河北省新乐市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0184民初1450号原告：中国长城资产管理股份有限公司河北省分公司（原中国长城资产管理公司石家庄办事处），住所地:石家庄市红军大街27号。负责人：廖亮，公司总经理。委托诉讼代理人：陈国江，河北得正律师事务所律师。委托诉讼代理人：左敬敬，河北得正律师事务所律师。被告：野庚雪，男，1970年11月24日出生，汉族，住河北省邯郸市丛台区。委托诉讼代理人：张聚超，河北瀛铎律师事务所律师。被告：邯郸市鸿基房地产开发有限公司，住所地：邯郸市人民东路266号鸿基大厦。法定代表人：王金刚，董事长。被告：王金刚，男，1969年3月25日出生，汉族，住邯郸市丛台区。被告：兴欢庆，女，1969年4月17日出生，汉族，住邯郸市丛台区。被告：王丽平，女，1964年2月25日出生，汉族，住邯郸市丛台区。原告中国长城资产管理股份有限公司河北省分公司（以下简称“长城资产”）与被告野庚雪、邯郸市鸿基房地产开发有限公司（以下简称“鸿基地产”）、王金刚、兴欢庆、王丽平执行异议之诉一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长城资产的委托诉讼代理人及被告野庚雪的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告鸿基地产、被告王金刚、被告兴欢庆、被告王丽平经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国长城资产管理股份有限公司河北省分公司向本院提出诉讼请求：1.准许对邯郸市丛台区产的执行；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年2月3日，新乐市人民法院作出（2015）新执字第118-1号执行裁定，依法查封位于邯郸市丛台区产（以下简称“执行标的”），查封期限两年。查封到期后，新乐市人民法院以（2015）新执字第118-6号执行裁定予以续行查封，查封期限自2017年1月18日至2020年1月17日。2019年3月5日，被告（案外人）野庚雪对执行标的提出书面异议。新乐市人民法院于2019年3月25日作出（2019）冀0184执异15号执行裁定书，裁定中止对邯郸市丛台区产的执行。原告认为，中止执行是错误的，应当准许对执行标的执行，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，被告野庚雪所提供证据材料不足以证明其对标的享有排除强制执行的民事权益。被告野庚雪的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行的条件。第一、被告野庚雪与邯郸市鸿基房地产开发有限公司没有合法有效的商品房买卖合同，其提供的《鸿基地产商品房认购协议书》不是合法有效的商品房买卖合同。根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条规定，新乐市人民法院于2015年查封时对该栋楼所有房产进行了核实，除查封房产外其他房产均做了销售备案，被告野庚雪2011年购房后不进行销售备案登记不符合相关法律规定，也不符合交易习惯，违背常理。被告提供的《鸿基地产商品房认购协议书》仅是认购书，不是合法有效的商品房买卖合同，因此，在执行标的房产被查封前双方没有签订合法有效的书面买卖合同。第二、没有付款凭证，仅销售不动产统一发票（自开）不能证明被告野庚雪已支付房款，不能证明其交易的真实性。被告野庚雪执行异议时提交的资料显示，其购房款为1043211元，被告野庚雪未提供证据证明其已经付款，其提供的销售不动产统一发票（自开）不能证明其已付款。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第八条第二项“合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外”，本案中被告野庚雪与邯郸市鸿基房地产开发有限公司的认购协议中并未约定普通发票作为付款凭证，二者间也不存在以普通发票作为付款凭证的习惯。因此。在没有付款凭证的情况下，其提供的发票不能证明其已经履行付款义务。故被告野庚雪不享有能够排除执行的权利。第三、执行标的房产系邯郸市鸿基房地产开发有限公司开发的商铺，不是住房，被告野庚雪不享有足以排除强制执行的权益。本案执行标的房产是房地产开发企业鸿基地产开发建造的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，买受人享有能够排除执行的权益条件之一是：所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，但执行标的房产是商铺，不是住房。被告野庚雪未提供证据证明其购买用于居住，也没有证据证明执行标的房产系其唯一用于居住的房屋。因此，其不享有能够排除执行的权利。综上，原告认为，在执行标的被查封前被告野庚雪与邯郸市鸿基房地产开发有限公司之间没有签订合法有效的书面买卖合同。其提交的资料不能证实其已履行付款义务；被告野庚雪未提供证据证明购买执行标的房产用于居住且为其唯一住房，因此，被告野庚雪不享有能够排除执行的民事权益，其异议不成立，应当准许对执行标的的执行。野庚雪辩称，一、被告野庚雪与被告邯郸市鸿基房地产开发有限公司签订的《鸿基地产商品房认购协议书》是有效合同；二、根据《国家税务总局关于使用新版不动产销售统一发票和新版建筑业统一发票的有关问题的通知》国税发[2006]173号，从2007年2月1日起凡是销售不动产的单位和个人在销售不动产收取款项时必须开具税务机关统一印制的不动产发票，故被告鸿基地产开具给被告野庚雪的销售不动产统一发票能够证明被告野庚雪已经支付房款对价；三、被告野庚雪享有排除执行的权利。邯郸市鸿基房地产开发有限公司、王金刚、兴欢庆、王丽平经本院送达诉状副本及应诉通知书后在法定期间内未答辩。被告野庚雪提供如下证据：1.