广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4751号上诉人（原审被告）：李爱兰，女，1955年4月1日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：吕绍东，广东增法律师事务所律师。委托诉讼代理人：王彩云，广东增法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州迪佳物业管理有限公司，住所地广州市越秀区东风西路132号自编二楼D房。法定代表人：秦少瑜，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴彬，该公司员工。上诉人李爱兰因与被上诉人广州迪佳物业管理有限公司（以下简称迪佳公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初5444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李爱兰上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回迪佳公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由迪佳公司承担。事实和理由：（一）一审法院的判决超出迪佳公司的诉讼请求，关于物业费的起算点是从2015年5月1日起计收，但一审法院却判决从2015年1月1日起计收，明显是适用法律错误。一审法院认定本案的诉讼时效中断的事实也是错误的，李爱兰自2015年起已经搬离迪佳公司邮寄《管理费催缴通知》的地址，上面显示“本人收”的情况不属实，李爱兰并没有收到迪佳公司寄发的快递，且快递单及妥投单并不能反映快递内容，不能证明迪佳公司对李爱兰进行了催缴通知，不构成诉讼时效中断。（二）一审法院对迪佳公司是否具备物业管理资格、李爱兰与迪佳公司签订的物业服务协议是否有效及迪佳公司向李爱兰收取物业管理费的条件是否成就等问题不予审理的做法是错误的。迪佳公司与广州康创投资有限公司（以下简称康创公司）签订涉案商铺的委托合同及针对服务期限的多份协议，均未经李爱兰及广大业主的同意，李爱兰在开庭时才得知该合同及协议的存在，而李爱兰与迪佳公司签订的物业服务协议并未约定服务期限，这不符合正常的合同要件。（三）本案迪佳公司向李爱兰收取物业管理费的条件未成就，涉案商铺不符合约定的交付标准且未取得《消防安全检查合格证》，返租期满至今李爱兰仍未收到移交验收商铺通知，涉案商铺仍在康创公司控制之中，且康创公司与迪佳公司是同一个法定代表人，是关联公司，二者联合侵害李爱兰及广大业主利益。（四）一审法院未查明事实，仅参照同楼盘同类型物业服务合同纠纷案件就认定迪佳公司对涉案商铺提供物业服务管理，明显是错误的。（五）康创公司与迪佳公司签订的《广州市康创名品酒汇物业服务合同》对李爱兰不具有约束力。李爱兰二审庭询时另补充：根据前期物业服务协议第4条第1点中约定，李爱兰缴纳服务费用的时间与交楼通知书规定的时间为收费的起止日，在开发商逾期交楼的情况下，李爱兰逾期收楼的，与商品房买卖合同约定的交楼之日起计收，但是开发商负有逾期交楼责任，是李爱兰实际收楼之日起计收。本案开发商是否逾期交楼是本案物管费收取的重要事实，一审法院没有将开发商是否交付了合格的商铺给李爱兰进行审理，而是简单的认为本案是物业服务纠纷，不予审理查明。应当由人民法院把开发商康创公司列为第三人参加诉讼合并审理，才有利于查明本案事实，作出正确的判断，这样也有利于节省资源，减少诉累。迪佳公司二审答辩称，1.本案系物业服务合同纠纷，李爱兰所主张的其与康创公司之间的关于交铺、消防及名酒汇商业打造方面的纠纷不属于本案的审理范围，与本案无关。2.康创公司作为涉案商场的建设单位，接收涉案商场产权人的委托对涉案商场进行管理、经营，依法有权与迪佳公司签订物业服务合同，该合同合法有效。李爱兰与康创公司、迪佳公司签订了《使用权移交确认书》，也证明了李爱兰知晓迪佳公司作为涉案商场物业管理公司的事实，但李爱兰在之后长达六年的时间里从未对康创公司委托迪佳公司进行前期物业管理的行为提出任何异议，这也证明了李爱兰实际认可了迪佳公司对涉案商场进行前期物业管理的事实。3.物业管理资质不是收取物业费的前提条件，在迪佳公司对涉案商铺实际提供物业管理服务的情况下，李爱兰应依法向迪佳公司支付物业费。迪佳公司向一审法院起诉请求：李爱兰向迪佳公司支付2015年5月1日至2017年10月30日期间的物业管理费4350元（每月按145元的标准计算），并自判决生效之日起按照所欠物业管理费千分之一按日支付违约金至付清全部欠付物业管理费止。一审法院认定事实：2011年11月3日，李爱兰（买受人）与康创公司（出卖人）签订了《商铺买卖合同》，其中约定李爱兰向康创公司购买位于广州市东风西路***号四层4158号铺，商铺合同约定建筑面积9.0839平方米。该商铺移交后，买受人承诺遵守出卖人选聘的物业管理公司制定的物业管理规定。商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为172000元。第五条、商铺使用权约定：1.该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年12月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜台等行为，买受人不得干涉。第六条、商铺使用权交接：1.