杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0109民初19075号 原告杭州智联房地产代理股份有限公司，统一社会信用代码91330100782362136M，住所地浙江省杭州市萧山区宁围街道保亿中心1幢1601室。 法定代表人张风良，该公司董事长。 委托代理人徐立海、阮啸，北京大成（杭州）律师事务所律师。 被告百色上亿置业有限公司，统一社会信用代码91451000322614400W，住所地广西壮族自治区百色市右江区城东大道与站前大道东北角。 法定代表人韦启海。 委托代理人沈朝卫，公司员工。 委托代理人黄典春，广西中名律师事务所律师。 原告杭州智联房地产代理股份有限公司诉被告百色上亿置业有限公司委托合同纠纷一案，本院于2017年11月9日立案受理后，依法由审判员周娆适用简易程序进行审理，后因案情复杂，依法组成合议庭于2018年7月26日公开开庭进行了审理。期间，本院根据原告的申请，对被告采取了财产保全措施。原告委托代理人徐立海、阮啸，被告委托代理人沈朝卫、黄典春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付剩余招商代理费2221160.5元，并支付该款自2017年11月9日起按银行同期贷款利率计算至实际履行日止的逾期付款利息；2.被告支付28户商户退租应没收的预付款的一半即515599元。事实和理由：原、被告双方就亿丰百色国际商博城项目的招商代理事宜签订《招商代理合同》及相关合同。后，原告依约进行项目的招商代理事宜。但被告一直未及时履行付款义务，经核算被告截至起诉日止尚欠原告该项目招商代理费2221160.5元。上述款项虽经原告多次催要，被告一直拖延支付，严重侵害了原告的合法权益。同时，有28户商户退租，按照合同约定退租商户预付款被告应予没收，原告应分得一半，该28户共预付1031198元，故被告应向原告支付515599元。 被告辩称：1.认可原告主张的初始签约面积共为44622.904平方米。2.因有28户商户悔约，共计退租面积为7204.99平方米。根据《招商代理合同》第六条第4项约定，原告所招租商户在签署合约后悔约，原告成交业绩不计入成交标准。故28户商户的招商面积应从签约面积中减去。3.另有25户商户虽签订了合同，但未按合同约定进场装修营业，也就是说，该批商户以实际行为表示不再履行租赁合同，造成签约目的不能实现，该批商户共5047.05平方米的面积也应不视为原告的招商业绩，应予扣减。4.根据合同第二条，原告负责约定的约10万平方米左右在业态规划范围内的整体可租面积（以建筑图纸确定的实际可租赁面积为准）。经百色市房地产综合信息测绘技术服务中心测算，本项目的总建筑面积（可招商面积）为102738.32平方米。故原告的招商率应以102738.32平方米为基数，即：（44622.904-7204.99-5047.05）÷102738.32=31.5%。5.合同第六条第1.2项约定，招商率在50%以下，佣金按实招面积40元/平方米计提。故原告应得的代理佣金为（44622.904-7204.99-5047.05）×40=1294834.56元，加上尚欠的月费（招商基础费用，8万元/月）830944.22元，共计应得额为2125778.78元。6.根据合同第五条第12项，原告人员的住宿、伙食等费用由原告自行负责，双方曾口头约定，因被告向原告人员提供食宿服务，每个月扣除5000元，16个月的费用为80000元。2125778.78元-80000元=2045778.78元为原告应得的佣金。7.原告认可收到被告支付的1287565元，代其发放工资238827.23元，共计1526392.23元，被告只欠519386.55元。因双方未曾正式结算，故原告主张利息于法无据。 原告为支持其主张的事实向本院提供了下列证据材料： 1.《招商代理合同》，证明原、被告存在项目招商代理合同关系。 2.《补充协议》，证明原、被告双方招商代理服务时间从2017年1月31日延长至2017年6月31日，并对招商代理的其他事宜做了约定。 3.2016年7月20日的工作联系函、4.2016年7月20日的工作联系函，证明被告就招商佣金跳点问题进行了再次确认。 5.月费清单，证明双方于2017年5月确认，被告尚欠招商基础费用（月费）830944.22元。 6.合同签约台账表、佣金结算表，证明经核算，截至起诉日被告尚欠招商佣金1390216.28元。 7.商户撤场通知，证明被告认为的商户悔约退租情况并不存在，实为被告的关联公司强行要求商户退租。 经质证，被告认为，证据1、2、5，无异议。证据3、4，真实性、合法性无异议，但对可招商面积有异议，应以测绘报告面积计算，被告提交的证据3显示是102738.32平方米。证据6，签约合同的面积是44892.904平方米无异议，但不是合同签订就达到结算条件，实际可计算的佣金要减去违约和以实际行动表示不履约的商户。证据7，内容看不清楚，无法核实真实性，根据租户和被告的租赁合同，被告向租户交付的商铺要在60天内装修完毕，投入使用，逾期超过30天，解除合同。因为租户已经达到解除合同的条件，所以被告发律师函要求其解除合同，这也是不得已而为之。 经审查，本院认为，证据1、2、5，予以确认。证据3、4，真实性予以确认。证据6，不能达到证明目的。