广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初3297号原告：池柳怡，女，1997年12月23日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：何智瑾，广东平正信诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱敬，广东平正信诚律师事务所律师。被告：夏伟强，男，1970年7月6日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告：王少玲，女，1973年6月9日出生，汉族，住广州市荔湾区。两被告共同委托诉讼代理人：徐丽娟，广东润科律师事务所律师。第三人：潘松新，男，1968年10月8日出生，汉族，住广州市海珠区。第三人：朱敏仪，女，1977年3月29日出生，汉族，住广州市海珠区。第三人：广州市荔湾区恒兆地产咨询部（个体工商户），经营场所：广州市荔湾区桥中中路300号（A1）24铺。经营者：梁兆江。委托诉讼代理人：王嘉斌，广东润科律师事务所律师。原告池柳怡与被告夏伟强、王少玲，第三人潘松新、朱敏仪、广州市荔湾区恒兆地产咨询部（以下简称恒兆咨询部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何智瑾、朱敬，被告王少玲、被告委托诉讼代理人徐丽娟，第三人潘松新、朱敏仪，第三人广州市荔湾区恒兆地产咨询部委托诉讼代理人王嘉斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告池柳怡向本院提出诉讼请求：1.解除池柳怡与夏伟强、王少玲、恒兆咨询部于2018年11月10日签订的《房屋买卖合同》；2.夏伟强、王少玲向池柳怡双倍返还购房定金10万元；3.本案的诉讼费用由夏伟强、王少玲承担。事实与理由：在恒兆咨询部的促成下，池柳怡与夏伟强、王少玲、恒兆咨询部在2018年11月10日就位于广州市荔××××房买卖达成一致，并当日签订《房屋买卖合同》，其中第三条第4款约定买卖双方须在2018年12月10日前签订银行按揭合同和递交所有真实文件、资料，如未经三方书面同意而延期办理的，按违约处理；第六条第2款约定夏伟强、王少玲收取定金后不依合同约定出售房屋给池柳怡的，双倍返还定金。合同签订当天，池柳怡依约支付5万元定金给夏伟强、王少玲，夏伟强、王少玲写收据交池柳怡。此后，夏伟强、王少玲一直没有与池柳怡签订银行按揭合同和递交所有真实文件、资料，经池柳怡多次沟通、催告，夏伟强、王少玲均以各种借口搪塞，逾期仍未履约。在2018年12月10日后，池柳怡依然给予夏伟强、王少玲补救的机会，多番口头、书面催告夏伟强、王少玲履约，但夏伟强、王少玲全然不理，甚至在池柳怡不知情的情况下将涉案房屋转卖给案外人，并办理了房屋转移登记，导致《房屋买卖合同》无法履行。池柳怡认为，池柳怡与夏伟强、王少玲、恒兆咨询部于2018年11月10日签订的《房屋买卖合同》合法有效，三方应予遵守。夏伟强、王少玲无正当理由且在池柳怡多次沟通、催告的情况下，未在2018年12月10日前履行签订银行按揭合同和递交所有真实文件、资料的义务，在逾期后经池柳怡再次催告仍不履行，在合同尚未解除的情况下，擅自将涉案房屋转售给案外人并办理了房屋转移登记，导致合同无法履行，构成严重违约。被告夏伟强、王少玲答辩称：同意池柳怡的第一项诉讼请求，不同意第二、三项诉讼请求。一、涉案房屋的真正买家是潘松新、朱敏仪。因朱敏仪、潘松新没有购房资格，故借池柳怡的名额买房。潘松新是池柳怡的舅舅，整个买房的过程均是潘松新、朱敏仪与中介、我方沟通交流，定金也是他们支付。池柳怡本人及其父母从未出现过。二、从我方提交的微信聊天记录及恒兆咨询部提交的微信聊天记录可知，2018年11月26日潘松新、朱敏仪得知池柳怡父亲银行流水通过初审后，潘松新、朱敏仪就反复变卦，其行为已表明违约，在2018年12月10日前的行为有三点：1.潘松新、朱敏仪以帮池柳怡父亲还贷，需要支付5万元利息为由，潘松新、朱敏仪要求我方降价5万元，经反复协商，我方同意后，潘松新、朱敏仪又反悔。2.潘松新、朱敏仪委托中介转卖涉案房屋。3.