安徽省淮北市相山区人民法院 行 政 判 决 书 (2018)皖0603行初21号 原告:淮北市相山区三堤口街道办事处庆相桥社区居民委员会，住所地安徽省淮北市。 负责人：陈昌华，该社区主任。 委托代理人：林飞，安徽龙兴律师事务所律师。 委托代理人：李海云，安徽龙兴律师事务所律师。 被告:濉溪县住房保障中心，住所地安徽省濉溪县浍河路15号。 法定代表人：刘溪，该中心主任。 委托代理人：陈彬，该中心交易所所长。 委托代理人：李伟，安徽胜方律师事务所律师。 被告：濉溪县不动产登记中心，住所地安徽省濉溪县岱河路74号。 法定代表人：秦淑芬，该中心主任。 出庭行政机关负责人：李明文，该中心副主任。 委托代理人：李国庆，安徽镜远律师事务所律师。 第三人：闫学岭，男，1957年3月6日出生，原住安徽省淮北市相山区，现下落不明。 第三人：展红波，男，1986年7月15日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 委托代理人：高伟萍，安徽亚星律师事务所律师。 委托代理人：王艳，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 原告淮北市相山区三堤口街道办事处庆相桥社区居民委员会（以下简称庆相桥社区）不服被告濉溪县房地产管理局（以下简称县房管局）于2011年3月18日登记并向第三人闫学岭颁发濉私房字第××号《房地所有权证》的行政行为向本院提起行政诉讼。本院于2018年3月1日受理后，向被告县房管局送达了起诉状副本及应诉通知书，依法组成合议庭，于2018年6月21日公开开庭进行了审理。原告庆相桥社区的委托代理人林飞、李海云，被告县房管局的委托代理人陈彬、王青，第三人展红波及其委托代理人高伟萍到庭参加诉讼。第三人闫学岭经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。因濉溪县机构改革决定原县房管局的行政职责由濉溪县不动产登记中心（以下简称县不动产登记中心）承担，本院依法追加县不动产登记心为本案被告。根据《中共濉溪县委濉溪县人民政府关于县级机构改革的实施意见》（濉发〔2019〕4号）规定，县房管局更名为濉溪县住房保障中心（以下简称县住房保障中心），本案被告县房管局依法变更为县住房保障中心。诉讼中，县住房保障中心解除对王青的委托，并另行委托李伟为其代理人。本院于2019年5月30日第二次公开开庭审理了本案。原告庆相桥社区的委托代理人林飞，被告县住房保障中心的委托代理人陈彬、李伟，被告县不动产登记中心副主任李明文及该中心委托代理人李国庆，第三人展红波及其委托代理人王艳到庭参加诉讼。第三人闫学岭经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。诉讼中，经当事人申请，本院依法委托江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司对案涉房地产抵押时的价值进行评估。本案现已审理终结。 本案审查的行政行为：县住房保障中心于2011年3月18日登记并向闫学岭颁发濉私房字第××号《房地产权证》，将坐落于濉溪县××路北侧（××菜市场综合楼××＃××号）的所有权人登记为闫学岭的行政行为。 原告庆相桥社区诉称，案涉房地产系2004年6月26日，庆相桥社区与淮北市诚信房地产开发有限责任公司（以下简称诚信房地产公司）联合开发建设。根据联建协议约定，庆相桥社区于2007年1月23日取得菜市场综合楼B1栋的房地产权证。近期，相山区人民法院查封案涉房地产，庆相桥社区才知道闫学岭以案涉房地产作为其向展红波借款的抵押担保，立即前往县不动产登记中心调取案涉房地产的产权登记档案，经查闫学岭伪造《房地产买卖契约》及庆相桥社区印章等资料，于2011年3月9日持上述虚假材料向县房管局申请办理房地产权登记。综上，县房管局疏于审查将案涉房地产权登记在闫学岭名下的行政行为依据不足，严重侵害了庆相桥社区的合法权益，依法应予撤销。 