广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初6035号原告：佛山市南海都市名汇物业管理有限公司豪景分公司，住所地广东省佛山市禅城区鲤鱼沙道67号10座首层，统一社会信用代码91440604059997335W。法定代表人：李燕明，经理。委托诉讼代理人：方国兴，男，1980年9月15日出生，汉族，住湖北省罗田县，系原告员工。被告：吴志坚，男，1963年12月9日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，原告佛山市南海都市名汇物业管理有限公司豪景分公司诉被告吴志坚物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月5日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告吴志坚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、被告向原告支付2015年10月至2018年12月所拖欠的物业服务费及公摊水电费合计3637.80元；2、被告向原告支付计算至2018年12月31日的滞纳金2328.42元；3、被告承担本案的诉讼费。事实和理由：佛山市禅城区鲤鱼沙道67号名汇嘉园小区由原告提供前期物业管理服务。原告将收费标准向禅城区规划统计局、物价局申请备案，并已得到批复，现名汇嘉园小区住宅收费标准为：1.70元/平方米/月。涉案佛山市禅城区鲤鱼沙道67号名汇嘉园10座1802房（建筑面积为40.97平方米）的业主为被告。被告自2015年10月起拖欠物业服务费及公摊水电费，原告曾多次分别以电话、上门、发通知单、寄挂号信等形式通知被告，但被告一直以各种理由拖延交费。依据双方签订的协议约定，业主不按收费标准和时间交纳物业服务费用的，物业管理企业有权要求业主补交并以逾期之日起按每天1‰收纳滞纳金。被告自2015年10月至2018年12月拖欠物业服务费及公摊水电费合计3637.8元；计算至2018年12月31日滞纳金为2328.42元。综上，原告特提起本案诉讼，请求判如所请。被告未进行答辩。诉讼中，原告提交以下证据：原告营业执照、组织机构代码证、被告身份证，证明原、被告诉讼主体适格；2、《商品房销售价格相关信息公示表》、《服务（收费）备案回执》、《前期物业管理服务协议》（节选）、《广东省商品房买卖合同》（节选）、《国内挂号信函收据》、《物业服务费催缴通知书》、《名汇嘉园10座1802所欠物管费及滞纳金计算明细表》、《催缴物业服务费的通知》，证明被告自2015年10月起至2018年12月从未缴纳涉案10座1802房物业管理费，欠费加上滞纳金金额高达5966.22元。原告多次通过电话方式通知被告缴纳。诉讼中，被告未向本院提供证据。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。本院对原告提供的证据的真实性予以认可，作为本案认定事实的依据。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2013年10月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，主要内容为：“……前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理公司签订的物业管理委托合同生效时止的物业管理。本物业名称：【名汇嘉园】10座1802号房建筑面积40.97平方米……第一条双方的权利和义务一、甲方的权利义务……5.物业管理公司可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务。6.依据本协议向乙方收取物业管理费和其他应由业主分摊承担的相关费用。……二、乙方的权利义务……3.依据本协议向甲方交纳物业管理费用和其他应由业主分摊承担的相关费用。……第三条物业管理服务质量……四、保洁服务……4、二次储水池按规定定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。……第四条物业管理服务费一、物业管理服务费标准（包含电梯维护保养及年检费；其他公共设施设备的维护保养费用、公用水电费、电梯更换零件费用由受益业主共同分摊；公共设施设备的大中修、更新、改造由乙方协助业主申请使用物业专项维修基金）具体如下：1、甲方按以下标准向业主收取物业管理服务费：住宅管理费：1.7元/㎡/月……5、交费时间：每季度的第一个月15号前缴交当季的物业管理费和其他应交的费用。……第五条公共分摊费用……四、公共水电费1、公共水电费用按实际发生额由业主（用户）按户为单位分摊承担。公共用电项目为路灯、园林灯、围墙灯及小区其它共用的设施设备用电由全小区用户平均分摊；车库用电由车位使用者平均分摊；二次加压供水用电由使用单元平均分摊；楼层灯由使用单元平均分摊；电梯用电由使用单元平均分摊；公共用水项目为小区公共水费是2元/月.户。