广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初8477号原告（反诉被告）：佛山金源置地房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区南庄镇人和路22号之二层201室，统一社会信用代码91440600617589329A。法定代表人：周惠娜。委托诉讼代理人：吴文峰，广东龙浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐强，广东龙浩律师事务所律师。被告（反诉原告）：李秀珍，女，1970年12月17日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：吴丁娟，广东华法律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨伟，广东华法律师事务所律师。原告佛山金源置地房地产有限公司诉被告李秀珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，被告提起反诉，本院予以接纳，并与本诉合并审理。原、被告诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付首期房价款30万元、房价余款87万元及违约金（首期房价款违约金以300000元为本金，按每日1‰标准自2018年10月1日起暂计算至2019年3月31日共54600元；房价余款违约金以870000元为本金，按每日1‰标准自2018年12月21日起暂计算至2019年3月31日共87870元；以上两项违约金合计142470元，违约金要求计算至实际支付房价款日）；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原被告双方于2018年3月30日签订《汇博国际广场地下室停车位认购协议》（以下简称“该协议”），约定被告购买原告位于佛山市禅城区南庄镇紫洞南路108号汇博国际广场地下室9-17号车位9个(以下简称“案涉车位”)，每个车位建筑面积为24.21平方米，车位成交单价15万元/个，9个车位合计135万元正，并约定被告应向原告支付定金18万元，被告须于2018年9月30日前向原告支付首期房价款30万元，房价余款87万元须于签订案涉车位的《房产买卖合同》时付清，如被告逾期付款的，每迟延一天，按拖欠款项的1‰标准向原告支付违约金。签订该协议时，被告已查看并详细了解该场地的位置、周边环境、权属、性质、用途，愿意承担可能引起的风险。该协议签订后，被告于2018年4月19日向原告支付了18万元定金，原告于2018年4月21日向被告移交了案涉车位。其后被告并未依该协议约定向原告支付首期房价款30万元，2018年12月3日，原告书面通知被告在收到该通知后15日内签订案涉车位的《商品房买卖合同》。依该协议约定，被告应于原告书面通知的期限内签订案涉车位的《商品房买卖合同》并付清房价款，但被告一再推诿，不予付清房价款。被告已违反该协议第三条3.1款及3.3款的约定，被告应向原告支付违约金。被告辩称，一、被告已经多次表示愿意单独购买本案所涉及的车位，均由于原告要求一定要同时购买，导致双方无法达成一致。被告从未拒绝履行合同，且多次表示愿意和原告签订《房产买卖合同》，案涉9个车位是完全包围另案322号自行车位的，由此导致原告无法单独出售本案9个车位，原告坚持要求被告同时与原告签订自行车停车区北边买卖合同，被告已就自行车停车区北边《场地使用合同》提出反诉，原告捆绑销售的不合理要求是导致被告未签订上述《房产买卖合同》的主要原因。二、原告要求被告支付首期房款302万元及违约金并无合同依据。根据《汇博国际广场地下室停车位认购协议》第二条“使用费、其他费用及支付方式”，第一款约定定金为18万元，被告已经向原告支付；第二款约定被告须于2018年9月30日向原告支付30万元，但并未约定费用性质，结合第二条标题应当理解为使用费，因此与原告在诉状中所要求被告在2018年9月30日前支付首期房价款30万元并非同一款项，原告的诉求并无依据。三、被告支付余款的条件并未成就，因此无需支付违约金。根据《汇博国际广场地下室停车位认购协议》第二条第2.3点的约定余款87万元于签订上述车位的《房产买卖合同》时付清，现双方至今未能签订《房产买卖合同》，因此付款条件尚未成就。另外，被告收到原告发送的《关于再次通知办理签订商品房买卖合同手续的函》后一直在和原告协商签订《房产买卖合同》事宜，双方至今未能签订《房产买卖合同》责任是原告坚持要求按照自己的格式合同与被告签订《房产买卖合同》，拒绝与被告协商具体条款，被告对未能签订《房产买卖合同》并不存在过错，被告也不存在违反《汇博国际广场地下室停车位认购协议》的情形，原告要求被告支付违约金没有法律依据。