江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初2926号原告：苏州月星环球港投资有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道阳澄湖中路68号。法定代表人：丁佐勇。委托诉讼代理人：沈宇姮、李亚州，江苏姑苏律师事务所律师。被告：苏州重行人力资源服务有限公司，住所地江苏省苏州市相城区相城大道1609号苏州环球港办公楼39层（实际楼层33层）02单元。法定代表人：袁国喜，总经理。委托诉讼代理人：陈炼、闫胜男（实习），江苏绿象律师事务所律师。第三人：袁超，男，1985年8月19日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。原告苏州月星环球港投资有限公司与被告苏州重行人力资源服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员黄坚独任审判。审理中，经被告申请，本院通知袁超作为第三人参加诉讼。本案于2019年5月20日公开开庭进行了审理，原告苏州月星环球港投资有限公司的委托诉讼代理人沈宇姮、被告苏州重行人力资源服务有限公司的委托诉讼代理人陈炼、闫胜男，第三人袁超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告苏州月星环球港投资有限公司的诉讼请求为：1、判令被告支付原告拖欠的2018年2月1日至2018年2月12日期间的租金4772.16元、违约金35791.2元，合计40563.36元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月10日袁超接受被告的委托，于2017年4月12日与原告签订《苏州月星环球港办公物业租赁合同》一份，约定由被告承租原告位于苏州市相城区，承租面积为198.84平方米，承租期自2017年5月1日至2020年4月30日，约定月租金为11930.4元，并约定了相关的违约责任。但被告承租后却拖欠2018年2月1日至2018年2月12日期间的租金4772.16元迟迟未支付，且无故搬离租赁场所单方不承租。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求贵院判如所请。被告苏州重行人力资源服务有限公司辩称，请求法院驳回原告全部诉请。2017年5月1日被告开始租赁原告房屋，2017年6月1日进场，2017年10月被告通知原告不再承租并搬离涉案房屋，双方在协商解除合同时约定，被告向原告再支付2017年11月至2018年1月，共计3个月的租金作为补偿，双方协商解除合同，所以被告不存在违约情况，无需向原告支付违约金。并且在2018年2月时原告销售与前台明确告知被告双方就此事了结，同时原告将涉案房屋重新租赁给了他人。第三人袁超述称，其是被告公司的股东，被告的法定代表人是其父亲。2017年4月其找到原告准备租赁原告房屋，2017年4月12日双方签订合同，当时以其个人名义向原告租赁，租赁下来才注册被告公司。后来因为开具发票的问题，所以变更承租人为被告，对此原告也是同意的，故各方签订了变更协议。2017年10月，被告提出要求退租，经与原告协商后，约定被告再支付3个月的租金，双方解除合同，从2017年10月开始，被告已经没有人在承租房屋处办公了。2018年春节前几天原告提出让被告再支付2个月的租金，其对此不同意。过了几天原告的前台通知要求退还钥匙，事情就此了解，也不向被告收取其他费用。此外，被告还有2个月的保证金在原告处，本想向原告要回来一些，因双方说好了结此事，就没有再要求返还，因为双方已经说好交付完钥匙，此事就了结，双方无需再向对方支付款项。经审理查明，2017年4月12日，原告（出租方、甲方）与第三人袁超（承租方、乙方）签订《苏州星月环球港办公物业租赁合同》一份，约定甲方出租予乙方座落于苏州市相城区苏州环球港办公楼39层(实际楼层为33层)02单元的房屋，建筑面积为198.84平方米，房屋类型为办公楼、结构为框架核心筒结构。房屋租赁期限自2017年5月1日起至2020年4月30日止，租赁标准为每月每平方米人民币60元，月租金为人民币11930.4元。在上述合同的补充条款中，约定租赁期未届满，甲、乙双方不得无故解除合同，否则，属严重违约，违约金为月租金的三倍金额。守约方得追究因违约方造成其损失获偿之权利。除合同另有约定外，在本合同有效期内，如乙方无法定理由提前解除本合同的，则应向甲方支付相当于合同月租金金额的三倍违约金。合同还对其他事项进行了约定。2017年7月3日，被告向原告出具物业租赁变更申请书一份、申请书一份，表示因其公司撤销对袁超的委托，申请将上述《苏州星月环球港办公物业租赁合同》的承租方变更为被告苏州重行人力资源服务有限公司，第三人袁超亦出具承诺书，自愿将其租赁的上述房屋转与苏州重行人力资源服务有限公司。2017年8月7日，原告（出租方、甲方）、被告（新承租方、丙方）以及第三人（原承租方、乙方）签订《办公物业租赁合同主体变更协议》，约定：一、甲、乙、丙三方经协商一致，即日起乙方同意将其在租赁合同中的权利义务全部转移给丙方，由丙方承受其在租赁合同中的地位，享有权利并负担义务；丙方同意承受乙方在租赁合同中的全部权利义务；甲方对此予以认可。二、乙丙双方之间合同权利义务的转移，仅为合同主体的变更，租赁合同所设定的权利义务并不发生变更。三、乙方同意将其在签订甲、乙租赁合同时交纳的合同保证金全部直接转为甲、丙租赁合同中丙应支付的合同保证金，甲方对此予以确认。