广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初5248号原告（反诉被告）吴在年，男，香港居民，1948年出生。原告（反诉被告）邹玲玲，女，汉族，1996年出生，住址广东省龙川县。两原告共同委托代理人丁弈月，广东雅尔德律师事务所律师。两原告共同委托代理人陈鸿兴，广东雅尔德律师事务所实习律师。被告（反诉原告）深圳市联昌泰实业有限公司，住所广东省深圳市福田区福田街道彩田路彩福大厦D1042，统一社会信用代码9144030071525213XU。法定代表人王建平。委托代理人张嘉宝，广东生龙律师事务所律师。上列原告吴在年、邹玲玲诉被告深圳市联昌泰实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月12日立案受理后，被告深圳市联昌泰实业有限公司于2019年5月16日提起反诉，本院受理反诉后，依法组成合议庭，于2019年5月30日适用普通程序对本诉、反诉公开开庭合并进行了审理，两原告吴在年、邹玲玲及其共同委托代理人丁奕月，被告委托代理人张嘉宝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年11月28日,两原告与被告签订了《福田茶叶批发中心租赁合同书》及《补充协议书》(以下简称“租赁合同”),约定被告于2016年12月13日将位于深圳市福田区XX铺位,面积44.6平方米,租赁予两原告从事经营活动使用，并向被告支付了履约保证金26760元。两原告一直忠诚地履行合同义务,每月按时交付租金及其他费用。2018年8月初,被告以两原告逾期交付租金为由,拒绝受领租金,导致两原告无法交付租金。2018年8月底,两原告被迫搬离商铺,现租赁合同己无继续履行之必要。两原告认为，由于被告拒绝受领租金，应当由被告在履约保证金中扣除2018年8月租金及管理费后，向两原告返还剩余履约保证金18955元。综上所述,现两原告为了维护自身合法权益，起诉请求法院判令：1、确认两原告与被告于2016年11月28日签订的《福田茶叶批发中心租赁合同书》及《补充协议书》，于2018年8月底解除；2、本案诉讼费由被告承担；两原告于2019年5月30日开庭时增加诉讼请求3、被告返还原告剩余履约保证金18955元（在履约保证金26760元中扣减2018年8月租金及管理费共7805元）。被告就本诉答辩并反诉称，2016年11月28日，反诉人与被反诉人签订《福田茶叶批发中心租赁合同书》，约定两原告向被告承租位于深圳市福田区XX铺位，其中合同第4.4条约定每月管理费为1115元，合同第4.7条约定每月5日前缴纳当月租金及管理费。另外，依据《福田茶叶批发中心租赁合同书补充协议》约定，2017年12月13日至2018年12月12日期间年租金为80280元，月租金为6690元。合同签订后，两原告总因各种理由迟延支付租金及管理费，2018年1月2日，邹玲玲出具《保证书》，保证每月5日前按时付费。但是，原告仅支付租金及管理费至2018年6月。自此再未支付分文。反诉人认为，双方租赁关系是双方真实意思表示，两原告无故拒不支付租金已构成违约。为保障自身权益，特此提起反诉请求法院判令：1、两被反诉人（本诉两原告）支付2018年7月1日至2018年8月31日期间拖欠的租金13380元（6690×2）；2、两被反诉人支付2018年7月1日至2018年8月31日期间拖欠的管理费2230元（1115×2）；3、本案本诉、反诉费用由两被反诉人承担。庭审中，反诉人确认变更其反诉请求为：一、两被反诉人（本诉两原告）向反诉人支付其拖欠的2018年8月租金6690元及2018年8月的管理费1115元；二、本案本诉、反诉费用由两被反诉人承担。对于被告的反诉，两原告共同答辩称，一、两原告已经向被告支付了2018年7月的租金及管理费，无需再向其另行支付7月租金及管理费；二、租赁合同及保证书中约定每月5日前交付租金，但在合同实际履行过程中，被告并不是都在月初向两原告发出收费通知单，经常存在晚于每月5日出具收费通知单的情况，双方之间关于租金和管理费支付时间迟延的情形已经形成惯例，2018年8月原告在收到收费通知单后前往被告三楼财务室以现金方式交付租金，被告认为原告迟延交付需要支付滞纳金，拒绝受领租金及管理费，导致两原告无法履行交付租金及管理费的义务。