江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0111民初9581号 原告:南京昌高科技有限公司，住所地在南京市浦口区浦洲路35号。 法定代表人：王文权，总经理。 委托诉讼代理人：陈芝春，男，1960年7月4日生，汉族，住南京市玄武区。 被告:南京沿江都市经济园有限公司，住所地在南京市浦口区浦洲路35号。 法定代表人：花良亭，总经理。 委托诉讼代理人:张兴华，南京市江北新区泰山法律服务所法律工作者。 原告南京昌高科技有限公司（下称昌高公司）与被告南京沿江都市经济园有限公司（下称都市公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年12月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告昌高公司法定代表人王文权及委托诉讼代理人陈芝春、被告都市公司委托诉讼代理人张兴华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告昌高公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立刻停止侵权行为，如数返还非法扣押原告的生产设备、成品半成品及电子元器件、办公家具、财务账册、技术资料及私人物品等；2、判令被告因处置和保管不善造成原告在租赁厂房内所有财产的灭失、贬值的财产损害赔偿责任；3、判令被告支付租赁厂房拆迁造成生产设备拆除、安装、搬迁、现场勘查费等费用，以上赔偿总额为8549915.21元；4、被告承担本案诉讼费和律师费。事实与理由：2019年3月，原、被告签订厂房租赁协议，原告入驻沿江工业园区××层开展生产经营活动。2013年后，因银行抽贷断贷造成原告生产经营困难、暂停生产经营，因而拖欠原告房租。2016年6月6日，原、被告经协商达成备忘录，妥善解决了租金问题，被告明确表示不予追究租金问题，但要求原告搬离，原告同意搬离。按双方约定，原告于2016年6月3日开始组织公司员工搬离厂房准备工作，并对现场所有物件分类打包，搬离期间得知原告出租的厂房在备忘录签订前已属于拆迁范围，被告刻意隐瞒拆迁事实，规避拆迁补偿责任。2016年8月5日，被告向原告发出告知书要求原告于2016年8月20日前搬离，否则将采取强制措施，原告于2016年8月8日回复被告无权采取强制措施。2016年9月19日上午，被告未通知原告，强行撬开门锁，搬走了原告所有生产设备、生产技术资料、成品半成品、办公家具、财务账册及私人物品，拆除了所有装潢设备和生产流水线，并组织第三方单方对搬迁财物进行登记。2016年9月20日下午，原告得知消息后发现生产现场一片狼藉，原告遂与被告交涉，要求查看财物下落和现场录像，并评估损失，均遭被告拒绝。综上，被告侵权行为造成原告重大经济损失，依照物权法第4条、第15条的规定，要求返还财物、赔偿损失。 被告都市公司辩称，被告依据双方约定有权对原告承租的房屋实施收回，并对房屋内的物品搬出，并非侵权行为，2012年9月30日，双方签订的租赁合同期限届满，原告未能续租和支付拖欠的租金，2012年10月15日，被告向原告发出书面通知，明确告知被告不再续租。被告给予原告3个月过渡期实施搬迁，要求原告在2012年12月21日前搬离，否则造成的一切损失由原告承担。但被告逾期仍未搬迁。在此期间，被告所欠租金越来越多，且人去楼空、查无音讯，公司处于停产、停业状态。2013年11月29日，被告在金陵晚报上刊登公告，要求原告在2013年底前撤出厂房，逾期造成的损失由原告承担，对逾期占用费等损失将保留追究责任的权利。2016年6月6日，经被告多方查找，原告法定代表人王文权终于出现，就其搬离承租厂房一事，主动提出并与被告签订备忘录，按备忘录约定，被告同意原告利用半个月时间，即应在2016年6月20日前搬离厂房，并将厂房无条件退还给被告，如逾期未搬离，被告视同原告已放弃承租厂房及物品，该厂房将处于被告自动接管状态，与原告无关。