山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民终626号上诉人（原审原告）：青岛利群集团担保投资有限公司，住所地山东省青岛市市北区台东三路77号。法定代表人：郭伟，董事长。委托诉讼代理人：陈洁，山东文康律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈延来，山东文康律师事务所律师。上诉人（原审原告）：青岛利群投资有限公司，住所地山东省青岛市市北区台东三路77号。法定代表人：徐恭藻，董事长。委托诉讼代理人：陈洁，山东文康律师事务所律师。委托诉讼代理人：付烨，国浩律师（济南）事务所律师。被上诉人（原审被告）：华坤商业集团有限公司，住所地上海市闸北区恒丰路100号2803室。法定代表人：陈统明，执行董事。委托诉讼代理人：许剑菁，上海剑菁律师事务所律师。委托诉讼代理人：余则人，上海剑菁律师事务所律师。原审第三人：淄博茂业置业有限公司，住所地山东省淄博市开发区鲁泰大道（南营社区居委会）。法定代表人：韩呈祥，总经理。委托诉讼代理人：黄亮，男，该公司职工。原审第三人：淄博晟欣房地产开发有限公司，住所地山东省淄博市张店区商场东路2号。法定代表人：宫元成，董事长。上诉人青岛利群集团担保投资有限公司（以下简称利群担保公司）、上诉人青岛利群投资有限公司（以下简称利群投资公司）因与被上诉人华坤商业集团有限公司（以下简称华坤公司）、原审第三人淄博茂业置业有限公司（以下简称茂业公司）、原审第三人淄博晟欣房地产开发有限公司（以下简称晟欣公司）合同纠纷一案，不服山东省淄博市中级人民法院（2018）鲁03民初37号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人利群担保公司、利群投资公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；一审、二审诉讼费用由华坤公司负担。事实和理由：一、涉案《房屋买卖合同》系从房屋交易部门调取，交易税缴纳单据系从税务部门调取，证明双方已就房屋买卖达成一致意思表示，合同已成立。淄博市张店区人民法院（2016）鲁0303民初4032号民事判决亦已确认涉案《房屋买卖合同》成立。二、优先购买权属于形成权，系强制缔约请求权，故上诉人无需与华坤公司另行签订《房屋买卖合同》。出租人只要将购买请求通知承租人，就在他们之间形成出卖人与第三人订立的合同为内容的买卖合同，无需另行签约。一审法院判决另行缔约，在执行中不可能做到，不具有可能性。三、华坤公司与茂业公司在未通知上诉人行使优先购买权的情形下签订《房屋买卖合同》，侵害了上诉人的优先购买权。华坤公司与茂业公司签订房屋买卖合同后，至今未明确作出解除房屋买卖合同的意思表示，也从未向相关主管部门请求终止房屋买卖交易并请求返还已缴纳的相关税费。因此，华坤公司并未终止对外出售涉案房屋，上诉人可依据其享有的优先购买权请求受让涉案房屋。即使华坤公司作出了终止房屋转让的意思表示，其终止转让的行为不应得到支持。因为上诉人请求在同等条件下受让涉案房屋并未对华坤公司的权益造成损害，在此情形下，华坤公司无理由终止房屋转让的行为明显具有恶意，侵害了上诉人的优先购买权，不应得到支持。而且，华坤公司并非自愿终止对外转让涉案房屋的行为，而是由于上诉人的财产保全行为而被迫停止，法院财产保全行为一旦解除，华坤公司的交易即可完成。被上诉人华坤公司辩称，一、上诉人行使优先购买权的基础法律关系不存在。二、本案案由是合同纠纷，上诉人要实现同等条件下的优先购买权，前提是必须与华坤公司有合同。基于上诉人与华坤公司没有合同关系，因此上诉人用华坤公司与原审第三人的买卖意向作为本次诉讼的请求，没有事实和法律依据。三、在淄博市张店区人民法院（2016）鲁0303民初4032号案件审理过程中，上诉人主张优先购买权，华坤公司曾向上诉人发送书面函件，表示愿意将涉案房产在规定期限内以2100万元的价格（即华坤公司与潜在意向买家达成的转让价格）转让给上诉人。上诉人以华坤公司的售价略高于当初对外销售的价格为由，不同意以该价格购买。上诉人当初给潜在意向买家的价格略低于2100万元元，是因为其他买家同意承担本应由华坤公司承担的转让税费。优先购买权的同等条件并非仅指同等价格条件。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人茂业公司述称，（2016）鲁0303民初4032号民事判决已生效，该判决认定“华坤公司认可在应诉前确实准备将房屋出售，但在本案受理后，华坤公司已经终止了所有对外转让房屋的行为。”由此可以看出，华坤公司仅是准备出售房屋，但尚未出售，具体的出售条件并不明确，上诉人未举证证明其所要求的同等条件购买房屋的“同等条件”是指的什么内容。