中华人民共和国 福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0203民初18059号 原告：伍斯，女，1953年4月1日出生，汉族，住中国福建省厦门市思明区。 原告：伍曼青，女，1956年11月10日出生，汉族，住中国福建省厦门市思明区。 原告：伍曼星，女，1959年9月3日出生，汉族，住中国福建省厦门市思明区。 原告：伍海英（外文名ＨＡＩＹＩＮＧＷＵ），男，1961年11月25日出生，加拿大籍，住加拿大（6591ＬｏｃｈｄａｌｅＳｔｒｅｅｔ,ＢｕｒｎａｂｙＢＣＶ5Ｂ,2Ｍ7）。 原告：伍曼英，女，1963年9月5日出生，汉族，住中国福建省厦门市思明区。 原告：伍曼红（外文名ＭＡＮＨＯＮＧＷＵ），女，1966年1月28日出生，加拿大籍，现住美国。 上列原告共同委托诉讼代理人：庄甘露，福建联合信实律师事务所律师。 上列原告共同委托诉讼代理人：周晓娟，福建联合信实律师事务所律师。 被告：蔡潞斌，男，1966年2月1日出生，汉族，住中国福建省厦门市湖里区。 被告：陈碰粿，女，1944年9月16日出生，汉族，住中国福建省厦门市湖里区。 上列被告共同委托诉讼代理人：谌超育，福建名仕律师事务所律师。 上列被告共同委托诉讼代理人：陈银玲，福建名仕律师事务所实习律师。 被告：王荣伟，男，1952年6月1日出生，汉族，住中国福建省厦门市思明区，现住中国福建省厦门市思明区。 被告：蔡淑梅，女，1967年7月2日出生，汉族，住中国福建省厦门市湖里区。 被告：蔡淑端，女，1971年1月24日出生，汉族，住中国福建省晋江市。 被告：蔡娟，女，1985年7月3日出生，汉族，住中国福建省厦门市翔安区。 原告伍斯、伍曼青、伍曼星、伍海英(外文名HAIYINGWU)、伍曼英、伍曼红(外文名MANHONGWU)与被告蔡潞斌、陈碰粿、王荣伟、蔡淑梅、蔡淑端、蔡娟所有权确认纠纷一案，因伍斯、伍曼青、伍曼星、伍海英、伍曼英、伍曼红对（2016）闽02民终1914号民事判决申请再审，厦门市中级人民法院于2017年7月21日作出（2017）闽02民申296号民事裁定再审该案。因原审中作为一方当事人的蔡平恩死亡，而原一、二审并未追加其法定继承人参加诉讼，因此厦门市中级人民法院于2018年8月31日作出（2017）闽02民再35号民事裁定，裁定撤销原一、二审判决，将本案发回重审。本案发回后，本院于2018年11月2日立案，依法追加蔡平恩的法定继承人蔡潞斌、陈碰粿、蔡淑梅、蔡淑端、蔡娟参加本案诉讼，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告伍曼英以及各原告共同委托诉讼代理人周晓娟，被告蔡潞斌、陈碰粿的共同委托诉讼代理人谌超育、陈银玲到庭参加第一次庭审。被告王荣伟、蔡淑梅、蔡淑端、蔡娟经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 伍斯、伍曼青、伍曼星、伍海英、伍曼英、伍曼红向本院提出诉讼请求：1.确认厦门市打石市房屋的所有权归伍斯、伍曼青、伍曼星、伍海英（ＨＡＩＹＩＮＧＷＵ）、伍曼英、伍曼红（ＭＡＮＨＯＮＧＷＵ）所有；2.蔡潞斌、陈碰粿、王荣伟、蔡淑梅、蔡淑端、蔡娟立即协助伍斯、伍曼青、伍曼星、伍海英、伍曼英、伍曼红办理厦门市打石市房屋的产权过户手续。事实和理由：1976年10月3日，经人介绍，黄柑、蔡其南和蔡平恩将位于厦门市打石市房屋出售给王银凤，并出具房屋买卖契约给王银凤收执。