山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0103民初10268号原告：白素萍，女，汉族，1964年8月9日出生，济南市铁路局退休职工，住济南市市中区，现住济南市槐荫区，原告：王白雪，女，汉族，1990年8月19日出生，住济南市市中区，现住济南市槐荫区，委托诉讼代理人：白素萍，与被告王白雪系母女关系。以上两原告委托诉讼代理人：管延茂，山东华剑律师事务所律师。被告：济南中海地产投资有限公司，住所地山东省济南市市中区二环南路6636号中海广场写字楼33楼。法定代表人：欧阳国欣，董事长。委托诉讼代理人：仲涛，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：于思思，国浩律师（济南）事务所律师。原告白素萍、王白雪诉被告济南中海地产投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月28日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王白雪的委托诉讼代理人及原告白素萍、被告济南中海地产投资有限公司法定代表人欧阳国欣的委托诉讼代理人仲涛、于思思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白素萍、王白雪向本院提出诉讼请求：1、请求济南中海地产投资有限公司自2015年7月30日起至房屋、车库存在的任何问题维修完毕之日止，暂计至2018年12月31日（1250天），按日向原告支付已付房款（含车位）叁佰捌拾伍万元整（3850000.00）万分之一（3850000×0.0001=385）计算，赔偿原告违约金约计481250元人民币；2、请求济南中海地产投资有限公司自行承担原告自2015年7月30日起至2018年10月26日房屋交付之日止的物业管理费；并一次性承担原告自2018年10月26日起至房屋、车库存在的任何问题维修完毕之日止的物业管理费，具体以实际发生为准。[按照济南市物业服务收费管理办法中济南市住宅小区物业服务等级，参照中海国际社区物业收费标准，每月：3.5元/月.平方米x287.18㎡=1005.13元，暂计至2019年3月26日]；3、请求济南中海地产投资有限公司赔偿原告自购房之日起至房屋、车库存在的任何问题维修完毕之日止，因逾期交房、逾期交车位，所造成的装饰材料、工人工资上涨等损失（预计比2015年工人工资及装修材料费用上涨20%-30%，参照邻居同户型2015年装修费用贰佰万元人民币）；4、请求济南中海地产投资有限公司赔偿原告自2015年7月30日起至房屋、车库存在的任何问题维修完毕之日止，奔波于开发商、物业之间耗费的人力、物力、财力等损失，按每年30000元计算，共计90000元人民币；5、请求济南中海地产投资有限公司对收房记录上列明的问题、房屋维修期间出现的任何问题、车库维修期间出现的任何问题进行维修，直至房屋、车库存在的任何问题维修完毕之日止；6、本案诉讼费等相关费用由被告承担。事实与理由：2015年7月30日，白素萍、王白雪（两人系母女关系）与济南中海地产投资有限公司签订了《济南市商品房买卖合同》、《中海国际社区A4集中车库车位买卖协议》，两人合资购买了一套位于中海地产开发的中海国际社区A4-52-106号的房屋及两个集中车库车位（111号和112号），商品房预售许可证号为济建预许2012008号（52），总价款为叁佰捌拾伍万元整（3850000.00）。当时，济南中海地产投资有限公司有意隐瞒上述房屋及车库存在的质量问题，白素萍与王白雪发现后便要求退房（含车库）、调房（含车库），但济南中海地产投资有限公司均拒绝，后因质量问题一直未交房（含车库）。期间，济南中海地产投资有限公司安排施工队对该房进行了维修。2016年7月29日，白素萍、王白雪与济南中海地产投资有限公司签订《协议》。协议约定：该房屋地下室外墙、地下室底板防水质保延期至2020年5月31日；协议签署三十日内，济南中海地产投资有限公司将房屋维修完毕，达到居住条件后补办房屋交付手续。后该协议一直未履行。