广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终6482号上诉人（原审被告）：林清泉，男，1969年8月1日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：苏婷婷，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪锐英，广东南国德赛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏有建，男,1988年2月2日出生，汉族，住陕西省礼泉县。原审被告：广州誉百辉企业管理顾问有限公司，住所地广州市越秀区西华路525号1703房。法定代表人：甄焕贤，职务经理。原审被告：广州弘基胜业投资有限公司，住所地广州市海珠区昌岗中路166号之三807A。法定代表人：张新旭，职务总经理。上诉人林清泉因与被上诉人苏有建、原审被告广州誉百辉企业管理顾问有限公司（以下简称誉百辉公司）、广州弘基胜业投资有限公司（以下简称弘基公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初9469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。林清泉上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回苏有建的全部诉讼请求；3.一二审诉讼费用由苏有建承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，林清泉不存在违约行为。双方签署《广州市房地产买卖合同》（以下简称《购房合同》）后，苏有建支付了首期款435000元（含定金30000元），但剩余的款项230000元未支付。2018年4月，经按揭人员催促办理网签及按揭手续后，苏有建仍以按揭手续费过高及贷款利率上浮为由未办理，苏有建也未以其他方式向林清泉支付剩余的款项。苏有建多次要求解除合同，其在《购房合同》约定的交付时间届满前明确表示不再履行合同，已经构成违约。苏有建作为违约方，其无权要求解除合同。虽然双方协商解除《购房合同》事宜，但双方处于磋商阶段，尚未达到解除合同的合意，双方亦未签订书面的解除合同的协议，故一审判决认定双方于2018年8月3日协商一致解除《购房合同》错误。林清泉作为守约方，其有权要求解除合同也有权要求继续履行合同，但林清泉并无解除合同的意向，《购房合同》应当继续履行。综上，恳请二审法院判如所请。苏有建二审辩称，一审法院判令解除合同正确。一、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二、三项规定可知，案涉房产系弘基公司开发投资并由誉百辉公司负责销售，苏有建有证据证明林清泉与弘基公司、誉百辉公司存在关联并互相串通，采取欺骗手段来蒙骗苏有建。其一，林清泉是誉百辉公司职员，且在弘基公司下属子公司广州番凯物业管理有限公司任职，三者之间关系密切。其二，弘基公司投资的花城美汇房产项目（本案案涉房产系该项目房产其中之一）大多数房产均过户在林清泉名下，且都以誉百辉公司等为委托人对该批房产进行虚假包装销售，该项目大多房屋因开工迟缓而不能交付且在等待交付时被采取司法限制措施，造成数十名买房者受骗，目前受害者均对林清泉提起诉讼。其三，林清泉名下除了花城美汇的烂尾房产外并无其他可供执行的财产，且该烂尾房产多数被司法查封或轮候查封，其名下根本没有可供执行的财产，其目的是使受害者赢官司却得不到财产，开发商、销售者、权利人从中受益。因此根据上述法律规定，案涉合同应当无效。二、林清泉存在违约行为，合同应当被解除。如前所述，林清泉联合弘基公司、誉百辉公司故意欺诈苏有建签订的合同。另，合同签订之后，苏有建多次催促林清泉办理网签手续，均未果。在等待网签的过程中了解到案涉房屋至今未动工，数十名购房者因其不能交付房产对林清泉提起诉讼。根据《中华人民共和国合同法》第六十八、六十九条关于不安抗辩权的规定可知，苏有建在进行催告之后，案涉房屋工程仍处于停滞状态。因此，林清泉的违约行为导致合同不能履行，其应当承担相应的责任。誉百辉公司、弘基公司未到庭发表意见。苏有建向一审法院起诉请求：1.解除苏有建与林清泉就广州市花都区新华路105号1415房签订的房屋买卖合同；2.林清泉、誉百辉公司、弘基公司向苏有建返还购房款435000元；3.林清泉、誉百辉公司、弘基公司赔偿苏有建团购费50000元、签约手续费损失1800元；4.林清泉、誉百辉公司、弘基公司赔偿苏有建资金占用利息19472元（该利息以486800元为基数，自2017年12月28日起至2018年8月28日止按年利率6%计算）、违约金赔偿按照486800元为基数从2018年8月29日开始按照每日万分之三计算至付清款日止；5.