福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0104民初57号 原告：福州融侨物业管理有限公司，住所地：福州市鼓楼区五一中路32号。 法定代表人:林宏修，董事长。 委托诉讼代理人：罗瑞芳，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑淑琼，福建创元律师事务所律师。 被告：林瑞瑜女，1970年5月11日出生，汉族，住福州市晋安区，现住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：赵非，北京德和衡（福州）律师事务所律师。 原告福州融侨物业管理有限公司与被告林瑞瑜物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福州融侨物业管理有限公司委托诉讼代理人罗瑞芳，被告林瑞瑜及其委托诉讼代理人赵非到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付福州市仓山区闽江大道169号水乡温泉别墅I期×＃楼物业服务费76058元(从2013年1月至2013年2月；2014年11月算至实际还清之日，暂计至2017年9月)；2.判令被告向原告支付逾期支付物业服务费的违约金13683元(按银行同期贷款年利率6%计算逾期支付物业服务费的违约金，拖欠的3457元物业服务费从2013年1月算至实际还清之日,暂计至2017年9月为985元，拖欠的72601元物业服务费从2014年11月算至实际还清之日,暂计至2017年9月为12698元)；3.判令被告向原告支付水电公摊费7607元(从2015年1月算至实际还清之日,暂计至2017年9月)；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。当庭变更诉讼请求为：1.判令被告立即向原告支付福州市仓山区闽江大道169号水乡温泉别墅I期×＃楼物业服务费48050.46元(2013年1月311.3元、2013年2月311.3元、2014年11月622.3元、2014年12月2241.2元、2016年4月算至实际还清之日,暂计至2017年12月为44564.36元)；2.判令被告向原告支付逾期支付物业服务费的违约金5474.37元(按银行同期贷款年利率6%计算逾期支付物业服务费的违约金，拖欠的311.3元物业服务费从2013年1月算至实际还清之日,暂计至2017年12月为94.69元；拖欠的311.3元物业服务费从2013年2月算至实际还清之日,暂计至2017年12月为93.08元；拖欠的622.3元物业服务费从2014年11月算至实际还清之日,暂计至2017年12月为119.9元；拖欠的2241.2元物业服务费从2014年12月算至实际还清之日,暂计至2017年12月为420.6元；拖欠的44564.36元物业服务费从2016年4月算至实际还清之日，暂计至2017年12月为4746.1元)；3.判令被告向原告支付水电公摊费5006.7元(从2016年4月算至实际还清之日,暂计至2017年12月)；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告系福州市仓山区闽江大道169号水乡温泉别墅I期×＃楼业主，房产建筑面积为384.13平方米，房型为独栋别墅。根据被告与融侨（福建）房地产有限公司所签署之《商品房买卖合同》之约定，双方指定原告负责物业管理。另根据原告与融侨（福建）房地产有限公司签署的《福建省前期物业服务合同》第七条约定，独栋别墅每月物业服务费按3元/㎡收取。自2012年7月1日起原告已将独栋别墅的物业服务费标准调整为第一年按每月4.5元/㎡收取，第二年按5元/㎡收取，第三年按5.4元/㎡收取。原告一直按约为被告提供物业管理服务，然而，被告从2013年1月起即开始拖欠物业服务费，虽原告几经催讨，但被告仍未交纳物业服务费。现被告共拖欠物业费情况为：2013年1月311.3元、2013年2月311.3元、2014年11月622.3元、2014年12月2241.2元、2016年4月暂计至2017年12月为44564.36元，以上共计48050.46元。另，业主共同使用的公共水电费用由业主分摊，经结算被告每月应付水电公摊费230.5元（每平方米0.6元），但被告从2016年4月开始便未交纳水电公摊费用，现被告共拖欠2016年4月暂计至2017年12月公共水电费5006.7元。综上所述，被告故意拖欠物业管理费及水电公摊费，事实清楚，证据充分。物业服务费主要用于维修公用设施、维护公共卫生及安全防卫工作，被告的这种行为，不仅损害原告的利益，更是损害社区内广大业主的合法权益。为维护原告及社区业主的合法权益，特起诉至贵院，望判如所请。 被告辩称，被告并未拖欠原告物业费及水电公摊费，不应支付该费用及违约金。原告调整物业费的程序违法，被告的物业费应按《前期物业服务合同》约定的每月每平方米3元的标准收取。此外，原告在物业管理方面存在较大瑕疵，不但无权上调物业费，而且应当根据收费标准与服务水平相适应原则相应扣减被告每月的物业费。