河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀07民终910号 上诉人（原审被告）：庞玉宏，男，1979年8月29日出生，汉族，住张家口市张北县。 委托诉讼代理人：李剑，河北三霖律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张树平，男，1979年9月29日出生，汉族，住张家口市张北县。 委托诉讼代理人：王建斌，河北华研律师事务所律师。 原审被告：刘有权，男，1978年10月6日出生，汉族，住张家口市张北县。 原审被告：李宽，男，1970年7月11日出生，汉族，住张家口市张北县。 原审被告：张月花，女，1961年10月6日出生，汉族，住张家口市怀安县。 原审被告：刘欣欣，女，1987年8月29日出生，汉族，住张家口市张北县。 原审被告：李如江，男，1967年4月24日出生，汉族，住张家口市张北县。 上诉人庞玉宏因与被上诉人张树平、原审被告刘有权、李宽、张月花、刘欣欣、李如江房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省张北县人民法院（2018）冀0722民初1912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人及委托诉讼代理人、被上诉人及委托诉讼代理人均到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 庞玉宏上诉请求：撤销张北县人民法院（2018）冀0722民初1912号民事判决第二项，改判驳回张树平要求庞玉宏赔偿的诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：一审法院认定事实错误，张树平在租赁底商之后进行了装修，花费11万元，一审法院的以上事实认定并没有任何的证据支持。张树平提交了证人宋某的证言，证人书写的书面证言中陈述装修共计花费163270元，但庭审作证时陈述18万元，张树平在本案重审时自行陈述花费11万余元，可见，证人前后陈述不一致，张树平自己的陈述内容也前后矛盾。一审法院对证人宋某的证言没有采信，同理，宋某是庞玉宏找来，二人存在利害关系，其证言未被采信符合法律规定，张树平自行陈述装修花费11万元没有任何证据支持，也不应当采信。在几次庭审中，张树平陈述是简单装修，根据常理判断，不足300平米的房屋简单装修的花费不可能达到11万元，这也能够说明张树平的陈述内容是虚假的。张树平对该部分费用的陈述为11万余元，可见，其本人对于装修的花费也不能说明确切的数额，不能排除虚构的可能性，一审法院对张树平该陈述内容的采信是没有依据的。张树平在几次庭审中均陈述2016年12月时已将饭店上锁不再营业，并且刊登广告转让，欲将租赁的房屋转租。该行为在没有通知庞玉宏的情况下已经违反了租赁协议的第八条“租赁期间，承租人需征得出租人同意可将餐厅的物品及经营权转让给第三方”的约定，张树平已经构成违约。按照协议第七条，承租人对租赁房屋进行装修、改动，费用由承租人承担，产权属于出租人，承租人在租赁期间内享有使用权，张树平的装修费用应当由其本人承担，而且张树平违约在先，而且房屋装修部分的使用年限不能确定，一审法院在张树平仅有使用权而且使用期限固定的情况下，按照全部的装修金额要求庞玉宏承担赔偿责任明显错误。请二审法院查明事实，撤销一审判决或发回重审。 张树平答辩称，一审判决认定事实清楚，庞玉宏及刘有权的行为给张树平带来巨大的经济损失，张树平与李宽的租赁合同是有效的，无论该房屋转卖给谁，转卖几手均不能阻却张树平所享有的承租权。张树平在一审中提交了装修工人的证言，同时也有装修费的清单及购买材料的证据等，足以证明张树平对案涉房屋进行了装修以及经营饭店支出的必要费用。庞玉宏及刘有权将张树平所租赁的饭店私自撬开门锁损坏屋内装修及物品，张树平及时报警但庞玉宏及刘有权持续实施破坏行为，在案件起诉阶段已经将房屋进行了装修，导致张树平的装修损失无法进行司法鉴定，因此，二人应当对该部分损失承担赔偿责任。张树平所租赁的三套底商好几百平米，客观上根据张北县的装修行情，张树平认为一审判决庞玉宏、刘有权赔偿6万余元并不能弥补造成的损失。