贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0302民初3466号 原告：王华芬，女，1969年1月3日生，汉族，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：吴雪波，贵州名城律师事务所律师。 被告：遵义天蕴物业服务有限责任公司，住所贵州省遵义市红花岗区忠庄镇桃溪寺银河大道旁，统一社会信用代码：91520302322147072X。 法定代表人：李方建，公司经理。 被告：遵义天蕴房地产开发有限责任公司，住所贵州省遵义市南部新区忠庄街道办事处桃溪寺银河大道431号，统一社会信用代码：91520302670708577H。 法定代表人：李方建，公司董事长。 二被告共同委托诉讼代理人：吕淑梅，贵州佳信律师事务所律师。 被告：席钊成，男，1986年3月5日生，汉族，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市汇川区。 原告王华芬诉被告遵义天蕴物业服务有限责任公司（以下简称“天蕴物业公司”）、遵义天蕴房地产开发有限责任公司（以下简称“天蕴房开公司”）、席钊成财产损害赔偿纠纷一案,本院于2019年4月3日立案。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王华芬及其委托诉讼代理人吴雪波、被告天蕴物业公司及天蕴房开公司的委托诉讼代理人吕淑梅、被告席钊成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王华芬向本院提出如下诉讼请求：1、判令三被告赔偿原告的损失共计5864元；2、判令三被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原告从被告天蕴房开公司处购买了天蕴南加州22栋2001号房屋及配套车库，2015年12月在被告天蕴物业公司处办理了交房手续。2016年6月房屋装修完毕，2017年8月13日进行入住前检查时发现墙面变黄脱落、墙角线及木地板大面积发霉、发泡、变形上翘，严重渗水，存在严重的安全隐患和较大财产损失。原告立即通知被告物业公司，公司即派人上楼检查，第二天又派物管员到原告房屋内再次检查渗水原因，第三天再派客服部主管陈超林到原告房屋和隔壁2号房进行检查，陈超林用钥匙打开2号房后发现水龙头未关紧导致漏水，形成积水后渗入原告房屋所致，陈超林说2号房未交付业主，系物业公司责任。随后，原告多次与天蕴物业公司总经理程军等人沟通受损房屋的修复事宜，并要求以应当退还的燃气开户费抵扣物业费，但天蕴物业公司仅对2号房采取了断水处理了事。经原告反复理论，天蕴物业公司总经理程军要求原告找装修公司做修复预算，但原告提交修复预算后程军就置之不理。原告无奈通过邮政快递送达书面催告函，要求天蕴物业公司立即给出赔偿方案，但天蕴物业公司竟然非法妨害原告进入小区，导致无法入住。在原告起诉后被告天蕴物业公司告知原告2号房已交付，原告申请追加2号房业主席钊成作为被告参与诉讼。据此，原告提出前述诉讼请求。原告为证明其主张，提交证据如下：1、现场照片，2、录音、房屋修复预算，3、短信截屏、物业服务中心工作人员公示牌、催告函、邮政快递单及签收信息，用以证明财产受损系2号房积水后渗入其房屋所致，其根据被告天蕴物业公司的要求提交了修复预算，修复费用为5864元，由于被告天蕴物业公司未赔偿，原告对修复费用向被告天蕴公司提出用应交的物管费等进行抵扣。 天蕴物业公司辩称，天蕴物业公司系原告居住的小区的物管服务单位，作为物管仅对公共区域范围内承担管理服务的责任，对小区业主的私有房屋不承担管理服务责任，所以天蕴物业公司不是原告主张损害赔偿责任的主体。被告为证明其辩解，提交证据如下：房屋验收记录表，证明与原告房屋相邻的2号房屋已向被告席钊成交付，其对2号房不存在管理责任。 天蕴房开公司辩称，天蕴房开公司是原告购买房屋的开发建设单位，被告交付的房屋经综合验收是合格的，不存在质量问题，因此被告天蕴房开公司也不应该对本案承担赔偿责任。