中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）最高法民申2063号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：武汉置乐物业发展有限公司，住所地：湖北省武汉市东西湖区柏泉农场场部。 法定代表人：汪建强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：唐国华,上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：盛远平,上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：中国人民解放军海军工程大学（原中国人民解放军海军工程学院），住所地：湖北省武汉市硚口区解放大道717号。 法定代表人：李安，该校校长。 再审申请人武汉置乐物业发展有限公司（以下简称置乐公司）因与被申请人中国人民解放军海军工程大学（以下简称海工大）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服最高人民法院（2017）最高法民终977号民事判决（以下简称原判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 置乐公司申请再审认为，原判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项规定的情形，应当再审。请求：改判撤销原判决和一审判决，改判海工大诉讼请求。具体理由如下： （一）双方当事人所签《合作建房合同书》及《补充合同》的性质为土地使用权转让合同，原判决认定该合同是基于海工大军事单位特殊性质签订的一种合作建房合同，并以此为由否定置乐公司依法取得的土地使用权，缺乏证据证明，适用法律错误。 1.合同的签约主体符合军队土地使用权转让的规定，不具有特殊性质。根据《军用土地使用权转让管理暂行规定》第十三条第一项及第十五条之规定，军队土地使用权转让应由军队单位作为转让方与合作方签订合同。本案中，合同就是由置乐公司与海工大（军队单位）签订的，签约主体符合规定，并不具有特殊性。原判决以海工大作为军事单位的特殊性质否定合同为土地使用权转让合同，适用法律错误。案涉土地使用权转让程序也符合《中国人民解放军房地产管理条例》第十四条、《军用土地使用权转让管理暂行规定》第十三条等规定的军队土地使用权转让、出让需要办理许可证的规定，海工大转让案涉土地使用权经过了中国人民解放军土地管理局颁发（1995）字第0013号《军用土地补办出让手续许可证》，置乐公司与海工大签署了转让军队土地使用权的合同，并按约定支付土地管理费。置乐公司还与武汉市国土局签署《国有土地使用权批租合同》，办理了国有土地使用权出让手续，取得了国有土地使用权，案涉土地使用权转让程序完全符合军队土地使用权转让程序规定。原判决第24页“但是合同约定讼争项目土地使用权50年期满后房地产要无偿移交给海工大，即置乐公司还要将案涉房地产移交给海工大，并不能取得土地使用权，《补充合同》并没有改变该条约定，该约定使得双方合同亦不符合土地使用权转让合同中土地使用权最终应转让给受让人所有的基本特征”的认定，是错误的。案涉土地已由武汉市国土局办理国有土地使用权出让手续，国有土地使用权证也由政府核发给置乐公司，军用土地使用权转让程序已完成，置乐公司已最终取得土地使用权，涉案土地使用权已不再属于军用土地。合同约定的土地使用权转让期限及期满后的处理方式，完全符合军队土地使用权转让及国有土地使用权出让的相关规定，原判决以合同约定使用年限及期满处理方式为由否定合同的土地使用权转让的性质，属认定事实不清，适用法律错误。 2.案涉合同不具有合资、合作开发房地产合同的基本特征，原判决对该事实予以确认，缺乏证据证明。海工大主要合同目的为转让土地使用权以取得换建房屋、固定金钱收益和部分房屋使用权等，并非与置乐公司共同投资、共享利润。原判决认定合建合同项下双方共同投资、共享利润，属认定事实不清。《合作建房合同书》第三条及《补充合同》第三条等均明确约定：“三、权属及建设年限：A区土地使用权为50年（自取得中华人民共和国国有土地临时使用证之日起计算），期满后房地产权无偿交给军队。”