广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初5274号原告：文立华，男，1968年2月1日出生，汉族，身份证住址湖南省桃江县。委托诉讼代理人：洪婷，广东合盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡传超，广东合盛律师事务所实习律师。被告：台山市机关服务中心，住所地台山市人民政府大院内。法定代表人：岺明琨。被告：台山市人民政府，住所地广东省江门市台山市台城中山路23号。负责人：户永权。两被告的共同委托诉讼代理人：李继承，广东伯方律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：林淑芬，广东伯方律师事务所律师。原告文立华与被告台山市机关服务中心、台山市人民政府（以下简称台山市政府）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人洪婷，两被告的共同委托诉讼代理人李继承、林淑芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告退还合同保证金40300元；2.两被告向原告支付提前解除租赁合同违约金1000000元;3.两被告向原告支付台城大酒店客房内部装修及装饰补偿4147901.12元、监控系统及消防设备补偿1148906.80元、一楼大堂及外围装修补偿款340374.90元；4.两被告向原告支付电梯设备的补偿款84600元及原告加建1-12楼电梯口不锈钢封口工程的补偿款48720元;5.两被告向原告支付台山大厦2-13层楼道、走廊、天花板等公用设施及被告办公场地改造费用补偿款300000元；6.两被告向原告支付从2017年12月8日起计至2018年2月10日期间酒店被拆除招牌及围蔽期间的营业额损失400000元；7.两被告向原告支付2018年度原告的预期收益损失3050000元；8.两被告向原告支付从2019年1月1日起计至2024年12月31日期间的租金差价损失3780000元；9.两被告向原告退还2014年1月1日起至2015年6月30日止台山大厦5、7、8、9层空置期间的租金共计990000元；10.两被告向原告支付一次性用品库存损失24530元；11.两被告支付原告辞退8名员工的经济补偿110570元；12.两被告向原告支付搬迁费100000元。13.两被告支付原告解除配套租用房租赁合同的押金损失及一个月租金损失4500元。事实和理由：广州市越秀区小北路239号（台山大厦，产权证号为粤房地证字第××号）房屋产权登记于被告台山市机关服务中心名下，由被告台山市政府委托被告台山市机关服务中心全权负责租赁物业的管理及租赁事宜。2016年1月1日，原告文立华与被告台山市机关服务中心签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称涉案合同），约定被告台山市机关服务中心将广州市越秀区小北路239号（台山大厦）第2、4、5、9楼整层及第3、7、8楼部分面积（以下简称涉案场地）出租给原告文立华经营宾馆使用；租期自2016年1月1日起至2018年12月31日止，每月租金97700元；原告文立华向被告台山市机关服务中心支付保证金40300元。同日，原告文立华与被告台山市机关服务中心又签订了《协议书》，约定：涉案合同到期时，台山大厦如不存在重建、拆迁等不可抗拒因素，被告台山市机关服务中心应按原合同价格递增5%至12%继续租给原告使用。经被告同意，原告文立华于2016年投资逾千万元对涉案场地进行升级改造及装修，在涉案场地经营台城大酒店。其中，投资改造、装修内容包括：出资900万元，按连锁酒店装修标准对90间客房进行精装修；出资15万元，更换酒店电梯并加建1至12楼电梯口不锈钢封口工程；出资30万元，改造升级了台山大厦大堂;出资30万元，为被告升级改造台山大厦6、7、10、11、12层及13层楼阁、走廊、天花等公用设施及场地。此外，原告文立华对台山大厦第5、7、8、9层完成装修后，在办理相关证照期间，前述楼层物业曾长达18个月未正常经营。原告文立华本想通过长期经营来弥补损失，故按月支付了这部分楼层租金每月5.5万元。现被告台山市机关服务中心单方解除涉案合同导致原告文立华已无可能长期经营，故应予退还原告文立华未经营使用涉案场地期间的租金。2017年12月28日，被告将台山大厦一楼围蔽并遮盖原告文立华的酒店招牌，导致客源减少，营业收入下滑。2018年1月25日，台山市机关服务中心发出《通知》，要求解除涉案合同及停止营业活动。