江苏省盐城市盐都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0903民初1646号 原告：徐秀芳，女，1941年9月2日生，汉族，居民，住盐城市盐都区。 委托诉讼代理人：胡兆成，男，1949年3月19日生，汉族，居民，住盐城市盐都区。 被告：应洪荣，男，1962年5月13日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。 委托代理人：王怀农，盐城市盐都区张庄法律服务所法律工作者。 原告徐秀芳与被告应洪荣农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案受理后，依法由代理审判员张玉适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐秀芳的委托代理人胡兆成，被告应洪荣及其委托代理人王怀农到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告徐秀芳向本院提出诉讼请求：请求确认双方房屋买卖合同无效。事实与理由：我丈夫于1997年去世了，2004年5月11日，我将我们夫妇共住的一套老房子以5500元的价格卖给了被告，但没有经过子女的同意。我与被告签订的房屋买卖合同未经过我的子女的同意，还违背了相关法律规定，该合同应为无效，合同无效后，被告应当返还我房屋，我退还购房款，并同意按照从签订合同之日起按照中国人民银行同期贷款利率予以计算。 被告应洪荣辩称：原告主张的买卖合同无效事实和理由依法不能成立，缺乏事实和法律依据，请求法庭驳回其诉讼请求。1、原被告之间于2004年签订的房屋买卖协议是合法有效的，不存在无效的情形，原告将自己的房子卖给被告当初的事实是因为原告子女全部长大成人，都成家了，居住在外，涉案所卖的房子陈旧、无人居住，主动跑到被告家中，经过邻居应继勋签协议，应继勋也是原告请来的，我考虑到我儿子成年，需分开过日子，就与原告签订了合同，房子被告买了之后，由于破旧、漏等情况不能居住，原告对主屋、厨房、部分墙体进行重新翻建，室内进行了装潢，天井、泥路重新铺设水泥，一直居住至今。2、原告诉状中所称，原告不懂法、子女不知情，原告不懂法和房屋买卖没有关系，买卖是自愿的。卖房子的时候原告子女已经成人成家，分别居住在外面。3、原告和被告的买卖协议是合法有效的，原告与被告是在双方自愿的基础上签订房屋转让协议，并没有损害国家、集体的利息。合同签订后各自履行了交付房屋价款、交付房屋的义务。该协议约定的内容已经履行完毕。请求驳回原告诉请。 原告徐秀芳围绕诉讼请求依法提交下列证据：房屋买卖合同一份、房屋宅基地复印件、房屋建筑执照复印件、村镇房屋所有权证复印件、应洪荣现有宅基房屋照片。被告应洪荣对原告提交的上述证据均无异议。 被告提交了盐城市盐都区张庄街道办事处龙海村民委员会证明一份、见证人应继勋证明一份、部分村民证明一份、应洪荣土地使用权证复印件一份。原告对被告提交的证据质证如下：村委会证明与部分村民证明不予质证，对见证人应继勋的证明内容无异议，双方签订合同属实，但合同无效；对应洪荣土地使用权证无异议，确能证明双方合同违反了“一户一宅基”的规定。 对上述证据无异议。对上述证据本院予以确认，并存卷佐证。 结合上述证据，本院对下列事实予以认定经审理查明：原告徐秀芳丈夫王学增（珍）于1997年去逝，与原告育有三子一女。王学增去世后，原告独自居住在双方共有的位于盐城市盐都区张庄龙海村六组的农村房屋，宅基面积为202平方米，建房时间为1988年。2004年5月11日，原告徐秀芳将上述房屋卖与同村组村民即被告应洪荣，在见证人应继勋的见证下，被告应洪荣（乙方）与原告徐秀芳（甲方）签订房屋买卖合同一份，约定：徐秀芳将闲置三间主房、厨房三间、猪圈、厕所等以5500元价格转让给应洪荣，宅基四址为南至河边、东至河边、北至滴水沿外五尺、西边与洪亮官巷各一半。协议还对其他事项作了约定。协议签订后，被告向原告支付了购房款5500元，原告将案涉房屋腾空交付给被告，后被告居住至今，并对房屋进行了部分翻建、修葺等。现原告认为其向被告出售的农村房屋侵犯了女子的继承权，要求确认房屋买卖合同无效，且被告在本村已经享有宅基地，双方的房屋买卖合同也违反了农村房屋买卖的相关法律法规，为此，原告诉至本院。庭审中，原告要求被告返还房屋，其同意按照购房款从合同签订之日起按照中国人民银行同期贷款利率予以计算。 另：被告应洪荣育有一子、一女，在盐城市盐都区农村宅基地。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案的主要争议焦点：原、被告之间所签订的房屋买卖合同是否合法有效。原、被告之间所签订的房屋买卖合同，系双方的真实意思表示；原、被告均系盐城市盐都区张庄街道办事处龙海村民委员会集体经济组织成员，涉案房屋所附着的宅基地使用权为集体所有性质，本集体经济组织成员之间允许有条件的对居住农村房屋及其宅基地使用权进行转让；农村村民可以出卖自己的住房，故双方签订的房屋买卖合同合法有效。双方合同签订后，被告支付房款并实际居住，后又对该房屋进行了翻建、修缮、装潢等，并入住该房已十余年，现原告以出卖房屋时未征得其他权利人的同意要求确认合同无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》相关规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故原告要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，本院依法不予支持，原告所诉违背诚实信用原则。 另原告还认为被告在本村组已申请了一宅基地，双方签订的合同亦违背了“农村村民一户一宅基”的规定，合同亦无效，依据土地管理的相关规定，一户一宅基是指农村居民一户只能申请一处宅基地，该规定是农村集体土地的管理性规定，并非规范农村房屋买卖合同的效力性规定，故是否违反一户一宅原则并不影响房屋买卖合同的效力。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十二条，《中华人民共和国人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告徐秀芳的诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告徐秀芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 代理审判员  张玉 二〇一九年六月五日 书 记 员  王婧 附录法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 2、《中华人民共和国土地管理法》 第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。 第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。 农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 3、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以调解，调解不成的，应当及时判。