海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼96民终1004号 上诉人（原审原告）：王建伟，男，1969年1月6日出生，汉族，住山西省太原市。 委托诉讼代理人：赵成，上海申云律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：海南信伟实业有限公司，住所地海南省澄迈县老城经济开发区北一环路南侧。 法定代表人：董克民，该公司总经理。 委托诉讼代理人：贺飞飞，海南天泽律师事务所律师。 上诉人王建伟因与被上诉人海南信伟实业有限公司（以下简称信伟公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院（2018）琼9023民初1789号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年5月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王建伟的诉讼代理人赵成、被上诉人信伟公司的诉讼代理人贺飞飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王建伟上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项；2、判令信伟公司赔偿自2016年6月1日至2018年9月2日的逾期办证违约金25570元；并按已付房价款310323元每日万分之一的标准，赔偿自2018年9月3日起至信伟公司实际办证之日止的逾期办证违约金，每年支付一次；3、本案一、二审诉讼费用由信伟公司承担。事实和理由：一、一审法院认定的“房屋交付之日”错误。“房屋交付之日”应当为合同约定的交房日期2013年10月31日或业主开始交纳物业费的日期2014年6月1日，而非业主最后实际办理收房手续的日期2014年10月27日。1、《商品房买卖合同》第8条约定，信伟公司应当在2013年11月30日前，将经建设、勘察、设计、施工、监理五家参建单位联合验收通过的商品房交付王建伟使用。合同第15条约定：“出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。”因此，合同第15条约定的“房屋交付之日”就是第8条约定的交房日期即2013年11月30日。2、《商品房买卖合同》是开发商制定的格式条款，对于合同条款有争议的，应当作出对业主有利的解释。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”3、《商品房买卖合同》第九条约定：“由于买受人的原因，造成出卖人未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在交接期限(以出卖人书面交房通知所载明期限为准)届满尚未办理房屋交接的，自交接期限届满之日次日起，视为该房屋已交付买受人及买受人对房屋交接一切事宜无异议，该房屋的风险责任同时转由买受人承担。”信伟公司在2013年11月30日就已具备交房条件且已通知王建伟收房，应当视为王建伟已于2013年11月30日收房。4、王建伟虽然没有在信伟公司通知交房后马上收房，但在收房时补交了从2014年6月1日开始的物业费，应当认定物业费起算的日期为收房日期。5、信伟公司在和同一期的几百户业主签订合同时，“房屋交付之日730日内办证”的本意是对同一期的业主适用同样的办证时间，是对收房最早的业主的承诺。同一栋楼的办证时间应当是一样的，不会因为业主收房时间的早晚导致整栋楼的办证时间不一致。一审判决导致同样情况的业主因实际收房日期不同而开发商承担了不同的违约责任。6、(2016)琼9023民初42号、318号和319号判决书，同一批业主肖云瀚、付嘉、程媛起诉逾期交房违约金案中，信伟公司答辩：“涉案商品房已在约定期限的2013年11月30日达到交付条件，但王建伟逾期未来验房收房，根据《商品房买卖合同》第九条的约定，应视为房屋已经交付。”信伟公司不能作出和之前诉讼相反的陈述。被起诉逾期交房违约金，就以具备交房条件且通知业主收房日作为交房日；被起诉逾期办证违约金，就以业主实际收房日作为交房园。7、信伟公司提供的王建伟领钥匙签字日期不是王建伟实际收房日期。《签名表》上业主们领钥匙数量有1把至9把，是王建伟分期领取最后钥匙的时间。王建伟在之前就领取过部分钥匙，实际占有使用了房屋。比如，同一批起诉的业主付嘉和程媛领钥匙签字日期是2018年1月13日，但(2016)琼9023民初318号和319号民事判决书，认定业主己于2014年8月24日实际占用使用了房屋并已收房。再如，同一批起诉业主肖云瀚没有领钥匙记录，但(2016)琼9023民初42号民事判决书和(2016)琼96民终1599号民事判决书认定：“王建伟于2014年4月至涉案房屋查看，虽然双方未办理交房手续，但王建伟已入住该房，应视为事实上已接收房屋。王建伟于2014年4月已实际入住。二、一审判决认定的办证期限为交房后的910日，适用法律错误，办证期限应当为交房后的730日。1、合同第15条：“出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。”开发商就必须要在交房后730日内为王建伟办理房屋权属证书，否则就构成违约。2、合同第15条约定：“在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机构申请，为买受人办理土地使用权证。”法律免去了信伟公司单独再向土地部门申请办理土地使用权证的程序，这部分义务已经不用履行，向土地部门递交资料和审核发放土地证的180天不应计算。3、信伟公司早已逾期办证数年，如果在此情况下再给信伟公司增加180天的办证期限，对王建伟严重不公。 