广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民初1439号原告（案外人）：陈露明，女，1952年7月5日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄昭湖，广东国智律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈广生，广东国智律师事务所律师。被告（申请执行人）：广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行，住所地广州市荔湾区花大道中路89号。法定代表人：范良，职务行长。委托诉讼代理人：司复兴，广东东方昆仑律师事务所律师。第三人（被执行人）：佛山市南海南矿集团实业公司，住所地佛山市南海区黄岐广佛路十三号。法定代表人：叶乐球。第三人（被执行人）：佛山市南海区南矿集团工业公司，住所地佛山市南海区黄岐镇广佛一路13号。法定代表人：叶乐球。第三人（被执行人）：佛山市南海区南矿集团公司，住所地佛山市南海区黄岐广佛路。法定代表人：叶乐球。原告陈露明与被告广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行（以下简称农商行荔湾支行）、第三人佛山市南海南矿集团实业公司（以下简称南矿实业公司）、佛山市南海区南矿集团工业公司（以下简称南矿工业公司）、佛山市南海区南矿集团公司（以下简称南矿集团）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈广生，被告委托代理人司复兴到庭参加了诉讼，第三人南矿实业公司、南矿工业公司、南矿集团经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈露明向本院提出诉讼请求：1.在（2001）穗中法执字第1629号案件中不得执行位于广东省佛山市南海区黄岐城区银海花园C座银江阁1305号房屋（以下简称案涉房屋）并解除对该标的物的查封；2.确认案涉房屋的所有权归陈露明所有。事实和理由：陈露明在1997年10月3日与南矿实业公司签订《银海花园商品房买卖合同》约定陈露明向南矿实业公司购买案涉房屋，房屋成交价为308836元。陈露明在签订合同之后支付了部分楼款，但南矿实业公司未在合同约定的期限内履行交楼义务，也未按合同约定办理案涉房屋的过户手续。因南矿实业公司与农商行荔湾支行之间的合同纠纷，法院作出的（2001）穗中法经初字第194号民事判决，判令南矿实业公司向农商行荔湾支行支付借款本金及利息复利等款项。同年，法院在（2001）穗中法执字第1629号案件中查封了登记在南矿实业公司名下的案涉房屋。陈露明与南矿实业公司在案涉房屋被查封之前已经签订了合法有效的书面合同且一直实际占有案涉房屋，合同签订之后，陈露明按约定支付了部分购房款，剩余款项也支付至法院执行账户，陈露明为案涉房屋的合法权属人。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等相关规定，农商行荔湾支行对案涉房屋申请强制执行于法无据。被告农商行荔湾支行答辩称：请求法院驳回陈露明的诉讼请求。理由如下：第一，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条的规定，案涉房屋属于南矿实业公司所有且目前仍登记在南矿实业公司名下；第二，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，陈露明不享有足以排除查封执行行为的权利；第三，对于陈露明提交的《银海花园商品房买卖合同》的真实性以及收据的真实性，合法性，关联性不予确认。陈露明提交的收据不能证明其已经支付购房款；第四，关于陈露明所述的入住时间，其提交的证据不能予以证明。南矿实业公司、南矿工业公司、南矿集团未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。陈露明围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈露明为证明其主张，向本院提交如下证据：证据1.