福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0902民初2631号 原告：宁德市隆欣建材实业有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区南际路北一弄兴华楼403号，统一社会信用代码913509001574693333。 法定代表人：林细香，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王光俭，男，1952年6月9日出生，汉族，系该公司员工，住福建省宁德市蕉城区。 委托诉讼代理人：杨圣干，福建宁仁律师事务所执业律师。 被告：福建省宁德新城房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区京都商贸中心，注册号3509004000391。 法定代表人：陈金凤，系该公司董事长。 第三人：陈培良，男，1951年8月22日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 第三人：陈晓昇，男，1980年7月31日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 第三人：陈颖鋆，女，1989年4月29日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 委托诉讼代理人：马丽云，女，1954年9月16日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区，系第三人陈颖鋆之母。 第三人共同委托诉讼代理人：陈长灼，福建璞真律师事务所执业律师。 原告宁德市隆欣建材实业有限公司（以下简称隆欣公司）与被告福建省宁德新城房地产开发有限公司（以下简称新城公司）、第三人陈培良、陈晓昇、陈颖鋆商品房预售合同纠纷一案，本院于2008年8月4日作出(2007)蕉民初字第169号民事判决：一、被告应于本判决生效之日将京都城第1幢第三层（14）-（23）轴305号、306号、307号、308号商品房交付原告；二、被告应于本判决生效之日支付原告逾期交房违约金（从2005年12月31日起至实际交房之日止，按已付购房款435000元的日万分之十计算）。宣判后，陈培良、陈晓昇、陈颖鋆申请再审，宁德市中级人民法院于2009年5月13日以（2009）宁民监字第9号通知书驳回其再审申请。陈培良、陈晓昇、陈颖鋆向检察机关申诉，宁德市人民检察院于2009年12月26日以民事判决没有追加利害关系人陈培良、陈晓昇、陈颖鋆参加诉讼，遗漏当事人程序违法为由，向宁德市中级人民法院提起抗诉。宁德市中级人民法院启动再审程序并提审本案，于2010年6月1日作出（2010）宁民再终字第9号民事裁定书，认定陈培良、陈晓昇、陈颖鋆与本案讼争商品房存在法律上利害关系，属于应当到庭参加诉讼的第三人，裁定：一、撤销宁德市蕉城区人民法院（2007）蕉民初字第169号民事判决和（2009）宁民监字第9号通知书；二、本案发回宁德市蕉城区人民法院重审。本院立案重审后，于2013年3月11日作出（2010）蕉民初字第2275号民事判决：一、被告应于本判决生效之日将京都城第1幢第三层（14）-（23）轴305号、306号、307号、308号商品房交付原告；二、第三人陈培良、陈晓昇、陈颖鋆应于本判决生效之日腾出京都城第1幢第三层（14）-（23）轴305号、306号、307号、308号商品房向原告交付；三、被告应支付原告自2005年12月31日起至实际交付商品房之日止按原告已付购房款435000元的日万分之十的交房违约金，款定于本判决生效之日支付。宣判后，第三人陈培良、陈晓昇、陈颖鋆不服，提出上诉，宁德市中级人民法院于2014年3月19日作出（2013）宁民再终字第17号民事判决：一、撤销宁德市蕉城区人民法院（2010）蕉民初字第2275号民事判决第二项（即陈培良、陈晓昇、陈均鋆应于判决生效之日腾出京都城第一幢第三层305、306、307、308号商品房向隆欣公司交付）；二、维持宁德市蕉城区人民法院（2010）蕉民初字2275号民事判决书第一项（即新城公司应于判决书生效之日将京都城城第一幢第三层305、306、307、308号商品房交付隆欣公司）和第三项（即新城公司从2005年12月31日起至实际交付商品房之日止，以隆欣公司已付购房款435000元为基数，按日万分之十计算违约金）。2018年5月21日，福建省高级人民法院以陈培良、陈晓昇、陈颖鋆作为具有独立请求权的第三人提出主张并参加诉讼，原审法院未通知其缴纳诉讼费并对诉讼请求进行审理和判决，属遗漏当事人诉讼请求为由，作出（2017）闽民再163号民事裁定：一、撤销宁德市中级人民法院（2013）宁民再终字第17号民事判决书和宁德市蕉城区人民法院（2010）蕉民初字第2275号民事判决；二、本案发回宁德市蕉城区人民法院重审。