黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院民 事 裁 定 书（2018）黑0108民初1811号原告哈尔滨飞机工业集团有限责任公司，统一社会信用代码91230100744182003B（2-2），住所地哈尔滨市平房区友协大街15号。法定代表人张继超，该公司董事长。委托代理人王志广，该公司法律顾问。委托代理人王闯，该公司法律顾问。被告李绍纯，男，1963年6月28日生，汉族，哈尔滨飞机工业集团有限责任公司职工，住哈尔滨市平房区。原告哈尔滨飞机工业集团有限责任公司（以下简称哈飞公司）与被告李绍纯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月9日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告哈飞公司委托代理人王志广、王闯，被告李绍纯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告哈飞公司诉称：为改善职工住房条件，哈飞公司于2008年委托哈飞建安公司开发了平房区兴建小区B区的房产，哈飞公司员工李绍纯于2008年参与团购了坐落于平房区兴建小区B区750楼4××号的房屋。按《哈飞集团2008年度职工购买企业住房分配出售方案》（哈飞【2009】7号）要求，李绍纯属改善住房条件，应当将原住房332楼4××号交回哈飞公司，并且李绍纯已经于2009年9月29日承诺向哈飞公司交房。哈飞公司已为其垫付房补三万元，旧房价款一万八千元，但李绍纯搪塞拒绝交房至今，导致其根本违约。现哈飞公司诉至法院请求判令：1、解除哈飞公司与李绍纯之间的房屋买卖协议（哈尔滨市平房区兴建小区B区750楼4××号的房屋买卖协议）（没有签订书面协议，该协议为企业员工愿意参加哈飞公司2008年下发公司文件的规定购买房屋，依据文件流程进行报名、资格审查等手续而形成的事实上职工与哈飞公司之间的购买房源的协议）；2、李绍纯交回坐落于哈尔滨市平房区兴建小区B区750楼4××号的房屋；3、李绍纯承担全部诉讼费用（包括起诉费、保全费）。被告李绍纯辩称：1、哈飞公司不具备诉讼主体资格。诉争房产（平房区兴建街750楼4××号的房产）是商品房，是由开发商哈尔滨哈飞房地产开发有限责任公司（以下简称哈飞房地产开发公司）开发的，该公司是独立的法人单位，李绍纯是与哈飞房地产开发公司签订的《哈飞兴建家园小区购房协议书》，一切购房、入户手续都是与开发商办的，与哈飞公司没有任何关系，李绍纯与哈飞公司不存在房屋买卖合同关系，所以原告不具备诉讼主体资格。2、哈飞公司无理私自申请哈飞房地产开发公司暂停办理李绍纯的平房区兴建街750楼4××号私人房产的房屋所有权证和预查封该房产属于违法行为和错误查封。3、哈飞公司采取欺诈等手段与李绍纯订立的不平等、显示公平的按原价交旧房的约定无效。18420元是李绍纯于1993年9月17日在中国飞龙通用航空有限公司（以下简称飞龙公司）个人全额集资购买平房区新疆大街332楼4××号房产的价格，飞龙公司是于1987年3月5日注册成立的独立法人单位。李绍纯已取得了该房房权证及土地证，已入住26年，与哈飞公司没有任何关系，哈飞公司在2009年仍想以18420元原价购买，这显失公平。4、房补是企业根据国务院和黑龙江省人民政府及哈尔滨市人民政府住房分配货币化政策制定的政策，已于2001年1月1日开始实行，是每个职工应得的，与职工买不买房没有关系，因此不存在原告起诉状中所说的为被告垫付，李绍纯也无需返还。哈飞公司为李绍纯垫付的18420元旧房价款也早已被哈飞公司利用扣押李绍纯的5000元购房押金和平房区新疆大街332楼4××号房产的房权证以及扣发李绍纯的包烧费补贴、工资、奖金、剩余货币化房补等手段收回。5、即使李绍纯与哈飞公司之间存在哈飞公司所说的房屋买卖协议，也早已过了法律规定的撤销权、解除权等权利的5年存续（不变或除斥）期间。经本院审理查明：李绍纯于1993年9月17日向飞龙公司交款购买企业集资性住房一套，房屋价款共计18420元，2004年11月6日，李绍纯向飞龙公司交纳该套房屋办证款，2005年3月15日，李绍纯取得该房屋房权证，编号为哈房权证平字第××号，房屋坐落于平房区新疆街332楼3单元2层4××号，建筑面积43.41平方米。2008年6月取得该处房屋土地使用权证，编号为哈国用（2008）第30206号，使用权类型为划拨。2009年1月8日，哈飞公司下发哈飞【2009】7号文件《哈飞集团2008年度职工购买企业住房分配出售方案》，该方案中规定了购买企业住房的对象，其中第十条为“为改善住房条件职工购买企业住房，对原有一间或两处两间以上住房的职工户，允许交原房购新房，所交的旧房已经购买的，只将原购房款在购新房的房款中冲减，其他政策性优惠部分不予退款，房屋装修问题与下户商谈解决，排队方式按参加工作时间的先后排序，单元立体选购住房，供选房源占房源总数的7%。”