补充：《认购协议》约定违约金过高，原告的损失只有利息损失，合同约定为日1‰，即年利率达到36.5%，约定违约金过高。被告（反诉原告）提出反诉请求：1、解除被告与原告签订的《汇博国际广场地下室停车位认购协议》；2、原告向被告返还购房定金180000元，并支付利息10710元（从2018年4月19日起暂计至反诉之日，按同期银行贷款利率计算，并实际支付到履行完毕之日止）；3、本案诉讼费全部由原告承担。事实和理由：2018年3月30日，被告与原告签订了《汇博国际广场地下室停车位认购协议》，协议约定被告自愿认购原告开发并出售的位于佛山市禅城区南庄镇紫洞南路108号汇博国际广场地下室9-17号车位。被告按照协议的约定向原告支付了定金180000元。2018年12月3日，被告收到原告发送的《关于再次通知办理签订商品房买卖合同手续的函》，2018年12月5日上午，被告前往原告处协商签订商品房买卖合同事宜，由于双方存在分歧并未达成一致，2018年12月12日下午5点整，被告在律师陪同下前往原告处协商签订合同事宜，由于原告办公地点无工作人员而未能协商，2018年12月14日上午10点许，被告再次同委托的律师一同前往原告办公地点协商签订合同事宜，到达售楼处后与原告负责签订购房合同的工作人员李小兰小姐进行沟通签订购房合同事宜，但李小姐明确表示商品房买卖合同为原告的格式合同不能作出任何修改，因此双方未能协商一致签订《房产买卖合同》。及后，被告先后两次委托律师事务所于2018年12月18日、2019年1月15日通过邮政快递方式寄了两份律师函给原告，要求原告收到律师函之日起十日内提供涉案车位《房产买卖合同》的纸质版给被告，被告将根据原告提供的车位《房产买卖合同》的格式合同提出修改意见，以便双方进行磋商并最终顺利签订车位《房产买卖合同》。若原告收到本函之日起超过十日仍未提供车位《房产买卖合同》的纸质版给被告，则被告有权要求单方解除已签订的两份意向合同，有权要求原告返还合同款项，亦有权要求原告承担违约责任。而原告在上述期限内并没与被告进行任何联系，仅委托广东龙浩律师事务所发出律师函要求被告与原告就车位签订《房产买卖合同》并付清余款（注：律师函并未加盖律师事务所公章，在我所律师要求下，广东龙浩律师事务所于2019年1月8日重新寄送了加盖公章的律师函），上述律师函中没有向被告提供待签定车位《房产买卖合同》的纸质版本，因此，双方最终未能订立商品房买卖合同。原告就车位的《房产买卖合同》的具体条款并不与被告协商，坚持要求按照自己的格式合同与被告签订《房产买卖合同》，鉴于此被告认为双方就车位的《房产买卖合同》的具体条款无法达成一致意见，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条的规定：“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”因此，被告有权要求单方解除《汇博国际广场地下室停车位认购协议》，要求原告返还购房定金并支付利息。原告（反诉被告）辩称，1、《汇博国际广场地下室停车位认购协议》（以下简称“该协议”）是双方真实意思表示，已成立并生效，该协议约定没有违反法律强制性规定，对双方有约束力。2、双方签订该协议时李秀珍已查看并详细了解紫洞南路108号地下停车场9-17号车位单元(以下简称“案涉车位”)，了解该场地的位置、周边环境、权属、性质、用途，愿意承担可能引起的风险。3、该协议签订后，李秀珍于2018年4月19日向金源公司支付了定金18万元，金源公司于2018年4月21日向李秀珍移交了案涉车位，金源公司已履行作为该协议甲方的主合同义务。4、经金源公司多次催告，李秀珍一再推诿，至今拖欠房价款117000元未予支付已构成违约。5、签订《商品房买卖合同》是为李秀珍办理案涉车位产权证所需文件，《商品房买卖合同》需使用房管局网签合同标准格式。李秀珍作为紫洞南路108号地上商用别墅业主是清楚《商品房买卖合同》条款及网签方式的，其所谓的2018年12月到场就签约协商与期间通过律师发函的行为只是李秀珍拒绝履行该协议的表示，是违约行为，李秀珍作为违约一方无权要求解除合同。该协议已具备房屋买卖合同主要条款，金源公司已依约向买方交付案涉车位且案涉车位已具备过户条件，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。李秀珍主张解除该协议没有事实依据与法律依据。诉讼中，原告就本反诉提交如下主要证据：1、原告营业执照和被告身份证复印件，证明原被告诉讼主体资格。