山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0105民初4380号 原告：济南源利置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：周伯勤，该公司总经理。 委托诉讼代理人：丁华亮，男，该公司职工。 委托诉讼代理人：李丹，女，该公司职工。 被告：济南市天桥区泺口街道办事处北闸子社区居民委员会，住所地济南市。 法定代表人：王金国，该居委会主任。 委托诉讼代理人：孙希波，男，该居委会副主任。 委托诉讼代理人：王晓震，山东舜尧律师事务所律师。 原告济南源利置业有限公司（以下简称源利公司）与被告济南市天桥区泺口街道办事处北闸子社区居民委员会（以下简称北闸子居委会）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告源利公司的委托诉讼代理人李丹，被告北闸子居委会的委托诉讼代理人孙希波、王晓震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告源利公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的6套《济南市商品房买卖合同》，合同网签编号分别为：销售字201732516647、销售字201731947359、销售字201731947490、销售字201731947618、销售字201731947825、销售字201731948062；2.被告将上述房屋恢复原状后向原告腾退，房号分别为：B1-1-101、B1-1-102、B1-1-111、B1-1-113、B1-2-102、B1-2-103；3.被告向原告支付房屋总价款5%的违约金，共计635001.5元；4.被告承担所有诉讼费用。事实与理由：2011年12月，原、被告签订《尚品清河商品房认购协议书》，约定被告向原告购买尚品清河小区10套商铺，共计27161120元。协议签订后，被告向原告支付1000万元购房款后不再向原告支付剩余款项，经原告多次催要一直未付。在此期间，涉案商铺全部由被告占有使用。至2017年12月22日，原、被告双方共同签订《结算协议》，约定将认购协议中约定的10套商铺变更为6套，总价款为12700030元，并约定被告应于2018年1月15日前向原告支付剩余房款2700030元。原、被告签订了6套商铺的《济南市商品房买卖合同》，其中第七条第二款第二项约定：“逾期付款超过15日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同总价款5%向出卖人支付违约金。”合同签订后，被告未按约定向原告支付生于购房款，经原告多次催告仍不支付。无奈原告诉至法院，望判如所请。 被告北闸子居委会辩称，第一，原告并未将房屋及相关手续交付给被告。被告与原告相关人员进行过沟通，希望原告尽快派人与被告进行交接，但原告至今未派人来进行交接。第二，被告不能付款，理由为一是原告未交付房屋；二是近期纪委对被告进行调查，该房的交易情况也正在调查，按要求为调查完不能付款。综上，被告并不存在违约行为，原告的诉讼请求不应得到支持，请求法院予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告双方进行了质证，对当事人无争议的事实本院予以确认并在卷佐证。根据本院经审查确认的证据以及当事人陈述，认定事实如下：2011年，原告源利公司作为卖方，被告北闸子居委会作为买方签订《尚品·清河商品房认购协议书》，约定被告北闸子居委会自愿向原告源利公司定购尚品·清河项目B1-1-101、B1-1-102、B1-1-111、B1-1-112、B1-1-113、B1-1-205、B1-1-206、B1-2-101、B1-2-102、B1-2-103号房，建筑面积合计为3880.16平方米，建筑面积暂以政府测绘部门所出具的测绘报告为准；房产价款为每平方米7000元，总金额共计27161120元；被告北闸子居委会自愿支付认购商品房的定金500万元，该定金在签订商品房买卖合同后可抵作购房款，不再予以退还；被告北闸子居委会需在接到原告源利公司电话通知或其他适合的方式通知后三日内到尚品清河售楼处签署商品房买卖合同、交付购房款及办理贷款手续，如逾期，则视为被告北闸子居委会违约，原告源利公司有权解除协议，将被告北闸子居委会认购的商品房另行销售、不退还已交付认购定金；协议第六条约定：《商品房买卖合同》经原、被告双方正式签署后，本认购协议书效力终止。