文件另规定其他内容，如购买企业住房的分配原则、企业住房的地域及价格、购买企业住房房源分配比例和排队方式、公司正式职工购买企业住房实行明补的规定等。为参加本次企业职工团购优惠政策，李绍纯于2009年6月23日填写了《哈飞集团职工2008年度购买企业住房申请表》，申请购房类别处勾选为改善条件。经哈飞公司审查符合购房资格后，向李绍纯发放选房证进入选房程序，选房证备注中填写“交332-41”。2009年9月26日，李绍纯签署购买住房承诺书，承诺内容为：“本人根据哈飞《哈飞集团2008年度职工购买企业住房分配出售方案》的文件要求，自愿申报购买企业住房，并严格履行文件要求，同时对自己所申报的购房条件及提供的材料保证真实无误，如有隐瞒、虚报、作假及为他人代购住房的行为，将严格按哈飞（2009）7号文件，第一款第三条要求，承担因此产生的一切责任及后果。同时，将接受公司的通报批评，及罚款5000元的处罚。”同日，李绍纯签署了一份存根，内容为“332楼4××号（产权证或房照、收据）及5000元，交公司房改办作为所购新房入户后应交原住房的证明及押金，待将该住房交回后返还押金。如违反协定，本人自愿接受公司房改办处罚，直至交回住房为止。”李绍纯处保留一份哈飞公司房改办出具的凭据，内容为“根据哈飞2009（7）号关于下发《哈飞集团2008年度购买企业住房分配出售方案》的文件精神，作为改善住房条件购新房后，41车间单位李绍纯同志已将其应交住房332楼（栋）4××号房屋产权证（房照、购房收据），及交纳的5000元购房定金转押给公司房改办，作为新房入户后所交原房的证明及押金。”同时，李绍纯根据哈飞公司文件要求提供了个人信息及资格证明材料。2009年9月29日哈飞公司向李绍纯下发职工购买住房付款通知，显示信息：单位：41车间、姓名：李绍纯、楼号为75041套、建筑面积为135.97、成本价3000、应交房款为407910、补偿金额为30000、原房款为18420、实交房款为359490。2009年10月10日，李绍纯（甲方）与哈尔滨哈飞房地产开发有限责任公司（乙方）签订《哈飞兴建家园小区购房协议书》协议中约定：一、房屋坐落：哈飞兴建家园小区750楼2单元4××号；二、房屋建筑面积：所售房屋建筑面积135.97㎡;三、房屋价款：所售房屋总价款人民币肆拾万柒仟玖佰壹拾元整；四、定金约定：甲方选定房源后，向乙方交付定金伍仟元整。五、房款交付方式：甲乙双方共同认定的银行按揭贷款付款方式，首付款金额人民币贰拾肆万柒仟玖佰壹拾元整，银行贷款金额人民币壹拾陆万元整。协议另约定其他内容。协议加盖了李绍纯名章、哈尔滨哈飞房地产开发有限责任公司合同专用章及冯建喜名章。同日，李绍纯向哈飞房地产开发公司交750楼4××号房款199490元。2010年1月3日李绍纯向哈飞房地产开发公司交纳该房屋面积差价180元。同日，哈飞房地产开发公司向李绍纯下发住房入户通知单。2010年5月26日，李绍纯与中国建设银行股份有限公司哈尔滨平房支行签订《特别签订条款》，办理了房屋贷款壹拾陆万元整，售房人为哈尔滨哈飞房地产开发有限责任公司，房屋位于平房区兴建街750楼2单元902（同兴建家园小区750楼2单元4××号）。2010年5月27日，该笔贷款转至哈尔滨哈飞房地产开发有限责任公司账户中。2017年8月14日，哈飞公司向哈飞建安公司发出《关于暂停办理750楼4××号住房产权证的申请函》：“我公司设计所职工李绍纯在2008年团购住房中，作为改善住房条件购买了750楼4××号住房，由于面积有争议，至今没有上交原有住房333楼4××号。750楼4××号住房现属于共有产住房。因此对其新购住房暂停办理《房屋所有权证》。特此申请给予协助为盼。”哈飞公司因本案争议，于2018年9月10日向本院申请诉前财产保全，请求对李绍纯坐落于哈尔滨市平房区兴建小区B区750楼4××号房产予以诉前保全。2018年9月10日，哈尔滨市平房区人民法院下发民事裁定书（2018）黑0108财保5号，裁定：一、预查封李绍纯坐落于哈尔滨市平房区兴建小区B区750楼4××号房产，查封期限为三年；二、在预查封期间，不得转移被查封的财产，不得对被查封的财产设定权利负担。案件申请费1518元，由哈飞公司负担。2019年1月21日，哈尔滨哈飞建筑安装工程有限责任公司（以下简称哈飞建安公司）出具关于2008年度哈飞职工购买住房情况的说明，说明哈飞建安公司为哈飞公司所属改制单位，于2007年开发建设了平房区兴建家园B区二期项目，哈飞公司在该项目的开发建设过程中，给予了哈飞建安公司多方面的支持与帮助。哈飞公司下发了《哈飞集团2008年度职工购买企业住房分配出售方案》【哈飞（2009）7号】，依据此文件，在哈飞公司将住房分配后，哈飞建安公司根据哈飞公司出具的《职工购买住房付款的通知》，为购房职工办理进户及后续办证手续，付款通知中标明的职工补贴及作为改善所交原房款的冲减，由双方财务部门互为结算。