被告为证明其辩解，提交证据如下：竣工验收备案表，证明其交付的房屋综合验收合格，不存在质量问题。 席钊成辩称，我作为业主，每年缴纳高额的物管费，但物管公司没有对外面的公共排水系统进行巡查，也没有发现没有入住的用户家里有用水的现象；通过自来水公司查询，从接收房屋到2017年5月，我家无用水情况，2017年5月-2017年7月期间，我家产生了用水量，但我没有进入过该房屋，我希望物管公司提供视频监控了解此事；在原告家发现漏水后，物管公司从未通知我到场处理漏水事件；物管公司进入我家中也未通知我到场，也没有证据证明原告家的漏水系我家流入，且我家外围的闸阀及水表是由物管公司管理；只有物管公司用钥匙打开后才能进入。综上，我不应当对原告的损失承担赔偿责任。被告为证明其辩解，提交证据如下：装修押金收据、微信截屏，证明原告房屋漏水期间，其购买的2号房屋没有装修，2号房屋的装修是在2018年10月21日才开始，2号房产生用水是在2017年5月之后。 原告提交的证据，被告天蕴物业公司、天蕴房开公司对真实性不持异议，但对原告提出的证明目的提出异议；被告席钊成不持异议，但提出其不应承担赔偿责任。被告天蕴物业公司提交的证据，原告称不知情；被告天蕴房开公司不持异议；被告席钊成对真实性不持异议。被告天蕴房开公司提交的证据，原告不持异议，但对证明目的提出异议，被告天蕴物业公司不持异议，被告席钊成不持异议。被告席钊成提交的证明，原告不持异议；被告天蕴物业公司及天蕴房开公司对证据不持异议，但提出席钊成未装修产生用水量的原因不清楚的辩解意见。 经审查，原告提交的证据能证明其装修好的住房出现漏水后，由天蕴物业公司与其查找漏水原因，在确认被告席钊成购买的2号房水龙头漏水天蕴物业公司进行断水处理，原告应天蕴物业公司要求提交修复预算，在天蕴物业公司未作答复后以书面形式提出用应交纳物管费等抵扣漏水损失、2号房已向被告席钊成交房是在原告起诉后才由天蕴物业公司告知的事实，对原告提交证据所证明的前述内容予以确认。被告天蕴物业公司提交的证据的真实性依法予以确认，但证明目的由于被告天蕴物业公司在向被告席钊成交付房屋时收取了2号房钥匙一把，且对住房外围的水表由天蕴物业公司统一管理，购房业主开启闸阀需通过天蕴物业公司，据此被告席钊成所购房屋在2017年5-7月期间产生用水量系被告席钊成通过天蕴物业公司开启水表闸阀产生用水的事实应由物业公司承担举证责任，由于其提交的证据不能证明这一事实，故对其证明目的依法不予确认。被告天蕴房开公司提交的证据，具备证据证明效力，依法予以确认。被告席钊成提交的证据，具备证据的证明效力，依法予以确认。 根据上述有效证据，结合原告的陈述、被告的辩解，本院认定事实如下：原告王华芬系被告天蕴房开公司开发项目天蕴南加州22栋2001号房屋的业主，该房屋于2016年6月装修完毕未入住。2017年8月13日，原告王华芬进入该房后发现房屋漏水，墙面变黄脱落、墙角线及木地板大面积发霉等情况，原告即联系天蕴物业公司，该公司即安排工作人员前往检查漏水原因，之后由该公司客服主管拿着被告席钊成购买房屋的钥匙与原告一同进入被告席钊成购买的2号房，发现2号房的水龙头未关紧，地上有较深积水，该公司工作人员告知原告2号房未交房与买房人无关，由该公司对损失承担责任，找出漏水原因后，被告天蕴物业公司对2号房进行断水处理。在断水处理后，原告按照被告天蕴物业公司项目经理程军的要求提供了5864元的房屋修复预算，被告天蕴物业公司收到后一直未作答复和赔偿，原告王华芬也未入住装修房屋。2018年1月23日，原告王华芬向被告天蕴物业公司服务中心邮寄书面催告函，陈述其房屋因漏水造成财产损失并存在安全隐患无法入住，造成其每月租赁停车位支付租金500元、未履行房屋出租承担违约金2000元及每月租金损失1500元，截止2018年1月，已造成停车损失2500元、出租房屋违约金损失2000元，房屋租金损失7500元，共计12000元，要求天蕴物业公司在15日内赔偿前述损失并将受损房屋恢复原状，否则将通过法律手段维权，该催告函被告天蕴物业公司于2018年1月24日收到。