陈露明与南矿实业公司签订的《商品房买卖合同》（没有签约时间），主要内容有：南矿实业公司将佛山市南海区黄岐城区银海花园C座银江阁第13层05号二厅二房一套面积为84.06平方米的房屋以307137元出售予陈露明，该证据拟证明在案涉房屋被查封之前，陈露明与南矿实业公司签订书面合同；证据2.1997年10月9日，案外人黄永强、平立公司出具收到陈露明认购银海花园银江阁13楼05单元首期楼款共30713元的《收据》一份、证据3.2018年11月21日，中国工商银行股份有限公司解放南路支行出具的汇款人陈露明跨行汇款276424元至收款人广州市中级人民法院的（附言陈露明支付佛山市南海黄岐城区银海花园1305房尾款）的转账凭证一份，两证据拟证明合同签订后，陈露明向南矿实业公司支付部分房款30713元，并于执行阶段向执行法院指定账户交齐剩余款项276424元；证据4.2018年10月26日，佛山市海鹏物业管理有限公司出具的《证明》一份，主要内容是：陈露明于2011年已实际入住案涉小区且缴纳了物业管理费、卫生费等费用，并于2016年向物业公司申请重新装修房屋且缴纳装修押金，该证据拟证明陈露明早在2011年即已接手并实际占有案涉房屋；证据5.2018年5月15日，本院作出的（2018）粤01执异358号执行裁定书一份，该证据拟证明南矿实业公司在另案同类纠纷中，未能及时办理过户手续是其公司原因所致。农商行荔湾支行质证意见：证据1的真实性不予认可，证据1的原件与复印件不一致；证据2的真实性、合法性、关联性不予认可，证据2的《收据》载明的付款方式其中有3万元是支票支付，但未能提供相关凭证，收据落款人为自然人及手写的“平立公司”且未加盖公章；证据3的真实性、合法性、关联性予以认可；证据4的真实性予以认可、合法性不予认可，证据4的《证明》与陈露明自述相互矛盾，应以陈露明自述为准即其至2016年3月才能装修入住；证据5的真实性、合法性予以认可、关联性不予认可，证据5的裁定与本案无关。本院经审理查明：2001年7月27日，本院作出的（2001）穗中法经初字第194号民事判决，该判决判令南矿实业公司应在判决发生法律效力之日起十日内向广州市鹤洞农村信用合作社支付借款本金730万元及利息、复利，其已付的578元利息从中抵扣；南矿集团公司、南矿工业公司对上述债务共同承担连带责任等。2001年10月28日，根据广州市鹤洞农村信用合作社申请，本院以（2001）穗中法执字第1629号立案执行。在执行过程中，本院作出（2001）穗中法执字第1629号执行裁定，并于2015年4月9日查封了登记在被执行人南矿实业公司（原名称：南海市南矿集团实业公司）名下的位于佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路1号银海花园的多套房产，其中包括案涉的银海花园银江座1305房。陈露明、陈露玲以其是案涉房屋的权利人为由向本院提出执行异议。2018年11月12日，本院作出（2018）粤01执异842号民事裁定，该裁定查明主要事实如下：“据陈露明、陈露玲提交的证据显示：1997年10月3日，陈露明、陈露玲分别与广州平立房地产代理行有限公司签订《银海花园认购书》，认购物业均为南海黄岐广佛一路一号（银海花园）银江阁13楼05单位；“平立公司黄永强”收取陈露明认购上述房屋首期款30713元；陈露明与南矿实业公司签订《银海花园商品房屋买卖合同》，约定购买银海花园银江座13层05号房，总房价307137元，首期楼款30713元须于1997年10月9日前付清、第二期楼款92142元须于1998年5月30日前付清、其余楼款60％184282元于第三期开始分期支付，等。上述《银海花园商品房买卖合同》没有签署日期，南矿实业公司承认与陈露明签订该合同并收取陈露明首期款30713元。陈露明、陈露玲另提交2016年广播电视网络公司发票、2018年管理费发票、2018年电费发票、2018年广播影视服务费发票，以证明其已实际入住案涉房屋，除一张管理费发票上“购买方名”称记载为陈露明、陈露玲外，其余均为陈露玲。在听证中，陈露明、陈露玲称同意将剩余房款交到银行或者法院指定账户。申请执行人表示不同意。2018年10月26日，陈露玲提交《共同申请人撤销部分申请人申请》，以当时购房合同实际的签约人为陈露明而非陈露玲，其虽为共同购房人但没有一同签订购房合同为由，申请撤回陈露玲的异议申请。另查明，广州市鹤洞农村信用合作社于2002年经中国人民银行广州分行批复同意并入广州市茶滘农村信用合作社。广州市茶滘农村信用合作社于2008年7月经批准并入广州市农村信用合作联社芳村信用社。广州市工商行政管理局于2009年5月25日核准广州市农村信用合作联社芳村信用社更名为广州市农村信用合作联社荔湾信用社，于2009年12月21日核准改制更名为广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行，即本案申请执行人。”本院以2018年11月12日作出的（2018）粤01执异842号民事裁定，认为陈露明已支付的购房款仅占合同约定总价款的10%，未超过50%，且其不能证明案涉房屋由其居住并其名下无用于居住的其他房屋，裁定驳回案外人陈露明的异议请求。