广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终7872号上诉人（原审原告）：广州市新滘土华经济发展公司，住所地广州市海珠区土华路1号9字楼。法定代表人：梁镜勇，职务：经理。委托诉讼代理人：陈少媚，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：马洁妍，国信信扬律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市奇观置业有限公司，住所地广州市海珠区泰沙路323号3号楼自编G栋201房。法定代表人：**迪，职务：总经理。委托诉讼代理人：黄晓民，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吉晓欢，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：**迪，男，1962年8月12日出生，汉族，住所地广州市海珠区。被上诉人（原审被告）：冯素珍，女，1970年8月14日出生，汉族，住所地广州市海珠区。委托诉讼代理人：黄晓民，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吉晓欢，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人广州市新滘土华经济发展公司（以下简称新滘土华公司）、广州市奇观置业有限公司（以下简称奇观公司）、**迪因与被上诉人冯素珍租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初14428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人新滘土华公司上诉请求：1.增加判令奇观公司向新滘土华公司支付拖欠2009年12月至2016年9月期间的租金2715289.7元及违约金（违约金以每月拖欠租金为本金，按日息0.5%从每月租金应付之日起计至清偿之日止，违约金金额以每月拖欠租金本金为限，计至2018年7月13日为2715289.7元）；2.**迪对上述款项承担连带清偿责任；3.奇观公司、**迪承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由如下：一、涉案租金在《租赁合同》中实际上是一个整体，应适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，不应认定已过诉讼时效；二、奇观公司在一审庭审时仅就租金问题提出诉讼时效抗辩，并未就违约金问题提出过诉讼时效的抗辩。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条的规定，一审法院在此情况下不应主动以诉讼时效问题为由驳回新滘土华公司要求奇观公司支付2009年12月至2016年9月期间的违约金诉请。针对新滘土华公司的上诉主张，奇观公司、冯素珍二审辩称：不同意新滘土华公司的上诉请求。首先，双方此前已经达成一致协议约定调整租金，而新滘土华公司一直是按照调整后的租金向我方收取租金，期间也从未提出任何异议，双方是以实际行为变更了双方的原合同约定。新滘土华公司要求追讨2009年12月至2016年期间的租金，新滘土华公司该主张已经超过了一年的诉讼时效，并且新滘土华公司在收取变更后的租金金额后，没有提出任何异议，故其追讨2009年12月至2016年9月的租金已经超过诉讼时效。同时，一审判决判令奇观公司承担2016年10月至2017年10月期间13个月的租金也违背了市场经济中的诚实信用原则。因此，新滘土华公司的上诉请求不能成立。其次，一审庭审过程中，奇观公司与**迪已经就新滘土华公司对于违约金与租金的主张一并提出已超过诉讼时效的抗辩。而且租金是本金，如若租金已经超过了诉讼时效，那么因租金而产生的违约金当然也已超过了诉讼时效。同时，一审判决已经认定租金超过了诉讼时效，所以没有对违约金是否已经超过了诉讼时效进行认定，故此处并不能认定为违约金并未超过诉讼时效。针对新滘土华公司的上诉主张，**迪二审辩称：答辩意见与奇观公司、冯素珍的答辩意见一致。上诉人奇观公司、**迪上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.改判奇观公司支付租金4865983.1元（2017年11月至2017年12月期间在每月16日起分别以555283.3元计；2018年1月至2018年5月期间在每月16日起以751083.3元计，前述各月的违约金按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.新滘土华公司应当退还给奇观公司的履约保证金120万元和126万元劳资纠纷保证金应在应付租金中予以扣减；4.**迪无需对奇观公司上述债务承担连带责任；5.一、二审诉讼费用由新滘土华公司承担。