广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终5679号上诉人（原审被告）：秦健宏，男，1972年1月22日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：杨丛泽，广东纬国律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴惠玲，广东纬国律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州易成酒店管理有限公司，住所地广州市天河区林和西路167号2221房。法定代表人：李海涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘浩明，广东连越律师事务所律师。上诉人秦健宏因与被上诉人广州易成酒店管理有限公司（以下简称易成公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初6999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。秦健宏上诉请求：1.撤销一审判决，判令秦健宏无需支付违约金；2.本案一、二审诉讼费用由易成公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，违反公平公正原则。一、涉案租赁合同是易成公司与140户左右业主进行签订的合同格式文本，除了手写部分的房号、权属人、建筑面积以及租金不一样之外，合同其余部分均一致，故根据《合同法》第三十九条规定，该租赁合同是格式合同。涉案租赁合同第十四条有关违约责任的约定加重了我方的责任，违反公平原则，易成公司并没有采取合理的方式提醒，故根据《合同法》第三十九条第1款、第四十条规定，该违约条款是无效条款，一审法院判令我方支付5个月的违约金有违公平原则。二、涉案租赁合同第十条双方权利义务中的第一款第一点约定的“承租日”即双方签订承租合同之日。即使双方对承租日的理解各有不同，但根据该合同第十四条第2项约定，交付押金在物业交付之前，但易成公司至今未向我方支付押金，故我方享有顺序履行抗辩权，有权拒绝交付标的。而且，涉案租赁合同是易成公司所拟定的格式合同，应适用对提供该格式条款不利一方的解释。按惯例，承租方支付押金是租赁合同成立的基本条件。一审法院认定在易成公司没有交付押金的情况下，也要先交付房屋，这明显有违事实和合同约定，这是不公平公正的。三、我方没有收到易成公司向我方发出的通知、催告函和律师函。根据双方签订的《租赁合同》附件《室内装修委托协议书》第八条第一款第一点的约定，我方授权易成公司与开发商办理物业交付手续，这个约定表明物业的交付是委托由易成公司与开发商直接办理租赁物业的交接手续，不存在我方逾期向易成公司交付物业的违约问题。我方在购买房屋时，易成公司在售楼部设置点，当时我方有理由相信易成公司与开发商是认识且有其他合作关系的。四、涉案租赁合同事实上包含二种法律关系，主合同是租赁法律关系，附件《室内装修》是工程承包法律关系，且我方是在易成公司装修后出租的。但易成公司既没有进行工程施工的营业范围，也无进行工程施工的相应资质。根据《住宅室内装饰装修管理办法》第二十二条和《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条的规定，易成公司与我方签订的《房屋租赁合同书》中的《室内装修委托协议书》无效，《房屋租赁合同》当然也随之无效。即使法院认定该《房屋租赁合同》有效，但易成公司在与我方签订合同时隐瞒一其无装修资质的事实，该合同也应予以撤销。且涉案合同因易成公司没有资质和履约能力，事实上也不能履行。而一审法院将室内装修委托协议的内容简单理解为我方委托易成公司代为完成装修事宜，有违合同约定。从《室内装修委托协议书》第二条第一点的约定可见，这并非是代为完成装修事宜的事，且本案合同是格式合同，如对合同约定理解有争议，理应作出不利于提供格式合同一方的解释。一审法院判决有违合同约定。五、易成公司与包括我方在内的数百个购买奥园商务中心的业主签订《房屋租赁合同书》和《室内装修委托协议书》，在不付出任何代价的前提下，就能够收取高达二千余万元的装修施工款，具有非法集资的嫌疑。小业主不仅不能实现合同目的，缴纳的装修资金也处于危险境地。故我方作为小业主有充分的理据行使不安抗辩权。六、涉案《室内装修委托协议书》是《房屋租赁合同书》的基础和前提，小业主基于对易成公司的信任，相信易成公司有相关资质和管理能力，才将涉案物业交付给易成公司装修以及管理，但易成公司并没有取得装饰装修工程的相应资质，这不仅欺骗了我方，而且因为其没有装修施工的资质和能力，势必将装修工作转给我方不信任的单位进行设计及装修施工，难以保证装修质量，我方作为小业主有充分的理据行使不安抗辩权。