广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终106号上诉人（原审被告、反诉原告）：胡宝臣，男，1972年10月19日出生，汉族，住黑龙江省绥化市北林区。委托诉讼代理人：邵建华，广东福德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李润冰，广东福德律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市业启企业管理有限责任公司，住所地广东省广州市越秀区环市西路187号自编4号楼。法定代表人：梁钰峰，职务总经理。委托诉讼代理人：黄婉玲，广东浩瀚明扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雪，广东浩瀚明扬律师事务所律师。上诉人胡宝臣因与被上诉人广州市业启企业管理有限责任公司（以下简称业启公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初3272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人胡宝臣上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回业启公司全部诉讼请求；3.业启公司返还租赁保证金36000元；4.业启公司赔偿胡宝臣装修损失180000元；5.业启公司承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.涉案商铺的规划用途原是广州南洋电器有限公司（以下简称南洋公司）内部职工饭堂，无法通过越秀区的环保审批手续，业启公司从未提交任何证据证明规划部门同意改变使用功能的批复文件，即涉案商铺是无法实现双方合同约定的进行餐饮经营的目的。2.胡宝臣不存在业启公司所主张的违约行为。胡宝臣在签订合同后，已经向业启公司支付了一个月的租金与保证金，涉案商铺是因未办理执照、卫生许可证等证照而导致无法正常经营。2017年10月30日业启公司与南洋公司解除租赁合同，从该日起业启公司已经无权再向胡宝臣收取租金。3.业启公司在履行涉案租赁合同中存在欺诈。涉案商铺无法办理执照、卫生许可证等证照是其规划用途为饭堂所导致的，但业启公司从未向胡宝臣告知该情况，却以临商政策办理改变为借口掩盖不能办证的事实。业启公司推荐的广州宏勇餐饮管理有限公司（以下简称宏勇公司）的营业执照并不是在涉案商铺上直接办理获得的，而是通过变更该公司地址获得的，宏勇公司的营业执照根本无法达到胡宝臣在涉案商铺上正常经营及取得卫生许可证等证照的目的。二、一审判决适用法律错误。1.涉案《商铺租赁合同》应被认定为无效合同。业启公司在使用功能未经规划许可变更的情况下将涉案商铺出租给胡宝臣经营餐饮，致使合同目的不能实现的因素在订立合同时已经存在，该合同违反了相关的法律法规，应为无效合同，对双方均无约束力，因此业启公司应向胡宝臣返还租金、保证金。因业启公司在订立合同时存在过错，导致胡宝臣对涉案商铺进行了装修，应赔偿胡宝臣实际损失的装修费180000元。2.退一万步而言，即使涉案《商铺租赁合同》被认定为有效合同，但涉案商铺具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况，胡宝臣有权解除合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三款的规定，因涉案房屋存在使用功能未经规划许可变更无法使用的情况，胡宝臣有权要求解除合同，因胡宝臣一直未能正常使用，业启公司需向胡宝臣返还租金、保证金。根据上述司法解释第十一条第一款的规定，业启公司在履行涉案租赁合同中存在违约，应向胡宝臣赔偿全部装修损失。被上诉人业启公司辩称：不同意胡宝臣的所有上诉请求，业启公司在2017年7月4日已取得营业执照，且业启公司并没有承诺办理营业执照和食品经营许可证。业启公司向一审法院起诉请求：1.判令胡宝臣向业启公司支付从2017年1月10日起拖欠的2月份至腾空房屋之日的房屋使用费，其中2017年每月使用费12000元，2018年每月使用费12720元及其利息（按年利息24%计）；2.判令胡宝臣向业启公司支付从2017年1月1日起拖欠的电费540元。