广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3864号上诉人（原审被告）：胡世雄，男，汉族，1984年9月10日出生，住广东省广州市海珠区****之六，公民身份号码440************036。委托诉讼代理人:毛志峰，广东圣和胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘冬花，女，汉族，1990年6月17日出生，住湖南省新化县***************，公民身份号码432************045。委托诉讼代理人：吴焕欣，广东容桂律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱运忠，广东容桂律师事务所律师。上诉人胡世雄因与被上诉人刘冬花房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初20047号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人胡世雄上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判驳回刘冬花要求解除合同的诉讼请求；2.撤销原审判决第二项，改判刘冬花向胡世雄返还定金50000元；3.撤销原审判决第三项，改判驳回刘冬花要求胡世雄支付违约金194000元的诉讼请求；4.本案原审、二审诉讼费由刘冬花承担。一、本案中胡世雄从未表示不购买涉案房屋，只是双方就首期支付问题产生分歧以致合同至今未履行完毕，合同不应被解除。根据合同约定，即使合同解除刘冬花也无权要求没收定金及要求胡世雄支付违约金。（一）胡世雄从未表示不购买涉案房屋，只是双方就首期支付问题产生分歧以致合同至今未履行完毕。双方签订《物业买卖合同》后，胡世雄按约定向刘冬花支付了2万元购房定金。胡世雄向银行申请贷款拖延了时间，为表胡世雄购买房屋的诚意，胡世雄同意把购房定金由2万元提升至5万元，把到房管部门办证时间延迟至2018年7月30日。对此，刘冬花表示同意。胡世雄便与刘冬花签订《双方补充协议》，协议签订后胡世雄就向刘冬花支付了剩余3万元购房定金。胡世雄为能最终完成交易最后还同意向刘冬花另行再支付5万元的奖励金。在刘冬花的配合下中国建设银行股份有限公司广州越秀支行于2018年8月20日出具《同意购房抵押贷款意向书》，同意就涉案房屋发放抵押贷款102万。该102万抵押贷款已超出房价款97万元。根据《物业买卖合同》第4条第3款“若贷款多出本合同约定金额在首付款中减除”的约定，胡世雄可以不支付首期款，直接由银行贷款全额支付房款。关于首期款支付及过户时间问题，双方一直处于协商状态。直至刘冬花起诉后，胡世雄的代理人曾联系刘冬花代理人要求和解继续履行合同，在庭审前的调解中胡世雄也提出愿意按《物业买卖合同》第4条第2款的约定支付首期款赎契继续履行合同，但刘冬花不同意。因此，在整个履行过程中，胡世雄一直都是尽力去履行合同，且没有提出不购买房屋的意思表示。只是双方在首付款的支付方式上产生分歧以致合同至今未履行完毕，这并非胡世雄故意违约。（二）原审法院没有根据《物业买卖合同》的约定对定金及成交价20%赔偿支付的前提进行认定，依法应予纠正。《物业买卖合同》关于定金及成交价20%赔偿支付的原约定为“乙方决定中途不买甲方该物业，作甲方中途毁约处理，在毁约当日内，本合同即告解除，乙方所付定金甲方不予退回，另赔偿上述该物业成交价的20%给甲方，若甲方已收房款并将已收的房款同时归还乙方”。根据该约定，只有当胡世雄中途决定不购买涉案房屋时刘冬花才会有没收定金及要求赔偿物业成交价20%的权利。根据以上陈述及原审认定的事实可知胡世雄并不存在中途不购买涉案房屋的情况。因此，该约定的前提条件尚未成就。原审法院对此认定错误，应予纠正。（三）《物业买卖合同》条款约定不清，导致双方就首期房款支付方式产生分歧并非胡世雄单方过错，原审对此认定错误。《物业买卖合同》第4条第3款约定“若贷款多出本合同约定金额在首付款中减除”，根据该约定胡世雄可以不支付首期款，直接由银行贷款全额支付房款。这也是胡世雄购房时的本意，但这与第4条第2款“双方约定在得知银行同意扣款信息当日乙方一次性付清甲方尚欠招商银行款项”的约定似有冲突，由此导致双方对首期款支付方式产生分歧致使合同至今未履行完毕，对合同条款的理解分歧不能全部归责于胡世雄。原审对此认定错误，应予纠正。二、本案中即使法院支持刘冬花解除合同的请求，但刘冬花未提供任何证据证实其因解除合同而产生的实际损失，原审法院对此认定错误，适用法律错误，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，只能选择适用定金和违约金。刘冬花辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。刘冬花向原审法院提出诉讼请求：1.解除双方于2018年4月9日签订的《物业买卖合同》；2.胡世雄已支付的定金50000元不予退还；3.胡世雄向刘冬花支付违约金194000元；4.本案的诉讼费由胡世雄承担。原审法院认定事实：2018年4月9日，刘冬花与胡世雄在**中介服务部、佛山市顺德区积健地产代理有限公司的居间服务下签订《物业买卖合同》，约定刘冬花将其所有的位于佛山市顺德区****办事处容山社区居民委员会**号的房产（房地产权证号：1115012311）以97万元的价格出售给胡世雄；签订合同时，胡世雄向刘冬花支付定金2万元，该定金由居间方代为保管，待刘冬花出示房产证明后由居间方支付给刘冬花，涉案房产设有抵押，刘冬花向银行申请提前还贷并将银行同意提前还贷的信息告知胡世雄，胡世雄在收到告知当日一次性将尚欠的银行贷款支付至刘冬花名下的还款账户（开户行：招商银行，户名：刘冬花，账号：6214********5525），该款项作为胡世雄支付的第一期购房款；胡世雄购买涉案房屋需要办理银行按揭贷款，申请贷款金额为85万元，该部分房款由胡世雄领取新房产证与他项权证后，由银行直接划入刘冬花指定的银行账户，该款项作为胡世雄支付的第二期购房款，如果贷款金额不足，差额部分由胡世雄在办理过户时一次性支付给刘冬花，贷款金额超出的在首付款中扣减；胡世雄可将涉案房屋过户至其指定的人名下；刘冬花违约的，合同即告解除，刘冬花应双倍返还定金并赔偿房屋成交价的20%作为违约金给胡世雄，胡世雄违约的，合同即告解除，已付定金不予退还，胡世雄另赔偿房屋成交价的20%作为违约金给刘冬花。