七、易成公司在奥园集团所开发的另一项目奥园城市天地公寓酒店项目，与涉案项目相隔数百米，合同签署时间早三个月。易成公司同样与数百小业主签署内容和形式完全一样的《房屋租赁合同书》和《室内装修委托协议书》。到履行合同时，易成公司并不实际履行合同义务，而是转给他人，接手的公司仍然不履行合同义务，小业主的装修款被他人卷走，小业主集体抗议维权，引起群体性事件。在这样的情况下，小业主当然有理由行使不安抗辩权。事实上，到目前为止，易成公司仍然没有进入涉案公寓进行酒店经营。故我方行使不安抗辩权有充分理据，也有效避免了不必要的损失和麻烦。八、租赁合同是实践合同，必须以出租人合法持有租赁物为前提。以预售方式取得房屋的小业主，在房屋交付给小业主之前(严格情况下是取得房产证之前)，小业主并不享有该房屋的处分权，其不能将并不存在的东西出租给他人。因此，在开发商没有将符合交楼标准的房屋交付给我方前，我方不能将涉案房屋出租给易成公司，在这种条件下，我方与易成公司所签订的《房屋租赁合同书》处于效力待定状态，只有等开发商将符合交楼标准的房屋交付给我方时，双方所签订的《房屋租赁合同书》才发生效力。在本案中，涉案房屋到2018年3月30日才进行竣工备案，达到交楼条件，而在2018年2月28日，易成公司就通知解除合同，合同在发生效力之前就被易成公司解除，我方不需要承担违约责任。九、本案相关证据表明涉案房屋到2018年3月30日才进行竣工备案，达到交楼条件。依据我方与易成公司所签订的合同，因开发商的原因导致延迟交付的，租赁时间顺延。而在此之前，易成公司就解除了合同，一审判决未查明相关事实就判令我方承担违约责任是错误的。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，请求二审法院依法改判，支持我方上诉请求。易成公司二审答辩称:一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回秦健宏的上诉请求。一、涉案合同并非格式合同，是双方真实的意思表示，秦健宏在根本违约的前提下不愿承担违约责任。我方并非开发商，只是一家以公寓酒店模式为作为投资方的业主提供长期稳定租赁回报的公司。本案中，秦健宏购买商品房作为投资而不是自住，因此无论其是否拥有第二套以上房屋，其投资的意愿是非常明确的。因此，若从磋商之初，秦健宏认为我方的合同过于强势，完全可以不与我方签订合同，或者在签订合同之前与我方商讨交易条款的增减、修改。我方和140户业主签订长期租赁合同，是与公寓式酒店的经营模式相关联的。从某种角度而言，包括秦健宏在内的业主更为强势。因为140户整体作为我方对外宣传和经营的统一门面，若因其中几户不履行合同，就会破坏整体。故本案并非以140户来定性格式合同，而是每户既是与我方平等磋商合作，也可能会违约给我方造成重大损失。二、涉案《房屋租赁合同书》第十四条有关违约责任的约定是双方平等磋商的结果，对秦健宏并无不公，该条款合法有效对双方均有约束力。若秦健宏认为合同显失公平，可以在签订合同之日起一年内向人民法院提出可撤销可变更之诉，除斥期间届满未提出，应由秦健宏承担相应的法律后果。假设合同不履行的前提下，秦健宏能继续占有使用，并且还可能继续享受已装修好的便利成果)，而对于我方来说，有业主的退出会直接影响到商业利益，甚至最终恶化至倒闭。故该合同条款中约定的5个月的租金与3个月的租金是从商业收益的风险的角度进行权衡而不是直接数额相等，即使5个月的租金金额比3个月的稍多，但与我方面临因业主退租而蒙受的直接损失无法相提并论，不存在不公平之说。二、涉案合同是秦健宏先交毛坯房给我方进行装修，然后由我方自行经营自负盈亏，而秦健宏以租金的方式获得稳定回报的投资模式，双方对此都很清楚。秦健宏曲解合同条款来否定本案交易模式，是不诚信的行为。故一审法院判令其承担违约责任是正确的。三、一审判决已经查明秦健宏对催告是知情的，第一、二次的告知函通过顺丰快递寄出已送达给秦健宏，而第三封律师函通过EMS快递寄出是被拒收退回的，说明秦健宏的地址是正确的，且其对此知情的。此外，合同条款对时间的约定也是明确的。虽然房屋租赁合同的附件装修合同中有约定授权我方代为收楼，但也有约定秦健宏须移交物业及钥匙并交付装修款的60％，因此在有授权的情况下是秦健宏用行为取消或限制了对我方的授权阻却收楼。在开发商两次书面告知秦健宏前往收楼的情况下，其仍怠于收楼，造成我方无法履行合同的结果。另外，秦健宏认为我方与开发商认识并有合作关系却无法举证，以此作为不履行合同的理由是不成立的，在一审判中已查明开发商提供与我方经营性质相似的企业供秦健宏选择，并明确表示为秦健宏违约提供法律救济和经济补偿，可以证明秦健宏是基于利益驱使而违约，其与开发商串通损害我方利益，因此一审判决是正确的。