山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民终1065号上诉人（原审原告）：德州农村商业银行股份有限公司（原德州市德城区农村信用合作联社），住所地德州市。法定代表人：李友山，董事长。委托诉讼代理人：周鹏，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：綦伟霞，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏本明，男，1955年11月18日出生，汉族，个体工商户，住德州市武城县。委托诉讼代理人：袁晓晖，北京市京师（德州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：白云鹏，北京市京师（德州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：德州市德城区长城饭店，住所地德州市德城区。投资人：王洪，总经理。委托诉讼代理人：陈晚清，济南历下东关法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：德州大乾房地产开发有限公司，住所地德州市德城区。法定代表人：徐天中，总经理。诉讼代表人：德州大乾房地产开发有限公司管理人。委托诉讼代理人：鹿林，北京市中闻（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙忠利，北京市中闻（济南）律师事务所实习律师。上诉人德州农村商业银行股份有限公司（原德州市德城区农村信用合和联社，以下简称农商行）与被上诉人苏本明、德州市德城区长城饭店（以下简称长城饭店）、德州大乾房地产开发有限公司（以下简称大乾公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省德州市中级人民法院（2018）鲁14民初41号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2019年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。农商行上诉请求：1.请求撤销山东省德州市中级人民法院作出的（2018）鲁14民初41号民事判决，并依法改判准许执行房屋所有权证号为鲁德字第××号的房产；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误，苏本明不属于无过错买受人，其提出的执行异议不足以排除执行。1.2012年8月17日，农商行与长城饭店签订《最高额抵押合同》、《房地产抵押清单》，长城饭店以德州市德城区天衢工业园办事处科海路、房屋所有权证号为××号房产（3套）提供抵押担保。2012年8月21日，德州市房产管理交易中心对以上抵押房屋进行了一般抵押登记，并为农商行颁发了他项权证。2013年8月20日，长城饭店向农商行提出借款申请，并提供《最高额抵押合同》进行抵押担保。2013年8月24日，双方签订《流动资金借款合同》，约定农商行向长城饭店发放贷款550万元，期限自2013年8月24日至2014年8月15日止。2013年9月11日，上述《流动资金借款合同》经德州市众信公证处进行公证，出具（2013）德众信证经字第2994号具有强制执行效力的债权文书公证书。因长城饭店未能如约偿还借款，农商行依据德州市众信公证处出具的执行证书向德州市中级人民法院申请强制执行，执行过程中，依法查封了长城饭店名下房屋所有权证号为××号的房产。2017年11月17日，苏本明对执行标的提出书面异议，德州市中级人民法院于2017年12月25日作出（2017）鲁14执异226号执行裁定书，裁定中止对房屋所有权证号为鲁德字第××号房产的执行。农商行对裁定不服，向德州市中级人民法院提起执行异议之诉，该案于2018年12月18日作出（2018）鲁14民初41号民事判决书，驳回德州农村信用银行股份有限公司的诉讼请求。该份判决认定事实错误，农商行与长城饭店发生的贷款抵押手续齐全、合法有效，农商行对涉案抵押房产已依法享有抵押。苏本明作为房屋买受人，所要保护的物权期待权依据的基础法律关系必须是合法有效的，涉案房屋所有权、土地使用权人均为长城饭店，大乾公司与长城饭店系两个完全独立法人，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”大乾公司无权处分长城饭店名下的不动产，其出售行为对长城饭店不具有约束力，不产生任何物权变更效力，故苏本明提供的与大乾公司签订的《商品房买卖合同》不能认定为合法有效的合同。2.2008年5月份苏本明与大乾公司签订买卖合同后，双方并未办理房屋交接手续，而且苏本明也未及时将房产变更登记在自己名下，不论是《物权法》规定的不动产登记公示原则，还是房屋实际占有的对外公示情况，均不能显示苏本明系该房产的所有权人，故不能认定苏本明已合法占有该不动产。3.