广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终243号上诉人（原审被告、反诉原告）：冯美君，女，1978年4月28日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：周镜文，广东科德律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:广州市业启企业管理有限责任公司，住所地广州市越秀区环市西路187号自编4号楼。法定代表人：梁钰峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄婉玲，广东浩瀚明扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雪，广东浩瀚明扬律师事务所律师。上诉人冯美君因与被上诉人广州市业启企业管理有限责任公司（以下简称业启公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初3283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。冯美君上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回业启公司的全部诉讼请求并支持冯美君的反诉请求；2.一、二审诉讼费由业启公司承担。事实和理由：（一）涉案租赁合同属于无效合同，不应当认定2018年9月14日解除。涉案租赁物为临时、违法建筑，涉案建筑物绝大部分的房屋未取得建设工程规划许可证、未取得产权证，存在重大的产权瑕疵问题，冯美君所承租的涉案房屋属于未取得建设工程规划许可证范围，属于违法建筑。业启公司与冯美君签订涉案合同存在严重欺诈情形，业启公司在招租时未告知冯美君涉案建筑产权情况，其行为已构成欺诈。业启公司与产权人的合同已于2017年10月30日解除，其对涉案租赁物的租赁权也应于该日灭失，一审法院认定业启公司与冯美君的合同于2018年9月14日解除错误。（二）冯美君无需向业启公司支付任何租金以及房屋占用费，涉案租赁物无法正常使用。一审法院对于免租期起算时间点认定错误，认定涉案商铺取得营业执照可以正常经营错误。涉案商铺未取得政府部门颁发的经营食品、餐饮行业的行政许可，无法正常按照约定用途使用、经营，未达到双方当事人约定的租金支付条件，一审法院认定冯美君可以正常使用涉案租赁物、需要支付租金及使用费属于事实认定严重不清。（三）业启公司违约在先，冯美君早已事实向业启公司返还租赁物，一审法院判令冯美君腾房并支付租金或房屋使用费错误。（四）业启公司并非主张涉案租赁物租金及使用费的适格主体，李杰良应为一审共同原告。根据业启公司与李杰良、南洋公司签订的《租赁合同补充协议》，涉案租赁物的共同承租人为业启公司和李杰良，故对冯美君提起租赁合同纠纷的应当由共同权利人提起，而非业启公司单独提起诉讼。（五）业启公司应当赔付冯美君装修损失及返还租赁保证金即第一个月租金。双方签订的合同为无效合同，且业启公司存在欺诈缔约过失的情形，业启公司应当向冯美君返还已取得的财产并赔偿损失。二审另补充：1.涉案租赁物所在地块为工业用地，依法不能用于商业使用，相应事实已经在（2011）穗越法邢初字第187号等案件中查明，业启公司出租的租赁物产权存在重大瑕疵，不能实现合同目的，不能办理租赁用途所需的食品经营许可证。2.按照冯美君与业启公司租赁合同补充协议约定，涉案租赁物支付租金的条件自始至终尚未成就，冯美君也自始至终没有占用或者实际使用租赁物，无需向业启公司支付任何租赁物占用费。3.涉案租赁物依照合同约定的经营用途为食品经营，依法需得到政府行政部门的行政许可方可经营，租赁物因产权存在重大瑕疵，所在地块土地性质无法通过行政审批，不能依法开展经营，一审法院认定已取得营业执照即可开始经营事实有误。业启公司二审答辩称，不同意冯美君的上诉请求，同意一审判决，请求二审法院驳回冯美君的上诉请求、维持原判。业启公司向一审法院起诉请求：1.冯美君向业启公司支付从2017年2月10日起拖欠的3月份至腾空房屋之日的房屋使用费，其中2017年每月使用费10000元，2018年每月使用费11236元及其利息(按年利息24%计)；2.冯美君向业启公司支付从2017年3月1日起至2018年5月拖欠的电费89.70元。冯美君向一审法院反诉请求：1.确认双方租赁合同无效；2.业启公司返还租赁保证金30000元及2017年1-2月共1个月的租金10000元给冯美君；3.业启公司赔偿冯美君装修损失80000元。一审法院认定事实：据粤房地权证穗字第××号房地产权证记载：越秀区**路43号自编8号首、二层的权属人为广州南洋电器有限公司（以下简称南洋公司），建筑面积1549.49平方米，城市规划房屋用途首层为饭堂、二层为车间。