上海市闵行区人民法院执 行 裁 定 书（2019）沪0112执异103号案外人：陈卫国，男，1974年9月18日出生，汉族，住址上海市闵行区虹中路XXX弄XXX号XXX室。案外人：陈艳娟，女，1976年1月18日出生，汉族，住址上海市闵行区虹中路XXX弄XXX号XXX室。申请执行人：戚木莲，女，1978年10月12日出生，汉族，住址上海市闵行区。被执行人：曾兆会，女，1962年6月6日出生，汉族，户籍地安徽省马鞍山市。本院依据2015年12月11日作出的已经发生法律效力的(2015)闵民一(民)初字第24553号民事调解书，在执行申请执行人戚木莲与被执行人曾兆会民间借贷纠纷一案中，案外人陈卫国、陈艳娟对于本院查封的房屋提某异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人陈卫国、陈艳娟异议称：案外人于2016年8月21日购买上海市闵行区虹中路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下称系争房屋)，在房产过户过程中相继被闵行法院等查封。案外人系该房屋实际所有人，在法院查封(2016年10月31日)之前，案外人与曾兆会于2016年6月5日约定系争房屋成交价525万元，并于当日支付购房定金20万元，2016年8月4日支付购房款20万元，2016年8月21日办理网签合同，并进行房屋状况查询和受理涉税事项申请，当日按法院要求将购房款280万元支付至曾兆会银行账户。2016年8月23日，案外人对该房屋装修并实际入住至今。2016年9月上旬，案外人根据合同约定用购房尾款支付曾兆会拖欠该房屋的水、电、燃气、物业费合计17,708元。2017年7月，闵行法院判决房屋买卖合同有效。2018年11月17日，案外人用购房尾款支付招商银行房屋抵押款498,016.04元，用于注销房屋抵押；2019年1月22日，案外人缴纳闵行法院代管款150万元，用于涤除房屋抵押。至此，案外人共计支付购房款项5,215,724.04元，有网签合同、法院判决书、银行转账记录及收据、房屋状况查询受理回执、税务事项告知书和房屋交接书为证，请求解除对系争房屋的查封。被执行人曾兆会目前去向不明。申请执行人戚木莲对于案外人陈卫国、陈艳娟主张的房屋买卖事宜及提交的书证不持异议，但认为因被执行人曾兆会没有履行和解协议，致其债权尚未受偿，故不同意解除对系争房屋的查封。本院经审查查明，系争房屋的登记权利人为曾兆会、夏文琴。该系争房屋于2013年6月16日、2015年6月8日分别设立抵押登记，抵押权人分别为招商银行股份有限公司上海分行和余景荣。系争房屋由本院审理(2015)闵民一(民)初字第24553号案于2015年12月8日诉讼保全查封。依据本院(2015)闵民一(民)初字第24553号民事调解书确认：一、被告曾兆会应支付原告戚木莲借款本金及利息共计180万元，此款由被告于2015年12月底之前支付原告10万元，余款170万元由被告在2016年3月底之前支付原告；……涉案执行程序中，当事人间于2016年8月12日就涉及案外人陈艳娟买受系争房屋，曾兆会清偿其债务、涤除房屋抵押以及解除房屋查封等事项达成和解协议；同日，本院解除对系争房屋的查封。2016年8月21日，案外人陈艳娟依据和解协议约定支付曾兆会280万元。因曾兆会未践约，系争房屋由本院2016年10月31日实施正式查封；余为相关人民法院轮候查封。同时查明，依据本院2017年3月14日受理的(2017)沪0112民初7209号原告陈艳娟、陈卫国与被告曾兆会、夏文琴房屋买卖合同纠纷一案审理查明：2016年8月21日，被告曾兆会、夏文琴(作为卖售人、甲方)与原告陈艳娟、陈卫国(作为买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX)，约定甲、乙双方通过上海首强房地产经纪事务所公司居间介绍，就乙方购买甲方涉案房屋转让达成协议。房屋的购买总价款为5,250,000元，甲、乙双方同意，甲方于2016年8月21日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。