广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0102民初7168号 原告（反诉被告）：黄仁浦，男，1968年9月20日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市。 委托诉讼代理人：朱广新，广西元兴律师事务所律师。 被告（反诉原告）：罗振华，男，1974年9月2日出生，壮族，住广西宁明县。 被告（反诉原告）：陈文英，男，1957年3月20日出生，壮族，住广西宁明县。 被告：罗文飞，男，1958年2月24日出生，壮族，住广西宁明县。 被告：陈红杰，男，1974年6月6日出生，壮族，住广西宁明县。 被告：陆绍王，男，1962年12月5日出生，壮族，住广西宁明县。 被告：罗惊宇，男，1982年2月18日出生，壮族，住广西宁明县。 被告：黄权勇，男，1971年10月15日出生，壮族，住广西宁明县。 被告：黄日区，男，1972年9月18日出生，壮族，住广西宁明县。 被告：黄军区，男，1969年4月10日出生，壮族，住广西宁明县。 被告：陆雪飞，女，1983年10月3日出生，壮族，住广西宁明县。 被告：黄文宏，男，1976年4月20日出生，壮族，住广西宁明县。 共同委托代理人：唐咸燕，广西法严律师事务所律师。 原告黄仁浦与被告罗振华、陈文英、罗文飞、陈红杰、陆绍王、罗惊宇、黄权勇、黄日区、黄军区、陆雪飞、黄文宏土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，并合并审理了反诉原告罗振华、陈文英与反诉被告黄仁浦土地租赁合同纠纷一案。原告黄仁浦的委托诉讼代理人朱广新、本案11名被告的共同委托诉讼代理人唐咸燕及被告罗文飞、陈文英、陈红杰、陆绍王、罗惊宇、黄日区、黄军区、黄文宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄仁浦向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2011年12月26日至2016年1月21日的土地使用费66826.8元并支付逾期付款利息（利息计算方式，自2016年2月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算，现暂计算至2018年8月31日，目前产生的利息为7247.5元，后续利息计算至被告付清土地使用费为止），两项合计74074.3元。2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年12月26日，原告与被告罗振华、罗文飞、陈红杰、陆绍王、罗惊宇、陈文英、黄权勇、黄日区、黄军区、陆雪飞、黄文宏等人就位于南宁市兴宁区，地名为大冲山坡的土地出租给被告长期使用签订了《土地出租协议书》，双方约定：一、土地使用面积760平方米，（长39米，宽19.5米），租金由被告一次性支付给原告；组织征收或开发该地上新旧建（构）筑物所得赔偿全部归被告所有，原告协助被告向政府有关部门或开发商拆迁办公室申请拆迁补偿。签订合同当天，原告将土地交付给被告使用，各被告（除陆雪飞、黄文宏2人外）分别向原告支付了72800元，原告向已付款的被告出具了收款收据。2015年8月7日，南宁市国土资源局发布《关于南宁市轨道交通3号线（科园大道—平乐大道）工程沙江路站项目征收土地预公告》载明，南宁市国土资源局行政主管部门将对位于金桥大道与沙江路交叉路口，规划联系范围内的2.6236公顷土地实施征地拆迁工作。2016年1月21日，南宁市轨道交通集团有限责任公司（甲方、拆迁人）与罗振华（乙方、被拆迁人）签订《关于南宁市轨道交通3号线沙江路站项目集体土地上房屋即建（构）筑物拆迁补偿协议书》，后涉案土地上建设房屋及构筑物被拆迁，土地被依法征收。2016年8月18日，被告（除陆雪飞外）就与原告的土地租赁合同纠纷起诉至南宁市兴宁区人民法院，提出诉讼请求：一、确认黄仁浦与被告签订的《土地租赁协议》无效，并判令黄仁浦退还被告租金800800元；二、本案诉讼费用由黄仁浦承担。法院受理该案，案号：（2016)桂0102民初3244号。诉讼过程中，罗振华撤销在该案中主张返还的其中一笔72800元租金，黄文宏放弃主张返还72800元租金。一审法院判决：一、双方签订的《土地租赁协议》无效；二、黄仁浦向罗振华、罗文飞、陈红杰、陆绍王、罗惊宇、陈文英、黄权勇、黄日区、黄军区每人返还租金72800元，共计655200元。之后，原告上诉至南宁市中级人民法院，案号：（2017)桂01民终7682号。二审法院经审理后判决驳回上诉，维持原判。原告认为，虽然法院认定原告与被告签订的《土地出租协议书》无效，但被告在与原告签约后便开始实际使用该土地，在土地上进行经营活动并获利颇丰，直至该块土地因修建城市轨道交通需要被政府依法征收，其使用该土地的期间为2011年12月26日至2016年1月21日，共计4年2个月。