广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终2643号上诉人(原审被告)：黄贤，女，1973年4月3日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县，上诉人(原审被告)：刘城仁，男，1975年12月10日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县，委托诉讼代理人：陈茹钰、陈熹煜，广东八维律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：丘雪清，女，1975年10月29日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县。委托诉讼代理人:池燕，系广东金卓越律师事务所律师。原审第三人：丘冰清，女，1967年10月26日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县。上诉人黄贤、刘城仁与被上诉人丘雪清、原审第三人丘冰清因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠东县人民法院（2018）粤1323民初6176号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人唤黄贤、刘城仁上诉请求：1、请求撤销一审民事判决，并发回重审。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由:一、原审法院认为“涉案房产原为第三人丘冰清所有，但已经于2011年将涉案房产赠送给丘雪清，为此，丘雪清对涉案房产具有处分权。”但因涉案房屋在赠与时并未办理权属变更登记甚至交付，赠与并未完成，被上诉人不具有位于惠东县惠东大道焦田马鞍山和居花苑7楼A1栋单元的房产(简称“涉案房产”)的处分权。原审法院认定事实错误，适用法律错误。第一，原审中第三人称其将涉案房产赠与被上诉人，但仅出具了一份落款时间为起诉前一天的《和居花苑7楼Al单元方情况说明》，并未提供其他证据证明本案所称的赠与行为合法有效;同时原审第三人与被上诉人是同胞姐妹。根据《中华八民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。”《中华人民共和国合同法》第一百八十七条“贝曾与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。”的规定，原审第三人虽称其将涉案房产赠予被上诉人，但涉案房产未进行交付，亦未办理权属变更登记，故涉案房产的所有权未发生变更，被上诉人未取得涉案房产的所有权。第二，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条，处分权是所有权的权能之一，只有所有权人才对物具有处分权。因涉案房屋在原审第三人所称的赠与后并未办理权属变更登记，被上诉人未取得涉案房产的所有权，故其对涉案房产当然不具有处分权。因此，原审法院错误的认定赠与己经完成，被上诉人已取得涉案房屋所有权，对涉案房屋享有处分权，属于认定事实错误，适用法律错误。二、原审法院在被上诉人诉请不明的情况下，直接作出认定判决，违反了民事诉讼不告不理原则第一，本案涉案合同仅有三份，包括《合作建房承建合同》《房屋买卖协议样本》《转让协议》，并不存在被上诉人诉求的《房屋买卖协议》。原审法院在审理时竟然完全忽视此事，存在严重的疏漏。第二，涉案合同《房屋买卖协议样本》系原审第三人与上诉人一签订的，协议虽由被上诉人签名，但协议明确约定了合同当事人系上诉人、原审第三人，被上诉人并非该协议的合同当事人。同时原审第三人在《合作建房承建合同》明确注明“本人丘冰清同意转让给黄贤”。