江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0481民初4726号原告：蒋海芬，女，1985年3月3日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。委托诉讼代理人：马国平，江苏慎平律师事务所律师。委托诉讼代理人：马辉，江苏慎平律师事务所律师。被告：任东洪，男，1974年9月12日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市黄区。委托诉讼代理人：**，江苏顺邦律师事务所律师。被告：朱兰红，女，1982年1月8日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。原告蒋海芬诉被告任东洪、朱兰红合同纠纷一案，本院于2018年6月19日立案受理后，先适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理，原告的代理人马国平、被告任东洪的代理人**到庭参与诉讼，被告朱兰红经本院合法传唤，未到庭参与诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告蒋海芬向本院提出诉讼请求：1、确认原告与两被告于2017年5月8日签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令被告返还多收的租金43000元；3、判令被告双倍返还保证金（押金）60000元；4、判令被告承担新增设备及房屋维修费50783.9元；5、判令被告承担经营损失40万元；6、判令被告承担诉讼费和保全费。事实与理由：两被告系夫妻关系，溧阳市钱家路1号华东宾馆由两被告实际经营，该宾馆的电视、电话、网络等均登记在被告朱兰红名下，就连2015年和2016年的市容环卫责任区责任书均由朱兰红签名。2017年5月8日，原告与两被告在华东宾馆协商该宾馆的租赁事宜，并签订了合同，该合同约定承包面积为1050平方米（实际被告与村委会签订的合同只有902平方米），承包期为5年。第一年20.5万元，第二年20万元，甲方提供齐全证照以及其他权利、义务。合同签订后，原告只移交了消防安全检查合格证和热特种行业许可证。双方在其他方面移交时，原告发现欠缺、短少等问题，特别是面积不足。为此，双方在同一天又签订了一份华东宾馆租赁合同，将第2年开始的租金调整为18万元。原告自该合同签订后按两被告的要求将235000元支付到被告朱兰红卡上。被告一直到2017年7月11日才补交付营业执照，但该执照上经营者为任春林，名称为溧城华夏宾馆，造成三证不一，致使原告无法开通美团和去哪儿，原告也不知道原先朱兰红是如何开通的，但华东宾馆和华夏宾馆名称是不同的。2017年9月17日后，华东宾馆房屋所有人钱家居民委员会派人前来告知要收回房屋，并告知被告任东洪租期只有2年，到2017年9月17日届满，且任东洪拖欠居委会27万元房租。原告随即向钱家居委会汇报原告与任东洪租赁情况及自己的投入情况，并再三请求钱家居委会领导同情、照顾原告的实际情况，给予一定的时间给由原告经营以弥补原告的损失，居委会领导本着人性化原则，没有及时收回，但要求原告配合妥善解决此事，原告多次要求被告尽快与居委会协商好此事，但在长达8个多月的时间里仍未与居委会达成满意的一致意见。2018年5月29日，原告委托律师前往钱家居委会调取了居委会与任东洪的房屋租赁合同，合同中租赁面积只有902平方米，租期只有2年，租金只有162000元，租期内未经甲方同意不得转租以及其他权利、义务。原告在承包期间有32个房间，但有6个一直漏雨无法再使用，水箱、道铡、监控等必须完善，屋顶必须修缮，在通知被告后，被告不闻不问。为此，原告只好自行解决，共花去费用50783.9元。原告自与被告签订合同后，已经营一年之多，被告仍未解决居委会的租赁问题，近期居委会又要求原告腾空并交还房屋，而被告又避而不见，为此只能诉讼解决。根据双方签订的租赁合同第6条，如果是甲方原因导致乙方无法经营，甲方必须赔偿乙方所投资的一切损失，据此，被告除双倍补偿金和投入损失外，还应赔偿4年的经营损失暂定40万元。综上，为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告任东洪辩称，原告的诉请缺乏事实与法律依据，具体如下：1、针对原告的第一项诉请，双方签订的合同名为租赁合同，实际是承包合同，不是房屋租赁合同，所以原告主张确认房屋租赁合同无效是不对的，且依据不足。2、针对原告的第二项诉请，原告要求返还多收的租金43000元不知从何而来，也没有相应的依据。3、针对原告的第三项诉请，其要求返还的是保证金和押金，不是定金，即使是定金，根据原告的第一项诉请，合同无效的情况下也只是单倍返还，合同有效且被告违约才存在双倍返还的说法。