潘松新、朱敏仪要求以其儿子的名义重新签订合同，双方谈好后，潘松新、朱敏仪又反悔。2018年12月10日后，潘松新、朱敏仪有五点行为：1.以池柳怡父亲不同意借名买房为由拒绝履约。2.潘松新、朱敏仪要求退出交易，让我方退定金。3.潘松新、朱敏仪又要求继续履约。4.潘松新、朱敏仪又要求重新签订合同，之后又反悔。5.潘松新、朱敏仪推卸责任，想将违约责任转给我方。从签订合同起，潘松新、朱敏仪从未按约去银行办理按揭手续，我方未能顺利完成交易，找熟人帮潘松新、朱敏仪查看银行流水是否可以通过初审，在潘松新、朱敏仪要求降价并提出无理要求后，我方对其多次退让，但潘松新、朱敏仪却变本加厉，明知自己违约却不协商解决，反而要将违约责任转嫁给我方，其行为已严重违反合同约定，也违反诚实守信原则，根据合同法第94条约定，我方同意解除合同。根据房屋买卖合同第六条第一款，我方有权没收定金，并将涉案房屋卖给他人。故请求法院驳回池柳怡的诉讼请求。第三人潘松新、朱敏仪陈述：同意池柳怡的诉讼请求。第三人恒兆咨询部陈述：相关买卖过程的情况以我方提交的情况说明为准。房屋买卖合同无法顺利履行的原因是池柳怡违反了合同约定，没有如期办理贷款手续，无法办理贷款手续不是我方原因。池柳怡主张解除买卖合同，该合同包含池柳怡与夏伟强、王少玲之间的房屋买卖合同关系、我方与池柳怡、夏伟强、王少玲之间的居间合同关系，买卖合同关系由法院处理。居间合同关系中我方已促成池柳怡、夏伟强、王少玲签订买卖合同，也协调双方按合同约定履行，自合同签订之日起我方已履行合同义务，即使池柳怡与夏伟强、王少玲的房屋买卖合同解除，违约方也应向我方支付中介费用。经审理查明：广州市荔××××房（以下简称案涉房屋）原为夏伟强所有，现已通过房屋买卖转移登记至其他人名下。2018年11月10日，池柳怡（买方）和夏伟强（卖方）及恒兆咨询部（代理方）签订《房屋买卖合同》，约定：买卖双方经代理方成功介绍，自愿就物业买卖、办理物业交易过户事宜通过代理方出售及购入位于荔××××房之物业。该物业《房地产证》号粤房地证字第××号；建筑面积82.14平方米；用途住宅（以该物业《房地产证》为准）。该物业成交价为人民币壹佰柒拾贰万元整（包括该物业内水电、有线电视机顶盒的正规发票或正规收据及固定的家私，如有家私电器请看备注）。付款方式，按揭付款；人民币伍万元整，须在签订本合同之同时付清，作为定金；人民币伍拾贰万元整（含定金）须在按揭银行指定的按揭申办点批出“同意按揭贷款通知书”两天内递件时付清，作为首期楼款（如贷款银行所批出款项不足人民币壹佰贰拾万元，则买方在首期款上补足差额）。人民币壹佰贰拾万元整，须于买卖完成并办妥他项权证登记后，由贷款银行直接拨入卖方银行账号作为尾期楼款，由于房管局、银行政策等原因或担保公司方面导致不能按时放款，放款时间顺延。买卖双方须在2018年12月10日前签订银行按揭合同和递交所有真实文件、资料。买卖双方必须按代理方要求准时提供该买卖需之证件资料和签署有关的买卖资料，如未经三方书面同意而延期办理的，则按违约处理。代理方代卖方所收之临时定金，由卖方收妥及签署本合同作实，如卖方拒绝收取该临时定金及签署本合同，则该笔定金在没有任何补偿的情况下原额交回买方，而买方不得要求任何赔偿。基于代理方提供之服务，买方交首期楼款时，买方即支付人民币贰万伍仟元整佣金给代理方。违约责任，如买方未能按本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付之定金由卖方没收，而卖方有权再将该物业售予任何人，唯卖方不可再向买方进一步追究责任或要求任何赔偿。卖方在收取定金后不依本合同条款将该物业售予买方，则卖方须双倍退还定金给买方，以弥补买方之损失，唯买方不可再向卖方作进一步索赔或逼使卖方履行此合同；如因不可抗拒的自然原因导致买卖不能成交，则卖方所收的定金须原额退回给买方，唯买方不得要求任何赔偿。签订本合同后，买卖双方或其中一方未能依本合同之条款卖出或买入该物业，则买卖双方或其中一方即成为本合同的违约者，则违约方须即时付予代理方人民币贰万伍仟元整作为赔偿代理方的损失。签订本合同后，买卖双方在未经代理方同意的情况下，私自取消本合同，则买卖双方将同时分别成为本合同之毁约者，各付壹万贰仟伍佰元整人民币予代理方作为赔偿代理方的损失。《房屋买卖合同》备注：经买卖双方约定，1.