四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初143号 原告：李能，男，1971年9月4日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：徐文章，四川容宇律师事务所律师。 被告：四川恒瑞商业经营管理有限公司，住所地：成都市锦江区梨花街9号5楼8、9号。 法定代表人：蒋有坤，四川恒瑞商业经营管理有限公司总经理。 委托诉讼代理人：钟静晶，四川君合律师事务所律师。 被告：成都川宏实业有限公司，住所地：成都市梨花街9号四楼营业房。 法定代表人：杨凤鸣，成都川宏实业有限公司董事长。 委托诉讼代理人：钟静晶，四川君合律师事务所律师。 原告李能与被告四川恒瑞商业经营管理有限公司（以下简称恒瑞公司）、成都川宏实业有限公司（以下简称川宏公司）委托合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李能的委托诉讼代理人徐文章到庭参加了诉讼。被告恒瑞公司、川宏公司的共同委托诉讼代理人钟静晶到庭参加诉讼。经调解各方当事人未能达成一致意见，本案现已审理终结。 原告李能向本院提出诉讼请求：1．判令恒瑞公司支付李能2018年11月19日至2019年11月18日期间的投资回报30475元；2．判令恒瑞公司因未按时支付李能2016年11月19日至2017年11月18日期间的投资回报违约金191元，因未按时支付李能2017年11月19日至2018年11月18日期间的投资回报违约金451元，以及未按时支付李能2018年11月19日至2019年11月18日期间的投资回报违约金（从2018年11月16日起计算至给付之日止，按本金30475元，每日万分之二的标准计算）；3．判令恒瑞公司在《代管经营协议》履行期间，恒瑞公司按照《代管经营协议》约定的时间及金额（每两年度递增0.2%）向李能支付投资回报，若恒瑞公司未按时足额向李能支付投资回报，则还应按每日万分之二的标准向李能支付违约金；4．判令川宏公司对前述三项请求承担连带责任；5．判令本案全部诉讼费用由恒瑞公司、川宏公司承担。事实和理由：2003年，川宏公司为销售其开发的盐市口广场商铺，发布“售后包租”的广告宣传页，于是李能与川宏公司在2003年11月19日签订了《商品房买卖合同》，李能出资324204元购买了川宏公司开发的位于成都市锦江区梨花街9号1-2-4-60号建筑面积为11.9平方米的商铺。购买商铺同时，李能与恒瑞公司签订了《代管经营协议》，约定商铺在协议期内由恒瑞公司代管经营，恒瑞公司按时给付投资回报，并约定违约责任及其他事项。《代管经营协议》签订后，恒瑞公司支付李能2016年11月19日至2017年11月18日期间和2017年11月19日至2018年11月18日期间的投资回报时，都有延期付款的行为。另外，恒瑞公司应当在2018年11月25日前支付2018年11月19日至2019年11月18日期间的投资回报30475元，但至今恒瑞公司未支付。恒瑞公司未按时足额支付李能投资回报，依法应当承担相应的责任；川宏公司发布“售后包租”的广告宣传页应视为自身应当履行的义务，依法对恒瑞公司行为承担连带责任。（庭审中李能阐明违约金的计算为房屋总价×投资回报率×日万分之二×逾期天数，即2016年11月19日至2017年11月18日期间投资回报款违约金为324204元×9.2%×0.02%×32天=191元，即2017年11月19日至2018年11月18日期间投资回报款违约金为324204元×9.4%×0.02%×74天=451元，2018年11月19日至2019年11月18日期间投资回报款为324204元×9.4%=30475元）。 被告恒瑞公司辩称：1．李能与恒瑞公司的签订的《代管经营协议》因无法预见的情况导致不能继续履行，符合情势变更原则规定。因北京华联商厦股份有限公司（以下简称北京华联公司）在2016年10月决定关闭北京华联商场盐市口店，并且从2017年开始，北京华联公司未向恒瑞公司支付租金，并在2016年年底开始陆续提起诉讼，以亏损为由要求单方解除本案涉及的北京华联商场盐市口店的房屋租赁合同，导致李能所诉的协议项下的商铺也处于关闭状态。而李能与恒瑞公司之间签订的协议，约定经营期限是截止2021年。在李能购买该商铺之前，该商铺就已经出租给北京华联公司使用，租赁期限也是至2021年。所以李能与恒瑞公司签订的《代管经营协议》至今已经出现了合同法司法解释规定的情势变更情形，已经无法继续履行。2．由于经济形势下滑，北京华联公司已单方解除了合同，而部分小业主也要求与恒瑞公司解除合同。导致恒瑞公司无法就作为整体的盐市口广场进行招租。3．合同继续履行对恒瑞公司显失公平。从合同签订开始到2017年，李能已以两倍以上的数额收回了投资收益，投资也应当承担风险。截至2017年，李能从恒瑞公司处获得的固定收益远远超过其购房款项，而且李能作为房屋所有权人，房屋也已经升值。