广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3555号上诉人（原审被告）：区锦泳，女，汉族，住广东省佛山市高明区。委托诉讼代理人：张亚伟，广东创誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘露，广东创誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：喻向，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：李日彪，广东君逸律师事务所律师。原审第三人：广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区。负责人：阚闯。上诉人区锦泳因与被上诉人喻向、原审第三人广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初27210号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人区锦泳上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项，驳回喻向的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由喻向承担。事实和理由:一、一审判决认定事实不清或有误。1.根据《房地产买卖合同附件》第二条第2款的约定，区锦泳按照约定享有80日的期限解决赎契问题，自合同签署之日2018年8月31日起算，前述期限直至2018年11月20日才届满，区锦泳只要在届满日期前完成融资赎契，即符合合同约定。故截至喻向起诉时2018年10月18日，区锦泳不存在未按约定成功办理提前还贷及融资赎契手续的违约行为。2.一审法院以“区锦泳通过其委托代理人向喻向委托代理人作出不再继续履行合同的意思表示”为由判决解除合同，但并未审查区锦泳的代理人身份及权限。在本案一审庭审中，区锦泳明确表示没有委托任何人代为办理售房事宜，喻向未提交任何证据证明区锦泳曾有委托代理人在授权范围内处理售房事宜，链家公司的代理人亦表示不清楚区锦泳是否委托代理人处理买卖合同事宜的事情。在商谈及签署合同时，区锦泳及区锦泳的丈夫均在场，喻向在没有确认区锦泳的委托代理人是否在授权范围内处理售房事宜的情形下，应催告区锦泳追认与否。一审法院仅以喻向代理人与不具有代理人身份及代理权限的行为人的聊天记录为依据，认定区锦泳作出不继续履行合同的意思表示是错误的。3.链家公司在一审中陈述称区锦泳本人向链家公司说赎契有困难，不想卖房，亲自前往链家公司门店签署解除协议，但喻向不同意，没有签字，一审法院据此认定区锦泳明确表示不再履行合同是错误的。区锦泳希望与喻向解除合同，是区锦泳一种愿望，即使双方协商不成也是双方之间的一种协商行为和协商结果，不应等同于明确表示不再履行合同的通知行为。双方未协商成功，原合同应继续有效，对双方继续有法律约束力。4.链家公司认为的关于区锦泳从签订合同之后一直没有做查册和查征信这两个手续的事实与法庭查明的事实相矛盾，且中介服务费是链家公司向喻向收取的，从喻向代理人与链家公司经办人员的聊天记录可知，链家公司与喻向之间有收发红包行为，双方之间具有利害关系，链家公司对区锦泳的不利陈述可信度较低。喻向及链家公司均未举证证明区锦泳是否作出不卖房及要解除协议的意思表示，一审法院对此亦未查明。5.一审法院关于双方的过错程度的基本事实认定有误。基于上述可知，区锦泳赎契虽有困难，但仍在合同约定的80日期限内，不存在违约行为。在区锦泳不存在明确表示不愿继续履行合同的情形下，喻向中止履行合同，逾期未按约定将资金存入资金监管账号，构成违约。虽然合同约定区锦泳通过第三方融资机构（俗称过桥方）融资赎契并承担融资费用，但这里的融资费用应是指融资的利息等额外增加的成本。在二手房买卖惯例中，过桥方提供融资款为卖方赎契，常以买方购房一次性付款资金到达资金监管账号且覆盖抵押债权额为前提条件，或提供其他担保。本案中双方之间约定除定金之外其余的款项支付到资金监管账号中的目的之一就是为过桥方发放融资款提供前提条件。关于该交易惯例，喻向提交的聊天记录亦可予以印证。二、一审法院适用法律错误。1.区锦泳在合同未变更或解除的情况下，一直按照约定履行合同，不存在违约行为，喻向不具有合同约定解除权。2.