文书内容广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初9251号原告：家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区科润路10号5座首层01号。统一社会信用代码91440600398012342M。负责人：何伟雄。委托诉讼代理人：陈淦，广东广信君达律师事务所律师。被告：江移山。委托诉讼代理人：李绍均、廖斯晗，均为广东泽康律师事务所律师。原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司诉被告江移山物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月11日受理后，依法适用简易程序审理，并于2019年5月9日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈淦、被告委托诉讼代理李绍均、廖斯晗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.被告支付原告自2017年1月1日起所有物业服务费及违约金，物业服务费计至2019年2月28日为13093.08元，违约金则自2017年1月6日起计至实际履行之日止，按日按拖欠款项每日千分之一计付；2.请求判决被告承担原告支出的律师费2400元；3.请求判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告为佛山涟岸花园二座22楼03室(具体地址：佛山市禅城区南庄镇科润路10号二座22层2203单元，下称涉案单元)业主，2016年4月1日，原、被告经平等协商一致签订《涟岸花园前期物业服务协议》（下称该协议书）；单元合同面积为125.88平方米，实测面积为126.01平方米；经双方协商一致，物业服务费起算日期为2017年1月1日，住宅单元按建筑面积每月每平米4元缴纳（不含应由全体业主分摊的水费和电费）。原告收取物业服务费采取酬金制，即原告按物业实际服务管理支出的10%收取管理酬金（从物业服务费中提取）。被告在取得房屋产权证前按涉案单元买卖合同约定的房屋建筑面积缴纳物业服务费用，在取得房屋产权证明后按房屋产权证明记载的建筑面积缴纳物业服务费用。被告每次缴纳物业费用的时间为每月5日前。自2017年1月份至2017年8月份，被告每月拖欠物业服务费为：合同面积：125.88平方米×4元=503.52元，自2017年9月份起被告每月拖欠物业服务费为：实测面积126.01平方米×4元=504.04元。以上计至2019年2月份共拖欠物业服务费13093.08元。原、被告约定，如被告逾期缴纳物业服务费，则被告应补交费用并从逾期之日起按每天千分之一缴纳违约金，原告因起诉被告而支出的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费均由被告承担。故此，被告应自2017年1月6日起至实际履行之日止，按日按拖欠款项每日千分之一计付违约金。被告必须支付原告因起诉被告而支付的律师费2400元及诉讼费。以上，被告逾期未支付物业服务费构成违约，应承担违约责任。原告特向法院起诉，请求法院查明事情，维护原告合法权益。被告辩称，一、原告未履行合同约定的义务及法律规定的公示义务，已构成违约，并损害大多数物业所有人的公共利益，故被告有权拒绝支付物业服务费。1.原告未履行合同约定义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”本案中，原告未履行双方签订的物业服务合同约定，及其公开作出的服务承诺和制定的服务细则，具体表现如下：（1）根据原告于2015年4月出具的《前期物业服务方案》（下称“服务方案”）及其于2015年4月29日向佛山市禅城区发展规划和统计局出具的《承诺书》第一条第一款：“物业服务中心每半年对小区业主进行满意度调查，征询业主意见，要求满意率95%以上”，但在实际的物业服务中，原告并未依照承诺进行每半年一次的服务满意度调查。同时因原告的物业服务质量问题而引起多达200多位业主的不满及投诉，进而引发了一系列纠纷，即使原告进行满意度调查，亦明显不可能达到业主满意95%这一标准。可见，无论从履行义务的形式或实际是否达标上看，原告的行为均不符合服务方案及承诺书的约定。（2）根据“服务方案”及《承诺书》第一条第三项：“公示24小时服务电话及值班电话，及时处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住房的咨询及投诉，急修半小时内……建立有完整的报修、维修和回访记录。”及第二条第八款：“24小时受理业主或非业主使用人报修，急修半小时内到现场处理，一般修理1天内处理。”但实际履行情况是小区内公共设施设备损坏不及时修复；已交付房屋的质量问题久拖不决；不及时妥善处理业主对开发商的投诉；消防通道及安全出口长期被杂物堵塞、占用，经业主多次投诉仍未在规定时间内妥善处理等。（3）根据《前期物业服务协议》第三条：“公共区域干净整洁；垃圾及时清运；及时进行除四害消杀服务”及《承诺书》第四条第三项：“楼道、道路、绿地等公共部位的清洁每天巡回清洁，目视地面、绿地干净。”第四项：“电梯轿厢、操作板、地面等清洁保养每天不少于3次。”第七项：“地面垃圾滞留不超过1小时。”但原告提供的物业服务严重违反了上述要求，主要为“长期不清理小区的负一楼的生活垃圾和其他装修垃圾，没有履行日常的保洁义务和除四害的义务；停车场地面垃圾成堆不予处理；电梯内垃圾长时间滞留未及时清理产生异味等。