上诉人与华坤公司的优先购买权纠纷历经多年多次审理，上诉人当前主张行使优先购买权所对应的房屋买卖价格是2007年的房屋评估价格，如今以该评估价格要求华坤公司在当前的时点转让涉案房屋，显然不利于华坤公司作为物权所有人的基本合法权益。如果该项主张能够得以支持，显然有悖于设置优先购买权的立法本意。而且截止到目前，上诉人作为承租人其权益并未受到任何损害，不能因其在当前时点不能以多年以前的价格购买涉案房产而认为其权益受到了损害，法律应当优先保护物权所有人的合法权益。利群投资公司、利群担保公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令华坤公司将位于淄博市张店区的房产（产权证号：01-××5）按照华坤公司与茂业公司签订的《房屋买卖合同》约定的价格20655300元转让给利群投资公司、利群担保公司；2.判令华坤公司办理产权转移登记手续；3.判令华坤公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2002年11月8日，利群投资公司与晟欣公司签订房屋及设备租赁合同一份，约定：利群投资公司租赁位于淄博市张店区的利群淄博购物广场，用于商业经营。租赁建筑物面积不少于50800平方米，其中地下一层不少于6579平方米，地上一层至五层建筑面积不少于43121平方米。晟欣公司于2002年11月前开始建设该建筑物，于2003年9月30日前交付给承租人使用。租期为20年。2004年11月6日，利群担保公司与晟欣公司又重新签订租赁合同一份，约定由其承租上述房产，建筑面积不少于51000平方米，租赁期限初定为2005年10月1日开始计算租赁期和租金，租期25年。合同签订后，涉案房产一直由承租人租赁使用。因晟欣公司与华坤公司另行存在债权债务关系。2010年5月27日，山东省潍坊市坊子区人民法院作出（2007）坊法执指字第122号民事裁定书,裁定将涉案本由晟欣公司所有的位于淄博市张店区交付华坤公司抵顶相应债务，华坤公司可持本裁定书到有关机构办理产权过户手续。涉案房产现登记在华坤公司名下,产权证号为：01-××5。另查明，利群担保公司、利群投资公司诉华坤公司、晟欣公司房屋租赁合同纠纷一案中，利群担保公司、利群投资公司主张其发现华坤公司欲将涉案房产转让给茂业公司，遂诉至法院主张其优先购买权及损失。华坤公司在该案中认可在应诉前确实准备将房屋出售，但在该案受理后，华坤公司已经终止了所有对外转让房屋的行为。淄博市张店区人民法院就该案于2016年1月26日作出（2015）张商初字第1081号民事判决，利群担保公司、利群投资公司不服，上诉于本院。本院于2016年5月17日作出（2016）鲁03民终1119号民事裁定书，裁定撤销（2015）张商初字第1081号民事判决，发回淄博市张店区人民法院重审。淄博市张店区人民法院重审后于2017年3月31日作出（2016）鲁0303民初4032号民事判决，在该判决书中认定：在该案审理过程中，华坤公司向利群担保公司、利群投资公司发送书面函件，表示其愿意将涉案房产在规定期限内以2100万元的价格(即华坤公司与潜在意向买家达成的转让价格)转让给利群担保公司、利群投资公司，并要求利群担保公司、利群投资公司一并支付实际占用房产期间的使用费用。利群担保公司、利群投资公司向华坤公司回复，认为华坤公司的协商价格略高于其当初对外销售的价格，坚持应当在同等条件下享有优先购买权。淄博市张店区人民法院据此作出利群担保公司、利群投资公司作为承租人依法对位于淄博市张店区62号四楼的房产（产权证号：01-××5）享有承租人的优先购买权的判决。利群担保公司、利群投资公司不服该判决，上诉至本院，本院审理过程中，利群担保公司、利群投资公司以正与华坤公司就该案进行和解谈判为由于2018年2月1日向本院提出撤回上诉的请求。本院于2018年2月9日作出（2017）鲁03民终3330号民事裁定，裁定：准许利群担保公司、利群投资公司撤回上诉。一审判决自该裁定书送达之日起发生法律效力。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，利群担保公司、利群投资公司虽然对其承租的涉案房产享有优先购买权，但优先购买权在法律没有规定为物权情形下，应为优先缔约请求权，即赋予承租人享有附强制缔约义务的请求权。该请求权只能是在出租人出卖房屋时，承租人享有要求出卖人（出租人）与第三人同样条件为内容签订买卖合同的权利，该权利行使的条件是出租人具有出卖房屋（出租标的物）的意思表示。因此，优先购买权人不能依出卖人与第三人间买卖合同所确定的条件直接取得标的物。根据查明的事实，华坤公司虽有将涉案房屋出卖给茂业公司的意向，茂业公司也缴纳了相应的税费，但在利群担保公司、利群投资公司诉华坤公司、晟欣公司房屋租赁合同纠纷一案中，华坤公司已认可终止了对外转让行为，争议房屋尚未对外出售，华坤公司还针对出售事宜与利群担保公司、利群投资公司进行了磋商。