广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初38125号原告：广州骏宇商业经营管理有限公司，住所地广州市越秀区中山x路217号401房。法定代表人：王先，职务总经理。委托诉讼代理人：李世宽，广东穗峰律师事务所律师。被告：广州市越秀区家州卷餐馆(个体工商户)，住所地广州市越秀区中山x路213-231号（单）203、205、133、134、135号房。经营者：余晓辉。被告：余晓辉，男，汉族，1970年2月24日出生，户籍住址广州市天河区。被告广州市越秀区家州卷餐馆、余晓辉共同委托诉讼代理人：张家齐，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：谢正中，男，汉族，1974年1月18日出生，户籍住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：邓赶生，广东国鼎律师事务所律师。第三人：陈孟根，男，汉族，1969年3月29日出生，户籍住址浙江省苍南县。委托诉讼代理人：陈孟炮，基本情况同下。第三人：陈孟炮，男，汉族，1972年2月17日出生，户籍住址浙江省苍南县，现住广州市天河区。第三人：刘映珊，女，汉族，1963年7月7日出生，户籍住址广州市越秀区。第三人：林穗斌，男，汉族，1975年9月17日出生，户籍住址广州市海珠区。原告广州骏宇商业经营管理有限公司（以下简称骏宇公司）诉被告广州市越秀区家州卷餐馆（以下简称家州卷餐馆）、余晓辉、谢正中、第三人陈孟根、陈孟炮、刘映珊、林穗斌占有物返还纠纷一案，本院于2018年10月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李世宽、被告余晓辉及其与家州卷餐馆共同的委托诉讼代理人张家齐、被告谢正中的委托诉讼代理人邓赶生、第三人陈孟炮（兼第三人陈孟根的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。第三人刘映珊、林穗斌经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告家州卷餐馆、余晓辉立即向原告交还广州市越秀区中山x路213-231号（单）、203号、205号133、134、135号商铺；2.判令被告家州卷餐馆、余晓辉立即向原告支付上述商铺的占有使用费（以90569元/月为标准，自2018年8月14日起至实际交还房屋之日止）；3.判令被告谢正中对被告家州卷餐馆、余晓辉上述所负债务承担连带责任。事实和理由：2012年7月10日，广州瑞某丰投资咨询有限公司（以下简称瑞某丰公司）就承租广州市越秀区中山x路213-231号（单）、203号、205号133号商铺与第三人陈孟根、陈孟炮签订《商铺租赁协议》，租赁期限自2012年7月10日起至2019年6月14日止，月租金22000元/月。2013年1月26日，瑞某丰公司就租赁上址134号铺与刘映珊签订《商铺租赁协议》，约定租赁期限自2012年12月30日起至2019年6月30日止，租金为24167元/月。2012年7月13日，原告接受瑞某丰公司委托，有权对上述商铺进行分租、转租，并签署租赁合同。此后，原告又与林穗斌签订《广州市房屋租赁合同》，约定租赁上址135号铺，租赁期限自2012年12月1日起至2019年5月30日止。原告取得上述商铺使用权后，与谢正中签订《租赁合同》，将涉案商铺出租给谢正中用于商业经营使用，建筑面积包括通道共计198平方米，租赁期限自2012年12月1日起至2019年5月31日止。随后，谢正中又与余晓辉签订《房屋租赁合同》，将该商铺转租给余晓辉用于开设家州卷餐馆，租赁期限自2012年12月3日起至2019年5月31日止。在原告与谢正中的租赁合同履行期间，因谢正中逾期支付2018年6月至2018年8月期间的租金105843元，原告在2018年8月7日向其发出合同解除通知，并要求其在2018年8月31日前将商铺内所有物品搬走后交还商铺。