广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4758号上诉人（原审被告）：黄伟平，男，1953年12月9日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人（原审被告）：张爱琼，女，1957年7月22日出生，汉族，住址同上。上诉人（原审被告）：黄君辉，男，1982年12月12日出生，汉族，住址同上。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：韩志旅，男，1951年4月17日出生，汉族，住广州市，由广州市越秀区珠光街珠江园社区居民委员会推荐。被上诉人（原审原告）：广州市馨盛物业管理有限公司，住所地广州市越秀区珠光路荣利新街47号104房，统一社会信用代码：91440104757775932U。法定代表人：封焯勋，职务：经理。原审被告：黄翠珍，女，1964年10月7日出生，汉族，广州市荔湾区。原审被告：黄翠容，女，1962年8月17日出生，汉族，广州市荔湾区。上述两原审被告共同委托诉讼代理人：黄伟平，身份情况同上。上诉人黄伟平、张爱琼、黄君辉因与被上诉人广州市馨盛物业管理有限公司（以下简称馨盛公司）、原审被告黄翠珍、黄翠容物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初19673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人黄伟平、张爱琼、黄君辉上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判应履行原拆迁安置协议条款；2.撤销一审判决第二项；3.一、二审案件诉讼费由馨盛公司承担。事实和理由：（一）一审判决没有认定黄伟平、张爱琼、黄君辉原租用华侨房屋的事实，属认定事实错误。1993年由广州市广协房地产开发公司（以下简称广协公司）征用拆迁时国家政策对拆迁户给予保护，除了回迁同等面积给华侨业主外，承租户全部按公房租金标准安置回迁在征地单位的公司房内。一审判决没有载明黄伟平、张爱琼、黄君辉提交的证据以及证明的上述事实，偏袒馨盛公司。（二）黄伟平、张爱琼、黄君辉一审提交的证据关于工商局已查明封焯勋担任馨盛公司法定代表人、广协公司的副经理、广协物业管理有限公司法定代表人和董事长、广州市馨园物业管理有限公司法定代表人和董事长。该证据证明封焯勋利用职务之便侵吞广协公司国有资产，且该行为与广州白云农工商法人张新华侵吞国有资产的行为一致。一审法院违反实事求是、公平公正的原则不调查核实封焯勋的侵吞行为。（三）黄伟平、张爱琼、黄君辉在一审提供（2004）越法民二初第967号民事调解书，该案原、被告是广协公司内部人员，卷宗内没有相关工程证明文件和合同。而且回迁楼是在2002年、2003年上半年完工回迁安置完毕，但馨盛公司2004年成立，不存在广协公司欠馨盛公司工程款的情况。（四）一审法院认定广协公司没有为馨盛公司办理用于抵偿部分工程款的各套房屋产权证。但（2007）越法民三初字第1528号民事判决书中已确认是珠光路荣利新街51号706房，并非针对黄伟平回迁居住的51号102房（以下简称涉讼房屋），故一审判决查明事实有误。（五）根据粤检民（行）监（2017）44000000236号广东省人民检察院民事抗诉书可知，生效判决认定馨盛公司有权随时解除租赁合同，属适用法律确有错误。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定以及《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，黄伟平户是因租住的侨房被拆迁安置而入住涉讼房屋，黄伟平与广协公司的租赁关系受到前拆迁安置关系的约束，并非一般的房屋租赁关系，不能因双方未签订书面合同广协公司就有权随时解除租赁合同。馨盛公司继受广协公司作为出租人的权利义务，无权解除涉案租赁合同关系。另外，法院还查封了张爱琼的养老金账号，侵害了张爱琼的合法权益。（六）（2012）穗越法民三初字第1532号与（2012）穗中法民五终字第3726号案判决已经生效，上述判决驳回了馨盛公司要求黄伟平、张爱琼、黄君辉交私房租金的诉讼请求和腾空搬出回迁的涉讼房屋。