广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终11676号上诉人（原审原告）：广州城建开发兴业房地产中介有限公司，住所地：广州市天河区法定代表人：何硕慧，职务：总经理。委托诉讼代理人：米蕾，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汤辉军，住湖北省黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：刘任男,广东瑞科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市海珠区宝鑫宾馆，住所地：广州市海珠区。法定代表人：汤辉军。上诉人广州城建开发兴业房地产中介有限公司（以下简称城建公司）因与被上诉人广州市海珠区宝鑫宾馆（以下简称宝鑫宾馆）、汤辉军房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初7749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人城建公司代理人米蕾、被上诉人汤辉军代理人刘任男到庭参加诉讼。宝鑫宾馆经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。城建公司上诉请求：1.改判一审判决第一项，判令宝鑫宾馆除需向城建公司支付租金378951元外，还需支付租金402763元（即781714-378951=402763）及逾期付款的违约金（从2016年7月6日起，按当月应付租金3%每日的标准计至实际清偿之日止，以租金781714元为限）;2.改判一审判决第二项，判令宝鑫宾馆除需向城建公司支付房屋占用费7752元以外，另需支付房屋占用费304458元（即312210-7752=304458）及惩罚性利息10299元（312210元*182天/360天*同期贷款利率4.35%*1.5）；3.改判一审判决第三项，判令宝鑫宾馆按实际产生金额向城建公司支付物业管理费80251元（2016年7月1日至2018年5月14日期间）；4.改判一审判决第四项，判令汤辉军对宝鑫宾馆的所有债务承担连带责任；5.撤销一审判决第五项，判令宝鑫宾馆向城建公司支付水、电、排污费小计2364.6元（2016年7月1日至2016年9月26日期间）;6.本案二审诉讼费由宝鑫宾馆、汤辉军共同承担。事实与理由：一、一审法院未区分宝鑫宾馆的装修漏水行为与城建公司的断水断电行为的前因后果关系，错误认定租赁期间房屋空置损失（含租金及物业管理费）产生的直接责任方，并据此作出损失由宝鑫宾馆和汤辉军各担一半的错误判决，属事实认定不清。宝鑫宾馆装修漏水以致天花掉落产生砸人事件在前，之后不主动解决问题致损失持续并进一步扩大在中，城建公司迫于无奈临时性断水断电在后，先后逻辑与因果关系清楚。宝鑫宾馆才是租赁期间房屋空置损失产生的直接责任方；相比于可能产生的更大的人身伤亡及财产损失，断水断电行为是最为恰当的止损及阻却风险行为，法律不应苛责该行为。故城建公司认为宝鑫宾馆理应承担全部责任，除该期间租金及物管费以外还需按照双方租赁合同约定向城建公司支付逾期交租违约金（以未付租金本金为限）；二、一审法院未查明19313号案判决内容，错误认定该案判决生效10日后的房屋占用费属于宝鑫宾馆、汤辉军迟延履行判决其他义务应当支付的迟延履行金，并要求城建公司在执行程序中解决，而对于该期间物业管理费又全额支持，明显自相矛盾；三、一审法院以城建公司未提供充足证据证明2364.6元的水、电、排污费为由，不予支持城建公司该项请求，属事实认定不清，应予以改判。汤辉军二审答辩称:一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。1.一审法院判决涉案房屋2016年7月至2017年11月租金，双方均负有责任，各分担一半，符合法律规定。