四川省射洪县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0922民初3176号 原告：陈道珍，女，1960年3月15日出生，汉族，四川省射洪县居民。 委托诉讼代理人：徐斌，系四川君益律师事务所律师。 被告：射洪县金宸房地产开发有限责任公司，住所：四川省射洪县太和镇太和大道南段。统一社会信用代码：915109227400325187。 法定代表人：杨晓建，系该公司总经理。 特别授权委托诉讼代理人：魏廷钧，系四川弘维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓坤，系该公司职工。 第三人：何俊，男，1982年9月1日出生，汉族，四川省射洪县居民。 第三人：赵银彬，系何俊之妻，1986年5月4日出生，汉族，四川省射洪县居民。 第三人：中国农业银行股份有限公司射洪县支行，住所：四川省射洪县太和镇虹桥路140号。统一社会信用代码：915109226210420277。 法定代表人：刘尔，系该行行长。 委托诉讼代理人：张仕君，系该行职工。 委托诉讼代理人：王阳，系该行职工。 原告陈道珍与被告射洪县金宸房地产开发有限责任公司（以下简称金宸公司）合同纠纷一案，本院于2018年5月9日作出（2017）川0922民初3206号民事判决，后陈道珍不服，向四川省遂宁市中级人民法院提出上诉，该院于2018年9月17日作出（2018）川09民终710号民事裁定，以“一审遗漏了应当参加诉讼的当事人即锦绣鑫城1幢×层×号、×号营业用房的买受人何俊、赵银彬以及抵押权人中国农业银行股份有限公司射洪县支行、锦绣鑫城一期1栋第×层×号营业用房抵押权人四川平武农村商业银行股份有限公司，致使陈道珍是否具有补偿安置房屋优先权的基本事实不清，可能影响本案的公正判决”为由，裁定撤销本院（2017）川0922民初3206号民事判决，发回重审。本院于同年10月17日重审立案后，于2019年1月30日依法追加何俊、赵银彬及中国农业银行股份有限公司射洪县支行（以下简称农行射洪支行）作为本案第三人参加诉讼，并于同年3月13日、5月7日依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈道珍及其委托诉讼代理人徐斌，被告金宸公司的委托诉讼代理人魏廷钧、邓坤，第三人何俊、赵银彬及农行射洪支行的委托诉讼代理人王阳、张仕君到庭参加诉讼，被告金宸公司法定代表人杨晓建、第三人农行射洪支行的法定代表人刘尔经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈道珍向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即交付位于射洪县太和镇保河村16组“锦绣鑫城”1栋×楼×号（93.3㎡）、1栋×楼×号（94.7㎡）、1栋×楼×号（94.7㎡）、1栋×楼×号（93.3㎡）、1栋×楼×号（94.7㎡），1栋×楼×号（93.3㎡）、1栋×楼×号（94.7㎡）、顶楼×号（94.7㎡）、顶楼×号（94.7㎡）的住房；2.判令被告立即交付位于射洪县太和镇保河村16组“锦绣鑫城”1栋×楼××、××、××号门面房（面积共计200㎡：门面宽16.4米，进深12.2米即合同中约定的3、4、5号营业用房）；3.判令被告立即交付位于射洪县太和镇保河村16组“锦绣鑫城”内地面露天车位2个；4.判令被告从2017年3月19日起每月按照《拆除房屋原址还房协议》第六条标准支付过渡费至实际交付上述房屋时止；5.判令被告赔偿违约金1，991，200元；6.依法撤销金宸公司与何俊、赵银彬签订的《商品房买卖合同》，确认其办理的网签备案无效；7.解除锦绣鑫城1幢1层×号营业用房在中国农业银行射洪支行处的抵押、1期1栋1层×号营业用房在四川省绵阳市平武农村商业银行股份有限公司的抵押；8.