广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0405民初209号 原告（反诉被告）：梅晓华，女，1967年8月24日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 委托诉讼代理人：王醒民，男，1939年9月19日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。由梧州市长洲区丰业社区居民委员会推荐。 被告（反诉原告）：广西塑料研究所有限公司，住所广西梧州市新兴二路131号。统一社会信用代码：91450405199131744Y。 法定代表人：唐尧，执行董事。 委托诉讼代理人：李左，广西通途律师事务所律师。 委托诉讼代理人：练靖华，广西通途律师事务所律师。 原告(反诉被告)梅晓华与被告(反诉原告)广西塑料研究所有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告梅晓华的委托诉讼代理人王醒民，被告广西塑料研究所有限公司的委托诉讼代理人李左、练靖华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梅晓华向本院提出诉讼请求:1.被告继续履行2018007、2018006号《房屋租赁合同》；2.解除2018009、2018005、2018008号《房屋租赁合同》，并退回租地押金35000元，租金47800元；3.被告赔偿原告在2018009、2018005、2018008号《房屋租赁合同》所投入整理场地及装修费用10万元。 事实与理由：原告和被告于2018年5月2日分别签订五份租赁房屋、仓库及土地合同，并约定所租赁的仓库土地是可以转租给第三人使用。原告向被告交纳了租地押金35000元和租金47800元。原告及部份租户在签订合同及交纳租金后进场施工，投入大量资金及人力、物力进行改造。在施工中，被告没有通知原告就采取停电的方式阻碍原告施工，导致原告不能预期开业。被告的行为导致原告损失，应承担赔偿责任。2018007号《房屋租赁合同》的租金己交到2018年9月底，2018006号《房屋租赁合同》的租金交到8月，双方协商于9月29日补足租金，但原告于9月29日缴纳租金时，被告不肯收取，要求原告全部交完五份租赁合同的租金，令原告无法缴纳租金。2018009、2018005、2018008号《房屋租赁合同》的租金原告交到2018年7月份。原告发现被告的土地是不能出租、抵押、转让的，故终止交纳租金并提出异议，要求终止该三份合同并协商处理，但被告要求五份合同要全部交清租金。被告在原告交纳租金的有效时间内，贴出告示及通知无故单方面终止合同。经双方多次协商，原告要求被告履行2018007、2018006号《房屋租赁合同》，但双方未能达成一致意见，为此原告诉至法院并提出上述诉讼请求。 被告广西塑料研究所有限公司辩称，一、国有划拨土地使用权出租并不被禁止。因此，被告与原告签订的房屋租赁合同，没有违反法律的强制性规定，原告主张本案租赁合同为无效合同不能成立。二、原告诉称被告停电致其施工受阻不是事实，事实上被告在签订合同后即按约定将租赁场地交付原告，但原告野蛮施工，肆意破坏建筑物及绿化，且由始至终均没有向被告缴交水电费。原告计划何时开业，能否预期开业，均由其自行决定和实施，合同也没有约定被告有配合义务，因此，原告诉称其不能预期开业要求被告赔偿损失，没有事实依据。三、原告诉称被告不肯收取租金不是事实。原告一直通过银行转账支付租金，不存在被告拒绝收取租金的情况。事实上原告自合同签订就没有按时足额向被告支付租金，2018年10月后更没有再向被告支付租金，原告不履行合同主要义务，存在违约，严重损害被告合法权益。请法院驳回原告的诉讼请求。 反诉原告广西塑料研究所有限公司向本院提出反诉诉讼请求：1.解除反诉原告与反诉被告于2018年5月2日签订的五份《房屋租赁合同》（合同编号：2018005?2018006?2018007?2018008?2018009）；2.反诉被告梅晓华腾退并将位于梧州市后山菜地+空地及原喷涂+有机锡场地、球场南面至凉亭西至石墙北面原菜地返还给反诉原告；3.反诉被告梅晓华支付租金288390元（暂计至2019年3月，以后直计至梅晓华将租赁物交还之日）；4.