贵州省纳雍县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0525民初1898号 原告：张某旭，男，1978年12月13日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。 原告：胡某，女，1982年4月6日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈琪武，贵州贵翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙金星，贵州贵翔律师事务所实习律师。 被告：贵州省纳雍县雍和世纪城置业有限公司，住所地贵州省毕节市纳雍县居仁办事处雍和世纪城2＃5层1-2、6层1号。统一社会信用代码915205250570716356。 法定代表人：李发全，该公司副总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：何瑞江，贵州博文律师事务所律师。 原告张某旭、胡某与被告贵州省纳雍县雍和世纪城置业有限公司(以下至裁判主文前简称“雍和置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用简易程序分别于同年6月17日、6月28日两次公开开庭进行了审理。2019年6月17日庭审原告张某旭、胡某的委托诉讼代理人陈琪武，被告雍和置业公司的委托诉讼代理人何瑞江到庭参加了诉讼；同年6月28日庭审原告张某旭、胡某的委托诉讼代理人陈琪武，被告雍和置业公司的委托诉讼代理人何瑞江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张某旭、胡某向本院提出诉讼请求：1.判令被告向我支付违约金49402.06元（其中从2017年4月30日至2017年7月30日，逾期90日，按已付房价款251538元×0.5%=1257.69元，从2017年7月31日至2019年4月30日违约638日，按已付房价款251538元×0.0003×638天=48144.37元）；2.被告从2019年5月1日起以总房价款按日万分之三向原告支付违约金直至办理商品房产权登记证书之日止（庭审中，原告将该项诉讼请求中表述“办理商品房产权登记”变更为“办理商品房初始登记”）；3.案件诉讼费由被告承担。 事实和理由：2015年4月，被告搞促销活动，期间包括原告在内的业主去被告处看房。被告所原告所选的8幢8层8-5号商品房首付款为98318元，原告只需要向被告支付31538元，其余首付款66780元由泸州市创业商会基金补贴给被告。后原告购买涉案商品房。原告分别于2015年6月11日向被告支付10000元、2015年6月16日向被告支付首付款21538元，2015年6月30日原告向纳雍县农村信用合作联社按揭贷款220000元用于向被告购买该商品房。 2015年6月19日双方正式签订《商品房买卖合同》，合同约定该涉案房屋建筑面积为111.30平方米，套内面积91.53平方米，按套内面积计算，单价为3477.75元/平方米，合同总价318318元，首付房款98318元，余款220000元由原告向银行贷款按揭支付。合同第二十二条第三款约定：“出卖人承诺于2017年4月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。”出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照以下约定处理：1、约定日期起90日以内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价的0.5%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金。时至今日，被告并未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。原告已经全部履行合同约定义务，被告未向原告已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。故诉至人民法院请求支持诉请。 被告雍和置业公司辩称，第一、被告未能按合同约定办理商品房所有权初始登记系案外人政府有关部门的行为所致，即将被告的项目建设用地二次拍卖、市政道路规划多次变更等行为，致使被告项目建设用地不能办理落宗，同时由于“纳府通告〔2016〕38号文件”的实施引起房屋登记相关政策调整，具体而言就是2016年9月30日前办理不动产初始登记无“土地落宗”程序，2016年9月30日之后办理初始登记须办理“土地”落宗。故政府有关部门的前述行为，结合纳府通告〔2016〕38号文件的实施，完全符合案涉商品房买卖合同第22条第三款第（五）项第2目中“……非出卖人原因或房屋登记相关政策调整，办理时间顺延”的免责情形。原被告双方在案涉合同中对出现此情形时有明确的合同约定，被告依约不应当承担合同第22条第3款第2项约定的违约责任。第二、被告在履行合同的过程中，一直积极主动筹备办证事宜，不存在恶意违约现象，而且在出现影响办理初始登记的政府行为出现时，已通过在醒目地点张贴《告示》的方式通知案涉商品房7/8号楼的业主，被告充分保障了业主的知情权。即便客观上已逾期办证，也应当调整违约金的计算方式，应当调整为中国人民银行同期存款利率，当然，请求调整违约金并非被告自认违约。