广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初4763号原告：李庆，男，汉族，住广东省佛山市高明区。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司，住所地：佛山市南海区***********民小组土名为“庙后”的西边部分，统一社会信用代码914***********436N。负责人：童某1。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司，住所地：佛山市三水区***********第六层（1）-（2）轴，统一社会信用代码914***********078B。法定代表人：童某1。原告李庆与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司（以下简称“宝盈大沥分公司”）、佛山市三水区宝盈投资有限公司（以下简称“宝盈公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用简易程序于2019年4月16日公开开庭进行了审理。原告李庆到庭参加诉讼。两被告经本院传票传唤，没有到庭。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告按合同规定一次性赔付毁约金20万元；2.两被告支付3个月违约金6000元；3.两被告支付以206000元为本金按日万分之五的标准支付所有违约和毁约金的滞纳金（从起诉之日起到被告支付之日止）；4.本案诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：原告购买佛山市南海区大沥宝盈广场A区宝盈公馆八楼自编815号公寓的物业使用权，宝盈广场没有按合同规定交付公寓815号房，也不支付延期三个月的违约金，根据合同规定3月1日起如不能交付公寓815号房，要一次性赔毁约金20万元。宝盈公司人员失联，办公地也无人，故起诉。两被告没有答辩。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证、两被告企业信息公示信用信息复印件各1份，用以证明各方主体身份适格；2.《物业使用权出让合同》《物业管理服务合同》、补充协议原件各1份，用以证明被告宝盈大沥分公司销售的宝盈广场A区8楼宝盈公馆815号房总价164485元，已全款支付给宝盈大沥分公司，现无交付涉讼房屋，使用年限由2018年1月1日-2038年1月1日，20年，并约定附送两年；3.收据原件3份、收据0035489复印件1份，用以证明原告已支付全款；4.宝盈广场认租协议原件1份，用以证明该合同已经生效并已支付按金3000元给物业公司悦心公司。本院出示如下材料:1.（2018）粤0605民初18845号民事判决书及其生效证明各1份。两被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。经审查，1.原告的证据1，来源合法，客观真实，本院对其真实性予以确认；2.原告证据2、3、4，均为原件或与原件证据相印证的复印件，两被告亦未到庭提出异议，本院对其真实性予以确认；3.本院出示的材料来源合法，客观真实，且与本案相关联，本院予以采信。本院经审理确认如下事实：2010年10月29日，案外人佛山市南海区*******边股份经济合作社（甲方）与被告宝盈公司（乙方）签订《集体建设用地使用权出租合同》，约定乙方承租甲方位于佛山市南海区***********民小组土名为“庙后”面积约为34336.9平方米的土地。租赁期限从2010年11月1日起至2042年1月31日止，为期31年3个月。合同期内，乙方向甲方交付土地使用金。合同期内，乙方享有在此片土地按有关政府要求自行招商引资、自行建造房屋及商铺、自行经营商业和收益等权利。2018年5月17日，被告宝盈大沥分公司（甲方）与原告(乙方)签订《物业使用权出让合同》，约定甲方将位于佛山市南海区***********民小组“庙后”地块的宝盈广场A区八层自编号为***公寓（以下简称涉案物业）的使用权出让给乙方，物业建筑面积为26.21平方米，使用权性质为商业。出让期限从2018年1月1日起至2038年11月30日止。出让期限届满之日起，甲方再赠送一定时间的使用期限。赠送的使用权期限至2042年1月31日止。赠送期内乙方行使或不行使赠送的使用权，双方必须按照本合同的约定履行义务。签订合同时，乙方应一次性向甲方支付总出让金164485元及物业水电管理按金3000元。在使用权出让期满及赠送期满时，甲方将乙方所交的按金金额无息退还。该公寓的实际交付时间为2018年12月1日，如甲方延期交付物业，每一个自然月的01日赔付违约金2000元整，在物业延期交付日期达到三个自然月后（即2019年3月1日），物业仍然无法交付给予乙方使用的，乙方有权申请解除本合同，甲方基于合同解除，承诺一次性赔付毁约金贰拾万元。宝盈广场A区实行统一物业管理。在出让期限内（含赠送期限），乙方同意甲方或甲方选聘的物业管理公司进行装修及前期物业管理。甲方知悉乙方将本物业交付予第三方酒店管理公司或第三方租户进行居住/办公使用，前五年租赁期间所有的公共水电费用均由第三方实际使用人承担。该合同附有涉案物业所在位置平面图。2018年5月17日，被告宝盈大沥分公司出具两份收据，确认收到原告租用涉案物业投资款164485元、涉案物业物业使用权按金3000元。另查明一，2012年2月24日，宝盈广场A区取得建设工程规划许可证，其中地上11层、地下1层，总建筑面积为86518.48平方米。2014年5月15日，宝盈广场A区规划竣工验收合格。宝盈广场A区已办理不动产权证书。另查明二，被告宝盈大沥分公司于2019年3月23日收到本案起诉状及应诉材料。诉讼中，原告陈述其主张解除合同的理由是被告没有交付涉案物业，合同约定的毁约金200000元包含使用权出让金及物业管理按金。本院认为，原告与被告宝盈大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》约定原告是以支付租金的方式取得涉案物业一定期限内的使用权，原告与被告宝盈大沥分公司之间形成的是租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案物业所在宝盈广场已办理规划报建并取得了产权证书,但涉案《物业使用权出让合同》约定被告将涉案物业出租给原告的使用期限加赠送期限即实际租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。《物业使用权出让合同》约定被告宝盈大沥分公司应于2018年12月1日交付涉案物业，2019年3月1日仍未交付的，原告有权解除合同。原告主张被告未按照合同约定交付涉案物业，被告宝盈大沥分公司作为义务的履行方，未到庭抗辩亦未举证证明已履行交付涉案物业予原告的义务，应承担举证不能的法律后果。因此，原告有权单方解除合同，原告要求被告支付毁约金实为作出解除合同的意思表示，本院确认该合同中的有效约定于被告宝盈大沥分公司收到本案应诉材料当日即2019年3月23日解除。原告所支付的物业使用权出让金及物业管理按金应视为对整个实际租赁期限的对价，《物业使用权出让合同》超出二十年的约定无效，有效约定亦解除，故被告宝盈大沥分公司应返还已收取的物业使用权出让金164485元及物业管理按金3000元予原告。双方约定被告宝盈大沥分公司未依约交付涉案物业导致合同解除的，应向原告支付毁约金200000元，原告主张该毁约金已包含其支付的物业使用权出让金及物业管理按金，未另行要求被告宝盈大沥分公司返还物业使用权出让金及物业管理按金，两被告亦未到庭主张调整毁约金，故本院对原告诉请毁约金200000元予以支持。《物业使用权出让合同》约定的延期交付涉案物业每月赔付违约金2000元是以合同继续履行为前提，在合同解除的情况下，原告要求以该标准计算违约金无事实依据，本院不予支持。原告请求被告支付毁约金的滞纳金缺乏依据，本院不予支持。被告宝盈大沥分公司为被告宝盈公司的分支机构，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告宝盈公司应对宝盈大沥分公司本案债务承担责任。两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付毁约金200000元予李庆；二、驳回李庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4390元，减半收取计2195元（李庆已预交），由李庆负担45元，由佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司负担2150元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告已预交的2150元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇一九年六月二十八日书记员  云凯欣