广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1971民初11845号原告：叶平英，女，汉族，1981年8月1日出生，住广东省东莞市南城区，委托诉讼代理人:林路红，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人:何斌，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。被告：袁志稳，男，汉族，1961年7月10日出生，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：邓聪敏，广东东慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：冼广海，广东东慧律师事务所律师。第三人：东莞市中堂稳发制衣厂，住所地：广东省东莞市中堂镇湛翠管理区。投资人：袁志稳。委托诉讼代理人：邓聪敏，广东东慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：冼广海，广东东慧律师事务所律师。原告叶平英诉被告袁志稳、第三人东莞市中堂稳发制衣厂租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，依法适用简易程序于2019年5月7日公开开庭进行了审理。原告叶平英的委托诉讼代理人林路红、何斌、被告袁志稳及第三人东莞市中堂稳发制衣厂的共同委托诉讼代理人冼广海到庭。本案现已审理终结。原告叶平英向本院提出诉讼请求，1、被告袁志稳向原告叶平英赔偿各项损失599914元；2、本案诉讼费由被告袁志稳承担。事实与理由：2017年6月，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定被告袁志稳将位于东莞市中堂镇南潢路湛××号厂房出租给原告叶平英，租期15年，即2017年9月1日起至2032年10月31日止。合同签订后，原告叶平英按被告袁志稳要求垫资安装电梯，并对案涉厂房等进行了高成本的修缮、装修，同时为了分租案涉厂房，支付宣传费用组织了大规模的中介公司推介活动。2017年11月，被告袁志稳发现东莞厂房租金呈剧增趋势，均价达25元／平方米左右，与出租给原告叶平英的9元／平方米相差甚远。为达到其涨租的非法目的，被告袁志稳主动违约，并强制要求原告叶平英撤离厂房，采取驱赶原告叶平英的员工、锁门等非法手段。原告叶平英被迫向潢涌派出所报案，调解未果。无奈，2018年1月8日原告叶平英向东莞市第一人民法院提起诉讼，经两级法院均己认定被告袁志稳违约的事实，可因被告袁志稳故意阻碍执行，将厂房出租给案外人龚志锋，致使原告叶平英要求继续使用厂房权利无法得到实际履行。经审理案涉合同己被认定部分无效和部分解除，无论合同有效或解除，均是因被告袁志稳过错或违约导致，根据《合同法》等法律规定，原告叶平英的装修等损失均应由被告袁志稳承担。被告袁志稳辩称，原告叶平英的诉请没有事实与法律依据，理由如下：1、根据另案查明的事实，2017年6月16日，原、被告双方签订了案涉厂房租赁合同，最终经两级人民法院认定该租赁合同部分有效，部分无效，因此，本案涉及的租赁合同的法律效力对于其中有房产证的部分是有效的，对于没有房产证的部分属于无效合同，故案涉租赁合同当中所涉及的部分约定的法律效力也是存疑的；2、在2017年11月初，被告袁志稳已将案涉租赁物收回，因此，在2017年11月初之后，原告叶平英不再占有、使用案涉租赁物；3、本案纠纷是由于原告叶平英在签订合同时对被告袁志稳谎称将厂房用以生产电梯，因此，被告袁志稳才同意将厂房租赁给原告叶平英，但事后被告袁志稳才发现原告叶平英并非按约定或者按照事先与被告袁志稳口述的将厂房用以生产电梯，而是将租用的厂房私自划分成不同的小型区域，并分别用作不同的小