甲、乙双方确认，在2016年9月30日前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款(一)约定：1、甲方承诺该房屋有两笔债务抵押，两笔债务抵押分别是招商银行股份有限公司上海分行登记证明号闵XXXXXXXXXXXX及个人抵押余景荣登记证明号闵XXXXXXXXXXXX。除此两笔抵押外无其他债务，如有其他债务纠纷甲方将承担由此产生的一切经济损失及法律后果。乙方承诺已经知道甲方有两笔抵押。2、甲、乙双方应于2016年9月30日之前到上海市闵行区房地产交易中心办理房屋产权过户手续，甲方承诺在2016年9月30日前该房所有抵押注销；并且甲方应于办理过户手续之前将该房屋内所有户口迁出，否则，每逾期一天甲方将支付给乙方房价款总额千分之一的违约金；附件三约定：1、乙方于签订本合同当天支付给甲方首期款人民币叁佰万元整(￥3,000,000)含已付定金；2、乙方以银行按揭贷款方式支付给甲方房款人民币贰佰贰拾叁万元整(￥2,230,000)(直接划入甲方指定账户)；3、乙方于交房当天支付给甲方尾款人民币贰万元整(￥20,000)。合同还对其他事项作了约定。2016年8月26日，两被告向两原告交付涉案房屋。另查明，两原告购房后，涉案房屋因被告未履行义务，被本院及上海市长宁区人民法院等司法查封。诉讼中，原、被告确认原告已支付两被告房款320万元，剩余205万元为银行贷款，房屋目前被法院司法限制已无法办理过户。……2017年7月12日，本院对该涉案作出判决：一、确认原告陈艳娟、陈卫国与被告曾兆会、夏文琴于2016年8月21日就位于上海市闵行区虹中路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)有效；二、被告曾兆会、夏文琴于本判决生效之日起十日内向原告陈艳娟、陈卫国支付水电煤、物业费共计17,708元。2018年2月26日，本院依据陈艳娟、陈卫国的申请，对该判决相关事项立案执行。再查明，案外人陈艳娟依据在本院与曾兆会、夏文琴达成的合意，于2018年11月17日以购房款代曾兆会还款招商银行股份有限公司上海分行498,016.04元。此外，余景荣与曾兆会公证债权文书执行一案，案外人陈艳娟经本院通知，于2019年1月24日向本院缴纳案款150万元。现系争房屋设立的抵押登记已经注销。2019年6月25日，案外人陈艳娟将购房款余款34,275.96元交付本院。上列事实，由本院(2015)闵民一(民)初字第24553号民事调解书、(2016)沪0112执244号、2081号、3358号、9391号执行裁定书，和解协议，本院(2017)沪0112民初7209号民事判决书、(2018)沪0112执2028号执行裁定书，银行支(缴)付凭证，房地产登记信息，当事人陈述、举(质)证等为证。本院认为，对于案外人提某的排除执行的异议，执行法院应当就该异议主张的权利的真实性、合法性、关联性为审查核心。本案根据案外人陈卫国、陈艳娟主张并举证的异议事实，综合本院审查查明的事实得以确认，系争房屋于人民法院设定司法查封前，已经案外人与房屋所有权人签订合法有效的买卖合同、依约支付房屋价款及实际占有房屋，且案外人于合同履行中不存有过错。由此，对于本案实际发生的房屋交易事实的客观性、合法性以及案外人就该房屋享有的期待物权，本院依法予以认同。同时，由案外人主张支付的房屋水、电、燃气、物业费17,708元作为购房款一节，没有法律依据，且该款项已经其另案申请执行，故该款项当以交付本院执行为必要。综上，案外人陈卫国、陈艳娟主张的执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定的其权利能够排除执行的法定情形，其异议本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下：中止对上海市闵行区虹中路XXX弄XXX号XXX室房屋的执行。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院(立案庭)提起诉讼。审 判 长  孔祥虎人民陪审员  曹文进人民陪审员  史嘉安二〇一九年六月二十八日书 记 员  李慧枫附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。