福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0104民初5008号 原告：融信（福州）投资发展有限公司，住所地：福州市鼓楼区乌山西路318号洪山科技园创业中心大厦第2层205室。 法定代表人：余丽娟，总经理。 委托诉讼代理人：欧阳灶文，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被告：王全金男，1989年10月25日出生，汉族，住福州市仓山区，现住福州市仓山区。 原告融信（福州）投资发展有限公司与被告王全金商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告融信（福州）投资发展有限公司委托诉讼代理人欧阳灶文、被告王全金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1.判令确认原告与被告于2014年10月28日就买卖位于鼓楼区而签订的《商品房买卖合同》及相应补充协议于2017年1月10日已解除；2.判令被告立即将原告开具的上述房产的《销售不动产统一发票》原件交还给原告；3.判令被告立即配合原告办理上述《商品房买卖合同》备案登记和预告登记的注销手续；4.判令被告向原告清偿原告因承担保证责任所支付的款项262877.94元（该款项暂计至2018年6月25日，具体金额以中国工商银行股份有限公司福州仓山支行实际扣收金额为准），并确认上述款项从原告收取的购房款中直接抵扣；5.判令被告向原告支付逾期清偿款项的利息（以中国工商银行股份有限公司福州仓山支行实际扣收金额从实际扣款之日起按日万分之五计算至实际还清全部款项之日止，其他款项自实际扣收之日起计，暂计至2018年10月22日为64502.85元，具体计算方式详见附件清单），并确认上述款项从原告收取的购房款中直接抵扣；6.判令原告有权没收被告缴纳的定金200000元；7.判令解除原告、被告和中国工商银行股份有限公司福州仓山支行签订的《个人购房借款／担保合同》；8.确认原告有权将其收取的购房款直接支付给中国工商银行股份有限公司福州仓山支行，用以清偿被告尚欠的贷款本息（具体金额以中国工商银行股份有限公司福州仓山支行出具的结算金额为准）；9.判令被告赔偿原告因本案而需支出的律师费10000元；10.判令被告承担本案诉讼费、公告费、财产保全费等原告实现本案债权的费用。原告当庭变更第4项诉请为：判令被告向原告清偿原告因承担保证责任所支付的款项332500.55元（该款项暂计至2019年2月18日），并确认上述款项从原告收取的购房款中直接抵扣。事实与理由：2014年10月28日，原告融信（福州）投资发展有限公司与被告王全金签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：被告购买原告开发的位于鼓楼区，购房款总金额为2600001元;被告应支付首期购房款780001元（其中购房定金200000元），剩余购房款1820000元由被告通过申请银行商业按揭贷款的方式支付给原告。同时，诉争合同的附件六合同补充协议中约定：被告同意在获得贷款后按《个人住房借款合同》约定定期归还贷款本息，若因被告未及时还本付息导致贷款银行向原告扣收贷款本息及费用的，被告应于接到原告还款通知之日起10日内向原告归还相关款项，并承担银行扣款之日起至被告向原告实际还款之日止的利息（按日万分之三的标准计算）；在上述约定时间内如仍未归还的，被告应按日万分之五的标准支付自银行扣款之日起至被告向原告实际还清款项之日止的利息；被告累计6个月少交按揭款项或不到原告处归还款项并支付相应利息的，原告有权解除合同，收回商品房另行出售，没收购房定金，因此而产生的各项费用和损失均由被告承担。基于上述合同，原告、被告及中国工商银行股份有限公司福州仓山支行签订的《个人购房借款／担保合同》，约定被告向中国工商银行股份有限公司福州仓山支行申请按揭贷款1820000元，原告为借款合同项下被告的还款义务提供阶段性连带责任保证担保。合同生效后，中国工商银行股份有限公司福州仓山支行已依约向被告发放贷款1820000元，原告依约将上述房产交付给被告使用。但被告未按照借款合同的约定偿还本息，导致中国工商银行股份有限公司福州仓山支行要求原告履行担保责任，按照贷款合同的约定为被告清偿所欠本金、利息、罚息和复利等。原告多次替被告清偿了所欠本金、利息、罚息和复利暂计至2018年6月25日共计262877.94元。因被告未能按照约定偿还原告为被告代垫款项，经原、被告双方协商，于2017年1月10日签订《商品房买卖合同解除协议》及《商品房买卖合同解除协议补充协议》，解除上述《商品房买卖合同》及相应补充协议。同时，在诉争合同依法解除后，借款合同也应依法予以解除，且原告有权将其收取的购房款直接支付给中国工商银行股份有限公司福州仓山支行，用以清偿被告尚欠的贷款本息。 被告辩称，原告诉请的事实与理由属实，请法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年10月28日，原告融信（福州）投资发展有限公司与被告王全金签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：被告购买原告开发的位于福州市鼓楼区，购房款总金额为2600001元;被告应支付首期购房款780001元（其中购房定金200000元），剩余购房款1820000元由被告通过申请银行商业按揭贷款的方式支付给原告。同时，合同附件六补充协议第四条第7项约定：被告同意在获得贷款后按《个人住房借款合同》约定定期归还贷款本息，若因被告未及时还本付息导致贷款银行向原告扣收贷款本息及费用的，被告应于接到原告还款通知之日起10日内向原告归还相关款项，并承担银行扣款之日起至被告向原告实际还款之日止的利息（按日万分之三的标准计算）；在上述约定时间内如仍未归还的，被告应按日万分之五的标准支付自银行扣款之日起至被告向原告实际还清款项之日止的利息；被告累计6个月少交按揭款项或不到原告处归还款项并支付相应利息的，原告有权解除合同，收回商品房另行出售，没收购房定金，因此而产生的各项费用和损失均由被告承担。