河北省保定市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）冀06执异127号 案外人:史艳艳，女，1979年11月22日出生，汉族，住河北省邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：熊国庆、郭健，河北当当律师事务所律师。 申请保全人：河北定州农村商业银行股份有限公司。住所地河北省定州市兴定西路172号。 法定代表人：康世勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：苏跃龙，刘毅，河北冀华律师事务所律师。 被保全人：定州市万盛隆商贸有限公司。住所地河北省定州市兴定西路安源大厦14-1402室。 法定代表人：崔志军，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李世清，河北日星律师事务所律师。 本院在审理河北定州农村商业银行股份有限公司（以下简称定州农商行）与定州市万盛隆商贸有限公司（以下简称万盛隆公司）、北京立磐国际贸易有限公司、王鹏程借款合同纠纷一案中，案外人史艳艳对本院保全查封的河北省邯郸市丛台区枫景华庭小区10号楼1单元1001号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人史艳艳称，2012年9月10日，案外人与河北杰辉房地产开发有限公司（以下简称杰辉公司）签订《枫景华庭内部认购书》，约定杰辉公司将枫景华庭小区10号楼1单元1001号商品房出售给案外人，案外人向杰辉公司缴纳了496210元的全额购房款，杰辉公司向案外人出具了收款收据。现因定州农商行与万盛隆公司借款合同纠纷一案，导致案外人所购买的房产被法院查封，虽然杰辉公司于2016年将涉案房产“网签”至万盛隆公司名下，但案外人购房时间远远早于万盛隆公司的网签时间，且案外人已缴纳全部购房款，案外人是涉案房产的实体权利人，定州农商行申请查封（财产保全）的执行行为，已严重侵害案外人的实体权益。杰辉公司与万盛隆公司的“网签合同”系双方为向定州农商行贷款而签订的，双方并非真实的房屋买卖关系，案外人才是该房产的合法权利人。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条的规定，向法院提出异议申请，请求法院依照相关法律规定依法审查，裁定解除对涉案房产的查封（财产保全）措施。 定州农商行称，一、案外人与杰辉公司签订《枫景华庭内部认购书》以后，并未办理过户登记，也未办理预告登记或网签备案，因此案外人与杰辉公司之间存在的是合同债权关系，该债权关系并不能对抗定州农商行所持有的他项抵押权，也就是说截止至提出异议之日涉案的房产并没有任何一家买房人对涉案房屋有足够排除定州农商行权益的物权请求权；二、案外人与杰辉公司之间的认购书是否有效、案外人能否仅凭认购书向杰辉公司主张交付房屋、其是否为房屋未来的权益人均不确定，案外人维护自身权益应立案起诉；三、即使案外人的认购书有效，要考虑万盛隆公司不仅仅是网签备案合同签订者，同时还是预告登记证书权益者，根据物权法第二十条的规定，预告登记权人享有排他性物权请求权，排他性不仅以合同签订为顺位排序条件，预告登记作为物权法规定的以登记为生效条件，并且具有公示效力的登记其顺位优于其他购房者，定州农商行作为预告登记抵押权人同样根据法律法规规定办理了抵押登记，依法享有对涉案房屋限制处分、优先受偿的权利，案外人仅凭债权合同不足以排除对涉案房产的查封；四、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的规定，并不是所有的一房多卖，房屋买受人均有权提出执行异议并得到支持，能够排除执行的买受人应当在涉案房屋具备初始登记条件后签订正式买卖合同并办理预告登记，案外人尚未办理预售证，在具备登记条件后并未办理初始登记，于法无权申请解除查封。 