广东省佛山市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）粤06行终315号上诉人（原审被告）佛山市自然资源局（原佛山市禅城区国土城建和水务局），住所地佛山市禅城区。法定代表人杨小晶，局长。委托代理人匡毅，该局工作人员。委托代理人刘敏，广东国龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈伟生，男，汉族。委托代理人夏杏媚，广东派力律师事务所律师。原审第三人程俊，男，汉族。委托代理人胡炳华，广东汇联律师事务所律师。原审第三人陈志标，男，汉族。原审第三人陈沛瑜，女，汉族。原审第三人谢五妹，女，汉族。上述两原审第三人的委托代理人陈志标，基本情况同上。上诉人佛山市自然资源局因被上诉人陈伟生诉原佛山市住房和城乡建设局不动产行政登记一案，不服佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606行初15号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。经审理查明：2010年7月8日，程俊申请涉案房屋买卖转移登记，并提交粤房地证字第C173****号房地产权证、佛山市禅城区房屋交易证明（交易编号：20100****）、佛山市禅城区房地产权登记申请书、购房发票、契税完税证、程俊身份证、佛府国用（2010）第0600089****号国有土地使用权证等申请材料，佛山市禅城区房地产交易所认为其所提交的材料齐全，符合《房屋登记办法》第十七条第一款和第三十三条的规定，予以受理。经审核，原佛山市住房和城乡建设局于2010年7月13日作出房地产权登记，并核发了粤房地权证佛字第010004****号房地产权证。该房地产权证所记载的权属人为程俊，房屋坐落地址为佛山市禅城区***。另查，本案陈伟生与陈要明是夫妻关系，谢五妹是陈要明的母亲，陈志标、陈沛瑜是陈伟生与陈要明的子女，陈要明于2018年11月20日死亡。涉案房屋原登记在陈要明的名下，属陈伟生与陈要明的夫妻共同财产。2010年6月4日，陈要明与程俊签订《房地产买卖合同》，将涉案房屋出售给程俊。同日，陈要明与程俊向佛山市禅城区房地产交易所申请交易核准，并提交《房地产买卖申报表》等材料，该申报表“权属人配偶意见”一栏中“陈伟生同意出售”系他人冒签，并非陈伟生本人签署。2010年6月7日，佛山市禅城区房地产交易所出具《佛山市禅城区房屋交易证明》。又查，在诉讼期间，陈伟生以陈要明、程俊为被告，提起确认涉案房屋买卖合同无效之诉，佛山市禅城区人民法院于2017年4月11日受理。经审理后，作出（2017）粤0604民初5063号《民事判决书》，判决驳回陈伟生的诉讼请求。陈伟生不服提起上诉，佛山市中级人民法院于2018年11月26日作出（2018）粤06民终10712号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。该二审判决于2018年11月30日生效。再查，根据《佛山市禅城区机构编制委员会关于整合不动产登记职责的通知》（禅机编〔2015〕19号）规定，2015年6月18日起，将禅城区不动产登记职责统一由区国土资源行政主管部门承担，在区国土城建和水务局（国土资源）设置不动产登记局。将禅城区国土城建和水务局（国土资源）地籍管理科的土地登记职责、将禅城区国土城建和水务局（城乡建设）房产权属和征收管理科的房屋登记职责划入不动产登记局。原审法院认为：《不动产登记暂行条例》第七条第一款规定：“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。”《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定:“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。”佛山市禅城区国土城建和水务局作为不动产登记管理部门，负有对本辖区内不动产权属进行登记的法定职责。根据《佛山市禅城区机构编制委员会关于整合不动产登记职责的通知》（禅机编〔2015〕19号）规定，该局承接原佛山市住房和城乡建设局在禅城区范围内的不动产登记职责，是本案的适格被告。