安徽省萧县人民法院 行 政 判 决 书 (2017)皖1322行初27号 原告：刘树敏，男，汉族，1950年2月20日出生，住安徽省灵璧县。 委托代理人：傅常葆，安徽傅常葆律师事务所律师。 被告：灵璧县自然资源和规划局，住所地灵璧县经济开发区薄山路，统一社会信用代码113413230032015883。 法定代表人：朱旭昊，该局局长。 出庭负责人：翁静勇，该局副局长。 委托代理人：郑威，该局工作人员。 委托代理人：潘树刚，安徽陆汝明律师事务所律师。 第三人：朱帅，男，汉族，1974年6月11日出生，住安徽省灵璧县。 委托代理人：赵英亮，安徽环邦律师事务所律师。 第三人：张训梅，女，汉族，1976年7月12日出生，住安徽省灵璧县。 第三人：王硕梅，女，汉族，1971年4月15日出生，住安徽省灵璧县。 第三人：王秀英，女，汉族，1956年11月6日出生，住安徽省灵璧县。 原告刘树敏不服被告灵璧县自然资源和规划局（以下简称资源规划局）房屋权属行政登记一案，安徽省宿州市中级人民法院（以下简称宿州中院）于2017年1月16日作出（2017）皖13行辖5号行政裁定书指定本院管辖。本院于2017年3月14日立案，3月16日向资源规划局送达应诉通知书及行政诉状副本，因朱帅、张训梅、王硕梅和王秀英与本案有利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，于2017年4月27日和7月3日公开开庭审理了本案。本案在审理期间,刘树敏于2017年11月30日向灵璧县人民法院（以下简称灵璧法院）提起了民事诉讼，要求确认朱帅与灵璧舒康房地产开发有限责任公司（以下简称舒康公司）的三份房屋买卖协议无效，而该协议系被诉房屋登记的依据，本院于2017年12月19日依法裁定中止本案诉讼。2019年3月29日宿州中院作出（2019）皖13民终字235号民事判决书，判决2013年8月1日，舒康公司与朱帅签订的涉及冯庙镇灵双路南侧，编号为灵国用（2005）第003300号的地块上建设商住房（现定名）皖北建材装饰城的1幢10号、1幢11号、1幢12号三套房屋的房屋买卖合同无效。本院恢复本案审理，并因审判人员、人民陪审员变动，依法调整合议庭组成人员，于2019年6月14日第三次开庭审理本案。原告刘树敏及其委托代理人傅常葆、被告资源规划局委托代理人郑威和潘树刚、第三人朱帅及其委托代理人赵英亮、第三人王硕梅和王秀英到庭参加诉讼、第三张训梅经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 灵璧县房地产管理局于2013年11月7日将原登记在刘树敏名下的产权证号为房地产权证灵房字第冯庙0180-××号房地产所有权证（以下简称0180-××号产权证），坐落于灵璧县××庙镇××建材装饰城××011房屋为朱帅和张训梅办理了转移登记，并向朱帅和张训梅颁发了房地产权证灵房字第××号房地产权证（以下简称23××25产权证）。 刘树敏诉称，2005年其通过出让方式取得灵璧县皖北建材装饰城土地使用权，面积为7402.10平方米，使用性质为国有商住，土地证号为灵国用（2015）第003300号（以下简称003300号土地证）。刘树敏与朱帅2011年3月26日通过灵璧县政府招商签订了《合作建房协议书》建设冯××镇皖北建材装饰城，协议约定：刘树敏以土地使用权作为合作建房的出资，朱帅以房屋建筑费及报批手续作为合作建房出资；2011年10月21日经过灵璧县党委书记褚洪力、副镇长刘建中见证签订了《皖北建材市场补充协议》，约定房屋建好以后，包含皖北建材装饰城一栋010室、011室、012室在内的20套房屋归刘树敏所有，其他房屋属朱帅所有。房屋建好以后朱帅将上述三套房屋的钥匙交给了刘树敏，由其一直使用。房地产管理部门也为刘树敏办理了0180-××号产权证。2016年6月，上述三房屋突然被灵璧法院查封，刘树敏才知晓房地产管理部门在违反法定程序、没有认真审核朱帅递交的材料的情况下，将刘树敏的011室房产转移登记在朱帅和张训梅名下，侵害了其合法权益。