广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初7033号原告（反诉被告）：佛山市合富置业房地产顾问有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区************，统一社会信用代码914***********471U。法定代表人：李莉萍，总经理。委托诉讼代理人：陈正，男，公司员工。被告（反诉原告）：甘燕文，女，1984年10月9日出生，汉族，住广东省阳山县***************，公民身份号码441************522。原告佛山市合富置业房地产顾问有限公司诉被告甘燕文、甘明珠居间合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，原告撤回对被告甘明珠的起诉，本院依法裁定准许。被告甘燕文提起反诉，本院审查后决定受理并与本诉合并审理。后本案于2019年5月21日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈正与被告甘燕文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付中介费23600元并支付以此为本金从2016年12月24日起至实际付清日止按日1%计付滞纳金予原告；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告是房屋买卖的中介方。2016年12月24日，通过原告的努力，被告（买方）与卖方熊彦、刘雪莲就承购卖方拥有的位于南海区***11号楼3座803房之物业（以下简称涉讼房屋）一事达成一致。同日，被告与卖方及原告签订了《房屋买卖合约》（以下简称涉讼合同）。另被告就同意向原告支付中介费相关事宜签署了《服务收费确认书》。根据合约及确认书的约定：基于原告促成合约成立，被告同意向原告支付中介费23600元，逾期交付该费用的，则按日向原告交付相当于费用1%的滞纳金；在本合约履行过程中如有争议，三方协商不成，任何一方可向物业所在地法院提起诉讼。合约签署后，原告已依约履行了居间义务，但被告却没有按照约定履行相关义务，至今仍拖欠原告中介费23600元未付。为此，原告已多次要求被告支付上述款项，但均未果。为此，原告提起诉讼。被告辩称，第一、原告虽然促成被告与业主签订涉讼合同，但由于涉讼合同有瑕疵以及原告的过错导致被告与业主产生纠纷，交易没有正常进行，并造成被告经济损失，原告要求被告支付中介费没有任何事实依据和法律依据。原告作为专业的中介机构，对于房屋交易的相关情况理应是十分专业的，应当为买卖双方提供专业的指导意见和帮助。但原告工作人员王晓花的《坏账报告》以及业主熊彦提供的《公证书》中涉及业主与原告工作人员的聊天记录，均充分证明房屋交易无法正常进行的过错在于原告，而且原告对此是清楚的。《坏账报告》提及原告的业务员邓超棉的过错行为，原告的工作人员向业主承认“我知道我同事邓先生也有很大问题”，也能证明原告明知其工作人员有工作时的重大错误。原告在本次房屋买卖交易过程中给予买卖双方错误的专业意见以及未提供专业的居间服务促成交易的顺利进行。原告清楚业主在签订涉讼合同之前并未获得房产证，本应当针对提前还款一事如何保障买卖双方利益提供专业的意见，更应当以书面形式进行约定。如果原告在涉讼合同中明确业主在领取房产证后再申请赎楼，被告与业主之间就不可能产生纠纷。但正是原告不专业的做法，导致被告与业主因提前还贷这一环节产生纠纷，最终导致法院判决解除合同。业主在2017年1月9日向银行申请扣款，而原告的工作人员邓超棉仍然在1月10日让业主“先不要理阿，等房产证出来了再申请”，并且也向业主提到没有房产证被告就支付首期款给业主提前还贷是有风险的。这足以证明原告对于风险是明知的，但并未在合约中明确具体事宜，存在过错。而且，邓超棉并没有告知被告应当及时支付款项给业主以便按时划款，更没有告知被告如果不支付款项就属于违约，反而是告知被告“因为业主没有按承诺等房产证出来后再申请提前还贷，已经违约，被告可以不支付款项，等房产证出来再说”。原告在业主申请提前还贷后给予买卖双方错误的专业指导，未能处理好问题，造成被告与原告互相认为对方违约。被告在原告工作人员的错误指导下，还先提起诉讼，要求业主履行合同。原告在签订合同前，应当告知被告房屋交易所涉及的税费。房产证满两年就免营业税，但是原告的工作人员带被告看房时并没有了解业主房产证还没有办理，还以为房产证已经满两年或五年。原告未履行告知税费的义务，这也是原告的王晓花承诺不收被告中介费的理由之一。