福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0902民初2520号 原告（反诉被告）：叶先兴，男，汉族，1982年7月5日出生，住福建省寿宁县。 委托诉讼代理人：冯从福，福建泰和律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：黄国佑，男，汉族，1974年4月15日出生，住福建省宁德市东侨经济开发区，公民身份号码 被告（反诉原告）：吴贵美，女，汉族，1978年8月2日出生，住福建省宁德市东侨经济开发区，公民身份号码 共同委托诉讼代理人：李曈曈，福建晨信律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）叶先兴与被告黄国佑（反诉原告）、吴贵美（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告叶先兴及其委托诉讼代理人冯从福、被告委托诉讼代理人李曈曈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告履行《房地产买卖合同》，将涉案房屋交付给原告，并协助原告办理产权变更登记手续。二、诉讼费、财产保全费等由被告承担。事实与理由：201０年９月２５日，原告与被告签定《房地产买卖合同》。双方约定被告将其所有的坐落于宁德市东侨经济开发区万安西路１号金港名都A区２８幢2J05室出售给原告。因当时该房屋不能办理产权证书，原告依约支付首付款２１万元，并承担后续的按揭贷款约10万元。合同签订后，原告基本能按期偿还按揭贷款，2016年逾期几期后于2016年7月26日还清拖欠的按揭款并恢复按期还款，至2017年底时发现剩余按揭贷款已还清。近期，原告得知被告擅自将该房屋进行装修并使用，原告与被告交涉后，被告方同意协调后将房屋交付给原告。但２018年１０月５日，被告方又向原告发出《解除合同通知函》，以原告2016年其中几个月未按期偿还按揭贷款导致其被建行起诉为由，要求解除双方签订的《房地产买卖合同》。原告不同意被告的处理意见，为了维护原告的合法权益，特向贵院起诉。请贵院依法判准原告的诉请。 被告辩称，原告叶先兴与被告黄国佑、吴贵美于2010年9月25日签订的《房地产买卖合同》已经解除，原告的诉讼请求无事实与法律依据，请求贵院予以驳回。具体的理由如下：原告叶先兴的行为已经构成根本性违约,双方于2010年9月25日签订的《房地产买卖合同》已经符合《中华人民共和国合同法》关于解除合同的法律规定。基本事实如下:2010年9月25日，被告与原告叶先兴就坐落于宁德市东侨经济开发区签订《房地产买卖合同》，合同约定原告向被告购买前述房产，合同的补充协议约定：“卖方（被告一方）的贷款本金余款由买方（原告叶先兴）按月供的还款方式结清，卖方叶先兴需在每月5日前存入足额的月供款，否则按违约责任承担。”可见，存入足额的购房款是原告叶先兴最主要的合同义务。但是原告叶先兴从2016年2月份起未按合同约定履行足额偿还月供款的义务（连续多个月断供,按揭款一分钱都没交），导致中国建设银行股份有限公司宁德蕉城支行向法院起诉黄国佑、吴贵美，宁德市蕉城区人民法院也对黄国佑、吴贵美作出了（2016）闽0902民初3826号民事判决，判决黄国佑、吴贵美应于该判决生效之日偿还中国建设银行股份有限公司宁德蕉城支行借款本金104159.03元及相应的利息、罚息，后该判决已经进入强制执行阶段，黄国佑、吴建美的存款也已经被法院冻结并扣划达110000元左右。原告的违约行为还造成黄国佑、吴贵美的征信受损，且进入失信名单，且承担了银行的利息罚息等一系列本不应发生的损失。期间，被告多次以电话方式要求原告叶先兴按照合同约定按期足额缴纳月供款，但叶先兴均不予理睬，故被告无奈，向于2016年7月向原告邮寄了催告书，向其告知因其未依约履行足额缴纳购房款的义务导致答辩人被按揭银行起诉的事实,并要求其按约履行合同合同。但原告置之不理。2017年9月被告还按照合同约定的地址于向原告邮寄了《解除合同函》，但原告拒收，后被告又多次电话向原告沟通，但其仍然置之不理。根据原告与被告签订的《房地产买卖合同》第十二条的约定：“自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日千分之三向守约方支付违约金。