广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终11680号上诉人（原审被告）：黄拥民，住广州市增城区。委托诉讼代理人：姜春华，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国民生银行股份有限公司广州分行，住所地：广州市天河区。法定代表人：黄红日，职务：行长。委托诉讼代理人：徐威鸿，广东格林（银川）律师事务所律师。原审第三人：马文臻，住广州市白云区。原审第三人：黄子欣，住广西防城港市防城区。原审第三人：广东中小在线信息服务有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：马文臻。原审第三人：广州市小蜜蜂物流有限公司，住所地：广州经济技术开发区。法定代表人：黄拥民，职务：总经理。上诉人黄拥民因与被上诉人中国民生银行股份有限公司广州分行（以下简称民生银行）、原审第三人马文臻、黄子欣、广东中小在线信息服务有限公司（以下简称中小信息公司）、广州市小蜜蜂物流有限公司（以下简称小蜜蜂公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初691号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人黄拥民代理人姜春华，被上诉人民生银行代理人徐威鸿到庭参加诉讼。原审第三人马文臻、黄子欣、中小信息公司、小蜜蜂公司经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。黄拥民上诉请求：1.撤销一审判决；2.一、二审诉讼费由民生银行承担。事实和理由：一、黄拥民在一审法院查封涉案房屋之前已经合法占有涉案房屋。1.一审法院已查明，2010年8月6日马文臻收到购房款后，将房产证原件交给黄拥民并办理房屋买卖相关手续的委托公证；另查明涉案房屋是陈某在2014年4月出租给他人使用，陈某是小蜜蜂公司股东陈曜的弟弟。以上事实，足以证明马文臻在2010年8月6日将涉案房屋交付给了黄拥民，黄拥民在一审法院2015年11月16日查封该房屋之前已经合法占有房屋。2.黄拥民并非专业的法律人士，未保留以前的租赁合同实属正常，不能因为黄拥民未能提供涉案房屋查封前的租赁合同，就否认黄拥民在2015年11月16日之前已实际占有房屋的事实。3.根据《物权法》“占有状态的推定”理论，民生银行欲否定黄拥民在2015年11月16日之前的占有事实，民生银行应当提供反证。二、黄拥民对于涉案房屋未办理过户登记并不存在主观过错。1.涉案房屋2010年7月7日第一次涂销抵押，未办理过户登记并非黄拥民自身原因造成的，而是客观不能。2010年6月20日黄拥民与马文臻签订《房屋买卖合同》，约定将涉案房屋用于小蜜蜂公司向中国银行股份有限公司广州海珠支行（以下简称中国银行海珠支行）申请450万元贷款抵押，银行放款后一次性支付购房款1307800元。因此，马文臻没有收到购房款前，不可能将涉案房屋过户到黄拥民名下。2.涉案房屋2012年10月17日第二次涂销抵押，黄拥民确因紧急特殊情况未办理过户登记。由于中国银行海珠支行要求小蜜蜂公司提前归还贷款，黄拥民高息借用过桥资金于2012年7月19日向中国银行海珠支行还清了贷款。为了归还高息的过桥资金，黄拥民紧急与广州农村商业银行股份有限公司珠江新城支行（以下简称农商行珠江新城支行）申请贷款。中国银行海珠支行为了保障过桥资金方的安全，一直没去办理抵押涂销手续。2012年9月27日黄拥民与农商行珠江新城支行签订《个人借款合同》，同日黄拥民与夏秀夫妇、小蜜蜂公司股东陈曜与林华夫妇、马文臻与黄子欣夫妇与银行签订《最高额抵押合同》，涉案房屋用于贷款抵押。借款合同约定的借款日期从2012年10月10日起，但是2012年10月12日中国银行海珠支行才去白云区房地产交易登记中心办理涂销抵押手续，农商行珠江新城支行在涂销抵押当天办理了抵押登记，黄拥民根本没有时间办理过户登记。