广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初3186号原告（反诉被告）：童琳，女，1973年9月30日出生，汉族，住广州市白云区,委托诉讼代理人：冯华标，广东古谷律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈国鸿，男，1955年2月21日出生，汉族，住广州市东山区，被告（反诉原告）：陈焕玲，女，1957年2月10日出生，汉族，住广州市东山区，被告（反诉原告）：陈艳娟，女，1950年6月22日出生，汉族，住广州市东山区东华东路680号204房，公民身份号码440102195006220649。被告（反诉原告）：陈镜新，男，1955年2月21日出生，汉族，住广州市东山区，四被告共同委托诉讼代理人：黎绍基、安方存，广东法制盛邦律师事务所律师。原告童琳诉被告陈国鸿、陈艳娟、陈镜新，第三人广州市乐有家房产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案受理后，根据原告童琳的申请，依法追加陈焕玲为被告参加诉讼。诉讼中，原告撤回对第三人广州市乐有家房产经纪有限公司的起诉，本院裁定予以准许。被告陈国鸿、陈艳娟、陈镜新、陈焕玲在答辩期内提起反诉，经审查，本院将本诉和反诉合并进行审理。本案依法由审判员王璇适用简易程序，于2019年5月6日公开开庭进行审理。原告（反诉被告、以下统称原告）童琳及其诉讼代理人冯华标，被告（反诉原告，以下统称被告）陈国鸿、陈焕玲、陈艳娟、陈镜新的共同诉讼代理人安方存到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告童琳向本院提出诉讼请求：1.解除原有房屋租赁合同（租金已缴至2019年1月，未履行租金合计还有118956元）；2.被告退回原告房屋押金11000元；3.被告退回原告商铺顶手费10000元；4.被告赔偿渗水后店铺维修费、损坏产品及设备费用5000元；5.本案所有诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求第1项为：依法解除原、被告于2017年9月28日签订的《房屋租赁合同》中的租赁关系，其他诉请不变。事实和理由：2017年9月28日，原告与被告通过中介签订了一份房屋租赁合同，被告将位于广州市花都区龙珠路金菊花小区1栋77号商铺租赁给原告，合同约定租赁期限从2017年9月28日至2020年9月28日止。原告向被告支付11000元作为押金，租赁期满可退还押金。同时还支付被告10000元转让费。2018年6月8日，花都下大雨，房屋内形象墙转角处出现大面积渗水现象，由于事前不知有此渗水现象，加之冒水速度较快，直接淹到后面小仓库，造成所有货柜底部及大部分产品被水淹，且因所有电路因淹水造成店铺3天断电无法正常营业，原告找电工重新拉线维修好方才通电营业，由此对原告造成诸多不便以及一定的经济损失，对原告的生意影响很大。所以原告当时与被告协商免了1个月的租金，但是被告并没有对渗水现象进行维修。原告发现被水淹过的墙面出现大面积的发霉现象，由于原告是做食品行业的，特别是有婴儿奶粉，政府食品经营许可机构对奶粉经营现场有严格规定，对卫生以及环境要求特别严格的。这种墙面霉菌的现象造成原告无法继续租下去，为此提前告知被告我们被迫不得不提前解除现租赁合同，希望被告退还押金。被告认为是原告提出解除租赁合同，不同意退还该押金给原告，双方为此存有异议。原告在墙面发霉严重的情况下无奈于2019年2月3日搬离店铺（这期间租金、水电均己支付），于2019年2月4日告知被告，并通过微信上传搬离后空铺照片给被告。综上所述，被告店铺渗水严重，存在很大的安全隐患。