福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初5074号 原告（反诉被告）：厦门爱国创业投资有限公司，住所地福建省厦门市湖里区钟岭路68号516单元，统一社会信用代码91350200M00007Q64R。 法定代表人：钟永珍，执行董事。 委托诉讼代理人：林义华，福建瀛坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林晓，福建瀛坤律师事务所律师。 被告（反诉原告）：厦门华欣远进出口有限公司，住所地福建省厦门市湖里区金钟路9号1205单元，统一社会信用代码91350206079381781K。 法定代表人：潘玉儒，总经理。 被告：潘玉儒，女，1987年4月6日出生，汉族，住湖北省谷城县，现住福建省厦门市思明区。 以上被告共同委托诉讼代理人：苏雄飞，福建公爵律师事务所律师。 以上被告共同委托诉讼代理人：吴云华，福建公爵律师事务所律师。 原告（反诉被告）厦门爱国投资创业有限公司（以下简称爱国公司）与被告（反诉原告）厦门华欣远进出口有限公司（以下简称华欣远公司）、被告潘玉儒房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案，依法适用简易程序公开审理。原告（反诉被告）爱国公司的委托诉讼代理人林晓，被告（反诉原告）华欣远公司及被告潘玉儒的共同委托诉讼代理人吴云华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 爱国公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告和华欣远公司签订的《儒士林梦工厂企业孵化协议》（合同编号：AG-RSL-17-03-01）；2、判令华欣远公司向原告支付从2018年3月1日起至2018年7月9日的租金为43665.5元（详见《华欣远公司拖欠租金及逾期违约金合计表》）；3、判令华欣远公司向原告返还原告为其垫付的物业管理费、公共维修金、自用电费、公摊电费、公摊水费合计共14037.82元；4、判令华欣远公司向原告支付自2018年3月1日起至实际付清租金之日止的拖欠租金违约金，违约金按日0.05%标准计算（详见《华欣远公司拖欠租金及逾期违约金合计表》），及合同解除的违约金29931元(三个月租金)；5、判令潘玉儒对上述第2项、第3项及第4项请求的款项本、息承担连带还款责任；6、判令本案诉讼费、保全费、保全保险费、公告费由二被告承担。事实和理由：原告于2016年6月1日向业主厦门市宝业投资管理有限公司（以下简称“宝业公司”）承租了厦门市观音山营运中心台东路66号—“宝业大厦”写字楼5层01-12单元房屋。2017年3月1日，原告和华欣远公司签订了《儒士林梦工厂企业孵化协议》，约定华欣远公司向原告租赁厦门市观音山营运中心台东路66号—“宝业大厦”写字楼5层507、508单元用于办公使用；租赁期限自2017年3月1日至2021年5月31日止共计51个月，自实际入驻之日起产生的物业管理费、公共维修金、水电费等相关费用由华欣远公司自行承担；租金标准是：2017年3月1日至2017年5月31日为9412元/月，2017年6月1日至2018年5月31日为9977元/月，2018年6月1日至2019年5月31日为10576元/月；租金每三个月为一期，华欣远公司应自合同签订之日起三个工作日内预付4个月租金作为预付款（金额为37648元）。该预付款为入驻押金（金额为9412元）和第一期租金（金额为28236元），以后各次租金在每期开始前10日内支付。另，该合同第五条约定，华欣远公司如有拖欠租金，则每天按租金拖欠部分的0.05%加收违约金；拖欠租金达到30天以上的，原告有权解除合同；合同解除后，原告除有权继续要求华欣远公司支付所欠租金及利息外，华欣远公司还应当支付三个月租金作为解除合同的违约金等内容。合同签订当日，原告即将上述物业交付华欣远公司使用。华欣远公司装修完毕后入住至今。