广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终6522号上诉人（原审被告）：张成斌（系广州市越秀区成顺小食店个体工商户经营者），男，1968年11月4日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第四房屋管理所，住所地广东省广州市越秀区共和路7号一、二楼。法定代表人：钟东宁，职务所长。委托诉讼代理人：李国萍，女，该所职员。委托诉讼代理人：邹静妮，女，该所职员。上诉人张成斌因与被上诉人广州市越秀区第四房屋管理所（以下简称越秀第四房管所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初20344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张成斌，被上诉人越秀第四房管所的委托诉讼代理人李国萍、邹静妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张成斌上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回越秀第四房管所的诉讼请求。事实与理由：涉案《广州市直管房租赁合同（非住宅）》中并未约定涉案房屋不能用作餐饮使用，且合同最后部分的约定其他事项中有6条特别约定，均未注明涉案房屋不能用作餐饮使用，因此张成斌未违反合同约定，合同应继续履行至合同约定的履行截止日期。张成斌已经办理了越秀第四房管所提供的每月扣租账号，每月扣款日会自动划扣约定的租金至越秀第四房管所的账户上，因此不存在不按时交纳租金的情况。综上，请求二审法院支持张成斌的上诉请求。越秀第四房管所辩称，不同意张成斌的上诉请求。张成斌承租涉案房屋之前，越秀第四房管所是通过网络招投标的方式公开招租的，越秀第四房管所在招租之前有文件给张成斌，文件上面有写清涉案房屋不能作何用途，在接受那个条件的前提下才可以承租涉案房屋，才可以签订合同。张成斌签了合同就等同于同意了前提条件。2018年5月17日，越秀第四房管所向一审法院起诉请求：1.判令解除越秀第四房管所、张成斌就广州市越秀区东华东路424号首层房屋的租赁合同关系；2.判令张成斌立即将上述房屋腾空交还给越秀第四房管所；3.判令张成斌向越秀第四房管所支付房屋使用费（从2018年7月起计至房屋腾空交还给越秀第四房管所之日止，每月按照合同约定的租金标准10293.50元计算）。一审法院经审理查明：广州市越秀区东华东路424号首层（建筑面积41.0148平方米，使用性质为非住宅）为越秀第四房管所管理的房屋。2017年8月21日，越秀第四房管所及广州市越秀区第一、第二、第三房屋管理所于广州市越秀公有物业租赁服务平台网上公布《越秀区房管局直管房物业公开招租》的文件，计划对包括涉案房屋在内的一批越秀区房管局直管房物业承租权进行公开挂牌竞价活动，其中记载了出租方的基本情况、出租标的基本情况、挂牌公告期及承租方应具备的资格条件、履约条件等内容，并注明“意向承租人参加本次由广州市越秀公有物业租赁服务有限公司组织的越秀区房管局直管房物业承租权公开竞价活动，应知悉并同意执行《越秀区房管局直管房物业承租权公开竞价须知》的各项目条款、《越秀区房管局直管房物业承租权竞价标的目录》、《广州市越秀区公有物业租赁服务有限公司招租交易项目网络多次报价实施办法》和《广州市直管房租赁合同（非住宅）》（上述文件见附件），知悉标的房屋的具体情况”等。该文件并附有《越秀区房管局直管房物业承租权公开竞价须知》、《越秀区房屋管理局第六批公开招租工作时间安排》、《广州市直管房租赁合同（非住宅）》、《越秀区房管局直管房物业承租权竞价标的目录》四个附件。张成斌向越秀第四房管所报名申请参加包括涉案房屋在内的越秀区直管房承租权的公开竞价活动，并在上述《越秀区房管局直管房公开招租》的网页内容截图上签名，注明“已知上述事项”。在上述《越秀区房管局直管房物业承租权竞价标的目录》中，列明涉案房屋产别为代管公产，出租用途为商业但不能做物流公司、打包公司、废品收购站、食品生产加工作坊、餐饮使用，出租年限为5年，出租面积为41.01平方米等。张成斌亦在涉案房屋的基本情况一栏前签名。2017年9月21日，张成斌竞得涉案房屋的承租权。2017年10月13日，越秀第四房管所（甲方）与张成斌（乙方）签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定：甲方受广州市越秀区房屋管理局委托，同意将涉案房屋出租给乙方作商业用途，建筑面积41.01平方米，租赁期限从2017年12月1日至2022年11月30日，月租金为10293.50元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；租赁期内，乙方须严格按房屋用途使用房屋；任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担；本房屋不得作住宅、居住人员使用，否则无条件终止租赁关系，甲方收回房屋，乙方承担由此而产生的一切法律后果；本房屋夹层部分不能作仓库和住宅使用，否则无条件终止租赁关系，甲方收回房屋，乙方承担由此而产生的一切法律后果等。同日，越秀第四房管所将涉案房屋交付给张成斌。张成斌以涉案房屋作为经营场所办理了广州市越秀区成顺小食店个体工商户的营业执照，并将涉案房屋用作餐饮经营使用。