证据7，系复印件，不能达到证明目的。 被告为支持其主张的事实向本院提供了下列证据材料： 1.商户违约退租情况表及《租赁合同》、退款申请、退款凭证，证明原告招商的28户商户悔约退租，退租面积是7204.99平方米。 2.拟清退商户情况及《租赁合同》、律师函、快递单，证明原告招商的25户商户至今未进场装修营业，导致被告不能实现合同目的；该25户商户的面积是5047.05平方米。 3.测绘报告，证明经测绘，本项目的建筑面积（即双方约定的可招商面积）为102738.32平方米，此面积为招商率的计算基数。 4.招商代理费用支付情况表，证明被告已经向原告支付的款项为1926819.19元。 5.28户商户违约后新出租情况表，证明原告招商的商户悔约退租后商铺已重新出租，重新招租的商户与前面不同。 6.25户商户清退后出租情况表、照片，证明原告招商的商户不进场，被告的合同目的不能实现，部分房屋已经出租给了新的商户，部分房屋仍然空着，25户中有7户重新出租，被告已经向原商户退还全部已付费用，其余18户因不配合所以无法退费，说明原告招商不成功。 7.企业变更通知书，证明百色富安居商务服务有限公司系百色亿丰商业投资管理有限公司更名。 经质证，原告认为，证据1、5，形式真实性已核实，除第18户、第22户的情况予以认可，其余商户退租情况不予认可，其余商户租赁面积仍应计入原告的招商面积。合同约定，在商户违约的情况下才不计原告的佣金，该证据无法证明是商户违约造成的。且合同约定在商户违约情况下，商户所交定金应没收，而被告将所有定金都退还给了商户，可见解约原因不是商户违约。另外，解除租赁合同发生在原、被告《招商代理合同》终止之后，商户要求退租，也是商户和被告之间的关系，和原告无关。退款凭证上的退款不是被告直接退给商户，而是百色富安居商务服务有限公司退款给商户的。据原告了解，被告采取了将原商户集中退租，配合被告的相关经营所需，再将商铺交由百色富安居商务服务有限公司统一出租给商户。证据2、6，形式真实性已核实，《租赁合同》无异议。清单中第24户没有解约律师函，也没有邮寄凭证，所有证据仅有发送情况，而没有商户收悉及反馈情况。无法证明商户悔约，恰恰说明原告已完成招商行为。没有证据证明商户没有进行装修或营业，即使如被告所述商户没有进场营业，依据合同第六条第2项约定也与原告与被告结算佣金无关，且该类商户也没有实际退租，所以被告认为25户面积5047.5平方米需要扣除的依据不足。此外，没有进行装修或营业，不代表被告的合同目的无法实现，因为被告收取了相应的定金，如果商户违约被告也可向商户追偿。证据3，真实性、合法性无异议，但关联性以及证明目的有异议，被告混淆了建筑面积和可招商铺面积，建筑面积不是全部交由原告招商租赁的，原、被告双方多次确认可招商面积为79287.69平方米，此外依据原告提供的证据6，双方签字确认合约台账表中最后一行是佣金结算的单价，单价为65元/平方米，如果像被告所说的面积来算，是达不到65元/平方米。另外说明，本项目建设面积和可招商面积存在2万余平方米的差距是因为三四楼有2万余平方米的公寓，不在原告招商范围。证据4、7，无异议。 经审查，本院认为，证据1、3、5，真实性予以确认。证据2、6，不足以达到被告的证明目的。证据4、7，予以确认。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实： 原、被告签订《招商代理合同》一份，约定：被告委托原告为亿丰百色国际商博城的独家招商代理商，负责该项目约10万平方米在业态规划范围内的整体可租赁面积（以建筑图纸中确定的实际可租赁面积为准）。合同有效期自2016年2月1日至2017年1月31日。原告的招商代理服务费用包括招商基础费用和招商佣金，其中招商基础费用8万元/月，服务周期12个月，第一笔月费在2016年2月30日前支付，以后每月月费在当月的5日前支付；招商佣金按双方确认的可招商总建筑面积（包括自营户）计算。原告招商率在50%以下，佣金按实际招商面积40元/平方米计提；招商率在50%-60%之间，佣金按实际招商面积50元/平方米计提；招商率在60%-75%之间，佣金按实际招商面积65元/平方米计提；招商率达到75%以上，佣金按实际招商面积80元/平方米计提。佣金支付方式：被告在招商启动，签订《租赁合同》，收取租金后的次月开始，每月15日前支付至招商工作结束，佣金结算按累计补足的方式核算。佣金的结算以商户与被告签订《租赁合同》，并缴纳《租赁合同》中应交的定金或租金为依据。被告如在合同规定日期10个工作日后仍未向原告支付佣金，则原告有权终止合同，并视被告违约，被告必须将原告已完成的招商面积的全部佣金在7个工作日内支付原告。原告所招租赁商户在签署合约后毁约，商户所付定金由被告没收（未能没收部分除外），并按原、被告双方对半比例分配，而其成交业绩不计入原告之成交标准，已结算佣金部分与原、被告双方对半比例分配差额予以返还。合同还对双方其他权利义务作了约定。 后双方又签订《补充协议》，约定：服务终止时间由2017年1月31日调整为2017年6月31日，原合同约定的招商月费及佣金不变。鉴于被告欠款较多，如被告未能按照原合同约定正常支付佣金，则自2017年3月起，原告招商商户租金的50%作为乙方的招商佣金，在商户租金到达被告账户的次日打给原告，直至被告欠款结清。 