四、秦健宏以我方没有室内装修资质且不得委托他人进行室内资质，从而认为涉案房屋租赁合同无效，或退一步以格式合同有歧义应作符合秦健宏的逻辑去解释，均是无视本案主要法律关系和违约事实。涉案主合同是租赁合同，不存在无效情形。我方通过附件合同的形式与秦健宏签订装修合同，且装修公司是具备资质的专业公司，我方更是支付了100万元装修费用定金，秦健宏反而认为必须以我方亲自装修并以没有装修资质为由主张合同无效，这与原来签订合同的目的是背道而驰的。涉案房屋是由有资质的装修公司进行室内装修，并不是由我方亲自装修，不存在借用资质的行为，并且我方是酒店式经营管理，从来没有向秦健宏承诺过亲自提供装修服务，不存在隐瞒或欺骗的行为。五、一审判决认为秦健宏的行为不符合不安抗辩权的行使，且我方在合同违约达60天时依约解除合同，并要求秦健宏支付合同约定的违约金应获得支持是正确的，维护了我方的合法权益。综上，请求二审法院维持一审判决，驳回秦健宏的全部上诉请求。2018年7月24日，易成公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除易成公司与秦健宏于2016年3月1日签订的《房屋租赁合同书》；2.秦健宏向易成公司支付违约金25200元；3.判决秦健宏承担本案的全部诉讼费。一审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市番禺区南村镇万惠一路36号（二期2栋）7层7xx号，开发企业为广州市万贝投资管理有限公司，建筑面积为71.5332平方米，房屋性质为商品房，确权状态为未确权，预告登记时间为2016年11月14日，权属人为秦健宏、谢萍。2016年3月1日，易成公司作为承租方、乙方与秦健宏作为出租方、甲方签订编号为2#701《房屋租赁合同书》一份，约定：甲方租赁给乙方的房屋位于奥园商务中心2栋7xx房（以下简称该房屋），权属证书所登记的所有权人为秦健宏，建筑面积为71.22平方米。租赁物业在交付乙方时符合政府规定的规划、环保、卫生、消防、建设等部门的要求或标准，并已通过整体验收合格，也未被法院或其他机构采取查封、扣押等强制措施。租赁物业可以被乙方合法承租并可用作酒店公寓（包括但不限于：公寓式酒店出租经营、办公、转租、分粗、提供住宿服务）经营等商业用途。租赁物业必须有可以在正常期限内办理乙方经营品牌的酒店公寓正常开业、合法运营所需的相关证照。该租赁物业租赁期自起租日起至结束日止共计8年。本合同的正式起租日为2017年12月1日起至2025年11月30日止（如因开发商迟交楼等客观原因导致物业迟延交付的，或甲方原因延期收楼的，租期相应顺延）。甲方应于签订本合同的同时与乙方签署《装修委托协议书》，将房屋委托乙方统一装修。租赁第一年免租期为5个月，第二年免租期为1个月,用于物业装修和试营业（自开发商正式办妥交楼手续并交付物业给乙方之日起算），租金标准按第一年每月5040元、第二年每月5040元、第三年每月5292元、第四年每月5292元、第五年每月5557元、第六年每月5557元、第七年每月5835元、第八年每月5835元计算。租赁物交付标准为甲方交付租赁的房屋由乙方按照双方签署的《装修委托协议书》进行装修并配置家电家私。甲方同意由乙方代为硬装装修和配置所有家私家电（四星级酒店装修标准），家私家电购置费和硬装装修费用总额为人民币2000元/平方米（按甲方《商品房买卖合同》建筑面积计算），甲方需在与开发商约定交楼日期把家私家电购置费和硬装装修费用总额的60%支付给乙方银行帐户上；工程进行30天后（以第一笔款交付后的第二天起算），且在硬装部分装修完成后甲方应支付总金额的30%给乙方；余下10%甲方应在装修验收合格之日支付给乙方。乙方按照每月向甲方支付租金，首月租金在合同签署且房屋符合本合同约定条件，并于第一年5个月免租期满后1天内支付；其余月份租金按月交付。乙方于每月1日前将当月租金全额一次性通过银行转账方式支付给甲方。如遇国家法定节假日和休息日的顺延到节假日和休息日后上班的1个工作日内支付及发出。甲方在收到租金后的10个工作日内将出租房屋租赁发票交给乙方或可以委托乙方代办出租房屋租赁发票的相关手续，税费由甲方负责。甲方有权按合同的约定收取租金，乙方在承租日起5天内需向甲方支付2个月押金和1个月租金。甲方应按约定将租赁物业交付给乙方，并保证在整个租赁期内租赁资产产权清晰无使用纠纷、交付时附属设施能正常使用。甲方承诺：租赁物业的产权、使用权等问题不会影响乙方用于酒店公寓经营。若因该等问题导致乙方无法经营的，乙方有权解除合同且不承担违约责任。甲方应承担违约责任。