1977年5月26日，经方如意、许乌耳介绍，王银凤将讼争房屋出售给伍斯、伍曼青、伍曼星、伍海英、伍曼英、伍曼红的父亲伍伯瑜，并出具房屋买卖契约给伍伯瑜收执。契约中载明，王银凤将讼争房屋出售给伍伯瑜，伍伯瑜已于当日付清款项，王银凤也在当日将讼争房屋相关的上手契、房屋所有权证交予伍伯瑜。之后，伍伯瑜即搬入讼争房屋居住。直至1985年，伍伯瑜单位分配居住房屋，伍伯瑜携全家迁出讼争房屋。自伍伯瑜买受讼争房屋后，伍伯瑜已将办理讼争房屋产权过户手续所需的材料提交至房地产登记机关，但由于蔡平恩的原因，一直未前往房地产登记机关配合办理房屋产权过户手续。后又由于蔡平恩拖延办理，讼争房屋尚未过户。伍伯瑜于2013年1月1日去世，伍斯、伍曼青、伍曼星、伍海英、伍曼英、伍曼红各自成家亦未居住在讼争房屋内。2014年9月份，伍曼星到讼争房屋巡查时发现外人在拆除讼争房屋并进行装修。后才发现蔡平恩在得知伍伯瑜全家已搬迁后假借装修之名拆除门锁强占房屋，另一方面以讼争房屋产权证丢失为由向房地产登记机关申请补办房屋权证。蔡平恩的行为侵犯了伍斯、伍曼青、伍曼星、伍海英、伍曼英、伍曼红作为伍伯瑜继承人的合法权益。 蔡潞斌、陈碰粿辩称，一、讼争房屋两次买卖行为均应适用当时的法律和政策认定为无效。第一，讼争房屋两次买卖行为先后发生于1976年和1977年，依据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第196条“1987年1月1日以后受理的案件，如果民事行为发生在1987年以前，适用民事行为发生时的法律、政策；当时的法律、政策没有具体规定的，可以比照民法通则处理”之规定，本案应当适用当时的法律法规。第二，本案讼争房屋登记的唯一产权人系蔡平恩，黄柑、蔡其南、蔡鹭福既非产权人，亦非共有人。黄柑因蔡平恩被处劳教，家庭没有经济来源，在借欠王银凤款项无力偿还的情况下擅自以房抵债转让讼争房产（卖房契中有明确记载）。故依据1951年最高人民法院原华东分院《关于解答房屋纠纷及诉讼程序等问题的批复》（以下称《批复》）第一条“房屋代管人，未得原业主同意，私自将房屋盗卖，此种买卖行为，原属无效.....”之规定，黄柑等人未经产权人蔡平恩同意，擅自处分讼争房屋的行为无效。另根据1955年中共中央批转的中央书记处第二办公室《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》（以下称《意见》）中，“私人之间的房屋买卖仍应允许，但应在政府房产管理机构登记并经过批准，以便加以限制”之规定，黄柑等人与王银凤签订的房屋买卖协议未经政府房产管理机构登记和批准，该行为亦属无效。第三，王银凤在未取得讼争房屋所有权的情形下，再一次将讼争房屋转卖给伍伯瑜。且该次转卖行为，买卖双方均明知出卖人王银凤“手续不足”、实属无权处分，故在其房契中约定“如日后有发现房屋及基地等产权纠纷或手续不足概由卖主出面负责”；而买主伍伯瑜则故意隐瞒卖主并非产权人的事实，捏造“卖主蔡主救出差上海”的理由，申请延期办理交易登记手续，逃避政府对私房买卖的监管。故依据前述《批复》和《意见》的规定，王银凤与伍伯瑜签订的房屋买卖协议应属“盗卖”行为，亦当属无效。二、黄柑、蔡其南、蔡鹭福转让讼争房屋的行为不构成表见代理且未获产权人追认。第一，“表见代理”系1999年《合同法》颁布实施之后规定的制度，根据“法不溯及既往”之原则，王银凤受让讼争房屋的行为无法适用“表见代理”制度。