浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0783民初10519号 原告：东阳市名德磁业有限公司，住所地东阳市六石工业区。 法定代表人：吴岩红。 委托诉讼代理人：**友，东阳市申义法律服务所法律工作者。 被告：东阳市东态生物科技有限公司，住所地东阳市六石街道潘松（桥头自然村）。 法定代表人：黄国锋。 被告：黄国锋，男，1978年6月10日出生，汉族，住东阳市。 两被告共同委托诉讼代理人：黄国斐，东阳市新世纪法律服务所法律工作者。 被告：黄献华，男，1966年5月20日出生，汉族，住东阳市。 原告东阳市名德磁业有限公司（以下简称名德公司）为与被告东阳市东态生物科技有限公司（以下简称东态公司）、黄国锋、黄献华房屋租赁合同纠纷一案，于2019年9月24日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王姝平独任审理，后因被告黄献华下落不明，需要公告送达，本案转为适用普通程序，又因疫情原因，审判长变更为由审判员陆承焕担任，与人民陪审员马海光、麻月英组成合议庭，分别于2020年5月15日、2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告名德公司的委托诉讼代理人**友、被告东态公司、黄国锋的共同委托诉讼代理人黄国斐、被告黄国锋、黄献华两次均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告名德公司诉讼请求为：一、判令解除双方于2017年12月13日签订的《房屋租赁合同》；二、判令三被告共同支付尚欠租金34万元；支付违约金13.48万元（2019年6月30日前10.84万元；7月1日至9月30日2.34万元）；三、判令三被告共同赔偿厂房因火灾造成的损失34.5881万元；四、判令三被告立即腾空厂房后搬迁离厂；五、判令三被告承担补足上缴税收60万／年的义务及违约金2.4万元；六、判令三被告共同承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年12月13日，原告与东阳市卓瑞通用机械设备有限公司（以下简称卓瑞公司）、黄国锋签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定：原告将位于东阳市的全部厂房出租给被告卓瑞公司、黄国锋使用，租赁期限：自2018年1月21日至2020年1月20日止，第一年租金为70万元，第二年租金为77万元；租金的交付方式为：先付后用，第一年租金在签订合同之日一次性付清，第二年租金在2018年11月底前一次性付清。如果迟延支付，则按月利率2.5%标准支付拖欠部分租金的违约金。同时还约定：拖欠租金时间超过二个月，视为黄国锋和卓瑞公司擅自解除合同。另外，该合同还就安全、防火、租赁税收、维修管理等方面进行了进一步的明确。《房屋租赁合同》生效后，卓瑞公司、黄国锋依约交付了第一年的租金，但未能按时足额交付第二年的租金，仅在原告催讨后支付了13万元，尚欠64万元租金及其滞纳金。2019年3月27日，双方就所欠租金及滞纳金达成了一份《协议书》，并阐明：截止2019年3月27日止拖欠租金64万元、滞纳金6.72万元，于2019年4月10日前付租金20万元，于2019年6月30日前付清剩余租金44万元；如卓瑞公司和黄国锋按时付清租金，原告同意免收截至2019年6月30日的滞纳金10.84万元；如有一期租金未按时付清，双方同意原合同自逾期之日起提前解除。此后，卓瑞公司和被告黄国锋仅支付了21万元，尚欠租金43万元。2019年8月6日在被告的倡议下，卓瑞公司、被告黄国锋又找了被告黄献华与原告达成了一份新的《协议书》，该协议约定：所欠租金34万元于2019年8月25日前一次性付清；如按时付清，甲方同意免除滞纳金；乙方保证就自己于2019年7月初造成火灾后的厂房于2019年8月30日前完成屋顶喷漆，10月30日前恢复原厂原貌；并共同确定被告黄献华为该《房屋租赁合同》的共同承租方。嗣后，三被告并没有依约及时付清租金，也没有实际履行屋顶喷漆之义务，由此表明三被告不履行合同义务，构成根本违约，导致原告合法权益无法实现。另，被告东态公司曾用名东阳市卓瑞通用机械设备有限公司，于2014年8月26日变更。审理过程中，原告变更诉讼请求为：一、判令三被告共同支付尚欠租金34万元；支付违约金13.48万元（2019年6月30日前10.84万元；7月1日至9月30日2.34万元）；二、判令三被告立即腾空厂房后搬迁离厂。 被告东态公司、黄国锋答辩称：双方签订的合同不受法律保护，系无效合同，原告隐瞒建筑物违法的事实，与被告方签订合同。合同签订后，被告方遭到街道强制拆除厂房，导致被告方不能正常生产，机械也被露天防止，被告方损失很大，请求法庭驳回原告的诉请。 被告黄献华答辩称：当时不知情，现发现土地、建筑违法已晚，六石街道发了好多次强拆通知，原告都未进行通知。原告方用非法的土地、建筑赚取非法的利润。 