广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终6678号上诉人（原审原告）：李长荣，男，1980年12月19日出生，汉族，住广东省广州市白云区。上诉人（原审原告）：李长杰，男，1983年5月11日出生，汉族，住广东省广州市白云区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：关海燕，广东仁利律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李学祥，男，1954年11月2日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：叶杜兴，广东中大圣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市白云区三元里美利丰通信器材店，住所地广东省广州市白云区抗英大街37号一楼第1档。经营者：邱红梅。被上诉人（原审被告）：广州市白云区三元里七彩宠物用品店，住所地广东省广州市白云区三元里街抗英大街37号103房。经营者：韦春燕。原审第三人：邓维维，男，1993年10月8日出生，汉族，住湖南省**瑶族自治县。原审第三人：徐贵汝，男，1994年5月11日出生，汉族，住广东省阳西县。原审第三人：彭东福，男，1984年9月12日出生，汉族，住广东省兴宁市。上诉人李长荣、李长杰因与被上诉人李学祥、广州市白云区三元里美利丰通信器材店（以下简称美利丰器材店）、广州市白云区三元里七彩宠物用品店（以下简称七彩用品店）、原审第三人邓维维、徐贵汝、彭东福共有纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初7143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。被上诉人美利丰器材店、七彩用品店、原审第三人邓维维、徐贵汝、彭东福经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。现已审理终结。上诉人李长荣、李长杰上诉请求：1.撤销一审判决，判令李学祥按“房屋租赁合同”实际约定的租金标准计算返还本案起诉前三年李长荣、李长杰应得涉案房屋三分之二的租金收益268800元；2.判决美利丰器材店、七彩用品店及邓维维、徐贵汝、彭东福按各自签订的“房屋租赁合同”约定的月租金标准和每月交付租金的时间向李长荣、李长杰指定的账户交付三分之二租金；3.李学祥、美利丰器材店、七彩用品店承担本案诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定事实不实、适用法律错误。一审判决以没有任何人签名、李学祥单方要求的记录认定父子三方已达成协议，并认定李学祥将广州市白云区广园中路190号308房过户给李长杰是履行该协议，毫无事实依据。一审法院据此驳回李长荣、李长杰的诉讼请求，适用法律错误。二、一审法院认为，李长荣、李长杰请求判令美利丰器材店、七彩用品店及邓维维、徐贵汝、彭东福将讼争房产租金的三分之二直接向李长荣、李长杰交付，违反了合同相对性原则。这一认定显然是错误的。李长荣、李长杰是讼争租赁标的的共有人，根据《物权法》第九十四条及第三十九条的规定，李长荣、李长杰对上述物业享有按份共有的权利，享有占有、使用、收益的权利。李长荣、李长杰对上述物业的承租人主张权利，是基于所有权主张，而非合同。被上诉人李学祥辩称：同意一审判决。广园中路190号308房屋原所有权人为李学祥、李瑞娴，最后该房屋已过户到李长杰儿子名下，若析产协议不成立则不存在过户情况。被上诉人美利丰器材店、七彩用品店、原审第三人邓维维、徐贵汝、彭东福经本院合法传唤未到庭表明意见。李长荣、李长杰向一审法院起诉请求：1.