福建省东山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0626民初117号 原告（反诉被告）：东山天诚房地产开发有限公司，住所地福建省东山县西埔镇尖山商住小区B座-11号。统一社会信用代码91350626574730811U。 法定代表人：陈国超，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李兴洲，福建达理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林茂山，福建达理律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：林高明，男，1961年11月21日出生，汉族，住福建省东山县。 委托诉讼代理人：林锦雄，漳州市东山县泽园法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）东山天诚房地产开发有限公司（以下简称天诚房地产公司）与被告（反诉原告）林高明商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）天诚房地产公司的委托诉讼代理人李兴洲、林茂山，被告（反诉原告）林高明及其委托诉讼代理人林锦雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天诚房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除天诚房地产公司与林高明于2011年12月31日签订的天诚丽景《购房诚意书》（编号8180012）；2.本案诉讼费用由林高明承担。事实与理由：2011年12月31日，林高明与其公司签订《购房诚意书》（编号8180012），约定林高明向其公司申购位于福建省东山县埔尖山路段南侧的天诚丽景3号楼201号商品房，该房屋建筑面积为116.43㎡，总价为520529元。该诚意书对定购房的优惠、定购期限、买受人逾期定购的权益责任等进行约定。诚意书签订后，林高明当场向其公司交纳30000元作为购房诚意金。在该楼盘项目开盘前，其公司按约定多次通过电话的方式告知林高明开盘认购日期，但林高明并没有按其公司通知日期前来认购该商品房。此后，其公司多次催知林高明前往办理相关认购手续，但林高明均无动于衷。其公司出于自身利益考虑，根据诚意书第3条的约定，取消林高明申购该房产的优先权，并于2018年4月6日将该商品房另售他人。现其为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法支持其公司的诉讼请求。 林高明辩称，1.《购房诚意书》的签订系双方真实的意思表示，可作为后续订立《商品房买卖合同》的依据。自其支付购房诚意金30000元后，天诚房地产公司未按《购房诚意书》规定履行义务，不但没有通知其签订《商品房买卖合同》，甚至在2018年4月10日其向东山县房管局申请阻止将讼争商品房售予他人的情况下，仍然违约将讼争商品房出售。2.其与天诚房地产公司确立的讼争商品房单价为4470.74元/㎡，天诚房地产公司为谋取利益擅自将讼争商品房售出的单价实际超过8000元/㎡，以每平方米差价3529.26元（8000元-4470.74元）计算，天诚房地产公司给其造成的房价损失超过410911.74元（116.43㎡×3529.26元/㎡）。故此，天诚房地产公司若选择解除《购房诚意书》，则应赔偿其上述损失。 林高明向本院提出反诉诉讼请求：判令天诚房地产公司赔偿因违约行为给其造成的经济损失410911.74元。事实与理由：天诚房地产公司于2012年9月14日取得天诚丽景3号楼商品房预售许可证。此前，该公司为筹集资金投资开发讼争商品房，邀请其签订《购房诚意书》，确认收取其诚意金30000元，承诺售给其天诚丽景3号楼201号商品房，并明确单价为4470.74元/㎡、面积为116.43㎡、总价为520529元。然而诚意书订立至今，天诚房地产公司无正当理由拒不予与其签订《商品房买卖合同》，明确交房等权利义务。其多次提出异议，并向有关部门投诉，但该公司不仅置若罔闻且在其投诉之后将讼争商品房售予他人，从中得利410911.74元以上。尔后，该公司再提起诉讼要求解除双方签订的《购房诚意书》，否认违约事实。为维护其合法权益，特提起反诉，请求支持其反诉诉讼请求。 天诚房地产公司辩称，其公司已经通知林高明讼争商品房的开盘认购日期，但林高明没有在通知的日期前来认购商品房，因此其并不存在违约行为，林高明要求其赔偿经济损失的诉求，缺乏事实依据和法律依据，依法应予以驳回。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年12月31日，天诚房地产公司与林高明签订【天诚丽景】《购房诚意书》，该购房诚意书的使用细则一栏载明：1.申购人签定《购房诚意书》并同时交纳叁万元的购房诚意金，经本项目批准盖章后《购房诚意书》方才生效。申购人享有开盘当天9.8折的优惠。2.申购人签订该房号的《定购协议书》后本《购房诚意书》即失效，但本购房诚意金直接冲抵做购房款；申购人开盘时如未能购得满意房源，本《购房诚意书》亦即失效，申购人须退回《购房诚意书》及收款凭证，诚意金在开盘后15个工作日内全额无息退还。3.