广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初18343号原告：广东康景物业服务有限公司，住所地广东省广州市天河区中山大道105号华景新城华门阁二楼。法定代表人:郑友得，董事长。委托代理人：曾景熙，广东普罗米修(广州)律师事务所律师。委托代理人:吴米琪，广东普罗米修(广州)律师事务所律师。被告：张小燕，女，1966年4月4日出生，汉族，住所地广州市海珠区南华西街后乐新街46号二楼，公民身份号码440111196604043620。委托代理人(张小燕丈夫的妹妹)：凌红珍，女，1966年3月30日出生，住址广州市海珠区广纸北一路17号之二。原告广东康景物业服务有限公司诉被告张小燕物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人曾景熙、被告张小燕及其委托代理人凌红珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2004年6月7日，被告因购买位于广州市海珠区江燕路南景街32号1806号房与原告签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告提供房屋共用部分的维护和管理等服务；被告自向开发商收楼之日起依时缴纳物业管理费；被告违反协议，不按约定标准、时间交费的，原告有权要求被告补交从逾期之日起按日加收0.1%的违约金。2004年6月7日被告收楼。2011年7月起，被告未按期交纳物业管理费。原告多次催要，被告均拒绝。故起诉要求判令：1、被告支付物业管理费32042.1元（按每月每平方米1.55元×237.63平方米,即每月368.3元计算，从2011年7月1日开始计至2018年9月30日止，共87个月）及违约金（每日按应缴总额0.1%的标准，从第一个月11日起暂计至起诉之日为9612.63元，要求计至实际清偿之日)；2、承担本案的诉讼费用。被告辩称：原告起诉已经超过诉讼时效，我方从未收过原告的催款通知。根据《前期物业管理服务协议》，管理费为每月每平方米1.2元，但原告提出要求被告按每月每平方米1.55元的标准缴纳，原告已经违反了该协议的约定，因此被告当时提出异议，要求原告按协议收取管理费，遭到了原告的拒绝。所购买房屋存在质量问题，一直处于维修状态，至今仍未能使用。房屋至今仍然是毛坯房。原告违反物业管理规定，对房屋共用部分、共用设施设备没有履行维修义务，如所购买房屋户外公共排水管损坏，排水口堵塞，导致雨水泡屋。要求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：被告张小燕与凌振辉是广州市海珠区江燕路南景街32号1806房的权属人，房屋的建筑面积为237.63平方米。原告是该楼房所在南景园小区的物业管理公司，具有物业管理的一级资质。2000年11月23日，原告（乙方）与广州珠光南景房地产有限公司（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将南景园委托给乙方进行物业管理；物业类型为住宅小区，座落位置广州市海珠区江燕路236号；委托管理期限为自2000年11月23日起至业委会依法选聘物业管理公司后止。2004年6月7日，原告（甲方）与被告张小燕（乙方）签订《前期物业服务协议》，由乙方委托对其购买的涉案房屋进行物业管理，包括对房屋屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等，乙方应依协议向甲方交纳物业管理服务费用等；乙方交纳物业管理服务费用，从房地产开发单位实际交付所购房屋日起计，住宅按建筑面积每月每平方米1.2元；交楼时预收三个月的管理费，自第三个月起，逢单月10日交纳下二个月的管理费，若第三个月为双月，则在该月10日前缴交下一个月的管理费，直至下月的10日前开始缴交下二个月的管理费；具体的收费时间以各小区管理中心发出的缴费通知单为准；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.1%交纳违约金；等。由被告张小燕签名的《南景园租户联络登记表》记载：商铺单位南景街馨B号1806商位；业主姓名张小燕；联络地址清B1503；注余/余等谨此声明上述各项资料全部正确无误，倘上述单位之业权有任何更改，余/余等将会立即通知管理中心，管理中心若有任何文件资料寄往上述地址，将视为本人已收到；等。就涉案房屋维修问题，被告张小燕及凌振辉曾向本院起诉广州市珠光南景房地产有限公司，要求该公司进行维修及赔偿。本院作出（2006）海民三初字第3628号民事判决：一、被告广州市珠光南景房地产有限公司于本判决生效之日起15日内，聘请有资质的专业维修单位，将原告张小燕、凌振辉所购的海珠区江燕路南景街32号1806房维修至不再渗漏为止，维修费用由被告承担；二、被告于本判决生效之日起15日内，向两原告支付3000元物业管理费；三、被告于本判决生效之日起15日内，向两原告支付从2004年11月10日起至房屋修复至不再渗漏为止之日止的赔偿金（每月按上述房屋的私房住宅成本价租金标准计算）。