文书内容镇江经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1191民初275号原告：严军，男，1969年11月6日生，汉族，住镇江市。原告：赵秋琴，女，1968年8月8日生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：张跃清，江苏民脉律师事务所律师。被告：镇江新区金港房地产开发经营有限公司，住所地镇江市新区金港商业广场通港路139号第1-3层0115室。法定代表人：施建华，执行董事。委托诉讼代理人：蒋华龙，江苏甘露律师事务所律师。委托诉讼代理人：林太龙，江苏甘露律师事务所律师。原告严军、赵秋琴诉被告镇江新区金港房地产开发经营有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月11日受理，依法由审判员张龙适用简易诉讼程序公开开庭进行审理。两原告委托诉讼代理人张跃清、被告委托诉讼代理人蒋华龙、林太龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告损失10万元；2、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由为：2016年5月27日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定两原告购买被告开发的位于镇江市的商品房，房屋总价为127万元。签订合同前，被告销售人员带原告实际查看样板房、小区周边环境及设施，并告知围墙边可以停放车位，小区南边可以出入机动车。签订合同后，有关部门责令被告拆除了北边的围墙，导致原告停车不方便。此外，原告发现所购房屋外墙的防火材料与样板房所用的防火材料材质不一致以及小区南边无法出入机动车，只能行人通行。原告认为被告出售的房屋附属设施、房屋防火材料、小区通行条件与签订合同前的宣传不符，存在欺诈情形，给原告造成了损失，故应当赔偿原告相应的损失。被告镇江新区金港房地产开发经营有限公司辩称：原告与被告签订的商品房销售合同对双方的权利义务均作出了明确的约定。在签订商品房销售合同之前，原告已经对其所购买的房屋及小区的现状作了充分的了解，被告亦在其销售场所张贴了有关部门的审批文件。涉案合同中没有约定被告向原告赠送车位。被告交付给原告的商品房外墙的防火材料已经经有关部门验收合格，不存在防火材料以次充好的问题。被告已经严格按照规划部门的要求解决了小区的道路通行问题。因此，原告的各项诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，本院已组织当事人进行了证据交换和质证，并附卷留存。本院经审理认定的事实：2016年5月27日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》，主要约定：1、两原告购买被告开发的位于镇江市的复式商品房（现房）一套；2、单价为每平方米5140.45元，总价为127万元；3、规划、设计变更的约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向……。上述商品房买卖合同的补充协议中约定：1、买受人确认在签订本合同时已知所购车位为后退式小型车或微型车车位，仅为家庭用车停放；2、商品房底层花园绿化已计入小区绿地率，在商品房交付使用后，双方均不得随意减少其绿化面积；3、样板房仅作买受人参考之用，不属于出卖人的交付标准或交付条件，不构成合同内容……。被告分别于2016年5月30日、2016年6月12日向两原告开具了金额为47万、80万元的购房款发票。2017年10月16日，被告出具承诺一份，载明：“1、北侧围墙在北面道路完工之后进行整改，若北面道路于2018年4月前未动工，则开发商需自行修建北侧围墙（与南围墙一样）；2、开发商积极向政府相关部门申请南门通车，至少争取到南门进出车辆可右转（从金港大道出入），南门可以开通车辆通行是否有效以有关批准为准。”涉案小区复式楼北侧有围墙，有部分业主将车辆停放在北边围墙处。被告曾经将围墙边上的停车位上报规划局予以审批，但规划局以围墙侵占道路为由，未审批被告上报的围墙边上的停车位。2018年，镇江市规划局新区分局向镇江市行政执法局新区分局出具“关于金港房地产外扩围墙侵占道路用地的函”，镇江市行政执法局新区分局核实后发现涉案小区北边围墙侵占了道路，并责令被告立即拆除。嗣后，涉案小区北边围墙被拆除。涉案小区复式楼每单元有6户，停车位的具体部署为南边2个车位，北边2个车位，南边北边的车位面积远大于一般车位的面积。北边围墙被拆除后，涉案小区物业公司将复式楼北边原有的每单元两个车位扩建成每单元四个车位。庭审中，原告申请证人蔡某出庭作证，蔡某的陈述内容主要为：1、我与原、被告没有关系，我也是涉案小区25幢楼的业主；2、被告存在虚假宣传的情况，当时销售人员承诺每户配套1.5个车位（1.5个正常车位大小）；3、涉案小区北面围墙没有拆除之前，围墙附近铺设了草坪砖，虽然没有划车位线，但事实上形成了车位；4、北侧围墙拆除后，开发商将复式楼北边的两个车位一分为四，导致复式楼3-6楼的业主没有足够的位置停放车辆。原告申请蔡某出庭作证拟证明被告在销售房屋时明确告知原始车位的分布和数量，同时隐瞒北侧围墙两个车位是侵占公共道路形成的，因北侧围墙两个车位在购房时明确具体，应当视为要约的内容。被告对证人证言的质证意见为：1、证人为与原告有利害关系的当事人，其证人证言的证明力较低；2、虽然证人陈述被告在销售房屋时承诺每户赠送车位，但没有形成证据链；3、从涉案小区目前的车位数量来看，每单元六户，每单元配备了六个车位，已经可以满足业主的实际需要。另查明：涉案小区中的复式楼于2013年7月15日开工，竣工日期为2016年6月7日。2016年12月26日，负责涉案复式楼建设施工的施工单位、监理单位、建设单位、设计单位对涉案小区17、18、19、21号楼进行验收并出具了单位工程竣工验收证明书。