在同贷通知书出来后，买方支付部分首期（不含定金）款人民币贰拾万元整给卖方赎契；2.如果银行批出贷款不足人民币壹佰贰拾万元，则本合同自动取消，卖方无息退回买方的定金人民币伍万元整，叁方互不追究。在该合同中，买方签名“池柳怡”由朱敏仪代；卖方有夏伟强和王少玲签名。夏伟强与王少玲为夫妻关系。《房屋买卖合同》签订当天，潘松新、朱敏仪代池柳怡向夏伟强、王少玲支付了5万元购房定金。此后，王少玲、潘松新及恒兆咨询部之间进行微信沟通：2018年11月15日，恒兆咨询部问潘松新，资料是否准备好。潘松新回复“问过尽量下月1号”。11月22日，恒兆咨询部告知潘松新“潘生，资料办好没有？在等你的资料”。11月23日，潘松新向恒兆咨询部发送资料。恒兆咨询部回复“潘生，银行说爸爸的流水账都比较大，有无妈妈流水？有更加好”“银行说爸爸流水比较好，你先发资料过来”。11月27日，潘松新问恒兆咨询部银行流水情况，恒兆咨询部回复“银行初审过关，最好父母有定期，初审应该过关，希望叫女孩尽快回来网签”“到时女孩过来网签及银行按揭都要双亲过来”。11月29日，恒兆咨询部告知王少玲“王小姐你好，买家那边出了状况，池柳怡父亲原来不知道要担保女儿贷款，他在外面借了一笔高息贷款，所以不能再担保女儿贷款，今晚可否过中介档口谈谈，买家约你面谈”。2018年11月29日，夏伟强、王少玲与潘松新到恒兆咨询部档口面谈解决有关池柳怡银行贷款事宜，但没有协商结果。2018年11月30日，恒兆咨询部微信潘松新“潘生，业主答应让4万，如果不行就退定吧”，潘松新回复“我和他办这笔贷款，手续费和银行违约金费用太高，最基本需要五、六万，我的接受力只能去到这，望体谅”。2018年12月1日，恒兆咨询部与王少玲协商关于向房屋买家“让步”五万元事宜。次日，恒兆咨询部微信告知王少玲“我已同潘生讲了，我们愿意支付他5万元利息，他同意下个周六同池柳怡一起出来办网签，应该没问题了”。王少玲表示其与丈夫同意按恒兆咨询部的意思办，并让恒兆咨询部尽快约买家潘松新、朱敏仪过年前办好网签。2018年12月6日，潘松新提议让恒兆咨询部约夏伟强、王少玲次日面谈，恒兆咨询部与王少玲沟通后，确定面谈时间为下星期一，即2018年12月10日。在约定的面谈当天，王少玲微信告知恒兆咨询部“唐小姐你好，我刚离开了，刚刚在你店里同潘太讲如果按第一个方案谈好的条件继续交易是我在原价172万减4万，我这边实收168万，你中介费少收1万，我和你加起来总共平5万，我担心刚才表达不明白所以麻烦你帮我同买家讲声”。次日，恒兆咨询部微信给王少玲“潘太刚给电话说昨晚同池柳怡的父亲说了给他5万元利息还是不肯把池柳怡的名额借给他们购房”。在此前后，当事人之间的沟通还涉及房屋买卖的其他方案，但买卖双方并没有达成一致意见。2018年12月14日，潘松新通过微信表明其可以出来办网签，要求恒兆咨询部约夏伟强、王少玲出来办理银行按揭贷款和房屋网签等相关事宜。恒兆咨询部将潘松新要求办理网签的意思告知给王少玲，但王少玲在微信中回复“他出尔反尔，我不能接受了”“请他看清楚合同，他已经过了约定时间还不配合办理，他已经违约了”。2018年12月19日，恒兆咨询部向朱敏仪转发王少玲的微信聊天“唐小姐你好，其实，作为我们这边由一开始已经一而再再而三地接受买方那个的无理要求而且也一再让步了，现在合同也过期作废了，我们还是愿意再给买方机会目的是想按初衷双方谈好亦同意的条件去继续交易。很无奈，买方还是一再变化，我也尽力了，我老公的意思是怕了失去信心。”2018年12月21日，恒兆咨询部将潘松新的借记卡账户历史明细清单发送给王少玲。王少玲微信回复“我收到流水了，我先转发给银行看看初审能不能过才说，麻烦你帮我转告买家，一就是一，二就是二，不要再变来变去了，在变来变去就不用再谈了”。当天房屋买卖双方并没有就合同履行形成一致意见。2018年12月23日，池柳怡通过EMS（单号1076338007429）向夏伟强邮寄《告知函》，催促夏伟强于2018年12月28日前带齐按揭所需资料与其前往银行签订银行按揭合同和办理相关手续。该函收件人地址为广州市荔××××房，收件人为夏伟强。池柳怡称该函寄出后因无人签收被退回。庭审中，各方当事人对案涉房屋实际购房人为潘松新和朱敏仪无异议。池柳怡与夏伟强、王少玲均表示双方约定案涉房屋买卖的按揭贷款手续通过恒兆咨询部联系办理。