反诉被告梅晓华支付违约金107615元；5.反诉的诉讼费用由反诉被告梅晓华承担。 事实与理由：反诉原告与反诉被告于2018年5月2日签订五份《房屋租赁合同》，合同编号分别为：2018005?2018006?2018007?2018008?2018009。2018005号《房屋租赁合同》约定，反诉原告将座落于梧州市原篮球场出租给反诉被告，租金每月8000元。2018006号《房屋租赁合同》约定，反诉原告将座落于梧州市原吹膜及回收车间出租给反诉被告，租金每月5250元。2018007号《房屋租赁合同》约定，反诉原告将座落于梧州市原饭堂及荷花塘出租给反诉被告，租金每月2000元。2018008号《房屋租赁合同》约定，反诉原告将座落于梧州市原薄膜办公室及后山菜地+空地及原喷涂+有机锡场地出租给反诉被告，租金每月8080元，反诉被告于签订本合同当日交来租房押金10000元。2018009号《房屋租赁合同》约定，反诉原告将座落于梧州市球场南面至凉亭西至石墙北面原菜地出租给反诉被告，租金每月11875元，反诉被告于签订本合同当日交租房押金25000元。该五份《房屋租赁合同》均约定，反诉被告应于每月28日前向反诉原告支付下月租金，逾期每日按当月租金的1%加收滞纳金，反诉原告有权终止合同，收回出租房屋，押金不退还。任何一方故意终止或不履行合同义务的构成违约，违约方应向对方支付三个月租金的违约金。合同签订后，反诉原告依法将出租房屋交付反诉被告使用，但反诉被告却屡屡拖欠租金，自2018年10月起不再向反诉原告支付租金，且在装修过程中肆意毁坏饭堂大门、车门墙体等，并将水泥浇灌至树根导致树木坏死倒塌，对环境造成恶劣影响且产生安全隐患，反诉原告的行为已构成根本违约，且严重损害反诉原告合法权益。为此反诉原告提出上述反诉诉讼请求。 反诉被告梅晓华辩称，反诉被告曾经提出土地不能出租并要求不再履行出租土地的合同，反诉被告只交租房屋合同的租金并无不妥，但反诉原告要求反诉被告支付五份合同的租金，否则不收取租金，并立即贴出单方解除租赁合同的公告。在反诉被告提出土地不允许出租后，反诉原告通过各种方式阻挠反诉被告施工、开业。 原告(反诉被告)梅晓华向法庭提交的证据有： 1.2018007、2018006号《房屋租赁合同》，证明原告与被告签订合同并交押金、租金至2018年9月底； 2.2018009、2018005、2018008号《房屋租赁合同》，证明原告与被告签订土地租赁合同并交纳押金、租金； 3.广西塑料研究所有限公司土地使用权证，证明该土地权证载明不允许出租、抵押、转让等规定； 4.广西塑料研究所有限公司出具的证明，证明被告同意原告所承租房屋、仓库、土地可以转租给第三人； 5.收据、原告身份证复印件，证明原告交纳场地押金； 6.广西塑料研究所有限公司呈上级的改制报告，证明被告未取得土地出租权； 7.广西塑料研究所有限公司关于解除与梅晓华租赁合同的通知，证明被告要求与原告解除合同，租金不应当继续计算至今。 被告（反诉原告）广西塑料研究所有限公司向法庭提交的证据有： 1.《房屋租赁合同》五份，证明反诉原告将座落于梧州市饭堂、荷花塘等出租给梅晓华； 2.业务回单，证明反诉被告梅晓华支付租金情况； 3.相片一组，证明反诉被告梅晓华损毁大院内树木等情况； 4.企业变更通知书，证明反诉原告公司名称变更情况； 5.相片一组(2019年4月29日)，证明反诉被告梅晓华堆放物品、搭建临时建筑物、占用租赁场地情况，至今没有退还场地。 经过庭审质证，被告对原告提供的证据1-2无异议，认为能够证明原告没有履行合同义务，没有按照合同约定缴纳租金；对原告提供的证据3-5真实性无异议；对原告提供的证据6真实性无异议，但认为与本案无关；对原告提供的证据7真实性无异议，认为能够证明原告承租场地后违约，该份通知送达到原告后，原告没有将场地返还给被告。原告对被告提供的证据1-4无异议；对被告提供的证据5真实性无异议，确认部分物品堆放在场地，但认为不影响被告使用，且图片中的建筑垃圾不是原告堆放。本院认为，原告提交的证据1-7以及被告广西塑料研究所有限公司提供的证据1-5符合证据的真实性、合法性、关联性，依法予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告原名称为广西塑料研究所，于2018年11月30日变更名称为广西塑料研究所有限公司。