湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0112民初2212号原告（反诉被告）：湖南裕田奥特莱斯置业有限公司，住所地湖南省长沙市望城经济技术开发区雷锋大道558，统一社会信用代码：914300006850121184。法定代表人：沈宏波，董事长。委托诉讼代理人：侯蕾[系原告（反诉被告）公司员工]，女，汉族，1993年1月24日出生，住长沙市望城区。委托诉讼代理人：戴一山，湖南华湘律师事务所律师。被告（反诉原告）：冯军，男，汉族，1969年2月5日出生，住广东省肇庆市端州区。委托诉讼代理人：董盛峰，湖南言顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊祖瑞，湖南言顺律师事务所律师。原告（反诉被告）湖南裕田奥特莱斯置业有限公司与被告冯军商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）湖南裕田奥特莱斯置业有限公司的委托诉讼代理人侯蕾、戴一山，被告冯军的委托诉讼代理人董盛峰、熊祖瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）湖南裕田奥特莱斯置业有限公司(以下简称:奥莱置业有限公司)向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告（反诉被告）奥莱置业有限公司与被告（反诉原告）冯军于2013年11月5日签订的《裕田奥莱小镇订购书》。确认合同解除后，原告（反诉被告）奥莱置业有限公司应退还被告（反诉原告）冯军的定金数额200000元及其他预交房款金额500000元，原告（反诉被告）奥莱置业有限公司应赔偿被告冯军的损失为预交房款在存续期间的同期银行定期存款利息。2、由被告（反诉原告）冯军承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年11月5日，奥莱置业有限公司与冯军签订《裕田·奥莱小镇订购书》。订购书约定，冯军认购奥莱置业有限公司开发的位于望城县雷锋大道西侧的裕田·奥莱小镇项目C区p131栋01号房屋，面积约333.75㎡，单价为6422元／㎡，总价款为2150000元，奥莱置业有限公司在签订本协议时交纳定金200000元。此后，冯军又预交了500000元房款，共计交款700000元。2017年，长沙市望城区人民政府根据有关法律法规规定，要求奥莱小镇地块建设配套学校一座，需要占地81.62亩。为响应国家关于建设节能环保型社会需要，充分利用土地，为国家房地产宏观调控政策需要，增加市场供给，2018年4月27日，经长沙市望城区经济技术开发区管理委员会规划建设局同意，取消原规划总图中的低密度住宅，全部调整为11F、18F、33F住宅。根据以上要求，奥莱置业有限公司对奥莱小镇C区部分未完工的低密度建筑予以拆除，另行建设11层、18层、33层房屋。冯军认购的房屋被拆除后，奥莱置业有限公司多次找冯军协商补偿方案，冯军以种种理由拖延处理。奥莱置业有限公司认为，《裕田·奥莱小镇订购书》是双方当事人在签署预售合同前所签订的订购书，性质是属于预约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立合同担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。现奥莱小镇C区已经依法更改规划，认购书约定的房屋已经被依法拆除，认购书约定的事项（签订商品房买卖合同）客观上不能履行，不能履行的原因不能归责于当事人双方。奥莱置业有限公司只能依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定承担有关责任。为妥善解决该争议，特向法院提起诉讼。被告（反诉原告）冯军辩称，奥莱置业有限公司为追求商业利益向望城经济技术开发区规划建设局申请调整规划，构成根本违约。商业调规与政府为了公共利益调规有本质区别，商业调规不属于不可抗力，只有政府为了公共利益调规才属于不可抗力，本案所涉房屋的规划调整并非因公共利益的需要调整规划，而是奥莱置业有限公司为追求商业利益向望城经济技术开发区规划建设局申请调整规划，将冯军认购的C区P131-01号别墅拆除建成中高层和高层住宅，属于奥莱置业有限公司根本违约。合同法第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。近年长沙市房价大幅度上涨，冯军当初以6422元/㎡认购的别墅现需花约12000-14000元/㎡购买，奥莱置业有限公司的违约行为致使冯军丧失了向其他房地产开发企业购买同类型房屋的缔约机会，奥莱置业有限公司应当赔偿冯军的机会损失。