3.涉案房屋抵押给农商行珠江新城支行的期限从2012年至2017年，在此期间，黄拥民无法办理过户登记。三、关于法律适用问题。黄拥民支付全款购买的涉案房屋，自然不会无故不去办理过户登记。2012年7月19日中国银行海珠支行收回贷款本息后一直不配合办理涂销抵押，直到2012年10月12日才办理涂销抵押。2012年9月27日黄拥民与农商行珠江新城支行签订借款合同约定借款日期为2012年10月10日，2012年10月12日中国银行海珠支行涂销抵押，农商行珠江新城支行便要求办理抵押登记，黄拥民来不及办理过户，自身不存在过错或过失。因此，黄拥民认为本案《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。黄拥民对于涉案房屋未办理过户登记没有过错，2012年9月27日，黄拥民与农商行珠江新城支行签订借款合同，并由夏秀、林华、马文臻三人的房屋作为抵押，夏秀、林华在2012年10月8日和10月9日已将涉案房屋抵押给农商行珠江新城支行，2012年10月12日，中国银行海珠支行才办理马文臻房屋涂销抵押登记，当时根据黄拥民与农商行珠江新城支行签订的合同借款日期是2012年10月10日，因此，在马文臻房产已经逾期涂销登记的情况下，农商行珠江新城支行是不可能再给时间给黄拥民、马文臻办理过户手续的。综上所述，请二审法院查明事实，作出公平公正判决。民生银行二审答辩：一、黄拥民未实际占有案涉房屋。从本案证据上看，根据黄拥民关于陈某系小蜜蜂公司股东陈曜的弟弟的陈述和黄拥民是小蜜蜂公司实际控制人的事实，可知陈某与黄拥民存在利害关系，根据证据规则，陈某的证人证言是传来证据，不能单独证明案件事实，而黄拥民提交的租赁协议，签订时间在案涉房屋被查封之后，非合法有效的协议，黄拥民亦无其他客观证据予以佐证，因此，黄拥民围绕实际占有案涉房屋的举证不足，应当承担举证不利的后果。从黄拥民的陈述看，黄拥民主张系案涉房屋的实际所有权人，但案涉房屋登记在马文臻名下，依据《物权法》的规定，不动产权利以登记为生效要件，黄拥民和马文臻均曾从事银行业务，对于房屋权属的规定应有一定了解，从黄拥民和马文臻签订的《房屋买卖合同》及履行过程，也可得知黄拥民具备一定的专业知识，因此，黄拥民述称“未保留租赁合同实属正常”，难以作为未提供合法有效的租赁协议的理由。二、未能办理过户登记的原因，在于黄拥民未偿还银行贷款并涂销抵押登记。根据案涉房屋的档案显示，2010年7月7日，案涉房屋已由马文臻归还民生银行的抵押债权，并涂销抵押登记，已具备办理产权移转登记手续的条件，但从本案已查明事实看，黄拥民和马文臻均未在满足过户条件时办理产权移转登记手续，而是将案涉房屋另行抵押给其他债权人并至今未办理过户。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。黄拥民作为完全民事行为能力人，且有从事银行金融行业的阅历，理应知悉《房屋买卖合同》约定的交易方式及未办理产权登记存在法律风险，故案涉房屋未办理过户登记，黄拥民主观上存在过错。三、黄拥民的异议请求，损害了其他不特定债权人对公示制度的信赖利益。黄拥民主张其是案涉房屋的权属人，依据是2010年签订的《房屋买卖合同》，根据合同相对性原则，房屋买卖合同的内容未经公示登记，故仅对黄拥民和马文臻产生约束力，不得对抗其他债权人的合法利益。如黄拥民的异议请求得到支持，变相认定黄拥民自2010年既已取得案涉房屋的所有权，则2010年以后，以马文臻名义办理的抵押登记均不得对抗黄拥民的执行异议，则明显损害了其他不特定债权人对公示制度的信赖利益。四、一审适用法律正确。案涉房屋登记在被执行人马文臻名下，在执行过程中，黄拥民主张其是实际权属人，请求人民法院停止执行，故本案是案外人执行异议之诉，符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的适用范围，该条款明确规定，异议成立要件应当同时符合四种情形，黄拥民主张在适用该条法律规定时应当排除第四项的适用于法无据。