广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初7003号原告：广州市国英贸易有限公司，住所地广州市白云区鹤龙街新广花路以东鹤边村段后园街自编01号三楼。法定代表人：谭晓楠，经理。委托诉讼代理人：熊红，国信信扬律师事务所律师。被告：夏青春，男，1969年4月5日出生，汉族，身份证地址湖南省衡南县，被告：高红生，男，1967年12月22日，汉族，身份证地址湖南省常宁市，被告：广东九洲建设集团有限公司广州分公司，住所地广州市海珠区敦和路116号404自编405。法定代表人：黎相森，分公司经理。委托诉讼代理人：黄建华，男，1983年11月22日出生，系该公司员工。原告广州市国英贸易有限公司（以下简称国英公司）与被告夏青春、高红生、广东九洲建设集团有限公司广州分公司（以下简称九洲公司）物权保护纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告国英公司的委托诉讼代理人熊红，被告夏青春、高红生，被告九洲公司的委托诉讼代理人黄建华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告国英公司向本院提出诉讼请求：1．判令三被告立即腾退广州市白云区西槎路同景苑同景西街自编号A6、A7号商铺；2．判令三被告承担自2018年3月23日起至腾退之日止的商铺占用费，按每月17600元计算（A6、A7商铺建筑面积209平方米，每月每平方米租金为84.50元）；3．判令三被告负担本案的诉讼费用。事实与理由如下：2018年3月22日，原告依据广州市黄埔区人民法院执行裁定书［（2017）粤0112执恢103号之四］取得广州市白云区西槎路同景苑同景西街41-109、113-119、125-139、145-151、157-173、177、179号首层房产所有权，后发现自编号A6、A7号商铺（建筑面积为209平方米）被他人占用（事后得知是被告），被告在商铺内存满了建筑材料和工具。原告多次以现场张贴、短信等方式要求被告腾退房屋或与原告签订租赁合同，但被告以原业主未结清其工程款为由，拒绝腾退。其中被告夏青春、高红生称其系受被告九洲公司的委托追讨工程款，其行为是代表被告九洲公司占用商铺进行的维权行为。被告无理强行占用案涉商铺拒不退还严重侵犯了原告对案涉商铺享有的占有、使用和收益权，被告应当立即停止侵权，退出被占的商铺，并赔偿给原告造成的损失。自原告取得案涉商铺所有权之日起，至被告腾退商铺之日止的房屋占用费，占用费按同地段租金标准（84.50元/平方米/月）计算。综上，为维护原告的合法权益，依据我国相关法律规定，特诉至法院，请求判如所请。被告夏青春辩称：1．我与涉案商铺的原业主广州速众广告有限公司（以下简称速众公司）在2015年9月1日前已经签订了一个租赁合同，我向速众公司承租了案涉商铺，并在该地址注册成立了广州市青春房产租赁有限责任公司。2016年时，速众公司要将整个市场装修做农贸市场，因此我就挂靠在九洲公司名下，承接了该农贸市场的装修工程。工程完工后，速众公司欠了我61万多的工程款没有支付给我。后来原告取得了案涉商铺的产权，但是我一直没有追讨到工程款，因此不同意将案涉商铺交还给原告。2．占用案涉商铺是我个人的行为，与高红生无关，而且我也不是受九洲公司的安排占用的。3．我不同意与国英公司另行签订租赁合同，也不同意向国英公司支付租金或占用费。4．原告主张的房屋占用费标准84.50元/平方米/月，我对这个标准有异议，由于案涉商铺为烂尾楼，租金价格应该偏低，因此这个价格不是正常的市价。被告高红生辩称：我是夏青春的员工，当时是夏青春找我去做这个装饰装修工程，我实际是做工的一个工头，是夏青春要将建筑材料和工具存放在案涉商铺内的。被告九洲公司辩称：1．被告夏青春、高红生占用案涉商铺是其个人行为，与我司没有任何关系。现有证据无法证明我司与被告夏青春、高红生之间存在委托追讨工程款或侵占商铺维权这一事实，原告就此应当承担举证不能的法律责任。2．原告主张的租金损失标准没有任何事实和法律依据，也非由有资质第三方出具的数据，不应予以采纳。当事人围绕着诉讼请求进行了举证，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原告提交的（2017）粤0112执恢103号之四执行裁定书、不动产权证书、张贴通知书的照片、商铺占用情况照片、短信记录、A8商铺租赁合同，广州市不动产登记查册表，被告夏青春提交的房地产权证、临时经营场所使用证明、准予变更登记（备案）通知书、准予设立（开业）登记通知书予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明是事实如下：广州市白云区西槎路同景西街41-109、113-119、125-139、145-151、157-173、177、179号首层（以下简称涉案房产）规划用途为市场、粮食、副食、水果、理发店，于2012年7月3日登记于速众公司名下。