广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初13048号原告：广州市越秀区辉煌大厦业主委员会，住所地：广州市越秀区白云路46、48、50号。法定代表人：萧洁茹，主任。委托诉讼代理人：莫晓韵，该委员会职员，联系地址。被告：深圳市越翔房地产开发有限公司，住所地：深圳市福田区深南中路田面村常欢楼二层B16。法定代表人：周海娜，职务总经理。委托诉讼代理人：苏玉鸿，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告广州市越秀区辉煌大厦业主委员会（以下简称辉煌大厦业委会）与被告深圳市越翔房地产开发有限公司（以下简称越翔公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人莫晓韵，被告的委托诉讼代理人苏玉鸿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告一次性支付广州市东华南路XX号BXXX车位2016年11月1日至2019年4月30日的管理费4500元（每月按150元计算）；2、判令被告立即向原告支付迟延支付上述管理费的违约金（每两个月的管理费为一期，每期管理费的违约金从第二个月的21日起计至被告实际支付之日止，以每期应付的管理费总和为本金，每日按1%的标准计算，违约金总额以4500元为限）；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2016年3月11日取得广州市越秀区人民政府白云街道办事处的备案，2016年11月正式接管小区，实行业主自治，并根据辉煌大厦第二次业主大会决议二、三，《辉煌大厦紧急自行管理方案》（下称“管理方案”）实行业主自行管理。被告从2016年11月至2019年4月拖欠小区管理费。根据管理方案第二条第一款第三项规定，车位管理费按每个150元每月收取。根据该管理方案第五条规定所有管理费收取时间按照每两个月缴纳一次，每双月20日前支付上月及本月的管理费。如业主拖欠业主委员会支付上述管理费及其他费用，每日需按拖欠管理费金额的1%支付滞纳金。根据管理方案第四条规定，原告有权收取小区所有管理费等费用。被告恶意拖欠管理费的行为，已经违反了辉煌大厦业主大会决议及管理方案，需承担缴纳相关费用及滞纳金的责任。被告辩称：本案地下停车场为独立的物业管理区域，与辉煌大厦住宅部分相互独立，互不隶属。原、被告之间不存在物业服务合同关系，且原告对本案地下停车场无任何的管理行为。涉案地下停车场实际由被告控制管理。被告在2012年10月23日经拍卖取得原开发商广州拓展辉煌房地产有限公司在建工程整体项目，其中包含地下二层，后被告自行划线规划停车位，并于2014年取得车位的产权证书。公共部位及公用房屋分摊的面积构成为首层大堂、楼梯通道、电梯间及机房走廊、水电共用设备房。凡作为独立空间销售或出租的地下室、车棚等，不计入共用面积部分。涉案地下停车场不存在辉煌大厦小区住户共有部分。本案地下停车场与住宅部分不存在共用的设备设施，因历史遗留原因，该两部分区域已经独立进行物业管理，形成了独立的物业管理区域。地下停车场实际由被告自行管理，包含但不限于设置自动入闸门、聘请安保人员、保洁人员对地下停车场进行日常的工作并承担相应的费用，自行缴纳地下停车场的电费等。原告不具有要求支付管理费的主体资格，原告是业主大会执行机构，而非业主财产的管理人，无法独立承担民事责任。本案原告主张的违约滞纳金的计算标准明显过高。原告提起诉讼依据辉煌大厦第二次业主大会决议二、三以及决议三的内容辉煌大厦紧急自行管理方案，根据该方案第1点其授权业委会聘请广州祈乐源管理公司对该小区进行管理，可以看出涉案物业是否是由业委会自行管理还是委托他方管理不明确，原告本身没有实际提供任何的物业服务，经聘请祈乐源进行管理；此案中主张的是物业服务合同纠纷，在本案中提出的主体被告认为不明确的，被告也向法院提起诉讼，要求撤销该项决定，目前已经立案还未开始审理。