2017年12月22日，越秀第四房管所经巡查发现张成斌将涉案房屋用于餐饮经营使用，遂于同日向张成斌发出《直管房消防隐患及违规行为整改告知书》，其中载明存在问题为使用性质为商业，但不能作仓库……、食品加工作坊、餐饮使用，整改期限与要求为停止食品生产加工、餐饮使用。2017年12月26日，张成斌向越秀第四房管所发出《报告》，承诺在2018年1月15日按照该房租用途规定执行整改，不再做餐饮使用。张成斌按合同约定的标准向越秀第四房管所交纳租金至2018年7月止。一审法院认为，越秀第四房管所与张成斌签订的上述《广州市直管房租赁合同（非住宅）》出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均诮依约自觉履行。越秀第四房管所在对包括涉案房屋在内的越秀区直管房进行公开招租时，已通过在网上公示的方式说明涉案房屋的具体情况及招租条件与限制，应视为要约邀请。张成斌向越秀第四房管所申请报名参与招租竞价，并在越秀第四房管所提供的《越秀区房管局直管房物业公开招租》网页截图及该文件的附件《越秀区房管局直管房物业承租权竞价标的目录》上注明“已知上述事项”并签名，表明张成斌向越秀第四房管所发出承租涉案房屋的要约。此后，双方签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，应视为越秀第四房管所对张成斌的要约作出承诺，双方的租赁合同具体条款除依据该《广州市直管房租赁合同（非住宅）》确定外，还应以上述《越秀区房管局直管房公开招租》及其附件《越秀区房管局直管房物业承租权公开竞价须知》、《越秀区房屋管理局第六批公开招租工作时间安排》、《广州市直管房租赁合同（非住宅）》、《越秀区房管局直管房物业承租权竞价标的目录》所载为准。而附件之一《越秀区房管局直管房物业承租权竞价标的目录》载明涉案房屋出租用途为商业但不能做餐饮等用途使用。越秀第四房管所向张成斌发出《直管房消防隐患及违规行为整改告知书》后，张成斌于2017年12月26日向越秀第四房管所书面承诺在2018年1月15日按照该房租用途规定执行整改，不再做餐饮使用。但张成斌至今仍将涉案房屋作餐饮经营使用，违反双方对房屋出租用途的约定，已构成违约。故越秀第四房管所现要求解除双方的租赁合同、张成斌腾空交还房屋及清付租金的诉讼请求合法，理据充分，一审法院对此予以支持。本判决发生法律效力之日前张成斌应依照合同约定的标准向越秀第四房管所计付租金，本判决发生法律效力之次日起张成斌应按上述标准向越秀第四房管所计付房屋使用费。越秀第四房管所的主张欠妥，一审法院对此予以纠正。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条、第十六条、第二十五条、第二十六条、第六十条、第一百零七条之规定，于2018年10月31日判决：一、越秀第四房管所与张成斌于2017年10月13日签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》于判决发生法律效力之日解除；二、张成斌应于判决发生法律效力之日起十日内迁出广州市越秀区东华东路424号首层房屋（所承租使用的部分），将房屋腾空交还给越秀第四房管所；三、张成斌应于判决发生法律效力之日起十日内向越秀第四房管所支付2018年7月1日起至本判决发生法律效力之日的租金（按每月10293.50元计）。自本判决发生法律效力之次日起的房屋使用费，张成斌应参照上述标准逐月向越秀第四房管所支付至实际交还房屋之日止。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由张成斌负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审另查，《越秀区房管局直管房物业承租权公开竞价须知》第1条第（4）点显示“应出租人要求，所有标的在竞价成交后，承租人被发现有以下违规行为的，出租人将终止承租关系，没收租赁押金并收回标的：……②未经出租人同意，承租人擅自改变标的规定用途的……上述未加以说明的，以租赁合同约定为准”，《越秀区房管局直管房物业承租权竞价标的目录》中对涉案商铺的出租用途显示为“商业但不能做物流公司、打包公司、废品收购站、食品生产加工作坊、餐饮使用”，张成斌并在该目录上签名确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为:越秀第四房管所是否有权解除涉案租赁合同,收回涉案房屋。根据本案查明的事实，《越秀区房管局直管房物业承租权公开竞价须知》、《越秀区房管局直管房物业承租权竞价标的目录》载明的租赁条件是能够订立涉案房屋租赁合同的前提，只有张成斌认可上述材料中的租赁条件才能进一步与越秀第四房管所签订房屋租赁合同，故张成斌在上述两份材料中签名应视为同意上述条款。现张成斌承租涉案商铺后用作餐饮经营使用违反双方对房屋出租用途的约定，且其在向越秀第四房管所承诺整改之后仍未变更涉案商铺餐饮经营方式。故一审法院判决解除双方签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》并无不当，本院予以支持。综上，张成斌的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由张成斌负担。本判决为终审判决。审判长  王会峰审判员  黄春成审判员  李 民二〇一九年六月十七日书记员  张 旭周凡舒