广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初5388号原告：张志刚，男，汉族，1982年2月14日出生，身份证住址湖南省长沙市雨花区，委托诉讼代理人：毛腾云，广东简思域律师事务所律师。委托诉讼代理人：张正华，广东简思域律师事务所律师。被告：马君，女，回族，1975年3月23日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：王庆社，广东华商律师事务所律师。原告张志刚与被告马君合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张志刚及委托诉讼代理人毛腾云、张正华、被告马君及委托诉讼代理人王庆社到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张志刚向本院提出诉讼请求：1.解除与被告的《翠竹“渝君重庆火锅”转让协议》及《翠竹渝君重庆火锅餐厅转让协议》；2.被告承担人民币280万元的违约赔偿；3.被告承担本案诉讼费、保全费及保全担保费用。事实和理由：2018年6月9日，原、被告双方签订《翠竹“渝君重庆火锅”转让协议》，被告将其承租的位于深圳市××翠竹路翠竹××楼××号铺面(以下简称“铺面”)转租予原告，由原告与三位案外人合伙经营渝君乡村馆餐厅。同月18日，双方再签订《翠竹渝君重庆火锅餐厅转让协议》，对协议细节进行补充。根据两份协议的约定，原告及合伙人将人民币140万元支付予被告，被告向原告保证该铺而租赁期限至少可至2023年，如2023年仍未进行政府拆迁改造，则可租赁至政府拆迁改造为止，否则将承担人民币28O万元的违约赔偿。经装修、购置设备及招录员工，原告餐厅于2018年8月8日营业。2018年年末,被告与该物业所有权人湖北省襄阳市人民政府驻深圳办事处(以下简称“襄阳驻深办”)因租赁纠纷进行诉讼，经过罗湖区人民法院(2018)粤0303民初21672号判决，铺面返还予襄阳驻深办。2019年1月7日，原告收到襄阳驻深办的告知函，要求原告搬离，否则将采取停水停电及申请强制执行。原告认为，两份协议为原被告双方协商一致签署，协议成立且有效，条款对双方均有法律约束力，双方均应按照约定履行自己的义务。被告于协议及附件中向原告承诺租赁期限及违约后的赔偿责任，原告基于对协议的信任向被告支付人民币140万元，并投入大量资金用于铺面的装修、设备器具的购置、员工的招录、前期运营及宣传，现被告无法履行承诺的租赁期限，致使原告协议目的不能实现，给原告造成了巨大的损失。根据《翠竹“渝君重庆火锅”转让协议》条款的约定以及合同法的相关规定，原告诉请解除相关协议，并由被告依约承担280万元的赔偿责任。望法院判如所请。被告马君答辩称：一、签订涉案合同系原告多次联系，殷切请求。签订合同时，被告已经出示《关于商铺涨价的协议》等合同资料向原告说明与襄阳驻深办的租赁合同于2018年12月31日到期，之后合同还没有具体商谈，存在很大的不确定性，提示业主有收回物业的风险，原告对其投资风险应当有合理的评估。原告对其投资失误存在重大过错，应当自负不利后果。二、被告并未给原告造成280万元的损失,原告也无确凿证据证明，原告要求被告赔偿人民币280万元显失公平。被告向原告交付涉案物业后并未干涉原告经营，没有对其经营造成损失，原告应对其经营损失自负其责。原告提交的证据不能证明损失。理由如下:1、自2018年6月18日被告将涉案物业交给原告经营至2018年11月停止,原告经营了五个月的时间，其主张损失为人民币917900元，不符合涉案物业的规模所决定的餐饮行业的常规。2、原告为证明其损失向法院提交的三份证据是原告恶意拼凑的,证据的真实性、合法性均不能成立。三、由于原告的劝说和140万元现金的利益引诱,促使被告与其签订了涉案合同。在襄阳驻深办向被告发送了合同到期收回物业的通知后，被告多次劝说原告搬离涉案物业，但是原告一直推脱，以致襄阳驻深办起诉被告，被告败诉,给被告造成了很严重的负面影响。