广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终2646号上诉人(原审被告)：惠州市帆通实业有限公司，住惠州大亚湾霞涌镇霞景一路1号。法定代表人：李伟荣。委托诉讼代理人：谢海鹏，广东德邻律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：王安徽，男，满族，1956年4月18日出生，住长春市宽城区，委托诉讼代理人：罗红琴，广东惠天律师事务所律师。原审第三人：惠州百年华鑫实业有限公司，住惠州大亚湾澳头安惠大道洗马湖路8号渝景湾花园17栋17-905号房。法定代表人：李丹。上诉人惠州市帆通实业有限公司（下称帆通公司）与被上诉人王安徽、原审第三人惠州百年华鑫实业有限公司（下称百年公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初3703号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人帆通公司上诉请求：1、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院(2018)粤1391民初3703号民事判决;2、改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。3、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。主要事实和理由：一、原审判决错误认定事实(一)原告判决错误认定了上诉人与第三人的关系第三人与上诉人系合同关系，并非上诉人的销售人员。第三人只是起中介作用，如果第三人带来的客户最终购买了商品房，则上诉人支付费用;如果客户没有购买，则上诉人无需支付费用。因此，原审判决认定第三人系上诉人的销售人员是错误认定事实。(二)原审判决错误认定上诉人误导了被上诉人1、一审查明，被上诉人系与第三人工作人员自行看房后，向上诉人的销售人员报的房号。上诉人的销售人员按照被上诉人所报房号进行登记，收取定金。不存在上诉人误导的事实。2、被上诉人人在看房时，不仅仅看了“边户”，也看了其他房源，最终被上诉人购买哪种户型，是被上诉人自行决定的。3、案涉楼盘是合法销售的楼盘，接受当地房管部门等单位监管。案涉楼盘在销售现场按照相关要求设置有楼盘模型，有公示牌、示意图等，被上诉人即使不实地看房，也可以清晰的分清所谓“边户”的房号。4、被上诉人2018年5月9日定房，交定金。2018年5月28日，才向上诉人提出退房，只能说明被上诉人是在购房后悔约。二、原审判决错误认定证据1、关于短信、微信、录音等证据。原审判决没有弄清这些证据形成的背景。这些证据是在被上诉人提出退房后，上诉人的工作人员基于对被上诉人的理解谅解的情况表示同意退房，但需扣减必要费用损失。因此，在这一前提的谈话，上诉人并未与被上诉人就过错进行争论。并不构成对事实的认可。而且，上诉人的工作人员也从未认可是上诉人的过错。2、关于何某真的证词。何某真系第三人的员工，其与本案有利害关系，不符合证人资格。三、原审判决错误适用法律原审判决因为错误的认定事实，导致错误的适用了法律，将被上诉人的悔约，认定为重大误解。并据此错误的判决解除双方的房屋认购协议。四、原审判决极为不公退一万步，即便不讨论被上诉人的悔约。假设系重大误解，那么误解的也是被上诉人，是被上诉人的主管判断错误，原审判决对误解所造成的上诉人损失只字不提，却判决上诉人承担被上诉人的利息，显然不公。同时，原审判决既然基于“重大误解”判决解除合同，那么在“重大误解”的情况下又判决上诉人赔偿被上诉人利息的法律依据是什么?上诉人不得而知，原审判决也未在判决书中列明，难免有偏袒被上诉人之嫌。综上所述，原审判决错误认定事实，错误适用法律，所判决结果极为不公。为此，特依法提起上诉，请求上级人民法院查明事实，依法改判支持上诉人的诉请。被上诉人王安徽辩称:一、一审判决书认定是事实正确，并不存在被上诉人上诉状中所称认定事实错误。(一)一审判决并未认定第三人系上诉人的销售人员。第三人系上诉人的联动销售公司，对此，一审庭审中，各方均无任何异议，一审判决书中也并未认定第三人系上诉人的销售人员。