浙江省海盐县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0424民初2228号原告：朱晓俊，女，1972年1月26日出生，汉族，住杭州市下城区。被告：海盐新天地广场实业有限公司。住所地：浙江省海盐县武原街道海滨西路天宁寺商游城，统一社会信用代码91330424753993350N。法定代表人：袁风六，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆少刚，该公司员工。原告朱晓俊为与被告海盐新天地广场实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2019年4月29日向本院起诉，请求法院依法判令：1、被告向原告支付拖欠148个月（2006年4月到2019年4月）的租金142978.96元；2、被告向原告支付拖欠148个月（2006年4月到2019年4月）产生的逾期违约金14297.90元；3、被告向原告支付从2013年4月到2019年4月擅自单方面解除合同的违约金101322元；4、解除合同，被告向原告返还武原街道天宁寺商游城（新天地广场）2幢B1185；5、被告承担本案诉讼费用。本院受理后，依法适用简易程序于2019年5月28日公开开庭进行了审理。原告朱晓俊、被告委托诉讼代理人陆少刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本院经审理查明，2004年3月16日，就原告所有的座落于海盐县天宁寺商游区（新天地广场）2号楼B1185房产，原告（出租方，即甲方）与被告（承租方，即乙方）签订《海盐新天地广场（天宁寺商游城）商用房产租赁合同》一份，约定：甲方将相应房产出租给乙方，并同意乙方以乙方名义统一对外招商及统一经营管理。租赁期限自合同签署之日起至2021年12月31日止。海盐新天地广场（天宁寺商游城）一层商用房产的租金计算方法为：1、自本合同签署之日起算，至2004年12月31日，以本出租海盐新天地广场（天宁寺商游城）一层商用房产购入总价款的2%作为甲方当年租金收入；2、自2005年1月1日起至2005年12月31日止，以本出租海盐新天地广场（天宁寺商游城）一层商用房产购入总价款的4%作为甲方当期租金收入；3、自2006年1月1日起，至2006年12月31日，以本出租海盐新天地广场（天宁寺商游城）一层商用房产购入总价款的8%作为甲方当期租金收入；4、自2007年1月1日起，至本合同期限届满时止，乙方将甲方所属海盐新天地广场（天宁寺商游城）一层商用房产转租后，甲方得每年转租租金收入的70%，另30%用于弥补乙方各类开支，若有余额则作为乙方收入。租金每月缴纳一次，每月底前缴纳当月租金。乙方逾期向甲方支付当年租金的，应向甲方支付未交纳部分每天万分之二的违约金，如乙方逾期6个月以上未支付当月租金的，则甲方有权单方解除合同，并由乙方按当年应交纳租金总额的10%承担违约金。合同对其他权利义务亦作了约定。另查明：一、B1185商铺建筑面积为12.99平方米，成交总价款为168870元。二、被告已支付租金的情况：2005年6月至2005年12月，被告按529.13元/月的标准支付租金；2006年1月至2006年12月，被告按1058.25元/月的标准支付租金；2007年1月至2007年5月，被告按93.16元/月的标准支付租金；2007年6月至2017年12月，被告按120.03元/月的标准支付租金；2008年1月至2009年4月，被告按123.33元/月的标准支付租金；2009年5月至2009年12月，被告按137.98元/月的标准支付租金；2010年1月至12月，被告按140.43元/月的标准支付租金；2011年1月至2011年12月，被告按170.95元/月的标准支付租金；2012年1月至2013年4月，被告按188.05元/月的标准支付租金，但仅支付了13个月的租金。根据原告提供的银行往来明细显示，被告在2013年4月2日后未向原告支付过租金。本院认为，原告与被告签订的租赁合同合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务，被告应按约定支付租金。本案中，双方当事人的争议焦点为：1、租金支付标准问题。2、诉讼时效问题。3、商铺返还问题。一、关于租金支付标准问题。在本案中，按照双方之间签订的租赁合同的约定，2007年1月1日起被告应将每月转租租金收入的70%支付给原告，原告主张按2006年1月至2006年12月的租金支付标准即购入总价款的8%作为被告支付的标准，不符合双方约定，本院不予支持。被告在2007年1月开始，多次变更支付的租金标准，但在2012年1月至2013年4月期间被告均按照相对固定的租金标准以每月188.05元支付原告，原告未拒收也未提出异议，同时原告也将商铺交由新天地公司经营至今。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二条规定，当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以《合同法》第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。