广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初19594号原告：吕景辉，男，1948年6月17日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，委托代理人：李丽莉，广东金桥百信律师事务所律师。委托代理人：俞诗瑶，广东金桥百信律师事务所实习人员。被告：广州市雅美芳服装有限公司，住所地广州市海珠区东风村东胜新街南七巷1号3、4楼。法定代表人：温济和。被告：温济和，男，1968年1月24日出生，汉族，住广东省紫金县，被告：温俊基，男，1991年2月24日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，被告：陈玉霞，女，1968年7月21日出生，汉族，住广东省紫金县，四被告共同委托代理人：吴晓琳，为北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告吕景辉诉被告广州市雅美芳服装有限公司（以下简称“雅美芳公司”）、温济和、温俊基、陈玉霞租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吕景辉的委托代理人李丽莉、俞诗瑶及四被告共同的委托代理人吴晓琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年3月30日，原告与雅美芳公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定原告将位于广州市海珠区新滘中路东风村东胜新街南七巷4号二楼房产出租给雅美芳公司，雅美芳公司每月5日前向原告支付当月租金以及上月水电费，自2018年4月1日起至2020年3月31日止每月租金为24300元。合同签订后，雅美芳公司向原告支付了保证金44866元，原告向雅美芳公司交付了房产。雅美芳公司自2018年8月开始拖欠租金和水电费，经原告催促仍拒不支付。2018年9月14日，原告通知雅美芳公司解除合同并要求其立即支付所欠租金、水电费和违约金。雅美芳公司于2018年10月18日起诉要求解除合同，且未向原告交回房产。被告温济和、温俊基作为雅美芳公司的股东，在未全面履行出资义务的前提下，应当在认缴出资额范围内对雅美芳公司的债务承担连带责任，被告陈玉霞作为温济和的配偶，本案债务发生于夫妻关系存续期间，陈玉霞也应对温济和应当承担的债务承担连带清偿责任。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、广州市雅美芳服装有限公司、温济和向原告支付2018年8月起的租金，至交还海珠区新滘中路东风村东胜新街南七巷4号二楼房产之日止，暂计至2018年10月31日，共计72900元；2、广州市雅美芳服装有限公司、温济和向原告支付2018年7月起的水电费，至交还海珠区新滘中路东风村东胜新街南七巷4号二楼房产之日止，暂计至2018年10月31日，共计16667.6元；3、广州市雅美芳服装有限公司、温济和向原告支付2018年8月6日起的违约金，至广州市雅美芳服装有限公司清偿全部欠缴费用之日止，暂计至2019年3月27日，共计245187元；4、广州市雅美芳服装有限公司、温济和将海珠区新滘中路东风村东胜新街南七巷4号二楼房产腾空交还原告管业；5、温俊基、陈玉霞连带清偿广州市雅美芳服装有限公司、温济和上述债务；6、四被告承担本案诉讼费。被告广州市雅美芳服装有限公司、温济和辩称，原告的各项诉请缺乏事实和法律依据，请人民法院依法驳回，理由如下：第一，本案属于（2018）粤0105民初17772号案的反诉，该案中我方要求原告夫妻赔偿涉案场地装修等损失。第二，本案的原告变相收取我方租金并逼迫我方搬迁，是因为大型开发商对涉案场地的整个片区谈好了整体租赁方案，并承诺了更高的租金。原告代理人曾因其他租客违法经营等不实事实要求其他租客必须搬走，我方要求房东答应让我方在合同期限内经营，但房东没有回应。第三，关于原告主张我方拖欠8月份租金，根据合同第六条第四款，交付租金的时间已经实际发生变化，在本月底至下月初均可以缴纳本月租金。第四，我方不存在根本性违约，雅美芳公司之所以搬走，是因为原告用了很多方法逼迫，导致我方无法在租赁期限内继续正常经营，我方拖欠8月份租金是为了实施不安抗辩权。租赁合同中约定，房东需要对租赁场地进行管理，但在7月份开始，原告指示保安影响楼房的正常使用，例如让保安在消防楼道做饭、躺下等，我方了解到房东逼走租客的目的，于是拒绝缴纳8月份租金。第五，温济和在涉案场地投入了数十万元进行装修，仅仅使用了1年零5个月，明显不符合常理。