贵州省纳雍县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0525民初1602号原告：王某发，男，1984年11月5日出生，汉族，住贵州省纳雍县。原告：谢某丽，女，1983年9月1日出生，汉族，住云南省曲靖市陆良县。二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：吴大艳，贵州丰玺律师事务所律师。被告：纳雍新鼎房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市纳雍县环城路星宇小区3号楼一楼门面。统一社会信用代码91520525055030936P。法定代表人：周湘武，系该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：何正斌，贵州圣谋律师事务所律师。原告王某发、谢某丽与被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司(以下至裁判主文前简称“新鼎公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，适用简易程序于同年6月13日、6月28日公开开庭进行了审理。2019年6月13日庭审原告谢某丽及二原告委托诉讼代理人吴大艳、被告委托诉讼代理人何正斌到庭参加了诉讼,2019年6月28日庭审二原告共同委托诉讼代理人吴大艳到庭参加诉讼，被告新鼎公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某发、谢某丽向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向二原告支付逾期交房违约金2871元(以购房款247500元为基数，以日万分之二为利率，从2015年12月31日起计算至2016年2月26日止)；2、请求判令被告向两原告交付商品房转移登记的有关文书；3、请求判令被告向原告支付逾期办理商品房转移登记相关文书的逾期违约金，违约金以购房款247500元为基数，以日万分之三为利率，从2016年12月31日起计算至被告实际交付相关文书之日止（暂计算至立案之日为60662元）；4、本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，二原告申请撤回本案第“2”项诉讼请求，本院予以准许。事实及理由：我二人于2015年8月26日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定购买被告位于纳雍新鼎大商汇城市综合体A2-1栋2单元3层2-3-2号房，面积为109.91平方米，单价为2251.84平方米，总价为247500元，该合同约定被告于2015年12月31日之前交房，并于2016年12月31日之前交付商品房转移登记的有关文书。我已经在约定的期限内向被告支付了全部价款，商品房具备交付条件后，被告于2016年2月26日才交付房屋，但至今仍未交付商品房转移登记的有关文书。被告逾期交房和交付商品房转移登记有关文书的行为构成了违约，应按《商品房买卖合同》第十三条、第二十二条第三款第二项的约定，向我二人支付违约金。被告新鼎公司辩称,首先，对于二原告要求支付逾期交房违约金的诉求，我公司确与二原告签订了《商品房买卖合同》，但我公司于2016年2月26日实际履行了交房义务，二原告于2019年4月向人民法院主张支付逾期交房违约金已超过诉讼时效，因此，该诉求不应当得到支持。其次，关于二原告主张逾期交付办理不动产相关文书的诉求，本公司认为，第一、本案中原告并未存在实际损失，被告不应当承担违约责任，被告仅仅只是迟延交付办理商品房转移登记有关文书，并非不能交付，该义务既非金钱给付义务，也非财产给付义务，且被告已经将涉案房屋交付原告，原告已经享有了对房屋的占有使用收益等使用权权能，其购买该房屋的目的已经得到实现。基于我国违约金以填补损失为原则，原告不存在实际损失，就没有向被告主张违约金的事实依据。第二、即便被告需要承担违约责任，人民法院应当根据公平和诚实信用的原则对违约金进行调整。理由是本案中被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书，属于违反从合同义务，该违约金的约定比违反主合同义务（即交房）的约定还要高，因此应当进行调整；被告违约的原因在于政府没有按期完成供电线路建设以及拆迁补偿工作，被告未能如期取得涉案商品房初始登记，本案违约并非被告的过错导致，人民法院应当考虑这些情况予以调整。第三、原告无实际损失，且被告可以通过实际履行对这一情况进行弥补，原告主张支付违约金的要求过高，这将导致双方利益失衡，甚至导致被告亏损破产，这对于实现买受人的权益并无益处。原、被告双方当事人为支持自己的主张，向本院提交了证据，对原被告没有争议的证据，二原告提交的证据1《商品房买卖合同》一份，证据2贵州省增值税普通发票一张、贷款账户信息一份，证据3《房屋装饰装修合同》一份，予以采信，作为本案定案依据。原被告有争议的证据：被告提交的证据1、《纳雍县商品综合批发市场项目合作协议书》、《暂缓用电受理通知书》、《供电方案协议（10KV及以上）》、《客户用电受理回执》、《大商汇房地产开发新建电力线路工程施工合同》、《大商汇房地产开发新建电力线路工程竣工资料》、《纳雍县新城区外环西路道路工程竣工验收会议纪要》各一份，用以证明被告违约系政府未按照合作协议约定建立供电道路及垃圾处理设施等公共基础设施而导致，造成违约被告主观上无过错；证据2、新鼎大商汇城市综合体一期工程A2-1栋不动产权证一份，用以证明被告满足交付办理不动产登记相关文书的条件，并当庭通知二原告到公司领取办理不动产登记的相关文书。二原告质证意见为，证据1不具备证据关联性特征，达不到被告证明目的，证据2真实合法，但达不到被告证明目的。