被上诉人在落款处的签名实质系因原审第三人委托被上诉人签订协议，属于隐名代理。且原审第三人事后将涉案房产所在土地的国土证办理至上诉人名下，其已以实际行为追认了被上诉人与上诉人签订协议的效力，协议的权利义务仍应当由委托人，即合同当事人承担。被上诉人无权要求解除《房屋买卖协议样本》。三、涉案的两份协议存在法律上的关联性，《房屋买卖协议样本》合法有效且履行完成是《转让协议》成立的前提。但原审法院错误的判决“《房屋买卖协议》于zO13年9月30日解除”同时又判决上诉人及被上诉人共同履行《转让协议》。存在明显的自相矛盾。第一，《房屋买卖协议样本》是原审第三人与上诉人一签订的房屋买卖协议，己交付并办理国土信息变更登记。《转让协议》是上诉人一与被上诉人签订的房屋买卖协议。根据物权变动的情况，两份协议均涉及房屋物权的变动，是两次转让行为。若上诉人一未取得涉案房屋处分权，则其无权签订《转让协议》将涉案房屋出售给被上诉人。故《房屋买卖协议样本》的合法有效与实际履行是《转让协议》成立的前提。第二，原审法院判决《房屋买卖协议》于2013年9月30日解除，则上诉人一已在2013年9月30日丧失了对涉案房屋的处分权，其无权与被上诉人签订《转让协议》，故《转让协议》也应无效，为何还可履行?第三，若原审法院认为“被上诉入早在2011年己是涉案房产的所有权人”。原审法院判决《房屋买卖协议》己经解除，那么房屋应恢复原来状态，即房屋直接返还被上诉人，被上诉人退还购房款14万元即可。为何要判决履行补充协议，要求被上诉人在取回自己的房屋仍需额外支付上诉人-4.6万元?原审法院判决房屋权属人取回自己的房屋后除退还购房款还需向购房者额外支付费用，显失公平。因此，《房屋买卖协议样本》的合法有效及实际履行是《转让协议》有效的前提，原审法院判决《房屋买卖协议》解除，但同时判决履行《转让协议》，存在明显的自相矛盾。综上，原审法院在未明确被上诉人诉求的情况下，错误的判决解除原审第三人与上诉人一签订合同，属于认定事实错误。同时原审法院在未查明房屋赠与事实是否真实的情况下，错误的认定被上诉人是涉案房屋的权利人，属于适用法律错误。请求依法予以撤销原判，并发回重审。被上诉人丘雪清辩称:一、一审法院判决答辩人对涉案房产具有处分权事实清楚、证据充分，签订的《房屋买卖协议样本》合法有效，被答辩人认为答辩人系无权处分，无事实与法律依据。1、2011年涉案房屋(惠东县惠东大道焦田马鞍山和居花苑7楼Al栋单元房)由惠东县民政局集资房，由第三人丘冰清购买，第三人与开发商签订《合作建房承建合同》，并支付了全部购房款，第三人对涉案房产有完全处分权利。2、第三人与答辩人是亲姐妹，考虑到答辩人经济困难，特将涉案房产赠与答辩人。第三人作为涉案房产权利人，虽然涉案房产因办理的客观原因未进行登记，但第三人作为涉案房产的权利人有权对涉案房产作出处分是符合事实和法律规定的，即答辩人因受赠而享有了对涉案房产的处分权利。3、为了完全保障被答辩人合法权益和确认答辩人有处分权利的事实，在答辩人和被答辩人二在2012年3月14日签订《房屋买卖协议》的同时还经过了第三人的再次书面确认即:第三人和被答辩人二在《合作建房承建合同》签名确认了涉案房产转让给被答辩人二。4、若按照被答辩人的上诉状观点，认为答辩人没有处分涉案房产的权利，那么答辩人2012年、2013年将无权占有的涉案房产以“擅自出让、擅自赠与居住”的方式处分给被答辩人，且被答辩人无支付合理对价的情况下，被答辩人更应及时向实际占有人和所有权人及时返还涉案房产。二、一审法院认定答辩人丘雪清与被答辩人一黄贤签订的《房屋买卖协议》于2013年9月30日解除，并要求被答辩人一、被答辩人二按照《转让协议》履行的事实清楚，证据确实充分。1、如上所述，答辩人对涉案房屋具有处分权，且是双方真实意思的表示，没有违反法律法规强制性规定，因此《房屋买卖协议样本》和根据双方真实意思协商变更一致的《转让协议》均是合法有效的。