安徽省肥东县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0122民初1383号 原告（反诉被告）：合肥星光置业有限公司，住所地安徽省肥东县店埠镇公园路星光国际广场，统一社会信用代码91340100788572396D（1-1）。 法定代表人：许邦才，董事长。 委托诉讼代理人：郑德权，安徽徽天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡文雪，安徽徽天律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吴茂林，男，1966年12月15日出生，汉族，住安徽省肥东县。 委托诉讼代理人：吴长健，安徽安泰达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：芮乐，安徽安泰达律师事务所律师。 原告（反诉被告）合肥星光置业有限公司（以下简称星光公司）与被告（反诉原告）吴茂林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）星光公司的委托诉讼代理人郑德权、被告（反诉原告）吴茂林及其委托诉讼代理人吴长健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 星光公司向本院提出诉讼请求如下：1、解除原告与被告之间的《星光国际广场租赁合同》，被告立即返还星光国际广场S2-2F-01房屋;2、被告立即向原告支付拖欠的租金326722.4元（租金暂计算至2019年2月5日，并自2019年2月6日起按合同约定的租金标准支付租金至租赁合同解除之日，并自租赁合同解除之日起按租赁合同约定的租金标准赔偿原告损失至租赁房屋实际返还之日止）及违约金98254.3元（违约金按欠费金额每日1‰。暂计算至2019年1月24日，以后违约金顺延计算至款清之日止），以上暂合计424976.7元；3、被告支付天然气管道工程建设费用121267元及利息损失17701.7元（利息损失按同期银行贷款年利率6%自2016年8月19日起暂计算至2019年1月24日，以后利息损失顺延计算至款清之日止），以上暂合计138968.7元；4、被告支付原告代缴税费124957.11元；5、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年3月30日，星光公司与吴茂林签订《星光国际广场租赁合同》，合同约定原告将位于肥东县星光国际广场S2-2F-01房屋出租给吴茂林用于经营餐饮项目，租赁期限自2016年4月15日至2021年4月14日，第一年租金为每日每平方米1.67元，自2017年4月15日至2019年4月14日，在前一个交租期月租金标准基础上递增百分之五，租金按每半年支付，在合同签订之日起15日内被告应一次性向原告支付第一期半年租金，往后租金应于当期租期届满前一个月支付下一期半年租金。合同签订后，原告按租赁合同约定将涉案房屋交付给被告使用，但被告仅支付了前期部分租金。原告还为被告垫付天然气管道工程建设费用121267元，被告至今没有支付。原告多次催促被告支付均没有结果，原告遂诉至法院。 吴茂林辩称：1、租金的标准应按1.27元/天计算；2、原告违约在先，由于原告没有按约提供中央空调、消防设备，导致被告垫付了230000元的费用，加之原告不能为被告提供方便、安全的交费方式，被告不承担延期支付租金的违约金；3、被告租房从事餐饮行业，提供天然气是原告的义务，同时也能实现合同的目的，管道天然气管道工程费用应由原告承担，不应由承租人分担；4、原告要求被告承担所谓的垫付的相关税费没有事实根据和法律依据；5、同意解除双方之间的租赁合同，同意返还案涉房屋。 吴茂林向本院提出反诉请求如下：1、判令反诉被告赔偿反诉原告支出的中央空调费用182000元及利息28210元（自2016年9月1日起计算，暂算至2019年4月1日止，款清息止）；2、判令反诉被告赔偿反诉原告支出消防设施费用48000元及利息6240元（自2017年2月1日起计算，暂算至2019年4月1日止，款清息止）；3、判令反诉被告返还反诉原告履约定金28300元和招牌押金10000元；4、判令反诉被告赔偿反诉原告剩余租赁期内的装饰装修残值损失140000元。以上合计442750元；5、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2016年3月30日，反诉原告与反诉被告签订了《星光国际广场租赁合同》，反诉原告承租反诉被告位于肥东县星光国际广场S2-2F-01房屋用于餐饮经营。该合同16.3条约定，反诉被告“将在本合同期内提供配电设备、电源、中央空调、消防设备等基本设施”，但反诉被告没有提供中央空调、消防设备等基本设施。