福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0602民初5046号 原告：福建联裕房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市芗城区。 法定代表人：蓝濠强，执行董事。 委托诉讼代理人：林梅，福建深松律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈利莎，福建深松律师事务所律师。 被告：蔡毅华，女，1976年5月23日出生，汉族，住福建省龙海市。 被告：赖克峰，男，1969年3月4日出生，汉族，住福建省龙海市。 原告福建联裕房地产开发有限公司与被告蔡毅华、被告赖克峰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林梅到庭参加诉讼，被告蔡毅华、被告赖克峰经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告蔡毅华签订的编号为20151230YY1的《漳州市房屋租赁合同》及《补充协议》自2016年11月22日起解除；2、判令被告蔡毅华与被告赖克峰立即腾空并退还位于漳州市芗城区胜利西路378号凤凰尚城3号楼D01（二层）店面给原告；3、判令被告蔡毅华与被告赖克峰共同按租金标准支付至实际搬离之日止的使用费及利息损失（自2016年11月22日起计至2018年1月1日为每月1630元，2018年1月1日至2020年1月1日为每月1793元，2020年1月1日至2021年1月1日是为每月1972元。现暂至2018年9月30日合计使用费为39826元、银行同期贷款利率计的计息损失1947.9元）；4、判令被告蔡毅华与被告赖克峰共同承担物业管理费、公摊水电费等（2016年1月1日暂至2018年6月30日计4413.44元）；5、判令被告蔡毅华与被告赖克峰支付租金损失19560元（每月1630元/月×12个月）；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是漳州市芗城区胜利西路凤凰尚城项目商品房开发建设单位。被告蔡毅华向原告承租位于漳州市芗城区胜利西路378号凤凰尚城3号楼D01店面二层，原告就该店面签订了合同编号为20151230YY1的《漳州市房屋租赁合同》，后又补充签订《补充协议》。双方约定租赁期五年；租金标准2016年1月1日至2018年1月1日每月1630元，2018年1月1日至2020年1月1日为每月1793元，2019年1月1日后的租金为每月1972元。租金按季收取，第一期租金应于2016年7月1前缴纳，第二期租金应于2016年10月1日前缴纳，第三期租金应于2017年1月1日前缴纳，第四期租金应于2017年4月1日前缴纳，第五期租金应于2017年7月1日前缴纳；并约定如被告逾期交付任一期租金，每逾期一日须按应交而未交租金金额的1%向原告支付违约金；如任一期租金逾期30日未交足的，原告有权解除合同，违约方应当赔偿守约方12个月的租赁费用的违约金。实际履行过程中，被告蔡毅华的丈夫赖克峰与其共同承租经营该店面，其二人未按合同履行支付租金的义务，至今仍分文未付，连其承租入住以来的物业管理费及水电公摊费也未承担。鉴于二被告的违约行为，原告于2016年11月22日致函被告解除双方租赁合同，由被告蔡毅华签收该函件，双方租赁合同于该日解除。但二被告却至今仍未腾退归还房屋，继续占用该店面。为维护自身合法权益，原告于2017年诉至贵院，但最终因各种原因，原告于2018年撤回起诉。原告已将该店面已出售，因被告仍占有使用店面，与被告的本案租赁纠纷未了，购房人无法获得租金，原告只得对购房人先行补偿，导致原告双重租金损失。为维护自身合法权益，原告只得再次诉至贵院，恳请贵院予以支持。 被告蔡毅华、被告赖克峰未作答辩。 在审理本案过程中，原告向本院提交如下证据：证据一、20151230YY1《漳州市房屋租赁合同》及对应《补充协议》，证明原告与被告蔡毅华就D01(二层)店面签订两份租赁合同，约定：1、被告租赁凤凰尚城3号楼D01(二层)店面，租赁期限五年，自2016年1月1日起至2021年1月1日。2、租金按季收取。3、若被告未按约定时间交纳租金，每逾期一天应向原告支付1%的违约金，超过30日未缴足，原告有权解除租赁合同并没收保证金。