河北省容城县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0629民初255号原告(反诉被告)：许勇涛，男，1974年3月15日出生，汉族，住河南省商水县。委托诉讼代理人：张倩，河北达公律师事务所律师。被告(反诉原告)：秦磊，男，1983年7月28日出生，汉族，住河北省容城县。委托诉讼代理人：李坤元，河北永嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹艺娜，河北永嘉律师事务所律师。被告：容城县恒昌制衣有限公司，住所地河北省容城县罗萨大街88号。法定代表人：秦磊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李坤元，河北永嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹艺娜，河北永嘉律师事务所律师。原告许勇涛与被告秦磊、容城县恒昌制衣有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月12日立案后，依法适用普通程序，诉讼过程中，被告秦磊提出反诉，本院依法进行了合并审理，于2018年5月25日公开开庭审理了本案。原告许勇涛的委托诉讼代理人张倩、被告秦磊、被告秦磊和被告容城县恒昌制衣有限公司的委托诉讼代理人李坤元、邹艺娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许勇涛向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令二被告继续履行房屋租赁合同；2、判令二被告连带支付原告违约金100万元；3、本案诉讼费由二被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求，要求判令二被告连带赔偿因违约给原告造成的律师费、保险费等损失共计457000元。事实与理由：2017年6月1日，原告与二被告签订房屋租赁合同，约定二被告将坐落于容城县罗萨北大街东侧，土地使用面积为6603.08平方米及建筑物附属物约6000平方米的土地及房屋出租给原告使用，租赁期限自2017年6月1日起至2027年10月1日止。租金为每年100万元整。合同签订后，原告向被告支付了房屋租赁费20万元，然而被告经原告多次催告，均以种种理由拒绝继续履行合同。原告认为，二被告拒绝继续履行合同的行为严重违反双方合同约定，损害了原告的合法权益。故此，原告诉至法院，请求依法判令如前所请。被告秦磊辩称，原被告签订的房屋租赁合同已经依法成立并生效，双方应严格按照合同约定的内容履行，根据该合同第五条的规定，自签订合同之日起本合同生效，乙方应在四个月之内缴清第一年租金，租金按年结算，即乙方应于2017年9月30日前支付全部租金，但乙方一直未结清租金。房屋租赁合同第十三条规定，乙方有下列情形之一的，甲方可单方终止合同并无条件收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：1、拖欠租金累计达1个月的。由此可见，我方非但没有违约，而且有权利单方终止合同并追究对方违约责任，请求对方赔偿给我方造成的损失。被告容城县恒昌制衣有限公司辩称，我方不具有主体资格，合同具有相对性，房屋租赁合同的双方为秦磊与许勇涛，在合同中并没有代表我方身份的公章或者合同专用章，因此我方不应当作为本案的被告，不应当承担任何责任。被告秦磊反诉称，反诉原告与反诉被告于2017年6月1日签订了房屋租赁合同，按双方约定，乙方即反诉被告应于2017年10月1日前缴清租金，但经我方多次催要，反诉被告一直未缴清租金。根据合同约定，反诉被告拖欠租金累计1个月，我方可单方终止合同并无条件收回房屋，且反诉被告需支付违约金100万元并按月租金5%支付逾期交租的违约金，还应赔偿我方的损失。反诉被告不履行合同义务导致房屋租赁合同无法继续履行，故向法院提出反诉，请求：1、依法判决解除反诉原告与反诉被告签订的房屋租赁合同；2、依法判决反诉被告向反诉原告支付违约金102.5万元，并赔偿反诉原告方的损失416667元；3、本案的诉讼费、律师费等由反诉被告承担。