山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1003民再9号原审原告：林淑贤，女，1964年2月1日生，汉族，居民，住上海市静安区。委托诉讼代理人：赵磊，山东昀明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶强，北京盈科（上海）律师事务所律师。原审被告：威海南源房地产开发有限公司，住所地文登区龙山街道办事处西壕街18号。法定代表人：***，总经理。委托诉讼代理人：朱伟方，浙江合一律师事务所律师。委托诉讼代理人：李中华，山东康桥（威海）律师事务所律师。原审原告林淑贤与原审被告威海南源房地产开发有限公司（以下简称南源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院(2015)威文民一初字第1052号民事判决（以下简称1052号判决）已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2018年8月13日作出（2018）鲁1003民监字5号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭开庭审理了本案。原审原告林淑贤、委托诉讼代理人赵磊、陶强,原审被告南源公司，法定代表人***，委托诉讼代理人朱伟方、李中华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林淑贤向本院起诉请求：1、确认原、被告间签订的关于威海市文登区职工街14-451、14-452、14-422、14-423、14-424号商铺的五份商品房买卖合同依法已解除；2、判令被告返还原告已支付的购房款11520257元；3、判令被告返还原告上述购房款的孳息1641600元（按银行同期贷款年利率6.5%，分别自2012年12月24日与2014年7月6日暂算至2015年9月23日，之后孳息亦按此标准计算至判决生效之日止）；4、判令被告支付原告违约金115200元。原审庭审中原告变更诉讼请求第1项为确认或判决原、被告间签订的五份商品房买卖合同依法解除，第3项变更为判令被告返还原告上述购房款的孳息2191400元（其中6500000元自2011年9月15日按银行同期贷款月利率0.5%计算至2015年10月15日，其中3540000元自2013年2月6日起按银行同期贷款月利率0.5%计算至2015年10月6日，此后利息亦按上述标准计算至判决生效之日止）。本院原审认定的案件事实：2012年12月24日，林淑贤与南源公司签订五份商品房买卖合同，约定由林淑贤向南源公司购买座落于威海市文登区职工街14-451、14-452、14-422、14-423、14-424号的五处商品房，合同总价款为11520257.40元。上述购房款原告于2011年7月19日、2011年8月5日、2011年9月9日分别向被告转账支付650000元、4350000元、1500000元，共计6500000元。2013年2月6日原告又通过按揭贷款向被告支付三笔款项，分别为940000元、1300000元、1300000元，共计3540000元。上述五份商品房买卖合同第八条交付期限均约定“出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，第九条出卖人逾期交房的违约责任“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，（1）…（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。…”原告主张被告未按上述期限交房且至原告起诉时仍不能使该商品房达到交付条件，要求解除双方签订的合同。被告对此提出异议，主张原告已经接收房屋且已收取了租金，为此被告申请证人王某出庭作证，证人王某陈述“原告在被告处购买了商品房，但原告在上海居住来文登不方便，我在文登上班，她就委托我管理商品房的钥匙，如果有人来看商品房的话我就去开门。”原告对上述证人证言有异议，认为证人系被告申请出庭作证会倾向被告。同时被告为证实原告已收取诉争房屋的租金并用于抵顶原告所欠被告房款提交2014年7月6日编号为1606195、1606196的收据两张，金额分别为1080000元、340000元，其上事由部分分别记载为“职工街14-422号、14-423号、14-424号（2014年8月1日至2017年7月30日租金）（已抵2012年12月24日房款）”“14-451号、452、422、423、424（2014年1月1日至2014年7月30日）租金抵房款（2012年12月24日）”，该两张收据的收款人均书写为被告，收据下方有原告本人签字。