林清泉、誉百辉公司、弘基公司赔偿苏有建误工费按照每月6千元计算，日期从2018年5月1日开始；6.林清泉、誉百辉公司、弘基公司双倍赔偿苏有建首付款435000元；7.保险费1000元由林清泉、誉百辉公司、弘基公司承担；8.本案诉讼费、财产保全费由林清泉承担。一审法院认定事实：案涉房屋位于广州市花都区新华路105号1415房，权属人是林清泉，于2017年6月6日、2017年7月6日分别抵押给林纯、谢敏。2018年1月17日，林清泉（卖方、甲方）与苏有建（买方、乙方）签订房地产买卖合同，对案涉房屋的买卖事宜进行约定，交易价格665000元。乙方应于2018年1月3日前向甲方支付首期款435000元整（含定金30000元）；剩余房款230000元整，由乙方于双方网签当日，委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续（包括按照贷款银行的要求提供真实、完整的资料，签署全部申请文件，缴齐按揭费用等），按揭方式为商业贷款。如网签完成之日起30日内乙方未取得银行同贷文件或取得银行同贷但银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，乙方须于网签之日起60日内，以转账方式向甲方支付剩余房款，如乙方在网签完成之日30日内取得银行同贷文件的，则乙方同意按照甲方通知的期限办理完税手续、交易过户手续及抵押登记手续。该房地产以毛坯现状售予乙方，乙方已认真查勘和了解该房地产的情况。该房地产不带家私电器、不带租赁合同，存在抵押登记。甲方应当在2018年6月30日前，将符合本合同约定的房地产交付给乙方占有使用。自本合同生效之日起240天内，甲、乙双方共同向房地产交易登记中心办理交易登记手续。如乙方选择银行按揭付款方式的，双方办理交易登记手续之前，乙方需取得银行书面同贷文件，并付清同贷金额之外的全部楼款，甲方于乙方取得银行书面同贷文件且付清同贷金额之外的全部楼款后申请办理赎契及涂销抵押手续。因甲方的原因，使得未能按照本合同约定的期限在房地产交易登记中心办理交易登记手续的，按照以下方式处理：甲方在签署认购书即日起240天内完成相关产权登记手续，通知乙方办理过户手续，双方应配合办理。如延迟办证的，除另有约定外，甲方应每日向乙方赔付已收到之房价款万分之三计算的违约金。违约三个月以上的，乙方可解除合同并要求甲方双倍返还定金。因乙方的原因，使得未能按照本合同约定的期限在房地产交易登记所办理交易登记手续的，按照以下方式处理：如因乙方原因延迟办理交易过户手续的，乙方应每日向甲方赔付按总房价款万分之三计算的违约金。违约三个月以上的，甲方有权不予退回乙方已缴付的所有款项，并有权将该房产另行出售，无须通知乙方。如乙方未能按照本合同规定的日期内，办妥银行按揭贷款手续、缴交相关税费、签署《广州市存量房买卖合同》（网签合同）、《前期物业管理服务协议》等，即视为乙方违约，甲方有权不予退回乙方已缴付的所有款项，并有权将该房产另行出售，无须通知乙方。合同并对双方的其他权利义务进行了约定。2017年12月28日，苏有建向广州市信邦置业有限公司支付了50000元的团购优惠券款项，向誉百辉公司支付了定金30000元。2018年1月16日，苏有建向誉百辉公司支付了200000元购房款。2018年1月17日，苏有建向誉百辉公司支付了205000元购房款，向案外人邱婷支付了签约手续费1800元。林清泉确认誉百辉公司收到的款项已转交给林清泉本人。林清泉至法庭辩论终结仍未交付房屋及办证。诉讼中，苏有建称房地产买卖合同签署后，林清泉在未向其告知的情况下将案涉房屋抵押给案外人，且因林清泉一直拖延未办理网签手续导致其未办理按揭，亦因为林清泉未依约交付房屋，其在2018年8月份同林清泉协商合同解除事宜，林清泉同意解除合同退还款项。为此，苏有建提交了2018年4月20日的查册表、微信聊天记录及其与销售人员小黄、林清泉、邓辉的录音材料予以证明。其中，2018年7月18日，苏有建与邓辉的聊天记录中，苏有建称因按揭费用不合理而没有办理按揭。2018年8月3日，苏有建与林清泉的聊天记录中，称因为按揭费用不合理、贷款利率上浮过高以及案涉房屋未符合交付条件为由要求解除合同，林清泉表示同意解除合同。林清泉则认为房地产买卖合同已经约定案涉房屋的状态为抵押及毛坯状态，已经符合交楼条件，可以交楼。而案涉房屋未进行网签系因为苏有建未付清购房款，苏有建确实与其协商过解除合同事宜，但因苏有建在解除合同协议上称是林清泉违约，导致未能达成解除合同协议。诉讼中，苏有建向一审法院申请财产保全，请求冻结林清泉价值500000元的银行存款或等值财产，一审法院依法作出（2018）粤0114民初9469号民事裁定书，裁定：冻结被申请人林清泉的银行存款500000元或查封其等值的其他财产。