备忘录签订后，至2016年6月22日，原告仍未按约履行，被告又向原告发出告知书，责令原告在2016年6月28日前撤出厂房，否则被告将按备忘录约定收回厂房。2016年8月5日，被告再次向原告发出告知书，言明如在8月20日前仍未撤出，被告将采取强制措施，造成的一切损失由原告承担。2016年9月19日上午，被告事前向当地派出所报告，并在第三方见证下，收回了厂房，对原告遗留在厂区内的物品，由现场第三方登记后，委托武汉蚂蚁物流有限公司南京分公司搬运至经济园区02幢厂房存放。2016年9月21日，被告将接管涉案厂房情况告知了原告。原告认为其是在答辩人隐瞒了拆迁事实情况下，签订“备忘录”的观点无事实依据和法律依据，退一步说，假设原告现在没有搬迁也不能得到拆迁补偿；综合上述事实和理由，原告的诉求既没有事实依据，又没有法律依据，请求法庭依法驳回原告的诉请。 经双方确认，本院认定如下事实： 2009年7月15日，原、被告签订协议书，约定被告将座落于沿江街道都市经济园03幢标准化厂房第三层共计1200平方米（建筑面积），以现有现状租赁给原告用于智能水、电、气表等系列产品生产销售，租赁期限3年，自2009年9月1日至2012年8月31日，3年租赁期结束后，双方续租或终止续租，双方应提前2个月告知对方；协议签订时原告交纳3万元保证金，承租协议结束后返还；租金按6元每月每平方米计算，第一年租金86400元，先付后租，每半年一交，即2009年9月1日支付43200元，2010年3月1日支付43200元，第二年起年租金按3%递增，依此类推；优惠政策约定为税收方面按沿江街道办事处发[2009]26号关于引进企业、项目扶持奖励办法文件执行，收费方面按现行南京市浦口区人民政府浦政发（2002）43号关于印发《经济开发区、旅游度假区、海峡两岸科技工业园区、乡镇工业园区减免收费实施办法》的通知执行；如原告不及时支付租金且拖延达2个月，被告有权收回厂房，并解除协议所造成的损失由原告承担。2009年9月29日，原、被告签订厂房租赁协议，将保证金约定为1万元，租金约定为7.5元每月每平方米，其他条款与前述协议书一致，落款有见证方沿江司法所加盖印章。 2012年10月15日，被告通知原告，通知内容为，租赁协议于2012年9月30日到期，在合同到期前二个月多次联系原告商谈续签一事，原告一直未派人前来，原告在合同期内未完成签订的税收备忘录指标且目前处于停产状态，被告决定合同到期不再续租，合同到期日起给予原告三个月的过渡期实施搬迁，请原告于2012年12月31日前搬迁完毕，如未在期限内搬迁完毕，所造成的一切损失由原告承担。2012年10月23日，原告法定代表人签收了该通知。 2013年11月29日，被告在金陵晚报刊登公告，要求原告于2013年底前撤出，逾期造成的一切损失由原告承担。 2016年4月25日，原告致函给被告申请减免租赁费用，称2012年至2013年期间因资金链断裂，原告中断经营，陷入困境，原告因种种困难因素，未能按通知要求搬出，造成拖欠租赁费用三年零八个月，计320000元，为此提出意见：当初入园装修费用大约40万元，承诺公司搬出后，装修部分原封不动、保持原样，以抵冲大部分租金，补偿拖欠租赁费用30000元，五年内一次性付清。 2016年6月6日，原、被告签订备忘录，约定由于被告经营不善，造成2013年以来一直处于停产状态，且租赁厂房也一直未能交还给被告，给被告造成一定损失，为此，被告本着大众创业、万众创新和支持小微企业发展的初衷，对于原告原因造成被告的损失不予追究，但已缴纳的保证金双方同意不予退还，用于弥补被告损失；基于被告的支持和帮助，原告承诺在搬离被告管理的园区后，企业的工商、税务、生产经营地址保持不变，并通过开展积极合法经营活动，以税收形式回报被告的扶持；经双方协商，被告同意原告利用约半个月时间，即应于2016年6月20日前搬离被告园区，将厂房无条件退还给被告，如原告逾期未能实现搬离，被告视同原告放弃，厂房将处于被告自动接管状态与原告无关。 2016年8月5日，被告以告知书形式通知原告于2016年8月20日前务必撤离园区，否则将采取强制措施，后果由原告承担。