合同还约定了其他内容。2018年6月份，双方签订《双方补充协议》，约定购房定金由2万元改为5万元，因银行贷款原因，胡世雄要求将过户时间延长至2018年7月30日前，刘冬花承诺在胡世雄协助银行还贷当天起在约定的时间内取得房屋抵押撤销资料和他项权证，超出期限则按实际情况延长过户时间。此后，刘冬花于2018年7月25日、2018年8月3日两次向银行申请提前还贷，但是胡世雄均未支付款项以清偿银行贷款。胡世雄以案外人罗文强的名义向中国建设银行申请按揭贷款，并于2018年8月20日取得《同意购房抵押单款意向书》，贷款金额为102万元。胡世雄已按照约定向刘冬花支付定金5万元。另查明，因胡世雄的资金不足以偿还涉案房屋尚欠的银行贷款，其与刘冬花协商通过引入第三方垫资以解决资金问题，但因顾虑存在的风险，刘冬花没有同意胡世雄及垫资方的要求。截至庭审之日，胡世雄仍未代刘冬花偿还涉案房屋尚欠的银行贷款，涉案房屋上设定抵押仍未解除。原审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷，涉案《物业买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，对缔约双方具有约束力，刘冬花和胡世雄应当按照合同约定履行各自的义务。合同约定由胡世雄筹措款项代刘冬花清偿涉案房屋尚欠的银行贷款以消除抵押使涉案房屋具备过户的条件，但是胡世雄未能履行上述约定，胡世雄称其需要引入第三方垫资以解决资金问题，在其与刘冬花就该问题协商未果的情况下应当积极通过其他途径筹措款项，但是直至双方约定的过户期限届满仍未代刘冬花偿还银行贷款。因此，胡世雄在履行合同过程中构成违约，刘冬花根据合同约定享有解除权。现刘冬花通过提起本案诉讼的方式要求解除合同，起诉状中明确表达了解除合同的意思表示，因此原审法院向胡世雄送达起诉状副本的时间（2018年10月29日）即为刘冬花要求解除合同的意思表示到达胡世雄处的时间，双方签订的《物业买卖合同》于该日解除。合同因胡世雄的违约行为而解除，胡世雄应当承担相应的违约责任，刘冬花要求没收定金5万元并要求胡世雄按照合同约定支付违约金194000元（97万元×20%）符合双方约定，也未违反法律规定，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、刘冬花与胡世雄于2018年4月9日签订的《物业买卖合同》于2018年10月29日解除；二、胡世雄向刘冬花支付的定金50000元归刘冬花所有；三、胡世雄于判决发生法律效力之日起十日内向刘冬花支付违约金194000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2480元（刘冬花已预交），由胡世雄负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人胡世雄与被上诉人刘冬花的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.涉案合同应否解除；2.定金和违约金。关于涉案合同应否解除的问题。胡世雄上诉主张涉案合同存在继续履行的可能性，不应解除。本院认为，涉案《物业买卖合同》签订后，刘冬花积极履行合同义务，多次向银行申请提前还贷，但胡世雄均未向刘冬花支付涂销抵押所涉款项。虽然胡世雄主张涉案《物业买卖合同》第四条第二款与第三款的约定似有矛盾，但结合第五条的内容可知，胡世雄应在得知银行同意扣款信息当日一次性付清刘冬花尚欠招商银行款项，但胡世雄既未在取得《同意购房抵押单款意向书》后积极向刘冬花支付所需款项，亦未在引入第三方垫资无果后积极筹措资金，至今仍未代刘冬花偿还银行贷款，构成违约，原审法院根据刘冬花的诉请判定解除合同正确，本院予以维持。胡世雄的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于定金和违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，而违约金一般并不存在惩罚性质，多为填平损失。即便涉案房屋价格已上涨，但胡世雄主张仅没收定金的方式承担责任亦有失公允，至此，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定胡世雄需向刘冬花支付违约金194000元，定金50000元应予返还，两相抵扣，胡世雄仍需向刘冬花支付144000元。胡世雄的部分上诉请求有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律部分错误，本院予以纠正；胡世雄的部分上诉请求有事实和法律依据，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初20047号民事判决第一项；二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初20047号民事判决第二项；三、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初20047号民事判决第三项为“胡世雄于判决发生法律效力之日起十日内向刘冬花支付违约金144000元。”；四、驳回刘冬花的其他诉讼请求。一审案件受理费2480元，由胡世雄负担1830元，刘冬花负担650元。二审案件受理费4960元，由胡世雄负担3580元，刘冬花负担1380元。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 潘伟丹审 判 员 黄玉凤二〇一九年六月四日法官助理 黄宗宗书 记 员 梁 理