广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初11718号原告：陈少芳，女，1940年3月3日出生，香港居民。委托诉讼代理人：黎醒开、陈颖冬，均为广东中汉律师事务所律师。被告：四通集团（广州）房地产开发公司，住所地广州市海珠区前进路以北基立道以南。负责人：郭浩。第三人：广州银行股份有限公司淘金支行（原广州市商业银行股份有限公司淘金支行），住所地广州市越秀区淘金路36、38号首、二层。负责人：张志梅，行长。委托诉讼代理人：周立，广州银行股份有限公司员工。第三人：广州金融控股集团有限公司（原广州国际控股集团有限公司），住所地广州市天河区体育西路191号中石化大厦B座26层2601-2624号房。法定代表人：李舫金，董事长。委托诉讼代理人：黄乔辛、李仕华，为该公司员工。第三人：嘉兴东润熙越投资管理合伙企业，住所地浙江省嘉兴市南湖区南江路1856号基金小镇2号楼116室-1。执行事务合伙人：东方前海特殊机会（深圳）投资基金管理中心（有限合伙）（委派代表：侯囡囡）。委托诉讼代理人：许一峰、田冲，均为广东南国德赛律师事务所律师。原告陈少芳诉被告四通集团（广州）房地产开发公司（以下简称“四通公司”），第三人广州银行股份有限公司淘金支行（以下简称“广州银行”）、广州金融控股集团有限公司（以下简称“金融公司”）、嘉兴东润熙越投资管理合伙企业（以下简称“嘉兴企业”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黎醒开，第三人广州银行的委托诉讼代理人周立，第三人金融公司的委托诉讼代理人黄乔辛、李仕华，第三人嘉兴企业的委托诉讼代理人许一峰到庭参加了诉讼。被告下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票期限届满，没有到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告在1996年6月10日签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：原告同意被告拆除海珠区前进路草芳张巷5号的房屋，被告将自有的位于海珠区前进路原地段新建大楼第五层楼建筑面积56.1平方米的房屋，用作拆除原告原址房屋后的产权调换（补偿），经核定原告的原址房屋与被告调换（补偿）给原告的房屋两者对比，相差了11.385平方米，原告根据有关规定应付56925元给被告，并于1996年6月21日前付清，被告应在1999年12月31日将建好的房子交付给原告。之后原告将上述房屋交给被告拆除，并于1996年6月11日向被告支付了购房款56925元。被告于2000年3月10日向原告发出《回迁入住通知书》，告知原告安置房为前进路上坑直街26号一号梯朝立阁五层01房；原告同日接收上述房屋并使用。海珠区公安分局素社派出所证明基立大厦1号梯即是上坑直街26号。原告找被告要求办理涉案房屋过户手续时，被告已不知所踪。后来原告了解到，被告为广州保税区日惠国际贸易有限公司提供担保，将涉案房屋作为担保物，抵押给第三人广州银行，然后原告作为第三人参与了被告、第三人广州银行与广州保税区日惠国际贸易有限公司的借款合同纠纷诉讼：(2011)越法民二重字第1号判决：原告与被告签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》先于被告与第三人广州银行的抵押合同，第三人广州银行若要行使抵押权，要等到广州市国土资源和房屋管理局处理完基立大厦涉案房产的权属问题之后。第三人广州银行不服提出上诉，(2013)穗中法金民终字第1118号民事判决书维持原判。原告认为，根据上述两份判决书，原告的回迁权利应优于第三人广州公司的抵押权。被告以及第三人广州银行应为原告涂销涉案房屋的抵押登记，并为原告办理涉案房屋的过户手续。故起诉请求判令：1、在本判决生效后五日内被告与第三人广州银行、嘉兴企业共同到房管部门办理涂销广州市海珠区上坑直街26号501房的抵押登记；2、被告在上述房屋抵押涂销手续办理后三日内协助原告办理广州市海珠区上坑直街26号501房的产权过户和登记手续；3、被告承担本案诉讼费。被告没有提出答辩意见和举证。第三人广州银行述称：不同意原告的诉讼请求，其已经将债权转让给金融控股；抵押物已经办理抵押登记手续，抵押有效。第三人金融公司述称：不同意原告的诉讼请求，其意见与广州银行一致，其已经将债权转让给嘉兴企业，以嘉兴企业的理由为准。第三人嘉兴企业述称：不同意原告诉讼请求。涉案房屋已经办理抵押备案登记，具有公示效力。其接收抵押物对应债权时，已向房管部门确认涉案房屋已经办妥抵押登记，抵押合法有效，其不知道也不可能知道房屋已作为回迁房屋之用。