济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初2872号原告：孙某红，女，1967年12月28日出生，汉族，住山东省济南市。委托诉讼代理人：刘文霞，山东资通律师事务所律师。委托诉讼代理人：王甜甜，山东资通律师事务所实习律师。被告：山东才高鑫源置业有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：张海，总经理。委托诉讼代理人：施磊，男，山东才高鑫源置业有限公司员工。委托诉讼代理人：黄梁林，北京德恒（济南）律师事务所律师。原告孙某红与被告山东才高鑫源置业有限公司（以下简称才高公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙某红的委托诉讼代理人刘文霞、王甜甜，被告才高公司的委托诉讼代理人施磊、黄梁林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙某红向本院提出诉讼请求：1.判令才高公司协助孙某红办理济南市历下区鑫源山庄××室房屋、鑫源山庄×××室储藏室产权过户登记；2.判令才高公司支付孙某红逾期办证违约金67530元（自2016年4月19日起至2019年2月19日止），2019年2月20日至才高公司完成产权备案之日止的违约金（以孙某红总房款651836元为本金，按日万分之一标准计算）；3.诉讼费、律师费等费用由才高公司承担。事实与理由：2013年3月7日，孙某红与才高公司签订《商品房买卖合同》，约定孙某红购买才高公司开发的位于济南市历下区鑫源山庄××室房屋、鑫源山庄×××室储藏室。孙某红已交清全部房价款，房屋及储藏室总房价款为651836元。才高公司于2013年4月2日向孙某红出具收款收据，才高公司于2014年4月19日将涉案房屋交付给孙某红。但才高公司至今未按《商品房买卖合同》约定，办理房屋产权登记备案，构成违约。孙某红为维护自身合法权益，特诉至贵院。才高公司辩称，孙某红的诉讼请求无事实和法律依据，应当依法驳回。1.孙某红要求才高公司支付逾期办证违约金，没有依据。才高公司为解决单位驻济职工住房困难建设涉案房屋，所涉争议系单位与职工之间的内部事项；因房地产政策变化等客观因素影响，才致迟延办理备案，但才高公司一直积极办理相关备案手续；孙某红采取诉讼方式解决问题，可能会影响办证速度进而损害原告的利益。2.目前尚不具备合同约定的应当支付违约金的条件，孙某红的诉讼请求没有事实和法律依据。在孙某红履行完毕结清房款、交清办证全部资料及税费的义务后，才高公司需在730个工作日内将相关资料报产权登记机关备案，孙某红系先履行义务一方，在其未履行时，才高公司有权拒绝履行。3.孙某红主张按照日万分之一的标准支付违约金标准过高，应予以调整。孙某红没有证据证明存在因迟延办证而致使其利益受损的情形，孙某红应对逾期办证产生的具体损失数额承担举证责任，而且孙某红主张违约金标准过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月7日，孙某红（买受人）与才高公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定孙某红购买位于济南市历下区鑫源山庄××号房屋（现为鑫源山庄小区×××号）及地下室，房屋建筑面积99.50平方米，价款为611925元，地下室建筑面积11.67平方米，价款为39911元，合计651836元。其中，合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自逾期之日起至实际备案之日止，出卖人按日支付已交房价款万分之一的违约金。”同日，孙某红与才高公司签订《补充协议》，关于合同履行过程中的争议解决，双方约定：“若双方发生纠纷诉诸法院时，败诉方除向胜诉方承担责任外，还应承担胜诉方实现债权的费用，包括律师费用。”2013年4月2日，才高公司为孙某红出具收据，孙某红已交清全部房款。2014年4月19日，才高公司交付涉案房屋。2019年1月20日，孙某红与山东资通律师事务所签订《委托代理合同》，山东资通律师事务所指派刘文霞、王甜甜作为本案诉讼委托代理人。孙某红向山东资通律师事务所支付律师费3000元，山东资通律师事务所向其开具增值税普通发票。截至本案开庭审理之时，才高公司尚未办理房屋初始登记。本院认为，涉案商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力。本案的争议焦点问题：才高公司应否支付逾期办证违约金，以及违约金是否过高。一、关于才高公司应否支付逾期办证违约金。本院认为，商品房买卖合同系买受人支付购房款，出卖人交付房屋并协助买受人办理房产转移登记的合同，因此协助办理房产转移登记系出卖人应尽的主要义务。买受人缴纳税、费及提交办证资料，系买受人为办理房产转移登记应向相关行政部门履行的义务，而不是买受人应当向出卖人履行的商品房屋买卖合同义务，出卖人向产权登记机关提交办理权属登记备案资料，不以买受人是否提交办证资料为前提。本案中，孙某红与才高公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”该约定以孙某红结清房款并交纳办证资料及税、费作为才高公司履行向产权登记机关提交备案资料义务的条件，明显加重了孙某红的责任。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任，排除对方主要权利的，该约定无效。”涉案《商品房买卖合同》系才高公司提供的格式合同，上述约定无效。才高公司依据该条款主张享有先履行抗辩权，不能成立。才高公司于2014年4月19日将涉案房屋交付孙某红，应当在房屋交付后的730日内，即2016年4月19日之前将权属登记资料提交登记机关备案，但截至本案开庭审理之时仍未办理涉案房屋初始登记，构成违约。因此，孙某红有权要求才高公司支付违约金。鉴于才高公司提交产权登记备案的日期尚不确定，导致才高公司承担违约责任的截止日期不能确定，不便于裁判文书生效之后的执行，本院酌定才高公司承担违约责任的截止日期为本判决生效之日。对于此后的逾期办证的违约责任，当事人可以根据才高公司的实际履约情况另行主张权利。二、关于违约金是否过高。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”据此，孙某红有权根据合同约定要求才高公司按照日万分之一的标准支付逾期付款违约金，才高公司关于违约金过高的主张不能成立。另外，孙某红为实现涉案债权支出律师费3000元，双方签订的《补充协议》明确约定败诉方承担胜诉方实现债权的费用，包括律师费。孙某红主张才高公司支付其律师费3000元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决如下：一、被告山东才高鑫源置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告孙某红逾期办证违约金（以651836元为基数，自2016年4月20日起至本判决生效之日止，按照日万分之一的标准计算）；二、被告山东才高鑫源置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告孙某红律师费3000元；三、驳回原告孙某红的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1560元，减半收取780元，由被告山东才高鑫源置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 张 军二〇一九年六月二十八日书记员 边江舟