广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终3736号上诉人（原审被告）：范丽珍，女，汉族，住广东省佛山市高明区。委托诉讼代理人：胡振国，国浩律师（广州）事务所律师。委托诉讼代理人：杨婉文，国浩律师（广州）事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁均球，男，汉族，住广东省佛山市高明区。委托诉讼代理人：吴丹，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张俊龙，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。原审第三人：方洁，女，汉族，住广东省佛山市南海区。上诉人范丽珍因与被上诉人梁均球、原审第三人方洁房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2018）粤0608民初1732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月18日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。范丽珍上诉请求：1.撤销一审判决第三项，维持一审判决第一、二、四项；2.本案一、二审诉讼费用由梁均球承担。事实与理由：案涉房屋是在《二手房买卖合同》签订后被查封的，是范丽珍在签订合同时不能预见的，属于意志以外的因素，并非范丽珍恶意造成。范丽珍终止合同，《二手房买卖合同》中已明确约定了范丽珍的违约责任为双倍返还定金，一审法院判赔数额超过合同约定，依法应予纠正。综上，请求二审法院支持范丽珍的上诉请求。梁均球辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。方洁未陈述意见。梁均球向一审法院起诉请求：1.确认解除梁均球、范丽珍于2017年3月7日签订的《二手房买卖合同》；2.判令范丽珍立即向梁均球双倍返还定金100000元；3.判令范丽珍立即向梁均球赔偿案涉房屋差价损失354711元；4.判令范丽珍立即向梁均球赔偿其他损失29155元【包括中介费5050元、（2018）粤06民终1××1号案诉讼费用10500元、律师费8000元、担保费1155元，评估费4450元】；5.本案的诉讼费用由范丽珍承担。一审法院认定事实：2015年9月25日，佛山市禅城区人民法院作出（2015）佛城法民三初字第3××3-2号民事裁定，查封了范丽珍名下位于佛山市高明区某房，查封日期为2015年9月30日。2017年3月7日，梁均球、范丽珍经协商签订了《二手房买卖合同》，合同约定：范丽珍将位于佛山市高明区某房出卖给梁均球，总金额为670000元；梁均球应于合同生效之日向范丽珍支付定金50000元，范丽珍到所属地区办理银行还贷手续，45个工作日内拿到房产证和土地证后，双方约定时间到所属行政服务中心办理过户手续，过户手续签名当日，梁均球向范丽珍支付首付款220000元，并于合同生效之日起，本地税务局通知核税后通知交本房屋相关税费同时办理房产证回执，15个工作日将该房屋全部余款400000元由银行按揭一次性转账给范丽珍（其余内容详见该合同）。梁均球依约于2017年3月7日向范丽珍支付定金50000元，但范丽珍未按约定协助梁均球办理房屋的过户手续。2017年6月6日，梁均球诉至一审法院，先是请求范丽珍继续履行合同，协助办理过户手续，后于2017年6月29日变更诉讼请求，要求解除合同，请求范丽珍返还已收取的定金50000元，支付违约金100000元和赔偿房屋差价损失400000元。2017年8月15日，佛山市禅城区人民法院作出（2015）佛城法民三初字第3××3-4号民事裁定，解除对范丽珍名下位于佛山市高明区某房的查封，2017年8月24日，一审法院向佛山市高明区不动产信息中心查询，结果显示案涉房屋无抵押、无查封。2017年8月25日，一审法院进行第二次开庭审理，梁均球认为案涉房屋已经解除了查封，可以办理房产过户手续，于是要求变更回原来的诉讼请求，请求范丽珍继续履行合同，将案涉房屋过户至其名下。庭审过程中，法官曾向梁均球释明：“若你方需变更诉讼请求，一旦本院在审查后无法履行合同的，你要承担相关风险，你是否清楚？”，梁均球在庭审上表示“清楚”。一审法院经审理后判决范丽珍于判决发生法律效力之日起三十日内协助梁均球办理佛山市高明区某房的所有权转移登记手续，在办理转移登记手续的同时梁均球向范丽珍一次性支付剩余购房款620000元。范丽珍不服一审判决，向佛山市中级人民法院提起上诉。佛山市中级人民法院在审理中查明，2017年9月7日，案涉房屋被佛山市禅城区人民法院再次查封，查封期限为自2017年9月7日至2020年9月6日。因此，佛山市中级人民法院认为，因案涉房屋被法院查封，故梁均球请求继续履行案涉《二手房买卖合同》并要求范丽珍协助办理过户手续属法律上履行不能，依法不应予以支持。遂作出撤销广东省佛山市高明区人民法院（2017）粤0608民初1××1号民事判决，驳回梁均球的诉讼请求的判决。2018年7月12日，一审法院依梁均球申请委托鉴定机构对案涉房屋进行价值评估，2018年7月27日，广东浩宇房地产土地资产评估有限公司对位于佛山市高明区某房作出《房地产估价报告》，评估结果为：案涉房地产于2018年5月2日的估价结果为人民币1024711元。