广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初5052号原告：李旭，住广州市天河区。被告：广东新天鸿物业发展有限公司，住所地：佛山市南海区，统一社会信用代码：914**********14XF。法定代表人：李**。委托诉讼代理人：黄沙，女，被告员工。原告李旭与被告广东新天鸿物业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月11日受理后，依法适用简易程序，于2019年5月22日公开开庭审理了本案。原告李旭，被告委托诉讼代理人黄沙，均到庭参加了诉讼。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告返还不当得利款231701元予原告，并赔付孳息（孳息计算时间自2018年6月26日起至实际清偿之日止按合同约定每天万分之五计算，即每天孳息数额为231701×0.0005=115.85元）；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年8月8日，原被告签订《商品房买卖合同》（以下简称合同一），约定：原告购买位于佛山市南海区*******************（以下简称涉讼房屋），房款应于2017年8月13日前申请办理银行按揭手续，并以按揭方式付款。后因各种原因未能办妥银行按揭，原告及时告知被告，并主动要求变更付款方式。经协商，双方同意变更银行按揭为一次性支付。2018年2月13日，被告财务部致电原告要求先支付尾款2690000元，再办理合同变更手续。原告于2018年2月14日转账支付了2690000元，于2018年3月3日与被告签订了变更付款方式和付款时间的书面文件，重新约定了房款的付款时间，规定尾款2690000元付款期限为2018年3月3日止。但是，被告一直拖延办理合同变更手续。原告于2018年3月20日向被告邮寄《关于要求办理变更商品房买卖合同的函》，于2018年5月3日邮寄《催办函》，被告均置之不理。2018年6月26日，原告上门与被告协商，被告提出必须先交滞纳金231701元才办理合同变更和备案，否则就收回原告所购买的商品房并要求原告赔偿。原告与被告据理力争无果，为了能办理合同变更和害怕拿不到房屋，原告只好又向被告交纳滞纳金231701元。2018年7月20日，原被告重新签订一份《商品房买卖合同》（以下简称合同二），并将合同一和《补充协议》（以下简称补充协议）一并交回给被告作废处理。2018年10月13日，原告拿到了经备案登记的合同二。2018年3月3日缴费通知是原被告经过长时间多次反复沟通协商的结果，是双方对合同一关于付款方式和期限的重新约定，是合同一的有效补充，双方应遵守履行。原告不存在违约，被告强行向原告收取滞纳金没有法律依据，属于不当得利，被告应返还该款并按日万分之五赔付孳息予原告。被告辩称：一、2018年3月3日缴费通知未经被告盖章，经手人非被告员工。二、不当得利指没有合法根据，使他人受到损失而自己获得利益。根据合同一、补充协议第一条的约定，逾期支付房款的应按日万分之五标准计付违约金，且被告有权从原告支付的款项中优先收取违约金。根据补充协议第二十条1c的约定，原告未按约定时间支付房款，被告有权要求原告支付违约金。三、根据《变更付款方式申请》，双方已明确变更付款方式，原告承诺承担逾期付款违约金。四、《商品房买卖合同》及补充协议是双方自愿签署的，不存在欺诈胁迫，《变更付款方式申请》是原告自愿签署，不存在欺诈胁迫，逾期付款违约金是原告自身原因所致，被告收取合法合约，不存在欺诈胁迫，现原告已收房，原告反悔起诉被告不当得利，于法无据。五、原告前后不一致的行为，是为了欺骗被告放弃当时对原告逾期付款行为不行使合同解除权并且要求总房款20%违约金1077319.8元，现收楼后又起诉要求退回逾期付款违约金，违反诚实信用原则。六、合同二全因原告逾期付款导致需作备案变更，且因变更房款付款方式，房管局系统仅能线上填报，打印出合同为整份，变为实时日期，因此关于合同二应考虑变更真实意图，并非先退后买，合同标的及双方对合同其他条款均无变更意思，甚至根据第七条付款方式及期限，可知原告仍未按照该条款约定时间支付房款，仍需支付逾期付款违约金。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件1份，被告企业信用信息公示报告打印件1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.2017年8月8日《商品房买卖合同（预售）》复印件1份，用以证明原被告交易的真实性及双方的责任与义务。3.2018年3月3日缴款通知原件（复写件）1份，用以证明原被告同意变更付款方式和付款时间。4.发票（滞纳金）原件1份，用以证明被告向原告收取滞纳金的数额和时间。5.转账凭证复印件5份，发票（销售不动产）原件1份，用以证明原告已按约定付清所购房款5386599元。6.《关于要求办理变更商品房买卖合同的函》复印件1份。7.《催办函》原件1份。8.寄件邮单原件3份及其寄件证明打印件1份。举证6-8，用以证明原告向被告寄送催办函件。9.2017年8月8日缴款通知原件1份，用以证明①合同变更前的付款方式是首付+商业按揭的，二次首付的时间是2017年9月29日；②规定逾期付款收取滞纳金，变更后付款方式和付款时间的约定文件规定：分期付款，一次性付清尾款的时间是2018年3月3日。10.照片2张，用以证明①原告与被告签约中心工作人员黎彩虹（照片显示为戴眼镜穿衬衣女士）沟通情景；（2）被告财务部与签约区在同一层楼办公。