河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0802民初1476号原告（反诉被告）：张思红，女，1969年1月2日出生,汉族,住焦作市解放区。委托诉讼代理人：王锦汉,焦作市“148”法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：柳小印，男，1963年6月4日出生，汉族，住焦作市山阳区。委托诉讼代理人：王炳豫,河南博联律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小志,河南博联律师事务所律师。原告张思红与被告柳小印租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月29日作出（2017）豫0802民初2544号民事判决。张思红与柳小印均不服，提出上诉，经焦作市中级人民法院审理，于2018年3月22日作出（2018）豫08民终943号民事裁定，裁定发回本院重审。本院于2018年4月19日立案后，柳小印提起了反诉。本院依法适用普通程序，于2018年7月10日、2019年5月30日公开开庭进行了审理。原告张思红及其委托诉讼代理人王锦汉，被告柳小印的委托诉讼代理人王炳豫、刘小志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张思红向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告2017年3月7日所签《场地租赁合同》无效；2.判令被告返还原告已付租金2.5万元，并赔偿原告各项损失720117元及违约金3万元，共计775117元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年1月初，原、被告口头达成租赁意向，被告将南通路南段原焦作市造纸包装总厂(南料厂)共计6.3亩的空地出租给原告，约定用于原告建造房屋及大棚等设施进行经营。原告于2017年1月8日预付5000元租赁费给被告，后开始组织铺路、清理场地等工作。2017年3月7日原、被告签订《场地租赁合同》,约定租金6.3万元/年,租赁期限自2017年2月1日至2018年1月31日止,可续租。又于2017年3月30日付被告租赁费2万元。建造工程基本完工后，2017年4月2日，焦作市城乡规划管理局将原告所建造大棚、房屋等认定为违章建筑,并强制拆除700平方米房屋,损毁价值8万元新建现浇房内的顶支壳子板、支架等物品。后经原告了解,被告对出租的场地并不具备合法处分权，利用欺诈手段与原告签订租赁合同,导致原告损失巨大,为保障原告合法权益,根据我国《民事诉讼法》相关规定诉至人民法院。被告柳小印辩称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据应当予以驳回。原、被告双方于2017年3月7日签订的《场地租赁合同》是经双方当事人自愿协商，真实意思表示，其内容并不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方应严格按照合同约定履行自己的义务。原告违反合同约定，擅自在租赁场地内私搭乱建，因未办理建设工程规划许可证，而被认定为违章建筑被依法拆除，其损失系涉案土地上的建筑物被定性为违章建筑并被相关部门依法拆除产生的，与租赁合同效力以及被告没有因果关系，且其在被明确告知不能办理相关规划审批手续后，仍然违法建设，相关损失应全部由原告自己承担。被告柳小印向本院提出反诉请求：1.被反诉人拆除大棚、房屋等违章建筑并返还场地，如不能自行拆除，支付反诉人恢复原状费用20万元；2.被反诉人支付欠付租金3.8万元；3.被反诉人按照172.6元/天的标准支付占有使用费，自2018年2月1日起计算至实际返还场地之日止（暂计至2018年5月22日（110天）共计18986元）；4.被反诉人支付违约金3万元；5.本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2017年3月7日，反诉人与被反诉人签订《场地租赁合同》，合同签订后，反诉人如约履行了交付场地的义务，但被反诉人仅于2017年1月8日、3月30日支付租金2.5万元，剩余租金一直未支付。且租赁期间内，被反诉人非法搭建违章建筑，并擅自转租，致使合同无法继续履行。反诉人认为被反诉人拖欠租金、违法搭建、擅自转租的行为均构成根本违约，严重侵犯了反诉人的合同权益，故反诉人诉至法院，维护权益。