山西省吕梁市离石区人民法院民事判决书（2019）晋1102民初525号原告：郝某，男，汉族，山西省临县人。被告：山西晋隆建设发展有限公司法定代表人：孙某：董事长住所地：太原市杏花岭区解放路东头道巷10号泛华小区D座三单元7层委托代理人：左某，山西晋凯律师事务所律师。委托代理人：王某，山西晋凯律师事务所实习律师。原告郝某诉被告山西晋隆建设发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郝某、被告委托代理人左某、王某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年10月16日，泛华盛世小区1号楼开售当日，原告与被告确定交易意向，原告缴纳定金。随后签订购房合同，购买离石区凤山路泛华盛世小区1号楼2702房，合同编号：GF-2000-0171，并以首付加银行按揭的方式支付518332元房款。根据合同第8条约定，出卖人应当在2013年10月31日前交房。出卖人未如期交房，出卖人后以邮寄方式告知我，于2015年4月24日办理交房手续，延迟交房天数总计543天。合同第9条第1点约定，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金，共计42218.14元。合同第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。”出卖人按已付房价款的1%赔偿买受人违约金，共计5183.32元。因多种原因，原告欲出售该处房屋，多人有意购买，但是均因被告未予办理产权登记而没有成交，这使我的权利和利益进一步受损。鉴于被告指定该处房屋办理建设银行的按揭贷款，因此我主张被告自2015年5月1日起至办理产权登记完结止，按房价款的建行同期房贷利率支付赔偿金，并先行支付两年的赔偿金到2018年12月31日，共计30000元。以防被告无限期推迟办理产权登记，使得名义上的大产权房变为实质性小产权房。请求：一、判令被告按日支付原告延期交房万分之1.5的违约金42218.14元。二、判令被告给原告立即办理产权登记并支付总房价款的1%违约金5183.32元。三、判令被告按日支付原告总房价款的利息30000元，期间自2015年4月24日起至2019年1月份止。四、请求法院判令被告返还产权代办费500元、他项权登记等费用224元、交易费及档案证明费1090元，公共维修基金10009元，煤气接入初装费3000元，共计14823元。合计92224.46元。五、诉讼费全部由被告承担。被告山西晋隆建设发展有限公司辩称：原告的要求均不能成立。关于办理产权的违约金，因为被告处已经办理了备案，不存在原告所说的没有向房产部门提交资料办理备案的事情。原告已经在银行办理了按揭贷款，说明被告已经为原告办理了备案，否则不能办理银行按揭；如果原告仍然认为被告没有办理备案，根据谁主张谁举证，原告应当提供相关的证据，否则应由原告承担不利的后果。由于国防利益，导致被告开发的工期延长，针对原告所主张的延期交房形成的违约金，按照原告所述的收房时间，郝某的是2015年4月24日，到今天原告的起诉事件来算已经超出了诉讼时效。所以原告的主张不应当予以支持。原告主张的因为办理了银行的按揭形成的贷款利息费用与本案没有关系。更不是被告公司的行为所产生的该部分利息所以不应当由被告公司承担。关于原告主张的公共维修基金，根据住宅专项维修基金管理办法13条，说明该部分费用是原告在接收房子的时候应当缴纳的费用。在原告不要求解除买卖合同或者退房的情况下，该部分费用不应当予以退还。况且被告公司也已经将该部分费用向相关部门予以缴纳；产权代办费等费用是双方自愿同意的行为，况且原告现在仍然主张要求办理产权证，所以办理产权所涉及的该部分费用就不应当予以退还。经审理查明：2011年10月16日，原告郝某与被告山西晋隆建设发展有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买由被告修建的位于吕梁市桥头街西侧的泛华盛世第1幢2702号房，该商品房建筑面积114.99平方米，每平方米4352.07元，总价518332元。合同第6条约定：原告于本合同签订之日，即2011年10月16日向被告支付首期购房款158332元，首付比例为总房款的30%；剩余购房款36万整办理银行按揭贷款，贷款比例为总房款的70%。合同第8条约定：出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第9条约定：除合同第8条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第8条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。合同第12条约定：因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同第15条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（原告）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。被告山西晋隆建设发展有限公司提交吕政土用[2011]26号文件《关于出让国有建设用地使用权的通知》及《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《山西省商品房预售许可证》。2015年4月24日原告郝某接收该房，被告未提供证据证实将办理权属登记的相关材料报相关部门，原告也未取得房屋产权权属证书。以上事实，有原、被告举证、质证的证据和原、被告的陈述予以佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，被告修建和预售的商品房已按规定取得相关部门的许可，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。合同订立后，双方应按照合同约定，全面履行自己的义务。原告郝某已按合同约定履行了付款义务，被告在履行交房义务后，至今仍未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，违反了合同第15条的约定，故被告应按照约定继续履行和承担违约责任。被告应当按照已付房款518332元的1%支付原告违约金5183.32元。合同约定被告应当于2013年10月31日前交付房屋，被告未按期限向原告交付房屋构成了违约。原告称2015年4月24日被告向原告实际交付房屋，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。从实际交付房屋至原告起诉时间已超三年，被告辩称原告的该权利已超过诉讼时效，而原告未提交证据证明出现诉讼时效中断、终止的情形，故被告关于已超过诉讼时效的主张应予支持。原告诉请被告收取专项维修基金10009元，依据《住宅专项维修资金管理办法》（中华人民共和国建设部中华人民共和国财政部令第165号）第十三条规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”原告现未申请解除购房合同或退房要求，故该诉请不予支持。原告诉请退还办理产权所涉及的部分费用，因原告现在仍然主张要求办理产权登记，故该诉请不予支持。原告诉请煤气接入初装费3000元系应缴费用，其请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告山西晋隆建设发展有限公司在本判决生效之日起30日内支付原告郝某违约金5183.32元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决规定期间支付金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费2106元，减半收取，由被告山西晋隆建设发展有限公司负担25元，由原告负担1028元。如不服本判决，应在接到本判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省吕梁市中级人民法院。审判员 薛宁柱 二0一九年六月二十七日书记员 武 力