广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0202民初457号 原告赵俊杰，男，1994年5月9日出生，汉族，住广西柳州市柳北区。 委托代理人李万先，广西桂中天律师事务所律师。 被告杨志忠，男，1954年12月19日出生，汉族，住柳州市城中区。 委托代理人何富国，广西步高律师事务所律师。 被告柳州市鱼峰区永业房地产信息咨询服务部，经营场所柳州市柳石路151号1栋1单元1-1号。 个体工商户经营者：兰军威，男，1993年12月7日出生，汉族，住柳州市柳南区。 委托代理人汪亮，该服务部经理。 本院于2019年2月21日受理原告赵俊杰诉被告杨志忠、被告柳州市鱼峰区永业房地产信息咨询服务部（以下简称“永业房地产服务部”）房屋买卖合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵俊杰的委托代理人李万先、被告杨志忠的委托代理人何富国、被告柳州市鱼峰区永业房地产信息咨询服务部的经营者兰军威及委托代理人汪亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告赵俊杰诉称，原告与二被告于2018年1月22日签订一份《房屋买卖协议》，约定由被告杨志忠将坐落于柳州市跃进路东二巷91号出售给原告，被告二作为双方买卖房屋的中介。合同签订后，原告向被告杨志忠交纳了定金为100000元，向被告“永业房地产服务部”支付了10000元的中介费。由于被告“永业房地产服务部”带原告去中国银行柳州分行河西支行，向中国银行柳州分行申请贷款1620000无法通过，不能贷款。为此，原告找二被告，按照合同约定，退还定金和中介费，二被告以种种理由拒绝。现被告杨志忠的房屋已经另售他人，原告要求退还10万元定金和中介费1万元。合同因不能履行而要求解除情况下的返还定金和利息。现提起诉讼，请求依法判令：1、被告杨志忠返还原告定金100000元；2、被告柳州市鱼峰区永业房地产信息咨询服务部返还原告中介费10000元；3、本案诉讼费由两被告承担。增加诉请：4、逾期付款损失（计算方法为：从2018年7月3日计算至2被告实际支付款项之日止，被告杨志忠是按照100000元基数计算，被告柳州市鱼峰区永业房地产信息咨询服务部是按照10000元基数计算，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算）。 被告杨志忠辩称：1、我们同意解除原被告之间的房屋买卖合同；2、原告要求被告返还100000元定金没有事实依据和法律依据，根据原告提供的相关证据，其并没有按照房屋买卖协议中约定的义务履行，例如到房屋中介办理二手房网上签约手续，也没有向房管部门提交房屋交易的合同，更没有向二手房交易资金监管部门缴纳房屋交易监管金，也没有向银行提交按揭贷款的相关材料，其主观认为贷款是无法通过的，原告的观点是存在过错，其行为没有如实履行合同的义务，原告存在违约在先，应当承担相应的违约责任，因此，原告对被告杨志忠的诉请没有事实依据和法律依据，请求人民法院驳回原告对被告杨志忠的诉请；3、逾期付款的损失，原告没有明确计算的方法以及依据是什么，计算的本金及时间没有列明，请求法院不予支持原告的诉请。 被告柳州市鱼峰区永业房地产信息咨询服务部辩称，按照合同首先要去房产局挂牌、网签，在房产局资金监管中心监管冻结的首付，再去银行申请银行按揭，原告未与二被告去房产局办理任何的相关手续，且时间已经违约了，按约定是7个工作日内办理，请求法院驳回原告的诉请。 原告赵俊杰在举证期限内为支持其诉请，向法院提供如下证据：1、房屋买卖协议、收条、收据，证明原告与二被告的房屋买卖合同关系成立，其中原告是买方，被告杨志忠是卖方，被告“永业房地产服务部”是双方的房屋买卖中介，合同第2条约定原告以银行按揭付款1620000元给被告杨志忠的方式来支付房款，协议第9条第5款补充协议约定原告不能办理银行贷款，被告杨志忠退还100000元定金，被告“永业房地产服务部”退还原告缴纳的中介费10000元。