贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初2980号原告：季流，男，汉族，1989年1月2日出生，住贵州省毕节市，被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道。统一社会信用代码：91520500750163845Q。法定代表人：蒋秀敬，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗兴文、薛锦，该公司员工。原告季流与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（下称振华房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年3月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告季流，被告振华房开公司委托诉讼代理人罗兴文、薛锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同约定的房屋登记义务；2、判令被告因逾期办理商品房转移登记且未将转移登记的有关文书交付给买受人而向原告支付违约金31082.97元，暂计至2019年2月28日，全部违约金请计至实际办理房屋转移登记后将转移登记的有关文书交付给买受人之日止）；3、判令被告立即开具原告所交款项（包括购房款、契税、维修基金等费用）发票；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2015年5月23日与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司签订合同，购买被告所开发的位于毕节市××学院路××都市港湾楼盘××房，购房金额为393954.00元(买受人已通过贷款将房款全部付清)，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第八章第二十二条规定，被告应于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。同时合同第八章第二十二条规定，被告不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按日向原告支付已付房价款的0.01%的违约金；2、约定日期起180日后，买受人有权退房。买受人不退房的，出卖人应自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房价款0.01%的违约金。截至起诉日，原告仍未收到被告交付办理商品房转移登记的有关文书。原告认为，被告未按期将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。原告现诉至贵院，请求根据《合同法》第107条“当事方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及当事人双方签订合同第八章第二十二条之约定，判令被告立即履行合同规定的房屋登记义务，按日向原告支付已付房价款0.01%的违约金，支付违约金31082.97元(暂计至2019年2月28日，全部违约金请计至实际办理房屋转移登记后将转移登记的有关文书交付给买受人之日止)。原告当庭变更诉讼请求为：1、判令被告立即为原告办理涉案房屋的不动产权属证书；2、判令被告向原告支付逾期办理涉案商品房转移登记相关文书的违约金，从2017年1月1日至2019年2月28日以已付总房款为基数，按日万分之一计算违约金，暂计31082.97元，全部违约金计算至实际办理房屋转移登记后将转移登记的有关文书交付给买受人之日止；3、诉讼费由被告承担。被告振华房开公司辩称：我们项目是2015年7月30日交付使用，交付使用后我们就积极办证，然后进行了消防验收，消防验收过程当中，我们积极的配合整改，其中有许多客观的因素，如消防方通风口被占用了，我们就做协调工作拆除，还有在施工过程中的防火工程；在2014年5月下的规划文件，验收标准有了新的规定，我们也在积极的整改，现在我们也把相关情况向有关部门汇报，有关部门把我们纳入问题楼盘，且申请提前办证的范围，我们现在也把相关的办证资料交到有关部门，现在正在积极整改、办证。消防规划和意见书都已经下了。整栋楼都具备商品房备案证明书，就差产权证书。由于客观因素，我们是被动违约的，我们在积极的办证中。虽然我们已经取得了商品房备案证明书，但是没有单独的给一栋楼办过相关的权属证书。本院经审理查明事实如下：2015年5月23日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市××路都市港湾××房，房号为3-12-02；建筑面积128.743平方米，套内建筑面积105.74平方米；商品房总价款393954.00元；付款方式为公积金贷款，合同签订之日向出卖人交付首付款118945.00元，余款275000.00元以按揭贷款方式支付。出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的0.01%承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息，并赔偿因此给买受人造成的其他损失；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。其他有关事项约定：办理产权登记中应缴纳的税费，由出卖人和买受人按国家规定各自承担。出卖人于该商品房交付使用之日起90内，向买受人提供办理商品房初始登记的相关资料，如因买受人原因导致商品房初始登记工作办理滞后，出卖人不承担任何责任。2014年7月27日，原告向被告交付房屋维修基金、契税、办证费等费用，共计17648.00元。本院认为，当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至今未将商品房转移登记的有关文书交付原告，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。被告认为原告在2017年2月25日才缴纳办证费用，而原被告在《商品房买卖合同》中约定，转移登记时间是2016年12月31日，且办理商品房转移登记需要原被告配合，原告在合同约定的转移登记时间后两个月才缴纳办证费用，故并非被告原因造成逾期办证。虽原告在约定转移登记时间之后才向被告缴纳办证相关费用及契税，但因缴纳契税需要被告出具正式购房发票后才能缴纳，被告未举证证明其已向原告出具购房发票，因此，被告该意见，本院不予采纳。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过180日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。因涉案房屋尚不具备办证条件，且系委托被告办证，被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日，被告才履行完毕交付义务，该违约金以原告已交购房款为基数，按日万分之一的标准从2017年1月1日起计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。因涉案商品房尚不具备办理房屋不动产权属证书的法定条件，故对原告主张被告立即为原告办理不动产权属证书的诉请，本院不予支持。原告当庭撤回第三项判令被告立即向原告开据原告所交款项发票的诉请，本院从其所愿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定规定，判决如下：一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起二十日内支付原告季流涉案商品房逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款人民币393954.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年1月1日起计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止；二、驳回原告季流的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币289.00元（已减半收取），由被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  杨婷二O一九年六月十日书记员包清琳