为此，刘树敏提起诉讼，请求法院撤销资源规划局为朱帅和张训梅颁发的23××25号产权证，本案诉讼费由资源规划局承担。刘树敏提交以下证据,第一组：1.0180-××号产权证；2.003300号土地证（复印件）；证明刘树敏持有的房产证与行政卷宗中的23××25号房产证备注的内容不一致。第二组：《合作建房协议书》，证明刘树敏与朱帅合作建房的事实明确，时间在2011年3月26日，双方对房屋权属和房号进行约定，与资源规划局证据中的舒康公司无任何关联性。第三组：1.《皖北建材市场补充协议书》，证明刘树敏和朱帅对皖北建材市场房屋权属进行约定，权利、义务关系明确。2.刘中建、刘树敏、褚宏力签字的书面证明一份，证明刘树敏和朱帅对案涉房屋具体坐落地点、房号作了细致的约定。第四组：1.现场图和销售图，证明刘树敏和朱帅约定土地交付给朱帅后建四排房，但朱帅建设过程中擅自变动增加了一排房，变成五排房。变成五排房的销售图中靠右边是争议房屋。第五组：1.录音资料，证明资源规划局工作人员认可其让刘树敏在空白表格签字时没有作细致的用途说明。第六组：1.（2018）皖1323民初3492号民事判决书；2.（2019）皖13民终238号民事判决书，证明资源规划局转移登记所依据的房屋买卖合同已被两级法院生效判决确认无效。 资源规划局辩称，1.案涉登记属于房屋产权的转移登记，在刘树敏和朱帅的房屋买卖合同履行完毕后，交易双方依法申请了该房屋的转移登记，登记中共同填写房屋转让申请登记书，同时提交了身份证明材料，委托书，转让人的土地使用证，转让房屋的房屋权证，买卖合同及交易契税的缴纳凭证，转让房屋的实地测绘报告等材料，上述材料完备真实，能清楚地证明刘树敏和朱帅办理的房屋转让手续是双方的真实意思表示，因此登记所依据的事实清楚；2.登记过程中其是按照房屋登记的法定程序办理的，在申请人提交的申请材料完备真实的基础上，依法予以受理、审核、登记、发证，符合法律的规定，故其颁证行为程序合法；3.案涉登记是依据《房屋登记办法》第四条、第七条、第八条、第十一条、第十二条、第十三条、第三十二条、第三十三条及其他相关条款进行，适法正确。综上，要求依法维持其登记行为。 资源规划局提供以下证据：第一组：1.转让申请登记书，证明刘树敏和朱帅提出申请的事实。第二组：1.申请人身份证明材料；2.0180-××号房产证和003300号土地证；3.刘树敏、舒康公司授权委托书；4.舒康公司营业执照、组织机构代码证、资质证、税务登记证；5.房地产测绘成果报告书；6.恒泰价格评估所评估报告；7.交纳契税证明材料，证明房屋转移登记申请人提供了必要材料。第三组：1.房屋买卖合同，证明转移案涉房屋的权属来源，根据《房屋登记管理办法》第三十二条、第三十三条的规定，双方交易是真实有效的，且已履行完毕。第四组：1.询问笔录，证明登记部门履行了审慎审查义务。2.材料运转交接单，证明登记部门对申请人提供的材料履行了审核义务。综上，上述证据能证明向朱帅、张训梅颁证的事实清楚、程序合法。适法：中华人民共和国建设部《房屋登记办法》第四条、第七条、第八条、第十一条、第十二条、第十三条、第三十二条、第三十三条。 朱帅述称，刘树敏和朱帅签订的《合作开发协议》已经被宿州中院认定为无效协议，双方签订的《皖北建材补充协议》也是对合作开发协议的补充，其效力也不再存续。双方合作开发行为是不受法律保护的，刘树敏对案涉房屋没有诉权。本案是否需要撤证已经无实际意义，所开发的房屋都可能因违建而被采取合适的法律行为，如拆除等。故刘树敏和本案已没有利害关系。 朱帅向本院提交以下证据：1.0180-××号房产证证，证明房产证的真实性。2.委托书三份，证明房产分户是刘树敏委托的。3.照片三张，证明刘树敏和朱帅在办理产权转移登记时，在现场进行了签字。 张训梅未提交参诉意见，未到庭应诉，未提供证据材料。 