案涉房屋在2010年7月7日就已经可以办理过户手续，依据是房屋档案，民生银行向黄拥民提供了一份涂销抵押证明，而民生银行是最早的抵押权人，案涉买卖合同签订于2010年6月20日，而房管局涂销登记时间是2010年8月10日，由此可知，在涉案买卖合同签订之后，2010年7月7日，涉案房屋已经具备过户条件。根据民生银行向房管局出具的涂销证明，结合案涉不动产查册表的附记显示2010年8月3日马文臻申请持证抵押（涂销抵押），该项申请在2010年8月10日核准登记。因此，就可以推定涉案房屋在7月7日至8月10日期间具备过户条件，黄拥民与马文臻申请办理抵押登记手续的时候可以选择办理过户手续再进行抵押，而不是把前一个抵押涂销和后一个抵押同时办理。原审第三人马文臻、黄子欣、中小信息公司、小蜜蜂公司二审均未答辩。民生银行向一审法院起诉请求：1.判令恢复对马文臻名下位于广州市白云区广花公路乐鸣一街57号1402房的执行；2.本案诉讼费由黄拥民承担。一审法院认定事实：关于申请人民生银行与被申请人马文臻、梁志勤、许雄、黄子欣、中小信息公司金融借款合同纠纷一案，中国广州仲裁委员会于2015年11月6日以（2015）穗仲案字第6567号立案受理。同日，申请人民生银行提出财产保全申请，该委将财产保全申请提交一审法院，一审法院依法以（2015）穗云法立保字第254号立案执行。2015年11月10日，一审法院作出（2015）穗云法立保字第254号民事裁定：查封或冻结被申请人马文臻名下价值1200000元的财产。同月16日，一审法院向广州市国土资源和房屋管理局送达民事裁定书及协助执行通知书，查封被申请人马文臻名下位于广州市白云区乐鸣一街57号1402房产（2009交登字10010605号）。中国广州仲裁委员会于2016年3月3日作出（2015）穗仲案字第6567号裁决：（一）马文臻向民生银行偿还借款本金250万元及支付利息、逾期利息和复利〔第一部分为截至2016年1月25日的利息、逾期利息、复利共计109769.34元；第二部分为逾期利息，以250万元为基数，按逾期年利率15.624%的标准，自2016年1月26日计至清偿之日；第三部分为复利，对未按时支付的利息（包括逾期利息），按逾期年利率15.624%的标准按月在每月16日计收复利，按实际逾期天数计算，逐月累算〕；（二）马文臻补偿民生银行财产保全费12989元；（三）仲裁费35819元，由马文臻承担（该费用已由民生银行预缴，本会不作退回，由马文臻迳付民生银行）；（四）梁志勤、许雄、黄子欣、中小信息公司对上述第（一）、（二）、（三）项裁决确定由马文臻应付的款项承担连带清偿责任。上述裁决于2016年3月3日发生法律效力。2016年9月21日，民生银行向一审法院申请执行马文臻、梁志勤、黄子欣、中小信息公司，一审法院以（2016）粤0111执7266号立案执行。其后，一审法院作出（2016）粤0111执7266号执行裁定：查封被执行人马文臻名下位于广州市白云区乐鸣一街57号1402房的房屋。2016年10月8日，一审法院向广州市国土资源和房屋管理局送达执行裁定书及协助执行通知书查封案涉房产。2017年10月10日，申请执行人向一审法院申请解除对被执行人梁志勤所有的执行措施，并不再要求一审法院对梁志勤采取任何执行措施。后黄拥民对一审法院查封涉案房屋提出书面异议，一审法院于2018年12月27日作出（2018）粤0111执异77号《执行裁定书》，裁定中止对位于广州市白云区广花公路乐鸣一街57号1402的不动产的执行。民生银行收到上述《执行裁定书》后于2019年1月9日向本案提起本案诉讼。另查明：2018年10月11日，广州市公安局光塔派出所出具《户口注销证明》，内容：原我辖区居民梁志勤，身份证号码，女，原户口在广东省广州市越秀区光塔路111号1802房，现因死亡户口已注销，注销日期2018年3月24日。广州市房地产档案馆出具的《广州市不动产登记查册表》显示，位于广州市白云区广花公路乐鸣一街57号1402房（复式）的产权人为马文臻，占有部分为全部（权属人），共有情况为单独所有；住宅建设面积为217.6887平方米；交易日期为2010年1月8日，交易价格为906000元，登记时间为2010年1月20日。