(二)一审判决认定上诉人的销售人员误导答辩人具有事实依据。首先，答辩人在看房时，并非由答辩人向上诉人的销售人员报房号，而是由上诉人的销售人员告知答辩人及第三人工作人员房号。第三人系外场销售，主要负责拉客户到各个楼盘看房，客户到达开发商的楼盘后，再由开发商内场销售人员介绍、带领看房，第三人的工作人员其对楼盘的房号、户型、朝向等并不知悉，而第三人的工作人员三人以及答辩人均是第一次到上诉人开发的涉案楼盘。根据常理以及房屋销售的流程，也不可能存在由购房者向开发商报房号的情形。因此，上诉人所称的其销售人员按照答辩人所报房号进行登记，收取定金与事实不符。其次，答辩人正是在看过“边户”和其他房屋，经过对比的情况下，才决定购买“边户”，上诉人决定购买“边户”没有任何过错，但上诉人的销售人员作为专职销售涉案楼盘的销售人员，在未了解清楚该房号以及边户是否已经出售的情况下告知涉案房屋就是“边户”存在过错，最终导致答辩人在签订认购书时重大误解而签订了认购协议书。再次，答辩人在看房时，涉案楼盘并未完全完工交付，而是正在装修施工，既无门牌号也指示牌，被上诉人以及涉案楼盘的销售人员等均需要在沙石水泥上行走。答辩人在看房时，上诉人的营销中心已经正在装修成为酒店，销售工作全部在主楼前的临时铁皮房里进行，上诉人所称的有公示牌、示意图等全部不是事实。最后，答辩人于2018年5月9日交定金，5月28日提出书面申请退房完全符合情理。答辩人与上诉人签订认购协议后，上诉人的现场销售经理刘飞表示退定金需要一两周。返回长春后，一直由第三人的业务员何某真与上诉人田头协商退定金一事，后上诉人提出要求答辩人提交书面申请书时，答辩人立即向上诉人提交了书面申请。这个时间完全符合协商的时间跨度，同时与答辩人提交的短信、录音等相互印证。二、一审法院判决依据的证据确实、充分，不存在错误认定证据的情形。(一)答辩人向⊥诉人提出退定金要求时，均明确告知上诉人系因认购书中的2120号不是答辩人欲购买的“边户”，上诉人是在调查清楚后，才作出的同意退定金的真实意思表示，答辩人与上诉人贺光华的短信记录可以清晰的显示。上诉人从最初同意全额退款到同意退8万，最后又提出退5万的过程，也可以看出其完全不是基于对答辩人的理解而同意退定金，而是企图通过侵占答辩人的定金而获取利益。(二)何某真作为上诉人外场联动销售公司的业务员，全程参与了看房、签订认购协议书、协商退定金等，其有义务向法庭陈述案件的事实。即使其与本案有利害关系，也是其与上诉人有直接利益关系。第三人作为外场联动销售公司，只有在成功销售了上诉人的房屋才能从上诉人处获得佣金报酬，而答辩人从未支付第三人或者何某真任何费用。因此，何某真与上诉人有直接利益关系的情况下作出的真实陈述，更应当作为认定案件事实的依据。三、一审判决适用法律正确。一审法院查明的案件事实完全符合重大误解的法律规定，一审法院以答辩人在签订认购协议书时存在重太误解为由撤销答辩人与上诉人签订的认购协议书符合法律的规定。四、一审判决书认定的事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院予以维持。答辩人因重大误解作出错误的意思表示系因上诉人工作人员的过错导致，而非答辩人主观认识错误。一审判决书认定的事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院予以维持。第三人百年公司述称：一、我公司是惠州帆通实业有限公司的联动销售公司，所谓联动销售公司也就是利用我公司的客户资源优势，专门负责外场的销售，为开发商带去客户，但我公司并不负责内场房屋的介绍、合同的签订、房款的收取等工作。我公司并非惠州帆通实业有限公司的销售人员，而是为其带去客户。判决书中也没有认为我公司是销售人员工。何某真是我公司的业务员，此次负责带王安徽到惠州帆通实业有限公司开发的海景公馆看房。到达该楼盘后，现场并无沙盘、销控表等，当时营销中心正在改装修做酒店，惠州帆通实业有限公司直接在原营销中心的外面搭建了一个临时的铁皮房作为销售中心，当时内场的销售人员直接带领王安等一并上楼看房，楼上的房屋正在装修，到处是水泥、沙石等，也没有门牌标识具体的房号，只能听内场销售人员的介绍。