第三、被告非自身原因未能在约定期限办证，未给原告造成实质损失，本案中原告也未举证证明其实际损失，民事合同应当遵循意思自治精神，既然原被告双方已经约定免责事由，在免责事由发生时双方均应当予以遵守。综上，恳请人民法院查明案件事实并结合客观情况，驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年6月19日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，该合同约定原告购买被告开发的雍和世纪城8栋8层8-5号商品房，建筑面积111.30平方米，套内建筑面积91.53平方米，单价为3477.75元/平方米，按照套内建筑面积计算总价款为318318元，买受人即原告应当在2015年6月19日向被告支付首付房款98318元，余款220000元以银行按揭支付，买受人应在接到出卖人书面通知之日起15日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在街道出卖人或贷款人书面通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按照要求交清相关款项和费用。原告分别于2015年6月11日向被告支付10000元、2015年6月16日向被告支付首付款21538元，并于2015年6月30日向纳雍县农村信用合作联社贷款220000元用于购买该商品房。原被告双方签订的案涉《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（一）约定：出卖人承诺于2017年4月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；第（二）项约定：出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付购房价款的0.5%承担违约责任；2、约定日期起90以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；合同第（五）项其他有关事项约定如下第2目约定：因不可抗力因素，非出卖人原因或房屋登记相关政策调整，办理时间顺延。案涉合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了购房款251538元，原告向被告实际接收案涉商品房。 另查明：案涉雍和世纪城楼盘已经办理黔（2016）纳雍县不动产权证第0000081号，不动产权证登记权利人为贵州省纳雍县雍和世纪城置业有限公司，权利其他状况处注明宗地东至：外环东路，宗地西至：项目用地，宗地南至：利园路，宗地北至：纳东路。其中，“外环东路”即为“金钟西路”。 毕资告（土矿）字[2017]187号国有建设用地使用权挂牌出让公告、毕资告（土矿）字[2018]029号国有存量用地（2012）年第二批次城镇用地（VI地块）ND-C02-A地块（二次）结果公告分别载明：挂牌出让地块基本情况中土地位置包含“东面金钟西路”的土地，该土地通过挂牌出让的结果公示中显示竞得人为杨洪军。 纳府通告[2016]38号纳雍县人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》载明：自2016年9月30日起在纳雍县全县范围内实施不动产统一登记。原办理房屋所有权初始登记所需资料有：1、房屋初始登记申请表，2、房开企业营业执照等相关资料，3、建设用地规划许可证，4、建设用地规划使用证，5、建设工程规划许可证，6、建设工程施工许可证，7、竣工验收证明，8、规划验收合格证明，9、房屋实测报告，10、其他必要资料。而变更后不动产登记申请准备需要资料变更为：1、申请登记资料准备，2、查看不动产登记办事指南，3、不动产测绘，4、落宗。 纳雍县不动产登记中心出具的情况说明载明：鉴于2016年以前修建市政道路利园路、纳东路占用被告开发项目规划红线部分建设用地，导致已办理土地登记的建设用地四至不完全一致，该土地不能落宗。前述客观情况为雍和世纪城楼盘未能办理不动产登记证给业主的原因。 纳府专议[2015]220号《纳雍县人民政府关于城市规划的专题会议纪要》载明：第四条载明“关于金钟西路（原外环东路西段）沿线雍和世纪城等三个规划项目沿路调整，维持2015年3月24日县城规委关于金钟西路（原外环东路）道路宽度调整的决定，维持道路红线12米宽度。金钟西路两侧项目统一按道路宽度12米、沿道路两侧各退8米标准进行布置建筑，涉及此路段各房开若需调整道路沿线方案，沿路建筑需严格按新城区退距及规范标准执行。”纳府专议[2018]105号《纳雍县人民政府关于进一步推进城市建设规划管理工作的会议纪要》载明：第九条关于雍和世纪城项目相关事宜明确金钟西路（雍和世纪城段）建设事宜，会议决定在原规划12米的基础上（《纳雍县人民政府关于城市规划的专题会议纪要》纳府专议[2015]220号），道路两侧退距各留4米，满足20米道路宽度，解决市政道路瓶颈问题。” 