根据《广东省城镇房屋租赁条例》第六条第（五）条规定：“不符合安全标准”及《广州市房屋租赁管理规定》第二章第九条第（六）规定：“属于危险的房屋”都是不能出租的。由于被告事先未告知原告房屋有渗水情况，对原告的人身及货品、货柜都造成安全隐患，属于有其他违背诚实信用原则的现象，被告的行为显然严重影响了原告的合法权益。根据《广东省城镇房屋租赁条例》第八条第（二）条所述，“因为变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿”。为维护原告的合法权益，特诉至法院。补充事实：房屋漏水问题已经严重影响到原告的正常经营，原告多次要求被告维修，但被告至今未维修好。被告答复，维修涉及到整个小区，楼上还居住着政府领导，不能随便维修。所以原告要求解除合同，被告退还押金、顶手费、店铺维修费、损坏产品及设备费用给原告。店铺的业主是被告，不存在前面的租户，涉案房屋由被告直接出租给原告，没有通过其他承租人出租或转租，所以不存在转手，被告收取原告顶手费无依据。被告陈国鸿、陈焕玲、陈艳娟、陈镜新辩称，一、房屋不存在质量问题，不影响正常生产经营。原告未提供证据证明房屋存在质量问题，导致房屋使用价值贬损甚至灭失；即使房屋存在原告主张的发霉现象也并非房屋的质量问题，广州降雨量大、潮湿可能导致房屋部分墙体发霉，但不会导致房屋无法正常经营使用。原告主张2018年6月存在积水问题，但其后原告一直承租涉案房屋至今，期间从未向被告主张过房屋质量问题，证明房屋质量不存在任何瑕疵，不影响房屋正常经营使用，原告请求权基础不存在；二、原告在租赁期内，存在拖欠租金等严重违约行为，我方有权解除合同。我方同意原告的第一项诉讼请求，但前提为原告腾退、恢复原状、双方交接钥匙完成交接手续；三、我方作为守约方，有权解除合同并没收押金。原告未按期支付租金，且经我方催告仍拖欠租金，故我方有权没收其押金。四、根据广州交易习惯，顶手费是无需退还的，双方在签订合同时明知此约定且签字认可，所以无需返还顶手费；五、原告并无证据证明其存在其他损失，对第四项诉请，请求驳回。被告陈国鸿、陈焕玲、陈艳娟、陈镜新向本院提起反诉请求：1.原告向四被告支付2019年2月至3月底的租金，按每月5775元计算；2018年10月到2019年1月底，租金上浮差额部分，按每月275元计算；2018年7月的租金5500元；上述租金暂计18150元，实际计至原告搬离商铺之日止及以租金为基数按每日千分之一的滞纳金1839.75元，滞纳金从拖欠租金当月的6日起分别计算，实际计算至原告付清款之日止；2.原告向被告支付税款7781.94元；3.原告承担案件受理费。诉讼中，被告增加一项诉讼请求为：原告立即搬离涉案商铺。事实和理由：原、被告于2017年9月28日签订房屋租赁合同，约定被告出租房屋给原告，租期三年，每月租金5500元，每年递增5%，税款由承租人承担。原告于2019年2月始拒绝缴纳租金并自行搬离，严重违反租赁合同的约定，更恶意提起诉讼。被告依租赁合同要求原告承担租金及税款，请人民法院予以支持。原告童琳针对四被告的反诉辩称，请求驳回被告的全部反诉请求，理由如下：一、我方于2019年2月1日就已经搬离了涉案商铺，其后电话告知陈国鸿，于2019年2月4日微信再次告知了陈国鸿，陈国鸿回应要求我方交钥匙，没有不同意我方搬离，我方微信对话有显示。二、搬离前，原告一直依约按时支付租金，2018年6月的暴雨导致原告损失惨重，被告同意免交2018年7月的租金一个月，现在被告反诉要求支付2018年7月的租金无依据。根据我方证据，被告同意不涨租金，税金一直以来也是由被告来承担的，直到今日被告明确反诉请求，才要求我方支付税金、租金差额，是不守信的行为，其主张无依据。三、我方不存在拖欠租金，且被告要求的滞纳金标准过高。