江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0706民初6518号原告（反诉被告）：连云港市厚昌实业有限公司，住所地连云港市海州区解放东路182号。法定代表人：潘俊芝，该公司董事长。委托诉讼代理人：鲁浩，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：郑博，该公司职员。被告（反诉原告）：江苏双菱化工集团有限公司，住所地连云港市海州区新海路182号。法定代表人：朱天松，该公司董事长。委托诉讼代理人：张强、惠学凤，江苏田湾律师事务所律师。原告连云港市厚昌实业有限公司（以下简称厚昌公司）与被告江苏双某化工集团有限公司（以下简称双某公司）合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2015年8月10日立案后作出（2015）海民初字第03682号民事判决书，被告不服判决上诉至连云港市中级人民法院，二审裁定撤销（2015）海民初字第03682号民事判决并发回本院重审，本院于2017年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）厚昌公司的委托诉讼代理人鲁浩、郑博，被告（反诉原告）双某公司的委托诉讼代理人张强、惠学凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告厚昌公司向本院提出诉讼请求：判决被告给付江某宿舍回迁安置超面积购房差价款4500000元（回迁安置总面积3812.19平方米-拆迁面积1975.07平方米=超出面积1837.12平方米，超出面积每平方米应补偿差价4100元，原告仅主张每平方米补偿差价3100元，即3100元×1837.12平方米=5695072元-已付超面积差价款780000元-拆迁补偿款355000元=4560072元，诉求主张4500000元）。事实和理由：原、被告于2008年7月28日签订《江某宿舍开发推进协议书》，协议约定由被告出地、原告出资共建江某宿舍，并对双方权利义务进行约定，原告根据被告与拆迁户签订的安置协议，对拆迁户进行安置补偿，超面积部分进行价格补差后所有余房所有权全部归原告。现原告对拆迁户进行安置并给付补偿金，被告已付78万元。根据（2011）海民初字第007号民事判决书确认住宅市场价为每平方米4100元，原告仅主张每平方米3100元，被告应支付超面积差价4500000元。被告双某公司辩称，一、原、被告签订的《江某宿舍开发推进协议书》及补充协议应属无效协议，原告诉求无依据。首先，协议书约定由被告出地、原告出资共建江某宿舍项目，安置完回迁户余下的房屋归原告所有。被告作为出资的土地性质为划拨土地，双方签订的共建江某宿舍的行为应认定为土地使用权转让行为。双方未向有权部门办理审批、登记手续，原告也未缴纳土地使用权出让金，故协议书属于无效协议。其次，原告称与被告签订协议的性质是集资建房，无需办理土地转让手续。协议书约定安置完回迁户剩余房屋归被告所有，属于变相购买集资建房，故原告出资合作建房的行为是以合法形式掩盖非法购买集资建房的目的，合作建房行为应无效。二、原告依据双方签订的协议书要求被告按市场价支付超面积房款的诉讼请求无依据。1.原告不具备要求被告支付超面积房屋差价的条件。涉案工程项目未按约定时间竣工，原告提供的项目建议书的批复涉嫌造假，该工程未立项成功，导致至今未验收，构成根本违约。双方对违约责任、工程量增减及工程质量是否合格未最终确认和结算。2.原告主张以市场价计算超出面积的差价，没有依据。被告与拆迁户签订的安置补偿协议分别约定了每平方米780-960元的超面积价格范围，原告应依据其确定的安置补偿协议计算超出面积的差价。该工程项目的建设成本为840万左右，建设面积为8684平方米，建筑成本为960元/平方米，与原告主张的3100元/平方米相差甚远。三、被告已给付原告超出面积的房款989300元，并已代原告支付回迁户过渡费436000元以及相关规费等费用，已不欠付任何款项。反诉原告双某公司向本院提出诉讼请求：1.确认反诉原、被告签署的《江某宿舍开发推进协议书》及其补充协议无效；2.判令反诉被告偿还反诉原告垫付的过渡费436000元、规费170160元及因反诉被告不能提供房源而向拆迁户支付赔偿款300000元，车库损失253500元，合计1159660元；3.反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2008年7月28日，反诉原、被告签订《江某宿舍开发推进协议书》，约定由双某公司出地、厚昌公司出资共建江某宿舍项目，双方形成合作开发房地产关系。涉案土地性质为国有划拨土地，按照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效”的规定，协议书无效。