一、原告调整物业费的程序违法，物业费应按《前期物业服务合同》约定的每月每平方米3元的标准收取。1.根据《前期物业管理服务协议》第四条第八项之约定，物业管理服务收费标准按省物委批复文件执行（物业管理费调整依服务内容及政府物价指数、省物委批准意见变更调整）。本案中，原告调整物业费应当按照省物委批复文件执行。2.根据《福建省物业服务收费管理办法》第八条第四款规定，合同履行期间，如要调整收费标准，物业服务企业应在物业管理区域内的醒目位置就物业服务成本变动情况进行公示，并经双过半业主同意，由物业服务企业与业主在公布的指导价范围内协商重新约定具体收费标准。本案中，没有证据可以证明原告就调整收费标准事项在物业管理区域内的醒目位置进行了公示，并经过双过半业主同意。第一、原告调整物业费的程序不合法。原告自认其调整物业费的意见征询过程是采取自行在小区内发放《意见征询表》的形式开展，而该调整物业费的意见征询过程全程未有任何第三方组织或机构进行见证，其客观性与真实性均无法保证。第二、《业主满意度征询意见表》系伪造而来，不能作为定案依据。具体答辩意见详见该证据的质证意见。第三、原告调整物业费的行为并未得到社区等有关组织或部门的批准及确认。本案中，原告仅仅只是将其擅自上涨物业费的结果告知社区及物业站而已，上述单位并未对原告擅自上涨物业费的行为以及调整物业费程序的客观性、真实性予以确认，因此，无法证明原告调整物业费的程序客观、真实以及合法。第四、被告及家人从未见过调整物业费的公示，原告也未向被告及其家人送达过。二、被告并未拖欠原告物业费及水电公摊费，无须向其支付该费用及违约金。1.基于原告调整物业费标准的程序违法，其调价行为当属无效，故被告的物业费仍应按照《前期物业服务合同》约定的每月每平方米3元的标准收取。被告的房屋面积为382.5平方米，每月物业费为1147.5元。根据被告的转账记录显示，其2013年至2017年五年期间共向原告交纳物业费及公摊费83013.1元，而实际上，按照被告房屋的实际面积以及《前期物业服务合同》约定的收费标准，被告五年实际应支付的物业费及公摊费为82680元。被告不但没有拖欠原告物业费及公摊费，还多交纳了300多元。2.原告无任何证据证明水电公摊费的收取标准、小区水电用电总数、分摊总量、比例等公摊基础数据，也无证据证明被告分摊的水电公摊量。根据《前期物业管理服务协议》以及《前期物业服务合同》的有关约定，原告应每季度向业主公布水电公摊的收支情况，每月抄表后公示公用水电费用，但原告均未履行上述义务。故原告每月230.5元的水电公摊费于法无据。因此，被告无须向原告交纳讼争的物业费、水电公摊费及违约金。三、原告在物业管理方面存在较大瑕疵，应当根据其管理瑕疵相应减少被告每月的物业费。原告收取被告每月1000余元的物业费，但其在小区物业管理方面存在较大瑕疵。1.被告所住的×号楼的电线被盗剪至今已长达五六年之久，造成被告一家无电可用。自电线被盗剪至今，被告数次与原告协商，要求其对电线进行修复，但原告至今仍拒绝为被告修复电线，长年无电可用已经严重影响了被告的正常生活。此外，被盗剪的电线残余部分至今仍裸露在被告楼下空旷处，对被告及小区所有业主都造成极大的安全隐患，但原告始终放任该触电隐患的存在置之不理。2.原告的安保措施存在极大疏漏，造成一夜之间包括被告在内的两户业主家被盗，给被告造成较大的经济损失。3.小区卫生情况不佳，单单景观池就长期不清洗，水质脏而且堆满淤泥和落叶，每逢夏季就散发恶臭。4.小区违章搭盖现象较为严重，部分业主甚至利用公共区域饲养家禽，对小区卫生造成了极大影响。该现象长年存在至今，较大地影响了包括被告在内的小区业主的生活质量。根据《前期物业管理服务协议》以及《前期物业服务合同》的有关约定，原告提供的物业服务范围包括公共绿地、景观的养护、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集和清运，以及尽职尽责做好小区安全防范工作，发现物业区域内有违反有关治安、环保等方面法律法规行为的，应当立即告知、劝阻、制止，并及时向有关部门报告。《物业管理条例》亦有相关规定。本案中，原告未按合同约定及法律规定履行其义务，基于收费标准与服务水平相适应原则，原告无权向被告足额收取物业费。综上，被告未拖欠原告物业费和水电公摊费，且原告上调物业费的程序不合法，存在造假的情况，物业费收费标准应按照《前期物业服务合同》约定的标准收取，并无须支付违约金。此外，原告未按照合同约定及法律规定全面履行其义务，被告向其支付的物业费应相应扣减。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。原告提交的商品房买卖合同、前期物业管理服务协议、福建省前期物业服务合同、融物【2012】1号《关于水乡温泉别墅项目物业服务费调整意见征询结果的公示》、融物函【2012】3号、4号《关于水乡别墅项目物业服务费调整意见征询结果的告知函》、水乡温泉别墅《前期物业服务合同》补充协议、律师函有原件核实，本院对该组证据的真实性予以确认。原告提交的业主满意度征询意见表（证据5）有原件核实，本院对其形式真实性予以确认。