广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0303民初3452号原告：刘安阳，男，汉族，1973年4月22日出生，户籍地址广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：董明卿，广东法制盛邦（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201310092739。被告：李旭鹏，男，汉族，1969年11月21日出生，户籍地址广东省汕头市金平区，委托诉讼代理人：贺倩明，上海市建纬（深圳）律师事务所律师，执业证号14403200410402668。委托诉讼代理人：刘红艳，上海市建纬（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201311092623。第三人：深圳市吉晟鑫投资发展有限公司，住所地深圳市罗湖区莲塘聚宝路169栋一楼103房，统一社会信用代码91440300680363429K。法定代表人：吴黎军。委托诉讼代理人：赵金波，广东诚公律师事务所律师，执业证号14403200011169494。上列原告诉被告租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人董明卿和被告李旭鹏及其委托诉讼代理人贺倩明、刘红艳，第三人委托诉讼代理人赵金波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘安阳向本院提出诉讼请求，1、判令被告转租盘龙餐厅物业的行为（收购协议）无效；2、判令被告退还原告支付的收购款96.771万元；3、判令被告补偿原告的装修款324.2737万元；4、判令被告支付原告因第三人停水致原告不能正常经营产生的员工工资损失29.6929万元（2017年3月1日-2017年6月30日）；5、判令被告支付原告因第三人停水导致原告支出的桶装水损失16.7956万元（2017年3月1日-2017年7月19日）；6、判令被告在履行上述义务之前原告有权暂停支付租金；7、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年1月21日，被告将位于罗沙公路H-228号A1的物业（盘龙餐厅）转租给原告，被告称在已征得第三人同意，并出示了与第三人签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为2016年1月1日至2019年12月30日，月租金48000元。被告以100万元的价格将盘龙餐厅转让给了原告，被告同意为原告办理营业执照过户、对餐厅进行装修，并承诺配合与第三人办理租赁的合法手续，证明自己有权出租的相关文件、办理经营场所使用证明、安装消防设施并验收、恢复正常排污系统。事后发现被告不仅怠于履行，而且隐瞒了事实，导致原告经常受到政府各部门督察处罚，不能正常经营，给原告带来巨大损失。2017年3月，原告正常交租，投入巨资对物业进行装修改造，第三人却经常停止供水，制造障碍，原告不得不依靠购买桶装水维持经营，原告多次发函，第三人置之不理，被告违背承诺，不予配合解决。2017年5月，第三人彻底停止供水，要求原告搬离，收回物业。2017年6月24日，第三人原法定代表人周芳明带领一伙莲塘村民闯入盘龙餐厅打伤原告员工。第三人拒绝提供租赁的合法手续，要求原告搬离，带人到盘龙餐厅寻衅滋事的行为，原告才知被告作为转租人的履约能力存在丧失的严重风险，原告有权依法行使不安抗辩权，暂停支付相关费用。在此期间，原告多次催促被告协调解决纠纷，被告避而不见。2017年12月8日，被告收到第三人解除房屋租赁合同通知书，并回函同意解除，书面自认擅自转租，未征得第三人同意，同意第三人采取停水停电、锁门等措施收回物业。2017年12月27日，原告也收到第三人解除房屋租赁合同通知书。以上行为印证了被告事前无权处分、事后与第三人恶意串通损害原告的合法权益的事实，符合合同法合同无效的情形。综上，根据合同法、民事诉讼法的相关规定，被告因合同无效而取得的财产应予返还，不能返还的应折价补偿，对其过错行为造成的原告损失应予赔偿、请求贵院判如所请，维护原告的合法权益。被告李旭鹏辩称，一、原告诉称涉案的协议无效，该项主张没有法律依据和事实依据。涉案的收购协议涉及到对盘龙餐厅整体的资产及所有的经营权益的转让。