福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初27号 原告：武小灵，女，汉族，1976年7月26日出生，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：郭晓峰、陈珑，福建闽鹭律师事务所执业律师。 被告：叶英招，女，汉族，1983年11月6日出生，住福建省厦门市同安区。 被告：叶福安，男，汉族，1984年2月9日出生，住福建省厦门市同安区。 第三人：张翔华，男，汉族，1965年11月20日出生，住福建省龙岩市新罗区。 第三人：柯曾梅，女，汉族，1978年3月6日出生，住陕西省安康市汉滨区。 第三人张翔华、柯增梅共同委托诉讼代理人：卢少敦、马忠文，福建兴世通律师事务所律师。 第三人：中国农业银行股份有限公司厦门同安支行，住所地厦门市同安区银湖中路152号农行大楼。 法定代表人：蔡雅智，行长。 委托诉讼代理人：廖樟有、候玲，公司职员。 原告武小灵与被告叶英招、叶福安，第三人张翔华、柯曾梅房屋买卖合同纠纷一案，原告武小灵于2016年4月5日向本院提起（2016）闽0212民初1179号诉讼，本院立案受理后，适用简易程序于2017年7月17日、2018年1月3日二次公开开庭进行审理，于2018年3月27日判决。武小灵不服该判决上诉至厦门市中级人民法院，厦门市中级人民法院裁定撤销（2016）闽0212民初1179号民事判决并发回本院重审。本院于2019年1月2日受理后，追加中国农业银行同安支行后适用普通程序于2019年4月12日公开开庭审理，原告武小灵及其委托代理人陈珑，被告叶英招、叶福安，第三人张翔华、柯曾梅之委托诉讼代理人叶水波，第三人中国农业银行股份有限公司厦门同安支行（以下简称中国农业银行同安支行）委托诉讼代理人廖樟有、候玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 武小灵向本院提出诉讼请求：1.叶英招继续履行其与武小灵于2015年6月12日签订的《房产买卖协议书》（编号0024964）（以下简称“《协议书》”）；2.叶英招立即前往厦门特房银溪春墅房地产开发有限公司办理厦门市同安区特房·银溪春墅1＃楼A梯4层401室房屋的产权登记手续，并将办理完毕的产权凭证交付武小灵；3.叶英招将厦门市同安区特房·银溪春墅1＃楼A梯4层401室房屋的产权过户登记至武小灵名下；4.叶英招向武小灵支付因逾期办理产权手续而产生的违约金(按月利率2%为标准，自2015年11月26日起计算至实际办妥产权登记手续之日止，现暂计至2016年3月28日为72160元)；5.叶英招承担武小灵为主张权利而支出的律师费28390元；6.叶英招承担武小灵支付的中介费18400元；7.叶福安对被告叶英招的前述债务承担连带责任；8.二被告承担本案的诉讼费用和保全费用。事实与理由：2015年6月12日，叶英招与武小灵签订一份《协议书》（编号0024964），其中约定：“第一、叶英招同意将座落于厦门市同安区特房·银溪春墅1＃楼A梯4层401室房屋（以下简称“讼争房屋”）转让予武小灵；第二、前述房产成交价格为88万元；第三、倘若在办理产权及交易过程中存在须叶英招协助办理的事项的，叶英招必须及时办理；第四、叶英招应当将讼争房屋的产权变更至武小灵名下；第五、倘若叶英招违反办理产权约定及相关事宜的，每逾期一日应按购房总价款的0.05%支付违约金；第六、倘若叶英招违约，还须向武小灵支付全部的中介费、诉讼费和律师费；第七、因履行协议书产生争议的，由房屋所在地（即厦门市同安区）人民法院管辖。”此外，该份《协议书》还对其他事项作出详细约定。前述《协议书》签订后，武小灵全面履行约定义务，并且足额支付相应购房款、依约承担讼争房屋的银行按揭还款义务。2015年11月23日，讼争房屋的开发商厦门特房银溪春墅房地产开发有限公司（以下简称“特房公司”）发出《产权办理通知》，告知叶英招讼争房屋自2015年11月26日起即可办理产权登记手续及相关权属证件，但叶英招拒绝履行办理相应产权登记手续及相应配合过户等义务。截至2016年3月28日，叶英招逾期履行前述义务已达到123天。