广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初9948号原告：中山市顺枫物业管理有限公司，住所地广东省中山市南朗镇南企路，统一社会信用代码91442005989000615。法定代表人：林雪平，该公司总经理。委托诉讼代理人：王春红，广东雅商律师事务所律师。被告：甘新衡，男，1976年5月2日出生，汉族，住广东省中山市，原告中山市顺枫物业管理有限公司（以下简称顺枫公司）诉被告甘新德物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用小额诉讼程序于2019年6月10日公开开庭进行了审理。原告顺枫公司的法定代表人林雪平及委托诉讼代理人王春红，被告甘新德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告顺枫公司向本院提出诉讼请求：1.被告甘新德向原告顺枫公司支付2015年8月至2016年5月期间和2017年1月至2017年2月期间共12个月的物业管理费1728元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费144元为基数，分别从欠费当月6日起按日千分之三计算至清偿之日止,暂计至2018年12月31日为3097.44元）；2.被告甘新德向原告顺枫公司支付律师费用500元。事实和理由：甘新德是中山市南朗镇顺枫华庭5幢1701房（以下简称案涉房屋）的权利人，案涉房屋建筑面积为90.11平方米。2012年12月15日，顺枫公司与中山市南朗管理区经济发展公司签订合同期限为自2012年12月15日起至该物业业主委员会与物业管理公司签订物业服务合同生效之日止的前期物业服务合同，约定物业竣工验收后由发展商发出入伙通知书规定收楼之日起开始收缴物业服务费，住宅建筑面积为每月每平方米1.6元收取，商场按建筑面积每月每平方米2元收取，业主或非业主应在每月5日前缴纳物业费，逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三缴纳滞纳金。每月的物业管理费为144元，甘新德拖欠2015年8月至2016年5月及2016年10月至2017年2月的物业管理费，合计1728元。顺枫公司曾通过发短信及发函催收，均未果。原告顺枫公司向本院提交的证据主要有：1.前期物业服务合同；2.全众云物业服务单；3.安保部交接班记录表；4.大门岗位来访人员（车辆）登记表；5.监控岗值班记录表；6.保洁员签到表；7.电梯保养合同；8.建筑消防设施维护保养合同；9.催收楼通知书；10.邮寄明细表；11.收楼通知书；12.业委会自治通知；13手机短信催收信息；14.物业管理费催收函；15.委托代理协议；16.律师费发票。被告甘新德辩称，1.开发商通知其收楼的时候，其发现房子漏水，且开发商也没有出示通过验收的结果，所以其拒绝收楼。其于2016年5月才收楼，收楼的时候也是没有维修好，但开发商承诺帮其维修好，开发商有去维修，但没有维修好、顺枫公司称物业费从其收楼之日起开始计算物业费，但其是在2016年5月才收楼，所以2015年8月至2016年5月期间的物业费不应当支付，2017年1月至2月的物业费应该支付。2.确认每月物业管理费是144元。3.其认为不应支付违约金，因为顺枫公司不作为，顺枫公司作为物业管理者，发现业主违建不去制止，所以就是不作为。二次供水是顺枫公司的管理责任，顺枫公司没有清洗水箱，直到2016年8月16日才进行清洗。顺枫公司的管理不到位，楼梯没有每月清洗一次。4.对律师费不确认，不应由其承担。被告甘新德向本院提交的证据主要有：照片。本院经审理认定事实如下：1.2012年12月15日，顺枫公司（乙方、物业管理公司）与中山市南朗管理区经济发展公司（甲方、房地产开发公司）签订《前期物业服务合同》，述明根据法律、法规和有关规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方就甲方负责开发建设的中山市南朗镇顺枫华庭小区物业（以下简称“本物业”）实行前期物业管理有关问题达成一致意见，特订立本合同，双方共同遵守。合同第一条约定，本物业类型为高层商住小区；第四条约定，本物业在未竣工验收（以建设部门签发房屋建筑工程竣工验收备案表的时间为准，下同）交付使用前，甲方要求乙方提供以下服务内容及达到服务质量。1.建筑物主体外的共同部位管理。服务质量：外墙完好，外观整洁，完好率达98%，零修及时率、合格率100%。