广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初407号原告（反诉被告）：叶健民，男，1990年10月29日出生，汉族，住广州市从化区。委托诉讼代理人：胡昊，广东流溪律师事务所律师。被告（反诉原告）：邱漫华，女，1982年7月4日出生，汉族，住广州市从化区。委托诉讼代理人：江勇、江海腾，分别是广东映日律师事务所律师及实习律师。第三人（反诉被告）：罗榕平，男，1978年12月24日出生，汉族，住广州市从化区。第三人：罗桂平，男，1980年8月13日出生，汉族，住广州市从化区。第三人罗榕平、罗桂平的共同委托诉讼代理人：陈秀珍，女，1977年12月19日出生，汉族，住广州市从化区，系两第三人经常居住地的居委会推荐的公民代理。原告（反诉被告）叶健民诉被告（反诉原告）邱漫华及第三人（反诉被告）罗榕平、罗桂平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，并公开开庭进行了审理。2019年1月11日，叶健民向本院提出诉讼保全申请，本院依法作出的（2019）粤0117民初407号民事裁定书，裁定冻结了邱漫华在中国邮政储蓄银行股份有限公司从化区支行银行账号62×××09及中国建设银行股份有限公司从化开源支行银行账号43×××51内的存款。叶健民的委托诉讼代理人胡昊、邱漫华的委托诉讼代理人江勇及罗榕平、罗桂平的共同委托诉讼代理人陈秀珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）叶健民诉称：经广州保罗房地产中介有限公司介绍，叶健民与邱漫华于2018年3月4日签订了《房屋买卖合同》一份，并于2018年8月8日签订了补充协议。《房屋买卖合同》及补充协议约定，邱漫华将其位于广州市从化区XXX的房产以1300000元转让给叶健民，双方同意将上述房产过户登记在第三人罗榕平名下。购房款已支付400000元（其中200000元为定金，200000元为首期款）外，剩余购房款900000元由叶健民以第三人名义通过银行贷款直接支付给邱漫华。由于叶健民贷款时多贷了140000元，连同购房款的900000元，合计1040000元一并转入了邱漫华的银行账户中。双方约定邱漫华只收取总购房款1300000元，多出的140000元须退还给叶健民，但邱漫华收到款项后，未将多收取的140000元退还给叶健民。为维护叶健民的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1.邱漫华向叶健民返还140000元并支付资金占用利息（利息，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2019年1月5日起计算至付清本金之日止）；2.本案诉讼费由邱漫华承担。原告（反诉被告）叶健民为证明其主张向本院提交了以下证据：1.《房屋买卖合同》；2.补充协议；3.转账记录及收据；4.房产证。被告（反诉原告）邱漫华答辩并反诉称：叶健民起诉要求邱漫华返还140000元没有法律依据，理由如下：1.叶健民不是涉案140000元剩余购房款的所有人，其起诉要求返还主体不适格。2018年3月4日，邱漫华与叶健民签订《房屋买卖合同》，双方约定邱漫华以130万元的价格将涉案房屋转让给叶健民。2018年8月8日，邱漫华与叶健民及第三人罗榕平签订《补充协议》，约定将房屋过户给罗榕平，由罗榕平支付购房款给邱漫华。其他权利义务仍按《房屋买卖合同》的约定履行，因此，本案中房屋的买卖关系只存在于邱漫华与罗榕平之间，叶健民已将原《房屋买卖合同》的权利义务一并转让给了罗榕平，不再是该合同的相对方。2018年9月7日从化区国规局通知罗榕平领取了产权登记在罗榕平名下的不动产权证。2019年1月2日罗榕平通过向邮政储蓄银行办理抵押贷款并将相关贷款支付给了邱漫华。所以，罗榕平通过银行支付到邱漫华账户的款项并不属于叶健民所有，叶健民主张返还主体不适格。虽然三方曾约定部分款项支付到叶健民的账户，但该约定是故意套取银行贷款用于借贷的违法行为，依法无效。2.罗榕平取得不动产权证后，故意拖延办理抵押登记手续，致使银行的按揭贷款延迟了4个月才支付给邱漫华，其依法应承担逾期支付购房款的违约责任。根据双方签订的《房屋买卖合同》约定：“买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金。”本案中，邱漫华于2018年8月31日即协助罗榕平办理了过户登记的交件手续，罗榕平在2018年9月7日已领取了涉案房屋的不动产权证，但罗榕平却故意迟延办理按揭贷款手续，致使邱漫华至2019年1月2日才收到剩余的90万元购楼款，其应对逾期支付剩余购楼款的行为承担违约责任，而叶健民没有履行督促义务，亦应对罗榕平的行为承担连带责任。