广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初17199号原告：周伟彦，男，1960年4月14日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：程和娟，系广东金际律师事务所律师。被告：招红明，女，1972年4月12日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：李锋（曾用名为李道才），男，1940年11月17日出生，汉族，户籍所在地。两被告的共同委托诉讼代理人：王晓元，系广东颐和律师事务所律师。原告周伟彦与被告招红明、李锋排除妨害纠纷一案，本院于2018年6月27日立案后，依法适用普通程序，于2018年9月19日和10月11日两次公开开庭进行了审理。原告周伟彦及其委托诉讼代理人程和娟，被告招红明、李锋的共同委托诉讼代理人王晓元两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周伟彦向本院提出诉讼请求：1.两被告立即腾空并迁出广州市天河区黄埔大道路235号702房（原门牌为广州市天河南住11区15栋东7楼703号房；以下简称案涉房屋），将案涉房屋交还给原告使用；2.一切诉讼费用均由两被告承担。事实和理由：1989年10月27日，海南华×集团广州公司（后更名为广州海×房地产开发公司；以下简称海×公司）与原广州经济技术开发区阳光房地产企业公司（以下简称阳光公司）签订《住宅房屋买卖合同》，以自筹资金向阳光公司购买案涉房屋，并依约支付了购房款。1990年9月26日，售房人阳光公司向海×公司发出《交房通知书》，并将案涉房屋移交海×公司使用。后阳光公司的股权发生变化，原广州经济技术开发区智能产业总公司（后更名为广州经济技术开发区科技产业总公司；以下简称科技总公司）通过收购股权占有阳光公司100%的股份。1992年7月，阳光公司的权利义务全部由科技总公司承接和承担。原告原是海×公司的员工，于1994年调到海×公司工作，由于原告到海×公司工作的时间比其他员工晚，在原告入职时，其他员工基本都已取得单位分配的福利房，在1998年轮到原告享受单位分房福利时，海×公司剩下的房源只有案涉房屋了，原告别无选择只有服从单位安排，于1998年分得单位福利房即案涉房屋，从而从单位取得案涉房屋的钥匙和使用权。由于阳光公司内部股权问题及其主管部门科技总公司企业调整等情况，案涉房屋迟迟未能过户到海×公司名下，因而也未能办理房改过户到原告名下的手续，但案涉房屋一直由原告管理使用。后海×公司由于经济极度困难、濒临破产，对于应付给原告的垫支费用款（报销款）10余万元，海×公司无力偿还给原告。为此，海×公司召开会议决定已分配给原告的福利房即案涉房屋归原告所有作为抵销应付给原告的上述垫支费用款之用，并向原告移交了购买案涉房屋的相关合同及接收案涉房屋使用权的交接文件，将案涉房屋的权利义务转移给原告。对上述事实，除了海×公司出具《证明》予以证实外，还有时任海南华信集团公司副总经理、党委副书记的海×公司破产清算组组长刘某可证实。被告招红明称被告李锋是其前夫之父。2001年9月25日，被告李锋与原告签订《临时买卖合约》，约定以220000元向原告购买案涉房屋，同时约定付款方式为：签本合约之同时付清10000元作为订金；签正式买卖合约时付清34000元作为首期余款，正式买卖合约须于2001年10月15日或之前签妥；房款176000元须于买卖完成时付清作为楼价余款而买卖须在交易所正式通知过户之日完成。因被告李锋称其儿子急需与其儿媳即被告招红明离婚而急用房屋，故要求能尽早入住案涉房屋，原告体谅其难处，在签约后不久即将案涉房屋移交给两被告使用。但《临时买卖合约》签订后，两被告并没有履行合同向原告支付分文。