2016年11月，白素萍、王白雪发现房屋地下室、二楼、三楼墙体出现开裂现象，局部有贯穿裂缝，随即通知维修工程负责人。2017年1月中旬，白素萍、王白雪将该情况再次反映给济南中海地产投资有限公司客户部、物业公司负责人，但一直没有明确回复。2017年4月3日，白素萍、王白雪收到济南中海地产投资有限公司《关于补办收房手续的催告函》，4月5日白素萍、王白雪给该公司回复函，说明该公司对存在的问题未彻底解决，涉案房屋达不到收房和居住条件。2017年9月济南中海地产投资有限公司物业通知白素萍、王白雪维修完毕，验房时该房屋出现污水主管道不通、地下室污水管道漏水、电路短路、三楼无水、水表自转、二处落水管缺失、二处外墙漏水等问题，收房未果。在此之后，原告立即短信告知中海客户部经理存在的质量问题，物业都有记录，让负责人抓紧落实解决。之后，原告多次找物业及开发商，要求其尽快、快速维修，后开发商一直拖延，并多次谎告维修完毕，原告与中海物业管家再次去看房时，发现出现的问题仍未维修，一直是原状。2018年5月初，济南中海地产投资有限公司物业告知白素萍、王白雪维修完毕，验房时该房屋仍出现三楼至负一层污水主管道不通、污水外溢，三楼南阳台屋顶漏雨，二楼东卫生间下水管道不通，地下室北采光井外墙漏雨，水表自转、电箱打火跳闸等多处问题，再次收房未果。之后，开发商在房屋北院多处翻找堵塞的管道。2018年10月26日，济南中海地产投资有限公司将房屋交付给原告，但该房屋收房记录上出现的水表自转、电表跳闸等多处问题至今未解决，导致原告至今不能入住。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。且根据物业管理相关法律规定，因为房屋质量问题还未交房，物业费是由开发商缴纳。建筑质量存在问题，物业公司未尽维修义务。如房屋漏水，经向物业公司报修后未能解决的情况业主可以不交物业费。因此，在上述问题彻底解决之前，原告不应承担物业管理费。故被告应当自行承担原告自2015年7月30日起至2018年10月26日房屋交付之日止的物业管理费，应当一次性承担原告自2018年10月26日起至房屋、车库存在的任何问题维修完毕之日止的物业管理费，并赔偿原告损失。另2015年7月30日购买该房屋及车库时，济南中海地产投资有限公司有意隐瞒该房屋及车库存在的质量问题，存在欺诈的情形，违反了诚实信用原则，且白素萍与王白雪不久便发现在其购买该房屋之前有一位名叫王冠中的人也购买过该房屋。直至2018年10月26日，原告在缴纳该房屋电费时，发现电费缴费票据上电费购买方仍是王冠中，地址是九曲庄路中海国际社区中海国际社区四区（原A4）52号楼106室（即白素萍与王白雪母女两人合资购买的位于中海地产开发的中海国际社区A4-52-106号的房屋）。希望贵院责令济南中海地产投资有限公司尽快处理该情况，并对其欺诈性的出售房屋及车库予以惩处。由于济南中海地产投资有限公司隐瞒涉案房屋及车库的质量问题，致使原告多次奔波于开发商、物业之间，耗费了大量人力、物力、财力以及心力。为维护自身合法权益，原告特诉至贵院，望贵院依法判如所请。被告济南中海地产投资有限公司辩称，一、答辩人已按协议约定履行房屋及车位交付义务，被答辩人拒绝接收房屋及车位的行为明显违背双方协议约定，答辩人并不存在逾期交付的违约行为。2015年7月23日，答辩人与被答辩人签署《现房销售补充协议》，由被答辩人购买答辩人开发建设的中海国际社区A4地块52号楼106号房屋（以下简称：涉案房屋“）。《现房销售补充协议》第四条载明：“合同签订日期即为房屋交付日，甲方（答辩人）不再另行邮寄书面等任何形式的通知，但乙方（被答辩人）需办理完贷款等相关手续并完成各项款项支付才能办理房屋交付手续（即收房）。签订合同后，鉴于乙方在购买前已至现场认真勘察并对房产的现状无异议。在符合收房条件后（支付全款或按揭已放贷款），乙方可立即办理收房，不得以任何理由拒绝收房。”2015年7月30日，答辩人与被答辩人签订《济南市商品房买卖合同》及车位买卖协议，并于当日付清房屋及车位款共计385万元人民币。