湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初7078号原告（反诉被告）：长沙泰鑫实业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山北路478号。法定代表人：巢霞，执行董事。委托诉讼代理人：杨承月，北京市齐致律师事务所律师。被告（反诉原告）：长沙湘浩房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市天心区马益顺巷68号101房。法定代表人：熊丽娟，总经理。委托诉讼代理人：高寒，湖南联合创业律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛宏志，湖南联合创业律师事务所律师。原告长沙泰鑫实业有限公司（反诉被告，以下简称“原告”）与被告长沙湘浩房地产开发有限公司（反诉原告，以下简称“被告”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月9日立案后依法适用简易程序，于2018年9月9日进行了第一次公开开庭审理，因案情复杂，本院于2018年11月5日将本案转为普通程序审理，在2019年4月26日进行了第二次公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人杨承月，被告的委托诉讼代理人高寒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出本诉诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理长沙市韶山路523号综合楼第五、六、七层的不动产权证；2、判令被告从2004年10月30日起每日向原告支付500元违约金直至将第一项诉请中房屋不动产权证全部交给原告时止；3、判令被告将长沙市韶山路523号综合楼第五层房屋立即交给原告使用，并从2004年4月7日起按70000元一年的标准向申请人支付逾期交房违约金直至实际将房屋交给原告时止。事实与理由：2003年3月13日原告和被告签订《购房合同》一份。约定原告购买被告开发的长沙市韶山路523号综合楼（天雨雅楼）的第五、六、七层总建筑面积1216平方米，均价为2400元／㎡。约定交房时间为2003年10月底之前。购房定金为500000元。合同第七条约定被告应从交房之日起300日内为原告办理好所购房的房产证和土地使用权证。第九条约定被告逾期办理房产证、土地使用权证则每逾期一天罚款500元。购房合同签订后原告积极履行了定金和购房款的支付义务。被告也已于2004年1月3日将第六、七层交给原告使用。按照购房合同第七条约定，被告本应于2004年10月30日前为原告办理好所购房屋的房产证和土地使用权证。但时至今日（指起诉时间2018年8月9日）。已逾期4966天，被告仍未给原告办理上述房屋的不动产权证。第五层房屋被告至今未交付给原告，被告于2004年4月7日已经办理了该房屋的房屋产权证，证明被告完全具备交房条件，但一直拒绝交付至今。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，被告应按照同类房屋租金标准支付逾期交付违约金，原告第六、七层的年租金为70000元，故被告应以70000元每年标准向原告支付逾期交付违约金。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告辩称，第一、原告诉讼请求已经超过诉讼时效，不应得到支持；第二、原告在签订《购房合同》后未足额支付定金。《购房合同》及《补充合同》约定，原告需向被告支付购房定金500000元，但实际上原告只支付了160000元，被告未实际收到剩余340000元定金；第三、原告始终未依照合同约定进行结算。《购房合同》第六条第三款约定：“交房前双方进行一次初步结算（含过去的结算合同），交房后10日内双方进行结算付清（留10万元房产证保证金）”，及原被告双方需对之前所有的经济往来进行结算，再根据结算结果由原告向被告支付购房款及欠款。但原被告之间从未进行结算，被告在2004年1月就将房屋交给原告，但从交房至今原告一直没有与被告进行结算，原告不结算行为构成违约，致使合同无法继续履行，被告有理由解除合同；第四、原告未支付购房款。原告依据2008年远诚联合会计师事务所向原告发出的企业往来询证函证明其已经支付了购房款毫无依据。依据远诚联合会计事务所对之前的双方经济往来的完整审计报告，被告不欠原告钱，反而是原告还欠被告钱，询证函所载金额不能理解成欠款，不存在抵扣房款的情形。原告在收房后，再没有支付任何后续购房款；第五、《购房合同》实际已经协议解除。因原告无法支付购房款，2013年5月13日，原告已经将该房交给被告管理，原告对此也认可，双方实际上已经协议解除了该合同，原告不再支付购房款，被告收回房屋。被告向本院提出反诉请求：1、判令原告向被告支付违约金100000元；2、判令原告向被告返还房屋租金1303100元；3、判令原告向被告支付石子冲项目欠付投资款5365400元；4、判令反诉费费用由原告承担。