云南省勐腊县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2823民初462号 原告：勐腊佳和物业服务有限公司，住所地云南省西双版纳傣族自治州勐腊县河畔之梦二期四栋三、四楼。 法定代表人：周惠，职务执行董事。 委托诉讼代理人：苏俊，男，勐腊佳和物业服务有限公司法务专员。特别授权代理。 被告：刘彬，男，1982年11月16日出生，汉族，现住云南省勐腊县。 委托诉讼代理人：李庆华，男，1976年3月28日出生，汉族，现住云南省勐腊县，由勐腊县景岗社区居民委员会推荐，特别授权代理。 原告勐腊佳和物业服务有限公司与被告刘彬物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月22日公开开庭进行了审理。原告勐腊佳和物业服务有限公司委托诉讼代理人苏俊、被告刘彬及其委托诉讼代理人李庆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告2014年6月1日至2018年12月31日期间勐腊县环福山庄小区X幢X单元X室物业费、年垃圾清运费、水泵加压费、楼道卫生费、水池清洗费、公摊水电费共计6494元；2.判决被告支付原告勐腊县环福山庄小区X幢X单元X室X-X车库2014年6月1日至2018年12月31日期间的物业费1114元。以上合计7608元。事实及理由：勐腊县环福山庄小区系勐腊县宏盛房地产开发有限公司（以下简称宏盛公司），被告是环福山庄小区的业主，其向宏盛公司购买的房产位于环福山庄小区X幢1X单元X室，建筑面积和公摊面积共计128.48㎡。2013年10月17日，宏盛公司与原告签订了《环福山庄小区物业服务委托合同》和补充协议，宏盛公司委托原告为勐腊县环福山庄小区提供物业服务，双方约定了相关权利义务。原告自与宏盛公司签订物业服务委托合同后，组织物业工作人员开展物业服务，并每年垫付小区垃圾清运费、公摊水电费、水泵加压费等相关费用，被告也实际接受了原告的物业服务，但被告自2014年6月1日至2018年12月31日未向原告支付过物业费等相关费用。原告多次以电话、发放书面缴费通知、在其入户门上张贴缴费通知，以及发律师函等多种方式催收未果。据统计被告欠原告2014年6月1日至2018年12月31日期间的物业费及垃圾清运费、公摊水电费、水泵加压费等相关费用合计7608元，其中物业费5170元、垃圾清运费285元、公摊水电费358元、水池清洗费95元、楼道卫生费269元、水泵加压费317元、车库管理费1114元。被告不缴纳物业费的行为侵害了原告的合法权益，故诉至本院。 被告刘彬辩称，被告之所以不交物业费是因为原告管理不善，收费不合理，原告存在重复收费。原告提交的证据系霸王合同，基本都是对原告有利，且都是对被告的约束。水池清理费本就包含在物业费中，原告的收费标准被告不满意，原告管理的质量与价格不成正比。原告所提供的合同已过期。 原告为证实其主张，向本院提交证据如下： 1、环福山庄小区物业服务委托合同、补充协议各1份（复印件，与原件核对无异），证明被告宏盛公司与原告签订物业委托服务合同，由宏盛公司委托原告对环福山庄小区提供物业服务的事实。 2、缴费通知、费用明细、律师函、国内挂号信函各1份（复印件，与原件核对无异），证明被告欠原告物业费、垃圾清运费、公摊水电费、水池清洗费、楼道打扫费、水泵加压费及原告进行催收的事实。 3、腊发工（2015）64号文件1份（复印件），证明自2015年4月1日起，物业服务收费标准为普通住宅每平米0.75元的事实。 4、腊发工（2012）48号文件1份（复印件）、收款收据1份（复印件，加盖有勐腊县环卫站核对无异印章），证明垃圾清运费收取的依据及标准，原告统一缴纳生活垃圾清运费的事实。 5、环福山庄张贴发改委文件的照片1张（彩印件），证明原告在2015年4月20日把发改委关于收费的文件在该小区进行公示的事实。 6、张贴缴费通知书照片2张（彩印件），证明原告在该小区进行公示的事实。 7、环福山庄工作中的照片12张（彩印件），证明原告对该小区提供物业服务的事实。 经质证，被告对原告提交的证据1三性不认可，合同在法庭上第一次看见，并且合同不是原、被告签订。