成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初11201号 原告（反诉被告）：王磊，男，1986年2月20日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：陈江，四川蜀航律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都德商达置业有限公司，住所地成都市天府新区华阳街道正北中街165号。 法定代表人：杨彬，董事长。 委托诉讼代理人：彭雪露，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：易娜，泰和泰律师事务所律师。 第三人：交通银行股份有限公司成都高新区支行，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都市高新区锦城大道539号。 负责人：左文杰，行长。 委托诉讼代理人：冯琳，女，1985年9月24日出生，汉族，住成都市成华区，系该行职员。 原告（反诉被告）王磊与被告（反诉原告）成都德商达置业有限公司（下称“德商达置业公司”）及第三人交通银行股份有限公司成都高新区支行（下称“交行高新支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王磊及其委托诉讼代理人陈江，被告（反诉原告）德商达置业公司的委托诉讼代理人彭雪露、易娜以及第三人交行高新支行的委托诉讼代理人冯琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王磊向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2018年5月28日签订的《商品房买卖合同》（合同自编号：9-1-903）及《商品房买卖合同》附件及补充协议于2018年7月27日解除；2.判令德商达置业公司立即返还王磊购房款998637元并承担自2018年5月28日起至款项付清时止的资金占用利息（利息按中国人民银行一年期贷款利率计算）和赔偿原告缴纳的公证、抵押费用900元；3.本案诉讼费用、保全费、保全担保费用由德商达置业公司承担。在诉讼中，王磊再次明确其诉讼请求：因没有进行保全，所以对保全担保费不再主张。事实与理由：2018年5月28日王磊与德商达置业公司双方签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》附件及补充协议。合同约定王磊购买德商达置业公司开发的位于成都市天府新区华阳街道德商·御府天骄9栋1单元9层903号商品房，合同约定该房屋总价为2298637.82元，采用贷款方式付款：王磊于2018年5月28日前向德商达置业公司支付首期房价款998637.82元，占全部房价款的43.44%，余款1300000元向交行高新支行申请贷款支付，期限为30年。合同签订后，王磊当即向德商达置业公司支付首期款项998637元并向德商达置业公司指定银行提交了银行贷款所需的相应全部资料，并向成都吉鑫投资担保有限公司交纳公证、抵押费用900元。2018年7月24日，德商达置业公司通过邮政快递向王磊发出《关于解除房屋买卖关系通知》，称由于王磊资信状况导致银行审查不合格拒绝发放贷款……王磊应于知道不能取得银行贷款之日起15日内一次性付清全部房款......并通知王磊双方于2018年5月28日签订的《商品房买卖合同》于王磊收到本通知之日起解除，并要求王磊自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向德商达置业公司支付违约金，德商达置业公司将扣除相应违约金后退还剩余房价款。王磊于2018年7月27日收到通知。王磊认为，德商达置业公司没有证据证明王磊资信存在不良状况下解除双方签订的《商品房买卖合同》属于违约，王磊也认可其合同解除效力，但不认可王磊存在违约，同时由于德商达置业公司的行为严重损害了双方的互信，王磊至此也不愿意和德商达置业公司建立商品房买卖关系，王磊为维护自身合法权益，诉至法院。 被告（反诉原告）德商达置业公司辩称，1.认可双方签订的《商品房买卖合同》于2018年7月27日解除。2.该合同解除的依据是基于王磊在签订相应合同后，因为其自身原因已不再继续履行合同所约定的按揭办理以及相应的付款义务，德商达置业公司基于此并结合合同约定以及法定的解除权向其寄送了解除函，由此导致合同解除的一切不利后果应当由王磊承担；同时，德商达置业公司享有依照合同约定要求王磊承担违约责任以及配合办理解除合同后相关的备案撤销手续的权利。