山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终2057号上诉人（原审被告）：齐萍，女，1969年6月27日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：曲卫，山东星河泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵忠勇，山东星河泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张性贤，女，1969年10月2日出生，汉族，住天津市北辰区。被上诉人（原审第三人）：烟台爱好家房产经纪有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区华茂街49号烟中大厦1702室。法定代表人：刘云蕾，总经理。（未到庭）委托诉讼代理人：张秀丽，女，该公司员工。原审第三人：谢杰田，男，1964年3月14日出生，汉族，住山东省蓬莱市。（未到庭）委托诉讼代理人：谢存悦（谢杰田之子），住山东省烟台市莱山区。上诉人齐萍因与被上诉人张性贤、烟台爱好家房产经纪有限公司（以下简称爱好家公司）、原审第三人谢杰田房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2017）鲁0602民初10213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月22日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。齐萍的委托诉讼代理人赵忠勇，张性贤、爱好家公司的委托诉讼代理人张秀丽，谢杰田的委托诉讼代理人谢存悦参加诉讼。本案现已审理终结。齐萍上诉请求：一、依法撤销烟台市芝罘区人民法院（2017）鲁0602民初10213号民事判决，改判驳回张性贤全部诉讼请求；二、本案诉讼费用由张性贤和爱好家公司承担。事实和理由：一、张性贤不具备本案原告诉讼主体资格。张性贤提起诉讼所依据的合同是其与齐萍签订的《房屋买卖合同》，但该合同已经被谢杰田与齐萍签订的《房屋买卖合同》所取代，而且谢杰田与齐萍签订的合同经过了产权登记部门备案，且齐萍认可与谢杰田的房屋买卖关系，对此张性贤不仅是明知的，而且是张性贤安排的。因此，由于张性贤与齐萍签订的合同因谢杰田与齐萍签订的合同所取代而不具有可履行性，故本案中张性贤不具有以购买者身份及合同当事人身份提起诉讼并要求齐萍承担合同责任的诉讼主体资格，一审法院认定张性贤具备原告主体资格错误。同时，涉案买卖合同的结尾处“乙方”签字处即买方的名称与张性贤不相符，这属于合同要件的严重缺陷。二、张性贤逾期付款属于根本违约行为。张性贤单方变更购买主体，从而导致本案存在两个冲突的购房合同关系，张性贤的行为不仅属于合同重大违约行为，而且也产生第一份合同终止的事实。作为购买者最大的合同义务即付款义务，张性贤也未履行，且在长达1年多时间里没有履行，已经超过了合理期间，该逾期付款行为属于根本违约。在张性贤没有按期付款且合同主体发生变化的情况下，齐萍停止与其进行产权交易，不属于违约。三、涉案房产列为拆迁对象，本案买卖合同已经失去继续履行条件。一审法院已经查明涉案房产被列为政策性拆迁范围，但此拆迁情况并非齐萍签订合同时已知的事实，属于突发情况。即使不以“不可抗力”为由要求解除合同，但涉案房产被列为拆迁范围已导致房价大幅上涨，齐萍如以签订价格出售房屋必然会造成自身严重经济损失，继续履行合同明显对齐萍不公平，突发政策性拆迁完全符合《中华人民共和国合同法》中“情势变更”的情形，齐萍有权以此为由要求解除合同。四、一审法院认定齐萍违约的录音证据不应成为定案依据。