江苏省南京市江宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0115民初19829号 原告：杨达国，男，1955年11月23日生，汉族。 委托诉讼代理人：殷昌琪，系公民代理。 被告：沃慧达工业科技集团有限公司，统一社会信用代码91321300MA1MLRY119，住所地在南京市建邺区江东中路108号501室。 法定代表人：卓旦红，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蒋兴虎，江苏长三角律师事务所律师。 原告杨达国与被告沃慧达工业科技集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨达国及其委托诉讼代理人殷昌琪，被告委托诉讼代理人蒋兴虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告返还租赁物（位于南京市江宁区青龙工业园青龙大道88号房屋，面积8950平方米，包含标准厂房的二、三层，院内办公楼的二、三、四层）；2、被告支付占有使用费572800元（按每月71600元计算8个月，分为两部分：第一部分是合同约定的免租期2018年4月10日至6月10日计2个月，因为被告在租赁期未届满前就不租了，所以不应当再给予免租期；第二部分是自2018年9月11日至2019年3月10日计6个月）。事实和理由：2018年3月，原告与被告签订厂房租赁合同，约定将上述租赁房屋租给被告用于生产经营，租赁期限为2年，自2018年6月11日至2020年6月10日，免租期为2个月即2018年4月10日至6月10日，租金为每月71600元，三个月一付，先交后租。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付被告使用，被告仅支付保证金71600元及首期租金214800元，但未按约定支付2018年9月11日之后的租金。原告经催要无果，故诉至法院，请求判如所请。 被告辩称：1、关于返还租赁物，院内办公楼的二、三、四层的钥匙已于2019年4月2日交还原告，标准厂房二、三层已被法院查封，被告已不实际控制；2、关于占有使用费，免租期不应当支付占有使用费，其愿意支付2018年9月至12月的占有使用费，但应当扣除所缴纳的保证金，因为之后的损失系因原告采取措施不当，不允许被告将租赁厂房内的机器设备搬走，该损失应由原告自行承担。 本院经审理认定如下事实：2018年4月10日，原告与被告签订厂房租赁合同1份，该合同约定：1、原告将其合法拥有的位于南京市江宁区青龙工业园青龙大道88号房屋租赁给被告使用，房屋面积8950平方米（标准厂房的二、三层，院内办公楼的二、三、四层），单价每月每平方米8元；2、租赁期限为2年，自2018年6月11日至2020年6月10日，被告在支付保证金及首季度房租后，将享有合同约定房屋2个月的免租期即2018年4月10日至6月10日；3、房屋、货梯及租赁房屋内水电主管网保证金为一个月房租即71600元，待合同期满后被告付清合同费用、将租赁房屋归还原告后退还；4、合同签订日起五个工作日内，被告支付第一季度的租金，之后每年7月10日、10月10日、1月10日在收到原告缴款通知后五个工作日内支付下一季度的租金，如逾期支付超过15天，经原告多次书面催收后仍不能支付的，原告有权解除合同并收回租赁房屋，并扣除保证金；5、如被告违约，原告有权扣除一个月合同保证金后，另外要求被告支付五个月房租作为违约金。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付被告使用，被告仅支付保证金71600元及首期租金214800元，但未按约定支付2018年9月11日之后的租金。2018年9月21日，经原告催要，被告仍未按约定支付租金。2018年11月，因被告想提前终止合同，双方就解除合同及违约金进行协商，但未协商一致，后被告未经原告同意，自行将人员撤离租赁房屋，但遗留大量设备、成品及半成品在租赁房屋内，造成原告无法另行使用租赁房屋。2018年12月17日，经原告申请，本院将被告遗留在标准厂房内的物品查封在厂房内。截至目前，被告仅将院内办公楼的二、三、四层的钥匙于2019年4月2日交还原告，尚未交还标准厂房的钥匙。 另查明：案涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证。 审理过程中，因案涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，本院于2019年4月15日向原告释明案涉厂房租赁合同无效，原告将原诉讼请求（即要求被告继续支付租金、滞纳金）变更为上述诉讼请求，并同意将被告遗留在标准厂房内的物品清点后搬至别处另行查封。后本院通知双方于2019年4月19日至标准厂房内清点物品，被告拒不到场，且拒绝提供标准厂房的钥匙，本案承办人与原告现场找人开锁后，共同对现场物品进行清点，并要求原告将物品移至厂房一部，否则自行承担之后的损失。另因现场遗留物品较多，即使移至厂房一部亦会占用较大面积，本案承办人协调由被告提供担保后将遗留物品搬走，后因双方对担保数额不能达成一致致使协调未果。 上述事实，有厂房租赁合同、催收通知、短信记录、付款凭证、当事人陈述等证据证实，经审查均具有证明力。 本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，故原告与被告签订的厂房租赁合同无效。合同既已无效，被告应当将租赁房屋返还原告，但截至法庭辩论终结之日即2019年5月10日，被告已将院内办公楼二、三、四层的钥匙交还原告，标准厂房内的钥匙虽未交还，也已在强制开锁后由原告实际控制，故案涉租赁房屋应视为已返还，原告要求被告返还租赁房屋已无事实依据，本院不予支持。根据法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。截至2019年3月10日被告尚未交还租赁房屋的钥匙且遗留大量设备、成品及半成品在租赁房屋内，造成原告无法另行使用租赁房屋，故对原告要求支付自2018年9月11日至2019年3月10日的占有使用费429600元，本院依法予以支持。至于免租期，因租赁合同合同无效，关于免租期的约定亦为无效，考虑到被告已经承担了9个月占有使用费（即2018年6月11日至2019年3月10日），结合合同约定的租赁期限为2年，本院酌定被告应当支付免租期内1.25个月的占有使用费即89500元【71600元/月*2个月（1-9个月/24个月）】。综上，被告应支付占有使用费519100元，扣除被告支付的保证金71600元，尚应支付447500元。被告辩称2018年12月之后的损失系因原告采取措施不当，不允许其将租赁厂房内的机器设备搬走，该损失应由原告自行承担，对此，本院认为，在被告未结清相关费用且未交还钥匙的情况下，原告申请将被告遗留物品查封在租赁厂房内并无不当，故对被告该项辩解意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告沃慧达工业科技集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告杨达国占有使用费447500元； 二、驳回原告杨达国的其余诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案应收案件受理费9713元，保全费3470元，合计13183元，由原告杨达国承担2883元，由被告沃慧达工业科技集团有限公司承担10300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。同时应按照不服本判决部分的上诉请求数额计算，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（上诉费用缴纳账号详见《上诉费用缴纳通知书》）。 审 判 长  孙自亮 人民陪审员  李 康 人民陪审员  陈 玲 二〇一九年六月三日 书 记 员  孙 林