昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0114民初18号原告：罗明成，男，1996年5月30日出生，汉族。原告：曾晓琼，女，1970年6月19日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。共同委托诉讼代理人：罗青文，男，1965年2月20日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。特别授权代理。共同委托诉讼代理人：魏明毅，云南新征途律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南雨泉置业有限公司，住所地云南省昆明市呈贡区雨花路云南白药厂旁。统一社会信用代码：91530121599315059U。法定代表人：彭以良，董事长。委托诉讼代理人：张定鹏，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。原告罗明成、曾晓琼与被告云南雨泉置业有限公司（以下简称：雨泉公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2019年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗明成、曾晓琼及其委托诉讼代理人罗青文、魏明毅，被告雨泉公司的委托诉讼代理人张定鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗明成、曾晓琼向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告、被告之间的商品房购销合同，并返还原告的全部购房款4280000元；2.依法判令被告支付原告从2017年7月1日起至全部返还购房款之日止的资金占用利息，利息标准按年利率5.635%计算，暂计至2018年12月31日，支付利息：362438元；3.判令被告支付违约金，违约金的计算按原告交纳全部购房款的5%的标准计算，共计应支付违约金：214397元；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：两原告于2017年5月9日与被告云南雨泉置业有限公司签定《商品房购销合同》一份，合同签定后，原告按合同约定支付全部购房款4287933元（其中，2017年3月2日付款：200000元，2017年5月9日付款：1737933元，2017年5月16日付款：350000元，以上共计：付款2287933元，按揭贷款：2000000元，总计共支付房款：4287933元）。按合同约定，被告应于2017年6月30日，将位于呈贡区雨花国际商务中心一期AX幢1-X层XX商品房交付给原告。但到了交房时间，被告将不能按期交房，交房延期至2018年6月30日。原告于2018年6月13日到现场，看到房屋还没有完工，就看见购买该房的其他业主也在现场与被告协商。随后被告就让原告与其他业主一起到项目部的会议室协商，并要原告及其它业主将所有诉求形成文字交给被告，原告就要求退房，并在其协商记录上明确了其要求。2018年8月16日，由于被告还没有将原告所购房屋交付给原告，原告与其他业主又一次找被告，并将要求解除合同的函交付给被告，被告组织原告和其他业主在雨花国际项目部会议开会，将原告和其他业主的所有诉求整理成一份申请，并承诺十日内答复。但时至今日，被告已未给予任何答复。原告认为，由于被告的种种行为，已严重违反了双方所签订合同的约定，已构成违约。原告要求解除双方所签订的合同，并要求被告返还购房款，承担违约责任，符合法律的规定。被告雨泉公司辩称：一、依据原、被告双方签订的商品房购销合同及其补充协议，约定原告诉请解除合同并返还全部购房款的主张不能成立。原告依合同约定不享有合同的解除权，原、被告双方合同第九条约定，甲方逾期交房的违约责任第一项约定:逾期30天以后，甲方按下列第三种情形约定承担违约责任。第三种情形指的是30天以后的天数甲方按每天25元向乙方支付违约金合同继续履行。原告诉称逾期交房的情形即使存在，原告也无权选择或者是行使合同解除权，合同约定的是支付违约金的违约责任，但原告罗某等人不享有合同的解除权。合同补充协议第四条合同的解除及其变更条款4.4项约定:若出现法定或双方约定的，乙方可以解除合同的事由，但甲方自该发生之日起30日内未收到乙方解除合同的书面通知。则视为乙方放弃了商品房购销合同的解除权，双方继续履行合同，并按照商品房购销合同及本补充协议的约定履行各自的义务。被告合法建盖的销售给原告的房屋目前销售项目的房屋不存在任何法定解除和约定解除的合同适用,而且原告也从未向被告提出解除合同的书面通知。原告所购买的国际商务中心一期AX栋1-X层XX号商业用房。双方签订合同及其合同补充协议系双方的真实意思表示，达成一致的结果，并不违反法律规定和社会公共利益，依法成立并生效。其所购买的房屋合同也经过合同备案登记，已于2017年5月9日登记完成。原告支付完成首付款也已经办理了按揭贷款，支付剩余的购房款。根据最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第15条第一款和合同法第94条的规定，出卖人如果延迟交付房屋或者买受人迟延支付购房款的，经催告后在三个月的合理期限内未履行当事人一方请求解除合同的，应予以支持，但是当事人另有约定的除外。本案双方的合同以及补充协议对被告开发商逾期交房作出了明确的约定承担的是逾期交房的违约金并合同没有继续履行之规定。属于但当事人另有约定的情形除外的情形，原告诉求商品房购销合同解除没有法律依据，其诉求双方之间的合同的条件不成就，应当依法驳回其诉讼请求。二、原告诉称为接房和所购买房屋不具备交房条件，系错误的主张和误解房屋交付的条件，以及对房屋交付提出了新的交付条件。造成原告至今未能接房，且原告至今未向被告方出具接房所需要的契税等单据凭证，不具备接房的资格条件。无法完成交房的责任在于原告自身的违约行为。被告销售的本案争议的商品房项目按照合同约定交房条件是经建设单位组织验收合格，已于2018年1月1日前陆续交房。部分业主按照合同的约定已经办理交房入住，现项目所在的小区有大量的业主装修和入住。原告诉称2018年6月13日到现场看到房屋还没完工，已承认原告已在2018年6月前通知被告接房和知晓接房公告等相关的事实。