广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终3577号上诉人（原审原告）：广州中祈房地产中介服务有限公司，住所地：广州市番禺区钟村街钟屏岔道钟三村路段南侧钟福广场东1号。法定代表人：李守毅，职务：经理。委托代理人：林家静，广东奔犇律师事务所律师。委托代理人：梁传宾，广东奔犇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈月滨，女，1953年8月15日出生，汉族，户籍地址：广州市越秀区。上诉人广州中祈房地产中介服务有限公司（下简称中祈公司）因与被上诉人陈月滨居间合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初3378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人中祈公司上诉请求判令：1、撤销原审判决第一项，改判陈月滨支付中介服务费用17000元及滞纳金；2、本案全部诉讼费用均由陈月滨承担。事实与理由如下：其一，陈月滨签订的《服务收费确认书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。其二，原审法院认定涉案《服务收费确认书》约定的中介服务费用过高，违反了《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》(计价格[1995]971号)的规定，但上述通知已经于2014年7月1日被《国家发展改革委、住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》废止。依据现行有效的《国家发展改革委、住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》的规定，房地产咨询收费和房地产经纪收费实行市场调节价。被上诉人陈月滨经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院书面陈述意见决。中祈公司于2018年4月12日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、陈月滨支付中介服务费用17000元及违约金17000元，违约金计算至清偿之日止（以未付中介服务费为基数，按每日1%计算，自2016年12月9日起计算）；2、陈月滨承担本案受理费等诉讼费用。原审法院经审理查明：陈月滨、李剑昌及中祈公司就涉案房屋买卖于2016年10月26日签订《房屋买卖合同》。合同载明“卖方：陈月滨；买方：李剑昌；经纪方：广州中祈房地产中介服务有限公司番禺分公司；第一条买卖之房屋（下简称该物业）地址为：广州市番禺区钟村镇祈福新村XX街X号X楼。……第四条该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为170万元。……第十条基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意向经纪方支付中介、咨询服务费。……详见《服务收费确认书》（NO.0011037）……买方或卖方逾期支付上述中介代理费及咨询服务费的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金，直至上述中介代理费及咨询服务费全部支付完毕之日止……”。经庭审质证，房屋买卖合同落款处分别有陈月滨、李剑昌、中祈公司的签章确认。根据中祈公司于2018年4月12日15:46:54打印的广州市不动产登记查册表载明，位于广州市番禺区钟村街祈福新村XX街X号X楼的房屋权属人为李剑昌。原审诉讼中，中祈公司确认涉案房屋的买家李剑昌已向其支付中介服务费34000元，为此提交了李剑昌出具的编号为0011037的《服务收费确认书》予以证明。经查，该确认书上所标注的费用支付日期存在明显涂改痕迹（中祈公司在二审庭询后明确系由2016年10月22日涂改为2016年12月9日），且落款日期为空白。原审法院认为：中祈公司、陈月滨及案外人李剑昌签订的《房买卖合同》包含了陈月滨与案外人李剑昌之间的房屋买卖合同关系，及中祈公司与陈月滨之间的居间合同法律关系，其中合同中关于居间合同法律关系诸条款部分是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规禁止性规定，应认定为合法有效，合同条款对双方均有约束力，双方应依约定履行。除此，关于中介代理费及咨询费金额部分，陈月滨还签署了一份《服务收费确认书》给中祈公司，同意向中祈公司支付17000元作为中介代理费及咨询费。根据《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》规定，房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%-2.5%计收。实行独家代理的，收取标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%”。广东省物价局在《广东省物价局关于房地产中介收费有关政策的复函》中对房屋买卖代理收费标准作了进一步的规定，认为该收费的标准“是指向房屋买卖双方合计收取的总的费用标准”。上述两文件是为规范房地产中介服务收费行为设定的最高限标准，包括中祈公司在内的房地产中介服务机构应严格执行物价部门规定的收费原则和收费标准，切实提供质价相称的服务。