《广州市住房和城乡建设局中共广州市委组织部广州市政法委员会关于全面加强业主组织建设规划业主组织行为的通知》第22条就规范业主委员会制定业主方案中明确不得将区域内物业管理一并委托给一个企业，原告的行为已经将全部管理委托给祈乐源公司，协助管理涉案小区，但是具体如何协助，原告没有告知，也没有告知业主服务内容、时间和费用。经审理查明，被告是广州市越秀区东华南路XX号BXXX车位的业主。上述车位属辉煌大厦小区范围。广州市中级人民法院于2018年11月20日作出（2018）粤01民终19149号终审判决书，该判决查明：2016年3月11日，广州市越秀区白云街道办事处向辉煌大厦业委会出具白云物业备[2016]第001号《业主委员会备案回执》，称收到辉煌大厦业主委员会的相关备案材料。2016年6月27日，辉煌大厦业委会向辉煌大厦全体业主发出《关于召开第二次业主大会的通知》，内容为：鉴于深圳市大众物业管理有限公司广州分公司与深圳市越翔房地产开发有限公司签订了侵犯全体业主利益的物业服务合同，为维护全体业主合法权利，现定于2016年7月17日上午10点在本大厦5楼平台召开第二次业主大会，表决三个议题：1、是否同意立即解除辉煌大厦与深圳市大众物业管理有限公司及深圳市大众物业管理有限公司广州分公司的所有物业服务关系，要求深圳市大众物业管理有限公司及其广州分公司立即退出辉煌大厦小区全部范围；2、是否同意辉煌大厦实行“业主自行管理建筑物及其附属设施”（即业主自治），同时同意授权业主委员会聘请及解聘物业服务人员（包括物业职业经理人、保安、清洁工、电工等人员）的权利，并授权业主委员会签署相关聘请、解聘等法律文件，决定及支付劳动报酬，并依法为聘请人员购买社保等因产生劳动关系或劳务关系而需履行的法律义务；3、是否同意实行《辉煌大厦紧急自行管理方案》。届时固定设置投票时间为2016年7月17日上午10点至11点30分，其他时间为流动投票时间。固定投票地点为辉煌大厦五楼平台。流动投票箱投票截止时间为2016年7月23日下午2点30分整，请全体业主届时参加，业主委员会开箱计票时间为2016年7月23日14点30分，地址届时由业主委员会提前公告。同时，辉煌大厦业委会还在辉煌大厦小区公告了《关于召开第二次业主大会表决程序》《辉煌大厦紧急自行管理方案》《投票及计票等规则》《辉煌大厦第二次业主大会义工名单》《第二次业主大会调查问卷》。《辉煌大厦紧急自行管理方案》其中载明：同意立即解聘深圳市大众物业管理有限公司及其广州分公司（以下简称“大众公司”），授权业主委员会代表业主与业主大会聘请专业服务团队（广州祈乐源物业管理有限公司）协助业主委员会实施辉煌大厦紧急自行管理方案，协助业主委员会接管小区；辉煌大厦小区自行管理后，管理费标准为：住宅商品房管理费为每月每平方米1.5元，住宅回迁房管理费为每月每平方米1.1元，车位管理费原则按每个每月150元收取，如业主承租或自用仅仅有一个车位，则经申请降低，管理费可以按每个每月100元收取；所有管理费及其他费用收取时间按照每两个（月）缴纳一次，每双月（如2、4、6月等）20日前支付上月及本月管理费或其他费用；如业主或物业使用人拖欠向业主委员会支付上述管理费及其他费用，每日需按拖欠管理费或其他费用金额的1%支付滞纳金；授权业主委员会对于违反上述规定、本方案、拖欠管理费或其他费用等的个人或单位提起诉讼，要求其支付管理费、违约金等本方案规定及法律规定的法律责任；业主委员会从其要求“大众公司”退出小区之日或“大众公司”同意退出之日起执行本方案中规定的管理费及其他费用；授权业主委员会对于小区地面停车场及地下车库进行管理；本小区禁止任何单位或个人未经业主委员会同意在小区公共区域私设及安装设备（包括道闸、监控等）妨碍小区业主委员会管理。