此外，叶福安作为叶英招的配偶，对前述夫妻共同债务应承担连带责任，并承担因叶英招违约而产生的继续履行、办理产权登记义务、支付违约金、承担相关费用等责任。 叶英招、叶福安共同辩称：1、柯曾梅没有权利出售案涉房屋；2、柯曾梅超越代理权出售案涉房屋，且没有得到我们的追认，这个合同关系是柯曾梅与武小灵的关系，不应当由我方来承担；3、我方从头到尾都不知道武小灵的存在，知道街道武小灵的律师函；4、不管是柯增梅、张翔华，还是武小灵都已于2016年9月以事实行为放弃缴纳按揭款，不履行义务就不可能再享有权利；5、涉案房屋的物业费、水电费、按揭款都是我方缴纳。 张翔华、柯曾梅共同述称:1、叶英招与张翔华的买卖合同是真实有效的，无论后续的交易如何发生，叶英招均有配合办理过户登记的义务；2、柯曾梅是有权代理叶英招与武小灵签订讼争合同的，叶英招与张翔华签订买卖合同之后，张翔华方为了取得房屋的控制权，已经由叶英招、林柳青转授权给张翔华的代理人柯曾梅，柯曾梅已经经过叶英招的认可，取得房屋的代理处置权，是任意性授权的处置权，因为房屋已经转到张翔华的控制之下；3、房产由叶英招交付给张翔华之后，又由柯曾梅交付给武小灵，故我们认为柯曾梅完全有权代理叶英招与武小灵签订讼争买卖合同。 中国农业银行同安支行述称：我方认为本案原告的诉讼请求第三项不应得到支持，因为本案购房协议无效或效力待定，本案房屋在原、被告签订买卖协议之前，已经设定抵押，这个抵押是经国土资源与房屋管理局设定生效的，依据相关法律规定，抵押债务尚未清偿、抵押权尚未小时；原、被告签订房屋买卖协议未经抵押权人的同意或者认可，属于无效或者效力待定。 原告武小灵围绕诉讼请求依法提交了居民户口簿、结婚证、房产买卖协议书、定金收条、中国建设银行交易凭条、收款收据、业务受理单、招商银行历史交易明细表、代付款声明书、身份证、存款明细表、钥匙、发票、商品房买卖合同备案证明、销售不动产统一发票、厦门日报（2015年11月23日A08版）、律师函、EMS快递单据、快递投递记录、法律事务委托合同、发票、银行转账记录、佣金确认单、公证书、户籍证明、预购商品房预告登记证明、入住须知、交房电表核对单、厦门市房屋使用说明书、房屋质量保证书、个人购房担保合同、个人借款凭证、（2016）闽02民终5102号判决书，被告叶英招、叶福安提交了房产买卖协议书、公证书、水电费查询清单、厦门增值税票普通发票、资金往来票据、照片、报警回执、照片、农业银行交易清单、回复律师函、委托代理合同、律师费发票、2016年9月6日庭审笔录、手机短信、2016年12月28日庭审笔录、农行按揭卡流水、厦门市不动产登记信息查询结果，中国农业银行同安支行依法举示了预购商品房预告登记证明、预购商品房抵押权预告登记证明书，对原、被告举示的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月9日，张翔华出具委托书一份，委托厦门丹厦房产行销策划有限公司（以下简称：丹厦房产）职员柯曾梅代表张翔华全权办理涉及购买址于厦门市同安区特房·银溪春墅1＃楼Ａ梯4层401室的房屋的各项事宜，委托书载明了柯曾梅的代理权限包括购买、转让、出租、抵押和其他处置房产的行为。2014年3月10日，叶英招、叶福安与张翔华的代理人柯曾梅在位于厦门市同安区同城湾小区的丹厦房产经营部签订了《协议书》（代办产权），编号：0025398，甲方（卖方）为叶英招、叶福安，乙方（买方）为张翔华，叶英招与叶福安本人在协议书的甲方一栏签章，柯曾梅代张翔华在乙方一栏签章并在委托代理人一栏签章。该协议书约定的主要内容包括：叶英招、叶福安将讼争房屋转让给张翔华，房屋交易价格为820000元整，该房产尚未竣工交付使用，叶英招、叶福安愿意在该房产取得房屋权属证书后按协议约定过户登记至乙方或乙方指定的第三方名下；该房屋抵押于中国农业银行；张翔华应于2014年5月5日前向叶英招、叶福安支付350000元（含定金）；自2014年5月5日起，叶英招、叶福安办理的该房产银行按揭余额由张翔华向银行支付，在产权过户到张翔华名下之前，张翔华必须每月按时足额支付叶英招银行按揭余额（包括本金和利息），若未按时足额还款，逾期三次，将视为悔约，按协议第十三条承担违约责任；该协议第十三条约定：“若乙方中途悔约，甲方应退还乙方所支付的购房款，但乙方须向甲方支付该房产总价款的百分之二十作为违约金。”