苏本明与大乾公司签订的商品房买卖合同中，明确记载房屋的国有土地使用权证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证等编号，该类信息均为公示信息，经查询预售许可证不存在，国有土地使用权证、建设工程规划许可证均未登记在“大乾公司”名下，苏本明在签订买卖合同前既未要求大乾公司提供或者出示该类证件，也未主动到相关部门进行查询，没有尽到充分的注意义务以确认大乾公司对涉案房产不具有所有权，在该买卖行为中，苏本明存在重大过错，不属于《执行异议规定》第二十八条规定的“无过错买受人”。二、原审判决适用法律错误。农商行苏本明不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的无过错买受人，其不具有物权期待权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判决；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权证登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。经农商行提交证据以及法庭调查核实，涉案房产不动产登记所有权人系长城饭店，根据该登记农商行依法发放的贷款，手续齐全，程序合法，故德州市中级人民法院依法作出（2014）德中执字第287－1号执行裁定书，查封长城饭店名下抵押财产，符合法律规定。综上所述，苏本明对房屋所有权证号为鲁德字第××号房产不享有足以排除强制执行的民事权益，农商行已合法取得该房产的抵押权，请求贵院查明事实，依法撤销山东省德州市中级人民法院（2018）鲁14民初41号民事判决，依法改判准许执行房屋所有权证号为鲁德字第××号的房产，以保护农商行的合法权益。苏本明辩称，一、涉案房屋签订有合法的《商品房买卖合同》。1.大乾公司、长城饭店的法人人格混同，大乾公司的行为也是长城饭店的行为，合同签订主体适格。二公司的实际控制人是徐天中，大乾公司签订的《商品房买卖合同》应视为长城饭店的行为。大乾公司、长城饭店共同承担《商品房买卖合同》中约定的合同义务。在建设涉案房产过程中，多处备案材料中既加盖了长城饭店的公章又加盖了大乾公司的公章。长城饭店对大乾公司以自己名义销售登记在长城饭店名下的房产明知且认可。签订《商品房买卖合同》后，大乾公司、长城饭店交付了涉案房屋，苏本明合法占有至今，长城饭店并没有提出任何异议。2.大乾公司、长城饭店是否已经协助将房屋过户到苏本明名下，不影响《商品房买卖合同》的效力。二、苏本明已经交纳了全部购房款、房屋过户费用、暖气开口费等费用。三、苏本明自与大乾公司签订《商品房买卖合同》并合法占有涉案房屋时，即对涉案房屋拥有物权期待权。四、苏本明对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，足以排除本案件执行。1.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，苏本明已经支付了全部价款并实际占有房屋，虽然没有办理过户手续，但是苏本明对此并没有任何过错，人民法院对苏本明拥有所有权的房屋，不得查封、扣押、冻结，更不能采取强制执行措施。2.本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，排除执行。五、农商行主张的抵押权成立时间晚于苏本明的物权期待权，因此应保护成立在先的物权期待权。综上，请求驳回农商行的上诉请求，维持原审判决。长城饭店、大乾公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。农商行向一审法院提出诉讼请求：1.准许执行房屋所有权证号为鲁德字第××号的房产；2.诉讼费用由苏本明等负担。一审法院认定事实：一、执行异议之诉案件由来及执行异议审查情况农商行的前身为德州市德城区农村信用合作联社（以下简称原德州农信社）。2013年8月24日，借款人长城饭店与贷款人原德州农信社签订编号为（德城区联社公司一部）流借字（2013）年第0517号《流动资金借款合同》，该合同约定借款金额为550万元，借款期限自2013年8月24日至2014年8月15日止。担保方式为最高额抵押担保，担保人长城饭店与贷款人原德州农信社签订编号为（德城区联社公司一部）高抵字（2012）年第0368号最高额抵押合同。2012年8月17日，抵押人长城饭店与抵押权人原德州农信社签订编号为（（德城区联社公司一部）高抵字（2012）年第0368号的最高额抵押合同，该合同约定被担保的主债权为自2012年8月17日至2015年8月16日，在人民币550万元的最高余额内，抵押权人依据与长城饭店签订的借款合同、银行承兑协议以及其他融资文件而享有的对债务人的债权，不论该债权是否在最高额抵押权设立前已经产生。抵押财产详见编号20120368-1、20120368-2、20120368-3的房地产抵押清单，该抵押清单作为本抵押合同的附件，上述抵押财产作价550万元。20120368-2的房地产抵押清单显示，抵押财产为“房产所有权、相关土地使用权”，土地使用权证号为德国用（2007）第178号，房产证号为鲁德字第××号，土地使用权人和房产所有权人均是长城饭店。2013年8月24日，原德州农信社、长城饭店向山东省德州市众信公证处申请对上述《流动资金借款合同》进行公证并赋予该合同强制执行效力。