安徽省宿州市埇桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1302民初8770号 原告：郑玉宏，男，1979年7月26日出生，汉族，住宿州市埇桥区。 被告：宿州意邦建材市场管理有限公司，住所地宿州市经济技术开发区外环南路。 法定代表人：昂正飞，该公司经理。 委托诉讼代理人：秦飞，安徽云飞律师事务所律师。 原告郑玉宏诉被告宿州意邦建材市场管理有限公司委托合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郑玉宏、被告宿州意邦建材市场管理有限公司的法定代表人昂正飞及委托诉讼代理人秦飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑玉宏向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付第四、五年度未支付的保底收益共计8484.95元给原告；2、依法判令被告支付逾期违约金34304.81元给原告；3、依法判令被告按照每月851元支付第六年至今的保底收益给原告；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年11月2日原、被告双方签订《房屋委托管理协议》，协议第二条委托期限为2012年3月15日至2017年3月14日，第四条第2项约定，自2015年3月15日起至2016年3月14日，即委托管理期限第四年，无论房屋营利情况如何，乙方（被告）都需要向甲方（原告）支付购房款总计的9%作为保底收益，第四条第2项约定自2016年3月15日起至2017年3月14日，即委托管理期限第五年，无论房屋营利情况如何，乙方（被告）都需要向甲方（原告）支付购房款总计的10%作为保底收益，第四条第6项约定，第四、五年经营年度的保底收益，乙方（被告）自交付之日起分五年按月平均支付给甲方（原告），第一期保底经营收益人民币851元的支付时间为2012年5月31日前，以后每期经营收益的支付时间为每月28日前，同时协议第七条约定了违约责任，即乙方逾期向甲方支付保底收益的每逾期一日，由甲方按逾期未付款项的百分之三向乙方收取逾期付款违约金，协议签订后，被告仅支付了50个月的保底收益，逾期天数累计达1244天，按照约定被告应支付给原告的违约金为31759.32元，同时第四、五年度还有10个月的保底收益未付，共计8484.95元，这部分的违约金为2545.49元。 被告宿州意邦建材市场管理有限公司辩称，双方约定的违约金过高且原告计算违约金的标准错误；因房屋未租赁出去，故第六年的保底收益不应支持。 原告围绕其诉讼请求，向本院提交下列证据： 1、商品房买卖合同，证明案涉房屋是由原告购买的； 2、房屋委托管理协议，证明原告将购买的案涉房屋委托被告经营管理，协议中对委托事项、经营收益分配及违约责任等做了约定； 3、付款明细，证明按照协议，被告应于2012年5月31日开始支付保底收益，但被告违约未按时支付，且仅支付50个月，还有10个月的保底收益未支付。 被告宿州意邦建材市场管理有限公司对原告提交的证据的真实性均无异议，但对原告的证明目的有异议，协议约定的第六年至第十五年的经营收益，租赁费是按营业额的9:1分成的，房屋未租赁出去，故第六年不应支持。原告计算违约金的标准错误，且违约金约定过高；按照合同的约定，是按照具体交房时间，具体交房时间应当由原告举证。 被告围绕其答辩及质证意见向本院提交下列证据： 1、被告营业执照，证明被告的企业信息； 2、照片，证明原告购房房屋的现状，房屋一直未租赁出去，未产生营业利润，原告的诉讼请求第三项不能成立。 原告对被告提交的证据的真实性无异议，但是对其证明目的有异议，认为被告未将房屋出租出去是其经营问题。 本院经审理认定事实如下：2011年11月2日，原告郑玉宏与宿州意博置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买宿州意博置业有限公司开发的位于宿州市经济开发区南侧意邦国际第4＃幢215号商铺，预售面积为43.59平方米，预售房价268605.00元，2011年11月15日办理商品房预售备案登记。