事实上被告已经通过数次的电话短信、报纸公告等数次要求相关的购房业主按照合同约定的条件办理接房手续。则根据商品房购销合同的第十条交接和合同补充协议第二条商品房交付的2.4、2.5、2.7项等中明确约定了接房的条件，但原告至今未能满足接房所需要具备的合同约定的条件。原告未曾向被告出具购买房屋的完税凭证和支付缴纳公共维修基金等相应的凭证，被告有权拒绝向原告交房同时不视为被告逾期交房。因原告等拒绝接房的少部分客户至今未向被告出具接房相应的相关契税等凭证。按照合同及补充协议的约定，原告等购房客户应当自选按规定交纳并办理接房手续之前出具相关的交费凭证作为接房的约定条件，特别是契税和房屋的维修基金等，导致原告购买的房屋至今未能顺利的交房责任在于原告，双方合同及其补充协议已经对交房条件和接房的程序和流程作出了明确的约定。因此并未同意原告本人提出的无理的接房要求。三、原告据以提出的违约金以及利息的诉讼请求，没有相应的事实和法律依据，应予驳回。关于退还购房款的请求，因原告和被告签署的是商品房的购销合同，其中购房款200万元由原告向吴家营信用社按揭贷款支付。原告诉求将合同的全部购房款返还给原告的诉讼请求，因为该项涉及到按揭贷款，银行的债权人利益和被告的阶段性担保责任等权利，因原告至今未还清全部贷款余额，原告无权主张全部的合同购房款项的返还。因此，原告应当明确其诉讼请求和相应的法律关系。原告主张的第二项和第三项的资金利息和违约金：该请求主张的事由并非是合同履行的逾期交房的违约金赔偿请求，且因未能交房的责任在于原告自身原因和在接房过程中先违约的行为。本案解除合同的诉讼请求不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告雨泉公司（甲方）与原告罗明成、曾晓琼（乙方）于2017年5月9日签订了《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买昆明市呈贡区雨花国际商务中心一期（A4地块）商品房项目AX幢1X层XX号房，并对双方权利义务进行了约定。合同约定的付款方式为：买受人首期支付购房总价款的52.24％金额2187933元，付款日期：2017年5月9日。其余价款2000000元，向昆明市呈贡区农村信用合作联社吴家营信用社贷款支付。第七条关于交付期限的约定为：甲方应于2017年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第九条甲方逾期交房的违约责任：甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，按下列方式处理——自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日30天内，甲方按每天20元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按下列的约定承担违约责任——30天以后的天数甲方按25元/天向乙方支付违约金，合同继续履行。第十条约定该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。双方签订《补充协议》约定，若由于甲方原因导致解除《商品房购销合同》的，经双方同意按照下列方式处理：（1）乙方在《商品房购销合同》中选择一次性付款方式支付房价款的，甲方应在合同解除之日起30日内（如合同已经登记，则在乙方办理撤销合同登记申请后30日内）向乙方返还已付的房价款，以及乙方已经支付给甲方的全部代缴税费，并向乙方支付房价款5％的违约金。（2）乙方在《商品房购销合同》中选择以银行担保贷款的方式支付房款的，甲方应在合同解除之日起30日内（如合同已登记的，则在乙方办理撤销合同登记申请后30日内）首先以乙方已付的购房款代理乙方还清尚欠的贷款本息，尚余的房价款由甲方返还给乙方，已支付的贷款利息由甲方承担，并向乙方支付房价款5％的违约金。原告按期交付了房屋首付款，并向云南省农村信用合作联社吴家营信用社贷款人民币2000000元，用于支付房款。2018年8月13日，雨泉公司发出《致雨花国际A4-6B栋业主的告知书》，告知业主交付前其他分项工程项目部计划验收时间：1.绿化工程：8月20日-9月5日；2.人防工程：9月6日-9月14日；3.消防工程：9月10日-10月10日；4.规划验收：10月10日-11月30日；5.竣工备案：12月7日-12月21日。2018年12月28日，雨泉公司完成雨花国际商务中心（A4地块）商品房项目的建设工程竣工验收备案，确认竣工验收日期为2018年12月14日。2019年1月9日，雨泉公司在云南信息报上发出公告，通知雨花国际商务中心（一期）AX-6X栋业主，按合同约定的接房时间内办理接房。本院认为：一、本案中双方约定2017年6月30日前交付诉争房屋，但被告未按期交付已构成违约，原告据以起诉解除合同，但双方合同约定在此条件下，应由被告方支付违约金，并继续履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”现本案诉争房屋已完成竣工验收备案，符合交付条件，被告方也通过公告形式通知接房，双方合同具备继续履行的条件，双方合同中也并未约定延期交付时原告方享有合同解除权，因此本院对于原告主张解除合同、返还购房款并支付资金占用利息的诉讼请求，本院不予支持。二、对于原告方主张的违约金，被告方逾期交付已构成违约，因被告辩称的于2018年1月1日通知接房的主张，因所提交证据不能证实已向原告发出通知，且短信通知时尚未办理竣工验收备案登记，因此本院予以支持双方按合同约定标准，自2017年7月1日起至2018年12月14日止的违约金13125元（20元/天×30天+25元/天×501天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告云南雨泉置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告罗明成、曾晓琼支付违约金13125元；二、驳回原告罗明成、曾晓琼的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取22827元，由被告云南雨泉置业有限公司负担70元，由原告罗明成、曾晓琼负担22757元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。审判员  朱曦二〇一九年六月一日书记员  张倩