证明该临时土地权证系由置乐公司单独取得，而并非归属于海工大或由置乐公司与海工大共享、分享。从房产及收益分配看，海工大获得的收益有：在归属于置乐公司的土地上由置乐公司换建的师职楼、新门诊部大楼、及固定现金回报与在A区归属于置乐公司的土地上分得部分综合楼房屋使用权。《合作建房合同书》和《补充合同》并未约定需为海工大办理房地产权证，亦未约定置乐公司未办理房地产权证的违约责任，而案涉土地的国有土地使用权证也由政府核发给置乐公司。 本案中，海工大并不承担项目经营风险。合同约定其获取的收益为：（1）花园别墅部分纯利收入4276.8万元；（2）科技综合楼部分不少于9600平方米房屋；（3）换建房屋、拆迁费等其他收益。上述内容均系固定收益，原判决第24页也认定：“从上述合同约定来看，海工大与置乐公司共同投资、共享利润，虽然双方合同没有明确约定共担风险，不符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定的‘当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议为合作开发房地产合同’，双方的合同不是法律规定的典型的合资、合作开发房地产合同。” （二）原判决对可证明科技综合楼变更履行的《核账单》复印件不予采信，却对于海工大的否认予以采信，违反证据规则，认定事实不清，适用法律错误。 1.最高人民法院（2014）民四终字第11号民事判决已认定《核账单》复印件的真实性和合法性。在海工大未提交足以反驳的相反证据的情形下，原判决对《核账单》不予采信，属认定事实不清，适用法律错误。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称若干规定）第九条“下列事实，当事人无需举证证明：（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外”的规定，原判决应对《核账单》予以采信，但却以海工大未参与该案质证并发表意见为由，对生效裁判所确认的事实不予采信，属对司法解释规定的曲解，显失公平公正。 2.置乐公司提交的《核账单》来源合法，复印件先后经合法土地证、行政复议等两个不同法定行政程序及武汉市规划局、湖北省政府法制办等不同政府机关公职人员依据职权独立核对原件，应予采信。置乐公司在本案中提交的核账单复印件，来源包括：（1）武汉市国土资源和规划局硚口分局（在申请人申请核发土地使用权证书程序中2011年8月3日提交原件）存档的《海军工程大学海利花园项目核账单》复印件；（2）湖北省人民政府法制办（在被申请人申请对武汉市政府核发土地证行为行政复议程序中于2012年7月23日提交原件）存档的《海军工程大学海利花园项目核账单》复印件。上述证据先后经不同政府机关公职人员在不同程序中依据职权独立核对原件并予确认。并且，有关政府部门经办人员向一审法院确认了其已核对原件的事实。本案中，《核账单》复印件已有原件及真实可信，应予采信。原判决以《核账单》复印件不能鉴定而不予认定真实性，缺乏法律依据，并且海工大仅就核账单缺乏原件提出异议，始终未就核账单印章真实性提出鉴定申请。实际上，海工大对于《核账单》复印件已经核对无误是明知的。海工大于2012年6月15日就武汉市人民政府向置乐公司换发正式土地使用权证的具体行政行为向湖北省人民政府申请行政复议，省政府法制办复议处处长朱红星根据海工大的请求，核对了《核账单》原件，在该经办人员于2012年7月23日将《核账单》复印件与原件核对无误后，海工大并未就《核账单》印章真实性申请鉴定，故应视为其认可《核账单》复印件的真实性。 （三）置乐公司已经全部履行合同义务。原判决认定置乐公司没有全部履行合建合同约定的建房事项等，属于认定事实不清，适用法律错误。根据《合作建房合同书》《补充合同》及附件、《核账单》等约定，海工大的主要权利或收益为：（1）换建房屋150户师职住宅楼、新门诊部等；（2）花园别墅部分纯利收入4276.8万元；（3）科技综合楼部分不少于9600平方米房屋；（4）拆迁费等其他收益。