昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0114民初3938号原告：杨泽芬，女，1968年10月3日生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：余树学、许兴华，北京市昌久（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南航空房地产开发经营有限公司，住所地：昆明市七甸街道小哨箐呈贡工业园区管委会。法定代表人：万能松。统一社会信用代码：915301007506864518。委托诉讼代理人：马莉菱，云南乐浮律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南皇凯投资有限公司，住所地：昆明市呈贡米兰园工业园区管委会。法定代表人：潘孜奕。被告：昆明凯诚房地产开发有限公司，住所：昆明市米兰园工业园区管委会。法定代表人：王华标。原告杨泽芬与被告云南航空房地产开发经营有限公司（以下简称：航空地产）、云南皇凯投资有限公司（以下简称：皇凯公司）、昆明凯诚房地产开发有限公司（以下简称：凯诚公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案受理后，依法适用普通程序于2019年4月1日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人，被告航空地产的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，被告皇凯公司与凯诚公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令第一被告云南航空房地产开发经营有限公司依据原告与第三被告所签订的《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》所约定的购房价格及房屋户型与原告签订选房确认书和商品房购销合同；2.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2009年7月24日，原告与被告昆明凯诚房地产开发有限公司签订《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》，预约购买涉案教职工住宅即航空艺术港，在取得预售许可证后签订正式的《商品房购销合同》，并约定所购房屋类别价格范围等内容，除不可抗力因素外，甲乙双方不得单方更改或拒绝本认购书所约定的条款。凯诚公司为原告预留房源，待确定开盘销售后通知原告签订选房确认书，并签订商品房购销合同。其后，原告根据约定交纳了诚意金50000元。经另案诉讼已生效的（2016）云0114民初1331号民事判决书确认：2018年1月18日云南皇凯投资有限公司与凯诚公司合作开发经营航空艺术学院教职工住宅项目，凯诚公司独立承担投、融资工作；2010年8月28日皇凯公司与云南航空开发经营有限公司签订合作协议，云航公司已取得云南艺术学院教职员住宅项目的开发用地，约定合作开发、经营；2010年9月1日皇凯公司与凯诚公司签订协议，约定凯诚公司退出云南艺术学院教职工住宅项目，不再参与该项目的开发、经营或投资、融资相关工作，已按照《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》签订并缴纳诚意金的教职工的房源由皇凯公司负责解决，凯诚公司在该认购书中的合同权利、义务由皇凯公司承担，凯诚公司同时承担连带责任。2014年1月1日，皇凯公司签署《云南皇凯投资有限公司关于教职工住宅推进情况的函》，云南艺术学院教职工住宅项目系与云航公司合作开发、经营，云航公司向皇凯公司提供房源，待涉案项目取得商品房预售许可证后皇凯公司可就项目房源即可进行选房销售工作。2014年1月2日，云航公司和皇凯公司共同致函昆明市住房和城乡建设局，共同签署《关于申请办理“航空艺术港”预售许可证有关情况的说明》，云航公司向皇凯公司提供712套房源进行销售，用于解决云南艺术学院教职工住宅问题，双方就开发、经营云南艺术学院教职工住宅问题，2014年1月6日，云航公司、皇凯公司、云南艺术学院、云南省住建厅等多个部门联合签署《关于云南航空艺术港商品房预售许可证相关问题研究的会议备忘》，云航公司与皇凯公司就云南艺术学院教职工住宅项目纠纷达成共识，双方继续合作开发经营，由云航公司负责取得商品房预售许可证。2014年1月9日，云航公司就“航空艺术港”项目取得商品房预售许可证。综上，原告已按商品房预约合同约定交纳诚意金，所涉商品房已取得商品房预售许可证，因此凯诚公司和皇凯公司应当继续履行《认购书》，通知原告选房，并签订商品房买卖合同，同时，云航公司作为该项目的合作开发、经营方，应当对皇凯公司在建设、销售涉案项目房屋过程中应履行的义务承担连带责任，因此云航公司应当对继续履行《认购书》的有关义务承担连带责任。鉴于云航公司系涉案项目商品房预售许可证的开发企业，云航公司应当与原告签订选房确认书和商品房购销合同，并与皇凯公司、凯诚公司将原告所缴纳诚意金转化为商品房购销合同中的首付款。原告多次催告云航公司、皇凯公司、凯诚公司继续履行预约合同，但三被告在合理期限内仍未履行。故原告为维护自身合法权益，诉至法院，望依法裁判。