广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0111民初274号原告：广州市瑞博物业管理有限公司，住所地广州市天河区黄埔大道中166号601房。法定代表人：潘浩溁，经理。被告：广州市白云城镇地产有限公司，住所地广州市白云区嘉禾街106国道旁土名“沙片”自编181号A栋首层至二层，B栋首至三层，C、D、E、H、G栋首层广州市富煌五金综合批发市场自编B217号。法定代表人：王洪溪。原告广州市瑞博物业管理有限公司诉被告广州市白云城镇地产有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月4日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市瑞博物业管理有限公司的法定代表人潘浩溁到庭参加了诉讼。被告广州市白云城镇地产有限公司因下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，逾期无到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广州市瑞博物业管理有限公司诉称，原告于2010年5月1日接受广州市新市花园二区小区全体业主聘用进行物业管理。被告是白云区广花四路棠新北街2—8号（双号）的业主，其建筑面积为2354.86平方米，共75个车位。据（2009）穗中法民五终字第4329号查明事实酌情认定被告缴纳管理费1500元/月，此后涉案停车场物业管理费标准可依据相关部门所确定的政府指导价格进一步协商决定。2018年3月19日涉案停车场通过广州白云产权经纪有限公司对外投标招租，原告由招标文件中可确认涉案停车场有75个车位。依据《关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》第十六条规定，车位管理费政府指导价按150元／月收取。所以被告应履行义务补交车位管理费292500元。另被告从2018年5月至9月共5个月时间里拒不向我公司缴交管理费56250元，滞纳金15187.5元共计71437.5元。请求法院判令:1．被告履行义务补交车位管理费292500元；2.被告清还拖欠的物业管理费56250元，滞纳金15187.5元，共计71437.5元；3.由被告承担本案诉讼费用。被告广州市白云城镇地产有限公司无答辩意见。本院根据有效证据认定以下事实：2015年，原告（乙方）与新市花园二区大多数业主（甲方）签订《广州市新市花园二区物业管理委托合同》（以下简称《物业管理委托合同》），约定：甲方委托乙方对广州市新市花园二区实行专业化、一体化的物业管理。第一条物业基本情况。座落位置：广州市白云区广花四路棠新北街（街道）2、4、6、8、10、12、14号；占地面积：14400平方米；建筑面积：40962平方米；多层栋数：7栋，大厦设备设施：1、停车场，2、幼儿园；其中住宅38768.86平方米；物业类型：住宅楼。第三条合同期限。合同期限为五年。自2015年4月1日起至2020年3月31日止。第七条管理服务费用。1.本物业的管理服务费按下列第（1）项执行：（1）按双方协商的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积0.85元；（2）甲方每月的交费时间为：当月的1日至30日，从逾期之日起按应交款的每日千分之三计收滞纳金等等。根据前述《物业管理委托合同》所附《同意聘请广州市瑞博物业管理有限公司进行物业管理业主签名表》显示，在该表上签名的业主已达到建筑总面积过半数及总人数过半数。被告是位于广州市白云区广花四路棠新北街2-8号（双号）的产权人，其中半地下室为停车场，建基面积为2354.86平方米。2006年6月2日，被告与广州市白云区城镇建设开发总公司新市分公司、广州市白云区人民政府均禾街道办事处、广州市钧禾物业管理有限公司签订《协议书》，约定将白云区广花四路棠新北街2—8号（即新市花园二区低层住宅楼）的地下停车场由广州市钧禾管理有限公司享有管理权。另查，新市花园二区原由案外人广州市天河信禾物业管理有限公司进行物业管理，因被告无交纳2007年1月至2008年7月期间涉案白云区广花四路棠新北街2—8号（即新市花园二区低层住宅楼）的地下停车场物业管理费，案外人广州市天河信禾物业管理有限公司于2009年2月25日向本院提起诉讼[案号：(2009)云法民四初字第400号]，主张权利。本院于2009年9月7日作出一审判决，酌情按照1500元/月标准，判令被告向案外人广州市天河信禾物业管理有限公司支付2007年1月至2008年7月期间的物业管理费28500元及滞纳金。被告对此不服，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2010年4月23日作出了（2009）穗中法民五终字第4329号民事判决：驳回上诉，维持原判。