第六，2018年9月29日我方被迫搬迁，原告是知情的，且搬迁后涉案场地完全由原告掌握，不应由被告再交还物业、钥匙，也不存在租金、水电费、管理费等。被告温俊基、陈玉霞辩称，我们不是租赁合同的当事人，不应当承担本案的相关责任。经审理查明，2017年3月30日，原告吕景辉（出租人、甲方）与被告广州市雅美芳服装有限公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将位于广州市海珠区新滘中路东风村东胜新街南七巷4号二楼的房产出租给乙方使用，租赁期限为2017年4月1日至2020年3月31日，其中2017年4月1日至2018年3月31日每月租金为21500元，2018年4月1日至2020年3月31日每月租金为24300元；租金按月结算，乙方应在每月第五日前缴付租金给甲方；电费暂按1.52元/度，水费暂按6元/吨计算，水电费与租金每月5日前转账给甲方；乙方拖欠租金半个月以上的，甲方可以解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月租金的1%向甲方支付违约金；租赁期内，乙方提前退租，其租赁保证金不予退还，并负责结清各项费用；租用场地不准设宿舍、伙房等违法行为；大楼内的通道不准堆放杂物。合同乙方签章处无被告雅美芳公司的公章，法定代表人签名处有被告温济和的签名，被告雅美芳公司表示该处签名仅代表温济和个人，不能据此认定是原告与被告雅美芳公司签订的租赁合同。原告与被告雅美芳公司均确认合同现已解除。审理过程中，被告雅美芳公司表示,已于2018年9月29日搬离涉案场地，但一直未将涉案场地的钥匙交还给原告。原告确认，被告雅美芳公司按照租赁合同的约定交纳房租至2018年7月，交纳水电费至2018年6月。经查，被告雅美芳公司为注册于2011年4月25日的有限责任公司，法定代表人为被告温济和，注册资本100万元，其中股东温济和认缴出资95万元，股东温俊基认缴出资5万元。原告主张被告温济和、温俊基并未按照认缴金额实际出资，两被告也未能提交实缴出资的证据材料。另查，被告温济和与被告陈玉霞于1991年5月1日登记结婚,于2018年9月29日离婚。本院认为，本案为租赁合同纠纷。关于合同的双方，在本院（2018）粤0105民初17772号案中，被告温济和、广州市雅美芳服装有限公司在起诉状和庭审过程中均已表示，本案的租赁合同是以被告雅美芳公司的名义签订的，根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条规定，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。租赁合同中，温济和在乙方的法定代表人处签名，也可证明其是以雅美芳公司的名义签订的租赁合同。根据庭审中双方的陈述，涉案场地主要用于雅美芳公司的日常经营，被告温济和作为雅美芳公司的股东和法定代表人，并非以个人名义实际使用场地，因此，对于原告要求被告温济和作为实际使用人承担责任的主张，本院不予认可。关于合同的效力问题，合同双方均确认是自愿签订租赁合同，且在签订时已清楚合同的内容，被告雅美芳公司、温济和主张受原告欺骗签订合同，但未未提供证据加以证实，本院对被告的主张不予采纳。涉案租赁合同没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均有约束力。关于场地交付及租金的计算问题，被告雅美芳公司表示已于2018年9月29日搬离涉案场地，但确认于2018年10月18日进入涉案场地拍摄视频，原告表示不清楚被告搬离的情况。虽然被告雅美芳公司承认并未将涉案场地的钥匙交还给原告，但拍摄于2018年10月18日的录像显示，涉案场地已经腾空，故应当认定被告雅美芳公司实际控制场地至2018年10月18日。且根据被告温济和的陈述，录像拍摄当日其他楼层的场地也是同样的空置状态。原告表示并未进场查看，不了解场地的状况。原告作为涉案场地的权利人，应当尽到必要的管理义务，对于场地长期空置的情况应当有所了解并及时收回空置场地。鉴于被告目前并未实际使用房屋，本院对原告要求被告雅美芳公司、温济和腾空并交回涉案场地的主张，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。双方均确认被告雅美芳公司自2018年8月开始未支付租金，故被告雅美芳公司应当向原告支付2018年8月1日至2018年10月18日的租金共计24300元/月×2月+24300元/月÷31天×18天=62709.68元。2018年10月18日之后的租金，属于原告未能及时收回场地而扩大的损失，不应由被告雅美芳公司负担。