为保证反诉原告的正常经营，2016年6月2日和2016年6月13日，反诉原告分别与第三人签订合同，完善上述中央空调、消防设备基本设施，合计支出费用230000元，该费用应由反诉原告承担。另外，反诉被告于2016年3月31日和7月15日分别收取履约定金28300元和招牌押金10000元也应予以返还；反诉被告应赔偿反诉原告剩余租赁期内的装饰装修残值损失140000元。 星光公司辩称：一、关于中央空调费用，星光公司不承担。理由如下：1、双方合同的第六条明确规定房屋按现状交付。2、双方合同约定的是中央空调的基本设施，不是设备，设施不包括设备。设施是说要有放空调主机的位置，要有出风口，要有空调管道的管道井，而且双方合同7.2条明确规定费用由乙方承担。二、关于消防设施费用，星光公司不承担。理由如下：案涉房屋的消防已经经过消防验收合格，对方也领取了消防器材，因为本案的出租房屋是经营饭店，根据相关法律的有关规定，饭店的开业需要有消防机构的二次验收，这个二次验收是针对经营者，不是针对出租方。二次验收是看饭店装潢的材料是否防火，饭店是否通风、排烟等防火措施是否在装潢方案中予以落实，这是经营者义务，与出租方无关。三、关于履约定金对方无权要求返还。履约定金在合同5.2条已作出明确规定。门头押金双方有文字规定，在恢复门头原状的情况下才商量后续事宜，所以对方无权要求返还。四、关于装修装饰餐具140000元星光公司不承担。理由是双方合同23.6条已明确约定由于乙方违约导致合同解除，乙方的装修无偿归甲方所有。 本院经审理认定事实如下：2016年3月30日，星光公司（甲方）与吴茂林（乙方）签订了《星光国际广场租赁合同》，合同约定：一、房屋位置及面积。甲方将位于肥东县星光国际广场S2-2F-01房屋出租给乙方用于经营餐饮项目，面积约564平方米，双方现按564平方米结算。二、租赁期限、租金数额、支付时间。租赁期限为60个月，自2016年4月15日至2021年4月14日；租金为自2016年4月15日至2017年4月14日，日每平方米1.67元，年租金为339076.8元、自2017年4月15日至2018年4月14日，日每平方米1.75元，年租金为355320元、自2018年4月15日至2019年4月14日，日每平方米1.84元，年租金为373593.6元，自2019年4月15日至2020年4月14日，日每平方米1.95元，年租金为395928元、自2020年4月15日至2021年4月14日，日每平方米2.09元，年租金为424353.6元，以上租金为不含税价款，此租赁行为所涉及租赁发票的税费均由乙方承担；租金支付方式为按每半年支付，在合同签订之日起15日内被告应一次性向原告支付第一期半年租金，往后租金应于当期租期届满前一个月支付下一期半年租金。三、在合同期满或者乙方违约被提前解除合同时，乙方对房屋的装潢装饰装修必须无偿移交甲方。四、有关招牌和广告的设置事宜，乙方应当严格遵守甲方的规章制度，并交纳相关费用。对于乙方未经甲方同意而设置招牌和广告，或者乙方拒绝对出现毁损或渗漏现象的招牌、广告予以维修或更换的，则甲方有权直接予以拆除，并完成相关的墙面等复原工作，因此而发生的费用或损失均由乙方承担。五、甲方应对乙方办理经营、设计、装修所需的或可能发生的环保、通讯、消防、卫生及其国家规定的申请报批手续给予必要的协助。六、甲方将在本合同期限内提供配电设备、电源、中央空调、消防设备等基本设施。七、在本合同签署当日，乙方应当向甲方支付283564元，相当于一个月月租金标准作为履约定金，履约完毕后或者非乙方责任导致合同终止或解除后30日内，如不存在本合同第24条规定情形的，履约定金（如有）无息退还。甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金或其他费用，乙方应在7日内补足保证金。双方还对其他事项进行了约定。 合同签订后，星光公司将消防验收合格的案涉房屋交付给吴茂林使用，并开通了天然气，吴茂林领取了消防设备。吴茂林支付了28300元履约定金，支付了招牌押金10000元，并对案涉房屋进行了装饰装修，安排了消防工程施工、安装了中央空调，空调安装共花费182000元。吴茂林支付了共537229元租金，星光公司于2019年3月22日开具了增值税普通发票（NO.09701632），载明价税合计合计564090.45元（537229元+26861.45元），其中税费26861.45元。安徽省长城物业管理有限公司星光国际广场物业服务中心出具证明，载明吴茂林经营的饭店于2019年2月22日关闭营业、水、电、天然气同时关闭供应。 本院认为，星光公司与吴茂林签订的《星光国际广场租赁合同》合法有效。星光公司应按约提供符合约定条件的房屋，吴茂林亦应按约支付租金。现星光公司因吴茂林未能按约支付租金诉至本院，吴茂林亦在答辩期内提出反诉。