云南省广南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2627民初949号 原告：文山佳宏物业服务有限公司。 统一社会信用代码：915326270546561448。 地址：广南县莲城镇北宁路延长段机场路交叉口。 法定代表人：邵文凯，经理。 委托诉讼代理人：高慧敏，女，1991年8月13日出生，汉族，河北省张家口市人，住河北省张家口市沽源县，系该公司法务专员，代理权限：特别授权代理。 被告：龚再建，男，1975年3月10日出生，汉族，湖南省双峰县人，现住广南县。 原告文山佳宏物业服务有限公司（以下简称佳宏物业公司）与被告龚再建物业服务合同纠纷一案，本院2019年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳宏物业公司委托诉讼代理人高慧敏、被告龚再建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 佳宏物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令龚再建支付园丁小区22-1-201室房子2017年2月至2018年11月30日期间的物业费1601元，生活垃圾处理费192元，公推水电费192元，合计1985元。2.请求法院依法判令龚再建承担本案全部诉讼费。事实与理由：龚再建系园丁小区22-1-201室房子的业主，房屋面积为145.5平方米。2017年2月，佳宏物业公司为该小区提供物业服务，根据物价局备案的费用标准为：物业费单价为每月每平方米0.5元，生活垃圾处理费和公摊水电费是代收缴费用每月8元。进入小区后，佳宏物业公司积极履行相关的物业服务，依法对龚再建居住的小区实施规范的物业管理，提供了完善的物业管理服务。但是，龚再建在2017年2月至2018年11月30日期间均未缴纳过物业费，欠缴物业费：145.5平方米×22个月×0.5元/月/平方米＝1601元，垃圾费8元/月/户/×24个月＝192元，公摊水电费8元/月/户×24个月＝192元，综上各项费用共计1985元，经佳宏物业公司多次催缴，龚再建仍拒绝缴纳物业管理费。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，诉至法院，望贵院判如所求。 龚再建辩称：请求人民法院依法驳回佳宏物业公司诉讼请求。1.根据《物业管理条例》的规定“物业服务合同”的要件是业主与物业服务企业的约定，物业服务企业要依据物业服务合同来进行物业服务，但佳宏物业公司没有经过园丁小区业主、业主大会、业主委员会的口头承诺或书面的邀请，也未签订书面物业服务合同，在园丁小区业主、业主大会、业主委员会不知情的情况下“非法侵入”园丁小区，所以佳宏物业公司诉园丁小区业主“物业服务合同纠纷”一案，没有“物业服务合同”这个事实和法律依据，不实。2.佳宏物业服务企业强行侵占了园丁小区业主产权的共有区域，霸占了园丁小区用于物业管理的用房，根据《中华人民共和国宪法》第三十九条和《中华人民共和国刑法》第二百四十五条之规定，佳宏物业服务企业强行入侵园丁小区的行为已经构成“非法侵入”。3.2016年12月25日，盛安物业服务企业经理陆永林安排“涉黑”人员四人，在园丁小区南大门设卡收费，引发园丁小区居民的强烈不满，随即引来广南新闻“身边曝光台”的采访，在广南县信访办的协调下，当晚召开园丁小区业主大会，选出业主委员会成员9人，2016年12月26日，园丁小区业主委员会正式成立。为此，盛安物业服务企业宣称退出园丁小区，不再为园丁小区进行物业服务。4.根据《中华人民共和国物权法》第六十三条、第七十条、第七十二条、七十三条、第七十六条第四款、第八十一条、八十二条，《中华人民共和国物业管理条例》第三条、第六条第八款、第十一条第四款、第十五条第二款、第二十七条、第三十五条、第三十八条、第三十九条等上述法律之规定，已经明确了园丁小区业主的产权和权利，共有区域产权的归属，园丁小区划区内共有部分的产权属于园丁小区业主，园丁小区业主大会、业主委员会有权选聘懂得尊重人、有职业道德素养、有社会公德和法律意识的物业企业为自己服务。佳宏物业公司的行为已经严重侵犯了园丁小区业主的自主、自由的权利，根据《中华人民共和国合同法》第三条、第四条的规定，佳宏物业公司是把自己单方面的意愿强加给了园丁小区的业主，佳宏物业公司所谓的物业服务就是“非法侵入”，业主不接受这种强制性的物业服务。