胡宝臣向一审法院提出反诉请求：1.确认双方租赁合同于2017年10月30日解除；2.业启公司返还租赁保证金36000元给胡宝臣；3.业启公司赔偿胡宝臣装修损失180000元。一审法院认定事实：据粤房地权证穗字第××号房地产权证记载：越秀区**路43号自编8号首、二层的权属人为南洋公司，建筑面积1549.49平方米，城市规划房屋用途首层为饭堂、二层为车间。2016年12月15日，业启公司（甲方）与胡宝臣（乙方）签订《商铺租赁合同》，其中约定：依据《中华人民共和国合同法》，为明确甲乙双方在合作过程中的权利和责任，经双方友好协商，同意遵守以下条款：第一条：商铺的设立，1、甲方在广州市**路43号自编8号首层及自编7号首层提供建筑面积为93平方米的商铺号为1，作为乙方经营米线、饭类的商铺（以下简称该商铺），该商铺未经甲方书面同意不得私自更改经营内容或转租给第三方。合同签订后，乙方自负盈亏、自主经营并应及时向工商、税务等相关部门办理营业所需的一切手续，在未获得任何证照前提下，甲方有权禁止乙方的销售经营活动，由此带来的经济损失由乙方承担。2、该商铺铺内如需装修，其费用由乙方负担。装修前，乙方应向甲方提交该商铺的装修设计图纸或效果图以及施工时限，如因未经街道城管同意而导致不能施工的，责任由乙方承担。3、该商铺为混凝土加砖墙结构，大门为铝合金卷闸门。在合同期内，乙方不得未经甲方书面同意擅自拆改商铺结构、间隔、设备设施，或因乙方使用和维护不当，或其他人为因素造成破损或安全隐患的，均由乙方负责修复或还原，如乙方能力有限不能自行修复或还原，则应支付甲方由此实施修复后的全部费用。4、本合同签订后，乙方将自动成为该商铺的治安、消防、卫生、环保和计生等相关政府职能部门认定的第一责任人，应当认真履行职责。第二条：合同期限，本协议合同期为四年。从2016年12月25日开始至2020年12月31日结束。第三条、商铺租金和保证金的收取，合同签订后，双方各自负担己方税费；乙方向甲方缴纳租金费用具体如下：1、该商铺的月租金为人民币12000元。2、该商铺内经营所需各项费用均由乙方承担，如有公共部分费用则按建筑面积比例分摊；商铺内用水、用电按实际用量收取，由甲方每月给乙方发放水电费用收缴通知单，发放通知单3日内，乙方应向甲方缴纳水电费用，如乙方未能按时缴纳，甲方将按照乙方拖欠天数收取总拖欠款5%/天的滞纳金，从发通知单开始10天内乙方未能缴纳费用的，乙方了解并同意甲方采取必要措施停止乙方的经营活动，直到乙方缴清费用为止。3、该商铺的租金在本合同租赁期内，每年在上一年月租金的基础上（即环比）递增6%，每年月租金费用具体如下；2016年12月25日至2017年12月31日，月租金12000元；2018年1月1日至2018年12月31日，月租金12720元；2019年1月1日至2019年12月31日，月租金13483.2元；2020年1月1日至2020年12月31日，月租金14292.2元。4、乙方须在每月10日前（如遇假期，应当在假期日前一天）向甲方缴纳下一月应付租金；如乙方未能按时缴纳，甲方将按照乙方拖欠的天数收取总拖欠款5%/天的滞纳金；从交款日开始到次月的3日内，乙方未能缴纳所有欠费的，乙方了解并同意甲方有权立刻终止合同并收回该铺的经营权、没收乙方缴纳的保证金，乙方如有物品在铺内的应在此日前全部清离；如逾期，将不论物品价值甲方自行安排处置，在处置过程如发生费用应由乙方承担。5、本合同签订当天，乙方需交付甲方相当于三个月租金的金额为本合同的保证金和一个月零六日的租金，即50400元人民币。如本合同到期，乙方不再续约，甲方将在合同终止后按本合同规定处理（详见第八条规定）。第八条：合同终止、续约以及违约责任，乙方产生以下违约行为的，甲方有权终止合同并没收乙方保证金，乙方需三天内迁离该商铺；如逾期，将不论物品价值甲方自行安排处置，如在处置过程发生费用应由乙方承担。1、乙方不得擅自将该商铺分租、转租、转让、出借、出售、抵押、与任何第三方合营或联营、改变商铺用途、变更签约时店铺名称、经营品牌、在商铺内进行非法活动、擅自停业及空置商铺等。同日，胡宝臣支付了36000元保证金及2016年12月至2017年1月的租金14400元给业启公司。2017年6月1日，业启公司（甲方）与胡宝臣（乙方）签订《合同补充协议》，其中约定：兹有铺号1、2、3、6、11等五铺因政府临商政策办理改变等不可抗力的原因，签约至今均未获得工商营业执照和卫生许可证。