广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初11729号原告：朱卓华，男，1959年1月10日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：汪明光，广东禅通律师事务所律师。被告：佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司，住所地广东省佛山市禅城区南庄罗南管理区，统一社会信用代码91440604723842500C。法定代表人：罗炎成。被告：佛山市禅城区南庄镇罗南村民委员会，住所地广东省佛山市禅城区南庄镇罗南村，统一社会信用代码54440604738553082H。法定代表人：关润尧。上述两被告共同委托诉讼代理人：李绍均、廖斯晗，均为广东泽康律师事务所律师。第三人：佛山市海盛东方商业投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区南庄大道中罗南集团内办公室，统一社会信用代码91440600675181620B。法定代表人：赵道印。委托诉讼代理人：林博晓，男，1992年11月4日出生，汉族，住广东省英德市，系该公司破产管理人工作人员。原告朱卓华诉被告佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司（下简称罗南集团）、佛山市禅城区南庄镇罗南村民委员会（下简称罗南村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案受理后，依法适用简易程序审理。依原告申请，本院追加佛山市海盛东方商业投资有限公司（下简称海盛东方）作为第三人参加诉讼，于2019年6月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人汪明光，被告罗南集团和罗南村委会的共同委托代理人李绍均、廖斯晗，第三人的委托代理人林博晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、两被告立即返还原告因受让海盛东方购物中心四层B28号物业使用权支付的出让金655156元；2、本案诉讼费由两被告负担。事实和理由：海盛东方与原告于2010年12月11日签订《物业使用权出让合同》（合同编号20100183），约定将位于佛山市禅城区南庄镇南庄大道北侧海盛东方购物中心四层B28号物业（商铺）的使用权出让给原告，出让年限为从签订合同之日起至2029年7月7日止，总金额为655156元。合同还就委托经营及固定回报、物业的交付标准和期限、违约责任等事项作了约定。原告于合同签订当日向海盛东方支付了655156元。因为第三人将涉案项目移交给罗南村委会和罗南集团擅自处置涉案项目，致使《物业使用权出让合同》无法继续履行，原告请求法院判决两被告共同返还原告支付的物业使用权出让金。理由如下：第一，罗南集团是涉案项目的开发商，作为开发商应当对原告承担责任。罗南集团通过大小广告、官方媒体向社会公众宣称“开发商：罗南集团”；罗南集团还在原告与第三人签订的《物业使用权出让合同》的封底直接告诉原告它是开发商；佛山市城建档案馆提供的涉案项目档案材料证明涉案项目的建设单位是罗南集团。罗南集团作为开发商应当对其开发的项目承担责任，应当对包括原告在内的租赁其开发的物业的承租人承担责任。第二，罗南集团于2015年8月11日将包括原告承租的物业在内的涉案项目擅自处置，买给他人，致使原告与第三人签订的《物业使用权出让合同》无法继续履行，罗南集团应当对原告承担合同无法继续履行的损害赔偿责任。第三，未曾有任何信息披露罗南村委会和第三人之间是租赁关系，而且也没有证据证明它们之间实际存在租赁关系，除了一纸《土地使用权租赁合同》之外，既没有罗南村委会交付土地给第三人使用的证据，也没有第三人向罗南村委会支付租金的证据，只有公开信息显示第三人为涉案项目的投资人，罗南集团是开发商，这是它们之间的交易，对外不能对抗涉案项目包括原告在内的物业承租人，对原告承担责任的应当是罗南集团和罗南村委会。第四，两段视频（2017年10月11日、2018年5月30日）和一份《承诺书》（2018年4月11日）是罗南集团、罗南村委会债务加入的明确表示。视频一显示：时任罗南集团法定代表人关润尧在与涉案项目在场的部分业主交流时明确表示八个月内清偿债务。视频二显示时任罗南集团副董事长关润尧对涉案项目在场的部分业主保证返还本金。