辽宁省丹东市元宝区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0602民初350号原告：中国建设银行股份有限公司丹东分行，住所地：丹东市振兴区。负责人：**，行长。委托诉讼代理人：矫春阳，辽宁文扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩啸，辽宁文扬律师事务所律师。被告：丹东龙泉置业有限公司，住所地：丹东市振兴区。法定代表人：车龙振，董事长。委托诉讼代理人：陈睿，女，1982年3月7日出生，丹东龙泉置业有限公司办公室主任，住丹东市振兴区。被告：丛日旭，男，1985年1月7日出生，住丹东市振安区。原告中国建设银行股份有限公司丹东分行（以下简称建行丹东分行）诉被告丹东龙泉置业有限公司（以下简称龙泉置业）、丛日旭借款合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行丹东分行的委托诉讼代理人韩啸、被告龙泉置业的委托诉讼代理人陈睿到庭参加了诉讼，被告丛日旭经本院公告送达开庭传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建行丹东分行向本院提出诉讼请求：1、请求宣告被告丛日旭全部借款本息提前到期并解除借款合同，并由被告丛日旭偿还尚欠全部借款本息至被告丛日旭实际清偿之日止，（本金为152301.95元，利息计算至2018年8月15日为3078.87元）；2、请求判令原告对被告提供的抵押房产享有优先受偿权；3、判令被告龙泉置业对上述贷款本息承担连带保证责任。事实和理由：2017年3月1日，被告丛日旭因住房需要，从原告处贷款本金16万元，期限从2017年3月1日至2032年3月1日，并以其所购买住房位于丹东市振安区，面积为76.66平方米的房产为上述贷款本息提供抵押担保，双方签订了借款合同，约定了抵押条款，并到房产部门办理抵押备案登记手续。同时被告龙泉置业有限公司为上述借款提供了最高额连带责任保证。贷款发放后，初期借款人尚能按约还款，从2018年4月2日，被告开始拖欠货款本息至今，期间，原告曾多次催要，被告以各种理由推脱，故原告诉至法院。被告龙泉置业辩称：一、被答辩人起诉答辩人，其请求已超过诉讼时效，丧失了胜诉权。国家法律对权利人主张权利、提起诉讼是有明确时效期限规定的。本案订立保证合同的时间是2009年5月，保证期限至2013年5月。保证期限届满后，在长达近6年的时间，被答辩人并没有向保证人主张权利，更没有在法律规定的诉讼时效期间内提起诉讼，现在近6年后，才向法院提起诉讼，已经超过法律规定的诉讼时效，法院不能支持其请求。二、被答辩人无权向答辩人龙泉置业公司主张承担保证责任。法律对保证人承担保证责任的条件、主张权利的时效等具有明确的规定。答辩人与被答辩人签订的保证合同约定的保证期限的截止日为2013年5月11日，即保证期限届满日。但被答辩人没有在法律规定期限内，向答辩人主张权利，按照法律规定，保证人不再承担责任。三、答辩人在本案中，不应承担任何责任。被答辩人与借款人于2017年1月签订了商品房抵押借款合同，该合同的权利义务主体是被答辩人和借款人，答辩人不是合同的权利义务主体，不是合同的当事人。答辩人更没有就此合同出具任何与债权债务有关的保证法律文书，被答辩人与借款人签订的抵押借款合同是一个新的法律关系，与答辩人签订的保证合同是两个不同的法律关系，两者没有内在、必然的联系，这一新的合同法律关系所约定的权利义务和履行合同的责任，不能由于新合同没有任何利害关系的答辩人来替他人承担责任。四、答辩人与被答辩人签订的保证合同早已履行完毕，合同权利义务早已终结。在合同签订和履行过程中，没有发生违约行为和纠纷，合同已履行完毕，权利义务依据法律规定已经终结、终止。在答辩人与被答辩人没有签订新的延长履行期限协议的情况下，答辩人是不承担保证责任的。五、被答辩人与借款人签订的是抵押借款合同，被答辩人对抵押物具有优先受偿权，答辩人在本案中不应承担任何责任。被告丛日旭未出庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：2017年2月23日，被告丛日旭购买了位于丹东市振安区，建筑面积76.66平方米的商品房。2017年3月1日，原告（贷款人）与被告丛日旭（借款人、抵押人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人住房购置贷款，金额为16万元，贷款期限为180个月（2017年3月1日至2032年3月1日）。合同项下贷款用于购买坐落于的房屋；贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下浮10%（4.41%），该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。罚息利率按照贷款利率上浮50%。贷款人将款项一次划入借款人指定账户，即龙泉置业在丹东建行振兴支行开立的尾号为****的账户中；借款人采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为人民币本息1216.64元，若借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，均构成违约。贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定的借款逾期罚息利率和约定的结息方式收取罚息和复利，有权行使担保权利。保证人在合同项下的保证为连带责任保证。本合同项下的担保方式为抵押和阶段性保证。保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。贷款人作为抵押权人的房屋登记费用由贷款人承担。对合同项下与借款有关的费用（包括但不限于登记、评估、保管、鉴定、公证。律师服务、保险等费用）由借款人承担。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）由借款人承担。原告于2017年3月2日向被告龙泉置业发放160000元的贷款。2017年，原告对坐落于丹东市振安区房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。2018年4月2日，丛日旭开始拖欠贷款。2013年5月12日，原告与被告龙泉置业签订最高额抵押担保合同，合同约定担保债权期间为2013年5月12日至2019年1月15日，因原告向被告丛日旭发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含利息和罚息）、违约金、赔偿金、被告丛日旭应向原告支付的其他款项（包括但不限于原告垫付的手续费、杂费等）、被告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。