第二，最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发（2009）40号）认为，认定表见代理的核心要件在于合同交易人是否“善意且无过失”。对照本案的具体情形，王银凤“买受”讼争房屋显然不符合“善意无过失”：1.讼争房屋唯一的登记产权人系蔡平恩，其他人均未获得蔡平恩之授权，且蔡平恩其时正处在劳动教养阶段，不可能有转让讼争房屋的意思表示，出售房屋之行为均属无权处分。王银凤对以上情形均为明知，故其不属于“善意”之范畴；2.1976年10月16日签订的第一手契约与1977年5月3日签订的第二手契约，房屋价格分别为2900元和4500元，不到半年时间交易价格高出近一半！结合第一手交易系“以房抵债”可知，王银凤买房、卖房均非出于“善意”，且不符合行为时城市私有房屋买卖须为“自住”之规定，本质上有“强买”、“盗卖”以谋利的故意。综上，黄柑、蔡其南、蔡鹭福转让房屋行为不构成表见代理，而系无权处分。第三，黄柑、蔡其南、蔡鹭福无权处分讼争房屋时，产权人蔡平恩正处于劳动教养阶段，直至1982年解除劳教后才知悉房屋被无权处分，但其始终未予追认。虽然迫于自身特殊原因，蔡平恩未以积极行为对无权处分表示异议，但伍伯瑜在明知出卖人系无权处分的情形下，亦未在产权人蔡平恩恢复自由后及时要求其进行追认。虽然伍斯等举证证明，事隔多年后伍伯瑜曾与蔡平恩就讼争房屋产权过户事宜进行过协商，但蔡平恩当时提出的几种解决方案或要求，既不能视为其对黄柑等无权处分行为的追认，更不能视为对王银凤无权处分行为的追认。三、伍伯瑜从王银凤处受让讼争房屋之行为不构成善意取得。第一，伍伯瑜受让行为发生时，传统理论上“善意取得制度”仅适用于动产，而不适用于不动产。不动产适用“善意取得”制度始系我国2007年《物权法》第一百零六条首创。伍伯瑜向王银凤购买讼争房屋的行为发生于1977年5月，根据“法不溯及既往”原则，“不动产善意取得”在本案不具有适用之效力。第二，即使法院认为本案中，伍伯瑜受让房屋的行为可以适用“不动产善意取得制度”，但依2007年《物权法》第一百零六条之规定，伍伯瑜仍不构成“善意取得”：1.伍伯瑜在受让讼争房屋时，明知王银凤并非产权人，但其隐瞒事实、虚构“卖主蔡主救出差上海”而申请延期办理交易手续，不符合在受让时不知道转让人无处分权的“善意”；2.不动产的善意取得以完成登记为要件，伍伯瑜未完成讼争房屋的产权变更登记，故该行为仍不符合善意取得。 王荣伟、蔡淑梅、蔡淑端、蔡娟未作答辩。 双方当事人围绕诉讼请求及答辩意见提交了证据，王荣伟、蔡淑梅、蔡淑端、蔡娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃对前述证据发表质证意见的权利。对上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1957年1月，案外人王泽源与蔡平恩（原名蔡主救）签订了一份《房地产交易合约》，约定蔡平恩向王泽源购买厦门市打石市房屋，立约人签字处载明蔡平恩的代理人为其母亲黄柑。1957年2月，讼争房屋产权登记至蔡平恩名下，所有证号为丁字473号。购房后，蔡平恩与其母黄柑、弟弟蔡其南共同居住于讼争房屋内。 1976年10月3日，王荣伟母亲王银凤与黄柑、蔡其南以及蔡平恩之子蔡鹭福签订一份房屋买卖契约（以下简称第一手买卖契约），载明“因欠款应用”将讼争房屋卖与王银凤，价款为2800元即日交清并将房屋交与买主王银凤，并约定“当日付上手契计肆帋如日发现上手契卷一概作为废帋”，落款处载明为“立杜卖房屋及基地尽契字人黄柑蔡主救（长子蔡鹭福代）蔡其南”“买主王银凤继承人王荣伟”。 