有鉴于此，各铺推荐并委托我司成立地址在广州市越秀区**路43号自编8号的餐饮公司，各餐饮商铺要求此公司只为在该地址内各餐饮商铺提供经营的证照，不做他用，对此，我司不对该企业负完全责任，各商铺应当对自己日常行为进行约束，并对该公司负全责。现各商铺均同意按商铺面积为比例公摊该公司所产生的税费（如有商铺变动，将按变动后的面积比例分摊），除以上费用以外的其他费用均按商铺数量分摊（如有商铺变动，将按变动后的数量分摊），如因今后无须由此公司继续经营的，需注销时，应按商铺数量分摊注销费用，不按以上规定的商铺按合同违约处理。另，由于需要各商铺自行支付人民币35000元，办理工商营业执照和卫生许可证等开业所需相关证照，为此我司免除商铺1、2、3号两个月（即60天）租金、商铺6号和11号三个月（即90天）租金（由于所有租户均已缴纳一个月的租金，因此再顺延30天后才正常缴纳租金）。商铺1、3、6号店铺以开业起计算免租期；商铺2、11号店铺以证件批准日期起计算免租期。自此，上述各商户今后均不得再以任何理由拒交租金或各相关费用，如有违反，我司将按合同约定之违约处理。据2018年5月15日的《企业信用信息公示报告》记载：企业名称为广州宏勇餐饮管理有限公司，法定代表人为周勇，成立日期为2017年6月13日，核准日期为2017年7月4日，地址为广州市黄埔区大沙镇横沙村朱氏大宗祠东侧的新大楼2号楼二、三楼（自编：福聚直街28号326房），经营范围：预包装食品零售；中餐服务；西餐服务；自助餐服务；日式餐、料理服务；韩式餐、料理服务；制售东南亚餐（具体经营项目以《餐饮服务许可证》载明为准）；快餐服务；茶馆服务；咖啡馆服务；酒吧服务；冷热饮品制售；小吃服务；餐饮配送服务；甜品制售；餐饮管理，地址变更申报：广州市越秀区**路43号自编8号之1、广州市越秀区**路43号自编8号之2、广州市越秀区**路43号自编8号之3、广州市越秀区**路43号自编8号之6、广州市越秀区**路43号自编8号之11，2017年7月4日变更地址为：广州市越秀区**路43号自编8号之1、广州市越秀区**路43号自编8号之2、广州市越秀区**路43号自编8号之3、广州市越秀区**路43号自编8号之6、广州市越秀区**路43号自编8号之11、广州市越秀区**路43号自编8号之10。2017年10月30日，业启公司向南洋公司发出《我司退场告知书》，内容为“……由于今年元月9日广州市越秀区发出取消所有临商登记和续期的通知，我司虽与各相关部门进行长时间的协调，但至今我司租户均不得办理经营所需的相关证照，时至今日我司已无力支撑，因此决定即日起将物业交还贵司……”。2017年11月20日南洋公司向业启公司发出《关于“退场告知书”的复函》，内容为“因贵方向我司发来的告知书中已明确贵方要将租赁物业交还给我司，鉴于贵我双方签订的《广州市房屋租赁合同》的租赁期限约定到2020年12月31日截止，贵方单方面要求返还物业的行为实际为单方提前退租并终止合同。依据《租赁合同》第十条第四项的约定，在租赁期内如贵方提前退租，属贵方单方违约，我司已收取的租赁保证金等款项不予退还，同时应当将租赁物业按现状完好无损地交还我司。另外，依据《租赁合同》第七条第二项第二款约定，因贵我双方之间租赁合同提前终止或解除的，贵方与分租户之间的分租合同应同时终止，贵方应负责腾空租赁物业并交还给我司，同时因此产生的纠纷和责任概由贵方负责处理和承担。基于贵方单方解除合同及上述合同约定，我司现正式通知贵方，贵我双方之间的《租赁合同》自我司收到贵方之告知书即2017年10月30日当日正式解除，贵方应当严格按照合同约定向我司返还物业并缴清相关的费用（管理费共8919元）、租金（2017年2月至10月，共535383元）及占有使用费（2017年11月至归还之日止，暂为59487元）。同时，贵方所支付的相关保证金我司不予返还。请贵司务必于2017年11月30日前向我司缴清上述租金及费用并将租赁物业腾空后返还给我司且与我司办理相关物业返还手续”。2018年1月30日，南洋公司向一审法院提起诉讼请求：1.确认南洋公司与业启公司、李杰良的租赁关系于2017年10月30日解除；2.业启公司及李杰良向南洋公司支付2017年2月1日至2017年10月30日的租金（每月按59487元计）及支付2017年2月1日至实际缴清租金之日止的逾期违约金（每日按月租金额的2‰计算）；3.