原告主张上述收据系被告因迟延交房而给予原告的补偿及被告以反租的方式来应付原告交房的请求，但未提交相应证据。另查，上述商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定“…2、不申请预购商品房预告登记；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：…2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。…”原告主张该条第二项关于期限的约定因违反《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条及《商品房销售管理办法》第34条第2款规定的期限，因违法而无效。被告辩称此条款虽是事先打印好的，但原告作为一个智力健全、有知识、有文化的人，且在签订合同前进行了认真的阅读，其是在认可的情况下才签订了诉争的商品房买卖合同，且原告购买该房屋的目的并非居住，目前无法办理权属证书并不影响其将诉争房屋出租经营。被告同时表示在原告签订合同时，其公司只是将诉争合同交与原告认真阅读，并未对该条款进行提示说明。本院原审认为，第一，关于诉争房屋是否已经交付的问题，通过南源公司提交的由林淑贤本人签字确认的2014年7月6日编号为1606195、1606196的两张收据，可以看出林淑贤使用2014年1月1日起至2014年7月30日的五套商品房的租金340000元及2014年8月1日至2017年7月30日三套商品房的租金1080000元抵顶了其未向南源公司支付的房款，不论林淑贤实际是否接收了上述房屋，但已享受了诉争商品房的租金收益，此种情况下应视为林淑贤已自2014年1月1日接收诉争商品房。结合证人王某的证人证言，可以认定南源公司已按合同约定期限将诉争商品房交付使用。故林淑贤依据买卖合同第九条主张违约金115200元的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。第二，双方约定的房屋交付期限为2013年12月30日，按双方合同第十五条规定的期限，南源公司应于2014年的12月30日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。虽合同第二项约定了如南源公司未在上述期限内将办理权属登记的资料报产权登记机构备案，导致买受人不能在规定期间内取得房地产权属证书，买受人不退房。但根据法律规定，在双方约定的办理房屋所有权登记的期限即2014年12月30日届满后至今已超过一年，由于诉争房屋至今未通过综合验收导致无法办理房屋所有权登记，买受人即本案林淑贤享有法定的合同解除权。对此，双方签订的商品房买卖合同第十五条约定的不退房显然剥夺了买受人的法定解除权，而南源公司在使用格式条款的情况下，未对该排除对方主要权利的条款作出明确的提示说明，根据相关法律规定，该条款应属无效。林淑贤要求解除双方间的商品房买卖合同与法有据，本院予以支持。另，南源公司自房屋交付至今已有两年多的时间，诉争房屋仍无法办理房产证，导致合同目的不能实现，林淑贤要求解除合同亦与法有据。第三，在双方合同解除的前提下，双方当事人应根据合同的性质及履行情况，恢复原状。本案中，林淑贤通过银行转账及贷款的形式向被告共计支付10040000元（6500000元+3540000元），对于上述款项南源公司应当予以返还。同时双方协商一致用诉争商品房的租金抵顶房款，诉争五套商品房2014年1月1日至2014年7月30日的租金为340000元，已由南源公司收取抵作房款，故该340000元也应作为林淑贤的已付购房款由南源公司向林淑贤返还。关于职工街14-422号、14-423号、14-424号三套商品房自2014年8月1日至2017年7月30日租金1080000元，因2017年7月30日为未来期限，本院暂将该部分租金截至2016年2月，计算为570000元【（1080000元÷36个月）×19个月】，该570000元租金已由南源公司收取抵作房款，故该570000元也应作为林淑贤的已付购房款由南源公司向林淑贤返还。综上，南源公司共应向林淑贤返还购房款10950000元（10040000元+340000元+570000元）。另，南源公司自2011年9月9日前即占有使用林淑贤购房款6500000元，林淑贤要求南源公司自2011年9月15日起按同期银行贷款利率向原告支付其占有使用该款项期间的利息，与法有据，本院予以支持；南源公司自2013年2月6日起占有使用林淑贤购房款3540000元，对该部分款项应自2013年2月6日起按同期银行贷款利率向林淑贤支付其占有使用该款项期间的利息。