2、根据《转让协议》的条款内容可知，虽然名为“转让”，实为“双方解除原先房产买卖协议”，所以法院根据合同的真正内容即《房屋买卖合同》进行判决是完全正确的，符合法律以及事实。3、上诉人一直在误导一个问题:那就是涉案房产己经登记在上诉人名下了，这个观点是错误的，截至目前，该房产仍未办理登记手续，还卡在国土部门未办理。被答辩人与答辩人在签订名为“转让”，实为“解除房产买卖合同”的《转让协议》时，答辩人考虑到与被答辩人从小的同学友情以及被答辩人当时的经济困境，方同意其“五年的居住权利”。现在“五年期限已到”，被答辩人本应主动交还房屋才是合法合理合情的做法。综上，答辩人认为一审法院判决事实清楚、证据确实充分，请贵院依法予以维持。第三人丘冰清述称：同意丘雪清的意见。原审原告丘雪清向一审法院起诉请求：1、确认原被告之间《房屋买卖协议》已解除，和居花苑7楼Al单元房产为原告所有；2、被告立即搬离和居花园7楼Al单元并将该房产返还给原告；3、被告结清在居住期间产生的所有物业管理费、煤气费、水电费等费用；4、被告协助将该房产办证至原告名下；5、案件受理费由被告负担。诉讼期间，原告增加讼请求：被告赔偿无权占用原告房屋给原告造成的租金损失，暂计2600元（按月租金1300元计，从2018年9月31日起至实际返还房屋止）。事实和理由：和居花苑7楼Al单元房产(以下简称“涉案房产”)系惠东县民政局集资房，原为第三人所有。2008年10月l7日，第三人与惠东县建筑工程总公司第七工程部签订《合作建房承建合同》，购置了涉案房产(不含公摊的套内面积为l49.50平方米，建筑面积为l70平方米)，起初该物业名为“福安居花苑”，在2011年时开发商改名为“和居花苑”，购房合同签订后，第三人依约付清了所有款项，成为涉案房产的权利人。第三人与原告是亲姐妹，2011年时，第三人将涉案房产赠送了原告，原告享有对该涉案房产的处分权利，原告成为涉案房产新的所有权人。2012年3月14日，原告与被告黄贤(原告同学)签订了《房屋买卖协议》，将涉案房产以人民币488000元转让给被告黄贤。合同签订后，原告向被告黄贤交付了涉案房产，并收到被告黄贤支付的部分房款(人民币14万元)，之后再无收到任何款项。鉴于被告资金紧张，于是在2013年9月30日，经原被告双方协商一致同意解除双方前述的《房屋买卖协议》，原告将已收款14万元以及被告装修的16万元(合计人民币30万元)退还给被告，被告将涉案房产退还给原告，涉案房屋产权仍归原告所有，被告承诺协助原告办理房屋产权办证手续，当时原告考虑到双方是同学关系，而且被告家庭经济紧张，完全出于好意相助，原告同意被告在涉案房屋内继续居住五年（从2013年9月31日至2018年9月31日）。现被告无偿居住原告的涉案房产的五年期限已经到期，在原告要求被告腾退房屋返还给原告时，被告各自推诿，原告与被告多次沟通均无果。被告物权占用原告房屋五年不仅不感激原告的友谊帮助行为，在五年到期后还拒不返还房屋，此种行为实在有违法理与公德。为维护原告合法权益，纠正社会不良风气，倡导和谐、有爱、有德、有感恩情怀的社会环境，请贵院依法支持原告诉求为盼。同时要求被告赔偿无权占有涉案房屋期间给原告造成的损失。被告黄贤答辩称：没有答辩意见。被告刘城仁答辩称：一、我承认房屋买卖协议解除，房产还不是原告所有；二、原告要求立即搬离涉案房产，没有必要搬离涉案房产，原告还没有取得房产的所有权；三、在我一家人搬离涉案房屋之前，该我负担的费用，我会承担；四、在原告取得房产所有权时我可以协助原告办理房产证；五、这场官司不是由我的原因导致，所以我不承担本案诉讼费用六、到现在滞留涉案房产也不是我造成，所以不承担租金。第三人丘冰清答辩称：对原告起诉没有意见。一审法院认定的事实:原告丘雪清与第三人丘冰清是姐妹关系，与被告黄贤是同学关系；被告黄贤与被告刘城仁是夫妻关系。