山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1302民初7148号 原告:张某某,女,1971年12月21日生,汉族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人:王国玲,山东沂州律师事务所律师。 被告:临沂某某城市建设有限公司,住所地临沂市兰山区。 法定代表人:任某某,总经理。 原告张某某诉被告临沂某某城市建设有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某某的委托诉讼代理人王国玲到庭参加诉讼，被告临沂某某城市建设有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加庭审。本案现已审理终结。 原告张某某向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令被告支付违约金56456.6元并承担诉讼费用。事实与理由：原告购买被告开发建设的澜泊湾xx号房，双方于2015年5月13日签订商品房预售合同，合同对交房日期、办证时间做了明确约定。但是被告逾期交房并且至今未办理房屋产权证，已构成违约。 被告临沂某某城市建设有限公司提交书面答辩意见为：一、被答辩人所诉与事实不符。1、答辩人于2015年11月份开始多次电话方式通知被答辩人收房，被答辩人拒不收房,责任不在答辩人,被答辩人所购房产因临时不用,就拒绝收房,一方面可以诉讼答辩人逾期交房索赔违约金,另一方面可以省去物业管理费,双重的收益,导致被答辩人拒不收房,以便为自己敛财。同时损害了答辩人的合法权益。被答辩人拒不收房造成损失的扩大应由被答辩人自己承担,而不是将该损失转嫁给答辩人。若每个业主在接到通知都拒绝收房、随自己的意愿、自己的需要收房,那么答辩人电话通知还有什么意义?答辩人的损失谁给予承担?答辩人经营过程中是为盈利,能够交房不交房只会损坏自己的合法权益,自损的方式是每个人、每个企业都坚决杜绝的,被答辩人等业主的诉讼已经导致答辩人疲于应对,也导致答辩人经济陷入困境。2、根据答辩人与被答辩人签订的商品房预售合同规定,“该商品房经验收合格”,是指按照《建设工程质量管理条例》第十六条规定,出卖人(甲方)组织勘察、设计、施工、工程监理单位进行的单体建设工程竣工验收合格。答辩人所售房产已经符合双方约定的交房条件。答辩人交付的房产符合双方约定的标准且与合同约定一致。商品房买卖合同是双方真实意思表示,既然合同约定了交付房屋的条件已经达到,那么答辩人交房的条件已经完全具备,答辩人不可能不交房等待赔偿违约金。这既不符合合同约定,也不符合市场交易习惯。3、对于房产证的办理房产局及不动产中心要求整栋楼的业主交齐房屋维修基金,才能为该楼的业主办理产权证,而涉案楼房有部分业主的公共维修基金至今没缴纳,由此造成的不能办理产权证的违约责任不在答辩人；二、被答辩人诉求不是同一法律关系,不应得到支持；三、被答辩人诉讼其收房时间为2016年9月8日,虽然被答辩人不认可答辩人于2015年11月6日通知交通,答辩人现无法调取电话通话流水。被答辩人于2015年11月18日与物业签定了《社区文明公约》、《澜泊湾社区前期物业服务协议》、《澜泊湾社区临时管理规约》，并对房屋进行装修入住，证明其实际收房时间为2015年11月18日，而非其诉讼的2016年9月8日，可见答辩人的答辩意见真实，而被答辩人为获取违约金违反诚信原则。 原告张某某为证实其诉讼请求，向本院提交证据如下：1.原告身份证复印件一份，证明原告主体资格；2.商品房预售合同、购房发票，证明原告购买被告开发的位于澜泊湾xx号房屋一套，并全额交纳房款963591元，合同约定应在2015年10月30日前交房，逾期交房应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，并约定在交付使用后365个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期按已付房价款的百分之零点五向买受人支付违约金；3.物业费发票一张、临时管理规约承诺书和社区文明公约、前期物业服务协议、区域防火责任书各一份，证明原告于2017年4月15日实际收房，被告逾期交房531天，且至今未办理房产证，被告应承担逾期交房及逾期办理房产证的违约责任，需向原告支付违约金共计56456.6元。被告临沂某某城市建设有限公司未到庭对原告提交证据进行质证，本院对原告提交的证据1-3真实性均予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：一、2015年5月13日，原、被告签订《商品房预售合同》一份，合同编号为YS381894，合同约定原告向被告购买澜泊湾xx室,建筑面积135.39平方米,单价7177.23元/平方米,总房款971725元。合同第五条约定商品房交付后,合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准,房屋总价将按多退少补原则据实结算……第八条交付期限约定，出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用……第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列方式处理:1、按逾期时间,分别处理(不作累加)(1)逾期不超过90日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金,合同继续履行;(2)逾期90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。(3)如果买受人有逾期付款行为的,逾期交房的时间从本合同约定的交房之日顺延至累加买受人逾期付款的期限后开始计算……第十五条关于产权登记的约定，被告应当于商品房交付后365个工作日内,将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。二、合同签订后，原告张某某向被告临沂某某城市建设有限公司支付全部房款963591元，被告并向原告出具税务发票。三、2017年4月15日，原告张某某与山东澜泊湾物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》、《区域防火责任书》、《社区文明公司》。同日，原告张某某交纳2017年4月至2017年9月期间的物业管理费。原告张某某认可2017年4月15日为被告实际交付房屋的时间。 本院认为，原告张某某与被告临沂某某城市建设有限公司签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定全面履行义务。根据原、被告签订的《商品房预售合同》第八条约定，被告应当在2015年10月30日前将涉案房屋验收合格后交付买受人使用。现原告张某某已将全部房款给付被告临沂某某城市建设有限公司，而被告未在规定期限内履行向原告张某某交付房屋的义务，被告应当承担逾期交房的违约责任。被告主张多次电话通知原告交房，被告临沂某某城市建设有限公司未能提供证据予以证实，本院不予以采信。原告张某某与山东澜泊湾物业管理有限公司于2017年4月15日签订《前期物业服务协议》、《区域防火责任书》、《社区文明公司》，原告张某某并于该日交纳了4月至9月期间的物业费，原告张某某自认该日为被告临沂某某城市建设有限公司向其实际交纳房屋时间。而被告临沂某某城市建设有限公司未提供任何证据证实原告何时接收房屋。为此，本院确认涉案房屋的实际交付时间为2017年4月15日。故原告张某某应得逾期交房违约金为51263元（自2015年10月31日起至2017年4月15日止，共计532天，每日按合同约定已付房款963591元的万分之一计算）。 关于原告张某某主张的被告逾期办理房屋权属证书违约责任问题。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，原、被告合同明确约定被告应当于商品房交付后365个工作日内,将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。即逾期办理房屋权属证书违约金为4818元（963591*0.5%）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告临沂某某城市建设有限公司于本判决生效后十日内给付原告张某某逾期交房违约金51263元； 二、被告临沂某某城市建设有限公司于本判决生效后十日内给付原告张某某逾期办理房屋权属证书违约金4818元； 三、驳回原告张某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费606元，由被告临沂某某城市建设有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  董希林 二〇一九年六月十七日 书记员  张卓然