陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书                            (2019)陕01民终5282号上诉人（原审原告）王平，女，1955年10月27日出生，汉族，住西安市长安区。委托诉讼代理人：解懿，陕西西都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）范淑芳，女，1978年7月28日出生，汉族，住西安市高新区。委托诉讼代理人：牛小广，陕西菲儿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）刘劲松，男，1975年5月7日出生，汉族，住址同上，系范淑芳之夫。委托诉讼代理人：牛小广，陕西菲儿律师事务所律师。原审第三人：西安星光房地产营销策划有限责任公司，住所地：西安市高新区房。法定代表人：葛晓刚，该公司经理。委托诉讼代理人：和军峰，男，1976年4月25日出生，汉族，该公司员工，住西安市长安区。上诉人王平因与被上诉人范淑芳、刘劲松、原审第三人西安星光房地产营销策划有限责任公司（以下简称星光公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2018）陕0116民初1696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王平之委托诉讼代理人解懿，被上诉人范淑芳、刘劲松之共同委托诉讼代理人牛小广、原审被告星光公司之委托诉讼代理人和军某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王平上诉请求：1.维持一审判决第一、二项;2.依法改判一审判决第三项为赔偿王平的损失20万元。3.撤销一审判决第四项。4.判决范淑芳、刘劲松承担连带责任。5.本案诉讼费用全部由范淑芳、刘劲松承担。事实和理由： 1.一审认定事实错误。根据双方约定将房屋办理产权转移登记的时间改为2017年6月30日，以及星光公司和军某某与范淑芳的通话录音，足以证明王平与刘劲松签订的案涉合同及附件是得到了范淑芳的认可的，合同的相对方为范淑芳、刘劲松，而非仅仅是刘劲松。2.一审适用法律错误。刘劲松并非无权处分，应当认定刘劲松签署合同的行为有效，合同当事人为范淑芳及刘劲松。一审判决适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九十三条、第九十七条并不存在。3.鉴定机构退回鉴定毫无理由，王平再次要求重新鉴定，一审法院毫无理由的拒绝，致使案件事实无法查清。4.一审法院以2017年3月7日确定根本违约时间节点错误，未考虑范淑芳、刘劲松违反合同所获得的利益确定王平的损失是错误的。范淑芳、刘劲松辩称：1.一审判决查明的案件事实基本准确。2.一审法院关于案涉《房地产买卖合同》和《房地产买卖合同（附件一）》因范淑芳未签字而对范淑芳不发生法律效力的认定准确。3.一审判决适用法律准确。刘劲松无权单独对案涉房屋予以处分。一审判决适用的是《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定。4.王平上诉状所述一审违反法律规定致使案件事实无法查清没有任何法律依据。5.一审法院以约定的房屋转移登记时间确定违约时间节点并无不妥。6.刘劲松只应向王平双倍返还定金。王平只向刘劲松支付了两万定金，并未支付购房款，其损失较小。王平没有任何证据证明其损失超过了违约金数额。案涉合同无法履行，王平、星光公司也有一定的责任。案涉合同以及两份附件的签订过程中，范淑芳均未签字，也没有给刘劲松书面授权，在王平、星光公司均知道房权证上房产所有人为范淑芳的情况下，仍与刘劲松签订合同及附件，故不能将所有的责任全部归于刘劲松一人。星光公司称：当时签约时其公司是与范淑芳签约，但因为范淑芳当天要接孩子，所以范淑芳授权给刘劲松来签约的。王平向一审法院起诉请求： 1、判令解除各方签订的房地产买卖合同；2、判令范淑芳、刘劲松双倍返还定金共计4万元，赔偿王平的损失20万元（损失为合同价格与房屋现市场价值的差额，最终数额以鉴定结论为准），范淑芳、刘劲松互负连带责任；3、本案全部诉讼费用由范淑芳、刘劲松承担。一审法院经审理查明，王平与刘劲松、星光公司于2017年2月12日签订房地产买卖合同，合同约定：范淑芳将位于西安市高新区XX园XX园XX区XX号楼XX室的房屋一套出售给王平，房屋建筑面积为126.17平方米，房屋总价款为108万元整；买方支付定金人民币20000元整，乙方（王平）在签订房地产买卖合同当日向甲方（范淑芳）支付购房定金2万元，乙方应在2017年3月7日前将购房款106万元存入监管账号，同时，甲方将已收购房定金一同存入。双方于2017年3月7日以前共同申请办理房屋产权转移登记，并提交相关资料及证件。王平与刘劲松在房地产买卖合同和房地产买卖合同（附件一）上签字后，王平于2017年2月12日向刘劲松支付定金20000元，同日，刘劲松出具收到20000元定金收条一份，并在收条上注明：本人确认本人出售房产的行为得到了产权人范淑芳的全权委托，即本人在《房地产买卖合同》和《房地产买卖合同（附件一）》上的签字及收取定金的行为均视为产权人范淑芳的签字及收取定金的行为。