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区龙珠路1号之一112号商铺，建筑面积54.64平方米，登记权属人为被告陈国鸿、陈艳娟、陈镜新、陈焕玲，各占四份之一产权份额。2017年9月28日，童琳作为承租方，陈国鸿、陈艳娟、陈镜新、陈焕玲作为出租方，与广州市乐有家房产经纪有限公司作为居间方签订《房屋租赁合同》，约定童琳向陈国鸿、陈艳娟、陈镜新、陈焕玲承租涉案房屋，租赁期限自2017年9月28日至2020年9月28日止，租金每月5500元，每月5日前支付当月租金，支付方式为现金支付。合同签订时，承租方应向出租方支付26500元作为押金。合同第三条租金、押金及其他费用：4、基于房屋租赁产生的税款、房屋租赁管理费等相关费用由承租方负责支付。5、合同期满，如不续租，则出租方在承租方结清第三条第3款所述杂费之日起三日内，将押金退还给承租方（不计算利息）。第四条租赁双方权利义务：1、承租方应妥善使用该房产及有关设施，如故意或过失损毁，应负责修缮和恢复原状或向出租方赔偿经济损失，所需费用自行承担；如系正常使用破坏，则出租方应在接到承租方通知后及时组织维修，所需费用由出租方承担。2、承租方有下述行为之一的，出租方有权立即单方解除合同，没收由押金自动转化的定金，并有权向承租方进一步追究责任：擅自改变房产结构和用途；储存任何违禁品；从事违法活动；未经出租方书面同意将房产部分或全部转租给他人；在租赁期届满前单方解除租赁合同。3、承租方应及时足额缴纳租金及其他费用，每逾期1日，出租方有权加收拖欠部分1‰滞纳金。5、出租方保证有权出租该房产，承租方的正常使用不受第三方的非法干扰和破坏；保证在租赁期间保持该房产始终符合约定的用途，有关设施处于良好的可正常使用状态。合同第五条物业和设施的收回：1、如因承租方违约而导致出租方单方解除合同，或合同租赁期满而又不续租的，承租方应在接到出租方解除合同通知之日或合同期限届满之日起10天内搬出该房产；逾期未搬出，视为承租方放弃出资购置的物品，出租方可单方进行处理；2、承租方交回物业时应保证租赁房产本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态，且验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。3、合同期满，租赁双方在办理房产交接手续时，应当将欠付或应付的租金和费用结清。双方结清费用后，出租方应将押金退还。合同第八条备注：备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款为准：1、二押一租，合同三年，合同期满前押金不退还。2、每年递增5%，第一年以5500为基础。3、承租方支付给出租方顶手费10000元。合同签订后，童琳向陈国鸿、陈艳娟、陈镜新、陈焕玲支付押金11000元，顶手费10000元。童琳按照每月5500元的标准向陈国鸿、陈艳娟、陈镜新、陈焕玲支付租金至2019年1月底。童琳表示因2018年6月8日花都暴雨，涉案商铺地板浸水、墙面渗水发霉，无法继续经营，故提出解除合同，并于2019年2月1日搬离涉案商铺，陈国鸿同意与其解除合同、搬离房屋，并要求其转租给他人，转租未果后，其于2019年3月2日将钥匙交还给陈国鸿。陈国鸿、陈艳娟、陈镜新、陈焕玲表示其于2019年3月底收到涉案商铺的钥匙，但认为涉案商铺存在电路整改、无法通电的情况，故与童琳未正式办理交接。在童琳提交的微信聊天记录中，童琳于2018年12月表示“……这个店铺比较难做，上次被水淹了之后墙上也开始发霉很严重，我的广告都已经翘起来了，现在我可能真的做不下去了，我想约你聊一下这个事情。”陈国鸿回复“我有时间上来就提前一天打电话给你就可以了。”陈国鸿于2018年12月12日表示“同意转租，但不能作餐饮。