《鸿基地产商品房认购协议书》；2.入住手续书；3.装修施工许可证；4.物业费和维修基金收据；5.销售不动产统一发票；6.临时管理规约；7.装饰装修管理协议书；8.前期物业服务协议书；9.银行转账记录。针对被告提交的证据，原告发表如下质证意见：1.对《鸿基地产商品房认购协议书》真实性无异议，但不属于被告野庚雪与鸿基地产签订的有效的书面买卖合同；2.销售不动产统一发票：发票的真实性无法确认；3.物业费和维修基金收据、入住手续书、装修施工许可证、装饰装修管理协议书、前期物业服务协议书、临时管理规约：对其真实性予以认可，但与被告享有排除强制执行的民事权益无关；4.银行转账记录：2011年5月29日交易金额为245000元和200000元的凭证未显示收款人，不能证实款项支付给鸿基地产，与本案无关联性，转账日期早于合同签订日；2011年5月29日交易金额为88211元的凭证显示收款人为邯郸市鸿基电脑配件门市，非鸿基地产，转账日期早于合同签订日，与本案无关联性；2012年8月10日交易金额为320000元的凭证未显示收款人，不能证实鸿基地产收到该笔款项，与本案无关联性；对2012年8月10日和2012年9月20日的三笔交易的凭证无异议。本院经审理认定事实如下：2011年6月11日，被告野庚雪与被告鸿基地产签订了《鸿基地产商品房认购协议书》，合同约定：野庚雪认购邯郸市鸿基花苑鸿基大厦1501号房屋，总价款约1043211元，交房时间预计为2012年5月31日前。被告野庚雪向鸿基地产支付定金10000元，提交的转账记录显示2011年5月29日通过银行转账分三笔支付533211元，2012年8月10日通过银行转账和信用卡共支付400000元，2012年9月20日通过信用卡支付90000元，被告野庚雪称剩余款项是支付的现金，总计支付1043211元。被告鸿基地产分别于2012年7月18日和2012年9月20日开具销售不动产统一发票，发票载明：“付款方名称野庚雪，收款方名称邯郸市鸿基房地产开发有限公司，不动产项目名称鸿基花苑·鸿基大厦，不动产项目编号3040317102002，不动产楼牌号鸿基大厦-1-1501，款项性质预售房屋”，两张发票载明的金额分别为543211元和500000元。被告野庚雪于2013年8月12日向被告鸿基地产交纳维修基金20864元，2013年8月17日向河北卓远浩翔物业交纳物业费4776.48元，装修垃圾清运费398.04元，2015年12月10日向君泰物业交纳物业费4776.5元，垃圾清运费318.4元，被告野庚雪提交了上述费用收据。2013年8月17日被告野庚雪办理入住手续，被告野庚雪提供的入住手续书中载明：“尊敬的野庚雪业主，您购买的鸿基花苑/鸿基大厦1501号房屋，现已具备交房条件，请您按照如下程序办理交接手续。”该手续要求开发公司售楼部、开发公司财务部、物业公司财务部、物业公司客服中心、物业公司工程部签章，时间是2013年8月17日，物业公司工程部一栏中载明：房屋经验收质量合格，自即日起正式接收此房屋，业主签章野庚雪。现争议的房产尚未办理不动产登记。2015年1月4日，石家庄市平安公证处作出长城资产与鸿基房地产强制执行公证债权（2015）冀石平证执字第001号《执行证书》。2015年7月18日，我院作出（2015）新执字第118-B号执行裁定书，裁定查封含涉案房屋在内的被告鸿基地产开发的鸿基大厦、鸿基公寓等若干房产，后被告野庚雪提出执行异议，本院经审理于2019年3月25日作出（2019）冀0184执异15号执行裁定书，裁定中止对邯郸市丛台区产的执行。上述事实有新乐市人民法院（2019）冀0184执异15号执行裁定书、《鸿基地产商品房认购协议书》、2.入住手续书、3.装修施工许可证、4.物业费和维修基金收据、5.销售不动产统一发票、6.临时管理规约、7.装饰装修管理协议书、8.前期物业服务协议书、庭审笔录等为证。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”不动产登记只是物权变动的成立要件，而不是买卖合同的生效要件，买卖合同的效力与物权变动的效力二者是相区分的。未办理过户登记手续只是不发生房屋所有权转移，并不影响协议的效力，故被告鸿基地产与野庚雪订立的《鸿基地产商品房认购协议书》不违反法律强制性规定，应确认为有效合同。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中被告野庚雪已在人民法院查封之前与鸿基地产签订了合法有效的书面买卖合同，提供的银行转账记录和销售不动产统一发票相互印证，证实其足额缴纳了合同约定的总价款，鸿基地产已于2013年8月28日将争议房产交付被告野庚雪，被告野庚雪已实际占有该房产，争议房产未办理不动产登记非因被告野庚雪自身原因造成。被告野庚雪提出的执行异议符合上述法律规定的情形，其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故原告请求判令对涉诉房屋准许执行的主张无事实及法律依据，本院不予支持。被告鸿基地产、王金刚、兴欢庆、王丽平经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告中国长城资产管理股份有限公司河北省分公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告中国长城资产管理股份有限公司河北省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院，将上诉费80元直接汇入河北省石家庄市中级人民法院账户（开户行：河北银行股份有限公司华兴支行，户名：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47），并将银行回单附在上诉材料中，逾期不交亦不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  贺 瑜代理审判员  周晓楠人民陪审员  陶 娜二〇一九年六月二十七日书 记 员  边婷婷