四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1703民初119号 原告：四川中青置业有限公司，住四川省达州市达川区翠屏街道办事处中青路199号。 统一社会信用代码：91511703563259040X。 法定代表人：王碧龙，总经理。 委托诉讼代理人：余海涛，四川嘉冠律师事务所律师。 被告：谭小林，男，生于1979年12月4日，汉族，户籍地：达川区。 被告：王丽，女，生于1985年12月26日，汉族，户籍地：达州市通川区。 以上两被告共同委托诉讼代理人：陈红宇，四川虹信律师事务所律师。 原告四川中青置业有限公司与被告谭小林、王丽商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月7日立案后，依法组成合议庭,于2019年6月17日公开开庭进行了审理。原告四川中青置业有限公司的委托诉讼代理人余海涛、被告谭小林、王丽的委托诉讼代理人陈红宇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告四川中青置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付购房款1124855.676元及利息；2、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年11月19日，被告就在原告处购买的达州中青国际家居生活广场13栋4层和2层的商品房，下欠购房款出具了三张《欠条》，分别下差2544126元、5269763元、3586029元。事后，被告就三张欠条仅于2018.5.25支付180万元、于2018.7.3支付150万元、2018.7.6日支付266050元，至今下欠本金1124855.676元及利息，经原告多次催收无果，特起诉法院判准原告的诉讼请求。 被告谭小林、王丽答辩：原告起诉的事实与客观事实完全不相符，二被告并不拖欠原告所诉称的购房款，事实上，二被告已按双方约定支付完毕涉案房屋的全部购房款。 原告四川中青置业有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：1、原、被告的身份信息，证明双方的基本身份情况，是本案适格的主体；2、2016年5月31日、2016年7月22日以及2016年11月19日，被告向原告出具的三份欠条，证明按照双方约定，被告2016年6月15日支付2544126元，应于2016年8月10日前支付5269763元，应于2016年11月30日前支付3586029元，然而根据被告的付款情况，已处于严重的违约情形，详见谭小林的付款清单；3、原告方根据被告的付款情况，制作了付款清单，能证实根据合同法司法解释二第二十一条的规定，被告应当先支付利息，后支付本金，因此在原告起诉之日止仍下欠本金1124855.676元及利息按月利率1.5%计算。 被告谭小林、王丽的质证意见：对第1份证据三性无异议；对第2份证据2016.5.31以及2016.7.22二份欠条与本案不具有关联性，理由是本案原告在诉状中所起诉的是被告购买原告开发的位于中青的房屋十三幢四层所出具的欠条，而实际欠条中是十三幢二层。且欠条中所欠费用已付清；对2016.11.19的欠条质证意见：第一欠条仅表明原、被告之间于2016.11.19日止购买本案涉案房屋所下欠的房款，并不能证明本案二被告至今仍下欠原告的购房款；第二该欠条约定的下欠房款的利息计算方式明显违反原、被告双方于2016.11.15所签订的商品房买卖合同第三十九条的约定，加重了二被告的责任，按照该第三十九条的约定，如果被告违约应当适用该合同中相关约定；第三本欠条的来源，是基于原、被告双方的商品房买卖合同这一关系而产生，原告起诉的案由也是商品房买卖合同纠纷，因此该欠条适用的基础法律关系不是合同法所约定的欠款纠纷，而是适用商品房买卖合同纠纷的相关法律法规的规定；第四欠条中的备注“具体以不动产登记证发放之日为准”，该约定表明原、被告双方具体是否下欠购房款，应当在原告向被告发放不动产登记证时，原、被告双方的具体结算数据作为被告是否至今拖欠原告购房款的依据。对第3份证据的质证意见，该付款清单系原告单方制作，没有被告签字捺印确认，不能作为本案原告起诉被告的证据使用；第二原、被告双方签订的商品房买卖合同的时间是2016.11.15日，不可能出现原告清单落列中2016.11.15日之前的一、二项下欠本金及利息的情况；第三该付款清单本金及下欠本金及利息的计算方式明显违反原、被告双方商品房买卖合同的约定，不能适用商品房买卖合同这一基础法律之外的欠条上的利息计算方式。 被告谭小林、王丽为支持其理由，向本院提交了下列证据：1、原、被告双方所签订的原告诉称事实里面所列举的商品房买卖合同，证明一、原、被告双方所签订的涉案房屋的合同的时间为2016.11.15日，第二、根据合同的第十条第（一）1.（1）（2）的约定，若被告逾期付款，出卖人不解除本合同的买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金；第三、根据该合同第三十九条补充协议的约定，补充协议含有不合理的，加重买受人责任，排除买受人主要权利义务仍以本合同为准。证明目的是本案被告在收到原告的房产证之日已付清下欠原告的购房款，原告诉请的事实不能支持原告的诉求，原告计算诉求的适用的法律错误。