山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0202民初57号 原告：山东省国际贸易大厦管理公司，住所地青岛市市南区太平路51号，统一社会信用代码91370200163063073X。 法定代表人：王继义，职务：总经理。 委托诉讼代理人：刘慧源，山东海鲲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾淑玉，山东海鲲律师事务所律师。 被告：潍坊万桥国际贸易有限公司，住所地潍坊市奎文区潍州路以西，玉泉街以南中国北王国际汽配城4号楼C107。 法定代表人：李亚男，职务：总经理。 原告山东省国际贸易大厦管理公司与被告潍坊万桥国际贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告山东省国际贸易大厦管理公司的委托诉讼代理人刘慧源、贾淑玉，被告潍坊万桥国际贸易有限公司法定代表人李亚男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告山东省国际贸易大厦管理公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认双方房屋租赁《协议书》已于2018年11月28日解除；2.判令被告滕让涉案房屋；3.判令被告向原告支付自2018年5月1日起至2018年11月28日止的租金7万元及自2018年11月29日至实际搬出之日止的房屋占用费（按照租金标准计算），并以上述费用为基数自2018年5月1日起至实际支付之日止按照日千分之二计算的违约金（暂以7万元为基数计算至2018年11月28日为29540元），以上暂共计99540元；4.判令被告向原告支付自2017年5月1日起至实际搬出之日止的物业费、水电费、中央空调夏季运行费、供暖费暂计149818.16元及并以上述费用为基数自起诉之日起至实际支付之日止按照日千分之二计算的违约金，以上暂共计149818.16元；5.本案诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：2017年4月20日，原告与被告签订《协议书》，约定被告承租原告位于山东国际贸易大厦前裙2楼201室房屋，租赁期限10年，租金12万/年，按年度支付，《协议书》还约定了违约责任等其他事宜。合同签订后，原告依约提供租赁房屋，被告支付2017年度房屋租金。按照《协议书》约定，2018年4月30日前，被告应缴纳2018年4月30日至2019年4月29日的房屋租金12万元，但截至目前被告仍未缴纳，且被告一直占有使用涉案房屋至今，原告曾多次向被告发出告知函，明确双方合同已解除并要求被告支付租金，被告收到告知函后仍未履行自身义务。另，被告尚欠原告物业费、水电费、中央空调夏季运行费、供暖费暂共计149818.16元，原告曾多次索要，被告仍未支付。故，原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求贵院依法判如所请。 被告潍坊万桥国际贸易有限公司辩称，继续履行或者终止合同都可以，但是因为被告对房屋进行了装修，如果终止合同，需要将相关费用补偿被告；被告未实际使用房屋，装修期间的物业费、水电费被告已经交纳，未使用的原因不在被告，相应的水电费、物业费不应被告承担；在这期间原告耽误被告使用造成被告损失，被告要求赔偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的事实本院确认如下： 2017年4月20日，原告山东省国际贸易大厦管理公司作为甲方与被告潍坊万桥国际贸易有限公司（乙方）签订《协议书》一份。协议书约定：甲乙双方经充分协商，根据合同法有关规定，就甲方所属山东国际贸易大厦房间租赁（转让）事宜达成如下协议：一、房屋位置：青岛市市南区太平路51号，山东国际贸易大厦前裙2楼201室，建筑面积553.63平方米。二、房屋租赁事宜。1、租赁期限：自本合同签订时间起计算，租期十年（自2017年4月30日至2027年4月30日）；2、年租费为12万元；3、付款方式：按照年支付。在签订合同后三日内，乙方一次性支付年租金，逾期不交按日千分之二计算滞纳金。…五、无论本协议为租赁协议还是变更转让协议，均自本协议签订后房屋物业服务费、水电、供暖、通讯等费用由乙方自行承担。协议签订后，被告按照约定支付原告2017年4月30日至2018年4月30日租金12万元。 同日，被告与山东新国贸物业服务有限公司签订《物业委托服务协议》一份，协议约定被告承租的涉案房屋由山东新国贸物业服务有限公司提供物业服务。其中：水电费依据政府定价或综合单价按照大厦分摊标准缴纳；2、通讯费按照通讯公司规定缴纳；3、供暖费按照政府规定计费方式、单价缴纳；4、空调制冷费按照大厦规定缴纳；5、物业服务费按照建筑面积每平方米4元/月缴纳。如逾期支付按照每日千分之二计算滞纳金。2017年5月30日，山东新国贸物业服务有限公司与原告签订《债权转让协议》，山东新国贸物业服务有限公司将其与原告签订的《物业委托服务协议》项下的全部债权转让给原告，被告向原告缴纳物业费、水电费等费用，原告负责收取。后被告缴纳了第一租赁年度的物业服务费及供暖费49707.24元。 2018年12月3日，原告向被告法定代表人发送短信及《合同解除函》一份，短信内容为：李亚南总经理你好，我是山东省国际贸易大厦管理公司房屋租赁部韩同勇，贵司与我司2017年4月30日签订的《协议书》，因贵司拖欠我司房租，我司已按照协议约定正式解除与贵司签订的协议，请贵司在2018年12月10日前腾空承租房间并交还我司，到期后房屋内所有物品将视为自动放弃，望贵司尽快办理。特此告知。被告法定代表人庭审中表示收到了该短信。 对当事人有异议的证据，本院认定如下： 原告提交： 1、《告知函》及EMS快递单及签收记录一份，证明因被告未按协议书约定缴纳第二年度房租，已构成违约，2018年11月19日原告向被告发函催缴，被告收到告知函（回执显示签收人：他人收）。被告质证后，告知函没有收到。 2、《告知函》、EMS快递单及签收记录一份，证明被告未按物业服务协议约定缴纳物业服务费、水电费等费用，已构成违约，原告向被告发函催缴，被告收到告知函。被告质证后称，告知函没有收到。 