河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀05民终1843号 上诉人（原审被告）：孔东秀，女，1962年11月6日出生，汉族，群众，初中文化，现住邢台市桥西区。 委托诉讼代理人：邢晓彤，男，1986年10月22日出生，汉族，住邢台市桥西区，系孔东秀之子。 委托诉讼代理人：马永安，河北周行律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：刘金伟，男，1998年7月11日出生，汉族，群众，专科文化，现住邢台市桥西区。 委托诉讼代理人：左春敏，河北晓阳合众律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：李方雨，男，1990年1月9日出生，汉族，群众，本科文化，现住邢台市桥西区。 委托诉讼代理人：王楠，河北明喆信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡翠苹，女，1968年6月4日出生，汉族，群众，初中文化，现住邢台市桥西区。 委托诉讼代理人：王楠，河北明喆信律师事务所律师。 上诉人刘金伟、孔东秀因与被上诉人蔡翠苹、李方雨确认合同效力纠纷一案，不服河北省邢台市桥西区人民法院（2019）冀0503民初311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孔东秀的委托诉讼代理人邢晓彤、马永安，上诉人刘金伟及其委托诉讼代理人左春敏，被上诉人李方雨及其与蔡翠苹的委托诉讼代理人王楠，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孔东秀上诉请求：一、依法撤销一审判决，依法改判；二、驳回被上诉人蔡翠苹、李方雨诉讼请求、支持上诉人刘金伟的反诉请求；三、本案全部诉讼费由蔡翠苹、李方雨承担。事实与理由：（一）刘金伟在购买房屋的过程中已经尽到了谨慎注意义务,不存在过失，李方雨的父亲李华春在涉案房屋事件中有重大过错。1.孔东秀与刘金伟房屋买卖过程中，孔东秀将房屋信息登记在中介，刘金伟也是通过第三方中介购买的，房源也是在第三方中介处获得，且双方是多次亲自到实地现场查看房屋的状态，刘金伟应该认定是善意第三人。2.一审判决第6页查明，李华春于2018年4月25日申请强制执行，后撤回执行申请，这个是李华春的重大过错。他不应该撤回申请，应该对该房屋采取财产保全的措施。3.法院判决后，诉讼权利人没有及时到房屋或土地管理部门办理变更登记，这本是诉讼权利人的失误。法院不负责强制变更，如果权利人不申请，法院也不能当然强制执行，法院也没有主动通知房屋或土地管理部门的义务。导致房屋被出售不是刘金伟和孔东秀的过错，是李方雨父亲李华春的过错。我国的善意取得制度就是专门保护善意第三人的。（二）一审法院认为（第五页）:“…同时将涉案房产证交与李华春……”显然属于认定事实错误，因为1999年6月18日涉案房屋根本没有取得房产证。（三）孔东秀与刘金伟签订的房屋买卖合同合法有效，刘金伟支付全款，其双方已经办理了不动产权登记手续，房屋应该判决给刘金伟所有。不动产登记是不动产物权公示的唯一合法途径。的确，《物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。而生效判决书属于人民法院、仲裁委员会的法律文书中的一种，也就是说，人民法院的生效法律文书的确可以引起物权的变动，本案中李华春在（2017)冀05民终3928号判决书生效之后，即取得了对该房屋的物权。但是，光凭这一纸判决，李华春对该房屋享有的是不完整的物权，因为《物权法》第三十一条同时规定：依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。