托克托县人民法院民事判决书（2019）内0122民初417号民事判决书（2019）内0122民初417号原告:常宝青,男,职工，住托克托县。原告:薛东梅,女,会计，住托克托县。委托诉讼代理人：常宝青（系薛冬梅丈夫），住托克托县。被告:内蒙古泰禾房地产开发有限公司,住所地呼和浩特市回民区工人西村北六巷龙翔小区综合1号楼2单元3层。统一社会信用代码：91150100733280556K。法定代表人:王树旗，该公司总经理。委托诉讼代理人：王强，男，该公司副总经理。原告常宝青、薛冬梅与被告内蒙古泰禾房地产开发有限公司（以下简称泰禾公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告常宝青、原告薛冬梅的委托诉讼代理人常宝青,被告泰禾公司的委托诉讼代理人王强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。常宝青、薛冬梅向本院提出诉讼请求：一、请求判令继续履行双方之间的《商品房买卖合同》；二、请求判令被告支付原告逾期交付房屋的利息50120.68元(以已付房款385050元为基数,自应交付房屋之日2016年8月31日起至起诉日2018年10月31日止按银行同期贷款利率计算),以后利息顺延计算直至实际交付为止；三、请求判令被告支付原告逾期交付房屋的违约金60991.92元(以商品房价款385050元为基数,自交付房屋之日2016年8月31日起至起诉日2018年10月31日止每日按万分之二的利率计算)以后违约金顺延计算直至实际交付为止;利息和违约金共计:111112.6元；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：常宝青、薛冬梅与被告泰禾公司于2015年9月7日签订了编号为2015-0001858的《商品房买卖合同》,约定泰禾公司向常宝青、薛冬梅出售位于呼和浩特市托克托县东胜大街与通道路交汇处东北角泰禾?凤凰城8号楼1单元4层402室的房屋一套,面积为:136.06平米,价格为每平米2830元,总价款385050元,付款方式为首付155050元,余款230000元以公积金货款的方式支付,交付房屋的时间为2016年8月30日前。《商品房买卖合同》第五条第项同时约定:除遇不可抗力外,甲方(被告)如未按本合同第三条约定日期交付商品房并超过30日的,乙方(原告)有权要求双方商品房买卖合同继续履行,并且甲方应支付乙方已付款利息,利息自甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日为止按银行同期贷款利率计算,此外,甲方还应每日按商品房价款的万分之二向乙方支付违约金。合同签订后,常宝青、薛冬梅按照合同约定向泰禾公司支付了全部购房款385050元,泰禾公司向常宝青、薛冬梅开具了销售不动产统一发票。但泰禾公司房屋至今为止一直未能交付,远远超过了合同约定的交付商品房的时间,泰禾公司的行为严重损害了常宝青、薛冬梅的合法权益。因此，常宝青、薛冬梅向本院提起诉讼。泰禾公司辩称，一、泰禾公司已经于2018年6月16日公告通知全体购房人办理交房手续，但原告一直拖延未办理相关手续，因此其诉讼请求没有事实依据。2015年9月7日，原告与泰禾公司签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定，甲方（及泰禾公司）于2016年8月30日前，将验收合格的房屋交付乙方（即原告）使用，如遇不可抗力，不能履行合同的，则变更合同，合同第五条约定，甲方若逾期交房超过30日的，合同继续履行的，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房至次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，甲方还应每日按商品房价款的2‰向乙方支付违约金。但泰禾公司已经于2018年6月16日对外发布交房公告，通知泰禾?凤凰城全体业主到售楼部办理房屋入住手续。公告发出后其他购房人已经办理了交房手续并且入住，原告未及时办理交房手续是个人原因导致的，泰禾公司对此不存在过错，因此不应支付2018年6月16日及之后的违约金。二、原告通知主张了已付购房款的利息损失和违约金，总额过分高于原告的实际损失，依据《合同法》相关规定，请求法院予以调整。合同第五条约定若逾期交房超过30日的，应按照银行同期贷款利率计算已付款利息，并以商品房价款的万分之二按日支付违约金，本案中，合同约定的违约金和利息的利率合计为11.95%，根据《合同法》相关规定，请求法院予以调整减少。常宝青、薛冬梅围绕诉讼请求依法提交的证据为：《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、购房情况调查回函、销售不动产发票2张；证明：泰禾公司违约，应支付常宝青、薛冬梅所购房款的利息和违约金，支付起诉费用，尽快交付房屋钥匙。泰禾公司质证认为：认可以上证据。本院对常宝青、薛冬梅举证的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、购房情况调查回函、销售不动产发票2张予以认定。泰禾公司为支持其答辩理由向本院提交的证据为：2018年6月16日重要公告；证明：泰禾公司于2018年6月16日通知业主房屋可以交付。常宝青、薛冬梅质证认为没有见过。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月7日，常宝青、薛冬梅作为乙方与甲方泰禾公司签订了《商品房买卖合同》，该合同载明：第一条商品房情况。该商品房销售许可证号：2015-006-009，项目名称：泰禾?凤凰城1#、2#、3#、4#、5#、7#、8#、10#、11#，商品房座落：呼和浩特市托克托县，东胜大街与通达路交汇处东北角8-1-402，设计用途住宅，建筑结构钢混结构，建筑层数为6层。