出卖人自收到买受人支付的全部购房款以及贷款银行直接划入的抵押贷款之日起30日内，出卖人应当以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续；2.买受人负有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并与该商铺商场管理公司签订委托租赁、经营管理的相关合同……3.根据本合同第六条的约定，2011年8月31日前交付使用的商铺，其使用权及收益权在2014年12月30日之前归出卖人所有，买受人不得以与本合同相关的任何理由拒绝办理该商铺使用权交接手续，买受人同意办理该商铺使用权交接后不得以任何理由向出卖人索取任何租金及费用；4.2011年8月31日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按本合同约定的装修标准进行装修，买受人不得以装修标准问题为由拒绝办理该商铺使用权交接手续，出卖人对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2014年12月30日前按本合同约定的装修标准将该商铺交付买受人使用。第七条、商铺交付：1.出卖人应于2014年12月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。2.因不可抗力或者当事人在本合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当及时书面告知买受人。3.买受人未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺日期起该商铺已实际交付买受人。第十二条、买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人，出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达，如买受人提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不履行通知义务，造成邮件投递错误、延迟或退回的，所产生的一切责任和后果由买受人承担等。2010年9月，康创公司（甲方、委托方）与迪佳公司（乙方、受委托方）签订《广州市康创名品酒汇物业服务合同》。约定，根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对广州市康创名品酒汇（物业名称）提供物业管理服务事宜，订立本合同。第一条、物业基本情况：物业名称：金利壹号；座落位置：东风西路***号首层至四层；建筑面积：约1.2万平方米。第二条，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：一、商场共用部位的维护和管理；二、商场公共设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；四、安全管理等。第五条、本物业管理区域物业服务费收费采取包干方式：物业服务资金由业主按其拥有的物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：商场：16元/月/平方米（按建筑面积计算，不含公共能源和空调能耗费用）；此收费已包含商场范围内日常的物业管理及日常工程设施设备的维修保养费用，但不包括公共区域设备、设施及空调运行电费及公共区域的照明用电、业户单元能源费、电、水、煤气、通讯等费用；第六条、业户物业服务费以《交楼通知书》规定的时间为收费起始日。一、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳。二、业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。三、物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在5日（含本日）履行交纳义务，如当天为公众假期，则缴费日期顺延至公共假期期满后的第一天。第二十二条，甲方、业户违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，每天应按欠款额的1‰的标准向乙方支付违约金；第二十七条，本合同期限自2010年8月1日至2014年6月30日止。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第二十八条，本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。第三十条，甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。2014年6月25日，双方签订《之补充协议》，约定鉴于甲乙双方于2010年8月1日签订了一份为期47个月物业服务合同。现合同期限已届满，本着互利互惠的原则，经双方友好协商达成一致，双方就合同期限延长事宜达成以下补充协议：1.双方一致同意将原合同约定的合同期限延长36个月，即延长后的服务有效期为自2014年7月1日至2017年6月30日止。2.本协议与原合同内容有冲突以本协议为准，本协议没有涉及的内容按照原合同执行。2017年6月29日，双方再次签订《之补充协议（2）》，再一次将原补充协议约定的期限延长36个月至2020年6月30日止。2012年3月30日，迪佳公司（康创公司委托的物业服务企业，甲方）、李爱兰（乙方）签订了《金利壹号前期物业服务协议》。