且两份判决书中明确黄伟平、张爱琼、黄君辉不是一般的租户，而是华侨房屋被征用拆迁，被征用拆迁当时的政策是拆一补二，华侨的租户由拆迁公司按照公房的标准直接回迁安置在广协公司房屋，属于按公房来安置，并参照房管部门评定的同期公房住宅租金标准交租，因此，该房屋不能收回也不能赶走回迁户，这是国家的政策。根据《最高人民法院关于适用的解释》第247条规定，当事人就已经提起诉讼的事项，在诉讼过程中或者裁判生效以后，再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉，一审法院应按照一事不再理原则，驳回馨盛公司的诉讼请求。被上诉人馨盛公司二审辩称，同意一审判决，请求二审法院维持原判。馨盛公司自涉讼房屋获得合法产权之日起，就对涉讼房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。馨盛公司一直以来都是用耐心、合法的法律手段、法律程序维护自身的合法权益。而黄伟平、张爱琼、黄君辉用尽各种不存在的理由，歪曲事实刻意抗拒交纳房屋使用费，至今涉讼房屋共打官司10场，都是黄伟平、张爱琼、黄君辉刻意捏造事实而造成的。其拒绝支付一审判决的公房租金，馨盛公司只能申请执行才收回一小部分租金。根据相关法律规定，房屋租金是根据业主的变化而变化。馨盛公司作为业主，对涉讼房屋享有法定的处分权，不应由黄伟平、张爱琼、黄君辉自行确定租金标准，其拒交租金属于严重的侵权行为，双方已经早已经没有合作的基础，因此请求法院维持原判。（二）馨盛公司不存在重复起诉，2012的案件是黄伟平、张爱琼、黄君辉不交租，馨盛公司只能申请执行。2014年的案件是馨盛公司起诉黄伟平、张爱琼、黄君辉交租并腾空交还房屋，但是其仍不交租也不退还房屋，馨盛公司依然要靠申请执行。至今前面的两个案件都没有执行完毕。馨盛公司提出本案要求交租以及腾空交还房屋并交付使用金，黄伟平、张爱琼、黄君辉依然不交租，其一直依靠强制执行来收取房屋使用费，因此馨盛公司只能要求收回涉讼房屋，黄伟平、张爱琼、黄君辉的上诉请求没有法律依据。原审被告黄翠珍、黄翠容述称：不同意一审判决，同意黄伟平、张爱琼、黄君辉的上诉请求、事实和理由。馨盛公司于2018年5月11日向一审法院起诉请求：1.黄伟平、张爱琼、黄君辉、黄翠珍、黄翠容及其同住人员立即搬空腾退广州市越秀区珠光路荣利新街51号102房给馨盛公司；2.黄伟平、张爱琼、黄君辉、黄翠珍、黄翠容立即向馨盛公司支付从2017年11月19日至实际搬空腾退房屋之日止的房屋使用金（参照房管部门公布的同时期同地段房屋租金参考价标准计算）；3.黄伟平、张爱琼、黄君辉、黄翠珍、黄翠容承担案件律师费，暂计起诉时律师费4000元。一审法院认定事实：黄伟平是原广州市珠光路荣利新街57号地下房屋的承租人。该房屋所在地段被广协公司征用拆迁。1993年4月20日，黄伟平（乙方）与广协公司（甲方）签订《房屋拆迁安置协议书》及《房屋拆迁补偿协议书》，其中约定甲方应于1995年12月1日前在珠光路××小区××区××北××）第8层北向建筑面积47平方米的套间安置给乙方回迁居住。广协公司于2003年7月7日安排黄伟平户回迁居住广州市荣利新街51号102房。后因广协公司未为馨盛公司办理用于抵偿部分工程款的各套房屋的产权证，馨盛公司于2007年4月4日向一审法院起诉。一审法院于2007年7月31日作出（2007）越法民三初字第1528号民事判决书，确认广州市八旗二马路福行街24号906房、26号106房，广州市珠光路荣利新街47号403房，49号103、104、105、403、802、905房，51号706房，53号805、905房归馨盛公司所有等。该判决已于2007年8月16日生效。2010年9月6日，馨盛公司取得涉案102房的《房地产权证》（粤房地权证穗字第××），房地产权属人登记在馨盛公司名下，房屋建筑面积为75.36平方米。2012年，馨盛公司向一审法院提起涉讼房屋物权保护纠纷，一审法院于2012年8月8日作出（2012）穗越法民三初字第1532号民事判决，认定双方为不定期租赁关系，判令黄伟平在判决生效之日起5日内，向馨盛公司支付从2007年8月16日至判决发生法律效力之日止的租金（每月参照房管部门评定的同期公房住宅租金标准计付）及利息；驳回了馨盛公司要求黄伟平腾退房屋的诉讼请求。2013年1月29日广州市中级法院作出了（2012）穗中法民五终字第3726号民事判决，驳回上诉，维持原判。