海口市秀英区人民法院稿纸民事判决书（2019）琼0105民初1790号原告：陆洪瑜，女，1977年5月15日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：钱万庭，海南信达律师事务所律师。被告：海南中亿房地产开发有限公司。住所地：海口市秀英区东方洋路7号海悦东方A1-101室。统一社会信用代码：91460000284090094J。法定代表人：张连僧，董事长。委托诉讼代理人：吴健龙，海南天皓律师事务所律师。原告陆洪瑜与被告海南中亿房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月22日受理后，依法适用简易程序,于2019年5月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钱万庭到庭参加诉讼。被告委托诉讼代理人吴健龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆洪瑜向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告不能按期取得房屋权属证书的违约金21726元（自2016年11月20日起以71万元为基数按日万分之一的标准计算至2017年9月22日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月29日，原、被告签订了编号为L00143173的《海口巿商品房买卖合同》，约定被告将其位于××区海悦东方（B3B4)幢13层1303房出售给原告，房屋面积81.99平方米，房屋总价款为71万元。法院生效判决认定被告交付房屋的时间为2015年11月26日。根据《商品房买卖合同》第十五条规定，被告应当于交付房屋之日起180日内为买受人办理房屋权属证书，在取得房屋权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前30日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料,买受人应及时提供。根据合同第十五条第四款规定，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期超过360日以上的，买受人有权单方解除合同。根据法院生效判决认定被告自交房之日起360日承担逾期办证违约责任，故被告应当于2016年11月20日前为原告办理房屋权属证书。但是，被告直到2017年9月22日才为原告办理房屋权属证书，因此，截止2017年9月22日为止，被告逾期办理房屋权属证书306天，应赔偿原告违约金21726元（710000元×0.0001×306天，自2016年11月20日起以710000元为基数按日万分之一的标准计算至2017年9月22日共计306天止）；原告多次找被告协商解决，被告均以其房地产商的优势地位对原告的要求不予理会。遂起诉。被告海南中亿房地产开发有限公司辩称：一、原告与被告签订过《协议书》，约定交房时间顺延后，合同中约定的其他时间节点同样顺延，本案办证时间节点应根据交房时间顺延的天数，相应顺延办证截至的节点。2015年12月1日，双方签订的《协议书》最后一句话写明“对购房合同中所有约定的时间节点同意顺延”。由此可见，本来合同中约定交房时间是2015年2月8日，但实际交付时间是2015年12月1日，双方同意顺延了交房时间296天，则办证的时间也应当相应顺延296天。购房合同约定的办证期限起算时间是从收房之日起360天完成，但由于前面有约定顺延296天，实际办证期限应该是从收房之日起360+296天完成，也就是2017年9月12日前完成。被告于2017年9月12日提交了办证资料给政府，不存在逾期办证的违约责任。另外，如果被告上述意见不被认可，被告也认为原告诉状计算逾期办证违约金的起算点也计算错误，原告是2015年12月2日收房，应从2015年12月3日起加上360日，到2016年11月25日才能开始计算逾期办证违约金，而不是原告诉状写的2016年11月20日。二、即便被告可能存在逾期办证，原告也存在逾期配合办证的义务。被告在2015年11月发出交房通知时候已经履行告知原告办证需要提交相关维修基金和契税的凭证等文件的义务，但原告直到2017年8月才办理办证所需的缴纳契税和维修基金的义务，所以原告近两年的时间都不及时履行自己的纳税和缴费义务，反倒现在要求被告承担全部逾期办证责任，明显原告自身也有过错。1、首先，根据买卖合同第十五条约定，原告未能及时提供办证手续导致的延期办证后果由原告承担，而且该合同补充协议第七条约定，原告在办理该商品房交付手续时，须将办理该商品房权属转移登记需买受人提交的文件和缴纳的税费（契税、维修基金等）或有关已缴纳税费的凭据预交给出卖人，否则因此造成的逾期责任自行承担。故原告逾期提供材料导致逾期办证责任不应由被告承担。2、原告2015年12月11日就到小区收房，收房当时已经告知其要缴纳相关税费，《收房入伙通知》中也再次告知原告在办证之前就要交纳契税、维修基金，并且交过后还要把相关单据交给开发商以便办理过户手续，后来2017年1月23日，被告办理“大证”的手续递交政府受理后，第三次再通知各个业主尽快缴纳契税和维修基金，并把单据务必交给被告，因为大证出来后如果没有业主配合提供资料，被告是无法帮业主办理“小证”的。