2.共同设施设备管理。服务质量：设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。3.绿化、环境卫生管理。服务质量：设施完好、整洁、绿化长势良好，公共场地保洁率95%。车辆管理。服务质量：交通畅顺，停放有序；第五条约定，本物业竣工验收交付使用后，乙方向业主和非业主使用人提供以下服务内容及达到以下服务质量。（一）日常服务。1.房屋建筑共用部位的维修养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。管理质量：外墙完好、外观整洁，完好，零修及时。2.共用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理，包括：道路、垃圾方、烟道、化粪池、沟渠、水池、公共照明系统、电梯、发动机、消防设施设备、智能化设备、外墙排水管。服务质量：设备良好，运行正常，畅顺，无重大管理责任事故。3.按国家《物业服务条例》（以下简称《条例》）第四十五条的规定，物业服务区域内，供电、供水、供气、供热、通读、有线电视等单位，应当向最终用户收取有关费用。或按合同的约定，行使合同权利和履行合同义务。4.生活服务设施的维护和管理，包括：商业网点、文化体育娱乐场所。管理质量：设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。5.绿化与建筑小品的维修养护和管理。包括：共用绿地、花木、建筑小品、园林小品（不含保修保养期内小区公共绿化的养护）。管理质量：完好、整洁，绿化长势良好。6.公共环境卫生。包括：公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集清运。管理质量：设施完好、整洁、公共场地保洁率95%，垃圾日产日清。7.交通与车辆停放秩序管理。包括：对本物业区域的交通状况进行预测和安排，确保本物业区域内车辆停放有序，交通通畅（不含人身、财产的保险、保管责任）。管理质量：交通通畅，停放有序，行车线路标志明显。8.安全防范工作。包括安全监控、巡视、门岗执勤、维护本和业区域内的公共秩序（不含人身、财产的保险、保管责任）。管理质量：设备良好，运行正常，岗亭24小时值班；第十条约定，本物业竣工交付使用后，物业服务费由业主或非业主使用人缴交，已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由房地产开发商企业交纳。第十三条约定，物业竣工验收后由发展商发出入伙通知书规定收楼之日起开始收缴物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月5号前。第二十条约定，本物业工程竣工交付使用后，物业管理公司按照本协议第四条约定的内容及要求提供管理，按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费。住宅按建筑面积每月每平方米1.6元收取；商场按建筑面积每月每平方米2元收取；第十四条约定，物业竣工验收后由发展商发出入伙通知规定收楼之日起开始收缴物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月的5号前；第三十条第2点约定，业主、非业主使用人使其缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三缴纳滞纳金。该条第3点约定，非业主使用人不履行缴费义务的，由业主承担连带责任。此外，该合同还约定了其他内容。顺枫公司签订上述合同后，依约进行场对中山市南朗镇顺枫华庭小区物业进行物业管理服务，并于2017年3月1日正式撤出该小区，不再对该小区进行物业管理。2.中山市南朗管理区经济发展公司于2015年12月2日向甘新德邮寄一份催收楼通知书，主要载明：甘新德所购买的案涉房屋已达到合约规定交付条件，第一次通知收楼时间为2015年5月10日，中山市南朗管理区经济发展公司已按照商品房买卖合同及补充协议的约定书面通知甘新德办理收楼手续，但至今未前来收楼，故再次通知甘新德于2015年12月30日前办理收楼手续，物业公司将从2015年6月1日起开始计收物业管理费，按144元/月计收。甘新德称通知收楼的时间为2015年8月，12月催促收楼，但实际收楼时间是2016年5月。顺枫公司亦予以确认。3.