成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初1081号 原告（反诉被告）:成都大成英联华经营管理有限公司，住所地：成都市武侯区科华北路143号蓝色加勒比305、307号。 法定代表人：余德芳，总经理。 委托诉讼代理人：段事均，男，1993年3月10日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区，系原告公司员工。 委托诉讼代理人：江银强，男，1996年1月14日出生，汉族，住四川省岳池县，系原告公司员工。 被告（反诉原告）：李菊仙，女，1976年3月17日出生，汉族，住浙江省仙居县。 原告成都大成英联华经营管理有限公司（以下简称大成公司）与李菊仙物业服务合同纠纷一案，本院立案后，被告李菊仙于2019年3月7日提出反诉，本院依法受理，于2019年5月15日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）大成公司的委托诉讼代理人段事均，被告（反诉原告）李菊仙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）大成公司向本院提出诉讼请求：1.判令李菊仙交纳自2007年12月至2018年7月欠付的物业费19521元并支付违约金976元；2.判令李菊仙交纳自2009年4月6日至2018年7月5日的水费6063元并支付违约金303元；3.判令李菊仙交纳自2007年4月6日至2012年5月20日的电费3516元并支付违约金176元；4.判令李菊仙交纳自2007年12月至2018年7月的垃圾费1024元；5.诉讼费李菊仙承担。事实和理由：2005年8月29日，大成公司与四川华都置业有限公司签订“华都星公馆二期”项目物业合同，约定大成公司负责该项目的物业管理服务工作，业主负有交纳物业费的义务。李菊仙已办理“华都星公馆二期”项目3栋3单元202号房屋的接房手续，入住至今。从2007年12月起至起诉之日，李菊仙未向原告交纳物业费、水费、垃圾费和电费。被告逾期不交纳物业费等费用的行为损害了原告的合法权益，故原告诉至法院。 被告（反诉原告）李菊仙辩称并反诉称，1.对于垃圾清运费费无异议；2.对物业费的计算标准无异议，但欠付的时间是从2008年1月开始计算。其不交物业费的原因是房屋反复出现漫水现象，物业公司经理唐玉江向其承诺物业费从2014年开始计算，后来几任物业经理毛建国、李继昌等均承诺在房屋渗水问题解决之前，李菊仙可免交物管费；3.水费和电费的计算没有依据，对水表的起读数不确定，电表在换成一户一表后不再由物业公司代收。李菊仙在入住房屋后，房屋反复出现堵塞和漫水现象，但大成公司仅作简单处理，未将上下水管道的堵塞、漫水现象处理完毕，导致被告（反诉原告）房屋常年多次发生渗水并造成损失，直至2017年初，大成公司才将厨房公共管道进行改道，但未赔偿任何损失。综上，请求驳回原告诉讼请求并请求判令大成公司赔偿李菊仙经济损失51769.40元。 针对反诉，原告（反诉被告）大成公司辩称，1.本案反诉与本诉不是同一法律关系，反诉不成立；2.被告家中渗水是因为李菊仙装修时未做好防水导致，其损失与大成公司无关，被告的反诉请求没有事实依据，故请求驳回被告反诉请求。 原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：李菊仙购买武侯区武青南路3栋3单元2楼2号房屋（以下简称案涉房屋），建筑面积为139平方米。2007年6月29日，大成公司（甲方）与李菊仙（乙方）签订《华都·星公馆前期物业管理服务协议》（以下简称《前期物业服务协议》），约定大成公司为案涉房屋提供物业服务，管理期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。高层住宅（1-5层）物业费由业主按照建筑面积以每月每平方米1.1元的标准向甲方按季度交纳。同时约定，甲方可以提供水费、电费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），代收的水、电和其他费用缴纳时间为每月10-25日。约定乙方违反该协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1%交纳滞纳金，并承担应交费用5%的违约金。同日，大成公司与李菊仙办理交房手续。2018年7月18日，大成公司以李菊仙欠交物业服务费为由，在李菊仙房门上张贴了《缴费通知书》,对2007年12月至2018年6月期间欠交的物业服务费19373元进行催收。 另查明，1.李菊仙提交的大成公司出具的收据，证明其交纳了2007年7月1日至2007年12月31日期间的物业费。 2.大成公司提交水电费缴费发票及水电费抄表记录，其中抄表记录载明：2009年4月6日至2018年7月5日，案涉房屋水费起止度数为149—2150，共计欠费6063.03元（3.03元/方×2001方）；2009年4月至2012年5月，案涉房屋电费起止度数为2498—8890，共计欠费3515.6元（0.55元/度×6392度）。 本院认为，大成公司与王明华之间签订的《前期物业服务协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。大成公司依据物业服务协议对华都星公馆二期小区提供了前期物业管理服务，李菊仙作为该小区的业主，在接受大成公司的管理服务后，应根据法律规定及物业服务协议的约定及时交纳物业费。本案中，李菊仙自2008年1月1日起未交纳物业费，截至2018年6月30日共计欠费19265.4元（139㎡×1.1元/㎡×126个月），故对大成公司要求李菊仙支付物业服务费的诉讼请求，本院予以部分支持。关于大成公司主张垃圾清运费的诉请，李菊仙当庭予以认可，本院予以支持。关于水费、电费。大成公司提交的证据能证明其代李菊仙所在小区代交水费、电费的事实，李菊仙称水费、电费的起度数不正确，但未提出其认为正确的度数及提交相反证据证明予以证明，且李菊仙认可2012年5月开始实行一户一表，之后电费由业主自己支付，故对大成公司主张水费6063元、电费3516元的诉请，本院予以支持。虽然李菊仙存在拒交物业费等费用的情形，但其是因房屋漏水，存在质量问题，对大成公司提供的服务不满意所致，虽其拒交物业费的理由不能成立，但事出有因，并非恶意拖欠。故对大成公司主张的违约金，本院不予支持。 关于李菊仙的反诉请求。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，李菊仙接收房屋后发现房屋存在多处漏水情况，因此向大成公司报修，大成公司多次通知联系相关人员前往李菊仙家中查看、维修。李菊仙提供的证据不足以证明大成公司未按照物业服务合同的约定履行义务，也未提供充分证据证明因此所产生的损失，故对李菊仙的反诉请求，依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款，判决如下： 一、被告（反诉原告）李菊仙于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）成都大成英联华经营管理有限公司支付物业管理服务费19265.4元、水费6063元、电费3516元、垃圾清运费1024元； 二、驳回原告（反诉被告）成都大成英联华经营管理有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）李菊仙的诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费819元，减半收取410元，由原告（反诉被告）成都大成英联华经营管理有限公司负担110元，被告（反诉原告）李菊仙负担300元；反诉案件受理费547元，由被告（反诉原告）李菊仙共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  郭佳 二〇一九年六月六日 书记员  袁宏