11.录音1段（201********142），用以证明①签约中心是被告（富力）委托律师事务所负责合同业务的，包括合同变更和网签；②所签署的文件都有法律效力。12.录音1段（201********659），用以证明①黎彩虹是广东登攀律师事务所的员工（含签约部的全体员工）；②富力与广东登攀律师事务所有签订代理负责合同业务协议。13.录音1段（201********242），用以证明①签约中心回复称所有员工签署的文件都是有效的；②之前签订的两张缴款通知（原告举证3、9）都是有效的，主要是对付款方式和付款时间作了变更。经质证，被告对原告举证1、2、4-8、10-13的真实性无异议，对举证3、9的真实性有异议，其中：举证3、9，无被告公章，黎彩虹、陈文婷不是被告员工。举证10所拍摄的场地是被告签约中心，而照片中的女士是黎彩虹，但其不是被告的员工；财务部不在签约中心，仅有一位收款工作人员驻点在签约中心。举证11-13，黎彩虹是被告委托的律师事务所的工作人员，主要负责的是文字性的工作，有关房屋买卖的关键性部分例如房款、付款方式、付款时间是无权代表被告做决定的，录音中也明确其是做备案业务工作；签约部的员工并不都是广东登攀律师事务所的员工，有些是被告的员工；录音都是原告与广东登攀律师事务所的员工沟通，原告诱导律师事务所的员工说出与事实不相符的言论。诉讼中，被告举证如下：1.2017年8月8日《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》原件各1份，用以证明被告依据补充协议第一条收取原告逾期付款违约金合法有据。2.2018年7月20日《商品房买卖合同（预售）》原件1份，用以证明被告依据合同中第七条收取原告逾期付款违约金合法有据。3.变更付款方式申请原件1份，用以证明双方合同变更事实及原告承诺支付逾期付款违约金。4.《关于限期付款及解约的通知》复印件1份、EMS寄件证明原件1份及其邮件查询打印件1份，用以证明被告发函向原告催要剩余房款及违约金。经质证，原告对被告举证1、2的真实性无异议，对举证3、4的真实性有异议。其中：举证3是原告2018年6月26日前去被告处要求按原告举证3办理合同变更手续时，被告称若原告不在该申请上签名，被告是不会与原告更改旧合同，以此理由胁迫原告签名，该申请的内容是被告打印的。举证4，原告未收到过也未见到过该函。经审查，原被告对对方举证无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告举证3、9为原件，被告当庭确认其中签名的黎彩虹是被告委托的律师事务所的员工，本院对该举证的真实性予以确认，对于黎彩虹所经办的原告举证3的法律后果由被告承担。2.被告举证3，原告确认其签名的真实性，原告主张该签名非其真实意思表示，但未能举证予以证实，本院对原告该主张不予采信，并确认该举证的真实性。综合以上采信的证据和原被告的陈述，本院确认以下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区***********。2017年8月8日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（即合同一），约定：原告向被告购买涉讼房屋，总价5386599元；签订本合同前，原告已向被告支付定金50000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款；[第七条第（二）款]原告于本合同网上签订之日支付房款2696599元，剩余房款2690000元应于2017年8月13日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；（第八条第1款）原告未按照约定时间付款的，逾期在60日之内，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之五的违约金，逾期超过60日后，被告有权解除合同，被告不解除合同的，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之五的违约金。同日，原被告签订《补充协议》（即补充协议），约定：（第一条）合同一第八条第1款变更为：如原告未按约定支付房价款的（或按揭申请不为银行接受、未按约定办妥按揭手续且未获得银行审批通过又不改变付款方式的），原告应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向被告支付违约金，逾期超过30天后，被告有权单方面解除合同，如被告要求解除合同的，原告应当向被告支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用，且出卖人有权不予退还已交税费，如出现原告违反合同约定应向被告支付违约金的，被告将从原告违约行为发生以后所支付的款项（包括但不限于原告支付至预收款监控账号的款项）中优先收取违约金，余款（若有）才作为房款本金或其他应收款项，原告应当按照合同约定继续向被告付清所有欠款；（第二十条1c）合同一第七条第（二）款变更为：第一期楼款2107939元于2017年8月8日前缴付，第二期楼款538660元于2017年9月29日前缴付，原告须于2017年8月13日前，前往按揭银行（或其他代理机构）签署《购房抵押借款合同》或《楼宇按揭合同》，办理购房抵押借款，以偿还原告欠被告的成交价余款2690000元，如因原告原因未办妥按揭手续且未获得银行审批通过的，原成交价余款总额须由原告于2017年9月8日前直接交至被告指定的账户，否则按违约处理。