广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终8277号上诉人（原审被告）：罗莹，住陕西省宝鸡市渭滨区。委托诉讼代理人：温志威，广东金日律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖嘉亮，广东金日律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市保值房地产代理有限公司，住所地：广东省广州市增城区。法定代表人：陈志彪,职务：总经理。委托诉讼代理人：潘泽通，该公司员工。上诉人罗莹因与被上诉人广州市保值房地产代理有限公司（以下简称保值公司）居间合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初1069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。罗莹代理人温志威、保值公司代理人潘泽通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗莹上诉请求：1.撤销一审判决，驳回保值公司对罗莹的全部诉讼请求；2.保值公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：2017年3月27日，罗莹与买方闾中、卢秀梅签订《房地产买卖合同》（合同编号：1701745，中介方为保值公司），约定两买方向罗莹购买增城区新塘镇××街××房，购房总价为80万元，签订合同当天买方支付购房定金3万元，首期购房款36万元（含定金）应该在过户当天领取过户回执后即支付给申请人。剩余楼价44万元为银行按揭支付。另外，因涉案的房屋还有银行按揭，需要还清银行按揭才能过户，所以在当时交易时双方就约定，买方人应该在卖方（罗莹）收到银行通知还款后3天内将15万元转到罗莹银行账户。2017年3月28日，罗莹向工商银行广州增城支行申请提请还款，银行同意提前还款。之后罗莹多次要求买方按照双方约定支付15万元用于提前还款的购房款，且通过短息以及EMS邮政快递付款通知书，两买方均没有配合，且告知罗莹他们已经不再打算购买涉案房屋。罗莹认为两买方已经违约。根据《房地产买卖合同》第五条、第六条关于居间服务费以及违约责任约定，合同任何一方违约致使本合同无法履行的，违约方应代守约方向居间方支付居间服务费。所以，罗莹认为本案所涉居间服务费应当由买方支付，而不应当由罗莹支付。另外保值公司作为居间方在促成罗莹与买方签订《房地产买卖合同》（合同编号：1701745）没有尽到尽职审查合同签订主体资格的职责。因为签订《房地产买卖合同》当天，卢秀梅没有到场，签定合同的是闾中，罗莹没有见到卢秀梅本人，也没有见到卢秀梅委托闾中签定买卖合同的委托手续。罗莹在签订合同当天银行卡收到三万元购房定金，但是不知道是闾中支付还是卢秀梅支付，又或者是中介代为支付，因为看不到付款方。签定合同后，闾中、卢秀梅一方没有按照合同约定履行交易手，没有提交按揭资料，导致无法交易过户。罗莹多次微信与买方沟通未果，保值公司作为中介代理公司签定合同后，没有尽到催促买方履行合同的中介作用，而是罗莹本人不停的催促买方履行合同。综上所述，保值公司仅仅以签定《房地产买卖合同》便要求罗莹支付高达房价3%的居间服务费，且签订的该《房地产买卖合同》有瑕疵，保值公司作为一家专业的中介代理公司，在履行居间服务的过程中，为达到签约从而要求委托方支付中介费的目的，有违诚实信用的商业原则，仅仅以收费为目的，而不尽职尽责履行中介公司该履行并且该注意之事项，恳请二审法院慎重考虑以上情节，依法查明事实，撤销一审判决并依法驳回保值公司对罗莹的全部诉讼请求。保值公司二审答辩称其坚持一审意见。保值公司向一审法院起诉请求：1.罗莹向保值公司支付居间服务费24000元及违约金（违约金以24000元为限，从起诉之日起每日按所欠居间服务费的0.5%计算至付清日止）；2.本案诉讼费用由罗莹承担。一审法院认定事实：2017年3月27日，罗莹（卖方）与闾中（买方）、保值公司（居间方）签订《房地产买卖合同》，载明：“买卖双方就买卖位于增城区新塘镇××街××房的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：一、物业概况1、该物业建筑面积为43.07平方米（以《房地产证》为准）。……2、买方合法持有《房地产证》，号码为10014012，卖方保证对上述该物业享有合法独立的所有权，……二、成交价格1、买卖双方同意该物业总楼价为人民币800000元。……五、居间服务费1、基于居间方为买卖双方提供的中介代理业务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当日向居间方支付房地产居间服务费，并按《房地产居间服务费支付承诺书》执行。2、逾期支付居间服务费的，须从签订本合同之日起每日按居间服务费的千分之五支付违约金至全部款项支付完毕之日止，本合同的履行与否不影响居间服务费的支付。3、在履行合同中，任何一方违约致使本4合同无法履行的，违约方应代守约方向居间方支付居间服务费。