张性贤提供的三份录音证据存在严重瑕疵，属于恶意偷录材料，不应成为认定齐萍违约行为的事实依据。首先，三份录音的内容均不完整、都是片段录音，从录音文件的文字标注顺序无法推断出录制的先后顺序，无法认定录音的准确时间，录音文字材料也存在故意更改原话内容的情形，更不能排除现有对话之外还存在其他影响违约认定的录制内容。其次，张性贤一直坚称该三份录音是在付款履行期前录制的，并称原始载体丢失。但在最后一次庭审中却提供了原始载体，其实际目的是为了掩盖原始载体本身记载的录音是履行期后的事实。而从一审判决对录音的呈现内容看，该三份录音属于后期补录的事实非常清楚，张性贤故意作了虚假陈述，其偷录是否存在恶意也不言而喻。再次，这三段明显带有引诱发问的偷录对话可以显示，录制者明显带有目的进行逼问，“不卖”之类的话语都是张性贤刻意进行发问，而回复者的口气相对疲惫，反复说了身体不适的情况，其表述内容并不清晰，但也表示“想卖”，没有明确表达“不卖”或“不要钱付款”的意思。最后，从录制时间可以推断，张性贤逾期付款后，为弥补自身错误而故意进行对话偷录，目的就是为了转嫁责任。如果其想要善意履行合同，完全可以按期向齐萍爱好家公司转汇房款，这是合同约定的付款形式，而齐萍并不具有直接收款的合同条件。张性贤未采取符合约定的方式履行合同，按照违规操作本案买卖业务的爱好家公司的通知不进行付款，其本身存在明显违约过错。五、一审判决超过张性贤诉讼请求，违背了《中华人民共和国民事诉讼法》不告不理原则。民事诉讼原则上应当以当事人的诉讼请求为审查范围，判决需要针对诉请逐条作出，不可遗漏也不可对当事人未请求的事项作出判决。六、齐萍与谢杰田备案合同是一份独立的合同，并据此缴纳了房屋交易税费，开具了发票。从而导致与张性贤所签订的合同已无法实际履行，不应认定齐萍与谢杰田签订的备案合同是对与张性贤签订合同的变更，故一审法院判决将涉案房产过户至张性贤名下无法履行，已无法实现合同目的。综上所述，一审判决认定事实错误，未审查张性贤主体资格，也未完全查明张性贤的违约行为，导致案件判决不当，请求二审法院依法调查事实，全面审查案件当事人主体资格以及涉案证据，撤销一审判决，依法改判驳回张性贤诉讼请求。张性贤辩称，一审认定事实清楚，运用法律准确，请求驳回上诉请求，维持原判。爱好家公司辩称，一审认定事实清楚，运用法律准确，请求驳回上诉请求，维持原判。谢杰田述称，一审认定事实清楚，运用法律准确，请求驳回上诉请求，维持原判。张性贤向一审法院起诉请求：1、齐萍继续履行房屋买卖合同并协助将坐落于烟台市芝罘区顺太街18-14号房屋（以下简称涉案房屋）过户至谢杰田名下；2、齐萍向张性贤支付违约金124000元（以总房款620000元的20%计算）。庭审中，张性贤变更诉讼请求为：1、齐萍继续履行房屋买卖合同并协助张性贤将涉案房屋过户至其名下;2、齐萍向张性贤支付违约金124000元（以总房款620000元的20%计算）。一审法院认定事实：张性贤与张性杰系姐妹关系，谢杰田与张性杰系夫妻关系。2012年3月30日，涉案房屋的所有权登记在齐萍名下（产权证号为：烟房权证芝字第××号）。2017年8月21日，齐萍、张性贤及爱好家公司在签订的《房屋买卖合同》中约定：张性贤购买齐萍所有的涉案房屋，建筑面积61.60平方米，房屋价款为620000元；爱好家公司代齐萍收取张性贤支付的定金30000元，张性贤向齐萍和爱好家公司提供产权证等过户手续，并交房管部门验证、过户；张性贤一次性于2017年8月29日前将房款打入爱好家公司，爱好家公司于过户当日付给齐萍50%的房款，余款待张性贤房证出证当日付清，齐萍全款到位的当日腾房；齐萍于产权证过户后房屋交接当日将户口从原房址迁出、交清腾交日前房屋所发生的水电暖等一切费用；齐萍协助张性贤将涉案房屋过户至张性贤名下，过户过程中双方产生的税费根据国家规定承担；任何一方擅自终止本合同，应向对方按总房额的20%支付违约金。