按照相关规定小区没有成立业主委员会，开发商找物业公司的前提是招投标的方式，招投标的内容应该向小区业主公示，合同内容是偏向原告方的，条款更多是约束被告，合同的内容也存在费用重复收取。证据2的三性不认可，缴费通知书显示的金额不认可，加压费的票据也没有，计算的公示也没有，水电公摊费的票据和计算公示也没有，楼道打扫费和水池清洗费是重复收费，明细包含了合同期以外的，因为合同期限已经过了两年了。证据3的三性不认可，收费标准是发改委的一个指导意见，如果按照发改委的文件可以单方调证，那么就没必要用合同来约定，原告不与2/3的业主进行商量就随意调证价格。证据4的三性不认可，收据发票没有写明是环福山庄小区，也没有计算公式。证据5的三性不认可，仅能作为参考，不能作为收费依据。证据6的三性不认可，虽然张贴过收费通知，但原告的服务质量太差。证据7的三性不认可，没有参照物，所以无法证实原告是否在该小区工作。 被告为证实其答辩理由，向本院提交如下证据： 1、照片4张（彩印件），证明原告不尽职，对小区内未栓狗绳的狗没有进行驱赶，对小区开设的幼儿园儿童和小区内业主存在安全隐患，且已经有业主被咬伤的事实。 2、照片4张（彩印件），证明对小区开设的加工厂没有制止，该小区堆放的加工材料、危险电动工具和爆炸物品对小区的业主存在安全隐患，长期影响业主休息的事实。 3、照片12张（彩印件），证明对小区的脏乱无人清理，产生的臭味影响业主生活，排水沟无人清理，造成雨水无法正常排放，存在安全隐患，小区绿化带被严重破坏原告方没有制止的事实 4、照片5张（彩印件），证明对小区的公共场所的裸体线未处理，一旦有人触碰容易造成伤害甚至死亡，存在严重安全隐患，消防管道没有水源，原告没有进行整改，该物管进入该小区只为了收钱，不顾业主安全生命安全的事实。 5、照片4张（彩印件），证明非法将场地对外出租，收取停车费和广告费的事实。 6、照片8张（彩印件），证明原告对该小区管理混乱，长期存在车辆乱停乱放影响业主出行，业主多次与保安协商未果，最终是我自己出钱设立告示牌，但至今仍未解决的事实。 7、照片4张（彩印件），证明供水设施损坏没有人处理，原告未向业主提供优质服务的事实。 经质证，被告对原告提交的证据1三性不认可，没有参照物不知道是否是该小区。证据2的真实性认可，原告已经规劝过，并反应到住建局，已经履行义务。因为三期工程还未开始，所以工具暂时摆放在指定的地方，不存在乱放。证据3的三性不认可，拍摄地点不明确。证据4的真实性认可，在未入住前就已经存在了，在补充协议第四条规定宏盛公司处理消防管道。证据5的真实性认可，非公摊区域不属于物业公司管理，收费也将由原告支配支付不足的物业费。证据6的真实性认可，要证明的观点不认可，对没有按照规定停车的业主原告已经进行了相应的规劝，业主之间的素质也存在差异。证据7的三性不认可，拍摄地不明确。 对以上证据，本院评判认为，原告提交的证据1来源合法，可证实宏盛公司与原告于2013年10月17日签订的《环福山庄小区物业服务委托合同》和补充协议，原告受宏盛公司的委托对环福山庄小区提供物业服务的事实，本院予以采信。证据2可证实原告就被告应缴纳的相关费用，向被告发出缴费通知书、费用明细、律师函要求被告缴纳的事实，本院予以采信。证据3能够证实腊发工（2015）64号文件载明物业服务收费标准为普通住宅以每平方米0.75元收取的事实，本院予以采信。证据4腊发工（2012）48号文件及收款收据可证实勐腊县城区商品流通企业生活垃圾处理服务收费标准为0.50元/㎡/月及原告于2015年4月10日向勐腊县环卫站缴纳卫生费130000元的事实，本院予以采信。证据5可证实原告在该小区公示发改委关于收费的文件的事实，本院予以采信。证据6可证实原告在被告家张贴缴费通知书的事实，本院予以采信。证据7能够证明原告为环福山庄小区提供物业服务的事实，本院予以采信。被告提交的证据无拍摄的时间、地点，无法核实其真实性，本院均不予采信。 本院经审理认定事实如下： 2013年10月17日，宏盛公司与佳和物业公司签订《环福山庄小区物业服务委托合同》和补充协议，宏盛公司委托佳和物业公司对环福山庄小区提供物业服务。该合同对物业基本情况、服务要求与标准、服务费用、委托服务期限、违约责任等事项作出了约定。合同第二十九条规定，本合同期限自2013年10月1日至2016年10月1日。佳和物业公司依据该合同于2013年10月17日入驻环福山庄小区对该小区提供物业服务。 