综合以上，庞玉宏的上诉请求没有事实和法律依据，其行为已经给张树平造成巨大损失，事实清楚，证据充分，请驳回庞玉宏的上诉。 刘有权、李宽、张月花、刘欣欣、李如江未到庭参与诉讼，亦未提交书面答辩意见。 张树平向一审法院起诉请求：1、解除其与李宽签订的房屋租赁合同；2、不再支付第二年的房租；3、李宽返还租房转让费及饭卡费人民币88000元；4、李宽等六人连带赔偿正常营业的损失及财物损失239555元。 一审法院认定事实：1、2015年11月25日，张树平与李宽签订房屋租赁合同，李宽将从忻龙雨处租赁的位于张北县商转租给张树平，双方约定租期为三年（从2015年11月25日起至2018年11月25日止），租金每年54000元，付款方式为一年一付，支付时间分别为2016年5月1日、2017年5月1日、2018年5月1日。合同还约定张树平支付李宽转让费110000元、5000元饭卡，共计115000元（含半年房租），乙方（张树平）若对房屋进行装修、改动等应征得来自租房合同书甲方（李宽）和市场管理部门的同意，费用由乙方承担，装修工程的产权属甲方，乙方在合同期内享有使用权。合同实际履行中，李宽免了张树平半年房租。2、张树平租赁底商后，对房屋进行了装修，共花装修费11万元（含门牌××，开火锅店（沸腾天香海底捞）进行营业，并于2016年5月1日前将第一年的房租54000元一次性支付给庞玉宏、刘有权。在张树平经营饭店期间，忻龙雨将这三间底商卖给庞玉宏、刘有权。3、2016年12月初，张树平将饭店上锁不再营业，并分别于2017年2月9日、2月23日、3月30日，在河北邮政广告报刊登饭店转让广告，欲将租赁的房屋转租，2017年4月，张树平把饭店能用的东西都搬走，只剩下损坏的火锅桌六七张。4、刘欣欣于2016年7月从庞玉宏处购买张北县荣华苑12楼1单元101室底商，购买时刘欣欣知道此底商有人经营，并从庞玉宏手中收过6000元房租；李如江于2017年4月从庞玉宏处购买张北县荣华苑12楼2单元101室底商；张月花于2017年4月从庞玉宏处购买张北县荣华苑12楼1单元102室底商。李如江、张月花在购买底商时对张树平租赁底商开饭店一事并不知情。5、2017年4月5日，刘有权把底商的玻璃门弄开，准备将三间底商隔开，损坏了屋内的石膏板窗台，并将房屋中间的石膏板墙推倒,张树平向张北县公安局石路派出所报案。2017年5月,庞玉宏、刘有权将租赁的房屋隔成三间。6、2017年6月28日，张树平向法院提出申请对房屋装修损失进行鉴定，2017年7月10日委托鉴定，2018年1月24日，鉴定机构因当事人未能提供装修施工图纸、装修施工合同和维修方案将申请鉴定材料退回。本案发回重审后，张树平再次提出申请，因其仍不能提供鉴定机构要求的材料，对其申请未予准许。一审法院认为，张树平与李宽签订的房屋租赁合同，系在公平、自愿的基础上订立，不违反相关法律规定，应为有效合同，后张树平与庞玉宏之间发生的房屋租赁关系，也是基于原合同，是原房屋租赁合同的继续履行，双方仍应按合同的约定履行，以实现合同目的。现双方均同意解除房屋租赁合同，法院予以支持。双方签订的房屋租赁合同实际履行期间为两个阶段：2015年11月25日至2016年5月1日；2016年5月1日至2018年11月25日。第一阶段，张树平与李宽签订房屋租赁合同时，支付李宽转让费及饭卡费115000元（含半年房租），并在房屋原装修的基础上进行装修，此法律行为已经完成，故张树平要求李宽返还租房转让费及饭卡费的诉讼请求，不予支持。第二阶段，张树平支付了庞玉宏、刘有权第一年的租金54000元。张树平庭审时陈述“2016年12月初，我把饭店锁上门彻底不开了”；“在2017年4月份把饭店能用的都搬走了”。据此，认定张树平经营的饭店于2016年12月初停业，并于2017年4月将饭店的炊具、桌椅等物品搬走（不含6-7张坏火锅桌），其要求赔偿炊具、桌椅等损失，法院不予支持。但2017年4月5日，刘有权未经张树平同意，私自撬开底商门锁，损坏了房屋内的石膏板窗台、石膏板墙，2017年5月，庞玉宏、刘有权又将租赁房屋隔开，庞玉宏、刘有权的行为违反了关于张树平在房屋租赁期间对装修物享有使用权的约定，对其给张树平造成的装修损失应予赔偿。