西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0112民初18082号 原告（执行案外人）：解建华，男，1985年5月16日出生，汉族。 委托诉讼代理人：张丹红，陕西维谨律师事务所律师。 被告（申请执行人）：刘凯，男，1987年3月15日出生，汉族。 委托诉讼代理人：鹿娜，陕西瑞森律师事务所律师。 被告（被执行人）：张立，男，1990年4月5日出生，汉族。 第三人（被执行人）：冯布悦，女，1991年8月12日出生，汉族。 第三人（被执行人）：魏云昊，男，1992年2月5日出生，汉族。 第三人（被执行人）：张旭东，男，1991年9月2日出生，汉族。 第三人（被执行人）：孙鹏，男，1990年6月26日出生，汉族。 原告解建华与被告刘凯、张立、第三人冯布悦、魏云昊、张旭东、孙鹏案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年12月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告解建华及其委托诉讼代理人张丹红、被告刘凯的委托诉讼代理人鹿娜到庭参加诉讼，被告张立、第三人冯布悦、魏云昊、张旭东、孙鹏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告解建华向本院提出诉讼请求：一、请求停止原告购买的位于西安市莲湖区枣园西路三民村万科金色悦府小区22栋3单元8层802户房屋的强制执行措施，并解除对该房屋的查封。二、判决确认原告与被告张立于2016年3月29日达成的房屋买卖协议合法有效，并确认位于西安市莲湖区枣园西路三民村万科金色悦府小区22栋3单元8层802户房屋归原告所有。三、判令被告张立协助、配合原告办理西安市莲湖区枣园西路三民村万科金色悦府小区22栋3单元8层802户房屋的产权过户登记。四、诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年3月29日其与张立在西安市双生旺鑫房地产中介服务部的居间服务下签订了房屋买卖合同，合同约定：张立将自己名下位于西安市莲湖区枣园西路三民村万科金色悦府小区22栋3单元8层802户房屋以70万元的价格出售给其；付款方式为合同签订当日其向张立付款20万元，一年后再付6万元，自2016年3月起其偿还该房屋在银行的按揭贷款；张立在收到20万元后，应向其出具收据并将房屋钥匙以及与该房屋有关的资料一并交与其。合同签订后，双方均按约履行，其向张立支付了相关款项，张立向其实际交付了房屋，其装修后入住至今，并承担了期间的物业费等费用。因该房屋设有抵押，故至今尚未办理过户登记手续。因被告刘凯与被告张立、第三人之间民间借贷纠纷一案，本院于2018年4月12日作出（2018）陕0112财保120号民事裁定对涉案房屋进行查封，2018年6月7日作出（2018）陕0112民初7007号民事调解书，该案已经进入执行程序。现认为其与张立在本院查封前已签订有书面的买卖协议，并已按约定支付购房款，实际占有该不动产，未办理过户手续并非是其过错。原告曾提出执行异议，本院以（2018）陕0112执异187号执行裁定，驳回原告的异议请求，现提起诉讼。 被告刘凯称，原告与被告张立之间不存在合法的房屋买卖合同关系，原告要求确认与张立间的房屋买卖协议合法有效没有事实和法律依据；且原告不具备对涉案房屋排除法院执行的条件，其要求解除对涉案房屋查封、停止执行的理由不能成立，原告请求应依法予以驳回。理由如下：一、张立与解建华所签订的合同为附带抵押的借款合同，并非房屋买卖合同。且根据原告提供的证据，其仅为被告张立出借25万元，没有交付全部出借款。二、该合同第三条以房抵债的约定因违反法律禁止性规定，应属无效，张立与解建华之间不存在以房抵债的法律基础，且涉案房屋未办理抵押登记或过户登记，解建华无权主张对涉案房屋的权利以对抗正当执行。三、涉案房屋仍属张立所有，法院的查封行为合法有据。 被告张立、第三人冯布悦、魏云昊、张旭东、孙鹏均未到庭，亦未答辩。 经审理查明，2014年8月28日，被告张立以685473元价格购买位于西安市莲湖区三民村金色悦府（金色悦城二期）第22幢3单元8层30802号房，张立交纳首付款215473，剩余47万元办理银行按揭贷款。2016年3月29日原告作为乙方与甲方被告张立签订《房地产抵押及借款经济合同》，约定：张立将上述房屋作价70万元抵押给原告，原告分两次付款给张立，其中第一次为签订合同时付款20万元，第二次于第一次付款一年后付6万元。