广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初1291号原告：深圳市万科物业服务有限公司中山分公司，住所地广东省中山市南区城南一路5号万科城市风景花园（友臻苑D座物业管理用房），统一社会信用代码91442000763828201J。法定代表人：严雄波，公司总经理。委托诉讼代理人：杨一豪，公司员工。委托诉讼代理人：李雪君，公司员工。被告：刘军，男，1967年10月18日出生，汉族，身份证住址广东省中山市，原告深圳市万科物业服务有限公司中山分公司（以下简称万科物业中山分公司）与被告刘军物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业中山分公司委托诉讼代理人杨一豪、李雪君，被告刘军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业中山分公司向本院提出诉讼请求：被告刘军支付2017年4月1日止2018年9月30日期间共18个月的物业管理费25571.70元及违约金3307.27元和2016年5月12日至2018年9月30日期间共29个月的车位管理费1145.81元及违约金239.74元[违约金计算方法：以每月物业管理费1460.65元为基数（包含车位费），分别从欠费当月/次月15日起按0.05%利率计算至清偿之日止，暂计至2018年9月30日为3547.01元]，以上合计30264.52元。事实与理由：2016年4月22日，被告与中山市万科置业有限公司（以下简称万科置业公司）签订《商品房买卖合同》，约定被告购买广东省中山市东区东苑南路112号万科朗润园一期15幢1座的物业，该物业建筑面积315.70平方米，并约定交楼时间为2016年5月11日前；房屋的物业费收费标准为4.5元/月/平方米，车位的物业服务费为40元/月；物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应于每月15日前交纳物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期缴纳，每逾期一日，应交纳欠费总额的0.1%作为违约金（原告主动调整为按0.05%计算）。被告共拖欠2017年4月1日至2018年9月30日房屋物业服务费及2016年5月11日至2018年9月30日车位物业服务费，且经原告催收仍不支付。被告刘军辩称：1.《前期物业服务合同》违反了《物业管理条例》第二十四条第二款的强制性规定，应依法确认无效。根据《物业管理条例》第二十四条第二款规定，只有经过招投标程序或经相应主管部门的批准程序成立的前期物业服务合同才合法有效，违反上述程序的，应依据《中华人民共和国合同法》规定被确认为无效合同。原告虽提交了《前期物业服务合同》，但未提交该合同符合《物业管理条例》第二十四条第二款规定的招投标文件或中山市人民政府房地产行政主管部门的批准文件，故《前期物业服务合同》应依法被确认无效；2.原告与万科置业公司于2010年7月20日签订了《前期物业服务合同》，合同有效期至2015年7月19日止，被告于2016年才购买了案涉物业，故《前期物业服务合同》与本案无关；3.《前期物业服务合同》是无效合同，根据《物业管理条例》第五十七条规定，原告应接受中山市人民政府房地产行政主管部门的行政处罚，原告是违法物业服务企业；4.原告未举证为朗润园小区提供了物业服务、服务内容及服务期限，故其要求被告交纳物业服务费缺乏事实依据。朗润园小区存在私挖地下室、私搭乱建等乱象，原告未尽职责履行报告及制止义务，导致被告物业围墙倾斜，物业价值贬值；5.即使原告能举证已按《前期物业服务合同》约定提供了物业服务，其本案诉求亦已超过2年诉讼时效。合同有效期至2015年7月19日，原告未举证有续签合同，或产生诉讼时效中止、中断事由，故本案纠纷诉讼时效应自2015年7月20日起开始计算，原告于2018年10月22日起诉，显然已超过2年诉讼时效；6.原告未提供营业执照、一级资质证明及物业收费标准的政府批准依据，根据《中山市物业管理条例实施细则》第七条规定，业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，原告按4.5元/平方米收费没有依据，违约金亦没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：万科物业中山分公司是于2004年6月21日登记成立的有限责任公司，经营范围包括物业管理、维修、服务等。2010年7月20日，万科置业公司作为甲方、万科物业中山分公司作为乙方，签订《前期物业服务合同》，双方约定：甲方委托乙方对位于中山市东区库充土名大沙江的朗润园花园小区提供前期物业服务，合同期限自2010年7月20日起至2015年7月19日止，如合同到期，乙方同意继续履行合同且未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同的，则合同继续有效；物业管理区域内物业服务收费实行酬金制，物业服务资金由业主按期拥有物业的建筑面积预交交纳，具体标准是联排别墅为4.5元/月/平方米；物业服务资金按月缴纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期物业服务资金，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的1‰向乙方支付违约金；车位服务费收费标准为40元/个/月。