关于水电费问题，双方对于水电费起算时间和金额均无争议，根据被告雅美芳公司对涉案场地的实际控制情况，结合原告主张的2018年10月水电费1853.8元确实不到7月、8月和9月每月水电费一半的情况，原告主张被告雅美芳公司支付2018年7月至2018年10月的水电费16667.6元的主张，可予支持。之后的水电费，应当由场地的实际使用人负担。关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。租赁合同约定，每月第五日前缴付租金，逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月租金额的1%支付违约金。被告雅美芳公司主张通过实际的履约行为变更了合同约定的交租期限，但未提供相应的付款记录加以证实，原告于2018年8月27日向被告雅美芳公司的法定代表人温济和提出支付7、8月份租金，但当时本案纠纷已发生，双方已经开始就租金支付问题产生分歧，且原告并未就变更付款时间作出回应，应视作被告雅美芳公司单方面的迟延付款行为。对于被告雅美芳公司主张行使不安抗辩权的意见，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，可以中止履行。被告雅美芳公司既未提供确切证据证明原告无法履行交付场地的义务，又实际使用场地至2018年10月18日，理应按照合同支付相应使用时间的租金。即使当时双方已就合同的履行问题产生争议，被告雅美芳公司也应当在下月第一日前将上月已经使用场地期间的租金支付给原告，故本院调整违约金起算时间至实际使用场地后下月的第一日（即2018年9月1日开始计算2018年8月租金24300元的违约金，2018年10月1日开始计算2018年9月租金24300元的违约金，2018年11月1日开始计算2018年10月租金24300元/月÷31天×18天=14109.68元的违约金）。对于被告雅美芳公司违约金标准过高、应当调整为日利率千分之一的主张，本院予以采纳，违约金以租金62709.68元为限。关于被告温济和、温俊基、陈玉霞的责任承担，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条的规定，公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持。被告温济和、温俊基作为被告雅美芳公司的登记的股东，未能举证证明已按照认缴金额履行了出资义务，应当在未出资范围内对被告雅美芳公司不能清偿的部分承担补充赔偿责任。至于被告陈玉霞的责任，本案债务因被告雅美芳公司的生产经营而产生，原告并未举证证明上述债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或存在被告陈玉霞事后追认为夫妻共同债务的情况，且被告陈玉霞与被告温济和在本案争议发生期间已离婚，故本院对原告要求被告陈玉霞对被告温济和应当承担的债务承担连带清偿责任的主张，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第六十八条、第一百一十四条、第二百二十六条、最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条的规定，判决如下：一、被告广州市雅美芳服装有限公司自本判决生效之日起十日内向原告吕景辉支付租金62709.68元；二、被告广州市雅美芳服装有限公司自本判决生效之日起十日内向原告吕景辉支付水电费16667.6元；三、被告广州市雅美芳服装有限公司以当月应付租金为本金、按照日利率千分之一的标准，自下月第一日开始向原告吕景辉支付违约金至实际清偿之日止（从2018年9月1日开始以2018年8月的租金24300元为本金计算违约金，从2018年10月1日开始以2018年9月的租金24300元为本金计算违约金，从2018年11月1日开始以2018年10月的租金14109.68元为本金计算违约金，违约金总额不超过62709.68元）；四、被告温济和在95万元范围内对本判决书主文第一、二、三项承担补充清偿责任；五、被告温俊基在5万元范围内对本判决书主文第一、二、三项承担补充清偿责任；六、驳回原告吕景辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2474.90元，由被告广州市雅美芳服装有限公司、温济和、温俊基负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍婧楚人民陪审员  何少芬人民陪审员  黎筱敏二〇一九年六月十八日书 记 员  钟 露陈韵怡