上述事实，有当事人的陈述，原告张某旭、胡某提供的《商品房买卖合同》、《收收据》，《贵州省农村信用社借款借据》，被告雍和置业公司提供的《商品房买卖合同》、《不动产权证》、《毕资告（土矿）字[2017]187号》文件、《毕资告（土矿）字[2018]029号》文件、《纳府通告〔2016〕38号》文件、《纳雍县不动产登记中心出具的关于雍和世纪城楼盘不能办理不动产登记的情况说明》、《纳雍县人民政府专题会议纪要（纳府专议[2015]220号）》、《纳雍县人民政府专题会议纪要（纳府专议[2018]105号）》经庭审质证和本院审查在卷予以证实。 本案的争议焦点是：一是被告主张因政府部门行为及政策调整导致未能交付涉案商品房转移登记的有关文书不承担违约责任的抗辩主张能否成立；二是被告未按合同约定时限向原告方交付涉案商品房转移登记的有关文书是否构成违约，被告是否应当向原告支付逾期交付涉案商品房转移登记的有关文书的违约金。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，对合同双方均具有约束力，双方均应按合同约定行使权利和履行义务。 一、关于被告主张因政府部门行为及政策调整导致未能交付涉案商品房转移登记的有关文书不承担违约责任的抗辩主张能否成立的问题。 根据原被告双方签订案涉《商品房买卖合同》，结合庭审中被告出示的纳府通告[2016]38号纳雍县人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》、纳雍县不动产登记中心出具的“关于雍和世纪城楼盘不能办理不动产登记的情况说明”、纳府专议[2015]220号《纳雍县人民政府关于城市规划的专题会议纪要》以及纳府专议[2018]105号《纳雍县人民政府关于进一步推进城市建设规划管理工作的会议纪要》等证据材料载明的内容可以看出,因政府为修建市政道路等情形，征用了被告开发的雍和世纪城项目红线内的部分地块，政府的征收、征用行为导致被告开发的该项目的实际用地与取得使用权的土地部分不能落宗。加之原被告双方签订案涉《商品房买卖合同》时，房屋所有权证由纳雍县房产事业局办理，土地使用证由纳雍县国土资源局办理，根据《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》等法律、行政法规规定，以及2016年9月19日发布纳府通[2016]38号《关于实施不动产统一登记的通告》，政府明确通告从2016年9月30日起，纳雍县全县范围内的不动产登记统一登记业务为由纳雍县国土资源局不动产登记中心受理。办理房屋产权登记相关政策调整前，办理房屋初始登记不需要土地落宗，但办理房屋产权登记相关政策调整后，办理不动产登记土地必须落宗，政府通过“通告、会议纪要”等形式征收征用被告已经取得土地使用权的土地用于市政道路建设，是被告与原告签订《商品房买卖合同》时被告不可预见、不可避免的事件，亦是导致被告不能按照案涉合同履行合同义务的客观因素和事实。 综合庭审查明的事实以及原被告双方签订的《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款第（五）项第2目约定的“……非出卖人原因或房屋登记相关政策调整，办理时间顺延”的免责情形的合同条款的明确约定，被告主张因政府部门行为及政策调整导致未能交付涉案商品房转移登记的有关文书不承担违约责任的抗辩主张能够成立，故对被告的该项抗辩意见本院予以采纳。 二、关于被告未按合同约定时限向原告方交付涉案商品房转移登记的有关文书是否构成违约，被告是否向原告支付逾期交付涉案商品房转移登记的有关文书的违约金的问题。 原被告双方签订的《商品房买卖合同》对被告向原告交付案涉商品房转移登记的有关文书的日期作了明确约定，但结合纳府通告[2016]38号纳雍县人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》、纳雍县不动产登记中心出具的“关于雍和世纪城楼盘不能办理不动产登记的情况说明”等证据材料可以看出,从2016年9月30日起，办理商品房权属不动产登记证，项目所取得使用权的土地与实际使用的土地必须落宗才能办理，而被告开发的雍和世纪城项目所使用土地，因部分被政府征用用于市政道路建设，导致被告该项目所使用土地部分不能落宗，截止庭审时被告仍不具备办理案涉商品房转移登记有关文书的条件，被告负有的交付办理商品房转移登记有关文书的合同义务客观上不能履行，被告的行为已经构成违约。但结合前述被告无法预见和不可控制的政府部门行为及政策调整等因素，双方案涉《商品房买卖合同》第八章第22条第三款第（五）项第2目中“……非出卖人原因或房屋登记相关政策调整，办理时间顺延”的免责情形的合同条款，对出现此违约情形时的免责事由亦以合同条款的方式予以明确约定载明，该合同条款系双方当事人的真实意思表示，对合同双方当事人均具有约束力，故对原告主张被告支付逾期交付涉案商品房转移登记的有关文书的违约金请求，本院不予支持。 截至本案庭审时，被告开发的雍和世纪城项目所使用土地的落宗问题等因素导致被告未能按合同约定向原告交付案涉商品房转移登记有关文书的问题尚未解决，待该情形消除后，被告理应及时将案涉商品房转移登记的相关文书交付原告，以维护原告的合法权益。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告张某旭、胡某的诉讼请求。 案件受理费1004元，适用简易程序审理减半收取502元，由原告张某旭、胡某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。 审判员  熊晓江 二〇一九年六月二十八日 法官助理熊训培 书记员谢东