浙江省建德市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0182民初6726号 原告：邱树根，男，1946年6月7日出生，汉族，住浙江省建德市。 委托诉讼代理人：余闻涛，浙江杭星律师事务所律师，系特别授权。 被告：刘永成，男，1951年9月13日出生，汉族，住浙江省建德市。 第三人：刘博俊，男，1975年11月21日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 原告邱树根与被告刘永成、第三人刘博俊房屋买卖合同纠纷一案，原告邱树根于2018年11月22日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序进行审理。因第三人刘博俊去向不明，无法联系，需公告送达法律文书，本案于2019年2月21日裁定转为普通程序，并于2019年5月28日公开开庭进行了审理。原告邱树根及其委托诉讼代理人余闻涛，被告刘永成到庭参加了诉讼，第三人刘博俊经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告邱树根向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告邱树根与被告刘永成于2007年12月20日签订的《建德市房屋转让合同》有效；2、判令被告刘永成、第三人刘博俊协助原告办理《建德市房屋转让合同》项下的房屋过户手续；3、判令本案诉讼费由被告刘永成负担。事实和理由：被告刘永成因家庭资金周转困难，将坐落于建德市的砖混结构的住宅出卖给原告邱树根。双方于2007年12月20日签订《建德市房屋转让合同》一份，对房屋基本情况、转让价格及付款方式等作了约定，同日，被告刘永成出具《收条》一份，确认收到原告房屋转让款人民币223000元的事实。另据查，被告刘永成与楼仙花系夫妻关系，第三人刘博俊系其儿子，刘仙花于2006年8月20日因病死亡。现原告要求被告和第三人协助办理房屋过户手续未果，诉至法院，请求依法判决。 被告刘永成辩称，原告提交的《建德市房屋转让合同》和收条确系由我签字确认，但案涉房屋并非我出卖给原告。我与原告儿子系朋友关系，之后我与原告相熟。2006年因我妻子患病治疗所需，我向原告借钱。先后两次共计借款本金80000元。2006年8月20日我妻子去世。2008年1月10日，经结算我尚欠原告借款本息合计118000元，我出具借条一份给原告，并约定将我位于建德市的房屋抵押给原告。2008年2、3月间，因我欠债较多，无力还款，原告为了保障其债权，我也为了能保住房屋，双方便商量签订一份虚假的购房合同，原告便找人起草了《建德市房屋转让合同》和收条，但落款时间提前到2007年12月20日。合同签订后，我将房屋权证和钥匙交付给了原告，原告将借条返还给我。为了体现购房款的合理性，双方决定将收条的数额写成223000元，其实我只是欠原告借款本息118000元。我当初的打算是若以后借款本息还清后，房屋是要还回来的。现在我无力还款，等我有能力还款后，我希望原告将房屋还给我。综上，我愿意返还原告借款，但不同意将房屋出卖给原告。另外，我妻子去世后，我儿子一直在外未归，一直没有分割该房屋，我在签订合同和收条时，也未告诉他这件事情。目前我和儿子刘博俊关系不好，相互不联系，我也不知道他的去向。 针对被告刘永成的答辩，原告邱树根庭审中补充陈述称，被告刘永成向我借款属实，但借款本息的数额应系223000元，就是因为被告无力归还我借款本息，才自愿将案涉房屋以抵债的形式出卖给我。被告称双方之间是虚假的房屋买卖合同关系并不属实。双方签订的《建德市房屋转让合同》明确对房屋的转让进行了约定，是我们双方的真实意思表示。收条载明被告刘永成收到的房屋转让款223000元就是被告欠我的借款本息。虽然第三人刘博俊可以继承其母亲楼仙花的房屋份额，但继承遗产应当先清偿被继承人的生前债务，本案被告刘永成向原告的借款系用于其妻子楼仙花生前治病，应属于刘永成及其妻子楼仙花的夫妻共同债务，根据本案实际情况，第三人刘博俊对案涉房屋享有的继承份额远小于被继承人应承担的债务，因此，刘博俊依法履行清偿债务的义务后对案涉房屋已不具备权利，其与被告应履行协助办理过户手续的义务，被告刘永成和第三人之间是否存在侵权或其他法律关系，与本案原告无关。 原告邱树根向本院提交了以下证据材料： 1、《建德市房屋转让合同》一份，证明原告邱树根与被告刘永成就房屋买卖事宜进行约定的事实； 2、被告刘永成出具的收条一份，证明被告刘永成确认收到房屋转让款223000元的事实； 3、建德市寿昌镇人民政府办公室出具的证明两份及建德市寿昌镇望江社区居委会出具的证明一份，证明被告妻子楼仙花于2006年8月20日因病死亡、被告妻子父母之前已亡故及被告夫妻婚生子即本案第三人刘博俊的身份情况； 4、《国有土地使用证》及《房屋所有权证》各一份，证明被告刘永成于2007年12月20日在合同签订后将案涉房屋权证及钥匙交付原告的事实。 被告刘永成向法庭提交了《借条》一份，证明2008年1月10日与原告结算后，尚欠原告借款本息合计118000元，约定利息按三分计算，其自愿将房屋用于抵押的事实。 第三人刘博俊经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交证据材料。 