被告为梧州市土地的土地使用权人，该土地的性质为划拨。该土地的土地使用权证注明：本宗地的土地使用权属行政划拨取得，不得擅自转让、抵押、出租、赠与，如要转让、抵押、出租或赠与，请到市国土资源局办理手续。 原告梅晓华与被告广西塑料研究所有限公司于2018年5月2日分别五份签订《房屋租赁合同》，合同编号分别为：2018007、2018006、2018009、2018005、2018008。其中2018007号《房屋租赁合同》约定：一、出租房屋场地坐落于梧州市本所大院内，原饭堂、荷花塘；二、租期从2018年6月1日起至2021年5月30日；三、每月租金2000元，原告应于签订合同当日交一个月租金2000元，租赁房屋用途为服务、观赏，原告应在此用途范围内使用承租房。2018006号《房屋租赁合同》约定：一、出租房屋场地坐落于梧州市本所大院内，使用面积共750㎡，原吹膜、回收车间；二、租期从2018年6月1日起至2021年5月30日；三、租金按每平方米7元计算，每月租金为5250元，原告梅晓华应于签订合同当日交一个月租金5250元，租赁房屋用途为休闲、餐饮业，原告应在此用途范围内使用承租房。2018009号《房屋租赁合同》约定：一、出租房屋场地坐落于梧州市本所大院内，使用面积共2375㎡，地址为球场南至凉亭，西至石墙北面原菜地；二、租期从2018年6月1日起至2021年5月30日；三、租金按每平方米5元计算，每月租金为11875元，原告梅晓华应于签订合同当日交租房押金25000元，同时交1个月的租金11875元，租赁房屋用途为休闲、餐饮业，原告应在此用途范围内使用承租房。2018005号《房屋租赁合同》约定：一、出租房屋场地坐落于梧州市本所大院内，原篮球场；二、租期从2018年5月1日起至2021年4月30日；三、每月租金为8000元，原告梅晓华应于签订合同当日交一个月的租金8000元，租赁房屋用途为休闲、餐饮业，原告应在此用途范围内使用承租房。2018008号《房屋租赁合同》约定：一、出租房屋场地坐落于梧州市本所大院内，原薄膜办公室、后山菜地+空地、原喷漆+有机锡；二、租期从2018年6月1日起至2021年5月30日；三、每月租金为8080元，原告梅晓华应于签订合同当日交租房押金10000元，同时交一个月的租金8080元，租赁房屋用途为办公、仓储、停车，原告应在此用途范围内使用承租房。五份租赁合同均约定：一、租金每月交一次，每月的月末28日前交次月的租金，逾期不交的，每天按当月的租金1%加收滞纳金，逾期超过的，被告有权单方终止合同，收回出租的房屋，押金不退还原告；二、任何一方故意终止或不履行本合同义务的即违约，违约方应向对方支付三个月租金的违约金。 原告承租后上述场地后于2018年6月将全部场地出租给其他第三人。2018年7月5日，被告向梧州市工商局出具声明，称其出租给原告梅晓华的仓库场地可以转给第三人使用。2018年8月1日，被告广西塑料研究有限公司向原告发出通知，载明：由于你连续两个月未交租金（即2018年7-8月），已造成事实上的合同违约，因此，本单位决定中止与你签订的场地租赁合同，一切因违约造成的后果由你承担。从2018年8月3日起，将你租赁的场地全部收回我单位管理。2018年9月29日，被告广西塑料研究所有限公司再次向原告发出通知，要求中止与原告签订的场地租赁合同。原、被告双方至今未办理租赁场地交接手续。 原告通过银行转账的方式于2018年5月2日向被告支付球场5月份停车费8000元，于2018年5月9日支付租赁合同押金25000元、6月份租金27125元，于2018年6月25日支付租赁押金10000元、租金8080元，于2018年9月5日支付荷花塘7、8、9月租金6000元，于2018年9月10日支付吹膜车间7、8月租金10500元、原菜地7月份租金11875元。从2018年10月起，原告不再向被告支付2018007号《房屋租赁合同》的租金。从2018年9月起，原告不再向被告支付2018006号《房屋租赁合同》的租金。从2018年8月起，原告不再向被告支付2018009号《房屋租赁合同》的租金。从2018年6月起，原告不再向被告支付2018005号《房屋租赁合同》的租金。