广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初3542号原告：李慧婷，女，1990年9月20日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：熊飞，广东道高律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙晓莹，广东道高律师事务所律师。被告：广州市番禺区沙湾房地产开发公司，住所地广东省广州市番禺区沙湾镇沙湾大道一号。法定代表人：梁文纪，职务：经理。委托诉讼代理人：吴展奇，广东明和理律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁泳婷，广东明和理律师事务所律师。原告李慧婷与被告广州市番禺区沙湾房地产开发公司（以下简称沙湾房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李慧婷的委托诉讼代理人孙晓莹，被告沙湾房地产公司的委托诉讼代理人吴展奇、梁泳婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李慧婷向本院提出诉讼请求：1.判决沙湾房地产公司支付逾期办理房地产权证的违约金11025元（违约金以房款总价1225000元，自2017年11月10日起按0.05%/日标准计至2017年11月27日止）；2.本案诉讼费用由沙湾房地产公司承担。事实与理由：2015年6月28日，李慧婷与沙湾房地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定由沙湾房地产公司出售广州市番禺区沙湾镇龙岐路283号5座606房给李慧婷，房屋总价1225000元。合同第十三条约定，沙湾房地产公司应2015年6月30日前将房屋交付李慧婷使用；合同第二十一条约定，双方同意选择李慧婷委托沙湾房地产公司办理产权登记，沙湾房地产公司应在商品房交付之日起，按补充协议第十三条约定在李慧婷交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥产权证并交付李慧婷；第二十二条约定，如沙湾房地产公司逾期办证的，应从逾期之日起按房屋总价的0.05%标准向李慧婷支付违约金。合同签订后，李慧婷于2015年11月9日付清房屋尾期款，并于2015年6月30日收楼，但沙湾房地产公司直至2017年11月27日才办妥房屋产权证书。沙湾房地产公司逾期办证的行为已构成违约，为维护李慧婷合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告沙湾房地产公司辩称，不同意李慧婷的全部诉讼请求，请求法院驳回其全部诉讼请求，本案诉讼费由李慧婷承担。理由如下：一、《商品房买卖合同》附件七的《本合同补充协议》第十三条约定：《商品房买卖合同》第二十一条、第二十二条全面变更为本条内容，变更后第2点“甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房产证……”，即从收楼和交齐房价款均已满足，应从两者最后包括补、退房差时间次日起计算。二、《商品房买卖合同》第二十二条已全面变更附件七《本合同补充协议》的第十三条，即原来《商品房买卖合同》第二十二条约定按照商品房总价款的0.05%的标准计算违约金的条款已没有约束力。现李慧婷依据变更前已没有约束为依据进行主张显然错误，应根据变更后条款的约定来处理，而变更后条款对逾期办证责任约定不明，应按照银行同期同类贷款利率计算，同时李慧婷主张的违约金标准严重过高，也应调到按照银行同类贷款利率计算。三、退一步而言，就算不考虑补房差的情况，由于涉讼房屋是属于沙湾房地产公司开发所在组团的最后一个小区，相关部门突然要求再次重新核定出让金（正常程序没有此要求），是沙湾房地产公司无法预计的。并且在2016年年初，沙湾房地产公司要求对该小区的4、5座进行初始登记，但相关部门不同意并要求完成重新核定出让金后才能进行初始登记，从2016年3月17日受理直到2017年7月26日才向沙湾房地产公司出具缴款通知单，该期间是由于政府原因而延误，并且不能纳入办理产权证的时间，所以无论是否存在超过合同约定的办证时间，均不能归责于沙湾房地产公司。四、李慧婷诉称的收楼时间与实际收楼的时间不符合。李慧婷在起诉书中诉称2015年6月30日收楼，但从沙湾房地产公司提供的《收楼验房意见表》可知，李慧婷诉称收楼的时间只是前来验楼，但发现房屋存在质量问题，不同意收取房屋，并要求被告进行修复，在2015年7月24日李慧婷确认质量问题已修复并进行收楼，所以实际收楼时间为2015年7月24日。