广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初6224号原告广州农药厂，地址广州市海珠区工业大道南821号。法定代表人陈孟红，董事长。委托代理人李嘉亮、江晓璐，均是广东广信君达律师事务所律师。被告广州市海珠区富德汽车服务经营部，地址广州市海珠区工业大道南821号自编一号。投资人杨雄伟。原告广州农药厂诉被告广州市海珠区富德汽车服务经营部租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李嘉亮，被告的投资人杨雄伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年3月8日，其与被告签署《委托管理协议》，约定其将广州市工业大道南679-821号原自编50、70、74号建筑物委托给被告管理，被告可将上述物业作为球馆、办公等临时场所使用；管理期限从2017年4月1日至2020年2月29日；被告每月10日前向其支付管理费每月60472元，管理满两年后每年递增5%。协议还约定，管理期间若原、被告任何一方需在管理期限内提前终止本合同，需提前三个月书面通知对方，办理终止管理手续，双方无需向对方作任何赔偿。2018年3月15日，其与被告经沟通协商达成一致，由被告向其承租广州市工业大道南821号内原自编51号250平方米建筑物（月租金6000元）、原自编53号270平方米建筑物（月租金6480元）以及场地7350平方米（月租金82520元），租赁期限暂定为2018年4月1日至2021年3月31日，自2018年4月1日起，每月10日前按上述95000元/月缴交租金，租期每满一年，租金调升3%。双方还约定，租赁期内，双方均可提前两月通知对方终止租赁约定，无需相对方作任何赔偿。现其因管理需要需收回上述物业及场地，其已于2018年4月24日向被告发出《终止协议通知书》及《场地清退通知》，要求被告腾空并办理物业及场地交还手续，但被告予以拒绝，仍继续占用物业及场地。被告拖欠管理费、租金、拒绝腾空并交还物业及场地的行已构成违约，损害了其合法权益，故起诉要求：1、确认原、被告之间于2017年3月8日签订的《委托管理协议》于2018年7月24日终止；2、确认原、被告之间因被告承租原告名下位于广州市工业大道南821号内原自编51号建筑物、原自编53号建筑物以及场地形成的租赁关系于2018年6月24日终止；3、被告于2018年6月24日前腾空并向原告移交广州市工业大道南821号内原自编51号建筑物、原自编53号建筑物以及场地及于2018年7月24日前腾空并向原告移交广州市工业大道南679-821号原自编50、70、74号建筑物；4、被告支付广州市工业大道南821号内原自编51号建筑物、原自编53号建筑物及场地2018年5月至2018年6月的租金合计190000元；5、被告支付广州市工业大道南679-821号原自编50、70、74号建筑物2018年5月至2018年6月管理费合计120944元；6、被告立即向原告支付广州市工业大道南821号内原自编51号建筑物、原自编53号建筑物以及场地的占用费，自2018年7月起计至被告实际交还上述房屋及场地之日止,按95000元/月计算；7、被告立即向原告支付广州市工业大道南679-821号原自编50、70、74号建筑物的占用费，自2018年7月起计至被告实际交还上述房屋及场地之日止，按60472元/月计算；8、被告承担本案的案件受理费等费用。被告辩称，原告单方面提前终止双方签订的《委托管理协议》违反协议相关条款，应依法对原告主张予以驳回。其与原告签订的两份《委托管理协议》有效期均至2020年2月29日。根据协议第九条约定：在管理期间，如物业被政府规划为储备、征用、动迁范围，或遇企业转制、产权转让，致使本协议不能继续履行的，双方各自承担己方的一切损失，甲方对乙方不作任何赔偿并收回场地；甲方应在相关信息明确后一周内通知乙方。该约定是原告可以单方面提前终止协议并无偿收回场地的前提条件，属于原告与其签订协议时的真实意思表示，但原告在起诉状中却提出“现原告因管理需要，需收回上述物业及场地”的理由，显然违反了双方签订的协议约定，其行为已构成了严重违约。原告无视其接手物业后的巨大投入和付出，在其正式经营运作不到一年的时间就单方面提出终止协议，该行为无疑将给其造成不可挽回的损失，原告的做法实在过分。其自2017年3月底接手管理原告物业后，花了2个月时间、投入了100多万元进行场地维修改造。同时，其按照《委托管理协议》的规定，负起场地的日常管理责任，承担了原告物业所有的维修保养费用。至今年4月24日收到原告的《终止协议通知》止，前后还不到1年时间，在此期间其经营收入远不能弥补以上资金投入，由此将造成其经济上的巨大损失。