自违约行为发生之日起超过10日，守约方向违约方发出函件或手机短信催促其履约，发函即日起超过10日仍未回复并履约的，守约方可解除合同。同时，守约方有权要求违约方支付产生的违约金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等等。（收件人地址以合同落款处所留的地址和手机为准，因地址不详或有误而无法送达，视为送达，因此而产生的责任由应提供地址方自行承担）。”被告早在2016年7月就根据买卖合同上约定的原告送达地址（寿宁县芹洋乡下修竹村牛替30号）邮寄送达了催告书（该催告书原告当月就已收到），告知原告叶先兴因其未按合同约定履行足额偿还月供额的义务，导致贷款银行起诉被告，并催告叶先兴约定合同义务，足额偿还按揭款，但其拒不理睬。被告多次又电话催告叶先兴，但仍置之不理不理。被告无奈，只能又于2017年9月按照上述地址邮寄了《解除合同函》并电话告知原告，但其仍拒收，但按照合同的约定，收件人地址以合同落款处所留的地址和手机为准，虽其拒收，但也应视为送达，原告叶先兴仍然置之不理且至今仍未足额缴纳按揭贷款（需要特别强调的是，基于叶先兴未按期缴纳月供款，导致银行起诉被告要求被告提前支付所有按揭贷款时，足额缴纳贷款的金额则是意味着原告叶先兴不应只是每月偿还800元，而是银行要求偿还的所有的按揭款，每月还800元显然不能满足合同约定的“足额”二字的要求），早已超过了合同约定的10日的履行期限，因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据双方签订的《房屋买卖合同》第十二条对解除合同的约定：“自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日千分之三向守约方支付违约金。自违约行为发生之日起超过10日，守约方向违约方发出函件或手机短信催促其履约，发函即日起超过10日仍未回复并履约的，守约方可解除合同。”，可见，双方的买卖合同至迟在2017年10月业已解除了。同时，被告还需要强调的是，双方签订的《房屋买卖合同》不仅符合约定解除的情形，亦符合《中华人民共和国合同法》所规定的法定解除的条件。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”被告早在2016年、2017年就多次向原告以催告、解除合同函等书面信件和电话催告的方式要求被告按照双方买卖合同的约定履行主要的债务（即足额缴纳按揭贷款的义务），但其明确以自己的行为（至今仍不足额缴纳按揭贷款）来表明自己不履行主要债务，而且在被告多次通过多种方式催告仍然拒绝履行，同时，在被告因原告拒不足额缴纳按揭款导致法院将所有的按揭款扣划给贷款银行且导致答辩人被列上失信名单时，本合同早已无履行之必要，被告已遭遇的经济和名誉及今后诚信均难以弥补，合同的目的亦以无法实现。故双方于2010年9月25日签订的《房地产买卖合同》早已符合了《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（三）、（四）项规定的法定解除的条件，该合同业已解除。反观原告，其民事起诉状上只字不提其违约之事，在其提出的第二项诉请中，要求法院判决被告履行《房地产买卖合同》约定将涉案房屋交付给原告，并协助原告办理产权变更手续，但竟然连涉案的《房地产买卖合同》也未向法院提交，明显存在隐匿证据。且原告将被告邮寄给其的催告书等材料也不提交给法院，而且所谓的还款凭证也仅仅是象征性的提交了三四份，根本无法证明其按约足额的缴纳了涉案房屋的按揭贷款的义务,反而证明其违约行为的严重性！综上所述，被告认为，原告未按约足额缴纳按揭贷款的义务，同时，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条所规定的约定解除和法定解除的条件，合同已经解除，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，并承担被告反诉状中所主张的违约金等费用。 反诉原告向本院提出诉讼请求：一、请求法院判决反诉被告叶先兴支付反诉原告黄国佑、吴贵美违约金367500元（以购房款350000元为计算基数，按日千分之一计算，自叶先兴违约之日即2016年2月6日起计算至叶先兴付清所有违约金款项之日止，现暂计至反诉原告黄国佑、吴贵美提起反诉之日即2019年1月22日，违约金暂计为367500元）；二、请求法院判决反诉被告叶先兴偿还反诉原告根据（2016）闽0902民初3826号民事判决书支付给贷款银行中国建设银行股份有限公司宁德蕉城支行相应利息、罚息以及该案件受理费2388元，申请费1076元、执行费600元等费用，合计10000元；三、本案的反诉费、律师费等费用由反诉被告叶先兴承担。