置乐公司已分别于1997年6月20日及1997年12月8日建成并向被申请人移交150户师职楼与新门诊大楼，原判对此事实也予以了认定；置乐公司除承担了建设义务外，相应建设费用（详见《补充合同》《核账单》等）折抵应付海工大花园别墅纯利部分收入，置乐公司已于2010年12月8日向海工大支付花园别墅纯利部分及科技综合楼部分收益余款共计4893.73万元，置乐公司已于1996年6月6日前支付拆迁费152万元等费用。至此，置乐公司实际支付款项约计6540余万元，已履行全部合同约定的换建、支付等义务。原判决除认定师职楼与新门诊大楼外，对其余重要履行事实均未予以认定，系认定事实不清。 修建科技综合楼不是合同主要目的，即使履行方式存在争议瑕疵，不影响合同目的实现。根据海工大的主张及原判决认定的事实，置乐公司的主要合同义务实际均已履行完毕，实际争议只是综合楼部分收益的实现方式问题，其中海工大所得该科技综合楼面积使用权价值也仅为《合作建房合同书》《补充合同》《核账单》等约定可得总收益价值的不到三分之一，不应视为主要义务。并且，该义务也已经根据《核账单》折价支付履行完毕，海工大自2010年12月接受履行至今，未有拒绝履行及退款之行为，其利益并未遭受实际损失，其建房目的（换建房屋）与纯利收益目的（现金收入）均已实现。即使应付海工大现金余款支付及综合楼部分折价履行存在逾期情形，乃至其履行方式存在争议，仍不足以得出主要义务未履行的结论。原判决认定修建科技综合楼为合同目的，并认定置乐公司未按约定履行合作建房的主要合同义务，系认定事实不清，适用法律错误。 即使科技综合楼必须实物交付，因海工大的违约行为致使置乐公司无法行使合同的后续权利或事项，置乐公司依法享有抗辩权。置乐公司已取得案涉地块国有土地使用权，相关政府部门向置乐公司换发正式土地权证是对置乐公司积极履约事实的肯定，也是对申请人履约能力的肯定。置乐公司行使合同后续权利或事项，以海工大按约定提供土地为前提，在海工大未按约定履行义务前，置乐公司依法享有抗辩权。根据合同约定，置乐公司在标的土地上进行建房的前提是海工大按约定提供该标的土地，但海工大未按约定履行完拆迁义务且非法占有应提供的开发建设用地，导致置乐公司客观上无法实际完成建房事项。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，在海工大未按约定提供土地前，置乐公司有权迟延履行。海工大虽然曾退回置乐公司所支付款项，但是并不能因此否定海工大最终收取该合同款项，及置乐公司已依约履行合同之事实。原判决对该重要履行事实不予认可缺乏依据。《核账单》真伪涉及的事实及利益实际仅限于原判决所指科技综合楼的履行适当性问题，该部分利益因双方约定变更履行方式，而豁免了置乐公司交付实物的义务。即便本案排除《核账单》这一证据，并不能就此否认置乐公司与海工大之间土地使用权转让法律关系的实质，及科技综合楼收益已经兑现的事实。即使该部分履行适当性问题存有争议，亦不足以构成根本性违约及合同目的落空的性质。置乐公司起诉海工大要求移交腾退标的土地，系积极促进履行的行为，虽然该诉讼审理法院湖北高院以因本案理由而中止该案审理，但是促进交易、保护合同安全是司法的基本原则，绝不应当反其道而行之。 （四）置乐公司已取得案涉土地的国有土地使用权，本案所涉项目完全能够履行。原判决认定依照军队全面停止有偿服务活动的有关规定，合同事项已客观上履行不能，系故意歪曲及违背、滥用中央政策，属认定事实不清，适用法律错误。本案A区土地使用权经合法程序转让后，已经不再属于军用土地，故不再适用军队土地管理的规定，而应纳入地方职能部门的监督管理。至今为止，不仅没有任何政府部门或国家机关通知置乐公司有关项目停止建设，相反地方政府配合城市规划积极促进项目建设，只要海工大不给置乐公司开发建设案涉地块制造障碍，《合作建房合同书》《补充合同》的继续履行就不存在任何问题，合同目的完全可以实现。依据2016年中央军委的有关通知精神，特别是2018年6月中共中央办公厅、国务院办公厅、中央军委办公厅联合颁布的《关于深入推进军队全面停止有偿服务工作的指导意见》等规定，本案项目不属于上述政策规定应当停止有偿服务的15个行业范畴。因为：（1）本案标的物土地使用权已经合法程序由政府出让给置乐公司取得，不属于军队有关单位的土地。（2）海工大或者承认本案项目缺乏政策依据，在上述政策中找不到相应依据，或者承认属于房地产租赁合同纠纷，与其起诉主张及原审法院认定的房地产合作开发合同纠纷矛盾，也与置乐公司抗辩的土地使用权转让合同纠纷不符。