业启公司及李杰良向南洋公司支付2017年10月31日至实际返还房屋的使用费（每月按约定的租金标准计），及赔偿从应付之日至实际付款之日的利息（按银行同期贷款利率计算）；4.业启公司及李杰良向南洋公司支付2017年2月至实际返还房屋的管理费（每月按991元计）；5.业启公司及李杰良立即向南洋公司交还广州市**路自编8号首层部分及自编7号首、二层（面积共991、45平方米）。一审法院于2018年8月29日做出（2018）粤0104民初3650号民事判决：一、确认南洋公司与李杰良、业启公司的租赁合同于2017年10月30日解除；二、李杰良、业启公司及黄锦辉、曾辉、苏林山、冯美君、姜娘卷、俞士江、王建党、胡宝臣、卢天志自本判决发生法律效力之日起十五日内，将广州市越秀区**路自编8号首层部分（面积94.42平方米）及自编7号首、二层（面积897.03平方米），合计共面积991.45平方米房屋腾空交还南洋公司；三、李杰良、业启公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向南洋公司支付2017年2月1日至2017年10月31日的租金（每月按59487元计）及支付2017年2月16日至实际缴清租金之日止的逾期违约金（每日按月租金额的2‰计算）。违约金的总额以不超过欠付租金总额为限；四、李杰良、业启公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向南洋公司支付2017年11月1日至实际返还房屋的使用费（每月按合同约定的租金标准计），及赔偿从应付之日至实际付款之日的利息（按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；五、李杰良、业启公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向南洋公司支付2017年2月至实际返还房屋之日的管理费（每月按991元计）。胡宝臣是在2018年9月14日的一审庭审中反诉请求确认双方租赁合同于2017年10月30日解除，业启公司答辩同意解除合同，但不同意于2017年10月30日解除，解除时间应为（2018）粤0104民初3650号判决生效之日。一审诉讼中，业启公司提供其与南洋公司于2016年12月15日签订的《广州市房屋租赁合同》，约定南洋公司将越秀区**路43号自编7号首二层及自编8号首层出租给业启公司作综合用途使用，建筑（或使用）面积为991.45平方米，租赁期限从2016年12月15日至2020年12月31日。胡宝臣对该《广州市房屋租赁合同》的真实性没有异议。胡宝臣为证明于2018年3月12日向业启公司邮寄解除租赁合同通知提供了1、EMS邮寄单；2、《解除租赁合同通知》。业启公司对上述证据的三性均不予认可，我方没有收到该《解除租赁合同通知》。胡宝臣为证明其对涉案商铺装修花费了180000元提供了1.2016年12月23日胡宝臣（甲方）与广州艺聚装饰工程有限公司佛山分公司（乙方，以下简称艺聚公司佛山分公司）签订的《工程合同书》，约定甲方委托乙方对广州市**路43自编8号首层及自编7号首层①号铺进行装修，工期30天，自2016年12月24日到2017年1月24日，工程总造价180000元；2.艺聚公司佛山分公司收取胡宝臣180000元工程款后开具给胡宝臣的《收据》7张；3.胡宝臣通过银行转账向装修人员支付50000元的《借记卡账户历史明细清单》；4.胡宝臣接受装修人员的指示向高鹏的账号转款的《微信聊天记录》；5.胡宝臣通过微信转账向装修人员支付26740元的《微信聊天记录》；6.胡宝臣指示合伙人向装修人员通过微信支付60000元的《支付宝转账记录》；7.声明书及身份证复印件；8.《广州艺聚装饰公司工程预算表（**路餐饮店）》。业启公司对证据1-8的三性均不予认可，我方没有参与。证据2不是合法发票，不予确认。证据3与我方无关，不是支付给业启公司的款项。胡宝臣在一审诉讼中曾提出申请对其装修物的价值进行评估，但后来胡宝臣撤回了评估申请。胡宝臣向业启公司承租涉案房屋后用于经营米线、饭类。业启公司认为胡宝臣一直在经营。