城建公司称断水断电的原因是宝鑫宾馆装修行为影响到其它物业，但该装修行为并没有对涉案物业造成损害，应适用其他的法律规定或纠纷解决方式协调解决，但城建公司断水断电的行为，严重违反合同约定，致使汤辉军无法正常使用涉案物业，城建公司严重违约的行为给汤辉军造成了重大损失。城建公司采取的措施反而扩大了损失，不应就扩大的损失要求赔偿。根据《合同法》第一百一十九条减损规则，当事人一方违约后，对方应当采取适当的措施防止损失的扩大，没有采取适当措施，致使损失扩大的，不得扩大的损失要求赔偿。2.一审法院关于汤辉军是否应当承担二审判决生效后到2018年5月14日之间的房屋占用费及滞纳金的判决，符合事实和法律依据，应当维持原判。城建公司自述的一审法院第十一页第11-12行写明的所谓的事实认定错误，完全是故意曲解一审判决认定的事实，实际上2016年7月12日至2017年11月14日期间的法院已认定双方均负有责任，各分担一半。因此计算结果是租金的一半，完全符合事实，一审判决没有任何错误。3.一审法院关于城建公司是否应当承担2016年8月至9月的水电、排污费等费用2364.6元的判决，符合事实和法律依据应当维持原判。城建公司自2016年7月12日对涉案物业断水断电之后，汤辉军就一直无法正常使用该物业，城建公司也从未恢复过供水供电，导致汤辉军遭受重大损失。城建公司未提供充分的证据证明其主张，因此汤辉军不应当承担2016年7月1日至2016年9月26日期间的水电、排污等费用。宝鑫宾馆二审未答辩。城建公司向一审法院起诉请求：1.宝鑫宾馆向城建公司支付2016年7月至2017年11月的租金781714元及逾期付款的违约金（从2016年7月6日起计至实际清偿之日止，每日按当月应付租金3%的标准计算，以租金781714元为限）；2.宝鑫宾馆向城建公司支付房屋占用费312210元（从2017年11月14日起至2018年5月14日，参照合同约定的同期租金标准计算，其中，2017年11月14日至2018年4月30日期间每月租金为51683元，2018年5月1日至2018年5月14日期间每月租金为54267元）及惩罚性利息（以312210元为本金，从2017年11月14日起计至2018年5月14日止共计182天，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%的标准计算）；3.宝鑫宾馆向城建公司支付城建公司代为缴纳的2016年7月1日至2016年9月26日期间的水、电、排污费2364.6元；4.宝鑫宾馆向城建公司支付城建公司代为缴纳的2016年7月1日至2018年5月14日期间的物业管理费80251元（893平方米×4元/平方米/月=3572元/月）；5.汤辉军对宝鑫宾馆的上述债务承担连带清偿责任；6.宝鑫宾馆、汤辉军承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：据房管部门于2008年2月25日核发的房地产证记载：城建公司是海珠区宝岗大道289，291，299，301号二层房屋权属人。城建公司与宝鑫宾馆曾签订《广州市房屋租赁合同》，约定：城建公司将涉案物业出租给宝鑫宾馆用作商业用途使用，租赁期限为2013年4月1日至2016年4月30日；其中2014年5月1日至2015年4月30日的月租金为44323元，2015年5月1日至2016年4月30日的月租金为46539元等。该合同于2013年4月16日经房管部门登记备案。2014年3月24日，上述双方又签订了《广州市房屋租赁合同》，该合同与前述合同格式相同，合同约定：城建公司将涉案物业出租给宝鑫宾馆用作商业用途使用；租赁期限自2016年5月1日至2019年4月30日，其中：2016年5月1日至2017年4月30日的月租金为49222元、2017年5月1日至2018年4月30日的月租金为51683元、2018年5月1日至2019年4月30日的月租金为54267元；租金按月结算，由宝鑫宾馆在每月的第5日前按现金或支票的方式缴付租金给城建公司；发现宝鑫宾馆擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者宝鑫宾馆拖欠租金壹个月以上的，城建公司可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；宝鑫宾馆的权利和义务：依时交纳租金；逾期交付租金的，每逾期一日，宝鑫宾馆须按当月租金额的3%向城建公司支付违约金；等。