惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初46号原告：中国建设银行股份有限公司惠州某某支行。住所地：惠州大亚湾。负责人：何某，职务：行长。委托代理人：何贝，广东百德律师事务所律师。委托代理人：曾奕凯，广东百德律师事务所律师。被告：张某某，男，1985年7月28日出生，汉族，住址：湖北省五峰土家族自治县，被告：张某玲，女，1991年2月13日出生，汉族，住址：湖北省蕲春县，被告：惠州市某某地产有限公司。住所地:惠州大亚湾澳头法定代表人：梁某某。委托代理人：吕某，系该公司员工。委托代理人：潘某，广东格明律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司惠州某某支行（以下简称建设银行某某支行）与被告张某某、被告张某玲被告惠州市某某地产有限公司（以下简称某某地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院2019年1月8日受理后，依法适用普通程序，于2019年6月25日公开开庭进行了审理。原告建设银行某某支行的委托代理人曾奕凯、被告某某地产公司的委托代理人吕某、潘某到庭参加诉讼。被告张某某、被告张某玲经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建设银行某某支行向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原告与被告张某某、被告张某玲签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440101750-2012-20161325564）；二、请求判令被告张某某、被告张某玲偿还贷款本金余额人民币225022.16元，利息人民币946.41元、罚息人民币30.13元（利息、罚息暂计至2018年10月26日，此后按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计至所有欠款清偿之日止）；三、请求判令被告张某某、被告张某玲承担本案的律师费人民币13500元（225998.7×6%＝13559.92元）；四、请求判令原告对被告张某某名下的位于惠州××头××东××房的房产享有抵押权，并对折价或拍卖、变卖该房所得价款在上述第二项、第三项诉讼请求范围内享有优先受偿权；五、判令被告张某某、被告张某玲承担本案的诉讼费、公告费等原告为实现本案债权所产生的全部费用；六、判令被告某某地产公司对被告张某某、被告张某玲的上述债务承担连带清偿责任。以上第二、三项诉讼请求合计金额为人民币239498.7元。张某某、被告张某玲签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440101750-2012-20161325564，下称“《借款合同》”）。该《借款合同》约定：被告张某某、被告张某玲向原告申请住房按揭贷款用于被告张某某购买惠州××头××东××房（以下简称“该物业”），贷款金额24.4万元，贷款期限为360个月（自2016年4月20日至2046年4月20日），还款方式为等额本金，利率为浮动利率，当时执行利率为年利率5.047%，逾期罚息利率按照贷款执行利率上浮50%。为了确保借款合同的履行，被告张某某以贷款所购买的该物业设定抵押为上述《借款合同》项下贷款的担保，抵押担保范围包括该《借款合同》项下的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应当向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现在物权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、公告费、财产保全费、律师费等）。为了确保上述《借款合同》的履行，原告、被告三双方签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（编号：2014湾房按字第××号），该合同约定被告三为被告张某某、被告张某玲的上述《借款合同》项下的债务承担连带责任保证，保证范围包括贷款本金、利息、罚息以及原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、评估拍卖费、公告费、律师费等）。上述《借款合同》生效后，原告依约于2016年4月23日向被告张某某、被告张某玲指定的账号发放了上述贷款。但是，被告张某某自2018年3月1日起就未按借款合同约定向原告履行还款义务，截止2018年10月26日，尚未偿还贷款本金225022.16元，拖欠原告到期本金677.78元、利息946.41元、罚息30.13元，现累计逾期4期。上述《借款合同》签订后，被告张某某作为抵押人与原告作为抵押权人依约办理了该物业的预购商品房抵押权预告登记证。原告认为，原告与被告张某某、被告张某玲签订的《借款合同》合法有效，应当得到履行。根据《借款合同》第16条第1款约定，被告张某某、被告张某玲逾期偿还借款本息或其他应付款项的行为已构成违约。根据《借款合同》第17条第2款的约定，原告可宣布上述贷款立即到期，解除与借款人借贷关系，并要求其立即清偿本金、利息及相关费用。根据《借款合同》第41条的约定：贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括不限于诉讼费、律师费、保全费、公告费等），由借款人承担，故因本案所产生的上述费用应当由被告张某某、被告张某玲承担。