（4）原告未达到其承诺的“尊贵会所服务”（《承诺书》第一条第五项）及“服务方案”第三条关于人员配备及车辆管理及档案的相关要求，表现为“基础设施配置不足，小区会所、泳池迟延一年多开放；物服人员未到110人的标准，管理人员及保安人员素质差、对待业主态度恶劣；四个进出大门没有开放，车辆门闸过时且迟延使用；物业服务人员保安人员擅离岗位和上班玩手机现象普遍存在；没有维护区内的交通秩序和车辆的停放管控，导致业主出入小区住宅经常受阻；秩序维护不合格，没有做到封闭式管理和进出人员查问登记表，导致业主财产被盗等。2.原告未履行公示义务，涉案物业服务费采纳“酬金制”收费模式，根据《广东省物业管理条例》第四十九条规定：“物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。”另根据《佛山市物业管理办法》第八十六条规定：“实行酬金制收费方式的，物业服务企业收支情况应该进行年度审计。审计结果予以公示并抄送居（村）民委员会。”根据上述规定，“酬金制”的物业服务收费模式应当严格履行其公示义务，即原告应从2017年1月份起，于每年1月份公示物业管理服务计划和财务计划于每季度公示物业服务费用收支账目，并应公布2017年度、2018年度的收支情况审计结果。但原告直至2018年4月24日才对收支情况进行了第一次公示，且公示的内容简略，无财务收支明细，而直至今日原告仍未对物业服务资金预决算及审计报告进行公示。业主作为物业服务的消费者，原告不依法履行公示义务的行为，严重侵害了业主的知情权、监督权、异议权。根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第10条规定：“物业公司单方构成违约且违约在先，先履行一方履行债务不符合约定，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”由此可见，原告违约在先，因此，被告在合法权益被严重侵害的情况下，依法享有不安抗辩权，有权暂停支付物业服务费。3.高额物业服务收费标准与实际提供物业服务质量不相符，根据佛山市物价局、佛山市住房和城乡建设管理局规定的物业服务收费指导价及浮动幅度，佛山市一级物业最高收费仅能达到2.47元/平方米/月，而案涉小区的物业服务收费标准为4元/平方米/月，超越最高收费标准将近两倍。即使与同区域的其他小区相比，案涉小区物业服务收费标准也是最高的。根据国务院颁布的《物业管理条例》第四十一条规定“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”，及广东高院《全省民事审判工作会议纪要》【粤高法（2012）240号】第35条关于判决物业服务企业未依约履行合同的责任问题规定：“物业服务企业未完全履行合同义务，业主请求降低物业费的，可根据当地政府制定的物业服务指导价和合同履行情况对物业费标准予以适当调整。”原告长期违反物业合同约定，存在大范围的、长期的物业服务问题，至今仍未尽到妥善处理义务，造成包括被告在内的业主权益受到严重损失，但仍然收取超出标准的高额物业费，明显与其提供的物业服务质量不相符，该行为已违反上述规定，也有悖公平原则和诚实信用原则。4.原告的违约行为已损害涉案小区大多数业主的公共利益，被告的行为并不是单纯的个体行为。截至目前，包括本案在内，原告就涉案小区业主欠缴物业服务费为由提起的诉讼已超过六十起，拒交物业费的业主达到两百户之多，因此，原告提供的物业服务长期存在问题而导致业主拒交物业费的现象，不是个别、少数存在，而是涉及数量众多的业主，本案不存在对其他大多数业主的不公，反而是原告违约行为损害涉案小区大多数业主的公共利益，法院应结合客观情况，根据相关法律法规，支持被告的诉请并对本案物业服务收费标准予以适当调整，以维护涉案小区广大业主的正当利益。综上，原告未履行合同约定的义务及法律规定的公示，已构成违约，并损害大多数物业所有人的公共利益，故被告有权拒绝支付物业服务费。二、原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，没有法律及事实依据，依法应予以驳回。1.由上述第一条分析可知，原告单方构成违约且违约在先，严重失职，在双方合同履行过程中存在主要过错，是导致本次纠纷产生的根本原因，物业公司在未全面履行物业服务合同的情况下，被告有权拒绝其相应的履行要求，因此，原告要求被告支付违约金的诉讼请求不符合事实及法律依据。2.根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条规定：“当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照合同法第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。”根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”因此，即使原告有权主张逾期支付物业费的违约金，但其主张的违约金远高于实际损失，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，按照不超过中国人民银行同期贷款利率的标准计算违约金。3.根据《佛山市住房和城乡建设管理局关于加强物业服务收费管理的通知》的规定：“物业服务企业不得预收物业服务费。”