山东省青岛市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）鲁02民终10244号 上诉人（原审原告）：赵彩凤，女 委托诉讼代理人：崔永刚，莱西政律法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：刘振明，男 原审被告：杨国美，男 原审第三人：石德彬，男 上诉人赵彩凤因与被上诉人刘振明、原审被告杨国美、原审第三人石德彬返还原物纠纷一案，不服山东省莱西市人民法院（2018）鲁0285民初843号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 赵彩凤上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回刘振明的诉讼请求；3.诉讼费用由刘振明承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。一、一审审理期间，刘振礼分别与刘振明、杨国美各签订了一份房屋买卖合同，一审认定刘振明的合同有效，而认定杨国美的合同无效。一审忽视了两个明显的问题。一是根据这两份证据，刘振明、杨国美都向刘振礼支付了房款。也就是说，刘振礼一套房子收取了两份钱，但没有任何人提出异议，是极不正常的。二是杨国美的合同虽然被认定为无效，但是经过了刘振明的签字认可，说明刘振明已经自愿放弃了对该房屋所享有的权利，认可刘振礼继续以房主的名义处分该房屋。既然如此，刘振明就丧失了向赵彩凤主张权利的资格。二、实际上，刘振礼只收取了杨国美的房款，并将房屋交付给了杨国美，他们之间的合同已经实际履行。刘振明根本没想买房，更没有向刘振礼支付对价。两份合同实际上是在同一天签订的，并不是字面上显示的前后相差近一年。因为杨国美不是本村人，怕以后出问题，杨国美和刘振明是亲戚，为了规避法律、掩人耳目，才造出了刘振礼与刘振明的合同，并将时间提前到2002年9月。刘振礼与刘振明的合同就是一纸空文，根本没有实际履行，二者的合同关系根本就不存在，其目的是规避法律，以合法形式掩盖非法目的，属于无效的民事法律行为。 刘振明辩称，杨国美未经刘振明同意将涉案房屋转让给外村人赵彩凤，用作加工粉条用房，杨国美和赵彩凤的房屋转让属无效合同，房产应返还刘振明。赵彩凤对刘振礼与刘振明、杨国美签有两份合同提出异议，对此答辩如下：一、一审法院已查明，刘振礼依据和刘振明的合同收取了房款，房屋转让价格为14万元整。刘振礼确认无误，而且当时参与签约的村委会负责人及在座证明人均健在，村委会负责人加盖公章。二、关于刘振礼与杨国美的合同，刘振礼与杨国美都表示原因如下:刘振礼是和全合江共同出资合建房屋，因经营项目失败，刘振礼以房主的身份，在全合江不知情的情况下把房子转卖给刘振明，并收了房款，而后来全合江知晓后，也向刘振明、杨国美索要房款，并多次言语恐吓。杨国美发现原合同有不完善的地方后便提议再补充一份合同，主要解决了村委会的土地租赁款及刘振礼的原债务问题。在第二次补充合同中，标明房款12万元，较原交易额少写了2万元，是应刘振礼要求所写的，目的是为了少分钱给全合江。刘振礼在一审庭审中认定是按原合同收取12万元房款，足以证明刘振礼与刘振明签定的合同的真实性。综上，请求依法维持一审判决。 杨国美辩称，杨国美和赵彩凤实际上并没有签订真正的合同。赵彩凤加工粉条急需用房，经亲友介绍，杨国美同意把涉案房屋转给赵彩凤用作厂房，并和赵彩凤签了一个临时合同，具体条款并没有签定，也没经过刘振明、村委会的同意。赵彩风并没有交付房款，而和其男友用各种手段还骗了杨国美女婿几十万元，至今没诚意还款。一审法院判决杨国美和赵彩风的合同无效，认定正确。