文书内容江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1302民初4983号原告：张怀侠，女，住宿迁市宿城区。原告：丁强，男，住宿迁市宿城区。二原告委托诉讼代理人：陈鑫峰，江苏律鼎律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：胡珂凡，江苏律鼎律师事务所律师。被告：王敏科，男，住宿迁市宿城区。被告；刘艳，女，住宿迁市宿城区中豪国际星城29幢1103室。二被告委托诉讼代理人：王新刚，宿迁市宿城区创见法律服务所法律工作者。张怀侠、丁某1诉王敏科、刘某确认合同无效纠纷一案，本院于2018年6月28日立案后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭审理。二原告委托诉讼代理人胡珂凡，二被告委托诉讼代理人王新刚到庭参加诉讼。诉讼中，丁某1于2019年5月死亡。丁某1的法定继承人丁强作为原告参加诉讼。因本案案情复杂，经院长批准延长审限六个月。本案现已审理终结。张怀侠、丁某1向本院提出诉讼请求：1.确认张怀侠、丁某1与王敏科、刘某签订的《存量房买卖合同无效》；2.确认宿迁市宿城区的房屋为原告张怀侠、丁某1所有；3.被告王敏科、刘某协助原告张怀侠、丁某1将前述房屋过户登记至原告名下；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告撤回第二、三项诉讼请求。事实与理由：张怀侠、丁某1、二被告分别系夫妻关系。被告王敏科与张怀侠、丁某1之子丁强系多年朋友。2017年，王敏科、刘某因投资工程建设需要向丁强借款。因丁强无资金外借，经与张怀侠、丁某1商量后以其二人所有的宿迁市宿城区（以下简称案涉房屋）抵押贷款，然后出借给二被告。因张怀侠、丁某1年龄较大，银行不愿向其发放贷款。丁强上了“黑名单”也无法贷款。丁强将案涉房屋“借给”二被告办理抵押贷款。2017年4月26日，张怀侠、丁某1经公证机关见证向丁强出具委托书。2017年6月7日，丁强代表张怀侠、丁某1与二被告签订《存量房买卖合同》。后双方办理了过户登记。被告也使用该房屋办理了抵押贷款。因上述《存量房买卖合同》系原被告以虚假的意思表示而实施的民事法律行为，属于无效合同。二被告应将房屋过户登记至原告名下。被告王敏科、刘某辩称：1.丁强将持有的张怀侠、丁某1的委托书向自己出示后，二被告与丁强签订了案涉房屋买卖合同。该合同合法有效，王敏科已经将购房款支付完毕，双方并已经办理房屋过户登记。2.原告曾到被告家中闹事，强行将案涉房屋的产权证书抢走。3.张怀侠、丁某1、二被告分别系夫妻关系。4.王敏科确实与丁强系夫妻关系，但王敏科没有在2017年向丁强借款。5.原被告签订买卖合同后，王敏科按照丁强指示于2017年6月23日向张某1付款459900元。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：（一）本案相关人员身份情况丁某1与张怀侠、王敏科与刘某分别系夫妻关系。王敏科与张怀侠、丁某1之子丁强系朋友关系。丁强与刘培培生育儿子丁小丁。（二）案涉房屋的合同签订及履行情况2017年4月26日，在公证机关公证，丁某1、张怀侠向丁强出具委托书。委托书载明，“我们因事务繁忙，没有时间办理位于位于宿迁市宿城区房屋出售的相关事宜，特委托受托人丁强为我们的代理人……”。委托权限包括：1.办理房屋网签手续，签订正式买卖合同；2.协助买受人办理房产过户；3.办理开具首套房证明及相关手续；4.协助购买人到银行办理二手房按揭贷款签字手续，贷款汇入受托人银行账户；5.代委托人到税务部门缴纳税费、签字；6.出售房屋中的一切与之相关的事宜。2017年6月7日，丁强作为张怀侠、丁某1的代理人与王敏科、刘某签订《存量房买卖合同》。合同约定，张怀侠、丁某1将案涉房屋以402000元出售给王敏科、刘某。付款方式为2017年6月6日前一次性付款。买卖所产生的营业税、印花税、个人所得税、土地增值税、交易手续费、契税、房屋登记费均由买方负担。合同还约定，卖方于2017年6月7日前将上述房屋交付给买方。自本合同签订之日起10日内，双方到房屋登记机构申请办理房屋过户登记手续。同日，丁强作为张怀侠、丁某1的代理人与王敏科、刘某到房屋登记机构将案涉房屋过户登记至王敏科、刘某名下。（三）案涉房屋抵押贷款情况2017年6月16日，刘某、王敏科作为共同借款人与江苏民丰农村商业银行股份有限公司签订“房产抵押快易贷”贷款合同。合同约定，王敏科、刘某以案涉房屋作为抵押向民丰银行贷款40万元。