而在近几年实体经济下滑的情况下，恒瑞公司按照原约定支付租金，现合同期限也只剩不到原约定的六分之一。被告也将另案起诉要求解除与原告的《代管经营协议》。 被告川宏公司辩称：川宏公司在出售案涉商铺时并未标明售后包租，相反标注了承租人是北京华联公司。川宏公司与李能之间是房屋买卖合同关系，在房屋买卖合同中并未约定或承诺相应的回报。川宏公司的广告也不构成对房屋出售的重要设施设备和基础的承诺和允诺，不构成房屋出售的任务任何义务，本案中李能也明确知晓该情况。川宏公司不应当承担任何款项的支付责任。房屋买卖的基础是房屋购买与交易，而李能与恒瑞公司双方的《代管经营协议》实际为租赁合同，是租赁合同关系，与房屋买卖合同独立。支付租金及回报款不是房屋买卖交易的合同约定的川宏公司的义务。川宏公司已经向李能履行了房屋买卖的出售并交付的义务，并也办理了相关的房屋所有权证。 经审理查明事实如下： 川宏公司为销售其开发的盐市口广场商铺发布了广告宣传页。该广告宣传页载明，销售的盐市口广场商铺进行整体经营、统一管理，年投资回报8%起，每两年递增0.2%，收益稳定。 李能与川宏公司于2003年11月19日签订《商品房买卖合同》，购买了川宏公司开发的位于锦江区染房街商铺，商铺位于成都市锦江区梨花街9号1单元2楼2-4-60号，建筑面积11.9平方米，总价为324204元。 同日，李能（委托人、乙方）与恒瑞公司（经营管理公司、甲方）签订了《盐市口广场（A区）代管经营协议》，该协议约定：乙方将其位于成都市梨花街9号2层2-4-60号房屋委托甲方代管经营；代管经营房屋的购房价款为324204元；代管期自2003年11月19日起，至2021年9月22日止；代管期间甲方拥有房屋楼层区位的使用权和该商场的经营权；管理期间，无论本物业盈亏与否，甲方从2003年11月19日至2021年9月22日止，以乙方出资额（购房合同总金额）的8%起，按每两年度递增0.2%的幅度，向乙方支付投资回报。即第一、二年度为8%，第三、四年度为8.2%，第五、六年度为8.4%，第七、八年度为8.6%，第九、十年度为8.8%，第十一、十二年度为9%，第十三、十四年度为9.2%，第十五、十六年度为9.4%，第十七、十八年度为9.6%；甲方从代管经营起始日开始7日内将下一年度的投资回报额支付给乙方，即于每年11月25日之前支付给乙方下一年度从11月19日至次年11月18日的投资回报额，直到代管期满；代管经营期内，甲方有权对该房屋楼层区位作二次装修，并统一规划、统一经营、统一管理，乙方无权干预；代管经营期内，甲方应按时向乙方支付其应得的投资回报，否则，每逾期一天，甲方应向乙方支付其累计应得红利0.02%的滞纳金；代管经营期内，甲方要求终止协议，应按违约处理，并按合同期剩余年限应支付投资回报总额的50%向乙方支付违约金，并与明确责任后7日内支付给乙方，逾期按每日0.02%加计滞纳金；本协议经甲、乙双方签字、盖章并在乙方同川宏公司签订的《成都市商品房买卖合同》生效之日起成立，本协议生效并执行至2021年9月22日止。 合同签订后，恒瑞公司于2016年12月27日向李能支付了2016年11月19日至2017年11月18日的投资回报款，于2018年2月7日向李能支付了2017年11月19日至2018年11月18日的投资回报款，后未再支付投资回报款。 另查明，2016年12月23日，案外人北京华联公司向川宏公司出具《解除通知书》，要求解除与川宏公司的租赁合同。盐市口广场的部分业主与案外人北京华联公司解除了租赁关系。 再查明，在（2009）锦江民初字第1824号案件的庭审中，川宏公司陈述其出卖给小业主的房屋在出卖前就已全部出租给了北京华联，并在出卖之前告知了小业主；川宏公司向小业主销售房屋时承诺了回报，川宏公司指定恒瑞公司与小业主签订《盐市口广场（A区）代管经营协议》，川宏公司向实际承租人收取租金后按照《盐市口广场（A区）代管经营协议》约定的回报额直接给付小业主。恒瑞公司对川宏公司的陈述无异议。 以上事实，由原告李能提交李能身份证复印件、恒瑞公司与川宏公司的企业信息查询通知单、《盐市口广场（A区）代管经营协议》《房屋买卖合同》、银行存折、广告单复印件、（2009）锦江民初字第2485号民事判决书复印件，被告恒瑞公司与川宏公司提交的《解除通知书》、（2016）川0104民初8467号民事判决书以及当事人在案陈述为证。 本院认为，李能与恒瑞公司签订的《盐市口广场（A区）代管经营协议》是当事人的真实意思表示，且协议内容不违反国家法律的强制性规定，协议合法有效。双方协议明确约定恒瑞公司在管理期间，无论盈亏与否均应支付投资回报款，故对于恒瑞公司的辩称意见，本院不予采纳。根据《盐市口广场（A区）代管经营协议》约定，恒瑞公司从2003年11月19日至2021年9月22日止，以出资额（购房合同总金额）的8%起，按每两年度递增0.2%的幅度，向李能支付投资回报。