贵州省平塘县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2727民初822号原告：张昌钦，男，1969年7月11日生，布依族，贵州省平塘县人，户籍地贵州省平塘县。原告：刘凤桃，女,1968年2月17日生，毛南族，贵州省平塘县人，户籍地贵州省平塘县。二原告共同委托诉讼代理人：杜均芝，系贵州贵达（都匀）律师事务所律师，代理权限：特别代理。被告：洪发美，女，1977年11月7日生，汉族，贵州省平塘县人，户籍地平塘县，现住平塘县。委托诉讼代理人：刘启飞，系贵州良华律师事务所律师，代理权限：特别代理。被告：刘秋荣，男，1999年2月15日生，毛南族，贵州省平塘县人，户籍地平塘县。原告张昌钦、刘凤桃诉与被告洪发美、刘秋荣确认合同无效纠纷一案，原告于2019年4月9日向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月12日公开开庭进行了审理。原告张昌钦、刘凤桃及委托诉讼代理人杜均芝，被告洪发美及委托诉讼代理人刘启飞到庭参加了诉讼，被告刘秋荣经传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张昌钦、刘凤桃向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原告与被告洪发美、刘凤高（已故）签订的《住房买卖协议》无效；2、判令位于平湖供电局职工宿舍二楼（原产权证号为平房权证平湖镇字第××号）的住房归原告所有；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告张昌钦系平塘县供电局职工，2004年单位修建职工房，原告以成本价购买了位于平湖的房屋，前后支付购房款共计32500.00元。2004年10月5日原告支付首付款10600.00元后办理了产权证，产权证号为平房权证平湖镇字第××号。2014年12月，被告洪发美及刘凤高（已故）与原告商量购买该套房屋，并签订了《住房买卖协议》，协议签订后，因为刘凤高系原告刘凤桃弟弟，虽然被告没有按照协议约定支付购房款，原告还是配合被告办理了产权过户，变更后的产权证号为平房权证平舟镇字第××号（现已被独山县法院（2018）黔2726行初143号、黔南州中级法院（2018）黔27行终223号判决书撤销）。后原告单位告知原告，原告出售的房屋并未按照国家相关政策及法律规定办理上市交易手续，不符合上市交易的条件。综上所述，原告与被告签订的《住房买卖协议》违反相关法律、法规规定，现原告依据《中华人民共和国合同法》、《民事诉讼法》等相关规定起诉请求法院依法审理。被告洪发美辩称：原告与被告共签订有两份住房买卖合同，原告起诉是要求确认哪份合同无效？指向不明。本案合同不存在无效情形。原告提起诉讼完全是为了帮助刘秋荣争夺遗产，请驳回原告的诉讼请求。被告刘秋荣没有提交书面答辩意见。庭审中原告向本院提交以下证据：证据1、原告身份证复印件1份2页，拟用证明原告诉讼主体资格及身份信息；证据2、平塘供电局证明复印件、购房收据复印件、房屋产权证复印件1份共6页，拟用证明诉争房屋系平塘县供电局职工福利房，2004年张昌钦以32500.00元的成本价购买到该房屋并办理了产权证书；证据3、《住房买卖协议》复印件1份1页，拟用证明2014年12月原告与被告签订协议，被告以150000.00元向原告购买房屋，因买卖房屋不符合法律规定，该买卖关系无效；证据4、平塘县住建局证明及相关法规复印件1份20页，拟用证明原告的房屋没有按照法律法规的规定办理上市手续，买卖行为无效；证据5、（2018）黔2726行初143号《行政判决书》及（2018）黔27行终223号《行政判决书》复印件共22页，拟用证明洪发美与刘凤高办理的房屋产权证已经被法院判决撤销。对于原告的举证，被告质证意见是：对证据1无异议，对证据2认为与本案无关，对证据3认为住房买卖协议没有无效情形，双方实际签订有两份合同，其中一份用于登记备案用，如果一份无效另一份应有效，对证据4认为住建局的证明与被撤销的房产证上注明可以上市交易相矛盾，被告保留追究相关单位乱出证明的权利，对证据5的真实合法性没有异议，这正好证明该房屋属于洪发美和刘凤高共同共有。庭审中被告洪发美向本院提交以下证据：证据1、《住房买卖协议》复印件1份1页，拟用证明被告以150000.00元与原告购买房屋，房屋买卖协议没有无效情形；证据2、平塘县房屋权属登记卷内目录及申请书、协议书、收据、发票、审批表等复印件1份18页，拟用证明房屋买卖后被告已经办理过户登记；证据3、《民事诉状》复印件1份3页，拟用证明原告起诉目的是为刘秋荣与洪发美争夺遗产；证据4、房产证复印件1份2页，拟用证明被判决撤销的房产证中注明该房屋已经上市交易。