山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终1681号上诉人（原审被告）：烟台华森嘉业房地产开发有限公司，住所地烟台市芝罘区南沟街008号。法定代表人：杨云升，董事长。委托诉讼代理人：张波，山东同济律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘嘉，女，1978年12月13日出生，汉族，烟台广播电视台工作人员，住烟台市莱山区。委托诉讼代理人：赵岩杰，山东舜公律师事务所律师。上诉人烟台华森嘉业房地产开发有限公司（以下简称华森嘉业）因与被上诉人刘嘉商品房销售合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初8313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月10日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。华森嘉业的委托诉讼代理人张波，刘嘉的委托诉讼代理人赵岩杰参加诉讼。本案现已审理终结。华森嘉业上诉请求：1、依法撤销烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初8313号民事判决，改判驳回刘嘉诉讼请求；2、诉讼费用由刘嘉承担。事实和理由：一、华森嘉业与刘嘉签订的《商品房买卖合同》系华森嘉业股东烟台市莱山区嘉业房地产综合开发有限公司（以下简称莱山嘉业公司）私自出售的行为，华森嘉业未直接与刘嘉签订《商品房买卖合同》，该合同的内容显失公平，损害华森嘉业合法权益，非华森嘉业真实意思表示。具体为涉案房产销售合同约定的房屋总价983820元，建筑面积163.97平方米，均价为6000元/平方米，这一价格与华森嘉业2014年底的开盘销售价格13000元/平方米，华森嘉业损害自己公司利益，低价出售给刘嘉，明显不符合常理，该合同华森嘉业亦无法履行。二、在本案中，涉案房产的《商品房买卖合同》签订的时间为2015年4月18日，但刘嘉却在2014年8月18日向莱山嘉业公司股东孙淑英汇款1767640元，并陈述其中983820元为购房款，这完全是本末倒置。《商品房买卖合同》还没有签订，刘嘉如何知道销售单价，如何计算出房价，这明显违背商品房买卖的正常手续和流程，一审法院对此认定不清。三、即使涉案《商品房买卖合同》真实有效，刘嘉亦未按照合同约定向华森嘉业履行缴纳房款的义务。在本案中刘嘉陈述2014年6月20日向莱山嘉业公司股东孙淑英支付200000元定金，2014年8月18日向孙淑英又支付1767640元，既然刘嘉向华森嘉业购买房屋，为何不将上述款项支付给华森嘉业，却向其他第三人支付，且这两笔款项，华森嘉业至今仍未收到，该房屋买卖合同实际上未履行。另外，涉案房产的购房款因莱山嘉业公司的法定代表人职务侵占一案，已立为刑事案件进行侦查，现存放在公安部门。因此，该房产的交付问题，应在该案件定性结案后才予以确认。综上，一审法院仅依据《房屋买卖合同》、购房发票认定华森嘉业应当履行交付房屋的义务，是片面的。请二审法院查明事实，依法改判驳回刘嘉诉讼请求。刘嘉辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。刘嘉向一审法院起诉请求：华森嘉业履行《商品房买卖合同》，向刘嘉交付坐落于烟台市芝罘区东山干休所老所改造C#住宅楼2单元第10层1002号房屋的钥匙并配合办理相关物业手续。一审法院认定事实：2015年4月18日，刘嘉与华森嘉业在签订的《商品房买卖合同》及补充协议中约定，刘嘉购买华森嘉业开发建设的、建筑面积为163.97平方米的涉案房屋，房屋总价款983820元；涉案房屋所在的C#住宅楼总层数为18层；刘嘉于2015年4月18日前付清全部购房款，华森嘉业应于2015年10月30日前、单体验收合格后向刘嘉交付涉案房屋钥匙，但交付钥匙不包括《商品房买卖合同》中约定的交付使用条件。同日，刘嘉与华森嘉业办理了上述合同的登记备案手续。合同签订后的当日即2014年4月18日，华森嘉业向刘嘉开具了金额为983820元的购房款发票。2014年8月18日，刘嘉向华森嘉业出纳人员孙淑英名下的、账号为62×××13的账户内转入款项1767640元。