事实和理由：反诉被告叶先兴未按照双方签订《房地产买卖合同》的约定履行合同义务，构成根本性违约，按照合同约定及相关法律规定，该《房地产买卖合同》已经解除，且违约方叶先兴应当依照合同的约定承担违约责任并支付相关费用。根据反诉原告与反诉被告叶先兴于2010年9月25日签订的《房地产买卖合同》补充协议的约定：“卖方（反诉原告）的贷款本金余款由买方（反诉被告叶先兴）按月供的还款方式结清，买方叶先兴需在每月5日前存入足额的月供款，否则按违约责任承担。”可见，存入足额的购房款是反诉被告叶先兴最主要的合同义务。但反诉被告叶先兴从2016年2月份起未按合同约定履行足额偿还月供款的义务(连续多个月断供,按揭款一分钱都没交)，导致中国建设银行股份有限公司宁德蕉城支行向法院起诉黄国佑、吴贵美，宁德市蕉城区人民法院也对黄国佑、吴贵美作出了（2016）闽0902民初3826号民事判决，判决黄国佑、吴贵美应于该判决生效之日偿还中国建设银行股份有限公司宁德蕉城支行借款本金104159.03元及相应的利息、罚息，后该判决已经进入强制执行阶段，黄国佑、吴建美的存款也已经被法院冻结并扣划达110000元左右。叶先兴的违约行为还造成黄国佑、吴贵美的征信受损，且进入失信名单，还承担了银行的利息罚息等一系列本不应发生的损失，叶先兴不履行足额偿还月供款这一合同的主要义务，已经构成了根本性的违约。双方签订的《房地产买卖合同》第十二条对违约责任作了如下约定：“自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日千分之三向守约方支付违约金。自违约行为发生之日起超过10日，守约方向违约方发出函件或手机短信催促其履约，发函即日起超过10日仍未回复并履约的，守约方可解除合同。同时，守约方有权要求违约方支付产生的违约金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等等。”反诉原告已多次向叶先兴发出催告函、《解除合同告知函》，叶先兴均置之不理且并未足额缴纳按揭贷款，早已超过了合同约定的10日的履行期限，其系以自己的行为表明不履行主要债务，同时，正是叶先兴的严重违约行为，反诉原告被法院强制执行了相关的银行贷款、利息、罚息及案件的诉讼费、执行费等，导致合同已无继续履行的必要，且合同目的已无法实现，造成根本性违约，可见双方签订的《房地产买卖合同》已经解除，反诉被告叶先兴应于其违约行为发生之日即2016年2月6日起算违约金（当月起就未按约足额交按揭款，且叶先兴的违约行为一直处于持续状态），以成交价款350000元为计算基数，虽合同约定按成交款日千分之三支付，但反诉原告自愿调整为按照日千分之一计算，现为缴纳反诉费的方便，暂计算至反诉原告提起反诉之日即2019年1月22日止违约金计为367500元，但实际应计算至叶先兴付清所有的违约金款项时止。此外，基于宁德市蕉城区人民法院生效的（2016）闽0902民初3826号民事判决确定：黄国佑、吴贵美支付的相应利息、罚息（截止2016年11月24日的利息为216.92元，之后至借款付清之日止的利息、罚息仍按2010年建宁蕉个个房借463号《个人住房借款合同》约定计算）；以及案件受理费2388元，申请费1076元，反诉原告黄国佑、吴贵美的存款已被法院强制扣划，反诉被告叶先兴也应按约定偿还原告的上述费用合计10000元，并且还应承担相关的反诉费、律师费等相关费用。 反诉被告辩称，1、反诉人已丧失解除合同请求权根据被告在2018年10月5日解除函件中的自述，其早于2016年7月已得知原告违约的事实，当时并未向原告催告，更未提出解除请求，而是直至2018年10月才提出解除合同，早已经超过解除权行使期限。并且原告方仅逾期几期后于2016年7月26日还清拖欠的按揭款并恢复按期还款，已主动纠正违约行为。因此被告的合同解除权已经消灭。2、反诉人主张的违约金没有依据。根据体系解释原则，《房地产买卖合同》第十二条第一点和第二点分别约定了继续履行与解除合同两种情形的违约方式。