此后，原告和被告招红明签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），双方确认租赁期限自2002年1月15日起至2010年1月15日，月租金为800元。《租赁合同》签订后，被告招红明也没有履行合同。此后多年，为了案涉房屋的事情，原告一直与两被告交涉，现原告要求两被告迁出并交还案涉房屋给原告使用。海×公司将案涉房屋分配给原告是基于原告是其职工所享有的单位福利待遇，虽然未能赶上房改末班车，将分配的福利房办理出售公房手续（房改）过户到原告名下，但责任不在原告，这并不影响海×公司行使将案涉房屋的使用权转移给原告的权利，原告因此拥有使用案涉房屋的权利。现两被告没有任何合法依据及理由在案涉房屋居住使用，更没有付出任何对价，其继续占据使用案涉房屋的行为严重侵害原告的合法权益。被告招红明、李锋辩称：原告不是案涉房屋的权利人，依法不享有返还原物请求权或排除妨害请求权，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，理由如下：一、原告及海×公司都不是案涉房屋的所有权人，房管部门的查册记录显示案涉房屋的产权人直至2018年9月18日仍是科技总公司。二、原告提供的《住宅房屋买卖合同》第七条约定：“海×公司付清全部购房款后，上述住宅单元产权即归其所有”，但原告提供的证据显示海×公司没有完全支付购房款，导致案涉房屋一直没有过户至海×公司名下。三、原告对案涉房屋没有使用权。首先，原告称案涉房屋是其通过福利分房的方式取得，这不是客观事实，也无法律依据。原告在另案中称案涉房屋从1998年起一直由其本人居住使用，但却不能提供任何曾经占有、使用、管理案涉房屋的证据，不符常理。其次，根据《广东省公有房产管理条例》《广州市出售公有住房办法》、广州市公有住房售价评估标准、《广州市出售公有住房有关纪律的若干规定》等地方性法规规章，原告无法证明其通过相关合法手续取得案涉房屋的使用权。四、原告不是《中华人民共和国物权法》第三十四条规定的权利人，也不属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第八条规定的物权人，无权主张案涉房屋的物权。被告招红明是基于买卖合同而占有、使用、管理案涉房屋，而不是物权法上的无权占有。原告提交的《临时买卖合约》证明原告于2001年9月25日代表海×公司与被告招红明签订案涉房屋的买卖合同，被告招红明也向中介方交付定金10000元。在交付定金后，被告招红明从中介方处取得案涉房屋的钥匙，进入并管理、使用案涉房屋，证明被告招红明管理、使用案涉房屋是经过海×公司允许和同意的。被告招红明从2002年3月16日入住案涉房屋至今长达十多年，一直和平、稳定占有、使用、管理案涉房屋。而案涉房屋的产权人科技总公司和海×公司从来没有向被告招红明主张权利。五、原告为了达到侵吞案涉房屋的目的在多个案件中捏造事实，对同一事实的陈述前后矛盾，其行为已涉嫌违法犯罪，请法院依法予以处理。首先，原告在（2010）天法民四初字第787号案的起诉状中称案涉房屋从90年代末由其居住使用至今，这明显与客观事实相违背。其次，原告以办理过户手续为由要求与被告招红明签订《租赁合同》，并利用虚假的租赁合同关系向法院起诉被告招红明，这属于提起虚假诉讼行为。已生效的（2017）粤01民终3875号案的民事判决书（以下简称3875号判决书）已经认定原告和被告招红明之间不存在租赁合同关系。综合上述事实，原告的行为已涉嫌违法犯罪。六、本案是原告基于相同证据更换一个案由的重复诉讼，原告已在（2016）粤0106民初15932号案、（2017）粤01民终3875号案中基于案涉房屋的使用权要求两被告腾退及返还案涉房屋，但3875号判决书已认定原告并非案涉房屋的合法使用权人。原告再次基于其拥有案涉房屋的使用权提起本案诉讼，这属于重复诉讼。