该合同保证期间为：该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。庭审中，被告龙泉置业提交丹东市不动产登记中心出具的丹东市振安区房屋的辽（2019）丹东市不动产权第000****号不动产权证号。证明案涉房屋的预售抵押权预告登记条件己经成就，预售登记权利人可办理案涉房屋的抵押登记、取得案涉房屋的权属证书。2018年10月19日，原告就本案纠纷诉至丹东市振兴区人民法院，经该院请示，丹东市中级人民法院指定本院审理。本院所确认上述事实有个人住房（商业用房）借款合同、商品房买卖合同（预售）、个人贷款支付凭证、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同、贷款账户基本信息和当事人陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经本院审查，可以采信。本院认为：原告与两名被告之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系当事人各方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。当事人各方应当按照上述合同的约定全面履行各自义务。原告如约发放贷款后，享有收回贷款本息的权利，被告丛日旭违反合同约定未按期偿还借款，已构成违约，理应承担逾期还贷产生的违约责任。根据合同约定，借款人未按合同约定按期足额偿还借款，贷款人有权宣布借款合同项下的借款提前到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、有权提前行使担保权等，故原告要求宣告《个人购房借款/担保合同》提前到期并请求被告丛日旭偿还尚欠的贷款本息及复利，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于原告主张对涉案房屋享有优先受偿权一节，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”之规定，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。案涉商品房的期待物权已具备确定性和唯一性，期待物权归属并无争议。在此情况下，商品房按揭贷款合同能否适格履行涉及贷款行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致贷款行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保（通常约定保证期间至抵押权设立之时）的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房升值收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件下，购房人有义务协助贷款行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权依法设立，贷款行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉房屋完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人负有协助办理抵押登记的义务，开发商应督促其办理。本院确定购房人被告丛日旭应于本判决生效之日后10日内协助办理案涉房产抵押登记。购房人若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人贷款行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”。《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定。本院依法赋予债权人贷款行对案涉不动产办理不动产预告登记、设立抵押权，及对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿的权利。因本案贷款行与保证人开发商约定的阶段性连带责任，针对借款人怠于履行登记义务阻却合同适格履行的焦点问题，解决本案困惑的争点在于原告主动履行法律赋予的登记权利，求得解除适格履行借款保证合同之困，维护金融秩序的稳定，促进房地产市场的健康有序发展。关于被告龙泉置业主张该案已过诉讼时效一节，因原告与被告龙泉置业签订的最高额保证合同期间为2013年5月12日至2019年1月15日，原告提起本案诉讼时间未超过诉讼时效，故对被告该项辩解，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司丹东分行与被告丛日旭签订的个人住房（商业用房）借款合同；二、被告丛日旭自本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司丹东分行贷款借款本金152301.95元，利息3078.87元（利息暂计算至2018年8月15日，自2018年8月16日起，以152301.95元为基数，按借款合同约定支付借款利息及罚息至实际给付之日止）；三、被告丛日旭于本判决生效之日起十日内，履行协助中国建设银行股份有限公司丹东分行办理案涉丹东市振安区房屋预购商品房预告登记转房屋所有权登记与预购商品房抵押权预告登记转抵押权登记的义务，被告丹东龙泉置业有限公司配合办理上述手续；四、中国建设银行股份有限公司丹东分行在本判决生效之日起十日内，依法申请办理案涉丹东市振安区房产的不动产抵押登记手续，丹东龙泉置业有限公司配合办理抵押登记；五、中国建设银行股份有限公司丹东分行在本院指定的期限内，未办理案涉丹东市振安区房产的不动产抵押登记手续，不动产预告登记超过法定登记期限，致物权登记期限超期失效，免除丹东龙泉置业有限公司的阶段性保证责任；六、案涉丹东市振安区商品房抵押登记手续办理完毕后，丹东龙泉置业有限公司的保证责任终止；七、案涉丹东市振安区房产抵押登记手续办理完毕后，或被告丛日旭逾期仍未办理抵押登记的，中国建设银行股份有限公司丹东分行有权将案涉丹东市振安区房产拍卖、变卖所得价款，对上述第一项款项范围内优先受偿；八、驳回中国建设银行股份有限公司丹东分行的其他诉讼请求。如果被告丛日旭、丹东龙泉置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3408元，公告费560元，由被告丛日旭承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审 判 长  佟 玲审 判 员  于巍巍人民陪审员  卢鑫磊二〇一九年六月二十五日书 记 员  夏慧恬