2016年12月31日，业启公司（甲方）与冯美君（乙方）签订《商铺租赁合同》，其中约定：依据《中华人民共和国合同法》，为明确甲乙双方在合作过程中的权利和责任，经双方友好协商，同意遵守以下条款：第一条：商铺的设立，1.甲方在广州市**路43号自编8号首层及自编7号首层提供建筑面积为70平方米的商铺号为2，作为乙方经营小食的商铺（以下简称该商铺)，该商铺未经甲方书面同意不得私自更改经营内容或转租给第三方。合同签订后，乙方自负盈亏、自主经营并应及时向工商、税务等相关部门办理营业所需的一切手续，在未获得任何证照前提下，甲方有权禁止乙方的销售经营活动，由此带来的经济损失由乙方承担。2.该商铺铺内如需装修，其费用由乙方负担。装修前，乙方应向甲方提交该商铺的装修设计图纸或效果图以及施工时限，如因未经街道城管同意而导致不能施工的，责任由乙方承担。3.该商铺为混凝土加砖墙结构，大门为铝合金卷闸门。在合同期内，乙方不得未经甲方书面同意擅自拆改商铺结构、间隔、设备设施，或因乙方使用和维护不当，或其他人为因素造成破损或安全隐患的，均由乙方负责修复或还原，如乙方能力有限不能自行修复或还原，则应支付甲方由此实施修复后的全部费用。4.本合同签订后，乙方将自动成为该商铺的治安、消防、卫生、环保和计生等相关政府职能部门认定的第一责任人，应当认真履行职责。第二条：合同期限，本协议合同期为四年。从2016年12月31日开始至2020年12月31日结束。第三条、商铺租金和保证金的收取，合同签订后，双方各自负担己方税费；乙方向甲方缴纳租金费用具体如下：1.该商铺的首年月租金为人民币10000元;2.该商铺内经营所需各项费用均由乙方承担，如有公共部分费用则按建筑面积比例分摊；商铺内用水、用电按实际用量收取，由甲方每月给乙方发放水电费用收缴通知单，发放通知单3日内，乙方应向甲方缴纳水电费用，如乙方未能按时缴纳，甲方将按照乙方拖欠天数收取总拖欠款5%/天的滞纳金，从发通知单开始10天内乙方未能缴纳费用的，乙方了解并同意甲方采取必要措施停止乙方的经营活动，直到乙方缴清费用为止。3.该商铺的租金在本合同租赁期内，每年在上一年月租金的基础上（即环比）递增6%，每年月租金费用具体如下；2016年12月15日至2017年12月31日，月租金10000元；2018年1月1日至2018年12月31日，月租金11236元；2019年1月1日至2019年12月31日，月租金11910元；2020年1月1日至2020年12月31日，月租金12625元；4.乙方须在每月10日前（如遇假期，应当在假期日前一天）向甲方缴纳下一月应付租金；如乙方未能按时缴纳，甲方将按照乙方拖欠的天数收取总拖欠款5%/天的滞纳金；从交款日开始到次月的3日内，乙方未能缴纳所有欠费的，乙方了解并同意甲方有权立刻终止合同并收回该铺的经营权、没收乙方缴纳的保证金，乙方如有物品在铺内的应在此日前全部清离；如逾期，将不论物品价值甲方自行安排处置，在处置过程如发生费用应由乙方承担。5.本合同签订当天，乙方需交付甲方相当于三个月租金的金额为本合同的保证金和一个月的租金。如本合同到期，乙方不再续约，甲方将在合同终止后按本合同规定处理（详见第八条规定）。第八条：合同终止、续约以及违约责任，乙方产生以下违约行为的，甲方有权终止合同并没收乙方保证金，乙方需三天内迁离该商铺；如逾期，将不论物品价值甲方自行安排处置，如在处置过程发生费用应由乙方承担。1.乙方不得擅自将该商铺分租、转租、转让、出借、出售、抵押、与任何第三方合营或联营、改变商铺用途、变更签约时店铺名称、经营品牌、在商铺内进行非法活动、擅自停业及空置商铺等。同日，冯美君支付了30000元保证金及2017年1-2月的租金10000元给业启公司。2017年6月1日，业启公司（甲方）与冯美君（乙方）签订《合同补充协议》，其中约定：兹有铺号1、2、3、6、11等五铺因政府临商政策办理改变等不可抗力的原因，签约至今均未获得工商营业执照和卫生许可证。有鉴于此，各铺推荐并委托我司成立地址在广州市越秀区**路43号自编8号的餐饮公司，各餐饮商铺要求此公司只为在该地址内各餐饮商铺提供经营的证照，不做他用，对此，我司不对该企业负完全责任，各商铺应当对自己日常行为进行约束，并对该公司负全责。现各商铺均同意按商铺面积为比例公摊该公司所产生的税费（如有商铺变动，将按变动后的面积比例分摊)，除以上费用以外的其他费用均按商铺数量分摊（如有商铺变动，将按变动后的数量分摊），如因今后无须由此公司继续经营的，需注销时，应按商铺数量分摊注销费用，不按以上规定的商铺按合同违约处理。另，由于需要各商铺自行支付人民币35000元，办理工商营业执照和卫生许可证等开业所需相关证照，为此我司免除商铺1、2、3号两个月（即60天）租金、商铺6号和11号三个月（即90天）租金（由于所有租户均已缴纳一个月的租金，因此再顺延30天后才正常缴纳租金）。商铺1、3、6号店铺以开业起计算免租期；商铺2、11号店铺以证件批准日期起计算免租期。自此，上述各商户今后均不得再以任何理由拒交租金或各相关费用，如有违反，我司将按合同约定之违约处理。