2011年12月21日，被告北闸子居委会向原告交纳500万元，原告源利公司为被告出具500万元的收据，该收据载明500万元为B1-1-101、B1-1-102、B1-1-111、B1-1-112、B1-1-113、B1-1-205、B1-1-206、B1-2-101、B1-2-102、B1-2-103号房款。同年12月27日，被告北闸子居委会向原告交纳500万元房款，原告源利公司为其出具收据。2017年12月22日，原告源利公司作为甲方，被告北闸子居委会作为乙方签订《结算协议》，载明：“鉴于甲乙双方共同签订的《尚品清河商品房认购协议书》，其中约定，乙方（北闸子居委会）向甲方（源利公司）购买尚品清河项目十套商铺，房号分别为：B1-1-101、B1-1-102、B1-1-111、B1-1-112、B1-1-113、B1-1-205、B1-1-206、B1-2-101、B1-2-102、B1-2-103，经双方协商乙方只购买其中六套商铺房号为：B1-1-101、B1-1-102、B1-1-111、B1-1-113、B1-2-102、B1-2-103，单价7000元/平方米。已成交六套商铺总价款为：12700030.00元，目前乙方已向甲方支付了1000万元，仍欠甲方2700030.00元未付。现甲乙双方就上述事项结算如下：一、双方签订的《尚品清河商品房认购协议书》变更为：乙方购买甲方六套商铺，房号为：B1-1-101、B1-1-102、B1-1-111、B1-1-113、B1-2-102、B1-2-103，单价7000元/平方米。总价款为：12700030.00元。二、乙方应于本协议签订之日起5日内带公章到甲方处签订正式的《商品房买卖合同》并办理网签手续。三、甲方为乙方开具购房发票。但发票需暂时由甲方保管。待乙方付清全部房款后向乙方交付。四、乙方应于2018年1月15日前向甲方支付2700030.00元的剩余房款。五、甲乙待乙方付清全部房款后，协议乙方办理产权登记手续。六、待甲乙双方上述权利义务履行完毕后，视为双方已签订的《尚品清河商品房认购协议书》全部履行完毕。双方不再向对方承担任何债权债务。七、…”。同日，原告源利公司作为出卖人、被告北闸子居委会作为买受人分别签订六份商品房买卖合同，该六份合同上约定的被告向原告购买的房屋分别为：天桥区尚品清河B1号楼2-103，建筑面积39.48平方米，房款为276360元；B1号楼1-111，建筑面积33.41平方米，房款为233870元；B1号楼1-113，建筑面积1277.24平方米，房款为8940680元；B1号楼1-102，建筑面积314.04平方米，房款为2198280元；B1号楼2-102，建筑面积33.41平方米，房款为233870元；B1号楼1-101，建筑面积261.89平方米，房款为1833230元。以上六份商品房买卖合同均约定被告北闸子居委会应于合同签订当日一次性付清全部购房款；原告源利公司应于2017年12月30日前将取得分期综合验收备案证明的房屋交付给被告北闸子居委会使用，出现特殊原因的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，原告源利公司可据实予以延期，该情况包括买受人没有按照合同约定付款等情况。2018年7月16日，原告源利公司向被告北闸子居委会发出《催款函》，要求被告北闸子居委会于收到催款函之日起三日内向原告交付2700030元购房款，并按合同约定支付违约金，逾期未付原告将解除《商品房买卖合同》，追究被告的违约责任。被告北闸子居委会已收到该催款函。 另查明，2013年9月6日，涉案济南市天桥区尚品·清河B1-1-101、B1-1-102、B1-1-111、B1-1-113、B1-2-102、B1-2-103号房屋现登记在原告源利公司名下，房屋产权证号为天233122，现登记坐落分别为济南市天桥区泺安路18号尚品清河小区二区1号楼1-101号、1号楼1-102、1号楼1-111、1号楼1-113、1号楼2-102、1号楼2-103。 本院认为，本案的争议焦点为原、被告买卖商品房的购房款交纳，房屋交付情况以及原、被告谁存在违约的问题。 第一，关于原、被告买卖商品房的购房款交纳以及交付情况，原、被告均认可被告已向原告交付购房款1000万元，但双方均未明确该1000万元购房款对应的房屋套别，即双方结算协议及商品房买卖合同中均未约定已缴纳的1000万元系交纳哪几套商品房的价款。在原、被告均无证据证明的情况下，应视为原、被告将六套房屋进行总体计价。关于未支付的购房款2700030元，被告辩称，因原告仅向被告交付了一套房屋，即B1-1-113号房屋，其他五套房屋均为案外人占有使用，并非被告占有使用，原告无法让案外人腾房，被告基于此不再向原告交纳剩余购房款。