王硕梅述称，房屋权属应依据不动产部门的登记为准，案涉房屋登记在朱帅和张训梅名下，应认定朱帅和张训梅享有产权；且案涉房产已办理公证和抵押登记，并因朱帅未按生效判决履行给付金钱义务被法院查封，其是善意第三人；根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件问题的规定》第十一条第三款的规定，应判决确认案涉房屋转移登记违法，而应不判决撤销案涉房屋转移登记。 王硕梅向本院提交的证据：1.××号他项权益证书（以下简称13111185他项权证）；2.房地产抵押合同；3.借据、承诺书、公证书、（2016）皖1323民初828号民事判决书、（2016）皖1323执409号执行裁定书、（2016）皖1323执409-1号执行裁定书，以上证据证明王硕梅和朱帅之间因民间借贷纠纷，对案涉011号房屋办理了他项权证，并已被法院查封。 第三人王秀英述称意见同刘树敏的起诉意见。其未提供证据，也未提交书面意见。 经庭审质证，（一）对资源规划局的证据，刘树敏提出质疑，认为1.转移申请登记书不是原件，不是双方同时签字，且刘树敏签名时登记书上的内容是空白，也不是在产权登记工作人员面前签字，同时表格的相关内容第2-4页均无勘查人员和负责人签名，无具体受理和承办日期，对刘树敏的委托书未进行公证且内容不全，其行为违反《房屋登记办法》第十八条、第二十条、《房屋登记办法实施细则》第十二条、第十四条的规定，程序非法。2.对刘树敏等双方信息的真实性没有异议，对关联性和来源有异议，资源规划局无证据证明刘树敏的所有证件是其直接向产权登记部门或经过公证委托他人向产权登记部门递交的，至于刘树敏的证件是怎么到资源规划局的档案中，资源规划局要作出确切的说明。3.询问笔录中没有询问日期，没有询问人员，询问内容未按材料要求进行，没有明确申请登记事项、具体事务、出让人、出让房屋参数，内容不全面、不真实，程序非法，其实质是朱帅与案外人舒康公司和产权登记部门共同串通，弄虚作假，非法损害刘树敏合法利益的行为。4.对证据4的真实性无异议，提醒法庭注意的是资源规划局给朱帅办理权属转移时已认可了刘树敏具有争议房屋的所有权和土地使用权。5.授权委托书的抬头和落款矛盾，内容、日期矛盾，没有明确买受人，且有刘树敏签字的授权委托书非本人所写，指印也非刘树敏本人所捺；舒康公司的授权委托书是弄虚作假所制，舒康公司对皖北建材装饰城没有合法的使用权和产权，不具有合法性，真实性，与本案也没有关联性。6.舒康公司的信息与本案诉争房屋无关联性。7.《房屋买卖合同存》在诸多矛盾，无买受人，抬头和结尾不一致，委托授权不明，把刘树敏作为代理人，落款合同末尾刘树敏的签字并非是本人所签字。8.测绘委托书真实于否都不具有合法性，没有合法的事实依据，除了刘树敏和其妻子王秀英外，任何人的委托均是建立在非法的基础上。9.对评估报告质证意见同证据8。10.证据10材料运转交接单是非法运转的结果，本身就是建立在非法的基础上，不能作为转移登记的合法依据，同时该交接单是制式的，所有内容均应当登记全面，空白的应画勾或打叉。朱帅、王硕梅对资源规划局证据无异议。王秀英质证意见同刘树敏意见。资源规划局对刘树敏的质疑予以辩驳，认为1.转移申请登记书的原件在其单位，转移申请登记书出让人和买受人及共有人签字，刘树敏代理人所说的在空白内容上签字不符合常理，是刘树敏与朱帅达成协议共同申请的。转移登记的基础法律关系是基于刘树敏与朱帅的房屋买卖合同，资源规划局审查转移登记的重点是《房屋买卖合同》，至于刘树敏代理人说的房屋买卖合同书上刘树敏的签字非本人签字应当提供证据。如果不能证明，刘树敏要承担不利的后果。2.身份证明材料与本案有关联，资源规划局对证据提供的完备性进行审查，双方申请人是否达成合议是资源规划局审查的重点，没有法律规定申请人的证明材料要经过公证向资源规划局提交。3.根据《房屋登记办法》第十八条规定，资源规划局依法进行了询问。4.刘树敏认为委托书是伪造的，应当提供证据证明。5.资源规划局在审核刘树敏和朱帅提交的材料是否真实、完备的情况下，按《房屋登记办法》的规定逐项审查的，资源规划局的行政行为是事实清楚，程序合法，适法正确的。