其中第一点约定继续履行的违约金；第二点约定解除合同的违约金，如果买方违约，优先赔余付中介方佣金，卖方扣除定金金额后将买方已付的购房款退给买方，已付定金20000元作为对卖方的赔偿。因此，反诉人主张违约金引用的合同条款存在错误。如果法庭认定双方合同已解除，应根据《房地产买卖合同》第十二条第二点的约定进行判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 原、被告双方无争议的事实：201０年９月２５日，原告与被告签订《房地产买卖合同》。双方约定被告将其所有的坐落于宁德市东侨经济开发区万安西路１号金港名都A区２８幢2J05室出售给原告。因当时该房屋不能办理产权证书，原告依约支付首付款２１万元，并承担后续的按揭贷款约10万元。合同签订后，原告于2016年2月6日起至2016年4月6日未按时向银行偿还贷款，按银行的规定若两个月未还款，则需一次性将尾款本金104159.03元，利息216.92元付清，故中国建设银行股份有限公司宁德蕉城支行向法院起诉黄国佑、吴贵美，宁德市蕉城区人民法院也对黄国佑、吴贵美作出了（2016）闽0902民初3826号民事判决，判决要求黄国佑、吴贵美给贷款银行中国建设银行股份有限公司宁德蕉城支行相应利息、罚息以及该案件受理费2388元，申请费1076元、执行费600元等费用； 原、被告双方争议的焦点是：一、是否应判令被告履行《房地产买卖合同》，将涉案房屋交付给原告，并协助原告办理产权变更登记手续。二、原告是否应向被告支付违约金及各项损失。围绕上述争议焦点，本院予以查明、分析并认定如下： 原告为证明自己的主张，出示如下证据:1、原告身份证，证明原告的诉讼主体资格。２、《解除合同通知函》，证明被告向原告发出《解除合同通知函》。3、银行卡、还款凭证，证明原告承担涉案房产后续的按揭贷款。 被告质证认为，1、对原告证据1真实性由法院审查。2、证据2真实性无异议，可以证明原告未按约履行足额缴纳按揭款的义务。另外，原告提供的并未完整的催讨材料，被告在2016年7月15日发出催款通知书；2017年9月9日发出解除合同通知函，原告未收，快递员并于电话沟通；2017年9月13日发出解除合同通知书，原告要求退回；原告提供的2018年解除函是原告告知被告其住所已经变更，能否将原来的解除函再重新邮寄一份给原告；3、证据3有异议，真实性无法确认，同时，假设真实性成立的话，上述存款凭条只是断断续续的体现原告曾交了四个月的按揭款，反而证明原告未按照双方签订的《房地产买卖合同》的约定履行还款义务。事实上原告于2016年2月份起就未按合同约定履行偿还月供款的义务，导致中国建设银行股份有限公司宁德蕉城支行向法院起诉黄国佑、吴贵美，宁德市蕉城区人民法院对黄国佑、吴贵美作出了（2016）闽0902民初3826号民事判决，判决黄国佑、吴贵美应于该判决生效之日偿还中国建设银行股份有限公司宁德蕉城支行借款本金104159.03元及相应的利息、罚息，后该判决已经进入强制执行阶段，黄国佑、吴建美的存款也已经被法院冻结并扣划达110000元左右，被告早已将此情形告知原告，且要求原告按约足额缴纳按揭款，原告以自己的行为表示其拒绝履行，即便其曾于2017年5月、12月各缴纳了一次800元，也证明其未足额缴纳按揭款（需要特别强调的是，基于叶先兴未按期缴纳月供款，导致银行起诉被告要求被告提前支付所有按揭贷款时，足额缴纳贷款的金额则是意味着原告叶先兴不应只是每月偿还800元，而是银行要求偿还的所有的按揭款，叶先兴即使之后每月还800元也显然不能满足合同约定的“足额”二字的要求，更何况其根本没有按月缴纳800元），其行为已经构成根本性违约，应承担违约责任，而且双方的买卖合同也已解除。 反诉原告为证明自己的主张，出示如下证据:证据1、（2016）闽0902民初3826号《民事判决书》；证明原告(反诉被告)违约未按合同约定履行足额偿还月供款的义务，导致贷款方中国建设银行股份有限公司宁德分行向法院起诉被告(反诉原告)黄国佑、吴贵美，宁德市蕉城区人民法院也对被告黄国佑、吴贵美作出了不利的（2016）闽0902民初3826号民事判决;证据2、《房地产买卖合同》；证明买卖合同对原、被告双方权利义务作了约定，其中在该合同的补充协议及说明一栏明确了原告的主要义务为：被告(反诉原告)黄国佑、吴贵美（卖方）的贷款本金余款由原告（买方）按月供的还款方式结清，原告叶先兴需在每月5日前存入足额的月供款，否则按违约责任承担。