本院于2018年7月20日立案后，另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告隆欣公司的委托诉讼代理人王光俭、杨圣干，第三人陈培良及第三人陈培良、陈晓昇、陈颖鋆的共同委托诉讼代理人陈长灼，第三人陈颖鋆的委托诉讼代理人马丽云到庭参加诉讼。被告新城公司经公告传票传唤未到庭，本案现已审理终结。 原告隆欣公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将京都商贸中心第一幢第3层（14）-（23）轴305号、306号、307号、308号商品房交付原告使用；2、判令被告自2005年12月31日起至交付上述商品房之日止以已付房价款435000元的日万分之十支付原告违约金。事实与理由：2005年8月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于京都商贸中心第一幢第3层（14）-（23）轴305号、306号、307号商品房以总金额447723元卖给原告。被告应当在2005年12月30日前将经综合验收合格的商品房交付给原告使用，若被告逾期超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，但被告自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已付房价款日万分之十的违约金。合同生效后，原告于2005年8月30日和9月21日分别支付被告95000元和340000元，合计435000元，履行了合同约定的付款义务，但被告却未能按合同的约定在2005年12月30日前将商品房交付原告使用，构成违约，应承担违约责任。 第三人陈培良、陈晓昇、陈颖鋆辩称，一、黄健镔以被告名义和原告签订的《商品房买卖合同》属无权代理行为，所签合同无效。从2005年2月8日股份转让协议签订后，原告已委派林细香为被告的董事长及法定代表人，负责被告的一切经营管理事务，黄健镔及原告对此是明知的，原告不是善意的第三人，甚至有可能是与黄健镔恶意串通。二、黄健镔以被告名义和原告签订的《商品房买卖合同》并不是真实的房屋买卖。合同约定被告于2005年12月30日交付房子，原告于2005年8月30日、9月21日履行支付购房款义务后，在2007年3月6日股权转让纠纷调解达成协议之前都未对讼争房产主张过相应的权利。若是真实的房屋买卖，不可能在长时间内都不要求被告交付房产，明显不合常理。三、假设黄健镔以被告名义和原告签订的房屋买卖合同有效，但2007年1月31日第三人陈培良、陈晓昇、陈颖鋆分别与被告签订三份《商品房预售合同》及一份《商品房买卖合同》，约定被告将本案讼争的房屋出售给第三人，第三人陈培良及其妻马丽云、第三人陈晓昇于2006年10月24日至12月31日先后向被告交付了购房款，被告也开具了《收款收据》和《正式发票》，并于2007年4月将讼争的房屋交付给了第三人，第三人的权利依法优先于原告。 第三人陈培良、陈晓昇、陈颖鋆向本院提出诉讼请求：请求确认第三人与被告签订的三份《商品房预售合同》及一份《商品房买卖合同》合法有效，并将合同标的宁德市蕉城区京都商贸区站前路北侧京都城1幢14-23轴305、306、307、308号商品房的产权确认给第三人。判令被告继续履行合同，配合、协助第三人向相关产权登记机关申请办理305、306、307、308房产的不动产权属登记，并提交办理权属登记的相关材料。事实与理由：2018年5月31日,福建省高级人民法院（2017）闽民再163号裁定书,裁定撤销了宁德市中级人民法院（2013）宁民再终字第17号民事判决和宁德市蕉城区人民法院（2010）蕉民初字第2275号民事判决，将本案发回宁德市蕉城区人民法院重审。根据第三人与被告签订的《商品房预售合同》及《商品房买卖合同》中关于产权登记的约定，被告应当在商品房交付使用的90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。因被告未履行上述合同约定的义务，第三人有权根据合同的约定要求被告继续履行合同，配合、协助第三人向相关产权登记机关申请办理上述不动产权属登记，并提交办理权属登记的相关材料。 原告隆欣公司辩称，第三人主张其与本案讼争标的有独立的请求权，证据不足，依法应不予支持：首先，三份《商品房预售合同》及一份《商品房买卖合同》是无效的，是不可履行的。其中308号房在两份合同中出现了重叠，即卖给了陈颖鋆，又卖给了陈晓昇。被告与陈晓昇签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间是2007年6月30日，首付款发票上的交款时间却是2007年11月28日，可2007年5月29日讼争房产就已被原告财产保全，该交易无法完成。其次，收款收据的日期都是在签订合同之前，在2006年10月份至12月份交了现金、预交金、购房款，2007年1月31日才签订买卖合同，先付款后签订合同不符合常理。交房的时间和签合同时间为同一天也不符合常理。因为是预售合同，预售和实际交付也应有一段时间，比如办理按揭贷款等，是没有办法当天交房的。