广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初4321号原告：谢国芳，女，1967年10月8日生，汉族，住广州市白云区。原告：陈道穗，男，1963年5月6日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：梁永平，广东四方三和律师事务所律师。被告：广州金辉洋房地产有限公司，住所地：广州市龙津中路528号4楼B座。法定代表人：严健良。原告谢国芳、陈道穗诉被告广州金辉洋房地产有限公司（以下简称“金辉洋公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员余静适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告谢国芳、陈道穗委托诉讼代理人梁永平到庭参加诉讼。被告金辉洋公司经本院合法传唤没有到庭应诉，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告谢国芳、陈道穗诉称：原告于2004年2月15日与被告签订《商品房买卖合同》，购买广州市黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋苑辉洋阁A1004房。原告已按《商品房买卖合同》的规定，向被告支付了购房款，并于2004年6月5日收楼入住。在与原告签订《商品房买卖合同》前，被告为了骗取银行贷款，以其公司员工及员工的亲属朋友等人的名义，与被告签订虚假的《商品房买卖合同》，并以这些虚假购房人的名义办理了预售合同备案登记，之后又以这些虚假购房人的名义向中国建设银行广东分行贷款，并以涉案房屋作抵押担保。2004年6月，建设银行将对上述虚假购房人的贷款债权转让给中国信达资产管理公司广州办事处，该办事处又于2004年11月将该债权转让给中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司。关于原告与虚假购房者何国荣、被告、东方资产公司之间的系列纠纷，法院己作出了一系列的生效判决。生效判决己确认如下法律事实：1、何国荣与被告关于涉案房屋的买卖行为无效；2、原告与被告关于涉案房屋存在合法有效的商品房买卖合同关系；3、何国荣无权以涉案房屋作抵押，且办理的登记是预告登记，非抵押登记，该登记无效，东方资产公司对涉案房屋不享有优先受偿的权利。之后，广州市国土资源和规划委员会依职权主动注销了上述登记。原告认为，原告与被告存在合法有效的购房合同关系，被告应为原告办理涉案房屋的过户手续，将涉案房屋登记在原告名下。为维护自身合法权益，现原告起诉要求：1.被告立即为原告办理广州市黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋苑辉洋阁A1004房的过户手续，将该房屋登记在原告名下；2.由被告承担本案诉讼费、诉讼保全费。被告金辉洋公司没有答辩。经审理查明，2004年1月25日，原告与金辉洋公司签订《辉洋苑·蔚蓝心殿房屋认购书》，约定原告向金辉洋公司认购广州市黄沙大道189-201号辉洋苑·蔚蓝心殿辉洋阁1004单位。之后，原告与金辉洋公司签订了《商品房买卖合同》，约定向金辉洋公司购买辉洋苑辉洋阁A1004号房屋（涉案房屋），建筑面积共75.36平方米，总房价款344088元，签订本合同时付楼款的30%即104088元，余款以银行按揭的方式支付；金辉洋公司应当在2004年5月20日前交付房屋；在交付房屋使用后60日内，金辉洋公司将办理权属登记所需要由其提供的资料报产权登记机构备案；等等。该买卖合同签订后至今没有在房屋管理部门办理登记备案手续。原告向金辉洋公司支付房款104088元、税费7054元，并于2004年6月5日接收了上述房屋使用至今。另查，2001年金辉洋公司与何国荣签订了《商品房买卖合同》，将涉案房屋出售给何国荣，并于2001年7月9日在房管部门办理了预售合同登记备案手续（合同号00076315），约定付款方式为银行按揭。2001年7月18日，中国建设银行股份有限公司广东省分行（以下简称“建行省分行”）与何国荣签订《楼宇按揭合同》，约定贷款经办银行中国建设银行广州东环支行（以下简称“建行东环支行”），由何国荣以其向金辉洋公司购买的广州市荔湾区黄沙大道辉洋苑辉洋阁自然层10层A1003、A1004房作抵押，作为贷款540000元的还款担保等。同年7月27日建行东环支行向何国荣发放了贷款540000元。同年8月1日经批准已办理了抵押登记，抵押权人为建行东环支行。2001年10月26日，建行东环支行并入中国建设银行广州市白云支行（以下简称“建行白云支行”）。2004年6月28日，建行白云支行与中国信达资产管理有限公司广州办事处（以下简称“信达公司广州办事处”）签订《债权转让协议》，约定建行白云支行将其对290户借款人（包括何国荣）共计290笔借款合同项下的债权转让给信达公司广州办事处。