4、针对原告的第四项诉请，我方认为没有相应的事实依据，因为根据双方的合同，新增设备是由被告自行增加的，所谓的维修费用原告并无相应的依据证明。5、针对原告的第五项诉请，要求承担经营损失更是无稽之谈，原告自合同签订后一直经营至今，根本没有损失可言。综上，原告的诉请混乱并矛盾，法律关系不清，且缺乏相应的事实与法律依据，请求予以驳回。（核实一下有无抗辩支付其余租金的问题）被告朱兰红未作答辩。经审理查明，2016年3月25日，出租方（钱家社区）与承租方（任东洪）签订了一份《房产租赁合同书》，约定:1、租赁产权坐落地址钱家菜场顶层902平方的房屋，房屋总建筑面积902平方米。2、租赁期2年，期限从2015年9月18日至2017年9月17日，租金按年结算，先交租金后使用房产，由乙方在对应结算期间起算日提前30日交付给甲方。3、年租金162000元。4、乙方须征得甲方同意后方可转租所租赁的房产。双方还约定了租赁事宜其他事项。2017年5月8日，甲方（发包方）任东洪与乙方（承包方）蒋海芬签订了一份《华东宾馆租赁合同》，约定：1、经双方友好协商，甲方将溧阳市钱家路1号新菜场三楼承包给乙方经营，面积为1050平方米，经双方约定每年乙方的承包费为205000元，第二年开始每年的承包费20万元整，乙方承包期限为五年（五年内承包费不涨价），甲方必须提供乙方证照齐全及相关有效证件、甲方无条件提供乙方停车场地的使用权范围。2、承包起始日期2017年5月8日，截至2022年5月7日止，合同到期前若乙方想继续承包经营，则需提前两个月通知甲方，并且在2018年5月1日前付清下一年的承包费用。3、付款方式，先付款后使用，同时乙方需缴纳给甲方押金30000元，如合同到期未能按时付清下一年度的承包费，以及乙方在五年合同期内单方解约，甲方将终止合同，并收回宾馆经营权，以及乙方所缴纳押金一律不予退还。4、从2017年5月8日起，乙方承担华东宾馆的所有水费、电费、税金、电话费、网络电视费、宽带、热水供应费、治安软件费用、卫生工商公安等相关费用，2017年5月8日前所有费用由甲方结清。5、甲方将华东宾馆所有设备（主要包括空调、电视机、电动机、水箱等）交于乙方使用，若合同到期后，乙方不再续签合同，乙方须将原华东宾馆的所有设备完好交付给甲方，若有设备损坏则按当前市场价赔偿（乙方自购设备设施归乙方所有），乙方所欠相关费用，必须在合同期前付清。6、在合同期内若遇政府拆迁，甲方无法履行合同，则甲方必须退还未履行日期的承包费以及押金，如果是甲方原因导致乙方无法经营，甲方必须赔偿乙方所投资的一切损失，在承包期限内由于乙方经营不善，乙方可以自由转包，甲方不得干预。后原告与被告任东洪重新签订了一份《华东宾馆租赁合同》，该合同落款时间仍是2017年5月8日，约定：1、经双方友好协商，甲方将溧阳市钱家路1号新菜场三楼承包给乙方经营，面积为1050平方米，经双方约定每年乙方的承包费为205000元，第二年开始每年的承包费18万元整，乙方承包期限为五年（五年内承包费不涨价），甲方必须提供乙方证照齐全及相关有效证件、甲方无条件提供乙方停车场地的使用权范围。2、在合同期内若遇政府拆迁，甲方无法履行合同，则甲方必须退还未履行日期的承包费以及押金，如果是甲方原因导致乙方无法经营，甲方必须赔偿乙方所投资的一切损失（未履行房租经营收入及保证金双倍补偿），在承包期限内由于乙方经营不善，乙方可以自由转包，甲方不得干预。3、乙方在承包期满后不再续保，乙方所购置的设备，甲方必须按折收购，否则乙方有权拆除。其余约定内容与上述第一份租赁内容一致。另查明，原告缴纳了房租及押金共23.5万元。本案的争议焦点为：1、原告与被告任东洪签订的房屋租赁合同是否有效？2、原告主张的各项诉请是否具有事实和法律依据？对争议焦点，原、被告均明确了意见，并提交了相应证据。原告蒋海芬提交了以下证据：1、市容环卫责任书复印件1份，证明被告朱兰红实际一直参与华东宾馆的经营活动。2、微信转账复印件记录1张，证明原告与被告朱兰红结算了相关电信、电话、电视、电脑等相关费用为3020元，因为华东宾馆的电信、电话、电视、电脑等所有登记都是在朱兰红名下。3、2017年5月8日原告与任东洪签订的华东宾馆租赁合同复印件1份（提供原件核对），证明原、被告双方在2017年5月8日就华东宾馆的租赁事宜通过协商后形成书面的租赁协议以及其他相关内容，协商时朱兰红也在场。4、特种行业经营许可证复印件1份，证明被告根据租赁协议向原告移交了溧阳市华东宾馆的特种行业许可证。5、公共场所投入使用营业前消防安全检查合格证复印件1份（提供原件核对），证明被告按照租赁合同的约定向原告移交了消防安全检查合格证。6、《溧阳华东宾馆租赁合同》复印件1份（提供原件核对），证明原、被告双方在第一份合同签订后因为移交时房屋面积不足以及其他应当移交的物品短少等原因，将原来的第一年上交20万元租金调整为18万元。