重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0106民初18860号原告：重庆锡沐商业管理有限公司，住所地重庆市南岸南坪西路68号，统一社会信用代码91500108668932094J。法定代表人：曾宪琳，重庆锡沐商业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：刘振强，重庆中豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶涵宇，重庆中豪律师事务所实习律师。被告：杨升，男，1983年2月25日生，汉族，重庆市长寿区村民，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：伍继军，重庆海力律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵国，重庆海力律师事务所律师。原告重庆锡沐商业管理有限公司（以下简称锡沐公司）与被告杨升房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月20日立案受理后，被告杨升在提交答辩状期间提出管辖权异议，请求将本案移送到重庆市渝北区人民法院审理。2018年1月29日，本院作出（2017）渝0106民初18860号民事裁定：驳回被告杨升对本案管辖权提出的异议。被告杨升不服该裁定，向重庆市第一中级人民法院提起上诉。2018年6月6日，重庆市第一中级人民法院作出（2018）渝01民辖终730号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告锡沐公司的委托诉讼代理人刘振强、叶涵宇，被告杨升及其委托诉讼代理人赵国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆锡沐商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《商业管理合同》于2017年4月1日解除。2、判令被告立即向原告支付2016年4月1日至2017年3月31日期间拖欠原告的商业管理费共计73315.77元，并自2016年4月1日起至2017年3月31日止，以每月累计拖欠商业管理费为基数，以每日千分之三为标准支付违约金46561.52元。3、判令被告立即向原告支付逾期付款导致合同解除的违约金29994.45元，即三个月商业管理费。4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2014年6月、2015年12月，原、被告分别签订《商业管理合同》、《补充协议》，约定原告对被告承租的金阳阿凯德.易诚国际部分场地进行商业管理并提供相关商业服务，服务期限为五年五个月，自2015年6月1日起至2020年9月30日止，并详细约定了商业运营及管理费用的计算和支付方式，以及违约责任等内容。《商业管理合同》第六条明确约定，被告逾期支付商业管理费30日以上的，原告有权提前终止合同。上述合同签订后，原告按约向被告提供了商业管理服务。但因被告自身经营不善等原因，自2016年4月起，被告开始拖欠原告商业管理费。截至2017年3月31日，被告已累计拖欠原告商业管理费用合计73314.77元。原告及原告委托律师曾多次以各种形式向被告催要上述费用，但被告始终以各种理由拒绝支付。原告认为，原、被告双方签订的《商业管理合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自权利义务。被告怠于履行付款义务的行为已构成对合同的严重违约，原告有权要求被告支付相关费用并承担相应的法律责任。2017年3月27日，原告向被告送达一份致函，要求被告完清拖欠款项，否则原告将于2017年4月1日解除双方租赁合同，收回租赁物业。在原告限期内，被告仍未向原告支付拖欠的费用，因此，双方签订的《商业管理合同》、《补充协议》应于2017年4月1日解除。物业公司也于当日收回了被告租赁房屋。原告为维护自身权益，特向贵院提起诉讼，望判决如请。被告杨升辩称，1、被告确未支付原告诉请的商业管理费，但未支付的原因是原告未按约向被告提供商业服务。2、合同约定的违约金标准过高，请求法院依法调整为按照银行同期贷款利率计付。3、原告既主张滞纳金，又主张违约金，属重复主张。