山西省晋中市榆次区人民法院民 事 判 决 书（2019）晋0702民初362号原告：任志勇，男，1971年6月19日出生，汉族，晋中市榆次区居民，住榆次区。委托诉讼代理人：张小璐、王超群，山西弘韬律师事务所律师。被告：王青海，男，1969年3月14日出生，汉族，晋中市榆次区居民，住晋中市榆次区。委托诉讼代理人：席红军，山西均儒律师事务所律师。第三人：陈保明，男，1970年2月19日出生，汉族，晋中市榆次区居民，住晋中市榆次区。原告任志勇与被告王青海、第三人陈保明案外人执行异议之诉纠纷一案，本院经审理后，依法作出（2014）榆民四初字第308号民事判决，原告任志勇不服，提起上诉。晋中市中级人民法院经审理后作出（2015）晋中中法民终字第1089号民事裁定，撤销本院（2014）榆民四初字第308号民事判决，将本案发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告任志勇及其委托代理人张小璐、被告王青海的委托代理人席红军到庭参加了诉讼。第三人陈保明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称，2010年8月19日，晋中市公安局和山西恒泰房地产开发有限公司（以下简称恒泰公司）签订《商品住宅楼团购协议》，晋中市公安局团购了恒泰公司开发新建的榆次区文苑街法国春天小区内的商品住宅楼。第三人陈保明选择认购了该小区1号楼3单元13层西户的房屋，交付了购房首付款294000元。2013年1月16日，陈保明经晋中市公安局同意，和原告订立《购房合同》，陈保明将其预购的位于榆次区户的房屋转让给原告，原告支付给陈保明购房款80万元。随后原告向恒泰公司和晋中市公安局提出申请，要求变更该房屋的购买人。2013年1月21日，晋中市公安局将《法国春天三单元购房人确认登记表》中的陈保明的名字更换为原告任志勇。恒泰公司已经同意更名，但因该公司经理年关工作繁忙未予及时办理，答应在春节之后办理。2013年5月31日，原告向恒泰公司交付了该房屋的二期购房款252937元、车位费12万元，恒泰公司为原告撤销了陈保明的首付款收据，重新开具了缴款人为任志勇的294000元的交款收据。2014年5月4日，原告又向恒泰公司交付了该房屋的办证税费39730元，暖气、燃气入网费21767元，物业预收费4922元，装修保证金3000元。2014年5月30日，原告又向恒泰公司交付房屋尾款62839元、地下室款28670元。至此，原告付清了恒泰公司全部购房款。根据被告王青海的申请，榆次区人民法院于2013年2月4日作出（2013）榆民诉前保字第16号裁定，将榆次区户的房屋予以查封。原告得知房屋被查封后，向榆次区人民法院提出保全异议，榆次区人民法院于2013年12月10日作出（2013）榆民一初字第84-1号民事裁定书，驳回了原告的异议。2014年1月16日，原告向榆次区人民法院提出执行异议书，请求中止对该房屋的执行。2014年9月16日，榆次区人民法院给原告送达（2014）榆执一字第59-1号执行裁定书，驳回了原告的异议。据以上事实，榆次区户的房屋为原告合法购买，原告依法对该房屋享有物权期待权，第三人陈保明已经丧失对该房屋的物权期待权，榆次区人民法院执行该房屋违反法律规定，损害了原告的合法权益，应当停止对该房屋的执行。为此原告诉至法院，请求法院判令停止对晋中市榆次区法国春天小区1号楼3单元13层西户的房屋的执行，并确认以上房屋不属于第三人陈保明所有，原告为该房产的合法购买人。被告王青海辩称，原告诉讼主体不适格，在王青海诉陈保明民间借贷案件的诉讼过程中，法院已查封了陈保明所购买的本案所涉及的房屋，法院在2013年12月10日作出的（2013）榆民一初字84-1号民事裁定书驳回原告对保全标的提出的书面异议。原告并没有提起异议之诉。在王青海案件的执行过程中，原告又在2014年3月对执行标的提出了书面异议，法院在2014年8月18日作出（2014）榆执一字第59-1号民事裁定书再次驳回了原告的异议。被告认为人民法院以同样事实与理由再次作出裁定没有法律依据，且第二次作出的裁定并没有赋予了原告提起诉讼的权利。人民法院保全本案涉案房屋是合法的，不应该停止执行。原告现有的证据互相矛盾，不能证明在保全本案涉案房屋之前，原告已经成为了涉案房屋的合法购买人。综上，应当驳回原告的诉讼请求。第三人陈保明未到庭，但向本院提供书面意见称，经过晋中市公安局职工牛某的介绍和牵线，我认识了平遥县公安局任志强的哥哥任志勇。