另，2号铺以递交资料给食药监部门当天延到规定发证之日开始计算免租期。据2018年5月15日的《企业信用信息公示报告》记载：企业名称为广州宏勇餐饮管理有限公司，法定代表人为周勇，成立日期为2017年6月13日，核准日期为2017年7月4日，地址为广州市黄埔区大沙镇横沙村朱氏大宗祠东侧的新大楼2号楼二、三楼（自编：福聚直街28号326房），经营范围：预包装食品零售；中餐服务；西餐服务；自助餐服务；日式餐、料理服务；韩式餐、料理服务；制售东南亚餐（具体经营项目以《餐饮服务许可证》载明为准；快餐服务；茶馆服务；咖啡馆服务；酒吧服务；冷热饮品制售；小吃服务；餐饮配送服务；甜品制售；餐饮管理，地址变更申报：广州市越秀区**路43号自编8号之1、广州市越秀区**路43号自编8号之2、广州市越秀区**路43号自编8号之3、广州市越秀区**路43号自编8号之6、广州市越秀区**路43号自编8号之11，2017年7月4日变更地址为：广州市越秀区**路43号自编8号之1、广州市越秀区**路43号自编8号之2、广州市越秀区**路43号自编8号之3、广州市越秀区**路43号自编8号之6、广州市越秀区**路43号自编8号之11、广州市越秀区**路43号自编8号之10。2017年10月30日，业启公司向南洋公司发出《我司退场告知书》，内容为“……由于今年元月9日广州市越秀区发出取消所有临商登记和续期的通知，我司虽与各相关部门进行长时间的协调，但至今我司租户均不得办理经营所需的相关证照，时至今日我司已无力支撑，因此决定即日起将物业交还贵司……”。2017年11月20日南洋公司向业启公司发出《关于“退场告知书”的复函》，内容为“因贵方向我司发来的告知书中已明确贵方要将租赁物业交还给我司，鉴于贵我双方签订的《广州市房屋租赁合同》的租赁期限约定到2020年12月31日截止，贵方单方面要求返还物业的行为实际为单方提前退租并终止合同。依据《租赁合同》第十条第四项的约定，在租赁期内如贵方提前退租，属贵方单方违约，我司已收取的租赁保证金等款项不予退还，同时应当将租赁物业按现状完好无损地交还我司。另外，依据《租赁合同》第七条第二项第二款约定，因贵我双方之间租赁合同提前终止或解除的，贵方与分租户之间的分租合同应同时终止，贵方应负责腾空租赁物业并交还给我司，同时因此产生的纠纷和责任概由贵方负责处理和承担。基于贵方单方解除合同及上述合同约定，我司现正式通知贵方，贵我双方之间的《租赁合同》自我司收到贵方之告知书即2017年10月30日当日正式解除，贵方应当严格按照合同约定向我司返还物业并缴清相关的费用（管理费共8919元）、租金（2017年2月至10月，共535383元）及占有使用费（2017年11月至归还之日止，暂为59487元）。同时，贵方所支付的相关保证金我司不予返还。请贵司务必于2017年11月30日前向我司缴清上述租金及费用并将租赁物业腾空后返还给我司且与我司办理相关物业返还手续”。2018年1月30日，南洋公司向一审法院提起诉讼请求：1.确认南洋公司与业启公司、李杰良的租赁关系于2017年10月30日解除；2、业启公司、李杰良向南洋公司支付2017年2月1日至2017年10月30日的租金（每月按59487元计）及支付2017年2月1日至实际缴清租金之日止的逾期违约金（每日按月租金额的2‰计算）；3.业启公司、李杰良向南洋公司支付2017年10月31日至实际返还房屋的使用费（每月按约定的租金标准计），及赔偿从应付之日至实际付款之日的利息（按银行同期贷款利率计算）；4.业启公司、李杰良向南洋公司支付2017年2月至实际返还房屋的管理费（每月按991元计）；5.业启公司、李杰良立即向南洋公司交还广州市**路自编8号首层部分及自编7号首、二层（面积共991.45平方米）。一审法院于2018年8月29日做出（2018）粤0104民初3650号民事判决：一、确认南洋公司与李杰良、业启公司的租赁合同于2017年10月30日解除；二、李杰良、业启公司及第三人黄锦辉、曾辉、苏林山、冯美君、姜娘卷、俞士江、王建党、胡宝臣、卢天志自本判决发生法律效力之日起十五日内，将广州市越秀区**路自编8号首层部分（面积94.42平方米）及自编7号首、二层（面积897.03平方米），合计共面积991.45平方米房屋腾空交还南洋公司；三、李杰良、业启公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向南洋公司支付2017年2月1日至2017年10月31日的租金（每月按59487元计）及支付2017年2月16日至实际缴清租金之日止的逾期违约金（每日按月租金额的2‰计算）。