但《前期物业管理服务协议》规定：“乙方每月5日前提前支付本月的物业服务费……乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方自逾期之日起每日按拖欠千分之一的标准缴纳违约金，甲方因起诉乙方而支付的诉讼费、律师费、差旅费等均由乙方承担。”由此可见，原告要求业主在未使用物业服务前先行预交物业服务费不符合上述规定，被告认为交纳物业服务费的期限应当为次月1日后，原告的违约金起算日应从次月1日起算。三、原告因聘请律师而支出的律师费不应由被告承担。1.本案诉讼产生的直接原因是原告违反合同约定的服务内容及法律规定的公示义务，而原告的该等行为已构成违约，直接侵害了被告的知情、监督、异议权利，对本案诉讼的发生存在主要过错，要求被告承担其因聘请律师而支出律师费于法于理不符。2.双方签订的《前期物业服务协议》属于格式合同，被告签署时没有选择、变更的余地，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持；……（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款，前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。”因此，物业合同中加重业主责任、排除业主主要权利的条款应属于无效条款，原告在《前期物业服务协议》中约定“甲方因起诉乙方而支出诉讼费、聘请律师而支出的律师费……均由乙方承担”，是仅仅约定了业主承担律师费的责任，而任一方起诉而支出的律师费由败诉方承担，这一律师费条款明显加重了业主的责任，故应属无效条款。3.即使该合同条款有效，但合同仅概括性约定律师费由被告承担，没有明确费用标准。而且本案属于普通的物业服务合同纠纷案件，诉讼标的小、案情简单，原告在同一时间基于同样事实和理由对另外三十多户业主提起了同样的诉讼，起诉所提供的材料均一致，与其他案件相比，原告聘请律师的必要性不大，所以，原告要求被告承担其因聘请律师而支出律师费不具有合理性。综合以上意见，被告恳请法院根据事实情况，结合法律的相关规定，公正处理本案，驳回原告的全部诉讼请求。另，被告实际收楼时间是2017年12月4日，应当扣减2017年1月-2017年12月的物业费6044.32元。诉讼中，原告举证如下：1.涟岸花园前期物业服务协议。证明原、被告的物业服务合同情况。2.专项法律服务合同、发票。证明原告委托律师代理的具体情况。原告须支付相应律师服务费用情况。3.交楼通知书EMS快递单。证明被告在收取了交楼通知书后在回执中签名。4.不动产登记信息查询结果。证明被告已办理房产证情况及房屋面积情况。5.（2018）粤0604民初15195号、（2018）粤0604民初15199号民事判决书。证明原告有权收缴物业管理费且已履行物业管理责任。6.收楼入伙手续进程确认表、交楼通知书复印件及回执复印件。证明被告接收物业的情况，且原告已依约提供物业服务；原告已通知被告收楼并按物业服务协议起算物业服务费。7.广东省商品房买卖合同。证明房屋收房时间为2016年12月31日前，详情见合同第7页第八条。8.商品房买卖合同补充协议。证明房屋收房时间为2016年12月31日前，物业费从《物业交楼通知书》中确定的计费日期起计收，根据补充协议，乙方如拒绝办理入户手续，不视为甲方逾期交付房屋，详情见补充协议第22页第6点。9.对账确认函及附件。证明佛山市和记黄埔地产有限公司（下称“和记公司”）已于2016年12月1日至2016年12月31日期间邮寄交楼通知书，通知被告收楼。诉讼中，被告举证如下：1.涟岸花园五座负一楼垃圾堆积情况照片、涟岸花园业主群微信群对五座负一楼垃圾堆积投诉的微信聊天记录、电梯间卫生情况照片、涟岸花园业主群微信群对电梯间卫生情况投诉的微信聊天记录、停车场垃圾堆积情况照片、原告白天不关户外灯的照片、保洁工人每次取水都溅洒地面的图片、涟岸花园二座楼下汽车乱停放无人管理的图片。证明原告违反物业服务合同义务，并未按合同约定及时清洁楼道、道路、绿地等公共部位，以及没有及时清洁保养电梯轿厢、操作板、地面，对户外公共资源肆意浪费，小区道路存在乱停乱放现象而疏于管理，亦经业主多次投诉仍未在规定时间内妥善处理，原告的行为已构成违约。2.涟岸花园业主投诉物业保修而不回应的微信聊天记录。证明原告对业主的保修投诉消极对待，未履行物业服务合同的约定义务。3.会所2018年1月15日才开放的图片。证明原告小区会所延迟一年多才开放。4.承诺书、涟岸花园前期物业服务方案、前期物业服务委托合同及前期物业服务协议、佛山市涟岸花园住宅物业服务费用测算报告、原告公布的财务报表。证明原告未严格履行其公示义务，原告物业服务费于2017年1月1日起算，为业主提供物业管理服务，但是直至2018年4月24日才第一次简单地对其收支情况进行公示，内容简略，无财务收支明细，更没有按照《佛山市涟岸花园住宅物业服务费用测算报告》所列明的相关项目进行公示具体支出明细，严重侵害业主的知情权、监督权、异议权。5.涟岸花园业主致禅城区政府投诉信、四方约谈会议内容纪要、约谈会议照片。证明原告提供的物业服务长期存在问题而导致原告与业主产生纠纷，业主已多次到相关部门投诉并由相关部门向双方进行约谈调解，可见本案所涉纠纷并不是个别业主行为，而是涉及数量众多的业主，即直接损害广大业主的公共利益。6.《业主消防安全责任书》《装修须知》。证明被告于2017年12月4日才与原告签订业主消防安全责任书，并取得装修须知，所以也与之前原告提交的收楼进程确认表互相印证被告实际收楼时间为2017年12月4日。