广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初11387号原告：陈伟志，男，1988年6月25日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：杨红超，广东品济律师事务所律师。被告：吴东昆，男，1981年8月4日出生，汉族，住浙江省永嘉县，委托诉讼代理人：杨婵、郑璇，均为广东广信君达律师事务所律师。被告：朱启杰，男，1967年1月11日出生，汉族，住浙江省永嘉县，委托诉讼代理人：雷浩、杨浩然，均为广东胜伦律师事务所律师。原告陈伟志诉被告吴东昆、朱启杰物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人杨红超，被告吴东昆的委托诉讼代理人杨婵、郑璇，被告朱启杰的委托诉讼代理人雷浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2018年3月8日，原告在广州市越秀区人民法院于淘宝网司法拍卖网络平台开展的广州市海珠区逸景路白萍径5号603房司法拍卖项目公开竞价中，以最高应价胜出，拍得该房屋。随后原告办理了不动产权证。原告持证收楼时，被告吴东昆以其与原产权人即被告朱启杰之间有租赁合同为由，拒不交还该房屋给原告。原告认为，两被告以恶意串通的方式伪造虚假的租赁合同，形成虚假的租赁关系，并欲以此非法手段达到霸占原告合法财产的目的。为维护原告的合法权益，故起诉请求判令：1、两被告立即共同向原告交还广州市海珠区逸景路白萍径5号603房的物业，并共同向原告支付从2018年3月8日起至实际交还房屋之日止的占有使用费（按照20000元/月的标准计算）；2、本案全部诉讼费用由两被告共同承担。被告吴东昆辩称：一、两被告在涉案房屋查封拍卖前已签订《租赁合同》，租赁期限尚未届满，被告吴东昆是涉案房屋的合法承租人，被告吴东昆一次性支付了被告朱启杰租金200万元及押金5万元，已经履行了合同义务，对涉案房屋依法享有使用和收益的权利。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，返还原物请求权的构成要件为：(1)请求人为物权人，(2)被请求人为现实的无权占有人。被告吴东昆对涉案房屋是有权占用人，原告的诉请没有任何法律依据。两被告签订《租赁合同》时，涉案房屋并未设立任何的抵押权等担保物权，原告通过司法拍卖程序取得涉案房屋的所有权，但原有的租赁权并不因拍卖而消失。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。涉案房屋在出租给被告吴东昆之前并没有设立抵押权，也没有被法院查封。根据该“买卖不破租赁”的原则，原告无权要求被告吴东昆返还涉案房屋并支付占用费。二、原告在法院执行拍卖过程中参与竞拍而取得涉案房屋的所有权，其行使物权权利应受到拍卖公告、成交确认书的约束。涉案房屋在淘宝网司法拍卖上的《网络司法拍卖公告（第二次）》已经载明涉案房屋系不清场拍卖，且为带租拍卖。足以证明原告对此是知悉并接受的，根据交易习惯，可视为原告拍卖涉案房屋即愿意接受涉案房屋存在租约或尚未交付等相应权利使用瑕疵。原告以4891709元取得涉案房屋的所有权，根据深圳市国咨土地房地产评估有限公司于2017年11月14日出具的《房地产估价报告》，涉案房屋那时的评估总值为7342336元，此时涉案房屋的市场价已将近是九百多万。带租拍卖的现状使涉案房屋在拍卖时价值大幅贬损，且鲜有人问津，最终的拍卖价格远低于市场价值。原告在拍卖程序中己明知涉案房屋的现状的情况下参与竞拍，应承担涉案房屋的损值。综上所述，被告吴东昆是涉案房屋的善意承租人，两被告签订的《租赁合同》是合法有效并真实履行，并非恶意串通、伪造。原告的诉请没有事实和法律依据，依法应予驳回。被告朱启杰辩称：被告朱启杰并未占有使用涉案房屋，未侵害原告的权利，原告主张房屋占有使用费没有法律及事实依据。租赁合同于查封拍卖前签署，具有对抗物权的效力。目前涉案房屋使用权属于被告吴东昆，拍卖时已经明确告知租赁情况，涉案物业评估值730万元，而拍卖价格仅为480万元，故拍卖实际价值扣除租赁使用的价格。原告清楚该涉案带租赁仍拍卖，应承担购买的风险及相应的默认义务。原告主张的租金标准以及起算时间依据不充分。经审理查明：广州市越秀区人民法院于2018年2月8日出具《网络司法拍卖公告（第二次）》，载明：该院将于2018年3月7日上午10时起至2018年3月8日上午10时止（延时的除外）在广州市越秀区人民法院淘宝司法拍卖（变卖）平台上对涉案房屋进行公开拍卖活动。拍卖公告中【特别提示】：（一）标的物按评估时现状交付，交付时实物与评估报告不一致的风险及评估基准日至交付之时产生的风险如隐藏瑕疵、缺陷、损毁等均由买受人承担；（四）瑕疵说明：1、房屋属性详见评估报告，法院不对财产质量作瑕疵担保；2、上述房屋现有人使用，没有钥匙，具体使用情况不详，按现状拍卖，法院不负责清场；3、租赁合同为本院根据案外人来函进行披露，对其真实性、合法性、有效性不作确认。