3广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初19944号原告：梁金稳，男，1980年11月29日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：王高红，系北京大成（广州）律师事务所律师。被告：王智，男，1980年11月14日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：王春年，男，住广东省广州市越秀区，系被告王智的父亲。原告梁金稳与被告王智占有排除妨害纠纷一案，本院于2018年7月19日立案后，依法适用普通程序，于2018年10月24日公开开庭进行了审理。原告梁金稳的委托诉讼代理人王高红，被告王智的委托诉讼代理人王春年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁金稳向本院提出诉讼请求：1.被告将广州市天河区石牌汇苑南街南铁华庭C2-202房（以下简称案涉房屋）退还给原告；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2006年5月28日，原告与中铁二十五局集团有限公司签订《中铁二十五局集团公司经济适用住房认购协议》（以下简称《认购协议》），约定：原告认购自编广州市天河区石牌汇景南路1类房，套内建筑面积75平方米，认购房价230000元。《认购协议》签订后，原告按约支付了购房款230000元，原中铁二十五局集团广州铁路工程有限公司出具了两张《收据》，确认收到原告支付的“石牌经济适用房房款”。2007年4月9日，原、被告签订《借款协议》，约定：原告以单位分配的“经济适用房”75平方米广州市天河区汇景南路C2-202房（即案涉房屋）作为抵押（未办理抵押登记），向被告借款280000元，借款期限至2007年7月1日。借款期限届满后，原告未能还款，即将案涉房屋给被告暂用。案涉房屋目前的地址为广州市天河区石牌汇苑南街南铁华庭C2-202房。原告曾多次要求被告退还案涉房屋，但被告予以拒绝，被告的行为侵害了原告的合法权益。被告王智辩称：原告分配到广铁工程总公司施工工地工作后，通过其校友即被告认识被告的父亲王春年。大约在2006年前后，原告通过被告找到王春年，表示其单位分房，但其无力购买又舍不得放弃，可以将单位分房的指标转让给王春年，转让条件是由王春年出资购房，并将此事保密半年，一旦收房后，由原告负责办理转让、过户手续，转让费（即茶水费）50000元。通过这种操作，原告可以获得一笔钱，既可以回乡下盖房也可以办理婚事，城里的房屋对于作为工程流动单位工人的原告根本无用。经两次协商，原告同意以280000元的价格将其单位分配的房屋卖给王春年，原告赚取差价50000元。为了暂时保密、兼顾原告的面子，只能以现金方式进行交易，王春年四处筹款并于次日中午凑齐现金200000元交付给原告，因时间关系原告仅写了一张《收据》，双方约定日后再签卖房协议。三个月后，因单位催缴房款余款130000元，原告又要求王春年支付余款80000元，王春年要求签订卖房协议，原告表示为了保密、不影响其前途，暂时签订《借款协议》以遮人耳目，但写明原告三个月不还款，则以案涉房屋抵债，这样合情合理，一切卖房手续归原告负责。原告信誓旦旦表示绝对不反悔。就这样，王春年向原告交付了现金130000元，双方“虚签”了《借款协议》，并约定三个月后（2007年7月1日）再签卖房协议，收房后由原告负责办理过户手续。为了原告的面子，王春年没有跟原告一起去缴交最后的房款130000元。三个月到期后，原告以其在外地施工无法请假为由推拖。2007年9月底，原告带王春年到“南铁华庭”验收房屋、交款，办理各种收房、物业水电费等手续，并亲手将案涉房屋的钥匙交付给王春年，当时因天色已晚，双方又未签成卖房协议。第二天，原告离开广州，并来电称：“房子都已经给你了，难道你还不相信吗？”由于《借款协议》确实也写了三个月后（即2007年7月1日）案涉房屋归王春年所有，所以，王春年装修后就入住案涉房屋了。