山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0791民初11号 原告：张勇，男，1982年11月17日生，汉族，住， 委托诉讼代理人：曹洪昌，山东元康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈宏杰，山东元康律师事务所实习律师。 被告：潍坊中色阳光置业有限责任公司，住所地：潍坊高新区北宫东街以南金马路以西瑞景园小区B栋2号楼-25号，统一社会信用代码：9137070079732559X1。 法定代表人：孙卫中，董事长。 委托诉讼代理人：马来军，山东齐鲁（潍坊）律师事务所律师。 原告张勇与被告潍坊中色阳光置业有限责任公司（以下简称“中色阳光公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曹洪昌、陈宏杰、被告委托诉讼代理人马来军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还购房款351771元并承担相应的利息；2、判令被告承担351771元的赔偿责任；3、判令被告返还维修基金15033.6元、登记费360元；4、诉讼费用等由被告承担。事实和理由：2013年1月初，原告与被告协商购买被告位于潍坊××新区××住宅××单元××号房屋，建筑面积167.04平方米，总房款1167164.6元，原告按被告要求于2012年1月3日、2012年1月5日分两次向被告支付定金30000元、20000元，共计50000元。双方于2012年1月7日签订《嘉汇瑞景园认购书》一份，约定相关购房事项。认购书签订后，原告又按被告要求于2012年1月20日、2012年2月24日、2012年2月25日分别支付房款10万元、5万元、151771元，共计301771元。按照认购书约定，原告向被告交纳房款后，原告所交纳的定金转换为购房款，据此原告已向被告交纳351771元购房款。同时原告于2012年2月25日向被告支付维修基金15033.6元及登记费360元。原告按被告要求交纳以上购房款、维修基金及登记费后，于2012年4月份又被告要求在被告提供的《商品房预售合同》上签字，用于办理贷款，同时被告收取了原告贷款的所有材料。合同签订后，被告并未按约履行，而是在合同履行期间将原告所购买的房屋卖予他人。被告的行为构成严重违约，为维护原告的合法权益，请求判如所请。 被告辩称，1、原告的诉讼请求已过诉讼时效。2、原告所要款项被告同意按照合同办理交接手续后，如有多余可以退还。3、原、被告签订的认购协议及购房合同、补充协议均合法有效，被告不存在过错，不应当承担违约责任。4、原告的主张无事实和法律依据，在超出诉讼时效后恶意诉讼。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕其诉讼请求依法提供了证据，本院组织双方进行了庭审质证：原告提供的证据及被告质证意见如下： 1、2012年1月3日、5被告出具的定金（房款）3万元、2万元收款收据各一份。证明原告向被告交纳定金50000元的事实。 2、2012年1月7日原告与被告签订的《汇嘉瑞景园认购书》一份，证明原告先交纳5万元定金后，再与被告签订认购书的事实，认购书中双方已明确约定了房屋的具体位置、面积及总房款等主要条款，因此该认购书应认定为房屋买卖合同，认购书中还约定定金转为房款。 3、2012年1月20日、2月24日、2月25日被告出具的房款10万元、5万元、151771元的收款收据各一份，证明原告已向被告交纳房款301771元。根据认购书的约定，原告交纳的5万元定金已转为5万元的购房款，因此原告共计向被告交纳购房款351771元。 4、2012年2月25日被告出具的代收维修基金、登记费共计15393.6元收款收据一份，证明原告向被告交纳维修基金、登记费15393.6元的事实。 被告质证后对证据的真实性均无异议，该证据不能证明其诉请。