重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初8387号原告:重庆商社物业管理有限公司。住所地重庆市渝中区青年路18号21楼，统一社会信用代码91500103765901054G。法定代表人：段成伦，总经理。委托代理人：张某（特别授权），重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托代理人：卞某某（特别授权），重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：唐荣富，男，1980年3月21日出生，汉族，华能珞璜电厂职工，住重庆市南岸区。原告重庆商社物业管理有限公司（以下简称“商社物业”）诉被告唐荣富物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告商社物业的委托代理人张某、卞某某，被告唐荣富均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告商社物业向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付2014年1月1日至2018年12月31日的物业服务费12654元；2、判决被告向原告支付违约金（违约金以欠付的物业服务费为基数，从欠费之日起按每日万分之三十的标准计算至付清之日止）；3、判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：2004年7月20日，原告与重庆商社中天物业发展有限公司签订《“中天阳光美地”前期物业服务合同》，由原告为“中天阳光美地”小区提供前期物业管理服务；物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季前十日内履行交纳义务；业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准支付违约金。2013年9月，经阳光美地小区业主表决，同意自2014年1月1日起，该小区物业服务费调整为（按建筑面积计算）住宅1.7元/月/平方米/月。被告是阳光美地小区15幢2单元5层1号的业主，然而，被告却并未按照约定向原告支付物业服务费，经原告多次催收未果。至今，被告尚欠付2014年1月1日至2018年12月31日的物业服务费12654元。原告认为，被告作为阳光美地小区业主，应按约定支付物业服务费。而被告未按时足额支付物业服务费的行为已严重违约，并损害了原告的合法权益，原告有权要求被告支付物业服务费，并要求被告支付违约金。被告唐荣富辩称：1、我方不承认物业公司物业费涨价的合法性，我按照业主临时公约和前期物业服务合同及重庆市物价局的文件去物业公司按照1.2元的物业费缴纳费用，但是他们不肯收取；2、原告方起诉我方的诉求时间是2014.1.1-2018.12.31，其中有部分时效已过期；3、我方一直进行成立业委会工作，但物业公司不停阻扰我们成立业委会，所以业委会未成立，因此物管涨不了价，涨价由物管公司自己负责；4、物业服务不完善，连1.2元的标准都没有达到，更达不到1.7元；5、物业按照1.7元收物业费没有物价局相关文件依据。本院经审理认定事实如下：2004年，原告作为乙方与重庆商社中天物业发展有限公司（以下简称“中天物业”）作为甲方签订《中天阳光美地前期物业服务合同》，该合同约定甲方选聘乙方对位于重庆市经济开发区（南岸）中天阳光美地小区（以下简称“阳光美地小区”）实施前期物业管理服务；户数为866、占地面积86836平方米，建筑面积159293平方米、多层栋数为24；物业服务费标准按建筑面积住宅为1.20元/月/平方米；物业服务费用按季缴纳，业主或物业使用人应在每季前十日内履行缴纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准向乙方支付违约金；合同期限为三年，自2004年7月20日至2007年7月20日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止…该合同乙方法定代表人处有夏述辉的签名并加盖商社物业的公章,甲方处有杨建辉的签名并加盖中天物业的公章。该合同落款处注明的签订时间为2004年7月20日。原告于2004年入驻阳光美地小区后，依据该合同的约定为阳光美地小区提供物业服务。上述合同约定的三年期限到期后，仍由原告继续为该小区提供物业服务至今。2014年1月1日起，该小区物业服务费调整为（按建筑面积）住宅1.7元/月/平方米。该小区未成立业委会。被告系位于重庆市南岸区南坪镇南湖路29号15幢2单元*层*号即阳光美地小区***号房屋的业主，该房屋的建筑面积为124平方米。被告认为，原告擅自将原物业服务费的收费标准上涨至1.7元/平方米/月（建筑面积）的行为违法，2014年1月1日起没有缴纳物业服务费。原告向被告催收后，被告曾向原告提出按照涨价前的标准即1.2元/平方米/月（建筑面积）收取，并向原告缴纳,未果。原告分别于2015年12月25日、2017年12月30日、2018年12月31日通过向被告邮寄催款函的形式向被告催收物业服务费、公摊费等费用，并盖有邮局邮戳证实已投递。原告遂于2019年4月2日向本院递交民事起诉状，并以前述理由诉至本院。以上事实有，房屋登记信息查询证明、《中天阳光美地前期物业服务合同》、（2017）渝0108民初9814号民事判决书、（2018）渝05民终5664号民事判决书、《临时公约》、物价局文件、电子回信、照片、《关于9月4日晚筹备组无理围攻物管处事件的告示》、《公示》、函、邮寄凭证等证据及原、被告的当庭陈述在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原告与重庆商社中天物业发展有限公司签订《中天阳光美地前期物业服务合同》是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的强制性规定,该合同真实有效。前期物业服务合同到期后，因该小区未能成立业主委员会，无法作出续聘或选聘物业服务企业的决定，而原告又自愿按照原物业服务合同的约定继续提供物业服务。因此，根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定，前期物业服务合同，其履行期限已自动延续，该小区的全体业主或物业使用人均应继续按照该合同的约定履行义务。庭审中，被告未对《中天阳光美地前期物业服务合同》提出异议。对于被告辩称原告物业服务费涨价不合法，因该事项系另一法律关系，当事人应另案起诉处理，本案不做处理。故被告应向原告缴纳拖欠的从2014年1月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费为12648元（124平方米×1.7元/平方米/月×60个月）。物业服务具有持续性，被告辩称的理由及举示的证据亦不能充分证明原告提供的物业服务存在重大的服务瑕疵以及原告存在根本违约的行为，故对被告提出的拒交理由，本院不予采纳。但原告作为该小区物业服务企业，应虚心倾听业主的意见，不断提高及完善服务质量。关于被告辩称原告主张2014年1月1日至2018年12月31日的物业服务费有部分时效已过期。本院认为，原告曾分别于2015年12月28日、2017年12月30日、2018年12月31日通过向被告邮寄催款函的形式向被告催收物业服务费、公摊费等费用，原告向被告的催收行为，引起了诉讼时效的中断。同时，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。本案系物业服务纠纷，适用普通诉讼时效的规定。原告于2019年4月2日向本院递交民事起诉状，原告请求被告支付2014年1月之前的物业服务费并未过诉讼时效期间，对于被告提出的该项抗辩理由，本院不予采纳。关于违约金，被告作为小区业主，亦受上述前期物业服务合同的约束。上述前期物业服务合同约定业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准支付违约金。现被告逾期支付物业服务费的行为，已构成违约，应当承担相应的违约责任。鉴于约定的违约金标准过高，应当适当予以调整。根据案件事实，本院酌情决定按照年利率24%的标准支付违约金，因合同约定物业服务费按季缴纳，并于每季前十日内履行缴纳义务，则违约金以当季欠交费用为基数，自2014年3月11日起计算至付清时为止。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项、第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国物业管理条例》第十一条、第十二条、第二十六条之规定：一、限被告唐荣富于本判决生效之日起十日内支付原告重庆商社物业管理有限公司2014年1月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费12648元；并按年利率24%的标准支付违约金（违约金以当季欠交费用为基数，自2014年3月11日起计算至付清时为止）；二、驳回原告重庆商社物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取58元，由被告唐荣富承担（此款暂由原告重庆商社物业管理有限公司垫付，限被告唐荣富于本判决生效之日起十日内将该款支付给原告重庆商社物业管理有限公司）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 常 凌二〇一九年六月二十五日书记员 杜晓宇