4、因一方违约而遭对方解除合同的，违约方应赔偿12个月租赁费用的违约金；证据二、欠费催缴通知及收款收据（各2份），证明被告入住后未缴纳2016年1月后的物业管理费及水电公摊，至2018年6月30日合计4413.44元，上述费用由原告代缴完毕；证据三、《催收函》，证明2016年7月12日原告向被告蔡毅华及其丈夫赖克峰催讨依合同约定应于2016年7月1日支付的三个月14811元租金，被告蔡毅华于当日签收了该《催收函》；证据四、《承诺书》，证明被告赖克峰于2016年8月16日向原告出具一份《承诺书》，承诺遵守20151230YY1《漳州市房屋租赁合同》及对应《补充协议》；证据五、《申请表》，证明2016年10月6日，被告蔡毅华以资金周转困难为由，要求延期支付租金并保证于2016年11月1日交足租金；证据六、《告知函》，证明原告于2016年11月22日发函解除租赁合同；证据七、网上备案申请书（证明书）、身份证复印件、说明函及专用回单，证明原告已将房屋出售给洪国辉，因本案纠纷无法交付房屋，原告只得先行向购房人洪国辉垫付租金，造成原告租金损失；证据八、婚姻登记审查处理表，证明被告蔡毅华与被告赖克峰是夫妻关系，承担共同责任。 被告蔡毅华、被告赖克峰未向本院提供证据证明。 本院认为，因两被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。原告提供的证据具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下： 1、两被告于2011年4月25日登记结婚，婚姻关系存续至今。 2、原告与被告蔡毅华签订了《漳州市房屋租赁合同》，2016年1月1日原告与被告蔡毅华签订了《补充协议》。上述两份合同约定（摘要）：（1）被告赖克峰向原告承租位于漳州市芗城区胜利西路378号凤凰尚城3号楼D01店面（二层），租期五年，租金实行分段计费，D01店面（二层）2016年1月1日至2018年1月1日期间月租金1630元，2018年1月至2020年1月1日期间月租金1793元，2020年1月1至2021年1月1日期间月租金1972元；（2）前24个月免收租金，自第25个月开始的租金，按双方签订的《漳州市房屋租赁合同》标准收取（《补充协议》第一条第1款）；（3）租金每季度为一期收取一次，五年承租期内租金分十四期支付，分别于租赁期的第6、9、12……月收取，首期租金（2017年7月1日至2017年10月1日的租金）合计4890元，于2016年7月1日前缴纳（即提前1年交纳租金），以此类推（《补充协议》第一条第3款）；（4）被告赖克峰无须另行支付原告租赁服务费1630元，但应依约缴纳物业管理费用和其他相关费用；（5）被告赖克峰应向原告交纳履约保证金3260元；（6）被告赖克峰任一期租金逾期30日未交足的，原告有权解除合同，没收履约保证金，并要求赔偿损失；（7）任何一方违约导致对方解除合同的，违约方应当赔偿守约方12个月租赁费用的违约金。 3、2016年7月12日，原告以《催收函》的形式向两被告催收凤凰尚城3幢D01（二层）至D04（二层）四间店面的首期租金14811元。被告蔡毅华于当日签收了该《催收函》。 4、2016年8月16日，被告赖克峰向原告出具一份《承诺书》，承诺遵守本案房屋租赁合同及补充协议，按规定交纳租金。 5、2016年10月26日，被告蔡毅华向原告提交一份《申请表》，说明因资金周转困难申请延期交纳租金，并保证在2016年11月1日前把房租交齐。 6、2016年11月22日，原告向两被告发出《告知函》，该告知函载明原告决定解除涉案合同，并要求两被告于2016年12月1日前腾空店面、结欠租金及滞纳金。被告蔡毅华于当日签收了该《告知函》。 7、2017年6月30日，原告向物业公司缴纳本案店面自2016年1月1日起至2017年5月31日止的物业费、公摊费总计2518.5元。2018年7月27日，原告向物业公司缴纳本案店面自2017年6月1日起至2018年6月30日止的物业费、公摊费总计1894.94元。上述款项合计4413.44元。 8、2018年1月9日，案外人洪国辉与原告签订商品房买卖合同，洪国辉向原告购买位于漳州市芗城区胜利西路378号凤凰尚城3幢D01号。