广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初3606号原告（反诉被告）：广州蒙特罗户外用品有限公司（以下简称蒙特罗公司），住所地：广州市荔湾区信义路24号4幢三楼自编327-01-04、A13-A15房。法定代表人：吴宁西。委托诉讼代理人：王井云、伍俊鹏，均系北京大成(广州)律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州妍演文化传播有限公司（以下简称妍演公司），住所地：广州市荔湾区信义路24号4幢自编401房。法定代表人：郭静谣。委托诉讼代理人：郑家文，广州金鹏律师事务所律师。原告广州蒙特罗户外用品有限公司诉被告广州妍演文化传播有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马文洁独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王井云、被告的委托诉讼代理人郑家文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州蒙特罗户外用品有限公司诉称：2018年4月，原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》（下称“《租赁合同》”），约定由被告将位于荔湾区信义路24号4幢三楼自编327-A01、A02、A03、A04、A13、A14、A15房号的房屋（下称“房屋”)出租给原告作办公用途使用，租赁期限自2018年4月1日至2021年4月30日，原告有权根据办公需要对房屋进行装饰装修。原告应向被告缴纳99000元保证金，被告应在租赁期满或解除合同之日起3日内将保证金退还原告。合同一方违约的，守约方因追究违约方违约责任而产生的费用，包括律师费等，由违约方承担。2018年4月10日，原告依约向被告缴纳了99000元保证金，并因办公需要对房屋进行了装修，共花费50000元。租赁期间，原告依约向被告缴纳租金。2018年12月29日，被告通知原告称因经营困难无法继续经营，已和房屋所有人广州七喜物业管理有限公司（下称“七喜公司”）解除租赁关系，2019年1月1日起七喜公司将收回房屋，安排各租户重新成立租赁关系。因被告提前终止与原告之间的租赁关系，原告于2019年1月21日搬离房屋，对房屋进行的装修也无法继续使用。截至目前，原告已多次要求被告依约返还原告缴纳的租赁保证金、赔偿因《租赁合同》提前终止给原告造成的装修费损失，但被告均予以拒绝。为追究被告违约责任，原告聘请律师对被告提起诉讼，支出律师费10950元，依照《租赁合同》应由被告承担。为维护自己的合法权益，现起诉请求判令：一、被告向原告退还租赁保证金99000元，并按中国人民银行同期贷款利率计付占用上述款项期间原告的利息损失（占用期间自2019年1月4日起计至租赁保证金实际退还原告之日止）；二、被告根据合同10条第二款向原告支付违约金66000元；三、被告赔偿因提前终止《广州市房屋租赁合同》给原告造成的装修费损失50000元；四、被告赔偿原告本案支出的律师费10950元；五、本案全部诉讼费用由被告承担。被告广州妍演文化传播有限公司辩称：一、原被告在协商一致解除租赁合同前，原告自行搬离涉案场地违反合同约定，被告自2018年12月下旬便一直与原告协商解决租赁合同的事宜，直到2019年1月25日，原告未经通知自行搬离前，原被告双方并未正式解除双方的租赁合同关系，在该期间租赁合同仍合法有效，原告于2019年1月25日违约自行搬离涉案场地违反约定，因此被告无须退还租赁保证金，而原告要求被告支付利息的请求也无事实依据和法律依据。二、针对违约金，根据双方的租赁合同第十条第二款的约定，该约定针对的是租赁前或开始租赁时交付场地状况的约定，已明确未按时交付或者房屋存在缺陷，危害原告安全的一个条款，并不适用于本案的这个情况，而且原告是自行撤离，被告方不存在违约的情况，原告无权要求被告支付违约金。三、针对装修费用，原告接收涉案场地后只是做了简单的铺设，并没有发生如其证据6显示的接近十万元的装修费用，也没有实际发生5万元的装修费用，而且装修合同约定的金额与收据金额不一致，装修合同约定的主体与支付收款的主体也不一致，原告提供的收款收据被告无法核实真实性，同时被告认为原告可以继续使用涉案场地实现装修价值，因此被告不同意赔偿原告的装修损失。四、针对律师费，被告认为原告请求的律师费标准过高，而且是由于原告自身原因导致的律师费支出，在被告没有违约的情况下，应由原告自行承担。