综上，德商达置业公司对于王磊要求确认双方于2018年5月28日签订的《商品房买卖合同》（合同自编号：9-1-903）及《商品房买卖合同》附件及补充协议于2018年7月27日解除的诉讼请求无异议；对于王磊要求德商达置业公司返还购房款的请求应在扣除相应违约金以及相关费用后予以退还；对于王磊要求德商达置业公司支付退款利息及赔偿其缴纳的公证、抵押费用900元的诉讼请求不应由德商达置业公司承担。 第三人交行高新支行述称，王磊于2018年5月29日在交行高新支行办理按揭申请，交行高新支行受理后通知王磊补交材料并询问其贷款意见，王磊称暂时先不办理其按揭手续，故交行高新支行一直未为其办理按揭贷款并于2018年6月22日作退件处理；贷款不通过并不是王磊的资信有问题，而是其自己要求暂时不办理。 德商达置业公司向本院提出反诉请求：1.判令王磊于判决生效之日起5日内协助德商达置业公司注销“德商·御府天骄”项目9幢1单元9层903号商品房的网签；2.判令王磊向德商达置业公司支付违约金229863.78元；3.判令王磊向德商达置业公司支付本案律师费25000元；4.判令王磊承担本案诉讼费用。事实和理由：德商达置业公司与王磊于2018年5月28日签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及《德商·御府天骄商品房买卖合同附件及补充协议》，由王磊向德商达置业公司购买由其开发的“德商·御府天骄”项目9幢1单元9层903号商品房一套，购房总价款为2298637.82元，支付方式为贷款方式付款。根据买卖合同约定，王磊应于2018年5月28日前支付首期房价款998637.82元，余款1300000元向交行高新支行申请贷款支付。根据补充协议约定，如因资信状况、按揭资格等王磊自身原因导致银行审查不合格拒绝发放贷款的，王磊应在知道或应当知道不能取得银行贷款之日起15日内一次性付清全部房款，双方另行签订《商品房买卖合同》及补充协议，否则视为王磊逾期付款违约，德商达置业公司有权解除买卖合同，同时王磊应按总房款的10%向德商达置业公司支付违约金。合同签订后，德商达置业公司依约履行了合同义务，但王磊仅向德商达置业公司支付了首期998637.82元房价款，之后王磊因对房屋交付标准有异议，便向按揭贷款银行明确表示不再办理按揭贷款导致银行退件，且王磊拒绝与德商达置业公司另行签订《商品房买卖合同》及补充协议，也未以自有资金向德商达置业公司支付剩余购房款，王磊以行动明确表示拒绝继续履行合同构成违约。综上所述，王磊的行为不仅违反了双方合同约定，也严重损害了德商达置业公司的合法权益，对德商达置业公司的正常生产经营造成了不良影响。为维护自身合法权益，特提出反诉。 王磊针对德商达置业公司的反诉辩称，对德商达置业公司要求王磊协助其注销案涉商品房网签的请求没有异议；王磊不存在任何违约行为不应当承担违约责任；德商达置业公司向王磊发出解除函称是由于王磊资信状况导致银行审核……并要求王磊承担违约责任，而在其反诉状中称是因王磊对交付标准有异议导致银行退件，其内容是自相矛盾的；王磊按揭贷款资信状况没有任何问题，按揭银行也收取了王磊全部资料至今未通知过王磊存在资信问题，结合录音证据能够看出王磊提交的资料是齐全的不存在德商达置业公司诉称的理由；2018年7月27日收到德商达置业公司解除函后，王磊先后两次与按揭银行联系，德商达置业公司的主张没有相应证据支持；即使王磊存在一定的违约行为，德商达置业公司主张的违约金明显过高且没有证据证明其损失；德商达置业公司主张律师费并非王磊个人原因造成，且律师代理费也属于损失范畴，不应支持。综上，应驳回德商达置业公司的其他反诉请求。 第三人交行高新支行陈述意见与本诉一致。 本院经审理认定事实如下：2018年5月28日，王磊与德商达置业公司签订了合同自编号为9-1-903的《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称“合同”）及《德商·御府天骄商品房买卖合同附件及补充协议》（以下简称“补充协议”）。约定：买受人（王磊）购买出卖人（德商达置业公司）开发的位于成都市天府新区地块）的德商·御府天骄9幢1单元9层903号商品房，建筑面积142.39平方米，房屋总价为2298637.82元。合同第九条付款方式及期限约定：（二）买受人采用第3种方式付款：3.贷款方式付款，买受人于2018年5月28日前支付首期房价款998637.82元，占全部房价款的43.44%，余款1300000元向交通银行股份有限公司成都高新支行申请贷款支付，期限30年。