3、原告制作的裙二楼（潍坊万桥）欠费明细表一份，证明被告应支付拖欠的房屋租赁费、房屋占用费、物业服务费、水电费等费用暂计294060.04元。被告质证后对证据不认可，当时签订协议的时候被告是不同意的，协议是按照模板签订的，后来原、被告签订的是另外一份协议，是口头约定的，说给被告安装一块单独的电表。被告2017年5月份开始装修，一直装修到2017年年底，2018年初被告开始往里面买家具，因为电费问题原被告发生争议，2018年10月份我让相关人员去涉案房屋收拾一下，但是原告那边已经将房屋锁上了，被告无法进入。2018年10月份之前被告还可以进去，10月份之后原告就不让被告进入了。 4、2017年5月至2019年3月水电费明细表一份及裙二楼（潍坊万桥）水电费明细一份，其中显示2018年12月份-2019年3月份电费分别为2825.1元、4085.4元、4019.7元、3653.6元。原告以此证明被告应按大厦分摊标准缴纳水电费。被告质证后对证据不认可。 5、中国银行收款回单、青岛增值税普通发票2张，证明同大厦其他业主按照大厦分摊标准缴纳水电费的事实。被告质证后称，其他业主的事情被告不清楚。 庭审中，对于房屋现状，原告称，被告的办公用品在里面放着，被告一直不配合搬离。被告称，里面有红木家具、员工办公家具、办公桌上有些字画，东西没有搬走，但是现在被告无法进入，门被锁了，水电也断了，原告另外放了一个锁，被告是无法打开的。对于房屋上锁问题，原告称，原告给被告发了《告知函》的前几天就上锁了，上完锁后原告给被告发了告知函。锁了门之后被告派人过去了。门现在没有锁，发了告知函之后原告就把锁撤了。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 本案中，原告山东省国际贸易大厦管理公司与被告潍坊万桥国际贸易有限公司就青岛市市南区太平路51号山东国际贸易大厦前裙2楼201室签订的《协议书》系各方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同及协议约定履行各自的权利义务。根据双方签订的协议书，租赁期限自2017年4月30日起至2027年4月30日，租金每年12万元，付款方式为按年支付。本案中，被告仅支付了第一年度的租金12万元，第二租赁年度开始后被告一直未支付租金。2018年12月3日，原告向被告法定代表人发送短信，告知因被告拖欠原告房租，原告已按照协议约定正式解除与被告签订的协议。被告法定代表人收到了该短信。被告未按照合同约定及时支付租金，原告有权按照合同约定解除合同，被告2018年12月3日收到原告解除合同的短信，故双方《协议书》的解除时间应为2018年12月3日。因涉案房屋内有被告的物品，协议解除后被告应当及时腾让涉案房屋。 对于协议解除前即2018年5月1日至2018年12月3日涉案房屋的租金，被告应当支付原告。该部分租金为12万元/365×217=71342元。同时，根据协议约定，逾期不交房租应当支付滞纳金，原告主张按日千分之二计算滞纳金，被告认为违约标准过高，本院酌情予以降低，结合本案案情，滞纳金按照中国银行同期贷款利率计算较为适宜。 对于合同解除后的租金，根据庭审查明的事实，原告在合同解除前将涉案房屋上锁，被告无法自行出入。虽原告辩称，原告在合同解除后将锁打开了，但其未通知被告，本院认为，合同解除后，原告的上锁行为导致被告无法正常使用涉案房屋，因此被告不应支付原告合同解除后的房屋占用费。 对于协议解除前即2018年5月1日至2018年12月3日涉案房屋的物业费，被告应当支付原告。该部分物业费为4元/月×553.63平方米×217/30月=16018元。同时，根据协议约定，逾期不交物业费应当支付滞纳金，原告主张按日千分之二计算滞纳金，被告认为违约标准过高，本院酌情予以降低，结合本案案情，滞纳金按照中国银行同期贷款利率计算较为适宜。 对于原告主张的水电费、中央空调夏季运行费，因双方的协议及物业服务协议对于水电费、中央空调夏季运行费并未约定明确，且原告主张的水电费包括合同解除后的水电费，现原告提交的证据无法证明被告的实际花费，因此，对于该部分请求因证据不充分，本案不予支持。 对于原告主张的第二年度的供热费，根据庭审查明的事实，原告在2018年11月份将涉案房屋上锁，被告无法自行出入。同时，每年的供热季自11月中旬开始，被告并未享受供热服务，因此，综合本案案情第二年度的供热费不应缴纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、潍坊万桥国际贸易有限公司与山东省国际贸易大厦管理公司就青岛市市南区太平路51号山东国际贸易大厦前裙2楼201室签订的《协议书》于2018年12月3日解除； 二、潍坊万桥国际贸易有限公司于本判决生效之日起三十日内将青岛市市南区太平路51号山东国际贸易大厦前裙2楼201室腾让给山东省国际贸易大厦管理公司； 三、潍坊万桥国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向山东省国际贸易大厦管理公司支付自2018年5月1日至2018年12月3日的房屋租金71342元并支付滞纳金，滞纳金以71342元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年5月1日计算至实际支付之日止； 四、潍坊万桥国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向山东省国际贸易大厦管理公司支付自2018年5月1日至2018年12月3日的物业费16018元并支付滞纳金，滞纳金以16018元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年5月1日计算至实际支付之日止； 五、驳回山东省国际贸易大厦管理公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5040元，由山东省国际贸易大厦管理公司负担3274元，由潍坊万桥国际贸易有限公司负担1766元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  辛双武 人民陪审员  张晓萍 人民陪审员  孙欢英 二〇一九年六月十三日 书 记 员  邵珠婵