4、原告致函送达被告的时间是2017年3月27日，对于原告致函是否产生合同解除的效果，由法院依法予以认定，但被告并不认可致函产生合同解除的效果。若法院认为该致函产生法律效力，被告认为产生法律效力的时间为2017年3月27日。本院经审理查明事实如下：2014年6月23日，案外人重庆金阳房地产开发有限公司（甲方）、杨升（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于重庆市沙坪坝区房屋出租给乙方经营餐饮，计租建筑面积1236.09平方米，套内面积597.4平方米。房屋交付后，建筑面积以政府相关部门认可的面积为准。锡沐公司（甲方）与杨升（乙方）签订《商业管理合同》一份，约定：甲方为乙方承租的位于重庆市沙坪坝区房屋提供商业服务。该租赁物业建筑面积1236.09平方米，套内面积597.4平方米。房屋交付后，建筑面积以政府相关部门认可的面积为准。合同第二条管理期限，约定：租赁期限六年，从2014年9月1日起至2020年8月31日止。房屋交付时间为2014年9月1日前，以出租人重庆金阳房地产开发有限公司发出的书面交付通知为准。免租装修期为房屋交付之日起181天，即从2014年9月1日起至2015年2月28日止。免租期届满至次日为计租之起始日。乙方必须在2015年3月1日之前完成所有内外装修并开业。乙方在免租装修期内甲方不收取商业管理费，但乙方须支付除商业管理费外其他应由乙方承担的费用，包括但不限于物业服务费、电费、水费、气费、装修工程的垃圾费等费用。第三条商业运营及管理费，约定：商业管理费按建筑面积计算收取，房屋内租用面积的首年商业管理费为每月7.35元／平方米，即9085.26元／月。从第二年即2015年9月1日起每年递增计算租金（商业管理费），租金（商业管理费）递增率为6%，具体如下（首月租金不列在此）：2015年3月1日至2015年3月31日期间商业管理费为每月36.77元／平方米，即45451.03元／月。2015年4月1日至2015年8月31日期间商业管理费为每月7.35元／平方米，即9085.26元／月。2015年9月1日至2016年8月31日期间租金为每月7.79元／平方米，即9629.14元／月。2016年9月1日至2017年8月31日期间租金为每月8.26元／平方米，即10210.10元／月……乙方以一个月的商业管理费为一个支付周期，第一年首期金额为45451.03元，其余每期金额为9085.26元。首期商业管理费在签订合同当日支付，其余每期商业管理费的支付时间为上期届满前10日。保证金为相当于2个月租金及商业管理费即90902.06元。乙方应当在本合同签署之日向甲方交纳。租赁合同终止时，租赁保证金可用以冲抵乙方拖欠的管理费、违约金等其他应由乙方承担的费用。第四条甲方权利义务，约定：甲方有权在重庆金阳房地产开发有限公司委托范围内行使以下的权利并履行相应的义务：1、甲方有权代理重庆金阳房地产开发有限公司物业的商业运营，并为乙方提供相应的商业服务。2、甲方有权按照合同第三条第二款收取代理费及商业管理费。3、甲方有权对整个“金阳.易诚国际”进行统一规划与布局调整；有权统一整个广场的整体形象策划；有权定期或不定期在广场召集、组织、举办各种促销、推广活动或在各大媒体发布针对“金阳.易诚国际”的广告、宣传。4、甲方有收集各商家营业额等经营数据的权利，乙方有提供此类数据的义务。但这些数据仅为上报政府有关部门和甲方内部使用，不得以任何方式泄露给第三方。5、甲方有权采取警告、要求支付违约金或赔偿金、责令停止侵害、责令限期整改、向有关部门举报、拒绝进场经营、（在提前21小时通知乙方的情况下）停止供应水、电、气等措施以实现纠正乙方违法、违反本合同或违反广场管理规定行为之目的。6、在甲方的推广宣传等活动中，甲方有权使用乙方店名、logo、商标等。第六条违约责任，约定：乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的商业管理费等其他应由乙方承担费用外（包括但不限于水电气费、物业服务费等），逾期在30日内的每日按逾期款项的千分之五向甲方支付违约金。管理期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权提前终止合同，收回租赁物业，乙方承担相当于剩余管理期商业管理费总额30%的违约金（根据此方法计算违约金不足三个月商业管理费的，违约金按三个月商业管理费计收）：……（7）拖欠商业管理费或其他费用逾期30日以上的……。