四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1321民初2756号 原告：南部县金宇房地产开发有限公司，住所地：南部县蜀北街道办事处蜀北大道728号。 法定代表人：陈忠标，总经理。 原告：四川省德信物业服务有限公司，住所地：南部县南隆镇蜀北大道西延线金泰大酒店营业房4-1号。 法定代表人：金彩平，经理。 二原告共同委托诉讼代理人：邓化俊、赵建平，四川义立律师事务所律师。 被告：邓波文，男，1977年6月20日出生，汉族，住四川省南部县。 原告南部县金宇房地产开发有限公司（以下简称金宇公司）、四川省德信物业服务有限公司（以下简称德信公司）与被告邓波文物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金宇公司、德信公司的共同委托诉讼代理人邓化俊到庭参加了诉讼。被告邓波文经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金宇公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告支付拖欠的物业费5092元，并按约定承担拖欠之日起至付清之日止的违约金；2、依法判决本案的诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：2012年7月4日被告购买金宇公司开发建设的“金宇·中央首座”A区A2幢第xx号商品住宅壹套，并与原告签订了《商品房买卖合同》及其补充协议。2013年9月30日被告接房后，自2016年1月1日以来欠交物业服务费至今。原告多次催要无果，遂诉至法院。 邓波文未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2012年7月4日，原告金宇公司与被告邓波文签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，购买原告金宇公司开发的“金宇·中央首座”A区A2幢第xx商品住房。2011年11月11日，金宇公司与四川省润无声物业发展有限责任公司（以下简称润无声公司）签订了《“金宇·中央首座”前期物业服务合同》。2013年9月26日，被告邓波文与润无声公司签订了《“金宇·中央首座”前期物业服务协议》，协议约定“前期物业服务费标准：住宅按1.20元／月·平方米（建筑面积）标准收取；从房屋交付之日起第一次缴纳12个月的物业服务费，之后按季缴纳，每个季度届满7日前支付下一季度的物业服务费；不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，从逾期之日起每天按拖欠费用的3‰支付违约金”。2015年1月6日，金宇公司向“金宇·中央首座”全体业主发布公告，内容为“自2015年1月7日起，润无声公司不再继续‘金宇·中央首座’的物业服务工作，由金宇公司另行招标前期物业服务公司给广大业主提供小区物业服务，在此期间的物业服务工作由金宇公司代管”，2015年1月7日，金宇公司与润无声公司签订了《＜前期物业服务合同＞解除协议》，同时润无声公司委托金宇公司以其名义履行对“金宇·中央首座”小区业主收取拖欠和应交的物业服务费。随后，金宇公司发出《“金宇·中央首座”项目前期物业服务招标公告》。2015年1月27日，经招标原告金宇公司向中标的德信公司发出《前期物业管理中标通知书》。2015年1月28日，二原告签订《前期物业委托合同》，委托管理期限自2015年2月1日起至小区业主大会成立后重新选聘新的物业服务企业或根据法律法规另行选聘新的物业服务企业时止。2015年2月6日，二原告向“金宇·中央首座”全体业主发出公告，由德信公司继续给业主提供小区前期物业服务，并承继金宇公司接受润无声公司委托收取物业欠费的权利。被告邓波文所购商品房建筑面积为117.86平方米，其接房后按照约定的1.20元/月·平方米的标准计算，每季度应缴纳物业服务费424.29元，被告邓波文自2016年1月1日欠缴物业费至今。2017年9月25日、2017年11月25日、2018年4月28日、2018年6月16日、2018年9月30日原告德信公司向被告邓波文发出《物业服务费催缴通知书》要求被告缴清欠费，但被告邓波文至今未予缴纳。经查，从2016年1月1日起至2018年12月31日止，被告邓波文共计欠付原告物业费合计5091.55元（117.86㎡×1.2元×36个月）。 本院认为，被告邓波文与润无声公司签订的《“金宇·中央首座”前期物业服务协议》，是双方的真实意思表示，且双方已经按照协议约定履行了润无声公司服务期间的义务。润无声公司退出“金宇·中央首座”前期物业服务后，委托原告金宇公司代管物业服务，金宇公司通过招标由德信公司对“金宇·中央首座”的前期物业服务，并承继金宇公司接受润无声公司委托的权利，德信公司对“金宇·中央首座”小区进行物业服务后，该小区业主应当按照约定支付物业服务费用。被告邓波文未缴纳2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费用，属违约行为，应当承担相应的民事责任，即应当缴纳所欠物业服务费用5091.55元。原告主张按约定承担违约金的问题，因违约金仅是对违约方违约行为的惩罚，《“金宇·中央首座”前期物业服务协议》约定的从逾期之日起每天按应交物业服务费的3‰支付违约金，该约定明显过高，应当适当予以调整，故本院酌定按照中国人民银行同期贷款利率计付违约金为宜。关于诉讼主体问题，德信公司诉讼主体是否适格，根据《物业管理条例》第21条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，“金宇·中央首座”还尚处于前期物业管理阶段，金宇公司通过招投标方式选聘德信公司为物业服务企业，符合法律规定。尽管从形式上看，被告并非直接的合同签订者，但究其实质，被告均系物业服务合同中与物业服务企业相对的实际权利享有者和义务承担者，德信公司按约于2015年2月1日起持续对“金宇·中央首座”提供物业管理服务，与被告形成了事实上的物业服务合同关系，德信公司有权对其实施物业管理服务期间业主欠缴的物业费用提起诉讼。金宇公司的诉讼主体是否适格，按照润无声公司与金宇公司《前期物业服务合同解除协议》约定，由金宇公司收取润无声公司物业管理服务期间业主欠缴的物业费，2015年1月7日至2015年1月31日，由金宇公司暂负责“金宇·中央首座”的物业管理服务。故被告2016年1月1日至2018年12月31日期间欠缴的物业费用，金宇公司无权提起诉讼。因此，原告德信公司要求被告支付所欠物业费5091.55元（2016年1月1日起至2018年12月31日期间），有事实依据且符合法律规定，本院支持。 综上所述，原告德信公司的诉讼请求部分有事实依据且符合法律规定，本院支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告邓波文在本判决生效后三日内向四川省德信物业 服务有限公司支付2016年1月1日起至2018年12月31日期间所欠物业服务费5091.55元及违约金（违约金的计算方法：分别从从2016年4月7日起、从2016年7月7日起、从2016年10月7日起、从2017年1月7日起、从2017年4月7日起、从2017年7月7日起、从2017年10月7日起、从2018年1月7日起、2018年4月7日起、2018年7月7日起、2018年10月7日起、2019年1月1日起，均至本判决确定的给付之日止，均以424.29元为基数，按中国人民银行同期1至5年期贷款利率计算）； 二、驳回原告南部县金宇房地产开发有限公司的诉讼请求及四川省德信物业服务有限公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告邓波文负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员 谢    明 二〇一九年六月二十八日 书记员 徐小芩（代）