同时该合同第十二条约定“自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日千分之三向守约方支付违约金。自违约行为发生之日起超过10日，守约方向违约方发出函件或手机短信催促其履约，发函即日起超过10日仍未回复并履约的，守约方可解除合同”，故该《房地产买卖合同》已解除,且原告应付相关违约责任;证据3、2016年7月15日发出催款通知书；2017年9月9日发出解除合同通知函；原告于2017年9月13日收讫解除合同通知书；《催告函》、《解除合同函》及其邮寄凭证，证明被告（反诉原告）曾已多次告知原告（反诉被告）其应足额缴纳按揭款，但其以自己的行为表示其拒绝履行，已构成根本性违约，双方之间的买卖合同已解除;证据4、法院执行费票据、现金缴款单、个人贷款还款凭证，证明因原告（反诉被告）叶先兴违约行为导致被告（反诉原告）被法院扣划了所有的房贷并支付银行的利息罚息及案件受理费、执行费等等一系列本不应支出的费用,且双方之间的买卖合同已无继续履行的必要。 反诉被告质证认为，对证据1形式真实性无异议，要特别说明1、法院判决是2016年11月作出，而原告在2016年7月26日已经还清拖欠的按揭款并恢复正常汇款，直至2017年年底发现按揭款已经全部还清，故原告已经消除违约行为，且银行承诺原告会撤诉，至于后续的发展原告无法控制。2、银行对逾期的扣罚是在被告的账户进行，被告并未通知原告，原告对此不知情，被告存在一定过错。对证据2三性无异议。合同对解除合同违约金及解除期限已经做了约定。对证据3，第一，原告均未收到催告函件及解除合同的函件；第二，被告发出解除函件时间是2017年9月，已经超过期限。对证据4真实性无异议，宁德市蕉城区人民法院是在2016年11月已经判决生效了，被告在收到判决后并未通知原告，也迟迟未履行判决，被告对扩大损失应该承担相应的责任。 以上证据经审查，围绕本案的争议焦点，本院予以分析论证。 1、是否应判令被告履行《房地产买卖合同》，将涉案房屋交付给原告，并协助原告办理产权变更登记手续。 原告提供证据1、2、3、证明其已偿还案涉房屋按揭款并主张被告无权解除合同，被告须依约履行房屋过户手续；被告提供证据1、2、3、证明原告已根本性违约，且依约送达解除合同通知函。本院认为，原告于2016年2月起未按约还款至2016年6月，2016年6月20日被告按揭贷款银行中国建设银行股份有限公司宁德蕉城支行起诉被告，要求被告一次性还清按揭款。被告于2016年7月4日向原告发出催告函，要求原告履行还款义务，原告未能一次性还清按揭款，致被告败诉，并被本院保全冻结被告账户103290.91元。被告于2017年9月9日向原告发出解除合同通知函，原告于2017年9月13日经邮件部门电话联系收讫。中国建设银行股份有限公司宁德蕉城支行于2017年10月向本院申请执行，被告2017年10月18日被本院扣划99089.91元。至此，依双方《房地产买卖合同》补充协议的约定：“卖方（反诉原告）的贷款本金余款由买方（反诉被告叶先兴）按月供的还款方式结清，买方叶先兴需在每月5日前存入足额的月供款，否则按违约责任承担。”及第十二条第2款“自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日千分之三向守约方支付违约金。自违约行为发生之日起超过10日，守约方向违约方发出函件或手机短信催促其履约，发函即日起超过10日仍未回复并履约的，守约方可解除合同。”，被告已于2016年7月4日向原告发出催告函，原告未足额还款，2017年9月9日被告向原告发出解除合同通知函，原告于2017年9月13日经发邮件部门电话联系收讫，被告依合同于2017年9月13日已与原告解除《房地产买卖合同》。故原告认为被告应履行《房地产买卖合同》，将涉案房屋交付给原告，并协助原告办理产权变更登记手续的主张，本院不予支持。原、被告双方订立《房地产买卖合同》已于2017年9月13日解除。 2、原告是否应向被告支付违约金及各项损失。 被告黄国佑、吴贵美以《房地产买卖合同》第十二条第2款的约定认为原告应按成交价款每日千分之三向守约方支付违约金，但自愿调整成每日千分之一，原告应支付违约金367500元（以购房款350000元为计算基数，按日千分之一计算，自叶先兴违约之日即2016年2月6日起计算至叶先兴付清所有违约金款项之日止，现暂计至反诉原告黄国佑、吴贵美提起反诉之日即2019年1月22日，违约金暂计为367500元）。