2015年12月16日，锡沐公司（甲方）、杨升（乙方）签订《补充协议》一份，约定：根据面积以政府相关部门认可的面积为准的合同约定，实际的测绘报告面积为重庆市沙坪坝区房屋计租建筑面积1210.43平方米，套内面积588.91平方米。租赁期限五年五个月，自2015年6月1日至2020年9月30日止。免租装修期从房屋交付之日起182天，即自2014年10月1日起至2015年3月31日止。该协议第二条商业管理费用标准，约定：房屋租用面积的首年商业管理费为每月3.68元／平方米，即4454.38元／月。具体如下：2015年6月1日至2015年9月30日期间商业管理费为每月3.68元／平方米，即4454.38元／月。2015年10月1日至2016年9月30日期间商业管理费为每月3.90元／平方米，即4720.68元／月。2016年10月1日至2016年12月31日期间商业管理费为每月4.13元／平方米，即4999.08元／月。2017年1月1日至2017年9月30日期间租金为每月8.26元／平方米，即9998.15元／月。2017年10月1日至2018年9月30日期间租金为每月8.75元／平方米，即10591.26元／月……。乙方以一个月的商业管理费为一个支付周期，首期商业管理费在签订首次合同当日支付，其余每期商业管理费的支付时间为上期届满前10日。随后，锡沐公司为杨升提供了商业管理服务。合同履行过程中，杨升未支付从2016年4月1日起的商业管理费。2017年3月27日，锡沐公司、出租人重庆金阳房地产开发有限公司向杨升发出《致函》一份，主要内容为：杨升从2016年4月1日起拖欠锡沐公司、重庆金阳房地产开发有限公司租金及商业管理费共计361615.06元，经多次催收均未交纳，违反了租赁合同关于租金和商业管理费缴纳时间的约定。要求杨升在该函件发出后一周之内，按合同约定完清拖欠款项。逾期，将于2017年4月1日解除双方租赁合同，收回租赁物业，并追究杨升的违约责任。随后，因杨升未向重庆金阳房地产开发有限公司支付欠付的租金等费用，重庆金阳房地产开发有限公司收回了租赁房屋，并另行出租给案外人。现锡沐公司向本院提起诉讼，要求判如所请。审理中，锡沐公司还举示了《活动服务协议》及《验收单》、照片、《时代汇第二届社区好声音现场物料印刷、制作安装合同》及《验收单》、《金阳时代汇灯箱外墙设计制作安装合同》及照片、《时代汇商场外墙灯饰安装协议》及《验收单》、《时代汇车库灯箱制作安装合同》及《验收单》、《金阳时代汇标示牌制作安装合同》、《花艺设计制作布置项目合同书》、《金阳时代汇圣诞音乐酒会合同》及《验收单》、《金阳时代汇新春包装制作安装合同》及《验收单》、照片、记账凭证、发票，拟证明锡沐公司履行了合同约定的义务；举示了《欠费明细》，拟证明杨升欠付商业管理费的金额。杨升仅认可记账凭证、发票的真实性，单不认可证明目的，对其余证据的真实性均不认可。经审查，锡沐公司举示的记账凭证、发票与对应的服务、安装合同一致，对真实性应当予以采信。上述事实，有锡沐公司举示的《租赁合同》、《商业管理合同》、《补充协议》、《致函》以及当事人双方的陈述在案证明，并经本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，锡沐公司与杨升签订的《商业管理合同》、《补充协议》均系当事人双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。当事人双方均应按照合同约定全面履行各自义务。《商业管理合同》与《补充协议》约定不一致的，应以《补充协议》的约定为准。至于杨升主张锡沐公司未向其提供商业服务，故其不支付商业管理费的问题。根据《商业管理合同》第四条甲方权利义务的约定，均为对甲方权利的明确，并未约定甲方的义务，属当事人双方对此约定不明。按照该条第三项约定，甲方为乙方提供的商业服务可能有对商场的统一规划、布局调整、整体形象策划、促销、推广活动、广告、宣传。审理中，锡沐公司举示的记账凭证、发票与对应的服务、安装合同一致，可以证明锡沐公司按约履行了提供商业的义务。杨升主张其不支付商业管理费，系因认为锡沐公司未按约履行义务，但在审理中，杨升亦未举示相应证据予以证明。