2019年4月28日，本院到涉案小区进行勘查，制作勘查笔录一份，拍摄照片33张。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1、4、5、6、7，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据2，原告能提供原件予以核对，本院故本院对真实性予以确认；证据3、6、9，其中被告对证据6中的收楼入伙手续进程确认表无异议，证据3、9原告能提供原件核对，证据6中的交楼通知书及回执虽无原件，但上述证据可印证开发商和记公司已向被告邮寄交楼通知书的事实，故本院对上述三组证据真实性予以确认；证据8的补充协议是商品房买卖合同的附件，原告能提供原件核对，被告虽有异议，但未能提供证据予以反驳，故本院对真实性予以确认。被告的证据1为照片及微信，被告陈述于2017年11月至2018年7月期间拍摄照片，因本院于2018年受理了该小区相同系列案纠纷共21件，前案承办人已在承办案件期间进行现场勘查，本院亦已前往涉案小区勘查，本院将综合勘查情况待后对该组证据进行论述及认证；证据2，被告能提供手机载体核对，本院对真实性予以确认，至于证明内容能否成立，本院将综合全案采信证据以及当事人的陈述待后论述认证；证据3，能与2018年相同系列案中原告的陈述相印证，本院对真实性予以确认；证据4、6，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据5，被告称政府部门暂未对投诉信予以回复，故该组证据仅能证明业主曾经就与原告的物业服务纠纷投诉的事实，故对被告证明内容不予采纳。原、被告对勘查笔录和照片真实性无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：涉案房屋位于佛山市禅城区科润路10号二座2203房，为被告于2016年6月所购买，购房合同约定的房屋建筑面积为125.88平方米。被告于2018年12月11日取得该房屋产权证件，载明的房屋建筑面积为126.01平方米。和记公司于2016年12月13日通过EMS专递（邮件号：1048927709322）向被告发出交楼通知书，并告知涉案房屋的物业服务费将由2017年1月1日起计收，被告于2017年12月4日在回执上签字确认。2016年4月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：“……第二条物业管理服务的内容。一、综合管理服务；二、物业公共区域内的共用部位和共用设施设备的维护和管理；三、环境卫生；四、绿化管理；五、秩序维护；六、消防；七、交通秩序与车辆停放；八、房屋装饰装修管理……第四条物业服务费（不包括本物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的费用）。一、乙方交纳物业服务费用的起计时间：交楼通知书上标明的物业服务费起计之日。二、住宅单元按建筑面积每月每平方米4元缴纳。三、乙方在取得房屋产权证明前，须按买卖合同约定的房屋建筑面积缴纳物业服务费用；乙方在取得房屋产权证明后，则应按房屋产权证明记载的建筑面积缴纳物业服务费用……六、乙方每次交纳物业服务费用时间：每月5日前以自动划扣、汇款转账、现金等方式，提前支付本月的物业服务费……第十一条违约责任……三、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，或采取相应催交措施。若甲方采用向人民法院起诉的方式催交费用，甲方因起诉乙方而支出的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费等均应由乙方承担。”2015年4月29日，原告向佛山市禅城区发展规划和统计局出具《承诺书》，承诺对案涉房屋所在小区提供“优质优价”服务，承诺提供综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务和绿化养护五个方面共43个项目的服务内容，其中包括提供“物业服务中心每半年对小区业主进行满意度调查，征询业主意见，要求满意率95%以上”“尊贵会所服务”等。被告与开发商和记公司于2016年4月1日签订《商品房买卖合同》，其中约定如下：……第八条交付期限。出卖人应当在2016年12月31日前，将经竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……第十一条交接。买受人办理商品房交付手续时，若出卖人交付的商品房已符合买卖合同第八条约定的交房条件，买受人须签署该商品房交接文件，未签署的，则视为该商品房已自动交付，相关风险、责任和物业服务费等费用自《物业交楼通知书》确定的期限起由买受人承担。该商品房交付时或交付后，若该商品房的瑕疵需要由出卖人进行保修或整改的，不影响出卖人向买受人交付该商品房且交房时间不顺延。附件四《补充协议》，其中补充约定：……六、甲方（和记公司）应在买卖合同第八条约定的日期前寄发《物业交楼通知书》通知乙方（被告）办理交付该商品房手续。自《物业交楼通知书》中确定的交付使用之日起，与该商品房管理和保管有关的费用均由乙方负担，物业服务费从《物业交楼通知书》中确定的计费日期起计收……九、乙方办理该商品房交付手续时，若甲方交付的该商品房已符合买卖合同第八条约定的交房条件，乙方须签署该商品房交接文件。未签署的，视为该商品房已自动交付，相关风险、责任和物业服务费等费用自《物业交楼通知书》确定的期限起由乙方承担。