广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初7749号原告：佛山市南海区**乐物业管理服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区********************，统一社会信用代码914***********036X。法定代表人：谭某1。委托诉讼代理人：倪晓藤，女，1982年6月9日出生，汉族，住广东省揭阳市揭东区**************，系该公司员工。委托诉讼代理人：赵陆贵，男，1984年9月26日出生，汉族，住甘肃省泾川县*********，系该公司员工。被告：李红华，女，1964年8月4日出生，汉族，住广东省佛山市南海区******************别墅，公民身份号码420************547。被告：王若麟，男，1990年1月16日出生，汉族，住广东省佛山市南海区******************别墅，公民身份号码440************310。委托诉讼代理人：李红华，系被告王若麟的母亲。原告佛山市南海区**乐物业管理服务有限公司与被告李红华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序进行审理。在本案审理过程中，本院依法追加王若麟作为共同被告参加诉讼。本案于2019年6月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人倪晓藤、赵陆贵，被告李红华（也即被告王若麟的委托诉讼代理人）均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告按每月518.35元的标准向原告支付自2017年12月起至2019年3月的物业服务费8293.6元；2.两被告每日按欠费金额千分之一计的滞纳金，截止至2019年3月25日为1833.4元。上述第1项、第2项合计金额为10127元。3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告接受委托为花地湾雍景豪园小区提供物业管理服务，被告是该小区御景台12号别墅的业主。根据原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》第四条约定，被告应在每月10日前按房屋建筑面积计算以每月2.3元/平方米的标准向原告交纳物业服务费，逾期交纳物业服务费需按约定承担每天按欠费总额的千分之一计算违约金。房屋竣工后经测绘，建筑面积为225.37平方米。被告自2017年12月起拖欠原告物业服务费。原告分别于2018年4月5日、2018年8月11日向被告发送管理费催收函，并多次电话及上门派发催缴通知单，催告被告尽快付清房屋所欠的物业服务费。但被告未予理会，仍拖欠物业服务费及滞纳金至今。据此，两被告应向原告支付拖欠物业服务费暂计至2019年3月为8293.6元，滞纳金截至2019年3月25日为1833.4元。请法院依法支持原告的诉讼请求，维护原告及小区全体业主的合法权益。两被告辩称，两被告从收楼后开始交物业服务费一直到2017年11月止。2017年12月到2019年6月的物业服务费没有再交。因为这段时间的物业服务费应以白蚁修缮费用8438.5元抵扣，直至该费用抵扣完毕止。原告（签订抵扣协议时，物业公司的薛总，当时物业公司和房地产公司没有分家）原来是同意用该笔费用抵扣物业服务费的，后来实际并没有抵扣该笔物业服务费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。本院经审查认为，对当事人无异议的证据，本院均予以确认并在卷佐证。原告提交的2019年3月收费通知单、御景台12别墅清单、管理费催收函、协议、请示、赠送的8个月物管费核销清单等证据内容真实，与本案相关联，故本院均予以确认，并综合认定相关事实。两被告提交的2019-3-15《雅生活集团2019年03月收费通知单》、2017年9月请示、部分公摊水电费单据等证据内容真实，与本案相关联，故本院均予以确认，并综合认定相关事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2002年9月20日成立，经营范围是物业管理、房地产中介、停车服务。2005年1月22日，原告与两被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告为两被告所居住的雍景豪园御景台12号别墅提供物业管理服务，建筑面积为230.47平方米；物业服务费用按住宅建筑面积每月每平方米2.3元计算，每月10日之前交纳物业服务费；被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，原告有权要求被告从逾期之日起每天按欠费总额的千分之一缴付滞纳金等。