而胡宝臣陈述在2017年6月办理营业执照后，工商部门称营业执照是假的，不能营业，直到2018年3月11日我方尝试开业，但仍有工商、卫生、城管部门经常巡查要求我方停业，故我方已没有营业，具体停业时间不清楚。胡宝臣同意支付540元电费给业启公司。一审法院认为：业启公司与胡宝臣自愿签订的《商铺租赁合同》、《合同补充协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应恪守履行。胡宝臣于2018年9月14日庭审时反诉要求解除合同，而业启公司同意解除合同，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。因此，上述《商铺租赁合同》应于2018年9月14日解除。业启公司请求确认《商铺租赁合同》于（2018）粤0104民初3650号判决生效之日解除及胡宝臣请求确认于2017年10月30日解除均不予采纳。关于《商铺租赁合同》解除的责任问题，涉案商铺已于2017年7月4日取得营业执照，胡宝臣已经可以正常经营，现胡宝臣并未举证证明该营业执照为伪造。另《商铺租赁合同》已约定胡宝臣自行办理卫生许可证，现胡宝臣未能举证证明在办理卫生许可证的过程中是由于业启公司的原因而造成不能办理。故在涉案商铺取得营业执照已经可以正常经营的情况下，胡宝臣拒绝向业启公司支付租金已构成违约，应承担违约责任。关于业启公司要求胡宝臣支付2017年2月起至腾空房屋之日的房屋使用费问题，上述《商铺租赁合同》已约定：“合同签订后，乙方自负盈亏、自主经营并应及时向工商、税务等相关部门办理营业所需的一切手续，在未获得任何证照前提下，甲方有权禁止乙方的销售经营活动，由此带来的经济损失由乙方承担。”《合同补充协议》约定“兹有铺号1、2、3、6、11等五铺因政府临商政策办理改变等不可抗力的原因，签约至今均未获得工商营业执照和卫生许可证。……自此，上述各商户今后均不得再以任何理由拒交租金或各相关费用，如有违反，我司将按合同约定之违约处理。”从上述约定可以看出涉案商铺由于存在双方确认的不可抗力的原因，在2017年7月4日前一直未获得工商营业执照和卫生许可证，而《商铺租赁合同》约定胡宝臣在未获得任何证照前提下，业启公司有权禁止胡宝臣的销售经营活动，因此，业启公司要求胡宝臣支付2017年7月4日前的租金依据不足，不予支持。鉴于胡宝臣未能举证证明其于2018年3月11日开业，从公平合理原则考虑及参照《合同补充协议》中2、11号商铺约定以证件批准日期起计算免租期，故扣除3个月免租期，胡宝臣应将从2017年10月4日起至腾空房屋之日的租金及房屋使用费支付给业启公司。关于业启公司要求胡宝臣支付逾期交纳租金的利息问题，该利息实为胡宝臣逾期交纳租金的违约金，因上述《商铺租赁合同》约定违约金按5%/天计算显属过高，从公平合理原则考虑应调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算，但不能超过年利息24%。关于业启公司要求胡宝臣支付540元电费的问题，因胡宝臣已同意支付，对此予以准许。关于胡宝臣反诉要求业启公司返还租赁保证金36000元的问题，上述《商铺租赁合同》约定“乙方未能缴纳所有欠费的，乙方了解并同意甲方有权立刻终止合同并收回该铺的经营权、没收乙方缴纳的保证金。”本案因胡宝臣拒绝向业启公司支付租金而造成合同解除，胡宝臣是违约方，故胡宝臣要求业启公司返还租赁保证金不符合合同约定，不予支持。关于胡宝臣反诉要求业启公司赔偿装修损失180000元的问题，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。因业启公司与胡宝臣双方对装修物的处理没有约定，故根据上述规定，因胡宝臣违约导致合同解除，胡宝臣反诉要求业启公司赔偿装修损失180000元不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项的规定，判决：一、业启公司与胡宝臣签订的《商铺租赁合同》于2018年9月14日解除；二、胡宝臣应于本判决发生法律效力之日起10日内，将从2017年10月4日起至本判决发生法律效力之日止的租金及房屋使用费（按《商铺租赁合同》约定的标准计算）一次性支付给业启公司；本判决发生法律效力之次日起，胡宝臣应按《商铺租赁合同》约定的标准逐月支付房屋使用费给业启公司至腾空房屋之日止；如2020年12月31日胡宝臣仍未能腾空房屋，则