交的浦口区规划局出具的2015年修测地形图，因该地形图测量比例、范围较大，与计算工程量所需测量数据要求精度、范围不一致，无法按此图鉴定土方平整费用。 以上事实有《租赁合同》、《租赁合同补充协议书》、停业公告、接处警登记表、《工程造价鉴定报告》、回复函以及当事人的庭审陈述等证据在卷证实。 本院认为，案涉《租赁合同》及《租赁合同补充协议书》真实合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉合同签订后，原告姚国清支付了租金，被告大吉公司亦将其原有的卡丁车场交付给原告经营，原告对租赁的原卡丁车场也重新进行了建设。后因被告发布停业公告，导致原告无法继续经营，原告遂诉至法院，要求解除合同，被告亦同意解除合同，双方的一致意思表示也不违反法律规定，本院依法予以准许。因被告的违约导致案涉合同解除，被告应当依法赔偿案涉合同解除给原告造成的损失。关于被告提出的“案涉合同签订人未取得公司法人的许可，系越权签订，且案涉合同约定的租金价格显著低于同时期同地段的租金价格，系显失公平”辩解意见，本院认为，案涉合同加盖有被告印章，合同内容系双方在平等自愿的基础上、经多次协商所确定，故被告上述辩解意见，无事实和法律依据，本院依法不予采信。 本案的争议焦点为：如何确定案涉合同的解除给原告造成的具体损失。 1.关于原告主张的工程造价鉴定报告确定的建设成本2096467.08元如何认定。本院认为，原告承租被告原有的卡丁车场后重新进行了建设。根据原告的申请，在本院组织原被告双方现场勘验后，原被告均同意对案涉卡丁车场赛道及附属设施的造价进行鉴定。本院依法委托具有鉴定资质的江苏克瑞斯工程投资咨询有限责任公司予以鉴定。该公司组织有关专业人员，遵循客观公正、准确合理的原则，按照必要的鉴定程序和方法，出具了正式《工程造价鉴定报告》，对该鉴定报告本院依法予以采信。关于被告提出的“案涉卡丁车场及附属设施改造建设费用与被告无关，应由原告自行承担”的辩解意见，本院认为，原告承租案涉卡丁车场后，出于经营需要进行了重新建设；在租赁期限未满的情况下，因被告的停业行为导致原告无法继续经营，现双方均同意解除租赁合同，但被告应对原告为了经营而投入的建设成本予以赔偿。故对被告上述辩解意见，本院依法不予采信。关于被告提出的“案涉工程系原告交给个人施工，管理费、规费等应当予以扣减”的辩解意见，本院认为，原告承租卡丁车场后所进行的相关建设均没有进行招投标，均系个人承包，未签订正式的施工合同，也未开具工程款发票；而鉴定报告中所包含的规费47049.17元、税金68151.41元，系鉴定机构按照公司企业之间的承发包关系而计算的，个人承包不存在规费及税金，故上述规费、税金两项费用(47049.17元+68151.41元)应从工程造价总额2096467.08元中予以扣减。 2.关于原告主张未包含在鉴定报告内的绿化费用320000元。本院认为，因现场长时间未整理养护，杂草丛生，勘验时场地看不清范围内的绿化，本次鉴定不含绿化费用。原告承租的场地本就是被告的卡丁车赛场，其虽提供一份《绿化合同》和三份收条（总金额280000元），但未能提供《绿化合同》中载明的项目施工图纸、竣工结算书及竣工结算资料，亦未能提交320000元款项实际给付的凭据，故对原告上述主张本院依法不予支持。 3.关于原告主张未包含在鉴定报告内的土方平整费用200000元。本院认为，因无出租场地时的地形地貌图，无法鉴定场内土方平整、调配费。涉案合同约定，原告对其承租的租赁物进行了全面深入地了解，双方约定租赁物交付按现状交付，双方制作交接手续，现因未能提供交接手续证明原告接手涉案场地时的地形地貌，而导致无法鉴定场地土方平整费用。原告虽提供三份收据（总金额90000元）用以证明为平整场地所租赁机械支出90000元，因涉案场地本就是被告原来经营的卡丁车场，原告未能提供平整涉案场地土方的施工合同，也不能证明其所支出的90000元系用于涉案场地施工，故对原告主张土方平整费用200000元本院依法不予支持。 4.关于原告主张未包含在鉴定报告内的电子显示屏100000元。本院认为，鉴定机构已作出说明：电子信号系统(电缆、光缆、信号灯、显示屏)因无系统图，无法计算工程量，本次鉴定不含此项费用。