从2018年7月起，原告不再向被告支付2018008号《房屋租赁合同》的租金。 原告认为，被告无故阻碍原告装修场地并单方解除合同，导致其无法经营，故诉至本院成讼。在诉讼过程中，被告向法庭提供2019年4月22日之后拍摄的租赁场地照片，照片显示：一、2018007号《房屋租赁合同》出租的原饭堂、荷花塘，原告搭建有平台、棚架，至今未拆除；二、2018006号《房屋租赁合同》出租的原吹膜、回收车间，已被原告改为饭店，目前堆放在场地内的物品未搬离，且场地已上锁；三、2018009号《房屋租赁合同》出租的凉亭、菜地，原告搭盖了临时建筑，并放置有一辆汽车；四、2018005号《房屋租赁合同》出租的原篮球场，原告搭盖了临时建筑，并放置有一辆汽车；五、2018008号《房屋租赁合同》出租的后山菜地，原告将该场地上锁。在庭审过程中，原告表示不同意补交2018007、2018006号租赁合同的租金，并陈述称其已于2018年9月29日撤出承租场地。 本院认为，原告梅晓华与被告广西塑料研究所有限公司签订五份《房屋租赁合同》，双方成立租赁合同关系，租赁标的物位于梧州市大院内的场地及地上建筑物。该土地的土地使用权证注明属行政划拨取得，出租需要到市国土资源局办理手续，依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。”虽然被告没有提供证据证明其出租划拨土地已办理相关手续，但并不影响该租赁合同的效力，原告与被告签订的五份租赁合同是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的。 关于本诉。原告与被告签订五份租赁合同以后，被告已将租赁场地及地上建筑物交付给原告使用，原告应当依照合同约定支付租金。对于2018007、2018006号《房屋租赁合同》,原告自2018年10月起没有支付2018007号《房屋租赁合同》的租金，自2018年9月起没有支付2018006号《房屋租赁合同》的租金，且原告在庭审过程中表示不同意补交租金，原告的行为已经构成违约。原告一直通过银行转账的方式支付租金，其认为被告不肯收取租金的主张，与事实不符，本院不予采纳。因原告存在逾期支付租金的违约行为，因此，原告要求继续履行2018007、2018006号《房屋租赁合同》,无理无据，本院不予支持。 对于2018009、2018005、2018008号《房屋租赁合同》,原告自2018年8月起没有支付2018009号《房屋租赁合同》的租金，自2018年6月起没有支付2018005号《房屋租赁合同》的租金，自2018年7月起没有支付2018008号《房屋租赁合同》的租金，其行为已构成违约。现原告以该场地不能出租为由要求予以解除，而被告以原告逾期支付租金为由，亦提出反诉要求解除上述合同，故原告与被告的意思表示一致，本院予以确认。原告要求解除与被告签订的2018009、2018005、2018008号《房屋租赁合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，本院予以支持。双方签订的五份《房屋租赁合同》合法有效，且原告存在逾期支付租金的违约行为，故其要求被告退回押金35000元、租金47800元，没有法律依据，本院不予支持。 原告认为对于2018009、2018005、2018008号《房屋租赁合同》的租赁场地，其投入整理场地和装修费用10万元。依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”原告没有依照合同约定支付租金，其违约行为导致双方解除合同，另外，原告主张被告采取停电的方式阻碍原告施工，导致原告不能预期开业，但没有提供证据予以证明。因此，原告要求被告赔偿整理场地和装修损失10万元，没有法律依据，本院不予支持。 关于反诉。反诉被告梅晓华没有依照约定的期限支付五份租赁合同的租金，构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，以及《房屋租赁合同》的约定，反诉原告广西塑料研究所有限公司作为出租人可以解除《房屋租赁合同》。因此，反诉原告广西塑料研究所有限公司要求解除与反诉被告签订的2018007、2018006、2018009、2018005、2018008号《房屋租赁合同》，符合法律规定，本院予以支持。 