然华欣远公司却未依约向原告支付租金，且未按时向物业公司缴纳其租赁期间的物业管理费、公共维修金和水电费，导致原告为其垫付的后果。2018年8月16日，原告与宝业公司签订了《房屋租赁合同解除协议》，约定双方租赁合同于2018年7月9日解除，宝业公司与华欣远公司在内的次承租方另行签订租赁协议等内容。其后，双方均遵照该协议履行。原告认为，华欣远公司的上述行为已严重违反双方合同约定，损害原告合法权益。据此，原告有权依据该合同第五条“合同解除与违约责任”的约定解除合同，并要求华欣远公司承担相应的违约责任。潘玉儒潘玉儒系华欣远公司的唯一的自然人股东。故依据《中华人民共和国公司法》第六十四条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，其应当对本案讼争债务承担连带偿还责任。 华欣远公司、潘玉儒辩称，一、讼争房屋属于无权转租，系爱国公司违约，因此爱国公司应当向华欣远公司支付违约金。在爱国公司与房屋所有权人厦门宝业投资管理有限公司的房屋租赁合同纠纷，案号（2017）国0203民初12051号的生效判决中，认定了爱国公司无权转租讼争房屋，并判决双方签订的房屋租赁合同于2017年5月19日生效。根据华欣远公司与爱国公司签订《儒士林梦工厂企业孵化协议》约定，爱国公司保证具有讼争房屋的使用权，且权属清楚，没有纠纷，若因爱国公司原因导致华欣远公司无法使用讼争房屋，由此给华欣远公司造成经济损失，爱国公司负责赔偿。因此，本案中华欣远公司不存在违约行为，相反的是因为爱国公司的原因导致合同解除，爱国公司应当赔偿损失。二、华欣远公司不存在爱国公司所主张租金欠款，爱国公司应向华欣远公司返还163654元的多付租金。华欣远公司合计转账给爱国公司188439元，其中保函押金9412元。双方签订的《合同解除协议书》明确载明，爱国公司免除华欣远公司2016年9月到11月的租金，免除2016年9月到12月物业管理费、公维金以及水电公摊。根据（2017）闽0203民初12051号判决书的判决，2017年5月19日以后的租金应属于厦门宝业投资管理有限公司，爱国公司无权收取。因此，爱国公司有权收取租金的时间为2017年5月19日，应收租金为24784元，应退的多收租金为163654元（因爱国公司违约，应当退还押金9412元）。因爱国公司无权收取2017年5月19日以后的租金，自然也无权收取水电、物业等费用，爱国公司关于水电物业方面的主张没有法律依据。三、合同解除系因爱国公司方面的原因，爱国公司应当支付华欣远公司三个月违约金。合同解除主要因为爱国公司无权转租所导致，因此双方签订的孵化协议第三条之约定，爱国公司应当向华欣远公司支付三个月违约金。四、华欣远公司基于对爱国公司的信任，于2018年5月30日给爱国公司转账38441元用于支付2018年3月到7月的租金，但是爱国公司退还了该部分租金，刻意留下“欠款”，做起诉。爱国公司刻意制造诉讼，被告有理由相信爱国公司通过与宝业公司签订合同损害华欣远公司利益。 华欣远公司向本院提出反诉请求：1、判决反诉被告返还反诉原告预付押金5408元和租金142022元（详见计算清单）2、判令反诉被告赔偿装饰装修残值损失120346元（详见计算清单）；3、诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2017年3月1日反诉原告与反诉被告签订《儒士林梦工厂企业孵化协议》，约定反诉原告向反诉被告承租位于厦门市用于办公使用，租赁期限自2017年3月1日至2021年5月31日为止，共计51个月。租赁合同第三条第一款约定，反诉被告保证具有案涉房屋的使用权，且权属清楚，没有纠纷，若因反诉被告原因导致反诉原告无法使用讼争的房屋，由此给反诉原告造成经济损失，反诉被告负责赔偿。租赁合同签订后，反诉原告分五次共向反诉被告支付166807元。2017年3月27日反诉原告对案涉房屋进行装修，支出装修费用为126801元。