广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初855号原告：黄颖锋，男，1988年6月16日出生，住广州市花都区，委托诉讼代理人：王启星，广东古谷律师事务所律师。被告：夏秋根，男，1968年1月2日出生，住江西省吉安市吉水县，委托诉讼代理人：黄浩锋，广东广信君达（清远）律师事务所律师。原告黄颖锋与被告夏秋根排除妨害纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年2月18日第一次公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序依法组成合议庭于2019年4月22日第二次公开开庭进行了审理，原告黄颖锋的委托诉讼代理人王启星、被告夏秋根的委托诉讼代理人黄浩锋两次庭审均到庭参加诉讼，被告夏秋根参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告黄颖锋向本院提出诉讼请求：1.被告自作出判决之日立即腾出并搬离侵占的位于广州市花都区永发路5号X座X房的房屋。2.被告从2018年12月14日起向原告支付侵占房屋占用费按每月1500元（参考同地段租金标准计算），暂计起诉之月，最终计算至腾空交付之日止以及占用费的利息（利息从2018年12月14日起，按年利率6%计算至付清为止）。3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年11月6日，原告通过淘宝司法拍卖，成功竞拍取得位于广州市花都区新华街花都永发路5号X座X房并获得所有权。2018年12月14日，广州市花都区人民法院作出（2017）粤0114执恢787号之二执行裁定书，确认涉案位于广州市花都区新华街花都永发路5号X座X房（面积为131.04平方米）的房屋所有权以及其他相应的权利自本裁定书送达原告时起转移。原告多次与被告协商，要求搬离涉案的房屋，但被告以各种理由拒绝交付房屋。现涉案房屋被被告侵占使用。原告认为，根据《物权法》第28条以及物权法司法解释第7、8条的规定，原告作为物权人，有权要求被告停止侵权，搬离涉案侵占的房屋，并支付侵占费用。故诉至贵院，望贵院依法判决，以维护原告的合法权益。被告夏秋根辩称：1.事实方面，原告并无与被告协商，也不存在被告以各种理由拒绝交付房屋。2.被告在原告取得房屋所有权之前已经与当时的物权人李智灏签订了房屋租赁合同，约定租赁期限为20年，被告一次性付清租金，合同法第二百二十九条关于买卖不破租赁的规定对原告具有约束力，双方应继续履行。本案不存在买卖不破租赁的例外情形。3.被告是善意第三人，租赁合同的交易是真实的，并且被告在接收房屋后一直居住在涉案房屋里。4.涉案房屋为不交吉拍卖，房屋成交价明显低于市场价格，被告应该承担相应的法律后果。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新华街永发路5号X座X房，建筑面积为131.04平方米，原登记权属人为李智灏，现登记于黄颖锋名下。因李智灏未能履行生效民事判决确定的义务，权利人罗小云向本院申请强制执行，本院以（2017）粤0114执985号立案执行。该案执行过程中，本院依法委托京东拍卖涉案房屋。2018年11月6日，黄颖锋以1607825元竞得涉案房屋。2018年11月6日，本院做出（2017）粤0114执985号之六执行裁定书，裁定涉案房屋的所有权及相应的其他权利归黄颖锋所有，涉案房屋的所有权自本裁定书送达黄颖锋时起转移。另查，涉案房屋在2013年11月19日设定了抵押权，2015年11月10日被本院查封。夏秋根以其为涉案房屋的承租人向本院提起执行异议，要求停止对涉案房屋的拍卖，本院于2017年12月27日做出（2017）粤0114执异36号，认为夏秋根主张对上述房产享有承租权和优先购买权，可向法院申报租赁关系，保障其优先购买权，但不属于异议审查范围，故驳回了夏秋根的异议请求。