原告张思红对被告柳小印的反诉辩称，1.反诉人不具备反诉原告的条件，应驳回其反诉，反诉人要求返还场地、违章建筑等反诉请求无事实及法律依据。本案中由于反诉人采用欺诈等手段骗取被反诉人的信任，与之签订了违反法律、法规强制性规定的协议，而被反诉人经调查了解，发现反诉人并不具备土地出租的权利人主体资格，涉案土地使用权人既非破产管理人，更非反诉人，实为国有的土地，应驳回其反诉；2.反诉人要求租金、占有使用费和违约金均无相应法律依据，双方签订的场地租赁合同属于无效合同，无效合同自始无效，对合同内的约定不再履行，故反诉人提出的2-5项反诉请求，无法律依据，不应支持；3.反诉人在本案中具有欺诈等行为，属于过错方，应由其承担相应的法律责任，被反诉人所建大棚及房屋，是在征得反诉人同意并约定在场地租赁合同条款中的情况下搭建的，反诉人在其知道或应当知道，其没有使用权的情况下，私自将国有土地出租进行建设，可能导致××面临不能办理施工证的风险，也是此后导致所建大棚被行政部门认定为违法建筑，而无法获得赔偿的主要原因。因此反诉人在具有过错的情况下，所提出的反诉请求不应支持。根据原、被告的起诉、反诉及答辩意见，本院归纳本案的争议焦点如下：1.柳小印作为反诉原告的诉讼主体是否适格；2.涉案土地的使用权人应如何确定；3.涉案租赁合同的效力应如何确定；4.原告的诉讼请求及被告的反诉请求有无事实和法律依据，应否予以支持。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告张思红为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据:1.《场地租赁合同》一份，证明2017年元旦前后，原、被告口头约定达成租赁意向，原告支付2.5万元租金后，于2017年1月16日原告先期进场进行施工，并于2017年3月7日经原、被告协商并签订协议,约定由原告租赁被告所有的原焦作市造纸包装总厂共计6.3亩土地，租赁金6.3万元/年，租赁期限自2017年2月1日至2018年1月31日止等内容。2.拆除通告、现场照片九张，证明原告在建成钢架棚及砖混房后，2017年4月2日被焦作市城乡规划管理局认定为违章建筑，并强制拆除700平方米在建房及损毁价值8万元的支壳子板、支架等。3.土建费用明细、陈理斌出具证明、王成刚收据，证明原告承租被告的场地，进行土建等基础工程共计支出劳务费和材料费等计250890.2元；钢结构大棚承建协议、收据、材料费收据(含钢板)。证明原告2016年12月3日、2017年2月6日建造钢构大棚三座，上述钢构大棚共计花费220219元；李文先出具证明、出库单、付大伟证明、北方装饰材料商行出具收据，证明原告为建造大棚房屋所购工字钢梁、门窗隔断等共计花费50407.2元；《买卖安装合同》，证明原告于2017年3月5日与河南巨人起重机集团有限公司签订买卖安装合同，购买并安装5吨起重机一台及配套设施，共计45541.6元；泰鼎商砼公司收据，证明原告购买建房所需商品混凝土花费45609元；石料款收据，证明2017年1月铺设地面购买石料花费2450元；4.土地登记卡、国有土地使用证复印件，证明焦作市造纸包装总厂使用的土地国有划拨土地，被告违反《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的强制性规定，将涉案土地出租给原告，双方所签订的租赁协议应属无效。5.《场地租赁合同》，证明被告在与原告签订合同时谎称对该宗土地有处分权和使用权,且无纠纷,骗取原告的信任,签订该租赁合同。签订该合同并非原告真实意思表示,租赁合同中约定建设的房屋和大棚也因该宗土地被告不具有使用权和处分权而被认定为违章建筑,遭到强制拆除,导致原告合同目的不能实现。6.不动产土地信息查询情况表，证明焦作市造纸包装总厂并非涉案土地的权利人，破产管理人与被告均对该宗土地不具有使用权。被告柳小印对上述证据质证后，发表如下质证意见；对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议,能够说明该租赁合同系双方当事人协商结果，意思表示真实，双方应严格按照合同履行。其中本合同第三条约定:年租金6.3万元,××于签订合同当日以现金方式一次性支付;合同第5.2条约定：××应合法经营，如有不合法经营造成的一切后果由××承担全部责任;第6条约定:双方应严格按照合同约定履行义务,如出现违约，支付违约金3万元。该合同约定应作为定案依据。对证据2的真实性、合法性均无异议,对证据指向有异议,能够证实原告在租赁场地上违法搭建建筑物,严重违反双方的合同约定。