广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3636号上诉人（原审原告）：佛山市顺德区北滘镇桃村村民委员会，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：李健章。委托诉讼代理人：姚春玉，广东泛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁桂桥，女，汉族，1984年2月23日出生，住广东省佛山市顺德区。上诉人佛山市顺德区北滘镇桃村村民委员会（以下简称桃村村委会）因与被上诉人梁桂桥房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初18390号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人桃村村委会上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判梁桂桥向桃村村委会支付占有使用费76500元（已扣除梁桂桥缴交押金25500元）；3.改判梁桂桥向桃村村委会支付滞纳金117400元（滞纳金自2015年6月26日起按每天100元计算暂计至2018年9月10日，实际算至清偿之日止）；4.本案一、二审诉讼费用由梁桂桥承担，事实和理由：一、一审法院认定未办理移交商铺手续的过错在桃村村委会属事实认定错误。案涉租赁合同约定期限为3年，即从2014年12月7日至2017年12月6日，梁桂桥作为承租方，在合同未到期即拖欠租金，其应对已向桃村村委会交还承租物业、不再使用承租物业的事实承担举证责任，而不应由桃村村委会对上述事实承担举证责任。且一审庭审中桃村村委会已反复强调其已电话催告梁桂桥交付租金，直至租期届满，桃村村委会到案涉商铺才发现梁桂桥搬离，桃村村委会已尽出租人责任。一审法院混淆桃村村委会和梁桂桥举证责任，且在梁桂桥未提交任何移交案涉商铺手续的情况下，主观臆断梁桂桥曾告知桃村村委会不再使用商铺，属事实认定错误，导致判决结果严重错误。二、一审法院主动调整案涉物业租金违反当事人意思自治原则。首先，本案占有使用费参考案涉合同租金标准符合法律规定，有法可依。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，桃村村委会与梁桂桥签订的《租赁铺位合同》明确约定租金标准为51000元/年，法院审理占有使用费应参照桃村村委会与梁桂桥所签《租赁铺位合同》的租金标准，无权以主观臆断认定占有使用费标准。其次，一审法院调整占用使用费违反了当事人意思自治原则。《中华人民共和国民法通则》明确规定，法院应确立“以不主动干预为原则，以主动干预为例外的机制”，才能最大程度追求司法的公平公正。梁桂桥在一审庭审中并未提出请求调整占有使用费，因此一审法院无权主动对占有使用费进行调整，一审法院调整租金标准严重违反法律规定，属适用法律错误。综上，一审法院未查清本案事实，混淆了桃村村委会与梁桂桥的举证责任，仅凭借主观臆断即对案件事实予以认定，导致事实认定错误、法律适用错误。被上诉人梁桂桥答辩称，梁桂桥并未使用案涉店铺，并说明不再续租，现桃村村委会将案涉商铺转租予他人，仍继续在梁桂桥存折上扣除水电费，桃村村委会的上诉主张于理不合。桃村村委会向一审法院提出诉讼请求：1.判决梁桂桥向桃村村委会支付租金102000元；2.判决梁桂桥向桃村村委会支付滞纳金117400元（自2015年6月26日起按每天100元计算暂计至2018年9月10日，实际算至清偿之日止）；以上两项暂共计219400元。3.判决梁桂桥承担本案诉讼费。一审法院查明：2014年6月27日，桃村村委会作为出租单位（甲方）与梁桂桥作为租赁单位（乙方）签订了《租赁铺位合同》，桃村村委会将其商铺出租给梁桂桥使用，合同约定：租赁期为3年，自2014年12月7日至2017年12月6日；租用期内，每年租金51000元；合同签订即时生效，先交半年租金，以后每年在6月25日前交下半年的租金，在12月25日前交下一年上半年的租金；如迟交，则按每天100元来计算滞纳金，乙方超期20天缴纳租金甲方有权终止合同收回铺位；在合同期内，如乙方提前交回铺位的，须多交六个月租金；合同签订时需交纳半年期租金作押金，合同期满时再将押金退回……合同还作了其他约定。经查明，涉案商铺没有办理建设工程规划许可证，梁桂桥与桃村村委会租赁涉案商铺时缴纳了25500元押金。庭审中，梁桂桥陈述涉案商铺是其家公冯培生用于经营“桃村培生五金修理店”的，冯培生于2015年10月去世，2015年年末桃村村委会曾打电话催收2016年上半年租金，梁桂桥告知桃村村委会经营不下去，只能用之前交的半年押金当租金抵扣，下半年就会搬走，2016年5月，梁桂桥搬离涉案商铺并将商铺钥匙交至桃村村委会。桃村村委会陈述其并未收到过梁桂桥移交的商铺钥匙，梁桂桥从2015年12月7日开始欠交租金。本院询问桃村村委会有无在梁桂桥未交租金的情况下向其催收租金，桃村村委会表示都是梁桂桥主动缴纳租金，逾期交租桃村村委会就会以电话的方式进行催收。另查明，根据梁桂桥提交的水电费明细显示，涉案商铺2016年5月21日至2016年7月20日产生基本水费3.16元、污水处理费2元、垃圾费1.1元，合计6.26元，2016年7月21日至2018年1月19日均无水费产生；涉案商铺2016年6月8日至2018年12月8日均无电费产生。