故杨升关于锡沐公司未向其提供商业服务，以及杨升以此为由拒绝支付商业管理费的主张，缺乏事实和法律依据，与本院查明的事实不符，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，《商业管理合同》、《补充协议》均约定，乙方以一个月的商业管理费为一个支付周期，首期商业管理费在签订合同当日支付，其余每期商业管理费的支付时间为上期届满前10日。《商业管理合同》还约定，租赁期间，乙方拖欠商业管理费或其他费用逾期30日以上的，甲方有权提前终止合同，收回租赁物。现杨升拖欠从2016年4月1日起的商业管理费，逾期已超过30日。锡沐公司依据《商业管理合同》约定，有权主张解除合同。2017年3月27日，锡沐公司向杨升发出《致函》要求杨升完清拖欠款项，但并未明确告知杨升逾期仍不支付商业管理费的，锡沐公司与杨升签订的《商业管理合同》解除，也亦未向杨升通知解除合同。因此，锡沐公司请求人民法院确认《商业管理合同》《商业管理合同》于2017年4月1日解除，以及要求杨升支付逾期付款导致合同解除的违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现杨升欠付2016年4月1日起的商业管理费，锡沐公司要求杨升支付2016年4月1日至2017年3月31日期间拖欠的商业管理费，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。则杨升应支付锡沐公司2016年4月1日至2017年3月31日期间商业管理费73315.77元（2016年4月1日至2016年9月30日期间4720.68元／月×6个月＋2016年10月1日至2016年12月31日期间4999.08元／月×3个月＋2017年1月1日至2017年3月31日期间9998.15元／月×3个月）。关于违约金的问题。《商业管理合同》第六条约定，乙方逾期交纳商业管理费等费用的，逾期在30日内的每日按逾期款项的千分之五向甲方支付违约金。租赁期间，乙方拖欠租金或其他费用逾期30日以上的，甲方有权提前终止合同，收回租赁物，乙方承担相当于剩余租赁期租金总额30%的违约金（根据此方法计算违约金不足三个月租金的，违约金按三个月租金计收）。上述合同条款系双方当事人分别对逾期付款违约金、逾期付款致使合同解除违约金作出的约定。根据上述约定，杨升拖欠锡沐公司商业管理费，逾期在30日内的每日按逾期款项的千分之五向锡沐公司支付违约金；逾期超过30日，锡沐公司解除合同的，则杨升应当支付锡沐公司逾期付款致使合同解除违约金。杨升按约本应于上一支付期间届满前10日支付2016年4月1日起的租金，但杨升逾期未支付锡沐公司，违反了合同约定，应当向锡沐公司支付逾期付款违约金。锡沐公司要求杨升支付逾期付款违约金，符合法律规定。按照合同约定，杨升应以2016年4月1日至2017年3月31日期间每月欠付的商业管理费为基数，从2016年4月1日起至每一支付期间起算之日起30日止向锡沐公司计付逾期付款违约金。锡沐公司要求逾期付款违约金计算至杨升付款之日止，与合同约定不符，缺乏法律依据，本院不予支持。关于杨升要求调整违约金标准的问题。本院认为，《商业管理合同》约定的逾期付款违约金按每日千分之五计算，以及锡沐公司在本案中主张按千分之三的标准计算，均过分高于锡沐公司因此产生的损失，应当予以调整。综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及锡沐公司的实际损失等因素，本院酌情调整为按照年利率24%计算为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告杨升在本判决发生法律效力后五日内支付原告重庆锡沐商业管理有限公司2016年4月1日至2017年3月31日期间商业管理费73315.77元。二、限被告杨升在本判决发生法律效力后五日内支付原告重庆锡沐商业管理有限公司逾期付款违约金，即以杨升2016年4月1日至2017年3月31日期间每月欠付的商业管理费为基数，从2016年4月1日起每一支付期间起算之日起，按年利率24%，计付30日止。三、驳回原告重庆锡沐商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3298元，减半交纳1649元，由被告杨升负担816元，此款限于本判决发生法律效力后五日内给付原告重庆锡沐商业管理有限公司。由原告重庆锡沐商业管理有限公司负担833元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 李 勤二〇一九年六月十八日书记员 张玲玲