原告许勇涛针对被告秦磊的反诉辩称，首先，我方提交的视听证据能够证明双方对房屋租金的交纳约定了前提条件，那就是首先要对房屋租赁合同进行公证，被告秦磊也明确表示，对于因公证原因未能在2017年10月1日前交纳房屋租金的行为，不构成违约，双方已经更改了对交款期限的限制，因此我方的行为不构成违约。其次，反诉原告秦磊的诉讼主体资格不适格，应裁定驳回起诉。被告秦磊提交了保定翔达制衣有限公司和容城县恒昌制衣有限公司的授权委托书，表明秦磊是代表这两家公司签订房屋租赁合同、收取租金和处理租赁纠纷，秦磊只是两家公司的代理人，这两家公司才是出租方，现容城县恒昌制衣有限公司未提出反诉，保定翔达制衣有限公司未参加诉讼，秦磊无权以出租方的名义提出反诉，更无权要求解除合同并支付违约金，其诉讼主体不适格，应裁定驳回起诉。综上，请求法院依法驳回反诉原告的反诉或驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原被告提交的双方的身份证明、房屋租赁合同、保定翔达制衣有限公司房屋所有权证、容城县恒昌制衣有限公司土地使用权证，原告提交的收条和被告提交的中国银行交易流水明细清单，双方当事人均无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月1日，原告许勇涛与被告秦磊、容城县恒昌制衣有限公司签订房屋租赁合同，该合同约定：“二被告将坐落于容城县罗萨北大街东侧，土地使用面积为6603.08平方米及建筑物附属物约6000平方米的土地及房屋出租给原告使用，土地使用证号为容国用(2014)第0032号，房屋产权编号为00000759号；房屋用途为综合用途；租赁期限自2017年6月1日起至2027年10月1日止(装修期为4个月，6月1日至10月1日期间免租赁费)；房屋租金按年计算，2017年6月1日至2022年10月1日的年租金为100万元，2022年10月1日至2027年10月1日的年租金为130万元；付款方式为原告于合同签字之日向被告支付定金20万元，乙方应在四个月内缴清第一年租金，租金按年结算，原告须于每年的10月1日前交付；房屋的交付为原告将剩余80万交清后可以进行装修，被告最晚10月1日前将该房屋交付原告；合同解除的条件为原告拖欠租金累计达1个月或故意损坏承租房屋被告可单方终止合同，因被告原因造成无法正常装修营业或者租赁期间水、电、煤气、电话等不能正常供应，累计达1个月及发生房产纠纷等导致原告无法正常经营的，原告可单方终止合同，租赁期间任何一方提前终止合同，需提前3个月书面通知对方，如遇不可抗力或者出现前述双方约定的终止合同情形，双方应提前1个月通知对方；合同约定的违约责任为任何一方违反本合同约定的义务或承诺均视为违约，违约方需向守约方支付违约金100万元，还应赔偿因此给双方造成的损失。原告逾期未交付租金，每逾期一日，被告有权按月租金的5%向原告收取违约金，被告逾期未交付租赁房屋，每逾期一日，原告有权按月租金的5%向被告收取违约金。”该合同由原告许勇涛和被告秦磊签名确认并盖有容城县恒昌制衣有限公司公章。合同签订时，原告按双方约定向被告支付了房屋租赁定金20万元。合同签订后，原被告口头商议对房屋租赁合同进行公证，但未签订书面补充协议变更合同内容，在双方未能办理相关公证手续的情况下，原告未按合同约定在四个月内向被告缴清第一年租金，被告亦未将案涉房产按期交付原告使用，双方协商未果，原告至今未向被告交纳涉案房产第一年的租金，被告已将涉案房产及土地转租他人，现涉案房产已由他人占有使用。原告起诉要求继续履行合同，被告反诉要求解除合同，针对违约责任问题，双方发生争议，均要求对方承担违约责任并赔偿相应损失。另查明，涉案房产的土地使用权人为容城县恒昌制衣有限公司，产权证号为容国用(2014)第0032号，房屋所有权人为保定翔达制衣有限公司，房权证号为容房权证城关字第××号，编号为00000759。秦磊系容城县恒昌制衣有限公司法定代表人，容城县恒昌制衣有限公司和保定翔达制衣有限公司授权秦磊办理涉案房产租赁事宜。本院认为，原被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。原告主张合同签订后，双方口头约定对房屋租赁合同办理公证，并商定公证后再交付房屋租金，并提供录音证据予以证实，被告表示其只是愿意协助原告对房屋租赁合同办理公证，但不认可必须公证后才交付租金，对此被告提交了录音及证人证言予以反驳，因双方存在争议且证据证实内容相冲突，故对双方的证据，本院均不予采信。