江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0902民初1321号原告：李某，女，1959年6月19日出生，汉族，江西省新余市人，住新余市。委托诉讼代理人：易某，江西某律师事务所律师。被告：中国某有限公司某分行，住所地：江西省宜春市袁州区秀江中路219号，统一社会信用代码913609004920006477。负责人：黄某，该行行长。委托诉讼代理人：李某，男，1989年4月9日出生，汉族，江西省宜春市人，中国某有限公司某分行员工，住江西省宜春市袁州区。被告：杨某，男，1966年12月22日出生，汉族，江西省宜春市人，住江西省宜春市袁州区。被告：张某，女，1968年10月26日出生，汉族，江西省宜春市人，住江西省宜春市袁州区，系被告杨某妻子。原告李某（以下简称原告）与被告中国某有限公司某分行（以下简称工行宜春分行）、杨某、张某案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月15日作出（2018）赣0902民初3630号民事判决。原告不服该判决，向江西省宜春市中级人民法院提起上诉。江西省宜春市中级人民法院于2018年12月2日作出（2018）赣09民终2114号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2019年4月3日公开开庭进行了审理。原告李某及委托诉讼代理人易某、被告工行宜春分行的委托诉讼代理人李某、被告杨某到庭参加诉讼,被告张某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、判令停止对原告购买的位于宜春市袁州区高士路979号2幢6层2-601室的强制执行,并解除对上述房屋的查封;2、判令确认位于宜春市袁州区高士路979号2程6层2-60|室的房屋归原告所有;3、判令被告杨某协助和配合原告办理位于宜春市袁州区高士路979号2幢6层2-601室的房屋产权过户登记;4、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告杨某于2006年10月28日将位于高士路979号2幢6层2-601号商品房出售给原告，并于该日签订了《商品房买卖合同》，双方约定总价款191166元，2007年6月21日原告将房屋所有款项全部付清。后原告多次打电话给被告杨某提出要求办理该房屋产权证，但被告杨洪林一直以在外地承接工程为由推脱，以致至今未办理房屋过户登记手续。2016年12月8日因工行宜春分行与被告杨洪林、张某的借款纠纷一案，法院作出（2016）赣0902民初677号民事判决书，判令：一、限被告杨洪林、张某于本判决生效之日起十日内共同偿还原告工行宜春分行4535723元（其中本金4223989元，利息311734元），并偿付自2016年1月21日起至判决书确定的履行之日止的产生的新利息（以银行电脑系统计算为准）；二、原告工行宜春分行对被告杨洪林、张某提供的抵押物的折价款或拍卖、变卖所得款项享有优先受偿的权利。该判决生效后被告工行宜春分行于2017年4月24日向袁州区法院申请执行，法院于同日立案执行。2018年5月31日，原告对执行标的提出书面异议。袁州区法院于2018年6月6日作出（2018）赣0902执异53号执行异议裁定,裁定驳回原告的异议请求。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。在本次商品房的交易过程中原告谨遵双方签订的《商品房买卖合同》,并且多次要求被告杨某协助办理房产变更登记,但被告一直推脱，所以原告对未办理过户登记手续没有过错,法院应该解除对该商品房的强制执行。综上，请求法院支持原告的诉请。被告工商银行辩称：根据物权法第十四条确定的内容，不动产物权变动生效的时间，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定，应当以登记的，自载于不动产登记簿时发生效力。被告杨某于2010年8月5日取得上述房屋的所有权，并于2013年5月21日将上述房产抵押给被告工行宜春分行，他项权证号：宜房他证宜春字第××号，工行宜春分行已对上述房产取得合法有效的抵押登记权力,对上述抵押物的物权享有有限受偿及处置的权力。二、根据物权法第九条规定,不动产的设立、变更、转让和消灭，应当登记，未经登记的，不发生物权效力。设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同是否生效，物权变动是否生效，应依据物权法第九条来认定，原告提出的其与被告执行人杨洪林签订的合同最后能否履行，标的物是否能办理物权登记，不是合同生效的必要条件，原告和杨洪林签订购房合同是否生效，法院应当依据物权法第九条内容予以明确，“未经登记的，不发生效力”，该房产自合同签署后,自2010年8月5日杨某将上述房产登记至其本人名下,该房产产权是杨某的，被告工行宜春分行于2013年5月21日取得上述房产合法有效的抵押权，不存在过失，原告和杨某的纠纷应属合同纠纷，双方的买卖行为中，杨某属于合同违约，应参照合同法的相应规定，原告有权向杨某主张返还购房款，如合同中规定有定金或违约金的，原告还可以向杨某主张利息。三、根据民诉法第二百二十七条，执行规程中,案外人对执行标的提出书面异议的,人民法院应于收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行,理由不成立的，裁定驳回。