文书内容江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初7055号原告：王玥伶，女，1992年9月25日生，汉族，住安徽省泾县。委托诉讼代理人：郑修银，江苏鼎昆律师事务所律师。被告：李艺芳，女，1988年5月1日生，汉族，住福建省南安市。委托诉讼代理人：黄辉明，男，石狮市中闽法律服务所法律工作者。被告：昆山家铭房地产营销策划有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇商银路1532号，统一社会信用代码91320583MA1MUAWH2G。法定代表人：董德燕，该公司总经理。委托诉讼代理人:**，男，该公司员工。原告王玥伶与被告李艺芳、被告昆山家铭房地产营销策划有限公司（以下简称“家铭公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，依法适用简易程序由审判员孙学谦独任审理，于2019年4月29日公开开庭进行了审理。原告王玥伶及其委托代理人郑修银、被告李艺芳的委托代理人黄辉明、被告家铭公司的委托代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王玥伶向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告签订的房地产买卖居间协议；2、依法判令两被告返还原告支付的购房意向金70000元；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2018年12月10日，原告通过被告昆山家铭房地产营销策划有限公司居间介绍，与被告李艺芳签订房地产买卖居间协议，实际为购买被告李艺芳房产的意向协议。该协议4.2条约定，在原告支付意向金7日后，如原告所提要求被告无法接受，致使双方无法达成交易的，被告昆山家铭房地产营销策划有限公司应将意向金无息退还给原告。2018年12月10日，原告向被告昆山家铭房地产营销策划有限公司支付了购房意向金7万元。之后，原告与被告李艺芳就购房款项的具体支付方式及支付期限进行商谈，被告李艺芳要求全款支付，且在2019年3月前为被告还清涉案房屋上的现存贷款。原告认为合同涉及资金过大，需要通过贷款方式支付，而目前原告尚不具备购房资格，无法立即办理银行贷款。双方经多次商谈，仍不能就相关问题达成一致，原告于2018年12月28日书面通知被告解除签订的该意向协议，要求按照协议返还支付的意向金7万元。但是，两被告至今未返还。为维护自身合法权益，特向贵院依法提起诉讼，请求贵院支持诉讼请求。被告李艺芳辩称，我方作为房东，认为原告所诉请求没有事实理由，诉讼请求的购房意向金是错误的，并不存在购房意向金的事实，该款是属于定金。根据原被告双方在2018天12月10日签订的居间协议，约定原告交付的7万元经被告房东签字收钱后，该意向金直接转为定金，我们认为本案原告诉请错误，请求依法驳回诉请。被告家铭公司辩称，对于意向金，就是当天晚上付钱，我们已经告知原告，原告已经同意转为的定金，这笔钱也不在我们公司，正常的话也不是意向金，应该是定金。我们认为这笔钱不应当返还，因为钱已经转为定金，定金是一方违约概不退还，违约方是原告。本院经审理认定事实如下：2018年12月10日，原告（乙方）与被告（甲方）在中介方家铭公司（丙方）的居间下签订《房屋买卖居间协议》（以下简称“协议”）一份，约定由原告向被告购买位于昆山市房屋，总价为215万元。协议第一条约定：乙方为表示对丙方居间介绍的甲方房地产之购买诚意，交付意向金7万元，经甲方签字收钱后该意向金直接转为定金。协议第3.1条约定：乙方应向甲方支付首付款70万元整（含已付定金及交房尾款70万元整，该笔交房尾款在过户前暂交至丙方保管）。首付款支付时间为2018年12月31日前；第3.2条约定：在甲、乙双方共同赴昆山市房地产交易中心办理产权过户手续（送件）后当日，乙方向甲方支付房款人民币元整；第3.3条约定：甲方同意乙方以银行贷款方式支付剩余购房款。乙方的贷款金额为人民币元整；第3.4条约定：交房当日，乙方在甲方持有该房屋期间所产生的费用结清及验收后由丙方将交房尾款支付给甲方。协议第5.1条约定：在甲方签署本协议并生效后，乙方购买该房后的意向金即作为定金（或定金的一部分）支付给甲方，由丙方转交甲方或由丙方代为保管。协议第6.6条约定：甲、乙、丙三方须在2020年3月30日之前共赴昆山市房地产交易中心办理产权过户手续。