山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁06民初515号原告（申请执行人）：中建一局集团安装工程有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇康庄路。法定代表人：沙海，董事长。委托诉讼代理人：朱晓丹，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵晓文，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。被告（案外人）：刘艳华，女，1966年2月9日出生，汉族，住山东省龙口市。委托诉讼代理人：杨净净，山东崇真（芝罘）律师事务所律师。被告（被执行人）：龙口市华霖房地产开发有限公司，住所地山东省龙口市东江镇驻地。法定代表人：吴国华，董事长。委托诉讼代理人：曲敬武，山东翔宇绍宽律师事务所律师。原告中建一局集团安装工程有限公司（以下简称中建一局安装公司）与被告刘艳华、龙口市华霖房地产开发有限公司（以下简称华霖公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年10月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中建一局安装公司的委托诉讼代理人邵晓文、被告刘艳华的委托诉讼代理人杨净净、被告华霖公司的委托诉讼代理人曲敬武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中建一局安装公司向本院提出诉讼请求：1、判决准许对龙口市九里城24号楼2-103号房屋的执行；2、案件受理费由两被告负担。事实和理由：2017年7月11日，烟台市中级人民法院作出（2016）鲁06民初80号民事调解书，约定被告华霖公司于调解书生效后两个月即60日内清偿欠付中建一局安装公司工程款35578151.06元及另案[（2016）鲁06民初413号]已确认处理的20091222元，若华霖公司未履行给付欠款和利息的义务，中建一局安装公司可申请强制执行。因被告华霖公司未按（2016）鲁06民初80号民事调解书的约定履行付款义务，原告向烟台市中级人民法院申请强制执行，在执行过程中被告刘艳华作为案外人提出书面异议，烟台市中级人民法院作出（2018）鲁06执异96号执行异议裁定，中止对龙口市九里城24号楼2-103号房屋的执行。原告认为被告刘艳华未提供充分证据证明其执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条的条件，不足以排除对涉案房产的强制执行，因此应当继续对涉案房屋执行。刘艳华辩称，一、刘艳华对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。首先，刘艳华于2014年11月24日即在法院查封之前已与华霖公司就华霖·九里现代城24号楼2单元103号房屋签订认购协议书，协议约定住房面积为91.96㎡，房款为413820元，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的组要内容，并且至2016年6月2日刘艳华按照认购协议书的约定支付全部价款，华霖公司出具收据，该认购协议应当认定为商品房买卖合同，刘艳华在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同并支付全部价款，系涉案房屋的合法权利人。其次，涉案房屋的竣工验收时间为2015年9月26日，交付使用时间为2015年9月30日，在双方没有特别约定的情形下，交付使用后90日内（至2015年11月29日）完成权属登记，由于华霖公司要求小区业主集中办理过户，加之2016年6月14日房屋被法院查封，至今未能及时办理过户登记，过错不在刘艳华，在法院查封前刘艳华已合法占有涉案房产，并将其用于居住。最后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条之规定，刘艳华在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，支付全部价款，并合法占有不动产，且对未办理过户登记手续不存在过错，刘艳华提出执行异议既有事实基础也有法律依据。华霖公司辩称，同意刘艳华的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人无异议的证据，本院认定如下事实：2016年4月22日，中建一局安装公司具状本院，要求华霖公司支付工程款51400146元及逾期付款利息。