2016年8月8日，原告以回复函形式告知被告，称被告隐瞒园区拆迁真相，原告三次与被告商谈租赁厂房拆迁补偿事宜，被告拒不执行城市房屋拆迁管理条例，造成原告无经济能力搬出园区，责任不在原告，被告无权采取强制措施，如若无视补偿要求，造成损失由被告承担。 2016年9月19日，被告委托武汉蚂蚁物流有限公司南京分公司将涉案厂房内物品清点后搬离运至沿江经济园公司02幢厂房旁一间仓库内。 2016年9月21日，被告致函给原告称，原告未按备忘录履行义务，被告根据备忘录约定，于2016年9月19日上午在浦口公证处、沿江司法所公证人员和某,4人员见证下，收回、接管厂房，并对原告遗留厂房内物品逐一清理登记后，运至沿江经济园公司02幢厂房旁一间仓库内暂为代管，要求原告收函后30日内来领取代管物品，逾期不再代管，所产生的一切损失由原告承担。另将保留追讨租金权利和代管遗留物品的保管费用。 2016年12月15日，南京市浦口区拆管中心致函原告，称原告要求公开的项目为沿江街道复兴小学地块环境综合整治项目，该项目由沿江街道依据[2016]115号文开展该片区的环境整治相关内容，不涉及土地性质的变更，不属于集体土地征收类别，在环境整治中涉及企业拆迁的补偿参照集体土地征收中房屋拆迁补偿标准予以执行；被拆迁人沿江街道都市经济园有限公司，拆迁实施单位为南京市浦口区沿江街道办事处。 2017年1月3日，原告以南京市浦口区人民政府沿江街道办事处为被告、本案被告为第三人拆迁行政强制纠纷一案诉至南京铁路法院。原告诉称，原告准备搬离期间得知，涉案厂房在双方签订备忘录之前已属于环境整治拆迁范围，根据《南京市浦口区征地房屋拆迁补偿安置办法》第24条规定，原告有权获得相应拆迁补偿，但被告予以隐瞒，妄图逃避对原告的补偿责任，原告多次与被告协商未果。2016年9月，在没有法定手续的情况下，第三人在被告的指使下强制搬走原告的所有生产设备、生产材料、办公用品、财务账册等财物，拆除所有装潢设施和生产设施。现原告诉至法院，请求判令：1、确认被告沿江街道办将原告财物强制拆除、搬离涉案厂房的行为违法；2、判令被告及第三人停止侵权，返还非法扣押的原告的生产设备、元器件、原材料、办公用品、财务账册及原告法定代表人的个人字画等物品；3、判令被告及第三人赔偿原告因强制搬离行为给原告造成的损失。南京铁路运输法院于2017年4月17日判决认为，第三人对原告的财物进行了搬离，第三人的搬离行为不能成为被告的搬离行为，故原告昌高公司提起本案诉讼无事实根据，不符合提起行政诉讼的条件，裁定驳回原告昌高公司的起诉。原告不服提起上诉，江苏省南京市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。 本案审理过程中，2019年4月26日，本院组织双方至本区浦洲路35号沿江都市经济园公司02幢厂房旁仓库对涉案搬出的存放在仓库内物品进行勘验，要求双方在20日内共同清点，原、被告确定就现场情况清点搬运，原告带人清点，无论是拖走还是留下均需作出物品清单，如原告对精密设备需要专家，应出庭接受质证，原告承担清点费用。2019年5月8日，原告带人至现场对现场物品进行清点登记并制成清点登记表附照片，清点登记表共列举38项物品，被告未在清单上签字。 原告认为财产损害价值共计8549915.21元，具体为，1、固定资产，账面价值3224137.17元（详见2011年3月20日固定资产清单），2、库存（成品、半成品、电子元器件）账面价值2745778.04元（详见税务报表），3、强拆毁坏生产设备：1200平方米厂房及办公区域装潢价值约300000元、20立方米高温老化房及附属设备100000元、生产流水线两条约100000元，4、无形资产（专利权证书、商标权证书、智能水、电表生产资质文件、生产工艺文件）遗失或毁坏合计2000000元，5、名人字画三幅、玉器奇石各一件、仿古花瓶两只合计价值80000元，以上1至5项合计8549915.21元。 