2013年1月16日，在晋中市公安局同意交易并能变更房屋所有权人的前提下，经介绍人牛某见证，我和任志勇订立《购房合同》，将我预购的位于榆次区户的团购房屋转让给任志勇。这套房子我只交了294000元的预购款，我们双方商定的成交单价是5000元／平方米。房屋面积220.19平方米，房屋总价为110万元整。其中80万元包含我的预付款和我的合理利润，其余30万元是该房屋后期交付的各项费用，由任志勇直接交付房地产开发商，与我无关。当天，任志勇通过网银支付15万元预付款，这笔预付款汇到了我指定的朋友叶静的账户上。我给任志勇开具了15万元的收条。2013年1月17日，任志勇又在浦发银行给我支付现金366150元、柜台转账283850元，共支付65万元人民币。其中一部分现金是任志勇从银行卡上现取的，一部分是他随身携带的。柜台转账的那部分依旧是我让汇到叶静的账户上。随后，任志勇在现场将15万元的收条撕毁，我重新给他出具了总额为80万元的收据，并将该套房的选购确认通知单和第一期付款29.4万元的收据给了任志勇。并且，我书面承诺要全力协助配合任志勇将房屋所有人名字变更到他名下。以上就是我们进行交易的全部过程，后来任志勇联系开发商要变更名字，但由于开发商的原因久拖未决。时隔20天后，也就是2013年2月5日，榆次区法院因为王青海的诉前保全将这套房屋查封。我所欠王青海的钱是他以4%的月利息放给我的高利贷。经审理查明，2010年8月19日，晋中市公安局与山西恒泰房地产开发集团有限公司签订商品住宅楼团购协议，约定由晋中市公安局团购山西恒泰房地产开发集团有限公司开发建设的“法国春天”小区商品住宅楼房屋94套，该团购协议中晋中市公安局一方落款处有单位的公章以及代理人“赵命文”的签字。第三人陈保明系晋中市公安局干警，其认购了以上商品住宅楼1号楼3单元13层西户的一套面积为220余平米的房屋，第三人陈保明认可其只交纳了该房屋的首付款294000元。后第三人陈保明与原告签订《购房合同》一份，约定第三人陈保明将以上房屋出售给原告，价款为110万元，原告在2013年1月16日支付第三人陈保明定金15万元，于2013年1月17日付清第三人余款65万元。该协议一式两份，原告及第三人陈保明各执一份，在原告所持的协议中，原告在协议落款处签署的日期为2013年1月16日，第三人陈保明签署的日期为2012年1月16日。在第三人陈保明持有的协议中，原告签署的日期仍然为2013年1月16日，第三人陈保明则只有签字捺印，并未签署日期。2013年1月16日，原告以其配偶董瑞红担任法定代表人的山西四海通土地规划勘测咨询有限公司的账户向案外人叶静账户划入15万元。2013年1月17日，原告又从其个人账户汇入叶静账户283850元，并支取现金326489元，原告称接收款项的叶静账户为第三人陈保明所指定，其余款项其系以现金方式支付第三人陈保明。同日，第三人陈保明给原告出具收条，载明收到原告房款80万元，并同时为原告出具承诺书一份，自愿将以上房屋转户为原告。原告提供晋中市公安局盖章确认的《法国春天三单元购房人确认登记表》一份，载明晋中市公安局已将以上房屋的签合同购房人登记为原告，该登记表上有“赵命文”的签字，签署日期为2013年1月21日。2013年5月9日，晋中市公安局出具《证明》一份，内容为“2013年1月15日，我局陈保明提出口头申请，自愿将我局团购后分配给他本人认购的文苑街法国春天小区一号楼三单元十三层西户的商品房转让给任志勇，局机关同意他的转让请求。2013年1月16日，陈保明与任志勇签订购房协议，同时任志勇向陈保明支付了购买该套住房的有关费用。我局按照与山西恒泰房地产开发集团有限公司签订的商品住宅楼团购协议的约定，将该套房屋的认购人已经进行了更名，确认该套房屋购房人为任志勇，接下来将按有关程序办理相关购房手续，特此说明。”该证明加盖了晋中市公安局的公章并由赵命文签署“情况属实”的字样。2013年5月10日，该房屋的开发企业山西恒泰房地产开发集团有限公司出具说明一份，内容为“陈保明通过晋中市公安局团购方式在我公司购买的文苑街法国春天小区一号楼三单元十三层西户的商品房一套，根据陈保明与任志勇签订的购房协议，该房屋已经转由任志勇购买，接下来将按有关程序办理相关购房手续。另，购房人仅支付该套房屋29.4万元房款，尚有约32万元房款未付，该房屋产权至今仍属我公司所有。法院对该房屋采取保全查封的行为，损害了我公司的利益，现提出保全查封异议，请予以解封该房屋。”2013年5月31日，山西恒泰房地产开发集团有限公司给原告出具收据，载明收到原告房款294000元，并注明（原陈保明），同时还载明收到原告房款252937元，以及车位费12万元。