申购人在本项目正式开盘当日未按照通知时间办理东山天诚丽景商品房《定购协议书》的，或本项目正式开盘当日未能提供本诚意书的，视为自动放弃申购该房产优先权，本项目有权将商品房另售他人。4.项目正式开盘时现场叫号，三遍过后该客户无应答则视为自动放弃选购权利，其诚意金在开盘后15个工作日内全额无息退还。5.申购人在本《购房诚意书》中所提供的通讯地址、联系电话必须准确无误，若有变更，申购人应及时以书面形式通知本项目，否则，由此造成的一切后果，由申购人自行承担。6.本《购房诚意书》只可选定一个房号。7.本《购房诚意书》一式叁份，经本项目批准盖章后生效，开发商贰份，意向购买人壹份。8.本《购房诚意书》的使用细则解释权归天诚房地产公司所有。9.其他：该房源所填单价已享受过开盘优惠。在使用细则后一栏载明：本人已对东山“天诚丽景”做了充分了解，并理解上述文字内容。现本人自愿申请签订此《购房诚意书》，并承诺遵守《购房诚意书》的使用细则。本人交纳上述诚意金后，向贵项目申请保留位于3号楼210室商品房，与贵项目约定该房源单价4470.74元/㎡，面积116.43平方米，总价520529元（实际面积以政府测量主管部门实测为准）。贵项目须在该房屋正式开盘认购前将开盘认购日期以电话或媒体发布形式通知本人，本人承诺在开盘认购当天规定的时间内，携带本人有效身份证件、购房诚意书、诚意金收款收据前来贵项目售楼部签订商品房《定购协议》。特此承诺。开发单位签章一栏处由天诚房地产公司盖章，客户签章处由林高明签名捺印，落款时间为2011年12月31日。 另查明，天诚房地产公司于2012年9月14日取得天诚丽景3号楼商品房预售许可。案涉房屋由天诚房地产公司于2018年4月16日出售他人。从《购房诚意书》签订至今，林高明与天诚房地产公司未能就案涉商品房达成其他书面协议，双方为此均诉至本院。 本院认为，天诚房地产公司与林高明签订的《购房诚意书》是双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应当按照合同的约定全面履行合同义务。天诚房地产公司主张多次通知林高明开盘时间，但林高明并没有如期前往申购商品房，对此林高明不予认可并认为其至今未接到相关的通知，因双方对此各执一词，现天诚房地产公司又未能提供相应的证据予以证明，应承担举证不利的法律后果，故对天诚房地产公司的上述主张不予采信。据此，天诚房地产公司未依照《购房诚意书》的约定及时履行告知义务，且案涉房屋已出售他人，以致双方签订《购房诚意书》的合同目的已无法实现，故天诚房地产公司诉求《购房诚意书》应予解除、林高明诉求天诚房地产公司赔偿其经济损失的诉求均有事实依据和法律依据，均应予支持。但由于案涉《购房诚意书》对付款方式、交房时间、办证时间及违约责任等重要条款未作约定，故本案《购房诚意书》并非商品房买卖合同，而应认定为商品房预约合同。预约合同的违约损失赔偿范围和数额应以信赖利益为限，包括所受损失和所失利益，但区别于本约，预约合同不存在可得利益损失。本案中，林高明反诉请求违约方赔偿标的物预约价与当前市场总价的价差，实际上就是主张本约的可得利益损失，故其反诉主张没有法律依据，不予支持。此外，林高明并未举证证明因天诚房地产公司的违约行为给其造成实际损失的存在，但考虑到林高明可能因预约合同的签订而丧失其他缔约机会，导致机会利益损失（而非可得利益损失），为填补该机会利益损失，可根据其履行情况、已支付对价数额及天诚房地产公司的过错程度，由天诚房地产公司在返还林高明购房诚意金并支付利息的基础上，酌定由天诚房地产公司赔偿林高明机会利益损失30000元为宜，对于林高明反诉主张赔偿数额超过以上的部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《商品房销售管理办法》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除东山天诚房地产开发有限公司与林高明于2011年12月31日签订的编号为8180012的【天诚丽景】《购房诚意书》； 二、东山天诚房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还林高明购房诚意金30000元并支付利息（从2011年12月31日起至实际给付之日止以30000元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）； 三、东山天诚房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿林高明30000元； 四、驳回东山天诚房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回林高明的其他反诉诉讼请求。 本诉案件受理费550元，减半收取计275元，由东山天诚房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费3732元，由林高明负担3187元、东山天诚房地产开发有限公司负担545元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  徐旭曦 二〇一九年六月二十六日 书记员  林太川 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。