呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2019）内0104民初2494号原告：巴图其鲁，男，无固定职业，住内蒙古鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：苏昊，内蒙古规度律师事务所律师。委托诉讼代理人：那钦，内蒙古规度律师事务所律师。被告：内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市玉泉区小黑河村委会办公室111房间。法定代表人：王岗，该公司董事长。委托诉讼代理人：锡林图雅，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘银雪，内蒙古誉昊律师事务所律师。原告巴图其鲁与被告内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司（以下简称蒙拓公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告巴图其鲁的委托诉讼代理人苏昊，被告蒙拓公司的委托诉讼代理人刘银雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告巴图其鲁向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法确认原被告签订的《商品房购买协议》无效。2、请求贵院依法判令被告返还原告购房本金618387（陆拾壹万捌仟叁佰捌拾柒）元。3、请求贵院依法判令被告赔偿原告618387（陆拾壹万捌仟叁佰捌拾柒）元。4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2013年1月28日签订《商品房购买协议》，原告购买了被告开发的内大翡翠城第E区2层118号商业用房，面积为47.06平方米，该商品房每平方米为13140.42元，总金额为618387元。原告向被告支付了首付房款324425元，约定剩余房款以银行按揭方式付清。在被告的催促下，原告于2016年2月2日支付剩余房款之后，被告向其提供了新的合同及收据，落款皆为2016年2月2日。而后，原告发现被告并未取得该项目销售商品房相关证书，而且事实上被告出售给原告的商铺根本无法交付。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《消费者权益保护法》等相关法律规定，原被告签订的购房协议当属无效。之后，原告多次找被告要求返还购房款，被告以各种理由推脱，不予理睬。综上所述，被告的行为已经严重损害了原告的合法权益，为维护自己合法权益，无奈诉至法院，愿判如所请。被告蒙拓公司辩称，原被告双方签订的《商品房购买协议》性质合法有效，关于该事实的认定在呼市中院就与本案案件事实基本一致的蒙拓公司系列案件的生效判决中均予以确认，为此原告请求确认合同无效并基于无效请求双倍返还购房款无事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告巴图其鲁向本院提交了如下证据：商品房购买协议及付款收据。拟证明原告同被告之间签订房屋买卖协议事实。协议当中约定了房屋的位置和编号以及房屋的价格。被告没有取得商品房预售许可证的事实。被告蒙拓公司质证意见为真实性认可，证明的问题不认可。该合同性质合法有效。本院对该组证据的真实性予以采信。被告蒙拓公司未提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月2日，出卖人内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司与买受人巴图其鲁签订《商品房购买协议》，巴图其鲁购买了位于呼和浩特市玉泉区内大商铺E区2层118号商品房，建筑面积47.06平方米，单价为每平方米13140.42元，总金额为618387元；付款方式约定为：买受人须在签订本协议之日即付清全部房款；共计人民币618387元。双方约定该房屋暂定2014年8月31日前交付买受人使用，如遇特殊情况造成交付日期推迟，则按实际情况相应顺延。逾期交房违约责任约定出卖人未按本协议规定的期限将该房屋交付买受人使用，自本协议规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。合同签订后，原告巴图其鲁向被告蒙拓公司支付了购房款618387元。庭审经核实，涉案房屋具备交付条件，未实际办理交付。该楼盘无相关建设审批手续。本院认为，原告巴图其鲁与被告蒙拓公司签订的《商品房购买协议》已就房屋的价格、交付条件、房屋面积、位置、违约责任等事项作出具体而明确的约定，双方所签协议已具备商品房买卖合同的主要内容，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”故对其性质应认定为商品房买卖合同。本案中，被告蒙拓公司尚未取得商品房预售许可证，原告巴图其鲁与被告蒙拓公司签订《商品房购买协议》的效力认定是本案首要解决的问题。商品房预售主要是指房地产经营企业将正在建设的房屋预先出售给购房人，并承诺在未来的日期将预售的房屋交付给购房人，购房人预先支付定金或购房款的一种法律行为。商品房预售不同于现房销售，双方所签合同的履行存在不确定性，为规范商品房预售市场，通过商品房预售许可证降低商品房预售市场的不稳定性和交易风险。结合本案实际，本案诉争房屋已实际建成并投入使用，符合现房销售的条件，购房人的诉讼主张也是以履行《商品房购买协议》为基础，本案又属系列案件，涉及众多购房人的权利，从稳定交易秩序的实际出发，因本案涉案房屋已属现房，故不应再以出卖人未取得商品房“预售”许可证为由认定合同无效。故本院认定原告巴图其鲁与被告蒙拓公司所签《商品房购买协议》系双方当事人真实意思表示，应认定为有效协议。在庭审中，经过本庭释明询问原告巴图其鲁是否变更诉讼请求，原告巴图其鲁未变更诉讼请求，故对于原告巴图其鲁请求确认《商品房购买协议》无效的诉讼请求不予支持，因此对于其要求返还购房款618387及赔偿款618387的诉讼请求因无事实和法律的依据不予支持。综上，原告巴图其鲁的诉讼请求不成立，本院予不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告巴图其鲁的诉讼请求。案件受理费7966元，由原告巴图其鲁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 高 明 二〇一九年六月二十六日书记员 范晓佳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。