违约金的总额以不超过欠付租金总额为限；四、李杰良、业启公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向南洋公司支付2017年11月1日至实际返还房屋的使用费（每月按合同约定的租金标准计），及赔偿从应付之日至实际付款之日的利息（按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；五、李杰良、业启公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向南洋公司支付2017年2月至实际返还房屋之日的管理费（每月按991元计）。该案其中查明：“被告李杰良向原告出具了《承诺函》，记载被告李杰良与原告签订的《广州市房屋租赁合同》前已经详细了解合同中约定的租赁物的产权情况及现状，知悉该租赁物中包括897.03平方米的房屋因历史原因未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，存在897.03平方米的临时建筑因历史原因未经批准或者按照批准内容建设。被告李杰良在知悉以上房屋情况后，仍同意按照合同约定的面积991.45平方米计算租金，按照合同约定的条款向原告履行支付租金、管理费和其他费用的义务。”业启公司是在2018年9月14日的庭审中请求确认双方租赁合同的解除时间为（2018）粤0104民初3650号判决生效之日。一审诉讼中，业启公司提供其与南洋公司于2016年12月15日签订的《广州市房屋租赁合同》，约定南洋公司将越秀区**路43号自编7号首二层及自编8号首层出租给业启公司作综合用途使用，建筑（或使用）面积为991.45平方米，租赁期限从2016年12月15日至2020年12月31日。冯美君对该《广州市房屋租赁合同》的真实性没有异议。冯美君为证明其对涉案商铺装修花费了80000元提供了1.2017年1月1日冯美君（甲方）与广州叶锦装饰工程有限公司（乙方，以下简称叶锦公司）签订的《房屋装修合同》，约定甲方委托乙方对广州市**路43自编8号首层2号铺进行装修，工期45天，自2017年1月2日到2017年2月15日，工程价款190000元；2.叶锦公司收取冯美君80000元工程款后开具给冯美君的《收据》；3.《工程报价》。业启公司对证据1-2的三性均不予认可，冯美君在涉案房屋内违章搭建阁楼，城管发出责令整改通知书后未整改，导致装修停滞，现在涉案场地还未完工；对证据3的三性也不予认可，业启公司没有参与。冯美君为证明涉案商铺为未经批准的临时性建筑提供了2017年1月10日广州市城市管理综合执法局越秀分局发出的穗综越责字[2017]1005237号《责令限期改正通知书》（复印件），该对象为女小姐，地址为越秀区建设街**路77号北侧。业启公司对该证据的三性均不予认可。冯美君在一审诉讼中表示不申请对其装修物的价值进行评估。冯美君向业启公司承租涉案房屋后进行装修，但至今仍未装修完毕。一审法院认为：业启公司与冯美君自愿签订的《商铺租赁合同》、《合同补充协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应恪守履行。涉案商铺已于2017年7月4日取得营业执照，故冯美君以涉案商铺属于未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑而请求确认合同无效一审法院不予采信。业启公司于2018年9月14日庭审时请求确认解除合同，因此，上述《商铺租赁合同》应于2018年9月14日解除。业启公司请求确认《商铺租赁合同》于（2018）粤0104民初3650号判决生效之日解除一审法院不予采纳。关于《商铺租赁合同》解除的责任问题，涉案商铺已于2017年7月4日取得营业执照，冯美君已经可以正常经营。另《商铺租赁合同》已约定冯美君自行办理卫生许可证，现冯美君未能举证证明在办理卫生许可证的过程中是由于业启公司的原因而造成不能办理。故在涉案商铺取得营业执照已经可以正常经营的情况下，冯美君拒绝向业启公司支付租金已构成违约，应承担违约责任。关于业启公司要求冯美君支付2017年3月起至腾空房屋之日的房屋使用费问题，上述《商铺租赁合同》已约定：“合同签订后，乙方自负盈亏、自主经营并应及时向工商、税务等相关部门办理营业所需的一切手续，在未获得任何证照前提下，甲方有权禁止乙方的销售经营活动，由此带来的经济损失由乙方承担。”《合同补充协议》约定“兹有铺号1、2、3、6、11等五铺因政府临商政策办理改变等不可抗力的原因，签约至今均未获得工商营业执照和卫生许可证。……自此，上述各商户今后均不得再以任何理由拒交租金或各相关费用，如有违反，我司将按合同约定之违约处理。”从上述约定可以看出涉案商铺由于存在双方确认的不可抗力的原因，在2017年7月4日前一直未获得工商营业执照和卫生许可证，而《商铺租赁合同》约定冯美君在未获得任何证照前提下，业启公司有权禁止冯美君的销售经营活动，因此，业启公司要求冯美君支付2017年7月4日前的租金依据不足，一审法院不予支持。根据《合同补充协议》约定业启公司有3个月免租期，冯美君应将从2017年10月4日起至腾空房屋之日的租金及房屋使用费支付给业启公司。