四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0191民初4613号 原告：狄文耀，男，1989年7月27日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：马晓东，四川尚上律师事务所律师。一般授权代理人。 委托诉讼代理人：宋晶博，四川尚上律师事务所律师。一般授权代理人。 被告：成都美洲地产有限公司。住所地：成都高新区南三环路五段188号125栋905号。 法定代表人：王若洋。 委托诉讼代理人：徐述纲，四川昊通律师事务所律师。特别授权代理人。 原告狄文耀与被告成都美洲地产有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月12日立案后，依法适用简易程序，分别于2018年6月26日、2018年9月5日、2019年5月24日、2019年5月30日公开开庭进行了审理。原告狄文耀的委托诉讼代理人马晓东，被告成都美洲地产有限公司的委托诉讼代理人徐述纲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 狄文耀向本院提出的诉讼请求（变更后的诉请）：1、判决解除狄文耀、成都美洲地产有限公司双方于2017年4月24日签订的《租赁服务合同》；2、判决成都美洲地产有限公司向狄文耀退还租金49233元、履约保证金49233元，合计98466元；3、判决成都美洲地产有限公司向狄文耀赔偿经济损失（包括装修损失、烟道改造费用）380000元；4、本案的诉讼费等费用由成都美洲地产有限公司承担。事实与理由：2017年4月24日，狄文耀与成都美洲地产有限公司签订《租赁服务合同》，成都美洲地产有限公司将其位于成都市高新区芳沁街54、56号房屋出租给狄文耀，用于狄文耀经营火锅串串香，租赁期限自2017年4月26日起至2020年5月15日止。双方还约定狄文耀对租赁房屋的使用用途必须符合租赁服务合同的约定，即只能用于经营火锅串串香。双方签订租赁合同后，狄文耀对租赁房屋进行了整体装修并购置了经营所需设备，但狄文耀装修后仅经营一个月后，先后收到高新区食品药品监督管理局、成都高新区城市管理和环境保护局、成都高新区芳草街道办事处等行政单位下发的监督、意见书、责令限期改正通知书、环境保护限期整改通知书、禁止餐饮经营行为通知书等行政处罚文书，因租赁房屋未设置专用烟道，狄文耀无法申办《食品经营许可证》、《卫生许可证》等，无法进行合法经营，自收到上述行政处罚文书开始，狄文耀一直停业长达半年有余,至今未能重新开业。在此期间，狄文耀多次与成都美洲地产有限公司协调，要求成都美洲地产有限公司对租赁房屋设置专用烟道，但成都美洲地产有限公司拒不按合同约定用途向狄文耀提供适租房屋的行为给狄文耀造成了重大经济损失，为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 成都美洲地产有限公司辩称，1、因案涉租赁房屋的产权人是案外人成都华人房地产开发有限公司，我方基于委托关系代为出租，我方作为案涉被告，主体资格不适格；2、狄文耀要求解除合同，我方认可解除合同，但狄文耀现已拖欠租金和各种费用，属于违约解除，我方要求狄文耀腾退房屋；3、我方不认可狄文耀是因房产的原因导致无法进行经营和收到处罚，并不承担任何违约责任；4、案涉房屋使用为商业，能够满足狄文耀的使用目的，且房屋交付时已由狄文耀充分进行勘查、接手，同时所需证照属于狄文耀的义务，狄文耀陈述房屋无法进行使用不能成立；5、狄文耀陈述烟道设置主体是我方，我方不认可，按照《中华人民共和国大气污染防治法》及相关法律规定，案涉房屋改造烟道和专有烟道的设置义务主体是排放主体和使用主体或者是餐饮经营者，因此狄文耀所称设置烟道义务责任应当是狄文耀；6、因狄文耀违约，我方认为没有任何违约不同意退还租金和履约保证金，即使法院认为应当退还，也应当按照合同约定由案外人成都华人公司进行退还；7、关于狄文耀诉请的经济损失赔偿，我方认为狄文耀承租房屋时签署退还商铺的约定，根据该约定，我方不承担狄文耀装修损失和费用，狄文耀主张的理由不成立，我方没有违约；狄文耀主张的费用是否产生，我方不认可；8、由于狄文耀所购的餐具、厨具等设备和案涉房屋至今在狄文耀控制之下，我方无法返还，同时我方要求狄文耀自行腾退并返还房屋。 