广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初6041号原告：王建松，男。委托诉讼代理人：李云聪，广东智顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：李国枫，广东智顺律师事务所实习律师。被告：叶肖群，女。委托诉讼代理人：郑俊谦，广东腾弘律师事务所律师。原告王建松与被告叶肖群租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月15日受理后，由审判员杨粤欣依法适用简易诉讼程序进行独任审理，后转为由审判员叶敏华依法适用简易诉讼程序进行独任审理。本案于2019年5月27日公开开庭进行了审理。原告王建松的委托诉讼代理人李云聪、李国枫、被告叶肖群的委托诉讼代理人郑俊谦到庭参加诉讼。调解期限不计入审限，本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求:1.解除原、被告双方签订的《租赁合同书》；2.被告将东莞市××街××社区教育路××商业广场××楼Ａ102铺（以下简称“案涉商铺”）返还给原告；3.被告支付原告2018年11月至2019年1月租金59094元、管理费3720元、电费12233元、水费764元；4.被告支付原告自2019年2月起至被告离场交付给原告止的租金及管理费，暂计至2019年4月租金、管理费为94221元；5.本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告与被告于2018年4月16日签订的《租赁合同书》，原告将案涉商铺出租给被告使用，双方约定被告需在每月8号前交纳当月的租金、管理费及上月的水电费。被告自2018年11月开始拖欠租金、管理费、水电费至今，上述费用虽经原告多次追讨，但被告仍拒绝支付。因此，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特具此状，呈诉法院，望依法判决。经本院释明，原告在2019年5月27日的庭审中把第3项、第4项诉讼请求中“租金”变更为“场地占用使用费”，其他部分与民事起诉状、增加诉讼请求申请书一致。被告对原告当庭变更的诉讼请求没有异议，也不需要举证期和答辩期，也不提出反诉。被告叶肖群答辩称：1.叶肖群不是本案适格被告，叶肖群是东莞市厚街百汇龙源美食店（以下简称“龙源美食店”）的负责人，其与王建松签订的租赁合同、缴纳的租金和管理费的行为只是代表龙源美食店。根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条的规定，应由龙源美食店作为诉讼当事人。本案从原告2018年8月22日委托广东智顺律师事务所发出的律师函以及2018年7月3日原告与龙源美食店签订的确认书可知，原告知道叶肖群是龙源美食店的实际经营者，因此原告不应该将龙源美食店的实际经营者作为被告进行诉讼，叶肖群不是本案适格被告。2.关于场地使用费的问题，龙源美食店退出场地时，已经通过合理的方式通知原告，因此对于案涉场地占有使用费的扩大损失部分，龙源美食店不应承担，同时龙源美食店明确对场地装修装饰无法拆除部分，为免扩大损失没有拆迁，并在（2019）粤1972民初6675号案件中主张相应的损失。龙源美食店撤场时，将钥匙交付原告，原告拒收。现在原告可以通过其他方式进入案涉场地，龙源美食店之所以锁住案涉场地的大门，是为了保障案涉商铺的安全。事实上，龙源美食店撤场后原告也发出了场地招租公告。本院经审理认定事实如下：2018年4月16日，王建松作为甲方（出租方），与叶肖群作为乙方（承租方），签订一份《租赁合同书》，约定乙方承租甲方的位于东莞市××街××社区教育路××商业广场××楼Ａ102（铺）作餐饮店使用，租赁期从2016年6月18日起至2021年6月17日止。乙方须在每月8日前交纳当月的租金、管理费及上月水电费。2018年8月1日至2020年7月31日每月租金为29547元（不含税）。乙方每月8日前应向甲方交纳场地管理费合计人民币1860元。水费按每度4元、电费按每度1.3元收取。该合同落款甲方处有王建松签名并按捺指模，乙方处有叶肖群签名并按捺指模。原告主张，签订《租赁合同书》和每月交纳租金的是叶肖群，叶肖群是本案的适格被告。被告则主张，《租赁合同书》虽然是叶肖群签订的，但合同相对方是龙源美食店，叶肖群作为龙源美食店的经营者，仅为龙源美食店的签约代表。