区锦泳不存在违约，喻向未按照合同约定的时间和金额支付款项到资金监管账号，构成违约，一审法院未根据实际损失、金额及过错程度来认定喻向应承担的相应违约责任。被上诉人喻向答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。喻向向一审法院提出诉讼请求：判令区锦泳向喻向返还50000元定金并向喻向支付违约金204000元及中介服务费48300元。案件审理过程中，喻向增加诉讼请求要求法院判令解除涉案房地产买卖合同。一审法院查明：2018年8月31日，喻向（合同买方）在链家公司居间下与区锦泳（合同卖方）签订《房地产买卖合同》及《房地产买卖合同附件》，《房地产买卖合同》约定：买卖双方均独家委托经纪方提供居间服务，现买卖双方已就买卖佛山市禅城区************房（下称“该物业”）的所有交易条件达成一致，经自愿协商一致，达成协议如下：第一条房地产权属情况1.该物业建筑面积124.85平方米，其中住宅面积124.85平方米，面积、建筑结构、楼龄等均以房屋权属证书登记为准；……第二条计价和价款该物业以现状按套出售并计价，物业之成交价为人民币贰佰零肆万元整（¥2040000元）。……第三条付款方式（详见《房地产买卖合同附件》）……第九条合同备注①卖家配合买家的税费减免事宜；②2018.10.7前存入113万元至资金监管帐户；2018.11.7前存入63.8万至资金监管帐户。……第十一条违约责任签订合同后，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任或要求赔偿损失：1.违约方逾期未超过十天的，合同继续履行，违约方须每日按总成交价的1‰向守约方支付违约金；2.违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择以下任意一方式履行：①解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的咨询及买卖代理费。守约方应向违约方发出解除合同通知书。买方违约的，卖方应将已收取的房款扣除违约金后于解除合同通知书发出之日起五天内退还。②继续履行合同，守约方有权要求违约方按每日总成交价1‰支付违约金。履行期限不明确的，以政府部门、银行、守约方或经纪方发出通知之日起三天为履行期限……4.……买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应向经纪方按《买卖代理费支付承诺书》全额支付买卖双方的应付而未付的咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另作收退……。《房地产买卖合同附件》对付款方式约定为：分期付款，定金50000元买方须在2018年8月31日前支付给卖方，卖方同意委托经纪方代收买方定金，经纪方收取买方定金视同卖方收取，具同等法律效力；卖方在签署本合同后80日内向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，卖方通过第三方融资机构融资赎契，融资费用由卖方承担；尾期房款1990000元，于房管部门核发买方《不动产权证书》当天由买方直接支付卖方；买卖双方一致同意于2018年11月7日前到银行办理资金托管手续。合同订立当日，喻向依合同约定向链家公司支付了定金50000元及中介服务费48300元。另查一，涉案***房存在两次抵押。区锦泳委托代理人谢健超（下称“谢”）与喻向的委托代理人焦恩党（系喻向的女婿，下称“焦”）就合同的履行通过微信进行过如下沟通：19月1日下午16：58，焦发“和过桥公司的谈判（先监管120万的计划），预计明天出结果？”谢回“OK”；29月1日下午17：28，焦发“我这边努力一下基本下周可以到账120万，但是毕竟提前了一个月，资金也是贷款和找朋友拆借来的，这一个月的利息也不少，所以才考虑家私电器作为平衡的。”谢回“我当然明白，只是有些风俗的东西，解释不了，无论怎样吧，你也给你那边老人家做做工作，这个问题暂时先放着吧，不要影响整体的推进吧。”9月2日下午15:43，焦发“有什么进展？”谢回“链家在和过桥沟通，我们在等”。39月6日晚上18：29，谢发“焦先生，不好意思啊，今天一天在政府开会。卖房子的事，前几天是中介和过桥公司一直没能确定，而且费用预计很高，这是中介的能力问题，但今天出现了新的问题，左右着卖与不买的问题。