江苏省无锡市新吴区人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏0214执异36号案外人：薛国珍，女，1975年12月7日生，汉族，住无锡市新吴区。申请执行人：无锡芳润不锈钢有限公司，住所地无锡市锡山区东北塘街道正阳村（东方钢材城内）。法定代表人：**，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李克章，江苏海辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：周燕君，江苏海辉律师事务所律师。被执行人：无锡美凌机械科技有限公司，住所地无锡市新吴区梅村街道锡鸿路38号。法定代表人：陈玉仙，该公司执行董事。被执行人：无锡市美凌机械有限公司，住所地无锡市新吴区金城东路523号。法定代表人：凌阿毛。被执行人：陶敏南，男，1959年8月28日生，汉族，住无锡市新吴区。被执行人：凌美芬，女，1962年7月23日生，汉族，住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：张学清（受上述四被执行人共同委托），无锡市锡山区锡州法律服务所法律工作者。在本院执行无锡芳润不锈钢有限公司（以下简称芳润公司）与无锡美凌机械科技有限公司（以下简称美凌机械科技公司）、无锡市美凌机械有限公司（以下简称美凌机械公司）、陶敏南、凌美芬买卖合同纠纷一案中，案外人薛国珍对执行陶敏南、凌美芬名下位于无锡市新吴区梅荆花苑（以下简称梅荆花苑）277号802室的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。芳润公司与美凌机械科技公司、美凌机械公司、陶敏南、凌美芬买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月20日作出（2018）苏0214民初第513号民事调解书：一、美凌机械科技公司、美凌机械公司、陶敏南、凌美芬、芳润公司共同确认以66.4999万元了结该案，美凌机械科技公司、美凌机械公司、陶敏南、凌美芬于2018年6月25日前支付给芳润公司11万元，于2018年12月31日前支付给芳润公司27.9999万元，于2019年2月28日前支付给芳润公司6万元；于2019年4月30日前支付给芳润公司6万元，于2019年6月30日前支付给芳润公司6万元，于2019年8月30日前支付给芳润公司6万元，余款3.5万元于2019年10月30日前向芳润公司付清。二、上述款项及诉讼费用，如美凌机械科技公司、美凌机械公司、陶敏南、凌美芬若有一期未能按期履行，芳润公司有权就未支付的上述第一项内全部款项及诉讼费用向法院申请强制执行。三、双方当事人就该案无其他纠葛。上述协议不违反法律规定，本院予以确认。案件受理费1.1562万元，减半收取0.5781万元，保全费0.392万元，公告费0.03万元，共计1.0001万元，由美凌机械科技公司、美凌机械公司、陶敏南、凌美芬负担，于2018年6月25日前直接支付给芳润公司。该调解书经各方当事人签收后即具有法律效力。在该案审理过程中，本院于2018年1月25日以向房屋登记机关登记的方式查封登记在陶敏南、凌美芬名下位于梅荆花苑277号802室的房屋，该查封为轮候查封。对该房屋的前手查封为江阴市人民法院在（2017）苏0281民初6780号案件中于2017年7月4日进行的首查封，该查封于2019年6月4日解除。该调解书发生法律效力后，根据芳润公司的申请，本院于2019年2月12日立案执行，案号为（2019）苏0214执429号。案外人薛国珍针对查封梅荆花苑277号802室房屋的执行措施提出异议称，请求解除对该房屋的查封并停止执行。相应的事实和理由：薛国珍2014年8月至2016年6月期间分三次共计出借给凌美芬42万元，因2016年无法偿还借款，双方签订协议约定2016年底不归还借款，则将名下梅荆花苑277号802室的房屋抵清债务。因该房屋属于拆迁安置房，当时不能办理过户手续，后去过户时发现已被法院查封，但该房屋在以房抵债后已属薛国珍所有，薛国珍已经实际入住至今，并进行了装修，现法院查封该房屋，侵害了薛国珍的合法权益，故提出上述异议。申请执行人芳润公司称，薛国珍与凌美芬之间的借款存在资金来源上的矛盾，且未经法院确认，故对借款的真实性无法确认；在借条中的以房抵债的意思表示，属于流质条款，应为无效；陶敏南作为上述房屋的共有权人，并未在实际以房抵债协议签字；薛国珍明知以房抵债房屋属于拆迁安置房，在抵债时尚不能上市交易，对于查封前未能办理过户登记存在明显过错，综上，薛国珍所提执行异议，没有事实和法律依据，法院可以查封并执行上述涉案房屋。