由于原告违约在先单方面提前终止协议，应依法对原告增加的诉讼请求予以驳回。原告单方面提前终止协议，属于违约行为，原告不仅不向其作出任何的补偿，而且还向其追缴自2018年5月起至今的所谓物业场地占用费的做法于理不合，于法无据，应属无效诉求，不应予以支持。如果原告收回提前终止协议的诉讼主张，继续执行双方签订的《委托管理协议》，其愿意按《委托管理协议》的约定补缴自2018年5月起至今的管理费。经审理查明，2017年3月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《委托管理协议》，约定：甲方将位于广州市工业大道南821号内物业委托给乙方管理；甲方同意乙方可将上述物业作为球馆、办公等临时场所使用；甲方委托乙方全面负责上述物业的管理，包括消防、安全、公共卫生、环境绿化、值班、保卫等职责；即在委托管理期间，乙方对物业的消防、安全、公共卫生、环境绿化、值班保卫等工作负责；管理期限从2017年4月1日至2020年2月29日，管理期间，若甲、乙任何一方需在管期限内提前终止本合同，需提前三个月书面通知对方，办理终止管理手续，双方无需向对方作任何赔偿；期限届满，如需续约，双方需提前三个月办理续约手续；乙方应在签订本协议后五日内向甲方交付121000元作为管理保证金；乙方保证按时向甲方支付管理费每月60472元作为甲方留守人员费用以及缴纳房产税费等，管理费满两年后每年递增5%，乙方应在每月10号前以现金、支票或银行转账的方式向甲方支付当月管理费；若乙方在管理期限内无发生违约行为，甲方应在本协议期满且乙方按规定交还场地后的二十日内将保证金无息退还给乙方；签订本协议后五日内，甲方将物业交付给乙方；物业期满必须在二十日内办理交还手续，交还时需清理场地（甲方同意留下的物品除外），否则在乙方保证金中抵扣清理场地费用；协议期满或解除、终止时，乙方不得损坏该物业的装修和相关设施，应按该物业的正常使用状态完好并无偿地移交给甲方；（九、其他约定）在管理期间，如物业被政府规划为储备、征用、动迁范围，或遇企业转制、产权转让，致使本协议不能继续履行的，双方各自承担己方的一切损失，甲方对乙方不作任何赔偿并收回场地；甲方应在相关信息明确后一周内通知乙方；乙方必须依照上述约定的期限向甲方支付管理费、保证金、水电费等与管理物业相关的一切费用，如逾期支付（包括全部和部分逾期），每逾期一天按应交未交费用总额的1%的标准向甲方支付违约金；若乙方逾期超过60天仍未支付上述费用及违约金的，甲方有权解除本协议，并收回物业，乙方所交款项（包括但不限于保证金）不予退还，乙方还应赔偿因其违约行为给甲方造成的一切经济损失；甲方同时有权根据法律规定和本协议约定追究乙方应负的其他违约责任和赔偿责任；乙方应在管理期满或提前终止之日起二十日内将物业交还给甲方；乙方未按照约定交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成甲方的损失由乙方承担；本协议除因不可抗力，双方协商一致或第九条约定外，任何一方必须提前三个月书面通知对方才能解除协议；本协议未尽事宜，双方可协商解决，并另行签订补充协议；补充协议与本协议具有同等法律效力；等。原、被告均确认该合同约定的标的物为广州市海珠区工业大道南路679-821号自编50号、70号、74号建筑物。2017年3月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《委托管理协议》，约定：甲方将位于广州市工业大道南821号内自编53号及空地物业委托给乙方管理，该房产建筑而积270平方米，空地而积7300平方米；甲方同意乙方可将上述物业作为球馆、运动场所、停车场、办公、厨房等临时场所使用；甲方委托乙方全面负责上述物业的管理，包括消防、安全、公共卫生、环境绿化、值班、保卫等职责；即在委托管理期间，乙方对物业的消防、安全、公共卫生、环境绿化、值班保卫等工作负责；管理期限从2017年4月1日至2020年2月29日，管理期间，若甲、乙任何一方需在管期限内提前终止本合同，需提前三个月书面通知对方，办理终止管理手续，双方无需向对方作任何赔偿；期限届满，如需续约，双方需提前三个月办理续约手续；乙方应在签订本协议后五日内向甲方交付2个月118056元作为管理保证金；乙方保证按时向甲方支付管理费每月59028元作为甲方留守人员费用以及缴纳房产税费等，管理费满两年后每年递增5%，乙方应在每月10号前以现金、支票或银行转账的方式向甲方支付当月管理费；若乙方在管理期限内无发生违约行为，甲方应在本协议期满且乙方按规定交还场地后的二十日内将保证金无息退还给乙方；签订本协议后五日内，甲方将物业交付给乙方；物业期满必须在二十日内办理交还手续，交还时需清理场地（甲方同意留下的物品除外），否则在乙方保证金中抵扣