万盛隆公司称，一、案外人与杰辉公司签订的内部认购书并非合法有效的房地产买卖合同；二、案外人与杰辉公司签订的协议具有合同相对性，万盛隆公司并不清楚双方已经签订买卖协议；三、杰辉公司在收取案外人房款后，在具备办理网签手续的情况下拒绝为案外人办理网签合同，相反隐瞒该事实，又与万盛隆公司签订房产买卖合同，并到房管局办理初始备案登记，是杰辉公司对万盛隆公司的欺诈，是对案外人的诈骗；四、案外人提出的财产保全异议其内容能显示出涉及刑事诈骗，法院应将案外人的异议向有管辖权的公安机关移交，不应该作为异议案件审查；五、案外人的认购书并不能证明其是房产的所有权人，房屋以登记为要件，房屋目前登记在万盛隆公司名下，法院的查封是合法的。 本院查明，2012年7月25日，案外人与杰辉公司签订《枫景华庭内部认购书》，约定案外人认购杰辉公司开发的“枫景华庭”项目10号楼1单元1001号房产宅，房屋总款296990元。该认购书签订后，案外人已按合同的约定支付了全部房款，杰辉公司对此予以认可。由于认购书签订时，不具备登记条件，所以案外人未办理预登记手续，现该房屋已主体封顶，尚未进行内外装修。 同时查明，2016年4月21日，万盛隆公司与杰辉公司签订了一份《合作贷款协议书》，约定以万盛隆公司的名义贷款，杰辉公司将自有的已具备商品房预售资格的房产网签登记至万盛隆公司名下用于向定州农商行抵押贷款，所贷款项由双方共同使用。同时约定，如在2016年5月31日之前贷款没有到位，则本协议自然解除，协议解除后万盛隆公司必须在十个工作日内无条件将本协议项下杰辉公司提供的房产通过房管部门撤销。 2016年4月27日，杰辉公司与万盛隆公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定杰辉公司将涉案房产出售给万盛隆公司，万盛隆公司将全部房款一次性付清，但实际上万盛隆公司至今未交付房款，双方对此均予以认可。2016年5月9日，双方办理了预告登记，预告登记权利人为万盛隆公司。 2016年6月20日，定州农商行（原定州市农村信用合作联社）与万盛隆公司签订了《企业借款合同》，约定定州农商行向万盛隆公司贷款5000万元，借款期限自2016年6月22日至2018年6月21日。同时双方签订了《抵押合同》，约定万盛隆公司以包括该涉案房产在内的98套房屋进行抵押担保，双方办理了他项权证。 另查明，本院在审理定州农商行与万盛隆公司、北京立磐国际贸易有限公司、王鹏程借款合同纠纷一案中，依照定州农商行的申请，于2019年4月12日作出（2019）冀06民初121号民事裁定书，裁定冻结或查封万盛隆公司、北京立磐国际贸易有限公司、王鹏程共计价值人民币52202224.24元的财产。2019年4月19日，本院作出（2019）冀06执保26号协助执行通知书，查封了包括案外人所认购房屋在内的位于邯郸市丛台区枫景华庭小区编号为邯郸市房预邯房字第ＹＧ00121812号至第××号共计98套房产。案外人不服提出书面异议，要求本院裁定解除对涉案房产的查封。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权力能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人与杰辉公司签订的认购书是双方真实意思表示，不违法法律强制性规定，为合法有效的合同；根据杰辉公司在另案中的陈述、案外人提供的认购书、转账凭证及杰辉公司的收据，能够确认案外人已经支付全部房款；涉案房屋现仍在建设过程中，不具备交付条件；双方签订认购书时，杰辉公司不具备预售条件，未办理预登记非因案外人原因。现涉案房屋虽登记在万盛隆公司名下，但根据其和杰辉公司签订的《合作贷款协议书》和未给付购房款的事实可以看出，双方签订《商品房买卖合同（预售）》的真实意思表示，并不是真正买卖房屋，而是用于向银行抵押贷款，房屋的所有权实际上并未转移至万盛隆公司。综上，案外人的权利能够排除执行，其异议成立，对其请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对河北省邯郸市丛台区枫景华庭小区10号楼1单元1001号房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 韩 斌 审判员 赵春林 审判员 刘 斌 二〇一九年六月二十一日 法官助理堵红果 书记员何萌萌