成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0116民初8564号 原告：张宗仙，女，1974年6月1日出生，汉族，住重庆市潼南县。 被告：四川华银达实业有限公司，住所地成都市天府新区华阳街道华阳大道三段锦江大厦。 法定代表人：程辉泽，职务不详。 委托诉讼代理人：张代卡，四川汉雅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘若薇，四川康悦律师事务所律师。 第三人：袁明火，男，1971年11月14日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 第三人：石峻林，男，1986年4月10日出生，汉族，住成都市天府新区。 原告张宗仙与被告四川华银达实业有限公司（以下简称“华银达公司”）、第三人袁明火房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。诉讼过程中，本院一职权追加石峻林为本案第三人。原告张宗仙、被告华银达公司的委托诉讼代理人张代卡、刘若薇到庭参加诉讼。第三人袁明火、石峻林经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 张宗仙向本院提出诉讼请求：判令华银达公司协助其办理位于×房屋（以下简称“案涉房屋”）的所有权转移登记。事实和理由：华银达公司系“嘉美地”小区的开发商，因华银达公司欠付袁明火的工程款，双方通过协议后，华银达公司将“嘉美地”小区的部分在售商品房交给袁明火寻找买家并以华银达公司的名义销售房屋，所售房款由袁明火收取，相关商品房买卖合同手续由华银达公司为买卖按照商品房买卖流程办理，以实现华银达公司与袁明火之间所欠工程的收取抵扣。通过这种方式，华银达公司与袁明火通过上述交易方式实现了多套商品房的对外销售。2014年11月，张宗仙当时在华银达公司开发的工程项目上打工，袁明火系包工头。某日，张宗仙到华银达公司开发的“嘉美地”售楼部看房子并在售楼部碰到了袁明火，袁明火告知其有开发商用于抵扣工程款的房源（案涉房屋），如果要购买房屋就通过其抵扣购买价格会便宜些，当时在场的销售部工作人员还开玩笑称袁明火这样做影响了他们的销售业绩，张宗仙为慎重起见还询问售楼部的工作人员，工作人员证实开发商同意袁明火找买家抵扣工程款。于是，张宗仙和袁明火在售楼部协商谈好了价格520000元，其后陆续向袁明火支付了490000元的购房款，另外用张宗仙的工资抵扣了购房款30000元。2014年12月，袁明火带领张宗仙到华银达公司找到了华银达的工作人员邹代林，在签字办理了交房手续后，华银达公司将房屋交付了张宗仙，张宗仙居住至今。2015年10月26日，张宗仙接到了华银达公司的通知到其售楼部，由其工作人员石峻林向张宗仙出具了《合同签署流程表》及办理合同备案的相关手续清单，并告知其继续等到通知办理后续商品房过户手续。2015年底，袁明火因长期拖欠工人工资引发社会矛盾，其突然失联，华银达公司迫于当地政府维稳压力，为袁明火垫付了农民工工资，张宗仙听闻此事件后立即找到华银达公司要求补齐房款并为其办证，华银达公司却说不欠袁明火工程款了，等找到袁明火把账结算了再解决购房事宜。张宗仙无奈选择等待，华银达公司确突然于2016年3月诉至法院要求张宗仙腾退房屋。因华银达公司隐瞒事实真相，妄图以张宗仙不当得利无理非法占有房屋为由收回案涉房屋，在法院查清事实真相后其非法目的败露，被迫于2017年7月17日撤回了起诉。此后，张宗仙多次找到华银达公司办理，其仍然无理拖延。张宗仙认为，袁明火以收取购房款冲抵其工程款为目的，在经华银达公司同意后代表其向张宗仙出售商品房的行为已经得到华银达公司事实上的认可，虽然张宗仙与华银达公司之间的商品房买卖合同的签订以及房屋产权的过户手续没有最终完善，但不影响华银达公司已认可授权袁明火对外销售“嘉美地”小区商品房的法律行为，张宗仙有充分的理由相信袁明火有权代表华银达公司处分该房屋，张宗仙与华银达公司之间在事实上已经建立了合法的预售商品房买卖合同关系。为维护其合法权益，故诉至法院。 华银达公司辩称，1.袁明火并非华银达公司的员工也并非华银达公司授权出售商品房的代表，张宗仙所述袁明火代表华银达公司对外销售案涉商品房没有事实与法律依据；2.华银达公司并未与张宗仙签订合同，至今没有形成房屋买卖合同关系；3.张宗仙作为完全民事行为能力人，在2015年1月在华银达公司办理流程表时约定房屋价款579827元与其诉称的房屋价款520000元不相符合。张宗仙与袁明火之间的约定要求华银达公司履行房屋买卖合同其主张没有事实依据。 袁明火未出庭答辩。 石峻林未出庭答辩。 本院经审理认定事实如下：袁明火以四川精美程装饰工程有限公司、四川恒地建筑工程有限公司、山东美达建工集团股份有限公司四川分公司的名义实际承包了四川省集美实业有限公司、成都市现代房地产开发有限公司、四川美程置地有限责任公司所属项目的装修工程。