综上所述，邱漫华认为，叶健民不是其主张返还款项的所有权人，起诉主体不适格。罗榕平及叶健民应对其逾期支付购房款的违约行为承担违约责任，为此，请求法院依法驳回叶健民的起诉。为维护邱漫华的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1.罗榕平支付逾期交付购房款违约金108000元给邱漫华，叶健民对上述支付违约金承担连带责任；2.罗榕平、叶健民赔偿律师费10000元给邱漫华；3.本案本诉、反诉受理费均由罗榕平、叶健民承担。被告（反诉原告）邱漫华为证明其主张向本院提交了以下证据：1.房屋买卖合同；2.补充协议；3.广州市存量房买卖合同；4.个人房屋贷款审批通知书；5.发票；6.税收完税证明；7.短信通知；8.收条；9.账户对账单；10.律师代理合同及发票。原告（反诉被告）叶健民对被告（反诉原告）邱漫华的反诉答辩称：1、在2018年8月23日罗榕平已经向中国邮政储蓄银行申请贷款，在2018年9月10日拿证后，于2018年9月17日已经将办理按揭资料委托第三方进行办理；2、根据房屋买卖合同及补充协议及存量房买卖合同均确认该款项是由银行直接放款给邱漫华，具体时间以银行放款为准，并非由叶健民所控制，叶健民已经履行了积极履行义务的责任，不存在违约；3.律师费并无合同约定，不应由叶健民承担。第三人罗榕平述称：1.原告叶健民所诉与事实相符。罗榕平于2018年8月8日与叶健民、邱漫华三人签订的《补充协议》约定：邱漫华将位于广州市从化区XXX的房产以总价130万元转让给叶健民，三方同意将上述房产过户登记在罗榕平名下。购房款都是由叶健民出资支付的，其已经支付了40万元（其中20万元是定金，20万元是首期款）给邱漫华，剩余购房款90万元，是以罗榕平名义贷款，但多贷了140000元。因此，连同购房款的900000元，一并转账1040000元进入了邱漫华中国邮政储蓄银行卡账号62×××27的账户。当时叶健民与邱漫华约定：邱漫华只收取总购房款1300000元，多出的140000元邱漫华须在收齐所有房款后三天内退还给叶健民。2.对于邱漫华提出的反诉诉请，请法院依法驳回。叶健民与罗榕平并没有违约，罗榕平在2018年9月10日拿到房产证后，已于2018年9月17日将有关资料交由房产中介交由银行办理按揭手续。后银行将剩余房款900000元直接支付给邱漫华，但具体银行划款时间由银行决定，且合同并未约定支付的期限。因此请法院依法驳回邱漫华的反诉诉请。第三人罗桂平述称：1.叶健民所述与事实相符。罗桂平在知晓叶建民与邱漫华的房屋买卖合同后，由于叶健民征信存在问题，只能登记在罗榕平名下。后因罗桂平向购买涉案房屋，叶健民同意实际的购房人变更为罗桂平，但罗桂平与叶健民之间并未签订正式的合同。邱漫华应按照房屋买卖合同及补充协议将多收取的140000元退还给叶健民。对于叶健民向邱漫华主张多支付的购房款，罗桂平无异议。2.叶健民及罗榕平并不存在违约情况，请求法院依法驳回邱漫华的反诉诉请。经审理查明：2018年3月4日，叶健民与邱漫华经广州保罗房地产中介有限公司居间，签订《房屋买卖合同》一份，该合同第一条及第四条约定邱漫华将位于广州市从化区XXX房以1300000元的价格出售给叶健民。合同第十二条约定，叶健民逾期支付楼款的，每逾期一天按未付楼款的千分之一支付违约金，叶健民未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按物业成交价千分之一向邱漫华支付违约金；逾期30天，邱漫华有权不再出售该物业，叶健民应向邱漫华支付物业成交价10%作违约金；违约方需承担守约方和经纪方实现债权的一切费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、调查费）。合同附件约定，叶健民按照银行按揭付款的方式支付购房款，如在交易过程中，因房管局等政府部门原因或银行原因导致延期的则时间相应顺延；银行按揭付款部分约定：其中定金200000元，叶健民在签署合同时直接支付给邱漫华，邱漫华在收到定金150日内提供办理银行按揭所需资料，且协助叶健民办理申请银行按揭；叶健民在签署合同后150日内，签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署按揭文件后10日内提供齐全办理银行贷款所需的资料；首期款200000元在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执的当天支付给邱漫华；叶健民应在签署合约时授权经纪方推荐的按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请30年900000元的银行按揭贷款；楼价余款900000元，在交易过户及办妥相关手续后，由银行直接转账给邱漫华，交易过户手续需在2018年8月31日前完成。