广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初1784号原告：刘亚静，女，1979年2月22日出生，汉族，户籍所在地：广东省惠州市惠城区，现住广东省广州市白云区，被告：佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市三水区西南街道文锋东路2号三水恒福广场四座701，统一社会信用代码：9144060766988301XE。法定代表人：林杰龙。委托诉讼代理人：邓江，广东盈隆（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓健洋，广东盈隆（佛山）律师事务所学习律师。原告刘亚静与被告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案开庭时，原告刘亚静及被告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邓江、邓健洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘亚静向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付公寓（1座406房）2016年9月12日至2017年9月11日的一年返租租金15600元（1300元/月）；2.判令被告按日息万分之五的标准支付自2017年9月11日起至判决之日止的逾期违约金，暂计至起诉日为4520元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告于2016年9月11日与被告签订了《房屋认购书》，约定原告购买被告位于佛山市三水区西南街道三达路10号恒福丽铂公馆1座406房公寓一套，建筑面积为35.36平方米，户型为一房一厅，房屋价格为23万元。并于2016年9月14日签订了商品房买卖合同。在买房过程中，被告销售人员向原告展示恒福丽铂公馆微信广告宣传，宣传中包含有“首付５万元地铁上盖1800元/月即买即收租”“０元月供月租抵月供”“发展商承诺签约后12个月按月收租即签即收租！收益享不停！”，且在该承诺下方配以表格列明不同户型对应的即收租金情况，户型为单间（约30平方米）即收租金为1100元/月，户型为一房一厅（约35平方米）即收租金为1300元/月，户型为两房一厅（约56平方米）即收租金为1800元/月。上述内容有我们购房业主请广州公证处做的公证书【公证书编号为（2017）粤广广州第218005号】，并且已经本院在第一批137名业主和第二批76名业主的判决书中得到确认，但是签约１2个月后原告并没有收到开发商12个月的租金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。并且有部分业主（余天华、张国炼、王红军）未经起诉就已经收到了开发商按上述标准主动给付的12个月租金，此事实在第一批137名业主起诉被告的审理过程中得到法院确认【(2018)粤06民终7254号判决】，并且在第一批137名业主和第二批76名业主起诉被告要求给付12个月租金的诉讼中一、二审法院均支持了这一诉讼请求【(2018)粤06民终7194号判决，业主为高国庆，2016年11月24日购房】。由于本购房合同违约金条款是按日息万分之五计算的，根据合同对等原则，现在被告违约也应按日息万分之五计算违约金，请求法院支持原告诉讼请求。被告辩称：1.双方是没有签订房屋租赁合同，本案中原告除了起诉之外没有通过任何方式向被告表达签订租赁合同的意思。2.我国并非判例法国家，原告引用其他判决，无法认定其他案件与本案有关联性，原告的行为是怠于履行自身举证责任，如果不能举证证明其合法性、关联性，应当承担举证不能的不利后果。3.原告引用的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是针对商品房开发范围内的房屋作出说明或者允诺，售后返租行为是售后运营，原告的理解超出了司法文义范围的表述。4.原告从签订认购书之日起至今也未将房屋交付给被告，同时未向被告做出返租的意思表示；即使原告非要认为被告做出返租要约，也没有在合理期限做出承诺。5.原告请求支付租金的请求，诉讼时效已经超过法定期限。原告在诉讼中举证如下：1.原告身份证、被告工商登记信息，证明原、被告的诉讼主体资格。2.商品房买卖合同(预售)、认购书、不动产权证各一份，证明原告与被告已签订有效的书面房屋买卖合同和原告的业主身份；3.购房发票一份，证明原告已按照合同约定向被告支付了商品房款项；4.广东省佛山市中级人民法院（2018）粤06民终7194号民事判决书复印件一份，证明第一批与第二批业主诉请被告给付12个月租金的主张得到了法院支持；5.广告宣传单、（2017）粤广广州第218005号公证书各一份，证明被告微信宣传单上附有“首付5万地铁上盖1800元/月即买即收租”“0元月供月租抵月供”等字样，证明被告在微信宣传单上作出返租的承诺，原告对该证据做了公证。被告在诉讼中举证如下：1.《佛山市三水区房屋面积测绘成果记录册》《建筑工程竣工验收报告》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》各一份，证明在合同约定的交付时间前，涉案房屋已满足合同第九条交付条件的约定；2.收楼通知书、收楼通知书签收表、广州日报各一份，证明原告已于2017年8月11日确认被告已履行交付义务。本院组织当事人对上述证据进行了证据交换和质证。经审查，被告对原告提供的证据1、2、3的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告提供的证据4是佛山市中级人民法院制作的已生效的二审民事判决书，本院确认其真实性和合法性；证据5的广告宣传单是原件，本院确认其真实性，广州公证处制作的公证书，本院确认其真实性和合法性；被告提供的证据1、2，是原件，本院确认其真实性和合法性。至于上述相关证据的关联性，在本院认为部分阐述。综合本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认如下事实：2016年9月11日，原告作为认购方与被告作为出售方签订《恒福丽铂公馆认购书》，约定：原告购买被告位于佛山市三水区西南街道三达路10号恒福丽铂公馆1座4层06房，认购成交价为230000元。认购书签订当日，原告向被告支付定金20000元。