协议第七条约定：如果乙方未能履行上述条款，则应向甲方支付违约金（相当于本协议约定定金的总额，可用定金抵扣），甲方在收到乙方违约金后，将其中50%支付丙方作为服务费；如果甲方未能履行上述条款，则应返还定金，同时向乙方支付违约金（相当于本协议约定定金的总额）。乙方在收到甲方违约金后，将其中50%支付给丙方作为服务费。注：当乙方支付甲方购房款达到20%后，甲乙双方任何一方违反上述约定的即属于违约，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金。协议补充条款约定：乙方购房资格需等社保满足条件，如有政策变动，甲方需配合乙方满足政策条件，配合乙方过户，如遇不可抗力因素（如客户乙方没有办法购房），甲方需无损失全额退还给乙方（仅限于社保问题）。2018年12月7日，原告向被告家铭公司转账支付3万元。2018年12月10日，原告向被告家铭公司转账支付3万元。当日，被告家铭公司向原告出具一张收据，确认收到原告支付的购房意向金7万元。后被告家铭公司将该笔7万元款项转账支付给被告李艺芳。另查明：原、被告除首付款70万元之外的剩余房款145万元的具体付款方式产生争议。原告认为其一直要求以银行贷款方式支付剩余房款145万元，毕竟现金付款对原告来说很困难，且原告还不具备购房资格，何时能够办理过户手续尚不能确定，不可能在这种情况下将大额款项支付给被告李艺芳。两被告则认为与原告在意向金转为定金前已通过电话协商达成一致，剩余房款145万元不通过银行贷款支付，由原告以自有资金分期支付，于2019年3月底支付120万元，该款用于归还李艺芳尚欠银行的住房贷款，剩余款项房子满两年之后再付清。为此，原、被告均向本院提交了双方之间的微信聊天记录。其中，被告家铭公司的合作业务员崔尚森与原告之间的微信聊天记录显示：2018年12月10日，崔尚森告知原告房东钱已收下；被告家铭公司的委托代理人**与原告之间的微信聊天记录显示：原告向**发出：“我是和房东联系了，但是我从过毁约，你们跟房东一个说法，跟我一个说法，让我再怎么相信你们”;**回复：“当天就是跟您确认过付款情况，我才让你付钱转定”；原告回复：“就说过了要贷款买房，你怎么还会带我看只能全款才能买的房子，我真的是非常信任你，才一次又一次往花桥跑，我就是想买房，而不是把时间浪费在这些事情上面”；**回复：“我们做事说话能不能有一点逻辑性，首先您当时是付的30000块钱意向金，中途我们联系了房东，房东因为急用钱，得一次性付款，然后叫你过来给你说明了，房子不能贷款的情况只能一次性付款，如果不行就把钱退给你。您当时说一次性付款也可以价格便宜就好，然后我这边告诉你了，房子最低的话是2150000你说也可以，然后就是联系了房东，当时联系房东的时候，你本人也坐在那也问了，你当时付款怎么付款，当时就已经谈到的第一笔700000，第二笔1200000。尾款过户付，而且中途还说了，直接付1900000房子还能不能再便宜，然后房东说的是便宜10000块钱，然后你觉得不划算还是分三次给清”。原告与被告李艺芳之间的微信聊天记录显示：双方在2018年12月21日才开始通过微信进行沟通，此前均是各自与中介方沟通。2018年12月22日，李艺芳表示如果原告是要说毁约的话那是没有的说的，有任何问题就找中介；原告则表示如果想毁约就不会联系；李艺芳回复其是没有问题的，原告要是有任何问题应该找中介沟通清楚；原告发出：“合同里面没有写我替房东你还款120万”；李艺芳回复：具体首付什么时候还有多少钱，三月份之前贷款120万元等要在31号之前双方见面签正式购房合同，把这些写在里面，卖这个房子这么低价是因为当时这边120万贷款加上要用一笔钱，所以需要全款支付，付定金那天一直跟中介强调卖这个房子是要用钱，必须跟买家说好时间节点，这个月31号前付63万，明年3月份之前付120万，没有问题才可以来签，中介说都一再跟你强调这个时间点跟钱没问题，你自己也说没问题，如果想毁约就直接讲，但是定金是没有人会退的。原告表示其一开始就是要贷款买的，不会毁约也没有不想买房子。李艺芳回复：拿着你定金，房子必须卖给你，你31号之前得付63万，明年3月份之前得付120万。2018年12月24日，李艺芳发出：“姑娘你好，咱们自己聊几句吧。首先你目的到底是要买还是不想买了你得直说。买，那后面那120w没得商量没得另谈。你也别听可能别有用心者教你折腾什么空子了没用。我跟每一家中介交代的记录都在，说法也很统一。我低价卖是因为对付款方式有较高要求我要求全款或差不多全款。跟每家中介聊天记录都是这样说，包括他们整个花桥中介共用的系统也是这么登记我的要求的，还有签定金协议当天我和中介沟通的聊天记录都在，就是大家谈的那样。之前也有能首付我120w其他要贷款的我都不卖，我不可能接受姑娘你70w首付卖给你.