2018年8月8日，邱漫华与叶健民、罗榕平签订补充协议一份，该补充协议第一条约定：邱漫华与叶健民同意涉案房屋将登记在罗榕平名下，房屋出售的总价为1300000元，首期款（包含定金）为400000元，如邱漫华收取的款项（包含首付及银行放款）超出1300000元，则超出的部分邱漫华应在收齐所有款项三日内退还叶健民。2018年3月4日及2018年3月15日，邱漫华收到了购房定金200000元；2018年8月31日，邱漫华收到购房首期款200000元。剩余房款以罗榕平的名义贷款后于2019年1月2日由贷款银行直接支付至邱漫华账户，且支付的金额为1040000元。又查，2018年8月31日，罗榕平已经缴纳了购买房屋的契税及个人所得税并取得涉案房屋的购房发票。2018年9月7日涉案房屋的房产证办理完毕，2018年9月17日，办理抵押登记手续，2019年1月2日邱漫华收到银行放款1040000元。现涉案房屋现已登记在罗榕平名下。再查，罗榕平与罗桂平为兄弟关系。叶健民与邱漫华在签订房屋买卖合同后，叶健民与邱漫华及罗榕平三方签订补充协议，协议约定以罗榕平的名义向银行贷款，且将涉案房屋登记在罗榕平的名下，后因以罗榕平的名义所贷款项金额超出房屋买卖交易约定的1300000元，而邱漫华拒不返还多收取的140000元产生纠纷成讼。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，主要涉及以下三方面问题：一、叶健民、邱漫华、罗榕平及罗桂平之间的法律关系在签订2018年8月8日的《补充协议》前，叶健民与邱漫华之间的法律关系为房屋买卖合同关系，双方之间的房屋买卖合同真实、合法、有效，对双方均有约束力。在三方签订《补充协议》后，则真实的法律关系应为邱漫华与罗桂平之间存在房屋买卖合同关系，而罗桂平则借罗榕平的名义向邱漫华购房并向银行申请贷款。罗桂平借用罗榕平名义进行购房及贷款的行为违反了国家的房屋买卖政策及银行的贷款政策，但该行为与本案属不同的法律关系，本案不予处理。因叶健民曾支付定金及其他相关费用给邱漫华，《补充协议》对于叶健民及邱漫华而言应视为三方对于叶健民将购买涉案房屋的权利义务转让给罗桂平后三方对相关债权债务的结算即邱漫华也同意直接将银行贷款超出房款的部分支付给叶健民，从而一次性终结三方因购买涉案房屋产生的债权债务关系。二、叶健民主张的返还的140000元及利息问题邱漫华在与叶健民及罗榕平签订补充协议时已明确知晓其收到的银行贷款会超出其应收款项，且约定收到三日内退还。截止一审辩论终结前，并未有证据证明邱漫华在2019年1月2日收到所有款项后已将多收取的140000元返还给叶健民。因此，邱漫华应返还多收取的140000元给叶健民并支付资金占用的利息，利息以140000元为本金，从邱漫华收到款项的第三日即2019年1月5日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算利息给叶健民。三、邱漫华反诉主张的违约金108000元及律师费10000元的问题从罗榕平支付契税、印花税及购房发票显示的时间来看，房管局受理的时间为2018年8月31日，根据叶健民与邱漫华签订的合同约定的交易过户时间也为2018年8月31日，可见叶健民及罗榕平并不存在违反合同约定的情形。另，罗榕平取得房产证的时间为2018年9月7日，其办理抵押的时间为2018年9月17日，邱漫华收到银行放款时间为2019年1月2日，根据房屋买卖的银行放贷款的惯例及日常生活经验法则，从办理抵押到邱漫华收取房屋尾款的为三个月左右的时间亦符合银行的放贷政策，该期间也属于合理期间。因此，本院对邱漫华反诉的违约金及律师费的反诉诉请，全部予以驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告（反诉原告）邱漫华自本判决发生法律效力之日起十日内返还140000元给原告（反诉被告）叶健民；被告（反诉原告）邱漫华自本判决发生法律效力之日起十日内支付资金占用的利息（利息，以140000元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2019年1月5日起计算至付清之日止）给原告（反诉被告）叶健民；驳回被告（反诉原告）邱漫华的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3100元，由被告（反诉原告）邱漫华负担；反诉受理费1330元，由被告（反诉原告）邱漫华负担；保全费1320元，由被告（反诉原告）邱漫华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  薛志军人民陪审员  李伯清人民陪审员  黄丽民二〇一九年六月二十四日书 记 员  李健华