本合同项下甲乙双方通知按首页地址为送达地址；本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件，回复及其它任何联系，必须用书面形式且采取挂号速递邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方地址或另一方书面通知更改后的地址，如以挂号速递邮寄的方式且不能确定具体送达日期的，在投邮后（以寄出的邮截日期为准）第七日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则以另一方签收时视为送达；联系方式发生变更的，任何一方应及时书面通知另一方，在被通知方收到有关通知之前，被通知方根据变更前的联络方式所做出的送达视为有效送达；双方之间的通知除书面形式外，电子邮件也视为书面通知，自发出之日起三日内视为送达。甲乙双方签署本合同并甲方收楼精装修完毕后，应在双方约定交接钥匙的当日共同确认水电表及煤气表数。任何一方违反其于本合同项下之承诺、陈述或保证，或其于本合同项下提供的文件不真实的，造成对方损失的，另一方有权解除合同，违约方应赔偿另一方因此所遭受的损失，并支付5个月的租金作为违约金，并甲方必须归还乙方之前支付的2个月押金；如甲方延迟交付租赁物业的，则免租期和租期相应顺延，若延迟交付超过60天的，乙方有权解除合同，甲方应向乙方支付5个月租金作为违约金，并甲方必须归还乙方之前支付的2个月押金。甲方不得将其与租赁无关的私人物品留存在物业内，否则应承担由此给乙方造成的损失，且甲方自行承担私人物品毁损或遗失的责任》。甲方委托给乙方装修的，应按乙方要求的时间签署《装修委托协议》，具体签署时间乙方将在收房前通知甲方，甲方同意装修配置、风格样式等标准均以乙方要求为准。装修费用标准为2000元/平方米（含全屋家私家电）。装修费用由甲方承担。同日，易成公司作为乙方、受托方与秦健宏作为甲方、委托方签订《室内装修委托协议书》，约定：本工程以包设计（如有）、包工、包料、包税金、包场地清理、包质量、包安全、包工期、包保修的形式由乙方承包。按四星级酒店要求配置家私家电用品。工程量按照甲方确认的竣工图纸、图纸变更及现场签证进行结算。装修工程费用总金额为人民币2000元/平方米，合共价款￥142440元（大写：捌万贰仟叁佰陆拾元）。装修工期为期6个月，进场时间按《房屋租赁合同》中有关条款。甲方需在与开发商签订的《商品房买卖合同》中甲方向乙方移交物业及钥匙后（即交楼后），甲方交付装修款的60%，一个月后的同一时期向乙方支付装修费用总额的30%，余下10%的装修费用验收完成后3天内支付。甲方授权乙方自行验收。甲方签定《房屋租赁合同》，授权乙方代表甲方进行验楼并与开发商办理交楼手续。易成公司提供了其工作人员通过手机号码189××××8819发送短信给秦健宏的手机号码136××××4357的短信截图拟证明易成公司分别于2017年11月26日、11月30日通知秦健宏履行交楼义务。该截图显示发送内容均为：“尊敬的番禺奥园商务中心2栋业主您好!依照贵我双方在2016年签订的《房屋租赁合同书》条款约定：合同的正式起租日为2017年12月1日开始，恳请贵方百忙抽空在本年12月5日之前携带购房合同和房间钥匙前来办理相关手续，并支付家私家电购置费和硬装装修费用总额的60%；如因贵方原因延期前来办理相关手续的，租期相应顺延，请贵方给予大力支持和配合。谢谢！广州易成酒店管理有限公司。”经质证，秦健宏认为，对该短信截图的三性均不予以确认，即便短信有原件，也不确认，因为根据合同的约定，短信并非合同约定的联系方式，电话号码也并非合同约定的联系号码。2017年12月4日，易成公司通过顺丰快递（单号238582508892）向秦健宏位于广州市天河区中山大道西华港商业大厦1302房的合同约定地址邮寄告知函一份，载明：“秦健宏业主，广州易成酒店管理有限公司于2016年3月1日与你签订了《租赁合同》，合同约定你应于2017年12月1日将你购买的奥园商务中心2栋7xx、7xx、7xx、7xx、7xx房交付我司，合同约定的交楼时间已到，但你并未按期向我司交楼，也未向我司说明未交楼的原因。现特通知你，请你于收到本《告知函》后两日内将该楼交付我司，并请你说明未按时交付的原因以及承担相应的违约责任。否则，我司将根据双方签订的原《租赁合同》的约定，依法追究你的违约责任，并要求你承担因违约给我司造成的其他损失。特此告知。！”2018年2月28日，易成公司通过顺丰快递（单号258845889551）向秦健宏位于广州市天河区中山大道西华港商业大厦1302房的合同约定地址邮寄告知函一份，载明：“2016年3月，您与我司签订广州市番禺区奥园商务中心2栋7xx/7xx/7xx/7xx/7xx房房屋租赁合同书。该合同约定正式起租日为2017年12月1日，但您至今未向我司交付该房屋。根据《房屋租赁合同》第十四条第2点“甲方延迟交付租赁物业的，则免租期和租期相应顺延；若延迟交付超过60天的，乙方有杈解除合同，甲方应向乙方支付5个月租金作为违约金您的迟延交付行为已构成根本性违约，损害了我司的利益，造成我司的经济损失。