湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0704民初2501号原告程姣俊，女，1981年9月30日出生，汉族，鄂州市人。身份证登记地址：湖北省鄂州市鄂城区，委托代理人杨华，系北京在线律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人王凯，系湖北众勤律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告鄂州市银龙房地产开发有限公司，住所地：鄂州市鄂城区新庙工贸园银龙大厦。法定代表人杨四银，该公司总经理。委托代理王锦红，系湖北兆麟律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人杨涛，系该公司副总经理，代理权限为特别授权。原告程姣俊诉被告鄂州市银龙房地产开发有限公司（以下简称银龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告程姣俊及其委托代理人杨华、王凯，被告银龙公司委托代理人王锦红、杨涛到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。原告程姣俊向本院提出诉讼请求：1、判令银海龙城11-9号（1-2层）商铺、7-2-2302号房、7-2-503号房、3-1-2601号房屋归原告所有；2、判令被告向原告交付上述房产，并及时办理房屋备案以及过户手续；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年起，被告鄂州银龙公司与案外人卫才龙签订两份《工程施工承包合同》，约定卫才龙承包施工被告银海龙城7号、9号楼，在此期间，因卫才龙差欠原告程姣俊借款，便与被告协商，要求被告以房源抵付卫才龙工程款，卫才龙再以该房源抵付原告借款。自2016年12月起，被告向原告陆续出具四份房款收款收据，标注了分别收取原告交付的银海龙城11-9（1-2层）商铺、7-2-2302号房、7-2-503号房、3-1-2601号房的房款。后被告起诉至鄂城区法院要求撤销该笔房产交易，法院驳回了其诉讼请求。至此，原告与被告之间房屋买卖合同关系已经成立，但至今被告未为原告办理房屋备案手续，也未交付房屋，原告多次与被告沟通，被告均不予配合。为此，原告具状诉至法院，请求依法维护原告合法权益。被告银龙公司辩称：一、原、被告双方从未签订商品房买卖合同，因此双方之间的房屋买卖合同纠纷不存在，而被告没有义务交付涉案房屋，更无义务办理备案等手续；二、涉案房产及商铺均系本案被告开发，被告享有完整的所有权，与原告未签订过房屋买卖合同，故原告不享有涉案房屋的所有权；三、本案被告承接了卫才龙差欠原告的债权，被告只承担偿付卫才龙债务的义务，不承担交付房屋的义务；四、请求法院做出中止审理该案的程序，本案应当以湖北省高院再审审理结果为准，高院的再审审理程序尚未结束。原告程姣俊为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：一、原告的身份证复印件、被告的工商登记信息。拟证明原、被告的诉讼主体资格。二、银龙公司的收款收据。拟证明原告向被告支付案涉房屋房款，被告出具收款收据。三、判决书两份。拟证明被告曾起诉法院要求撤销案涉房产交易，法院判决驳回其诉请并确认原被告之间房屋买卖关系的合法性。被告银龙公司对原告程姣俊所举证据发表如下质证意见：对原告所提交的证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，原、被告双方并未签订房屋买卖合同，被告并不是本案适格主体；对证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，收款收据上载明的内容是用7号楼、9号楼工程款抵扣房款，现7号楼、9号楼无可抵扣工程款的现实条件；对证据三的两份判决真实性无异议，现在该判决已进入湖北省高院再审审理程序，应当以高院再审审理结果为准，该判决案涉的法律关系与本案房屋买卖合同法律关系系不同的法律关系。而本案房屋买卖合同成立的条件是另案债权转让合同关系合法有效，但另案在再审审理阶段，条件不具备；收款收据不具备房屋买卖合同的基本形式要件，未对购买的房产及单价进行说明。被告银龙公司为支持其抗辩理由，向本院提交以下证据：湖北省高院再审案件受理通知书一份。