信伟公司辩称：一、涉案房屋办理权属证书的期限应当自涉案房屋实际交付之日起计算。根据《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在出卖人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证”。上述条款约定的文义解释非常清楚，即在房屋交付的事实行为发生之时起算办证时间，而不是约定交房时间或者通知交房时间或者视为交房时间。《商品房买卖合同》是海南省住房和城乡建设厅和海南省工商行政管理局共同监制的合同文本，不是信伟公司单方制作的格式合同。目前所见的所有的一手商品房买卖合同都是约定之房屋实际交付之日方可起算办证期限，这应该是有原因。因为只有双方正式办理房屋交接手续之时或者之后，业主才是真正的业主，才签订物业协议，才缴纳《商品房买卖合同》第十六条、第十八条、第二十二条约定，原告应当缴纳住房维修基金、契税、燃气入户安装费、办证费用等相关费用，才可能收齐办证所必须的材料，才可能具备办证的条件。因此，故涉案房屋办理权属证书的期限应当自涉案房屋实际交付之日（也就是业主正式办理房屋交接手续之日）起计算。二、根据国家不动产登记政策的变化以及合同约定，本案办理不动产登记证书约定期限应当为910天（730天+180天）。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，现因国家不动产登记政策的变化，已经将房产所有权证和土地使用权证合二为一，变成不动产登记证。两证合一之后，不仅要提交有关于房产的材料，还要提交有关于土地的材料，而且要经过土地权籍调查等原来办房产证不需要的程序，办不动产的时间肯定不比单独办房产证更加繁琐和严格。办理不动产登记证就相当于要同时为原告办理房产所有权证和土地使用权证。因此，本案办理不动产登记证书约定期限应当为910天（730天+180天）。综上所述，王建伟的上述请求缺乏事实和法律依据，一审判决正确，恳请二审法院依法驳回其上诉请求。 王建伟向一审法院起诉请求：1.判令信伟公司立即为王建伟办理后海温泉小镇C5栋6层602室房产的房屋权属证书并交付王建伟；2.判令信伟公司赔偿王建伟自2016年6月1日至2018年9月2日逾期办证违约金25570元；3.判令信伟公司按王建伟已付房价款310323元每日万分之一的标准(31.0323元/日)赔偿王建伟自2018年9月3日起至信伟公司实际办证之日止的逾期办证违约金，每年支付一次；4.本案诉讼费用由信伟公司承担。 一审法院认定事实，信伟公司取得本案楼盘的《澄迈商品房预售许可证》后，于2013年3月1日与王建伟签订《商品房买卖合同》。合同约定，王建伟（买受人）购买信伟公司（出卖人）开发的的位××县房，房屋总价款310323元。合同第八条约定，出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将初装饰工程经建设、勘察、设计、施工、监理五家参建单位联合验收通过并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前30日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准。出卖人不得在相关税费标准之外以代办之名向买受人收取额外费用。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。合同签订后，王建伟已依合同约定支付了全部购房款和应由信伟公司代收办理权属登记所需的相关税费。王建伟、信伟公司后来又签订《室内装修委托协议》，由王建伟委托信伟公司处理房屋装修相关事宜，双方已对《室内装修委托协议》履行完毕。涉案房屋装修后，实际交付时间为2014年10月27日。 另查，涉案房屋的所在项目于2013年10月31日经建设、勘察、设计、施工、监理单位验收合格。至2018年12月5日，信伟公司尚未到澄迈县住房和城乡建设局办理本案所涉工程竣工验收备案手续，也未向不动产登记机关提交申请办证的材料。自2016年6月30日起，澄迈县辖区正式实施不动产统一发证工作，由不动产登记机构办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》，原各类不动产权属证书停止发放。 一审法院认为，本案的争议焦点是：一、信伟公司是否应为王建伟办理不动产权证。二、信伟公司逾期办证应否承担违约责任，违约金如何计算。 信伟公司是否应为王建伟办理不动产权证。本案系商品房预售合同纠纷。王建伟、信伟公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行。该合同第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。鉴于目前政府已实行不动产权统一登记，办理不动产权证，不再办理房屋所有权证和土地使用权证，因此信伟公司协助王建伟办证的义务也应随国家政策变化为协助王建伟办理不动产权证。王建伟已依约付清了全部购房款，支付了税费，并向信伟公司支付了维修基金、办证费用等代收费，信伟公司应按合同约定的义务为王建伟办理涉案房屋的不动产权证。故王建伟请求信伟公司办理不动产权证，理由正当，应予支持。但涉案房屋所在项目至2018年12月5日，信伟公司尚未到澄迈县住房和城乡建设局办理本案所涉工程竣工验收备案手续，尚不具备办理不动产权证的条件。信伟公司应加快完善手续，在具备条件后及时为王建伟办理不动产权证。 信伟公司逾期办证应否承担违约责任及违约金如何计算。王建伟、信伟公司双方对已逾期未办证，并无异议，仅是对逾期起算时间及逾期原因有争议。《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。