根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条第一款的规定，龙源美食店是有字号的个体工商户，应以营业执照上登记的字号为当事人，叶肖群不是本案适格被告，并提交广东智顺律师事务所于2018年8月22日出具的律师函《有关：限期拆除贵司私自设立的广告牌之相关事宜》，以及2018年7月3日原被告签订的《确认书》为证。原告则认为律师函是发给叶肖群的，《确认书》上的甲乙双方是原告和被告，签名的甲乙双方也是原告和被告，原告并不知道龙源美食店是什么时候盖章的，被告是本案适格主体。原告及被告在庭审中均确认，截至一审法庭辩论终结前，案涉商铺尚未办理建设工程规划许可证。原告提交了2018年11月至2019年4月《百汇商业广场缴费单》，显示案涉商铺拖欠百汇商业广场管理处2018年11月至2019年4月每月租金29547元、每月管理费1860元，2018年10月电费12233元、水费756元，2018年10月水费8元。以上合计201439元。原告主张参照案涉《租赁合同书》的约定，上述费用应由被告向原告支付。被告则认为2018年11月至2019年4月《百汇商业广场缴费单》是百汇商业广场管理处单方制作的，不予确认。关于案涉商铺的交接问题，原告主张截止目前案涉商铺尚未交接，被告也承认一直锁着案涉商铺的门，钥匙尚未归还给原告。被告提交《微信聊天记录》，用以证明龙源美食店已于2018年10月31日退出案涉商铺，并通过由被告的丈夫罗健给原告发微信的方式，向原告发送《收铺告知书》，通知原告于2018年11月3日之前收铺，否则，相应的法律责任龙源美食店概不负责。2018年11月3日，原告委托百汇商业广场管理处的陈金城处理案涉商铺交接事宜，陈金城提出让被告签订《离场承诺书》后原告才肯接收案涉商铺。被告认为《离场承诺书》里“本人离场前已结清与贵公司的所有费用并同意按双方签订的租赁合同的约定承担违约责任”显失公平，所以不肯签订。后来原告于2018年11月6日通过陈金城的微信给罗健发出《租赁合同解除协议书》，于2018年11月26日通过陈金城的微信给罗健发出《律师函》，但被告认为其已经退场，所以没有打开《租赁合同解除协议书》、《律师函》查看。原告则认为其并未向被告提出显失公平的退场条件，只是在《离场承诺书》中要求叶肖群结清租金和水电费，对《离场承诺书》，叶肖群也未向原告提出异议。原告在2018年11月6日向被告发出《租赁合同解除协议书》，在2018年11月26日发出《律师函》，但是被告均没要回应，所以就案涉商铺的交接问题，双方尚未达成一致意见。另查明，叶肖群以王建松、广东万鹏产业园运营有限公司、广东万鹏投资发展有限公司为被告提起了（2018）粤1972民初15679号相邻关系纠纷一案，本院于2018年9月20日立案后，叶肖群向本院提出撤诉申请，本院于2018年12月18日作出民事裁定书，裁定准予叶肖群撤回起诉。以上事实，有原告提交的《租赁合同书》、2018年11月至2019年4月《百汇商业广场缴费单》，被告提交的《微信聊天记录》、2018年8月22日律师函《有关：限期拆除贵司私自设立的广告牌之相关事宜》、2018年7月3日《确认书》及本案一审庭审笔录等附卷为证。本院认为：本案为租赁合同纠纷，本案的争议焦点一是叶肖群是否为本案的适格被告；二是案涉租赁合同无效后，原告主张的各项诉求应否支持。关于争议焦点一，从《租赁合同书》可见，案涉合同的甲乙方分别为王建松和叶肖群，龙源美食店并非案涉租赁合同的当事人。被告主张其仅是代表龙源美食店与原告签订案涉合同，但从《租赁合同书》上看，乙方（承租方）并无写明是龙源美食店，且龙源美食店也未在《租赁合同书》上加盖印章。根据合同相对性原则，叶肖群作为承租方，是本案的适格被告。关于争议焦点二，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，本案中双方均确认案涉商铺截至一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证，故案涉租赁合同无效。因合同无效属自始无效，故原告请求解除双方签订的《租赁合同书》，本院不予支持。对于案涉合同无效后，原告主张的其他各项诉求，本院分析如下：关于原告请求返还商铺的问题。原告主张被告尚未返还商铺，被告则认为因原告拒收商铺钥匙，原告出于安全因素考虑才锁着商铺，被告已经实际撤场。本院认为，被告尚未返还案涉商铺，理由如下：首先，被告虽然主张其已于2018年10月31日撤场，但被告在案涉商铺内已形成附合的装饰装修部分无法搬离，被告也未实际交回钥匙给原告。