广西壮族自治区马山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0124民初499号 原告：马山县供水公司，住所地马山县白山镇金伦大道595号。统一社会信用代码：9145012455227857X3。 法定代表人：罗永江，总经理。 委托诉讼代理人：罗英军，广西飞马律师事务所律师。 被告：黄斌，男，1972年11月20日出生，壮族，住马山县。 委托诉讼代理人：覃鸿，广西国海律师事务所律师。 原告马山县供水公司与被告黄斌租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月4日公开开庭进行了审理。原告马山县供水公司的委托诉讼代理人罗英军、被告黄斌之委托诉讼代理人覃鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马山县供水公司向本院提出诉讼请求：１．解除原告马山县供水公司与被告黄斌于2016年4月27日签订的《综合楼及游泳池场地租赁协议书》；２．被告黄斌支付原告马山县供水公司2018年4月28日至2019年2月28日租金194,025元。事实和理由：2016年4月27日，被告承租原告面积为2463㎡的综合楼及游泳池。原告与被告于即日签订的《综合楼及游泳池场地租赁协议书》对租赁期限、租金、租赁期间房屋修缮和装饰、违约责任等方面做了详细的约定。但被告自2018年4月28日起至今未再依约交纳租金。被告的行为违反了上述协议书第九条第二款的规定，原告有权终止合同。 被告黄斌辩称，原告的诉讼请求应予以驳回。一、案涉合同名为租赁，实为建设工程施工合同。被告签订案涉合同目的经营住宿。目前被告已完成案涉综合楼加建第六层及加装电梯、游泳池场地平整等全部工程，这些工作内容都属于建设工程施工的范畴。原告不支付工程价款，反由被告自行投资建设和支付租金，明显不符合租赁合同特征。二、原告要求解除合同，没有事实和法律依据。首先，对建筑物扩建、加建、重建，应办理规划许可证、建设许可证等手续。由于原告事先没有完善报建手续，被告在施工中被相关部门行政处罚2万元。被告要求原告补办相关报建审批手续，原告无故推脱，被告因担心合法权益再进一步受损，而拒绝支付到期租金。据此，被告不按时交付租金并非违约，而是行使先履行抗辩权。其次，目前合同约定的建筑物主体工程已全部竣工，只待完成装修、水电安装等小部分工作即可实现合同目的。原告以被告不按时支付租金为由，要求解除合同，不符合合同法规定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告向本院提交马山县供水公司与黄斌2016年4月27日签订的《综合楼及游泳池场地租赁协议书》1份。被告向本院提交马山县公安消防大队马山公（消）行罚决字［2016］0050号行政处罚决定书及缴款收据各1份。本院组织当事人进行了质证。被告对原告提交的证据及原告对被告提交的证据没有异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年4月27日，马山县供水公司为甲方，黄斌作为乙方，签订一份《综合楼及游泳池场地租赁协议书》。该协议书主要约定：1．甲方将甲方的综合楼（使用面积1815㎡）及游泳池（面积为648㎡）出租给乙方；2．租赁期限15年，自2015年4月28日至2030年4月27日；3．租赁用途为宾馆、酒楼、娱乐等适合租赁物实际的第三产业项目；4．第1年即2015年租金210,000元，第2年至第15年按每3年为1个周期，共5个周期，第1个周期年租金递增率为3.5%，第2个周期年租金递增率为4.5%，第3个周期年租金递增率为5.5%，第4个周期年租金递增率为6.5%，第5个周期年租金递增率为7.5%，每个周期每年租金按复利租金计收，按年承付，协议签订当日一次性支付第一年租金，下年度租金支付时间为上年度期满前15日内；5．建筑物租赁需缴纳的房产税、营业税、契税等随征各项税费由甲方承担，租赁期内经营所需缴纳的各项税费由乙方承担；6．租赁建筑物的修缮由乙方负责，租赁期间，乙方自行投资对建筑物进行土建装饰、水电设施安装、通过网络设施安装、专用设备安装及配套设施安装等，涉及需要改变建筑物结构施工时，须经甲方同意后实施；7．乙方没有按时足额向甲方交纳租金或未经甲方同意擅自转租他人的，甲方有权终止合同，并要求乙方赔偿相应经济损失。 上述合同签订后，黄斌在案涉综合楼五层基础上加建了第六层，并加装了一部电梯。