案涉房产设置他项权利人，权利人为农商行珠江新城支行，权利种类为抵押权，权利部分为全部，权利价值为2277000元，登记时间为2012年10月17日。再查明：2010年6月20日，马文臻（甲方、卖方）与黄拥民（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将其位于广州市白云区广花公路乐鸣一街57号1402号的房屋（粤房地权证穗字第××号）出售给乙方，乙方同意购买；甲乙双方商定该房屋的总成交价格为人民币1307800元，房屋买卖产生的税费由乙方全部承担；2010年8月8日前，乙方委托小蜜蜂公司以支票方式一次性付清房款；乙方拟通过小蜜蜂公司向银行借款用于支付房款，甲方同意作为抵押人配合办理借款抵押手续；甲方收齐乙方的房款当日，应出具收款收据；由于该房屋被抵押给银行，还清银行贷款前无法办理过户手续。为了保护乙方的合法权益，甲方同意在收齐房款当日，将房产证原件交给乙方，并办理委托乙方办理房屋买卖相关手续的委托公证；等等。2010年8月6日，小蜜蜂公司出具中国建设银行支票4张，金额分别为272150元、251250元、325400元、459000元。同日，马文臻出具的收款收据记载：“本人马文臻（身份证号码）将位于广州市白云区广花公路乐鸣一街57号1402房转售给黄拥民先生，约定成交价格为1307800元。今日确认黄拥民先生的购房款已全部收讫（小蜜蜂公司开具的四张支票，合计金额1307800元）。此外，本人自愿将该房屋的产权证原件交给黄拥民先生，并办理房屋买卖相关事宜的委托公证。”同时，马文臻出具《委托书》，内容：委托人是座落于广州市白云区广花公路乐鸣一街57号1402房（复式）的产权人，委托受托人办理以下事项：代为办理上述房屋提前清偿银行贷款本息并支付各项有关费用，代为签署银行有关文件；赎回房地产或有关房地产证件和他项权证及保险单正本的手续；代为到房屋管理部门办理房屋的涂销抵押、抵押登记；代为出售房屋的产权；代为办理出售房屋的买卖交易手续，代签订房屋买卖合同；代为办理房屋产权登记；代收售房款；房产管理、房产修缮、房产出租、订立租约、收取租金、押金及有关手续；开具有效的租赁合同、租赁凭证，开具收据；受委托人有权向管理处办理该房屋的有关手续等。广东省广州市南方公证处作出（2010）南公证内字第27955号《公证书》：兹证明马文臻（男，一九七二年三月二十日出生）于2010年8月6日，在前面的《委托书》上签名、捺指模。黄拥民提交以下证据证实其主张：1.《企业活期明细信息》，记载：客户名称小蜜蜂公司；2010年8月10日，借方发生金额分别为272150元、459000元，摘要描述为其他；2010年8月13日，借方发生金额分别为251250元、325400元，摘要描述为转账支取。拟证明上述四笔转账付款是其委托小蜜蜂公司向马文臻支付案涉房款。2.a.证人陈某于2018年4月23日出具《证人证言》，内容：三、四年前黄拥民先生委托陈某代为出租涉案房屋。自2014年起至今该房屋均是陈某代理黄先生出租出去，一共出租三次，签订三份租赁合同，之前租赁合同到期没保留，保留租期为2017年4月1日-2018年3月31日的租赁合同，该合同租赁人梁梓豪代他们公司（长讯通信服务有限公司）承租作为员工宿舍用等。B.陈某（出租方）、梁梓豪（承租方）与广州市平原房地产有限公司（中介方）三方于2017年3月12日共同签订的《租赁合同》，约定：出租方同意将案涉房产出租给承租方使用；租期从2017年4月1日至2018年3月31日止，共1年；保证金8400元，租金每月4200元等。c.陈某收取承租人梁梓豪保证金8400元和首月租金4200元的收据。拟证明案外人委托中介方将案涉房产长期对外出租，其于查封前已合法占有案涉房产。3.