江苏省无锡市惠山区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0206民初7129号 原告：无锡赛得尔机械有限公司，统一社会信用代码913202007965027344，住所地无锡惠山经济开发区洛社配套区（双庙村）。 法定代表人：沈小平，无锡赛得尔机械有限公司董事长。 委托诉讼代理人：张天力，江苏文方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴冰瑶，江苏文方律师事务所律师。 被告：肖先强， 委托诉讼代理人：周龙，江苏智和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张俊峰，江苏智和律师事务所律师。 原告无锡赛得尔机械有限公司（以下简称赛得尔机械公司）与被告肖先强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月26日立案受理后，依法由审判员李洪毅适用简易程序，于2019年1月23日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2019年5月21日公开开庭进行了审理。原告赛得尔机械公司的委托诉讼代理人张天力、被告肖先强的委托诉讼代理人张俊峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赛得尔机械公司的诉讼请求：1.判令肖先强支付尚欠房屋租金及后续实际使用费共计5622024元及违约金900000元；2.本案诉讼费用由肖先强承担。事实和理由：2011年7月，赛得尔机械公司与肖先强签订房屋租赁协议，约定赛得尔机械公司将其出资建造的位于无锡惠山经济开发区洛社配套区的厂房出租给肖先强用于生产经营；年租金为4500000元，每三月支付一次，先付后租；租赁期限6年，自2011年9月1日起至2017年9月1日止。协议签订后，赛得尔机械公司将厂房交付给肖先强租赁使用。因肖先强拖欠租金，双方通过无锡市惠山区人民法院的诉前调解程序，于2012年4月25日达成和解协议：确认肖先强自2011年12月1日起至2012年5月31日共计结欠租金2250000元；如肖先强依旧未能按约支付租金，则双方租赁关系于2012年5月16日解除，肖先强需支付自2011年12月1日起按每日12329元标准计算的租金及实际使用费至实际搬离之日止，并支付违约金900000元。事后，因肖先强未能履行上述和解协议，赛得尔机械公司于2012年5月17日向无锡市惠山区人民法院提起诉讼，后因涉案出租厂房的土地证、规划批准等文件尚在办理过程中，故赛得尔机械公司自行申请撤诉。此后，赛得尔机械公司于2013年1月底收回了出租厂房。现上述相关文件已于2016年6月4日全部取得，确认了赛得尔机械公司对涉案厂房享有所有权，故再次诉至法院。 被告肖先强辩称：根据本案相关事实，赛得尔机械公司向肖先强主张权利的起始时间应当是2012年5月16日。赛得尔机械公司曾于2012年5月17日提起诉讼，致诉讼时效中断，但根据民法通则、民法总则及相关司法解释的规定，本案诉讼时效也已于2013年5月16日届满，故肖先强可以提出不履行义务的抗辩。赛得尔机械公司在不动产权利尚未实际形成前就出租，本就应当承担相应的诉讼风险，而不是其怠于行使权力的理由。赛得尔机械公司在本次诉讼前取得建设规划许可证等政府批准文件只能阻却租赁合同的无效情形，但非法律规定的诉讼时效发生中止和中断的情形。由于赛得尔机械公司怠于行使权力，双方已有逾六年未发生任何往来，导致肖先强现已难以举证，因此，赛得尔机械公司应对其主张承担举证责任并承担举证不能的法律后果。据此，要求驳回赛得尔机械公司的诉讼请求。 赛得尔机械公司对肖先强的辩称意见反驳称：根据相关司法解释的规定，双方2012年4月25日达成的庭外和解协议时，因涉案房屋尚未取得建设工程规划许可证等，故双方签订的房屋租赁协议、庭外和解协议均系无效协议，赛得尔机械公司无权依据协议约定向肖先强主张租金、违约金及后续实际使用费。直至2015年11月30日取得建设工程规划许可证，上述协议才产生法律效力，赛得尔机械公司始得有权依据协议主张权利，该权利的诉讼时效自然应当从2015年11月30日开始计算。虽然民法通则规定延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，但2017年10月1日生效的民法总则已将该类请求权的诉讼时效调整为三年，故本案诉讼时效届满日应为2018年10月31日。况且民法通则上述一年的诉讼时效仅限于租金本身，而赛得尔机械公司主张的违约金及实际使用费应当使用民法通则规定的二年的诉讼时效，其届满日期应为2017年10月31日，根据相关司法解释的规定及赛得尔机械公司本次起诉的时间（赛得尔机械公司向本院递交诉状的时间为2018年11月22日），赛得尔机械公司所主张的违约金及实际使用费的请求权在诉讼时效期间内。 本院经审理查明的事实： 2012年4月，在本院组织双方进行诉前调解时，双方一致确认：2011年7月，赛得尔机械公司与肖先强签订房屋租赁协议，约定赛得尔机械公司将其出资建造的位于无锡惠山经济开发区洛社配套区的厂房出租给肖先强用于生产经营；年租金为4500000元，每三月支付一次，先付后租；租赁期限6年，自2011年9月1日起至2017年9月1日止。协议签订后，赛得尔机械公司将厂房交付给肖先强租赁使用。截止2012年5月为止，肖先强结欠赛得尔机械公司租金2250000元。