该协议并没有违反法律和行政法规的一些效力性规定，也没有损害第三人的利益，且该协议是合法有效的。二、原告主张要求被告退还收购款，该项主张同样不成立，理由如下：涉案的餐厅涉及诸多的资产，包括餐厅内的不可移动的一些设备及附属的资产及餐厅的商号、人员等等，原告客观上已经实际占有使用标的资产。且进行了收益。原告无权对已经处分掉的和已经收益掉的资产而主张返还收购款项。三、原告主张被告赔偿装修款300多万元，一方面原告接手涉案餐厅后是按现状进行经营的，原告接手餐厅时，餐厅是处于日常的正常经营状态，并不需要另行装修。在经营几个月后，原告基于自身经营策略来考虑发生所谓装修行为，与被告是没有任何关系的。另一方面，原告主张产生了装修款300多万元，其没有提交充分的证据证明实际发生的款项。四、就算是发生了原告所称的装修款，但基于原、被告之间的收购协议，被告履行了收购协议项下的餐厅的交付及经营执照的变更等收购协议项下的义务。根据双方合同约定，被告没有义务对原告所谓的装修行为承担责任。原告也没有证据表明被告在履约中存在违约行为，而导致了原告所谓的装修损失。五、原告主张被告赔偿停水导致不能经营的损失。同样，原告的损失与被告没有任何关联关系，原告也没有证据表明因为被告的违约行为导致原告损失。且原告主张的损失本身也证据不足。六、原告主张被告赔偿桶装水损失，该主张一方面证据不足，另一方面与被告也没有关联关系。七、原告的第六项诉求要求判令暂停支付租金，该项请求与被告没有任何关系。综上，原告的所有诉求均缺乏充足的事实依据、合同依据及法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉求。第三人深圳市吉晟鑫投资发展有限公司辩称，一、原、被告双方所签订的收购协议第三人不知情，是原、被告双方之间的事情，对第三人不发生效力，第三人无须承担责任和义务。二、原告第五项诉求要求支付桶装水的请求没有事实和法律依据。首先，诉状中关于桶装水的叙述与事实不符，2017年3月第三人没有停止供水，原告所提交的水电费收据及缴费通知，证明承租方2-4月均向第三人支付了水费。直到5月15日还支付了274元。如果3月份停水，承租方不可能5月份该支付水费。其次，原告所提交的12次送水的收据及送货单，时间从2017年2月28日至7月16日长达4个月的时间却都是连号的，且也不是正规的，这是不正常的。第三人有理由认为桶装水的收据及送货单是伪造的，所提交的水桶照片是盘龙餐厅自行取矿泉水的水桶。三、盘龙餐厅于2017年1月10日给第三人写了书面的承诺书，承诺其接用山泉水后后果自负。证明餐厅自行接取山泉水的事实。四、水是餐厅经营做饭、做菜必须使用的。是其获取利润必须支出的经营成本，不能认为是餐厅的损失，更不能认为是原告的损失。五、原告第四项诉求要求支付员工工资没有事实和法律依据。按照诉状所述2017年3月至2017年6月是盘龙餐厅所谓投资进行装修的期间，是餐厅自己主动停业，所以根本就不存在因为第三人停水致使盘龙餐厅不能正常经营的情况。这一点也说明原告是在歪曲事实。五、原告向法庭提交的证据资料不能证明原告发生了装修费、桶装水及员工工资损失。综上所述，第三人认为原告的第三至五项诉求没有事实和法律依据，应予以驳回，对于其他的诉求不发表意见。原告围绕诉讼请求，提交了房屋租赁合同、收购协议、关于催收租金水电费的函、转账明细、收款收据、缴费通知、装修明细表、关于要求纠正违约转租行为的函、解除房屋租赁合同通知、罗湖区环保局责令改正违法行为决定书、罚款通知书、等证据。被告提交了深圳市罗湖区盘龙餐厅工商档案、被告银行流水、照片、致函、消费收据、转让协议书等证据。第三人提交了承诺书。本院组织当事人进行了证据的交换和质证、对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人对涉案物业罗沙路H-228号A1号物业享有使用权。被告及第三人均确认该盘龙餐厅自2012年开始在该物业经营。2015年11月24日，被告与第三人签订了房屋租赁合同，该合同显示：租赁期限为五年，即从2015年1月1日至2019年12月30日止，每月租金肆万捌仟元。签订合同当日起第三人负责水电到房子后面，被告有权将物业部分或全部转让，必须得到第三人的同意并办理，否则，第三人有权终止合同，本物业无产权证明。2017年1月21日，原告与被告签订了收购协议显示，双方就盘龙山庄收购事项进行了约定，约定盘龙山庄收购总价为人民币100万元、所有盘龙山庄的设备、一切用品为原告所有等。