夏秋根未对该裁定申请复议，该裁定已经发生法律效力。夏秋根在收到上述执行异议裁定之后，于2018年8月1日再次要求本院执行局为其确认优先购买权，并提交了建设银行客户回单。客户回单显示的汇款金额为300000元，收款方为李智灏，用途为首期房款。夏秋根对此解释为其在2015年6月底看中了涉案房屋，便想购买，但是由于不具备购房资格，就想先租赁该房产，待其能够正常购买时再当作购房款。诉讼中，夏秋根称其通过秉诚房地产代理有限公司的业务员认识李智灏，由于李智灏急需资金，而夏秋根没有购房资格，但是涉案小区带有学位，故于2015年7月1日与李智灏签订了租赁合同，承租涉案房屋，租期20年，于2015年8月7日一次性支付了20年的租金300000元，李智灏在当日将涉案房屋交付给其使用，2015年11月24日进行了房屋租赁登记备案。为此，夏秋根提交了房屋租赁合同、银行流水、收据、租赁房屋钥匙交付确认书、房屋租赁登记备案证明等予以证明。其中，房屋租赁合同显示的出租人为李智灏、承租人为夏秋根。内容为：李智灏将涉案的毛坯房及车位出租给夏秋根使用，出租期限从2015年12月1日至2035年12月1日，其中房屋及车位从2015年12月1日至2025年12月1日止每年租金14000元，从2025年12月1日至2035年12月1日止每年租金为16000元。该房屋及车位20年的总租金为300000元，夏秋根应付的租金由李智灏直接开具三联收据向夏秋根收取，租赁税由李智灏承担。夏秋根应一次性向李智灏交清20年的租金，夏秋根应于本合同签订20天内划入李智灏账户300000元，付清20年的租金方能装修使用该房屋及车位。李智灏给与夏秋根免租的精装修期5个月，从本合同签订之日起计，免租精装修期半年不计算租期。合同还对其他事项进行了约定。落款为2015年8月7日的收据内容为：“收到承租人夏秋根先生交来承租本人所有的，位于广州市花都区新华街永发路5号X座X房及负一层399号车位20年租金叁拾万元整。收款人：李智灏。”租赁房屋钥匙交付确认书的内容为：承租人夏秋根已向出租人李智灏付清20年租金，出租人李智灏已于2015年7月20日把位于广州市花都区新华街永发路5号X座X房钥匙及399号车位交给承租人夏秋根装修及使用，从2015年7月20日开始房屋及399号车位的物管费及水、电费等费用由承租人夏秋根支付，与出租人李智灏无关。房屋租赁登记备案显示的时间为2015年11月24日。黄颖锋对房屋租赁合同、收据、租赁房屋钥匙交付确认书等的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为：1.合同、收据的落款日期为打印形式，不符合交易习惯，内容中关于租期以及租金的支付约定不符合常理，并且租期的起算在涉案房屋被查封之后，不能对抗黄颖锋的所有权。2.银行流水中并未注明款项性质，不能证明是租金。该交易的时间也与房屋租赁合同约定的付款时间不一致。3.李智灏在未收到租金的情况下就将涉案房屋交付给夏秋根不符合常理和交易习惯。4.对房屋租赁登记备案证明的真实性确认，认为该证据恰恰说明租赁发生在涉案房屋被法院查封之后，不能对抗黄颖锋的所有权。夏秋根对此回应称，其在2015年7月20日打印好了租赁房屋钥匙交付确认书，但是实际双方签名是在夏秋根支付租金当天。而之所以未按照合同约定的时间交纳租金是考虑到风险问题以及资金不够充裕。夏秋根还称虽然合同给了5个月的装修期，由于当时比较忙就没有装修，2016年得知涉案房屋被查封就放弃装修，但是涉案房屋交付时已经有简单装修，仅需要购买家私电器即可以入住。诉讼中，夏秋根提交了一份变更协议，拟证明其与李智灏之间存在真实的房屋租赁合同关系。李智灏作为该合同的甲方，夏秋根作为该合同的乙方。内容为：甲乙双方就涉案房屋达成如下协议：1.甲乙双方同意将涉案房屋原购买形式变更为租赁形式；2.