2017年4月18日原告的大证取得。3、可见，被告至少进行了三次告知程序，被告已经充分履行了告知义务，但原告未能在大证4月18日办理完毕后立即提交，拖延4个月到8月才提供资料，故逾期办证责任的截止点应当计算到大证办出之日，也就是只能算到2017年4月18日，若法院不认可，退一步来说也应当计算到开发商提交办证资料给政府部门之日，而不是出小证之日，因为政府部门之后的办证时间长短不是开发商能控制的，不应由开发商继续承担责任直至出证，而原告提供资料给政府的时间是2017年9月12日，故原告主张计算到2017年9月22日没有法律依据。三、关于原告所主张的延期办证，被告认为逾期是因为政府原因导致，也不应承担逾期办证责任。1、根据买卖合同补充协议第七条约定：如果是因政府因素导致逾期的，被告不承担逾期办证责任。被告自房屋所在小区“海悦东方”在2016年1月28日取得竣工备案证之日起，就一直积极努力的推进办证工作，但由于海口市不动产登记机构在2015年12月31日正式挂牌成立，使得原来的土地证和房产证面临“两证合一”为“不动产权证”的大变革时期。随后在2016年1月13日，海口市不动产登记中心正式揭牌成立，该中心成立后又处于构建以及登记信息管理平台建设过程，直至2016年7月25日才发布“国有建设用地使用权及房屋所有权登记-首次登记”办事指南，被告原来报批的材料又必须要依据此办事指南重新修改和准备，最终于2017年1月4日将办理不动产登记相关材料报送海口市国土资源局受理（受理办件编号：2017-00044）；在2017年1月23日，海口市不动产中心发出受理“海悦东方”新建商品房首次登记的通知单（受理编号：2017006241-2017006247）。2、因政府原因导致被告“大证”办结的时间逾期2个月，进而导致后续小证的办理也逾期，该期间产生的逾期责任不应由被告承担。综上所述，请法院查明原告自身存在的耽误办证责任前提下，酌情减少被告逾期办证责任，依法维护被告合法权益，避免被告完全承担全部过错的逾期办证责任。经审理查明：2014年12月29日，原告与被告签订了《海口市商品房买卖合同》，约定被告将其位于××区海悦东方(B3B4)幢13层1303房以71万元的价格出售给原告。被告应在2015年2月8日前将该商品房单位工程竣工验收合格的商品房交付给原告。被告应当自房屋交付之日起180日内为原告办理房屋权属证书。在原告取得该商品房权属证书后，被告应当在180日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证。被告应当提前30日如实书面告知原告办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由原告提供的证件资料，原告应及时提供；如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向原告支付违约金。逾期360日以上的,原告有权单方解除合同。如因原告原因未能及时提供办理房屋权属证书和土地使用权证登记手续材料,办理时间相应顺延,后果均由原告承担。双方还签订了合同补充协议，补充协议第七条约定，若虽因被告原因未能在买卖合同第十五条约定日期届满时取得该商品房所在楼栋的权属证明，但原告仍在买卖合同第十五条约定日期满前取得该商品房《土地使用权证》的，则被告无须承担任何违约责任。若原告无法按期取得该商品房权属证书是原告或政府管理部门的原因造成的，则被告不承担任何责任。原告在办理该商品房交付手续时，须将办理该商品房权属转移登记需原告提交的文件和缴纳的税费（包括并不限于契税等税费）或有关已缴纳税费的凭据移交给被告。由于逾期提交办理商品房权属转移登记的文件导致原告取得《房屋所有权证》的时间超过双方约定的期限，被告对此不承担违约责任。上述合同签订后,原告于2014年12月30日向被告支付了41万元购房款,于2015年3月17日向被告支付了30万元购房款。被告于2015年11月9日向原告发出《入伙通知书》,告知原告从2015年11月9日开始办理房屋移交手续。涉案的“海悦东方”项目，于2015年10月9日才开始进行竣工联合专项验收。2015年11月26日，海口市建设工程质量安全监督站出具《关于海悦东方工程施工质量监督的意见》：该工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准符合建设工程质量管理有关规定。涉案工程于2016年1月28日竣工验收备案。原告于2015年12月1日办理了涉案房屋的交房手续,并与被告签订一份《协议书》,该《协议书》约定,被告同意为原告赠送海悦东方物业管理费1年,被告为原告补偿延期交房违约金15000元,该款项在签订本协议30日内转于原告的指定账户,原购房合同及本协议履行期间,双方不得单方解除或终止协议履行,如原告单方解除或终止协议履行,需退还该补偿款,原告同意为该处理方式进行保密,并认同所购房屋的工程进度及交付条件,原告同意自本协议生效后放弃对被告逾期交房责任的追究,对购房合同中所有约定的时间节点同意顺延。