一审法院认为，苏有建与林清泉签订的房地产买卖合同是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，双方均应恪守合同约定。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定当事人协商一致，可以解除合同。根据苏有建提交的其与林清泉的录音材料可以证明苏有建与林清泉在2018年8月3日已经协商一致解除双方签订的房地产买卖合同，因此苏有建要求解除双方签订的房屋买卖合同理据充分，一审法院予以支持。合同解除，双方权利义务终止。林清泉应将收取的定金30000元、首期款405000元，共计435000元返还给苏有建，对苏有建的该项诉讼请求，一审法院予以支持。至于苏有建主张的团购费及签约手续费损失，因并非苏有建向林清泉支付的款项，且苏有建并未举证证明该损失已经实际产生，故对苏有建要求林清泉赔偿其团购费、签约手续费损失的主张不予支持。关于何方违约的问题，根据苏有建在起诉状中的陈述以及提交的录音材料，可以认定2018年4月份按揭人员已经催促苏有建办理按揭，因其对案外人收取办理按揭贷款的手续费有异议以及贷款利率上浮而未办理按揭，但根据合同约定即使在无法办理按揭的情况下，买方应将剩余房款以转账方式支付，苏有建并未提出以其他方式支付剩余房款，而是要求解除合同，苏有建的该行为构成违约。林清泉未按合同约定的时间交付房屋给苏有建已超过三个月，林清泉的行为亦构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”因此，苏有建基于林清泉违约而要求林清泉双倍赔偿其首付款435000元、资金占用利息、违约金、误工费、保险费的依据不足，一审法院不予支持。至于苏有建主张誉百辉公司承担共同付款责任的问题，誉百辉公司是林清泉的委托代理人，誉百辉公司签订合同的法律效果应当由林清泉承担，因此，苏有建要求誉百辉公司承担责任，一审法院不予支持。至于苏有建主张弘基公司承担共同付款责任的问题，因为弘基公司并非合同的当事人，因此，苏有建要求弘基公司承担责任于法无据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百二十条的规定，于2018年11月29日判决如下：一、解除苏有建与林清泉于2018年1月17日签订的房地产买卖合同；二、林清泉于本判决发生法律效力之日起十日内向苏有建返还购房款435000元；三、驳回苏有建的其他诉讼请求。案件受理费6611.5元，由苏有建负担3559.3元，林清泉负担3052.2元；诉讼保全费3020元，由苏有建负担392.6元，林清泉负担2627.4元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。另查，案涉房屋于2017年6月6日办理了债权金额20000000元的一般抵押，并于2017年7月6日再次办理一般抵押。二审中，林清泉表示：其有催告苏有建履行一次性付款义务，但无法提交证据。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：案涉合同应否解除。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本案中，双方当事人签订《房地产买卖合同》约定，剩余房款230000元整，由苏有建于双方网签当日，委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续（包括按照贷款银行的要求提供真实、完整的资料，签署全部申请文件，缴齐按揭费用等），按揭方式为商业贷款。合同同时约定房屋存在抵押登记。案涉合同履行过程中，虽然苏有建未及时办理按揭贷款存在过错，但是，从查明事实来看房屋尚存在20000000元的抵押状况，林清泉作为出卖人理应将上述涉及合同履行的重要事实向买受人苏有建进行清晰明确的披露，该影响合同履行的重要事实没有明确披露的行为亦属于导致合同事实无法履行的重要因素。因此，一审法院确认合同应予解除，并认定双方当事人均存在过错责任，据此判令林清泉返还争议购房款，上述处理并无不当，本院予以维持。林清泉上诉主张合同不应解除以及其不存在过错责任，均缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，林清泉的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7825元，由林清泉负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年六月二十四日书记员  杨希郑志锐