经审理查明：据1992年1月31日的穗房共证字第××号房屋共有权保持证记载，海珠区前进路草芳张巷5号房屋的共有权人为原告，占有份额1/2，建筑基地面积44.35平方米，总建筑面积100.3100平方米；房屋共有权情况：持所有权证人陈某，占有份额1/2，备注：国有土地使用证由陈某持有；备注处盖有房屋已拆迁，补偿协议已备案，产权调换的房屋登记时须缴回此证，并盖有广州市房地产管理局拆迁管理业务专用章。1996年6月10日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定乙方同意甲方拆除海珠区前进路草芳张巷5号的房屋，经市房管部门核定，建筑面积50.155平方米；甲方将自有的座落在海珠区前进路原地段新建大楼第五层楼的自有房屋，建筑面积为56.1平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积共5.61平方米在内），用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；经核定乙方的原址房屋与甲方调换（补偿）给乙方的房屋两者对比，相差了1.385平方米，乙方根据有关规定以5000元一平方米的标准计算，付给甲方56925元，并于1996年6月21日前付清；甲方应在1999年12月31日将自有房屋交付给乙方；甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续；所需的登记费用，由甲方负责；甲方补偿给乙方的房屋与陈某的房屋连接安排，间二房一厅间隔；等。广州市房地产管理局鉴证意见：乙方缴交我局注记备案的有关证件计有房屋所有权证：穗房地字第0102959，房屋共有权证：穗房共证字第0060377，土地使用证：穗地证字第0102759；该协议于1996年6月11日经广州市房地产管理局备案。2000年4月3日，原告与被告签订了《基立大厦楼宇交接书》，载明原告于签订当日接受了基立大厦1梯朝立阁5层01室。另查，本案原告就涉案房屋曾向广州市越秀区人民法院提出执行异议，广州市越秀区人民法院于2009年12月28日作出（2004）东法执外异字第1902-29号执行裁定书，该院经审查认为，现有证据足以证明广州市海珠区前进路上坑直街26号（即基立大厦1梯）501房是拆迁补偿给陈少芳的房产，且该拆迁补偿发生在抵押之前；陈少芳对上述房产享有的权利理应受到法律保护；其据此所提的异议，理由成立，故裁定中止对广州市海珠区前进路上坑直街26号（即基立大厦1梯）501房的执行。上述执行裁定书查明如下事实:广州市商业银行股份有限公司淘金支行诉广州保税区日惠国际贸易有限公司（以下简称为日惠公司）、刘文斌、李红兵、四通集团（广州）房地产开发公司借款合同、抵押合同、保证合同纠纷一案，该院作出的（2003）东法民二初字第648号民事判决书已发生法律效力，该民事判决判令日惠公司不履行判决时，广州银行则可以从折价或者拍卖、变卖四通公司名下的位于广州市海珠区前进路以北基立道小学以南基立大厦第1栋2，5楼01-03房，6-9楼01-04房3，4楼02-04房，第2栋2，4-9楼01-04房，3楼01-03房的房屋所得价款中优先受偿；所得价款超过债权数额的部分归四通公司所有。据广州市国土局房管局于2000年9月28日出具的《广州市房地产抵押备案证明书》记载：下列房地产的抵押备案，经审查依法确认，并以穗押备字（2000）10152号登记在案；抵押权人为广州市商业银行股份有限公司淘金支行；抵押人为四通公司；抵押房产为海珠区前进路以北基立道小学以南基立大厦；抵押期限3年2000年9月18日至2003年9月16日,商品房预售许可证编号980211，抵押范围第1栋2，5楼01-03房，6-9楼01-04房，3，4楼02-04房，第2栋2，4-9楼01-04房，3楼01-03房；备注随文注销（99）穗押备字10392号抵押登记；上述房产曾于2003年8月19日被广州市中级人民法院查封，于2004年6月3日被该院第一轮候查封。2009年4月16日，申请执行人广州市商业银行股份有限公司淘金支行向该院申请续封，并明确抵押房屋为前进路以北基立道小学以南基立大厦1梯2，5楼01-03房，6-9楼01-04房，3，4楼02-04房，2梯2，4-9楼01-04房，3楼01-03房。2009年4月21日，该院以(2004)东法执字第1902号申恢1号协助执行通知书继续查封了上述房产。异议审查过程中，案外人区宽就其主张提供了四通公司于1996年12月31日出具的收上坑直街22号业主区宽购房款3600元的收据。