广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0402民初5546号原告：李立英，女，1970年3月5日出生，汉族，住珠海市香洲区香华路。委托诉讼代理人：汪静，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄威，北京德恒（珠海）律师事务所律师。被告：郭轩辰，男，1981年3月6日出生，汉族，住珠海市香洲区情侣路。原告李立英与被告郭轩辰返还原物纠纷一案，本院于2018年6月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李立英的委托诉讼代理人汪静、黄威，被告郭轩辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李立英向本院提出诉讼请求：1、判令被告停止侵权，将位于珠海市香洲区情侣路XXX号中海银海湾XXX栋XXXX房，腾退给原告。2、请求判令被告向原告支付珠海市香洲区情侣路XXX号中海银海湾XXX栋XXXX房自2018年2月6日起至房屋实际腾退之日的占有使用费（占有使用费标准为8500元/月）。3、请求法院判令被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费等费用）。事实与理由：原告于2018年2月5日通过网上司法拍卖取得珠海市香洲区情侣路XXX号中海银海湾XXX栋XXXX房的所有权,并于2018年3月27日取得案涉房屋的不动产权证书。原告正准备收取案涉房屋时,却发现案涉房屋被被告非法占用,原告持有不动产权证书要求被告腾退房屋,被告却声称已与案涉房屋的原所有权人李庆丰存在租赁合同关系,并已向李庆丰一次性支付15年的租金。被告一次性支付15年租金的行为显然不符合常理,被告和李庆丰之间的所谓租赁合同关系显然是虚假的。且退一步讲,即便被告和李庆丰之间的所谓租赁合同是真实存在的,该租赁合同也不可继续履行。案涉房屋是招商银行股份有限公司珠海分行(下称“招行珠海分行”)为实现抵押权而进行强制司法拍卖,原告从而取得案涉房屋的所有权,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第(一)款的规定,在被告与李庆丰的所谓租货合同签订前,案涉房屋就已设定抵押权,被告无权要求继续履行租货合同,应向原告腾退案涉房屋。被告占用案涉房屋的行为已严重损害了原告的合法权益,鉴于此,原告为了维护自身合法权益,特向贵院提起诉讼,恳请贵院查明事实,判如所请!被告郭轩辰答辩称，一、法院在《拍卖公告》、《标的物介绍》中已经明确指出案涉房屋已经租赁的事实，且拍卖价格已经反映了房屋出租的因素，原告称租赁合同是虚假的陈述没有事实和法律依据。根据法院发布的《拍卖公告》、《标的物介绍》，珠海市情侣北路XXX号（中海银海湾）XXX栋XXXX房屋（以下简称“案涉房屋”）已经出租，租赁期限至2019年3月26日。根据珠海市诚信达房地产及资产评估有限公司（以下简称“评估公司”）出具的编号为珠诚信达评字（2017)第F0017号《房地产估价报告》，案涉房产的评估价格也已考虑了房屋出租的事实，案涉房屋考虑租约限制评估总值为人民币5177987元。因此，不论是《拍卖公告》、《标的物介绍》，还是拍卖依据的《房地产估价报告》，均已明确告知案涉房屋已经出租的事实。二、案涉房屋于2014年3月27日已经签署了《物业租赁合同》，而案涉房屋被广州市越秀区人民法院首次查封的时间为2015年12月16日，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，应驳回原告的诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前己签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。在本案中,被告与原案涉房屋所有权人李庆丰于2014年3月27日签署《物业租赁合同》后，被告承租了案涉房屋并按照《物业租赁合同》约定向李庆丰支付了15年的租金人民币1188000元。而案涉房屋于2015年12月16日才被广东省广州市越秀区人民法院（以下简称“越秀区法院”）以（2015)穗越法执字第7982-1号执行裁定书首次查封。在越秀区法院依法查封案涉房屋之前，被告已跟李庆丰签署了合法有效的《物业租赁合同》，因此，原告的诉讼请求不应支持。三、案涉房屋在《拍卖公告》、《标的物介绍》中均已经明确告知竞拍人房屋出租的事实，且评估价格、如此低的拍卖成交价格也已经考虑了案涉房屋出租的事实，由被告继续租住房屋，更加符合国家鼓励发展长租公寓的国策和法律规定的公平、诚实信用原则，有助于保护承租者的居住权。