海南省海口市美兰区人民法院     民 事 判 决 书     （2019）琼0108民初494号     原告：李某，住辽宁省辽阳市，公民身份号码×××。   委托诉讼代理人：杨某，海南经和纬律师事务所律师。   被告：海南国瑞投资开发有限公司。统一社会信用代码：91460000687286358L。   法定代表人：郝某，董事长。   委托诉讼代理人：王某，该司法务经理。   原告李某与被告海南国瑞投资开发有限公司（以下简称国瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月11日受理后，依法组成合议庭，于2019年4月10日公开开庭进行了审理。原告李某的委托诉讼代理人杨某、被告国瑞公司的委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告李某向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金94765.97元（以房款总额1485360元为基数，自2017年10月1日起至2018年3月31日止共182天，前90天按每日万分之三计算，后92天按每日万分之四计算）；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月31日，原告与被告签订了《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》，协议约定原告购买被告开发的位于海口市××区海阔天空国瑞城S5地块B座办公楼东栋十六层C1605房，建筑面积共82.52㎡，总房款1485360元。协议还约定原告在2017年3月27日前支付100%的房价款，被告应当在2017年9月30日前将符合条件的商品房交付给原告，根据《补充协议》第六条第1项约定，商品房未按约定日期交付的，逾期在90日以内的，由被告按原告已付房款每日万分之三支付违约金；逾期超过90日、未超过180日的，该期间违约金按已付房款的万分之四的标准计算，逾期超过180日的，原告有权解除合同，被告向原告按已付房款10%支付违约金。上述合同签订后，原告按照约定支付了全部房款1485360元，但被告却迟迟没有交房，直至2018年3月22日收到被告发来的《客户验房通知书》，通知原告2018年4月1日办理交房。由于被告逾期交房造成房屋未能及时使用，给原告造成巨大损失。根据协议约定，被告应向原告支付违约金94765.97元（1485360元×万分之三×90天+1485360元×万分之四×92天=94765.97元）。综上所述，原告的诉讼请求有事实和法律依据，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院判如所请。   被告国瑞公司辩称，一、原、被告双方签订的海口市商品房买卖合同第八条明确约定该商品房交付条件为经验收合格。2016年12月30日，被告取得工程竣工验收报告，竣工验收结论为工程质量验收合格，同意交付使用。对此海口市建设工程质量安全监督站出具的质量监督报告已明确2016年12月30日工程质量合格，后被告向海口市住房和城乡建设局予以备案，被告于2018年3月22日向原告发出客户验房通知书，但原告至今未收房。二、双方在主合同第十一条及补充协议第六条均约定了被告逾期交房的违约责任，但补充协议第六条仅仅是对逾期超过90日未超过180日的违约金做了变更，对180日之后的违约金依旧适用主合同第十一条的约定，即最高不超过已付房价款的5%，原告主张的违约金数额与合同约定不符。   经审理查明，2017年3月27日，原、被告签订一份《海口市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的海口市××道海阔天空国瑞城S5地块B座办公楼（幢）东栋十六层C1605房，合同约定建筑面积共82.52平方米，其中套内建筑面积50.1平方米；按套内建筑面积计价，每平方米29647.90元，总金额1485360元，原告在2017年3月27日前支付100％的房价款1485360元；被告应当在2017年9月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用。该合同所附补充协议约定，商品房未按合同约定交付日期交付的，逾期在90日以内的，由被告按原告已付房价款每日万分之三的标准向原告支付违约金；逾期超过90日，未超过180日的，该期间的违约金按原告已付房价款每日万分之四的标准计算；逾期超过180日的，原告有权解除合同，被告按原告已付房价款的10%支付违约金。合同签订后，原告付清了全部购房款。2018年3月22日，被告书面通知原告自2018年4月1日至4月30日期间办理收房手续。2019年1月10日，原告向本院提起诉讼。   本院确认的上述事实，有《海口市商品房买卖合同》、海南增值税普通发票、《客户验房通知书》、当事人的陈述等在案为凭，这些证据材料已经当事人质证和本院的审查，可以采信。   本院认为，原、被告签订的《海口市商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同履行过程中，被告未依约定的时间交房，构成违约。《海口市商品房买卖合同》第十一条及合同附件七补充协议第六条均约定了逾期交房违约金的计算方式，补充协议中仅约定了逾期交房在180日内的违约金的计算方式，而对于逾期交房超出180日的部分没有约定，根据《中华人民共和国合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”的规定，该部分的违约责任应按合同第十一条约定的按原告已付房价款的每日万分之三计算。因合同第十一条还约定国瑞公司支付逾期交房违约金的最高额不得超过已付房价款的5%，故国瑞公司支付逾期交房违约金额的计算方式应为：逾期90日内，按原告已付房价款每日万分之三标准计算；逾期90日到180日，按原告已付房价款每日万分之四标准计算；逾期180日以上，按原告已付房价款每日万分之三标准计算；国瑞公司逾期交房违约金的最高额不得超过已付房价款的5%。按照上述计算方式，被告逾期交房违约金应为94468.90元（1485360元×0.3‰×90天+1485360元×0.4‰×90天+1485360元×0.3‰×2天）。但该金额已超过原告已付房价款的5%即74268元（1485360元×5%），故被告应向原告支付的逾期交房违约金为74268元，原告诉请超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十八条、第一百零七条之规定，判决如下：   一、被告海南国瑞投资开发有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李某支付逾期交房违约金74268元；   二、驳回原告李某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2169.15元（原告已预付），由原告李某负担512.15元，被告海南国瑞投资开发有限公司负担1657元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。                                      jjypblnam8elue2qlj           案件唯一码                   审 判 长 李 云           人民陪审员 李炳雄           人民陪审员 唐旭升                               二○一九年六月二十六日                     书 记 员 王月明           书 记 员 孙马莲               附：相关法律及司法解释条文     《中华人民共和国合同法》   第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   第七十八条 当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。   第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。     《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。