重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0103民初9874号原告：李骁，男，1990年2月6日出生，汉族，住成都市金牛区。委托诉讼代理人：向宸锋，四川卓宇律师事务所律师。原告：李公平，男，1963年5月6日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：向宸锋，四川卓宇律师事务所律师。被告：张艺松，男，1971年11月3日出生，汉族，住安徽省肥东县。委托诉讼代理人：蒋伯勇，重庆中饮国彦律师事务所律师。被告：张鑫鹏，男，1997年4月8日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：蒋伯勇，重庆中饮国彦律师事务所律师。被告：武有琴，女，1973年1月1日出生，汉族，住安徽省肥东县。委托诉讼代理人：蒋伯勇，重庆中饮国彦律师事务所律师。第三人：重庆永庆置业代理有限公司，住所地重庆市渝中区长江二路16号负2层1号16#，统一社会信用代码9150010333165392XY。法定代表人：黄勇，经理。委托诉讼代理人：漆俊辉，女，该公司工作人员。原告李骁、李公平与被告张艺松、张鑫鹏、武有琴，第三人重庆永庆置业代理有限公司（以下简称永庆置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李骁及其委托诉讼代理人向宸锋（亦系原告李公平的委托诉讼代理人），被告张艺松、张鑫鹏、武有琴的委托诉讼代理人蒋伯勇，第三人永庆置业公司的法定代表人黄勇及该公司的委托诉讼代理人漆俊辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李骁、李公平向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告李骁、李公平与被告张艺松、张鑫鹏，第三人永庆置业公司三方于2017年12月9日签订的《房地产买卖经纪成交合同》中原告李骁、李公平与被告张艺松、张鑫鹏之间的房屋买卖合同；2、判令被告双倍返还原告定金300000元；3、判令被告赔偿原告为履约而支付的中介费人民币6500元；4、判令被告赔偿原告为贷款而支付的评估费人民币500元；5、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年12月9日，原告与被告在第三人的居间下就原告购买被告位于重庆市渝中区长江二路39号附18号5幢房签订了《房地产买卖经纪成交合同》。签约后原告依约向被告支付了定金150000元，并向第三方支付了中介费6500元，向贷款评估机构支付了评估费500元。合同签订后，贷款按揭办理过程中，原告向被告支付了逾期办理按揭贷款、按约定贷款额度的逾期利息9900元。2017年3月，当事双方房屋交易尚未最终完成，但被告在未经原告认可的情况下将上述房屋另行交给其他中介挂网出售，双方发生争议。被告武有琴系被告张艺松之妻，上述房屋买卖发生在其婚姻关系存续期间。被告武有琴虽然在合同中没有签字，但在整个交易的全过程都有参与，出卖房屋，是三被告共同的意思表示。原告认为，前述合同合法有效，双方均应诚信履约。被告在未经原告认可的情况下将涉案房屋另行出售，构成预期违约，原告虽有违约，但属轻微违约。原告有权依法解除合同，并依照合同约定追究被告违约责任。现原告诉至法院，望判如所请。被告张艺松、张鑫鹏辩称，原告陈述的合同的订立是属实的，被告张艺松、张鑫鹏收到定金150000元也属实。该合同至今未履行完毕，是因为原告的多次违约行为，并且直至开庭前，被告也是保持可以继续履行合同的态度，中介费与评估费是与被告无关的费用。现原告无力继续履行合同，被告同意解除合同，但解除合同是由原告违约造成的，不应当返还定金，也不应赔偿中介费与评估费。因此，被告张艺松、张鑫鹏同意解除合同，但请法院驳回原告其他诉讼请求。被告武有琴辩称，不清楚原告与被告张艺松、张鑫鹏订立合同的情况，但清楚合同的买卖情况，也同意原告与被告张艺松、张鑫鹏的买卖合同。武有琴与张艺松是夫妻关系属实，但武有琴不是合同相对人，也不是产权人，武有琴是否应当承担法律责任，由法院判定。第三人永庆置业公司述称，原告陈述的合同订立情况真实，第三人确已经收取了其佣金服务费6500元。此房地产买卖经纪合同由第三人仅代办过户手续，按约定，按揭及收款事由由买卖双方自行协商，并且按揭由买方自行办理。双方未能继续履行合同，主要原因是买方自行办理按揭，未能在约定时间之内审核通过按揭贷款，也未能在约定时间之内支付剩余房款。