七、暂且不论原告不能提供证据证明其实际使用案涉房屋，即便原告能证明其曾经占有案涉房屋，原告要求返还案涉房屋也超过法律规定的一年除斥期间。综上所述，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：本院于2018年9月14日向广州市房地产档案馆查询并打印的案涉房屋的《广州市不动产登记查册表》载明：案涉房屋的建筑面积为68.8平方米，使用性质为住宅，单位名为科技总公司，所有权来历为“1990年买，1999年9月分割，2001年12月遗失登记”等内容；“来函摘要”一栏包括广州市越秀区人民法院分别于2008年3月19日以（1999）越法执字第2926号申恢1号民事裁定书及协助执行通知书查封案涉房屋（查封时效为2008年3月19日到2010年3月18日），于2010年3月17日以（2008）越法执字第1533号民事裁定书及协助执行通知书轮候查封案涉房屋等内容。周伟彦提供的于2001年9月12日签订的编号为0001240的《临时买卖合约》[以下简称《合约1》；复印件，未能出示原件。首部显示：合约之一方为李峰（注：此处的“峰”是删除“锋”后修改的），合约之第二方为（注：此空格处没有填写内容），合约之第三方为基信房地产投资顾问公司；约定：1.买卖双方须以下列条款通过经纪出售及购入广州市××702房；2.该楼宇之楼价为220000元；买方须按下述方式付款：a）10000元须在签本合约之同时付清作为订金；b）34000元须在签正式买卖合约时付清作为首期余款，正式买卖合约须于2001年9月18日或之前签妥；……d）176000元须于买卖完成时付清作为楼价余款；3.买卖完成时卖方须负责将该楼宇交吉/买方同意连同该楼宇现有之租约一起购入该楼宇；4.卖方属转售者故本合约受卖方与原卖方原先之买卖合约条款约束；5.该楼宇是以现状售予买方；6.如买方未能履行本合约之条款以致本合约不能顺利完成则已付之定金将由卖方没收……7.如卖方在收取定金后不依合约条款将该楼宇售与买方则卖方除须退还所有买方已付之定金外并须以同等数目之金额赔偿买方以弥补买方之损失……8.基于经纪已提供之服务经纪有权在此合约后……向买方收取6600元作为佣金……13.本合约取代任何过往之三方在谈判中声称、理解、承诺及协议；14.备注：①签订正式买卖合约之前，卖方必须负责缴清有关该房屋的水费、电费、煤气费、管理费等……②买卖双方按照国家规定在房屋交易过程中各付各税（买方税费不超过1.65%）等条款。尾部买方签章处显示“李锋2001.9.12”的手写内容，卖方签章处没有填写内容，经纪签章处显示“广州市基信恒达房地产咨询有限公司天河分公司”（以下简称基信恒达天河分公司）的合同专用章]以及于2001年9月25日签订的编号为0001245的《临时买卖合约》[以下简称《合约2》；复印件，未能出示原件。首部显示：合约之一方为招红明，合约之第二方为海×公司（周伟彦），合约之第三方为基信房地产投资顾问公司；约定：1.买卖双方须以下列条款通过经纪出售及购入广州市××702房（原天河南住11区15栋东梯7楼703号房）；2.该楼宇之楼价为220000元；买方须按下述方式付款：a）10000元须在签本合约之同时付清作为订金；b）34000元须在签正式买卖合约时付清作为首期余款，正式买卖合约须于2001年10月15日或之前签妥，届时如卖方卖房手续未办好，需赔双倍订金并由经纪负责解决；……d）176000元须于买卖完成时付清作为楼价余款而买卖须在交易所正式通知过户之日或之前完成；3.买卖完成时卖方须负责将该楼宇交吉/买方同意连同该楼宇现有之租约一起购入该楼宇；4.卖方属转售者故本合约受卖方与原卖方原先之买卖合约条款约束；14.备注：①签订正式买卖合约之前，卖方必须负责缴清有关该房屋的水费、电费、煤气费、管理费等……②买卖双方按照国家规定在房屋交易过程中各付各税；③在卖方拿齐有关该物业之产权资料后，经纪方立即将订金支付给卖方等条款。