内蒙古自治区正蓝旗人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内2530民初83号 原告（反诉被告）：白春利，男，1974年2月11日出生，现住正蓝旗。 委托代理人：谢合鑫，内蒙古合志律师事务所。 被告（反诉被告）：锡林浩特市环宇建筑安装有限责任公司，地址锡林浩特市。 法定代表人：李景山。 被告（反诉原告）：锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司，地址锡林浩特市。 法定代表人：李景发。 委托代理人：任国军，内蒙古建中律师事务所锡林浩特分所律师。 被告（反诉被告）：锡林浩特市环宇建筑安装有限责任公司正蓝旗水景湖小区项目部，地址正蓝旗。 负责人：刘永奇。 被告（反诉被告）：刘贵柱，男，1952年7月17日出生，现住正蓝旗。 委托代理人：甘迪，内蒙古驰信律师事务所律师。 原告白春利与被告锡林浩特市环宇建筑安装有限责任公司（以下简称环宇安装公司）、锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司（以下简称环宇房地产公司）、锡林浩特市环宇建筑安装有限责任公司正蓝旗水景湖小区项目部（以下简称项目部）、刘贵柱房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白春利及其委托代理人谢合鑫、被告环宇房地产公司委托代理人任国军、被告刘贵柱委托代理人甘迪到庭参加诉讼，被告环宇安装公司、项目部负责人刘永奇经本院传票传唤无任何理由未到庭。本案现已审理终结。 原告白春利向本院提出诉讼请求：1、判令四被告为原告办理房屋产权证书并承担逾期办理房屋产权证书的利息（以53万元为基数，以2010年8月1日为起算日，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至被告交给房屋产权证之日止）；2、本案诉讼费由各被告连带负担。事实和理由：2009年第三、四被告借第一被告（环宇安装公司）之名兴建了位于正蓝旗上都镇原二工程队的临街商住楼，同年8月20日原告与第三、第四被告签订了《购房协议》，约定上述二被告将其建设的一处商住楼出售给原告，双方约定按照建筑面积一、二楼每平方米2440元，三楼为每平方米1440元，给付购房款的方式为签约日给付定金15万元，十月份付20万元，交工之日给付15万元，剩余部分由甲方负责办出房产手续后协调银行贷款来支付，在协议中双方还约定“各种入网费、房产证费用、贷款费用等一切办理手续的费用均由甲方负责。”最后双方约定，面积按照房产证实际面积计算。2010年4月30日原告所购上述房屋交付，但是存在的质量问题颇多，可是原告最关注的房产手续到今天也没有着落。原告在2018年曾向正蓝旗人民法院提起诉讼，诉请被告办证且承担违约责任，一审判决后第三、四被告提起上诉，认为第二被告才是真正的房屋出售人，只有它才能够办理房屋产权手续，在此情形下，在二审法院承办法官的动员下，原告只好撤诉，在将第二被告设置为诉讼主体后再行起诉。原告认为，在案的《购房协议》合法、有效，原告据此购房已经近9年，被告未依约办理房屋产权手续理应承担相应的法律责任，这也是相关司法解释的规定，故恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告环宇房地产公司辩称，一、争议房屋的所有权属于环宇房地产开发公司所有。二、刘永奇与白春利订立的买卖协议无效。综合以上两点要求驳回原告诉讼请求。 被告刘贵柱辩称，原告诉的房屋买卖协议并没有被告刘贵柱的签字，对于该份协议被告刘贵柱不予认可，因此与被告刘贵柱无关，不承担任何办理房屋产权证的义务。 被告锡林浩特市环宇建筑安装有限责任公司、锡林浩特市环宇建筑安装有限责任公司正蓝旗水景湖小区项目部未做答辩。 反诉原告锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司向本院提出的反诉请求为：1、驳回被反诉人白春利的全部诉讼请求；2、依法确认被反诉人白春利与锡林浩特市环宇建筑安装有限责任公司正蓝旗水景湖小区项目部（刘永奇）订立的《购房协议》无效；3、本案诉讼费用由被反诉人承担。反诉事实与理由：本案事实是2012年6月份，锡林浩特市环宇房地产开发有限公司（反诉人）在正蓝旗上都镇上都音高勒区开发房地产，开发了上都镇上都音高勒小区，小区的全部产权归反诉人所有。正蓝旗上都镇上都音高勒区开发房地产的建筑公司是被反诉人锡林浩特市环宇建筑安装有限责任公司，建筑公司在工地设立项目部，负责人刘永奇。另外，反诉人开发的正蓝旗上都镇上都音高勒小区工程于2014年1月15日经过了竣工验收。