河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初13819号原告贾建新，男，汉族，1970年5月28日出生，住郑州市金水区。委托代理人王耀，河南庆翔律师事务所律师。委托代理人王乐乐，河南庆翔律师事务所律师。被告魏玉科，男，汉族，1952年7月24日出生，住河南省濮阳市濮阳县。第三人郑州美宅房地产经纪有限公司，住郑州市管城区未来路389号一楼北2号，统一社会信用代码：9141010509568984XB。法定代表人罗丽娟，总经理。原告贾建新诉被告魏玉科、第三人郑州美宅房地产经纪有限公司（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王耀、王乐乐到庭参加诉讼，被告魏玉科、第三人经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方签订的购房合同，被告向原告支付违约金98万元；2、请求依法判令被告向原告返还5万元定金；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月15日，原被告在第三人处签订了房屋买卖合同，该房屋位于郑州市××水路××楼××号，房产证编号为郑房权证字第：1301204405号。2017年3月底贷款审批通过，且原告已准备好剩余全部房款，双方约定产权交易时，发现该处房产已被法院诉讼查封保全，导致合同无法继续履行。在此期间被告始终没有告知原告和第三人，导致房屋无法办理过户，被告已构成违约。根据购房合同约定，因出售方的原因导致合同无法履行的，出售方应当按照合同价款的20%向买受方支付违约金，被告应当向原告支付违约金98万元。综上，被告的违约行为对原告的财产造成了巨大损失，请求法院依法支持原告的诉讼请求。第三人辩称，原告诉求，购房买卖合同签署后法院查封导致房屋不能正常交易，作为第三人质证，房屋签署期间，原告知晓该房屋有抵押金额203万元。签署合同当天，被告配合原告办理银行审批流程，审批通过后，本应办理过户流程，但因房屋查封无法交付。且目前原告方银行审批评估费用均由我公司代为支付，且合同签署至目前，原告至今居间代理费一直没有支付。本合同签署我公司属于中间居间代办服务，被告魏玉科至今联系不上。被告魏玉科未答辩亦未举证。经审理查明：2016年12月1日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》一份，主要载明：被告将位于金水区金水路银基王朝一期三号楼一单元1501室住宅房共计建筑面积255.77平方米出租给原告使用，租赁期限自2016年12月1日至2021年11月30日，共计五年，每月租金4000元，房屋押金30000元等。2016年12月1日，被告向原告出具《收条》一份载明：今收到贾建新同志交来房租押金叁万元（30000元）整。此押金租房到期后退还给贾建新同志。2017年3月15日，原告（买方）与被告魏玉科（卖方）、第三人（居间方）签订《房屋买卖成交确认及定金收付协议》一份，主要载明：原告购买被告位于郑州市××水路××楼××号房屋，总价款490万元。原告向被告支付购房定金人民币伍万元（￥50000元）该定金作为第三人代被告保管的定金，被告同意该定金在办理完房屋交易过户手续前由第三人代为保管，作为原被告双方物业交割金等。同日，第三人出具《定金收据》一份，载明：今收到买方贾建新购买金水区金水路233号3号楼15层56号购房定金伍万元整（￥50000元），此定金作为第三人代被告保管的定金，被告同意该定金在办理完房屋交易过户手续前由第三人代为保管，作为原被告双方物业交割金。2017年3月16日，原告（买受方）与被告（出售方）签订《郑州市存量房屋买卖合同》一份，主要载明：被告将其座落于郑州市××水路××楼××号，建筑面积255.77平方米，房屋所有权号郑房权证字第××号的房产出售给原告。房屋总价款人民币490万元。原告在本合同签订时向被告支付定金人民币伍万元整，作为中介居间方代被告保管的定金，被告同意该定金在办理完房屋交易过户手续前由居间方代为保管。原告通过被告与原告之间自行划转方式支付合同约定的款项。原告向工商银行申办抵押贷款，拟贷款金额：人民币叁佰伍拾万元整（￥3500000元）。被告应当保证房屋没有产权纠纷或被相关部门禁止出售的状况、附属设施、设备、装饰装修情况和相互关系。因被告未如实披露房产情况造成原告损失的，由被告承担违约责任。买卖双方同意，自本合同签订之日起60工作日内，双方共同向范围权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在当前内取得房屋所有权证的如因出售方责任，买受人选择解除合同的，出售方应当自退房通知送达之日起10日内退还买受人全部已付款项，支付房价款20%的违约金等。同日，原告作为买方与被告作为卖方签订《郑州市存量房屋买卖合同》补充协议一份，主要内容：房屋成交总价为490万元元，原告已支付被告伍万元整，定金由中介方代为保管。银行批款后除约定尾款的差额部分，于过户前由原告一次性付清。被告自本协议签署后10日内，解除抵押登记。若被告出现下列情形构成根本违约：该房屋被查封或限制转让，导致原告无法取得房屋所有权的。若被告出现上述情形，原告有权解除合同，且被告向原告支付房屋总价款的20%违约金等。原告提交日期为2017年3月15日的（2017）豫0105民初9554号民事裁定书显示：郑州银行股份有限公司银基支行作为申请人，本案被告作为被申请人，申请保全被告名下3053418.75元的银行存款或查封其相应价值的财产。第三人出具的证明显示，3月底贷款审批通过，双方约定产权交易时，我公司发现涉案房产已被法院诉讼查封保全，导致合同无法继续履行，在此期间被告自始至终没有告知我公司及原告关于房屋被法院诉讼查封一事。后因被告未按约定办理房屋过户手续，原告诉至本院。本院认为：被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。原、被告签订的《郑州市存量房屋买卖合同》及补充协议均系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权力和履行义务。因涉案房产已被人民法院依法查封，导致《郑州市存量房屋买卖合同》客观上履行不能，原告诉请解除合同，合法有据，本院确以支持。合同解除后，被告应予退还原告已支付的定金5万元，因该定金在第三人处，故应由第三人退回原告。《郑州市存量房买卖合同》约定被告未按时办理房屋过户手续及房屋被查封视为根本违约，原告请求被告按照合同总价款的20%支付违约金即98万元，该约定过高，本院根据双方合同履行情况、原告的损失及被告的违约情况，兼顾公平原则，酌定被告应向原告支付违约金5万元，超出部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告贾建新与被告魏玉科于2017年3月16日签订的《郑州市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、被告魏玉科于本判决生效后十日内支付原告贾建新违约金50000元；三、第三人郑州美宅房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告贾建新定金50000元；四、驳回原告贾建新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14070元，减半收取7035元，保全费5000元，由原告贾建新承担10867元，由被告魏玉科承担1168元。如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  田晓丽二〇一九年六月十九日书记员  王晓祥