结合本、反诉双方的诉请，本院作以下认定。 一、租赁合同的解除及房屋的返还。星光公司诉请解除该租赁合同，吴茂林收到本院送达的民事起诉状副本和相关诉讼材料后，表示愿意解除合同，2019年2月22日，案涉房屋的水、电、天然气关闭供应，双方于2019年6月3日办理了房屋的返还交接手续，双方租赁合同已经解除。所以，对该项诉请，本院无需再行判决。 二、星光公司支付的天然气管道工程费用是否应由吴茂林承担。星光公司作为案涉房屋的业主，开通了天然气。因合同双方并未约定该费用由吴茂林承担，所以，对该项主张，本院不予支持。 三、星光公司缴纳的租金税费是否应由吴茂林承担。因双方合同已约定，租金为不含税价格，吴茂林支付租金共计537229元（2016年6月6日至2017年6月5日扣除装潢期三个月租金后的租金257595元、2017年6月6日至2017年12月5日的租金179634元、2018年支付租金100000元）。据星光公司开具的增值税普通发票载明价税合计564090.45元，此为购买方吴茂林记账凭证，该26861.45元依约应由吴茂林承担。星光公司主张的该增值税发票未载明的税费等应由吴茂林承担，本院不予支持。 四、吴茂林尚欠租金、租金标准、违约金、履约定金的退还。吴茂林应付自2017年12月6日至2018年6月5日的租金179634元、自2018年6月6日至2019年6月3日的租金371518.08元（373593.6元/年-2天的租金2075.52元），合计551152.08元，扣除其2018年2月已付的100000元，尚欠451152.08元租金。吴茂林辩称星光公司曾口头同意减少租金数额，但因星光公司对此不予认可，双方也未按照吴茂林辩称的租金标准履行过，所以，本院对吴茂林的辩称意见不予采信。因定金和违约金条款，星光公司可选择适用，星光公司辩称履约定金不予退还。在吴茂林拖欠房屋租金达到30天后，星光公司依约应及时行使合同解除权，但其却未行使该权利，导致其损失的扩大，其无权对扩大的损失进行主张，对其主张吴茂林拖欠租金的违约金，本院不予支持。 五、吴茂林支出的消防设施费用是否应由星光公司承担。案涉S2号商业部分一至三层改造工程已经消防验收合格，吴茂林也领取了消防设备，因其为了饭店经营需要，对案涉房屋进行了消防二次改造，该费用应自行承担，其主张星光公司承担，本院不予支持。 六、吴茂林支付招牌押金10000元，星光公司是否应返还。星光公司未提供证据证明星光公司维修了损坏或者渗漏的广告牌并垫付了费用，所以，该招牌押金应予以退还。 七、吴茂林支付的中央空调费用、剩余租期内的装饰装修残值损失是否应由星光公司承担。双方约定，星光公司在租赁期限内提供中央空调等设施。因房屋交接时，星光公司未能提供中央空调，而是由吴茂林出资182000元安装，在双方合同解除时，该中央空调（含相关配套）可归星光公司所有，此部分费用由星光公司支付给吴茂林。因吴茂林未能按约履行支付租金的义务，其主张装修残值，无合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十六条、第一百一十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告吴茂林于本判决书生效之日起十日内支付原告合肥星光置业有限公司房屋租金451152.08元； 二、被告吴茂林于本判决生效之日起十日内支付原告合肥星光置业有限公司税费26861.45元； 三、反诉被告合肥星光置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告吴茂林中央空调的费用182000元，该中央空调（含相关配套）归反诉被告合肥星光置业公司所有； 四、反诉被告合肥星光置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还反诉原告招牌押金10000元； 五、驳回原告合肥星光置业有限公司的其他诉讼请求 六、驳回反诉原告吴茂林的其他反诉请求。 以上判项数额相抵后，吴茂林应于本判决生效之日起十日内支付合肥星光置业有限公司286013.53元，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10769元，由原告合肥星光置业有限公司负担2299元，由被告吴茂林负担8470元、反诉受理费3971元，由反诉原告吴茂林负担1901元，反诉被告合肥星光置业有限公司负担2070元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  陈 芝 人民陪审员  蔡忆芬 人民陪审员  刘海涛 二〇一九年六月四日 书 记 员  储 静 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。