辽宁省沈阳市和平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0102民初4996号 原告：沈阳市和平区南京街第三小学，住所地沈阳市和平区同泽南街116号，统一社会信用代码:12210102410627041L。 法定代表人：蔡世伟，该校校长。 委托诉讼代理人：贺传盛，辽宁申扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋春光，辽宁申扬律师事务所律师。 被告：沈阳市和平区育婴童幼儿园，住所地沈阳市和平区天津南街121号，统一社会信用代码:52210102788741532P。 法定代表人：于健，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘新，辽宁腾坤律师事务所律师。 原告沈阳市和平区南京街第三小学(以下简称南京三校)诉被告沈阳市和平区育婴童幼儿园（以下简称育婴童幼儿园）物权保护纠纷一案，本院于2019年2月20日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月26日公开开庭进行了审理。原告南京三校法定代表人蔡世伟及委托诉讼代理人宋春光、被告育婴童幼儿园委托诉讼代理人刘新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南京三校向本院提出诉讼请求：1.判令被告将位于沈阳市和平区天津南街121号经营占用的房屋全部腾空并完好交付于原告，同时结清全部水费、电费、采暖费；2.判令被告按同地段的租金标准支付从2018年5月1日至实际腾退房屋之日的占用使用费，暂计算至起诉之日为60900元；3.判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告撤回被告结清全部水费、电费、采暖费的请求。事实与理由：涉案房屋位于沈阳市和平区天津南街121号，使用面积800平方米的房屋，属于和平区教育局交由原告管理使用。原、被告曾经于2012年签订《合作办学协议》，该协议约定原、被告联系经营办学。原告提供位于沈阳市和平区天津南街121号（原南京三小幼儿园）作为经营场所，被告出经营执照许可证和师资人员，合作期限自2012年5月1日起至2017年4月31日止，被告每年支付原告经营管理费、房屋维护费、教育经费等费用合计壹拾叁万元，每半年付六万五千元。2012年的协议到期前，和平区教育局决定让原告收回涉案房屋作为教学辅助用房。当时涉及被告教师、学生较多，为了平稳过渡，考虑到以上因素，和平区领导决定给被告一年的选址搬迁期限，故2017年又续签涉案协议书。合作期限自2017年5月1日至2018年4月31日止。但该协议到期后，原告虽多次催促，被告仍以未找到合适园址为由至今未搬离。被告拒不腾退房屋的行为，已严重损害了原告的合法权益，故原告起诉至人民法院。 被告育婴童幼儿园辩称，被告得知原告不与其继续合作办学后，被告一直在积极寻找新园址，并无故意拖延不搬迁。但一系列客观条件致使被告搬迁实为一个困难问题。首先，被告自2006年就开始与原告合作办学，被告成立至今已长达10余年之久，被告从最初的响应国家政策，为开办一个入园门槛低、教学质量优的幼儿园做出了不懈努力，如今，被告的幼儿园在原告周边已是大家认可的优秀幼儿园，园内的学生未出现过社会上某些不良风气带来的影响，由于被告幼儿园口碑好，众多家长愿意将自己孩子送至被告处上学。当各位家长得知被告将要搬迁后，也纷纷要求被告继续在原址办学，因被告的搬迁，将导致众多学生重新选定新的学校，重新接触新的老师，重新接触新的环境，如果遇到教育素质差的幼儿园，无疑会给正在成长的幼儿心灵深处造成重大的伤害。其次，被告一直在寻找合适的新园址，但并非一朝一夕能够快速选定，选一处与现园址环境相当的实属不易，选址后还涉及到装饰装修、释放甲醛等都需要很长时间，被告已在现园址投入了大量的资金进行装潢、购置了高端的教学设备，现在搬迁，将给被告在资金上造成重创，很有可能导致被告无法再建现规模的幼儿园，园区的缩小，孩子学习环境的改变，也会给孩子带来不利影响。