原告也未提交建造电子显示屏花费100000元的相关证据，故对原告的该项主张本院依法不予支持。 5.关于原告主张的租赁其他场地费718000元。本院认为，原告虽提交2017年8月30日以南京凯风体育赛事策划有限公司名义与安徽瑞斯卡丁车俱乐部有限公司签订的《场地租赁合同》（租赁期限自2017年9月1日至2018年1月1日，租赁费用7500元/时）及一份金额718000元的收据,但该收据开票限额为10万元以下，虽加盖安徽瑞斯卡丁车俱乐部有限公司财务专用章，但仅在经办人签字处签一“吴”字，出纳和审核处均为空白；以上行为均与公司财务制度管理相悖，也与原告提交的《场地租赁合同》约定的内容不符（合同约定：安徽瑞斯卡丁车俱乐部有限公司提供正规增值税专用发票）；再者，原告并不知道被告于2017年8月17日发布停业公告，原告系2017年9月9日因被告保安阻拦其进入而报警，而其所主张的与安徽瑞斯卡丁车俱乐部有限公司签订的《场地租赁合同》却于2017年8月30日已签订；在案涉纠纷发生之前，即使原告租赁其他场地，也与本案无涉，故对原告的该项主张本院依法不予支持。 6.关于原告主张的经营利润损失4000000元。原告虽提交部分支付宝、银行卡及微信收款记录，证明其自2016年6月至12月期间收入3363949元，自2017年1月至8月期间收入1927749元，用以证实原告经营案涉卡丁车场年平均收入超过4000000元。本院认为，首先，原告自述的收入同期相比相差甚大；即使上述收入属实，也不能证明均系原告经营案涉卡丁车场之所得；再者，经营利润系经营收入扣除经营成本后之所得，原告未能提供证据证明其经营成本，故也无法计算出原告的经营利润；再次，卡丁车场的经营，将来既可能产生利润，也可能造成亏损，原告提出其一定会产生利润只是根据其推测，并无其他证据加以证明。综上，原告主张经营利润损失4000000元，没有事实依据，本院依法不予支持。 综上所述，案涉合同解除给原告造成的损失共计1981266.5元（2096467.08元－47049.17元－68151.41元)，应当由被告予以赔偿。 关于原告要求被告返还租金357881元。本院认为，原告已交纳给被告3年租金600000元，原告实际租赁自2016年6月1日起，自2017年9月9日因被告保安阻拦原告进入而导致经营不能，故原告实际租赁时间为465天，应付租金254795元（200000元/年÷365天×465天），被告应返还原告租金345205元。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决如下: 解除原告姚国清与被告南京大吉温泉度假有限责任公司签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议书》； 被告南京大吉温泉度假有限责任公司赔偿原告姚国清1981266.5元，并返还原告姚国清租金345205元； 驳回原告姚国清的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费66346元，由原告姚国清负担46538元，被告南京大吉温泉度假有限责任公司负担19808元；鉴定费31200元，由被告南京大吉温泉度假有限责任公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，并向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费66346元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行。账号：43×××18。 本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行。申请执行的期间为两年，从判决规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  应良华 人民陪审员  王月香 人民陪审员  王明芳 二〇一九年六月二十日 书 记 员  屈泽宏