清理场地费用；协议期满或解除、终止时，乙方不得损坏该物业的装修和相关设施，应按该物业的正常使用状态完好并无偿地移交给甲方；（九、其他约定）在管理期间，如物业被政府规划为储备、征用、动迁范围，或遇企业转制、产权转让，致使本协议不能继续履行的，双方各自承担己方的一切损失，甲方对乙方不作任何赔偿并收回场地；甲方应在相关信息明确后一周内通知乙方；乙方必须依照上述约定的期限向甲方支付管理费、保证金、水电费等与管理物业相关的一切费用，如逾期支付（包括全部和部分逾期），每逾期一天按应交未交费用总额的1%的标准向甲方支付违约金；若乙方逾期超过60天仍未支付上述费用及违约金的，甲方有权解除本协议，并收回物业，乙方所交款项（包括但不限于保证金）不予退还，乙方还应赔偿因其违约行为给甲方造成的一切经济损失；甲方同时有权根据法律规定和本协议约定追究乙方应负的其他违约责任和赔偿责任；乙方应在管理期满或提前终止之日起二十日内将物业交还给甲方；乙方未按照约定交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成甲方的损失由乙方承担；本协议除因不可抗力，双方协商一致或第九条约定外，任何一方必须提前三个月书面通知对方才能解除协议；本协议未尽事宜，双方可协商解决，并另行签订补充协议；补充协议与本协议具有同等法律效力；等。原、被告均确认该合同约定的标的物为广州市海珠区工业大道南路821号内自编53号及空地物业。2018年3月15日，广州市金珠江化学有限公司总经理张军洪、副总经理宋卫东、物管部负责人陈伟良与被告投资人杨雄伟签订金珠江会纪[2018]6号《关于与广州农药厂物业中标人商谈租赁事宜的会议纪要》，内容为：广州农药厂于2018年3月13日，召开物业公开招租开标会议，确定广州市海珠区富德汽车服务经营部为承租中标单位，中标价为95000元/月，其中建筑物250平方米（原自编51号、月租金6000元），建筑物270平方米（原自编53号、月租金6480元），场地7350平方米（月租金82520元）；经双方商定：租赁期暂定为2018年4月1日至2021年3月31日，自2018年4月1日起，每月10日前按上述中标价（95000元/月）缴交物业租金，租期每满一年，租金调升3%；租赁期内，双方均可提前两月通知对方终止租赁约定，无需向对方作任何赔偿；出租场地安全、消防等其他未述及事项按原签订的协议执行；鉴于出租物业为法院查封物业，我司需报上级批准后，方可签订租赁合同；在签订租合同前，双方按本次商谈内容执行；等。原、被告均确认该纪要约定的标的物为广州市海珠区工业大道南路821号原自编51号、53号及场地。2018年4月24日，原告向被告发出《终止协议通知书》和《场地清退通知》。被告的投资人杨雄伟于2018年4月27日和2018年4月26日分别签收上述通知书和通知。《终止协议通知书》内容为：贵、我双方于2017年3月8日签订了《委托管理协议》，该《协议》约定：1、甲方（即我方）将位于广州市工业大道南821号内物业：建筑物合计3265.35平方米（自编50号、自编70号、自编74号），委托给乙方（即贵方）管理；2、管理期限从2017年4月1日至2020年2月29日，管理期间，若甲、乙任何一方需在管理期限内提前终止本合同，需提前三个月书面通知对方，办理终止管理手续，双方无需向对方作出任何赔偿；现我方因管理需要，决定终止上述协议，请贵方在接到本通知之日起尽快腾空物业，与我方办理终止管理手续、结清未交管理费用及违约金（若有），并向我方交还物业；等。《场地清退通知》内容为：贵、我双方于2018年3月15经沟通协商达成一致，贵方承租我方名下位于广州市工业大道南821号内原自编5l号建筑物250平方米、原自编53号建筑物270平方米及场地7350平方米；租赁期限为2018年4月1日至2021年3月31日；现我方因管理需要，需收回上述物业及场地，请贵方在接到本通知之日起尽快腾空物业及场地，结清全部未交租金及违约金（若有），并与我方办理物业及场地交还手续。被告提交了另一份原告于2018年4月24日向其发出的《终止协议通知书》，内容为：贵、我双方于2017年3月30日签订了《委托管理协议》，该《协议》约定：1、甲方（即我方）将位于广州市工业大道南821号内物业：包括建筑物270平方米（原自编53号）和场地7350平方米，委托给乙方（即贵方）管理；2、管理期限从2017年4月1日至2020年2月29日，管理期间，若甲、乙任何一方需在管理期限内提前终止本合同，需提前三个月书面通知对方，办理终止管理手续，双方无需向对方作出任何赔偿；现我方因管理需要，决定终止上述协议，请贵方在接到本通知之日起尽快腾空物业，与我方办理终止管理手续、结清未交管理费用及违约金（若有），并向我方交还物业；等。原告对该证据没有异议。