《承诺书》由关润尧亲笔书写：“关于海盛东方原债务问题按本金标准支付……由罗南村委会直接支付业主”，并盖有罗南村委员会的公章。以上证明罗南集团、罗南村委会明确表示承担第三人对包括原告在内的全体承租人所负债务。综上所述，原告请求人民法院判如所请。两被告共同答辩称，一、本案案由为合同纠纷，原告应以合同的相对方海盛东方作为第一被告提起本案诉讼，而不能仅以合同外第三方提起本案诉讼。法院应向原告释明并由原告申请追加海盛东方为本案被告，否则法院对原告的起诉依法应予以驳回。本案案由为合同纠纷，本案所涉《物业使用权出让合同》为原告与海盛东方所签订的，且涉案的“物业出让金”亦是由原告直接支付给海盛东方的，因此海盛东方是合同相对方，也是本案债务的主债务人，原告以合同纠纷为案由提起本次诉讼的，应基于合同关系将海盛东方列为第一被告提起诉讼，而不可仅以合同外第三方提起本案诉讼，否则不能以合同纠纷为案由进行处理。而在佛山中院出具的（2018）粤06民终9047号《民事裁定书》中也明确认定海盛东方是涉案合同的签订主体，是涉案债务的主债务人，两被告并非主债务人，与涉案债务亦无直接利害关系，海盛东方已进入破产清算阶段，原告应按照破产程序主张债权。由此可见，原告漏列被告海盛东方的行为明显为逃避将本案所涉的债权债务纳入佛山中院就海盛东方的破产案件中处理，直接损害本案其他被告的合法权益。两被告认为，法院应就此向原告进行释明，并由原告申请追加海盛东方为本案被告参加诉讼，否则法院对原告的起诉依法应予以驳回。二、本系列案中所涉国际环保城的物业已纳入佛山中院受理海盛东方破产申请案件的破产财产中，故国际环保城的物业所涉债权债务应由该破产案件一并处理。根据佛山市中级人民法院于2017年12月26日作出（2017）粤06破申53-4号民事裁定书，裁定受理江西省安达电梯有限公司对海盛东方提出的破产清算申请，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十三条规定“破产申请受理后，债权人就债务人财产向人民法院提起本规定第二十一条所列诉讼的，人民法院不予受理”。本系列案中，就国际环保城签订的《物业使用权出让合同》所涉财产已纳入了上述破产案件的破产财产中，现为破产管理人管理，故应由该破产案件进行处理，而法院不应受理。三、原告以“罗南集团为开发商，实际控制海盛东方项目”为由要求被告承担债务清偿义务，没有事实与法律依据。2008年8月3日，被告作为本案所涉土地的所有权人，根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》、《佛山市试行农村集体建设用地使用权流转实施办法》的相关规定，与第三人海盛东方及佛山市禅城区南庄镇罗格永光村民小组（以下简称罗格村）签订了《土地使用权租赁合同》，约定被告与罗格村将涉案土地使用权出租给海盛东方，合同签订后，被告向海盛东方交付涉案土地，海盛东方开始进行地上建筑物的建设。由上述情况可知，罗南集团为佛山市禅城区南庄镇罗南各经济合作社共同成立的集团公司，经营范围不涉及房地产开发业务，也没有房地产开发资质，同时，也没有就涉案项目与海盛东方签订合作协议进行投资开发事宜，仅为将土地使用权出租给第三方海盛东方使用，所以被告根本不是海盛东方商业地产项目的开发商，也没有就涉案项目进行任何投资开发事宜，被告仅为将土地使用权出租给第三方海盛东方使用，与海盛东方之间仅存在土地租赁关系，本案中的涉案土地所有权及地上建筑物所有权均属被告，在土地租赁合同有效期内，海盛东方拥有对其所建地上物的占有、使用、收益权利，但不享有所有权。因此，原告以“罗南集团为开发商，实际控制海盛东方项目”为由要求被告承担债务清偿义务没有事实与法律依据。四、被告从未与原告签订任何合同或协议，亦从未接受过原告所支付的“物业出让金”，且被告也不是涉案合同的缔约方，原告要求被告返还“物业出让金”一说，并无事实与法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”合同作为一种债的关系，不同于其他民事法律关系，合同关系具有相对性：其一，合同关系只发生在特定的主体之间，只有合同当事人可以向合同另一方当事人基于合同提出请求或者诉讼；其二，除法律、合同另有规定外，只有合同当事人才能享有合同约定的权利并履行合同约定或法律规定的义务；其三，合同当事人不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务。