2、被告在2018.5.25日向原告支付180万元，7.3日支付150万元（农村信用社借计卡明细），被告的出纳通过银行卡向原告转帐支付购房款的依据。7.6日支付266050元（原告已在诉状中自认，被告未提供证据）。 原告的质证意见：对第一份证据的三性无异议；在证明目的上买卖合同证明双方签订备案合同的时间是2016.11.15日，事后，被告按照原、被告双方的真实约定，于2016.11.19日就四层购房款出具了欠条，在时间先后顺序上足以证实欠条是双方事后形成的，是双方关系商品房买卖的真实约定，网签备案合同中的利息仅是房管局系统的统一模板，双方真实约定的标准为月利率1.5%；第二网签备案合同的第三十九条限制的是不合理的加重买受人的责任和排除买受人的主要权利，然而月利率1.5%符合市场交易规则各经济发展水平，且系双方当事人的真实意思表示，因此是合理的，不能以该条约定排除双方约定的月利率1.5%的真实约定，并且网签合同仅是双方履行合同的手续而已，欠条才是双方当事人真实意思的表示，并且形成时间在后；第三对于2016.5.31日和7.22日的二笔购房款，被告并未按照欠条的约定具时支付，基于其存在的逾期情况应当按照合同法司法解释二的规定，先行支付利息，其具体利息支付方式详见支付清单。对第二份证据的意见，因支付时间和金额与原告付款清单载明的是一致的，只是在计算时应当按照合同法解释二的规定，先扣除利息，欠条中明确载明了第三笔支付时间为2016.11.30日前，据此，被告已经严重违约。 本院经审理认定的事实如下：被告谭小林、王丽系夫妻关系。2016年5月31日，被告谭小林、王丽就购买达州中青国际建材生活广场13栋2层1-7号、9号、10号共计9间商品房与原告四川中青置业有限公司达成买卖协议，分别签订了《商品房买卖合同（现房）》，约定总价款3361152元。当天，被告谭小林、王丽在给付购房款817026元后，被告谭小林向原告出具欠条一份，载明：“本人谭小林于2016年5月31日购买四川中青置业有限公司商铺13栋2层1-7#、9#、10#,总房款共计3361152元，今日缴纳房款817026元，剩余房款2544126元，本人承诺于2016年6月15日缴清。逾期未缴，同意每月按照剩余房款金额的1.5%计算利息，若逾期超过两个月以上，则视为本人违约，并同意全力配合四川中青置业有限公司对该商铺进行处置，同时将已交房款作为违约金自动放弃！欠款人：谭小林（本人捺印），2016年5月31日”。2016年6月15日，原告四川中青置业有限公司办理了上述商品房的不动产登记证后交付给被告，被告谭小林、王丽2016年7月7日支付2544125元。 2016年7月22日，被告谭小林、王丽就购买达州中青国际建材生活广场13栋2层11号、13-27号共计16间商品房与原告四川中青置业有限公司达成买卖协议，分别签订了《商品房买卖合同（现房）》，约定总价款5570064元。当天，被告谭小林、王丽在给付购房款300301元后，被告谭小林又于2016年7月22日向原告出具欠条一份，载明：“本人谭小林于2016年7月22日购买四川中青置业有限公司商铺13栋2层11、13、14、15、16、17、18、19、20、21、22、23、24、25、26、27号。总房款共计5570064.00元，今日缴纳房款300301.00元，剩余房款5269763.00元，本人承诺于2016年8月10日缴清。逾期未缴，同意每月按照剩余房款金额的1.5%计算利息，若逾期超过两个月以上，则视为本人违约，并同意全力配合四川中青置业有限公司对该商铺进行处置，同时将已交房款作为违约金自动放弃！欠款人：谭小林，2016年7月22日，另被告谭小林在该欠条上注明：本人承诺此次购房首付款200万元，下欠1699699.00元于2016年7月29日前一次性付清。谭小林，2016年7月22日”。2016年7月29日，原告四川中青置业有限公司办理了上述商品房的不动产登记证后交付给被告，被告谭小林、王丽2016年9月6日支付5269763元。 2016年11月15日，被告谭小林、王丽就购买达州中青国际建材生活广场13栋4层17-33号、37-43号共计24间商品房与原告四川中青置业有限公司达成买卖协议，分别签订了《商品房买卖合同（现房）》，约定总价款3867966元。2016年11月19日，被告谭小林、王丽在给付购房款281937元后，被告谭小林向原告出具欠条一份，载明：“本人谭小林于2016年11月16日购买四川中青置业有限公司商铺13栋4层17至33、37至43#号,总房款共计3867966元，今日缴纳房款281937元，下欠房款3586029元，并用以上所购买的所有商铺作为抵押，本人承诺于2016年11月30日缴清下欠房款。逾期未缴，同意每月按照剩余房款金额的1.5%计算利息，若逾期超过两个月以上，则视为本人违约，并同意全力配合四川中青置业有限公司对该商铺进行处置，本人无条件全力配合，同时将已交房款作为违约金支付给四川中青置业有限公司。注：具体以不动产登记证发放之日为准。欠款人：谭小林，2016年11月19日”。2016年11月29日，原告四川中青置业有限公司办理了上述商品房的不动产登记证后交付给被告，被告谭小林、王丽2018年5月25日支付1800000元，2018年7月3日支付1500000元，2018年7月6日支付266050元，双方算账应抵减被告多交的税费19979元。 