2004年11月29日，中国东方资产管理公司广州办事处（以下简称“东方资产广州办事处”）与信达公司广州办事处签订《债权转让协议》，由信达公司广州办事处将其对290户借款人（包括何国荣）共计290笔借款合同项下的债权转让给东方资产广州办事处。2017年1月20日，东方资产广州办事处更名为中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称“东方资产广东省分公司”）。2014年，原告以金辉洋公司将涉案房屋预登记至何国荣名下，并办理抵押登记为由向本院提起（2014）穗荔法民三初字第221号案的诉讼，请求确认金辉洋公司与何国荣关于买卖涉案房屋的行为无效。本院经审理后认为金辉洋公司与何国荣签订买卖合同非出于真实的买卖本意，属以合法形式掩盖非法目的的行为，故判决金辉洋公司与何国荣签订《商品房买卖合同》买卖涉案房屋的行为无效。2015年12月23日，本院以（2015）穗荔法民三初字第1586号民事判决书确认原告与金辉洋公司针对涉案房屋存在合法有效的商品房买卖合同关系。东方资产广州办事处在广州市越秀区人民法院以何国荣、金辉洋公司为被告，原告、案外人单裘、建行省分行、建行东环支行为第三人提起诉讼，案号为（2014）穗越法金民重字第5号，请求：一、解除东方资产广州办事处、何国荣之间的《楼宇按揭合同》；二、何国荣立即向东方资产广州办事处偿还欠款本金479395.03元及利息、违约金；三、金辉洋公司对上述债务承担连带清偿责任；四、东方资产广州办事处对抵押房产享有优先受偿权。2016年10月25日，广州市越秀区人民法院作出（2014）穗越法金民重字第5号民事判决，判决：一、建行省分行与何国荣于2001年7月18日签订的《楼宇按揭合同》于2009年5月5日解除。二、何国荣于本判决发生法律效力之日起五日内，清偿东方资产广州办事处贷款本金479395.03元，并支付利息、罚息、复利。三、金辉洋公司对被告何国荣的上述债务承担连带清偿责任。四、驳回东方资产广州办事处的其他诉讼请求。判后，东方资产广州办事处提起上诉。广州市中级人民法院二审审理认定，何国荣与金辉洋公司的房屋买卖合同无效，何国荣并未获得涉案房屋的所有权，涉案房屋办理的是抵押预登记而非抵押登记，故作出（2017）粤01民终6824号终审判决，判决：驳回上诉，维持原判。广州市国土资源和规划委员会于2018年11月15日向金辉洋公司及何国荣作出穗国土规划不动产登〔2018〕998号《注销登记决定书》，告知决定依职权注销金辉洋公司与何国荣签订的预售合同号为00076315号的合同备案登记。同日，广州市国土资源和规划委员会又向东方资产广东省分公司、何国荣作出穗国土规划不动产登〔2018〕999号《注销登记决定书》，告知决定依职权注销涉案房屋办理的01备字27802号抵押备案登记。广州市国土资源和规划委员会又于2018年11月21日在其官方网站上发布《关于注销00076315号合同备案登记的公告》及《关于01备字27802号作废的公告》。原告起诉后向本院申请诉讼保全，要求查封、扣押、冻结被告金辉洋公司价值1145813元的财产，并支付诉讼保全费5000元。原告具备广州市住房限购区域内住房购房资格。原告同意支付涉案房屋的剩余楼款240000元。本院认为，已生效的一系列民事判决已确认金辉洋公司与何国荣签订《商品房买卖合同》买卖涉案房屋的行为无效，东方资产广东省分公司对涉案房屋不享有优先受偿权，确认原告与金辉洋公司就涉案房屋存在合法有效的商品房买卖合同关系。广州市国土资源和规划委员会也依职权注销了何国荣就涉案房屋设立的抵押权登记及合同备案登记，故原告是涉案房屋的合法购买人。原告已依约向金辉洋公司支付了首期楼款及税费，也实际入住涉案房屋，金辉洋公司作为涉案房屋的开发建设企业，按照双方合同的约定，负有为原告办理涉案房屋产权登记手续的义务。金辉洋公司未能按约及时为原告办理产权登记手续，已构成违约，现原告诉请要求金辉洋公司办理涉案房屋过户登记手续，合理合法，应予以支持。同时，原告也应向金辉洋公司履约支付剩余的楼款240000元。金辉洋公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告谢国芳、陈道穗向被告广州金辉洋房地产有限公司支付剩余楼款240000元。二、自原告谢国芳、陈道穗履行本判决第一项内容之日起十五日内，被告广州金辉洋房地产有限公司为原告谢国芳、陈道穗办理广州市黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋苑辉洋阁A1004号房的产权登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元、诉讼保全费5000元，由被告广州金辉洋房地产有限公司负担（原告已预交受理费50元，由被告广州金辉洋房地产有限公司将受理费50元迳付给原告谢国芳、陈道穗）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 余 静二〇一九年六月二十八日书记员 杨志仙周颖君