重庆市万州区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0101民初81号 原告：张鲜，男，汉族，1993年7月21日出生，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：向举，重庆谦合谦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊刘群，重庆谦合谦律师事务所实习律师。 被告：重庆玉诚房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区江南新区管委会综合楼706房，统一社会信用代码91500101084656620P。 法定代表人：乔玉平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：程地泉，重庆征程律师事务所律师。 委托诉讼代理人：康福，重庆征程律师事务所律师。 原告张鲜诉被告重庆玉诚房地产开发有限公司（以下简称玉诚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张鲜向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告迟延办证违约金35325.56元（521026元÷10000×678天）；2.诉讼费由被告承担。 事实和理由：2016年1月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告位于万州区×××房屋。合同签订后，原告向被告支付了全部房款521026元，并于2016年10月9日接房。按照双方约定，被告应于2016年12月9日前取得不动产登记受理通知单。但被告直到2018年10月18日才取得不动产登记受理通知单，逾期办证达678天。被告迟延办证的行为违反了双方合同的约定，应当承担违约责任。原告依法起诉，望支持原告的诉讼请求。 被告玉诚公司辩称，原、被告确约定由双方共同向土地房屋登记机构提出申请。办证需要原、被告共同配合。原告未按时提交办证资料。被告对延期取得不动产登记受理通知单的事实不否认，但系因双方共同所致，并非被告一方的原因。此外，被告与原告在内的业主曾经召开逾期办证协调会。被告与原告在内的业主达成了口头协议，以免交部分物业服务费和停车位租金的形式对业主予以适当补偿。原告未向被告或御隆公司（物业服务单位）交纳免收的物业服务费和停车位租金。双方对该口头协议已经实际履行。即使被告构成违约，因为原告没有任何损失或损失较小，其主张的违约金过高，请求法院予以酌情调减。请驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 被告玉诚公司对重庆市万州区南滨大道3839号蓝湖彼岸小区项目进行了开发建设。被告于2015年7月27日取得蓝湖彼岸小区1、2、3、8、16号楼的商品房预售（预租）许可证；于2016年1月18日取得蓝湖彼岸小区15号楼的商品房预售（预租）许可证；于2016年9月29日取得蓝湖彼岸小区一期工程1、2、3、8、16号楼（住宅部分）的建设工程竣工验收备案登记证；于2017年1月19日取得蓝湖彼岸小区一期工程（1、2、3、8、15、16号楼、吊层商业及车库、1、2号岗亭）之15号楼、1号岗亭、吊层商业及车库的建设工程竣工验收备案登记证。 2016年1月11日，原告张鲜（乙方）与被告玉诚公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定“原告向被告购置坐落于重庆市万州区×××商品住宅，建筑面积112.60平方米，总成交价额521026元；付款方式及期限为签约时首付房款157026元，余款364000元向银行申请按揭贷款；房屋移交，甲方应于2016年10月1日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；如遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，可据实延期交房。办理房屋产权登记约定，预售商品房的，在本商品房实际交付之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同30日内，将办理商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，双方同意按下列方式处理：逾期在120日内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。逾期超过120日后，乙方有权解除合同；乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知书到达之日起30日内退还全部购房款及利息（按同期银行贷款利率计算），并按乙方已付购房价款百分之一向乙方支付违约金；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任”等内容。2016年10月9日，被告将该房屋交付原告使用。原告已付清购房款521026元。被告于2018年10月18日取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。现该房屋已经取得房屋产权证。 以上事实当事人双方没有争议，本院予以确认。 对当事人有争议的证据和事实本院分析、认定如下： 诉讼中，原告提供了由被告出具的代收办证费、印花税等办证费用的收据复印件。被告认为上述收据为复印件，不予质证。经审查，上述收据虽为复印件，但在本院合并审理的被告玉诚公司商品房预售合同纠纷系列案件中，原告方均能提供被告代收相关费用的收据复印件。对原告提供的上述收据复印件，本院予以确认。并由此认定原告于签订合同当日向被告预交了该房屋大修基金8445元、预告登记费80元、抵押登记费80元，另于接房当日向被告预交契税7815元、办证费160元、印花税5元。 诉讼中，被告提供了关于办理蓝湖彼岸一期房产证的通告一份及张贴照片，2015年5月6日公告一份及张贴照片，2018年5月30日召开的延期办证协调会会议记录及会场照片，2018年6月5日公证承诺书一份，2018年6月20日租金明细表及物业费明细表各一份，2018年8月3日租金明细表一份及情况说明三份，银行客户回单一份，代交车辆停车费明细表一份，停车系统截屏资料一组，物业管理费收据六份，物业服务费收费明细表一份，拟证明被告通过协调会与业主达成协议，以被告代交一定期间的物业服务费和停车位租金的方式，对原告延期办证的损失进行赔偿，且该协议已实际履行。