2017年6月20日，王敏科、刘某与民丰银行到房屋登记机构将案涉房屋办理了抵押登记。登记的抵押方式为最高额抵押，抵押金额为572000元。（四）案涉房屋交付情况以及权属证书、发票等的持有情况截止法庭辩论终结之日，张怀侠、丁某1未将案涉房屋交付王敏科、刘某。案涉房屋的不动产权证书（登记的产权人王敏科、刘某）、住宅质量保证书、住宅使用说明书、个人所得税税收缴款书（缴款人张怀侠）、契税税收缴款书（缴款人王敏科）、增值税普通发票（纳税人王敏科、刘某）均保存在张怀侠、丁某1处。对此前述材料为何保存在原告处，二被告解释称，前述产权证书等材料保存在被告处，张怀侠、丁某1于2018年6月22日到被告家中闹事，张怀侠、丁某1儿子丁强将王敏科父亲打伤，强行将前述材料抢走。该案经公安机关富康路派出所处理，尚未处理完毕。张怀侠、丁某1解释称：前述材料均是被告交付给自己的。另查明，依据张怀侠、丁某1申请，本院于2018年7月6日到房屋登记机构对案涉房屋进行了查封。还查明，丁某1于2019年5月12日死亡。丁某1父母已经先于其死亡。丁某1生育儿子丁某2、丁强。经本院询问，丁某2不愿参加诉讼，丁强愿意参加诉讼。本案双方争议的问题：（一）签订《存量房买卖合同》的目的张怀侠、丁某1主张其与二被告之间系“借用法律关系”，签订《存量房买卖合同》系实际将房屋出借给二被告用于办理抵押贷款，为此提供以下证据：证据4、2017年6月23日，王敏科、刘某（二人均为卖方、甲方）与张某1（买方、乙方）签订《房屋买卖合同》。合同约定，王敏科、刘某将案涉房屋以432000元出售给张某1。双方约定合同生效之日起1日内一次性付款至甲方指定账户。甲方与购房款到账后1日内将房屋交付乙方。如遇房屋正在出租，自交房之日起，租赁关系自动转为乙方，由乙方收取租金。张怀侠、丁某1拟证明，因为案涉房屋买卖合同系虚假交易，所以交易完成之后，签订新的买卖合同，才能把房屋过户回来，因张某1系原告的儿媳，所以签订了该合同，但没有履行，张某1也没有付款。证据15、丁强与王敏科的录音。张怀侠、丁某1主张该录音形成于2018年5月13日。通话内容包括……丁强：“那是我房子还是你房子哈？我先问你！”王敏科：“你的”……。二被告质证认为：关于证据4，签订该合同的真实目的是丁强、张某1将该房屋转让给二被告之后，又想将房屋赎回，所以签订了该合同。因张某1未付款，现二被告不同意将房屋转让给张某1。关于证据15，无法证明通话中提到的房屋即案涉房屋。对于证据4、15的真实性，双方没有异议，本院予以确认。（二）支付购房款情况二被告提供以下证据：证据A1、2018年2月15日，王敏科、丁强在一份眉头为“张某2借款明细表”的纸上签名。该明细表的载明：“华祥30万元（现金19万，承兑票1.1万）王敏科经手奔驰10万元（现金任雪峰转款）王敏科经手房子抵押35万（民丰）王敏科经手蒋赛10万（蒋赛现金直接转入张某2卡里）备注：当初过房屋给刘某和王敏科夫妻，刘某和王敏科没有支付一分钱现金或转账给丁强。确认人：王敏科2018.2.15丁强2018.2.15”二被告拟证明，王敏科从民丰银行取得贷款之后交付给张某275万元，其中的35万元系按照丁强的指示交付给张某2，应视为王敏科交付了35万元购房款。王敏科在该明细表上签名，确认的内容是“经王敏科之手，张某2向丁强借款的事实”。关于剩余款购房款支付情况，二被告主张分为两部分：1.王敏科于2017年6月23日向张某1转账17000元；2.王敏科交付给丁强现金35000元，但交付时间想不起来了。证据A3、2018年2月14日，张某1向王敏科出具的借条一张。借条载明“今借到王敏科现金壹拾伍万元整（￥150000.00元）借期壹个月。”二被告拟证明王敏科对张某1享有债权，可以抵销部分购房款。证据A4、王敏科与张某1的微信转账记录截屏电子照片及打印件共17页。二被告自认上述17页中有重复，也说不清楚其中那张与哪张重复，但以此主张王敏科按照丁强指示于2017年6月23日向张某1转账9次共计459990元（本院注：庭审结束后，王敏科提交书面意见称：其委托代理人计算错误，付款总额是399990元）。张某1于2017年6月23日至6月26日分八次转账给王敏科的320005元也是购房款。