根据权利义务相一致原则，被告应向原告支付使用该出租土地期间的土地使用费。另原告在与卢振成（本案涉案土地的原权利人）关于农村土地承包合同纠纷一案中（案号：2017桂0102民初4654号），双方在法院组织下共同选定评估机构对包括本案涉案土地在内的地块进行了土地租金评估，具体评估意见详见“国正价桂估字[2018]293-39号《土地租金价格评估意见书》”。原告现根据该份评估意见书的评估向被告主张土地使用费，计算方式如下：2012年，按每平方米1.54元/月计算，面积760平方米，使用费14044.8元;2013年，按每平方米1.69元/月计算，使用费15412.8；2014年，按每平方米1.86元/月计算，使用费16963.2元；2015年，按每平方米2.05元/月计算，使用费18696元；2016年，按每平方米2.25元/月计算，1个月使用费1710元，以上土地使用费合计66826.8元。且被告应支付逾期付款利息，利息计算方式：自2016年2月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算，计算至被告清偿债务之日止。原告曾多次向被告主张上述权益，但被告均拒绝协商，为维护原告合法权益，特此提起诉讼，诉请如前。 被告罗振华等11人辩称：其中11个被告中建房的有罗振华、罗文飞、陆绍王、黄文宏、陈文英、黄权勇，其他的被告没有在涉案土地上建有房屋。双方签订协议目的是建房，但是被告交付7万多之后因没有建房资金，所以没有建房的5个被告没有实际使用土地没有必要补交租金。对于在涉案土地上已建有房的6个被告，当时签订合同时原告没有告知被告该土地的性质，原告跟被告承诺该土地是可以用作建房使用，签订合同的同时原告存在过错，产生土地使用费应该由原告自行承担。对于利息，因为原被告之间的合同从前述案件起诉到2018年7月判决才生效，原告都没有主张，原告现在要求主张利息没有事实和法律依据。本案的诉讼费也由原告自行承担。 被告罗振华、陈文英向本院提出反诉诉讼请求：1.原告黄仁浦赔偿被告罗振华、陈文英经济损失共计530189.16元；2.本案本诉及反诉的诉讼费由原告承担。事实和理由：被告与原告于2011年12月26日共同签订了一份《土地出租协议》，该土地出租协议已被法院确认无效。协议约定：原告将位于南宁市兴宁区，地名大冲山坡空地租给被告长期使用；出租土地面积为760平米，租金一次性支付完给原告；原、被告签订合同即日起该土地归被告所有，即拥有房屋、土地的永久性自主使用和管理权等。其实原告的正式目的是将该土地转让或出卖给被告建房居住使用的，原告并口头承诺建房审批手续由原告跟村委及有关部门协调办理。双方签订协议后，原告就将水电拉好到位，但费用都是被告承担的，2012年初开始，罗振华、陈文英开始在协议约定的土地建设房屋并居住使用直至被拆除止。根据建筑物拆迁补偿协议书测量显示，以陈文英为乙方的房屋总面积为404.14㎡，罗振华为乙方的房屋总面积为220.9㎡，而政府将被告的房屋按照农配房的价格补偿给被告，陈文英补偿了144423.64元，罗振华补偿了75435.92元，是远远无法弥补自建房所支出的费用。参照2012年市场建房的价格及土方承建价格大概在1200元至1500元/㎡，被告按照1200元㎡计算，陈文英的实际损失为：404.14㎡x1200元㎡-144423.64元=340544.36元；罗振华的实际损失为：220.90㎡x1200元㎡-75435.92=189644.08元，两人的损失共计人民币530189.16元。致使被告投资建房被当做农配房被拆除，造成的实际经济损失，是因原告故意隐瞒本案的土地性质，也未取得土地所有权人的同意，采用欺骗的方式，将土地变相出售给被告用于建房使用过错行为，导致了被告的重大经济损失。在协议确认无效后，应当由有过错的原告对被告造成的经济损失承担赔偿责任。本案因原告故意隐瞒土地性质，私自将土地变相出售给被告，原告存在过错导致被告投资建造的房屋被当做农配房拆除，造成了严重的经济损失，应由原告承担赔偿责任，特提起反诉。 原告黄仁浦辩称被告提出的反诉请求没有事实和法律依据应当予以驳回。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 2011年12月26日，原告黄仁浦（甲方）与被告罗振华、罗文飞、陈红杰、陆绍王、黄文宏、罗惊宇、陈文英、黄权勇、黄日区、黄军区、陆雪飞（乙方）签订《土地出租协议》，约定：一、出租土地面积760平方米（即长39米，宽19.5米）。二、甲、乙双方签订合同即日起该地块归乙方所有，即拥有房屋、土地的永久自主使用权和管理权。