西安市莲湖区人民法院     民事判决书 (2019)陕0104民初3338号原告：胡羊天佐，男，1991年11月26日出生，汉族，住山东省莱州市。委托诉讼代理人：李宝生，陕西标典律师事务所律师。原告：高少华，女，1967年2月16日出生，汉族，住山东省莱州市。委托诉讼代理人：李宝生，陕西标典律师事务所律师。 被告：西安海纳集团善缘房地产开发有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：孙鲁秦，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘强，男，1976年12月1日出生，汉族，该公司员工，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：朱琳，女，1992年7月18日出生，汉族，该公司员工，住西安市新城区。原告胡羊天佐、高少华诉被告西安海纳集团善缘房地产开发有限公司（以下简称“海纳善缘公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡羊天佐、高少华向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告因逾期交付房屋而应承担的违约金554166.12元（按照原告已付房价款3800865元为基数，从合同约定的2015年1月1日起，按日万分之三比率，每日1140.26元，暂计算至2016年5月1日，并要求支付至具备法定交房条件之日止）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月11日，二原告作为共同买受人与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于西安市莲湖区XX路XX号的海纳汉唐小区（汉唐御府）第1幢1单元3层301号房，房屋面积417.89平方米，总价款3800865元。原告依约一次性支付了全部购房款，2014年4月14日被告出具收款收据。合同约定，被告应在2014年12月31日前依照国家和地方政府的有关规定，将具备约定条件的商品房交付买受人使用，同时约定了逾期交房的违约责任。但时至今日，被告仍未取得《竣工验收备案表》，涉案房屋仍不具备法定交付条件。原告多次与被告协商未果，无奈诉至法院，望判如所请。被告海纳善缘公司辩称，第一、预售合同第八条约定交房日期为2014年12月31日，同时约定由于政府原因、市政因素等非出卖人能力所及的情况出现而导致商品房逾期交付，买受人同意免除出卖人责任。我公司在2011年积极响应政府号召，对XX路XX号原西安海纳小汽车修理厂进行搬迁，并向西安大兴新区XX路XX号进行房地产开发。西安晚报2012年9月4日刊登了“红庙坡立交”成为西安市2012-2020年重点规划项目；2016年3月23日西安市人民政府下发“红庙坡立交项目征收决定”，2016年7月开挖，2016年12月29日主干道通车。政府前期立项早，施工方案确定晚，导致红庙坡地区的水、电、气、热力、道路标高等公用设施不能按期施工，本小区由于正处在XX庙XX段，深受其影响，例如自来水接驳，直至2016年1月22日才全面完成。故未能如期交房是因政府原因、市政因素导致，购房客户应免除我公司的责任。第二、我公司与原告签订的合同明确约定开发商交付房屋标准为：经开发单位、设计单位、监理单位、施工单位分期验收合格。该项目于2015年6月26日已取得上述单位验收合格，已符合交房标准。我公司的统一交房时间为2016年1月，期间多次联系原告收房，原告以人在外地、过春节等理由推脱，直至2016年2月26日高少华与周小芹来到售楼部收房，并对房屋瑕疵进行了登记。2016年7月18日，原告将涉案商铺出租，并获取收益。综上，我公司认为，客户已经收房并出租获得收益，客户不能再用逾期交房、未达到交付标准向我公司申请违约金。但我公司也存在自身瑕疵，如经开发单位、设计单位、监理单位、施工单位分期验收合格的时间期限由2014年12月31日推迟到了2015年6月26日，我公司为调和矛盾，化解客户怨气，愿意按2014年12月31日-2015年6月26日，共计逾期177天，按此计算违约金支付给原告，并恳请法院驳回原告的其他诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：原告胡羊天佐、高少华围绕其主张提供如下证据：1、商品房销售合同、收款收据，证明原被告于2014年4月11日签订商品房买卖合同并交付全部购房款，但被告交付房屋时未出示《竣工验收备案表》，亦未签署交接单，已构成违约，应支付逾期交房违约金；2、西安市住房保障和房屋管理局信息，证明被告违反合同约定，未在合同签订时登记备案，而是迟至2016年7月。涉案房屋网签时间为2016年7月6日，登记备案时间为2016年7月11日，合同登记号为Y16099110。被告对上述证据的真实性均认可，但认为其未按照合同约定时间交付是市政因素导致，另外在签订合同时原告知晓合同不具备备案条件，待条件成就后便对合同进行了备案登记。