被告张某某为该《借款合同》提供抵押担保，且办理了该物业的抵押权预告登记，因此，原告对处置该物业所得款项在上述债务范围内享有优先受偿权。被告三作为连带责任保证人，依法应当对被告张某某、被告张某玲因《借款合同》所产生的债务承担连带清偿责任。综上，被告张某某、被告张某玲违反《借款合同》的约定，应当承担相应的违约责任，被告三作为连带责任保证人，应承担相应的连带清偿责任。现为维护原告的合法权益，原告特具此状依法向贵院提起诉讼，望判如所请。被告张某某、被告张某玲未到庭参加诉讼，未提出答辩意见。被告某某地产公司辩称，一、原告对涉案房屋无优先受偿权。本案中，涉案房屋虽已办理抵押权预告登记，但原告尚未取得他项权证，不能行使抵押权，即对涉案房产不享有优先受偿权；二、被告某某地产公司对被告张某某、张某玲的债务承担阶段性担保，对原告为实现债权的律师费、诉讼费、公告费及其他实现债权的费用，无保证责任；三、即便原告对涉案房屋享有抵押权，根据物权法第一百七十六条的规定，债务人自己提供物的担保的，债权人应当首先就该担保物实现债权，被告某某地产公司在本案中承担补充担保责任，而不是连带担保责任。原告提交了以下证据：1、营业执照。证明原告诉讼主体资格；2、被告张某某身份证。证明被告的诉讼主体资格；3、被告张某玲身份证。证明被告诉讼主体资格；4、结婚证。证明被告张某某和被告张某玲是夫妻关系及借款发生在夫妻关系存续期间的事实；5、国家企业信用信息公示信息。证明被告某某地产公司的诉讼主体资格；6、《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440101750-2012-20161325564）。证明原告与被告签订借款合同以及合同约定了双方的权利与义务、违约责任及相关费用由违约方承担的事实；7、个人贷款支付凭证。证明原告向被告张某某、被告张某玲指定账户发放贷款人民币24.4万元整的事实；8、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。证明被告某某地产公司为被告张某某、被告张某玲的涉案借款合同项下的债务承担连带责任保证；9、中国建设银行个人贷款对账单。证明截止2018年10月26日被告张某某所欠原告的本金余额、利息及罚息；10、诉讼代理合同。证明原告因本案所需支付的律师费。被告某某地产公司质证如下：对证据1-4不清楚；对证据5的真实性确认；对证据6我方没有盖章，不清楚其真实性；对证据7我方不清楚；对证据8予以确认；对证据9、10我方不清楚真实性。经审理查明：2016年4月20日，原告与被告张某某、被告张某玲签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，双方在合同中约定：被告张某某、被告张某玲向原告申请住房按揭贷款用于被告张某某购买惠州××头××东××房，贷款金额24.4万元，贷款期限为360个月（自2016年4月20日至2046年4月20日），还款方式为等额本金，每月偿还一期，利率为浮动利率，当时执行利率为年利率5.047%，逾期罚息利率按照贷款执行利率上浮50%。如借款人未按照合同约定按时足额偿还借款本息及其他应付款，贷款人可解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；为了确保借款合同的履行，被告张某某以贷款所购买的该物业设定抵押为上述《借款合同》项下贷款的担保，抵押担保范围包括该《借款合同》项下的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应当向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现在物权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、公告费、财产保全费、律师费等）。上述借款合同签订后，原告按照约定向被告张某某、被告张某玲发放了借款24.4万元。被告张某某自2018年3月1日起未按借款合同约定及时足额向原告履行还款义务，截止2018年10月26日，尚未偿还贷款本金225022.16元，拖欠原告到期本金677.78元、利息946.41元、罚息30.13元，累计逾期4期。2014年6月12日，原告与被告某某地产公司签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，该合同约定：被告某某地产公司为因购置座落于惠州大亚湾澳头洗马湖路6号“某某明月湾”项目所属之住房或商业用房房产而与建设银行某某支行发生借贷关系的全部债务人承担连带责任保证担保，保证的范围包括贷款本息、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应当向债权人支付的其他款项、债权人为实现债权于担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费。财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；保证期间为该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日；无论贷款人对主合同项下的债权是否拥有其他担保，不论其他担保是否由债务人自己提供，贷款人均可直接要求担保人某某地产公司依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任。上述《借款合同》生效后，原告依约于2016年4月23日向被告张某某、被告张某玲指定的账号发放了上述贷款。