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系四川省射洪县太和镇保河村16组×号居民。2014年3月19日，原告与被告签订《拆除房屋原址还房协议》，约定由被告拆除原告的房屋，于签订协议后三年向原告交付上述房屋、门面、车位（即2017年3月19日前交付房屋)，超出交房时间的过渡费按每年20%增长（原过渡费为四万元/年）。双方签订《拆除房屋原址还房协议》后，原告积极履行合同义务，腾退原房屋，并无瑕疵的按约定将原房屋交付被告，至今，被告仍未按照协议约定向原告交付上述房屋、门面、车位。原告认为，《拆除房屋原址还房协议》系原、被告双方真实意思表示，系合法有效的协议，双方均应按协议约定履行义务。即使在被告将部分营业用房出售给何俊、赵银彬的情况下，原告作为拆除房屋原址还房一方，享有的是物权的安置优先权，买房人享有的是债权，物权高于债权。原告与被告签订的《拆除房屋原址还房协议》经过公证处公证，且在房屋买卖之前，何俊、赵银彬签订的买卖协议未经过公证，原告申请法院将被告应还原告的住房、门面、车位进行了查封，买房人未办理产权证。被告至今未将协议约定的房屋交付原告，被告的行为给原告造成巨大的经济损失，导致原告至今无房居住，特提起诉讼，诚望法院依法支持原告的诉讼请求！ 原告陈道珍围绕诉讼请求向本院提供的主要证据如下： 第一组：第145号《公证书》复印件、《拆除房屋原址还房协议》、《补充协议》和图纸复印件各1份，以证明被告授权税国全与陈道珍签订协议，明确约定还房面积、位置、过渡费和违约金等，协议内容未违反法律规定，没有侵害公共利益，进行了公证，协议有效； 第二组：送达回证复印件1份，以证明原告申请了财产保全，争议房屋已经被被告一房二卖，被告违约及被告没有提出减少违约金支付，一审却只判20万，不合法律规定的事实； 第三组：照片，以证明原告拆迁前旧房样貌、因拆迁发生纠纷并报警、工程于2017年4月21日竣工验收合格，交付条件成立的事实； 第四组：服务协议1份，以证明原告补办公证书的事实； 第五组：商品房买卖合同复印件，证明何俊并未参与一审，没有对合同进行质证，但却收录在证据里，不符合法律程序及被告一房二卖存在违约的事实； 第六组：第三人贷款合同复印件，证明房屋价值与贷款金额不相符合的事实； 被告金宸公司辩称，1.原告与我公司签订的《拆除房屋原址还房协议》和《补充协议》无效，双方签订协议时，原告所有的房屋为农房，土地属于宅基地，根据法律规定，签订协议时只能拆迁国有土地，不能拆迁农用土地；2.被告拆迁主体资格不合法，根据法律规定，拆迁主体只能是政府或政府相应职能部门，所以原、被告签订的协议在签订时就属于无效协议；3.假设原、被告签订协议合法有效，根据协议第四条，门面不可分割，双方至今就门面怎么处理无法达成一致，交付条件不能成就。 被告金宸公司围绕抗辩主张向本院提供了下列证据： 第一组：金宸公司营业执照副本复印件、法定代表人身份证明书、杨晓建身份证复印件，以证明被告的主体资格； 第二组：规划许可证、预售许可证等复印件各1份，以证明项目工程严格依法进行的事实； 第三组：竣工验收报告1份，以证明工程于2017年4月21日竣工验收合格、交付条件成立的事实； 第四组：房屋面积测绘报告1份，以证明项目工程建设的房屋符合规划和设计，而不是被告随便设计和修建，原告的要求是无理要求； 第五组：收条1份，以证明原告陈道珍签订拆迁协议后，将房屋租给他人而未交付，被告被迫代为退房租5万元而得以腾房，原告并不是无瑕疵地交房，被告也没有违约，及因原告原因给被告造成的重大损失应当由原告向被告赔偿； 第六组：拆迁安置补偿方案1份，以证明被告与理事会达成的拆迁安置补偿协议，并证明原告系“钉子户”，导致工程延误1年多时间的事实； 第七组：理事会的情况说明1份，以证明原告陈道珍不按理事会和我公司洽谈的协议行事，导致25户业主无家可归，胁迫开发企业还房×××多平方米，原告所得利益损害公众利益； 第八组：证明1份，拟证明观点与第6号证据相同； 第九组：房屋所有权证复印件1份，以证明原告原房面积442.56平方米，还房面积×××多平方米，显失公平； 第十组：收条1份，以证明原告收取过渡费和补偿款20万元的事实； 第十一组：照片和录音录像光盘1份，以证明原告无理取闹、打砸被告办公场所的事实； 第十二组：公证书复印件3份，以证明和原告情况类似的拆迁户都是按照拆迁补偿方案履行的事实； 第十三组：商品房买卖合同复印件1份，以证明1号门面被查封，房屋已经抵给施工单位抵偿工程款，施工单位已经将房屋卖给了何俊的事实。 