…更不可能去签这个字，我有十足的证据你要想拿这个说那最后你只会把自己变得很没意思。现在只有一个方法除非你有证据证明他们中介和我沟通的跟和她沟通的的确不一样，那你可以尽情找他们责任，甚至要求他们赔偿你定金损失。怎么样都没我卖家责任，我就是负责到点收钱否则你就是违约，这个你现在必须琢磨得非常清楚。否则最后吃亏的只能是你自己。31号前首付70w，明年3月前120w，最后过户25w。是我愿意这个价卖给你的最底线条件，对不起，这绝对没得再协商。剩下的你还有什么只能找中介负责了，我是听说你想跟我见面协商，我完全没必要！就这几句话是我要跟你说的，你忙吧勿回。”2018年12月25日，原告回复：“12月31号之前，你什么时候有时间，我们一起去中介那边，我把首付付给你。”李艺芳回复：“可以，你这边对原来谈好的付款方式，时间点都没问题了吧。”原告回复：“会按照居间合同上走。”李艺芳回复：“咱得确定好不能再说模拟量可的话了，等会又有什么误会。31号前首付70w，明年3月前120w，最后过户25W。没问题了吧，120w付完我房子就交付你使用，你社保满了就联系我一起过户，然后给我最后25w，都清楚，都没有问题了吧。”原告回复：“就按照合同上规定时间内付你首付。没有说替房东你还120万。”李艺芳回复：“那你跟中介谈吧！我没有责任！反正31号没有进帐你就违约。就算你给我首付明年3月低前没付我120w你照样违约，别愉快的事搞得这么没意思，你要是被中介骗了，你只能找中介赔偿你一切损失，想白的说成黑的不知道你怎么想的，你有证据的话自己慢慢搞。反正我说了我到点收钱你31号如果违约了一切没得谈，你自己负自己的责任除了照原先谈的来办，其他别再私下联系我。有问题找中介。”2018年12月26日，原告发出：“我会按照合同上付你首付70万，超出合同120万我不会明年3月底付给你的，我会按照合同上的付给你。12月27号下午1点房尚房总店（同城店），签网签后，我会按照合同上付房东首付70万，剩余房款145万我是需要通过银行贷款的方式支付给房东。”李艺芳回复：“不可能！我在哪里登记的都是不解释贷款。你根本是反悔了不想买就直说，小小年纪套路这么深！既然如此我们信息不一样，现在是中介责任。你必须回复中介微信和电话。因为他们有义务帮我处理问题，你找我也没用。中介跟我沟通的是3月底120W，过户25w，我证据都在请你配合中介处理！”2018年12月28日，李艺芳发出：“你好我订好31号机票了，具体到中介店里签正式购房合同大约下午2点整，我也让中介通知你了。请务必准时到谢谢。”原告回复：“在购房合同履约条款没有协商一致的前提下，我不会同意签订合同的。同时，如果双方没能最终协商一致，我会主张终止意向合同，要求返还7万意向金。”李艺芳回复：“你31号之前没有付我首付70w没有签订合同，你就是对我违约。至于合同条款你是和中介沟通的我在你签字前，付定金钱没见过面没说过话，条款你单方面觉得有异意，请积极主动与中介沟通，要求他们解释及负责我的角度，只负责首首付，签合同！”再查明：2018年12月28日，原告向被告李艺芳、家铭公司分别发出一份《解除意向协议通知书》，内容为：“我与卖方李艺芳2018年12月10日签订的房屋买卖意向协议。并且支付了意向金7万元，现在我与卖方对购房款的履行方式及履行期限未能协商一致，因此我方要求解除与卖方的这份意向协议，并且要求卖方返还支付的意向金7万元。如果你方在收到该通知7日内未返还意向金7万元,我方将向昆山市人民法院起诉解决。”其中，寄送给被告李艺芳的函件收件地址为李艺芳的户籍地址，投递记录显示该函已于2018年12月30日由他人收。被告家铭公司确认收到该函件。2018年12月31日，被告李艺芳前往被告家铭公司，家铭公司人员董德燕给原告打了电话，李艺芳也参与了通话。三人之间的通话录音主要内容如下：董德燕询问原告有没有过来，原告说人在上海。董德燕表示房东的意思是你之前说过想贷款，现在房东这边也没有说不同意，也能考虑。原告表示只想把意向金退回来，贷款的话要先网签再贷款。董德燕表示：意向金房东签字收钱就会转为定金了，房东欠贷款网签不了，你的购房资格还没有，没有到网签的时候。原告表示都没谈好，所以只想把钱要回来。三方并未达成一致意见。2019年1月1日，被告李艺芳委托律师向原告发出律师函，主要内容为：原告在协议约定的期限前并未履行支付首付款的义务，相反单方要求解除协议的行为构成违约，李艺芳不予退还定金，且原告应在收函后三日内足额支付首付款，如逾期视为拒绝履行且单方解除协议，相应的法律后果由原告自行承担，李艺芳有权另行出售。对于该份律师函，原告表示并未收到。