2、汇博国际广场地下室停车位认购协议，证明原被告双方于2018年3月30日签订认购协议，约定被告支付对价取得原告位于佛山市禅城区南庄镇紫洞南路108号汇博广场地下室9-17号9个自行车停车区北边即涉案场地，每个车位建筑面积24.21平方米，成交单价15万元/个，9个车位合计135万元正，并约定被告应向原告支付定金18万元，被告须于2018年9月30日前向原告支付首期房款30万元，余款87万元须于签订涉案场地的《房屋买卖合同》时付清，如被告迟延支付使用费，每迟延一天，按拖欠款项千分之一标准向原告支付违约金，签订合同时，被告已查看并详细了解场地的位置、周边环境、权属、性质、用途，愿意承担可能引起的风险，合同已附图并标注范围。3、房屋测绘报告书，证明涉案场地面积经房产部门测绘及其测绘数据。4、收款收据，证明被告已于2018年4月19日向原告支付定金18万元。5、收楼通知书，证明原告已于2018年4月21日向被告交付涉案场地，被告已接受场地。6、关于再次通知办理签订《商品房买卖合同》手续的函、邮寄单、邮寄单查询结果，证明原告于2018年12月3日催告被告15日内签订涉案场地的《商品房买卖合同》。7、《商品房买卖合同（现售）》（地下停车场322号）、《商品房买卖合同（现售）》（地下停车场10号），证明原告与被告准备签订的正式买卖合同的样式。8、《竣工验收备案表》、《地下停车卡登记表》、《汇博国际广场整改项目报告》、农商行《委托银行批量转账申请书》（2017年1月、7月各一份）、农商行转账回单、《批量代收付结果明细单》、《中国建设银行单位客户专用回单》1份及刷卡单1份、《汇博国际广场收款收据》3张、《2018年1-3月管理费表》、《李秀珍业主2018年前三季度缴款明细》，证明①案涉车位有备案和验收；②2018年4月在被告按双方的协议付款后三天内，已经完成了案涉车位的移交；③被告已经向物业公司取得车位的进出卡，开始缴付物管费并使用车位。诉讼中，被告就本反诉提交如下主要证据：1、律师函（2018年12月）、邮寄单、邮寄结果查询，证明①被告曾多次与原告协商签订《商品房买卖合同》事宜；②原告提供的待签订《商品房买卖合同》与《场地使用合同》不一致；③被告要求原告提供与《场地使用合同》一致的《商品房买卖合同》；④被告对《车位认购协议》未提任何异议。2、律师函（2019年1月）、邮寄单、邮寄结果查询，证明①在被告强烈要求后，原告仍未提供《商品房买卖合同》文本给被告；②被告再次要求被告提供与《场地使用合同》一致的《商品房买卖合同》；③原告拒绝对于待签订《商品房买卖合同》与《场地使用合同》不一致的原因作出解释。3、微信记录截图3张（被告与原告的工作人员）、原告工作人员名片1张，证明被告多次与原告协商签订《商品房买卖合同》事宜。4、对话记录2页及录音，证明①原告拒绝提供合同文本；②原告明确表示不允许修改合同；③原告确认待签订的合同是不允许修改的格式合同。5、收款收据3张，证明被告已经实际支付了相关款项。6、房屋测绘报告书、关于再次通知办理《商品房买卖合同》手续的函，证明本案涉案9个车位是完全包含（2019）粤0604民初8476号案322号自行车位，由此导致原告无法单独出售本案9个车位，而要求被告同时购买本案9个车位及322号自行车位，由此导致与原告无法达成一致。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：原告提交的证据1-6，被告对真实性无异议，本院予以确认；证据7，经核对，本院对其真实性予以确认，又因被告对原告在合同上的手写涂改部分有异议，故对该部分内容本院不予确认；证据8，经核对原件，本院确认其真实性。被告提交的证据，原告对真实性均无异议，本院予以确认。经审理查明：2018年3月30日，原告作为甲方（出卖方）与被告作为乙方（买受方）签订《汇博国际广场地下室停车位认购协议》，约定如下：乙方认购佛山市禅城区南庄镇紫洞南路108号汇博国际广场地下室9-17号车位，每个车位建筑面积为24.21平方米（具体位置详见附件）。乙方已查看并详细了解该场地的位置、周边环境、权属、性质、用途，愿意承担可能引起的风险。乙方同意，上述车位的《房产买卖合同》签订时间待定，具体以甲方书面通知签订时间为准。以上车位成交单价15万元/个，合计135万元，乙方应于该合同签订后三天内向甲方支付定金18万元；乙方须于2018年9月30日前向甲方支付30万元；余款87万元须于签订上述车位的《房产买卖合同》时付清。乙方使用期间，因该场地发生的物管费等费用，由乙方自行承担及负责。乙方逾期付款的，每迟延一天，按拖欠款项的1‰标准向甲方支付违约金。如逾期付款达七日的，甲方除按上述约定收取违约金外，还有权解除本协议，收回场地，并加收5万元违约金。甲方承诺自本协议签订后240天内，以书面形式通知乙方签订上述自行车位的《房产买卖合同》……在通知规定的期限内，若乙方未能到出卖人指定的地点办理签约手续，由此引起的一切后果及责任由乙方承担。