本案中，双方均认可于房屋装修竣工后的交付日期为“房屋交付之日”，据前述证据认定，涉案房屋实际交付时间为2014年10月27日。信伟公司抗辩称，涉案房屋至今未能办理权属证书，是因政府部门拖延验收等不可抗力导致，但信伟公司至本案庭审辩论终结，尚未办理工程竣工验收备案手续，也未向不动产登记机关提交为王建伟申请办证的材料，信伟公司的抗辩理由不成立，其应对逾期办证承担违约责任。 关于违约金的计算问题，因实行不动产统一登记制度后，已将房屋所有权证和土地使用权证，两证合一统一办理不动产权证。因此违约金的起算时间，应以最后办理土地使用权证的期满的次日起算，即房屋交付之日（2014年10月27日）起经过730日＋180日的次日2017年4月25日起算。至于信伟公司辩称违约金明显高于实际损失，请求调低的问题。王建伟依合同约定的标准主张违约金，既有合同依据，标准也低于同期一年期贷款利息。信伟公司的抗辩理由不予采纳。信伟公司应以王建伟已付房款310323元为基数，按每日万分之一的标准，向王建伟支付自2017年4月26日起至2018年9月2日的逾期办证违约金15361元（310323元×0.1‰×495天）。之后的2018年9月3日起至合同约定的信伟公司应向登记机关申请办证之日止的逾期办证违约金，按前述方式计算，每年支付一次；不足一年的，按实际时间支付。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、信伟公司应于本判决生效且具备不动产权证办理条件后三十日内，为王建伟办理位于××县的不动产权证书；二、信伟公司于本判决生效之日起十日内向王建伟支付逾期办证违约金(以房屋总价款310323元为本金，按照每日万分之一的标准，支付自2017年4月25日起至2018年9月2日的逾期办证违约金15361元。之后的2018年9月3日起至合同约定的被告应向登记机关申请办证之日止的逾期办证违约金。按前述方式计算，每年支付一次；不足一年的，按实际时间支付)；三、驳回王建伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费439元，由王建伟负担175元，由信伟公司负担264元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审认定事实基本一致，本院予以确认。 本院认为，本案双方争议的焦点为：信伟公司应否承担逾期办证责任及违约金应如何计算的问题。根据王建伟与信伟公司办理收房手续的相关资料，包括领取钥匙交接表、入住消防安全责任书等，足以证明王建伟最后实际办理收房手续的日期为2014年10月27日。故此涉案房屋的实际交房日期应以办理完备交付手续的日期为交房日期，即2014年10月27日。《合同》第十五条约定，出卖人应在房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该房屋权属证书后，出卖人应在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证书。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。根据合同约定，房屋交付之日应为实际交房之日。至于合同约定交房之日与实际交房之日不一致，合同约定的交房之日至实际交房之日，该期间不应认定属于逾期办证的行为，而是信伟公司是否构成逾期交房的问题。据此，王建伟请求信伟公司承担该期间的逾期办证责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于两证合一后对合同约定的办证时间应如何认定的问题。双方在《合同》中约定的730日办理房屋权属证书，180日申请办理土地权属证书，应合并910日（730日+180日）统一办理不动产权证书。办理不动产权证的最后期限应为房屋实际交付之日起经过910日的次日起算，即合同约定给信伟公司910日的办证期限，虽然政府调整办证期限，但不能就此当然否定双方对办证期限的约定，除非双方的约定违反法律、法规的强制性规定，或者双方同意变更约定达成一致意见，否则双方应按原合同约定期限严格遵守继续履行。因双方在合同中的约定给信伟公司910日的办证期限并未违反法律、法规的强制性规定，也未重新达成一致意见，故王建伟单方主张信伟公司的办证期限应减少为交房后的730日，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，一审判决认定办理不动产权证的最后期限为房屋实际交付之日起经过910日的次日起算，并以超过该期间的日数计算违约金并无不当。关于逾期截止日期问题，一审认定违约办证的日期计算至合同约定的信伟公司应向登记机关提交申请办证之日，该认定有合同依据，且公平合理。因为信伟公司依法向登记机关提交完整的申请办证资料后，何时办好产权证系政府部门的责任问题，且合同约定只有属于信伟公司的责任，信伟公司才承担违约责任，因此，政府办证期间不应认定属于信伟公司的违约责任。王建伟主张政府部门办证的期间日期也应计入信伟公司的违约逾期办证日期，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。 综上所述，王建伟的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费439元，由上诉人王建伟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 蔡于干 审 判 员 吴党恩 审 判 员 陈小燕 二〇一九年六月二十八日 法官助理 孙宛宛 书 记 员 邓芬芬 附：本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。