本案的第一个争议焦点是陈伟生的起诉是否超过法定起诉期限。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。”本案中，涉案房屋原登记在陈要明名下，陈要明和程俊签订《房地产买卖合同》时陈伟生并未在该合同上签名，《房地产买卖申报表》上权属人配偶意见一栏“陈伟生同意出售”亦属他人冒签，而且陈伟生一家人均确认一直居住在涉案房屋。陈要明虽在庭审中称在涉案房屋过户后有告知陈伟生，但无法确定具体时间，亦无相关证据佐证。故本案并无确凿证据证实陈伟生知道被告对涉案房屋作出的转移登记行为。陈伟生主张其在2016年8月8日到不动产档案馆查询才知晓房屋被转移登记，本院予以采纳，根据上述法律规定，陈伟生在2017年1月4日提起行政诉讼，并未超过起诉期限。本案的第二个争议焦点是原佛山市住房和城乡建设局将涉案房屋转移登记到程俊名下的行为是否合法。《房屋登记办法》第十二条规定:“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：（一）因合法建造房屋取得房屋权利；（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；（四）有本办法所列变更登记情形之一；（五）房屋灭失；（六）权利人放弃房屋权利；（七）法律、法规规定的其他情形。”本案中，《佛山市禅城区房地产权登记申请书》中“全体申请人签名处”只有受让方程俊一人签名，并无转让方陈要明的签名，而且根据《佛山市禅城区房地产交易所业务受理收件清单》反映，亦只有受让方程俊一人签名，并无转让方陈要明的签名确认。故涉案房屋登记为程俊单方申请，但本案并不存在可以由当事人单方申请的法定情形，故不符合上述法律规定的申请方式。另，《房屋登记办法》第十八条第一款规定:“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。”根据上述规定，本案原房屋登记机关应对申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋等事项对申请人进行询问，并将询问结果由申请人签字确认后归档保留。但本案并无证据显示原佛山市住房和城乡建设局有对申请人进行询问。综上，涉案房屋登记由受让方程俊单方申请，而且原佛山市住房和城乡建设局并未依法对申请人就相关事项进行询问，程序违法。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定:“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”由于涉案房屋的买卖合同已经生效，陈伟生并未举证证明陈要明与程俊签订房屋买卖合同并将房屋转移登记到程俊名下构成恶意串通，程俊已善意取得房屋所有权，根据上述规定，依法应判决确认原佛山市住房和城乡建设局作出的房屋登记行为违法。佛山市禅城区国土城建和水务局称根据《城市房地产转让管理规定》第七条的规定，交易核准程序包含在房屋所有权转移登记程序当中，在交易核准程序中已经书面告知买卖双方，特别是卖方，就转让该房地产的行为应当通知房屋的共有人，陈要明作为涉案房屋的转让方也应当对申请材料的真实性、合法性、有效性负责，登记机关已尽到合理审慎的审查义务。经审查，《城市房地产转让管理规定》第七条只是规定了房地产转让的程序，交易核准和办理房屋权属登记是两个独立的程序，而依法对申请人就相关事项进行询问是办理房屋权属登记的法定程序，故上述理由于法无据，应不予支持。至于《房地产买卖申报表》“权属人配偶意见”一栏中“陈伟生同意出售”系他人冒签，并非原告本人签署的情况，因该《房地产买卖申报表》属申请人在交易核准阶段提供的材料，与本案所审查的房屋权属登记没有关联。综上，依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，判决如下：一、确认原佛山市住房和城乡建设局于2010年7月13日对位于佛山市禅城区***的房屋作出的权属登记行为违法；二、驳回陈伟生的其他诉讼请求。