五、原告撤离涉案场地至今一直空置，无论何时，原告均可以正常使用涉案场地，没有任何妨碍租赁履行的情况，被告认可原告在正常支付租金的情况下，继续使用涉案场地履行租赁合同。六、讼争的场地的产权人是广州市七喜物业管理有限公司出租给我方使用，承租的铺位期限2017年5月1日至2025年4月30日，2018年12月的时候是我们延迟向七喜物业管理有限公司缴纳租金，所以产权人要求收回场地，于是我们就跟原告协商解除合同。后来，我们向七喜物业公司补缴了租金，所以我们与七喜管理有限公司的合同现在还是存在的。七、确认向原告收取了租赁保证金99000元，原告向我方交租金至2018年12月。现反诉请求：一、被反诉人向反诉人支付2019年1月的租金33000元；二、被反诉人承担全部诉讼费用。原告对被告反诉辩称：一、请法庭审查被告的反诉是否超过期限。二、由于被告未及时向产权人七喜公司支付租金，导致被告在2018年12月29日单方向原告发出提前解除租赁合同的通知，并确认租赁合同于2018年12月31日提前解除，同时被告也确认2018年12月之前，原告均依约向被告支付了租金，所以原告对被告并无欠付租金的情况，在合同解除后，被告对原告不存在租金请求权。三、由于被告突然提前解除合同，原告为减少双方之间的损失，尽最大努力在七喜公司的安排下另行租赁房屋，重新投入装修，并尽最快的时间将原场地清理交还给被告，所以清理迁出期间并非属于租赁期间，也不属于合同正常履行期满情况下的搬迁的条件，所以对此，原告无须向被告支付租金；同时从证据可见，原告交还给被告场地的时间至少在2019年1月19日之前。四、本案被告对其违约行为至今未向原告承担任何责任，甚至连押金都拒绝退还，提起反诉是在拖延法律程序，继续损害原告的合法权益。五、至于涉案场地目前的实际支配情况、使用情况、收益情况，原告均无从可知，也与本案无关，但可以肯定的是被告不能因其违约行为而逃避责任或因此获利。综上，请求法庭依法对被告的反诉不予受理或驳回其全部诉请。经审理查明：广州市荔湾区信义路24号第1-17幢房屋是登记在广州七喜物业管理有限公司（以下简称七喜公司）名下的物业。2018年4月妍演公司（出租方）与蒙特罗公司（承租方）签订了《广州市房屋租赁合同》约定：妍演公司将信义路24号第4幢三楼自编327-A01、A02、A03、A04、A13、A14、A15房屋出租给蒙特罗公司做办公用途使用，租赁期限自2018年4月1日至2021年4月30日止。2018年4月1日至2018年4月30日为免租期，2018年5月1日至2019年4月30日期间的月租金为人民币33000元。（第四条）承租方需向出租方缴纳保证金99000元，出租方应在租赁期满或解除合同之日起三日内将保证金无息退回。（第十条违约责任）2、有下列情形之一，承租方可书面通知出租方解除本合同，并有权要求对方按当年度月租金的2倍支付违约金。1）出租方未按时交付房屋，经承租方催告后3日内仍未交付的；2）出租方交付的房屋不符合合同约定或房屋存在缺陷，危及安全的。3、守约方因追究违约方违约责任而产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、鉴定费等，由违约方承担。上述租赁合同签订后，蒙特罗公司向妍演公司支付了租赁保证金99000元，妍演公司将房屋交付给蒙特罗公司使用。蒙特罗公司对场地进行了简易装修，并向妍演公司支付租金至2018年12月31日。2018年12月29日妍演公司向蒙特罗公司发出《通知》，主要内容为：我司因经营困难无法继续运营，已与七喜公司解除租赁关系，经与七喜公司协商，我司占用场地至2018年12月31日，以处理紧急事宜。自2019年1月1日起，七喜公司将收回场地，并安排各租户重新成立租赁关系。甲方承诺租户：租赁合同主要变更主体，租户租赁合同内容细则不变，租赁期不变，租金不变。蒙特罗公司收到该通知后，于2019年1月7日与七喜公司另行签订了《租赁合同》约定：七喜公司将信义路24号第4幢自编209房屋出租给蒙特罗公司使用，租赁期自2019年1月10日至2022年1月9日。2019年1月中旬搬离了租赁场地。原、被告双方因租赁合同的解除事宜产生争议，蒙特罗公司委托北京大成（广州）律师事务所进行诉讼，并向律师事务所支付了律师费10950元。庭审中，蒙特罗公司主张存在装修损失，向本院提供了下列证据：1、蒙特罗公司与广州市三业装修工程有限公司签订的《装修合同》，工程造价为99860元；2、向王金龙的微信转账账单详情，转账时间为2018年4月21日、5月15日，转账金额为各25000元，备注栏注明是装修款的50%和装修尾款。