西安市莲湖区人民法院民事判决书(2019)陕0104民初1101号原告：马莉，女，1975年6月12日出生，回族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：陈巧计，陕西吉尔律所事务所律师。被告：西安西水置业有限公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：段惠生，该公司董事长。委托诉讼代理人：叶竞，陕西大秦律师事务所律师。原告马莉与被告西安西水置业有限公司（以下简称“西水公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马莉的委托诉讼代理人陈巧计、被告西水公司的委托诉讼代理人叶竞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马莉向本院提出诉讼请求：1.判令被告将与合同约定不符的电梯更换；2.判令被告向原告支付自2016年12月31日至今的逾期交房违约金63294元（暂计至2017年11月7日）；3.判令被告继续承担自2017年11月8日至实际交房之日的逾期交房违约金；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2016年7月向被告购买其公司开发的西水·水岸阳光2幢1单元2层10201号房屋,合同约定被告应当于2016年12月31日前向原告交付符合约定条件的房屋,但至今被告仍未履行交付义务，被告的行为给原告造成了巨大的财产损失和精神压力。另外，被告未按照合同约定安装蒂森克虏伯品牌电梯，致使原告居住的房屋安全得不到保障。故原告诉至法院，请求判如所请。被告西水公司辩称，被告曾告知原告交房时间推迟至2017年8月，且已就此取得原告的同意和谅解，属于双方协商一致对交房时间的变更。案涉房屋因不可抗力导致工期延误416天，交房时间应在前述2017年8月的基础上再顺延416天，故截至被告通知的收房日期2017年10月28日并不构成迟延交房。原告至今未缴纳大修基金，被告依法依约可以不向原告交房。被告已于2017年10月28日通知原告于2017年11月2日收房，因原告自己的原因至今未收房，故即便不考虑上述几点，原告无权主张2017年11月2日以后的迟延交房违约金。且原告主张的违约金过高，请求法院依法调低。案涉房屋所在楼栋安装的电梯符合合同约定，原告要求更换电梯无事实依据。本院经审理认定事实如下：2016年8月12日，原告与被告签订了合同登记号为Y16122001的《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告西水公司开发的位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋，建筑面积145.83平方米，房屋总价款为1265673元。合同约定的付款方式为商业贷款，2016年7月10日前支付该商品房首期购房款325673元，余款940000元向贷款机构申请贷款支付。合同第八条约定，除不可抗力外，买受人未按照约定付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.60%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同附件四为关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定。其中附件四第二条对《商品房买卖合同》第八条“买受人逾期付款的违约责任”增补如下内容:（一）若买受人逾期付款，出卖人解除本《商品房买卖合同》的,解除《商品房买卖合同》的效力自出卖人向邮递单位交寄解约通知之日起生效：买受人应自收到出卖人解约通知之日起30日内履行下述义务:(1)买受人应向出卖人支付房价款总额1%的违约金，若买受人已支付部分房价款，出卖人有权从买受人已支付部分房价款中直接扣除该违约金，该违约金与第八条第1(2)项约定的累计应付款3%的逾期付款违约金同时适用。(2)买受人应协同出卖人办理解除《商同品房买卖合同》及注销备的手续（买受人若以按揭友式付款的还应办理注销商虽房抵押的手续），并承担相应费用；买受人逾期未办妥上述手续的，自逾期之日起每日以房价款总额的0.5‰向出卖人支付违约金。合同附件六为关于装饰装修及相关设备标准的约定，其中附件六第6条约定，“电梯：（1）品牌：蒂森克虏伯；（2）型号：/。”合同附件十二为补充协议，其中附件十二第五条系对合同第九条的补充约定，将商品房交付条件变更如下：该商品房所在楼栋经验收合格即可交付买受人，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。出卖人交付房屋的必要条件是买受人己签订备案合同并按合同规定缴纳全部房款（若为按揭付款方式，则除首期款外，还包括银行己将全部按揭贷款划入出卖人账户）。买受人若未签订备案合同或未按期缴纳全部房款或者其他费用（包括房屋面积补差款、逾期付款的违约金）的情形下，除应按合同及补充协议规定承担违约责任外，出卖人有权不为其办理房屋交付手续；如果在此期间，该房屋产生任何费用，则买受人在补齐相关费用后（包括物业费、采暖费等），方能要求出卖人为其办理房屋交接手续。附件十二第十一条②项约定，出卖人交付使用的商品房的装饰装修及相关设备标准以附件四为准，但出卖人以同类、同等级的材质对附件四所列装饰装修及相关设备进行调整的，应视为符合交付标准。上述合同签订之前，原告于2016年7月10日向被告支付了认筹款（团购）5000元及购房首付款325673元。合同签订后，原告为案涉房屋办理了贷款按揭手续。2016年10月25日，银行向被告账户发放购房贷款940000元。至此，原告向被告支付了全部购房款，被告于2018年4月20日向原告出具了收到案涉房屋全部购房款1265673元的增值税发票。另查明，案涉房屋至今未取得房屋测绘报告，未通过消防验收，未取得建设工程竣工验收备案证明文件。2019年6月25日，原告马莉到被告西水公司办理了收房手续。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》（预售）系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同。庭审中，被告西水公司认可原告已履行了支付购房款的义务，故被告西水公司应按合同约定时间向原告交付房屋。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”另根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定，“……依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。”案涉房产项目至今未能取得建设工程竣工验收备案证明文件，也未通过消防验收，故尚不具备法律规定的交付条件，被告的行为已构成违约，应该承担违约责任。关于违约金的起算时间问题，按照合同约定，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。故应自2016年12月31日起计算违约金。2019年6月25日，原告马莉到被告西水公司办理了收房手续，故本案中的逾期交房违约金应计算至2019年6月24日即被告实际向原告交付房屋之前一日。关于违约金的支付标准问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，原告未能提供证据证明因被告逾期交房行为造成其实际损失的数额。被告在庭审中辩称违约金较高，申请人民法院予以调整。本院考虑到违约金以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质，并根据合同双方的履约情况，酌情将合同约定违约金支付标准调整为每日按照已付购房款的万分之一标准支付。关于原告起诉要求被告更换电梯问题，根据《商品房买卖合同》附件十二第十一条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰装修及相关设备标准以附件四为准，但出卖人以同类、同等级的材质对附件四所列装饰装修及相关设备进行调整的，应视为符合交付标准。而《商品房买卖合同》附件四是关于商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定。附件六是关于装饰装修及相关设备标准的约定。因此，附件十二第十一条中所写的附件四应为附件六，才符合附件十二第十一条所表述的内容。因此，涉案项目所使用的电梯虽非蒂森克虏伯牌，但系蒂森克虏伯公司制造的电梯型号，且经西安特种设备检测院检验合格，并不违反合同附件十二第是一条约定。故对原告要求更换电梯的诉讼请求，本院不予支持。关于被告辩称双方协商一致将交房时间推迟至2017年8月一节，因无证据佐证，本院不予采信。对于被告提出涉案工程因不可抗力导致工期延误一节，被告亦未向法庭提供充分确实证据予以佐证，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告西安西水置业有限公司向原告马莉支付逾期交房违约金114669.97元（以1265673元为基数，按每日万分之一标准计算，自2016年12月31日起计算至2019年6月24日止共计906天）；二、驳回原告马莉要求被告西安西水置业有限公司更换电梯的诉讼请求；三、驳回原告马莉其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2662元（原告已预交），本院减半后收取1331元，由原告马莉承担50元，由被告西安西水置业有限公司承担1281元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审    判    员    赵兴华 二〇一九年六月二十八日 书   记   员    邓雪珊 1