河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0802民初92号原告：靳小清，女，1970年8月30日出生，汉族，住河南省博爱县。委托诉讼代理人：郭慧，河南华凌律师事务所律师。被告：焦作远大置业有限公司，住所地：焦作市山阳区解放中路北侧远大南北苑销售中心。法定代表人：冯许军，董事长。委托诉讼代理人：赵柱，河南好谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宏，河南好谦律师事务所律师。原告靳小清与被告焦作远大置业有限公司（以下简称远大置业）商品房销售合同纠纷一案，原告于2018年4月11日向焦作市山阳区人民法院提起诉讼，在审理过程中，焦作市中级人民法院于2018年10月23日以（2018）豫08民辖51号指定管辖通知书指定本院按照第一审程序审理，本院于2019年1月4日立案后，依法适用普通程序，于2019年1月21日公开开庭进行了审理。原告靳小清的委托诉讼代理人郭慧，被告远大置业的委托诉讼代理人赵柱、王宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告靳小清向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告按原告已付购房款的三倍即6215181元赔偿原告的经济损失；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年下半年原告收到被告发放的《贵族派＊皇家风范》的宣传资料一份，宣称远大未来城15#楼系：宫殿式豪华大平层，一层一户，360°全景视野。原告对被告的宣传信以为真，与被告在2015年9月15日签订了《商品房买卖合同》并按合同约定支付了购房款，被告交房后原告即入住。2017年8月原告发现被告为了增加销售房屋的套数和面积，将该栋楼从8层以上楼层户型和结构进行了改动，由之前宣传的一层一户变为一层两户，同时对每层原有的屋面墙体（包括承重墙）作了不小的改造。原告认为，被告违反销售时所作的一层一户的承诺，有悖诚实信用原则，擅自对8层以上楼层户型和结构进行改动的行为，严重影响了原告的居住安全，构成商品销售欺诈，根据《消费者权益保护法》的相关规定，原告有权就被告的欺诈行为要求赔偿。为此原告特诉诸法律，请求人民法院查清事实，判如所请。被告远大置业辩称，1、请求法院依法驳回原告的诉讼请求；2、本案的诉讼费用由原告承担。事实和理由：一、被告不存在任何欺诈原告的行为。首先,被告在向原告销售商品房的过程中不存在任何欺诈行为。被告与原告发生的法律关系依据是2015年9月15日双方签订的《商品房买卖合同》。被告自与原告签订该合同后，认真履行合同内容，及时向原告交付该合同约定的商品房。原告自己也声称在被告交房后入住。因此，以该合同为基础，原告在购买商品房及被告交付、原告入住后，被告不存在任何违约或者欺诈行为。其次，被告于2017年8月对15#楼8楼以上户型进行的是经过设计单位同意的功能设计上的变更，并未改变15#楼商品房的实质属性。深圳市建筑设计研究总院有限公司于2017年7月26日出具《设计变更通知单》可以证明，被告2017年8月对该栋楼8层以上楼层进行了功能设计上的改动，仅增加了一堵临时墙，是装修意义上的隔断，而并非实质上的变更。被告并未改变15#楼商品房的实质属性，仍是一层一户，15#楼在房管局的备案仍是一层一个房产证。再次，关于欺诈的认定，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（实行)》第68条规定“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。在本案中，被告不存在任何欺诈的故意，也未实施任何欺诈行为，原告也并未表示其已购买的商品房过程中存在任何错误意思表示与损害后果，被告也从未对已经向原告交付的商品房做任何变更。最后，商品房的规划、设计变更属于可变更的内容，被告与原告所签订的《商品房买卖合同》中也约定了规划、设计变更的处理办法；因此，即使被告变更了商品房的规划、设计，也不构成欺诈。在本案中，被告对15#楼8层以上进行的经过设计单位同意的功能设计上的变更，此外，被告与原告于2015年9月15日签订的《商品房买卖合同》中第十条明确约定有允许规划变更的事实。二、原告适用法律错误。原告声称“被告擅自对8层以上楼层户型和结构进行改动的行为，构成商品销售欺诈，根据《消费者权益保护法》的相关规定，原告有权就被告的欺诈行为要求赔偿”，该内容属于法律适用错误。前述内容已经陈述清楚，被告不存在任何欺诈行为。而原告则声称被告的行为构成“商品销售欺诈”主张适用《消费者权益保护法》要求赔偿，显然是法律适用错误。其一，商品房买卖合同不适用《消费者权益保护法》。第一，《消费者权益保护法》是为了保护普通消费者因日常生活需要所购买商品或接受服务的权益，规范的是普通商品或者服务缺陷等问题，适用范围不包括商品房。第二，《消费者权益保护法》基本上以对工业产品相关的消费者利益保护为主，其主要配套法律法规亦是针对动产而言。而作为不动产的商品房，价值巨大，为一般消费品不能比拟，其不应当适用《消费者权益保护法》。