本来已相安无事，但2013年前后，因单位要办房产证，王春年要求原告来广州填表办理相关手续（但因需要交太多钱而未办妥），此时房价已经开始悄悄上涨。2015年年底，原告突然致电称其母亲想来广州居住，想要回案涉房屋；王春年表示不同意。三个月后，原告又致电表示其老婆生了三个女儿，无法传宗接代，其父母逼其离婚，其住房、商品房全部给了其老婆，其净身出户，无处安身，想收回案涉房屋并愿意赔偿一定经济损失；王春年表示不同意。大约在2017年年初，原告又致电要求王春年限期交房，否则就找几个人摆平王春年；王春年表示不同意，并到原告的单位举报，才得知原告已经离职。另外，王春年收房的时间是2007年9月，当时办理案涉房屋的房产证需要缴交款项370000元，因为办理国有房地产权证需要缴交土地出让金，由于办证费用较高，所以，总共十一栋楼只有七户办理了房产证，单位表示如果这一次不办理房产证，以后就不再为职工办理房产证，但表示大确权手续已办妥。经审理查明：梁金稳提供的其作为乙方/认购方与中铁二十五局集团有限公司作为甲方/出售方于2006年10月19日签订的《认购协议》（已出示原件）约定：为确保经济适用住房销售工作的顺利进行，甲乙双方先签署本认购协议，在乙方按本认购协议办理购房手续、付清房价款并办理好入住手续后，再由甲乙双方签署《中铁二十五局集团公司经济适用住房买卖合同》；一、认购日期：2006年5月28日；二、认购住房：自编广州市天河区石牌汇景南路1类房；套内建筑面积75平方米；待广州市有关部门批准正式门牌后按正式门牌办理房地产证；认购单价：2800元/平方米（此为暂定价，最后以广州市物价局批复的价格为准）；认购房价：230000元；认购住房的实际面积最终以广州市房地产测绘所测绘的面积为准，认购总房价多退少补；三、付款方式：双方同意分三期交清全部房款；乙方首次预交款为万元（注：此空格处没有填写内容）；视工程进度和资金情况由甲方通知，交第二期房款，数额待定；房屋竣工交付使用，领钥匙前乙方向甲方交齐全部房款；七、产权事项：在乙方按本认购协议办理购房手续、付清房价款并办理好入住手续后，甲乙双方签署《中铁二十五局集团公司经济适用住房买卖合同》，再由甲方按经济适用住房有关规定办理产权手续，甲乙双方按广州市房地产交易中心有关规定各自承担应缴的税费；若乙方无违约行为，则乙方房屋办证费用从乙方缴纳的购房款结算支付，“多退少补”；八、为确保企业的稳定性，凡购买中铁二十五局集团公司经济适用住房的员工，必须为中铁二十五局集团公司服务8年（房屋竣工交付使用之日起计）等条款。梁金稳还提供显示由原中铁二十五局集团广州铁路工程有限公司出具的《收据》（两张；均已出示原件），其中，2006年10月20日填发的《收据》显示：“对方单位”为梁金稳，“摘要”为收石牌经济适用房房款（补开收据），“贷方金额”为100000元等内容；2006年12月26日填发的《收据》显示：“对方单位”为梁金稳，“摘要”为收石牌经济适用房房款，“贷方金额”为130000元等内容。上述证据用于证明梁金稳与中铁二十五局集团有限公司签订《认购协议》，约定由梁金稳认购案涉房屋，后梁金稳支付购房款并取得相应权利。王智对上述证据的真实性均无异议；并称王春年已向梁金稳支付案涉房屋的购房款合计280000元。2007年4月9日，作为借款人的梁金稳与作为债权人的王智、王春年签订《借款协议》，约定：梁金稳因其在家乡东莞市桥头镇建房，决定将单位分配的“经济适用房”75平方米广州市天河区汇景南路C2202房作为抵押，向王智借款现金280000元，其分两次取款：一次为2006年12月26日取款200000元，第二次为2007年4月9日取款80000元，以借款收据两张为凭证；双方约定，在2007年7月1日梁金稳须一次性将欠款280000元还清，如无力偿还该债务，则自愿将该房产过户给王智（注：此空格处没有填写内容），以抵清全部债务，并负责办理好全部过户手续等条款。梁金稳称《借款协议》证明其以案涉房屋作为抵押向王智借款，梁金稳未能还款，遂将案涉房屋给王智暂用。王智称上述借款280000元实际是王春年的，由于王智与梁金稳是同学关系、王智是中间人且梁金稳当时不清楚王春年的具体姓名，所以，债权人写的都是王智。