事实与理由：双方签订《购房合同》后，原告违反《购房合同》约定，不履行合同义务，致使合同无法履行。原告实际只支付定金160000元，并未依照约定与被告进行结算，也未向被告支付购房款。为维护被告合法权益，特向法院提起反诉。依照《购房合同》第九条第一款的约定，原告不支付购房款的行为构成违约，应当向被告支付违约金100000元。被告已于2004年1月3日将房屋交给原告管理，原告共收取租金1303100元，因原告未支付购房款，双方之间不存在房屋买卖关系，原告应当向被告返还收取的租金。《购房合同》第六条第三款约定“交房前双方进行一次初步结算（含过去的结算合同）”，双方之前的业务往来主要是1993年双方签订的《联合建房协议书》开发石子冲项目，原告未与被告进行结算，被告依据约定请求原告支付在该项目欠付的投资款5365400元。为维护被告合法权益，特提起反诉。原告针对被告的反诉辩称，第一，被告要求原告支付违约金100000元没有事实根据。首先，原告按期支付了500000元定金，被告出具了相应的收据；其次，原告没有拖欠被告的购房款，已经用债务抵销的方式支付。双方已经结算，被告从2009年起至今十年来未对结算结果提出异议，也再未催讨过购房款的事实证明被告认可结算结果；第二，被告要求原告返还租金1303100元没有法律根据。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。2004年1月3日，被告已经将原告所购的第六、七层房屋交付给原告使用，原告依法享有占有、使用、收益的权利；第三，被告请求原告支付石子冲项目欠付投资款5365400元不符合法定的反诉条件，已经过了诉讼时效，且应由长沙市天心区人民法院专属管辖，依法不能与本诉合并审理。经审理查明，2003年3月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《购房合同》，约定甲方购买乙方在位于长沙市韶山路523号与内燃机配件总厂联建的综合楼（天雨雅楼）的部分房屋，购买层次和面积为：第五、六、七（共三层），总建筑面积：约1216平方米（以房产证的产权面积为准），交房时间：2003年10月底之前，价格：均价2400元/㎡，付款方式：1、定金500000元（合同生效后10天内付100000元，乙方办理报建手续需要交纳报建费之日付400000元）；2、在甲方有资金的情况下，乙方急需付工程款时，甲方尽力付给乙方适当资金；3、交房前双方进行一次初步结算（含过去的结算合同），交房后10日内双方进行结算付清（留100000元房产证保证金）。同时约定乙方负责从交房之日起300日内为甲方办好甲方本合同所购房产证和土地使用证（办到甲方指定的单位或个人名下）。该合同还就违约责任等其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告于2003年3月21日向被告交付了100000元定金。2003年4月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《补充合同》，约定甲方提前付给乙方定金60000元，计为待付的400000元定金之内，同日原告向被告交付了60000元，被告出具了收条。2003年5月7日，被告向原告出具收条一张，载明“今收到泰鑫公司购房定金计币：叁拾肆万元整”。2004年1月3日，被告向原告交付了案涉楼房的第6、7层并开具了一张《交接单》，载明“长沙湘浩房地产开发有限公司开发兴建的位于雨花区韶山路523号的‘天雨雅楼’综合楼已竣工。经消防、质检、监理等部门验收合格，准予交付。本综合楼第六、七层楼房已按照双方签订的‘商品房买卖合同’里面附件三‘装饰、设备’的标准，装修到位。经双方现场验收，对此均无异议。”2004年3月9日，原告股东案外人龙海涛作为出租方与案外人彭雨田签订了一份《房屋租赁合同》，约定将天雨雅楼第六层、第七层租赁给彭雨田作经营场地，合同期限为10年。2004年4月7日，被告取得雨花区韶山路523号综合楼房屋产权证据，证书编号为长房权证雨花字第××号。2010年1月6日，原告在《潇湘晨报》上发布了一则《公告》，申明对长沙市韶山路523号综合楼（天雨雅楼）第5、6、7层房屋的依法享有所有者权益。2009年3月9日，彭雨田将上述租赁合同的权利义务转让给案外人文志明，当天原告作为出租方（甲方）与文志明签订了新的《房屋租赁合同》，租期5年，2013年5月13日，原告在该合同文本上注明“此房屋租赁合同从2013年7月1日起的一切责权利转交熊丽娟。2013年5月13日-6月30日由合同甲方与熊丽娟共同管理”。另查明，原告前身系湖南企业家活动中心，湖南企业家活动中心于2000年1月8日改制为原告，从1993年开始，湖南企业家活动中心便与被告有合作经济往来，二者在1993年12月25日签订了一份《联合建房协议书》。再查明，在本院审理过程中，被告于2018年9月4日向本院提交了一份《鉴定申请书》，申请对原告证据中两份《企业往来询证函》中案外人龙熙辑手写部分内容及签名做书写时间鉴定，本院同意后双方抽签选取了湖南司法警官职业学院鉴定所做鉴定机构，本院于2019年3月14日委托该鉴定机构进行鉴定，该鉴定机构经审查后决定不予受理并于2019年3月18日退回鉴定委托。