广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初16226号原告（反诉被告）：广东省东莞市东城供销社，住所地：广东省东莞市东城岗贝，统一社会信用代码：914419001980342058。法定代表人：钱灿明。委托诉讼代理人：刘旋青，广东尚智和律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘柏林，男，1990年7月1日出生，汉族，住湖北省石首市，委托诉讼代理人：夏玉双，广东泰旭律师事务所律师。原告（反诉被告，以下统称原告）广东省东莞市东城供销社诉被告（反诉原告，以下统称被告）刘柏林租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案受理后，依法由审判员周汝丽独任审理，于2019年6月5日公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人刘旋青，被告刘柏林及其委托诉讼代理人夏玉双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：一、确认原、被告于2016年1月27日签订的《租赁协议书》于2019年2月28日到期自动解除；二、被告向原告返还租赁物（位于东莞市东城区××岗××供销社大楼××楼写字楼）；三、被告支付自2019年3月1日至交还租赁物之日止的场地使用费，参照《租赁协议书》租金按每月4500元计算；四、被告赔偿原告损失，自2019年3月1日至交还租赁物之日止，按每月12000元计算；五、被告承担诉讼费。原告主张的事实理由：原告与被告于2016年1月27日签订《租赁协议书》，约定由被告承租位于东莞市东城区××供销社大楼××楼写字楼（以下简称案涉房屋），租赁期限自2016年2月15日至2019年2月28日止，每月租金4500元。原告于2018年9月13日通知被告协议到期后不再续租。协议到期后，被告拒不搬离。原告已将案涉房屋所在物业四至七层整体合并出租，因被告拒绝交还案涉房屋，导致原告无法将案涉房屋所在物业四至七层交付给承租方，导致原告自2019年3月1日起每月产生租金损失12000元。原告多次催促被告履行义务无果。被告辩称，一、原告将案涉房屋对外出租，被告享有优先承租权。原告强行解除租赁合同侵害了原告的合法权益。二、被告的行为并没有导致原告利益受损，被告一直履约支付租金，原告要求被告按照每月12000元的标准支付损失，缺乏事实依据。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。被告提出诉讼请求：一、原告支付被告装修损失104200元；二、原告承担本案诉讼费用。被告主张的事实理由：原、被告签订的《租赁协议书》约定期限为2016年2月15日至2019年2月28日止。2018年7月初，被告的生意略有起色，便与原告口头协商提前续租，原告同意。此后被告加大经营投入，对案涉房屋重新装修，装修费用为104200元。装修完成后，原告违背约定，不再将案涉房屋出租给被告，造成被告严重经济损失。被告多次与原告协商无果。原告辩称，一、原告从未同意将案涉房屋在租赁期届满后继续出租给被告。二、被告主张对案涉房屋花费104200元进行装修不属实。首先，被告对其主张不能提供任何证据证实。其次，被告从未向原告提交任何对案涉房屋进行装饰装修的书面材料，即使被告对案涉房屋进行了装饰装修，也是未经原告同意擅自所为，相关费用损失应由被告自行承担。综上，请法院驳回被告的反诉请求。经审理查明，原、被告于2016年1月27日签订《租赁协议书》，约定：被告向原告承租案涉房屋，期限为2016年2月15日至2019年2月28日止，租金为每月4500元，等等。《租赁协议书》履行过程中，被告申请减少租金，原告同意，被告已按4000元缴纳租金将近一年。2018年9月13日，原告向被告发出通知，称双方签订的《租赁协议书》到期后，原告将收回案涉房屋自用，不再与被告续签合同。被告分别于9月15日、10月8日作出书面回复，称刚刚经营，又很大投资，被告很早就要求续租，新商户支付不起转让费用，被告可以继续租。被告主张于2018年7月起为装修案涉房屋支出费用合计104200元，提供微信及支付宝转账记录佐证。原告对被告该主张及举证均不予确认。被告确认其物品尚未搬离案涉房屋。原告对其诉请四未提交相关证据。原告于2009年5月18日填写《东莞市已建房屋申请补办房地产权手续登记备案表》，载明案涉房屋建成日期为1985年5月，没有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设施工合同、房屋物权无争议、未经过房屋安全鉴定、未经消防部门检验合格，东莞市城市管理综合执法局、东莞市东城街道办事处补办产权手续办公室均同意备案。东莞市东城区办事处出具《证明》，称案涉房屋为原告物业，没有权属争议。本院认为，案涉房屋于《中华人民共和国城乡规划法》施行前建造，建造时尚未实行建设工程规划许可证制度。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，原告仍须举证证实案涉房屋的建设已经主管部门批准，但原告对此未能提供相关证据。根据原告填写的《东莞市已建房屋申请补办房地产权手续登记备案表》可知，案涉房屋没有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设施工合同、未经过房屋安全鉴定、未经消防部门检验合格。依据上述情形，本院无法认定案涉房屋是否符合法定交付使用条件。因此，原、被告签订的《租赁协议书》应属无效。被告主张优先承租权，缺乏约定与法定依据，本院不予认可。被告占有使用案涉房屋缺乏依据，应向原告返还。被告至本案法庭辩论终结时止尚未搬离案涉房屋，原告要求被告支付相应占有使用费，本院予以支持。因双方已合意变更租赁物使用费为每月4000元，本院确定被告应支付原告的占有使用费以每月4000元为标准，自2019年3月1日起计算至被告将案涉房屋交还原告之日止。原告诉请被告赔偿逾期交还案涉房屋造成的扩大损失，因未提供相应证据证实，本院不予支持。被告主张原告同意其于2019年2月28日后继续使用案涉房屋，原告不予认可。被告对其主张未能提供证据证实，本院不予采信。被告对案涉房屋实际使用时间已超过《租赁协议书》约定的期限，其诉请原告赔偿案涉房屋重新装修产生的费用，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告广东省东莞市东城供销社与被告刘柏林签订的《租赁协议书》无效；二、被告刘柏林应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东省东莞市东城供销社返还位于东莞市东城区岗贝南城路101号供销社大楼四楼写字楼；三、被告刘柏林应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东省东莞市东城供销社支付占有使用费，自2019年3月1日起至返还上述房屋之日止，按每月4000元计算；四、驳回原告广东省东莞市东城供销社的其他诉讼请求；五、驳回被告刘柏林的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费312.5元（原告已预交），由原告负担227.27元，被告负担85.23元；反诉受理费1192元（被告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  周汝丽二〇一九年六月二十六日书记员  孙靖文王隆璋（代）附相关法律条文：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。