协议书约定江某宿舍项目所涉及的税费由反诉被告承担，反诉被告根据反诉原告与拆迁户签订的安置协议，对所有拆迁户进行安置补偿，从协议生效之日起至交房之日止按月支付临时过渡费给拆迁户。涉案有40户拆迁户，反诉被告仅能确定39套房源，剩余一套安置房源反诉被告不能提供，致使反诉原告代为赔付300000元，按照协议书约定应由反诉被告对拆迁户进行安置，该笔款项应由反诉被告承担。故提起反诉。反诉被告厚昌公司辩称，1.涉案项目为集资建房，房屋定性为经济适用房而非合作建房，双方的协议合法有效；2.反诉原告主张的垫付过渡费436000元，过渡费的标准应为每月每户200元，超过标准发放的，反诉被告不予认可，过渡费应计算至2012年12月份；3.反诉原告主张的垫付人防费170160元，该费用是双方签订协议前交付的，签订协议时反诉原告也未告知，反诉被告不予认可；4.关于反诉原告要求支付的300000元赔偿款，反诉被告严格按照反诉原告与拆迁户签订的《集资建房协议书》的条款对拆迁户进行安置，一个房产证只能置换一套住房；5.车库损失没有事实依据，根据协议约定及法院判决，车库应为反诉被告所有。本案当事人围绕诉讼请求提供了以下证据：原告提供了协议书、补充协议、备忘录、处置意见、判决书、房改办文件、房屋测绘成果认签表、户计算书、分户图、江某宿舍拆迁补偿汇总表、江某宿舍片区房屋拆迁补偿标准、关于江某宿舍拆迁补偿实施意见、江某宿舍片区房屋拆迁户安置登记表、成本价证据，被告提交了国有土地使用权证、协议书及补充协议、拆迁补偿汇总表及三份集资建房协议、付款凭证及收据、承诺书、集资建房协议书、过渡费支付凭证及明细、规费支付凭证、拆迁户赵某的赔偿款支付凭证及协议、批复、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、集资建房分期付款明细表、房屋土地信息匹配结果告知表、房屋位置坐落说明，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：厚昌公司系自然人控股有限公司，其许可项目为房地产开发、销售。2002年10月7日，海州区江某宿舍土地使用权人登记为双某公司，用途为住宅用地，使用权类型为划拨，使用权面积4115.2平方米。2008年7月28日，双某公司（甲方）与厚昌公司（乙方）签订《江某宿舍开发推进协议书》一份，该协议书约定：为了改善江某宿舍的居住条件，根据有关法律法规及市集资建房有关政策规定，并经江某宿舍区所有产权人同意，本着甲方出地、乙方出资共建的原则，就江某宿舍开发的有关事项签订协议书。一、甲方的责任和义务：办理各项审批手续、减免手续，须交的各项税费根据审批机关核定的数额和规定的时间由乙方支付；甲方与所有拆迁户签订安置补偿协议，乙方应在本协议签订前进行确认，本协议生效，视为乙方已经进行确认，作为本协议附件备案，拆迁户被拆迁房屋产权面积按“拆一还一”原则被安置后，其原产权自动置换为乙方产权房屋；二、乙方的责任和义务：乙方作为江某宿舍开发的主体，负责江某宿舍的拆迁、建设等工作，并主动配合甲方办理各项审批手续，按审批机关及政府有关要求缴纳政府税费；乙方负责整个工程建设费用，乙方根据甲方与拆迁户签订的安置协议，对所有拆迁户进行安置补偿。从本协议生效之日起至交房之日止按月支付临时过渡费给拆迁户；三、合作方式的第3款约定：工程竣工后，乙方按安置协议安置完拆迁户后，所有余房（包括车库、商用房）以及如能得到批复后配套房（3号楼）及其他开发项目的产权全部归乙方所有。2008年7月30日，双方签订补充协议一份，该补充协议第二条对原协议书中第一条第三款中补充：甲方负责其与拆迁户签定的安置补偿协议确定的超面积购置房款按规定的时间和工程进度足额收取并及时划入甲乙双方的双控帐户。第四条对原协议书中第三条合作方式的第3款补充：建设项目中的一、二号楼各有一个整单元的房屋产权和另一户房屋产权归乙方所有。一号楼的商业用房524平方米和二号楼车库528平方米的房屋产权归乙方所有。乙方销售自有产权房，甲方及时提供相关票据给乙方以方便营销工作。2008年11月10日，双方又签订《备忘录》一份，针对江某南路宿舍区建设项目拆迁扫尾工作中涉及的相关问题进行了研究协调，并达成具体意见：一、关于对综合补偿金问题的处理。目前拆迁工作进入扫尾阶段，尚有4户业主未签订《集资建房协议书》，综合补偿金总额仍需要进行调整。厚昌公司同意以双某公司与被拆迁的业主签订生效的《集资建房协议书》为依据，最终确认综合补偿金总额并冲抵超面积安置的购房款。二、关于周某、车某拟购新建商业用房的问题的处理：1、因周某搭建的4平方米铁皮棚、车某从住宅房辟出15平方米作为商铺，在他们申购新建商业用房时，厚昌公司同意上述两户共安置19平方米；2、……；3、拟购新建门面房原则上限定每户不超过35平方米,具体房号由厚昌公司平衡后指定。拟购户在申请购买的同时必须交付购房预付金即总房价的10%。