广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终7862号上诉人（原审被告)：广州市亨怡装饰设计工程有限公司，住所地广州市海珠区新港路75二层210房。法定代表人：谢秀娥。委托诉讼代理人：蒋光明，该公司职员。被上诉人(原审原告)：广州市悦华物业管理有限公司，住所地广州市越秀区府前路3号三楼。法定代表人：邹立勇，职务：副总经理。委托诉讼代理人：崔庆宁，广州金鹏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市海珠区爱锦康盲人按摩中心，经营场所广州市海珠区怡乐路75号二层212房自编号之三之四两室。经营者：王彩霞。原审被告：蒋光明，男，汉族，1974年12月29日出生，住湖南省衡南县。原审被告：王彩霞，女，汉族，1975年5月11日出生，住乌鲁木齐市新市区。原审第三人：广州市道路扩建工程办公室，住所地广州市仓边路133号。法定代表人：宋金峰。委托诉讼代理人：侯汉杰，该办公室职员。上诉人广州市亨怡装饰设计工程有限公司（以下简称亨怡公司）因与被上诉人广州市悦华物业管理有限公司（以下简称悦华公司）、广州市海珠区爱锦康盲人按摩中心（以下简称爱锦康中心），原审被告蒋光明、王彩霞，原审第三人广州市道路扩建工程办公室（以下简称道路扩建办）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初7969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人亨怡公司的委托诉讼代理人蒋光明、被上诉人悦华公司的委托诉讼代理人崔庆宁、爱锦康中心的经营者王彩霞，原审第三人道路扩建办的委托诉讼代理人侯汉杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亨怡公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判由爱锦康中心腾空、交还商铺并支付房屋占用费；2.本案一、二审诉讼费由爱锦康中心承担。事实与理由：一、一审适用程序不当，将同一案件事实分开审理，浪费诉讼资源，增加当事人诉累。亨怡公司与爱锦康中心系转租赁关系。租赁合同与转租赁合同具有紧密不可分割的利害关系，租赁合同发生纠纷不能履行，转租赁合同亦不能履行，次承租人应当参加诉讼，并不受合同相对性的约束。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，亨怡公司与悦华公司租赁合同完全可以与爱锦康中心转租合同关系合并审理。但一审法院却将一个租赁合同的涉案商铺拆成三个案件分别审理、分别裁判、浪费诉讼资源，增加当事人诉累，完全违背了追求司法效率、司法为民的基本原则。二、一审遗漏案件事实，对实际使用人的定位不清。悦华公司已经自认对亨怡公司的转租事实早已知晓，但一审对此不予理睬。且爱锦康中心实际使用涉案租赁房屋一年多，悦华公司对此完全知悉，且一直未提出异议，故爱锦康中心就是出租人的次承租人，且爱锦康中心还曾表示希望越过亨怡公司直接与悦华公司直接签订租赁合同。三、亨怡公司在收到悦华公司的声明和告示后，已经督促、安排实际使用人腾空场地恢复原状，是实际使用人爱锦康中心不配合导致现在的结果。一审法院判决亨怡公司将商铺腾空并交还，现实根本无法执行，不论是租赁合同还是转租合同均已到期，且商铺从未在亨怡公司控制下，所以亨怡公司在此过程中一直在履行自己的义务不存在过错，不应承担过重的赔偿责任。另，一审判决房屋占用使用费按2017年同地段房屋租金参考价计算是不合法的，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋占用使用费应按照租赁合同的租金标准支付，且涉案房屋并不是亨怡公司实际占用，不应都由亨怡公司承担，应由实际使用人爱锦康中心承担。综上，请求二审法院予以改判。悦华公司辩称，同意一审判决，不同意亨怡公司的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。