福建省霞浦县人民法院 民 事 裁 定 书 (2019)闽0921执异19号 案外人：薛从发，男，1964年7月30日出生，汉族，住福建省福清市。 案外人：陈学柱，男，1973年6月30日出生，汉族，住福建省永泰县。 案外人：林孝昌，男，1974年7月15日出生，汉族，住上海市普陀区。 委托诉讼代理人：**荣，上海市国鑫律师事务所律师。 申请执行人：游宝俤，男，1950年6月14日出生，汉族，住福建省长乐市。 委托诉讼代理人：林峰，福建智君律师事务所律师。 被执行人：王嘉宇，男，1988年3月25日出生，汉族，住福建省霞浦县。 被执行人：福建省霞浦县北方房地产开发有限公司，住所福建省霞浦县松城街道目海路90号公众农贸市场C幢三楼。 法定代表人：王嘉宇，该公司执行董事。 在本院执行申请执行人游宝俤与被执行人王嘉宇、福建省霞浦县北方房地产开发有限公司（以下简称北方公司）合同纠纷一案中，案外人薛从发、陈学柱、林孝昌于2019年6月20日对霞浦县人民法院查封北方公司所有的坐落于霞浦县××街道山河路北侧长溪豪庭小区西侧“东旭首府”项目1幢101号、105号，2幢110号、116号、120号的5套商品房的执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人薛从发、陈学柱、林孝昌称，要求解除对坐落于霞浦县××街道山河路北侧长溪豪庭小区西侧“东旭首府”项目1幢101号、105号，2幢110号、116号、120号共5套商品房的查封。事实与理由：一、本案5份《商品房买卖合同》（预售）合法有效，3位案外人已经支付了5套商品房全部购房款，应认定案外人5套商品房属于其权利能够排除执行的情形，应解除对上述5套商品房的查封。2016年12月9日，根据霞浦县房地产管理所备案的5份《商品房买卖合同》（合同编号分别为20161200117号、20161200118号、20161200120号、20161200121号、20161200115号）约定，北方公司将东旭首府项目2幢116号（建筑面积为107.47平方米、合同总价为1612050元）、2幢120号（建筑面积为34平方米、合同总价为510000元）的商品房出售给薛从发，将东旭首府项目1幢101号（建筑面积34.36平方米、合同总价为515400元）、1幢105号（建筑面积107.51平方米、合同总价为1612650元）的商品房出售给陈学柱，将东旭首府项目2幢110号（建筑面积为73.49平方米、合同总价为1102350元）的商品房出售给林孝昌。根据上述5份《商品房买卖合同》（预售）第十一条约定，北方公司应当于2018年8月30日前向上述3位案外人交付上述5套商品房。但北方公司至今未向上述3位案外人交付上述5套商品房，已经构成违约。上海市第二中级人民法院（2017）沪02民初423号民事调解书依法确认王嘉宇应当归还薛忠5032万元借款本息，以及承担案件受理费147391.23元，合计50467391.23元，北方公司、宁德东旭混凝土制品有限公司、王兴旭对上述付款义务承担连带责任。上述民事调解书确认的上述借款的实际债权人是薛从发、陈学柱、林孝昌、汪孝城、林云英。2017年12月12日，在东旭首府项目建设单位福建省永泰建设工程有限公司见证下，薛忠代表上述债权人与北方公司签订了以房抵债协议书，北方公司同意将“上述民事调解书中第1、2款的借款本金2200万元相对应的购房发票给相应的购房人，对于上述调解书确定的第1、2款的借款本金2200万元义务已经履行完毕。”北方公司已经将包括本案5套商品房在内的27套商品房发票出具给包括3位案外人在内的5位购房人抵偿上述民事调解书中的2200万元债权。 北方公司向薛从发、陈学柱、林孝昌等人出具了包括本案争议的5套商品房在内的27套商品房销售发票。据此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十九条第（一）项关于“当事人互负到期债务，被执行人请求抵销，请求抵销的债务符合下列情形的，除依照法律规定或者按照债务性质不得抵销的以外，人民法院应予支持：（一）已经生效法律文书确定或者经申请执行人认可”的规定，应当认定将上述调解书确认的2200万元合法债权抵偿包括上述5套商品房在内的27套商品房的购房款成立且合法有效。薛从发、陈学柱、林孝昌已经支付了本案5套商品房的全部购房款，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，由于东旭首府项目尚在建设中，不存在查封之前合法占有的可能性，更不存在办理交易过户的可能性，因此，从东旭首府项目的实际情况，薛从发、陈学柱、林孝昌认为其权利能够排除执行。理由如下：一、北方公司已经与薛从发等3人签订了正式商品房买卖合同，合同系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合同合法有效。