广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终5667号上诉人（原审原告、反诉被告）：吴邦兰，男，1980年10月1日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：霍欣，广东庄阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳建新，广东庄阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘银江，男，1980年1月18日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：陈淑辉，广东纬韬律师事务所律师。原审第三人：广州市白云区鹤边街黄边经济联合社，住所地广东省广州市白云区黄边村。法定代表人：龙敏飞，职务：董事长。委托诉讼代理人：王锋，广东宏诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李硕，广东宏诚律师事务所律师。上诉人吴邦兰因与被上诉人刘银江、原审第三人广州市白云区鹤边街黄边经济联合社（以下简称黄边联社）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初14950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人吴邦兰上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第四项、第六项；2.驳回刘银江主张2018年7月22日至2018年9月29日的房屋占用费的反诉请求；3.判令刘银江退还吴邦兰2018年7月1日至21日租金共计29393元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年7月1日起计至实际清偿日止）；4.刘银江的退还吴邦兰进场费2062元及利息（利息以2062元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年7月1日计至实际清偿日止）；5.案件诉讼费及其他费用由刘银江承担。事实和理由：（一）一审在未实际查明广州市白云区嘉禾街黄边地铁站D出口左边马路商铺8.9号（以下简称涉案商铺）规划报建及产权情况下，仅凭黄边联社口头确认涉案商铺未取得规划报建手续，即认定吴邦兰与刘银江签订的租赁合同为无效合同，显属依据不足。（二）一审遗漏认定黄边联社已与一手承租户签订终止履行协议并不再收取租金的事实，刘银江作为次承租人其依据合同享有的权利不应逾越一手承租户所享有的合同权利，一审判决吴邦兰向刘银江支付2018年7月1日以后的场地占有使用费，没有事实及法律依据。吴邦兰与刘银江的租赁合同系因黄边联社根据云更新(2017)5号《白云区城市更新局关于黄边村工业园改造方案的批复》对涉案商铺进行升级改造而提前到期终止。事实上，同类案件庭审时黄边联社确认其已与一手承租户黎建潮就涉案商铺签订终止履行协议，并自2018年7月1日起不再向各承租户收取租金。根据吴邦兰一审提交的《询问笔录》中黄边联社亦确认其与一手承租人签署了终止协议，并口头答复明确租金收取到6月底。目前，除涉案商铺及临近三间铺以外周边商铺已拆除并围蔽，涉案商铺面积238平方米，根据黄边联社提供的黄边村第二经济合作社与黎建潮签订的《土地租赁合同》以及黎建潮与龙国成签订的《转让协议》一手承租户的租赁面积3500平方米，再次印证黄边联社与一手承租户的租赁合同关系已终结，否则黄边联社涉嫌违法拆迁。黄边联社与一手承租户终结合同并停止收租后，由于一手承租户占用、使用涉案商铺的事实基础是来源于其与黄边联社存在合同关系，现双方合同关系已终结并且黄边联社不再向其收取租金，因此一手承租户自2018年7月1日起便丧失了继续占有、使用涉案商铺的权利基础，故一手承租户要求与其存在合同关系的承租方支付涉案商铺的后续占用、使用费没有合法依据。以此类推，涉案商铺在几经转手后，刘银江作为次承租人其所享有的合同权利不可能也绝不应高于其前手出租方，吴邦兰占有涉案商铺并未侵犯刘银江的任何权益，因此吴邦兰无需支付涉案商铺占有使用费。（三）吴邦兰不搬离只是依据“先补偿，后搬迁”的原则而未将存放铺内的物品搬离，吴邦兰并非过错方。