第十四组：1.射洪县国有土地使用权拍卖（挂牌）成交确认书【射国地确（××××）××号】复印件、国有建设用地使用权出让合同复印件、国有土地使用证【射国用（××××）××号】复印件；2.公证书【（2014）射证拆字第×××号】复印件、陈道珍的房权证（射房权证城镇字第××号）复印件；3.射洪县国有土地使用权拍卖（挂牌）成交确认书【射国地确（××××）×号】、国有建设用地使用权出让合同、国有土地使用证复印件2份【射国用（××××）××号、射国用（××××）××号】。证明内容：1.证明在《拆除房屋原址还房协议》签订时，原告的房屋属于农房、土地为农村宅基地，且《拆除房屋原址还房协议》的签订时间是在被告取得该宗国有土地使用权之前，故该协议依法应为无效协议；2.证明被告不是合法的拆迁主体，故《拆除房屋原址还房协议》协议无效；3.根据《拆除房屋原址还房协议》第四条约定，门面后面剩余面积的处理按等量质置换或买卖的方式由原、被告双方协商解决，但原、被告双方至今对该问题的解决不能协商达成一致，且门面为不可分物，故对门面的还房条件还不成就，同时，鉴于门面后面部分的处理，涉及到可能采取以应当交付原告的住房进行置换，故在门面后面问题未解决前，应当交付原告的住房目前也无法交付，故本案应当依法驳回原告的诉请。 第三人何俊、赵银彬辩称，我购买营业用房的证件是齐全的，原告陈道珍与被告金宸公司的事与我们无关。 第三人何俊、赵银彬围绕抗辩主张向本院提供了下列证据： 1.何俊与赵银彬的结婚登记证复印件，证明其夫妻关系； 2.《商品房买卖合同》复印件2份，贷款发放通知单复印件，中国农业银行集中作业平台贷款放款回执复印件，四川省农村信用社转款回执复印件2份，金宸公司出具的收据复印件5份，不动产登记证明复印件，证明第三人何俊、赵银彬在被告处按揭购买射洪县太和镇保河村16组“锦绣鑫城”1栋×楼××、××号门面房的事实。 第三人农行射洪支行辩称，何俊、赵银彬是按照当时的销售价格购买营业用房，我行也是根据营业用房价值合理合法办理贷款手续。 第三人农行射洪支行围绕抗辩主张向本院提供了下列证据： 第一组：1.农行射洪支行营业执照复印件；2.何俊、赵银彬身份证及户口簿复印件各1份，婚姻登记证书复印件1份。以证明第三人主体资格符合法律规定，具备独立的民事行为能力，以及在办理何俊按揭借款时，借、贷双方主体合规、合法。 第二组：1.《个人信贷业务申请表》复印件1份；2.《个人购房贷款面谈笔录》复印件1份；3.何俊工作单位营业执照及经营者身份证明和其出具的收入证明资料复印件一套；4.网上查询网签打印资料复印件2份；5.被告与第三人何俊双方签订的《商品房买卖合同》复印件2份；6.第三人何俊向被告和第三人中国农业银行射洪支行出具的授权委托书复印件1份；7.第三人何俊、赵银彬向中国农业银行射洪支行出具个人购房担保借款授权委托书复印件1份；8.被告向第三人何俊出具的按揭首付款收款收据复印件3份；9.第三人何俊办理按揭时向被告转付首付款银行进帐单复印件3份；10.共同债务人承诺书复印件1份；11.《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》复印件1份；12.不动产登记证明复印件1份（抵押预告登记）；13.射洪县不动产（房屋）信息查询结果复印件1份（房屋权利预告登记）；14.第三人何俊在我行借款《借款凭证》复印件1份。