海口市琼山区人民法院   民事判决书   (2019)琼0107民初1911号   原告：卢某，男，1989年7月17日出生，汉族，住海口市。   委托诉讼代理人：廖某，海南以宽律师事务所律师。   被告：吴某，男，1971年1月7日出生，汉族，住海口市琼山区。   被告：海南浩鸿房地产营销策划有限公司。住所地海口市美兰区。   法定代表人：刘某。   原告卢某与被告吴某、海南浩鸿房地产营销策划有限公司（以下简称浩鸿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢某的委托诉讼代理人廖某到庭参加诉讼。被告吴某、浩鸿公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院缺席审理。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告浩鸿公司签订的《购房意向金协议》；二、解除原告与被告吴某签订的《二手房买卖合同》；三、被告吴某立即向原告返还购房款项（包括定金与电梯安装费）71900元，并向原告支付自2019年1月21日至实际偿还之日止的违约金，计算公式为：71900元×2%/天×拖欠期间，暂计至起诉之日的违约金为：76214元；四、被告浩鸿公司立即向原告返还购房意向金20000元，并向原告支付自2019年1月21日至实际偿还之日止的违约金为：21200元（计算公式：计20000元×2%/天×拖欠期间，暂计至起诉之日的违约金为21200元）；五、本案的全部诉讼费用由两被告承担。庭审中，原告变更第三项诉讼请求为：被告吴某立即向原告返还购房款项（包括定金与电梯安装费）51900元，并向原告支付自2019年1月21日至实际偿还之日止的违约金，计算公式为：71900元×2%/天×拖欠期间，暂计至起诉之日的违约金为：76214元。变更第四项诉讼请求为：被告浩鸿公司向原告支付自2019年1月21日至实际偿还之日止的违约金为21200元。   事实和理由：2018年7月18日，经被告浩鸿公司的置业顾问介绍，原告与被告浩鸿公司签订了《购房意向金协议》并于当天向被告浩鸿公司交付了2万元意向金，用于购买被告吴某持有的琼山区振兴路海南省海口市××校第6层603房（以下简称涉案房屋），协议对涉案房屋的价格做了明确约定，同时明确约定2018年7月25日前如被告吴某认可该协议约定的价格并同意出售，则意向金转为房屋定金。2018年7月23日，原告与被告吴某签订了《二手房买卖合同》并向被告浩鸿公司交付了4万元作为房屋定金。上述费用在原告完成款项交付的同时，由被告浩鸿公司出具了房屋中介专用收据两张。合同签订后，因涉案房屋安装电梯，原告分别于2018年8月9日向被告吴某交付了1万元，于2018年8月25日向被告吴某交付了2.19万元。然而，在合同履行过程中，被告吴某一直不能办理过户手续，原因在于涉案房屋的土地使用权无法分摊，于是，原告与被告吴某、浩鸿公司于2018年11月21日签署《二手房房屋买卖补充协议》重新约定过户期限；因未能如期办理，三方于2018年12月24日再次签署《补充协议》约定如未能于2019年1月15日前完成土地出让金缴纳，两被告应于5天之内退还原告已交付的款项，逾期将按照每天原告已交付各自总金额的2%计算违约金。然而，时至今日，被告仍无法办理上述手续，导致涉案房屋根本无法完成过户。原告认为，被告吴某的行为已经构成对上述合同的根本违约，且明知涉案土地使用权无法分摊仍欺骗原告签署补充协议，存在主观过错，致使涉案房屋无法完成过户、合同目的的无法实现；同时，被告浩鸿公司扣留原告已交付的意向金也缺乏事实和法律依据。经原告多次协商要求两被告返还上述款项，两被告均以不正当理由拖延和拒绝。   被告吴某未作答辩。   被告浩鸿公司提交书面答辩辩称，一、浩鸿公司不存在任何过错不应承担违约责任,且为了维持双方之间的友好合作关系浩鸿公司已经实际退还给了原告20000元,原告要求浩鸿公司退还20000元及承担违约责任没有事实及法律依据。   (一)涉案交易不能正常进行系因被告吴某造成的客观原因,且原告对此知情,与浩鸿公司无关,浩鸿公司没有任何过错。浩鸿公司仅在本案中提供中介服务,实际也促成了涉案房屋交易,也积极督促解决并调解双方在交易过程中产生的问题,但是,涉案房屋不能完成交易系因被告吴某造成的客观原因,即便如此,从原告提交的证据来看,被告吴某也一直积极配合原告办理涉案房屋产权登记手续。另外,从原告提交的《二手房买卖合同》第十四条的约定可知,原告对涉案房屋的现状即涉案房屋占用的土地系划拨用地需要支付土地出让金等的事实是知情的。原告在已知涉案房屋实际现状的情况下,愿意购买涉案房屋并与被告吴某签订买卖合同且向被告吴某实际支付了定金及一部分购房款,在整个交易过程中浩鸿公司没有任何过错。原告要求解除《购房意向金协议》没有事实及法律依据。   (二)为了维持双方之间的友好合作关系,浩鸿公司已经将收取原告的20000元退还给原告,原告主张退还没有事实依据。浩鸿公司共收取原告20000元意向金及40000元定金,并把40000元定金及时支付给了被告吴某,被告吴某在《补充协议》里也确认了该事实。   