四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0191民初18279号 原告（反诉被告）：左志岗，男，藏族，1990年5月23日出生，住四川省九寨沟县。 委托诉讼代理人：赵曼，女，汉族，1992年10月2日出生，住成都市龙泉驿区。系九寨沟县郭元乡沟里村推荐，特别授权代理人。 被告（反诉原告）：曹伟，男，汉族，1957年11月11日出生，户籍住址：成都市武侯区，现住址：成都市高新区。 被告：彭利生，女，汉族，1960年2月25日出生，户籍住址：成都市武侯区，现住址：成都市高新区。 上诉二被告共同的委托诉讼代理人：王欢，四川汇韬律师事务所律师，特别授权代理人。 第三人：国网四川省电力公司成都市高新供电分公司，住所地：成都市高新区芳草西一路6号。 负责人：肖欣。 委托诉讼代理人：王洪，四川蜀都金丰律师事务所律师。一般授权代理人。 原告左志岗诉被告曹伟、彭利生排除妨害纠纷，被告曹伟诉原告左志岗、第三人国网四川省电力公司成都市高新供电分公司（以下简称国网高新供电分公司）租赁合同纠纷案件，本院于2018年10月22日对本诉立案受理，于2018年11月22日对反诉立案受理。本案本反诉依法适用简易程序，由审判员吴希孝独任审理，于2018年12月14日公开开庭审理。后，因案情复杂，于2019年2月18日裁定由简易程序转为普通程序，由审判员吴希孝担任审判长，与人民陪审员徐小蓉、常忠人组成合议庭，于2019年3月26日、2019年6月14日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）左志岗的委托诉讼代理人赵曼到庭参加诉讼，被告（反诉原告）曹伟、被告彭利生的委托诉讼代理人王欢、第三人国网四川省电力公司成都市高新供电分公司的委托诉讼代理人王洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告左志岗（反诉被告）的诉讼请求：1、请求判令二被告从原告位于高新区新光路8号24栋2单元902号的房屋内腾退，并将房屋返还原告。2、请求判令二被告共同支付原告自2017年1月6日起至房屋实际腾退之日止的房屋占用费（按5,000元/月，暂算至起诉之日约为100,000元）；3、本案诉讼费、保全费由二被告共同承担。原告主张的事实及理由：2013年1月25日，案外人彭更生将其位于成都市高新区新光路8号24栋2单元902号房屋（以下简称“诉争房屋”）抵押给中信银行股份有限公司，并办理了抵押登记。2013年9月15日，案外人彭更生与被告曹伟就诉争房屋签署《租赁合同》，租赁期限为2013年10月1日至2033年9月30日。后，因案外人彭更生拒不履行生效《民事判决书》（【2014】高新民初字第1447号）中确认的债务，贵院据中信银行股份有限公司成都分行的申请，以上述生效裁判文书，对诉争房屋采取评估、拍卖强制执行措施。2016年10月21日，原告通过网拍竞得诉争房屋所有权。2017年1月6日，贵院出具《民事裁定书》（【2016】川0191执灰4号），裁定诉争房屋归原告所有。2017年4月26日，原告就诉争房屋取得不动产权证书。现诉争房屋已过户至原告名下，但被告曹伟、彭利生自2013年10月1日起一直居住在诉争房屋内至今，原告取得诉争房屋所有权后，多次要求二被告从诉争房屋中腾退，均遭无理拒绝。原告认为，依据相关法律规定，被告曹伟对诉争房屋的租赁关系不能对抗成立在先的抵押权，且公民的合法财产受法律保护，原告作为财产所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。二被告拒不腾退房屋行为已构成侵权行为，损害原告合法权益，并已造成原告严重经济损失。 在审理过程中，被告曹伟（反诉原告）提出反诉请求：1、请求贵院依法判令被反诉人重新安装电表、继续履行《房屋租赁合同》；2、请求贵院依法判令被反诉人赔偿违约金5,000元（截止目前已断电一个月，按照同期同地区房屋租赁价格计算）以及后续另行租房费用，直至被反诉人恢复供电为止；3、请求贵院依法判令被反诉人承担本案的诉讼费用。被告（反诉原告）曹伟主张的事实与理由：2013年9月15日，反诉人与彭更生（系该房屋原所有权人）签订了《房屋租赁合同》，合同约定由反诉人承租彭更生所有的位于成都市高新区新光路8号24栋2单元9层902号的房屋，租期自2013年10月1日至2033年9月30日，反诉人每10年向彭更生缴纳租金40万元。反诉人于交房当天结清第一期租金，并开始入住该房屋。