广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初26429号原告：马子恩，男，1991年7月23日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：卢月婷、张海波，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：九江银行股份有限公司广州荔湾支行，住所地广东省广州市荔湾区黄沙大道11、13号101首层局部自编1A1、1A11、1A12、1A13，统一社会信用代码914401010589360472。负责人：卜斌源。委托诉讼代理人：柴冰川、田振，均系国信信扬律师事务所律师。被告：广东丝路方舟投资有限公司，住所地广东省广州市荔湾区龙津东路777号HB346房，统一社会信用代码91440101562255945T。法定代表人：李文芳。委托诉讼代理人：陈永江，系该司职工。原告马子恩诉被告九江银行股份有限公司广州荔湾支行（以下简称九江银行）、广东丝路方舟投资有限公司（以下简称丝路方舟公司）执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马子恩的委托诉讼代理人卢月婷、张海波，被告九江银行的原委托诉讼代理人袁也到庭参加了诉讼。被告丝路方舟公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告马子恩向本院提出诉讼请求：1、撤销广州市天河区人民法院作出的（2018）粤0106执异188号执行裁定书的裁定；2、撤销（2018）粤0106民初3763号民事裁定书，解除对广州市南沙区环市大道西海宁大街108号317房的查封，并不得执行该房屋；3、确认上述房屋归原告所有；4、注销九江银行在上述房屋的抵押登记，确认九江银行对上述房屋的抵押权已消灭，两被告共同到房管部门办理上述房屋的涂销抵押登记手续；5、丝路方舟公司继续履行其于2017年10月22日签订的《认购协议书》，及双方达成的《房屋买卖合同》约定的合同义务，协助原告办理上述房屋的所有权过户登记手续，将上述房屋过户至原告名下；6、丝路方舟公司向原告支付迟延履行违约金（以706938元为基数，每日按万分之三计算，自起诉之日起计至房屋所有权过户登记至原告名下之日止）；7、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2017年，原告的母亲向丝路方舟公司购买广州市南沙区环市大道西海宁大街108号317房，房价款494857元，装修款212081元。后原告与其母亲和丝路方舟公司协商，达成一致意见，将购房者名称改为原告。2017年10月22日，原告与丝路方舟公确认原告购买上述房屋，房屋总价为706938元，其中，房价款494857元，装修款212081元。丝路方舟公司应在该房屋交付原告使用且原告按约定付清全部房款、装修款及应缴税费后会同原告向产权登记机关办妥产权登记。丝路方舟公司逾期不能办妥房地产权属证明文件的，合同继续履行，自宽限期满至该房屋产权登记办妥之日，丝路方舟公司应每日按总房款的万分之三向原告支付违约金。丝路方舟公司已向原告交付了该物业。后原告向丝路方舟公司支付了全部房价款。然而，九江银行一直未办理该房屋的涂销抵押手续，丝路方舟公司至今没有为原告办妥房屋产权权属证明，没有将该房屋过户至原告名下。九江银行诉丝路方舟公司、广州丝路营行文化传播股份有限公司、黎军锦、林爱坭借款合同纠纷一案，广州市天河区人民法院以（2018）粤0106民初3763号立案审理，根据九江银行的保全申请，查封了该房屋。2018年，原告提出书面异议，广州市天河区人民法院作出（2018）粤0106执异188号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为，原告已向丝路方舟公司支付了全部房价款，且丝路方舟公司向原告交付了该房屋，九江银行同意丝路方舟公司销售该房屋，两被告应对该房屋进行涂销抵押，丝路方舟公司应依约将该房屋过户至原告名下。原告在该房屋被查封前，已向丝路方舟公司购买该房屋，并合法占有该不动产。该房屋至今未过户至原告名下，不是因为原告自身的原因未办理过户登记，更不是原告的过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，广州市天河区人民法院不得查封该房屋。故（2018）粤0106执异188号执行裁定书，认定事实错误、适用法律错误，应予以撤销。