本案中，原告所提出的权利请求系基于其与第三人海盛东方之间所签订的《物业使用权出让合同》的约定，两被告并非该合同的缔约方，未与原告签订其他租赁合同或协议，也从未接受过原告所支付的“物业出让金”，更未作出任何要履行原告与第三人之间的租赁合同义务的意思表示，两被告与原告之间也不存在可突破合同相对性的充分事由，因此，两被告与原告之间不存在租赁合同关系，也无义务履行涉案合同中海盛东方的权利义务。另外，根据（2017）粤0604民初10061号《民事判决书》认定：“海盛东方对《物业使用权出让合同》违约，应承担相应的违约责任，罗南集团并不是违约责任的主体，该案的原告要求罗南集团承担违约责任，向原告支付相应款项，于情于理于法均不符”。结合本案，原告同样无权要求两被告支付相应款项。五、两被告对于原告与海盛东方之间的债权债务，一直积极协助处理，但两被告从未作出债的加入的意思表示。由于海盛东方单方终止合同的履行，直至2017年12月26日，海盛东方尚欠罗南集团租金118953051.83元未支付，罗南集团作为土地的出租方，与众多债权人一样，也是本次纠纷的受害者。对于海盛东方遗留的债权债务问题，被告根据上级政府的指导精神，出于社会稳定的需要，一直积极协助处理相关事务。2017年10月17日，罗南集团出具了《承诺书》，承诺积极为广大业主与海盛东方协调处理双方之间的债权债务关系，促成该起事件的尽快解决。从该份承诺书亦可以清晰表明，对于原告与海盛东方之间的债权债务，两被告只是起到协助处理和善后的作用，而不是直接加入该债权债务关系。2018年4月11日，罗南村委会出具了一份《承诺书》，明确说明：“原海盛东方遗留的债务问题，要待海盛东方项目彻底盘活之后，由罗南村委会收取地上建筑物补偿款后直接支付给各业主。”结合上一份《承诺书》罗南村委会的意思表示是，海盛东方项目恢复运作与经营并产生效益后，在佛山市金润华地产发展有限公司（下简称金润华公司）支付建筑物补偿款给被告后，罗南村委会再予以支付给原告，而不是由罗南村委会直接向原告支付，也不是说由罗南村委会直接承担第三人遗留的债权债务。另根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产。”因此，如果该承诺书确实涉及到村集体财产的处分，罗南村委会应当根据《村民委员会组织法》，经合法程序召开村民会议，形成合法有效的村民会议决议后，才能作出有效的承诺书。但该承诺书并无按照法律规定履行合法程序即召开村民会议，并形成合法有效的村民会议决议，因此，该承诺书不可能作出债务承担的意思表示，同时，该承诺书未经村民会议并形成决议，对于涉及财产处分的内容对外亦不产生法律效力。因此，两份承诺书均不存在两被告“作为自愿加入对海盛东方债务的承担”的承诺，原告无需对海盛东方债务承担连带清偿责任。综上，原告的诉讼请求没有任何法律与事实依据，恳请法院根据事实情况，结合法律的相关规定，公正处理本案，对原告的诉讼请求依法予以驳回。第三人述称，一、海盛东方是海盛东方购物中心、海盛东方环保产业城《物业使用权出让合同》的合同相对方。本案原告提交的《物业使用权出让合同》的真实性，请法院予以审查认定。二、海盛东方已进入破产程序，海盛东方的债权人应当依照《中华人民共和国企业破产法》第六章的规定，向管理人申报债权。三、民事诉状中各原告要求支付出让金，但是根据各原告与海盛东方签订的《物业使用权出让合同》中约定的“委托经营及固定回报”条款，第三人认为各原告诉请要求支付的出让金应扣除2013年1月14日（海盛东方于2013年1月14日停止经营）前海盛东方已支付的固定投资回报款。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证复印件、罗南集团公示报告、罗南村委会登记信息、第三人海盛东方公示报告。拟证明原告、两被告、第三人的诉讼主体资格。2、海盛东方购物中心物业使用权出让合同、收据。拟证明：（1）第三人以投资商的名义将涉案物业使用权出让给原告；（2）合同载明涉案物业的开发商是罗南集团；（3）第三人对原告负有合法债务。3、《羊城晚报》新闻报道、《广州日报》广告、海盛东方城图、图片、关于政府信息公开申请的答复及其附件。拟证明罗南集团是涉案项目的开发商、建设单位。4、移交书、铺位回购申请、原海盛东方购物中心、酒店地块及地上物出让竞价中标公告。拟证明：（1）涉案项目由第三人移交给了罗南村委会，罗南村委会接收了涉案项目（第三人工作人员冯丽华、黄建香在《铺位回购申请》上确认第三人印章由被告掌管）；（2）罗南集团是涉案项目的实际控制人（第三人将涉案项目移交给罗南村委会，却由罗南集团擅自处理）。5、土地使用权租赁合同、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果。