关于本案中亨怡公司为承租人，爱锦康中心是次承租人，根据合同相对性原则，亨怡公司应支付相应的占用费，同时鉴于爱锦康中心为实际使用人，在悦华公司与亨怡公司租赁合同到期后，亨怡公司与爱锦康中心有义务将涉案场地给悦华公司，亨怡公司有义务将涉案租赁物回复原状。爱锦康中心、王彩霞辩称：同意原审判决，愿意交付涉案商铺，但希望可以继续缴纳租金租用涉案房屋。蒋光明述称，同意亨怡公司上诉意见。道路扩建办：与悦华公司答辩意见一致。2018年7月6日，悦华公司向一审法院起诉请求：1、亨怡公司、爱锦康中心、王彩霞将海珠区新港西路75号213铺按原结构间隔恢复原状，并腾空交还给悦华公司；2、亨怡公司、爱锦康中心、王彩霞按照4418.66元/月标准自2017年1月1日起至恢复原状、腾空交还海珠区新港西路75号213铺之日止共同向悦华公司支付房屋占用费（暂计至2018年6月30日为79535.83元，标准为房管所公布的2017年度同地段房屋租金参考价标准计算的），同时要求支付按同期同类贷款利率支付利息，利息从每月的6日开始计算，暂计至2018年6月30日为2972.81元。3、蒋光明对上诉第1、2项请求中亨怡公司应承担的债务承担连带清偿责任；4、本案的案件受理费、财产保全费用由亨怡公司、爱锦康中心、王彩霞及蒋光明承担。一审法院经审理查明：据房管部门出具的《广州市不动产登记查册表》记载，海珠区新港西路75号213（建筑面积51.4995平方米）的权属人为道路扩建办，规划用途为商业，登记时间为2012年7月27日。2012年7月19日,道路扩建办向悦华公司出具《授权委托书》，代理权限为对道路扩建办代管的、计划于近期要进行产权交换或安置使用且又暂时空置的安置房进行管理、维护和临时性出租盘活；代理期限为2012年8月31日至2015年8月31日。2018年5月17日，道路扩建办出具《证明》，确认继续由悦华公司负责对相关物业管理、维护、整改等。2013年12月4日，悦华公司（甲方）与亨怡公司（乙方）签订《广州市悦华物业管理有限公司物业租赁合同书》，约定甲方经业主同意将位于海珠区××、××、××、××、226-228铺出租给乙方作商业用途，出租物建筑面积及1418.8837平方米；租赁期为三年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止；租赁期内，租金标准按每平方米建筑面积为35元，即每月租金为49660.90元，乙方必须在每月开始的5日前交付给甲方；为保证乙方对物业的合法正当使用，并作为遵守和履行本合同的担保，乙方须向甲方一次性交付相当于两个月租金的租赁保证金为69553.74元，水电周转金20000元，装修保证金150000元，总计为239553.74元；租赁期满且乙方交清一切租金、水、电和由乙方所产生的一切费用等及清理场地并经甲方验收后，按该租赁物的结构间隔平面图（附怡乐村周转房改造二层夹层平面图）恢复原状，经甲方验收合格之日起于十五个工作日内将租赁保证金、水电周转金无息退还给乙方；租赁期满或合同解除后，乙方必须按时将租赁物内的全部设施、设备在适宜租用的清洁、良好的情况下交还甲方；等。悦华公司及亨怡公司、蒋光明确认，悦华公司将上述合同中约定的场地交给亨怡公司使用，亨怡公司向悦华公司支付了合同约定的租赁保证金、水电周转金、装修保证金以及支付了截止至2016年11月的租金，2016年12月的租金尚未支付，悦华公司已就此提起另案诉讼主张租金。2016年12月15日，悦华公司向亨怡公司（收件人蒋光明）发出《关于合同到期不再续约的通知》，其中通知悦华公司与亨怡公司关于海珠区××、××、××、××、226-228物业的合同于2016年12月31日到期，合同到期后悦华公司不再与亨怡公司续约，要求亨怡公司在2016年1月31日前清退腾空物业，恢复原状，并缴清合同期内的租金以及所产生的水、电及物业管理等相关费用；等。据邮政部门出具的妥投证明反映，该函件于2016年12月17日由本人签收。