梁均球因此花费鉴定费用4450元；2018年9月6日，范丽珍认为案涉合同已于2017年7月6日解除，此时案涉房屋与梁均球无关，范丽珍与梁均球的关系由房屋买卖关系转变成了因房屋买卖不成而引起的债权债务关系。因此，范丽珍认为梁均球申请的评估价值时点错误，应以2017年7月6日定为房屋进行评估的价值时点才符合客观事实，范丽珍向一审法院提出房产补充鉴定申请，2018年9月18日，一审法院依范丽珍申请委托鉴定机构对案涉房屋进行价值评估，2018年10月31日，广东明科资产评估土地房地产估价有限公司对案涉房屋作出《房地产估价报告》，评估结果为：估价对象于价值时点2017年7月6日且满足本次估价的假设和限制条件前提下的房地产估价，具体估价结果为883000元。范丽珍因此花费评估费4000元。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。范丽珍与梁均球签订的《二手房买卖合同》，是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性的强制性规定，合同成立且有效，应受法律保护。双方应格守诚实信用的原则全面履行合同。关于梁均球诉请解除房屋买卖合同关系。经审查，范丽珍在履行合同过程中拒绝依约办理房产转移登记手续已构成违约，梁均球作为守约方，依法有权请求继续履行合同，在一审法院作出（2017）粤0608民初1××1号民事判决后，因范丽珍原因，案涉房屋再次被佛山市禅城区人民法院查封，造成法律上的履行不能，佛山市中级人民法院依法作出撤销继续履行合同的终审判决。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。由于范丽珍的违约行为，致使合同不能继续履行，梁均球作为守约方有权解除与范丽珍的房屋买卖合同关系，一审法院确认案涉房屋买卖关系于范丽珍收到一审法院送达的起诉状之日即2018年6月14日解除。关于梁均球诉请的双倍返还定金。案涉房屋买卖合同因范丽珍违约而解除，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以按照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。因此，梁均球请求范丽珍双倍返还定金100000元合法有据，一审法院予以支持。范丽珍抗辩认为收取梁均球的50000元是订金而非定金，根据双方签订的《二手房买卖合同》第八条第二款已经明确约定范丽珍所收取的50000元（大写伍万元整）是定金，且约定如范丽珍终止合同需两倍向梁均球返还100000元（大写拾万元整），佛山市中级人民法院（2018）粤06民终1××1号生效法律文书亦认定该50000元是定金，故范丽珍的抗辩依据不足，一审法院不予采纳。关于梁均球诉请的房屋差价损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。梁均球主张的房屋差价损失即属于合同履行后可以获得的利益。关于房屋价值的评估基准日的问题，应以梁均球自知道或应当知道权利被侵害之日作为评估基准日，佛山市中级人民法院作出的终审判决生效之日为2018年5月2日，梁均球在该日起应当向范丽珍主张自己的权利。因此，房屋的价值评估基准日为2018年5月2日。范丽珍抗辩认为双方签订的《二手房买卖合同》在2017年7月6日开庭时，梁均球变更了诉讼请求，《二手房买卖合同》于当天即告解除，案涉房屋的价值评估基准日应为2017年7月6日。一审法院认为，合同是否已经解除应以人民法院的确认为准。2017年8月24日，经一审法院向佛山市高明区不动产信息中心查询，结果显示案涉房屋无抵押、无查封，具备继续履行办理过户手续的可行性，梁均球据此在法庭辩论终结前有权变更诉讼请求，要求范丽珍继续履行合同。佛山市中级人民法院在二审过程中发现案涉房屋于2017年9月7日被佛山市禅城区人民法院查封，属于法律上的履行不能，因此佛山市中级人民法院作出（2018）粤06民终1××1号判决，撤销了一审法院（2017）粤0608民初1××1号民事判决，该生效判决并无确认梁均球、范丽珍签订的《二手房买卖合同》已经解除，故范丽珍的抗辩没有事实和法律根据，一审法院不予支持。因此，案涉房屋的评估价值应以2018年5月2日评估机构确定的评估结果为人民币1024711元，也即房屋价值高出合同售价354711元（1024711元-670000元），综合考虑合同履行程度、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力等因素，一审法院酌定范丽珍赔偿梁均球由于房屋价格上涨所造成的损失300000元。对梁均球高出部分的房屋差价损失主张，一审法院不予支持。关于梁均球诉请的其他费用。1.关于中介费，梁均球已向中介支付了服务费5050元，该款项属于梁均球的实际损失，梁均球要求范丽珍支付合法有据，一审法院予以支持；2.关于（2018）粤06民终1××1号案诉讼费用，由于该诉讼费用已经在该案中作出了生效判决，本案不适宜再作处理，故梁均球该主张一审法院不予支持；3.关于律师费和担保费，律师费和担保费并非必要支出的费用，梁均球要求范丽珍支付该笔费用的主张于法无据，一审法院不予支持；4.