也就是说，不动产物权未经登记，并不能对抗善意第三人。 刘金伟辩称，其同意孔东秀的上诉意见。 李方雨、蔡翠苹答辩称，孔东秀明知自己不具有房屋的处分权而出售房屋，刘金伟在购买房屋时未尽到谨慎的注意义务，双方签订的合同损害了其合法权益，应予撤销。一审判决正确，应予维持。 刘金伟上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判被上诉人李方雨、蔡翠苹停止侵害、返还其邢台市桥西区守敬小区XX号楼X单元XX室房屋，并改判其支付房租5000元，改判驳回李方雨、蔡翠苹一审诉讼请求；二、一、二审诉讼费由李方雨、蔡翠苹承担。事实和理由：刘金伟善意取得案涉房产，并依法办理了变更登记手续，领取了房产证，其是案涉房屋的合法所有权人，应判决李方雨、蔡翠苹停止侵害、返还其邢台市桥西区守敬小区XX号楼X单元XX室房屋，并改判该二被上诉人支付上诉人房租5000元，一审判决撤销刘金伟与孔东秀之间的房屋买卖合同，认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。1.刘金伟购买案涉房产的过程。2018年5月，刘金伟委托舅舅何世军帮忙购买一套二手房，何世军联系了邢台市广缘房地产经纪有限公司业务员乔吉生，乔吉生称守敬小区XX号楼X单元XX室房产登记信息符合其要求（信息发布时间为2018年3月7日，发布地点为房蚁河北站房源采集网），其随后按网上预留电话给登记人朱英龙联系要求看房。2018年5月29日，乔吉生给朱英龙联系，朱英龙给租户联系好以后，让其婆婆孔东秀带着乔吉生、何世军、付生鑫（乔吉生熟人，家住守敬小区），到租户家现场看了案涉房屋情况。乔吉生告诉何世军还有另外的人看上了这套房子，如果想要购买该房赶紧签合同交定金。2018年5月29日，朱英龙代表孔东秀作为甲方，何世军代表刘金伟作为乙方，广缘房产作为丙方，签订了二手房买卖合同。同日何世军以转账的方式向朱英龙支付了定金43000元，2018年5月31日，刘金伟按规定将230000元购房款转入邢台市存量房交易结算资金监管账户，2018年6月1日，刘金伟将剩余购房款80000元交付给孔东秀，孔东秀出具了收据，并于同日办理了房屋产权变更登记手续，刘金伟领取了房产证。2.刘金伟是善意取得案涉房产，为案涉房产的合法所有权人。刘金伟是在正规中介机构，以合理价格购买的房产。刘金伟的委托人何世军在孔东秀带领下，有中介工作人员陪同，现场查看了房子。签定二手房买卖合同前，朱英龙向何世军出示了案涉房产的房产证，并出具了书面承诺书，承诺其“事先已征得该房产的所有权人同意并接受其委托出售该房产及配套小房”,“如果本人承诺的上述情况不属实，本人向购房人付违约金，违约金数额为上述出售价格的20%”。依据上述情况，再加上刘金伟对房管部门的不动产权利登记簿的信赖才受让了案涉房产。应该说刘金伟已尽到了合理的注意义务。如果房产证都不足相信，刘金伟又该相信谁？谁又能想到李方雨手持法院判决却不申请执行？造成现在尴尬局面的原因均在李方雨一方，刘金伟没有过错。本案错综复杂的情况属于极小概率的事件，刘金伟没有料到，也不可能料到。交易过程刘金伟没有任何过错，因此其是善意取得，应为案涉房产的所有权人。3.本案不符合可撤销的情形。《合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思表示的情况下订立合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。该条规定行使撤销权的主体是签订合同的受损害方当事人，本案刘金伟交付了全部购房款，却得不到房产，刘金伟是受害方，但李方雨方并没有请求人民法院撤销二手房买卖合同，合同相对人孔东秀也未申请撤销。