江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0111民初7335号 原告：陈滨，男，1971年7月21日出生，汉族，住南京市玄武区。 原告：刘俊霞，女，1980年7月18日出生，汉族，住南京市玄武区。 两原告共同委托诉讼代理人：李家宝，江苏恒森律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：张晖，江苏恒森律师事务所实习律师。 被告：江苏融侨置业有限公司，住所地在南京市燕山路169号101、201室。 法定代表人：林茂松，董事长。 委托诉讼代理人：彭心宇，江苏法德永衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周钦，江苏法德永衡律师事务所律师。 原告陈滨、刘俊霞诉被告江苏融侨置业有限公司（以下简称融侨公司）商品房预售合同纠纷一案,本院于2018年9月27日立案受理,后因案件审理需要，裁定转入普通程序，并依法组成合议庭两次公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告陈滨及其委托诉讼代理人李家宝和张晖、被告融侨公司的委托诉讼代理人彭心宇到庭参加诉讼；第二次庭审中，原告陈滨和刘俊霞及其共同的委托诉讼代理人李家宝和张晖、被告融侨公司的委托诉讼代理人周钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈滨和刘俊霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告因房屋漏水产生的物业费损失共计6408元；2.判令被告赔偿原告因房屋漏水产生的房租损失94500元（2016年7月2日至2018年9月30日共计27月，3500元/月）；3.判令被告延长案涉房屋防水质保5年，地暖锅炉质保延长2年；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年4月8日，原、被告签订《商品房预售合同》，合同约定，原告依约缴纳定金，办理购房贷款，被告承诺交房且精装修交付。2016年6月30日，被告交付房屋，交房当日，原告发现案涉房屋存在以下问题，地板不平整、飘窗大理石台面断裂、踢脚线多处拼接歪斜等。原告当即告知被告，并以书面形式提出整改意见给被告。由于交房当日涉案房屋所在楼宇尚未开通水电，无法对厨房龙头、卫生间龙头及马桶、淋浴房等水电系统进行验收。案涉楼宇通水、电、气之后，发现案涉房屋卫生间的屋顶大规模漏水，导致卫生间吊顶全部发黄，并从吊顶缝隙处有黄色液体冒出。导致原告房屋墙面大面积脱落。被告对案涉房屋的质量问题一直敷衍了事，只是简单更换龙头，并未解决实际质量问题。2017年底，经过原告多次交涉，被告拖延至2018年3月初左右才同意维修，维修期间被告方不负责任、野蛮施工，造成房屋多处破损。同年6月才完成维修。由于案涉房屋质量存在严重问题，且被告故意拖延，至2018年9月份才将维修后的房屋交付给原告，长达两年多时间的维修整改，导致业主无法正常入住，给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，诉至人民法院。 被告融侨公司辩称，被告已经履行维修义务，并维修完毕，且已经对原告进行过赔付，因此，原告主张的诉求没有事实和法律依据。 经审理查明,2014年4月8日，陈滨和刘俊霞（乙方、预购人）与融侨公司（甲方、预售人）签订了南京市商品房预售合同，该合同主要约定，预售的房屋坐落于浦口区（以下简称案涉房屋），建筑面积144.04平方米，套内建筑面积119.96平方米，甲方应该于2016年6月30日前向乙方交付房屋等。关于案涉房屋的质量保修问题，上述合同第十三条第三款主要约定，该商品房的工程质量保修范围和保修期见附件9，保修期自该商品房交付之日起计算，保修期内，乙方发现该商品房存在工程质量问题的，应及时通知甲方或其受托人，甲方或其受托人接到乙方的报修通知后应在24小时内到场检查（双方另约时间的除外）等，甲方或其受托人怠于履行该商品房工程质量保修责任的，应当承担的责任包括，按每拖延一天5元计算，向乙方支付违约金，乙方的直接经济损失。