从2021年1月1日起胡宝臣应参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价支付房屋使用费给业启公司；三、胡宝臣应于本判决发生法律效力之日起10日内，将逾期支付2017年10月4日起的租金及房屋使用费的违约金（以同期应付而未付的租金及房屋使用费为本金，从逾期之日起，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算，但不能超过年利息24%，违约金不能超过同期未付租金及房屋使用费）一次性支付给业启公司；四、胡宝臣应于本判决发生法律效力之日起10日内，将电费540元一次性支付给业启公司；五、驳回业启公司的其他诉讼请求；六、驳回胡宝臣的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2752.80元，反诉费2270元，由业启公司负担1200.80元，胡宝臣负担3822元。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审诉讼中，胡宝臣向本院提供了以下证据：1、广州市房屋租赁合同、租赁合同补充协议、（2018）粤0104民初3650号民事判决书，拟证明对于胡宝臣而言，李杰良就是出租方之一；2、企业信用信息公示报告，拟证明李杰良是业启公司的股东，其行为可以代表业启公司；3、广州市不动产登记查册表、关于南洋酒家申请办理环保手续有关情况的答复、（2011）穗越法民三初字第1506号民事判决书，拟证明涉案商铺的土地性质导致不可能通过环保评估及进行正常经营；4、（2016）粤01民终2873号民事判决书，拟证明涉案商铺的土地性质不可能达到合同约定的目的；5、收件回执、告知书，拟证明宏勇公司曾向广州市越秀区食品药品监督管理局申请过食品经营许可证，但未能通过；6、移交确认书，拟证明胡宝臣已于2018年9月30日将涉案商铺移交给南洋公司；7、越秀区公安分局的复函，拟证明公安部门已立案受理广州宏勇餐饮管理有限公司涉嫌伪造公章一案；8、DVD光盘，拟证明胡宝臣将涉案商铺移交南洋公司后曾张贴公告通知业启公司及证明涉案商铺的装修并非简单装修；9、CD录音光盘，拟证明租户办证的事宜是由李杰良负责，且胡宝臣多次催促其办证。经质证，业启公司表示对上述证据1-4的真实性没有异议，但对关联性有异议，认为与本案无关；对证据5的真实性没有异议，但对关联性不予确认，认为不能证明胡宝臣欲证明的内容；对证据6确认胡宝臣于2018年9月30日将涉案商铺交还给南洋公司；对证据7-9的真实性、合法性、关联性不予确认。业启公司向本院提交了以下证据：1、收据复印件一份，拟证明各商铺交款给广州天河巴辽企业管理咨询服务中心代办营业执照；2、总电表水电费清单一张，拟证明2019年3月1日业启公司与南洋公司结算水电费发现现场商铺有经营使用。经质证，胡宝臣对证据1的真实性予以确认，但认为收据中的款项与胡宝臣支付的办证费用不一致；对证据2的真实性、合法性、关联性不予确认，认为该清单中不能区分出涉案商铺的具体水电量读数。另查明，在案外人南洋公司与许德文租赁合同纠纷一案的（2013）穗中法民五终字第212号生效民事判决查明：“……2010年10月8日，广州市环境保护局向许德文发出‘穗环法信（2010）48号’《关于南洋酒家申请办理环保手续有关情况的答复》，主要内容为：南洋酒家原是广州南洋电器厂的职工饭堂，1995年12月12日，广州南洋电器厂以‘南洋餐厅’的项目名称、‘改建、临建’建设性质向我局申报环评，我局于1996年4月12日批复同意该厂职工餐厅（即南洋餐厅）项目竣工验收申请。但该餐厅不作为独立的排污单位，其日常环境管理纳入南洋电器厂。2000年1月19日，该厂取得了《广州市排放污染物登记注册证》，而后该厂登记为广州南洋电器有限公司，2008年1月1日取得《广州市排放污染物登记许可证》。该公司根据我市‘退二进三’政策进行整体搬迁后，未列入政府储备计划且尚未编制项目实施的，可持相关资料，向市规划部门申请将原有工业用地上现有合法工业建筑在主体框架不改动的情况下进行适当改造并临时改变使用功能，但南洋电器公司未提供规划部门同意其改变使用功能的批复文件。2010年4月，您以南洋酒家的名义，改变原南洋电器厂内部职工饭堂性质，向越秀区环保局申请办理环保手续，因您的申请不符合《广州市环境保护条例》第十九条的规定，越秀区环保局依法做出了暂缓办理环保审批手续的决定。