人民法院确定的案涉房屋起拍价为人民币4278393元，最后的拍卖成交价为人民币4278393元。因此，不管是起拍价还是拍卖成交价均考虑了案涉房屋已经租赁的事实。竞拍房屋时，竞拍人的第一任务是认真的阅读《拍卖公告》、《标的物介绍》等拍卖文件，在《拍卖公告》、《标的物介绍》等文件中，人民法院已经明确案涉房屋己经出租的事实。因此，原告拍卖房屋时已经知悉房屋出租的事实且如此低的拍卖成交价格已经包含了案涉房屋己经出租的因素。被告在承租案涉房屋之前，并不知情案涉房屋已被抵押。被告已经履行了其与出租人之间的《物业租赁合同》，支付了15年的租金。现原告要求被告腾退房屋，被告的合法居住权将得不到保障。因此，案涉房屋在《拍卖公告》、《标的物介绍》中均已经明确告知竞拍人房屋出租的事实，且评估价格、如此低的拍卖成交价格也考虑了案涉房屋的出租的事实，由被告继续租住房屋，更加符合国家鼓励发展长租公寓的国策和法律规定的公平、诚实信用原则，有助于保护承租者的居住权。四、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款，在本案中拍卖财产上原有的租赁权，并不影响在先的担保物权的实现，同时执行法院也没有将案涉财产的租赁权除去。因此，被告的租赁权继续有效，不因拍卖而消灭根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。在本案中，拍卖财产上原有的租赁权，并不影响在先的担保物权的实现，同时执行法院也没有将案涉财产的租赁权除去。因此，被告的租赁权继续有效，不因拍卖而消灭。五、原告增加诉讼请求已过法定期限，不应予以支持。根据贵院送达的《举证通知书》以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定：当事人增加、变更诉讼请求或者提出反诉的，应当在举证期限届满前提出。在本案中，原告没有在举证期间内提出增加诉讼请求申请，仅于2018年9月30日才提出增加诉讼请求申请。原告超过期限增加诉讼请求，违反了民事诉讼法的程序规定，且无法律和事实依据，不应予以支持。综上所述，请贵院查清事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。庭审中补充答辩如下：案涉房子装修质量不太好，我个人对案涉房子进行了多次装修，重新铺地板、贴了瓷砖还买了家电和洁具以及厨房设备，我认为评估价格把我买的这些东西都加进去了，才得出这个评估价格，所以我认为评估报告的租金价格过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理查明如下：珠海市香洲区情侣北路XXX号XXX栋XXX房（以下简称案涉房产）原于2013年4月28日登记李庆丰名下。2014年3月27日，李庆丰与被告郭轩辰签订《物业租赁合同》约定被告李庆丰将案涉房产出租给被告15年，租赁期间为2014年3月27至2029年3月26日，月租金6600元（含物业管理费），被告需在3个月内付清15年租金共计1188000元，签订本合同时向李庆丰即时支付40万元。同日，李庆丰开具《收条》载明今收到郭轩辰交来租赁本人银海湾XXX栋XXXX房共计15年租金，人民币1188000元，共分三次支付，合同签订时须支付40万元，交房当天需支付20万元，最后一笔需三个月内全部付清；李庆丰还作出《付款指令》载明1、将40万元支付给刘美荣，2、将20万元支付给王宝翠；3、最后一笔支付给刘美荣，金额483900元，余款现金交付本人。对此，被告郭轩辰提交了银行流水证明其已按李庆丰要求支付了上述租金（其中2014年3月27日转账40万元、3月29日转账20万元、5月2日转账483900元）。原告不认可被告与李庆丰就案涉房产成立租赁关系，一次性支付15年租金的方式不符合通常的交易习惯，而且被告与李庆丰指令支付的案外人存在其他大量资金的往来，存在伪造租金支付证据的嫌疑；案涉房产的拍卖系抵押权人实现抵押权而进行的，被告与李庆丰签订的租赁合同在设定抵押之后，租赁合同对抵押权实现后的受让人原告不具备约束力。