达尔罕茂明安联合旗人民法院民事判决书（2019）内0223民初35号原告：刘芳娥，女，1973年3月19日出生，汉族，个体工商户，群众，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：宋安平，内蒙古丹树辰洋律师事务所律师。被告：王峰，男，1974年5月4日出生，汉族，个体工商户，群众，住内蒙古自治区包头市。原告刘芳娥与被告王峰租赁合同纠纷一案，本院2019年1月3日受理后，依法适用简易程序，分别于2019年2月20日、2019年3月12日公开开庭进行了审理，原告刘芳娥及委托诉讼代理人宋安平、被告王峰均到庭参加了诉讼。由于本案案情复杂转为适用普通程序审理，于2019年6月4日公开开庭进行了审理，原告刘芳娥、被告王峰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、要求判决解除原、被告双方于2018年6月7日签订的《酒店餐厅租赁合同》，并要求被告于本案判决生效时腾出租赁房屋；二、要求判决被告承担违约责任，给付原告合同违约的违约金60000元和未按期付清租金30日的违约金1500元，并承担从2018年12月1日起到被告交付原告餐厅之日的水费每日30元、电费每日150元，供暖费每日220元；三、要求判决被告在交付餐厅时将改变餐厅雅间、宴会厅LED大屏及舞台、上菜口的结构、餐厅圆弧门外牧人酒店的灯光牌匾恢复原状；四、要求判决被告从2018年11月30日起到实际交付原告餐厅及相关附属设施、设备期间仍按合同约定的月租金16666.67元给付原告餐厅占用期间的占用费（赔偿损失）；五、要求判决被告承担本案诉讼费。事实理由：原、被告双方于2018年6月7日签订了一份《酒店餐厅租赁合同》,合同约定原告将自己所有的位于达茂旗百灵庙镇新区牧人酒店的餐厅1-2楼租赁给被告经营,并约定了年租金200000元，同时约定了租赁期限、租金的给付方式和给付期限,在租赁期间,被告违反合同第三条的约定,擅自将餐厅雅间改成了KTV房间,改变了餐厅雅间的用途,并未按合同约定的期限如期付清租金,其行为已构成了违约,按照合同第九条第一项、第三项的约定,被告应当承担相应的违约责任。原告提供的证据有：一、酒店餐厅租赁合同复印件1份(与原件核对无异，原件归还原告)，证明双方签订的合同约定租金总额为200000元，其中130000元现金，70000元抵债卡，但至今被告仍没有给付原告应该给付的租金，按合同约定如违约不退还租金。被告质证称，合同上的字是我签的，不认可原告的证明目的，我已经超额支付了原告租金。本院认为，原告提供的证据内容客观、真实，与本案具有关联性，本院予以采信。二、照片打印件1份，证明本案争议酒店的实际经营者是岳某，被告违反了合同第九条第二款的约定，擅自转让酒店，构成违约。被告质证称，我不是转租给岳某，只是和他们合伙经营。本院认为，该证据无法证明涉案酒店被转让，因此本院对该证据不予采信。三、发票联2份，证明原告代被告缴纳了电费3424元。被告质证称，认可。本院认为，原告提供的证据内容客观、真实，与本案具有关联性,被告亦认可，本院予以采信。被告辩称，同意解除合同，前提是原告按合同标准计算给被告退租金；合同约定供暖费原、被告各出一半，但是供暖费都由我们交了并支付了烧锅炉人员工资，截止2019年1月20日，供暖费共计花费62000元，原告应该给付被告31000元；替原告交了2019年1月份的电费800元；替原告还外债29425元；水费到2019年1份为止被告交了7750元，原告应承担30%交2325元，但原告只交了1100元，还欠我们1225元；原告在被告的饭店吃饭消费1825元，以上被告给付原告的租金共计130000元，还给付25000元的抵债卡，剩余抵债卡是原告不愿意要，所以没有给。被告提供的证据有：一、1.收条复印件1份，证明给付原告租金50000元；2.达茂旗供水管理所用户缴费回单复印件18页、收据复印件（换水卡）1页，共计7650元，证明被告交了水费7650元；3.过磅单复印件6份、收据复印件6份、支出凭证复印件3份、出库单复印件1份，证明我买煤花了59267元；4.记账单复印件4份、消费票据复印件1份，共计1825元，证明原告在被告饭店消费1825元；5.收据复印件6份，共计27600元，证明替原告还账27600元；（以上证据与原件核对无异，原件归还被告）。原告质证称，1.认可给付50000元；2.