云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0102民初4594号原告：中国工商银行股份有限公司昆明护国支行，住所地云南省昆明市护国路8、10、12、14、16号,统一社会信用代码：915301007097755320。负责人：张平钧，行长。委托诉讼代理人：张迪，国浩律师（昆明）事务所律师，一般诉讼代理。委托诉讼代理人：宋坚，该行员工，特别授权代理。被告：刘新晖，男，汉族，1967年12月3日出生，身份证住址云南省昆明市盘龙区。被告：丁燕鸣，女，汉族，1974年4月6日出生，身份证住址云南省昆明市西山区。二被告共同委托诉讼代理人：刘菲、杨永乐，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明龙恒置地有限公司，住所地云南省昆明市高新技术开发区金鼎科技园创业服务中心大楼A座六层，统一社会信用代码：915301007638878347。法定代表人：肖江楠。原告中国工商银行股份有限公司昆明护国支行（以下简称工行护国支行）与被告刘新晖、丁燕鸣、昆明龙恒置地有限公司（以下简称龙恒置地公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案后，因本案需待另案的审理结果作为依据，故本院裁定中止了本案的诉讼。现另案已审理完毕，本院依法对本案恢复了诉讼，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告工行护国支行的委托诉讼代理人张迪、宋坚，被告刘新晖、丁燕鸣的共同委托诉讼代理人刘菲到庭参加诉讼。被告龙恒置地公司审理中下落不明，本院依法对其进行了公告送达，现公告期已届满，被告龙恒置地公司未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告工行护国支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘新晖、丁燕鸣向原告返还借款本金764610.02元及截至2019年6月21日的积欠利息194306.02元，以及自2019年6月22日至上述款项实际还清之日止的利息、罚息、复利；2、判令被告刘新晖、丁燕鸣承担原告实现债权和抵押权的一切费用，其中律师费为31563元；3、判令被告刘新晖、丁燕鸣若不能履行上述债务，则原告有权对贷款抵押物行使抵押权，并对拍卖、变卖抵押物所得全部价款优先受偿；4、判令被告龙恒置地公司对被告刘新晖、丁燕鸣的全部债务承担连带保证还款责任；5、本案诉讼费由三被告共同承担。事实和理由：2013年3月15日，原告与被告签订《个人购房借款/担保合同》，其中约定原告与被告发放贷款950000元用于个人购置商用房，贷款期限为10年，借款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定。据此确定的利率以借款凭证记载为准。实际执行年利率根据基准利率的调整而变动，还款方式为按月等额本息还款，并约定被告以位于昆明龙腾苑森林温泉SPA温泉酒店3—12号、建筑面积为154.94平方米的房屋作为贷款抵押物，但未办理抵押登记手续。被告龙恒置地公司承诺承担阶段性连带保证责任，在房产抵押登记手续办理完毕前对合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金及贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带责任保证。2013年3月15日，原告履行了放款义务，但被告未按约定向原告履行还款义务，已经构成违约。根据合同约定，原告有权宣布借款提前到期，由被告清偿全部借款本息及承担实现债权的费用，被告龙恒置地公司作为阶段性连带责任保证人，应承担连带还款责任。被告刘新晖、丁燕鸣共同答辩称，原告和被告刘新晖、丁燕鸣所签订的《个人购房借款/担保合同》已经过昆明市中级人民法院终审判决解除了，本案系因被告龙恒置地公司违约，故被告刘新晖、丁燕鸣不应对原告承担还款义务。被告龙恒置地公司未到庭答辩。审理中，原告工行护国支行围绕诉讼请求提交了以下证据：第一组：1、被告刘新晖、丁燕鸣身份证、结婚证复印件；2、被告龙恒置地公司营业执照、组织机构代码证，欲证明被告的诉讼主体资格。经质证，被告刘新晖、丁燕鸣对该组证据的真实性无异议。第二组：1、个人购房借款/担保合同；2、公证书，欲证明原告与被告刘新晖、丁燕鸣之间存在抵押借款合同关系，二被告应当按照合同约定还款，被告龙恒置地公司与原告之间存在保证关系，应承担担保责任。经质证，被告刘新晖、丁燕鸣对该组证据的真实性认可，但认为二被告与原告的借款关系已经被依法解除，不用再按照该合同的约定进行还款。第三组：1、个人贷款借据基本信息；2、个人借款凭证；3、个人贷提款通知，欲证明原告已按合同约定履行了借款义务。