江西省全南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0729民初445号 原告：谭秀英，女，1973年3月13日出生，汉族，住全南县。 委托诉讼代理人：黄洪财，全南县城厢法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。 被告：曹拥政，男，1971年4月17日出生，汉族，住全南县，现住全南县。 原告谭秀英与被告曹拥政房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月13日公开开庭进行了审理。原告谭秀英及其委托诉讼代理人黄洪财到庭参加诉讼，被告曹拥政经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告谭秀英向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《房屋出售协议书》无效；2.判令被告返还原告购房款200,000元并自2014年10月5日起按银行同期贷款利率计算利息至清偿之日止；庭审时，原告谭秀英变更第二项诉讼请求为判令被告返还原告购房款190,000元并自2014年10月5日起按银行同期贷款利率计算利息至清偿之日止。事实和理由：原、被告双方于2014年10月5日签订《房屋出售协议书》，协议约定被告将位于全南县河背村新曹屋小组内新建的房屋第四层的其中一套和柴棚一间出售给原告。合同签订后，原告按协议约定向被告支付了购房款200,000元，被告向原告出具了收到购房款的收条为凭证，但被告至今未将房屋建好并交付给原告。鉴于被告在未经政府有关部门批准的情况下以出卖为目的建造房屋，违反了法律、行政法规的强制性规定，原、被告所签订合同系无效合同，被告应当返还原告购房款。经原告多次要求被告返还购房款，被告口头同意返还购房款给原告，但被告至今未返还给原告，综上所述，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律法规，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告曹拥政未作答辩，也未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告谭秀英提交：被告常住人口信息一份、房屋出售协议书一份、收条一份、信息聊天记录一份。被告曹拥政未到庭进行质证，视为其放弃质证权利，本院对以上证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告谭秀英是全南县大吉山镇爱国小区居民，被告曹拥政是全南县金龙镇河背村新屋组村民，被告曹拥政未经批准在该村新建一栋房屋用于出售。原告谭秀英有意向被告曹拥政购买房屋，在双方进行口头协商后，原告谭秀英即分别向被告曹拥政支付购房款，合计支付200,000元。 2014年10月5日，原告谭秀英与被告曹拥政签订了一份《房屋出售协议书》，该协议书约定：1.甲方将上述所指地点（全南县金龙镇河背村新曹屋小组）甲方所建的所有权属于甲方的房屋第四层其中一套（包括楼梯公摊面积在内建筑面积为120平方米和第一层柴棚一间（建筑面积为8平方米）出售给乙方所有，价款共计为200,000元；2.甲方负责电到户、水到房，在政策条件许可下，甲方负责为乙方办理水电开户（能维持正常的生活用电用水）。在甲乙方双方当面验收之日，乙方即付清全部购房款，甲方将房屋交付给乙方；3.甲方应确保上述房屋质量合格，如有质量问题（如天面漏水等）由甲方负责。本栋楼院内所有住户（对天面）共同拥有使用权。甲方负责楼梯间护栏安装；4.如政府因建筑规划等需要征收拆迁上述房屋，乙方享有本协议所指房屋面积内政府或其他部门给予的一切补偿，优惠安置的权利；5.在乙方付清全部房款给甲方后，乙方享有上述房屋的所有权；6.甲方出售给乙方的柴棚或车库，甲方不负责办理产权与土地证等证件，在政策条件的许可下，乙方在办理相关上述房屋的产权证时，甲方需无条件协助乙方办理，但涉及的费用由乙方负责；7.本协议自甲乙双方签字后生效，甲乙双方必须严格遵守，不得违约，否则违约方赔偿利益方全部损失；8.如因违章建筑政府所罚款项，乙方不承担任何责任。 协议签订的当日，被告曹拥政即向原告谭秀英出具一张收条，内容为：“今收到谭秀英付来房款贰拾万元（￥200,000），房款已清。今收入：曹拥政2014.10.5”。之后，被告曹拥政并未向原告谭秀英交付房屋，原告谭秀英即多次要求被告曹拥政返还其所交购房款，被告曹拥政仅返还10,000元。 本院认为，被告曹拥政系全南县金龙镇河背村新屋组村民，其未经批准在该村建设小产权房，再出售给非该村村民的原告谭秀英，其行为违反了我国法律、行政法规强制性规定，根据《合同法》第五十二条第五项的规定，双方签订的房屋出售协议书无效。故原告谭秀英要求确认双方签订的房屋出售协议书无效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告谭秀英依据该合同向被告曹拥政支付了购房款共计200,000元，而被告曹拥政未将房屋交付给原告谭秀英。根据《合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故被告曹拥政应将收取原告谭秀英的购房款200,000元返还给原告谭秀英，但被告曹拥政仅返还10,000元，剩余190,000元仍应由被告曹拥政进行返还。至于利息，由于原告谭秀英明知被告曹拥政出售的房屋系小产权房而仍向其购买，本身也有过错，也应承担相应的责任。故原告谭秀英要求被告曹拥政按银行同期贷款利率计付购房款利息的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项、第七项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告谭秀英与被告曹拥政于2014年10月5日签订的《房屋出售协议书》无效； 二、被告曹拥政于本判决发生法律效力后五日内向原告谭秀英返还购房款共计190,000元； 三、驳回原告谭秀英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,150元（原告已预付），由原告谭秀英负担1,075元，由被告曹拥政负担1,075元（此款限与上述款项一并支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 员  谭梦薇 二〇一九年六月十八日 代理书记员  李 琪 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。