综上所述，原告文立华自承租涉案场地以来，一直按时交纳租金及水电费，并配合各项管理工作，现被告台山市机关服务中心无法定理由擅自解除涉案合同己属严重违约，除向原告文立华退还保证金外，还应赔偿装修损失、经营损失、搬迁损失等全部经济损失。因此，为维护原告文立华的合法权益，特提起本案诉讼。两被告共同辩称，对应原告文立华的上述诉讼请求，分述如下：（一）同意在原告文立华结清水、电费和清场后，退还担保金。（二）因涉案合同解除的原因是不可抗力，故被告不需承担违约责任。涉案合同亦没有约定违约金，故原告文立华要求我方支付提前解除合同违约金缺乏合同和法律依据。（三）2012年10至12月对2至4层的装修是发生在双方于2012年所签订合同的租赁期限内的；2015年对1、5、7、8、9楼进行的装修是发生在双方于2014年所签订合同的租赁期限内的，上述两次装修均与双方于2016年所签订的涉案合同无关。原告文立华对酒店进行装修皆是在原合同可预见的租赁期限届满的时间下进行装修的，原告文立华对相应楼层进行装修能够预见的使用价值及使用期限仅在原合同的租赁期限内，原告文立华应根据原合同的租赁期限评估装修后合同终止履行的风险。现原合同的履行期限均已届满，原告文立华不能因双方在装修完毕后变更租赁合同期限而要求我方补偿其装修费用。（四）1.旧电梯仍可以使用，加装电梯与原告文立华的经营无必然关系，且不在合同约定的范围内，应是原告的一种捐赠行为，与本案租赁合同没有关系。2.根据协议书，被告已免去原告文立华两个月的租金共计195400元作为部分电梯货款，并约定不足部分由原告文立华解决，旧电梯的残值也由原告文立华一并处置，因此更换电梯的费用不仅仅是原告文立华单独出资更换，原告文立华也不应再次要求我方承担费用。3.台城大酒店与被告签订协议书的时间为2015年1月19日，双方对加装电梯的所有权及使用期限进行约定，原告对电梯加装能够预见使用价值及使用期限仅在原合同（合同期限为2014年9月1日至2017年8月31日）的租赁期限内，原告应根据原合同的租赁期限评估加装电梯后合同终止履行的风险。（五）1.涉案合同并未涉及10至13层，应视为原告文立华对我方的单方捐赠行为。2.第五项诉讼请求超出涉案合同的范围，故不属于本案审理的范围。（六）1.围蔽台山大厦是部队行为，责任不在于我方，部队对台山大厦进行封闭的时间是2017年12月31日，涉案合同请求自2017年12月8日起的营业损失没有依据。2.部队进行围蔽时并未屏蔽酒店大门，不影响酒店的实际经营，原告文立华主张的2017年12月8日至2018年2月10日期间的损失与围蔽行为没有因果关系。（七）1.合同的解除属于不可抗力，我方不承担违约责任；2.《审计报告》的真实性、完整性存疑，无法证明原告文立华的损失；3.原告文立华在2018年2月10日停止经营，2018年1月1日至2018年2月10日期间一直正常经营，不会产生预期收益损失。（八）《协议书》仅为一个意向书，当中明确约定“如合同到期，台山大厦不重建、拆迁等行为而需要”，双方关于租赁合同期限届满后，续租仅为一个附条件附期限的意向，不具有延长租赁期限至2024年12月31日的后果，故原告文立华无权请求该部分租金差额。（九）原告文立华实际自2014年9月1日开始承租台山大厦5、7、8、9层，被告已在2014年9月1日实际交付场地给其使用，其在事实与理由中已明确未正常经营系因未办理证照，而办理证件是其自身原因，与被告无关。（十）我方于2018年1月25日通知原告文立华解除涉案合同，根据《采购清单》显示原告文立华仍在2018年1月29日购入一次性用品，为其自身原因导致损失扩大，不应由我方承担责任。（十一）搬迁费是原告文立华经营结束后必然会产生的费用，与涉案合同的解除没有必然的因果关系，故第十二项诉讼请求没有事实和法律依据。（十二）1.《员工辞退补偿金统计表》与《台城大酒店员工考勤表2017年（11月份）》均为原告文立华自行制作，真实性存疑。2.原告文立华应证明这些人与其存在劳动关系，以及计算经济补偿的工资标准、工作年限。3.原告未证明其已经实际支出经济补偿，应承担举证不能的后果。(十三)原告文立华请求我方支付解除配套租用房租赁合同的押金损失及一个月租金损失4500元，没有事实和法律依据。经审理查明，根据原广州市国土资源和房屋管理局于2002年4月5日核发的粤房地证字第××号的《房地产权证》记载，坐落在本市××区××楼的房屋，建筑面积共4024.95平方米，房屋用途为居住和非居住用房，土地使用权性质为国有土地使用权，权属人为台山市政府。附记另载明土地未办有偿使用手续；2楼作办公和餐厅用途，3-5楼作住宅用途，6-12楼作办公用途。