贵州省遵义市播州区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0321民初1208号原告（申请执行人）：周述超，男，1962年2月3日出生，汉族，贵州省遵义市人，住址贵州省遵义市播州区。委托诉讼代理人：胡敏琴，贵州名城（桐梓）律师事务所律师。单位地址：贵州省桐梓县娄山关街道南都花园8号楼第22层。委托诉讼代理人：苟桂花，贵州名城（桐梓）律师事务所（实习）律师。被告（被执行人）：遵义方琳房地产开发有限公司。住所：贵州省遵义市播州区尚嵇镇龙泉社区民主二组。统一社会信用代码：91520321577117377P。法定代表人：黎万平，总经理。被告（案外人）：董桂航，男，1975年4月14日出生，汉族，贵州省遵义市人，住址贵州省遵义市播州区尚嵇镇龙泉社区民主二组。公民身份号码：。原告周述超与被告方琳房开公司、被告董桂航申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年9月28日作出（2018）黔0321民初4810号民事判决。宣判后，原告周述超不服，向遵义市中级人民法院提出上诉。该院于2018年12月5日作出（2018）黔03民终6901号民事裁定，撤销上述判决，将本案发回本院重审。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告周述超及其委托诉讼代理人胡敏琴、苟桂花，被告方琳房开公司法定代表人黎万平到庭参加诉讼；被告董桂航经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。周述超向本院提出诉讼请求：1、判令撤销（2018）黔0321执异27号民事裁定；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与方琳房开公司房屋买卖合同纠纷一案，为保护原告的合法权益，原告在诉讼过程中申请保全了方琳房开公司开发的位于播州区尚嵇镇“紫晶园”项目5号楼的2-5-4号房屋，该房屋在查封时未被任何单位或个人进行备案，且至今未进行综合验收，水电未安装，没有任何单位或个人入住该房屋。董桂航于2018年提起查封异议，称其在2013年1月10日与政府签订《房屋征收与安置补偿协议》，于2016年7月20日签订还房确认协议，并装修入住至今。董桂航的陈述与事实完全不符，原告查封房屋在董桂航还房之前，董桂航至今未装修入住。综上，为维护其合法权益，特依法提起诉讼。被告董桂航未到庭陈述也未提交书面答辩意见。方琳房开公司辩称，周述超当时是公司的股东，他当时收了购房人的房款，现在都没有给这些人解决房屋，有上百户的房屋没有得到解决，“紫晶园”已成问题楼盘，应驳回周述超的诉讼请求。经审理查明，本院于2015年7月28日立案受理周述超与方琳房开公司确认合同有效纠纷一案[（2015）遵县法民初字第3452号]。原告周述超诉求：1、依法确认原、被告于2014年3月26日签订的购房协议有效；2、判令被告立即履行前述协议项下的交房义务并办理相关房产手续。同时，周述超向本院提出财产保全申请，要求查封方琳房开公司开发建设的尚嵇镇“紫晶园”5号楼5-2-4-1、5-2-4-2、5-2-4-3、5-2-4-4、5-2-5-1、5-2-5-2、5-2-5-4、5-3-4-1、5-3-4-2、5-3-4-3号共十套房屋。2015年8月6日，本院作出（2015）遵县法民初字第3452-1号民事裁定查封上述房屋，并向遵义县住房和城乡建设局送达裁定书及协助执行通知书查封登记；同年9月9日，遵义县住房和城乡建设局书面回复本院，上列房屋中5-3-4-1、5-3-4-2、5-3-4-3号三套房屋是拆迁还房无法协助执行查封登记。2015年10月26日，在周述超自愿撤回第2项诉求情况下，本院作出（2015）遵县法民初字第3452号民事判决，“原告周述超与被告遵义方琳房地产开发有限公司于2014年3月26日签订的房屋买卖协议有效。”双方当事人未提出上诉，该判决发生法律效力。2017年6月16日，本院立案受理周述超与方琳房开公司房屋买卖合同纠纷一案[（2017）黔0321民初3887号]。原告周述超诉求：1、判令被告立即交付位于尚嵇镇紫晶园5号楼5-2-4-1、5-2-4-2、5-2-4-3、5-2-4-4、5-2-5-1、5-2-5-2、5-2-5-4号的七套商品房屋（以下简称“七套房屋”），并立即办理上述房产的备案登记；2、判令被告协助原告选定位于尚嵇镇紫晶园6号楼的256.99平方米房屋，并办理备案登记；3、判决被告承担本案诉讼费用。同年6月21日，周述超向本院提出申请称，因其与方琳房开公司在（2015）遵县法民初字第3452号房屋买卖合同效力纠纷中申请查封的紫晶园5号楼“七套房屋”，现因与方琳房开公司的商品房买卖合同纠纷仍未得到解决，特申请进行延期查封；同年7月18日，本院作出（2017）黔0321民初3887号民事裁定，继续查封“七套房屋”（查封期限为三年），并于同年7月26日执行查封。2018年12月18日本院作出（2017）黔0321民初3887号民事判决，驳回原告周述超的诉讼请求。周述超不服，向遵义市中级人民法院提出上诉。