目前，涉案房屋所在的东山干休所老所改造C#住宅楼已通水通电，但尚未通过竣工验收备案；部分房屋已交付业主居住使用，华森嘉业尚未向刘嘉交付涉案房屋。庭审中，刘嘉明确表示认可涉案房屋现状并同意接收涉案房屋。为证明因涉嫌经济犯罪华森嘉业未收到刘嘉支付的购房款，华森嘉业另向一审法院提交了载明时间为2015年6月11日、烟台市公安局芝罘分局向华森嘉业法定代表人杨云升出具的《立案告知书》复印件一份，载明华森嘉业被职务侵占一案，已立为刑事案件进行侦查。华森嘉业质证称，对上述证据的真实性不能确认，且与本案无关。一审法院认为，刘嘉与华森嘉业在2015年4月18日签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示。履约中，华森嘉业向刘嘉开具了金额为983820元的购房款发票后至今，逾期未向刘嘉交付涉案房屋的事实清楚。华森嘉业以刘嘉支付的购房款由华森嘉业的股东烟台市莱山区嘉业房地产综合开发有限公司法定代表人孙宪振职务侵占为由辩称未收取刘嘉的购房款、拒绝交付涉案房屋的抗辩理由，没有法律依据，不予采信。虽然涉案房屋尚未通过综合验收，但刘嘉认可涉案房屋现状并同意接收涉案房屋，现刘嘉请求华森嘉业交付涉案房屋钥匙的主张，于约相合，依法予以支持。刘嘉以涉案房屋所在小区的物业公司受到华森嘉业管理、华森嘉业有义务配合为由，请求华森嘉业配合办理刘嘉与物业公司之间的相关物业手续的主张，没有法律依据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定判决：一、限华森嘉业于判决生效之日起十日内向刘嘉交付坐落于烟台市芝罘区东山干休所老所改造C#住宅楼2单元第10层1002号房屋钥匙；二、驳回刘嘉的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，减半收取为50元，由华森嘉业负担。二审中，当事人没有提交新证据。经查明，一审判决中“合同签订后当日即2014年4月18日”时间应为“2015年4月18日”，本院予以纠正。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，一、关于华森嘉业与刘嘉2015年4月18日签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》效力问题。华森嘉业虽主张涉案《商品房买卖合同》的签订系其股东莱山嘉业公司的私自出售行为，其并未直接与刘嘉签订过合同，但《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》落款处均加盖了华森嘉业合同专用章及法定代表人杨云升的印章，华森嘉业主张上述印章系孔宪振私刻的，但未对此提交证据证明，故涉案合同的签订系华森嘉业与刘嘉真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审对此认定正确，本院予以确认。二、关于刘嘉是否支付了涉案房款的问题。刘嘉主张其于2014年8月18日向华森嘉业出纳人员孙淑英转入的1767640元款项中包含了涉案房款，华森嘉业虽对此予以否认，但却在涉案《商品房买卖合同》签订当日即2015年4月18日向刘嘉出具了983820元购房款发票。且华森嘉业二审庭审中认可孙淑英2015年6月之前一直系其公司会计。故华森嘉业向刘嘉出具购房款发票的行为应视为其对刘嘉已经支付了涉案房款的事实予以认可。现刘嘉已经按照合同约定支付了涉案房款，且同意按照现状接收涉案房屋，华森嘉业以其未收到房款为由拒绝交付涉案房屋，理由不能成立，本院不予支持。一审对此认定正确，应予支持。三、关于本案应否中止审理的问题。莱山嘉业公司法定代表人孔宪振职务侵占一案系华森嘉业与其股东之间的纠纷，本案系华森嘉业与刘嘉之间因房屋买卖而产生的纠纷，该刑事案件并不影响本案事实的认定。故对华森嘉业的该项主张，本院不予支持。综上所述，华森嘉业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由烟台华森嘉业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年六月十七日书记员  孙晓雯