再次，被告与陈晓昇签订的《商品房买卖合同》没有签订日期，因合同是自合同签订之日起生效，因此无法确定这个合同是否已经生效了。第三人提出的先租后买，已占有讼争房屋问题。第三人提供的租赁合同的甲方是钱书华个人签订的，被告没有授权其代为出租房子，授权委托书的内容为代收缴水、电、物业费。不能用租赁合同来证明第三人是先租先占有讼争房屋。 原告隆欣公司及第三人陈培良、陈晓昇、陈颖鋆围绕诉讼请求及抗辩意见依法提交了证据，本院组织原告及第三人进行了质证。对双方无争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。被告新城公司未到庭参加诉讼，又未进行答辩和书面提供有关的证据，视为放弃质证权利。 围绕原告隆欣公司及第三人陈培良、陈晓昇、陈颖鋆争议的焦点，本院予以调查、分析、认定如下： 原告隆欣公司的诉讼请求是否应当予以支持。 原告出示的《商品房买卖合同》、《收款收据》、古田县人民法院（2011）古刑初字第298号刑事判决书及生效证明书，系原始凭证，证据形式合法，该证据可以证明2005年8月20日，被告公司原总经理黄健镔代表被告与原告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于京都城（现为宁德市蕉城区北侧京都城）第一幢第三层（14）-（23）轴305号、306号、307号商品房（2007年3月19日规划变更后为305、306、307、308）以现房形式出售给原告，总建筑面积41497平方米，每平方米单价1078.93元，总价款44723元。合同约定原告应于2005年8月31日、10月31日前分别支付购房款95000元和34000元，余款待办理房屋权属证书后结清。被告应在2005年12月30日前将经综合验收合格的商品房交付给原告使用。若被告逾期30日未交付房屋，原告有权要求继续履行合同，被告应当自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止按原告已付房价款的日万分之十支付违约金。原告于2005年8月30日、9月21日先后二次向被告公司原总经理黄健分别支付购房款95000元和34000元，合计435000元，由被告公司出纳向原告开具了《收款收据》，但黄健镔未将该购房款交付被告公司财务入账。古田县人民法院于2012年11月13日作出（2011）古刑初字第298号刑事判决，对上述事实予以了认定，并认定黄健镔非法占有该购房款中的354671元，构成职务侵占罪，判处有期徒刑六年，继续追缴违法所得354671元，该判决已发生法律效力。因此，被告公司原总经理黄健镔代表被告与原告2005年8月20日签订的《商品房买卖合同》，系履行职务行为，其行为后果应由被告承担。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规或者社会公共利益，真实、合法、有效。原、被告应当按照合同全面履行自己的义务。原告已按约支付了约定的购房款435000元，但被告未按约于2005年12月30日前交付上述诉争商品房，已构成违约。现原告请求判令被告交付上述讼争商品房，予以支持。被告逾期交付商品房，原告请求判令被告支付自2005年12月31日起至实际交付商品房之日止按原告已付购房款435000元的日万分之十计算的逾期交房违约金，予以支持。第三人关于黄健镔代表被告与原告签订的合同虚假、无效的抗辩意见，证据不足，不予采纳。 第三人陈培良、陈晓昇、陈颖鋆的诉讼请求是否应当予以支持。 本案讼争房产于1999年4月5日已经竣工验收合格，原建设施工房号为305、306、307，经2007年3月19日规划变更后为305、306、307、308，且办理了商品房预售许可证。但第三人出示的三份《商品房预售合同》和一份《商品房买卖合同》，其合同标的分别为“第A幢三层306、321、322号房”、“第A幢三层310、315、316、317、318号房”、“第A幢三层307、308、309、319、320号房”、“第A幢三层308号房”商品房，不仅“308号房”重复，而且第三人也未出示上述所属房号的商品房已办理了预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，该三份《商品房预售合同》和一份《商品房买卖合同》应认定为无效合同。虽然第三人在庭审过程中辩称上述合同所指的就是本案的讼争房产305、306、307、308，但未出示经设计、规划依法变更核实的证据材料，而且该房产在第三人与被告签订上述合同之前就已经出售给了原告，原告也按约支付了大部分购房款（余款约定待办理房屋权属证书后结清），并且所签的合同合法有效，而第三人只交了30％购房款262535元，余款582835元也未依约办理按揭贷款或现金支付。因此，第三人主张其向被告购买的房产属本案讼争房产，请求判令被告将该商品房的产权确认给第三人。被告应配合、协助第三人向相关产权登记机关申请办理上述房产的不动产权属登记，并提交办理权属登记的相关材料，证据不足，不予支持。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，经向第三人作法律释明后，第三人表示不变更诉讼请求。 