重庆市第五中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)渝05执异224号案外人：佟小莉，女，1950年7月7日出生，汉族，住重庆市南岸区。申请执行人：重庆航港建设工程（集团）有限公司，住所地重庆市渝北区双凤桥街道空港大道360号远洋航港商1幢3-1，统一社会信用代码91500112765922031W。法定代表人：王礼彬，总经理。委托诉讼代理人：陈兵，重庆静昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨盛会，重庆静昇律师事务所律师。被执行人：重庆元尚元房地产开发有限公司，住所地重庆市大渡口区思源路109号2单元3-24号，统一社会信用代码91500104331667125A。法定代表人：胡可炼，董事长。委托诉讼代理人：陈雅丹，重庆百君律师事务所律师。本院在执行重庆航港建设工程（集团）有限公司（以下简称航港公司）与重庆元尚元房地产开发有限公司（以下简称元尚元公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人佟小莉对执行位于重庆市大渡口区思源路X号X幢2-29房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人佟小莉称，重庆市第五中级人民法院在执行（2018）渝仲字第1441号仲裁裁决中，查封了位于重庆市大渡口区思源路X号X幢2-29号房屋，但在法院查封之前，案外人已与元尚元公司就上述房产签订了商品房买卖合同并办理了网签登记，付清了全部房款，未办理过户登记非案外人原因所致。综上，请求解除对上述房屋的查封。申请执行人航港公司辩称：1.案外人并没有支付购房款，其实质是以物抵债，且其以物抵债的债权真实性存疑，对以物抵债行为，根据司法判例，只能双方自愿履行，不能通过司法诉讼方式进行，若未能履行以物抵债协议，只能其于基础债权关系起诉，不能基于以物抵债协议起诉，因此，案外人无权取得以物抵债的房屋；2.申请执行人对前述房屋有工程款优先权，系法定优先权，即使案外人的债权存在，案外人的债权系普通债权，不能对抗申请执行人的工程款优先权；3.前述房屋属商业性质，不是住宅，不属于消费者权益，案外人系材料供应或零星工程产生的普通债权，其不能对抗申请执行人的工程款优先权；4.案外人仅对商品房买卖合同进行了网签，其实质并没有支付购房款，也没有办理预告登记，网签不能对抗人民法院的查封和执行，以及申请执行人工程款的法定优先权。综上，请求驳回案外人的异议。被执行人元尚元公司对案外人的异议予以认可。本院查明，航港公司与元尚元公司、重庆兴兆海实业有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案，重庆仲裁委员会于2018年12月11日作出（2016）渝仲字第2469号裁决书，裁决确认航港公司与元尚元公司位于重庆市大渡口区思源路X号思源公园东侧“奥立奥”项目工程结算总金额为85,000,000元，截止2018年12月6日，元尚元公司已付航港公司工程款54,513,689元，尚欠30,486,311元，航港公司作为“奥立奥”项目承包人，就前述工程欠款对该项目房屋拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权等内容。该仲裁裁决生效后，因元尚元公司未如期履行义务，航港公司向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2019年1月30日作出（2019）渝05执179号之四执行裁定书，查封了被执行人元尚元公司名下包括位于重庆市大渡口区思源路X号X幢2-29房屋在内的房产。另查明，发包人元尚元公司（甲方）与承包人重庆协阳汇建筑劳务有限公司（乙方，以下简称协阳汇公司）签订《奥立奥项目公共过道装饰、隔板、外墙涂料装饰、屋面及地下室整改施工合同》，约定：甲方将“奥立奥”1、2#楼及裙楼过道、屋面及地下室整改项目发包给乙方，工程包干价1,860,000元，完工日期2018年12月15日。