建议您与南洋电器公司进行协商，待规划部门批复其功能变更后，我局将督促越秀区环保局依法依规审批相关环保手续……2011年8月2日，广州市越秀区食品药品监督管理局向许德文发出《关于对广州市越秀区南洋酒家申请办证情况的答复函》，主要内容为：新申办餐饮企业必须经环保部门同意后方可办理《餐饮服务许可证》，区卫生监督所办证窗口工作人员审核您提供的资料时，发现您无法提供环保部门出具的同意经营中餐的《环保选址意见书》……”。另，（2016）粤01民终2873号生效民事判决认为：“关于《房屋租赁合同》解除的责任认定问题。天伦公司作为《房屋租赁合同》的出租方，其清楚李礼雄承租该场地拟用于经营餐饮，故其有义务提供符合作为餐饮用途使用的租赁物给李礼雄使用，但根据双方在原审的举证内容看，涉案房屋因规划不符合经营餐饮的要求而不能作为经营餐饮使用，而在天伦公司与南洋公司之间的合同中已约定由天伦公司负责规划报建等，由于天伦公司未能向李礼雄提供符合经营餐饮的场地，导致李礼雄未能取得相关经营证照，其签订合同目的无法实现……故双方合同解除的责任在于天伦公司。”本案二审中，业启公司确认涉案地块与上述2873号案讼争地块为同一地块。本案二审期间，本院向广州市城市管理和综合执法局、广州市规划和自然资源局分别发函调查了涉案建筑的合法性，两单位作出了穗城管函【2019】938号、穗城管函【2019】1175号、穗规划资源协查【2019】262号的复函。穗城管函【2019】938号复函载明：“暂未发现有城乡规划管理类案件的立案查处情况，亦即目前无上述商铺的违法建设立案查处记录……”。穗城管函【2019】1175号复函载明：“……铺1（涉案商铺）为**路43号自编8号首层房间，**路43号自编8号经原广州市城市规划局批准，办理了《建设工程规划许可证》……南洋公司于2010年办理了《房产证》”。穗规划资源协查【2019】262号载明：“**路43号自编8号、自编7号所在建筑是经原广州市城市规划局（82）建字756号、穗城规东片建字[1995]0108号《建设工程规划许可证》批准建设的，但因（82）建字756号《建设工程规划许可证》图纸缺失，无法核查相关信息”。本院组织各方当事人对上述复函进行了质证。双方当事人对三份函件的真实性、合法性、关联性没有异议。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：第一，关于胡宝臣与业启公司签订的《商铺租赁合同》的效力问题。根据穗城管函[2019]1175号复函及其附件的内容来看，胡宝臣所承租的1号商铺为**路43号自编8号首层房间，**路43号自编8号经原广州市城市规划局批准，办理了《建设工程规划许可证》，南洋公司于2010年办理了《房产证》，故胡宝臣与业启公司就该商铺所签订的《商铺租赁合同》应属有效。租赁双方于2018年9月14日一审庭审期间均同意解除合同，一审法院认定该《商铺租赁合同》于2018年9月14日解除并无不当，本院予以认可。第二，关于涉案《商铺租赁合同》解除的责任问题。从（2013）穗中法民五终字第212号民事判决书中所查明的事实来看，该案租赁物因南洋电器公司未提供规划部门同意其改变使用功能的批复文件而不能办理环保审批手续，又因未经环保部门同意而不能取得广州市越秀区食品药品监督管理局核发的《餐饮服务许可证》。而（2016）粤01民终2873号民事判决亦认为该案房屋因规划不符合经营餐饮的要求而不能作为经营餐饮使用。上述案件的租赁物与涉案商铺位于同一地块，业启公司并无提供证据证明上述案件判决后，规划部门已同意改变涉案租赁物的使用功能，结合业启公司与胡宝臣签订的《合同补充协议》中关于“兹因政府临商政策办理改变等不可抗力的原因，我司与贵方签约至今贵方均未获得工商营业执照和卫生许可证”以及业启公司2017年10月30日向南洋电器公司发出的《我司退场告知书》中关于“……由于今年元月9日广州市越秀区发出取消所有临商登记和续期的通知，我司虽与各相关部门进行长时间的协调，但至今我司租户均不得办理经营所需的相关证照，时至今日我司已无力支撑，因此决定即日起将物业交还贵司……”等内容来看，涉案商铺无法办理《餐饮服务许可证》等经营手续的原因在于涉案商铺所在场地未经规划部门同意其改变使用功能以及政府临商政策办理改变，而不能归咎于胡宝臣。