广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1721民初707号原告：申天维，男，1970年10月13日出生，汉族，住广东省阳西县，委托诉讼代理人：叶鹏，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：付寅翀，广东金桥百信律师事务所律师。被告：阳西县鑫茂房地产开发有限公司，住所地：广东省阳西县程村镇中兴街3号。法定代表人：叶植一,该公司总经理。委托诉讼代理人：黄瑞维，该公司员工。委托诉讼代理人：周庆强，广东一粤（阳江）律师事务所律师。原告申天维与被告阳西县鑫茂房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告申天维及其委托诉讼代理人叶鹏，被告阳西县鑫茂房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄瑞维、周庆强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申天维向本院提出诉讼请求：一、被告支付原告逾期办证违约金99827元（以房屋总价910000元为本金，按每日万分之一，自2016年2月17日起暂计至2019年2月18日，并计算至被告实际交付原告房地产权证之日为止）;二、被告返还原告支付的办证费用32245元；三、本案诉讼费、保全费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年1月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（编号：201300182）（以下简称“购房合同”）购买被告开发的位于阳西县××村镇××路××号××花园××小区××房，房屋总价为91万元，购房合同约定被告应于2013年6月30日前向原告交付符合规定条件的房屋，并于交付之日起360日之内为原告办妥房地产权证。购房合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供资料产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、如因出卖人未能按合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人在房屋交付使用后360日仍无法办理房地产权属证书的，出卖人均应按已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金”。2013年3月31日，原告接收了涉案房屋，但截至至起诉之日，被告仍未将房地产证办妥并交付原告。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》（法释﹝2018﹞12号）第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”，暂计至2019年2月18日，被告逾期办证天数为1097天（起算日前为2016年2月17日），结合上述购房合同第十五条之约定，被告应当依约按前述逾期天数支付逾期违约金，并计付至房地产权证办妥并交付原告之日止。另，合同签订后，原告按被告要求向被告交纳办证费用60000元，2019年1月9日，前述办证费用实际用于缴纳契税、印花税27755元，尚余32245元应返原告，逾期返还的，原告保留要求被告支付资金占用利息等的权利。被告阳西县鑫茂房地产开发有限公司辩称：一、答辩人在商品房交易中诚实守信，并已履行被答辩人所称的提供资料备案的义务，不存在违约情形，原告请求答辩人支付逾期办证违约金没有事实和法律依据，应依法驳回原告的诉请。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案的约定，出卖人已于2014年1月向产权机关提供了办理权属登记的资料进行备案，至此答辩人的合同义务已经履行完毕，不存在违约。2006年第五期《人民司法》、《民事审判指导与参考》阐明“商品房买卖合同的出卖人在履行转移房屋所有权义务的行为方式上，表现为只是提供必要的证明文件，协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，即可认定出卖人的协助义务已经完成，其承担的转移房屋所有权的义务履行完毕”，故原告不能将合同约定的出卖人提供资料备案义务混淆为办证义务，原告该诉请没有事实和法律依据。二、本案房屋产权证逾期办理系原告自身过错所致。原告接收了房屋后，即对房屋主体结构进行违法改建，违反了《商品房买卖合同》第十八条的约定，导致了答辩人开发的整体房屋办证延后。对此，答辩人保留追究原告违法改建房屋影响楼盘安全的权利。三、原告是否存在损失的问题。违约金的承担基础是实际损失为依据。案涉房屋属于按揭购房，房屋产权证办妥后由银行保管，故房屋产权证的办理对原告无实质影响，没有造成损失。按前所述，答辩人即时履行了合同义务，主观上无过错，客观亦无造成原告经济损失，根据双方约定，答辩人不应承担违约责任。同时，原告应对其损失承担举证不能的后果。四、关于原告请求退还办证费用的问题。答辩人代胡清华缴纳涉案房屋办证所需费用57872.16元，具体为印花税455元、契税27300元、测量费500元、证书工本费80元、鉴定费587元、登记费550元、买卖代理费18500元、交易手续费587元、咨询费700元、登记费550元，测绘费160元、住宅专项维修资金7615.16元、白蚁防蛀费838元。五、本案已明显超过诉讼时效。当事人向法院起诉寻求法律救济的时效为知道或应当知道之日起计算，本案的交付时间为2013年3月30日，如原告起诉办证违约应于2014年3月31日起计算，至2016年3月30日已经诉讼时效届满，故本案已明显超过诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求本院经审理认定事实如下：2013年1月21日，申天维（买受人）与阳西县鑫茂房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：201300182），约定原告向被告购买位于阳西县××村镇××路××号××花园××小区××房，房屋总价款910000元，出卖人应当在2013年6月30日前将验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、如因出卖人未能按合同约定提交资料报产权登记备案，导致买受人在房屋交付使用后360日仍无法办理房地产权属证书的，出卖人均应按已付房价的每日万分之一向买受人支付违约金。”