具体情况怎样，我们要过几天才能确定。到时候有结果会第一时间通知你的，感谢你的信任，和大家的缘分”焦回“好。如果是价钱方面您觉得有亏或者中介过桥费用高，那我们还可以再商量，毕竟是孝敬岳父母的房子，我可以再做些让步或加价。毕竟谈得很愉快，您那边急需用钱，我这样诚心的全款买家也不多。”49月11日晚上18:06，谢发“焦先生，过桥那边还没有信息，有消息我会通知你的”焦回“他们审批这么费事吗？报价给你了没？”谢发“哎，现在金融行业好像卡的很紧”焦回“征信有问题吗？这次谈到要监管多少资金了没？”谢发“没有，还不知道行不行，但我们二押这边已经崔的很急很急了，哎，现在我想用我的房产去正规银行抵押贷款都很难，普遍都要经营性的才有大额贷款”焦回“我也想过做房产抵押贷，贷款需要进公司账才行，麻烦死。多催他们一下吧，监管资金方面我尽力配合”9月12日下午17:27，焦发“哥，可有进展？是在纠结过桥费用，还是计划有变？我遇事不淡定，所以问一下。”谢回“估计搞不定啊”焦发“啥原因呢？”谢回“过桥不了”59月21日中午12:25，谢发“焦先生，不好意思啊，这几天中秋节应酬较多，晚上喝酒，早上又起来的晚，节前安排的工作较多，没能给你电话，实在抱歉。卖房子的事今天可以确定目前是卖不了，日后卖不卖还不知道，希望你们能见谅！我看下午或明天有空再给你电话当面解释解释吧”焦回“好，那务必、务必、务必给我个电话，万分感谢”610月30日晚上19:32，谢发“还有我看了你们的起诉书，首先我们没有收到你们给链家的一分钱押金，还有我弟媳妇去链家签解除协议的时候也没有给我们说过你们起诉的事情，而且你们起诉书里面说多次和我们沟通，才起诉，事实上我们也是今天才知道，所有刚才第一时间和你们联系，包括你外母，但你们都不听电话。所以我感觉是否中介从中作梗？”焦回“晚点沟通吧，我觉得不是中介从中作梗。”10月30日晚上23：03，焦发“本来很中意您的房子，当时签约以后，我们低价转让不到期的理财、跑银行申请贷款、联系朋友筹集资金费了好大的劲，可是您上次的违约，让我这里超级被动，资金方面所付的成本和人情都白费了，对岳父母和老婆都难以交代。已经有这么多的隔阂，如果我们撤诉继续交易的话，几万的律师费和诉讼费又泡汤了，我需要费力再一次筹集资金，您又加价那么多，关键是如果谈不拢您选择再次违约的话，我找谁诉苦去？因为您的违约，我既丢人又亏钱，简直冤死了。”另查二，2018年9月30日，喻向向链家公司发出《通知函》，函件声明“鉴于区锦泳明确表示不愿继续履行合同，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第68条的规定，我方委托人亦中止履行本合同，直至卖方做出同意继续履行合同的意思表示之前，我方委托人将不再按照合同第九条约定向资金监管账户存入资金，并保留追究卖方法律责任的权利。”另查三，2018年8月21日，区锦泳进行了征信查询，同年9月13日，区锦泳对涉案房产进行了查册。2018年10月30日，区锦泳收到本案诉状副本。庭审中，链家公司陈述：大概９月中旬，区锦泳与链家公司经纪人员说赎契有困难，不想卖房；９月底区锦泳提出要解除协议，链家公司提供了解除协议，先由区锦泳签了名，但买方不同意协议解除，所以买方就没有签字，协议被区锦泳拿回去了。如果合同解除，同意直接退还定金给喻向。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。喻向与区锦泳之间的《房地产买卖合同》内容合法有效，受法律保护，双方均得依约行事。结合喻向的诉称以及区锦泳和链家公司的辩称，针对喻向的诉请作如下分析。关于涉案房屋买卖合同的解除问题。买卖合同约定“卖方在签署本合同后80日内向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，卖方通过第三方融资机构融资赎契，融资费用由卖方承担”，然而区锦泳并未按约定成功办理提前还贷及融资赎契手续，在9月21日通过其委托代理人向喻向委托代理人作出不再继续履行合同的意思表示，且依据链家公司之陈述区锦泳亦向中介表示赎契有困难不想卖房并亲自前往链家公司门店签署了解除协议。区锦泳在合同履行期届满前以其行为表示其不再继续履行合同，已构成根本违约，喻向依法有权解除合同。至于区锦泳辩称喻向未能在10月7日将购房款存入区锦泳的资金监管账号构成违约，一审法院认为，从查明的案件事实可知，喻向一直积极配合区锦泳办理赎契事宜，因区锦泳在10月7日前已明确表示不再履行合同，违约在先，喻向据此不将资金存入监管账户是在履行抗辩权，不构成违约。