广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1971民初12392号原告：东莞市七六九创意谷产业园有限公司，住所地:广东省东莞市南城区莞太大道113号中威大厦15楼17号，统一社会信用代码：91441900564556610R。法定代表人：刘健华。委托代理人：周佐武、陈燕平，均系该公司的员工。被告：广东中星卫视传媒有限公司，住所地：广东省东莞市南城街道新基社区香园路35号万科769文化创意园4栋201室，统一社会信用代码：914419000599531482。法定代表人：陈淑男。委托代理人：叶翠华，系该公司员工。原告东莞市七六九创意谷产业园有限公司诉被告广东中星卫视传媒有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年5月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周佐武、陈燕平，被告的委托代理人叶翠华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原被告双方签订的《万科769文化创意园租赁合同》已于2019年3月6日解除，被告将承租物业返还原告；2、判令被告向原告支付拖欠的租金187454.51元（自2017年9月1日起暂计至2019年3月6日）；3、判令被告向原告支付拖欠的物业管理费48497.63元（自2017年9月1日暂计至2019年3月6日）；4、判令被告向原告支付拖欠的水电费9422.19元（暂计至2018年11月30日）；5、判令被告向原告支付逾期交付租金的违约金31425.67元（以每月欠交租金为基数，按年利率24%计算，自逾期之日起计算至全部清偿之日止，暂计至2019年3月6日）；6、判令被告向原告支付逾期交付物业管理费的违约金9667.42元（以每月欠交物业管理费为基数，按年利率24%计算，自逾期之日起计算至全部清偿之日止，暂计至2019年3月6日）；7、判令被告向原告支付逾期交付水电费的违约金1515.48元（以每月欠交电费为基数，按年利率24%计算，自逾期之日起计算至全部清偿之日止，暂计至2019年3月6日）；8、判令被告向原告支付被告违约导致解除合同的违约金114249.75元；9、判令被告向原告补足优惠期租金88606.2元；10、判令被告向原告支付逾期返还房屋的占用费7310.76元（自2019年3月8日起计至被告向原告返还房屋之日止，暂计至2019年3月20日）；11、判令被告向原告支付逾期返还房屋的违约金6192.91元（自2019年3月8日起计至被告向原告返还房屋之日止，暂计至2019年3月20日）；12、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原被告双方经协商签订了《万科769文化创意园租赁合同》，约定由被告承租原告位于东莞市××社区香××路××文化创意××、××、××、××单元物业（以下简称“案涉租赁物”），租赁面积533.13㎡，租赁期限共10年，自2017年8月1日至2027年7月31日，第1年租金优惠后为13.85元/㎡，月租金为7383.85元，第2年租金为27.7元/㎡，月租金为14767.7元，第三年在前一年租金基础上递增10%，以后每一年在前一年租金基础上递增5%。物业管理费自交付日起每月5元/㎡。被告应于每月21日前交纳下月租金、物业管理费及上月水电费。租赁期内被告长期拖欠原告租金、物业管理费及水电费，经原告多次通知催告仍拒不支付。被告行为已构成违约，合同第12.6条约定，被告如拖欠租金、物业管理费、水电费及其他费用达到30日的，原告有权单方面终止合同，收回租赁物，租赁保证金不予退还。合同第12.1、12.2条约定，被告逾期交付租金、物业费、水电费的，每逾期一日，应按逾期未付款项的1％支付违约金。合同第12.8条约定，原告根据本合同约定解除合同的，被告应按照以下标准向原告支付违约金：剩余租期大于1年的，违约金为最后1个计租年月租金的5倍。综上所述，被告长期拖欠原告租金、物业管理费、水电费，已给原告造成巨大损失，原告与被告协商无果，特诉至法院解决。被告辩称，一、在案涉合同签订前，原被告曾于2016年7月7日签订一份租赁合同，但截至2017年7月因原告的多种主观因素导致被告未能按合同约定的起租日期办理入驻营业手续。后经原被告协商作废原合同，重新签订案涉租赁合同。但案涉合同生效后，又因原告新的主观原因导致被告再次无法按合同约定的起租日期正常入驻该租赁物办公营业。双方多次协商沟通解决，原告的主要负责人何金媚与被告口头约定调整被告租赁合同的实际入驻租赁日期，合同约定的相关优惠往后调整延续并补签相关详细的补充协议，但原告至今未拟定新的详细补充协议，被告多次主动约谈原告，但原告要求被告按合同约定先交纳从租赁起租日到本案起诉前的相关费用后再签订补充协议，费用多退少补，被告无法按原告的要求妥协。