次日,原告领取了业主手册、住宅使用说明书及住宅质量保证书、门禁卡、正式钥匙等业主入住资料。海口市不动产登记机构在2015年12月31日正式挂牌成立，全市不动产统一登记工作全面启动，2016年1月13日，海口市不动产登记中心正式揭牌成立，于2016年7月25日发布“国有建设用地使用权及房屋所有权登记-首次登记”办事指南，被告于2017年1月4日向海口市国土资源局申请测绘队权籍调查,于2017年1月23日向海口市不动产登记中心申请办理房屋产权初始登记,于2017年4月18日取得房屋的初始产权登记证书。原告于2017年8月22日缴纳了房屋交易契税,并将上述办证资料提供给被告,原告于2017年9月22日取得涉案房屋的不动产权证书。以上事实有《海口市商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《入伙通知书》、《海口市建设工程质量安全监督站关于海悦东方工程施工质量监督的意见》、《海口农商银行现金缴款单》、《契税发票》、《海房建竣备字（2016）第009号建筑工程竣工验收备案证》、《业务受理通知书》、《海口市不动产登记回执》、《不动产权证书》、《协议书》、《业主入住资料签收单》、当事人陈述及庭审笔录等证据为凭,足以认定。本院认为，原、被告双方于2014年12月29日签订的《海口市商品房买卖合同》以及2015年12月1日签订的《协议书》系双方的真实意思表示，合同内容未违反有关法律禁止性规定，属有效合同，应受到法律保护。上述《海口市商品房买卖合同》签订后，原告向被告支付了全部购房款,履行了自己的合同义务。依据上述合同约定，被告应当在2015年2月8日前将该商品房单位工程竣工验收合格的商品房交付给原告，被告于2015年10月9日才开始进行竣工联合专项验收，于2015年11月26日才通过质监站的验收,显然存在逾期交房的情形。被告虽已于2015年11月9日通知原告交房,但涉案房屋未达到交房条件,且原告一直未收房,涉案项目于2015年11月26日才通过质监站的验收,才符合双方合同约定的交房条件,因此,本院认定被告于2015年11月26日才通知原告交房,2015年11月26日为本案房屋交付日期。本案中,原告于2015年12月2日办理了涉案房屋的实际收房手续。根据双方签订的《协议书》的约定,被告同意为原告赠送物业管理费1年,并补偿原告延期交房违约金15000元,原告同意自本协议生效后放弃对被告逾期交房责任的追究,对购房合同中所有约定的时间节点同意顺延。该《协议书》约定的顺延应包括办证时间的顺延。根据双方合同的约定，被告应当自房屋交付之日起180日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得该商品房权属证书后，被告应当在180日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证，因此，两证办完需要360天。鉴于双方在合同订立时，海口市尚未实施两证合一，在合同履行过程中，海口市已经不分别办理房产证和土地证，而是统一办理不动产权证，所以应当给予被告办理不动产权证的期限为360天，超出此期限的视为违约。因此,被告应当自顺延后的收房日期2015年12月2开始计算360天即2016年11月26日前将涉案房屋的不动产权证办理至原告名下。被告于2017年4月18日办理了涉案房屋产权初始登记。因此，被告存在逾期办证的情形。根据双方合同的约定,原告在办理该商品房交付手续时，须将办理该商品房权属转移登记需原告提交的文件和缴纳的税费（包括并不限于契税等税费）或有关已缴纳税费的凭据移交给被告。但原告于2017年8月22日才交纳契税,因此,原告逾期提交办证相关税费凭证的期限(2017年4月18日-2017年8月22日=126天)，被告对此不承担违约责任。被告于2017年9月22日才为原告办理了涉案房屋不动产权证,构成违约。根据双方合同的约定，如因出卖人责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。因此，被告应当向原告支付2016年11月26日至2017年9月22日的逾期办证违约金12354元[710000元×0.0001×(300-126)天=12354元]，原告起诉超过上述数额的部分,本院不予支持。被告的相关抗辩于法有据,本院予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告海南中亿房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陆洪瑜支付逾期办理海口市秀英区东方洋路3号海悦东方(B3B4)幢13层1303房不动产权证的违约金12354元。二、驳回原告陆洪瑜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费172元，由原告陆洪瑜承担74元,被告海南中亿房地产开发有限公司承担98元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。书记员蒙宇审核：黎雪撰稿：黎雪校对：蒙宇印刷：许斯娜海口市秀英区人民法院2019年6月10日印制（共印6份） {文书日期}书记员 蒙宇