山东省济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0102民初2868号 原告：张玉水，男，1981年9月18日出生，汉族，住济南市 委托诉讼代理人：刘彪，山东舜天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田喜玲，山东舜天律师事务所实习律师。 被告：山东东城置业有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码：。 法定代表人：李青岸，董事长。 委托诉讼代理人：冷梅傲雪、杜文堂，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 原告张玉水与被告山东东城置业有限公司（以下简称东城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张玉水的委托诉讼代理人刘彪、田喜玲，被告东城公司的委托诉讼代理人冷梅傲雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张玉水向本院提出诉讼请求：1.判令东城公司立即协助张玉水办理涉案房屋和车位的房产证；2.判令东城公司支付张玉水逾期办理房屋和车位产权证违约金（以房款1274055元为基数，按照每日万分之一的标准，自2018年4月10日起计算；以车位款140000元为基数，按照日万分之一的标准，自2018年6月14日起计算）；3.本案诉讼费由东城公司承担。事实与理由：2015年4月28日，张玉水与东城公司签订了《济南市商品房买卖合同》，约定张玉水购买了东城公司开发的绿城百合花园房屋一套。合同签订后，张玉水依约支付了购房款，但东城公司未按合同约定履办理房屋权属证书的义务。为维护权益，特诉至法院，望判如所请。 东城公司辩称，一、涉案房屋未能完成产权登记的原因系该房屋所在楼房存在违法建设行为所致，张玉水要求东城公司承担逾期办证违约责任，没有事实和法律依据，应予驳回。1、张玉水与东城公司签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定，东城公司承担违约责任的前提是“因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”。济南市不动产登记中心于2018年5月17日及2018年10月作出的两份《不予登记通知书》，明确记载因外查时发现涉案房屋所在楼栋存在加建，无法正常办理登记手续；智远街道依法整治违法违章建设领导小组也于2019年向加建业主送达整改函，要求该部分业主于2019年4月30日前拆除违建、恢复房屋原状。从以上通知和整改函的内容可以看出，“违法违章建设”系部分业主的个人行为，且该行为导致整栋楼房无法办理产权登记，责任不在东城公司。且根据一般生活常识，商品房开发商完成商品房工程建设后向买受人交付房屋的同时，亦将小区物业管理权交付前期物业公司，进一步证实责任不在于东城公司。因此，涉案楼房因部分业主违法违章建设而导致整栋楼房无法办理产权登记，责任不在于东城公司。2、东城公司早已于2018年4月即按合同约定向产权登记机关提出初始登记申请，登记机关也出具收件回执，完成了合同义务。根据初始登记的工作流程，产权登记机关需对涉案房屋所在楼房进行外查，《不予登记通知书》及初始登记办理进展查询均显示，涉案房屋未能完成产权登记的原因系该房屋所在楼房存在违法建设行为所致，不属于合同约定的“因出卖人责任”的情形，显然张玉水不能取得房产证非因东城公司责任，故东城公司不应当承担逾期办证违约责任。二、张玉水以所谓实际交付时间起算东城公司完成初始登记的时间，明显错误。1、案涉《商品房买卖合同》第十一条第6款约定，买卖双方对房屋进行交接时，买受人在房屋未满足约定的交付条件时仍愿意接收房屋的，视为双方对房屋交付条件的变更，并约定房屋产权证办理时间仍依照本合同约定的交付日期起算。可知即使张玉水提前接收房屋及车位系与东城公司对交付条件的变更，但产权证办理时间仍应按照合同第八条的交付时间起算，即2016年12月31日之次日。2、根据《商品房买卖合同》中关于交付期限条款及产权登记条款的约定内容，张玉水办理产权登记手续的合理预期为涉案房屋及车位达到合同约定的交付条件后进行交付，东城公司于房屋及车位交付后360个工作日内将办理权属登记所需的资料提交登记机关备案。而涉案房屋及车位交付时并未达到合同约定交付条件，以此交付日期起算办理产权登记手续的期限，势必加大东城公司逾期办理产权登记手续的风险。但提前交付对张玉水有利，张玉水提前享有利益，因提前交付使东城公司承担逾期办理权属登记手续违约责任的加强风险，有违公平原则。故应以合同约定的最晚交房时间（2016年12月31日）之次日即2017年1月1日作为东城公司将办理权属登记所需的资料提交登记机关备案的起始日期公平合理。三、东城公司已完成涉案车位的初始登记，并已通知张玉水办理产权登记，不应再向张玉水承担逾期办证违约责任。东城公司已完成涉案车位的初始登记，并已通知张玉水办理产权登记，且张玉水也未提交有效证据证明因所谓“逾期办理权属登记手续”给其造成的实际损失及数额。故东城公司不应向张玉水承担逾期办证违约责任。