云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0802民初3094号原告:冯世宣,男,佤族,1960年2月1日出生,云南省普洱市澜沧县人,公务员,住云南省普洱市思茅区。委托诉讼代理人：刘乾兵，云南义戈律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告:郑苏,男,汉族,1976年10月31日出生,福建省长乐市人,个体工商户,住云南省普洱市思茅区。委托诉讼代理人：马敏慧，云南震南律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。原告冯世宣与被告郑苏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告冯世宣及委托诉讼代理人刘乾兵，被告郑苏委托诉讼代理人马敏慧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告冯世宣向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付拖欠租金328608.00元;2.本案全部诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，原告变更第1项诉讼请求为：请求判令被告向原告支付拖欠租金148460.00元。事实和理由:2012年3月1日,原告与案外人向国春签订为期5年的房屋租赁合同,由原告承租案外人向国春位于思茅区门面。合同签订后,原、被告分别于2012年4月11日、7月6日、8月24日签订门面租赁合同,将其中的50号门面、45-49号门面、51号门面转租给被告经营使用,合同明确约定了租期、租金标准等内容。原告按合同约定将上述门面交付被告经营使用,至2014年12月31日原、被告双方签订的合同终止时,被告应向原告支付租金438408.00元(其中:50号门面租金58500.00元,45-49号门面租金271429.00元,51号门面租金:108479.00元),被告仅支付租金109800.00元,拖欠租金328608.00元，经原告多次催要至今未付,且因被告的拖欠行为,致使原告拖欠案外人向国春房屋租金至今未能偿付。原告为维护其合法权益,向本院提起诉讼。被告郑苏辩称，原告起诉被告拖欠租金328608.00元与事实不符，相反，原告应退还被告2014年3月至9月的租金，但考虑到原、被告均为受害者，故暂时未予起诉。2014年2月28日起，案外人向国春采取撤屋顶等手段强行终止房屋租赁合同,被告的红木家具被雨淋湿,损失上百万元,被告被迫搬离租赁商铺,因此被告租赁商铺的租金只能计算到2014年2月28日止。但原告却预收被告的房租至2014年9月,即原告应退还被告2014年3月至9月多交的房租。法院判决原告承担20295⒐36元房租是基于原告自认,因此,2014年3月1日至12月31日的房租是原告自认，与被告毫无关系。综上所述,请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告冯世宣提交的证据：1.林源路50号《门面租赁合同》复印件一份，林源路45、46、47、48、49号《门面租赁合同》复印件一份，林源路51号《门面租赁合同》复印件一份。经质证，被告认可以上证据的真实性、合法性、关联性，但不认可证明内容，被告认为其签订的租赁合同已被向国春于2014年2月28日强行终止，被告实际使用租赁房屋到2014年2月28日。本院认为，原、被告双方对以上证据的真实性、合法性、关联性均无异议，证据来源、形式合法，能够证实被告向原告租赁林源路45、46、47、48、49、50、51号门面的事实，与本案具有关联性，本院予以采信。对被告实际使用租赁门面的时间，本院综合原、被告提交的证据及审理查明的事实进行认定。2.（2014）思民初字第516号《民事判决书》复印件一份，（2017）云08民终82号《民事判决书》复印件一份，（2014）思民初字第402号《民事判决书》复印件一份，（2015）普中民终字第689号《民事判决书》复印件一份。经质证，被告认可该组证据的真实性、合法性，不认可关联性及证明内容，被告认为其实际使用租赁房屋的时间到2014年2月28日止，判决书确认原告支付2014年3月1日至2014年12月31日的租金202959.36元，是原告自认的结果，与被告没有关系。本院认为，该组证据系人民法院作出的生效民事判决书，证据来源、形式合法，与本案具有关联性，本院予以采信。3.《鉴定书》原件一份。经质证，被告认可该证据真实性，不认可证明内容，被告租赁的房屋2014年2月28日就已经拆除，该《鉴定书》是（2014）思民初字第402号案件在审理过程中被告对其无法搬走的装修部分残值进行的鉴定，被告实际只使用租赁房屋至2014年2月28日。本院认为，该《鉴定书》系原、被告在其他案件中对租赁房屋装修价值进行鉴定的材料，根据该份证据内容无法确认被告实际使用案涉的租赁门面至2016年1月16日以后的事实，本院不予采信。被告郑苏提交的证据：《收据》复印件三份。经质证，原告认为该份证据只能证实原告收取租金的时间，并不能证明被告租金已交纳至2014年9月的事实，且该证据金额仅为130000.00元，与租赁合同金额不符。本院认为，原告对该份证据的真实性并未提出异议，该证据能够证实被告向原告交纳租金的事实，与本案具有关联性，本院予以采信。对被告是否尚欠原告租金的情况本院综合原、被告提交的证据及审理查明的事实进行认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月20日，开明传媒与六十二医院签订了一份土地租赁合同，合同基本内容约定：六十二医院将位于亩土地出租给开明传媒使用，土地租赁期为二年，自2012年1月1日至2014年1月1日止。2011年12月20日，开明传媒出具一份授权委托书给原告向国春（系开明传媒法人），授权事项及范围为：开明传媒委托原告向国春全权处理开明传媒向六十二医院租赁的位于普洱市亩土地的全部商铺，在租赁期间（2012年1月1日至2014年1月1日）由原告向国春对商铺进行占有、使用、转租，并独立享有所获收益。原告向国春个人独立处理、承担因使用或者转租商铺造成的所有纠纷及法律责任。2014年1月1日，时尚酷车个体经营者向国琼（与原告系兄妹关系）出具一份授权委托书给原告，授权事项及范围与开明传媒出具给原告的一致。