江西省吉安市吉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0802民初2302号 原告：刘荷芳，女，1957年1月22日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。 委托诉讼代理人：刘垣亮，江西秉志律师事务所律师。 被告：张勇，男，1979年6月17日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。 被告：刘青（系张勇妻子），女，1981年9月15日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。 被告：邓少卿，男，1986年10月4日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。 被告：黄珊（系邓少卿妻子），女，1989年4月20日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。 被告：张述明，男，1979年4月13日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。 被告：龚丽丽（系张述明妻子），女，1982年6月25日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。 被告：邹小平，男，1974年11月5日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。 被告：胡靓（系邹小平妻子），女，1980年10月29日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。 上述被告共同委托诉讼代理人：黄平，江西向群律师事务律师。 被告：吉安市宏鑫房地产开发有限公司，住所地江西省吉安市吉州区。 法定代表人：周正生，执行董事。 原告刘荷芳与被告吉安市宏鑫房地产开发有限公司（以下简称“宏鑫公司”）、张勇、刘青、邓少卿、黄珊、张述明、龚丽丽、邹小平、胡靓（以下简称“八被告”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告刘荷芳及其委托诉讼代理人刘垣亮，被告黄珊、龚丽丽、胡靓及八被告的共同委托诉讼代理人黄平到庭参加诉讼。被告宏鑫公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告刘荷芳向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告宏鑫公司于2015年7月20日签订的《商铺买卖协议》有效；2.确认八被告与被告宏鑫公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号ＪＡ2018024024号）中关于吉州区汇鑫国际名城5号楼（新编3号）编号*店面的买卖合同无效；3.确认八被告关于吉州区汇鑫国际名城5号楼（新编3号）编号*店面的不动产所有权登记无效；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年7月20日，原告与宏鑫公司签订《商铺买卖协议》并约定，原告以148352元购买被告拥有的、位于吉州区汇鑫国际名城5号（新编3号）楼*店面，商铺结算面积10.9平方米，商铺过道面积8.12平方米，合计19.02平方米；原告同意宏鑫公司总证分割后三年内办证；双方同意按现结算面积预付房款100000元，余款48356元等办理产权证时一次性付清。合同签订当日，原告按约向被告转账支付了100000元房款，并对店面进行装修后于同年8月经营至今。八被告明知原告购买案涉店面的情况下，与宏鑫公司恶意串通，以明显低于市场售价的方式签订《商品房买卖合同（预售）》并办理产权证书，致使原告无法取得房屋所有权。原告认为，八被告与宏鑫公司的买卖行为及产权登记行为无效，经协商无果，诉请维权。 八被告共同辩称：1.宏鑫公司出售给原告的店面违反了设计规划。宏鑫公司将八被告购买的部分店面和规划为公共过道的房产销售给原告，其合同不应受到法律保护；2.八被告与宏鑫公司签订的买卖合同依法成立，经过房产部门备案，并办理了不动产权证，充分说明该买卖合同和不动产登记合法有效；3.物权优先于债权，原告主张的债权请求权无法对抗八被告享有的物权。综上，原告的诉请无事实和法律依据，应予驳回。 经本院审理查明，2015年7月20日，原告与宏鑫公司签订《商铺买卖协议》并就商铺位置、面积、价款以及款项支付等作出约定。其中，商铺座落于吉州区汇鑫国际名城5号（新编3号）楼*商铺（以下简称*室）；商铺结算面积10.9平方米，商铺过道面积8.12平方米，合计19.02平方米；店面售价148356元，双方同意按结算面积预付房款100000元，余款48356元于办理产权证时一次性付清等。合同签订当日，原告按约向宏鑫公司转账支付了100000元房款并实际占有*室至今。