为此，双方于2012年4月25日达成庭外和解协议，协议约定：一、肖先强确认截止2012年4月24日共计结欠赛得尔机械公司租金2250000元（自2011年12月1日起至2012年5月31日止的租金）。二、上述结欠租金肖先强于2012年5月15日前一次性付清，同时向赛得尔机械公司支付违约金100000元。三、如肖先强未能于上述还款日期届满前付清租金及违约金，则双方所签房屋租赁协议自2012年5月16日起解除；肖先强自协议解除之日起15日内搬离承租房屋，同时肖先强向赛得尔机械公司支付自2011年12月1日起按每日12329元租金标准计算的租金及实际使用费至实际搬离日及违约金900000元。四、如肖先强按约履行上述第二条所称义务，则赛得尔机械公司同意下一期租金（2012年6月至8月的租金，按约应于2012年5月的最后一周内支付）可延期至2012年6月15日前支付。上述协议达成后，赛得尔机械公司向本院提出了撤诉申请，本院于2012年4月28日作出（2012）惠商调初字第0188号民事裁定书，裁定准许赛得尔机械公司撤回起诉。 2012年5月，因肖先强未能按约履行上述庭外和解协议，赛得尔机械公司向本院提起诉讼，要求解除合同、肖先强立即迁出承租房屋并支付自2011年12月1日起至实际搬离之日止按每日12329元计算的租金和实际使用费。后于同年10月9日向本院提出了撤诉申请，本院于2012年10月12日作出（2012）惠民初字第0828号民事裁定书，裁定准许赛得尔机械公司撤回起诉。 另查明，赛得尔机械公司于2006年12月取得涉案租赁厂房的土地租赁使用权，于2014年9月16日取得国有土地使用证，于2015年11月30日取得建设工程规划许可证，于2018年6月14日取得建设工程规划核实合格证。 上述事实有房屋租赁协议、诉前调解笔录、和解协议、民事诉状、开庭笔录、民事裁定书、土地使用租赁合同、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程规划核实合格证及当事人的陈述等在卷作证。 本院认为：根据我国民法通则的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年；延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算。根据我国民法总则及相关司法解释的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年；诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩；诉讼时效因权利人向义务人提出履行请求、提起诉讼、义务人同意履行义务等情形而中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算；民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年的诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。本案双方的争议焦点为：赛得尔机械公司的诉讼是否已过诉讼时效。双方之间的租赁关系产生于2011年7月以后；根据双方在本院诉前调解过程中于2012年4月25日达成的庭外和解协议，如肖先强未能和解协议付清租金及违约金，则双方所签房屋租赁协议自2012年5月16日起解除；赛得尔机械公司自认于2013年1月底收回了出租厂房；民法总则于2017年10月1日起施行。双方的租赁关系发生和解除、肖先强迁出租赁房屋、赛得尔机械公司收回出租房屋、赛得尔机械公司在本次诉讼前提起的诉讼均在民法总则施行前，故应适用民法通则规定的诉讼时效期间。根据上述事实，赛得尔机械公司虽然在2012年5月向本院提起了诉讼，产生了诉讼时效的中断，诉讼时效期间应自2012年10月12日起重新计算。之后肖先强仍未支付租金或者实际占有使用费，赛得尔机械公司也自认已于2013年1月底收回了出租房屋，应当认定最迟自2013年2月起赛得尔机械公司已知道或者应当知道其权利被侵害。赛得尔机械公司未提供证据证明此后其采取向肖先强提出履行请求、提起诉讼等措施引起诉讼时效中断。因此，赛得尔机械公司本次诉讼无论适用民法通则规定的二年或者一年的诉讼时效期间，在民法总则施行前都已届满，肖先强可以提出不履行义务的抗辩；赛得尔机械公司怠于向肖先强主张权利，应承担诉讼时效期间已过的法律后果。肖先强认为赛得尔机械公司的起诉已超过诉讼时效，要求驳回其诉讼请求的答辩理由成立，本院予以支持。赛得尔机械公司是否取得建设工程规划许可证等批准文书只对双方之间的租赁关系是否有效、可以主张的权利范围等产生影响，但并非其主张合法权利的必备前提条件；而合同无论有效还是无效，合同相对人仍应当按照法律规定承担相应的民事责任。赛得尔机械公司上述关于其提起本案诉讼未过诉讼时效的意见及理由不符合相关法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条第三项、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告无锡赛得尔机械有限公司的诉讼请求。 案件受理费57454元，由无锡赛得尔机械有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  李洪毅 人民陪审员  沈 琦 人民陪审员  陆俊杰 二〇一九年六月二十四日 书 记 员  杨 颖