合同还约定了其他事项。朗润园小区未成立业主委员会，万科物业中山分公司未于合同期满后续签合同，或重新签订物业服务合同。刘军、朱建萍作为买受人在与万科置业公司作为出卖人于2016年4月22日签订的《商品房买卖合同》销售合同附件-物业管理部分中签字确认：卖方已在项目销售前与前期物业服务企业签订了《前期物业服务合同》，买方已阅读、理解并承诺遵守《前期物业服务合同》中的相关权利义务。刘军、朱建萍是广东省中山市东区东苑南路112号万科朗润园1期15幢1座及地下车库166、167号的业主（产权登记时间是2016年7月4日，各占二分之一份额，万科物业中山分公司确认仅向刘军主张本案权利），房屋建筑面积315.70平方米，依据合同约定，刘军每月应交物业服务费为1420.65元（315.70平方米×4.5元/平方米）。刘军交纳了广东省中山市东区东苑南路112号万科朗润园1期地下车库166号的车位服务费，但未交纳案涉房屋的物业服务费及167号的车位服务费，万科物业中山分公司经催讨无果遂诉至本院，主张本案实体权利。刘军提交照片拟证明朗润园小区存在私搭乱建及私挖地下室等情况，但万科物业中山分公司未尽职责履行制止义务，万科物业中山分公司确认案涉小区存在上述问题，但辩称其方已向违建、改建业主发出整改通知，物业服务企业无阻止权利，只能尽提醒义务，且就违建、改建问题曾向有关行政主管部门报告。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。根据原、被告诉辩主张，本案争议焦点在于：一、《前期物业服务合同》是否有效；二、万科物业中山分公司是否已尽职责提供物业服务。关于焦点一：万科物业中山分公司是经登记成立的具有物业管理服务资质的有限责任公司，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效。……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”关于前述法律中的“强制性”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条作出如下解释规定“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。”《物业管理条例》第二十四条第一款规定“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”该条款并非强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，小区开发商是否通过招投标方式选聘物业服务企业，不影响其采取其他方式与物业服务企业签订的前期物业服务合同的效力。刘军辩称万科物业中山分公司不具备物业服务资质、未履行招投标手续而致合同无效的抗辩，理据不足，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”建设单位万科置业公司与万科物业中山分公司签订的《前期物业服务合同》，对作为业主的刘军具有约束力。合同期满后，建设单位虽未与万科物业中山分公司续签合同，但根据双方对合同期满后的约定，结合万科物业中山分公司对朗润园小区物业继续管理服务事实，双方签订的合同继续有效，万科物业中山分公司与小区业主形成事实上的物业服务合同关系。万科物业中山分公司对刘军的物业履行管理服务，刘军应向万科物业中山分公司支付相应物业服务费。关于焦点二。万科物业中山分公司确认朗润园小区存在违建、改建等事实，但未充分举证已对上述私搭乱建问题履行过通知、整改及及时报告等辅助性管理职责，由于案涉小区上述问题是导致刘军拒交物业服务费的主要原因，本院认为万科物业中山分公司在提供物业管理服务中存在一定瑕疵，故对其违约金诉求不予支持。但刘军未再举证万科物业中山分公司在日常物业服务中，存在其他未尽职履行主要管理义务的行为，前述辅助性管理瑕疵亦不构成根本违约或不交纳管理费的合理抗辩，故刘军应按《前期物业服务合同》约定及法律规定，承担支付物业服务费的责任。经核算，刘军应向万科物业中山分公司支付2017年4月至2018年9月期间的物业服务费25571.70元（1420.65元/月×18个月）及2016年5月12日至2018年9月30日期间167号车位的车位服务费1145.81元（40元/月×28个月+40元/月÷31天×20天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘军于本判决发生法律效力之日起七日内向原告深圳市万科物业服务有限公司中山分公司支付2017年4月至2018年9月期间的物业服务费25571.70元，及2016年5月12日至2018年9月30日期间的车位服务费1145.81元；二、驳回原告深圳市万科物业服务有限公司中山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费557元（原告深圳市万科物业服务有限公司中山分公司已预交），由原告深圳市万科物业服务有限公司中山分公司负担65元，被告刘军负担492元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告深圳市万科物业服务有限公司中山分公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  伍青花人民陪审员  冯艳玲人民陪审员  张泳妍二〇一九年六月十二日书 记 员  何惠怡书 记 员  黄慧珍