证明：第三人何俊在被告处购房的真实性和善意性，且该处购置房现已在第三人中国农业银行射洪县支行处设置抵押贷款300万元，在申请办理贷款时己办理了不动产登记手续（预告登记）的事实是成立的，现购房者何俊的物权请求权，已对原告的相关物权请求，具备排他效力。第三人何俊，以及第三人中国农业银行射洪县支行的权利，应该得到法律维护。 上述原、被告，第三人提交的证据，本院组织当事人进行了质证。 被告金宸公司对原告提交的第二、三、五、六组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对其证明观点有异议；对第一、四组证据的真实性、关联性无异议，对其合法性有异议，认为公证处并不知道该公证协议是否合法，根据土地管理法规定，本案房屋属于农房、土地为农村宅基地，拆迁只能是政府部门，拆除行为属于无效行为，办理公证书认可，但并不能证明协议的合法性；第三人何俊、赵银彬、农行射洪支行对原告提交的六组证据，认为与其没有关系，未发表质证意见。 原告陈道珍对被告提交的第一、二、三、四、十组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对第五组证据因是复印件不予质证，第六、十一、十二组证据的关联性不予认可，第七组证据不符合证据规则，第八、九组证明观点有异议，协商是意思自治，如被告认为所签协议显示公平可在签订协议后一年内行使撤销权；对第十三组证据真实性无异议，被告一房二卖，买受人可主张违约赔偿；对第十四组证据因均是复印件，真实性无法核实，对其中的××号公证书的真实性无异议，对证明观点有异议，如被告主张协议无效，就要求被告恢复原状，且当时进行城中村改造，土地经过国家征收，已经变为了国有土地，至于被告主张土地不可分割，要求证据支持。第三人何俊、赵银彬、农行射洪支行对被告提交的证据，认为与其没有关系，未发表质证意见。 原告对第三人何俊、赵银彬提交的第一组证据真实性、合法性、关联性无异议，对第二组证据中金宸公司出具的收据复印件5份真实性有异议，因其提供的不是税务发票，对其他证据的真实性无异议，但对其证明观点有异议，何俊可以通过一房二卖要求双倍赔偿；被告金宸公司、第三人农行射洪支行对何俊、赵银彬提交的第一、二组证据的真实性、合法性、关联性无异议； 原告对第三人农行射洪支行提交的第一组证据真实性、合法性、关联性无异议，第二组证据中除对何俊月收入证明7.5万元有异议，对其他证据的真实性无异议。被告金宸公司、第三人何俊、赵银彬对农行射洪支行提交的第一、二组证据的真实性、合法性、关联性无异议； 本院对各方当事人提交证据,除被告提交的第七组、第八组、第十一组、第十二组证据因缺乏关联性不予采信外，其他证据的真实性、合法性、关联性均予以采信，作为认定本案事实的依据。 根据采信的证据和当事人陈述，本院查明事实如下： 2012年下半年，射洪县金宸房地产开发有限责任公司拟将税国全在土地使用权挂拍中购买的射洪县城南保河社区15、16组的土地（约1，540平方米）开发建设“锦绣鑫城”房产。射洪县保河社区16组26户居民经取得有关部门许可，自愿实施危旧房改造并纳入“锦绣鑫城”项目进行连片开发，成立射洪县保河社区16组居民拆迁还房理事会。经射洪县金宸房地产开发有限责任公司与理事会反复洽谈，双方于2013年1月20日建立了《射洪县太和镇保河社区16组房屋拆迁安置补偿实施方案》，该方案载明：一、拆迁主体。拆迁人射洪县金宸房地产开发有限责任公司，项目负责人税国全；二、拆迁补偿安置原则。1.被拆迁房屋使用性质以《房屋所有权证》为准，拆迁公告发布前住宅房改为非住宅的房屋应有规划、土地主管部门批准文件和工商税务部门登记手续，未经有关部门批准而将底层住房改为经营性用房并正在经营的，确认为住房；2.被拆迁房屋的面积，有产权证的和无证的砖混、砖瓦结构且层高达到2.8米的成型房，按“拆一平方米，还一平方米”的原则，被拆迁房屋的木楼、阁楼、简易结构房、搭建的偏房、彩钢棚等只作现金补偿，不计安置还房面积；还房办证税费原房有产权证的，税费由拆迁人缴纳，原房无证的由被拆迁人缴纳；还房在指定楼层的互不找补楼层差价；3.