广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初1313号原告：珠海市香洲区明达经济发展有限公司，住所地珠海市拱北夏湾华平路96号1幢二楼，统一社会信用代码9144040072243605XF。法定代表人：杨继常。委托诉讼代理人：李丽英，广东友邦方达律师事务所律师。被告：珠海市翔哲物业管理有限公司，住所地珠海市拱北夏湾路224号2栋702房，统一社会信用代码91440400721167169Q。法定代表人：林丑妹。委托诉讼代理人：曾珊，广东铭建律师事务所律师。委托诉讼代理人：王思瀚，广东铭建律师事务所实习律师。第三人：珠海正圆控股有限公司,住所地珠海市香洲区创业路186号厂房第六层609室，统一社会信用代码91440400398055780L。法定代表人：龙新文,董事长。委托诉讼代理人：程敏，女，1986年7月18日出生，汉族，户籍地珠海市香洲区，系公司员工。第三人：珠海市香洲区拱北街道办事处，住所地珠海市香洲区港昌路123号拱北街道办，统一社会信用代码11440402006992194L。负责人：李清涛。委托诉讼代理人：邓海明，男，1978年6月20日出生，汉族，住珠海市香洲区，系经济办职员。原告珠海市香洲区明达经济发展有限公司（以下简称明达公司）与被告珠海市翔哲物业管理有限公司（以下简易称翔哲公司）、第三人珠海正圆控股有限公司（以下简称正圆公司，又称第三人一）、珠海市香洲区拱北街道办事处（以下简称拱北街道办，又称第三人二）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告明达公司的委托诉讼代理人李丽英、被告翔哲公司的委托诉讼代理人曾珊、第三人正圆公司的委托诉讼代理人程敏、拱北街道办的委托诉讼代理人邓海明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令立刻解除原告、被告2011年1月31日签订的《拱北真品市场租赁合同》；2、判令被告承担本案所有的诉讼费。事实与理由：2011年初，原告将其管理的拱北街道办资产拱北真品市场一、二层（面积约1200平方米）和住宅楼一至四层（面积约1751平方米）整体打包对外招标出租，最终被告中标、获得前述物业的租赁经营权。2011年1月31日，原告与被告签订了《拱北真品市场租赁合同》，约定：被告租赁原告位于拱北莲花路19号真品商场一、二层和位于拱北莲花路23号住宅楼一至四层；租赁期限10年，从2011年3月1日（2015年3月1日）至2020年12月31日止；第三条第2款约定：被告应在每月5日之前付清当月租金、先付后用；第七条第4款约定：被告拖欠租金达5天以上，原告有权解除合同、收回房屋。2018年8月24日，部分租户集体上访，投诉被告欺行霸市、并举报被告2011年是通过暗箱操作、违规中标的，要求拱北街道办收回出租物业。原告经过了解，租户举报内容属实，暗箱操作、违规中标的涉案人员曾吉添、黄莉已经因此判刑。显然，原告和被告2011年的招投标行为违反了《中华人民共和国招标投标法》第32条、53条的规定，中标应属无效。因此该《拱北真品市场租赁合同》需要立即解除。又根据原告提交的两份业务回单显示：今年2月份租金，被告2月28日才支付、逾期23天；3月份租金，被告3月31日才支付、逾期26天。被告逾期交租的行为已经违反了合同第七条第4款的约定，原告因此要求立刻解除原告、被告2011年1月31日签订的《拱北真品市场租赁合同》。综上，特向贵院申请变更诉讼请求，望批准。被告辩称，1、原告诉讼请求不明确，所以需要原告明确诉讼请求。根据《合同法》九十一条，有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵消；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债务人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律固定欧哲当事人约定终止的其他情形。原告所述的理由并非该条款所规定的合同终止的情况，需原告明确。二、原告与被告签订的合同有效，对双方具有约束力。原告所引用的《中华人民共和国招标投标法》第32、53条为管理性规定，并非效力性规定、强制性规定，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”，据此，原告所主张的合同无效事实与理由不足。三、原告与被告签订的合同已经实际履行多年，履行期间并未产生纠纷，且一直运营良好。