综上所述，本院认为：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告福建省宁德新城房地产开发有限公司原总经理黄健镔代表被告与原告宁德市隆欣建材实业有限公司于2005年8月20日签订的宁德市蕉城区京都商贸区站前路北侧京都城第1幢第三层（14）-（23）轴305号、306号、307号、308号房《商品房买卖合同》，系履行职务行为，其行为后果应由被告承担。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规或者社会公共利益，真实、合法、有效。原、被告应当按照合同全面履行自己的义务。原告已按约支付了约定的购房款435000元，但被告未按约于2005年12月30日前交付上述讼争商品房，已构成违约。现原告请求判令被告交付上述讼争商品房，予以支持。被告逾期交付商品房，原告请求判令被告支付自2005年12月31日起至实际交付商品房之日止按原告已付购房款435000元的日万分之十计算的逾期交房违约金，予以支持。第三人陈培良、陈晓昇、陈颖鋆关于黄健镔代表被告与原告签订的合同虚假、无效的抗辩，证据不足，不予采纳。第三人与被告签订的三份《商品房预售合同》和一份《商品房买卖合同》属无效合同，其请求确认本案讼争商品房归第三人，判令被告配合、协助第三人向相关产权登记机关申请办理讼争房产的不动产权属登记，并提交办理权属登记的相关材料，证据不足，不予支持。原告关于第三人与被告所签订合同无效的抗辩意见，予以采纳。被告福建省宁德新城房地产开发有限公司未到庭，依法缺席判决。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国公司法》第四十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条规定，判决如下: 被告福建省宁德新城房地产开发有限公司应于本 判决生效之日将宁德市蕉城区京都商贸区站前路北侧京都城第1幢第三层（14）-（23）轴305号、306号、307号、308号商品房交付给原告宁德市隆欣建材实业有限公司； 被告福建省宁德新城房地产开发有限公司应于本 判决生效之日向原告宁德市隆欣建材实业有限公司支付自2005年12月31日起至实际交付商品房之日止按原告已付购房款435000元的日万分之十计算的违约金； 驳回第三人陈培良、陈晓昇、陈颖鋆的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11450元、公告费400元、财产保全费5000元、鉴定费1000元，由被告福建省宁德新城房地产开发有限公司负担。案件受理费5725元、公告费200元，由第三人陈培良、陈晓昇、陈颖鋆负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本 院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院（上诉案件受理费交纳办法：到本院诉讼服务中心领取《福建省政府非税收入缴款通知书（诉讼费专用）》，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交纳按自动撤回上诉处理）。 审 判 长  石孟发 人民陪审员  林锡春 人民陪审员  孙 都 二〇一九年六月十九日 书 记 员  王 琦 附注： 一、申请执行期限提示： 义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为两年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。 二、与判决相关的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国公司法》 第四十九条有限责任公司可以设经理，由董事会决定聘任或者解聘。经理对董事会负责，行使下列职权：（一）主持公司的生产经营管理工作，组织实施董事会决议；（二）组织实施公司年度经营计划和投资方案；（三）拟订公司内部管理机构设置方案；（四）拟订公司的基本管理制度；（五）制定公司的具体规章；（六）提请聘任或者解聘公司副经理、财务负责人；（七）决定聘任或者解聘除应由董事会决定聘任或者解聘以外的负责管理人员；（八）董事会授予的其他职权。公司章程对经理职权另有规定的，从其规定。经理列席董事会会议。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第五十六条第一款对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的；或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第三十五条诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。