对被告提交的证据，本院认为，证据1中《纳雍县商品综合批发市场项目合作协议书》、《供电方案协议（10KV及以上）》根据合同相对性原则，该二份合同相对人并非本案原告，与本案原被告履约事实无关；该组证据中其他资料显示，被告于2014年向电力部门申请用电，且于2018年完成了新建电力线路工程，被告所开发的商品房所处市政道路于2018年竣工，上述材料内容均系被告自身项目开发建设及工程验收过程中为满足竣工验收条件应自行处理和协调的事项，与本案无关联性，因此，对该组证据本院均不予采信；被告提交的证据2，根据我国《不动产登记暂行条例规定》第十六条规定“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：。(三)相关不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；。”，办理不动产转移登记所需提交的材料中（三）、（四）项均系被告应当提供的文书，不动产权证书仅为相关文书之一，因此，该证据虽符合证据三性特征，但达不到被告证明现可以交付办理不动产转移登记相关文书的证明目的。本案经审理认定事实如下：2015年8月20日，原告王某发、谢某丽与被告纳雍县新鼎房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定，买受人购买新鼎大商汇城市综合体一期工程第A2-1栋2单元3层2-3-2号房，建筑面积为123.75平方米，套内建筑面积109.91平方米；该商品房价款按照套内建筑面积每平方米2251.84元计算，总价为247500元。合同中对付款时间、付款方式、交房时间、房屋登记等相关事项进行了约定，其中合同第十一条第一款约定，出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付商品房；第十三条约定，出卖人未按照合同约定的期限和条件交房，出卖人自交房期限届满之日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；第二十二条第三款第一项约定，出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；第二项约定，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移的登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起90日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。合同签订后，原告以银行按揭方式向被告支付了商铺全款。原、被告于2016年2月26日办理交房手续，被告至今未向原告交付办理商品房转移登记有关文书。本案争议的焦点为：1、原告所主张的逾期交房违约金是否超过诉讼时效；2、被告应如何承担逾期交付商品房转移登记有关文书的违约责任。关于焦点1，被告庭审中认可逾期交房，但认为原告对逾期交房违约金的主张超过诉讼时效，不应当得到支持，本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，被告违约交房的违约行为截止至原被告实际办理商品房交接手续的2016年2月26日止，该违约金的诉讼时效应当从2016年2月26日起计算三年。但原告于2019年4月向人民法院主张该项权利，已经超过三年的诉讼时效，因此，对于原告的该诉求本院不予支持。关于焦点2，本院认为，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定行使权利和履行义务。本案中，被告对逾期交付商品房转移登记相关文书构成违约的事实无异议，但认为系政府原因所致，且违约未造成损失要求减（调整）、免违约责任。关于调整该部分违约金的问题，衡量违约金是否过高应结合被告违约事实、过错程度以及给原告造成的损失等因素综合考虑，但被告未提供相关证据证明。被告新鼎公司申请本院对与涉案房屋同地段的租金进行鉴定，并欲以此作为衡量违约金高低的依据，但被告是否交付商品房转移登记的有关文书，系二原告商品房所有权的既得利益问题，而租金损失与既得利益之间并无关联，以租金为标准调整该违约金无事实根据，本院不予准许，故对被告的该项抗辩意见及主张本院亦不予采纳。关于免除违约金的问题，合同的契约精神是建立在诚实信用的基础之上，原被告既签订了合同，应按照合同约定全面履行权利义务，被告既违约应当按照合同约定承担违约责任。合同无效的情形为具有不可抗力的免责事由或双方合同约定的免责事由，被告作为房地产开发方及合同拟定方，应当预见自己的合同目的及履约风险，但其无证据证明对该违约结果的发生做出免责事由约定，应当承担相应的法律后果。因此，被告提出减、免除违约责任的抗辩理由不成立。对原告要求被告支付逾期办理商品房转移登记相关文书的违约金的诉求，本院予以支持，违约金的计算方式根据合同约定为以购房款247500元为基数，以日万分之三为利率，从2016年12月31日次日（既2017年1月1日）起计算至被告实际交付相关文书之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如下：一、被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告王某发、谢某丽支付逾期交付商品房转移登记有关文书违约金，违约金以购房款247500元为基数，以日利率万分之三，从2017年1月1日起计算至被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司实际履行交付之日止；二、驳回原告王某发、谢某丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1388元，适用简易程序审理减半收取694元，由原告王某发、谢某丽负担35元，由被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担659元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。审判员  朱青青二〇一九年六月二十八日书记员  朱 婵