该商品房交付时或交付后，若该商品房的瑕疵需要由甲方进行保修或整改的，不影响甲方向乙方交付该商品房且交房时间不顺延……若乙方未按《物业交楼通知书》要求办理商品房的收楼交接手续，则自《物业交楼通知书》中确定的交付使用之日起，该商品房视为已经正式交付给乙方……但物业服务费仍从《物业交楼通知书》中确定的交费时间起计收……十七、依据买卖合同及本补充协议所发出的任何通知均应采用书面形式，并用传真或挂号信件或经登记的信件的方式，按照双方在买卖合同列明的通讯地址发出……若采用挂号信件或经登记的信件发送通知，如无其他证据予以证明的，则自发出日后第七日视为送达。若任何一方通讯地址有所变更，应事先以挂号信件或经登记的信件书面通知另一方。否则依据买卖合同及本补充协议所发出的任何通知到达原通讯地址，即视为已履行通知义务。另根据相关联系列案查明事实，涉案小区的会所于2018年1月15日首次开放，会所泳池于2018年6月首次开放。原告于2018月4月24日和2018年5月25日分别就2017年度以及2018年第一季度的物业服务资金收支情况进行公示，在此之前，原告未进行过物业服务费收支情况的公示。再查明，原告与广东广信君达律师事务所签订《专项法律服务合同》，约定原告委托该所代理催收物业服务费用及与物业管理相关诉讼等，代理诉讼案件服务费用为2400元／件。广东广信君达律师事务所于2019年3月9日向原告开具了本案律师费2400元的发票。本院同期受理原告诉涟岸花园住户物业服务合同纠纷系列案合共80件案。2019年4月28日，本院到涉案小区进行勘查。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定善意履行各自承担的义务。关于原告诉请的物业服务费。根据查明的事实，原告已为包括被告物业在内的涉案小区提供了物业管理服务，关于被告拒绝交纳物业管理费的理由能否成立，本院评判如下：第一，根据原、被告双方举证的证据，尚不足以认定原告的上述物业服务项目存在服务质量缺陷或者服务明显缺位的情形；第二，虽然原告存在迟延开放会所、迟延公示物业费收支情况、未依照《广东省物业管理条例》规定公布物业服务资金年度预决算的违约行为，但该违约行为主要损害了业主和物业使用人知情权、监督权，与原告已经履行的上述管理、维修、养护义务相比较而言，原告的违约情节轻微；第三，被告在本案物业服务合同中的主要义务在于按时足额支付物业服务费。在原告已经履行物业服务主要义务的情况下，被告以原告存在的轻微违约为由拒绝履行其合同主要义务，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条所规定的“有权拒绝其相应的履行要求”中的“相应”的规定；第四，物业管理公司提供的服务具有公共性和整体性，服务于整个小区的物业，个别业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公。综上，被告拒交物业管理费的抗辩意见不成立，本院不予采纳。关于被告再抗辩认实际收楼时间是2017年12月4日，此前的物业管理费不应当计付。涉案《商品房买卖合同》约定，和记公司应于2016年12月31日前将符合合同约定的商品房交付给被告使用，根据采信的证据，和记公司已于2016年12月13日向被告邮寄《交楼通知书》。根据《商品房买卖合同》补充协议第十七条“依据买卖合同及本补充协议所发出的任何通知均应采用书面形式，并用传真或挂号信件或经登记的信件的方式，按照双方在买卖合同列明的通讯地址发出……若采用挂号信件或经登记的信件发送通知，如无其他证据予以证明的，则自发出日后第七日视为送达”的约定，在被告没有充分证据证明其存在拒绝收楼事由的情形下，该《交楼通知书》已视为送达被告。被告在《物业交楼邮寄文件清单回执》签名亦印证被告已收到原告邮寄的交楼通知书并知悉、确认物业管理费从2017年1月1日开始计收，本院对原告主张被告从2017年1月1日开始无支付物业管理费的事实予以确认。关于计算标准，依据《前期物业服务协议》约定物业管理费的计算标准以业主取得房产证月份为界，取得房产证前按《商品房买卖合同》约定的建筑面积计算，之后按房产证记载的建筑面积计算。本案中，购房合同约定的房屋建筑面积为125.88平方米，被告于2018年12月11日取得房屋产权登记，房产证记载的建筑面积为126.01平方米。故2019年1月前物业管理费按照购房合同约定的建筑面积计算，此后的物业管理费按照房产证记载的建筑面积计算。经计算，被告应向原告支付2017年1月1日至2019年2月28日的物业服务费13092.56元（4元/月/平方米×125.88平方米×24个月+4元/月/平方米×126.01平方米×2个月）。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于违约金的诉请。《前期物业服务协议》第十一条约定，“被告逾期交纳物业服务费，则从逾期之日起按每日千分之一计付违约金”，日千分之一折算年利率超过36%，该违约金计算标准过高，被告亦持异议，本院认为：第一，除利息损失外，无证据证明原告还有其他损失，而约定违约金相较于银行同期同类逾期贷款罚息利率而言明显过高；第二，根据所查明事实，原告迟延开放会所、迟延公示物业费收支情况、未依照《广东省物业管理条例》规定公布物业服务资金年度预决算，也未举证证明其依照承诺进行服务满意度调查且保证满意率95%以上，构成了违约，侵犯了业主和物业使用人知情、监督、异议权利，应承担相应违约责任；第三，被告抗辩认为违约金应当调整。因此，本院酌定违约金调整为按照中国人民银行公布的金融机构一年期人民币贷款基准利率上浮50%（4.35％×150%＝6.525％）的标准计算，对原告主张的违约金标准超出的部分本院不予支持。