第三人出面多次协调，但因为双方未能碰面，导致协商未果。如果法院判原告违约，第三人收取的中介服务费不再退还原告；如果原告并未违约，第三人向原告收取的费用将退还原告，并保留向违约方收取中介费的权利。评估费不是第三人收取，第三人不清楚该事实。请法院依法判决。本院经审理认定事实如下，2017年12月9日，张艺松、张鑫鹏（合同中称卖方）与李骁、李公平（合同中称买方）、永庆置业公司（合同中称经纪方）签订了《房地产买卖经纪成交合同》，该合同约定，买卖双方通过经纪方购买及出售位于重庆市渝中区长江二路39号附18号5幢住宅房屋，建筑面积145.3平方米，套内面积121平方米，成交价1290000元，此价格包括屋内现有固定装修、附属设施及大修基金。买方在签署本合同时交纳定金150000元，在支付成交总房款时转为第一部分房款，卖方同意三方签署本合同当日将该物业合法有效证件交予经纪方代为托管。买方同意将首付款190000元于卖方还款当日直接支付给卖方。买方需在与卖方签署本合同后2017年12月底前申请按揭并递交银行按揭所需资料以及按银行规定签署所需法律文书。非经纪方原因导致银行按揭不能顺利办成，其相关违约责任由责任方承担。若卖方产权尚处于银行抵押状态中，买卖双方约定由买方还清该物业的银行欠款，具体金额以银行欠款清单为准。买卖双方约定于按揭审核通过且注销抵押登记后5个工作日内办理该物业的《房地产权证》过户手续。自买方名下《房地产权证》出证之日起3个工作内，买卖双方依据本合同的约定持本人有效身份证件到相关部门缴纳相关税费并申领新的《房地产权证》；买方需按揭的，须在领新房地产权证时即时与银行工作人员到有关部门办理该物业按揭抵押登记手续。买卖双方此次交易所产生的交易税费由买方承担，该笔税费买方须在办理该物业的《房地产权证》过户手续之前存入经纪方指定银行账户托管，委托经纪方代为支付。买卖双方自行约定于收齐全款后2天卖方将该物业交于买方。买方应支付经纪方13000元经纪服务佣金。任何一方违反本合同约定致使在签订本合同后该物业交易不能最终完成，则视为相关责任方违约，违约方应向守约方支付合同约定的违约金，对守约方造成直接损失的应依法赔偿其损失。买卖双方均清楚该物业房地产权证原件在银行抵押中。违约处理：任何一方未能按照本合同约定履行义务，均视为对守约方违约，并承担以下违约责任：违约方须向守约方支付本合同约定房屋总价款20%的违约金；若卖方或买方违约给经纪方造成直接损失的，应支付经纪方在经纪活动中已发生的各项费用及赔偿相关损失；若经纪方违约给卖方或买方造成直接损失的，无条件退还收取的各项费用并赔偿相关损失；若买方违约，则无权要求卖方返还定金；若卖方违约，则卖方应双倍返还买方定金。双方还在该合同的“其他约定”部分约定：1、买方承诺首次购房、首次贷款、信用记录良好，具备贷款条件；2、经纪方代办该物业过户（按揭及收款由买卖双方自行协商）；3、卖方支付经纪方代交70000元交纳此物业的增值税及提前还款违约金；4、买方承诺2018年1月31日以前让卖方收齐银行尾款；5、如2018年1月31日银行没有给业主放款，则买方支付卖方贷款金额1%的利息；6、买卖双方自行约定卖方银行欠款由第三方垫资公司支付，垫的利息由买方承担，卖方全权配合，垫资公司由买方联系并积极配合还款。合同还约定了其他事项。合同签订当日，李骁向张艺松、张鑫鹏支付购房定金150000元。张艺松以其本人和张鑫鹏二人名义向李骁出具了《收款收据》。同日，李骁、李公平还向永庆置业公司交纳了佣金6500元。合同签订后，李公平作为申请人向银行申请按揭贷款，但未能在2018年1月31日前获得审核通过并取得贷款，其未能通过银行贷款资格审查原因是由于李公平系三无人员。由于未能取得贷款审核通过，亦无垫资公司代为支付上述房屋抵押贷款余款，故上述房屋原有抵押登记亦未能注销。因逾期办理贷款，2018年1月31日，李公平、李骁经廖唯薇向张艺松支付逾期取得银行贷款按双方买卖合同约定支付的利息9900元。2018年3月，武有琴将上述房屋在链家网上挂出出售信息。2018年3月21日，李骁与张艺松通电话表示要与张艺松协商解决上述房屋继续交易的问题，并表示想另找一家或几家银行办理按揭。张艺松在电话中表示，时间都过去很长了，现在怎么还要找几家银行，认为李骁对购买房屋没有诚意，已经违约。张艺松同时还称李骁要联系就应与其家属（即武有琴）、中介联系。当日，李骁又电话与武有琴联系欲进行协商。李骁电话称武有琴又将房屋挂到链家网上卖，对于上述房屋的买卖没有诚意。而武有琴则称不是他们没有诚意，而是李骁没有诚意，并称李骁已违约，在要求李骁出来解决时李骁一直不接电话、不回微信、短信，才将房屋又挂在网上出售。