浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0424民初1870号 原告：王卫玉，女，1971年9月5日出生，汉族，住海盐县。 委托诉讼代理人：方燕，海盐县武原法律服务所基层法律工作者。 被告：浙江美林房地产开发有限公司。住所地：海盐县武原街道盐北路88号美林.金色港湾小区15幢301室。统一社会信用代码9133040077572037X9。 法定代表人：林尔良。 委托诉讼代理人：冯美芳、齐好，浙江国傲律师事务所律师。 原告王卫玉为与被告浙江美林房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，向本院起诉，请求法院判令：1、被告支付逾期交房违约金25352元（计算自2014年9月30日起按日万分之一计算至2016年5月25日，计算方式为420426元*0.0001*603天）；2、被告支付逾期办证违约金30130元（按购房款420224元自2016年8月23日起按日万分之一计算至2018年8月10日，计算方式=420224元*0.0001*717天）；3、被告承担本案诉讼费用。本院于2019年4月11日受理后，依法适用简易程序，于2019年5月10日公开开庭进行了审理。原告王卫玉及其委托诉讼代理人方燕、被告的委托诉讼代理人齐好均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经审理，本院查明事实如下：2013年1月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，原告向被告购买美林·金色港湾三期第18幢2单元305号房，该房建筑面积约83.40平方米，合同总价款420426元；合同第九条约定，除特殊情况外，出卖人应当在2014年9月30日前将房屋交付买受人使用；合同第十条约定，出卖人未按合同规定期限将商品房交付买受人使用的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；合同第十二条约定，由于买受人原因，未能按期交付房屋的，交接以出卖人电话、短信或发出的交接通知为标志，买受人超过30天未前来办理交接手续，按商品房总价款的万分之五每天支付保管费；合同第十六条及附件三约定，出卖人负责办理土地使用权、房屋所有权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明、《房屋所有权证》，出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记，如出卖人不能在约定的期限内交付权属证书，如约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。 原告于2016年5月收到了被告发送的《交房通知书》，通知载明美林三期房产确定于2016年5月21日至2016年5月31日期间办理交房手续，并通知原告于2016年5月25日前来售楼部办理收房手续。2016年5月25日，原告与被告办理收房及结算手续，被告出具购房确认结算清单，并加盖公司公章确认。该结算清单载明：房屋实测面积83.36平方米，总房款应为420224元，原告已预交420426元，被告代收办证费用、物业专项维修基金等，共计收429244.24元，应收8818.24元。被告当日还向原告出具违约金计算单一份，确定截止2016年5月25日，原告已付房款420426元，从合同约定交房日期2014年9月30日至2016年5月25日，共逾期交房603天，按每日万分之一计算，违约金为25351.69元。 2018年8月10日，涉案房屋不动产权证由产权登记机关制作发放。 庭审中，被告答辩称，第一，本案其主体不适格。其已申请追加嘉兴伟达房地产开发有限公司（以下简称伟达公司）和浙江嘉兴中达建设有限公司（以下简称中达公司）为共同被告参与诉讼。因被告与伟达公司、中达公司在2015年11月18日在海盐县住房和城乡规划建设局的主持下签订了《美林三期房地产开发项目转让协议书》（以下简称《协议书》），该协议书中明确了被告将本案争议的美林三期项目整体转让给了伟达公司和中达公司，并由伟达公司和中达公司负责已售商品房的交付和产权转移登记等。因此申请法院将伟达公司、中达公司追加为共同被告，如存在逾期交房、逾期办证违约责任的，应由伟达公司、中达公司承担。第二，经了解，美林三期可以交房日期为2016年5月21日，2016年5月21日之后的逾期天数不应计算在违约天数内。且根据诉讼时效的相关规定，原告对于2014年10月1日至2015年9月30日期间的逾期交房违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，不应得到支持。第三，对于逾期办证的天数，有约定应按约定，原告依据司法解释计算办证违约天数有误。