广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初9050号原告：广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司，住所地：广东省佛山市南海区********************夹层物业管理用房，统一社会信用代码：914***********592T。负责人：阮玉美。委托诉讼代理人：王文中，系该公司员工。被告：李文茹，女，1973年4月24日出生，汉族，住黑龙江省宾县******兴发屯，公民身份号码：230************621。委托诉讼代理人：陈伯良，广西桂力（贵港）律师事务所律师。原告广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司（以下简称时代物业公司）与被告李文茹物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用简易程序于同年5月29日公开开庭进行了审理，原告时代物业公司的委托诉讼代理人王文中、被告李文茹的委托诉讼代理人陈伯良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告时代物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业管理费15259.2元（自2012年4月起至2019年1月止）；2.被告向原告支付物业管理费滞纳金12380.99元（自次月16日起按每日1‰计算，暂计至2019年2月15日，并请求依照每日1‰的标准计算至实际清偿日）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系位于佛山市南海区***********************业主。根据被告与峰云名居小区开发商广东时代胜誉房地产开发有限公司于2010年4月13日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201********2834）的约定，被告所购该单元为带电梯住宅。根据开发商与物业签订的《前期物业管理服务协议》的约定，原告为时代峰云名居小区提供物业管理服务，时代峰云名居小区业主按建筑面积以如下标准向原告交纳物业管理费：带电梯六层高复式住宅2.5元/月/平方米。业主未按时交纳物业管理费的，处每日1‰的滞纳金。由此，被告在接收该单元后应按2.5元/月/平方米的标准向原告缴纳物业管理费。此外，被告还应根据《佛山市住宅公共用电电量分摊办法(试行)》等相关规定缴纳公摊电费。201*年10月30日，被告接收《收楼确认书》的通知后一直没收楼并未交付相关费用。根据被告与开发商签订的《商品房买卖合同》约定：由于业主自身原因未能收楼的，自协议约定的房屋交付之日起，视为房屋已交付给业主，故被告自约定的房屋交付之日起，应当依约向时代物业公司履行缴纳物业管理服务等相关费用的义务。自应接收楼期2012年4月1日起该单元至2019年2月15日被告一直拒付物业管理费、公摊电费。截至2019年2月15日，被告共欠缴物业管理费及物业管理费滞纳金、公摊费共27640.19元，严重影响原告物业管理等费用正常收取工作，原告多次催告未果。被告李文茹辩称，一、时至开庭之日，被告依然未能收取“时代峰云居”的涉案房屋，原告诉请被告支付物业服务费、滞纳金没有事实及法律依据。被告于2010年4月13日向佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司购买其所开发的“时代峰云名居”5幢1单元501,502,601,602号房，房屋为预售性质，购房合同约定时代公司应于2010年10月30日前向被告交付房屋，但至今时代公司依然未能按照合同约定向被告交付符合合同约定、满足居住条件且经被告验收合格房屋。被告曾于2010年10月底前去收房，但由于涉案房屋严重漏水，导致无法交房，被告要求原告及开发商时代公司尽快修复再向被告交房，原告的工作人员表示会与时代公司沟通，争取尽快把漏水、渗水问题解决并交付房屋，但由于房屋漏水问题涉及全小区的房屋，房屋修复工程量巨大，且关系到承建商的违约责任问题，房屋的修复计划一直没有得到批准通过。被告此后多次询问何时能够修复完成交付房屋，原告均以修复方案正在论证、申报等为由推辞，直到2015年9月份才以“关于时代依云小镇1-17栋外墙维护的公示”名义对涉诉小区的外墙、房屋漏水、渗水问题进行修复。被告2017年再次到原告处收房，原告的员工王文中当时也在现场，经到涉诉房屋查看，房顶漏水、窗台渗水等问题依然没有解决，被告拒绝收房并要求原告及时代公司的人员解释，但原告并未给予一个解决办法，导致被告至今依然未能收房。