上述事实，有原告厂房租赁协议、浦口区发改局关于南京沿江都市经济园有限公司建设标准化厂房项目研究报告的批复、2016年6月6日双方签订的备忘录、浦口区拆迁管理中心文件、2016年8月5日的告知书，回复函、搬运合同。被告提供的租赁协议（原件）、2012年10月15日通知、2013年11月29日金陵晚报刊登的公告、备忘录（原件）、2016年8月5日通知（原件）、2016年9月21日的告知函、南京铁路运输法院、南京市中级人民法院作出的行政裁定书，以及本案庭审笔录、质证笔录、勘验笔录为证。 原告还提供如下证据： 证据一、2011年-2012年的销售合同、采购合同（原件），证明其有230多万元的库存实际存在，但现在没有。 证据二、2011年3月固定资产清单1份、2019年4月15日财产损害统计1份，证明诉请840多万元的损失构成。 证据三、被告法定代表人花良亭与原告会计谭建南的通话录音1份（光盘1张，谭建南电话：136××××2195，通话时间2016年8月22日，通话时长大约20分钟）。 证据四、（2017）苏01行终499号案件被告在答辩状中提供第六组证据中载明浦口区公证处摄像光盘，证明摄像光盘客观存在，被告应当提供，被告不提供视为举证不能。 被告质证意见为，对证据一真实性、合法性、关联性均不认可，无法证明该230万元的库存就在涉案房屋内；对证据二真实性、合法性、关联性不认可，无法证明损失由被告所造成；证据三与本案无关；对证据四原告未明确该录像与本案存在哪些关联，究竟能证明何问题。 本院认证意见为，原告提供的证据一内容反映2011年至2012年对外业务往来，不能证明原告实收货物以及库存存于承租厂房，也不能证明2016年9月19日搬迁时是否存在，该证据关联性不予认定；证据二系原告单方制作，搬迁时间在2016年9月，且与搬迁时间逻辑不符，关联性不予认定；证据三内容反映双方就搬家费、补偿费协商过程，未达成一致，没有搬迁时财产现状的内容，关联性不予认定。证据四反映摄像光盘由被告持有，被告应当提供，但其未提供与其是否承担损害赔偿责任无必然关联。 本院认为，本案系因租赁合同终止后引发的财产损害赔偿纠纷，根据基础法律关系的确定，应适用《中华人民共和国合同法》相关规定。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十二条的规定，因当事人一方违约行为，侵害对方财产权的，受损害方有权选择依照其他法律要求其承担侵权责任。结合原告的诉讼请求，原告依据物权法主张被告侵权造成其财产损失应承担赔偿责任，本案亦应适用《中华人民共和国物权法》的相关规定。 双方在租赁协议中约定，双方续租或终止续租，双方应提前2个月告知对方，如原告不及时支付租金且拖延达2个月，被告有权收回厂房，并解除协议，所造成的损失由原告承担。协议到期后，被告于2012年10月15日通知原告不再续租并给予原告三个月过渡期实施搬迁，原告接函后至2012年12月前未提出异议。至此，双方租赁协议按约已终止，原告依法应予搬离迁出并返还租赁物，此时尚未发生拆迁事实，原告认为搬离期间被告刻意隐瞒拆迁事实、规避拆迁补偿责任无事实依据。依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，本案双方租赁协议终止后，被告已通知原告，按协议性质、目的，原告依法应当履行返还、迁出租赁物义务。未在合理期限内返还、迁出的，属违约行为，应当承担不履行义务造成的损失包括占用租赁物期间的租金损失。至2016年4月，原告致函给被告称未能按通知要求搬出，造成拖欠租赁费用三年零八个月，并承诺装修部分抵冲大部分租金并补偿拖欠租赁费用，被告亦未向原告主张租赁物占用期间的租赁费损失，可证原、被告就租赁物占用损失与装修损失相抵未持异议。 2016年6月，原、被告以备忘录形式约定搬离时间和逾期不搬离后果，该约定亦系租赁协议终止后原告未履行返还义务，双方就原告履行返还、迁出租赁物的再一次约定，对租赁物拆迁补偿并无约定，即便适逢拆迁、租赁物在拆迁范围内，被告也无合同义务和法定义务对原告进行拆迁补偿。