根据合同附件三中的约定，在商品房交付后360日内由出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据上述约定实际出卖方义务为在交房后360日内完成房屋的初始登记。经查，涉案房屋的初始登记已于2018年2月5日办理完成。因此，逾期天数应从实际收房日的360天后开始计算至初始登记完成之日。第四，因被告目前经营困难，原告提出的逾期交房、逾期办证违约金过高，结合原告违约情况恳请法庭予以调整。 上述事实有原告提供的商品房买卖合同、购房确认结算清单、已付款凭证、违约金计算单、不动产权证书及到庭当事人的陈述为证。 本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同、补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法有效。就本案中双方争议的焦点问题，本院作如下认定： 第一，关于是否需追加伟达公司和中达公司为共同被告的问题。本院认为，首先，被告申请追加伟达公司、中达公司为共同被告的理由，不符合法律、法规规定的必要共同诉讼情形。其次，根据合同相对原理，与原告签订购房合同及办理结算手续的均为被告，故即便是伟达公司、中达公司确在与被告履行相关协议中存在违约情况导致被告办证的延迟，也系被告与伟达公司、中达公司之间的法律关系，被告不能以此来对抗其应向原告履行的义务。最后，被告如确有证据证明中达公司、伟达公司应承担其他违约责任，被告可另行起诉，不影响被告的权利救济途径。因此，对于被告提出申请追加伟达公司、中达公司为共同被告的申请本院不予准许。 第二、关于逾期交房违约金的计算问题。 本院认为，根据合同约定，被告应于2014年9月30日前向原告交付合同约定的房屋，但实际按被告通知原告于2016年5月25日才能与被告办理交房手续，被告明显存在延迟交付房屋的情形，原告可以依法要求被告承担逾期交房违约金。 关于诉讼时效问题，被告认为原告就2014年10月1日至2015年9月30日期间的违约金主张已超过诉讼时效。本院认为，2016年5月25日，被告向原告出具违约金计算单，属被告对有关债务的确认，诉讼时效中断。根据目前诉讼时效的相关规定，即使按本案原告起诉之日（2019年4月11日），原告主张亦未超过诉讼时效。因此，被告主张诉讼时效已过的意见，本院不予采纳。对于违约金计算标准，原告主张按已支付房款每日0.01%的标准计算，符合双方约定，也未明显过高，本院予以支持。经计算，被告应向原告支付的逾期交房违约金应为25351.69元（420426元×0.0001×603天）。 第三、关于逾期办证的天数问题。 原告认为，因双方合同第十六条关于逾期办证具体起始时间约定不明，因此应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第十八条“自买受人在房屋交付使用之日起90日内未办理的，应承担违约责任”的规定，自2016年8月23日起计算逾期办证天数。本院认为，虽商品房买卖合同中第十六条没有明确具体的交付权属证书的时间，但合同附件三第3条对出卖人应于何时办理产权初始登记作出了约定。该约定未违反法律、法规的强制性规定，是合同组成的一部分，应认定合法有效。因此被告提出应适用附件三中关于逾期办理权属约定的意见本院予以采纳，对原告要求适用90日的规定不予支持。本案中，原告委托被告办理涉案房屋的权属证书，并于2016年5月25日交房当日交清被告预收的办证费用。按照合同附件三的约定（交房后360日内登记资料备案），并结合海盐县国土资源局对办理不动产权登记所需的材料及办理流程，本院认为在被告向海盐县国土资源局相关部门上交办理权属登记的所有材料后应给予7日作为办理登记证书的合理期限，故经计算，涉案房屋应于2017年5月27日前办理不动产权登记并取得权属证书，而原告实际取得涉案房屋不动产权登记证书时间为2018年8月10日，逾期440天。对于违约金的计算标准，原告主张按已支付房款每日0.01%的标准计算，符合双方约定，也未明显过高，本院予以支持。因此，原告可请求的逾期办证违约金为18489.86元（420224元*0.01%*440天），对原告请求的超出部分不予支持。 综上，原告超额部分请求，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告浙江美林房地产开发有限公司支付原告王卫玉逾期交房违约金25351.69元、逾期办证违约金18489.86元，合计43841.55元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果被告浙江美林房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费594元，由原告王卫玉负担125元，被告浙江美林房地产开发有限公司负担469元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 审判员  李夏琰 二〇一九年六月二十九日 法官助理李亚平 书记员沈子为 ??7?