江苏省如皋市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0682民初4425号 原告：宋仁亮，男，1988年10月29日生，汉族，住如皋市。 委托诉讼代理人：李超、李诗琦，北京市盈科（南通）律师事务所律师，特别授权。 被告：富达房地产开发（南通）有限公司，住所地如皋市如皋港开发区。 法定代表人：夏景华，执行董事。 委托诉讼代理人：徐海健，江苏瑞慈律师事务所律师，特别授权。 原告宋仁亮与被告富达房地产开发（南通）有限公司（以下简称富达房产）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋仁亮的特别授权委托代理人李诗琦，被告富达房产的特别授权委托代理人徐海健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告宋仁亮向本院提出诉讼请求：1、判令被告对原告所有的房屋渗水排除妨害；2、判令被告承担原告已支付的房屋修复费用12300元，造成的其他财产损失暂计27000元；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中原告明确诉讼请求：1、请求判令被告对原告所有的房屋的渗水部位进行修复。2、请求判令被告承担原告已支付的房屋修复费用12300元及造成的其他财产损失暂计27000元。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年5月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的熔盛花园一期东区第9幢605号商品房。被告承诺于该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑与房屋同步交接，被告自该房屋交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。后原告支付了购房款336428元，被告按约履行了交房义务。2011年11月3日，原告方拿房后随即发现该房屋多处渗漏，墙体多处损坏严重。原告为此多次与开发商和物业联系，但时至今日，被告仍未彻底解决原告房屋渗水的现象。因案涉房屋系原告自行居住，多处漏水严重影响原告正常生活，于是原告于2017年11月18日委托南通爱家防水工程有限公司对外墙楼顶做了防水处理，并产生了相应的维修费用。为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 原告为证明其主张，向本院提供如下证据： 证据1、商品房买卖合同，证明原被告之间房屋买卖法律关系。 证据2、购房款发票一份，证明原告履行支付房款义务。 证据3、皋房权证字第××号房产证，证明案涉房屋系原告所有。 证据4、住宅质量保证书一份，证明被告对原告购买的住宅有保证质量的义务。 证据5、业主托管钥匙记录表一份，证明原告于拿房时就提出维修，并将案涉房屋交物业托管。 证据6、接管验收记录（三份，日期分别为2011年11月3日、2014年12月16日、2016年7月2日）证明原告在案涉房屋交接中明确提出发现房屋多出渗水。 证据7、防水工程施工合同、施工方案及防水工程费用发票，证明原告对外墙漏水做了防水处理，并已支付相应的维修费用。 证据8、照片一组，证明房屋目前的状况。 被告质证认为： 对证据1、商品房买卖合同，没有异议。 对证据2、购房款发票一份，没有异议。 对证据3、皋房权证字第××号房产证，没有异议。 对证据4、住宅质量保证书一份，没有异议，但被告只有在质保期内因施工质量问题才负责维修。 对证据5、业主托管钥匙记录表一份，不予认可，接收人看不清楚，无法确认。 对证据6、接管验收记录三份，不予认可，验收记录上方部分业主意见是业主单方的陈述，复查结果一栏为空白，复查人复查时间均未签署，说明业主的陈述意见物业公司并未现场勘查核实，仅仅是业主单方陈述而已，不能作为案涉房屋存在问题的证据。关于第一份接管验收记录下方接收楼宇申明书的确认签字和盖章，并不是对上面业主意见的确认，且申明书中也描述业主经检查后认为妥善或满意。关于第二、三份验收记录中的接收楼宇申明书也没有有权人的签字和盖章，复查结果一栏也是空白未签字。 对证据7、防水工程施工合同、施工方案及防水工程费用发票，1、真实性不予认可；2、南通爱家防水公司无防水施工资质，该维修施工合同应是无效协议，且施工合同内容本身就包括屋面维修和外墙面维修，现在又出现渗水说明维修质量不合格，原告可以向爱家公司主张返还维修款或者向爱家公司履行维修的保修义务。关于维修费用从证据7内容上看，在防水工程施工合同第一页已收钱1万元，第二页收现金500元，从形式上看原告也只支付了10500元，且没有银行流水，尤其1万元。3、因爱家防水无施工资质，并非专业的施工单位，不排除因其维修不当导致屋面或外墙损坏扩大的可能性，如果原告本次诉讼提及的渗漏部位并非上次维修部位，也不排除本次渗漏部位是人为造成损坏的可能性。 对证据8、照片不予认可，拍摄的时间地点范围原因均不清楚，且从照片内容看是房屋内墙面的剥落，不涉及屋面，剥落的原因可能会和外墙面渗水有关，也可能是其他原因导致，如果跟外墙面渗水有关，也应该由原告找爱家防水公司处理。 被告富达房产辩称：1、原告请求被告对原告所有的房屋渗水排除妨害，没有依据。2、原告请求被告承担原告已支付的房屋修复费用12300元、造成的其他财产损失暂计27000元更没有依据。 经审理查明:2011年5月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：出卖人为富达房地产开发（南通）有限公司，买受人为宋仁亮。合同第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于如皋市编号为R09049地块的土地使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名熔盛花园一期东区，又名恒盛庄园一期东区。建设工程规划许可证号为建字第港320682201000020-1号，施工许可证号3206982010060700001A。第二条商品房预售依据，预售商品房批准机关为如皋市建设局，商品房预售许可证号为皋建房销字第港2010007号。