庆相桥社区针对其诉请，向本院提供如下证据： 1、淮政秘〔2004〕77号文件，欲证明2004年8月20日，濉溪县濉溪镇庆相桥、虎山北路2个居委会划入相山区三堤口街道办事处管辖，名称调整为庆相桥社区； 2、《联建濉溪县淮纺西路菜市场协议书》，欲证明案涉房地产系原濉溪县濉溪镇庆相桥居民委员会同诚信房地产公司联合开发所建； 3、濉公房字第××号《房地产所有权证》复印件，欲证明濉溪县濉溪镇庆相桥居委会于2007年1月23日办理菜市场综合楼Ｂ1栋的产权登记； 4、案涉房地产权转移登记资料， 5、2010年9月至2013年10月期间加盖庆相桥社区公章的材料三份[国有土地收储协议书、统计丈量登记表（2010年9月21日）、报告（2011年1月16日）、朱西菜市场门面租赁情况说明（2013年10月22日）]， 上述证据欲证明闫学岭办理案涉房屋登记时的房地产交易申请审批书、组织机构代码证、询问笔录、房地产买卖契约中加盖“淮北市相山区三堤口街道办事处庆相桥社区居民委员会”的印章与庆相桥社区在此期间所使用的并非同一枚。 被告县住房保障中心辩称：1、我中心基于庆相桥社区与闫学岭的交易行为而颁发涉案《房地产权证》具备事实及法律依据；2、庆相桥社区起诉已超过两年的起诉期限；3、如存在闫学岭伪造公章的行为，本案应中止审理移交公安机关审查。综上，请求依法驳回庆相桥社区的起诉。 被告县不动产登记中心答辩意见同县住房保障中心。 县住房保障中心、县不动产登记中心针对其答辩意见共同向本院提供如下证据： 1、濉溪县房地产所有权登记申请书， 2、濉私房字第××号《房地产权证》， 3、《房地产交易申请审批书》、收件单， 4、闫学岭身份证、无婚姻登记记录证明、庆相桥社区组织机构代码证； 5、《房地产估价报告》、询问笔录、票据， 6、《房地产买卖契约》， 7、濉公房字第××号《房地产权证》， 上述证据欲证明案涉房屋登记行为事实依据充分、程序合法。 县不动产登记中心另向本院提交了《中华人民共和国城市房地产管理法》（节选）、《城市房屋权属登记管理办法》（节选）、《房屋登记办法》（节选），欲证明被诉行政行为具备法律依据。 第三人闫学岭未提供陈述意见亦未提供证据。 第三人展红波述称：同意县住房保障中心意见，闫学岭是案涉房地产所有权人，庆相桥社区未提供证据办证资料系伪造。 第三人展红波针对其陈述未向本院提供证据。 经当事人申请，本院依法委托江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司对坐落于濉溪县××路北侧（××菜市场综合楼××＃××号）房地产抵押时的房屋价值进行评估，该公司于2019年3月4日作出评估报告，估价结果：总价65.20万元，每平方米评估单价为4172元。 经庭审举证、质证，本院认证如下：对庆相桥社区提供的证据1，具备真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以认定；对证据2至4，各方当事人对真实性均无异议，本院亦予以认定；对证据5，办理案涉房屋转移登记所依据的材料中加盖的“淮北市相山区三堤口街道办事处庆相桥社区居民委员会”印章与庆相桥社区提供的同时期印章排版明显不一致，显然并非同一枚公章，本院对该证据予以认定。 对县住房保障中心及县不动产登记中心共同提交的证据具备真实性、合法性及与本院的关联性，本院予以认定。对县不动产登记中心提交的《城市房屋权属登记管理办法》已于2008年7月1日废止，其余法律、部门规章系案涉行政行为的法律依据。 对江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司出具的估价报告，参与评估人员具备相应资质，评估程序合法，反映了案涉房屋办理抵押登记时的市场价值，本院予以认定。 经审理查明，2004年6月24日，濉溪县濉溪镇庆相桥居民委员会（甲方）与诚信房地产公司（乙方）签订《联建濉溪县淮纺西路菜市场协议书》，约定：联建项目：濉溪县淮纺西路综合市场；项目位置：淮纺西路北侧，虎山北路西侧拐角处；比例分成：甲方投资土地，负责土地证的初次登记，并向乙方提供有效土地证件，乙方投资全部建设工程资金和需办理有关联建市场所需办理的各种证件的一切费用。以双方约定分成，一楼底层全部归甲方所有，二楼及二楼以上部分归乙方所有等内容。闫学岭在合同落款“乙方代表人”处签字。案涉楼栋自2006年建成后，一楼交由濉溪镇庆相桥居民委员会朱西居民组使用至今。2007年1月23日，濉溪县濉溪镇庆相桥居委会办理案涉楼栋1层《房地产权证》（编号：濉公房字第××号）。2011年3月9日，闫学岭就淮纺西路菜市场综合楼Ｂ1＃Ｂ-3号向原县房管局提出交易申请，并提交《房地产交易申请审批书》、《房地产买卖契约》等材料。上述材料中均无庆相桥社区负责人或代理人签字，所加盖的公章亦与庆相桥社区同时期使用公章明显不一致。