对于被告洪发美的举证，原告质证意见是：对证据1、2、3、4的真实性无异议，但是对合法性关联性有异议。证据1的住房买卖不符合法律规定，买卖协议无效，证据2是基于不合法的买卖而出具的收条，并且原告虽然出具了收条，但是并没有实际收到被告的购房款，当时是为了配合被告办理房产证而出具的收条，被告并没有提供付款的银行流水明细，房产证登记已经被撤销了。对证据3原、被告之间签订有15万元和3万元两份买卖协议，但是被告并没有真正支付购房款，刘凤高是原告的弟弟，所以不存在争夺遗产的事情，对证据4认为该房产证已经被判决撤销了，记载的事项已经没有意义，对抗相关证明不符合法律的规定。被告刘秋荣没有向法庭提交证据。根据当事人陈述、举证、质证及辩论意见，可以确认案件法律事实如下：原告张昌钦、刘凤桃系夫妻关系，被告洪发美与刘凤高（已故）系夫妻关系，被告刘秋荣与被告洪发美系继母子关系。2014年原告张昌钦、刘凤桃作为甲方，刘凤高（已故）、洪发美作为乙方，签订《住房买卖协议》。协议约定：“1、甲方自愿将自己位于平湖供电局职工宿舍二楼的一套住房卖给乙方，乙方也自愿购买该住房。2、双方交易房屋实用面积为70.66平方米，议定价格为壹拾伍万元整（150000.00元）。3、付款方式：乙方分两次付款给甲方，首次付款柒万元整，乙方首次付款后，甲方协助乙方办理房屋产权过户手续。乙方承诺在2015年3月底前将余下捌万元房款全部付清。4、房屋移交使用，全部房款付清后，甲方将房屋钥匙移交乙方，乙方有权及时迁入该住房居住。5、本协议一式四份，甲乙双方各执一份，另两份用于办理相关手续。本协议自双方签字之日起生效。甲方（签章）：刘凤桃、张昌钦，乙方（签章）：刘凤高、洪发美。”2014年12月5日二原告作为甲方，刘凤高、洪发美作为乙方又签订一份《房屋买卖协议书》，协议约定甲方将位于平湖房屋所有权证编号为“平房权证平湖镇字第××号”房屋作价30000.00元出售给乙方，同时对付款、交房、违约责任进行了约定。但该协议乙方签名处只有刘凤高签名。2014年12月18日经刘凤高申请，房屋登记管理部门将原告张昌钦所有的位于平舟镇（原平湖所有权证号为00001231号的房屋变更登记为所有权人为刘凤高、共有权人为洪发美（占20%）和刘秋荣（占60%），产权证号为201400505号。2016年6月刘凤高去世，2018年刘秋荣与洪发美为继承发生纠纷产生诉讼。诉讼中洪发美以刘凤高在办理房屋过户时，未经洪发美同意将夫妻共同房产错误登记为刘凤高占20%、洪发美占20%、刘秋荣占60%，侵害了洪发美的财产权益为由提起行政诉讼，要求撤销“平房权证平舟镇字第××号”房屋所有权证。经审理法院以房屋登记机关在进行房屋产权登记过程中程序违法为由判决撤销该房产证。“平房权证平舟镇字第××号”房屋所有权证被撤销后。原告以2014年与刘凤高（已故）、洪发美签订的《住房买卖协议》违反国家法律法规为由提起本案诉讼，要求确认该《住房买卖协议》无效，判令诉争房屋归原告所有。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”本案原告依据平塘县住房保障与改革办公室的证明和国务院及住建部的通知、贵州省人民政府文件等，以原告出卖房屋没有办理房屋上市手续为由要求确认合同无效，不符合法律的规定。上述通知和文件不属于合同法所指的法律和行政法规，只是关于城镇住房制度改革的管理性规定。因此，本案原告张昌钦、刘凤桃与刘凤高（已故）、洪发美签订的《住房买卖协议》原告没有证据证明其违反法律、行政法规的强制性规定，依法不能确认该《住房买卖协议》无效。该《住房买卖协议》签订后，刘凤高已经办理了房屋过户登记手续，虽然该房屋的产权证因登记程序违法现在被判决撤销，但并不表示该房屋买卖协议无效。《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”协议应当遵守，否则有违契约精神，不利于社会交易秩序稳定。原告在没有证据证明《住房买卖协议》违返法律、行政法规的强制性规定的情况下，请求确认《住房买卖协议》无效，要求判令确认诉争房屋归其所有，没有事实和法律依据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、驳回原告张昌钦、刘凤桃确认合同无效的诉讼请求；二、驳回原告张昌钦、刘凤桃的其他诉讼请求。本案诉讼费3300.00元，减半收取1650.00元，由原告张昌钦、刘凤桃负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  张万忠二〇一九年六月十七日书记员  石加曲