建筑面积136.06平方米，其中：套内建筑面积124.49平方米，公共部位分摊间面积11.57平方米。第二条商品房价款。商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为2830.00元（币种：人民币），价款为：385050.00元（币种：人民币），计叁拾捌万伍仟零伍拾元整（大写）。第三条商品房交付及交付日期。商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方于2016年8月30日前，将符合上述条件的房屋交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按下列第1种方式处理：1.变更合同。2.解除合同。第四条乙方付款形式及付款时间。双方约定，乙方按下列第3中形式付款，商品房正在新建商品房预售资金监管中的，乙方应将全部商品房价款存入甲方新建商品房预售资金监管账号：1.一次性付款的，乙方应于_____前，一次性存入商品房全部价款_____元。2.贷款付款的，乙方应于_____前，一次性存入商品房首付款_____元，其余价款办理贷款。3.公积金贷款见附件五补充合同。第五条甲方逾期交付商品房的处理。除遇不可抗力外,甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的,乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列的第____种约定，追究甲方违约责任：1.合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的2o/ooo向乙方支付违约金。2.解除合同。甲方应退还乙方已付款、支付已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的2o/ooo向乙方支付违约金。乙方的实际损失超过甲方支付的违约金时，甲方还应承担赔偿责任。第六条乙方逾期付款的处理。乙方如未按本合同第四条约定的日期付款，逾期在30日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，甲方有权按照下列的第____种约定，追究乙方违约责任：1.合同继续履行。乙方应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，乙方还应每日按商品房价款的2o/ooo向甲方支付违约金。2.解除合同。乙方应每日按商品房价款的200o/ooo向甲方支付违约金。第七条商品房建筑面积与销售面积差异的处理。商品房建筑面积以房屋所有权证记载面积为法定依据。商品房建筑面积与甲方销售面积差异不超过±3%（包括±3%）的，每平方米价格保持不变，商品房价款按房屋建筑面积与销售建筑面积的差异多退少补。面积差异超过±3%的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期存款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超过3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%。应设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。第八条商品房质量及保修责任。甲方交付的商品房的质量和设备等应符合国家有关规定和甲方的承诺（见附件三），未达到国家规定标准和承诺的，甲方应承担责任。在乙方正常使用情况下，甲方应按照《住宅质量保证书》的规定履行保修职责。因乙方擅自拆改造成损坏的，甲方不承担责任。第九条商品房配套设施运行的约定。下列配套设施运行日期约定如下：1.上水2016-8-30达到使用条件；2.下水2016-8-30达到使用条件；3、供电2016-8-30达到使用条件；4.燃气（气源种类）2016-8-30达到设备安装完毕，具备通气条件，具体通气时间按燃气公司有关规定执行；5.暖气2016-8-30达到使用条件。上述配套设施未按约定日期运行的，甲方90日内采取补救措施，并赔偿乙方损失；超过上述约定期限的，甲方应赔偿损失，并且每项还应按商品房价款的0%向乙方支付违约金。第十条商品房设计变更的约定。甲方未征得乙方同意，不得擅自边商品房的房屋设计和环境布局（见附件四）。确需变更的，甲方应自设计变更方案确定之日起30日内与乙方协商。乙方同意变更的，双方订立补充合同。乙方不同意变更，或甲方擅自变更的，乙方有权解除合同。解除合同的，甲方应退还乙方已付款、支付已付款的利息，利息自乙方付款之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应按商品房价款的0%向乙方支付违约金。第十一条商品房交接。商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。第十二条商品房权属登记。双方约定，在下列第1种期限内，办结房屋权属转移登记：1.自初始登记完毕之日起90日。2.订立本合同时，房屋尚未建成的，自房屋交付使用之日起90日；订立合同时房屋已竣工的，自合同订立之日起90日。由于甲方的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，按下列第____种约定处理：1.合同继续履行。甲方应按房屋价款的1%向乙方支付违约金。2.解除合同。甲方应退还乙方已付款、支付已付款利息，利息自乙方付款之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同我贷款利率计算。此外甲方还应按商品房价款的1%向乙方支付违约金。第十三条商品房预告登记。双方按下列第1种约定，办理房屋权属预告登记：1.