江苏省灌南县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0724民初2668号原告：王蕾，女，1979年5月2日生，汉族，居民，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：王雨春（系王蕾之父），1950年1月22日生，汉族，居民，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：陈爱华（系王蕾之母），1950年7月26日生，汉族，居民，住址同上。被告：周相国，男，1967年1月14日生，汉族，居民，住灌南县。委托诉讼代理人：程佃进，灌南县李集法律服务所法律工作者。原告王蕾诉被告周相国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告王蕾的委托诉讼代理人王雨春、陈爱华，被告周相国及其委托诉讼代理人程佃进均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王蕾向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告将坐落于灌南县房屋（1-5层，建筑面积270平方米）腾空并交付原告；2、判令被告向原告支付房屋占有使用费（自2019年5月13日起，按日租金90元的标准计算至实际返还房屋之日止），并结清实际返还房屋之日止的水某、电费和应缴各项规费等费用；3、判令被告赔偿原告被破坏和拆除墙壁、灯具、电表、抽水马桶配件等装修损失800元，对表露出来的电线采取隐蔽措施；4、判令被告支付原告违约金人民币5000元。并承担本案诉讼费用。2015年6月28日，原告与他人杨某1签订租赁合同，将涉案房屋出租给杨某1使用，租期为三年。在杨某1承租期间，杨某1未经原告同意，于租期内与被告签订租赁合同，将涉案房屋擅自转租给被告，约定租赁期限为2016年5月15日起至2019年5月15日止。2018年4月7日，被告在杨某1租赁期限届满前向原告申请续租，为避免产生不必要矛盾，原告同意由被告继续承租涉案房屋，并签订了《房屋租赁补充协议》，约定年租金为30000元，租期为2018年5月13日至2019年5月13日止，还约定如被告需续租，应于租期届满前一个月向原告申请，双方另行签订租赁合同。嗣后，被告未提出续租。2019年5月3日，原告要求被告腾还涉案房屋，被告以涉案房屋内的装修归其所有，不同意腾还房屋，双方遂起纠纷。2019年5月5日，经灌南县人民调解委员会调解，双方签订协议，约定：“如乙方（被告）续租，应于2019年5月12日晚作出决定，租赁合同规矩办理，续租在总租金中扣除700元。乙方若不租，两个吊灯拆走、热水器拆走，另外物品不可以拆，水电费由被告按时缴纳，双方不得再因此挑起争端，谁挑起谁承担后果”。迄今，被告仍未提出续租申请，未将涉案房屋全部腾空返还给原告。同时，被告不顾协议约定和原告劝阻，径行破坏拆除涉案房屋的装修（墙壁、灯具、电表、抽水马桶配件等），并将拆除垃圾滞留在房屋内，致使原告无法正常使用涉案房屋。被告周相国辩称，原告所诉无事实和法律依据，被告已于2019年5月13日搬出涉案房屋，对被告将其中的房屋出租给他人，原告已默许。被告已经缴纳房屋的水、电费用，不存在给付房屋租金；在双方于2019年5月5日达成协议后，被告已明确告知原告不再承租涉案房屋，并按协议约定拆除属于被告的财物，被告没有损坏涉案房屋内的财物，不同意赔偿原告的相关损失；被告不存在违约行为，不同意承担违约金5000元。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定如下事实：原告王蕾委托其父王雨春代为处理坐落于灌南县房屋租赁事宜。2015年6月28日，原告与他人杨某1签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给杨某1使用，租期为三年，年租金30000元，第一年租金的给付时间为2015年6月28日；第二年租金的给付时间为2016年6月28日；第三年租金的给付时间为2017年6月28日。在杨某1承租期间，杨某1未经原告同意，于租期内与被告周相国签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋擅自转租给被告，约定租赁期限三年，即自2016年5月15日起至2019年5月15日止。第一年租金的给付时间为2016年5月15日；第二年租金的给付时间为2017年5月15日；第三年租金的给付时间为2018年5月15日。租赁期满，原告有权收回全部房屋，杨某1应如期交还。杨某1如需续租，则必须在租赁期满前一个月向原告提出，在同等条件下有优先权。2018年4月7日，被告在杨某1租赁期限届满前向原告申请续租，为避免产生不必要矛盾，原告同意由被告继续承租涉案房屋，并签订了《房屋租赁补充协议》，约定租赁条款仍以杨某1与原告签订的合同向后顺延一年（2018年5月13日-2019年5月13日），年租金仍维持三年前年净租金叁万元不变，一次付给。被告应及时缴纳水电等费用，维护好原告房屋内外的相关设施。协议签订后，被告按协议约定支付原告租金30000元。