黑龙江省巴彦县人民法院行 政 判 决 书（2019）黑0126行初23号原告徐立霞，女，1968年5月25日出生，汉族，无职业，住巴彦县，委托代理人江涛，黑龙江承启律师事务所律师韩被告巴彦县房产住宅局，住所地巴彦县巴彦镇。法定代表人王旭升，该局局长。出庭负责人付晓东，该局副局长。被告巴彦县不动产登记中心，住所地巴彦县巴彦镇。法定代表人陈冬，该中心主任。出庭负责人董伟，该中心副主任。二被告共同委托代理人张可，黑龙江九州律师事务所律师。第三人哈尔滨德诚置业有限公司，住所地巴彦县巴彦镇。法定代表人赵永德，该公司经理。委托代理人高力壮，男，汉族，1972年6月11日生，该公司财务主管，住巴彦县，第三人杨超，男，1975年6月27日出生，汉族，农民，住巴彦县，原告徐丽霞不服被告巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心为第三人杨超作出的房屋所有权初始登记行政行为一案，于2019年4月22日向本院提起行政诉讼，本院于当日立案后，向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年5月29日公开开庭审理了本案。原告徐丽霞及其委托代理人江涛，被告巴彦县房产住宅局副局长付晓东、被告巴彦县不动产登记中心副主任董伟及二被告共同委托代理人张可，第三人哈尔滨德诚置业有限公司委托代理人高力壮到庭参加诉讼，第三人杨超经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。被告巴彦县房产住宅局（原巴彦县房地产管理处）、巴彦县不动产登记中心（原巴彦县人民政府）于2013年11月27日为第三人杨超颁发了位于巴彦镇吉庆街案涉房屋的所有权证，房屋所有权证号为巴房权证巴彦镇字第××号。案涉房屋初始登记档案卷宗记载，被告针对房屋所有权人杨超作出如上审批发证行为，房屋坐落位置对应巴彦县巴彦镇吉庆街贵都花园小区。原告徐丽霞诉称，原告于2015年1月12日与哈尔滨德诚置业有限公司签订哈尔滨市商品房买卖合同书，于当日交清全部购房款。原告实际占有使用案涉房屋至今，原告在使用期间交纳了相关的物业费、热费、水费、电费等费用。在原告要求第三人协助办理房屋产权证时，方得知被告巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心于2013年11月27日已将案涉房屋产权登记在第三人杨超名下，并为杨超颁发了产权证。被告在不具备颁证条件下为杨超颁发产权证的行为，侵害了原告的合法权益，故提起行政诉讼，要求依法撤销被告为第三人杨超作出的案涉房屋所有权初始登记的行政行为。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：A1、2015年1月12日与德诚置业公司签订的买卖合同（与原件核对），德诚置业公司为原告出具的交款收据（与原件核对），证明原告在2015年1月12日以240万元价款购买争议房产在内的多套房产，原告与争议房产有直接利害关系；A2、相关收据、票据十五张（与原件核对），证实原告在2015年2月进户实际使用案涉房屋，使用期间交纳了供热、物业、网络、水、电等费用，所购房屋供热费用收据上显示交费人为原告徐立霞。该房产所谓产权人杨超从未进户占有使用。被告巴彦县房产住宅局辩称，原告诉讼请求的事实和法律依据不足，应驳回原告的诉讼请求。理由如下：1、案涉房屋是以第三人杨超为实际投资人，并以哈尔滨德诚置业有限公司名义开发建设，并经哈尔滨德诚置业有限公司许可登记在杨超名下，为其核发房屋所有权证符合法律规定。被告巴彦县房产住宅局为支持其答辩意见，向本院提交以下证据：B1、贵都花园小区初始登记卷宗一册，包括建设用地规划许可证、建设工程规划申请书、建设工程施工许可证、规划建设条件通知书、房屋面积测算报告、会签书，共同证实第三人德诚置业公司作为案涉小区的开发单位符合法律规定；B2、杨超产籍卷宗一册，内容包括申请审批表、所有权证存根、分户平面图及德诚置业证明各一份，证实案涉房屋系第三人杨超投资建设，经德诚置业公司申请将案涉房屋登记在第三人杨超名下。