广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0802民初772号原告：蔡芷茵，女，1986年12月27日出生，汉族，住湛江市赤坎区，委托诉讼代理人：陈海萍，广东韬宇律师事务所律师。被告：吴朝凛，男，1978年6月8日出生，汉族，住湛江市赤坎区，原告蔡芷茵与被告吴朝凛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈海萍、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《汽车专卖店租赁合同书》自2019年3月13日已解除。2、被告立即向原告支付所拖欠的租金及违约金（拖欠租金从2019年4月1日起计算至2019年5月10日止，按每月28000元计算；违约金从2019年4月1日起计算，按每日2%支付）。3、被告支付尚欠的场地装修费用10万元及逾期违约金（从2018年10月1日起计算，按每日2%支付至给付之日止）。4、被告立即返还原告支付的律师费8000元。5、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年9月1日，被告（乙方）以“湛江市汇客名富汽车贸易有限公司”名义与湛江市赤坎区锦然汽车服务部（甲方）签订《汽车专卖店租赁合同书》，就湛江市赤坎区东盛路7号湛江海田国际汽车专卖店Z区105之二号商铺有关租赁事宜进行了约定。根据合同第四条第2款约定：“在本合同签订之日起3日内，乙方向甲方一次性支付场地装修费160000元。”但被告仅向甲方支付场地装修费6万元，剩余10万元一直不予支付。2019年3月9日，原告向被告寄送催款函，函告内容如下：“1、按约定在收到本函后3日内一次性向湛江市赤坎区锦然汽车服务部支付尚欠的场地装修费10万元。2、如果逾期不支付上述拖欠的场地装修费10万元，湛江市赤坎区锦然汽车服务部根据有关合同约定，在你收到本函3日后单方面解除与你签订的《汽车专卖店租赁合同书》，并保留追究你的违约责任的权利。”2019年3月10日，被告指定代收人戴杨英签收此函。收到该函后至目前为止，被告仍未支付场地装修费10万元。根据《汽车专卖店租赁合同书》第八条第二款第（5）项“乙方拖欠租金等各项费用15天以上，经发函催告仍未缴齐的”及第七条“乙方逾期交付租金及其它各项费用，每逾期1天，应按拖欠金额2%向甲方支付违约金。”的约定，原告有权单方面解除合同，收回场地，并要求被告支付尚欠的场地装修费10万元及违约金。至起诉之日，被告未按照合同约定，在收到解除通知之日起五日内无条件交回经营场地，仍占用所租赁的商铺。根据合同第八条约定：“应按原租金和各项费用标准向原告赔偿相应期间的占用场地损失。”原告根据合同的约定于2019年5月10日已自行收回商铺，故被告应向原告支付至2019年5月10日的商铺租金。因被告违约，不按合同履行义务，故原告聘请律师提起诉讼，花去了律师费8000元，根据合同第十三条的约定，律师费应由被告承担。另，原告以“湛江市赤坎区锦然汽车服务部”名义经营，性质为个体户。2018年10月15日，湛江市赤坎区锦然汽车服务部因破产原因已注销，依照有关法律规定，该服务部的权利与义务应由原告蔡芷茵承续。由于被告已严重违约，严重损害了原告的合法权益，为此，原告特向法院提起诉讼。被告辩称，1、从2018年9月1日至2019年3月，在半年时间内，原告没有任何催告信息通知被告欠其10万元转让费。2、被告有证人可以证明原告请求的10万元并不是被告需要支付给原告的。这其中5万元是原告作为湛江市汇名汽车贸易有限公司的股东的参股投资款，剩余的5万元是我们向湛江市汇客名富汽车贸易有限公司申请的运营费用。原告已收取的6万元是涉案商铺的场地装修费。3、湛江市赤坎区锦然汽车服务部是非法代表海田汽车城将涉案商铺转让给被告的，被告没有收到任何的海田汽车城同意授权给湛江市赤坎区锦然汽车服务部出租涉案商铺的材料，所以，被告认为，涉案租赁合同是无效的。原告提供给被告的原告与海田汽车城所签订的合同，没有盖海田汽车城的公章，且是复印件没有原件，这份合同是伪造的，因此，被告认为，合同是无效的。根据合同法规定，原告没有经海田汽车城同意，将涉案商铺转租给被告，该合同是无效的。4、由于被告的公司已实际经营，根据合同法规定，原告将被告的办公用品及财产自行处理了，原告应赔偿被告受到的损失，应当将租赁保证金9.3万元及场地装修费6万元共15.3万元退还给湛江市汇名汽车贸易有限公司。5、被告有证据证明湛江市赤坎区锦然汽车服务部存在违约行为，严重干扰湛江市汇名汽车贸易有限公司正常合法经营，被告要求原告赔偿经营损失费。