佛山市南海区*********花地湾雍景豪园御景台12号别墅（以下简称御景台12号别墅）的权利人为被告李红华、王若麟，登记日期是2008年7月9日，使用权面积225.37平方米。自2017年12月起，两被告未向原告交纳上述别墅的物业服务费。原告曾于2018年4月5日、8月11日向被告发出管理费催收函。另查明，2008年期间的《协议》内容为：“兹有御景台12号别墅业主李红华、王若麟因室内发现白蚁造成室内的部分家私、墙体等被白蚁蛀蚀，现项目工程部、白蚁公司、物业公司与业主协商达成以下协议：1.白蚁蛀蚀造成部分家私、墙体等的损坏情况，由业主自行找施工单位进行修缮。2.修缮所产生的费用（共12055元）由业主先行支付，并且费用由业主自行承担30%（共3616.5元），剩余70%（8438.5元）的费用以物业管理费的形式抵扣给业主。3.在修缮施工前所需的装修材料由白蚁公司负责免费预防一次。4.除白蚁防治外，业主不再追究该别墅的相关责任。”该协议落款处的项目工程部、物业公司、业主均有相关人员签名。2008年11月6日，佛山市南海区**乐房地产有限公司曾就上述协议内容向公司领导请示。2017年1月9日，佛山市南海区**乐房地产有限公司作为甲方、被告李红华作为乙方签订《协议》，内容为：“甲、乙双方经友好协商，就御景台12号别墅因白蚁蛀蚀造成该单元室内装饰、装修受损事宜达成以下共识，供双方共同遵守并执行：一、甲方补偿乙方人民币捌仟肆佰叁拾捌元伍角（￥8438.5元），该款项以物业管理费形式抵扣。二、乙方不再追究甲方因白蚁蛀蚀引起的相关问题。三、本协议一式叁份，自签字（盖章）起生效。”2017年9月1日，原告就御景台12号别墅白蚁蛀蚀赔偿的事宜向公司领导请示，内容有：现业主提出费用已付同时已签协议而我司的70%费用仍未解决，如不尽快处理业主将通过法律途径维护自身权益。为维护公司品牌，避免进一步激化业主。我司建议该费用由房产公司支付，以物业管理费的形式抵扣给业主。本院认为，原告具有相应的物业服务资质，原告与两被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议合法有效，对双方具有法律约束力。物业管理服务具有公共性，为了小区整体物业设施的维护保养，维持正常的生活秩序，小区内房屋的业主应按时交纳物业服务费。两被告是御景台12号别墅的权利人，并接受了原告提供的物业管理服务，故应按照《前期物业管理服务协议》的约定向原告交纳该别墅自2017年12月起至2019年3月期间的物业服务费。关于因白蚁蛀蚀而产生的修缮费用应否抵扣物业服务费的问题。2008年期间的《协议》有项目工程部、原告以及被告李红华的签名，该协议内容真实，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故对各方有法律约束力。该协议明确约定修缮费用8438.5元以物业服务费的形式抵扣给被告，且原告就该问题也向公司领导请示过，说明原告对该费用抵扣物业服务费事宜是知悉并认可的，故两被告主张本案物业服务费应以白蚁修缮费用8438.5元抵扣，合情合理，本院予以采纳。因修缮费用8438.5元足以抵扣原告在本案中请求的物业服务费8293.6元，故原告请求两被告按每月518.35元的标准向原告支付自2017年12月起至2019年3月的物业服务费8293.6元，依据不足，本院不予支持。待费用抵扣完毕后，两被告应按照《前期物业管理服务协议》的约定向原告交纳御景台12号别墅的物业服务费。因原告与佛山市南海区**乐房地产有限公司是关联公司，故修缮费用8438.5元抵扣物业服务费的实际支付问题由该两公司自行协商解决。2008年期间的《协议》已约定了修缮费用8438.5元以物业服务费的形式抵扣给被告，但该协议的内容一直未实际履行。可见，两被告并非无故拖欠自2017年12月起至2019年3月的物业服务费，而是存在合理的理由，故原告请求两被告每日按欠费金额千分之一计的滞纳金，截止至2019年3月25日为1833.4元，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回佛山市南海区**乐物业管理服务有限公司的全部诉讼请求。本案适用简易程序中的小额诉讼程序结案，受理费减半收取26.59元（佛山市南海区**乐物业管理服务有限公司已预交），由佛山市南海区**乐物业管理服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李淑梅二〇一九年六月十九日书记员  谢永鸿