本案于2017年进入执行，袁州区法院在2017年12月19日委托宜春市首信房地产土地评估咨询有限责任公司依法进行司法评估，并在房产所在小区，房产正门张贴拍卖公告与公示价格与法院咨询电话，在法院查勘与我行抵押查勘过程中，原告所述的住房均属于闲置,无人居住的情况,且该房产抵押登记在被告杨洪林名下，自公告开始至第三次拍卖开始，均无人对上述房产权属提出异议，该房产第三次拍卖于2018年6月4日完成网上拍卖并由其他买受人通过合法有效的手续竞价成功并已过户，工行宜春分行在对上述房产的处置过程中无过失，工行宜春分行对上述房产的拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权。故请求法院依法驳回原告诉讼请求。被告杨某辩称：我在2017年10月就跟法院的执行人员讲过这套房子在2006年就已卖给了原告，且301、601、701都卖掉了，也跟工行的工作人员说过这套房子已经卖掉了。我的抵押物已经超过了我的借贷金额。我同意原告的诉讼请求。被告张某未提供书面答辩意见，也未到庭参加本案一审诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的证据“商品房买卖合同和被告杨某的收款收据六张”，拟证明原告与被告杨某签订了房屋买卖合同，并且已经支付了购房款。被告工行宜春分行经质证对真实性提出异议，认为无法确认合同和收据是不是被告杨某本人签订的和收取的原告购房款。本院认为，该证据符合法律规定，并且被告未能提供证据予以证实该证据存在伪造和串通，故本院对该证据予以确认。2、被告工行宜春分行提供的证据“(2016)赣0902民初第677号民事判决书、他项权证”拟证明案涉房屋已办理了抵押并且真实有效，被告工行宜春分行有优先处理权利。原告对上述证据的真实性没有异议，但由于被告杨某在2006年已将房屋卖给了原告，对原告谎称房产证还在办理中，却采取欺骗手段损害原告的利益。本院认为，该判决系生效判决，且没有当事人申请再审，故本院对该证据予以确认。3、被告工行宜春分行提供的证据“照片五张”，拟证明被告工行宜春分行在2012年办理抵押评估的时候前往被告杨洪林在高士路的抵押物的现场进行了勘察，当时杨洪林是有钥匙开门让工行宜春分行工作人员进去勘察的。原告经质证的真实性、合法性、关联性均有异议，认为无法确认是在什么时候什么地方勘察的。本院认为，因被告杨洪林当庭承认带被告工行宜春分行工作人员到案涉房屋现场勘察，原告也当庭出示更换了案涉601房屋防盗门的证据，被告没有异议，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，但就其中关于证明被告杨洪林当时是有钥匙开门让被告工行宜春分行工作人员进去查勘的证明目的不予确认，因是否实际进入601室的问题，被告杨洪林前后说法不一致，且从照片上无法分辨是否有案涉601房屋的室内照片。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2006年10月28日，原告与被告杨某签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告杨某以修高士路抵正荣集团土地方式取得位于宜春市高士路袁山公园景湖花苑小区的土地使用权，用于集资建房；原告以17万元的价格购买其中的第2栋601室（即本案案涉房屋），付款方式为分期付款，首付12万元，余款于2006年12月底付清。合同签订当天，原告支付了首付款12万元给被告杨某，并将案涉房屋的防盗门进行了更换。2007年2月16日和2007年6月21日，原告再将剩余购房款5万元及契税、维修基金、水电煤气等开户费用1.4万元及其柴棚间款7166元支付给了被告杨某。之后，原告要求被告杨某办理房屋产权证，但被告杨某一直以其本人尚未办到产权证为由未及时为原告办理产权过户登记手续。2010年8月5日，被告杨某将案涉房屋的房屋所有权证登记到其自己名下。房屋所有权证号为：宜房权证宜春字第××号。2012年8月17日和2013年5月20日，被告杨某、张某先后与被告工行宜春分行签订借款合同，向被告工行宜春分行共借款本金425万元，用8套房屋包括本案案涉房屋）抵押担保，并到房管部门办理了抵押登记手续。由于被告杨某未能及时偿还贷款，被告工行宜春分行于2016年2月24日向本院提起诉讼，本院于2016年12月8日作出（2016）赣0902民初677号民事判决书，判决：1、限杨某、张某于本判决生效后十日内偿还工行宜春分行4535723元；2、工行宜春分行对杨某、张某提供的抵押物的折价款或拍卖、变卖所得的款项享有优先受偿的权利。2017年4月24日，被告工行宜春分行向本院申请强制执行，本院立案后，于2017年8月23日作出（2017）赣0902执937号执行裁定书，裁定：拍卖、变卖杨某所有的位于宜春市高士路979号2栋2-701、2-702、2-601（产权证号为：1-20101746号、1-20101745号、1-××3号），2栋6层2-602、3层2-301号（产权证号：1-××4号、1-20101742号），高士路979号附14号2栋2层2-14号、1层1-14号,附13号2栋2层2-13号、1层1-13号，附15号2栋2层2-15号、1层1-15号（产权证号为：1-20101749号、1-20101748号、1-20101747号）共计8套房产。