山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁09民初61号原告：泰安银座商城有限公司，住所地泰安市东岳大街318号。法定代表人：马云鹏，董事长。委托诉讼代理人：林泽若明，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：潘作义，山东国孚律师事务所律师。被告：泰安市饮料食品厂，住所地泰安市灵山大街276号。法定代表人：张义君，厂长。委托诉讼代理人：宋莹，山东衡昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：宁鲁，山东衡昌律师事务所律师。被告：泰安金德物业发展有限公司，住所地泰安市东岳大街318号。法定代表人：张义君，经理。委托诉讼代理人：宋莹，山东衡昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：宁鲁，山东衡昌律师事务所律师。原告泰安银座商城有限公司（以下简称泰安银座）与被告泰安市饮料食品厂（以下简称饮料食品厂）、泰安金德物业发展有限公司（以下简称金德物业）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泰安银座委托诉讼代理人林泽若明、潘作义、被告饮料食品厂、金德物业共同委托诉讼代理人宋莹、宁鲁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰安银座向本院提出诉讼请求：1、解除原被告2008年4月28日签订的《资产转让合同书》及《资产转让合同书》之补充协议、补充协议（二）；2、被告返还原告已支付的资产转让款5519.9021万元；3、被告向原告支付违约金1846.3575万元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年4月28日，原、被告签订《资产转让合同书》，约定被告将位于泰安市灵山大街276号（泰安银座东湖店）的23000平方米房产及占用范围内的土地使用权和相关设备转让给原告，转让价款7385.43万元（含已支付工程款1930万元）；《资产转让合同书》约定，被告应于2008年7月30日前将转让资产的房产产权证明办至原告名下，如被告违反合同第一、二条中的陈述、保证条款/因被告原因导致合同目的不能实现/被告存在其他违反合同规定，给原告造成重大不利影响或造成重大损失的情形，则原告有权单方解除合同，被告应全额返还已收取款项，并按合同总价款的25%承担违约金。2008年7月30日，原被告签订《资产转让合同书》补充协议书，约定被告应于2008年12月31日前办理转让资产的土地使用权、房产所有权的过户手续，2009年1月，原被告签订《资产转让合同书》补充协议（二），将房产过户期限延至2009年10月1日。2011年6月28日，原被告签订关于《履行的协议》，被告承诺于2011年8月30日前办理房产过户手续，如不能按时办证，被告赔偿原告因此受到的一切损失。前述转让资产有关合同签订后，原告不但依约足额支付到期款项，且以代为支付被告另案部分款项、垫付房产过户费用等方式超额预付资产转让款。截至本次起诉，原告已支付购房款合计5519.9021万元，但被告仅于2009年1月22日将转让资产对应的土地使用权办理至原告名下，至今未能按约将转让资产的房产手续办理至原告名下。2018年2月6日，因被告不能偿还另案（张绍山案）欠款，转让资产的一层房产由泰安市中级人民法院通过司法拍卖程序拍卖成交，导致《资产转让合同书》及后续补充协议的目的不能实现。