小区地下室因出售给众多业主，禁止任何组织或单位侵占地下室公共区域及将地下室停车场统一委托第三方经营管理，妨碍业主委员会统一执行管理。授权业主委员会起诉越翔公司、大众公司或其他单位及个人违反本方案分割管理、违法经营，损害小区公共利益，要求越翔公司、大众公司或其他单位、个人立即停止违法行为、拆除障碍物，并且向业主委员会支付违约金人民币50万元；授权业主委员会对于任何单位（包括越翔公司）或个人占用公共设备设施（包括5楼管理用房、消防监控设备中心、保安室、水泵房、配电房等）、侵占公共财产、侵占公共通道（包括小区门口、车辆进出口等，）影响小区业主委员会自行管理，有权对于侵权行为提起诉讼，要求消除影响、拆除障碍物、归还侵占公共财产、按业主委员会要求办理在公共设备设施中的私人物品设备等，造成损失的有权要求赔偿经济损失；授权业主委员会对于违反上述规定、本方案、拖欠管理费或其他费用，损害公共设备（如拦车杆），侵占公共区域（包括架空层、公共停车区域等）或侵犯小区公共收益的个人或单位（包括越翔公司、大众公司等）提起诉讼（诉讼权利包括提起诉讼、反诉、签署法律文件、申请变更、增加诉讼请求、参加庭审、撤诉、和解、申请诉讼保全、申请强制执行、申请评估、变更、增加执行请求、接受执行标的及办理诉讼费退费手续等），要求承担其支付管理费、广告费、支付违约金、赔偿金、恢复原状、地下停车位、架空层等本方案规定及法律规定的法律责任；因越翔公司拒绝向业主大会筹备组或者业主委员会提供其在小区合法的产权明细而导致业主大会筹备组或者业主委员会对其投票权数计算遗漏的，视为越翔公司放弃其遗漏的投票权利，而且不影响业主大会决议的有效性。越翔公司代理人或其他业主如行使投票权，在选票或调查问卷中填写的投票权数为其确认的投票权数，事后以投票权数有误为由提出异议，不影响已经表决的业主大会决议的合法效力等。2016年7月22日，辉煌大厦业委会向辉煌大厦全体业主发出《关于延长投票时间公告》，延长第二次业主大会投票时间至2016年8月7日下午两点。2016年7月29日，辉煌大厦业委会向辉煌大厦全体业主发出《关于第二次业主大会调查问卷无法联系送达的业主明细公告》，载明：截止至2016年7月28日止，尚有以下房号业主（见附件）无法联系而未取得《第二次业主大会调查问卷》，现根据《广州市物业管理暂行办法》第40条第二款规定进行公告，公告期为7天，从2016年7月29日起至2016年8月4日止，届时未前来取票而且无法联系的，按照《辉煌大厦业主大会议事规则》、投票规则等相关规定处理。2016年8月8日，辉煌大厦业委会向辉煌大厦全体业主发出《关于第二次业主大会投票表决结果公示》。载明：2016年8月7日下午两点，在居委会、业主等共同见证下，业主委员会组织计票人、唱票人及监票人对第二次业主大会三个议题的投票进行计票，现在根据《广州市物业管理暂行办法》相关规定，将本次业主大会三个议题的投票结果及投票表决明细进行公示，公示期从2016年8月8日起至2016年9月7日止；公示期间，如业主对自己的投票结果有异议，可依法凭身份证、房产证与我们联系，查阅自己所投的选票等。附件：1.关于辉煌大厦第二次业主大会问卷调查计票说明；2.辉煌大厦小区第二次业主大会表决结果统计表；3.投票结果明细统计表。其中《辉煌大厦小区第二次业主大会表决结果统计表》列明，对于辉煌大厦第二次业主大会表决的三项议题投票表决同意的业主人（户）数和专有部分建筑面积均已超过小区总人（户）数和总建筑面积的一半，故三项议题均获通过。