，“任何一方违约，违约方须向守约方承担全部的中介费、诉讼费及律师费。”叶英招为购买讼争房屋，向中国农业银行股份有限公司厦门同安支行办理了按揭贷款，贷款金额为320000元，贷款银行账号为：62×××71，贷款合约号：40390001230171601，贷款发放日为2013年3月27日，到期日为2033年3月26日，每月还款日为27日。2014年3月10日，张翔华依约向叶英招支付了购房定金50000元。2014年5月8日，张翔华依约再次向叶英招支付购房首付款300000元。此后，张翔华应于每月27日前向叶英招上述账户内汇入按揭款。2014年5月8日，叶英招、叶福安出具委托书一份，委托丹厦公司职员林柳青办理诸如代为与开发商办理房屋交接手续、代为清偿该房产抵押贷款、代为出租房屋等与讼争房屋相关的事宜，该委托书授予受托人转委托权，同时明确记载：“受托人在出售、抵押上述房产时，须持有和出示上述房产的产权证正本原件，本委托书方为有效。”2014年5月13日，上述委托行为经由厦门市鹭江公证处公证，公证书编号为（2014）厦鹭证内字第09577号。2015年4月2日，林柳青将叶英招与叶福安上述委托的全部事项转委托其在丹厦房产的同事柯曾梅代为办理，上述转委托行为经由厦门市鹭江公证处公证，公证书编号为（2015）厦鹭证内字第07362号。2015年6月12日，柯曾梅在未询问叶英招意见的情况下，以叶英招代理人的身份与与武小灵签订《协议书》（代办产权）（编号：0024964），甲方（卖方）为叶英招，乙方（买方）为武小灵，柯曾梅代叶英招在甲方一栏签章并在委托代理人一栏签章，武小灵在乙方一栏签章。该协议书约定叶英招将案涉房产以880000元的价格转让给武小灵。该《协议书》第五条约定：“武小灵于办理商品房买卖合同公证向叶英招支付肆拾贰万元整；于办理产权交易手续当日向叶英招支付壹拾陆万元整；于办理公证当日，该房产原叶英招的银行按揭余额，由武小灵向银行支付。在产权过户到武小灵名下前，武小灵必须每月按时足额支付叶英招银行按揭余额（包括本金和利息）。如遇利率调整，多出或减少的利息由武小灵承受，若未按时足额还款，逾期4次，将视为悔约，按第十三条承担违约责任。”第六条：“叶英招应于办理公证当日将房产交付给武小灵使用…。”，第十三条：“双方签订本协议后，除遇到不可抗拒因素外，否则不得中途悔约。若叶英招中途悔约，应书面通知武小灵，并自悔约之日起三日内退还武小灵所支付购房款，同时向武小灵支付该房产总价款百分之壹拾作为违约金；交房后叶英招同意武小灵将房进行装修，若武小灵中途悔约，叶英招应退还武小灵所支付的购房款，但武小灵须向叶英招支付该房产的百分之壹拾作为违约金，若已对该房产进行装修、添附将无偿赠与叶英招。任何一方违约，违约方须向守约方承担全部中介费、诉讼费及律师费。”，第十四条：“若武小灵不能按期向叶英招支付购房款或叶英招不能按期向武小灵交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述否方框的0.05%作为违约金。逾期十五日视为悔约。”，第十五条：“双方保证于2015年6月25日到公证处将办理上述房产所有相关手续的权利书面委托给武小灵，所产生的公证费费用由武小灵承担。公证书由武小灵执管；若在办理产权及交易过程中须叶英招协助办理的，叶英招应及时办理。如未及时办理，武小灵有权催促其办理。叶英招在收到武小灵催促函件之日起两个工作日内必须办理，并将办理完毕的产区凭证交由武小灵执管；并约定于产权出证后一个月内签订房管局提供的《厦门市存量房买卖合同》；并前往房管局办理交易登记手续。若任何一方违反上述约定，视为违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金。任何一方违约逾期15日以上认为履约的，视为悔约，另一方有权解除协议，同时要求违约方承担相应违约责任。”。2015年6月12日，武小灵依约向柯曾梅支付定金20000元，2015年6月24日支付柯曾梅400000元。柯曾梅将上述款项共计420000元支付给张翔华。