北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初47723号原告（反诉被告）：陈向辉，男，1975年5月5日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：李顺涛，北京市中产律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊璐璐，北京市中产律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：辛宇，男，1991年1月4日出生，汉族，住山东省济宁市。委托诉讼代理人：吉荣，北京静勤律师事务所律师。原告（反诉被告）陈向辉（以下简称陈向辉）与被告（反诉原告）辛宇（以下简称辛宇）房屋租赁合同纠纷一案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。陈向辉的委托诉讼代理人李顺涛、樊璐璐，辛宇的委托诉讼代理人吉荣，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈向辉向本院提出诉讼请求：一、确认陈向辉与辛宇之间签订的《租赁合同》于2019年1月7日解除；二、判令辛宇立即腾退北京市朝阳区x房屋；三、判令辛宇支付陈向辉房屋租金27986元；四、判令辛宇支付陈向辉房屋使用费（按照每日3375元租金标准，自2019年2月1日起计算至实际腾退之日止）；五、判令辛宇支付陈向辉房屋租金的滞纳金（按照每日307元为标准，自2018年11月1日起计算至实际付清之日止）；六、判令辛宇已支付陈向辉的房屋押金205324元归陈向辉所有；七、判令辛宇支付陈向辉违约金205324元；八、本案诉讼费由辛宇承担。事实和理由：陈向辉与辛宇于2017年4月10日签订《租赁合同》，约定陈向辉将北京市朝阳区x房屋出租给辛宇使用，租期为2017年5月1日至2019年4月30日，免租期为2017年4月11日至2017年4月30日，每月租金102662元，每三个月支付一次租金，于付款月起租日7日前支付下一期租金。《租赁合同》8．2条约定了辛宇逾期支付租金的违约责任。租赁合同签订后，陈向辉按约履行合同，但辛宇一直拖欠租金，后经陈向辉多次催告，辛宇均以各种理由予以拖延。在多次催告无果的情况下，陈向辉于2019年1月4日向辛宇发出《通知函》，包括《租赁合同》于2019年1月7日正式解除，辛宇于2019年1月7日将房屋腾空并交付于陈向辉，但直至今日辛宇仍旧未将房屋交还于陈向辉。辛宇辩称，不同意陈向辉的诉讼请求，2018年12月24日案涉房屋被河南省郑州高新技术产业开发区人民法院查封，在陈向辉与辛宇及中介公司人员的参与下，陈向辉与辛宇于2018年12月26日达成口头协议，双方均同意租赁合同于2018年12月31日解除，由陈向辉支付辛宇房屋押金205324元及退还102662元房屋租金，并适当给予违约赔偿。2019年1月1日辛宇与陈向辉联系，要求陈向辉履行该口头协议，陈向辉反悔。2019年1月1日辛宇向陈向辉发出解除合同通知，陈向辉置之不理。案涉房屋于2019年4月30日由辛宇交付给河南省郑州高新技术产业开发区人民法院。辛宇已支付房屋租金至2019年1月31日。辛宇向本院提出反诉请求：一、判令陈向辉支付辛宇违约金205324元；二、判令陈向辉向辛宇退还房屋押金205324元；三、判令陈向辉赔偿辛宇房屋租金及其他损失共计502042．6元；四、本案诉讼费由陈向辉承担。事实和理由：陈向辉在履行与辛宇的《房屋租赁合同》过程中，因案涉房屋被河南省郑州高新技术产业开发区人民法院司法查封并腾退，辛宇多次向陈向辉进行协商解决，但是陈向辉事先答应好的退还房屋押金及房租之后又出尔反尔。辛宇认为，陈向辉作为《房屋租赁合同》的当事人，应当遵守诚实信用原则，按照《合同法》的相关规定，依约履行自己设定的合同义务，提前解除合同应在双方协商一致的基础上对辛宇进行房屋押金退还、房租退还及违约损害赔偿而不应出尔反尔，以及采取一些强行锁门及堵锁眼的无赖措施，陈向辉的行为给辛宇造成巨大损失。陈向辉对辛宇的反诉辩称，陈向辉不存在违约行为，陈向辉已与法官沟通解决房屋查封事宜，辛宇方一直未与陈向辉做交付，陈向辉才通过法院让辛宇做交付。辛宇将案涉房屋出租给其他方与陈向辉无关，陈向辉只追究辛宇的违约责任。辛宇主张的违约金和押金，因辛宇存在违约行为，不同意退还押金。因辛宇原因造成合同无法履行，且辛宇使用房屋到租期届满之日，没有影响到辛宇使用房屋，辛宇的损失不是陈向辉造成，不应由陈向辉承担，且辛宇方没有防止损失扩大。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月10日，陈向辉作为甲方（出租方）、辛宇作为乙方（承租方），双方签订《租赁合同》，约定甲方将位于北京市朝阳区x房屋（以下简称案涉房屋）出租给乙方使用，建筑面积613．67平方米，租赁用途为办公，租期自2017年5月1日至2019年4月30日；每月租金102662元，押金为205324元；如乙方违反本合同的约定，甲方可按双方约定扣留全部或部分押金，如押金不足以弥补甲方损失，乙方应按约定另行赔付；乙方在承租期内不得将其承租区域转租、转借第三方；甲方不能提供本房屋的产权证明或所提供的房屋及各项设备设施不符合约定条件，影响乙方使用，乙方有权解除合同；因甲方原因造成合同无法继续履行，在乙方结清使用房屋期间所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日结算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金，并赔偿乙方相当于两个月房租的违约金。