二、案涉合同签订后，原告在案涉租赁物楼下开设生鲜买卖市场，市场在经营过程中散发出恶臭异味导致空气质量极差，导致被告无法按合同的起租日期入驻租赁物内办公营业。由于整栋商户的强烈反对和维权，原告于2017年12月31日不得已关闭该生鲜买卖市场，并多方与租赁商户调解。三、案涉合同签订前，原告所有对外招商都以万科品牌进行，被告选择租赁入驻该文化产业园区也是认可万科的品牌效应。但案涉合同签订不久，万科品牌形象在该文化产业园全部消失，原告至今未作出任何告示，原告以万科品牌进行招商存在欺诈。四、原告提出解除合同，被告予以同意，但原告需承担被告在该租赁物的装修（水电安装、办公物品配置）所产生的全部费用，相关费用可根据被告装修时的支出凭证，或由权威机构评估判定。五、原告提前解除合同，应全额退还被告已缴纳的各项租赁押金，实际已收取的相关费用，需开具有效的发票。综上，被告不应承担原告诉讼请求中的任何费用，因原告主观因素给被告造成的损失，原告应全部予以赔偿。本院经审理查明认定事实如下：原、告签订《万科769文化创意园租赁合同（办公）》，约定原告将案涉租赁物出租给被告，建筑面积约533.13㎡，租赁期限自2017年8月1日至2027年7月31日止。合同第三条约定：1、原租金单价为每月27.7元/平方米，原告给予被告12个月租金5折优惠，即2017年8月1日至2018年7月31日期间每月租金7383.85元；第2个计租年租金标准为每月27.7元/平方米，第3个计租年在原租金单价的基础上递增10%，以后每1年在前一年租金的基础上递增5%，每月租金在前一个月的21号前支付；2、租金优惠在被告全面履行租赁合同的基础上适用，如果因被告违约导致租赁合同提前解除的，被告应当于租赁合同解除时向原告补足相应优惠的租金；3、合同签订时被告交纳租赁保证金34866.7元；4、物业管理费按租赁建筑面积计算，每月每平方米5元即2665.65元，每月物业管理费在前一个月的21日前支付；5、合同签订之日起七日内被告交纳水电保证金5331.3元，上月水电费应在当月21日前存入原告指定的账户。合同第四条约定租赁物交付日期为2017年8月1日，被告应按本合同约定的交付日期前往租赁物所在地办理该租赁物的交接手续。合同第十二条约定：1、被告逾期交付租金或物业管理费、水电等其他费用的，每逾期一天，应按逾期交付金额的1%支付违约金；2、在租赁期内，被告如拖欠租金、物业管理费及其他费用达到30日，或欠付款项累计达到租赁保证金总额的30%的，原告有权单方面终止本合同，收回租赁物，租赁保证金不予退还；3、原告根据本合同约定解除合同的，被告已付的租金、物业管理费、租赁保证金及其他费用均不退还，若剩余租期大于1年的，被告还应按最后1个计租年月租金的5倍向原告支付违约金，若原告实际损失高于违约金的，被告应予赔偿原告的全部实际损失。合同第十九条约定：原告有权更改万科769文创园的名字，且无须对被告作出任何赔偿。后双方签订《补充协议》，第9条约定：若被告对水电费有异议的，必须在接到通知后5个工作日内提出，否则应按通知单的数额支付。庭审中，原告主张被告在合同签订后按合同约定缴纳了租金保证金29535.4元、物业费保证金5331.3元、水电费保证金5331.3元，仅支付了2017年8月的租金7383.85元和物业管理费2665.65元，此后的租金、物业管理费和水电费均没有支付，为此提交商户结算单、769文化创意园缴费通知单、水电费对账单证明被告拖欠2017年5月至2018年11月期间的电费共计9422.19元，并提交三份《催款函》及EMS快递单、查询结果证明多次向被告催要相关费用。关于2017年5月和7月电费，原告称在合同交付日前将租赁物交付被告装修期间产生的电费。被告以上述材料是原告单方制作为由，对上述证据均不予确认，但被告代理人称不清楚合同签订后的缴费情况。原告提交《解除合同通知书》及EMS快递单、查询结果、照片证明于2019年2月28日向被告邮寄送达解除合同通知书，该快递于2019年3月10日退回；照片显示保安于2019年3月5日在租赁物门上张贴解除合同通知书；原告据此主张依据合同14.3条约定视为送达，故双方合同于2019年3月6日解除。被告则称没有收到《解除合同通知书》，但被告同意解除合同，同意返还租赁物，目前仍有少部分物品存放在租赁物内。被告主张合同签订后由于原告在租赁物一楼开设生鲜超市及案涉文创园去除“万科”品牌导致被告未能按合同约定的起租日期办理入驻营业手续，为此提交照片为证。原告确认照片的真实性，但对原告主张不予确认，称生鲜超市在案涉合同签订前已经开设，不存在环保部门介入处理导致生鲜超市关闭，原告本身就是万科集团打造的产业园项目，原告是万科集团旗下的产业项目公司。被告未在限期内提交证据证明生鲜超市被环保部门介入处理，被告提交微信聊天记录证明原告在2018年11月30日未经被告同意擅自锁门影响被告正常经营，经协商后才开门。微信聊天记录显示：因多次与你联系，关于欠缴的费用合计207017.34一直未清缴，公司已经要求停电锁门处理先了，麻烦你跟公司反馈，并附欠缴费用明细表及锁门照片。