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六款规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，原告已明显违法违规操作交易该房屋。第二、被告在法院判决解除合同以及被告向业主支付50000元违约金之后，已经与原告就中介费达成合意，被告无需支付中介费，原告应当遵守承诺。被告与王晓花经过多次沟通，王晓花明确表示已经向原告提交了《坏账报告》，被告无需支付中介费。被告收到原告发出的律师函后，再次与王晓花确认，其表示系统显示本次交易已经结案，也从未收到过原告有关《坏账报告》的异议。因此，原告本次起诉实际上是违背了双方就被告无需支付中介费的合意。第三、王晓花告诉被告已经向原告提交了《坏账报告》，被告无需支付中介费。被告没有恶意不支付中介的行为，无需支付滞纳金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，合同约定的滞纳金标准过高，依法应当予以降低。被告向本院提出反诉请求：1.原告赔偿被告50000元；2.原告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年12月24日，被告通过原告与业主熊彦、刘雪莲签订了涉讼合同，就买卖业主名下涉讼房屋达成协议。签订合约后，原告依约于同一天向业主提供定金50000元。被告在签订合同之前并不知道业主尚未获得房产证，原告也从未如实告知此事。被告得知此事后，便与业主、原告协商，并达成共识，业主在获得房产证后再向银行申请提前还贷。原告对此是知悉的，但却并未建议双方签订书面补充协议。业主于2017年1月9日向银行申请提前还贷以及扣款，原告的工作人员邓超棉在1月10日让业主“先不要理阿，到房产证出来了再申请”。邓超棉并没有告知被告应当及时支付款项给业主以便按时划款，更没有告知被告如果不支付款项就属于违约，反而是告知被告“因为业主没有按承诺等房产证出来后再申请提前还贷，已经违约，被告可以不支付款项，等房产证出来再说”。之后，被告通过原告的工作人员要求业主提供银行按揭划款的账号，以便支付首期款供银行划款，遭到业主的拒绝。原告的工作人员建议被告起诉业主，被告听从其意见提起诉讼。结果业主提出反诉，法院作出判决，判决解除合同以及被告支付的50000元定金作为违约金支付给业主。被告不仅没有顺利购买到房屋，还赔偿了50000元给业主。被告就此事与原告协商，双方达成合意，被告无需支付中介费，也不再追究原告的责任。2018年10月12日，被告收到原告的《律师函》，要求支付中介费。被告联系原告的工作人员王晓花，其表示很早之前已经向原告提交了《坏账报告》，写明是因为业务员的工作失误导致合同无法正常交易。王晓花称系统显示本次交易已经结案，从未收到过原告有关《坏账报告》的异议。直到2019年2月13日，王晓花仍然称已经处理好了，让被告不用理会。现在，原告违背双方之间的合意，起诉被告。被告特向法院提出反诉，要求追究因原告过错给被告造成的经济损失，支持被告的反诉请求。原告对反诉辩称，一、根据原告了解，原告工作人员在签订涉讼合同时已如实告知被告产权情况，业主当时也在场，也向被告承诺会于2017年1月23日办理完涉讼房屋的房产证。被告在明知该情况的前提下与原告及卖方协商一致后签订涉讼合同。二、原告并无被告所述的引导其不配合业主办理按揭手续的情况。至于被告与业主在签订合同后对按揭进行何种口头约定原告是不清楚的，本案交易过程要求双方严格按合同约定，被告未按合同约定履行其义务导致交易无法进行，其不利后果不应由原告承担。各方当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的办理表为刘雪莲申报不动产买卖转移登记，与本案无直接关联，本院对该证据不予确认；原告提交的通知函、快递单，第一份快递单所载地址并非被告所在地址，第二份快递单不能反映已向被告送达，本院对通知函、快递单均不予确认；原告对被告提交的《坏账报告》、聊天记录、坏账结案状态照片有异议，经审查，《坏账报告》为证人王晓花填写，聊天记录对象为王晓花，现证人王晓花已出庭作证，其陈述与证据反映的内容相吻合，本院对《坏账报告》、聊天记录、坏账结案状态照片予以确认；原告对被告提供的《公证书》有异议，经审查，该材料为（2017）粤0605民初3399号的熊彦提供的证据材料，在该案中本院对其真实性予以确认，故本院对该证据亦予以确认。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋为案外人熊彦、刘雪莲于2008年12月18日购买。