山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0105民初3684号 原告：济南翡翠物业管理有限公司，住所地济南市。 法定代表人：李磊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张彬，山东舜天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李昆萍，山东舜天律师事务所申请实习人员。 被告：济南市天桥区中驿宾馆，住所地济南市。 经营者：刘少坤，住济南市。 委托诉讼代理人：刘纯清，山东明湖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马恩菁，山东明湖律师事务所律师。 被告：中国重汽集团房地产开发有限公司，住所地济南市。 法定代表人：杨斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：路辉琳，女，该公司员工。 原告济南翡翠物业管理有限公司（以下简称翡翠物业公司）与被告济南市天桥区中驿宾馆（以下简称中驿宾馆）、被告中国重汽集团房地产开发有限公司（以下简称重汽房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告翡翠物业公司的委托诉讼代理人张斌、李昆萍，被告中驿宾馆的委托诉讼代理人刘纯清、马恩菁，被告重汽房地产公司的委托诉讼代理人路辉琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告翡翠物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告中驿宾馆立即支付原告物业管理服务费92400元，逾期缴纳物业管理服务费的违约金5104元；2.判令本案诉讼费由被告中驿宾馆承担。诉讼中，原告变更并明确第一项诉讼请求为：判令被告中驿宾馆立即支付原告物业管理服务费92400元，逾期缴纳物业管理服务费的违约金，该违约金起止日为自2014年8月10日计算至被告中驿宾馆实际给付之日。事实与理由：天桥区西工商河路13号商铺（面积：900㎡）一直由被告中驿宾馆占有使用至今，根据济南[重汽·翡翠郡]前期物业管理服务协议的约定，商业用房的物业管理服务费按建筑面积每月每平方米2.2元收取，缴纳时间为每季度的首月5日之前，逾期缴纳的从逾期之日起按每天3‰的比例缴纳违约金。被告中驿宾馆使用的商铺建筑面积为900㎡，每季度应缴纳物业费5940元。被告中驿宾馆自2014年8月10日至今未交纳物业费，共计92400元，逾期缴纳物业费产生的违约金酌情暂按日万分之2.1计算为5104元。虽经原告多次催要，被告中驿宾馆均以种种理由拒绝支付。 被告中驿宾馆辩称，原告诉请被告中驿宾馆支付物业费无法律依据，又无合同依据。原告的诉讼请求依法应予以全部驳回。由于被告中驿宾馆没有向原告交纳物业费的义务，故原告从未以任何方式向被告催要过物业费。原告在诉状中所述的事实完全是编造的。根据物业管理条例第四十一条第二款，以及山东省物业管理条例第七十条第一款，已竣工尚未出售或交付的物业，物业服务费由建设单位承担。本案中涉诉房屋由被告重汽房地产公司建设，建设完成后该房屋尚未出售，按照法律规定物业服务费应当由建设单位也就是本案被告重汽房地产公司承担。根据济南市中级人民法院作出的（2017）鲁01民终字第7060号民事判决书，被告中驿宾馆自2012年5月1日至2014年12月期间是通过承租的刘洪才转让给被告中驿宾馆的涉诉房屋，因此被告中驿宾馆履行的是刘洪才与济南金芙蓉健身俱乐部有限公司之间的租赁合同。根据刘洪才与济南金芙蓉健身俱乐部有限公司之间的租赁合同约定双方未就物业服务费进行过任何约定。2015年1月至2018年6月28日，两被告之间系事实租赁关系，双方亦未就物业服务费进行过口头或书面约定。根据物业管理条例第四十一条、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律相关解释第七条的规定，被告中驿宾馆为被告重汽房地产公司在未就物业服务费进行任何约定的情况下，原告应当向被告重汽房地产公司主张物业服务费及其他费用，而不应当向被告中驿宾馆主张。双方在租赁合同中就物业服务费没有明确约定，根据法律规定视为没有约定。被告重汽房地产公司与济南金芙蓉健身俱乐部有限公司合同中关于物业费的支付约定不能对次承租人有效，被告重汽房地产公司与济南金芙蓉健身俱乐部有限公司合同的约定对次承租人依然无效。 