山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0281民初668号 原告：青岛银行股份有限公司胶州支行，住所地胶州市澳门路333号。统一社会信用代码：913702816825766715。 负责人：赵宁，行长。 委托诉讼代理人：张燕，山东天尺律师事务所律师。 被告：庄晓莉，女，1969年9月6日出生，汉族，住胶州市。 被告：杨晓航，男，1968年8月20日出生，汉族，住胶州市。 被告：青岛鼎峰瑞胶置业有限公司，住所地胶州市兰州东路111号。统一社会信用代码：9137028156856954XN。 法定代表人：郝雪涛，总经理。 委托诉讼代理人：孙政玉，山东海金州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宁艳萍，女，1988年1月13日出生，汉族，住胶州市，系原告公司工作人员。 原告青岛银行股份有限公司胶州支行诉被告庄晓莉、杨晓航、青岛鼎峰瑞胶置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青岛银行股份有限公司胶州支行（以下简称“青岛银行胶州支行”）委托诉讼代理人张燕到庭参加诉讼。被告庄晓莉、杨晓航及被告青岛鼎峰瑞胶置业有限公司（以下简称“鼎峰瑞胶公司”）委托诉讼代理人宁艳萍、孙政玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告青岛银行胶州支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告庄晓莉、杨晓航偿还借款本金436756.11元、逾期利息4687.48元、逾期罚息177.31元（截至2020年1月6日）共计441620.9元，并支付自2020年1月7日至实际付清之日止按合同约定的利息、罚息、复利；2.判令被告庄晓莉、杨晓航偿还原告支付的律师代理费13457元；3.判令被告鼎峰瑞胶公司对上述两项承担连带责任；4.判令原告对位于胶州市中央公园小区30栋2单元7层702户房屋享有优先受偿权；5.本案诉讼用由被告承担。事实与理由：被告庄晓莉、杨晓航系夫妻关系，2014年12月11日，原告与被告庄晓莉签订《个人购房担保借款合同》，被告庄晓莉从原告处借款53万元用于购买房产，被告庄晓莉将位于胶州市中央公园小区30栋2单元7层702户房屋提供抵押担保。被告鼎峰瑞胶公司对该债务提供担保。后原告依约放款，但被告未及时偿还借款本息，故原告提起诉讼。诉讼中，因2020年1月6日之后，被告又陆续偿还了部分本息，截至2020年6月16日，被告尚欠本金430135.07元，利息7644.08元、逾期罚息305.42元，原告按此数额向被告主张。 被告庄晓莉、杨晓航辩称，原告所诉属实，但暂时无力偿还。 被告鼎峰瑞胶公司辩称，杨晓航购买的房屋具备办理房产证条件，被告不应承担连带责任。请求驳回对被告的诉讼请求。 原告青岛银行胶州支行围绕诉讼请求提交以下证据：证据1、个人购房担保借款合同一份及个人借款凭证一份，证明被告庄晓莉向原告借款53万元,被告鼎峰瑞胶公司对该债务承担保证责任；证据2、借款人配偶声明，证明被告杨晓航有共同还款责任；证据3、抵押预告登记证，证明被告以胶州市《中央公园小区》30栋2单元7层702户的房产提供抵押；证据4、委托代理合同、律师费发票及转账证明，证明原告支付律师代理费13457元；证据5、逾期本息表两份，证明至2020年1月6日，被告欠本金436755.11元，利息4687.48元、逾期罚息177.31元，共计441620.9元。至2020年6月16日，被告欠本金430135.07元，利息7644.08元、逾期罚息305.42元。被告庄晓莉、杨晓航对上述证据均无异议。被告鼎峰瑞胶公司发表以下质证意见：对证据1合同上被告的印章真实性无异议，对于其往来款项的交接系原告与被告庄晓莉的业务关系，被告不清楚；对证据2，被告未参与，不予质证；对证据3，无异议；对证据4、系原告与第三方的业务与被告无关，不予质证；对证据5、系原告单方制作，由法庭依法审查。经审查本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 被告鼎峰瑞胶公司围绕其抗辩理由提交了以下证据：证据1、青岛市房地产开发项目竣工综合验收备案证，证明涉案的房产已经通过综合验收，具备办理产权证的法定要件；证据2、房地产权属登记证明以及明细表格各一份，证明涉案的房产经胶州市房产管理局准予登记，具备房地产登记条件；证据3、不动产登记证复印件一份，证明与涉案房产同一小区同一楼座的房产已经办理不动产权证，从而证明涉案的房产具备办理产权证的条件，可以办理产权证；证据4、发票、维修基金缴纳证明，证明涉案房产已经缴纳维修资金，办证的必要要件已经全部具备，可以办理产权证；证据5、登记申请表、办理产权证明各一份，证明办理产权证的形式要件同样具备，可以办理产权证。