6.刘树敏认为授权委托书需要公证没有法律依据，该委托书是刘树敏授权朱帅对房屋进行开发、销售、办证的授权，结合刘树敏和朱帅签订的房屋转让协议，以及双方的房屋转移登记的申请，可以认为房屋授权委托书的内容是刘树敏的真实意思表示。7.资源规划局对材料仅是履行形式审查的义务，材料的真实性是由申请人负责。8.资源规划局提交的证据是彩印件，原件均存在资源规划局的档案室，且证据上凡是有红色印章的均是原件。（二）对刘树敏证据，资源规划局提出质疑，认为1.00300号土地证不是原件，请法庭依法审核。2.对《合作建房协议书》真实性没有异议，约定了双方如何出资和利益分配，也约定了刘树敏分配的十七套房屋不包含本案诉争的房屋，刘树敏与朱帅在合作建房，朱帅是自然人，不具备开发房产项目的资质，为了以后房屋建成销售和分户，在达成把房产证办在刘树敏名下的意见后，找到具有开发资质的舒康公司。刘树敏以土地出资，朱帅以资金出资，因朱帅资金困难与刘树敏协商从其名下转出三套房屋给朱帅用于融资，用于建设双方合作投资房产。该证据达不到刘树敏认为与舒康公司无关联的证明目的。3.刘树敏和朱帅的补充协议书真实性不予认可。4.现场图和销售图证明的朱帅擅自变更为五排房不是事实。5.录音资料不具有合法性，从其所列的纸式内容来看，马主任没有具体名字，录音的环境不明确。6.资源规划局对刘树敏和朱帅提交的材料尽到了审慎审查的义务，申请材料的真实性是由申请人负责，虽然朱帅据以申请转移登记的《房屋买卖合同》被两级法院确认无效，但是依据法律的规定，在确认无效之前是有效的，也印证了资源规划局只是履行形式审查的义务，故其颁证行为程序合法，根据颁证时的情况来看，颁证行为依据的事实清楚、程序合法、适法正确。朱帅提出质疑，认为1.刘树敏提到的房产证有空白处和内容处不一致，其有房产证原件，可以核实。2.《合作建房协议》真实，双方约定是四排房子，目前为止仍是四排房子，不存在五排房子。3.刘中建、刘树敏、朱帅、褚宏力共同在刘中建办公室签订的补充协议不真实，没有我的签字。4.现场图和规划图是真实的，两个图是一致的，仍然是按合作建房协议约定的四排房子。5.对录音的质证意见同资源规划局。6.对两级法院的判决书，朱帅已经向安徽省高院申请再审，再审材料已经邮寄给高院并接收，但是还没有受案通知书。王硕梅质证意见同资源规划局意见，王秀英无异议。刘树敏对资源规划局和朱帅的质疑予以辩驳，认为1.资源规划局提到朱帅没有资金与刘树敏协商融资用于建房，刘树敏不得而知。即使存在该事实，也没有证据证明，且该行为不合法。2.其他观点不影响本案定性和事实，不再反驳。3.两级法院的判决认定的事实清楚，证据确实充分，刘树敏的诉求合理，审判程序合法，请法庭依法予以采信。4.从2011年3月份至今，刘树敏的房产证还在朱帅手中，以此可以看出资源规划局与朱帅串通。5.刘中建、褚宏力的证明材料与其否到庭没有关系，本案审理的转移登记行为是否合法，与刘树敏提供的其他证据可以相互印证，相互补充，足以证明刘树敏的诉求有充分的事实和法律依据。王秀英对刘树敏证据无异议。（三）对朱帅的证据，刘树敏提出质疑，认为1.对房产证真实性没有异议，产权是刘树敏所有。该证据印证了朱帅持有刘树敏的房产证在转移登记过程中弄虚作假是事实存在的。2.2011年4月12日的授权委托书经刘树敏辨认是虚假的，其他和授权委托书相关的证据朱帅、资源规划局已提交不再发表意见。3.照片并不是对案涉房屋的签字现场，因为房屋办理的总证，在归属朱帅的房屋进行买卖的时候刘树敏也需要签字。4.其中一张照片刘树敏手臂上有绷带的，是2013年其受伤在医院住院时，朱帅将其所属房屋卖给别人，带着房管局的人到医院让其签字的；另外两张，是同一天朱帅带着房管局的人到刘树敏家中让王秀英签字的。资源规划局提出质疑，认为1.对房产证的真实性没有异议，说明朱帅和刘树敏的《合作建房协议》是真实的，印证委托书是真实的。刘树敏分到17套房屋，房产证在朱帅手里，如果不是刘树敏委托朱帅分户，房产证不可能在朱帅手里。