贵州省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔民终460号 上诉人（原审原告、申请执行人）：张永富，男，汉族，1970年7月15日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：周训祥，贵州圣谋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑秋艳，贵州圣谋律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、案外人）：陈祥,男，汉族，1966年4月21日出生，住毕节市七星关区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：毕节市政通房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区南部新区7号与碧阳大道（西）交叉路口（贵阳银行15楼）。 法定代表人：徐忠杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐卫东，该公司员工。 上诉人张永富与被上诉人陈祥、毕节市政通房地产开发有限责任公司（以下简称政通公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省毕节市中级人民法院（2018）黔05民初102号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张永富上诉请求：一、撤销贵州省毕节市中级人民法院（2018）黔05民初102号民事判决书；2.改判准许继续执行查封毕节市政通房地产开发有限责任公司名下所有的位于毕节市××区杜鹃路政××财富大厦××号房屋。三、一、二审案件受理费由被上诉人承担。 事实及理由：1.按照交易习惯，一般都是由出卖人与买受人先签订正式的商品房买卖合同，买受人在支付工程款。本案陈祥提交的《认购合同》、购房收据、银行转账证明陈祥是先支付分三次在不特定的时间支付购房款，且其支付的购房款是支付给高守山私人账户，是否与高守山有其他法律关系不能排除，期支付款项的真实性存疑。买受人不知道房屋具体面积、位置等基本情况，该《认购合同》系伪造，该合同从形式上也不符合相关部门制定的《商品房买卖合同》，《认购合同》也不能备案。陈祥与政通公司是恶意串通损害张永富的利益，应当认定合同无效。2.陈祥提交购房收据与银行转账记录不能证明已经支付完毕涉案房屋的全部价款354198元。3.陈祥提交的装修保修金、物业管理费垃圾费处理的收据发现，其所主张的交房时间与违约金计算表的时间矛盾，且交房通知书于政通公司银行是为提出执行异议而做，证明陈祥在人民法院查封之前未合法占有房屋。4.作为买受人，陈祥不签订正式合同，其存在过错，原判认定陈祥没有过错属于认定事实错误。5.陈祥提交的《认购合同》未到房产部门进行备案登记，不符合不动产物权变动的法律规定。其对案涉房屋不享有物权。 被上诉人陈祥辩称：房子是2012年购买的，购房款是全部付清，政通公司没有办理购房手续，并不是我与政通公司有瓜葛。 被上诉人政通公司辩称：陈祥与政通公司签订的商品房认购合同，虽然是认购，但事实上是买卖合同的权利义务，是双方的真实意思表示，且陈祥意见支付了全部的购房款，该合同为有效合同。陈祥在2016年6月7日之前已经实际占有使用房屋，政通公司已经交付，一审法院认定事实清楚，应予维持。 福海公司向一审法院提出反诉请求：1.请求确认《联合开发协议》无效；2.返还侵占款项29377446元；3.赔偿福海公司相应经济损失17090873元，支付违约金2950000元；4.诉讼费由彭彬彬承担。 上诉人张永富向一审法院提出诉讼请求：请求人民法院判决准许继续执行查封毕节市政通房地产开发有限责任公司名下所有的位于毕节市××区杜鹃路政××财富大厦××号房屋。 一审法院经审理查明：2016年10月17日，一审法院作出（2016）黔05民初87号民事判决，由政通公司于判决生效后三十日内偿还张永富借款本金人民币700万元及利息。在诉讼过程中，一审法院根据张永富的申请，于2016年6月7日作出（2016）黔05民初87号民事裁定，保全查封了政通公司位于毕节市××区杜鹃路政××财富大厦××至××层未销售备案的房屋十三套（房号为：A－11－1、A－06－5、A－04－4、B－12－1、B－11－3、B－10－1、B－10－3、B－08－2、B－08－3、B－06－3、B－05－4、B－04－3、B－04－4）。判决生效后，政通公司未履行生效法律文书确定的义务，张永富于2017年1月5日向一审法院申请执行，一审法院于2017的3月8日对被执行人政通公司的前述房屋张贴查封公告和封条，并于2018年5月18日作出（2017）黔05执4号之二执行裁定书，续行查封前述房屋。2018年6月5日，陈祥向一审法院提出书面执行异议，认为其合法拥有政通财富大厦B-10-1号房屋，请求解除查封措施。理由是：其已签订买卖合同并通过银行转账及现金支付了354189元给政通公司，已经全款支付购房款项且占有该房产。一审法院以陈祥在人民法院查封之前已和政通公司签订合法有效的书面买卖合同并支付了全部价款，合法占有该房屋，且房屋未办理过户登记不是因陈祥自身原因导致为由，认定陈祥享有足以排除强制执行的权益，遂于2018年6月30日作出(2018)黔05执异16号执行裁定，裁定中止对政通财富大厦B-10-1号房屋的执行。 另查明：2012年11月1日，本案陈祥与政通公司之间签订了《政通?财富大厦商品房认购合同》（以下简称《认购合同》）。陈祥通过银行转款至高守山（政通公司财务部现金出纳员）账户327198元，根据政通公司销售房屋时销售资料交2万得4万，故陈祥共计支付的购房款应为347198元。