原告邱树根提交的上述证据，被告刘永成质证后对原告证据1、证据2本身的真实性无异议，但主张该房屋买卖合同并非其真实意思表示，系假合同；对证据3、证据4的三性均无异议。本院审查后认为，原告提交的上述证据均符合证据的真实性、合法性、关联性的要求，予以认定。被告刘永成主张该房屋买卖合同并非其真实意思表示，但其认可该房屋转让合同及收条均系其签字确认，且未能提交证据证明其抗辩事实，故对其质证意见，本院不予采纳。 被告刘永成提交的证据，原告质证后对其三性均有异议，认为该借条系被告单方面书写，原告从未看到过该份借条。本院经审查认为，该份借条仅有被告签名，并无原告方签字确认，不符合证据的形式要件，不予认定。 经审理，本院认定以下案件事实：被告刘永成与楼仙花系夫妻关系，第三人刘博俊系刘永成与楼仙花之子。楼仙花因病于2006年8月20日去世，除被告刘永成和第三人刘博俊外，无其他第一顺位继承人。位于建德市的砖混结构房屋系楼仙花生前和被告刘永成共同审批建造，登记在被告刘永成名下。楼仙花去世后，被告刘永成和第三人刘博俊未对该房屋进行分割处理，现第三人刘博俊去向不明，无法联系。 另查明：被告刘永成因妻子楼仙花生前治病需要，曾向原告邱树根借款。楼仙花死亡后，被告刘永成无力还款，在未征得第三人刘博俊同意的情况下，与原告邱树根签订《建德市房屋转让合同》一份，约定被告刘永成将位于建德市的房屋以人民币223000元的价格转让给原告邱树根，双方对房屋基本情况、付款方式、房屋价款及违约责任等做出了明确约定，合同落款日期为2007年12月20日。同日，被告刘永成向原告邱树根出具《收条》一份，载明收到邱树根支付的房屋转让款223000元。合同签订后，被告刘永成将房屋、权证及钥匙均交付给了原告邱树根。原告邱树根接收房屋后曾用于出租使用。 本案的争议焦点为：1、落款日期为2007年12月20日的《建德市房屋转让合同》是否有效？2、原告要求被告及第三人履行协助办理过户手续义务的诉求应否得到支持？ 针对争议焦点一，本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，原告邱树根与被告刘永成作为合同双方当事人具有完全民事行为能力，签订《建德市房屋转让合同》未有受胁迫、欺诈情形，合同内容也未违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。至于被告刘永成对该合同项下的房屋是否享有完全所有权，不影响其签订合同行为的效力。被告刘永成主张双方签订的系虚假房屋转让合同的抗辩意见，未提交证据证明，本院不予采信。针对焦点二，虽然原告邱树根与被告刘永成签订的《建德市房屋转让合同》有效，但根据合同相对性理论，该合同仅对合同双方当事人即原告邱树根和被告刘永成具有法律约束力，对案外人刘博俊不具有法律约束力，原告无法要求合同之外的第三人履行合同义务。本案中，位于建德市的房屋系被告刘永成及其妻子楼仙花共同审批建造，虽登记在被告刘永成一人名下，但应属其夫妇共同所有，楼仙花死亡后，其儿子刘博俊对该房屋依法享有继承权，被告刘永成在刘博俊未放弃继承权或取得其授权的情况下，私自将刘博俊享有继承权的房屋转让给原告邱树根，属于无权处分共有人的房产。第三人刘博俊在本案诉讼中未到庭表示放弃继承权，也未表示同意出售房屋或对被告刘树根转让房屋行为予以追认，作为出卖人被告刘永成无法履行交付房屋（过户）的合同义务，故原告邱树根与被告刘永成签订的《建德市房屋转让合同》已无法实际继续履行。 综上，本院认为，原告邱树根与被告刘永成之间签订的《建德市房屋转让合同》系双方当事人真实意思表示，且不具有合同法第五十二条规定的无效情形，应属合法、有效，但因被告刘永成在合同签订时对合同项下的房屋并不享有处分权，故其无法履行合同约定的房屋过户义务。出卖人拒不履行或无法履行合同约定的交付买卖标的义务的，买受人可向其主张违约责任，本案中被告刘永成无法履行房屋过户义务，原告邱树根在本院依法向其释明后，仍坚持其诉讼请求不予变更，故其要求被告刘永成、第三人刘博俊协助其办理房屋过户手续的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。原告邱树根提出第三人刘博俊应以其继承的遗产偿还其父母共同债务，本案继承的房屋财产份额远小于其应承担的债务数额，因而其对案涉房屋不享有权利的问题，本院认为，本案中原告要求第三人刘博俊协助办理房屋过户手续，与第三人刘博俊继承多少财产或偿还多少被继承人债务系两个不同法律关系，继承人是否应当偿还被继承人生前债务以及偿还多少债务，与协助房屋过户的行为均无必然联系。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、原告邱树根与被告刘永成签订的《建德市房屋转让合同》（落款日期为2007年12月20日）有效； 二、驳回原告邱树根的其他诉讼请求。 案件受理费人民币80元，公告费人民币650元，合计人民币730元，由原告邱树根负担。 当事人在本判决书生效后十五日内到本院办理诉讼费用结算手续，逾期不缴纳应负担的诉讼费用，依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  花林昌 人民陪审员  王利民 人民陪审员  商月芬 二〇一九年六月十七日 法官助理韩丽 书记员吴必恒