型作坊，因此，在原告袁志稳对被告袁志稳隐瞒了案涉租赁物的实际用途的情况下，原、被告双方之间才发生本案所涉及的争议；4、根据厂房租赁合同第三条的约定以及另案查明的事实，约定乙方即原告叶平英在合同签订时应当一次性向被告袁志稳支付两个月的租金作为保证金，但原告叶平英并没有按照约定支付保证金，因此，即便存在违约行为，也是原告叶平英违约在先；5、在另案当中，原告叶平英已向被告袁志稳主张过违约金，并同时也提交了本案所涉及的大部分证据，最终经法院审理查明后，对原告叶平英的违约诉请按比例适当予以支持了114000元，对超出其他部分的诉请法院没有支持，因此，我方认为原告叶平英在另案当中就其损失已经得到法院的酌情确认，本案的诉请违反了一事不再理原则。综上所述，我方认为原告叶平英所诉请的各项损失当中涉及的违约金、中介红包、中介费、广告费已经另案处理，本案不宜再审理。请求法院依法驳回原告的诉请。第三人东莞市中堂稳发制衣厂辩称，其答辩意见与袁志稳答辩意见一致。经审理查明：2017年6月16日，双方签订厂房租赁合同，约定袁志稳将坐落于东莞市中堂镇××路段10号厂房出租给叶平英，2017年9月1日至2017年10月31日为免租期，正式起租日期为2017年11月1日，合同期限从2017年11月1日起至2032年10月31日止。2018年1月8日，本院受理袁志稳与叶平英、第三人东莞市中堂稳发制衣厂租赁合同纠纷一案，案号为（2018）粤1971民初831号，袁志稳向本院提出诉讼请求：1、确认双方于2017年6月16日签订的厂房租赁合同无效；2、叶平英将案涉厂房返还给袁志稳；3、叶平英接受袁志稳向其返还已收取的保证金226600元；4、受理费由叶平英承担。本院于2018年7月7日作出（2018）粤1971民初831号民事判决书，其中认定“在实际履行中，袁志稳已于2017年11月初将案涉厂房租赁合同的全部租赁物予以收回，叶平英自此没有继续使用案涉租赁物”。判决如下：一、确认袁志稳与叶平英于2017年6月16日签订的《厂房租赁合同》中涉及宿舍A栋（4198平方米）及厂房B栋（1932平方米）的租赁合同约定无效；二、解除袁志稳与叶平英于2017年6月16日签订的《厂房租赁合同》中涉及厂房A栋（3890平方米）、办公楼1栋（478平方米）、宿舍B栋（1865平方米）的租赁合同约定；三、袁志稳自本判决发生法律效力之日起三日内向叶平英返还保证金226600元；四、驳回袁志稳的其他诉讼请求。叶平英不服上述判决向东莞市中级人民法院提起上诉，东莞市中级人民法院于2018年11月30日作出（2018）粤19民终8987号民事判决书，判决如下：驳回上诉，维持原判。2018年1月8日，本院受理叶平英与袁志稳、第三人东莞市中堂稳发制衣厂租赁合同纠纷一案，案号为（2018）粤1971民初992号，叶平英向本院提出诉讼请求：1、袁志稳继续履行双方签订的《厂房租赁合同》；2、袁志稳向叶平英支付违约金226000元；3、袁志稳向叶平英支付自2017年11月8日至2018年1月7日的经营损失暂计168000元，并每天承担2800元直至袁志稳履行之日止；4、本案全部诉讼费由袁志稳承担。本院于2018年7月7日作出（2018）粤1971民初992号民事判决书，其中认定“袁志稳不同意叶平英分租的行为明显违反了双方合同的约定，袁志稳应当对有效部分的租赁约定承担相应的违约责任。根据原、被告《厂房租赁合同》第八条2款的约定，按有效租赁约定所涉的租赁物占该合同全部租赁物的比例，本院酌情认定袁志稳应向叶平英支付违约金114000元。叶平英对其主张的运营损失没有提供相关有效证据证明，对其主张损失的计算标准没有任何相关有效的说明及举证；因此，叶平英该项主张依据不足，本院对此不予支持”。