该院于2019年5月29日作出（2019）黔03民终2789号民事裁定，撤销上述判决，将该案发回本院重审。2018年6月25日，本院立案审查案外人董桂航针对尚嵇镇紫晶园5号楼查封的“七套房屋”中的2-5-4号房屋提出的执行异议申请。董桂航主张，（2017）黔0321民初3887号民事裁定查封的“七套房屋”中，紫晶园5号楼2-5-4号房屋系其拆迁安置还房，请求解封。并提供其于2013年1月10日与尚嵇镇人民政府签订的《遵义县国有土地上房屋征收与补偿安置协议》、2016年7月20日签订的《紫晶园项目住房还房确认协议》、“房屋明细表册”（时间不详）为据。经审查，本院于2018年6月27日作出（2018）黔0321执异27号执行裁定，“解除对位于贵州省遵义市××区××楼××号房屋的查封，并停止对该房屋的执行措施”。周述超不服，在规定的期间内向本院提起本案诉讼。现查明，2013年1月10日签订的《遵义县国有土地上房屋征收与补偿安置协议》载明，征收补偿部门为遵义县房屋征收补偿管理中心，委托实施单位为尚嵇镇人民政府，被征收人为董桂航、董桂飞，其选择产权调换安置方式，选择尚嵇镇南街东侧，东至尚嵇镇小学红线、南至规划道路红线、西至规划道路南街红线、北至兴隆街规划红线区域内房屋（期房）作为产权调换房屋，营业房建筑面积89.88㎡、住房建筑面积439.2㎡。2016年7月20日签订的《紫晶园项目住房还房确认协议》载明，董桂航自愿选择紫晶园项目2栋3单元7层1号房屋作为其征收还房，面积91.82㎡。紫晶园5号楼2-5-4号房屋，在（2015）遵县法民初字第3452号卷内的《遵义方琳房地产开发有限公司“紫晶园”5号楼住房楼盘表》中载明，销售状态显示为“预留还房”，备注为“已售周”；在（2017）黔0321民初3887号卷内的《紫晶园住房被查封统计清册（住房）》中载明，户名为“甘天亮”；在执行异议过程中提供的“房屋明细表册”中载明紫晶园5号楼2-5-4号房屋业主为“董桂航”，面积112.68㎡。还查明，紫晶园5号楼2-5-4号房屋，案外人沈贵高、王庆芬的女儿女婿罗国保、沈小义于2018年7月3日向方琳房开公司交购房款48982.40元购买。上述事实，有双方当事人陈述，《遵义县国有土地上房屋征收与补偿安置协议》、《紫晶园项目住房还房确认书》，本院（2015）遵县法民初字第3452-1号民事裁定书、（2015）遵县法民初字第3452号民事判决书、（2017）黔0321民初3887号民事裁定书、（2018）黔0321执异27号执行裁定书，申请书、照片等证据在卷佐证。经庭审质证，足以认定。本院认为，本案系因诉讼保全标的物致案外人提起执行异议参照一般执行程序审查的异议之诉。本案的焦点是：董桂航对诉争的尚嵇镇紫晶园5号楼2-5-4号房屋有无排除强制执行（查封）的民事权益。首先，紫晶园5号楼2-5-4号房屋（面积）在“遵市商房预证遵县字（2014年）第014号”《遵义市商品房屋预售许可证》许可范围内，董桂航虽为拆迁安置户，但没有充分证据证明紫晶园5号楼2-5-4号房屋明确约定或者选定为董桂航安置房，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”之规定，董桂航对该房不享有优先取得权即特殊债权；其次，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，该房屋物权并没有转移登记在董桂航名下，故仍属方琳房开公司所有；第三，该房有案外人罗国保、沈小义向方琳房开公司交款“购买”及相关约定并正在装修的情形。因此，董桂航对尚嵇镇紫晶园5号楼2-5-4号房屋不享有排除强制执行（查封）的民事权益。本院应根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；”之规定处理。原告周述超以“房屋买卖合同”为由，在向方琳房开公司主张债权过程中，申请诉讼保全，查封本案标的物紫晶园5号楼2-5-4号房屋并无不当。故对周述超本案执行异议之诉求，本院予以支持。但周述超主张撤销（2018）黔0321执异27号民事裁定不当，本院应依法予以判决。另外，本案排除执行查封的执行异议申请系被告董桂航直接提起，董桂航是异议之诉当然的诉讼主体及民事权利义务的承受人，但经本院两次传票传唤开庭审理，董桂航均无正当理由拒不到庭参加诉讼，与常理极不相符，同时也表现为对法庭的不尊重。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本案可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（一）项，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，判决如下：准许执行查封位于贵州省遵义市××区××楼××号房屋。案件受理费60元，由董桂航负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本院（2018）黔0321执异27号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  潘嘉品人民陪审员  张家学人民陪审员  陆安仙二〇一九年六月十八日书 记 员  张廷露