第三人丘冰清原为惠东县民政局职工，2008年10月17日，第三人丘冰清与惠东县建筑工程总公司第七工程部签订一份《合作建房承建合同》，约定第三人丘冰清购置由惠东县建筑工程总公司第七工程部承建的位于惠东县××街道××福安居花××楼××单元房产的民政局集资房一套【面积149.5平方米、每平方米单价1020元】，第三人丘冰清已经全部付清上述合作建房款。2011年期间，第三人丘冰清将上述房产赠送给原告丘雪清。2012年3月14日，原告丘雪清（甲方）与被告黄贤（乙方）签订一份《房屋买卖协议》，约定原告将上述房产以488000元的价格转让给被告黄贤，合同第二条付款方式为：……2、甲方收到乙方定金壹拾万元整（￥100000元）、需要3天内为乙方办理过户手续。甲方需积极配合乙方办理贷款手续（以收据收条为准）；3、乙方在银行贷款批后，应立即支付甲方余款叁拾捌万捌仟元整（￥388000元）……。同日，第三人丘冰清在《合作建房承建合同》第一页上方空白处备注“本人丘冰清同意转让给黄贤”，被告黄贤也在该处签名确认。2013年9月30日，被告黄贤（甲方）与原告丘雪清（乙方）再次签订一份《转让协议》，内容为“甲方在2012年3月14日向丘雪清购买的和居花园7楼A1単元，面积170平方米，总价款￥488000元，已付款￥140000元，仍欠款￥348000元未能付清。现经甲乙双方协商达成以下合同，双方务必共同遵守。一、甲方将购买的和居花园7楼A1単元退还给丘雪清，产权归丘雪清所有；二、乙方将原收到的房款140000元全额退还黄贤。外附加费用（装修费、煤气管道费、外墙修理费、外电安装等）￥160000元补偿黄贤，合计金额￥300000元；三、乙方退还￥300000元黄贤后，房产所有权归乙方，但甲方仍保留居住权五年（2013年9月31日至2018年9月31日）；四、甲、乙双方务必配合好办证事议及有关手续；五、居住时间到期后，甲方务必按时搬走（且保证固定门窗原样)；六、本合同一式两份，甲乙双方各执ー份，签字即时生效”。同日，被告黄贤出具一份《收款收据》给原告收执，内容为“今收到丘雪清交来房款贰拾伍万元整（￥250000元），经手人：黄贤”。2013年10月1日，被告黄贤在《合作建房承建合同》第二页上方空白处备注“本人黄贤愿意将本合同的房楼归还给丘雪清，原先一切协议无效”，原告丘雪清也在该处签名确认。2014年8月31日，原告丘雪清再次支付剩余房款4000元给被告黄贤，由被告黄贤的丈夫即被告刘城仁代收，并出具一份由被告刘城仁书写好的《结欠单》给被告收执，内容为“兹欠黄贤购房款46000元（肆万陆仟元整），以此为据。欠款人：丘雪清”，该《结欠单》下方备注“此笔尾数付清后，黄贤一家5年后搬出和居花苑7楼A1套房，此据”，原告丘雪清与被告刘城仁在此下方签名确认。2018年11月6日，原告向本院提起诉讼，提出诉称时的请求。经查，上述涉案房产已在开发商处及国土资源管理局处办理备案登记，登记在被告黄贤名下，尚未办理房屋所有权证。诉讼期间，原告同意支付被告剩余购房款46000元，要求被告搬离涉案房屋，被告不同意，辨称收到剩余购房款46000元后，仍要继续居住满5年。一审法院认为：本案争议的焦点是：一、原告丘雪清与被告黄贤签订的《房屋买卖协议》是否已经解除？位于惠东县××街道××福安居花××楼××单元房产是否由原告所有？二、原告支付被告黄贤剩余购房款46000元后，被告黄贤、刘城仁是否应当在2018年9月31日后搬离涉案房产？还是有权继续在涉案房产再居住满5年？三、原告要求被告结清涉案房产居住期间产生的所有物业管理费、煤气费、水电费等费用是否应该得到支持？四、原告要求被告协助将该房产办证至原告名下是否应该得到支持？五、原告要求被告赔偿无权占用涉案房屋造成的租金损失是否应该得到支持？关于焦点一问题。涉案房产原为第三人丘冰清所有，第三人丘冰清已经于2011年期间涉案房产赠送给原告丘雪清，为此，原告丘雪清对涉案房产具有处分权。