山东省德州市众信公证处于2013年9月11日出具（2013）德众信证经字第2994号公证书。2014年9月4日，原德州农信社向山东省德州市众信公证处申请上述《流动资金借款合同》和《最高额抵押合同》的执行证书。山东省德州市众信公证处于2014年9月5日出具（2014）德众信执字第148号执行证书。后原德州农信社向一审法院申请强制执行（2014）德众信执字第148号执行证书，一审法院于2014年9月25日作出（2014）德中执字第287-1号执行裁定书，查封了长城饭店名下房产证号为鲁德字第××号的案涉房产。在执行过程中，苏本明向一审法院提出执行异议。一审法院作出（2017）鲁14执异226号执行裁定书，支持苏本明的异议请求，裁定中止对房屋所有权证号为鲁德字第××号房产的执行。二、案涉房产买卖合同的签订、履行情况2008年5月10日，苏本明与大乾公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：出卖人为大乾公司，买受人为苏本明。第一条，项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于科海路、编号为01的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】、【土地使用权划拨批准文件号】、【划拨土地使用权转让批准文件号】为德国用（2017）第176号。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名坤宁府小区，建设工程规划许可证号为（2006）第12-01-01，施工许可证号为德城建（2006）第1006号。第二条，买卖人购买的商品房为现房，商品房预售许可证号为（德）房预售证号008号。第三条，买受人购买第6幢18号房，该商品房的用途为商住。建筑面积80.22平方米。第四条，计价方式与付款，单价为每平方米3600元，总金额288792元。第六条，付款方式及期限，买受人一次性付款，2008年4月9日交定金2万元，2008年5月10日交204616元，回租5年抵应收房款64176元。第八条，交付期限，该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条，关于产权登记的约定，出卖人在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的10%赔偿买受人损失。2008年4月9日，大乾公司收到苏本明18#门市房定金2万元；2008年5月11日，大乾公司收到苏本明门市房款204616元。苏本明通过转账和现金的方式支付房款224616元。2008年8月18日，大乾公司收到苏本明物业基金、契税、暖气开口费、天然气开口费、有线电视开口费合计22240元。三、与本案有关的其他情况（一）与案涉房屋有关的其他事实2008年5月10日，大乾公司与苏本明签订《房屋租赁协议》，该协议约定大乾公司租赁苏本明的18#案涉房产，租赁期间自2008年5月10日至2013年5月9日。2008年5月10日至今，案涉房产始终处于出租状态。关于苏本明签订《商品房买卖合同》中约定的坤宁府小区6幢18#门市房与房权证号为鲁德字第××号房产证中的房屋关系，坤宁府小区6幢18#门市房是房权证号为鲁德字第××号房产证中的房屋的一部分。房产证号为鲁德字第××号的房产案涉房产的所有权人为长城饭店，至今尚未办理过户登记手续。（二）与大乾公司、长城饭店有关的其他事实依据（2016）鲁14民初109号生效判决及本案中的证据，能够认定：1.大乾公司在德州市房产管理中心没有办理任何小区的商品房预售许可登记手续；2.大乾公司没有房产登记；3.案涉工程的建设单位为长城饭店，长城饭店的房产是以单位自建房的形式申请的房产初始登记，并非以商品房预售的形式进行的登记。大乾公司的法定代表人为徐天中，出资情况为山东天中集团有限公司（以下简称天中公司）出资1600万元，占出资比例的80%，徐天中出资400万元，占出资比例的20%，经营范围包括房地产开发经营（凭许可证经营）；房屋销售；建筑材料（不含木材）、消防器材销售（国家限制和禁止的除外）。长城饭店的企业类型为个人独资企业，成立于2003年4月24日，注册资本为9.8万元，在2016年7月14日之前，投资人为徐天中，经营范围自2010年12月29日变更为主、副食加工、销售；房产经营。一审法院认为，本案的争议焦点为苏本明对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，应否准许执行案涉房产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十七条有但书，即法律、司法解释另有规定的不适用本条。第二十八条规定的是买受人对不动产享有物权期待权从而排除强制执行的情形，第二十七条的但书部分应包括本规定第二十八条，理由如下：在执行程序对不动产受让人进行优先保护是基于买受人的物权期待权。2002年，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》首次对具有消费者身份的房屋买受人予以优先于金钱债权人的特殊保护，消费者的生存利益优于建设工程价款优先受偿权。