2016年9月8日，辉煌大厦业委会向辉煌大厦全体业主发出《辉煌大厦第二次业主大会决议二》，内容为：本小区在业主委员会组织下，于2016年7月17日召开第二次业主大会，由全体业主表决2016年6月27日开始公告的三个议题……2016年8月7日下午，业主委员会组织对业主的投票进行计票，经计票，2016年8月8日对议题2表决结果及投票明细进行了公示，在公示期30天内未有业主提出异议，故现依法作出如下业主大会决议：同意辉煌大厦实行“业主自行管理建筑物及其附属设施”（即业主自治），同时同意授权业主委员会聘请及解聘物业服务人员（包括物业职业经理人、保安、清洁工、电工等人员）的权利，并授权业主委员会签署相关聘请、解聘等法律文件，决定及支付劳动报酬，并依法为聘请人员购买社保等因产生劳动关系或劳务关系而需履行的法律义务。同日，辉煌大厦业委会向辉煌大厦全体业主发出《辉煌大厦第二次业主大会决议三》，内容为：本小区在业主委员会组织下，于2016年7月17日召开第二次业主大会，由全体业主表决2016年6月27日开始公告的三个议题……2016年8月7日下午，业主委员会组织对业主的投票进行计票，经计票，2016年8月8日对议题3表决结果及投票明细进行了公示，在公示期30天内未有业主提出异议，故现依法作出如下业主大会决议：同意实行《辉煌大厦紧急自行管理方案》。该判决对被告提出撤销《辉煌大厦第二次业主大会决议二》和《辉煌大厦第二次业主大会决议三》的请求均没有支持。另查，原告向本院提供了广州市越秀区房屋管理局于2017年5月31日出具的《信访事项告知函》，该函其中载明：辉煌大厦原为烂尾楼，深圳越翔房地产有限公司通过法院拍卖获得辉煌大厦部分物业。2016年11月3日该小区原物业管理公司深圳大众物业管理公司退出该小区管理，由业委会自治管理小区等。被告对该告知函的真实性和合法性没有异议。被告未向原告缴纳涉案车位自2016年11月1日至2019年4月30日的管理费。本院认为，根据上述判决认定，原告是辉煌大厦小区依法成立的业主委员会。辉煌大厦小区第二次业主大会决定实行《辉煌大厦紧急自行管理方案》，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”及第八十一条第一款“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”的规定，辉煌大厦小区第二次业主大会的上述决定对被告有约束力。因此，原告有权按照每个每月150元的标准向被告收取车位管理费，被告应按该标准向原告支付自2016年11月1日起至2019年4月30日的车位管理费。原告主张被告按未付管理费每日1%的标准计付滞纳金的意见，符合上述管理方案的规定，本院予以支持。至于被告提出辉煌大厦地下停车场为独立物业管理区域，与住宅部分相互独立，互不隶属，地下停车场应由被告自行管理的抗辩意见，与业主大会的上述决定不符，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、第八十一条第一款的规定，判决如下：被告深圳市越翔房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内，向原告广州市越秀区辉煌大厦业主委员会支付广州市越秀区东华南路XX号BXXX车位，自2016年11月1日起至2019年4月30日的管理费（按每月150元的标准计）及迟延支付该管理费的违约金（每两个月的管理费为一期，每期管理费的违约金从第二个月的21日起计至被告深圳市越翔房地产开发有限公司实际支付之日止，以每期应付的管理费总和为本金，按每日1%的标准计算，违约金总额以上述欠缴的管理费总额为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告深圳市越翔房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 丽人民陪审员  丁乃娟人民陪审员  陈慧玲二〇一九年六月二十八日书 记 员  郑君灏