河北省怀来县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0730民初1090号原告：乔冲，女，1983年9月27日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：陶希，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：怀来利世鸿亚房地产开发有限公司，住所地怀来县官厅镇北寨村拉菲水岸小区S1楼三层。法定代表人：朱在强，总经理。委托诉讼代理人：张黎辉，男，1969年6月25日出生，汉族，该公司法务。原告乔冲与被告怀来利世鸿亚房地产开发有限公司（以下简称利世鸿亚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乔冲及其委托诉讼代理人陶希、被告利世鸿亚公司的委托诉讼代理人张黎辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乔冲向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告双方订立的认购协议无效；2.被告返还购房款1057346元；3.判令被告承担房款一倍的赔偿责任共计1057346元；4.判令被告赔偿购房差价损失635000元；5.判令被告赔偿购房款利息损失187150.24元（以1057346为基数，银行同期贷款年利率5.9%计算，自2016年7月3日暂计算至2019年7月3日，至付清时止）；6.诉讼费由被告承担。以上六项共计2936842.24元。事实与理由：2016年6月底，原告夫妇与母亲一起前往拉斐水岸看房，对环境和户型都比较满意，当日原告与被告签订了商品房认购书，认购书约定：原告认购拉斐水岸8-804房，该套房屋面积125.25平，原告应于2016年7月3日交5万元认购金，于2016年7月10日交房款260484元，剩余70万元贷款。原告依照认购书于7月3日支付了认购金5万元，排卡金（服务费）3万元，于2016年7月6日支付房款260484元，剩余的房款被告销售人员说在2017年5月左右交清即可，当日原告还与被告签订了一份合同，销售以盖章为由拿走至今未返还。后由于办理贷款只能用被告指定的当地某商业银行办理，原告决定余款用现金支付。到了2016年12月初，被告就开始催促原告付尾款，原告问有没有预售许可证，被告说有，还将预售证的图片发到业主群里，被告让原告尽快交齐全款，否则退回已交房款，取消原告购房资格，同时告知原告，房屋图纸有变动，面积有所增加，原告购买房屋实际面积为127.34平，原告实际应当交尾款716862元。无奈，原告于2016年12月7日前往被告在北京朝阳区国际科技会展中心的售楼处给被告支付房屋尾款716862元，所有房款实际支付共计1057346元。交完房屋全款后，被告一直没有给原告办网签，得知该楼盘其他业主已经陆续办完网签，原告多次催促被告，被告一直以分批办理耐心等待为由搪塞。直到2018年7月，被告销售通知原告，所购房屋没有预售许可证，无法办理网签，要么退房款，要么置换其他房屋，但是置换房屋每平米均需加钱，原告还得补差价。被告的行为让原告无法接受。原告认为，就是因为相信被告所说有预售许可证才给被告支付了全部房款，但被告实际根本没有预售许可证，被告的行为已经构成了欺诈。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”、第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。由于被告根本未取得商品房的预售许可证，因此双方订立的购房协议应当认定无效，又因为被告故意隐瞒没有取得预售许可证的事实，应当赔偿原告因合同无效而造成的全部损失。故诉至法院，望法院判如所请。利世鸿亚公司辩称，1、原、被告双方签订的商品房认购协议无效，被告同意全额退还原告购房款1027346元；2、原、被告签订商品房认购协议当日签订协议书，协议书明确告知原告房屋尚未取得预售许可证的事实，不存在欺诈，且协议书明确约定对被告不能办理商品房买卖合同备案原告提出退房时，被告应按中国人民银行同期活期存款利率给付原告利息。既然被告不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的情形，且双方约定有违约条款，应依据协议书约定执行。原告不能再另行向被告主张损失。综上，原告主张合同无效，并要求返还购房款被告认可，其他诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。本院经审理认定事实如下：2016年7月3日原告与被告签订了《拉斐水岸商品房认购书》，约定由原告认购被告开发的“拉斐水岸”项目8号楼804住宅，建筑面积125.25平方米，单价8067.24元，总房价款1010484元。原告在签订认购书当日向被告支付认购定金50000元，向案外人北京中辰信房地产经纪有限公司支付购房优惠团购服务费30000元。2017年7月6日原告及其丈夫与被告签署协议书，协议主要内容为：1、乙方（原告）知悉拉斐水岸项目8号楼的相关手续还未完全办理到位，本着对甲方（被告）的充分信任，同时为享受甲方给出的优惠价格，自愿在甲方未拿到销售许可证前签订本协议及《商品房买卖合同》并交纳相应房款。2、甲方承诺在2017年6月30日前取得8号楼的预售许可证，同时承诺拿到销售许可证后，30个工作日内完成该房屋的《商品房买卖合同》的备案。甲方未能按约定期限为乙方办理《商品房买卖合同》备案的，乙方有权退房。乙方选择退房的，甲方须在乙方提出退房要求之日起30天内将乙方已付款全额退还，并按中国人民银行同期活期存款利率付利息。同日原告支付购房款260484元。2016年12月7日原告向被告支付了房屋尾款716862元，此时原告已支付完全部购房款共计1027346元。另查明，被告利世鸿亚公司于2016年11月25日取得了案涉拉斐水岸四期二组团8号楼的预售许可证，但包含原告所购户型在内的部分房屋未获预售许可证。被告利世鸿亚公司于2018年10月10日因未取得商品房预售许可证即擅自销售的行为受到了怀来县住房和城乡规划建设局行政处罚。上述事实有原、被告的陈述及《拉斐水岸商品房认购书》、《拉斐玫瑰苑二期优惠告知书》、收据及银行刷卡凭单、怀来县住房和城乡规划建设局出具的（怀建）罚字（2018）第（028）号处罚决定书等相关证据在卷佐证。本院认为，被告在未取得预售许可证的情况下私自将拉斐水岸8-804房屋出售给原告，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”之规定，其与原告签订的《拉斐水岸商品房认购书》应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”之规定，对原告要求被告返还购房款1027346元及赔偿利息损失的诉讼请求本院予以支持。关于原告要求被告返还的购房优惠团购服务费30000元，《拉斐水岸玫瑰苑二期精装洋房团购优惠告知书》及收款收据上显示的提供服务及收款人均为案外人北京中辰信房地产经纪有限公司，经庭外征求被告意见，被告同意代替该公司返还原告30000元排卡金，本院予以认定。关于原告要求被告承担房款一倍的赔偿责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”之规定，在被告存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的情形下，原告可以要求不超过已付购房款一倍的赔偿责任，本案被告在2017年7月6日双方签订的协议中已经明确告知原告案涉房屋尚未取得商品房预售许可证，同时原告也未出具证实被告提供虚假商品房预售许可证明的相关证据，因此对原告该部分的诉求，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿购房差价损失635000元，因原告提供的证据无法证实案涉房屋价格上涨的具体情况，差价损失额无法认定，且涉案金额较大，本院不宜酌定，故在本案中不作处理，原告可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告乔冲与被告怀来利世鸿亚房地产开发有限公司于2016年7月3日签订的《拉斐水岸商品房认购书》无效；二、被告怀来利世鸿亚房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告乔冲购房款人民币1057346元及相应利息（以人民币1057346元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年7月3日起计算至付清之日止）；三、驳回原告乔冲的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15147元，原告乔冲负担7989元，被告怀来利世鸿亚房地产开发有限公司负担7158元，此款原告已交纳，被告在履行上述给付义务时一并给付，本院不再作收退。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审判员  任春新二〇一九年六月二十四日书记员  董凯华附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。