2012年9月10日，文立华（为承租人，乙方）与案外人台山市人民政府驻广州办事处（为出租人，甲方，以下简称台山市政府驻广办）签订《广州市房屋租赁合同》，约定了甲方将上址2-4楼出租给乙方作宾馆使用，租赁期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止；乙方需向甲方交纳保证金40300元等内容。同日，文立华向台山市政府驻广办支付了40300元押金。台山市政府广州办事处将上述场地交付文立华使用。2013年12月18日，文立华（为承租人，乙方）与案外人台山市政府驻广办（为出租人，甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定了甲方将上址2、5、7-9层出租给乙方作宾馆使用，租赁期限自2013年12月18日至2017年6月30日等。2014年1月22日，文立华（为承租人，乙方）与台山市政府驻广办（为出租人，甲方）又签订了《广州市房屋租赁合同》，其中载明台山市政府驻广办将上址1、5、7、8、9楼出租给文立华作宾馆使用，租赁期限自2014年9月1日起至2017年8月31日止；其他约定：在合同期间内的2016年9月1日至2017年8月31日，因大厦需要进行重建、拆迁等行为而需要乙方搬迁的，甲方有权单方面解除本合同，并无需承担违约责任，租金按实际使用时间收取，剩余部分退回乙方，甲方有义务提前三十日或以上，以书面形式通知乙方，搬迁费用由乙方承担；如合同到期，台山大厦不重建、拆迁等不可抗拒因素，甲方应按原合同价格继续租给乙方使用；等。2016年1月1日，台山市机关服务中心（为出租人，甲方）与文立华（为承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，其中约定：甲方将越秀区小北路239号2、4、5、9整层，3、7、8部分房地产出租给乙方作宾馆用途使用；租赁期限自2016年1月1日至2018年12月31日，月租金额为97700元；乙方向甲方缴纳40300元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内未履行的，造成的损失由责任方承担；在租赁期内，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，甲乙双方应按有关法律规定及时协商处理。同日，文立华（为乙方）与台山市机关服务中心（为甲方）又签订了《协议书》，其中载明：广州市越秀区小北路239号房屋原由台山市政府驻广办全权负责管理及租赁事宜，根据文件精神撤销台山市政府驻广办。现经审议后台山市机关服务中心全权负责管理及租赁事宜；在2014年1月22日台山市政府驻广办与文立华签订的《其他约定》，由于《其他约定》中的部分事项未能具体详述签订以下协议；本协议书签订以后按照此协议书执行，协议内容包括：因大厦需要进行重建、拆迁等行为而需要乙方搬迁的，甲方有权单方面解除本合同，并无需承担违约责任，租金按实际使用时间收取，剩余部分退回乙方，甲方有义务提前三十日或以上，以书面形式通知乙方，搬迁费用由乙方承担；如合同到期，台山大厦不重建、拆迁等不可抗拒因素，甲方应按原合同价格递增5%—12%继续租给乙方使用。本协议于2024年12月31日自动失效；等。经被告方同意，文立华承租涉案场地后于2012年10月至12月对台山大厦2至4层进行装修，于2015年对台山大厦1、5、7、8、9楼进行了装修。文立华以广州市越秀区小北路239号2-5层、8-9层房屋作为住所地成立了广州市越秀区台城大酒店并申领营业执照。2018年1月25日，台山市机关服务中心向文立华发出《通知》：“为响应中央军委的要求，支持国家和军队建设，根据有关法律法规和政策规定及台山市人民政府与中国人民解放军南部战区空军保障部共同商议的结果，我中心决定解除与你签订的租赁合同，请你自收到本通知之日其7天内关停营业活动，并将可移动物品搬离广州台山大厦。……本通知送达后，双方合同即时解除。”2018年1月29日，台山市机关服务中心向租户发出《告示》：我中心决定于2018年2月5日对台山大厦所有经营活动进行关停，请各租户于2018年2月5日前停止一切经营活动，并将可移动物品搬离广州台山大厦。2018年2月4日，台山市机关服务中心向文立华作出《承诺书》：请各承租户于2018年2月5日前停止一切经营活动，并将可移动物品搬离广州台山大厦，对各租户造成的经济损失，我中心承诺会根据你方提出的补偿诉求通过司法调解或根据你方提供的经济损失证据通过法院判决的方式向你方作出经济补偿。2018年2月8日，台山市政府、台山市机关服务中心（为甲方）、空军房管局广州房管处（为乙方）与文立华（为丙方）签订《协议书》，约定：因甲方原因，甲方提前解除与乙方于2016年1月1日签订的《广州市房屋租赁合同》及相关协议，各方就合同提前解除及补偿事宜达成协议如下：一、丙方同意于2018年2月10日24:00时前停止酒店一切经营活动。