2015年9月11日，本院作出招商银行股份有限公司珠海分行（以下简称招商珠海分行）与李庆丰金融借款合同纠纷的（2015）珠香法民二初字第428号《民事判决书》，其中本院查明部分载明“2013年3月28日，原告招商珠海分行（贷款人）与被告李庆丰（借款人、抵押人）签订了编号为656081000XXX的《招商银行个人购房借款及担保合同》，约定，原告向被告发放贷款4230000元，贷款期限为96个月；……《房地产预告登记》（粤房地预登珠字第0100068XXX号）载明，预告登记权利人为招商珠海分行，预告登记义务人为李庆丰，房屋坐落于珠海市情侣路XXX号XXX栋XXXX号，预告登记业务种类为预购商品房抵押权预告登记，债权金额为4230000元”，判决结果部分载明“一、被告李庆丰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告招商银行股份有限公司珠海分行偿还借款本金人民币3639501.24元并支付利息（截至2015年2月6日止的利息为人民币109932.38元以及自2015年2月7日起至借款本息清偿之日止的利息，按涉案合同约定的利率计算）；二、原告招商银行股份有限公司珠海分行就上述债权在人民币4230000元内对依法处分被告李庆丰名下珠海市情侣路299号125栋3301号房屋的所得价款享有优先受偿权。”2017年12月11日，本院作出（2016）粤0402执618号《拍卖公告（第一次）》对案涉房产进行公开拍卖，其中载明“一、拍卖标的物：标的物一：位于珠海市情侣北路XXX号（中海银海湾）XXX栋XXXX房（为预购登记）（具体详见评估报告）。租赁期限至2029年3月26日（本次拍卖不带租赁，不负责腾退）。该标的物为第一次拍卖，评估价：6111990元，起拍价：4278393元，保证金：855678.6元，增价幅度：21391元。……执行依据：（2015）珠香法民二初字第428号，执行案号：（2016）粤0402执618号”。原告李立英通过该次拍卖竞得案涉房产。2018年2月5日，本院作出（2016）粤0402执618号之二《执行裁定书》裁定：“……三、珠海市香洲区情侣北路XXX号XXX栋XXXX房的所有权归买受人李立英（公民身份号码46002919700305XXXX）所有。珠海市香洲区情侣北路XXX号XXX栋XXXX房的所有权自本裁定送达买受人李立英（公民身份号码46002919700305XXXX）时起转移。……”同日，本院向珠海市不动产登记中心发出（2016）粤0402执618号之二《协助执行通知书》载明：“……三、将珠海市香洲区情侣北路XXX号XXX栋XXXX房过户至李立英（公民身份号码46002919700305XXXX）名下。”本院经查阅（2016）粤0402执618号案卷，原告李立英于2018年2月11日签收了前述《执行裁定书》、《协助执行通知书》。2018年2月14日，原告李立英向被告郭轩辰发出《通知》称其系案涉房产的业主，要求被告于2018年2月18日前搬离案涉房产。2018年2月27日，珠海市不动产登记中心发出《通告》称根据（2016）粤0402执618号之二《执行裁定书》及《协助执行通知书》案涉房产已裁定过户归李立英所有，要求原产权人李庆丰自本通告登报之日起十日内将上述房地产预告登记证交回我中心，逾期登记证声明作废。同日，原告李立英缴纳了案涉房产的契税、地方教育附加税、增值税、城市维护建设税等税费并取得《税收完税证明》及以4278393元购买案涉房产的《广东增值税普通发票》。2018年3月27日，原告李立英取得了案涉房产的不动产权登记证【粤（2018）珠海市不动产权第0021016号】。原告提交了《（中海银海湾）临时管理规约》、《（中海银海湾）前期物业管理服务协议》、收款收据，证明原告已于2018年2月14日作为案涉房产的业主与物业公司办理了物业服务手续并交纳了相关费用。原告还提交了案涉房产的同一小区租赁价格的网页记录截图，欲证明比案涉房产面积小的同小区房屋租赁均价每月在1万元以上。被告提交了《标的物介绍》载明法院在拍卖案涉房产时已披露了房屋租赁的信息，还提交了本院委托珠海市诚信达房地产及资产评估有限公司于（2016）粤0402执618号执行案中作出的案涉房产《房地产估价报告》载明估价对象于估价时点2017年6月16日的房地产公开市场总价值为6111990元（附表载明：不考虑租约限制评估总值为6111990元，考虑租约限制评估总值为5177987元），欲证明原告在拍卖时已知悉案涉房产出租的事实，评估价格也已考虑了案涉房产出租的事实。在审理过程中，原告申请对案涉房产的2018年2月6日至2019年2月26日期间的租金市场价值进行评估，本院依法委托广东公评房地产与土地估价有限公司对前述事项进行评估。该公司于2019年2月27日作出《房地产估价报告（粤珠公评（估）字（2019）201920483号）》载明2018年2月6日至2019年2月26日租金价值为107667元，每月租金8500元。其中估价范围：包含土地使用权、房屋使用权、装饰装修及保证房地产正常使用的设施设备；不包含动产、特许经营权及相关的债权债务。