工商部门于2014年4月23日核发的宝鑫宾馆的《营业执照》记载投资人为汤辉军。城建公司曾因与宝鑫宾馆、汤辉军发生房屋租赁合同纠纷向一审法院提起诉讼，一审法院于2017年7月18日以（2016）粤0105民初6666号民事判决书判决如下：一、解除城建公司与宝鑫宾馆于2014年3月24日签订的《广州市房屋租赁合同》；二、宝鑫宾馆于本判决生效之日起10日内将广州市海珠区宝岗大道289，291，299，301号二层房屋交还给城建公司；三、宝鑫宾馆于本判决生效之日起10日内聘请有资质的单位对广州市海珠区宝岗大道289，291，299，301号二层房屋漏水部分进行维修；四、宝鑫宾馆于本判决生效之日起10日内向城建公司支付滞纳金269517.39元；五、汤辉军对宝鑫宾馆的上述第二、三、四项中的债务承担连带责任。一审法院在该案中认为：宝鑫宾馆漏水对涉案物业下方用户造成了实际影响，符合《中华人民共和国合同法》二百一十九条关于解除合同的规定；宝鑫宾馆、汤辉军不愿面对现实及时解决问题，上述合同无法继续履行；城建公司在2016年7月12日对涉案物业实施了停水停电，宝鑫宾馆、汤辉军也从此之后未支付租金，双方的合同实际也已停止履行；因此，城建公司关于解除与宝鑫宾馆的租赁合同、宝鑫宾馆返还涉案房屋的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持；等。宝鑫宾馆、汤辉军对上述判决不服提出上诉，广州市中级人民法院以（2017）粤01民终19313号民事判决书判决如下：驳回上诉，维持原判。该民事判决书于2017年11月14日生效。该民事判决书查明如下事实：广东稳固检测鉴定有限公司对涉案物业漏水原因进行鉴定；该鉴定公司于2017年4月24日出具了稳固鉴字[2017]0999号《房屋完损性鉴定报告》，其中鉴定结论记载：评定宝岗大道289、291、299、301号二层B商铺房屋为“一般损坏房”，主体结构可安全使用，但对房屋有渗漏损坏部位应作修缮处理；导致楼下京翰教育天花板底出现渗水的主要原因是二层商铺卫生间用水通过楼板裂缝向下发生渗漏所致；等。该院在该案中认为：在合同履行过程中，房屋发生漏水情况，经鉴定机构鉴定，漏水原因是由宝鑫宾馆所致，一审法院基于宝鑫宾馆不当装修使用造成漏水、宝鑫宾馆缺乏积极解决问题的态度、以及合同已实际停止履行等因素，判决解除双方之间的房屋租赁合同，宝鑫宾馆返还房屋，并无不当；等。2017年12月5日，城建公司依据（2017）粤01民终19313号民事判决书向一审法院申请执行，要求宝鑫宾馆、汤辉军交还涉案物业，聘请有资质的单位对涉案物业漏水部分进行维修，支付滞纳金269517.39元、鉴定费18000元、迟延履行金。一审法院于2018年5月23日作出（2017）粤0105执6626号民事裁定书,宝鑫宾馆、汤辉军于2018年5月14日将上述房屋腾空并将钥匙交付给城建公司,城建公司确认关于要求宝鑫宾馆、汤辉军交还房屋的执行请求已经履行完毕。城建公司于2018年7月5日提起本案诉讼。一审诉讼中，城建公司、宝鑫宾馆和汤辉军确认如下事实：宝鑫宾馆支付租金至2016年6月，2016年7月的租金缴纳了43000元；每月物业管理费为3572元，宝鑫宾馆缴纳至2016年6月。城建公司为证实自己的主张还提交了如下证据：1、《告知函》，拟证明城建公司要求宝鑫宾馆彻底修复房屋漏水问题，否则将于2016年7月12日对涉案物业断水断电。