本案名义上为租赁合同纠纷，实质涉及黄边联社工业园升级改造需征用涉案商铺，应当给予吴邦兰拆迁补偿。吴邦兰承租涉案商铺用于经营餐饮服务使用，并经黄边联社出具场地使用证明领取了经营证照，根据《租赁合同》第十条规定，吴邦兰根本没有主观故意要继续占有使用涉案商铺，只是其至今并未收到任何拆迁补偿，拒不搬迁非其所愿，因此占有涉案商铺的责任并不在吴邦兰。（四）一审适用法律不当，导致错误判决。吴邦兰与刘银江的租赁合同关系，因黄边联社的拆迁行为提前到期终止。到期后，吴邦兰占有涉案商铺是因无人向其兑付其作为经营户的拆迁补偿。因此本案应适用合同法第117条，关于不可抗力的规定。恳请二审法院依法裁判，以维护吴邦兰的正当合法权益。被上诉人刘银江二审辩称，不同意吴邦兰的上诉请求、事实和理由，同意一审判决。一审判决查明事实清楚、适用法律正确。因吴邦兰至今未将涉案商铺交还给刘银江，故判决刘银江获得相应的商铺占有费于法有据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人黄边联社述称，本案与黄边联社没有直接的关联性，黄边联社对一审判决没有意见，不同意吴邦兰的上诉请求。吴邦兰于2018年10月30日向一审法院起诉请求：1.判令刘银江退还吴邦兰履约保证金108000元、进场费20000元，共计128000元及利息（利息以128000元为基数，按照中华人民共和国同期贷款利率计算，自2018年7月12日起计至清偿日止）；2.判令刘银江退还吴邦兰2018年7月1日至21日租金共29393元及利息（利息按照中华人民共和国同期贷款利率计算，自2018年7月1日起计至实际清偿日止）；3.判令刘银江返还多向吴邦兰收取的电费41431元及利息（利息按照中华人民共和国同期贷款利率计算，自2018年7月1日起计至实际清偿日止）；4.判令刘银江承担案件诉讼费。刘银江向一审法院提起反诉请求：1.判令吴邦兰于2015年10月7日签订的《租赁合同》解除；2.判决吴邦兰向刘银江返还商铺；3.判决吴邦兰向刘银江支付欠付的租金（占有使用费）125970元；4.判决吴邦兰向刘银江支付场地占有使用费41990元（暂计至2018年11月23日，实际要求计算至吴邦兰交还商铺之日止）、水电卫生费（水电费计至2018年9月30日，其中水读数是185吨，费用是1295元；两个电表度数16352度，费用是29433元）；5.判令案件的诉讼费由吴邦兰承担。一审法院认定事实：2015年10月7日，刘银江（甲方，出租人）与吴邦兰（乙方，承租人）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州市白云区嘉禾街黄边地铁站D出口左边马路商铺8.9号出租给乙方作商业经营用途使用；建筑面积238平方米；履约保证金108000元；租赁期限3年，从2015年10月22日至2018年10月21日；2015年10月22日至2016年10月21日，每月租金36000元；2016年10月22日至2017年10月21日，每月租金38880元；2017年10月22日至2018年10月21日，每月租金41990元；进场费2万元；乙方于每月25日前向甲方支付当月租金、水电费及公共卫生费；……。上述合同签订前后，吴邦兰向刘银江支付了进场费2万元、保证金108000元。2016年5月6日，吴邦兰、覃**在以涉案商铺为住所地注册成立了广州市晟隆餐饮服务有限责任公司。2017年1月23日，广州市白云区城市更新局作出《白云区城市更新局关于黄边村工业园项目改造方案的批复》（云更新〔2017〕5号），同意以广州市白云区鹤龙街黄边经济联合社为改造主体，对涉案商铺所在区域实施工业园区升级改造。2018年4月10日，广州市白云区鹤龙街黄边经济联合社发出《搬迁通知书》，通知改造区域内租户于2018年7月11日前搬迁完毕。吴邦兰未向刘银江支付同年7月22日至同年10月21日期间的租金。租赁合同到期后，吴邦兰未向刘银江交还涉案商铺。同年11月1日，吴邦兰在广东省广州市南方公证处工作人员的公证下，对位于涉案商铺内读数为60875度的1个电表进行拆卸并送华南国家计量测试中心、广东省计量科学研究院进行检测。同年11月2日，广州市白云区鹤龙街黄边经济联合社向吴邦兰发出《搬迁通知书》，通知吴邦兰于2018年11月9日前搬迁完毕。同年11月12日，华南国家计量测试中心、广东省计量科学研究院作出《检定结果通知书》，意见为：吴邦兰送检的电表不合格，在各种条件下的误差率为+60.8%至+66.8%不等。