湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0602民初4745号 原告（反诉被告）：岳阳汇影置业有限公司，住所地岳阳市。 法定代表人：毛小平，总经理。 委托诉讼代理人：李爱军，男，汉族，住临湘市。 被告（反诉原告）：湖南凯奇置业有限公司，住所地岳阳市。 法定代表人：冯南吉，总经理。 委托诉讼代理人：胡新军，湖南人和（岳阳）律师事务所律师。 原告（反诉被告）岳阳汇影置业有限公司（以下简称汇影公司）诉被告（反诉原告）湖南凯奇置业有限公司（以下简称凯奇置业）合作开发房地产合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。汇影公司的委托诉讼代理人李爱军、凯奇置业的法定代表人冯南吉及其委托诉讼代理人胡新军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告汇影公司向本院提出诉讼请求，判令被告凯奇置业：1、按合同约定承担违约责任，赔偿违约金50万元；2、搬离无偿占用原告的办公场地，即岳阳市岳阳楼区某某小区D栋1401；3、承担本案诉讼费。事实和理由：2015年12月16日，原告与被告签订了《项目合作协议书》，约定合作开发“某某二期”房地产开发项目，被告必须在2016年元月底前投入后期资金2000万元到原告账户用于项目开发，如违约则被告支付的50万元诚意金全额赔付给原告等。之后，被告未按约定履行，故诉至人民法院。 被告凯奇置业辩称，涉案合同合法有效，答辩人交付了50万元合作诚意金，并且在项目合作过程中前后投入了400万元，后期准备了2000万元的继续投入资金，由于原告自行寻找了合作伙伴单方面事实上解除了与原告的合作关系，构成了违约。办公场地在纠纷作出处理以前，答辩人有权继续使用。 反诉原告凯奇置业向本院提出诉讼请求，判令反诉被告汇影公司：1、立即退还保证金50万元，赔偿项目开发可得利益损失540万元；2、退还项目合作开发过程中垫付的投资款200万元，并从上述款项产生之日至清偿之日按月息2%承担利息（截止2018年9月9日，利息为122万元）；3、承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：涉案合作协议确认汇影公司的前期成本为1600万元，凯奇置业承诺投入后期土地招拍挂、报建等费用2000万元，双方按照50%的比例对项目最后纯利润进行分配等。双方共同组建合同开发项目部，凯奇置业先后投入近480万元进行项目建设工作，在2017年1月与湖南天地人和投资有限公司签订了《借款协议》引进资金2500万元，并在汇影置业法定代表人毛小平的参与下与案外人姜某签订《居间协议》，向银行申请贷款2000万元，凯奇置业为履行合同作了充分准备并花费了大量的精力及费用，而汇影置业抛开其另与他人合作，拒绝履行涉案协议，已经构成违约，严重侵害了合法权益，故提起反诉。 反诉被告汇影公司辩称，被答辩人未按协议约定如数支付合作投资款，直到2016年4月才支付了100万元，后续支付的项目过渡费及其它费用累计100万元，截止2017年元月共计支付了250万元（含50万元合作诚意金）。答辩人多次找被答辩人协商，要其准备资金，并明确告诉其2017年上半年政府肯定会举行土地招拍挂，如果无钱投入，合作项目的竞拍土地就会被其他公司拍走。但到2017年3月份，被答辩人办法想尽没有搞到合作投资款，无奈之下答辩人只能四处借钱用于竞拍土地。2018年3月份，被答辩人在答辩人的强烈要求下将200万元投资款退回给了答辩人。被答辩人隐瞒事实，借合作之名谋取利益，属商业欺诈行为，涉案协议应为无效合同，人民法院应驳回其全部反诉请求。 