原告提交的福州融侨物业管理有限公司缴费清单、福建省增值税普通发票及清单无原件核实，真实性无法确认。原告当庭提交的两份业主满意度征询意见表（证据14），被告确认×＃楼那份签字是其本人所签，本院对该份业主满意度征询意见表的真实性予以确认，另一份无原件核实，真实性无法确认。被告提交的银行户口交易明细表、（2016）闽0104刑初657号刑事判决书有原件核实，本院对其真实性予以确认。被告提交的照片，无法确认拍摄时间、地点，本院对其真实性不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告系福州市仓山区闽江大道169号水乡温泉别墅I期×＃楼业主，房型为独栋别墅，房屋实际建筑面积为382.5平方米。2003年7月10日，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告的房屋提供物业管理服务，该合同约定房屋建筑面积为384.13平方米。另原告与融侨（福建）房地产有限公司签订的《福建省前期物业服务合同》,合同第七条约定，独栋别墅每月物业服务费按3元/㎡收取。2012年6月12日，原告依程序经小区双过半业主同意（121户业主，占小区业主总户数54.02%，建筑面积39255.95平方米，占小区总建筑面积54.22%），调整了物业收费标准，自2012年7月1日起独栋别墅的物业服务费标准调整为第一年按每月4.5元/㎡收取，第二年按每月5元/㎡收取，第三年按每月5.4元/㎡收取。2012年7月1日,融侨（福建）房地产有限公司与原告签订《水乡温泉别墅补充协议》，其中约定原合同的独栋别墅物业服务费标准更改为：2012年7月1日至2013年6月30日独栋别墅4.5元/月/㎡;2013年7月1日至2014年6月30日独栋别墅5元/月/㎡;2014年7月1日起独栋别墅5.4元/月/㎡。原告按约为被告提供物业管理服务，但被告从2013年1月起即开始拖欠物业服务费，只按原合同约定的房屋面积和原物业服务费标准交纳物业服务费，对调整后调高部分的物业服务费经原告催交未予交纳。 本院认为，原、被告间的物业服务关系合法有效，原告按约为被告提供物业管理服务，被告应履行交纳物业服务费的义务，原告主张被告应交纳拖欠的物业服务费，合法有据，本院予以支持。被告辩称原告调高物业服务费标准的程序违法，鉴于原告已在物业管理区域内的醒目位置就调整物业服务费标准事项进行公示，并经双过半业主同意，故对被告该辩称，本院不予采纳。因此，被告应向原告支付从2013年1月至2017年12月期间拖欠的调高部分的物业服务费。按被告房屋实际建筑面积382.5平方米计算，2013年1月至2013年6月，被告应交物业服务费为10327.5元（382.5㎡×4.5元/月/㎡×6个月）；2013年7月至2014年6月，被告应交物业服务费为22950元（382.5㎡×5元/月/㎡×12个月）；2014年7月至2017年12月，被告应交物业服务费为86751元（382.5㎡×5.4元/月/㎡×42个月），2013年1月至2017年12月合计应交物业服务费120028.5元。被告已交纳该期间的物业服务费69143.4元（384.13㎡×3元/月/㎡×60个月）。因此，被告本应再向原告交纳该期间的物业服务费50885.1元，现原告只要求被告支付48050.46元，本院予以准许。原告要求被告按年利率6%支付逾期支付物业服务费的违约金5474.37元，无合同依据，本院不予支持。原告要求被告支付从2016年4月起至2017年12月期间拖欠的水电公摊费5006.7元，并主张水电公摊费是按房屋建筑面积0.6元/㎡收取，鉴于原告主张的水电公摊费收费标准无合同依据，且原告未能提供证据证明该项收费经过公示或经被告确认，故对原告的该项诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《物业管理条例》第七条、第四十二条,最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下： 一、被告林瑞瑜于本判决生效之日起十日内支付原告福州融侨物业管理有限公司物业服务费48050.46元； 二、驳回原告福州融侨物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1263元，由原告福州融侨物业管理有限公司负担226元，由被告林瑞瑜负担1037元。被告负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  任小平 审判员  陈曜辉 审判员  陈家挺 二〇一九年六月十二日 书记员  庄 源 附一：本民事判决书引用的主要法律条文 1．《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 3.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 附二∶执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。