评估费，该费用是梁均球主张权利而产生的实际损失，具有必要性和合理性，且梁均球已实际支出，一审法院对梁均球该主张予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款，第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认梁均球与范丽珍于2017年3月7日签订的《二手房买卖合同》于2018年6月4日解除；二、范丽珍于判决发生法律效力之日起十日内向梁均球双倍返还定金100000元；三、范丽珍于判决发生法律效力之日起十日内向梁均球赔偿房屋差价款300000元、中介费5050元，评估费4450元，以上合计309500元；四、驳回梁均球的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15184.8元，减半收取7592.4元，保全费5000元，合共12592.4元，由梁均球负担1935.4元，由范丽珍负担10657元。补充鉴定费4000元，由于该补充鉴定结论不被采纳，故该补充鉴定费4000元由范丽珍自行负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审理，一审判决认定事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。梁均球与范丽珍签订的《二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行各自的合同义务。案涉房屋因范丽珍的原因被查封而无法继续履行，一审法院确认案涉合同于2018年6月4日解除，判令范丽珍向梁均球双倍返还定金100000元，双方对此均未提出上诉，本院予以维持。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是：一审判决范丽珍赔偿梁均球房屋差价款300000元、中介费5050元、评估费4450元是否合法有据。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案中，一审法院委托广东浩宇房地产土地资产评估有限公司对案涉房屋作出评估报告，认定案涉房屋于2018年5月2日的估价结果为人民币1024711元，与合同约定的成交价格存在354711元的差价。本院认为，首先，虽然案涉合同约定，如范丽珍终止合同，范丽珍应向梁均球支付按定金两倍计算的违约金，但因该违约金不足以弥补因范丽珍违约给梁均球造成的损失，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”之规定，梁均球有权向范丽珍主张除双倍返还定金以外的损失。其次，个案中的房屋差价损失的赔偿并非简单以房屋签订合同时之价格与评估基准日价格作为唯一判断标准，还应根据损益相抵等赔偿原则，在计算房屋差价损失时，应当扣除守约方因对方违约而获得的利益，并综合考虑守约方的履约情况等因素来确定。本案中，在合同正常履行的情况下，梁均球如需获得房屋差价的利益，需履行支付首期款220000元、办理400000元银行贷款以及支付过户税费等义务，而履行上述义务必然发生成本或费用。考虑到梁均球在履行合同过程中只支付了50000元定金，因案涉合同解除，梁均球无需履行上述义务从而节省了上述费用，获有利益，若仅以支付50000元之代价而取得全部的房屋差价损失，不尽公平。综上，本院酌定在扣除梁均球因范丽珍违约而获得的利益后，梁均球在本案中的房屋差价损失为320000元，扣减应赔偿的50000元定金后，范丽珍仍应向梁均球赔偿损失270000元。至于中介费，本院认为，中介费是梁均球为取得房屋差价所需支付的费用，且案涉合同亦无违约方应向守约方支付中介费的相关约定，故在本院已支持梁均球关于赔偿房屋差价的请求的情况下，对该笔费用不予支持。本案因范丽珍违约而引发，评估费用应由范丽珍负担。综上所述，范丽珍的上诉请求部分成立，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市高明区人民法院（2018）粤0608民初1732号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省佛山市高明区人民法院（2018）粤0608民初1732号民事判决第四项；三、变更广东省佛山市高明区人民法院（2018）粤0608民初1732号民事判决第三项为：范丽珍应于本判决发生法律效力之日起十日内向梁均球赔偿损失270000元；四、驳回梁均球的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8557.99元，减半收取4279元，保全费5000元，合计9279元，由梁均球负担2134.17元，由范丽珍负担7144.83元。评估费4450元、补充鉴定费4000元，均由范丽珍负担。二审案件受理费5942.5元，由梁均球负担653.67元，由范丽珍负担5288.83元。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇一九年六月十三日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 周英洋