《合约2》的其他条款与《合约1》的相应条款一致。尾部买方签章处显示“李锋代签”的手写内容，卖方签章处显示“周伟彦”的手写签名，经纪签章处显示一个手写签名和“广州市基信恒达房地产咨询有限……合同专用……”的印章但未显示完整印文]。周伟彦称由于买卖不成，中介方已将买卖双方持有的《合约1》《合约2》的原件全部收回并按作废处理；在其签署《合约2》时，其中首部的“合约之一方为”后面的空格处没有填写内容，其一直以为是与李锋签订《合约2》，且直至2010年才知道招红明的存在；“合约之第二方为”后面的空格处的内容不是其书写的，不清楚是何人书写的。招红明、李锋对《合约1》《合约2》的真实性、合法性和关联性均无异议，并陈述如下：其持有的《合约1》《合约2》的原件均已丢失；因为招红明与李锋的儿子离婚，招红明生育的小孩只有几个月大，李锋遂同意购买一套房屋给招红明居住；李锋通过基信恒达天河分公司（已注销）看到案涉房屋，遂于2001年9月12日签订《合约1》，当时产权人不在，李锋为了表示其有意愿购买案涉房屋所以签署《合约1》；2001年9月25日，中介方约买卖双方到场，周伟彦代表海×公司、其代表招红明签订了《合约2》。周伟彦提供的其作为出租人/甲方与招红明作为承租人/乙方于2002年1月15日签订的《租赁合同》约定：甲方同意将坐落在天河区住11区第15栋东梯7楼703房出租给乙方作住宅用途使用……租赁期限为2002年1月15日至2010年1月15日，月租金额为800元；租金按月结算，由乙方在每月的第15日前按现金付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳1600元保证金等条款。周伟彦提供的招红明于2011年3月18日作出的《证明》包括：本人招红明于2002年1月15日开始至今向周伟彦租住于天河区第十五栋东梯703房居住等内容。周伟彦陈述如下：李锋称其儿子要与招红明离婚，因此急着安置招红明；《租赁合同》的签订时间是倒签的，但案涉房屋确实于2002年1月15日交付给招红明使用；签订《租赁合同》与买卖合同没有任何关系，当时其以《合约2》无法继续履行为由明确告知招红明称要求与招红明签订租赁合同；双方经协商签订《租赁合同》，但招红明入住案涉房屋至今未支付任何租金，周伟彦多次追讨租金（没有提起诉讼）但招红明、李锋均躲避。招红明对《租赁合同》和《证明》的真实性均无异议。招红明、李锋称：当时周伟彦找到招红明称案涉房屋可以办理过户至招红明名下的手续，但需要招红明配合，招红明遂询问办理案涉房屋的过户手续为何要签订租赁合同，但周伟彦称无需多问、配合签署租赁合同即可，招红明遂按照周伟彦的要求签署《租赁合同》和《证明》；双方非亲非故，周伟彦不可能让招红明居住于案涉房屋中十几年都不催收租金，且也没有收取租赁押金（周伟彦对此解释称其认为签订《租赁合同》之后就比较有保障，其只要提起诉讼即可追索租金）；周伟彦称招红明躲避其催收租金，但从水电费支出可知招红明一直居住于案涉房屋。2016年9月5日，本院立案受理（2016）粤0106民初15932号原告周伟彦诉被告招红明房屋租赁合同纠纷一案，周伟彦提出以下诉讼请求：1.招红明腾空并迁出案涉房屋，将案涉房屋交还周伟彦；2.招红明向周伟彦支付自2002年1月至迁出时止的房屋使用费（自2002年2月至2010年1月期间，每月按800元计算；自2010年2月起，参照广州市房管局公布的每年的同地段房屋租金市场参考价计算）；3.本案诉讼费由招红明承担。招红明的答辩意见包括：双方不存在真实的房屋租赁合同关系，真实的法律关系是房屋买卖关系等内容。招红明称《租赁合同》的实际签署时间为2011年3月18日，但确认其对案涉房屋进行装修后于2002年3月16日入住。双方均确认招红明入住案涉房屋后未向周伟彦支付过租金。招红明主张双方为房屋买卖合同关系，并提供如下证据：1.