同时查明，原、被告签订的《商品房买卖合同》系格式合同，就付款方式及期限、逾期付款的处理、补充协议均在合同第九条、第十条、第三十九条约定：“第九条.付款方式及期限：一次性付款，买受人在2017年4月12日前支付该商品房全部价款；第十条.逾期付款的处理：逾期超过90日，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金；第三十九条.补充协议：对本合同未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。 庭审中，原告四川中青置业有限公司、被告谭小林、王丽对签订的《商品房买卖合同》、欠条、交付不动产登记证的事实、四川中青置业有限公司提供的谭小林付款清单的支付金额无异议。 本院认为，原告四川中青置业有限公司与被告谭小林、王丽签订的《商品房买卖合同》依法成立，自成立时生效。被告谭小林在签订合同后分别向原告书写欠款金额为2544126元、5269763元、3586029元三张欠条，均在欠条中对付款时间、付款金额、逾期付款的处理、利息计算方式进行约定，是双方对《商品房买卖合同》约定的付款方式及期限、逾期付款的处理、逾期责任进行了变更。该欠条是被告的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告四川中青置业有限公司已实际为被告办理了所购商品房的不动产登记证并履行了交付义务，被告也实际接受，但并未按欠条约定时间支付全部购房款。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”的规定，被告对下差的购房款应当按照利息、主债务的顺序清偿。因此，对原告四川中青置业有限公司起诉要求被告谭小林、王丽支付购房款和利息的请求，本院予以支持。被告谭小林、王丽辩称已按双方约定支付完毕涉案房屋的全部购房款，是未按欠条约定计算逾期履行期间的利息，其给付不足以清偿全部债务，原告对此不认可，被告也无证据证实原告在收款时放弃利息请求。因此，对其辩称本院不予采纳。被告质证称欠条约定的下欠房款的利息计算方式明显违反原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第三十九条的约定，不合理加重了二被告的责任，按照该第三十九条的约定，如果被告违约，应当适用该合同中相关违约约定。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，欠条是被告的真实意思表示，在欠条约定“逾期未缴，同意每月按照剩余房款金额的1.5%计算利息”的标准，不违反法律、行政法规的强制性规定。因此，欠条约定逾期利息的计算方法不属于《商品房买卖合同》第三十九条约定的“不合理的加重买受人责任”的情形，对该质证意见，本院不予采纳。 综上，被告谭小林、王丽应支付的购房款和利息（利息以欠条约定的利率计算）。第一笔：2016年6月15日前应付2544126元，而实际支付为2016年7月7日，逾期22天，逾期利息应为27985.39元【2544126元×22天×（1.5%÷30天）】，实际下差购房款27985.39元；第二笔：2016年8月10日前应付5269763元，而实际支付为2016年9月6日，逾期27天，逾期利息应为71141.80元【5269763元×22天×（1.5%÷30天）】，实际下差购房款71141.80元；第三笔：2016年11月30日前应付3586029元，2018年5月25日支付180万元，逾期541天，逾期利息应为970020.84元【3586029元×541天×（1.5%÷30天）】，实际下差购房款2756049.84元（3586029元+970020.84元-1800000元）；2018年7月3日支付150万元，逾期39天，逾期利息应为：53742.97元【2756049.84元×39天×（1.5%÷30天）】，实际下差购房款1309792.81元（2756049.84元+53742.97元-1500000元）；2018年7月6日支付266050元，逾期3天，逾期利息应为：1964.69元【1309792.81元×3天×（1.5%÷30天）】，抵减被告多交的税费19979元，实际下差购房款1025728.50元（1309792.81元+1964.69元-266050-19979元）。三笔款项共计1124855.69元（27985.39元+71141.80元+1025728.50元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条之规定，判决如下： 被告谭小林、王丽在本判决生效后二十日内支付原告四川中青置业有限公司下差购房款1124855.69元及利息（其中，27985.39元的利息从2016年7月8日起按月利率1.5%计算至付清之日止；71141.80元的利息从2016年9月7日起按月利率1.5%计算至付清之日止；1025728.50元的利息从2018年7月7日起按月利率1.5%计算至付清之日止）。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14924元，由被告谭小林、王丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于达州市中级人民法院。 审 判 长  栾心明 审 判 员  王显平 人民陪审员  罗世梅 二〇一九年六月二十六日 书 记 员  李 俊