原告与被告签订合同之后，原告按时将场地交付给被告经营，被告每月按时交租，在此期间被告投入大量资金进行装修、整顿，以扩大经营，经营方式以将装修好的场地转租给其他小租户收租租金为主，目前该场地的几十间房屋已经全部出租，尚处于经营当中，若原告与被告合同终止，这些小租户的权益将难以维护。补充答辩如下：我方认为本案原告不是适格的主体，拱北街道办才是适格的主体，拱北街道办应该作为本案的原告或者为第三人参加诉讼，依据是《合同法》的402条。综上，应该驳回原告的起诉。根据双方的合同第七条第4款以及第九条的违约责任，因此按照第九条的违约责任如果是延期交付租金，违约责任是按千分之五支付违约金，因此原告与被告没有按天数来支付租金来提出解除合同，是不应当得到支持的。第三人正圆公司辩称，同意原告的意见。案涉物业是2015年12月24日由拱北街道办划拨至珠海汇炬投资开发有限公司名下，2018年8月14日珠海汇炬投资开发有限公司更名为第三人，并进行实体化运营。案涉物业于2018年11月1日变更登记在正圆控股公司名下，上述物业的实际经营管理权和收益均不在我公司。第三人拱北街道办辩称，同意原告的起诉事实以及诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理查明如下：2011年1月31日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订一份《拱北真品市场租赁合同》（以下简称租赁合同）约定：甲乙双方根据拱北口岸市场真品商场一至二层及住宅楼一至四层经营权项目(招标编号：zHwz201l-002Fw)的招标结果、《中华人民共和国合同法》及有关规定，为明确甲、乙双方的权利义务，经双方协商一致，签订本合同。租赁合同第一条约定：甲方将位于珠海市香洲区拱北莲花路19号真品商场一至二层和位于珠海市香洲区拱北莲花路23号住宅楼一至四层整体打包以现状出租给乙方作为经营和居住使用。租赁合同第二条约定：该租赁物现状及交付。1、真品商场一至二层，面积约12OO平方米，共有商铺62间，其中在租商铺51间，现收取租金合计107742元/月，空置商铺11间；2、住宅楼一至四层，面积约1751平方米，共有住房24套，全部在租，住宅楼现收取租金合计56560元/月。3、真品商场一至二层的51间在租商铺，已预交租金约90万元，租赁合同期限至2015年1月31日止，对该批租户维持现有合同不变，待合同期满后，由乙方按照市场价优先与该批租户续租，如租户不续租，可对外招租。4、乙方对该租赁物的现状已做充分了解(乙方已知悉该租赁物是临时建筑，没有产权证，只办理了临时报建手续、但未续期)并经现场确认，乙方清楚地知道租赁、使用该租赁物所要承担的投资风险。5、乙方同意甲方按现状交付该租赁物，需要完善的配套设施由乙方负责，具体交付时间为2011年3月1日。《租赁合同》第二条租赁期限约定：1、租赁期限共10年。其中，真品商场一至二层目前空置的11间商铺、住宅楼一至四层的24套住房的租赁期限自2011年3月1日起至2020年12月31日止；真品商场一至二层目前在租的51间商铺的租赁期限从2015年3月1日起至202O年12月3l日止。2、甲方给予乙方前4个月的免租装修期，从2011年7月1日开始向乙方收取租金。《租赁合同》第三条租金和租金交纳期限、税费和税费交纳方式1、真品商场一至二层目前空置的11间商铺、目前在租51间商铺，住宅楼一至四层的24套住房每个年度的月租金……。2、乙方应在每月5日之前付清当月的租金，先付后用。《租赁合同》第七条约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回房屋，另外，乙方应按本合同约定的保证金数额向甲方支付违约金。1、乙方利用承租房屋进行违法活动或损害公共利益的。2、租赁期间，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的。3、租赁期间，由于乙方的行为妨碍环境卫生或导致环境污染或给邻居的生活带来经常性严重影响的。4、乙方拖欠租金达5天以上或逾期一个月未缴清相关税费的。《租赁合同》签订后，原告依约将出租物交付被告分租经营，到2018年12月前，被告均依约时间向原告支付租金。本案诉讼期间，被告于2019年2月28日向原告支付当月租金237488.20元，于3月31日支付当月租金247962.10元。原告认为租赁合同第三条第2点约定支付租金的时间为每月5日之前，被告前述两个月的支付租金时间已逾期支付租金超过5天以上，违反了租赁合同第七条的约定，原告据此有权根据约定解除本合同，收回租赁物。