查明的事实 一、无争议的事实 1、2015年12月16日，汇影公司与凯奇置业签订了一份《项目合作协议书》，主要内容为：1、双方就汇影公司开发的岳阳市某某旧城拆迁改造项目合作开发达成协议，项目用地位于岳阳市某某旁（岳阳市某某），占地4.6亩，建设容积率4.97，建设面积约18000平方米；2、汇影公司在该项目的房屋拆迁、过渡补偿、三通一平等方面合计投入的1600万元已经凯奇置业确认作为汇影公司的前期投入成本，凯奇置业承诺签订协议后投入该项目后期土地招拍挂、报建、工程建设等费用2000万元作为凯奇置业的投入成本，双方各按50%的比例对该项目产生的最后纯利润进行分配；3、汇影公司负责建设用地的政府收储、拍卖等前期工作及用地指标报请相关部门进行调整，还负责协商建设用地原址单位拆迁安置用房的补偿及原意向购房单位的相关工作，凯奇置业负责建设用地的拍卖资金、报建及后期所有建设资金的投入；4、建设工程对外开发主体为汇影公司，双方共同成立的工程项目部由凯奇置业具体负责管理；5、合同签订之日，凯奇置业付给汇影公司50万元的合作诚意金，待建设技术指标调整到位，土地招拍挂工作完成后，由汇影公司退还；凯奇置业在2016年元月底前准备后期投入资金2000万元；汇影公司不得另寻合作伙伴，若违约须双倍返还合作诚意金100万元；若凯奇置业违约，将诚意金全额赔付给对方等。当月17日，冯南吉将诚意金50万元汇款给毛小平，并由毛小平出具了相应条据。 2、2016年10月10日，汇影公司召开股东会，经全体股东即毛小平、张胜席讨论，形成了就涉案项目对外短期融资2500万元的决议。2017年3月16日，毛小平、张胜席分别将两人在汇影公司出资数额为1980万元、20万元的股权出质给邹源，并办理了股权出质登记。汇影公司称还以公司名下门面作抵押，向邹源借款2300万元，月息为2.5%，用于竞拍岳土网挂[2017]01号地块。 3、庭审中，凯奇置业提交一份与湖南天地人和投资有限公司于2017年1月5日签订的《借款协议》，内容包括凯奇置业向该公司借款2500万元用于土地摘牌，借款期限一年，用款时间为2017年6月30日之前，须提前25天知会备款等。凯奇置业还于2017年1月28日与居间人姜某签订了《居间协议》，约定凯奇置业委托居间人就涉案项目促成向银行贷款2000万元等。凯奇置业称，汇影公司对该两份协议知情；对此汇影公司不予认可，并主张反证凯奇置业没有投入约定资金，已经构成违约。 3、涉案协议中的建设用地于2017年4月21日由岳阳市公共资源交易网以编号为岳土网挂[2017]01号地块发布出让公告，竞买保证金为2000万元，交纳竞拍保证金的截止时间为2017年5月19日17时。汇影公司于2017年5月22日竞得该地块的国有建设用地使用权，成交总价为3020万元。凯奇置业称，拍卖前汇影公司未通知其投入资金；汇影公司对此不予认可，但未能提交相应证据予以反驳。 4、2016年4月8日、12日、18日，冯南吉分别向汇影公司及相关人员汇款60万元、40万元、10万元，共计110万元，庭审中汇影公司对此予以认可。汇影公司认可凯奇置业共计投入资金256万元，其中200万元已退还。汇影公司通过会计成艳的银行账户分别于2018年3月19日、20日及4月8日向凯奇置业法定代表人冯南吉汇款20万元、80万元、100万元，共计200万元。 5、凯奇置业曾于2017年11月8日就涉案协议纠纷将汇影公司诉至本院，后又于2018年7月3日以与对方自行协商处理为由申请撤诉，本院于当日以（2017）湘0602民初6305号之一民事裁定书裁定准许撤诉。 6、凯奇置业至今仍占有汇影公司位于岳阳市岳阳楼区某某小区D栋1401的部分场地。 二、有争议的事实 凯奇置业投入涉案项目资金的数额。双方对凯奇置业提交了银行汇款记录的110万均无异议，应予以确认。凯奇置业另提交了涉案项目拆迁住户2015年-2017年5月过渡费领取登记表合计748800元（2016年2月1日发放345600元、2017年1月发放403200元，其中12800元/户•年计27户，14400元/户•年计28户）、凯奇置业2016年9月工资表合计22700元、毛某某于2016年1月29日和2017年1月13日两次各领取20万元的凭单（用于护壁桩工程）、舒某某于2017年1月3日领取的挡板租金2800元，主张垫付还建户过渡费103.6万元、支付毛某某护桩工程款332800元、项目办公室装修开支9万元、发放项目部工资78万元等。汇影公司对拆迁住户2015年-2017年5月过渡费及护桩工程款无异议，对其他有异议不予认可，并主张凯奇置业支付的所有款项都已包括在256万内。