2、评估报告、缴费单、房地产评估委托书，证明原告由被告“永业房地产服务部”带到中国银行柳州分行，由银行的工作人员庞静收取按揭材料进行审核，且先对房屋进行评估，评估的委托书证明是向中国银行柳州分行河西支行抵押贷款，该评估报告的封面贴有庞姐-中行的橘色标签，该房屋的评估报告估价为2414000万元，与双方签订买卖协议约定的成交价2420000元是基本相符的，缴款单证明银行贷款不能通过，原告不需要缴纳评估费。3、银行不能贷款退回的资料第一批（包括中国农业银行卡借记卡账户主档查询、情况说明、租户身份证复印件、涉案的房屋房产证、土地证复印件，这些材料都盖有中国银行工作人员庞静的印鉴），证明被告“永业房地产服务部”带原告到中国银行柳州分行河西支行提交按揭贷款资料，经审核不能通过而退回的情况，原告在中国银行柳州分行河西支行不能贷款的事实。4、银行不能贷款退回的资料第二批（包括营业执照复印件、农行交易明细复印件、原告的柳房权证字第××号房产证复印件），与证据3的举证意见一致，还证实原告由被告“永业房地产服务部”的工作人员用双面胶遮住，撕开就可以看到庞静的印鉴，证明原告在被告“永业房地产服务部”工作人员的带领下，还向其他银行提交资料进行审核，但是都没有贷款1620000元成功，其他银行不是要求提高首付，就是要求增加贷款利率，变更了双方当初协议的内容，在三方没有达成新的协议下，造成原房屋买卖协议不能履行；5、微信聊天记录（打印件），证明原来在中国银行柳州分行河西支行不能通过后，被告“永业房地产服务部”的工作人员要求提高首付款，改变了双方买房协议的内容。 被告杨志忠对原告赵俊杰提交的上述证据质证意见如下：对证据1的真实性、关联性、合法性均无异议，但是不能证明原告的证明目的，从买卖协议中的第3条已经列明原告是以银行按揭的方式购买涉案房屋，但具体金额是按最新的政策办理，极有可能银行贷款高于或低于1620000元，最终还是以银行核定的贷款数额进行发放贷款，还证实在该份协议签订后7个工作日内，原被告双方到房屋交易所及银行办理首付款冻结的事项，但到目前为止，原告一直没有与被告杨志忠去房产局办理任何的过户手续，该证据第5条还证明了办理不动产登记证过户手续所需缴纳的一切费用由乙方承担，一切费用包括房屋评估的评估费，该笔费用原告从来没有向评估单位缴纳该笔费用，原告没有尽到合同的义务，该协议第8条还证明如果原告违约，被告无需退还定金给原告，该证据不能证明原告的证明目的；对证据2的真实性、合法性没有异议，但不能证明原告的证明目的，该证据是由中国银行贷款不了而退回的证据不是事实，如庞姐是银行的工作人员，原告拟证明该证据是银行无法提供贷款而退回的证据，庞姐作为证明人，根据民事诉讼证据规则的规定，庞姐应当出庭作证，其次，原告也没有提供相应的证据予以作证庞姐是中国银行的员工，故该证据不应当予以采信，对缴费单的真实性无法核实，没有公章核实，不能证明原告的证明目的；对证据3中中国农业银行卡借记卡账户主档查询及情况说明真实性、合法性均认可，但不能证明原告的证明目的，主档查询作为原告向银行申请贷款的证据，其余额才有143.74元，银行依据该余额有理由相信原告是不具备还款能力，虽情况说明证明原告名下有房屋出租，其每月租金有4000元的收入，但没有相应的证据证实其每月4000元的收入是否真实存在，因此该两份证据互相印证原告在主观上存在有不积极主动提供条件以通过银行贷款审核，对其余的证据的真实性无异议；对证据4的营业执照无法核实，原告自己的公司应当提供原件，对农业银行的交易明细与本案无关，房产证与本案无关；对证据5的真实性无法核实，并非原告与被告杨志忠联系的内容，请法院核实后认定。 