广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终6485号上诉人（原审被告）：林清泉，男，1969年8月1日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：苏婷婷，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪锐英，广东南国德赛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李芳，女，1984年2月5日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：汪志刚，广东南方福瑞德律师事务所律师。原审被告：广州誉百辉企业管理顾问有限公司，住所地广州市越秀区西华路525号1703房。法定代表人：甄焕贤，职务经理。上诉人林清泉因与被上诉人李芳、原审被告广州誉百辉企业管理顾问有限公司（以下简称誉百辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初10715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。林清泉上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回李芳的全部诉讼请求；3.一二审诉讼费用由李芳承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。李芳无权解除《花城美汇商品房认购书》（以下简称《认购书》）。第一，《认购书》约定林清泉应在签订完《认购书》之日起240天内通知李芳办理过户手续，并非约定在240天内办理完过户手续，办证时间并非一审认定的“具体明确”。第二，《认购书》仅约定了通知办证的时间，并无对迟延通知的违约后果进行约定，因此林清泉迟延通知的后果不应适用《认购书》关于“迟延办证的，除《商品房买卖合同》另有约定外，违约方应每日向守约方赔付按总房价款万分之三计算的违约金。违约三个月以上的，守约方有权解除合同并要求违约方双倍返还定金”的约定。第三，林清泉已于2018年8月13日通知李芳办理按揭手续，按照《认购书》的约定，李芳应在15天内办理银行按揭手续，但其没有按时办理且未支付购房余款并要求将案涉房屋的购买权转至他人名下。虽《认购书》未约定办理过户手续需要缴清购房款，但实践中办理产权证需以取得银行同贷书或缴清房款为前提。另，按照《认购书》约定李芳应在2017年12与12日支付首期款，但其直至2018年1月11日才支付首期楼款。李芳不仅逾期支付首期款且不配合办理按揭手续导致无法过户。综上，恳请二审法院判如所请。李芳二审辩称，不同意林清泉的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。林清泉在出售案涉房屋时未将房屋抵押的情形告知李芳，目前案涉房屋的现状是因另案被司法查封，案涉合同是没有履行的可能性的。誉百辉公司未到庭发表意见。李芳向一审法院起诉请求：1.解除李芳、林清泉签署的认购合同；2.林清泉返还李芳购房款430000元；3.林清泉双倍返还李芳定金60000元；4.本案诉讼费由林清泉承担。一审法院认定事实：案涉房屋位于广州市花都区新华路105号1011房，权属人是林清泉，办理了他项权登记。2017年11月5日，李芳（认购方）与林清泉的委托代理人誉百辉公司签订了《认购书》，约定李芳认购案涉房屋，总楼价620000元。按揭方式付款，定金30000元须于签署本《认购书》时付清。首期款380000元须于2017年12月12日前付清。余下房款210000元，在收到出售方通知后15个工作日内，备齐资料办理银行按揭手续，并配合签署《商品房买卖合同》及相关协议。按揭金额不足以支付剩余楼款的由买受人以现金方式补足。该房产应于2017年12月31日前交收楼。出售方应在此日期前通知认购方办理交接手续，认购方应在15个工作日内与出售方办理交接手续。出售方在签署本《认购书》即日起240天内，通知认购方办理过户手续，双方应配合办理。如延迟办证的，除《商品房买卖合同》另有约定外，违约方应每日向守约方赔付总房价款的万分之三计算的违约金。违约三个月以上的，守约方有权解除合同并要求违约方双倍返还定金。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。签订《认购书》当天，李芳向誉百辉公司支付了定金30000元及诚意金50000元，于2018年11月11日支付购房款380000元。林清泉确认收到了上述款项。之后，《认购书》未再继续履行。