天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0113民初1135号原告：国贸物业酒店管理有限公司天津分公司，住所地天津开发区洞庭路10号4层4025房间。法定代表人：李玉新，总经理。委托诉讼代理人：高登蕾，北京市华城律师事务所律师。被告：肖斌，男，1975年4月15日出生，汉族，住天津市北辰区。原告国贸物业酒店管理有限公司天津分公司与被告肖斌物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案后，原适用简易程序，后依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告国贸物业酒店管理有限公司天津分公司的委托诉讼代理人高登蕾，被告肖斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国贸物业酒店管理有限公司天津分公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告缴纳2016年7月5日至2017年10月14日期间的物业服务费5553.67元及违约金750.27元，共计6303.94元；2.被告支付原告以5553.67元为基数，自2018年2月1日至实际交付日止，按照每日万分之三的比例所计算的违约金；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：天津市亿嘉合置业有限公司与原告于2012年8月6日签署了《天津市住宅前期物业服务合同》约定原告为被告购买的位于天津市北辰区房屋提供前期物业管理服务，物业费标准为高层住宅2.5元/平方米/月，业主于每月10日前交纳物业费，业主逾期交纳物业费的，从逾期之日起每日按照万分之三比例交纳违约金；前期物业服务合同自2014年1月1日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。被告自2016年7月5日至2017年10月14日期间未交纳物业服务费，原告多次通过书面方式向被告催缴费用未果，故呈诉。肖斌辩称，根据已经生效的文书，原告所述前期物业合同，原告已与天津市亿嘉合置业有限公司于2016年5月10日解除，原告无权向其主张物业费。被告应免于向原告收取2016年7月5日至2017年10月14日期间的物业管理费用。1.在2016年11月7日被告家中被盗，原告未能履行物业管理条例进行履行安全巡视及安全防范对小区出入人员进行登记；2.被告从未收到原告的催交通知书；3.2016年8月期间由于连续下雨，由于被告未能及时打开地库排湿系统，导致其家存放汽车严重受损。综上，被告认为应当驳回原告的全部诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系物业服务企业。被告系天津市北辰区房屋业主，该房屋建筑面积144.98平方米。2012年8月6日，原告与天津市亿嘉合置业有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定由原告为被告所在小区提供物业管理服务，服务期限自2014年1月1日至业主大会与物业服务企业签订物业服务合同生效之日终止；服务内容及标准包括（一）房屋共用部位和共用设施设备的维修养护管理、（二）电梯水泵智能系统等设备的运行管理与服务、（三）共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地树木绿化设施的养护管理、（四）物业装饰装修的管理、（五）车辆行驶和停放秩序的服务管理、（六）物业管理区域内公共秩序的服务管理、（七）物业档案的建立保管和使用、（八）其他委托事项，上述（一）、（二）、（三）、（四）、（五）、（六）、（七）项服务标准均依据“一级”的标准执行；住宅房屋物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.38元计算，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行维护管理费用按建筑面积每月每平方米1.13元计算，业主于每月10日前到本小区物业服务中心收费处交纳物业费；逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起按应交物业管理服务费的万分之三比例交纳违约金。嗣后，原告对被告所在小区进行了相关的物业管理服务。被告每月应交纳物业管理服务费362.45元（2.5元/月/平方米×144.98平方米）。另查，2016年5月11日，我院（2016）津0113民初2740号民事判决书，判决：一、国贸物业酒店管理有限公司天津分公司与天津市亿嘉合置业有限公司于2012年8月6日签订的《天津市住宅前期物业服务合同》以及《春泽苑项目天津市住宅前期物业服务合同补充协议》自2016年5月10日解除；国贸物业酒店管理有限公司天津分公司；二、国贸物业酒店管理有限公司天津分公司与天津市亿嘉合置业有限公司于本判决书生效之日起60日内完成北辰区宜兴埠镇春泽苑一期物业服务项目的物业交接工作。同时在判决书主文中载明，“在合同解除后，双方本着有利于维护全体业主物业服务利益的态度，继续由原告提供物业服务至新的物业服务企业进入，并由原告继续收取其实际提供物业服务期间的物业服务费和车位管理费，不违反法律禁止性规定，本院依法予以认可。”再查，涉案小区旷世新城业主大会成立后，原告于2017年10月14日零时向涉案小区业主大会交接了电表、工程电梯资料交、消防水电竣工图目录、消防地库材料、弱电门禁对讲系统、供配电系统、消防水泵房等材料，该小区管理权由案外人远洋物业公司承接。2016年5月10日至2017年10月13日，原告在春泽苑小区提供了事实上的物业服务。本院认为，本案的争议焦点为原告是否有权向被告收取物业服务费及收取数额。原告与天津市亿嘉合置业有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》对于该小区的业主具有法律约束力。原告依约为被告提供了物业管理服务，被告应向原告交纳物业管理服务费。被告每月应交纳物业管理服务费362.45元（2.5元/月/平方米×144.98平方米）。后经本院判决，原告与天津市亿嘉合置业有限公司的《天津市住宅前期物业服务合同》自2016年5月10日解除，至2017年10月14日原告向涉案小区业主大会完成交接，在该期间内原告提供了事实上的物业服务，因交接工作在2017年10月14日零时已完成，原告主张的2016年7月5日至2017年10月14日物业服务费，本院予以支持至2017年10月13日。关于物业费收取标准及违约金情况，因《天津市住宅前期物业服务合同》已经解除，在合同终止后，虽然原告并未与本案被告进行过书面约定，但在该期间原告为涉案小区提供事实上的物业服务，考虑到其维持正常的物业服务水平及维护物业服务区域内的环境卫生、绿化、秩序等情况，参照《天津市住宅前期物业服务合同》收费标准的75%予以认定，即被告应向原告交纳2016年7月5日至2017年10月13日（15个月9天）的物业管理服务费共计5545元的75%即4158.75元。关于原告主张违约金等主张，因无依据，本院不予支持。关于被告辩称其家中被盗、小区管理不善及下雨原告未能及时打开地库排湿系统导致其车辆受损等情形，并无证据证明原告在物业服务中存在重大瑕疵，本院不予支持。综上，本案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告肖斌于本判决生效之日起十日内给付原告国贸物业酒店管理有限公司天津分公司2016年7月5日至2017年10月13日期间的物业管理服务费5545元的75%，即4158.75元；二、驳回原告国贸物业酒店管理有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告肖斌负担32元，由原告国贸物业酒店管理有限公司天津分公司负担18元。（此款与上述款项同期给付）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  黄 帅审 判 员  王广阳人民陪审员  赵维柱二〇一九年六月三十日法官助理孙梓晏书记员曹建强附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。