原告因要求确认协议终止及要求被告交还建筑物、场地并支付相关费用而提起本案诉讼。在本案审理期间，原、被告均确认:双方签了两份《委托管理协议》和一份会议纪要共三份合同；原告已交付约定场地及建筑物给被告使用；被告按照约定交付款项至2017年4月30日；原告主张被告腾退的场地及建筑物不涉及第三方的权利义务；被告接收涉案场地及建筑物后没有进行改造或增加设施，只是做了一些简单的维修和保养。本院认为，上述《委托管理协议》及《关于与广州农药厂物业中标人商谈租赁事宜的会议纪要》均是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，且已实际履行，故应为有效合同。当事人均应按约定全面履行自己的义务。上述《委托管理协议》约定：管理期间，若甲、乙任何一方需在管期限内提前终止本合同，需提前三个月书面通知对方，办理终止管理手续，双方无需向对方作任何赔偿；本协议除因不可抗力，双方协商一致或第九条约定外，任何一方必须提前三个月书面通知对方才能解除协议。原告于2018年4月24日向被告发出《终止协议通知书》主张终止双方于2017年3月8日签订了《委托管理协议》，被告于2018年4月27日签收该通知书，故原告要求确认该《委托管理协议》于终止协议通知到达被告之日起满三个月解除符合合同约定，本院予以支持。原告主张的解除日期有误，应予纠正为2018年7月26日。上述《关于与广州农药厂物业中标人商谈租赁事宜的会议纪要》约定：租赁期内，双方均可提前两月通知对方终止租赁约定，无需向对方作任何赔偿。原告于2018年4月24日向被告发出《场地清退通知》主张收回物业及场地，被告于2018年4月26日签收该通知，故原告要求确认该会议纪要约定的建筑物及场地形成的租赁关系于通知到达被告之日起满两个月解除符合合同约定，本院予以支持。原告主张的解除日期有误，应予纠正为2018年6月25日。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，原告要求被告腾空并交还涉案建筑物及场地有理，也应予以支持。被告的抗辩意见依据不足，本院不予采纳。原、被告均确认被告按照约定交付款项至2017年4月30日，故原告要求被告支付广州市工业大道南821号内原自编51号建筑物、原自编53号建筑物及场地2018年5月至2018年6月的租金合计190000元及广州市工业大道南679-821号原自编50、70、74号建筑物2018年5月至2018年6月管理费合计120944元合法有据，应予支持。被告在合同解除后没有交还涉案建筑物及场地给原告，故原告要求被告按原约定的管理费和租金标准自2018年7月起至被告实际交还上述房屋及场地之日止支付涉案建筑物及场地的使用费并无不当，也应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原、被告于2017年3月8日签订的《委托管理协议》于2018年7月26日解除。二、确认原、被告关于广州市海珠区工业大道南路821号自编51号建筑物、自编53号建筑物及场地的租赁关系于2018年6月25日解除。三、被告在本判决生效之日起10日内，将广州市海珠区工业大道南路821号自编51号建筑物、自编53号建筑物及场地，广州市海珠区工业大道南路679-821号自编50号、70号、74号建筑物腾空交还给原告。四、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付广州市海珠区工业大道南路821号自编51号建筑物、自编53号建筑物及场地2018年5月至2018年6月的租金190000元，并从2018年7月起至交还上述建筑物及场地之日止按95000元/月的标准支付使用费给原告；本判决生效之日前的使用费在本判决生效之日起10日内支付，之后的使用费按月支付。五、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付2018年5月至2018年6月的广州市海珠区工业大道南路679-821号自编50号、70号、74号建筑物管理费120944元，并从2018年7月起至交还上述建筑物及场地之日止按60472元/月的标准支付管理费和使用费给原告；本判决生效之日前的管理费和使用费在本判决生效之日起10日内支付，之后的使用费按月支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费44043.1元，由被告负担。本案受理费已由原告预付，原告同意被告在履行本判决时将应负担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张伟雄人民陪审员  何翠娴人民陪审员  曾雪敏二〇一九年六月六日书 记 员  许玉婷刘珊