双方确认的还房面积由被拆迁人向拆迁人补偿建安成本差价300元/㎡；4.被拆迁户房屋两证齐全的，每户可选地下车库一个，车库面积在还房面积中扣除，车库位置由拆迁人指定；三、拆迁补偿、补助内容。被拆迁房屋的过渡费以产权证的面积按2元/㎡/月支付，无证的部分按认可还房面积1元/㎡/月支付，现金收购的不计过渡费；营业用房按确认的营业面积4元/㎡/月支付过渡费；过渡费每6个月支付一次；搬家费每户400元，2013年5月10日前签订拆迁协议的和2013年6月10日前交付旧房的，分别按还房面积奖励180元/㎡和120元/㎡；四、关于现金补偿方式。无产权房屋的拆迁补偿按层高、结构等，分别按××元至380元/㎡补偿，被拆迁人对现金收购部分不愿提供税务发票的，可以按拆迁人售房市价（3，500元）折算成还房面积；拆迁范围内只要有一户在约定的拆迁时间内不同意该方案和拒绝签订合同、交付旧房，在此之前所签订的合同全部作废，拆迁人不承担任何责任；房屋建成入住后，被拆迁人必须接受统一的物业管理；五、工期。旧房拆除完毕、开工手续办齐后36个月交付使用；六、交房、选房原则。安置还房选择第4至8楼的，互不找差，第9楼以上分层次找差；还房面积小于实际产权面积的部分，按2，800元/㎡向被拆迁人找差，还房面积大于实际产权面积的，按2，600元/㎡向拆迁人找差，但超过5㎡的部分按本楼盘对外出售的市场价向拆迁人结算。 陈道珍系射洪县太和镇保河社区16组参与旧房改造的26户居民户之一，其名下原有位于射洪县太和镇城南保河村四社的砖混结构四层住房442.56平方米。《拆迁安置补偿实施方案》确立后，有25户被拆迁户与射洪县金宸房地产开发有限责任公司较快签订了《城中村危旧房改造补偿协议》并交付了旧房，陈道珍与射洪县金宸房地产开发有限责任公司多次协商不能达成一致的拆迁安置补偿协议。 2014年3月19日，射洪县金宸房地产开发有限责任公司（甲方）和陈道珍（乙方）签订《拆除房屋原址还房协议》。该协议的主要内容为：一、还房面积1，048平方米，其中还住房9套计848平方米，还门面200平方米，还住房位置为“锦绣鑫城”1#楼××幢×楼1、2、5、6#，××楼2#，××楼1、2#，顶楼（××楼）2、5#；还门面位置为轴线1.4m+～、1/03-A～3F，宽16.40M，深12.20M（以图标注为准，门面16.40M内由被拆迁户自行分隔为5间，开发商只负责办理所还门面的一个总产权证）；所有住房、门面均不找楼层差和新旧差，面积按国家测绘报告为准；所还住房与商品房设施一样，产权证、土地证年限一致；二、乙方可按市场价购买负一楼地下车位2个，每个7万元；三、顶层露天房盖乙方的子孙后代可永久使用并配钥匙、四楼四套住房外面的露天平台（前、左、右三面）乙方子孙后代永久使用；四、所还门面后部超出应还门面面积的剩余面积在修建竣工后，乙方可按市价用等量值的住房予以置换（以27楼的2套优先置换）或以现金向甲方购买；五、过渡费：从乙方交出旧房之日起至还房之日止，甲方补偿给乙方过渡费共计12万元，另外再补偿8万元，共计200，000.00元；六、交房期限为三年，超出交房时间的过渡费按每年20%增涨，按实际时间计算；七、因乙方底层房屋出租给兰林经营使用，本协议签订后，乙方即与其终止租赁合同，若有争议，经提请居委会出面调解终止门面租赁合同及退租一事后，乙方五天之内交付旧房；八、违约责任：如有违约，由违约方按本合同所列门面、住房总价值的20%向对方赔偿违约金。同日，双方又签订《补充协议》，约定：一、地面露天车位两个交由陈道珍子孙后代支配，永久免费使用，进出不得向开发商及物管交付费用；二、签协议时陈道珍必须交付原有电、气户头证明；9套住房水、电、气、光纤上户费，门面水、电通及户头由税国全支付款项给予办理，乙方不承担任何费用；三、所还陈道珍的住房房产证、土地证产权证性质为国有出让，年限分别为70年、40年，城市配套费、维修基金、税、费由税国全承担；四、9套还房面积848㎡不能少，如果少于还房面积，按甲方市场售房价给乙方补钱，超出面积乙方不找钱。