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据涉案《商铺租赁合同》的约定，业启公司提供涉案商铺作为胡宝臣经营米线、饭类的商铺，即涉案商铺的合同约定用途为经营餐饮，现涉案商铺不符合合同约定的用途，对此，业启公司已构成违约。胡宝臣作为承租人，在承租之前亦应充分了解租赁物是否符合承租的用途，未尽承租人应尽的审慎义务，亦存在一定的过错，且胡宝臣未依约支付租金，故双方当事人均存在违约行为，对涉案《商铺租赁合同》的解除均有同等的责任。第三，关于业启公司要求胡宝臣支付租金、房屋使用费及相应违约金的问题。涉案商铺由胡宝臣实际占有、使用、收益，一审法院根据双方约定以及履行情况，判令胡宝臣将从2017年10月4日起至腾空房屋之日止的租金、房屋使用费支付给业启公司，符合公平、合理原则，本院予以认同。二审期间，业启公司确认胡宝臣于2018年9月30日将商铺交还给南洋公司，故胡宝臣应支付的租金、房屋使用费应截止计算至该日止，即胡宝臣应支付的租金、房屋使用费为149680元（12000元/月×2个月+12000元/月÷30天×28天+12720元/月×9个月）。如前所述，双方当事人均存在违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条关于“当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，本院对业启公司要求胡宝臣支付逾期支付租金以及房屋使用费的违约金的主张，不予支持。一审法院判令胡宝臣支付逾期支付租金以及房屋使用费的违约金欠妥，本院予以纠正。第四，胡宝臣在一审期间同意支付电费540元，一审法院判令胡宝臣支付该部分电费给业启公司，并无不当，本院予以维持。第五，关于胡宝臣要求业启公司返还租赁保证金36000元的问题。如前所述，因涉案合同的解除不能归咎于胡宝臣、业启公司其中一方，故业启公司应向胡宝臣返还租赁保证金36000元。第六，关于胡宝臣要求业启公司赔偿装修损失180000元的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。如前所述，对于涉案合同的解除双方当事人均存在违约行为，对涉案合同的解除均有同等的责任，且胡宝臣于一审中撤回了对其装修物价值的评估申请，胡宝臣现并无充分证据证明装修物残值损失，其主张业启公司赔偿装修损失180000元，依据不足，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，但实体处理部分不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十四条第五项、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初3272号民事判决的第一、四项；二、撤销广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初3272号民事判决第三、五、六项；三、变更广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初3272号民事判决第二项为：胡宝臣应于本判决送达之日起10日内，将从2017年10月4日起至2018年9月30日止的租金及房屋使用费149680元一次性支付给广州市业启企业管理有限责任公司；四、广州市业启管理有限责任公司应于本判决送达之日起10日内将租赁保证金36000元返还给胡宝臣；五、驳回广州市业启管理有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回胡宝臣的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2752.80元，反诉费2270元，由广州市业启管理有限责任公司负担3042元，由胡宝臣负担1980.80元。二审案件受理费3822元，由广州市业启管理有限责任公司负担2320元，由胡宝臣负担1502元。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 吴国庆审判员 刘 卉二〇一九年六月二十五日书记员 王 敏