贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初2953号原告：蔡德成，男，汉族，1974年12月2日出生，住贵州省毕节市，原告：冯其翠，女，汉族，1970年11月15日出生，住贵州省毕节市，二原告诉讼委托代理人：张永超（特别授权代理），系贵州黔信（毕节）律师事务所律师。二原告诉讼委托代理人：幸运（一般授权代理），系贵州黔信（毕节）律师事务所实习律师。被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：915205005806698OXN。法定代表人：刘利，系该公司董事长。委托诉讼代理人：顾志东（特别授权代理），系贵州创驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗金龙（一般授权代理），系贵州创驰律师事务所律师。原告蔡德成、冯其翠与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称“碧阳置业”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用简易程序于2019年4月18日公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人张永超，被告碧阳置业委托诉讼代理人顾志东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蔡德成、冯其翠向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告交付碧阳国际城25幢1单元8层2号商品房转移登记的有关文书；2、判决被告支付原告逾期办证违约金暂计人民币10000元（以上违约金以376,561.00元为基数，按日万分之一的标准从2015年9月23日起计算至被告将涉案房屋转移登记的文书交付给原告之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年8月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买其开发建设的位于毕节××××大道旁碧阳国际城25幢1单元8层2号商品房，房屋建筑面积为117.36平方米，房屋总价款为人民币376,561.00元。同日双方签订《补充协议》，该协议8.4（对合同第二十二条的修订和补充）约定：“买受人不退房的，出卖人按逾期时间每日向买受人支付万分之一的违约金。”合同签订后，原告以按揭贷款的方式向被告支付了房屋总价款，被告于2015年6月25日将涉案房屋交付给原告使用，但被告至今仍然没有向原告交付办理涉案商品房转移登记的有关文书。期间虽经原告多次催促，被告均以各种理由拖延，拒不履行合同义务。原告认为，原、被告双方确定的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，亦未违反法律的强制性规定，合法真实有效。原告已按照合同约定履行了交付房屋价款的义务，被告应严格按照合同约定及法律规定按期向原告交付涉案房屋的房屋产权转移地记相关文书。被告拒不履行其为原告交付涉案房屋的房屋产权转移地记相关文书的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益，故原告诉至贵院，望判如所请。原告在庭审中撤回了第1项诉讼请求。被告碧阳置业辩称，一、关于逾期办理房产证的损失问题，房开公司并非产权证的办证主体，办证主体是行政主管部门，是行政机关对房屋产权的确权行为，是依行政相对人的申请而实施的行为。房开公司在产权证办理工程中的义务是，将需由房开公司提供的房屋产权转移登记资料提交给行政机关备案即可。备案后，买房人可自行办理，也可委托房开公司办理。最高法院的商品房买卖合同司法解释也明确房开商承担违约责任的前提是：由于答辩人的行为导致购房人无法取得房屋所有权证书，也就是由于答辩人未提供转移登记所需要的资料至行政机关备案致购房人无法取得房屋所有权证。而不是要求房开商直接将房屋所有权证办理给购房人，房开商并不具有直接办证义务，而是协助办理转移登记的义务。二、根据双方签订的商品房买卖合同第二十二条第二款初始登记的约定:“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记的,但不影响出卖人按时办理转移登记义务,出卖人不就此延迟承担违约责任,如因此导致延期办理转移登记的,出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任,二者的违约责任不累加”。该条第三款第五项约定为补充协议。根据补充协议第八条第2款的约定:“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用,办理收费据实结算,并支付代为费每户200元”,第3款:“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续”。该约定表明答辩人为被答辩人办理房屋所有权证的条件,是被答辩人完成法定的契税交纳义务,并向答辩人提供完税凭证及其他相关资料,与答辩人之间建立委托代办关系,答辩人即在360日内提供产权转移登记的手续。被答辩人也可自行办理。据此,双方已明确约定了对于产权登记是以双方补充协议约定的程序办理,只要答辩人在补充协议约定的为被答辩人代办时限内为其办理产权登记转移手续,即不承担违约责任。据此办理产权转移登记并不是答辩人单方可完成的，并不是答辩人的单方义务，被答辩人负有提交办理转移登记的相关资料及完成纳税义务并提供完税依据的义务，将办理产权转移登记视为答辩人的完全义务显然错误。涉案房屋所在的25号楼，于2016年10月24日完成了各项手续取得房屋备案登记证书，具备可以办理产权转移登记手续的条件，被答辩人可自行办理也可按补充协议的约定委托答辩人代为办理。但被答辩人一直没有向答辩人提供办理产权转移登记所需的资料及完税，亦是被答辩人的不作为，不应当由答辩人承担。对于购房业主的权利约定予以保护，但不是一味的保护，而无视房开商的利益，让企业陷入困境。为了积极办证，答辩人于2017年11月起就在小区各单元电梯入口张贴通知，要求提供资料办理产权转移登记手续，并于2018年3月16日再次在毕节日报上刊登不动产权证催办通知，要求在15日内提供办证资料，但被答辩人并未与答辩人建立委托代办关系并提供办证资料，在被答辩人未与答辩人建立代办关系之前，答辩人按补充协议约定的360日内办理的条件并提供产权文书的条件未具备，答辩人以及登记部门也不可能在被答辩人未完成契税交纳的法定义务前提下能为其办理转移登记。