云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0112民初3377号原告：鲍海涛，男，汉族，1979年6月7日生，身份证登记住址：云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：唐**、蒋萍，云南汇同律师事务所律师，特别授权代理。被告：金航，男，回族，1980年1月20日生，身份证登记住址：云南省昆明市五华区。被告：马红霞，女，回族，1981年7月16日生，身份证登记住址：云南省大理白族自治州漾濞彝族自治县。被告：昆明新亚房地产经纪有限公司。统一社会信用代码：91530100727311619B。住所：昆明市世纪城S段1-07号。法定代表人：董文杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗俊，该公司核规专员，特别授权代理。委托诉讼代理人：林杰，该公司置业顾问，特别授权代理。原告鲍海涛诉被告金航、马红霞、昆明新亚房地产经纪有限公司（以下简称“新亚公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月14日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月27日公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人唐**、蒋萍，被告金航、马红霞，被告新亚公司的委托诉讼代理人罗俊、林杰到庭参加了诉讼。因被告金航、马红霞另行起诉要求确认原被告之间签订的合同无效，故本案于2018年4月27日中止审理,并于2019年4月2日恢复诉讼。2019年5月27日本案依法适用普通程序第二次开庭进行审理。原告及委托诉讼代理人唐**、蒋萍，被告金航、马红霞到庭参加诉讼。被告新亚公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2018年1月30日签订的《房产买卖居间合同》中的房屋买卖法律关系；2、被告金航、新亚公司退还原告购房定金2万元；3、被告金航支付违约金104000元；4、被告马红霞对诉讼请求2、3项承担共同赔偿责任；5、三被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年1月30日，原告和被告金航，在被告新亚公司的居间下，三方签订《房产买卖居间合同》，该合同虽然被告马红霞并未签字但其本人在场并同意出售涉案房屋。合同约定房屋成交价格为52万元整，并约定2万元定金由被告新亚公司托管。双方约定的过户时间为2018年2月9日16时前，但被告金航、马红霞以各种理由拒绝按照约定办理过户，并明确告知不愿意再继续履行《房产买卖居间合同》，被告金航的行为已经违反合同第四条、第九条等约定，故原告起诉至法院，并要求被告马红霞承担共同赔偿责任。同时向法院确认，被告新亚公司已于2019年4月将2万元的定金退还原告。被告金航答辩称，一、涉案房屋是被告金航与被告马红霞的夫妻共同财产，被告金航单方出售房屋所签订的合同因缺乏共有权人签字而导致合同无效，故不存在解除合同的情况，亦不存在违约金；但因终审判决确认合同有效，故同意解除合同；二、购房定金2万元并未收取，故不应当由被告金航承担退款责任。被告马红霞答辩称，一、被告金航擅自处置被告马红霞享有份额的房屋行为系无效，既然合同无效，故不存在违约金问题；但因终审判决确认合同有效，故同意解除合同；二、原告陈述买卖房屋时被告马红霞在现场系无稽之谈；三、被告马红霞并未收取过原告款项、亦未与原告签订合同，故不应当承担任何退款责任。被告新亚公司答辩称，同意解除《房产买卖居间合同》中的房屋买卖法律关系，但保留向违约方主张居间服务费的权利；购房定金由被告新亚公司托管，愿意退还原告；其他诉讼请求与被告新亚公司无关，亦不同意承担诉讼费。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提交的以下证据有异议：一、《房产买卖居间合同》。欲证明原被告的权利义务等，以及房屋的位置、价格、定金支付及违约责任等内容。经质证，被告金航认为该合同应当以被告新亚公司持有的为准；被告马红霞认为签订合同时其并不在场，对此并不知情；被告新亚公司认可该证据。本院认为，经核对证据原件无误，本院予以采信。二、《收费专用收据》、收据。欲证明原告依照约定支付购房定金1.5万元以及诚意金5000元。经质证，被告金航、马红霞对该证据并不知情，也并未收到钱，并认为诚意金是案外人鲍玉林缴纳，与本案无关；被告新亚公司认可该证据。本院认为，经本院核对两份收据原件无误，结合鲍玉林到庭陈述能够相互印证，本院对该组证据予以采信。三、通话录音。欲证明被告金航在签订《房屋买卖居间合同》之后不愿意继续履行合同，行为已经构成违约。经质证，被告金航认为该录音虽发生在其与原告之间，但是在原告引导下偷录的；被告马红霞以及新亚公司对此并不知情。本院认为，录音双方对证据的真实性认可，本院对该证据予以采信。四、《房屋买卖居间合同》、云南禾睿房地产经纪有限公司东寺街分公司工商注册信息、江树君身份证复印件、中国建设银行个人活期账户交易明细。欲证明2018年12月13日，李鸿萼、鲍玉林、江树君、云南禾睿房地产经纪有限公司东寺街分公司三方就昆明市复兴村2幢3单元5层502室房屋买卖达成一致并签订《房屋买卖居间合同》，该房屋建筑面积52.86平方米，成交价格625000元。江树君已经付清购房款并办理过户登记以及交房。该房屋与涉案房屋面积仅相差1平方米，原被告在2018年1月30日约定的成交价为52万元，故约定104000元的违约金并不高。经质证，被告金航、马红霞认为上述证据与本案无关；被告新亚公司未到庭质证。本院认为，该组证据与证人陈述能够相互印证，同时印证房价上涨的事实，本院对真实性予以确认。