山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0281民初5564号原告：冷延超，男，1974年6月29日出生，汉族，住山东省胶州市。原告：宋晓燕，女，1978年1月5日出生，汉族，住山东省胶州市。共同委托诉讼代理人：赵兵，山东恒德法律服务所法律工作者。被告：青岛科润置业有限公司，住所地青岛胶州市云溪景光商城网点，统一社会信用代码：913702815577138849。法定代表人：郭先念，职务：总经理。委托诉讼代理人：孙文秀，山东天航（胶州）律师事务所律师。原告冷延超、宋晓燕与被告青岛科润置业有限公司（以下简称科润公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冷延超及其委托诉讼代理人赵兵，被告科润公司的委托诉讼代理人孙文秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冷延超、宋晓燕提出诉讼请求：1、依法判令被告赔偿原告违约金215784元（自2014年4月12日至2019年4月12日）。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2013年签订青岛市商品房预售合同，原告购买被告开发的胶州市太平路17号《科润城.上河小区》2号楼3单元14层1403户，该房屋建筑面积138.08平方米，每平方米单价4700元，房屋总价款648976元，被告于2013年12月31日前将该房交付给乙方，房屋交付的标志为交付钥匙，合同同时约定了办理房产证的期限。合同签订后，原告按约定支付了全部购房款648976元，并于2013年9月拿到了该房的钥匙，但被告迟迟未能提供办理房屋产权证的相关手续，致使原告无法办理该房屋的房地产权证，原告多次向相关部门反映无法办理房产证事宜，得到的答复是被告和施工单位在结算方面未达成协议（实际是被告拖欠施工单位工程款），施工单位不配合被告组织竣工验收工作，因此原告购买的房屋迟迟办不了房产证是由被告造成的，2019年4月12日原告才取得该房的房产证。由于被告原因导致迟延办理房产证，给原告造成了很大的经济损失，故诉至法院。被告科润公司庭审中辩称，根据双方签订的商品房预售合同第十四条约定“在甲方取得房地产权属登记证明后60日内甲乙双方签署本合同规定的房屋交接书，房屋交接书作为该房屋过户手续的必备文件，甲乙双方签署房屋交接书之日起180天内双方向胶州市房产管理局办理价格申报、过户等手续，申请该房屋的房地产权证”。该约定并不违反法律和行政强制法规的约定，合法有效，故被告不予承担逾期办证的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其主张向本院提供证据情况如下：证据一、原被告于2013年9月30日签订的青岛市商品房预售合同复印件一份，证明：原被告就涉案房屋的购买、金额、支付以及办理房产证的相关权益予以明确约定，其中第十四条明确约定在甲方取得房地产权属登记证明后60日内甲乙双方签署本合同规定的房屋交接书，房屋交接书作为该房屋过户手续的必备文件，甲乙双方签署房屋交接书之日起180天内双方向胶州市房产管理局办理价格申报、过户等手续，申请该房屋的房地产权证。但是甲方迟迟不能取得房地产权属登记证明，导致原告在长达近六年的时间内未能办理房屋产权证书，给原告造成了极大经济损失。证据二、原告购买涉案房屋发票复印件一份（原件质证后退回），证明：涉案房屋总价款为648976元，原告主张违约金的计算基数就是该价款。证据三、涉案房屋产权证书复印件一份（原件质证后退回），证明：涉案房屋于2019年4月12日办理产权登记证书，原告计算的违约金截止日期就是2019年4月12日。证据四、胶州市建设局对原告诉请短信回复打印件两份（当庭出示手机信息质证），证明：涉案房屋迟迟不能办理房产证的原因是被告与施工单位之间的纠纷导致，过错在被告方。针对原告提交的上述证据,被告质证称：对证据一、二、三、四真实性无异议。对证据一证明事项有异议，质证意见同答辩意见。对证据二、三、四的证明事项不认可，根据被告的答辩意见，办理房地产权证条件有三项：1、取得房地产权属登记证明，2、签订房屋交接书，3、签订房屋交接书之日起180日内办理价格申报等相关手续。因被告于2019年4月2日取得房地产权属登记证明，故原告主张的办理房地产权证的条件自该日起才条件成就，故被告不承担逾期办证违约金。本案中，被告向本院提供证据情况如下：涉案小区房地产权属登记证明书、房屋交接书复印件各一份，证明：被告于2019年4月2日取得房地产权属登记证明，被告也于2019年4月11日配合原告签署了房屋交接书。针对被告提交的上述证据,原告质证称：无异议。根据原、被告提交的证据及庭审陈述，本院查明以下事实：一、2013年9月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定：“第二条、乙方向甲方购买胶州市太平路17号《科润城.上河小区》2号楼3单元14层1403户，政府批准的规划用途为住宅。第十一条、甲方定于2013年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十四条、在甲方取得了房地产权属登记证明后60日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方向胶州市房产管理局办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证”，该合同落款处由原告冷延超、宋晓燕签字捺印，被告科润公司加盖公章。二、原告已付清全部购房款648976元，被告已将涉案房屋于2013年12月前交付给原告。三、被告于2019年4月2日取得涉案房屋的房地产权属登记证明，于2019年4月11日与本案原告签署了《房屋交接书》。四、原告冷延超、宋晓燕于2019年4月12日就涉案房屋办理了《不动产权登记证书》。本院认为，原、被告签订的《青岛市商品房预售合同》是双方当事人的真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”但根据双方合同第十四条约定：“在甲方取得了房地产权属登记证明后60日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方向胶州市房产管理局办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。”该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十八条之“特殊约定”情形，排除了该条办理房屋权属证书期限和违约责任规定的适用。本案中，办理房地产权证必须的条件有三项：一、被告取得房地产权属登记证明，即初始登记（大产权证）；二、被告在取得上述初始登记后60日内与原告签订《房屋交接书》；三、双方签订《房屋交接书》之日起180日内向胶州市房产管理局办理价格申报、过户申请手续，申领该房屋的房地产权证。本案庭审查明，被告于2019年4月2日取得涉案房屋的房地产权属登记证明，于2019年4月11日与原告签署了《房屋交接书》，原告于2019年4月12日就涉案房屋办理了《不动产权登记证书》，办理相关手续的时间节点均在双方合同约定的范围之内，且原告未能证明其因此受到的实际损失。故，原告主张被告赔偿逾期办证违约金215784元的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条第一款之规定，判决如下：驳回原告冷延超、宋晓燕的诉讼请求。案件受理费4537元，因适用简易程序，减半收取2268.5元，由原告冷延超、宋晓燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  孙超二〇一九年六月二十七日法官助理梁岩书记员段晓敏