广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初4618号原告：广州市番禺区南村镇员岗村股份合作经济社，住所地：广东省广州市番禺区南村镇员岗村。负责人：崔盛棠。委托诉讼代理人：周钰婵，系广东金本色律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈子君，系广东金本色律师事务所实习人员。被告：郭雪珍，女，1984年4月18日出生，身份证住址：广州市南沙区。委托诉讼代理人：冼杰逊，系广东纬国律师事务所律师。原告广州市番禺区南村镇员岗村股份合作经济社（以下简称“员岗村经济社”）诉被告郭雪珍房屋租赁纠纷一案，本院于2018年4月3日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告员岗村股份合作经济社的委托诉讼代理人周玉婵、陈子君，被告郭雪珍的委托诉讼代理人冼杰逊到庭参加了庭审，本案依法进行审理,现已审理终结。原告员岗村经济社向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告向原告支付2015年10月1日至2015年12月31日的场地占用费8460元；2、被告支付2015年10月1日至2015年12月31日的环境卫生管理费180元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2015年8月18日签订了《员岗村“员岗中路9号”商铺租赁合同》。该合同约定，原告将位于南村镇员岗村“员岗中路9号”商铺（以下简称涉案商铺）的使用权发包给被告使用，合同押金20000元，使用权承包期限5年，从2015年10月1日起至2020年9月30日止，首年租金2820元/月，租金每月结算一次，结算期限为每月10日，同时被告应每月向原告缴纳60元的环境卫生管理费，若被告未依约支付租金，原告有权没收押金并要求原告迁出涉案商铺，被告不迁出时有权任意处理涉案商铺内的废弃物品。合同签订以后原告如约于2015年10月1日交付商铺给被告使用，被告亦支付了押金20000元。但被告一直未向原告支付租金及环境管理费，经原告多次催收未果，原告于2016年1月1日将涉案商铺重新出租给第三方使用。其后，被告于2018年7月26日向广州市番禺区人民法院提起诉讼，案号（2018）粤0113民初7091号，以该合同无效为由要求原告返还押金。2018年12月26日该案判决涉案合同无效，但认定双方租赁合同关系成立，且原告可另案向被告主张商铺占用费。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告郭雪珍答辩称：被告未实际占用涉案商铺，并且场地占用费计算标准不应以一份无效合同的租金标准为准，应以同路段的平均租金标准来计算；由于被告未占用涉案商铺，故不同意支付环境卫生管理费。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:涉案商铺位于广州市番禺区南村镇员岗村员岗中路9号，该商铺未取得建设工程规划许可证，亦未办理产权登记。2015年7月27日，原告员岗村经济社收取被告郭雪珍涉案商铺押金20000元。2015年8月18日，原告员岗村经济社（甲方、出租方）与被告郭雪珍（乙方、承租方），在广州市番禺区南村镇农村集体资产资源管理交易中心见证下签订《员岗村“员岗中路9号”商铺租赁合同书》[合同编号：员岗村（联社）20150019]。该合同约定：甲方将涉案商铺使用权出租给乙方，出租面积为30平方米，期限从2015年10月1日至2020年9月30日，租金每月2820元，每月10日前结算，从2016年10月1日起每年租金在上年基数上递增5%；乙方每月向甲方缴纳租金的同时缴纳环境卫生管理费，缴费标准按合同承包面积每月每平方米2元计算，即每月60元；合同期内，若乙方违约，甲方有权没收押金并要求乙方在违约五日内迁出涉案商铺，否则甲方对乙方构筑物内废弃物品有任意处置权。合同亦约定了其他内容。原告员岗村经济社主张于2015年10月1日将涉案商铺交付给被告郭雪珍使用至2015年12月31日，并提交《员岗中路铺位交接签收表》原件加以证明。该签收表记载有包括涉案商铺在内的位于员岗中路的多个商铺地址及新旧承租人信息，并由包括被告郭雪珍在内的新承租人作为接收人签名，但均未注明签名日期。原告员岗村经济社陈述称：由于郭雪珍一直未支付租金，员岗村经济社于2015年11月2日在涉讼商铺张贴《租金催收通知》；后因郭雪珍未交租金，于2015年12月开始涉案商铺租赁招投标手续，同年12月底更换涉案商铺门锁。被告郭雪珍质证称：郭雪珍在签署涉案合同的同时签署签收表，其认为签收表没有记载时间，不能证明员岗经济社在约定时间内交付涉讼商铺；且员岗经济社在2015年11月初张贴《租金催收通知》的同时，就已将涉案商铺换锁收回。