最后，被告的老师人数多，如被告搬迁，定会产生很多老师面对失业状况，面对现在沈阳就业前景不景气，老师的失业也会给社会带来压力。鉴于以上客观原因，被告希望原告再给予一段时日，待被告找到新园址安置好后，一定尽快搬迁，在此期间产生的占用费被告将按原协议进行支付。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2012年4月30日，原告南京三校（甲方）与被告育婴童幼儿园（乙方）签订《协议书》一份，约定：“为了深入研究幼儿教育及幼小的衔接，打造优质教育，运用多元智能理论，最大化地开发儿童的智力。根据省市教委提倡、鼓励联合办园的精神，和平区南京三校、育婴童幼儿园联合开办一所幼儿教育实验基地，双方签订本协议具体条款如下:第一条组织形式，经营场所，合作期，经营范围：1.组织形式：甲、乙双方联合经营。甲方出场地，乙方出经营执照许可证和师资人员。共同研制教学方案及各项管理制度。2.经营场所甲方提供场所：沈阳市和平区天津南街121号(原南京三校幼儿园)。3.合作期限：合作期限为伍年，自2012年5月1日-2017年4月31日止。4.经营范围：由甲乙双方从事育婴童幼儿园经营活动，经营范围以有关部门核准同意，并由办园许可等执照所载明的内容为准。为打造优质学前教育品牌，教师需要培训后上岗。幼儿园要与教师签订责任状，确保幼儿在园的安全；第二条出资方式：甲乙双方出资内容：甲方：南京三校出园址。乙方：装修幼儿园的费用，教育教学所需的玩教具；第三条资金分配：乙方每年支付甲方经营管理、房屋维护、教育经费等费用合计：十三万元，每半年六万五千元；第四条合作事物管理1.甲方有权对幼儿园的工作进行监督指导和管理，为办好幼儿园做出不懈的努力。2.乙方负责幼儿安全保卫工作，承担安全事故的全部责任；第五条违约责任：1.如甲方违约，自终止之日起，要给乙方六个月的时间，并不收任何费。2.如乙方违约，陪付甲方二万元；第六条其他：如遇自然灾害等不可抗拒的情况(如地震、洪水等)合作终止，双方均不承担责任……”。 2.2017年4月13日，双方又签订《协议书》，将合作期限延长至2017年5月1日至2018年4月31日止，其他内容同原《协议书》。 3.2018年8月16日，原告向被告作出《告知书》，载明：“为了加强治理中小学校园周边教学环境和安全环境，解决教辅用房不足，经和平区教育局研究决定：育婴童幼儿园与南京三校合作办园合同到期,不在（再）续约。育婴童幼儿园占用的位于沈阳市和平区天津南街121号的800余平方米房屋,由我校收回。望育婴童幼儿园依法履行协议约定，自觉腾退占用房屋。特此告知”。 4.2018年9月13日，原告又发出《告知书》，载明：“育婴童幼儿园占用的位于沈阳市和平区天津南街121号的800余平方米房屋，系我局同意由沈阳市和平区南京街第三小学管理使用。目前由于二胎政策，新生入学人数剧增，学校教室短缺，明年如果按今年新生入学预测，学校现有教室将无法安排学区内新生入学，会造成不稳定因素发生。目前学校与育婴童幼儿园合作协议到期，为解决教学用房不足，经和平区教育局研究决定：育婴童幼儿园与南京三校合作办园合同到期，不再续约。限幼儿园在一周内尽快上交搬迁时间表，逾期教育局决定将责成学校走法律程序解决。育婴童幼儿园占用的位于沈阳市和平区天津南街121号的800余平方米房屋,由我校收回。沈阳市和平区南京街第三小学仅能将该房作为学校教学用房自用，不得将该房屋对外出租收益”。 5.2018年9月20日，和平区教育局作出《情况说明》，载明：“育婴童幼儿园占用的位于沈阳市和平区天津南街121号的800余平方米房屋，系我局同意由沈阳市和平区南京街第三小学管理使用。原合作办学协议到2017年4月30日到期，教育局研究决定收回用于教学用房。由于幼儿园涉及教师、学生较多，为平稳过度，妥善安排，局领导研究决定让育婴童幼儿园在一年内选址搬迁，原合同不变。一年延续期已过，对方以未找到合适园址为理由至今还没搬离。目前由于实行二胎政策，新生入学人数剧增,并将逐年增加，学校教室短缺。2018年4月30日学校与育婴童幼儿园合作协议到期，为解决教学用房不足，经和平区教育局研究决定：育婴童幼儿园与南京三校合作办园合同到期，不再续约。限幼儿园在9月13日起一周内尽快上交搬迁时间表，逾期教育局决定将责成学校走法律程序解决。