在在甲、丙之间的租赁合同终止后，丙方需凭合同保证金原件向甲方申请退还合同保证金，经甲方核对确认后予以退还。由丙方凭合同保证金票据原件到甲方处办理退还手续。庭审中，原告还提供退租申请书一份，内容为：“苏州星月环球港开发中心：我本人自2017年5月1日租用贵公司写字楼，深受贵公司照顾与支持，目前我个人公司进行战略调整，经过认真研究，决定自2018年2月17日起不再租用贵公司房屋。特此告知，并再次对贵公司在过去几年里对本公司工作的支持表示诚挚的感谢！申请人：袁超2018年2月2日”，在申请人处还加盖了苏州重行人力资源服务有限公司合同专用章字样的公章。庭审中，原告表示该退租申请书是第三人交到其公司租赁部门，但是并未当面看到第三人书写并加盖公章。第三人袁超明确该退租申请书中所有的字迹均不是其书写，也不是其送至原告公司的，但表示其中加盖的合同专用章应该是被告公司的章。被告表示对退租申请书中其公司的合同专用章真实性需要核实，本院限期被告核实后就该合同专用章的真实性回复本院，逾期不回复则视为认可该合同专用章的真实性，但被告至今未回复。以上事实，由《苏州星月环球港办公物业租赁合同》、授权委托书、撤销授权委托书、申请书、物业租赁变更申请书、承诺书、办公物业租赁合同主体变更协议、退租申请书及当事人的陈述为证，本院予以确认。原告主张因被告申请退租，系被告违约，故其通过向被告寄送律师函的形式解除了双方之间的合同，被告于2018年2月12日向其交付了房屋钥匙，但租金仅支付至2018年1月31日，故要求被告支付至2018年2月12日的租金以及三个月租金计算的违约金。对此提供律师函一份，但无法提供律师函的邮寄凭证。被告表示未收到过该律师函，被告认为2018年2月12日其通过第三人向原告交付了钥匙，双方口头约定了结租赁事宜，故双方协商一致解除了合同。另被告主张若法院认为被告需要支付违约金，也要求调低违约金，理由为被告在2017年10月即向被告提出了解除合同，原告实际收回房屋后马上出租给了他人，原告实际没有损失。另被告明确其在原告处尚有两个月租金的保证金未退换，若法院判决被告需要付款，则要求与该保证金予以抵扣，若判决被告无需付款，该保证金也不要求原告返还。原告认可被告尚有保证金23860.8元在原告处，对该款原告同意在本案中予以抵扣。对于被告提出的调低违约金，原告认为合同约定并不高，应按照合同约定计算。另原告提供被告退租后，将被告原租赁区域出租给他人的合同，主张后续2018年6月1日才将房屋进行了出租。本院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，原告与第三人签订了《苏州星月环球港办公物业租赁合同》，后三方又协议将承租人变更为了被告苏州重行人力资源服务有限公司，上述合同系双方真实意思的表示，且内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。现双方一致确认上述合同于2018年2月12日已经解除，被告承租的房屋也已经交付给了原告。争议的焦点在于被告是否需要支付违约金以及截止2018年2月12日尚未支付租金。对此本院认为，根据合同约定，在合同有效期内，如乙方（被告）无法定理由提前解除本合同的，则应向甲方（原告）支付相当于合同月租金金额的三倍违约金。被告主张在2017年10月即向被告提出解除合同，并且已经搬走，另多支付了三个月的租金，但是对此未提供证据，且承租的房屋自2018年2月12日才交付原告，故对被告的主张本院碍难采纳。现根据上述合同约定，被告应向原告支付违约金，关于违约金的金额，被告申请调低，对此本院认为，当事人主张约定的违约金或滞纳金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，后续原告于2018年6月1日才将被告退租的房屋进行了出租，故其实际损失为超过三个月租金计算的违约金，且合同对违约金的约定也较为合理，故本院认为应根据合同的约定计算违约金35791.2元。此外，被告于2018年2月12日交付房屋，故2018年2月1日至2018年2月12日的租金人民币4772.16元应当由被告支付原告，因被告尚有保证金人民币23860.8元在原告处，故相互抵扣后被告还需支付原告违约金和租金共计人民币16702.56元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百六十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及相关法律、法规的规定，判决如下：被告苏州重行人力资源服务有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告苏州月星环球港投资有限公司违约金和租金合计人民币40563.36元，扣除已付的保证金23860.8元，尚需支付人民币16702.56元（如采用转账支付，请汇入原告指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022013776）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币407元，由原告苏州月星环球港投资有限公司负担239元，由被告苏州重行人力资源服务有限公司负担168元（该款原告已自愿预付，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 黄 坚二〇一九年六月二十六日书记员 陆锦枫