江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0303民初2065号原告：徐州市阳光明媚餐饮有限公司，住所地徐州市徐宿路68号。法定代表人：胡宾，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐洁，江苏永伦律师事务所律师。被告：丁仁信，男，1955年8月26日生，汉族，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：丁勇，北京盈科（上海）律师事务所律师。原告徐州市阳光明媚餐饮有限公司（以下简称阳光明媚公司）与被告丁仁信排除妨害纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月27日公开开庭进行了审理。原告阳光明媚公司的委托诉讼代理人唐洁、被告丁仁信及其委托诉讼代理人丁勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳光明媚公司向本院提出诉讼请求：请求排除妨碍，判决被告将位于徐州市限期腾退，恢复原状并交还于原告。事实和理由：案涉梅园公寓8#-105室的房产系原告所有，因当时任法定代表人的王明晶涉嫌非法集资，案涉房产被云龙区人民法院查封。后2014年11月18日在王明晶被关押期间，王明莉以王明晶的名义与被告签订房屋租赁合同，将案涉房产出租给被告，租赁合同没有王明晶本人签字，也没有原告的公章，原告认为该房屋租赁合同属于无权处分，应当认定无效，现原告根据租赁合同第六条约定，已于2019年1月5日、3月10日通知被告解除合同，腾退案涉房产，但是被告拒不交还，原告认为合法权益受到侵害，故具状起诉。被告丁仁信辩称：一、被告依据合法有效的租赁合同取得案涉房屋的占有使用权，为有权占有，为侵害原告合法权益。1、有权占有的依据是合法有效的房屋租赁合同。2014年11月18日案外人郑媛芷、王明晶作为甲方与被告签订了房屋租赁合同一份，该合同为双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性禁止规定，不存在合同无效的事由。该合同的签署方为郑媛芷、王明莉，其中郑媛芷基于原告于2011年4月11日向其出具的承诺书获得案涉房屋的出租权，并依据合法获得的出租权与被告签订案涉租赁合同，其出租行为是行使承诺书中约定的合法权利，为有权处分，案涉租赁合同并不存在原告所称的无权处分情形。王明莉为王明晶的妹妹，因合同签订时，王明晶处于被关押状态，故由其妹妹王明莉代理王明晶签订案涉租赁合同，王明晶作为原告公司的法定代表人，代表了原告的意志，在合同签署时确认了郑媛芷享有的出租权。2、案涉房屋租赁合同的内容合法有效，租赁合同约定租赁期间为2014年12月1日至2019年11月30日止，被告在租赁期间内合法占有案涉房屋，不存在侵害原告合法权益的行为。二、被告在租赁期间内合法占有案涉房屋，原告于2019年1月5日、3月10日发出的解除通知不产生解除合同的效力。1、案涉房屋租赁合同为定期租赁合同，合同第三条明确约定了租赁期间王伟五年，租期自2014年12月1日至2019年11月30日止。2019年1月5日、3月10日处于租赁期间内，被告在租赁期间内合法占有房屋，且未发生法定和约定的解除事由，原告发出解除通知的行为不具有法律效力。2、解除合同的前提是存在合法有效的合同，原告认为其根据租赁合同第六条约定已于2019年1月5日、3月10日通知被告解除合同，实则为承认了合同的有效性。原告一方面主张其通知被告解除合同，一方面又主张合同无效，自相矛盾。三、案涉房屋租赁合同合法有效，租赁期间至2022年11月30日止，在租赁期间内被告对案涉房屋享有合法的占有使用权。郑媛芷依据承诺书享有合法的出租权，在租赁合同有效期内与被告达成一致签订续租约定，约定房屋租赁合同的租赁期间至2022年11月30日止。因此在2022年11月30日租赁期限截止之前，被告对案涉房屋都享有合法的占有使用权。综上，请求公正裁决。本院经审理认定事实如下：原告阳光明媚公司是本案诉争房屋民主南路175号梅园公寓8#-105房屋的所有权人。原告于2018年7月30日将法定代表人从王明晶变更为胡宾。