广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初1136号原告：谢少菲，女，1965年1月28日出生，汉族，住广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：张楠豫，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州市银博士房地产有限公司，住所地广东省广州市从化区街口街赤草村地段广场荔山雅筑自编S2号，统一社会信用代码91440184550557727J。法定代表人：张天驰。委托诉讼代理人：曾扬，广东安扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张克俊，男，1987年2月1日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区，系该公司法务主管。原告谢少菲与被告广州市银博士房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员薛志军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢少菲的委托诉讼代理人张楠豫及被告广州市银博士房地产有限公司的委托诉讼代理人曾扬、张克俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢少菲诉称：2017年3月10日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定：原告购买被告开发的位于从化区XXX号XXX房，建筑面积为83.22平方米，总金额为887024元。合同第十三条约定：被告应在2018年11月30日前将上述房屋交付原告使用。合同第十四条约定：被告如未能按本合同规定的期限交楼，逾期不超过180日的，被告应自本合同第十三条约定的交楼日期次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日，原告有权单方面解除合同，如原告要求继续履行的，合同继续履行，被告应自本合同第十三条约定的交楼日期次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金。截至2017年3月10日，原告向被告支付了涉案房屋的首付款267024元。合同签订后，原告依约向银行申请贷款620000元，并于2017年4月19日成功放款，原告已支付完毕全部房价款。2018年11月，被告向原告发出《荔山雅筑项目32/33号楼延期交付通知书》，告知原告因工程原因，涉案房屋将延期交付，并向原告出示协议书，该协议书载明：2019年3月11日前被告将按照合同约定的每日按总房价的0.05%的标准向原告支付补偿款，自2019年3月11日起至被告向原告发出收楼通知书之日止，每满一个月被告代替原告向物业公司支付2个月的物业费用，并将合同约定的房屋交付日期变更为2019年8月30日前，签订协议书后不得再就涉案房屋未在约定交付日期前交付等一切事项向被告或第三方追究法律责任及主张任何索赔。因被告提出的协议书内容存在为免除自身违约责任且企图恶意损害原告合法权益的情况，即被告在仅向原告补偿相当于总房价5%的金额，每月补偿两个月物业管理费的情况下，不仅要求原告放弃主张任何逾期违约责任及业主单方合同解除权，同时约定变更交楼时间后如仍逾期交楼，原告亦无权向被告主张逾期交楼责任。该协议书显失公平，且被告拒绝与原告就协议书的条款进行协商调整，遂原告当场拒绝签署该协议书。《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议中的第二条第四款、第五条、第十四条第二款、第十四条第三款的约定对双方的违约责任进行了变更，上述条款显然是被告在免除或减免自身责任的同时，增加原告责任的表现。原告认为，合同附件七补充协议实际是被告作为格式条款提供方，在明显有违公平原则的情况下，并未采取足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识的方式提醒对方注意免除或限制其责任的条款，也未对该格式条款予以说明，实际损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.被告向原告支付2018年12月1日起至2019年3月10日的逾期交楼违约金44351.2元；2.确认《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第二条第四款、第五条、第十四条第二款、第十四条第三款条款无效，被告应自2019年3月11日起至实际交楼之日止继续每日按总房价的0.05%的标准即每日违约金为443.512元向原告支付逾期交楼违约金（暂计至起诉之日为2217.56元）；3.本案诉讼费由被告承担。原告为证明其主张向本院提交了以下证据：1.广州市商品房买卖合同（预售）；2.定金《收款专业收据》及付款凭证；3.首付款《收款专业收据》；4.代收税费、公共维修基金《收款专业收据》及物业专项维修资金缴款通知书；5.按揭款《收款专业收据》及付款凭证；6.《荔山雅筑项目32／33号楼延期交付通知书》及快递单；7.被告提出的逾期交楼赔付协议书。被告广州市银博士房地产有限公司辩称：被告与原告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件一至七本合同补充协议和其它附件是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。原告认为《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《本合同补充协议》第二条第四款、第五条、第十四条第二款、第十四条第三款条款无效，是毫无依据的，主要理由如下：1.