被告（反诉原告）冯军向本院提出诉讼请求：1、要求解除冯军与奥莱置业有限公司于2013年11月5日签订的《裕田奥莱小镇订购书》；2、奥莱置业有限公司退还冯军200000元定金及预付购房款500000元；3、奥莱置业有限公司应按照银行同期贷款利率向冯军支付资金占用费（自冯军向奥莱置业有限公司支付资金之日起计算至奥莱置业有限公司全部退还上述资金之日止）；4、奥莱置业有限公司向冯军支付因房屋价格上涨导致冯军的损失2000000元（按同地段同类房屋价格减去涉案房屋原购买价计算）。事实与理由：2013年11月5日，冯军与奥莱置业有限公司签订《裕田奥莱小镇订购书》，认购书约定冯军购买奥莱置业有限公司裕田奥莱小镇项目C区P131栋01号房屋，面积约333.75平方米，单价为6422元/㎡，总价款为2150000元，协议签订后冯军按约定向奥莱置业有限公司支付订购定金200000元，之后冯军又向奥莱置业有限公司预付房款500000元。奥莱置业有限公司为商业利益需要，向望城区经济技术开发区管理委员会申请调整规划，将低密度住宅调整为中高层和高层住宅，奥莱置业有限公司将冯军认购的C区P131栋01号房屋拆除，导致订购书客观上已经无法履行，奥莱置业有限公司属于根本违约。《商品房销售管理办法》第二十四条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”奥莱置业有限公司为商业利益需要主动申请调整规划，规划部门再进行行政审批，与政府为了公共利益需要调整规划有本质区别，奥莱置业有限公司申请调整规划的行为属于单方面的违约行为，不属于不可抗力，奥莱置业有限公司构成根本违约。近年来长沙市房价大幅度上涨，冯军认购的房屋价格已涨到约12000-14000元/㎡，奥莱置业有限公司的违约行为导使冯军丧失了向其他房地产开发企业购同类型房屋的缔约机会，奥莱置业有限公司应当赔偿冯军的机会损失。原告（反诉被告）湖南裕田奥特莱斯置业有限公司辩称，对冯军的第一、第二项反诉请求，奥莱置业有限公司不持异议。对第三项反诉请求，奥莱置业有限公司只同意原价返还定金，500000元预付房款可按照同期银行定期存款利率支付利息，对第四项反诉请求，奥莱置业有限公司请求法院依法驳回。双方签订的认购书是预约合同（预约），而不是商品房买卖合同（本约），冯军不能依据本约的违约责任来要求奥莱置业有限公司承担预约合同的违约责任。在认购书中，双方对房屋的面积、房号、单价、总价、定金进行了约定，对房屋的交付标准、交付日期、办证日期、付款日期等关键内容没有约定。认购书的核心意思表示是为双方在将来签订商品房买卖合同作出的约定，是一个典型的商品房预约合同。对于双方不能签订商品房买卖合同，奥莱置业有限公司没有过错，也没有获利。在项目建设过程中，湖南省第十二届人民代表大会常务委员会第二十一次会议于2016年3月30日审议通过《湖南省中小学校幼儿园规划建设条例》。该条例第六条规定，设区的市县人民政府进行新区开发、旧城改造应当配套建设中小学校、幼儿园，规划建设一万人以上居民住宅区的，应当规划配置幼儿园、小学，规划建设三万人以上居民区的，还应当规划配置初中。奥莱置业有限公司开发楼盘总户数为8000户左右，预计入住人数超过三万人。根据该条例，应当配套建设幼儿园、中小学。为落实该条例，望城经济技术开发区管理委员会要求奥莱置业有限公司修改规划，建设配套幼儿园、中小学，规划的修改属不可抗力，奥莱置业有限公司没有过错。另外，建设学校的费用近2亿元，政府部门要求由奥莱置业有限公司承担，原工程的设计费、打桩费用、已建造的建筑物的成本和拆除费用等全部由奥莱置业有限公司承担，奥莱置业有限公司并没有从中获得任何利益，反而承担了损失、增加了投入。奥莱置业有限公司不能与冯军签订商品房买卖合同的原因和动机，不是为了获得利益，而是为建设配套学校作出了牺牲。在该案中，奥莱置业有限公司对缔约没有过错，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，奥莱置业有限公司仅有承担返还定金的责任，对定金以外的款项，才应当返还本金并按照同期银行存款利率支付利息。冯军要求奥莱置业有限公司按商品房买卖合同的可得利益赔偿损失，没有事实依据，也没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并进行了当庭质证，当事人对证据的三性均未提出异议，本院予以确认并在卷佐证。本院查明的事实如下：2013年11月5日，奥莱置业有限公司、冯军双方通过协商，签订《裕田奥莱小镇订购书》，2013年11月11日再次确认冯军订购奥莱置业有限公司开发的位于长沙市望城区雷锋大道西侧裕田奥莱小镇项目C区P131栋01号别墅，面积333.75㎡（以最终签订的商品房买卖合同为准）。