广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初19727号原告：卢立英，女，汉族，1957年6月8日出生，户籍地址广东省深圳市龙岗区，公民身份号码440306195706080428委托代理人：陈文景，广东诚公律师事务所律师。委托代理人：陈文雅，广东诚公律师事务所实习律师。被告：余新梅，女，汉族，1983年11月9日出生，户籍地址广东省化州市，原告卢立英与被告余新梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月25日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈文景、陈文雅到庭参加诉讼，被告余新梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2015年2月5日签署《商铺买卖合同》，约定被告向原告购买其名下位于深圳市龙岗区龙岗大道（原深惠路）布吉段375号深圳名城国际广场商业第2层73号单元的商铺，总价款为人民币560895元。根据合同约定，被告应于2015年2月5日前支付60%房价款（含定金），剩余40%的房款216000元分12期支付，具体还款方式为自2015年2月1日至2016年1月31日，被告应于每月15日前向原告支付人民币18000元。合同签订后，被告向原告支付了首付款，原告配合被告办理了过户手续。为担保剩余购房款债权的实现，原、被告就剩余购房款216000元另行签署了《抵押借款合同》，并于2015年6月23日办理了抵押登记手续。此后被告开始以各种理由拒付剩余购房款。截至原告起诉之日，被告尚欠原告购房款108000元未付清。为维护原告的合法权益，故原告向本院提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告支付剩余购房款人民币108000元；2、被告向原告支付违约金人民币136728元（违约金计算依据：剩余购房款项×逾期天数×1.2‰，自被告逾期超过45日即2015年8月15日起计算至实际付清之日，暂计至原告起诉之日）；3、原告有权对拍卖、变卖被告所提供的抵押物的价款优先受偿；4、本案的诉讼费由被告承担。被告余新梅未到庭应诉，亦未提交任何书面答辩意见及证据。经审理查明，2015年2月5日，原告委托深圳市佳和合泰科技有限公司与被告余新梅签订《商铺买卖合同》（编号：106-02073），合同载明以下内容：1、卖方为原告，买方为被告余新梅。2、买卖双方交易的商铺位于深圳市龙岗区龙岗大道（原深惠路）布吉段375号深圳名城国际广场商业第2层73单元，建筑面积为17.30平方米。3、转让成交价为560895元。4、买方的付款方式为：（1）买方于2015年2月5日前支付全部房价款的60%（包含定金），即人民币344895元；（2）余款即全部房价款的40%，即人民币216000元，自2015年2月1日至2016年1月31日共分12期支付，每月15日前支付18000元。5、买方逾期付款的违约责任：（1）按逾期时间长短，分别处理，每期逾期在15日（含15日）之内，应自买方每期逾期之日起至实际全额支付之日止，每逾期一日，买方应按对应每期应付房价款1‰的标准向卖方支付违约金，本合同继续履行，违约金支付优先于未支付的应付房价款；逾期超过15日后，卖方有权单方面提出解除本合同。若卖方选择解除本合同，可将买方已付房价款作为违约金没收。若卖方选择继续履行本合同的，本合同继续履行，从买方每期逾期付款之日起至实际履行之日止，每逾期一日，买方应按对应每期欠付金额1.2‰向卖方计付违约金，违约金支付优先于未支付的应付房价款。（2）若买方在付款过程中，任何一期应付款项逾期超过30日未足额支付或累积有超过三期款项出现逾期、未足额支付情况的，则卖方有权要求买方在5日内一次性向卖方缴纳余下未付全部房价款；逾期不支付的，卖方有权单方面提出解除本合同，将买方已付房价款作为违约金没收。6、卖方（或其委托代理人）应当于2015年5月6日前，以书面形式通知买方办理该商铺的交付手续，并按本合同约定的装修标准将该商铺交付给买方使用，因不可抗力或者当事人在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，卖方应当及时书面告知买方。2015年3月8日，原告（乙方、抵押权人）与被告余新梅（甲方、抵押人）签订《抵押借款合同》，约定甲方向乙方借款，并自愿以自己名下的位于深圳市龙岗区龙岗大道（原深惠路）布吉段375号深圳名城国际广场商业第2层73单元商铺作为担保，具体内容为：1、借款金额216000元。2、甲方将借款用于购买深圳市龙岗区龙岗大道（原深惠路）布吉段375号深圳名城国际广场商业第2层73单元商铺，未经乙方书面同意，甲方不得改变借款用途。3、借款期限：2015年2月1日起至2016年1月31日止。4、贷款利息：本合同项下的贷款为无息借款，甲方在合同第六条约定的还款期限内足额还清借款的，乙方不收取甲方利息。5、还款期限及金额：甲方分12期还款，应当于每月15号前还款18000元，共计216000元。甲方应当按照前述时间和金额足额还款。6、还款方式：甲方应按本合同约定时间以甲方名义将应还本金及违约金（如有）打入乙方指定账户。未经乙方书面同意，甲方不能以第三方账户代偿债务，否则乙方有权不予确认该还款，甲方需再行还款。乙方指定账户为：户名卢立英，开户行中国农业银行深圳百花支行，账号62×××77。