三、关于商用门面房价格优惠20%后与物价部门核定价格之差问题的处理。双某公司董事长与厚昌公司董事长经过商洽后，表示对厚昌公司因解决上述问题而带来的经济损失将启动工作程序通过其他途径补偿解决。2008年11月26日，双某公司向厚昌公司出具《关于江某社区改扩建项目中房屋产权的处置意见》一份，明确：按照协议书中的约定，住宅用房按“拆一还一”的原则对被拆迁户进行安置，超面积部分进行价格补差后，所有住宅用房的余房所有权全部归厚昌公司；商业用房从项目建设开始即物权设立之初即为厚昌公司所有，房屋产权尽在厚昌公司名下，享有处置、变更、转让、用益等权利。2009年7月13日、2010年5月7日，双某公司分别取得江某职工宿舍的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。在本次建房合作中，双某公司负责与40户拆迁户签订《集资建房协议书》，对拆迁户的现有住房进行产权置换，收取拆迁户超原证面积购置房款，有证面积拆一还一，一个房产证置换一套住房，楼号、房号统一抽签决定，安置房94平方米，并约定一次性结清拖欠拆迁户至08年3月31日的过渡费，自签订协议之日起，重新约定过度期限18个月，每月支付拆迁户临时过渡费200元，重新签订协议之日起，因双某公司原因，导致18个月期限内未交付置换房，每超一个月承担违约金200元。置换房屋价格明细如下：（一）一号楼：1-3单元101-102室780元/平方米1-3单元201-202室800元/平方米1-3单元301-302室860元/平方米1-3单元401-402室820元/平方米1-3单元501-502室（带阁楼）960元/平方米（二）二号楼1-3单元101-102室820元/平方米1-3单元201-202室840元/平方米1-3单元301-302室900元/平方米1-3单元401-402室880元/平方米1-3单元501-502室860元/平方米1-3单元601-602室（带阁楼）960元/平方米。原、被告双方均认可拆迁面积共计1975.07平方米，最终安置的拆迁户为39户，安置面积共计3839.81平方米（安置A楼97.77平方米×36套=3519.72平方米，安置B楼3套：95.49平方米+95.49平方米+129.11平方米=320.09平方米）。被告双某公司应给付厚昌公司超面积购置房款1681989.5元（具体计算详见本判决书附页），双某公司已给付厚昌公司超面积购置房款989300元，厚昌公司应当给付的拆迁补偿款为355158.5元。双某公司支付了人防费170160元，给付回迁户过渡费436000元。另查明，2010年12月21日，张某、刘某1、刘某2、刘某3、刘某4、刘某5为与双某公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，起诉至本院，要求履行合同，交付房屋（2号楼三单元102），在审理过程中，张某等六人向本院书面申请，要求对海州区江某南街周边住宅商品房价格的均价予以价格鉴定，连云港市价格认证中心向本院出具价格鉴定结论书，其主要内容为：海州区江某南街周边住宅商品房每平方米4100元，自行车库每平方米2200元，汽车库每平方米4000元。本院审理后作出（2011）海民初字第007号民事判决书。原告厚昌公司提供了其与案外人的建设工程施工合同、供水施工合同、燃气设施配套建设合同、电气工程承包合同、有线电视工程配套合同等，为证明其建筑成本。被告对此组证据不予认可，认为从该证据中不能得出建筑成本金额，都是合同无法计算，且与本案无关联性。2013年2月25日，被告双某公司（乙方）与拆迁户赵某（甲方）签订《权益转让合同》，甲方自愿将集资建房协议书所涉及的权益转让给乙方，转让价格为人民币30万元。被告陈述因原告厚昌公司仅提供39套房产，少了一套房无法分房，后赵某放弃安置房产，被告支付其赔偿款30万元。原告厚昌公司陈述因只有39份房产证，一张房产证对应一套房产，故提供39套房屋，拆迁户吴某1、吴某2系父子，在一个院内，主房有证，在吴某1名下，院子里还有一平房，无证，但要求在吴某2名下再分一套房，我公司不认可。本院认为，被告双某公司为了改善江某宿舍的居住条件，而与原告厚昌公司签订《江某宿舍开发推进协议书》，并签订补充协议，原告厚昌公司的许可经营范围为房地产开发、销售，双某公司也取得了江某职工宿舍的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，故双方所签订的《江某宿舍开发推进协议书》不违反相关法律规定，合法有效。对于被告双某公司要求确认《江某宿舍开发推进协议书》及补充协议无效的反诉请求，本院不予支持。关于本诉部分，按照双方签订的《江某宿舍开发推进协议书》约定，双某公司与所有拆迁户签订安置补偿协议，厚昌公司应在本协议签订前进行确认，本协议生效，视为厚昌公司已经进行确认，作为本协议附件备案，拆迁户被拆迁房屋产权面积按“拆一还一”原则被安置后，其原产权自动置换为厚昌公司产权房屋。