原告是看了样板房及全部须签订的合同文本及条款后，经充分考虑后才决定购买被告开发的商品房的。原告是具有丰富生活经验及经济实力的人，不存在没有经验的问题。双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是由广州市国土资源和房屋管理制定的示范文本。附件七《本合同补充协议》虽是由被告提供的文本，但双方对于合同条款中的有关条款进行协商确定，且被告已提示原告详细阅读，并作合理解释，在订立合同时，原告对此内容是明知的，且未提出任何异议。因此，《广州市商品房买卖合同（预售）》、附件七《本合同补充协议》的订立体现了双方当事人意思自治原则，不存在违反合同法第五十二条、第五十三条的情形。2.在签订合同时，被告已经尽到合理、全面的提示及说明义务，且不存在免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利的情形而导致购房合同或购房合同条款属于无效格式合同或无效格式合同条款。（1）被告在荔山雅筑售楼部销售现场的显著位置已经对《商品房预售许可证及其附图》、《商品房买卖合同》及补充协议、《认购须知》、《签订约须知》、《按揭须知》等文件进行公示。原告只要进入被告的销售场所即可见包括《商品房买卖合同》及补充协议在内的公示情况，并可随时查阅，被告的工作人员也会给予解释说明（在实际销售房屋时，被告的工作人员也进行了提示说明）。（2）原告认购本涉案诉房屋时，被告已提示、告知原告包括购房合同在内的销售现场公示情况，且原告表述其已知悉并确认包括《商品房买卖合同》及补充协议所条款在内的即将签订关于购房的相关文件及条款，之后才签订涉案房屋的《楼宇认购书》。双方于2016年12月25日签订的涉案房屋的《楼宇认购书》第一条约定，原告知悉并确认包括《商品房买卖合同》及补充协议所条款在内前述文件所有条款。（3）在签署购房合同时，原告委托广东宏安信律师事务所提供专业服务，协助原告与被告签订购买涉案房屋的商品房买卖合同及补充协议等文件。另根据《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《本合同补充协议》第一条约定，本合同及附件签订前，被告已提示原告详细阅读，并作合理解释。原告系在清楚理解并明知相应的法律后果的基础上与被告签订本涉案购房合同。在购房合同时，原告不仅仅在签署页签字、按手印，而且在购房合同骑缝处签字、按手印。原告认为在签订时未履行提示和说明义务，违背公平原则，根本不是事实。（4）双方签订购房合同后，已将本合同及附件全部提报广州市从化区不动产登记中心备案，并取得预告登记证，这说明购房合同的全部条款是合法有效的，且符合行政管理的要求，若存在无效格式合同或无效格式合同条款将无法通过备案。（5）法院于2019年3月11日作出关于李某诉被告商品房买卖合同纠纷一案民事判决书认定：“被告和李某签订的《广州市商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力”。该涉案《广州市商品房买卖合同》及《补充协议》与本案购房合同是一致的，两者性质相同、签署日期相近（本案购房合同于2016年11月5日签订，李某的《广州市商品房买卖合同》及《补充协议》于2016年10月23日签订）。因此，本案的购房合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。（6）双方均愿意履行合同，而原告却又起诉被告要求确认合同部分条款无效，并请求支付超过已付房价款5%违约金，目的为了获得巨额的违约金，是对双方真实意思表示合同的反悔，违反了诚实信用原则，不应该得到法院的支持。从合同的履行上看，双方签订购房合同后，均切实履行合同，原告一直没有对合同有任何异议。本案中，原告履行了合同义务，没有违约的情形，本合同补充协议中原告的违约条款，即第二条第四款、第十四条第二款、第十四条第三款不适用，且上述条款不存在法律规定的可变更、可撤销及无效的情形，对原告的利益没有损害。二、被告因政府等原因导致逾期交楼，被告向原告支付的违约金最高不应超过原告已付房价款的5%。《广州市商品房买卖合同（预售）》的附件七《本合同补充协议》第五条约定被告承担的违约赔偿责任总额不超过原告已付房价款的5%，对于该条款的约定，双方当事人在签订合同时是清楚并明知相应的法律后果的，该约定是双方的真实意思表示，对双方具有法律约束力，且本案中原告未提交证据证明因涉案房屋的迟延交付对造成的实际损失大于合同约定的违约金数额。2018年11月被告因政府等原因导致不能按时交楼给业主，主动联系受影响500户业主，并按合同的约定向各业主提出补偿方案，现已约300多户业主达成了补偿协议明确于2019年8月30日前将涉诉房屋所在楼栋进行统一交付，且被告已按补偿协议支付补偿款给已签订补偿协议各业主。另被告加班加点力争在2019年8月30日前交付房屋给各业主。原告请求支付超过已付房价款5%的诉请没有法律和事实依据。三、被告与原告签订的购房合同约定逾期交楼违约金为已付房款万分之五每日的标准过高，被告特向法院申请予以调低。原告购买涉案房后，涉案房屋的房价已经上涨了50%至70%之多（由购买单位为10000元多每平米，上涨至15000元-17000元多每平米），被告所购买的房屋升值达60万元至80万元，可见原告并未因逾期交楼而遭受损失。本案中原告未能提交证据证明因逾期交楼而遭受的损失。即使参照涉案房屋所在地区的同地段同类房屋租金的综合标准作为计算原告因延期交楼的经济损失。本涉案房屋为电梯楼（装修交付，建筑面积83.22平方米，总房价款887024元），位于广州市从化区街心街。