被告认为案涉房产评估每月租金8500元过高，其中评估租金的价格包含了被告投入的装修成本（重新铺地板、贴瓷砖等），认为应按租赁合同6600元计算占用费更合理；原告对被告是否就案涉房产进行多次装修无法确认。广东公评房地产与土地估价有限公司对被告的异议回复称案涉房产的租金系根据周边三个案例（精装修、家私家电齐全，海景等情况）通过比较法确定的，完全符合市场状况。本院认为，原告李立英通过本院公开司法拍卖程序竞买案涉房产，本院作出（2016）粤0402执618号之二《执行裁定书》确认案涉房产的所有权归原告李立英所有，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者法律文书或人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，案涉房产的所有权自（2016）粤0402执618号之二《执行裁定书》送达原告李立英时起转移，因此，案涉房产的所有权自2018年2月11日起归原告李立英所有。关于原告是否有权请求被告腾退案涉房产的问题。被告郭轩辰于2014年3月27日与案涉房产的原产权人李庆丰签订《物业租赁合同》租用案涉房产；但李庆丰早在2013年3月28日与招商珠海分行签订了《招商银行个人购房借款及担保合同》，并对案涉房产设定了抵押，抵押权人为招商珠海分行；而且原告李立英获得案涉房产所有权的执行案件【（2016）粤0402执618号】系案涉房产的原抵押权人招商珠海分行为实现抵押权而申请执行的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”之规定，被告郭轩辰对案涉房产基于租赁合同的占有不能对抗原告李立英对案涉房产基于所有权的占有，因此，原告有权要求被告腾退案涉房产。故对原告请求被告停止侵权，将案涉房产腾退给原告的诉请，理据充足，本院予以支持。被告认为在（2016）粤0402执618号《拍卖公告》披露了案涉房产已出租且评估拍卖价格已考虑出租情况的辩称，本院的该拍卖公告中了披露租赁期间，但在后面括号上明确备注“本次拍卖不带租赁”，而且公告中案涉房产的评估价为6111990元亦系评估报告中不考虑租约限制评估总值，因此，对被告的辩称本院不予采信。关于案涉房产的占有使用费问题。被告自2018年2月11日开始无权占有使用案涉房产，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，原告作为案涉房产的所有权人有权请求被告承担其无权占有案涉房产期间的占有使用费。经原告申请，本院委托广东公评房地产与土地估价有限公司做出自2018年2月11日至2019年2月26日期间案涉房产的每月租金评估结果为8500元，该评估结果价值考虑了案涉房产的精装修、家私家电齐全的情况，被告主张该租金评估结果包含了其自行投入的装修成本应予调低，本院考虑到被告自2014年开始以6600元租用案涉房产距今已五年之久，以及被告辩称其对案涉房产的装修投入、案涉房产的地段及面积等情况，结合评估公司评估的租金市场价值结果，酌定案涉房产自2018年2月11日开始的占有使用费为7550元/月。对原告的该项请求，本院予以支持被告按每月7550元的标准向原告支付案涉房产自2018年2月11日起至房屋实际腾退之日止的占有使用费，超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第三十五条、第三十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条，《最高人民法院关于中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告郭轩辰停止对珠海市香洲区情侣路XXX号中海银海湾XXX栋XXXX房侵占，并于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李立英腾退返还前述房屋；二、被告郭轩辰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李立英按每月7550元的标准支付自2018年2月11日起至房屋实际腾退之日止的占有使用费；三、驳回原告李立英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25714元，评估费3000元，合计28714元，由被告郭轩辰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  莫宇兴人民陪审员  许岩松人民陪审员  高冬凤二〇一九年六月十七日法官助理陈绮琦书记员刘嘉茵何倩