本院经审理认定事实如下：成都华人房地产开发有限公司将其位于成都市高新区芳沁街54、56号房屋（商铺）委托给成都美洲地产有限公司进行出租。狄文耀考察了该案涉房屋，认为可在此经营火锅串串香生意。2017年4月24日，狄文耀（承租人、乙方）与成都美洲地产有限公司（出租人、甲方）签订了《租赁服务合同》，约定由成都美洲地产有限公司将坐落于成都市高新区芳沁街54、56号房屋（面积约164.11平方米）出租给狄文耀，合同明确约定租赁房屋用于经营火锅串串香。合同还约定：1、出租房屋租赁期限为3年零20天，租赁时间自2017年4月26日起至2020年5月15日止。2、交房时间：2017年4月26日，3、自2017年4月26日起至2017年5月15日止，为甲方向乙方提供的20天装修期，免付管理费。4、乙方于2017年4月26日入驻商铺前，向甲方支付2017年4月26日至2017年8月15日止的管理费共计49233元，同时向甲方交纳履约保证金计49233元。租赁期满，乙方结清所有应付费用，且无其他违约行为的，甲方在收到乙方退还的租赁房屋后7个工作日内办完退款手续，无息退还乙方履约保证金。该商铺上面为居民综合楼，且没有设置专用烟道。同日，狄文耀（乙方、承租人）与成都美洲地产有限公司（出租人，甲方）又签订了《关于承租人向出租人退还商铺的约定》，该约定载明：“一、甲、乙双方签订的《租赁服务合同》出现终止情形时，乙方应按合同约定退还甲方商铺，具体约定如下：1、乙方退还商铺时，对商铺墙面、地面、顶面及店内的装饰必须完整保留，不得对其进行拆除，不论其装修有多么豪华。……2、乙方退还商铺时，对商铺内的装饰灯具除灯泡、工艺吊灯外的灯具不得拆除。……二、如乙方违反以上约定，甲方有权扣除乙方商铺的履约保证金，履约保证金不足以恢复被拆坏的装饰的损失的，甲方有权继续向乙方追偿。”双方合同签订后，狄文耀于2017年4月24日向成都美洲地产有限公司交纳了2017年5月16日至2018年5月15日的商铺管理费49233元和履约保证金49233元。 2017年4月26日，狄文耀接受案涉租赁商铺并对其进行了装修、烟道改造，安装了不锈钢烟道、油烟净化器和除味器等排烟设备，于2017年5月16日开始经营“高新区七路串串香店”。由于案涉租赁房屋没有设置专用烟道，狄文耀经营的“高新区七路串串香店”安装的烟道排烟不完善，影响了周围居民的生活，当地的居民向有关部门进行反映。2017年8月13日，狄文耀收到成都高新区城市管理和环境保护局作出的成高（芳草）城责改字[2017]第4049号责令限期改正通知书，要求狄文耀经营的“高新区七路串串香店”责令改正，并要求在2017年8月16日前提供排烟检测合格报告。由于狄文耀没有进行整改，2017年8月18日狄文耀又收到成都高新区城市管理和环境保护局作出的成高（芳草）城责改字（2017）第10071号责令限期改正通知书，认为在成都高新区芳沁街54号从事餐饮经营，经营场所未配置专用烟道，与居民住房相邻，要求狄文耀立即停止营业和改正违法行为。狄文耀认为该租赁房屋由于未设置专用烟道，影响了相邻的居民的生活，使自己经营的火锅串串香无法进行，于2017年11月11日在成都市高新公证处的证据保全下向成都美洲地产有限公司的注册地成都市高新区南三环路五段188号125栋905号邮寄了《关于请求贵公司设置专用烟道的函》，恳请成都美洲地产有限公司在收到函件后对出租房屋设置专用烟道。2017年11月14日狄文耀又再次通过邮政特快专递的方式向成都美洲地产有限公司的注册地成都市高新区南三环路五段188号125栋905号发出《关于解除租赁服务合同的函》，成都美洲地产有限公司在庭审中陈述其经营地址在成都高新区益新大道美洲中心，没有收到狄文耀要求设置专用烟道和解除租赁服务合同的函件。 