广西壮族自治区合浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0521民初1192号 原告：陈灼益，男，1979年6月24日出生，汉族，住合 浦县廉州镇廉州大道西路128号广益中央公园C6幢1001号 房。 原告：叶敏，女，1980年10月8日出生，汉族，住合浦 县廉州镇廉州大道西路128号广益中央公园C6幢1001号房。 两原告委托诉讼代理人：周冲香，广西中龙律师事务所律师。 被告：合浦县广益房地产开发有限公司，住所地：合浦县廉州镇廉州大道163号。统一社会信用代码：91450521768934281R。 法定代表人：彭继福，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张甫，还珠律师事务所律师； 委托诉讼代理人：周贵琳，还珠律师事务所实习人员。 原告陈灼益、叶敏与被告合浦县广益房地产开发有限公司（以下简称“合浦广益公司”）商品房预售合同纠纷一案,本院于2019年4月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月3日公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人周冲香、被告合浦广益公司的委托诉讼代理人张甫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈灼益、叶敏向本院提出诉讼请求：1、确认原告陈灼益、叶敏与被告合浦县广益房地产开发有限公司签订的关于原告购买位于合浦县廉州镇城东新区A-111-6号广益中央公园C6幢1001号房（商品房预售许可证号：合房预2011字第24号）《商品房买卖合同》有效；2、判令被告在10日内提供将合浦县廉州镇城东新区A-111-6号广益中央公园C6幢1001号房的相关手续，把该房房产登记至原告名下；3、判令被告支付违约金72.89元给原告；4、判令被告返还给原告因面积误差3%以内（4.2054平方米）原告多给付被告的购房款10934.04元；被告双倍返还原告因面积误差3%以外7.1846平方米原告多付给被告的购房款37359.92元。 事实和理由：原告与被告于2012年4月3日签订了原告向被告购买位于合浦县廉州镇城东新区A-111-6号广益中央公园C6幢1001号房的《商品房买卖合同》，原告也依约向被告支付了购房款。约定：该商品房总价为364468元。合同还约定了被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，两原告依约向被告付清了购房款及相关税费，另外，被告要求原告交纳10000元的办证费，被告负责帮原告办理好产权登记证书，但被告收取办证费后至今没有为原告办理产权登记证书。原被告所签订的《商品房买卖合同》中所约定的面积为140.18平方米，但原告所购买的房屋实际面积为128.79平方米，被告应按合同的约定返还及赔偿给原告。因此，原告为了自身的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告合浦广益公司未提出书面答辩，在庭审过程中，其诉讼代理人辩称：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》是合法有效的；2、被告已向不动产登记部门提供是相关材料，现在正在排期办理，所以被告不存在违约的情况。3、根据2019年3月15日的会议纪要及2019年4月24日合浦县房产测绘成果报告，面积误差在3％以内，不同意按照误差比的双倍向原告返还购房款及支付违约金。综上，原告的请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实：原告陈灼益、叶敏与被告合浦广益公司签订了《商品房买卖合同》和《合同补充协议》各一份，合同约定：两原告向被告购买由被告开发的位于合浦县（原廉州镇城东新区A-Ⅲ-6号）广益中央公园C6幢1001号房，建筑面积为140.18平方米，单价每平方米为2600.00元，房款总价为364468.00元，合同第五条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按本合同约定的价格买受人和出卖人对房价款实行多退少补，并在产权登记面积确定后十五日内付清。出卖人应于2012年10月1日前将验收合格的房屋交付买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。补充协议约定付款方式为银行按揭付款方式付款。此外，合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，两原告按约向被告交付了购房款364468元及办证费10000元。2017年3月13日，被告将涉案房屋交付两原告使用。尔后，被告取得分割后的桂2018合浦县不动产权第0009997号产权证书，该证载明：权利人为被告，合浦县广益中央公园C6幢1001号房，建筑面积为128.79平方米。为解决该小区违建问题及办理业主不动产权证问题，合浦县人民政府召开县长办公会议，形成会议纪要，同意将被告改变飘窗结构作房间的面积和生活阳台、休闲阳台实际建设面积的一半计入业主不动产证产权面积。2019年4月24日，合浦县公诚房产测绘队对C5、C6、C7幢住宅部分进行测绘，出具了合浦县房产测绘成果报告书。但至今没有重新办理分割后商品房不动产权证。被告也未提交相关资料到房产管理部门办理涉案商品房权属转移登记事项。 