1977年5月26日，王银凤与伍伯瑜签订一份房屋买卖契约（以下简称第二手买卖契约），约定王银凤以4500元的价格将讼争房屋出售给伍伯瑜，当日银钱交清并当日交付房屋，并约定“当日付上手契计伍帋如日发现上手契卷一概作为废帋”，落款处载明为“立杜卖房屋及基地尽契字人王银凤”“买主伍伯瑜”。 1981年6月11日，伍伯瑜出具一份《报告》，载明“我在1977年5月份买下打石市街58号二层小楼房一幢，本应按期到房管局办理交易手续。卖主蔡主救系美仁宫保健院医生，现出差在上海，目前买卖主之间的交易手续无法办理。按期完成交易手续有困难，特申请延期办理。”伍伯瑜所在工作单位国家海洋局第三海洋研究所在《报告》上加盖印章，确认伍伯瑜所称情况属实。该《报告》留存于现厦门市国土房产测绘档案管理中心所保管的资料中。1988年2月，原厦门市房屋交易所出具一份《房产买卖交证（券）收据》，载明交证券人为伍伯瑜，房屋坐落为“打石市58”，证券名称为“丁字473号所有权证壹份上手契伍份契约贰份”。 2014年4月14日，厦门市国土房产测绘档案管理中心出具编号为厦20140022的《摘录档案（资料）专用表（二）》中载明讼争房屋登记现业主为蔡主救，代理人处系空白，并备注所载信息摘自1995年1月15日厦门市房地产调查登记表、1957年3月4日厦门市房地产移转申请登记表，仅供参考。2014年12月23日，厦门市国土房产测绘档案管理中心又出具编号为厦20140058的《摘录档案（资料）专用表（二）》中载明讼争房屋登记现业主为蔡主救，代理人“黄甘”，并备注所载信息摘自1995年1月15日厦门市房地产调查登记表、1957年3月4日厦门市房地产移转申请登记表，仅供参考。 另查明，伍斯、伍曼青、伍曼星、伍海英、伍曼英、伍曼红系伍伯瑜与妻子卢奕治所生育子女，伍伯瑜、卢奕治均已去世。1977年至1985年期间，伍伯瑜一家户口落户于讼争房屋处，并实际居住于该房屋内。2005年，伍伯瑜曾出资维修该房屋。此后该房屋被鉴定为危房并长期无人居住使用。2014年，蔡平恩开始维修使用讼争房屋，并刊登遗失声明“因保管不慎，将新丁字473号房地产所有权登记证遗失，特此登报声明”。2014年10月17日，因讼争房屋过户事宜发生争议至厦港街道司法所进行调解，蔡潞斌在调解中提及蔡平恩曾说有人找他过户，蔡平恩要求补差价或者将购房款充抵房租。 还查明，蔡平恩于1934年出生，已于2015年死亡。蔡平恩母亲黄柑、长子蔡鹭福（出生于1959年8月，2004年死亡）的户口于1976年10月从讼争房屋处迁出，蔡其南（出生于1939年，1976年12月30日死亡）的户口于1960年6月24日从讼争房屋处迁出。蔡平恩与陈碰粿于1964年起以夫妻名义共同生活，生育一子蔡潞斌，两女蔡淑端、蔡淑梅。蔡鹭福生前与配偶徐丽根生育一女蔡娟。 本案审理中，陈碰粿、蔡潞斌主张1957年蔡平恩个人出资购买讼争房屋，当时全家仅黄柑、蔡其南以及蔡平恩三口人。1976年至1982年期间蔡平恩被劳动改造，当时陈碰粿、蔡潞斌居住于惠安县。 本院认为，本案争议焦点在于案涉两份买卖契约是否合法有效。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定：“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”，原最高人民法院华东分院于1951年4月16日作出的《关于解答房屋纠纷及诉讼程序等问题的批复》属于司法解释而非法律，案涉两份买卖契约订立时，并无相关法律规定，因此该两份契约是否有效可按合同法的有关规定进行认定。 