2018年7月14日，被告天蕴物业公司以短信方式通知原告交纳物管费，原告回复漏水造成的财产损失未处理导致其不能入住，不应存在物管费。 原告购买的住房于2015年12月22日验收合格。供水水表由被告天蕴物业公司采用集中封闭方式管理，购房人需通过被告天蕴物业公司才能接触水表。 22栋2002号房屋由被告席钊成向天蕴房开公司购买，被告天蕴物业管理公司于2016年3月25日向被告席钊成交付，交付房屋时水、电、燃气表读数均为0，同时交付房屋时按公司要求收取席钊成房屋钥匙一把。2017年5月，该房未产生用水，2017年7月、9月该房产生用水。被告席钊成购买的房屋于2018年10月21日在被告天蕴物业公司办理装修手续，并交纳装修押金2000元。 原告房屋发生漏水事件后，被告天蕴物业公司既未通知被告席钊成到场，也未通知其参与处理，在原告起诉后被告天蕴物业公司才向原告提供交房手续，原告申请追加席钊成为被告参与诉讼。 本院认为，本案争议焦点：1、被告天蕴物业公司对被告席钊成购买的房屋是否承担管理义务并承担赔偿义务？2、天蕴房开公司是否应承担赔偿责任？3、被告席钊成是否应承担赔偿责任？关于第一焦点，22栋2002号房屋被告天蕴物业公司在2016年3月25日向被告席钊成交付，按照交易习惯，被告席钊成接收房屋后即对该房屋承担管理责任，但由于被告天蕴物业公司向被告席钊成交付房屋时保留该房钥匙一把，并在原告房屋发生漏水事件后单方与原告检查漏水原因、进行断水处理并要求原告提供修复预算，被告天蕴物业公司向业主交付房屋的方式与正常的交易习惯不符，且参与处理漏水的主管、经理等均单方对漏水事件与原告进行协商，并未通知被告席钊成到场，结合住房水表集中由被告天蕴物业公司以封闭的方式进行管理的事实，可推定被告天蕴物业公司对被告席钊成未装修的房屋承担管理责任，原告的损失应当由被告天蕴物业公司承担责任。被告天蕴物业公司虽然提出以为2号房未向被告席钊成交付的辩解，但其公司系向购房业主交付房屋的主体，故其辩解不能成立。关于第二焦点，根据原、被告的举证，原告购买的房屋已经相关职能部门验收合格，房屋漏水与房屋质量无关联，故被告天蕴房开公司对原告的损失不应承担赔偿责任。关于第三焦点，被告席钊成虽然系2号房屋的购房业主，但根据被告天蕴物业公司向其交付房屋时保留交付房屋钥匙并在发生漏水事件后未通知被告席钊成的处理方式及住房水表由被告天蕴物业公司集中统一管理的事实，被告席钊成在对2号房屋装修前无需对房屋承担管理责任，也无需对原告的损失承担赔偿责任。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”的规定，对原告要求被告天蕴物业公司承担赔偿责任的诉讼请求，依法予以支持，对原告要求被告天蕴房开公司、被告席钊成承担赔偿责任的诉讼请求，依法予以驳回。财产损失的数额，原告对造成的损失提交的证据虽然是房屋修复预算，但该预算系按被告天蕴物业公司的要求所形成，被告天蕴物业公司的行为可视为给原告造成的损失无需以评估方式予以确认，在被告天蕴物业公司放弃通过评估方式确认原告损失的情况下，应以其收到的房屋修复预算数额5864元为准。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，判决如下： 一、由遵义天蕴物业服务有限责任公司于判决生效后立即赔偿原告王华芬财产损失5864元。 二、驳回原告王华芬对被告遵义天蕴房地产开发有限责任公司、席钊成的诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告遵义天蕴物业服务有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 申请执行的期间为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。 审判员  王永红 二〇一九年六月四日 法官助理简露芸 书记员万玲琳