经质证，被告刘新晖、丁燕鸣对该组证据的真实性认可，但认为原告的借款是打到了被告龙恒置地公司的账户上。第四组：诉讼委托代理协议，欲证明原告实现债权和抵押权的费用。经质证，被告刘新晖、丁燕鸣对该组证据的真实性不予认可，认为二被告不是该代理协议的当事人，且代理协议上的年份有明显的涂改痕迹，无法确认真实性。原告也未提交相关的律师费发票。第五组：1、个人贷款还款（催收）通知单，2、贷款借据详细信息查询表，欲证明被告刘新晖、丁燕鸣违约的事实，截止2019年6月21日，二被告共拖欠原告借款本金764610.02元、利息194306.02元。经质证，被告刘新晖、丁燕鸣对该组证据的真实性认可，但认为催收通知单二被告没有收到，并且利息只有119431.50元。因个人借款合同已经解除，故二被告已经不再具有偿还义务。审理中，被告刘新晖、丁燕鸣为证明自己的主张，提交了一份（2018）云01民终6365号民事判决书，欲证明经生效民事判决书判决，解除原告与二被告于2013年3月15日签订的《个人购房借款/担保合同》中的借款关系，2016年3月15日，二被告向被告龙恒置地公司发出了《解除合同通知书》。经质证，原告对该份判决书予以认可，但认为借款关系解除的时间应当是在2019年5月份。被告龙恒置地公司未提交证据。本院认为，被告龙恒置地公司经本院合法传唤，未到庭应诉，应视为放弃对原告及被告刘新晖、丁燕鸣所举证据的质辨权。原告提交的第一、二、三、五组证据，被告对真实性无异议，故本院对真实性予以认可。被告提交的证据为人民法院生效裁判文书，本院对此予以认可。故原、被告提交的上述证据的真实性本院予以确认并在卷佐证。至于原告提交的第四组证据本院将在后面进行评述。经审理查明，本院认定本案法律事实如下：1998年12月23日，被告刘新晖与丁燕鸣登记结婚。2013年3月15日，原告与被告刘新晖、丁燕鸣、龙恒置地公司签订一份《个人购房借款/担保合同》，约定由被告刘新晖、丁燕鸣作为共同借款人向原告借款950000元，贷款用途为购买昆明龙腾苑森林温泉SPA温泉酒店3—12号、建筑面积为154.94平方米的房屋。贷款期限为10年，借款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准。贷款利率为浮动利率。还款方式为按月等额本息还款（按月计息）。借款人授权贷款人将贷款一次性划入被告龙恒置地公司的账户内。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在合同约定的利率基础上加收50%确定。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成违约，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还的款项以及所产生的利息、罚息、复利及其他费用。费用为贷款人为实现本合同项下债权及担保合同而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等。被告龙恒置地公司对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，在正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之前承担阶段性连带责任保证。合同还约定，本合同借贷条款全部无效/被撤销或被解除，不影响保证条款的效力。合同签订后，原告于同日向被告刘新晖、丁燕鸣发放了贷款950000元，二被告在个人贷款提款通知书及个人借款凭证进行了签字确认，个人借款凭证载明，贷款金额为950000元，收款人为被告龙恒置地公司，贷款期限120个月，贷款发放日为2013年3月15日，到期日为2023年3月15日。当期执行利率为7.205%。2017年2月9日，本案被告刘新晖、丁燕鸣作为原告起诉了本案原告工行护国支行及本案被告龙恒置地公司，要求解除本案原告工行护国支行与本案被告刘新晖、丁燕鸣之间签订的《个人购房借款/担保合同》，并由本案被告龙恒置地公司向本案原告工行护国支行偿还《个人购房借款/担保合同》项下的剩余本金764610.02元及由此产生的利息、罚息、违约金等费用。该案经昆明市五华区人民法院审理后，于2017年12月27日作出了（2017）云0102民初1015号民事判决，认为2016年3月15日，被告刘新晖、丁燕鸣因被告龙恒置地公司未按与其所签订的《商品房购销合同》的约定交付房屋，向被告龙恒置地公司发出了《解除合同通知书》，被告龙恒置地公司于2016年3月17日签收，《商品房购销合同》已经解除，《个人购房阶段/担保合同》的合同目的已经无法实现，故判决：一、解除本案原告与本案三被告所签订的《个人购房借款/担保合同》；二、由本案被告龙恒置地公司于判决生效之日起十日内向本案原告工行护国支行返还借款本金764610.22元及该款项自2015年10月16日至款项清偿之日止的利息（按照中国人民银行同期贷款利率上浮10%计算）。