对此，原告的综合质证意见为，以上证据均系被告单方的行为和意思表示。被告代交费用的系其与物业管理公司之间的法律关系，与原告无关。原告是否应当向物业管理公司缴纳物业管理费，应当缴纳多少，系原告与物业管理公司之间的法律关系，亦与被告无关。原、被告之间并未就延期办证违约金问题达成任何一致意见。以上证据不能达到被告的证明目的。 经审查，被告所提供的以上证据中关于办理蓝湖彼岸一期房产证的通告一份及张贴照片，2015年5月6日公告一份及张贴照片，会场照片，2018年6月5日公证承诺书一份，2018年6月20日租金明细表及物业费明细表各一份，2018年8月3日租金明细表一份及情况说明三份，银行客户回单一份，代交车辆停车费明细表一份，物业服务费收费明细表一份符合证据三性，本院予以确认。对被告提供的2018年5月30日召开的延期办证协调会会议记录，因系被告单方制作，仅有被告工作人员签字，而并无其他参会人员签字，其真实性欠缺，本院不予确认。对被告提供的停车系统截屏资料一组，物业管理费收据六份，因并无出具该证据的单位或个人的签章（字），无法核实其真实性，本院不予确认。 对被告的待证事实，根据审查确认的证据，可以认定，因蓝湖彼岸小区一期存在逾期办证的情况，2018年1月5日，被告玉诚公司发出并张贴《关于办理蓝湖彼岸一期房产证的通告》。通告载明“截止2018年5月30日前，为各项手续完善的业主取得房产证……在5月30日前，对于业主的车不收取车位租赁费”等内容。2018年5月16日，被告玉诚公司发出并张贴公告。公告载明“玉诚公司承诺2018年5月底取得房产证，现因为一期交房涉及到车库和商业的资料我司未及时完善，导致未能如期按时取得房产证……目前的状态是相关证件正在办理过程中……我公司承诺将会在2018年10月31日前把房产证办下来”等内容。后被告玉诚公司召开协调会，并于2018年6月5日到重庆市万州区公证处办理承诺书公证。该承诺书载明“一期办理产权证时间延期的主要原因在于蓝湖彼岸项目属于分期开发的项目，按规定要所有项目完成后一并办证，现我们已经和相关部门协调好，可以将一期住宅分开办证。现就办理蓝湖彼岸一期产权证问题，玉诚公司及法定代表人乔玉平作出以下承诺：1.所有的发票承诺在2018年8月15日前交给各位一期业主；2.在2018年10月31日前为购房手续完善的各位一期业主办理不动产权证书；3.若2018年10月31日前未能为手续完善的一期业主办理好不动产权证书，我司承诺双倍赔偿由于延期办证产生的违约金；4.在2018年6月1日至2018年10月31日期间，各位一期未取得房产证的业主物业费由开发公司代缴”等内容。2019年6月18日，重庆御隆物业服务有限公司出具情况说明，载明“被告玉诚公司已代原告等18户业主交纳了2018年6月1日至2018年10月31日期间的物业服务费，还代交了2018年11月30日前的停车位租金。故我公司未向以上业主收取。金额详见附后的明细表”。关于被告拟证明的通过协调会与原告在内的业主就延期办证问题达成口头协议，并已履行完毕的事实。经审查，被告所提供的证据，不排除存在其已与部分业主达成协议并履行完毕的事实。但上述证据尚不能证明原告参加了协调会，亦不能证明原告明确同意被告的解决方案。故，对原、被告已就逾期办证违约金作出变更约定的事实，本院不予认定。 本案争议的焦点为：被告是否应当承担逾期办证违约责任及约定违约金调整问题。 结合已查明事实及当事人的陈述，本院综合评析如下： 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告双方具有法律约束力。双方当事人应当按照合同的约定全面履行合同义务。原告已按合同约定付清购房款，被告应当按照合同约定将原告所购商品房交付原告。该幢房屋住宅部分在2016年9月29日取得竣工验收备案登记证，双方于2016年10月9日对诉争房屋进行交接，此时被告交房符合交房条件。对办理房屋产权登记，双方约定“预售商品房的，在本商品房实际交付之日起60日内，由甲乙双方向登记机构提出办理房地产权证的申请，提交相关资料，并取得登记受理单”。被告取得建设工程竣工验收备案登记证后，双方应当分别提交资料、缴纳相关税费并申请办理房地产权登记。原告提供的证据证明其已由被告代收契税、物业专项维修资金、办证费、印花税等办证税费。被告在其发出的公告及承诺书中明确说明延期办证系因其自身手续未完备所致。相较于原告，被告作为开发商对案涉房屋产权证办理进度方面的信息获取更为直接。其在交房时或办证条件齐备后，有义务通知原告及时提交办证材料。本案中，被告未提供证据证明其履行了相应通知义务。对此，其应承担相应的法律后果。对被告称延期办证，原告因未及时提交办证资料，应当承担一定责任的抗辩意见，本院不予采纳。双方交付房屋后，被告应于2016年12月8日前取得产权登记机构出具的登记受理单，而被告于2018年10月18日才取得登记受理单，违反合同约定，应承担违约责任。对被告称已与原告就逾期办证违约金达成口头协议并履行完毕的抗辩意见，因缺乏事实依据，本院不予采纳。 被告请求调低违约金支付标准。双方合同中对违约金标准已经明确约定，且使用被告提供的制式合同。被告作为开发商，对其违约行为可能产生的风险应当是明知的。同时，合同对双方违约责任的约定也基本对等。本案中，被告的违约时间过长，原告因此遭受的损失也较大。对被告称原告没有损失或损失较小，请求对违约金予以调减的抗辩意见，因不符合相关法律关于调整违约金的规定，本院不予采纳。被告应当遵循诚实信用原则，严格履行自己的合同义务。被告应从2016年12月7日起至2018年10月18日止，按原告已付购房款521026元的每日万分之一计算支付违约金。原告主张的违约金计算天数小于被告实际应承担的违约金之计算天数。本院以原告主张的计算天数为准，确定被告应向原告支付逾期办理房地产权登记的违约金35325.56元（521026元÷10000×678天）。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 由被告重庆玉诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张鲜支付逾期办理房地产权登记的违约金35325.56元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费596元，减半收取计298元，由被告重庆玉诚房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。 审判员  刘彦 二〇一九年六月二十六日 书记员  向琪