【竞买须知】八、本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，已根据评估公司调查情况就拍卖财产已知及可能存在的瑕疵作了客观、详尽的说明；拍卖人对拍卖财产所作的说明和提供的图片等，仅供竞买人参考，不构成对拍卖标的物的任何担保及承诺；所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖财产，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买拍卖财产的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样；竞买人一旦参加竞买，无论是否实地看样，都视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知的瑕疵，责任自负。【标的物介绍】，相关附件下载：海珠区逸景路白萍径5号603房评估报告，租赁合同；等。据深圳市国咨土地房地产评估有限公司于2017年11月14日出具的《房地产估价报告》记载，涉案房屋评估总值为7342336元。2018年3月8日《司法拍卖网络竞价成功确认书》确认原告在上述司法拍卖项目公开竞价中，以最高应价4891709元胜出。2018年4月10日，广州市越秀区人民法院作出（2017）粤0104执恢272-1号执行裁定书，主要内容：该院依据已经发生法律效力的（2015）穗中法金民终字第1553号，依法对朱启杰名下的涉案房屋委托评估后，通过该院在淘宝网的拍卖平台进行网络司法拍卖以清偿债务；在2018年3月7日上午10时正开始的第二次公开拍卖中，上述房产由买受人陈伟志在次日以最高价4891709元竞得；现买受人已向该院足额交付了拍卖成交价款；裁定：一、解除对朱启杰名下的广州市海珠区逸景路白萍径5号603房的查封；二、上述财产的所有权自本裁定送达买受人陈伟志时转移并归其所有；三、买受人可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2018年4月26日，原告签收了（2017）粤0104执恢272-1号执行裁定书。据涉案房屋的《广州市不动产登记查册表》记载，广州市越秀区人民法院以(2016)粤0104执3948号协助执行通知书及执行裁定书查封了涉案房屋，查封时效为2016年8月16日至2019年8月15日。2018年4月14日，该院以(2017)粤0104执恢272号协助执行通知书及执行裁定书解封涉案房屋，单方为原告办理该业归其所有的交易过户和权属登记手续。2018年5月14日，广州市国土资源和规划委员会核发广州市海珠区逸景路白萍径5号603房的《不动产权证》，载明：权属人为原告，建筑面积183.11平方米。另查，广东银达融资担保投资集团有限公司（以下简称“银达公司”）因追偿权纠纷向广州市越秀区人民法院起诉朱启杰、广东国正融资担保有限公司、广州天地房地产开发有限公司、广州钜沣置业发展有限公司、广州市锦徽服饰辅料有限公司、朱月云、广州市广交商贸发展有限公司、广州市广交置业发展有限公司，请求判令：朱启杰立即归还银达公司代偿款653万元及利息（从银达公司代偿之日2014年5月30日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算）；等。该院于2015年7月7日以（2014）穗越法民二初字第2487号判决书判决：在本判决发生法律效力之日起十日内，朱启杰向银达公司偿还代偿款653万元及利息（以653万元为本金，从2014年5月30日起，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%为标准计至判决限定还款之日止）；等。广州市中级人民法院以（2015）穗中法金民终字第1553号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。再查，2019年3月广州市房地产租赁管理所发布的《2018年广州市房屋租金参考价》显示，涉案房屋所在楼盘租金参考价位为每月每平方米50元。原告于2018年8月3日提起本案诉讼。被告吴东昆为证实其抗辩主张还提交了如下证据：1、被告朱启杰（甲方）与被告吴东昆（乙方）签订的《租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给被告吴东昆居住，租金人民币200万元整，租赁期自2012年7月1日至2032年6月30日止，租金按一次性结算，以现金转账支付给甲方；乙方2012年7月30日前向甲方缴纳50000元作为房屋租金押金（保证金）无息退回乙方，本押金不得于租赁期满前抵付押金；租赁期内，该物业管理费、水电煤气费，电视天线费、电话费由乙方负担；日期为2012年7月1日；等。2、网银交易流水查询记录，载明被告吴东昆于2012年7月3日向被告朱启杰付款2000000元。3、2015年部分物业管理费及水电费发票复印件，拟证明涉案房屋由被告吴东昆在使用。