原告与被告签订合同后，无故拖延拒绝履行合同义务，存在严重违约，因此该证据不能证明其主张。 被告提供证据及原告质证如下： 1、2012年1月7日，原、被告签订的《汇嘉.瑞景园认购书》一份，约定原告购买被告涉案房屋，认购书第三条约定原告于2012年1月18日之前付清首付款，逾期定金不退，房源不保留；第四条第3款约定，原告如不按照规定付款，按照逾期处理，按照逾期房款的日万分之五向被告支付违约金。第五条第2款约定，原告保证所列联系地址、电话的准确性。如发生变更，必须书面通知被告，否则因无法准确送达的后果，由原告负责。认购书经原告签字按手印，被告盖章，合法有效。 2、2012年4月16日，原、被告签订的《商品房预售合同》一份、《合同补充协议》两份，预售合同对涉案房屋价格等进行了约定，补充协议第四条约定，原告以银行按揭贷款方式购买涉案房屋，原告应在合同签订后7日内去银行办理按揭手续，并交纳费用。若原告按揭资料未被银行接受，原告应自银行或者被告通知之日起10日一次性付清房款，否则属于原告违约，被告有权单方解除合同，并在10日内按房屋总价格的20%从原告已付房款中扣除违约金，剩余款项不计息退给原告。预售合同及补充协议均由原告签字按手印、被告盖章确认，合同及补充协议合法有效。 3、收款收据6份，证明原告向被告交纳房款及维修基金共计367164.6元。通过收款收据可以看出，原告交纳房款期限均晚于合同约定期限，已经构成违约，但被告均未要求原告承担违约责任。 4、2012年6月13日，被告委托山东英拓律师事务所向原告发的律师函一份，EMS邮政快递单一份，邮政速递公司开发区营业部盖章的EMS邮政快递单回执一份，证明被告要求原告自接到律师函7日内到银行办理按揭，逾期一次性向被告支付剩余房款并承担违约金，并且在邮政快递单上也予以明确说明。邮寄给原告的地址为合同与补充协议约定的地址。并且原告已经收到该律师函。 5、2012年12月20日，被告向原告送达的关于补交剩余购房款的通知一份，EMS邮政快递单一份，邮递单查询明细一份，证明因原告违约未按照约定办理按揭贷款，被告要求原告收到通知之日起10日补齐购房款80万元，并承担违约责任。邮寄给原告的地址为原告在合同中约定的地址。原告2012年12月24日签收上述快递。 6、2013年1月26日、2013年3月15日，被告分别向原告送达解除《商品房预售合同》的通知一份，EMS邮政快递单两份，证明因原告严重违反合同约定，被告按照约定通知原告解除涉案购房合同，并要求原告按照合同约定的总房款的20%承担违约责任，同时要求原告接到通知之日3日内到被告处办理交接手续。该内容同时在快递单上予以明确。邮寄给原告的地址为原告在合同中约定的地址。原告在明知被告送达内容的前提下拒收快递。 原告质证后认为，对证据1、2、3的真实性无异议，因按照被告公司的要求，原吉先付款后补签认购书，以及首付款也是先付款再签合同，但签合同时工作人员要求张勇签字，说合同是用来贷款用的，因此张勇对合同内容不清楚。原告已按被告要求提供银行按揭贷款的手续，并且按原告要求去胜利街与虞河路口清发银行核对的信息，此后，原告在等被告通知，但一直没有回信。经过一段时间后，原告就去售楼处多次询问相关事宜，售楼处工作人员答复说不清楚，该事由公司管，具体事情去找公司。张勇对快递没见过，也没有收到，快递回单的签名原告也不认识，对快递内容更不清楚。对证据4有异议，收件人没有原告的签字，并且从律师函的内容来看，也不能证明被告与律师之间的授权，通知里被告也没提供证据来证明就未办理房贷手续的事实与理由，并且原告也没收到。对证据5也没原告的签字，不予认可。对证据6，原告没有收到，也没原告的签字，通知的内容不符合合同解除的要求，以及承担违约责任的要求，所有贷款手续原告已经交了，原告不存在过错，不应当承担违约责任，被告依据未办理相关银行按揭贷款手续为由与原告解除合同，无事实依据也不符合合同约定。 对原告提供的上述证据，被告对真实性无异议，本院予以确认。