山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0281民初6776号 原告：张婉怡，女，汉族，1982年2月16日生，住胶州市。 委托诉讼代理人：韩英杰，胶州立丰法律服务所法律工作者。 被告：青岛恒翔置业有限公司，住所地胶州市扬州西路98号，统一社会信用代码91370281697196065L。 法定代表人：谢洪波，职务：董事长。 委托诉讼代理人：孙立枝，胶州营海法律服务所法律工作者。 第三人：王昭智，男，汉族，1994年11月15日生，住蓬莱市。 委托诉讼代理人：卞文礼，胶州中云法律服务所法律工作者。 原告张婉怡与被告青岛恒翔置业有限公司（以下简称恒翔置业）、第三人王昭智商品房预售合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张婉怡的委托诉讼代理人韩英杰，被告恒翔置业的委托诉讼代理人孙立枝，第三人王昭智的委托诉讼代理人卞文礼人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告双方购买房屋的事实；2.判令被告协助原告办理所购房屋的登记确权手续；3.本案的诉讼费、保全费、律师费由被告承担。本案在审理过程中，原告将第一项和第二项诉讼请求明确如下：1.依法确认原被告双方的房屋顶账协议有效；2.判令被告协助原告办理房屋产权变更登记手续。事实与理由：原告张婉怡在2015年3月16日向被告恒翔置业全款购买了位于金水苑小区的商品房一套。被告恒翔置业公司一直拖延为原告办理房屋确权等相关手续，故原告提起诉讼，请求判如所请。 被告青岛恒翔置业有限公司辩称，原被告之间不存在买卖房屋的事实，请求依法驳回原告起诉。 第三人王昭智辩称，对原被告之间的相关行为不知情。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交如下证据材料： 1.收据一份，载明了交款方、收款方、交款时间、事由，可以看出被告已将房屋以抵账的形式交付给了原告。 2.房产局出具的处理意见书复印件，证明经房产局工作人员落实，本案争议房屋为被告的抵账房，因被告主张本案原告与鑫瑞昌资产管理有限公司签订的房屋买卖合同中载明，房屋为李某抵顶给唐立华，唐立华又抵给了原告，三方存在经济纠纷，协调无效，建议通过诉讼解决，可以证明被告认可本案房屋为抵账房，而存在经济纠纷也是原被告与鑫瑞昌资产管理有限公司存在经济纠纷，被告的工作人员在房产书的答复中未提及房屋出售给了案外人王昭智的情形。 3.买卖合同复印件，证明2017年5月23日，原告与鑫瑞昌资产管理有限公司签订了房屋买卖合同，原告将房屋出售给了鑫瑞昌资产管理有限公司，但鑫瑞昌资产管理有限公司并未实际支付购房款，合同未实际履行，但需说明合同中表明了房屋的来源。 以上三份证据，能证明房屋是被告抵账给原告的，原告依法处分依法取得的抵账房与被告无关，被告不能以此为由拒绝协助原告办理房屋的确权手续。 针对原告提交的证据，被告质证称： 对原告提交证据一真实性无异议，但对证明内容有异议，该收据无法证明原被告之间存在房屋买卖关系，因为被告并未收到购房款，另收据中显示收款方式为抵账，原被告之间也不存在抵账的事实，原告应当举证证明其向被告支付了购房款或存在抵账的事实。对原告提交证据二真实性有异议，与本案无关。对原告提交证据三为复印件，真实性有异议不认可，与本案无关，也不能证明原告主张的内容。 被告申请证人李某出庭作证，庭审中证人陈述包含以下内容：1.其2014年系鑫瑞昌资产管理有限公司的股东，2015年退出股份，2015年后在鑫瑞昌资产管理有限公司上班；2.青岛瑞昌环保建材有限公司与被告之间存在供货关系，被告欠青岛瑞昌环保建材有限公司的货款，当时协商以房屋抵顶货款，但当时青岛瑞昌环保建材有限公司欠唐立华的钱，唐立华称其欠张婉怡的钱，于是被告就自愿给张婉怡出具了一份以房抵账的收据，收据中的抵账数额是按当时市场单价乘以面积得出的；3.认可被告与青岛瑞昌环保建材有限公司、唐立华、张婉怡之间的抵账；4.青岛瑞昌环保建材有限公司与被告结算后货款不足以抵顶房款，被告要求青岛瑞昌环保建材有限公司交回收据，证人李某就找到唐立华要收回收据，唐立华称收据已经给了张婉怡。5.认可原告的证据三买卖合同及内容，但合同未实际履行。6.（2018）0281民初7651号案中的房屋买卖合同是证人签订的。 针对证人李某的证人证言，原告称对抵账过程没有异议，但对证人说其公司经结算后货款不足抵账不认可，该事实与本案无关，各方抵账完毕，且出具了收据。 被告称当时出具收据是作为支付货款的保证，双方账目以结算为准，如果货款高于房屋款即将房屋抵给瑞昌环保公司，如果货款低于房屋款收据收回，支付实际的欠款。 第三人王昭智对原告提交的证据表示不知情，不予质证。 