原告对微信聊天记录不予确认。被告主张合同约定的违约金标准过高，原告则称已自动下调违约金按年利率24%计算，原告未能举证证明其损失。本院认为，本案是租赁合同纠纷，原被告签订的案涉租赁合同是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应按合同约定履行合同权利义务。关于合同的违约方。首先，原告主张被告拖欠租金、物业管理费和水电费未付，为此提交催款函、商户结算单、769文化创意园缴费通知单等予以佐证，被告未举证证明已支付相关款项，本院对原告主张被告拖欠相关费用的情况予以认定。其次，被告主张原告在租赁物楼下开设生鲜影响被告使用租赁物，但未提交任何证据佐证，本院对其主张不予采纳。虽然原告的文创园名称少了“万科”字眼，但根据合同第十九条的约定，原告有权更改769文创园名字且无须对被告作出任何赔偿，故被告以此主张原告违约理据不足，本院亦不予采纳。结合被告在答辩及庭审中提及对租赁物装修、有物品存放在租赁物内及被告工商登记的经营场所为案涉租赁物可知，被告实际占有使用租赁物，且在占用使用租赁物期间产生了高额电费，被告主张无法按约定起租日办理入驻营业缺乏事实和法律依据，本院不予采信。再次，被告拖欠相关费用远超过30天，被告的行为构成违约。根据租赁合同第十二条的约定，原告有权单方面终止合同及收回租赁物，并不予退还租赁保证金及已缴纳的各项费用。原告已向被告邮寄送达《解除合同通知书》，被告也同意解除合同，本院依法确认双方之间的租赁合同已经于2019年3月6日解除，被告应向原告返还租赁物。债务应当清偿，被告应向原告支付拖欠的相关费用，其中2017年9月1日至2019年3月6日的租金为7383.85×11个月＋14767.7×（7+6/31）=187454.51元，该期间的物业管理费为2665.65×（18+6/31）=48497.63元。同时，被告应按合同约定的租金及物业管理费的标准向原告支付返还租赁物前的占有使用费，结合原告的诉请，占有使用费按17433.35元/月的标准自2019年3月7日起计算至被告实际返还租赁物之日止。原告主张的电费9422.19元合理有据，本院亦予以支持。因被告逾期支付租金、物业管理费和电费导致原告解除合同，且剩余租期大于1年，故根据合同第12.8条的约定，被告应按最后1个计租年月租金的5倍向原告支付违约金，为22849.95×5=114249.75元。另根据合同第三条的约定，被告应当于租赁合同解除时向原告补足免租期内的租金，原告诉请被告补足优惠期租金7383.85×12=88606.2元，于法有据，本院予以支持。因原告基于被告逾期支付相关费用的违约行为，已按合同约定没收了租赁保证金和水电费保证金，并主张了解除合同的违约金，原告并未举证证明上述金额不足以弥补其因被告违约给其造成的损失，故本院基于公平原则和诚实信用原则综合衡量，对原告主张的被告逾期支付相关费用的违约金不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市七六九创意谷产业园有限公司与被告广东中星卫视传媒有限公司签订的《万科769文化创意园租赁合同》于2019年3月6日解除，被告广东中星卫视传媒有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市七六九创意谷产业园有限公司返还位于东莞市南城区新基社区香园路35号万科769文化创意园4-201、202、203、204-1单元物业；二、被告广东中星卫视传媒有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市七六九创意谷产业园有限公司支付租金187454.51元、物业管理费48497.63元、电费9422.19元；三、被告广东中星卫视传媒有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市七六九创意谷产业园有限公司支付逾期腾房占有使用费，按17433.35元/月的标准自2019年3月7日起计算至被告广东中星卫视传媒有限公司实际返还租赁物之日止；四、被告广东中星卫视传媒有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市七六九创意谷产业园有限公司支付违约金114249.75元；五、被告广东中星卫视传媒有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市七六九创意谷产业园有限公司补足优惠期租金88606.2元；六、驳回原告东莞市七六九创意谷产业园有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4421.71元（原告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  刘秋霞二〇一九年六月二十一日书记员  赵 蓉施泽洲（代）