贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0521民初1814号 原告：胡天美，女，1988年9月19日出生，汉族，住贵州省大方县。 被告：贵州华屹房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区太慈桥黄磷路2号。 法定代表人：谭存佚，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：江尧尧，重庆绮惠律师事务所律师。 原告胡天美与被告贵州华屹房地产开发有限公司（以下简称华屹公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡天美，被告华屹公司委托诉讼代理人江尧尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡天美向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2014年10月31日至2019年4月3日的违约金287680.76元，2019年4月4日起按合同约定的每天0.05%计算违约金至交付商品房转移登记的有关文书之日止；２、诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年4月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的大方县奢香大道南段华屹锦城III组团7号楼1单元1号房，约定房屋总价款为356261元。2014年10月30日前，被告为原告办理商品房所有权初始登记，并交付该商品房转移登记的有关文书，否则按日向原告支付已经交付房价款0.05%的违约金。原告已向被告支付全部房款356261元，被告至今没有为原告办理完商品房所有权初始登记和交付商品房转移登记的有关文书。截止起诉之日，已经产生违约金287858.89元，且违约处于持续状态。为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。 被告华屹公司辩称，原告的诉请没有事实与法律依据，依法应予驳回。1、诉争房屋系因原告未缴纳专项维修基金及相关税费才导致无法办理转移登记。根据合同第十四条约定，原告委托被告向相关单位缴纳专项维修基金及办理房屋产权的相关税费，并约定于签订合同当日原告将上述费用交由被告，但原告并未将上述费用交由被告代缴，原告也未自行缴纳。在原告未交专项维修基金和相关税费的前提下，诉争房屋是无法办理转移登记的。根据合同第二十二条第三款转移登记第五项其他有关事项约定，如因买受人原因导致房屋登记工作办理滞后的，出卖人不承担任何责任。综上所述，未办理房屋登记的主要责任在原告，系原告未缴纳上述费用导致。因原告原因导致办理房屋转移登记的条件未成就，故相应后果应由原告自行承担；2、即使原告认为系被告原因导致诉争房屋未转移登记，但合同第二十二条第三款明确约定，出卖人不能在前款确定期限内交付商品房转移登记的有关文书，双方同意按第二十二条第三项第2项中第一项处理，故根据合同约定，被告仅在原告通知退房时，承担退还原告的已付款，并按银行同期存款利率支付利息的违约责任，而非原告所称每日按已交房款0.05%的违约金。因原告从未通知被告要求退房，故在原告未通知退房的前提下，被告不应当承担相应违约责任。特别说明，为保证合同约定情形下原告享有退房的权利，故被告从未与原告达成过变更违约条款的合意，更未修改相应违约条款；3、原告诉称的所谓违约金即便存在，也远超法定标准，应当依法调低，且本案诉讼时效也已经过。 本院经审理认定如下事实：2013年4月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的华屹锦城III组团7号楼1单元3层1号房，建筑面积129.08平方米，套内建筑面积114.99平方米，单价每平方米3098.19元，总价款为356261元。合同第十四条第（四）项约定，双方同意按照下列第1种方式缴纳相关费用：1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳下列第（1）、（3）、（5）、（6）项费用，并在签订本合同之日起当日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后30日内向买受人交付相应缴款凭证。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）第二十三条约定的物业服务费用；（4）供暖费；（5）水、电等安装作业费（以实际产生费用计算，多退少补）；（6）办理贷款涉及的相关税、费和代办费（以实际产生费用计算，多退少补）；办理房屋产权涉及的相关税、费和代办费（以实际产生费用计算，多退少补）。第二十二条第二项初始登记约定出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。第三项转移登记约定（一）出卖人承诺于2014年10月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.01%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.05%的违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款，但未交纳专项维修资金、契税等其他费用。被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，原告遂诉来本院。庭审中，原、被告双方皆称商品房转移登记的有关文书是指房产证即不动产登记证。 上述事实有原告提交的《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、收据及双方的陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行各自的义务”的规定，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定买受人须在合同签订当日将专项维修基金及办理产权涉及的相关税、费和代办费等交付给出卖人，本案原告胡天美既未按合同约定向出卖人即被告华屹公司交纳专项维修基金及办理产权涉及的相关税、费和代办费，也未交纳契税。根据相关规定，办理商品房产权证需交纳契税、房屋维修基金及其他相关费用，而本案原告胡天美仅交纳了房屋价款。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，交纳专项维修基金和契税等费用是办理不动产登记证即商品房转移登记的有关文书的前提条件。因原告胡天美未交纳房屋维修基金、契税等相关费用，故不具备办理商品房转移登记的有关文书的条件，被告华屹公司在原告胡天美未将前述费用交清前，可不予办理商品房转移登记的有关文书并不承担责任。对原告胡天美诉称的被告华屹公司未通知其交纳相关费用，《商品房买卖合同》中对相关费用的交纳有约定，即使被告华屹公司不通知，原告胡天美也有义务向被告华屹公司或有关部门咨询并交纳相关费用。本案因原告胡天美未交纳相关费用导致不能办理商品房转移登记的有关文书，主要责任不在被告华屹公司，被告华屹公司不存在违约，故原告胡天美诉请的违约金无事实和法律依据，应予驳回。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条规定，判决如下： 驳回原告胡天美的诉讼请求。 案件受理费2810元，由原告胡天美负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  章英 二〇一九年六月十三日 书记员  谢璐 贵州省大方县人民法院 执行告知书 人民法院发生法律效力的判决书、裁定书、调解书确定的义务，义务人必须按照规定的期限自觉履行。若不按规定履行，当事人向法院申请强制执行，法院立案后，被执行人仍未按规定履行义务的，人民法院将按照《民事诉讼法》、《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》、《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》的规定，对被执行人采取如下措施： 一、将被执行人纳入失信被执行人名单，将失信被执行人名单信息录入全国法院失信被执行人名单库，并向社会公布；将失信被执行人名单信息向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人子以信用惩戒；将失信被执行人名单信息向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录；国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，将失信情况通报其所在单位和相关部门；国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 二、对纳入失信被执行人名单的被执行人采取限制消费措施。被执行人为自然人的，被采取限制消费措施后，不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：(一)乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位；(二)在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；(三)购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；(四)租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；(五)购买非经营必需车辆；(六)旅游、度假；(七)子女就读高收费私立学校；(八)支付高额保费购买保险理财产品；(九)乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位等其他非生活和工作必需的消费行为。被执行人为单位的，被采取限制消费措施后，被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得实施前述行为。因私消费以个人财产实施前述行为的，可以向本院提出申请。被限制消费的被执行人因生活或者经营必需而进行前述禁止的消费活动的，应当向本院提出申请，获批准后方可进行。 三、被执行人若违反限制消费令进行消费，经查证属实的，人民法院将予以拘留、罚款； 四、构成拒不执行人民法院判决裁定罪的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯罪的，对单位判处罚金，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。