本溪满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0521民初407号 原告：王玉武，男，满族，1972年3月19日生，辽宁省本溪满族自治县人，系辽宁省盘锦市公安局工作人员，住址辽宁省盘锦市兴隆台区。 原告：王玉玫，女，汉族，1957年8月30日生，辽宁省本溪满族自治县人，系农民，住址辽宁省本溪满族自治县。 原告：王玉玲，女，汉族，1962年8月30日生，辽宁省本溪满族自治县人，系农民，住址辽宁省本溪满族自治县。 原告：王玉彦，女，满族，1973年11月13日生，辽宁省本溪满族自治县人，系农民，住址辽宁省本溪满族自治县。 四原告共同委托诉讼代理人：王玉霞，系王玉武、王玉彦姐姐，王玉玫、王玉玲妹妹。 原告：王玉霞，女，满族，1969年5月5日生，辽宁省本溪满族自治县人，系农民，住址辽宁省本溪满族自治县。 被告：王玉环，女，满族，1964年8月23日生，辽宁省本溪满族自治县人，系农民，住址辽宁省本溪满族自治县。 被告：宋野，男，汉族，1965年10月25日生，辽宁省沈阳市人，无业，住址辽宁省沈阳市和平区。 委托诉讼代理人：刘莹，系辽宁卓政律师事务所律师。 被告：沈英，女，朝鲜族，1978年6月3日生，黑龙江省铁力市人，系农民，住址辽宁省沈阳市和平区。 原告王玉武、王玉玫、王玉玲、王玉霞、王玉彦与被告王玉环、宋野合同纠纷一案，本院曾于2018年6月20日作出（2018）辽0521民初995号民事一审判决。宣判后，被告宋野不服，上诉于本溪市中级人民法院。本溪市中级人民法院于2018年11月9日作出（2018）辽05民终1788号民事裁定书，裁定撤销我院（2018）辽0521民初995号民事判决书，发回我院重审。我院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王玉武、王玉玲、王玉霞及原告王玉玫、王玉彦的委托诉讼代理人王玉霞，被告王玉环、宋野及委托诉讼代理人刘莹、追加被告沈英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 五原告向本院提出以下诉讼请求：1、请求判决被告王玉环与被告宋野于2008年5月7日签订的房屋买卖协议无效，要求宋野返还原物；2、判决被告宋野与沈英签订的买卖协议无效；3、诉讼费用由被告宋野负担。事实与理由：王景山与贾兰英系夫妻关系，生前共生育六个子女，分别是长女王玉玫、次女王玉玲、三女王玉环、四女王玉霞、长子王玉武、五女王玉彦。王景山与贾兰英夫妇生前有一处平房，坐落在，建筑面积88.6平方米。王景山于1975年去世，贾兰英于1989年去世，留有该房屋未分割。儿子王玉武1990年参军后，该房闲置。后被告王玉环一家搬进该房居住。2008年5月7日，被告王玉环在未与原告商量的情况下，私自以一万元的价格卖给了被告宋野。五原告得知后，曾与被告宋野几次协调返还该房屋，双方无法达成一致意见，故于2018年5月15日诉至县法院，县法院在审理期间，宋野提出他将该房屋转让给沈英了，法庭要求他提供沈英的联系方式，他无法提供。一审判决后，宋野不服提出上诉。该案被市法院发回县法院重审后，原告才又增加诉讼请求，请求判令宋野和沈英的房屋买卖协议无效。原告认为：五原告是基于《中华人民共和国继承法》合法继承父母的房屋，被告王玉环无权处分该财产。被告王玉环与宋野签订的农村房屋买卖合同，违反了国务院《关于深化改革严格土地管理的规定》中关于禁止城镇居民在农村购置宅基地的规定，该协议无效。双方形成的是债权债务关系，被告宋野也未取得该房屋产权。被告宋野将无权处分的财产转让给第三人沈英，双方的买卖协议无效。且被告沈英系黑龙江省人，不是案涉房屋所在村的村民，按照《农村宅基地管理条例》及《中华人民共和国土地管理法》的规定，无法享受国家政策给予的待遇，无法取得该房屋产权，不具备善意取得的构成要件。 被告王玉环辩称：对事实没有异议，对原告的诉讼请求没有意见。 被告宋野辩称：1、本案是基于宅基地的纠纷，而原告提供的证据多基于宅基地的所有权，根据《城乡规划法》和《土地管理法》，宅基地所有权系集体所有，不是继承、转让、流转，因此本案原告不具有原告资格。原告提供证明该房屋是1970年所建，至2008年，根据规律房屋应无法居住，标的物损毁，且对该案不具有争议主体资格，因此该案无论是基于合同无效还是基于继承权，原告与本案都没有直接利害关系，应当驳回其诉讼请求。2、根据原告的证据，在2013年原告应当知晓涉诉房屋系被告所有，相隔11年，原告提起诉讼，已经超过诉讼时效的规定。3、被告取得房屋时支付了房屋现存时的合理对价，并且对该房屋实行了翻修、居住，超过5年，事实上占有该房屋，原告并未提出异议，已经默认该协议的合法有效性。4、请求法院认定王玉环在房屋买卖过程中存在欺诈行为，并且如法庭判决返还房屋，应当补偿宋野的经济损失。 被告沈英辩称：对被告宋野购房过程不清楚。我爱人和宋野认识，得知他在那个地方有房子，故于2013年5月6日与宋野签订了房屋买卖协议，总价款20万元。