二、甲、丙双方于本协议签订后共同委托广东省内有资质的评估机构对丙方承租经营的“台城大酒店”全部客房、公共区域装饰装修造价及丙方出资对甲方办公区域及台山大厦其他区域的装修、改建造价进行评估。具体评估范围详见附件，评估费由甲方承担。三、2018年2月10日后且丙方收到正式评估报告原件后，丙方应配合甲、乙方对台城大酒店相关楼层及客房共同张贴封条，各方在封条上盖章签字。甲、乙、丙方均不得擅自进入被封物业内，否则违约一方应向其他两方支付本协议第二条所列项目评估总额两倍的违约金。四、丙方己就提前解约的补偿事宜向越秀区人民法院起诉，并同意于该案判决或调解书生效且收齐补偿款后三日内向甲方交还租赁物业。丙方自2018年2月1日至交还租赁物业期间，无需向甲方或乙方支付租金或使用费。五、租赁合同系因甲方单方违约导致提前解除，甲方同意向丙方承担违约赔偿责任，具体赔偿项目及金额以甲乙双方协商确定或由法院生效判决书、调解书确定。六、甲方、乙方同意在其正式收回台山大厦全部物业前，无偿提供台山大厦801、802、803、805和12层两间自住房给丙方及其家属、员工暂住安置。七、本协议自各方签字盖章后生效。此后，广州新泽信资产评估有限公司（以下简称新泽信公司）根据台山市机关服务中心及文立华的共同委托，就双方解除租赁合同的经济行为所涉及的广州市越秀区台城大酒店已投入的室内装修、室外装修、酒店用品、设施设备在评估基准日的市场价格进行了评估。2018年3月23日，新泽信公司出具《广州市越秀区台城大酒店的室内装修、室外装修、台城大酒店90间客房的设施设备等价值评估项目资产评估报告》（以下简称资产评估报告）。其中载明：（一）评估范围中的资产主要为台城大酒店的实物资产，分布于台山大厦2、4、5、9整层，3、7、8楼层，包括客房的床、床上用品、洗刷用品等；构筑物主要包括台城大酒店的装饰装修等，其中台城大酒店2、3、4层的装修于2013年完工并投入使用，5、7、8、9层的装修于2015年完工，2016年投入使用；评估范围中的设施设备主要是酒店监控系统、办公及住宿用电脑、空调、电视等，以上设施设备在盘点日能正常使用。（二）台山市机关服务中心及文立华共同委托评估的资产在评估报告载明的评估目的下于评估基准日2018年2月10日（此基准日由委托双方确定）市场价值为5637200元。其中，一楼大堂及外围的评估值为340374.90元，监控系统及消防等设施设备的评估值为1148906.80元，房间装修及装饰的评估值为4147901.12元。因资产评估报告中未对尚未形成附和的装饰装修物进行区分，双方在诉讼中结合前述资产评估报告，共同核对评估项目后，各自提交了《评估明细表一、二、三》，拟说明未形成附和的装饰装修物项目及其对应的评估值。庭审中，双方一致确认：文立华已向被告支付租赁保证金40300元。原告为证明其提出的各个诉讼请求的依据，还向本院提供了多份证据，现分述如下：（一）原告称其要求被告支付电梯设备的补偿款84600元及加建1-12楼电梯口不锈钢封口工程的补偿款48720元的依据为：1.台城大酒店（乙方）与台山市政府驻广办（甲方）于2015年1月19日签订的《协议书》（其中载明双方就台山大厦更换电梯协议如下：安装时间为2015年2月22日至2015年3月10日，资金来源为免去乙方两个月的租金195400元作为部分电梯货款，不足部分由乙方解决，电梯货款由乙方全数支付给电梯公司，若其他原因导致电梯价格变动概由乙方承担；电梯产权归甲方所有，乙方可在电梯内两侧投放框架式平面广告，乙方对旧电梯的处置权，处置过程中的出售、拆除、清理、运输所产生的收入和支出均由乙方负责等）；2.《电梯设备买卖合同书》3.《电梯安装工程合同书》。被告对上述证据的质证意见为：1.对真实性、合法性无异议，但因电梯加装行为是原告的单方捐赠行为，故对其关联性有异议；2.因《协议书》签订的时间为2015年1月19日，约定了加装电梯的所有权及使用期限，故原告对电梯加装能预见使用价值及使用期限仅在原合同约定的2014年9月1日至2017年8月31日的租赁期限内，原告应根据该期限评估加装电梯后合同终止履行的风险。原告于2018年2月5日停止营业，故其使用该加装电梯的时限已长于《协议书》签订时可预见的租赁合同履行期限；3.旧电梯的残值也由原告一并处置，故其无权要求退还加装电梯设备补偿款。（二）原告称其要求两被告支付台山大厦2-13层楼道、走廊、天花板等公用设施及被告办公场地改造费用补偿款300000元的依据为：盖有原台山市政府驻广办印章的《关于台山大厦内部装修资金预算及解决方案》（其中载明：为改善台山大厦的环境，提高档次，我办拟对我办办公室内部，大厦10、11、12楼、楼顶及楼梯等公用设施及场所进行改造，方案包括5至13楼的改（建）造项目及其改（建）造原因、工程预算，工程预算合计为30万元等）。