尔后，袁明火以收取购房款冲抵工程款。2014年11月20日，袁明火向张宗仙出具收条载明，“今收到张宗仙现金200000元，此款为×房购房款”。2014年12月23日，张宗仙通过其嫂丁兰以银行转账的方式向袁明火支付了购房款80000元，并于2015年1月9日再次向袁明火支付了210000元购房款，袁明火向张宗仙出具了收据。2015年10月26日，张宗仙与职业顾问石峻林签订了《合同签署流程表》，流程表载明了购买房屋的基本情况，建筑面积86.63平方米，套内面积70.72平方米，公摊15.91平方米，总房款579821元，合同套内单价6693.07元，付款方式为一次性付款。尔后，在袁明火的带领和华银达工作人员的协助配合下，张宗仙接收了房屋并居住至今。 另查明，因袁明火下落不明，为保障民工的工资收益，四川精美程装饰工程有限公司、四川恒地建筑工程有限公司、山东美达建工集团股份有限公司四川分公司委托四川省美实业有限公司、成都市现代房地产开发有限公司、四川集美程置地有限责任公司向民工发放工资。而程辉泽系四川省集美实业有限公司、成都市现代房地产开发有限公司、四川美程置地有限责任公司、四川五好物业服务有限公司、华银达公司的股东，也是成都市现代房地产开发有限公司、华银达公司的法定代表人。 再查明，石峻林系四川美程商业管理有限公司的员工，该公司与华银达公司属同一集团下的公司，华银达公司系房产公司，四川美程商业管理有限公司系物业公司。石峻林进公司后不久受公司委托进行“嘉美地”小区商品房尾盘的收银工作。 同时查明，案涉房屋取得了初始产权，登记权利人为华银达公司，产权证号：监证1×××7。一审辩论终结前，案涉房屋没有抵押、查封等权利瑕疵。庭审中，张宗仙同意补足余下购房款。 上述事实，有当事人的身份信息、收条、证明、成都市青白江建设局协调支付明细表、委托书、担保承诺书、询问笔录、股东会决议、公司章程、企业信息查询通知单、股权转让协议、开庭笔录、成都市城镇职工养老保险缴费信息及双方当事人的当庭一致陈述等，本院认为，上述证据材料经庭审质证，符合证据的构成要件，且双方也没有根本的分歧，能够相互印证本案的基本案件事实以及本案纠纷发生、发展的过程，故本院予以采信。对于双方提出的其他证据材料，因欠缺证据的有效要件或与待证事实之间缺乏必要的关联性且不能充分证明其诉讼主张，故本院在本案中不予采信。 本院认为，袁明火以四川精美程装饰工程有限公司、四川恒地建筑工程有限公司、山东美达建工集团股份有限公司四川分公司的名义实际承包了华银达公司关联企业所属项目的装修工程，说明袁明火有收取案涉房屋房款抵扣其工程款的事实基础。袁明火收取张宗仙款项490000元后，带领袁明火与职业顾问石峻林签订了《合同签署流程表》，流程表载明了购买房屋的基本情况3-1-905，建筑面积86.63平方米，套内面积70.72平方米，公摊15.91平方米，总房款579821元，合同套内单价6693.07元，付款方式为一次性付款。尔后，在袁明火的带领和华银达工作人员的协助配合下，张宗仙接收了房屋并居住至今。本院认为，华银达公司关联企业与袁明火之间有工程分包和欠款的事实，加之在袁明火的带领和华银达工作人员的协助配合下接收了房屋，张宗仙有理由相信袁明火有收取购房款的授权，即袁明火收取的款项490000元应当计入与华银达公司抵扣的款项中。虽然张宗仙未能与华银达公司签订最终的商品房买卖合同，但结合张宗仙支付款项接受房屋并已入住的事实，能够证明华银达公司已与张宗仙建立了合同关系。因袁明火下落不明，导致本次诉讼的产生，为保障民工的工资收益，四川精美程装饰工程有限公司、四川恒地建筑工程有限公司、山东美达建工集团股份有限公司四川分公司委托四川省美实业有限公司、成都市现代房地产开发有限公司、四川集美程置地有限责任公司向民工发放了工资，并不能影响华银达公司与张宗仙合同关系的建立。同时，张宗仙在签署了“合同签署流程表”后才接收了案涉房屋，结合本院于2017年6月15日对石峻林作的询问笔录，可以认定“合同签署流程表”的真实性、合法性、关联性。华银达公司主张交付房屋的行为属于借用并不符合常理。综上所述，案涉房屋取得了初始产权，登记权利人为华银达公司。一审辩论终结前，案涉房屋没有抵押、查封等权利瑕疵。庭审中，张宗仙也同意补足余下购房款。故华银达公司在张宗仙支付余下购房款89821元（579821元-490000元）后应当协助办理案涉房屋的转移登记手续。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条之规定，判决如下： 被告四川华银达实业有限公司在原告张宗仙支付余下购房款89821元后十日内协助办理位于协和街道房屋的所有权转移登记。 案件受理费元9000元，诉讼保全费3120元，由被告四川华银达实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  陈 磊 人民陪审员  刘晓玲 人民陪审员  彭秀清 二〇一九年六月十日 书 记 员  黄小琴