在合同双方当事人均未请求人民法院撤销该合同的情况下，法院不应以职权予以撤销。 孔东秀辩称，其同意刘金伟的上诉意见。 李方雨、蔡翠苹答辩称，其居住在自己的房屋内，不存在支付房租一说。其他同对孔东秀上诉的答辩意见。 蔡翠苹、李方雨向一审法院起诉请求：依法撤销孔东秀与刘金伟签订的位于邢台市桥西区的房屋买卖合同。 刘金伟向一审法院提出反诉请求：一、依法判令被反诉人李方雨、蔡翠苹停止侵害，返还其桥西区守敬北路守敬小区XX号楼X单元XX室房屋；二、依法判决李方雨、蔡翠苹支付其2018年6月1日至搬清之日（暂计算至2018年10月31日）的房租，每月1000元，共计5000元。 一审法院认定事实：1999年5月9日，邢齐彬（甲方）与李华春（乙方）签订《房屋买卖协议》，该协议其中约定：甲方同意将守敬北小区XX号楼X单元XX室，60%产权单元房一套（含楼下凉房一间），以总价33000元出售给乙方；余下的40%产权待需要购买时甲方应积极协助并提供有关证明手续，不得无故推拖，40%的金额及费用由乙方负担；待政策允许时，在甲方协助下，由乙方办理产权过户手续，过户费由乙方负担。协议签订后，李华春于1999年6月18日向邢齐彬支付购房款33000元，邢齐彬出具了收款证明，并与李华春办理了房产占有交接，同时将涉案房产证交于李华春。2016年6月28日，邢齐彬在未通知李华春的情况下自行缴纳了购买房屋剩余40%产权款，即21640.61元。 2017年3月14日，邢齐彬以双方签订的《房屋买卖协议》无效为由向邢台市桥西区人民法院起诉并要求支付租金、赔偿损失，邢台市桥西区人民法院于2017年5月16日作出（2017）冀0503民初843号民事判决，“驳回邢齐彬的诉讼请求。”2017年4月11日，李华春向邢台市桥西区人民法院起诉，要求邢齐彬协助购买房屋余下40%产权及房屋产权过户手续，邢台市桥西区人民法院于2017年9月22日作出（2017）冀0503民初1260号民事判决，“邢齐彬协助李华春购买位于邢台市房屋余下的40%产权（按照原价21640.61元）及办理房屋产权过户手续。”邢齐彬不服该判决提起上诉，邢台市中级人民法院于2017年12月18日作出（2017）冀05民终3928号民事判决，“撤销（2017）冀0503民初1260号民事判决，变更为邢齐彬协助李华春办理房屋产权过户手续，过户费由李华春负担，李华春给付邢齐彬40%的房屋产权款22000元及其他支出7039.18元。” 邢齐彬与孔东秀原系夫妻关系，邢齐彬于2018年1月5日死亡，孔东秀于2018年2月23日对诉争房屋进行公证继承，于2018年5月29日与何世军签订《邢台市存量房买卖居间服务合同》，约定将诉争房屋卖与何世军，价款为353000元。在上述合同履行过程中，何世军于2018年5月29日向朱英龙转账38000元；尾号为5771的银行卡于2018年5月31日向邢台市房地产交易管理处刷卡230000元；付生鑫于2018年6月1日向朱英龙转账80000元，同日孔东秀出具收条，其中载明“今收到刘金伟购房款80000元”。诉争房屋于2018年6月1日登记在刘金伟名下，产权证号为冀（2018）邢台市不动产权第XXXXXX号。孔东秀与朱英龙系婆媳关系。 李华春于2018年4月25日申请强制执行，后撤回执行申请。在诉讼过程中，李华春于2018年10月9日死亡，蔡翠苹和李方雨作为继承人参加诉讼。蔡翠苹与李华春原系夫妻关系，系李方雨的父母。目前，诉争房屋仍由李方雨、蔡翠苹持续占有至今。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，针对双方诉争的房屋，邢台市中级人民法院已经于2017年12月18日作出（2017）冀05民终3928号民事判决，且在该判决发生法律效力时，李华春已经取得诉争房屋的物权。