广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初1867号原告：广州香江物业管理有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇陈家林路首层205号。法定代表人：谢郁武。委托诉讼代理人：柯敏，系该司员工。委托诉讼代理人：吴晓翔，系该司员工。被告：冯阳，女，1990年6月20日出生，汉族，住安徽省全椒县。被告：桓久超，男，1991年1月18日出生，汉族，住安徽省全椒县。原告广州香江物业管理有限公司与被告冯阳、桓久超物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州香江物业管理有限公司的委托诉讼代理人柯敏、吴晓翔，被告冯阳、桓久超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州香江物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付自2014年9月至2018年12月拖欠的物业服务费11324.7元、水费974.52元、污水处理费470.8元、分摊电费709.03元及违约金（违约金从逾期之日起按欠费总额每天千分之一计算至付清日止，暂计至2018年10月31日违约金为9291.01元）。二、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告是原告提供物业服务所在小区房屋的业主，原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》，约定了物业费标准等各项内容，以及双方的权利义务。签订上述合同后，原告依约提供了服务，但是被告却拒不支付相应的费用。为此诉至法院，望判如所请。被告冯阳、桓久超辩称：一、原告通知答辩人交钱的时候里面有水电公摊，但是一直没有相关明细，所有的金额从未提供相应对账单。二、原告多年以来一直以盈利为目的非法侵占被告的公共空间，在电梯里做广告，在小区违规摆放自动售货机等。三、合同规定原告每年不少于一次公示物业费收支情况，答辩人没有看到相关公示。四、合同只规定答辩人违约要交违约金，却没有规定原告不履行约定造成的后果。合同中的违约金数额过高，属于无效的霸王条款。经审理查明：2013年3月16日，原告（甲方）与两被告（乙方）签订《前期物业服务合同》，载明“……乙方购买由增城香江房地产有限公司负责开发建设的翡翠绿洲七期组团xx街xx号商品房……第一条甲方的权利和义务1.1对房屋的共用部位，共用设施设备……进行维护、修缮、服务和管理。……第四条物业管理服务费用4.1甲乙双方一致同意实行物业管理服务费用包干制，……4.3乙方缴纳费用的时间：每月五号前向甲方交纳本月物业管理费用及上月所实际发生的水电及公摊水电费用。4.4物业管理服务费用（不含公摊水电费）单价如下：洋房（带电梯）住宅每月每平方米2.3元。……第六条代收代缴收费服务接受有关部门或单位委托，甲方可提供水费、电费、二次供水的加压电费、燃气费……收费标准执行政府及有关部门的规定。……第十一条违约责任11.1甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。……11.4乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳管理费等有关费用的，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起按欠费总额每天千分之一交纳违约金……”。2014年5月25日，两被告接收涉案房屋。原告分别于2017年12月14日、2018年8月4日通过邮寄方式向两被告发出《律师函》催款。原告提交《单元费用查询》表格，证明两被告自2014年9月至2018年12月拖欠的物业服务费、水电费等费用。2019年1月31日，原告提起本案诉讼。审理中，原告作如下陈述：1、每月5日前收取当月的物业费，若未交从应交的第三个月开始计收违约金，比如1月份5日前需缴纳1月的物业费，若未交则从3月1日起计收1月份的违约金。2、每月5日前收取上两个月的水费、污水处理费、分摊电费，两个月收取一次，从应交的次月开始计收违约金，比如3月5日前需缴纳1月、2月的分摊电费，若未交则从4月1日起计收违约金。3、快递蜜蜂箱、电梯广告、自动售货机，都是为了方便业主，收益都列入小区的公共收益账户。两被告作如下陈述：1、对原告主张的物业管理费、水费、污水处理费、分摊电费的金额均无异议，都同意缴纳所欠费用，但不同意支付违约金。2、被告并不是不交上述费用，而是暂缓缴纳，因为原告没有全面提供相应的服务，没有履行合同中约定的义务，并存在严重的欺诈行为，同时原告拒绝将公共收益公示，拒绝提供合格的安保服务等，诸如此类的原因小区的业主多次要求原告改正，依法公开公共收益详情，但是原告置之不理，在此情况下被告只能行使不安抗辩权，暂缓缴纳上述费用。两被告提交门口的快递蜜蜂箱、自动售货机、电梯广告等四张照片,拟证明原告多年以来非法侵占小区的公共空间，非法取得收益。