甲乙双方同意涉案房屋的购房款变更为租金；3.甲方同意将涉案房屋租赁给乙方。落款时间为2015年9月1日。黄颖锋对该证据的真实性、合法性及关联性均不予确认。本院认为：本案争议的焦点为夏秋根与李智灏之间的租赁合同是否真实，能否对抗黄颖锋的所有权？根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”夏秋根为证明其与李智灏之间存在真实的租赁合同关系，提交了房屋租赁合同、银行流水、收据、租赁房屋钥匙交付确认书、房屋租赁登记备案证明、变更协议等予以证明。对此，本院认为，第一，房屋租赁合同约定20年的租赁期限，租金一次性支付，均不符合房屋租赁合同的交易习惯。第二，合同约定租金应在签订合同后20天内支付，但是根据夏秋根提交的转账凭证，支付的时间为2015年8月7日，且回执上注明的款项用途为首期房款，显然该笔款项的性质为房款而非租金。夏秋根解释称其原打算购买涉案房屋，后由于其不具备购房资格，故双方协商同意夏秋根先租赁涉案房屋，待其具备购房资格之后再进行买卖，同时购房款转为租金。但是夏秋根提交的变更协议落款的时间为2015年9月1日，在房屋租赁合同签订之后，这亦不符合常理。同时说明，夏秋根与李智灏之间的房屋租赁形式为虚假的意思表示，双方真实的交易目的是买卖涉案房屋。第三，根据夏秋根提交的钥匙交付确认书，显示的时间为2015年7月20日，此时夏秋根尚未向李智灏支付合同约定的款项，但是李智灏却将涉案房屋交付给夏秋根使用，亦与常理不符。夏秋根辩称实际交付的时间是2015年8月7日，但是并未提交证据证明，应承担举证不能的法律后果。第四，房屋租赁登记备案的时间为2015年11月24日，在涉案房屋被查封之后，故即使夏秋根与李智灏在此时形成了房屋租赁合同关系，也不能对抗黄颖锋的所有权。综上，夏秋根认为其在黄颖锋拍卖取得涉案房屋的所有权之前已经承租了涉案房屋，根据买卖不破租赁的原则其有权继续使用房屋的意见依据不足，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”黄颖锋通过参加司法拍卖的方式取得涉案房屋的所有权，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。因此，黄颖锋要求夏秋根腾空交还涉案房屋，并参考同时期同地段的租金标准向其支付占有使用费至交还场地之日止的主张，本院予以支持。由于黄颖锋并未提交证据证明其向夏秋根主张权利的情况，也未提交证据证明其收到（2017）粤0114执985号之六执行裁定书的情况，故本院酌定房屋占有使用费应从黄颖锋提交诉讼材料之日（2018年12月21日）开始计算。至于黄颖锋主张的占用费利息，因为本案占用费并非期待利益，故利息请求没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告夏秋根自本判决发生法律效力之日起十五日内将广州市花都区新华街永发路5号X座X房腾空交还给原告黄颖锋；二、被告夏秋根自本判决送达之日起十日内，一次性向原告黄颖锋支付自2018年12月21日起至本判决发生法律效力之日止占用广州市花都区新华街永发路5号X座X房的房屋占有使用费；自本判决发生法律效力之次日起至实际交回上述房屋之日止的房屋占有使用费由被告夏秋根逐月支付给原告黄颖锋（上述使用费均以建筑面积131.04平方米为基数，参照房管部门公布的同期同地段同类住宅广州市房屋租金参考价标准计算，每月标准以不超过1500元为限）。三、驳回原告黄颖锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告夏秋根负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审 判 长  何 丹人民陪审员  姚玉娥人民陪审员  黄美好二〇一九年六月二十一日书 记 员  刘雄燕黄列俊