关于赵彩凤上诉所提杨国美和刘振礼的合同问题，一审审理期间，刘振礼和杨国美都明确是为了补充一些条款，明确房子用地租赁费和刘振礼建房时的遗留债务问题。合同中标注的房款12万元也不是真正的成交额，只是应刘振礼为解决债务问题提出的要求临时注明的，刘振礼在一审审理期间已经认可。刘振礼是按和刘振明签订的合同收取14万元。本案事实清楚，请求驳回赵彩凤的上诉请求。 原审第三人石德彬述称，其意见与赵彩凤上诉意见一致。 刘振明向一审法院起诉请求：1.解除杨国美与赵彩凤签订的房产转让协议，将位于莱西市房产一处，归还刘振明；2.判令赵彩凤将房屋及场地破坏的地方修复；3.诉讼费由杨国美、赵彩凤负担。 一审法院认定事实：2000年，刘振礼、全合江共同租用位于莱西市，租赁期限30年，租赁费已缴纳。2000年5月23日，经莱西市姜山镇政府批准，莱西市城乡建设委员会为其发放山东省村镇农（居）民建房许可证（编号：鲁农居建No·xxx号），根据规划，刘振礼、全合江在该租赁土地上建造房屋18间。 刘振明与杨国美系连襟关系。1999年，二人开始合伙经营肉鸡养殖。合伙期间，杨国美负责对外事务。2000年，因规模不断扩大，二人开始购买房屋作为经营场地。2002年9月9日，刘振明与刘振礼签订《契约》1份，约定：“今有苏泽口村刘振礼将村南房子卖给本村村民刘振明同志，具体如下：一、刘振礼有村南房子18间，总建筑面积337㎡，用地面积1400㎡，卖给本村刘振明同志；二、房子一切门窗齐全，房子总卖价为￥：140000.00元，壹拾肆万元，现金当面点清。以上契约要双方共同遵守，从签字之日生效。执笔人：闫殿寨，买房人：刘振明，卖房人：刘振礼，在坐人：苏玉波、李朝然、杨国美。莱西市姜山镇苏家泽口村民委员会（加盖印章）。2002年9月9号。”契约签订后，刘振礼交付房屋，刘振明、杨国美开始在该房屋内养鸡。因刘振礼与全合江存在经济纠纷，为卖房后少分钱给全合江，2003年11月6日，刘振礼又与杨国美签订《合同》一份，约定：“甲方（卖房人）：刘振礼，乙方（买房人）：杨国美，丙方：姜山镇苏家泽口村村委会。经甲乙双方协商，丙方同意，甲方将村南房屋全部卖给乙方，土地使用权转让给乙方，具体协商事宜如下：一、甲方共有建筑面积337㎡，用地面积1400㎡，（壹仟肆佰平方米），座落在村鱼塘南侧。有正房11间、东厢房7间，门窗齐全，院墙及大门齐全，四至界限以山东省村镇农（居）民建房许可证为准。二、三方约定，该房成交后，房屋属乙方杨国美永久性，土地使用权三十年（2001.1.1至2030年12月30日止），土地租赁费由甲方上交村委会，乙方概不负责。2030年12月30日后，土地租赁费由乙方与丙方苏家泽口村委会协商，但土地使用权归乙方，与甲方刘振礼无关。四、甲乙双方协商，所有房屋的价格为￥：120000.00元（壹拾贰万元正），现金当面点清，甲方将山东省村镇农（居）民建房许可证与村镇规划意见书当面交给乙方。五、此合同从签订之日起生效。甲乙丙三方各存一份。执笔人：闫殿寨（村会计），在坐人：苏玉波（村支部书记、村主任）、李朝然（支部委员）、刘振明（村民），买房人：杨国美，卖房人：刘振礼。莱西市姜山镇苏家泽口村村民委员会（盖章）。2003年11月6日。”上述房产，由杨国美分期支付给刘振礼购房款138000元，而该款实际是由刘振明交付杨国美，在刘振明与杨国美的合伙过程中，通过合伙利润抵顶了杨国美的那部分购房款。合伙期间，刘振明、杨国美新建西厢房7间、车库2间，共9间房屋。 因经营不善，刘振明与杨国美于2010年停止合伙，养鸡场停止经营。2010年10月9日，双方对合伙期间的固定资产进行分配，并签订《财产分配管理协议》，约定：“刘振明与杨国美于2000年合作在苏家泽口村和于旺庄村建立两处养鸡场，于2010年因经营原因停止生产。