被告巴彦县不动产登记中心辩称，案涉房屋发生在不动产登记中心成立之前，产权初始登记及抵押登记都是由巴彦县房产住宅局完成，故不动产登记中心不应承担责任，亦不提供相关证据。第三人哈尔滨德诚置业有限公司（以下简称德诚置业）述称，不同意原告撤销产权证的诉讼请求，我们公司只收到80万购房款，还差160万没交。德诚置业未向本院提供相关证据。经庭审质证，被告对原告所举示合同的真实性、合法性均有异议，合同上买受人签字确认一栏为空白不能确认双方已形成真实的房屋买卖合同关系，其次案涉房屋已于2013年11月27日合法登记在第三人杨超名下，原告提供的买卖合同时间为2015年1月12日，从时间顺序上讲也应由杨超享有房屋所有权。退一步讲，假使按照原告代理人的说法在2018年会签之前案涉小区五证不全,依照法律规定，在缺乏房屋预售许可证的情况下形成的商品房买卖合同关系应是无效的，而原告的案涉房屋恰恰是在该情况下形成的，应认定原告持有的房屋买卖合同书为无效合同，就此原告持无效合同，不能证明与案涉房屋存在法律上的利害关系，故原告也不具备诉讼主体资格。对证据所证明问题亦有异议，其中仅有7张票据带有原告名字，其他票据均不能证明与本案有关联性，另外如果原告与德诚置业公司之间的房屋买卖合同关系无效，其即使占有了案涉房屋也属于非法占有。第三人德诚置业对原告提供的票据有异议，我方只收了80万房款，对票据上公章真实性无异议,对原告商品房买卖合同上公章及李相民名章真实性无异议，该合同是双方签订的。物业费和热费收费票据都不清楚。原告对被告提供的整册卷宗内容与为杨超办理产权登记时行政机关的存档卷宗不一致，为杨超办理产权登记时卷宗内仅有私有房屋登记发证申请审批表、房屋分户平面图、德诚置业公司证明。办理房产证时应依据卷宗存档内容，而2013年11月时关于办理产权登记需要的五证及竣工验收报告都不存在。其中建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证不真实，还有房屋面积测算报告显示测算时间是2013年10月15日到10月25日，但报告声明书上标明该报告于2014年10月20日形成，显然杨超卷宗内平面分户图出具时间与报告时间不相符，认为该报告是虚假的。另在贵都小区说明中，2017年9月25日，诚信测绘公司对再次测绘与规划有出入予以说明，显然该测量报告在2013年11月应属无效或不存在。对2018年6月会签书明确记载，土地出让金未缴纳前欠交上千万，未按图纸施工超建，未竣工验收等内容，以上问题在2018年6月以会签的形式确定之后，可以为买受人办理产权登记。可见贵都小区不符合办理产权登记法律规定条件的情况持续至今，未取得预售销售许可，未竣工验收。显然在2013年11月小区整体根本不具备办理产权登记的条件，在2013年为杨超办理产权登记违法，之后再行完善或补充、留在以后再行处理，而政府同意为业主办理产权手续，不代表2013年11月为杨超办理产权登记手续合法。对申请审批表行政机关明知开发单位是德诚置业公司，初始登记的产权人应唯一是德诚置业公司，房屋性质不可能属于杨超投资建造，即便是杨超投资建造因德诚置业公司是开发建设单位，所以初始登记产权人必须是开发公司，杨超作为自然人也不符合商品房开发建设主体的资格要求。可见不论德诚公司是否出具证明，证明杨超是投资人，杨超都不符合产权初始登记的身份要求。如杨超可取得该房产所有权，应当是与开发公司之间转让取得，小区所有销售房产初始产权人只能是开发公司。审批表已经表明为杨超办理产权登记是分户图及证明，仅有分户图和证明就将开发公司房产登记到自然人名下没有法律依据。第三人哈尔滨德诚置业有限公司对被告提交证据均无异议。第三人杨超既未出庭应诉，亦为向本院提交相关证据及答辩意见。本院对上述证据认定如下：原告举示证据客观真实，本院予以采信。