被告对该证据的真实性、合法性没有异议，但对其关联性有异议，认为该费用不属于涉案合同约定的事项故不属于本案争议的范围；且该证据仅能证明台山市政府驻广办届时处理台山大厦内部装修资金预算及解决方案，不能证明原告为装修实际花费了30万元。（三）原告要求两被告支付从2017年12月8日起计至2018年2月10日期间酒店被拆除招牌及围蔽期间的营业额损失400000元。原告称：该损失数额是其自行估算的，没有合同依据。原告为证明拆除招牌的时间及台城大酒店被围蔽、招牌被遮盖的情况，原告向本院提供了：1.由广州市越秀区丰宇招牌工艺部开具的日期为2017年12月8日的收款收据一张。2.照片若干。被告的质证意见为：对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，对证据2的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为部队围蔽台山大厦的行为不必然导致台城大酒店的客源减少，而原告未能举证证明其在围蔽期间营业收入有减少的情况，且围蔽台山大厦是部队实施的行为，故即使承担责任亦不应由被告承担。被告同时称：其要求原告遮盖招牌的时间是2017年12月8日，部队对台山大厦进行围蔽的时间是2017年12月31日，原告在2018年2月5日停止营业。被告还向本院提交现场照片一张，拟证明台城大酒店的正门口并未围蔽。原告对该照片的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为不能完全展示台城大酒店被围蔽的整体状态。根据双方提交的上述照片均显示，小北路239号房屋外大部分被围蔽，但台城大酒店的大门口不在围蔽范围内，进入大门后仍可见“台城大酒店”招牌。（四）原告要求两被告支付2018年度原告的预期收益损失3050000元，依据为：台山市机关服务中心及文立华共同委托广东泽信会计师事务所有限公司（以下简称泽信公司）于2018年3月23日出具的《广州越秀区台城大酒店关于2016年度、2017年度收支其他专项审计报告》（以下简称审计报告）。其中载明：泽信公司就台城大酒店2016年度、2017年度收支情况进行了审计；根据台城大酒店提供的收支登记簿及收费日报表等统计，2016年度收入5398923元，支出2512605元，收支结余2886318元；2017年度收入5781389元，支出2568605.50元，收支结余3212783.50元；其他事项说明，台城大酒店财务基础薄弱，未能提供审计期间的财务报表及账册凭证，收入成本虽然由专人负责登记，但除2-5层、8-9层83个房间收入有收费日报表、租金有银行流水记录的原始依据外，其他收入支出项目基本未保留原始单据。被告对审计报告的真实性、合法性、关联性均有异议，理由如下：1.真实性方面：①该审计报告的第二页（二）2016年度、2017年度支出情况中记载了，原告的支出中有代理记账费用，可知原告有聘请代理记账机构做账，应当有完整的会计凭证、会计帐簿等会计资料。但根据审计机构在《审计报告》中的陈述，原告未能提供与收入相关的任何账册凭证及会计报表，和原告未能提供与支出相关的任何账册凭证及会计报表。故原告没有提供真实且完整的收入和费用等相关会计资料以供审计，据此所得出的结论不具有真实性。②原告收入来源不明确，真实性存疑。审计机构是从原告的电脑客房销售系统的记录中提取客房销售数据作为原告收入的数量该系统由原告所有和控制，并非不可改动。同时在审计报告中又没有说明客房的单价种类、金额等情况，在行业惯例中，客房的标价和实际价格存在很大的差异，不同时段、不同房型都存在价格差异。无法认定单价的真实性。③审计报告按照规定见收入的所有项目所得出的利润数额不符合会计制度，结论不准确。收入按企业经营业务的主次不同，分为主营业务收入和其他业务收入，从审计报告第1页倒数3行和第2页第3行中，可以证明审计已经包括了收入的全部项目，这是符合规定的。但是在支出中却没有累计折旧这一重大的成本支出，因此造成利润不真实。④从税收上分析，审计报告存在重大矛盾，无法证明原告的收入数额。根据税法规定，原告缴纳的是增值税、城市维护建设税、教育费附加等税种，现有材料可以认定原告是小规模纳税人，实行按照销售额和征收率计算应纳税额的简易办法，并不得抵扣进项税额。单以原告2017年度的数据为例，原告2017年度的收入总额为5345652元，原告是小规模纳税人，应纳增值税税额为销售额5345652元×小规模纳税人增值税征收率3%，得出原告应纳增值税税额为160369.56元。