补充协议约定，双某公司负责其与拆迁户签定的安置补偿协议确定的超面积购置房款按规定的时间和工程进度足额收取并及时划入甲乙双方的双控帐户。处置意见明确：按照协议书中的约定，住宅用房按“拆一还一”的原则对被拆迁户进行安置，超面积部分进行价格补差后，所有住宅用房的余房所有权全部归厚昌公司。依据原、被告间上述约定，可以认定被告双某公司应将其与拆迁户签订的安置补偿协议确定的超面积购置房款应支付给原告厚昌公司，并无原告所称的超面积购房差价款。且双某公司与拆迁户所签订的集资建房协议书作为《江某宿舍开发推进协议书》的附件，也只涉及超面积购置房款，并无超面积购房差价款的约定；双某公司出具给厚昌公司的处置意见虽然在表述中存在超面积部分进行价格补差，但不能就此确定双某公司同意在超面积购置房款外，再向厚昌公司支付超面积购房差价款。现厚昌公司主张超面积购房差价款，未提供双方对超面积购房差价款的补偿标准及补偿方法所作出的任何书面证据，故原告主张按照市场价格计算超面积购房差价款，无依据，本院不予支持。被告应按照其与拆迁户签订的集资建房协议书中超面积购置房款的约定向原告支付款项，被告双某公司应给付厚昌公司超面积购置房款1681989.5元，已给付超面积购置房款989300元，扣减厚昌公司应当给付双某公司的拆迁补偿款355158.5元，故被告双某公司应支付原告厚昌公司337531元（1681989.5元-989300元-355158.5元）。关于反诉部分，对于反诉原告双某公司主张的过渡费436000元，反诉被告厚昌公司认为过渡费的标准应当为每月每户200元，而反诉原告双某公司超过标准发放，因反诉原告双某公司与拆迁户在《集资建房协议书》中约定每月发给拆迁户临时过渡费200元，超过十八个月每超一个月承担违约金200元，该约定不违反相关临时安置补助费的计算标准，故反诉原告双某公司主张的过渡费数额，本院予以支持。对于反诉原告双某公司主张的人防费170160元，反诉被告厚昌公司认为该费用是双方签订协议前交付的，因双方在《江某宿舍开发推进协议书》明确约定，必须缴纳的各项费用应当由反诉被告厚昌公司缴纳，故反诉原告双某公司主张的人防费，本院予以支持。反诉被告厚昌公司共应给付反诉原告双某公司606160元（过渡费436000元+人防费170160元）。对于反诉原告双某公司主张的反诉被告厚昌公司不能提供房源而向拆迁户支付赔偿款300000元，因反诉原告双某公司未提供拆迁户吴某2的原有房产证，不能证明是被告厚昌公司应当安置补偿的范围，故本院不予支持。对于反诉原告双某公司主张的车库损失253500元，因双方签订的推进协议书约定所有余房产权全部归原告厚昌公司所有，且补充协议约定二号楼车库528平方米的房屋产权归厚昌公司所有，反诉原告主张车库损失无依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：一、被告江苏双菱化工集团有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告连云港市厚昌实业有限公司337531元；二、反诉被告连云港市厚昌实业有限公司于本判决生效之日起十日内给付反诉原告江苏双菱化工集团有限公司606160元；三、合并上述第一、二项，反诉被告连云港市厚昌实业有限公司于本判决生效之日起十日内给付反诉原告江苏双菱化工集团有限公司268629元；四、驳回原告连云港市厚昌实业有限公司的其它诉讼请求；五、驳回反诉原告江苏双菱化工集团有限公司的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22600元（原告已预交），由原告负担16237元，被告负担6363元；反诉案件受理费7620元（反诉原告已预交），由反诉原告负担2689元，反诉被告负担4931元。上述费用相冲抵后，被告江苏双菱化工集团有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告连云港市厚昌实业有限公司1432元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：44×××94）。审 判 长  卜玉霞审 判 员  王守富人民陪审员  季建华二〇一九年六月二十七日法官 助理  唐静娴书 记 员  韦 玲法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知，协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费、同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：江苏省连云港市中级人民法院账号：44×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行