2017年5月10日，悦华公司发出《严正声明》，主要内容为声明海珠区新港西路（怡乐路）75号201、203-209、213-216、218-224、226-228物业的合同于2016年12月31日到期，悦华公司已向亨怡公司发出《关于合同到期不再续约的通知》，并要求亨怡公司根据合同按时清退腾空物业，恢复原状，缴清费用；亨怡公司自2017年1月1日已无权处分、转租或授意占有上述物业；“海讌”方已构成非法侵占物业，要求各有关当事人最迟于2017年5月31日前将上述物业予以清退腾空、恢复原状并予交还，同时清缴场地占用费及相关费用。蒋光明于当天签收该声明。2017年6月5日，道路扩建办发出《告示》，主要内容为悦华公司受道路扩建办委托出租涉案物业给亨怡公司使用，合同于2016年12月31日到期终止，自2017年1月1日起未将上述物业出租，道路扩建办未委托除悦华公司外的其他人对上述物业收租，要求侵占物业费单位或个人必须于2017年7月31日前将侵占用的物业予以清退腾空、恢复原状后归还并支付占用期间的费用；等。王彩霞签收该告示。另据王彩霞提交的《商铺租赁使用协议书》、《同意转让使用权证明》、《同意转让协议书》反映，2014年12月29日，亨怡公司将海珠区怡乐路75号210-213铺出租给汤世芳作教育培训使用，房屋建筑面积400平方米，租赁期限自2015年1月1日至2017年12月30日止；2015年12月3日，亨怡公司同意汤世芳将上述商铺的房屋使用权转让给杨文国作教育培训用途使用；2016年5月19日，蒋光明同意杨文国将上述商铺从2016年6月1日起转给林命侠；2016年11月29日，亨怡公司、林命侠及王彩霞约定林命侠与亨怡公司的租赁协议书的一切权利和义务由王彩霞承继。之后，王彩霞接收上述商铺经营爱锦康中心。亨怡公司、蒋光明与王彩霞共同确认，王彩霞向蒋光明交租至2017年5月。亨怡公司和蒋光明共同陈述，蒋光明是代亨怡公司收取租金。诉讼中，各方当事人均确认新港西路75号物业即为原怡乐路75号物业。悦华公司表示，合同到期后，亨怡公司有义务将房屋腾空、恢复原状后交给悦华公司，次承租人也有义务交付房屋及支付使用费，故要求亨怡公司及次承租人共同承担腾空、恢复原状及交付使用费的义务；悦华公司所主张的恢复原状，就是要求亨怡公司按房地产平面附图所标注涉案房屋的四至进行间隔。因案件审理需要，一审法院组织包括各方当事人2018年10月12日到涉案场地勘查。各方当事人确认，爱锦康中心所使用的区域为房地产平面附图所标注的由爱锦康中心使用的区域（该区域包括210铺、梯间、相邻的部分飘楼、211铺、212铺、213铺及该区域内的通道,具体详见房地产平面附图）；爱锦康中心在正常经营，爱锦康中心使用的区域间隔为6个房间、1个洗手间、一个前台、有两个门出入。王彩霞与亨怡公司、蒋光明确认王彩霞接收场地，该场地的格局没变化。再查，据工商部门2018年1月26日出具的《准予变更登记（备案通知书）》记载，亨怡公司的原法定代表人为蒋光明、原财务负责人为蒋光明、原股东为蒋光明和谢秀娥，变更后的法定代表人为谢秀娥、财务负责人为谢秀娥、股东为肖亚辉和谢秀娥。亨怡公司提起（2018）粤0105民初2244号诉讼，请求确认与王彩霞租赁关系终止、要求王彩霞将210商铺恢复间隔交还并支付2017年6月1日起至实际返还商铺的租金及滞纳金等。王彩霞在该案中反诉请求，要求亨怡公司返还租赁保证金、水电押金及利息，返还已付2017年1月-5月的租赁及利息等。该案尚在审理中。诉讼中，本案悦华公司申请财产保全并提供担保，一审法院依法作出（2018）粤0105民初7969号民事裁定书。一审法院认为：悦华公司受道路扩建办委托出租包括涉案商铺的在内的物业给亨怡公司，道路扩建办同意悦华公司提起本案诉讼及主张相关权利，故悦华公司有权提起本案诉讼。根据悦华公司（甲方）与亨怡公司（乙方）签订的《广州市悦华物业管理有限公司物业租赁合同书》约定，租赁期至2016年12月31日止，租赁期满且乙方交清一切租金、水、电和由乙方所产生的一切费用等及清理场地并经甲方验收后，按该租赁物的结构间隔平面图恢复原状，经甲方验收合格之日起于十五给工作日内将租赁保证金、水电周转金无息退还给乙方；租赁期满或合同解除后，乙方必须按时将租赁物内的全部设施、设备在适宜租用的清洁、良好的情况下交还甲方。