海南省临高县人民法院民事判决书（2019）琼9024民初294号原告:海南临高碧桂园房地产开发有限公司，住所地：临高县博厚镇碧桂园金沙滩商业街二楼。法定代表人:叶剑清，该公司总经理。委托诉讼代理人:董积诚，男，汉族，1984年10月12日出生，住海口市。系该公司职员。委托诉讼代理人:吴慧迪，女，汉族，1992年12月31日出生，住海口市。系该公司职员。被告：张秀林，女，汉族，1960年11月13日出生，住河北省张家口市崇礼县。原告海南临高碧桂园房地产开发有限公司（以下简称：临高碧桂园公司）诉被告张秀林商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告临高碧桂园公司到庭参加诉讼；被告张秀林经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告临高碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令两被告立即支付购房人民币1595087元；2、请求人民法院判令被告向原告支付逾期付款违约金（违约金自2018年12月15日每日按逾期应付款万分之三的标准分段计算至实际全额付清之日止）;3、请求人民法院判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年12月14日，原被告双方签订了《海南省商品房买卖合同》及其附件、附录(以下简称合同)，根据合同的约定，被告向原告购买位于××园商品房，总房价款为2658479元，付款方式为分期付款，即合同签订前支付定金200000元；2018年3月14日前支付1063392元(含定金)；2018年4月14日前支付1595087元。同时，合同第九条对被告逾期付款的违约责任进行了约定：逾期超过九十日的，原告有权解除合同，被告应向原告支付总房价款15%的违约金；经原告同意，被告可继续履行合同，但被告同时应向原告支付逾期付款违约金，该违约金计算方式为自合同第七条约定的应付款期限的次日起至实际金额支付应付款之日止，按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金。合同签订后，被告仅向原告支付了1063392元购房款，剩余购房款1595087元一直未依约支付。原告曾多次催缴被告支付剩余房款，但被告始终没有支付。综上，被告拖欠购房款的行为已构成违约。现原告依据《中华人民共和国合同法》相关规定及双方合同约定，诉至贵院，请求判如诉请。被告张秀林未发表答辩意见。经审理查明：原告临高碧桂园公司在2018年3月6日取得由临高住房保障与房产管理局发出的《临高县商品房预售许可证》后，与被告张秀林于2018年3月7日签订《碧桂园·金沙滩认购书》（以下简称：《认购书》），根据《认购书》载明内容确认：一是由原告以人民币24601.88元/平方米的价格认购被告开发的，位于××县联体住宅，该住宅建筑面积为108.06平方米，总价款为人民币2658479元，二是被告的付款方式为分期付款，即定金人民币200000元在签订该认购书时付清，第一期房款（含定金）人民币1063392元于2018年3月14日前付清，第二期房款1595087元于2018年4月14日前付清；三是原告需在2019年6月20日前向被告交房。在签订该认购书后，被告张秀林支付涉案房屋定金人民币200000元，又于2018年3月15日支付房屋第一期房款人民币863392元，但是，被告并未依约于2018年4月14日前付清第二期房款。此后，原、被告在2018年12月14日签订《临高县商品房买卖合同》（以下简称：《买卖合同》），该买卖合同约定的涉案商品房基本情况、房屋单价、房屋总价、付款方式及交房时间与认购书的内容一致，此外还约定：如若被告方逾期90日未按合同中约定履行相应付款义务，并且原告要求继续履行合同的，则自合同第七条约定的应付款期限之第二天起至付清应付款之日止，被告张秀林按日向临高碧桂园公司支付逾期应付款万分之三的违约金，累计违约金总额最高不超过该商品房总价款15%。在签订该买卖合同后，被告张秀林又分别向原告于2019年2月28日及2019年3月14日，两次分别支付房款231696元及300000元，至今尚欠余房款人民币1063391元未向原告付清。另外，原告临高碧桂园公司自愿自2018年12月15日起，方要求被告张秀林支付逾期付款违约金。另查明，原告临高碧桂园公司目前要求被告继续履行该合同，并且已于2018年6月29日向被告张秀林发出律师函，催促被告向其支付剩余未支付的剩余购房款人民币1063391元及逾期违约金，但遭到被告的拒绝。以上事实，有原告临高碧桂园公司的当庭陈述以及提交的证据：《碧桂园·金沙滩认购书》复印件、《商品房预售许可证》复印件、《临高县商品房买卖合同》及其附件、附录复印件、律师函、快递单及快递查询记录复印件、已到期应交款通知书、快递单及快递查询记录复印件、逾期付款违约金明细复印件，以上证据详实充分，足以为证。