因此，从双方的上述事实行为中可推定双方就各经营周期达成了有关租金金额的合意，可以推定双方就该租金标准已达成一致。故本院认为按照每月188.05元的标准计算涉案房屋的租金标准更符合双方约定及租金支付惯例。二、关于诉讼时效问题。2017年10月1日起施行的民法总则第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。最高人民法院2018年7月18日公布的2018年7月23日起施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条规定“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”因此，民法总则施行后，民法总则关于诉讼时效的规定已全面取代了民法通则的相应规定，不再适用民法通则第一百三十六条规定的一年诉讼时效期间。对于民法通则第一百三十六条规定的权利人之权利受到损害的事实自诉讼时效起算之日起到2017年10月1日超过一年的，诉讼时效期间已届满，不因民法总则的施行而变更；尚未超过一年的，其向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，原、被告约定的租金支付实际为：租金每月缴纳一次，每月底前缴纳当月租金。这属于定期发生的不同债务（定期金），而不属于同一笔债务的分期履行。因此，诉讼时效应自每一期房屋租金交纳期限届满之日起分别起算。原告请求的2016年10月1日前应支付的租金到2017年10月1日已超过《民法通则》第一百三十六条规定的一年诉讼时效期间，对原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。对于2016年10月至2019年4月期间应付租金的主张，应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，即诉讼时效期间为三年。故，该部分租金权利的主张，未超过诉讼时效期间。2016年10月至2019年4月期间的租金应为5829.55元（188.05元/月×31个月）。三、关于商铺返还的问题。根据双方签订的租赁合同约定，被告逾期6个月以上未支付当月租金的，原告有权解除合同。但是，当事人行使解除权不能违反其他法律的规定。根据我国《物权法》第七十一条的规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。原告所有的涉案商铺系新天地广场其中一栋建筑物的部分，原告作为所有权人，其行使所有权人权益，应当遵守《物权法》第七十一条有关业主专有权行使的规定。从新天地广场房屋的现状来看，涉案商铺现无法分割并独立使用。虽然原告提供的房屋所有权证上所附图纸载明了商铺的位置及编号，但该市场建成并在后续开发经营过程中，经过装修或改建已经完全改变了原来房屋的格局。目前涉案商铺无内墙分割，没有独立的出入通道，没有独立、封闭的空间，亦没有明确的四至界限，系虚拟分割的商铺，与传统的独立商铺存在明显的区别。本案中，原告与被告签订租赁合同时，明确同意被告对其房屋进行改建形成统一的对外出租区域，统一对外招商、统一经营管理。故原告对其所有房屋目前无法单独分割使用具有预期。现原告要求解除与被告之间的租赁合同并返还房屋，与客观事实不符，也与其他业主的利益相冲突，故本院无法予以支持。另，就原告主张的违约金，因2016年10月1日之前的租金已经超过诉讼时效，故该段时间的违约金本院不予支持，原告仅能够主张2016年10月至2019年4月期间租金的违约金。根据双方的约定，被告逾期向原告支付当月租金的，应向原告支付未交纳部分每天万分之二的违约金，如被告逾期6个月以上未支付当月租金的，则原告有权单方解除合同，并由被告按当年应交纳租金总额的10%承担违约金。根据本案的具体情况，被告未支付原告2016年10月至2018年12月期间的租金，且已经逾期6个月以上，原告可主张被告支付按当年（2016年、2017年、2018年）应交纳租金总额的10%的违约金，经计算本院确认该部分的违约金为676.98元（188.05元/月×12个月×10%×3年）。被告未支付原告2019年1月至2019年4月期间的租金，未超过逾期6个月以上，故应按照未交纳部分每天万分之二计算违约金，经计算本院确认该部分的违约金为6.77元（188.05元×万分之二×89天+188.05元×万分之二×61天+188.05元×万分之二×30天），两部分违约金合计683.75元。原告还主张被告单方面解除合同的违约金，因案涉合同并未解除，故原告多主张和重复主张部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告海盐新天地广场实业有限公司支付原告朱晓俊租金5829.55元及违约金683.75元（租金及违约金均算至2019年4月30日），合计6513.30元，由被告于本判决生效之日起十日内清结；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2589元，由原告朱晓俊负担2524元、被告海盐新天地广场实业有限公司负担65元。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起内向本院申请执行。审判员  李夏琰二〇一九年六月二十日法官助理陆广宇书记员马亚军