判决如下：一、解除原告林淑贤与被告威海南源房地产开发有限公司于2012年12月24日签订的位于威海市文登区（合同编号为：20121224F2F4CA236128）、威海市文登区职工街14-452号、威海市文登区职工街14-422号（合同编号为：20121224EFFCE5236124）、威海市文登区职工街14-423号（合同编号为：20121224F85451236126）、威海市文登区职工街14-424号商品房的五份商品房买卖合同；二、被告威海南源房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告林淑贤返还已付购房款共计10950000元及利息（其中6500000元自2011年9月15日起至本判决确定的履行之日止按中国人民银行规定的同期贷款利率计付；其中的3540000元自2013年2月6日至本判决确定的履行之日止按中国人民银行规定的同期贷款利率计付）；三、驳回原告林淑贤的其他诉讼请求。南源公司向本院申诉称，请求撤销1052号判决第一、二项，改判双方签订的涉案五套商品房买卖合同继续履行。事实和理由，林淑贤转账支付的6500000元是六套房屋的首付款，包括林淑贤自己三套及其亲属林圣好、林圣强、吴家强。林淑贤于2010年11月22日委托胡启听向南源公司投资400万元，林淑贤收到返款360万元，其中第一期40万元有林淑贤领取，后三期抵作14-424、452购房款。原审法院认定林淑贤支付的房款金额与事实不符。原审判决判令南源公司返还林淑贤租金无事实及法律依据。另，原审法院一方面将截止到2016年2月的租金转付的部分购房款判决返还给林淑贤，林淑贤就是获得了该期间五套房屋的租金收益，但同时又判决向林淑贤返还购房款的利息，即林淑贤的同一笔资金，在相同期限内，既获得利息收益又获得租金收益，显属错误。综上，林淑贤欠付房款违约在先，要求解除合同于法无据。一审认定事实错误，适用法律不当，请求予以改判。审理中，南源公司申请追加林圣强、林圣好、吴家强为第三人参加诉讼，以便查清案件事实。再审审理中，林淑贤变更第3项诉请为：以650万为基数，自2011年9月15日起至被告全部清偿之日止按银行同期贷款利率支付利息；以354万为基数，自2013年2月6日起至被告全部清偿之日止按银行同期贷款利率支付利息。同时林淑贤申请撤回第4项诉请。本院再审查明事实如下：林淑贤购买的14-422号房产首付为1429252.40元、按揭为1300000元；14-423号房产首付为1429252.40元、按揭为1300000元；14-451号房产首付为942152.60元、按揭为940000元。据此，该三套房产首付款共计3800657.40元，按揭贷款共计3540000元。南源公司于2012年12月24日向林淑贤出具上述收款收据六张，共计金额为7340657.40元。2014年7月6日，南源公司向林淑贤出具收据2张，载明收取14-424号房款2528820元、收取14-452号房款1650780元，共计4179600元。2014年7月6日，林淑贤向南源公司出具欠条一张，载明欠14-424号房款人民币300000元。综上，林淑贤实际向南源公司支付房款为：银行转账6500000元、银行贷款3540000元，合计10040000元，以租金抵顶房款1420000元，总计金额为11460000元。该五套房产总房款为11520257.40元，因此，林淑贤尚欠房款为60257.40元。而林淑贤于2014年7月6日向南源公司出具尚欠房款300000元的欠条，林淑贤解释为，2014年7月6日租金抵顶购房款的收据上载明422、423、424号三套房产自2014年8月1日至2017年7月30日租金，而该三套房产每年每套租金为120000元，三套房产三年租金共计1080000元，由于其中424号房产购房款林淑贤未付清，南源公司以该套房产房款未付清为由扣除两年的租金240000元，再加上林淑贤尚欠的房款60257.40元，合计300257.40元，将该金额的零头扣减，所以林淑贤出具了300000元的欠条，该款至今尚未支付。另，案涉14-422号、423号、451号房产已于2018年4月经本院拍卖由案外人竞得。案涉五栋房产至今仍不能办理产权登记。其他事实同原审查明的事实。再，因本案系房屋买卖合同纠纷，林淑贤、南源公司系案涉合同的相对方，南源公司请求追加林圣好、林圣强、吴家强为第三人，于法无据，本院不予准予。南源公司主张林淑贤案涉房屋付款方式包括其400万元投资款的返还款，林淑贤不予认可。本院认为，林淑贤在2010年转账4000000元给案外人胡启听，对于该笔款项的性质、与南源公司之间是否形成民事法律关系，不属于本案审理的范围，系与案外人胡启听等形成的另一法律关系，南源公司该项抗辩，本院不予采纳。