固定资产分配管理协议如下：（一）于旺庄村鸡场一处，共计房屋53间及设备一套，由刘振明负责管理和经营、和处理等权。苏家泽口村前（购买原房主刘振礼18间、面积1400㎡）房屋，以及后来自建9间房屋。因为杨国美多年就居住在此，仍由杨国美管理、经营、居住。杨国美、刘振明签名捺印。2010年10月9日。”后，该房屋一直由杨国美居住管理。 2013年3月12日，杨国美、赵彩凤签订《购房合同》，约定：“卖方：杨国美，买方：赵彩凤，卖方杨国美把苏家泽口村前一处房产，共计460平方，27间房子卖给赵彩凤，共计贰拾捌万圆整（280000元整）。买方赵彩凤已预交房款拾壹万圆整，剩余房款拾柒万圆整于20日交清。双方签名捺印。2013年3月12日。”合同签订后，杨国美将房屋交付赵彩凤。 2013年4月13日，杨国美、赵彩凤又签订《契约》，约定：“今有杨国美房子出卖，正房11间、东厢7间、西厢7间、车库2间，经中间人王伦德介绍卖给赵彩凤，具体协商事宜如下：一、原杨国美房子27间门窗俱全。二、本房子四至以建委建房许可证为准。本证当面交给买方。三、房子价格总计20万元正。款当面付清。四、本房子永远卖给赵彩凤，杨国美永不反悔。其他事宜以购房合同为准。本契约一式两份，双方各执一份。执笔：李朝然，卖方：杨国美，买方：赵彩凤，在座人：王伦德、刘振礼。2013年4月13日。”后，杨国美、赵彩凤、刘振礼又签订《购房合同》一份，约定：“甲方：杨国美，乙方：赵彩凤，第三方：刘振礼。征得第三方刘振礼同意，甲方杨国美将位于莱西市姜山镇苏家泽口村西头的18间房屋全部卖给乙方，双方约定如下：1.甲方将原登记在第三方名下的房屋18间337㎡和后建9间及占用土地和院内土地1400㎡全部卖给乙方。2.因土地使用证及相关证件登记在第三方名下，如遇到国家政策调整，甲方及第三方均无条件协助乙方办理产权过户手续。3.如遇房屋拆迁事项，由乙方赵彩凤办理相关手续并且取得一切拆迁补偿，甲方及第三方均全部放弃。4.本合同一式三份，均如约履行，反悔者承担全部责任。5.双方所买卖的房屋如果发生意外或造成他人损失，卖房方不承担责任。甲方：杨国美，乙方：赵彩凤，第三方：刘振礼，见证人：李朝然、王伦德。” 2017年3月1日，赵彩凤与石德彬签订《契约》，约定：“今有赵彩凤房子出卖，正房14间、东厢7间、西厢7间、冷库2间，经人介绍卖给石德彬，具体协商事宜如下：一、原赵彩凤房子30间门窗俱全。二、本房子价格总计30万元正（叁拾万正），款当面付清。三、本房子永远卖给石德彬，赵彩凤永不反悔。其他事宜以购房合同为准。本契约一式两份，双方各执一份。卖方：赵彩凤，买方：石德彬，在座人：赵庆利、冯国留。2017年3月11日。”同日，刘振礼与石德彬签订《购房协议》，约定：“甲方：刘振礼，乙方：石德彬。甲乙双方经充分协商，甲方决定将自有房屋一套卖给乙方。为明确双方权利和义务，特订立协议如下：1.房屋坐落莱西市南，正房14间、东厢7间、西厢7间、冷库2间，总计30间，门窗俱全。2.本房价价格总计30万元整（叁拾万元整）。款当面付清。3.如需要过户，相关费用由乙方承担，甲方无条件配合。4.如遇房屋拆迁，拆迁补偿费归乙方所有，如需甲方配合办理相关手续，甲方不得有异议。5.双方所买卖的房屋如果发生意外或造成他人损失，后果乙方全部承担。6.本合同一式两份，自双方签字捺印时生效。（双方签字捺印）。2017年3月1日。”同日，赵彩凤、石德彬、刘振礼签订《购房合同》，约定：“甲方：赵彩凤，乙方：石德彬，第三方：刘振礼。征得第三方刘振礼同意，甲方赵彩凤将位于莱西市间房屋全部卖给乙方，双方约定如下：1.甲方将原登记在第三方名下的房屋21间337㎡和后建9间及占用土地和院内土地1400㎡全部卖给乙方。