对被告所举示证据的真实性，本院予以采信。但从杨超产籍卷宗体现，被告为杨超办理案涉房屋所有权登记缺少登记审批所需合法、有效的必备文件。故对被告颁证行为的合法性不予采信。被告提供的证据包括建设用地规划许可证、建设用地审批文件、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、规划设计条件通知书、巴彦县解决国有土地上房屋开发建设项目房屋权属登记问题建审意见会签书、房屋所有权证存根等，客观真实，本院予以采信。经审理查明，原告徐丽霞于2015年1月12日与第三人德诚置业签订商品房买卖合同，购买位于巴彦县巴彦镇文治小区东侧商服6号主楼1、2层、6-8号楼之间南起2、3、4号2层房屋，并与当日交纳全部购房款240，000.00元，随后办理了入住手续，装修后作为宾馆经营使用至今。使用期间交纳了热费、物业费、水、电费、网络服务费等费用。原告于2018年要求第三人德诚置业协助办理房屋产权证时，发现被告巴彦县房产住宅局（原巴彦县房地产管理处）、巴彦县不动产登记中心（原巴彦县人民政府）已于2013年11月27日将案涉房屋（该小区6-8号楼之间1层南数2号，面积99.24平方米。二层南数2号99.24平方米）办理在第三人杨超名下。经查明，案涉房屋工程由德诚置业开发建设，德诚置业于2013年1月25日起相继取得案涉小区工程的建设用地审批文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。但从巴彦县解决国有土地上房屋地产开发建设项目房屋权属登记问题建审意见会签书体现，第三人案涉建设项目在2018年6月27日前欠缴土地出让金，未按图纸超层加建，未进行施工结算备案，欠缴配套费、欠缴地税部门税款、未经消防备案。另被告档案中未提供预售许可证和测绘报告。被告巴彦县房产住宅局辩称，杨超是开发建设的实际投资人。经查杨超作为个人并不具有合法的开发资质，杨超与德诚置业之间亦不存在房屋买卖关系。上述为本案事实。院认为，本院争议焦点是针对被告作出的房屋所有权初始登记行为的合法性审查。从事实依据看，二被告在案涉工程未取得预售许可证、施工验收证明、房屋测绘报告，不符合建设部《房屋登记办法》第三十条规定，案涉工程存在不按设计图纸超层加建情形，违反《房屋登记办法》第二十二条的规定，被告在作出初始登记行为时未实地查看，违反了《房屋登记办法》第十九条的规定，德诚置业建设案涉工程超层建设，未进行工程验收交付使用，同时违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条房地产开发项目的设计、施工必须符合国家的有关标准及规范，房地产开发项目竣工经验收合格后方可交付使用的规定，根据国务院《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应不予登记，并书面告知申请人：（一）违法法律行政法规规定的。综上，被告为第三人杨超作出案涉房屋所有权初始登记行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、国务院《不动产登记暂行条例》第二十二条、建设部《房屋登记办法》第十九条、第二十二条、第三十条的规定，属证据不足，且违反法定程序，依法应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）项之规定，判决如下：撤销被告巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心作出的，为第三人杨超颁发巴房权巴彦镇字第××号号房屋所有证的行政行为。案件受理费人民币50元，由被告巴彦县房产住宅局负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 ：郭景鑫审 判 员 ：梁树新人民陪审员 ：王英文二〇一九年六月十四日书 记 员 ： 王 野