2016年12月24日，原告（经纪方）、被告（买方）与熊彦、刘雪莲（卖方）签订涉讼合同，约定被告购买涉讼房屋，成交价1180000元；购房款付款方式：所售物业已办理抵押登记，定金50000元，买方应在2016年12月24日自行交付卖方；卖方收取定金后3日内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续；首期楼款为250000元，买方须在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日前3日内直接支付卖方或存进卖方账户（到账即视为收取）；剩余购房款向银行按揭付款，卖方应在收到定金后10日内提供齐全办理银行贷款所需的资料，且协助买方申请银行按揭；买方应在签署本合约后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年880000元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准），剩余楼款在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方，如银行批准的贷款额少于买方申请的贷款额，买方以现金支付差额予卖方；基于经纪方已促成本合约成立，买卖双方同意在本合约签订当日买方按《服务收费确认书》及卖方按《服务收费确认书》向经纪方支付中介代理费。否则经纪方有权暂停协助买卖双方办理交易过户手续。买卖双方解除或终止本合同、自行办理或委托其他任何第三方办理该物业交易手续的，不影响中介代理费的支付。买卖双方或其中任一方逾期支付上述中介代理费的，每逾期一天则按应付费用的1%向经纪方支付滞纳金，直至上述中介代理费全部支付完毕之日止；等等。同日，被告签署一份《服务收费确认书》，约定经原告促成涉讼房屋的合同成立，被告同意向原告支付23600元作为中介服务费，缴交日期为签署《房屋买卖合约》当日。逾期交付该费用，则按日向原告交付相当于费用百分之一的滞纳金，直到清偿之日为止。2017年3月14日，本院受理甘燕文诉熊彦、刘雪莲房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2017）粤0605民初3399号，甘燕文起诉要求熊彦、刘雪莲继续履行与甘燕文于2016年12月24日签订房屋买卖合约，配合甘燕文办理涂销涉讼房屋的抵押登记手续并将该房屋过户至甘明珠名下，配合甘燕文办理银行按揭贷款手续，向甘燕文支付违约金118000元。熊彦、刘雪莲反诉要求解除双方于2016年12月24日签订的房屋买卖合约，甘燕文向熊彦、刘雪莲支付违约金118000元。本院经审理认为，熊彦、刘雪莲已于2017年1月9日告知甘燕文银行将于2017年1月16日扣款，则甘燕文应按照约定于扣款日前3日内（2017年1月16日前）支付首期款。甘燕文曾以转账方式向熊彦、刘雪莲支付定金，掌握账号信息，完全有条件通过转账的方式支付首期款，而现甘燕文举证不足以证明其在合同约定的时间内具有付款的能力及付款的意愿，且至起诉之日仍没有支付首期款，已经逾期超过五天，违反合同约定，构成违约。本院综合考虑甘燕文违约情形及期间、熊彦、刘雪莲实际损失等因素，认为熊彦、刘雪莲主张的违约金过高，并按照公平及诚实信用原则，酌情调整为按照50000元计算。因熊彦、刘雪莲已经收取甘燕文定金50000元，并同意该款冲抵应付违约金，本院予以准许，即该已收定金由熊彦、刘雪莲没收以冲抵本案中甘燕文应当承担的违约金，甘燕文无需另行向熊彦、刘雪莲支付违约金，对于熊彦、刘雪莲关于违约金的反诉请求不再另行支持。该案于2017年6月27日判决解除甘燕文与熊彦、刘雪莲及佛山市合富置业房地产顾问有限公司于2016年12月24日签订的《房屋买卖合约》中有关甘燕文与熊彦、刘雪莲房屋买卖合同关系的内容。该案于2017年7月20日生效。2019年4月3日，原告提起本案诉讼。诉讼中，被告申请证人王晓花、邓超棉出庭作证，本院予以准许。证人王晓花陈述：签订合同时是其牵头，甘燕文已与销售就具体事宜谈好了，其负责签合同，履行过程中业主卖房子后让甘燕文还贷，合同也约定好的，签订合同时房屋业主尚未办理房产证，当时口头约定房产证出证后再还贷，但可能因后房价上涨卖家就不出售了就起矛盾了，业主让买家提前还贷是有跟我们说过的，买家不同意马上转钱给业主要等房产证出证再给。其后让业务人员跟买家说只能先帮忙提前还贷再出证。后协商不成已由法院处理诉讼，后期也一直联系买卖方到公司协商，但业主一直不出面。