恒瑞公司从代管经营起始日开始7日内将下一年度的投资回报额支付给李能，即于每年11月25日之前支付给李能下一年度从11月19日至次年11月18日的投资回报额，直到代管期满。故恒瑞公司在《盐市口广场（A区）代管经营协议》履行期间，应按照《盐市口广场（A区）代管经营协议》约定向李能支付投资回报。恒瑞公司应当于2016年11月25日前向李能支付2016年11月19日至2017年11月18日的投资回报款，恒瑞公司于2016年12月27日支付，逾期32天，应当承担违约金，324204元×9.2%×0.02%×32天=190.89元，故对于李能主张该部分违约金191元的诉讼请求，本院予以部分支持。恒瑞公司应当于2017年11月25日前向李能支付2017年11月19日至2018年11月18日的投资回报款，恒瑞公司于2018年2月7日支付，逾期74天，应当承担违约金，324204元×9.4%×0.02%×74天=451.03元，因李能仅主张415元，故对于李能主张该部分违约金451元的诉讼请求，本院予以支持。恒瑞公司应当于2018年11月25日前向李能支付2018年11月19日至2019年11月18日的投资回报款324204元×9.4%=30475元，因恒瑞公司至今未支付，故对于李能要求恒瑞公司支付履行期限已届满的投资回报款的诉讼请求，本院予以支持，恒瑞公司还应承担自逾期之日起每日以应支付回报款数额的万分之二支付违约金至实际清偿之日止的违约金。本案中，恒瑞公司陈述将另案主张解除合同，在合同解除前，恒瑞公司仍应当履行付款义务。现后续投资回报款的支付期限尚未届满，李能主张恒瑞公司支付，并无依据，若届时双方协议尚未解除而支付期限届满，李能可以另案提起诉讼进行主张。 根据本案查明的事实，因川宏公司为销售其盐市口广场商铺，向社会公开承诺销售的盐市口广场商铺进行整体经营、统一管理，年投资回报8%起，每两年递增0.2%，收益稳定。据此案李能与川宏公司签订了《商品房买卖合同》并根据川宏公司的指定与恒瑞公司签订了《盐市口广场（A区）代管经营协议》，《盐市口广场（A区）代管经营协议》所涉房屋在出售给业主之前已由川宏公司出租。川宏公司为销售其开发的盐市口广场商铺发布广告宣传中对购买商铺的投资回报的说明和允诺明确而具体，对业主签订《商品房买卖合同》购买该房屋有重大影响，该说明和允诺应作为《商品房买卖合同》的内容即川宏公司应履行的义务。同时，按照川宏公司的指定，在销售房屋的同时恒瑞公司与业主签订了《盐市口广场（A区）代管经营协议》，由恒瑞公司对涉案房屋代管经营并支付相应投资回报，该《代管经营协议》中约定的商铺年投资回报率等内容与川宏公司的承诺相一致，可以认定系川宏公司与购房业主约定将川宏公司应履行的义务由恒瑞公司履行。综上所述，川宏公司在将已出租的房屋出售后，通过指定恒瑞公司与购房业主签订《盐市口广场（A区）代管经营协议》，将其应履行的义务由恒瑞公司履行并予实际控制，作为其履行向购房业主支付承诺回报义务的具体方式。根据《中华人民共和国合同法》第六十五条的规定，“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”。故恒瑞公司应当按照《盐市口广场（A区）代管经营协议》的约定向业主支付回报并承担未按《盐市口广场（A区）代管经营协议》履行而产生的违约责任，恒瑞公司履行不符合约定的，则应由川宏公司承担相应责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条（法律条文全文附后）之规定，判决如下： 一、被告四川恒瑞商业经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李能支付2016年11月19日至2017年11月18日逾期支付投资回报款的违约金190.89元及2017年11月19日至2018年11月18日逾期支付投资回报款的违约金451元； 二、被告四川恒瑞商业经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李能支付2018年11月19日至2019年11月18日的投资回报款30475元及违约金（自2018年11月26日起以尚欠款项为基数按每日万分之二计算至实际清偿之日止）； 三、若被告四川恒瑞商业经营管理有限公司对上述一、二项的款项不能支付或支付不足的，由被告成都川宏实业有限公司承担支付责任； 四、驳回原告李能的本案其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取289元，由被告四川恒瑞商业经营管理有限公司、成都川宏实业有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  康阳 二〇一九年六月二十六日 书记员  罗龙 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。