北京市海淀区人民法院执 行 裁 定 书（2019）京0108执异149号异议人：徐建华，女，1954年3月15日出生，汉族，住北京市海淀区。异议人：黄甜甜，女，1986年9月24日日出生，汉族，住北京市海淀区。委托代理人：王超，北京市中灿律师事务所律师。委托代理人：齐庆楠，北京市中灿律师事务所实习律师。申请执行人：北京中关村科技融资担保有限公司，住所地北京市海淀区西三环北路甲2号院7号楼4层。法定代表人：段宏伟，董事长。委托代理人：辛晶波，男，北京中关村科技融资担保有限公司员工，户籍地北京市门头沟区。被执行人：天地未来（北京）科技发展有限公司，住所地北京市海淀区吴家场路51号4层C7-401-1。法定代表人：朱海涛。被执行人：李桂玉，女，1976年4月18日出生，朝鲜族，户籍地黑龙江省哈尔滨市南岗区。被执行人：朱海涛，男，1974年10月29日出生，汉族，户籍地河北省廊坊市。被执行人：高蕊，女，1967年8月14日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。本院依据已经发生法律效力的北京方圆公证处出具的（2015）京方圆内经证字第28424号公证书，在执行北京中关村科技融资担保有限公司（以下简称中关村担保公司）与天地未来（北京）科技发展有限公司（以下简称天地未来公司）、李桂玉、朱海涛、高蕊公证债权文书一案过程中，徐建华、黄甜甜向本院提交书面执行异议申请书。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。徐建华、黄甜甜述称，请求法院撤销对位于北京市朝阳区XXX号房屋（以下简称XXX号房屋）的拍卖成交确认裁定。事实与理由如下：徐建华、黄甜甜系高蕊名下XXX号房屋的抵押权人，与高蕊抵押权纠纷一案业已经过北京市朝阳区人民法院（2017）京0105号民初字第21151号民事判决书裁判生效，并向朝阳区人民法院申请强制执行。2018年12月19日，朝阳法院执行局告知，高蕊名下的XXX号房屋已经被海淀区人民法院强制执行并拍卖。徐建华、黄甜甜作为XXX号房屋的抵押权人，系房屋利害关系人，海淀区人民法院的拍卖程序违法，严重侵害了徐建华、黄甜甜的合法权益：一、依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条，人民法院在收到评估机构作出的评估报告后，应在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。第十四条规定，人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。徐建华、黄甜甜的联系方式已经预留在房产登记部门，但是未收到过XXX号房屋的评估、拍卖信息，致使徐建华、黄甜甜无法参加拍卖并提出异议，最终抵押权无法实现；二、XXX号房屋的拍卖价格明显低于市场价格。XXX号房屋的建筑面积为1429.44平方米，评估价格为3514万元，成交价格为24598000元，每平方米约合17208.14元，明显低于周边每平方米5万元至8万元的正常房屋价格。依据阿里淘宝司法拍卖平台显示，起拍价格相当于评估价格的百分之七十，明显低于《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》关于拍卖应当不低于百分之八十的规定；三、中关村担保公司系本案的申请执行人，同时也是本次拍卖竞买胜出人。虽然法律未禁止申请执行人参与拍卖，但其以违法的保留价购得明显低于市场价格的房屋，有理由认为此次执行及拍卖程序严重损害了XXX号房屋其他相关利害关系人的利益。综上所述，海淀法院此次执行拍卖程序违法，拍卖价格违反相关保留价规定，也明显低于正常市场价格，存在恶意低价出售房屋的问题。徐建华、黄甜甜作为抵押权人从未得到任何通知，丧失了相关异议权利，严重侵害了其合法权益，故依据《民事诉讼法》第二百二十五条，提出执行异议。中关村担保公司辩称，不同意徐建华、黄甜甜的异议主张。中关村担保公司是XXX号房屋的第一顺位抵押权人，徐建华、黄甜甜是第三顺位的抵押权人，在第二顺位抵押权人未向法院提出执行申请时，执行法院无须通知第三顺位抵押权人。XXX号房屋的评估价格合理，该房屋性质为商用房，徐建华、黄甜甜主张的参考价格为商品房价格，不具有参考性。按照房屋评估价的百分之七十起拍是法律规定，海淀法院按照该规定拍卖并未违法。