按照合同约定由此造成的一切损失由原告承担。对证据2中照片的真实性、合法性无异议,对证据指向有异议。能够证明原告违反规定搭建建筑物的现状,严重违反了双方合同约定,且尚有大部分违章建筑未拆除；对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议,证据不能证明原告主张,原告违反规定搭建建筑物产生的一切后果由原告承担；对证据4中土地登记卡的关联性有异议,与本案涉案土地非同一土地。本案涉案土地在南通路南端,挨着黑河,是解放区和高新区的交界。提交的登记卡的土地为造纸包装总厂,涉案土地是焦作市造纸包装总厂南料厂;对证据指向有异议,该土地登记卡并不能证明双方签订的合同违反了法律法规的禁止性规定。国有土地使用证系复印件,不予质证,且与本案无关。原告称基于被告欺骗、欺诈签的合同,应主张撤销合同,而非主张合同无效。对证据6，被告认为原告没有在举证期限内提交证据，应视为放弃举证权利。被告柳小印为支持自己的主张,在庭审中提交了下列证据:1.《场地租赁合同》,证明双方存在租赁合同关系,双方应严格按照合同约定履行。2.2013年8月9日焦作市造纸包装总厂破产管理人出具的声明一份,证明被告是诉争场地的合法使用及所有权人。3.焦作市中级人民法院(2013)焦民一终字第280号民事判决书一份,证明被告系诉争场地的合法占有、处分、使用权人。4.焦作仲裁委员会（2011）焦仲裁字第45号裁决书一份，12页，证明（1）、生效裁决书确认：2010年6月30日，焦作市市直特困国有企业改革脱困领导小组办公室发出通知，通知指示：由焦作市造纸包装总厂破产管理人继续妥善处理焦作市造纸包装总厂破产终结后有关遗留的问题。上述生效事实说明造纸厂破产管理人有权处理包括南料场在内的土地及资产补偿遗留问题。（裁决书第八页查明事实部分显示）（2）、生效裁决书主文部分明确裁决：被告在收到赔偿费用前，有权继续代管使用南料场在内的土地及财产。5.2013年1月28日，焦作市南水北调建设发展有限公司、焦作市企业改革及脱困领导小组、焦作市造纸包装总厂破产管理人签订《原市造纸包装厂征迁补偿补充协议书》一份，2页，证明该补充协议明确约定，在南水北调公司支付剩余补偿费用之后，破产管理人应将南料场土地移交。说明政府将无偿收回土地和对土地上的破产财产进行征收补偿两个程序并为一体，故在新的土地使用权人南水北调公司未支付完征迁补偿费用之前，政府也没有完成土地收回程序，根据协议破产管理人仍有权管理涉案土地。6.焦作市企业改革及脱困领导小组证明一份，1页证明焦作市企业改革及脱困领导小组作为人民政府的代表同意破产管理人，在南水北调公司支付完毕补偿费用之前管理涉案土地。7.焦作市造纸总厂破产管理人2017年出具的声明一份，一页，证明经焦作市造纸包装总厂破产管理人授权，被告对争议土地有权处分，也证明使用土地的权限及范围以2016年与焦作市百斯特种植园签订的财产租赁合同为准。被告的身份系代为看管和使用。以上证据共同证明被告对涉案土地及财产因破产管理人的授权具有使用权，签订的涉案租赁合同有效。原告张思红对上述证据质证后,发表如下质证意见:对证据1的真实性合法性关联性均无异议,对证据的指向有异议,该证据仅能证明合同签订时被告谎称其有合法的使用权和所有权,并承诺产权无纠纷,骗取原告签订的该合同；对证据2的真实性无异议,但声明出具的时间为2013年8月9日,不能证明其现有效力以及违反了《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》,国有划拨土地在企业破产后不能作为破产企业的破产资产处置，可以证明焦作市造纸包装总厂于2008年经焦作市中级人民法院裁定破产后已经不具备合法的使用权;另根据《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行规定》第47条规定,该土地应当被政府无偿收回。该声明的出具并不合法。证据3系复印件,不予质证。上述证据可以印证造纸包装总厂使用的土地均为国有划拨土地,且被告也并未对该宗土地为国有划拨土地进行否认。