广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终6684号上诉人（原审被告、反诉原告）：梁国华，男，1962年5月28日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：梁伟立，男，1977年7月4日出生，汉族，身份证住址广东省开平市。委托诉讼代理人：龚可澜，广东安国律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄业锋，广东安国律师事务所实习律师。上诉人梁国华因与被上诉人梁伟立房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初16720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。梁国华上诉请求：1.撤销一审判决第二项，并判令租赁保证金11000元属于梁国华所有；2.撤销一审判决第三、四、五项；3.撤销一审判决第七项，并判令梁伟立支付自2018年2月8日至2018年3月24日的租金及服务费共10733元及滞纳金10733元给梁国华；4.本案诉讼费用由梁伟立承担。事实和理由：一审法院事实认定错误，法律适用错误。首先，根据双方签订的《商铺租赁合同》可知，合同并没有约定承租人梁伟立缴纳租金需以出租人梁国华出具收据为前提，且梁伟立在一审时明确表示其自2018年2月8日起未缴纳过租金，其拒绝缴纳租金的抗辩理由是梁国华未开具收据。由合同约定可知，其拒绝缴纳租金没有合同依据。其次，梁伟立称梁国华将案涉商铺另行出租他人，缺乏事实及证据支持，其仅凭拍摄的案涉商铺有人经营的两张照片是不能起到证明作用的。梁伟立称2018年3月11日无法打开案涉商铺的卷闸门，其也未能举证证明是梁国华或房东所为。案涉商铺经房东同意后再转租给梁伟立，本案不存在房东收回案涉商铺的事实，案涉商铺仍由梁伟立承租经营。梁伟立拒绝缴纳租金的行为已经构成根本违约，故梁国华无需退还租金保证金及赔偿装修损失等。根据谁主张谁举证原则，梁伟立应当对其主张承担举证责任，一审法院要求梁国华承担举证责任错误。综上，恳请二审法院判如所请。梁伟立二审辩称，不同意梁国华的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。第一，一审法院认定事实正确，梁国华存在违约行为，梁伟立不存在违约行为。根据《商铺租赁合同》第八条，结合梁国华称其转租行为是经过房东同意的陈述来看，既然其转租取得房东的同意，则其在合同内设置第八条是其与房东恶意串通损害梁伟立的利益（侵占梁伟立的押金）的行为。2018年3月11日，梁伟立无法打开案涉商铺的闸门并予以报警，尽管没有报警回执，但梁伟立在一审庭时审出示了2018年3月14日和17日案涉商铺的照片，以商铺内有他人在经营，案涉商铺被上锁且转租导致梁伟立无法正常经营，由此造成的损失应由梁国华承担违约责任。尽管商铺租赁合同中有约定，应当在每月五日前以银行转账的方式支付租金，但后来改变了支付方式，由梁国华出具单据，再由梁伟立支付租金给梁国华，以上变更履行方式的事实在梁伟立一审提交的证据可以证明。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条以及该司法解释（二）第七条的规定可知，最终应当以交易习惯为标准来判断履行行为。由于梁国华拒不开具收据的行为，梁伟立催促无果后亦拒绝支付2月份的租金等费用。因案涉商铺于2018年3月11日被锁，故租金的支付期间应为2018年2月8日至2018年3月10日。梁伟立向一审法院起诉请求：1、判令解除梁伟立、梁国华签订的《商铺租赁合同》；2、梁国华返还梁伟立保证金11000元；3、梁国华返还以行政处罚为由收取的不当得利2000元；4、梁国华返还以办理营业执照为由收取的不当得利15000元；5、梁国华返还装饰装修费21018元；6、梁国华赔偿因合同不能继续履行而造成梁伟立的预期经营损失10000元（我方自行估算）。梁国华向一审法院反诉请求：1、解除《商铺租赁合同》，保证金11000元归梁国华所有；2、梁伟立向梁国华支付拖欠的租金、服务费（从2018年2月8日计至2018年3月24日，租金按5500元/月计，服务费1500元/月）及滞纳金11020元（每日按欠缴数额的百分之十的标准计）；3、梁伟立向梁国华支付2018年1月至3月的水费108元、电费453.60元、垃圾费45元，合计606.60元。