反诉人认为：建筑公司项目负责人刘永奇在没有商住房所有权的情况下，与被告反诉人白春利订立《购房协议》属无效协议。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”据上述法律规定，在2009年8月份，正蓝旗上都镇上都音高勒小区还未确认由哪一开发公司开发，更谈不上商品房预售。被反诉人白春利与刘永奇约定的价格一、二楼每平米2440元、三楼每平米1440元，远低于同位置商品房价格，反诉人同位置出售的商品房是每平米5200元。由此可见，刘永奇即非商业楼所有权人，也非开发公司授权出售商业楼的人，无权出售反诉人所有的商品楼。我国《民法总则》第一百五十四条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定：有下列情形下的，合同无效：“恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益。”根据以上法律规定，本案的《购房协议》是被反诉人白春利与刘永奇个人串通侵害反诉人商住楼所有权的行为，双方订立《购房协议》应当无效。另外，被反诉人白春利请求是基于无效的《购房协议》，因此，请求人民法院驳回被反诉人对反诉人的全部诉讼请求。综上所述，反诉人依法向人民法院提出反诉，请求人民法院保护反诉人的合法权益。 反诉被告白春利辩称，一、反诉人的第一项反诉请求是针对本诉的答辩意见，不再单独提出答辩意见。二、反诉人的第二项反诉请求没有事实和法律依据，1、所谓的合同无效是指当事人的行为违反了合同第52条规定，而本案的客观情况是双方2009年签约，2010年4月交付，在长达9年的时间里双方均以自己的行为履行着义务，行使着权利，如何使违法而无效了呢。2、反诉人的反诉请求显然违反了相关司法解释的规定，即当事人一方以出卖人缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的人民法院不予支持。3、即便合同无效，那也要区分谁是合同过错一方，反诉人特别是刘贵柱本人应该考虑到合同一旦被确认无效会产生一系列法律后果，其规定在相关商品房买卖司法解释的第9条。4、反诉人在反诉状中提到恶意串通的话题，答辩人不明就理，对相关证据答辩人将拭目以待。5、反诉人在反诉状当中谈到的涉案房屋价款的问题，系无稽之谈，涉案房屋的买卖发生在10年前，而今天的房价毫无意义，综上答辩人认为正蓝旗人民法院（2018）内2530民初173号民事判决书当然是正确的，二审法院以一审遗漏诉讼主体为由规劝答辩人撤回起诉实际上是欠妥的，因为答辩人白春利从来就没有认为过涉案房屋买卖被称作商品房买卖，更不知道有什么开发商存在，难道能够出售房屋的主体就只能是开发商吗，综合以上，恳请人民法院依法驳回反诉人的反诉请求。 反诉被告刘贵柱辩称，对反诉人的反诉请求与刘贵柱没有关联性，因此，不予答辩。 反诉被告锡林浩特市环宇建筑安装有限责任公司、锡林浩特市环宇建筑安装有限责任公司正蓝旗水景湖小区项目部未做反诉答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、原告白春利提供的正蓝旗人民法院（2018）内2530民初173号民事判决书一份，被告环宇房地产公司的质证意见为，该判决书在原告向中院提出撤诉时一并撤掉的，所以不具有法律效力，而且本案的经办人也是现在该案的经办人，所以该判决书不能证实本案的案由是房屋买卖合同纠纷，因为本案是由开发商开发的一手房，符合商品房买卖合同纠纷的案由。被告刘贵柱的质证意见为，原告自愿撤回原审诉讼。撤回诉讼的一审判决书不发生任何法律效力，因此，也不能作为审理本案的依据。 本院认为，该组证据内容真实合法，只因白春利在（2018）内2530民初173号案件二审中撤回一审诉讼，而不发生法律效力。 2、原告白春利提供的锡林郭勒盟中级人民法院（2018）内25民终1908号民事裁定书一份，被告环宇房地产公司的质证意见为，该份裁定书的真实性认可，但是原告证明的问题不予认可，这份撤诉裁定书中，本院审理过程中，上诉人白春利于2018年12月25日申请撤回一审的起诉，没有遗漏主体或者程序纠正这些表述。如果按照原告的说法仅仅是程序的纠正，再追加一个开发公司，本案的审理还按一审的审理，这样明显错误，就是参照发回重审的适用原则，作为本案的经办人，在上一原审案件中也是经办人，这样容易导致先入为主，无法对本案公正审理，提出意见：本案的经办人是否考虑回避本案的审理。被告刘贵柱的质证意见为，与被告环宇公司的质证意见一致。 本院认为，该组证据内容真实合法，本院予以认定。 3、原告白春利提供的购房协议书一份（复印件），被告环宇房地产公司的质证意见为，购房协议书的真实性没有异议，但是本案涉及出售的房屋属于环宇开发公司所有，环宇建筑公司即刘永奇个人都不是房屋的产权人，因此刘永奇与白春利签订的合同应当属于无效合同。