押金问题，等你转租成功才能退回押金，但租金不是现在你的5500元，是按合同二年递增百分之五，5775元的租金转租，合同约定每月5号打租金过来，现在都12号，请打租金过来，做个有诚信的人。”童琳于2019年2月4日表示“陈生：由于墙面发霉怕影响产品质量，我们是做婴儿奶粉的，霉菌很可怕，故之前已跟你提出解除租约，现已搬空，请知悉。”陈国鸿于当日表示“童小姐，请你约定交接钥匙的时间日期见面。”陈国鸿于2019年2月14日表示“我已坐车上花都，请你11点到店，交钥匙。”陈国鸿、陈艳娟、陈镜新、陈焕玲对上述聊天记录不予确认，表示因当事人手机丢失，无法确认对话的真实性，聊天内容是截取、片面的，无法证明原告的主张。关于租金标准，童琳认为经双方协商一致租金不递增，故其一直按5500元标准缴纳租金，对此，童琳提交其与陈国鸿于2018年11月4日的微信聊天记录予以证明。在微信聊天记录中，陈国鸿表示“租金不升”、“租金已收、谢谢”。陈国鸿、陈艳娟、陈镜新、陈焕玲对上述聊天记录的真实性、合法性和关联性均不予确认，并表示其一直向童琳催缴递增的租金，但均是口头催缴，无证据证明。关于免租的问题，童琳表示因涉案商铺于2018年6月8日出现浸水，经与陈国鸿协商一致同意免除2018年7月的租金。对此，童琳提交其与陈国鸿于2018年7月5日的微信聊天记录予以证明，陈国鸿、陈艳娟、陈镜新、陈焕玲对此不予确认，认为其从未同意免租一个月，之后亦通过电话向原告催缴2018年7月的租金，但无提供证据证明。关于税费承担及支付的问题，童琳陈述虽然合同约定由承租方负担税费，但在实际履行过程中，双方口头约定租金涨至5500元，税费由被告承担；根据双方微信聊天记录，被告同意免除2018年7月的租金，故要求原告向其支付当月税费500元，可见税费一直是由被告承担的；另外，被告从未要求原告支付过税费。在微信聊天记录中，陈国鸿于2018年7月5日表示“我同意免除你这个月租金，但是我一样要交税，希望您能理解把这个月税金伍佰元返还给我多谢合作愉快。”陈国鸿、陈艳娟、陈镜新、陈焕玲认为合同已明确约定税费由原告承担，不存在口头变更的情况，虽然税费一直由被告支付的，但在2018年10月要求涨租时，被告已口头催促原告补交税费，但原告拒绝支付，被告对此未提交证据证明。关于顶手费的性质，童琳认为商铺交付时装修都已被拆除，顶手费亦属于押金性质；陈国鸿、陈艳娟、陈镜新、陈焕玲认为根据广州地区的交易习惯，顶手费是促成交易的合理费用，不需要返还，且房屋出租时是有基础装修的。诉讼中，童琳明确其诉请第4项赔偿损失的费用为其估算的损失金额，具体金额由法院认定，其不申请对其遭受的损失进行评估。本院认为：童琳与陈国鸿、陈艳娟、陈镜新、陈焕玲签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约定全面履行合同义务。因童琳已搬离了涉案商铺，陈国鸿、陈艳娟、陈镜新、陈焕玲确认于2019年3月底收回了商铺钥匙，应视为双方之间的租赁合同已经解除，童琳在本案中再次要求解除原、被告之间的租赁合同关系，本院不予支持。陈国鸿、陈艳娟、陈镜新、陈焕玲要求童琳搬离涉案商铺与事实不符，本院不予支持。对于童琳要求退还押金11000元的主张，根据童琳提交的微信聊天记录以及视频，童琳在租赁期限届满前提出解除合同违反了合同约定，但涉案商铺因渗水问题出现墙面发霉现象亦是事实，综合考虑合同实际履行的情况，以及出租方因承租方提前解约造成的商铺空置租金损失，本院酌定陈国鸿、陈艳娟、陈镜新、陈焕玲向童琳退还押金4000元。对于童琳要求退还顶手费10000元的主张，涉案合同对于顶手费的性质并无约定，双方对此各执一词，但均未提交证据证明，结合涉案合同约定的租期、合同实际履行的期限，兼顾公平原则，本院酌定陈国鸿、陈艳娟、陈镜新、陈焕玲向童琳退还顶手费5000元。对于童琳主张的因渗水遭受的损失5000元，因其未提交证据证明其实际损失以及损失与被告之间的因果关系，对于其该项诉请本院不予支持。