2018年6月20日，宏鑫公司与八被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号ＪＡ2018024024号）并就商铺位置、面积、价款等作出约定。其中，商铺座落于吉州区；房产预测建筑面积203.58平方米，合同约定单价6600元／平方米，总价1343628元等。为购置1-*店面，八被告于2018年6月20日，向先期查封1-*室的井冈山市人民法院转账汇款1800000元。*室与1-*室均位于，*室位于1-*室相邻东侧。2018年7月6日，八被告以共同共有方式取得1-*室不动产权登记证，登记建筑面积203.58平方米。1-*室房屋分层分户平面图上载明同层规划设计店面仅有：店面1-01、1-02、1-03、1-04四间。在庭审过程中，原告及八被告均认可，原告占有的5-1室由商铺10.9平方米和商铺过道8.12平方米组成，其中商铺10.9平方米由宏鑫公司二次出售八被告后，现登记于八人名下。为此，八被告基于物权另案诉请原告腾离争议店面，原告认为八被告与宏鑫公司恶意串通并提起本案诉讼。 上述事实，有原、被告提供的《商铺买卖协议》《商品房买卖合同（预售）》、不动产权及相关款项支付凭证及庭审笔录予以证实。 本院认为，结合原、被告诉辩，可以将双方的争议焦点概括为：1.一房二买的合同效力如何？2.原告诉请确认不动产登记行为无效的主张能否得到支持？ 关于第一项争议焦点。首先，不动产产权人依法对自身财产享有占有、使用、收益、处分的权利。本案中，宏鑫公司将10.9平方米商铺和8.12平方米过道，编号成*室出让给原告。其中，10.9平方米商铺的交易，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政性法规的禁止性规定，该部分协议合法有效。但就商铺过道而言，案涉楼栋1层房屋分层分户平面图上并未载明除1-01至1-04外的其他房产，且过道应属楼栋全体业主共有，相关权利人均享有通行的权利，宏鑫公司出让商铺过道给原告，侵犯了其他业主的合法权益，与法相悖。故原告诉请确认于2015年7月20日与被告宏鑫公司签订的《商铺买卖协议》有效的主张，本院予以部分支持。其次，房屋所有权最终是否发生转移属于合同履行的问题，并不影响买卖合同的效力，符合合同生效要件的关于同一房屋签订的数个买卖合同均为有效合同，但当事人之间关于不动产交易的约定仅能引起债权变动的法律效果，生效的债权合同应结合登记之事实行为，方能发生物权变动的法律效果。本案中，原告与宏鑫公司订立5-01室买卖合同后，因始终未办理不动产登记手续，上述标的物的所有权不发生转移。此时，宏鑫公司将*室中商铺部分（10.9平方米）与1-04室其他部分，出让给八被告的买卖合同属有效合同。至于有效合同因无法履行导致的违约责任，当事人可另行解决。再次，本案原告应承担举证不利的后果。原告主张宏鑫公司与八被告恶意串通并依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条，诉请确认相关合同无效。为此，原告向法庭提交的证据反映八被告购置1-04室时，合同载明的价款确低于市场行情。但被告辩称系备案合同价格无法修改所致，实际交易价格远高于合同载明单价，其向法庭提交的、向查封法院转账高于合同价款的交易凭证可印证其抗辩主张，本院予以采信。八被告以相应价款购置1-04室，并无在案证据证明八被告知晓1-04室部分争议面积由原告占有，原告未提交证据证明八被告与宏鑫公司故意侵害原告权益以获取非法利益，应承担举证不利的后果。故原告诉请确认宏鑫公司出让*室给八被告商品房买卖合同无效的主张，本院不予支持。 关于第二项争议焦点。不动产登记是经权利人或利害关系人申请，由专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记薄的事实。作为物权的公示手段，不动产登记本质上为产生司法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。不动产登记行为所引发的物权变动的法律效果并非来源于登记机构的意思表示，而是来源于民事法律制度的规定，登记机构无权对当事人间的不动产权属法律关系进行设定或变更，登记行为不包含行政机关的意思表示，只代表行政主体对客观事实的认识与判断，登记机构未作出意思表示从而直接设定行政法上的权利和义务。故而原告主张确认相关不动产登记无效的诉请，将事实行为与法律行为相混淆，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告刘荷芳与被告吉安市宏鑫房地产开发有限公司于2015年7月20日签订的《商铺买卖协议》中，有关出让商铺部分（面积：10.9平方米）的协议合法有效； 二、驳回原告刘荷芳的其他诉讼请求。 案件受理费3268元，减半收取计1634元，由原告刘荷芳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 审判员  王国勇 二〇一九年六月十九日 书记员  张诗雪