故原告认为被告刻意隐瞒拆迁事实，规避拆迁补偿责任的观点本院不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十八条的规定，租赁协议终止后，当事人亦应遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务，且不影响合同中的清理和结算条款，本案中，被告已履行通知义务，原告亦承诺搬迁，未在承诺期限内搬迁，应承担违约责任。双方未在协议中约定清理条款，未约定原告的物权处分，依照《中华人民共和国物权法》第四条的规定，原告在租赁物内的物权不受侵害。但是，双方在备忘录中约定，如原告逾期未能实现搬离，被告视同原告放弃，厂房将处于被告自动接管状态与原告无关。该备忘录中约定原告逾期未搬离视同原告放弃，从基础法律关系和基础法律关系终止后物权法上的权利义务以及放弃文义分析，可确定双方在备忘录中表达的真实意思表示，即双方在租赁协议终止后，被告通知原告限期搬离，原告一直未搬离，被告基于租赁物返还请求权向原告主张返还，原告负有返还义务；原告基于租赁期间存放于租赁物内物品的事实（双方对原告在租赁物内的动产物权无争议），按物权及返还请求权的法律规定，无权占有动产的，权利人可以请求返还原物，在搬离前，原告基于物权支配性和排他性，直接行使物权即可，在被告占有租赁物和租赁物内原告物品情形下，原告可行使物权返还请求权，但双方约定逾期未搬离视同原告放弃由被告接管，该约定包含了双方关于物权行使期限和逾期不行使物权的法律后果的意思表示，即原告逾期未行使物权、由被告自动占有，被告基于约定占有，且双方亦约定原告放弃（应当理解为权利放弃，在租赁合同终止后无其他争议情形下涉及本案债务人即原告权利放弃的仅能作动产物权放弃的理解），故按备忘录约定，在物权行使期限届满后原告放弃、被告接管不属于无权占有，被告未构成侵权。 2016年8月，被告再次要求原告限期搬离，否则将采取强制措施，原告以拆迁补偿为由回复被告无权采取强制措施。这里的强制措施并非法律意义上的强制措施，在原告放弃物权情形下，被告为完整收回租赁物，且防止损失扩大，再次要求原告搬离，基于物权合法占有，原告放弃情形下，被告且已履行通知义务，逾期造成的损失不由被告承担。2016年9月19日，被告将涉案厂房内物品清点后搬离运至沿江经济园公司02幢厂房旁一间仓库内。此为原告一再不行使物权直至放弃，被告将物品搬离他处并通知短期内代管。故在原告放弃情形下，被告搬离物品代管行为未构成侵权。 原告在被告搬离前数次拒绝受领物品，且以备忘录形式承诺放弃，双方基于租赁合同关系产生的占有动产，动产的使用、收益、违约责任等，应当按照合同约定履行，故被告搬离行为不构成侵权，对搬离前后物品价值差异不承担赔偿责任，故原告诉讼请求无事实依据，本院不予支持。鉴于本案审理过程中，被告愿意返还物品，双方确认对涉案搬出存放在仓库内物品就现场情况进行清点搬运，无论是拖走还是留下均需作出物品清单，双方在现场清点后被告拒绝签字应承担不利后果，应以2019年5月8日清点登记表为准。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、《中华人民共和国物权法》第六十八条第一款、第二百四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告南京沿江都市经济园有限公司自本判决生效之日起十日内将存放在南京市浦口区浦洲路35号02幢厂房旁仓库内物品返还给原告南京昌高科技有限公司，由原告南京昌高科技有限公司自行运出、费用自理，被告南京沿江都市经济园有限公司予以协助。 二、驳回原告南京昌高科技有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费38474元，由原告南京昌高科技有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费76948元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18。 审判员  俞昌盛 二〇一九年六月二十七日 书记员  徐 乔