虽然被告主张原告于2018年11月3日拒不接收钥匙，但被告亦未举证证明其于2018年11月3日后有通过其他方式归还商铺钥匙，即案涉商铺的钥匙尚由被告掌控，尚未归还给原告；其次，双方未就返还商铺及后续相关事宜达成一致意见，不能以被告单方撤场行为认定商铺已返还。原告于被告指定的收铺日即2018年11月3日，委托百汇商业广场管理处的陈金城处理交接事宜，其后又先后于2018年11月6日、2018年11月26日，分别向被告发出《租赁合同解除协议书》及《律师函》，而被告认为其实际离场未打开《租赁合同解除协议书》及《律师函》查看，可以看出双方未就返还商铺及后续事宜达成一致意见，故不能以被告单方的撤场行为认定案涉商铺已返还；最后，双方因案涉租赁合同有另案诉讼[案号为（2019）粤1972民初6675号）]，被告在案涉商铺中形成附合部分的装饰装修价值双方尚有争议，实际上商铺也无法返还给原告使用。综上，本院认为案涉商铺尚未返还给原告。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效，双方应当互相返还因合同而取得的财产。案涉租赁合同无效，原告请求被告返还商铺合法有据，本院予以支持。关于占有使用费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因案涉商铺尚未返还给被告，而双方均确认被告支付房屋占有使用费到2018年10月，从2018年11月开始没有支付，故原告参照《租赁合同书》约定的每月29547元的租金标准，请求被告从2018年11月起支付房屋占有使用费至案涉商铺实际返还原告之日止，合法有据，本院予以支持。关于管理费，由于被告租赁案涉商铺用于经营，接受案涉商铺所在的百汇商业广场管理处的管理服务，管理费是被告经营案涉商铺的必要费用支出，被告从2018年11月开始没有支付管理费，故原告参照合同约定的每月1860元的管理费标准，请求被告从2018年11月1日起支付管理费至案涉商铺实际返还原告之日止，合法有据，本院予以支持。关于水电费，由于被告租赁案涉商铺用于经营，必然产生水电费，现原告主张的水电费数额不违反一般常理，而被告也主张其确实尚未支付完水电费，并于2018年10月31日离场时欲与原告协商现金支付水电费用，故原告请求被告支付拖欠的2018年10月电费12233元、水费756元，2018年11月水费8元，合法有据，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认王建松与叶肖群于2018年4月16日签订的《租赁合同书》为无效合同；二、限被告叶肖群于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告王建松返还东莞市厚街镇珊美社区教育路百汇商业广场A栋一楼A102铺；三、限被告叶肖群于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告王建松支付2018年11月1日至2019年4月30日的房屋占有使用费177282元，并以每月29547元的标准支付至东莞市厚街镇珊美社区教育路百汇商业广场A栋一楼A102铺实际返还原告王建松之日止；四、限被告叶肖群于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告王建松支付2018年11月1日至2019年4月30日的管理费11160元，并以每月1860元的标准支付至东莞市厚街镇珊美社区教育路百汇商业广场A栋一楼A102铺实际返还原告王建松之日止；五、限被告叶肖群于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告王建松支付电费12233元、水费764元；六、驳回原告王建松的其他诉讼请求。如被告叶肖群未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序减半收取受理费为2161元，原告已预交，由被告叶肖群承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  叶敏华二〇一九年六月二十五日书记员  徐 莉肖成（代）相关的主要法律条文（节选）：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。