原告于2017年6月28日、2017年8月3日各转账支付了购房款1030619元、1077320元予被告。被告于2017年8月8日开具《预收款凭证》，确认收到原告支付涉讼房屋（含定金）2157939元。原告就涉讼房屋2690000元房款的支付向银行递交了按揭贷款申请资料，后原告的按揭贷款申请未获通过。2017年10月12日，原告转账支付了购房款538660元予被告。2018年2月14日，原告转账支付了购房款2690000元予被告。2018年3月3日，被告开具缴款通知书予原告，载明：付款方式为一次性付款，2017年6月21日大定金50000元，2017年8月8日首付款2107939元，2017年9月29日二次首付款538660元，2018年3月3日一次性尾款2690000元，请原告遵照以上付款时间按时缴款，逾期按所欠金额每日日万分之五计收滞纳金。2018年3月20日，原告向被告发出《关于要求办理变更商品房买卖合同的函》，称：2018年2月13日，被告财务部电话通知原告先把尾款2690000元支付，才可以办理合同变更手续，原告于2018年2月14日支付了该款，恳请被告协助原告办理合同一的相关变更事宜。被告于次日收到该函。2018年5月3日，原告再向被告发出《催办函》。2018年5月14日，被告作出《关于限期付款及解约的通知》，称：原告逾期支付第二期楼款产生违约金3501.29元；原告未能成功办理购房抵押贷款手续，未能按约于2017年9月8日前变更付款方式向被告支付房款2690000元，截至2018年2月14日因此产生的违约金为213855元；被告有权从原告支付的款项中扣除此前应付的逾期付款违约金217356.29元，故原告尚欠被告房款本金217356.29元及暂计至2018年5月14日止的违约金9672.35元；若原告未能在2018年5月31日前向被告付清上述房款本金及违约金，合同一及补充协议于限期届满之日宣告解除，原告应向被告支付相当于总房款20%的违约金。该通知于2018年6月14日经邮寄送达予原告。2018年6月26日，原告签署《变更付款方式申请》，确认：原告因自身原因现申请变更付款方式，将原来银行按揭付款方式改为一次性付款，原贷款2690000元按合同约定于2017年9月8日前付清余款；由违约日起至实际交付房款时间止，所发生的滞纳金和相关手续费全部由原告承担。同日，原告支付了231701元予被告，被告开具发票确认该款为房款滞纳金。2018年7月20日，原被告签订《商品房买卖合同（预售）》（即合同二）对合同一进行修改，约定：[第七条第（二）款]原告于本合同网上签订之日支付全部房价款的40%金额2157939元，于2017年9月8日前支付2690000元，于2017年9月29日前支付538660元。本院认为：合同二是原被告的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约行使权利、履行义务。原告是完全民事行为能力人，其在已经向被告支付了与涉讼房屋购房款金额相当的款项的情况下，仍同意在《变更付款方式申请》及合同二上签名确认房款2690000元应于2017年9月8日前支付、房款538660元应于2017年9月29日前支付，原告应承担由此带来的相应法律后果，原告主张其在《变更付款方式申请》及合同二上的签名非其真实意思表示，但未能举证证实，本院不予采信。被告辩称原告应按日万分之五的标准计付逾期支付上述购房款的违约金，符合双方约定，经核算，原告应支付的违约金为217356.29元，故被告应返还多收取的违约金（即房款滞纳金）14344.71元（231701－217356.29）予原告；被告多收取原告违约金给原告造成资金占用利息损失，被告应从2018年6月26日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予原告。原告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。因原告于2018年2月14日转账时已备注款项的性质为“购房款”，被告辩称该款先用于抵扣逾期付款违约金，原告有异议，本院不予支持。逾期支付购房款本金逾期天数违约金2690000元159天213855元538660元13天3501.29元综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告广东新天鸿物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还14344.71元及支付以此为本金从2018年6月26日起至实际清偿日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息予原告李旭。二、驳回原告李旭的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4775.51元，减半收取计2387.76元（原告已预交），由原告负担2302.76元，被告负担85元并于本判决发生法律效力之日起十日内直接向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。对原告已预交的受理费85元，在本判决发生法律效力后经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁惠妍二〇一九年六月二十八日书记员  程学斌