被执行人美凌机械科技公司、美凌机械公司、陶敏南、凌美芬称，上述涉案房屋已经抵给薛国珍了，对其执行异议请求法院依法审查，之前借款对应的款项实际收到，借条也是真实的。本院查明：梅荆花苑277号802室房屋为拆迁安置房，登记的所有权人为凌美芬、陶敏南。根据无锡市不动产登记簿证明载明的内容看，该房屋的建筑面积为63.41平方米，发证时间为2015年11月23日。根据薛国珍提供的、无锡市新区梅村街道办事处拆迁办公室2012年9月12日开具的《拆迁户公寓房安置单》载明，该房屋系安置给陶敏南。根据薛国珍提供的借条载明，薛国珍于2014年8月26日出借给凌美芬12万元，2016年2月15日出借给凌美芬20万元，2016年6月24日出借给凌美芬10万元，且在2016年6月24日的总借条上由凌美芬确认如一年后不能还清，以梅荆花苑277号802室房屋抵借款。根据薛国珍提供的落款时间为2017年6月30日的《协议》载明，凌美芬借款42万元，因其无力还款，故把梅荆花苑277号802室房屋出售给薛国珍，至此双方债务两清，等到合适的时机凌美芬必须配合薛国珍办理过户手续。但薛国珍陈述该协议实际签订的时间为2017年10月初。以上事实，有案外人、申请执行人及被执行人的陈述，案外人提供的《协议》、借条、拆迁户公寓房安置单等证据在卷予以证明。在审查过程中，就薛国珍出借给凌美芬的资金来源情况，薛国珍陈述系拆迁款，系其父母从银行取出、其所有的现金以及朋友借款：第一笔12万元其中10万元从银行取的，2万元为现金；第二笔20万元为先借出了18万元，系薛国珍的朋友以薛国珍名义出借，后其补了2万元；第三笔10万元一周内分两次分别出借了其5万元。后薛国珍另提交凭证说明，又陈述：第一笔12万元中6万元取于邮局，又向其父母借了点，再拼凑给凌美芬的；第二笔凌美芬是在2015年2月15日去取的，并薛国珍告诉凌美芬是问朋友转借的，凌美芬支付1万元作为利息，并将借款日期改为2016年。从邮局领取19万元，借出18万元，后补上2万元。第三笔系邮局取回，分两次借出。并提供户名为邵农的查账明细等证据予以证明。经质证，芳润公司认为薛国珍就出借给凌美芬的资金来源情况陈述相互矛盾，不应予以采信。在审查过程中，就薛国珍对梅荆花苑277号802室房屋的占有使用情况，薛国珍陈述2017年10月初拿到涉案房屋的钥匙后进入装修，并提供送货单等证据予以证明。经质证，芳润公司认为上述供货单客户均是涉案房屋房号，且无装修协议或其他付款凭证证实装修的真实性及涉案房屋交付占有使用的真实性。本院认为：本院在（2018）苏0214民初513号案件审理过程中，采取财产保全措施对被告陶敏南、凌美芬名下位于梅荆花苑277号802室的房屋实施查封措施，符合法律规定，并无不当。后该案进入执行程序，自动转为（2019）苏0214执429号执行案件中的查封。本院对该房屋的查封原为轮候查封，但前手首查封于2019年6月4日解除后，本院在上述案件中的查封转为首查封。根据薛国珍所提执行异议的内容，其所提执行异议属案外人异议，其所提执行异议的实质是主张系梅荆花苑277号802室房屋的以房抵债买受人、所有权人，其对该房屋享有的实体权利能够排除对上述涉案房屋的查封执行。已登记的不动产，按照不动产登记簿判断权利人。梅荆花苑277号802室房屋现登记于陶敏南、凌美芬名下，故薛国珍并非该房屋的所有权人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。薛国珍陈述梅荆花苑277号802室房屋是经凌美芬以该房抵清所结欠薛国珍的借款42万元，房款为42万元，上述以房抵债的形式并不为法律所禁止，但以房抵债的房屋接受方对所抵房屋要取得能够排除执行的物权期待权，需要符合法律规定的上述条件。本案中，首先薛国珍对于出借款项的来源未能清晰举证说明，进而无法确认以房抵债所涉全部价款已经全部支付的事实。其次，以房抵债协议的实际签订是在法院首次查封后，且所欠以房抵债协议仅有梅荆花苑277号802室房屋共有权人之一的凌美芬签字。再次，以房抵债的房屋系拆迁安置房，从薛国珍提供的《拆迁户公寓房安置单》载明的时间和该房屋的首次取得不动产权证的时间看，薛国珍对于该房屋在首查封前未能办理过户登记存在忽略政策限制或怠于行使过户登记权利的过错和自身原因。现案外人薛国珍对梅荆花苑277号802室房屋并不享有能够排除执行的实体权利，其上述执行异议于法无据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项规定，裁定如下：驳回薛国珍的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  戴鸿峰人民陪审员  吴伟忠人民陪审员  沈 伟二〇一九年六月二十五日书 记 员  孙春凤