上述事实，有原告提交的《身份证》、《商品房买卖合同》、《附件四补充协议》、《购房发票》、《分户产权证》、《楼宇交接书》、《房屋权利记载信息查询结果》，有被告提供的《会议纪要》、2019年4月24日《合浦县公诚房产测绘队测绘成果报告书》等证据以及当事人在庭审中的陈述予以证实。 本院认为：原告陈灼益、叶敏与被告合浦广益公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方自愿协商一致签订的，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同及补充协议均为合法有效，双方应当按照约定履行相关义务。合同签订后，原告已按照合同约定全额支付购房款给被告，被告亦交付房屋给原告使用。涉案商品房办证条件已成就，但被告未能举证证明其已向房屋产权登记机关提供必要的文件资料备案，两原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，已构成违约，应承担相应违约责任。依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，原告请求被告向登记机关提供所需材料备案并协助办证，理由正当，本院依法予以支持。关于涉案房屋面积的差异处理的问题。合同第五条约定产权登记面积与合同约定面积发生差异的，以产权登记面积为准，根据《商品房销售管理办法》第四十五条第四款之规定，产权登记面积是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积，而房产部门向被告颁发了分户产权证确认涉案房屋的建筑面积，因此，双方约定的面积误差条件已成就，应按约定或法定结算房款。本案中，当事人选择建筑面积作为计价依据，并同意面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按合同约定的价格对房价款实行多还少补，并在产权登记面积确定后十五日内付清。对超出面积3%部分房价款，双方虽无合同约定，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。据此，被告应返还原告合理购房款计算如下：面积误差绝对值：（销售面积140.18㎡-产权面积128.79㎡）=11.39㎡，面积误差比：11.39㎡÷销售面积140.18㎡×100%=8.13%，其中面积误差比在3%以内为4.21㎡，面积误差比在3%以外为7.18㎡，即被告应分别退还原告购房款4.21㎡×2600.00元／㎡=10946.00元、7.18㎡×2600.00元／㎡×2倍=37336.00元，共计48282.00元。根据合同约定，被告按已付房价款的0.02%向原告支付违约金，即364468元×0.02%=72.89元。被告称其没有违约、不同意按照误差比的双倍向原告返还购房款及支付违约金、应按2019年3月15日的《会议纪要》及2019年4月24日《测绘成果报告》的销售面积计算，但被告至今没有重新办理分户产权证，原分户产权证至今没有被撤销或者变更。本院采信2018合浦县不动产权第0009997号产权证书所载明的建筑面积128.79平方米，故被告的抗辩不成立。被告可在重新办理分户产权证和业主不动产权证后另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，判决如下： 一、确认原告陈灼益、叶敏与被告合浦县广益房地产开发有限公司签订位于合浦县广益中央公园C6幢1001号房的《商品房买卖合同》有效； 二、被告合浦县广益房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向产权登记机关提交原告陈灼益、叶敏购买的位于合浦县广益中央公园C6幢1001号房屋的权属登记所需要的材料，并协助原告陈灼益、叶敏办理上述房屋的不动产权证书登记至陈灼益、叶敏的名下； 三、被告合浦县广益房地产开发有限公司应返还给原告陈灼益、叶敏购房款48282.00元； 四，被告合浦县广益房地产开发有限公司应向原告陈灼益、叶敏支付违约金72.89元； 五、驳回原告陈灼益、叶敏其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起三十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请强制执行。 案件受理费1009元，因适用简易程序减半收取504.5元，由被告合浦县广益房地产开发有限公司负担，上述受理费两原告已预交，由被告合浦县广益房地产开发有限公司履行上述判决义务时一并支付受理费504.5元给原告陈灼益、叶敏。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审判员  王文旭 二〇一九年六月二十五日 法官助理*** 书记员马祖莉 附本判决书适用的法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算；买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格不足，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 四、《城市房地产开发经营管理条例》 第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。