根据合同约定，我司现决定解除该房屋租赁合同，请求违约赔偿。本次致函通知您以下事项：1.我司决定正式终止该房屋租赁合同；2.请您收到本函后，联系我司工作人员，履行违约赔付责任；3.如您拒绝履行违约赔付责任，我司将循法律途径维护我司利益，届时不再另行通知，由此产生的一切后果及费用（包括但不限于律师费、诉讼费），概由您承担。”2018年4月20日，易成公司委托广东君厚律师事务所通过EMS（快递单号1034826081628）向秦健宏位于广州市天河区中山大道西华港商业大厦13xx房的合同约定地址邮寄律师函一份，载明：“1.请您于收到本函之日起7个工作日内，向易成公司赔付25200元（人民币贰万伍仟贰佰元整）违约金。如您延迟或拒绝赔付，易成公司将循法律途径追究您的违约责任，届时不再另行通知，由此产生的一切后果及费用（包括但不限于律师费、诉讼费9013元），概由您承担。”该邮件于2018年4月23日由卜小姐签收。易成公司提供了摆摊现场照片拟证明易成公司于2017年11月30日在涉案物业外广场摆摊设点办理收楼的事实。经质证，秦健宏对该证据的的三性均不予以确认，照片也无法反映时间点，而且收楼处就在那里，我方认为直接找奥园收楼就可以了。易成公司提供了室内装修设计合同及中国建设银行单位客户专用回单拟证明易成公司为启动酒店项目，于2017年11月22日与广州市佳宜建筑装修工程有限公司签订《室内装修设计合同》并为此支付了100万元定金。经质证，秦健宏认为，室内装修设计合同是易成公司与案外人签订，也证明易成公司没有相关的资质，所以交给案外人去做，该合同没有经过业主的同意是违法的，因为这个装修装饰合同当初是要交予易成公司同意规划装修，现在交予其他人去装修任意扩大费用，事实上每间房屋的装修都是一样统一的，这证明是一个陷阱。该《室内装修设计合同》载明：2017年11月22日，广州易成酒店管理有限公司与案外人广州市佳宜建筑装修工程有限公司签订《室内装饰设计合同》，约定：工程地点为番禺区南村镇兴南大道268号，建筑面积共140户6560.726平方米，设计费总计1180930.68元。2017年12月7日，易成公司向案外人卢海霞分四笔支付了1000000元，回单上均有备注奥园商务中心装修设计定金。秦健宏提供了企业信息拟证明易成公司没有相关装修装饰的资质。该证据显示，国家企业信用信息公示系统上公示的广州易成酒店管理有限公司的经营范围为：酒店管理；餐饮管理；企业管理服务（涉及许可经营项目的除外）；企业管理咨询服务；企业形象策划服务；教育咨询服务；文化艺术咨询服务；商品信息咨询服务；场地租赁（不含仓储）；房屋租赁；汽车租赁。经质证，易成公司认为，对证据真实性、合法性确认，关联性不确认，易成公司是作为酒店管理公司，并不需要亲自去进行装修，根据法律规定，超越经营范围的合同并不当然属于合同无效。关于格式合同，易成公司认为格式合同有明确规定，不是任意扩大理解和使用，秦健宏用欺诈、隐瞒、非法集资的字眼形容易成公司是不妥当的，而且非法集资是可以到公安机关举报反映，并不属于民事纠纷的处理范畴；本案虽然有140户左右的业主为合同相对方，但除此以外，并不具备格式合同的外在表现形式，例如易成公司并没有具有交易中的强势地位，也没有一些秦健宏无其他选择性的可能，易成公司与业主每一户的合同是有针对具体的面积、总价格等情况进行初商，故完全不是格式合同；秦健宏自行将本合同拆分为租赁合同关系和工程承揽关系，是秦健宏个人的理解，易成公司认为，只要是合法有效的合同，不管其中任何理解合同属性或名称均不影响生效合同对双方的约束；甚至超越合同法规定的种类以外的无名合同，只要符合双方的利益，也应该受法律的保护。秦健宏混淆租赁合同附件中的室内装修委托协议为一份工程承揽合同，并且自行理解为该附件中的装修方当然就是易成公司，从而认为易成公司无工程装饰装修资质，从而导出该法律关系是违反相关行政管理部门的规定，再推导出合同法第52条合同无效从而导出租赁合同无效，这个逻辑是经不起推敲的，首先附件只是易成公司、秦健宏对装修的有关标准、工期、用料等进行约定，易成公司在补充证据中以披露委托第三方广州市嘉怡建筑工程有限公司对本案所有小业主的房屋进行装修，因此若秦健宏要深究建筑公司的资质，可以另行了解该公司的建筑资质，并且本案中是租赁合同纠纷，并非装饰工程合同纠纷，秦健宏不宜深缠装修工程的关系，而且本案的建筑资质并非秦健宏片面了解，建筑资质有针对不同建筑不同部位使用不同的资质，但类似本案中室内的装修，适用什么装修资质是需要在讨论；关于秦健宏陈述易成公司隐瞒资质问题，是秦健宏的个人理解，易成公司已经明确对房屋的装修装饰内容并没有任何隐瞒，而且在签合同的时，秦健宏有充分的时间和机会提出疑问、质疑，但在秦健宏并没有受到任何胁逼、欺诈的情况下签订合同，视为其对自身民事权利的处分，具体到该租赁合同违反公平原则，提到关于该合同无效、存在欺诈的可能，秦健宏有权提起合同无效之诉，或合同可撤销、变更之诉，但秦健宏在本案中把合同无效、欺诈、显失公平混淆在一起，从而认为自身没有违约责任是错误的；关于秦健宏认为易成公司与开发商存在勾结和关联性利益，因此认为易成公司是串通开发商设计陷阱损害秦健宏利益，易成公司认为，开发商、小业主、易成公司均是独立的法律主体，各方之间的合同关系应受到法律的保护，因此秦健宏提出的上述理由是完全违反合同法诚实信用原则，因此应承担违约责任。