广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初9568号原告：赵良刚。委托诉讼代理人：张志凯、罗翠怡，均为广东都昇律师事务所律师。被告：佛山市明福市场运营发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区弼唐路10号佛山义乌小商品贸易中心七楼705，统一社会信用代码914406040553796870。法定代表人：彭金裕。委托诉讼代理人：周记南，广东金腾律师事务所律师。原告赵良刚诉被告佛山市明福市场运营发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判，并于2019年5月16日公开开庭进行了审理，原告赵良刚及其委托诉讼代理人罗翠怡、被告委托诉讼代理人周记南到庭参加诉讼。2019年6月14日进行第二次公开开庭审理，原告委托诉讼代理人罗翠怡、被告委托诉讼代理人周记南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2017年10月13日签订的《物业使用权转让合同》；2.被告返还原告公寓使用权租赁款434779元及利息（利息从合同解除之日开始计算至实际返还之日）；3.被告赔偿原告公寓装修定金2000元、律师见证费900元；4.被告向原告支付违约金21738.95元；5.被告承担本案的全部诉讼费。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.确认原告与被告于2017年10月13日签订的《物业使用权转让合同》无效；2.被告返还原告公寓使用权租赁款434779元及利息（利息自2017年10月13日开始计算至实际返还之日止）；3.被告赔偿原告公寓装修定金2000元、律师见证费900元；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系位于佛山市禅城区雾岗路西侧、五峰路南侧佛山加德公馆项目的投资商。2017年10月13日，在被告以“集体建设用地建设租赁住房试点”、“租售同权”等对加德公馆进行虚假宣传的情况下，原告为了改善自身居住环境，为了可享受与佛山当地居民同等优惠政策，与被告签订《物业使用权转让合同》，约定被告将本项目第2栋530房（面积40.79平方米）的使用权转让给原告使用，使用期限自2018年6月30日至2038年6月29日，在合同期满后被告给予原告20年使用期。转让款为每平方米10658.96元，合计434779元。被告应于2019年5月31日前将符合竣工标准的物业交付给原告使用。签订合同当日，原告分别通过银行转账、支付宝等形式向被告付款434779元，被告出具收据予以确认。合同签订过程中有被告提供的律师在场见证。为此，原告还支付了900元的律师见证费用。另外，因涉案物业是毛坯交楼，被告要求原告委托其合作方负责装修会更为优惠。因此，原告暂支付了2000元装修定金。然而，截止原告起诉之日，涉案物业所在的宗地上仍然是空地一片，没有任何施工迹象。原告认为，原告已经按照合同约定支付了转让款，但被告根本无法在约定期限内向原告交付物业，导致原告无法享受对应的权益。被告的行为已构成违约，原告有权解除合同，要求其返还转让款及赔偿相应的损失。综上，原告为维护自身合法权益，特向法院起诉。另，原告认为因涉案物业所在宗地并无规划许可证，双方签订的《物业使用权转让合同》为无效合同。被告辩称：1.根据双方签订的《物业使用权受让确认协议》，原告在该协议中明确载明“本人已知晓该物业为使用权”，且该协议中也明确载明原告“对所受让的物业状况、交易条件、周边环境已有充分了解，对此并无异议”。可见，原告诉请事实和理由是不成立的。2.对于涉案项目的建设情况、权属及被告的处分权等事实已经有另案的生效裁判文书认定相关事实，被告与原告签订的合同系双方真实意思表示，应受法律保护；至于原告如果认为被告在履行合同中存有其他违约行为的，原告可另行向被告主张权利。综上，被告认为，原告诉请的事实和理由均不属实，其主张合同无效是没有合同与法律依据的，请求法院驳回其诉求。另外，当事人变更诉讼请求应当在举证期限届满前提出，因此，被告认为原告变更诉讼请求已经超过法定期限，请求法院予以驳回。诉讼中，原告举证如下：1.《物业使用权转让合同》《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》、租赁款收据1张、POS签购单4张。证明原告购买涉案物业并支付了434779元，合同约定物业交付时间为2019年5月31日。2.律师见证费收据1张、装修定金收据1张。证明原告为购买涉案物业支付了律师见证费900元、装修定金2000元。3.涉案物业所在区域的照片。证明截止开庭前涉案物业所在区域仍然没有动工，被告不可能在约定的时间向原告交付物业，逾期交付是被告自身原因所导致，非不可抗力也非政府原因。4.律师函及邮寄记录。证明原告于2019年4月10日向被告寄送解除合同通知函，被告于2019年4月13日签收。因原告的物业使用权合同没有标注涉案物业属于地块一还是二，若本案是公寓则属于地块一，合同有效，则涉案物业于2019年4月13日被告签收解除合同通知函终止。诉讼中，被告举证如下：1.被告营业执照。证明被告的诉讼主体资格。2.集体土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、使用标准地名许可证、广东省企业投资项目备案证、关于佛山市明福加德公馆（地块一）办理提前介入的说明、关于佛山市明福加德公馆（地块二）办理提前介入的说明、总平面图审核意见、建设工程设计方案规划技术审查指标一览表。