安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0403民初1347号 原告:陈海侠，女，1978年1月18日出生，汉族，安徽省淮南市人，大专文化，淮南鑫泰置业有限公司员工，现住安徽省淮南市。 原告：金小松，男，1973年5月3日出生，汉族，安徽省淮南市人，大专文化，安徽众信会计师事务所员工，现住安徽省淮南市。 被告：中铁四局置业（淮南）有限公司，住所地安徽省淮南市山南新区南经九路与南纬一路交口，统一社会信用代码91340400MA2MQLBC8G。 法定代表人：冯依朋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：许子庆，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩亚萍，上海锦天城（合肥）律师事务所律师(实习)。 原告陈海侠、金小松与被告中铁四局置业（淮南）有限公司（以下简称中铁四局淮南公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈海侠、金小松、被告中铁四局淮南公司委托诉讼代理人许子庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.要求依法判令被告退还已补交房屋面积差26132元；2.判令被告承担未施工套内楼梯违约责任折合房价25928元；3.案件受理费由被告负担。事实与理由:2017年3月1日，原告陈海侠与被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，被告预售中铁南山院小区7号楼2单元107、207复式房屋一套，合同载明预测建筑面积124.53㎡，其中套内建筑面积120.94㎡，分摊面积3.59㎡，总价871046元。同年3月31日，原告取得该套房屋的网上备案确认单，备案确认预测建筑面积、套内建筑面积、分摊共有建筑面积与合同所载一致。2018年9月25日，被告送达原告《中铁南山院业主入伙缴费明细表》写明，原告购买房屋己竣工，合同约定面积124.53㎡，产权登记面积135.45㎡，面积差10.92㎡，合同单价6994.66元/㎡，应补收房款28423元。2018年9月30日，原告至中铁南山院售楼部接洽收房，看到被告提供的房屋建筑面积测量报告，建筑面积由合同约定的124.53㎡变更为135.45㎡，套内面积由合同约定的120.94㎡变更为117.34㎡，分摊面积由合同约定3.59㎡变更为18.11㎡。被告要求原告在套内面积实际减少情况下须补交建筑面积增加3%的房屋差价，原告认为不合理，被告称购房合同规定的面积误差以“建筑面积”为基数调整，其建筑面积数据来自淮南市房地产测绘中心提供的实测报告，补交房款无问题。2018年10月，淮南市房地产管理局称，原设计复式房内楼梯未施工，造成套内面积减少，未发生其他设计变更，预测报告中复式房未分摊公用楼梯、电梯等，在实测报告中予以纠正，则复式房分摊面积和建筑面积增加。原告为免于承担延迟收房的违约责任，于2018年11月4日向被告缴纳了26132元（缴费明细表所载28423元有误，当场更正〉，并办理收房手续，原告在收房资料注明“房价异议，保留诉讼权利”。原告认为被告简单依据合同字面约定以建筑面积误差调整结算价的方式不合理。现原告根据相关法律规定，为维护自身合法权利诉至法院，要求判如所请。 被告中铁四局淮南公司辩称，1.实测建筑面积比预测建筑面积大,且超出3%，原告选择继续履行合同，则按照合同约定应当补足建筑面积误差比3%以内的部分购房款，补交的26132元房款为原告按照合同约定所补足的建筑面积误差3%以内的房款，被告不存在多收取购房款的情形，故不应返还；2.案涉房屋公摊面积预测与实测差异变化是由于淮南市房地产测绘中心预测和实测时采用的公用面积分摊方式不同导致的，并非原告所称“实测报告大幅提高公摊造成建筑面积虚增”；3.《工程技术联系单》载明，案涉房屋内楼梯为用户自理，且原、被告签订的《淮南市商品房买卖合同（预售）》中所约定的房屋交付条件，均未列明被告必须建设室内楼梯，故被告不存在变更设计应予通知原告而未通知的情况，即被告不存在违约行为。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的身份证、被告企业信息单打印件、房屋销售宣传单、购房发票、房屋买卖合同、商品房网上备案确认单、房屋建筑面积测量报告单打印件、业主缴费明细、房产局信访事项处理意见书、交房流程表打印件、被告营业执照、法人身份证明、被告中铁四局淮南公司提交的营业执照、法人身份证明，原、被告均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、被告向本院提交的证据如下： 1.工程技术联系单；证明：中铁南山院7#、18#、19#楼一二层复式户型室内楼梯为用户自理。原告质证意见为：真实性有异议，这是被告与设计单位之间联系单，联系单没有编号，对原告来说无约束力。本院认证意见为：对该份证据的真实性，本院予以确认。 2.房屋建筑面积测量报告（预测）、房屋建筑面积测量报告；证明：案涉房屋公摊面积预测和实测差异变化是由于淮南市房地产测绘中心预测和实测时采用的公用面积分摊方式不同导致的。