合同签订后的当日，张性贤依约向爱好家公司支付了购房定金30000元，爱好家公司亦向张性贤出具了收款收据。2017年8月23日，烟台市地方税务局针对涉案房屋的交易开具了金额为4292.81元的契税完税证明和金额为420000元的增值税发票各一份，载明的纳税人为谢杰田。同日，爱好家公司组织双方对涉案房屋进行了查档，并将涉案房屋的产权证书原件交付给房产管理部门，现已被齐萍取回。2017年9月4日，张性贤与齐萍及齐萍的丈夫董晓光的谈话录音（1）中，齐萍表示：“你说我不是不想卖给你，也想卖给你，你说我现在这个状况也交易不了。”张性贤问：“你交易不了，不是房子卖不了，是你自己家庭纠纷原因，对吧”。齐萍回复：“对，就是纠纷，是你等不了，你能等得了吗？”…。张性贤表示：“……8月25号你告诉我你不卖了，你说家庭纠纷卖不了”齐萍回复：“我等我和我对象商议商议看看怎么办”。录音（2）中，齐萍表示：“你也来不了，找你协商一下，我得赔俺姐那个钱，能找出来找出来，找不出来，我赔你两个钱。”张性贤问：“你的房子不想卖我了，给我两个钱呗？”齐萍表示：“昂，不是……”张性贤问：“你和中介怎么说的，你说这个房子不想卖我了，那是8月26、25号和中介说的”。齐萍表示：“我现在有点事，回头打给你。”录音（3）中，齐萍丈夫董晓光表示：“我家的情况我跟你说了，有交易不了的问题；暂时交易不了，需要你等一下，等不了咱就选择别的”。张性贤问：“不是等不了，是等多长时间？给我重新签的协议，可以等”。2017年9月6日，北部滨海开发建设指挥部发布的《关于朝阳街区项目（一期）进行入户评估调查的通知》及《朝阳（一期）历史文化街区住宅房屋搬迁范围通告》中载明：因对朝阳历史文化街区保护性提升改造项目范围内的住宅房屋实施协议搬迁，烟台市芝罘区人民政府设立北部滨海开发建设指挥部，负责具体搬迁事宜，指挥部将于2017年9月7日至2017年9月17日组织评估机构等单位对搬迁范围内住宅房屋进行入户评估调查；请各搬迁人备齐房屋产权证书、土地使用权证书、房改售房价格审查书、户口簿、身份证、结婚证等证件，配合入户评估调查登记工作；本次搬迁范围为东至解放路，南至北马路，西至海关街-阜民街-广东街，北至海岸街。庭审中，张性贤、齐萍及爱好家公司均一致认可涉案房屋已纳入朝阳街区项目（一期）搬迁范围。为证明其有能力一次性支付涉案房屋的购房款，张性贤向一审法院提交了其名下的、兴业银行股份有限公司天津北辰支行的银行卡流水明细一份，载明截止到2017年8月30日，张性贤账户内的存款余额为643121.52元。齐萍质证称，对该证据的真实性没有异议，但张性贤是否具备付款能力与其是否按照约定付款没有直接联系；从该证据可以体现张性贤确实没有按照合同约定时间进行付款。谢杰田质证称，对上述证据的真实性及证明内容均无异议。爱好家公司质证称，对上述证据的真实性无异议。针对涉案房屋税费单据载明的纳税人为谢杰田的原因。张性贤与爱好家公司均述称，张性贤购买涉案房屋的目的是为了赠送给谢杰田，故以谢杰田的名义缴纳税费，将涉案房屋的产权登记手续由齐萍直接转移登记至谢杰田名下；对上述情况，齐萍在签订《房屋买卖合同》时明知的。齐萍则明确予以否认，表示不清楚张性贤与谢杰田之间的关系；缴纳税费时齐萍在场，虽然没有证据提交，但齐萍当时针对税费单据中载明的纳税人为谢杰田、不是张性贤本人，曾向爱好家公司提出过异议，只是在爱好家公司的坚持下办理了税费。针对涉案房屋剩余房款没有支付的原因。张性贤述称，2017年8月28日，齐萍电话告知张性贤不能履行合同。张性贤将情况反馈给爱好家公司后，爱好家公司又核实了齐萍确实不能继续履行合同。征求爱好家公司的意见后，张性贤没有将剩余房款590000元付至爱好家公司账户内。