本院认为：原告临高碧桂园公司与被告张秀林就该涉案房屋签订的《认购书》，其中载明内容对原、被告所约定购买商品房的基本情况、房屋单价、房屋总价、付款方式及交房时间等内容均予以了明确，可见该《认购书》具备了《商品房销售管理办法》第十六条之规定中关于商品房买卖合同的主要内容，并且，被告在签订当日亦已向原告支付了房屋定金人民币200000元，因此根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，本院认为该份《认购书》应当认定为涉案房屋的商品房买卖合同；除此之外，原、被告还另行签订了《买卖合同》，《认购书》与《买卖合同》约定内容一致，并且该《买卖合同》对涉案商品房的各个事项及双方的权利义务予以进一步明确约定，原、被告的真实意思表示签订《认购书》及《买卖合同》，并未违反国家法律、法规的规定，是为合法有效，因此双方当事人均应当依照有关约定，积极履行相应义务。本案中，双方约定，被告张秀林购买由原告临高碧桂园公司开发的，位于××县联体住宅，该住宅建筑面积为108.06平方米，总价款为人民币2658479元，而被告的付款方式为分期付款，即定金人民币200000元在签订该认购书时付清，第一期房款（含定金）人民币1063392元于2018年3月14日前付清，第二期房款1595087元于2018年4月14日前付清。至今，被告张秀林仅向原告临高碧桂园公司支付了部分购房款，总计人民币1595088元，其中在约定期限内支付的为：2018年1月15日，支付购房定金人民币200000元，2018年3月15日支付首期购房款人民币863392元；逾期支付的购房款为：2019年2月28日支付人民币231696元，2019年3月14日支付人民币300000元。根据《购房合同》有关约定，被告张秀林至今尚未支付的购房款数额为人民币1063391元，已经构成违约，在原告临高碧桂园公司要求继续履行合同的情况下，被告应当依照约定继续履行相应的合同义务；因此，被告张秀林除了应当继续支付尚欠的购房款外，还应根据《海南省商品房买卖合同》第七条及原告的诉求，自2018年12月15日起，每日按逾期应付款的万分之三的标准分段计算至实际全额付清之日止。因此，根据上述，原告临高碧桂园公司关于要求被告张秀林支付涉案商品房所剩余的购房款及违约金的诉求，依法有据、有理可依，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下：一、限被告张秀林自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告海南临高碧桂园房地产开发有限公司支付购房款人民币1063391元；二、限被告张秀林于本判决生效之日起十日内支付原告海南临高碧桂园房地产开发有限公司违约金(违约金计算方法：一是以逾期购房款1595087元为基数，按日万分之三的标准从2018年12月15日起计付至2019年2月27日止；二是以逾期购房款1363391元为基数，按日万分之三的标准从2019年2月28日起计付至2019年3月14日止；三是以逾期购房款1063391元为基数，按日万分之三的标准从2019年3月15日起计付至实际款项付清之日止）。案件受理费19156元，由原告临高碧桂园公司负担6462元，由被告张秀林负担12694元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。（此页无正文）审 判 长 林道正人民陪审员 陈振勇人民陪审员 许新科 二〇一九年六月二十六日书 记 员 符晓莹附本案适用相关的法律条文：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。(http://192.0.100.105/lib/twsy/TwsyContent.aspxgid=A191925&tiao=109“”释义“”“”http://192.0.100.105/lib/Zyfl/_blank)《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十四条当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。当事人不服地方人民法院第一审裁定的，有权在裁定书送达之日起十日内向上一级人民法院提起上诉。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法(javascript:void(0);)》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项