应纳城市维护建设税=实际缴纳的增值税税额160369.56×税率7%=11225.8692元，教育附加费=实际缴纳的增值税税额160369.56×税率3%=4811.0868元，三种税费合计即原告缴纳的税费应当为176406.516元。但原告在2017年度的税费只有18198元。如果认定原告所缴纳的税费18198元是真实的情况下，税费18198元=销售额（未知）×增值税征收率3%+{（销售额（未知）×增值税征收率3%）×城市维护建设税7%}+{（销售额（未知）×增值税征收率3%）×教育费附加3%}，假设销售额为x，则税费18198元=x×3%+(x×3%×7%)+(x×3%×3%)=551454.54545454元。所以从税收上分析，可以证明审计报告的利润完全不真实。⑤对收入、支出、利润存疑。从收入支出表分析，2016年度收入539.89万元，支出251.26万元，净利润288.63万元，利润率53.46%；2017年度收入578.14万元，支出256.86万元，净利润321.28万元，利润率55.57%。而广州宾馆酒店行业的整体利润率平均值为10%左右，提供的收入支出明显远高于同行业水平，而审计报告又存在真实性存疑的问题，不能证明具有如此高额的利润；2.合法性方面。根据《中华人民共和国注册会计师法》第二十条第二款约定，会计师事务所是专业机构，在审计中应当知道原告具有符合法定形式的会计资料但在原告故意不提供的情况下还根据存在重大瑕疵的材料进行审计并作出审计报告，其程序违法；3.关联性方面。该审计报告的结论不能证明原告的真实利润，与本案无关联性。（五）原告称：依据其与台山市政府驻广办于2013年12月18日签订的《广州市房屋租赁合同》，被告虽已于2014年1月1日将台山大厦5、7、8、9层交付其使用，但因尚未取得消防许可证，故至2015年7月31日才实际投入使用，因此其要求两被告退还其已支付的2014年1月1日起至2015年6月30日止空置期间的租金990000元。被告回应称上述《广州市房屋租赁合同》的内容已经双方于2014年1月22日重新签订的《广州市房屋租赁合同》予以变更，未能正常经营系因未办理证照，而办理证照是原告自身原因造成的，与被告无关。（六）原告要求两被告支付一次性用品库存损失24530元，依据是日期为2018年1月29日的宜达酒店客房清洁用品采购单一张。被告认为该证据无卖方签章确认，且购入时间在被告通知原告解除合同后，因此对该证据的真实性、合法性及关联性均不予确认。（七）原告要求两被告支付辞退8名员工的经济补偿110570元，依据为：1.原告自行制作的《员工辞退补偿金统计表》（其中分别记载了8名员工的入职时间、补偿月数、工资标准、应付补偿金、应付代通知金等，应付补偿金、应付代通知金等，合计为110570元）。2.《台城大酒店员工考勤表2017年（11月份）》及上述8名员工的身份证复印件。被告认为《员工辞退补偿金统计表》与《台城大酒店员工考勤表2017年（11月份）》均为原告自行制作，原告未提供证据证明其与上述人员存在劳动关系、上述人员的工资标准及工作年限，也未提供证据证明其已经实际向上述人员支付相应数额的经济补偿，因此对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议。（八）原告称其在台城大酒店附近承租一民居用于安排员工伙食，故要求两被告支付其解除该配套租用房的租赁押金损失及2018年农历期间空置一个月的租金损失共4500元。依据为收据一张（其中载明：今收到文立华交来承租三眼井上街1号202房押金3000元）。被告对该证据的真实性、合法性及关联性均不予确认。本院认为，涉案场地的权属人为台山市政府，原台山市政府驻广办及台山市机关服务中心负责涉案场地的管理及租赁事宜，与原告先后签订的数份《广州市房屋租赁合同》及《协议书》均为双方当事人的真实意思表示，其内容及形式均无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，各方均应恪守履行。本案的争议焦点在于被告方是否依约交付了适租的房屋予原告使用、被告方应否赔偿原告为涉案场地所投入的各项费用。基于上述争议焦点，本院分析如下：一、关于被告方是否依约交付了适租的房屋予原告使用的问题。1.《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。双方于2016年1月1日签订的《广州市房屋租赁合同》明确约定租赁期限至2018年12月31日止。被告方于2018年1月25日起多次发函要求原告停止经营活动，明确表示其已无法依约交付适租房屋予原告使用。2.