广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初7101号原告（反诉被告）：广州市纵博房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区东华西路177号。法定代表人：潘立波，职务总经理。委托诉讼代理人：邹夕云，广东沁森律师事务所律师。被告（反诉原告）：翟建东，男，1970年3月13日出生，汉族，身份证登记住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：梁某敏，系被告妻子，住址同上。委托诉讼代理人：罗伟康，广东四方三和律师事务所律师。原告广州市纵博房地产代理有限公司与被告翟建东居间合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邹夕云、被告的委托诉讼代理人梁某敏、罗伟康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判决被告向原告支付房地产咨询及买卖代理费77000元及逾期违约金（以77000元为基数，按照每日千分之五的标准，从2018年5月7日起计至实际付清之日止，并以不超过本金为限）。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为要求被告向原告支付房地产咨询及买卖代理费38500元并以该款为基数计算逾期违约金。事实和理由：2018年4月7日，原被告及卖方（其委托代理人邓某云）三方签订房地产买卖合同，由被告购买卖方余惠琼名下的广州市越秀区教育路九曜坊xx号房屋。合同约定，被告应于签订该合同当天向原告支付房地产咨询及买卖代理费77000元，逾期支付的，须从签订该合同之日起按代理费总额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响本代理费的支付等。被告至今未按合同约定全额付款，原告因此提出上述诉讼请求。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。涉案房屋买卖合同未履行完毕是因为卖方反口导致，原告是知悉该情况的，依据合同第七条约定，服务费应当由违约方支付。此外，签订买卖合同时，原被告口头约定中介服务费分两笔支付，签约时支付一半，过户后支付剩余一半，原告反诉答辩中称过一个月后支付没有事实依据，且实际上原告也没有在签订合同后一个月就向被告主张。依据合同法第425条的规定，居间人有向委托人如实报告的义务，本案中原告存在以下隐瞒及虚构事实的情况：交易价格是否包含装修是原告必须如实报告的事实，否则有可能误导被告签订损害被告权益的合同，且被告后来也发现涉案房屋存在违建导致被有关部门勒令停工。原告是通过同行发布得知涉案房屋房源信息，并非是业主或代理人发布的。原告至今也不知道业主的联系方式，原告是在未知道任何房源信息的情况下向被告介绍涉案房屋，进行夸大宣传，诱骗被告签订合同。原告作为提供房地产买卖合同的一方，未将交易价格是否包含装修这一关键点在合同中予以明确，导致在卖家反口的情况下被告没有任何合同依据向卖家主张权利。被告一直要求原告协助被告与卖家进行协商，但原告一直没有履行，导致最后被告与卖家只能解除合同以减少损失。因被告与卖家已经解除了房地产买卖合同，原告无需协助后续的买卖事宜，也没有协助被告与卖家解除合同，故依据公平原则原告不应当收取全部中介服务费。原告在起诉状中主张的违约金计算标准过高，请求法院予以调整，建议调整为银行同期同类贷款利率。原告主张的是房地产咨询及买卖代理费，该费用分为房地产咨询及买卖代理两个部分，按照城市房地产中介服务管理的规定，原告在未尽职履行相关义务的情况下无权要求被告支付全额的中介费77000元。原告在明知收取了被告一半的中介费的情况下仍恶意向法院起诉全额中介费，从该行为可以看出原告具有明显恶意，因此综合原告违反如实报告义务、存在服务瑕疵等情况下，请求法院对原告的恶意诉讼行为予以惩戒。被告向本院提出反诉请求：判令被告立即向原告退还房地产咨询及买卖代理费38500元。事实和理由：2018年3月31日，原告工作人员梁某伟通过微信向被告妻子梁某敏发来两个房源信息，梁某敏对带全新装修没住过的第二个房源信息（即案涉房产）有兴趣，于是与梁某伟约看房。2018年4月3日，梁某伟带梁某敏到案涉房产现场看房时，案涉房产正在装修，梁某伟向梁某敏介绍案涉房产是带全新装修及全新家电转让的，由卖家负责全部装修及家电费用，并向梁某敏提供案涉房产全新设计的户型图。次日，梁某敏再次向梁某伟确认案涉房产的售价中是否包含装修及家电在内，梁某伟确认售价是包含装修及家电在内的。梁某敏将上述与梁某伟沟通的情况反映给被告。被告及梁某敏认为案涉房产是带全新装修及家电，购买后无需再另外投入费用进行装修及购置家电，可节省大量人力物力。因此，梁某敏让梁某伟约卖家当面沟通。2018年4月6日，梁某伟说已经约好卖家并约被告及梁某敏见面，但实际到场的却是王某鹏（音译，真实姓名不详）而不是卖家，梁某伟介绍说王某鹏是卖家的代理人。被告基于对原告的信任与王某鹏进行协商，但当日并未达成一致意见。次日，梁某敏再次在梁某伟的安排下与王某鹏进行协商，最终，王某鹏承诺包装修及家电以人民币385万元的价格将案涉房产转让给被告，并将案涉房产的装修方案等相关材料交给被告查看。被告在确认交易价格包含装修及家电后，决定以385万元的价格购买该房产。