拟证明罗南村委会与第三人虚构土地租赁关系：（1）涉案土地权利人是罗南集团，罗南村委会无权出租；（2）第三人没有依约向罗南村委会支付过押金和租金,罗南村委会也未曾向第三人主张过权利；（3）罗南村委会出租土地必须通过村民会议讨论决定而未通过讨论决定,属违法出租,合同无效。6、视频二段及相关图片6份。拟证明：（1）视频一（2017年10月11日上午11:00）证明罗南集团的法定代表人关润尧承诺承担第三人因出让海盛东方物业使用权给广大业主所产生的债务，并在八个月之内全部清偿；（2）视频二（2018年5月30日上午11:00）证明关润尧保证将广大业主受让海盛东方物业使用权的本金返还业主。两段视频证明两被告自愿加入第三人对原告所负债务的承担,是债务的加入；（3）图片6份证明两段视频拍摄的时间界面和关润尧书写承诺书的场面。7、承诺书2份。拟证明：（1）《承诺书》（2017年10月17日）证明两被告明确表示原海盛东方与广大业主的债权债务由其具体负责处理，并在八个月之内处理完毕,与视频一中关润尧对广大业主承诺承担第三人因出让海盛东方物业使用权给广大业主所产生的债务，并在八个月之内全部清偿相互印证；（2）《承诺书》（2018年4月11日）证明罗南村委会明确表示海盛东方原债务按本金标准由罗南村委会直接支付给业主。两份《承诺书》证明两被告是对第三人对原告所负债务的加入。8、证人何某、黄某证言。拟证明罗南集团法定代表人关润尧于2017年10月11日和2018年5月30日在与部分受让海盛东方出让物业的业主交流时明确表示，自愿承担原海盛东方对全体业主所负的债务，向全体业主支付受让物业时所支付的本金。诉讼中，两被告提交以下证据：1、海盛东方地块土地租金表。拟证明罗南集团向海盛东方交付租赁土地，但罗南集团至今仅收到海盛东方支付的土地租金共计5369095.11元，直至2017年12月26日，海盛东方尚欠罗南村土地租金合共118953051.83元未支付。2、佛府集用（2009）第0600110100407《土地使用权证书》、佛府集用（2009）第0600110600881《土地使用权证书》、佛禅集用（2015）第000856号《土地使用权证书》。拟证明自海盛东方租赁涉案土地至金润华公司通过合法程序取得涉案土地使用权期间，该地块均为罗南村及罗格永光村农民集体所有，所有权人至今并未发生变更。3、（2018）粤06民终9047号民事裁定书。拟证明佛山中院的终审裁定认定海盛东方是涉案合同的签订主体，是涉案债务的主债务人，而罗南集团、罗南村委会并非主债务人，与涉案债务亦无直接利害关系，海盛东方已进入破产清算阶段，原告应按照破产程序主张债权。诉讼中，第三人海盛东方未向本院提交证据。经质证，本院认证：原告提交的证据1为各方的主体资料，本院经审查后予以确认；证据2、3、4、7有原件核对，本院对真实性予以确认；两被告对证据5的《土地使用权租赁合同》无异议，本院经审查对该材料的真实性予以确认；证据5的不动产登记信息查询结果有原件核对，本院对真实性予以确认；证据6已经当庭出示手机原始载体，且被告确认视频中讲话的主体为关润尧，视频中反映的内容与两位到庭证人的陈述情况基本一致，本院经审查对该组证据的真实性予以确认；证据8为证人证言，两位证人均出庭作证并接受法庭及原、被告的询问，本院对真实性予以确认。两被告提交的证据1为其单方制作，未经生效判决确认，本院不予采信；本院经审查对证据2的真实性予以确认；原告对证据3的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：座落于佛山市禅城区南庄镇南庄大道以北、佛山一环以西的土地所有权人为罗南村民委员会农民集体，土地使用权人为罗南集团，土地用途为商业金融用地、道路用地、绿化用地，使用权类型为批准拨用企业用地。海盛东方（承租方、乙方）与罗南村委会（出租方、甲方）签订《土地使用权租赁合同》，主要约定甲方将位于南庄镇××大道以北、××环路东西面的土地租赁给乙方，租赁面积约619.30亩，租赁期为25年；甲方有义务协助乙方进行商铺、仓库等基建项目的报建及相关手续的办理（按政策规定需要用甲方的名义），相关费用由乙方自行负责；如因乙方原因导致合同解除，必须在一个月内将生产设备搬走，但商铺、仓库、水电等固定设施属甲方所有，不能拆除，并交清租金、水电费等相关费用，将该土地交还甲方。