徐州金威盛帮殡葬企业管理服务有限公司系原告的大股东，徐州金威盛帮殡葬企业管理服务有限公司于2018年5月8日将法定代表人从王明晶变更为胡宾。2011年4月11日，原告向案外人郑媛芷出具《承诺书》一份，载明：“郑媛芷：本公司以徐州市徐州市的房产向你办理抵押借款叁佰万元整，如不能按期支付利息或到期不能偿还借款本金，你有权按300万元价格购买该房产或处置该房产，处置期间的房屋租赁费用归你所有。”2011年4月20日，原告办理了上述房产的他项权证，他项权证记载的他项权利人为郑媛芷、李明川，他项权利种类为抵押，债权数额为3000000元。原告称郑媛芷上述借款期限为自2011年4月11日起三年。2014年11月18日，案外人王明莉、郑媛芷共同以原告原法定代表人王明晶的名义与被告丁仁信签订《房屋租赁合同》一份，约定将本案诉争房屋出租给被告，租赁期限五年，自2014年12月1日至2019年11月30日止，房屋用途为商业、办公，除双方另有约定外，被告不得任意改变房屋用途。2018年4月2日，被告与郑媛芷共同在合同尾部手写“经双方协商，本合同到期后续租三年，租期至2022年11月30日，租金上浮10%，年租金壹拾叁万贰仟元整。”被告与郑媛芷共同签字确认。原告于2019年1月5日、3月10日向被告送达《解除合同通知书》各一份，通知被告收回房屋，解除房屋租赁合同，并要求被告于2019年4月4日前搬出房屋。王明莉于2019年3月6日将被告于2019年2月26日转账交付的2019年第一季度租金退还给被告。为证明王明莉取得王明晶的全权授权，被告提供王明晶于2012年8月16日书写的《委托书》一份，载明：我在押期间，金威盛帮殡葬公司的财务由王明莉负责，其他一切业务由张进全权负责，此前王明莉负责签字的一切业务我均认可。庭审中，原告主张被告原经营婴儿车用品，2018年底擅自改变经营用途，改为经营烧烤，对房屋造成影响和损害。被告称改变用途是郑媛芷同意的，也符合合同约定，合同中约定的“商业、办公”包括烧烤。本院认为，本案诉争房屋系原告为担保其向案外人郑媛芷借款300万元的债务而抵押给郑媛芷，且办理了抵押登记，郑媛芷依法享有诉争房屋的抵押权。物权法第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。本案中，原告于2011年4月11日向郑媛芷出具的承诺书中记载的“如不能按期支付利息或到期不能偿还借款本金，你有权按300万元价格购买该房产或处置该房产”内容，实为在债务履行期限届满前约定以该房屋向郑媛芷抵偿原告所负债务，实质属于流押条款，应属无效。被告主张郑媛芷、王明莉分别取得原告授权签订案涉《房屋租赁合同》，但是郑媛芷享有的诉争房屋的抵押权的实现方式仅为对原告不能偿还的到期债务就该房屋拍卖、变卖所得的价款优先受偿，根据物权法定原则，双方约定以其他处置诉争房屋的方式实现郑媛芷抵押权的内容，因无物权法的明确规定，不产生物权效力。而原告2011年4月11日承诺书中“处置期间的房屋租赁费用归你所有”的表述，并不能得出原告有授权郑媛芷将诉争房屋对外出租的意思表示。王明晶于2012年8月16日书写的《委托书》中仅提及“金威盛帮殡葬公司的财务由王明莉负责”，并未涉及原告公司事项，不能视为王明晶将原告公司业务交予王明莉处理。因此，郑媛芷、王明莉与被告签订的《房屋租赁合同》因无原告明确授权，对原告无法律约束力。原告自认对《房屋租赁合同》签订后至其发出解除合同通知之日期间的合同内容予以追认，系自由处分权利的行为，不违反法律规定，但不能扩大解释为原告对《房屋租赁合同》整体的追认。对未追认的部分，原告仍然不受该合同约束。因此原告基于其对诉争房屋的所有权，要求房屋占有人即被告排除妨害、恢复原状、返还房屋的诉讼请求，有法律依据，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条之规定，判决如下：被告丁仁信于本判决生效之日起三十日内将徐州市恢复原状后退出该房屋，并将该房屋交还于原告徐州市阳光明媚餐饮有限公司。案件受理费100元减半收取为50元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员 梁 征二〇一九年六月二十二日书记员 段文斐