三份委托书也是真实有效的，也能印证房产买卖合同的真实性，产权转移登记也是真实合法的。2.对三张照片的真实性和证明目的无异议。王硕梅对朱帅的证据无异议。王秀英提出质疑，认为照片上的人是王秀英，是房管局的两个人到其家里，其家里的人都签字了，其必须得签字，签了好多张。王硕梅对朱帅证据无异议。朱帅对上述质疑予以辩驳，认为1.刘树敏提出朱帅与资源规划局串通没有事实依据，分户证明材料流程都是合法的，没有任何瑕疵，三份授权委托书都是刘树敏签的。2.三张照片是案涉房屋转移登记签字的情形。（四）对王硕梅的证据，刘树敏提出质疑，认为，王硕梅和朱帅之间因为民事借贷纠纷引发的争议和本案没有关联性。资源规划局认为，王硕梅的证据和本案没有关联性，不予质证。王秀英质证意见同刘树敏。朱帅无异议。王硕梅对各方质疑予以辩驳，认为根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一第三款条的规定，本案不能作出撤销案涉房产证的判决。 本院对上述证据认证为：（一）对资源规划局所举证据认证为：1.刘树敏与王秀英是完全行为能力，其应分别对在空白转移申请登记书签名捺印的后果应当承担责任。证据1与朱帅提供的照片可相互印证，证明刘树敏与王秀英在空白转移申请登记书表格上签名捺印，违反《房屋登记办法》第十八条的规定，同时该表格中勘侧人、绘图人意见及调查情况栏内均是空白，可证明资源规划局未尽审慎审查义务。2.对刘树敏和王秀英及朱帅和张训梅身份信息的真实性予以认定。3.询问笔录，无询问人、询问日期、申请登记具体事项、出让房屋参数，不符合问话要求。4.0180-××号房产证和003300号土地证，刘树敏，王秀英、朱帅、王硕梅均无异议，对真实性及证明目的予以认定。5.刘树敏授权委托书的内容是委托舒康公司持003300号土地证办理建设、房产、银行等相关部门的手续，并非持0180-××号产权证办理转移房产登记，不能证明刘树敏委托舒康公司处分案涉房产；舒康公司授权委托书是委托沈刘洋办理其公司开发建设的冯庙皖北建材装饰城相关产权证办理产权事宜，但行政卷宗中无其他有效证据证明舒康公司对案涉房屋享有产权，其授权委托书不能证明与案涉产权具有关联性；故证据5达不到资源规划局的证明目的，对其证明目的不予认定。6.舒康公司的营业执照等与本案涉房屋产权不具有关联性，对其关联性不予认定。7.《房屋买卖合同》的出让人是舒康公司，买受人是沈刘洋，与案涉房产无关联，且该合同落款出让人签名是舒康公司法定代表人张训梅，委托代理人是刘树敏，买受人委托代理人是朱帅，均没有有效证明委托关系存在，且资源规划局卷宗内已有证据证明朱帅与张训梅系夫妻关系，故该证据不能证明资源规划局在颁证过程中尽到审慎审查义务及颁证事实清楚。同时该《房屋合同买卖》已被生效法律文书确认无效。8.测绘成果报告及评估报告来源不明，也非本次交易时进行的评估测绘。9.完税凭证，与本案无关联性。综上，资源规划局证据达不到其证明颁证行为事实清楚、程序合法的目的。（二）对刘树敏证据认证为：资源规划局与朱帅、张训梅、王秀英、王硕梅对刘树敏证据的真实性均未提出实质异议，对其证据的真实性予以认证。（三）对朱帅证据认证为：1.对0180-××号产权证、照片各方均实质性无异议，对其真实性予以认证。2.授权委托书认证意见同资源规划局意见。（四）对王硕梅证据，各方对真实性无异议，对真实性予以认证 经审理查明，刘树敏与王秀英系夫妻关系；张训梅与朱帅系夫妻关系。2005年刘树敏领取003300号土地证，该土地证确权其享有坐落在灵璧县××××路南侧，面积为7402.10㎡的国有出让土地使用权，用途为商住。2011年3月26日，刘树敏与朱帅签订《合作建房协议书》建设冯××镇皖北建材装饰城，协议约定的主要内容为：“第二条，合作方式：1.甲方（即刘树敏）以其土地使用权作为合作建房出资，并负责净地转让。2.乙方（即朱帅）以建房的手续报批及房屋建筑作为合伙建房款。……第四条，房屋及土地权属：1.