2016年9月19日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告购买被告开发建设的位于佛山市三水区西南街道三达路10号恒福丽铂公馆1座06单元4层406号房，该房实测建筑面积为35.36平方米，其中套内建筑面积为26.93平方米，房屋总价款为230000元；第七条规定付款方式及期限为：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；（二）买受人采取按揭贷款方式付款：商业贷款，首期款自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房款的52.17%，即120000元；剩余房款110000元应于2016年9月26日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。另查明，原告向本院提供的恒福丽铂公馆宣传广告单，载有“广佛投资收租王超8.8%回报率”、“购房零压力，日供仅需38元”、“精装拎包入住，交楼即收租”等内容，亦载明“本广告内容仅作形象宣传，宣传内容以政府最终批复方案及商品房买卖合同为准，一切解释权归开发商所有”等内容。原告提供申请人为陈金玲的（2017）粤广广州第218005号公证书，公证事项为对陈金玲号码为131××××8484手机中相关微信内容进行证据保全，该内容为微信收藏中恒福丽铂公馆的广告宣传，宣传中包含“首付5万元地铁上盖1800元/月即买即收租”、“0元月供月租抵月供”、“发展商承诺签约后12个月按月收租即签即收租！收益享不停！”并配以表格展示不同户型即收租金、年收益等内容，其中表格明确显示户型为单间（约30m2）即收租金（元/月）为1100元、户型为一房一厅（约35m2）即收租金（元/月）为1300元、户型为两房一厅（约56m2）即收租金（元/月）为1800元。再查明，佛山市三水区市场监督管理局于2017年12月22日作出（三）市监处告字[2017]9-50号行政处理告知书一份，对投诉人卢荫等投诉的被告涉嫌违法广告、虚假宣传及合同欺诈等问题处理后进行告知。被告在微网站上发布的“全城唯一纯公寓项目”、“纯公寓”等虚假信息的行为，构成发布虚假广告的行为，佛山市三水区市场监督管理局决定责令被告立即停止发布虚假广告违法行为、消除影响，并对被告处以罚款85000元。此外，被告通过广州邦盈置业有限公司、在楼盘销售现场以展板、宣传单张形式发布“28万/套带精装修”与实际情况部分不符、用语表示不准确的信息的行为，违反《中华人民共和国广告法》第八条第一款的规定，佛山市三水区市场监督管理局决定责令被告立即停止发布广告表示不准确的信息违法行为、消除影响，并对被告处以罚款50000元。本院认为，本案争议焦点在于：一、本案是否已过诉讼时效；二、被告恒福公司对原告是否负有返租义务；三、原告主张被告承担逾期返租违约金是否有依据。对于争议焦点一，因原告提交的被告广告语有“精装拎包入住，交楼即收租”“首付5万元地铁上盖1800元/月即买即收租”“发展商承诺签约后12个月按月收租即签即收租！”等内容，对租金的履行期限约定不明，且在认购书和房屋买卖合同中亦未明确，根据《合同法》第六十二条的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行。现双方都没有提供证据证明原告已经主张过该租金且被拒绝，故原告通过起诉方式向被告主张返还租金，没有超过诉讼时效。对于争议焦点二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。商品房的销售广告和宣传资料在同时具备以下三个条件时才视为要约，可作为合同内容：第一，该说明和允诺是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺；第二，对房屋的说明和允诺应具体确定；第三，该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。本案中，涉案的广告宣传单、微信公众号及视频宣传等资料内容指向案涉楼盘，且经过佛山市三水区市场监督管理局的调查，被告曾经委托相关主体制作和发布上述广告宣传资料。被告作为案涉楼盘的开发商，在销售、推广过程中未对相关主体发布宣传资料的内容提出过异议，也未能及时撤销失效的广告宣传，亦未能举证证明在购房者在购买房屋时对上述广告内容的效力作出特别的明示说明，故被告应对发布上述广告的行为及相关的效力承担相应的法律责任。根据涉案楼盘对外发布的的广告宣传资料，广告语中“精装拎包入住，交楼即收租”“即签即收租”“高投资回报率”“发展商承诺签约后12个月按月收租即签即收租！收益享不停！”等内容均涉及租金收益，广告中也配以表格列明不同户型对应的即收租金情况，如户型为单间（约30m2）即收租金为1100元/月、户型为一房一厅（约35m2）即收租金为1300元/月、户型为两房一厅（约56m2）即收租金为1800元/月。上述广告中，租金回报收益内容确定，履行租金给付义务的主体、租金给付期限亦明确，该说明和允诺在广告宣传单上多次出现，相关租金标准亦一致。被告在销售广告中所作的租金收益说明，足以让原告在内的购房者产生信赖而签订商品房买卖合同并对房屋价格的确定有重大影响，原告就此内容与被告订立合同的行为已使被告销售广告对象特定化，应视为符合法律关于要约的规定。综上，原告主张被告在对外销售房屋时所作的“发展商承诺签约后12个月按月收租即签即收租！”的允诺构成要约。据此，原告按照购买房屋面积相对应的租金1300元/月的标准，以12个月为限要求被告履行返租15600元的义务，合法有据，本院予以支持。而原告认为应从签订《恒福丽铂公馆认购书》的次日起主张返租租金，因原、被告双方对返租的履行期限约定不明，故本院对原告超出部分主张不予支持。对于争议焦点三，如上所述，由于双方对租金的履行期限约定不明，且在认购书和房屋买卖合同中亦未对违约金进行约定，故对原告主张被告承担逾期返租违约金的诉请，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十五条、第六十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘亚静支付返租租金15600元；二、驳回原告刘亚静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为152元（原告已预交），由原告刘亚静负担34元，由被告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司负担118元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 戴 天二〇一九年六月十八日书记员 陆柏曦