广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0111民初148号 原告：何沛雄，男，1967年12月11日出生，汉族，身份证住址广州市白云区， 原告：何志波，男，1969年8月10日出生，汉族，身份证住址广州市白云区， 两原告的共同委托诉讼代理人：郑灶利，广东辅安律师事务所律师。 两原告的共同委托诉讼代理人：陈一松，广东辅安律师事务所实习人员。 被告：谢勇，男，1961年4月12日出生，汉族，身份证住址广州市白云区， 被告：肖李义，女，1962年9月11日出生，汉族，身份证住址广州市白云区， 上述两被告的共同委托诉讼代理人：李彦军，广东法制盛邦律师事务所律师。 上述两被告的共同委托诉讼代理人：王晓宇，广东法制盛邦律师事务所律师。 被告：张凤丽，女，1970年2月17日出生，汉族，身份证住址沈阳市和平区， 被告：冯艳霞，女，1966年12月9日出生，汉族，身份证住址广州市天河区， 被告：王仁燕，女，1970年2月28日出生，汉族，身份证住址广东省增城市， 上述三被告的共同委托诉讼代理人：吴东梅，广东法制盛邦律师事务所律师。 上述三被告的共同委托诉讼代理人：许丹吟，广东法制盛邦律师事务所律师。 原告何沛雄、何志波与被告谢勇、肖李义、张凤丽、冯艳霞、王仁燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何沛雄、何志波的共同委托诉讼代理人郑灶利，被告谢勇、肖李义的共同委托诉讼代理人王晓宇，被告张凤丽、冯艳霞、王仁燕的共同委托诉讼代理人吴东梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告何沛雄、何志波向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告谢勇于2009年5月15日签订的租赁合同无效；2、五被告向两原告交还广州市白云区齐富路第九经济社商业区自编31号整幢综合大楼壹禾大厦及该大楼前面、西面空地共1000平方米的经营管理权；3、五被告向原告支付拖欠的场地使用费（1-8层每月场地使用费按474425元计算自2019年1月1日起计算至五被告实际将上述场地的经营管理权交还给原告之日止；1-5层每月场地使用费按296516元为计算标准自2018年7月1日起计至2018年12月31日为1779096元）；4、原告向被告谢勇收取的履约保证金100万元不予退还给被告谢勇；5、本案受理费由被告承担。诉讼中，原告向本院申请撤回部分诉讼请求并变更部分诉讼请求，最终确认诉讼请求为：1、五被告向原告支付拖欠的1-5层场地使用费按每月296516元为计算标准自2018年7月1日起计至2018年12月31日共1779096元；2、本案受理费由被告承担。事实与理由：原告与被告谢勇于2009年5月15日签订《租赁合同》，约定原告向被告出租位于广州市白云区齐富路第九经济社商业区自编31号整幢大楼（现门牌号：广州市白云区齐富路32号），该大楼共8层，合同约定租赁期限为二十年，2009年6月1日交付被告使用，2009年10月1日开始计租起，租期至2029年9月30日止。合同约定第一年的月租赁费用为348716.99元，每三年每次递增8%。合同签订后，被告缴纳履行保证金100万元，双方一直正常履行合同，但被告自2018年7月1日起，就只缴纳大楼6-8层的租赁费用，一直没有缴纳1-5层的租赁费用，至2018年12月31日止，共欠1-5层的租赁费用共计1779096元。《租赁合同》第11条第2款约定，乙方逾期缴纳租赁费用，每日按1‰支付违约金，逾期超过30天，甲方有权停水停电，有权单方终止合同，所收履约保证金不予退还。