重庆市第五中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)渝05执异216号案外人：傅杨，男，1981年12月31日出生，汉族，住重庆市渝中区。申请执行人：重庆航港建设工程（集团）有限公司，住所地重庆市渝北区双凤桥街道空港大道360号远洋航港商1幢3-1，统一社会信用代码91500112765922031W。法定代表人：王礼彬，总经理。委托诉讼代理人：陈兵，重庆静昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨盛会，重庆静昇律师事务所律师。被执行人：重庆元尚元房地产开发有限公司，住所地重庆市大渡口区思源路109号2单元3-24号，统一社会信用代码91500104331667125A。法定代表人：胡可炼，董事长。委托诉讼代理人：陈雅丹，重庆百君律师事务所律师。本院在执行重庆航港建设工程（集团）有限公司（以下简称航港公司）与重庆元尚元房地产开发有限公司（以下简称元尚元公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人傅杨对执行位于重庆市大渡口区思源路X号附2号、X号、X号、X号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人傅杨称，重庆市第五中级人民法院在执行（2018）渝仲字第1441号仲裁裁决中，查封了位于重庆市大渡口区思源路X号附2号、X号、X号、X号房屋，但在法院查封之前，案外人已与元尚元公司就上述房产签订了商品房买卖合同并办理了网签登记，付清了全部房款，未办理过户登记非案外人原因所致。综上，请求解除对上述房屋的查封。申请执行人航港公司辩称：1.案外人并没有支付购房款，其实质是以物抵债，且其以物抵债的债权真实性存疑，对以物抵债行为，根据司法判例，只能双方自愿履行，不能通过司法诉讼方式进行，若未能履行以物抵债协议，只能其于基础债权关系起诉，不能基于以物抵债协议起诉，因此，案外人无权取得以物抵债的房屋；2.申请执行人对前述房屋有工程款优先权，系法定优先权，即使案外人的债权存在，案外人的债权系普通债权，不能对抗申请执行人的工程款优先权；3.前述房屋属商业性质，不是住宅，不属于消费者权益，案外人系材料供应或零星工程产生的普通债权，其不能对抗申请执行人的工程款优先权；4.案外人仅对商品房买卖合同进行了网签，其实质并没有支付购房款，也没有办理预告登记，网签不能对抗人民法院的查封和执行，以及申请执行人工程款的法定优先权。综上，请求驳回案外人的异议。被执行人元尚元公司对案外人的异议予以认可。本院查明，航港公司与元尚元公司、重庆兴兆海实业有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案，重庆仲裁委员会于2018年12月11日作出（2016）渝仲字第2469号裁决书，裁决确认航港公司与元尚元公司位于重庆市大渡口区思源路X号思源公园东侧“奥立奥”项目工程结算总金额为85,000,000元，截止2018年12月6日，元尚元公司已付航港公司工程款54,513,689元，尚欠30,486,311元，航港公司作为“奥立奥”项目承包人，就前述工程欠款对该项目房屋拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权等内容。该仲裁裁决生效后，因元尚元公司未如期履行义务，航港公司向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2019年1月30日作出（2019）渝05执179号之四执行裁定书，查封了被执行人元尚元公司名下包括位于重庆市大渡口区思源路X号附2号、X号、X号、X号房屋在内的房产。另查明，2017年8月3日，出借人傅杨（甲方）与借款人元尚元公司、重庆浩宸投资管理有限公司、沈飞、陈力军、胡可炼（乙方）签订《借款协议》，约定乙方向甲方借款800,000元，借款期限为3个月，月息1.5%。同日，傅杨分两次通过中国光大银行重庆星光支行分别向元尚元公司转款10,000元、790,000元，备注为借款。2018年5月17日，贷款方谢兴洪（甲方）与借款方元尚元公司签订《借款协议》，约定甲方向乙方出借500,000元，借款期限为6个月，月息3%。2018年5月23日，谢兴洪通过中国银行长寿支行向元尚元公司转款500,000元，备注为借款。2018年5月23日，贷款方谢兴洪（甲方）与借款方元尚元公司签订《借款协议》，约定甲方向乙方出借1,090,000元，借款期限为6个月，月息3%。2018年5月23日，谢兴洪通过中国银行长寿支行向元尚元公司转款1,090,000元，备注为借款。2018年12月4日，元尚元公司（甲方）与傅杨、谢兴洪（乙方）签订《协议书》，内容为：1.甲乙双方一致确认，甲方欠乙方借款共计2,390,000元（欠傅杨800,000元，欠谢兴洪1,590,000元）；2.甲方以甲方开发的位于重庆市大渡口区思源路奥立奥项目的房产抵偿给乙方，具体抵债房屋信息为：大渡口区思源路X号，房屋价款674,123元，大渡口区思源路X号，房屋价款598,607元，大渡口区思源路X号附2号，房屋价款475,157元，大渡口区思源路X号，房屋价款642,113元，以上房屋总价款2,390,000元；3.甲乙双方一致确认，乙方共同指定甲方将上述房屋登记在傅杨名下，甲方与傅杨签订《房屋买卖合同》；4.乙方指定的人员取得上述房屋的不动产权证书后，视为甲方完成了还款义务。同日，傅杨（甲方）与谢兴洪（乙方）签订《协议书》，约定：1.根据双方与元尚元公司签订的《协议书》，双方取得以下房屋的所有权，即大渡口区思源路X号，大渡口区思源路X号，大渡口区思源路X号附2号，大渡口区思源路X号；2.甲乙双方确认，甲方根据甲乙双方的共同委托作为上述房屋的名义所有权人；3.双方共同对上述房屋享有所有权，共有方式为按份共有，具体份额为：傅杨，800,000元；谢兴洪，1,590,000元。2019年1月7日，元尚元公司（甲方）与傅杨（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买位于重庆市大渡口区思源路X号非住宅房屋，建筑面积44.04平方米，总成交金额674,123元，乙方于2019年1月7日向甲方支付房款674,123元，甲方应在2019年3月31日前将商品房交付乙方使用。2019年1月23日，元尚元公司（甲方）与傅杨（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买位于重庆市大渡口区思源路X号附2号非住宅房屋，建筑面积45.41平方米，总成交金额475,157元，乙方于2019年1月23日向甲方支付房款475,157元，甲方应在2019年3月31日前将商品房交付乙方使用。2019年1月30日，元尚元公司（甲方）与傅杨（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买位于重庆市大渡口区思源路X号非住宅房屋，建筑面积33.45平方米，总成交金额598,607元，乙方于2019年1月30日向甲方支付房款598,607元，甲方应在2019年3月31日前将商品房交付乙方使用。同日，元尚元公司（甲方）与傅杨（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买位于重庆市大渡口区思源路X号非住宅房屋，建筑面积30.82平方米，总成交金额642,113元，乙方于2019年1月30日向甲方支付房款642,113元，甲方应在2019年3月31日前将商品房交付乙方使用。还查明，上述房屋尚未交付傅杨。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽然案外人傅杨在本院查封前以及查封当日就案涉房屋与被执行人元尚元公司签订了书面买卖合同，但其系采取以房抵债方式支付的房款，且未占有案涉房屋，故其对案涉房屋不享有能够排除执行的实体权益，对其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人傅杨的异议请求。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 胡 蓉审判员 余 梅审判员 刘用辉二〇一九年六月二十六日书记员 刘夏吟