原告源利公司主张其在2011年已全部将涉案B1-1-101、B1-1-102、B1-1-111、B1-1-113、B1-2-102、B1-2-103六套房屋全部交付给被告北闸子居委会占有使用。经查，案外人在接受相关纪委部门调查时认可涉案房屋之中由被告北闸子居委会相关工作人员未经该居委会同意交由案外人使用，B1-1-113号房屋由被告北闸子居委会交由案外人使用，结合被告北闸子居委会已经交付大部分购房款的事实，本院认定涉案六套房屋已由原告源利公司交付给被告北闸子居委会。 第二，关于原、被告谁存在违约的问题。原、被告双方签订的结算协议中约定被告应付剩余购房款的期限为2018年1月15日之前，双方签订的商品房买卖合同中约定的应付购房款期限为签订合同当日，即2017年12月22日，二者存在约定不一致的情况，应以后签订的合同为准。因《结算协议》第二条约定“乙方（被告北闸子居委会）应于本协议签订之日起5日内带公章到甲方（原告源利公司）处签订正式的《商品房买卖合同》并办理网签手续”，故应推定《结算协议》签订在先，《商品房买卖合同》签订在后，且商品房买卖合同是正式的买卖合同，对具体房屋合同权利义务进行了约定，合同已经备案，具备公示效力，应以《商品房买卖合同》约定优先，按照双方签订的商品房买卖合同，原告源利公司应于签订商品房买卖合同当日支付全部购房款，即应在2017年12月22日付清全部购房款，而被告北闸子居委会至今未交付剩余购房款，已经违反合同约定，在原告源利公司予以催告的情况下仍不予支付剩余购房款，原告源利公司有权依照合同约定解除双方之间的商品房卖卖合同关系，因此，本案违约方应为被告北闸子居委会，原告源利公司依照合同约定享有解除权。另，经查，案外人在接受相关纪委部门的调查时认可被告北闸子居委会购买的涉案小区的房屋由北闸子居委会工作人员擅自交予案外人使用，被告北闸子村委会向原告源利公司购房的目的本系用于集体，系为有利于该集体组织的发展，但实际上购买的涉案房屋为个人利用职权之便私自给予案外人占有使用，非用于该集体组织，被告北闸子居委会签订购房合同的目的亦未实现，原、被告双方签订的商品房买卖合同应予解除。因此，对于原告源利公司要求解除与北闸子居委会就涉案六套房屋签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。被告北闸子居委会应向原告返还涉案房屋，故对于原告源利公司要求被告返还六套涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于原告源利公司主张的违约金635001.5元的诉讼请求，本院认为，双方签订的商品房买卖合同第七条已经明确约定，出卖人解除合同的，买受人应按合同总价款的5%向出卖人支付违约金，本案原、被告间买卖的六套商品房的总价款为12700030元，故被告北闸子居委会应向原告源利公司支付违约金635001.5元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条规定，判决如下： 一、解除原告济南源利置业有限公司与被告济南市天桥区泺口街道办事处北闸子社区居民委员会于2017年12月22日就济南市天桥区尚品清河B1号楼1-101、B1号楼2-102、B1号楼1-102、B1号楼1-111、B1号楼2-103、B1号楼1-113号房屋签订的编号分别为销售（字）201731947825、销售（字）201731947490、销售（字）201731948062、销售（字）201731947618、销售（字）201731947359、销售（字）201732516647的《商品房买卖合同》； 二、被告济南市天桥区泺口街道办事处北闸子社区居民委员会于本判决生效之日起三十日内向原告济南源利置业有限公司返还济南市天桥区尚品清河B1号楼1-101、B1号楼2-102、B1号楼1-102、B1号楼1-111、B1号楼2-103、B1号楼1-113号房屋（现坐落为济南市天桥区泺安路18号尚品清河小区二区1号楼1-101号、1号楼1-102、1号楼1-111、1号楼1-113、1号楼2-102、1号楼2-103）； 三、被告济南市天桥区泺口街道办事处北闸子社区居民委员会于本判决生效之日起十日内向原告济南源利置业有限公司支付违约金635001.5元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10250元，由被告济南市天桥区泺口街道办事处北闸子社区居民委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  胡 滨 人民陪审员  滕秀芝 人民陪审员  张立谨 二〇一九年六月十九日 书 记 员  郝慧明