一审法院认定事实：2017年9月9日，梁伟立（乙方）与梁国华（甲方）签订《商铺租赁合同》，其中约定：甲方向乙方出租位于中山××路××房地下作临铺使用，期限自2017年10月8日至2020年10月7日止，租金每年递增5%，如乙方提前退出，押金不退回；合同期满同等条件下，乙方优先续签合同，续签期限不少于2年，甲方不再收取进场费或装修费等其他费用；乙方每月5日前向甲方支付租金5500元，并支付卫生费、水电费、管理费、房屋税等税费，乙方向甲方缴纳11000元的保证金，合同期满后，甲方无息退还保证金给乙方，以收据为凭；经营者应遵守国家法律法规，对每项食品及其产品有证照齐全，出现问题，由乙方承担相关部门的处罚和赔偿，与甲方无关；乙方不按时交付租金、管理费等费用，每逾期一天，按欠交金数额的10%向甲方支付滞纳金，逾期五天为乙方违约，甲方有权解除本合同，收回档口，且不退回保证金给乙方，还需按本合同约定的档口每月租金金额给付违约金；如遇房东发现甲方出租给乙方，房东要收回铺位，押金不退，有实质证据证明乙方原因造成房东知道甲方出租乙方经营的，本条成立；备注内容为：每月服务费1500元和租金一起存，农业银行卡号62×××76梁国华；等。同年9月8日，梁伟立向梁国华交纳押金11000元、10月份的租金5500元及服务费1500元，梁国华亦于同日分别向梁伟立出具收到押金11000元、租金5500元及服务费1500元的收据。2018年1月8日，梁国华向梁伟立开具金额为2000元的支付证明单，事由为猪肉没打小票罚款。庭审中，梁伟立、梁国华均确认：每一期的租金是上一个月的8日到今月的7日为一个月的租金。梁伟立确认欠付梁国华2018年2月8日至3月9日的租金及服务费；梁伟立表示因梁国华于2018年3月11日单方锁铺导致无法经营而主张解除合同，并明确梁国华违约在于：1、梁国华未按习惯出具收款收据，导致梁伟立没有支付2月份的租金及服务费，2、梁国华将案涉商铺上锁，导致梁伟立无法正常经营，且梁国华将案涉商铺转租给他人；3、梁伟立已将办证费用支付给梁国华，但梁国华一直没有办理营业执照。因本案纠纷，梁伟立于2018年4月19日提起本案诉讼。梁伟立为证明其已向梁国华支付办牌费15000元，但梁国华未为其办妥案涉商铺的营业执照的变更手续，向一审法院提交了梁国华于2017年9月8日出具的收据及广州市越秀区工商行政管理局于2017年8月31日核发的经营者仍为梁国华的营业执照予以证明。其中编号为6292666的收据的内容为：今收到梁伟立中山××路××房地下临铺营业执照办牌费15000元。编号为6292668的收据的内容为：今收到梁伟立中山××路××房地下临铺营业执照办牌费15000元，开业即日起交来的15000元办牌费无得还（原号码6292666的收据单作废，以这张为准）。梁国华质证称：该15000元实际上是进场费，合同第一条最后一句也已经说明我方不再收进场费或装修费，我也没有说帮梁伟立变更营业执照，当时是用我方的营业执照经营，故该15000元是无法退还给梁伟立的。梁伟立为证明其已向梁国华支付了装饰装修费21018元，向一审法院提交了梁国华分别于2017年10月16日出具的支付证明单予以证明。梁国华质证称：装修费不是我方收的，是梁伟立让我帮他找装修师傅，说给我500元，是梁伟立自己装修的，刚开始档口的墙壁很烂，后来装修之后才变好的。据此，其向一审法院提交以下证据：1、案外人李银华于2017年10月2日出具的装修费收据，载明金额为16200元；2、长城宽带网络服务有限公司广州分公司于2017年9月28日出具的收据，载明缴费金额为1288元；3、德金门实业有限公司分别于2017年9月20日、2017年9月21日出具的《收款收据》各一张；4、扫把、电脑纸、毛巾、水管、矿泉水、监管费杂费清单1张（总金额为704元）。梁伟立质证称：对装修费收据予以确认；对其他证据的真实性合法性关联性均不予确认。据此，梁伟立当庭将该项诉讼请求变更为：要求梁国华赔偿装修损失16200元，并返还多付的装修费4818元。梁伟立为证明实际支付租金的方式为梁国华于8日出具收据，梁伟立于9日支付租金，向一审法院提交了梁国华分别于2017年12月8日、2018年1月8日向其出具的支付证明单及梁伟立的中国建设银行个人活期账户交易明细予以证明，其中该交易明细记载：于2017年11月9日跨行转出7160元（11月8日到12月7日租金、服务费）、2018年1月9日跨行转出16922元（12月、1月租金、水电、罚款等），收款账户均为梁国华。梁国华质证称：对支付证明单无异议；关于交易明细，并非是按照梁伟立所述我方开出收据，梁伟立再支付租金，流水的时间有时候是1日、2日才转账，有时候是两个月租金一起交租。