根据《前期物业服务协议》约定的支付物业服务费时间，被告每月欠付的物业服务费从当月6日起计算违约金，经核算，截至2019年2月28日，被告应付违约金为959.83元（详见附表）。之后的违约金按照中国人民银行公布的金融机构一年期人民币贷款基准利率上浮50%的标准计算。原告主张的违约金超出的部分，本院不予支持。关于律师费的诉请。原告支出律师费2400元的事实，有《专项法律服务合同》、付款凭证以及发票予以证实，本院予以确认。《前期物业服务协议》虽概括约定律师费由被告承担，但未明确费用标准，被告也未实际参与律师费的谈判，基于司法公平，应对费用的合理性进行审查。鉴于本案系普通的物业服务合同纠纷案件，讼争标的数额相对小，而涉案小区的物业服务收费标准在同地区中属于较高水平，而原告未按照合同约定的“酬金制”的物业服务收费模式严格履行其公示义务，物业服务费用收支欠缺透明，业主难以对物业服务费用收支情况有效行使知情、监督、异议权利进而拒交物业服务费用，也是导致本案诉讼产生的原因之一，原告对本案诉讼的发生也负有过错，对因诉讼所产生的费用也应承担相应责任。因此，本院酌定被告负担原告所支出律师费中的1600元，原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告江移山于本判决发生法律效力之日起十日内向原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司支付佛山市禅城区科润路10号二座2203房自2017年1月1日至2019年2月28日的物业服务费13092.56元及违约金（违约金的计算方式：暂计至2019年2月28日为959.83元，之后按照中国人民银行公布的金融机构一年期人民币贷款基准利率上浮50%的标准计算至物业服务费实际支付之日止）；二、被告江移山于本判决发生法律效力之日起十日内向原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司支付律师费1600元；三、驳回原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取160元，由原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司负担40元，被告江移山负担120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一九年六月二十八日书记员  黄帼文附表：            欠费时间              物业服务费金额（元）              违约金计算期间              逾期天数              按年利率6.525%计算滞纳金（元）                  2017年1月              503.52               2017/1/6              2019/2/28              784              71.55                   2017年2月              503.52               2017/2/6              2019/2/28              753              68.72                   2017年3月              503.52               2017/3/6              2019/2/28              725              66.17                   2017年4月              503.52               2017/4/6              2019/2/28              694              63.34                   2017年5月              503.52               2017/5/6              2019/2/28              664              60.60                   2017年6月              503.52               2017/6/6              2019/2/28              633              57.77                   2017年7月              503.52               2017/7/6              2019/2/28              603              55.03                   2017年8月              503.52               2017/8/6              2019/2/28              572              52.20                   2017年9月              503.52               2017/9/6              2019/2/28              