2014年8月26日，速众公司、广州农村商业银行股份有限公司黄埔支行（以下简称广州农商行）申请持房产证办理抵押登记，用于作为广州市宝麟贸易有限公司向广州农商行的担保。因广州市宝麟贸易有限公司未按时偿还广州农商行的借款，广州农商行于2015年4月1日以速众公司、广州市宝麟贸易有限公司、陈树阳等为被告诉至广州市黄埔区人民法院，该院于2015年3月17日以（2015）穗黄法立保字第13号协助执行通知书及民事裁定书查封了涉案房产，查封期限为2015年3月17日到2017年3月16日，此后该院于2017年3月10日办理了续封手续。2015年10月14日，广州市黄埔区人民法院做出（2015）穗黄法民二初字第231号《民事判决书》，判决广州市宝麟贸易有限公司偿还广州农商行借款本息38787637.35元及利息，速众公司对广州市宝麟贸易有限公司的欠款及利息承担连带清偿责任，广州农商行对涉案房产享有优先受偿权等。2018年3月22日，广州市黄埔区人民法院做出（2017）粤0112执恢103号之四执行裁定书，裁定：被执行人广州速众广告有限公司名下位于广州市白云区西槎路同景西街41-109、113-119、125-139、145-151、157-173、177、179号首层房产作价31760000元抵偿本案被执行人依（2015）穗黄法民二初字第231号民事判决书应偿还广州市国英贸易有限公司的欠款；被执行人广州速众广告有限公司名下位于广州市白云区西槎路同景西街41-109、113-119、125-139、145-151、157-173、177、179号首层的房产归本案债权转让之后的申请执行人广州市国英贸易有限公司所有，该房产的所有权自本裁定送达广州市国英贸易有限公司时转移；二、广州市国英贸易有限公司可持本裁定书到登记机构办理相关过户登记手续。国英公司未能提供证据证实广州市黄埔区人民法院将（2017）粤0112执恢103号之四执行裁定书送达给其的时间。2018年4月18日，广州市黄埔区人民法院以（2017）粤0112执恢103号协助执行通知书和执行裁定书解封了涉案房产，注销该业原房产证，强制涂销该业登记的权利人广州农商行的抵押权，将该业的权利随附义务及风险，全部转移至国英公司名下并协助国英公司办理所有权过户手续。涉案房产于2018年7月3日登记至国英公司名下。案涉商铺现由于夏青春实际控制，高红生根据夏青春的指示在案涉商铺内存放了建筑材料和工具。另查明，夏青春提交一份签署时间为2015年9月1日的《广州市房屋租赁合同》复印件，该合同的出租人为速众公司，承租人为夏青春，内容为速众公司同意将白云区西槎路同景西街179号之1房地产（以下简称案涉商铺）出租给夏青春作商业、办公用途，建筑面积首层约定300平方米，实用建筑面积约210平方米。租赁期限为2015年9月1日至2035年1月27日，其中2015年9月1日至2025年9月27日月租金为27000元，2025年9月28日至2035年1月27日月租金为35000元。夏青春另提交白云区同德街道办事处于2015年10月27日出具的《临时经营场所使用证明》，该证明主要内容为夏青春使用的广州市白云区西槎路同景西街179号之一速众公司房屋可临时作为经营场所使用，本证明期限自2015年10月27日至2018年9月27日。夏青春提交的准予变更登记（备案）通知书、准予设立（开业）登记通知书显示，夏青春于2015年11月6日在涉案商铺登记成立了广州市青春房产租赁有限责任公司。本案审理过程中，夏青春陈述，其与速众公司签署《广州市房屋租赁合同》后，仅向速众公司支付了5000元现金作为押金。国英公司对上述《广州市房屋租赁合同》的真实性不予确认。为证明速众公司拖欠其工程款，夏青春向本院提交了速众公司与九洲公司签署的《施工合同》、工程预算表、施工进度计算表、工程量确认表等作为证据。为证明案涉商铺的租金标准，国英公司向本院提交了其与案外人就涉案房产A8档商铺签署的合同，该份合同约定建筑面积约26平方米，2018年11月1日至2019年4月30日的月租金为2200元，2019年5月1日至2020年4月30日的月租金为2310元，2020年5月1日至2022年4月30日的月租金为2547元。涉案房产位于广州市白云区同德街西槎路同景苑，根据规划用途，涉案房产属于商业用房，广州市房地产租赁管理所发布的《2018年广州市房屋租金参考价》中，同德街西槎路2（南至：增埗河，北至：德康路）房屋租金参考价为63元/平方米/月。本院认为：国英公司通过作价抵偿欠款的方式取得涉案房产所有权。《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。广州市黄埔区人民法院做出的（2017）粤0112执恢103号之四执行裁定书注明，广州市白云区西槎路同景西街41-109、113-119、125-139、145-151、157-173、177、179号首层房产的所有权自该裁定送达国英公司之日起转移给国英公司。