因此，原告无权要求被告支付物业管理费、滞纳金。二、被告签署的前期物业服务协议成立但尚未生效。被告签订的前期物业服务协议第六条明确约定，“本协议经业主即被告作出书面承诺时对承诺人生效”；“书面承诺”应当理解为被告签收房屋交验单或是房屋符合合同约定并满足居住条件，经时代公司将通知书面送达给被告，该份前期服务服务协议才能生效，因此前期物业服务协议并未生效。三、原告主张的物业服务费及相应的滞纳金等诉讼请求已超过诉讼时效，不应获得支持。原告主张的物业服务费、滞纳金等均己超过诉讼时效，不应获得支持。此前由于涉诉房屋一直不具备交付条件，被告2010年10月前去收房，要求原告及开发商时代公司尽快修复再向被告交房到原告在2015年9月份以“关于时代依云小镇1-17栋外墙维护的公示”对涉诉小区的外墙、房屋漏水、渗水问题进行直至外墙修复完成期间，涉诉房屋是由于原告及时代公司的原因导致无法向被告交房，原告并未提出要求交纳物业费。原告在本案才提出要求2012年至今的物业费、滞纳金等均已超过诉讼时效，因此被告无须承担涉诉房屋的物业费、滞纳金。综上所述，原告要求被告支付有关物业管理费、滞纳金缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的《前期物业管理服务合同》，该证据真实合法，能够证明原告与案涉物业的建设单位签订前期物业服务合同的事实。2.原告提交的收楼通知书、邮单，其中邮单为盖有邮戳的原件，本院对其真实性予以确认，该证据能够证明原告向被告发送收楼通知书的事实。3.原告提交的催费通知单、邮单，该证据虽为复印件，但邮单查询结果能与邮单显示内容相印证，本院对该证据的真实性予以确认，该证据能够证明原告向被告发送催费通知的事实。4.原告提交的（2018）粤0605民初11417号民事判决书、被告提交的（2018）粤0605民初22599号民事判决书，与本案的处理不具有必然的关联性，本院不予认定。5.原告提交的《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》、《书面承诺》、不动产登记查询结果、被告提交的《外墙维修公示》，双方当事人对其真实性无异议，对于其证明内容的认定，本院结合其他案件事实在下文综合分析。综合当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：案涉物业坐落于佛山市南海区***********************，登记所有权人为被告李文茹，房屋建筑面积为92.48平方米，不动产权登记日期为2014年10月28日,签订《商品房买卖合同》时间为2010年4月13日，建设单位为佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司。2010年10月18日，佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司向被告邮寄《收楼通知书》。被告称通过他人得知收楼时间后，主动找开发商收楼，但认为案涉房屋存在质量问题未修复而一直没有接收案涉房屋。2010年4月13日，被告与广州市信诚物业管理有限公司佛山市分公司签订《前期物业管理服务协议》，约定该公司为案涉物业提供物业管理服务，服务费用按建筑面积计收，案涉物业对应收取标准为2.5元/平方米/月，业主未按时交纳物业服务费处每日1‰的滞纳金，此外还约定业主应当遵守物业管理制度和《业主临时公约》，协议自业主作出书面承诺时对承诺人生效。同日，被告签署《承诺书》，承诺遵守《业主临时公约》。2012年4月至2019年1月期间，原告作为前期物业服务企业，为案涉物业所在物业管理区域提供了物业管理服务。原告与案涉物业建设单位签订的《前期物业管理服务合同》约定，业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费，费用按建筑面积计算收取，案涉物业对应计收标准为2.5元/平方米/月，业主应当在每月15日前交纳当月费用。2015年9月15日，原告在案涉物业所在小区发布《关于依云时代小镇1-17栋外墙维护的公示》，载明原告针对依云时代小镇1-17栋物业使用过程中的正常损耗，即部分建筑外墙磨损褪色、极个别外墙出现空鼓的现象进行维护及修缮。2019年1月23日，原告向被告邮寄催费通知书，催收案涉物业截至2018年12月的物业服务费。原告原名广州市信诚物业管理有限公司佛山市分公司,于2011年5月31日经核准变更企业名称为广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司。本院认为，本案争议焦点如下：一、案涉物业服务费是否达到收取条件；二、《前期物业管理服务协议》是否已经生效；三、原告主张的物业服务费是否超过诉讼时效。一、关于物业服务费是否达到收取条件。