以上事实，有购房合同、补充合同、交接单、房屋产权证、改制协议、公告、房屋租赁合同、联合建房协议、审计报告、购房定金收条、企业往来询证函、鉴定申请书、退回鉴定的函、当事人陈述以及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，向人民法院请求保护民事权利应受诉讼时效的限制，诉讼时效届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。本案中原告与被告因双方于2003年签订的《购房合同》履行争议向本院提起诉讼，双方均在答辩或庭审辩论时对对方的全部诉讼请求提起了诉讼时效抗辩，因此对于已过诉讼时效的诉讼请求，本院径直驳回，不再对请求的事实基础和法律依据进行审理。关于原告请求被告交付案涉天雨雅楼第5层的问题。本院认为，房屋买卖双方签订合同约定的交房期限届满后，买受人请求出卖人交付房屋，该项请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效的规定。根据双方《购房合同》约定，原告请求被告交付案涉天雨雅楼第5层的诉讼请求已过诉讼时效，原告未举证时效发生中断、中止的事由，故对原告此项诉讼请求本院不予支持，因此，原告要求被告承担逾期交付房屋的违约金的诉讼请求相应已过诉讼时效，本院不予支持。对于已经实际交付的案涉天雨雅楼第6、7层房屋，原告请求办理所有权转移登记是获得圆满的所有权，此时请求被告办理权属登记则具有物权请求权性质，不应适用诉讼时效的规定。被告应当协助原告办理案涉天雨雅楼第6、7层的房屋产权登记，理由如下：首先，双方《购房合同》第七条约定，被告应当自交房之日起300天内为原告办理好相关房产证及土地使用证，被告依照约定有协助原告办理房屋产权登记手续之义务；其次，原告占有并使用案涉房屋系基于双方的购房合同，且被告已依照合同约定向原告交付了房屋；最后，原告从2004年1月起便以房屋所有者身份使用案涉房屋，长期以来被告未提异议，允许该事实存在，被告称原告未支付全部购房款但未举证证明。对于原告请求被告支付逾期办证违约金的问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定：由于出卖的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……，以及国务院《城市房地产开发经营者管理条例》第三十三条的规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内日，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。因此，房屋所有权证的办理与取得是由买受人承担的义务，出卖人承担的仅仅是法定协助义务，因出卖人原因导致未能办理房屋产权登记的，出卖人应承担违约责任。从原告提交的证据及已查明事实来看，被告将案涉房屋交付原告后，原告未积极履行办理房屋产权证书的义务亦未督促被告协助办理，原告未举证证明案涉房屋未办理产权证书系被告原因造成，故对原告要求被告承担逾期办证的违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告要求原告支付违约金的诉讼请求，已过诉讼时效，被告未举证证明时效中断、中止的事实，本院不予支持。被告认为其与原告的《购房合同》已经协议解除，故请求原告返还已经获得的案涉房屋租金，缺乏事实和法律依据，对该诉讼请求本院不予支持。对于被告要求原告向其支付石子冲项目欠付投资的诉讼请求，该项诉讼请求基础乃是独立于本诉之外的另一个法律关系，根据最高人民法院《关于适用的解释》第二百三十三条规定，反诉与本诉的诉讼请求应基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实，故该项诉讼请求不属于本案审理范围，被告可另行起诉。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）长沙湘浩房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内协助原告（反诉被告）长沙泰鑫实业有限公司办理位于长沙市雨花区韶山路523号综合楼第六、七层的房屋产权登记；二、驳回原告（反诉被告）长沙泰鑫实业有限公司的其他本诉请求；三、驳回被告（反诉原告）长沙湘浩房地产开发有限公司的反诉请求。本案本诉受理费30800元，反诉受理费29590元，合计60390元，由原告（反诉被告）长沙泰鑫实业有限公司负担20000元，被告（反诉原告）长沙湘浩房地产开发有限公司负担40390元。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  隆改平人民陪审员  王灵芝人民陪审员  张柳莹二〇一九年六月四日法官助理陈家义书记员曾慧芝附：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。法律另有规定，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。