以上证据证明涉案房产于2017年4月10日就具备办理产权证的所有条件，因为被告庄晓莉一直未到被告处领取办证材料，没有取得房产证，故被告不应再承担担保责任。原告发表以下质证意见：对证据1、2真实性无异议；对证据3、系复印件，不予认可；对证据4、真实性无异议；对证据5、是被告公司出具的，无法看出出具时间。综上，其具备办证条件并不是免除其保证责任的理由。被告庄晓莉、杨晓航对上述证据均无异议。经审查本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、2014年12月11日，原告青岛银行胶州支行作为贷款人（抵押权人）与借款人（抵押人）庄晓莉、共同还款人杨晓航、保证人鼎峰瑞胶公司签订《个人购房担保借款合同》，约定：借款种类为个人住房按揭贷款，贷款金额53万元，借款期限228个月，自2014年12月11日起至2033年12月11日止，初始借款利率以实际放款日适用的中国人民银行公布的同期限档次贷款基准利率下浮12%计息，借款发放后如遇基准利率调整，已适用借款利率执行满12个月后按中国人民银行调整后同期限档次贷款基准利率和合同第5.1条约定的初始借款利率浮动比例确定新的借款执行利率，借款人未按约定按期足额偿还任何一期借款本息（含贷款人宣布提前到期）的，贷款人对逾期借款本息自逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至逾期本息清偿为止，借款人不可撤销的授权贷款人将本合同项下的计款以借款人购房款的名义一次性划入借款人所购房屋的售房人账户（户名：鼎峰瑞胶公司，账号：80×××89，开户行：青岛银行）；还款方法为按月等额本息还款，借款人应自借款发放后次月开始按月还款，还款日按实际放款日的对应日确定；合同项下的担保方式为抵押加保证：抵押担保，抵押人以位于胶州市《中央公园小区》30栋2单元7层702户房屋提供抵押担保；鼎峰瑞胶公司提供阶段性保证担保；保证、抵押担保的范围包括全部借款本息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、贷款人实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师代理费、财产保全费等）以及借款人应向贷款人支付的其他款项；阶段性保证担保的保证期间自本合同生效之日起至借款人取得房地产权证并办妥以贷款人为抵押权人的现房抵押登记手续，将房地产抵押权属证明交由贷款人收执之日止，但在贷款人取得现房抵押权属证明前，借款人已有欠款或欠费的，保证人对该部分应付款项仍应承担保证责任；不论本合同项下的债权是否拥有其他担保，不论其他担保是否由借款人自己提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，贷款人均可直接要求保证人按照合同约定在其担保范围内承担保证责任等。借款人、保证人违反本合同规定的其应履行的任何义务，或借款人、保证人明确表示或以自己的行为表明不履行其在本合同项下的任何义务时，贷款人有权宣布借款提前到期，提前收回部分或全部已发放借款本息。 2、杨晓航与庄晓莉系夫妻关系。2014年12月11日，被告杨晓航签订借款人配偶声明，约定作为借款人庄晓莉的配偶，自愿以共同债务人的身份与借款人共同承担待贷款/授信的偿还责任。债务范围包括借款本金、利息、复利、罚息及诉讼费、律师费等实现债权的一切费用。 3、上述合同签订后，青岛银行胶州支行于2014年12月11日向被告庄晓莉发放贷款530000元，但庄晓莉、杨晓航违反合同约定未按时偿还借款本息，至2020年1月6日已经逾期117天，尚欠本金436756.11元、逾期利息5687.48元、逾期罚息177.31元。此后被告又陆续偿还了部分本息，截至2020年6月16日，被告欠本金430135.07元，利息7644.08元、逾期罚息305.42元。 4、2014年12月11日，本案借贷双方就抵押房屋办理了预购商品房抵押预告登记，预告登记权利人为青岛银行胶州支行，预告抵押登记证号：胶房地预市字第××号。 