签订合同当日，双方对“锦绣鑫城”项目建设工程一层平面图予以签字确认，射洪县金宸房地产开发有限公司“锦绣鑫城”项目负责人税国全通过银行转账向陈道珍支付了三年的过渡费和补偿费计20万元，陈道珍出具了收条。2014年3月20日，双方将签订的拆迁还房合同、补充协议和确认的平面图在射洪县公证处办理了（××××）射证拆字第××号《公证书》。公证后，陈道珍未按约定向射洪县金宸房地产开发有限公司交付旧房，其旧房底层仍由承租人兰林、张顺租赁经营。2014年5月底，承租人张顺向税国全收取补偿、搬迁等费用后腾退了房屋。 2014年5月9日，射洪县金宸房地产开发有限公司将“锦绣鑫城”建设项目在射洪县发展与改革局进行了企业投资项目备案登记，同月办理了建设工程规划许可证、建设用地规划许可证，同年9月办理了建设工程施工许可证。“锦绣鑫城”一期（1#、2#楼）建设工程于2014年9月15日开工，2017年4月21日通过竣工验收为合格工程。经射洪县福顺房地产测绘有限责任公司测绘，涉案房屋的测绘面积分别为：“锦绣鑫城”1#楼××幢××楼1#94.68㎡、2#94.91㎡、5#94.32㎡、6#94.68㎡，××楼2#94.16㎡，××楼1#94.27㎡、2#94.16㎡，顶楼2#94.16㎡、5#93.65㎡，9套住房合计面积为848.99㎡；第1层相邻3套营业用房（图标位置为轴线1.4m+～、1/03-A～3F）的编号和面积分别为3#（门牌号××）122.84㎡、4#（门牌号××）154.28㎡、5#（门牌号××）154.82㎡，合计面积为431.94㎡。 2017年1月18日，射洪县金宸房地产开发有限公司与何俊、赵银彬（夫妻）签订《商品房买卖合同》（网签合同：H-01-0605合同编号20170××509W），将“锦绣鑫城”一期1幢第1层4、5#营业用房（预测面积312.57㎡）出售给何俊、赵银彬所有，单价14，800元/㎡，总价4，626，036元。现该房已在中国农业银行股份有限公司射洪县支行作按揭抵押。2017年10月19日，“锦绣鑫城”1栋第1层3#营业用房和其他房屋在四川平武农村商业银行股份有限公司作在建工程抵押，抵押贷款3,000万元，贷款期限3年。 2017年4月，陈道珍知晓“锦绣鑫城”一期1栋楼房屋竣工验收合格具备交付条件后，曾要求射洪县金宸房地产开发有限责任公司交付房屋，但双方就房屋交付没有达成一致意见，未办理交接房手续。后陈道珍知晓他人装修“锦绣鑫城”一期1幢第1层4、5#营业用房，要求射洪县金宸房地产开发有限责任公司按照拆迁还房合同的约定交付房屋，双方发生纠纷，陈道珍曾实施将“锦绣鑫城”售楼部房门加锁、粘贴“查封条”等行为。射洪县金宸房地产开发有限责任公司至今未向陈道珍交付住房和营业用房。 原一审中，陈道珍向本院提出财产保全申请，请求查封合同约定的住房和营业用房200㎡。本院于同月8日作出（2017）川0922民初3206号民事裁定书，对拆迁还房合同约定的9套住房和1栋1楼3、4、5号营业用房中的200㎡予以查封，查封期限为三年。射洪县产权交易中心已于2018年1月11日至15日办理，对9套住房和3套营业用房予以预查封。 另查明，重审过程中，“锦绣鑫城”1栋第1层3#营业用房在四川平武农村商业银行股份有限公司作在建工程抵押已解除。 又查明，本案重审中，原告陈道珍于2019年6月12日向本院提交了《续行保全申请书》，请求对合同约定的9套住房和200平方米面积的营业用房进行续行查封。因本院已于2018年1月8日作出（2017）川0922民初3206号民事裁定书对该部分房屋进行了查封，查封期限为三年，现查封期间未过半，本院向其告知应在查封期间届满前提起续行保全申请，但其坚持要求申请续行保全，故本院于2019年6月17日作出了（2018）川0922民初3176号民事裁定书驳回了续行保全申请。 