被告饮料食品厂、金德物业共同辩称，1、被告没有过错行为，不构成原告诉讼请求的成立，本案《资产转让合同书》没有生效，不能适用该合同约定的不能实现合同目的的相关条款，况且张绍山的案子是可以解决的，并没有将查封房产拍卖成功；2、起诉状涉及办证的有关条款，办证属于行政行为，不属于原、被告民事行为所能及，原告以此作为主张权利的事实和理由不成立；3、涉案《资产转让合同书》签署前没有按照有关法律法规进行招拍挂，违反国家有关国有资产转让时必须招拍挂的规定，《资产转让合同书》不生效；4、涉案《资产转让合同书》约定了附条件生效，所附条件至今不成就，该合同不生效，不存在双方解除情形，原租赁合同依然有效，对于《资产转让合同书》的效力问题，原告曾于2013年5月向法院提起诉讼，法院驳回了原告的起诉，因此法院对涉案《资产转让合同书》的效力是否定的，本案中原告直接要求解除合同，不能跨越和回避合同的效力问题，属于重复起诉；5、由于《资产转让合同书》没有生效，原告要求返还款项应当将土地使用权及相关资料、图纸一并返还，对被告的租金、物业费、设备维修等款项双方应进行抵销；6、原告请求的5519.9021万元数额不对，同时因《资产转让合同书》是基于租赁合同产生的，《资产转让合同书》签订后原来的租赁合同继续有效，本案应将两部分综合考虑进行审理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2006年4月9日，饮料食品厂（甲方）、泰安银座（乙方）、金德物业（丙方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案房产出租给乙方经营，合同约定：……。二、陈述和保证：……。3、甲方负责全部土建、物业设施的配备安装。中央空调、各种电梯、消防、供暖、强电包括设备等由乙方代为购置、安装，具体品牌由双方共同商定。投资费用1118万元，另外，乙方借给甲方土建投资款160万元。上述投资费用、土建费用款及其按正常利率上浮20%产生的利息，乙方按季度从甲方应收的租金、丙方应收的物业管理费、设备维修费中扣除（1118万元投资费用自合同签订后半年内免计利息，土建投资款160万元不免计利息）。第一年从租金中扣除1278万元产生的半年利息47.5万元；第二年至第五年，每年从租金中扣除1278万元产生的利息85万元……。四、租赁期限：1、租赁房屋的租赁期限20年，租赁起始日从租金起算之日起算……。六、租金与支付方式：1、租金支付金额，第一年租金103万元，第二年至第五年每年租金93万元……。十、物业设施、设备的管理与费用缴纳：1、甲方保证乙方承租区域的物业设施设备独立设置，该物业设施设备由乙方委托丙方管理。第一年乙方向丙方支付物业管理费62万元，设备维修费41.83万元；第二年至第五年每年乙方向丙方支付物业管理费55万元，设备维修费37万元……。诉讼过程中，原告主张其租赁涉案房产设立泰安银座东湖店，于2006年12月16日开业，该日应作为租金的计算起始日，2007年11月18日两被告向原告致函：“……东湖店自2006年10月18日-2007年10月18日合同期内一年租金等费用共计159.33万元，已付115万元，尚欠44.33万元。目前临近年底，有近20名职工到了办理退休时间，急需补缴的养老保险金才可予以批准办理退休。因此事涉及职工的切身利益和稳定，特请求贵方领导批准给予总现余款，以解眉之急……”，原告以此证实其主张的上述租金起算日期，两被告对该证据的真实性无异议，但认为不能证实租金的起算日期。本院认为，从《租赁合同》约定的租金数额和物业管理费、设备维修费数额看，第一年的租金、物业管理费、设备维修费与其他年份并不相同，总和为159.33万元，与两被告2007年11月18日向原告致函中所称的一年租金等费用159.33万元完全相同，因此，该证据能够证实第一年租金的起止日期为2006年10月18日-2007年10月17日，金额为159.33万元，第二年租金从2007年10月18日至2008年4月28日双方签订《资产转让合同书》之日，共计193天，原告应支付的租金等费用为528767.12元[（租金93万元+物业管理费55万元+设备维修费37万元-利息85万元）÷365天×193天]，原告主张租金应从2006年12月16日起计算，无充分证据予以证实，本院不予采信。两被告提交偿还本息计算表一份，主张该计算表系原告向两被告提供，以此证实每年的租金、物业管理费、设备维修费合计320万元，原告对该证据的真实性不予认可，因该证据中未加盖原告的印章，两被告无其他证据证实系原告向其提供，且两被告的上述主张与涉案《租赁合同》约定的租金、物业管理费、设备维修费相矛盾，对该证据，本院不予采信。