本院再审认为，本案争议焦点为：（一）案涉五份商品房买卖合同能否予以解除。法律规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案五份合同约定房产交付时间为2013年12月30日，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。而案涉房产至今仍无法办理产权变更登记，林淑贤请求解除该五份合同，于法有据，本院予以支持。案涉合同关于逾期办证买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%支付违约金的约定，系无效条款，本院不予采纳。（二）案涉合同解除的后果。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。首先，关于林淑贤已支付购房款的金额认定。南源公司已向林淑贤出具了案涉五份房产的全额收据，金额为11520257.40元，林淑贤于2014年7月6日出具欠据证明其尚欠14-424号房款300000元，该笔欠款至今未付，因此，本院认定林淑贤已支付房款11220257.40元（11520257.40元－300000元），该笔款项南源公司应予以返还。林淑贤主张其已支付全部房款11520257.40元，与事实不符，本院不予支持。其次，关于损失赔偿问题。导致案涉合同解除的过错方是南源公司，南源公司应对林淑贤的损失予以赔偿。林淑贤实际支付房款金额为10040000元（6500000元＋3540000元），基于林淑贤已支付房款10040000元的前提，双方在2014年7月6日形成以房租抵顶房款的合意，视为上述已付款项产生的收益。因此，林淑贤请求650万元自2011年9月15日起、354万元自2013年2月6日起按银行同期贷款利率支付利息，存在重复计算损失的情形，本院不予支持。结合具体案情，案涉422、423、424号房产房款共计7987324.80元，扣减尚欠的300000元，已付房款为7687324.80元，该三套房产租金抵顶房款的期限至2017年7月30日，本院认定以7687324.80元为基数，自2017年8月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息。其余两套房产租金抵顶房款期限至2014年7月30日，其余林淑贤支付的房款金额为2352675.20元(10040000元－7687324.80元)，本院以2352675.20元为基数，自2014年8月1日按中国人民银行同期贷款利率计算利息。再审中，林淑贤申请撤回第四项诉请，系对自己诉权的处分，未违反法律规定，本院予以准许。原审判决部分有误，本院予以更正。南源公司其他所辩，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十四条、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、维持本院（2015）威文民一初字第1052号民事判决第一项，即解除林淑贤与威海南源房地产开发有限公司于2012年12月24日签订的位于威海市文登区（合同编号为：20121224F2F4CA236128）、威海市文登区职工街14-452号、威海市文登区职工街14-422号（合同编号为：20121224EFFCE5236124）、威海市文登区职工街14-423号（合同编号为：20121224F85451236126）、威海市文登区职工街14-424号商品房的五份商品房买卖合同;维持第三项，即驳回林淑贤其他诉讼请求；二、变更本院（2015）威文民一初字第1052号民事判决第二项为：原审被告威海南源房地产开发有限公司返还原审林淑贤购房款11220257.40元，于本判决生效后十日内付清；三、原审被告威海南源房地产开发有限公司赔偿原审原告林淑贤损失:其中以7687324.80元为基数，自2017年8月1日起至被告全部清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；以2352675.20元为基数，自2014年8月1日起至被告全部清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费104761元，由原审原告负担7528元，原审被告负担97233元；保全费5000元，由原审被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  周文芬人民陪审员  刘范波人民陪审员  隋汉浩二〇一九年六月十日书 记 员  于 超