一审法院认为，李芳与林清泉签订的《认购书》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，双方均应恪守合同约定。本案争议的焦点为何方构成违约。李芳认为林清泉既未通知其办理按揭手续，也未在合同约定的时间内交楼和办理产权证，林清泉的行为构成违约。林清泉则认为系李芳未交齐房款导致未能办理过户，系李芳构成违约。对此，一审法院认为，李芳依约支付了定金30000元、首期款380000元以及诚意金50000元。《认购书》约定剩余房款210000元由李芳申请银行按揭贷款方式支付，办理按揭手续的时间在收到出售方通知后15个工作日内。出售方应在签署《认购书》之日起240天内通知认购方办理过户手续，违约三个月以上的，守约方有权要求解除合同并要求违约方双倍返还定金。根据上述约定，买方系在卖方通知后办理按揭贷款，客观上办理按揭贷款必须卖方配合并网签商品房买卖合同才能办理，但是林清泉并未举证证明其通知情况，也未举证证明系李芳的原因未交齐剩余房款，李芳亦不予认可林清泉的陈述，因此林清泉应承担举证不能的法律后果，故对林清泉的陈述一审法院不予采信。再者，《认购书》约定的办证时间具体明确，并不以交清购房款为前提条件，林清泉作为卖方在签订合同时能够预见办理产权证所需的时间，现在其未在《认购书》约定的时间内办理过户并且违约已经达三个月以上，李芳据此要求解除双方签订的《认购书》以及双倍返还定金60000元，合理有据，一审法院予以支持。根据合同解除的法律后果，林清泉还应当将已收取的380000元首期款以及50000元诚意金，返还给李芳，李芳的该项诉讼请求合理有据，一审法院予以支持。至于李芳主张誉百辉公司承担共同付款责任的问题，誉百辉公司是林清泉的委托代理人，誉百辉公司签订合同的法律效果应当由林清泉承担，因此，李芳要求誉百辉公司承担责任，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2018年11月29日判决如下：一、解除李芳与林清泉于2017年11月5日签订的《认购书》；二、林清泉于本判决发生法律效力之日起十日内向李芳返还首期款380000元；三、林清泉于本判决发生法律效力之日起十日内向李芳返还诚意金50000元；四、林清泉于本判决发生法律效力之日起十日内向李芳双倍返还定金60000元。案件受理费5000元，由林清泉负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，林清泉于2019年4月30日向本院提交如下证据：证据1.微信聊天记录截图（邓辉与汤志鹏、徐敏青与邓辉、李芳与邱婷、花城客户特殊情况汇报群）一份，该证据拟证明誉百辉公司销售人员已多次通知李芳配合办理缴税、签订房屋买卖合同及办理按揭贷款手续，但李芳未予以配合。在与销售人员沟通过程中，李芳要求将案涉房屋的购买权转至他人名下，并在销售人员多次催告下均未办理转名手续及按揭贷款手续。《认购书》签订之后，林清泉有通知李芳来办理网签手续的。林清泉提交的证据中没有直接与李芳聊天的记录，均是其内部的员工聊天记录。李芳质证意见：证据1的真实性、合法性不予认可，关联性有异议。微信聊天记录的第12页是林清泉内部的交流群，不能反映林清泉有通知李芳。二审中，林清泉表示：其没有提交催告李芳签订正式买卖合同的依据。李芳则表示：林清泉没有通知其签订正式合同。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：案涉《认购书》应否解除以及《认购书》解除的责任归咎。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”由此可知，预约合同的目的在于签订本约，预约标的应当是在一定的期限内签订本约。本案中，双方当事人签订《认购书》约定，在收到林清泉通知后15个工作日内，李芳备齐资料办理银行按揭手续，并配合签署《商品房买卖合同》及相关协议。现从案件查明事实审查来看，案涉《认购书》签订之后，并没有证据显示林清泉履行了通知李芳签订正式合同的义务，因此，本案系林清泉的过错导致本约无法订立。依据上述司法解释之规定，李芳有权解除案涉《认购书》，并由林清泉承担《认购书》解除的过错责任。一审法院实体处理结果并无不当，本院予以维持。林清泉上诉提出其不存在违约行为，缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，林清泉的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8650元，由林清泉负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年六月二十四日书记员  杨希郑志锐