根据广州市房地产租赁管理所公布的《2018年广州市房屋租金参考价》，街心街区域的电梯楼租金最高标准19元/㎡/月，即使先按19元/㎡/月上浮10%，再依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条再上浮30%后，本涉案房屋租金标准为27.17元/㎡/月，即本案房屋每月租金仅为2261.09元（27.17元/㎡/月*83.22㎡），远低于原告主张的按照购房合同约定的已付房价款每日万分之五计算得出每月的违约金数额13305.36元(即本涉案房屋已付房价款887024元*0.05%*30天），即合同约定违约金是同地段同类房屋租金的5.9倍（13305.36元/2261.09元），已显著超过造成其损失的30%，亦违背了违约金具有补偿性的基本性质。被告申请法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，对本案被告逾期交楼按已付房款万分之五每日的标准予以调低。综上所述，原告与被告双方签订的购房合同合法有效，不存在合同条款无效情形，对双方均具有约束力。请求法院判令对本案被告逾期交楼按已付房款万分之五每日的标准予以调低，被告因逾期交楼而向原告支付的违约金不超过原告已付房价款的5%。被告为证明其主张向本院提交了以下证据：1.关于公布2018年广州市房屋租金参考价的通知（穗房地租[2019]5号）；2.现场公示照片；3.认购书；4.《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件；5.不动产登记证明；6.（2019）粤0117民初134号民事判决书。经审理查明：2017年3月10日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》一份，该合同约定原告购买被告开发的位于从化区XXX号XXX房，建筑面积83.22平方米；合同第七条约定：涉案房屋总金额为887024元；合同第八条约定：原告以按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日（不超过5日），支付全部房价款的30.1%，金额267024元，除首期款外，剩余房款620000元须于2017年3月10日前办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；合同第十二条交楼条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；合同第十三条约定：被告应在2018年11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。合同第十四条约定：被告如未能按本合同规定的期限交楼，逾期不超过180日的，被告应自本合同第十三条约定的交楼日期次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日，原告有权单方面解除合同，如原告要求继续履行的，合同继续履行，被告应自本合同第十三条约定的交楼日期次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金。合同附件七补充协议第五条约定，买卖合同第十四条约定由被告承担的违约赔偿责任总金额最高不超过原告已付房价款的5%；合同第十五条约定，原告与被告进行房屋验收交接时，被告应向原告提供有关商品房的下列资料：1.规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；2.建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；3.消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；4.供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；5.人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；6.《房地产（住宅）质量保证书》；7.《房地产（住宅）使用说明书》；8.《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，1至5项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件；6、7项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，被告应提供已加盖公章的原件给原告。8项应交由原告填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担；合同附件七第二条第四款约定，原告未能履行向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致银行解除按揭借款合同并被告作为担保人承担担保责任的，被告有权解除本合同，将涉案房屋另行出售。被告除有权向原告追偿其代为支付的全部款项（即银行应收取的本金、利息、滞纳金、违约金以及因此而支付的诉讼费、律师费、拍卖费等扣除该商品房被拍卖、变卖或折价所得价款）外，还有权向原告收取该商品房总价款20%的违约金；合同附件七第十四条第二款约定，被告依本合同、补充协议依约定行使单方面解除权的，商品房买卖合同解除的书面通知自原告收到之日生效，被告有权将涉案房屋另行出售，原告应按总房价款的20%向被告支付违约金及承担解除合同的所有费用与损失，并协助被告办理合同备案注销手续；若签署违约金不足以弥补被告损失的，原告还应向被告赔偿损失差额；合同附件七第十四条第三款约定，原告明确表示或以自己的行为表明不履行付款义务，被告有权依本合同、补充协议的约定行使单方解除权，原告应按总房款的20%支付违约金及承担解除合同的所有费用与损失，并协助被告办理合同备案注销手续。又查，上述《广州市商品房买卖合同（预售）》签订后，原告已依约支付了全部购房款887024元给被告，而被告亦向原告出具收款专用收据确认收到原告购房款，但被告并未按照合同的约定将涉案房屋交付给原告使用。