关于业启公司要求冯美君支付逾期交纳租金的利息问题，该利息实为冯美君逾期交纳租金的违约金，因上述《商铺租赁合同》约定违约金按5%/天计算显属过高，从公平合理原则考虑应调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算，但不能超过年利息24%。关于业启公司要求冯美君支付从2017年3月1日起至2018年5月拖欠的电费89.70元的问题，因冯美君已同意支付，一审法院对此予以准许。关于冯美君反诉要求业启公司返还租赁保证金30000元的问题，上述《商铺租赁合同》约定“乙方未能缴纳所有欠费的，乙方了解并同意甲方有权立刻终止合同并收回该铺的经营权、没收乙方缴纳的保证金。”本案因冯美君拒绝向业启公司支付租金而造成合同解除，冯美君是违约方，故冯美君要求业启公司返还租赁保证金不符合合同约定，一审法院不予支持。关于冯美君反诉要求业启公司返还1个月租金10000元的问题，因《合同补充协议》已约定该1个月租金已计算进免租期，故冯美君要求业启公司返还一审法院不予采纳。关于冯美君反诉要求业启公司赔偿装修损失80000元的问题，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。因双方对装修物的处理没有约定，故根据上述规定，因冯美君违约导致合同解除，冯美君反诉要求业启公司赔偿装修损失80000元一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项的规定，于2018年9月29日作出如下判决：一、广州市业启企业管理有限责任公司与冯美君签订的《商铺租赁合同》于2018年9月14日解除；二、冯美君应于本判决发生法律效力之日起10日内，将从2017年10月4日起至本判决发生法律效力之日止的租金及房屋使用费（按《商铺租赁合同》约定的标准计算）一次性支付给广州市业启企业管理有限责任公司；本判决发生法律效力之次日起，冯美君应按《商铺租赁合同》约定的标准逐月支付房屋使用费给广州市业启企业管理有限责任公司至腾空房屋之日止；如2020年12月31日冯美君仍未能腾空房屋，则从2021年1月1日起冯美君应参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价支付房屋使用费给广州市业启企业管理有限责任公司；三、冯美君应于本判决发生法律效力之日起10日内，将逾期支付2017年10月4日起的租金及房屋使用费的违约金（以同期应付而未付的租金及房屋使用费为本金，从逾期之日起，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算，但不能超过年利息24%，违约金不能超过同期未付租金及房屋使用费）一次性支付给广州市业启企业管理有限责任公司；四、冯美君应于本判决发生法律效力之日起10日内，将从2017年3月1日起至2018年5月拖欠的电费89.70元一次性支付给广州市业启企业管理有限责任公司；五、驳回广州市业启企业管理有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回冯美君的反诉请求。案件受理费2296.60元，反诉费1350元，由广州市业启企业管理有限责任公司负担2000.60元，冯美君负担1646元。二审期间，冯美君向本院提交：1.广州市房屋租赁合同及附件、承诺函，拟证明业启公司实际控制人李杰良与南洋公司2016年11月23日签订租赁合同及文件约定，李杰良承租涉案租赁物，李杰良清楚租赁物存在897.03平方米未取得产权或者未取得规划许可，因改变租赁物用途需办理相关手续及费用由李杰良承担；2.租赁合同补充协议，拟证明业启公司、李杰良与南洋公司于2017年2月8日签订补充协议，业启公司作为租赁合同主体一方加入证据1租赁合同，与李杰良一并承担租赁合同的权利和义务；3.商铺租赁合同及补充协议，拟证明冯美君与业启公司、李杰良签订涉案商铺租赁合同、约定租赁物用途为经营小食，后再签订补充协议约定涉案租赁物推荐委托业启公司成立餐饮公司办理经营所需证照，免除冯美君2个月租金并且免租期到期后再顺延30日才交纳租金，另外，本案商铺免租期计算从向食药监部门递交办许可证资料延到发证之日方开始计算免租期；4.《我司退场告知书》，拟拟证明业启公司及李杰良自认涉案租赁物不得办理经营所需证照；5.食药监局收件回执，拟证明2017年9月20日，业启公司及李杰良依据商铺租赁补充协议约定成立餐饮公司为冯美君办理涉案租赁物食品经营许可证，至今未取得相应的食品经营许可证，冯美君无法依法开业经营，租赁物的免租期起算时间未届至，租金支付条件未成就；6.解除租赁合同通知及快递单，拟证明因租赁物无法办证合法开业经营，并且业启公司以及李杰良已经与南洋公司解除租赁合同，冯美君书面通知业启公司及李杰良接收租赁物，业启公司未配合办理书面交接；7.微信聊天记录，拟证明2018年10月23日，冯美君再次通过微信聊天书面通知业启公司以及李杰良按照租赁物返还时间出具书面移交文件，李杰良拒绝联系，已把冯美君拉黑；8.