经本院整理，在假定证据A4真实的情况下，王敏科共转账七次给张某1共计399990元，张某1转账七次给王敏科332995元，按照时间具体明细如下：            序号              转账日期              具体时间              转出人              转账金额              收款人                  1              2017.6.2              12:07:58              张培培              5万元              王敏科                  2              2017.6.23              18:33:48              王敏科              5万元              张培培                  3              18:34:49              王敏科              5万元              张培培                  4              18:35:31              王敏科              5万元              张培培                  5              18:36:23              王敏科              5万元              张培培                  6              18:41:53              张培培              5万元              王敏科                  7              18:47:14              张培培              5万元              王敏科                  8              18:48:15              王敏科              10万元              张培培                  9              19:02:07              张培培              49995元              王敏科                  10              19:08:12              王敏科              5万元              张培培                  11              19:11:17              王敏科              49990元              张培培                  12              2017.6.24              15:11:50              张培培              5万元              王敏科                  13              15:17:21              张培培              5万元              王敏科                  14              2017.6.26              20:36:50              张培培              33000元              王敏科      关于《存量房买卖合同》约定的购房款是402000元，本院询问二被告为何会支付459900元。二被告解释称，张某1在2018年4月14日之前向王敏科借款，上述款项中剩余的款项系王敏科向张某1支付借款。对于上述证据，原告质证认为：证据A1真实性予以认可，该证据备注部分可以证明，二被告没有支付任何购房款给原告，案涉房屋属于虚假买卖。证据A3不合理，不符合买卖合同中作为买受人的被告应履行的义务。证据A4真实性有异议，且从该证据上看，王敏科转账给张某1之后，张某1立即转回给王敏科。关于证据A1、A3的真实性，双方无异议，本院予以确认。证据A4的三性本院将在下文中予以分析。本院认为，张怀侠、丁某1与王敏科、刘某签订的《存量房买卖合同》系双方以虚假的意思表示实施的民事法律行为。理由如下：（一）关于购房款是否支付的问题第一，二被告就支付购房款的陈述前后矛盾。王敏科、刘某先后提出三种主张：一是依据证据A1提出，按照丁强指示将35万元支付给案外人张某2，并于2017年6月23日向张某1转账支付17000元，又向丁强交付现金35000元。但是，其对于三次支付均未提供证据证明。二是依据证据A3提出，二被告对丁强的妻子张某1享有15万元借款债权抵销了部分购房款。