2019年5月3日，原、被告商谈房屋交接问题，双方为房屋内添置的财物归属问题协商未成，遂发生纠纷。2019年5月5日，经灌南县人民调解委员会调解，双方签订协议，约定：“如乙方（被告）续租，应于2019年5月12日晚作出决定，租赁合同规矩办理，续租在总租金中扣除700元。乙方若不租，两个吊灯拆走、热水器拆走，另外物品不可以拆，水电费由乙方按时缴纳，双方不得再因此挑起争端，谁挑起谁承担后果”。2019年5月12日，原告征求被告是否同意续租涉案房屋，被告表示不租。2019年5月13日，原告去被告处办理交接房屋时发现涉案房屋尚有租户居住，被告未及时缴纳水、电费用，致双方未能办理房屋交接手续。为此，原告诉来本院。另查明，被告周相国在承租涉案房屋期间将其承租房屋的2、3、4层分别对外出租，并收取租赁费用。现涉案房屋的3、4层仍有租户居住。以上事实，有当事人陈述，原告与他人杨某2签订的《房屋租赁合同》、原、被告签订的《房屋租赁补充协议》、照片等证据在卷为证，足以认定。双方对本案的争议的焦点：1、被告是否已经腾空涉案房屋并向原告交付房屋？2、被告是否存在破坏涉案房屋的相关设施？3、被告是否存在违约行为，是否应当承担违约责任。本案在审理过程中，1、被告周相国提出其将涉案房屋的3、4层转租给他人是经过原告同意的，但未提供相关证据，且经质证，原告予以否认，相反，原告提供两位租客的证明，证明系被告转租房屋并收取费用；2、原告主张要求被告按年租金36000元的标准计算，自2019年5月13日起至实际返还房屋之日止，但未提供相关证据加以证明。且经质证，被告不予认可；3、被告周相国提出现已腾空涉案房屋的1、2、5层，3、4层现由他人居住系原告同意的，与其无关。经质证，原告认为原告出租给被告涉案房屋的1-5层，被告在租赁期满后有义务向原告交付所承租的全部房屋，况且，原告对被告的转租行为未予以认可。4、截止2019年7月18日，涉案房屋的3、4层租户均已搬出，被告亦将涉案房屋的钥匙向本院交付，本院依法通知原告领取。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁补充协议》合法有效，应受法律保护，双方在补充协议中约定租赁条款仍以杨某2与原告签订的合同向后顺延一年，故原告与杨某2签订的《房屋租赁合同》对原、被告双方均有约束力，双方应按《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》履行。被告在租赁合同期满后且明确表示不再续租涉案房屋却未向原告交付，从而引起诉讼，由于在本案审理过程中，被告已于2019年7月19日主动腾空涉案房屋并向原告交付，故对原告此项诉讼请求不再支持；原告在得知被告不再承租涉案房屋后与被告商谈房屋交接过程中，因对被告添置的财产归属问题及被告在承租期间将涉案房屋的部分转租给他人，至原告起诉前尚未搬出等问题未能达成一致协议，造成双方无法办理交接手续，被告明显存在过错，应参照合同约定租金计算标准继续向原告支付租金，原告称按年租金36000元无事实和法律依据，应参照合同约定年租金30000元计算，从合同租赁期满次日（2019年5月14日）起至实际交付房屋前一日（2019年7月18日）止；对原告主张的要求被告赔偿破坏和拆除墙壁、灯具、电表、抽水马桶配件等装修损失800元，因未提供相关证据加以证明，且双方在签订租赁房屋合同时未对上述内容有交接手续，故对原告该项诉讼请求不予支持；原告主张要求被告承担违约金5000元，被告已按协议约定履行义务，合同已经履行完毕，被告在租赁期满后未向原告交付房屋，视为承租人继续使用租赁物，原告向被告主张要求被告支付租赁合同逾期后的租金即可，故对原告该项诉讼请求不予支持。综上，为了保护当事人的合法权益不受侵犯，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告周相国于本判决生效之日起十日内给付原告王蕾房屋租金5425元（按年租金30000元计算，时间从自2019年5月14日起至2019年7月18日止）。三、驳回原告王蕾的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告王蕾负担15元，被告周相国负担10元。（限于本判决生效之日交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费50元（连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：44×××94）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条的规定，本判决生效后，权利人可向本院或本院同级的被执行的财产所在地法院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  顾桂芹二〇一九年六月二十五日书记员  陈 林法律条文附录法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。上诉须知本院将依照有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。