之后，柯曾梅将案涉房屋的钥匙、业主卡、物业费发票等入住手续及案涉房屋的合同备案证明、房屋按揭贷款相关的书面材料等交付给武小灵。2015年6月至2016年8月，武小灵按照柯曾梅在协议签订时的指示和房屋按揭贷款手续的书面要求，将每月的按揭贷款支付至叶英招的中国农业银行账户（开户名：叶英招，账号：62×××71）。武小灵支付案涉房屋按揭款至2016年8月，自2016年9月起武小灵未再支付。2015年6月24日，林柳青出具终止委托声明书，自即日起终止度柯曾梅的转委托。同日，林柳青出具转委托书，将叶英招与叶福安的上述委托的全部事项转委托案外人庄梅钦代为办理。另查明，武小灵为购买诉讼房屋支付中介费18400元，为本次诉讼花费律师费28390元；案涉房产于2013年2月26日进行备案，备案合同编号为03035037，该房产至今未办理一手产权。2016年5月16日，叶英招向本院提起诉讼，并提出诉讼请求：1.解除叶英招、叶福安与被告张翔华之间的《协议书》，张翔华向叶英招支付违约金164000元；2.张翔华承担律师费用10800元；3.张翔华承担因其悔约而造成叶英招的其他经济损失；4.张翔华承担本案的诉讼费用。2016年10月10日，本院作出（2016）闽0212民初1817号民事判决，判决：一、解除原告叶英招、叶福安与被告张翔华于2014年3月10日签订的《房产买卖协议书》；二、被告张翔华应于本判决生效之日起十日内支付原告叶招、叶福安违约金人民币164000元；三、被告张翔华应于本判决生效之日起十日内支付原告叶英招、叶福安因本案支出的律师费共计人民币10800元；四、原告叶英招、叶福安应于本判决生效之日起十日内返还被告张翔华已付购房款共计人民币379330.76元；五、驳回原告叶英招、叶福安的其他诉讼请求。”2016年11月22日，张翔华向厦门市中级人民法院提起上诉，并提出如下诉讼请求：“1.撤销一审判决第一、二、三、四项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。2017年4月20日,厦门市中级人民法院于作出（2016）闽02民终5176号民事判决，确认张翔华通过代理人柯曾梅与叶英招、叶福安签订的《房屋买卖协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的额强制性规定，为合法有效协议，对双方有法律约束力。叶英招、叶福安起诉请求解除合同并支付违约金依据不足，判决：“一、撤销厦门市同安区人民法院（2016）闽0212民初1817号民事判决；二、驳回叶英招、叶福安的一审全部诉讼请求。” 另查明，叶英招购买案涉房产时向农业银行同安支行按揭贷款32万元。2015年11月23日，厦门特房银溪春墅房地产开发有限公司登报刊登“产权办理通知”。 庭审中，武小灵述称，其通过丹厦中介公司于2015年6月12日与叶英招签订讼争的协议书，在洽谈签订和履行合同过程中，叶英招的委托代理人柯曾梅向武小灵出示了完整的授权及完整的房屋资料，同时柯曾梅在交易过程中从未向武小灵披露叶英招将房屋出售给张翔华及张翔华将房屋出售给武小灵的事实，武小灵从头到尾只知道自己是在与叶英招签订合同，在协议签订当天武小灵支付了定金2万元，在2015年6月24日，武小灵又付款40万元，同时柯曾梅将房屋钥匙、备案证明等一些列文件物品交付给武小灵，自此开始武小灵开始履行支付货款的义务，在2015年11月底，开发商公告办理产权证之后，武小灵多次联系柯曾梅，并通过柯曾梅联系叶英招本人，其表示不愿意或者无法办理产权，因此武小灵提起民事诉讼，在叶英招先行起诉张翔华之后，武小灵的诉讼被中止审理，在叶英招起诉张翔华诉讼期间，叶英招明确表示不同意武小灵偿还按揭，并且变更了还款卡，也否认武小灵的买受人地位，因此武小灵在2016年9月开始无法再继续偿还讼争房屋的按揭款；案涉房屋武小灵曾经实际使用过，在叶英招报警并换锁之后就没有再使用过了。 张翔华及柯曾梅述称，张翔华在从叶英招处购得房屋后就委托柯曾梅出售房产给武小灵，张翔华同意叶英招将房产过户至张翔华指定的武小灵名下。 中国农业银行同安支行述称，若案涉房屋抵押贷款偿还完毕，抵押权即可涤除，叶英招曾经挂失原按揭贷款卡后按照原卡号补办银行卡，目前案涉房产的贷款尚欠本金25734.14元。 