广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0608民初1309号原告：谭文森，男，1985年11月4日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，委托诉讼代理人：黄雪芬，广东共明律师事务所律师。被告：卢定锋，男，1988年3月28日出生，汉族，住广东省东源县，原告谭文森诉被告卢定锋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月22日受理后，依法适用简易程序，于2019年5月8日公开开庭进行了审理。原告谭文森的委托诉讼代理人黄雪芬、被告卢定锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方在2017年11月15日签订的《商铺租赁合同》；2.被告支付拖欠原告的租金6326.6元（2019年1月、2月租金2600元/月，2019年3月5日起租金按86.6元/日计至合同解除之日止）、物业管理费1328.4元（2018年7月1日至2019年2月28日）、电费(包含违约金)1912.29元（2018年7月至2018年9月）及利息（利息以9567.29元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起计至被告实际支付之日止；3.被告的违约行为原告可按合同约定没收被告所缴纳的按金5200元；4.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年11月15日，冯群芳受原告的委托与被告签订《商铺租赁合同》，合同中约定原告将位于号铺位出租给被告作商业使用，租金为第一、二年2600元/月，第三年起逐年递增6%，租期为五年。租金实行每月一付，由冯群芳代替原告收取租金。如被告拖欠租金、水电费超10日的，原告可单方终止合同并没收被告所缴纳的5200元按金以及收回出租商铺。2018年12月，原告收到广东电网有限责任公司佛山供电局发来的律师函，称涉案商铺已拖欠2018年7月至9月的电费（包含违约金），合计1912.29元，要求原告立即支付。在收到该函时原告才知道被告已拖欠电费，且经原告查询，发现被告还拖欠2018年7月1日至2019年2月28日物业管理费1328.4元。原告缴纳了拖欠的费用后，向被告要求返还，但被告拖延支付。被告从2019年1月开始，拖欠租金未付。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，望判如所请。被告辩称，2018年5月份开始铺位已经不再使用，我已经告知原告，我们当时已经注销营业执照的证明。后来我们找到转租人，叫原告过来签约，只是原告不同意。2018年12月份我与原告沟通能否租金减少，因为我有押金，所以我欠的水电费等能够在押金中扣除，我也叫原告过来进行交接，但原告一直不愿意交接，我有微信截图显示我有叫原告交接，及我向原告表示不租其商铺。我同意解除双方的《商铺租赁合同》，认为水电费应该在押金中扣除不应予以没收，我认为双方解除合同的时间是2018年12月底，2019年的1月初。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告双方进行了举证、质证，对原、被告双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对被告的证据3，原告提出异议，认为无法核实照片真实性，由于该组证据均是照片，无法确认拍摄地点、拍摄时间，且没有其他证据印证，本院不予确认。根据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认原告诉请的事实及如下事实：《商铺租赁合同》约定，租期五年，从2017年12月11日至2022年12月10日止。按月交租金，实行先付租金后经营的原则，乙方（被告）每月五日前，预先将来月的租金自行存入甲方（原告）指定的账户。在签订合同当日，乙方给付甲方第一个月租金2600元和履约保证金5200元。2018年12月4日，被告曾通过微信向原告支付租金2600元。庭审中，被告确认双方约定涉案商铺的物业管理费、水电费均由其承担，并欠交2018年7月1日至2019年2月28日物业管理费等事实。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告所签订的租赁合同，是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格依约履行。综合本案双方当事人的诉辩意见，对原、被告双方的争议焦点，本院分析认定如下：关于合同解除时间的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。租赁合同约定了拖欠租金、水电费超过10日可以解除合同、没收履约保证金及收回商铺的条款，由于被告没有按约定支付租金，致使原告的合同目的无法实现，因此根据合同约定的违约责任，原告取得合同的解除权，并有权没收履约保证金。故原告诉请解除双方的租赁合同及没收履约保证金5200元有事实和法律依据，本院予以支持。解除权属形成权，解除通知到达时生效，本案于2019年4月16日将应诉材料送达给被告，因此本院确认解除合同之日应为2019年4月16日。虽然被告主张双方合同解除时间是在2018年12月底或2019年1月初，但其提供微信聊天记录仅能证明双方曾就商铺转租及解除合同进行过协商，不能确认双方已经达成解除合同的合意，虽然被告自认已经搬离涉案商铺，但并未举证证明已经将商铺或商铺钥匙交还给原告，故本院对被告的抗辩意见不予采信。关于被告拖欠原告租金数额的问题。根据合同约定，被告应于合同签订当天（2017年11月15日）支付第一个月租金（2017年12月11日至2018年1月10日期间），以后每月的5日前支付下月的租金。因此，被告于2018年12月4日向原告支付的租金应是2019年1月11日至2019年2月10日期间的租金，故本院确认被告欠交的租金应自2019年2月11日起至2019年4月16日止，按每月2600元的标准计算，即被告欠交租金数额为5719.6元，原告诉请的租金超出部分，本院不予支持。关于被告欠付电费及物业管理费的问题。被告在庭审中已经确认涉案商铺的水电费、物业管理费均由其承担，且已经欠交了2018年7月1日至2019年2月28日的物业管理费。而原告也已举证证明代为缴纳了2018年7月1日至2018年9月1日电费（含违约金）1912.29元及2018年7月1日至2019年2月28日的物业管理费1328.4元。故对原告关于要求被告支付电费、物业管理费3240.69元及自起诉之日（2018年3月22日）起至实际清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息的诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告谭文森与被告卢定锋在2017年11月15日签订的《商铺租赁合同》于2019年4月16日解除；二、被告卢定锋应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谭文森支付2019年2月11日至2019年4月16日租金5719.6元；三、被告卢定锋应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谭文森支付电费、物业管理费3240.69元及利息（以3240.69元为本金，自2018年3月22日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付）；四、被告卢定锋向原告谭文森交纳的履约保证金5200元不予退还；五、驳回原告谭文森的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3148元，减半收取计1574元（原告已预交），由原告谭文森负担34.5元，由被告卢定锋负担1539.5元。原告多预交的受理费1539.5元，由原告在本判决发生法律效力之日起向本院申请退回。被告负担的受理费1539.5元，由被告在本判决发生法律效力之日起7日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于佛山市中级人民法院。审判员  李俊斌二〇一九年六月二十二日法官助理袁泳怡书记员刘艳芳