广东省珠海市香洲区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0402执异197号 异议人（案外人）：黄灿兴，1974年10月20日出生，汉族，住珠海市香洲区。 申请执行人：珠海农村商业银行股份有限公司南湾支行，住所地珠海市南屏科技工业园屏东6号办公楼一层，统一社会信用代码91440400797709753A。 负责人：赖永强，行长。 委托诉讼代理人：刘泳锋，男，系该行员工。 委托诉讼代理人：许启雄，男，系该行员工。 被执行人：葛桂芝，女，1963年10月30日出生，汉族，身份证住址安徽省芜湖市镜湖区。 被执行人：庄怡敏，女，1987年5月16日出生，汉族，身份证住址安徽省芜湖市镜湖区。 本院在执行珠海农村商业银行股份有限公司南湾支行（以下简称农商行南湾支行）与葛桂芝、庄怡敏借款合同纠纷一案中，案外人黄灿兴提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年5月22日举行了听证，案外人黄灿兴、申请执行人农商行南湾支行的委托诉讼代理人刘泳锋、许启雄参加了听证。现已审查终结。 案外人黄灿兴提出如下执行异议：请求贵院确认在（2018）粤0402执7603号案件中，本人优先享有珠海市××街××、××、××号商铺的租赁权和优先购买权。听证中案外人黄灿兴请求撤回关于优先购买权的异议请求。 事实与理由：2018年11月20日法院拍卖被执行人葛桂芝名下位于海市××街××、××、××号商铺，根据买卖不破租赁原则，异议人有权租赁到合同期满。 案外人黄灿兴提交了以下证据：1.执行笔录；2.商铺租赁合同；3.情况说明；4.收据；5.个人账户交易明细清单。 申请执行人农商行南湾支行答辩称：我方认可异议人有租赁权和优先购买权，但是异议人没有意向购买。 申请执行人农商行南湾支行没有提交证据。 被执行人葛桂芝、庄怡敏没有提交答辩意见和证据。 本院查明：农商行南湾支行与葛桂芝、庄怡敏借款合同纠纷一案，本院经审理作出（2017）粤0402民初8888号民事判决，判令：一、葛桂芝向农商行南湾支行偿还贷款本金4000000元以及计至2017年8月20日的利息24822.23元、罚息28479.28元、复利204.28元；二、葛桂芝向农商行南湾支行支付自2017年8月21日起至本息实际清偿日止，按《个人贷款合同》约定的贷款罚息利率9.7875%（罚息利率为合同约定的年利率6.525%基础上加收50%）计算的罚息、复利（罚息以未付本金4000000元为基数，复利以未付利息24822.23元基数）；三、庄怡敏对葛桂芝的上述第一、二项债务向农商行南湾支行承担连带保证责任；庄怡敏承担保证责任后，有权向葛桂芝追偿；四、农商行南湾支行对依法处分葛桂芝提供抵押的位于珠海市香××区香洲南厦××、××香××区香洲南厦××、××香××区香洲南厦××号的房产所得价款在7262600元的限额内享有优先受偿权。五、驳回农商行南湾支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39226元，由葛桂芝、庄怡敏负担。葛桂芝不服该判决向珠海市中级人民法院提出上诉，但在限期内未交纳二审受理费。珠海市中级人民法院作出（2018）粤04民终1183号民事裁定，裁定本案按葛桂芝自动撤回上诉处理。 上述裁判文书发生法律效力后，葛桂芝、庄怡敏未自觉履行，权利人农商行南湾支行向本院申请强制执行，执行案号为（2018）粤0402执7603号。 另查明，珠海市香××区香洲南厦××、××香××区香洲南厦××、××香××区香洲南厦××号在不动产管理部门登记的权属人均为葛桂芝，上述不动产共同设立了抵押登记，抵押权人为本案申请执行人农商行南湾支行，设定抵押日期为2016年7月22日，抵押担保债权金额为人民币7262600元。2017年12月20日，本院以(2017)粤0402民初8888号民事裁定首位查封了上述三套房屋。 在执行过程中，本院依法向葛桂芝、庄怡敏发出执行通知书、报告财产令，责令其立即履行完毕生效法律文书确定的义务，并如实向本院申报财产，但葛桂芝、庄怡敏没有自觉履行。2018年11月20日，本院作出（2018）粤0402执7603号执行裁定，裁定：拍卖葛桂芝名下位于珠海市香××区香洲南厦××、××香××区香洲南厦××、××香××区香洲南厦××号的房产。同日，本院作出（2018）粤0402执7603号公告，责令被执行人葛桂芝以及在上述房产居住、使用人员限期迁出。本院执行人员将上述法律文书张贴案涉商铺。