同年12月5日，吴邦兰确认其对涉案商铺锁门并放置少量物品的事实。诉讼中，双方确认，自2018年9月30日起，涉案商铺处于无水电状态。涉案商铺内厨房电表最终读数为60875度、店内电表最终读数为42902度。吴邦兰自认其已交纳厨房电表读数为53425度、店内电表读数为33900度的电费。另查明，涉案商铺未取得不动产权证、建设工程规划许可证、临时建筑批准文件。一审法院认为，吴邦兰与刘银江就涉案商铺订立的《租赁合同》因违反法律法规的强制性规定而无效。对于吴邦兰主张刘银江退还保证金108000元及利息的诉讼请求，一审法院予以支持，但利息应自起诉之日起算。对于吴邦兰主张刘银江退还多收取的电费41431元及利息的诉讼请求，一审法院认为，就该电表，吴邦兰仅交纳了读数为53425度的电费。根据电表+60.8%的误差进行核算，刘银江应当退还的多收电费为36361元。其中，利息应自起诉之日起算。对于吴邦兰主张刘银江退还进场费2万元的诉讼请求，一审法院认为，因吴邦兰正常使用涉案商铺的时间未达到租赁合同约定的租期，故其支付进场费的合同目的尚未满足。因此，刘银江应当根据上述时间差的比例退还相应期间的进场费。经核定，上述费用费461元，利息应自起诉之日起算。对于吴邦兰主张刘银江退还2018年7月1日至21日期间租金及利息的诉讼请求，一审法院认为，因吴邦兰在该期间占有、使用涉案商铺，故依法应当按照约定的租金标准支付房屋占有使用费，无权就已支付的房屋占有使用费主张返还。因此，对该诉讼请求，一审法院不予支持。对于刘银江主张吴邦兰返还涉案商铺、支付2018年7月22日至2018年10月21日期间的房屋占有使用费125970元的反诉请求，因双方确认涉案商铺于2018年9月30日起即无水电，故吴邦兰仅须支付2018年7月22日至9月29日期间的房屋占有使用费。经核定，上述房屋占有使用费为95177元。对于刘银江主张吴邦兰支付至2018年10月22日至交还商铺之日期间的房屋占有使用费的反诉请求，因涉案房屋不具有正常使用的条件，故一审法院不予支持。对于刘银江主张吴邦兰支付2018年8月22日至9月30日期间的水费、电费、卫生费的反诉请求，一审法院认为，对于水费1295元，因刘银江未提供证实，故一审法院不予支持；对于电费，其中厨房电表度数应当排除+60.8%的误差，经核算，厨房电表电费为8340元，店内电表电费为16204元；对于卫生费，一审法院酌情按照2个月计算，为600元；综上，合计25144元。对于刘银江主张解除租赁合同的反诉请求，因与合同无效的规定相悖，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条的规定，于2019年1月29日作出如下判决：一、刘银江于判决生效之日起5日内向吴邦兰返还履约保证金108000元及支付利息（以108000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利息标准，从2018年10月30日起计至清偿之日止）；二、刘银江于判决生效之日起5日内向吴邦兰返还进场费461元及支付利息（以461元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利息标准，从2018年10月30日起计至清偿之日止）；三、刘银江于判决生效之日起5日内向吴邦兰返还多收电费36361元及支付利息（以36361元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利息标准，从2018年10月30日起计至清偿之日止）；四、吴邦兰于判决生效之日起5日内向刘银江支付房屋占有使用费95177元；五、吴邦兰于判决生效之日起5日内向刘银江支付电费、卫生费合计25144元；六、驳回吴邦兰的其他诉讼请求；七、驳回刘银江的其他反诉请求。一审案件本诉受理费1430元，由吴邦兰负担388元，由刘银江负担1042元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审庭询中，吴邦兰提交（2018）粤0111民初11236、11305号《询问笔录》，拟证明黄边联社已与一手承租户解除租赁关系，并于2018年7月1日起停止收租。刘银江不具备收取占有使用费的权利。