李华春死亡后，蔡翠苹、李方雨作为其继承人，对诉争房屋依法享有合法权益。邢齐彬于1999年6月18日已经将诉争房屋交于李华春占有，并且双方因该房屋发生连环诉讼，邢齐彬和孔东秀的住址与诉争房屋系同一栋楼。因此，孔东秀称其不知道邢齐彬出卖房屋的事实不符合常理，故对其辩解意见不予采信。孔东秀在明知诉争房屋已出售给李华春并由其占有使用多年，且一直未办理房产过户手续的情况下，又与何世军签订房屋买卖合同，其行为明显存在恶意。刘金伟主张诉争房屋系善意取得，从常理上判断，刘金伟理应实地现场查看房屋的状态，在诉争房屋已被承租人占有使用的情况下，理应了解出租人的相关情况，以便更清楚的了解房屋真实状态，但是刘金伟未尽到谨慎的注意义务，存在重大过失。刘金伟购买房屋的行为不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定的善意，不能依据善意取得诉争房屋所有权，故对刘金伟的反诉请求不予支持。综上所述，孔东秀在民事活动中违背诚信原则，不但不协助履行房屋过户义务，反而将诉争房屋过户至刘金伟名下，其行为损害蔡翠苹、李方雨的合法权益，双方之间的房屋买卖合同应予撤销。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第一百零六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条的规定判决：一、撤销被告孔东秀与被告刘金伟签订的位于邢台市桥西区房屋的买卖合同；二、驳回反诉原告刘金伟的反诉请求。案件受理费80元，减半收取40元，由被告孔东秀负担；反诉案件受理费80元，减半收取40元，由反诉原告刘金伟负担。 本院庭审时，孔东秀提交微信转账截图、银行流水，证明其儿子于2018年6月23日将涉案房屋未到期的剩余租金、押金，租户接收并搬离房屋，同时证明租户对孔东秀出售房屋的事实并无异议；提交孔东秀丈夫邢齐彬住院病历3页、部分偿还欠款的还款证明5份，证明2017年11月开始，邢齐彬因治疗住院拖欠债务，出售房屋的目的是用于归还外债，同时印证交易时机和交易目的合情合理；提交孔东秀诊断证明和住院病历，证明孔东秀有心脏病等疾病，因病不能着急，证明邢齐彬没有将房屋出售事情告知孔东秀是有合理原因的。 刘金伟质证意见：对孔东秀提交的证据无异议。给租户退租金的证据能证明刘金伟是善意取得，孔东秀是在征得了租户同意后向刘金伟做出承诺，孔东秀在收到全额房款后20日内向刘金伟交付房屋，能证明刘金伟对房屋是做过了解、尽到了谨慎义务，其不存在任何过失。 李方雨、蔡翠苹质证意见：孔东秀的证据不属于新证据，不应在二审中作为定案依据。证据一，转账给王雁雷，王雁雷身份无法核实。一审中，李方雨与蔡翠苹提交了李方雨和王雁雷签订的租房合同，即便孔东秀向王雁雷退还了房租及押金，也无法证明其提交该份证据所要主张的事实。其余两份证据与本案无关联性，不予质证。 刘金伟在本院庭审时，提交网上截图一份，证明涉案房产于2018年3月7日上网登记，房源合法；证据二孔东秀、朱英龙于2019年4月27日出具的证明，证明刘金伟的代理人何世军到现场查看过房屋，其对房屋的情况进行了谨慎的了解；证据三2017鲁01民终7806号判决一份，证明受让人不构成善意取得的举证义务在实际权利人，即便是未现场看房、房价低于市场价格，也不构成重大过失。本案中上诉人实际查看了房屋，支付了合理对价，刘金伟应构成善意取得。 孔东秀质证意见：对刘金伟提交证据的真实性无异议，涉案房屋价格符合市场价，且办理了房屋登记转移手续，符合善意取得的构成要件。 李方雨、蔡翠苹质证意见：证据一，截图无网址源，无法核实其真实性，看不出是在哪个网站登记的，三性均有异议。证据二，其是在2019年4月27日由朱英龙和孔东秀出具的，该二人均是该案的利害关系人，且其二人未出庭接受质询。