据此,被答辩人要求承担逾期办证损失的请求不能成立,请法庭驳回被答辩人的诉讼请求为谢。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的原告所举的身份证、被告所举的商品房备案证明书，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告所举的《商品房买卖合同》、房屋价款及维修基金、各项开户费及交易费支付凭证、通知、不动产权证书（复印件），该证据符合证据的真实性、合法性、关联性，能够证明本案的相关事实，本院予以采信。对被告所举的在毕节日报刊登的不动产权催办通知，结合原告所举的通知，该证据能够证明被告曾经通知过原告办证的事实，本院予以采信，但不能达到其证明目的。对被告所举领取不动产证书签字表（复印件），结合原告所举不动产权证书（复印件），该证据能够达到其证明目的，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2013年8月21日，原告蔡德成、冯其翠（买受人）与被告碧阳置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买位于毕节××××大道碧阳国际城第25幢1单元8层2号商品房，房号为1-8-2。建筑面积为117.36平方米，套内建筑面积99平方米；商品房总价款376,561.00元。该合同第八条约定：买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款116,561.00元，余款260,000.00元以银行按揭支付。该合同第十一条约定：出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。该合同第二十二条转移登记没有约定相关内容，而只是约定其他相关事项约定如下：补充协议。该合同附件十二《补充协议》第五条约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料……方可办理入住手续。……”该合同附件十二《补充协议》第八条关于房屋登记的约定（对合同第二十二条的修订和补充）：“8.1、第二十二条中所指的商品房交付使用之日起是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交付手续之日；8.2、办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有材料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金；8.4、买受人应在出卖人出现违约情形之日起30日内通知出卖人对此情况的处理意见。买受人选择退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付的房款无息退还给买受人，并按房款的万分之一赔偿买受人的损失，出卖人不再就此承担其他赔偿责任。买受人不退房的，出卖人按逾期时间每日向买受人支付万分之一的违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务，买受人在办理房屋产权证之前，应提供物业管理费已缴清的相关凭据，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。”合同还约定了其他事项。2013年8月21日，原告向被告支付了首期购房款116,561.00元，同时被告收取了原告各项开户费及交易费、房屋维修基金共计13,324.00元。2014年4月9日，原告以银行按揭贷款的方式支付了剩余房款260,000.00元。2016年1月25日，被告将该房屋交付给原告使用。2018年1月15日，被告向原告发出通知，要求原告于2018年6月30日前将办理不动产证件所需资料（身份证、户口本、婚姻证明、购房合同、全款发票、契税发票）交给被告办理不动产证。被告于2018年3月16日在毕节日报刊登不动产证催办通知再次通知原告办证。经被告提交资料后，不动产登记部门于2018年10月16日办理完毕涉案商品房不动产权属证书，被告于2018年10月29日已将该证书交付给原告。本院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：被告是否应向原告支付违约金，如支付，应按何标准从何时支付。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。本案中，根据原被告双方在《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》中“买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料……方可办理入住手续。……”及“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”、“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有材料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。……买受人不退房的，出卖人按逾期时间每日向买受人支付万分之一的违约金。”之约定，涉案房屋已于2016年1月25日办理入住手续，根据双方上述约定，应当认定原告已于办理入住手续之日交齐了被告当时要求提交的办理转移登记的相关资料，被告应当在交房后的360日内办理涉案房屋产权转移登记手续。至于被告主张原告未履行缴纳契税的义务的问题，因缴纳契税需要出卖人出具正式购房发票后才能缴纳，因此，被告将其未能办理房屋转移登记的责任归咎于买原告未履行缴纳契税的义务，与客观事实不符，不予采纳。综上，综上，违约金的起点以交房起360日后开始计算，终点为办理并交付不动产权属证书之日止，故本案逾期办证违约金应自2017年1月20日计算至2018年10月29（共647天），以已付房款376,561.00元为基数，按双方约定的日万分之一的标准计算，计算为24,363.50元（376,561.00元×0.1‰×647天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告蔡德成、冯其翠逾期交房违约金人民币24,363.50元。二、驳回原告蔡德成、冯其翠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25.00元（已减半收取），由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  许粼波二〇一九年六月三日书记员  包清琳