福建省三明市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)闽04执异126号 异议人（案外人）：陈建星，男，1961年12月16日出生，住厦门市思明区。 委托代理人：林加生，福建岩城律师事务所律师。 申请执行人：翁长寿，男，1962年10月3日出生，住福建省三明市梅列区。 被执行人：福建省泰宁县金湖建设有限责任公司，住泰宁县城关状元街道建设大楼四楼。 法定代表人：饶金财，董事长。 被执行人：福建润泰房地产开发有限公司，住所地泰宁县杉城镇水南西街7#。 法定代表人：蔡灵玲，董事长。 在本院执行翁长寿与福建省泰宁县金湖建设有限责任公司（以下简称金湖公司）、福建润泰房地产开发有限公司（以下简称润泰公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人陈建星对本院查封的润泰公司开发的位于泰宁县杉城镇靖远路966号1#楼共计18间店面提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人陈建星异议请求解除本院对案涉房产的查封。事实和理由:泰宁县杉城镇靖远路966号楼盘项目的开发商系被执行人润泰公司。2014年3月13日,异议人陈建星向润泰公司购买涉案18间店面，签订了《商品房买卖合同》并支付购房款1200万元。此外，18间店面的《商品房买卖合同》全部在泰宁县房产交易管理所备案登记。由于异议人陈建星与润泰公司签订的18份《商品房买卖合同》合法有效，合同签订时间早于人民法院查封涉案房产的时间，且支付价款超过合同约定价款1600万的50%（已达到75%），根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，异议人陈建星对涉案18间店面享有不动产权，该权利能够排除执行。综上所述,异议人认为,贵院对涉案18间店面的查封行为是错误的,严重损害了异议人的合法权益,异议人特提出异议,请求法院解除对异议房产的查封。 本院查明，翁长寿与金湖公司、润泰公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年4月17日作出的（2016）闽04民初177号民事判决。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，翁长寿于2017年10月23日向本院申请强制执行，本院立案执行后，于2017年10月25日作出（2017）闽04执387号执行裁定：冻结、划拨、扣留、提取被执行人金湖公司、润泰公司的银行存款及其他收入人民币暂计41491662.82元或查封、扣押、拍卖、变卖、冻结、划拨、扣留、提取其相等价值的财产；于2018年12月4日向泰宁县房地产交易管理所发出（2017）闽04执387号之二协助执行通知书，查封了润泰公司名下位于泰宁县杉城镇靖远路966号1#包括涉案房产在内的多套房产。陈建星对18套查封的涉案房产（该18套房产《商品房买卖合同》的合同编号分别为：0578374、0578375、0578376、0578377、0578378、0578379、0578380、0578381、0578382、0578383、0578384、0578385、0578398、0578399、0578400、0578451、0578452、0578453）向本院提出异议，主张上述房产已由其购买，并备案登记，其已支付1200万购房款项。其提供了购房合同和转账凭证等。 陈建星向本院提交的其与润泰公司签订的18份商品房买卖合同显示，陈建星向润泰公司购买坐落于泰宁县杉城镇靖远路966号1#楼共计18套商业用房，总价值16326185元，购房款应当存入银行预售款监管账户（中国工商银行泰宁支行1404042309001027047），陈建新将1200万汇入账号14×××70，润泰公司一方在上述18份购房合同中均未填写签订时间。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，买受人提出执行异议要得到人民法院支持应同时符合该条规定的三种情形且所主张的实体权利足以排除执行。案外人陈建星虽提供了其与润泰公司签订的涉案房产《商品房买卖合同》，但由于润泰公司一方未在合同上签订时间，故无法确定合同的签订时间；陈建星购买的18套涉案房产系商业用房，并非用于居住；对于购房款的支付，陈建星未提供购房发票，仅提供了其向账号为14×××70转账1200万元的凭证，与合同约定将房价款存入指定的银行预售资金监管账户不符，从该证据形式上不能认定陈建星向润泰公司支付了购房款。因此，陈建星提出执行异议并不同时符合该条规定的三种情形。 《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《商品房销售管理办法》第三条规定：“商品房销售包括商品房现售和商品房预售，商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。”《城市商品房预售管理办法》第10条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。”可见，商品房预售合同登记备案是房地产管理部门对商品房预售的一种行政管理手段，与《物权法》第九条、第二十条所规定的不动产物权登记、不动产物权预告登记有本质不同，并不当然产生登记请求权的物权效力。案外人陈建星虽与润泰公司就涉案房产签订《商品房买卖合同》并进行登记备案，但未对涉案房产办理不动产物权预告登记或物权登记，且涉案房产仍登记在润泰公司名下，案外人陈建星并未取得涉案房产的所有权，不享有对抗第三人的实体权利。因此，案外人陈建星对涉案房产仅享有合同债权，不具有能够排除执行的权利，不能对抗法院对涉案房产的查封拍卖行为。 综上，本院对涉案房产实施查封拍卖的执行措施并无不当，案外人陈建星的异议理由不能成立，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下： 驳回陈建星的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 牟 旭 审判员 董克云 审判员 邓群生 二〇一九年六月二十六日 法官助理肖俊 书记员张美霞 附：本案适用主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。