广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初8220号原告（反诉被告）：广州市海珠区昌岗街联星小港经济合作社，住所地广东省广州市海珠区联星乡前进路168号。负责人：杜桂昶，职务社长。委托代理人：肖三军，广东知章律师事务所律师。被告（反诉原告）：李彪，男，1981年9月1日出生，汉族，住湖北省松滋市，委托代理人：罗东平，广东佳思特律师事务所律师。原告广州市海珠区昌岗街联星小港经济合作社诉被告李彪租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市海珠区昌岗街联星小港经济合作社的负责人杜桂昶、委托代理人肖三军，被告李彪的委托代理人罗东平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告通过竞价取得位于蟠龙东1号至95号单边路段的租赁经营权，双方于2016年12月15日签订《场地租赁合同书》，并于2016年12月28日办理交付交付书面手续，但遭遇案外人不撤场，导致被告无法正常实施对场地的合法租赁经营权，只取得部分车位经营权。原告与案外人就物权保护纠纷进行诉讼，执行完毕后案外人撤场，原告与被告完成涉案场地的全面交接，双方签订《全面交接确认书》，确认涉案场地全面交接日为2018年8月2日，被告的租赁经营权实施不存在任何阻碍。全面交接日之后的租金按照合同约定计付，被告不得以案外人霸占场地为由再追究原告的违约责任。《全面交接确认书》签订后，双方正常履行合同义务，但交接日之前即2016年12月28日至2018年8月2日的租金被告一直未付，经原告催收无果，故起诉要求：1、判决被告向原告支付尚欠租金251418.36元及利息（按照251418.36元为基数，自立案之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿欠款之日止）；2、判决被告承担诉讼费。被告答辩并反诉称：不同意原告的全部诉请。我方租赁原告场地是为了经营停车场，但原告与案外人就涉案场地存在纠纷，导致被告无法正常行使合法的租赁经营权，原告未弥补过失，口头承诺希望被告配合其收回场地，在场地全面交付之前免除被告的租金，被告答应，也实际配合原告收回场地。原告违约在先，不应主张全面交场前的租金。由于原告在2018年8月2日前未能全面交付场地，导致被告存在经济损失，包括员工工资、停车场收入减少、预期利润减少等，故反诉要求：1、原告赔偿被告各项损失合计329500元；2、本案诉讼费用由原告承担。原告对被告的反诉答辩称：原告确认涉案场地确实存在案外人占用场地的侵权行为，也确认被告配合原告通过诉讼途径收回场地。但被告提出的损失不合理，数额过大，也没有相应证据，若被告陈述的损失真实存在，被告完全可以提出解除合同。经审理查明：广州市海珠区昌岗街联星小港经济合作社总面积0.1787公顷，土地为广州市海珠区昌岗街联星小港经济合作社农民集体所有。原告曾因与案外人就涉案场地存在纠纷起诉至本院，本院受理后，于2017年11月22日作出（2017）粤0105民初7228号民事判决书，该判决书查明：2016年11月10日，原告发布公告：对蟠龙东1号至95号单边路段进行招投标，交易服务机构：海珠区农村集体经济组织“三资”交易监管中心；等。2016年12月2日，原告发布公示：被告竞得潘龙东1号至95号单边路段项目；等。2016年12月15日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《场地租赁合同书》，约定：原告场地坐落在海××区××路××经济××水泥路面地段范围内的路面空地租赁给被告使用（从蟠龙东1号至蟠龙东95号止，小港社住宅范围内只能右边使用，如未经原告同意超出范围外使用作违约处理）；租赁面积共650平方米；承租方清楚知道该地块无权属证或房产证，不能办理任何相关证照；租赁期为贰年，自2017年1月15日起至2019年1月14日止；第壹年（自2017年1月15日起至2018年1月14日止）月租金为每月20000元；等。张德泉、何炳坚及被告确认：2017年4月18日至今张德泉、何炳坚实际使用的是17个，被告使用剩余的车位48个。张德泉、何炳坚表示：从2016年12月28日开始到2017年1月15日左右，张德泉、何炳坚逐渐的使用的停车位仅仅只剩下10个。被告表示：2016年12月30日进入场地，一直没有使用，直到2017年1月17日开始接受10个左右车位，到2017年4月18日几个几个车位增加，具体数额没办法确定。