爱好家公司述称，履约中的2017年8月28日左右，爱好家公司通知齐萍办理涉案房屋的过户手续，齐萍表示因家中有事无法到场，后多次要求，齐萍告知无法继续履行合同。2017年8月28日，张性贤电话询问爱好家公司是否支付剩余房款，爱好家公司建议张性贤暂缓付款。诉讼中，根据张性贤的申请，一审法院依法追加爱好家公司参加诉讼。一审法院认为，（一）张性贤、齐萍及爱好家公司在2017年8月21日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确，应为合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。且《房屋买卖合同》的签订时间在2017年9月6日涉案房屋纳入拆迁范围之前，不存在《房屋买卖合同》无法履行的情形。（二）履约中，张性贤依约向爱好家公司支付了购房定金30000元，齐萍明确拒绝继续履行合同，至今未协助张性贤办理涉案房屋产权过户手续的证据充分，有2017年9月4日的录音内容及双方当事人的当庭陈述佐证；张性贤有权拒绝支付剩余购房款590000元，齐萍以张性贤逾期支付购房款的行为导致合同无法履行的抗辩理由，与证据事实不符，依法不予采信。现张性贤请求齐萍继续履行合同、协助办理产权过户手续的主张，依法予以支持，但张性贤也应依约履行相应的付款义务。另外，张性贤作为买方，要求齐萍协助将涉案房屋的产权过户手续直接办理至谢杰田名下、并实际以谢杰田的名义缴纳了房屋交易税费的行为，与合同约定不符。因张性贤亦存在过错，故张性贤请求齐萍支付违约金124000元的主张，依法不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定判决：一、限张性贤于判决生效之日起十日内向告齐萍支付房款590000元，由爱好家公司代为收取；二、限齐萍于判决生效之日起十五日内协助张性贤将坐落于烟台市芝罘区顺太街18-14号房屋的产权登记手续变更至张性贤名下；三、驳回张性贤的其他诉讼请求。一审案件受理费11240元，由张性贤负担5620元，齐萍负担5620元。二审中，当事人没有提交新证据。庭审中，谢杰田明确表示其不要求履行与齐萍之间签订的房屋买卖合同，同意将房屋权属证书办理至张性贤名下。二审审理查明的事实同一审认定的事实一致。本院认为，张性贤、齐萍及爱好家公司于2017年8月21日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。依据合同约定，张性贤作为买房人负有支付购房款的义务，齐萍作为卖房人负有交付房屋并协助房屋办理权属变更登记的义务。根据一、二审查明的事实，合同履行过程中，齐萍与谢杰田另行签订房屋买卖合同并办理备案系根据张性贤的要求而进行的，该行为系为了履行张性贤与齐萍之间的房屋买卖合同，谢杰田亦未再另行支付购房款，该买卖合同的目的是为了将涉案房屋的权属证书直接办理到谢杰田的名下，上述行为表明房屋买卖合同履行过程中，买卖双方通过协商对于合同履行方式进行了变更，但截止到本案诉讼，齐萍未能按变更之后的履行方式实际履行该房屋买卖合同，故张性贤作为买房人有权依照原买卖合同的约定主张权利，齐萍上诉主张张性贤主体不适格没有依据，本院不予支持。本案中，爱好家公司作为房屋买卖的居间方全程参与了买卖的全过程，对于买卖的经过应当有客观的了解，根据爱好家公司的陈述，结合一审中的录音证据，可以认定涉案房屋未能完成过户的原因在齐萍拒绝履行合同，张性贤有权要求齐萍继续履行合同。一审判决由齐萍协助张性贤办理涉案房屋权属变更登记于法有据。综上所述，齐萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11240元，由齐萍负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年六月十二日书记员  孙晓雯