原告丘雪清与被告黄贤于2012年3月14日签订的《房屋买卖协议》和2013年9月30日签订的《转让协议》，已确认涉案房屋于签订《房屋买卖协议》时转让给被告黄贤，后又因签订《转让协议》而归还给原告，从而可以确认《房屋买卖协议》已于2013年9月30日解除。因上述两份协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认，被告对解除《房屋买卖协议》不持异议，为此，可以确认原告丘雪清与被告黄贤签订的《房屋买卖协议》已于2013年9月30日解除，位于惠东县××街道××福安居花××楼××单元房产由原告丘雪清所有。关于焦点二问题。因原告丘雪清和被告黄贤是签订《房屋买卖协议》和《转让协议》的合同当事人，双方在2013年9月30日签订的《转让协议》中已经明确约定原告退还购房款300000元给被告黄贤后，涉案房产所有权归原告所有，被告黄贤仍保留有五年的居住权，即从2013年9月31日至2018年9月31日。因上述协议是有效协议，原告丘雪清和被告黄贤应按照协议约定履行自已的义务，为此，在原告付清购房款300000元（即付清剩余购房款46000元）后，被告应于2018年9月31后搬离上述涉案房产。现原告同意支付剩余46000元购房款，为此，被告黄贤也应按协议约定搬离上述涉案房产。因此，原告请求被告于2018年9月31后搬离涉案房产，理由充分，本院予以支持。至于被告辨称原告付清剩余购房款46000元后，其还需继续在涉案房产居住满5年的问题。首先，从合同的相对性来看，因为签订《房屋买卖协议》和《转让协议》的双方当事人是原告丘雪清和被告黄贤，为此，上述协议对原告丘雪清和被告具有约束力，在原告付清购房款后，被告必须按约定的时间即2018年9月31后搬离涉案房产；其次，从《结欠单》下方备注的内容“此笔尾数付清后，黄贤一家5年后搬出和居花苑7楼A1套房”效力来看，因被告刘城仁不是签订《房屋买卖协议》和《转让协议》当事人，虽然其是被告黄贤的丈夫，但不代表其有权代表被告黄贤就涉案房屋居住时间与原告进行约定，被告刘城仁也未提供证据证实被告黄贤有授权其与原告就涉案房屋居住问题进行协商，且上述内容是被告刘城仁书写的，为此，上述的约定内容对原告不具有约束力；再次，从公平原则上看。因为原告丘雪清与被告黄贤是同学关系，双方已经在《转让协议》中明确约定被告黄贤保留居住权五年的时间为2013年9月31日至2018年9月31日，加上原告出具《结欠单》时与上述约定的时间尚不到一年，为此，原告有理由相信被告刘城仁书写好的“此笔尾数付清后，黄贤一家5年后搬出和居花苑7楼A1套房”的5年时间就是其与被告黄贤在《转让协议》上约定的5年时间。对此，原告也明确表示《结欠单》是被告刘城仁书写好后叫其签名，其在没有认真阅读的情况下所作出的签名确认，对被告刘城仁辨称的付清尾数后再居住5年的辩解并不是其真实意思表示。而且从公平原则上看，原告在没有付清剩余购房款46000元的情况下，已经同意被告黄贤在涉案房屋享有5年的居住权，该5年居住时间届满后，原告仍需支付被告剩余购房款46000元。因此，被告辩称在原告付清剩余购房款后其仍需继续居住满5年的辩解不符合情理，也违背了民法公平性的原理。综上，被告辨称在原告付清剩余购房款46000元后，其还需继续在涉案房产居住满5年的辩解，理由不充分，本院不予采信。关于焦点三的问题。因涉案房屋为原告所有，该房屋由被告一直居住至今，在被告居住期间所产生的物业管理费、煤气费、水电费等费用理应由被告负担，对此，被告也未提出异议，为此原告要求被告搬离涉案房屋后承担其居住期间所产生的物业管理费、煤气费、水电费等费用，理由充分，本院予以支持。关于焦点四的问题。因涉案房屋为原告所有，已在开发商处及国土资源管理局处办理了备案登记，登记在被告黄贤名下，因此，上述房产在允许办理房屋所有权证的情况下，被告应协助原告办理过户手续。