对于陈国鸿、陈艳娟、陈镜新、陈焕玲主张的2018年7月的租金以及2018年10月至2019年1月递增的租金，首先，童琳一直按照每月5500元标准支付租金，陈国鸿、陈艳娟、陈镜新、陈焕玲从未向其催讨过拖欠租金，不符合常理；其次，根据童琳提交的微信聊天记录，陈国鸿承诺同意免收2018年7月的租金以及租金不递增。陈国鸿、陈艳娟、陈镜新、陈焕玲虽对于微信聊天记录不予确认，但无相反证据推翻或反驳。故对于陈国鸿、陈艳娟、陈镜新、陈焕玲主张的2018年7月的租金5500元以及自2018年10月至2019年1月底上涨的租金金额，本院不予支持。童琳陈述其于2019年3月2日已将商铺钥匙交还给陈国鸿，但未提交证据证明，应由其承担举证不能的法律后果，四被告认为童琳于2019年3月底交还钥匙给其，故租金应计至2019年3月底。陈国鸿、陈艳娟、陈镜新、陈焕玲要求童琳支付2019年2至3月底的租金5500元/月×2个月=11000元合理，本院予以支持，其主张超出的部分，本院不予支持。童琳逾期支付租金，造成陈国鸿、陈艳娟、陈镜新、陈焕玲资金占用的利息损失，陈国鸿、陈艳娟、陈镜新、陈焕玲主张自拖欠当月的6日起计付利息合理合法，因拖欠租金主要是利息损失，本院酌情调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率计付，陈国鸿、陈艳娟、陈镜新、陈焕玲要求按照每日千分之一标准计息，本院不予支持。对于陈国鸿、陈艳娟、陈镜新、陈焕玲主张的税款7781.94元，虽然涉案合同约定因租赁产生的税费由童琳支付，但自2017年9月合同实际履行以来，税费均由陈国鸿、陈艳娟、陈镜新、陈焕玲支付。陈国鸿、陈艳娟、陈镜新、陈焕玲表示其一直向童琳催讨，但无提交证据证明。根据童琳提交的微信聊天记录以及实际履行情况，本院采纳童琳关于双方约定由被告支付税费的主张。陈国鸿、陈艳娟、陈镜新、陈焕玲要求童琳向其支付税款7781.94元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告陈国鸿、陈焕玲、陈艳娟、陈镜新于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告童琳退还顶手费5000元；二、被告陈国鸿、陈焕玲、陈艳娟、陈镜新于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告童琳退还押金4000元；三、原告童琳于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告陈国鸿、陈焕玲、陈艳娟、陈镜新支付租金11000元；四、原告童琳于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告陈国鸿、陈焕玲、陈艳娟、陈镜新支付租金11000元的利息，利息分段计付如下：①以租金5500元为基数，自2019年2月6日起计；②以租金5500元为基数，自2019年3月6日起计；上述利息均按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计至付清款之日止；五、驳回原告童琳的其他诉讼请求；六、驳回被告陈国鸿、陈焕玲、陈艳娟、陈镜新的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1390元，由原告童琳负担1289元，由被告陈国鸿、陈焕玲、陈艳娟、陈镜新负担101元；反诉案件受理费247元，由原告童琳负担97.8元，由被告陈国鸿、陈焕玲、陈艳娟、陈镜新负担149.2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审判员  王璇二〇一九年六月六日书记员  王呈