《合约2》（复印件；内容如前所述）及其附件；2.显示由基信恒达天河分公司出具的收据（复印件；载明：2001年9月12日收到李峰交来购买案涉房屋之订金现金10000元）；3.显示由李锋、招红明以购房人的身份于2002年3月15日向“基信地产公司”出具的备忘录（复印件；其中包括：李峰于2001年9月25日通过贵司与海×公司周伟彦总经理签订购买案涉房屋临时买卖合约已经整整半年，但由于卖方原因仍未取得案涉房屋的房产证等内容）。招红明表示其仅向中介方支付定金10000元，并未支付剩余购房款。2016年12月20日，本院作出（2016）粤0106民初15932号民事判决书，查明：“1.1989年10月27日，案外人阳光公司（甲方）与案外人海南华信集团广州公司（乙方/购房人）签订《住宅房屋买卖合同》，约定：甲方同意乙方用分期付款的办法订购案涉房屋；乙方订购的住宅购房款为101823元；乙方付清全部购房款后，上述住宅单元产权即归乙方所有等。后海南华信集团广州公司依约向阳光公司支付了购房款。2.1995年4月7日，广州市城乡建设委员会出具《关于广州海×房地产开发公司更名和资质审查问题的函》，同意海南华信集团广州公司更名为海×公司。3.2001年10月16日，海×公司出具《证明》，证明周伟彦为该司员工，该司购买的广州天河南住11区15栋东梯703房即案涉房屋现已作为福利房分予周伟彦所有。4.阳光公司系由广州经济技术开发区智能产业总公司与广东省粤建房地产综合开发公司于1988年9月8日签订联合经营合同联合成立的。5.1992年4月13日，广州市经济技术开发区管理委员会作出《关于广州经济技术开发区智能产业总公司名称变更的批复》，同意广州经济技术开发区智能产业总公司名称更改为科技总公司。6.1992年7月23日，阳光公司申请称因原合作方于1989年底退股，该司的全部股份已由科技总公司收购；后该申请经科技总公司于1992年7月27日批准同意。7.1992年7月23日，科技总公司向开发区工商局递交《关于重新办理‘阳光房地产企业公司’工商登记的报告》，申请恢复阳光房地产企业公司的经营业务，重新登记的开发区阳光房地产企业公司为该司直属的全民所有制企业。8.建筑编号为‘天河南住11区××东××’××现门牌为××大道西××号，双方均确认案涉房屋现地址为广州市天河区黄埔大道235号702房”等内容，认定：“招红明虽主张双方间为房屋买卖合同关系，但对此未能提供充分证据予以证明，本院对招红明的该主张不予采纳；双方虽就《租赁合同》的签署时间存在争议，但均确认该合同系本人签署，双方之间就案涉房屋成立租赁合同关系，《租赁合同》对双方当事人具有法律约束力，双方应按照《租赁合同》的约定履行己方义务”等内容，判决如下：“一、自本判决发生法律效力之日起30日内，被告招红明腾空迁出并向原告周伟彦交还案涉房屋。二、自本判决发生法律效力之日起30日内，被告招红明向原告周伟彦支付案涉房屋自2002年1月15日起至其实际搬离之日止的租金及占用费……。本案受理费5590元，由被告招红明负担”。判后，招红明不服，向广州市中级人民法院（以下简称广州中院）提起上诉。广州中院经审理后，于2017年6月6日作出3875号判决书，确认原审判决查明事实无误，另查明：“根据1995年4月18日《企业法人申请变更登记注册书》，海南华信集团广州公司的经济性质为全民。周伟彦曾于2010年3月16日向原审法院提起诉讼，请求判决阳光公司、科技总公司立即为周伟彦办理案涉房屋的过户登记手续，并交付产权证。周伟彦在该案中诉称，1995年海南华信集团广州公司更名为海×公司。其后，海×公司将案涉房屋分配给周伟彦所有，并交由周伟彦居住使用至今。原审法院经审理后认为周伟彦对执行标的主张权利应提起执行异议之诉，且执行异议之诉应为优先并排除性地适用。