为此，原告要求被告协助办理上述房屋过户手续，理由成分，本院予以支持。关于焦点五的问题。被告黄贤仍保留有五年的居住权，即从2013年9月31日至2018年9月31日。虽然原告与被告黄贤约定：被告黄贤保留的五年的居住权时间是从2013年9月31日至2018年9月31日，但因原告在2018年9月31日未支付被告黄贤剩余购房款46000元，因此，被告黄贤无需支付在此期间的房租给原告。为此，原告要求被告赔偿从2018年9月31日起无权占用其房屋造成的租金损失，理由不充分，本院不予支持。综上所述，原告丘雪清的诉请有理部分，予以支持，无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告丘雪清与被告黄贤于2012年3月14日签订的《房屋买卖协议》于2013年9月30日解除。位于惠东县××街道××福安居花××楼××单元房产归原告丘雪清所有。二、原告丘雪清于本判决生效之日起5日内一次性支付剩余购房款46000元给被告黄贤、刘城仁。三、被告黄贤、刘城仁于本判决生效之日起30日内搬离位于惠东县××街道××福安居花××楼××单元房屋。四、被告黄贤、刘城仁居住在惠东县××街道××福安居花××楼××单元房屋期间所产生的物业管理费、煤气费、水电费等费用由被告黄贤、刘城仁承担。五、被告黄贤、刘城仁在允许办理房屋过户手续的情况下应协助原告丘雪清办理位于惠东县××街道××福安居花××楼××单元房屋的过户手续。六、驳回原告丘雪清的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8620元，由原告丘雪清负担1620元，被告黄贤、刘城仁负担7000元。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本案二审中，黄贤提交一份国土证复印件（惠东国用01字第010047号），拟证明涉案的《房屋买卖协议样本》已经实际履行，且丘冰清已经协助黄贤办理国土变更登记。对当事人在二审中争议的事实，本院认定如下：一审查明事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据本案一审宣判后的上诉意见和答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：本案中是否应当确认丘雪清对涉案房屋的所有权，丘雪清与黄贤、刘城仁之间的房屋买卖合同关系是否已经解除，如果已经解除黄贤、刘城仁是否享有五年的居住权。关于丘雪清在本案一审中请求确认其对涉案房屋的所有权问题，因本案审理的是丘雪清与黄贤、刘城仁之间的房屋买卖合同纠纷，而不是产权人之间的权属争议，即对于丘冰清将涉案房屋赠予给丘雪清的行为并无争议。因此，在本案审理涉案房屋的买卖合同纠纷中，不应当夹杂处理房屋产权的归属。本案一审裁判违反了民事诉讼一事一诉的基本原则，将不属于本案争议的事项进行裁判属于实体处理错误。对一审中关于涉案房屋确权的判项，本院予以纠正。关于涉案的房屋买卖合同关系是否解除的问题，一审已经查明，在2012年3月14日丘雪清与黄贤签署的协议名称为《房屋买卖协议样本》。丘雪清在本案一审中提出的诉讼请求是“确认原被告之间《房屋买卖协议》已解除，和居花苑7楼A1单元房产为原告所有”；在“事实与理由”部分，表述为“2012年3月14日，原告与被告黄贤(原告同学)签订了《房屋买卖协议》……。在2013年9月30日，经原被告双方协商一致同意解除双方前述的《房屋买卖协议》”。根据上述内容可知，在2012年3月14日签署的协议名称为《房屋买卖协议样本》，丘雪清在起诉中所称的《房屋买卖协议》所指向的就是该《房屋买卖协议样本》。只是由于其在拟写诉状时未认真核对，导致在表述时出现笔误。而2013年9月30日的《转让协议》，是在黄贤未能付清《房屋买卖协议样本》项下的欠款前提下，双方就丘雪清回购涉案房屋另行达成的协议。