判决李学祥按“房屋租赁合同”实际约定的租金标准计算返还本案起诉前三年李长荣、李长杰应得涉案房屋三分之二的租金收益（暂按18000元/月租金标准×36个月×三分之二）合计432000元；2.判决美利丰器材店、七彩用品店按各自签订的“房屋租赁合同”约定的月租金标准和每月交付租金的时间分别向李学祥交付三分之一租金，向李长荣、李长杰指定的账户交付三分之二租金；3.李学祥、美利丰器材店、七彩用品店承担本案诉讼费。一审法院认定事实：位于广州市白云区三元里抗英大街37号的房屋（以下简称涉案房屋）登记于李学祥、李长荣、李长杰名下，三人各占有三分之一的产权。该房屋土地权属性质为集体所有土地，为钢筋混凝土结构，层数为5层半，用地面积为20㎡，总建筑面积为146.13平方米。2015年6月至今，涉案房屋均由李学祥打理和出租，其中首层出租给三户租户使用，二楼至五楼出租给四户承租人居住使用。李学祥提交了其与租户签订的租赁合同，其中：李学祥与邱红梅签订的《租约协议》，约定李学祥将涉案房屋一楼第一间房出租给邱红梅，租赁期自2017年11月15日至2023年11月15日，每月租金为3800元。李学祥与黄景书签订的《租约协议》约定李学祥将涉案房屋一楼第2档出租给黄景书使用，租赁期限自2015年6月15日至2020年6月15日，每月租金为900元。李学祥与韦春燕签订《租约协议》，约定李学祥将涉案房屋一楼103房出租给韦春燕使用，租赁期自2015年10月15日至2020年10月15日，每月租金为1000元。李学祥与邓维维签订的《房屋租赁合约》约定李学祥将涉案房屋的二楼出租给邓维维，租赁期从2015年9月13日起至2018年3月12日，每月租金1500元。李学祥与杨晓东签订的《房屋租赁合约》约定李学祥将涉案房屋三楼出租给杨晓东，租赁期暂定半年，从2017年10月22日起，每月租金1500元。李学祥与徐兆东、徐计宇签订的《房屋租赁合约》，约定李学祥将涉案房屋4楼出租给徐兆东、徐计宇，每月租金为1500元。李学祥与彭东福签订了《房屋租赁合约》约定李学祥将涉案房屋五楼出租给彭东福居住，每月租金1000元。一审中李学祥陈述，一楼第一间档口在2015年11月15日前每月租金为3000元，2017年11月15日之后才按照3800元收取。三楼的租客杨晓东已经于2018年9月底退租了，该房间至今未出租出去。四楼原来是由徐兆东和徐贵汝承租，合同中的签名“徐计宇”实际上是徐贵汝，徐兆东已经离开，现在房屋由徐贵汝和他姐姐在使用。一审另查明，李长荣、李长杰系李学祥与李瑞娴婚内共同生育的儿子，2011年2月16日，一审法院就李学祥与李瑞娴离婚纠纷一案作出（2009）云法民一初字第474号民事判决书，该判决书中查明，李学祥与李瑞娴在夫妻关系存续期间还收养养女谭凤君（1989年4月5日出生）。该判决书认为：李学祥就涉案房屋所享有的1/3产权份额应属于李学祥与李瑞娴的夫妻共同财产，李学祥与李瑞娴在该案诉讼中均同意该房归李学祥所有；对于广州市白云区广园中路190号308房的处理，双方在诉讼中均表示该房屋产权实际将赠与二儿子李长杰，考虑到双方上述意见，该308房可归李长荣、李长杰、李学祥共同所有，由双方各占二分之一的产权。该案中还对于李学祥与李瑞娴其他共同财产进行了分割。该案判决：“一、准许李学祥与李瑞娴离婚。二、位于广州市白云区三元里抗英大街37号房屋登记在李学祥名下的1/3产权归李学祥所有。三、位于广州市白云区广园中路190号308房归李瑞娴居住使用。四、位于广州市白云区松柏新村13巷7号房由李瑞娴居住使用；五、李学祥在广州市三元里第八经济合作社享有的220股股份权益由李瑞娴与李学祥各享有110股股份权益。……。”2017年12月31日，李长杰通过微信向李学祥发送析产协议一份，内容为：“松柏：由长荣、长杰、凤君平分。三元里：如果长荣再要一个小孩，长荣占2/3，长杰占1/3；如果长荣不再要小孩，长荣、长杰平分，房租由爸收取。401：给长荣。304：给长杰。汇侨：给凤君、阿爸长住。308：给孙子泽贤，如果阿爸不住汇侨，会回来住308。