因庞玉宏、刘有权未对损坏的财物及张树平租赁的房屋在隔开前的装修情况采取证据保全措施，致使不能通过鉴定确定财物损失的具体数额。庞玉宏、刘有权应承担举证不能的法律后果。根据庞玉宏、刘有权损坏租赁物装修对房屋整体使用的影响，张树平的损失按其陈述装修费用11万元为基数及合同约定的租赁期限，以房屋装修物在合同期间月使用额确定，装修财物月使用费为110000元÷36月＝3055元。张树平对租赁房屋装修未使用期间为2017年4月5日至2018年11月25日，共计19.7个月，张树平的损失为19.7个月×3055元＝60183.5元。在庭审中，张树平放弃了要求赔偿营业损失的诉讼请求。张树平请求不支付第二年租赁费。因第二年房租应交于庞玉宏，庞玉宏同意张树平不支付第二年房租费。李如江、张月花在购买底商时对张树平租赁底商经营饭店的行为并不知情，刘欣欣虽然知道此底商有人经营，并从庞玉宏手中拿到过6000元房租，但未参与损坏张树平财物的活动，故三人不承担赔偿责任。本案重审时，刘有权、张月花、李如江经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃庭审中的诉讼权利，不影响法院据已查明的事实依法作出裁决。判决：一、解除张树平与李宽签订的房屋租赁合同；二、庞玉宏、刘有权于判决生效之日起十日内赔偿张树平财物损失60183.5元；三、驳回张树平的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，张树平在承租房屋之后进行了装修，其余查明事实与一审一致。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。张树平在其承租期间因刘有权私自损坏门锁的行为导致租赁合同目的不能实现，对于张树平所主张的装修损失，其应当提供证据加以证明。本案一审中，张树平提交了证人证言并申请了司法鉴定，但证人庭审中的陈述并不确切，其提供的书面证言与证人陈述内容并不吻合，一审法院对该证人证言未予采信并无不当。重审期间，张树平自行陈述其装修花费11万余元，但该陈述并无其他证据予以佐证，一审法院以张树平的个人陈述确定装修价值不具有事实依据，应予纠正。对于张树平所申请的对于装修价值的司法鉴定，鉴定机构作出不予受理的决定，导致鉴定无法进行的原因系张树平未能提供装修的图纸。结合本案事实，张树平在刘有权破坏大门进入其承租房屋的当天已经知情并报警，对于租赁房屋现场的情况，完全可以向人民法院申请证据保全，但张树平未能及时对现场作出保护措施，导致了司法鉴定缺少图纸及现场参照，对此张树平应当自行承担举证不能的不利后果。根据张树平与李宽所签订的租赁合同，约定了张树平未经同意不能将房屋转租，但结合本案事实，张树平自行陈述其于2016年底就已经停止营业，并且有相应的报纸材料能够证实张树平就其承租的房屋刊登了转租的公告，庞玉宏、刘有权对张树平的上述行为表示并不同意转租，故张树平在合同履行过程中存在违约行为。庞玉宏、刘有权作为房屋的买受人，对于张树平承租的事实知晓，且接受了张树平所支付的第一年租金，故庞玉宏、刘有权二人应当按照张树平、李宽所签订的租赁合同履行义务。虽然张树平未能按期支付第二年的租金，但在其承租期内，刘有权未经张树平同意将门破坏并更换门锁导致张树平的租赁合同目的不能实现，该行为构成违约。现房屋已经出售，案涉租赁合同不具有履行的可能性，一审法院对张树平所主张的解除合同的诉讼请求予以支持并无不当，对此本院予以确认。关于张树平所主张的赔偿损失的违约责任，根据案涉租赁合同约定，装修费用由承租人承担，同时张树平未能提交证据证实其主张的具体数额，且庞玉宏明确表示对于张树平拖欠的租金不予主张，故在一定程度上也能对张树平的损失予以补偿。 综上所述，庞玉宏的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省张北县人民法院（2018）冀0722民初1912号民事判决第一项； 二、撤销河北省张北县人民法院（2018）冀0722民初1912号民事判决第二、三项； 三、驳回张树平的其他诉讼请求。 一审案件受理费6213元，二审案件受理费1305元，均由张树平负担。 本判决为终审判决。 审判长  马瑞云 审判员  宋凯阳 审判员  闫 格 二〇一九年六月四日 书记员  田 佳