讼争房屋登记的产权人蔡平恩虽然未在第一手买卖契约中签名（其主张正处于劳动改造期间），但该契约已经当时居住在讼争房屋内的家庭主要成员即蔡平恩母亲黄柑、蔡平恩弟弟蔡其南以及蔡平恩之子蔡鹭福签字同意，且代表蔡平恩签字的蔡鹭福也已近十七岁，在当时尚未有相关法律就民事行为能力进行规定的情况下，蔡鹭福代表父亲签名符合当时普通民众的一般认知。此外，蔡平恩在1957年购买讼争房屋时年仅22岁，其母亲黄柑作为代理人办理购房相关手续，此后该房屋亦用于蔡平恩及其母亲家庭共同居住，符合家庭共同财产的特点，黄柑在签订第一手买卖契约时也持有丁字473号所有权证以及上手契的原件，基于前述理由，应认定王银凤有理由相信黄柑、蔡其南、蔡鹭福有权代表蔡平恩出售讼争房屋。此后数十年，蔡平恩也未就前述出售事宜提出异议。综上所述，应认定第一手买卖契约合法有效。基于前述相同理由，以及并无其他证据证明存在合同无效情形时，亦应认定第二手契约合法有效。 自1977年购房后，伍伯瑜一家户口即迁入讼争房屋处并实际居住至1985年，此后仍对讼争房屋进行修缮。根据原厦门市房屋交易所出具一份《房产买卖交证（券）收据》，伍伯瑜还曾于1988年至相关主管部门办理房屋登记的相关手续，鉴于年代久远，无法查明该手续的具体办理情况。综上情况，综合考虑伍伯瑜购房时我国尚未建立起完善的不动产登记制度，也未有物权方面的法律法规，伍伯瑜基于有效购房合同已实际享有讼争房屋的所有权利，基于诚实信用及公平原则，应认定伍伯瑜为讼争房屋实际所有权人。伍伯瑜去世后，其对讼争房屋享有的权利由伍斯、伍曼青、伍曼星、伍海英、伍曼英、伍曼红继承，因此对各原告要求确认对讼争房屋享有所有权的诉讼请求，本院予以支持。讼争房屋现仍登记在蔡平恩名下，其法定继承人蔡潞斌、陈碰粿、蔡淑梅、蔡淑端、蔡娟应协助办理产权转移登记手续。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 1、确认厦门市打石市房屋归伍斯、伍曼青、伍曼星、伍海英（外文名ＨＡＩＹＩＮＧＷＵ）、伍曼英、伍曼红（外文名ＭＡＮＨＯＮＧＷＵ）所有； 2、蔡潞斌、陈碰粿、蔡淑梅、蔡淑端、蔡娟应于本判决生效之日起十日内协助将厦门市打石市房屋产权登记至伍斯、伍曼青、伍曼星、伍海英（外文名ＨＡＩＹＩＮＧＷＵ）、伍曼英、伍曼红（外文名ＭＡＮＨＯＮＧＷＵ）名下； 3、驳回伍斯、伍曼青、伍曼星、伍海英(外文名HAIYINGWU)、伍曼英、伍曼红(外文名MANHONGWU)的其他诉讼请求。 案件受理费13800元，由被告蔡潞斌、陈碰粿、蔡淑梅、蔡淑端、蔡娟负担；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，伍海英(外文名HAIYINGWU)、伍曼红(外文名MANHONGWU)可在判决书送达之日起三十日内，伍斯、伍曼青、伍曼星、伍曼英、蔡潞斌、陈碰粿、蔡淑梅、蔡淑端、蔡娟、王荣伟可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 （王 瑛） 人民陪审员 （张晨昀） 人民陪审员 （廖静巧） 二〇一九年六月十三日 代书记员（ 周月 娜） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一） 第一条合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。