2017年1月12日，上述房屋进行了司法拍卖程序，被反诉人通过竞买取得了上述房屋的所有权，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，反诉人可以继续使用该房屋，被反诉人也应当继续履行该《房屋租赁合同》，但是，2018年9月29日，被反诉人通过国网高新供电分公司对该房屋的电表进行了强制拆除。且事先并未告知反诉人，该房屋系反诉人租给其母亲居住，且反诉人母亲年岁已高，腿脚不便，视力也有些衰弱，在无电力供应的情况下，该房屋对于反诉人母亲具有极大的安全隐患。被反诉人的行为违反了作为出租人的基本义务，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。本案中，被反诉人让国网高新供电分公司拆除电表的行为已经导致了反诉人无法继续使用该房屋，构成违约。现反诉人按照合同约定要求被反诉人重新安装电表并承担相应的违约责任，鉴于上述情况，为保护反诉人的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院提起诉讼，请贵院依法审查后支持反诉人的全部诉讼请求。 后，被告曹伟（反诉原告）在案件审理过程中，以“国网高新供电分公司对涉诉房屋的电表进行强制拆除，且事先未告知原告，该行为导致了原告无法继续使用该房屋，构成违约”为由，申请追加国网高新供电分公司为第三人。为了查明本案的事实情况，本院经审查于2019年1月2日追加国网高新供电分公司为无独立请求权第三人。 被告（反诉原告）曹伟、被告彭利生对本诉的诉讼请求辩称：被告在原告获取买受该房屋前，已经和原房主签订《租赁合同》，其租赁关系成立在先，根据“买卖不破租赁原则”，原告无权要求被告从诉争房屋处搬出。 原告（反诉被告）左志岗对反诉的诉讼请求辩称：针对被告第1项反诉请求要求重新安装电表并继续履行租赁合同，抗辩理由跟事实如下：1、原告非涉案房屋租赁合同的相对方，根据合同的相对性，被告无权要求原告继续履行合同；2、被告为房屋的所有权人，依法享有占有、使用、收益及处分的权利，原告将电表拆卸或者安装都是属于原告合法行使权力的范围。根据物权的排他性、对世性，被告无权要求原告安装电表；3、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的约定，房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，承租人要求继续履行原合同，人民法院不予支持；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条也规定了抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。因此在本案中，涉案房屋是抵押权在先，故被告要求继续履行租赁合同无事实和法条依据。关于第2项诉讼请求，在事实上被告继续使用涉案房屋，虽然电表被原告拆卸，但是被告通过私搭电表的方式占有房屋并使用。违约金的性质是合同的性质，原被告无合同关系，当然无法谈论违约金的承担问题。也就是说被告要求主张违约金没有事实以及合同的基础。另行租房费用，被告并没有另行租房所以并没有产生这笔费用，另行租房费用属于被告曹伟的单方行为，没有法律和合同依据。 本院对本案本反诉一并审理，经审理查明以下事实： 一、因案外人彭更生未按照（2014）高新民初字第1447号民事判决书判决的内容履行支付义务，案外人中信银行成都分行向成都高新技术产业开发区人民法院（以下简称高新法院）申请强制执行。高新法院在执行过程中，对案外人彭更生所有的位于成都高新区房屋依法进行评估、拍卖，原告（反诉被告）左志岗系上述房屋的买受人，并于2017年4月26日已经取得了诉争房屋的不动产权证书。诉争房屋在评估过程中，由评估公司“成都泰宇房地产交易评估有限责任公司”出具的评估报告书载明：“他项权利状况：根据估价委托人提供的资料，至价值时点估价对象已出租，租赁期限为2013年10月1日至2033年9月1日，至价值时点剩余租赁期限为17.56年，剩余租赁期限较长，且已一次性收取了十年租金，本次估价考虑了租约对估价对象价值的影响”。即，诉争房屋的评估价格受到了租赁存在且期限为17.56年的影响。本案原告（反诉被告）左志岗及其他竞买人在竞买诉争房屋前均需要签订《竞买协议书》，左志岗于2016年10月11日作为乙方与甲方案外人四川海富通拍卖有限责任公司签署《竞买协议书》，《竞买协议书》载明：“1．