……第九条违约责任……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理费和有关分摊费用的，甲方有权要求乙方限期补交，从逾期之日起每天按欠费总额的1‰交纳滞纳金。……”2012年6月28日，案外人佛山市禅城区发展规划和统计局出具《服务（收费）备案回执》，确认物业服务收费标准为：高层住宅1.70元/平方米/月。另查明一，根据佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果，佛山市禅城区鲤鱼沙道67号十座1802房权利人为吴志坚，建筑面积为40.98平方米。此外，被告拖欠原告2015年10月至2018年12月的物业服务费以及922.1元的公摊水电费。另查明二，本院此前受理了原告起诉业主的（2018）粤0604民初29457、29458、29459、29461、29462号案件，在该系列案中，上述案件的业主均抗辩原告的物业服务存在严重瑕疵，小区的二次储水池多年未进行清洗。原告亦确认由于缺失水池的工程资料及施工图纸，小区直到2018年才第一次清洗水池。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依据上述协议的约定全面善意地履行各自承担的义务。关于原告主张被告支付物业服务费的诉请。依据涉案《前期物业管理服务协议》的约定，被告负有依约按期支付物业服务费及公摊水电费的合同义务。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭抗辩，亦未提交有效证据对原告该诉请予以反驳，故本院认定被告应当支付服务服务费，并且对原告主张的欠费期间段2015年10月至2018年12月予以认可。至于物业服务费的标准，原告主张以《前期物业管理服务协议》中约定的1.70元/月/平方米计算，本院予以支持。据此，被告应按69.67元（40.98平方米×1.70元/月/平方米）的标准向原告支付2015年10月至2018年12月的物业管理费合计2717.13元（69.67元×39个月）。但，根据本系列案件中查明的事实，原告对小区的二次储水池管理方面存在重大瑕疵，多年来未进行清理，故本院在其他案件中酌定扣减部分管理费（按照合同约定的九折由被告向原告支付管理费），本案被告虽不到庭抗辩，但为了维持本系列案判决的一致性以及公平合理性，本院亦确定被告吴志坚按照上述金额的九折支付物业管理费，即为2717.13元×90%=2445.42元。至于公摊水电费，涉案《前期物业管理服务协议》已明确约定公摊水电费计费范围及分摊方法，且原告已提交计算明细，被告亦无有效证据予以反驳，故原告主张被告支付2015年10月至2018年12月公摊水电费922.10元，本院予以支持。关于违约金。被告未到庭应诉，其无正当理由未依约按期足额交纳物业管理费，已构成违约，故原告有权依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定及涉案《前期物业管理服务协议》的约定向被告主张逾期交纳物业管理费及公摊电费的违约金；但因上述协议所约定之违约金标准明显过高，故本院酌定调整为年利率24%。结合上述物业服务协议约定的违约金标准及物业管理费应付日期（每季度15日前），被告应自欠费当季度16日起，以每季度物业管理费209.01元（69.67元×3个月）的九折即188.11元为本金，按年利率24%向原告分段累计支付违约金至被告实际支付完毕物业管理费之日止。至于公摊电费违约金，因涉案《前期物业管理服务协议》并未明确约定公摊电费的应交日期，故本院酌定被告以公摊电费922.10元为本金，自起诉之日即2019年3月5日起按年利率24%向原告计付违约金至被告实际支付完毕上述公摊电费之日止。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、被告吴志坚于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市南海都市名汇物业管理有限公司豪景分公司支付佛山市禅城区鲤鱼沙道67号十座1802房2015年10月至2018年12月的物业管理费2445.42元并支付违约金（违约金自欠费当季度首月16日起以每季度住宅物业管理费九折188.11元为本金，按年利率24%分段累计至被告吴志坚实际支付完毕上述住宅物业管理费之日止，如2015年10月至12月的违约金从2015年10月16日起算，以此类推）；二、被告吴志坚于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市南海都市名汇物业管理有限公司豪景分公司支付2015年10月至2018年12月的公摊水电费922.10元及违约金（违约金以922.10元为本金，自2019年3月5日起按年利率24%计至被告吴志坚实际支付完毕上述公摊电费之日止）；三、驳回原告佛山市南海都市名汇物业管理有限公司豪景分公司的其他诉讼请求。被告吴志坚如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，受理费减半收取25元，原告佛山市南海都市名汇物业管理有限公司豪景分公司负担5元，被告吴志坚负担20元。本判决为终审判决。审判员 侯 德二〇一九年六月一日书记员 方紫盈