福建省莆田市秀屿区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0305民初3290号 原告：居逸源恒物业管理（莆田）有限公司，住所地福建省莆田市城厢区龙桥街道石室路906号一号楼3梯205室，统一社会信用代码：9135030256168107XR。(以下简称居逸源恒公司） 法定代表人：曾志呜。 委托诉讼代理人：陈宗贤，福建鹏翼律师事务所执业律师。 被告：陈益敏，男，1986年10月20日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 被告：林秀华，女，汉族，1987年9月25日出生，住福建省莆田市秀屿区。 原告居逸源恒公司与被告陈益敏、林秀华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告居逸源恒公司的委托诉讼代理人陈宗贤、被告陈益敏到庭参加诉讼。被告林秀华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。 居逸源恒公司向本院提出诉讼请求：1、判令陈益敏、林秀华向居逸源恒公司支付自2018年1月1日起至2018年12月31日止拖欠的物业管理服务费2332元；2、判令陈益敏、林秀华向居逸源恒公司支付自2018年1月1日起至2018年12月31日止拖欠的公摊电费和水费447.7元；3、判令陈益敏、林秀华向居逸源恒公司支付拖欠的上述款项所产生的违约金1979.9元。事实与理由：陈益敏、林秀华系居逸源恒公司所管理的鼎秀苑小区7号楼第2梯203室的业主。居逸源恒公司与陈益敏于2016年4月22日签订《承诺书》，承诺同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守《临时管理规约》、《前期物业服务合同》等相关文件约定，并同意承担违反约定的相应责任。根据《前期物业服务合同》的约定，居逸源恒公司负责鼎秀苑小区的物业管理工作，陈益敏、林秀华应自商品房买卖合同约定的交房之日起交纳物业服务费用及公摊水电费。后居逸源恒公司根据前期物业服务合同约定提供了物业管理与服务工作。但陈益敏、林秀华自2018年1月1日起未能依约履行交纳物业服务费及其他各项费用的义务。居逸源恒公司通过多种方式催讨，陈益敏、林秀华均拒不还款。截至2018年12月31日，陈益敏、林秀华累计拖欠物业管理服务费2332元、公摊电费和水费447.7元，以及上述欠款所产生的违约金1979.9元。 陈益敏辩称，1、案涉房产交付时开发商仅让陈益敏签订《承诺书》，并未明示前期物业服务合同。2、居逸源恒公司提供的物业服务存在重大缺陷，严重影响业主的日常生活。3、居逸源恒公司主张公摊水电费应提供相应票据以证实小区公摊水电的支出。4、陈益敏曾向居逸源恒公司缴纳了2000元的装修押金，该款项应抵扣案涉物业费。 林秀华未作答辩。 居逸源恒公司提供以下证据： 1、商品房买卖合同一份、开发商莆田市必盛房地产有限公司（以下简称必盛公司）与居逸源恒公司签订的物业服务合同二份、前期物业服务合同一份、陈益敏签署的承诺书一份，欲证明居逸源恒公司为鼎秀苑小区提供物业服务工作，陈益敏、林秀华应依约支付物业费的事实。 经质证，陈益敏对商品房买卖合同、承诺书没有异议，但认为双方并未签订前期物业服务合同，其对物业服务合同亦不知情。 2、物业费收据二份，欲证明陈益敏、林秀华接受了居逸源恒公司提供的物业管理服务的事实。 经质证，陈益敏认为其并未收到该收据。 3、物业费及公摊水电费的明细一份，欲证明陈益敏、林秀华拖欠的物业费、公摊水电费用以及公摊水电费的计算方式等事实。 经质证，陈益敏认为该证据系居逸源恒公司自行制作，其并未收到该明细。 4、律师函和邮寄回单各一份，欲证明居逸源恒公司向陈益敏、林秀华催讨物业服务费的事实。 经质证，陈益敏认为其并未收到该律师函。 5、公摊水电费公示照片及公摊水电费计算规则各一份，欲证明陈益敏、林秀华拖欠公摊水电费的事实。 经质证，陈益敏认为其并未看到该公示。 