证明涉案明福加德公馆项目具备合法建筑手续；地块二已经取得主管部门的建设许可。3.弼唐村集体土地合作开发协议书、补充协议、情况说明。证明被告有权将涉案物业的使用权提供给原告使用，根据补充协议，规划工程许可证是由弼唐村委负责办理。4.《加德公馆物业使用权受让确认协议》。证明原告确认受让涉案物业，并对涉案物业状况、交易条件及周边环境已充分了解。诉讼中，本院依职权调取（2019）粤0604民初1381号案中本院向佛山市自然资源局禅城分局调取的复函、规划许可证、规划总平面图。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1，被告无异议，本院予以采信；证据2中的律师见证费收据，原告能提供原件核对，故本院对真实性予以确认；证据3，与原、被告陈述的涉案地块的现状相符，被告虽有异议，但未能提供证据予以反驳，故本院对真实性予以确认；证据4，原告能举证证明被告已签收律师函，故本院对真实性予以确认。被告的证据，其中，《弼唐村集体土地合作开发协议书》未反映有佛山市禅城区张槎街道弼唐股份经济联合社（下称“弼唐经联社”）签章，因弼唐经联社并非本案当事人，相关事实无法核实，故本院不对上述证据真实性进行认证，其他证据原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。本院依职权调取的证据，原、被告对真实性无异议，本院予以采纳。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年10月13日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：0038），合同主要内容为：“甲方是位于佛山市禅城区雾岗路西侧、五峰路南侧佛山加德公馆项目的投资商，并享有该项目全部物业的使用权。乙方对甲方开发建设上述物业已做充分之了解，认真阅读了甲方公示之相关资料，乙方同意并接受上述文件的条款和内容……第一条转让物业1、甲方同意将本项目第2栋530房的使用权转让给乙方使用，该物业的建筑面积为40.79平方米……第二条物业使用权期限1、物业使用权期限自2018年6月30日至2038年6月29日止。2、在本合同该物业使用权期限届满后甲方同意无偿给予乙方20年使用期，即从2038年6月30日至2058年6月29日止，但使用期限到期后乙方无条件将该物业交还给甲方。第三条物业转让总价款、维修基金、支付方式及期限……1、该物业使用权转让款为434779元。2、转让款付款方式：一次性付款：乙方须于本合同签订当天（即2017年10月13日内）向甲方支付全部转让款434779元（包含定金）……第八条违约责任甲方应于2019年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，符合竣工验收合格的物业交付给乙方……”2017年10月13日，被告出具《收款收据》，确认收取原告支付的公寓使用权租赁款434779元。原告于2017年10月13日支付了律师见证费900元，于2018年1月18日向装修公司支付装修定金2000元。2017年7月11日，佛山市国土资源和城乡规划局就涉案雾岗路以西、五峰路以南、五峰公园东北侧地块商业项目颁发《建设用地规划许可证》（地字第440604201700027号）。2018年2月14日，佛山市国土资源和城乡规划局就涉案雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）颁发《建设工程规划许可证》（建字第440604201800043号）。2019年4月18日，佛山市自然资源局禅城分局向本院作出《复函》如下：“……一、经查我局存档资料，雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）已于2018年2月14日核发建设工程规划许可证。因建设单位至今未按规定缴纳城市基础设施配套费，项目地块二尚未取得建设工程规划许可证。二、根据项目规划总平面图显示，项目地块一有酒店1栋、酒店2栋；项目地块二有酒店1栋-6栋。”另案查明，被告于2019年2月18日出具《关于加德公馆项目近期有关情况的说明》，上载：加德公馆（二期）项目原施工建设单位施工计划暂缓，被告在与其他公司就项目的合作开发建设事宜在洽谈当中。2019年3月8日，佛山市自然资源局禅城分局出具【2019】02号《关于政府信息公开的答复》，上载：“明福加德公馆”相关联的规划报建项目如下：建设单位为佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社；项目名称为雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目；建设位置为雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧……地块一已核发《建设工程规划许可证》（建字第440604201800043号），建筑物功能：商业、酒店。地块二已办理建设工程设计方案审核，尚未核发建设工程规划许可证，建筑物功能：商业、酒店。根据原告提供的照片反映，佛山加德公馆项目仍未有地上建筑物，现场仍然是空地状态。另查明，2019年4月19日，弼唐经联社以被告未支付佛山义乌小商品城项目A地块的土地使用款将被告起诉至本院[(2019)粤0604民初9657号]。其中，弼唐经联社在起诉状中陈述，2012年7月24日，弼唐经联社与属下张槎街道弼唐弼西股份合作经济社共同作为甲方，与被告和义乌市通商市场投资管理有限公司签订《弼唐村集体土地合作开发协议书》，约定合作开发弼唐路北段东、西两侧A、B两个地块，甲方提供土地使用期，乙方负责提供资金建设并办理一切手续……从2018年8月开始，弼唐经联社陆续收到B地块租户投诉，称被告与其签订没有弼唐经联社参与和确认的两方协议。