7、借记卡账户历史明细清单复印件1份（提供原件核对），证明原告按照双方的约定将租赁款项转到了被告朱兰红卡上的事实。8、营业执照复印件复印件1份（提供原件核对），证明2017年7月11日，被告按照约定应当在合同签订后将华东宾馆的营业执照移交给原告，但当时被告不具备该营业执照，后来领取营业执照时经营者也不是被告，经营的宾馆名称也不是华东宾馆，是溧阳溧城华夏宾馆，导致原告承包后很多网络等都因为证照不一致无法登上去。9、《房屋租赁合同书》复印件1份（提供原件核对），证明被告在2016年3月25日与溧阳市溧城镇钱家居民委员会签订了房屋租赁合同书，该房屋的到期时间是2017年9月17日。10、新增设备收款收据复印件21张、录像资料1份（提供原件核对），证明原告承租该宾馆后，邀请相关的施工人员安装相关设备的实际情况。11、录像资料一份，证明自2019年1月8日前宾馆经营的状态，如果被告同意接受，原告愿意配合他进行验收交接，截止到2019年1月8日的有线电视费、电话费及水电费等生活费用都已经交清了。12、房屋新增设备、房屋维修费用的收款收据复印件若干（出示原件），具体清单为：装饰画970元、消防器材585元、停车场匝道工程8800元（其中道闸一套5000元、监控一套600元、远程监控3200元）、2楼仓库货架1200元、奥克斯空调加外机3300元、玻璃门安装、楼梯仓库、楼面垃圾清理共计5400元（其中一副玻璃门及安装2800元、楼梯仓库1600元、垃圾处理1000元）、楼面查漏及防水处理、水塔安装4560元（其中楼面查漏及防水处理1800元、水塔安装1200元、水泥、黄沙、钢材800元、50球阀3只760元）、淋浴房修理1700元（其中修理淋浴房8只1200元、2016修漏水500元）、华东宾馆停车场广告字2254元、华东宾馆广告字4680元、红色户外显示屏1348.9元、大厅背景墙3165元、侧面户外显示屏931元、宾馆6个房间漏水导致不能使用应赔偿38437.5元、工程材料费7492.5元，证明这些费用产生的依据。被告任东洪的质证意见为：对证据1，真实性无异议，但对证明目的不予认可，不能代表朱兰红参与了经营，因为该宾馆的实际所有人是任东洪。对证据2，看不出具体的转账对象是谁，也反映不出是交水、电等费用。对证据3，真实性无异议，但是无法证明协商的时候朱兰红在现场。对证据4、5、7无异议。对证据6，无异议，有租金调整的事实，但并不是原告所主张的理由。对证据8，无异议，但当时是因为创文明城市的需要，所有的商铺都必须领取相应的执照，被告所有的宾馆由于历史原因一直未领取营业执照，所以在2017年7月11日当时由被告任东洪的弟弟任春林领取了相应的营业执照。对证据9，真实性无异议。对证据10，因为是收款收据，不是正式的发票，且发票在形式上也有瑕疵，对该组证据不予认可，不能说明原告确有新增设备的事实，且该设备是否用于该宾馆也未可知。对证据11，真实性不清楚。对证据12，均不予认可，证据形式不符合法律规定，可以拆除的原告应当拆走。被告任东洪提交了以下证据：离婚协议1份、离婚登记审查处理表1份，证明任东洪、朱兰红在2014年8月5日协议离婚。原告的质证意见为：对证据的真实性无异议，但原告一直认为他们是夫妻，他们共同经营、同吃同住在一起，被告朱兰红仍应承担本案的责任。审理中，原告于2019年1月8日庭审时表示不再经营宾馆，并将钥匙当庭交还给被告，被告任东洪口头表示不接受。原告向本院申请对2019年1月11日至2022年5月7日的经营损失进行评估，常州中瑞房地产资产评估有限公司向本院反馈：案涉宾馆实际经营时间不长，一共一年多时间，时间太短，历史数据不够，再者由于小宾馆，一般来说，收入、成本、费用等数据账目记录也不会很规范，据此，对尚未经营期间的经营损失，无法估计出正确的金额。以上事实，由当事人陈述、提交的书面证据在卷予以佐证。本院认为，一、关于租赁合同效力的问题。2017年5月8日任东洪与蒋海芬签订《华东宾馆租赁合同》后，双方又重新签订了一份租赁合同，应视为对第一份租赁合同的变更，双方实际履行的合同应为第二份租赁合同。该合同名为租赁合同，但依据合同的内容，实际是被告任东洪将宾馆的经营权整体转让给原告，由原告经营，原告支付任东洪费用。由于该经营权中包含房屋租赁的内容，故双方产生矛盾后，可参照适用租赁合同的相关法律、司法解释的规定。被告任东洪与钱家社区签订的租赁合同期限为2015年9月18日至2017年9月17日，而原告与任东洪签订的租赁合同期限为2017年5月8日至2022年5月7日。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律脱饭问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。所以，原告与任东洪约定的2017年9月18日至2022年5月7日的租赁期限无效。