南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初2263号原告：南京市建邺区商务局（统一社会信用代码11320105773950382K），住所地南京市建邺区江东中路269号新城大厦南楼27楼。法定代表人：朱毅，该局局长。委托诉讼代理人：朱志军，北京市中银（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴琪，北京市中银（南京）律师事务所律师。被告：南京银都（集团）有限责任公司（统一社会信用代码9132010413518699XH），住所地南京市秦淮区水西门大街2号。法定代表人：郭斐，该公司总经理。委托诉讼代理人：厉瑶，江苏海浪律师事务所律师。原告南京市建邺区商务局（以下简称建邺区商务局）与被告南京银都（集团）有限责任公司（以下简称银都公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年2月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告建邺区商务局的委托诉讼代理人吴琪，被告银都公司的委托诉讼代理人厉瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建邺区商务局向本院提出诉讼请求：判令被告支付占有使用南京市水西门大街18号房屋（面积315平方米）的房屋使用费1270000元（自2018年1月13日计算至实际返还之日止，暂计算至2019年2月28日，按1130000元/年计算）。诉讼过程中，原告明确其诉讼请求为：判令被告支付占有使用费1334328.77元（自2018年1月13日计算至2019年3月20日，按1130000元/年计算）。事实与理由：原、被告就南京市水西门大街18号房屋（面积315平方米，以下简称诉争房屋）曾存在房屋租赁关系。因被告未支付租金，原告于2018年3月诉至南京市秦淮区人民法院，要求解除租赁关系并要求被告支付租金。法院经审理后判决原、被告形成的房屋租赁关系于2018年1月12日解除，并判令被告将诉争房屋腾空返还原告，同时向原告支付租金至2017年12月31日。现该判决已经发生法律效力，诉争房屋仍由被告占用，原告遂诉至法院，要求判如所请。被告银都公司辩称，被告对于原告的诉讼请求不认可，即使被告需要承担占用费用，也应按双方签订的租赁合同最终价格为准。诉争房屋是按照3个标对外招标，分别是3-4号房屋、5-6号房屋、7-9号房屋，所以租赁价格并不是原告所诉称的按每间单独计算，而是3-4号房屋租金为100000元，5-6号房屋租金为110000元，7-9号房屋租金为170000元。2017年2月，被告按照秦淮区政府要求将诉争房屋提交租赁平台发布，此后被告实际上并不占有和使用涉诉争房屋，也没有收到任何形式的经营使用费或租金。被告在原告解除合同以后曾积极与原告协商交还房屋，但因为原承租户的原因，始终未能完成交付，直到2019年3月20日原承租户还以各种理由拒不交房。因此，造成诉争房屋不能交付的原因是原承租户而非被告。综上，自原告解除合同以来，被告并未对诉争房屋形成占有使用关系，真正占有房屋的人是原承租户，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2001年11月7日，南京市建邺区商业局与宁佳公司签订《房屋租赁协议》，约定南京银都（集团）宁佳金属材料有限公司（以下简称宁佳公司）承租诉争房屋（面积315平方米），承租时间为三年，自2001年1月1日至2003年12月31日止，房租18000元/年，付款方式为每个承租年度的前一个月一次性支付一年的租金。同日，宁佳公司向南京市建邺区商业局出具还款计划，承诺在两年内（2002年-2003年）付清所欠房租24000元。2004年12月22日，南京市建邺区商业贸易局与宁佳公司签订《房屋租赁合同》，约定，将诉争房屋继续出租给宁佳公司用于经营，租赁期限为两年，自2005年1月1日起至2006年12月31日止；年房屋租金27329元，按先付款后使用原则，每半年支付一次，即在承租期每年的1月5日前、7月5日前付清此后半年的房屋租金；宁佳公司逾期未付租金，除仍应及时如数补交外，每逾期一天，按未交租金数的1%支付违约金。同日，宁佳公司向南京市建邺区商业贸易局出具还款计划，内容为，双方确定欠租部分以48000元结算，宁佳公司于2005年9月还24000元、2006年9月还24000元；区划调整以及南京银都集团宁佳金属材料公司改制不影响双方租赁协议的履行；附：已收到诉争房屋和水西门大街113号两处商业网点房。此后双方虽未再续签租赁合同，但宁佳公司一直使用诉争房屋。2016年12月22日，宁佳公司在江苏经济报刊登注销公告，清算组成立日期为2016年11月30日。2017年1月30日，宁佳公司出具清算报告。同日，宁佳公司股东会作出决议：１、同意公司清算组的清算报告，２、公司债权债务已全部清理完毕，３、决定注销本公司。