被告肖李义是被告谢勇的配偶，因此肖李义应对谢勇的债务承担连带清偿责任。被告拒付租金的行为已构成严重违约，原告特诉至法院。 被告谢勇辩称：1、不同意原告所作的变更诉讼请求的申请，该申请已超过举证期限所规定的最后期限。2、本案所签订的租赁合同合法有效，且未损害第三人的利益，也没有违反法律行政法规的强制性规定，不存在原告起诉书中所说的无效情形，因此应当驳回原告主张合同无效的诉讼请求。3、本案被告未支付租金的原因是由于原告在一次消防的审核过程中虚报了楼层的高度，将28到30米的楼高在一次消防时报成了23.6米，因此在二次消防的重新审核过程中被相关部门再三要求整改，这是本案被告没有支付原告1-5楼租金的原因。至于6-8楼的租金被告一直都在交，只不过在2019年1月份开始原告公司财务和原告均拒收6-8楼的租金，由于一次消防超高影响了二次消防的问题，已经在被告提供的录音和微信记录上均有体现，被告与原告何志波多次沟通，均未能解决上述问题，因此被告不支付1-5楼的租金责任在于原告，因一次消防问题1-5楼的现租户百信医疗投资有限公司也拒不支付给被告的租金，该情况从2018年7月持续至今。4、原告要求不退还100万元保证金没有法律依据，被告并无违约行为，不支付1-5楼的租金也是因为原告一次消防虚报楼层高度导致现租户百信公司不向被告支付租金，被告已经承担了巨大的经济损失，该违约行为是由于原告本身造成的。综上，应当驳回原告对被告谢勇的诉讼请求。 被告肖李义辩称：根据合同相对性原则，被告肖李义并未与原告签订任何协议，不能成为本案适格的被告。被告谢勇、肖李义已于2018年5月23日通过白云区人民法院调解离婚，即双方在2018年5月23日已经解除婚姻关系，而本案原告所述拖欠租金均发生在2018年7月1日之后，因此就该拖欠租金被告肖李义更不应当承担所谓的连带责任。综上，请求法院驳回原告对被告肖李义的诉讼。 被告张凤丽、冯艳霞、王仁燕辩称：同意被告谢勇对原告变更诉讼请求的意见。原告对于被告张凤丽、冯艳霞、王仁燕的诉讼请求没有法律和事实依据，涉案房屋租赁合同与三被告无关，三被告不应当承担任何责任，理由如下：首先，原告对于被告的诉讼请求没有法律依据，涉案租赁合同的主体是被告谢勇与原告，三被告不是该合同的相对方，三被告并未与原告形成任何的租赁关系或者合作关系，三被告与被告谢勇是内部合作关系，是另外一个法律关系，与本案无关，根据合同相对性原则，三被告并不是本案的适格被告，原告不能根据涉案租赁合同向三被告提出诉讼请求；其次，根据本案的全部证据，均显示为原告与被告谢勇之间的租赁关系，三被告基于与被告谢勇的内部合作关系与原告进行联系和磋商，但并非是本案的合同主体，本案并未有任何证据证明三被告是涉案租赁合同的主体或者主体之一，综上三被告无须承担任何责任，请求法院依法驳回原告对三被告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的租赁合同、照片、收据、建筑工程消防验收的意见书等证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定相关事实如下：2009年5月15日，原告何沛雄、何志波（甲方）与被告谢勇（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于广州市白云区齐富路第九经济社商业区自编31号物业（以下简称该物业）出租给乙方使用，该物业已建成综合大楼按投影滴水面积计算平方米，楼高八层，每层11985.01平方米，房屋整体租赁总建筑面积9686.58平方米，每平方米36元/月，综合大楼前面和西面空地约1000㎡和顶层未盖面积给乙方无偿使用；该物业包括消防系统（包括喷淋、烟感、消防栓、消防报警联动系统）、供水供电系统、外立面广告区域及附属停车场、门前场地、员