《车位买卖协议》第四条明确约定：“买受人办理地上商品房收房手续的同时办理地下停车位的收房手续，出卖人不再发出交房通知，买受人所购地下车位通过房屋竣工验收备案后，买受人不得以任何质量问题为由要求退、换。”根据《现房销售补充协议》的上述约定，合同签订日期为房屋交付日，答辩人已按协议约定履行了房屋交付义务，且被答辩人在购买涉案房屋之前已对房屋情况进行了现场勘查并对房屋现状以认可，未提出异议。因此，答辩人交付的房屋符合双方协议约定，并不存在逾期交付的违约行为。基于此，被答辩人应按约定于缴清全部房款之日，即2015年7月30日，办理涉案房屋收房手续，并于办理收房手续同时办理车位接收手续，然而，被答辩人却以房屋、车位存在质量问题为由拒绝接收，其行为明显违背了《现房销售补充协议》、《车痊买卖协议》的约定。二、涉案房屋及车位已通过竣工验收备案，质量合格，被答辩人提出的所谓质量问题并不影响其正常办量交接、装修及居住使用。涉案房屋及车位于2013年1月10日进行竣工验收，于2013年5月29日通过竣工验收备案，其本身符合建筑工程质量标准及质量要求。涉案房屋及车位即便存在轻微程度的质量问题，亦属于常见质量瑕疵范畴，且对比被答辩人诉状中阐述的房屋质量问题与《中海A4-52-106收房记录》中被答辩人提出的质量问题可见，被答辩人也认可之前提出的有些质量问题答辩人已经进行了维修，故收房记录中被答辩人没有再提。因此，无论是答辩人向被答辩人交付房屋及车位之初抑或是被答辩人嗣后办理交接手续之时，涉案房屋及车位均可以正常装修及居住使用，房屋及车位存在的轻微质量瑕疵不构成其拒绝接收的正当理由。三、就被答辩人提出的所谓质量问题，答辩人与被答辩人已经通过签订《协议》的方式进行解决，被答辩人就此再次主张违约责任及损失赔偿缺乏事实及法律依据。针对被答辩人提出的房屋质量问题，答辩人与被答辩人于2016年7月29日签订《协议》一份，该《协议》第一条约定：“甲方（答辩人）因上述问题，一次性承担乙方（被答辩人）上述房屋51个月的物业服务费（承担物业服务费的时间为2015年10月1日起至2019年12月31日止），合计51255元，甲方不再就乙方提出的上述问题承担其他任何责任，乙方认同甲方不存在逾期交房的行为，甲乙双方就此事无任何争议。”第四条约定：“本协议签署三十日内，甲方将房屋维修完毕，乙方按照有关规定补办房屋交付手续。”上述《协议》签订后，答辩人即按照协议约定履行了维修义务及其他约定义务，按照《协议》约定，被答辩人认同答辩人不存在逾期交房的行为，答辩人也无需再行承担其他任何责任，被答辩人提出的质量问题双方之间已经通过协议的方式予以解决，其再行通过诉讼方式主张责任及损失缺乏依据。综上，被答辩人的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求贵院在查明事实的基础上依法裁决，以维护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据和事实本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月30日，原告白素萍、王白雪（买受人）与被告济南中海地产投资有限公司（出卖人）签订了《济南市商品房买卖合同》、《中海国际社区A4集中车库车位买卖协议》各一份，约定两原告购买被告开发的位于济南市中海国际社区A4-52-106号房屋和编号为111、112号的集中车库车位两个，其中房屋总价款为375万元，车位总价款为10万元。《济南市商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当自2015年9月30日前交付房屋，交付的商品房需取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定；《济南市商品房买卖合同》的补充协议第四.4条约定，出卖人在交付房屋时具备了买卖合同第八条约定房屋交付条件后，买受人不得以其他理由拒绝办理房屋交付手续；第四.6.（2）条约定出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，自合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按买受人已付房款的日万分之一支付违约金。