2018年12月4日，元尚元公司（甲方）与协阳汇公司（乙方）签订《抵房协议》，约定：甲乙双方就《奥立奥项目公共过道装饰、隔板、外强涂料装饰、屋面及地下室整改施工合同》产生费用用于购买甲方开发的奥立奥项目商品房一事，达成如下协议：1.乙方采取一次性付款方式购买甲方开发的奥立奥项目商品房，具体房号：重庆市大渡口区思源路X号X幢2-17，房屋价款210,718元，重庆市大渡口区思源路X号X幢2-29，房屋价款259,083元，重庆市大渡口区思源路X号X幢2-21，房屋价款285,855元，以上房屋总价款755,656元；2.甲乙双方一致同意，以甲方所欠乙方款项抵偿乙方应支付给甲方的购房款755,656元；3.甲方所欠乙方款项的具体明细：（1）甲乙双方确认：甲乙双方因履行《奥立奥项目公共过道装饰、隔板、外墙涂料装饰、屋面及地下室整改施工合同》及《进度表》核定的金额作为本协议抵房金额，即甲方尚欠乙方款项219,235元；（2）甲乙双方与重庆欣阳停车场管理有限公司（以下简称欣阳公司）签订的《债权转让协议》中乙方从欣阳公司受让的债权金额315,638.82元；（3）甲乙双方与重庆鹏阳科技有限公司（以下简称鹏阳公司）签订的《债权转让协议》中乙方从鹏阳公司受让的债权转让金额155,079.62元；（4）甲乙双方与重庆仁迈建筑智能化工程有限公司（以下简称仁迈公司）签订的《债权转让协议》中乙方从仁迈公司受让的债权转让金额75,448元；4.甲乙双方一致同意，乙方用上述债权一次性抵扣应支付上述房屋的总房款755,656元；5.甲方同意乙方或乙方指定的其他自然人作为上述房屋的购房人，并配合乙方办理相关手续；5.甲乙双方签订本抵房协议后，乙方或乙方指定购房人根据甲方通知，与甲方签订《商品房买卖合同（正式）》。同日，协阳汇公司（甲方）与欣阳公司（乙方）、元尚元公司（丙方）签订《债权转让协议》，约定：乙方将其因《机械式停车设备综合管理合同》为丙方提供机械式停车设备综合管理服务对丙方享有的债权315,638.82元转让给甲方。同日，协阳汇公司汇（甲方）与鹏阳公司（乙方）、元尚元公司（丙方）签订《债权转让协议》，约定：乙方将其因《活动策划、礼品采购、渠道代理服务合同》为丙方提供活动策划、礼品采购、渠道代理服务对丙方享有的债权155,079.62元转让给甲方。同日，协阳汇公司（甲方）与仁迈公司（乙方）、元尚元公司（丙方）签订《债权转让协议》，约定：乙方将其因《奥立奥项目智能化安装工程合同》为丙方提供奥利奥项目智能化安装工程服务对丙方享有的债权75,448元转让给甲方。协阳汇公司向元尚元公司出具《指定购房人确认书》，载明：根据我司于2018年12月4日与元尚元公司签订的《抵房协议》，指定佟小莉为重庆市大渡口区思源路X号X-2-29号房屋的不动产权登记人，请元尚元公司协助办理购房手续。2018年12月7日，元尚元公司（甲方）与佟小莉（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买重庆市大渡口区思源路X号X幢2-29房屋，建筑面积37.12平方米，用途为非住宅办公用房，总成交金额259,083元，乙方于2018年12月7日向甲方支付房款259,083元，甲方应在2019年3月31日前将商品房交付乙方使用。2019年1月8日，元尚元公司出具《售房专用收据》，载明：收到佟小莉缴纳的奥立奥项目X-2-29号房款259,083元，备注为协阳汇公司抵款房。还查明，上述房屋尚未交付佟小莉。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽然案外人佟小莉在本院查封前就案涉房屋与被执行人元尚元公司签订了书面买卖合同，但其系采取以物抵债方式支付的房款，本质上属于以房抵债行为，并非真实的房屋买卖，且未占有案涉房屋，故其对案涉房屋不享有能够排除执行的实体权益，对其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人佟小莉的异议请求。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 胡 蓉审判员 余 梅审判员 刘用辉二〇一九年六月二十六日书记员 刘夏吟