武有琴在电话中质问李骁称：“哦，我不把房子拿到链家上卖，不说我房子卖了，你一直不出来，是嘛？”武有琴同时还提出，如要继续履行合同，必须付全款；并称因李骁违约，不同意退还定金。李骁不同意武有琴的意见，双方未能达成新的协商意见。当日，李骁、李公平即形成本案起诉状，并于次日起诉。2018年3月29日，李公平向重庆百臣土地房地产评估有限公司交纳了评估费300元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则上，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助和保密等义务。”本案中，原告李骁、李公平与被告张艺松、张鑫鹏及第三人永庆置业公司签订的《房地产买卖经纪成交合同》是三方当事人在平等自愿基础上真实意思的表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人均有法律约束力，合同当事人均应按约定全面履行自己的义务。书面合同的卖方当事人并没有被告武有琴，且证据显示合同订立后被告武有琴处理与原告的买卖事务亦系受被告张艺松所托，并无证据证明被告武有琴加入该合同成为卖方当事人之一。因此，被告武有琴不是前述合同的当事人，不承担本案民事争议涉及的民事责任。原告在本案中以被告违约并提出本案诉讼请求，对此，本院评析如下：关于《房地产买卖经纪成交合同》中原告李骁、李公平与被告张艺松、张鑫鹏之间的房屋买卖合同的解除问题。本案中，被告张艺松、张鑫鹏表示其仍能继续履行合同，因原告李骁、李公平违约要求解除合同，其也同意解除合同。鉴此，本院对原告李骁、李公平要求解除该合同的请求予以照准。关于买卖合同的解除系何方违约造成，原告李骁、李公平在本案中的给付请求是否成立的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”按合同约定，原告李骁、李公平作为房屋买方，应在签订合同后2017年12月底申请按揭并递交银行按揭所需资料以及按银行规定签署所需法律文书。同时原告李骁、李公平在合同中还明确承诺：系首次购房、首次贷款、信用记录良好、具备贷款条件；在2018年1月31日前让卖方收齐银行尾款。但是，原告李骁、李公平并未证明其已按约向银行提交了相应审核资料、亦未按约定期限让被告张艺松、张鑫鹏收齐银行尾款，而原告李骁、李公平自认的按揭审核结果却是其申请行因申请贷款人系三无人员不予放款。原告李骁、李公平的行为已违反合同约定，属违约行为，原告李骁、李公平亦因其未如期取得按揭贷款而按约定向被告张艺松、张鑫鹏支付了一次贷款额利息。虽然房屋卖方在2018年3月21日在电话中拒绝原告李骁、李公平另找他行继续贷款履行合同，但原告李骁、李公平并无证据证明其在2018年1月31日后至2018年3月21日期间及2018年3月21日后积极联系其他银行按揭贷款并取得有关银行在原告李骁、李公平当时的信用情形下同意其按揭贷款，并且原告李骁、李公平在2018年1月31日后亦未再按约定的按揭贷款额向卖方支付迟延贷款期间的利息，原告李骁、李公平采取的是在与被告武有琴电话联系当日即形成本案起诉状，次日向本院提起诉讼，故原告李骁、李公平的消极履行行为已构成对合同的违反，属违约行为，并最终导致前述买卖合同的解除。被告武有琴2018年3月在链家网挂出上述房屋的出售信息并未导致前述买卖合同不能履行，故该行为不导致被告张艺松、张鑫鹏违约。按前述买卖合同约定，因买方（即原告李骁、李公平）违约，无权要求卖方返还定金，故原告李骁、李公平要求双倍返还定金的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。同时，原告李骁、李公平要求被告张艺松、张鑫鹏赔偿中介费、评估费损失亦不符合合同约定和法律规定，本院亦不予支持。综上所述，原告李骁、李公平的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告李骁、李公平与被告张艺松、张鑫鹏，第三人重庆永庆置业代理有限公司于2017年12月9日签订的《房地产买卖经纪成交合同》中原告李骁、李公平与被告张艺松、张鑫鹏之间的房屋买卖合同；二、驳回原告李骁、李公平的其他诉讼请求。案件受理费16410元，由原告李骁、李公平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长 蔡  彬人民陪审员 王 克 难人民陪审员 朱 学 军二〇一九年六月二十九日书 记 员 张科群浪