事实及理由如下：一、奇观公司已经缴清2017年10月以前的租金，租赁双方以实际履行的方式改变了合同条款，因此不存在需要支付2016年10月至2017年10月期间租金的情形；二、新滘土华公司应退还奇观公司246万元的履约保证金及劳资纠纷保障金应在本案中一并处理，在奇观公司应付租金中予以扣减；三、双方约定的违约金标准明显过高，应予以调整；四、**迪不应当对奇观公司的债务承担连带责任。新滘土华公司答辩称：1.一审认定本案租金及违约金的标准均符合《租赁合同》的约定，《租赁合同》对于本案租金及违约金的标准有明确约定，且该标准在双方于2015年产生诉讼中已有一审法院出具（2015）穗海法生民初字第976号民事判决书中作出了明确的认定，该案一审已生效。新滘土华公司主张的违约金标准没有过高，应予以维持；2.一审认定**迪需就本案承担连带责任正确，应予维持。一审证据已经明确奇观公司向次承租人收取租金，且其向新滘土华公司支付租金均是通过**迪个人多个账号收支。奇观公司在一审法院规定的时间内并未向法院提交公司的财务报告、财务报表、审计报告等用于证明奇观公司与**迪不存在财务上的混同，其理应承担相应的举证不能的法律后果。更重要的是，**迪已在另案中均承认了其名下的账号有用于公司经营，且具体哪些是公司的财产、哪些是个人财产并未分清，足以证明**迪与奇观公司财产存在混同的情形，且由此导致奇观公司每月即使有足够的收入也无法向新滘土华公司支付租金及违约金；3.新滘土华公司一审诉请中没有涉及到履约保证金以及劳资纠纷保障金等，而奇观公司、**迪也没有对此提起反诉，故履约保证金及劳资纠纷保障金不属于本案的审理范围，而且奇观公司、**迪逾期支付租金的行为已经构成违约，根据《租赁合同》第四条约定，新滘土华公司在此情况下有权不退回租赁保证金。针对奇观公司、**迪的上诉主张，冯素珍二审述称其意见与奇观公司、**迪的意见一致。广州市新滘土华经济发展公司于2018年8月17日向一审法院起诉请求：1.判令奇观公司向新滘土华公司支付拖欠的租金8468928元及违约金（以每月拖欠租金为本金，按照每天千分之五的比例计算至付清之日止，违约金以每月租金为限）；2.**迪、冯素珍对第一项诉请承担连带清偿责任；3.本案的全部诉讼费用由奇观公司、**迪、冯素珍承担。一审法院经审理查明：2006年11月2日，新滘土华公司（甲方）与奇观公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：新滘土华公司将其物业（原镇泰海珠有限公司的厂房及厂区内吉地及现有水电配套设施）出租给乙方使用，租赁建筑面积41800平方米；租赁期限12年，从2006年12月1日起算，每月租金人民币564300元，租金从2006年12月1日开始按每三年递增10%计算；乙方应在签约后5天内，支付履约保证金120万元，合同期满，乙方交清各项费用的，由新滘土华公司无息退回；乙方应在每月15日前缴纳当月租金，逾期缴纳的，除补齐外，每逾期一天按拖欠租金的0.5%计算违约金，逾期30天未交，新滘土华公司有权终止合同并收回物业，已交的保证金不予退回；为确保合同期内其辖内企业更好地守信执行好劳动局的法律法规，避免劳资双方发生的纠纷而造成甲方不应有的损失，经双方协商，乙方应在每月交纳租金时向甲方交纳10000元的劳资纠纷保障金，合同期满如无发生任何劳资纠纷，甲方无息如数将合同保证按金和该劳动保障金退还给乙方；等等。合同签订后，新滘土华公司依约将物业移交给奇观公司使用。奇观公司在承租期间将大部分承租物业进行转租，至2018年，次承租户已达106户。次承租户所交的大部份租金都是转账至**迪的个人账上；**迪也有从自己账户上直接转账租金给新滘土华公司。因奇观公司自2015年7月份开始陆续有拖欠租金、劳动保障金，新滘土华公司于2015年11月20日向一审法院起诉，要求奇观公司清偿2015年7月份至10月份拖欠的租金2499412元、劳动保障金40000元及滞纳金。该案诉讼期间，奇观公司确认2015年7月至10月的月租金均是682803元，奇观公司归还了已到期的租金。据此，一审法院于2016年5月17日作出（2015）穗海法生民初字第976号民事判决，判令由奇观公司向新滘土华公司支付从2015年7月16日起至2016年2月16日止的逾期支付租金的违约金。该判决已发生法律效力。之后，因奇观公司再次逾期未支付租金，新滘土华公司于2018年6月25日向奇观公司发出了“关于解除《租赁合同》的通知”，随后提起本案诉讼。新滘土华公司表示其已于2018年6月中旬收回了除奇观公司作为管理办公室使用的房屋外的其余出租物业，现物业由其管控。一审另查明，据工商登记材料反映，奇观公司的注册资本50万元，股东是**迪、案外人杨志东；**迪占98%的股份。本案一审诉讼中，一审法院限期奇观公司提交公司的会计账薄、审计报告、财务报表，但奇观公司逾期仍未提交。新滘土华公司表示其诉求金额不涉及劳资纠纷保障金，所请求的租金包含1、2009年12月-2010年2月，每月各欠租金282150元；2、2011年3月、4月，每月各欠租金96430元；3、2012年12月-2014年3月，每月各欠租金62073元；4、2015年12月-2017年10月，每月各欠租金68281.17元；5、2017年11月、12月，每月各欠租金555283.3元；6、2018年1月-5月，每月各欠租金751083.3元；共计8468928元。