福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0104民初897号 原告：郭长院男，1965年8月5日出生，汉族，住福州市仓山区，现住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：王友光，福建求实律师事务所律师。 被告：福州市诚品餐饮管理有限公司，住所地福州市仓山区仓前街道马厂后2号一层。 法定代表人：张世杰。 被告：张世杰男，1959年12月18日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 原告郭长院与被告福州市诚品餐饮管理有限公司、张世杰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭长院委托诉讼代理人王友光、被告张世杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭长院向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告间的租赁合同解除；履约保证金不予返还；2.判令被告立即支付原告拖欠的租金155963.3元；3.被告支付违约金407436.5元（按合同约定，按未付款额的日万分之五计算，自2018年10月31日止至实际还清欠款时止；另加上违约当时的两个月租金标准的违约金计166644元×2月＝333288元）；4.被告向原告支付三个月装修期的租金计320565元；5.被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：原、被告经充分协商，于2012年9月1日签订了一份租赁合同，约定将甲方所有的，坐落于福州市仓山区欣隆盛世店铺，计伍拾捌间，计租面积为1942.81平方米出租给被告作为台湾特色美食用途，双方约定租赁期间自2012年9月1日起至2021年8月31日止，共计九年。双方约定第一个租赁年度月租金标准按每平方米55元计算，合计月租金总额106855元，第二租赁年度开始，每平方米月租金标准在上一租赁年度租金标准基础上逐年递增伍元，直至本合同租期结束。合同约定被告应在本合同签订当日，向甲方支付534275元作为履约保证金，本合同有效期内，在乙方无违约的情况下，甲方在租赁期届满后7个工作日内将履约保证金无息退还给乙方，如乙方违约，甲方有权没收履约保证金，并按本合同约定追究乙方其他违约责任。合同还约定本合同的租金采取按月提前支付方式，即乙方应于每月3日前以现金形式支付当月租金；租赁期间，如乙方逾期支付租金，每逾期一日，乙方应另向甲方支付未付款项的5‰作为违约金，若逾期一个月仍未付清应付租金，则甲方有权单方面解除本合同，收回租赁场所，并没收履约保证金，且甲方有权在前述每日5‰的违约金之外向乙方加收与两个月租金（以违约发生当时的租金标准）等额的违约金。 2013年11月，因被告经营需要其向原告提出申请，将本合同原台湾特色美食用途变更为图书文化用途，经原告同意，原、被告于2013年11月8日就上述租赁关系签订了《补充协议》，将租赁用途变更为图书文化一条街。同时被告的法定代表人张世杰个人自愿为上述租赁合同乙方提供连带责任担保，并向甲方出具了《担保书》一份。自2014年1月1日开始，被告将本合同所租赁场所转租给34户商户作为经营图书批发使用。其后在合同期间被告以其转租的商户未按时向被告缴纳租金为由常拖欠应向原告缴交的月租金，因被告的严重违约，在原告催告无效的情况下，原告于2016年8月4日向两被告发出了解除《房屋租赁合同》的通知书，而被告于2016年8月16日前来向原告求情，请求原告谅解并一再保证不再违约，承诺今后一定按合同约定履行到位，当即就其违约已拖欠原告租金174505元及滞纳金40028元的事实向原告写下了《保证书》，希望原告给予一次补救机会，请求收回解除《房屋租赁合同》的通知书，并希望给予暂免已产生的滞纳金40028元，同时保证今后依约及时缴付租金，若再违反，愿意承担《房屋租赁合同》约定的所有违约责任并再加上本次给予免除的滞纳金40028元。