梁国华为证明梁伟立曾拖欠2017年12月的租金，其未支付2018年2月的租金已是第二次拖欠，且其已向梁伟立催收，向一审法院提交了梁国华从2017年9月1日至2018年4月1日止的中国农业银行交易明细清单及梁伟立、梁国华的微信往来记录。梁伟立对此质证称：对银行流水，我方不止是银行交租的，有时是现金，有时是微信转账，故我方才要求梁国华出具收据，2018年2月8日后的租金，我方确实没有支付。对微信往来记录的真实性合法性关联性均不予认可，该证据显示梁伟立拖欠梁国华2018年2月7日至2018年3月10日的租金，并非梁国华所称的52天。本案诉讼过程中，梁伟立称：梁国华租给我方后，我方没有换过锁。2018年3月11日，我方持钥匙却打不开案涉商铺的卷闸门，有没有换锁我不知道，当时敲档口的门，看是不是房东自己锁了，房东说叫我们去找梁国华，我们就打电话给梁国华，梁国华说是房东锁的，不关他的事，我们就报警了。报警之后，房东说梁国华在派出所等你们，然后我们有个人去了派出所找梁国华，但是没有找到，然后就不了了之了，后来把门口的猪拉走了。商铺里面有我们的东西，梁国华在3月24日通知我们拿走档口里面的东西，大概3月底的时候，梁国华已经将档口租给他人使用了，也是经营卖猪肉的。梁伟立并出示：2018年3月14日、17日案涉商铺的照片，以证明商铺内已有他人在经营。梁国华质证称：从照片显示商铺内的物品都是梁伟立的，钥匙仍在梁伟立手上，档口的门是梁伟立开的。梁国华称：我不清楚2018年3月11日的具体事情，梁伟立没有打电话给我，房东也没有联系过我，我方与对方什么事也没发生；我方一直在催梁伟立交2月份的租金，对方电话、微信都拉黑我，3月20日左右我电联对方，叫他们把档口的东西拉走，因为房东大概10日-20日期间和我说，档口很多老鼠，东西放在里面没有动过。房东说完之后，我就想找到梁伟立，但是一直找不到，20日我联系上的是梁伟立朋友，我说梁伟立把门锁了这么长时间，档口里面的砧板及抹布等发霉很大味道，很多苍蝇，我叫梁伟立拿走东西后，大概23日、24日梁伟立找人过来档口，当时我不在场，是房东告诉我情况，我是后来赶到了现场，档口已开门，是谁开门我不清楚，不是我开门，我没有钥匙，房东有没有钥匙我也不清楚，我把档口租给梁伟立后，我把自己的钥匙给了梁伟立。2018年3月24日，梁伟立、梁国华双方办理了租赁房屋内的物品交接。一审法院认为，梁伟立、梁国华之间关于租赁广州市越秀区中山××路××房地下的《商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述合同约定，如遇房东发现梁国华出租给梁伟立，房东要收回铺位，押金不退，有实质证据证明梁伟立原因造成房东知道梁国华出租梁伟立经营的，本条成立。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，梁国华作为出租人交付适租商铺是其应尽义务，梁国华并无提交相应证据证明因梁伟立的原因导致案涉商铺被收回，故梁国华作为出租人，理应对此承担相应的违约责任。现梁伟立、梁国华均主张解除合同，就合同解除方面达成一致，一审法院予以照准。基于合同解除且责任在于梁国华，梁伟立要求梁国华退还租赁保证金，合法合理，一审法院予以支持。关于装饰装修费的返还。鉴于梁伟立曾实际使用案涉商铺，且案涉商铺已被出租他人使用，综合考量本案的案情、梁国华的违约情况等因素，基于公平合理的原则，一审法院酌情判令梁国华向梁伟立赔偿损失10000元。关于梁国华以猪肉未打小票为由向梁伟立罚款2000元，现梁国华并无证据证明相关机关作出该罚款或其已代缴了该罚款，故梁国华收取该2000元，于法无据，应予返还。关于办牌费用的返还。根据日常生活经验法则及市场交易习惯，营业执照的名称应登记至实际经营者名下，而非持他人执照经营，故对梁国华称营业执照已办好，该15000元实为进场费的抗辩，无合同及法律依据，一审法院不予采纳，对梁伟立要求返还的诉请，一审法院予以支持。关于预期经营损失10000元，鉴于未实际发生，且梁伟立亦无提交相关证据证明，故对该项诉请，一审法院不予支持。关于梁国华的反诉。因合同解除的责任在于梁国华，梁国华反诉要求没收租赁保证金，一审法院不予支持。至于梁伟立使用商铺期间产生的水电费、垃圾费合计606.60元，梁伟立予以确认并同意支付，一审法院予以照准。关于支付2018年2月8日至3月24日的租金、服务费及滞纳金问题。