双方合同约定的其余部分，系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，应属有效。二、关于原告主张的第二、三、四、五项诉讼请求。关于返还租金43000元。原告主张：因合同无效，原告只需按任东洪与钱家社区约定的租金金额162000元/年支付租金，而原告交付了租金205000元，故应当返还43000元。对此，本院不予支持，理由为：虽原告与任东洪约定的2017年9月18日至2022年5月7日的租赁期限无效，但原告仍应参照合同中约定的租金203000元/年支付费用，原告主张按照任东洪与钱家社区约定的162000元/年标准支付租金，无法律依据，本院不予支持。关于双倍返还保证金（押金）60000元。依据租赁合同的约定，原告支付给任东洪的30000元为押金，没有充分的证据证实该30000元系保证金的性质。租赁合同中约定的“甲方必须赔偿乙方所投资的一切损失（未履行房租经营收入及保证金双倍补偿）”，应适用于双方存在支付保证金的情形，而本案原告支付给被告的并非是保证金，故不能双倍返还或者补偿，仅应当返还30000元押金。关于新增设备及房屋维修费用损失50783.9元。双方租赁合同约定：如果是甲方原因导致乙方无法经营，甲方必须赔偿乙方所投资的一切损失。本案中，并无充分的证据证实任东洪实际取得2017年9月18日至2022年5月7日期间房屋的租赁权限，故原告要求任东洪赔偿投资的损失，本院予以支持。具体的，原告主张的装饰画（970元）、消防器材（585元）、停车场匝道工程（8800元）、2楼仓库货架（1200元）、奥克斯空调加外机（3300元）、玻璃门安装（2800元）、华东宾馆停车场广告字（2254元）、华东宾馆广告字（4680元）、红色户外显示屏（1348.9元）、大厅背景墙（3165元）、侧面户外显示屏（931元），共计30033.9元，原告提交了客观产生的证据，均系原告承包经营期间的投入，而这些投入原告拆走实际不能再利用，可视为原告的客观投入损失，本院酌情归并给被告任东洪，任东洪支付原告相应的费用，但应当扣除原告已消耗的价值，本院酌情按照这些投入购买价的65%计算，为19522元。双方合同中约定“乙方在承包期满后不再续保，乙方所购置的设备，甲方必须按折收购，否则乙方有权拆除”，适用于双方承包期满后乙方添加设备如何处理的问题，故被告任东洪抗辩上述新增设备原告应当拆走，本院不予支持。《合同法》第二百二十条、二百二十一条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。原告主张的楼梯仓库、楼面、垃圾清理（2600元）、楼面查漏及防水处理、水塔安（4560元）、淋浴房修理（1700元），共计8860元，这些费用属于租赁物正常使用清理、维修的费用，且原告提交了客观产生的证据，应当由出租方承担，故本院予以支持。关于原告主张的宾馆6个房间漏水不能使用应赔偿38437.5元，未提交充分证据证实，本院不予支持。关于原告主张的材料费7492.5元。这些材料已无法分清哪些用于新增设备安装、哪些用于维修，考虑到其中最主要的费用为5个保温不锈钢水箱5000元，故本院酌情视为新增设备材料处理。这些材料原告提交了客观产生的证据，本院亦酌情归并给被告任东洪，并按照65%计算原告的损失，为4870元。上述原告损失共计33252元。原告主张的经营性损失，没有充分证据证实，本院不予支持。两被告于2014年8月5日协议离婚，被告朱兰洪并非案涉租赁合同的相对方，故原告主张朱兰红承担责任，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十条、二百二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律脱饭问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、确认原告蒋海芬与被告任东洪2017年5月8日签订的《华东宾馆租赁合同》（约定第二年的租金为18万元的合同）中租期2017年9月18日至2022年5月7日部分的约定无效。二、被告任东洪于本判决生效之日起十五日内支付原告蒋海芬63252元（押金30000元及损失33252元）。三、驳回原告蒋海芬的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9338元，保全费3520元，共计12858元，由原告蒋海芬承担11402元，由被告任东洪承担1456元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定的标准向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  杨水芳人民陪审员  李海芝人民陪审员  汤建新二〇一九年六月十二日书 记 员  朱媛媛