原、被告于2018年2月8日就提前解除《广州市房屋租赁合同》及补偿事宜达成一致协议，被告方在《协议书》中也确认是因其单方违约导致前述合同提前解除，其同时表示同意向文立华承担违约赔偿责任。3.从台山市机关服务中心发出的多份《通知》内容来看，其要求单方解除合同非属数份《广州市房屋租赁合同》及《协议书》约定的可得解除合同的事项内容。虽然两被告辩称其解除合同系因部队清查军队房地产项目属不可抗力，但从原告提交的《房地产权证》记载内容来看，涉案房屋所有权属台山市政府所有，土地使用权性质为国有土地使用权，非属军队房地产项目。两被告也未提供其他证据证明涉案租赁房屋属军队房地产项目。因此，本院对于被告的该项抗辩意见，不予采信。被告在合同履行期限届满前提前解除合同，显已构成违约，应承担相应的违约责任。根据涉案合同约定，被告应在合同解除之日将保证金40300元退还予原告。至于被告辩称退回的保证金应在结清水、电费和清场后退还。对此，本院认为，被告既未在本案诉讼过程中对水、电费提出反诉，又未能提供充分的证据证明原告在其限定的清退时间内仍占用涉案场地拒不退还并实际产生水、电费用。因此，被告的该项抗辩意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。原告诉请要求被告退回保证金40300元，理据充分，本院予以支持。至于原告要求两被告支付提前解除租赁合同违约金1000000元的诉请，因缺乏合同依据，本院不予支持。二、关于两被告应否赔偿原告为涉案场地所投入的费用问题。（一）关于原告依据资产评估报告要求被告方支付台城大酒店客房内部装修及装饰补偿4147901.12元、监控系统及消防设备补偿1148906.80元、一楼大堂及外围装修补偿款340374.90元的问题。《最高人民法院》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，因出租人违约导致合同解除，而双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，原告承租涉案场地后，经被告方同意于2012年10月至12月对台山大厦2至4层进行装修，于2015年对台山大厦1、5、7、8、9楼进行了装修。可见原告对涉案场地进行装饰装修所形成的附合，均是发生在双方于2012至2014年期间所签订的《广州市房屋租赁合同》约定的租赁期间内。而上述合同对租赁期间届满后附合装饰装修费用的补偿问题没有进行约定，故原告要求被告支付附合装饰装修费用补偿，依法不予支持。此外，对于资产评估报告中评估的未形成附合的装饰装修物，根据《最高人民法院》第十条的规定，原告可自行拆除，故对该部分费用的补偿，本院亦不予支持。综上所述，原告要求被告方支付台城大酒店客房内部装修及装饰补偿4147901.12元、监控系统及消防设备补偿1148906.80元、一楼大堂及外围装修补偿款340374.90元的诉请，因依据不足，本院不予支持。（二）关于原告要求被告方支付电梯设备的补偿款及原告加建1-12楼电梯口不锈钢封口工程的补偿款的诉讼请求。如前所述，因电梯安装的时间为2015年3月，并非在涉案合同的租赁期限内，且双方在《协议书》对更换电梯的资金来源、旧电梯处置及新电梯的产权等问题已进行了详细的约定，视为双方对此已进行结算，故本院对原告的该项诉讼请求，不予支持。（三）关于原告要求两被告支付台山大厦2-13层楼道、走廊、天花板等公用设施及被告办公场地改造费用补偿款的诉讼请求。原告为此提交的《关于台山大厦内部装修资金预算及解决方案》虽然盖有原台山市政府驻广办的印章，但根据该证据内容看，仅为被告方出具的内部装修的预算方案，不足以证明原告对此实际进行了装修改造并实际支出的费用，因此原告的该项诉讼请求因证据不足，本院不予支持。（四）关于原告要求两被告支付台城大酒店被拆除招牌及围蔽期间的营业额损失的问题。首先，从双方提交的照片可见，虽然台山大厦外部大部分被围蔽，但台城大酒店的大门口不在围蔽范围内，进入大门后仍可见“台城大酒店”招牌，其次，实施围蔽行为的并非被告，且原告所提交的证据既未能证明其营业收入存在损失的事实，亦未能证明营业收入损失与台山大厦被围蔽及招牌拆除之间的因果关系，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。（五）关于原告要求两被告支付2018年度原告的预期收益损失的问题。根据泽信公司出具的审计报告显示，台城大酒店2016年度收支结余2886318元，2017年度收支结余3212783.50元。但上述审计结论是在原告未能提供审计期间的财务报表及账册凭证，除2-5层、8-9层83个房间收入有收费日报表、租金有银行流水记录的原始依据外，其他收入支出项目基本未保留原始单据的情况下作出的。