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：一、2018年6月9日，原被告签订了一份《翠竹“渝君重庆火锅”转让协议》，约定被告于2018年6月9日将坐落于深圳市翠竹路翠竹苑翠松楼三座首层2057即“渝君重庆火锅”店转让给原告，转让价140万元（包含2个月押金128400元）；转让定金20万元，余款120万元；被告在收到全部转让费当天结清所有工人工资、房租、水电、税务等一切费用等。协议同时备注需要被告承诺上述铺面如果出租人没到房屋拆迁改造收回铺面，给原告造成损失，被告双倍赔偿原告即人民币280万元。二、2018年6月18日，原、被告双方签订了一份《翠竹渝君重庆火锅餐厅转让协议》，约定被告将其深圳市翠竹路翠竹苑翠松楼三座首层2057即渝君重庆火锅店转让给原告，转让价140万元（包含2个月押金128400元），建筑面积490平方米，并保证原告同等享有被告在原房屋租赁合同中享有的权利和义务；渝君重庆火锅店的产权人为襄阳驻深办，襄阳驻深办与被告签订的涨租协议，租期到政府拆迁。饭店交原告后，原告同意替被告每月交纳租金等各项费用，期满后由襄阳驻深办退回原告押金128400元；饭店现有装修、装饰、设备在被告收到全部转让金后归原告拥有；原告已向被告支付定金20万元，原告应于2018年6月18日前向被告支付剩余转让款120万元，被告剩余的房屋使用权归原告所有。被告无偿提供渝君重庆火锅店（被告名下餐厅）所有相关证照给原告经营适用，原告使用被告的营业执照只许在涉案商铺经营合法餐饮业务使用；除非因深圳市相关政府部门征用拆迁饭店，襄阳驻深办以其他任何理由收回饭店，被告承诺双倍赔偿原告损失280万元。上述协议签订后，原告于2018年6月9日向被告支付了定金20万元，被告亦向原告出具了收款收据。2018年6月18日，原告向被告支付了剩余的转让款人民币120万元。三、原告通过微信要求被告向涉案物业的管理人深圳市物业管理有限公司申请装修，装修时间为2018年6月22日至2018年7月28日。2018年6月19日，被告配合原告向深圳市物业管理有限公司提出申请拆天花板、线路、室内墙体不含承重墙、厨房排水系统、洗手间门头、空调更换的装修及维修项目。原告于2018年6月20日与案外人深圳市鼎华达装饰工程有限公司签订了一份装修工程施工合同，约定原告委托该公司对翠竹店进行装修和整改，开工日期2018年6月23日，竣工日期2018年8月3日，合同预算价526580元。原告于2018年6月28日与案外人深圳市同联环保通风设备有限公司签订了一份排烟鲜风工程合同，约定原告委托该公司对翠竹店进行排烟、新风工程施工，自收到预付款之日起40天内完工，合同总造价13万元。此后，原告对涉案店铺进行了装修整改，并已完工。庭审中被告否认原告对涉案店铺进行了装修，但确认涉案店铺年久失修存在安全隐患，原告出资进行了整改。2018年8月8日原告开业。四、2018年6月20日，襄阳驻深办工作人员当面告知原、被告涉案商铺在2018年年底到期，2019年至2023年的租赁事宜有待协商，并可能涨租。2018年6月21日，襄阳驻深办向涉案店铺针对被告发出《告知函》，称被告承租的商铺将于2018年12月31日到期，期满后将收回，不再续租。该函原告收到后，由其合作伙伴通过微信转发给被告。被告答复称《涨租协议》期限还没到，一直到拆迁为止，你们有律师，这个可以打官司。同年6月26日襄阳驻深办又向被告邮寄发出《告知函》再次表明商铺到期收回，不再续租，如继续装修，到时商铺收回造成的损失由被告本人承担。该函同时送达深圳市物业管理有限公司。随后深圳市物业管理有限公司亦向被告发出《关于停止装修的函》，要求被告协商处理好与业主的租赁纠纷。2018年7月24日襄阳驻深办向被告发出律师函解除房屋租赁合同。被告于2018年7月26日收到该律师函。五、2018年9月6日，襄阳驻深办向本院提起诉讼，请求解除其与被告之间的房屋租赁合同关系，被告立即返还房屋、恢复原状并承担该案诉讼费用。