合同签订后，原告通过自筹首付273000元及银行按揭贷款637000元的方式向被告支付了全部购房款。另外，原告还预支付了办理金华花园商住小区A栋A17房产权证所需的办证费用共60000元给被告。2013年3月30日，被告向原告交付案涉房屋，但未在合同约定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，未为原告办理房屋权属登记转移。原告遂以被告没有按照合同约定的期限办理涉案商品房权属转移登记手续，构成逾期办证违约，提起本案诉讼。另查明，阳西县鑫茂房地产开发有限公司于2011年1月6日成立，从事房地产开发经营，该公司于2012年7月23日取得金华花园商住小区A幢房屋的预售许可，于2015年2月4日获A栋房屋的权属证明。上述《商品房买卖合同》签订后，阳西县鑫茂房地产开发有限公司为原告代付办理金华花园商住小区A栋A17房权属证缴纳了印花税455元、契税27300元、不动产登记费80元和住宅专项维修资金7615.16元，合计35450.16元。2019年1月23日，原、被告已共同向阳西县国土资源局提交了办理案涉房屋的权属证书的相关资料。2019年2月26日，阳西县国土资源局向原告颁发金华花园商住小区A栋A17房权属证书。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实的意思表示，没有违反有关法律法规的禁止性规定，属合法有效。原、被告应按合同的约定行使权利和履行义务。本案双方当事人的争议焦点主要是：一、被告是否构成逾期办证违约，原告请求计算逾期办证的违约金是否具有事实和法律依据，应否予以支持；二、原告起诉请求违约金是否超过法律规定的诉讼时效期间；三、被告收取的办证费用是否超出了实际支出的数额，原告请求返还多收的部分费用应否予以支持。关于焦点一。因房地产权属证书是商品房权属证明的唯一法定凭证，领取到房地产权属证书是原告最重要的合同目的之一。原告已按照合同约定全额支付了购房款，被告应按约定于交房日（2013年3月30日）后360日内，即应于2014年3月24日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案为原告办理案涉房产的权属转移登记。被告未按合同约定的期限提供相关资料报产权登记机关备案，为原告办理涉案房屋的房地产权属转移登记，已构成违约，应按合同的约定支付相应的违约金。被告辩称其已于2014年1月向有关部门提交资料备案办理产权过户登记，但未提供任何证据予以证实，且被告主张的上述备案时间在其取得涉案房产初始登记的权属证书之前，不合常规，故本院对被告该主张事实不予采信。经查，被告至2015年2月4日才取得案涉房屋的权属证书，迟延办证的原因归于被告一方，原告没有过错，故原告请求按合同约定的违约金计算标准即按已付房屋价款的日万分之一计算违约金，本院应予支持。关于焦点二。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”的规定，本案债权的诉讼时效为三年。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定，原、被告双方约定采取以日为单位的累计方式计付逾期办理不动产权证书的违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增加，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，被告应当于2014年3月24日前履行将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，故应从2014年3月25日起开始分别以每一日为单位计算原告请求支付违约金债权的诉讼时效期间。虽然买受人于约定办证期限届满超过三年才起诉主张违约金，但由于出卖人逾期办证的违约行为处于持续状态，故对于起诉之日起倒推三年的违约金仍应当保护；自起诉之日起回溯超过三年的部分，应认定已超过诉讼时效。原告于2019年2月27日提起本案诉讼，应以起诉日为节点认定原告主张的违约金是否超过诉讼时效。从2019年2月27日起倒推三年至2016年2月28日，对于该三年期间的逾期办证违约金，因未超过诉讼时效，应予保护；对于回溯超过三年部分，亦即2014年3月25日起至2016年2月27日期间的逾期办证违约金，至原告起诉时已超三年诉讼时效，不予保护。故原告请求从2016年1月24日起计算逾期办证违约金，理据不足，本院不予支持。据此，本案逾期办证违约金应以原告已付的购房款910000元为计算基数，按日万分之一从2016年2月28日计至双方向房管部门提交办理涉案房屋的权属证书资料之日（2019年1月23日），共1061天，为910000元×0.01%×1061天=96551元。关于焦点三。《商品房买卖合同》签订后，被告预收取了原告办证费60000元，现阳西县国土资源局已向原告颁发案涉房屋产权证书，办理房屋权属转移登记所需具体费用已确定。现原告请求被告退还多收取的办证费用，合法合理，本院应予支持。阳西县鑫茂房地产开发有限公司为原告代付办理金华花园商住小区A栋A17房权属证缴纳了费用合计35450.16元，对于多收取的24549.84元（60000元-35450.16元）应退还给原告。原告请求被告退还32245元，理据不足，本院不予支持。另外，被告辩称被告支付办证费57872.16元，缺乏理据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、限被告阳西县鑫茂房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内支付违约金96551元给原告申天维；二、限被告阳西县鑫茂房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内退还办证费用24549.84元给原告申天维；三、驳回原告申天维的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1471元，由原告申天维负担122元，由被告阳西县鑫茂房地产开发有限公司负担1349元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  洪文政二〇一九年六月二十五日书记员  余梓荣附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。