原告关于租赁合同的所有民事行为委托人均予认可。2014年1月3日，六十二医院与向国琼签订一份军队房地产租赁合同，合同基本内容约定：六十二医院将位于普洱市思茅区场地面积3333.4平方米出租给向国琼使用，租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日止。上述二份土地租赁合同约定的土地系同一块地。2012年3月1日，原告与向国春签订一份《租赁合同》，约定向国春将坐落于普洱市林源路第3至8、21至36、38至51号面积为2611.4平方米的房屋铺面出租给原告经营使用；原告租赁该房屋用途为经营体育用品等，合同签订后如未经向国春同意，原告不得擅自更改承租房的用途；租赁期共5年，合同实行2年一签，向国春从2012年3月1日起将出租房屋交付原告使用，至2014年2月28日合同终止；按先支付租金后使用房屋的原则，租金为23.00元/㎡，月租金60062.2元，年租金720746.4元，递增比例每年递增20%，递增比例不超过100%，如合同到期后，原告想继续租赁该房屋，租赁费根据当时房价签订。合同签订后，向国春向原告交付租赁房屋。原告又与被告签订《门面租赁合同》，约定原告将其租赁的45、46、47、48、49、50、51号房屋转租给被告使用，其中：45、46、47、48、49号门面的面积366㎡，租金为25.00元/㎡，租期为5年，自2012年7月10日至2017年2月28日，第一年租金为109800.00元，第二年租金不变，第三年开始租金应提前一个月交，按市场调整定价格，但不超过50%；50号门面租期为5年，自2012年4月16日至2017年2月28日，第一年租金为21600.00元，第二年租金应提前一个月交，按市场调整定价格，但不超过50%；51号门面的面积173㎡，租金为23.00元/㎡，租期为5年，自2012年9月23日至2017年2月28日，第一年租金为47748.00元，第二年应提前一个月交，按市场调整定价格，但不超过50%。2014年3月，向国春向被告等租房户发出一份通知，内容为：由原告从向国春处承租的中国人民解放军第六十二医院林源路门面房租赁合同于2014年2月28日到期，因原告未履行租赁合同，所有出租门面房由向国春收回处置，续租的租户于2014年3月1日前与向国春签订租赁合同，不愿承租的于2014年3月1日前搬离。被告称其承租门面的屋顶于2014年3月28日被向国春拆除，因下大雨，致使被告放置在门面内的家具被雨水浸泡，屋内装修被损坏，于2014年4月3日向本院起诉，要求解除原、被告签订的3份《门面租赁合同》，由原告及向国春共同赔偿被告门面装修损失。该案经审理确认被告至2015年8月期间租赁门面仍有被告使用。经原、被告双方确认，被告租赁45-51号门面后，已向原告支付租金288948.00元。本院认为，根据原、被告双方诉、辩主张，本案争议焦点为被告向原告租赁位于普洱市思茅区门面租金应计算到何时，被告是否应向原告支付租金。庭审查明，原告向案外人向国春租赁位于普洱市思茅区门面后，又将上述门面转租给被告，而原告与案外人向国春之间的租赁期限为2012年1月1日至2014年12月31日，故原告将上述门面转租给被告，并与被告签订了3份《门面租赁合同》，亦仅在2014年12月31日前有效，超出该期间属原告无权处分，效力待定。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”自原告按租赁合同约定将被租赁门面交付给被告时起至2014年12月31日前，被告租赁的45-51号门面一直由其使用，被告应按租赁合同约定支付在此期间的租金。本案中，原告要求被告支付租金的时间计算至2014年12月31日，属双方租赁合同有效期间内，本院予以支持。被告辩称其于2014年3月收到案外人向国春发出的通知后即将其租赁门面交回，并未实际占有租赁门面。根据生效法律文书确认事实，案外人向国春向被告发出的通知内容为：原告与案外人向国春之间的门面房租赁合同于2014年2月28日到期，所有出租门面房由案外人向国春收回处置，续租的租户于2014年3月1日前与向国春签订租赁合同，不愿承租的于2014年3月1日前搬离。但被告并未与案外人向国春重新签订租赁合同，在被告起诉要求原告及案外人向国春赔偿门面装修损失一案中，已确认至2015年8月该案一审判决期间被告租赁的门面仍由被告使用的事实，故被告的抗辩理由本院不予采纳。被告应支付租金的金额。至2014年12月31日，45-49号门面租赁时间为2年5个月零20天，按年租金109800.00元计算，应支付租金271450.00元（109800.00元/年×2年＋109800.00元/年÷12个月×5个月＋109800.00元/年÷12个月÷30天×20天）；50号门面租赁时间为2年8个月零15天，按年租金21600.00元计算，应支付租金58500.00元（21600.00元/年×2年＋21600.00元/年÷12个月×8个月＋21600.00元/年÷12个月÷30天×15天）；51号门面租赁时间为2年3个月零8天，按年租金47748.00元计算，应支付租金108494.00元（47748.00元/年×2年＋47748.00元/年÷12个月×3个月＋47748.00元/年÷12个月÷30天×8天）。综上，被告至2014年12月31日，被告应支付原告租金总额为438444.00元，扣除被告已向原告支付租金288948.00元，现被告尚欠原告租金149496.00元。故原告要求被告支付拖欠租金148460.00元的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称其已付清2014年7月之前的租金，本案审理过程中，原、被告双方对被告已付租金金额进行了确认，被告在本案及被告诉原告及案外人向国春赔偿装修损失一案中，均未提交证据证实被告已付清2014年7月之前租金的事实，故对被告抗辩理由本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：由被告郑苏于本判决生效之日起十五日内支付原告冯世宣租金148460.00元。负有给付金钱义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3269.00元，减半收取1634.50元，由被告郑苏承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  刀楠二〇一九年六月十二日法官助理后永芝书记员林根