鉴于被告的“诚意”，原告给予了谅解并同意了被告请求，即从2016年9月份开始，每月被告应缴原告的租金直接由每个商户转账至原告指定人的银行账户（黄鸿珠，建设银行：43×××58），若每个月5日前各个商户未缴齐当月租金，被告保证于当月8日前补齐差额部分并承担由此产生的任何问题。从2016年9月份开始，被告未按《租赁合同》约定及保证书的承诺履行责任和义务，每月应付租金多次未付清全款也不按时补齐其差额，原告于2017年11月8日向被告发出书面《关于纠正违约行为的告知函》，可被告却拒收邮件，其后原告也一直努力通过其他方式联系被告，曾多次电话、短信向被告说明应前来协商解决并履行应履行的责任和义务，但被告均不予置理，始终避而不见，实属严重恶性违约，截止至2018年10月31日止，已累计拖欠租金155963.3元。被告张世杰自愿为作为担保人，应承担连带还款责任。现诉至法院，请求判如所请。 二被告辩称，1.原告在其与被告租赁合同尚未解除的情况下，擅自将已出租给原告的空置店面出租给第三人并收取租金，存在违约情形；2.租金如何计算，原告未列明清楚，被告不存在拖欠租金的情况，违约金无从谈起；3.原告主张找不到被告的陈述是不属实的，被告每天都在承租的店面附近，曾经去过原告公司商谈租金结算事宜，但原告公司工作人员不配合。 本院经审理认定事实如下：2012年下半年，被告张世杰以被告福州市诚品餐饮管理有限公司（乙方）法定代表人身份与郭长院（甲方）签订《租赁合同》，约定郭长院将坐落于福州市仓山区欣隆盛世店铺（共计伍拾捌间）出租给福州市诚品餐饮管理有限公司作为台湾特色美食用途之用，面积共计1942.81平方米，租赁期限自2012年9月1日起至2021年8月31日止，第壹个租赁年度内月租金标准为每平方米55元，月租金合计106855元，从第贰个租赁年度开始，每平方米每月租金在上一个租赁年度基础上递增5元；租金采取按月提前支付方式，即应于每月3日前以现金形式支付当月租金，如乙方逾期支付租金，每逾期一日，乙方应另向甲方支付未付款项的5‰作为违约金，若逾期一个月仍未付清应付租金，则甲方有权单方面解除合同，没收履约保证金，且甲方有权在前述每日5‰的违约金之外向乙方加收与两个月租金（以违约发生当时的租金标准）等额的违约金；租赁期内，甲方给予乙方91天的装修期间，装修期内乙方可免交租金，合同有效期内，如乙方出现逾期支付租金或其他违约行为，乙方除承担合同约定的违约责任外，甲方有权取消装修期三个月免交租金的条件，乙方在发出通知后五个工作日内向甲方交纳三个月的租金320565元；合同签订当日，乙方应向甲方支付534275元作为履约保证金，如乙方违约，甲方有权没收履约保证金，并按合同约定追究乙方其他违约责任。各方依合同进行的任何通知如以信函方式邮寄（通过邮政特快专递），按正确地址投邮后第二日中午12：00，视为已经送达被通知方。甲方指定黄鸿珠的建设银行账号：43×××58作为履约保证金及租金的收取账户。 2013年11月8日，被告张世杰出具一份《担保书》，表示其本人自愿为福州市诚品餐饮管理有限公司在上述《租赁合同》项下的义务和责任承担连带保证责任。 2016年8月16日，被告张世杰及福州市诚品餐饮管理有限公司出具一份《保证书》，在《保证书》中，二被告表示截至2016年8月4日，由于二被告拖欠原告郭长院讼争店面及淘宝街临时通道（共计伍拾玖间）6月租金37000元、7月份租金137505元，原告于2016年8月4日向二被告发出解除《房屋租赁合同》的通知书，现二被告对于在履行《房屋租赁合同》中的违约行为无异议，请求原告方收回解除合同的决定、减免滞纳金40028元，并承诺授权黄鸿珠的建设银行账号：43×××58作为二被告向商户收取租金的收款账户，并负责将各商户每月租金款直接转至该账户，若每个月5日前各商户未缴齐当月租金，二被告保证于当月8日前补齐差额部分。如未按承诺履行到位，二被告愿意除支付原双方合同约定的违约金外，连同本次减免的滞纳金，一并作为违约补偿，且承担《房屋租赁合同》约定的相关违约责任。 2018年2月2日，原告向被告在《租赁合同》中约定的地址邮寄《解除店铺租赁合同通知书》，告知截至2018年1月24日，福州市诚品餐饮管理有限公司已累计欠租金2335.5元、滞纳金12004.3元，代付物业管理费1552元，总计15891.8元；鉴于福州市诚品餐饮管理有限公司多次违反约定，现解除双方的《租赁合同》，并收回租赁场所、没收履约保证金、加收两个月租金计313852元、补偿三个月装修租金320565元，合计650308.8元。