被告“永业房地产服务部”对原告赵俊杰提交的上述证据质证意见如下：对证据1的真实性认可，原告没有配合我们去办理任何手续，原告提供的证据与本案无关，合同第3条有明确约定首付款按揭方式是按照银行的最新政策办理，在7个工作日内甲乙双方配合到房产局和银行办理贷款申请相关手续并冻结首付款，但原告并未冻结首付款；对证据2的真实性认可，对证明目的不认可，不认识庞姐；对证据3、4的真实性不认可，原告没有向银行验资，也没有冻结首付款；对证据5的真实性认可，但是聊天记录是不完整的，断章取义，故不认可原告的证明目的。 被告杨志忠为证实其主张向本院提交如下证据，南国今报的报纸，证明杨志忠因为多方联系原告去办理房屋过户手续，原告多次推脱不去办理，后被告杨志忠于在2018年4月27日通过在南国今报刊登通知的形式催告原告尽快办理房屋过户手续，被告杨志忠已经尽了通知的义务。 原告赵俊杰对被告杨志忠提交的上述证据质证意见如下：对该证据的真实性不予认可，没有发票予以证实是杨志忠所交，且杨志忠没有与原告有任何联系，故该通知与真实的情况根本不符；整个房屋的交易过程均由被告“永业房地产服务部”及其工作人员的不专业造成的贷款不能完成。 被告“永业房地产服务部”对被告杨志忠提交的上述证据质证意见如下，对该证据的真实性及证明目的均认可。 被告“永业房地产服务部”为证实其主张向本院提交如下证据，短信聊天记录（照片打印件），证明从2018年1月22日后，与原告沟通去办理房屋过户及相关手续，原告都没有配合与我们去办理。 原告赵俊杰对被告“永业房地产服务部”提交的上述证据质证意见如下：对该证据的真实性无法核实，根据被告“永业房地产服务部”提供的信息，实际是分为两段，一段是到2018年2月28日之前的，该段内容是包括中介公司在内向银行申请按揭贷款资料，当时银行是还没有确定是否办理得了贷款，第二段是2018年5月后，贷款已经办不下来了，被告“永业房地产服务部”提供的证据并不完整，也不真实。 被告杨志忠对被告“永业房地产服务部”提交的上述证据质证意见如下：对该证据的真实性、合法性、关联性均认可，在房屋买卖协议签订后，被告“永业房地产服务部”积极联系原告促成房屋交易，但原告多次推脱，导致合同一直没有得以履行，原告行为属于违约，应当承担违约责任。 本院对双方就真实性无异议的证据予以确认，对有争议的证据将综合全案案情进行认定。 经审理查明，2018年1月22日，原告赵俊杰作为乙方与被告杨志忠作为甲方、被告“永业房地产服务部”作为丙方签订了一份《房屋买卖协议》，约定由被告杨志忠将座落于柳州市跃进路东二巷91号房出售给原告赵俊杰，被告“永业房地产服务部”作为双方买卖房屋的中介方。合同约定的房产成交价为2420000元。合同第三条约定，乙方在签订买卖协议之日向甲方支付购房定金人民币100000元，乙方以银行按揭的方式付款给甲方（按银行最新政策办理），乙方向银行申请贷款人民币1620000元，7个工作日内甲乙双方配合到房产交易所和银行办理贷款申请相关手续并冻结首付款，申请通过后，甲乙双方配合到房产办理过户相关手续，当乙方收到《柳州市房产交易所产权登记业务受理单》时，乙方将支付首付款尾款800000元给甲方(含已付定金在内)。15个工作日后乙方领到不动产登记证，乙方办完按揭、银行得到他项权证后，由银行直接划拨购房剩余尾款1620000元给甲方。合同第六条约定，签订本合同当日，乙方应向丙方支付中介费28000元。合同第八条对违约责任约定，甲、乙双方应遵守本合同，如果乙方违约，甲方则不退定金给乙方；如果甲方违约，则双倍赔偿定金给乙方；并由违约方承担丙方应收取的所有服务费。乙方向甲方交纳购房定金后，甲方不得借故不卖和擅自提高该房出售价格，否则均视为违约行为并承担违约责任。合同补充条款约定，如乙方不能办理银行贷款导致不能过户则甲方退回乙方定金，则丙方退回乙方所交付的中介费。