2017年8月2日，案涉房屋的所有权人厦门市宝业投资管理有限公司（以下简称宝业公司）对反诉被告提起了案号（2017）闽0203民初12051号（以下简称12051号案）的诉讼，以反诉被告未经其同意将讼争的房屋转租为由要求解除宝业公司与反诉被告间的《房屋租赁合同》，12051号《民事判决书》确认宝业公司与反诉被告之间签订的《房屋租赁合同》于2017年5月19日解除，由此导致反诉原告无法使用案涉房屋。根据租赁合同第三条第一款约定，反诉被告保证具有案涉房屋的使用权，且权属清楚，没有纠纷。反诉被告没有转租权却将案涉房屋转租给反诉原告，且与宝业公司发生纠纷，其行为违反了前述约定，构成违约。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。自2017年5月19日开始，反诉被告与宝业公司的《房屋租赁合同》已经解除，反诉被告依法无权向反诉原告主张此后的租金或者占用费。再根据前述司法解释第十一条第一项的规定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。讼争租赁合同解除系因反诉被告违约导致，故其依法应当赔偿反诉原告的装修损失。 爱国公司对华欣远公司的反诉请求辩称，一、本案系因华欣远公司违约导致合同被解除。诚如爱国公司在本诉中所提，在华欣远公司占有并使用租赁房屋之后，仅支付了一年的租金，从2018年3月1日起就从未向爱国公司支付过租金，也是从2018年3月1日起，其租赁产生的水电费和公维金等费用都是爱国公司为其垫付。华欣远公司的以上行为致使爱国公司合同目的无法实现，故不得不依据双方合同约定提出解除，并要求华欣远公司承担相应的违约责任。根据双方租赁合同第五条第1款和第3款约定，华欣远公司拖欠租金达三十天以上的，爱国公司有权单方解除合同。合同解除后，华欣远公司应支付所欠租金及利息，并支付三个月租金作为违约金，其中押金视为违约金不予退还。由此所造成的一切损失由华欣远公司自行承担。二、根据合同相对性，爱国公司与宝业公司的纠纷并不能作为认定爱国公司违约的事由。且从客观事实来看，该纠纷及引发的诉讼并未影响讼争合同的正常履行，华欣远公司一直正常使用租赁房屋。具体体现在：（1）2017年3月1日，华欣远公司向爱国公司出具《儒士林梦工厂孵化场地交付确认书》，确认收到租赁房屋，并无任何异议；（2）2017年3月27日，华欣远公司对房屋进行了装修；（3）2017年12月21日，华欣远公司在（2017）12051号案件中提交书面答辩状，述称在2016年9月1日已要求宝业物业公司将租赁房屋的开票主体变更为自己；2016年10月，参加了宝业物业公司组织的消防会议；2017年3月27日，对租赁房屋进行了装修并投入使用；（4）2019年4月10日，爱国公司前往租赁房屋处实地查看，华欣远公司占有租赁房屋，一直处于正常办公状态。三、根据双方合同约定，华欣远公司自行对租赁房屋进行装修，费用自理，如前所述，其装修后已入驻使用至今，其并无任何装修损失。且华欣远公司违约在先，理应承担相应违约责任，无权要求爱国公司赔偿。综上所述，爱国公司认为，租赁房屋从交付之日起即由华欣远公司占有至今。因其未依约支付租金等费用，已构成根本违约，爱国公司有权依据合同和法律依据解除双方租赁合同，并要求华欣远公司承担相应违约责任。故，华欣远公司的反诉请求无事实和法律依据，请法院依法驳回。 围绕本诉诉讼请求和反诉答辩意见，围绕本诉答辩意见和反诉诉讼请求，爱国公司和华欣远公司各自提交了证据。本院组织了证据交换和质证，对当事人就真实性无异议的证据以及与原件核对一致的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月1日，爱国公司（甲方）与华欣远公司（乙方）签订编号为AG-RSL-17-03-01的《儒士林梦工厂企业孵化协议》（以下称讼争合同）约定：厦门市观音山营运中心台东路66号“宝业大厦”写字楼5层为甲方向业主厦门市宝业投资管理有限公司（以下称宝业公司）租赁建设儒士林梦工厂（众创空间），乙方入驻孵化空间为厦门市观音山营运中心台东路66号“宝业大厦”写字楼5层507、508单元（以下称讼争房屋），面积合计235.3平方米，入驻期限自2017年3月1日起至2021年5月31日止