其中约定，根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《商铺买卖合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：第一条、双方的权利和义务：一、甲方的权利义务：1.对商场共用部位、共用设施设备、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.根据有关法规和政策，结合实际情况，指定本商场的《管理规约》、《商户手册》和《装修指南》及有关物业管理规章制度，并告知乙方；3.建立健全本商场的物业管理档案资料……6.依据本协议向乙方收取物业管理费用……10.向乙方提供商场自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务……。二、乙方的权利义务：1.配合物业管理公司的管理服务活动，监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；2.遵守本商场的《管理规约》、《商户手册》和《装修指南》及有关物业管理规章制度，并配合管理公司做好物业的各项管理工作；3.按有关规定向甲方交纳物业管理费用及其他费用……8.乙方应确保其预留给甲方的联系方式，乙方通讯、联系地址有变更，应及时通知甲方管理处，因通讯、联络方式失效造成的损失和责任由乙方承担责任等。第二条、物业管理服务内容：包括商场共用部位的维护和管理、商场共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安等。第四条、物业服务费用：一、物业管理服务费：乙方每月须向甲方缴交物业管理服务费，收费以买卖单元的建筑面积9.0839平方米计算，标准为16元／平方米／月，即乙方每月应缴交物业管理费服务费为145元（包含商场范围内日常的物业管理及日常工程设施设备的维修保养费用，但不包括公共区域设备、设施及空调运行电费及公共区域的照明用电、业户单元能源费、水、电、煤气、通讯等费用）。乙方首次缴费时需向甲方预交三个月物业服务费，其中一个月物业服务费用为首月管理费用，其余两个月物业服务费用作为保证金。1.乙方交纳费用的时间：（1）以《交楼通知书》规定的时间为收费起始日；在发展商不负逾期交楼责任的情况下，乙方逾期收楼的以《商品房买卖合同》约定交楼之日起计收，在发展商负有逾期交楼责任，以乙方实际收楼之日起计收。（2）乙方须于每月5号前，向甲方缴交当月物业管理服务费。如当天为公众假期，则缴费日期顺延至公众假期期满后的第一天。乙方逾期缴费，除应及时补交外，每逾期一日，须按所欠物业管理服务费总额的千分之一向甲方支付违约金。2.因乙方原因空置房屋的，仍按房屋建筑面积每月收取物业服务费；二、水费、电费、燃（煤）气费、租铺等代收代缴收费服务：4.乙方交纳费用的时间：每月五号或之前，向甲方缴交其单元上月的水费、电费、空调运行电费及公共区域照明用电分摊费用，及其它应缴费用。每逾期一日，须按所欠费用总额的千分之一向甲方支付违约金。5.水电周转金收费标准：（1）乙方应于缴交管理费保证金时一次性向甲方缴交相等于一个月物业管理服务费的水电费周转金用于垫付每月供电局及供水公司先行划扣的水电费用，乙方再根据物业服务企业每月发出的缴费通知书的实际使用水电费金额补足该费用。第八条、违约责任：四、乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权追缴并要求乙方补交并从逾期之日起每天按千分之一交纳违约金等。2012年3月30日，李爱兰（业主，甲方）、迪佳公司（丙方）与康创公司（乙方）三方签订了《金利壹号商铺使用权移交确认书》。其中约定，甲、丙双方就广州市东风西路***号“金利壹号”4层4158号商铺物业管理事宜签订了《前期物业服务协议》及附件，鉴于该商铺在出卖人收齐楼款30天内至2014年12月30日期间由乙方统一经营使用，故甲乙丙三方对该商铺的物业、经营管理有关权利义务确认如下：一、该商铺从出卖人收齐楼款30天内，甲方按《商铺买卖合同》的约定，将商铺使用权移交乙方，乙方出卖人收齐楼款30天内按商场统一经营装修标准对该商铺进行装修及经营。二、鉴于该商铺在出卖人收齐楼款30天内至2014年12月30日期间，乙方享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙等行为。甲乙丙三方确认在出卖人收齐楼款30天内至2014年12月30日期间，甲方依《前期物业服务协议》及附件需缴交的综合管理费由乙方及实际使用人、承租人向丙方交付，同时《金利壹号消防安全责任合同书》、《金利壹号临时管理公约》中对使用人、承租人的有关经营责任约定也由乙方及实际使用人、承租人承担。三、2014年12月30日起，如甲方自主经营或出租、承包、合作等方式交付第三方经营的，则由甲方承担向丙方支付综合管理费的责任，同时《金利壹号消防安全责任合同书》、《金利壹号临时管理公约》中对使用人、承租人的有关经营责任约定也由甲方承担。四、在约定的乙方享有使用权期间届满前6个月，甲、乙双方需协商使用权届满后是续租还是恢复原《商铺买卖合同》中约定的交铺标准由乙方交付给甲方。五、2014年12月30日起，甲方继续将上述商铺交付乙方统一经营的，有关综合管理费的交付和经营责任由乙方及实际使用人、承租人承担。六、本确认书于2012年3月30日由甲、乙、丙三方在广州签署，自双方签订之日起生效，本确认书与《前期物业服务协议》及附件具有同等的法律效力，如有不一致以本确认书为准。