原告质证意见为：真实性无异议，证明观点有异议。本院认证意见为：对该份证据的真实性，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月1日，原告陈海侠与被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，内容为：“……第三条买受人购买商品房位于中铁南山院7栋2单元107、207，该房屋的测绘机构为淮南市房产局测绘中心，其预测建筑面积124.53”㎡，其中套内建筑面积120.94㎡，分摊面积3.59㎡……，第十三条面积差异处理约定，商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房产测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（简称实测面积）。实测面积与第三条载明预测面积发生误差的，双方同意按照第4种方式处理，第4种方式双方约定详见附件十一合同补充协议……”。根据合同附件十一补充协议第四条面积差异处理的补充约定内容为“……（1）面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;（2）面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期存款基准利率）计算给付利息。买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人;实测建筑面积小于预测建筑面积时,建筑面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=(实测建筑面积-预测建筑面积)/预测建筑面积×100%；（3）因设计变更造成面积差异,双方不解除合同的,应当签署补充协议”。2018年11月4日，原告办理了交房手续，并向被告补缴房屋面积差价款26132元，房屋总价为897178元。根据淮南市房地产测绘中心出具的7#楼房屋建筑面积测量报告显示，原告购买的7#107、207室的实测建筑面积为135.45㎡，实测套内面积为117.34㎡，分摊面积18.11㎡。后双方因涉案房屋实测建筑面积增加、套内面积减少发生纠纷，且无法达成一致意见。2019年3月5日，陈海侠、金小松诉至本院，要求：1.依法判令被告退还已补交房屋面积差价26132元；2.判令被告承担未施工套内楼梯违约责任折合房价25928元；3.案件受理费由被告负担。 另查明，原告就涉案房屋实测建筑面积增加、套内面积减少的问题向淮南市房地产管理局进行信访，该局出具的淮房地【2018】171号的信访事项处理意见书，主要内容为“……2016年12月淮南市房地产测绘中心对该项目依据图纸进行预测并出具预测报告，2018年9月项目完工，淮南市房地产测绘中心依据现状完成现场实测工资并出具实测报告，依据《房产测量规范》（GB/T17986-2000）附录B3.3共有建筑面积的分摊方法，……中铁南山院项目7栋、18栋、19栋三栋住宅楼1-2层是复式住宅，3-7层是普通住宅，由于预测和实测过程中采用的公用面积分摊方式不同，造成中铁南山院项目7栋、18栋、19栋三栋住宅实测与预测报告分户面积误差较大，主要体现在7栋、18栋、19栋1-2层复式住宅增加了建筑面积，3-7层住宅减少了建筑面积，每户的建筑面积误差绝对值均大于3%。关于套内面积，7栋、18栋、19栋三栋住宅楼为1-2层复式住宅，户内自用楼梯在预测时计入套内面积，实测时户内楼梯未施工，应按空洞不能计算面积，实际造成1-2层复式住宅房屋套内面积减少3平方米左右”。 再查明，原告于2017年3月31日办理淮南市商品房网上备案确认单，备注一栏写明“房屋面积最终以实测建筑面积为准”，同时，被告按照买卖合同约定退还了涉案房屋同一楼栋房屋实测建筑面积小于预测建筑面积的买受人多缴纳的购房款。 根据诉辩双方的意见以及举证、质证、认证意见，结合本案案情，原、被告争议焦点：1.涉案房屋面积发生变更的原因如何确定，原、被告对此是否存在过错；2.被告应否退还购房款，原告要求被告退还购房款26132元的诉请应否予以支持；3.原告要求被告承担未施工户内楼梯的违约金25928元的诉请应否予以支持。 针对双方争议焦点，通过证据的分析和认定，以及庭审查明的事实，本院评判如下： 1.关于涉案房屋面积发生变更的原因如何确定，原、被告对此是否存在过错的问题。 关于房屋面积变更的原因问题。根据淮南市房地产管理局淮房地【2018】171号的信访事项处理意见书载明，原告购买的7栋住宅楼1-2层是复式住宅，由于预测和实测过程中采用的公用面积分摊方式不同，导致7栋1-2层复式住宅增加了建筑面积，3-7层住宅减少了建筑面积，每户的建筑面积误差绝对值均大于3%，其中套内面积预测时将户内自用楼梯计入套内面积，实测时户内楼梯未施工，按照空洞不计算面积，实际造成1-2层复式住宅房屋套内面积减少。因原、被告对该份信访事项处理意见书均予以认可，且该份意见书对涉案房屋建筑面积发生变更的原因进行了明确的阐述，故本院对此依法予以确认。 关于原、被告对此是否存在过错的问题。