山东省潍坊市坊子区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0704民初1509号 原告：中国建设银行股份有限公司潍坊坊子支行，住所地：潍坊市坊子区凤凰大街西首南侧。 负责人：张宇，该行行长。 委托诉讼代理人：纪勇，汉族，男，1968年6月20日生，中国建设银行股份有限公司潍坊坊子支行职工。 被告：侯建国，男，汉族，1970年1月3日生，居民，住山东省临朐县。 被告：衣学芳，女，汉族，1970年3月17日生，居民，住山东省临朐县。 被告：潍坊市住房置业发展有限公司，住所地：潍坊市奎文区虞河路426号。 法定代表人：胡乃峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：康文帅，山东鸢都英合律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司潍坊坊子支行（以下简称建设银行坊子支行）与被告侯建国、衣学芳、潍坊市住房置业发展有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行坊子支行委托诉讼代理人纪勇、被告潍坊市住房置业发展有限公司委托诉讼代理人康文帅到庭参加了诉讼，被告侯建国、衣学芳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建设银行坊子支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告侯建国、衣学芳偿还原告借款本金及利息582042.59元（本金574000元，利息8042.59元）（利息计算至2019年4月17日，以后利息按合同约定计算至清偿之日止）；2、判令潍坊市住房置业发展有限公司承担连带保证责任；3、判令原告与被告侯建国、衣学芳签订的抵押合同合法有效，原告有权在本息及诉讼费的范围内对抵押物行使优先受偿权利；4、诉讼费及其他实现债权的费用由被告承担。事实与理由：2015年10月19日，被告侯建国、衣学芳与原告签订编号为370676308-2032-2015065175，金额为84万元个人住房借款合同，借款期限自2015年10月19日至2025年10月19日止，借款期限120个月。该笔借款被告提供房产作为抵押。同时由被告潍坊市住房置业发展有限公司提供连带责任保证。合同签订后，原告于2015年10月19日发放84万元贷款，贷款发放后，被告多次违约，未按合同约定偿还贷款，原告多次催收未果。截至2019年4月17日欠款本息合计582042.59元。为维护原告合法权益，诉至法院。 被告潍坊市住房置业发展有限公司答辩称，原告应先就抵押房屋的拍卖所得优先受偿，被告潍坊市住房置业发展有限公司不应当承担担保责任。 被告侯建国、衣学芳未提供答辩。 经本院审理认定事实如下：被告侯建国于2015年9月18日签订商品房买卖合同一份，从潍坊鑫帝都置业有限公司购买商品房一套,总金额壹佰陆拾玖万捌仟捌佰捌拾捌元整，被告侯建国缴纳首付款858888元。2015年9月18日，被告侯建国与原告建设银行坊子支行签订个人住房（商业用房）借款合同一份，向银行贷款84万元缴纳房屋余款。其中，该借款合同第二十八条约定，借款人应将借款用于购置以下房产，未经贷款人书面同意，借款人不得改变借款用途：一、售房人：潍坊鑫帝都置业有限公司二、该房屋系借款人使用贷款所购的第壹套房产，该房屋性质为：商铺三、房屋坐落：坊子区潍州路3603号泰华车港1号商住楼136号。第二十九条约定，借款人借款本金为人民币捌拾肆万元整。第三十条约定，借款期限为壹佰贰拾月（即2015年10月19日至2025年10月19日）。第三十一条约定，一、贷款利率本合同项下的贷款利率为年利率，执行下列第叁种：叁：浮动利率，即在基准利率水平上上浮13%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。二、罚息利率（一）…（二）本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。三、利率的调整本合同所称基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率；如果中国人民银行不再公布同期同档次贷款利率，基准利率是指银行同业公认的同期同档次贷款利率；如无此银行同业公认的贷款利率，则基准利率是指贷款人公布的同期同档次贷款利率，双方另有约定的除外。本合同项下首次发放借款时，基准利率按借款起息日的基准利率确定；本合同项下贷款利率或罚息利率依本条约定调整时，基准利率按利率调整日当日的基准利率确定。第三十三条约定，本合同用款计划执行下列第壹项，壹：贷款人将款项一次性划入下列账户：潍坊鑫帝都置业有限公司开户行：坊子建行账号：37×××39。第三十五条约定，本合同项下担保方式为以下第壹贰种：壹：保证。贰：抵押。第三十七条约定本合同项下的抵押财产清单如下：抵押财产名称商铺处所坊子区潍州路3603号泰华车港1号楼136号面积或数量119.64元抵押财产的价值1698888元。在借款合同尾部，被告侯建国分别在借款人和抵押人处签名确认，被告潍坊市住房置业发展有限公司在保证人处盖印签字确认。合同签订后，2015年10月19日，原告建设银行坊子支行根据个人贷款支付凭证指定的委托存款账户，将该笔贷款打入该账户，被告侯建国签字予以确认。被告侯建国、衣学芳系夫妻关系，2015年8月10日，被告衣学芳签订共同还款声明，对该笔借款自愿共同还款。