中国股份有限公司广州海珠支行（贷款人）、广州市中京投资担保有限公司（担保人）、小蜜蜂公司（借款人）及马文臻（抵押人）共同签订的《协议书》、广州市房地产档案馆于2018年3月29日出具的《不动产登记查册表》。拟证明马文臻同意将案涉房产为小蜜蜂公司向银行申请贷款提供抵押担保，且以抵押人的身份与妻子黄子欣参与该《协议书》的签订，证明马文臻与案外人存在买卖房屋关系。2010年8月3日，马文臻将案涉房产抵押给中国银行海珠分行，所以不能办理过户。2012年10月12日又抵押给农商行珠江新城支行，现在仍属抵押状态。4.小蜜蜂公司的工商信息。拟证明案外人系小蜜蜂公司的法定代表人和控股股东。民生银行提交了（2017）粤01执5004号执行裁定书，拟证明黄拥民系涉案房产抵押债权的借款人，与马文臻存在利害关系。一审庭审中，小蜜蜂公司提供内部成本费用报销单及电子回单，拟证实小蜜蜂公司向中国银行海珠支行贷款450万元已于2012年7月19日还清。民生银行称，该电子回单显示的是借新还旧，支付来源是垫资公司所支付的过桥资金，小蜜蜂公司向农商行珠江新城支行贷款的方式用于偿还过桥资金的借款，因此，小蜜蜂公司实际上尚未结清银行的贷款。一审庭后，民生银行又提交：1.个人购房借款合同、涂销/结清证明，拟证实马文臻已于2010年7月7日结清中国民生银行的按揭抵押贷款，并已办理涂销抵押登记手续；2.借款合同、抵押担保合同、最高额保证合同、涂销证明，拟证实2010年7月21日，小蜜蜂公司向中国银行海珠支行申请450万元的抵押贷款，马文臻为该债务向中国银行海珠支行提供涉案房屋作为最高额抵押担保，同时，黄拥民为小蜜蜂公司的债务提供最高额连带保证责任。后涉案房屋办理了涂销抵押证明；3.借款合同、抵押合同、保证合同，拟证实2012年9月27日，马文臻为黄拥民的债务向农商行珠江新城支行提供涉案房屋作为最高额抵押担保，并于2012年10月17日办理抵押登记手续。黄拥民与马文臻在涂销按揭贷款后，并无办理过户的意思表示，而未办理过户的原因系黄拥民未结清银行贷款。一审另查，小蜜蜂公司股东为黄拥民及陈曜。一审法院认为：民生银行对一审法院作出的（2018）粤0111执异77号《执行裁定书》提起的诉讼为申请执行人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，根据已查明的事实可知，马文臻、黄子欣与黄拥民在一审法院查封涉案房屋之前已经签订《房屋买卖合同》，且黄拥民已经支付全部购房款1307800元。一审法院查封涉案房屋的时间是2015年11月16日，根据证人证言及租赁合同证实，涉案房屋系陈某在2014年4月出租给他人使用，但无法证明黄拥民在法院查封之前合法占有涉案房屋，且黄拥民在2010年6月已签订《房屋买卖合同》，涉案房屋于2010年7月7日办理涂销抵押手续，在涉案房屋具备过户条件的情况下，黄拥民并未及时办理过户手续，而是将涉案房屋分别于2010年7月21日、2012年9月27日为小蜜蜂公司及黄拥民的债务提供担保进行抵押，导致涉案房屋至今仍未过户至黄拥民名下，由此可知，黄拥民未办理过户的登记并非客观不能及其他非自身原因所致，而是黄拥民主观上存在过错。综上，黄拥民对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院作出的2018）粤0111执异77号《执行裁定书》裁定中止对涉案房屋的执行确有不当之处。现民生银行主张恢复对涉案房屋的执行诉请于法有据，一审法院予以支持。马文臻、黄子欣、广东中小在线信息服务有限公司经一审法院传票传唤，无正当理由，逾期未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条、第三百一十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条之规定，一审法院于2019年3月15日作出判决：准许执行马文臻名下位于广州市白云区广花公路乐鸣一街57号1402房（复式），并继续对位于广州市白云区广花公路乐鸣一街57号1402房（复式）的执行。