判决如下：一、确认叶平英与袁志稳于2017年6月16日签订的《厂房租赁合同》中涉及宿舍A栋（4198平方米）及厂房B栋（1932平方米）的租赁合同约定无效；二、解除叶平英与袁志稳于2017年6月16日签订的《厂房租赁合同》中涉及厂房A栋（3890平方米）、办公楼1栋（478平方米）、宿舍B栋（1865平方米）的租赁合同约定；三、袁志稳自本判决发生法律效力之日起三日内向叶平英支付违约金114000元；四、驳回叶平英的其他诉讼请求。叶平英不服上述判决向东莞市中级人民法院提起上诉，东莞市中级人民法院于2018年11月30日作出（2018）粤19民终8988号民事判决书，认定：“关于可得利益损失，叶平英主张的可得利益损失不属于当事人违反合同时预见或应当预见到可造成的损失，鉴于叶平英已在本案中主张违约金，且叶平英仍可向袁志稳主张装修损失，故叶平英向袁志稳主张可得利益损失，本院不予支持”，判决如下：驳回上诉，维持原判。叶平英于本案中明确主张其诉请各项损失599914元包含装修费199500元、广告费646元、黄天宏的违约金63000元、韩振雄的违约金222000元、中介费95000元、中介红包5350元、招待费3954元、保安工资8046元、绿化处理费2600元。叶平英并于庭审中称其实际损失是高于违约金的，且另案判决认定部分合同是无效的，其在本案中主张的损失部分是基于合同无效主张的。双方对如下事实存在争议：一、关于叶平英承租案涉租赁物后的装修情况。叶平英主张，其承租案涉租赁物后，按照其提交的装修明细表上的项目对案涉租赁进行了装修，其与装修公司约定包干的装修价格190000元，故结算时没有具体的工程量结算表，而是根据装饰工程施工合同书的约定及实际情况，于2017年10月20日通过现金向装修公司支付装修款30%即57000元，于2017年11月6日通过现金向装修公司支付装修款50%即95000元，完工后（具体时间记不清）向装修公司通过现金支付剩余装修款38000元，2018年1月5日通过转账方式支付发票税款9500元，故装修费用合计199500元。袁志稳则认为，叶平英承租案涉租赁后确实进行过装修，装修内容为铺设消防管道、水管（共计100米）以及对租赁物进行刷漆翻新，但不清楚具体对哪些墙面进行刷漆，袁志稳没有参与装修过程。且双方在租赁合同中没有约定叶平英在免租期内装修的费用由袁志稳承担，是否装修以及怎样装修并没有经过袁志稳授权，是叶平英的单方行为，现有的证据并不足以证明叶平英产生装修费199500元，案涉租赁合同已经生效判决认定为部分有效，部分无效，即使根据相关的司法解释，叶平英也没有法定的权利要求袁志稳承担该装修损失。二、关于叶平英主张的违约金（黄天宏、韩振雄）损失。叶平英主张，其于2017年11月15日分别收取了次承租人黄天宏的履约保证金53000元（履约保证金合计63000元）、韩振雄履约保证金201999元（履约保证金合计222000元），后因袁志稳违约，其已向黄天宏、韩振雄支付违约金合计285000元，该违约金损失应由袁志稳承担。至于为何在搬离案涉租赁物后还收取了上述履约保证金，主要是在收到袁志稳关于解除案涉租赁合同的短信之前，其已分别与黄天宏及韩振雄签订了租赁合同并收取了部分履约保证金，且其当时认为袁志稳要求解除合同没有依据，袁志稳应当继续履行案涉租赁合同。袁志稳则认为，根据双方于案涉租赁合同第六条第五款的约定，叶平英与其所分租客户所产生的一切经济纠纷与袁志稳无关，且叶平英所主张的所谓履约保证金的损失是发生在2017年11月15日，而叶平英在2017年11月初已经搬离了案涉租赁物，但其并没有采取有效措施减少损失，反而继续收取黄天宏、韩振雄的履约保证金，为了诉讼目的扩大损失，故该损失应当由叶平英自行承担。另外，B栋厂房没有相关产权，该部分合同已被认定为无效，叶平英与黄天宏所签订的厂房租赁合同当然也是无效的，因此相关违约条款也是无效。三、关于叶平英主张的其他损失。