2008年4月28日两被告作为转让方（甲方），与原告作为受让方（乙方），签订《资产转让合同书》，将上述《租赁合同》约定的租赁房产转让给乙方，约定：一、各方陈述和保证：……6、甲方保证，在本合同生效前，与转让资产有关的所有工程款（包括但不限于工程建造费、建筑材料款、劳务费及其他设备等）、土地出让金、因转让资产而产生的税费及其他相关费用已全部按照本合同的约定全部缴纳/处理完毕；不存在任何纠纷、障碍以及潜在纠纷（包括但不限于所转让资产引发的合同责任、侵权责任），不会因上述纠纷对乙方造成任何不良影响或损失。7、甲方保证，所转让资产及本次转让行为未对任何第三方造成任何侵权；如因甲方所转让资产存有瑕疵、转让行为不符合其陈述、保证或有其他事项之隐瞒而导致第三方向甲方主张权利或提出侵权等，如乙方不解除合同，甲方应自行负责处理并承担由此产生的全部费用，以使乙方合法的、不受限制的继续受让该转让资产；如甲方不采取任何补救措施，则乙方在代为解除限制、承担责任、支付费用后，有权从应付价款中直接扣除或要求甲方返还。……二、甲方的特别陈述及保证：1、转让资产的土地性质现为国有划拨，对由“划拨”变更为“出让”事宜，泰安市有权部门已经明确，无需通过招拍挂手续，只需缴纳相应的土地出让金。……3、甲方同意乙方将预付的2000万元直接汇入双方共同设立的共管帐户，由乙方监督该预付款项的实际使用。4、甲方保证，乙方向其支付的2000万元预付款项，用途仅限于缴纳土地出让金、支付工程款、办理土地使用证、房产证及过户手续所必须支付的费用，绝不挪作他用……。5、截至本合同签订日，甲方尚欠项目工程款2500万元；甲方承诺前述欠款在甲方预付转让款/取得返还的土地出让金后十五天内即向相关债务人清偿，保证不会对乙方正常稳定经营造成任何影响、纠纷或隐患。三、转让资产房产证、土地证的办理及过户：1、甲方承诺于本合同签署后40日内办理完毕转让资产之土地性质变更事宜，并负责于该期限内将出让性质的土地使用证办理至乙方名下；甲方承诺于2008年7月30日前取得转让资产的房产证，并负责于该期限内将转让资产之房产产权证明办理至乙方名下。前述事项，如需乙方配合，甲方应书面通知乙方。……3、因办理转让资产之房产证、土地使用证以及所涉及的所有过户手续均由甲方负责办理，由此发生的费用由甲方自收讫之乙方预付款中缴纳。……四、价款及支付：1、作为本合同项下甲方转让资产之对价，乙方应向甲方支付的合同价款（包括所有相关费用）为人民币5455.43万元（注：该费用计算标准为，建筑主体共计21980平方米，每平米按3360元计算，再减去已代垫的1930万元工程款）……。2、本合同签订后7个工作日内，乙方应向甲方预付2000万元，该款项存入双方共同设立的共管帐户，用于支付土地出让金、办理国有出让土地使用证和房产证及过户手续等费用。前款所述乙方应向甲方预付的2000万元，因乙方已于前期支付300万元、并代垫消防验收费用20万元，因此，乙方只需再支付1680万元，即满足预付2000万元的条件。3、甲方按约将出让性质的土地使用证及房产权属证书办理至乙方名下，并按约办理资产转让全部手续后支付第二期款项2000万元。4、剩余1455.43万元扣除五楼钢结构重建费用27万元，共计1428.43万元，自房地产过户手续完成后一年内无遗留问题一次性支付完毕。……六、合同成立、生效、解除与违约责任：1、本合同自各方签章之日起成立，在甲方取得所转让资产的国有出让土地使用证和房产证后生效。2、如甲方不能于本合同签署后40日内办理完毕转让资产之土地性质变更事宜，并将出让性质的土地使用证办理至乙方名下；或/并不能在2008年7月30日前将转让资产之房产证办理至乙方名下，本合同自该对应日不再履行，双方继续履行原签署之《房屋租赁合同》，甲方应于次日向乙方返还2000万元并同期银行贷款利息。如甲方能按前款规定返还款项，经乙方书面同意，乙方预付的2000万元价款可以自动转为预付的2000万元租金，但甲方还应向乙方返还该预付款的资金占用费（按实际占用期限、及同期银行贷款利率计算），并返还超出部分租金，同时，乙方无需再交纳自本合同签订日至前款所述实际终止日期间的租金。