2010年12月11日，海盛东方（出让方、甲方）与原告（受让方、乙方）签订《物业使用权出让合同》，主要约定甲方是海盛东方购物中心项目的投资商，享有该项目全部物业的所有权；甲方将购物中心四层B28号物业使用权出让给乙方，出让期限从合同签订之日起算，截止日期统一为2029年7月7日，甲方在前款约定的出让期限届满之日起赠送60个月该物业的使用权给乙方；乙方向甲方支付使用权出让金655156元，并从签约后次月开始将物业前三年的使用权和经营权委托给甲方，由甲方统一对外招商，甲方按年固定回报率按月向乙方支付前三年投资回报；2013年10月1日起该物业的使用权由乙方自行收回，乙方不要求甲方回购商铺的，甲方在2013年10月1日起7天内将物业交付给乙方；甲方应按规定时间支付乙方固定回报，非银行内部操作系统原因造成逾期支付回报款的，逾期超过90天的，乙方有权解除本合同，甲方应退还全部已收款项。甲方未按照本合同约定期限向乙方交付该物业，应按照已收出让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除本合同。乙方解除合同的，甲、乙双方应退还全部已收款项，甲方应从收取乙方全额出让金之日起按照本合同约定出让金每日万分之八的标准向乙方支付违约金至实际退还款项之日止。乙方选择继续履行合同的，甲方应按照逾期应付款项每日万分之八的标准向乙方支付违约金。上述合同签订后，原告已全额支付了使用权出让金，第三人亦向原告支付了部分投资回报款。2012年5月8日，佛山市国土资源和城乡规划局就海盛东方城摩尔购物中心（一期商业、地下室、电房）建设工程核发《建设工程规划许可证》。2012年12月19日，海盛东方向罗南集团、罗南村委会递交《终止申请书》，表示其因商业原因，单方提出即时终止双方签订的《土地使用权租赁合同》，因海盛东方在租赁土地上已出资建成了部分物业并已运作几年，实际存在一定的资产和负债，请求罗南集团、罗南村委会同意终止双方签订的《土地使用权租赁合同》并协助处理善后工作，如派人协助清产核资、核算账务和寻求第三方接盘经营等，且明确表示在罗南集团、罗南村委会收到本申请书之时起，即视为海盛东方主动放弃上述《土地使用权租赁合同》的履行，为此造成的一切责任由海盛东方全部承担。2015年8月，罗南集团、罗格小组与金润华公司签订《集体建设用地使用权出让合同》、《佛山市禅城区南庄镇原海盛东方项目整体收购合同》，将涉案土地及包括尚未竣工验收的涉案商铺在内的地上建筑物整体出让给金润华公司。合同约定金润华公司应于2015年9月24日前一次性支付集体建设用地使用权出让金220543010元；于2016年8月24日前分三期向罗南集团支付地上建筑物补偿款215429230元。据佛山市禅城区人民政府于2015年12月11日颁发的佛禅集用（2015）第000856号《集体土地使用证》记载，座落于佛山市禅城区南庄镇南庄大道中、佛山一环西侧的土地使用权人已变更为金润华公司。2017年10月17日，罗南村委会、罗南集团出具《承诺书》，内容为“我向广大业主郑重承诺：原海盛东方项目与广大业主的债权债务纠纷，由我罗南村委会（南庄镇罗南集团有限公司）具体负责处理，并承诺在8个月时间内处理完毕”。2018年4月11日，罗南村委会出具《承诺书》，内容为“关于海盛东方原债务问题按本金标准支付。但要东西区地上建筑物补偿款，海盛东方项目彻底盘活之后，由罗南村委会直接支付业主”。2017年12月26日，佛山市中级人民法院作出（2017）粤06破申53-4号民事裁定，裁定受理江西省安达电梯有限公司对海盛东方提出的破产清算申请，同时指定广东源浩律师事务所为海盛东方管理人。被告罗南集团向本院提交《关于地上建筑物补偿款的支付说明》，内容为“2015年8月8日罗南集团与金润华公司签订了《集体建设用地使用权出让合同》，合同约定金润华公司必须在2016年8月24日之前分三期向罗南集团支付完毕人民币215429230元的地上建筑物补偿款。合同签订后，罗南集团曾经多次口头催告，要求金润华公司支付地上建筑物补偿款，但截至2018年11月20日，金润华公司未向罗南集团支付任何地上建筑物补偿款”。庭审中，原告陈述：原告暂未向第三人申报债权。庭审中，第三人陈述：涉案物业尚未纳入破产财产。庭审后，原告向本院提交《房屋租赁合同系列案业主回报情况表》，确认原告已经收取投资回报款83208元。另，第三人海盛东方于庭审后确认其答辩状所附的《投资回报款支付情况》系根据《物业使用权出让合同》约定的投资回报款支付标准计算至海盛东方停止营业之日也即2013年1月14日，但海盛东方没有证据佐证其主张的投资回报款的具体支付情况。另查明：建设工程规划许可证所载的海盛东方城摩尔购物中心就是海盛东方购物中心；涉案物业已取得建设工程规划许可证，但尚未竣工验收。