王安徽看了好几套房屋，经过对比，决定购买“边户”，边户的价格虽高于其他房屋，但因边户的通风采光都较好，王安徽遂决定购买内场销售入员介绍的“2120号边户”，下楼后，在内场销售人员称要赶快下定挞定房屋，因此在其催促下，王安徽先缴纳了定金10万元，再由内场销售人员填写合同，王安徽签订认购书后，十分担心，要求内场销售人员再次确认，在确认的过程中，内场销售然预案发现2120号房并非此前在楼上看中的“边户”并称所有边户均已出售。工安徽当场提出退定金9但现场销售经理刘飞表示定金可以退，但是要走流程，并让王安徽回去考虑一下再做决定。此后，工安徽仍然要求退定金，我公司作为外场联动销售公司，一直从中协调，多次参与沟通帆通公司的负责人贺光华、徐丰任、刘飞经理等均多次表示可以全额退款，我公司也按照惠州帆通实业有限公司的要求帮王安徽提交了退房申请书，但不知何故，在之后的协商中退款的金额逐渐从10万元降低为8万元后又降低为5万元，最终王安徽无法接受该解决方案，告知我公司，其准备起诉。我公司得知该消息后，也向惠州帆通实业有限公司反映了该情况，但最终惠州帆通实业有限公司也没有提供解决方案，最终引发了此次纠纷。三、我公司以及何某真与王安徽无利害关系，若我公司可以成功销售该套房屋，系由惠州帆通实业有限公司向我公司支付佣金，王安徽不会支付我司及何某真任何费用。我公司亦希望可以和惠州帆通实业有限公司建立友好合作关系，但作为销售公司，我公司不仅要对合作公司负责，也要对客户负责，因此，我公司的所有陈述均建立在事实的基础之上，绝无虚假之言。综上，恳请二审法庭结合案件事实，作出公正的裁判。原审原告王安徽向一审法院起诉请求：一、依法判决撤销原告与被告于2018年5月9日签订的1800275号《【海景公馆】房屋认购协议书》，房屋价值118万元；二、依法判决被告返还原告支付的定金10万元及利息（自2018年5月9日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清时止）；三、依法判决被告支付原告损失7000元；上述诉讼请求共计107000元。四、依法判决被告承担本案全部诉讼费用。主要事实与理由：2018年5月9日，原告经第三人业务员何某真的介绍和带领，到被告开发的海景公馆看房，一到被告处，原告即告知被告销售人员欲购买边户，被告销售人员即带原告到21楼看最边上的一户，即边户，该房屋比中间的房屋多两个窗户，通风采光均较中间的房屋都更好。因此，原告决定购买，并向内场销售人员确认该房屋未出售给其他购房者。看完房屋下楼后，内场销售人员催促原告交款，并告知原告如果不及时交定金的话，该套房屋可能会销售给其他先交定金的购房者，于是原告就刷卡交付了10万元定金，并签署本案的1800275号《【海景公馆】房屋认购协议书》。原告签署完毕后，原告再次向销售人员确认该套房屋是否是边户，另一名销售人员就说原告所看的边户已经出售了，经核实，1800275号《【海景公馆】房屋认购协议书》上记载的2120号房屋并非原告看中的房屋，且不是原告欲购买的边户。原告就当场决定不予购买。现场的销售经理刘飞到场协调，带原告看房的销售人员就再也不出面了。刘飞当场告知原告所看边户早已出售给其他购房者，并已经没有其他边户可出售。原告仍然坚持要求被告马上退还定金10万元，但刘飞告知原告，定金可以退，但需要走流程，大约需要一两周，并且劝原告回家与家人商量后再决定是否购买认购协议书中错签的2120号房。原告根本无法接受2120号房，就委托第三人的业务员何某真与被告协商退定金一事。2018年5月28日前，第三人的业务员何某真多次与被告工作人员联系后，被告的工作人员告知原告可以退还定金，并要求原告递交退房申请书及认购协议、收据等原件。2018年5月28日，原告委托第三人业务员何某真向被告递交了退定金申请书，并将认购协议、收据等原件交予被告工作人员。但被告收到第三人递交的退房申请后，仍未向原告退还定金，原告又多番与被告的刘飞及“徐主任”沟通，“刘飞表示只能退8万元，原告认为该错误系被告的销售人员造成的，原告无法接受仅退8万元的方案，遂不同意；又经多番协商，“徐主任”却又表示仅退5万元，原告更加无法接受。