本院认为，本案的争议焦点为：一、柯曾梅以叶英招代理人名义与武小灵签订的《协议书》（编号：0024964）的效力；二、叶英招是否应当承担违约责任。 张翔华在向柯曾梅购买案涉房产后即委托中介柯曾梅出售该房产，柯曾梅物色到买家即武小灵并以叶英招名义与之签订《协议书》（编号：0024964），此出售行为未通知叶英招，叶英招对此并不知情。柯曾梅向武小灵出示了叶英招、叶福安向林柳青出具的公证委托书及林柳青出具给柯曾梅的转委托书，叶英招、叶福安出具给林柳青的委托书最后有载明：“受托人在出售、抵押上述房产时，须持有和出示上述房产的产权证正本原件，本委托书方为有效”，虽然按照上述内容，柯曾梅向武小灵出售案涉房产属超越代理权之行为，但当时案涉房产存在特殊情况，即所在楼盘交房不久尚不具备办理产权证的条件，实际上开发商是在2015年11月23日才登报通知业主办理产权。因此，武小灵虽对《委托书》载明的内容未尽完全审慎义务，但因该房产客观上未办理一手产权、不可能存在房产证原件，柯曾梅在交易时亦出示了经公证的《委托书》、《转委托书》、案涉房产的备案证明、钥匙、交房手续等，故武小灵有理由相信柯曾梅在未能出示产权证原件的情形下仍能代表叶英招出售案涉房屋，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”故本院认定，故柯曾梅以叶英招代理人名义与武小灵签订的《协议书》（编号：0024964）有效。关于叶英招、叶福安主张的武小灵于2016年9月开始未再支付案涉房产的按揭款，因叶英招另案起诉张翔华并且否认武小灵的买受人地位，该案经一审、二审申请再审等程序，双方的权利义务一直处于不确定的状态之中，武小灵未继续支付按揭款符合常理并无不妥，武小灵的行为并不构成违约，叶英招应继续履行合同。根据《协议书》第三条、第四条、第十五条约定，叶英招应配合过户，即叶英招应立即办理一手产权后配合叶英招将案涉房屋过户给武小灵，由此产生的相关一手产权税费由叶英招负担、二手过户税费由武小灵承担。 庭审中，柯曾梅、张翔华均陈述其以叶英招名义与武小灵签订《协议书》时，叶英招对此并不知晓，因此叶英招未履行案涉房产的过户义务并非因其一方之过错所致，其逾期办证行为并不适用《协议书》第十四条的违约罚则。叶英招虽于2016年3月初知道张翔华又以自己名义将房产出售给武小灵，但因其与张翔华、武小灵的房屋买卖合同纠纷处于诉讼审理之中，故叶英招与武小灵因案涉房屋产生的权利义务处于未确定状态，叶英招因此未将房产过户给武小灵也未有不妥之处，因叶英招并非系其自身过错拒绝办理案涉房产的过户手续，故对武小灵主张的违约金、律师费、中介费之诉讼请求，不予支持，对武小灵诉求叶福安对前述债务承担连带责任的诉求亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告叶英招继续履行与原告武小灵于2015年6月12日签订的《房产买卖协议书》（编号0024964）； 二、原告武小灵于本判决生效之日起30日内向中国农业银行同安支行清偿叶英招所欠的借款本息，具体金额以还款当日确定的借款本息为准； 三、中国农业银行股份有限公司厦门同安支行于上述借款本息清偿之日起10日内，办理讼争房屋的抵押登记涤除手续； 四、叶英招于讼争房屋抵押登记涤除后三十日内，协助武小灵办理座落于厦门市同安区房屋的权属转移登记手续，被告叶英招办理上述房屋一手产权产生的全部税费由其本人承担、二手房过户的全部税费由原告武小灵负担； 五、驳回原告武小灵的其他诉讼请求。 本案案件受理费人民币2679元，，由武小灵负担2000元，由叶英招、叶福安负担679元，款限于本判决生效之日三日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上述于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  宋 岩 人民陪审员  纪志阳 人民陪审员  童婉萍 二〇一九年六月二十八日 书 记 员  童婉萍 附：本案适用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。