经审理查明，2016年11月28日，两原告（承租方）吴在年、邹玲玲与被告（出租方）深圳市联昌泰实业有限公司签订了《福田茶叶批发中心（喜乐街）租赁合同书》，该合同第二条约定：甲方（本诉被告）将位于深圳市福田区XX铺位（以下简称租赁单位），面积44.6平方米，租赁予乙方（本诉两原告）从事经营活动使用。第三条：租赁期限为三年，自2016年12月13日至2019年12月12日止。合同第4.3条约定：在签订本合同时，乙方须缴纳26760元（大写：贰万陆仟柒佰陆拾元整）做为履约保证金，在乙方全面履行本合同各项条款的约定和保证甲方出租物业完好的情况下，租赁期满，乙方退还租赁单位，结清应交的各项费用之后甲方不计息退还履约保证金。第4.4管理费中约定：上述租赁单位每月的管理费计人民币1115元（大写：壹仟壹佰壹拾伍元整）。4.7约定了租金、管理费的支付方式：乙方（本诉两原告）其初始计租月按当月实际承租天数计租，从第二个租赁月度开始按每一个自然月计租，并于当月5日前缴纳当月度店铺租金及管理费等各项费用。乙方（本诉两原告）逾期缴纳，甲方（本诉被告）每日按应缴总额的3%征收滞纳金。合同第6.2条约定：乙方在承租期内因特殊情况需要提前终止合同，应提前三个月向甲方提出书面申请，经甲方（本诉被告）审核同意后，双方结算完毕方可终止合同，但履约保证金不予退还；乙方（本诉两原告）未提前通知甲方（本诉被告）而单方终止履行合同，或未经甲方（本诉被告）同意强行撤离，履约保证金不予退还。同日，两原告与被告还就涉案租赁单位签订了《福田茶叶批发中心租赁合同补充协议》，该协议第二条租金的支付方式约定：乙方（本诉两原告）选择年缴优惠方式缴纳，即一次性支付一年租金（一年为12个自然月），即可享有租金打折和免租的优惠。如下：第一年：月租金5折，免租3个月，一次性支付实收60210元/年，时间段为2016年12月13日至2017年12月12日；第二年：月租金6折，免租2个月，一次性支付实收80280元/年，时间段为2017年12月13日至2018年12月12日；第三年：月租金7折，一次性支付112392元/年，时间段为2018年12月13日至2019年12月12日。三、管理费：承租方管理费起始日为2016年11月28日。七、本协议（即补充协议）与《福田茶叶批发中心租赁合同书》具有同等法律效力。两原告主张2016年11月28日通过吴在年名下中国银行、兴业银行、招商银行账户分别支付21000元、55200元及10000元，原告吴在年的三张银行卡合计支付86200元，另有部分金额暂未核实到具体是哪个银行卡刷卡支付。用于支付第一年（2016年12月13日至2017年12月12日）的租金加履约保证金86970元（其中第一年租金60210元、履约保证金26760元）。对两原告主张的支付第一年租金及履约保证金的证据，被告虽然认为“无法确认相关转账记录是什么钱”。但确认目前两原告欠付的仅是2018年8月的租金6690元和管理费1115元，其他金额已经支付完毕。被告按照合同约定于2016年11月28日向两原告交付涉案租赁单位，其后，原告有前往被告交费窗口以现金或支付宝转账的方式交付租金、管理费及水费等相关费用。根据两原告提交的证据，2017年7月起，被告有向原告出具与交款费用等额的《收款收据》。其中2017年5月、2017年7月、2017年8月及2018年7月的租金、管理费等相关费用是通过支付宝转账给被告深圳市联昌泰实业有限公司。原告邹玲玲也确认是有通过其支付宝账户转账给被告缴纳租金及管理费等费用，被告在其现金交费窗口也贴了一个二维码，支付后会给到被告法定代表人王建平的个人账户。2018年1月2日，原告邹玲玲向被告深圳市联昌泰实业有限公司出具的《保证书》，载明：“本人邹玲玲（XX）于2016年12月13日在XX与深圳市联昌泰签订租赁合同，第二年租金为6690/月（陆仟陆佰玖拾元整），第二年无免租，本人保证每月5日前交清所有费用，否则深圳市联昌泰公司有权处理此商铺。”对于该证据的真实性两原告予以认可，仅对证明内容不予认可。其认为：“保证书内容与租赁合同约定一致，但每月交房租、管理费等费用均是由被告向原告发出收费通知单，而被告向原告发出通知单的时间均晚于约定的交租时间。”