订购书约定：别墅价格为6442元/㎡，总价为2150000元，拟银行按揭方式付款，在奥莱置业有限公司取得房屋预售许可证后，冯军支付房屋总价款的50%，购房定金200000元，并应在签订订购书的当日支付定金，待双方签订商品房买卖合同后定金自动计入购房款。双方未约定签订商品房预售合同的具体时间。订购书签订后，冯军于2013年11月5日交纳定金200000元，2013年11月21日预付房款50000元，2014年1月1日预付房款250000元，2014年1月27日预付房款200000元，定金及预付房款共计700000元。另查，奥莱小镇项目于2010年5月31日取得建设用地规划许可证，2011年4月18日取得C区P097-P137栋的建设工程施工许可证，2014年3月15日取得C区P097-P137栋建设工程规划许可证，冯军预订的房屋在规划的C区范围内。2016年3月30日湖南省第十二届人民代表大会常务委员会第二十一次会议审议表决通过《湖南省中小学校幼儿园规划建设条例》，条例自2016年7月1日起施行。奥莱小镇项目在条例的调研阶段就被停止建设，条例的颁布实施后被明确告知需修改原规划，在奥莱小镇项目用地范围内增加一座九年一贯公办学校，学校规模为小学36个班、初中18个班。奥莱置业有限公司从2016年开始着手修规和重新报建工作，导致C区按原规划已建设的17栋别墅无法取得预售许可证。2018年4月16日修改后的规划获望城经济技术开发区管理委员会规划建设局审核批准，新的规划取消原批复总图中规划的低密度住宅，调整为11F、18F、33F的中高层和高层住宅，C区变更为11F中高层住宅。2018年4月27日奥莱置业有限公司提交建设项目修建性详细规划及单体方案调整申请书，2018年5月30日取得建设工程规划许可证，2018年9月13日取得建筑工程施工许可证。新规划的实施，导致C区已建房屋的拆除（包括冯军预订的房屋）。规划变更后，奥莱置业有限公司未及时告知冯军，待房屋拆除后，奥莱置业有限公司才主动与冯军协商，告知冯军可重新订购房屋，冯军拒绝重新订购。本院认为：本案焦点为如何认定商品房订购书的性质及其效力，商品房订购书是否符合法定或约定解除条件，商品房订购书解除后的法律后果。一、商品房预约合同（预约）是为将来订立确定性的正式的商品房预售合同（本约）达成的书面允诺，其目的是通过订立合同来约束双方承担在将来订立正式商品房预售合同的义务。预约是相对于本约而言的合同，其指向本约的缔结。商品房订购书是属于预约还是本约应从以下几个方面进行考虑：1、签订订购书的时间；2、双方是否仅仅为购买该房屋达成初步意向；3、对房屋的具体交易条件（位置、面积、房价、付款方式、交房时间等）是否明确约定；4、是否已按约定收受房款。本案中奥莱置业有限公司、冯军双方在签订订购书时，项目虽已取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，但尚未取得商品房预售许可证，尚不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定的签订商品房预售合同的条件。订购书的内容虽对购买房屋的主要条款达成初步意见，但主要条款的实施均以取得商品房预售许可证为条件，双方签订商品房预售合同仍存在事实上的障碍，正因该障碍导致订购书的部分条款不确定和部分条款缺失，订购书的内容尚未达到《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房预售合同应包括的十三项内容，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，本案所涉订购书未达到认定为商品房买卖合同的条件。奥莱置业有限公司按约定收取了定金，在收取房款的条件尚未成就（取得商品房预售许可证后收取房款）时收取了部分房屋预付款，定金和预付款收取均是对签订商品房预售合同的允诺，故奥莱置业有限公司、冯军双方于2013年11月5日签订的《裕田奥莱小镇订购书》系商品房预约合同。二、合同有效成立需具备主体适格、内容合法、意思表示真实、合同形式合法四个条件。从涉案商品房订购书的订立目的、约定内容来看，主体适格，内容合法，是双方当事人的真实意思表示，是为将来订立确定性的正式的商品房预售合同达成的书面允诺，其目的是通过订立订购书来约束双方承担在将来订立正式商品房预售合同的义务，其合同形式合法，故冯军与奥莱置业有限公司签订的订购书合法有效。三、合法有效的合同对当事人具有法律约束力，合同的解除需符合法定或约定的解除条件。本案中，双方约定的解除条件并未发生，而是由于规划的变更，致使订购书无法继续履行。学校的增高、规划的变更是由政府职能部门审批，政府职能部门的审批是否合法，可通过申请行政复议或行政诉讼的途径解决，但行政审批一经作出，奥莱置业有限公司不得停止执行（也就是说行政审批合法与否奥莱置业有限公司都应当执行），且奥莱置业有限公司与冯军在签订商品房订购书时根本无法预见将在已规划的项目内需按《湖南省中小学校幼儿园规划建设条例》增设学校、变更规划，故增设学校、变更规划属不可抗力。