2004年3月1日生效的《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条，将物权期待权保护的对象扩大至自开发商处受让房屋的所有买受人。2005年1月1日，最高人民法院又在《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，将物权期待权保护的对象再次扩大到所有登记财产的买受人。因此，本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，优先于抵押权而保护买受人的物权期待权，与第二十七条的规定及立法理念并不矛盾，买受人的物权期待权为法律规定的优先保护的特殊债权。本案中农商行对案涉房产享有抵押权，符合第二十七条规定的情形，但第二十七条有但书，本案中苏本明的情形符合第二十七条但书的规定，即符合第二十八条买受人对不动产享有物权期待权从而排除强制执行的情形的规定，下面分述如下：一、苏本明就案涉房产在法院查封之前已订立合法有效的书面买卖合同结合本案情况，案涉《商品房买卖合同》应认定为有效合同，理由如下：1.虽然案涉房屋的所有权登记在长城饭店名下，但徐天中为个人独资企业长城饭店的投资人及大乾公司的法定代表人。在建设案涉房产过程中，多处备案材料中既加盖了长城饭店公章又加盖了大乾公司公章，长城饭店对大乾公司2008年以自己名义销售登记在长城饭店名下的房产明知且认可。坤宁府小区的其他房产均是通过大乾公司进行销售，且其中的76户已经办理了房屋的过户登记手续。大乾公司与苏本明签订房屋买卖合同是长城饭店、大乾公司、苏本明三方当事人的真实意思表示。2.《商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性效力性规定。案涉房屋于2007年竣工验收并以单位自建房的形式申请了房产初始登记（登记于长城饭店名下），苏本明与大乾公司签订房屋买卖合同的时间为2008年，虽未办理商品房预售许可证，但商品房预售制度仅约束期房的销售，并不约束现房销售，因此，在案涉房产具备国有土地使用证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的前提下，对房屋的销售不违反法律、行政法规的强制性效力性规定。二、苏本明在人民法院查封之前已合法占有案涉房产2014年9月25日，一审法院作出（2014）德中执字第287-1号执行裁定书，查封了长城饭店名下房产证号为鲁德字第××号的案涉房产。2008年8月18日，苏本明已全部缴纳物业基金、契税、暖气开口费、天然气开口费、有线电视开口费等费用；2008年5月10日，大乾公司与苏本明签订《房屋租赁协议》，苏本明将房屋反租给大乾公司，租赁期间自2008年5月10日至2013年5月10日。由此可认定，大乾公司在2008年5月10日已将案涉房产实际交付给苏本明使用，苏本明通过对外租赁的方式取得房屋收益。苏本明在法院查封之前已经实际合法占有案涉房产。三、苏本明已支付全部价款《商品房买卖合同》中第四条、第六条约定，实际应交房款224616元。2008年4月9日至2008年5月11日期间，苏本明多次向大乾公司交款合计224616元，苏本明已支付全部价款。四、非因苏本明自身原因未办理过户登记苏本明已经缴纳相关税费，并一直要求长城饭店、大乾公司为其办理房屋过户登记手续，但因长城饭店、大乾公司原因，未能将房屋过户给苏本明，并非苏本明消极不行使登记权利，因此，未将物权变更登记的原因不可归责于苏本明。综上所述，苏本明对案涉房产享有足以排除强制执行的物权期待权，不应准予对案涉房屋的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项规定，判决：驳回德州农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费5632元，由德州农村商业银行股份有限公司负担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案当事人争议焦点是：苏本明对涉案房产享有的民事权益是否足以排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在涉案房产买卖、抵押期间，大乾公司、金田公司、长城饭店的法定代表人均为徐天中，《商品房买卖合同》出卖人签章处有徐天中印章，能够认定长城饭店对大乾公司与苏本明签订《商品房买卖合同》是明知且认可的，该《商品房买卖合同》应认定为有效合同。鉴于苏本明在人民法院查封涉案房产之前与大乾公司签订了有效的《商品房买卖合同》，涉案房产已经交付苏本明占有使用，苏本明已经支付合同约定的全部价款、缴纳了相关费用，涉案房产未能办理过户登记并非苏本明自身原因所致。因此，一审判决认定苏本明对涉案不动产享有足以排除执行的物权期待权，应停止对涉案房产的执行，并无不当。综上所述，农商行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5632元，由德州农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 崔 勇审判员 邱建坡审判员 毕中兴二〇一九年六月二十六日法官助理刘小玉书记员李倩