广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初15187号原告：广东珠江商业地产物业服务有限公司，住所广州市海珠区瑞纺路2号601房。法定代表人：李志明。委托代理人：唐萍，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托代理人：杨淙智，北京市盈科（广州）律师事务所实习人员。被告：施策，男，汉族，1975年1月16日出生，住址浙江省温州市鹿城区，委托代理人：林浩亮，广东法制盛邦律师事务所律师。委托代理人：李司燕，广东法制盛邦律师事务所实习人员。原告广东珠江商业地产物业服务有限公司诉被告施策物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广东珠江商业地产物业服务有限公司的委托代理人唐萍、杨淙智，被告施策的委托代理人林浩亮到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：被告承租了位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城五层自编50001号商铺后，于2012年9月24日签订《珠江国际纺织城物业管理协议》，同意由原告为该商铺提供有偿物业服务。管理协议约定：该商铺物业管理费按约定面积计收，被告每月应交纳的物业管理费总额为7211元，物业管理费应从2012年9月24日起计收，被告应于每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费，若被告逾期缴纳，逾期十日以内的，每日按应付未付金额1‰支付违约金；逾期超过十日内的，从第十一日开始，每日按应付未付金额5‰支付违约金。被告自从签订管理协议并接收该商铺后，支付物业管理费有所拖欠，至今尚拖欠原告2012年12月1日至2015年6月29日期间的物业管理费共计217772.2元，经原告多次催缴，被告始终未交。故起诉要求判令：1、判令被告向原告支付2012年12月24日至2015年6月29日止的物业管理费人民币217772.2元；2、判令被告向原告支付逾期缴交租金的违约金为人民币217772.2元（自逾期之日起计至付清管理费之日止，逾期十日以内的，按应付未付金额的千分之一计算，逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付末付金额的千分之五计，违约金总额以所欠租金本金为限）；3、判令被告承担本案诉讼费用。被告辩称：1、原告主张向被告收取物业管理费缺乏事实依据，原告提交的商铺装修申请表以及装修施工责任承诺书是虚假的。两份文件的施策签名均不是被告的亲笔签名。2014年2月14签订物业管理协议后商铺的出租方并没有将房屋交付给被告，被告也没有实际使用过涉案商铺。2、被告认为原告主张物业管理费已超过了诉讼时效，根据民法通则等规定本案适用的诉讼时效应当为2年，双方租赁关系于2015年6月29解除，因此物业管理协议也应当一并解除。现原告主张2012年12月24日至2015年6月29日期间的物业管理费显然已超过了诉讼时效。3、被告认为违约金标准过高，应予以调整。原告提供的违约金计算方式是错误的，如其主张在2012年12月当期缴纳的物业管理费，由于其将物业管理费一直累积到现在，因此该期间的违约金已经超过了物业管理费的本金。退一步讲，即使法院认为被告应当支付物业管理费，根据相关司法解释：当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付管理费造成损失的30%可以要求根据合同法请求适当的减少，应当参照中国银行同期同类贷款利率计算利息。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2012年9月24日，案外人广东珠江纺织博览中心有限公司（出租人、甲方）与被告施策（承租方、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》及《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，约定甲方将广州市海珠区逸景路466、468号珠江国际纺织城伍层自编50001号商铺出租给乙方，建筑面积约721.10平方米。