三是王敏科于2017年6月23日支付张某1399990元。后两种主张中，对于剩余款项系如何支付，二被告没有予以说明。关于第三种主张，其仅提供了转账汇款情况的手机截屏及打印件即证据A4，原告对该证据真实性提出异议，二被告也没有补强证据。二被告前述三种主张相互矛盾，且没有合理理由，每一种主张要么没有充分的证据予以证明，要么没有解释剩余款项如何支付，令本院对其陈述购买房屋的真实性产生合理怀疑。第二，对于证据A1备注载明没有支付任何购房款的内容，王敏科、刘某没有作出任何解释，也令本院对其主张购买房屋的真实性产生合理怀疑。第三，二被告声称在签订案涉《存量房买卖合同》前已经查看过张怀侠、丁某1出具给丁强的委托书，其应当注意到委托权限第四项“贷款汇入受托人银行账户”。即便此处的“贷款”不同于“购房款”，二被告也应将购房款汇入张怀侠、丁某1银行账户或者受托人丁强账户。而且，二被告主张按照丁强指示汇入他人账户，也没有任何证据予以证明。第四，《存量房买卖合同》于2017年6月7日签订，却约定于2017年6月6日前一次性付款，二被告没有作出任何解释。其三种支付购房款主张中的相应的支付日期均晚于合同约定，二被告主张经丁强许可迟延付款，也没有提出任何证据。（二）关于房屋交付问题第一，《存量房买卖合同》约定于2017年6月7日交付房屋，而实际截止法庭辩论终结之日房屋仍没有交付。第二，二被告关于案涉房屋未交付的解释难以令人信服。二被告主张与张怀侠、丁某1签订《存量房买卖合同》前，就与丁强协商待合同签订后就将房屋“返租”给丁强，但依然在《存量房买卖合同》中约定2017年6月7日之前交付房屋。庭审中，本院就此问题询问二被告，其解释称，“合同虽然是这样约定，但是双方并未按照这个履行……房屋既然返租就不需要交付，只要办理产权变更登记就行。”第三，二被告关于房屋交付所提交的证据A2的解释前后矛盾。诉讼中，为了证明“返租”，二被告提供证据A2——丁强出具欠条。欠条载明“今欠到房租壹拾贰万元整（贰年）20187.1.1-219.1.1，物业费贰万元。丁强2018.2.14”。张怀侠、丁某1发表质证意见称“该欠条系王敏科与丁强就宿迁市水韵城15楼1503室房屋的租赁合同所形成的欠条。该欠条载明的房屋租金每年6万元，而案涉房屋的租金根本达不到6万元/年”。在听到原告的质证意见之后，二被告立即改变此前陈述，“这个房屋就是水韵城房屋……提交该证据的目的是作为本案的被告对丁强享有债权，被告不欠案涉房屋的欠款。”（三）其他问题第一，案涉房屋的不动产证书（所有权人为王敏科、刘某）、住宅质量保修书、住宅使用说明书等材料仍然保存在张怀侠、丁某1处。二被告主张系丁强将其王敏科父亲打伤后抢夺了上述材料，但是其提供的证据仅是王德刚的出院记录，不能证明其主张。第二，根据证据A4，王敏科将款项转账给张某1之后，张某1立即将大部分款项转回给王敏科。对此，二被告未作出合理解释。第三，王敏科与丁强在对话中明确承认房屋是丁强的。二被告虽然主张双方对话中涉及的房屋并非案涉房屋，但系何处的房屋并没有说明，也没有提交证据。第四，二被告于2017年6月7日签订合同购买案涉房屋，却于2017年6月23日将案涉房屋出卖给张某1，但是2017年6月23日二被告又向张某1转账汇款399990元（在假定证据A4真实的基础上），令人难以理解。同样，张某1又在2017年6月23日、24日、26日向王敏科合计转账282990元，也令人费解。上述两点，二被告均未作出合理解释。综上，二被告关于案涉《存量房买卖合同》约定的内容本身存在矛盾的问题、房屋交付的问题、购房款支付的问题等诸多问题存在矛盾或者难以作出合理解释。而张怀侠、丁某1主张王敏科、刘某向丁强借款，丁强将案涉房屋“出借”给二被告用于贷款却与查明的事实相互印证。因而，本院认为，张怀侠、丁某1关于“出借”房屋给二被告用于贷款的主张具有较高的可能性。而案涉《存量房买卖合同》载明内容系双方买卖房屋，属于虚假的意思表示实施的民事法律行为，系无效的民事法律行为。张怀侠、丁某1自愿撤回第二、三项诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：确认张怀侠、丁斯明与被告王敏科、刘艳于2017年6月7日签订《存量房买卖合同》无效。案件受理费7330元，保全费3020元，合计10350元，由二被告共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长 王 炜人民陪审员 李 莉人民陪审员 孙月平二〇一九年六月二十六日书 记 员 姜 楠