股份：原长杰的220股，由长荣、长杰平分；原妈的30股，给凤君；原爸的110股，由长杰对爸养老，给长杰；原妈的110股份，由长荣对妈养老，给长荣。长杰、长荣如果离婚，女方不可带走相关房屋、股份，要去公证。爸之后再买的房屋，不再分给三兄妹。”李学祥主张写上述协议时，李长荣、李长杰、李瑞娴、谭凤君及其都在现场，协议中的308房是指位于广州市白云区广园中路190号308房，李学祥已经根据协议的内容将该房屋属于其的1/2之一的产权份额转让给李长杰的儿子李泽贤。李长荣、李长杰对李学祥在2017年12月31日后已将308房的产权份额转移给李泽贤的事实予以确认，但认为该协议系李学祥的单方意思表示，且认为308房的转让并非无偿转让，李长杰的妻子就此已经转账50万元，转账时间为2012年。李学祥则主张此前的50万元转账是其给李长杰在买房多出来的款项。李长荣、李长杰于2018年6月7日向一审法院递交诉状，提起本案诉讼。本案一审审理过程中，李长荣、李长杰向一审法院申请追加邓维维、徐贵汝、彭东福作为本案被告参加诉讼。一审法院认为：本案为共有纠纷，涉案房屋的共有人为李学祥、李长荣、李长杰，三人各占1/3的产权份额。邓维维、徐贵汝、彭东福并非涉案房屋的共有权人，因此邓维维、徐贵汝、彭东福并非必须共同进行诉讼的当事人，故对李长荣、李长杰申请追加邓维维、徐贵汝、彭东福为被告参加诉讼的申请不予准许。依照《中华人民共和国物权法》第九十六条：“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产，没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”根据本案查明的事实，涉案房屋在2015年6月至今由李学祥进行管理，李长荣、李长杰并未对此提出异议，应当视为共有人约定由李学祥对涉案房屋进行管理。对于管理期间的租金收益的分配及管理费用的承担问题，根据《中华人民共和国物权法》第一百零二条，各共有人可对此进行约定，没有约定的，各共有人之间按照份额享有收益，同时还需要按照份承担共有物的费用支出。本案中，虽然无直接的证据证明李学祥、李长荣、李长杰之间曾对于李学祥管理期间租金收益的分配和管理费用的承担进行过约定，但根据一审法院查明的事实，李学祥管理涉案房屋期间共有物维修等费用由李学祥自行承担，李学祥亦未对租金收益进行直接分配，此等情形已经维持多年，无证据证明李长荣、李长杰在提起本案诉讼前曾对此提出异议。由于李学祥、李长荣、李长杰三人为父子关系，李长荣、李长杰并未提供证据证明其在提起本案诉讼前曾向李学祥主张过租金收益，李学祥主张此前收取的租金已经通过给李长荣、李长杰结婚、购房、生育小孩的费用等方式用到两人身上符合一般的生活情理，予以确认。据此应当认定李学祥、李长荣、李长杰对于提起本案诉讼前的租金由李学祥收取并无异议。另根据李长杰于2017年12月31日通过微信向李学祥发送的析产协议，该析产协议中对涉案房屋的产权归属进行了约定，同时约定涉案房屋由李学祥收取租金，根据本案查明的事实，李学祥在2017年12月31日已经根据协议的内容将位于广州市白云区广园中路190号308房中属于其所有的1/2的产权份额转移给李长杰的儿子李泽贤，即李学祥已经实际履行了析产协议的约定，李长杰作为李泽贤的监护人，必然参与了该房屋过户手续的办理，因此李长杰主张上述析产协议是李学祥的单方意思表示一审法院不予确认，李长杰应当受该析产协议的约束，并已无权向李学祥主张涉案房屋之后的租金收益。综上，李长荣、李长杰要求李学祥按房屋租赁合同实际约定的租金标准计算返还本案起诉前三年（即2015年6月8日至2018年6月7日）李长荣、李长杰应得涉案房屋三分之二的租金收益的诉讼请求于法无据，不予支持。对于李长荣、李长杰要求美利丰器材店、七彩用品店按照各自签订的房屋租赁合同约定的月租金标准和每月交付租金的时间分别向李长荣、李长杰指定的账户交付三分之二租金的诉讼请求。