被告海纳善缘公司围绕其答辩意见提交如下证据：1、西安晚报2012年9月4日刊登“红庙坡立交”成为重点规划项目、2016年3月23日西安市政府下发“红庙坡立交项目征收决定”、向自来水公司缴费的相关票据、工程水表安装、自来水用户表登记卡等，证明根据合同第八条约定，是由于政府原因导致我公司未能如期交房，应免除我公司责任；2、工程质量竣工验收表（复印件）、汉唐御府交房验收表、物业费收费票据（复印件），证明涉案房屋已经取得了分期验收合格，具备交付条件。2016年1月我公司通知原告收房，2月原告前来办理收房手续，又将商铺对外出租并取得收益，原告的诉请没有依据。原告对第一组证据的真实性认可，但该组证据无法证明是因为市政原因导致交房延期；第二组证据中的工程质量竣工验收表仅仅能证明被告组织了相关四方对工程进行了验收，缺乏政府相关部门的认可文件和批准使用文件，不符合房屋交付条件；交房验收表为被告单方制作，原告实际接收房屋是在2016年5月；物业费收费票据显示最早的收费时间为2016年8月23日，与原告出租房屋的时间相符。本院经审理认定事实如下：2014年4月11日，原、被告签订《海纳•汉唐御府商品房预售合同》，约定原告购买被告开发建设的海纳汉唐小区（汉唐御府）第1幢1单元3层301号房，建筑面积417.89平方米，总价款3800865元。第八条：出卖人应在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、经开发单位、设计单位、监理单位、施工单位分期验收合格；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2、由于政府原因、市政因素等非出卖人能力所及的情况出现而导致商品房逾期交付，买受人同意免除出卖人责任。第九条：出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期天数分别处理（不作累加）（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。合同签订后，原告一次性支付了全部购房款，被告向其出具收款收据。2016年7月6日双方进行网签，并于2016年7月11日登记备案。2015年6月26日，被告作为建设单位与监理单位陕西建科建设监理有限责任公司、施工单位陕西有色建设有限公司、设计单位信息产业电子第十一设计研究院科技工程股份有限公司西安分公司、勘查单位西安市建筑设计研究院共同对涉案房屋所在楼盘进行验收，并出具工程质量竣工验收表。2016年上半年原告收房，并于同年8月将房屋出租。另查，涉案房屋位于XX路XX号。2012年“星火路立交”为西安市2012-2020年重点规划项目，2016年3月23日西安市人民政府作出市房征告字【2016】1号通告，决定对红庙坡立交项目涉及的国有土地上房屋予以征收。因红庙坡立交项目施工，自来水外部公用管网与汉唐御府小区项目内部管网接驳时间延迟，最终接驳完成在2016年1月。接驳完成后，被告通知原告收房。本院认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，主体适格，内容合法，为有效合同，对双方当事人均有约束力。合同第八条约定了交付房屋的时间及条件，按此约定，被告应在2014年12月31日前使涉案房屋经开发单位、设计单位、监理单位、施工单位分期验收合格。但被告提交的工程质量竣工验收表显示验收时间为2015年6月26日，迟于合同约定的交付房屋的最后期限，故本院认定在不考虑市政因素的情况下，涉案房屋符合交付条件的时间节点为2015年6月26日，此时已超出合同约定交付时间177天，被告应按合同约定向原告支付逾期交房违约金，为201826元。原告认为被告至今未符合房屋交付条件，理由不成立，依法不予采信。根据被告提供证据可以看出，XX庙XX小区周边管网改造，从而延迟与小区内部管网的接驳，因此造成的延期交付房屋属于合同约定的免责条件，故原告要求被告支付2015年6月26日之后的逾期交房违约金，无事实及法律依据，依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十五日内，被告西安海纳集团善缘房地产开发有限公司向原告胡羊天佐、高少华支付自2015年1月1日至2015年6月26日期间的逾期交房违约金201826元；二、驳回原告胡羊天佐、高少华的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9342元（原告已预交），由被告承担2803元，原告自行承担6539元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。       审    判    长       朱保建审    判    员       郭富丽                  人 民 陪 审 员       惠秋霞 二〇一九年六月十九日 书    记    员       焦莉萍   1