案件受理费50元，由佛山市禅城区国土城建和水务局负担。上诉人佛山市自然资源局上诉称：一、根据《深化党和国家机构改革方案》和《佛山市机构改革方案》的要求，将国土资源管理等职能整合组建市自然资源局，并在各区设立分局，承接原各区国土城建和水务局关于土地管理、不动产登记的行政职能，是市自然资源局的派出机构。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二十条的规定，本案由佛山市自然资源局提起上诉。二、房屋登记机构在办理房屋产权转移登记过程中先办理交易核准、再办理产权登记是当时房屋登记的基本操作流程，该流程是为了解决房屋和土地分开办证以及方便当事人办理交税手续等需要而形成的，并不违反国家法律规定。自90年代到2011年期间，佛山市禅城区针对房产买卖（交易）办理权属登记时，均是先行受理交易核准，核准后办理交税、再办理房地产权登记。交易核准是整个权属转移登记行为中不可分割的一部分，其与登记办证行为共同构成完整的权属转移登记行为。2011年之后，因佛山市、区两级行政审批事项调整，取消了交易核准，调整为交易双方持登记申请书、合同、房地产权证、完税凭证、身份资料等直接办理房产转移登记。据统计，在取消核准程序之前，禅城区针对房产交易转移登记采用上述流程办结5万余宗。三、2010年6月4日，陈要明、程俊因转让涉案房产办理权属转移登记事宜亲自到禅城区房地产交易所提交《房地产买卖申报表》、《房地产买卖须知》、《房地产买卖合同》、房地产权证、双方身份资料等办理交易核准。禅城区房产交易所对交易双方的上述资料进行审核，并对交易双方相关情况进行询问、记录后，于2010年6月7日出具《房屋交易证明》。同月17日，陈要明、程俊在《房屋交易结案书》上签名确认案涉房产交易结案。在交易双方缴纳相关税款、开具发票后，禅城区房产交易所于2010年7月8日受理了陈要明、程俊的转移登记申请，并收取了《房屋交易证明》等相关资料，经审核后由原佛山市住房和城乡建设局依照《房屋登记办法》第二十条、二十五条的规定作出房产转移登记并核发房地产权证。因此，从涉案房产转移登记的整个过程来看，陈要明、程俊是按照当时的流程共同启动转移登记程序，即先办理交易核准再办理转移登记。一审判决将交易核准程序独立于转移登记行为之外，认定陈要明没有参与房产转移登记申请，与事实不符。四、陈要明和程俊办理权属转移登记申请交易核准时，提交了双方签名的《房地产买卖申报表》，该表以制式表格的形式对交易房产有无争议、是否查封抵押、有无出租，权属人配偶意见等相关情况进行了询问，而《房地产买卖须知》也明确告知了出卖人相关注意事项，且陈要明、程俊签名确认已知悉上述须知并认真履行。可见在涉案房产交易登记过程中，登记部门已经依照《房屋登记办法》第十八条第一款的规定对交易双方及房屋情况进行了询问，并形成了笔录归档保存。一审判决认定登记机关没有依法就相关事项进行询问显然与事实不符。最后，根据生效（2018）粤06民终10712号《民事判决书》的认定，涉案房产原登记权属人为陈要明，其对该房产享有全部所有权和完整处分权，其自愿通过买卖方式将房产转让给程俊，双方的交易合法有效。原佛山市住房和城乡建设局作出的被诉房屋权属转移登记行为有充分事实依据，尽了合理审慎的审查义务，程序合法，请求二审法院撤销原判，并驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人陈伟生答辩称，涉案房产登记由程俊单方申请，且原佛山市住房和城乡建设局并未依法对申请人就相关事项进行询问，程序违法。原审法院对此事实查明清楚，适用法律正确。另外，虽然从形式上看，陈要明对涉案房产享有全部所有权和完整处分权。但陈要明在办理交易核准手续时，在申报表中明确了涉案房产权属人配偶、明确了涉案房产存在共有人。但登记机构并未进一步要求共有人到现场并出具意见，也未通过其他途径进行核实和甄别，可见其并未尽到合理审慎的审查职责，损害了被上诉人的合法权益。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。原审第三人程俊在庭审中述称，同意上诉人的上诉意见。原审第三人陈志标、陈沛瑜、谢五妹在庭审中述称，一审判决认定事实正确，请二审法院予以维持。