池柳怡称其为广州金融学院学生。夏伟强、王少玲称对于申请银行按揭手续需要提交的其夫妻双方身份证、结婚证、房产证、户口簿等材料在签订合同时就已准备好，随时可以办理;其于2019年1月13日与案外人阳金秀签订案涉房屋的买卖合同以1628000万元将涉案房屋另行出售。恒兆咨询部称案涉《房屋买卖合同》包含池柳怡与夏伟强、王少玲之间的房屋买卖合同关系和其与池柳怡、夏伟强、王少玲之间的居间合同关系，即使买卖合同关系解除，违约方也应向其支付中介费用；其已履行要求池柳怡提交银行按揭资料的义务。当事人围绕本案诉讼请求及抗辩各自提交了相应证据。本院认为，池柳怡、夏伟强、王少玲及恒兆咨询部三方之间签订的《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同有效，当事人均应遵循诚实信用原则，行使合同权力，履行合同义务。《房屋买卖合同》包含池柳怡与夏伟强、王少玲双方之间的房屋买卖合同关系和池柳怡、夏伟强、王少玲及恒兆咨询部三方之间的居间合同关系，但本案仅涉及池柳怡与夏伟强、王少玲之间的房屋买卖合同关系。虽然当事人均确认案涉合同的实际购房人为案外人潘松新、朱敏仪，但该情形并不影响本案合同关系的处理。《房屋买卖合同》对案涉房屋买卖签订银行按揭合同及递交相关文件、资料的时间有明确约定。从微信聊天记录看，购房人潘松新、朱敏仪与王少玲、恒兆咨询部之间曾围绕合同履行问题进行了沟通协商，内容涉及池柳怡银行初审、池柳怡父亲担保按揭贷款条件不符合、房屋买卖价格调低等问题。通常而言，经此番沟通，当事人均应知悉买方贷款条件及按揭贷款所需资料，而且恒兆咨询部亦已履行了办理银行按揭提交资料的告知义务，在此情况下，池柳怡没有按合同约定提交符合银行按揭贷款需要的资料并签订银行按揭合同，应承担相应的违约责任。2018年12月10日后，购房人潘松新曾向恒兆咨询部提出要求买卖双方继续履行合同，办理银行按揭贷款和房屋网签手续，但由于房屋买卖双方时间安排及沟通问题，双方并未有实际接触。本案中池柳怡并没有提供依据证实其在合同约定的办理银行按揭贷款日期后已经具备办理相关手续的条件，同时基于案涉房屋买卖双方之间此前沟通有分歧及合同履行已过约定的签订银行按揭合同期限的情形，夏伟强、王少玲对购房人所提继续履行合同表示质疑和不能接受，不应视为合同违约。此后，虽然购房人与夏伟强、王少玲之间就房屋买卖问题亦有协商，但最终仍没有达成一致意见，亦无实际办理银行按揭贷款手续。2018年12月19日，恒兆咨询部将王少玲的聊天记录转发给购房人朱敏仪，视为夏伟强、王少玲已将解除双方买卖合同关系的意思表示送达给池柳怡及购房人。综合前述事实，本案因池柳怡没有按约定期限办理银行按揭贷款手续，且后续房屋买卖双方未能达成一致意见，致使案涉房屋买卖未能依合同约定顺利履行。本院确认池柳怡和夏伟强、王少玲在本案中一致主张解除双方买卖合同关系的意见。关于解除时间，应以恒兆咨询部转发王少玲解除意见给购房人朱敏仪的时间为准。在池柳怡最终没有依约签订银行按揭合同，无法实现夏伟强、王少玲出售房屋目的的情况下，夏伟强、王少玲要求终止双方房屋买卖合同关系，另售案涉房屋给案外人，该行为并无不当，不属于违约。池柳怡以夏伟强、王少玲逾期履约以及另行出售案涉房屋为由，主张夏伟强、王少玲违约，要求其双倍返还定金，缺乏事实依据，本院不予支持。夏伟强、王少玲有关池柳怡未按约定办理银行按揭手续，违反合同约定，其有权没收定金的抗辩意见，有事实与合同依据，本院予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百一十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告池柳怡，被告夏伟强、王少玲及第三人广州市荔湾区恒兆地产咨询部签订的《房屋买卖合同》关于原告池柳怡与被告夏伟强、王少玲的房屋买卖关系于2018年12月19日解除。二、驳回原告池柳怡的其它诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1150元，由原告池柳怡负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨仁义二〇一九年六月二十六日书记员  魏冬菊姚晓丹