关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定，见附件四。合同第十条逾期付款的处理约定：（一）除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。（2）逾期超过30日（该期限与本条第（一）款第1项第（1）目中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。合同附件四对《商品房买卖合同》第九条补充约定：1.对付款期限的补充约定：（3）贷款方式付款期限分为首期房价款的支付期限和贷款到账期限。本条第二款第3项贷款方式付款中首期房价款的付款期限，是指买受人将买卖合同约定的首期房价款在签订本买卖合同的同时付清，同时无须出卖人提供任何协助手续；贷款到账期限是指买受人向贷款机构申请的购房贷款已实际到达出卖人账户并且出卖人可支配、使用的期限，双方约定贷款到账期限为本合同签订后60日内。采用贷款方式付款的，买受人应于签订买卖合同当天向银行或者住房公积金管理机构提交完整的贷款资料及费用。3.对本条第二款第3项贷款方式付款补充约定：（1）买受人采用商业货款或公积金贷款或商业公积金组合贷款的付款方式购房应在买卖合同签订的同时付清首期购房款。（2）如买受人签订买卖合同当日提交贷款资料不齐全的，买受人应于合同签订后3日内，提交齐全按揭银行所规定的、应由买受人提供的办理按揭贷款所需的全部资料和费用，并办理银行按揭手续。若买受人逾期提交前述资料（包括买受人提交资料不齐全，出卖人或银行通知买受人补充资料但买受人未及时补充的情形）或未根据出卖人通知按指定时间到指定地点办理按揭手续，视为买受人违约，出卖人有权按总房款每日万分之五的标准向买受人收取违约金；逾期超过30天的，出卖人有权解除合同，买受人应按照总房价款的10%向出卖人支付违约金。买受人应无条件地配合银行等相关单位办理贷款的申请、审批获准手续，出卖人不承担买受人的购房贷款申请必然获得贷款银行批准的保证责任。（3）买受人承诺：买受人作为购房款付款义务人，取得贷款机构按揭贷款以支付完毕全部购房款是买受人的主要义务，买受人应积极履行约定义务，协调、督促贷款机构在贷款到账期限内放款；在签订合同及本补充协议时，买受人已经充分了解贷款（包括商业贷款、公积金贷款、商业公积金组合贷款，下同）的办理条件、程序及需交纳的全部费用，并承诺自己的实际情况完全符合购房贷款的办理条件，遵守银行按揭的规定缴纳相关费用,并接受住房公积金中心或银行的按揭资格审查,若因资信状况、按揭资格等买受人自身原因导致银行要求买受人提高首付比例或者调整按揭贷款年限的，买受人应当在知悉该信息之日起3日内按照银行批准同意的贷款金额与年限和出卖人重新签订买卖合同并补足首付款；如因资信状况、按揭资格等买受人自身原因导致银行审查不合格拒绝发放贷款的，买受人可更换银行重新提交按揭贷款申请（本项目有两家以上按揭合作银行的前提下适用），如更换银行后仍然因买受人自身原因导致银行拒绝发放贷款的，则买受人同意应在知道或应当知道不能取得银行贷款之日起15日内一次性付清全部房款，双方另行签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同继续履行。否则，视为买受人逾期付款违约，出卖人有权解除买卖合同，且出卖人不承担任何相关责任，同时，买受人按总房款的10%向出卖人支付违约金。（7）双方确认，无论采取何种贷款方式，无论买受人是否配合重新签订买卖合同并重新申请按揭贷款，在贷款到账期限届满后，若出卖人仍未获得贷款，则不论出卖人是否催告买受人，买受人均应在15日内以一次性付款方式支付剩余全部购房款。逾期支付的，买受人应根据买卖合同第十条约定及附件四约定承担违约责任。（10）出卖人根据买卖合同第十条的约定或行使法定解除权解除买卖合同的，买受人同意按照总房价款的10％向出卖人支付违约金。4.因买受人未能按照附件四“付款方式及期限的约定”内容履行付款义务，出卖人向人民法院起诉的，由买受人承担出卖人支出的公证费、律师费等。 签订上述合同当日，王磊通过银行转账方式向德商达置业公司分三次支付了房款共计998637元，德商达置业公司分别开具了20000元和978637元的预收房款专用收据。 2018年5月29日，王磊向成都吉鑫投资担保有限公司支付公证、抵押费用900元，成都吉鑫投资担保有限公司向其开具了900元的收据。同日，王磊向交行高新支行提交了银行贷款所需相应资料。在诉讼中，交行高新支行述称，交行高新支行受理后通知王磊补交材料并询问其贷款意见，王磊称暂时先不办理其按揭手续，故交行高新支行一直未为其办理按揭贷款并于2018年6月22日作退件处理。 