广州市公安局海珠区分局素社派出所书面确认：经核实，1999年四通（广州）房地产公司在我所辖区内新建商住楼一幢，当时自编号为“基立大厦1号梯、2号梯”的地址，经公安机关审批的门牌应为“上坑直街26号、24号”。再查，在（2003）东法民二初字第648号民事判决书发生效力之后，广州市中级人民法院作出（2010）穗中法监民再字第67号民事裁定书撤销（2003）东法民二初字第648号民事判决书，发回广州市越秀区人民法院重审。广州市越秀区人民法院于2012年10月16日作出（2011）越法民二重字第1号民事判决书，该判决书认为抵押物的具体范围无法最终确定，故该案中不对抵押物作出处理，广州银行可待广州市国土资源和房屋管理局处理完毕基立大厦涉案房产的权属问题之后，再对剩余抵押房产提出优先受偿权的主张。广州银行不服该判决提出上诉，广州市中级人民法院于2013年11月28日作出（2013）穗中法金民终字第1118号民事判决书，该判决书认为拆迁户与四通公司签订的拆迁协议成立于1996-1997年间，业经广州市房地产管理局鉴证备案，依拆迁补偿协议确定的拆迁户的权利依法应受保护，涉及房屋回迁业主的拆迁补偿协议发生于该案《人民币借款抵押合同》签订及抵押登记手续办理之前，拆迁补偿协议已经履行，回迁业主也办理了回迁入住手续，而广州市国土资源和房屋管理局亦已为其中的14套房产的回迁业主涂销抵押登记办理了房地产权证，涉案房屋回迁业主的产权问题正处于逐步甄别确认过程中，虽然广州银行对四通公司享有抵押权，但由于抵押物的范围依现有证据并无法最终确定，广州银行要求对涉案房屋行使优先受偿权，原审法院暂不处理并无不当。本院就涉案房屋的情况向广州市国土资源和规划委员会核查，该委出具穗规划资源协查〔2019〕128号《关于（2018）粤0105民初11718、11719号〈协助调查函〉的复函》，载明：基立大厦的用地单位为四通集团（广州）房地产开发公司，地块已办理稳字44256号国土证，项目经穗规验证字（2000）第177号《建筑管理验收合格证》同意规划验收，整体暂未办理首次登记，已纳入我市在册的历史遗留问题办证难楼盘，部分小业主通过协助司法执行或解决历史遗留问题办证途径办理了不动产权登记；暂无海珠区上坑直街26号（基立大厦1栋）501房，海珠区上坑直街24号（基立大厦2栋）901、902房的查封、预告登记（预售合同备案）和不动产权登记信息；1999年，四通公司以1999穗押备字10392号案办理“基立大厦第1栋2，5楼01-03房，6-9楼01-04房，3，4楼02-04房，第2栋2，4-9楼01-04房，3楼01-03房”的在建工程抵押，抵押权人为广州市商业银行淘金支行，抵押双方确认抵押部位的平面图详见附件1，上述房屋于2000年以2000穗押备字10512号案办理涂销抵押再抵押，抵押权人不变，目前暂无涂销抵押信息；经比对测字S4713号查丈原图（附件2、3，该测绘成果未被利用于首次登记，仅供参考），501房、901、902房位于2000穗押备字10512号案的抵押范围内；等。另查，据海珠区上坑直街26号502房的档案资料显示，1996年6月10日，被告（甲方）与陈某（乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定乙方同意甲方拆除海珠区前进路草芳张巷5号的房屋，经市房管部门核定，建筑面积50.155平方米；甲方将自有的座落在海珠区前进路原地段新建大楼第五层楼、位置北向有外飘阳台的自有房屋，建筑面积为71.0平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积共6.1平方米在内），用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；等。广州市房地产管理局鉴证意见：乙方缴交我局注记备案的有关证件计有房屋所有权证：穗房地字第0102959，房屋共有权证：穗房共证字第0060377，土地使用证：穗地证字第0102759；该协议于1996年6月11日经广州市房地产管理局备案。据粤房地权证穗字第××号房地产权证记载，海珠区上坑直街26号502房的权属人为陈某，登记时间为2012年3月31日；等。原告为证明其主张，提供了如下证据：1、《收据》，载明被告于1996年6月11日收到原告缴交的购房款56925元。2、涉案房屋2018年1-12月的物业管理费发票，拟证明涉案房屋的现址为广州市海珠区前进路上坑直街26号1梯501房，该屋由原告使用。众第三人质证表示：对证据1的真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据2的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，无法证明涉案房屋由原告使用。