顺枫公司于2017年6月28日邮寄了一份物业管理费催收函，主要载明：甘新德欠交2015年8月至2016年5月和2016年10月至2017年2月的物业管理费1728元及违约金1374元，欠交2016年7月代收水费3元，总欠费3105元，请甘新德务必于2017年7月2日前缴纳，逾期缴纳，顺枫公司将通过法律起诉，要求甘新德承担违约金、诉讼费和律师费等。甘新德称每个月的物业服务费为144元/月，其已向顺枫公司支付2016年6月至12月期间的物业服务费。顺枫公司亦予以确认。4.甘新德提交的照片显示，案涉房屋大厅墙体开裂、排水管及厨房天花、窗台角漏水以及顺枫公司收取了其的专项维修资金。顺枫公司确认其收取了甘新德的专项维修资金，称房子质量有问题应该找开发商，与其无关。5.顺枫公司为解决本案纠纷与广东雅商律师事务所签订了委托代理协议，支付了500元律师费。因甘新德至今尚未支付物业管理费，顺枫公司遂诉至本院，主张上述实体权利。庭审中，顺枫公司称开发商于2016年7月才将水箱、消防设备移交给其，其在接管设备后已及时清理水箱，也配合解决各种问题，水箱问题主要是开发商用消防水管代替了二次供水水管，其只能要求开发商更换了水管才能彻底解决水箱问题，在2016年10月已经更换了水管，解决了水管问题。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以合同无效为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”顺枫公司与中山市南朗管理区经济发展公司签订的前期物业服务合同是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，亦无其他合同无效的情形，应认定合法有效。本案的争议焦点为：一、甘新德应否缴纳2015年8月至2016年5月期间的物业服务费及违约金；二、甘新德应否承担律师费。关于焦点一。顺枫公司根据物业服务合同的约定为中山市南朗镇顺枫华庭小区物业提供了物业管理服务，甘新德作为中山市南朗镇顺枫华庭小区物业的业主，应受前期物业服务合同的约束，履行交纳物业服务费的义务，其拖欠物业服务费的行为已构成违约，理应承担支付尚欠物业服务费等违约责任。前期物业服务合同第十三条约定，物业竣工验收后由发展商发出入伙通知书规定收楼之日起开始收缴物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月5号前。甘新德确认中山市南朗管理区经济发展公司曾于2015年8月通知甘新德收楼，但辩称因案涉房屋漏水便拒绝收楼，其于2016年5月收楼，不应交纳2015年8月至2016年5月期间的物业管理费。因甘新德确认中山市南朗管理区经济发展公司已于2015年8月通知收楼，故对甘新德的抗辩，本院不予采信。顺枫公司主张甘新德应向其支付2015年8月至2016年5月期间及2017年1月至2017年2月期间的物业服务费1728元，合理有据，本院予以支持。根据前期物业服务合同第三十条第2点约定，业主、非业主使用人使其缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三缴纳滞纳金。滞纳金实质是违约金。甘新德辩称，顺枫公司未清洗水池、楼梯等，但未提交证据予以证明，对该抗辩，本院不予支持。甘新德未在约定时间内缴纳物业服务费，应向顺枫公司支付违约金。但该违约金计算标准过高，本院予以调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算。关于焦点二。顺枫公司要求甘新德向其支付律师费，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告甘新德于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市顺枫物业管理有限公司支付2015年8月至2016年5月期间及2017年1月至2017年2月期间的物业服务费1728元及违约金（以每月实际所欠物业服务费为基数，分别自当月的6日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止）。二、驳回原告中山市顺枫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（原告顺枫公司已预交），由原告顺枫公司负担5元，由被告甘新德负担20元（该款由被告甘新德于本判决生效之日起七日内迳付原告顺枫公司）。本判决为终审判决。审判员 周 逵二〇一九年六月二十七日书记员 陈芷云杨丽燕