工通道等；甲方声明该物业为甲方投资，其使用、收益、处分权属甲方所有，土地属广州市白云区新市街萧岗村第九经济社集体土地，没有房地产权属证，只能出具萧岗村委用地证明，建筑物属临建性质，无设定任何抵押、质押或者担保，甲方有权以场地租赁形式将该物业出租给乙方用于开办合法经营的商业综合大楼，乙方必须办齐一切证照，合法经营，所有税金由乙方负责，房屋土地税由甲方承担，如有经营违法所有责任由乙方负责；双方同意由于租赁场地属临建性质，甲方必须办理由所属街道办事处出具的临时经营场地使用证明（使用性质为娱乐、酒店、商业、综合大楼）以示该物业的合法使用用途，另外该物业的权属证明、消防第一次总体验收合格证由甲方负责办理，分体由乙方自行办理，上述证件在开始收取租金或交付使用前必须办妥，其他证照由乙方自行办理，所有费用由乙方自行负责，甲方予以配合；租赁期限自计租日起计贰拾年，2009年6月1日交付乙方使用，2009年10月1日开始计租，租期至2029年9月30日止；本合同签订后，乙方需缴纳定金200万元，以甲方收据签名盖章为准，乙方正式交租后上述定金可抵扣租金，剩下100万元转为履约保证金；每月5日前交租金；租赁费用每平方米36元/月，每三年递增8%，甲方同意第十五年、第十六年、第十七年、第十八年、第十九年、第二十年免递增，其中2017年10月1日至2019年9月30日每月租赁费用474425.28元；甲方同意乙方首层可以转租，其他各层转租需知会甲方经甲方同意（柜台出租、联营、与供应商合作经营等不改变本合同双方租赁关系，且乙方承诺作为承租人继续履行本合同项下之义务的经营方式调整除外），租赁用途不得超出本合同约定，所有债权、债务、纠纷与甲方无关，等等。谢勇承租该物业后将其中一部分转租给其他人经营使用，其中1-5层由广州百信医疗投资有限公司（以下简称百信医疗公司）承租。原告主张谢勇拖欠该物业1-5层自2018年7月1日至2018年12月31日共6个月的租金。谢勇辩称因原告在涉案物业一次消防的审核过程中虚报楼层高度，导致百信医疗公司在办理二次消防验收时无法通过，百信医疗公司不愿意向其支付租金，所以其才未向原告缴纳该部分租金。原告提交了广州市公安消防局于2009年4月30日作出的《建筑工程消防验收的意见书》，证实涉案物业一次消防验收合格。谢勇认为根据该意见书载明，涉案物业高23.6米，而该物业实际楼高约28-30米，恰好可以证明原告在一次消防时虚报数据。谢勇提交录音、《至何沛雄、何志波先生关于租赁问题的函》、微信聊天记录，拟证明双方对于一次消防问题导致二次消防无法通过已多次进行沟通，原告明确知晓该情况。原告对谢勇提交的上述证据均不予认可，原告认为《租赁合同》约定原告只负责一次消防，二次消防由谢勇自行办理，谢勇能否办理二次消防应由其自行负责。谢勇主张百信医疗公司无法办理二次消防的原因是一次消防存在问题，但未提交相应的证据予以证实。 原告提交了重庆市渝中区档案馆于2017年8月7日出具的《档案证明》、广州市鑫和餐饮有限公司企业信息、广州市壹禾大厦物业管理有限公司企业信息及登记申请书，拟证实被告谢勇、肖李义于1986年1月23日登记结婚，肖李义于2011年在壹禾大厦（即涉案物业）二楼经营餐饮公司，谢勇和肖李义的女儿谢丽娜是广州市壹禾大厦物业管理有限公司的法定代表人，一家人均参与涉案物业的经营管理，故此主张肖李义应对谢勇的债务承担连带责任。被告谢勇、肖李义对上述证据的真实性予以认可，但认为不能证明肖李义需承担连带责任，肖李义并非租赁合同的相对方，且本案拖欠的租金均发生在谢勇和肖李义离婚之后。被告谢勇、肖李义提交了本院于2018年5月23日出具的《裁判文书生效证明》，证明谢勇、肖李义经本院调解离婚，其婚姻关系自2018年5月23日起解除。