2018年3月23日，原告向洪国辉出具了关于本案店面说明函，表示愿意向洪国辉支付因之前租赁关系而产生的店面租金，在纠纷解决之前同意给予补偿金。2018年3月27日、2018年7月2日，原告分别向洪国辉各支付5379元，共计10758元。 综上所述，本院认为，原告与被告蔡毅华签订的《漳州市房屋租赁合同》及《补充协议》依法成立并生效，受法律保护。被告赖克峰虽非租赁合同及补充协议上记载的承租人，但其作为被告蔡毅华的配偶，向原告出具申请表确认其与被告蔡毅华共同承租涉讼店面并保证交齐房租，故应认定被告赖克峰亦是本案承租人。原、被告双方均认可前24个月属免租期。两被告以其实际行为已认可其应于2016年7月1日前先行支付首期租金（2018年1月1日至2018年4月1日），但其未按约履行向原告支付租金，已构成违约。原告据此于2016年11月22日向两被告发出通知函要求解除合同、腾空店面并结清租金及滞纳金，被告蔡毅华当天签收了该告知函，故本案《漳州市房屋租赁合同》及《补充协议》自解除合同通知到达两被告时（即2016年11月22日）解除，故原告要求《漳州市房屋租赁合同》及《补充协议》于2016年11月22日解除，两被告腾空并退还涉案店面，支付12个月租赁费用的违约金19560元（每月1630元/月×12个月），合法有据，本院予以支持。本案的《漳州市房屋租赁合同》及《补充协议》于2016年11月22日解除，双方不存在租赁关系，而两被告仍继续占用该房屋，故原告主张被告蔡毅华与被告赖克峰共同按租金标准（自2016年11月22日起计至2018年1月1日为每月1630元，2018年1月1日至2020年1月1日为每月1793元，2020年1月1日至2021年1月1日为每月1972元）支付从2016年11月22日起至实际搬离之日止的占用费，合法有据，本院予以支持。原告主张上述使用费的利息损失，因本案合同并未对此进行约定，故原告的该部分诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。两被告未依本案合同约定向漳州市安晟物业服务有限公司缴纳本案店面的物业服务费、公摊费，原告已为两被告代缴本案店面从2016年1月1日起至2018年6月30日止的物业费、公摊费合计4413.44元，两被告应当偿还给原告。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告福建联裕房地产开发有限公司与被告签订的编号为20151230YY1的《漳州市房屋租赁合同》及《补充协议》于2016年11月22日解除； 二、被告蔡毅华、被告赖克峰应于本判决发生法律效力之日起一个月内腾空并退还原告福建联裕房地产开发有限公司位于漳州市芗城区胜利西路378号凤凰尚城3号楼D01（二层）店面； 三、被告蔡毅华、被告赖克峰应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告福建联裕房地产开发有限公司占有使用费（占有使用费从2016年11月22日起算至实际退还上述店面之日止，每月房屋占有使用费为按租金标准：2016年11月22日起计至2018年1月1日为每月1630元，2018年1月1日至2020年1月1日为每月1793元，2020年1月1日以后为每月1972元)； 四、被告蔡毅华、被告赖克峰应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告福建联裕房地产开发有限公司违约金人民币19560元； 五、被告蔡毅华、被告赖克峰应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告福建联裕房地产开发有限公司代垫的物业管理费、公摊费人民币4413.44元； 六、驳回原告福建联裕房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2773元，减半收取1386.5元，由被告蔡毅华、被告赖克峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审判员  黄建武 二〇一九年六月二十六日 法官助理苏泽峰 书记员黄晓娟 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。