如甲方需变更买卖合同的金额，无论车位价格上调或者下浮甲乙双方均不需补差价，乙方应无条件积极配合办理相关手续（包括但不限于重新网签），否则甲方有权不予退还上述差额……。同日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《场地使用合同》，就甲方将与乙方所购车位相连的场地（位于佛山市禅城区南庄镇紫洞南路108号汇博国际广场地下室322号自行车停车区北边，使用面积约为556.85平方米）交由乙方使用事宜进行了约定。2018年4月19日，被告向原告转账支付150万元，原告分别出具三张收据，确认收到涉案自行车位定金50万元、预付款82万元、9-17号停车位定金18万元。2018年4月20日、21日，原告分别向被告发出《收楼通知书》，通知被告接收涉案322号自行车位及9-17号停车位，被告于2018年4月21日在两份《收楼通知书》上签名，其中322号自行车位的收楼通知书上，被告手写：同意收楼。2018年4月21日，被告在《地下停车卡登记表》上签名确认领取涉案车位所在车库的出入卡。2018年12月4日，原告向被告邮寄《关于再次通知办理签订手续的函》，称于2018年9月通知被告签订涉案停车位、自行车停放区的《商品房买卖合同》，但被告未办理，再次函告被告于收到本函件15日内到汇博广场营销中心办理相关手续。该邮寄于2018年12月5日送达被告。后原告委托广东龙浩律师事务所分别于2018年12月28日、2019年1月25日向被告发出《律师函》，督促被告尽快签约并支付余款。律师函均已送达被告。2018年12月18日、2019年1月15日，被告委托广东华法律师事务所分别向被告发出《律师函》，称收到原告函件后，多次到原告处协商签订合同，但原告出示的待签定合同显示是被告与他人共同购买、面积也与《场地使用合同》约定的严重不符，且原告工作人员明确表示不能修改，因此双方未能协商一致签订合同，故促请原告在收到律师函之日起十日内在公平、诚信原则下按照《场地使用合同》的约定内容与被告签订《商品房买卖合同》。另查明一，测绘报告显示，紫洞南路108号地下停车场9-17单元的套内面积均为13.25平方米，公摊面积为10.96平方米，建筑面积为24.21平方米。另查明二，根据原告提交的拟与被告签订的涉案停车场10号单元的《商品房买卖合同》（现售），共有性质为单独所有，规划用途为汽车位，其实测建筑面积为24.21平方米，其中套内面积为13.25平方米，分摊共有建筑面积为10.96平方米。该商品房按照套内建筑面积计算，单价为每平方米11320.75元，总价款为150000元，付款方式为一次性付款，在2019年5月30日前支付。庭审中，对最终不能签订正式合同的理由及被告认为的争议条款，被告陈述：认购协议对交付时间和交付条件没有达成一致，另外协议中没有明确套内和分摊面积具体数额，更重要的是，被告曾多次要求与原告先签订认购协议对应的商品房买卖合同，但原告均拒绝，原告要求被告同时签订场地使用合同和认购协议对应的2份商品房买卖合同，据被告了解，房管局称被告的买卖合同约定的面积为套内面积，并不是建筑面积，因此本案的认购协议并没有具体约定套内面积大小和分摊面积大小，这也是原被告无法达成一致意见的原因之一。未签订正式买卖合同的原因还有双方对何时能办理房产证，原告没有给被告明确答复，对逾期办证的违约责任也无法达成一致意见。庭审中，被告确认：已实际使用涉案车位。本院认为，本案为合同纠纷，争议焦点为涉案合同是预约还是本约，应予解除还是继续履行。关于本约的认定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同；《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法〔2017〕191号）第二条规定，认购书、订购书、购房意向书等协议虽然约定在将来一定期限内签订房屋买卖合同，但协议已经具备房屋买卖合同主要条款，且当事人依据协议负有支付房屋价款或者交付房屋义务的，该协议应当认定为房屋买卖合同。由以上司法解释及指导意见可推知，区分预约与本约，应全面审查当事人约定，并结合当事人的履约情况，以判定当事人内心真正意图，主要审查：（一）该合同是否是最终的合同。如果围绕着合同履行及其违约责任展开，且内容非常完整，则应为本约；如果在约定交易基本条款之余，还进一步约定双方还需要订立一个新的合同，来确定交易的具体内容，则应为预约。（二）双方负担的义务。如果关于交易的条款，具有直接的效力，双方据此享有和承担相应的权利和义务，以实现最终的交易，则应为本约；如果只是为了日后订立本约做的准备，是双方协商结果的固定，不需要当事人对其进行履行，双方的义务仅为完成最终合同的缔结，则应为预约。（三）双方履约的情况。