5、鼎峰瑞胶公司开发的中央公园29#、30#楼已于2017年4月10日通过综合验收，胶州市房产管理局颁发《青岛市房地产开发项目竣工综合验收备案证》，2017年5月10日胶州市房产管理局向鼎峰瑞胶公司出具《房地产权属登记证明》，载明经审查，鼎峰瑞胶公司投资开发的坐落于胶州市中央公园小区29、30号楼商品房已具备房地产权属登记条件，准予登记。庄晓莉购买的房屋在所附的准予登记房屋明细表中。鼎峰瑞胶公司也于2016年4月6日向庄晓莉开具了销售不动产统一发票，庄晓莉知道涉案房屋早已具备办理所有权证的条件，但因其自身原因迟迟未到鼎峰瑞胶公司领取相关办证材料，导致该房屋至今尚未办理所有权证，亦未办理正式抵押登记。 6、为实现本案债权，青岛银行胶州支行支出律师代理费13457元。 本院认为，青岛银行胶州支行与庄晓莉、杨晓航、鼎峰瑞胶公司签订的《个人购房担保借款合同》是当事人的真实意思表示，合同内容符合法律规定，为有效合同，双方应自觉履行合同义务。本案中，青岛银行胶州支行已经按照合同约定向借款人履行了发放借款的义务，但庄晓莉在借款合同履行期间内未按合同约定按时足额偿还借款本息，构成违约，故青岛银行胶州支行有权依照合同约定宣布借款提前到期，提前收回全部借款本息。故原告要求被告庄晓莉偿还借款本息的诉讼请求符合法律规定及合同约定，本院依法予以支持。 被告杨晓航与庄晓莉系夫妻关系，本案贷款发生在夫妻关系存续期间，杨晓航签署上述借款合同并出具借款人配偶声明，承诺以共同债务人的身份与借款人共同承担还款责任，故本案债务系基于夫妻双方共同意思表示，被告杨晓航应与庄晓莉共同承担还款责任。 本案已就涉案房屋办理预购商品房抵押预告，抵押权预告登记虽非正式的抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。案涉商品房已具备物权登记条件，但因购房人庄晓莉原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。据此，本院依法确认债权人青岛银行胶州支行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 本案被告鼎峰瑞胶公司自愿为庄晓莉该笔借款提供阶段性连带责任保证担保，即自借款人办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任。开发商之所以承担的是阶段性保证，就是因为房屋还未建成，因此无法办理正式抵押，因此原则上开发商完成了建造、竣工、验收等义务时，房屋客观上就符合办理正式抵押的条件。但我国的抵押登记条例没有对于预告抵押登记转抵押登记进行高效便民的调整，还是要求抵押人现场签字，因此有些房产就因借款人也就是抵押人的原因办不了证。本案就属于此种情形。因此从实体权利义务平衡及商品房预售制度稳定发展出发，既然已经判令银行享有抵押权，就应视为开发商的阶段性担保责任期限已经提前到期，开发商无需再承担保证责任。且借款人不还款应是银行的营业风险，不应转嫁给开发商。因此本院对原告要求鼎峰瑞胶公司承担连带责任的诉讼请求不予支持。 原告主张代理费13457元，并提交了委托代理合同、律师费付款凭证、律师费发票，根据山东省律师服务收费标准，本案律师费符合规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第四十二条之规定，判决如下： 一、被告庄晓莉、杨晓航于本判决生效之日起十日内偿还原告青岛银行股份有限公司胶州支行截至2020年6月16日的借款本金430135.07元、利息7644.08元、罚息305.42元，共计438084.57元及自2020年6月17日起至实际还清之日止，按合同约定计算的利息、罚息； 二、被告庄晓莉、杨晓航于本判决生效之日起十日内支付原告青岛银行股份有限公司胶州支行律师代理费13457元； 三、原告青岛银行股份有限公司胶州支行对被告庄晓莉名下位于胶州市30号楼2单元702房屋（权证号：胶房地预市字第××号）拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权； 四、驳回原告对被告青岛鼎峰瑞胶置业有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8126元，因原告在法庭调查终结前减少诉讼请求数额，按照减少后的诉讼请求数额减半收取计3935.5元，财产保全费2870元，合计6805.5元，由被告庄晓莉、杨晓航负担，剩余4190.5元退还原告青岛银行股份有限公司胶州支行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  周建波 二〇一九年六月十七日 书记员  刘 红