后，原县房管局于2011年3月18日向闫学岭登记并颁发濉私房字第××号《房地产权证》。 2016年闫学岭向展红波借款，以案涉房屋作为借款担保，并于同年7月19日办理抵押登记，担保债权数额35万元。诉讼中根据庆相桥社区申请，本院依法委托江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司对案涉房屋抵押时价值进行评估，该公司于2019年3月4日出具评估报告，估价结果：案涉房屋总价65.20万元。 另查，经查阅中国裁判文书网，因闫学岭到期未偿还展红波借款，展红波诉至我院，民事判决书生效后，展红波申请我院强制执行。我院于2017年11月1日作出(2017)皖0603执2268号执行裁定书，查封案涉房产。 再查，根据《关于我市区县部分行政区划调整的通知》淮政秘〔2004〕77号文件规定，2004年8月20日，濉溪县濉溪镇庆相桥、虎山北路2个居委会划入相山区三堤口街道办事处管辖。2016年10月24日，濉溪县人民政府下发《濉溪县人民政府关于实施不动产统一登记有关事项的通告》，自2016年10月26日起，由县不动产登记中心窗口统一受理全县范围内的不动产登记业务。2019年3月4日，县房管局更名为县住房保障中心。 本院认为：关于庆相桥社区提起本案诉讼是否超过起诉期限的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条、第六十五条的规定，行政机关作出行政行为时，未告知起诉期限的，起诉期限从知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该行政行为内容之日起计算，但最长不得超过行政诉讼法第四十六条二款规定的起诉期限。本案房屋登记行为虽于2011年作出，但直至我院查封案涉房产，庆相桥社区才知案涉行政行为的存在，自其知道行政行为内容至其提起本案诉讼，未超过一年期限。县住房保障中心、县不动产登记中心亦未举证证明庆相桥社区早于上述查封日期知道或者应当知道被诉登记行为的存在，故对县住房保障中心、县不动产登记中心的该辩解，本院不予采信。 关于案涉房屋登记是否具备事实及法律依据的问题。《房屋登记办法》第四条规定，房屋登记由房屋所在地的房屋登记机构办理。本案中，案涉房屋的所在地已于2004年8月由濉溪县人民政府划归淮北市相山区人民政府管辖，对涉案房屋的登记和颁证工作依法应属淮北市人民政府房地产主管部门负责。原县房管局对座落于淮北市相山区辖区内的房屋办理房屋登记，超越了其职权范围。另，根据审理查明事实，在案涉房屋办理转移登记所提交的材料中，均无庆相桥社区负责人或委托代理人签字，虽对居民自治组织来说，加盖公章与负责人签字具有同等效力，均能代表其意思表示，但上述材料中所加盖的公章，与庆相桥社区同时期使用的公章明显不是同一枚，系闫学岭提交虚假材料申请房屋登记，原县房管局据此作出的案涉行政行为明显证据不足。 因案涉房屋产权已抵押至展红波名下，在评价案涉行政行为的效力时，需查明展红波的抵押行为是否构成善意取得。本案中，经评估案涉房屋抵押时市值65.20万元，但抵押担保债权数额仅为35万元，明显过低,展红波在接受抵押担保时未支付合理对价，不属于法律保护的善意第三人。综上，原县房管局作出案涉房屋转移登记行为存在违法情形，且展红波对案涉房屋抵押权未构成善意取得，故被诉房屋转移登记依法应予以撤销。 另，自2016年10月26日起，县不动产登记中心负责承担全县范围内的不动产统一登记工作，被诉行政行为虽由原县房管局作出，但根据现有职能划分，应由县不动产登记中心履行撤销房屋登记的职责。 据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第（四）项之规定，判决如下： 撤销被告濉溪县不动产登记中心于2011年3月18日登记并向闫学岭颁发濉私房字第××号《房地产权证》的行政行为（该房屋登记行为由被告濉溪县住房保障中心作出）。 案件受理费50元，由被告濉溪县不动产登记中心负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  郑玉爱 审 判 员  董敬敬 人民陪审员  刘玉成 二〇一九年六月二十七日 书 记 员  刘国庆 附本判决适用的相关法律规定： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为： （一）主要证据不足的； （四）超越职权的；