原告质证表示：对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，一次性支付20年租金200万元，不符合常理，两被告系亲属关系，在被告朱启杰以及案外人朱清国等作为被执行人的案件中，出现多份类似的租赁合同，原告有理由相信该租赁合同是伪造的。对证据2的真实性没有异议，但对合法性、关联性有异议，质证意见与证据1的质证意见一致，在假设租赁为真的情况下，其租金价格低于同类同地段房屋的租金标准。证据3没有原件，对其真实性、合法性、关联性均有异议，缴纳人是被告朱启杰，被告吴东昆并非涉案房屋使用人，即便被告吴东昆以被告朱启杰的名义缴纳，也应有委托缴纳费用的手续证明。被告朱启杰质证表示：对证据1-3的真实性、合法性、关联性均没有异议。诉讼中，原、被告确认：拍卖公告附件《租赁合同》即本案两被告签订的《租赁合同》。两被告表示：2012年时，被告朱启杰因投资做生意向被告吴东昆借款200万元，约定一年后还款，2015年被告朱启杰还不起钱，出主意称将涉案房屋长期租赁给被告吴东昆使用，抵偿上述借款，故双方于2015年倒签《租赁合同》；被告吴东昆于2013年10月开始使用涉案房屋。被告吴东昆表示：涉案房屋给亲戚或员工居住使用；租赁为8000元至10000元左右，与当时市场价差不多；房屋的物管费、水电费有时候是被告吴东昆缴纳，有时候由被告朱启杰缴纳，因金额少，谁缴纳也没有计较。被告朱启杰表示：到2016年同类同地段租金才有8000元，因双方熟识，没有计较得那么清楚；因水电费仍登记在其名下，其会主动缴纳一部分水电费。本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该法第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条规定：人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。已发生法律效力的（2017）粤0104执恢272-1号执行裁定书确认涉案房屋所有权归原告所有，原告于2018年4月26日签收了该裁定，并于2018年5月14日取得涉案房屋的权属证书，原告作为涉案房屋的所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。两被告辩称涉案房屋在查封拍卖前两被告已签订《租赁合同》，原告无权要求其交还房屋并支付房屋占有使用费。诉讼中，两被告确认因被告朱启杰欠被告吴东昆200万元，故于2015年签订《租赁合同》约定将涉案房屋出租给被告吴东昆，用于抵偿上述欠款。可见，该合同是被告朱启杰以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。另，两被告表示2015年被告朱启杰提出将涉案房屋给被告吴东昆，2013年10月开始使用涉案房屋，2015年倒签《租赁合同》，两被告的陈述存在矛盾之处。对于涉案房屋的租金，被告吴东昆表示与当时市场价差不多，被告朱启杰表示到2016年同类同地段房屋的市场价才为8000元。《租赁合同》约定物业管理费和水费由被告吴东昆缴交，而两被告则表示有时由被告吴东昆交，有时候由被告朱启杰交。据上，本院难以认定《租赁合同》实际履行。两被告以《租赁合同》对抗原告依法取得的涉案房屋所有权，理据不足，本院不予支持。被告朱启杰主张涉案房屋已经出租给被告吴东昆，被告吴东昆确认其使用涉案房屋，但考虑到两被告的特殊关系，且如上所述，租赁合同是否实际履行存疑，故原告要求两被告交还涉案房屋的请求，有理，本院予以支持。在原告获得房屋所有权后，两被告使用涉案房屋，应向原告支付占有使用费。占有使用费标准可参照同地段同类房屋租金标准计算，根据广州市房地产租赁管理所发布的《2018年广州市房屋租金参考价》，涉案房屋所在楼盘租金参考价位每月每平方米约50元，涉案房屋建筑面积为183.11平方米，故占有使用费标准应按每月9155.5元计算。原告要求按照20000元/月的标准支付占有使用费，缺乏依据，本院不予支持。原告于2018年4月26日收到（2017）粤0104执恢272-1号执行裁定书，故占有使用费应从2018年4月26日起计算。原告主张的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第三十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吴东昆、朱启杰在本判决生效之日起15日内腾空并交还广州市海珠区逸景路白萍径5号603房给原告陈伟志；二、被告吴东昆、朱启杰在本判决生效之日起15日内，向原告陈伟志支付从2018年4月26日起至交还上址房屋给原告陈伟志之日止的房屋占有使用费（按每月9155.5元计算）；三、驳回原告陈伟志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费1800元，由原告负担976元，两被告负担824元。上述受理费已由原告预交，原告同意由两被告在履行本判决书时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨美满人民陪审员  欧桂馨人民陪审员  刘美芳二〇一九年六月二十五日书 记 员  刘 淼陈秋贻