其二，商品房买卖过程中存在的欺诈行为受《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的调整，不属于《消费者权益保护法》所规定的“商品销售欺诈”所调整的内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》与《消费者权益保护法》在适用范围、适用条件及赔偿数额的确定标准三方面存在不同。其三，原告起诉事实证据不足，诉讼请求不能成立。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”原告声称“被告同时对每层原有的屋面墙体(包括承重墙)做了不小的改造”、“被告擅自对8层以上楼层户型和结构进行改动的行为，严重影响了原告的居住安全”，缺少有效证据，应不予认可并由原告承担因举证不能所导致的不利后果。原告靳小清为支持自己的诉讼主张，在庭审中提交了下列证据：证据1、商品房销售宣传册一份（变更前）,证明户型改动之前被告向原告销售宣传涉案房屋系豪华大平层一层一户；证据2、商品房买卖合同，证明原告根据被告的宣传与被告签订了商品房买卖合同，购买了被告开发的涉案房屋一套；证据3、收据两份，证明原告按照合同约定向被告支付了购房款2093874元；证据4、商品房销售宣传册（变更后），证明户型改动后被告将其改动后的15号楼宣传销售；证据5、视频光盘一份，证明被告将涉案的15号楼房屋户型结构进行改造的实际情况；证据6、山阳区法院勘验视频。被告远大置业对原告提交的证据质证后发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，证明指向认为该宣传册不属于要约，仅仅属于要约邀请；对证据2、3的真实性、指向性均无异议；对证据4的真实性无异议，指向有异议，宣传册是功能设计上的变更，不是户型的改造；证据5的真实性、指向性均有异议，该光盘没有记录何时何地由谁拍摄；另对证据6山阳法院的勘验视频有异议，该案在山阳法院审理中，存在需要回避的情形，所以不认可勘验。勘验过程中山阳法院工作人员询问的是保洁人员而不是销售人员，保洁人员怎么会知道房屋的情况。被告远大置业为支持其抗辩意见，当庭向法庭提交如下证据：证据1、《贵族派*皇家风范》的宣传资料原件1份，证明该宣传资料中明确注明“本图文仅作项目介绍之用，不是开发商的要约，亦不是构成商品房买卖合同的内容，以上一切资料以政府批文之法律文件为准”，被告该宣传册仅是要约邀请，而非要约，显然不构成承诺；证据2、《商品房买卖合同》复印件一份，证明被告与原告之间存在商品房买卖合同关系，在该合同中明确约定有允许规划变更的事实。该合同第十条明确约定“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响买受人所购买商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向”；证据3、《设计更改通知单》复印件一份，时间为：2017年7月26日，证明被告对15#楼所进行的是功能上的部分改造，并未对15#楼的结构、墙体（包括承重墙）进行改造。原告靳小清对被告提交的证据质证后发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，证据指向有异议。被告所称的证明事实中，标注的条款以明显小于宣传册上正常字体的形式表现，进一步证明被告在故意隐瞒和逃避自己的法律责任，被告在宣传册上对房屋的结构、面积均作出了明显于该标注的说明，应当作为双方买卖合同的组成部分；对证据2的真实性无异议，根据该合同约定买受人在收到出卖人的通知后有退房的权利，说明合同约定的规划变更和设计变更应当在房屋交付之前，而不是在房屋已经销售交付之后又进行变更，这不符合法律规定。而且被告在变更之后也没有按照合同约定向原告履行告知义务使得原告丧失抗辩的权利，被告故意隐瞒变更的事实，对原告构成了欺诈；从证据3的通知单看，更改的内容包括结构、给排水、电气、暖通等多项设施均发生了更改，这些都是严重影响到住户安全和使用权益的，且更改内容中明确显示“二期15号楼的大平层户型分割为两户”，说明被告的更改不仅仅是功能上的改变，而是从最基础的一户变更为两户，在使用上和购房主体上已经发生了完全的改变。被告擅自变更的行为侵犯了原告的合法权益，对原告构成了欺诈。本院对当事人提供的证据认证如下：原告提供的证据1-4，形式合法，内容客观，能印证本案待证事实，被告对其真实性亦予认可，故本院对其予以确认；原告提供的证据5、6，系双方当事人在法院主持下共同参与对涉案现场进行的勘验，内容客观真实，被告虽提出异议，但未提出足以反驳的相反证据，故本院对其予以确认；被告提供的证据1-3，形式合法，内容客观，能印证本案待证事实，原告对其真实性亦予认可，本院对其予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年下半年，原告靳小清看到被告远大置业发放的《贵族派*皇家风范》（12#、14#、15#户型欣赏）的宣传资料彩页，该宣传资料在资料主文部分，以字体大小相对明显的文字宣称其远大未来城15#楼之凡尔赛宫（即2F-25F)：“贵族宅邸特有的半封闭式入户玄关设计，移步通幽，渐趋佳境。