被告重汽房地产公司辩称，第一，重汽房地产公司将涉案房屋出租给济南金芙蓉健身俱乐部有限公司，济南金芙蓉健身俱乐部有限公司在未经被告重汽房地产公司同意的情况下将涉案房屋转租给刘洪才，后刘洪才转租给被告中驿宾馆。被告重汽房地产公司与济南金芙蓉健身俱乐部有限公司签订的《翡翠郡健身会所租赁合同》第十条约定涉案房屋的物业费由承租人济南金芙蓉健身俱乐部有限公司向本案原告支付，被告重汽房地产公司与被告中驿宾馆虽未签订书面租赁合同，但济南市中级人民法院作出的（2017）鲁01民终7060号民事判决书认定被告重汽房地产公司与被告中驿宾馆形成了事实租赁关系，涉案房屋在有济南金芙蓉健身俱乐部有限公司承租的时候由济南金芙蓉健身俱乐部有限公司向原告支付物业费，被告中驿宾馆通过转租的方式使用涉案房屋，亦应参照被告重汽房地产公司与济南金芙蓉健身俱乐部有限公司之间的合同约定向原告支付物业费。第二，涉案房屋由被告中驿宾馆占有使用，被告中驿宾馆作为物业使用人，接受了原告提供的物业管理服务，作为服务的受益方应支付物业服务费，且依据房屋租赁市场的交易惯例，物业费通常由承租人也就是物业使用人承担。因此，涉案房屋的物业服务费应由被告中驿宾馆承担，请求法院驳回对被告重汽房地产公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人对证据进行了质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院作如下认定：被告中驿宾馆虽对原告翡翠物业提交的前期物业合同不予认可，但亦未提交相应反驳证据，在该合同相对方即被告重汽房地产公司予以认可的情况下，本院对该合同真实性予以确认；对原告提交的判决书及调解书，因系已生效法律文书，对其真实性予以确认；对原告提交的刘洪才与刘少坤签订的转让合同、重汽房地产公司与济南金芙蓉健身俱乐部有限公司签订的租赁合同，以及被告中驿宾馆提交的济南金芙蓉健身俱乐部有限公司与刘洪才签订的租赁合同，因与生效判决确认的内容一致，本院对该证据予以确认；对被告中驿宾馆提交的房屋交接确认书的真实性予以确认。根据原、被告陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年8月10日，被告重汽房地产公司与案外人济南金芙蓉健身俱乐部有限公司签订《翡翠郡健身会所租赁合同》，约定由金芙蓉公司承租被告重汽房地产公司名下位于济南市天桥区西工商河路13号健身会所（以下简称涉案房屋），总建筑面积为6557.76平方米，租赁期限为10年，至2019年8月10日。合同签订后，被告重汽房地产公司将涉案房屋交付给济南金芙蓉健身俱乐部有限公司。2010年6月22日，济南金芙蓉健身俱乐部有限公司与案外人刘洪才签订租赁合同一份，约定刘洪才自2010年9月1日起租赁涉案房屋从事经营，租赁期限9年，至2019年8月31日止。2012年5月1日，刘洪才作为甲方，被告中驿宾馆的经营者刘少坤作为乙方就转让涉案房屋一、二、三楼签订转让合同一份，约定期限自2012年6月1日至2019年8月31日止，合同约定转让后租金交付方式自2012年6月1日转让生效起，其租赁关系及交付方式延续刘洪才与济南金芙蓉健身俱乐部有限公司的租赁合同。2014年11月28日，刘少坤注册成立了济南市天桥区中驿宾馆，即本案被告中驿宾馆，在涉案房屋处经营，类型为个体工商户，经营者为刘少坤。2014年2月10日，重汽房地产公司以济南金芙蓉健身俱乐部有限公司未按月缴纳租金为由将济南金芙蓉健身俱乐部有限公司诉至本院，要求解除租赁合同，济南金芙蓉健身俱乐部有限公司腾退房屋并支付欠付租金及违约金。2014年8月25日，本院作出（2014）天民三初字第90号民事判决书，判决解除重汽房地产公司与济南金芙蓉健身俱乐部有限公司于2009年8月10日签订的租赁合同；济南金芙蓉健身俱乐部有限公司将济南市天桥区西工商河路13号健身会所腾交给重汽房地产公司；济南金芙蓉健身俱乐部有限公司支付所欠房租1480676元、自2014年8月11日至判决生效之日的租金、违约金148067.6元。济南金芙蓉健身俱乐部有限公司对该判决不服，提起上诉，后撤回上诉。上述判决生效后，重汽房地产公司申请强制执行。执行过程中，因中驿宾馆未予腾退，重汽房地产公司诉至本院，要求中驿宾馆立即腾退占用的本市天桥区西工商河路13号房屋。本院作出（2017）鲁0105民初416号判决，判决中驿宾馆将本市天桥区西工商河路13号900㎡的房屋腾交给重汽房地产公司。中驿宾馆对该判决不服，上诉至济南市中级人民法院。