反诉被告梅晓华承租反诉原告广西塑料研究所有限公司的场地后，虽然其主张已于2018年9月29日撤出承租场地。但反诉被告与反诉原告并未办理交接手续，另外根据反诉原告在庭后拍摄的照片，反诉被告在租赁场地上搭盖了临时建筑物，场地内放置了物品和汽车，至今没有被拆除及搬离，证明反诉被告一直在占用租赁场地。双方解除租赁合同后，反诉被告应当向反诉原告返还租赁场地。因此，反诉原告要求反诉被告返还租赁建筑物及场地，即位于梧州市后山菜地+空地及原喷漆+有机锡、球场南至凉亭及西至石墙北面原菜地，符合法律规定，本院予以支持。 反诉被告梅晓华至今没有向反诉原告广西塑料研究所有限公司返还租赁场地，故反诉原告要求反诉被告支付占用租赁场地期间拖欠的租金，合理合法，本院予以支持。关于租金的数额：⑴2018007号《房屋租赁合同》，每月租金为2000元，从2018年10月计至2019年3月，租金为12000元(2000元×6个月)；⑵2018006号《房屋租赁合同》，每月租金为5250元，从2018年9月计至2019年3月，租金为36750元(5250元×7个月)；⑶2018009号《房屋租赁合同》，每月租金为11875元，从2018年8月计至2019年3月，租金为95000元(11875元×8个月)；⑷2018005号《房屋租赁合同》，每月租金为8000元，从2018年6月计至2019年3月，租金为72000元(8000元×9个月)；⑸2018008号《房屋租赁合同》，每月租金为8080元，从2018年7月计至2019年3月，租金为72720元(8080元×9个月)，以上合计，截至2019年3月，反诉被告尚欠的租金为288390元；之后每月租金为35205元，计至反诉被告向反诉原告返还租赁场地时止。 按照房屋租赁合同约定，反诉被告梅晓华应在每月的28日支付次月租金，现反诉被告逾期支付租金，构成违约，应承担违约责任。从反诉被告逾期之日，以每期拖欠租金为基数，按月利率2%，计至2019年6月，利息为49217元。现反诉原告要求反诉被告支付违约金107615元，已超过法律规定的限额。另外，反诉被告在签订合同时向反诉原告支付35000元押金，合同约定，反诉被告逾期支付租金的，反诉原告有权不退还押金给反诉被告。该押金除作为合同履行的担保以外，亦作为反诉被告承担违约责任的方式，应在反诉被告需支付的违约金中扣除，故本院将违约金调整为14217元。因此，反诉被告梅晓华应当向反诉原告广西塑料研究所有限公司支付违约金14217元。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，判决如下： 解除原告(反诉被告)梅晓华与被告(反诉原告)广西塑料研究所有限公司于2018年5月2日签订的2018007、2018006、2018009、2018005、2018008号《房屋租赁合同》； 反诉被告梅晓华应在本判决生效之日起十天内向反诉原告广西塑料研究所有限公司返还租赁建筑物及场地，即位于梧州市后山菜地+空地及原喷漆+有机锡、球场南至凉亭及西至石墙北面原菜地； 三、反诉被告梅晓华应向反诉原告广西塑料研究所有限公司支付租金(截至2019年3月，租金为288390元，之后每月租金按35205元，计至反诉被告向反诉原告返还上述租赁建筑物及场地时止)； 四、反诉被告梅晓华应向反诉原告广西塑料研究所有限公司支付违约金14217元； 五、驳回原告梅晓华的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5115元，由原告梅晓华负担。反诉案件受理费7240元，减半收取3620元，由反诉原告广西塑料研究所有限公司负担854元，反诉被告梅晓华负担2766元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  杨慎瑜 人民陪审员  林丽君 人民陪审员  黄子娟 二〇一九年六月二十五日 法官 助理  谢廷耘 书 记 员  郭 莹 附适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 窗体顶端 《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。