2、《催交款通知》及邮寄单、投递证明（19份），拟证明城建公司向宝鑫宾馆、汤辉军催缴租金及违约金；3、《关于宝鑫宾馆拖欠水、电、管理费的催收函》及邮寄底单、投递证明，拟证明城建公司向宝鑫宾馆、汤辉军催缴水、电、排污费及物业管理费；4、可逸名庭服务中心于2016年9月28日出具的《交款通知单》、于2017年4月19日出具的《催款通知单》，拟证明应宝鑫宾馆、汤辉军的要求，物业公司于2016年8月至9月期间恢复了约半个月的水电供应，宝鑫宾馆未缴纳该期间的水、电、排污费；5、广州越秀物业发展有限公司可逸名庭服务中心出具的《宝鑫宾馆欠缴管理费》，拟证明宝鑫宾馆未缴纳2016年7月至2018年5月期间的物业管理费；6、广东省增值税专用发票，载明城建公司缴交了可逸名庭-综合楼103自2016年7月起至2018年6月30日止的物业管理费，拟证明城建公司代宝鑫宾馆支付了物业管理费；7、广州越秀物业发展有限公司可逸名庭服务中心于2018年6月19日出具的《证明》，主要内容：海珠区宝岗大道289、291、299、301号二层即广州越秀物业发展有限公司管理范围内的“可逸名庭-综合楼103”；管理费、水电费的收缴均开具该门牌的发票；拟证明涉案物业又称可逸名庭-综合楼103。宝鑫宾馆、汤辉军质证表示：对证据1的真实性、合法性均有异议，其没有收到；对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，未收到该催缴通知单；对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议；对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议；对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，属于城建公司单方证据，由城建公司自行制作；对证据6形式上的真实性、合法性均没有异议，但与本案无关；对证据7的真实性、合法性、关联性均有异议，该《证明》不符合证据的形式，应由法定代表人签名或盖章。一审法院认为，关于2016年7月至2017年11月的租金，生效法律文书判决城建公司与宝鑫宾馆签订的《广州市房屋租赁合同》于2017年11月14日予以解除，在此之前关于租赁合同中的权益仍应受到保护，城建公司应依约提供租赁物给宝鑫宾馆，宝鑫宾馆应将租赁期间的租金支付给城建公司。从生效法律文书查明的事实可知，城建公司因宝鑫宾馆不当装修使用造成漏水，从2016年7月12日开始对涉案物业断水断电。宝鑫宾馆、汤辉军租赁涉案物业用于经营宾馆，城建公司的断水断电行为导致宝鑫宾馆无法正常经营。因此，对造成涉案物业2016年7月12日至2017年11月14日期间因空置而导致的损失，双方均负有责任。因此，2016年7月12日至2017年11月14日期间的租金，应由城建公司和宝鑫宾馆各负担一半。故宝鑫宾馆应向城建公司支付上述期间的租金404485元[其中，2016年7月12日至2017年4月30日期间的租金为237377元（49222元/月÷31天/月×20天×50%＋49222元/月×9×50%）,2017年5月1日至2017年11月14日期间的租金为167108元（51683元/月×6×50%＋51683元/月÷30天/月×14天×50%）]。一审诉讼中，城建公司确认宝鑫宾馆已缴纳2016年7月的租金43000元，经核算，2016年7月1日至11日期间租金为17466元（49222元÷31天/月×11天），宝鑫宾馆已缴纳的25534元在上述租金进行扣减。因此，宝鑫宾馆、汤辉军应向城建公司支付上述期间的租金为378951元。城建公司要求宝鑫宾馆、汤辉军支付逾期支付上述租金的违约金，如上所述，宝鑫宾馆、汤辉军未缴纳租金事出有因，故对城建公司的该诉请，一审法院不予支持。关于2017年11月至2018年5月14日的房屋占用费，生效法律文书判决宝鑫宾馆应于判决生效之日起10日内将涉案物业交还给城建公司，但宝鑫宾馆直至2018年5月14日才将涉案物业交还，因此，城建公司要求宝鑫宾馆支付2017年11月15日至2017年11月23日期间的占用费合法有理，一审法院予以支持，占用费应按照一审法院上述认定的2016年7月12日至2017年11月14日期间的租金标准计算为宜，经核算，2017年11月15日至2017年11月23日期间的占用费7752元（51683元/月÷30天/月×9天×50%）。