国英公司现未能举证证明上述执行裁定书送达给其的时间，但根据不动产登记查册表的记载，广州市黄埔区人民法院于2018年4月18日将上述执行裁定书送达给不动产登记机构，用于办理涉案房产转移至国英公司名下的所有权过户手续，说明（2017）粤0112执恢103号之四执行裁定书在2018年4月18日前已经送达给国英公司，故国英公司至迟于2018年4月18日已取得涉案房产的所有权。国英公司作为涉案房产的所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。案涉商铺属于涉案房产的一部分，夏青春现在占用案涉商铺，根据夏青春的陈述，其占用的理由有两个，其中第一个理由是速众公司拖欠其工程款，第二个理由是其与速众公司之间存在租赁合同关系。上述两个理由是否构成夏青春合法占用案涉商铺的理由，本院分析如下：对于第一个理由，首先速众公司是否拖欠夏青春工程款并非本案的审查范围。即使夏青春主张的速众公司拖欠其工程款的事实成立，夏青春也仅能向速众公司主张工程款债权，并不能就此取得合法占用案涉商铺的权利，因此夏青春以速众公司拖欠其工程款为由继续占用案涉商铺依据不足。对于第二个理由，由于速众公司于2014年8月26日与广州农商行办理了涉案房产的抵押登记，而且广州市黄埔区人民法院于2015年3月17日已经查封了涉案房产，因此即使夏青春提交的《广州市房屋租赁合同》属实，但由于该份租赁合同签署时间为2015年9月1日，该签署时间在涉案房产办理抵押登记之后，且在人民法院查封涉案房产之后，由于成立在后的租赁关系无法对抗成立在先的抵押权，也无法对抗人民法院在先的查封，因此作为承租人的夏青春也无权以双方存在租赁合同为由继续占用案涉商铺。故夏青春以其与速众公司存在租赁合同为由占用案涉商铺的理由不能成立。据此，国英公司作为案涉案商铺的所有权人，有权要求夏青春将案涉商铺返还给国英公司。高红生受夏青春的指示在案涉商铺内存放了建筑材料和工具，则高红生应当协助夏青春清空案涉商铺内的建筑材料和工具并向国英公司交还案涉商铺。对于国英公司主张的商铺占用费。国英公司取得涉案房产所有权后，夏青春继续占用案涉商铺客观上对国英公司行使其对案涉商铺的权利造成了影响，理应支付相应占有使用的对价。现国英公司要求夏青春支付自2018年3月23日起至腾退之日的商铺占用费，因国英公司未举证证明（2017）粤0112执恢103号之四执行裁定书送达给其的时间，根据现有证据仅能证实国英公司至迟于2018年4月18日已取得涉案房产的所有权，故本院仅支持自2018年4月18日起至夏青春和高红生腾退的案涉商铺之日止的占用费。对于案涉商铺的面积，国英公司主张案涉商铺面积为209平方米，由于夏青春提交的《广州市房屋租赁合同》中约定案涉商铺实用建筑面积约210平方米，故本院对国英公司主张按照209平方米计算商铺占用费予以支持。对于商铺占用费的标准，国英公司虽然提交了涉案房产A8档口的房屋租赁合同拟证明案涉商铺的租金标准，但仅凭一份租赁合同难以确定案涉商铺的普遍市场租金标准，本院对国英公司要求按照A8档口的租金标准计算案涉商铺占用费不予支持，并酌情参照广州市房地产租赁管理所发布的《2018年广州市房屋租金参考价》中白云区同德街西槎路2（南至：增埗河，北至：德康路）商业用房租金参考价63元/平方米/月的标准计算，即按照13167元/月的标准计算案涉商铺占用费，国英公司主张的超出部分本院不予支持。由于高红生仅是根据夏青春的指示在案涉商铺内存放了建筑材料和工具，该行为的后果应当由夏青春承担，因此国英公司要求高红生支付商铺占用费的诉讼请求本院不予支持。夏青春确认占有案涉商铺属于其个人行为，国英公司未能举证证实夏青春系受九洲公司委托并代表九洲公司占用案涉商铺，故国英公司要求九洲公司承担商铺占用费本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第三十七条、第三十九条、第一百九十条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起十五日内，被告高红生协助被告夏青春腾退广州市白云区西槎路同景苑同景西街179号之1房地产（即广州市白云区西槎路同景苑同景西街自编A6、A7号商铺），并交还给原告广州市国英贸易有限公司；二、被告夏青春向原告广州市国英贸易有限公司支付商铺占用费【按照每月13167元的标准，从2018年4月18日计算至被告夏青春实际腾退广州市白云区西槎路同景苑同景西街179号之1房地产（即广州市白云区西槎路同景苑同景西街自编A6、A7号商铺）之日为止；本判决生效前的商铺占有使用费于本判决生效之日起十五日内支付；本判决生效之日起的商铺占有使用费于每月最后一日支付）】；三、驳回原告广州市国英贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5260元，由原告广州市国英贸易有限公司负担1070元，被告夏青春负担4250元（被告负担的部分应于本判决生效之日起三日内向本院交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  沈玉凤人民陪审员  李丽梅二〇一九年六月二十一日书 记 员  任丽霞