本院认为，办公室装修开支与项目部发放工资因汇影公司不予认可，且凯奇置业未提交充分证据加以证明，应不予采信，对汇影公司无异议的两个项目即拆迁户过渡费、护桩工程款，予以采信，加上双方均无异议的110万元及诚意金50万元，本院确定凯奇置业投入涉案项目的数额为275.16万元（110万元+50万元+74.88万元+20万元+20万元+0.28万元）。 判决的理由与结果 本院认为，汇影公司与凯奇置业签订的《项目合作协议书》系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效，受法律保护。协议中“凯奇置业在2016年元月底前准备后期投入资金2000万元”，对于凯奇置业准备资金的形式、及应于何时投入资金均没有明确约定，直至提起诉讼双方也未就此达成补充协议，故本案应认定双方对凯奇置业投入资金的方式等约定不明，根据公平原则，双方互不构成违约。涉案土地已经拍卖成交，但凯奇置业未在土地招拍挂时投入相应资金，且本案中本诉、反诉请求提出的前提均为解除涉案协议，应视为双方均同意解除涉案协议，故本院确认解除双方签订的涉案协议。协议解除后，汇影公司应当退还凯奇置业项目投入款75.16万元（275.16万元-已退返200万元），同时凯奇置业也应立即搬离汇影公司位于岳阳市岳阳楼区某某小区D栋1401。汇影公司还应承担占有、使用凯奇置业投入资金期间的融资成本，本院酌定按年利率6%的标准支付。凯奇置业支付的诚意保证金50万元从2015年12月18日开始计算至2018年4月8日的利息为69250元；凯奇另支付的20万元从2016年1月30日、34.56万元从2016年2月2日、60万元从2016年4月9日、40万元从2016年4月13日、10万元从2016年4月19日、0.28万元从2017年1月4日、20万元从2017年1月14日、40.32万元从2017年1月31日开始计算至2018年4月8日的利息合计为246763.74元。汇影公司从2018年3月19至2018年4月8日共支付了200万元，双方对该款的性质没有明确约定，故应先扣除到期利息，剩余部分再扣除本数，即至2018年4月8日汇影公司扣除到期应付利息后，实际返还了凯奇置业1683986.26（200万元-69250元-246763.74元）。综上，汇影公司还应向凯奇置业支付1067613.74元（275.16万元-1683986.26元），并按年利率6%从2018年4月9日起承担资金占用利息至实际偿清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）湖南凯奇置业有限公司搬离占用原告（反诉被告）岳阳汇影置业有限公司位于岳阳市岳阳楼区某某小区D栋1401的场地； 二、原告（反诉被告）岳阳汇影置业有限公司退返被告（反诉原告）湖南凯奇置业有限公司项目投入款1067613.74元，并按年利率6%从2018年4月9日起支付资金占用利息至实际偿清之日止； 三、驳回原告（反诉被告）岳阳汇影置业有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）湖南凯奇置业有限公司的其他反诉请求。 上述义务，限于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定处理。 案件受理费8800元、反诉费37820元，两项合计46620元，由原告（反诉被告）岳阳汇影置业有限公司负担23910元、被告（反诉原告）湖南凯奇置业有限公司负担22710元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审 判 长  吴 鹏 人民陪审员  方昊平 人民陪审员  陈道红 二〇一九年六月二十四日 书 记 员  陈闻君 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》 第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充： （一）实现债权的有关费用； （二）利息； （三）主债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的