福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0211民初2441号 原告：肖方秋，男，1957年8月17日出生，汉族，住福建省尤溪县。 被告:厦门益律饲料有限公司，住所地厦门市集美区杏林董任西二路577号。 法定代表人：蔡宗敬,总经理。 原告肖方秋与被告厦门益律饲料有限公司（以下简称“益律公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖方秋到庭参加诉讼，被告益律公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告肖方秋向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告退还原告租金、租赁意向金共计人民币412832元；2.依法判决被告支付原告逾期交付房屋违约金人民币20641.6元；3.依法判决被告支付原告逾期利息款每月6192元计43969.56元；4.依法判决被告支付原告往返车费、食宿费、精神损失费共计20000元的补偿；5.由被告承担本案诉讼费、保全费。合计497443.16元。事实和理由：原告于2017年6月8日向被告租赁位于厦门市集美区杏林董任西二路577号1栋306号房屋，于当日签订租赁意向书，当即原告支付被告意向金人民币40000元，根据被告要求，原告于2017年6月17日支付被告第一笔租赁金80000元。2017年9月26日支付被告第二笔租赁金332832元，三次共计412832元。在合同履行期间，被告无法按房屋租赁合同约定，将所租赁的房屋于2018年5月31日前如期交付乙方使用，不能履行房屋交付义务，导致原租赁合同无法履行。根据租赁合同规定被告逾期交付房产，应支付原告已支付的租金为基数。被告逾期交房超过30日，至2107年7月1日被告应解除合同退还原告已缴的意向金和租赁款412832元，并支付逾期交房违约金20640.6元，两项共计433473.6元，但被告至今未按合同履行，原告多次前往厦门市或电话讨要欠款，被告多次承诺退还该款，但至今仍未退还任何款项。综上所述，被告多次失信于原告，至今未还原告租赁房屋款及补偿金人民币433473.6元，同时，从2018年7月1日起，欠款433473.6元的利息（月利息按所拖欠退还原告总金额的1.5%计算）人民币6502元。因其违给拖欠款，对原告工作生活造成一定影响，且原告多次往返厦门市耗费一定资金，要求被告给予原告往返车费、食宿费、精神损失共计20000元的补偿，请求法院依法判令被告及时退还原告房屋租赁款、补偿金。截止2019年4月15日止的利息64302元+精神损失费20000元+欠款433473.6元共计517775.6元。 被告益律公司未到庭参加诉讼，亦未作任何答辩。 本院经审理认定事实如下：2017年6月17日，肖方秋与益律公司就租赁位于厦门市集美区杏林董任西二路577号的窝趣（厦门）园博苑轻社区1栋405房、1栋406房分别签订两份《租赁意向书》。2017年6月17日，肖方秋向益律公司支付80000元。2017年8月16日，肖方秋向益律公司支付332832元。益律公司未与肖方秋签订租赁合同。益律公司未向肖方秋交付房产。益律公司至今未将收取肖方秋的款项退还。 另查明，在丘桂红等人与益律公司系列房屋租赁合同纠纷案件中，益律公司向本院邮寄一份《厦门市土地房屋权证》（厦国土房证第00891116号）复印件及《厦门市集美区人民政府专题会议纪要》（[2015]76号）复印件。上述《厦门市土地房屋权证》（厦国土房证第00891116号）复印件载明：“权利人：厦门益律饲料有限公司；房地坐落：集美区董任西二路577号1#厂房；土地状况：使用权类型：有偿出让，批准土地用途：工业，批准使用期限：自2003年-09-12起至2053-09-11止，总用地面积：7097.48（平方米）；房屋状况：批准房屋用途：厂房，建筑面积：6273.8（平方米），总层数：4层，建筑结构：钢混；备注事项：项目分期建设，土地状况合并记载于本证。该宗地土地使用权可以整体转让、出租、抵押，其用地范围内行政办公及生活服务设施，不行单独分割转让、出租、抵押。登记机构：厦门市房地产交易权籍登记中心，填发日期：2011年12月07日。”上述《厦门市集美区人民政府专题会议纪要》（[2015]76号）复印件中载明：“二、关于申请列入第八批‘三旧’改造项目。1.厦门益律饲料有限公司：项目位于杏林董任西二路，用地面积约为7100平方米，属于我市工业仓储国有建设用地自行改造政策区范围内，项目规划保留现有建筑物，改造为办公楼、电商众创空间、会议培训基地等。会议原则同意该公司按照有关文件规定作为我区第八批‘三旧’改造项目，由规划部门按程序上报。” 再查明，庭审中，本院依法询问原告在签订意向书时是否有查看过案涉房产相应的手续，原告陈述：“被告当时没有提供手续给我们看。”庭审中，本院并依法询问原告签订意向书时有无看到案涉房屋相应的建设规划许可证或者相关部门的批建手续，原告陈述：“我没有看到，被告没有向我出示。”庭审中，本院依法询问原告案涉房屋现状，原告陈述：“样板房已经被拆除，现在不能进去，门被锁起来了。”庭审中，本院依法询问原告签订租赁合同的经过，原告陈述：“当时是考虑到小孩子读书方便，当时中介介绍，跟了别人去现场看，到现场看样板房，有两间样板房，看了一下比较满意，就签订意向书了，后来被告就出问题了，就没有签订正式的合同了。”庭审中，本院并依法询问原告对意向书的性质是什么看法，原告陈述：“我认为当时签订意向书是有效的，被告房屋不合法还拿出来出租，欺骗原告，但是我不懂法律，效力我不清楚，有效无效由法院认定。” 本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第五十六条的规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第二款的规定：“依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条的规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”以及《最高人民法院》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，讼争租赁房屋批准土地用途为工业，批准房屋用途为厂房，且载明“该宗地土地使用权可以整体转让、出租、抵押，其用地范围内行政办公及生活服务设施，不行单独分割转让、出租、抵押”，“项目规划保留现有建筑物，改造为办公楼、电商众创空间、会议培训基地等……由规划部门按程序上报。”现被告益律公司改变土地用途，单独分割出租，但并未经相应的主管部门批准，且被告益律公司未能在一审法庭辩论终结前取得相应的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故被告益律公司与原告肖方秋签订的《租赁意向书》应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告肖方秋已经向被告益律公司支付412832元，现原告肖方秋要求被告益律公司返还该款项，于法有据，应予支持。关于原告肖方秋的损失，原告肖方秋主张以逾期交付房屋违约金及逾期利息款计算其损失，本院认为，因合同无效，原告肖方秋已支付给被告益律公司的款项应有相应的利息损失，根据本案中原、被告的过错程度以及本案的实际情况，本院酌情按照中国人民银行同期同类贷款利率计算原告肖方秋的利息损失，原告肖方秋主张以逾期交付房屋违约金及逾期利息款计算其损失，于法无据，本院不予支持。关于原告肖方秋提出的往返车费、食宿费及精神损失费的主张，上述主张缺乏依据，本院不予支持。被告益律公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院经开庭审理，现已查明事实，依法可以缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第五十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下； 一、被告厦门益律饲料有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告肖方秋412832元并向原告肖方秋支付利息损失（利息损失按中国人民银行同期同类贷款利率计算，其中80000元自2017年6月17日起、332832元自2017年8月16日起，均计至本判决确定的付款之日止）； 二、驳回原告肖方秋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费8762元，减半收取4381元，由被告厦门益律饲料有限公司负担，该款被告厦门益律饲料有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 韩德坤 二〇一九年六月三日 代书记员 陈 凉 附：本案所适用法律法规及相关司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第五十六条建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。 《中华人民共和国土地管理法实施条例》 第六条第二款依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。