原告认为生效证明仅证明谢勇、肖李义解除婚姻关系，没有对双方共有财产进行处分，且根据谢勇提交的录音显示肖李义曾表述自己是股东身份，故谢勇和肖李义离婚不能作为肖李义无需承担责任的证据。 被告肖李义提交了2009年5月15日签订的《租赁合同》的另一复印件，合同内容与原告提交的《租赁合同》一致，但该复印件上每页均有被告谢勇、张凤丽、冯艳霞、王仁燕的签名。原告据此认为被告张凤丽、冯艳霞、王仁燕也是合同相对方，应对本案承担连带责任。原被告均无法提供该合同复印件的原件。被告张凤丽、冯艳霞、王仁燕认为由于没有原件，对该复印件不予认可。 本院就涉案物业（根据地址信息及卫星定位图）向广州市白云区国土资源和规划局查询，该局于2019年1月31日复函，函复“经初步核查，暂未查到相关《建设工程规划许可证》信息。”经本院出示该复函，原告对复函没有异议，被告谢勇认为涉案物业既已办理了一次消防和相关营业执照，应当认定具备出租功能，认定租赁合同有效。经本院释明合同效力问题，原告撤回了关于确认合同无效的诉讼请求和其他部分诉讼请求，仅主张拖欠的1-5层按每月296516元的标准从2018年7月1日至2018年12月31日计算租金共1779096元。 本院认为，原告何沛雄、何志波与被告谢勇就未取得规划报建的房屋于2009年5月15日签订的《租赁合同》系无效合同。合同无效，被告实际占有使用涉案场地，仍应向原告支付场地使用费。原告要求谢勇支付涉案物业1-5层按每月296516元自2018年7月1日起计至2018年12月31日的场地使用费共1779096元，谢勇辩称因原告办理一次消防存在问题导致百信医疗公司无法通过二次消防，百信公司据此不向谢勇交纳租金，谢勇也无需向原告交纳租金，对该抗辩理由，本院认定如下：首先，本案租赁合同从签订至今一直在实际履行，谢勇也一直在经营使用涉案物业，原告要求谢勇支付场地使用费，具有事实和法律依据；其次，与原告签订租赁合同的相对方是谢勇，并非百信医疗公司，谢勇以百信医疗公司未向其交租为由拒不向原告支付相应的场地使用费，明显违悖了合同相对性原则；再者，根据租赁合同约定，原告只负责办理消防第一次总体验收，分体由谢勇自行办理，谢勇提出二次消防无法通过是因为原告办理一次消防存在问题，也未提供任何证据予以证实。综上，本院对谢勇的抗辩理由不予采纳，原告要求被告谢勇支付拖欠的场地使用费1779096元的诉请合理合法，本院予以支持。 关于被告肖李义、张凤丽、冯艳霞、王仁燕是否承担连带责任的问题。被告肖李义提交的有张凤丽、冯艳霞、王仁燕三人签名的租赁合同仅有复印件，没有原件予以核定，对其真实性本院不予采信，也即与原告签订合同的相对方只有被告谢勇，原告主张被告肖李义、张凤丽、冯艳霞、王仁燕是合同的实际履行人，但并未提供证据予以证实，本院不予采纳。本案拖欠场地使用费均发生在谢勇、肖李义婚姻关系解除之后，原告以谢勇、肖李义为夫妻关系主张肖李义应承担连带责任，明显缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于原告要求被告肖李义、张凤丽、冯艳霞、王仁燕对本案债务承担连带责任的诉讼请求，本院予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、自本判决生效之日起五日内，被告谢勇向原告何沛雄、何志波支付场地使用费1779096元； 二、驳回原告何沛雄、何志波的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费20812元、保全费5000元，由被告谢勇负担并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审 判 长  陶向军 人民陪审员  周树勤 人民陪审员  林碧玉 二〇一九年六月二十四日 书 记 员  郑萍军