7、如甲方于本合同约定还款日止，未足额还清当期借款的，按逾期时间长短，分别处理：任何一期逾期在15日（含15日）之内，自本合同约定应还款期限届满的次日起至实际付清全部款项之日止，甲方须以当期未还款金额为基准按每日1‰的标准向乙方支付违约金；任何一期逾期超过15日的，则视为甲方根本违约，乙方有权要求甲方自乙方发出通知之日起三日内一次性偿还所有欠款，并有权要求甲方支付以当期未还金额为基准按每日3‰的标准自本合同约定应还款期限届满的次日起计至实际付清全部款项之日止的违约金。8、担保事项：为保证本合同项下的借款能够得到清偿，甲方以自己名下的位于深圳市龙岗区龙岗大道（原深惠路）布吉段375号深圳名城国际广场商业第2层73单元房产作为抵押担保，抵押权效力及于抵押物的从物、从权利、代位权、附合物、混合物、加工物、孳息及因抵押物毁损、灭失或被征收、征用而产生的保险金、赔偿金、补偿金等。9、抵押担保范围：与借款有关的全部债务，包括但不限于全部本金、违约金、赔偿金及甲方应向乙方支付的其他款项、乙方实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、评估费、律师费等）。10、甲方违约情形及责任：（1）未按本合同约定连续两次按时足额还本付息；（2）未按本合同约定，任何一期逾期还本付息达十日；……乙方有权采取包括但不限于以下一项或几项措施：（1）要求甲方另行提供乙方认可的担保；（2）按照本合同约定，要求甲方承担相应责任如违约金等；（3）有权要求甲方限期纠正违约行为；（4）有权实现担保物权，或者采取其他资产保全措施；（5）有权要求甲方提前清偿本合同项下全部债务；（6）有权解除合同。11、如因甲方违约致使乙方采取诉讼方式实现债权的，甲方应当承担乙方为此支付的诉讼费、律师费及其他实现债权的费用。2015年3月12日，原告委托深圳市佳和合泰科技有限公司与被告余新梅签订了《商铺交付确认书》，原告将涉案商铺交付被告余新梅，被告确认原告交付的商铺符合收楼条件，并已办妥相关收楼手续、正式接收该商铺，原告已完全履行商铺的交付义务。2018年7月5日，原告向被告邮寄《催款通知书》，通知载明：截止本通知书发出之日，被告已逾期还款6期，累计逾期款项合计108000元（每期应付款项18000元），现通知被告于接到通知书后5天内，将所欠款项如数支付。另查，2015年3月10日，涉案房产过户登记至被告余新梅名下，房产证号为深房地字第××；2015年6月23日，原告与被告就涉案房屋办理抵押登记，抵押权人为原告卢立英。庭审中，原告确认被告余新梅已支付房款452895元，具体是2015年2月支付首期款344895元，2015年2月至7月付了6期，每期18000元，剩余房款108000元未支付。本院认为，原、被告双方签订的《商铺买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。原告已依约交付房产，被告应依约支付购房款。房产转让成交价为560895元，被告已支付452895元，剩余购房款108000元未按合同约定时间支付，其行为已构成违约。现原告诉请要求被告支付剩余购房款108000元，合法有据，本院予以支持。关于违约金，合同约定买方逾期付款超过15日的，买方应按欠付金额每日1.2‰的标准向卖方计付违约金。按照该标准计算，被告承担的违约金明显过高，本院根据房产的价值、合同履行的情况等因素，酌情调整为从被告逾期之日按年利率24%计算违约金，故被告应向原告支付的违约金，以剩余房款108000元为基数，自2015年8月15日起按年利率24%计算至款项付清之日止，原告请求违约金超出部分，本院不予支持。另，被告就首期款以外的40%的房款（216000元）的履行与原告签订了《抵押借款合同》，被告自愿以其名下位于深圳市龙岗区龙岗大道（原深惠路）布吉段375号深圳名城国际广场商业第2层73单元的房产向原告提供抵押担保，且办理了抵押登记，抵押权人为原告，抵押权成立并生效，故原告主张其有权对被告余新梅的上述抵押房产行使抵押权，并就上述房产折价或者拍卖、变卖等处置所得的价款优先受偿，合法有据，本院予以支持。被告余新梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，理应承担相应消极答辩及举证不能的法律后果，本院在查明事实的基础上依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告余新梅于本判决生效之日起十日内向原告卢立英支付购房尾款人民币108000元；二、被告余新梅于本判决生效之日起十日内向原告卢立英支付违约金（违约金以剩余房款108000元为基数，自2015年8月15日起按年利率24%计算至款项付清之日止）；三、原告卢立英有权对被告余新梅名下位于深圳市龙岗区龙岗大道（原深惠路）布吉段375号深圳名城国际广场商业第2层73单元的房产【房产证号：深房地字第××号】行使抵押权，并就上述房产处置所得价款优先受偿本判决第一、二项所确定的债权；四、驳回原告卢立英的其他诉讼请求。上述付款义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4970元（原告已预交），由原告负担715元，由被告余新梅负担4255元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  马小梅人民陪审员  黎云凤人民陪审员  李冬霞二〇一九年六月二十五日书 记 员  黎晓琳