该信件经邮寄多次投递，但均未成功，被退回。 本院认为，原告郭长院与被告福州市诚品餐饮管理有限公司于2012年签订的《租赁合同》，系双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。《租赁合同》签订后，因被告福州市诚品餐饮管理有限公司未按约定支付租金，原告于2016年8月4日向被告送达解除《租赁合同》的通知书，二被告亦确认已收到，故双方于2012年签订的《租赁合同》已发生解除合同的效力。虽然二被告有要求原告收回该解除决定，但合同一经解除即发生法律效力，故双方于2012年签订的《租赁合同》在已解除的情况下对合同签订双方不再有约束力。但鉴于二被告在《保证书》有表示愿意继续履行原合同、如有违约，仍同意承担《房屋租赁合同》约定的相关违约责任，且原、被告在此之后事实上也继续存在租赁关系，故可以认定在2016年8月4日之后，原告郭长院与被告福州市诚品餐饮管理有限公司在未重新签订新的书面租赁合同的情况下，双方之间形成不定期租赁关系。现被告福州市诚品餐饮管理有限公司未能按约及时支付租金，已构成违约，故原告要求被告已支付的履约保证金534275元不予返还、支付三个月装修期租金320565元的诉请，本院予以支持。 鉴于原、被告双方对2016年8月4日起的租金按2012年签订的《租赁合同》约定的租金标准计算未持异议，故双方应按2012年签订的《租赁合同》约定的租金标准计算自2016年8月4日之后的租金。原告诉称自2018年1月至2018年10月31日，被告福州市诚品餐饮管理有限公司累计拖欠租金155963.3元，然原告在被告福州市诚品餐饮管理有限公司拖欠租金后，已于2018年2月再次向被告福州市诚品餐饮管理有限公司邮寄了解除合同的通知，故双方的不定期租赁合同在信件退回之日已解除。合同解除之后，原告不得再向被告福州市诚品餐饮管理有限公司请求支付租金。但鉴于在此期间，被告有实际使用讼争店面，被告福州市诚品餐饮管理有限公司仍应参照租金标准支付相应的占用费，为避免诉累，被告福州市诚品餐饮管理有限公司拖欠原告2018年1月至2018年10月31日的租金及占用费155963.3元可予以一并支付给原告。被告福州市诚品餐饮管理有限公司因未及时支付租金，其所支付的履约保证金本院已支持原告要求不予退还的诉请，原告的损失已获得弥补，同时也能达到惩罚被告福州市诚品餐饮管理有限公司违约行为的目的，故原告要求被告福州市诚品餐饮管理有限公司支付未付租金违约金的诉请，本院不予支持。 被告张世杰在2016年8月16日出具的保证书中表示与被告福州市诚品餐饮管理有限公司共同承担商户应缴部分租金与实际缴纳租金之间的差额并愿意承担相应的违约责任，故被告张世杰对被告福州市诚品餐饮管理有限公司应付的租金及占用费的支付义务负有共同还款责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第一款、第九十六条、第二百一十五条之规定，判决如下： 一、确认原告郭长院与被告福州市诚品餐饮管理有限公司之间的租赁合同解除； 二、原告郭长院已收取的履约保证金534275元不予返还； 三、被告福州市诚品餐饮管理有限公司、张世杰于本判决生效之日起十日内共同向原告郭长院支付2018年1月至2018年10月31日的租金及占用费155963.3元、三个月装修期租金320565元； 四、驳回原告郭长院的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12640元，适用简易程序减半收取计6320元，原告郭长院负担1816元，由被告福州市诚品餐饮管理有限公司、张世杰负担4504元。被告福州市诚品餐饮管理有限公司、张世杰负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈家挺 二〇一九年六月二十五日 书记员  付静思 附一：本民事判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行失效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”