重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初4149号原告:李昆岩,女,汉族,1986年11月出生,住重庆市九龙坡区。委托代理人：郑某，重庆开锦律师事务所律师。委托代理人：丁某，重庆开锦律师事务所律师。被告：肖飚，男，汉族，1976年3月出生，住福建省福州市。委托代理人：赵某，重庆钜沃律师事务所律师。委托代理人：胡某，重庆钜沃律师事务所律师。被告:重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司,住所地重庆市渝中区五一路99号一单元17层3-6#,统一社会信用代码91500103621923318B。法定代表人：庄泽宝，执行董事。委托代理人：易婧，女，汉族，1984年2月出生，重庆市九龙坡区。原告李昆岩与被告肖飚、重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司（以下简称“中原公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李明刚适用简易程序公开进行了审理。原告李昆岩及其委托代理人郑渊到庭参加诉讼，被告肖飚的委托代理人胡静、被告中原公司的委托代理人易婧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2018年1月28日，原告与二被告签订《房地产买卖及居间合同》，约定被告中原公司提供居间服务，合同约定将被告肖飚位于重庆市南岸区泰昌路68号1幢16-9房屋出售给原告，房屋成交价72万元，合同签署时买房缴纳定金5万元，剩余房款为银行按揭付款；在合同11条第2款明确约定买方应在本合同签署之后，由相关工作人员通知5个工作日内办理产权过户手续，否则甲方有权将房屋出售。第9条约定了卖方未能履行本合同的约定，则买方可要求双倍返还定金或者选择要求卖方赔付不得低于本合同物业价款20%的违约金。原告于本合同签订当日缴纳定金5万元，后中原公司未按照合同约定通知原告办理产权过户手续及前往银行办理按揭等手续。后中原公司承诺退还原告购房定金，但一直拖延推诿，被告已将房屋出售给他人，合同已无法履行。原告认为合同合法有效，对各方当事人均有约束力，现二被告的违约行为导致合同事实上已经无法履行，被告应当依据合同退还定金并支付违约金。为了维护自己的合法权益，原告起诉来院，请求判令：一、解除原被告于2018年1月28日签订的《房屋买卖及居间合同》。二、被告肖飚立即返还原告购房定金5万元。三、被告肖飚向原告支付违约金144000元。四、本案诉讼费用由二被告承担。被告肖飚辩称：因合同签订后，被告通过中原公司通知原告办理银行按揭，但因原告未能通过贷款银行审核导致无法办理银行按揭，也不能一次性支付购房款，此后原告多次明确表示不愿意购买涉案房屋，不愿意继续履行合同，并多次要求退还定金5万元，原告行为严重违反合同约定。2018年4月17日，被告肖飚向原告发出催告函，再次通知原告前往办理按揭手续，如逾期未履行上述义务，则肖飚有权在不另行通知的情况下解除合同并重新处置物业，且没收已支付定金并追究违约的权利。原被告双方之间的合同已经解除。因原告严重违反合同约定，肖飚有权解除合同并没收已支付定金，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。被告中原公司辩称：辩论意见同被告肖飚的辩论意见，同时认为原告要求中原公司承担本案诉讼费用无法律依据。经审理查明：2018年1月28日，原告与二被告签订《房地产买卖及居间合同》，合同约定将肖飚位于重庆市南岸区泰昌路68号1幢16-9房屋出售给原告，成交价72万元。买方需按照以下方式付款：第一部分房款为，合同签署时买方原告需缴纳定金5万元给卖方被告肖飚，在买方支付最后一笔房款时，该定金自动冲抵房款。第二部分房款为67万元，该笔款项按照银行按揭方式付款。在合同第2条的银行按揭付款部分，当事人约定：买方需要接到居间方签订相关法律文件通知后5个工作日内到按揭银行签订相关文件。买方贷款金额、利率、贷款年限以银行审批为准。第9条约定了卖方未能履行本合同的约定，则买方可要求双倍返还定金或者选择要求卖方赔付不得低于本合同物业价款20%的违约金。如买方未能履行本合同的约定，则买方所收取的定金不予返还，或选择要求买方赔付不低于本合同物业价款20%的违约金。庭审中，对于按揭过程中合同中的三方，由哪一方选择具体按揭银行的问题。二被告称三方可以共同选择。原告认为是中介通知其来办。2018年3月9日，原告到被告中原公司售房部就涉案房屋办理平安银行房屋按揭手续。未能成功办理。对于未成功办理的原因，二被告称系原告银行流水反映出的收入水平不符合银行要求，原告称系平安贷款利率过高无法接受。在合同11条第2款手写了如下条款：2、乙方应在本合同签署之后，由相关工作人员通知5个工作日内办理产权过户手续，否则，甲方有权将乙方所购房屋出售他方。定金不予退还。对于本手写条款，原被告的理解存在分歧。原告理解为：在签订合同后5个工作日内，中原公司就应当通知原告办理产权过户，否则就构成违约。