山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2019）晋0213民初1903号原告（反诉被告）：李惠鹏，男，1990年3月20日生，汉族，无业，住大同市。委托诉讼代理人：李森(系原告父亲)，男，1959年3月13日出生，汉族，无业。被告（反诉原告）：大同市水云间文化传媒有限公司，住所地大同市平城区清远街南侧B区-1至2层7号商铺。法定代表人张宁，系该公司总监。委托诉讼代理人：张志华，山西宝翰律师事务所律师。被告：张宁，男，1975年7月22日生，汉族，大同市水云间文化传媒有限公司法定代表人，住大同市。原告（反诉被告）李惠鹏与被告（反诉原告）大同市水云间文化传媒有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李惠鹏委托诉讼代理人李森、被告大同市水云间文化传媒有限公司委托诉讼代理人张志华、被告张宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李惠鹏向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告立即支付原告2017年1月6日至2018年1月9日商铺租金47000元，并追缴2017年1月6日至今的逾期利息；2.请求判决被告立即支付原告2014年至2016年期间的三年取暖费33055元，取暖费滞纳金33055元，合计66110元；3.诉讼费、保全费和相关费用均由被告承担。事实和理由：大同市城区人民法院(现平城区人民法院)于2016年11月16日委托山西省顺德拍卖有限责任公司拍卖被执行人李海燕、张庆位于大同清远西街南侧B区8号商铺负一层、一层、二层的商铺。2017年1月6日，原告李惠鹏以512万元竞得。城区人民法院依法将被执行人李海燕、张庆名下的负一层、一层、二层商铺裁定给原告李惠鹏所有。因此买受人李惠鹏从裁定之日起是大同市清远西街南侧B区8号商铺的产权人。2015年被执行人李海燕、张庆曾告知原告负一层出租给大同市水云间传媒有限公司，每年租金90000元，各项费用即取暖费、物业费、水电费等均由租房者承担。2016年9月至10月，原告通知被告8号商铺即将被执行拍卖。劝被告停止向李海燕、张庆支付2017年至2018年商铺租金，当时被告完全同意。2017年1月6日，原告带人民法院裁定书又一次到被告所在地告知被告大同清远西街南侧B区8号商铺负一层、一层、二层的商铺已经归原告李惠鹏所有，并再一次要求被告停止向被执行人李海燕、张庆交付2017-2018年商铺租金。当时被告明确表态商铺的产权人是谁，就会把租金交付谁，又表态将后是邻居，还想把一层和二层同时租赁，只是听说有法律纠纷。因此，过去未和被执行人李海燕、张庆租赁一层和二层。原告比较诚实，就信以为真了。当原告要求与被告签署租赁合同时，被告说有合同，只是管理合同的管理人员不在大同，近期资金紧张，过几天支付，等管理人员回来按照旧合同重新签定。原告为了处好邻居关系又一次相信了被告的谎言。2017年11月，原告再一次找被告要求交付2017-2018年的商铺租金及相关费用，此时被告才拿出和被执行人李海燕签署的2014年11月9日租赁协议，在原告的强硬态度下被告三名股东经过协商后，于2017年11月29日，由大同市水云间传媒有限公司向原告支付了租赁期间三年的物业管理费9072元。原告认为被告以欺骗手段长期占用原告的财产达一年之多，并且无诚信拖欠三年取暖费。原告在忍无可忍的情况下，于2018年1月9日，依照租货协议第6项，收回了租货商铺。两年来，原告几次向被告追缴2017-2018年的商铺租金47000元和三年来的取暖费33055元，取暖费滞纳金33055元，合计66110元，被告拒不支付。因此，原告向人民法院提出诉讼请求，望判如所请。被告大同市水云间文化传媒有限公司辩称，2017年租金已经交付原房东李海燕，不存在未交款以及逾期利息，采暖费原告不是收费主体，不应当收取这个费用。被告张宁辩称，同意上述意见。且被告张宁是被告大同市水云间文化传媒有限公司的法定代表人，不是本案适格被告。被告（反诉原告）大同市水云间文化传媒有限公司向本院提出反诉请求，1.判令反诉被告返还反诉原告已向其支付的物业费9072元；2.本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由，反诉原告承租了李海燕位于清远西街南侧B区8号负一层的商铺，双方于2014年11月9日签订了《租赁协议》，协议约定:租赁期限为2015年1月1日至2025年12月31日止，租金每年47000元，反诉原告每年需提前一个月一次性支付租金，并负担水、电、暖气及管理费用。协议签订后，反诉原告按照协议约定分别于2014年11月9日、2015年11月18日、2016年11月29日向李海燕支付了2015年1月1日-2017年12月31日三年的租金。并于2017年12月31日搬离了该商铺，终止了租赁关系。2017年11月29日，反诉被告找到反诉原告，说其已通过拍卖取得了该商铺的所有权，要求反诉原告支付三年的物业费，反诉原告为了不僵化双方的关系，便将9072元转账到了反诉被告指定的银行账户。