山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0402民初1764号 原告：张利华，女，汉族，1989年3月25日出生，大专文化，英华幼儿园教师，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：李普安，山东全和律师事务所律师。 被告：枣庄中汇住宅开发有限公司（原枣庄市市中区住宅建设开发公司），住所地枣庄市市中区振兴路400号。 法定代表人：王绥金，总经理。 委托诉讼代理人：殷昭际，男，该单位职工。 委托诉讼代理人：任为先，山东明公律师事务所律师。 原告张利华（以下简称原告）诉被告枣庄中汇住宅开发有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人李普安，被告委托诉讼代理人殷昭际、任为先到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告在判决生效之日起十日内将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案并协助原告办理房屋所有权转移登记；2、判令被告自2016年3月17日起至被告将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止以购房款总额(497702元)为基数按照每日万分之一向原告支付违约金；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年7月25日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告所有的位于枣庄市市中区房屋一套。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款497702元。2014年10月22日，被告向原告交付了所购买的商品房。合同约定被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告未按照合同约定将上述材料报产权登记机关备案，未按照合同约定协助原告办理房屋所有权转移登记，致使原告至今未取得房屋所有权证书。被告的行为违反了合同约定，严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特提请诉讼。 被告辩称，一、答辩人没有违约，不应承担违约责任。依据2015年2月28日山东省住房和城乡建设厅、山东省财政厅、山东省民政厅及山东省机关事务管理局下发的《山东省机关事务管理局关于印发》的通知（鲁建发[2015]2号），《山东省住宅专项维修资金管理办法》第十一条“商品住宅的业主应当在办理住宅交付手续前，一次性足额交存首期维修资金”及第十二条“未按照本办法规定交存首期维修资金的，建设单位不得向业主交付房屋，产权登记部门不予受理产权登记申请”之规定，被答辩人经答辩人多次督促、通知至今未缴纳维修资金，因此产权登记部门不予受理被答辩人产权登记申请与答辩人无关，答辩人不应承担被答辩人未予办理产权登记的违约责任。二、办理综合验收备案须被答辩人协助配合，被答辩人对诉争房屋所在小区不能办理综合验收备案有过错，应承担过错责任。依据枣庄市人民政府办公室《关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》（枣政办字(2016)82号）第二条“治理重点”规定“凡未足额交存首期住宅专项维修资金、新建物业质量保修金的房地产开发项目，不予办理竣工综合验收备案”。答辩人开发的东湖明珠小区业主经答辩人多次通知后至今未全部交存个人专项维修资金，因此房产管理部门不予办理竣工综合验收备案系由于被答辩人拒不缴纳专项维修资金造成的，被答辩人主观上有过错，应承担过错责任，答辩人不应向被答辩人承担逾期办理产权登记证的违约责任。三、答辩人对于被答辩人未缴纳专项维修资金没有过错，答辩人没有义务通知被答辩人缴纳和如何缴纳，被答辩人在向房产登记部门申请办理产权登记时产权登记部门应当通知其缴纳该项专项维修资金。四、本案已过诉讼时效，被答辩人的诉求不再受法律保护。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告围绕诉讼请求依法提交如下证据：1、《商品房买卖合同》一份；2、收款收据四份；3、房屋交接明显表一份。被告提交如下证据：1、《山东省住宅专项维修资金管理办法》；2、《关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》；3、通知一张照片两张；4、不动产权证书；5、不动产登记受理凭证。被告对原告提交的证据真实性均无异议，原告对被告提交的证据4、5真实性无异议。原告提交的证据及被告提交的证据4、5，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：被告提交证据1、2、3，能够证明办理产权登记应当交纳维修资金，被告进行了告知。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月25日，原告与枣庄市市中区住宅建设开发公司签订商品房买卖合同一份，其中约定原告购买其开发的位于枣庄市市中区房屋一套，房屋总价款为497702元，该合同第十九条关于房屋转移登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照以下方式处理：。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，原告于2014年7月25日、2014年9月22日、2014年10月21日分三次向被告实际支付购房款497702元。被告于2014年10月22日将上述房屋交付给原告使用。被告曾以东湖明珠小区物业办公室的名义于2018年1月18日张贴通知，要求业主提前到市中区物业管理办公室缴纳住宅专项维修资金。原告至今未交纳住宅维修资金。2019年4月17日，市中区不动产登记中心受理被告商品房初始登记申请。被告于2019年5月14日取得涉案房屋不动产权证书，证号为鲁（2019）枣庄市不动产权第1004101号。 另查明，枣庄市市中区住宅建设开发公司变更为了枣庄中汇住宅开发有限公司。 本院认为：1、关于被告是否违约问题。依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。依据《商品房买卖合同》的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，被告应在约定期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，被告于2014年10月22日将商品房交付原告使用，应在2015年1月20日前履行该义务，被告直至2019年5月14日取得涉案房屋不动产权证书才履行完该备案义务，被告的行为构成违约，应属违约行为。 2、关于是否承担违约责任问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”本案中，《商品房买卖合同》已约定由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。依据上述法律规定及双方约定，被告在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，理应承担违约责任。原告办理产权登记前应当交纳维修资金，被告于2018年1月18日履行了向全体业主通知办理房屋所有权证需要交纳专项住宅维修资金的义务，原告在未交纳住宅专项维修资金的情况下要求被告支付2018年1月18日之后的违约金本院不予支持。 3、关于违约金的计算问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案中，《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”合同约定违约金标准，不违反法律法规的强制性规定，本院予以支持。涉案房屋的实际交付时间为2014年10月22日，被告应在交付使用后90日内即2015年1月20日前将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，该合同约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，原告2019年4月16日提起诉讼，原告要求支付2016年4月16日之前违约金的诉求超过了诉讼时效。原告的违约金应从2016年4月16日开始计算。本案违约金，应以原告缴纳的购房款497702元为基数，按日万分之一标准，自2016年4月16日起至被告通知交纳住宅维修资金之日即2018年1月18日止。 4、被告已经取得涉案房屋的不动产权证书已经履行了将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案的义务，依据《商品房买卖合同》约定和法律规定，被告仍有协助原告办理房屋所有权证转移登记的义务。 综上所述，原告的部分诉求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于本判决生效后三十日内，在原告张利华交纳维修资金后，协助原告张利华办理房屋所有权证转移登记； 二、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张利华支付违约金31952.47元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1044元，减半收取522元，由被告枣庄中汇住宅开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员 张 伟 二〇一九年六月二十日 书记员 裴宝玉