奇观公司表示经计算，计至2018年5月未付租金是4865983.1元。新滘土华公司还表示按照合同中的约定，“租金从2006年12月1日开始按每三年递增10%计算”，2006年12月-2009年11月月租金是564300元；2009年12月-2012年11月月租金是620730元；2012年12月-2015年11月月租金是682803元；2015年12月-2018年5月月租金是751083.3元。一审法院认为：新滘土华公司与奇观公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。奇观公司作为承租人，有义务依约按时缴纳租金。奇观公司辩称其已缴清了租金，但未对此举证证明，一审法院不予采信。新滘土华公司主张并请求奇观公司支付拖欠的2009年12月-2010年2月，2011年3月、4月，2012年12月-2014年3月，2015年12月-2017年10月，2017年11月、12月，以及2018年1月-5月的租金。奇观公司表示新滘土华公司的诉求已过了诉讼时效。对此，新滘土华公司表示其主张的租金是基于同一合同引起的连续的债权债务，故诉讼时效应自最后一期租金起算。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，该法律规定是针对分期履行的同一债务而言。本案中，新滘土华公司主张的租金是分期产生的不同债务，每一月产生的租金所针对的均是不同时期的承租活动，故租金并非约定可分期履行的同一债务。因此，新滘土华公司该意见缺乏法律依据，一审法院对此不予采纳。鉴于新滘土华公司除已举证证明其曾于2015年11月20日起诉主张过2015年7月至2015年10月的租金权利外，未有证据证明就其它时间产生的租金也主张过权利。同时，由于本案合同的履行期间跨越2017年10月1日施行的《民法总则》实施前后。依此前的《民法通则》规定，租金的诉讼时效为一年，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，相隔《民法总则》实施日一年的2016年10月1日前的租金，因已过诉讼时效，一审法院不能支持。从2016年10月2日起至2018年5月的租金，应由奇观公司计付给新滘土华公司。关于租金的标准。根据双方签订的《租赁合同》中“租金从2006年12月1日开始按每三年递增10%计算”的约定，结合奇观公司在（2015）穗海法生民初字第976号民事判决中确认的计算方法，新滘土华公司主张2012年12月-2015年11月月租金是682803元，2015年12月-2018年5月月租金是751083.3元的意见，一审法院予以采纳。按此计算，奇观公司未付的2016年10月-2017年10月（每月未付金额68281.17元），2017年11月、12月（每月未付金额555283.3元），以及2018年1月-5月（每月未付金额751083.3元）的租金金额为5753638.31元，应由奇观公司清偿给新滘土华公司。关于违约金。根据《租赁合同》中“乙方应在每月15日前缴纳当月租金，逾期缴纳的，除补齐外每逾期一天按拖欠租金的0.5%计算违约金”的约定，新滘土华公司要求奇观公司从每月租金应付日起，以欠付租金按照每天0.5%的标准计算违约金至实际清偿日止，并无不当，可予支持，但违约金的金额以不超过本金为限。关于**迪、冯素珍应否承担责任的问题。根据新滘土华公司提供的证据及当事人的庭审陈述，反映奇观公司向次承租人收取的租金中，大部份是转入到公司法定代表人及股东**迪的个人账户，而奇观公司所付给新滘土华公司的租金也有从**迪账户上支出。由于奇观公司并未在一审法院指定的期限内提交公司相关的会计账薄、审计报告、财务报表等来证明公司与**迪间不存在财务上的混同，对此，**迪应承担举证不能的不利后果。根据《中华人民共和国公司法》第二十条“公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任”的规定，新滘土华公司要求**迪对奇观公司的债务承担连带清偿责任，有理，一审法院予以支持。因冯素珍并非奇观公司的股东，新滘土华公司要求冯素珍承担连带责任，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第二十条的规定，于2019年1月18日作出如下判决：一、奇观公司在本判决生效之日起10日内向新滘土华公司支付租金5753638.31元及违约金（其中，2016年10月至2017年10月期间共13个月，在每月16日起分别均以68281.17元计；2017年11月至2017年12月期间共2个月，在每月16日起分别均以555283.3元计；2018年1月至2018年5月期间共5个月，在每月16日起分别均以751083.3元计；前述各月的违约金均以每天0.5%的标准计至实际付清欠租日止，但违约金的总额以欠付的租金总额为限）。二、**迪对本判决第一项所确定的债务承担连带清偿责任。