广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终3127号上诉人（原审原告）：吴桂清，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：岑嘉培，广东泛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔凡勇，广东泛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林锡镰，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。原审第三人：冯志恒，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。上诉人吴桂清因与被上诉人林锡镰及原审第三人冯志恒房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初10648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴桂清上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判支持吴桂清全部诉讼请求；2.林锡镰承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。（一）冯志恒执行案件对佛山市顺德区3号房屋[粤（2018）顺德区不动产权第111×号]（以下简称涉案房屋）的查封不应成为阻碍本案《房地产买卖合同》继续履行的理由。涉案《房地产买卖合同》签订时，涉案房屋并未查封，合同有效。《房地产买卖合同》签订后，吴桂清积极履行该合同约定的义务，支付款项、办理土地出让手续等。2018年5月27日，冯志恒执行案件首封涉案房屋，吴桂清得知后积极处理，向一审法院起诉。一审法院将冯志恒追加为原审第三人，并轮候查封涉案房屋。吴桂清亦与原审第三人冯志恒达成一致，由吴桂清代林锡镰偿还林锡镰欠冯志恒的债务，冯志恒在法庭上表示同意，承诺理清代付关系后就申请解封涉案房屋。吴桂清已积极解决《房地产买卖合同》继续履行的阻碍，一审法院未认定该事实，损害当事人的权益。吴桂清同意在二审判决作出前向冯志恒清偿林锡镰所欠债务，以解除涉案房屋的查封。（二）案外人关×第二轮候查封涉案房屋尚未发生法律效力，不能阻止《房地产买卖合同》继续履行。关×属于第二轮候查封涉案房屋，在首查封以及第一轮候查封尚未解封前，第二轮候查封不发生法律效力。如冯志恒的首查封解除后，吴桂清的第一轮候查封即自动成为首查封，而吴桂清的诉讼请求是继续履行《房地产买卖合同》，关×对涉案房屋的轮候查封不能阻止《房地产买卖合同》的继续履行。一审法院认定轮候查封有法律效力，属于执行范畴，不应在民事审判案件中审查，属于适用法律错误。此外，吴桂清尚未支付的购房款在代林锡镰清偿欠第三人冯志恒的债务后，仍足以清偿林锡镰欠关×的债务，关×同意由吴桂清代为清偿林锡镰的债务。一审法院未认定该事实，违背了当事人的意愿。被上诉人林锡镰未发表答辩意见。原审第三人冯志恒未陈述意见。吴桂清向一审法院提出诉讼请求：1.林锡镰继续履行双方于2018年1月26日签订的《房地产买卖合同》，将涉案房屋过户至吴桂清名下；2.林锡镰将涉案房屋交付给吴桂清使用；3.林锡镰向吴桂清支付违约金100000元；4.本案诉讼费、财产保全费由林锡镰承担。一审法院认定事实：2018年1月26日，吴桂清与林锡镰签订《房地产买卖合同》，约定吴桂清向林锡镰购买座落于佛山市顺德区3号的房屋[粤（2018）顺德区不动产权第11180×号]，购房总价为380000元，房产过户所需的契税、个人所得税、土地出让金等过户费用均由吴桂清负责，核发新不动产权证的费用包括测量费、档案费、登报费均由林锡镰负责，吴桂清在签订合同即日一次性支付购房定金100000元（最终冲抵购房款），余下购房款280000元在办理产权过户当日一次性以转账方式支付给林锡镰；林锡镰保证上述房地产权属清楚，若发生与林锡镰有关的产权纠纷或债权债务，一概由林锡镰负责清理并承担民事诉讼责任，因此给吴桂清造成的经济损失由林锡镰负责赔偿；林锡镰中途悔约不卖或约定过户手续而逾期5天仍不办理的当违约，林锡镰需在违约之日起五天内将所收取的购房款及定金退还给吴桂清，并赔偿100000元给吴桂清作为违约金；交房时间为2018年12月30日。当日吴桂清向林锡镰支付了购房定金100000元，林锡镰亦向吴桂清出具收据。