一层一户，360度全景视野，饱览无边秀色。主仆分设入口，各行其道，动线完全独立，互不干扰。睡眠区与休闲区左右分立，皇室寝宫级主卧风情万种。星级卫浴空间，储衣间、洗面台双双对对，书房阳台一应俱全。明快丰富的空间层次感，呈现人性与艺术的极致”，并在显著位置配以房屋户型平面图，同时，该宣传资料在其最后一页右下角的边框处以区别于主文的竖版方式，以字体大小明显较小的文字标注“本图文仅作项目介绍之用，不是开发商的要约，亦不是构成商品房买卖合同的内容，以上一切资料以政府批文之法律文件为准。”2015年9月15日，原告靳小清与被告远大置业签订合同编号为HNJZYS00054123的《商品房买卖合同》，约定，原告靳小清购买远大置业建设的远大未来小区（即远大未来城）第15号楼1单元2层201号预售商品房，该商品房合同约定建筑面积共348.29平方米；总金额为2071727元；付款方式及期限为于签订本合同时付清首付，余款买受人选择按揭贷款方式支付。合同签订后，靳小清分别于2015年7月29日交付621727元，2015年10月30日交付1450000元，履行了合同约定的付款义务,远大置业交房后靳小清装修入住。另查明，深圳市建筑设计研究总院有限公司在2017年7月26日的《设计更改通知单》中载明，“根据甲方7月26日来函要求，二期15号楼的大平层户型分割为2户，本次修改只涉及到内部分隔的修改，外墙及外门窗等均未改动，节能设计维持原设计不变。”远大置业未就该规划、设计变更通知原告靳小清。再查明，原远大置业经规划部门批准的远大未来小区15号楼,共计25套住宅，其中1F为架空层，2F—25F住宅面积均为348.29平方米，26F和27F为面积702.48平方米的复式住宅。2017年8月，靳小清发现远大置业将该栋楼从8层以上楼层住宅分割拆零，变为两户，并再次发放远大未来小区14#--15#宣传资料，宣称：远大未来城A户型（2+1室两厅一卫）建筑面积为94.76平方米，B户型（3+1室一厅两卫）建筑面积为260.53平方米。故其于2017年9月20日委托河南华凌律师事务所向远大置业发出律师函：要求远大置业接到该函后立即停止施工并恢复原状。否则，由此造成的一切法律后果将由远大置业承担。远大置业收到该律师函后未停止施工，亦未恢复原状。又查明，焦作市山阳区人民法院于2018年6月25日组织双方诉讼参与人共同进行勘验时，远大置业之分割拆零仍在进行中，其售楼工作人员以已完成分割拆零并已装修的住宅作为样板间进行推销。本院认为，本案系因原告认为被告在商品房销售过程中，存在合同欺诈行为而要求被告承担惩罚性赔偿责任所引发的纠纷，应确定为商品房销售合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第六条的规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。诚实信用原则是合同法确立的基本原则。在合同的全过程中的每个环节，交易的当事人都要受到诚实信用原则的规范。只有如此才能保持交易的信用，维护交易的秩序。现原、被告双方对于诉争的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效且原告已如约交付房款、被告已实际交付房屋的事实均无异议，双方争执的焦点是：1.被告是否将合同中约定的涉案房屋由一层一户变更为一层两户？2.原、被告双方在签订商品房买卖合同时是否存在欺诈行为？3.本案是否应当适用消费者权益保护法第五十五条的惩罚性赔偿，基数应当如何确定。本院根据庭审查明事实及相关法律规定综合评析如下：（一）关于被告是否将合同中约定的涉案房屋由一层一户变更为一层两户的问题。《商品房销售管理办法》第十二条规定：商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。第十五条规定：房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。第二十四条规定：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。第四十五条第三款规定：本办法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。《房屋登记办法》第十条第一款规定：房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。本案中，被告远大置业向原告销售房屋后，将涉案商品房所在的15号楼8楼以上房屋的结构进行了改动，在大平层户型的房屋内部增加了一堵墙，且增加了一个入室门，并区分标注有*01、*02的门牌号。被告远大置业虽抗辩称“被告2017年8月对该栋楼8层以上楼层进行了功能设计上的改动，仅增加了一堵临时墙，是装修意义上的隔断，而并非实质上的变更”、“被告是经过设计单位同意的功能设计上的变更，并未改变15#楼商品房的实质属性，仍是一层一户，15#楼在房管局的备案仍是一层一个房产证。”