合同签订后，原告赵俊杰于2018年1月22日向被告杨志忠交纳了定金100000元，于2018年1月22日向被告“永业房地产服务部”支付了中介费10000元。庭审中，被告“永业房地产服务部”认可签订《房屋买卖协议》后，被告“永业房地产服务部”便带原告去中国银行办理贷款，因原告不能按照中国银行的最新政策即提高首付款、提高利率、提供担保人办理贷款，故办理不了贷款。之后又带原告到中国农业银行办理贷款，该银行也是因为原告不能按照银行的最新政策即提高首付款、提高利率、提供担保人办理贷款，故办理不了贷款。原告称其于2018年1月26日知道中国银行无法办理1620000元的贷款，于2018年2月28日知道农业银行无法办理1620000元的贷款，故认为没必要再按合同约定办理网签及资金监管相关事宜。 另查明，被告杨志忠于2018年4月27日登报催促原告于2018年5月3日配合办理房产过户手续及银行按揭贷款手续。被告杨志忠自认其登报后就已将涉案房屋另售他人。 本院认为，原告赵俊杰与被告杨志忠、被告“永业房地产服务部”签订的《房屋买卖协议》均系三方真实意思表示，未违反禁止性法律法规，应属有效合同，三方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。原告赵俊杰已经按照合同约定支付了定金并向银行申请贷款，被告“永业房地产服务部”亦认可因原告不能提高首付款、提高利率、提供担保人，故银行未批准其按揭贷款申请。在办理按揭贷款的过程中，原告与被告“永业房地产服务部”争议焦点在于银行要求提高首付款、提高利率、提供担保人的情况下，是否属于合同补充条款约定的原告不能办理银行贷款可据此要求退回定金及中介费。本院认为，根据《房屋买卖协议》的约定，原告向银行申请按揭贷款数额为1620000元，银行要求提高首付款即不能足额贷款1620000元给原告，这意味着原告支付的首付款将超过合同约定的800000元，在被告未举证证实双方就提高首付款达成一致意见的情况下，原告认为其不能足额按揭贷款1620000元即属于不能贷款，符合双方合同的约定。现涉案房屋已另售他人，原告要求解除《房屋买卖协议》并要求被告杨志忠返还定金100000元、被告柳州市鱼峰区永业房地产信息咨询服务部返还中介费10000元，有事实和法律依据，本院予以支持。因《房屋买卖协议》同时约定七个工作日双方配合到房产交易所、向银行申请办理贷款相关手续、冻结首付款，故对被告柳州市鱼峰区永业房地产信息咨询服务部提出的原告没有按流程先去房产局挂牌、网签、在房产局资金监管中心监管冻结的首付，再去银行申请银行按揭属于违约的抗辩意见，本院不予采信。被告杨志忠在庭审中称其不清楚原告办理贷款的情况，本院根据原告提交的证据及被告“永业房地产服务部”认可带原告办理贷款的事实，对被告杨志忠提出的原告没有向银行提交按揭贷款的相关材料的抗辩意见，不予采信。关于逾期付款损失。因《房屋买卖协议》并未约定退还定金及中介费的具体时间，原告亦未就其损失进行举证，故原告要求被告杨志忠按照100000元为基数计算、被告柳州市鱼峰区永业房地产信息咨询服务部按照10000元为基数计算，从2018年7月3日起，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定的规定，判决如下： 一、被告杨志忠退还原告赵俊杰定金100000元。 二、被告柳州市鱼峰区永业房地产信息咨询服务部（经营者兰军威）退还原告赵俊杰中介费10000元。 三、驳回原告赵俊杰的其他诉讼请求。 本案受理费2500元（原告已预交），由被告杨志忠负担2273元、被告柳州市鱼峰区永业房地产信息咨询服务部负担227元。 上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  杨美艳 人民陪审员  谢云秀 人民陪审员  金 露 二〇一九年六月二十四日 代书 记员  韦倩倩