广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初298号原告（反诉被告）：杨燕文，女，1982年6月11日出生，汉族，住广州市花都区，原告（反诉被告）：广州市花都区新华妮顿丝美容院，住所地广州市花都区新华街松园路1号永大新城金骏楼1、2、21、22、23、24号车库，统一社会信用代码92440101L318963837。经营者：杨燕文，即本案另一原告。两原告的共同委托诉讼代理人：周志恩，广东粤兴律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州广泉投资有限公司，住所地广州市花都区狮岭镇岭南工业聚集点商业三街62号第1-2层，统一社会信用代码91440114065801917E。法定代表人：林承江，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴燕玲，广东创盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：张俊贤，广东创盟律师事务所律师。第三人：李迎凤，女，1974年5月13日出生，汉族，住广州市天河区，第三人：王芷莹，女，1990年10月4日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：王仿曾，与王芷莹系父女关系。第三人：骆剑锋，男，1979年4月11日出生，汉族，住广州市花都区，第三人：刘敏杰，男，1972年3月24日出生，汉族，住广州市花都区，原告（反诉被告，以下统称原告）杨燕文、广州市花都区新华妮顿丝美容院（以下简称妮顿丝美容院）与被告（反诉原告，以下统称被告）广州广泉投资有限公司（以下简称广泉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理，适用简易程序公开开庭审理了本案，后追加李迎凤、王芷莹、骆剑锋、刘敏杰作为本案第三人参加诉讼，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，依法组成合议庭再次公开开庭审理了本案。原告杨燕文、妮顿丝美容院的共同委托诉讼代理人周志恩、被告广泉公司的委托诉讼代理人张俊贤、第三人骆剑锋、第三人王芷莹的委托诉讼代理人王仿曾到庭参加诉讼，第三人李迎凤、刘敏杰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。杨燕文、妮顿丝美容院向本院提出诉讼请求:1.解除杨燕文、妮顿丝美容院与广泉公司签订的租赁合同，合同标的额54万元；2.广泉公司向杨燕文、妮顿丝美容院返还押金5万元及利息，利息以5万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算从立案之日即2019年1月3日起至还清之日止；3.诉讼费由广泉公司承担。事实和理由：2017年5月1日，杨燕文、妮顿丝美容院、广泉公司签定《租赁合同》，租赁广州市花都区XX号车库，租期五年(从2017年5月1日至2022年5月1日)，租金为每月9000元。双方约定广泉公司，在合同解除时，向杨燕文、妮顿丝美容院返还押金5万元。近期因涉案标的物产权发生变更，杨燕文、妮顿丝美容院与广泉公司签定的《租赁合同》已无法继续履行。杨燕文、妮顿丝美容院多次与广泉公司协商解除《租赁合同》，但广泉公司不同意，并要求杨燕文、妮顿丝美容院继续履行合同，支付租金。现新业主也要求杨燕文、妮顿丝美容院支付租金，杨燕文、妮顿丝美容院实为两难，故提出诉讼，望判如所请。广泉公司辩称，1.广泉公司同意在杨燕文、妮顿丝美容院付清所欠租金并完成交接的情况下，解除合同及返还押金。2.我方认为诉讼费应由杨燕文、妮顿丝美容院承担。杨燕文、妮顿丝美容院从来没有与我方协商解除合同并交接的事宜，单方面地起诉浪费诉讼资源。第三人王芷莹述称，我方同意杨燕文、妮顿丝美容院的诉讼请求。第三人骆剑锋述称，我方同意杨燕文、妮顿丝美容院的诉讼请求。广泉公司向本院提出反诉请求：1.判令杨燕文、妮顿丝美容院向广泉公司返还广州市花都区XX号车库；2.