综上所述，张玉水主张东城公司支付逾期办证违约金没有事实及法律依据，请求依法驳回张玉水的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年4月28日，张玉水（买受人）与东城公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》一份（以下简称房屋合同），约定张玉水购买东城公司开发建设的绿城百合花园小区某某某号（以下简称涉案房屋）。合同第八条约定出卖人应于2016年12月31日前将取得《分期综合验收备案证明》的商品房交付买受人，后双方在附件五补充协议第四条第1款中又明确约定交付条件为商品房取得竣工验收备案证明；合同第十一条第2款第6项约定，买卖双方进行交接时，出卖人明确告知买受人交付的商品房尚未取得本条和第十条约定的证明文件或尚未满足本条约定的其他交付条件，买受人仍愿意接收该商品房的，视为双方对房屋交付条件的变更，但房屋产权证办理时间仍依照本合同约定的交付日期起算。该约定以下划线突出标明。合同第十五条关于产权登记的约定中载明，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的每日0.01%向买受人支付违约金。附件五补充协议第九条第1款中约定，合同第十五条约定的日期为出卖人向买受人交付办证所需资料的最后日期。出卖人在该日期之前已经取得办证所需资料的，有权书面通知买受人，买受人应在出卖人书面通知中规定的时间内前往办理商品房转移登记手续。补充协议第十条其他约定第10款约定，本协议作为《商品房买卖合同》的附件，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效。 2016年9月22日，张玉水与东城公司签订《济南市商品房买卖合同》（以下简称车位合同），购买东城公司开发建设的地下车库某某某车位（以下简称涉案车位）。合同约定的交付时间为2016年12月31日前；合同第十一条第2款第6项约定，买卖双方进行交接时，出卖人明确告知买受人交付的商品房尚未取得本条和第十条约定的证明文件或尚未满足本条约定的其他交付条件，买受人仍愿意接收该商品房的，视为双方对房屋交付条件的变更，但房屋产权证办理时间仍依照本合同约定的交付日期起算。该约定以下划线突出标明。合同第十五条关于产权登记的约定中载明，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的每日0.01%向买受人支付违约金。 合同签订后，张玉水向东城公司支付了房屋价款1274055元，车位价款140000元。东城公司2016年10月30日交付涉案房屋，2016年12月31日交付涉案车位。房屋交付时，张玉水向东城公司出具承诺书，载明：因希望提前装修请求提前交付房屋，保证全面配合此次交房及手续办理工作，同意接收该房屋，保证此次信息不外露，同意完成以下承诺：协议约定时间为2016年12月31日前，相关验收备案手续正在办理中，应本人要求，项目公司提前交付。本人认可本次交付房屋行为的完成，标志着东城公司已经完成房屋交付义务并承诺收房后不再就房屋交付或验收手续问题提出任何要求。东城公司于2016年11月18日取得涉案房屋所在B8#楼（楼号于户籍备案时变更为21#）的竣工验收备案单，2018年8月31日取得涉案房屋所在小区的综合验收备案证明。 2018年4月13日，东城公司对包21#楼在内的11栋楼申请首次登记。2018年5月17日，济南市不动产登记中心向东城公司出具不予登记通知单，对上述11栋楼不予登记，原因为：根据不动产登记的有关要求，对现申请首次登记的该楼房，经现场调查，发现该楼实际现状存在加建情形，不符合不动产登记的规定，无法为其正常办理登记手续。2018年10月，济南市不动产登记中心再次出具不予登记通知单，对上述11栋楼不予登记，并列明现场调查发现的加建之处。 另查明，东城公司于2018年9月28日取得涉案房屋所在小区的车位不动产权证书，证号为鲁（2018）济南市不动产权第某某某号。2018年11月，东城公司向张玉水邮寄送达了《致业主办理不动产权证书通知书》，告知张玉水领取车位办证相关资料。 又查明，济南市历下区智远街道依法整治违法违章建设领导小组下发《关于拆除绿城百合花园B区违法建设的通告》，要求绿城百合花园B区违建业主自通告发布之日起自行启动拆除或恢复原貌工作，2019年4月30日前拆除完毕恢复原貌，并告知未在规定时间内自行拆除的相关后果。 再查明，济南市不动产登记中心官方网站公布的资料显示，在办理商品房权属证书时售房企业提交的材料包括：1.不动产登记申请书；2.营业执照（已办理机构备案业务、复印件盖公章；未备案的，提供原件及复印件）；3.授权书；4.经办人身份证原件及复印件。同时，《新建商品房转移登记新流程说明》，其中关于“开发商办大证时转移登记预申请”部分载明：新流程是将原来开发商和业主必须共同到登记机关现场申请办证的要求，改为可以由开发商先行申报并留存资料，后续业主可随时到任意不动产登记大厅申请，不受时间和地点的限制。具体操作流程如下：开发企业在申请办理新建商品房首次登记（办大证）时，如手续完备资料齐全，登记机关会通知开发企业进行转移登记（分小证）预申请业务。开发企业应提前申请网上预受理系统用户，未办理营业执照备案的需先办理备案。开发企业工作人员登录网上预受理系统，对该楼幢上所有已办理了预售合同网签备案的房屋，录入转移登记业务信息，并逐户打印申请表，最后打印该楼幢汇总的申请表。