拍卖标的物的名称是成都高新区新光华路8号24栋2单元9层902号住宅；2．标的物存在且不限于以下瑕疵：拍卖标的现已出租，租赁期限为2013年10月1日至2033年9月1日，剩余租赁期限为17.56年，且已一次性收取了十年租金40万元整（每年4万）；委托法院、拍卖公司及西南联合交易所均不负责清场；买受人在参加拍卖前应自行到相关部门了解房屋权属及税、费状况，一旦参加竞买视为接受并承担房屋全部瑕疵。” 二、原告（反诉被告）左志岗在拍卖竞得诉争房屋后，高新法院于2017年1月6日对买受人的左志岗作了询问笔录，告知左志岗：“涉案房屋设定有20年的租赁，由于买卖不破租赁，法院只能在2033年租赁届满后，法院才能将该房屋交付给你。该房屋上的租赁情况，本院早在评估及拍卖公告阶段就以标的物瑕疵的形式，将租赁情况告知竞买人，现在本院再次告知你，在上述房屋设有租赁的情况下，你是否愿意买该房屋，是否仍申请法院将该房屋过户到你名下”，左志岗回答“我仍自愿购买该房屋”并在笔录上手写“我知道有租赁，租赁合法，则受保护。不合法，则租赁不受保护”。 三、被告（反诉原告）曹伟、被告彭利生于2003年就居住在涉案房屋内，曹伟提供了两份租赁合同，第一份为被告曹伟（乙方）与案外人彭更生（甲方）于2003年8月26日签订的《租房协议》，约定：甲方将位于成都市高新区新光路8号银都花园四期九单元九0二宅（注：诉争房屋）出租给乙方居住。乙方负责该房的装修，并承担所有装修费用。乙方一次性支付甲方租金十万元人民币。甲乙双方商定租期自二00三年十月至二0一三年九月。甲方不得以任何理由提前收回房屋或另租给他人，期满后，乙方有优先续租权。但原告对此证据的三性不予认可；第二份为曹伟与案外人彭更生于2013年9月15日签订的《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》约定：“租赁期限：租期从2013年10月1日起至2033年9月30日止，共计20年；甲方应按照合同规定时间和标准，将出租的房屋及时交给乙方使用居住。……第四条租金和租金交纳期限：乙方向甲方缴纳十年租金人民币40000元，大写肆拾万元正，甲方应出具收据。租金在交房当天内交清，交租金方式为现金，交付地点在成都。租金为每年4万元，10年为一个缴费期。”第二份《房屋租赁合同》并且在高新区租赁登记备案部门进行了备案。成都银都物业服务有限公司银都花园物业服务中心出具《证明》，证明曹伟在成都市高新区从2003年8月26日居住至今并出具《部门对接联络函》拟证明曹伟自2012年06月开始银行划账且有《招商银行户口历史交易明细表》予以证明。 四、诉争房屋于2013年2月4日办理了房屋他项权登记，并取得《房屋他项权证书》（成房他证他权字第××号），该证书载明的他项权利种类为抵押权，债权数额为900000元，约定期限从2013年1月25日起至2014年1月26日止。高新法院执行局在向评估机构和拍卖机构披露的事实是：标的物存在且不限于以下瑕疵：1．拍卖标的现已出租，租赁期限为2013年10月1日至2033年9月1日，剩余租赁期限为17.56年，且已一次性收取了十年租金40万元整（每年4万）；委托法院、拍卖公司及西南联合交易所均不负责清场；3．买受人在参加拍卖前应自行到相关部门了解房屋权属及税、费状况，一旦参加竞买视为接受并承担房屋全部瑕疵。该租赁期限的起点在抵押权登记之后。 五、2018年9月26日原告（反诉被告）左志岗向第三人国网四川省电力公司成都市高新供电分公司申请拆除本案涉案房屋的电表，第三人国网四川省电力公司成都市高新供电分公司于2018年9月28日对涉案房屋进行了拆除，到本次庭审结束，涉案房屋依旧处于电表被拆除状态。 上述事实，有原告（反诉被告）左志岗提交的原、被告身份证明、《房屋信息摘要3》、《交易鉴证书》、《民事裁定书》、《不动产权属证书》、委托授权书、《房屋租赁合同》、《竞买协议书》成都银都物业出具的证明、《不予租赁、限期腾退房屋的通知》、原告核实链家的租房信息，被告（反诉原告）曹伟提交的《租房协议》、《房屋租赁合同》、收条、《房屋租赁备案凭证》、《证明》、《成都物业服务公司部门对接联络函和附件》、招商银行交易明细、《竞买协议书》、《评估报告书》、关于24栋2单元902室电表的情况说明，第三人提交的《用电申请书》、原被告及第三人在庭审中的当庭陈述、本院调取的高新法院于2017年1月6日制作的《询问笔录》等证据在卷佐证。 