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”原告与海盛东方签订的《物业使用权出让合同》的约定符合租赁合同的法律特征，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案《物业使用权出让合同》约定涉案物业使用权的出让期限自合同签订之日起至2029年7月7日，并约定期满后赠送60个月的物业使用权，即涉案物业的租赁期限至2034年7月6日届满。涉案《物业使用权出让合同》于2010年12月11日签订，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过20年，即本案租赁期限超出2030年12月10日的部分无效；原告与海盛东方签订的《物业使用权出让合同》出让期限在2030年12月10日之前的部分，系双方真实意思表示，内容亦未违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于原告诉请两被告返还物业使用权出让金，本院分析如下：首先，如前文所述，原告与海盛东方签订的《物业使用权出让合同》租赁期限超出2030年12月10日的部分无效，根据《合同法》第五十八条的规定，原告有权要求海盛东方返还无效期限部分对应的物业使用权出让款。海盛东方未按时将通过竣工验收且符合合同约定的物业交付给原告，已构成根本违约，根据《物业使用权出让合同》第十条第三款的相关约定，原告享有解除合同的权利，并有权要求海盛东方退还《物业使用权出让合同》有效期限内的使用权出让金，原告亦依约应向第三人退还已收取的投资回报款，经抵扣，第三人应向原告返还的物业使用权出让款为571948元（655156元-83208元）。本案中，第三人虽根据《物业使用权出让合同》主张其已向原告支付的投资回报款为136500元，但未举证证明，应承担举证不利的法律后果，本院对其主张不予采纳。其次，对于海盛东方的上述债务，罗南村委会、罗南集团于2017年10月17日出具的《承诺书》，内容上仅为“负责处理”，并未作出债务加入的意思表示，而罗南村委会于2018年4月11日出具的《承诺书》则明确表示“海盛东方原债务问题按本金标准支付”、“由罗南村委会直接支付业主”，上述意思表示已构成债务的加入。虽金润华公司至今未依照《集体建设用地使用权出让合同》、《佛山市禅城区南庄镇原海盛东方项目整体收购合同》的约定，按时支付地上建筑物补偿款215429230元，但被告罗南村委会并未举证证明存在不能归责于金润华公司的客观无法付款的情形，加之“项目彻底盘活”属于期限不明的表述，遵循诚实信用的原则，原告要求被告罗南村委会履行承诺并诉请被告罗南村委会向其返还使用权出让金，合法合理，但被告罗南村委会作为债的加入人承担的债务应以第三人对原告所负债务为限，被告抗辩投资回报款应在出让金中予以扣减，合法有据，本院予以采纳，也即罗南村委会应向原告返还的出让款本金应为扣减原告已经收取的投资回报款后的571948元，原告主张超出部分，本院不予支持。此外，本案中，海盛东方作为承租方与罗南村委会签订《土地使用权租赁合同》，海盛东方与罗南村委会仅为土地使用权租赁合同关系，并非合作开发房地产关系，与原告就涉案物业签订《物业使用权出让合同》的主体仅为第三人海盛东方，原告以罗南集团为涉案项目开发商为由要求罗南集团承担责任没有合同依据，本院对其意见不予采纳。又因罗南集团未在2018年4月11日出具的《承诺书》上签章，故罗南集团未构成债的加入，原告要求罗南集团承担付款责任，依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十八条、第一百零七条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市禅城区南庄镇罗南村民委员会于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告朱卓华支付物业使用权出让金571948元；二、驳回原告朱卓华的其他诉讼请求。如被告佛山市禅城区南庄镇罗南村民委员会未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取5176元，由原告朱卓华负担657元，被告佛山市禅城区南庄镇罗南村民委员会负担4519元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 菡二〇一九年六月二十八日书记员 原洁萍书记员 余柔敏