乙方向房屋权属登记机关申请房屋权属预告登记。第十四条前期物业管理。甲方已向乙方明示备案的《前期物业管理服务合同》及《业主公约》，乙方对该合同及公约相关内容予以书面确认，并承诺遵守。第十五条权属纠纷和债权债务纠纷的约定。甲方保证在交付商品房时，无权属纠纷和债权债务纠纷，如存在权属纠纷和债权债务纠纷，由甲方承担全部责任。第十六条争议处理。本合同发生争议，甲乙双方应协商解决。协商不成时，按下列第2种方式处理：1.向_____仲裁委员会申请仲裁。2.向人民法院提起诉讼。第十七条合同附件。本合同未尽事宜，甲乙双方另行订立补充合同（见附件五）。附件一至附件五均为本合同不可分割的部分，具有同等效力。第十八条合同份数。本合同连同附件共14页，一式四份，甲、乙双方各执一份，备案机关存留一份，其他__份由乙方持有备用，具有同等效力。第十九条合同生效。本合同自甲乙双方签字或盖章之日起生效。当事人另有约定的，按照其约定。2015年9月12日，泰禾公司向常宝青出具《销售不动产统一发票》，该发票载明：常宝青向泰禾公司支付购房款155050元；2016年4月20日，泰禾公司向常宝青出具《销售不动产统一发票》，该发票载明：常宝青向泰禾公司支付购房款230000元。据泰禾公司与常宝青签订的《商品房买卖合同补充协议》载明：“第一条买受人自愿购买出卖人开发建设的泰禾·凤凰城8幢1单元4层402号房屋（以下简称该商品房），该项目是托县房地产市场高端智能化小区，也是托县唯一多层框剪结构的建筑，小区配备专业化的物业服务管理公司进行全方位的智能化管理，原项目设计方案符合国家设计标准，但是为了全面提升小区高品质及买受人生活的便捷性，经买受人统一提升智能化管理，产生的费用由买受人承担（智能化可视楼宇对讲系统，智能水表等）共计：6180元，交付钥匙时由买受人一次性付清。第二条买受人按约定按期交付房屋全款后，出卖人具备交付条件，出卖人发出通知书15日内，买受人未能在交房通知书确定的时间内办理房屋交接手续的，视为出卖人已按约在交房通知书载明交房日期向买受人交付房屋，房屋及其设施的保修服务期限等及房屋所产生的费用（含取暖费、物业管理费等）的起算日为交付通知书载明的交房日期，由此而产生的费用及违约金由买受人承担。第三条免费车位配比为1:1第四条买受人不得对该商品房配套的设施进行改动，否则所造成的一切后果由买受人承担，买受人购买的物业，如果要求对结构进行改造，必须取得设计单位同意或者取得相应资质的设计单位提供设计方案并经相关部门审查同意和出卖人同意，方可进行改造施工，出卖人不承担改造施工的责任。第五条关于补充协议效力的特殊约定，本协议一式贰份，出卖人持有壹份，买受人持有壹份，自双方签字盖章之日起生效，本协议为《买卖合同》不可分割的组成部分，与《买卖合同》具有同等法律效力。如本补充协议与《买卖合同》约定内容不一致，则以本补充协议为准，本《补充协议》未提及的内容，仍以《买卖合同》的约定为准。”因常宝青、薛冬梅与泰禾公司就交房问题发生争议，常宝青、薛冬梅向本院起诉。本院认为，常宝青、薛冬梅与泰禾公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，该合同合法有效。该《商品房买卖合同》对房屋交付时间及违约责任已进行明确约定，双方对于房屋具备交付条件，可以交付的事实均无异议，本院对常宝青、薛冬梅关于交付涉案房屋的诉讼请求予以支持。泰禾公司与常宝青、薛冬梅系采用格式条款签订的商品房买卖合同及补充协议，泰禾公司作为提供格式条款的乙方，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，提供格式条款一方免除其责任、家中对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”泰禾公司虽主张违约金过高，但未提供相应的证据，且该违约金条款系泰禾公司拟定，符合法律规定，常宝青、薛冬梅也未按约定主张违约金，泰禾公司要求调整建设违约金的答辩意见，本院不予采纳。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第三款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”因泰禾公司未能提交足以证明已经履行交房义务的证据，泰禾公司关于原告未及时办理交房手续是个人原因导致的，泰禾公司不存在过错，不应支付2018年6月16日及之后的违约金的答辩理由，本院不予采信。泰禾公司作为负有交房义务的房地产企业在合同约定的交房日期逾期二年之久的情况不积极履行交房义务，而是对交付房屋附加条件，其行为严重违约。综上所述，常宝青、薛冬梅的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告内蒙古泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起立即向原告常宝青、薛冬梅交付位于托克托县双河镇秦禾·凤凰城8号楼1单元4层402室的房屋（建筑面积136.06平方米）；二、被告内蒙古泰禾房地产开发有限公司本判决生效之日起十日内向原告常宝青、薛冬梅支付逾期交房利息（利息从2016年8月30日起，以购房款385050元为本金按照中国人民银行同期贷款利率计算至内蒙古泰禾房地产开发有限公司向常宝青、薛冬梅交付房屋之日止）；三、被告内蒙古泰禾房地产开发有限公司本判决生效之日起十日内向原告常宝青、薛冬梅支付逾期交房违约金（违约金从2016年8月30日起，以购房款385050元为本金按照每日万分之二计算至内蒙古泰禾房地产开发有限公司向常宝青、薛冬梅交付房屋之日止）；案件受理费2522元，减半收取计1261元，由被告内蒙古泰禾房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 郝麟书 二〇一九年六月十三日书记员 刘 芳