员岗村经济社提交与案外人就涉讼商铺于2015年12月24日签订的《员岗村“员岗中路9号”商铺租赁合同书》，证明于2016年1月1日将涉讼商铺重新出租给案外人。另查明，2018年郭雪珍就要求员岗经济社退还涉案租赁物押金一事诉至本院，案号（2018）粤0113民初7091号（以下简称7091号案）。该案中，郭雪珍在《民事起诉状》中写明员岗村经济社提前换锁导致其放置在涉案商铺中的物品丢失，员岗村经济社在该案件中提起反诉请求郭雪珍支付2015年10月1日至12月31日的租金和环境卫生管理费。本院于2018年12月26日作出《民事判决书》，该判决对涉案商铺及员岗中路邻近商铺的交还情况进行查明，认定涉案合同系无效合同，并判决员岗村经济社向郭雪珍退回押金20000元，同时驳回员岗村经济社要求郭雪珍支付租金和环境卫生管理费的反诉请求，建议员岗村经济社就涉案商铺占有使用费问题另案起诉。以上事实，有《员岗村“员岗中路9号”商铺租赁合同书》、《员岗中路铺位交接签收表》、（2018）粤0113民初7091号《民事判决书》及原被告的陈述为证。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。讼争双方争议焦点在于涉案商铺是否实际交付使用及具体使用时间。原告提交涉案合同、《员岗中路铺位交接签收表》和7091号案《起诉状》证明涉案商铺于2015年10月1日交付，被告辩称未实际占用商铺应提供相应的证据或做出合理解释。被告称在签订涉案合同时一并签署《员岗中路铺位交接签收表》，而涉案合同签订时间早于约定交付时间一个半月之久，被告作为有完全民事能力的自然人，应理解签名的法律意义，并预见在未实际接收涉案商铺时签署交接表的现实风险，且被告在合同约定交付时间届临后没有向原告提出商铺未交付的异议，明显不合常理，故本院对于被告提前签署《签收表》的解释不予采纳；其次，被告曾在7091号案的起诉状中明确放置其在涉案商铺的物品因换锁导致毁损，被告解释称该物品为前手租客的遗留物，但其承租涉案商铺未向上手租客交纳顶手费，上手租客遗留物的丢失也不会给被告造成损失，故被告的解释不符合一般人的思考逻辑，本院不予采纳；最后，被告在庭审中先称未收到涉案商铺钥匙，又称因原告换锁导致无法使用租赁物，其陈述前后矛盾；综上，被告不能提供未实际占用涉案商铺的证据，也不能对原告提交的初步证据做出合理解释，故本院采纳原告的主张，确认原告2015年10月1日将涉案商铺交付给被告。关于商铺交还，原告主张在2015年12月底通过换锁的形式收回商铺，被告抗辩未实际占用商铺，但于2015年11月通过催租公告了解到原告已经换锁的事实。对此本院分析如下：（1）结合7091号案查明的事实，原告2015年11月2日通过张贴《催收租金公告》的方式催缴包括涉案商铺在内的员岗中路临近商铺的租金，在被告欠租的情况下，原告未继续书面催租，有悖其交易习惯；（2）涉案合同约定承租方违约时，出租方有权要求承租方5天内腾空搬离涉案商铺，否则对涉案商铺内废弃物品有任意处分权，原告在7091号案中抗辩涉案合同有效，说明其有依合同约定行使权利的意识；（3）7091号案查明，原告于2015年11月2日对邻近欠缴租金的商铺一并张贴《催收租金公告》，并于2015年11月25日对邻近商铺换锁收回，鉴于该案租赁物与涉案商铺相邻且欠租情况类似，故其换锁时间可作为本案参考。综上，结合涉案合同约定和原告租金催缴情况，参考邻近商铺的欠租及回收事实，本院推定涉案商铺的换锁时间为2015年11月30日。关于涉案商铺的占有使用费问题。本院7091号生效判决认定涉案合同为无效合同，但被告占有使用涉案商铺仍应向原告支付占有使用费，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条规定，原告参照合同约定租金标准主张占有使用费并无不当。如上所述，本院认定被告占用涉案商铺的时间为2015年10月1日至2015年11月30日，故被告应向原告支付的占有使用费为5640元（2820元/月*2个月）。关于环境卫生管理费问题。原告在7091号案中已就2015年10月1日至2015年12月31日的环境卫生管理费提出反诉请求，该案生效《民事判决书》对此诉求已予驳回，故原告再次在本案提出环境管理费的诉请属于一事不再理，因此对于原告关于2015年10月1日至2015年12月31日的环境卫生管理费的起诉，本院予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告郭雪珍应自本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市番禺区南村镇员岗村股份合作经济社支付房屋占有使用费5640元；二、驳回原告广州市番禺区南村镇员岗村股份合作经济社的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告广州市番禺区南村镇员岗村股份合作经济社负担5元，由被告郭雪珍负担20元。本判决为终审判决。审审判员  肖陈翔二〇一九年六月二十七日书记员  苏晓俭