但是，被告张某某自2018年3月1日起就未按借款合同约定向原告履行还款义务，截止2018年10月26日，尚未偿还贷款本金225022.16元，拖欠原告到期本金677.78元、利息946.41元、罚息30.13元，现累计逾期4期。在本案审理中，本院依据原告的申请于2019年2月1日作出2019粤1391民初46号之一民事裁定书，裁定查封被告张某某名下位于惠州××头××东××房[预告登记证明书号：粤房地预登惠州字第××号，预告登记依据合同号：大亚湾（2016）10010629]。本院认为：原告建设银行某某支行与被告张某某、郑张某玲签订的《个人住房（商业用房）借款合同》以及原告建设银行某某支行与被告某某地产公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，均为合法有效合同。原告作为贷款人，按照合同约定向被告张某某、被告张某玲支付了贷款，已经履行了合同义务。被告张某某、被告张某玲作为借款人，未能按照借款合同的约定足额偿还借款本息，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。原、被告双方在合同中约定，如借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或者其他应付款项，贷款人可宣布上述贷款立即到期，解除与借款人借贷关系，并要求其立即清偿本金、利息及相关费用。根据上述约定，因被告张某某、被告张某玲存在未能按照借款合同的约定按时足额偿还借款本息的违约情形，原告请求判令解除双方签订的借款合同并请求判令被告张某某、被告张某玲偿还全部借款本息符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告张某某以其名下的位于惠州××头××东××房作为其向原告借款的抵押担保，但该抵押房产仅办理了抵押权预告登记，尚未办理房地产权证书及抵押权登记，原告对抵押物不享有优先受偿权。原告请求判令被告承担原告因本案所应支付的律师费13500元。原、被告双方在合同中约定被告应承担原告实现债权的费用，包括原告为实现债权支付的律师费。原告已经与律师事务所签订了诉讼代理合同，并且律师事务所也指派律师代理本案，原告主张的律师数额未超出广东省律师服务收费标准，该项费用是否已经实际支付不影响被告向原告承担。本院对原告的该项诉讼请求予以支持。被告某某地产公司为被告张某某、被告张某玲在原告处的上述借款提供阶段性连带责任保证担保，在取得抵押权的他项权证书之前承担保证责任。被告某某地产公司的上述保证担保行为合法有效。原告请求判令被告某某地产公司承担保证责任的理由成立，本院予以支持。被告某某地产公司承担保证责任后，依法享有向主债务人被告张某某、被告张某玲追偿的权利。被告某某地产公司辩称，本案中被告张某某、被告张某玲以自己所有的房产提供抵押担保，因此其在抵押物之外承担补充担保责任。根据原告和被告某某地产公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的约定，无论贷款人对主合同项下的债权是否拥有其他担保，不论其他担保是否由债务人自己提供，贷款人均可直接要求担保人某某地产公司依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，双方的上述约定合法有效，原告可以直接要求被告某某地产公司对全部债务直接承担保证责任。被告某某地产公司辩称其对原告为实现债权的律师费、诉讼费、公告费及其他实现债权的费用，无保证责任。根据原告和被告某某地产公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的约定，原告为实现债权的律师费、诉讼费、公告费属于被告某某地产公司的担保范围。被告某某地产的上述辩解理由不能成立，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司惠州某某支行与被告张某某、被告张某玲于2016年4月20日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》(合同编号：440101750-2012-20161325564)；二、被告张某某、被告张某玲自本判决生效之日起十日内共同向原告中国建设银行股份有限公司惠州某某支行偿还借款本金225022.16元及利息946.41元、罚息30.13元（利息、罚息暂计至2018年10月26日，2018年10月27日起的利息、罚息按照原、被告双方签订的借款合同的约定计算至欠款付清之日为止）。被告张某某、被告张某玲及被告惠州市某某地产有限公司在2018年10月26日之后偿还的借款本息应当予以扣减；三、被告张某某、被告张某玲自本判决生效之日起十日内共同向原告中国建设银行股份有限公司惠州某某支行支付原告因本案应支付的律师费13500元；四、被告惠州市某某地产有限公司对被告张某某、被告张某玲应当向原告中国建设银行股份有限公司惠州某某支行偿还的上述借款本金、利息、罚息及律师费承担连带清偿的保证责任。被告惠州市某某地产有限公司在承担保证责任后，依法享有向被告张某某、被告张某玲追偿的权利。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4892元，财产保全费1717.49元，公告费300元，共计6909.49元，由被告张某某、被告张某玲和被告某某地产公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  朱会东审判员  谢学炎审判员  张文楚二〇一九年六月二十五日陈艳华