梁伟立主张于2018年3月11日开始无法经营，虽其举证并不充分，但综合考虑梁伟立提交的其他证据及梁伟立、梁国华双方庭审所述，一审法院对梁伟立实际使用至2018年3月10日及其未交租金是梁国华原因所致的主张予以采信，故对租金及服务费的滞纳金及3月11日起至3月24日的租金及服务费，一审法院均不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条的规定，于2019年1月18日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起，解除梁伟立与梁国华之间关于租赁广州市越秀区中山××路××房地下的《商铺租赁合同》；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，梁国华向梁伟立返还租赁保证金11000元；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，梁国华向梁伟立返还以罚款为由收取的2000元；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，梁国华向梁伟立返还办牌费15000元；五、自本判决发生法律效力之日起十日内，梁国华向梁伟立赔偿装饰装修损失10000元；六、自本判决发生法律效力之日起十日内，梁伟立向梁国华支付2018年1月至3月的水费108元、电费453.60元、垃圾费45元；七、自本判决发生法律效力之日起十日内，梁伟立向梁国华支付2018年2月8日至2018年3月10日止的租金及服务费（其中租金按5500元/月计，服务费按1500元/月计）；八、驳回梁伟立的其他诉讼请求；九、驳回梁国华的其他反诉请求。本案本诉受理费1425.50元、反诉受理费370.50元，由梁伟立负担83元，梁国华负担1713元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。二审审理过程中，2019年1月30日，梁国华向本院提交证人出庭作证申请书，请求申请证人叶某（案涉商铺的业权人）出庭作证。二审中，梁国华表示：同意一审判决第一项；梁伟立表示：确认2018年2月起即未再交纳租金，理由是梁国华应先履行向其出具收款收据的义务。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：（一）案涉合同解除的过错责任；（二）合同解除的法律后果处理。关于案涉合同解除的过错责任问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”据此可知，租赁合同中支付租金是承租人的主要合同义务，而依约交付租赁物以及保证租赁物合于使用、收益状态则是出租人的主要合同义务，因此，上述两项义务是租赁合同关系中对等合同义务。本案中，梁伟立承认从2018年2月起即没有再交纳租金，理由是梁国华应先履行向其出具收款收据的义务，对此，付款凭证的出具并不能作为租金给付的对价义务，因此，梁伟立以该理由拒绝缴纳租金的行为已构成违约。反之，在合同履行过程中，梁国华出具收据向梁伟立收取了案涉商铺的营业执照办牌费用15000元，因此，依据该收款的事实，梁伟立主张梁国华至今未能办理营业执照导致其租赁物无法适租，具有事实依据，因此，梁国华的上述行为亦构成违约。梁国华上诉提出该笔费用为进场费用应予以退还，缺乏事实依据，本院不予采信。综上，本案认为，双方当事人对于合同解除均负有过错责任。关于合同解除的法律后果处理问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，由于双方对于合同解除均负有过错责任，因此，梁国华理应将租赁保证金以及已收取的相关费用退还梁伟立。一审法院判决第二、三项处理并无不当，本院予以维持。至于装修损失的负担。结合双方的过错责任以及公平合理原则，一审法院酌情确定梁国华赔偿10000元，处理结果并无不妥，本院予以维持。梁国华上诉提出不应承担装修赔偿，缺乏法律依据，本院不予采信。一审法院对于租金、服务费、滞纳金的论述已经详尽正确，在梁国华未能推翻上述认定事实的情形下，一审对于上述费用的实体处理正确，本院予以维持。梁国华二审提交的证人出庭作证的申请，因对本案实体处理没有实质影响，本院不予接纳。综上所述，梁国华的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1286.65元，由梁国华负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年六月二十八日书记员  杨希郑志锐