自双方签订协议之时起，甲方持有的《土地使用证》交由乙方持有，其土地使用权完全归乙方所有，乙方有权决定是否变更土地持有人权属。2.甲乙双方协商决定，所建房屋的51＃、52＃、53＃、54＃、55＃、56＃、57＃、64＃、65＃、66＃、67＃、68＃、69＃、70＃、71＃、72＃、73＃共计17套房屋归甲方所有见附件（平面图标注为78套房屋），其它余房产权、设计建筑和使用权归乙方所有。……第九条，违约责任：本合同未尽事项，甲乙双方可另行议定，其补充协议书经双方签字后与本人合同具有同等效力”。2011年10月21日，朱帅与刘树敏签订了《皖北建材市场补充协议》约定：“在双方原协议的基础上，补充如下协议：1.甲方（朱帅）给乙方（刘树敏）沿灵双路面北中间房屋四套、南北房屋十三套，最东边一排面东房屋三套。2.乙方应按时足额支付给甲方房屋差价款（另定）。3.甲方应于2012年2月30日前将房交乙方使用。见证人：刘中建、褚宏力”。2016年6月23日刘建中、褚宏力在刘树敏2016年6月20日的说明上注明后补的三套房屋为最东一排第10＃、11＃、12＃三套房屋。2011年10月21日，朱帅与刘树敏签订了《房屋差价补款协议》约定：“刘树敏应付给朱帅沿灵双路面北四套房差价款三十万元人民币，刘树敏于前首次付给朱帅人民币十万元，余款二十万元待东边靠背房二层封顶一次性全额支付给朱帅”。案涉地块系003300号土地证上建设的冯××镇皖北建材装饰城原设计建设房屋为四排，后变更为五排。现该地块上的房屋已建设完毕后，，办理的0180-××号房产证原件由朱帅持有，房屋产权人为刘树敏，共同共有人王秀英，房地坐落灵璧县皖北建材装饰城，总层数两层，建筑面积2747.98平方米。房屋建成后，刘树敏和王秀英入住1栋010、011、012室。2013年11月7日，房地产管理部门将案涉1董011号房屋转移登记到朱帅和张训梅名下，并向朱帅和张训梅颁发23××25号房地产权证。 2013年11月8日朱帅和张训梅以案涉房屋作抵押共同向王硕梅借款，并于2013年11月14日在灵璧县房地产管理局用案涉房屋为该笔借款办理抵押登记，他项权益证书号为13111185号。因朱帅和张训梅在借款期限届满后不能偿还借款，王硕梅提起民事诉讼。2016年11月12日灵璧法院立案后，经审理，于2016年5月29日作出（2016）皖1323民初828号民事判决，判决朱帅和张训梅偿还王硕梅借款本金人民币25万元及利息（自2015年5月7日起，按照年利率18%计算至借款实际付清之日止）。后王硕梅申请强制执行，灵璧法院作出（2016）皖1323执409号执行裁定书，查封朱帅和张训梅用于抵押的位于灵璧县××庙镇××建材装饰城××室房屋（房地产权证号为23××25）时，刘树敏方才知晓房地产管理部门将案涉房屋转移登记到朱帅和张训梅名下，刘树敏不服房地产管理部门将案涉房屋转移登记行为提起本案诉讼。灵璧法院于2019年5月19日作出（2016）皖1323执409-1号执行裁定书，续封案涉房产。 本案在审理过程中，资源规划局提供其向颁发朱帅和张训梅23××25产权证的卷宗材料有：Ｐ1-4是房屋转让申请登记书（制式表格），刘树敏与王秀英、朱帅和张训梅在该表格第一页出让人、受让人处分别签名，双方以壹拾肆万元价格转让案涉1栋011号房屋，第二页产权登记机关受理勘查调查情况中无勘查人签名、勘查意见，无调查人和调查情况空白；Ｐ.5-13是刘树敏和王秀英、朱帅和张训梅身份证复印件、关系证明及户口本；Ｐ14是询问笔录，该笔录无询问人、询问内容未明确出让标的物情况；Ｐ15-17是0180-××号房产证和00300号土地证；Ｐ18是2011年7月15日刘树敏授权委托书，载明：2011年7月5日刘树敏授权委托书载明：本人刘树敏003300号土地证让转于灵璧舒康公司，特授权该公司持上述土地证办理土地、建设、房产、银行等相关部门手续。Ｐ19是2013年10月20日舒康公司委托书，载明：灵璧房地产管理局，我公司开发建设的冯庙皖北建材装饰城相关产权证办理事宜，经公司研究决定特委托沈刘洋全权办理，请贵局予支持。