重庆市南岸区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0108民初8478号 原告：家利物业管理（重庆）有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路68号大都会商厦10楼，统一社会信用代码91500103753052913L。 法定代表人：徐建东，董事长。 委托代理人：黄某某，北京大成（重庆）律师事务所律师。 委托代理人：邹某某，北京大成（重庆）律师事务所律师。 被告：夏思淇，女，汉族，2012年6月21日出生，户籍所在地江苏省宜兴市。 被告：夏思语，女，汉族，2014年9月9日出生，户籍所在地江苏省宜兴市。 原告家利物业管理（重庆）有限公司（以下简称家利公司）诉被告夏思淇、夏思语物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告家利物业管理（重庆）有限公司（以下简称家利公司）诉的委托代理人邹某某到庭参加诉讼，被告夏思淇、夏思语经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院缺席审理。本案现已审理终结。 原告家利公司起诉来院要求：1、判令被告立即向原告支付截止2019年2月28日的住宅物业服务费18109.10元，分摊电费402.99元，公摊水费13.15元；2、判令被告立即向原告支付自欠交物业服务费、分摊水电费之日起至水电费金额为基数，从欠费之日起按每日万分之二的标准计算，截止2019年2月28日，该违约金暂计为255.5元；3、本案律师费2200元由被告承担；4、本案相关诉讼费由被告承担。事实与理由：被告所有的“御峰小区”一期7幢**室房屋由原告提供物业服务管理。根据《物业服务合同》的约定，业主应于该合同签订生效之日起交纳物业服务费用。现被告未按约缴纳相应费用，原告起诉来院要求前述诉讼请求。 被告夏思淇、夏思语未答辩、未到庭参加诉讼，也未提交证据。 经审理查明：2014年1月8日，和记黄埔地产（重庆南岸）有限公司（甲方）与重庆家利物业管理（重庆）有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同主要约定：由乙方为重庆御峰一期小区提供物业服务；收费标准为：联排/叠拼住宅：4.0元/月·平方米（不含业主需承担的公摊水电费）。业主自甲方使用通知书确定的房屋交付之日其起算物业服务费，业主在房屋交付时应预先交纳三个月全额物业服务费……业主或非业主合法使用人应于每月5日前但不迟于每月最后一日交纳当月之物业服务费及上月之公摊水电费，在下月首日及以后交纳为逾期交纳，从逾期之日起每天按应交费用的0.2‰向乙方交纳违约金至付清时止；逾期不缴纳物业服务费及公摊水电费的业主或非业主合法使用人应承担违约责任，乙方可以诉请人民法院要求限期交纳，业主应承担乙方由此发生的律师费、诉讼费等相关费用……公摊水电费根据重庆市相关规定按每户建筑面积据实分摊。 2014年3月19日，重庆市南岸区房屋管理局出具《前期物业服务合同备案证明》，载明：和记黄埔（重庆南岸）有限公司与家利物业管理（重庆）有限公司签订的和记黄埔杨家山项目（一期）1号地铁前期物业服务合同已报备案。 2015年12月12日，二被告之法定代理人戴维维、夏瑜代二被告在前述《关于御峰一期前期物业服务和临时管理规约的承诺书》（以下简称《承诺书》）上签字，《承诺书》载明：鉴于本人已于2015年12月12日与和记黄埔（重庆南岸）有限公司就购买重庆市南岸区御盛路2号7幢**号房屋签订《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议。关于包括该房屋在内的御峰一期的前期物业服务，买受人已与出卖人所选聘的物业服务公司签署了《御峰一期前期物业服务合同》……本人已充分了解服务合同和规约的全部内容。本人承认服务机构根据服务合同取得对包括该房屋在内的御峰一期实施业务服务的资格，并对服务合同和规约的内容表示认可，同意服务机构按照服务合同和规约规定实施御峰一期的物业服务。 2018年3月，家利公司与北京大成（重庆）律师事务所（以下简称大成律所）签订《法律服务合同》，约定，家利公司委托大成律所提供法律服务……指派律师在家利公司涉诉的不超过20件物业服务合同纠纷案件之诉讼程序（含执行）中提供法律服务，担任代理人……家利公司应付大成律所的法律服务费用总额为44000元/年。合同签订后，大成律所向家利公司开具44000元发票一张。合同所约定法律服务价格，平均每件涉案案件为2200元。 另查明，二被告尚欠原告2018年1月至2019年2月公摊水电费共计416.14元。 2018年9月4日，原告向二被告邮寄送达涉案房屋物业服务费的催收函。 另查明，南岸区峪盛路2号7幢**号房屋所有权人为夏思语、夏思淇房屋建筑面积为324.03元。 在庭审过程中，原告当庭陈述二被告2018年1月份已交部分物业服务费，尚欠1259.54元未缴，2018年2月至2019年3月物业服务费、公摊水电费均未缴纳。 本院认为，和记黄埔地产（重庆南岸）有限公司与家利物业管理（重庆）有限公司签订《前期物业服务合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的,形式要件符合法律规定,合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，故依法应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，该物业服务合同对御峰小区业主包括被告均具有约束力，原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务。 根据合同的约定，被告需按月交纳物业服务费、公摊费，逾期支付的，应当承担违约责任。被告房屋计算面积324.03平方米。《前期物业服务合同》约定联排/叠拼住宅物业服务费收费标准4元/月·平方米，本院以此标准依法主张2018年1月至2019年2月的物业服务费18109.1元，应予缴纳。 关于公摊水电费，约定据实分摊，结合原告举示《水电费发票》及公摊费明细等证据，本院认定被告尚欠2018年1月至2019年2月公摊电费402.99元，公摊水费13.15元，共计416.14元。 关于违约金，本院认为，被告逾期支付物业服务费的行为已构成违约，考虑原告损失情况，本院酌情调整为按中国人民银行公布的商业银行同期同档贷款基准利率计算。 对于原告主张律师费2200元，首先，原告所举示证据并不能直接证明本案实际所产生的律师费用，原告应当承担举证不能的不利后果；其次，《前期物业服务合同》系开发商与物业服务公司所签订，被告所签署的《承诺书》系原告提供的格式合同，原告并未对《前期物业服务合同》充分发表意见，该项约定并非是原被告意思表示一致的结果。因此，本院对原告该项诉讼请求，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告夏思淇、夏思语于本判决生效之日起十日内向原告家利物业管理（重庆）有限公司支付2018年1月至2019年3月期间物业服务费18109.1元； 二、被告夏思淇、夏思语于本判决生效之日起十日内向原告家利物业管理（重庆）有限公司支付2018年1月至2019年3月水电费公摊416.14元； 三、被告夏思淇、夏思语于本判决生效之日起十日内向原告家利物业管理（重庆）有限公司支付逾期缴纳物业服务费、公摊水电费的违约金（违约金以欠缴物业服务费、公摊水电费为基数，从欠费之日起按照中国人民银行公布的商业银行同期同档贷款基准利率计算至付清之日止） 四、驳回原告家利物业管理（重庆）有限公司其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为162元，由被告夏思淇、夏思语负担（该款原告家利物业管理（重庆）有限公司已垫付，被告夏思淇、夏思语在支付上述款项时一并支付给原告家利物业管理（重庆）有限公司）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员 徐昌秀 法官助理 彭 璟 二〇一九年六月二十五日 书 记 员 袁秋香