2016年12月2日，因未落实案涉施工现场消防安全责任，黄斌被马山县公安消防大队责令停止施工和并处罚款2万元。自2018年度租金给付期限届满至今，黄斌未再支付马山县供水公司租金。 另查明，案涉综合楼及游泳池场地原由案外人潘承海于2014年10月27日向马山县供水公司承租。案外人潘承海承租案涉综合楼及游泳池场地过程中，由黄斌对案涉综合楼及游泳池场地进行修缮和装饰。案外人潘承海因另谋发展，经征得马山县供水公司同意，由黄斌接租案涉综合楼及游泳池场地。黄斌与马山县供水公司遂于2016年4月27日签订上述《综合楼及游泳池场地租赁协议书》。 本院认为，租赁合同是当事人一方将其一定财产交付另一方使用，另一方为此支付报酬并于使用完毕后归还原物的协议。租赁合同的承租人取得租赁物的使用、收益，须以支付租金为代价。而建设工程施工合同则是指发包人和承包人之间，为完成一定的建设工程施工任务，所签订的明确双方权利义务关系的协议。发包人应当提供必要的施工条件并按期支付工程款，承包人则应当按照合同约定的工期及质量标准完成建设工程的施工。本案原、被告签订的上述《综合楼及游泳池场地租赁协议书》明确约定原告将案涉综合楼及游泳池场地交付被告，由被告用于经营第三产业，并由被告向原告支付相应租金。由此可见，上述《综合楼及游泳池场地租赁协议书》明显具备租赁合同的法律特征。被告主张上述《综合楼及游泳池场地租赁协议书》名为租赁，实为建设工程施工合同，与事实不符，本院不予采信。原告与被告之间签订的上述《综合楼及游泳池场地租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。 一、关于本案原告是否享有合同解除权及原告是否履行了合同解除的通知义务问题。本院认为，原告与被告在上述《综合楼及游泳池场地租赁协议书》中关于“乙方没有按时足额向甲方交纳租金或未经甲方同意擅自转租他人的，甲方有权终止合同”的约定，属于一方解除合同的条件的约定。根据上述《综合楼及游泳池场地租赁协议书》规定，被告应于2018年4月27日前支付2018年度租金给原告。被告至今未付原告2018年度租金，原告解除合同的条件已成就，原告自被告欠付2018年度租金之次日起即享有《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定的合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。原告于2019年3月19日本院起诉，要求解除上述《综合楼及游泳池场地租赁协议书》。本院于2019年4月1日向被告送达了起诉状副本等相关法律文书，被告于当日即知晓原告要求解除案涉合同。据此，原告通过直接诉讼途径要求解除案涉合同，应当视为原告已经按照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定履行了通知的义务。被告在诉讼中以案涉合同属于建设工程施工合同，因原告没有办理相关报建审批手续，被告不按时交付租金并非违约，原告解除合同没有事实法律依据进行抗辩，于法无据，本院不予采纳，原告与被告于2016年4月27日签订的《综合楼及游泳池场地租赁协议书》自2019年4月1日解除。 二、关于原告要求被告支付2018年4月28日至2019年2月28日租金194,025元应否得到支持问题。本院认为，被告至今尚欠原告2018年度租金未付，其行为已构成违约。原告要求被告支付合同解除前拖欠的租金，符合法律规定，应予以支持。鉴于当事人在本案中未对案涉合同解除后的租赁物返还、损失赔偿等提出主张，本院在本案中不予处理，当事人可就案涉合同解除后的租赁物返还、损失赔偿等争议另行提起民事诉讼。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、原告马山县供水公司与被告黄斌于2016年4月27日签订的《综合楼及游泳池场地租赁协议书》自2019年4月1日解除； 二、被告黄斌支付原告马山县供水公司2018年4月28日至2019年2月28日租金194,025元。 上述第二项债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4280元，减半收取计2140元，由被告黄斌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  韦善乐 二〇一九年六月六日 书记员  陆振康 附录本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。