本院认为：原、被告签订《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立、有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。原告已依约对案涉房屋提供了物业管理服务，故两被告应按上述协议的约定交纳物业管理费。两被告辩称原告没有履行合同中约定的义务，并存在严重的欺诈行为等物业服务问题，但其提交的证据不足以证明原告存在严重违约行为及具有减免物业服务费的情形，故本院对两被告此项抗辩不予采信。现原告主张两被告支付2014年9月1日至2018年12月31日期间的物业服务费为11324.7元，两被告对原告主张的物业服务费金额没有异议，本院予以支持。原告请求两被告支付水费974.52元、污水处理费470.8元及分摊电费709.03元，两被告对此不持异议，本院予以支付。关于违约金的问题，根据原、被告签订的合同约定，“每月五号前向甲方交纳本月物业管理费用及上月所实际发生的水电及公摊水电费用”，“乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳管理费等有关费用的，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起按欠费总额每天千分之一交纳违约金”，原告主张物业服务费、水费、污水处理费、公摊电费的违约金并无不当。两被告主张合同约定每日千分之一的违约金的标准明显过高，且原告未提交相应的证据证明除了利息损失以外，其仍存在其他损失，故本院依法将上述费用违约金的计付标准统一调整为中国人民银行公布的同期同类贷款利率。现原告主张从应收物业费的第三个月开始计算物业费的违约金，即2014年9月的物业服务费从2014年11月1日开始计算违约金，以此类推，无违反法律法规强制性规定，本院予以确认。物业服务费的违约金以每月欠付的物业服务费为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准，从应收物业服务费的第三个月开始计算至付清款日止，物业服务费的违约金总额应以本金11324.7元为限。关于水费、污水处理费、分摊电费的违约金，原告陈述实际每月5日前收取上两个月的水费、污水处理费、分摊电费，两个月收取一次，收取时间与合同约定不符，且根据原告提交的《单元费用查询》表格显示，计算水费、污水处理费、分摊电费的时间间隔并不完全一致，故原告主张两被告支付水费、污水处理费、分摊电费的违约金，本院调整为以拖欠费用（水费974.52元、污水处理费470.8元、分摊电费709.03元，合计2154.35元）为本金，从起诉之日起即2019年1月31日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至付清之日止，违约金总额应以本金2154.35元为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告冯阳、桓久超于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州香江物业管理有限公司支付自2014年9月1日至2018年12月31日止的物业服务费11324.7元。二、被告冯阳、桓久超于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州香江物业管理有限公司支付水费974.52元、污水处理费470.8元、分摊电费709.03元，合计2154.35元。三、被告冯阳、桓久超于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州香江物业管理有限公司支付欠付2014年9月1日至2018年12月31日物业服务费的违约金[每月违约金以当月欠付的物业服务费为基数，从应交费第三个月1日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至付清款日止（即2014年9月物业服务费的延迟交纳违约金，从2014年11月1日起以2014年9月应交物业服务费为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至付清之日止，以此类推），总额以11324.7元为限]。四、被告冯阳、桓久超于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州香江物业管理有限公司支付欠付水费、污水处理费、分摊电费的违约金（违约金以2154.35元为本金，从2019年1月31日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至付清款日止，总额以2154.35元为限)。五、驳回原告广州香江物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费185元，由原告广州香江物业管理有限公司负担92元，由被告冯阳、桓久超负担93元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 靖二〇一九年六月十日书记员 钟巧羚法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。