此外，案外人广州市天河信禾物业管理有限公司还曾于2009年11月30日向本院提起诉讼[案号：(2009)云法民四初字第1846号]，诉求判令被告向其支付涉案停车场2008年8月至2009年11月的物业管理费，本院同样认定以1500元/月标准判令被告向广州市天河信禾物业管理有限公司支付2008年8月1日至2009年11月30日的物业管理费24000元及滞纳金。被告同样对此不服，上诉于广州市中级人民法院。广州市中级人民法院驳回了被告的上诉请求，维持了一审判决[案号：（2010）穗中法民五终字第2927号]。庭审中，原告提交广州白云产权经纪有限公司制定的项目编号为BY2018G0303号《交易规则》，该规则载明（摘抄）：“广州白云产权经纪有限公司受广州市钧禾物业管理有限公司委托，以公开市场方式对广州市白云区新市棠安路新市花园二区高层住宅地下停车场和低层住宅半地下停车场物业进行整体招租；其中低层住宅半地下停车场停车位75个，总面积约2872平方米。”再查，因被新成立的新市花园二区业主委员会解聘，原告已于2018年9月30日下午五点半起退出该小区管理。被告已向原告支付了2015年11月至2018年4月的物业管理费45000元（1500元/月）。被告尚未向原告支付2018年5月至同年9月的物业管理费。原告根据广州市相关物价管理规定，诉求被告按照停车位150元/月标准共计75个车位，支付2018年5月至同年9月的物业管理费56250元[75×150元/月×5个月]及补缴2015年11月至2018年4月的物业管理费差价292500元[75×150元/月×30个月-45000元]。无证据证实原、被告已就涉案停车场的外部物业管理服务协商一致，并确定相应的收费标准。以上事实，有物业管理委托合同、业主签名表、不动产登记查册表、生效民事判决书、联合声明及当事人陈述等证据证实。本院认为，原告于2015年与大多数业主签订了涉案《物业管理委托合同》，该合同得到了双过半业主的签名同意，其合法性应予以确认。被告虽然未在《同意聘请广州市瑞博物业管理有限公司进行物业管理业主签名表》签名，但其应尊重大多数业主的选择。原告对新市花园二区提供了物业管理服务，原、被告之间形成了事实上的物业管理服务合同关系，根据公平合理和等价有偿原则，被告应向原告支付拖欠的物业管理服务费。关于涉案停车场收费的标准。由于原告与新市花园二区业主签订的《物业管理委托合同》中对此并未作出具体约定，此前本院及广州市中级人民法院在生效民事判决中均是酌情按1500元/月判给，原告也按此标准收取了被告2015年11月至2018年4月的物业管理费，应视为双方对此收费标准予以认可。原告现要求被告按照150元/月标准补交2015年11月至2018年4月物业管理费的差额部分理据不足，本院不予准许。关于2018年5月至2018年9月的物业管理费，综合考虑经济发展原因、运营成本提高、涉案停车场的基建面积2354.86平方米以及2015年原告与小区业主对新市花园二区物业收费标准重新进行了约定，本院酌情认定涉案停车场的物业管理费可调至2000元/月，即被告应向原告支付2018年5月至2018年9月的物业管理费10000元（2000元/月×5个月）。关于滞纳金的计收标准。被告逾期交纳物业管理服务费，原告有权要求被告支付滞纳金，但涉案《物业管理委托合同》约定按每日千分之三计收滞纳金的标准过高，本院酌情调整至按银行同期贷款利率计算。滞纳金应以每月欠交物业管理服务费为本金，自次月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止，并以本金为限。被告因下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，逾期无到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项、第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起五日内，被告广州市白云城镇地产有限公司向原告广州市瑞博物业管理有限公司支付2018年5月至同年9月的物业管理费10000元及滞纳金（滞纳金以当月应交物业管理服务费2000元为本金，从次月1日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际交清之日止，每月物业管理服务费之滞纳金总额以每月应交物业管理服务费本金为限）；二、驳回原告广州市瑞博物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6759元，由原告广州市瑞博物业管理有限公司负担6388元，被告广州市白云城镇地产有限公司负担371元。前述费用原告广州市瑞博物业管理有限公司已预交，其中371元由被告广州市白云城镇地产有限公司在履行上述判决时直接向原告广州市瑞博物业管理有限公司给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 李 响人民陪审员 张 蔚人民陪审员 李伟祺二〇一九年六月十二日书 记 员 李嘉欣