诉讼中，中祈公司明确其已收取买方中介费用34000元，并确认中祈公司非独家代理提供中介服务，其收费标准的上限为房价总额的2.5%，中祈公司现起诉要求陈月滨支付中介代理费17000元，该收费标准已超出了物价部门规定的上限标准，属价格违法行为。故中祈公司诉求应予以调整，陈月滨应向中祈公司支付中介费8500元[170万元×(2.5%-2%)]，对于超出原审法院核准数额部分，不予支持。由于陈月滨在《服务收费确认书》同意支付该费用的缴交日期为“2016年12月9日前”，陈月滨至今未支付中介费，应承担逾期支付的滞纳金。经审查，在《服务收费确认书》中每天以中介费用的1%约定滞纳金明显过高，需要调整。关于滞纳金的计算标准，根据本案实际情况，中祈公司因陈月滨拒不支付风险代理费产生的损失，应该认定为该费用的孳息损失，以此作比较，双方约定的滞纳金已明显高于中祈公司的实际损失，结合陈月滨经多次催告仍拒不履行合同义务的情况，原审法院酌情将滞纳金调整为按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率上浮50%计付。故滞纳金应从逾期之日（2016年12月10日）起，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计付至款项清偿之日止。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，于2018年9月25日判决如下：一、陈月滨应于本判决发生法律效力之日起三日内向广州中祈房地产中介服务有限公司支付中介服务费8500元及滞纳金（滞纳金以8500元为本金，从2016年12月10日起按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计付至款项清偿之日止）；二、驳回广州中祈房地产中介服务有限公司其余的诉讼请求。本案案件受理费650元，由广州中祈房地产中介服务有限公司负担325元，陈月滨负担325元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院另查明：原审过程中，中祈公司提交落款日期为2016年10月26日的《服务收费确认书》（NO.0011X8），其中载明：本人陈月滨，经广州中祈房地产中介服务有限公司番禺分公司（下简称经纪方）促成广州市番禺区钟村祈福新村XX街X号X楼物业（下简称该物业）之【出售】合同成立，现本人同意向经纪方支付人民币17000元作为经纪方之中介代理费及咨询服务费等。本人确认，该费用于2016年12月9日前支付完毕，若逾期交付该费用，则按日向经纪方支付相当于中介代理费及咨询服务费总额百分之一的滞纳金，直到清偿之日为止。本《服务收费确认书》作为《房屋买卖合同》编号：00004647之附件，与《房屋买卖合同》具同等法律效力。服务收费确认书尾部有陈月滨作为“确认人”的签名及身份证号码。中祈公司在二审庭询中确认，该《服务收费确认书》上除陈月滨签名外，其他手写内容均系由袁金容填写。另查明：《房屋买卖合同》第10条注明：买方需要支付的中介代理费及咨询服务费按0011X7号服务收费确认书，对于卖方支付的中介咨询服务费的编号则是以留空方式标注；原审法院在向陈月滨的户籍地址邮寄送达未果后，向陈月滨公告送达开庭传票等法律文书；原审庭审中，中祈公司称：办理完毕过户手续之后，陈月滨将中祈公司的工作人员的手机微信、电话全部拉黑，故无法与陈月滨取得联系；虽然服务费确认书系在2016年10月26日签订，但因约定支付中介服务费的时间是过户时间即2016年12月9日前，故当时未向陈月滨收取中介费。二审中，中祈公司陈述：其在起诉时向原审法院提供的陈月滨的联系地址为涉案房屋所在的地址；在其提起本案诉讼之前，其工作人员一直有通过微信与陈月滨进行联系追索中介费直至起诉前，但陈月滨一直不支付，中祈公司才于2018年4月提起本案诉讼；涉案房屋于2016年12月16日办理完毕过户手续。本院认为：本案的争议焦点是陈月滨是否需向中祈公司支付17000元中介服务费。中祈公司提交0011X8号《服务收费确认书》，以证明陈月滨向其承诺支付中介服务费17000元，但其一，陈月滨与案外人李剑昌及中祈公司签订的《房屋买卖合同》注明了卖方李剑昌需签署的服务收费确认书的编号，却未注明陈月滨签署的服务收费确认书的编号，而中祈公司未就此作出合理解释；其二，中祈公司确认该《服务收费确认书》上除落款处“陈月滨”的签名之外，其余手写内容均非陈月滨书写，而因中祈公司未向原审法院提供有效的送达地址，原审法院通过公告方式向陈月滨送达开庭传票，陈月滨因此而未到庭对该《服务收费确认书》的真实性予以确认；其三，依据中祈公司提交的《服务收费确认书》，陈月滨应在2016年12月9日前向中祈公司支付17000元中介费，陈月滨一直未支付，中祈公司却直至2018年4月12日才提起本案诉讼向陈月滨主张支付，中祈公司并未对此作出合理解释。综上，依据现有证据并不足以认定陈月滨通过签署0011038号《服务收费确认书》作出了于2016年12月9日前向中祈公司支付17000元中介服务费的真实意思表示，故中祈公司依据该《服务收费确认书》，上诉请求改判陈月滨向其支付中介服务费17000元，理据不充分，本院不予支持。综上所述，上诉人中祈公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费225元，由上诉人广州中祈房地产中介服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年六月十九日书记员  王文杰唐颖琪