首先，本案中李学祥与美利丰器材店的经营者邱红梅，李学祥与七彩用品店的经营者韦春燕签订了租赁合同，根据合同的相对性，上述租赁合同仅约束合同的相对方即李学祥与邱红梅，以及李学祥与韦春燕，李长荣、李长杰并非租赁合同的相对方，其要求美利丰器材店、七彩用品店向其支付租金的诉讼请求缺乏合法依据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国物权法》第九十六条、第一百零二条之规定，判决：驳回李长荣、李长杰的全部诉讼请求。本案受理费7780元，由李长荣、李长杰承担。经二审审查，（2009）云法民一初字第474号民事判决书的判决主文第三项为：位于广州市白云区广园中路190号308房归李瑞娴与李学祥共同共有，双方各占1/2产权。一审法院对此查明事实有误，本院予以纠正。一审法院其他查明事实无误，本院予以确认。二审诉讼中，李长荣、李长杰向本院提供了证据银行代扣水费及污水处理费授权书、中国电信股份有限公司广州分公司过户手续费收费凭证、广州供电局有限公司委托银行代划电费合同、广东有线广播电视网络有限公司业务单，拟证明李学祥早在2015年就已将广园中路190号308房屋的水电、电信、电视等费用转给李长荣、李长杰，准备将房产转给李长杰的儿子。经质证，李学祥对于上述证据的真实性、合法性、关联性不予认可，认为上述证据不能反映李长荣、李长杰拟证明的事实。二审中，李学祥表示涉案房屋约在1990年开始由其负责出租管理，李长荣、李长杰则表示从1984年开始由李学祥出租。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：首先，关于李长荣、李长杰要求李学祥返还本案起诉前三年涉案房屋三分之二的租金收益的问题。依照《中华人民共和国物权法》第九十六条规定：“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产，没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”第一百零二条规定：“因共有的不动产或者动产产生的债权债务……在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。”涉案房屋虽为李学祥、李长荣、李长杰三人共有，但其三人为父子关系，根据当事人二审陈述的情况，该房屋至少在1990年开始就一直由李学祥负责出租管理，且李学祥未对租金收益进行过直接分配，在此期间房屋维修等费用亦由李学祥自行承担，而李长荣、李长杰长期以来对于涉案房屋由李学祥管理及提起本案诉讼前的租金收益由李学祥收取并无提出过异议。再结合李长杰于2017年12月31日通过微信向李学祥发送的析产协议中关于约定涉案房屋的租金由李学祥收取的内容，足以认定该三人实际已对涉案房屋此前由李学祥管理及收取租金收益等问题存在内部约定。故对于李长荣、李长杰要求李学祥按房屋租赁合同实际约定的租金标准计算返还本案起诉前三年（即2015年6月8日至2018年6月7日）李长荣、李长杰应得涉案房屋三分之二的租金收益的诉讼请求，一审法院不予支持并无不当。其次，关于李长荣、李长杰要求美利丰器材店、七彩用品店按照各自签订的房屋租赁合同约定的月租金标准和每月交付租金的时间分别向李长荣、李长杰指定的账户交付三分之二租金的诉讼请求。美利丰器材店、七彩用品店的经营者均分别与李学祥签订了租赁合同，根据合同相对性原则，上述租赁合同仅约束合同的相对方即李学祥与美利丰器材店、七彩用品店的经营者，李长荣、李长杰并非租赁合同的相对方，其要求美利丰器材店、七彩宠物用品店直接向其支付租金的诉讼请求理由不成立，本院亦不予支持。综上所述，李长荣、李长杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5332元，由李长荣、李长杰负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 赵云川审判员 刘 卉二〇一九年六月十三日书记员 王 敏