本院认为，原告于2016年2月6日起违约，至2017年9月13日原告收讫被告解除合同通知函，双方订立的《房地产买卖合同》已解除，解除后的时间不应计入违约期限，故对被告主张违约期限应从2016年2月6日计算至起诉之日的观点，本院不予支持，违约期限应从2016年2月6日计算至2017年9月13日。被告认为应以成交价款每日千分之一向其支付违约金。本院认为，原告违约对被告造成征信不良及其它损失，但并不大，结合宁德市蕉城区房产买卖现实情况，可酌情为按成交价款每月2%向被告支付违约金，共计19个月7天，原告应向被告支付的违约金为350000元×2%×19个月7天＝134633.33元。 被告认为因原告违约，造成其被宁德市蕉城区人民法院执行。根据（2016）闽0902民初3826号民事判决书，被告除被扣划的按揭款外，还因诉讼产生的案件受理费2388元，申请费1076元、执行费600元等费用。本院认为，中国建设银行股份有限公司宁德蕉城支行于2016年6月20日起诉被告，于2016年11月29日宁德市蕉城区人民法院作出判决，中国建设银行股份有限公司宁德蕉城支行于2017年10月申请执行，原、被告双方合同已于2017年9月13日解除。对在被告未发出解除函之前的损失应由原告承担，对原、被告双方合同已于2017年9月13日解除之后的损失即执行费600元应由被告自己承担。对于被告要求的律师费用，因被告未能提供具体金额及收费事实，本院无法确认。 原告因买受该案涉房屋共已支付284067.02元，上述违约金赔偿及案件受理费、申请费应从该款项中扣除。 综上所述，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的《房地产买卖合同》，系原、被告双方的真实意思表示，合法有效，原、被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告未按约支付按揭贷款致使被告被中国建设银行股份有限公司宁德蕉城支行起诉造成损失，被告依约向原告发出催告函，原告未足额还款，2017年9月9日被告向原告发出解除合同通知函，原告于2016年9月13日收讫，双方订立的《房地产买卖合同》已解除，原告主张被告应履行《房地产买卖合同》，将涉案房屋交付给原告，并协助原告办理产权变更登记手续，本院不予支持。因原告违约造成被告损失，原告应承担相应责任，但被告违约期限计算时间有误，违约期限应从2016年2月6日计算至2017年9月13日止，共计19个月7天，原告应支付被告违约金为134633.33元。因原告违约造成被告被起诉，共计损失件受理费2388元，申请费1076元，共计3464元。本院应予以支持。被告的其他诉请，没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下： 一、原告叶先兴于本判决生效之日向被告黄国佑、吴贵美支付违约金134633.33元及其它损失3464元，两项共计138097.33元。（原告叶先兴因买受该案涉房屋共已支付284067.02元，该138097.33元应从284067.02元中予以扣除，即284067.02元-138097.33元=145969.69元，145969.69元为被告黄国佑、吴贵美退还给原告叶先兴的购房款）； 二、驳回原告叶先兴的诉讼请求； 三、驳回反诉原告黄国佑、吴贵美的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5950元，由原告叶先兴负担；反诉案件受理费2975元，由反诉被告叶先兴负担1088元，由反诉原告黄国佑、吴贵美负担1887元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。(上诉案件受理费交纳办法：到本院诉讼服务中心领取《福建省政府非税收入缴款通知书（诉讼费专用）》，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。) 审 判 长  陈伏棉 人民陪审员  何忠清 人民陪审员  孙 都 二〇一九年六月十三日 书 记 员  彭小琴 申请执行期限提示： 义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条第二款没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 -16-