所有申请表由开发商经办人签字并加盖企业公章。开发商将签字盖章的汇总申请表、授权委托书、经办人身份证件提交给不动产登记中心；分户的申请表逐户分发给购房人。关于“购房人可随时单独申请办理转移登记”第二段中载明：购房人需提交的资料有：申请表（开发商盖章，经办人签字）、购房人身份证明、商品房买卖合同、房屋移交协议、图纸、完税凭证。关于“系统操作说明”第2项“楼盘导入”第二步写明“输入要办理楼幢的不动产权证号……”。 本院认为，张玉水与东城公司之间的房屋合同和车位合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行。 本案的争议焦点有三：一是东城公司办证的时间起算点；二是东城公司是否承担逾期办证违约责任；三是东城公司是否应协助办理产权证书。 关于东城公司办证的时间起算点。张玉水认为应以东城公司实际交付时间作为办证时间起算点，东城公司认为应按照合同约定的最晚交付时间之次日。本院认为，合同第十一条第2款第6项中明确约定在未达约定条件交付且被接受的，视为对交付条件的变更，但不影响按照合同约定的交付日期计算办证日期。该约定明确具体、无歧义，不违反法律的强制性规定，且提前交付不侵犯张玉水的利益，不违反公平原则，同时，该约定还以下划线突出显示，对张玉水具有约束力，本案中东城公司办证时间应自合同约定的最晚交付日期2016年12月31日之次日即2017年1月1日起算。 关于东城公司是否承担逾期办证违约责任。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，关于东城公司是否承担逾期办证违约责任，应确定东城公司办证义务的具体内容以及是否按约定履行了相应义务。首先，关于涉案房屋的办证义务。根据房屋合同第十五条和附件五合同补充协议第九条第1款，东城公司的办证义务为商品房交付使用后360个工作日内，即2018年6月12日前向买受人交付办证所需资料。根据济南市不动产登记中心官网公示的信息，买受人办证所需资料包含“申请表（开发商盖章，经办人签字）、购房人身份证明、商品房买卖合同、房屋移交协议、图纸、完税凭证”，东城公司提交的证据仅能证明其于2018年4月提交了办理涉案房屋所在楼幢首次登记的申请，无法证明其向买受人交付了上述资料，应认定其未能完成合同约定的办证义务，构成违约。因其违约导致买受人无法取得办证所需资料、进而无法取得不动产权属证书的，应按照合同第十五条约定承担违约责任。关于东城公司辩称涉案房屋无法取得产权证书的原因在于第三人的加建行为，其不应承担逾期办证违约责任。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。东城公司的办证义务为向张玉水交付办证资料，其前提是取得涉案房屋所在楼幢的不动产权证书，但东城公司因第三人的加建行为无法取得产权证书，导致无法履行交付办证资料的义务，其应根据上述规定向张玉水承担违约责任。对张玉水要求东城公司承担逾期办证违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，但违约金的起算日期应自2018年6月13日计算。其次，关于车位的办证义务。车位合同中约定东城公司应于车位交付使用后360个工作日，即2018年6月12日前将办理产权证书需由其提交的资料报登记机关备案。东城公司未能证明其将相关资料报登记机关备案的时间，但其于2018年9月28日取得小区车位的不动产权证书，能够证实于该日东城公司已完成了车位合同约定的办证义务。对张玉水要求东城公司支付自2018年6月14日起的逾期办理车位产权证书违约金的，本院仅支持自2018年6月14日至9月28日期间的违约金1484元（140000元×0.0001×106天），超出部分不予支持。 关于东城公司是否应协助张玉水办理涉案房屋和车位的产权证书。本院认为，东城公司关于涉案房屋的办证义务为向买受人交付办证所需资料，关于车位的办证义务为将办理权属登记需由其提交的资料进行备案，均未约定其应协助张玉水办理产权证书。且本案中，在第三人加建未拆除前，涉案房屋无法办理产权证书，而车位的产权证书张玉水自行前往办理即可，故对张玉水要求办理涉案房屋和涉案车位权属证书的诉求，无事实依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条规定，判决如下： 一、被告山东东城置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张玉水支付逾期办理产权证书的违约金（以1274055元为基数，按照日万分之一的标准，自2018年6月13日起计算至山东东城置业有限公司交付张玉水办证所需资料之日止）； 二、被告山东东城置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张玉水支付逾期办理车位房屋产权证书的违约金1484元； 三、驳回原告张玉水的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费770元，减半收取计385元，由被告山东东城置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  宁爽 二〇一九年六月五日 书记员  田琳