广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初506号原告：佛山市禅城区住房保障中心，住所地广东省佛山市禅城区汾江中路77号红棉大厦二层，统一社会信用代码1244060468443217X1。法定代表人：胡国明。委托诉讼代理人：黄志强，广东慧港律师事务所律师。委托诉讼代理人：李军，广东天伦（佛山）律师事务所律师。被告：佛山市禅城区置地集团公司，住所地广东省佛山市禅城区人民路8号203房之五，统一社会信用代码91440604193620803X。法定代表人：龙丕洪。委托诉讼代理人：左彬，广东国龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐东剑，广东国龙律师事务所律师。被告：余志斌，男，1973年11月5日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。第三人：邓端仪，女，1959年7月25日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。原告佛山市禅城区住房保障中心诉被告佛山市禅城区置地集团公司（以下简称置地公司）、余志斌所有权确认纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告置地公司的委托诉讼代理人、被告余志斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告于1999年3月21日签订的《商品房购销合同》（合同备案号221380）无效；2、判令位于佛山市禅城区××莲花大厦B座1305房的房屋中套内面积49.08平方米的产权为原告所有；3、判令两被告共同协助原告办理上述房屋的过户登记手续；4、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：1993年11月8日，被告佛山市禅城区置地集团公司（下称：置地公司）与直管公房住户潘耀明签订《佛山市房屋拆迁合同书》，约定鹤园街20号拆迁期间的安置工作，约定在36个月内由住户搬入新建大楼。前述合同书签订后，原佛山市房地产管理局与被告置地公司于1993年12月22日签订《房管部门直管公房拆迁合同书》，约定被告征拆鹤园街20号的直管公房，并约定补偿回迁房屋面积不小于49.08平方米，补偿给回的房屋安置原住户，房屋产权归佛山市房地产管理局。被告置地公司已经按照《佛山市房屋拆迁合同书》的约定实际安置直管公房原住户入住莲花大厦B座1305房。后原告发现，由于被告置地公司陷入各种经济纠纷，为了保全莲花大厦属于拆迁户的物业，被告置地公司将包括本案房屋在内的暂未办理过户手续的物业陆续转移到其职工名下代为持有，两被告于1999年3月21日签订的《商品房购销合同》（合同地址：第B座1311号房，实际地址为：B座1305房）并在房管部门办理了备案手续，合同备案号221380。同时，据被告置地公司反映，其虽与被告余志斌签订了上述《商品房购销合同》，但被告余志斌至今为止未实际向被告置地公司支付合同约定的购房款，也并未实际交付给被告余志斌使用。原告多次要求被告置地公司办理房屋过户手续，但截至原告提起本案诉讼，被告置地公司仍未能为原告办理过户手续。综上所述，莲花大厦B座1305房属于被告置地公司补偿给原告的安置补偿房屋（对应补偿原住户潘耀明部分，套内面积不少于49.08平方米），其所有权应当属于原告，原告有权要求两被告协助办理有关房产过户手续；两被告签订的上述合同，由于双方并未实际履行，且明显违反法律、法规的强制性规定，并严重损害了国家及原告的合法合同权益，应当属于无效合同。被告置地公司辩称：被告确实是拆了原告的房屋，应当补偿给原告，但是补偿的房屋的面积并非全部属于原告，部分是第三人的增购面积，也有部分是属于被告所有。并不是完全属于原告，总共84.1㎡，其中邓端仪增购35.34㎡，约定补偿49.08㎡，少补偿原告0.32㎡。对原告主张的《商品房购销合同》无效无异议，双方均没有买卖房屋的真实意思，买卖合同也没有实际履行。同意协助办理过户。被告余志斌辩称：《商品房购销合同》是无效合同，没有实际履行，可以协助办证，但是具体面积是原告和被告置地公司的合同关系，不发表意见。