学校先后向幼儿园下发告知书，至今还没有明确的搬迁计划。育婴童幼儿园占用的位于沈阳市和平区天津南街121号的800余平方米房屋，经教育局研究决定，走法律程序由南京三校收。沈阳市和平区南京街第三小学仅能将该房屋作为学校教学用房自用，不得将该房屋对外出租收益”。 6.原告向被告主张给付房屋占用费，明确该费用依照沈阳市物价局与沈阳市房产局于2011年12月14日联合下发的“沈价发[2011]68号”《关于进一步规范住房交易手续费有关问题的通知》，按该附表一记载的沈阳市城区非居住房屋租赁市场指导租金标准，主张诉争房屋系三级马路、商业用房，故参照租金标准50元/平方米/月。原、被告一致确认诉争房屋具体面积为807.85平方米。 7.2019年6月12日，被告向本院提出反诉请求。 本院认为：原、被告签订的两份《协议书》均系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。现《协议书》约定的合作期限已届满，原告多次通过《告知书》方式通知被告腾退诉争房屋，且和平区教育局对腾房一事予以确认，故被告占有、使用诉争房屋已无法律依据，鉴于被告对原告腾房的主张并无异议，但抗辩需要时间寻找新园区，故本院对原告的该项请求予以支持。 关于原告提出的被告给付房屋占用费的主张。第一，关于房屋占用费的占用期间，原告主张自2018年5月1日起计算至被告实际腾空之日止，因双方约定房屋使用期限截至2018年4月31日，故2018年5月1日后，原告就诉争房屋的占有、使用无法律依据，因此对原告主张的上述期间，本院予以支持；第二，关于房屋占用费的计算标准，原告主张按沈价发[2011]68号文件计算[即年租金为484710元（50元/平方米/月×807.85平方米×12个月）]，被告抗辩按双方《协议书》约定的标准（即年租金为13万元）计算。本案中，原、被告约定的诉争房屋使用性质系教育用途，属公益性质，故有别于一般的商业性质，如按原告主张的依照同地段商用房屋租赁标准计算占用费，差距甚大，显属过高，亦不符合双方合作目的，而原、被告对于诉争房屋的合作使用期间自2012年4月30日起至2018年4月31日止，该期间内均按《协议书》约定的13万元/年标准执行，原告起诉被告至本院主张支付占用费的时间与该截止日期相近，故本院采纳被告的抗辩意见，参照《协议书》约定的13万元/年标准计算房屋占用费，对原告的主张标准不予支持。 关于被告提出的反诉请求。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”的规定，被告提起的反诉请求已超过法定期间，故本院不予受理，被告可另案诉讼。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条规定，判决如下： 一、被告沈阳市和平区育婴童幼儿园于本判决生效之日起三十日内腾空占有的位于沈阳市和平区天津南街121号房屋（面积为807.85平方米）并完好交付原告沈阳市和平区南京街第三小学； 二、被告沈阳市和平区育婴童幼儿园于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳市和平区南京街第三小学上述房屋占用费，期间自2018年5月1日起计算至被告沈阳市和平区育婴童幼儿园实际腾退之日止，按13万元/年标准执行； 三、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3357元（已减半收取），由被告负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提出副本,交纳上诉案件受理费,上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审判员  宋亮 二〇一九年六月二十七日 法官助理霍骏升 书记员费杨 本判决所依据的相关法律规定 《中华人民共和国物权法》第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。 《中华人民共和国物权法》第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。