三、驳回新滘土华公司的其他诉讼请求。案件受理费108711.3元、财产保全费5000元，由新滘土华公司负担受理费22349.3元；奇观公司、**迪负担受理费86362元、财产保全费5000元。本院经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，新滘土华公司提交两份证据：证据1为（2018）粤0105民初14956号民事判决书；证据2为（2019）粤01民终2914号民事判决书，证据1、2拟共同证明**迪已在另案中承认，其名下账户也有用于公司经营，且具体资金哪些是公司，哪些是个人，没有分清楚，足以证实**迪个人财产与公司财产混同，且该混同导致了奇观公司即使每月有足够收入却无法向新滘土华公司支付租金。奇观公司、冯素珍对此质证称：对于该两份证据的真实性、合法性无异议，但对其关联性不予确认，因为在另案中，**迪已经向法院陈述了是因为被法院查封，所以相关的费用只能通过**迪的个人账号来进行支付，该账号是固定给公司使用的，**迪并没有使用该账号的款项，所以不能以**迪名下的账号用于公司经营即认定**迪的个人财产和公司财产混同，法院可对此进行调查取证来判断是否存在混同的情形。**迪称其质证意见与奇观公司、冯素珍的质证意见一致。二审中，新滘土华公司表示，按照一审认定的违约金标准计算，违约金总数额与拖欠的租金本金基本持平。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。关于诉讼时效的问题，新滘土华公司主张涉案租金是一个整体，不应适用诉讼时效，且奇观公司和**迪没有对违约金提出诉讼时效的抗辩，故违约金不应适用诉讼时效。由于《租赁合同》约定租金是按月支付，每个月的租金是独立存在的，并非同一债务，故新滘土华公司以《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，主张其对涉案租金的请求并未超过诉讼时效，理据不足，本院不予支持。因奇观公司、**迪在一审期间已经对租金提出了诉讼时效的抗辩，超出诉讼时效的该部分租金所对应的违约金也应同时适用诉讼时效，新滘土华公司主张奇观公司、**迪并未提出违约金的诉讼时效，是机械理解当事人的时效抗辩意见，本院不予支持。关于应付租金数额的问题。奇观公司、**迪主张双方实际履行的行为改变了合同条款，故奇观公司已经交清了2017年10月之前的租金。《租赁合同》明确约定了每月的租金标准，一审法院据此认定奇观公司拖欠的租金数额并无不当，本院予以维持。奇观公司不能提供证据证明双方协商一致调整了《租赁合同》的租金标准，本院对奇观公司的上述主张不予支持。因奇观公司在一审中并未反诉要求在拖欠的租金中扣减新滘土华公司收取的履约保证金和劳资纠纷保证金，且新滘土华公司不同意二审处理该问题，故本院二审对此不予调处。关于应否调整违约金标准的问题。《租赁合同》约定的违约金标准为每日0.05%，新滘土华公司也确认按照该标准计算的违约金和拖欠的租金本金570多万相持平，该违约金标准明显过高，奇观公司、**迪要求调整违约金标准理据成立，本院予以支持。综合本案情况，本院将本案违约金的标准调整为每日万分之二。关于**迪应否承担连带责任的问题。由于**迪也确认其个人名下账户用于收取和支付奇观公司的日常费用，且不能提供相应的会计账簿、审计报告等资料来证明其与奇观公司不存在财务混同，一审判令**迪承担奇观公司应付租金及违约金的连带责任，公平合理，本院予以维持。鉴于本案诉讼是奇观公司拖欠租金所致，且二审仅是基于涉案合同约定的违约金标准过高予以调整而对一审予以改判，故对一审案件受理费和财产保全费的负担不予调整。综上所述，奇观公司、**迪关于违约金标准过高的的上诉请求成立，本院予以支持，奇观公司、**迪的其他上诉请求和新滘土华公司的上诉请求理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初14428号民事判决第二、三项及诉讼费用和财产保全费负担的决定；二、变更广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初14428号民事判决第一项为：广州市奇观置业有限公司在本判决生效之日起10日内向广州市新滘土华经济发展公司支付租金5753638.31元及违约金（其中，2016年10月至2017年10月期间共13个月，在每月16日起分别均以68281.17元计；2017年11月至2017年12月期间共2个月，在每月16日起分别均以555283.3元计；2018年1月至2018年5月期间共5个月，在每月16日起分别均以751083.3元计；前述各月的违约金均以每天0.02%的标准计至实际付清欠租日止，但违约金的总额以欠付的租金总额为限）。二审案件受理费55930.54元，由广州市奇观置业有限公司、**迪负担33581.24元，广州市新滘土华经济发展公司负担22349.3元。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 黄春成审判员 闫 娜二〇一九年六月二十五日书记员 冯 韵彭诗敏