3、出现以下情形之一时，乙方有权单方解除合同，甲方除应全额返还已收取款项外，还应当承担合同总价款25%的违约金，如乙方不解除合同，则甲方应及时消除违约情形，并使之达到合同约定状态，在未达到合同约定状态之前，甲方按合同总价款日万分之五的比例承担违约金：（1）甲方违反本合同第一条、第二条中的陈述、保证条款；（2）因甲方原因导致本合同目的不能实现；（3）甲方存在其他违反本合同之规定，给乙方造成重大不利影响或造成重大损失的情形。……七、其他：1、在本合同签署后，资产过户完成前双方签署的原租赁合同依然有效，但租金自本合同签订之日起停止支付，待转让房地产取得权属证书及完成所有过户手续后租赁合同终止。……合同签订后，原告按约履行了付款义务，因两被告未能在约定的期限内完成土地、房产的过户义务，原告与两被告于2008年7月30日签订《资产转让合同书》之补充协议，约定两被告于2008年9月15日前办理完毕转让资产所涉土地性质的变更手续，并于2008年12月31日前将土地证、房产证过户至原告名下，2009年1月22日，两被告将转让资产的土地使用权过户至原告名下，但相应的房产两被告未完成过户义务，为此原告与两被告于2009年签订了《资产转让合同书》之补充协议（二），约定两被告应于2009年10月1日前将转让资产对应的房产过户至原告名下，协议签订后，两被告未在约定的期限内完成房产过户义务。因被告欠案外人张绍山工程款，张绍山提起诉讼，并申请法院查封涉案房产，为继续履行《资产转让合同书》，2011年6月28日、9月5日，原告与两被告分别签订了关于履行《资产转让合同书》的协议、关于履行《资产转让合同书》的协议（2），对办理涉案房产过户事宜作了约定，两被告未在约定的期限内完成涉案房产的过户义务，2012年，原告与两被告分别签订关于履行《资产转让合同书》的协议（3）、（4），约定协议签署后1个月内由两被告提供房产证办理手续、文件，原告垫付相关费用，将涉案房产直接办理至原告名下等内容。协议签订后，两被告仍未履行涉案房产的过户义务。因被告未履行生效判决确定的付款义务，债权人申请本院强制执行，对涉案房产地上一层进行司法拍卖，2018年2月6日拍卖成交，成交价格为12495000元。诉讼过程中，原告提交付款明细表及相应的付款凭证，证实为履行《资产转让合同书》，截至2014年，原告共计向被告支付价款5519.9021万元，经质证，两被告除对付款明细表第2项代垫消防验收费用20万元有异议外，对付款明细表的其他项目及相应的付款凭证的真实性均无异议，但认为付款明细表第1项和第3项系代垫的工程款，第34、35项是消防设施检测费，第36、37、38项是为办理相关证件而缴纳的相关费用，第39、40项系原告支付的租金，原告没有按《租赁合同》约定的每年320万元足额缴纳租金，按两年计640万元（2006-2008年4月28日），原告尚欠两被告租金3807000元，上述款项不是原告支付的资产转让款，另外付款明细表第2项代垫消防验收费用20万元，实际只发生了10万元。对此本院认为，原告提交的付款明细表第1、2、3项，均在2008年4月28日的《资产转让合同书》第四条价款及支付中作出明确约定，应属于原告支付的资产转让款；原告提交的付款明细表第34至38项，均系为办理涉案房产过户而发生的必要费用，根据《资产转让合同书》第一条各方陈述和保证中第7项甲方保证的内容看，原告主张上述费用属于资产转让款，符合《资产转让合同书》的上述约定，对此本院予以认定；原告提交的付款明细表第39、40项，系原告在付清第一年租金（2006年10月18日-2007年10月17日）159.33万元后，又支付的第二年的租金100万元，因2008年4月28日原被告签订《资产转让合同书》，并约定自该合同签订之日起停止支付租金，根据2006年4月9日《租赁合同》约定的租金等费用标准，原告应支付的2007年10月17日至2008年4月28日的租金、物业管理费、设备维修费数额应为528767.12元，原告超付数额应为471232.88元，原告主张超付632876.71元有误，本院不予支持，原告主张将上述超付的471232.88元作为资产转让款并无不当，本院对此予以认定。