当晚，被告与卖家真正的代理人邓某云签订《房地产买卖合同》并交付了定金。2019年4月9日，原被告口头约定房地产咨询及买卖代理费77000元实际分两期支付，第一期在签订《房地产买卖合同》后支付38500元，第二期在交易过户完成后支付38500元。合同签订当日，被告向原告支付了房地产咨询及买卖代理费38500元，原告出具收款收据。但大约在2018年5月份，王某鹏却突然告知梁某敏案涉房产是不带装修的，如果需要按照效果图对案涉房产进行装修，就要被告承担装修费用35万元。由于包装修是被告购买案涉房产的重要因素，于是梁某敏立即联系梁某伟，要求梁某伟解决上述事宜。但原告一直怠于协助被告进行维权并且拒绝提供代理人邓某云的联系方式。由于王某鹏提出的装修费用已经接近购房款的10%，被告无法接受，梁某敏与王某鹏反复沟通，但王某鹏只肯承担60%的装修费用，剩余的40%仍然要求被告承担。最终被告因无力承担突然增加的40%装修费用，只能放弃购买案涉房产并与卖家解除《房地产买卖合同》。原告作为有资质的房产中介公司，按照相关法律法规的规定及合同的约定，应当如实向被告披露案涉房产真实情况并向被告提供实际反映买卖双方沟通结果的合同、促成买卖双方签订合同、协助进行后续协调工作等服务。本案中，原告有多个行为违反上述要求：首先，原告是通过同行发布的信息得知案涉房产房源信息的，未核实房源信息的真实性，亦未核实案涉房产真正权属人或代理人。其次，原告未向被告披露其是与同行合作获得该房源的，其并未与卖家或卖家真正代理人进行沟通就宣称案涉房产交易价格包含全屋全新装修及家电。最后，原告作为提供《房地产买卖合同》的一方，其未将一直作为主要卖点且经过买卖双方确认的案涉房产交易价格是包含全屋全新装修及家电在内的关键条款在《房地产买卖合同》中予以明确，使被告无依据向卖家主张权利，且原告怠于协助被告与卖家进行协商，最终导致被告不得不解除合同放弃购买案涉房产。原告未按相关法律法规的规定及合同约定向被告提供服务，本身存在过错，其应当向被告退还已经收取的房地产咨询及买卖代理费。同时，案涉房产的不成交，是因卖家及王某鹏单方违约所导致的，按照合同的相关约定，即使需要支付房地产咨询及买卖代理费，也应当由作为违约方的卖家支付，作为守约方的被告无需支付，原告亦应当向被告退还已经收取的房地产咨询及买卖代理费。原告对被告的反诉答辩称，一、被告《民事反诉状》所述的交易过程内容与原告提供的2018年5月21日书面所述及梁某伟微信交流一致，均予以确认。二、关于房地产咨询及买卖代理费用（中介费）77000元，合同约定是一次性支付，在实际履行中变更为分两期：原告已收到38500元，被告尚余38500元未支付。第二期支付仅是口头称过一个月左右。三、关于邓某云的联系方式，原告并非拒绝提供，原告也不知邓某云联系方式。仅知王某鹏、吴春霓联系方式。原告已核查房源真实，且三方签订《房地产买卖合同》合同，已尽审查义务。四、原告已尽力配合被告的维权，于2018年5月21日书面描述给被告，并积极陈述交易的详细内容。被告完全可以通过其他形式维护权益而不仅是选择解除合同。至于是否与卖家解除《房地产买卖合同》是被告单方决定且未告知原告。原告已明确提出：“梁小姐，你那边不可以私自退订解除合同的喔，如果你私自向业主解除合同退订的话，是会属于违约的”。被告反诉状中已明确：其已与邓某云（代理人）解除合同收回定金30000元，足以证实，原告的权益受损，故有权要求被告按合同约定支付房地产咨询及买卖费余款38500元。五、原告在整个居间过程中行为合法。1.原告已核实涉案房屋的真实且已办理房地产网上录入手续（但未实际到现场网签）。2.原告已与王某鹏、被告的妻子、被告等核实涉案房屋全新装修及家私，已尽相应义务。至于房源是从同行获得还是业主放盘并不影响交易房源的真实性，并不是必须透露的信息。3.关于是否将涉案房屋交易价格包括房屋全新装修及家私电器在内的条款在合同中明确，法律并没有明确是原告的义务。被告是合同中的一方，被告在签订合同时并未明确提出将此内容写入合同，此内容涉及被告的权利义务，故其就应承担相应法律后果。原告仅是居间方并非专业法律人士，对被告是否有权向卖家主张权利无能力评估。被告在收到原告2018年5月21日的书面内容后，综合本案交易过程决定解除与卖家合同，系其单方违约行为，不得以此认定原告怠于协助被告与卖家协商等。故被告应支付剩余的中介费。4.综合本案交易全过程，是卖家反价导致交易不能正常进行。根据合同约定：“逾期支付的，须从签订本合同之日起按代理费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止。提前终止买卖不影响本代理费的支付”。如果被告不单方与卖家解除合同，其可以凭此合同向卖家主张权利。合同约定中介费系被告支付，被告解除合同提前终止买卖仍应按约支付代理费。经审理查明，广州市越秀区教育路九曜坊xx号房屋登记所有权人为案外人余某琼，建筑面积为71.71平方米，使用性质为住宅。2018年4月7日，被告（买方）与案外人余某琼的代理人邓某云（卖方）及原告（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定，买卖双方就买卖位于越秀区教育路九曜坊xx号的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：该物业建筑面积71.71平方米；以现状按套售予买方，而买方已全面检查并清楚了解该物业的所有情况而并无异议；该物业现状是指吉屋（即为不附任何家私电器、不附租约）（此处打勾）附带家私电器（此处打叉）附租约，买方连租约一同购入，卖方有义务协助买方与承租人签订新租约（此处打叉）。