2012年9月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《珠江国际纺织城物业管理协议》，主要约定：甲方广东珠江商业地产物业服务有限公司，注册地址广州市天河区珠江东路421号1901之一房，乙方施策，通讯地址温州市温州大道华瑞园1幢101室；乙方承租了位于广州市海珠区逸景路西珠江国际轻纺城伍层自编50001号商铺；该商铺物业管理费按照《租赁合同》约定面积计收，乙方每月应交纳的物业管理费总额为7211元，从2012年9月24日起计收，签订本协议当日需缴纳三个月的物业管理费21633元，此后乙方应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费；乙方违反本协议及附件，不按本协议及附件约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，乙方并应从逾期之日起支付违约金，逾期十日以内的，每日按应付未付金额1‰支付违约金，逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额5‰支付违约金；乙方保证在本协议下提交的住所地址、通讯地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性，如有变更，应立即书面通知甲方，否则，如因提交的资料不实而导致甲方通知送达不到的后果，其风险责任由乙方自行承担，甲方按本协议确定的乙方通信地址寄出的函件在寄出后五天即视为送达乙方，乙方同意自该商铺交付日起，乙方通信地址以该商铺为准，鉴于乙方在所承租的该商铺内经营，故乙方亦同意甲方可直接将通知贴在该商铺上，并保留两天后，视为甲方通知送达乙方，乙方也可直接签收甲方通知。2012年9月24日，被告签署了《物业使用承诺书》及《珠江国际纺织城商铺收铺确认书》，主要记载内容为涉案商铺已具备交付条件，于2012年9月24日接收该商铺。被告称上述证据的形式真实性和合法性没有意见，但该两份文件是签约当天原告夹在合同上一并交给被告所签，具体内容被告并不清楚，而且事实上当天原告也并没有将涉案商铺交给被告。原告为证明已经向被告交付了涉案商铺还提交了《商铺装修申请表》、《装修施工责任承诺书》为证，被告对该两份证据均不予认可，认为该两份证据的签名并不是被告本人签署，并表示申请笔迹鉴定。原告陈述原告收到上述两份申请表后同意了被告的装修申请，至于租户的签名是谁，我方也无法确认，我方只能按照表格的要求批准商铺的申请，即使租户上的签名并非是被告所签，也不能否认本案其他证据链形成的被告已经接收商铺和使用商铺的事实。原告分别于2015年5月22日、2016年8月18日、2017年7月21日、2018年7月21日向被告邮寄《关于催缴商铺物业管理费的通知书》，寄送地址为温州市温州大道华瑞园1幢101室，2018年的通知书还邮寄到涉案商铺。被告陈述并没有收到上述的催款通知，而且认为根据双方物业服务协议的约定，原告寄送的地址是不准确的。另查明：原告陈述涉案地址为广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城伍层自编50001房，产权登记地址为：海珠区逸景路466号501房，产权人为广东珠江纺织博览中心有限公司。被告表示确认。被告陈述，其是签订合同后回家与家人商量认为涉案商场刚开业没有人流和各项的服务设施就决定放弃涉案商铺。双方确认2015年6月29日物业管理关系解除，并确认2012年12月24日至2015年6月29日期间的物业管理费没有缴纳。本院认为：原、被告签订的《珠江国际纺织城物业管理协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。一、关于被告主张的涉案商铺没有实际交付，其并没有实际使用过商铺，不应承担物业管理费的答辩意见。1、《物业使用承诺书》、《珠江国际纺织城商铺收铺确认书》是被告亲自签名确认，被告是完全民事行为能力人，有理解和预判在上述文书上签名后果的能力，现以签名时不清楚文件内容为由否定签收商铺的事实，该辩解理由不符合常理，本院不予采信。2、根据被告陈述，其是签订合同后回家与家人商量认为涉案商场刚开业没有人流和各项的服务设施就决定放弃涉案商铺，原告并没有催告被告去接收商铺。被告已经在签约时直接支付了三个月的物业管理费，共计21633元，出租方不履行交付义务，被告就任由其不了了之，不符合常理，本院不予采信。3.《商铺装修申请表》、《装修施工责任承诺书》中被告的签名，被告否认为其所签，原告陈述原告收到上述两份申请表后同意了被告的装修申请，至于租户的签名是谁，其也无法确认，其只能按照表格的要求批准商铺的申请，即使租户上的签名并非是被告所签，也不能否认本案其他证据链形成的被告已经接收商铺和使用商铺的事实。本院认为，就算该签名不是被告所签，也不能排除为被告的员工或亲属等人替被告签明的可能，原告方的确只是接收材料负责审批涉案商铺装修事宜，并没有鉴别申请人签名真伪的职责与能力，不能以此说明被告没有接收涉案商铺。原告的解释合乎常理，本院予以采信。对被告提出的笔迹鉴定，本院认为对本案的处理结果没有实际影响，被告该申请本院不予允许。4、本案是物业服务合同纠纷，并非租赁合同纠纷，交付物业给被告的义务应由案外人广东珠江纺织博览中心有限公司履行，并非原告。即使案外人没有履行交付义务，被告也应及时通知原告或与原告解除协议，被告陈述为任其不了了之，不利后果应由被告自行承担。