被告九江银行辩称：一、本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条而非第28条，该两条条款是一般条款与特别条款的关系，在一般条款与特别条款不一致时，应适用特别条款。二、本案中买受人不满足该规定第29条规定的排除执行条件。丝路方舟公司为该房屋的开发商，房屋规划用途为办公。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告丝路方舟公司未作答辩。经审理查明：据广州市房地产档案馆于2018年12月6日出具的《广州市不动产登记查册表》显示，广州市南沙区环市大道西海宁大街108号317房（以下简称涉案房屋）的产权人为广东世泰兴旺投资有限公司，占有部分为全部，房屋所有权取得方式为分割，登记时间为2015年6月5日，现以（2018）粤0106民初3763号协助执行通知书及民事裁定书查封，查封时效为2018年3月8日至2021年3月7日，他项权利种类为抵押权，权利人为九江银行，设定日期为2015年6月5日。丝路方舟公司原名称为广东世泰兴旺投资有限公司，于2015年3月26日变更为现名。2017年10月22日，丝路方舟公司（甲方）与马子恩（乙方/认购人）签订《认购协议书》，约定：乙方向甲方认购涉案房屋；乙方同意按一次性付款方式认购涉案房屋，成交总价为706938元；签订本协议的同时，乙方支付购房定金20000元；在2017年10月22日之前，乙方支付总成交价的100%（含定金），即706938元；乙方已知悉该物业设有抵押，并抵押权人同意甲方对外销售该物业；等。九江银行诉丝路方舟公司、广州丝路营行文化传播股份有限公司、黎军锦、林爱坭借款合同纠纷一案，本院以（2018）粤0106民初3763号立案审理，在审理期间，九江银行提出保全申请，本院于2018年3月8日查封丝路方舟公司名下包括涉案房屋在内的一批房屋。马子恩作为案外人提出执行异议，要求解除对涉案房屋的查封，本院经审查，作出（2018）粤0106执异188号执行裁定书，查明：2015年6月5日，丝路方舟公司将其名下的150套房屋包括涉案房屋抵押给九江银行，并办理了抵押登记，同年8月10日，九江银行出具《证明》，同意丝路方舟公司对外销售已抵押给该行的150套物业；2017年10月22日，丝路方舟公司与马子恩签订《认购协议书》，约定马子恩向丝路方舟公司购买涉案房屋，该物业房价款为706938元；当天，丝路方舟公司向马子恩出具收据，收到涉案房屋的定金20000元、房款474857元、装修款212081元；丝路方舟公司于2017年8月16日将涉案房屋交付马子恩使用。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条（即修正后的上述第二百二十七条，下同）的规定，向执行法院提出异议。马子恩因对本院作出的（2018）粤0106执异188号执行裁定书不服而提起本案执行异议之诉，符合上述法律规定，本院依法予以审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持，（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据本案查明，马子恩于2017年10月22日与丝路方舟公司签订《认购协议书》，并于2017年8月16日收楼，且在本案中已经支付了全部购房款，符合该条规定陈述的能够排除执行的情形。马子恩主张确认涉案房屋归其所有、停止对涉案房屋的执行并解除查封措施，均有事实和法律依据，本院予以支持。至于马子恩的其他诉讼请求，不属于执行异议之诉的审理范围，马子恩可另循途径解决。丝路方舟公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项和第二款、第三百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：确认广州市南沙区环市大道西海宁大街108号317房归原告马子恩所有。二、解除在（2018）粤0106民初3763号案中对上述房屋的查封，不得执行上述房屋。三、驳回原告马子恩的其他诉讼请求。本案受理费10870元，由原告马子恩负担730元，由被告九江银行股份有限公司广州荔湾支行、广东丝路方舟投资有限公司共同负担10140元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。本院（2018）粤0106执异188号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  符 慧人民陪审员  吴旭英人民陪审员  李婉君二〇一九年六月十九日书 记 员  何靖文陈玉娟