Ｐ20-27是舒康公司信息。Ｐ28-31是《房屋买卖合同》，该合同载明出卖人为舒康公司，落款法定代表人是张训梅签名与公司营业执照等证件记载的法定代表人不是同一人，委托代理人系刘树敏；买受人沈刘洋，落款是委托代理人朱帅签名，没有沈刘洋委托书。Ｐ32是2012年12月14日房地产测绘成果报告。Ｐ49-51是舒康公司证明、完税凭证；Ｐ52材料交接转运单。 另查明，2017年11月30日，刘树敏和王秀英向灵璧法院提起诉讼，要求确认案涉2013年8月1日舒康公司与朱帅的《房屋买卖合同》无效纠纷一案，灵璧法院于2018年2月13日作出（2017）皖1323民初5480号民事判决，判决确认案涉房屋买卖合同无效，朱帅不服，上诉至宿州中院，宿州中院于2018年5月25日作出（2018)皖13民终1177号民事裁定书，裁定发回重审。2018年11月19日，灵璧法院作出(2018)皖1323民初3492号民事判决书，认定舒康公司和朱帅、张训梅隐瞒事实真相，相互串通损害了刘树敏和王秀英的相应利益，判决2013年8月1日，舒康公司与朱帅签订的涉及冯庙镇灵双路南侧，编号为灵国用（2005）第003300号的地块上建设商住房（现定名）皖北建材装饰城的1幢10号、1幢11号、1幢12号三套房屋的房屋买卖合同无效。朱帅不服，上诉至宿州中院，2019年3月29日，宿州中院作出（2019）皖13民终238号民事判决书，维持原判。现该判决已经发生法律效力。 又查明，在本案审理期间，灵璧县城乡住房和建设局的房屋登记管理工作整合划归灵璧县国土资源局的不动产登记局行使，现由新组建的资源规划局行使。 本院认为，本案争议的焦点问题有三：一是房屋登记机构办理案涉房屋房产登记的合法性问题；二是案涉房屋抵押登记的合法性问题；三是本案的判决方式问题。 一、关于案涉房屋房产登记的合法性问题 2008年7月1日施行的《房屋登记办法》第十一条规定，“申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。”根据上述规定，申请人应对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，房屋登记机构对登记材料的审查究竟仅是形式审查义务还是实质审查义务，法律并无明确规定，但是房屋登记机构应该在其能力范围内尽到审慎的审查义务。也就是说，房屋登记机构在审查登记行为时，主要对于申请材料是否完整和齐备、是否符合法定形式进行审查，对于相关材料的实质真实性、合法有效性，登记机构只能在职责范围内尽审慎的审查义务。房屋登记机构在进行房屋登记时具有一定的审查义务。本案资源规划局提供卷宗材料中刘树敏授权委托书是委托舒康公司持003300号土地证办理建设、房产、银行等相关部门的手续，并非持0180-××号产权证办理转移房产登记；卷宗材料中没有证据证明舒康公司享有案涉房屋产权；舒康公司的委托书是委托沈刘洋办理其公司开发建设的冯庙皖北建材装饰城相关产权证办理产权事宜，舒康公司与沈刘洋的委托关系，与卷宗材料中《房屋买卖合同》出让人是舒康公司，买受人是沈刘洋，双方是买卖关系矛盾，且《房屋买卖合同》的落款处出让人舒康公司法定代表人是张训梅签名，委托代理人是刘树敏，买受人委托代理人是朱帅，与卷宗材料中舒康公司信息载明法定代表人为尤丰不一致，卷宗材料中没有有效证明舒康公司与刘树敏、沈刘洋与朱帅存在委托代理关系；同时，卷宗内已有证据证明朱帅与张训梅系夫妻关系，故张训梅代表舒康公司在出让人处签名，朱帅代表沈刘洋在买受人代理人处签名，显然存在恶意串通行为；询问笔录没有记录询问人、记录人、标的物情况，评估房地产测绘成果报告来源不明，完税凭证与案件的关联性没有证据证明。综上，资源规划局提供卷宗材料反映的问题，不能证明其在办理案涉房屋转移登记、向朱帅和张训梅颁发23××25号产权证的过程中尽到审慎审查义务和颁证事实清楚。