综上，被告的该答辩意见，缺乏依据，不符合常理，本院不予采纳。二、关于被告辩称原告的主张已超过诉讼时效的问题。原告主张2012年12月24日至2015年6月29日期间的物业管理费的诉讼请求在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行时诉讼时效期间已届满，此时请求权人的时效利益事实上已经享受完毕，诉讼时效也因此而归于消灭，不能因为新法的实施而使已经消灭的时效重新生效，故本案适用两年的诉讼时效期间。本案根据《珠江国际纺织城物业管理协议》的约定，被告应在签订该协议当日缴纳三个月的物业管理费，在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费。原、被告均确认被告缴纳过2012年9月24日至2012年12月23日期间的物业管理费（原告诉请已扣除该费用），2012年12月24日至2015年6月29日期间的物业管理费没有缴纳。关于原告催缴物业管理费的情况，根据《珠江国际纺织城物业管理协议》的约定，被告保证在协议下提交的住所地址、通信地址……的合法有效性，如有变更，应立即书面通知原告，否则，如因提交的资料不实而导致原告通知送达不到的后果，其风险责任由被告自行承担，原告按本协议确定的被告通信地址寄出的函件在寄出后五天即视为送达原告；自涉案商铺交付日起，被告通信地址以该商铺为准，原告可直接将通知贴在涉案商铺上，并保留两天后，视为原告通知送达被告，被告也可直接签收原告通知。从本案证据及原告陈述可知，原告按《珠江国际纺织城物业管理协议》中所记载乙方身份信息中的通讯地址邮寄了四份《关于催缴商铺物业管理费的通知书》给被告，时间分别是2015年5月22日、2016年8月18日、2017年7月21日、2018年7月21日，邮件均被退回。被告称没有收到该上述通知，根据双方物业管理协议的第九条约定被告的通讯地址应当变更为涉案商铺。原告方称双方的合同是在2015年6月29日已经解除，被告已经没有在涉案商铺经营了，故将函件送到物业管理协议中第一项被告所填的通讯地址并无不妥。本院认为，根据双方的协议，乙方同意自该商铺交付日起，乙方通信地址以该商铺为准，并没有彻底将通讯地址变更为涉案商铺，同时，这仅仅是被告方的同意以及承诺，并不代表原告放弃了其他通讯地址的权利，故两个地址均为有效地址，并无冲突，故原告于2015年5月22日、2016年8月18日、2017年7月21日、2018年7月21日寄送的通知为有效催缴。原告的催缴构成诉讼时效中断。故原告主张被告欠付的2012年12月24日至2013年5月22日的物业管理费已超过诉讼时效，该期间的物业管理费本院不予支持，原告主张2013年5月23日至2015年6月29日期间的物业管理费，合理有据，本院予以支持。经核算，该时间段的物业管理费共计181957.6元（7211元/月×25个月＋7211元/月÷30天×7天）。三、关于违约金问题。根据《珠江国际纺织城物业管理协议》，被告应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费，如逾期缴纳，被告应从逾期之日起支付违约金，逾期十日以内的，每日按应付未付金额1‰支付违约金；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额5‰支付违约金。被告拖欠物业管理费的行为已构成违约，造成原告利息损失，应承担违约责任，故原告要求被告支付拖欠2013年5月23日至2015年6月29日期间的物业管理费的违约金，合法合理，本院予以支持。但综合双方的陈述，结合原告方的损失，约定每天5‰的违约金，标准过高，故对于违约金标准本院整体予以调整为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算，同时违约金以所欠本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告施策在本判决生效之日起十日内向原告广东珠江商业地产物业服务有限公司支付2013年5月23日至2015年6月29日期间的物业管理费共计181957.6元并支付违约金（违约金以每月所欠物业管理费为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算，从逾期支付之日起计算至实际清偿之日止，违约金以每月欠缴的物业管理费为限）。二、驳回原告广东珠江商业地产物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7833.2元，其中6527元由被告负担，1306.2元由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  龚 锋人民陪审员  谭穗芳人民陪审员  李霞飞二〇一九年六月二十七日书 记 员  彭丽婷