同时，原告也将该通知送达至家州卷餐馆的经营场地，告知合同解除及限期交铺事宜。但三被告此后未交还房屋。原告认为，原告与谢正中的租赁合同已经解除，谢正中与余晓辉的转租合同失去了继续履行的基础条件，也理应解除，因此家州卷餐馆对涉案商铺的占有为无权占有。因此，原告作为商铺的使用权人，有权要求家州卷餐馆、余晓辉在合理期限内腾房并支付逾期腾房占有使用费。因此，原告提出上述诉讼请求。被告家州卷餐馆、余晓辉共同辩称，不同意原告的全部诉讼请求。1.原告主体不适格，瑞某丰公司于2012年7月13日委托原告对133、134商铺进行管理是委托代理关系，但该公司已经在2014年7月3日注销。根据民法总则第173条，委托人死亡或注销，委托关系终止。故原告的代理权于该日终止。其次，原告的代理权限仅是商事活动，无权代为提起诉讼或以自己的名义提起诉讼，也无权代为解除谢正中与其的租赁合同。2.瑞某丰公司于2018年8月8日以林穗斌作为受托人发出合同解除通知函，解除与陈孟根、陈孟炮、刘映珊的租赁合同，该授权委托的效力存在严重的问题。但如有效，可以确定瑞某丰公司在2018年8月8日已经不是133、134号铺的承租人。而原告在2018年10月11日提起诉讼，已经没有相关权利。更不论瑞某丰公司作为委托人已经注销。3.原告提交的133、134、135商铺租赁协议真实性存疑。据原告主张，瑞某丰公司向陈孟根、陈孟炮承租133号商铺，租金为22000元/月；向刘映珊承租134号商铺，租金为24167元/月；原告向林穗斌承租135号商铺，租金为44402元/月，即133-135三个商铺每月租金合计90569元/月。但原告与谢正中签订的租赁合同约定三个商铺每月租金仅为29000元/月。被告认为原告提交的133、134、135商铺租赁协议、以及是否真实履行租金交付存在虚假，有可能存在以高价返租为诱饵，高价销售商铺，随后又解除租赁合同的诈骗行为。4.原告无权解除与谢正中的租赁协议，家州卷餐馆、余晓辉有权继续使用商铺。解除合同是涉及委托人瑞某丰公司的重大事项，必须要特别授权，但授权书中没有该项，故原告自始至终没合同解除权。在原告于2018年8月7日发函时，早已因委托人注销失去代理权，虽然签订合同的主体系原告与谢正中，但原告仅是代理人。该租赁合同是对瑞某丰公司和谢正中发生法律效力。因此，原告无权解除瑞某丰公司与谢正中的租赁合同。5.135号商铺是否解除仍有争议。根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第十七条规定，家州卷餐馆、余晓辉有权进行抗辩，有权代为支付谢正中应付的29000元/月的租金而继续使用涉案商铺，原告无权要求占用费。在本案中焦点是向谁履行义务的问题，但原告无法证明其占用是合法有效的，不是适格的主体。退一万步，被告家州卷餐馆、余晓辉有权以不超过谢正中租赁价格继续使用场地，无需支付占用费。被告谢正中辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.涉案租赁合同未解除，谢正中在2018年8月份已付清6-8月租金，且原告也书面确认收到上述房租，并已按照合同约定向谢正中开具发票，双方仍在继续履行合同。自谢正中承租以来，一直按合同约定如数交纳租金，履行合同义务，即使偶有拖欠，事后也及时补交，原告对此从未有过异议，双方一直有保持合同关系的默契。谢正中在收到原告发出的解除通知函后，于8月20日就发出回复意见积极沟通，之后也在当月及时交清了6-8月房租，原告的财务通过微信及短信回复收到上述房租并已开具发票。2.因原告另案起诉次承租人，导致次承租人拒绝向谢正中交租，因此造成6-8月租金延期支付。因此，谢正中并非故意拖欠租金，属事出有因。3.因租赁合同到2019年5月份即到期，为避免造成诉讼资源浪费和各方损失，希望继续履行完租赁合同。另租金我方支付至2018年9月。