该协议主要内容包括一项两个方面：一方面将涉案房屋从丘雪清出卖给黄贤的买卖合同关系进行清结，一方面将涉案房屋因黄贤已经进行装修和使用而如何向丘雪清进行返还进行了新的约定。所达到的法律效果是，解除丘雪清向黄贤出卖涉案房屋的《房屋买卖协议样本》、达成协议解除后的遗留问题处理方案。上诉人黄贤、刘城仁认为，一审即认定《房屋买卖协议样本》已经解除又判令继续履行《转让协议》存在明显矛盾。该上诉理由，是对两份协议效力的错误理解。事实上，正是由于《房屋买卖协议样本》有效并已经解除，是《转让协议》应当继续履行的前提。关于黄贤、刘城仁主张的应当丘雪清付清4.6万元后再继续居住五年的问题，其依据是批注在2014年8月31日《结欠单》上“此笔尾款付清后，黄贤一家5年后搬出和居花苑7楼A1套房”的内容。本院认为，黄贤一家入住涉案的房屋，是建立在其已经购买涉案房屋的基础上的。在黄贤与丘雪清协商一致解除涉案房屋的买卖合同后，其本应当退换房屋，只是由于双方协商后丘雪清同意由黄贤意见再居住五年。而且五年是有明确的时间起止点即从2013年9月31日至2018年9月31日，与丘雪清何时付清应当向黄贤支付的款项没有关联。此后的2014年8月31日在《结欠单》上的批注改变了居住五年的起止时间，对于丘雪清来讲是极不公平的。首先，在黄贤与丘雪清签署《转让协议》时，已经将黄贤在涉案房屋上的附加费用含装修、煤气管道、外墙修理、外电安装等作价16万元补偿给黄贤，黄贤并未举证除此以外还有任何损失。其次，黄贤一家从2013年9月31日起在涉案房屋中居住五年，节省了相应的房屋租金，而丘雪清却要承担这五年期间涉案的房屋造成装修等方面的折旧损失。再次，丘雪清未向黄贤支付的款项仅仅为4.6万元，所导致的黄贤的损失最多只是应付未付期间的利息损失；如果要在该4.6万元支付后继续由黄贤一家居住五年，则该款项支付前数年黄贤一家居住在涉案的房屋中就既没有合同依据也没有法律依据，且将导致丘雪清更大的损失。因此，基于公平原则，本院对一审法院就该五年居住期间的处理问题予以支持。关于黄贤对涉案房屋买卖合解除后的登记过户协助义务问题，黄贤在收取丘雪清尾欠的4.6万元款项后，有义务向开发商、房产登记管理部门、国土资源管理局等提出解除对涉案房屋的登记的申请，以便丘雪清或者丘冰清办理产权登记。根据黄贤在本案二审中的举证，既然丘冰清可以协助其办理国土变更登记，那么黄贤也可以协助丘冰清或者丘雪清办理变更登记。至于在相应的登记变更过程中所涉的交易认定为一次还是两次而产生的税费问题，应当由税收征管部门依照法律的规定处理。综上所述，上诉人黄贤、刘城仁的上诉主张除一审不应当作出确权的判项外，其余主张没有事实依据和法律依据。原审查明事实基本清楚、适用法律正确，但实体处理欠当，其判决本院依法予以补正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持惠州市惠东县人民法院（2018）粤1323民初6176号民事判决第二、三、四、五项及受理费负担部分。二、撤销惠州市惠东县人民法院（2018）粤1323民初6176号民事判决第六项。三、变更惠州市惠东县人民法院（2018）粤1323民初6176号民事判决第一项为：“原告丘雪清与被告黄贤于2012年3月14日签订的《房屋买卖协议》于2013年9月30日解除”。四、驳回丘雪清的其他诉讼请求；五、驳回黄贤、刘城仁的其他上诉请求。本案二审案件受理费人民币8620元，由上诉人黄贤、刘城仁负担4310元，由被上诉人丘雪清负担4310元。上诉人黄贤、刘城仁多预交的4310元，抵作被上诉人丘雪清应当负担的部分在本案执行中径行支付，本院不再办理退补手续。本判决为终审判决。审判长 郑 杰审判员 寇 倩审判员 黄宇乐二〇一九年六月十一日法官助理赵铎书记员彭科梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。