汕头市金平区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0511民初1226号原告：汕头市升达物业管理有限公司，住所地汕头市利安路1号升达大厦一层118号房，统一社会信用代码914405117211528723。法定代表人：黄荣锋。委托诉讼代理人：严家中，广东众大律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢烨阳，广东众大律师事务所实习律师。被告：陈伟祺，男，1973年3月28日出生，汉族，住汕头市金平区，原告汕头市升达物业管理有限公司诉被告陈伟祺物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月26日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人严家中、谢烨阳和被告陈伟祺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求判令：1、被告付还原告物业管理服务费用2016年12月（含12月）至2019年3月（含3月）5672.24元和违约金2297元；2、被告付还原告欠缴的供水费从2016年12月（含12月）至2019年3月（含3月）2522.75元；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年11月8日，被告与原告就被告位于汕头市外马路95号信逸雅园5幢507房、508房的物业管理服务签订《汕头市前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务费用按物价局指导价收取，每次交纳费用时间当月1—5日（按季交纳）；第十条违约责任中第四项约定“乙方（被告）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（原告）有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金”。协议签订后，原告依约履行了物业管理服务的义务，但被告自从2016年12月(含12月)起就没有缴纳物业管理服务费用和供水费，至2019年3月（含3月）欠物业管理服务费用5672.24元和违约金2297元，供水费2522.75元。在此之前，被告也是没有支付物业管理服务费用和供水费而被原告告上法院,业经汕头市金平区人民法院（2017）粤0511民初74号《民事判决书》和汕头市中级人民法院（2017）粤05民终739号《民事判决书》，判决被告支付物业管理服务费和供水费。现原告多次向被告追讨上述费用未果，特再向法院起诉。被告辩称：关于原告起诉要求我支付物业管理费，根据《物业管理条例》规定，应由业主委员会催收，没有业主委员会的催收，原告起诉程序不合法；原告从来没有尽到物业服务的义务，也没有提供履行义务的证据，证据不足；原告先后三次盗拆被告水表，对业主断水，是违法行为，属恶势力，不是合法主体；2013年底原告用非法手段盗拆本人住宅水表，强行收取本人一笔款项，名义为管理费及水费，具体时限及金额本人无法记清，原告进驻本小区后，除了收费外，基本无物业管理人员在开展小区物业管理工作，在业主多次交涉后既无回复也无履行应尽义务，应视同自行解除合同。另外，原告不是市政公司，并没有供水主体资格，也无相关授权代理，不存在本人欠其水费问题；原告收取水费是借小区的物业管理高价转卖自来水，是一种欺行霸市、强买强卖的恶势力，其诉求不应得到支持。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告提交了《营业执照》、《法定代表人身份证明书》、被告的《人口信息查询表》、《汕头市前期物业服务管理协议》、《承诺书》、《水费明细表》、汕头市金平区人民法院（2017）粤0511民初74号《民事判决书》和汕头市中级人民法院（2017）粤05民终739号《民事判决书》等证据，被告未提交证据，对原告提交的证据的真实性未提出异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告是具备三级物业管理资质的企业，系汕头市外马路95号信逸雅园的物业管理服务企业，被告系信逸雅园5幢507、508房的业主。原告与被告分别作为合同甲、乙方于2011年11月8日签订了《汕头市前期物业管理服务协议》，约定：乙方所购房屋座落信逸雅园5幢508房；甲方对房屋共用部位、共用设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；乙方依据本协议向甲方交纳物业管理费用，高层住宅（含电梯电费、维修保养费）第五层按物价局指导价收取；每次交纳费用时间：当月1-5日（按季交纳）；转供水、转供电按物价局的有关规定进行收取；代收代缴收费服务，受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定；违约责任：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。同日，被告签署《承诺书》，承诺“一、确认已详细阅读汕头市顺达房地产有限公司制定的《信逸雅园临时管理规约》；二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时管理规约；三、本人同意承担违反本临时管理规约的相应责任。”另外，信逸雅园房产开发商与汕头市自来水总公司分别作为用水人和供水人于2011年11月18日签订了《供用水合同》，约定：用水地址、用水性质和用水量，用水地址为外马路95号信逸雅园1-5幢，用水四至范围（即用水人用水区域四周边界）是东起民族路，西至张园内街；南起外马路，北至福平路；安装计费总水表共一具。信逸雅园小区采用二次供水的方法向各住户供水。