本案评估拍卖程序合法，请求法院驳回徐建华、黄甜甜的异议。经审查查明：2015年5月，天地未来公司作为发行人参与发行私募债券3000万元，期限24个月。私募债券发行期间，北京顺隆投资发展基金（有限合伙）认购600万元、北京中关村现代服务业中小微投资基金管理中心认购600万元、北京瞪羚金石股权投资中心（有限合伙）认购1800万元。2015年5月21日，中关村担保公司出具《担保函》为上述债务向私募债券持有人提供保证担保。2015年3月20日，中关村担保公司与天地未来公司签订《委托保证合同》，并分别与李桂玉、朱海涛以及高蕊签订反担保合同，由李桂玉、朱海涛向中关村担保公司提供保证反担保，由高蕊以其名下XXX号房屋提供抵押反担保。同日，中关村担保公司与高蕊等签订《还款协议》，经北京市方圆公证处2015年4月7日作出的（2015）京方圆内经字28424号公证书公证，该公证书具有强制执行效力。因天地未来公司、李桂玉、朱海涛、高蕊到期未履行债务或担保义务，中关村担保公司于2017年5月18日向北京顺隆投资发展基金（有限合伙）代偿本金600万元、利息22.5万元；于2017年5月18日向北京中关村现代服务业中小微投资基金管理中心代偿本金600万元、利息12万元；于2017年6月30日向北京瞪羚金石股权投资中心（有限合伙）代偿本金1800万元、利息54万元。因天地未来公司、李桂玉、朱海涛、高蕊未按期履行还款义务，中关村担保公司就上述债权向北京市方圆公证处提出申请执行公证债权文书，北京市方圆公证处于2017年7月12日作出（2017）京方圆执字第0073号《执行证书》，该执行证书载明，执行标的为：1、代偿款3088.5万元；2、担保费65.3325万元、评审费9.5075万元；3、自代偿之日起至偿清代偿款之日止的代偿款的罚息。4、自2017年6月30日起至偿清担保费、评审费之日止的担保费、评审费罚息；5、公证费500元、邮寄费54元。其中被执行人可供执行财产第四项为高蕊名下XXX号房屋。中关村担保公司持上述公证书、执行证书向本院申请强制执行，本院于2017年7月28日以（2017）京0108执10252号立案执行。执行过程中，本院于2017年8月8日裁定轮候查封高蕊名下XXX号房屋，查封期限自2017年8月8日至2020年8月7日。2017年12月14日，因中关村担保公司不能提供其他财产线索，本院裁定终结本次执行程序。后依据中关村担保公司申请，本院做出（2018）京0108执恢2042号裁定书，决定恢复执行。本院在执行过程中查明，北京市东城区人民法院根据王建华与高蕊、鲁庆伟公证债权文书一案于2015年10月12日对高蕊名下的XXX号房屋予以查封，鉴于上述债权为一般债权，本院向东城法院发送商请移送执行函。2018年4月18日，东城法院向本院发送（2015）东执字第06354号移送执行函，将XXX号房屋处置权移送本院。在对XXX号房屋进行评估拍卖的过程中，北京市高级人民法院以随机方式确定评估机构为杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司。本院于2018年5月25日委托该评估公司对XXX号房屋进行评估。2018年7月23日，评估公司出具京杜鸣估F字[2018]第35324号《房地产估价报告》，评估XXX号房屋的市场价值为3514万元。2018年11月2日，本院在“淘宝网司法拍卖平台”发布网络司法拍卖公告，将XXX号房屋于2018年12月10日12时至2018年12月11日12时在该平台上进行公开拍卖，房屋评估价为3514万元，起拍价为2459.8万元，保证金246万元。2018年12月10日，中关村担保公司通过竞买号I8703以2459.8万元竞买成功。因买受人中关村担保公司为本案申请人，免交保证金246万元。2018年12月14日，中关村担保公司将拍卖款2459.8万元转至本院执行账户。2019年1月28日，本院作出（2018）京0108执恢2042号执行裁定书，裁定XXX号房屋所有权自裁定书送达买受人中关村担保公司时转移至中关村担保公司名下，中关村担保公司可以持上述裁定至登记机关办理产权过户手续，并解除房屋的全部查封及全部抵押登记。另查，北京市朝阳区人民法院于2018年5月4日作出（2017）京0105民初21151号民事判决，对徐建华、黄甜甜与高蕊抵押权纠纷一案，判决：一、被告高蕊于本判决生效之日起七日内给付原告徐建华、黄甜甜借款三百四十万元。