广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤02民终695号上诉人(原审吴丽颜)：吴丽颜，女，1970年2月5日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。委托诉讼代理人：郑大好，女，1967年11月26日出生，汉族，住广东省韶关市武江区。系吴丽颜的嫂子。被上诉人（原审原告）：韶关市住房和城乡建设管理局，住所地：广东省韶关市芙蓉东路5号。负责人：谢天友，该局局长。委托诉讼代理人：欧阳若诗，广东众同信律师事务所律师。上诉人吴丽颜因与被上诉人韶关市住房和城乡建设管理局（以下简称“韶关市住建局”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省韶关市武江区人民法院（2018）粤0203民初2050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吴丽颜的委托诉讼代理人郑大好，被上诉人韶关市住建局的委托诉讼代理人欧阳若诗到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。吴丽颜上诉请求：1、撤销一审判决第一至四项判决；2、改判确认并维持吴丽颜与韶关市住建局××就韶关市××区沙洲××房的不定期租赁关系；3、本案一、二审诉讼费用由韶关市住建局承担。事实和理由：一、原在90年代，郑继锋（郑大好、郑大为的父亲）、郑大为（吴丽颜的丈夫）、郑大好共同出资购得位于韶关市××××号租本房并共同居住，该套房屋登记在吴丽颜名下，实际是全家人共同居住。后因该房屋拆迁，韶关市住房保障中心将郑继锋、郑大为、郑大好等共同安置到沙洲四路1号203房居住，即涉案房屋，该房性质是公租房。2013年郑继锋出资购买位于韶关市浈××区××房××套，2014年郑继锋去世该套房屋过户到郑大为名下。目前，郑大为夫妻在该套房屋共同居住，而郑大好与子女则留在涉案房屋居住。郑大好原与郑继锋、郑大为共同获得东堤北路34号租本房的居住权，后被安置在涉案房屋居住也是共同的利益。郑大好是韶关本地居民，2009年丧偶，一人抚养两名子女经济十分困难，也符合申请公租房的条件。因此，恳请法院考虑郑大好的实际情况及历史遗留问题，确认并维持吴丽颜与韶关市住建局就韶关市××区沙洲××房的不定期租赁关系。二、本案的实际承租人为郑大好，虽其在法律上没有权承租涉案房屋，但郑大好确实符合申请公租房的全部条件。涉案房屋在最开始交付时为毛坯房，当时郑大好不仅用完了全部的积蓄而且还向亲朋好友借了钱，用了五、六万才将房子装修好。因此，将涉案房屋的承租人直接更名为郑大好，才应该是政府部门为人民服务应有的态度和解决实际问题应有的措施。韶关市住建局口头答辩称：根据《韶关市区公共租赁住房管理办法》第二十三条之规定，吴丽颜不符合承租条件，其在承租期间私自转接给案外人使用已属违约，韶关市住建局有权解除合同并要求吴丽颜赔偿损失。另外，若本案涉及到其他符合条件的实际居住人，其可以另行向有关部门申请，该事实与本案无关。一审法院经审理查明：2006年7月21日，韶关市住房保障中心（甲方）与吴丽颜（乙方）签订《直管公房拆迁安置补偿协议》，约定乙方愿将承租甲方的东堤北路34号房交给甲方拆除。该房屋拆除后，韶关市住房和城乡建设局（甲方）与吴丽颜（乙方）于2012年1月1日签订《韶关市直管公房租赁合同》，约定：乙方符合租住直管公房条件，甲方同意将坐落在武江区沙洲四路1号203房房屋出租给乙方作住宅使用；房屋租赁期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止；租赁期内，租赁房屋的租金标准根据乙方家庭收入状况实行动态管理，按照乙方签订和同事的家庭收入条件，乙方承租的房屋月租为204.7元；房屋租金按月结算，乙方应在每月20日前缴付当月租金；租赁期届满，乙方不再符合承租直管公房条件的，必须将房屋和设备退还给甲方或按公房租金标准200%的标准重新签订承租合同；租赁期届满，乙方不再符合承租直管公房条件的，必须将房屋和设备退还给甲方或按公房租金标准200%的标准重新签订承租合同；任何一方未能履行本合同规定的条款和违反国家、省、市直管公房和廉租住房管理的有关规定，另一方有权提前解除合同，造成的损失由责任的一方承担；乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金额的1%收取违约金。乙方逾期三个月不交纳租金的，甲方除追收所欠租金和违约金外，有权提前解除或终止合同，收回房屋；乙方无正当理由将承租房屋闲置三个月或擅自转租、转借、变相买卖房屋使用权的，甲方有权提前解除或终止合同，收回房屋等内容。