文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初891号原告（反诉被告）：郭付长，男，1975年8月16日出生，汉族，身份证住址河南省汝南县，被告（反诉原告）：何坤华，男，1967年7月27日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区，第三人：李德鹏，男，1975年1月27日出生，汉族，住广东省中山市南区，原告郭付长与被告何坤华土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，诉讼中，本院依被告何坤华申请追加李德鹏作为本案无独立请求权第三人参加诉讼，被告何坤华于2019年3月19日提起反诉，本院合并审理，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭付长、被告何坤华、第三人李德鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭付长向本院提出诉讼请求：1.要求解除郭付长与何坤华于2018年5月4日签订的空地租赁合同，并判令何坤华承担违约责任；2.要求何坤华返还郭付长支付的土地租赁费130000元，向郭付长支付平整场地支付的人工费、材料费共计23000元、水电费用3800元，合计156800元，何坤华向郭付长支付利息23258.67元（自2018年7月9日起按同期银行月利率计算），共计180058.67元。事实和理由：2018年5月期间，郭付长与何坤华签订了空地租赁合同，约定何坤华将位于中山恒美“乌饭林”空地（面积20亩）出租给郭付长，用途为存放建筑工程材料等物品，租期自2018年5月31日至2020年8月31日，租金为每亩每年5000元，年租金100000元，保证金30000元。上述款项均转入何坤华名下工商银行(账号为：62×××50)的账户内。合同签订后，郭付长分别于2018年5月4日、5月30日、6月14日、7月9日将130000元转账至何坤华指定账户内。2018年5月至12月期间，何坤华将涉案土地交由郭付长使用，郭付长按照合同约定出资搭建临时活动房并将建筑材料存放于涉案土地处，何坤华并未告知郭付长涉案土地的规划情况。2018年12月6日，中山国土资源“两违”联动执法工作领导小组办公室向“乌饭林”租用地发出责令停止违法行为通知书，认定郭付长承租的涉案土地有平整土地、安放集装箱及堆放杂物等情况，该情况未办理有关手续或取得相关部门批准，属违法行为，责令立即停止违规行为。郭付长认为，何坤华隐瞒上述“乌饭林”空地的规划和使用情况，擅自将林地砍伐平整，该行为系违法行为。何坤华将“乌饭林”租赁给郭付长，并收取郭付长租金，该合同因何坤华存在违法而应当予以解除。何坤华应当返还郭付长支付的租金及保证金费用，并赔偿郭付长为使用上述空地而严生的必要支出。为维护其合法权益，郭付长提起本案诉讼。诉讼中，郭付长撤回第1项诉讼请求中要求何坤华承担违约责任的诉求。被告何坤华辩称，其于2018年5月4日与郭付长签订了租赁合同，租赁涉案空地存放建筑材料及其他物品，并于2018年5月12日将涉案土地交付郭付长使用。直至2018年11月19日，李德鹏打电话通知何坤华，称涉案土地已经拉来了砖渣、瓦渣等建筑垃圾将地块压平。2018年12月6日南区的“两违办”工作人员到涉案土地向李德鹏发出责令停止违法行为通知书；何坤华与李德鹏协商自己去处理建筑垃圾，即用钩机、泥头车将建筑垃圾拉走，后何坤华要求原告支付租金。第三人李德鹏述称，其将涉案土地出租给被告用于堆放物品，但是要求不得土地硬体化、不要破坏土地环境，李德鹏知道被告将涉案土地转租给原告。被告何坤华向本院提出反诉请求：1.解除何坤华与郭付长于2018年5月4日签订的南区乌饭林空地租赁合同，郭付长承担违约责任；2.郭付长支付清理建筑渣土运费63000元，复绿种树费27000元；3.郭付长支付2018年5月至本案结案期间的土地占用租金，土地保证金30000元不予退还。事实与理由：何坤华与郭付长于2018年5月4日签订位于中山恒美乌饭林空地20亩租赁合同，用作存放建筑材料。何坤华于2018年5月12日将土地交给郭付长使用。同年11月19日李德鹏反映转租地块运来建筑垃圾、砖渣并压平地块。何坤华接到通知后马上与李德鹏一起到涉案土地查看并制止，告知郭付长清走建筑垃圾并还原土地，但郭付长不听劝阻并运来建筑二手模板堆放，何坤华多次与其沟通无果，直至2018年12月6日收到南区“两违办”作出的责令停止违法行为通知书。何坤华认为租赁给郭付长涉案土地并无过错，过错方在郭付长。中山市政府关于城市建筑垃圾管理规定任何单位和个人不得随意倾倒、抛洒或者堆放建筑垃圾并对违反者处5000元至50000元罚款。因政府规定建筑渣土、垃圾一定要运往有正规处理场地处理。郭付长倾倒建筑渣土的行为直接导致本合同无法履行，其行为严重损害何坤华的合法权益。诉讼中，何坤华撤回其第1项反诉请求中要求郭付长承担违约责任的诉求；明确第3项反诉请求为：要求郭付长按每年5000元的标准支付自2018年5月起至本案诉讼终止之日止的租金，不予退还保证金30000元。反诉被告郭付长对反诉辩称，涉案土地是林地，出租行为不合法，郭付长承租了20亩地，并支付了20亩地的租金，但何坤华仅交付了9亩地。