2018年3月1日，本院对案涉房屋启动了网络司法拍卖程序。本院于2018年6月4日受理原告对案涉房屋的执行提出的书面异议，并于2018年6月6日作出（2018）赣0902执异53号执行裁定书,裁定驳回原告的异议请求。原告不服该裁定,向本院提起本案诉讼。2018年6月4日，案外人陈庆同过网拍以626404元价格拍得案涉房屋，2018年6月25日本院作出（2017）赣0902执937号之二执行裁定诉书，裁定：一、被执行人杨洪林名下的位于宜春市高士路979号2栋6层2-601（产权证号：1-××3），高士路979号2栋6层2-602号（产权证号：1-××4）房产两套的所有权及相应的其他权利归买受人陈庆（身份证号：）所有。上述房屋的所有权及相应的其他权利至本裁定送达买受人陈庆时起转移。二、买受人陈庆可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。三、解除对位于宜春市高士路979号2栋6层2-601（产权证号：1-××3），高士路979号2栋6层2-602号（产权证号：1-××4）房产两套的查封。2018年6月28日向被告工行宜春分行送达协助执行通知书，通知解除上述两套房产的查封，上述两套房产的房屋所有权及相应的其他权利过户至买受人。现上述两套房产均已办理了过户登记手续。本院认为,《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。根据该规定,如果案外人排除执行的实体权利与申请执行人优先受偿权产生冲突时,申请执行人对执行标的依法享有的优先受偿权的，先于无顺位的普通债权受偿。本案中被告杨某将案涉房屋出售给原告，但未办理产权过户登记手续，依据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉房屋的产权仍登记在被告杨某名下，故案涉房屋的物权仍归被告杨某所有。事后被告杨某将案涉房屋抵押给工行宜春分行进行借款，并办理了抵押登记手续，在杨洪林逾期还款后，工行宜春分行向本院提起诉讼，本院判决被告杨洪林归还借款，且工行宜春分行对作为抵押物的案涉房屋的折价款或拍卖、变卖所得的款项享有优先受偿的权利。该判决系生效判决，本院根据工行宜春分行的申请，依据该判决，在执行过程中对案涉房屋进行查封、拍卖，符合法律规定。虽然原告在案涉房屋被法院查封前与被告杨某签订了购房合同，已付清购房款，并已实际占有该房，房屋未能办理产权过户手续的原因系因被告杨某不予过户造成的，原告没有过错，原告的行为符合《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1、在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者以按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办过户登记的，人民法院应予支持”的规定，原告对案涉房屋享有可以排除执行的实体权利。但原告对案涉房屋享有的也仅仅是物权期待权或债务请求权，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十七条的规定，原告享有的上述权利不能对抗作为申请执行人工行宜春分行对案涉房屋享有的优先受偿权。且《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十九条第二款规定:“不动产、有登记的特定动产或其他财产权拍卖成交或者抵债后,该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或承受人时起转移”,以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条规定：“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移”，本案中，本院执行部门已作出执行裁定书，裁定将案涉房屋的所有权归买受人陈庆所有，且案涉房屋也已实际办理了产权过户登记手续，根据上述规定及本案实际情况，案涉房屋的所有权已转移给了司法拍卖的买受人，涉及案涉房屋的执行程序已经完毕。综上所述，案外人执行异议之诉制度的目的是通过法律程序判断是否应当排除对特定标的物的执行。本案中，虽然原告享有可以排除对案涉房屋执行的实体权利，但不能对抗作为申请执行人的工行宜春分行的优先受偿权,且案涉房屋的所有权已转移给了第三人,已不存在排除执行的可能,即在本案的案外人执行异议之诉中已经不能对原告的权利进行救济,原告可通过诉讼或其他程序另行主张权利。故对原告的诉讼请求,本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条、第四百九十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告李某的诉讼请求。案件受理费4300元，由原告李某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江西省宜春市中级人民法院(在递交上诉状之日起七日内预交上诉费,款汇至江西省宜春市中级人民法院,开户行:中国农业银行宜春经济开发区支行,账号14×××07。如逾期未交纳,按自动撤回上诉处理）。审 判 长  朱军宜人民陪审员  单锦林人民陪审员  敖高生二〇一九年六月二十七日代书 记员  周雨馨