被告肖飚申请的证人原被告中原公司工作人员徐英杰出庭作证称，其当时具体经办该交易时手写该部分的含义是：甲方是指被告肖飚，乙方是指原告，他方是指其他人。办理产权过户手续是指去房管局过户。该句的完整含义是：原告要在签订本合同以后，且接到被告中原公司通知之后5天内办理产权过户手续。否则，肖飚就有权将涉案房屋另行出售。二被告的对此条款的理解与证人的陈述一致。2018年4月8日，原告在与被告中原公司工作人员徐英杰微信聊天过程中询问定金退款要缴纳什么材料或者写什么申请给被告中原公司。2018年4月17日，被告肖飚向原告寄送了要求履行合同的催告函称原告需在收到函件3个工作日内来办理按揭手续/过户手续。期满未履行，将视为拒绝履行合同义务，被告肖飚将解除合同并有权重新处置物业不再另行通知，并没收定金。2018年4月18日，该邮件因原告拒收后退回。2018年4月18日，原告再次通过微信联系被告中原公司询问如果要过去处理这件事情要找哪一个人，什么时间去。被告中原公司徐英杰回复称，按揭办不下来的要统一处理，但是对于退还是不退需要请示领导再说，并给原告发送了中原公司田经理的电话。2018年10月16日，原告再次通过微信联系被告中原公司询问退定金及如何办理手续的情况。2018年12月18日，重庆市南岸不动产登记中心房屋出具查询证明，显示该涉案房屋已于2018年5月22日出售。另查明，2018年1月28日，被告肖飚收取了原告定金5万元。庭审过程中，原告及二被告对合同已经解除的事实无异议。以上事实，有原告举示房地产买卖居间合同、定金收条、定金收据、房屋登记信息查询证明、微信聊天记录、要求履行合同的函告、EMS快递单、订单查询记录、证人证言、电话录音及当事人当庭陈述在卷佐证。本院认为，因当事人庭审中均对合同已经解除的事实无异议。故本院对于原告要求解除原被告于2018年1月28日签订的《房屋买卖及居间合同》的诉讼请求予以支持。本案争议焦点为：被告肖飚应否向原告退还定金，支付违约金。涉及到被告在履行合同过程中是否存在违约行为。具体包括：对房地产买卖及居间合同第11条第2款手写部分应当如何理解，办理平安银行按揭贷款失败是否系被告违约，关于被告肖飚解除合同并出售涉案房屋是否违反合同约定这三个问题。关于对房地产买卖及居间合同第11条第2款手写部分应当如何解释的问题。本院认为，当事人对合同条款有争议的，应当按照通常理解进行解释。综合考虑本条款对原告来说是附义务性文字表述、合同明确载明房屋物业权证尚在办理过程中的基本现实、二手房买卖的交易习惯、本合同签订后办理按揭的履行情况，该条约定应当理解为：原告要在签订本合同以后，且接到被告中原公司通知之后5天内办理产权过户手续。否则，肖飚就有权将涉案房屋另行出售。关于2018年3月9日办理平安银行按揭贷款失败可否认定为被告违约的问题。本院认为，依据合同约定，被告中原公司为原告寻找按揭公司，并于2018年3月9日通知原告到售楼部办理平安银行的房屋按揭手续的行为系履行合同义务的行为。原告也自认未成功办理的原因系其认为当日平安银行的贷款利率过高并附有购买保险的条件，需要自行重新选择。因此，被告无违约行为。关于被告肖飚解除合同并出售涉案房屋是否违反合同约定的问题。本院认为，2018年4月8日，原告在与被告中原公司工作人员徐英杰微信聊天过程中询问定金退款要缴纳什么材料或者写什么申请给被告中原公司。显然，原告表达了不履行合同的意思表示。此后，2018年4月18日被告肖飚向原告发出催告履行合同的函件符合法律规定。原告收到此函件后，应当在通知的期限内积极履行合同义务。庭审中，原告主张其一直积极的履行合同义务并找到了相关的银行，但是被告存在拒绝配合办理的情况。为证明该事实，原告提出2018年4月18日，原告再次通过微信联系被告中原公司徐英杰询问过“如果要过去处理这件事情要找哪一个人，什么时间去”即是向被告表达了积极履行合同的意思。本院认为，仅从该微信聊天的片段来看，其未清楚显示原告有要继续履行合同的意思表示。且与4月18日徐英杰聊天中对应的描述如何退款的回复以及2018年4月8日原告在微信聊天中询问“退款需要交什么资料过来，或者写什么申请不”的谈论如何处理解除合同后的退款事宜表述相矛盾。原告证明的事实处于真伪不明状态，应当承担不利的举证结果，本院对其主张的相应事实不予采信。因此被告有权在催告期限过后解除合同并另行出售房屋。综上所述，在原被告就涉案房屋买卖过程中，二被告不存在违约行为。原告所提出的诉讼请求，缺乏相应的事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十四条、第九十六条、第一百一十五条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：确认原被告于2018年1月28日签订的《房屋买卖及居间合同》解除。驳回原告李昆岩的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取2090元，由原告李昆岩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。（此页无正文）审判员  李明刚二〇一九年六月十七日书记员  余 艺