2017年11月3日，济南市中级人民法院作出（2017）鲁01民终7060号民事判决书，认定：2015年4月3日，重汽房地产公司向中驿宾馆发出告知函，告知中驿宾馆于2015年4月10日之前到重汽房地产公司客服管理部洽谈，并认定中驿宾馆与重汽房地产公司进行了协商，中驿宾馆已向重汽房地产公司支付了2015年1月至2017年3月的租金，中驿宾馆一直占有使用涉案房屋，双方间已成立事实租赁关系，判决撤销一审判决，驳回重汽房地产公司的诉讼请求。现该判决已生效，本院对该判决认定的事实予以确认。2018年，被告重汽房地产公司以被告中驿宾馆为被告诉至本院，要求解除两被告间房屋租赁关系，被告中驿宾馆腾退本市天桥区西工商河路13号房屋并支付自2017年4月1日至腾退房屋之日的房屋占有使用费。同年6月22日，本院作出（2018）鲁0105民初140号民事调解书，确认解除两被告间房屋租赁关系，被告中驿宾馆于2018年6月28日前将本市天桥区西工商河路13号约900平方米的房屋腾交给被告重汽房地产公司。该调解书还确立了其他内容，该调解书亦已生效。案经审理，两被告一致认可两被告之间自2015年1月至2018年6月22日之间存在事实租赁关系，双方之间未签订过租赁合同，亦未约定过物业费的交纳。2018年6月28日，被告中驿宾馆将本市天桥区西工商河路13号面积900平方米的房屋腾交给被告重汽房地产公司。 另查明，涉案房屋系济南市天桥区西工商河路13号房屋的900平方米建筑物，所有权人为被告重汽房地产公司，原告翡翠郡物业公司为涉案房屋所在小区提供物业服务。 本案诉讼中，原告翡翠物业公司明确仅要求被告中驿宾馆承担民事责任。 本院认为，本案的争议焦点为被告中驿宾馆是否应向原告翡翠物业公司支付涉案房屋的物业费。首先，《物业管理条例》第七条规定，业主应按时交纳物业服务费用。《物业管理条例》第六条规定，房屋的所有权人为业主。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。”第二款规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”。本案中，被告中驿宾馆并非涉案房屋的所有权人，亦非购买涉案房屋的买受人，即被告中驿宾馆不具备业主身份，而法律规定交纳物业费的主体应为业主，被告中驿宾馆依照法律规定为非物业费交纳主体。其次，原告翡翠物业公司与被告中驿宾馆并未就涉案房屋签订过物业服务合同，被告中驿宾馆亦未向翡翠物业公司直接缴纳过物业费，即原告翡翠物业公司无证据证明原告翡翠物业公司与被告中驿宾馆就涉案房屋的物业服务费进行过书面或口头的约定，原告翡翠物业公司仅与被告重汽房地产公司签订过物业服务合同，而被告中驿宾馆并非该合同的相对人，原告翡翠物业公司无法依据物业服务合同向被告中驿宾馆主张物业服务费。再次，《物业管理条例》第四十二条规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中生效法律文书已确认两被告间系事实租赁关系，两被告亦认可其2015年1月至2018年6月22日之间存在事实租赁关系，在该期间内被告中驿宾馆作为承租人，并未与被告重汽房地产公司就涉案房屋的物业费进行过约定，物业费的交纳不宜由原告翡翠物业公司直接向被告中驿宾馆主张。因被告中驿宾馆自2014年11月28日始成立，故对原告翡翠物业公司向被告中驿宾馆主张2014年8月10日至2014年11月28日之间的物业费的诉讼请求，无事实及法律依据。对于2014年11月28日至2015年1月期间的物业费，因（2014）天民三初字第90号民事判决书已于2014年8月25日判决解除济南金芙蓉健身俱乐部有限公司与被告重汽房地产公司之间的租赁合同，则济南金芙蓉健身俱乐部有限公司与刘洪才以及刘洪才与刘少坤之间的租赁合同均已解除，而该期间，两被告未签订过租赁合同。即两被告之间自始至终未签订过租赁合同，亦未对涉案房屋的物业服务费的承担进行过书面或口头的约定，原告翡翠物业公司无权向被告中驿宾馆主张物业服务费。综上，原告翡翠物业公司向被告中驿宾馆主张涉案房屋的物业服务费及违约金的诉讼请求，无约定或法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款，《物业管理条例》第六条、第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 驳回原告济南翡翠物业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费2240元，财产保全费1020元，共计3260元，由原告济南翡翠物业管理有限公司负担 如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  胡 滨 人民陪审员  石兆凤 人民陪审员  陈同健 二〇一九年六月十日 书 记 员  郝慧明