被告承认该支付租金时间，原因是小租户没有把租金交上来，被告收到传票的时间比较晚，但认为原告据此提出的解除合同理由不符合合同法第九十四条规定。另查明，位于珠海市香洲区拱北莲花路23号房产原产权为第三人拱北街道办，根据香洲区政府文件于2018年变更产权人为第三人正圆公司。拱北莲花路19号物业是历史建筑物，未办理房产证，一直由第三人拱北街道办管理。两第三人对原告有权出租案涉物业均无异议。原告提供的（2012）珠香法刑初字第1118号刑事判决书及（2012）珠香法刑初字第1188号刑事判决书的查明和认定事实，意在证明被告的工作人员在本合同招投标过程中存在违法操作行为，已经前述判决作出判定，故强烈请求解除合同。原告提供了拱北口岸市场综合楼部分租户向信访局的投诉信、《人民调解协议书》，意在证明2018年部分租户集体上访，投诉被告欺行霸市，要求拱北街道办收回出租物业。本院认为，根据原告与被告提供的证据及庭审查明的事实，可以归纳各方当事人的争议焦点为：1、原告是否是《拱北真品市场租赁合同》的适格主体。2、原告与被告于2011年1月31日签订《拱北真品市场租赁合同》的效力。3、原告请求解除《拱北真品市场租赁合同》的理由是否成立。本院对此一一分析评判如下：1、原告是否是《拱北真品市场租赁合同》的适格主体。案涉出租物业有：珠海市香洲区拱北莲花路19号真品商场一至二层和珠海市香洲区拱北莲花路23号住宅楼一至四层两处。拱北莲花路23号住宅楼一至四层的原登记产权人为第三人拱北街道办，后期根据香洲区人民政府的文件划归第三人正圆公司登记所有。拱北莲花路19号真品商场一至二层房屋是历史存在的建筑物，虽然没有办理房产证，但均是历史存在并由政府管理的国有资产。而原告是拱北街道办的下属企业，是香洲区政府及拱北街道办指定原告并以其名义作为案涉两处物业负责出租收益管理的单位，因此，原告作为《拱北真品市场租赁合同》的出租方是适格合同主体。亦合符《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定。被告在明知香洲区政府及拱北街道办通过公开招投标方式指定原告并以原告作为签约主体的情况下，仍以此为由提出抗辩理由不足，本院不予采纳。2、原告与被告于2011年1月31日签订《拱北真品市场租赁合同》的效力。本案中，原告以（2012）珠香法刑初字第1118号刑事判决书及（2012）珠香法刑初字第1188号刑事判决书的查明和认定事实，认为违反了《中华人民共和国招标投标法》第32条、53条的规定主张中标应属无效。本院对此认为，《中华人民共和国招标投标法》第32、53条为管理性规定，并非效力性规定、强制性规定，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”。据此，原告以此为由主张合同无效的法律依据不足。其次，在上述违法行为被法律追究后，原告也没有因此与被告解约而选择继续履行合同。再次，原告在本案的请求是解除合同，解除合同是以合同有效为前提。因此，原告对合同效力的主张前后矛盾，本院不予采纳。3、原告请求解除《拱北真品市场租赁合同》的理由是否成立。经庭审查明及双方确认，被告于2019年2月28日向原告支付当月租金237488.20元，于3月31日支付当月租金247962.10元已逾期5日支付租金，根据《拱北真品市场租赁合同》第三条第2点约定，被告逾期支付租金的行为已构成违约，又根据《拱北真品市场租赁合同》第七条的约定，原告作为守约方有权据此请求解除双方签订的《拱北真品市场租赁合同》，而被告对迟延支付租金的理由仅是次承租人未能及时向其支付租金所致。其次，根据原告提供的证据显示：由于被告经营不当，部分租户于2018年8月24日集体上访，投诉被告欺行霸市要求拱北街道办收回出租物业。结合上述被告由于经营不当、引起部分租户集体上访在先，其后两次违约逾期支付租金超过5日在后，故原告据此请求解除双方于2011年1月31日签订《拱北真品市场租赁合同》理由充分，同时符合合同的约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条、第九十三条的规定，判决如下：解除原告珠海市香洲区明达经济发展有限公司与被告珠海市翔哲物业管理有限公司于2011年1月31日签订《拱北真品市场租赁合同》。案件受理费47715元，由被告珠海市翔哲物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  莫宇兴人民陪审员  郭小平人民陪审员  张 锦二〇一九年六月二十八日书 记 员  张烔尉何倩