本院受理后，于2018年11月12日作出（2018）粤0303民初21672号民事判决书，判决：一、解除襄阳驻深办与被告马君于2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告马君于判决生效之日起十日内将涉案的位于深圳市罗湖区××路翠竹××楼××2057商铺返还给襄阳驻深办；三、驳回襄阳驻深办的其他诉讼请求。该判决现已生效。原告于2019年2月1日退出涉案经营场所。被告于2019年2月25日在本院陪同见证下将上述涉案商铺钥匙返还襄阳驻深办，并缴纳执行费。本院于2019年3月5日作出（2019）粤0303执901号执行裁定书，裁定上述判决执行完毕，予以结案。庭审中，原告确认其主张被告赔偿的280万元，包括解除合同被告应返还的转让款140万元和违约金140万元。本院认为，原、被告之间签订的《翠竹“渝君重庆火锅”转让协议》和《翠竹渝君重庆火锅餐厅转让协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。被告转让的是涉案店铺的经营权，而非单纯的房屋租赁权，因此本案的案由应为合同纠纷而非房屋租赁合同纠纷。转让合同未能继续履行是因为被告提供的经营场所被业主收回，依照合同约定，被告应赔偿原告由此造成的损失。原告请求解除合同，被告返还转让款140万元并支付违约金，合法有理。双方在两份转让合同中均约定如被告违约应双倍赔偿原告损失人民币280万元。该280万元中有140万元为原告支付的转让款，140万元为违约金。原告主张被告违约造成其损失为铺面装修及购置设备损失879900元、前期经营亏损258185.1元、装修期间租金损失119834.7元、员工遣散费131506.75元，共计1427426.55元。被告抗辩称原告没有进行装修，其经营多家店铺，所购买的设备也并非用于涉案场所，双方约定的违约金过分高于原告的实际损失，请求依法调整。就原告的损失，本院认为，依据原告提交的装修合同、原被告微信聊天记录及被告与襄阳驻深办房屋租赁合同纠纷的民事判决书足以证明原告对涉案经营场所进行了装修和整改，并实际支付费用65万元。关于购置设备损失267900元，原告已经实际使用上述设备经营，享受了收益，且原告经营多家餐饮店，即使涉案经营场所无法使用，所购置的设备也仍有利用价值，不应全价作为其损失处理，本院酌定购置设备损失为80370元。对前期经营亏损损失和员工遣散损失，原告仅是单方估算未能举证证明该损失已经实际发生，本院不予确认。关于装修期间的租金损失，双方微信确认申请的装修期为2018年6月22日至7月28日共计一个月零7天，租金损失应为86939元。以上共计人民币817309元。双方约定的违约金为140万元，过分高于原告的实际损失，考虑原告在对经营场所的装修整改等投入时已经从业主处获悉涉案经营场所的租期到2018年底，其后不再续租，而仍然坚持对该商铺进行大额投入装修，对损失的发生亦存在过错，本院酌情调整违约金为60万元，对原告超出上述金额的违约金请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、解除原告张志刚与被告马君签订的《翠竹“渝君重庆火锅”转让协议》及《翠竹渝君重庆火锅餐厅转让协议》；二、被告马君自本判决生效之日起十日内返还原告张志刚转让款人民币140万元；三、被告马君自本判决生效之日起十日内向原告张志刚支付违约赔偿款人民币60万元；四、驳回原告张志刚的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币14600元，由原告负担人民币4171元，被告负担人民币10429元。案件受理费原告已经预交，被告应承担的部分，由被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  赵蔚琳二〇一九年六月十七日书记员  许 爵