二、被告高蕊于本判决生效之日起七日内以五十万元为基数，按照年利率百分之十二的标准给付原告徐建华、黄甜甜自二〇一五年五月一日至实际给付之日止的利息。三、被告高蕊于本判决生效之日起七日内以二百九十万元为基数，按照年利率百分之十五的标准给付原告徐建华、黄甜甜自二〇一五年五月一日至实际给付之日止的利息。四、如被告高蕊不能按期支付上述款项，原告徐建华、黄甜甜对北京市朝阳区XXX号房屋的拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。再查，高蕊名下XXX号房屋的产权证书为X京房权证朝字第XXXX号，产权人为高蕊，单独所有，房屋登记时间为2009年6月29日，房屋性质为商品房，规划用途为配套商业，建筑面积为1429.44平方米。高蕊使用XXX号房屋为其多项债权提供抵押担保，其中，X京房他证朝字第XXXX号他项权证书记载，中关村担保公司为抵押权人，抵押担保的债权数额为30000000元，抵押登记的时间为2015年3月30日；X京房他证朝字第XXXX号他项权证书记载，徐建华为抵押权人，抵押担保的债权数额为3400000元，抵押登记的时间为2015年5月26日。本院认为，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。本案中，徐建华、黄甜甜认为，执行法院在未通知其到场的情况下，以明显低于市价的价格对被执行人名下的双花园房产进行评估、拍卖，侵害其合法权益，要求撤销拍卖成交裁定。对此，本院认为，首先，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条，网络司法拍卖的起拍价由人民法院参照评估价确定，不得低于评估价的百分之七十。XXX号房屋第一次拍卖的起拍价为评估价的百分之七十，符合法律规定。其次，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条，网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式，通知当事人、已知优先购买权人。徐建华、黄甜甜作为XXX号房屋的抵押权人，对房屋并不具有优先购买权，本院并无在拍卖前进行通知的法定义务。第三，中关村担保公司作为本案的申请执行人，参与司法拍卖，并不违反法律的相关规定。恰恰相反，从鼓励交易、交易便利的角度，法院对申请执行人参与拍卖的行为持积极态度，并通过减免保证金等方式为其提供便利条件。因此，对徐建华、黄甜甜提出的上述异议理由，本院不予支持。本院在评估程序中，确实存在未向徐建华、黄甜甜发送评估报告的行为瑕疵，但该瑕疵行为并不足以导致拍卖行为无效进而撤销拍卖，理由如下：第一，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条，当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中，评估机构系通过北京市高级人民法院以随机摇号的方式确定，具备相应的评估资质。徐建华、黄甜甜未向本院举证证明存在上述应当重新评估的严重违法情形，故本案不符合重新评估进而重新拍卖的条件。第二，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。本案虽然在评估报告的送达程序上存在瑕疵，徐建华、黄甜甜对评估价格亦持有异议，但评估价格只是确定拍卖保留价的参考，真实的成交价格需经过拍卖的市场检验。XXX号房屋通过网络司法拍卖平台进行公开拍卖，程序合法。最终由中关村担保公司以保留价竞买成功，系房屋市场价值的体现。因此，本案中的程序瑕疵并没有实质影响当事人的实体权利，不足以导致撤销拍卖。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条第二款、第三十一条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条之规定，裁定如下：驳回徐建华、黄甜甜的异议。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交复议申请书，并按其他当事人的人数提出副本，向北京市第一中级人民法院申请复议。审 判 长  潘亮洁人民陪审员  岳 维人民陪审员  张占春二〇一九年六月十三日书 记 员  郭丽娜