期满后康创公司没有继续对涉案商铺进行统一经营。2016年7月28日，迪佳公司向李爱兰广州市白云区机场路凌安街10号1105房地址邮寄《管理费催缴通知》，签收情况显示“本人收”，签收日期2016年8月3日。2017年3月17日，迪佳公司再次向李爱兰上述地址邮寄《管理费催缴通知》，签收情况显示“他人收”，签收日期2017年3月21日，签收日期2017年3月24日。2017年5月17日，本院针对同楼盘同类型物业服务合同纠纷作出（2017）粤01民终5165号民事判决，该判决认定了迪佳公司有权向产权人收取综合管理费、物业费保证金、水电费周转金等，该判决已生效。一审法院认为：针对同楼盘同类型物业服务合同纠纷，本院已作出（2017）粤01民终5165号生效判决书，确认了迪佳公司对涉案商铺提供物业服务管理，有权收取相应综合管理服务费、物业费保证金、水电费周转金。在没有相反证据的前提下，李爱兰以迪佳公司无权对涉案商铺进行管理的抗辩主张一审法院不予采信。另，迪佳公司与李爱兰签订的《金利壹号前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效。该协议明确约定在发展商不负逾期交楼责任的情况下，李爱兰逾期收楼的以《商品房买卖合同》约定交楼之日起计收，在发展商负有逾期交楼责任情况下，以李爱兰实际收楼之日起计收物业服务费。根据迪佳公司、李爱兰和康创公司签订的《商铺使用权移交确认书》可知，李爱兰已办理了涉案商铺的收楼手续并移交给康创公司，并确定了自出卖人收齐楼款30天内至2014年12月30日期间，本应由李爱兰缴交的综合管理费由使用人康创公司向迪佳公司支付。从该约定来看，康创公司与李爱兰仅是不同情况下交付物业管理费用的主体，而就缴纳物业管理费法律关系来说，康创公司、李爱兰是迪佳公司的同一相对方。李爱兰是涉案商铺的产权人且2014年12月31日起，李爱兰与康创公司并无达成继续将商铺交给康创公司统一经营的合意，故自2014年12月31日起，迪佳公司作为涉案商铺的物业管理方要求作为产权人的李爱兰支付物业管理费并无不妥。关于诉讼时效，迪佳公司提交的2016年7月28日向李爱兰买卖合同中通讯地址邮寄《管理费催缴通知》签收情况为本人收，构成诉讼时效的中断，李爱兰辩称迪佳公司的诉讼请求超过诉讼时效，一审法院不予接纳。李爱兰应向迪佳公司支付自2015年1月1日起至2017年10月30日期间的物业管理费。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条的规定，于2018年8月22日作出如下判决：自本判决发生法律效力之日起十日内，李爱兰向广州迪佳物业管理有限公司支付2015年5月1日至2017年10月30日期间的物业管理费4350元。逾期支付的，每日按所欠物业管理费4350元的1‰支付违约金至付清欠付的全部物业管理费止。案件受理费50元，由李爱兰负担。本院二审期间，各方当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，应审理李爱兰与迪佳公司之间在物业服务合同中的权利义务及法律责任。至于李爱兰与康创公司之间关于交铺、消防、名酒汇商业打造等方面的纠纷，不属于本案审理范围，本案不予处理，李爱兰可另行主张。迪佳公司是康创公司委托的前期物业服务企业，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，康创公司委托迪佳公司进行前期物业管理的合同，对李爱兰具有约束力。李爱兰抗辩康创公司与迪佳公司之间的前期物业管理合同对其不具有约束力，不符合法律、司法解释的规定，本院不予支持。李爱兰与迪佳公司签订的物业服务协议，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。对物业服务企业实行资质等级管理是行政管理的手段，且目前行政主管部门已不再进行资质审批，不能作为认定合同效力的依据。李爱兰认为迪佳公司不具备相应物业资质等级，要求认定合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持。李爱兰与迪佳公司签订物业服务协议后，于2012年3月30日与迪佳公司、康创公司三方签订了商铺使用权移交确认书，确认收铺并将商铺移交给康创公司使用，并在长达数年过程中接受迪佳公司物业管理服务，并无对此提出异议，现李爱兰以逾期交铺、消防不合格等为由，拒不缴交物业管理费及保证金、水电周转金等费用，一审法院不予支持，并根据诉讼时效的相关法律规定依法认定迪佳公司向李爱兰发出《管理费催缴通知》构成诉讼时效中断，处理并无不当，本院予以维持。且，案涉物业涉及的业主与迪佳公司之间的物业服务纠纷，已经生效判决认定处理。李爱兰主张迪佳公司未尽物业服务职责，但举证不足，且与生效判决认定不符，本院不予支持。至于李爱兰主张的康创公司存在逾期交铺违约责任，迪佳公司收取物业管理费的条件没有成就的问题，其实质属于李爱兰与康创公司之间的交铺纠纷，应另案处理。本案纠纷中，迪佳公司履行了物业服务协议约定的义务，要求李爱兰缴交物业管理费，符合公平原则。李爱兰缴交物业管理费产生的损失，可在其与康创公司的买卖合同纠纷中予以主张。综上所述，李爱兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李爱兰负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年六月五日书记员  贾妍胡秀红