结合上述分析,浩鸿公司实际提供了中介服务,且原告与浩鸿公司约定了中介服务费为20000元,但是,在原告与被告吴某签订涉案房屋买卖合同之后并未向浩鸿公司支付中介费,故浩鸿公司并未退还给原告该笔费用。为了维持双方之间的友好合作关系,浩鸿公司实际也已经退还给了原告20000元,原告主张退还没有事实依据。   (三)原告要求浩鸿公司支付违约金没有事实及法律依据,应当予以驳回。结合上述分析,浩鸿公司在该交易过程中没有任何过错,不应承担任何违约责任。浩鸿公司为了维持友好的合作关系与原告、被告吴某签订了《补充协议》,承诺退还20000元,但是,在该协议签订后至原告起诉之前,原告一直在和被告吴某协商,被告吴某同意降低涉案房屋价格,双方继续交易,原告一直在考虑,最终双方未达成一致意见,原告起诉,浩鸿公司一直在积极沟通此事,并非有意拖延退还该笔费用。浩鸿公司知道原告起诉后立即向原告退还了该笔费用,浩鸿公司没有过错不应承担违约责任,况且,原告主张的违约金过高。   二、根据原告提交的证据材料,原告与被告吴某已经实际签订了房屋买卖合同,浩鸿公司完成了中介服务且在提供涉案中介服务过程中没有任何过错,原告应当向浩鸿公司支付中介服务费20000元,浩鸿公司保留向原告追究相关责任的权利。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的《购房意向金协议》、《二手房买卖合同》、《二手房房屋买卖补充协议》、《补充协议》、房屋中介专用收据2张、支付宝转账记录2笔、银行转账记录、收据、微信转账记录3笔、海南省信访事项查询单、被告浩鸿公司提交的转账凭证，以上证据经本院审查，对其真实性予以认可。   根据本院采信的证据及庭审查明的内容，本院认定事实如下：2018年7月18日，原告卢某与被告浩鸿公司签订一份《购房意向金协议》，该协议约定：原告向浩鸿公司交纳购买位于海口市××区幢第6层603房的意向金20000元，原告愿意以870000元的价格购买该房屋；2018年7月25日之前如卖出方认可该价格并接受原告的条件出售该房屋，则该笔意向金自动转为房屋定金，由浩鸿公司转交给卖出方。如原告不买，则该意向金不退；如卖出方不接受原告的价格或者其他原因，不愿卖给原告，浩鸿公司全额退还意向金，互不承担违约责任。买方要求买卖双方于2018年8月25日前办理过户手续。协议签订当天，原告向被告浩鸿公司交付了20000元意向金，2018年7月23日，原告与被告吴某签订《二手房买卖合同》，约定:原告购买被告位于海口市××区幢第6层603房，转让价款870000元，原告同意在合同生效之日向卖方吴某支付定金40000元，房屋的各项税费以及加装电梯费用、土地出让金由原告支付，于2018年8月31日前办理好土地出让金缴纳手续，如办理不成另行约定时间，原告首付款支付时间为卖方吴某办理好土地出让金之后。合同签订当天，原告向吴某支付4万元房屋定金，因涉案房屋需安装电梯，原告分别于2018年8月9日、2018年8月25日向吴某支付1万元、2.19万元电梯安装费。后因未能如期办理过户手续，原告与吴某、浩鸿公司于2018年11月21日签订《二手房屋买卖补充协议》重新约定办理土地出让金手续时间为2018年12月5日前。又因未能如期办理，原告作为乙方与吴某作为甲方再次签订《补充协议》，约定于2019年1月15日前完成缴纳土地出让金，如在该时间未完成，则甲方退还乙方先前支付的71900元，同时中介方退还2万元，退还时间应在5天内完成，如未能在5天内完成，甲方以及中介方每天应按买方已缴纳各自总金额的2％作为违约金。吴某、卢某在甲、乙方处签字，协议空白处加盖浩鸿公司的公章。另查，经原告向海口市国土局了解到涉案房屋属机电学校范围，因被告吴某无法提供机电学校关于涉案房屋土地使用权证同意分摊相关函，故涉案房屋无法办理过户手续。原告提起本案诉讼后，被告浩鸿公司于2019年4月3日通过银行转账向原告退还了意向金20000元，被告吴某于2019年4月15日向原告退还购房款20000元。   本院认为，一、关于《购房意向金协议》和《二手房买卖合同》是否应解除的问题。原告与被告吴某签订《二手房买卖合同》，向吴某购买涉案房屋，约定于2018年8月25日前办理过户手续，但因吴某未能提供机电学校关于涉案房屋土地使用权证同意分摊的相关函，从而导致涉案房屋至今都未能办理过户手续，合同目的已不能实现，故原告要求解除《二手房买卖合同》，本院予以支持。而原告与被告浩鸿公司签订的《购房意向金协议》并不是《二手房买卖合同》的组成部分，而是属于独立的中介服务合同，被告浩鸿公司作为中介方，主要义务是给原告提供信息，促成原告与出卖方的房屋买卖，而原告与出卖方吴某已签订正式的房地产买卖合同，被告浩鸿公司已完成合同义务，且浩鸿公司在合同履行过程中不存在违约的情况。因合同履行过程中未出现法定或者约定的解除情形，因此原告主张解除《购房意向金协议》，无事实和法律依据，本院不予支持。   二、关于被告吴某向原告返还购房款项51900元以及支付违约金的问题。原告与被告吴某签订《二手房买卖合同》合同解除后，吴某已无占有原告款项的依据，吴某理应向原告返还定金和电梯安装费，因原告起诉后，吴某已向原告返还2万元，故吴某还应向原告返还51900元。因此原告主张被告吴某返还51900元购房款项，本院予以支持。