2018年7月31日，原告遂在大亚湾房管局民意直通车信访网路平台申请信访，但无果。2018年8月9日，一直与原告联系的“徐主任”将贺光华（被告工作人员均称其为贺总）的电话发给原告，让原告与其联系，原告多次与贺光华电话沟通，贺光华在电话中均表示将在9月中旬向原告退还定金，但原告一直未收到定金，又与贺光华短信联系，贺光华又同意退定金并要求原告让销售公司办理相关手续（事实上，原告已在2018年5月28日已提交相关手续），并告知原告已交待徐主任具体办理，但徐主任坚持仅退5万元，最终，未协商达成一致。2018年10月18日上午，原告再次到被告处协商退定金，但“徐主任”仍然坚持仅退5万元，协商未果，原告遂要求“徐主任”返还原告的退定金申请书、认购协议书、收据等原件，“徐主任”将上述原件退回给原告。根据上述事实，原告认为1800275号《【海景公馆】房屋认购协议书》系被告误导原告，让原告误以为2120号房系原告在楼上看过的边户，被告工作人员也误以为2120号房屋系签订认购协议书前所看的房屋，该认购协议书系因重大误解而签订的，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，因重大误解订立的合同应当予以撤销。被告应当返还原告支付的定金10万元，同时，原告为处理退定金一事的差旅费、住宿费等损失应当由被告承担。综上，原告特根据上述事实和相关法律规定，诉至人民法院，请求法院判如所请。原告向法庭提交了以下主要证据：1800275号《海景公馆房屋认购协议书》、收据、联动客户成交确认单、退定金申请书、短信、录音VCD、航空运输电子客票行程单、交通费发票、住宿费发票、微信支付凭证、证明、证人何某真的证言等，拟证明其诉称的事实。被告帆通公司辩称：请求驳回原告的诉讼请求。保留对原告不按期签约的行为另行起诉的权利。被告未向法庭提交证据副本。第三人华鑫公司未到庭，但向法庭提交了联动客户单、录音、微信记录、短信记录、证明等证据，拟证明其为被告在售海景公馆项目的外场联动销售公司、何某真为其接待原告的工作人员、原告因被告工作人员错误销售房屋多次与被告协商退房退款等事实。一审法院认定的事实:2018年5月9日，原告王安徽经第三人华鑫公司的员工何某真介绍，前往被告帆通公司开发位于惠州市××区××霞光××路与东兴路交汇处的海景公馆项目看房。在看房过程中，原告经过对比后明确告知被告的销售人员欲购买21楼最边上的“边户”（即走廊尽头、靠墙体的毛坯房，对比其他户型，该户型上下两层多了两扇窗户）。此后，原告向被告销售人员确认上述边户尚未售出，即决定购买，当日，原、被告签订《【海景公馆】房屋认购协议书》（合同编号：1800275）一份，约定原告向被告购买【海景公馆】2120号房，原告向被告支付了认购定金100000元。原告在签订上述认购协议书及支付定金后，再次向被告确定其购买的房屋是否是是其看中的“边户”，被告的销售人员在确认过程中发现原告欲购买的“边户”已经售出，《【海景公馆】房屋认购协议书》上的2120号房屋并非是原告欲购买的“边户”。原告当场要求被告退还定金，但被告答复退定金需要原告书面申请。2018年5月28日，原告向被告书面申请退回定金100000元，无果。后原告多次与被告就退还定金一事协商，达不成一致意见。原告遂向本院起诉，提出上述诉讼请求。以上事实，根据原、被告的庭审陈述，原告提交的1800275号《海景公馆房屋认购协议书》、收据、联动客户成交确认单、退定金申请书、短信、录音VCD、航空运输电子客票行程单、交通费发票、住宿费发票、微信支付凭证、证明、证人何某真的证言等，第三人提交的联动客户单、录音、微信记录、短信记录、证明等证据，经庭审质证核实，足以认定。一审法院认为：原告在与被告帆通公司签订《【海景公馆】房屋认购协议书》并交付定金后，即发现协议书约定的“【海景公馆】2120”号房，并非其看中后欲购买的房屋，原告当即向被告提出退还定金，可见，原告在与被告签订上述协议书时对购买的房屋存在重大误解。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。”根据上述法律规定，原告请求撤销原、被告于2018年5月9日签订的《【海景公馆】房屋认购协议书》（合同编号：1800275），有事实和法律依据，本院予以支持。