该合同附件中附有乙方常住家庭成员名单，包括吴丽颜、郑大为（吴丽颜之丈夫）、郑勇（吴丽颜与郑大为之子）。合同到期后，双方没有续签，吴丽颜一直在交纳租金。因吴丽颜丈夫于2013年1月21日购买了位于浈××区××房（套内面积60.32平方米），且涉案房屋实际居住人并非吴丽颜，而是案外人郑大好，故韶关市住建局认为吴丽颜不再满足承租条件，要求加收一倍租金。庭审中，韶关市住建局明确不再主张加收一倍租金，而主张按双方签订的合同约定的违约责任要求对方赔偿损失以及缴纳每日1%的违约金。因吴丽颜不同意加收租金，故吴丽颜自2018年2月起没交租金。韶关市住建局遂诉至法院要求解决。诉讼中，韶关市住建局认为自2018年2月起至返还房屋之日止，吴丽颜应当按照同地段市场租金442.8元/月缴付租金，并提交了《韶关市区中心市区、一般市区、城郊结合部、郊区（砖木、混合、框架-步梯、框架-电梯）住宅房地产市场租金修正体系》予以证实，吴丽颜对该评估报告无异议，但不同意按同地段市场租金收租。另查明，2017年12月14日，韶关市人民政府发布《韶关市区公共租赁住房管理办法》。该办法第二十三条第一款第二项规定：家庭人均收入低于上年度本市城镇居民人均可支配收入70%的为中等偏下收入住房困难家庭，申请公共租赁住房应当具备下列条件：（二）在本市无自有房产或家庭人均居住建筑面积低于15平方米。第七十八条第一款规定：承租人不交纳租金的，其所在单位应当按照住房保障管理机构或产权单位要求协助催款。对无合理理由或不可抗力因素拖欠租金的承租人，市房管所应按照房屋原租金的1%/天收取滞纳金。再查明，涉案房屋权属人为韶关市住房保障中心。韶关市机构编制委员会办公室于2013年9月18日发布韶机编办[2013]114号《关于印发的通知》，该机构编制方案明确韶关市住房保障中心为市住房和城乡建设局管理的公益二类事业单位，正科级。韶关市机构编制委员会还于2017年7月28日发布韶机编发[2017]10号《关于调整部分政府机构的通知》，内容为“……三、整合市住房和城乡建设局、市城市综合管理局职责，组建市住房和城乡建设管理局。不再保留市住房和城乡建设局、市城市综合管理局”。韶关市住建局向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除韶关市住建局、吴丽颜之间签订的《韶关市直管公房租赁合同》；2、判令吴丽颜返还租用房屋；3、判令吴丽颜支付2018年2月至8月房屋租金1432.9元；4、判令吴丽颜按每日1%支付逾期缴纳租金违约金（暂计至2018年8月31日为1328.5元）至实际返还租用房屋之日止；5、吴丽颜从2018年2月起按同地段市场租金××／月××韶关市住建局损失至实际返还房屋之日止；6、案件诉讼费用由吴丽颜承担。一审法院经审理后认为，韶关市住建局和吴丽颜签订的《韶关市直管公房租赁合同》是双方真实的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方应按照合同的约定履行合同义务。合同约定的租赁期间届满后，双方并没有续签合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。同时根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，韶关市住建局已于2017年6月26日通知吴丽颜将涉案房屋腾空并办理退房手续，且吴丽颜家庭已在本市有自有房产，根据合同约定，吴丽颜家庭不再符合公共租赁住房的条件。同时，涉案房屋的实际承租人是案外人郑大好，并非吴丽颜，该行为亦违反了《韶关市直管公房租赁合同》第十二条第4款“乙方无正当理由将承租房屋闲置三个月或擅自转租、转借、变相买卖房屋使用权的，甲方有权提前解除或终止合同，收回房屋”的约定。故韶关市住建局主张解除与吴丽颜之间的租赁关系并要求吴丽颜返还涉案租赁房屋的请求，有事实和法律依据，依法应予支持。至于吴丽颜提出郑大好符合申请公租房的条件，并请求将公租房申请人变更为郑大好的答辩意见，与本案没有关联，如郑大好确实符合公租房的申请条件，可另行向相关部门申请。对于韶关市住建局要求吴丽颜支付2018年2月至8月的租金问题，吴丽颜租用韶关市住建局房屋，应承担向韶关市住建局支付租金的义务。现吴丽颜自2018年2月起未再支付房租，且经韶关市住建局催缴后仍未缴纳。故韶关市住建局主张吴丽颜支付2018年2月至8月的房屋租金的诉讼请求，有事实和法律的依据，应予支持。吴丽颜应支付该期间租金1432.9元（204.7元/月×7月）给韶关市住建局。