第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中第9幢605号，用途为居住，建筑面积133.77平方米。第四条计价方式与价款：按建筑面积计算，单价为人民币每平方米2499.84元，总金额334404元。第六条付款方式及期限：合同签订之日支付总房款的31.22%即104404元，余款在合同签订后15天内付清。第八条交付期限：出卖人应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人。第十六条保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。第十九条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第二种方式解决：依法向人民法院起诉。双方还约定了其它条款。 合同签订后，原告按约全部履行了给付购房款义务，被告交付房屋后，原告对该房进行了装修，并居住使用至今，在居住期间房屋出现渗漏，原告曾就房屋漏水问题向熔盛花园物业服务中心反映，但漏水现象未能解决。宋仁亮于2012年3月办理房屋产权登记，并领取了房屋所有权证。 2017年11月18日，原告宋仁亮（甲方）与南通爱家防水工程有限公司（以下简称爱家公司）签订《防水工程施工合同》一份，约定一：工程名称外墙楼顶防水。二、工程地址如皋市长江镇熔盛花园9#-605。三、工程内容外墙防水、楼顶裂缝处理。四、承包方式包工包料。五、施工材料外墙高分子透明防水，顶楼伸缩缝使用SBS。六、工程造价室外施工每平方米100元，竣工后按实际面积计算。室外SBS、包边每米80元。合同还约定了工程保修期为十年，质保期内因乙方施工或材料原因造成的渗漏，乙方接到通知后立即组织人员在规定的时间内到现场免费维修。甲方使用不当或自然灾害等造成的防水层破坏，乙方不负其责。在合同第一页下方记有“共计12300元（包含发票），已收钱10000元整2017.12.3”。合同第二页下方记有“收订金500元整”。 另，爱家公司提供的《施工方案》中载明：楼面瓦边与墙体产生裂缝，施工修复把裂缝松动的水凿开、用刚性水不漏填补加固、表面覆盖SBS卷材50CM，因斜坡屋面施工难度较大、人员施工不方便，计每米80元共36米。窗框与墙体接缝防水密封，先后采用防水密封材料进行施工。密封材料为单组份密封填充防水密封胶。外墙预留伸缩缝防水密封，采用单组份密封填充防水密封胶。外墙面洞和较大裂缝，伸缩缝、窗框等部位清理干净，使施工的外墙面及缝、孔、洞部位达到无油、无尘土、无水泥松散颗粒等杂物。待其干燥后，将孔、洞、缝用防水密封材料嵌填密实，并达到与原颜色一致，再用快速堵漏灵和透明防水胶膜进行精心施工。大面积瓷砖外墙面空鼓、裂缝灌浆，采用无机止水灌浆材料进行施工。整体外墙面瓷砖勾缝剂防水密封，采用优质高效环保型勾缝材料。整体条形瓷砖外墙面防水，采用高效环保型外墙专用胶进行精心施工。该材料具有防水性能优异、透气性能良好、施工方便、使用安全、质量可靠、耐久性好等特点。计每平方100元，共90㎡。 2018年4月2日，爱家公司向原告开具了增值税普通发票，价税合计12300元。 庭审中，原告方陈述，请爱家公司维修的目的是为了漏水的现象不再发生。爱家公司对屋顶施工是屋顶和墙体之间裂缝的填补，没有对房屋楼顶防水及楼顶渗水现象进行维修，原告清楚仅仅修复墙面不修复屋顶不能达到室内不渗水不漏水的目的。对主张的损失包括房屋内家具、吊顶，由于发霉渗漏需要更换，以及原告在重新装修期间需另行租房的损失。但表示暂时没有证据提供。 以上事实，有当事人陈述，商品房买卖合同、购房款发票、房产证、住宅质量保证书、业主托管钥匙记录表、接管验收记录、防水工程施工合同、施工方案及防水工程费用发票等证据在卷佐证。 本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告双方所签订的商品房买卖合同不违反法律法规的强制性规定，系双方当事人真实意思的表示，合法有效。根据双方合同约定，被告对原告所购买的房屋有保修责任。国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年。本案原告要求被告对房屋渗水漏水的部位进行修复，被告辩称在房屋交付时，原告并未主张房屋存在漏水问题，且房屋的质量保修期已过。从原告提供的接管验收记录、接受楼宇声明书、防水工程施工合同、施工方案等证据可以看出，原告曾就房屋渗漏向物业公司反映，但房屋渗漏问题未能消除，该房屋渗漏一直处于持续状态，因此本案不应受保修期5年的最低限制，因为房屋渗漏现象早就已经存在，保修期内被告对所保修的项目没有保修，才导致房屋渗漏现象拖延至保修期外。故被告应承担继续维修的义务直至修复。对原告要求被告对房屋渗水漏水的部位进行修复的请求，本院予以支持。 对于原告主张要求被告承担原告房屋修复费12300元。原告房屋渗漏，可以要求被告修复，也可以自行修复后要求被告承担修复费用。原告既要求被告承担修复义务，又要求被告承担已经发生的修复费用，没有法律依据。原告认为请爱家公司修复只是修复墙面和楼顶裂缝，不能解决渗水漏水，原告明知道请人修复不能解决渗水漏水问题仍然请人修复，这不符合常理。原告委托他人修复的目的是为了不再发生渗水漏水，原告不能达到修复目的，可依法另行处理。 对原告主张的其他财产损失27000元。鉴于原告自己都不能确定其具体的损失赔偿数额，又未能提供证据证明因房屋渗漏所造成的实际损失，故对于原告的此项诉讼请求，本案难以支持，待实际损失额确定后，原告可另案主张。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《建设工程质量管理条例》第四十条第一款第二项，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下： 一、被告富达房地产开发（南通）有限公司于本判决生效后三十日内对原告宋仁亮所有的位于如皋市房屋渗漏部位进行修复。 二、驳回原告宋仁亮的其他诉讼请求。 案件受理费860元，由被告富达房地产开发（南通）有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费860元（中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65） 审 判 长  刘德兵 人民陪审员  单祝友 人民陪审员  张 生 二〇一九年六月十五日 书 记 员  徐启阳