刘银江质证称对该证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议。吴邦兰所说的与黎建潮解除合同，在本案中黎建潮的合同是早已转让给龙国成，目前黄边联社没有与龙国成达成停止收租的协议。黄边联社质证称，对该证据的真实性、合法性无异议，关联性不予认可，该证据与本案没无关联，黄边联社也是表示暂时不收，不是说永远不收，暂时不收前提是按时搬迁了才暂时不收。确认黎建潮已将合同权利义务转让给龙国成。二审诉讼中，吴邦兰确认2018年7月1日至2018年9月29日涉案房屋由其占有使用。其中，2018年7月21日之前的租金已交过，2018年7月22日至2018年9月29日的占有费没有交纳。同时，吴邦兰认为其主张退还进场费数额是按总进场费20000元，除以总租赁天数1096天，乘以剩余的租赁期间为2018年7月1日至2018年10月21日共113天，计算出应退还进场费为2062元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合吴邦兰的上诉请求和理由以及刘银江、黄边联社的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.案涉租赁合同的效力认定；2.吴邦兰主张无需向刘银江支付占用期间的使用费以及退还已付租金应否支持；3.吴邦兰抗辩退还的进场费应为2062元理由能否成立。现评析如下：关于案涉租赁合同的效力认定问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，因本案中没有证据证明该涉案商铺已经取得合法的规划报建手续。故一审法院认定吴邦兰与刘银江之间签订的《租赁合同》无效并未无不当，本院予以确认。吴邦兰对一审上述认定提出异议，但并无提出相反证据予以佐证，因此，本院对其该上诉理由，不予采纳。关于吴邦兰主张无需向刘银江支付占用期间的使用费以及退还已付租金应否支持问题。虽然吴邦兰与刘银江之间签订的《租赁合同》无效，但吴邦兰确认2018年7月1日至2018年9月29日期间涉案商铺由其占有使用，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，刘银江有权要求吴邦兰支付上述期间占有涉案商铺的使用费。本案中，吴邦兰提交（2018）粤0111民初11236、11305号《询问笔录》，拟证明黄边联社已与一手承租户解除租赁关系，并于2018年7月1日起停止收租。而刘银江认为解除租赁关系的是另有其人，并否认黄边联社与一手承租户达成停止收租的协议。黄边联社则表示并非停止收租而是暂时不收，暂时不收的前提是按时搬迁，不是说永远不收。对于刘银江、黄边联社的上述抗辩，吴邦兰没有进一步举证证明其主张，应由其承担举证不能的法律后果。且黄边联社与一手租户是否达成停止收租的协议属于他们之间的法律关系，吴邦兰以此要求刘银江返还2018年7月1日至2018年7月21日期间已付的租金以及主张无需向刘银江支付2018年7月22至2018年9月29日占有涉案商铺期间的使用费，依据不足充分，本院不予支持。此外，吴邦兰认为因未收取拆迁补偿，拒不搬迁非其所愿，但由于拆迁补偿与本案不属同一法律关系，其以此抗辩无需向刘银江支付占有涉案商铺使用费，缺乏法律依据，本院亦不予支持。关于吴邦兰抗辩退还的进场费应为2062元理由能否成立问题。吴邦兰与刘银江签订《租赁合同》约定租期从2015年10月22日至2018年10月21日，但在合同履行过程中，双方当事人确认涉案商铺于2018年9月30日起即无水电，也就是说吴邦兰在上述日期起无法正常使用涉案商铺，因此，一审法院认为吴邦兰支付进场费的合同目的尚未满足，刘银江应当根据上述时间差的比例退还相应期间的进场费。即以20000元进场费为基础，除以租赁期间的总天数，再乘以2018年9月30日至2018年10月21日的天数，作为退还进场费的计算方式，上述计算方式符合公平合理原则，本院予以维持。吴邦兰上诉认为退还进场费的天数应自2018年7月1日起计至2018年10月21日止，退还金额应为2062元，理据不充分，本院不予采纳。综上所述，吴邦兰的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3326元，由上诉人吴邦兰负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年六月十二日书记员 李志康谢金泽