关于要求出具书面房屋接收文件的函寄快递寄送情况，拟证明2018年10月24日，冯美君委托代理人通过EMS快递方式向业启公司以及李杰良发出书面文件要求出具接收房屋书面文件，因无法联系业启公司及李杰良，快递无法送达；9.短信记录，拟证明2018年10月24日，冯美君委托代理人通过手机短信方式向业启公司以及李杰良发出书面文件要求出具接收房屋书面文件，短信发出成功，但无任何回应；10.现场图片，拟证明另案1号铺与本案一样无法联系业启公司与李杰良，通过租赁物门前张贴书面告知形式催告交接；11.本案租赁物现场图片，拟证明租赁物毗邻**路，搭建在楼宇走道中间，为一层平房，为无产权无规划许可建筑物，不属于冯美君一审提交的房产证附图范围内；12.食品经营许可证核发条件，拟证明冯美君开业经营需要取得食品经营许可证，行政部门对该证件核发以取得经营许可证及具备可用于食品商业经营用途场地为前提，本案租赁物不完全具备上述条件，不可能依法取得食品经营许可证；13.对未取得食品经营许可证、未按规定悬挂或者摆放食品经营许可证的行政处罚，拟证明未取得食品经营许可证从事食品经营活动的属于违法行为，不得开业经营，否则将受到行政部门处罚，冯美君无法开业经营，未使用房屋；14.对许可申请人提供虚假材料申请食品经营许可的行为的行政处罚，拟证明冯美君推荐、委托业启公司设立的公司因提供虚假材料申请食品经营许可，已被越秀区食药监局责令1年内不得再次申请食品经营许可；15.越秀区公安分局报警内容复函，拟证明本案租赁物因不能用于商业用途从事食品经营，冯美君推荐、委托业启公司设立的公司为此伪造印章，制作虚假《住所（经营场所）使用证明》用于申请食品经营许可，被公安机关立案侦查；16.企业信用信息公示报告，拟证明冯美君推荐、委托业启公司设立的公司至今仍然无法在涉案**路43号物业地址办理住所登记；17.（2013）穗中法民五终字第212号、（2016）粤01民终5233号判决书、（2017）粤民申1819号裁定书，拟证明涉案地块**路43号物业，即使是拥有产权的建筑面积亦不得用于商业经营用途，无法办理经营执照。业启公司发表质证意见认为：对证据1、2、3、4真实性没有异议；对于证据4是当时因为各承租人不交租，提供的理由是不能办证拒绝交租，业启公司用共同反映意见的方式向南洋公司表达商铺不能办证的要求希望可以进行租金的减免，并不代表业启公司是有办证义务；证据5与本案无关，也没有否认或者对宏勇公司的请求进行否定性的回复；证据6、8都是被退件，业启公司均没有收到，现该两份邮件都在冯美君手上，没有拆开；证据7的聊天记录显示没有发出，所以业启公司也没有收到；证据9业启公司需要和李杰良本人核实，但是该短信不能代表其已经把涉案商铺交还给业启公司，经多次另案开庭，让各商铺承租人到庭参加诉讼，但是只有一个承租人到庭，在诸多另案开庭中，都没有提出要把商铺交还给业启公司，该短信没有交还房屋的法律效力；证据10与本案无关，在另案中已经开过庭了，已经直接把商铺交还给南洋公司；对证据11的真实性没有异议，但是不能知道其拍照时间，也是没有交还房屋的法律效力，也不能证明无产权证、无规划许可证；证据12、13、14是网上法规介绍，与本案无关；对证据15的真实性无法确认，业启公司没有收到过，与本案无关；证据16没有打印全是不完整的证据，里面有地址变更，已经变更为涉案商铺了；对证据17合法性、关联性均不予确认，该另案与本案无关，另案承租的场地是整体的，而且面积、时间都不一样，没有可比性，其提供的法律文书很多被内化的字体，不应该以该网上打印的文书为准，应该以法院正本文书为准。另查明，一审法院2018年5月10日庭审期间，冯美君表示涉案商铺装修停滞，一直没有使用，业启公司确认冯美君一直没有使用涉案商铺。冯美君表示其曾多次通过电话和短信要求业启公司收回房屋，一审法院询问业启公司对于冯美君要求交还场地的意见，业启公司表示该公司认为合同是合法的，不同意收回场地并认为冯美君应按时交租。二审期间，冯美君、业启公司共同确认双方于2019年2月22日办理了涉案商铺的交接手续。南洋公司将广州市**路43号大院内自编7号首、二层原“南洋酒家”及原职工房产部分（产权证：Ｃ3××71）的房地产租赁给许德文使用，双方在履行该合同期间产生纠纷，许德文诉至一审法院。一审法院作出（2011）穗越法民三初字第1506号民事判决后，南洋公司不服该判决向本院提起上诉，本院于2013年7月18日作出（2013）穗中法民五终字第212号民事判决书，该判决查明：“……2010年10月8日，广州市环境保护局向许德文发出‘穗环法信（2010）48号’《关于南洋酒家申请办理环保手续有关情况的答复》，主要内容为：南洋酒家原是广州南洋电器厂的职工饭堂，1995年12月12日，广州南洋电器厂以‘南洋餐厅’的项目名称、‘改建、临建’建设性质向我局申报环评，我局于1996年4月12日批复同意该厂职工餐厅（即南洋餐厅）项目竣工验收申请。