10月后的租金因原告提起诉讼所以没有支付。第三人陈孟炮、陈孟根述称：我方是与林穗斌签约，林穗斌再授权给原告，与我方无关。当时与我方签订合同的是瑞某丰公司，但林穗斌是负责人。其余与我方无关。第三人刘映珊、林穗斌未到庭陈述意见。经审理查明，据广州市房地产档案馆出具的查册时间为2018年12月17日的《广州市不动产登记查册表》记载，越秀区中山x路213-231号（单）、203、205号133房登记所有权人为陈孟根、陈孟炮，规划用途为商业，建筑面积48.7955平方米；同址134房登记所有权人为刘映珊，规划用途为商业，建筑面积50.5792平方米；135房登记所有权人为林穗斌，规划用途为商业，建筑面积98.6662平方米。2012年7月10日，瑞某丰公司（承租方）与陈孟根、陈孟炮（出租方）就广州市越秀区中山x路213-231号（单）、203号、205号首层133号商铺签订《商铺租赁协议》，约定租赁期限自2012年7月10日起至2019年6月14日止，月租金为22000元。2013年1月26日，瑞某丰公司（承租方）与刘映珊（出租方）就广州市越秀区中山x路213-231号（单）、203号、205号首层134号商铺签订《商铺租赁协议》，约定租赁期限自2012年12月30日起至2019年6月30日止，月租金为24167元。关于涉案广州市越秀区中山x路213-231号（单）、203号、205号——135号商铺，骏宇公司（承租人）与林穗斌（出租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定租赁期限自2012年12月1日起至2019年5月30日止，月租金为44402元。该合同未注明签订日期。2012年7月13日，瑞某丰公司出具《委托书》，称该司有上述133号铺及134号铺的转租权，现委托骏宇公司代为办理上述商铺物业的下列事项：一、代为办理交铺手续及签订物业的租赁合同等相关文件，有权收取租金并出具有效的收据；二、代委托人进行日常经常经营管理，分租、转租、市场调查、场地出租、会议、展览服务；三、代委托人办理以上物业的交接手续，对上述物业进行物业管理；四、代委托人在广州市工商局办理相关的市场开办手续并签署相关文件；五、代为办理相关的物业租赁登记事项，代为办理营业执照；六、进行以上物业招商工作；七、受委托人若转委托，须经委托人同意；八、受托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予以承认并承担相应的责任；九、此委托书有效期至2019年12月31日止。2012年，骏宇公司（甲方）与谢正中（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方向乙方出租广州市越秀区中山x路213-231号（单号、203、205-133、134、135号）铺，用于商业经营使用；租赁物的建筑面积包括通道共计198平方米，租赁房屋的具体区位见附件租赁房屋平面分界图；租赁期限为自2012年12月1日至2019年5月31日；7.2条在租赁期限租金（含管理费3000）按照每月29000元/平方米来计算收取，在租赁期限（即2012年12月1日起）基本租金按照每月29000元收取，在下一年度起（即2013年11月30日）租金在去年基础上递增4%，即2012年12月1日至2013年11月30日月租金29000元，2014年12月1日至2015年11月30日月租金30160元，2015年12月1日至2016年11月30日月租金31366元，2016年12月1日至2017年11月30日月租金32620元，2017年12月1日至2018年11月30日月租金33924元，2018年12月1日至2019年5月30日月租金17640元；租金按月支付，租赁期间在每月的15号前支付下月的租金。乙方应在本合同签订之日，向甲方支付相当于首月两个月租金的履约保证金合计人民币58000元；假如乙方已按照本合同的规定忠实地履行一切义务和责任，在本合同期满后10日以内，该履约保证金58000元将由甲方不计利息地退还给乙方。