对被告提交的证据1、2、3，原告对真实性无异议，本院予以确认，对证据4、5、6原告均提出异议，对该证据本院均予以认定，理由待之后论述。 另外，本院根据原告申请，依法调取了被告与案外人就涉案房屋签订的的《商品房买卖合同》，约定该房屋单价为6895元/平方米，总价为1133538元。双方对该协议的真实性均无异议。 根据当事人的陈述及本院审查认定的证据，本院经审理查明以下事实：2012年1月7日，原、被告签订《汇嘉·瑞景园认购书》，约定，张勇购买被告位于潍坊××新区××·××住宅××单元××房产，建筑面积167.04平方米，定金为50000元，付款方式为银行按揭付款，总房款为1167164.6元（含定金），买受人须在签定认购书于2012年1月18日前付清首付款并签约，逾期定金不退，房源不保留。买受人须依上述付款方式近期如数缴付相庆房款，买受人所交纳的定金转为相同数额的购房款。信函接收地址（非常重要）：坊子区长宁街办高家村21号。特别约定的第2项约定，买受人保证所列联系地址、电话的准确性。如发生变更，必须书面通知出卖人，否则因无法准确送达的后果，由买受人负责。原告于2012年1月3日、5日，分别交定金30000元、20000元，2012年1月20日、2月24日2月25日交房款100000元、50000元、151771元，共计351771元。2012年2月25日，被告代收维修基金15033.6元、登记费360元。 2012年4月16日，原、被告就汇嘉·瑞景园住宅A座三单元1801房产签订《商品房预售合同》及《合同补充协议》，双方约定的付款方式为买受人以银行贷款方式购买该套商品房，首付金额351771元，剩余800000元房款以银行贷款方式于三十个工作日内付清。在合同补充协议中，就付款方式具体为：以银行按揭为付款方式的买受人，应签订合同后7日之内前往指定地点办理按揭手续，并自觉缴纳相关费用，办理按揭所需的相关费用由买受人承担。若买受人的按揭资料未被按揭银行接受，买受人应自银行或出卖人通知之日起十日内一次性付清房款，否则属买方违约，卖方有权单方解除合同，并在十日内按本房总价的20%从买方已付款中扣除买方违约金后（不足部分由买方补足），将剩余款项（不计息）退还给买方。 2012年6月13日，被告委托山东英拓律师事务所向原告出发律师函，函告原告：合同签订后，经多次通知，原告至今未能按照银行的要求提供按揭材料：对象流水、双方收入证明、结婚证、无房证明、首付款收据原件等，也未能配合银行办理银行按揭，致银行按揭贷款至今无法办理，已严重违约并致中色阳光置业经济损失，请接到律师函之日起7日内到银行按照银行的要求提供相应材料，积极配合银行办理按揭贷款手续，逾期，则付款方式自动变更为一次性付款，请于10日一次性付清剩余全部购房款并承担相应违约金。该律师函以认购书中原告所留地址邮寄，由“陈”姓人氏签收，原告表示其不认识该人，也没收到。 2012年12月20日，被告以认购书中地址向原告邮寄《关于补交剩余购房款的通知》，通知载明：…为继续按约履行《商品房买卖合同》，我公司正式通知你：请在收到本通知后10日内，到售楼中心补齐剩余购房款800000元，逾期后，我公司将依法解除双方签订的商品房预售合同，收回房屋另行对外销售；同时，你还将承担房屋总价款20%的违约金，并自行承担由此产生的一切法律后果。该邮件显示投递并签收。 2013年1月26日、3月15，被告分两次以认购书中地址向原告邮寄解除《商品房预售合同》的通知，通知载明：自本通知送达之日起解除与你签订的“麒麟公馆（汇嘉·瑞景园）”住宅楼A座3单元1801号房屋《商品房预售合同》，该套房屋正式对外销售；同时，你还将承担房屋总价款20%的违约金，并自行承担由此产生的一切法律后果，请于接到本通知之日起三日内携带《商品房预售合同》、房款收据等材料到我司办理合同解除后的相关手续。两份邮件均被拒收。原告表示该两份邮件其不知情。 2016年5月13日，被告与他人另行签订商品房买卖合同，将涉案的汇嘉·瑞景园住宅A座三单元1801房产出售，约定该房屋单价为6895元/平方米，总价为1133538元。 