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，原告作为物业服务企业与案涉物业建设单位签订的《前期物业管理服务合同》，对原、被告具有法律效力。根据该合同的约定，原告收取物业服务费的条件及起算时间为建设单位交付物业给业主。本案中，原告已提交证据证明佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司于2010年10月18日向原告邮寄了收楼通知，被告亦承认主动找开发商收楼。结合《商品房买卖合同》关于房屋交付和权属证书办理的履行先后顺序的约定，以及涉案房屋已于2014年10月28日被登记至被告名下的事实，可以合理推定被告在该日以前已接收了涉案房屋，合同约定的物业服务费收取条件已经成就。此外，房屋质量争议与本案物业服务合同纠纷属不同法律关系，因案涉房屋质量问题产生的责任被告应当向开发商主张，而不能将此作为拒交物业服务费的依据。在原告已向案涉物业所在物业管理区域提供了物业管理服务的情况下，被告应当依法支付物业管理费。被告辩称因至今尚未收楼而无需支付物业服务费的意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。二、关于《前期物业管理服务协议》是否生效。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》约定，业主应当遵《业主临时公约》，协议自业主作出书面承诺时对承诺人生效。双方在协议中额外约定以业主作出书面承诺作为协议生效条件，结合协议中多次提到业主应当遵守《业主临时公约》的内容，以及被告签订协议时另行签署《承诺书》承诺遵守《业主临时公约》的行为来看，协议中的“书面承诺”应当理解为书面作出遵守《业主临时公约》的承诺。被告已书面作出相关承诺，协议约定的生效条件已经成就。被告辩称“书面承诺”是指被告签收房屋交验单或是房屋符合合同约定并满足居住条件、从而《前期物业管理服务协议》尚未生效的意见，无事实依据，本院不予采纳。三、关于物业服务费是否超过诉讼时效。因案涉物业服务费为按月计收，由此形成的债权为继续性债权，故应将每月费用视为单个债权分别适用诉讼时效。《前期物业管理服务合同》约定，物业服务费的交纳期限为每月15日前，因此每月物业服务费的诉讼时效应自当月16日起计算。从本案证据来看，原告最早于2019年1月23日向被告发送催费通知，故其诉讼时效中断的效力仅及于2016年2月以后产生的物业服务费。原告主张物业服务费中2016年1月以前产生的部分，已超过诉讼时效，本院不予支持。据此，被告应向原告支付2016年2月至2019年1月的物业管理费共计5548.8元（231.2元/月×24月）。关于滞纳金，原告主张的逾期天数自欠费次月16日起分别计算，低于双方合同约定的标准，是其自行处分民事权利的行为，本院予以采纳。原告主张按每日1‰的标准计算逾期付款违约金至实际清偿之日止，符合双方合同约定，本院予以确认，但违约金总额应以物业服务费本金为限。经核算，被告应支付2016年2月至2019年1月期间物业服务费暂计至2019年2月15日的逾期付款违约金4416.61元，原告主张滞纳金暂计金额超出该数额的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百二十五条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、李文茹应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年2月至2019年1月的物业服务费5548.8元予广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司；二、李文茹应于本判决发生法律效力之日起十日内支付计至2019年2月15日的逾期付款违约金4416.61元及自2019年2月16日起至实际清偿之日止以本判决第一项尚欠的物业服务费为本金按每日1‰计付违约金予广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司,本项应付的违约金总额以5548.8元为限；三、驳回广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费491元，减半收取计245.5元（原告已预交），由广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司负担156.99元，由李文茹负担88.51元，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  邱文华二〇一九年六月二十一日书记员  黎小敏