被告航空地产答辩称：我公司与原告没有任何的法律关系，不是适格的当事人；原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。被告皇凯公司与凯诚公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，在答辩期内未提交书面答辩意见，在举证期间内未向本院提交任何证据材料及书面质证意见，视为其放弃答辩、举证、质证以及辩论的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认定如下：原告提交的认购书、确认书及收款收据均系原件，本院对其真实性、合法性及关联性均予以认定；原告提交的其余证据虽系复印件，但能够相互印证，本院对其真实性予以认定，至于能否证明原告的证明观点，本院于后评述；被告提交的所有证据，原告对其真实性无异议，本院亦予以认定，证据证明观点，于后评述。本院经审理认定事实如下：2009年7月24日，原告杨泽芬（甲方）与被告凯诚公司（乙方）签订一份《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》。该认购书约定：甲方自愿认购由乙方开发的呈贡新区教职工住宅物业、并自愿交纳50000元诚意金；甲方根据楼层不同按每平方米约2900元至3180元之间的价格选择乙方开发物业中的复式洋房，建筑面积约为164平方米；甲乙双方签订《商品房购销合同》时，甲方将《内部申请认购书》及诚意金收据退还给乙方，乙方另行向甲方出具定金收据，申请诚意金转为合同首付款；该认购书自甲方签字、乙方盖章后即生效。2009年7月24日，凯诚公司出具收款收据一份，载明收到杨泽芬内部申请认购诚意金50000元。2010年9月1日，皇凯公司（甲方）与凯诚公司(乙方)签订一份协议书，协议确认：云南艺术学院文华学院配套教职工住宅项目由凯诚公司开发经营，凯诚公司独立承担项目投、融资工作；2010年8月28日，皇凯公司与云南航空房地产开发有限公司达成并签订《合作协议书》，云南航空房地产开发有限公司已取得该项目的开发用地，云南艺术学院文华学院配套教职工住宅项目由云南航空房地产开发有限公司开发、经营。基于以上情况，皇凯公司与凯诚公司达成如下协议：凯诚公司退出该项目，不再参与该项目的开发、经营或进行该项目的投资、融资相关工作；已按照《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》签订并缴纳诚意金的教职工的房源由皇凯公司负责解决，凯诚公司在该认购书中的合同权利、义务由皇凯公司承担，凯诚公司同时承担连带责任；协议签订后，凯诚公司不得与任何单位或个人签订认购书，已签订的认购书应全部移交给皇凯公司，并由双方备案登记加盖双方公章；凯诚公司前期工作中，凡未经皇凯公司书面认可的事宜，全部由凯诚公司独立承担责任；凯诚公司退出项目后，不得以任何名义或授权他人进行该项目的开发、经营、销售等事宜，否则由其自行承担责任。此外，协议约定在双方签字盖章后生效。另查明，被告航空地产于2011年通过出让方式取得本案涉案项目的国有土地使用权和建设用地规划许可证，并于2012年取得房屋建筑工程施工许可证。本院认为，原告向本院提交的内部申请认购书明确了双方当事人的基本情况，载明了拟认购住宅户型、参考建筑面积、及价款浮动区间，并约定在选房并确定单价后签订商品房买卖合同，认购书不包括房屋具体座落、房屋价款、支付方式及房屋的交付条件、时间等商品房销售合同的主要条款，仅系为双方签订商品房买卖合同所做的准备，故该认购书性质应认定为商品房预约合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据上述法律规定，预约合同一方当事人若不履行订立买卖合同的义务，对方可以要求其承担违约责任，但该违约责任的形式不应包含继续履行即强制要求订立买卖合同，理由如下：《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”该条法律规定确立了合同的意思自治原则，该原则系合同法基本原则，而强制缔约明显违反了上述法律规定和原则。《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。”根据上述论述和法律规定，原告要求被告根据认购书的约定继续履行与其签订商品房买卖合同的诉讼请求系法律上履行不能，故依法不能支持。此外，本案认购书系原告与被告凯诚公司签订，被告凯诚公司系认购书债务的承担者。债务承担需有债务承担人承债的真实意思表示，并与原债权人、债务人达成合意。被告皇凯公司通过于2010年9月1日与凯诚公司签订的协议书加入到认购书的债务中，但并无证据证明被告航空地产与其余两被告达成过认购书中所确定的债务的承担协议。原告仅以航空地产与皇凯公司合作开发本案涉案项目为由认为被告航空地产应当承担认购书中的义务的主张缺乏法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第一百一十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告杨泽芬的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告杨泽芬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  李建华人民陪审员  尹 绍人民陪审员  李雪娟二〇一九年六月四日书 记 员  宋娟玲