（3）根据有关文件精神，停止服务项目由军地协调小组等机构依据项目认定规定对拟停止予以认定，而本案没有任何相应机构认定或通知或协调。因此，继续履行合建合同不违反法律及政策之规定。 在本案中，置乐公司已全部履行合同义务，而海工大至今未履行完拆迁旧房及移交和腾退土地的合同主要义务。原判却对基本事实与是非作了完全相反的认定，并判决解除置乐公司积极推进而因海工大违约及阻扰而未能有效进行的合同关系。因此，原判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误，应当再审改判驳回海工大的诉讼请求。 本院经审查认为，关于原判决认定《合作建房合同书》《补充合同》为合作开发房地产合同（是基于海工大军事单位特殊性质签订的一种合作建房合同），是否存在缺乏证据证明和适用法律错误的问题。1993年，海工大拟利用其在武汉市的部分房地产与地方合建住宅，经请示后，中国人民解放军总后勤部、中国人民解放军海军后勤部分别于1993年7月19日、12月2日作出(1993)后营字第438号、(1993)后营字第333号批复：同意海工大利用上述地产与地方合建住宅、办公综合楼103700平方米，工程所需资金6600万元由地方承担；房屋建成后，军地按5:5分成，房屋所有权和土地使用权统归军队；地方分得的50%房屋有期使用50年，期满后全部无偿移交军队。1994年12月28日，海工大与置乐公司签订《合作建房合同书》，约定：海工大提供经中国人民解放军总后勤部及海军后勤部批准的土地作为本金投入，置乐公司以全部建设资金作为投入，双方合作建房；拟规划建设花园别墅不少于120栋(每栋建筑面积120平方米)，科技综合楼一栋（建筑面积约26000平方米），涉案土地使用权为50年，期满后房地产权无偿交给军队；置乐公司需按照海工大要求为其建设150户师职宿舍楼（建筑面积14550平方米），门诊部大楼（建筑面积4000平方米），并负责海工大25号楼、10号楼拆除等工作；置乐公司第一期工程安排建设花园别墅40栋，科技综合楼定于1995年7月1日开工，同时安排150户师职宿舍楼在1995年3月1日前开工并要求1995年底交付使用；置乐公司第二期工程安排花园别墅40栋，门诊部大楼1995年5月1日开工1996年4月底交付使用，老服务社改建及其他零星工程于1995年7月底完成；置乐公司第三期安排花园别墅40栋，预计1996年3月份开工，1996年8月1日前全部完成二、三期工程装修；1996年8月科技综合楼完成主体，并于1996年12月底全部完成；建设基地的三通一平、施工用水、电、气及该工程的水、电、气增容由海工大负责，置乐公司负责立项出资新建海工大门诊部大楼4000平方米，同时保证供给A区门诊部、25号楼、服务公司等工程的拆迁改造过渡建设全部费用；置乐公司承担该区建设的全部费用（包括建设前期准备费、建安费、军队土地管理费等），旧房拆建费按双方商定的原则海工大承担拆建费60%，置乐公司承担拆建费40%；收益分配方案为：花园别墅分成比例按栋分配，海工大、置乐公司为4.5:5.5比例进行分配，海工大所分得的房屋由置乐公司包销，付回购款给海工大；科研综合楼七层以下按垂直分割的方式海工大、置乐公司为4.5:5.5比例分配，八层以上按垂直分割的方式为3:7比例分配，海工大要房屋。 1996年6月6日，海工大与置乐公司经协商一致，根据《合作建房合同书》的相关条款，签订一份《补充合同》，约定:根据置乐公司的实际困难，经双方商定，置乐公司在保证海工大得纯利收入4276.8万元和科技综合楼建筑面积不少于9600平方米，另加支付海工大旧房拆建费152.73273万元的前提下，甲方同意别墅总建筑面积增加到19000平方米，并且所有别墅的层数不得超过三层，超过19000平方米的建筑面积的利益分配办法详见附件；置乐公司承担全部别墅和其分得的科技综合楼进行市场销售的一切税费；置乐公司保证按下列时间付给海工大所得的纯利收入及交付科技综合楼海工大分得的部分:1996年12月底以前置乐公司付给海工大400万元，1997年2月底以前置乐公司付给海工大455.36万元，1997年10月底以前置乐公司付给海工大1710.72万元，1998年2月15日以前置乐公司将海工大所得的全部纯利收入的余款1710.72万元全部付清，1998年10月15日以前置乐公司将验收合格的科技综合楼海工大所分得的部分(建筑面积不少于9600平方米)全部交给海工大使用等等。 