该案在审理过程中，本院根据中建一局安装公司的申请，于2016年6月14日作出（2016）鲁06民初80-1号民事裁定，冻结华霖公司银行存款3000万元或查封相应价值的其他财产（详见协助执行通知书或查封清单）。2016年6月17日，本院依据该裁定，向山东省龙口市房管部门发出（2016）鲁06民初字第80-1号《协助执行通知书》，请该部门协助查封华霖公司名下的包括位于龙口市产在内的系列房产。该案在审理过程中，经本院主持调解，中建一局安装公司与华霖公司于2017年7月11日自愿达成调解协议：一、本案所涉及总工程款项暂定为320773585.35元，其中土建工程的总造价为292811873元，安装弱电总造价暂定为27961712.35元（最终金额以中建一局安装公司与武汉利兴达建筑劳务有限公司之间的诉讼生效判决确认的工程总造价金额为准进行调整），已付工程款为265104212.3元，（其中有315万元待双方财务对账确定后再从上述已付款中进行调整），总计欠付工程款暂定为55669373.05元，扣除另案即（2016）鲁06民初413号案已确认处理的20091222元，华霖公司在本案中实际欠付的工程款暂定为35578151.05元；二、华霖公司于本调解书生效后两个月即60日内清偿欠付中建一局安装公司欠款35578151.06元及另案即（2016）鲁06民初413号案已确认处理的20091222元（两案合计欠款为55669373.05元）。若逾期华霖公司未履行给付欠款和利息的义务，则中建一局安装公司可向法院申请强制执行；三、中建一局安装公司于本调解书生效后一个月内向华霖公司提交相关的技术资料及工程竣工备案的相关资料。四、其他双方互不追究。五、案件受理费316182元，减半收取为158091元，由中建一局安装公司负担78091元，华霖公司负担80000元，保全费5000元由华霖公司负担。该调解书生效后，华霖公司未履行生效法律文书确定的义务，中建一局安装公司申请执行，本院立案执行。该案执行过程中，刘艳华向本院提出执行异议。2018年9月21日，本院作出（2018）鲁06执异96号执行异议裁定书，裁定：中止对龙口市九里城24号楼2-103号房屋的执行。原告提起本案诉讼。另查，涉案房屋华霖公司已取得商品房预售许可证，编号为龙房预字第1206第29号。对有争议的证据和事实，本院认定如下：刘艳华为证明其对龙口市九里城24号楼2单元103号房屋享有的所有权足以排除强制执行，提交以下证据：证据一、华霖·九里现代城24号2单元103室认购协议书原件一份及华霖公司出具的房款收据10张，证明刘艳华于2014年11月24日与华霖公司签订认购协议，约定面积91.96㎡，房款413820元，刘艳华已按协议约定分十次付清全部房款；证据二、华霖·九里现代城24号夹层37认购协议书原件一份及收据1张、配房使用权转让合同1份，证明刘艳华于2015年5月21日就24号夹层37签订认购协议及配房使用权转让合同，同日付清全部价款37809元；证据三、张厂身份证复印件、刘艳华家庭户口本及刘艳华与张厂的结婚证复印件1份，各银行支取记录汇总表1张、银行存折原件3本、恒丰银行取现银行交易账单原件1张、烟台银行取现记录银行打印交易记录原件2张、工商银行大额存单取现记录银行扫描件1张、农业银行现金提取记录交易明细清单原件1张，证明刘艳华为购买涉案房屋及配房地下室通过本人及丈夫张厂的账户多次提取现金，累计共449450元，支取金额与房款金额高度吻合，刘艳华与华霖公司存在真实的交易关系；证据四、九里现代城物业服务协议原件1份（2016年6月2日签订）、临时管理规约原件1份（2016年6月2日签订）及装修管理协议书原件1份（2016年7月29日签订），证明在法院查封前刘艳华已合法占有涉案房产；证据五、垃圾清运费收据1张、电费收据1张、物业售水售电票据6张、物业费收据6张（2016年6月2日至2018年第二季度），证明刘艳华所购涉案房屋已实际入住。中建一局安装公司质证称，对证据一真实性无法确认，对证明内容不认可。首先认购协议书中乙方签字处内容不清晰，无法确认该认购协议是否为刘艳华签订以及具体签署时间为何时。该认购协议书中第二条、第三条约定协议双方应当在认购协议书签订后，签署正式的商品房预售合同，可以证实该认购协议书并不能代替正式的商品房预售合同，并且根据《商品房销售管理办法》第16条的规定，该认购协议书的内容形式也并不符合该管理办法中关于商品房买卖合同的形式构成要件，因此，对刘艳华主张该认购协议书可以证明两被告之间存在商品房买卖合同关系原告不认可。对刘艳华提供的编号为1037、1111、1198、1192、1221、1415、1577、1462、2497、3079的收据，由于其载明的客户姓名、楼号、金额、日期等皆为手写，无法确认其真实性，该收据也无法证明刘艳华支付了相应的房款。