根据原告建设银行坊子支行提供的中国建设银行个人贷款对账单一份，证明截止到2019年4月17日，该笔贷款被告尚欠原告本金574000元，利息8042.59元（利息计算至2019年4月17日，此后利息按照合同约定支付至清偿之日止），罚息按照本合同所执行贷款利率基础上上浮50%。 2015年12月11日，原被告双方对潍房权证坊子字第××号房产登记下位于坊子区潍州路3603号泰华车港1号楼136号办理了抵押登记并办理了他项权证，他项权证编号为潍房他证坊子字第××号，他项权利人为中国建设银行股份有限公司潍坊坊子支行。 另查明，被告潍坊市住房置业发展有限公司系于2018年12月20日由潍坊市住房置业担保有限公司名称变更而来。 本院认为，原告建设银行坊子支行与被告侯建国、潍坊市住房置业担保有限公司共同签订《个人住房（商业用房）借款合同》、被告衣学芳在《共同还款声明》签字的行为均系当事人之间真实意思表示，不违背有关法律、行政法规的强制性规定，构成有效金融借款合同及担保合同法律关系，依法应予保护。原告建设银行坊子支行向被告侯建国指定账户转款，履行了出借款项的义务。《中华人民共和国合同法》第二百零六条规定，借款人应当按照约定的期限返还借款。被告侯建国未按合同约定分期偿还借款本金，已经构成逾期，根据双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，被告逾期偿还借款的行为属于合同约定的违约情形，故原告有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。根据原告提供的个人贷款对账单等证据，截至2019年4月17日，该笔贷款被告侯建国尚欠借款本金为574000元。因此，对于原告要求被告侯建国、衣学芳偿还借款本金574000元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。 对于原告主张的利息问题。本院认为，本案贷款的执行年利率为5.537%。经查，原、被告约定的该利息计算方式不违反法律的强制性规定,故被告应当按约定向原告支付借款的期内利息。根据原告提供的个人贷款对账单信息，截至2019年4月17日，被告侯建国尚欠利息为8042.59元。合同中第三十一条约定“本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。”，该约定系对逾期利息的约定，因被告未按约定时间向原告支付借款本金，被告应向原告支付借款的期内利息和逾期利息，故自2019年4月18日起的逾期利息按年利率5.537%上浮50%即年利率为8.3055%计算。 关于原告对潍房权证坊子字第××号房产登记下位于坊子区潍州路3603号泰华车港1号楼136房产享有优先受偿权问题。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。本案中，位于潍坊市××××号泰华车港1号楼136房产办理了抵押权登记，抵押权已经成立。因此，对于原告要求对该房产享有优先受偿权的主张，符合法律规定，本院依法予以支持。 关于被告潍坊市住房置业担保有限公司的还款责任问题。被告潍坊市住房置业担保有限公司以保证人的身份在《个人住房（商业用房）借款合同》上盖章，对被告侯建国的借款承担保证责任。《中华人民共和国担保法》第十九条规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明的，按照连带责任保证承担保证责任。2018年12月20日，潍坊市住房置业担保有限公司名称变更为潍坊市住房置业发展有限公司，因此，被告潍坊市住房置业发展有限公司应根据法律规定及合同约定对本案借款及利息等债务承担连带保证责任。但《中华人民共和国担保法》第二十八条规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的以外的债权承担保证责任。据此，被告潍坊市住房置业发展有限公司应对抵押房产以外的借款款项承担连带保证责任。 关于实现债权费用，因庭审中原告未提供相应实现债权费用证据，本院不予支持，原告可以另行主张。 被告侯建国、衣学芳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相应的诉讼权利，不影响本院依法对于案件事实和证据的认定。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告侯建国、衣学芳支付原告中国建设银行股份有限公司潍坊坊子支行截至2019年4月17日的借款本金574000元，利息8042.59元，共计582042.59元； 二、被告侯建国、衣学芳支付原告中国建设银行股份有限公司潍坊坊子支行逾期利息（以本金574000元为基数，按照年利率8.3055%，自2019年4月18日起计算至实际给付之日止），于本判决生效后十日内付清； 三、原告中国建设银行股份有限公司潍坊坊子支行有权就抵押物房产（潍房权证坊子字第××号房产登记，位于坊子区潍州路3603号1号楼136）优先受偿； 四、被告潍坊市住房置业发展有限公司对上述抵押房产担保以外的借款款项承担连带清偿责任； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司潍坊坊子支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9620元，减半收取4810元，保全申请费3520元，共计8330元，由被告侯建国、衣学芳、潍坊市住房置业发展有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  周振华 二〇一九年六月二十日 书记员  李 妍