因案外人陈露玲在审理过程中撤回其异议申请，本院予以准许。2018年11月23日，陈露明不服（2018）粤01执异842号民事裁定，向本院提起本案诉讼。诉讼中，陈露明于2019年2月27日向本院提交调查取证申请书，请求：一、法院依法向佛山市南海区国土城建和水务局（住建）调取南海市建设委员会南海预许字970003号预售许可证；二、法院向佛山市南海区不动产登记局调取陈露明（身份证号）与佛山市南海南矿集团实业公司签订的《银海花园商品房买卖合同》备案信息。本院于2019年3月11日向陈露明出具（2019）粤01民调令34、35号。陈露明于2019年4月9日提交（2019）粤01民调令34、35号律师调查令（回执）。（2019）粤01民调令34号（回执）载明：未查到《商品房预售许可证》的相关档案并附有南海区购房手册一份，（2019）粤01民调令35号（回执）载明：佛山市南海区房产交易所没有陈露明（身份证号）与佛山市南海南矿集团实业公司签订的《银海花园商品房买卖合同》备案信息及对应的备案合同。本院于2019年6月10日组织双方质证，陈露明对于34、35（回执）的真实性、合法性、关联性均予以确认，其表示：1.即使调查不到预售情况，但开发商还是有预售许可证；2.因陈露明与南矿实业公司在佛山市南海区法院有过诉讼，虽然案涉房屋买卖合同没有备案合同但双方手上有原件也是真实的合同，故其认为双方签订的合同是真实且合法有效的。农商行荔湾支行质证认为，其对34、35号的（回执）的真实性、合法性、关联性均予以确认，但其认为根据回执内容南海区购房手册与本案无关，且陈露明与南矿实业公司签订的买卖合同是无效的，通过律师调查令（回执）显示缺乏备案信息也可以证明陈露明和南矿实业公司签订的房屋买卖合同不是真实的。诉讼中，对于案涉房屋的付款及使用情况，陈露明表示：1.首期房款没有依据合同约定的付款方式进入买卖合同约定的监控账号，而是支付给了案外人中介公司，因此，《收据》不是南矿公司所出具；2.其无法提交经法院释明要求的收楼通知书等使用案涉房屋的相关凭证。本院认为，本案当事人争议的焦点问题为：案外人陈露明主张的权利是否能够足以排除对争议执行标的物的强制执行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”由此可知，案外人只有让人民法院认为其对于执行标的享有足以排除强制执行的民事权益具有高度可能性时，才完成了案外人的举证证明责任，否则将承担不利举证的法律后果。本案中，解决争议焦点的关键在于审查陈露明对于执行标的是否享有实体权益，陈露明为证明该事实向本院提交了《商品房买卖合同》、《收据》、转账凭证以及《证明》等相关证据予以证明。首先，从权利的合法性及真实性审查来看，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”根据本院发出的（2019）粤01民调令34号、35号律师调查令（回执）内容显示，案涉房屋所在楼宇没有取得《商品房预售许可证》，且陈露明与南矿实业公司签订的《商品房买卖合同》没有登记备案信息亦无备案合同，因此，依据上述法律规定，陈露明所提交的证据不能证明其在人民法院查封之前已经签订了真实、合法有效的买卖合同。其次，从证据的关联性审查来看，陈露明用以证明其支付首期款的《收据》，不能证明争议房款进入了买卖合同约定的监控账号，亦无法证明作为出卖人南矿实业公司收取了合同项下的购房款。因此，该证据对于陈露明履行付款义务不具有证明力。至于陈露明仅提交物业公司所出具的《证明》对于合法占有案涉房屋不具有完全的证明力。据此，陈露明主张对于本案争议房屋享有实体权益，缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，陈露明对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，本院查封并无不当，陈露明诉讼请求停止执行并解除查封，缺乏理据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第（二）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：驳回原告陈露明的诉讼请求。本案案件受理费5932.50元，由原告陈露明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省高级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年六月二十日书记员  杨希郑志锐