秦健宏针对证据第十一易成公司支付室内装修100万元，从而推导出易成公司并非真心实意为小业主装修，这逻辑是不可靠的，因为对于整个项目的标的巨大，100万元的设计费是完全必要的，并且从支付设计费定金的事实可以证明易成公司已经为设计装修包括秦健宏在内的业主履行了合同，并投入部分成本，因此秦健宏违约责任并不能弥补该部分的损失，请秦健宏正视自身违约导致的损害后果。在一审案件审理过程中，秦健宏陈述，其与广州市万贝投资管理有限公司约定的收楼日期为2017年11月30日，但其没有收到收楼通知书，与易成公司签订合同时有签订一系列授权易成公司收楼的手续，但后来秦健宏从业主群里得知易成公司撤场，且易成公司也在2018年4月20日发函给秦健宏，故秦健宏在2018年4月底自行收楼。秦健宏另称，其听说易成公司撤场的消息后未与易成公司核实或沟通，因为在奥园这种情况已经不是第一起发生。收到律师函后亦未与易成公司进行协商，并认为易成公司没有在签订合同后五日内支付两押一租构成违约，但确认未曾向易成公司催收两押一金。易成公司则认为，其未与秦健宏办理交楼授权手续，且从合同履行的顺序及空间而言，是先交付房屋才具备起算点，若按照秦健宏的说法，从合同签订之日即2016年3月1日起计算五个月的免租期，则五个月免租期届满后，易成公司就要依照合同约定每月向秦健宏支付租金，但这样就与合同约定的2017年12月1日交楼及有可能产生的收楼延期和装修期明显矛盾，因此秦健宏理解从合同签订日起为起算点与事实不符。一审法院认为，秦健宏以该合同约定秦健宏违约须向易成公司支付5个月租金作为违约金属于加重秦健宏责任的格式条款为由主张合同无效，一审法院认为，该约定是双方协商一致的结果，且合同中对于易成公司、秦健宏双方违约的情形及违约后果均进行了约定，秦健宏也不必然违约，故该条款并不绝对损害秦健宏的利益，秦健宏以该条款为格式条款而无效的主张不成立，一审法院不予采信。秦健宏另以易成公司不具备装修资质为由主张双方签订的室内装修委托协议无效从而导致租赁合同无效，一审法院认为，室内装修委托协议的内容应当理解为秦健宏委托易成公司代为完成装修事宜，两者之间是委托人与被委托人的关系，该协议目的是既免却了秦健宏个人装修的烦恼，又便于易成公司整体项目对外经营，实现共赢。秦健宏该抗辩因缺乏事实和法律依据，一审法院亦不予支持。因此，易成公司与秦健宏就涉案房屋签订的《租赁合同》主体适格，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，当事人应当遵照执行。易成公司、秦健宏双方签订的合同约定正式起租日为2017年12月1日，但同时约定如因开发商延迟交楼等客观原因导致物业迟延交付的，或甲方原因延期收楼的，租期相应顺延。秦健宏未提供充分、有效的书面证据证明已委托易成公司到开发商处进行收楼，秦健宏亦未依约于2017年12月1日向易成公司交付房屋。在秦健宏听说易成公司撤场后，其既未与易成公司求证核实，亦未能提供证据证明易成酒店存在《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的情形：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”秦健宏于2018年4月30日收楼后至今仍未向易成公司交付房屋，构成违约，秦健宏应向易成公司支付违约金25200元（5040元×5个月）。秦健宏抗辩称易成公司未在合同签订之日起五日内支付两押一金构成违约，一审法院认为，根据合同约定，易成公司应在承租日起5天内需向秦健宏支付2个月押金和1个月租金，但因秦健宏至今未向易成公司交付房屋，起租日尚未确定，故易成公司支付两押一金的条件未成就，秦健宏以此主张易成公司违约，缺乏依据，一审法院不予支持。同时，根据双方签订的合同约定，若延迟交付超过60天的，易成公司有权解除合同，秦健宏应向乙方支付5个月租金作为违约金，可见虽然同意秦健宏迟延交楼，但迟延交楼的时间不得超过60天，超过60天的，秦健宏应承担根本违约的责任。易成公司在2018年2月28日向秦健宏在合同中确认的地址广州市天河区中山大道西华港商业大厦1302房寄送告知函要求解除合同，已发生解除合同的效力，故一审法院在本案中不再判令解除合同。