541              49.37                   2017年10月              503.52               2017/10/6              2019/2/28              511              46.64                   2017年11月              503.52               2017/11/6              2019/2/28              480              43.81                   2017年12月              503.52               2017/12/6              2019/2/28              450              41.07                   2018年1月              503.52               2018/1/6              2019/2/28              419              38.24                   2018年2月              503.52               2018/2/6              2019/2/28              388              35.41                   2018年3月              503.52               2018/3/6              2019/2/28              360              32.85                   2018年4月              503.52               2018/4/6              2019/2/28              329              30.03                   2018年5月              503.52               2018/5/6              2019/2/28              299              27.29                   2018年6月              503.52               2018/6/6              2019/2/28              268              24.46                   2018年7月              503.52               2018/7/6              2019/2/28              238              21.72                   2018年8月              503.52               2018/8/6              2019/2/28              207              18.89                   2018年9月              503.52               2018/9/6              2019/2/28              176              16.06                   2018年10月              503.52               2018/10/6              2019/2/28              146              13.32                   2018年11月              503.52               2018/11/6              2019/2/28              115              10.50                   2018年12月              503.52               2018/12/6              2019/2/28              85              7.76                   2019年1月              504.04               2019/1/6              2019/2/28              54              4.93                   2019年2月              504.04               2019/2/6              2019/2/28              23              2.10                   合计              959.83       附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条任当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。