城建公司要求宝鑫宾馆、汤辉军支付上述占用费的利息，如上所述，宝鑫宾馆、汤辉军未缴纳占用费事出有因，故对城建公司的该诉请，一审法院亦不予支持。城建公司要求宝鑫宾馆支付从2017年11月24日起至2018年5月14日止的房屋占用费，属于宝鑫宾馆、汤辉军迟延履行判决其他义务应当支付的迟延履行金，城建公司应在执行程序中要求解决，故一审法院对城建公司该诉请不作处理。城建公司要求宝鑫宾馆支付其代为缴纳的水、电、排污费2364.6元，但未提供充分的证据予以证明，一审法院不予支持。关于城建公司要求宝鑫宾馆支付其代为缴纳的物业管理费问题，宝鑫宾馆确认其每月物业管理费为3572元，城建公司主张其已代缴涉案房屋的物业管理费，提交了发票及物业公司出具的《证明》，宝鑫宾馆虽对上述证据不予确认，但未提交证据予以反驳，且发票所载金额与涉案房屋的物业管理费金额一致，一审法院对城建公司的该主张予以合理采信。一审诉讼中双方确认物业管理费缴至2016年6月，故宝鑫宾馆、汤辉军应按照每月3572元向城建公司支付2016年7月1日至2016年7月11日期间的物业管理费。如上所述，城建公司于2016年7月12日对涉案物业停水停电，宝鑫宾馆也实际无法使用涉案物业进行经营，因此，一审法院酌情认定宝鑫宾馆按照每月3572元的50%即每月1786元支付2016年7月12日至2017年11月23日期间的物业管理费。生效判决判令宝鑫宾馆应在2017年11月23日前将涉案物业交还给城建公司，但宝鑫宾馆拒不履行生效判决，继续占有使用涉案物业，故宝鑫宾馆应按照每月3572元支付2017年11月24日至2018年5月14日期间的物业管理费。宝鑫宾馆为个人独资企业，故根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条的规定，城建公司要求汤辉军对宝鑫宾馆的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持；超出部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国个人独资企业法》第二条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2018年12月29日判决如下：一、被告广州市海珠区宝鑫宾馆在本判决生效之日起十五日内向原告广州城建开发兴业房地产中介有限公司支付2016年7月12日至2017年11月14日期间的租金378951元；二、被告广州市海珠区宝鑫宾馆在本判决生效之日起十五日内向原告支付2017年11月15日至2017年11月23日期间的房屋占用费7752元；三、被告广州市海珠区宝鑫宾馆在本判决生效之日起十五日内向原告支付2016年7月1日至2018年5月14日期间的物业管理费（其中，2016年7月1日至2016年7月11日期间的物业管理费，按照每月3572元计算；2016年7月12日至2017年11月23日期间的物业管理费，按照每月1786元计算；2017年11月24日至2018年5月14日期间的物业管理费，按照每月3572元计算）；四、被告汤辉军对被告宝鑫宾馆的上述第一、二、三项中的债务承担连带责任；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22517元，由原告负担17522元，两被告负担4995元。经查一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，城建公司向本院提交广东省增值税专用发票两张，业务回单一份拟证明宝鑫宾馆未缴的2016年7月1日至2016年9月26日期间水费898.88元，电费1198.6元，排污费267.12元，上述费用共计2364.6元，该费用由城建公司代缴。