广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初6757号原告：张广营。委托诉讼代理人：闫浩杰，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晓莉，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告：东莞市悦峰房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市虎门镇赤岗高科一路中惠悦峰花园4栋商铺111号，统一社会信用代码为91441900325061389R。法定代表人：朱圣涛，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈宇杰，系该公司员工。委托诉讼代理人：黄小民，系该公司员工。原告张广营与被告东莞市悦峰房地产开发有限公司（以下简称悦峰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案受理后，依法由审判员胡辉适用简易程序独任审理，于2019年4月26日公开开庭进行了审理，原告张广营的诉讼代理人闫浩杰，被告悦峰公司的诉讼代理人黄小民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张广营向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理房产证的违约金16634元（违约金暂计至2018年12月31日,实际计算至被告取得商品房《产权权属证明书》之日）；2.判令被告向原告支付原告维权而支付的律师费500元（律师费以实际支出为准）；3.判令被告承担本案诉讼费用。在本案审理过程中，原告张广营明确违约金以905697元为本金，自2018年5月21日起，按日万分之一的标准计算至被告取得产权权属证明书之日止。事实与理由：2015年12月7日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，合同约定上述房屋的总价为742575元，且按照《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第十条的约定“出卖人在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的《产权权属证明书》，即视为出卖人履行了办证过程中应尽的义务；无论买受人是否取得房屋所有权证书，出卖人无需承担任何责任。因出卖人原因，出卖人在该商品房交付之日起360日内未取得该商品房的《产权权属证明书》，买受人不得解除合同，出卖人按照日万分之一的标准向买受人支付违约金，违约金总额不超过总房价款的百分之三”。原告按照双方约定履行了买受房屋的一切手续，支付了相应价款。后原告与被告签订《协议书》，约定被告应当在2017年5月25日前向原告交付该商品房。但截至原告起诉之日，被告依然没有取得商品房的《产权权属证明书》，也致使原告至今无法办理房屋产权证书，属于严重违约。原告收楼入住后长期办理不到房产证，给原告的生产和生活造成极大不便。为维护原告的合法权益，原告根据相关规定，提起诉讼。被告悦峰公司辩称,根据原告和被告签订的《商品房买卖合同》附件十一补充协议第十条关于房屋登记的约定，被告应当在原告收楼之日起360天内取得商品房大确权的《产权权属证明书》，因此，即使被告存在逾期办证的情形，违约责任的起算时间也应当从原告收楼后满360天才起算，计算截止期限也应当为《产权权属证明书》办出之日，本案中原告购买的商品房所属的悦峰花园1号住宅楼的《产权权属证明书》已经于2018年12月7日办出，因此原告诉请违约金计算至2018年12月31日于法无据；原告的律师费主张于法无据，依法应当驳回，原告向法院起诉，并非必须聘请律师，该律师费不是必须支出的合理费用，原告和被告双方也没有约定律师费由被告承担，且原告诉请的违约金已经足以弥补原告遭受的损失，原告也没有提供实际支付的凭证证明律师费已经实际支付。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月7日，原告张广营作为买受人，被告悦峰公司作为出卖人，签订一份《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定：买受人购买出卖人位于东莞市××镇××马路××住宅楼××单元××号房屋，房屋预测建筑面积为84.71平方米，总价款为742575元；合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商铺房已取得房屋绘测报告；合同第十一条约定，出卖人应当在2016年11月25日前向买受人交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；合同第二十条约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照补充协议的约定处理；补充协议第十条约定，出卖人在该商品房交付之日起360日内取得该商品房《产权权属证明书》，即视为出卖人履行了办证过程中应尽的义务，因出卖人的原因，出卖人在该商品房交付之日起360日内未取得该商品房《产权权属证明书》，买受人不得解除合同，出卖人按照日万分之一的标准向买受人支付违约金，违约金总额不超过总房价款的百分之三。2017年5月25日，原告张广营签订一份《物业接收函》，显示其已经办妥案涉物业接收手续。另，被告悦峰公司还向本院提交一份《产权权属证明》，显示案涉中惠悦峰花园1号住宅楼1单元204房已经于2018年12月7日办理了不动产登记，被告悦峰公司据此主张案涉中惠悦峰花园1号住宅楼已经于2018年12月7日取得《产权权属证明》，原告张广营对《产权权属证明》的真实性没有异议，并确认上述事实。另，原告张广营还提交了律师费发票，显示谢世飞等14户业主支出律师费共7000元。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、协议书、购房发票、契税发票、商品房按揭登记证明书、交楼标准协议书、律师费发票，被告悦峰公司提交的《物业接收函》、《产权权属证明书》、（2018）粤1972民初10632号民事判决书及当事人的陈述附卷为证。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，案涉《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议是原、被告双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。根据案涉《商品房买卖合同（预售）》的约定，被告悦峰公司应在商品房交付之日起360日内取得该商品房《产权权属证明》，本案中商品房的交付时间为2017年5月25日，即被告悦峰公司最迟应于2018年5月19日前取得《产权权属证明》，现被告悦峰公司直至2018年12月7日才取得《产权权属证明》，已构成违约。案涉《商品房买卖合同（预售）》补充协议第十条约定“因出卖人的原因，出卖人在该商品房交付之日起360日内未取得该商品房《产权权属证明书》，买受人不得解除合同，出卖人按照日万分之一的标准向买受人支付违约金，违约金总额不超过总房价款的百分之三”，现原告张广营要求被告悦峰公司以商品房价款742575元为基数，按每日万分之一的标准支付违约金，符合上述约定，本院予以支持，但该违约金应自2018年5月20日起计算至2018年12月7日止，原告主张违约金自2018年5月21日起计合理，本院依法予以准许，经计算，违约金为14925.76元。对于原告张广营诉请的律师费500元，该项费用并非原告张广营维权所必须支出的费用，双方亦未约定该项费用由被告悦峰公司承担，且前述违约金已足以弥补原告张广营的损失，故对于该项费用，本院依法不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告东莞市悦峰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告张广营支付违约金14925.76元；二、驳回原告张广营的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费114元（原告已预交），由原告张广营负担14元，由被告东莞市悦峰房地产开发有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  胡辉二〇一九年六月二十日法官助理丁紫茵书记员曾乐怡