被告刘贵柱的质证意见为，真实性没有异议，但根据合同相对性原则，该协议对的权利义务主体是白春利及刘永奇，并没有被告刘贵柱的任何签字确认行为，因此与被告刘贵柱没有关联性。 本院认为，该组证据内容真实、合法，该协议书为原告白春利与被告环宇建筑公司正蓝旗水景湖小区项目部（刘永奇）签订，系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定。而且原告白春利已实际使用案涉房屋多年，且对此作为案涉房屋开发单位即房屋所有权人锡林浩特市环宇房地产开发有限公司从未提出异议，故该《购房协议》原、被告双方已实际履行，本院予以认定。 4、原告白春利提供的原告给付购房款的相应票据21张复印件（包含3份收条、1份借据、13份收据、1份证明、2份发票、1份销货清单），被告环宇房地产公司的质证意见为一共票据21张，其中2010年7月24日李军借款2000元，2010年7月20日李军的收条12万元，2010年9月27日李军的收条1万元，2010年9月19日李军的收条3万元，对以上四个收据共计162000元与本案购房款没有关联性，所以该四份收据不予认可。针对2010年7月26日李茂会的证明真实性和证明的问题全部不认可，还有6张收据分别为2010年7月24日金额为150元，2014年9月28日金额为100元，2010年7月29日金额为67.3元，2010年9月7日金额为200元，2014年10月4日金额为80元，以上六张收据与本案房款没有关联性，不予认可。2010年11月15日销货清单117元与本案房款没有关联性，不予认可，发票2张是2010年11月17日金额为432元，2011年4月26日金额为432元与本案的房款没有关联性，不予认可，剩余的7张收据收款人分别是刘贵柱或者刘永奇，环宇开发公司也没有收到此款，因此与环宇公司的买卖关系付款行为并不存在。被告刘贵柱的质证意见为，该组收据刘永奇和刘贵柱的七张收据予以认可，其他收据不予认可，因为其他收据中没有任何刘贵柱的签字确认行为。 本院认为，该组证据内容真实。其中，7张刘贵柱和刘永奇签字的收据，能够证明原告向被告刘贵柱交纳了部分购房款，本院予以认定。李军签字的借条1张、收条3张，李茂会出具的证明1张以及其他9张票据，从证据的内容上无法证实与本案的关联性，亦无法证明原告主张的证明目的，故本院不予认定。 5、被告环宇房地产公司提供的规划许可证（编号为：xxxx）、施工许可证（编号为：×××）、竣工验收备案表，原告白春利的质证意见为真实性、合法性没有异议，但是我们认为其一上述施工许可，规划许可都发生在2012年和2013年，而本案刘永奇项目部出售给本案原告白春利的房屋签约是2009年8月20日，实际交付是2010年4月底，可见，第一被告出示的证据能够说明若干行政审批手续都没有的情况下就开始签约售楼了。相关行政审批的合法性并不代表涉案房屋所有权据实第一被告，这是截然不同的两层面的客观事实。被告刘贵柱的质证意见为，真实性、合法性、关联性没有异议，且可以证明涉案房屋是由环宇建筑公司施工完成的。 本院认为，该组证据内容真实、有效，能够证明本案争议的商住楼小区开发施工建设单位为本案被告锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司。 6、反诉原告环宇房地产公司就反诉提供的规划许可证（编号为：xxxx）、施工许可证（编号为：×××）、竣工验收备案表和购房协议书，反诉被告白春利的质证意见为，证据一、二真实性均没有异议，该证据无法支持反诉原告的合同无效诉求的相关内容。反诉被告刘贵柱的质证意见为，没有异议。 本院认为，该组证据内容真实合法，能够证明案涉房屋的开发建设单位为被告环宇房地产公司。 7、反诉原告环宇房地产公司就反诉提供的购房协议（复印件）一份，白春利的质证意见为，真实性没有异议，该证据无法支持反诉原告的合同无效诉求相关内容。刘贵柱的质证意见为，没有异议。 本院认为，该组证据的内容真实、合法，但是不能证明反诉原告主张的合同无效诉求。 8、原告白春利提供的刘贵柱的民事上诉状一份（原件）， 被告环宇房地产公司的质证意见为，与环宇开发公司没有关联性，不予质证。被告刘贵柱的质证意见为，该份上诉状是针对原审判决结果进行的上诉，而原审判决已由原告自愿撤诉，而无法法律效力，因此该上诉状中并没有民诉法规定的自认情节。 本院认为，该组证据内容真实合法，在该份上诉状中刘贵柱认可收取了白春利部分购房款。