2018年7月4日，德商达置业公司向王磊发出《关于支付购房款的催告函》载明：......由于您自身资信状况导致银行审查不合格拒绝发放贷款，银行已于2018年6月22日退件。根据《商品房买卖合同附件及补充协议》的附件四第三款第2项的约定，您应于知道不能取得银行贷款之日起15日内一次性付清全部房款，并与我司另行签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同继续履行。我公司本着诚信合作的态度曾多次与您联系，催促您及时付清相应款项并完善相关手续，您至今仍未履行前述义务，您已违反了《商品房买卖合同附件及补充协议》的约定。鉴于此，我司正式通知您，若您未能在2018年7月7日前至我项目签订支付相应款项和签订《商品房买卖合同附件及补充协议》，我司按照《商品房买卖合同附件及补充协议》的约定将解除买卖合同，同时您应按照总房款的10%向我司支付违约金”。 2018年7月24日，德商达置业公司通过邮寄方式向王磊发出《关于解除房屋买卖关系通知》载明：自您收到本通知书之日起，您与我公司于2018年5月28日签订的《商品房买卖合同》解除。该通知还要求王磊自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向德商达置业公司支付违约金，德商达置业公司将扣除相应违约金后退还王磊剩余房价款。王磊于2018年7月27日收到该通知。2018年8月25日，王磊向德商达置业公司寄送亲笔信一封称“......本人第一时间办理了银行按揭手续，事后了解到交付实际标准与全家人原本一起了解的原标准有出入，且了解到所选房源为住宅式公寓，发现这些疑问后一再主动寻求沟通未果，贵公司以本人资信原因导致银行退件而发出解约通知书，但本人资信无任何问题......故本人请求贵公司退还本人全部已付款项......”。此后，双方经多次协商未果，故诉至本院，呈请如上请求。 认定上述事实的证据有：王磊、德商达置业公司及交行高新支行的相关身份及工商登记信息，《四川省商品房买卖合同（预售）》及《德商·御府天骄商品房买卖合同附件及补充协议》，转账记录及专业收据，《关于支付购房款的催告函》，《关于解除房屋买卖关系通知》，微信聊天记录，相关录音，王磊亲笔信，发票，庭审笔录以及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。本院认为，上述证据材料经庭审质证，符合证据的构成要件，且双方也没有根本的分歧，能够相互印证本案的基本案件事实以及本案纠纷发生、发展的过程，故本院予以采信。对于双方提交的其他证据材料，因欠缺证据的有效要件或与待证事实之间缺乏必要的关联性且不能充分证明其诉讼主张，故本院在本案中不予采信。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”的规定，本案中，王磊与德商达置业公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件与补充协议系双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。 （一）关于双方签订的商品房买卖合同及其补充协议是否应当解除的问题。本案中，因双方当事人在庭审中均认可双方于2018年5月28日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（编号：9-1-903）及附件以及相关补充协议已于2018年7月27日予以解除，系双方对其民事权利义务的处分，且不违反法律的规定，故本院予以确认。此外，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，上述合同解除后，德商达置业公司已收取王磊的购房款应予及时退还。此外，基于公平和诚实信用原则，对于王磊主张德商达置业公司返还已付购房款的请求，符合事实和法律的规定，本院予以支持。同理，对于德商达置业公司要求王磊协助注销案涉商品房买卖合同网签的反诉请求，因双方没有异议，本院也予以支持。 （二）关于德商达置业公司诉请违约金请求是否成立（含违约金是否过高）的问题。本院认为，根据双方签订的案涉合同明确约定，王磊作为买受人应无条件地配合银行等相关单位办理贷款的申请、审批、获准手续；王磊作为购房款付款义务人，取得贷款机构按揭贷款以支付完毕全部购房款是其主要义务，王磊应积极履行约定义务，协调、督促贷款机构在贷款到账期限内放款；如买受人签订买卖合同当日提交贷款资料不齐全的，买受人应于合同签订后3日内，提交齐全按揭银行所规定的应由买受人提供的办理按揭贷款所需的全部资料和费用，并办理银行按揭手续。