守约方已支付的，居间方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。应由守约方支付而尚未支付的，居间方有权选择向守约方或违约方任何一方要求支付，守约方垫付后可向违约方赔偿。……”罗莹出具《买卖代理费支付承诺书（卖方）》给保值公司，承诺同意支付房地产咨询及买卖代理费24000元给保值公司，支付时间为签订《房地产买卖合同》时，否则须从签订合同之日起按每日总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止。一审法院认为：本案是居间合同纠纷。保值公司与罗莹、闾中共同签署的《房地产买卖合同》中关于保值公司与罗莹之间的居间合同关系，是当事人的真实意思表示，且合同内容并无违反法律、法规的效力性、强制性的规定，合法有效，该合同对各方当事人均具法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。保值公司在促成罗莹与买方签订《房地产买卖合同》后，按《买卖代理费支付承诺书（卖方）》约定罗莹应向保值公司支付居间服务费24000元，但是罗莹至今未支付，因此，现保值公司请求罗莹支付居间服务费24000元及违约金（违约金以24000元为本金，从起诉之日起按每日0.5%计算至付清之日止，以240000元为上限），理据充分，一审法院予以支持。关于罗莹辩称《房地产买卖合同》因买方违约并未实际履行应由买方承担居间服务费的问题。《房地产买卖合同》约定“买卖双方同意在签订本合同当日向居间方支付房地产居间服务费”，即保值公司促成罗莹与买方签订上述合同后罗莹即应向保值公司支付居间服务费；另外，该合同还约定“应由守约方支付而尚未支付的，居间方有权选择向守约方或违约方任何一方要求支付，守约方垫付后可向违约方赔偿”，即虽然罗莹称买方违约但是保值公司选择要求罗莹支付居间服务费符合合同的约定。对于罗莹抗辩居间服务费过高的问题，由于居间服务费标准是由罗莹、保值公司及买方自行协商确定，并不违反法律、法规的规定，一审法院不宜调整。综上，罗莹的上述抗辩意见均缺乏事实依据，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，一审法院于2019年3月13日作出判决：被告罗莹于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市保值房地产代理有限公司支付居间服务费24000元及违约金（违约金以24000元为本金从2019年1月15日起按每日0.5%计算至付清之日止，违约金以24000元为上限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，由被告罗莹负担。经查一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对罗莹的上诉请求与保值公司的答辩意见，分析如下：根据本案证据及当事人陈述可知，罗莹对保值公司促成其与买方签订《房地产买卖合同》不持异议，且签订该合同当日，签署了《买卖代理费支付承诺书（卖方）》，承诺向保值公司支付房产咨询及买卖代理费24000元。故，对罗莹上诉提出买方主体资格的质疑，本院不予采纳。现买卖双方交易不成，罗莹未按约定向保值公司支付该房产咨询及买卖代理费构成违约。根据《房地产买卖合同》第5.3条约定，在履行合同中，任何一方违约致使合同无法履行的，违约方应代守约方向居间方支付居间服务费。守约方已支付的，居间方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。应由守约方支付而尚未支付的，居间方有权选择向守约方或违约方任何一方要求支付，守约方垫付后可向违约方追偿。现保值公司请求罗莹支付居间服务费及违约金有事实与法律依据，应予支持。对罗莹上诉提出保值公司未尽到居间义务，未催促买方履行义务的意见，保值公司予以否认，罗莹未提交证据证明保值公司未履行该义务，本院不予采信。因保值公司未完成全部居间事务，本院酌情确定罗莹向保值公司支付居间服务费为12000元为宜，罗莹逾期支付的，仍需计付违约金。综上所述，罗莹的上诉请求部分成立，应予支持，其余不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：变更广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初1069号民事判决为：罗莹于本判决送达之日起十日内向广州市保值房地产代理有限公司支付居间服务费12000元及违约金（违约金以12000元为本金从2019年1月15日起按每日0.5%计算至付清之日止，违约金以12000元为上限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费200元，由罗莹负担100元，由广州市保值房地产代理有限公司负担100元；二审案件受理费400元，由罗莹负担100元，由广州市保值房地产代理有限公司负担300元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年六月二十四日书记员  颜旭怀邱建材