广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初25943号原告：谢小娟，女，1958年2月4日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：谢岳铭，男，1956年8月10日出生，汉族，住址同上，系原告谢小娟的丈夫。被告：九江银行股份有限公司广州荔湾支行，住所地广东省广州市荔湾区黄沙大道11、13号101首层局部自编1A1、1A11、1A12、1A13，统一社会信用代码914401010589360472。负责人：卜斌源。委托诉讼代理人：柴冰川、田振，均系国信信扬律师事务所律师。被告：广东丝路方舟投资有限公司，住所地广东省广州市荔湾区龙津东路777号HB346房，统一社会信用代码91440101562255945T。法定代表人：李文芳。委托诉讼代理人：陈永江，系该司职工。原告谢小娟诉被告九江银行股份有限公司广州荔湾支行（以下简称九江银行）、广东丝路方舟投资有限公司（以下简称丝路方舟公司）执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢小娟的委托诉讼代理人谢岳铭，被告九江银行的原委托诉讼代理人袁也到庭参加了诉讼。被告丝路方舟公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告谢小娟向本院提出诉讼请求：1、停止并解除对广州市南沙区环市大道西海宁大街108号501单元的查封；2、丝路方舟公司为原告办理房地产权证，将上述房屋的产权过户登记至原告名下；3、丝路方舟公司向原告支付迟延办理产权登记的违约金91217元；4、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2018年3月8日，广州市天河区人民法院在审理九江银行和丝路方舟公司等的借款合同纠纷一案【案号为（2018）粤0106民初3763号】作出民事裁定，对包括本案房屋在内的房屋进行查封。2018年8月9日，原告作为案外人提出异议，认为查封的本案房屋不属于丝路方舟公司的房产，上述查封侵犯了原告的合法权益，请求法院解除上述查封措施。广州市天河区人民法院于2018年9月27日作出（2018）粤0106执异405号执行异议裁定，驳回原告的异议。2018年9月28日，该裁定送达后，原告不服上述执行裁定，特提起执行异议之诉。原告认为，一、原告购买房屋在先，而九江银行设立抵押担保在后，即原告购买本案房屋时该房产上并没有任何权利负担，没有设定任何银行抵押权，原告作为房产所有权人的合法权益不应受到九江银行申请查封措施的影响。二、（2018）粤0106执异405号执行异议裁定适用法律错误，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条而不是第29条的规定，支持原告的异议申请，立即停止并解除对本案房屋的查封。三、丝路方舟公司应依约履行办理房屋过户登记义务。丝路方舟公司迟延办理产权过户登记，违反合同约定，应承担违约责任，应向原告支付违约金91217元。被告九江银行辩称：一、本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条而非第28条，该两条条款是一般条款与特别条款的关系，在一般条款与特别条款不一致时，应适用特别条款。二、本案中买受人不满足该规定第29条规定的排除执行条件。丝路方舟公司为该房屋的开发商，房屋规划用途为办公。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告丝路方舟公司未作答辩。经审理查明：据广州市房地产档案馆于2018年12月6日出具的《广州市不动产登记查册表》显示，广州市南沙区环市大道西海宁大街108号501房（以下简称涉案房屋）的产权人为广东世泰兴旺投资有限公司，占有部分为全部，房屋所有权取得方式为分割，登记时间为2015年6月5日，现以（2018）粤0106民初3763号协助执行通知书及民事裁定书查封，查封时效为2018年3月8日至2021年3月7日，他项权利种类为抵押权，权利人为九江银行，设定日期为2015年6月5日。丝路方舟公司原名称为广东世泰兴旺投资有限公司，于2015年3月26日变更为现名。2013年11月14日，丝路方舟公司开具收款收据（编号：0040614），确认收到杜家东诚意金10000元。2015年4月28日，丝路方舟公司（甲方/卖方）与谢小娟（乙方/买方）签订《房屋买卖合同》，约定：乙方购买涉案房屋，房屋使用性质为办公，房价款309123元；第一期在2013年11月26日前向甲方支付房款154561元，第二期在2014年1月20日前向甲方支付房款92737元，第三期在2014年5月20日前向甲方支付房款61825元；在乙方按约定时间付清各期房款、装修款及应缴税费的前提下，甲方应在本合同签订之日起90天内将该物业交付乙方使用；等。2015年4月28日，谢小娟签署《确认书》，确认收楼。2018年7月26日，丝路方舟公司开具情况说明：我司2013年11月14日出具的收款收据（编号：0040614）为杜家东代谢小娟缴交南沙公寓诚意金（序号：108号501房），业主本人应凭该收据向我司换取正式的公寓认购定金收据，后因该业主遗失该收据而一直未能换取，但该笔款项我司确认已收取，特此说明。九江银行诉丝路方舟公司、广州丝路营行文化传播股份有限公司、黎军锦、林爱坭借款合同纠纷一案，本院以（2018）粤0106民初3763号立案审理，在审理期间，九江银行提出保全申请，本院于2018年3月8日查封丝路方舟公司名下包括涉案房屋在内的一批房屋。谢小娟作为案外人提出执行异议，要求解除对涉案房屋的查封，本院经审查，作出（2018）粤0106执异405号执行裁定书，查明：2015年6月5日，丝路方舟公司将其名下的150套房屋包括涉案房屋抵押给九江银行，并办理了抵押登记，同年8月10日，九江银行出具《证明》，同意丝路方舟公司对外销售已抵押给该行的150套物业；2015年4月28日，丝路方舟公司与谢小娟签订《房屋买卖合同》，约定由谢小娟购买涉案房屋；2015年1月29日，丝路方舟公司向谢小娟出具《收款收据》，确认收到涉案房屋房款299123元，装修款252918元。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条（即修正后的上述第二百二十七条，下同）的规定，向执行法院提出异议。谢小娟因对本院作出的（2018）粤0106执异405号执行裁定书不服而提起本案执行异议之诉，符合上述法律规定，本院依法予以审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持，（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据本案查明，谢小娟于2015年4月28日与丝路方舟公司签订《房屋买卖合同》，并于当日收楼，且在本案中已经支付了全部购房款，符合该条规定陈述的能够排除执行的情形。谢小娟主张停止并解除对涉案房屋的查封，均有事实和法律依据，本院予以支持。谢小娟要求丝路方舟公司将涉案房屋过户至谢小娟名下并支付迟延办理产权登记的违约金的诉请，不属于执行异议之诉的审理范围，谢小娟可另循途径解决。丝路方舟公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项和第二款、第三百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：解除在（2018）粤0106民初3763号案中对广州市南沙区环市大道西海宁大街108号501房的查封，不得执行上述房屋。驳回原告谢小娟的其他诉讼请求。本案受理费10335元，由原告谢小娟负担1445元，由被告九江银行股份有限公司广州荔湾支行、广东丝路方舟投资有限公司共同负担8890元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。本院（2018）粤0106执异405号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  符 慧人民陪审员  吴旭英人民陪审员  李婉君二〇一九年六月十九日书 记 员  何靖文陈玉娟