5.根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第九条之规定：再一次明确了园丁小区业主的权利，作为消费者的园丁小区业主有权选聘适合自己意愿的物业服务企业。但是，佳宏物业公司已经强行侵占了园丁小区业主产权的共有区域，霸占了园丁小区用于物业管理的用房，经相关单位协调和园丁小区业主多次驱逐，都未能凑效。佳宏物业公司的上述“涉黑”行为，强行限制了园丁小区业主的自由、自主的权利，这是不争的事实。综上所述，佳宏物业公司诉称龚再建等业主“物业服务合同纠纷”一案，没有物业服务合同事实这个法律依据，不成立。根据《物权法》第七十条、第七十二条、第七十三条、第七十六条第四款、第八十一条、第八十二条、《消费者权益保护法》第九条、《合同法》第三条、第四条、第一百八十二条、《物业管理条例》若干条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》等相关法律规定，特请求广南县人民法院依法驳回佳宏物业公司的诉讼请求并承担诉讼费用，以维护龚再建合法权益。 在本案审理过程中，佳宏物业公司针对自己的主张提交了以下证据：1.股权转让协议，证明其主体适格，与龚再建之间存在合理的事实服务关系；2.社区居委会证明，证明佳宏物业公司为园丁小区做服务期限且确实入驻园丁小区做服务；3.物业管理收费标准，证明物业公司收费必经公示(现挂于物业公司外墙)；4.广南县城区垃圾处理费收费标准，证明佳宏物业公司收费合理合法；5.代收代缴水电费票据，证明佳宏物业公司一直在小区做服务并垫付高额水电费，现仍然有8000元左右未收回；6.园丁小区电表移交通知，证明佳宏物业公司应业委会要求(把水电移交到电力公司就认可该物业公司)将水电移交电力公司，同时也证明佳宏物业公司一直在为园丁小区做服务；7.物业工作记录以及照片，证明佳宏物业公司依公示标准在园丁小区做各种服务且业主也接受了物业服务，形成事实服务合同；8.收款收据，证明缴纳水电费的情况。 龚再建针对自己的主张提交证据以下证据。 1.园丁小区业主委员会筹备组“特别声明”一份，证明佳宏物业公司收取费用与小区无关；2.广南县住房和城乡建设局“关于园丁小区系列问题和能解决信访件办理情况的复函”一份，证明佳宏物业公司的进入，经相关部门得到调解；3.身边曝光台广南新闻采访记录一份，证明佳宏物业公司涉黑势力；4.首届业主大会筹备组备案表一份，证明园丁小区业主委员会在佳宏物业公司进驻前成立；5.广南县住房和城乡建设局“关于同意成立园丁小区业主委员会申请的批复”一份，证明业主委员会找相关部门反映情况并得到回复；6.园丁小区第一届第三次业主大会结果公示一份，证明园丁小区经业主大会讨论通过同意把佳宏物业公司驱出园丁小区；7.园丁小区关于业主委员会选举结果的报告和会议记录各一份，证明业主委员会的成立经北坛社区的同意；8.北坛社区居委会“关于选举园丁小区业主委员会成员公告”一份，证明此次公告无效，未通过业主大会选举；9.园丁小区业主答辩状补充材料一份，证明佳宏物业公司涉黑；10.答辩状相关法律条文附页一份，证明龚再建提供的相关法律依据；11.通知，证明前期盛安物业公司退出园丁小区的时间。 经庭审质证，龚再建对佳宏物业公司提交的1号证据协议与业主无关，不予认可；2号证据是伪造的，不予认可；3号证据该公司与业主没有签订协议，服务是无效的，不予认可；4号证据与本案无关，不予认可；5、6、7、8号证据不予认可。 经庭审质证，佳宏物业公司对龚再建提交的1号证据真实性、客观性不予认可；2号证据关联性不予认可；3、4、5、7号证据与本案无关，不予认可；6、8号证据不予认可；9、10号证据不予质证，是龚再建提交的补充答辩状，11号证据三性不予认可。 对双方不认可的证据，本院认证如下：佳宏物业公司提供的1号证据与本案无关，不予采信；2、3、4、6、8号证据客观、真实，予以采信；5、7号证据虽然客观、真实，但不能证明其证明内容，不予采信。 龚再建提供的1、2、4、5、6、7、11号证据客观、真实，予以采信；3号证据虽然客观、真实，但不能证明其证明内容，不予采信；8号证据因依法成立的第一届业主委员会并未撤销，北坛社区公告的新一届业主委员会无法律依据，不予采信；9号证据只是答辩状的补充材料，并非证据，不予采信；10号证据系相关法律条文，不予认证；11号证据予以采信。 