该判决书判决如下：一、被告张德泉、何炳坚于本判决发生法律效力之日起10日内撤离广州市海珠区潘龙东1号至95号单边路段；二、被告张德泉、何炳坚于本判决发生法律效力之日起10日内向原告支付2015年12月17日至实际撤离上述场地之日止的使用费（2015年12月17日至2016年12月15日，按每月8000元计算；2016年12月16日至2017年2月28日，按每月20000元计算；2017年3月1日至2017年4月17日按每月10000元计算计算；2017年4月18日之后按每月20000元×17/65计算）；三、驳回原告的其他诉请请求。判决作出后，何炳坚不服上诉至广州市中级人民法院，该院于2018年3月22日作出（2018）粤01民终1197号民事判决书，判决如下：一、维持广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初7228号民事判决第一、三项；二、变更广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初7228号民事判决第二项为：张德泉、何炳坚于本判决发生法律效力之日起10日内向广州市海珠区昌岗街联星小港经济合作社支付2015年12月17日至实际撤离上述场地之日止的使用费（2015年12月17日至2016年12月15日，按每月8000元计算；2016年12月16日至2017年1月16日，按每月20000元计算；2017年1月17日至2017年4月17日按每月10000元计算；2017年4月18日之后按每月20000元×17/65计算）。该判决已经生效。原告（甲方）、被告（乙方）于2018年8月2日签订《全面交接确认书》，载明“。双方于2016年12月15日签订租赁合同，并于2016年12月28日与小港经济社办理交付该场地书面手续后，但遭遇张德泉、何炳坚霸占不撤场阻拦，导致乙方没办法正常实施合法的租赁经营权，后乙方与张德泉、何炳坚发生争执，才取得部分车位经营。现甲方与张德泉、何炳坚之间物权保护纠纷（2017）粤0105民初7228号案和（2018）粤01民终1197号案业已执行完毕，张德泉与何炳坚已经撤场。为继续、全面履行甲方和乙方签订的租赁合同，现双方确认如下：1、甲乙双方一致确认2018年8月2日为蟠龙东1号至95号单边路段场地全面交接日，乙方确认已经全面接受该场地，该场地的交付现状符合租赁合同的要求，对乙方的租赁经营权的实施不存在任何阻碍。2、在以上确认的全面交接日之后的租金，由乙方根据与甲方签订的租赁合同内容计付租金，双方确认自全面交接日起，双方的租赁关系一律按照租赁合同的约定继续履行；3、签订本确认书后，乙方不得以遭遇第三人张德泉、何炳坚霸占场地、阻拦入场之事由，而追究甲方的违约责任”。原告于2018年12月27日向被告发出《催告函》，催促被告缴纳2017年1月17日至2018年8月2日的租金共计251418.36元。被告提交《各项损失统计表》，拟证明其损失情况，原告对此不予确认。本院认为：原、被告之间签订的《场地租赁合同书》、《全面交接确认书》是双方真实意思表示，并无违反法律法规强制性规定，双方均应遵照履行。双方虽签订租约自2017年1月15日开始，但被告实际全面接收场地时间为2018年8月2日，在此之前，原告明知涉案场地存在案外人霸占拒不撤场，仍与被告签订租赁合同，导致被告无法全面接收场地，无法正常实施合法的租赁经营权，原告未按租赁合同约定交付符合租赁合同约定的场地给被告，故被告客观上存在经营障碍，合同目的在2018年8月2日前未能得到全面实现，原告存在违约行为在先。综合审查原、被告证据及庭审陈述，本院认为原告主张被告缴纳2017年1月17日至2018年8月2日的租金并支付利息，事实依据不足，本院不予支持。至于被告的反诉请求。根据《全面交接确认书》所载，被告已承诺在签订确认书后，不再以案外人霸占场地、阻拦入场为由追究原告的违约责任，故被告现主张要求原告赔偿其各项损失合计329500元，事实依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告的全部诉讼请求。二、驳回被告的全部反诉请求。本案诉讼费8192元（含本诉受理费5071元及反诉费3121元），由原告负担5071元，由被告负担3121元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郭 谧人民陪审员  刘佩贞人民陪审员  缪瑞琴二〇一九年六月十三日书 记 员  彭智媚招景敏