综上，喻向依法有权解除合同，合同解除需发出通知，通知到达对方之日合同解除，喻向起诉视为通知，区锦泳在2018年10月30日收到本案诉状副本，一审法院确认涉案《房地产买卖合同》及《房地产买卖合同附件》于2018年10月30日解除。关于返还定金的问题。喻向已支付了50000元定金，现合同已解除，区锦泳负有返还定金的义务，一审法院对喻向要求返还定金的诉请予以支持。该定金仍然留置在链家公司处，链家公司应协助区锦泳直接将定金退还喻向。关于中介服务费的问题。合同约定违约方应负担守约方支出的中介服务费，区锦泳为本案的违约方，其应负担以上费用，一审法院对喻向诉请的中介服务费48300元予以支持。关于违约金的问题。涉案合同因区锦泳违约而导致解除，其应承担支付违约金的责任。区锦泳对违约金的数额提出抗辩，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金调整为102000元，喻向诉请超出部分，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项、第九十六条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认喻向与区锦泳签订的《房地产买卖合同》及《房地产买卖合同附件》于2018年10月30日解除；二、区锦泳在判决发生法律效力之日起十日内向喻向返还定金50000元；三、区锦泳在判决发生法律效力之日起十日内向喻向支付中介服务费48300元及违约金102000元；四、驳回喻向的其他诉讼请求。如区锦泳未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序审理，受理费减半收取2917元，喻向负担992元，区锦泳负担1925元。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系案涉房屋买卖合同履行过程中哪一方存在违约行为以及违约方应如何承担违约责任。本案中，案涉房屋买卖合同合法有效，合同当事人应依据诚实信用原则全面、切实地履行合同义务。案涉合同约定：“卖方在签署本合同后80日内向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，卖方通过第三方融资机构融资赎契，融资费用由卖方承担”，而根据现有证据显示，区锦泳在实际履行过程中并未按约定成功办理提前还贷及融资赎契手续，且在9月21日通过其委托代理人向喻向委托代理人作出不再继续履行合同的意思表示。虽然区锦泳上诉称，其并未委托任何人就卖房事宜与买受人进行协商，但结合中介机构链家公司于诉讼中的陈述：“大概９月中旬，区锦泳本人与链家公司经纪人员说赎契有困难，不想卖房；９月底区锦泳提出要解除协议，链家公司提供了解除协议，先由区锦泳签了名，但买方不同意协议解除，所以买方就没有签字，协议被区锦泳拿回去了”，链家公司作为案涉房屋买卖合同的中介机构，为买卖双方提供居间服务，参与案涉合同的签订、履行全过程，知悉双方当事人的实际履行情况，且地位中立，故其所作的陈述可信度较高。可见，一审法院认定区锦泳通过委托代理人向买受人的委托代理人做出不再继续履行合同的意思表示，符合本案实际情况，本院予以维持。区锦泳在合同履行期届满前以其行为表示其不再继续履行合同，其行为已构成违约。在此情形下，即区锦泳已违约在先的情况下，喻向据此不将资金存入监管账户是依法履行抗辩权，不构成违约。综上所述，区锦泳的行为已构成根本违约，喻向有权解除合同并要求其承担相应的违约责任。一审法院据此判令解除案涉合同、区锦泳返还定金50000元，并向喻向支付中介服务费48300元以及违约金102000元，符合本案实际，亦符合法律规定，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。区锦泳的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4305元，由上诉人区锦泳负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年六月十四日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