2018年3月3日，双方签订《补充协议书》，约定吴桂清追加购房定金50000元，定金总额150000元，林锡镰承诺办理产权过户当日即无条件交付房屋给吴桂清，逾期不交付房屋的，林锡镰即属违约，林锡镰要每日按房产成交价的1%作为滞纳金支付给吴桂清。同日，林锡镰出具收据确认收到追加的购房定金50000元。2018年4月27日，×街道光大社区居民委员会出具地址证明，期后，林锡镰与佛山市顺德区****办事处的土地管理部门签订《国有建设用地使用权出让合同》，将上述房产由原集体土地转为国有建设用地，吴桂清代林锡镰缴纳了划拨土地应补缴土地价款54333.36元及相应的印花税、契税1657.2元。2018年5月15日，吴桂清继续向林锡镰支付了购房定金90000元，至此共支付购房款定金240000元，林锡镰向吴桂清出具收据并承诺于2018年5月18日将上述房屋及股份社租赁用地交付给吴桂清。然而林锡镰未能按上述期限将案涉房产过户给吴桂清。另查，因林锡镰与冯志恒存在其他债务纠纷，位于佛山市顺德区光×社区居民委员会的房屋[粤（2018）顺德区不动产权第1118×号]于2018年5月24日被（2018）粤0606执5122号案件查封；在本案审理过程中，吴桂清亦申请了财产保全，第一轮候查封了上述房产；另案外人关×也在（2018）粤0606民初12527号案件中申请财产保全并第二轮候查封了上述房产，一审法院已依法作出（2018）粤0606民初12527号民事判决书。诉讼中，一审法院依法告知吴桂清案涉房屋已被司法查封，并向其释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失或者依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条的规定主张权利。但吴桂清明确愿意代林锡镰同冯志恒、案外人关×协商代为清偿债务的问题，并坚持要求继续履行《房地产买卖合同》、办理房产过户手续及交付房产。一审法院认为，吴桂清与林锡镰之间的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，双方的合法权益应受法律保护。鉴于案涉房产已经被司法查封并已进入执行阶段，亦被本案及另案财产保全查封，虽然吴桂清明确愿意代林锡镰同冯志恒、案外人关×协商代为清偿债务的问题（无法确认剩余的购房款140000元足以支付其他案件的债务），且上述问题应属于执行范畴，不应在民事审判案件中审查。一审法院依法向吴桂清释明变更诉讼请求或者依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条的规定主张权利，但吴桂清坚持要求继续履行《房地产买卖合同》即办理房产过户手续并交付房产，而本案的情形已属于法律上不能履行，故一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第一项的规定，对吴桂清的上述诉请不予支持，应由吴桂清另案主张权利。林锡镰未能按约定履行《房地产买卖合同》，对吴桂清已构成违约，吴桂清要求林锡镰支付违约金100000元，符合法律规定，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第一款第一项、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决：一、林锡镰应于判决发生法律效力之日起十日内，向吴桂清支付违约金100000元；二、驳回吴桂清的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费减半收取为4250元、财产保全费2920元，两项合计7170元（吴桂清已预交），由吴桂清负担5170元，林锡镰负担2000元。二审期间，吴桂清向本院提交如下证据：证据1.不动产登记信息查询结果，拟证明冯志恒对涉案房屋申请的查封已解除，吴桂清对涉案房屋申请的轮候查封现变更为首次查封；证据2.顺德农商银行×借记卡主活期交易明细，拟证明吴桂清有一次性支付剩余房款的能力。其他当事人未提交新证据。经审查，吴桂清提交的证据来源真实，形式合法，且与本案相关，本院予以采纳。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明：佛山市顺德区国土城建和水利局于2019年2月28日出具《不动产登记信息查询结果》，该《不动产登记信息查询结果》显示涉案房屋因本案被查封，因（2018）粤0606民初12527号案被轮候查封，冯志恒申请的查封已被解除。