庭审查明，刘彬系勐腊县环福山庄小区X幢X单元X室建筑面积为128.48㎡住宅的业主。2012年3月27日勐腊县发展改革和工业信息化局作出腊发工[2012]48号文件《勐腊县发展改革和工业信息化局关于调整勐腊县城区垃圾清运处理服务价格的通知》，规定勐腊县城区生活垃圾处理服务收费标准常住人口按12元/月/户收取。2015年3月18日勐腊县发展改革和工业信息化局作出腊发工[2015]64号文件《勐腊县发展改革和工业信息化局关于物业服务收费有关问题的通知》，规定勐腊县内包括佳和物业公司在内的6家物业公司的服务级别为三级。物业服务收费标准为普通住宅每平方米0.75元，执行日期2015年4月1日。佳和物业公司向刘彬发出《缴费通知书》、《费用明细》、《律师函》，要求刘彬交纳2014年6月1日至2018年12月31日的物业费5170元、年垃圾清运费285元、公摊水电费358元、水池清洗费95元、楼道卫生费269元、水泵加压费317元，车库管理费1114元，共计7608元。该费用刘彬至今未缴纳。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业服务具有综合性、专业性、有偿性及公益性的特点，因此物业服务合同的各方当事人均应本着诚实信用原则认真履行合同义务，共同维持小区秩序，以最大限度地维护各方当事人的合法权益。在本案中，环福山庄小区未成立业主委员会，原告提供的物业服务来源于与宏盛公司签订的《环福山庄小区物业服务委托合同》和补充协议。根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”规定，该合同属于前期物业服务合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，宏盛公司与原告于2013年10月17日签订的《环福山庄小区物业委托服务合同》对本案业主具有约束力。原告提交的证据载明住宅物业费为0.75元/平方米/月，勐腊县发展改革和工业信息化局作出的《勐腊县发展改革和工业信息化局关于物业服务收费有关问题的通知》亦规定物业服务费普通住宅每平方米为0.75元/月，故原告诉请的物业费5170元不违反法律规定且未超过其有权主张的范围，本院予以支持。垃圾处置费即生活垃圾处理服务费，勐腊县发展改革和工业信息化局文件作出的《勐腊县发展改革和工业信息化局关于调整勐腊县城区垃圾清运处理服务价格的通知》规定生活垃圾处理服务费为每户12元/月，原告已经代包括被告在内的环福山庄小区业主向勐腊县环卫站缴纳了该笔费用，故原告向被告主张的垃圾清运费285元有事实依据，且符合法律规定，本院予以支持。原告提交的证据载明车库物业费为0.8元/平方米/月，故原告诉请的车库管理费1114元不违反法律规定且未超过其有权主张的范围，本院予以支持。被告就原告未按照合同的约定提供物业服务，车辆乱停乱放、小区存在安全隐患，被告不应向原告缴纳物业费等相关费用的答辩主张，因其未提供相应证据予以证实，且不符合双方合同约定，其主张不能成立，本院不予采纳。对于原告诉请的楼道卫生费、公摊水电费、水池清理费、水泵加压费的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告并未向本院提交证据予以证实其收取楼道卫生费、公摊水电费、水池清理费、水泵加压费、车库管理费的依据，故对原告要求被告支付楼道卫生费269元、公摊水电费358元、水池清理费95元、水泵加压费317元的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告刘彬自本判决生效之日起10日内支付原告勐腊佳和物业服务有限公司2014年6月1日至2018年12月31日物业费5170、垃圾清运费285元、环福山庄小区X幢X单元X室X-X车库物业费1114元，共计6569元。 二、驳回原告勐腊佳和物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，因适用简易程序审理，减半收取25元，由原告勐腊佳和物业服务有限公司负担3元，被告刘彬负担22元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。 审判员  李先勇 二〇一九年六月二十六日 书记员  周 波