汤辉军质证对证据的真实性、合法性、关联性及证明力均不予确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对城建公司的上诉请求与宝鑫宾馆、汤辉军的答辩意见，分析如下：宝鑫宾馆、汤辉军租赁涉案物业用于经营宾馆。从生效法律文书查明的事实可知，因宝鑫宾馆不当装修使用造成漏水，城建公司从2016年7月12日开始对涉案物业采取了断水断电措施。由于旅客入住所需用水用电得不到供应，宝鑫宾馆实际无法正常经营，为此，对造成涉案物业2016年7月12日至2017年11月14日期间因空置而导致的损失，双方均负有责任，一审认定双方应各承担50%的责任并无不妥，本院予以确认。一审法院经核算扣除宝鑫宾馆已缴纳的租金判处宝鑫宾馆、汤辉军应向城建公司支付上述期间的租金为378951元并无不当，本院予以维持。至于城建公司要求宝鑫宾馆、汤辉军支付逾期支付上述租金的违约金，由于宝鑫宾馆、汤辉军未缴纳租金事出有因，对城建公司的该诉请，一审法院不予支持合理合法，本院予以维持。前案已判处宝鑫宾馆在判决生效之日起十日内交还涉案物业，但宝鑫宾馆直至2018年5月14日才将涉案物业交还，因此，城建公司要求宝鑫宾馆支付2017年11月15日至2017年11月23日期间的占用费合法有理，一审法院予以支持无误，但有关占用费的标准，应按前述断水断电分担责任后的租金标准计付。经核算，2017年11月15日至2017年11月23日期间的占用费为7752元（51683元/月÷30天/月×9天×50%）。至于城建公司上诉要求宝鑫宾馆、汤辉军支付上述占用费的利息，与上述租金违约金不予支持同理，对城建公司的该诉请，一审法院不予支持并无不当。至于城建公司要求宝鑫宾馆支付从2017年11月24日起至2018年5月14日止的房屋占用费，属宝鑫宾馆、汤辉军迟延履行判决其他义务应当支付的迟延履行金，城建公司应在执行程序中要求解决。据此，对城建公司上诉要求宝鑫宾馆另支付占用费304458元及惩罚性利息10299元，本院均不予支持。关于城建公司要求宝鑫宾馆支付其代为缴纳的物业管理费问题。一审诉讼中，城建公司主张其已代缴涉案房屋的物业管理费，提交了发票及物业公司出具的《证明》，宝鑫宾馆虽对上述证据不予确认，但未提交证据予以反驳，且发票所载金额与涉案房屋的物业管理费金额一致，一审法院对城建公司的该主张予以采信合理合法。双方确认物业管理费缴至2016年6月，故宝鑫宾馆、汤辉军应按照每月3572元向城建公司支付2016年7月1日至2016年7月11日期间的物业管理费。如上所述，城建公司于2016年7月12日对涉案物业停水停电，宝鑫宾馆无法正常经营。一审法院酌情认定宝鑫宾馆按照每月3572元的50%即每月1786元支付2016年7月12日至2017年11月23日期间的物业管理费并无不妥，本院予以维持。生效判决已判令宝鑫宾馆应在2017年11月23日前将涉案物业交还给城建公司，但宝鑫宾馆拒不履行生效判决，继续占有使用涉案物业，故宝鑫宾馆应按照每月3572元支付2017年11月24日至2018年5月14日期间的物业管理费。城建公司虽要求宝鑫宾馆支付其代为缴纳的水、电、排污费2364.6元，但其司提交的证据不足以证明该费用已由城建公司代缴，且该水、电、排污费亦非缴纳至水电部门，故本院不予采信。因宝鑫宾馆为个人独资企业，城建公司要求汤辉军对宝鑫宾馆的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持正确；对超出部分，一审法院不予支持无误，本院均予维持。综上所述，城建公司的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17522元,由广州城建开发兴业房地产中介有限公司负担17522元。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  郑怀勇审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年六月二十四日书记员  颜旭怀邱建材