拟证明债权转让案件已进入高院再审审理阶段，现再审审理未结束，而本案应当以再审审理结果为准，因此本院应当中止审理。原告程姣俊对被告银龙公司所举证据发表如下质证意见：受理通知书的真实性无异议，对证明目的有异议，再审案件受理通知书与本案无关，我国采用的是二审终审制，撤销权案件已有鄂州市中院终审完毕，再审并不影响二审判决的生效，因此并不影响本案的进行。经庭审举证、质证，经本院审核，对本案的证据认定如下：原告程姣俊提交证据三，案涉本案原告程姣俊受让案外人卫才龙对本案被告银龙公司享有的债权，该案经一审、二审以及省高院再审，维持原判，驳回了银龙公司撤销程姣俊以胁迫方式要求原告承接卫才龙差欠其5,465,000.00元债务的行为的诉讼请求，确认了程姣俊受让案外人卫才龙对本案被告银龙公司享有的债权5,465,000.00元的债务的行为。程姣俊提交的银龙公司的收款收据，银龙公司对该收据的真实性无异议，可从收款收据内容确定当事人姓名、名称、标的、数量，应当依法认定程姣俊与银龙公司存在房屋买卖合同关系。因此，对程姣俊提交的证据一、二、三均依法予以采信。银龙公司提交的证据涉及本案认定案件基本事实，本院亦依法予以采信。根据当事人陈述以及本院认定的有效证据，本院对本案的基本事实认定：2013年6月9日，案外人卫才龙以湖北沼山建设集团有限公司名义与银龙公司签订《工程施工承包合同》，承建银龙公司所开发的银海龙城7#商住楼以及对应人防地下室。卫才龙又于2014年9月26日以晟阳建设工程有限公司的名义与银龙公司签订《工程施工承包合同》，承建银龙公司所开发的银海龙城9#商住楼。合同签订后，卫才龙作为实际施工人，组织人员对上述工程进行施工，在此期间，由于卫才龙差欠程姣俊借款，便多次与银龙公司协商，要求银龙公司以银海龙城房源抵付应支付给卫才龙的工程款，卫才龙再以上述房源清偿差欠程姣俊的借款。银龙公司在承接卫才龙所欠程姣俊债务后，于2016年12月9日向程姣俊出具收款收据一份，载明：银龙公司收到程姣俊交纳488,706.00元用于支付银海龙城7-2-503房款，并备注7#楼工程款抵房款488,706.00元；于2016年12月29日向程姣俊出具收款收据一份，载明：银龙公司收到程姣俊交纳507,594.00元用于支付银海龙城7-2-2302房款，并备注7#楼工程款抵房款507,594.00元；于2016年12月30日向程姣俊出具收款收据一份，载明：银龙公司收到程姣俊交纳507,473.00元用于支付银海龙城3-1-2601房款，并备注换开收据1万（原程江平更名）及7#楼工程款抵房款497,473.00元；于2017年1月3日向程姣俊出具收款收据一份，载明：银龙公司收到程姣俊交纳3,635,625.00元用于支付银海龙城11-9（1-2层）商铺款，并备注9号楼工程款抵程姣俊商铺款。另查明，银龙公司曾于2017年12月20日以合同纠纷为由，将卫才龙、程姣俊诉诸本院，请求依法撤销程姣俊以胁迫方式要求原告承接卫才龙差欠其5,465,000.00元债务的行为等，后本院作出驳回银龙公司在该案中的诉讼请求的判决。银龙公司不服上述判决，上诉于鄂州市中级人民法院，鄂州中院认为程姣俊跳楼事件与银龙公司承接债务之间不存在必然因果关系，程姣俊不构成迫使银龙公司违背真实意思表示，银龙公司称程姣俊胁迫其承接债务没有事实根据，作出驳回上诉，维持原判的判决。银龙公司不服鄂州中院作出判决，向湖北省高级人民法院申请再审，经审查，湖北省高院认为银龙公司向程姣俊出具收款收据与程姣俊跳楼事件不具有因果关系，不构成胁迫并无不当。银龙公司向程姣俊出具收款收据时，银龙公司尚差欠卫才龙工程款，银龙公司提出其不差欠卫才龙工程款涉案债权转让没有基础的理由不成立。湖北省高院据此作出驳回银龙公司再审申请的裁定。本院认为，本案的争议焦点如下：一、程姣俊受让卫才龙所享有的对银龙公司债权的行为是否合法有效；二、程姣俊与银龙公司之间是否存在涉案房屋买卖合同关系。关于程姣俊受让卫才龙所享有的对银龙公司债权的行为是否合法有效的问题。卫才龙差欠程姣俊借款，而银龙公司差欠卫才龙银海龙城7号、9号楼工程款，程姣俊受让卫才龙享有的对银龙公司的债权，以此清偿程姣俊与卫才龙之间的债权债务具有前因性。关于银龙公司以出具收款收据时，该公司以与卫才龙间工程款未确定为由否认收款收据的真实性，以程姣俊跳楼事件为由否认收款收据的合法性的意见。