涉案房屋已于2016年2月由政通公司交付给陈祥，因为政通公司原因未办理房屋产权登记。 一审法院认为，本案争议焦点为：陈祥对涉案房屋是否享有排除执行的权利，张永富提起的申请执行人执行异议之诉是否成立。经查，本案政通公司与陈祥于2012年11月1日签订了《政通?财富大厦商品房认购合同》，该合同系双方真实意思表示，虽然双方没有签订商品房买卖合同，但《认购合同》中明确了房屋的具体房号、面积、价款、交房时间等，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订协议具备《商品房销售管理办法》第十六条确定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，政通公司已按约定收受了房屋价款，此《认购协议》应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，政通公司与陈祥签订了《认购合同》，张永富也认可该认购合同的真实性，被告政通公司与陈祥均认可该《认购合同》代替购房合同的事实，此合同签订在张永富申请查封保全之前，应认定为陈祥与政通公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，《认购合同》签订以后，陈祥通过银行转款将房款34万余元转账至政通公司出纳员高守山账户内，视为陈祥已支付完毕全部购房款。第三、涉案房屋已于2016年2月交付给陈祥管理使用，有交房通知、违约金计算表等证据证明；第四、本案之所以没有办理房屋产权登记，是因为政通公司原因造成，并不是陈祥的责任。根据以上法律规定，本案陈祥享有足以排除强制执行的民事权益，张永富提出继续执行查封涉案B-10-1号房屋的主张不能成立，不予支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”之规定，本案张永富的诉讼请求不能成立，应判决驳回。综上，张永富诉请继续执行查封毕节市政通房地产开发有限责任公司名下所有的位于毕节市××区杜鹃路政××财富大厦××号房屋的主张不能成立，不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回张永富的诉讼请求。案件受理费人民币100元，由张永富负担。 本院二审期间，当事人没有新的证据提交，本院查明事实与一审法院查明事实一致，予以确认。 根据双方诉辩意见，归纳二审争议的焦点为：陈祥对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 本院认为，首先，陈祥与政通公司于2012年11月1日签订了《认购合同》，合同对双方当事人的名称、房屋地址、房号、建筑面积、成交总价、一次性支付方式等均作出明确约定，该合同已具备房屋买卖合同的主要内容。一审判决依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，认定该认购合同具有商品房买卖合同性质并无不当。张永富主张陈祥与政通公司恶意串通、伪造证据，签订的《认购合同》应属无效合同，但是其并未提供相应的证据证明自己的主张。经查，《认购合同》并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。对张永富主张《认购合同》无效的上诉理由，本院不予采纳。 其次，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定的“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”根据陈祥提供的《政通·财富大厦交房通知书》《政通·财富交房违约金计算表》等能够证实，政通公司于2016年2月将涉案房屋交付给陈祥，陈祥接收房屋后即对房屋进行了装修。而一审法院查封案涉房屋的时间是2016年6月7日。一审判决认定陈祥在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋有事实依据。 再次，根据中国建设银行股份有限公司毕节迎宾支行出具的转款流水、政通公司出具的收款收据、现金日记账、中国银行进账单、中国农业银行个人结算业务申请书等证据，可以证明陈祥支付了327198元，另外，根据政通公司销售资料显示交2万得4万，陈祥已支付347198元。虽然陈祥转款的银行账号是高守山而非政通公司，但是高守山当时系政通公司的财务人员，该事实有政通公司工作人员的《工资表》能够佐证，陈祥系根据政通公司提供的银行账号进行转款，陈祥转账后政通公司出具了《收款收据》，政通公司对高守山代其收款的行为也予以认可，故高守山收取款项的行为系职务行为。 最后，因涉案房屋至今未验收，不能办理过户登记手续，政通公司认可系其公司单方面的原因导致不能办理过户手续，陈祥对此并无过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，一审判决根据案件事实综合评判认定陈祥享有足以排除强制执行的民事权益并无不当。 综上，张永富关于认购合同无效、陈祥没有合法占有房屋、未支付全部价款、陈祥对未办理过户有过错等上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采信。 综上所述，张永富的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人张永富负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈荣 审判员  伍静 审判员  张文 二〇一九年六月二十一日 法官助理龙龑 书记员沈颢桢