水费票据真实性认可，2018年10月30日后交付的证明目的不认可，因为2018年10月30日后交付水费的票据不能顶租金了，视为延付租金，只能抵顶1525元租金；3.对煤票的真实性不认可，按合同约定煤炭和人工工资由双方承担，对上述采购费用应当经双方共同参与来完成，被告既未通知原告，也没有经原告同意确认，所以对上述票据不认可，到现在为止被告供暖的事实认可，即便该费用真实发生了也不能成为被告抗辩其没有违约的理由，因为合同约定给付租金的期限为2018年10月30日，而上述费用的发生是给付租金期限届满之后；4.对376元的饭费认可，剩余的饭费均不认可；5.认可替还外债，可以从70000元的抵债卡里扣。本院认为，双方对于被告给付租金50000元，被告垫付水费1525元，被告替还外债27600元，原告在被告饭店消费376元没有异议，因此本院对于上述事实予以确认。原告对于被告供暖事实认可，结合被告提供的书面证据及证人冀某的证言，被告提出的供暖费属于合理支出范围，因此本院对于被告供暖支出59267元予以采信。被告提供的不是刘芳娥签字的饭店消费单无法证明系刘芳娥消费，因此本院对于该证据不予采信。二、证人岳某出庭，证明租金已经多付原告。原告质证称，对证人证言不认可，因为证人明确表述他与被告是合伙人，他们之间存在利害关系，因此证人证言不具有证明力。被告质证称，认可证人证言。本院认为，付款需要有付款凭证予以证明，只有证人证言无法证明付款事实，因此本院对于该证人证言不予采信。三、董军军与岳某的微信聊天记录截屏3页、岳某的借记卡账户历史明细清单1份，证明岳某从董军军处借款30000元给付刘芳娥。原告质证称，不认可证据。本院认为，被告出示的上述证据与本案无关，本院不予认证。四、证人尚某出庭，证明岳某给了刘芳娥30000元，是尚某开车拉上刘芳娥去交的消防罚款。原告质证称，对证人证言不认可，酒店是证人岳某、尚某和被告合伙经营的，在第一次开庭时岳某已经清楚的表述过这个情况，证人与本案有利害关系，因此证明力很弱；证人提到将30000元交给刘芳娥是在办公室里，而对具体地点在哪个办公室，谁的办公室说的模糊不清，在细节上证人清楚地说是在2018年7月30日，在具体时间点上却模糊不清，通过他的想象，原告刘芳娥有办公室，而实际上原告并没有在酒店设立办公室，从而可见证人是凭自己的想象捏造事实，证人自己表示不知道消防队亲自收取罚金，而按照法律规定以及实际情况，作为行政机关不会收取现金，证人的所有描述都是违背常理，综上，证人与被告存在利害关系，不足以采证，同时请求法庭在查清证人做虚假证言的事实，追究其法律责任。被告质证称，认可证人证言。本院认为，付款需要有付款凭证予以证明，只有证人证言无法证明付款事实，因此本院对于该证人证言不予采信。五、证人冀某出庭，证明支付给烧锅炉工人工资12500元。原告质证称，认可，按租赁协议一人一半，同时可以证明合伙人包括证人尚某。被告质证称，认可证人证言。本院认为，证人陈述截止开庭时被告只付了工资5000元，因此本院对被告给付烧锅炉工人的工资支出为5000元予以采信。作为烧锅炉工人应当对烧煤的数量有常识性判断，其陈述的涉案酒店的烧煤量与被告提出的买煤数量相差无几，并且庭审中原、被告双方均认可证人系原告找来的工作人员，因此本院认为被告提出的买煤数量及款项在合理支出范围内。根据原、被告陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月7日，原、被告双方签订了一份《酒店餐厅租赁合同》，合同约定：原告将位于达茂旗百灵庙镇牧人酒店的一、二楼餐厅租赁给被告；租赁物的用途为餐饮业、零售，租赁期间被告不得改变租赁房屋的用途及租赁物的主体结构；租赁期从2018年6月30日至2021年6月30日；年租金为200000元；付款方式为合同签订日给付租金50000元，2018年10月30日前给付租金80000元及70000元的抵债卡，2019年6月30日前付清第二年租金200000元，2020年6月30日前付清第三年租金200000元；租赁期间的水费，由被告承担70%，原告承担30%（以旗供水部门收取总额为标准）；租赁期间的电费，由餐厅另行走表，按供电部门的收费标准执行，被告自行交纳；租赁期间的供暖费以实际发生的数额，双方各承担50%；违约金为年租金的30%，未按合同约定的时间如期付清租金每逾期1天按月租金的0.3%缴纳违约金，逾期超过30天未交清租金，原告有权单方解除合同收回房屋，所交租金不予退还等内容。原告在涉案酒店三、四楼经营宾馆业务。2018年6月7日，被告给付原告租金50000元。