广州市珠光南景房地产有限公司不服判决，向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院作出（2009）穗中法民五终字第1372号民事判决，驳回上诉，维持原判。张小燕及凌振辉于2004年6月7日接收涉案房屋。2011年9月13日，本案原告以张小燕及凌振辉拖欠物管费为由，向本院起诉。2011年12月12日，本院作出（2011）穗海法民三初字第2494号民事判决书，判决一、凌振辉、张小燕在本判决生效之日起10日内支付物业管理费（从2009年9月起至2011年6月，每月按285.156元计）给原告广东康景物业服务有限公司；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案原告不服，提出上诉。2012年10月31日，广州市中级人民法院作出（2012）穗中法民五终字第1180号民事判决，认为双方实际已变更了前期物业管理服务费的收费标准，应以每月1.55元计付物管费，并作出维持“驳回原告的其他诉讼请求”，及变更为“凌振辉、张小燕在本判决生效之日起10日内支付物业管理费（从2009年9月起至2011年6月，每月按368.3元计）给广东康景物业服务有限公司”的判决。原告分别于2011年11月2日、2012年4月11日、2015年10月22日、2017年10月30日向被告邮寄《法律函》，要求被告缴清拖欠的物管费等，但函件均因各种原因被退回。之后，原告为追讨物管费，再于2018年11月22日提起本案诉讼。本案审理期间，原告明确表示其仅要求张小燕个人承担本案的民事责任，不对凌振辉提起诉讼，不要求凌振辉承责。本院认为：原告与被告张小燕签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。被告张小燕是涉案房屋业主，原告向包括被告在内的南景园小区提供了物业管理服务，被告理应向原告支付物业管理费。关于涉案房屋维修问题，被告已通过另案诉讼解决，且责任不在原告，被告不能因此拒交物业管理费。故两被告以房屋维修为由进行抗辩，理据不足，本院不予支持。关于物业管理费的计算问题。原告主张被告支付2011年7月1日至2018年9月30日的物管费，被告以原告诉讼请求超过诉讼时效为由抗辩。对此，原告提交了其分别于2011年11月2日、2012年4月11日、2015年10月22日、2017年10月30日向被告填写《南景园租户联络资料登记表》时所留下的涉案房屋地址邮寄的4份《法律函》即催收函，以证明其一直有主张权利。虽然该催收函均因各种原因被退件，现被告亦否认收到该催收函，但鉴于该送达地址是被告所留下，且属于涉案房屋的地址，故原告的送达行为有效，其主张已行使催收权利，本院予以采信。但是，由于其中原告自2012年4月11日主张权利后，直至2015年10月22日才再次主张，已超过了法定2年的诉讼时效。因此，原告主张的物管费应从2015年10月22日倒推2年即2013年10月23日起计付，至2018年9月30日止，并按照每月368.3元的标准计算。关于违约金。根据《前期物业服务协议》中“交楼时预收三个月的管理费，自第三个月起，逢单月10日交纳下二个月的管理费，若第三个月为双月，则在该月10日前缴交下一个月的管理费，直至下月的10日前开始缴交下二个月的管理费；具体的收费时间以各小区管理中心发出的缴费通知单为准；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.1%交纳违约金”的约定，在10日所缴纳的物管费有时是1个月，有时是2个月，从公平合理原则出发，宜确定当月的10日应缴纳下一个月的物管费。据此，原告所主张的违约金可从2013年11月11日起，分别以已到期的物管费金额计算。至于违约金的标准，因原告不能举证证明其因被告的违约所导致的损失，现被告亦不同意计付，故可予调整，以每天万分之五计算为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告张小燕在本判决生效之日起10日内向原告支付物业管理费（从2013年10月23日起至2018年9月30日止，每月按368.3元计）及违约金(从2013年11月起，在每月的11日起分别以各月的物管费368.3元计至实际清付日止，均按照每天万分之五计算，但违约金总额以应付的物业管理费总额为限)。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费841.37元，由原告负担201.37元，由被告负担640元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈艳玫人民陪审员  谭穗芳人民陪审员  黄碧霞二〇一九年六月二十日书 记 员  张丹涵