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。另查明，在本案二审阶段，原审被告佛山市禅城区国土城建和水务局因政府机构改革被撤销，其不动产登记职能由新组建的佛山市自然资源局承接。本院认为，根据生效的（2018）粤06民终10712号《民事判决书》判定，陈要明与原审第三人程俊之间就涉案房屋的买卖合同合法有效，该买卖合同确定了涉案房屋所有权由出让人陈要明转移给买受人程俊的民事法律关系，而根据房屋登记内容应当与基础民事法律关系相一致的原则，原佛山市住房和城乡建设局办理涉案房屋的权属转移登记，将涉案房屋的权属登记在买受人程俊名下，实体结果正确。至于上述房屋转移登记行为是否符合法定要件和法定程序问题，本院作如下分析。首先，根据《房屋登记办法》第三十三条第一款的规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。”对照本案查明的事实，在原佛山市住房和城乡建设局办理本案房屋转移登记的依据材料中，有佛山市禅城区房地产权登记申请书、申请人身份证、佛山市禅城区房屋交易证明、购房发票、契税完税证、粤房地证字第C173****号房地产权证、佛府国用（2010）第0600089****号国有土地使用权证等申请材料，完全符合上述法条所规定的办理转移登记的材料要件，本院予以确认。其次，在本案房产转移登记行为所处的历史时期，登记机关办理房屋转移登记采取的是先交易核准、再办理登记的两步走操作模式。具体到本案中，涉案房屋原权属人陈要明与买受人程俊于2010年6月4日亲自到禅城区房地产交易所共同签署了《房地产买卖申报表》、《房地产买卖须知》、《房地产买卖合同》，并提交了涉案房屋的房地产权证、双方身份证等资料办理了交易审查，领取了核准证明再办理相关完税手续，然后由买受人程俊申请办理转移登记，并提交了前述转移登记材料。登记机关采取的上述先交易核准、再办理登记的两个步骤共同构成了办理房屋转移登记的完整过程，虽然在形式上与《房屋登记办法》所规定的申请、审查、登记的一步走模式不同，但在实质上并无冲突。故本案中原佛山市住房和城乡建设局办理涉案房屋权属转移登记行为的程序是否符合《房屋登记办法》的规定，应将交易核准与办理登记两个步骤结合起来审查，而不宜割裂。如前所述的事实情况，涉案房屋原权属人陈要明与买受人程俊是共同申请了交易核准，虽然登记办理阶段只有买受人程俊一人申请，但不宜就此认定为整个涉案房屋转移登记手续为买受人程俊单方申请。另外，同样在交易核准阶段，登记机关通过交易双方填写并签署《房地产买卖申报表》、《房地产买卖须知》的方式对申请真实性以及房屋权属等情况进行了调查核实。原审判决排除交易核准环节而仅从登记办理阶段审查，进而认定涉案房屋转移登记行为只有单方申请且登记机关未进行调查核实构成程序违法。该认定没有结合特定时期的房屋登记操作实际，且在上述两步走操作模式能满足《房屋登记办法》的实质程序要求情况下，作出的确认涉案房屋转移登记行为违法并无实际的法律价值，还造成同时期大量类似登记行为的效力混乱，亦无社会价值，故本院予以纠正。至于被上诉人陈伟生认为登记机关未就涉案房屋权属人配偶的意见真实性进行调查核实的主张。由于涉案房屋确权登记在陈要明名下，并无其他物权登记共有人，陈要明对涉案房产享有全部所有权和完整处分权。至于其他因婚姻、出资、合约等民事法律关系而对房屋享有财产共有权的非登记物权所有人，并不是登记机关在办理不动产物权登记时所需要审查与确认的职权范畴，故被上诉人主张的上述调查核实内容，本院不予支持。上诉人的上诉主张可以成立，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606行初15号行政判决的第（一）项；二、维持佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606行初15号行政判决的第（二）项；三、驳回被上诉人陈伟生的全部诉讼请求。本案一、二审诉讼费共100元，由被上诉人陈伟生承担。本判决为终审判决。审 判 长  周 刚审 判 员  潘华容审 判 员  王 慧二〇一九年六月二十四日法官助理  王璐璐书 记 员  黄晓琳