陈益敏提供案涉小区业主集体向必盛公司提交的告知书、照片、案涉小区业主微信群对话截屏一组，欲证明居逸源恒公司提供的物业服务存在重大缺陷的事实。 经质证，居逸源恒公司认为告知书系向必盛公司发出，且内容部分与居逸源恒公司无关；居逸源恒公司对照片的真实性没有异议，但认为照片无法证实其尚未整改；居逸源恒公司对微信群对话记录的真实性提出异议。 林秀华未提供任何证据。 本院经审查认为，居逸源恒公司提供第三组证据系其自行制作，应为当事人陈述，本院将结合其他证据予以分析认定。居逸源恒公司提供的其他证据，陈益敏提供的告知书、照片客观真实，应予认定。陈益敏未能提供微信群对话截屏的原始载体予以核实，不予认定。 根据上述有效证据及庭审调查，本院认定本案事实如下： 位于莆田市秀屿区的鼎秀苑小区由必盛公司开发。2015年12月9日，必盛公司与陈益敏、林秀华签订商品房买卖合同，约定陈益敏、林秀华向必盛公司购买案涉商品房；面积138.81㎡；必盛公司选聘居逸源恒公司作为前期物业服务企业；物业服务费为1.4元／月·㎡；前期物业管理由前期物业服务合同约定。2016年4月22日，陈益敏签署《承诺书》一份，同意承担违反《前期物业服务合同》的相应责任。但承诺书所附的《前期物业服务合同》落款甲方业主、乙方居逸源恒公司双方均未签署。2017年9月1日，必盛公司与居逸源恒公司签订物业服务合同，约定案涉小区由居逸源恒公司提供物业服务；合同期限自2017年9月1日起一年。2018年8月17日，必盛公司与居逸源恒公司再次签订物业服务合同，约定延长合同履行期一年。由于陈益敏、林秀华自2018年1月1日起未缴纳物业费，居逸源恒公司曾于2019年3月26日向陈益敏、林秀华邮寄催收物业费的律师函，未果，致讼。案经审理，因双方各执己见，致本案调解无效。 本院认为，居逸源恒公司作为必盛公司选聘的前期物业服务企业，其在合同期限为陈益敏、林秀华等业主提供了物业服务，即使物业服务难以尽如人意，陈益敏、林秀华拖欠物业服务费逾期不付，显属不当。居逸源恒公司要求陈益敏、林秀华支付合同期限内拖欠的物业服务费之主张，于法有据，本院予以支持。2018年1月至2018年12月计12个月，物业费应为138.81㎡×1.4元×12个月=2332元，居逸源恒公司要求陈益敏、林秀华支付物业费2332元，应予支持。居逸源恒公司主张陈益敏、林秀华拖欠公摊水电费447.7元，但居逸源恒公司并未举证证明案涉小区的公摊水电支出数额，也未举证证明双方约定了公摊水电费的计算方式或陈益敏、林秀华应承当公摊水电费的合理计算方式，故居逸源恒公司的该主张缺乏事实依据，不予支持。居逸源恒公司主张陈益敏签署承诺书，应根据《前期物业服务合同》的约定承担逾期支付物业费用的违约金1979.9元。由于承诺书仅系单方意思表示，而案涉《前期物业服务合同》具有诺成、双务性质，须双方意思表示一致才成立，本案双方并未签订《前期物业服务合同》，即该合同对双方尚不具有约束力，居逸源恒公司要求陈益敏、林秀华承担该合同约定的违约责任，显然缺乏依据，不予支持。陈益敏主张居逸源恒公司尚未退还其装修押金2000元，应抵扣本案物业费用。由于陈益敏未能举证证明居逸源恒公司退还装修押金的条件已经成就，其该主张不予支持。林秀华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。 综上所述，为维护当事人的合法利益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、陈益敏、林秀华应在本判决生效之日起五日内支付给居逸源恒物业管理（莆田）有限公司物业服务费2332元； 二、驳回居逸源恒物业管理（莆田）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由陈益敏、林秀华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  方慧敏 二〇一九年六月二十七日 书记员  林 超 附相关法律条文及法官提示： 《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。