五、照片。欲证明2019年4月，与涉案房屋同地段同面积都相似的房屋中介挂牌价为65万或75万。故约定104000元的违约金并不高。经质证，被告金航、马红霞认为上述证据与本案无关；被告新亚公司未到庭质证。本院认为，该证据能够与证据四、证人陈述相互印证，同时印证房价上涨的事实，本院对真实性予以确认。六、证人证言(鲍玉林到庭陈述)。欲证明2018年12月13日，李鸿萼、鲍玉林、江树君、云南禾睿房地产经纪有限公司东寺街分公司三方就昆明市复兴村2幢3单元5层502室房屋达成一致并签订《房屋买卖居间合同》，该房屋建筑面积52.86平方米，成交价格625000元。经质证，原告认可证人陈述；被告金航、马红霞认为证人与原告系叔侄关系，对证人陈述不认可；被告新亚公司未到庭质证。本院认为，证人陈述与证据四相互印证，本院对证人陈述予以确认。本院确认本案法律事实如下：被告金航与马红霞系夫妻关系。2018年1月30日，原告（乙方）、被告金航（甲方）、被告新亚公司（丙方）签订《房产买卖居间合同》，约定：甲方将坐落于复兴村2幢1单元401号房屋，产权证号昆明市房权证字字××号，建筑面积53.8平方米的房屋出售给乙方，房屋成交价格为52万元，乙方应当于2018年2月9日之前一次性付清购房款。签订合同时，乙方交付购房定金2万元，由丙方托管至交易完成时作为房款退还甲方，双方均认可定金罚则有效性。且约定于2018年2月9日16：00前办理过户手续。除因不可抗力外，甲乙双方不可毁约，如有一方违约，则违约方必须赔偿守约方该房价的20%作为违约金。2018年1月29日，鲍玉林代原告向被告新亚公司支付购房诚意金5000元，2018年1月30日，原告支付被告新亚公司定金1.5万元，原告以及被告新亚公司确认上述两笔款项共计2万元作为《房产买卖居间合同》约定的购房定金由被告新亚公司托管，同时原告自认被告新亚公司在2019年4月将2万元购房定金已经退还原告。被告金航、马红霞当庭表示在《房产买卖居间合同》签署之后不愿继续交易，因为两被告认为该合同由于缺乏隐形共有人马红霞的签字导致合同无效，同时在原告与被告金航的通话录音中被告金航陈述合同签订后由于老人不同意出售房屋，故拒绝继续履行合同。被告金航、马红霞因认为本案涉及的《房产买卖居间合同》无效，于2018年5月21日起诉至本院，本院于2018年9月20日作出（2018）云0112民初5313号《民事判决书》，认为：根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条，婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商、取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”第（二）项的规定，在原告与被告及第三人新亚公司签订的《房产买卖居间合同》中虽无第三人马红霞的签名，庭审中被告鲍海涛申请证人林杰出庭证实马红霞参与房屋出售的协商，原告金航作为出售方在合同上签字按印，并承诺共有人同意出售此房，否则产生的法律责任由其全部承担，说明原告金航确实有出售位于昆明市复新村2号1单元402号房屋的真实意思，被告鲍海涛作为第三人有理由相信原告金航及第三人马红霞有出售房屋的意愿，现原告金航与马红霞不能以其不同意或不知道为由不向被告鲍海涛出售房屋。庭审中原告金航及马红霞明确不愿意再向被告鲍海涛出售房屋，则原告金航与被告鲍海涛及第三人新亚公司所订立的合同不能再继续履行，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，原告金航以马红霞不同意出售房屋主张合同无效，其诉讼请求无法律依据，本院对原告提出的诉讼请求不予支持……驳回金航的全部诉讼请求。因被告金航不服，上诉于昆明市中级人民法院，中院于2019年3月13日作出（2018）云01民终9456号《民事判决书》确认：本案的合同是有效的……驳回上诉，维持原判。本院认为：涉案《房产买卖居间合同》已经由生效判决确认有效。原告要求解除与被告金航、新亚公司签订的上述合同中的买卖合同法律关系，作为合同相对方的被告金航同意解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。因原告当庭明确表示购房定金已经由托管方被告新亚公司退还，故对原告要求被告退还购房定金2万元的诉讼请求不予支持。至于违约金，原告与被告金航约定双方不可毁约，如有一方违约，则违约方必须赔偿守约方该房价的20%作为违约金，庭审查明，本案因被告签署合同之后明确表示不愿意继续交易，被告金航的违约行为导致合同目的不能实现，故被告金航应当承担违约责任。本院结合被告金航违约行为的程度、昆明房价上涨的事实以及结合原告引发诉讼付出的成本等考虑，酌情支持8万元的违约金。被告金航与马红霞虽系夫妻，但因被告马红霞并非合同相对方，同时原告并未举证证实被告马红霞具有应当共同承担债务的法定情况，故本院对原告要求被告马红霞承担责任的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告鲍海涛与被告金航、昆明新亚房地产经纪有限公司于2018年1月30日签订的《房产买卖居间合同》中的房屋买卖法律关系。二、被告金航于本判决生效之日起十日内赔偿原告鲍海涛违约金8万元。三、驳回原告鲍海涛对被告马红霞的全部诉讼请求。四、驳回原告鲍海涛的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2780元（原告已预交），由被告金航负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  石晶晶人民陪审员  李沙佧人民陪审员  李玉明二〇一九年六月二十一日书 记 员  邹雨青李捷颖