原告主张其到银行配合办理了按揭贷款的信息核实，之后再没接到被告或银行的通知，其还到售楼处询问过此事，售楼处工作人员让其回去等消息。被告主张原告一直不提供贷款材料，经多次通知仍不提供，经书面通知后也既不到银行办理按揭贷款，也不一次性交齐剩余房款，无奈被告向原告发出解除合同通知，原告违约，应当承担违约责任。为此双方形成纠纷。 本院认为，原告与被告签订认购协议书、商品房预售合同均系双方的真实意思，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方应按合同履行其义务。本案争议的焦点，原告是否怠于办理银行按揭贷款，导致房款不能付齐。原、被告双方约定的付款方式为首付和银行按揭贷款，原告有义务向银行提供贷款材料并积极配合办理，原告主张其已提供了材料，并一直在等通知，但原告从2012年4月交完首付、签完商品房预售合同，至其2018年底起诉近七年时间，原告称其一直未接到通知，原告提出其还向售楼处询问，但原告未能提供该方面的证据，显然有悖常理。本院认定为原告怠于办理银行按揭贷款。按照合同约定，原告应当一次性补齐剩余房款。诉讼中，被告称已通知原告补齐房款，并提交了律师函、补齐房款的通知等证据，从被告提交的证据来看，上述信函已通过邮寄送达。认购书中原告已明确提供了自己的信函接收地址，而且认购书特别约定，买受人保证所列联系地址、电话的准确度，如有变更，须书面能知出卖人。被告依据上述地址向原告邮寄信函，按照合同约定，应为有效送达，其信函产生了法律后果。从邮件有实际送达情况来看，每封邮件单的内件品名中都写明了邮件文件的内容。被告共向原告邮件四份信函，第一封他人代收，第二封原告本人签收，第三、四封都拒收，拒收的原因都不是原址查无此人或迁移新址不明或原写地址不祥，从上述送达情况看，原告是能够收到邮件，应当能够知道邮寄文件的内容。综合上述情况，可以认定，原告怠于办理银行按接贷款，经被告通知也未能一次性交齐房款，被告解除商品房预售合同，符合法律规定，不存在违约，故原告主张被告违约，要求其赔偿损失的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。而原告怠于办理按揭贷款，经通知也不能一次性交齐房款，导致房款迟迟未交齐，构成违约，应当承担违约责任。涉案房屋在数年之后才另售他人，售价也低于原告的合同价款，必然给被告造成售价及资金成本等损失，衡量上述损失，并未明显高于合同约定按总价款20%计算违约责任，本院予以支持，违约金为233432.92元（1167164.6元×20%）。合同解除后，原告已支付的房款等费用共计367164.6元，在扣除原告应承担的违约责任后，余款133731.68元应由被告返还给原告。关于原告主张的利息，鉴于原告怠于处理购房事宜，并且存在违约行为，故对利息不予支持。 关于诉讼时效的问题，被告辩称，原告起诉已超出诉讼时效。根据原告的诉讼请求来看，原告所诉均是要求被告返还已支付的款项，并赔偿损失。而对于已付房款的退还期限，双方并未进行约定，故不应适用一般诉讼时效期限的规定。被告关于诉讼时效的辩解意见，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告潍坊中色阳光置业有限责任公司返还原告张勇购房款351771元，维修基金15033.6元、登记费360元，共计367164.6元；扣除原告应承担的违约金233432.92元后，余款133731.68元，于本判决生效后十日内履行完毕； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10989元，由原告6689元，由被告负担4300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  孙希佳 人民陪审员  范肇伟 人民陪审员  刘洪祥 二〇一九年六月十九日 书 记 员  王彦平