又查，被告于2018年11月向原告发出《荔山雅筑项目32/33号楼延期交付通知书》，该通知书载明：涉案房屋因工程进度滞后原因将延期交付，最终交楼日期以被告发出的《房屋交付通知书》载明的交付日期为准。房屋延迟交付期间，被告将依照双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议相关约定向原告赔付违约金。再查，按照原告与被告合同约定的违约金计算标准，从2018年12月1日至2019年3月10日逾期交楼违约金的金额为购房款总金额887024元的5%即44351.2元。另查，2019年3月15日，原告向本院提起诉讼，本院于当日予以立案受理。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，主要涉及以下三个方面的问题：商品房预售合同及其附件补充协议的效力问题合同的主文部分的效力问题。原告与被告之间的《广州市商品房买卖合同（预售）》的正文部分是由广州市国土资源和房屋管理局制定且由广州市工商行政管理局监制的合同，经审查该部分并未违反法律及行政法规的强制性规定，真实、合法、有效，对双方当事人均有约束力，且双方当事人对合同的该部分条款的效力亦未提出异议，本院予以确认。2.附件补充协议中双方存在争议的条款的效力。原告诉称《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议第二条第四款、第五条、第十四条第二款、第十四条第三款属于加重对方责任、减轻自身责任的格式条款应属无效，被告认为上述条款是双方的真实意思表示，合法有效。针对上述争议，本院将从以下两方面予以认定：首先，商品房预售合同及其附件均有原告的签名及加按指模予以确认。原告作为完全民事行为能力人，在签署该补充协议之前，对该协议内容、条款是否真实、合理负有审慎注意义务，理应对自己的行为性质及应承担的责任有合理的认知与判断。其次，原告诉请认为补充协议第二条第四款、第五条、第十四条第二款、第十四条第三款为无效条款的理由为上述条款约定的原告违约的情况下与被告违约的情况下所承担的违约责任不同，即原告违约的情况下，原告须承担总房款的20%的违约金，而被告承担的违约金总数为已付购房款的5%。违约金条款属于补偿性的约定，如原告认为其在自身违约的情况下承担的违约金总房款的20%过高，可根据被告的损失请款，申请予以调低，反之如原告认为被告在违约的情况下合同中约定的违约金不足以弥补自身的损失，则原告亦可根据自身的实际损失主张对该违约金予以调高。因此，原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件，均为双方当事人的真实意思表示，其条款在不违反法律和行政法规的强制性规定的情况下真实、合法、有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。逾期交楼违约责任的承担问题原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十三条约定，被告应于2018年11月30日前将涉案房屋交付原告使用，而根据被告向原告出具的《荔山雅筑项目32/33号楼延期交付通知书》及被告在庭审过程中的答辩，截至本案一审辩论终结前，涉案房屋尚未达到交付条件，故被告应承担逾期交楼的违约责任。逾期交楼违约金的计算问题1.计算标准原告与被告双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条及合同附件七第五条约定，被告如未能按本合同规定的期限交房，但原告要求继续履行的，合同继续履行，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价0.05%的标准向原告支付违约金，且被告承担的违约赔偿责任总金额最高不超过原告已付房价款的5%。因原告与被告对于违约金的计算标准在合同中有明确的约定，双方未以其他形式对此条款进行变更,对于被告认为原告主张的违约金每日万分之五计算过高，请求调低违约金计算标准的答辩，本院不予采纳。2.违约金的计算期间现原告主张被告应向其支付2018年12月1日至实际交楼之日止的逾期交楼违约金，根据原告诉请的逾期交楼违约金时间段及双方合同的约定，本院对原告主张的逾期交楼违约金分两段予以认定：（1）2018年12月1日至2019年3月10日的逾期交楼违约金。该时间段的违约金，按照双方合同约定的计算标准，违约金的金额正好为原告已付房款887024元的5%即44351.2元。原告主张的该部分违约金，于合同有据，本院首先予以确认。（2）2019年3月11日至被告实际交付房屋之日止的逾期交房违约金。原告于2019年3月15日向本院提起诉讼，本院于当日予以立案受理，但截止至本案一审辩论终结前，被告可向原告实际交付涉案房屋的时间仍处于不确定的状态，且从原告目前提交的证明其实际损失的证据来看，该部分证据暂不足以证明原告与被告之间合同约定的违约金44351.2元，不足以弥补原告的损失，存在违约金过低需调整之情形。如原告在实际收楼后，认为被告支付以已付购房款5%为限的违约金即44351.2元，不足以弥补其实际损失，可另行主张，本案中本院暂不予处理。因此，本案中被告应向原告支付的逾期交楼违约金为44351.2元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州市银博士房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谢少菲支付逾期交楼违约金44351.2元；二、驳回原告谢少菲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费482元，由原告谢少菲负担27.6元，被告广州市银博士房地产有限公司负担454.4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  薛志军二〇一九年六月十日书记员  李健华