现悦华公司与亨怡公司签订的租赁合同所约定的租赁期已届满，悦华公司在租赁期届满前已通知亨怡公司，表示合同期满后不再续约，要求亨怡公司腾空场地交回房屋，而爱锦康中心(经营者为王彩霞)是涉案商铺的实际使用人，应与亨怡公司共同承担腾空交付涉案商铺的义务，同时，亨怡公司应按房地产平面附图所标注的上述商铺的四至间隔完毕后交还上述商铺。鉴于悦华公司是因其与亨怡公司租赁合同期满而提起本案诉讼的，故应由亨怡公司向悦华公司支付自2017年1月1日至实际交还涉案商铺的占用费（按有资质的评估公司评定的商铺的租金标准计付，占用费每月总额以悦华公司主张的4418.66元为限）。悦华公司要求爱锦康中心、王彩霞与亨怡公司共同向其支付占用费的请求，一审法院不予支持。悦华公司主张亨怡公司应支付占用费的利息，但悦华公司与亨怡公司对此并无约定，故该占用费利息主张，缺乏依据，一审法院不予支持。蒋光明为亨怡公司的原法定代表人，其收取租金行为应视为亨怡公司的职务行为，故悦华公司要蒋光明对亨怡公司的债务承担连带责任的请求，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四第一款、第六十条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2018年12月21日作出如下判决：一、亨怡公司和爱锦康中心（经营者：王彩霞）在本判决生效之日起30日内共同将海珠区新港西路75号213商铺腾空并交还上述商铺给悦华公司；同时，亨怡公司交还给悦华公司的上述商铺应按房地产平面附图(详见本判决附图)所标注的上述商铺的四至间隔完毕；二、亨怡公司在判决生效之日起30日内，向悦华公司支付自2017年1月1日起至实际交还上述商铺之日止的房屋占用费（房屋占用费标准参照有资质的评估机构评定的上述商铺的同期租金参考价计算，每月占用费总额以悦华公司主张的4418.66元为限）；三、驳回悦华公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。一审案件受理费1862.72元，由亨怡公司负担；本案财产保全费395.57元，由亨怡公司负担，亨怡公司在本判决生效之日起30日内将其应负担的财产保全费直接支付给悦华公司。本院二审期间，亨怡公司向本院提交了一审法院（2018）粤0105民初2244号案判决书，拟证明该案涉及商铺与本案相关联，但该案仅判处王彩霞和爱锦康中心交还商铺及支付租金和占用费，并未判处亨怡公司承担责任。悦华公司质证称，关于2244号案当时的原告是亨怡公司，按照合同的相对性就判处王彩霞交还商铺及支付租金和占用费，但本案中的原告是悦华公司，故两个案件是不一致的。爱锦康中心、王彩霞质证称，2244号案的权属人是亨怡公司，而本案商铺的权属人是道路扩建办。道路扩建办质证称，意见与悦华公司一致。经审查，本院对于一审判决查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：亨怡公司应否承担交还涉案商铺并支付房屋占用费的责任。经本案查明的事实，悦华公司受道路扩建办委托出租包括涉案商铺在内的物业给亨怡公司，亨怡公司再转租给王彩霞经营爱锦康中心。现悦华公司与亨怡公司之间租赁合同期限已经届满，悦华公司在租赁期届满前已通知亨怡公司，表示合同期满后不再续约。因此，根据合同相对性原则，悦华公司要求亨怡公司腾空场地交回房屋，并支付涉案商铺的占用费，应予以支持。亨怡公司上诉认为应由实际使用人爱锦康中心一方承担交还商铺并支付使用费的责任，缺乏依据，本院不予支持。至于亨怡公司上诉提出本案应与其他次承租人案件合并审理，一审法院分案处理程序不当的问题。由于亨怡公司将其承租的场地拆分转租，存在不同的次承租人，悦华公司针对不同的标的物提出诉请。故一审法院根据悦华公司的起诉分别立案审理，并无不当，不存在程序不当问题。综上，亨怡公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1862.72元，由广州市亨怡装饰设计工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  李 民审判员  闫 娜二〇一九年六月二十五日书记员  张 旭周凡舒