本院认为：李慧婷与沙湾房地产公司就涉讼房屋签订的《商品房预售合同》及《补充协议》主体适格、内容合法、意思表示真实，无违反法律法规的强制性、禁止性规定，是合法有效的合同，对双方均有约束力。本案的争议焦点为沙湾房地产公司是否存在逾期办证的违约行为，应否承担逾期办证违约责任，以及违约金的计算标准、起止日期，对此，具体分析如下：首先，关于上述合同约定中的“房价款”应否包含面积差价款的问题，本院作如下分析：一方面，合同中明确约定涉讼房屋总金额为1225000元；另一方面，只有当涉讼房屋实测面积与约定面积存在误差且该误差值超出合同约定的比值时才会产生面积差价款，故在双方签订《商品房预售合同》及《补充协议》时，面积差价款并非必然发生且具体金额尚不明确，有可能出现退或补的情况。因此，本院认为合同约定中的“房价款”并不包含面积差价款，而仅指合同中已明确约定的涉讼房屋总金额。其次，根据《商品房预售合同》约定，沙湾房地产公司应当在李慧婷交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证。本案交齐房价款日期在后，李慧婷主张以交齐房价款之日，即2015年11月9日银行发放贷款的日期作为起算日，符合合同约定，本院予以支持；沙湾房地产公司主张以其出具发票的日期作为李慧婷交齐房款之日，有违公平合理原则，本院不予支持。而后国土部门通知于2017年11月10日后可领取房地产权证，并最终于2017年11月27日核发涉讼房屋的房地产权证，已超过合同约定的730天办证期限，迟延办证的事实已确切发生。沙湾房地产公司在庭审中辩称未办理涉讼房屋产权登记的原因在于政府部门重新核算土地出让金的审批时间过长，该审核期间应当扣减。然而，沙湾房地产公司作为有资质的商品房开发、销售企业，办理合法完整的土地使用手续，按期支付土地出让金是其法定的合同义务之一，其应对此有相应的预期。现沙湾房地产公司未能提供充分的证据证明有关行政主管部门存在延期审批的情形或者存在其他法定的免责事由，故沙湾房地产公司的该项抗辩事由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。再次，《商品房预售合同》约定，如因沙湾房地产公司未履行相关义务造成房地产权证未能在约定期限办妥的，沙湾房地产公司应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款的0.05%的标准支付违约金。虽沙湾房地产公司主张《补充协议》的第十三条已对《商品房预售合同》的第二十一条、二十二条进行全面变更，即“甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金”的约定已没有约束力，变更后对逾期办证责任约定不明，应按照银行同期同类贷款利率计算，但《补充协议》仅对关于办理产权证的期限作出了变更，并未明确对逾期办证的违约责任进行变更。根据《中华人民共和国合同法》第七十八条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”因此，沙湾房地产公司的上述抗辩意见理据不足，本院不予采纳，《商品房预售合同》中约定的违约金计算标准仍然适用。最后，关于违约金计算的起止日期。沙湾房地产公司从2015年11月9日李慧婷支付完涉诉房屋房款之日起超过730天未办妥房地产权证，沙湾房地产公司的行为已构成违约，违约金应自2017年11月10日起算。至于违约金计算的截止日期，由于国土部门出具的《受理回执》仅载明可在2017年11月10日之后（不含当天）取证，并未明确具体出证时间，而涉讼房屋的不动产权证最终于2017年11月27日办妥，故违约金应计算至不动产权证出具之日的前一天即2017年11月26日止。因此，沙湾房地产公司逾期办理不动产权证的行为已构成违约，应依约向李慧婷支付违约金，该违约金应以1225000元为本金，按0.05%/天的标准（即每天612.5元），从2017年11月10日起计算至2017年11月26日止，共计10413元（612.5元/天×17天），李慧婷诉请中超过上述金额的部分，本院不予支持。综上所述，本院对李慧婷的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州市番禺区沙湾房地产开发公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告李慧婷支付迟延办理不动产权证书的违约金10413元；二、驳回原告李慧婷的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38元，由被告广州市番禺区沙湾房地产开发公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判员 余 珣二〇一九年六月六日书记员 凌绮珊