至本案审查终结时，案涉不动产尚未交付拍卖。 案外人黄灿兴主张，其与葛桂芝自2016年4月11日签订租赁合同承租案涉商铺至今，为此向本院提交多份证据。其中：1.落款日期为2016年4月11日的《租赁合同》约定，葛桂芝将位于珠海市香××区香洲南厦××、××香××区香洲南厦××、××香××区香洲南厦××房出租给黄灿兴经营使用，租期自2015年11月1日至2020年10月31日止；第一年每月租金16000元，第二年16800元，第三年17640元，此后递增。2.2016年4月11日，葛桂芝收到黄灿兴合同保证金3.2万元的收据；6.黄灿兴银行交易凭证及个人账户交易明细清单，显示黄灿兴分别向葛桂芝和庄怡敏按月转账支付固定金额的款项，金额与合同约定的月租金相符，其中2016年5月5日转账支付16000元。 本院认为，异议人黄灿兴对案涉珠海市香××区香洲南厦××、××香××区香洲南厦××、××香××区香洲南厦××房主张承租权并要求带租拍卖，属于案外人基于实体权利提出的阻止执行标的移交的执行异议。据此，对本案中黄灿兴提出的异议，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条案外人执行标的异议及相关规定进行审查。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，首先，案外人黄灿兴向本院提交了落款日期为2016年4月11日的《租赁合同》，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。案涉三套房屋设定抵押的日期为2016年7月25日，被查封的日期为2017年12月20日，据此可以认定案涉商铺的租赁合同签订于抵押登记和本案查封之前；其次，异议人黄灿兴提交的银行交易凭证，可以证明异议人黄灿兴自2015年5月起已实际占有使用案涉商铺并支付租金；再次，没有证据证明承租人与被执行人存在恶意串通的情形，申请执行人农商行南湾支行对案外人的主张没有异议。最后，《租赁合同》载明租期自2015年11月1日至2020年10月31日止，异议人黄灿兴尚在承租期内。综上，可以认定异议人黄灿兴的请求符合上述法律规定保护的条件。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，异议人黄灿兴请求带租约拍卖珠海市香××区香洲南厦××、××香××区香洲南厦××、××香××区香洲南厦××房屋，有事实和法律依据，本院予以支持。 需要说明的是，本院在执行程序中仅结合异议人黄灿兴提出的异议主张并根据执行异议相关规定对案外人主张案涉不动产实体权利进行初步审查。异议案件的当事人如对此本审查结果不服，可以依法提出执行异议之诉等途径寻求救济。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，裁定如下： 一、确认异议人黄灿兴对珠海市香洲区香洲南厦三街60号、珠海市香洲区香洲南厦三街62号、珠海市香洲区香洲南厦三街64号房产在租赁期内享有合法有效的租赁权； 二、在本院执行的（2018）粤0402执7603号案中，中止对被执行人葛桂芝名下珠海市香洲区香洲南厦三街60号、珠海市香洲区香洲南厦三街62号、珠海市香洲区香洲南厦三街64号房产不带租赁的拍卖行为。 如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十五日内，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十七条、第二十一条之规定，向本院提起诉讼。 审 判 长  崔少俊 审 判 员  涂永国 人民陪审员  张宝枢 二〇一九年六月二十八日 书 记 员  陈晓容 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。 最高人民法院《关于适用执行程序若干问题的解释》第十七条：案外人依照民事诉讼法第二百零四条（现行民事诉讼法第二百二十七条）规定提起诉讼，对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行的，应当以申请执行人为被告；被执行人反对案外人对执行标的所主张的实体权利的，应当以申请执行人和被执行人为共同被告。 第二十一条：申请执行人依照民事诉讼法第二百零四条（现行民事诉讼法第二百二十七条）规定提起诉讼，请求对执行标的许可执行的，应当以案外人为被告；被执行人反对申请执行人请求的，应当以案外人和被执行人为共同被告。