三、甲方须保证乙方在租用地使用期间无土地争议纠纷，须保证该地的可权属问题，如乙方在该地的使用途中，因土地权属纠纷所造成的乙方经济投资损失一切由甲方负责，并按乙方投资资金和租金的五倍赔偿给乙方。五、协议生效后，甲方不得再加收任何费用；甲方及甲方子女也不能以任何理由损坏或阻挠乙方的房屋、土地使用权；甲方保证其签字已代表该地块的全体共有权人。六、遇到政府或有关组织征收或开发该地上新旧建筑物所得赔偿全部归乙方所有，甲方不得以任何借口扣留乙方所得的赔偿款，甲方必须协助乙方做好向政府有关部门或开发商拆迁办公室申请拆迁补偿。七、乙方在租用期间，由于各种原因生产队收回租用地，使乙方不能租用，甲方要负责赔偿乙方一切损失。黄仁浦在“甲方代表”处签字捺印；11名被告在“乙方代表”处签字捺印。 2016年8月18日，被告罗振华、罗文飞、陈红杰、陆绍王、黄文宏、罗惊宇、陈文英、黄权勇、黄日区、黄军区曾就与黄仁浦签订的《土地租赁协议》起诉至本院，并提出诉讼请求：“一、确认黄仁浦与罗振华、罗文飞、陈红杰、陆绍王、黄文宏、罗惊宇、陈文英、黄权勇、黄日区、黄军区、陆雪飞签订的《土地出租协议》无效，并判令黄仁浦退还被告租金800800元；二、本案诉讼费用由黄仁浦承担。本院于2017年6月16日作出（2016)桂0102民初3244号民事判决书，判决：“一、双方于2011年12月26日签订的《土地出租协议》无效；二、黄仁浦向罗振华、罗文飞、陈红杰、陆绍王、罗惊宇、陈文英、黄权勇、黄日区、黄军区每人返还租金72800元，共计655200元。”黄仁浦不服该判决，提起上诉。南宁市中级人民法院于2018年2月28日作出（2017）桂01民终7682号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 另查明，2010年10月1日，黄仁浦（乙方）与卢振成（甲方）签订《承包土地协议书》载明，甲方愿意把自家位于南宁市兴宁区，地名大冲山坡空地承包给乙方长期使用；承包期限从甲、乙双方签订合同起至国家征用为止；如国家征用到该土地，土地的土补偿及该土地上的建筑物补偿费归乙方所得。并于2010年10月1日当日，卢振成（甲方）与被告黄仁浦（乙方）签订《付款协议》载明，土地承包总金额450000元。 2017年8月2日，黄仁浦曾就其与卢振成的案涉土地纠纷起诉至本院[案号：2017桂0102民初4654号]。双方在本院组织下共同选定评估中介机构对包括本案涉案土地在内的地块进行了土地租金评估。2018年5月4日正意价格评估集团有限公司出具国正价桂估字【2018】293-39号《土地租金价格评估意见书》，对于涉案土地从2010年10月1日至2016年1月21日期间共5年4个月的租金进行了评估，该公司采用市场法对价格进行评估，通过现场勘查、市场调查收集资料，其中在“标的概况”称：“标的物位于南宁市兴宁区地名：大冲山坡，现为南宁地铁三号线施工现场，现场勘查可以看见标的处于小斜坡，目前地铁施工已挖土降坡约4-5m。标的位于南宁澳华花园小区后部，距离快环秀厢大道约1.3km;距村道水泥路约300m，该路段为泥土路，路面弯曲，凹凸不平，仅能勉强通行小型车辆，考虑标的可及度较难、对外交通通行性差的情况下经营难度增加，故需对标的价格进行系数调整。经参照勘查时市场上相同相近似条件的土地租金，根据标的实际情况修正，得出2016年该标的土地租金为2.25元/平方米/月，按照每年递增5%进行倒算。”经过评估，该公司于2018年5月4日作出国正价桂估字［2018］293-39号土地租金价格评估意见书，评估价格为124673元。本案原、被告对鉴定结果无异议。 黄仁浦将涉案土地交付给陈文英后，陈文英在案涉土地上建造了房屋。2016年1月15日，陈文英（乙方、被拆迁人）与南宁轨道交通集团有限责任公司（甲方、拆迁人）签订了《南宁市轨道交通3号线工程沙江路站项目集体土地上房屋及建（构）筑物拆迁补偿协议书》，主要约定陈文英被拆迁的房屋坐落于兴宁区。房屋总建筑面积404.14㎡，其中砖混结构328.28㎡，砖木结构75.86㎡，拆迁应补偿的金额共计144423.64元。 黄仁浦将涉案土地交付给罗振华后，罗振华在案涉土地上建造了房屋。2016年1月21日，罗振华（乙方、被拆迁人）与南宁轨道交通集团有限责任公司（甲方、拆迁人）签订了《南宁市轨道交通3号线工程沙江路站项目集体土地上房屋及建（构）筑物拆迁补偿协议书》，主要约定罗振华被拆迁的房屋坐落于兴宁区。房屋总建筑面积220.9㎡，其中砖混结构119.38㎡，砖木结构101.52㎡，拆迁应补偿的金额共计75435.92元。 以上事实，有《土地出租协议》、《拆迁补偿协议书》、国正价桂估字［2018］293-39号《土地租金价格评估意见书》、《民事判决书》以及当事人陈述等予以证实。 本院认为，关于原告主张的土地占用费的问题。