诉讼中，原告举证如下：1、原告事业单位法人证书、被告工商登记信息、被告身份证，证明①诉讼当事人主体资格；②佛山市城区置地实业总公司名称已变更为佛山市禅城区置地集团公司。2、《佛山市房屋拆迁合同书》（住户签订）、《房管部门直管公房拆迁合同书》（市房管局签订）、原房产证，证明①1993年11月8日，置地公司与直管公房住户签订《佛山市房屋拆迁合同书》，约定鹤园街20号拆迁期间的安置工作，约定在36个月内由住户搬入新建大楼；②房管局与置地公司于1993年12月22日签订《房管部门直管公房拆迁合同书》，约定征拆鹤园街20号的直管公房，并约定补偿回迁不小于49.08平方米，补偿给回的房屋安置原住户，房屋产权归佛山市房地产管理局。3、《商品房购销合同》、地址证明，证明两被告就讼争房屋签订的《商品房购销合同》，并在房管部门办理了备案手续。4、关于市直管公房过户问题的复函、授权委托书、住房保障中心机构编制方案、《禅城区政府办文反馈表》（908号），证明佛山市政府同意将市直公房过户到禅城区房管部门；禅城区国土城建和水务局授权禅城区住房保障中心以自己的名义管理直管公房；并由禅城区制定住房保障中心机构编制方案。上述文件证明住房保障中心负责禅城区直管公房的租赁、管理和维修养护工作，承接原佛山市房产管理局对直管公房的相关权利义务。2014年9月5日，佛山市禅城区政府批复将原佛山市房产管理局名下的公房过户至住房保障中心名下。5、测绘报告书，证明本案房屋经测绘的套内面积。诉讼中，被告置地公司举证如下：1、《商品房预售协议书》、《莲花大厦商品房购销协议》、增购款收据，证明邓端仪增购35.34平方米，支付了增购款。2、《佛山市禅城区房地产交易中心房屋测绘报告书》，证明置地公司交付的面积为84.1平方米。被告余志斌未提交证据。诉讼中，本院发函向房管部门询问涉案房屋的相关情况，取得回复一份。本院组织当事人进行了证据交换、质证，认证如下：上述证据，对方当事人对证据的真实性均未持异议，经核对，本院予以确认。房管部门的回复，双方质证后对真实性无异议，且系本院依法取得，故本院予以确认。本院经审理查明：原佛山市祖庙区鹤园街20号的所有权人为佛山市房地产管理局，房屋所有权证记载的建筑面积为48.39㎡，其中住宅面积为48.39㎡，建筑结构及层数为砖木二层。1993年11月8日，甲方佛山市城区置地实业总公司与乙方鹤园街20号业主潘耀明签订《佛山市房屋拆迁合同书》，明确：根据市政府和城市规划部门批准，甲方在莲花××、鹤园街进行连片改造旧房，双方就房屋拆迁、补偿、安置等事宜进行如下约定：乙方原居住2厅2房，建筑共49.03㎡，产权属公产……甲方同意在……安置二层至七层的1厅2房1套建筑面积49.03㎡给乙方。1993年12月22日，甲方佛山市房地产管理局与乙方佛山市城区置地实业总公司签订《房管部门直管公房拆迁合同书》，主要约定：乙方需征拆甲方在鹤园街××共1户公管房产，人口共4人，建筑面积共49.08㎡，其中2厅2房1户。乙方同意在鹤园街××大楼××层内给回甲方共1套房屋，建筑面积不小于49.08㎡，其中1厅2房1套，给回的房屋安置原住户，产权归甲方所有。1999年3月21日，卖方（以下简称甲方）佛山市城区置地集团公司与买方（以下简称乙方）余志斌签订《商品房购销合同》（编号：221380），约定由乙方向甲方购买涉案莲花大厦B座十三层1311房，商品房建筑面积共86.505平方米，实得建筑面积73.655平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.85平方米，总金额179930.4元。乙方应在1999年4月20日前支付全部房价款。甲方须于2000年6月30日前将竣工验收合格，并符合合同约定标准的商品房交付给乙方使用。上述合同于1999年5月11日完成备案登记。2010年12月7日，测绘部门出具《××测绘报告》，其中莲花大厦B座1305房的套内面积为70.12平方米，公用分摊面积为13.98平方米，建筑面积为84.1平方米。2018年12月7日，置地公司向原告出具《证明》，内容：《商品房购销合同》（合同编号：221380）的地址是莲花路南街区莲花大厦B座十三层1311号房，现公安局编制门牌为××莲花大厦B座1305房，上述两个地址同属一间房，该房屋已安置拆迁户潘耀明（原鹤园街20号住户）入住使用，特此证明。