被告王青海与第三人陈保明因民间借贷纠纷曾起诉至本院，本院依据被告王青海的保全申请，依法于2013年2月4日作出（2013）榆民诉前保字第16号民事裁定书，并于同年2月5日查封了第三人陈保明购买的以上位于榆次区户的房屋,并向房屋开发企业山西恒泰房地产开发集团有限公司送达了协助执行通知书及保全裁定书，张贴了查封公告。山西恒泰房地产开发集团有限公司对本院的以上保全行为予以了协助与配合，并给本院出具了协助执行回执。原告在知悉后就保全标的向本院提出书面异议，认为法院查封该房产错误，理由：1.该房产没有进行房屋产权登记，陈保明不是该房产的所有人，法院查封该房产没有法律依据。2.该房产陈保明只交纳了第一期房款，经团购房的晋中市公安局及该房产开发商同意，其已于2013年1月16日与陈保明订立了购房合同，该房已转让与原告，原告已按约定将80万元房款付与陈保明，原告才是该房产的合法购买人。3.法院查封该房产是在原告和陈保明签订购房合同后，查封该房产时，该房产已与陈保明没有任何关系。本院于2013年12月10日作出（2013）榆民一初字第84-1号民事裁定书，认为本院在向山西恒泰房地产开发集团有限公司送达保全裁定及协助执行通知书时，该公司并未提及该房产的转户事宜，且当时原告也不是该房产的合法所有人，故原告的异议不成立，驳回了原告任志勇的异议。原告并未就该裁定提起诉讼。本院于2013年7月29日作出（2013）榆民一初字第84号民事判决书，判决第三人陈保明归还被告王青海借款1972000元及利息2万元。该判决生效后，进入了执行程序，原告任志勇以相同的理由提出案外人执行异议。本院于2014年8月18日作出（2014）榆执一字第59-1号执行裁定书，驳回了案外人任志勇的异议。原告遂提起本案诉讼。本案在本次庭审中，证人牛某当庭作证，内容为“我原来在晋中市公安局刑侦支队任常务副支队长，第三人陈保明和我是多年的刑侦支队的同事。我们单位在文苑街法国春天现在叫富锦嘉苑小区团购了两幢高层，单位的干警有不少人都购买了该两幢房屋，陈保明和我是单位同事，陈保明在以上小区楼房中买了1号楼3单元1302号一套房屋。在2012年夏天，他想把该套房屋出售，让我帮助打听一下买主。后来我在平遥下乡期间与平遥县公安局干警任志强有过接触，任志强向我提出说他哥哥任志勇在榆次想买一套房屋。任志强与陈保明也是同事，任志强与陈保明应该联系过，可能因为价格谈不拢就没有谈成。到2013年1月上旬，我又去平遥下乡，任志强问我说陈保明的房屋是否出售了，我给陈保明打电话，陈说没有卖，陈也口松了，并说价格还能再商量。到了2013年1月16日，在我参与下，陈保明与任志勇一起去法国春天小区看了房子，他们二人又去了晋中市公安局负责团购房的部门了解是否能够买卖，能否办理手续，单位答复同意转让。当天，我们三人一起去了任志勇家，陈保明与任志勇二人签订了一份购房合同，签订日期是2013年1月16日。签订合同后，任志勇给了陈保明15万元的订金，该15万元是任志勇的妻子在家里用手机或者电脑操作的，当天就操作了，他们付款的细节我没有太操心，我只是起了个中间介绍的作用。当场约定隔天去把剩余的65万元交付给陈保明。第二天我没有去。此后的事情我没有再参与过。”被告王青海则认为原告与第三人签订的购房合同签署的时间不一，陈保明签署日期为2012年1月16日，任志勇签署时间为2013年1月16日，真实性无法确定，其他证据无法证明原告是第三人预购房屋合法的所有人，并坚持其辩称意见，并提供榆次区人民法院作出的裁定书予以证明。双方当事人各执己见，协议不成。以上事实，有原告与第三人陈保明签订的购房合同、陈保明出具的收到原告购房款80万元的收条、陈保明给原告出具的自愿为原告购买房屋转户的承诺书、原告的相关银行汇款凭证及取款凭证、晋中市公安局出具的商品住宅选购确认通知单及购房人确认登记表、山西恒泰房地产开发集团有限公司晋中分公司出具的收到原告交纳购房款及车位款收据、晋中市公安局发出的关于缴纳团购商品房购房尾款的通知、预收费用表、物业预收费明细、山西恒泰房地产开发集团有限公司晋中分公司收取原告交纳房屋尾款以及相关办证税费等费用的收据、晋中市公安局于2013年5月9日出具的证明、山西恒泰房地产开发集团有限公司出具的说明、晋中市公安局干警牛某当庭作证、、山西恒泰房地产开发集团有限公司与晋中市公安局签订的《商品住宅楼团购协议》、本院作出的相应裁定书以及原被告当庭陈述等证据在案为凭，第三人陈保明未到庭质证，视为其放弃质证权利，以上证据经到庭当事人当庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案的主要焦点问题为，原告任志勇作为被告王青海申请执行第三人陈保明民间借贷纠纷一案（以下简称“民间借贷案”）的案外人，其所提出的异议，是否享有阻却对本案争议房屋继续执行的实体权利。