广西壮族自治区兴安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0325民初199号 原告：刘福英，女，1978年8月5日出生，汉族，住兴安县。 被告：桂林龙兴房地产开发有限公司，住所地:兴安县兴安镇西环路水印城市花园4栋1单元101室。统一社会信用代码：914503255718079833。 法定代表人：熊晓辉，总经理。 委托诉讼代理人：熊晓丽，女，1988年10月13日出生，壮族，该公司员工。 原告刘福英诉被告桂林龙兴房地产开发有限公司（以下简称龙兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案受理后，依法适用普通程序，不公开开庭进行了审理。原告刘福英及被告龙兴公司的委托诉讼代理人熊晓丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘福英向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即履行为原告办理房屋权属证书及电表入户的义务；2、判令被告给付原告逾期办理房屋权属证书的违约金1873.6725元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年11月16日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，双方在合同中对房屋位置、面积、单价、交房时间、产权证办理等事宜及违约责任等进行了约定。合同签订后，原告按照约定履行了义务，但被告龙兴公司却违反约定至今未办理产权登记。 被告龙兴公司辩称，对双方签订商品房买卖合同的事实无异议。原告与被告于2015年11月10日签订了借款协议一份，原告向被告借款65000元用于支付房款，现还有15000元的借款未归还被告，被告主张违约金应用总房款扣除15000元后即234823元为基数进行计算。电表已经安装好了，只是未在南方电网挂号。被告愿意积极履行协助办证义务，希望原告给予开发商充分的时间；另原告诉请的违约金过高，违约金计算无事实及法律依据，请求法庭作出公正判决。 经审理查明，2015年11月16日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同）及《合同补充协议》，原告出资249823元购买被告龙兴公司开发的位于兴安县。合同约定房屋交付使用的时间为2016年6月30日前。 合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3、4项处理：（不可抗拒因素除外）1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的万分之0.5赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之0.5向买受人支付违约金。3、因买受人的原因造成商品房不能在规定期限内取得产权证书的，由买受人承担全部责任与出卖人无关。4、出卖人在上述规定期限内已将资料上报有关部门备案，因有关部门的原因使买受人不能及时取得房地产权证的，则不应由出卖人承担责任。” 原、被告签订的《商品房买卖合同》（附件三）第九条约定：“水、电：主接口到入户门口，水表、电表一户一表。” 原、被告签订的《合同补充协议》（附件四）第一条约定：“一、办理房产证、土地证所需交纳的契税、公告维修基金、工本费、测量费、过户费、水电管网安装开户费、入户门、共用电控门等全部一切费用由买受人交纳。二、在签订本合同时，出卖人应向买受人代收取办证部门应缴纳的费用。以上税费全部由买受人承担，共计13081元，办证部门及因办证收取的各项费用以实际发生收取的数额为准（多退少补）。买受人应在规定的时间内缴纳，买受人逾期不交应视为违约，应向出卖人支付违约金1000元，由此造成出卖方无法办理产权证或延期办理产权证的，出卖方不承担任何责任。” 合同签订后，原告交纳了房价款249823元及代办费用13081元，并于2016年10月接受了案涉房屋。 本院确认的以上事实，有原、被告的当庭陈述、《商品房买卖合同》及《补充协议》在案为凭。上述证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 本案争议的焦点：一、被告立即履行协助原告办理房屋权属证书及电表入户的条件是否成就；二、被告请求对违约金进行调减的理由应否支持。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行合同义务，原告履行了交付房款的相应义务，被告除向原告履行交付房屋的义务外，同时负有依约为原告办理相应的房屋权属证书及电表入户的义务。现案涉房屋已经具备办理房屋权属证书及电表入户的条件，被告应全面履行协助原告办理房屋权属证书及电表入户的义务。本院对原告要求被告协助办理房屋权属证书及电表入户的诉讼请求予以支持。 关于逾期办理房屋权属证书的违约金请求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，现原告已依合同约定全面履行了合同义务，但被告未能按照约定在合理期限为原告办理房屋权属证书，其逾期办证的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任；案涉违约金应以日计算。 关于违约金的计算期限。原、被告约定自交付之日起超过90日个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现原告请求按360个工作日后办理权属证书，本院尊其所愿，即被告为原告办理权属证书的最后时间应确定为：本案的原告于2016年10月收房，被告应在360个工作日后即2018年3月19日，后被告仍未能为原告办理房屋权属证书，故违约金的计算期限应为：2018年3月19日起至原告提起诉讼之日2019年1月31日止，共计319天。 关于违约金的数额。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”故对于违约金数额的判定应充分考虑守约方的实际损失以及违约方的过错程度等因素，以实现违约金补偿性和处罚性的价值属性。被告抗辩延迟办理房屋产权证系原告未及时交纳办证费用，未提供证据证实，故本院对其抗辩主张不予认可。原告已实际占有、使用所购房屋，实现了房屋的使用价值，且未举证证明被告的逾期办证行为给原告造成了实际损失。故依原告主张的标准计算的违约金数额过高，应予调整。被告主张原告尚有15000元的欠款未给付，违约金应用总房款扣除15000元后即234823元为基数进行计算，本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告之间的民间借贷关系，被告可通过其他途径主张权利，本案不作处理。本院认为应将违约金数额调整为以房款总额249823元为基数，以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息年利率7.125%（中国人民银行公布的中长期贷款基准利率为年利率4.75%，同时加收罚息50%）为标准（249823元×7.125％÷365天×319天）的10%即1556元作为违约金由被告龙兴公司承担较为合理。对于超出部分的逾期违约金请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告桂林龙兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告刘福英逾期办理房屋产权证的违约金1556元； 二、被告桂林龙兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起九十日内，依据登记部门的相关规定，协助原告刘福英办理位于兴安县，建筑面积92.527平方米房屋权属证书及电表入户； 三、驳回原告刘福英其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案收案件受理费150元，由原告负担25元，被告桂林龙兴房地产开发有限公司负担125元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费150元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：桂林市农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉期限届满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  石燕飞 人民陪审员  李 艳 人民陪审员  蒋晓媛 二〇一九年六月十九日 书 记 员  熊莉君