贵州省纳雍县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0525民初1790号原告：张某祥，男，1977年9月4日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。原告：严某，女，1977年9月14日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：唐明晋，贵州贵翔律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：李珊，贵州贵翔律师事务所实习律师。被告：纳雍新鼎房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市纳雍县环城路星宇小区3号楼一楼门面。统一社会信用代码91520525055030936P。法定代表人：周湘武，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：王军，贵州圣谋律师事务所律师。原告张某祥、严某与被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司(以下至裁判主文前简称“新鼎公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用简易程序分别于同年6月12日、6月28日两次公开开庭进行了审理。2019年6月12日庭审原告张某祥及二原告共同委托诉讼代理人唐明晋、李珊，被告新鼎公司委托诉讼代理人王军到庭参加了诉讼。2019年6月28日庭审二原告共同委托诉讼代理人唐明晋、李珊到庭参加了诉讼，被告新鼎公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某祥、严某向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告按照《商品房买卖合同》的约定向二原告交付商品房转移登记的有关文书；2、请求判令被告向二原告支付逾期办理商品房转移登记相关文书的逾期违约金，违约金以购房款254835元为基数，以日万分之三为利率，从2017年9月30日起计算至被告实际交付相关文书之日止（暂计算至立案之日为41895元）；3、案件受理费由被告承担。本案审理过程中，二原告向本院申请撤回第“1”项诉讼请求，本院予以准许。事实和理由：2016年4月28日，我二人与被告签订了《商品房买卖合同》，约定我二人向被告购买位于纳雍新鼎大商汇城市综合体A3-1栋4单元4层4-4-1号房屋，面积为107.58㎡，单价为2368.80元，总价款为254835元，合同约定被告于2017年9月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期超过90日，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向我支付已交付房款万分之三的违约金。合同签订后我二人于2016年12月20日依约向被告支付完毕商品房全款，被告按合同约定向我二人交付了该商品房，但被告至今仍未将办理商品房转移登记的有关文书交付给我们。综上，被告的行为已经严重违约，为维护自身合法权益诉至人民法院，请求依法支持诉请。被告新鼎公司辩称，第一、本案中原告并未存在实际损失，被告不应当承担违约责任，被告仅仅只是迟延交付办理商品房转移登记的有关文书，并非不能交付，该义务既非金钱给付义务，也非财产给付义务，且被告已经将涉案房屋交付原告，原告已经享有了对房屋的占有使用收益等使用权权能，其购买该房屋的目的已经得到实现。基于我国违约金以填补损失为原则，原告不存在实际损失，就没有向被告主张违约金的事实依据。第二、即便被告需要承担违约责任，人民法院应当根据公平和诚实信用的原则对违约金进行调整。理由是本案中被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书，属于违反从合同义务，该违约金的约定比违反主合同义务（即交房）的约定还要高，因此应当进行调整；被告违约的原因在于政府没有按期完成供电线路建设以及拆迁补偿工作，被告未能如期取得涉案商品房初始登记，本案违约并非被告的过错导致，人民法院应当考虑这些情况予以调整。第三、原告无实际损失，且被告可以通过实际履行对这一情况进行弥补，原告主张支付违约金的要求过高导致双方利益失衡，甚至导致被告亏损破产，这对于实现买受人的权益并无益处。原、被告双方当事人为支持自己的主张，向本院提交了证据，对二原告提交的证据1《商品房买卖合同》一份，证据2贵州增值税普通发票一份，庭审中已予采信，作为本案定案依据。原被告有争议的证据：被告提交的证据1、《纳雍商品综合批发市场项目合作协议书》、《暂缓用电受理通知书》、《供电方案协议（10KV及以上）》、《客户用电受理回执》、《大商汇房地产开发新建电力线路工程施工合同》、《大商汇房地产开发新建电力线路工程竣工资料》、《纳雍新城区外环西路道路工程竣工验收会议纪要》各一份，用以证明被告违约系政府未按照合作协议约定建立供电道路及垃圾处理设施等公共基础设施而导致，造成违约被告主观上无过错；证据2、新鼎大商汇城市综合体一期工程A3-1栋不动产权证一份，用以证明被告满足交付办理不动产登记相关文书的条件，并当庭通知二原告到公司领取办理不动产登记的相关文书。