2014年1月7日，馨盛公司向一审法院申请强制执行（2012）穗越法民三初字第1532号裁判文书，执行案号为（2014）穗越法执字第1629号，经一审法院执行后黄伟平向馨盛公司支付了从2007年8月16日起至2013年1月29日止的租金及利息。2013年1月29日后，馨盛公司、黄伟平双方确认没有签订房屋租赁合同，亦没有交收租金。2014年6月23日，黄伟平向馨盛公司发函称黄伟平户同意按《广州市房屋租金评估答复书》（穗租估136号）房屋租金标准（穗国房字[2001]174号公房住宅金标准）中评定本户的月租金，小写：270.45元缴纳。具体缴纳租金日期由2013年8月16日至2014年6月23日，合计11个月，金额共2974.95元。2014年6月12日，馨盛公司向一审法院起诉黄伟平、张爱琼等物权保护纠纷一案，要求收回涉讼102房，由黄伟平、张爱琼等支付从2013年1月30日起至交还房屋之日止的房屋使用金及利息等。一审法院于2015年1月30日作出（2014）穗越法民三初字第1472号民事判决书，判决：一、自判决发生法律效力之日起，黄伟平、张爱琼户暂住广州市越秀区荣利新街51号102房两年。暂住期间，黄伟平、张爱琼按房管部门评定的同期同地段同类住宅租金参考价标准逐月支付房屋租金给馨盛公司；二、自判决发生法律效力之日起七日内，黄伟平、张爱琼向馨盛公司支付从2013年1月30日至判决发生法律效力之日止的上述房屋租金（其中从2013年1月30日起至2014年6月11日止，按房管部门评定的同期同地段同类公房住宅租金标准计算；从2014年6月12日起至判决发生法律效力之日止，按房管部门评定的同期同地段同类住宅租金参考价计算）等。广州市中级人民法院于2015年11月19日作出（2015）穗中法民五终字第3406号民事判决书，维持原判。馨盛公司没有与黄伟平、张爱琼、黄君辉、黄翠珍、黄翠容签订租赁合同，涉讼房屋现由黄伟平、张爱琼、黄君辉使用，户主为黄伟平，黄伟平、张爱琼、黄君辉在本市没有其他房屋可供居住。一审法院认为，馨盛公司是涉讼房屋所有权人，有权对涉讼房屋行使占有、使用、收益等权利。黄伟平是原被拆迁房屋的租户，经广协公司拆迁安置回迁至涉讼房屋居住，在没有与馨盛公司签订租赁合同的情况下，黄伟平户从2003年7月回迁使用涉讼房屋至今已长达15年期限，本就没有理由无限期占用该房屋。馨盛公司曾多次向一审法院提起诉讼向黄伟平主张权利，一审法院考虑涉讼房屋是回迁房以及黄伟平是拆迁户等因素，基于公平合理原则，以（2012）穗越法民三初字第1532号民事判决书判决黄伟平按照公房租金标准支付使用费，后以（2014）穗越法民三初字第1472号民事判决书判决黄伟平按照同时期住宅租金参考价标准支付使用费并暂住两年，渐进调整使用费标准，给黄伟平户一个缓冲的过程，已充分保障黄伟平户的居住权。上述生效判决确定的两年暂住期已过，黄伟平、张爱琼、黄君辉继续占用涉讼房屋于法无据，故馨盛公司要求黄伟平、张爱琼、黄君辉腾空交还涉讼房屋并按照房管部门公布的同时期同地段住宅租金参考价标准支付从2017年11月19日起至交还房屋之日止的房屋使用费，一审法院予以支持。黄伟平户可向政府部门申请住房保障以实际解决住房问题。馨盛公司是在黄伟平、张爱琼、黄君辉、黄翠珍、黄翠容暂住期届满后提起本案诉讼，即发生了新的法律事实，与之前诉讼的案件事实不同，黄伟平、张爱琼、黄君辉、黄翠珍、黄翠容辩称馨盛公司本次起诉属于重复起诉，一审法院不予接纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条规定，于2018年11月5日作出如下判决：一、黄伟平、张爱琼、黄君辉在判决发生法律效力之日起30日内，将广州市越秀区珠光路荣利新街51号102房腾空交还给馨盛公司；二、黄伟平、张爱琼、黄君辉在判决发生法律效力之日起10日内，向馨盛公司支付从2017年11月19日起至判决发生法律效力之日止的房屋使用费（参照房管部门公布的同期同地段住宅租金参考价计算）；此后的房屋使用费由黄伟平、张爱琼、黄君辉按照上述标准向馨盛公司支付至交还房屋之日止；三、驳回馨盛公司的其他诉讼请求。一审案件受理费125元，由馨盛公司负担25元，黄伟平、张爱琼、黄君辉负担100元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。