至于违约金的问题，《韶关市直管公房租赁合同》第十二条第2款约定“乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金额的1%收取违约金”，但从庭审查明的事实看，吴丽颜并非故意拖欠租金，故对于韶关市住建局主张的违约金，该院不予支持。对于韶关市住建局主张吴丽颜自2018年2月起按同地段市场租金442.8元/月赔偿其损失至实际返还房屋之日止的诉讼请求，因吴丽颜现已不具备公共租赁住房的条件，且韶关市住建局提供了相应证据证实同地段房屋市场租金为442.8元/月，吴丽颜亦无异议，故韶关市住建局主张以该标准计收租金的理由充分。但因该院已确认吴丽颜需向韶关市住建局补缴2018年2月至8月的房租1432.9元，故吴丽颜还需支付韶关市住建局租金损失1666.7元（442.8元/月×7月-1432.9元），并自2018年9月起按442.8元/月向韶关市住建局支付租金损失至房屋返还之日止。一审法院经审理后作出判决：一、解除韶关市住建局与××就韶关市××区沙洲××房的不定期租赁关系；二、吴丽颜应于判决发生法律效力之日起十五日内将韶关市武江区沙洲四路1号203房返还给韶关市住建局；三、吴丽颜应于判决发生法律效力之日起十日内向韶关市住建局支付韶关市武江区沙洲四路1号203房2018年2月至8月的租金共1432.9元；四、吴丽颜应于判决发生法律效力之日起十日内向韶关市住建局支付2018年2月至8月的租金损失1666.7元，并按442.8元/月的标准向韶关市住建局支付自2018年9月起至房屋返还之日止的租金损失；五、驳回韶关市住建局的其他诉讼请求。案件受理费50元，已减半收取计25元，由吴丽颜负担。二审中，双方当事人对一审判决查明认定的事实未提出且未提交新证据，对一审判决查明认定的本案事实本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，结合本案双方当事人的上诉和答辩意见，本案争议焦点是案涉《韶关市直管公房租赁合同》应否继续履行。韶关市住建局和吴丽颜签订的《韶关市直管公房租赁合同》合法有效的合同，双方均应履行合同义务。韶关市住建局依据其与吴丽颜签订的《韶关市直管公房租赁合同》的约定，认为吴丽颜家庭已在本市拥有自有房产且房屋实际居住人非其本人，吴丽颜家庭不再符合公共租赁住房的条件应腾退归还租赁房屋，并据此提起本案诉讼。吴丽颜对上述事实予以认可，承认拥有私房，但同时主张案涉房屋实际使用人为郑大好家庭，且郑大好家庭完全符合承租案涉房屋的条件，遂要求继续履行双方签订的《韶关市直管公房租赁合同》。从本案现已查明的事实来看，吴丽颜家庭已在本市拥有自有房产，且案涉租赁房屋实际居住人为郑大好。依照《韶关市直管公房租赁合同》的约定，吴丽颜不能擅自转租、转借、变相买卖房屋使用权，否则韶关市住建局有权解除或终止合同、收回房屋。吴丽颜将案涉房屋交由郑大好管理使用必须取得产权人的同意和认可，否则，吴丽颜的行为则构成违约，韶关市住建局有权解除合同。本案中，郑大好并非《韶关市直管公房租赁合同》附件中常住家庭成员名单中的成员，吴丽颜亦未提供其已取得房屋产权人同意将案涉房屋交由郑大好居住使用的相关证据。因此，韶关市住建局主张解除合同一审法院予以支持符合相关法律规定。本院亦注意到，案涉房屋的实际使用人一直为郑大好家庭，虽然郑大好家庭符合公共租赁住房申请的条件，但直至本案发生时止，郑大好一直未就此向相关部门提出申请，亦未提交相应的材料要求变更案涉房屋的实际使用人。韶关市人民政府已于2017年12月14日发布《韶关市区公共租赁住房管理办法》，该管理办法就公共租赁住房申请人的条件作出了明确规定，郑大好完全可以依照该规定的指引提出申请，且郑大好是否申请公共租赁住房与本案不属同一法律关系。因此，基于郑大好居住案涉房屋的需要，吴丽颜为此主张维持其与韶关市住建局之间的不定期租赁关系的上诉理由不成立。至于韶关市住建局要求吴丽颜支付租金及赔偿其腾空房屋期间的损失的问题。鉴于合同到期后，双方当事人未再行签订合同，故案涉租赁关系应为不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，韶关市住建局已于2017年6月27日向吴丽颜家庭发出通知，因其家庭拥有私有住房，要求吴丽颜将涉案房屋腾空并办理退房手续。韶关市住建局已履行了通知义务。由于吴丽颜家庭已不再符合案涉房屋的居住条件又拒绝腾退房屋，由此造成的租金损失应予以赔偿。故韶关市住建局要求按同地段房屋市场租金计收房租依法有据，一审法院据此判令吴丽颜自2019年9月起按市场价格交纳租金并无不当。综上所述，吴丽颜的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由吴丽颜负担。本判决为终审判决。审判长  张立新审判员  赖凯文审判员  庄少山二〇一九年六月十一日书记员  刘韵雯