山东省平度市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0283民初8476号原告：禚川，男，1987年1月2日生，汉族，住平度市。委托诉讼代理人：张希合，山东北峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐志科，山东北峰律师事务所律师。被告：青岛裕龙润邦置业有限公司（以下简称裕龙公司），住所地：平度市杭州南路199号。法定代表人：毛方国，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：范围，山东乾恒律师事务所律师。第三人：江苏秦汉建设有限公司（以下简称秦汉公司），住所地：江苏省沛县歌风路6号。法定代表人：蔡永峰，总经理。委托诉讼代理人：刘政，山东青凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：文尧，山东青凯律师事务所实习律师。原告禚川与被告裕龙公司、第三人秦汉公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告禚川及其委托诉讼代理人张希合、被告裕龙公司的委托诉讼代理人范围、第三人秦汉公司的委托诉讼代理人刘政、文尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告禚川向本院提出诉讼请求：1、判令被告及第三人继续履行合同，协助原告办理房屋过户手续并交付房屋；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2017年3月14日，原告通过第三人秦汉公司购买被告裕龙公司4-1-1302号房屋一套，房屋总价款458625元，原告当日交纳首付款118625元、手续费2500元、公共维修基金2197元，被告当日为原告出具了收据。后原告多次找被告及第三人办理过户手续并要求交付房屋，被告及第三人至今未予办理，故诉至法院。被告裕龙公司辩称，1、我公司没有与原告签订过书面房屋买卖合同，不知原告要求我公司履行什么合同。2、原告向我公司交纳房款仅锁定了房源，我公司没有与原告就房屋价格协商一致，双方就房屋价格协商一致后可以签订书面买卖合同并办理相应手续。第三人秦汉公司述称，1、涉案房屋原来是被告给我公司的抵账款，原告也是经我公司介绍从被告处购买的房屋，该房屋的所有权归被告，我公司不是合同相对方，没有也不能协助原告办理房屋过户手续。2、原告与被告协商购买房屋的过程、内容，我公司均没有参与。3、我公司与被告之间的经济纠纷已解决，我公司对这套房子不再主张权利。4、我公司未就涉案房屋收取过原告或被告任何费用。综上，请求驳回原告对我公司的诉讼请求。经审理查明，2013年9月6日，被告裕龙公司办理了其开发的包括裕龙润邦住宅小区4号楼1单元1302号楼房在内的商品房预售许可证。2015年10月，第三人秦汉公司与被告裕龙公司签订建设工程施工合同，秦汉公司为裕龙公司开发的裕龙润邦住宅小区多层区及高层区施工单位。在施工过程中，因裕龙公司欠付工程款，2016年9月9日，裕龙公司与秦汉公司签订以房抵工程款协议书，约定被告以裕龙润邦住宅小区4号楼、6号楼的部分房屋合计价款68556481元抵顶工程款，实际履行以附表商品房单价打8.5折进行计算，所附房源明细表中包括4号楼1单元1302号楼房，该楼房建筑面积129.19平方米，单价每平方米4180元。根据上述约定，4号楼1单元1302号楼房抵顶工程款数额为459012元（129.19平方米×4180元×85%）。2017年3月14日，经秦汉公司介绍，原告禚川与裕龙公司达成商品房认购协议，被告当日收取原告首付款118625元、公共维修基金2197元、手续费2500元，并于当日给原告出具了收款收据，三份收款收据均盖有被告财务专用章，收款事由分别为：4-1-1302首付（秦汉）、4-1-1302公维（秦汉）、4-1-1302（秦汉）手续费。原告提供了房屋中介青岛雅拓商贸公司工作人员孙某拍摄的原告与被告工作人员签字的裕龙润邦商品房认购书会签单照片、照片打印件及2017年3月14日原告拍摄的被告财务人员整理原告的收款收据及认购书会签单的视频光盘，并申请证人孙某出庭作证，孙某证实：秦汉公司委托雅拓公司销售顶账房，雅拓公司收取中介费，客户买房子通常把钱交给裕龙公司，原告提供的照片是我从被告处拍摄的，客户交首付的时候必须签认购书，签完之后由裕龙公司售楼处的领导签字，领导签完字之后客户持秦汉公司出具的顶房证明把首付款交上就行了，也就是说领导没有签完字还不能交首付款。原告购买的楼房还需要售楼处赵总签字，赵总签完字才能网签。我在雅拓公司工作期间办理了秦汉公司与裕龙公司顶账房网签手续的大约四五十套，后来出现问题的大约十多套。被告对原告提供的上述证据均不认可。2017年3月14日原告与被告工作人员签字的裕龙润邦商品房认购书会签单内容如下：房屋买受人禚川，联系人韩燕（禚川之妻），两人的身份证号码、通讯地址、邮编、联系电话，销售房号4号楼1单元1302号房，建筑面积129.19㎡，合同单价4050元/㎡，合同总房款523220元，首付金额183220元，付款方式按揭贷款，贷款银行农业银行，贷款金额34万元，付款时间及金额：2017年3月14日交手续费2500元、首付118625元、公维2197元，首付款中剩余64595元未填写付款日期，备注为补，折扣秦汉、毛坯。