弼唐经联社发现被告违反规定，要求租户将协议款项支付于由其控制的其他账户，绕过弼唐经联社监管……因看到B地块物业加德公馆没有可能在被告承诺的2019年5月底前交付等原因，陆续有B地块租户上访或到人民法院起诉。弼唐经联社应上级要求出面维稳，要求被告报告其背着弼唐经联社的签约和收款情况及款项去向……。上述案件仍在审理当中。再查明，佛山市禅城区五峰路南侧、弼唐路西侧土地（地号：440604002003JS10007），使用权面积45234.98平方米，使用权类型为拨用企业用地，地类（用途）为其它商服用地（商业办公混合用地）、公共设施用地（城市公共绿地）、公路用地（城市道路用地）；土地使用权人为佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社，土地所有权人为弼唐股份合作经济联合社农民集体。2018年6月8日，弼唐经联社出具《情况说明》，确认被告享有上述项目的土地使用权，期限为2016年10月1日至2056年9月30日，该期间内被告有权以自己的名义将其拥有的物业使用权转让予第三方。本院同时期受理佛山加德公馆项目的承租人起诉被告房屋租赁合同纠纷系列案共60件。诉讼中，被告陈述，涉案加德公馆项目地块一包括7、8栋，地块二包括1、2、3、4、5、6栋，本案合同标的属于地块二。涉案加德公馆项目于2017年12月申办基础工程施工报批手续，先行进行桩基础、基坑支护施工。截至2018年9月27日桩基础已施工完成。该工程进度已由加德公馆业主王敏向佛山市信访局咨询，信访局作出相关答复。确认原告已向被告支付租金合计434779元。被告在相同系列案中陈述：加德公馆共售出物业516间，目前被告已停售。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”经查，“佛山加德公馆”项目区分为地块一、地块二，佛山市国土资源和城乡规划局就地块一已核发《建设工程规划许可证》，而地块二并未取得《建设工程规划许可证》。根据被告确认，涉案房屋位于地块二，故原、被告于2017年10月13日签订的《物业使用权转让合同》应属无效。关于原告诉请返还物业使用权租赁款。原告诉请的物业使用权租赁款实质为租金。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因《物业使用权转让合同》无效，且涉案房屋所在项目的地上建筑物尚未兴建，被告并未向原告交付房屋。故被告应将已收取的租金434779元返还给原告。原告诉请于法有据，本院予以支持。至于利息。被告作为租赁标的物的出租人，未能提供适格租赁物给原告使用，致使租赁合同无效，应承担主要责任。原告作为租赁标的物的承租人，未尽审查注意义务，致租赁合同无效，也应承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，根据双方过错大小，酌定原告损失为被告占用款项的利息损失，以434779元为本金，从2017年10月13日起至被告返还租金之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，原告诉请合理，本院予以支持。关于原告诉请律师见证费。如前所述，被告就《物业使用权转让合同》的无效应承担主要责任，依据商业惯例以及其他相同系列案当事人的陈述，被告为涉案《物业使用权转让合同》的签订提供律师见证服务，并由律师向原告收取一定费用，据此，律师见证费属于原告因合同无效导致的损失，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告应予以赔偿原告。原告诉请合理，本院予以支持。关于原告诉请公寓装修定金。涉案《物业使用权转让合同》于2017年10月13日签订，合同约定交付物业时间为2019年5月31日，而据前查明，涉案项目至今仍是空地，地上建筑物未进行兴建。在此情况下，原告于2018年1月18日与装修公司约定房屋装修事宜并交纳装修定金有违生活常理，即使原告有实际支付装修费，但如前所述，作为承租人的原告对于合同无效亦负有一定过错，且原告并未举证其已支付相应费用而装修公司不予退还，故对原告该项诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认被告佛山市明福市场运营发展有限公司与原告赵良刚于2017年10月13日就佛山加德公馆第2栋530房签订的《物业使用权转让合同》无效；二、被告佛山市明福市场运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告赵良刚返还租金434779元及利息（以434779元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2017年10月13日起计算至被告返还租金之日止）；三、被告佛山市明福市场运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告赵良刚赔偿律师见证费900元；四、驳回原告赵良刚的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取4096元，由原告赵良刚负担205元，被告佛山市明福市场运营发展有限公司负担3891元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一九年六月二十四日书记员  黄帼文附件：引用法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。