不可抗力事由发生后，致使冯军与奥莱置业有限公司签订订购书的目的不能实现，奥莱置业有限公司、冯军均提出解除商品房订购书的请求，本院均予以支持，商品房订购书自奥莱置业有限公司起诉之日（2019年4月19日）起解除。四、因不可抗力解除商品房订购书的法律后果。学校的增设、规划的变更虽属不可抗力，但在规划变更后，奥莱置业有限公司应按照《中华人民共和国合同法》第一百一十八条的规定及时告知冯军，以减轻可能给冯军造成的损失，奥莱置业有限公司未及时告知，存在一定的过错。奥莱置业有限公司对自己的过错采取了一定的补救措施，主动与冯军协商，告知冯军可按照新规划建设的房屋重新选购，冯军拒绝选购，即拒绝变更合同，选择解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，冯军享有要求奥莱置业有限公司赔偿损失的权利。预约合同的解除，冯军对本约的期待利益也随之丧失，在预约合同签订后至解除前的期间冯军也丧失与他人订立同类本约合同的机会。机会损失如何界定，以及是否应当赔偿机会损失，目前学界和实务界尚未形成共识，但冯军为缔结预约合同付出了成本，并造成了成本的利息损失。本院认为该损失的计算应当根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及案件的实际情况进行综合考虑。奥莱置业有限公司应退还冯军所交纳的定金及预付的房款共计700000元，并可以700000元为基数，以中国人民银行2014年11月22日利率调整前的5年期以上人民币贷款基准年利率6.55%为基础，参照逾期罚息利率标准（加收30%-50%利息），本院酌定按基准利率提高50%（即年利率9.83%）计算冯军的损失至合同解除之日（2019年4月19日），冯军2013年11月5日交纳定金200000元的利息损失为107256.22元，2013年11月21日交纳房款50000元的利息损失为26595.61元，2014年1月1日交纳房款250000元的利息损失为130247.50元，2014年1月27日交纳房款200000元的利息损失为102778.11元，利息损失共计366877.44元。综上所述，奥莱置业有限公司、冯军双方于2013年11月5日签订的《裕田奥莱小镇订购书》合法有效，符合法定解除条件，奥莱置业有限公司、冯军均要求解除《裕田奥莱小镇订购书》的请求，本院均予以支持。合同解除后，奥莱置业有限公司应返还冯军定金及预付的房款700000元，确认冯军的损失为366877.44元，由于奥莱置业有限公司未及时履行告知增设学校、变更规划的义务，给冯军造成的损失，奥莱置业有限公司应予以赔偿。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十条、第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，参照《商品房销售管理办法》第十六条、第二十二条的规定，判决如下：原告（反诉被告）湖南裕田奥莱置业有限公司与被告（反诉原告）冯军于2013年11月5日签订的《裕田奥莱小镇订购书》于2019年4月19日起解除。原告（反诉被告）湖南裕田奥莱置业有限公司返还被告（反诉原告）冯军定金及预付的房款700000元。原告（反诉被告）湖南裕田奥莱置业有限公司赔偿被告（反诉原告）冯军利息损失366877.44元。以上第二、第三项合计1066877.44元，限原告（反诉被告）湖南裕田奥莱置业有限公司在本判决生效后15日内支付给被告（反诉原告）冯军。如原告（反诉被告）湖南裕田奥莱置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回被告（反诉原告）冯军的其他诉讼请求。本诉受理费80元，由原告（反诉被告）湖南裕田奥莱置业有限公司负担。反诉受理费31335元，由原告（反诉被告）湖南裕田奥莱置业有限公司负担10898元，由被告（反诉原告）冯军负担20437元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  彭小斌人民陪审员  任德罗人民陪审员  谭厚成二〇一九年六月十三日书 记 员  陈 田附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十二条因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿。《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。第二十二条不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的，从其约定。