湖北省通山县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1224民初115号原告：李传创，男，1975年8月28日出生，汉族，湖北省通山县人，住通山县。被告：夏廷龙，男，1953年12月12日出生，汉族，湖北省通山县人，住通山县。原告李传创与被告夏廷龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李传创、被告夏廷龙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李传创向本院提出诉讼请求：一、请求贵院依法确认原、被告签订的《房屋出租合同》已于2018年6月12日解除；二、请求贵院依法判决被告返还原告租金27500元；三、请求贵院依法判决被告返还原告保证金5000元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年4月20日签订《房屋出租合同》，被告将金三角小区对面百悦山庄第二排二楼一单元四套二单元四套房屋出租给原告使用，租金2500元/月，一年一交。租赁期间为2018年5月10日至2021年5月10日，共三年。2018年5月10日，原告向被告支付租金30000元，并支付保证金5000元。2018年5月12日，因为房屋的规划用途为居民居住，导致原告无法继续经营，合同目的无法实现，原告便搬离该租赁房屋，并通知被告解除《房屋出租合同》。综上，原、被告签订合同于2018年6月12日已合法解除，被告应当返还原告已交付的租金27500元及保证金5000元。原告多次要求被告返还，被告均置之不理。为维护原告合法权益，原告特具文起诉，敬请贵院支持原告的诉讼请求。被告夏廷龙辩称：一、原告于2018年4月16日主动上门要求租用房屋；二、原告和其合伙人三次考察，于4月20日签订租用合同，开始并不知情其时办厂，原告由西站居民区搬迁到被告二楼才知道，后来又由被告处搬迁至文博园吴高树私房经营，再三寻找居民私房，目的是私房租金低廉，又能躲避安全、消防部门监管，是明知故犯；三、原告生产过程中，消防部门5月底过来责令其停业整改并贴封条，原告为了躲避监管，自动搬走，与被告并无关联；四、钥匙至今仍在原告手里，已占用9个月时间，原告也没有履行约定退租事宜、搞好清洁和恢复还原，不存在中止了合同；五、房屋出租合同中明显约定，原告不得从事违法违规经营活动，一经发现，相应责任和经济损失由原告自负。综上所述，被告完全有理由拒绝退还，同时请求法院追究原告赔偿被告如下经济损失共计20640元。原告李传创为证明自己的诉讼请求依据的事实，在举证期限内向本院提交如下证据：证据一、原、被告身份证复印件，证明原、被告诉讼主体适格。证据二、房屋出租合同细复印件一份，证明原、被告就房屋出租事宜达成一致协议的事实。证据三、收条复印件一份，证明被告曾收到原告的租金3万元和保证金5000元的事实。证据四、通山县公安消防大队临时查封决定书一份，证明原告于2018年6月11日已搬离出租场地。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提出的证据，被告对证据一、二、三均无异议，本院对该证据予以采信。被告对证据四异议认为不知情，但未提交任何相关证据予以反驳，故本院对该证据依法予以采信。根据以上依法确认的本案有效证据，以及当事人在审理过程中的陈述，可认定本案如下事实：2018年4月20日，原告李传创（乙方）与被告夏廷龙（甲方）签订《房屋出租合同》，约定被告将位于金三角小区对面百悦山庄第二排二楼一单元2套二单元2套共四套房屋出租给原告使用，房屋租期自2018年5月10日至2021年5月10日，租金为每月2500元，一年一交，另交财务安保金5000元。原告不得从事经营违法活动，一旦发现，被告方有权终止合同，相应责任和损失原告方自负。原告必须提前一周缴纳下期房租，如果原告改行，退租或被告有重大安排，原、被告双方均应提前一个月告知对方，双方友好磋商。水电费依周边收费标准，由被告方自交。租赁期满，原告方不再续租，必须全部结清房租、水电费、房内财物设施经被告清点无损坏丢失，并搞好清洁还原工作，被告方才能无息退还押金。违约及处罚：在不欠费的情况下，被告不得随意哄抬房租或驱赶原告退租。无正当理由，被告不得随意拉闸停水、停电影响营业或生活。原告方不得随意拆动改变房屋结构，或私自改变水电线路及偷水、偷电。原告方不得拖欠房租水电费，限期不交和联系不到场的，原告方提前退租，或擅自转借转租房屋。如违反以上任何一项，违约方自罚2000元补偿对方。另查明：合同签订后，原告向被告支付了一年房租3万元及保证金5000元，被告亦向原告出具了相应收据，2018年5月12日通山县公安消防大队因消防安全隐患问题责令对在该房屋进行生产活动的原告停止生产，并将该房屋查封，原告于2018年6月份搬离该租赁房屋。现原、被告因返还租金问题发生争议，原告遂诉至本院。本院认为，原、被告签订《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应当依法履行约定的义务。本案中，原告李传创承租该房屋用于生产，双方签订合同后，由于该房屋为居住性质不能用作生产场所，且消防安全存在隐患被相关职能部门责令停业整顿，因此原告租赁该房屋用作厂房的合同目的已然无法实现，故对原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于合同解除日期的计算问题，由于原、被告均未书面向对方提出解除合同通知，故该合同解除时间应为原告向本院起诉之日即2019年1月10日，租金计算起止为2018年5月10日（房屋租赁日日期）至2019年1月10日（合同解除日期）共计8个月×租金2500元/月＝20000元，即原告应给付被告租金人民币2万元。现因原、被告双方签订的合同已终止，原告要求被告返还保证金5000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告向原告主张“清除地面垃圾、隔板、厕所拆除1800元、赔偿破坏的门窗、窗户还原需要的人工材料费400元、损坏门锁一把200元、用了沙子6立方1200元”上述共计3600元费用，原告同意在返还租金时予以扣除。本院同时认为，被告向原告主张提前退租违约金2000元，因该合同解除原因系该租用房屋为居住性质而被相关职能部门停业整顿，并非原告主观恶意解除该合同，故对被告向原告主张2000元违约金的抗辩意见，本院不予采纳。另被告向原告主张铲平还原地平费用2万元，于法无据，本院不予采纳。为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条之规定、判决如下：一、解除原、被告于2018年4月20日签订的《房屋租赁合同》；二、限被告夏廷龙于本判决生效后十日内返还原告李传创房屋租金人民币11400元（原告给付租金30000元+保证金5000元-原告应付被告租金20000元-赔偿被告清洁、还原房屋费用3600元）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费612元，由原告李传创负担397元，被告夏廷龙负担215元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审 判 长  陈定远人民陪审员  袁观华人民陪审员  顾秋玲二〇一九年六月四日书 记 员  黎世发附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。