被告与原告签订《汕头市前期物业管理服务协议》后，每月应向原告交纳物业管理服务费202.58元，并按实际用水量以3.21元/吨计向原告交纳水费，但自2014年1月起拒绝交纳物业管理服务费和水费，至2016年11月止共拖欠原告35个月的物业管理服务费用7090元、供水费2608.26元。原告催讨无效，遂于2017年1月5日向本院起诉，被告则以原告没有开展物业管理工作为由仍拒绝还款。本院于2017年4月19日到现场勘查，未发现被告所称的原告没有开展物业管理工作的情形，故本院于2017年6月20日以（2017）粤0511民初74号《民事判决书》依法作出“一、被告陈伟祺于本判决发生法律效力之日起十日内付还原告汕头市升达物业管理有限公司物业管理服务费7090元及逾期缴纳物业管理服务费的违约金3409元。二、被告陈伟祺于本判决发生法律效力之日起十日内付还原告汕头市升达物业管理有限公司欠缴的供水费2608.26元。”的民事判决。判决后被告不服提起上诉，汕头市中级人民法院于2017年10月11日以（2017）粤05民终739号《民事判决书》作出“驳回上诉，维持原判”的终审判决。之后，被告仍拒不履行支付2016年12月起至2019年3月至物业管理服务费5672.24元及供水费2522.75元的义务，故原告再次诉至本院，并提出上述诉讼请求。本院认为：本案是原告向被告追收被拖欠的物业管理服务费和供水费而提起的诉讼，为物业服务合同纠纷案件。被告抗辩根据《物业管理条例》规定，业主拖欠物业管理服务费应由业主委员会催收，没有业主委员会的催收，原告起诉程序不合法，但根据《物业管理条例》第六十四条“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”的规定，被告上述的抗辩意见缺乏法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”一般认为，“正当理由”是指在物业服务合同企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当、合理的理由。原告与被告签订的《汕头市前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，应确认合法有效，对双方当事人均具有约束力，原告依约应当履行物业管理服务的相关义务，被告则应按照约定支付给升达物业公司物业管理费。对于升达物业公司是否存在不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵的问题，经本院现场勘查，并未发现被告所称的原告没有开展物业管理工作的情形。从汕头市房产管理局《关于信逸雅园业主信访问题的答复》的内容上看，原告也不存在不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵的问题。被告也不存在不交费用是基于正当、合理的理由，因此，被告以原告没有履行物业管理服务义务为由认为其不用支付物业管理费的主张缺乏事实依据，本院不予支持。《汕头市前期物业管理服务协议》仍在履行之中，被告称合同应视同自行解除的抗辩理由也不成立，本院依法不予支持。缴纳物业管理服务费是被告应当履行的合同义务，但被告自上一次诉讼之后的2016年12月起至今又再没有依照《汕头市前期物业管理服务协议》约定交纳物业管理服务费，已构成违约，原告提出的判令被告付还物业管理服务费5672.24元的请求合法，依法可予支持；《汕头市前期物业管理服务协议》约定，被告违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金，双方对违约金的约定没有争议，故原告提出判令被告支付违约金的请求，依法予以支持。被告提出原告没有收取供水费权利的抗辩，但原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》第六条明确了原告受有关部门或单位委托，可提供供水费代收代缴收费服务，该费用不属于物业管理服务费用。且被告所居住的信逸雅园小区是采用二次供水的方法供水到小区的各住户，自来水公司只供水到小区的进水总水表，二次供水因加压等因素，必然增加相应的费用，该费用应由各住户分担，因此，原告有权代收代缴逸雅园1-5幢范围内的供水费，被告在使用原告提供的二次供水的用水后，应当履行交纳水费的义务。故原告提出的判令被告付还欠缴水费2522.75元的请求依据充分，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十四条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款、第四十五条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告陈伟祺于本判决发生法律效力之日起十日内付还原告汕头市升达物业管理有限公司2016年12月起至2019年3月止的物业管理服务费5672.24元及逾期缴纳物业管理服务费的违约金2297元。二、被告陈伟祺于本判决发生法律效力之日起十日内付还原告汕头市升达物业管理有限公司2016年12月起至2019年3月止欠缴的供水费2522.75元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取31元，由被告陈伟祺负担，受理费原告汕头市升达物业管理有限公司已预交，本院不予收退，被告陈伟祺自本判决发生法律效力之日起十日内迳行付还原告汕头市升达物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审判员  房奇二〇一九年六月二十七日法官助理谢戴珠书记员林海雄附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支持一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十四条第一款当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。