庭审中，两原告吴在年、邹玲玲确认其二人是涉案租赁单位的共同承租人。称其于2018年8月底搬离涉案租赁单位并解除合同，原因在于：一、被告拒绝受领2018年8月的租金和管理费；二、原告与被告在另案合同履行过程中产生不愉快。被告则主张一、不存在被告拒绝受领租金的情况，是原告自己购买了涉案租赁单位其中一个业主的房产，原告不想继续维持与被告的租赁关系，主张解除租赁关系。二、原告所述第二点理由与事实不符，实际是因为本案原告购买了其中一个业主的房产，要求解除租赁关系才并引发了另案（2019粤0304民初5264号案）一并起诉解除租赁关系。本院认为，两原告与被告之间签订的《福田茶叶批发中心（喜乐街）租赁合同书》及《福田茶叶批发中心租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。两原告应遵照租赁合同、补充协议的约定及原告邹玲玲在《保证书》中的承诺，于当月5日前缴纳当月度店铺租金及管理费等各项费用，但两原告未及时向被告支付2018年8月份租金6690元和管理费1115元。两原告主张其未能缴纳2018年8月的租金及管理费，是因为被告拒绝受领，但根据两原告提交的其之前缴纳租金及管理费的《收款收据》，曾有四次通过支付宝转账的方式，且在2018年7月亦是通过支付宝转账的方式缴纳的租金及管理费，被告出具了相关《收款收据》，被告的现金交费窗口也张贴了支付宝付款的二维码，因此对于两原告主张是由于被告拒绝受领其租金及管理费导致两原告被迫搬离涉案租赁单位的主张，本院不予采信。两原告自认其在租赁合同期限尚未到期时，于2018年8月底已经搬离涉案租赁单位，未按照《福田茶叶批发中心（喜乐街）租赁合同书》第6.2条的约定提前通知被告。被告表示不清楚原告搬离的具体时间。两原告在租赁合同尚未到期时，以实际搬离涉案租赁单位的行为表明不再履行租赁合同及补充协议的相关义务，两原告作为违约方不具有法律规定或合同约定的单方解除合同的权利。对于两原告要求确认其与被告于2016年11月28日签订的《福田茶叶批发中心租赁合同书》及《补充协议书》于2018年8月底解除的诉讼请求，根据现有事实，两原告无法举证证明租赁合同及补充协议因2018年8月底其实际搬离的行为而解除，两原告该项诉讼请求没有证据支持，故本院不予确认。鉴于庭审中双方均确认，两原告尚未向被告支付2018年8月的租金及管理费，故对于反诉人（本诉被告）请求两被反诉人（本诉两原告）向反诉人支付其拖欠的2018年8月租金6690元及2018年8月管理费1115元的诉讼请求，本院予以支持。根据双方在《福田茶叶批发中心（喜乐街）租赁合同书》第6.2条的约定，两原告如在承租期内因特殊情况需要提前终止合同，应提前三个月向被告提出书面申请，经被告审核同意后，双方结算完毕方可终止合同，但履约保证金不予退还；两原告未提前通知被告而单方终止履行合同，或未经被告同意强行撤离，履约保证金不予退还。两原告搬离涉案租赁单位并未提前通知被告，故对两原告主张被告返还原告剩余履约保证金18955元（履约保证金26760元中扣减2018年8月租金及管理费共7805元）的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十八条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告吴在年、原告邹玲玲应自本判决发生法律效力之日起十日内向被告深圳市联昌泰实业有限公司支付2018年8月的租金6690元及管理费1115元；二、驳回原告吴在年、原告邹玲玲的其他诉讼请求。如果当事人未按照本判决指定期间履行上述金钱给付义务或其他义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案本诉案件受理费373.88元（已由两原告预交），由两原告负担；反诉案件受理费95.13元（已由被告预交），由两原告负担。如不服本判决，原告吴在年可在判决书送达之日起三十日内，原告邹玲玲、被告深圳市联昌泰实业有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  戴珊珊人民陪审员  吴锡钳人民陪审员  贾建增二〇一九年六月二十八日书 记 员  钱 凯潘启森