对于原告提出的公证要求，原被告曾共同前往公证处办理公证，但未能办理。依据法律规定，签订房屋租赁合同，应当采用书面形式，原被告未签订书面补充协议变更合同内容，且合同公证只是确认合法合同的法律效力，并不改变合同本身的内容，合同本身对双方仍具有约束力，故对原告关于双方协议变更了房屋租赁合同中关于租金交付期限的主张，本院不予支持。原告至今未按合同约定向被告交纳第一年的房屋租金，已构成违约。被告提出终止合同，符合双方约定的终止合同条件，但应提前通知对方，通知到达对方时生效，但被告至今未向原告送达提前终止合同的通知，且本案中原被告曾共同前往公证处办理合同公证，其行为说明双方对办理房屋租赁合同公证事宜进行过具体协商，在协商不成且未能妥善解决的情况下，被告就将涉案房屋转租他人，亦构成违约。因双方均存在违约行为，违约责任各自承担。现涉案房产已租赁他人，由他人占有使用，双方合同履行不能，被告要求解除合同，本院予以支持。被告已收取原告房屋租赁定金20万元，但并未向原告交付租赁房产，应将收取的定金返还原告。原被告在合同履行过程中均存在过错，对由此造成的损失各自承担相应的责任。原告主张给其造成损失457000元，并提供转租合同及收条、装饰装修设计合同及收条等证据证实，关于对涉案房屋的装修，因双方签订的房屋租赁合同中明确约定装修期限为4个月，在原告向被告交付房屋定金后即着手进行涉案房屋的装修设计符合情理，实际存在装修设计费用，应予以适当支持。原告提交装饰装修合同及收条证实装修支出设计费234000元，因该合同约定的定金为设计费的80%，不符合法律规定，数额偏高且明显不合常理，此定金的支付也无转账记录等客观证据相佐证，且涉案房产未实际交付，未进行装修施工，故对原告主张的装修设计损失本院酌情支持10万元。关于转租损失，因原被告签订的房屋租赁合同中约定原告将租赁的房屋转租应当书面通知被告，被告表示其未收到原告关于转租的书面通知，原告对此未提供证据证实，其收取定金无转账记录等其他证据相佐证，证人也未出庭作证，故对转租的真实性及由此造成的损失，本院不予支持。被告主张因原告违约给其造成损失，未提供有效证据证实，且与客观事实不符，本院亦不予支持。被告容城县恒昌制衣有限公司关于其没有签订合同，不是本案的适格主体，不应承担责任的辩解，因原告提交的房屋租赁合同及收条中均盖有容城县恒昌制衣有限公司公章，此公章应由该单位负责保管和使用，且容城县恒昌制衣有限公司系涉案土地的合法使用权人，该公司的法定代表人秦磊也在合同中签名，此辩解与情理不符，本院不予采信。原告关于秦磊不是涉案出租房产所有权人和土地使用权人，无资格提出反诉的主张，因原被告签订的房屋租赁合同由秦磊签名确认，且秦磊得到了单位的授权，原告也将秦磊作为被告起诉，其主张前后矛盾，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十六条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)许勇涛与被告(反诉原告)秦磊、被告容城县恒昌制衣有限公司签订的房屋租赁合同；二、被告(反诉原告)秦磊、被告容城县恒昌制衣有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)许勇涛房屋租赁定金20万元；三、被告(反诉原告)秦磊、被告容城县恒昌制衣有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)许勇涛因解除合同产生的损失费10万元；四、驳回原告(反诉被告)许勇涛的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告(被告)秦磊的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17913元，保全费5000元，反诉受理费8888元，共计31801元，由原告许勇涛负担13000元，由被告容城县恒昌制衣有限公司和被告秦磊负担18801元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北雄安新区中级人民法院。审 判 长  尚文玲审 判 员  高卉君人民陪审员  王红艳二〇一九年六月二十日书 记 员  郭星辰