2.因土地使用证及相关证件登记在第三方名下，如遇到国家政策调整，甲方及第三方均无条件协助乙方办理产权过户手续。3.如遇房屋拆迁事项，由乙方石德彬办理相关手续并且取得一切拆迁补偿，甲方及第三方均全部放弃。4.本合同一式三份，均如约履行，反悔者承担全部责任。5.双方所买卖的房屋如果发生意外或造成他人损失，卖房方不承担责任。甲方：赵彩凤，乙方：石德彬，第三方：刘振礼，见证人：赵庆利、冯国留。”赵彩凤、石德彬称，石德彬已现金支付赵彩凤30万元，赵彩凤亦已将房屋交付石德彬。杨国美对此不予认可。另，冯国留与赵彩凤系夫妻关系。 一审庭审中，杨国美提交2017年5月31日其与刘振礼的电话录音，其中，刘振礼称，“姜山苏安伟开庭，想弄她这个房子，她意思过石德彬身上，意思别叫他弄去。” 一审另查明，2015年6月2日，赵彩凤曾向苏安伟借款11万元，并用上述房产及设备作为抵押。2017年3月13日，苏安伟提起诉讼，要求偿还借款，并要求判决上述房产及设备归其所有。2017年3月31日，双方达成调解协议，未处理该房产及设备。 一审再查明，该房屋共计27间，现无法办理房屋产权登记。 一审法院认为：本案争议的焦点是：1.刘振礼与刘振明签订的《契约》、及刘振礼与杨国美签订的《合同》的效力；2.杨国美与赵彩凤签订的《购房合同》、《契约》的效力；3.赵彩凤与石德彬签订的《契约》、《购房合同》及刘振礼与石德彬签订的《购房协议》的效力。 关于争议焦点1，首先，关于诉争房屋是否属于合法建筑的问题。《中华人民共和国物权法》第六十三条规定：“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；”本案诉争房屋的土地由刘振礼从莱西市民委员会处租赁，用于建设房屋，显然违反了上述法律规定。但，随着农业现代化的不断发展，农村用地新情况、新类型不断出现。因此，2010年，国土资源部、农业部联合下发了《关于完善设施农用地管理有关问题的通知》，对设施农用地的定义、管理等进行了明确规定，“设施农用地是指：直接用于经营性养殖的畜禽舍、工厂化作物栽培或水产养殖的生产设施用地及其相应附属设施用地，农村宅基地以外的晾晒场等农业设施用地。”故，以上设施用地不属于非农业建设项目用地。综上，刘振礼租用莱西市土地建设房屋，之后由刘振明、杨国美用于养鸡场，符合上述设施农用地的定义，不属于将农用地用于非农业建设，刘振礼与莱西市民委员会关于该土地的租赁在法律规定的20年最长期限内有效，又因该房屋的建设也取得了建房许可证，故该属于合法建筑，但不能办理产权登记。其次，关于刘振礼是否有权出卖房屋的问题。虽诉争房产由刘振礼与全合江共同出资建造，但全合江并非房屋所在地莱西市村民，故全合江对该房产不享有共同所有权、处分权，刘振礼作为建房许可证的登记户主，系该村居民，对该房产享有占有、使用、收益、处分等物权。第三，关于《契约》、《合同》的效力问题。该《契约》由执笔人、在座人、卖房人、买房人签名，并经莱西市民委员会盖章，刘振礼称记不清是否有该契约、赵彩凤称该契约系伪造的，但均未提交相反的证明予以反驳，对该契约的真实性，一审予以认定。该诉争房屋虽未进行房产登记，但已有准建手续，系合法建筑，刘振礼将该房产经村委会同意卖给同村村民刘振明，系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该买卖合法有效。而《合同》的双方当事人为刘振礼与杨国美，因杨国美非莱西市村民，不能购买该村房屋，该房屋买卖的合同虽系双方意思表示，且经过村委会同意，但违反了法律法规对农村集体土地上房屋买卖的强制性规定，该《合同》无效。