；合同签订之日甲方将钥匙交付给乙方，将孵化空间交付给乙方进行装修，交付日暂定为2017年3月1日；租金标准分阶段计算：2017年3月1日至2017年5月31日月租金为9412元，2017年6月1日至2018年5月31日月租金为9977元，2018年6月1日至2019年5月31日月租金为5222元，2019年6月1日至2020年5月31日月租金为10576元，2020年6月1日至合同入驻期满月租金为11211元；每三个月计算为一期，乙方向甲方账户以转账方式支付一次租金，自合同签订之日起三个工作日内，乙方应预付四个月租金作为预付款（金额为37648元），该预付款为入驻空间押金（9412元）和第一期的租金（28236元），以后各次的租金在每期开始前10日内支付；乙方自行承担入驻期限内使用的电费、水费、公摊水电费、公共维修金和自行增加设备设施所产生的一切费用；甲方保证乙方入驻孵化空间的使用权，且该写字楼权属清楚，没有纠纷，若因甲方的原因导致乙方无法使用该孵化空间，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿；入驻期间，除本合同另有约定情况外，任何一方不能单方解除合同，如确实有正当理由须提前解除合同的，须提前一个月书面通知另一方，若征得对方同意，须向对方承担支付三个月的租金作为违约金后方可解除；如由乙方单方提出解除，乙方除承担上述违约金外，其已付租金及押金视为违约金不予退还，不足三个月租金乙方应当补足三个月租金，如由甲方单方日出解除，甲方除支付上述三个月违约金外，还应当全额退还乙方已支付但未到期的租金以及租赁押金；入驻期间，乙方必须依约按时支付租金，如有拖欠租金，则每日按租金拖欠部分的0.05%加收违约金，拖欠租金达三十天以上的，甲方同时有权单方面解除合同，合同解除后，甲方出有权继续要求乙方支付所欠租金及利息外，乙方还应当按照第五条第1项单方解除合同的规定向甲方支付违约金，因此造成的一切损失由乙方自行承担；待入驻期届满时，甲方应于结清日将入驻押金全额无息退还乙方，乙方如未按规定结清有关费用，甲方有权从押金中扣除相关费用后将剩余部分押金无息退还乙方；等等。 同日，爱国公司（甲方）与华欣远公司（乙方）还签订一份《合同解除协议书》，约定：“鉴于甲乙双方原先签订的《儒士林梦工厂企业入驻租赁合同》，合同编号AG-RSL-160-7-04。乙方租赁的宝业大厦507单元，由于乙方扩大经营，申请租赁508单元。为方便合同归档管理，申请解除原合同《儒士林梦工厂企业入驻租赁合同》，合同编号AG-RSL-160-7-04。将507、508单元合并成《儒士林梦工厂企业孵化协议》一份合同，合同编号AG-RSL-17-03-01。经双方友好协商，原合同507单元2016年9、10、11月房租及2016年9、10、11、12月的物业管理费、公维金及水电公摊为甲方赠送乙方的免租期，费用由甲方承担。乙方按原合同预付的507单元四个月租金转化为507单元入驻押金及2016年12月至2017年2月租金。507单元自2017年1月1日起的物业管理费、公维金及水电公摊应自行承担。该费用付清视为原合同正式解除。新合同自2017年3月1日起生效。” 同日，爱国公司向华欣远公司交付讼争房屋。华欣远公司于2016年8月15日向爱国公司转账21632元，于2017年5月27日向爱国公司转账39565元，于2017年11月2日向爱国公司转账38118元，于2018年4月4日向爱国公司转账42124元，于2018年5月11日向爱国公司转账47000元。华欣远公司出资对讼争房屋进行了装修。租赁期间，爱国公司为华欣远公司垫付了物业管理费等费用。 2018年7月，厦门三贯商贸有限公司（以下称三贯公司）与华欣远公司签订《宝业大厦租赁合同》，约定三贯公司将讼争房屋出租给华欣远公司，租赁期限自2018年7月10日起至2021年5月31日止。 