原、被告于2011年12月26日签订的《土地出租协议》，已被南宁市中级人民法院（2017)桂01民终7682号生效民事判决书确定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，本院于2017年6月16日作出了（2016）桂0102民初3244号民事判决，判决黄仁浦向罗振华、罗文飞、陈红杰、陆绍王、黄文宏、罗惊宇、陈文英、黄权勇、黄日区、黄军区每人返还租金72800元，合计655200元。各被告自2011年12月26日至2016年1月21日期间确实占有使用案涉土地，被告应折价补偿原告该期间费用。国正价桂估字【2018】293-39号《土地租金价格评估意见书》经过现场勘查，参照了勘查时市场上相同相近似条件的土地租金，根据标的实际情况修正，得出2016年该标的土地租金为2.25元/平方米/月，按照每年递增5%进行倒算，该评估意见较为客观，符合实际，双方对该评估结论予以认可，本院予以采信。被告对原告主张从签订租赁协议即2011年12月26日至被告罗振华签订拆迁补偿协议时2016年1月21日止支付占有使用费有异议，但被告没有提出证据证明其实际占用土地时间，本院对其抗辩不予采纳。按照评估报告的年租金的结论，2011年12月26日至2016年1月21日，面积760平方米的土地占有使用费计算方式为：2011年12月的5天，按每平方米1.4元/月计算，177元；2012年，按每平方米1.54元/月计算，使用费14044.8元;2013年，按每平方米1.69元/月计算，使用费15412.8；2014年，按每平方米1.86元/月计算，使用费16963.2元；2015年，按每平方米2.05元/月计算，使用费18696元；2016年，按每平方米2.25元/月计算，21天的使用费1197元，以上土地使用费合计66490.8元，原告主张超出部分，本院不予以支持。 关于逾期支付土地占用费的利息。前述已论，原、被告签订的《土地出租协议》无效，原、被告双方在缔约时均存在过错，且过错程度相当，现被告应向原告支付土地占有使用费而未支付，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告可以主张利息损失，但该利息损失应由双方各负担一半，故被告应向原告支付的利息损失计算为：以66490.8元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的50%分段计付，自2016年2月1日起至实际清偿之日止。 关于被告罗振华、陈文英主张的经济损失问题。被告罗振华、陈文英主张其建造的房屋是居民住宅性质，但却被当作农配房进行拆迁，拆迁补偿款项和实际建房差价造成的经济损失530189.16元应该由原告赔偿。本院认为，罗振华、陈文英所建房屋因修建地铁被征收后，相关部门已经就拆迁补偿款等事项与被告达成一致意见并签署了拆迁补偿协议，各方已经按照拆迁协议履行各自的义务，被告罗振华、陈文英的房屋拆迁损失已经得到补偿。被告罗振华、陈文英再要求原告对其承担经济损失的责任于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）罗振华、被告（反诉原告）陈文英、被告罗文飞、被告陈红杰、被告陆绍王、被告罗惊宇、被告黄权勇、被告黄日区、被告黄军区、被告陆雪飞、被告黄文宏向原告（反诉被告）黄仁浦支付土地占有使用费66490.8元； 二、被告（反诉原告）罗振华、被告（反诉原告）陈文英、被告罗文飞、被告陈红杰、被告陆绍王、被告罗惊宇、被告黄权勇、被告黄日区、被告黄军区、被告陆雪飞、被告黄文宏向原告（反诉被告）黄仁浦支付利息（计算方式：以66490.8元元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的50%分段计付，自2016年2月1日起至实际清偿之日止）； 三、驳回原告（反诉被告）黄仁浦的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）罗振华、陈文英的反诉请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1652元，由原告（反诉被告）黄仁浦负担81元，由被告（反诉原告）罗振华、被告（反诉原告）陈文英、被告罗文飞、被告陈红杰、被告陆绍王、被告罗惊宇、被告黄权勇、被告黄日区、被告黄军区、被告陆雪飞、被告黄文宏卢负担1571元。反诉受理费4551元，由被告（反诉原告）罗振华、陈文英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  周云珍 人民陪审员  聂广文 人民陪审员  黄 娟 二〇一九年六月三日 法官 助理  曹 畅 书 记 员  杨二凤 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。