融侨公司委托案涉房屋所在的9幢楼的施工方湖北海厦建设有限公司承担房屋质量保修责任。陈滨和刘俊霞按照上述合同约定支付了全部购房款。2015年12月8日，案涉房屋所在的9幢楼工程竣工验收合格。2016年6月，融侨公司向陈滨和刘俊霞发出了交房通知书，通知书记载办理房屋验收及入住手续的时间是2016年6月30日至2016年7月10日，陈滨和刘俊霞于2016年7月2日办理了验收手续，同时在装修须知和防火责任书上签字。2016年7月2日，陈滨和刘俊霞为案涉房屋缴纳了2016年7月1日至2017年6月30日间的物业费和公摊水电费共计3204.8元。2016年，陈滨和刘俊霞作为共同共有的所有权人就案涉房屋办理了不动产登记手续，取得不动产权证。2018年7月9日，湖北海厦建设有限公司开始对案涉房屋的主、客卫生间漏水问题进行维修，在有陈滨（业主）和维修方签字的维修方案上记载，维修于2018年8月24日完工，共计45天，且该维修方案上记载，如维修期间对地板、门套等设施造成损坏由维修方更换等。2018年9月21日，湖北海厦建设有限公司的出纳林桐根据公司的指示，通过自己名下的宁波银行账户向刘俊霞的中国工商银行账户分两笔转账支付2000元、700元，林桐出具了代付款说明并且出庭作证，林桐出庭陈述，其无法确认2700元是代融侨公司向陈滨和刘俊霞就案涉房屋漏水问题支付的赔偿款，代付款说明是公司行政人员打印好了之后交给其签字的。 庭审中，陈滨和刘俊霞陈述：1.案涉房屋在2016年7月2日验收时即存在卫生间漏水的质量问题，其就进行了报修，湖北海厦建设有限公司进行过数次维修，均未能最终维修成功，直至按照维修方案进行的自2018年7月9日开始的维修，才最终修复。在维修过程中发现卫生间门套背面发霉，要求更换，维修方亦同意更换，2018年9月17日，湖北海厦建设有限公司在要求其签字验收维修成果时，向其出示了主次卫生间门套订购及安装协调书，其签字前对该协调书进行了拍照，该协调书主要载明，公司与门套的厂家联系，厂家答复门套于9月底到货，而业主要搬家，故与业主协商后维修方愿意就主次卫生间门套订购及安装费一次性补偿2000元。另外，维修方同意其自行订购安装水槽，补偿700元。因此，2018年9月21日向刘俊霞支付了2000元和700元，分别用于由其自行购买门套和水槽，其酌定了安装门套和水槽所需的时间，因此，最终主张此次维修竣工验收时间是2018年9月30日。2.案涉房屋是居民住宅楼，用于自住，截止2018年9月30日前，其没有租房。3.其主张了两年的物业费用，直至2018年9月30日期间，其只缴纳了一年的物业费用（2016年7月1日至2017年6月30日期间）3204元。 以上事实有原、被告在法庭上的陈述；原告提交的商品房预售合同及附件、房屋质量保证书、房产证、光盘、照片打印件五十张、融侨××卫生间漏水维修方案（复印件）、主次卫生间门套订购及安装协调书（照片打印件）、物业费发票、银行POS单凭证，被告提交的竣工备案表复印件、交房通知书、业主信息登记簿、装修须知、防火责任书、宁波银行网上银行交易凭证打印件、中标通知书、承发包进场交易证明书、林桐身份证复印件、劳动合同书、代付款说明、林桐的当庭证言等证据在卷，加以综合分析予以证实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人一方违约后，对方应当采取措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，根据合同第十三条及相应的住宅质量保证书的记载，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修期为5年，涉案房屋涉及的质量问题的保修期的开始时间是2016年7月2日，截止时间是2021年7月1日，即仍然处于保修有效期内，被告融侨公司应该承担保修责任。