首先，从程序上看，“民间借贷案”在审理阶段，审理该案的合议庭作出了保全裁定，查封了本案涉案的房屋，原告就对保全标的提出过异议，合议庭以（2013）榆民一初字第84-1号民事裁定驳回了原告的异议，原告并未就该裁定提起诉讼。“民间借贷案”进入执行程序后，原告就相同事由再次向执行部门提出异议，执行部门又以（2014）榆执一字第59-1号执行裁定书，再次驳回了原告的异议。本裁定书作出后，依照民诉法第227条的规定，原告有权利提出执行异议之诉。原告在法定期限内提起本案诉讼，符合相关程序法的规定。至于本院作出的（2013）榆民一初字第84-1号民事裁定书，可通过审判监督程序处理。故原告在本案中享有诉权，其诉讼主体适格。其次，从实体上看，第三人陈保明仅支付了本案涉案房屋的部分价款294000元，依照物权法的相关规定，在其取得该房屋的产权证之前，该房屋的物权尚不属于陈保明，故本院对作为陈保明财产的本案诉争房屋所作的查封，事实上是对陈保明所取得的对该房屋的交付期待权的一种控制，严格意义上查封的并不是该房屋的物权。而陈保明在该房屋中真正享有的财产权利，是其交纳的294000元房屋价款。根据本案所查明的事实，本案诉争房屋为商品房，并不存在不允许交易的情形。原告与第三人陈保明签订购房合同后，于2013年1月16日及17日，支付了陈宝明相应购房款，陈宝明于2013年1月17日给原告出具80万元的收据及转户承诺书，双方已对该购房合同予以了实际履行。且房屋的团购单位晋中市公安局随后也将该房屋的实际购买人变更为原告。原告提供的其与第三人陈保明各自持有的购房合同、原告的相应转账及提款凭证、晋中市公安局出具的证明材料及证人牛某的当庭作证等证据，能够相互印证，证明原告与第三人陈保明的购房合同签订时间应为2013年1月16日，第三人陈保明在合同落款处书写的“2012”年，应系笔误所致，不应以此书写瑕疵而否定原告与第三人房屋买卖行为的真实性。根据以上事实，第三人陈保明对本案的诉争房屋的交付期待权，已随着房屋买卖合同的签订与履行，让渡给了本案的原告任志勇，即便是陈保明已经支付的294000元房屋价款，也已由原告付清陈保明本人，故第三人陈保明对该房屋已经不再享有财产权利。第三从时间上看，原告与第三人陈保明签订房屋买卖合同的时间为2013年1月16日，并于2013年1月17日之前交付了第三人陈保明房屋价款，此时陈保明对该房屋的财产权利已经因让渡而丧失。而本院对该房屋的查封时间发生于2013年2月5日，系双方交易发生之后。虽然协助本院执行的房屋开发企业对本院的查封行为予以了配合与协助，并未在收到本院协助执行通知书的当时向本院说明该房屋的交付期待权已让渡给原告的事实，但并不能因此而否认原告与第三人陈保明之间房屋交易事实的实际发生。鉴于以上交易行为发生在本院采取的保全措施之前，且并不违反法律规定，故本院的保全裁定并不能影响到以上交易的效力，该诉争房屋的相应财产权利已经在本院采取保全措施前发生了变更。综上，因本院采取保全措施之前，本案的以上诉争房屋第三人陈保明已经不再享有财产权利，原告任志勇对本案诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益，应当停止对本案诉争房屋的执行。关于原告主张的确认以上房屋不属于第三人陈保明所有，原告为该房产的合法购买人的诉讼请求，如前所述，原告与第三人陈保明所签订的购房合同系有效合同，原告在支付相应对价后，取得的是对本案诉争房屋的交付期待权。原告的以上诉讼请求，外延较为广泛，已经超过了主张房屋交付期待权的范围，本院无法予以支持。经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、在本案被告王青海申请执行本案第三人陈保明民间借贷纠纷一案中，不得执行晋中市榆次区法国春天小区1号楼3单元13层西户的房屋。二、驳回原告任志勇的其他诉讼请求。案件受理费100元，其他诉讼费360元，共计460元，由被告王青海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。审 判 长  白金山审 判 员  陈 玲人民陪审员  高志刚二〇一九年六月十三日书 记 员  邱 煜