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十八条、第六十九条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2018年12月28日作出如下判决：秦健宏应在本判决发生法律效力之日起七日内向广州易成酒店管理有限公司支付违约金25200元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8668元，由秦健宏负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。经本院询问，双方当事人均确认涉案《房屋租赁合同书》与《室内装修委托协议书》系主从合同的关系，易成公司要求解除涉案《房屋租赁合同书》的请求也包含了一并解除涉案《室内装修委托协议书》的意思。易成公司确认如下事实：1.在涉案房屋同一楼盘，易成公司共就包括涉案房屋在内的140套房屋签订了同样版本的租赁合同，目前均未开始装修和经营，均未支付过押金和租金。2.目前易成公司无法进入涉案楼盘，故涉案租赁合同应该很难继续履行下去，相关项目处于停滞状态。二审中，易成公司未提交证据，秦健宏向本院提交如下证据：1.落款盖有“广州奥园物业服务有限公司番禺分公司”字样印章、日期为2019年2月20日的两份《关于广州易成管理有限公司经营情况的说明》（所涉项目分别为奥园商务中心、奥园城市天地），拟证明易成公司还未进驻奥园商务中心项目，也未开展过任何酒店经营业务，且从奥园城市天地项目情况看，该公司履行合同能力差；2.落款盖有“广州市城市建设档案馆”字样印章、日期为2018年3月23日的《广州市建设工程档案验收合格证》，拟证明案涉房屋所在楼宇在2018年3月23日才取得建设工程规划验收合格证。3.(2017)穗仲案字第12562号裁决书、(2018)粤0113民初l513号民事判决书、(20l8)粤0113民初2656号民事判决书，拟证明易成公司将该些案件所涉合同转让给案外人广州亚丁家园酒店有限公司，因广州亚丁家园酒店有限公司未进行实际施工而引起了多名业主退还装修款的纠纷。4.备案时间为2018年3月30日的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，拟证明涉案房屋在2018年3月30日才经竣工验收合格。经本院组织质证，易成公司发表质证意见如下：1.确认证据1的真实性、合法性，不认可其关联性，因为该证据是于2019年2月20日开具的，事后的情况说明并不能作为秦健宏当时产生不安抗辩权的依据。按常理，该证据的开具主体是物业管理公司，不具备评价我方经营状况的资格与能力，我方目前经营状况仍十分良好。该物业管理公司是与我方具有利害关系的公司下属的企业，且从一审查明事实来看，该物业公司的上级奥园集团成立的奥美佳公司曾书面支持包括秦健宏等多名业主主动违约并愿意承担违约的所有损失包括律师费等，故秦健宏提交该两份经营情况说明具有误导性质，不具备证据的合法证明作用。从关联性说，我方在广州市有多处成功经营的项目，因此该证明无法产生秦健宏认为的不安情形。退一步讲，即使我方后续不能履行义务，也有相应的救济条款，因此该经营情况说明是秦健宏为自己违约开脱责任的理由，不能证明其具备不履行合同的条件。2.确认证据2、4的真实性。但是基于秦健宏是从开发商的手中复制取得，并没有相关部门的确认章，程序上存在重大瑕疵，由于开发商与本案有重大利害关系，故对该证据是存疑的，应从证据合法性方面予以排除。另外，该两份证据在二审中才提交，并不属于新证据，应严格依照民事诉讼的举证责任分配原则由秦健宏承担举证不能的责任。至于关联性，根据涉案租赁合同第1条第2点，该条款是为了保证我方的权利而不是为秦健宏创设义务，因为涉案租赁合同是由我方连续使用八年，因此应确保这八年以内不会产生房屋质量纠纷方面的障碍，而导致我方的经营受阻。而且，证据2、4是由相关职能部门出具，并不是租赁合同双方可以控制的，而本案在产生纠纷之初，涉案房屋已完全具备房屋装修及投入经营的外在客观条件，早进场装修对于双方均有利。在正常情况下，该验收合格表能为秦健宏办理房产证提供条件，但是该验收合格表并不必然导致租赁合同不能履行，而且在产生纠纷时，秦健宏对此没有提出任何异议，在连续收到我方发出的三份函件（包括催告函和解除租赁关系的律师函），秦健宏仍未提出以上理由，故秦健宏在一方面以本合同不能履行或控制的条件来约束我方，另一方面也不及时提出不安抗辩所要求的我方提出其他担保或双方协商解决的任何方式，其已存在客观违约行为，并不以事后理由予以变更。3.证据4中除了2656号案与本案有貌似牵连的关系外，其余案件均与本案没有任何法律关系。