对证据4，我国不是判例国家，该裁决书不能作为法院判案的依据，因此该证据与本案无关联性；对证据5的真实性无异议，但对证明指向有异议，该份证据恰恰能够证明被告不是本案反诉主体，该证据于2013年1月28日签订，另外该协议书中第二条中规定了甲方为焦作市南水北调发展建设发展有限公司，乙方为焦作市企业改革及脱困领导小组，甲方向乙方支付费用后，丙方焦作市造纸包装总厂破产管理人应在20日内办理相关移交手续，作为破产管理人的丙方应在2013年2月上旬将南料场土地移交给甲方，如该协议已经履行，焦作市造纸包装总厂破产管理人就已经不具备使用该宗土地的相关权利；对证据6的真实性无异议，但对证据指向有异议，该证明虽证实了破产管理人代管使用，但仅仅是代管，其已经不具备再将该土地进行租赁、抵押的土地使用权了；对证据7的真实性无异议,但对其合法性指向有异议,根据《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》,明确破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产,依照该司法解释,该证据属于破产管理人在不具备处分权的情况下违法出具。根据破产法的相关规定,破产管理人仅能对依法应归纳为破产企业的财产进行处理。本院出示从焦作市国土资源局调取的焦作市人民政府土地管理文件：关于河南省焦作市造纸包装总厂划拨使用国有土地的批复（焦政土字（1996）59号），证实原市造纸厂生产系统用地和住宅用地国有土地使用权，经审查认定，划拨给市造纸包装总厂使用。其中生产系统用地三宗，分别为原北厂区计93007平方米，南厂区计45993平方米，南料厂计60667平方米，住宅用地一宗计3446平方米。上述划拨土地使用权不得转让、出租、抵押。原告对该证据的真实性无异议，该文件中专门规定的划拨土地使用权不得转让，在未经相关部门批准的情况下，被告及破产管理人不得对该宗土地进行处理。被告对该证据的真实性无异议，但文件属于政府性文件，不属于法律法规强制性规定，该文件上做了不得出租等限制，不属于合同法第52条规定的效力性强制性规定，该文件不具有干涉原被告签订协议自由的效力，故双方签订的合同合法有效。该文件同时证实了该争议土地属于造纸包装厂合法使用，结合被告的证据，印证了被告出租涉案土地的合法性。诉讼中，本院根据原告的申请对涉案租赁范围内的建筑物的造价委托河南瑞华建设工程造价咨询有限公司和中兴豫建设管理有限公司进行鉴定。该上述两个鉴定机构以无法鉴定和无法开展鉴定工作为由，退回委托鉴定书及相关材料。本院对当事人提交的证据和本院调取的证据认证如下：关于原告提交的证据,被告对证据1、2、4、5、6的真实性无异议，本院对该证据的真实性均予以采信。证据3能够证明原告在涉案土地建设了砖混房、钢架棚，本院对该证据的真实性予以采信。关于被告提交的证据，原告对证据的真实性均无异议，本院对证据的真实性均予以采信。关于本院调取的焦作市人民政府土地管理文件，原、被告双方均对其真实性无异议，并认可本案中租赁合同涉及的土地包含在该份文件涉及的划拨土地范围内。故本院对依法调取的该份证据予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：焦作市人民政府向焦作市造纸包装总厂颁发国有土地使用证,将焦作市友谊南路153603.34平方米土地划拨给焦作市造纸包装总厂使用。2008年4月16日,焦作市中级人民法院裁定宣告焦作市造纸包装总厂破产。焦作市企业改革及脱困领导小组办公室出具证明:由于《原造纸包装总厂征迁补偿协议书》签订时，涉及的土地上房屋等补偿尚未到位，市南水北调公司和市改革脱困领导小组办公室同意移交的土地在协议签订时仍由破产管理人代管使用。2013年8月9日,焦作市造纸包装总厂破产管理人决定继续履行焦作市百事特种植园与被告柳小印签订的《财产租赁合同》,继续由被告柳小印租赁使用南料场院内房屋14间、车库1间、土地93亩。2017年8月23日,焦作市造纸包装总厂破产管理人又发布声明,同意被告柳小印代为看管使用造纸包装总厂南料场黑液站土地及财产。2017年3月7日,被告柳小印(××)与原告张思红(××)签订了《场地租赁合同》,约定：焦作市造纸包装总厂原南料场西南角,长70米、宽60米,面积6.3亩的土地出租给原告张思红,租期1年,2017年2月1日至2018年1月31日,年租金6.3万元。租赁期间，××应合法经营，如有违法行为所造成的一切后果，由××承担全部责任。××建设的房屋、大棚等附属物，如国家征收、征用进行赔偿，××与××按照三七分成（××30%，××70%），出租方同意30%打到自己账户，其余70%打到承租方账户；如不赔偿，××应在合同到期后无条件拆除附属物，拆除的附属物归××。若不拆除视为对附属物所有权的放弃，××可以自行处置。双方应严格按约履行自身义务，若出现违约行为，应支付违约金3万元。在合同签订前,原告于2017年1月8日向被告预付租金5000元后开始进入涉案场地施工，开始建设砖混房、钢架棚。合同签订后，2017年3月30日原告又支付给被告租金2万元。