但依据《房屋登记办法》规定，被告对8楼以上房屋的该改动行为，使得原本的一户大平层户型变为两个有固定界限、可以独立使用并且有明确、不同的门牌号的房屋，故8楼以上房屋形成了两个房屋基本单元，即为两户。且《设计更改通知单》明确载明“根据甲方7月26日来函要求，二期15号楼的大平层户型分割为2户”，且在被告远大置业之后的楼盘宣传资料中亦宣称每层为2个独立的户型，2个门牌号。由此当认定被告远大置业将合同中约定的涉案房屋由一层一户变更为一层两户，被告对此的辩解与查明事实不符，本院不予采信。(二）关于双方所签合同时是否存在欺诈问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，被告远大置业制作的《贵族派*皇家风范》（12#、14#、15#户型欣赏）的宣传资料之“一层一户”，是其就涉案商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，对涉案商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定具有重大影响；虽然该宣传资料标注了“本图文仅作项目介绍之用，不是开发商的要约，亦不是构成商品房买卖合同的内容，以上一切资料以政府批文之法律文件为准。”但该标注在宣传页的边框处采取不同于其他内容的竖排方式，且所用字体的大小明显小于同一资料的其他内容，显然不足以引起消费者的注意，其主观故意是显而易见的。故根据诚实信用原则，该宣传资料应属于商品房销售合同的一部分内容。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行)》第68条的规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。2015年1月5日国家工商行政管理总局公布的《侵害消费者权益行为处罚办法〉>第六条第（九）项、第十六条第二款的规定，经营者向消费者提供有关商品，以其他虚假或者引人误解的宣传方式误导消费者，属于欺诈行为。本案中，被告远大置业向原告靳小清发放的宣传资料，宣称“一层一户”，但同时又采用排列方式及字体大小相对不明显、不足以引起消费者注意的版面的边框处标注“本图文仅作项目介绍之用，不是开发商的要约，亦不是构成商品房买卖合同的内容，以上一切资料以政府批文之法律文件为准”，以此误导消费者，后在与原告靳小清签订《商品房买卖合同》时，未将宣传资料所明示的“一层一户”在该合同中进行约定，且在原告靳小清购房后又不守承诺，分割拆零销售，故其主观方面应认定为故意，该行为应认定为欺诈行为。被告远大置业认为其“不存在任何欺诈的故意，也未实施任何欺诈行为，原告也并未表示其已购买商品房的过程中存在任何错误意思表示与损害后果。”的抗辩意见有悖诚实信用原则，本院不予釆信。（三）关于本案是否应当适用消费者权益保护法第五十五条的惩罚性赔偿的问题。我国立法对惩罚性赔偿适用于合同责任已有先例，《消费者权益保护法》对商品未作动产和不动产的区别，因此理论上未将商品房买受人排除在外，但从法律的表述来看，基本上是以对工业产品和服务相关的消费者利益保护为主，其主要配套法律法规亦是针对动产而言，适用范围不包括商品房，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条及第十四条第（二）项对商品房不动产买卖中的六种情形规定了不同于《消费者权益保护法》的一套惩罚性赔偿责任制度，该解释应作为商品房欺诈销售中进行惩罚性赔偿的依据。本案原告是因商品房买卖产生的纠纷诉至法院，故本案不适用消费者权益保护法，应适用该解释。本院认为，被告远大置业以引人误解的宣传方式误导原告靳小清，使其花费巨资购买房屋，在原告入住后又不守诚信，改变涉案楼房的结构，虽未对原告的房屋进行改变，但其将涉案楼房的大部分房屋由一层一户改为一层两户，严重降低了原告对房屋尊享的期待和房屋使用功能的安宁性和私密性，其行为已构成欺诈，虽不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》惩罚性赔偿责任规定的几种情形，但应依法承担违约责任。综合全案情况，根据原告的投资情况和被告的欺诈情节，本院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于惩罚性赔偿责任的规定，酌定被告远大置业按原告靳小清已付购房款即2071727元的一倍赔偿其损失，对原告诉请中的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款规定，判决如下：一、被告焦作远大置业有限公司应于本判决生效后十日内赔偿原告靳小清2071727元；二、驳回原告靳小清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55306元，由被告焦作远大置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  贾绍军审 判 员  周荣应人民陪审员  焦庆芬二〇一九年六月二十日书 记 员  韩鑫鑫附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。