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1.2017年6月29日，在中山恒美经济联合社“三资”交易工作站举办的南区恒美经济联合社租赁发包竞价中，李德鹏竞得中山恒美土名“乌饭林”山地的经营使用权。2017年7月11日，中山恒美股份合作经济联合社（甲方，发包方）与李德鹏（乙方，承包方）签订农村土地承包合同，约定为发展集体经济，提高农业经济效益，经相关程序表决，甲方将属集体所有的土地使用权承包给乙方用于种植。土地位于南区恒美“乌饭林”山地，面积约50亩；土地方位为：东至马岭山路，西至东环路，南至马岭草莓园，北至沙涌山路；该土地涉及基本农田保护区，不得改变用途，禁止建房、取土等破坏农田活动，禁止发展林果业，不得饲养生猪、三鸟等禽畜；该地承包经营期限为3年，自2017年9月1日至2020年8月31日止。乙方不得改变该土地的农业用途，不得用于非农建设，不得在该地上搭建建筑物，不得擅自转包。合同还约定了其他事项。合同签订后，中山农村承包合同办理处出具[2017]中南农鉴字第24号鉴证书，认定上述农村土地承包合同内容合法，双方代表的身份、签名和盖章均属实，予以鉴证。2018年5月14日，李德鹏（出租方，甲方）与何坤华（承租方，乙方）签订土地租赁协议，约定甲方将位于中山乌饭林用地约30亩出租给乙方做堆放、储存物品使用，未经甲方同意不得擅自改变土地用途；乙方有权出租或转租。该地租赁期从2018年5月31日起至2020年8月31日止。协议还约定了其他事项。2018年5月4日，何坤华（出租方，甲方）与郭付长（承租方，乙方）签订空地租赁合同书，约定甲方将位于中山恒美“乌饭林”空地（面积20亩）出租给乙方，用于作为存放建筑工程材料等物品（不能搭建违章建筑），活动板房除外。租赁期限从2018年5月31日至2020年8月31日；该空地每年每亩租金为5000元，乙方必须在每年5月1日前将本年度租金一次性支付给甲方；本合同签订当日，乙方应向甲方交付30000元作为保证金，此保证金于租赁合同期满后退还给乙方；如乙方拖欠租金，甲方有权解除合同收回该空地，甲方不承担违约责任；如乙方逾期缴纳租金的，按拖欠租金总额每日1%计付违约金，如逾期30天缴纳租金的作违约处理；合同还约定了其他事项。合同签订后，何坤华依约向郭付长交付了涉案土地。2018年5月4日，郭付长向何坤华转账支付30000元，2018年5月30日至同年7月9日期间，郭付长向何坤华转账支付100000元。2018年11月8日至同年11月13日，郭付长使用建筑垃圾平整涉案土地，后在涉案土地上堆放建筑材料及集装箱。2018年12月6日，南区国土资源“两违”联动执法工作领导小组办公室（以下简称“两违办”）向李德鹏发出责令停止违法行为通知书，载明：你位于南区××村土名“乌饭林”租用地，面积约50亩，有平整土地、安放集装箱及堆放杂物情况，该情况未办理有关手续或未取得相关部门批准，属违法（违规）行为，你需立即停止违规行为，并在五天内自行拆除。若你逾期不自行拆除清理的，我办将联合相关部门对上述行为强制执行，由此所引起的一切后果由你负责。郭付长确认李德鹏于几天后向其告知了上述通知内容。郭付长认为何坤华隐瞒涉案空地的规划和使用情况，擅自将林地砍伐平整，应承担违约责任，故于2019年1月8日诉至法院，主张前述实体权利。诉讼中，何坤华反诉主张郭付长倾倒建筑渣土导致本合同无法履行，遂提出反诉，主张前述反诉实体权利。2.何坤华主张郭付长以建筑垃圾平整涉案土地，致使“两违办”作出责令停止违法行为通知书，故其与李德鹏共同搬运渣土、种植树木、还原地块，其中2018年12月26日何坤华向案外人中山市锦鹏土石方工程部支付了勾机台班和清理石渣费63000元；2018年12月29日案外人梁欢补种位于南区乌饭林约20亩树木，总价款27000元，何坤华前期支付10000元，余款17000元由李德鹏支付，同日何坤华支付10000元；并提供了复绿种树协议书、施工合同书、收款收据。李德鹏确认其与何坤华共同完成搬运渣土、种植树林、还原地块，并确认上述费用，亦同意上述费用由何坤华向郭付长主张权利，其在本案中不主张权利。郭付长认为收到责令停止违法行为通知书后李德鹏运走渣土、种植草地，但对何坤华主张的上述费用不予确认。3.庭审中，郭付长称其于2018年12月19日将涉案土地返还何坤华，于2019年2月将集装箱运走，并确认何坤华、李德鹏将涉案土地上的砖渣运走并种植树木；何坤华确认郭付长于2019年2月将集装箱及其他东西搬走。各方当事人一致确认郭付长支付租金至2019年5月，自2019年6月起未再支付涉案土地的租金。郭付长称其于2018年12月19日交还了涉案土地，何坤华称郭付长于2019年3月10日左右交还涉案土地。4.郭付长主张为平整土地支付了人工费、材料费23000元、水电费3800元，但未提供证据。5.诉讼中，李德鹏在本院指定期限内未提供涉案土地在其与集体经济经济组织签订承包合同前经过集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意的证据。6.郭付长于2019年1月8日向本院申请财产保全，要求保全何坤华相当于价值180058.67元的财产，并提供中国人民财产保险股份有限公司中山市分公司出具的保单保函作为担保。