我们给付宋野现金5万元和一把价值15万元的古琴，这把古琴是名家的，不是我们自己制作的。关于产权，宋野说他与王玉环有合同，我看了一眼，没有怀疑。我问过房照的事情，宋野说农村房子没有房照。我和我爱人都是农村户口，房子已经买了，无法返还，所以不同意原告的诉讼请求。 原告依法提供了久才峪村委会出具的证实及宅基地证明、矫桂芬、久才峪村部分村民出具的宅基地证明，王玉环与宋野签订的买卖房屋协议书、房产继承协议书，用以证明房屋归属权和房屋买卖合同无效；参与修缮房屋的村民出具的证实材料7份，证明曾受宋野雇佣为其修缮房屋及沈英未在此房居住；照片12张，其中9张用以证明原告多次找被告宋野商谈返还房屋，另外3张用以证明被告沈英除购买案涉房屋外，还在本村购买了其他人的住房。被告王玉环对上述证明无异议。被告宋野对村民出具的7份证明材料有异议，认为该组证据仅能证明其买房后对该房进行了翻新维修，不能证明维修现状仅是证实材料中的施工内容。对12张照片认为其无法证明其证明内容，但该组证据可以反映出宋野对房屋的修缮情况；对子女关系证实无异议；对3份宅基地证明，认为村委会和个人均不具有出具证明的主体资格；对房产继承协议和宋野与沈英签订的协议无异议。被告沈英同意宋野的质证意见。被告宋野依法提供了沈阳奉泉装饰公司预算单和装修图，用以证明这份合同虽未履行，只是报价，该份证据证明房屋的自然情况已经损毁，其维修费用在118590.78元以上。原告不认可该证据，认为无法证明当时房屋情况，而且该房在1991年翻修过，没有宋野说的那么破。被告王玉环、沈英对该证据均没有异议。被告沈英依法提供了与宋野签订的房屋买卖合同书及古琴一张的照片，用以证明案涉房屋已归沈英所有及当时买卖房屋的价格。原告对此证据不认可。被告王玉环辩称不清楚是怎么回事。被告宋野没有异议。上述证据本院经庭审审查予以确认并在卷佐证。 本院认定的事实如下：王景山与贾兰英系夫妻关系，生前共生育六个子女，分别是长女王玉玫、次女王玉玲、三女王玉环、四女王玉霞、长子王玉武、五女王玉彦。王景山与贾兰英夫妇生前有一处平房五间，坐落在。王景山于1975年去世，贾兰英于1989年去世，留有该房屋未分割。长子王玉武1990年参军后，该房闲置。后被告王玉环一家搬进该房居住。2008年5月7日，被告王玉环及其丈夫吴忠庭与被告宋野签订了一份买卖房屋协议书，协议约定：吴忠庭、王玉环有平房5间，卖给沈阳市市民宋野，成交价1万元，一次付清。协议对该房四至及有无产权、债权纠纷等进行了约定。被告宋野购买后未办理产权变更手续。五原告得知后，曾与被告宋野协调返还该房屋，因被告宋野拒绝而双方未能达成协议。2013年5月6日，被告宋野与被告沈英签订了一份买卖房屋合同书，将其购买的案涉房屋出售给被告沈英及其丈夫，成交价为5万元。被告沈英购买后，至今未办理产权变更手续。 本院认为：被告王玉环将不完全属于自己所有的房产出售给不具备购买农村住房条件的被告宋野，违反了国家法律的禁止性规定，是无效民事行为。被告宋野应当知道城镇户籍居民不准到农村购买住房的规定而购买了原告与被告王玉环共有的农村住房，本身亦有过错。被告宋野购买案涉房屋后，将无权处分的该房又转卖给被告沈英，也是无效民事行为，故被告沈英应将案涉房屋返还原告。被告宋野辩称该案已过诉讼时效，对原告提供的证据予以否认，但并未向法庭提供证据予以佐证，对此辩解本院不予采信。被告宋野辩称如法庭判决返还房屋，应当补偿其经济损失一节，因其未能就损失金额提起反诉，本院对此部分不予审理，被告宋野可在本判决生效后另行主张权利。被告沈英未对其如返还该房后的经济损失主张权利，待本判决生效后亦可另行主张权利。依照《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条一款、第一百五十五条、第一百五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告王玉环与被告宋野签订的买卖房屋协议书无效； 二、被告宋野与被告沈英签订的买卖房屋合同书无效，被告沈英于本判决发生法律效力后一个月内将位于本溪满族自治县的平房五间返还给原告王玉玫、王玉玲、王玉霞、王玉武、王玉彦。 案件受理费50元，由被告王玉环、宋野各负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。 审 判 长  赵 娟 人民陪审员  赵淑艳 人民陪审员  关华儒 二〇一九年六月十九日 法官 助理  李梦楠 书 记 员  李瑞祥 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。 第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因为该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效终止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。