利群担保公司、利群投资公司在本案中提交的《房屋买卖合同》与其在利群担保公司、利群投资公司诉华坤公司、晟欣公司房屋租赁合同纠纷一案中提交的《房屋买卖合同》一致，该《房屋买卖合同》未有华坤公司及茂业公司的签章，亦无签订时间，缺乏房屋买卖合同要件。综上，华坤公司至今仍未再作出出卖涉案标的物的明确意思表示，利群担保公司、利群投资公司不能享有强制缔约的请求权。基于此，利群担保公司、利群投资公司也不能享有按照其提交的华坤公司与茂业公司《房屋买卖合同》约定的价格受让涉案房产的权利。因此，利群担保公司、利群投资公司要求按照华坤公司与茂业公司签订的《房屋买卖合同》约定的价格受让涉案房产并办理产权转移手续的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。晟欣公司经一审法院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃本案的诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，一审法院判决：驳回利群投资公司、利群担保公司的诉讼请求。案件受理费145077元，诉讼保全费5000元，由利群投资公司、利群担保公司负担。二审中当事人没有提交新证据。本院二审认定的事实与一审认定一致。本院认为，本案二审的争议焦点系上诉人能否要求按照华坤公司与茂业公司在房管局备案的转让价格受让涉案房产并办理产权转移手续。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有同等条件下优先购买的权利。”优先购买权是指特定人依法律规定或约定而享有的、于出卖人出卖其标的物于第三人时,得以同等条件优先于他人而购买的权利。承租人优先购买权属于法定先买权。优先购买权包括优先购买权的成立与行使。首先,优先购买权的成立是优先购买权行使的前提条件。优先购买权成立于基础法律关系有效成立之时。即在法定先买权场合,如法律规定的法律关系发生,先买权即告成立。本案中,上诉人作为涉案房屋的承租人具有法定先买权，但其请求实现优先购买权必须要以出租人华坤公司与茂业公司签订的《房屋买卖合同》成立并生效为前提。经查，在淄博市房产管理局备案的《房屋买卖合同》虽注明“卖方为华坤公司，买方为茂业公司”，但华坤公司与茂业公司均未在该备案合同上签章，亦无签订时间，不符合法律规定的合同成立要件。故上诉人基于未成立的合同主张行使优先购买权缺乏事实基础及法律依据。其次，房屋所有权人是否再转让以及再转让的条件可以自行确定。优先购买权虽然具有物权性质，但本质上仍是债权，并且只是债权的期待权。房屋所有权属于物权，从物权与债权的关系来看，应该优先保护物权人的权利。所以，承租人实现优先购买权的前提，是出租人准备出卖租赁房屋。如果出租人不想出卖租赁房屋，则优先购买权的前提不具备。本案中，华坤公司在上诉人提起的确认优先购买权案件中，已明确其终止了对外转让涉案房屋的行为。所以，本案上诉人主张行使优先购买权的前提不具备，其所享有的优先购买权尚未具备行使条件。第三，优先购买权的实现需承租人在法定期限内请求以同等条件优先购买涉案争议房屋为前提。同等条件包括价款、价款支付方式、价款支付时间和其他影响出卖人利益的条件。经查，华坤公司与茂业公司曾经确实有买卖涉案房产的意向，但因上诉人主张优先购买权而未实际出售。在上诉人为确认优先购买权而于2015年提起的诉讼案件审理过程中，华坤公司向上诉人发送书面函件，表示其愿意将涉案房产在规定期限内以2100万元的价格转让给上诉人，并要求上诉人一并支付实际占用房产期间的使用费用。上诉人向华坤公司回复，认为华坤公司的协商价格略高于其当初对外销售的价格，坚持应当在同等条件下享有优先购买权。华坤公司主张其当初向茂业公司意向出售的价格为20655300元，之所以略低于向上诉人出售的价格，是因为茂业公司需承担应由华坤公司缴纳的税费。上诉人的一审诉讼请求是要求以20655300元购买涉案争议房屋，并未提及承担过户费用。故上诉人本案要求以20655300元购买涉案争议房屋，与华坤公司意向茂业公司的出售条件并非为同等条件。在华坤公司通知上诉人可以同等条件购买涉案房屋时，上诉人放弃了优先购买权的行使。故上诉人本案主张行使优先购买权缺乏法律依据，原审判决驳回其诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人利群投资公司、利群担保公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费145077元，由上诉人青岛利群集团担保投资有限公司、青岛利群投资有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长 张 亮审判员 马 红审判员 张秀梅二〇一九年六月十三日书记员 朱 桦