依据《大同市物业管理条例》第三十六条:“业主应当根据物业服务合同的约定向物业服务企业交纳物业服务费用”的规定，有权收取物业费的主体为物业服务企业，反诉被告无权向反诉原告收取物业费，反诉被告的该行为，违反了法律法规的相关规定。同时，反诉被告于2017年7月6日才取得了该商铺的所有权，其本人并未垫付过物业费，却多次欺骗反诉原告并于2017年11月29日一次性收取了反诉原告三年的物业费，严重损害了反诉原告的合法权益。综上，反诉原告认为，反诉被告违法收取物业费，应将反诉原告向其支付的全部物业费返还。为了维护自己的合法权益，反诉原告现根据民事诉讼法的相关规定，向贵院提起反诉，望判如所请。原告（反诉被告）李惠鹏辩称，物业我们去过，物业说只对房东，不对租赁人，不缴费不送电不供水，我已经代付9353.64元，我和被告收了9072元。不可能退款，合同规定租赁期间应当由他支付。经审理查明，2014年11月9日，李海燕（甲方）与被告张宁（乙方）签订租赁协议，协议约定，乙方租赁甲方大同市城区清远西街B区8号楼负一层219平米作为乙方经营场地，租赁期限自2015年1月1日至2025年12月31日止。乙方一次性向甲方交纳每年租金47000元，乙方每年需提前一个月一次性付清。乙方负担所有税款、工商、水、电、暖气及管理费用。违约责任：如发生下列情况，即视为违约，须追究违约责任，（1）乙方迟付、拖欠应交费用超过一个月；（2）除不可抗拒灾害和政府规划拆迁外责任；（3）如乙方违约，甲方有权收回场地。合同签订后，李海燕将场地交付张宁，张宁于2014年11月9日向李海燕交付房屋租金47000元、2015年11月18日向李海燕交付房屋租金47000元、2016年11月29日向李海燕交付房屋租金47000元。被告张宁为被告大同市水云间文化传媒有限公司法定代表人。该租赁房屋一直由被告大同市水云间文化传媒有限公司使用。2016年11月16日,因李海燕与他人金钱给付纠纷案件，本院委托山西顺德拍卖有限责任公司拍卖李海燕、张庆位于大同市清远西街南侧B区8号负一层、一层、二层的商铺。2017年1月6日，原告李惠鹏以512万元的最高价竞得。2O17年6月27日，本院做出（2016）晋0202执493号执行裁定书，裁定“位于大同市清远西街南侧B区8号负一层、一层、二层商铺的所有权归买受人李惠鹏所有。所有权自交付时起转移给买受人李惠鹏。位于大同市清远西街南侧B区8号负一层、一层、二层的商铺所有权自本裁定送达买受人李惠鹏时起转移。买受人李惠鹏可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。”2017年7月6日，本院向原告李惠鹏送达该裁定。另查明，被告大同市水云间文化传媒有限公司于2017年11月29日通过电子银行给李惠鹏汇款9072元，银行回单载明为支付3年物业费。原告已将租赁房屋的物业管理费缴至2018年12月31日。本院认为，被告张宁与李海燕签订的租赁协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。租赁房屋一直由被告大同市水云间文化传媒有限公司使用，被告张宁作为被告大同市水云间文化传媒有限公司的法定代表人与李海燕签订租赁合同，应为职务行为。协议约定承租方需一次性向出租房交纳每年租金47000元，每年需提前一个月一次性付清，在原告李惠鹏未取得租赁房屋所有权的时候，被告张宁按照合同约定在2016年11月29日将2017年全年的租金交付出租方李海燕，并无不当。且租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原告要求被告支付2017年租金47000元，本院不予支持。关于原告诉求的暖气费，原告要求被告支付2014年至2016年期间取暖费33055元及滞纳金33055元，虽合同约定暖气费由被告承担，但实际欠费数额原告未提供有效证据证实，且经本院向大同市热力有限责任公司第四供暖分公司核实，大同市热力有限责任公司第四供暖分公司收取暖气费是对该商铺的负一层、一层和二层统一收取，负一层欠付暖气费的数额无法区分，待数额确定后，原告可另行起诉。该项诉讼请求，本院不予支持。关于反诉，根据李海燕和张宁签订的租赁合同约定张宁负担管理费用，但在租赁期间，被告（反诉原告）未提供证据证实已交付物业管理费用，该费用原告在取得房屋所有权后已交付物业管理公司，故原告向被告收取物业管理费，符合法律规定，被告（反诉原告）要求返还，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十九条规定，判决如下：一、驳回原告李惠鹏的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）大同市水云间文化传媒有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2962元，减半收取计1481元，由原告负担。反诉费50元，减半收取计25元,由反诉原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审判员 张丽霞 二0一九年六月二十六日书记员 刘佳琪