王智为证明其答辩意见，提供了以下证据：1.《中国银行取款回单》（已出示原件。显示：王春年的银行账户于2007年4月9日取款80000元）、梁金稳分别于2006年12月26日出具的《收据》（已出示原件。其内容为：现收到王智200000元现金，以交房款）和于2007年4月9日出具的《收条》（已出示原件。其内容为：现收到王智80000元，以交房款），用于证明王春年到银行取款80000元，将现金合计280000元分两次交付给梁金稳；王春年将款项交付给梁金稳当天，梁金稳即将款项缴交给单位。2.《收楼验楼提示》（打印件）、梁金稳等人于2007年9月26日签署的《南铁华庭业主收楼验收单》（复写件）、《南铁华庭住户手册》（装订成册的彩印件）、《南铁华庭业主临时公约》（装订成册的打印件）及梁金稳与中铁二十五局集团南方实业开发有限公司于2007年9月26日签订的《前期物业管理服务协议》（已出示原件）、原中铁二十五局集团南方铁道物业有限公司于2007年9月30日出具的收取“C2-202梁金稳”水电费周转金、首期专项维修资金、入住资料工本费等费用的《中铁二十五局内部统一收据》（已出示原件）、梁金稳收楼时的居民身份证正反面复印件，用于证明王春年当时与梁金稳一起办理案涉房屋的收楼手续，当时的收楼费用均由王春年支付，梁金稳负责签署相关收楼文件，但收楼文件的原件均由王春年持有；梁金稳当时将其居民身份证复印件交付给王春年用于在收楼后办理各种手续时使用。3.《住户情况调查表》（已出示原件），用于证明梁金稳的单位于2013年通知办房产证时王春年填写的草稿，由于办证费用较高，当时没有办妥房产证。梁金稳对上述证据的真实性均未提出异议，但对关联性均有异议。双方当事人还陈述如下意见：1.梁金稳称案涉房屋属于经济适用房，购买该类房屋需要符合相关规定，案涉房屋无法转让；《借款协议》中关于如梁金稳无力偿还借款，则自愿将案涉房屋过户给王智的约定违反《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国物权法》的相关规定，属于法律禁止的流押条款，应认定为无效。2.梁金稳称案涉房屋一开始是交付给王智的，后来王智将案涉房屋用于出租。王智则称案涉房屋在收楼时是半毛坯状态，王春年收楼后对案涉房屋进行装修，装修后由王春年及其配偶居住一段时间后，大概从2008年、2009年开始出租案涉房屋至今；王智从来没有在案涉房屋中居住。3.梁金稳称案涉房屋所在小区的房屋至今基本上都因土地性质问题无法办妥房产证。4.梁金稳称王智没有合法依据占有案涉房屋，侵害其合法利益，因此，其以占有排除妨害纠纷提起本案诉讼。本院认为：《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭”。占有排除妨害是《中华人民共和国物权法》规定的占有保护的重要方法，但这种方法的适用是以占有人和妨害占有人之间不存在其他法律关系为前提的。梁金稳与王智、王春年于2007年4月9日签订的《借款协议》约定：梁金稳以案涉房屋作为抵押向王智借款现金280000元；在2007年7月1日梁金稳须一次性将欠款280000元还清，如无力偿还该债务，则自愿将案涉房屋过户给王智，以抵清全部债务，并负责办理好全部过户手续。由上可知，无论案涉房屋现在由王智或其父亲控制，无论王智或其父亲是基于向梁金稳购买案涉房屋而行使控制权，还是因梁金稳未能依约偿还借款而暂时控制案涉房屋，王智或其父亲现控制案涉房屋存在合法依据，且案涉房屋从收楼之日即2007年9月26日开始一直处于王智或其父亲的控制之下，至今已超过十年，梁金稳现提起占有排除妨害之诉主张退还案涉房屋，没有依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告梁金稳的全部诉讼请求。本案受理费100元，由原告梁金稳负担。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼人民陪审员  邹允洪人民陪审员  杨巧云二〇一九年六月二十五日法官助理罗小玲书记员李思婷梁怡筠