张立应于收到上述借款，同时出具收据并将该房屋钥匙和该房屋《商品房买卖合同》、契税票据、大修基金票据以及和该房屋有关的资料一并交由原告保管，同时将房屋立即移交给原告。在进行上述移交过程中双方同时签署移交清单。合同第三条“双方商定以下还款方式：1、甲方将该物业作价人民币¥700000.00元整（¥柒拾万）元整在无抵押、无欠款、无纠纷、无争议的前提下转让给乙方，以此冲当抵押欠款。……2、如果甲方反悔，不转让该物业给乙方冲当抵押欠款，甲方将抵押房产所借全部款项，按月息2%计算（按甲方收到钱款所打收据的日期算起），利息加本金一次性还给乙方，并对乙方对该物业进行的装修费用给予五倍的赔偿，乙方将该房屋钥匙和该房屋《商品房买卖合同》、契税票据、大修基金票据以及和该房屋有关的资料一并退还甲方，双方两清。3、如果乙方反悔，甲方将不退还该物业的抵押房产所借全部款项。……”合同备注中约定：本合同未解除之前，乙方不得转让或出售此物业。补充协议中约定：按揭费用自2016年3月由乙方按月支付。该合同经西安市双生旺鑫房地产中介服务部代志强见证。合同签订当日，被告张立向原告出具《借条》一份，内容为“今收到解建华购房款人民币¥200000.00元整（贰拾万圆整）”2017年4月12日原告向被告张立转账4万元，2017年4月15日向张立之妻本案被告冯布悦转账1万元，被告张立在2016年3月29日《借条》下方，书写《收条》：今收到解建华购房款人民币¥50000.00元整（伍万圆整）。该房屋由原告居住使用，并从2016年4月份起至2018年4月，每月向被告张立账户转款3100元，用于归还涉案房屋所欠银行贷款；后又于2018年6月11日向被告张立转款3000元。2018年4月被告刘凯因与被告张立及第三人冯布悦、魏云昊、张旭东、孙鹏民间借贷纠纷一案，向本院申请财产保全，本院于2018年4月12日作出（2018）陕0112财保120号民事裁定，对张立、冯布悦、魏云昊、张旭东、孙鹏名下的银行账户存款350万元予以冻结或对其他同等价值财产予以查封、扣押。刘凯诉讼后，本院经审理以（2018）陕0112民初7007号民事调解确定张立、冯布悦、魏云昊、张旭东、孙鹏应承担还款义务。因债务人未履行义务，刘凯向本院申请执行，执行过程中，原告以本院对上述房产的查封行为损害其合法权益为由，提出书面执行异议。本院经审查，以（2018）陕0112执异187号执行裁定书，驳回解建华的异议请求。原告对该裁定不服遂诉至法院，形成诉讼。又查，2018年9月份，应原告要求，被告刘凯代张立偿还银行按揭贷款3100元。庭审调解中，因被告张立及第三人冯布悦、魏云昊、张旭东、孙鹏未到庭，致法庭调解未能进行。 上述事实，有庭审笔录、证明材料附卷可证。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：”对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，本案审理的焦点为原告解建华就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：”对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条第一款规定：”对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（五）其他财产和权力，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。在本案中，涉案房屋预登记于被告张立名下，原告虽与张立在本院采取查封措施前已经签订《房地产抵押及借款经济合同》，但根据合同具体内容，该合同实为借款抵押合同，原告向张立支付的款项实为借款，故关于原告所称其系涉案房屋实际所有人，本院不予采信。其对登记在张立名下的不动产提出异议亦不符合前述规定所涉情形。综上，原告以其系涉案房屋实际所有人为由主张排除执行，理由不能成立，本院依法不予支持。原告要求判令张立配合其办理涉案房屋过户登记手续，不属本案审查范围，本案不予涉及。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条规定，判决如下： 驳回原告解建华的诉讼请求。 本案诉讼费11600元（案件受理费10800元、公告费800元），原告已预交，现由其自行承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长 刘瑜人民陪审员王建昌 人民陪审员 肖    新    房 二〇一九年六月十四日 书 记 员 王        璐