其次，根据认购协议书中载明的“于7日内交齐，逾期定金不予退还”的手写内容，可以认为刘艳华所主张的支付相应房款的时间与认购协议书中的约定相矛盾，其次刘艳华提供的编号为1462收据落款时间为2015年11月16日，而编号为1577收据的落款时间为2015年11月13日，该两张收据在时间顺序上相冲突，说明该收据存在后期补造的嫌疑。对证据二真实性无法确认，对证明内容不认可。原告认为刘艳华提供的该组证据并未证明其购买了24号楼夹层37，且与涉案房屋没有关系，并且认购协议书中乙方签字处为空白，该协议书认购在形式上并不成立。对于编号为1216的收据由于其中载明的客户姓名、楼号、日期、金额皆为手写，无法确认真实性。对于配房使用权转让合同，原告无法确认其签署时间是否为2015年5月21日，并且合同约定的内容与涉案房屋没有关联性。该夹层的交付时间并不能证明涉案房屋的交付时间在法院查封涉案房屋之前。对证据三中张厂的身份证复印件、刘艳华家庭户口本复印件、刘艳华与张厂的结婚证复印件真实性无法确认，对证明内容不认可。原告无法确认刘艳华提交的该组材料中载明的张厂与刘艳华之间的关系，也无法确认张厂的身份信息是否属实。对于刘艳华提交的张厂的烟台银行股份有限公司龙口通海支行活期存款账户交易明细两份、恒丰银行股份有限公司龙口支行业务交易账单一份、华夏银行烟台龙口支行存折一份、山东龙口农村合作银行存折一份、建设银行龙口黄城支行存折两份、中国农业银行龙口市支行投资理财业务凭证（中国农业银行卡交易明细清单）真实性无异议，对证明内容不认可。该相关材料中载明的户名皆为张厂并非为刘艳华，其中载明的相关取款金额也无法证实系支付涉案房屋的购房款，对于刘艳华工商银行龙口黄城支行储蓄存单复印件一份真实性无法确认，对证明内容不认可，该凭证中仅能证明刘艳华在工商银行龙口黄城支行存在一笔100000元存款，存入日期为2012年4月19日到期日为2015年4月19日，无法证明到期后刘艳华将该存款用于支付涉案房屋的购房款。对证据四真实性无法确认，对证明内容不认可。该组证据中所载明的相关落款时间是否真实，原告无法确认，并且物业服务协议中乙方签字处为“刘艳华（代）”说明在协议并非刘艳华本人签订。对证据五的真实性无法确认，对证明内容不认可。刘艳华提交的编号为3333751、5179072、4777074、5976750、3333828、3977781收据中载明的内容均为手写，原告无法确认该相关内容是否属实。其次刘艳华提交的机器打的龙口市景致物业管理有限公司收款收据（时间为2018年2月2日、2018年5月19日）均为涉案房屋被查封之后的相关物业服务费用缴纳证据，并不能证实涉案房屋在被查封之前刘艳华已实际占用使用涉案房屋。刘艳华提交的两张售水票据、三张售电票据所载明的购水、购电均为涉案房屋被查封之后相关费用的支付情况。要求刘艳华提供涉案房屋被查封之前的水电使用记录及缴费凭证。华霖公司质证称，对刘艳华提交的证据的真实性及证明内容无异议。关于华霖·九里城24号楼2单元103室房屋的交付时间，刘艳华主张系2016年6月2日，华霖公司无异议，中建一局安装公司称涉案房屋于2016年6月17日查封时根据对涉案房屋的查看情况，涉案房屋并未交付使用。本院认为，本案争议焦点是案外人刘艳华是否享有足以排除强制执行的民事权益。刘艳华与华霖公司签订的虽然是认购协议，但因该认购协议具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且龙口市华霖房地产开发有限公司已经收受购房款，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，依法应认定二被告签订的为商品房买卖合同。认购协议是二被告的真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法应认定为合法有效。刘艳华所购涉案商品房系用于居住，且中建一局安装公司无证据证明刘艳华名下还有其他用于居住的房屋。刘艳华已经支付了认购协议约定的全部购房款。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”刘艳华提交的证据足以证明其请求中止对龙口市九里城24号楼2单元103号房屋的执行，符合法律规定，依法应予支持。中建一局安装公司请求准许对龙口市九里城24号楼2单元103号房屋的执行，没有事实依据和法律依据，依法不予支持。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条和第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告中建一局集团安装工程有限公司的诉讼请求。案件受理费7507元，由原告中建一局集团安装工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  衣振国人民陪审员  徐建春人民陪审员  周祖荣二〇一九年六月二十五日法官助理许田田书记员徐颖欣