经庭审举证和认证，结合当事人的陈述，本院确认本案法律事实如下：2012年8月31日，广南县园丁小区开始交付给业主使用，自交房之日起至2016年12月31日，由广南天壁房地产开发有限公司（原云南优巢房地产开发有限公司）聘请广南县盛安物业服务有限公司（隶属广南天碧房地产开发有限公司）对该小区的物业进行管理，2016年12月25日，广南县盛安物业服务有限公司与小区业主因停车收费问题发生争执，由广南县广播电视台身边曝光台以“停车收费引矛盾百人堵拦小区大门讨说法”进行报道。同年12月31日，广南县园丁小区召开全体业主大会，选举产生第一届业主委员会成员，2017年3月13日，广南县住房和城乡建设局以广住建复(2017)2号《关于同意成立园丁小区业主委员会申请的批复》。2017年1月3日，广南县盛安物业服务有限公司退出园丁小区的物业管理，同年2月6日，广南县盛安物业服务有限公司股东邹云龙、邹彬将其股份全部转让给佳宏物业公司法定代表人邵文凯，佳宏物业公司未与广南县园丁小区业主委员会签订物业服务合同或口头协议，在广南县园丁小区业主不知情的情况下，就进入广南县园丁小区进行物业管理，期间佳宏物业公司对综合管理服务费收费内容及标准进行公示：即物业管理费每月每平方米0.5元、公摊水电费每月8元、生活垃圾处理费每月8元（代收），同月10日，业委会筹备组作出特别声明“本小区业委会筹备组未与任何公司签订物业管理协议，未就物业管理内容及收费标准进行明确，若有擅自接管及收取业主费用等，因此带来的纠纷均与本小区无关”。此后，由于广南县园丁小区业主委员会未通过法律程序解决与佳宏物业公司之间的物业服务纠纷，致使佳宏物业公司在该小区实际进行了物业管理服务，小区业主也接受了该公司的物业管理服务。2018年12月8日，园丁小区第一届第三次业主大会召开，以投票的形式决定不再由佳宏物业公司对园丁小区进行管理服务，并进行公示。龚再建系园丁小区22-1-201室的业主，房屋面积为145.5平方米，在佳宏物业公司提供物业管理服务期间，除缴纳水电费外，一直拒交物业费即欠2017年2月至2018年11月30日期间的物业费1601元，生活垃圾处理192元，公摊水电费192元，合计1985元，经佳宏物业公司工作人员多次找龚再建追缴，龚再建以小区业主委员会未与该公司签订合同为由拒绝支付物业管理费，而引起诉讼。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”，《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”、第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，广南天壁房地产开发公司在广南县园丁小区未成立业主委员会前聘请广南县盛安物业服务有限公司对小区的物业进行管理，广南县盛安物业服务有限公司对小区的管理对小区各业主都具有法律效力，后佳宏物业公司依据与广南县盛安物业服务有限公司的股权转让协议，进入广南县园丁小区进行物业管理，虽然当时业委会筹备组提出特别声明，但佳宏物业公司实际对小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，而广南县园丁小区业主或业主委员会未通过法律程序解除与佳宏物业公司的物业管理服务，加之佳宏物业公司具有物业服务资质证书，鉴于双方已形成了事实上的物业服务关系，且大部分业主也缴纳了物业管理费等费用，而龚再建也向佳宏物业公司缴纳了水电费，故佳宏物业公司的主张有理，予以支持。龚再建以业主委员会未与佳宏物业公司签订《物业服务合同》为由拒绝支付物业管理费的辩解不成立，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下： 由龚再建在本判决生效后10日内向文山佳宏物业服务有限公司支付2017年2月至2018年11月30日期间的物业费1601元，生活垃圾处理费192元，公摊水电费192元，合计1985元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由龚再建负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不主动履行判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审判员  杨海英 二〇一九年六月二十一日 书记员  杨继淑