《合作建房合同书》中约定，置乐公司与海工大之间的合作方式为海工大提供经中国人民解放军总后勤部及海军后勤部批准的土地作为本金投入，并承担部分旧房拆迁费用，置乐公司承担全部建设资金，所获收益双方按照比例分配，同时约定讼争项目土地使用权50年期满后房地产无偿移交给海工大。虽然双方对于房屋面积的分配比例和面积的约定，是在合同履行完毕房屋建成之后如何分配的约定，但并非无论房屋是否建成都要分配约定的房屋，即使没有明确约定共担风险，但并不能据此得出结论双方约定了海工大不承担风险。海工大与置乐公司随后签订的《补充合同》，也只是对《合作建房合同书》利益分配方式和时间作了变更，也没有约定海工大只享有收益，不承担风险的内容，更不存在案涉土地使用权由置乐公司最终享有的约定。因此，原判决根据上述约定内容，认定海工大与置乐公司共同投资、共享利润、共担风险，双方签订的《合作建房合同书》《补充合同》性质为合作开发房地产合同，不存在缺乏证据证明和适用法律错误的问题。 关于《海军工程大学海利花园项目核账单》能否作为本案证据使用的问题。置乐公司提交的复印件载明的主要内容是：海工大应得的收益中，科技综合楼已经折算为2112万元收益；结合其他收益和海工大已经获得的收益，置乐公司尚欠海工大4893.73万元。复印件载明的日期为2003年10月31日，加盖的置乐公司和海工大印章也均为复印痕迹。即使曾经有武汉市土地管理部门和法制办人员证明核对过原件，也有其他法律文书记载该《核账单》复印件与原件一致，但上述程序中均没有海工大参加。在海工大主张上面的印章并非其真实印章的情况下，只有复印件是无法进行鉴定的，而置乐公司又不能提供原件。在此情况下，原判决认为该复印件不能作为证据，也不存在适用法律错误的问题。而且，即便双方在2003年10月31日真正签订了《海军工程大学海利花园项目核账单》，也不能推翻置乐公司在本案中没有履行合同主要义务的事实，后面会加以分析。 关于原判决认定置乐公司未履行合同主要义务是否缺乏证据证明，判令合同解除是否存在适用法律错误的问题。按照《补充合同》约定，置乐公司应于1998年2月15日以前付清海工大全部纯利收入4276.8万元，1998年10月15日以前将验收合格的科技综合楼海工大所分得的部分全部交付给海工大使用，但置乐公司并未按期向海工大支付全部纯利收入，亦未修建科技综合楼。即便《核账单》是真实性的，置乐公司也没有按照约定支付海工大的4276.8万元，何况《核账单》在本案中不能作为证据使用。置乐公司依据《核账单》主张双方对《合作建房合同书》《补充合同》进行了变更，并进行了最终算账依据不足。置乐公司依据《核账单》向海工大支付的4893.73万元被海工大当即退回一次，后因转款账户销户海工大未能退款，海工大还就此事报了警，证明置乐公司向海工大的转款行为系单方行为，海工大不予认可，双方并未就合同变更及算账一事达成一致意见，置乐公司主张其依据《核账单》向海工大支付4893.73万元后双方合同即履行完毕的主张，并不能成立。所以，原判决认定置乐公司没有全部履行《合作建房合同书》《补充合同》约定的建房和付款义务，不存在缺乏证据证明的问题。而且，置乐公司认为本案不适用军队全面停止有偿服务活动有关规定的基础，是其主张的本案法律关系的性质就是土地使用权转让，土地使用权已经不属于军队单位海工大了。但本案法律关系的性质是合作开发房地产，并非土地使用权转让，相关单位为置乐公司办理了涉案土地使用权证是否正确并非本案审理范围，置乐公司的前述主张并不能成立。依照军队全面停止有偿服务活动的有关规定，《合作建房合同书》《补充合同》中所约定的合作建房事项事实上已客观履行不能。因此，原判决判令解除合同，也不存在适用法律错误的问题。 综上，置乐公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定应当再审的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下： 驳回武汉置乐物业发展有限公司的再审申请。 审判长  王云飞 审判员  张能宝 审判员  何 波 二〇一九年六月二十五日 法官助理马赫宁 书记员舒蕊