本院认为，本案中，已经查明的事实是被告（反诉原告）曹伟、彭利生在2003年时就居住在涉诉房屋内，曹伟自2012年就通过银行转账的方式一直在支付涉诉房屋的物业费用，且曹伟提交了其与案外人彭更生之间于2003年8月26日的《租房协议》，上述情况表明曹伟、彭利生长期以承租人的身份居住在涉诉房屋内。不仅如此，在高新法院的执行过程中，法院向评估公司、拍卖机构披露的事实是法院认可了被告曹伟与案外人彭更生于2013年9月15日签订的《房屋租赁合同》的事实和效力，高新法院于2017年1月6日对买受人的左志岗作的《询问笔录》更是表明了执行法院在认定上述租赁情况时，遵循的是“买卖不破租赁”的原则，在该笔录中高新法院更是明确表示“法院只能在2033年租赁届满后，法院才能将该房屋交付给你。”因此，高新法院对曹伟与案外人彭更生于2013年9月15日签订的《房屋租赁合同》是认可并通过《评估报告书》、《竞买协议书》等多种形式向社会公众进行了告知。原告（反诉被告）左志岗亦在高新法院的上述《询问笔录》中表明“我仍自愿购买该房屋”，“我知道有租赁，租赁合法，则受保护。不合法，则租赁不受保护”，本案中曹伟与案外人彭更生于2013年9月15日签订的《房屋租赁合同》是合法有效的，左志岗明确表示的“受保护”应理解为对该《房屋租赁合同》在合同有效的情形下继续履行的意思表示，但其却并没有按法院披露的事实及自己的承诺严格履行上述《房屋租赁合同》，违背了诚实信用原则。 且，如果原告（反诉被告）左志岗的诉请得到支持，则意味着法院的整个对诉争房屋的执行行为存在问题，执行就存在回转的可能性。这样，原告依据法院的执行行为获取房屋所有权亦将存在不确定性，原告作为合法的所有权人的地位也将受到威胁。同时，法院严格披露该租赁的事实和期限不仅是对本案原告（反诉被告）左志岗，亦是针对社会的不特定买受人，基于公平原则，涉诉房屋存在“合法有效的租赁，遵循买卖不破租赁的情形”，应公平地适用于社会不特定的买受人。 另外，我们需要注意到的是，执行程序也是广义上的诉讼程序，执行过程中执行法官对于事实的认定亦等同于审判过程中审判法官对事实的认定，其严肃性、权威性应当予以尊重。因此，本案中不能简单依据原告所提出的被告曹伟与案外人彭更生于2013年9月15日签订的《房屋租赁合同》系在涉诉房屋抵押权登记之后，来考察诉争房屋的租赁是否继续履行的问题，而必须考虑到本案的事实租赁情况，执行法院对租赁法律关系的认定、披露情况，执行法院执行行为的严肃性和权威性，诚实信用原则，公平原则等综合情况，考虑到原告（反诉被告）左志岗事先知晓租赁情况，事后表态租赁合法即保护的书面承诺，考虑到诉争房屋各种法律关系的稳定等综合因素进行考察，原告（反诉被告）左志岗的诉请不应得到支持。被告（反诉原告）曹伟要求原告重新安装电表并要求原告继续履行2013年9月15日签订的《房屋租赁合同》应当予以支持，同时曹伟要求原告支付赔偿金亦是基于原告擅自单方不履行其在执行阶段的承诺，不履行被告曹伟与案外人彭更生于2013年9月15日签订的《房屋租赁合同》的合理诉求，其标准亦参照原告（反诉被告）左志岗所主张的租赁房屋占用费的金额，金额亦属合理，赔偿金的起算起点依据左志岗申请第三人国网高新供电分公司实际拆除电表的时间亦符合事实情况，本院亦予以支持。故，本院对原告（反诉被告）左志岗的本诉诉讼请求予以驳回，对被告（反诉原告）曹伟的诉讼请求予以全部支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）左志岗的全部诉讼请求； 二、原告（反诉被告）左志岗于本判决生效之起十日内为被告（反诉原告）曹伟重新安装电表并继续履行被告（反诉原告）曹伟与案外人彭更生于2013年9月15日签订的《房屋租赁合同》； 三、原告（反诉被告）左志岗于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）曹伟支付相应赔偿金（赔偿金的计算方式：以5,000元/月为标准，从2018年9月28日起支付至原告（反诉被告）左志岗为被告（反诉原告）曹伟恢复供电之日止）； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2,300元、保全费1,030元，由原告（反诉被告）左志岗承担。 反诉案件受理费减半收取2,938元，由原告（反诉被告）左志岗承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  吴希孝 人民陪审员  徐小蓉 人民陪审员  常忠人 二〇一九年六月十四日 书 记 员  何啟锐