其余案件的事实是我方之前委托的其他装修公司产生过法律纠纷，但是并不能证明我方与他们有直接的利益混同，或经营能力受损，故不应作为本案的参考。对于2656号案，该案涉及的纠纷与本案不在同一个小区，经网上查询涉案两地相隔五公里左右，而2656号案的判决结果是双方当事人各有胜负，因该案双方当事人均未上诉而使得该判决发生法律效力。虽然从该案的相关情节可以反映出我方委托的装修公司亚丁公司在经营方面存在不足，但是并不能证明我方有相关过错，而本案我方委托的并不是亚丁公司，因此2656号案也不能证明我方存在经营不良或损害秦健宏的可能，与本案无关。本院认为，针对秦健宏的上诉，二审争议焦点在于涉案租赁合同的效力及合同解除的责任归属问题。对此，具体分析如下：对于秦健宏二审举证，其中《广州市建设工程档案验收合格证》、竣工验收备案表及三份法律文书均系本案一审立案或判决之前即形成，不属于二审新证据，且三份法律文书与本案并无直接关联，本院均不予采纳。而物业公司出具的两份说明，其中关于奥园城市天地项目的并非本案房屋所在楼宇，与本案无关，本院亦不予采纳；至于有关涉案房屋所在的奥园商务中心的说明所载内容，因易成公司在二审中确认其未进入涉案楼盘，也未开展装修和经营，故本院确认该事实。从现有证据及当事人陈述来看，涉案《房屋租赁合同书》及《室内装修委托协议书》均是易成公司、秦健宏经协商后签订，系双方当事人真实意思表示，该合同主体适格，不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应依约履行。一审法院对此认定正确，本院予以维持。根据涉案《房屋租赁合同书》约定，正式起租日为2017年12月1日，且约定秦健宏逾期交楼超过60天的，易成公司有权解除合同，秦健宏应依约支付5个月租金作为违约金，还需归还押金。由于秦健宏未按上述约定时间交楼，易成公司在2017年12月4日向秦健宏发函催告交楼未果后，先后于2018年2月28日、4月20日向秦健宏寄出告知函、律师函，以秦健宏逾期交楼为由明确要求解除合同，并向秦健宏追违约金，由此导致本案纠纷产生。但是，双方签约时，秦健宏并未从开发商处收楼，而上述租赁合同中亦明确约定了“如因开发商延迟交楼等客观原因导致物业迟延交付的，或甲方原因延期收楼的，租期相应顺延”，现秦健宏称其于2018年4月底才收楼，双方当事人均确认涉案房屋所在楼盘于2018年3月23日才通过工程建设规划验收、于2018年3月30日才取得竣工验收备案表，即涉案房屋于2018年3月30日才具备法定交楼条件，秦健宏有权待涉案房屋符合法定交楼条件后再行收楼；再者，涉案《室内装修委托协议书》中亦约定“甲方（秦健宏）签订《房屋租赁合同》，授权乙方（易发公司）代表甲方进行验楼并与开发商办理交楼手续”，但易发公司并无充分举证证明其有依约代秦健宏与开发商办理交楼手续，或者秦健宏已在租赁合同约定的起租日前收楼，故此，易发公司于2018年2月28日发出解除合同的告知函时，涉案房屋并未满足法定的交楼条件，此时秦健宏未在约定的起租日交房的行为并不构成迟延交楼的违约行为，易发公司据此要求解除合同并不满足合同约定的解除权行使的条件。一审法院认定易发公司于2018年2月28日向秦健宏寄送告知函已发生解除合同的效力，缺乏理据，本院依法予以纠正。从签约后双方的履行情况来看，秦健宏签约后未依约向易发公司支付装修费，至今未向易发公司交楼，而易发公司在签约后未向秦健宏支付过押金，并在二审中确认其未对涉案房屋进行装修或经营，涉案项目停滞，其目前无法进入涉案楼盘，很难继续履行下去，即双方均无继续履行合同的意愿，故本院支持易发公司要求解除双方于2016年3月1日签订的《房屋租赁合同书》的主张。因双方当事人均确认涉案《房屋租赁合同书》与《室内装修委托协议书》系主从合同的关系，易成公司要求解除涉案《房屋租赁合同书》的请求也包含了一并解除涉案《室内装修委托协议书》的意思，故本院一并判令解除该《室内装修委托协议书》。但基于上述分析，双方当事人对于涉案合同的解除均有一定责任，在此情况下，易成公司向秦健宏主张违约金的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初6999号民事判决；二、解除秦健宏与广州易成酒店管理有限公司于2016年3月1日签订的《房屋租赁合书》、《室内装修委托协议书》；三、驳回广州易成酒店管理有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费8668元，二审案件受理费8668元，均由秦健宏、广州易成酒店管理有限公司各负担一半。本判决为终审判决。审判长    审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 黄 嵩二〇一九年六月十七日书记员 张冰玲王子侨