山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁02民初76号 原告：青岛紫石鼎悦资产管理合伙企业，住所地青岛市保税区北京路45号综合办公室205房间。 法定代表人：邓毅，执行事务合伙人。 委托诉讼代理人：姜颖，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 被告：焦芝兰，女，1964年9月21日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：许立涛，山东海乐普律师事务所律师。 被告：青岛真源置业有限公司，住所地青岛市城阳区西郭庄社区12号楼1单元402室。 被告：青岛瀛海国际贸易有限公司，住所地青岛市市南区香港中路7号亚麦中心11层102室。 被告：迟耀辉，男，汉族，1972年7月7日出生，住青岛市市南区。 被告：赵兵，女，汉族，1977年3月21日出生，住青岛市市北区。 被告：董正城，男，汉族，1980年6月17日出生，住山东省即墨市。 被告：宋永雪，女，汉族，1978年12月22日出生，住山东省即墨市。 被告：宗海光，男，汉族，1972年2月7日，住山东省青岛市市北区。 被告：曹静，女，汉族，1975年5月7日出生，住青岛市市南区。 原告青岛紫石鼎悦资产管理合伙企业（以下简称紫石鼎悦）与被告焦芝兰、被告青岛真源置业有限公司（以下简称真源公司）、被告青岛瀛海国际贸易有限公司（以下简称瀛海公司）、被告迟耀辉、被告赵兵、被告董正城、被告宋永雪、被告宗海光、被告曹静申请执行人执行异议之诉一案，本院立案受理后。依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告青岛紫石鼎悦资产管理合伙企业的委托诉讼代理人姜颖、被告焦芝兰的委托诉讼代理人许立涛到庭参加诉讼。被告真源公司、被告青岛瀛海国际贸易有限公司、被告迟耀辉、被告赵兵、被告董正城、被告宋永雪、被告宗海光、被告曹静经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告紫石鼎悦向本院提出诉讼请求：1、撤销（2018）鲁02执异440号执行裁定书；2、判令许可对青岛市城阳区泰城路537号臻园小区1号楼4单元701户房产的执行；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：一、焦芝兰与真源公司签订的房地产买卖合同在相关房地产抵押给四方建行之后，且未征得抵押权人的同意，真源公司与焦芝兰的交易行为不受法律保护，不能基于相关合同要求取得转让物的所有权；二、焦芝兰只提交收款收据，未能提交任何转款凭证或其他证明真实付款的凭证，不足以证明房款实际交付；三、（2015）青四民商初字第51、52号判决书已经确定原告对涉案房屋享有优先受偿权；四、无证据证明涉案房屋为焦芝兰家庭唯一房屋。焦芝兰不应享有涉案房屋的物权权益，其执行异议依法应予驳回，涉案房屋应继续强制执行。 被告焦芝兰辩称：原告的诉请无事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 被告真源公司、被告青岛瀛海国际贸易有限公司、被告迟耀辉、被告赵兵、被告董正城、被告宋永雪、被告宗海光、被告曹静均未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 建行四方支行诉真源公司、瀛海公司、宗海光、曹静、迟耀辉、赵兵、董正城、宋永雪金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月23日作出（2015）青民四商初字第51号民事判决书，判决：一、真源公司于判决生效之日起十日内偿还建行四方支行本金8700万元及利息；二、就上述第一项确定的债权，建行四方支行有权对城阳区后桃林社区的国有建设用地使用权折价或拍卖、变卖所得价款在最高额2亿元范围内享有优先受偿权；对设定抵押的84套房产折价或拍卖、变卖所得价款在最高额5000万元范围内享有优先受偿权；三、瀛海公司、宗海光、曹静、迟耀辉、赵兵、董正城、宋永雪对真源公司的上述第一项债务在最高额3亿元范围内承担连带清偿责任。保证人履行保证责任后，有权向真源公司追偿。该判决发生效力后，因被执行人未在判决确定的期限内自觉履行还款义务，依照建行四方支行的申请，本院依立案执行，执行案号为（2017）鲁02执509号。