2015年7月23日，原告（甲方）与两原告（乙方）签订《现房销售补充协议》一份，约定涉案房屋为已通过竣工验收并集中交付的现房，乙方签订商品房买卖合同前，已认真勘察过现场，对该房产的现状已无异议；房屋交付使用条件以该房屋的室内外现状为准；供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件；签订合同日期即为房屋交付日，在支付全款或按揭已放款后，乙方可利息办理收房，不得已任何理由拒绝收房。2016年7月29日，两原告（乙方）与被告（甲方）签订《协议》一份，约定“因乙方提出房屋存在渗漏、地下室有水但水源不明等问题，并因此影响乙方正常装修入住，给乙方造成一定经济损失……达成如下协议：1、甲方因上述问题，一次性承乙方上述房屋51个月物业服务费（2015年10月1日至2019年12月31日），合计51255元，甲方不再就乙方提出的上述问题承担其他任何责任，乙方认同甲方不存在逾期交房的行为，甲乙双方就此事无任何争议……3、因乙方购买的房屋地下室有水但水源不明，双方约定该房屋地下室外墙、地下室底板防水质保延期至2020年5月31日，其他房屋保修期按照双非签署的购房合同及补充协议等附件执行……4、本协议签署三十日内，甲方将房屋维修完毕，乙方按照有关规定补办房屋交付手续。”2017年3月30日，被告向两原告发出《关于补办收房手续催告函》，载明2016年7月29日协议中确定的渗漏问题已于2016年10月修复完毕，要求原告于2017年4月5日前补办房屋收房手续。2018年10月26日，原告对涉案房屋办理了收房手续。截止至案件受理之日，涉案房屋及车位尚未进行房屋产权登记。另查明，2013年5月29日涉案房屋所在的济南市中海国际社区A4地块52号楼已验收合格并取得验收报告和验收备案单。再查明，在原告购买涉案房屋前，房屋购买人为案外人王冠中。对双方当事人存在争议的事实和证据，本院认定如下：原告为证明涉案房屋存在质量问题，提交收房记录一份、增值税电子发票、关于补办收房手续催告函的回复、录音若干、照片若干。其中收房记录系原告手写，列明水表自转、太阳能未安装、暖气管道（车库）漏水、地下室采光井外墙、二楼北卧室等2018年9月份刚维修完等待明年雨季观察是否漏雨、电箱打火、跳闸，该记录中还有“上述问题5项已知道，待确认落实解决”字样及签字。对该收房记录，被告对其真实性无法确认，对该证据的关联性有异议，认为这份收房记录不是双方形成的合意的意思表示，该收房记录为手写其手写内容均为原告单方陈述而未经过被告进行认可确认所以该证据无法证明原告所述收房时存在上述问题，原告在随后的收房手续办理会签单上已经签字，该行为足以说明原告之后的签字是对房屋现状的认可，已经否定了其提交的收房记录所主张的观点。增值税电子发票载明电费购买方名称为“王冠中”，原告拟证明原告交电费时显示购买方是“王冠中”，即之前因为质量问题退房，后原告买了A4-52-106房。对该证据，被告认为该证据为复印件对其真实性无法确认，该涉案房屋为现房买卖，在被告售与原告之前曾有过买授人为王冠中，王冠中因个人资金问题办理了退房，退房后被告将房屋出售给了原告并且与原告签订了现房销售补充协议，故该证据与本案也无任何关系。关于补办收房手续催告函的回复，载明原告在收到被告于2017年3月30日发出的《关于补办收房手续催告函》后，因该房屋仍然存在问题，被告未进行维修。对该证据，被告认为其真实性无法确认，因为原告没有提交相关的邮寄单据证明我方已经签收，即使是真实的我方认为涉案房屋已经通过竣工验收且质量合格，并不存在这份回复中提到的严重质量问题，从该回复的内容也可以看出被告对于房屋存在瑕疵也进行了维修，按照协议履行了维修的义务，而且通过该证据可以看出原告对于被告向其催告补办收房手续的事实是明知的，但其并未按照双方之前的协议约定收房，其在回复中的内容均为其单方陈述没有经过被告确认，也没有提交相应的有效证据证明其主张。原告提交6段录音证据、1段视频证据、11份图片证据，拟证明涉案房屋仍存在多种质量问题，原告多次找到被告工作人员交涉要求维修、赔偿，被告均未处理。