福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0902民初854号 反诉原告：赵桂芳，女，1963年6月13日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 委托诉讼代理人：谢基宁，宁德市蕉城区蕉城法律服务中心法律工作者。 反诉被告：周东几尼，男，1984年3月3日出生，住甘肃省东乡族自治县。 反诉原告赵桂芳与反诉被告周东几尼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。反诉原告赵桂芳的委托诉讼代理人谢基宁到庭参加诉讼，反诉被告周东几尼经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 赵桂芳向本院提出诉讼请求：1.要求周东几尼支付欠付租金截止2018年12月31日止计50100元；2.截止2018年12月30日止的违约金76132.5元；3.立即支付转盘费20000元。4.支付自2019年1月1日起至实际返还房屋之日止，按9800元计算房屋实际占用费。审理过程中，赵桂芳将第二项诉讼请求变更为违约金以50100元为基数从2018年7月5日开始至款项付清之日按月利率2%计算；第四项诉讼请求变更为从2019年1月1日起至2019年3月6日止，按9800元计算租金。事实与理由：2015年4月28日，双方签订一份房屋租赁合同。赵桂芳（甲方）将位于宁德市商店租赁周东几尼（乙方）使用，租金按月7300元计算，按季收取，承租期5年，2016年1月1日开始逐年按10%递增，双方另约定，在同等情况下，乙方有优先承租权。租金押金20000元于终止合同时计算；合同终止转租的转盘费收入20000元给甲方，双方应给予大力支持和配合；被反诉人逾期1个月未缴纳租金，甲方有权终止合同；乙方逾期缴纳租金，除按本月应缴纳的租金外，按逾期金额的日千分之五加收违约金。该合同实际履行后，周东几尼于2018年1月4日、4月2日、10月2日付三笔租金合计67500元、依合同约定租金应付117600元，截止2018年12月30日，尚欠租金50100元及迟延支付租金的违约金76132.5。鉴于周东几尼目前仍占用租赁房屋，周东几尼不仅无权要求返还押金2万元，而且应当支付结欠租金、违约金、转盘费等。 周东几尼未作答辩。 本院经审理查明： 2015年4月28日，赵桂芳（甲方）与周东几尼（乙方）签订房屋租赁合同一份，主要内容为：1.甲方将位于宁德市商店租赁给乙方使用，承租期5年，租金按月7300元计算，按季收取，从2016年1月1日开始逐年按10%递增（即2015年7月1日起每月按7300元收取，2016年1月1日起全年每月按8050元收租金，2017年1月1日起全年每月按8900元收租金，2018年1月1日起全年每月按9800元收租金，从2019年1月1日起参考周边的租金情况，双方进行商定，在同等情况下，乙方有优先承租权），每季租金交纳时间为每季月头5号前付清。2.本次收取租金押金2万元，押金至终止合同时结算。3.甲乙双方需提前终止本租赁合同，乙方应在接到提出方通知的二个月内交还房产，届时租金按实际租期结。转租的转盘费收入，按2万元给甲方。4.乙方逾期1个月未交纳月租金，甲方有权终止合同；乙方逾期交纳租金，除按本月应缴纳的租金外，按逾期金额的日千分之五加收违约金。 周东几尼于2018年1月4日、4月2日、10月3日分别各支付租金22500元，合计67500元。 租赁期间，济南市历下区人民法院对涉案房地产进行司法拍卖，并于2019年3月7日送达拍卖成交裁定书。而截至2019年4月8日，周东几尼仍在使用涉案商铺。 上述事实，有赵桂芳提供租赁合同、银行流水、济南市历下区人民法院送达回证、照片在卷佐证，足以确认。周东几尼未到庭，但提交租赁合同、济南市历下区人民法院拍卖公告，但未说明待证目的，本院经审查认为租赁合同真实性可予以确认，拍卖公告的真实性无法确认，不予采信。 本院认为，案涉租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方均应全面履行各自合同义务。截至2018年12月31日，周东几尼尚欠租金50100元未付，赵桂芳现诉请周东几尼支付上述租金，于法有据，本院予以支持。关于欠付租金的违约金，赵桂芳主张从2018年7月2日起按月利率2%计算，于法不悖，本院予以支持。关于自2019年1月开始的租金，因双方未能就租金另行商定标准，赵桂芳现主张参照上一年度月租金9800元标准计算至2019年3月6日为20906.7元并无不当，本院予以支持。赵桂芳诉请的转盘费2万元，依照合同约定支付转盘费的前提是转租，而本案并不存在此种情形，故赵桂芳该项诉请，没有合同依据，不予支持。周东几尼未到庭，依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条第二项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 周东几尼应于本判决生效之日向赵桂芳支付截至2018年12月31日的租金50100元及违约金（以50100元为基数，从2018年7月5日开始至款项付清之日止按月利率2%计算）。 二、周东几尼应于本判决生效之日向赵桂芳支付自2019年1月1日起至2018年3月6日止的租金20906.7元。 四、驳回赵桂芳的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 反诉案件受理费1113元，其中由赵桂芳负担229元，由周东几尼负担884元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院(上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理)。 审判员  黄常凯 二〇一九年六月三日 书记员  黄彩缤 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 -12-