2011年11月2日即签订《商品房买卖合同》当日，原告（甲方）与被告宿州意邦建材市场管理有限公司（乙方）签订《房屋委托管理协议》，协议约定：原告将位于“意邦国际家居品牌中心”4栋2层215室43.59㎡的商铺委托被告经营管理，委托期限自2012年3月15日起至2027年3月14日止；原告自2012年3月15日至2015年3月14日免租金；被告自2015年3月15日起至2016年3月14日止（第四年）向原告支付购房总价的9%（268605元×9%＝24174.45元），作为保底经营收入；被告自2016年3月15日起至2017年3月14日止（第五年）向原告支付购房总价的10%（268605元×10%＝26860.50元），作为原告的保底经营收入；被告自2017年3月15日起至2027年3月14日止（第六年至第十五年）被告每年取得该房屋经营收益的10%作为代理出租服务及房屋管理费用，剩余金额在扣除税费后全额返还原告；第四年、第五年的保底收益，被告自房屋交付之日起分五年按月平均先予支付给原告，第一期保底经营收益851元，支付时间为2012年5月31日前，以后支付时间为每月28日前，第六年至第十五年的经营收益按季度为支付周期，每一周期的金额收齐后并扣除税费及10%的费用后，在10个工作日内返还原告；被告向原告支付保底经营收益，每逾期一天，按逾期未付款的3%向原告支付违约金，逾期天数超过三个月的，按照被告擅自解除协议处理，一次性向原告支付10年的保底经营收益作为违约金（按第五年标准支付）。 另，根据合同约定和被告给原告办理的银行卡交易明细单，被告自2012年8月开始向原告支付保底经营收益，共支付50个月，合计42550元。 原、被告在庭审过程中均表示愿意继续履行合同，故该合同继续有效。 本院认为：根据原、被告签订的协议约定和被告给原告办理的银行卡交易明细单，可以看出被告应支付原告自2015年3月15日至2017年3月14日的保底收益费共计51034.95元（24174.45元+26860.50元=51034.95元），被告仅支付42550元，剩余8484.95元未支付，原告要求被告支付8484.95元的保底收益的诉讼请求，本院予以支持。 被告提出合同约定的违约金过高，请求本院适当减少，本院审查认为合同约定的每逾期一日，被告按逾期未付款项的3%向原告支付违约金，约定违约金的年利率高达1095%，属于约定的违约金过分高于造成的损失，原告的实际损失是保底经营收益的利息，法律规定的利息不得超过年利率的24%，本院将违约金日利率3%调整为年利率24%。被告应当按照合同约定按时支付原告保底收益，逾期支付的也应当是按顺序支付，已支付的保底收益42550元逾期天数的计算方式是行使其自己的处分权，逾期天数1244天本院予以支持。未支付的保底收益截止2017年3月14日的逾期天数为3257天。已支付的保底收益42550元的逾期违约金为2518.59元（851元×24%×4501天÷365天=2518.59元）。 涉案《房屋委托经营管理协议》第二条约定，“委托期限自2012年3月15日起至2027年3月14日止，在此期限内甲方不可撤销地委托乙方以赢利为目的经营管理该房屋，甲方确认，乙方有权以自己的名义进行经营管理的方式包括但不限于自营、对外发包、合资合作、对外出租等”。被告辩称涉案房屋没有出租出去，不产生赢利而拒绝支付第六年至今的收益，但合同约定的经营方式不仅有对外出租还有自营、合资合作等方式，被告没有产生赢利的辩解不能做为对抗其对原告承诺的理由，故被告此辩解意见不能成立，本院不予采纳。根据市场行情及结合双方签订的《房屋委托管理协议》，可参照第五年的保底标准确定租金数额为每年26860.5元，合同约定是按季度付款即每季度为6715.13元，第六年（2017.3.15）至判决作出之日止，共9个季度，合计60436.17元。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告宿州意邦建材市场管理有限公司在本判决生效后十日内向原告郑玉宏支付2015年3月15日至2017年3月14日尚未支付的保底收益费，共计8484.95元，及逾期付款违约金（截止至2017年3月14日止逾期付款违约金为2518.59元和以8484.95元为基数，自2017年3月15日起按年利率24%计算至实际付清之日止的逾期付款违约金）； 二、被告宿州意邦建材市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内按照季度租金6715.13元的标准向原告郑玉宏支付2017年3月15日至2019年6月14日期间的租金60436.17元。 如果未按照本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1585元，由被告宿州意邦建材市场管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审 判 长  胡 平 人民陪审员  黄兆猛 人民陪审员  王艳侠 二〇一九年六月十四日 法官助理吴丹丹 书记员吴丹丹（代） 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。