因被告吴某未在2019年1月15日前完成缴纳出让金手续，也未在5天内退还原告71900元，则应按《补偿协议》的约定承担违约责任。虽双方在签订的《补充协议》中已就未能如期退还定金和电梯安装费的违约责任进行了明确约定即按每日原告已缴纳总金额的2％作为违约金，因违约金系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方，因原告未能提供证据证明其存在除资金被占用之外的其他损失，故本院认定被告逾期付款给原告造成的损失为原告已支付的费用被占用期间的利息损失。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，原告主张赔偿逾期付款损失，可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息率标准计算。中国人民银行逾期罚息率标准为贷款利率水平上加收30%-50%。因双方约定的违约金按日2％计算过高，本院将违约金计算标准调整为按中国人民银行同期一年期贷款基准利率基础上上浮50%计算。基于被告吴某在2019年4月15日向原告退还购房款20000元，因此被告的违约金应分段计算，故被告吴某应承担的违约金为：按中国人民银行同期一年期贷款基准利率基础上上浮50%计算，其中2019年1月21日起至2019年4月14日，以71900元为本金计算；自2019年4月15日起至实际付清之日止，按51900元计算。   三、关于被告浩鸿公司是否应向原告支付违约金的问题。本案中，被告浩鸿公司作为中介方与原告签订《购房意向金协议》，虽被告浩鸿公司完成了合同义务，且合同履行过程不存在违约，但其在原告与被告吴某签订的《补充协议》中盖章，视为其接受补充协议中关于对其的约定内容，即被告吴某未在2019年1月15日前完成缴纳出让金及税费，中介方在5天内退还原告2万元，未在5天内退还，则每天按原告缴纳的总金额的2%作为违约金。被告浩鸿公司应受该协议的约束，按照协议约定履行。因被告吴某未能在2019年1月15日完成缴纳出让金及税费，被告浩鸿公司理应在5天内即2019年1月20日前退还原告2万元，但被告浩鸿公司在2019年4月3日才退还原告。因此，按照《补充协议》的约定，被告浩鸿公司应向原告支付违约金。因原告未能提供证据证明其存在除资金被占用之外的其他损失，故本院认定被告逾期付款给原告造成的损失为原告已支付的费用被占用期间的利息损失。本院参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，原告主张赔偿逾期付款损失，可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息率标准计算。中国人民银行逾期罚息率标准为贷款利率水平上加收30%-50%。因双方约定的违约金按日2％计算过高，故本院将违约金计算标准调整为按中国人民银行同期一年期贷款基准利率基础上上浮50%计算。故被告浩鸿公司应向原告支付的违约金为：以20000元为本金，自2019年1月21日起至2019年4月3日止，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率基础上上浮50%计算。   综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   一、解除原告卢某与被告吴某于2018年7月23日签订的《二手房买卖合同》；   二、限被告吴某于本判决生效之日起十日内退还原告卢某购房款项51900元；   三、限被告吴某于本判决生效之日起十日内向原告卢某支付违约金（违约金计算方式：以71900元为基数，自2019年1月21日起至2019年4月14日止；以51900元为基数，自2019年4月15日起至实际付清之日止。上述违约金均按中国人民银行同期一年期贷款基准利率基础上上浮50%计算）；   四、限被告海南浩鸿房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向原告卢某支付违约金（违约金计算方式：以20000元为基数，自2019年1月21日起至2019年4月3日止，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率基础上上浮50%计算）；   五、驳回原告卢某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1643元(原告卢某已预交2043元,多预交的400元退还原告卢某），由原告卢某负担1052元，被告海吴某负担585元，被告海南浩鸿房地产营销策划有限公司负担6元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判员 郭 煊     二〇一九年六月五日   法官助理 蔡慧文   书记员 王梦楠   速录员 符周婷   附相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件   适用法律问题的解释》   第二十四条第四款买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。