本院经审理查明，2017年12月13日，原告（甲方）与被告黄国锋、卓瑞公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定：乙方向甲方承租坐落于东阳市的厂房（以下简称涉案房屋），租期2年，自2018年1月21日至2020年1月20日，租金第一年70万元，次年上升10%，先付后用，第一年租金合同签订之日付清，次年租金在租期开始前两个月一次性支付，如延迟支付，则按月利率2.5%支付迟延拖欠部分款项的违约金等。嗣后，甲乙双方又对房租等事项进行了协商，陆续签订了《保证书》、《协议书》等。其中2019年3月27日的《协议书》中，双方确认，承租方尚欠原告截止2019年3月27日的租金为64万元，产生滞纳金6.72万元，承租方承诺在2019年4月10日前支付租金20万元，剩余44万元延长至2019年6月30日前支付，若承租方按时付清，原告同意免除截止2019年6月30日的滞纳金产生滞纳金10.84万元。2019年8月25日的《协议书》，被告黄献华自愿作为涉案房屋的共同承租方，与原告及被告东态公司、黄国锋共同签订，《协议书》约定，三被告所欠租金为34万元，保证于2019年8月25日之前一次性付清，三被告如按时付清租金，原告同意免除2019年双方《协议书》中所确定的滞纳金。庭审中，原告与三被告一致确认，该笔34万元租金系自2019年1月21日起至2020年1月20日期间的租金中的未付部分，且被告方在原告处有5万元的保证金可以抵扣。 2019年10月14日，涉案厂房因违法用地被责令强制拆除。 另查明，东阳市卓瑞通用机械设备有限公司，法定代表人黄国锋，于2019年8月26日变更为东阳市东态生物科技有限公司。 以上事实有原告提供的《房屋租赁合同》、保证书、2019年3月27日签订的《协议书》、2019年8月6日签订的《协议书》、变更登记情况以及原告、三被告的庭审陈述等为凭。 本案的争议焦点为：一、涉案房屋租赁合同是已经解除还是自始无效；二、被告停工停产是否属实，被告是否应缴纳租金或占有使用费，金额是多少；是否需要支付违约金或滞纳金。 关于第一个争议焦点，原告认为如果涉案合同系无效合同，诉请中的租金变更为占有使用费，涉案合同是根据厂房现状租赁的，被告租赁厂房时有审查厂房是否合法的注意义务，其未尽到注意义务，厂房状况双方是明知的，被告至今未搬迁；三被告认为，2015年东阳市人民法院就裁定系违章并强制执行，原告一再欺骗被告可以通过关系予以解决，厂房系违章建筑但签合同时原告并未告知被告；本院认为，涉案房屋未经批准、违法用地，系违章建筑，《房屋租赁合同》违反了法律的强制性规定，自始无效。 关于第二个争议焦点，原告认为被告未提供有效证据证明停产，被告用电量少与停工停产没有关联性，是其业务量少造成的，断电没有文件通知，被告方也未告知原告，因为原告原因造成被告损失的观点无法成立，合同及协议书确认了被告尚欠原告34万元，违约金（滞纳金）计算的依据是根据合同约定的，系迟延交付租金造成违约，按照合同约定的月利率2.5%计算；三被告认为，根据电费单，未拉闸时是正常经营有业务的，停电是客观原因而非业务问题，原告应退回被告40几万。本院认为，涉案《房屋租赁合同》因原告提供的厂房系违章建筑而无效，原告关于租金及违约金的诉请，本院不予支持，但三被告占有、使用原告提供的涉案厂房是事实，应给予原告相应的占有使用费，费用可参照双方协商一致的租金金额确定，涉案厂房于2019年10月15日被依法拆除，三被告辩称此前曾因涉案厂房系违章建筑的原因造成其停工停产损失，并提供了历月电费明细，但未提供相关的行政强制措施依据，亦未提供有效证据证明其用电量减少与涉案房屋系违章建筑之间存在关联性，且2019年3月27日及2019年8月6日签订的《协议书》内容中，对因涉案房屋系违章建筑而影响了被告方生产经营的问题均未有明确的反映，本院向相关部门了解也未得到因涉案房屋违建而导致断电的回复，故本院确认三被告应支付原告截止2019年10月14日的占有使用费，经计算，扣除2019年10月15日起至2020年1月20日止的占有使用费206739.73元及抵扣保证金5万元后，三被告尚应支付原告83260.27元。关于原告要求三被告腾空厂房的诉请，本院依法予以支持。综上，原告诉请部分成立，本院予以支持。部分不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告东阳市东态生物科技有限公司、黄国锋、黄献华应于本判决生效之日起十日内支付原告东阳市名德磁业有限公司房屋占有使用费83260.27元。 二、被告东阳市东态生物科技有限公司、黄国锋、黄献华应于本判决生效之日起十日内腾空离厂。 三、驳回原告东阳市名德磁业有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8422元，由原告东阳市名德磁业有限公司负担 6945元，被告东阳市东态生物科技有限公司、黄国锋、黄献华负担1477元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  陆承焕 人民陪审员  马海光 人民陪审员  麻月英 二〇一九年六月九日 代书 记员  林忆雯 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。