但该餐厅不作为独立的排污单位，其日常环境管理纳入南洋电器厂。2000年1月19日，该厂取得了《广州市排放污染物登记注册证》，而后该厂登记为广州南洋电器有限公司，2008年1月1日取得《广州市排放污染物登记许可证》。该公司根据我市‘退二进三’政策进行整体搬迁后，未列入政府储备计划且尚未编制项目实施的，可持相关资料，向市规划部门申请将原有工业用地上现有合法工业建筑在主体框架不改动的情况下进行适当改造并临时改变使用功能，但南洋电器公司未提供规划部门同意其改变使用功能的批复文件。2010年4月，您以南洋酒家的名义，改变原南洋电器厂内部职工饭堂性质，向越秀区环保局申请办理环保手续，因您的申请不符合《广州市环境保护条例》第十九条的规定，越秀区环保局依法做出了暂缓办理环保审批手续的决定。建议您与南洋电器公司进行协商，待规划部门批复其功能变更后，我局将督促越秀区环保局依法依规审批相关环保手续……2011年8月2日，广州市越秀区食品药品监督管理局向许德文发出《关于对广州市越秀区南洋酒家申请办证情况的答复函》，主要内容为：新申办餐饮企业必须经环保部门同意后方可办理《餐饮服务许可证》，区卫生监督所办证窗口工作人员审核您提供的资料时，发现您无法提供环保部门出具的同意经营中餐的《环保选址意见书》……”。再查明，二审期间，本院向广州市城市管理和综合执法局、广州市规划和自然资源局分别发函调查了涉案建筑的合法性，两单位作出了穗城管函[2019]938号、穗城管函[2019]1175号、穗规划资源协查[2019]262号的复函。穗城管函[2019]938号载明：“暂未发现有城乡规划管理类案件的立案查处情况，亦即目前无上述商铺的违法建设立案查处记录……”。穗城管函[2019]1175号载明：“……铺2（涉案商铺）、铺12为**路43号自编7号首层房间，当事公司未能提供相关的报建批文，执法队到国规部门也未能查得相关资料。但铺2西侧部分、铺12东侧部分，在该址1986年历史地形图[28-38-9（8）]中已有显示，现状与1997年历史地形图基本一致。”穗规划资源协查[2019]262号载明：“**路43号自编8号、自编7号所在建筑是经原广州市城市规划局（82）建字756号、穗城规东片建字[1995]0108号《建设工程规划许可证》批准建设的，但因（82）建字756号《建设工程规划许可证》图纸缺失，无法核查相关信息。”本院组织各方当事人对上述复函进行了质证。冯美君质证认为：对穗规划资源协查[2019]262号函件的真实性予以确认，对其关联性无法确认，该文件除了第一页可看清文件内容外，其他附件页数均无法辨认内容，更无法看出本案冯美君所承租的店铺位置，并且该文件的首页也明确回复因为图纸缺失无法核查相关信息，另外在业启公司一审期间所提交的房地产权证、房地产平面附图可见，该产权证并没有本案冯美君所承租的商铺的存在；对穗城管函[2019]938号函件的真实性予以确认，对其关联性不予确认，该文件叙述的是建议法院向相关部门核查，并没有就案涉物业产权进行明确的回复；对穗城管函[2019]1175号函件的真实性予以确认，对其附件1的关联性予以确认，该附件1也就是业启公司在一审中所提交的产权证明的平面附图，从该文件可知**路43号前面A9171B号为空地，并没有任何建筑物，该文件的附件2明确叙述铺二即冯美君所承租的物业，公司未能提供相关的报建批文，执法队到国规部门也未能查到相关资料，也就是冯美君所承租的物业未经合法报建批复，为违法建筑，并且从该文件可知，**路43号地块为工业用地，规划为车间、饭堂用途，并不能用于商业经营用途，而且该文件的附件4可看出南洋电器厂曾经因违章建筑被相关部门进行处罚，该处罚通知书也明确写明此处罚决定书不作办理产权依据，如此可以看出本案冯美君所承租的商铺在产权上存在严重的瑕疵，不能用于商业用途，也正因为如此，食药监部门与当地政府沟通后已经禁止**路43号沿街物业进行经营以及办理食品许可证，本案中除了向相关国规部门发函外，还应该想食药监部门函询涉案商铺是否可以用于食品经营，是否符合颁发食品经营许可证的条件。业启公司质证认为：对三份函件的真实性、合法性、关联性没有异议。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：一、涉案《商铺租赁合同》的效力问题；二、冯美君关于其无须向业启公司支付自2017年10月4日起的租金、房屋使用费以及违约金的主张是否成立；三、冯美君要求业启公司返还租赁保证金以及2017年1-2月租金10000元、赔偿装修损失80000元的主张是否成立。关于争议焦点一。根据穗城管函[2019]1175号《广州市城市管理和综合执法局关于调查广州市业启企业管理有限责任公司所涉商铺报建情况的复函》及其附件的内容来看，冯美君所承租的2号商铺为**路43号自编7号首层房间，“当事公司未能提供相关的报建批文，执法队到国规部门也未能查得相关资料”，业启公司未能提供该商铺取得《建设工程规划许可证》或系经主管部门批准建设的房屋，故冯美君与业启公司所签订的《商铺租赁合同》应属无效。