租赁期届满或本合同被依法终止履行后十个工作日内，乙方向甲方返还租赁物，该期间，甲方不得收取租赁费用，逾期乙方如仍在使用租赁物甲方未提出异议的，应参照本合同的标准向甲方交纳租赁费用；如甲方书面通知要求返还，乙方未返还的，乙方应按本合同日租赁费用的两倍向甲方支付逾期费用，且甲方有权强行对乙方进行清场。乙方应该严格按本合同的约定支付租赁费用，如每延期支付一天，甲方可对乙方按所欠租金费用的千分之三加收违约金；如逾期缴纳现金或欠交管理费、水电费等达10日视为乙方违约，甲方有权解除合同，收回房屋，并没收保证金，造成甲方其他损失的，甲方有权向乙方追索等。该合同列明谢正中的地址为广州市越秀区中山一路20号2003房。2012年12月3日，被告余晓辉与谢正中的代理人陈四平签订《房屋租赁合同》，约定：甲方为谢正中，乙方为余晓辉。甲方同意将租赁得来的坐落在广州市越秀区中山x路213-231号（单号、203、205-133、134、135号）铺转租给乙方作商业用途使用，房产证面积198平方米；租赁期限自2012年12月3日至2019年5月31日，免租装修期为一个月，基本租金(包含管理费)为每月47000元起，基本租金两年不递增，从租赁期限的第3年度起，每年租金在上一租赁年度租金的基础上递增5%；租金按月结算，由乙方在每月的5日前，以转账的方式向甲方支付当月租金等。该合同签订后，谢正中将涉案133、134、135铺交付给余晓辉作经营家州卷餐馆使用。2014年3月6日，骏宇公司（甲方）与谢正中（乙方）签订《补充协议》，约定将双方于2012年12月1日签订的《租赁合同》第7.2条的约定变更为：在租赁期限（即2012年12月1日起）基本租金按照每月人民币29000收取，在2014年2月1日起租金在基本租金的基础上每年递增4%，即2012年12月1日至2014年1月31日月租金为29000元，2014年2月1日至2014年11月30日月租金为30160元……2017年12月1日至2018年11月30日月租金为35281元，2018年12月1日至2019年5月30日月租金为36692元等。2014年7月3日，瑞某丰公司被核准注销登记。该公司注销后，谢正中继续按照其与骏宇公司签订的《租赁合同》的标准向骏宇公司支付租金。因谢正中未按时支付2018年6-8月的租金，骏宇公司于同年8月8日向谢正中寄出两份《合同解除通知函》，称决定解除合同并要求在2018年8月13日腾空交还物业等。其中邮寄至广州市越秀区中山一路20号2003房的邮件于次日妥投。2018年8月20日，谢正中向骏宇公司发出《关于合同解除通知函的回复意见》称，由于骏宇公司于2018年起诉了余晓辉，余晓辉在接到起诉后便停止向谢正中支付租金，导致谢正中不能及时缴付租金给骏宇公司，并非故意拖欠租金；谢正中一直都与骏宇公司保持着良好的合作关系，希望骏宇公司慎重考虑解除合同的问题等。此后，谢正中于2018年8月22日向骏宇公司转账支付涉案房屋2018年6月及7月的租金每月35281元，于同年8月31日支付8月租金35281元，于同年9月29日支付9月租金35281元，2018年10月及以后的租金未支付。另查明，骏宇公司于2018年5月起诉家州卷餐馆、余晓辉至本院，要求判令家州卷餐馆及余晓辉将广州市越秀区中山x路213-231号（单）、203号、205号132铺恢复原状、停止侵害并支付占有使用费等。该案本院已于2019年5月10日作出（2018）粤0104民初19596号民事判决，驳回了骏宇公司该案诉讼请求。2018年12月11日本案庭审时，余晓辉、家州卷餐馆明确，其愿意代谢正中按照谢正中与骏宇公司签订的租赁合同所约定的租金及违约金标准，向骏宇公司支付迟延给付2018年6-8月租金的违约金及2018年10月以后的租金（包括迟延给付2018年10月至12月租金的违约金）。骏宇公司表示是否接受需要考虑。