其次，在福建省永泰建设工程有限公司见证下，薛忠与北方公司签订的以房抵债协议书，是双方的真实意思表示，该协议书未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。再次，薛忠与北方公司同意将上述调解书规定的2200万元合法债权用于抵偿包括本案5套商品房在内的27套商品房购房款合法有效。北方公司已经向包括本案3位案外人在内的人员出具了全部购房发票。因此，应当认定薛从发、陈学柱、林孝昌本质上符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的情形。二、根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行的若干问题的通知》法发（2004）5号文件第十五条有关规定，“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋。”本案争议的5套商品房是北方公司已经出售给薛从发、陈学柱、林孝昌，且已经支付了全额购房款。因此，法院对上述5套商品房进行查封有误，应依法予以解除。 申请执行人游宝俤称，本案异议请求不成立。买受人须同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，其权利才能够排除人民法院的执行。而本案薛从发等人并不同时具备该条规定的四个条件。首先，薛从发等人没有证据证明其已经支付了全部价款；其次，薛从发等人自认北方公司至今未向其交付异议的5套商品房，即薛从发等人未实际占有案涉房产，因此，不具备法定的“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的基本条件，故其异议申请不应当得到支持。 被执行人王嘉宇、北方公司未提交书面意见。 本院查明，2016年12月9日，薛从发与北方公司签订2份《商品房买卖合同》（合同编号分别为20161200117号、20161200118号），约定北方公司将东旭首府项目2幢116号（建筑面积为107.47平方米、合同总价为1612050元）、2幢120号（建筑面积为34平方米、合同总价为510000元）的商品房出售给薛从发。同日，陈学柱与北方公司签订2份《商品房买卖合同》（合同编号分别为、20161200120号、20161200121号），约定北方公司将东旭首府项目1幢101号（建筑面积34.36平方米、合同总价为515400元）、1幢105号（建筑面积107.51平方米、合同总价为1612650元）的商品房出售给陈学柱。同日，林孝昌与北方公司签订1份《商品房买卖合同》（合同编号为20161200115号）,约定将东旭首府项目2幢110号（建筑面积为73.49平方米、合同总价为1102350元）的商品房出售给林孝昌。北方公司分别于2017年12月17日、2017年12月19日向薛从发、陈学柱、林孝昌出具了全额购房款增值税发票。根据上述5份《商品房买卖合同》（预售）第十一条约定，北方公司应当于2018年8月30日前向薛从发、陈学柱、林孝昌交付上述5套商品房，但北方公司至今未交付上述5套商品房。另查，上述5套商品房均规划用途为商用。2018年2月11日，本院根据游宝俤申请，作出（2018）闽0921民初143号民事裁定书，查封了北方公司名下坐落于霞浦县××街道山河路北侧××小区西侧东旭首府项目1幢101、105号，2幢110、116、120号房产。2019年6月20日，薛从发、陈学柱、林孝昌对上述查封行为提出执行异议。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”及第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案薛从发、陈学柱、林孝昌所签订的商品房买卖合同中购买的商品房在本院查封前仍登记在北方公司名下，所购买的商品房性质均为商用，且尚未交付，不符合第二十八条、第二十九条规定的排除执行的情形。因此，案外人薛从发、陈学柱、林孝昌要求解除对其所购买的商品房的查封，没有依据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十八条、第二十九条规定，裁定如下： 驳回薛从发、陈学柱、林孝昌的执行异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  苏玲玲 人民陪审员  汤淑敏 人民陪审员  曾凤杰 二〇一九年六月二十八日 书 记 员  吴 昱 附注： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。