一审法院认为，关于桃村村委会、梁桂桥签订的《租赁铺位合同》效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”桃村村委会确认涉案商铺并未取得建设工程规划许可证，故桃村村委会、梁桂桥签订的《租赁铺位合同》无效。由于《租赁铺位合同》无效，违约条款并不对双方当事人产生约束力，桃村村委会要求梁桂桥支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于梁桂桥是否应向桃村村委会支付剩余租金的问题。结合双方当事人在庭审的陈述，可确定梁桂桥自2015年12月7日起未再缴纳租金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故桃村村委会可参照合同约定的51000元/年的租金标准要求梁桂桥支付商铺的占有使用费。从梁桂桥提交的水电费缴费明细可确定梁桂桥自2016年6月开始就没有使用涉案商铺，虽然梁桂桥无法举证证明其已将钥匙交还桃村村委会，但根据桃村村委会陈述梁桂桥逾期缴纳租金时，桃村村委会会进行催缴的事实，本院推定桃村村委会催缴租金时，梁桂桥已告知桃村村委会不再使用涉案商铺。否则梁桂桥既不使用涉案商铺，又不在权利人催缴租金的情况下告知其不再使用商铺，显然不符合常理。若梁桂桥已告知桃村村委会不再使用商铺，桃村村委会既不及时向法院起诉主张租金权利，或将商铺再次出租，又不及时通知梁桂桥办理商铺移交手续，而是在放任涉案商铺空置两年多的情况下又将租金的缴纳责任加至梁桂桥，有违诚实信用原则。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据双方当事人的过错程度，本院酌定从2016年6月7日开始的占有使用费减半收取为25500元/年。计得梁桂桥应缴的2015年12月7日至2016年6月6日的占有使用费为25500元（51000元/年÷12×6）,2016年6月7日至2017年12月6日的占有使用费为38250元（25500元/年÷12×18），合计63750元。双方当事人在庭审中均确认桃村村委会收取了梁桂桥押金25500元，并同意从梁桂桥应付的占有使用费中抵扣，故梁桂桥还应向桃村村委会支付占有使用费38250元（63750元-25500元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、梁桂桥应于判决发生法律效力之日起十日内向桃村村委会支付占有使用费38250元;二、驳回桃村村委会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2295.5元，由桃村村委会承担1895.5元，梁桂桥承担400元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为梁桂桥应向桃村村委会支付的商铺占有使用费及滞纳金为多少。本案中，梁桂桥与桃村村委会对梁桂桥自2015年12月7日后未再支付占有使用费的事实没有异议，梁桂桥自述其于2016年5月底搬离涉案租赁物，合同约定占有使用费按半年度缴纳，故对于2015年12月7日至2016年6月7日半年度的占有使用费，因梁桂桥仍占有使用涉案租赁物，其应按《租赁铺位合同》约定的标准向桃村村委会支付占有使用费25500元（51000元/年÷2）。关于2016年6月7日至2017年12月6日期间的占有使用费问题。首先，梁桂桥作为承租人应举证证明其履行了将租赁物交还予承租人的义务，其虽自述已于2016年5月搬离案涉商铺并交还钥匙，但其并未提交相应证据予以证明，应承担举证不能的责任，梁桂桥对上述期间租赁物空置的损失应承担一定的责任。其次，桃村村委会作为出租人，对租赁物也负有管理义务并应积极行使权利。根据《租赁铺位合同》的约定，梁桂桥超期20天缴纳租金的，桃村村委会有权终止合同并收回铺位，但桃村村委会在起诉前长达2年多的时间里，并未提供证据证明其曾就占有使用费的缴纳与商铺交接问题与梁桂桥进行过协商，亦未进行实地查看或采取其他降低自身损失的行为，其对上述期间租赁物空置的损失亦应承担责任。最后，根据梁桂桥提交的水电费记录可显示，涉案商铺在2016年6月7日后基本没有水电费产生，上述情况也可反映梁桂桥陈述其在2016年6月后未使用案涉租赁物可信。故一审法院综合上述情况，根据双方过错程度及公平合理原则，判令梁桂桥减半支付2016年6月7日至2017年12月6日期间的占有使用费38250元（25500元/年÷12×18）并无不当，则梁桂桥共计应支付的占有使用费为63750元（25500元+38250元）。由于双方当事人在庭审中均确认桃村村委会收取了梁桂桥押金25500元，并同意该费用用于抵扣梁桂桥应支付的占有使用费，经抵扣后，梁桂桥还应向桃村村委会支付占有使用费38250元（63750元-25500元）。另，由于案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，桃村村委会与梁桂桥签订的《租赁铺位合同》无效，故《租赁铺位合同》中关于滞纳金的约定亦无效，桃村村委会主张梁桂桥支付滞纳金于法无据，本院依法不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。桃村委员会的上诉请求理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2089元，由上诉人佛山市顺德区北滘镇桃村村民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年六月三日法官助理 赵超琳书 记 员 冯隽尧