若买受人逾期提交前述资料（包括买受人提交资料不齐全，出卖人或银行通知买受人补充资料但买受人未及时补充的情形）或未根据出卖人通知按指定时间到指定地点办理按揭手续，视为买受人违约，逾期超过30天的，出卖人有权解除合同。本案中，王磊签订案涉合同后于2018年5月29日在交行高新支行办理按揭申请，交行高新支行受理后通知王磊补交材料并询问其贷款意见，因王磊要求暂时先不办理其按揭手续，故交行高新支行一直未为其办理按揭贷款，导致王磊没有在合同约定的期限内办理银行按揭贷款；此后，王磊也没有按照合同的约定一次性支付剩余房款，且在德商达置业公司已向其发出催告通知后仍不及时履行付款义务，以自己的行为表明不履行合同约定的主要义务，且至今仍未支付购房余款，导致双方合同目的不能实现。虽然德商达置业公司以其资信状况不合格为由向其发出支付购房款催告函及关于解除房屋买卖关系通知存在一定的瑕疵和歧义，但并不能改变其违约的实质，其违约事实清楚，按照合同约定应承担相应的违约责任。此外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决”，因此，本案违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量。故本院兼顾双方合同实际履行情况、当事人双方的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金为40000元为宜。对于德商达置业公司请求王磊另行承担本案律师费25000元的主张，因没有提供充分的证据证明其实际损失已经超过了本院酌定的违约金数额，故本院在本案中不予支持。 另外，因王磊的违约行为导致案涉合同无法履行而解除，故王磊要求德商达置业公司支付其购房款资金利息的请求，缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。同时根据附件四“（8）如买受人以按揭方式付款，则必须在签订按揭贷款合同的同时，按银行要求，办理公证委托，将办理预告抵押登记、抵押登记等事项不可撤销地委托给银行（包括银行指定的第三方单位）或出卖人，买受人承担相关费用的相关约定，故王磊请求判令德商达置业公司赔偿900元公证、抵押费用的主张，本院也不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条第（二）、（三）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）王磊与被告（反诉原告）成都德商达置业有限公司于2018年5月28日签订的合同编号为9-1-903的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件与补充协议于2018年7月27日解除； 二、原告（反诉被告）王磊应于本判决发生法律效力之日起五日内协助被告（反诉原告）成都德商达置业有限公司到相关部门办理案涉德商·御府天骄”项目9幢1单元9层903号商品房的合同网签注销手续。 三、被告（反诉原告）成都德商达置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告（反诉被告）王磊已付购房款998637.82元。 四、原告（反诉被告）王磊应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）成都德商达置业有限公司支付违约金40000元。 上述三、四项款项经品迭后，被告（反诉原告）成都德商达置业有限公司实际应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告（反诉被告）王磊已付购房款958637.82元。 五、驳回原告（反诉被告）王磊的其他诉讼请求。 六、驳回被告（反诉原告）成都德商达置业有限公司的其他反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 本诉案件受理费6898元，反诉案件受理费2561元，两项共计9459元，由原告(反诉被告)王磊负担3784元，被告（反诉原告）成都德商达置业有限公司负担5675元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  周 卫 二〇一九年六月二十五日 法官助理  彭 先 书 记 员  喻鸿凯