经审理查明，2018年9月1日，被告以湛江市汇客名富汽车贸易有限公司（乙方）的名义与湛江市赤坎区锦然汽车服务部（甲方）签订了《汽车专卖店租赁合同书》，约定：一、乙方自愿租赁甲方享有使用权及经营权的湛江市赤坎区东盛路7号湛江海田国际车城汽车专卖店Z区105之二号商铺（共二层）作为综合品牌汽车经营使用。建筑面积587平方米，使用面积556.73平方米，公摊面积30.27平方米，包括属于本店门前的所有停车位。二、租赁期限：2018年9月1日至2021年9月1日。三、租金及各项费用：l、场地一层、二层租金、一层、二层综合运营、管理费总共应付费用按以下方式支付：（1）第一年（12个月）每月共应付总费用合计金额28000元。2、租赁保证金（押金）：为三个月的租金、综合运营、管理费的总和为93000元（租赁保证金在租赁期限满后且乙方无违约的情况下，无息返还给乙方）。3、场地装修费：乙方向甲方一次性支付场地装修费160000元。四、支付方式、时间及场地交付：1、在本合同签订之日起3天内，乙方向甲方一次性支付租赁保证金93000元。2、在本合同签订之日起3天内，乙方向甲方一次性支付场地装修费160000元。3、在本合同签订之日起3天内，乙方向甲方一次性支付2018年10月1日至2018年12月31日的租金84000元，含场地建设、综合运营、管理费。4、乙方按季度向甲方缴纳租金、综合运营、管理费，并于此季度末的20日前预缴下一季度的费用，以此类推。五、乙方逾期交付租金及其它各项费用的，每逾期1天，应按拖欠金额的2%向甲方支付违约金。六、因违约方的违约责任所支出的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）由违约方承担。合同签订后，湛江市赤坎区锦然汽车服务部（下称锦然汽车服务部）于2018年9月1日将上述商铺交付被告使用。被告依约向原告支付了租赁保证金93000元、场地装修费60000元及部分租金。原告于2019年5月10日已自行收回商铺。现被告拖欠原告2019年4月1日至2019年5月10日的租金至今未付。原告至今未向被告退还租赁保证金93000元。被告主张其于2019年3月已将商铺交还给原告，但未能举证证明。原告未能举证证明上述商铺取得了建设工程规划许可证。原告于2019年4月10日向本院提起诉讼。被告以湛江市汇客名富汽车贸易有限公司（下称汇客名富汽车贸易公司）的名义签订上述合同，因汇客名富汽车贸易公司在办理工商登记时未获批准，故被告以上述商铺为住所地办理××××了湛江市汇名汽车贸易有限公司（下称汇名汽车贸易公司），被告为该公司的法定代表人。上述商铺是原告向湛江海田国际车城发展有限公司承租后再转租给被告的。锦然汽车服务部为个体工商户，原告为锦然汽车服务部的经营者。锦然汽车服务部于2018年10月15日已注销。2019年3月9日，原告向被告作出《函》，主要内容：请被告在收到本函后3日内付清场地装修费10万元，否则，原告单方面解除《汽车专卖店租赁合同书》。原告于2019年3月9日通过邮政特快专递向被告邮寄了该函，并由他人（戴杨英）于2019年3月10日代收，戴杨英已将该函交给被告。2019年3月28日，汇名汽车贸易公司向锦然汽车服务部作出《关于解除合同并赔偿损失的告知函》，主要内容：锦然汽车服务部与汇名汽车贸易公司签订了《汽车专卖店租赁合同书》，约定锦然汽车服务部将湛江市赤坎区东盛路7号湛江海田国际车城汽车专卖店Z区105之二号商铺给汇名汽车贸易公司作为综合品牌汽车经营使用。合同签订后，汇名汽车贸易公司依约向锦然汽车服务部交付了租赁保证金93000元、场地装修费60000元及2018年10月1日至2019年3月31日的租金共计140000元。在经营的过程中，汇名汽车贸易公司拟定引入其他合作伙伴共同经营品牌汽车，但锦然汽车服务部不同意汇名汽车贸易公司的经营决策并指示他人到汇名汽车贸易公司的经营场所闹事，扰乱了汇名汽车贸易公司的正常经营秩序，并于2019年3月18日将汇名汽车贸易公司承租的商铺大门全部锁死，不许汇名汽车贸易公司经营。汇名汽车贸易公司拟定引入其他合作伙伴共同经营品牌汽车是汇名汽车贸易公司对租赁的经营场所享有使用权和自主经营的权利，并不违反合同的约定，锦然汽车服务部不能也不应当进行干涉。锦然汽车服务部指示他人到汇名汽车贸易公司的经营场所闹事及擅自锁死汇名汽车贸易公司经营场所的大门是严重的违约行为。