同时案涉《房屋合同买卖》因存在朱帅、张训梅等恶意串通损害刘树敏和王秀英利益的情形，已被生效判决认定确认无效。故案涉房屋登记行为不具有合法性，依法应予撤销。 二、关于案涉房屋抵押登记的合法性问题 《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”第三款规定，“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”根据上述规定，受让人受让不动产时是善意的，受让人取得该不动产的所有权；当事人善意取得其他物权的，与善意取得的所有权具有同样的法律后果。抵押权系设立在所有权之外的受法律保护的其他物权之一。抵押权因被担保债权的成立而成立，亦因被担保债权的消灭而消灭。认定善意取得的核心要件是第三人属于善意、有偿取得抵押权。本案朱帅和张训梅用采取欺骗手段取得案涉转移登记的房产向王硕梅抵押借款并办理公证和抵押登记。王硕梅不存在重大过失且其债权已经法院生效判决确认，并予以强制执行。执行中，灵璧法院对案涉抵押登记房屋进行了查封，故应认定王硕梅为善意第三人，其所取得的抵押权属于善意取得，应受法律保护。 三、关于本案的判决方式问题 对被诉行政行为作出否定性评价并不意味着该行政行为必须撤销，《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项规定的判决方式，就是对被诉行政行为的合法性作否定性评价却不改变该行政行为所形成的法律关系，该判决方式的适用条件除涉及国家利益或社会公共利益外，也包括涉及善意第三人的情形。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款则规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。本案王硕梅已经取得案涉房屋抵押权，且属于善意取得，如果撤销案涉房屋登记行为，则抵押登记的物权基础不复存在，王硕梅的合法权利得不到保护。根据上述规定，案涉房屋登记本应判决撤销，但如撤销房屋登记将直接影响抵押登记的效力，影响抵押权的实现。且鉴于本案刘树敏取得包括案涉房屋在内的双方合作开发所有房屋所有权登记，其与朱帅之间因合法建房权益的分配纠纷尚未得到最终处理，其又自愿在空白转移申请登记书上签名等因素，本案应判决确认案涉房屋的房屋登记行为违法，保留房屋转移登记的效力。 综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项之规定，判决如下： 确认被告灵璧县自然资源和规划局于2013年11月7日向朱帅和张训梅颁发的房地产权证灵房字第××号房地产权证违法。 案件受理费50元，由被告灵璧县自然资源和规划局承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审 判 长 袁 元 人民陪审员 王 方 人民陪审员 王 强 二〇一九年六月三十日 书 记 员 倪晓晗 附相关法律规定： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十四条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为： （一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的； （二）行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。 行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法： （一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的； （二）被告改变原违法行政行为，原告仍要求确认原行政行为违法的； （三）被告不履行或者拖延履行法定职责，判决履行没有意义的。