妍演公司对上述证据进行了质证，对该证据的真实性、合法性均不予确认，认为合同约定金额与收据金额不一致，合同主体与收付款主体也不一致。庭审中，妍演公司主张双方正在对解除合同问题进行协商，且蒙特罗公司同意在租赁保证金中扣除1月份租金，向本院提供了下列证据：1.微信聊天记录，是名为“MannC”、“蒙特罗陈漫水”的人与妍演公司的实际控制人张绮妮的对话，上面显示2019年1月22日“陈漫水”对张绮妮说昨天已经搬走了；2018年1月28日“MannC”告知对方已经清空了323房，张绮妮将一份《解除协议书》发给“MannC”，次日“MannC”将《解除协议书》修改稿发给了张绮妮，张绮妮回复协议内容有修改，需给律师看看才盖章；2、解除协议书的打印件，上面原、被告均没有盖章，内容为蒙特罗公司已经缴纳的租金在扣除1月份的租金后，由妍演公司退回66000元。3、《公司迁出证明》复印件，该证据是蒙特罗公司自己开具的证明，说明自己在2019年1月25日迁出讼争场地。蒙特罗公司对上述证据进行了质证，认为无法确认对话中对方的身份是否张绮妮，MannC则是蒙特罗公司的销售总监冯泳，其与妍演公司对接保证金事宜，由于对方拒绝而未能解决。对话中提到的合同版本，冯泳没有向公司报备，公司也没有盖章和确认。蒙特罗公司没有员工名为陈漫水。证据3是复印件，不确认证据的真实性。本院认为：原、被告签订的租赁合同是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，双方均应履行。在合同履行过程中，妍演公司向蒙特罗公司发出通知，表明其无法继续提供场地给蒙特罗公司使用，通知蒙特罗公司届时与七喜公司对接，妍演公司构成违约，应承担相应的违约责任。蒙特罗公司要求妍演公司返还保证金、赔偿装修损失、赔偿律师费损失有相应的合同依据，本院予以支持。对于违约金问题，妍演公司不存在逾期交付房屋或交付的房屋质量危及安全生产，故蒙特罗公司依据合同第十条第2款要求妍演公司支付违约金缺乏事实依据，本院不予支持。对于蒙特罗公司装修费的真实性问题，蒙特罗公司提供的装修合同与装修费支付凭证的主体和金额不一致，但由于支付凭证中注明了是装修用途，转账的时间与原、被告签订租赁合同的时间相吻合，故本院对蒙特罗公司主张的装修损失为5万元予以采信。对于妍演公司的反诉请求问题，妍演公司向蒙特罗公司发出通知后，虽然双方有代表通过微信协商租赁保证金的处理事宜，但双方最终未签订解除合同协议书，视为双方未就解除合同问题达成协议。对于蒙特罗公司何时搬离场地的问题，因妍演公司提供的证据3没有原件，故本院对妍演公司主张的撤场时间不予采信，认定蒙特罗公司是在2019年1月21日撤场。在2019年1月1日至1月21日期间，蒙特罗公司事实上有使用涉案场地，妍演公司要求蒙特罗公司支付该期间的租金合理，本院予以支持。由于妍演公司并非整月使用了涉案场地，故租金应按实际使用天数计算即33000÷31×21=23355元。现综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告广州妍演文化传播有限公司向原告广州蒙特罗户外用品有限公司返还租赁保证金99000元。二、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告广州妍演文化传播有限公司向原告广州蒙特罗户外用品有限公司赔偿装修损失50000元。三、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告广州妍演文化传播有限公司向原告广州蒙特罗户外用品有限公司赔偿律师费损失10950元。四、自本判决发生法律效力之日起五日内，反诉被告广州蒙特罗户外用品有限公司向反诉原告广州妍演文化传播有限公司支付2019年1月1日至2019年1月21日期间的租金22355元。五、驳回原告广州蒙特罗户外用品有限公司的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告广州妍演文化传播有限公司的其他诉讼请求。本案本诉受理费2475元，由原告广州蒙特罗户外用品有限公司负担725元，由被告广州妍演文化传播有限公司负担1705元。反诉受理费313元由反诉原告负担广州妍演文化传播有限公司100元，由反诉被告广州蒙特罗户外用品有限公司负担213元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  马文洁二〇一九年六月十八日书记员  李 婷