庭审中，刘劲松坚持认为本案涉案合同属于无效合同，因王平未按约支付购房款，违约在先，其愿意向王平返还交付定金2万元，但认为王平并无实际损失，不同意赔偿其损失。范淑芳表示未授权任何人买房并签字，也未向王平承诺将房屋改期过户和交付的问题，不承担任何责任。另查，涉案房屋系范淑芳、刘劲松婚后共同财产。一审法院经审理认为，公民合法财产应当受到法律保护。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由，主张无效的，人民法院不予支持。本案中，刘劲松未征得范淑芳同意擅自将夫妻共有的案涉房屋与王平达成房地产买卖协议，现范淑芳表示不同意，刘劲松处分案涉房产之行为应属无权处分，因此双方签订的《房地产买卖合同》、《房地产买卖合同》（附件1）虽然有效，但是因范淑芳的主张导致案涉房屋发生不了物权变动。现王平主张解除合同，依法予以支持。根据合同相对性原理，本案涉案《房地产买卖合同》和《房地产买卖合同（附件一）》，因范淑芳未签字，因此对其不发生法律效力。现王平向刘劲松主张定金双倍返还计4万元一节，依法予以支持。王平主张赔偿损失20万元（损失为合同价格与房屋现市场价值的差额，最终数额以鉴定结论为准）一节， 因双方约定2017年3月7日付款并履行过户手续，但因刘劲松的行为导致无法履行过户手续，可以认定在2017年3月7日当日系根本违约的时间节点，考虑王平损失较小的客观实际，从刘劲松合同履行的实际情况看，结合根本违约开始的时间节点及西安市二手房屋的涨幅情况等综合因素考虑，王平的损失主张适当合理范围内予以支持,酌情认定6万元为宜。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告王平与被告范淑芳、刘劲松、第三人西安星光房地产营销策划有限责任公司之间签订的《房屋买卖合同》、《房地产买卖合同》（附件1）。二、于本判决生效后十日内被告刘劲松一次性支付原告王平定金的双倍共计4万元整。三、于本判决生效后十日内被告刘劲松一次性赔偿原告王平违约损失共计6万元整。四、驳回原告的其余诉讼请求。诉讼费4900元，王平已预交，由王平承担2900元，刘劲松承担2000元。刘劲松应当在给付上述款项时一并给付王平。本院二审期间，范淑芳提交《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》，该合同显示2018年3月15日范淑芳将案涉房屋卖给胡某某，房屋成交价格为1300000元。王平对该证据真实性有异议，称该合同记载的交易金额远低于当时的市场平均交易价格，对该交易的真实性不予认可，且该合同中范淑芳没有签署时间，认为交易的时间是确定房屋正常交易价格的重要因素。结合当事人一、二审的举证及法庭调查情况，本院认定事实如下：一审判决查明事实属实。另查明，案涉房屋原登记在范淑芳名下。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，王平与刘劲松及星光公司签订案涉房地产买卖合同以及两份房地产买卖合同（附件一），尽管案涉房屋原产权证登记在范淑芳名下，刘劲松代替范淑芳在上述合同及附件上签名，但该房地产买卖合同及附件仍应为合法有效。王平主张解除房地产买卖合同及附件，一审法院判令案涉合同解除正确。合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。结合本案证据，范淑芳对于刘劲松出面与王平、中介公司签订房地产买卖合同以及先后签订两份合同附件是知情的，且并未提出异议。案涉合同合法有效，对范淑芳及刘劲松均具有约束力。在合同履行过程中，范淑芳、刘劲松最终不同意按照约定价格将案涉房屋卖给王平，显然范淑芳、刘劲松已构成违约，其二人应向王平承担违约责任。一审法院仅判令刘劲松向王平承担赔偿责任欠妥。考虑到房价迅速上涨、范淑芳已将房屋卖出等因素，王平再购买同地段同类型房屋必然支出更高的费用，参考范淑芳卖给案外人的房屋价格，本院酌情认定范淑芳、刘劲松向王平赔偿损失11万元。综上所述，王平的上诉请求部分成立，一审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持西安市长安区人民法院（2018）陕0116民初1696号民事判决第一项；二、撤销西安市长安区人民法院（2018）陕0116民初1696号民事判决第四项；三、变更西安市长安区人民法院（2018）陕0116民初1696号民事判决第二项为：刘劲松、范淑芳于本判决生效后十日内向王平双倍返还定金4万元；四、变更西安市长安区人民法院（2018）陕0116民初1696号民事判决第三项为：刘劲松、范淑芳于本判决生效后十日内连带赔偿王平损失11万元；五、驳回王平其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4900元（王平已预交），由王平负担2000元，范淑芳、刘劲松负担2900元。二审案件受理费3100元（王平已预交），由王平负担1100元，范淑芳、刘劲松负担2000元。一、二审案件受理费于执行时一并清结。  本判决为终审判决。审  判  长 王  吉  利审  判  员 任      蕾审  判  员 蒋      瑜                          二Ｏ一九年五月三十一日                      书  记  员 周  媛  媛    - 1 -