此后，本案原告工行护国支行不服该判决，提出上诉。经昆明市中级人民法院二审审理后，于2019年5月24日作出了（2018）云01民终6365号民事判决，认为本案被告龙恒置地公司未按约定履行交房义务，本案被告刘新晖、丁燕鸣已向本案被告龙恒置地公司发出解除合同的通知且没有证据表明本案被告龙恒置地公司提出了异议，故确认《商品房购销合同》已经解除。而《个人购房借款/担保合同》中还包含着本案原告与本案被告龙恒置地公司的担保合同关系，本案原告作为权利人并未提出解除该担保合同关系，本案被告刘新晖、丁燕鸣要求解除《个人购房借款/担保合同》项下的担保关系没有法律依据。并且根据合同相对性原则，购房者才是借款合同的借款人，本案被告刘新晖、丁燕鸣作为债务人无权要求本案被告龙恒置地公司向作为债权人的本案原告履行债务，故判决：一、撤销昆明市五华区人民法院（2017）云0102民初1015号民事判决；二、解除本案原告与本案被告刘新晖、丁燕鸣于2013年3月15日签订的贷款金额为950000元的《个人购房借款/担保合同》项下的借款合同关系；三、驳回本案被告刘新晖、丁燕鸣的其他诉讼请求。自2015年10月16日起，被告刘新晖、丁燕鸣开始逾期未支付借款本息。另确认，被告刘新晖、丁燕鸣向被告龙恒置地公司所购买的昆明龙腾苑森林温泉SPA温泉酒店3—12号房屋于2014年12月31日起逾期交房，至今仍未办理抵押登记手续。本案现争议的焦点为《个人购房借款/担保合同》项下的借款关系解除后，合同项下的担保关系以及对原告债务的处理问题。本院认为，本案的《个人购房借款/担保合同》中既包含了债权人即原告与债务人即被告刘新晖、丁燕鸣之间的借款合同关系，又包含了原告与担保人即被告龙恒置地公司之间的担保合同关系，而借款合同关系为主合同关系，保证合同关系为从合同关系，虽然作为主合同关系的借款合同已经被人民法院生效判决予以解除，但作为从合同关系的担保合同并不必然导致解除。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条规定：“主合同解除后，担保人对债务人应承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外”，本案中，在《个人购房借款/担保合同》的第35.1条也已明确约定本合同借贷条款全部无效/被撤销或被解除，不影响保证条款的效力。因此，在本案所涉房产抵押登记手续办理完毕，且原告收到房屋他项权证书之前，被告龙恒置地公司的保证责任并未解除，其仍应当向担保权人即原告承担连带保证责任。关于借款合同关系解除后原告债务如何处理的问题，本院认为，《个人购房借款/担保合同》的借款关系解除后，产生溯及既往的效力，即对原告及被告刘新晖、丁燕鸣不再具有约束力。被告刘新晖、丁燕鸣应当返还原告发放的全部贷款，原告则应当返还被告刘新晖、丁燕鸣已偿还的部分贷款本息。由于借款合同关系解除的原因在于被告刘新晖、丁燕鸣，故二被告还应当向原告承担赔偿损失的责任，该损失本院以原告提交的《个人贷款还款（催收）通知单》载明的实际执行利率5.39%为计算依据。而被告刘新晖、丁燕鸣与被告龙恒置地公司之间的商品房购销合同因被告龙恒置地公司违约而解除，被告龙恒置地公司应将收取的全部房款，即被告刘新晖、丁燕鸣所支付的首付款以及向原告的贷款全部返还给被告刘新晖、丁燕鸣，并向其承担赔偿损失的责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。综上，为了减少不必要的重复及繁琐的诉讼，在借款合同及购房合同均已解除的情形下，被告龙恒置地公司应当将借款合同关系解除之后剩余的购房贷款直接返还给原告，并向原告承担被告刘新晖、丁燕鸣应当承担的赔偿损失的责任。被告龙恒置地公司承担的保证责任与其向原告承担返还贷款及赔偿损失的责任实际上已经发生混同。而被告刘新晖、丁燕鸣则可以另案起诉被告龙恒置地公司主张返还已支付的首付款以及在借款合同关系解除前已经向原告支付的贷款本息。至于原告主张的律师代理费问题，因原告并未提交相关票据凭证予以证明该费用已经实际发生，故本院不予保护。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告昆明龙恒置地有限公司于本判决生效后十日内返还原告中国工商银行股份有限公司昆明护国支行借款本金764610.02元及自2015年10月16日起至实际清偿上述借款本金之日止，按年利率5.39%计算的利息；二、驳回原告中国工商银行股份有限公司昆明护国支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12006元，由被告昆明龙恒置地有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  贾 军人民陪审员  余小兵人民陪审员  王 娜二〇一九年六月二十六日书 记 员  罗娅琼