判令杨燕文、妮顿丝美容院向广泉公司支付房屋租金暂计27000元（自2018年l1月1日开始按9000元/月的标准计至场地交还为止）；3.本案诉讼费由杨燕文、妮顿丝美容院承担。诉讼中，广泉公司变更反诉请求为：1.判令杨燕文、妮顿丝美容院向广泉公司返还广州市花都区XX号车库；2.判令杨燕文、妮顿丝美容院向广泉公司支付房屋租金暂计27000元（自2018年l1月1日开始按9000元/月的标准计至庭审之日即2019年3月4日止）；3.本案诉讼费由杨燕文、妮顿丝美容院承担。事实和理由：2017年5月1日，杨燕文、妮顿丝美容院、广泉公司签定了《租赁合同》，租赁广州市花都区XX号车库，租期五年（自2017年5月1日至2022年5月1日），租金为每月9000元。杨燕文、妮顿丝美容院自2018年11月份开始就没有履行交付租金的义务，而且一直占有使用经营至今。现在，杨燕文、妮顿丝美容院将广泉公司告上法庭，因此，为了维护广泉公司的权益，特提出反诉。杨燕文、妮顿丝美容院针对反诉辩称，广泉公司的反诉权是基于物业属于广泉公司或原业主给广泉公司的授权，现在物业产权已经转移，广泉公司向我方收取租金的基础已经不存在。我方无需继续向广泉公司支付租金。我方确认与广泉公司签订了租赁合同，租金是每月9000元，租金的支付方式是当月的租金当月8号前向广泉公司缴纳，但因为涉案房屋于2018年的时候已经通过花都区人民法院进行拍卖，现已变更了新的产权人，所以我方认为涉案房屋的产权已经发生变更，杨燕文、妮顿丝美容院与广泉公司签订的租赁合同现已无法继续履行，所以杨燕文、妮顿丝美容院现在基于上述的原因要求解除杨燕文、妮顿丝美容院与广泉公司签订的合同，并返还押金50000元。第三人王芷莹针对反诉述称，我方对广泉公司的反诉没有异议。广泉公司与出租人所签订的租赁合同在拍卖前没有提交到法院，所以租赁合同无效的，但对广泉公司的反诉请求没有意见。第三人骆剑锋针对反诉述称，我方对广泉公司的反诉没有异议。李迎凤、刘敏杰未到庭参加庭审，亦未提交书面意见。本院经审理认定事实如下：涉案租赁物位于广州市花都区XX号车库，原权属人是汤广洪、徐宇雁，涉案租赁物XX号车库现权属人为李迎凤，XX号车库现权属人为王芷莹，XX号车库现权属人为骆剑锋，XX号车库现权属人为杨燕文，XX号车库现权属人为刘敏杰。李迎凤、王芷莹、骆剑锋、刘敏杰、杨燕文分别通过本院于2018年10月17日做出的（2018）粤0114执1665号之三、四、五、六、七、八、九、十执行裁定取得上述车库的所有权。2017年5月1日，广泉公司（出租方、甲方）与杨燕文、妮顿丝美容院（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定，甲方将位于广州市花都区XX号车库出租给乙方作美容院，租赁期限5年，自2017年5月1日起至2022年5月1日止，押金50000元，乙方应于签订本合同当天支付该押金，如乙方有损甲方设施设备、房屋建筑或拖欠费用时，甲方有权从押金中扣除，不足部分，甲方有权向乙方追偿，合同期满或解除时，在乙方缴清所有费用后，甲方将押金无息退还给乙方。租金每月9000元，乙方应于签订本合同当天支付当年租金，以后按先交租后使用原则，乙方应在每月8日前向甲方交纳当月租金。合同并对其他权利义务进行了约定。后广泉公司与杨燕文、妮顿丝美容院签订《协议书》，载明，因2010年2月6日汤广洪、徐宇雁已收取妮顿丝美容院承租于广州市花都区XX号车库押金50000元，甲方于2015年9月29日正式接手此物业，与乙方签订了相关租赁合同，乙方保证在租赁期间按时交租，不拖不欠，租期满后并按租赁合同验收合格，甲方同意代汤广洪、徐宇雁退已收取的押金50000元。庭审中，杨燕文、妮顿丝美容院与广泉公司一致确认双方后来口头变更将租赁物包括广州市花都区XX号车库。杨燕文、妮顿丝美容院陈述，2010年5月份我方就与原业主汤广洪、徐宇雁签订了合同，合同的期限为8年。合同到期了之后，我方再与广泉公司签订了合同，广泉公司当时也出具了广泉公司与原产权人签订的协议。合同签订后，杨燕文、妮顿丝美容院向广泉公司支付租金至2018年10月份，从2018年11月份开始未向广泉公司交租，亦未向李迎凤、王芷莹、骆剑锋、刘敏杰交租，涉案租赁物由杨燕文、妮顿丝美容院使用至今。