被告融侨公司委托湖北海厦建设有限公司对案涉房屋卫生间漏水问题进行维修，同时认可案涉房屋卫生间漏水问题是2018年8月22日维修完毕，抗辩案涉房屋的卫生间漏水问题不是原告陈述的2016年7月2日交房时即存在并报修，对此融侨公司未能递交报修单、维修竣工验收单等反映报修及维修的实际时间的证据证明，因此，依法应该承担举证不能的法律后果。陈滨和刘俊霞递交了自2016年7月接收房屋起至2018年9月关于案涉房屋卫生间、厨房、客厅等区域状况的照片，并陈述案涉房屋自2016年7月接收房屋起即存在卫生间漏水问题，融侨公司对照片不予认可。本院认为，照片虽然系陈滨和刘俊霞自行拍摄留存，但是其提交了拍摄照片的原始手机核实，从手机反映的照片拍摄时间可见，该照片的形成时间确实自2016年7月开始，从照片内容可见卫生间等确实一直有漏水问题，而融侨公司认可的2018年7月5日的维修方案中记载，将案涉房屋主次卫生间全部拆成毛坯重做防水后，再贴瓷砖，可以印证在维修方案所载明的维修行为实施完毕前，该主次卫生间的漏水问题一直没有得到根本性的解决，使用案涉房屋的卫生间在每天的生活中都必不可少，故在卫生间存在严重漏水问题未能彻底解决的情况下，案涉房屋确实不具备居住生活的条件。尽管两原告认可案涉房屋是居民住宅楼，购买案涉房屋用于自住，且在其主张的租金计算期间内（2016年7月2日至2018年9月30日共计27月）没有租房，但是，案涉房屋因为漏水的质量问题导致房屋空置是客观事实，居民住宅楼也具备出租获得租金收益的客观必然性，且两原告拥有包括案涉房屋在内的至少两处居住房屋，因此，案涉房屋的空置给两原告造成了直接的经济损失即房租损失。故融侨公司存在怠于履行案涉房屋质量保修责任的情形，致使陈滨和刘俊霞遭受了损失，但是同时，陈滨和刘俊霞也有义务采取补救措施，防止损失扩大，从上述维修方案及最终据此修复的维修结果和维修时间来看，陈滨和刘俊霞也具备采取补救措施减短房屋空置时间的客观可能性，因此，对扩大的损失，陈滨和刘俊霞不得要求赔偿。结合最终维修完毕并恢复原状所经过的时间（2018年7月9日至2018年9月30日共计83天），并考虑融侨公司对案涉房屋的多处漏水问题确实存在不止一次维修的状况，以及自报修到确定维修方案、展开维修工作所需要的沟通、协调时间，本院酌定按照两次维修及每次3个月的标准计算损失期间，两原告主张的月租金标准3500元/月不超过与案涉房屋同类房屋出租租金的市场行情，故本院认定房租损失为21000元（3500元/月×6月）。 陈滨和刘俊霞主张物业费损失6408元，融侨公司不予认可，本院认为，该物业费属于案外人物业公司收取，且并不因陈滨和刘俊霞不在案涉房屋居住就可以免除，因此，该诉请与融侨公司的违约行为并无直接因果关系，故对该诉请，本院不予支持。陈滨和刘俊霞的第三项诉请，延长质保期无合同依据，且质保期的经过也不以陈滨和刘俊霞是否入住案涉房屋有关联，因此，对该诉请本院不予支持。 综上，因调解不成，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告江苏融侨置业有限公司于本判决发生法律效力次日起五日内赔偿原告陈滨、刘俊霞21000元； 二、驳回原告陈滨、刘俊霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2318元（原告预交1159元），由被告江苏融侨置业有限公司负担325元，原告陈滨和刘俊霞负担1993元。（两原告和被告于本判决生效之日起十日内分别向本院交纳834元、325元） 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，并向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行。账号：43×××18。 审 判 长  柳 林 人民陪审员  许维江 人民陪审员  顾桂宏 二〇一九年六月二十八日 书 记 员  赵曼菲