综上，原告已经支付的资产转让款总额应为5503.3737万元。本院认为，原告与两被告2008年4月28日签订的《资产转让合同书》，以及之后签订的《资产转让合同书》之补充协议、《资产转让合同书》之补充协议（二），系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。两被告主张《资产转让合同书》系附生效条件的合同，现所附条件尚未成就，因此该合同未生效，对此本院认为，虽然涉案《资产转让合同书》约定在两被告取得所转让资产的国有出让土地使用证和房产证后生效，但在合同实际履行过程中，原告方已经履行了主要义务，两被告也已经接收，两被告亦将所转让资产的国有出让土地使用权办理至原告名下，原被告为履行《资产转让合同书》也多次达成协议，并在关于履行《资产转让合同书》的协议（3）、（4）中约定将涉案房产直接办理至原告名下，应认定原被告的履行行为已经撤销了所附的生效条件，因此，涉案《资产转让合同书》已经成立并生效，对两被告关于涉案《资产转让合同书》未生效的主张，本院不予支持。涉案《资产转让合同书》及相应的补充协议签订后，原告已履行了相应义务，两被告至今未能将涉案房产过户至原告名下，其行为违约，且因被告不能履行生效判决确定的义务，涉案房产地上一层已被本院在强制执行过程中，经司法拍卖确认成交，涉案《资产转让合同书》及补充协议已无法继续履行，原告请求予以解除，符合法律规定和《资产转让合同书》的相关约定，本院予以支持。因两被告违约导致合同解除，原告请求两被告按照合同约定支付合同总价款25%的违约金1846.3575万元，从《资产转让合同书》第四条价款支付第一项约定看，涉案合同总价款应为5455.43万元加上原告已经代垫的1930万元工程款为7385.43万元，根据《资产转让合同书》第六条合同成立、生效、解除与违约责任第3项的约定，两被告应按合同总价款的25%即1846.3575万元（7385.43元*25%）承担违约金，原告请求两被告支付违约金1846.3575万元，符合《资产转让合同书》的约定，本院予以支持。合同履行过程中，原告已累计支付资产转让款5503.3737万元，现合同解除，两被告应将上述款项返还原告。诉讼过程中，两被告主张由于《资产转让合同书》未生效，自2008年4月28日起，双方应继续履行《租赁合同》，原告自该日起未向两被告交纳租金，已构成违约，租金本金及违约金计算至2018年4月28日，共计3170.7297万元，应抵销原告的诉讼请求，原告要求返还资产转让款，应当将涉案资产的国有出让土地使用权及相关资料、图纸一并返还被告，对其以上主张，经本院询问，两被告明确表示其主张抵销，并未提起反诉，本院对此不予审理，两被告可另行主张权利。综上，被告饮料食品厂、金德物业已构成根本违约，原告请求解除合同符合合同约定和法律规定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告泰安银座商城有限公司与被告泰安市饮料食品厂、泰安金德物业发展有限公司2008年4月28日签订的《资产转让合同书》以及之后签订的《资产转让合同书》之补充协议、《资产转让合同书》之补充协议（二）；二、被告泰安市饮料食品厂、泰安金德物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告泰安银座商城有限公司资产转让款5503.3737万元，并支付违约金1846.3575万元；三、驳回原告泰安银座商城有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费410113元，保全费5000元，共计415113元，由被告泰安市饮料食品厂、泰安金德物业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  王安广审 判 员  刘增凯人民审判员  张玉山二〇一九年六月十日书 记 员  宋姚瑶