周伟彦提起普通确权诉讼，违反《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条的规定，遂于2011年3月8日作出（2010）天法民四初字第787号民事裁定，驳回周伟彦的起诉。本院二审期间，招红明提交招红明前夫之父李锋就案涉房屋签订的2001年9月12日的《合约1》，拟证明双方存在房屋买卖关系，而不是租赁合同关系。周伟彦对真实性、合法性、关联性不予认可”，认定如下：“关于周伟彦与招红明是否就案涉房屋存在租赁关系。首先，周伟彦在（2010）天法民四初字第787号案中陈述系其本人居住使用案涉房屋；其次，2011年3月8日原审法院作出（2010）天法民四初字第787号民事裁定驳回周伟彦的起诉之后，招红明于2011年3月18日出具《证明》称招红明于2002年1月15日开始至今向周伟彦租住于案涉房屋居住，该《证明》与周伟彦在（2010）天法民四初字第787号案中陈述相矛盾；再次，落款时间为2002年1月15日的周伟彦与招红明签订的《租赁合同》中出现颁布于2005年2月19日的《广州市房屋租赁管理规定》，该合同显然系倒签；最后，招红明在长达十余年的时间内从未向周伟彦支付租金，周伟彦亦无证据证明曾向招红明主张过租金。综合上述情节，本院认为周伟彦与招红明之间并不存在真实的租赁合同关系。周伟彦主张基于已经取得案涉房屋的合法使用权提起本案诉讼，然而案涉房屋登记于科技总公司名下，与阳光公司就案涉房屋构成房屋买卖合同关系的海南华信集团广州公司登记为全民性质企业，关于福利房的分配应符合国家相关政策并办理相关手续，周伟彦仅凭一纸《证明》显然不足以证明变更名称后的海×公司已将案涉房屋作为福利房分配给周伟彦，周伟彦亦未提交其他证据证明其已成为案涉房屋的合法使用权人或曾经占有、使用案涉房屋，更遑论凭借虚假的租赁关系向招红明主张返还案涉房屋、租金和占用费。因此，本案中周伟彦请求判令招红明向其返还案涉房屋及支付租金和占用费，本院不予支持”，判决如下：“一、撤销广东省广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初15932号民事判决；二、驳回周伟彦的全部诉讼请求。一审案件受理费5590元、二审案件受理费5590元，由周伟彦负担”。判后，周伟彦不服，向广州中院申请再审。周伟彦申请再审称：原审经办法官错误将“福利分房”与“住房改革售房”等同，以致作出错误判决；……周伟彦与招红明并不存在任何法律关系，倒签《租赁合同》只能说明双方当事人对之前招红明居住案涉房屋行为性质的追认，并不违法等。广州中院经审查后，于2018年1月18日作出（2017）粤01民申405号民事裁定书，认为：“原审法院根据所查明的事实认定申请人周伟彦与被申请人招红明之间并不存在真实的租赁合同关系，亦未提供证据证实其已成为案涉房屋的合法使用权人，符合法律规定，据此作出的生效判决并无不当。周伟彦在申请再审时的主张，所述的事实与查明事实不一致，且未提交证据予以证实，本院不予采信。综上，周伟彦的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形”，裁定如下：驳回周伟彦的再审申请。周伟彦还提供了《广州市职工劳动手册》《关于广州海×房地产开发公司更名和资质审查问题的函》、阳光公司与海南华信集团广州公司于1989年10月27日签订的《住宅房屋买卖合同》、阳光公司于1990年9月26日作出的致海南华信集团广州公司的《交房通知》、广州市越秀区人民法院的相关档案资料、广州市公安局天河南派出所作出的《门牌申请查询证明》、海×公司于2001年10月16日作出的《证明》（其中包括：周伟彦为海×公司员工，海×公司购买的案涉房屋现已作为福利房分予周伟彦所有等内容）等证据用于证明其享有案涉房屋的合法使用权等。招红明、李锋则提供了案涉房屋的物业服务费、水电费、煤气费等支付凭证用于证明招红明从2001年开始居住于案涉房屋并缴付各种费用。