户名为吴桂清、账号为622×的账户截至2019年5月28日有22万余元。吴桂清向本院出具《承诺书》承诺愿意按照合同约定一次性支付剩余房款140000元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：吴桂清关于林锡镰继续履行《房地产买卖合同》即将涉案房屋过户至吴桂清名下并向吴桂清交付涉案房屋的请求是否成立。经审查，《房地产买卖合同》是林锡镰、吴桂清的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。涉案房屋原被冯志恒在（2018）粤0606执5122号案中申请的查封已被解除，现涉案房屋尚存在吴桂清在本案申请的查封和案外人关×在（2018）粤0606民初12527号案申请的轮候查封。根据《最高人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮候查封的效力问题的批复》关于“根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释[2004]15号)第二十八条第一款的规定，轮候查封、扣押、冻结自在先的查封、扣押、冻结解除时自动生效，故人民法院对已查封、扣押、冻结的全部财产进行处分后，该财产上的轮候查封自始未产生查封、扣押、冻结的效力”之规定，在涉案房屋尚存在吴桂清申请的查封的情况下，关×对涉案房屋申请的轮候查封不发生法律效力，不能阻却吴桂清请求继续履行合同，故《房地产买卖合同》具备继续履行的条件，吴桂清请求林锡镰继续履行合同，合法有据，应予支持。林锡镰应协助吴桂清办理涉案房屋过户至吴桂清名下的手续并向吴桂清交付涉案房屋。因《房地产买卖合同》约定吴桂清应于房屋办理产权过户当日一次性支付给林锡镰，吴桂清在本案亦提供证据证明其有一次性支付剩余房款的能力和意愿，故，为保障双方权利，本院认定吴桂清应在林锡镰履行协助办理过户义务的同时支付剩余购房款140000元。至于林锡镰应承担的违约责任问题。《房地产买卖合同》约定，如林锡镰中途悔约不卖或约定过户手续而逾期5天仍不办理的当违约，林锡镰需在违约之日起五天内将所收取的购房款及定金退还给吴桂清，并赔偿100000元给吴桂清作为违约金。根据该约定内容可知，林锡镰应在其违约且合同解除的情况下向吴桂清支付100000元违约金。现本院已判令林锡镰继续履行合同，故吴桂清请求林锡镰支付100000元违约金理据不足。考虑林锡镰因个人原因导致涉案房屋被案外人冯志恒申请查封，《房地产买卖合同》至今未能履行，吴桂清需提起本案诉讼以保障自身权益，并且林锡镰亦违反了其对吴桂清承诺的于2018年5月18日交付房屋的义务，林锡镰的行为已构成违约。本院综合本案具体情况将吴桂清的违约金请求予以调整，酌定林锡镰向吴桂清支付违约金20000元，吴桂清诉请超出部分，本院不予支持。综上所述，上诉人吴桂清的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持，对其他部分予以驳回。本案因二审发生新的事实而改判，一审不属于错误裁判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初10648号民事判决第二项；二、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初10648号民事判决第一项为：林锡镰应于本判决发生法律效力之日起十日内向吴桂清支付违约金20000元；三、林锡镰应于本判决发生法律效力之日起十日内协助吴桂清办理将座落于佛山市顺德区3号的房屋[粤（2018）顺德区不动产权第1118×号]过户至吴桂清名下的权属变更登记手续，并向吴桂清交付该房屋；四、吴桂清应于林锡镰履行前述第三项义务的同时将剩余购房款140000元支付给林锡镰（产权过户所产生的费用由吴桂清与林锡镰依据双方签订的《房地产买卖合同》的约定进行缴付）；五、驳回吴桂清的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4250元、财产保全费2920元，合计7170元（吴桂清已预交），由吴桂清负担1195元，林锡镰负担5975元；二审案件受理费7000元，由吴桂清负担1167元，林锡镰负担5833元。本判决为终审判决。审 判 员 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年六月四日法官助理 黄清怡书 记 员 何泳怡