如果直接交付的是购房款等合同主要价款，且对方接受的，则应为本约；如果交付的是定金、认购金等缔约保证金，则应为预约。（四）违约责任。如果约定拒绝订立正式合同，适用定金罚则或者其他违约责任，则应为预约；如果约定守约方可以直接要求对方履行交付款项或交付标的物等合同义务或行使解除权，要求赔偿损失等，则应为本约。本案中，涉案车位认购协议中约定的当事人、交易标的物、价款内容等具体明确；根据约定，原告负有交付标的物、被告负有支付价款的义务；在违约责任方面，若被告迟延付款，需按日1‰的标准支付违约金，而非约定适用定金罚则；从履约上看，被告已支付定金18万元，该定金为履约定金而非缔约定金，且根据本案证据及被告陈述，原告已将车位实际交付被告使用，由以上分析可知，双方当事人的真实意图，是为直接完成交易，而非为订立一个最终合同，涉案车位认购协议为本约，即正式合同，而非预约合同。尽管合同约定在将来一定期限内还要签订《房产买卖合同》，部分合同内容还不十分完备，但可以通过进一步协商或者根据法律规定的合同漏洞填补步骤和方法进行补充，不影响合同本身的定性。关于被告违约认定。根据合同约定，被告须于2018年9月30日前向原告支付30万元，被告未依约支付，构成违约，应承担违约责任，原告要求被告支付该款项并从逾期之日起支付违约金，理据充分，本院予以支持；另约定，余款87万元须于签订上述车位的《房产买卖合同》时付清，即该约定为附生效条件的合同条款，自条件成就时生效。根据合同的其他约定，依照公平原则，该约定应理解为，只要双方经协商一致签订完涉案场地的《房产买卖合同》，被告即应付清余款，而不应理解为只要原告发出缔约通知，被告即应在通知签订合同的当天支付余款，而不管涉案场地的《房产买卖合同》是否成功签订，否则将导致被告必须无条件接受原告新提出的每一项条款，不利于公平交易。本案中，原告提交的双方拟签订的《商品房买卖合同》的内容，与车位认购协议并不存在实质性变更，而被告陈述的其拒绝签订《商品房买卖合同》的理由包括交付时间、交付条件、车位套内面积、办证时间、逾期办证违约责任及原告要求同时签订场地使用合同和认购协议对应的2份商品房买卖合同，考虑到原告已交付车位且被告已接收，拟签订的商品房买卖合同为规范格式文本，对办证时间、逾期办证违约责任等均有预先统一约定，且无证据证明原告要求被告必须同时签订涉案停车位、自行车停放区的《商品房买卖合同》，故被告上述理由均不成立，其拒绝签订《商品房买卖合同》缺乏正当理由，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就”的规定，被告支付车位余款87万元的条件视为已成就，原告有权要求被告支付上述款项，并承担违约责任。根据本案证据，原告于2018年12月5日通知被告15日内签约，故2018年12月20日可视为签约之日即付款条件成就之日，则原告主张从12月21日起计付余款的违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。至于违约金标准，合同约定为1‰，明显过高，且被告提出异议，应予调整，结合原告的实际损失情况，考虑到本院在另案中已认定被告拒绝签订《场地使用合同》所对应的的《商品房买卖合同》不具有可归责性，而涉案车位认购协议与《场地使用合同》确有一定联系，故本院将违约金标准调整为年利率6%，经计算，计至2019年3月31日，被告应付违约金合计为23745元。关于被告反诉要求解除合同。如上所述，涉案合同为本约，并非预约，被告依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条关于预约合同解除的规定主张解除涉案，并要求原告返还已付款项及利息，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李秀珍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）佛山金源置地房地产有限公司支付首期房价款300000元、房价余款870000元及违约金23745元（违约金暂计至2019年3月31日，此后至实际清偿日止的违约金以1170000元的未付部分为基数，按年利率6%计算）；二、驳回原告（反诉被告）佛山金源置地房地产有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）李秀珍的反诉请求。本案本诉受理费8306元，由原告（反诉被告）佛山金源置地房地产有限公司负担751元，由被告（反诉原告）李秀珍负担7555元；反诉费8475元，由被告（反诉原告）李秀珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一九年六月二十七日书记员  潘有鹏