业启公司将未经合法报建的2号铺出租给冯美君，冯美君在签订合同前未审慎核实租赁物是否合法以及是否符合合同约定的用途，造成涉案《商铺租赁合同》无效，租赁双方均有过错。关于争议焦点二。涉案商铺交付给冯美君后，由冯美君进行了部分装修，涉案商铺处于冯美君的控制之下，冯美君认为涉案《商铺租赁合同》应属无效或涉案商铺不符合其合同目的，冯美君应及时与业启公司沟通并交还场地给业启公司。冯美君并无证据证明其在2018年5月10日前向业启公司提出过交还场地的请求，根据公平、合理原则，冯美君应支付其占用期间的房屋使用费。一审法院根据双方约定以及履行情况，判令冯美君从2017年10月4日起支付占用期间的房屋使用费，符合公平、合理原则，本院予以认同。冯美君提起反诉要求确认合同无效并要求业启公司返还租赁保证金、已付租金，表明其无意继续履行涉案《商铺租赁合同》，冯美君在2018年5月10日的一审庭审期间已表明要求交还场地给业启公司，业启公司本应积极收回场地避免损失扩大，但业启公司拒绝收回场地，由此造成涉案商铺的空置损失，造成损失扩大的责任在业启公司，故本院认定冯美君应承担的使用费截止计算至2018年5月10日止，即冯美君应支付的房屋使用费为77566元（10000元/月×3月+11236元/月×4月+11236元÷30天×7天=77566元）。如前所述，双方对合同无效均有责任，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”以及《中华人民共和国合同法》第一百二十条关于“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，本院对业启公司要求冯美君支付逾期支付租金以及房屋使用费的违约金的主张，不予支持。一审法院判令冯美君支付逾期支付租金以及房屋使用费的违约金欠妥，本院予以纠正。冯美君在一审期间同意支付2017年3月1日至2018年5月的电费89.7元，一审法院判令冯美君支付该部分电费给业启公司，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点三。如前所述，涉案《商铺租赁合同》为无效合同，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，业启公司就无效合同向冯美君收取的租赁保证金30000元，应返还给冯美君，本院对冯美君的该上诉请求予以支持。至于冯美君已支付的一个月租金10000元，根据《合同补充协议》的约定，该部分租金计算在免租期内，前述冯美君应支付的房屋使用费中已经扣减了免租期的费用，故本院对冯美君要求返还该10000元的上诉请求不予支持。对于装修损失应否赔付的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。如前所述，涉案合同为无效合同，造成涉案《商铺租赁合同》无效，租赁双方均有过错，且冯美君一审时明确表示不申请对其装修物的价值进行评估，其并无充分证据证明装修后的现值损失，其主张业启公司赔偿装修损失80000元，依据不足，本院不予支持。综上所述，冯美君关于涉案《商铺租赁合同》应属无效，其不应向业启公司支付逾期支付房屋使用费的违约金以及业启公司应向其返还租赁保证金的上诉请求成立，本院予以支持；冯美君的其他上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初3283号民事判决的第四项；二、撤销广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初3283号民事判决的第一项、第三项、第五项、第六项；三、变更广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初3283号民事判决第二项为：冯美君应于本判决送达之日起十日内，将从2017年10月4日起至2018年5月10止的租金及房屋使用费77566元一次性支付给广州市业启企业管理有限责任公司；四、广州市业启企业管理有限责任公司于本判决送达之日起十日内，将租赁保证金30000元返还给冯美君；五、驳回广州市业启企业管理有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回冯美君的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2296.6元，反诉费1350元，由广州市业启企业管理有限责任公司负担2062.6元，由冯美君负担1584元。二审案件受理费1646元，由冯美君负担516元，由广州市业启企业管理有限责任公司负担1130元。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年六月二十五日书记员  贾妍胡秀红