本院认为，本案的主要争议是：一、原告陈道珍与被告金宸公司签订的《拆除房屋原址还房协议》和《补充协议》是否有效；二、被告金宸公司是否应当支付逾期过渡费；三、被告金宸公司在合同履行中是否构成违约并承担违约责任；四、双方协议中的约定住房、门面是否具备交付条件；五、第三人何俊、赵银彬与被告被告金宸公司签订的《商品房买卖合同》是否应当撤销，中国农业银行就诉争门面的抵押权是否应当解除。 一、关于《拆除房屋原址还房协议》和《补充协议》效力。本案中原告陈道珍与被告金宸公司签订的《拆除房屋原址还房协议》和《补充协议》是双方当事人协商一致达成的协议，已经公证机关进行公证，公证文书具有法律效力，则该还房协议及其补充协议应当认定为有效合同。但本案中双方签订的《拆除房屋原址还房协议》第三条关于房盖、楼层露天平台的永久使用和《补充协议》第一条中关于露天车位的永久支配与无偿使用的约定损害了共有业主的合法利益，应当认定该部分条款无效，自始对当事人不具有法律效力。因此，被告关于拆迁还房合同及其补充协议无效的抗辩主张，除前述部分合同条款无效外，其抗辩理由不成立，本院不予采纳。 二、关于逾期过渡费的问题。本案中的过渡费，是被告金宸公司（拆迁方）付给原告陈道珍（被拆迁方）在房屋拆除后的临时安置费用，双方约定的过渡费为12万元，期限为3年。双方约定的逾期过渡费为“超出交房时间的过渡费按每年20%增涨，按实际时间计算”。该约定系双方真实意思表示，亦不违反法律规定。故被告金宸公司应当从2017年6月1日起至实际交付房屋之日止按40，000元/年为基数并按年递增比例20%的标准给付逾期过渡费。 三、关于违约责任。本案协议履行中，被告未按合同约定的期限履行全部合同义务，交付期限届满后所建设的房屋已经经过竣工验收合格后仍未及时向原告进行交付，并且将合同约定用于向原告交付的营业用房出售他人并设立了抵押担保，导致合同履行发生困难，导致合同目的不能及时按约全部实现，已构成违约；根据双方约定，被告因履行合同违约而应向对方承担违约责任，即按照合同所列门面和住房的总价值的20%支付违约金。被告针对约定违约金，提出如果支付违约金则因约定违约金过高而要求减少。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条和第二十九条规定，当事人抗辩请求减少违约金的，人民法院应当以实际损失为基础、以约定违约金超过实际损失的30%确定为违约金过高，并兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等因素，本着公平、诚信原则确定应当支付的违约金。本案中一方面双方约定的因双方约定了过渡费，且在房屋交付前将一直给付，客观上减少了原告因不能及时取得房屋所受到的损失；二是双方关于房盖、楼层露天平台的永久使用、露天车位的永久支配与无偿使用的约定因侵犯他人合法权益而归于无效，不能要求被告方就该部分承担违约责任；三是本案重审过程中，案涉营业用房中的1栋1楼3号（门牌号为××的抵押权已经解除，导致该门面房不能交付的事由已经消灭，客观上也减少了原告的损失；四是双方约定的应交付的营业房中涉及1栋××楼××、××号（门牌号为××、××）中的部分，仅对前面部分（面积为97.6平方米）进行了明确的约定，而对后面部分约定为“经甲乙双方协商达成一致后，乙方可按市价用等量值住房向甲方置换（置换时乙方可用××楼的2套住房优先置换），或者以现金向甲方购买”，尔后双方始终无法协商一致，这也是导致该部分房屋（97.6平方米）无法交付的原因之一，故不能将责任完全归咎于被告；四是原告也没有说明或举证证明因被告违约而受到的其他直接财产损失。据此，本院认为原告主张违约金过高，应当予以适当减少，结合原告陈道珍在合同履行期间存在未及时终止与承租人的租赁合同、未按照约定的期限向拆迁人交付旧房的行为，原告自身亦存在一定的违约行为。综合本案实际情况，本院酌情确定被告应向原告支付违约金的金额为20万元。 四、关于双方协议的中约定住房、门面是否具备交付条件。 1.