禚川、韩燕在买受人处签字，被告的置业顾问肖窦窦、销售后台王贵贤、案场经理彭太好、营销总监幺谦在认购书会签单上审核签字，幺谦签字时还写了“手续齐全后办理网签”。会签单中缺被告财务审核人员签字，未加盖被告印章。会签单底部备注：与会签单同时提供《裕龙润邦认购书》及认购人身份证明复印件一份。关于认购书问题，原告称双方签订了认购书，认购书原件在被告处。被告不予认可，称双方没有签订过认购书。后原告找被告办理涉案楼房的网签及贷款手续，被告拒绝办理。2018年1月30日，被告裕龙公司与第三人秦汉公司签订协议书，解除了双方于2015年10月签订的建设工程施工合同及2016年9月9日签订的以房抵工程款协议书，并对退场问题、结算问题进行了约定。协议约定：顶房协议中超出结算总值的剩余房源秦汉公司无条件退还给裕龙公司，结算总值不足部分裕龙公司予以积极办理抵顶商品房手续。现双方已委托第三方对秦汉公司施工的工程造价进行审计，审计报告尚未作出。2019年5月4日、5月8日，原告分别收到平度市供电公司发送的其成功交费100元、10元的短信息，因原告未交过涉案房屋电费，其律师向本院申请调查令，要求到平度市供电公司调取被告变更原告等业主供电账户的证据材料，原告律师持调查令从平度市供电局调取了2019年5月6日供电公司就涉案楼房与禚川签订的供用电协议及2019年5月14日裕龙公司盖章后提交给供电公司的以业主未提供身份证复印件为由要求将包括原告在内的裕龙润邦小区4号楼、9号楼部分业主的电表立户名称变更为裕龙公司公共用户的书面申请，该申请中登记的禚川楼号为“4号楼1单元1302”。原告质证称供用电协议中“禚川”两字不是自己所签，应该是裕龙公司工作人员所签，被告在书面申请中确认了原告是涉案楼房的业主。被告称上述证据不能证明原、被告签订了涉案楼房的买卖协议，原告关于其购买被告涉案楼房的主张不能成立。本案在审理过程中，经原告申请，本院对涉案楼房采取了保全措施。上述事实，有原告禚川提供的收款收据、秦汉公司为原告出具的证明、商品房认购书会签单照片及照片打印件、视频光盘、被告与第三人签订的以房抵工程款协议书、供电公司短信息、原告律师到供电公司调取的供用电协议、被告提供给供电公司的书面申请，被告裕龙公司提供的商品房预售许可证，第三人秦汉公司提供的其与被告签订的无签订日期的解除施工合同及顶房协议的协议书，被告裕龙公司在本院（2019）鲁0283民初282号案件中提供的与第三人在本案中提供的内容一致的2018年1月30日签订的解除施工合同及顶房协议的协议书及本院的庭审笔录在案佐证，业经庭审质证，足以认定。本院认为，原告虽然不能提供涉案楼房商品房认购书会签单的原件，该会签单上也没有加盖被告印章，但原告提供的被告收取其首付款的收款收据、付款当日拍摄的视频光盘、证人孙某的证言与原告提供的会签单照片打印件能够互相印证，证实上述认购书会签单真实存在且原件存放于被告处，故对该证据，本院予以认定。被告工作人员在认购书会签单上的签字均系代表被告的履行职务行为。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原告提供的认购书会签单具备了当事人姓名、商品房的基本状况、销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经收受原告涉案楼房的首付款，在原告律师从平度市供电公司调取的被告提交给供电公司的书面申请中，被告也确认了原告为涉案楼房业主的事实。根据上述司法解释的规定，该认购书会签单应当认定为商品房买卖合同。该商品房买卖合同系原、被告双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务，原告要求被告继续履行合同，符合法律规定，本院予以支持。因原告尚未交齐房款，房屋过户及交付的条件尚不成就，原告要求被告办理房屋过户手续并交付房屋，本院不予支持。原告可在条件成就时另行主张。第三人秦汉公司不是涉案商品房的产权人，未与原告签订商品房买卖合同，也未收取原告房款，其与原告不存在商品房买卖合同关系，原告要求秦汉公司继续履行合同、办理房屋过户并交付房屋，于法无据，本院不予支持。被告的答辩意见不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告青岛裕龙润邦置业有限公司于判决生效之日起继续履行与原告禚川于2017年3月14日签订的商品房买卖合同即《裕龙润邦商品房认购书会签单》。二、驳回原告禚川对第三人江苏秦汉建设有限公司的诉讼请求。三、驳回原告禚川的其他诉讼请求。案件受理费8179元，保全费2813元，共计10992元，由原告禚川负担5452元，由被告青岛裕龙润邦置业有限公司负担5540元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  刘 虹人民陪审员  孙京荣人民陪审员  雍绪栋二〇一九年六月十四日书 记 员  董 蕊