在程姣俊2016年12月24日跳楼事件前，银龙公司早在2016年12月9日就已向程姣俊出具工程款抵房款的收款收据，而程姣俊跳楼事件发生当日及之后，银龙公司未向公安机关报案指控程姣俊敲诈勒索，银龙公司采取的措施是与程姣俊进行协商，于2016年12月29日至2017年1月3日期间，多次向程姣俊出具收到卫才龙工程款抵房款的收款收据，银龙公司出具收款收据时间与程姣俊跳楼事件在时间上的差距较大，因此，程姣俊跳楼事件与银龙公司出具收款收据不存在因果关系，并未对银龙公司构成胁迫。银龙公司在2016年12月9日至2017年1月3日期间，向程姣俊出具收款收据，在银龙龙城7号、9号楼工程决算报告形成后，银龙公司于2017年1月3日后，仍多次向卫才龙支付工程款，由此可见，银龙公司在向程姣俊出具收款收据时，银龙公司仍差欠卫才龙工程款。因此，银龙公司对其出具给程姣俊收款收据的真实性、合法性有异议的理由不成立。程姣俊受让卫才龙所享有的对银龙公司债权的行为未侵害他人合法权益，亦未被法律法规禁止性规定予以否定评价，上述行为合法有效。关于程姣俊与银龙公司之间是否存在涉案房屋买卖合同关系的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条规定：当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定和当事人另有约定的除外。程姣俊提交四张收款收据，银龙公司对该四张收款收据的真实性均无异议，四张收款收据名称为鄂州市银龙房地产开发有限公司收款收据，加盖银龙公司财务专用章，载明均收到程姣俊款项，款项系付银龙公司开发的房款或商铺款。收款收据上载明内容可以确认当事人双方为银龙公司、程姣俊，标的为银龙公司开发的银海龙城11-9号（1-2层）商铺、7-2-2302号房、7-2-503号房、3-1-2601号房屋，购房款分别为3,635,625元、507,594元、488,706元、497,473元。银龙公司未举证证明其与程姣俊就上述收款收据另有特别约定，或提出法律另有规定的抗辩，因此，本院依法认定银龙公司与程姣俊之间关于银海龙城11-9号（1-2层）商铺、7-2-2302号房、7-2-503号房、3-1-2601号房屋买卖合同成立，银龙公司与程姣俊达成了程姣俊通过受让卫才龙享有的工程款抵付房款，而银龙公司转移涉案房屋所有权给程姣俊的意思表示，银龙公司、程姣俊上述民事法律行为未违反法律法规强制性规定，未侵害其他合法权益，上述民事法律行为应属有效。四张收款收据虽未载明收据上金额是否为上述房屋、商铺的全款，但根据出具收据时银海龙城房屋市场交易价格，可以推定收款收据上载明的金额为购房款全款。即使银龙公司未将上述房屋交付给程姣俊，亦未将上述房屋产权转移登记至程姣俊名下，程姣俊通过卫才龙工程款抵款支付银龙公司银海龙城11-9号（1-2层）商铺、7-2-2302号房、7-2-503号房、3-1-2601号房屋全款，支付了涉案房屋相应的对价，程姣俊依据双方订立的房屋买卖合同主张对涉案房屋的权属，法据充分，涉案房屋应属于程姣俊所有。银龙公司应按双方订立房屋买卖合同的目的，履行房屋买卖合同主要义务及附随义务，为程姣俊办理涉案房屋合同备案，并将上述房屋的所有权转移至程姣俊名下，及时将涉案房屋交付给程姣俊。银龙公司与程姣俊之间房屋买卖合同成立，但合同却欠缺关于银龙公司交付房屋，办理涉案房屋备案登记，办理涉案房屋产权变更登记的期限的约定，而银龙公司、程姣俊又未就上述事项协商达成一致意见，因此，在考虑到银龙公司在履行或协助履行上述义务的流程的情形下，本院酌情将银龙公司履行或协助上述义务的必要准备时间认定为本判决书生效之日起三十日之内。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条、第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、位于鄂州市滨湖东路东侧、文体中心南侧银海龙城3幢1单元26层01号房屋、7幢2单元23层02号房屋、7幢2单元5层03号房屋、11幢9号（1-2层）商铺归原告程姣俊所有；二、被告银龙公司于本判决书生效之日起三十日内为原告程姣俊办理上述房屋备案登记手续，将上述房屋交付给原告程姣俊，并将上述房屋产权在上述房屋具备办理不动产登记条件后三十日内协助原告程姣俊办理不动产产权登记手续。本案案件受理费46,800.00元，由被告银龙公司负担（该款原告已预缴，待判决生效后于上述履行期限内由被告一并支付原告）。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审 判 长 ：邹志勇审 判 员 ： 李 健人民陪审员 ：周玉龙二〇一九年六月二十七日法官助理：胡志雷书 记 员 ：毛志平