本院经审查后于2019年1月10日作出（2019）粤2071民初891号民事裁定：一、冻结被申请人何坤华的银行存款180058.67元；二、如冻结存款不足额，则以不足的部分为限，查封被申请人何坤华名下的位于中山市××城××命水大街××东××房的房地产[不动产证书号：粤（2017）中山市不动产权第0008061号]相应价值的产权份额。后何坤华于2019年5月17日向本院缴交现金180058.67元作置换担保，请求解除对其前述房地产的查封。本院经审查后于2019年5月17日作出（2019）粤2071民初891号之一民事裁定：解除本院（2019）粤2071民初891号民事裁定对何坤华名下的位于中山市××城××命水大街××东××房的房地产[不动产证书号：粤（2017）中山市不动产权第0008061号]的查封。本院认为，本案系土地承包经营权出租合同纠纷。国家实行土地用途管制制度，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、法规。本案中，现有证据不足以证明中山恒美经济联合社将涉案土地承包给李德鹏前经过集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表的同意，且承包合同约定将涉案土地用于非农建设，改变了土地用途，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第五十二条第一款“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡镇人民政府批准。”及《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，李德鹏与中山恒美经济联合社签订的农村土地承包合同违反法律规定，属于无效合同。据此，李德鹏与何坤华、何坤华与郭付长分别签订的租赁合同亦属无效合同，双方均主张解除涉案合同，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，何坤华应当返还保证金30000元。郭付长主**整涉案土地产生的人工费23000元、水电费3800元等损失，因未提供相应证据，应自行承担举证不能的不利后果，本院不予确认。双方一致确认郭付长于2019年2月搬离涉案土地上的集装箱等物品，本院据此认定郭付长于此时交还涉案土地，郭付长应当支付占有使用涉案土地期间的占有使用费45000元（5000元/月×9个月），鉴于郭付长已付100000元，两相扣减，何坤华尚应返还55000元。何坤华主张清理建筑渣土费用63000元及复绿种树费用27000元，郭付长虽不认可，但其确认由李德鹏在涉案土地上运走渣土、种植树木，且何坤华提供了合同及收款收据予以证实，李德鹏对此亦无异议，故本院予以认定。庭审中李德鹏明确表示同意由何坤华在本案中主张上述费用，系其对其权利的自由处分，本院不持异议。因双方对于合同无效均有过错，根据本案案情，本院酌定双方对涉案合同无效造成的上述损失各承担一半，故郭付长赔偿何坤华渣土费用及复绿种植费用45000元。综上，郭付长、何坤华的诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国共和国农村土地承包法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告何坤华于本判决发生法律效力之日起七日内返还原告郭付长保证金30000元、占有使用费55000元，合共85000元；二、反诉被告郭付长于本判决发生法律效力之日起七日内赔偿反诉原告何坤华清理渣土、复绿种树等损失45000元；三、驳回原告郭付长的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告何坤华的其他反诉请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向原告支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3901元，诉保费1420元，合计5321元（原告郭付长已预交），由原告郭付长负担2821元，被告何坤华负担元2500元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。反诉案件受理费1350元（反诉原告何坤华已预交），由反诉原告何坤华负担844元，反诉被告郭付长负担506元（反诉被告郭付长负担部分于本判决生效之日起七日内迳付反诉原告何坤华）。如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。            审  判  长  李劲松                  人民陪审员    郭绮文                  人民陪审员    吴妙玲                                                                              二〇一九年六月十日                                                     书  记  员   孙婉霞