2017年1月23日原、被告再次签订了一份收购协议，该协议就收购款的支付、装修、营业执照过户、盘龙山庄水电费及债权债务进行了约定。2017年2月14日，盘龙餐厅法定代表人进行了变更，由杨其帅变更为刘锴霖。原告确认其自2017年1月21日接手盘龙餐厅并承租了涉案物业。并将经营权以刘楷霖的名字进行登记。原告承租物业并接手餐厅后自2017年2月至6月一直进行装修，6月份开始试营业。2017年6月24日，原告与第三人发生纠纷，原告主张第三人干扰原告的正常经营活动（断水、断电）至今不能正常营业。被告提交2018年6月27日的餐饮发票、大众点评网页，证明盘龙餐厅有开业经营。原告在本院询问后明确在2017年7月经派出所调解后，餐厅有营业。原告提交的2017年2月至5月的缴费通知及收款收据证明其向第三人缴纳了租金及水电费。被告及第三人对该证据的真实性均予以确认。该缴费通知及收款收据均显示缴费单位为“盘龙山庄”。2017年8月10日，第三人向被告发出了要求纠正违约转租行为的函，该函显示：今年上半年因被告在未通知第三人的情况下擅自装修，尤其是拆除部分主体墙，影响安全导致纠纷，又发现在未经同意的情况下，擅自将物业转租给他人进行经营活动……请立即纠正违约转租行为，及时支付租金。2017年12月5日，第三人向被告发出解除房屋租赁合同通知，该通知显示第三人决定解除与被告签订的房屋租赁合同。2017年6月28日，被告出具的声明显示：因个人发展原因，本人于2017年2月20日退出了盘龙餐厅全部股份，全部股份转让给了颜廷亚，本人特此声明和确认如下，自2017年2月20日起，盘龙餐厅的所有权、全部股份、财产权、经营受益权及租赁合同项下盘龙餐厅所用房屋和场地的承租权和使用权全部归属颜廷亚所有，本人不再享有任何权益。由于《房屋租赁合同》仍然以被告名义签订未做变更，因此，本人承诺，此后若有因盘龙餐厅房屋租赁及盘龙餐厅经营相关的事情，需要本人配合办理相关手续的，本人将无条件配合。原告在庭审时确认，2017年1月份颜廷亚系盘龙餐厅的实际经营者，自2017年1月21日开始由原告和颜廷亚合伙，至今是否有其他合伙人，其代理人表示不清楚，庭后也未能补充证据提交，但明确自2017年开始至今，原告都是餐厅合伙人。餐厅的装修费用由原告一人支付。在诉讼过程中，经原告申请，本院委托深圳市航招工程造价咨询有限公司对盘龙餐厅的装修工程、增设及附属消防排污改造工程的市场价格进行评估，该公司于2019年4月12日出具的评估报告载明：评估工程造价为1566687.23元。原告为此支出评估费37430元。本院认为，本案为租赁合同纠纷，根据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。关于本案的争议焦点有以下几点：一、被告与原告签订的《收购协议》是否有效首先，在原告与被告签订的收购协议中，双方仅仅对盘龙餐厅的经营权含设备、用品等进行了约定，并未就餐厅经营场所即本案争议物业是否转租进行约定。其次，即使原告认为该餐厅的转让与房屋租赁不可分，原告作为涉案房屋的实际使用人，至庭审之日，其一直在使用该物业。原告虽然主张餐厅不能正常营业，但未能提供证据予以证明，其应承担举证不能的后果,且原告在庭审时确认自2017年7月至今，该餐厅实际上有开业经营。因此，对原告称不能正常使用该物业的主张，本院不予采信。再次，第三人作为出租人应当知道承租人转租，其提出异议时已经超过六个月，且第三人虽然提出了异议，但至庭审之日并未实际影响原告对涉案房屋的使用。因此，本院认为双方签订的收购协议已经实际履行，原告以被告擅自转租，未征得第三人同意为由，第三人要求其搬离收回物业为由，要求确认该合同无效，无事实和法律依据，本院不予支持。二、被告是否需要补偿原告的装修款、不能正常经营产生的工资损失、桶装水损失、暂停支付租金原告的上述诉讼请求均以收购协议无效为前提，本院认为原被告签订的收购协议有效，原告的上述请求，无法律依据，本院予以驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，的规定，判决如下：驳回原告刘安阳的全部诉讼请求。案件受理费人民币44202元，评估费人民币37430元，均由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 罗  焕  湘人民陪审员 李丽慧人民陪审员 冯  耀  尹二〇一九年六月十九日书 记 员 陈广齐 （兼）关天才