2019年5月30日，佛山市自然资源局禅城分局向本院出具《关于（2019）粤0604民初500-506号调查函的回复》，主要内容为：涉案房屋于2012年完成了商品房首次登记，已办理合同备案登记；由于目前禅城区《不动产权证书》是以建筑面积记载权利人占有的权利面积，故法院判决过户时需明确原告所占有的建筑面积，该局可按人民法院判决书记载的权利人占有的建筑面积进行登记。另查明一，佛山市城区置地实业总公司于1994年6月30日经工商行政管理局核准变更名称为佛山市城区置地集团公司，后于2004年4月26日变更名称为佛山市禅城区置地集团公司，即本案被告佛山市禅城区置地集团公司。另查明二，2008年11月19日，佛山市人民政府向禅城区人民政府下发《关于市直管公房过户问题的复函》，同意将市直管公房过户到禅城区房产管理部门名下。2011年6月8日，甲方佛山市禅城区国土城建和水务局向乙方佛山市禅城区住房保障建设管理中心出具《授权委托书》，授权乙方以自己名义管理原由甲方管理的直管公房及其他各类保障性住房。2013年8月26日，佛山市禅城区机构编制委员会办公室印发《佛山市禅城区住房保障中心机构编制方案》，将佛山市禅城区住房保障建设管理中心更名为佛山市禅城区住房保障中心，为区公有资产管理办公室管理的公益一类事业单位。2014年9月5日，禅城区政府批复同意将市直管房职能划转禅城区的9984宗房屋产权登记过户到区住房保障中心名下。另查明三，本院（2019）粤0604民初503号民事判决书查明：2014年11月18日，置地公司向原告出具《移交函》，称：“我公司于1992年开始对佛山城区莲花南街区进行拆迁改造，征拆莲花路20号等直管公房，现已改造完毕，向贵中心移交18套房屋以作补偿”。后附的《18套公房移交清单》显示，恒安里8号地下租户冯雪拆迁面积为27.05㎡，补偿房屋套内面积为36.42㎡，补偿房屋建面为43.68㎡。另查明四，1996年7月5日，甲方佛山市城区置地集团公司与乙方邓端仪签订《商品房预售协议书》，约定邓端仪认购莲花大厦住宅计价面积14.14㎡（单元面积12㎡、公摊面积2.14㎡）的房屋，阳台按投影面积计算，总房款为36057元，乙方认购的面积连同双方签订的拆迁合同所订的补偿面积一并安置。置地集团公司分别于1996年7月5日、7月18日出具收据，确认收到潘耀明（鹤园街20号拆迁户）增购房款3000元、33057元。2004年11月11日，甲方佛山市禅城区置地集团公司与乙方邓端仪签订《莲花大厦商品房购销协议》，约定邓端仪认购佛山市××莲花大厦，购房总面积共21.2㎡，住宅套内面积11.21㎡，单车房面积8㎡（含公摊面积），公用部分与公用房屋分摊面积1.99㎡，购房总款46640元。本协议内购买的面积连同此前购买面积及原征拆房面积一并在莲花大厦B座1305房安置。2004年11月11日，置地集团出具收据，确认收到潘耀明（原鹤园街20号）莲花大厦B座1305房增购房款（部分增购）。庭审中，原告与置地公司确认：涉案的房屋尚未办证，置地公司确认：已办理初始登记。租户是潘耀明，增购人是邓端仪，邓端仪是潘耀明的儿媳妇。本院认为，本案系所有权确认纠纷，主要审查：《商品房购销合同》的效力、原告诉请的所有权确认及房屋过户登记能否予以支持。关于《商品房购销合同》效力问题。原告主张无效，两被告表示无异议，认为买卖双方均没有买卖房屋的真实意思，买卖合同也没有实际履行，且无证据证明余志斌已支付购房款及涉案房屋已交付被告余志斌，故可认定买卖双方均无买卖房屋的真实意思，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，上述《商品房购销合同》应为无效合同。关于所有权确认。《中华人民共和国物权法》第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。所谓确认之诉，是指一方当事人请求法院确认其与另一方当事人间存在或不存在某种民事法律关系的诉。确认之诉仅就某种权利或法律关系以及事实的存在与否予以宣告，并不能导致任何权利的变动，故在所有权确认纠纷中，能够实现物权权属确认的，应当限于已经享有物权的人，对于并未依法享有物权的人，请求确认其享有物权的，应不予支持，否则将构成对现存的物权状态的变动，有违确认之诉的功能。不动产物权源于当事人的法律行为或法律规定的非法律行为。在基于法律行为发生的物权变动中，原因行为和登记都是不动产物权变动生效的要件，根据物权法第九条、第十四条的规定，须依法登记才能取得物权。