本院对于当事人提供的证据材料认证如下： 原告提交的证据1真实合法且与本案具有关联性，被告对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以采信。原告提交的证据2中房产局的办理情况仅仅是对处理流程的陈述，不具有直接证明力，证据3的买卖合同主体不涉及被告，且该两份证据均系复印件，本院对该两份证据均不予采信。 证人李某的证言中关于抵账过程的陈述，原告没有异议，被告虽称仅是作为支付货款的保证，实际以结算为准，但其开具的收据价款单位为“张婉怡9#-1-402”，而非与被告存在买卖合同关系的相对方，本院认可证人证言中抵账过程的陈述，对证人证言的其他部分，不影响本案事实认定，本院不予评判。 根据原、被告提交的证据、证人证言及庭审陈述，本院查明以下事实： 被告恒翔置业将所欠货款经协商以房屋折抵，将胶州市房屋折抵给了原告张婉怡。 2015年3月16日被告出具了收据一份，收据中载明交款单位为张婉怡9#-1-402，收款方式为顶账，人民币陆拾捌万零柒拾伍元，收款事由为房款全付，该收据加盖了被告的财务专用章。 2017年5月23日，原告与鑫瑞昌资产管理有限公司签订了房屋买卖合同，约定原告将位于胶州市建筑面积124.67平方米房屋出售给鑫瑞昌资产管理有限公司，价格600000元。合同中注明了房屋是李某抵顶给唐立华，唐立华抵顶给原告；合同签订后，买方向卖方付款，产权归买方，卖方将恒翔置业开具的收据一并交付买方，并协助买方更名。 2017年8月15日李某在合同中书写注明“2017年8月31号前付肆拾万元，2017年9月15号前付贰拾万元整，未付按万分之五每日利息”。 王昭智（乙方）与李某（甲方）、第三人青岛小熊之家房产经纪有限公司（丙方）签订的房屋买卖合同，约定李某将坐落于胶州市户房屋卖给王昭智，房屋价款为1220000元。合同约定乙方应于本合同签订之日向甲方支付定金伍万元整（此定金可转作购房款），剩余房款壹佰壹拾柒万元整于2018年3月7日前一次性交付甲方。合同签订时间在2018年春节（2018年2月16日）前20天左右。 2018年2月6日，第三人与被告签订了青岛市商品预售合同。 涉案房屋现在由原告张婉怡实际控制，正在进行装修。 原告申请了诉讼保全。本院依法查封了被告恒翔置业名下位于胶州市户房屋。 本院认为，本案争议焦点：一、原、被告是否存在房屋抵账协议。二、被告是否应当协助原告办理产权登记手续。 一、原、被告是否存在房屋抵账协议。 被告恒翔置业自愿出具关于涉案房屋的房款全付的顶账收据，系其真实意思表示，被告辩称该收据仅是作为支付货款的保证，实际以结算为准，但收据并没有相关内容的备注记载，故对被告辩称的意见不予采纳，结合证人证言和证人签字的2017年5月23日原告与鑫瑞昌资产管理有限公司签订的房屋买卖合同，本院认定原告张婉怡与被告青岛恒翔置业有限公司之间存在以胶州市户房屋抵账的协议，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议。 二、被告是否应当协助原告办理产权登记手续。 在2017年5月23日原告与鑫瑞昌资产管理有限公司签订的房屋买卖合同中李某已知道和确认胶州市房屋折抵给了原告，但是其又于2018年与第三人王昭智、第三人青岛小熊之家房产经纪有限公司签订房屋买卖合同，将胶州市户房屋出售给第三人。 2015年3月16日被告青岛恒翔置业有限公司向原告出具了以胶州市户房屋抵账的收据，但其又于2018年2月6日与第三人签订了青岛市商品预售合同。 以上李某和被告将胶州市户房屋与第三人签订房屋买卖合同行为均发生在2015年3月16日被告青岛恒翔置业有限公司将胶州市户房屋折抵给了原告张婉怡之后，即使李某和被告将胶州市户房屋与第三人签订房屋买卖合同不存在无效的情形，均可以请求被告履行房屋买卖合同，但因本案原告已实际占有胶州市户房屋并进行了部分装修，应认定被告以胶州市户房屋抵账，并实际向原告交付了房屋。在均未办理房屋所有权登记、所有权预告登记的情况下，本院认为成立在先且已实际占有或控制涉案房屋的合同关系应当认定为已实际履行，原告请求被告协助办理房屋的产权登记手续，予以支持。 综上，《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告张婉怡与被告青岛恒翔置业有限公司的以房抵账协议有效； 二、被告青岛恒翔置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告张婉怡办理胶州市户房屋的产权变更登记手续。 案件受理费10601元，诉讼保全费4020元，合计14621元，由被告青岛恒翔置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判长  泮晓朋 审判员  孙 超 审判员  陈 敏 二〇一九年六月十七日 书记员  迟 佳