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年8月20日，原告白春利与被告环宇建筑安装公司正蓝旗项目部签订《购房协议》，被告环宇建筑安装公司正蓝旗项目部将位于正蓝旗上都镇原正蓝旗二工程队院临街商住楼出售给原告白春利，双方约定：一、二楼每平方米价格为2440元，三楼每平方米价格为1440元，各层面积按房产证实际面积计算，三楼楼顶为混凝土现浇楼顶，室内吊石膏顶，室外起脊挂红瓦，购房款支付日期为：（1）购房协议签订日给付购房定金15万元；（2）十月份再付20万元；（3）交工日期付完剩余15万元；（4）剩余部分由甲方（被告）负责办出房产手续后协调银行贷款来支付。签订协议后，原告已经缴纳部分购房款。楼房的交工日期：主体交工日期为2009年11月30日；室内刮白装修交工日期为2010年2月20日。同时双方对违约责任、办证费用等各项费用的承担均进行了约定。后被告环宇安装公司正蓝旗项目部将房屋交付原告白春利使用长达九年之久，但至今未予办理房屋产权证。在此过程中，被告刘贵柱收取原告白春利部分房款，且对收取部分房款的事实，被告刘贵柱予以认可。 根据当事人双方的举证、质证意见及审理查明的事实，归纳本案的争议焦点为：1.应当由谁承担为原告办理房屋产权证书的义务；2.原告要求环宇房地产公司、环宇安装公司、项目部和刘贵柱支付逾期办证的利息损失的诉请是否能得到支持；3.反诉原告的反诉请求是否成立的问题。 本院认为，针对本诉部分，首先，2009年8月20日签订的《购房协议》系原被告双方意思表示一致，且在不违反国家法律法规的情况下签订，《购房协议》虽然是原告白春利与被告环宇公司项目部负责人刘永奇签订，但案涉原告所购商住楼已予以交付，原告白春利已经入住案涉房屋长达8、9年，对此作为案涉房屋开发单位锡林浩特市环宇房地产开发有限公司在如此长的时间内亦未提出任何异议，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，应认定上述《购房协议》合法有效。被告锡林浩特市环宇房地产开发有限公司作为案涉商住楼的开发单位，虽不是《购房协议》的签订一方，但作为案涉商住楼的开发单位，在长达九年的时间中对案涉《购房协议》未予提出任何异议，视为其认可该份购房协议，故应当承担为原告办理房屋产权证书的责任。 其次，根据合同相对性原则及民法意思自治、诚实信用原则，因被告项目部不具有独立承担民事责任的行为能力，应由其设立单位即环宇安装公司履行合同约定义务，履行向原告办理房屋产权相关手续的义务。 再者，从原告提供的有刘永奇和刘贵柱签字的《收据》可以看出，被告刘贵柱收取了原告白春利的部分购房款，而且被告刘贵柱也认可收取了原告白春利部分购房款，故应承担相应的为原告白春利办理房屋产权证的义务。 第四，原告要求被告承担逾期办理房屋产权证书的利息（以53万元为基数，以2010年8月1日为起算日，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至被告交给房屋产权证之日止）的诉讼请求，一是本案案由为房屋买卖合同，并非商品房买卖合同，且双方没有明确规定办证时间，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定；二是原告对案涉商住楼实际交付时间未能提供明确有效的证据予以佐证，从而无法确定实际交付房屋的时间，故原告的此项诉讼请求本院不予支持。 针对反诉部分，反诉原告环宇房地产开发有限公司要求确认白春利与锡林浩特市环宇建筑安装有限责任公司正蓝旗水景湖小区项目部订立的《购房协议》无效的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，该项反诉请求不能成立。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定的规定，缺席判决如下： 一、被告、锡林浩特市环宇建筑安装有限责任公司、锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司、刘贵柱于本判决生效后30日内，共同为原告白春利办理位于正蓝旗上都镇原二工程队院内临街商住楼的房屋产权证书。 二、驳回原告白春利的其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司的反诉请求。 本诉案件受理费50元，由被告锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司、锡林浩特市环宇建筑安装有限责任公司、刘贵柱共同负担。 反诉案件受理费50元，由反诉原告锡林浩特市环宇房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。 审判长 格 日 勒 陪审员 高 建 华 陪审员 阿木吉拉图 二〇一九年六月二十四日 书记员 温 都 苏