各方当事人还陈述如下意见：1.招红明、李锋称其一直认为案涉房屋的卖方是海×公司，周伟彦是代表海×公司办理出售案涉房屋的手续。周伟彦则称《合约2》是其本人签订的，其在出售案涉房屋时已披露案涉房屋是海×公司分配给周伟彦但未办妥过户手续的情况；若是海×公司委托其出售案涉房屋，则海×公司应出具相应的授权委托资料。2.周伟彦称其于2002年1月15日将案涉房屋的钥匙直接交付给李锋（周伟彦对此未能举证证明）。招红明、李锋则称招红明在《合约2》签订之后一直催促中介方办理过户手续，但由于案涉房屋的产权不清晰无法办妥上述手续，后经沟通交涉，中介方向招红明表示可以先让卖方交付案涉房屋给招红明居住，所以，招红明在中介方处取得案涉房屋的钥匙（招红明对此亦未能举证证明），并于2002年3月16日入住案涉房屋。3.招红明、李锋称周伟彦与招红明签订的《租赁合同》因不是其双方的真实意思表示且从未履行而无效；招红明是基于《合约2》而占有使用案涉房屋，其双方的房屋买卖合同关系没有解除。周伟彦则称其没有收到案涉房屋的任何购房款（招红明、李锋则称其已将订金10000元交付给中介方，至今未取回），《合约2》是临时的，且其中第7条约定其有权随时终止合同，因案涉房屋的交易无法进行，双方已经以实际行动（即将买卖合同原件退还给中介方作销毁、作废处理的形式）解除案涉房屋的买卖合同关系，即《合约2》已自行终止；而租赁合同关系已被3875号判决书否定；综上，周伟彦与招红明不存在任何法律关系，招红明、李锋已丧失基于从周伟彦处取得的居住于案涉房屋权利（即使招红明是从中介方处取得案涉房屋的钥匙，该钥匙也是来源于周伟彦）的合理依据。本院认为：排除妨害是物权保护的重要方法，它主要是针对妨碍物权行使的行为或者事实状态而采取的一种措施。本案主要审查周伟彦是否享有案涉房屋的物权及招红明占有使用案涉房屋是否存在合法依据。从本案查明的事实可知，案涉房屋现仍登记于科技总公司名下，即周伟彦尚未取得案涉房屋的物权。周伟彦和招红明虽已签订《租赁合同》，但已发生法律效力的3875号判决书已认定周伟彦和招红明之间不存在真实的租赁合同关系，本案对此不再赘述。由上可知，招红明并非基于租赁合同关系而居住于案涉房屋。《合约1》尾部没有显示卖方的签章，对本案处理没有影响，本案对该证据不予认定。关于《合约2》所涉的案涉房屋的买卖合同关系问题，周伟彦称其是卖方、李锋是买方，招红明、李锋则称卖方是海×公司、买方是招红明。关于案涉房屋的钥匙交付问题，周伟彦虽称其直接将案涉房屋的钥匙交付给李锋但未能举证证明，招红明则称其是从中介方处取得案涉房屋的钥匙但亦未能举证证明。无论《合约2》所涉的房屋买卖合同关系的双方当事人分别为何人及《合约2》的买方是从何人处取得案涉房屋的钥匙，从本案查明的事实可知招红明是基于《合约2》而占有使用案涉房屋的。现周伟彦和招红明、李锋对于案涉房屋的买卖合同关系是否已经解除各执一词，但现有证据并未显示《合约2》所涉的案涉房屋的买卖合同关系已解除、于何时解除及解除的法律后果如何，考虑到案涉房屋的返还属于房屋买卖合同关系解除的法律后果之一，周伟彦如认为其是卖方且招红明、李锋应返还案涉房屋，应另循合同之诉等合法途径主张权利。综上，鉴于招红明现占有使用案涉房屋仍存在合法依据，周伟彦以其与招红明不存在任何法律关系及招红明、李锋已丧失基于从周伟彦处取得的居住于案涉房屋权利的合理依据为由主张招红明、李锋腾空迁出案涉房屋并向其交还案涉房屋，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告周伟彦的诉讼请求。本案受理费5050元，由原告周伟彦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼人民陪审员  廖凤如人民陪审员  刘香玲二〇一九年六月十一日法官助理罗小玲书记员李思婷梁怡筠