刘振礼按约定交付了房产，刘振明按约定交付了购房款，虽刘振礼称购房款系由杨国美给付，但因该房产系用于刘振明、杨国美二人的合伙经营，不管是由杨国美直接给付还是刘振明给付，相对于卖房人刘振礼来讲，均属于按契约约定完成了付款义务，该买卖行为已完成，刘振明享有了对该房屋的占有、使用、收益、处分等物权。杨国美的出资及后期加盖的9间房屋均应视为其与刘振明的合伙出资，虽按照《财产分配管理协议》的约定，杨国美享有诉争房产的管理、经营、居住的权利，但其不属于该村村民，不享有对该房屋的处分权。 关于争议焦点2，刘振礼、杨国美均认可该合同、契约的真实性，合同中亦加盖了莱西市民委员会的印章，对其真实性，一审予以认定。但因杨国美不享有对诉争房产的处分权，赵彩凤亦非莱西市的村民，该《购房合同》、《契约》违反了法律法规的强制性规定，均属无效。因《购房合同》、《契约》属于无效合同，根据法律规定，无效合同自始没有效力，故刘振明再要求解除《购房合同》、《契约》，一审不予支持。赵彩凤因上述合同取得的诉争房产，应返还刘振明，杨国美应返还赵彩凤购房款11万元，赵彩凤可另案主张。 关于争议焦点3，刘振礼已将诉争房产于2002年卖给刘振明，其不享有诉争房产的物权，其与石德彬签订《购房协议》，属于无权处分他人财产，而该处分行为并未得到刘振明的追认，其亦未再取得诉争房产的物权，故该《购房协议》无效。赵彩凤与石德彬虽签订了的《契约》、《购房合同》，但石德彬并无证据证实其履行了房款交付义务，且因赵彩凤取得诉争房产的合同无效，其未实际取得诉争房产，不享有处分诉争房产的权利。另，刘振礼在与杨国美的录音中提到，上述材料的签订是为了避免房产被苏安伟抵账，而从苏安伟起诉赵彩凤民间借贷案件时赵彩凤的当庭陈述看，可以印证赵彩凤将房产抵押给苏安伟及苏安伟想要受偿该房产的事实，进一步印证了刘振礼在录音中的陈述。虽然，上述材料的签订时间早于苏安伟起诉时间，但结合上述事实，不能排除双方有恶意串通损害第三人利益的目的。综上，赵彩凤与石德彬签订的《契约》、《购房合同》无效。赵彩凤、石德彬均称已将诉争房产交付了石德彬，故石德彬应负有与赵彩凤将诉争房产共同返还刘振明的义务。 另，刘振明无证据证实赵彩凤将房屋及场地破坏，故对其要求赵彩凤将房屋及场地破坏的地方修复的请求，一审不予支持。 一审法院判决：一、杨国美、赵彩凤、石德彬于判决生效之日起30日内将位于莱西市鱼塘南的房产（山东省村镇农（居）民建房许可证号：2000575号）（四至：东至空地、西至大道、南至大道、北至鱼塘）返还刘振明；二、驳回刘振明的其他诉讼请求。案件受理费50元，由杨国美、赵彩凤各负担25元。 二审查明的事实与一审查明事实一致。 本院认为，案经查明，涉案房屋最初由刘振礼、全合江建造，后刘振明、杨国美又新建西厢房7间、车库2间，以上房屋均未进行产权登记。涉案房屋所占土地系租用莱西市土地。在本案审理期间，各方当事人均未提交土地行政管理部门对涉案土地使用权进行确权的证据，涉案土地使用权现权属不明，存在争议。故，本案纠纷不属于人民法院的主管范围，刘振明的起诉应予以驳回。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第十六条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销山东省莱西市人民法院（2018）鲁0285民初843号民事判决； 二、驳回刘振明的起诉。 一审案件受理费50元，退还刘振明；上诉人赵彩凤预交的二审案件受理费50元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长  谢雄心 审判员  徐镜圆 审判员  孙秀强 二〇一九年六月二十六日 书记员  原 野 书记员  吴苗苗