买卖双方同意该物业总楼价为人民币385万元，此价格已包括卖方自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付之一切费用（包括维修基金、煤气管道、电话、网络使用费、有线电视初装费、装修费用等等）；为本次交易而按规定向有关政府部门支付一切税费的方式为买方承担。基于经纪方为买卖双方提供的中介代理业务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，其中买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费人民币77000元；逾期支付的，须从签订本合同之日起按代理费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响本代理费的支付；在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付代理费，守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。买方知悉该物业业权人余某琼，现业权人委托邓某云作为代理人代为出售该物业，签订本合同；卖方代理人保证与业主不存在该物业的房屋买卖关系。备注部分手写约定：双方约定，如买方2018年8月8日前支付所有楼款，成交价格为385万元；买方需要推迟到2018年10月8日前支付所有楼款的，成交价为388万元等。2018年4月9日，被告向原告支付了购房代理费38500元，余款至今未付。本案审理过程中，原告为证明其对涉案房屋权属情况进行了审查以及履行了居间的人义务还向本院提交如下证据：1.查册时间为2018年4月8日的涉案房屋《广州市不动产登记查册表》；2.盖有“中华人民共和国司法部委托香港律师办理内地使用的公证文书转递专用章”的《委托书》复印件（其中载明委托人为余惠琼，受托人为梁静、邓某云，委托事项包括就涉案房屋代为签署买卖合同、收取售房款或银行放款等，该委托书还记载了委托人及受托人的居住地及身份证号码）；3.余惠琼和邓某云的身份证复印件；4.被告签名的《广州市现行房地产限购政策》文件；5.向邓某云发出的通知及挂号信收据。原告称，其只是没有卖方的联系电话，但有联系地址，因此将通知邮寄至了邓某云的联系地址。被告对上述证据4真实性无异议，对其他证据均有异议。此外，双方均确认，被告查看涉案房屋时该房屋尚未装修完毕，被告所称的房价款包含装修是指房价款包含由卖方按照当时的装修效果图完成装修。本院认为，原告向被告提供订立合同的媒介服务，促成了被告与涉案房屋卖方签订《房屋买卖合同》，故原被告之间的居间合同关系成立。该合同中关于原被告之间权利义务的约定为双方真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方有约束力。上述《房屋买卖合同》约定，基于原告提供的中介代理服务，被告同意在签订合同当天向原告支付咨询及买卖代理费，因此根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，原告有权向被告收取居间服务报酬。关于应付居间服务报酬的数额，被告提出多项抗辩，其中关于涉案《房屋买卖合同》未写入房价款包含装修的问题，因订立合同的当事人均对合同内容负有审慎注意义务，而房价款是否包含装修主要涉及买卖双方的权利义务，故被告作为买方对此应负主要责任。上述《房屋买卖合同》载明“买方知悉该物业业权人余惠琼，现业权人委托邓某云作为代理人代为出售该物业，签订本合同”，原告也提交了涉案房屋《广州市不动产登记查册表》、《委托书》复印件及余惠琼和邓某云的身份证复印件，目前被告也没有举证反驳上述证据，证明原告对于涉案房屋的权属情况及代理人的代理权进行了核实。至于被告的其他抗辩理由，也不足以证明原告存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况不得要求支付中介服务费的情形。同时，因涉案《房屋买卖合同》未进一步履行，原告事实上并未提供同类交易一般情况下应当提供的后续中介服务，根据公平合理原则，结合本案查明的事实，本院酌情认定被告应按约定中介服务费的50%给付，而被告已完成给付，故对原告的诉讼请求本院不予支持。关于被告的反诉请求，如前所述，本案不属于居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况不得要求支付中介服务费的情形。且涉案《房屋买卖合同》的约定，“（代理费）守约方已支付的，经纪方不予退还；应由违约方直接赔偿守约方”，故即使卖方违约，被告亦无权要求原告退还中介服务费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、驳回原告广州市纵博房地产代理有限公司的诉讼请求；二、驳回被告翟建东的反诉请求。案件本诉受理费1725元，由原告广州市纵博房地产代理有限公司负担；反诉受理费减半收取381.25元，被告翟建东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杜轶群人民陪审员  黄立宾人民陪审员  黎满华二〇一九年六月十二日书 记 员  梁 涛唐嘉仪