二原告质证意见为，证据1不具备证据关联性特征，达不到被告证明目的，证据2真实合法，但达不到被告证明目的。对被告提交的证据，本院认为，证据1中《纳雍商品综合批发市场项目合作协议书》、《供电方案协议（10KV及以上）》根据合同相对性原则，该二份合同相对人并非本案原告，与本案原被告履约事实无关；该组证据中其他资料显示，被告于2014年向电力部门申请用电，且于2018年完成了新建电力线路工程，被告所开发的商品房所处市政道路于2018年竣工，上述材料内容均系被告自身项目开发建设及工程验收过程中为满足竣工验收条件应自行处理和协调的事项，与本案无关联性，因此，对该组证据本院均不予采信；被告提交的证据2，根据我国《不动产登记暂行条例规定》第十六条规定“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：。(三)相关不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；。”，办理不动产转移登记所需提交的材料中（三）、（四）项均系被告应当提供的文书，不动产权证书仅为相关文书之一，因此，该证据虽符合证据三性特征，但达不到被告证明现可以交付办理不动产转移登记相关文书的证明目的。本院经审理认定事实如下：2016年4月28日，原告张某祥、严某作为买受人、被告新鼎公司作为出卖人签订了合同编号为2016000817号《商品房买卖合同》，合同约定二原告购买被告开发的位于纳雍新鼎大商汇城市综合体一期工程第A3-1栋4单元4层4-4-1号房屋，建筑面积121.34㎡，套内建筑面积107.58㎡，每平方米单价为2368.80元，总价款为254835元。合同还对付款时间、付款方式、交房时间、房屋登记等相关事项进行了约定，其中第二十二条第三款第一项约定，出卖人承诺于2017年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；第二项约定，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移的登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起90日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。合同签订后，原告以银行按揭方式向被告支付了商品房全款。现原、被告已办理了交房手续，但被告至今未向二原告交付办理商品房转移登记有关文书。本案争议的焦点为：被告应如何承担逾期交付商品房转移登记有关文书的违约责任。本院认为，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定行使权利和履行义务。本案中，被告对逾期交付商品房转移登记相关文书构成违约的事实无异议，但认为系政府原因所致，且违约未造成损失要求减（调整）、免违约责任。关于调整该部分违约金的问题，衡量违约金是否过高应结合被告违约事实、过错程度以及给原告造成的损失等因素综合考虑，但被告未提供相关证据证明。被告新鼎公司申请本院对与涉案房屋同地段的租金进行鉴定，并欲以此作为衡量违约金高低的依据，但被告是否交付商品房转移登记的有关文书，系二原告商品房所有权的既得利益问题，而租金损失与既得利益之间并无关联，以租金为标准调整该违约金无事实根据，本院不予准许，故对被告的该项抗辩意见及主张本院亦不予采纳。关于免除违约金的问题，合同的契约精神是建立在诚实信用的基础之上，原被告既签订了合同，应按照合同约定全面履行权利义务，被告既违约应当按照合同约定承担违约责任。合同无效的情形为具有不可抗力的免责事由或双方合同约定的免责事由，被告作为房地产开发方及合同拟定方，应当预见自己的合同目的及履约风险，但其无证据证明对该违约结果的发生做出免责事由约定，应当承担相应的法律后果。因此，被告提出减、免除违约责任的抗辩理由不成立。综上，对原告要求被告支付逾期办理商品房转移登相关文书的违约金的诉求，本院予以支持，违约金的计算方式根据合同约定为以购房款254835元为基数，以日万分之三为利率，从2017年9月30日次日（既2017年10月1日）起计算至被告实际交付相关文书之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如下：被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告张某祥、严某支付逾期交付商品房转移登记有关文书违约金，违约金以购房款254835元为基数，以日利率万分之三，从2017年10月1日起计算至被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司实际履行交付之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费848元，适用简易程序审理减半收取424元，由被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。审判员  朱青青二〇一九年六月二十八日书记员  朱 婵