第三人广州银行为证明其主张，提供了如下证据：2014年11月22日刊登在南方日报的资产转让暨催收公告，拟证明广州银行将标的债权转让给第三人金融公司。原告质证表示：对上述证据的真实性由法院认定。第三人金融公司、嘉兴企业质证表示：对上述证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。第三人金融公司为证明其主张，提供了如下证据：1、2014年11月4日广州银行股份有限公司与第三人金融公司签订的《确认书》，对广州银行股份有限公司转让标的债权给第三人金融公司进行确认；2、广州银行剥离2001年前历史债权包，证明经广州市广州公证处公证，附债权资产转让标的明细，包括对广州保税区日惠国际贸易公司的债权；3、2014年11月22日登在南方日报的资产转让债权公告；4、（2016）广金控清字21号第三人金融公司与第三人嘉兴企业签订的《债权资产包转让合同》；5、2017年4月28日刊登在羊城晚报的资产转让的债权公告。原告质证表示：对上述证据的真实性由法院认定。第三人金融公司、嘉兴企业质证表示：对上述证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。诉讼中，原告确认基立大厦1梯朝立阁5层501房即是海珠区上坑直街26号501房。第三人嘉兴企业表示：原址房屋是原告和陈某共有，原告只能诉请一半产权的权利。原告表示原址房屋拆迁时原告与陈某分别与被告签订房屋拆迁补偿协议，约定拆一套补偿两套房，陈某的回迁房已办理了房屋登记，现陈某已去世。本院认为：海珠区前进路草芳张巷5号房屋的共有人为原告和陈某，根据本案查明的事实，原址房屋拆迁时原告与陈某分别与被告签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》。原告有权主张涉案房屋的相关权利。原告与被告签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反国家有关法律法规的规定，是合法有效的协议，对双方均具有约束力，双方均应按协议切实履行自己的义务。原告与被告之间关于《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的签订和备案登记均先于被告和第三人所办理的抵押登记，原告依拆迁协议确定的拆迁户的权利依法应受保护，本案原告已把自有房屋和差价款交付给被告，该抵押权不得对抗原告。被告明知已把涉案房屋用作补偿拆迁原告房屋的用途，却把该房屋作为抵押物设定抵押，导致原告无法取得该房屋的所有权。对此，被告应承担责任。第三人广州银行对涉案房屋设定抵押权，是为了担保债务的清偿，其应对抵押人和抵押物进行监督和检查，在必要时可直接参与对抵押物的管理，但第三人广州银行对涉案房屋为回迁房却没有履行谨慎审查的义务。后第三人广州银行将债权转让给第三人金融公司，第三人金融公司再将债权转让给第三人嘉兴企业。第三人嘉兴企业作为债权受让人，亦不能对抗原告作为拆迁户的权利，且债权受让时涉案房屋已存在多次诉讼，第三人嘉兴企业也应知晓涉案房屋是安排给拆迁户的回迁房。第三人嘉兴企业不同意涂销抵押登记的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。现抵押权仍登记在第三人广州银行名下，故第三人广州银行负有涂销抵押的义务。因此，被告和第三人广州银行、嘉兴企业负有涂销涉案房屋所设定的抵押权的义务，为原告办理该房屋的所有权证清除障碍。现原告要求被告和第三人广州银行、嘉兴企业涂销位于广州市海珠区上坑直街26号501房上的抵押登记，被告协助办理该房屋的产权过户和登记手续，合法有理，本院予以支持。因被告未能按照拆迁协议约定为原告办理产权过户和登记的手续，故本案受理费应由被告负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告四通集团（广州）房地产开发公司和第三人广州银行股份有限公司淘金支行、嘉兴东润熙越投资管理合伙企业在本判决生效之日起五日内，共同到房管部门办理涂销广州市海珠区前进路上坑直街26号501房的抵押手续；二、被告在上述房屋抵押涂销手续办理后三日内协助原告陈少芳办理上述房屋的产权过户和登记手续。本案受理费100元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十天内，被告及第三人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨美满人民陪审员  李霞飞人民陪审员  何翠娴二〇一九年六月二十五日书 记 员  刘 淼何国卫