关于9套住房的交付。“锦绣鑫城”项目一期建设工程已经于2017年4月21日经竣工验收为合格工程，已具备了向被拆迁人交付的客观条件，被告应当按照协议约定及时向原告交付； 2.关于营业用房的交付。其中，1栋××楼××号（门牌号为××现已竣工验收合格且重审中案外人四川平武农村商业银行股份有限公司已解除了在该房上设立的抵押权，已不存在阻碍房屋交付的事由，被告应当按照协议约定及时向原告交付；关于1栋××楼××、××号（门牌号××、××），现已竣工验收合格，一方面双方仅对两个营业用房前半部分（97.6平方米）进行了约定，对后面剩余部分面积如何处理没有明确约定，且亦未能按协议协商达成一致，且原告在诉讼中明确表示只要求被告交付两个营业用房中约定部分的面积；二是中华人民共和国建设部（现称中华人民共和国住房和城乡建设部）《房屋登记办法》第十条规定“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。”本案中双方关于上述两个营业用房的约定实际上已违反了该部门规章的规定，即使被告方按约定进行交付，原告也无法办理产权登记；庭审中，合议庭向原告陈道珍多次释明，但原告陈道珍仍坚持不变更或增加诉讼请求，且不同意被告金宸公司提出的货币补偿或以其他同类型营业用房的调解方式。故对陈道珍的该部分诉讼请求，本院不予支持。 五、关于何俊、赵银彬与被告金宸公司签订的《商品房买卖合同》，中国农业银行就诉争门面的抵押权的问题。一方面该买卖合同与抵押权所指向的对象是1栋××楼××、××号（门牌号××、××）营业用房的整体，而陈道珍与金宸公司约定的仅为该两个营业用房的前半部分；二是只有当陈道珍依法可以取得该两个营业用房时，评判该合同与抵押权的效力才对本案处理有实际意义，结合本案的实际情况，无论上述两个营业用房是否出售、是否设立抵押权、金宸公司是否愿意履行交付义务，陈道珍均无法取得相关所有权证，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，对原告陈道珍的合理、合法的诉讼请求，本院予以支持，被告金宸公司应当承担继续履行合同、支付逾期交房过渡费和违约金等责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和第二款、第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条规定，判决如下： 一、由被告射洪县金宸房地产开发有限责任公司于判决生效后三十日内向原告陈道珍交付《拆除房屋原址还房协议》约定用于还房的住房9套(即位于射洪县太和镇保河村16组“锦绣鑫城”1栋××楼1号、2号，1栋4楼5号、6号，1栋××楼2号，1栋××楼1号、2号，顶楼2号、5号的住房)，营业用房1套（即位于射洪县太和镇锦绣鑫城一期1栋××楼××号门牌号为100营业用房）； 二、由被告射洪县金宸房地产开发有限责任公司向原告陈道珍支付逾期交房过渡费，过渡费从2017年6月1日起至实际交付房屋之日止按照40,000元/年为基数和年递增比例20%的标准逐年计算，从上列第一项住房9套、营业用房一套交房之日起三十日内付清； 三、由被告射洪县金宸房地产开发有限责任公司于判决生效后三十日内向原告陈道珍支付违约金20万元； 四、驳回原告陈道珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案收案件受理费93，772元(预收46，886元，缓收46，886元)，财产保全申请费5，000元，合计98，772元，由原告陈道珍负担39，510元，被告射洪县金宸房地产开发有限责任公司负担59，262元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于遂宁市中级人民法院。 审 判 长  王 映 人民陪审员  陈雪容 人民陪审员  胥秀英 二〇一九年六月十八日 法官助理杨欢 书记员宋代一