另查明，本院（2015）穗中法民五终字第3406号民事判决认定馨盛公司作为涉讼房屋的所有权人，依法对涉讼房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。现因双方当事人之间没有就涉讼房屋签订书面租赁合同，故应视为不定期的租赁关系。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，馨盛公司作为不定期租赁关系中的出租人，可以随时主张解除合同。二审诉讼中，各方确认广东省高级人民法院于2018年8月24日已作出（2018）粤民再111号民事判决书，判决维持广东省广州市中级人民法院（2015）穗中法民五终字第3406号民事判决。上述判决认定因馨盛公司未与黄伟平、张爱琼就案涉讼房屋签订书面的租赁合同，馨盛公司与黄伟平、张爱琼亦形成不定期的租赁关系。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合上诉人黄伟平、张爱琼、黄君辉的上诉请求和理由以及被上诉人馨盛公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：馨盛公司诉请黄伟平、张爱琼、黄君辉腾空交还涉讼房屋及支付房屋使用费应否支持问题。现评析如下：其一，本院于2015年11月19日作出的（2015）穗中法民五终字第3406号民事判决以及广东省高级人民法院于2018年8月24日作出（2018）粤民再111号民事判决书，均认定因馨盛公司未与黄伟平、张爱琼就案涉讼房屋签订书面的租赁合同，双方之间形成不定期的租赁关系。因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，馨盛公司作为不定期租赁关系中的出租人，可以随时主张解除合同。黄伟平、张爱琼、黄君辉上诉认为馨盛公司不能解除双方之间的租赁合同关系，不符合法律规定，亦与上述生效判决认定相悖，本院不予支持。其二，承上所述，馨盛公司依法有权随时解除与黄伟平、张爱琼等之间的租赁合同关系。但之前的生效案件判决给予黄伟平、张爱琼暂住涉讼房屋两年，而未支持馨盛公司主张黄伟平、张爱琼等人立即腾空交还涉讼房屋的诉请，是基于涉讼房屋是回迁房，黄伟平、张爱琼是拆迁户，不具备立即搬离涉讼房屋条件，且另行租赁房屋需要一段合理期间等因素，故黄伟平、张爱琼、黄君辉于上述判决后并不具有继续占用涉讼房屋的权利。其理应在暂住期间内积极寻找解决自己居住的方法，特别是在广州市近些年颁布相关公共租赁住房保障制度实施办法以来，已加快了发展公共租赁住房，并完善了本市住房保障体系，所以，黄伟平户可向政府部门申请住房保障以实际解决住房居住问题。本案中，一审法院考虑到之前双方当事人多次诉讼的判决结果已给予黄伟平户一个缓冲的过程，并充分保障了黄伟平户的居住权。故在黄伟平户暂住期限届满后，判决支持馨盛公司主张黄伟平、张爱琼、黄君辉腾空交还涉讼房屋的诉请，并无不当，本院予以维持。馨盛公司的法人是否担任广协公司的副经理以及广协物业管理有限公司法定代表人、董事长和广州市馨园物业管理有限公司法定代表人、董事长，是否侵吞广协公司财产与本案物权保护纠纷的处理没有直接联系，而（2004）越法民二初第967号民事调解书是否错误，也不属本案可以调处的范畴，黄伟平、张爱琼、黄君辉以此抗辩驳回馨盛公司要求腾空交还房屋和支付房屋使用费诉请，缺乏法律依据，本院不予支持。其三，由于馨盛公司是在本院2017年11月19日作出生效的（2015）穗中法民五终字第3406号案，判决黄伟平户暂住期届满后提出的诉讼，且本案调处的是上述判决之后的房屋使用费。因生效判决之后双方之间已发生了新的法律事实，且本案与之前诉讼的案件事实不同，因此，一审法院不接纳黄伟平、张爱琼、黄君辉关于本案属于重复起诉的辩称正确，本院予以确认。黄伟平、张爱琼、黄君辉上诉坚持认为本案违反一事不再理原则，主张构成重复诉讼，并据此要求驳回馨盛公司起诉，欠缺理据，本院不予支持。综上所述，上诉人黄伟平、张爱琼、黄君辉的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人黄伟平、张爱琼、黄君辉共同负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年六月四日书记员 李志康谢金泽