被告对上述证据的真实性均有异议，认为为间接传来的证据，同时上述证据不具有关联性均无法证明为房屋当时存在的状态，另外通过上述证据可以在一定程度上反映被告是严格按照双方协议约定履行了相关轻微质量瑕疵维修义务。本院认为，原告提交的收房记录系原告自行书写，虽然该收房记录中有他人签字，但原告未提交证据证明该人员与被告的关系，且该人员书写内容为“待确认落实解决”，并非对原告陈述的上述问题的确认，故本院认为该证据无法证实在2018年10月原告收房时该房屋存在原告书写的5个问题；关于原告提交的增值税电子发票复印件，本院认为当事人提交书面证据时应当提供原件，即便该复印件记载的内容真实，也仅能说明涉案房屋在本案原告购买前案外人购买过，无法得出该房屋系因质量问题致使前购买人退房的主张；对于原告提交关于补办收房手续催告函的回复系原告单方书写，原告未提交证据证明该回复已送达被告或其记载的事实已由被告确认；对于原告提交的录音、照片等证据均属于视听资料和电子证据，在被告对该证据的真实性不予确认的情况下无法作为单独认定事实的依据。综上，本院对原告提交的收房记录、增值税电子发票、关于补办收房手续催告函的回复、录音、照片所要证明的涉案房屋存在质量问题自购买时起即具有质量问题的事实不予确认。本院认为，原告白素萍、王白雪诉被告济南中海地产投资有限公司《济南市商品房买卖合同》、《中海国际社区A4集中车库车位买卖协议》、2016年7月29日的《协议》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，上述合同依法成立并有效。原告自认被告提交的《现房销售补充协议》中签名系原告所签，但主张签名时该协议系空白协议，对原告的该项主张本院认为原告作为完全民事行为能力人应当明知签订合同的后果，亦应对此承担相应的法律责任，故本院对该《现房销售补充协议》系双方当事人真实意思表示的事实予以确认，该协议约定的内容未违反法律法规的规定，该协议成立并有效。双方当事人均应当按照上述合同的约定履行各自义务。原告主张涉案房屋尚未达到交付条件，但根据双方在《现房销售补充协议》中约定，涉案房屋为已通过竣工验收并集中交付的现房，原告签订商品房买卖合同前，已认真勘察过现场，对该房产的现状已无异议，房屋交付使用条件以该房屋的室内外现状为准，供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,签订合同日期即为房屋交付日,且原被告双方在2016年7月29日签订的《协议》中亦约定，原告认同被告不存在逾期交房的行为，双方就此事无任何争议，故无论被告是否逾期交房，双方已于2016年7月30日达成一致意见，不再就逾期交房事宜有所争议，故本院对原告的第一项诉求予以驳回。原告主张，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持；根据物业管理相关法律规定，因为房屋质量问题还未交房，物业费是由开发商缴纳；建筑质量存在问题，物业公司未尽维修义务，如房屋漏水，经向物业公司报修后未能解决的情况业主可以不交物业费。本院认为，该项规定系针对物业服务公司的规定，本案被告为房产开发公司，与本规定约束的并非同一主体，且根据双方合同约定，在房屋买卖合同签订时就已视为房屋已经交付，故原告依据上述法律规定提起诉求因于法无据，本院不予支持。关于原告的第三、第四项诉讼请求，原告在庭审中自述无证据予以证明，故对该两项诉求因于法无据本院予以驳回。结合前文对原告提交的收房记录的认定以及原告第五项诉求中表述的“任何问题”不明确，对该项诉求本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告白素萍、王白雪的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9510元，由原告白素萍、王白雪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  许 毅人民陪审员  尹翠美人民陪审员  隋保贵二〇一九年六月五日代理书记员  潘建永