原告支出土建基础工程、钢架棚材料、混凝土、石料等费用569575.4元。2017年4月2日,焦作市城乡规划管理局发出《责令停止违法行为通知书》、《拆除通告》,称在南通××头东王××区建设的砖混房、钢架棚，未办理《建设工程规划许可证》,违反了法律规定,属违法建设行为，严重影响城市规划,要求停止建设行为并立即拆除。随后相关部门将原告在涉案土地上建设的砖混房的一部分予以拆除。原告自认其建设砖混房、钢架棚的面积有4000多平方米，有两处砖混房被行政机关拆除，一处面积为480平方米，一处面积为34.5平方米。本院认为,本案属于租赁合同纠纷。涉案土地系国有划拨土地，2017年8月23日,焦作市造纸包装总厂破产管理人发布声明,同意被告柳小印代为看管使用造纸包装总厂南料场黑液站土地及财产，被告是涉案土地的使用者，原、被告签订了《场地租赁合同》。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”上述行政法规的上述规定并不属于效力性强制性规定，应当属于管理性规定。因此被告作为《场地租赁合同》的当事人，主体适格，原、被告签订的涉案合同应当合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行合同义务。在原、被告签订合同前,原告知道或应当知道被告并未持有涉案土地的使用证书，也未向有关行政机关申请合法建设手续，原告就向被告预付租金5000元后开始进入涉案场地施工，开始建设砖混房、钢架棚，此后双方才签订了合同。合同约定的租赁期间仅为1年，且合同约定了××建设的房屋、大棚等附属物，如国家征收、征用进行赔偿，双方按照三七分成的内容，因此原、被告双方对造成原告所建设的砖混房、钢架棚被有关行政机关认定为违法建筑并强行拆除的后果，双方均存在过错。因此双方对原告所建设的砖混房、钢架棚的损失予以分担，应按照赔偿分成比例分担，即原告承担70%，被告承担30%。综上，关于原告的诉讼请求。本院认为，涉案合同合法有效，被告已将涉案土地交付原告，原、被告双方在履行合同时均有过错和违约行为，因此原告要求依法确认原、被告的《场地租赁合同》无效、支付违约金3万元的诉讼请求，本院不予支持。2017年4月2日,涉案的砖混房、钢架棚被焦作市城乡规划管理局认定为违法建筑并强制拆除，原告不能实现经营目的。自2017年2月1日至2017年4月2日的租金为10528.77元，被告已经收取原告2.5万元，因此被告应当退还原告14471.23元，该项请求的超出部分，本院不予支持。原告建设砖混房、钢架棚的费用为569575.4元，现已被行政机关认定为违法建筑，且已经拆除一部分，按照原告承担70%，被告承担30%的比例，因此被告应当赔偿原告170872.62元，该项请求的超出部分，本院不予支持。关于被告的反诉请求。本院认为，涉案的砖混房、钢架棚被焦作市城乡规划管理局认定为违法建筑并强制拆除，且合同约定的一年租赁期已届满，被告也按比例赔偿了原告损失，因此原告应该将涉案土地返还被告。原告不能实现经营目的，原、被告双方在履行合同时均有过错和违约行为，因此被告提出的支付欠付租金3.8万元、按照172.6元/天的标准支付占有使用费、违约金3万元的反诉请求,本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百二十条、第二百一十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决如下:一、被告柳小印于本判决生效之日起十日内赔偿原告张思红170872.62元；二、被告柳小印于本判决生效之日起十日内返还原告张思红租赁费14471.23元；三、原告张思红于本判决生效之日起三十日内，将焦作市造纸包装总厂原南料场西南角,长70米、宽60米,面积6.3亩的土地返还被告柳小印；四、驳回原告张思红其他诉讼请求；五、驳回被告柳小印其他反诉请求。案件受理费11551元由原告张思红负担8789元,被告柳小印负担2762元。反诉案件受理费2802元由原告张思红负担100元，被告柳小印负担2702元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  郭 岩人民陪审员  耿晓燕人民陪审员  赵雷雷二〇一九年六月二十四日书 记 员  张 欢附：本案适用的有关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是××将租赁物交付××使用、收益，××支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。