2019年5月5日，本院向宝业公司去函询问：“我庭审理的（2019）闽0203民初5072号、5073号、5074号、5075号原告（反诉被告）厦门爱国创业投资有限公司与被告（反诉原告）厦门易友信商贸有限公司/厦门佳佰锐工贸有限公司/厦门华欣远进出口有限公司、潘玉儒/海德能（厦门）环保能源科技有限公司、闫立浩合同纠纷四案中中，当事人对你司是否知道并同意厦门爱国创业投资有限公司转租厦门市观音山营运中心台东路66号“宝业大厦”写字楼5层01-12单元房屋，以及你司与厦门爱国创业投资有限公司租赁合同解除后厦门易友信商贸有限公司/厦门佳佰锐工贸有限公司/厦门华欣远进出口有限公司/海德能（厦门）环保能源科技有限公司是否还继续承租使用原租赁房屋等事项存在争议。为查明案件事实，需要你司对相关情况作出说明（到庭说明或书面说明），请予配合。”2019年5月21日，宝业公司复函：“1.根据福建省厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初12051号民事判决书，我公司2018年7月9日与厦门爱国创业投资有限公司达成协议，终止了与其关于厦门市观音山营运中心台东路66号“宝业大厦”5层01-12单元的租赁关系，厦门爱国至今还未曾支付协议中规定的应当在2018年12月31日前支付给我方的剩余租赁费。2、2018年7月9日后，我公司已将该房产租赁给第三方三贯商贸公司并在协议中规定可以转租。该第三方公司是否续租给原客户或者另行租赁他人，不涉及我公司。” 华欣远公司于本案法庭辩论终结后申请增加诉讼请求“判令反诉被告向反诉原告支付违约金”。华欣远公司系自然人独资有限责任公司，股东为潘玉儒。 另查明，讼争房屋的产权人为宝业公司。2016年6月1日，宝业公司与爱国公司签订一份《房屋租赁合同》，约定：爱国公司向宝业公司承租讼争房屋即厦门市思明区台东路66号宝业大厦第五层房屋（01-12单元，共一层），租赁期限自2016年6月1日起至2021年5月31日止，其中2016年6月1日起至2016年9月1日止为装修免租期；宝业公司在满足本合同约定的交付标准后，将讼争房屋交付给爱国公司进行装修，交付日期暂定为2016年6月1日，若因宝业公司原因迟延交付，则装修免租期及租赁期限相应顺延；从2016年6月1日起至2017年5月31日期间每月租金27069元，2017年6月1日起至2018年5月31日期间每月租金为54137元，从2018年6月1日起至2019年5月31日期间每月租金为57385元；爱国公司应向宝业公司支付租赁押金27069元；未经宝业公司同意，爱国公司不得将讼争房屋转租、出借给他人使用；租赁期间，爱国公司如需对讼争房屋进行装修而改变原有装修结构，需提出书面申请并附改装后结构图，并不能损害原有的建筑结构，经宝业公司书面同意后方可进行改装；租赁期间届满后，爱国公司不得擅自毁坏改装后的结构；租赁期间届满或合同提起解除时，爱国公司应把讼争房屋完好交还给宝业公司。该合同载明的宝业公司联系电话为136××××6066，宝业公司确认该电话号码由颜伟文使用。同日，双方当事人还就厦门市思明区台东路66号宝业大厦第三层01-12单元房屋、第四层部分房屋（01-03单元、08单元）的租赁事宜分别签订两份《房屋租赁合同》，租赁期限均为自2016年6月1日起至2021年5月31日止。 2016年9月1日，爱国公司向讼争房屋的物业服务单位厦门市宝业物业管理有限公司（以下称宝业物业公司）发出三份《租户开票名称变更说明》，以公司内部原因为由要求将讼争房屋507、508单元、507单元、501和512单元的增值税普通发票的购买方名称分别变更为华欣远公司、华欣远公司、佳佰锐公司。2016年9月18日，爱国公司向宝业物业公司发出《租户开票名称变更说明》，以公司内部原因为由要求将讼争房屋511单元的增值税普通发票的购买方名称分别变更为杏花雨公司。2016年11月1日，爱国公司向宝业物业公司发出《租户开票名称变更说明》，以公司内部原因为由要求将讼争房屋502-506单元的增值税普通发票的购买方名称分别变更为博格公司。2016年11月10日，宝业物业公司分别向华欣远公司、博格公司、佳佰锐公司发出《缴费通知单》，催缴房屋的物业管理服务费、公共维修金、水电公摊。