依据《汽车专卖店租赁合同书》第六条第3款及第八条第1款的约定，汇名汽车贸易公司现向锦然汽车服务部告知解除双方签订的《汽车专卖店租赁合同书》，锦然汽车服务部应立即返还汇名汽车贸易公司已交付的租赁保证金93000元、场地装修费60000元及赔偿锁门后其他的经营损失。汇名汽车贸易公司于2019年3月29日通过邮政特快专递向锦然汽车服务部邮寄了该告知函，并对此向湛江市粤西公证处申请了公证。原告因本案诉讼的需要与广东韬宇律师事务所签订了《委托代理合同》，原告向该律师事务所交纳了法律服务费8000元。在庭审中，原告主张不予退还租赁保证金93000元给被告。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于涉案《汽车专卖店租赁合同书》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，因原告未能举证证明涉案商铺已取得建设工程规划许可证，故涉案《汽车专卖店租赁合同书》应认定无效。原告请求确认原、被告签订的《汽车专卖店租赁合同书》自2019年3月13日已解除，本院不予支持。涉案《汽车专卖店租赁合同书》载明的双方当事人为锦然汽车服务部（甲方）与汇客名富汽车贸易公司（乙方），因锦然汽车服务部为个体工商户，其经营者为原告，现锦然汽车服务部已注销，故锦然汽车服务部的合同权利义务应由原告承继。被告以汇客名富汽车贸易公司的名义签订涉案合同，但汇客名富汽车贸易公司至今未办理工商登记手续，即汇客名富汽车贸易公司至今未成立，故涉案合同的乙方应认定为被告，涉案合同乙方的权利义务应由被告承继。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，原告请求的租金应调整为占有使用费，并参照合同约定的每月租金28000元计算。因此，被告应向原告支付其拖欠的2019年4月1日至2019年5月10日（共40天）的房屋占有使用费37333.33元（28000元/月÷30天×40天）。根据合同约定，被告应向原告支付场地装修费16万元。被告已向原告支付场地装修费6万元，现尚欠10万元未支付，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告请求被告支付拖欠的场地装修费10万元，本院予以支持。综上，被告应向原告支付房屋占有使用费及场地装修费共137333.33元（37333.33元+100000元）。关于原告主张的被告拖欠租金及场地装修费的违约金、律师费及不予退还租赁保证金93000元的问题，虽涉案合同对此作出了相关约定，但因涉案合同为无效合同，故合同的相关约定亦为无效，因此，对于原告的上述主张，本院均不予支持。但被告未按时支付房屋占有使用费及场地装修费对原告造成了利息损失，故被告应向原告支付上述款项的利息，从原告主张权利（起诉之日即2019年4月10日）之日起计算至被告付清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。被告向原告支付的租赁保证金93000元，原告至今未退还，故该款应用于抵偿被告应支付的上述款项，即被告尚需向原告支付44333.33元（137333.33元-93000元）。关于被告提出的其不应向原告支付场地装修费10万元，该10万元中的5万元是原告作为湛江市汇名汽车贸易有限公司的股东的参股投资款，剩余的5万元是其向湛江市汇客名富汽车贸易有限公司申请的运营费用的抗辩意见及被告主张其于2019年3月已将涉案商铺交还给原告的问题，因被告均未能举证证明，故本院均不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认湛江市赤坎区锦然汽车服务部与被告吴朝凛于2018年9月1日签订的《汽车专卖店租赁合同书》无效。二、限被告吴朝凛于本判决生效之日起十日内支付44333.33元及利息（以44333.33元为基数，从2019年4月10日起计算至被告吴朝凛付清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）给原告蔡芷茵。三、驳回原告蔡芷茵的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1510元（原告蔡芷茵已预交），由原告蔡芷茵负担1056元，被告吴朝凛负担454元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审判员  周娟华二〇一九年六月十日书记员  冯嘉琦附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。