在另案起诉前，其已向公司申请中介费坏账处理，但公司没批。公证书的聊天记录是其本人的记录。证人邓超棉陈述：签订合同时没有房产证，只有购房合同，当时口头协议出了房产证后再还贷，签完合同第二天业主说房子卖便宜了，过了几天就通知说已申请还贷，可以还款，其当时认为签订合同已商量好出证再还贷，业主让买家马上还贷，买家不同意，业主就说买家违约。其在2017年3月左右就离职了，当时其跟主管王晓花反映了这单交易，说当时因为时间拖得久，买方也没有买到房子，就申请坏账处理。公证书中微信照片中的中介是其本人。另查明，2019年4月22日，王晓花填写一份《坏账报告》，载明业主姓名为熊彦，客人姓名为甘燕文、甘明珠，坏账金额为23600元，坏账原因为“2016年12月26日成交涉讼房屋，成交当时业主未办理房产证，业主提供购房合同与房产证回执签署的三方协议，签署三方协议后业主与客户口头承诺等出房产证后向银行申请还贷，客户再支付首期给业主还贷，但是签署合同后第三天业主叫客户转首期给他还贷，客户考虑到业主还没出房产证，当时就拒绝支付首期给业主，当晚业主就耍赖说客户违约要取消交易，客户不愿意取消交易，答应只要一出房产证就帮业主还贷，业主以客户违约拒绝办理后续相关手续，还多次来我们门店闹事和多次恐吓客户，最终客户将业主告上法庭，业主也将客户告上法庭，双方打官司经过法院调解双方解除交易，客户说我们公司业务员承诺说跟业主沟通好，保证没有问题，可后来业主出尔反尔，业务员什么都不管不问，还一直跟客户讲是业主的过失，让客户去起诉业主，客户也觉得是业主的问题，就听信业务员的话向法院提起了诉讼，最终客户败诉，房子没买到而且拖了很长的时间房价翻了一倍，客户拒绝支付中介费给我们公司。”现时交易进度为“申请坏账”。本院认为，原告、被告和卖方签订的涉讼合同既包含原告和买卖双方之间关于居间合同关系的约定，也包含买卖双方关于房屋买卖事项的约定，是混合合同。涉讼合同关于居间事宜的约定是原告和被告的真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。原告主张基于原告促成合约成立，被告应向原告支付中介费23600元，被告抗辩涉讼合同有瑕疵以及原告的过错导致被告与业主产生纠纷，交易没有正常进行，并造成被告经济损失，原告要求被告支付中介费没有任何事实依据和法律依据，并主张原告赔偿被告损失50000元。经审查，涉讼合同约定“首期楼款为250000元，买方须在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日前3日内直接支付卖方或存进卖方账户（到账即视为收取）”，但根据原告员工及被告的陈述可知，原告的员工及被告均认为签订涉讼合同时“房屋业主尚未办理房产证，当时口头约定房产证出证后再还贷”。房屋买卖合同关于付款方式的条款属于重要条款，关乎合同的正确履行，根据本院受理的（2017）粤0605民初3399号案可知，被告因为没有按照涉讼合同约定的付款时间支付首期款导致法院认定被告违反合同约定，构成违约。可见，作为居间人的原告并没有将“房产证出证后再还贷”的重要约定纳入涉讼合同，原告没有严格按照委托人即被告的指示处理委托事务，导致被告与出卖人之间产生纠纷，最终法院认为出卖人可以没收被告的定金50000元，并判令解除涉讼合同中有关被告与出卖人房屋买卖合同关系的内容，原告作为居间人对涉讼合同的解除存在一定的过失责任。被告作为涉讼合同的主要履行方之一，理应清楚没有按照合同约定履行义务将导致交易无法进行的后果，其对合同的解除也具有一定过错。综合本案具体情况、当事人过错程度、各方行为对造成损失的原因，根据公平合理、诚实信用原则，本院酌情确定被告无须向原告支付中介费，原告也无须向被告赔偿损失，对原告的诉讼请求及被告的反诉请求均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第三百九十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）佛山市合富置业房地产顾问有限公司的全部诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）甘燕文的全部反诉请求。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取490元（原告已预交），由原告负担。反诉受理费收取525元（被告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇一九年六月十四日书记员  黄晓璇