银都公司、南京水西门交家电商店（以下简称水西门商店）作为股东在决议上盖章。同年2月24日，宁佳公司登记注销。2017年11月，建邺区商务局委托律师向银都公司发函，要求银都公司支付拖欠的租金403000元及利息，并明确是否续租。同年12月，银都公司对诉争房屋进行公共资源公开招租，现均已出租给他人经营使用。2018年1月11日，建邺区商务局委托律师再次向银都公司发函，要求银都公司在收函后三日内支付拖欠租金（占有使用费）并归还诉争房屋。银都公司于次日收函。2018年4月16日，银都公司（甲方）与锦创科技产业园有限公司（乙方）签订《秦淮区公共资源租赁合同》三份，约定甲方将诉争房屋3-9号门面房出租给乙方使用，其中3-4号门面房（建筑面积65.92平方米）2018年6月1日至2019年5月31日租金为147000元；其中5-6号门面房（建筑面积59.11平方米）2018年6月1日至2019年5月31日租金为133000元；其中7-9号门面房（建筑面积98.88平方米）2018年6月1日至2019年5月31日租金为221000元。另查明，诉争房屋系1976年由南京跃进钢铁厂领取建筑执照并建设，建成后产权属建邺区商业科所有，并未领取房屋产权证或进行不动产登记。建邺区商业科经多次政府机构改革、调整为南京市建邺区商业局、南京市建邺区商业贸易局，现为建邺区商务局。2018年3月19日，建邺区商务局起诉银都公司、水西门商店至本院，要求判令：1.确认建邺区商务局与银都公司的事实租赁关系于2018年1月12日解除；2.银都公司、水西门商店支付由宁佳公司拖欠的租金427277元（截止2017年12月31日）及违约金127956元；3.银都公司、水西门商店返还诉争房屋。本院经审理后作出（2018）苏0104民初2203号民事判决：一、建邺区商务局与银都公司就诉争房屋形成的房屋租赁合同关系于2018年1月12日解除。二、银都公司于判决生效之日起十五日内将诉争房屋腾空并交还建邺区商务局。三、银都公司、水西门商店于判决生效之日起十五日内向建邺区商务局支付欠付租金58776元及违约金5914元。四、银都公司于判决生效之日起十五日内向建邺区商务局支付欠付的租金23211元及违约金291元。五、驳回建邺区商务局的其他诉讼请求。上述判决生效后，原告向本院申请强制执行，诉争房屋已于2019年3月21日返还原告。案件审理过程中，被告提供租赁协议、告知函、执行笔录等一组证据，以证明其将诉争房屋出租给南京美佳家具厂、南京尊仁贸易有限公司，诉争房屋由上述两单位实际占用，故原告无权向被告主张诉争房屋的占有使用费。原告对上述证据的真实性不持异议，但是认为被告将诉争房屋转租案外人使用导致不能及时收回，相关责任仍应由被告承担。关于诉争房屋3-9号门面房的使用费计算标准，原告庭后要求参照被告与案外人签订的《秦淮区公共资源租赁合同》约定的租金标准计算。其中诉争房屋1-2号门面房的使用费标准，因诉争房屋未领取权属证书，原、被告一致认可1-2号门面房面积与5-6号门面房面积一致，原告遂要求按照5-6号门面房的《秦淮区公共资源租赁合同》约定的租金标准计算，即为133000元/年。本院认为，租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物。关于原告要求被告支付诉争房屋的占有使用费的诉讼请求，本院认为，生效判决已确认原、被告之间的事实租赁关系于2018年1月12日解除，并判令被告将诉争房屋返还原告。但判决生效后被告始终未将诉争房屋予以返还，直至执行过程中才于2019年3月21日将房屋返还原告，故被告理应向原告支付合同解除后至房屋返还期间的占有使用费。关于被告认为诉争房屋系案外人占用故其无需支付占有使用费的抗辩主张，本院认为，被告所称案外人实际系与被告签订租赁合同的次承租人，故被告上述抗辩主张无事实及法律依据，本院不予采纳。关于占有使用费的计算标准，被告曾就诉争房屋3-9号门面房与案外人签订租赁合同，现原告要求参照上述租金标准计算1-9号门面房的占有使用费并无不当，本院予以支持。故被告应当向原告支付诉争房屋2018年1月13日至2019年3月20日期间的占有使用费750378元（634000元/年+634000元/年÷365天×67天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告南京银都（集团）有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告南京市建邺区商务局房屋占有使用费750378元。二、驳回原告南京市建邺区商务局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16230元，减半收取为8115元，由原告南京市建邺区商务局负担3320元，由被告南京银都（集团）有限责任公司负担4795元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  黄 茜二〇一九年六月十日见习书记员  于艳丽