之后，骏宇公司、余晓辉、家州卷餐馆称，经协商，其已基本达成由余晓辉、家州卷餐馆继续使用涉案商铺至2019年5月31日的意见，余晓辉、骏宇公司于2019年5月31日将涉案商铺交还；谢正中亦同意于2019年5月31日到交接现场办理交接手续。2019年6月4日，骏宇公司向本院递交书面申请，称因谢正中、余晓辉、家州卷餐馆已于2019年5月31日将涉案133、134、135号铺交还，骏宇公司的第一项诉讼请求已无必要提出，故申请撤回该项诉讼请求。本院认为，骏宇公司与谢正中就涉案商铺自愿签订《租赁合同》及《补充协议》，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。关于骏宇公司主体是否适格的问题，虽然骏宇公司对于租赁物的权利来源部分来自于瑞某丰公司的授权（如133号铺及134号铺），但也有分部来自于其直接与所有权人签订的租赁合同（如135号铺），即并非全部基于代理权。且骏宇公司系以自己名义与谢正中签订租赁合同，瑞某丰公司注销后，骏宇公司也继续履行租赁合同中出租人的义务、行使出租人的权利，各方并未提出异议，故骏宇公司有权依据该合同提起本案诉讼。至于骏宇公司与瑞某丰公司或其权利继受人就涉案133号铺及134号铺出租事宜的委托代理关系并不属于本案审理范围，如有争议可另循合法途径解决。骏宇公司与谢正中签订的《租赁合同》约定，乙方在每月的15号前支付下月租金，如逾期缴纳超过10日视为乙方违约，甲方有权解除合同。骏宇公司2018年8月13日向谢正中发出《合同解除通知函》时，谢正中尚未支付2018年6-8月的租金，已经达到了合同约定的甲方行使合同解除权的条件。但是，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持；但转租合同无效的除外。本案中，相对于骏宇公司与谢正中之间的租赁合同关系，余晓辉处于次承租人的法律地位，因此根据上述司法解释的规定，其有权以代承租人即谢正中支付欠付的租金和违约金的方式抗辩出租人即骏宇公司的合同解除权。虽然骏宇公司未表示接受支付，但余晓辉作为次承租人的合法权益应当得到保护。况且，在本案审理过程中，经过协商，骏宇公司亦同意余晓辉、家州卷餐馆使用租赁场地至2019年5月31日。故骏宇公司2018年8月13日向谢正中发出的《合同解除通知函》不发生解除合同的效力。鉴于骏宇公司、谢正中、余晓辉及家州卷餐馆在2018年5月31日完成了租赁场地的交接，骏宇公司因此申请撤回要求交还涉案133、134、135号铺的诉讼请求，本院予以准许。谢正中作为承租人，应当按照合同约定向骏宇公司支付欠付的2018年10月1日至2019年5月31日的租金，骏宇公司基于认为合同已经解除而主张占有使用费本院对此予以调整。因余晓辉、家州卷餐馆表示愿意代谢正中支付欠付的租金及违约金，故其应与谢正中共同承担上述欠付租金的付款义务，谢正中、余晓辉、家州卷餐馆之间的权利义务可另循合法途径解决。此外，因骏宇公司本案中未提出关于违约金的诉讼请求，本案对此不予调处，亦可另案解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款之规定，判决如下：一、被告谢正中、余晓辉、广州市越秀区家州卷餐馆在本判决发生法律效力之日起五日内，一次性向原告广州骏宇商业经营管理有限公司支付2018年10月1日起至2019年5月31日止的租金290714元；二、驳回原告广州骏宇商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费2715.20元，由原告广州骏宇商业经营管理有限公司负担50元、被告谢正中、余晓辉、广州市越秀区家州卷餐馆共同负担2665.20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杜轶群人民陪审员  吴 斐人民陪审员  余义华二〇一九年六月十八日书 记 员  梁 涛戚志滨