庭审中，狄文耀与成都美洲地产有限公司对位于成都市高新区芳沁街54、56号的房屋装修和烟道改造的价值无法达成一致意见，狄文耀申请本院对上述房屋的装修和烟道改造价值进行委托评估，本院依法委托了四川安必信工程造价事务所有限责任公司对上述房屋的装修及烟道改造价值进行评估，狄文耀、成都美洲地产有限公司均同意该租赁房屋的装修及烟道改造价值的评估时间点为2018年8月13日，四川安必信工程造价事务所有限责任公司评估的装修和烟道改造价值为169000元（装修价值为127566元，烟道改造价值41434元）。对此原告狄文耀无异议，成都美洲地产有限公司则认为评估价值过高，但没有提供相应证据证明。狄文耀于2019年4月26日垫支了鉴定费25000元。 还查明，狄文耀于2019年5月18日将自己购置的餐具、厨具等设备搬离案涉租赁房屋，将案涉租赁房屋腾退给成都美洲地产有限公司。 上述事实，有狄文耀、成都美洲地产有限公司的当庭陈述，狄文耀的身份信息、成都美洲地产有限公司的工商登记信息，原、被告签订的《租赁房屋合同》、《关于承租人向出租人退还商铺的约定》，狄文耀的缴纳租赁房屋的管理费、履约保证金，（2017）成高证民字第7188号公证书、狄文耀的要求成都美洲地产有限公司设置专用烟道的函件和解除案涉租赁合同的函件等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，不违反国家的相关法律规定，双方均应按照合同确定的义务履行。本案的争议焦点为：一、狄文耀与成都美洲地产有限公司签订的房屋租赁合同是否解除；二、成都美洲地产有限公司是否应当退还狄文耀已支付的租金和履约保证金；三、狄文耀的经济损失如何认定。 一、关于狄文耀与成都美洲地产有限公司签订的《租赁服务合同》是否解除问题。根据庭审查明的事实，狄文耀因案涉房屋未设置专用烟道，在经营火锅串串香的过程中多次受到行政处罚，于2017年11月14日通过邮政特快专递的方式向成都美洲地产有限公司发出了《关于解除租赁服务合同的函》，双方的租赁合同是否因此解除，本院从以下几方面进行说明：首先，成都美洲地产有限公司将案涉房屋出租给狄文耀，双方在合同中明确约定了承租房屋用于经营火锅串串香，而案涉租赁商铺的上面系居民住宅楼，根据《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第二款：“禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住楼以及商住综合楼与居民层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目”之规定，成都美洲地产有限公司将没有设置专用烟道的商铺租赁给狄文耀，对狄文耀提出经营火锅串串香餐饮项目没有进行认真的审查是否符合法律规定，在合同的签订和履行过程中存在一定过错。其次，狄文耀作为一个餐饮的经营者，应当知晓餐饮的废气排放措施，其在订立租赁合同时对案涉房屋进行了查勘和评估，并对其经营的火锅串串香的油烟、废气等排放应当有一个充分的了解和判断，且其在经营的过程中，没有实施正确的油烟、废气排放措施，造成了当地的环境污染，致使当地行政环境执法部门要求其停业整顿和改正，对此，狄文耀也存在过错，应当承担相应的责任。因此，狄文耀和成都美洲地产有限公司在签订和履行合同过程中均存在审查不严、考虑不周的过错，从而使案涉合同不能得到有效执行，并非成都美洲地产有限公司单方行为致使合同目的不能实现，狄文耀以成都美洲地产有限公司没有设置专用烟道而提出解除租赁服务合同的诉请，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的法定解除的要件，对此本院不予支持；加之双方在合同中没有约定对是否设置专用烟道可以解除的条款，故双方也没有约定解除权。此外，在庭审中，成都美洲地产有限公司陈述并未收到《关于解除租赁服务合同的函》，且狄文耀也无证据证明成都美洲地产有限公司已签收该通知。故，狄文耀和成都美洲地产有限公司签订的《租赁服务合同》没有因狄文耀的单方解除而解除。 2018年4月26日，狄文耀与成都美洲地产有限公司在本案庭前证据交换中均表示同意解除双方签订的《租赁服务合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，本院认定双方签订的租赁合同于2018年4月26日协商解除。 