2018年10月31日，辛宇支付向陈向辉支付案涉房屋2018年11月1日至2019年1月31日期间房屋租金280000元，尚欠房屋租金27986元未支付。2018年12月24日河南省郑州高新技术产业开发区人民法院出具（2018）豫0191执8290号查封公告，将案涉房屋予以查封，查封期限自2017年5月23日至2020年5月22日止。2019年1月14日河南省郑州高新技术产业开发区人民法院出具（2018）豫0191执8290号腾房通知书，责令陈向辉自通知书张贴之日起十日内到场将案涉房屋内物品清空，并将案涉房屋钥匙交至法院，逾期不履行的，将强制对案涉房屋进行腾空。2019年1月1日，辛宇向陈向辉发送《解除合同通知》，称由于案涉房屋被依法查封，辛宇无法正常使用案涉房屋，要求中止履行双方订立的房屋租赁合同，陈向辉在七日内就案涉房屋解除查封，否则解除双方之间订立的房屋租赁合同。陈向辉主张，2019年1月2日，其向辛宇发送《公告》，要求辛宇在2019年1月3日之前支付拖欠的房屋租金27986元，否则承担相应的违约责任。辛宇称未收到陈向辉发送的《公告》。庭审中，辛宇主张于2019年5月15日已经将案涉房屋内物品腾空，并将案涉房屋交付给河南省郑州高新技术产业开发区人民法院。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。陈向辉与辛宇签订房屋租赁合同后，双方应当按照合同约定行使各自的权利、履行各自的义务。本案中，辛宇应当按照合同约定合理使用租赁房屋，并按期足额交纳房屋租金等费用。陈向辉应当提供符合合同约定的房屋，并保障承租人合理使用。陈向辉与辛宇在正常履行合同的过程中，辛宇收到河南省郑州高新技术产业开发区人民法院对案涉房屋的查封公告，辛宇有理由对双方能否继续履行合同产生合理质疑，在此情况下陈向辉应当积极排除妨害，保证合同能够继续履行，但截至庭审，案涉房屋仍处于被法院查封状态，故在此情形下，如果要求辛宇继续履行合同，无疑加重了辛宇所承担的合同履行不能的风险。辛宇于2019年1月1日向陈向辉发送解除合同的通知，要求陈向辉七日内解除案涉房屋的查封状态，否则解除合同，并无不当，本院予以支持。陈向辉因其单方原因，导致合同无法继续履行，根据合同约定，应当向辛宇支付相应的违约金205324元，并返还房屋押金205324元。辛宇虽主张因案涉房屋被查封，出于对陈向辉履约能力的质疑，未予支付陈向辉2018年11月1日至2019年1月31日期间拖欠的房屋租金27986元，但是辛宇占有使用案涉房屋至5月15日，故应当支付2018年11月1日至2019年1月31日期间拖欠的房屋租金27986元。辛宇作为房屋使用人，在合同无法继续履行的情况下，向陈向辉提出解除合同，则应当将案涉房屋腾空予以交付。辛宇虽主张因陈向辉未退还房屋押金故不予交付房屋，但是辛宇的抗辩理由并非法定理由，故辛宇应当支付合同解除后继续占有案涉房屋期间的房屋使用费。辛宇主张其于2019年5月15日将案涉房屋腾空交付给河南省郑州高新技术产业开发区人民法院，故应当支付该期间的房屋使用费。陈向辉要求辛宇支付滞纳金的诉讼请求，因陈向辉单方行为，造成合同不能继续履行，故本院不予支持。由于案涉房屋已经被河南省郑州高新技术产业开发区人民法院查封拍卖，故陈向辉要求辛宇腾退案涉房屋的诉讼请求，已无履行依据，本院不予支持。辛宇要求陈向辉支付损失的诉讼请求，因合同约定案涉房屋不得转租，虽然辛宇将案涉房屋部分转租陈向辉未予表示反对，但是不能因此成为陈向辉承担损失的理由，故本院对辛宇该主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）陈向辉与被告（反诉原告）辛宇之间签订的《租赁合同》于二〇一九年一月九日解除；二、被告（反诉原告）辛宇于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）陈向辉房屋租金二万七千九百八十六元；三、被告（反诉原告）辛宇于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）陈向辉二〇一九年二月一日至五月十五日期间的房屋使用费三十五万五千八百一十七元；四、原告（反诉被告）陈向辉于本判决生效之日起七日内返还被告（反诉原告）辛宇房屋押金二十万五千三百二十四元；五、原告（反诉被告）陈向辉于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）辛宇违约金二十万五千三百二十四元；六、驳回原告（反诉被告）陈向辉的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）辛宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3940元，由原告（反诉被告）陈向辉负担1970元（已交纳），由被告（反诉原告）辛宇负担1970元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费6464元，由原告（反诉被告）陈向辉负担3232元（于本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）辛宇负担3232元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  曹 勇二〇一九年六月二十四日法官助理  臧百挺书 记 员  樊 虹