辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初3587号原告：辽宁建和物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区岐山中路55-1号。法定代表人：魏东红，该公司总经理。委托诉讼代理人：王颖，该公司员工。被告：侯波，女，1966年3月24日出生，汉族，住沈阳市沈河区。原告辽宁建和物业管理有限公司与被告侯波物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辽宁建和物业管理有限公司的委托诉讼代理人王颖，被告侯波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁建和物业管理有限公司提出诉讼请求：1.请求判决被告立即支付拖欠物业管理费9124.5元，及其滞纳金或同期二倍利息；2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告是原告所进行物业服务的“现代家园小区”，沈阳市沈河区东滨河路28号2-6-1室的业主及使用人，住宅面积207平方米，物业费收费标准为每平方米1元/月，电梯费12元/人.月，每年应交物业管理费2484元，电梯费288元。被告自2014年1月1日至2017年4月15日一直没有缴纳物业管理费，总计欠缴费8176.5元，电梯费共计948元，合计欠缴费9124.5元及滞纳金。原告多次找被告讲明缴纳物业管理费是业主应尽的责任和义务，但被告以种种理由拒不交纳，被告的行为已违反了《物业管理条例》中第二章“业主及业主大会”中的第七条：“业主在物业管理活动中，履行下列义务”的第五条：“按时交纳物业服务费用”及第六章“法律责任”中的第六十五条：“违反物业服务合同约定，业主逾期缴纳物业费用的，业主委员会应当督促其期限交纳；逾期仍不缴纳，物业服务企业可以向人民法院起诉”的相关规定。目前被告欠缴物业管理费的行为已经侵害了原告及园区所欲业主的利益，故原告诉至法院请求依法判决。被告侯波辩称，电梯费就我一人居住，不能按两人收费。依据原告起诉的《物业管理条例》规定，对于欠费业主应先由业主委员会督促缴纳，在没有业委会督促缴费这个前置条件下，物业无权直接起诉欠费业主。这种经典案例北京青年报有过特别报道，法庭应将此作为将本案不列入实体审理的重要参考。原告在履行物业服务合同期间，严重违反义务在先，答辩人无支付物业费义务。因物业管理不当造成主杠漏水，给我家房屋造成严重损失。电梯及门禁损坏严重，物业不仅不能保障小区内部设施正常运行和业主财务安全，还因其行为不当致使业主财产严重损毁。答辩人认为原告请求无事实依据，恳请法院保护答辩人合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告侯波居住于沈阳市沈河区房屋，建筑面积207平方米，属于现代家园小区，原由沈阳现代物业管理有限公司为园区提供物业服务。2014年9月27日，沈阳现代物业管理有限公司（甲方、债权出让人）与原告（乙方、债权受让人）签订《债权转让协议书》，约定甲方将现代家园小区所有业主拖欠甲方2005年至今的物业管理费债权转让给乙方，乙方同意受让。2015年1月22日，原告（乙方）与沈阳市沈河区现代家园业主委员会（甲方）签订《现代家园物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方对现代家园小区提供物业服务。委托管理事项包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理服务；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理等。合同期限5年，“自2014年10月1日起，至2019年9月31日止”，物业费由业主按照其拥有物业的建筑面积交纳，其中多层住宅1元/月·平方米、电梯费12元/月·人。物业服务费用半年交纳一次，每年2月1日前交纳当年1月1日至6月30日的物业管理服务费；每年8月1日前交纳当年7月1日至12月31日的物业管理服务费。2015年12月28日，沈阳市沈河区现代家园业主委员会作为原告向本院提起诉讼，要求解除与建和公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议，建和公司退出现代家园物业服务区域、清腾物业服务用房和返还相关设施以及物业服务相关资料，对单元门锁、刨开的路面恢复原状，按照合同约定支付收益分配款，对多收取的物业费用返还给业主。2016年5月30日，本院作出（2015）沈河民二初字第01037号民事判决书，判决解除沈阳市沈河区现代家园业主委员会与建和公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议；建和公司返还沈阳市沈河区现代家园业主委员会停车费20万元（2015年2月至2016年2月期间），腾空物业服务区域、物业服务用房并返还给沈阳市沈河区现代家园业主委员会，向沈阳市沈河区现代家园业主委员会移交全部物业服务相关资料。建和公司对判决不服提起上诉。2017年3月30日，沈阳市中级人民法院作出（2016）辽01民终8159号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2017年4月16日，原告与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订《现代家园物业管理服务交接明确书》，确认物业费结算点为2017年4月15日，原告建和公司撤离现代家园小区。现因被告拖欠2014年1月1日至2017年4月15日期间的物业费、电梯费，原告起诉来院。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中原告与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订的《现代家园物业管理服务合同》合法有效，原、被告之间具有物业服务合同关系。被告作为小区业主，应受该合同内容约束。另，根据我国合同法的规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，现代家园小区原物业服务公司沈阳现代物业管理有限公司将其服务期间的对欠费业主的物业服务费债权转让给了原告，该债权转让对被告亦具有法律约束力。现原告作为物业服务企业已履行了基本物业管理服务义务，原告依据物业服务合同及债权转让协议要求被告作为相对人在接受了服务后承担支付相应价款的义务，是对自己合法债权的维护。原告现向被告主张2014年1月1日至2017年4月15日期间的物业费、电梯费，虽案涉房屋未登记于被告名下，但在庭审中，被告明确表示原告提供物业服务期间房屋由其居住，并实际居住至庭审之日，即被告实际接受了原告提供的物业服务。被告自认2014年1月1日以前的物业费由其缴纳，应当视为被告对《现代家园物业管理服务合同》的实际履行，故原告要求被告支付前述期间的物业费、电梯费，被告应予支付。关于原告请求判令被告向其支付滞纳金的诉讼请求，因被告拖欠物业费系因对物业服务质量与原告存在争议，非恶意拖欠，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告提出的该房屋仅由其一人居住不应当按两人收取电梯费的答辩意见，因原告未提供证据证明案涉房屋居住人数，故按一人计算电梯费，即474元。关于被告提出的因物业管理不当造成主杠漏水，给其房屋造成严重损失，该法律关系非物业服务合同纠纷，被告应当另案主张权利。关于被告提出的原告服务不到位的抗辩理由。原告作为物业服务单位，应当根据法律规定及合同约定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提升园区居住品质，现原告履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，其要求被告全额交纳物业费并不公平，但原告物业服务不到位并不构成被告拒交全部物业费的理由。鉴于原告服务有瑕疵应当适当酌减物业服务费，根据收取费用与服务质量相适应的原则，本院认为由被告按欠费金额的80%向原告交纳物业费较为公平，故被告应交物业费、电梯费6920.4元[（8176.5元+474元）×80%]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告侯波于本判决发生法律效力之日起10日内一次性给付原告辽宁建和物业管理有限公司2014年1月1日起至2017年4月15日期间的物业服务费、电梯费6920.4元；二、驳回原告辽宁建和物业管理有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告侯波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 员  郭 丽二〇一九年六月六日法官助理  张 琪书 记 员  王盈月