二、成都美洲地产有限公司是否应当退还狄文耀已支付的租金和履约保证金。 （一）关于狄文耀要求成都美洲地产有限公司退还租金49233元的诉请的问题。根据庭审查明的事实，狄文耀于2017年4月26日接收并占有案涉租赁房屋，于2019年5月18日将案涉租赁房屋腾退给成都美洲地产有限公司。在此期间，案涉租赁房屋均由狄文耀占有使用，狄文耀实际经营时间为2017年5月16日至2017年8月18日，其已支付的2017年5月16日至2017年8月15日的租金属于使用房屋应支付的费用，成都美洲地产有限公司基于租赁合同可以获得该项收益。故，成都美洲地产有限公司不应当退还狄文耀已经交纳的租金49233元，对狄文耀要求成都美洲地产有限公司退还租金49233元的诉请，本院不予支持。 （二）关于狄文耀要求成都美洲地产有限公司退还履约保证金49233元的诉请的问题。根据文义解释，租赁合同中的出租方收取的履约保证金属于为合同履行提供的一种金钱保证，是指出租人为防止承租方在合同履行过程中违约，以弥补承租方给出租方造成的经济损失。本案中，双方签订的《租赁服务合同》于2018年4月26日因协商解除已终止，双方均认可已无履行合同的义务，故，成都美洲地产有限公司应当依照合同约定退还履约保证金49233元。故对狄文耀要求成都美洲地产有限公司退还履约保证金49233元的诉请，本院予以支持。 三、关于狄文耀的经济损失的认定问题。狄文耀为经营火锅串串香投入了装修和烟道改造成本，经鉴定案涉房屋的装修、烟道改造的价值为169000元。装修和烟道改造成本应当摊入租赁期间，本案租赁期限为3年零20天（共计1115天）。庭审查明，狄文耀在停止经营后仍继续占有案涉房屋直至2019年5月18日，由于狄文耀未积极腾退租赁房屋，应由其承担占有期间的装修和烟道改造的成本损失。故，狄文耀实际使用租赁房屋期间为2017年4月26日至2019年5月18日，共计753天，剩余租赁期间362天，则狄文耀剩余租赁期间对应的装修和烟道改造成本价值为54868元。因此，狄文耀的经济损失共计54868元。基于双方在签订和履行合同过程中均存在审查不严、考虑不周的过错，本院认定狄文耀和成都美洲地产有限公司对合同订立后无法得到有效执行均有过错，对此双方应各承担50%的责任，即由成都美洲地产有限公司向狄文耀赔偿经济损失27434元。故，本院对狄文耀请求成都美洲地产有限公司在27434元的数额范围内的经济损失赔偿请求予以支持，对其超出部分的诉请，本院不予支持。 因本案双方在合同签订和履行过程中均存在过错，故诉讼费由狄文耀和成都美洲地产有限公司各自承担一半。 关于成都美洲地产有限公司提出其不是适格的主体，应当由成都华人房地产开发有限公司退还租金、履约保证金的辩称意见，由于成都华人房地产开发有限公司委托了成都美洲地产有限公司将案涉房屋进行出租，而成都美洲地产有限公司接受了委托，以自己的名义将案涉房屋进行对外出租，并以自己的名义接受租金和履约保证金，应当是本案的合同的相对方，对此应当由成都美洲地产有限公司承担相应的法律责任，对其辩称意见，本院不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告狄文耀与被告成都美洲地产有限公司签订的《租赁服务合同》于2018年4月26日解除； 二、被告成都美洲地产有限公司在本判决生效后十日内向原告狄文耀退还已付的履约保证金共计49233元； 三、被告成都美洲地产有限公司在本判决生效后十日内向原告狄文耀赔偿经济损失27434元； 四、驳回原告狄文耀的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取4239元，鉴定费25000元，共计29239元，由被告成都美洲地产有限公司负担14619元，原告狄文耀负担14620元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  许剑 二〇一九年六月二十一日 书记员  冷雄