本案中，原房管局与原置地实业总公司签有拆迁合同书，约定拆迁人应补偿安置房，由合同约定的双方权利义务内容看，拆迁人的义务是以自行建造的房屋或购买的房屋交付并转移所有权给被拆迁人，以此作为对价而取得被拆迁人的房屋；被拆迁人则以丧失其所拥有的被拆迁房屋的所有权为代价，来换取拆迁人提供的房屋所有权，由此可以认为，双方签订的以产权调换为补偿方式的拆迁补偿安置协议为以物易物的互易合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。该条规定是对拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发生冲突时，对拆迁补偿安置协议的被拆迁人予以特别保护的规定，即对被拆迁人享有的债权作为特种债权赋予其准物权的优先效力。由以上分析可知，原告对安置房屋享有的仅是要求置地公司办理所有权转移登记的债权，而并未享有不动产物权。原告并非涉案房屋的登记产权人，亦无证据证明其因法律规定的非法律行为取得涉案房屋的物权，故无法认定原告为依法已享有物权的人，其要求确认所有权，无法律依据，本院不予支持。关于房屋所有权过户登记。如上所述，原告对安置房屋享有要求置地公司办理所有权转移登记的债权，而两被告就涉案房屋签订的买卖合同已被确认无效，余志斌有义务办理该合同备案登记的注销手续，且即使该合同不被宣告无效，原告亦可依据上述司法解释请求优先取得补偿安置房屋，而涉案房屋已办理初始登记，具备办理过户登记手续的基础条件，故原告主张两被告协助办理过户手续的诉请有事实和合同依据，本院予以支持。至于补偿房屋及面积的确定问题：（一）置地公司确认现公安局编制门牌为××莲花大厦B座1305房，该房屋已安置拆迁户潘耀明（原鹤园街20号住户）入住使用，按照拆迁合同中关于“给回的房屋安置原住户，产权归甲方所有”的约定，应认定置地公司已确认莲花大厦B座1305房即为其征拆鹤园街20号房屋后补偿原告的安置房之一。（二）被拆迁的鹤园街20号的房屋所有权证记载的建筑面积为48.39㎡，其中住宅面积为48.39㎡，建筑结构及层数为砖木二层，即住宅实用面积与建筑面积相等，且为独立二层，由此可知，该房屋无电梯井、楼梯间、公共门厅和过道、公共服务用房和管理用房等公用建筑，其建筑面积实为实用面积，更接近于商品房销售中的套内面积，且从置地公司已向原告补偿的其他住户的房屋面积来看，补偿的套内面积大于被拆迁的面积，可知置地公司是以现在商品房的套内面积来补偿拆迁合同约定的应补偿建筑面积。又因双方约定置地公司补偿的安置房建筑面积不小于49.08㎡，因此置地公司需在已经安排潘耀明入住的莲花大厦B座1305房补偿套内面积49.08㎡给原告，故原告诉请两被告协助办理将莲花大厦B座1305房的套内面积49.08㎡过户登记至原告名下，合法有据，本院予以支持。根据房屋登记部门的回复，不动产登记需明确原告所占有的建筑面积，按照测绘报告，莲花大厦B座1305房的套内面积为70.12平方米，公用分摊面积为13.98平方米，建筑面积为84.1平方米，则原告主张的套内面积49.08㎡所对应的建筑面积为58.87㎡（49.08㎡×84.1㎡÷70.12㎡）。至于本院支持原告诉讼请求后第三人增购面积可能无法在涉案房屋全部确认问题，因原告对两被告的过户登记债权应优先保护，故第三人若认为权利受损，可依据房屋买卖合同关系向置地公司另行主张。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原佛山市城区置地集团公司与被告余志斌于1999年3月21日签订的《商品房购销合同》（合同编号：221380）无效；二、被告余志斌、佛山市禅城区置地集团公司于本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告佛山市禅城区住房保障中心办理将佛山市禅城区莲花路57号莲花大厦B座1305房中的建筑面积58.87平方米转移至原告名下的过户登记手续；三、驳回原告佛山市禅城区住房保障中心的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费1949元，由被告余志斌、佛山市禅城区置地集团公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一九年六月七日书记员  潘有鹏