一审开庭时间是2019年3月11日，这份证据是在一审开庭后制作的。关于刘金伟是否到现场看房，一审中法庭及李方雨、蔡翠苹的代理人均向刘金伟进行了详细的询问，刘金伟回答模糊、避而不答。关于刘金伟是否现场看房，原审庭审笔录能真实反映实际情况，庭审后所做的一切补救措施的真实性值得怀疑。证据三，李方雨、蔡翠苹不否认善意取得的证明义务属于原权利人，但物权法第15条第一款规定的善意人无重大过失的举证责任在主张构成善意的第三人。关于房屋价格是否符合市场价格，请法庭参考一审卷宗。 本院庭审前，刘金伟提交准予何世军、付生鑫和赵峥出庭作证的申请。 合议庭评议认为，刘金伟应在一审举证期限内提交证人出庭申请，其在二审立案后提交申请不符合民诉法的规定。二审将综合本案全部证据，对本案客观事实予以认定。合议庭决定不准许其证人出庭做证。 经审理，对本案事实，本院与一审法院认定一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，孔东秀与邢齐彬系夫妻关系，邢齐彬和孔东秀的住址与本案诉争房屋系同一栋楼，邢齐彬于1999年6月18日已经将诉争房屋出售并交由李华春占有至今，由上述情况可知，孔东秀对邢齐彬将案涉房屋出售给李华春应是明知的。2017年3月14日，邢齐彬以其与李华春签订的《房屋买卖协议》无效为由向邢台市桥西区人民法院起诉并要求支付租金、赔偿损失，邢台市桥西区人民法院于2017年5月16日作出判决，驳回了邢齐彬的诉讼请求。2017年4月11日，李华春向邢台市桥西区人民法院起诉，要求邢齐彬协助购买房屋余下40%产权及房屋产权过户手续，邢台市桥西区人民法院于2017年9月22日作出判决，判决邢齐彬协助李华春购买位于邢台市房屋余下的40%产权。邢齐彬不服提起上诉，邢台市中级人民法院于2017年12月18日作出（2017）冀05民终3928号民事判决，撤销（2017）冀0503民初1260号民事判决，变更为邢齐彬协助李华春办理房屋产权过户手续，过户费由李华春负担，李华春给付邢齐彬40%的房屋产权款22000元及其他支出7039.18元。对上述诉讼过程和情况，孔东秀说不知情与理相悖。在邢台市中级人民法院（2017）冀05民终3928号民事判决做出并生效后，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，李华春即已取得诉争房屋的物权。李华春死亡后，蔡翠苹、李方雨作为其继承人，即对诉争房屋依法享有合法权益。孔东秀非但不协助执行（2017）冀05民终3928号民事判决，还将案涉房屋通过公证的方式予以继承，之后，又将案涉房屋出售给刘金伟并予过户。孔东秀在邢台市中级人民法院（2017）冀05民终3928号民事判决做出并生效之后的行为，不只是不诚信，而是极具恶意。刘金伟从孔东秀手中购房匆忙，在诉争房屋已有人承租使用的情况下，没有从承租人处了解房子的真实相关情况，存在过失。孔东秀提交的微信转账截图、银行流水，其中所涉及的王雁雷，其没有到庭接受各方询问，对孔东秀所要证明的事实，不能认定。孔东秀提交的其他证据所要证明的事实，与本案没有关联性。刘金伟提交的截图无网址源，无法核实其真实性。刘金伟提交的朱英龙和孔东秀的证明，系朱英笼、孔东秀出具于一审庭审之后，且二人均是该案的利害关系人，其二人未出庭接受质询。刘金伟提交的判决书与本案不具有关联性。对孔东秀、刘金伟提交的上述证据，均不予采信。 综上所述，刘金伟、孔东秀的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费320，由上诉人孔东秀承担160元，由上诉人刘金伟承担160元。 本判决为终审判决。 审判长 梁 兵 审判员 尚好勇 审判员 郭宏平 二〇一九年六月十二日 法官助理范晓晓 书记员陈旭