叶平英主张，其为发出招租广告的而支付广告费464元，但无法提供相关票据予以佐证；为了履行合同向中介公司支付中介费95000元、中介红包5350元、招待费3954元，并依据收据、中介登记表、银行个人明细对账单，招待费等相关票据予以佐证；其承租案涉租赁物后聘请保安人员进行管理而产生保安人员2017年11月至2018年1月期间的工资合计8046元，其通过案外人黄建秀分别于2017年12月11日、2018年1月10日、2018年2月10日向保安人员叶石根转账支付2017年11月份工资3513元、2017年12月工资3400元、2018年1月工资1133元，其并提供情况说明、中国建设银行交易明细予以佐证；其承租案涉租赁后对租赁物进行绿化产生的绿化处理费，但无法提供相关票据予以佐证。上述均为叶平英承租案涉租赁物后的实际损失，该损失均应当由袁志稳承担。袁志稳对叶平英的上述主张均不予确认，称叶平英对其主张的广告费、绿化处理费均未能提供相应票据予以佐证，叶平英仅提供的中介费凭证均是案外人与叶平英之间在2019年4月28日至29日单方制作的证据，并不足以证明叶平英发生了95000元的损失，中介红包、招待费的损失与袁志稳无关，叶平英仅提供的案外人的银行流水不足以证明其实际支出保安人员工资合计8046元的事实，且根据另案生效判决认定2017年11月初叶平英已经搬离了案涉租赁物，因此不存在2017年11月初之后保安工资。叶平英提供如下证据拟证明其主张：1、厂房租赁合同1份、收据1份、转账汇款凭证，拟证明双方存在租赁合同关系，叶平英已按约向袁志稳支付厂房保证金226600元，且厂房租赁合同约定叶平英可转租。厂房租赁合同中载明“违约所造成的叶平英装修投入、运营损失等相关费用由袁志稳承担”。2、民事判决书复印件，拟证明法院在另案认定袁志稳存在违约的事实，导致案涉租赁合同无法履行，袁志稳应承担相应违约责任。3、装饰工程施工合同书、转账汇款凭证、收据、发票、装修明细表、装修工程综合报价预算表，拟证明叶平英承租案涉厂房后，聘请东莞市欣匠装饰工程有限公司装修案涉厂房等，共花费199500元装修费的事实。其中，装饰工程施工合同书中载明工程总价为190000元，工程地点为东莞市中堂镇南潢路湛××号。4、厂房租赁合同（黄天宏）、厂房租赁合同（韩振雄）收据、汇款记录、转账截图、身份证复印件（黄天宏、韩振雄），拟证明叶平英承租案涉厂房后，将其中厂房B栋1-2楼、宿舍第三层转租给案外人黄天宏，并收取63000元履约保证金，约定违约金63000元；将其中厂房A栋、办公楼1栋、铁皮、宿舍第1-2层转租给案外人韩振雄，收取222000元履约保证金，约定违约金222000元。及袁志稳违约，叶平英向黄天宏、韩振雄支付违约金的事实。其中收据载明“2017年11月15日收到黄天宏履约保证金63000元”、“2017年11月15日收到韩振雄履约保证金222000元”。5、瑞德科技园中介登记表、银行个人明细对账单，拟证明叶平英为转租案涉厂房，向中介支付100350元中介费的事实。6、收据、身份证复印件（冼艳珠）、营业执照复印件，拟证明叶平英为转租案涉厂房，向中介支付中介费的事实。7、情况说明、身份证复印件（黄建秀）、银行交易明细，拟证明叶平英为管理案涉厂房，专门聘请保安人员，并向保安人员支付工资的事实。另查明，东莞市中堂稳发制衣厂是于1993年12月6日登记成立的个人独资企业，投资人为袁志稳。再查明，叶平英向本院申请对案涉租赁物装饰装修价值进行鉴定，但袁志稳不同意进行鉴定，并称叶平英于2017年11月3日将案涉租赁物返还给袁志稳后，袁志稳将案涉租赁出租给案外人龚志锋使用，龚志锋承租后对租赁物厂区内绿化带及相关设施进行了不同程度的装修。以上事实，有原告叶平英提供的厂房租赁合同、收据、转账汇款凭证、民事判决书复印件、装饰工程施工合同书、转账汇款凭证、收据、发票、装修明细表、装修工程综合报价预算表、厂房租赁合同（黄天宏）、厂房租赁合同（韩振雄）收据、汇款记录、转账截图、身份证复印件（黄天宏、韩振雄）、瑞德科技园中介登记表、银行个人明细对账单、收据、身份证复印件（冼艳珠）、营业执照复印件、情况说明、身份证复印件（黄建秀）、银行交易明细等证据及本院庭审笔录附卷为证。