因此，对于被告认为原告未提供完整的收入和费用等相关会计资料以供审计故其结论不准确的抗辩意见，本院予以采纳。但在合同履行期限届满前因被告提前解除合同，原告的经营场地被收回影响其正常营业，其收益损失在客观上也确实存在可能性。因此，本院根据公平合理原则，酌情判决被告向原告支付自关停台城大酒店之日起至租赁期限届满之日即2018年12月31日止的预期收益损失350000元。（六）关于原告要求两被告支付从2019年1月1日起计至2024年12月31日期间的租金差价损失的诉讼请求。如前所述，双方签订的《广州市房屋租赁合同》明确约定租赁期限至2018年12月31日止。被告认为《协议书》中关于“如合同到期，台山大厦不重建、拆迁等不可抗拒因素，应按原合同价格递增5%-12%继续租给原告使用（具体价格要综合当时周边市场经济环境，双方协商一致。本协议于2024年12月31日自动失效”的约定是对上述《广州市房屋租赁合同》租赁期限届满后的一个附条件附期限的续租意向的抗辩意见，本院予以采纳。故原告主张双方已约定将租赁期限延长至2024年12月31日，缺乏事实依据，本院不予采信。因此，原告要求被告支付租赁期限届满后至2024年12月31日租金差价损失的诉讼请求，因缺乏合同和法律依据，本院不予支持。（七）原告要求被告退还2014年1月1日起至2015年6月30日止台山大厦5、7、8、9层空置期间租金的问题。本院认为，从《广州市房屋租赁合同》的内容可见，双方并未约定办理有关证照的义务由被告方负担，原告为涉案场地办理相关证照属于其经营成本范围应由其自行负担，因此原告以上述期间尚未取得消防许可证无法实际投入使用为由要求两被告退还其已付租金的诉讼请求，缺乏合同依据，本院不予支持。（八）原告要求两被告支付其2018年1月29日所购入的一次性用品库存损失的问题。首先，原告为从事生产经营而购置的一次性用品属于动产，其可自行移动。其次，被告方于2018年1月25日起已多次发函要求原告停止经营活动，明确表示其已无法依约交付适租房屋予原告使用。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故原告的该项诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。（九）原告要求两被告支付提早辞退8名员工的经济补偿的问题。本院认为，原告已提供了《员工辞退补偿金统计表》《台城大酒店员工考勤表2017年（11月份）》及上述8名员工的身份证复印件等证据予以证明，且《员工辞退补偿金统计表》中详细记载了8名员工的入职时间、补偿月数、工资标准、应付补偿金、应付代通知金等信息。虽然上述表格为原告单方自行制作，但根据台城大酒店的经营规模及表格中记载的工资标准等数额，原告的主张符合日常生活经验法则。被告对此不予确认但未能提供足够的证据予以反驳。因此，对于原告要求被告赔偿其提早辞退员工的经济补偿110570元的诉讼请求，本院予以支持。（十）鉴于双方签订的《广州市房屋租赁合同》并未约定合同解除后搬迁费由被告负担，且搬迁费是原告经营结束后必然会产生的费用，与涉案合同的提早解除无关，故本院对原告关于搬迁费的诉讼请求，不予支持。（十一）原告要求两被告支付解除配套租用房租赁押金损失及一个月租金损失的问题。鉴于：1.该费用并非其经营台城大酒店必然产生的费用，即使该费用已实际产生也属于原告的经营成本。2.原告提供的收据未能足以证明该费用的产生与其所述的事由有关。因此，对于原告的该项诉讼请求，本院亦不予支持。因台山市政府既是涉案场地的产权人，其又在《协议书》中承诺同意承担有关赔偿责任，故有关赔偿损失的责任由两被告共同负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条的规定，判决如下：一、本判决发生法律效力之日起十日内，被告台山市机关服务中心、台山市人民政府共同向原告文立华一次性返还租赁保证金40300元。二、本判决发生法律效力之日起十日内，被告台山市机关服务中心、台山市人民政府向原告文立华一次性赔偿预期收益损失350000元。三、本判决发生法律效力之日起十日内，被告台山市机关服务中心、台山市人民政府向原告文立华一次性支付经济补偿110570元。四、驳回原告文立华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费101395.20元，由原告文立华负担92586.50元，被告台山市机关服务中心、台山市人民政府共同负担8808.70元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍颖妍人民陪审员  郭伟强人民陪审员  何海年二〇一九年六月二十七日书 记 员  张伶思邓鸿明