2017年3月17日，镇江新区城乡建设局向被告出具《镇江新区商品房交付使用核查意见书》，载明被告建设的名人府6-32#，经查验资料及配套设施现场核查，已经符合交付要求。又查明：涉案小区2013年的规划图纸中显示：1、机动车停车位数为地上146辆、地下556辆（高层0.8辆/户，商业配套0.6辆/100平方米、多层低层1.5辆/户、联排地下室98辆）；2、涉案小区南边通行出入口为人行主入口，北边通行出入口为车行主入口。被告于2019年对涉案小区二期楼盘进行开发并向镇江市规划局新区分局申请变更规划，因人防工程政策变更、计算标准更改等因素，导致车位总数减少，具体调整为多层叠加的地上车位为114个（每户1辆），二期地下车位中未给多层叠加的业主预留车位，镇江市规划局新区分局审批通过了被告的变更申请。本院认为：本案的主要争议焦点为被告是否存在违约情形以及原告主张被告赔偿损失是否有事实和法律依据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告认为被告存在违约，应当负有相应的举证责任。原告认为被告与其订立涉案商品房买卖合同前，被告承诺每户赠送车位，但涉案商品房买卖合同中并未约定被告向原告赠送车位。原告虽然申请了证人出庭作证，但该证人本身亦为涉案小区的业主，其与本案的处理结果存在利害关系，故该证人证言的证明力较低。同时，原告未提供其他证据证明被告实际向原告承诺赠送车位，故原告应当承担举证不能的法律后果。关于被告变更车位配比规划是否构成违约的问题。房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当及时通知买受人。房地产开发企业未及时通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。本案中，被告擅自变更规划，导致多层叠加业主的车位配比由每户1.5辆变更为每户1辆的事实，原、被告均无异议，本院予以确认。原告与被告签订的涉案商品房买卖合同中对规划、设计变更进行了明确约定，具体为“该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向”。车位配比数不在上述约定的范围之内。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”所谓具体确定，是指广告的内容是特定的、不抽象的、不笼统的。车位配比数1.5并不等同于被告向原告保证每户1.5个车位，因此车位配比数相对于原告的合同权利而言并不具体确定，故被告对规划范围内的商品房有关车位配比所作的说明和允诺不应当视为要约。被告将车位配比数由每户1.5辆变更为每户1辆亦不构成违约。被告开发的涉案复式楼经过有关部门的验收并交付了两原告，两原告并未举证证明被告交付的复式楼所用消防材料不符合质量标准，且两原告与被告签订的商品房买卖合同中明确约定样板房不作为交付的标准，故两原告以被告交付的商品房消防材料与样板房所用材料不一致为由，要求被告赔偿相应损失的诉讼请求，缺乏依据本院不予支持。根据2013年规划图上的内容显示，涉案小区南门出入口为人行主入口，被告作出的承诺中仅载明被告争取涉案小区南门可以通行车辆，但具体是否可以通行车辆以有关部门批准为准。故两原告以被告未履行南门可以通行车辆的承诺为由主张被告赔偿损失的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告严军、赵秋琴的诉讼请求。案件受理费减半收取1150元，由原告严军、赵秋琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审判员 张 龙二〇一九年六月二十八日书记员 朱华蓉附：适用的法律条文《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。上诉须知一、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。二、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费（具体公式附后）。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处。三、当事人在向本案审判庭申请上诉费账号后，可凭判决书和上诉状、上诉费缴费通知到镇江市中级法院交费或转账。请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级法院。四、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。附财产案件诉讼费用计算公式            标的范围（万元）              诉讼费（元）                  0              50                  1≦X≦10              2.5%-200                  10≦X≦20              2%+300                  20≦X≦50              1.5%+1300                  50≦X≦100              1%+3800                  100≦X≦200              0.9%+4800                  200≦X≦500              0.8%+6800                  500≦X≦1000              0.7%+11800                  1000≦X≦2000              0.6%+21800                  X≧2000              0.5%+41800