2018年3月22日，本院作出（2018）鲁02执异52号执行裁定书，裁定变更紫石鼎悦为（2017）鲁02执509号案件的申请执行人。 2015年4月13日，本院作出（2015）青民四商初字第51号民事裁定书和协助执行通知书，裁定查封真源公司名下包含涉案房产在内的多套房产，并于2018年4月13日以（2017）鲁02执509号执行裁定书对申请执行人享有优先受偿权的84套房产进行续封。 在（2017）鲁02执509号案执行过程中，焦芝兰向本院执行庭提出书面异议，本院执行庭经审查认为，焦芝兰与真源公司签订青岛市商品房预售合同的时间早于本案的查封时间，且焦芝兰名下没有其他可用于居住的房屋，焦芝兰已经支付全部购房款，焦芝兰的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。本院作出（2018）鲁02执异440号执行裁定书，裁定：中止对登记在被执行人真源公司名下位于青岛市城阳区泰城路537号臻园小区1号楼4单元701户房产的执行。紫石鼎悦不服该裁定，提起申请执行人执行异议之诉，即为本案。 根据双方当事人诉辩及提交的证据，确认如下双方有争议的事实： 焦芝兰为证明其主张向法庭提交证据如下： 1、焦芝兰与真源公司签订的《青岛市商品房预售合同》一份，欲证明焦芝兰与真源公司于2012年10月23日就涉案房屋签订书面买卖合同一份，并已办理网签。 2、住宅专项维修资金专用收据一份、销售不动产统一发票一份及银行转帐记录一份，欲证明焦芝兰已经缴纳了住宅房屋维修基金，并已向真源公司支付了全部购房款。 3、业主手册一份及物业费单据两份、电费单据三份，欲证明真源公司在2014年4月份已经向焦芝兰交付了涉案房屋，焦芝兰在查封前已经实际占有使用涉案房屋。 4、青岛市城阳区不动产登记中心出具的不动产交易信息查询结果一份，欲证明涉案房屋系用于居住且焦芝兰名下无其他用于居住的房屋。 紫石鼎悦质证称：对预售合同的真实性不予认可；对统一发票的真实性无异议，但焦芝兰还应提交实际付款的转账凭证；关于不动产查询结果，无法证明焦芝兰名下无其他可居住的房屋；关于物业费收据、维修资金收据的真实性不予认可，存在伪造的高度可能性；对业主手册和住宅使用手册的真实性不予认可，日期均可手写，无法证明查封之前实际占有；对电费发票的真实性无异议；对转账记录的真实性无异议，但仅在备注标注青岛真源置业有限公司，交易相对方并非真源公司，账户也不是预售合同中指定的监管账户，且金额只有27万元。 经法庭释明，紫石鼎悦对其表示真实性不认可的证据均未申请鉴定。 经查，焦芝兰与真源公司于2012年10月23日就涉案房屋签订《青岛市商品房预售合同》并办理了网签手续。2015年6月1日，真源公司向焦芝兰开具销售不动产统一发票，显示焦芝兰已交齐涉案房屋购房款611991元。青岛市城阳区不动产登记中心出具的不动产交易信息查询结果证明显示涉案房屋系焦芝兰名下唯一住房。 上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述及提交的证据在案佐证。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，该条系对消费者物权期待权排除执行的规定。本案中，焦芝兰所提交的预售合同可以证明其与真源公司在涉案房屋查封前已签订了合法有效的书面买卖合同，销售不动产统一发票可以证明焦芝兰已支付了涉案房屋的全部价款，不动产交易信息查询结果可以证明焦芝兰名下无其他用于居住的房屋。因此，焦芝兰的情形符合上述规定。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，消费者物权期待权优于建设工程价款优先受偿权，而建设工程价款优先受偿权则优于抵押权等担保物权。因此，尽管紫石鼎悦基于抵押权而享有对涉案房屋的优先受偿权，但其权利不能对抗消费者物权期待权。换言之，焦芝兰所享有的消费者物权期待权可以排除担保物权执行申请人的强制执行。 综上所述，紫石鼎悦的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决如下： 驳回原告青岛紫石鼎悦资产管理合伙企业的诉讼请求。 案件受理费9920元，由青岛紫石鼎悦资产管理合伙企业负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长  王楷 审判员  马喆 审判员  龙骞 二〇一九年六月二十一日 法官助理 王明 书记员 庞连捷 书记员 孔怡