基于上述合同，原告、被告及中国工商银行股份有限公司福州仓山支行签订的《个人购房借款／担保合同》，约定被告向中国工商银行股份有限公司福州仓山支行申请按揭贷款182万元，原告为借款合同项下被告的还款义务提供阶段性连带责任保证担保。合同生效后，中国工商银行股份有限公司福州仓山支行已依约向被告发放贷款1820000元，原告依约将上述房产交付给被告使用。但被告未按照借款合同的约定偿还本息，导致中国工商银行股份有限公司福州仓山支行要求原告履行担保责任，按照贷款合同的约定为被告清偿所欠本金、利息、罚息和复利等。原告多次替被告清偿了所欠本金、利息、罚息和复利。因被告未能按照约定偿还原告为被告代垫款项，经原、被告双方协商，于2017年1月10日签订《商品房买卖合同解除协议》，解除上述《商品房买卖合同》及相应补充协议,并约定办理解除买卖合同产生的案件受理费、律师费、手续费、税费损失等费用由被告承担。但解除协议签订后，被告未配合原告办理合同备案登记及房屋预告登记的注销手续。 另查，因被告未按期归还按揭贷款，导致原告代被告向银行偿还到期贷款本息，暂计至2019年2月18日，原告已为被告代垫了332500.55元，分别为：2016年5月25日29142.4元、2016年8月4日19558.4元、2016年10月25日19607.6元、2016年11月25日19530.45元、2017年1月18日10917.87元、2017年4月21日37911.98元、2017年6月26日19619.43元、2017年6月28日102.82元、2017年9月26日29327.29元、2018年1月2日29365.17元、2018年4月8日29393.09元、2018年6月25日29319.31元、2018年10月23日39197.08元、2018年12月31日19507.66元。 再查，原告委托上海锦天城（福州）律师事务所代理本案诉讼，支出律师代理费为10000元。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，合法有效。双方应按约履行合同的义务。被告未按约偿还按揭贷款已构成违约，鉴于双方已签订解除合同协议，原告诉请确认合同已于2017年1月10日解除，本院予以支持。合同解除后具有溯及力，可恢复原状，故原告主张被告协助原告办理商品房备案登记和预告登记的注销手续，本院予以支持。原告诉请被告清偿代垫款项并按日万分之五计算利息，符合合同附件六补充协议第四条第7项约定，本院予以支持。原告诉请原告有权没收被告缴纳的定金200000元，符合合同附件六补充协议第四条第7项约定，本院予以支持。原告诉请被告赔偿律师代理费损失，符合双方解除协议约定，本院予以支持。关于原告诉请确认其有权将被告已付的购房款用于偿还银行按揭贷款等款项，但该款项未经判决生效尚未形成确定的到期债权，不符合法定抵销权的规定。同时，原告并不享有被告已付的购房款抵扣双方之间的债务的优先受偿权，而被告作为债务人，自然应当以其财产（包括但不限于涉案合同解除后原告返还的购房款）对原告进行清偿，故对原告要求确认其有权将被告已付的购房款用于抵扣和偿还银行按揭贷款及相应利息的诉请，本院不予支持。关于原告诉请解除原告、被告和银行签订的《个人购房借款/担保合同》,属于借款合同法律关系，本案不予处理。原告要求被告交还《销售不动产统一发票》原件，但原告并未提交其向被告交付的有关凭证，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、确认原告融信（福州）投资发展有限公司与被告王全金于2014年10月28日就买卖位于福州市鼓楼区而签订的《商品房买卖合同》及相应补充协议于2017年1月10日已解除； 二、被告王全金于本判决生效之日起十日内协助原告融信（福州）投资发展有限公司办理上述第一项合同备案登记及房屋预告登记的注销手续； 三、被告王全金于本判决生效之日起十日内支付原告融信（福州）投资发展有限公司为其代偿的按揭款项332500.55元并支付利息（按日万分之五的标准，其中的29142.4元自2016年5月25日、19558.4元自2016年8月4日、19607.6元自2016年10月25日、19530.45元自2016年11月25日、10917.87元自2017年1月18日、37911.98元自2017年4月21日、19619.43元自2017年6月26日、102.82元自2017年6月28日、29327.29元自2017年9月26日、29365.17元自2018年1月2日、29393.09元自2018年4月8日、29319.31元自2018年6月25日、39197.08元自2018年10月23日、19507.66元自2018年12月31日分别计至款项还清之日止）； 五、被告王全金向原告融信（福州）投资发展有限公司缴纳的定金200000元归原告所有; 六、被告王全金于本判决生效之日起十日内支付原告融信（福州）投资发展有限公司律师代理费10000元; 七、驳回原告融信（福州）投资发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27600元，由被告王全金负担。被告负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  任小平 审判员  陈家挺 审判员  陈曜辉 二〇一九年六月三日 书记员  庄 源 附一：本判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 附二∶执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。