本案中，虽然案涉《商品房买卖合同（预售）》第三条第4款对房屋建筑面积、公摊、套内面积进行了明确约定，但案涉房屋买卖合同网上备案确认备注一栏明确载明“房屋面积最终以实测建筑面积为准”，且《商品房买卖合同》和网上备案确认单均载明房屋面积为“预测”非“实测”，买卖合同也对房屋面积差异处理方式进行明确约定，故案涉房屋的面积应当以房地产管理部门最终的测绘结果为准。现虽然案涉房屋面积发生重大变更，但房屋面积发生变更原因是淮南市房地产测绘中心因预测和实测过程中采用的公用面积分摊方式不同导致的，且被告对案涉楼栋3-7层因面积变更多收取的购房款住户也进行了退还，无证据证明被告未从房屋面积变更中获取重大利益，同时，原告也未能向本院提供证据证明系因被告过错行为导致房屋面积发生变更，故原、被告对房屋面积变更均不存在明显过错。 2.关于被告应否退还购房款，原告要求被告退还购房款26132元的诉请应否予以支持的问题。 原、被告签订的《商品房买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示,且未违反法律、行政法规强制性，合法、有效,双方当事人应严格按照合同约定履行义务。该份合同第十三条关于房屋面积差异处理约定，“商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房产测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（简称实测面积），实测面积与第三条载明预测面积发生误差的，双方同意按照第4种方式处理，第4种方式双方约定详见附件十一合同补充协议”。根据合同附件十一补充协议第四条面积差异处理的补充约定内容为“……（1）面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;（2）面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期存款基准利率）计算给付利息。买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人;……（3）因设计变更造成面积差异,双方不解除合同的,应当签署补充协议”。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:……(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人”。因涉案房屋的建筑面积误差比约为8.77%【（135.45-124.53）㎡÷124.53㎡×100%】，已超过合同约定的误差比3%，且原告仅按照合同约定了补缴面积误差比3%的购房款26132元（备案总购房款871046元×3%），剩余面积误差比房款实际由开发商负担，同时，原、被告对房屋面积变更均不存在明显过错。故原告要求被告退还补缴的购房款26132元的诉讼请求，缺少事实和法律依据，本院依法不予支持。 3、关于原告要求被告承担未施工户内楼梯的违约金25928元的诉请应否予以支持的问题。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。显然,该条款应适用于双方未对销售广告和宣传资料的效力作出明确约定的情形。本案中,原、被告双方签订的《商品房买卖合同》并未明确约定户内楼梯由被告施工建造,且原告并不能举证证明户内楼梯的相关宣传对房屋价格的确实有重大影响，故就被告制作的销售广告、实物等宣传资料的效力问题应以双方合同约定为准,而未载入本案《商品房买卖合同》的销售广告、实物等宣传资料的内容,并非合同的组成部分。因双方买卖合同未对楼梯建设进行明确约定，且原告提交的证据不足以证明其实际损失数额，故原告要求被告承担未施工户内楼梯的违约金25928元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。虽然案涉房屋面积发生重大变更，但原、被告对淮南市房地产管理局信访事项处理意见书中房屋面积变更的原因内容均予以认可，且原、被告对房屋面积变更均无明显过错，故原告要求被告退还补缴的购房款26132元的诉讼请求，缺少事实和法律依据，本院依法不予支持。因双方买卖合同未对楼梯建设进行明确约定，且相关销售广告、实物等宣传资料不能作为买卖合同内容，同时，原告提交的证据不足以证明其实际损失数额，故原告要求被告承担未施工户内楼梯的违约金25928元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告陈海侠、金小松全部诉讼请求。 案件受理费1102元，由原告陈海侠、金小松负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  李小柱 人民陪审员  曹晓娣 人民陪审员  王祥跃 二〇一九年六月二十日 法官助理丁玲玲 书记员范化诚 附相关法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 《中国人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。