合同履行过程中，原告在2016年7月20日向被告提交工作联系函，函件载明市场可整体招商面积为79409.59平方米、已完成招商面积、招商率等内容，被告予以确认。原告在同年12月15日向被告提交工作联系函，函件载明可整体招商面积为79287.69平方米、已完成招商面积、招商率等内容，被告确认签约面积相符。 至2017年5月招商结束，原告共招商签约面积为44892.904平方米，共计产生招商基础费128万元。被告已支付招商基础费、佣金等共计1926819.19元。被告尚欠招商基础费830944.22元。案涉项目测绘总建筑面积为102738.32平方米。 招商结束后，有28户商户退租，共计退租面积为7204.99平方米，其中27户申请退租的原因是个人原因，另有一户杨根三申请退租的原因是二楼已作为餐饮区，未能租赁到二楼商铺，退租面积为118.12平方米。上述28户共预交履约保证金1031198元，其中杨根三预交履约保证金5316元。除林永乐、杨秀宇扣除履约保证金37419元、5257元，其余商户均全额退还履约保证金。 本院认为：被告委托原告为其亿丰百色国际商博城项目招商，原告履行了招商义务，双方之间的委托合同关系成立且合法有效。本案争议焦点如下： 1.关于项目可招商建筑面积的问题。原告主张按2016年7月20日工作联系函中双方确认的79409.59平方米确定，被告认为应按测绘面积102738.32平方米确定。本院认为：根据《招商代理合同》约定，招商佣金按项目合同期内双方确认的可招商总面积（包括自营户）计算。故项目可招商面积按测绘面积确定缺乏合同依据，原告主张符合合同约定，本院予以采信。 2.关于被告主张的退租面积及拟退租面积是否应从原告招商面积中扣减的问题。被告认为应予扣减，原告除其认可的部分外，其余不同意扣减。本院认为：根据《招商代理合同》约定，只有在签约承租户违约的情况下解除合同，退租面积才不计入原告招商面积。被告提交的证据显示28户中有27户系因个人原因要求退租，该情形应视为商户违约，从原告招商面积中扣减。另有一户系因二楼已作为餐饮区，未能租赁到商铺而退租，不能视为商户违约，相应面积不应扣减。被告主张的拟退租面积，缺乏有效证据证明系因承租违约而导致退租，故不予采信。 3.关于招商率计算的问题。根据《招商代理合同》约定，招商率按原告实际招商面积除以项目合同期内双方确认的可招商总面积（包括自营户）计算，且退租的成交业绩不计入原告成交标准。综合前述意见，招商率为：（44892.904－7204.99+118.12）÷79409.59=47.61%。原告的招商率低于50%，佣金应按40元/平方米计提，由此得出招商佣金为（44892.904－7204.99+118.12）×40=1512241.36元。 4.关于退租商户交纳的履约保证金分配问题。根据《招商代理合同》约定，原告所招租赁商户在签署合约后毁约，商户所付定金由被告没收（未能没收部分除外），并按原、被告双方对半比例分配，而其成交业绩不计入原告之成交标准。现27户因个人原因退租的商户预交的履约保证金为1031198-5316=1025882元，该款被告虽大部分退还给了商户，但被告未能举证证明退还保证金系因不可抗拒原因所致，或退还保证金取得原告同意，因此不能免除被告向原告分配一半履约保证金的义务。被告应支付原告相应履约保证金为512941元。 5.关于被告主张每个月扣减食宿费5000元，因被告未向本院提供有效证据，故不予采信。 综上，扣除被告已支付的1926819.19元，被告尚应支付原告招商代理费1280000+1512241.36-1926819.19=865422.17元，加上原告应分配的履约保证金512941元，共计1378363.17元。同时，被告应支付原告865422.17元招商代理费自2017年11月9日起的逾期付款利息。原告超出部分诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第四百零五条之规定，判决如下: 一、百色上亿置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州智联房地产代理股份有限公司招商代理费865422.17元及该款自2017年11月9日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至履行日止的逾期付款利息； 二、百色上亿置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州智联房地产代理股份有限公司应分配的履约保证金512941元； 三、驳回杭州智联房地产代理股份有限公司其余诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24570元，财产保全申请费5000元，合计29570元，由杭州智联房地产代理股份有限公司负担7365元，百色上亿置业有限公司负担22205元。 原告杭州智联房地产代理股份有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告百色上亿置业有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  周 娆 人民陪审员  李凤娟 人民陪审员  周风平 二〇一九年六月十八日 书 记 员  邱哲平