被告李艺芳确认2019年1月1日向原告发出律师函后，其于2019年2月13日将涉案房屋另行出售给他人。又查明：庭审中，被告家铭公司陈述如果买卖双方继续交易，一般在买房人支付首付款的当日会签订一份正式的房屋买卖合同明确房款的付款方式、网签过户、房屋交付等细节问题。现因原告要求解除合同并由被告李艺芳返还已付的7万元款项，被告则予以拒绝，双方经协商未果，为此，引起纠纷。以上事实，有《房屋买卖居间协议》、购房意向金收据、转账记录、微信聊天记录、通话录音、解除意向协议通知书、律师函、邮寄凭证、投递记录及当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖居间协议》系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护，双方均应按约切实履行各自的义务。关于本案中原告通过被告家铭公司向被告李艺芳支付的7万元款项的性质，根据协议约定，意向金7万元经出卖人李艺芳签字收钱后即转为定金，故该款应当认定为定金。原告主张该款仍属购房意向金，缺乏事实依据，本院对此不予采信。本案的争议焦点在于：一、涉案协议属于预约合同还是本约合同；二、被告李艺芳是否应当将7万元定金返还给原告。关于争议焦点一，本院认为，首先，协议仅对首付款的数额及付款期限进行了明确约定，有关办理产权过户当日应付的款项金额、贷款金额及尾款金额的条款均为空白，即剩余房款145万元的付款方式未进行明确约定，房屋交付时间同样也未进行约定；其次，被告家铭公司作为居间方，其确认在协议之后还须另行签订一份正式的房屋买卖合同，对协议未约定的诸如房款支付方式等进行明确。被告李艺芳在与原告的微信聊天记录中亦陈述会在2018年12月31日前签订正式购房合同以明确具体的付款方式。据此，本院能够认定原、被告签订的协议属预约合同。关于争议焦点二，两被告主张与原告在协议签订当日就剩余房款145万元的具体支付方式达成一致，即原告不通过银行贷款支付，由其以自有资金分期支付，于2019年3月底支付120万元，用于归还李艺芳尚欠银行的住房贷款，剩余房款25万元房屋产权证满两年之后再付清。原告则否认曾与两被告达成前述合意，其一直坚持通过贷款方式支付剩余房款。对此，本院认为，协议并未对剩余房款145万元的付款方式及付款期限进行明确约定。两被告也未能举证证明原告确曾同意以自有资金分期支付剩余房款。从两被告提交的微信聊天记录及通话录音的内容来看，原、被告就剩余房款的付款方式进行了多次协商。在协商的过程中，原告表明愿意支付首付款70万元，剩余房款以贷款方式支付，但被告李艺芳仍坚持分期付款，双方始终未能就此达成一致合意。在此情形下，原告于2018年12月28日向两被告发出解除协议的通知，且未向被告李艺芳支付首付款70万元，并无不当。本院认为，原告与被告李艺芳未能就剩余房款的付款方式达成一致合意，导致双方未能签订正式的房屋买卖合同，不可归责于双方，双方对此均无过错。现被告李艺芳于2019年2月将涉案房屋另行出售给他人，涉案协议实际已无法继续履行。因此，本院认定原、被告签订的协议于被告李艺芳收到解除通知之日即2018年12月30日解除，被告李艺芳应将购房定金7万元返还给原告。为此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、原告王玥伶与被告李艺芳、被告昆山家铭房地产营销策划有限公司于2018年12月10日签订的关于昆山市房屋的《房地产买卖居间协议》解除。二、被告李艺芳返还原告王玥伶定金7万元，于本判决生效后十日内支付完毕（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：3220198643605151526029618）。三、驳回原告王玥伶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24000元，减半收取12000元，由原告王玥伶与被告李艺芳各承担6000元。原告王玥伶已交纳的12000元中的6000元本院予以退还。被告李艺芳承担的6000元，由其缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户，账号：3225019864360000081172154，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  孙学谦二〇一九年六月十三日书记员  黄 迪附：1、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。