在价格上，哈飞建安公司给予哈飞职工一定程度地优惠，兴建家园B区二期当年对外销售基础价格（二楼）为每平方米建筑面积3400元，而提供给哈飞公司销售给其职工的基础价格为每平方米建筑面积2650元，低于市场价格750元。上述事实，有哈房权证平字第××号房权证、哈国用（2008）第30206号土地使用权证、1993年收款收据、2004年收款收据、《哈飞集团2008年度职工购买企业住房分配出售方案》（哈飞【2009】7号）、哈飞集团职工2008年度购买企业住房申请表、选房证、购买住房承诺书、凭据、存根、职工工资批准证、李绍纯高级工程师任职证书、李绍纯离婚证、李绍纯户口、付款通知、2009年收款凭证、2010年收款凭证、关于2008年度哈飞职工购买住房情况的说明、《哈飞兴建家园小区购房协议书》、《特别签订条款》、中国建设银行转账凭条、个人贷款支付凭证、住房入户通知单、黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院民事裁定书（2018）黑0108财保5号、关于暂停办理750楼4××号住房产权证的申请函及双方当事人的陈述等证据载卷为证，并经当庭质证和审查，足以认定。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第二条规定：“中华人民共和国民法调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系。”《中华人民共和国民事诉讼法》第三条规定：“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。”由此可知，民事诉讼解决的是平等主体之间人身关系和财产关系的纠纷。平等主体，要求两个以上民事主体在民事活动中的地位是平等的，在从事这种活动时有自己独立的意志自由，而地位平等，强调任何一方都不得凌驾于另一方之上。本案中，哈飞公司为推进企业住房制度改革，解决职工的住房困难，逐步改善职工住房条件，向全哈飞公司全体内部员工下发《哈飞集团2008年度职工购买企业住房分配出售方案》（哈飞【2009】7号）文件，文件对购买企业住房的分配原则、地域及价格、购买企业住房的对象、房源分配比例和排队方式及对公司正式职工购买企业住房实行明补的规定均进行了规定与说明。公司职工填写哈飞集团职工2008年度购买企业住房申请表后，由哈飞公司对申请者的购房资格进行审查，经审查符合条件者方可参与购买，并由哈飞公司依据申请购房者自身情况判断其应属于哈飞【2009】7号文件中规定的何种申请购房类别，进而推进至下一步选房、付款等购房环节。李绍纯在满足文件规定的要求后方可与哈飞房地产开发公司签订《哈飞兴建家园小区购房协议书》，并与其办理付款、交房等手续。由此可见，该次房屋团购行为看似属于普通商品房买卖，但就哈飞公司从中起到的一系列作用，及其提供给职工内部的优惠政策，本团购住房活动实际具有哈飞公司内部的行政管理及福利分配性质。在整个购买该涉案房产过程中，房屋分配原则、购买房屋对象、房源分配、房款补偿等内容均依据【2009】7号文件规定执行，李绍纯并不具有完全独立的意识自由，而是处在被选择、被审查的地位，故哈飞公司与李绍纯在此关系中并非平等的民事关系主体，此类关系应当参照单位内部建房、分房的相关规定进行处理。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》三规定：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”故哈飞公司主张解除哈飞公司与李绍纯之间的纠纷非平等民事主体之间的民事纠纷，且属于单位内部管理行为，应不属于法院民事审理范围。且哈飞公司未能提供充分证据证明其作为合同一方主体对该涉案房屋享有权利并有权要求李绍纯承担违约责任。亦超过了撤销权、解除权等权利的除斥期间。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第六十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条第二款、《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》之规定，裁定如下：驳回原告哈尔滨飞机工业集团有限责任公司的起诉。案件受理费100元（原告预交），予以退回；申请诉前财产保全费1518元，由原告哈尔滨飞机工业集团有限责任公司自行负担。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  冯 凯人民陪审员  边玉英人民陪审员  陈晓红二〇一九年六月四日书 记 员  荣甜甜