王芷莹、骆剑锋均陈述，我方与杨燕文、妮顿丝美容院达成口头协议，杨燕文、妮顿丝美容院答应了我方在诉讼结束后将之前从2018年10月份开始的租金一次性付清给我方。广泉公司认为其于2014年12月29日通过与原产权人汤广洪签订房屋租赁合同，从而取得涉案租赁物的使用权，广泉公司陈述，我方也认识徐宇雁，在我方使用的过程中，徐宇雁口头确认并未对我方的使用提出过异议，徐宇雁口头授权汤广洪处分租赁合同，签订合同后广泉公司一次性通过银行转帐的方式向汤广洪支付了19年的租金。广泉公司提交《房屋租赁合同》一份拟证明其上述陈述。合同载明，2014年12月29日，汤广洪（出租方、甲方）与林承江（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将位于广州市花都区XX号车库出租给乙方做商业使用，租赁期限19年，即自2014年12月29日至2033年12月28日，房屋每年租金为66000元，19年租金合计1254000元。按先交租金后使用原则，甲方因资金周转困难，现一次性收取乙方19年的租金1254000元，甲方收取租金仅向乙方出具收据。合同并对其他权利义务进行了约定。广泉公司未向本院提交其向汤广洪交纳租金的银行转账凭证。诉讼中，杨燕文、妮顿丝美容院提交涉案租赁物的房地产他项权证复印件，其上显示涉案租赁物于2016年1月4日办理了他项权登记，他项权人为广泉公司的法定代表人林承江，广泉公司对上述证据的真实性予以确认。本院认为，杨燕文、妮顿丝美容院与广泉公司签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，双方均应恪守合同约定。杨燕文、妮顿丝美容院使用涉案租赁物至今，杨燕文、妮顿丝美容院应当依照合同约定向广泉公司支付涉案租赁物的租金，杨燕文、妮顿丝美容院以租赁物权属变更为由拒绝向广泉公司支付2018年11月1日之后的租金的抗辩本院不予采纳，故广泉公司反诉要求杨燕文、妮顿丝美容院向其支付从2018年11月1日至2019年3月4日的租金，合理有据，本院予以支持，经核算，上述期间内的租金为37200元（9000元×4个月+9000元÷30天×4天）。杨燕文、妮顿丝美容院提出诉讼请求要求解除合同，广泉公司反诉要求杨燕文、妮顿丝美容院交还商铺，视为广泉公司亦同意解除合同，因此，杨燕文、妮顿丝美容院请求解除合同、返还押金50000元，本院予以支持。依照合同解除的法律后果，广泉公司要求杨燕文、妮顿丝美容院返还涉案租赁物，合理有据，本院予以支持。双方于诉讼中达成一致意见解除合同，故杨燕文、妮顿丝美容院请求支付押金50000元的利息，依据不足，本院不予支持。李迎凤、刘敏杰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，违反法律法规，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告杨燕文、广州市花都区新华妮顿丝美容院与被告广州广泉投资有限公司签订的《租赁合同》；二、被告广州广泉投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨燕文、广州市花都区新华妮顿丝美容院返还押金50000元；三、原告杨燕文、广州市花都区新华妮顿丝美容院于本判决发生法律效力之日起三十日内向被告广州广泉投资有限公司返还位于广州市花都区XX号车库；四、原告杨燕文、广州市花都区新华妮顿丝美容院于本判决发生法律效力之日起十日内向被告广州广泉投资有限公司支付租金37200元；五、驳回原告杨燕文、广州市花都区新华妮顿丝美容院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9700元，由原告杨燕文、广州市花都区新华妮顿丝美容院于本判决发生法律效力之日起向被告广州广泉投资有限公司负担4439元，由被告广州广泉投资有限公司负担5261元。反诉案件受理费237.50元，由原告杨燕文、广州市花都区新华妮顿丝美容院负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  白一帆人民陪审员  汤惠连人民陪审员  杨 慧二〇一九年六月二十七日书 记 员  王 呈张丽彬