本案受理费100元，由被告黄拥民负担并于本判决生效之日起三日内向一审法院缴纳。经查一审查明的事实无误，本院予以确认。另查明，黄拥民二审陈述对涉案房屋未办理过户而设立抵押进行借款的原因是买卖双方商量好，因小蜜蜂公司要贷款450万元，当时小蜜蜂公司的股东名下房产不够抵押，故把涉案房屋进行了抵押。当时小蜜蜂公司的贷款用途是用于公司的经营周转。对于陈某收取的租金，黄拥民并没有向陈某要取。二审期间，黄拥民向本院提交：证据一、广州市房地产他项权利登记申请书、房地产交易与权属登记询问记录表，拟证明2012年10月8日，夏秀与农商行珠江新城支行办理增城市新塘镇花园东路新塘新世界花园嘉华苑12座2B室的抵押登记手续；证据二、广州市房地产他项权利登记申请书、房地产交易与权属登记询问记录表，拟证明2012年10月9日林华与农商行珠江新城支行办理广州市越秀区光塔路174号702房的抵押登记手续；证据三、询问记录表、房地产权证，拟证明2012年10月12日中国银行海珠支行办理马文臻名下位于广州市白云区广花公路乐鸣一街57号1402房的涂销抵押手续，同日该房屋抵押给农商行珠江新城支行。需要指出的是三份证据拟共同证明马文臻与农商行珠江新城支行的借款发生在2012年10月10日，在此之前，三套房屋应办理抵押登记，黄拥民与林华、夏秀在2012年10月10日之前已办妥了手续，当时因为中国银行海珠分行2012年10月12日才办理涂销登记手续，所以黄拥民没有来得及办理房屋过户就抵押给了农商行珠江新城支行。民生银行质证意见为：三份证据已过了举证期限，因三份证据不属于新证据，民生银行不予质证。民生银行认为马文臻将房屋入押给农商行珠江新城支行的时候，黄拥民在当时没有及时将涉案房屋过户至自己的名下，与第一次民生银行涂销按揭抵押的理由一致。涉案房屋的购房款来源于小蜜蜂公司向银行的贷款，而之后又借款清偿中国银行海珠分行的贷款，资金来源是垫资公司的钱。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对黄拥民的上诉请求与民生银行的答辩意见，分析如下：从一审已查明的事实可知，2010年6月20日，马文臻与黄拥民签订《房屋买卖合同》，黄拥民以1307800元购买涉案房屋。根据一审黄拥民提交的支票显示，马文臻收到房款，但根据黄拥民二审所述，其购房款来源于小蜜蜂公司向中国银行海珠分行的贷款，当时是因小蜜蜂公司需要贷款450万元用于经营转周，由买卖双方商定将涉案房屋设立了抵押，为此，黄拥民用于支付购房款的款项来源并不符合《贷款通则》的规定。再根据一审证人证言及租赁合同可知，涉案房屋由陈某在2014年4月出租给他人使用，黄拥民二审自认其未向陈某要取过租金，故本案黄拥民提交的证据不足以证明其在法院查封之前已合法占有涉案房屋。况且，黄拥民在2010年6月已签订《房屋买卖合同》，涉案房屋于2010年7月7日办理涂销抵押手续，在涉案房屋具备过户条件的情况下，黄拥民并未及时办理过户手续，而是将涉案房屋分别于2010年7月21日、2012年9月27日为小蜜蜂公司及黄拥民的债务提供担保进行抵押，导致涉案房屋至今仍未过户至黄拥民名下，由此可见，黄拥民未办理过户的登记并非客观不能及其他非自身原因所致，而是黄拥民主观上存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案黄拥民对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，民生银行主张恢复对涉案房屋的执行诉请于法有据，一审法院予以支持无误，本院予以维持。综上所述，黄拥民的上诉请求不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《贷款通则》第十九条第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由黄拥民负担100元。本判决为终审判决。审判长 郑 怀审判长 郑怀勇审判员 韩志军审判员 谭红玉二〇一九年六月二十七日书记员 颜旭怀邱建材