本院认为，叶平英向本院申请对案涉租赁物的装修价值进行鉴定，但由于袁志稳已明确表示其收回案涉租赁物后已将该租赁物出租给他人使用，该承租人并已对厂区内绿化带及相关设施进行了不同程度的装修，故本案的该项鉴定已没有可行性，本院对叶平英的该鉴定申请依法不予准许。本案争议焦点是：叶平英的损失如何确定。关于装修费用。由于双方在庭审中已确认叶平英承租案涉租赁物后实际对案涉租赁物进行了装修、装饰，仅对装修的工程量、费用等存在争议，故本院对叶平英曾对案涉租赁物进行装修的事实予以确认。虽然袁志稳对叶平英主张的装修费用支出情况不予确认，但由于案涉租赁物已被袁志稳出租给他人并又进行了部分装修导致对该租赁物的装修价值鉴定已不具有可行性，且叶平英已向本院提交装饰工程施工合同书、转账汇款凭证、收据、发票、装修明细表、装修工程综合报价预算表等证据佐证其装修费用的实际支出情况，因袁志稳称已将案涉租赁物出租他人并进行了部分装修，故在无法就案涉租赁物的装修价值进行鉴定的情况下，本院认为叶平英已完成其对装修费用的举证，且其举证的证据基本能形成完整的证据链，故本院对叶平英关于已实际支出装修费用199500元的主张予以采信。关于违约金损失。由于双方确认叶平英于2017年11月初已搬离案涉租赁物，且叶平英述称其因双方于2017年11月8日就是否解除案涉租赁合同及搬离案涉租赁物发生争议后曾于2017年11月10日进行报警处理，故即便如叶平英所主张其实际收取了次租人黄天宏、韩振雄履约保证金，但其在双方就案涉租赁物的使用发生纠纷及未有处理结果的情况下仍继续收取案外人黄天宏、韩振雄的履约保证金明显不合理，亦属其对风险预判失利及扩大损失的行为，该损失并非必然产生的，不应由袁志稳承担。故本院对其关于违约金损失的主张不予采信。关于其他的损失。由于叶平英未能充分提供证据证明其主张的中介费、中介费红包、招待费产生的合同依据、具体计算方式、收费标准、费用产生的必要性等，无法核实其诉请的中介费、中介费红包、招待费为其实际损失，叶平英应承担举证不能的法律后果，故本院对叶平英关于中介费、中介费红包、招待费主张不予采信。由于叶平英未能提供任何证据证明其实际对案涉租赁物进行绿化处理以及产生的具体费用，故本院对叶平英关于绿化处理费主张不予采信。由于叶平英仅提供的证据不足以证实其实际聘请保安人员的情况及支出情况，且袁志稳于2017年11月初已将案涉租赁物收回，叶平英主张2017年11月至2018年1月的保安人员工资显然不合理，故本院对叶平英关于保安人员工资损失的主张亦不予采信。综上，本院依法认定叶平英的损失合计为199500元。由于案涉租赁合同已经生效民事判决确定为部分有效、部分无效的合同，且该生效判决已对有效部分的违约责任作出了由袁志稳向叶平英支付违约金的处理，故袁志稳在本案中仅需对被认定为无效部分的租赁造成叶平英的损失承担赔偿责任。本院酌情按无效租赁的租赁物面积占全部租赁物面积的比例认定袁志稳应向叶平英支付的赔偿损失金额为98919元，叶平英诉请超出额部分，本院不予支持。综上所述，依据依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告袁志稳在本判决发生法律效力之日起五日内向原告叶平英赔偿损失98919元；二、驳回原告叶平英的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4899.57元（原告已预付），由原告叶平英负担4091.67元、由被告袁志稳负担807.9元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  周昭君二Ｏ一九年六月十九日明钟雪梅附本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。