2017年3月，宝业物业公司还向爱国公司发出《催交通知单》，催缴房屋租金、水电费。宝业物业公司的投资人为宝业公司，出资比例100%。 2017年2月10日，爱国公司向本院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，其诉讼请求包括“确认《房屋租赁合同》的租赁物位于厦门市租赁期限自2016年12月30日起至2021年12月29日止，自2016年12月30日起至2017年4月1日止为宝业公司给予爱国公司的装修免租期”等内容。爱国公司在该案中主张宝业公司直至2016年12月30日交付才交付讼争房屋。宝业公司于2017年4月14日提交《答辩状》，其中载明“爱国公司未经宝业公司同意，擅自将房屋转租，构成严重违约，宝业公司获得合同解除权”。本院于2017年5月16日作出（2017）闽0203民初3053号民事判决，对爱国公司主张讼争房屋实际交付时间为2016年12月30日予以采信，并判决“一、确认厦门爱国创业投资有限公司与厦门市宝业投资管理有限公司签订的《房屋租赁合同》（编号：ＢＹ-ＺＬ-16-05-01）就厦门市约定的租赁期限自2016年12月30日起至2021年12月29日止，自2016年12月30日起至2017年3月30日止为厦门市宝业投资管理有限公司给予厦门爱国创业投资有限公司的装修免租期……”。宝业公司不服该判决提起上诉。厦门市中级人民法院于2017年9月28日作出（2017）闽02民终4013号民事判决驳回上诉，维持原判。 2017年5月19日，宝业公司向爱国公司送达一份《解除合同通知函》，以爱国公司未经其同意擅自将讼争房屋分别转租给海德能公司、华欣远公司、博格公司、杏花雨公司、佳佰锐公司为由，通知爱国公司解除双方就讼争房屋签订的《房屋租赁合同》，并要求爱国公司在2017年5月31日前腾空并退还讼争房屋。2017年8月2日，宝业公司向本院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，以爱国公司未经同意擅自将讼争房屋在内的多个单元转租为由主张解除《房屋租赁合同》。本院于2018年2月20日作出（2017）闽0203民初12051号民事判决：确认《房屋租赁合同》于2017年5月19日解除；爱国公司于判决生效之日起十五日内将宝业大厦第五层房屋腾空返还给宝业公司并支付相应的房屋占有使用费。宝业公司和爱国公司均不服上诉。 2018年8月16日，宝业公司（甲方）、爱国公司（乙方）、宝业物业公司（丙方）签订《房屋租赁合同解除协议》约定：乙方在三个工作日内向法院递交撤诉申请书，撤回对甲方关于宝业大厦五层房屋租赁合同纠纷的二审上诉；2018年7月9日解除甲乙双方三份《房屋租赁合同》，双方租赁关系终止，物业管理关系随之解除；租金计算至2018年7月9日，解约日前未支付的租金由乙方于2018年12月31日前补交；乙方应于本协议签订之日退还全部租赁房给甲方，若未完成租赁房的移交，则视为乙方放弃该房内所有的财物，甲方可自行予以无偿处置或废弃；乙方与装修公司及转租承租方的纠纷由乙方自行负责，而与甲方无关；甲方同意与乙方五层的转租承租方另行签订租赁协议，租金、租赁面积同甲乙双方原有约定一致，租期为甲乙双方原约定租期的剩余期限，具体权利义务以甲方与承租方签订的租赁协议为准。上述协议签订后，宝业公司和爱国公司均撤回了对（2017）闽0203民初12051号民事判决的上诉。 本院认为，爱国公司与华欣远公司签订的《儒士林梦工厂企业孵化协议》性质为转租讼争房屋的房屋租赁合同。在案证据表明，华欣远公司能够按合同目的正常使用讼争房屋。宝业物业与爱国公司签订的《房屋租赁合同》经双方协商于2018年7月9日解除，此后爱国公司无权转租讼争房屋并收取租金。根据爱国公司与华欣远公司签订的《合同解除协议书》约定，华欣远公司按原合同预付的507单元四个月租金（2016年8月15日转账支付的21632元）转化为507单元入驻押金（5408元）及2016年12月至2017年2月租金。