截至第二次庭审双方认可被告代原告交纳的水费为1525元；被告代原告付的烧暖气工人工资为2500元；被告替原告还外账27600元；被告给付原告26200元的抵债卡；原告在被告饭店消费376元。2018年10月2日至2019年3月7日，被告为涉案酒店供暖买煤共计103.44吨，支出费用为59267元。2019年4月1日、2019年4月23日，刘芳娥交纳了涉案酒店的电费3949.72元，庭审中双方均认可刘芳娥替王峰交纳的电费数额为3424元。庭审时，王峰认可改变了宴会厅LED大屏及舞台、上菜口的结构，在雅间内加了点歌设备，并认可餐厅圆弧门外牧人酒店的灯光牌匾被改变。本院认为，一、关于解除合同及交付房屋问题。刘芳娥与王峰签订的《酒店餐厅租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，刘芳娥依照合同约定将餐厅交付给王峰使用，而王峰却未按照合同约定的时间及数额付清租赁费，该行为构成违约，双方约定解除合同的条件已经成就。因此刘芳娥依据合同约定要求解除合同的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。庭审中刘芳娥未提供相应的证据证明双方的合同于2018年11月30日解除，因此本院认定双方合同解除日期为2019年1月19日即王峰收到本案起诉状副本的日期，王峰应于本判决生效时腾交租赁房屋于刘芳娥；二、关于违约金问题。被告存在不按时给付租金，原告存在不按约定缴纳水费、供暖费而由被告垫资等问题，所以在履行涉案租赁合同时双方都存在违约的情况，因此本院对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持；三、关于酒店恢复原状问题。庭审中王峰认可改变了宴会厅LED大屏及舞台、上菜口的结构，并认可餐厅圆弧门外牧人酒店的灯光牌匾被改变，但其否认改变了雅间的用途，称只是在雅间里放了点歌设备，对此刘芳娥亦没有提供证据予以证明，因此本院认为，王峰应当恢复上述结构的原状，但上述行为不属于双方合同约定的改变租赁物的用途、主体结构的行为；四、关于水费、电费、供暖费问题。关于水费，从王峰出示的证据可以看出其代刘芳娥垫付了水费1525元，应从租金中扣除；关于电费，刘芳娥举证证明其代王峰交纳了3424元电费，王峰亦认可，因此应由王峰给付刘芳娥；关于供暖费，王峰支出供暖费59267元，因此依据双方合同约定，应由刘芳娥负担一半，与其租赁费折抵；五、关于租金、使用费问题。刘芳娥于2019年3月31日将涉案酒店门从里面锁住，因此从该日开始王峰未使用涉案酒店，租赁费、使用费应计算至该日为止即16666.67元×9个月=150000.03元。截至2019年3月31日王峰给付刘芳娥的租金现金为50000元；王峰垫付的水费为1525元；王峰垫付的烧锅炉工人工资为2500元；王峰替刘芳娥还外账27600元；王峰给付刘芳娥26200元的抵债卡；刘芳娥在王峰饭店消费376元；王峰垫付的供暖费为29633.5元，以上共计137834.5元。刘芳娥垫付的电费为3424元。故王峰还应当给付刘芳娥房屋使用费及电费共计15589.53元（150000.03元-137834.5元+3424元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：解除原告刘芳娥与被告王峰签订的《酒店餐厅租赁合同》，被告王峰于本判决生效后十五日内向原告刘芳娥腾交租赁房屋；被告王峰于本判决生效时将其租用的牧人酒店的雅间、宴会厅LED大屏、舞台、上菜口的结构、餐厅圆弧门外牧人酒店的灯光牌匾恢复原状；被告王峰给付原告刘芳娥酒店使用费及电费共计15589.53元，此款于本判决生效时即付；驳回原告刘芳娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1754元，（原告已预交），由被告王峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳二审案件受理费1754元，上诉于包头市中级人民法院，上诉期满七日内仍未交纳二审案件受理费的，按自动撤回上诉处理。本判决申请执行的期间为二年，逾期不提出申请，则视为自动放弃申请执行的权利。审 判 长 白 伟 苇人民陪审员 马   芳人民陪审员 宝音贺希格 二〇一九年六月四日书 记 员 王 丽 娟附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。