上述认购协议书撤消后，因该协议书取得的财产，应当予以返还，故原告于2018年5月9日向被告支付的购房定金100000元，被告应返还给原告。原告产生重大误解的原因是被告的销售人员的过错行为所致，故被告作为过错方应当赔偿原告因此所遭受的损失。故原告请求被告返还定金100000元并按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计付利息，有事实和法律依据，本院予以支持。原告其他的诉讼请求依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条之规定，判决如下：一、撤销原告王安徽与被告惠州帆通实业有限公司于2018年5月9日签订的《【海景公馆】房屋认购协议书》（合同编号：1800275）。二、被告惠州帆通实业有限公司自本判决生效后十日内向原告王安徽返还购房定金100000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率的标准自2018年5月9日起向原告支付上述款项的利息至返还该款日止。三、驳回原告王安徽的其他诉讼请求。案件受理费7710元，由被告惠州帆通实业有限公司负担。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。本案在二审中，经本院提议调解未果。对当事人在二审中争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。根据本案一审宣判之后的上诉意见和答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：上诉人帆通公司对王安徽的法律责任问题。根据本案已经查明的事实，王安徽在经百年公司的业务员何某真介绍在帆通公司的销售场地认购了涉案的房屋，与王安徽签署《认购协议书》和收取王安徽10万元定金并开具收据的，都是帆通公司。因此，涉案的房屋认购合同关系的双方主体是帆通公司与王安徽，百年公司只是该合同公司的中介方、撮合者。一审法院对于该合同关系的认定并无不当，上诉人帆通公司以一审错将何某真当成该公司的业务员的上诉理由即便成立，也不影响一审法院对涉案法律关系和相关责任主体的认定。在本案诉讼中，并未追究任何因王安徽被误导而产生的法律责任，只是以对涉案的合同标的存在误解为由解除合同并作出相应的处理。一审判令实际收取10万元定金的帆通公司退回该款项并支付占用期间利息的，并未有任何加重帆通公司负担的情形。百年公司与帆通公司之间就涉案的房屋销售存在合作关系，百年公司自认系通过利用其客户资源优势帮助帆通公司销售房屋并收取相应的费用，而王安徽仅仅是被百年公司介绍给帆通公司的客户，百年公司的利益只能通过帆通公司与王安徽等客户建立有效地买卖合同关系才能实现。因此，百年公司与帆通公司之间的关系密切于百年公司与王安徽之间的关系，百年公司及其员工何某真作出的证言不利于帆通公司的情况下更有可能接近于客观真实，应当作为证据使用。在本案一审中，根据第三人百年公司提交的证据及其工作人员何某真在一审开庭中的证言，可以认定在签署《认购书》的当天王安徽就发现合同所指向的房屋并非其要求的边户并提出了退回定金，而不是王安徽出具退回定金书面申请的2018年5月28日。王安徽的行为，符合一个普通购房者处理房屋交易中因误解导致合同解除的一般程序，并不属于毁约行为。至于在向王安徽退回占用的定金本金及利息后，帆通公司与百年公司之间就涉案的房屋销售而产生的结算问题，可以待本案诉讼终结之后依据双方之间的约定另循法律途径处理。综上所述，上诉人帆通公司的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币7710元，由上诉人惠州市帆通实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郑 杰审判员 寇 倩审判员 黄宇乐二〇一九年六月十一日法官助理赵铎书记员彭科梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。