根据2017年3月1日双方签订的《儒士林梦工厂企业孵化协议》，华欣远公司应向爱国公司支付自2017年3月1日起至2018年7月9日止的租金152297元（2017年3月1日至2017年5月31日租金18824元，2017年6月1日至2018年5月31日租金119724元，2018年6月1日至2018年7月9日租金13749元）。2017年3月1日之后，华欣远公司向爱国公司实际支付了166807元（39565元+38118元+42124元+47000元），其中4004元为508单元租赁押金（9412元扣除已付507单元押金5408元），其余162803元为507、508单元2017年3月1日后的房屋租金。华欣远公司已付租金超过应付租金10506元（162803元－152297元），爱国公司应返还上述多收租金。 2018年7月9日后爱国公司无权转租讼争房屋，同月华欣远公司又与三贯公司就租赁讼争房屋另行签订合同，讼争合同客观上已无法履行，双方以实际行为解除了讼争合同，本院据此确认讼争合同已解除。根据爱国公司与华欣远公司签订的《合同解除协议书》约定，爱国公司同意免除为华欣远公司垫付的2016年12月之前的物业管理费等费用，故华欣远公司应向爱国公司偿还2017年1月之后后者垫付的物业管理费等费用。爱国公司主张的垫付费用14037.82元均发生在2017年1月之后，华欣远公司应予返还。华欣远公司否认爱国公司垫付费用，但未提供反驳证据证明，本院对其抗辩不予采信。爱国公司与宝业物业就讼争房屋存在纠纷，在与业主纠纷未决前，华欣远公司止付租金系有合理事由，对爱国公司主张的逾期支付租金违约金的诉讼请求本院不予支持。与之相应，爱国公司应当向华欣远公司退还租赁押金9412元（包括507单元押金5408元以及508单元押金4004元）。 2018年7月华欣远公司与三贯公司就租赁讼争房屋另行签订合同，华欣远公司继续占有使用讼争房屋，未实际产生装修损失，对其赔偿相关损失的诉讼请求本院不予支持。华欣远公司于本案法庭辩论终结后申请增加诉讼请求“判令反诉被告向反诉原告支付违约金”，属超过法定期限增加诉讼请求，对该诉求本案不予审理。潘玉儒未证明其独资的华欣远公司财产独立于其自己的财产，依法应对华欣远公司对爱国公司负有的债务承担连带责任。 综上所述，对爱国公司的诉讼请求，本院部分支持。对华欣远公司的反诉诉求请求，本院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条的规定，判决如下： 一、确认厦门爱国创业投资有限公司与厦门华欣远进出口有限公司签订的《儒士林梦工厂企业孵化协议》（合同编号：AG-RSL-17-03-01）解除； 二、厦门华欣远进出口有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门爱国创业投资有限公司返还垫付的物业管理费等费用14037.82元； 三、潘玉儒对上述厦门华欣远进出口有限公司向厦门爱国创业投资有限公司所负债务承担连带清偿责任； 四、厦门爱国创业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门华欣远进出口有限公司返还租赁押金9412元以及多收的租金10506元； 五、驳回厦门爱国创业投资有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回厦门华欣远进出口有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4660元，爱国公司负担4585元，华欣远公司和潘玉儒负担75元。反诉案件受理费2658元，爱国公司负担149元，华欣远公司和潘玉儒负担2509元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 郭泽喆 二〇一九年六月二十八日 代书记员 杨雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国公司法》 第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。