广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4737号上诉人（原审被告）：汪松才，男，1974年9月11日出生，汉族，身份证登记住址广东省清远市清城区，联系地址广州市越秀区。委托诉讼代理人：潘杏甜，广东广大律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨练飚，广东广大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第一房屋管理所，住所地广州市豪贤路榨粉街128号。法定代表人：谢衍刚，职务所长。委托诉讼代理人：徐虹，该所职工，联系地址同上。委托诉讼代理人：吴卓斌，该所职工，联系地址同上。上诉人汪松才因与被上诉人广州市越秀区第一房屋管理所（以下简称越秀第一房管所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初3682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。汪松才上诉请求：1.撤销一审判决，驳回越秀第一房管所的诉讼请求；2.一二审诉讼费用由越秀第一房管所承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。汪松才通过参与公开招标的形式竞得广州市越秀区中山六路72号地下和中山六路112号两个物业的承租权，汪松才在收到越秀第一房管所办理租赁合同手续的通知时即明确告知越秀第一房管所其只承租中山六路112号物业，对于中山六路72号地下放弃承租，并同意承担竞标保证金没收的惩罚。汪松才按越秀第一房管所的指示缴交了112号物业的保证金并取得相应的租赁合同原件，但并无72号物业的租赁合同，故一审法院依照72号物业租赁合同进行处分是错误的。汪松才签署空白合同是越秀第一房管所的欺诈行为。越秀第一房管所将《越秀区房管局直管房物业承租权公开竞价须知》作为证据提交，根据须知中载明的流程，汪松才缴纳的竞标保证金被没收之后，一审法院再判决汪松才支付违约金属于双重惩罚。即便一审法院认定违约，在汪松才明确不承租的情况下，越秀第一房管所具有防止损失扩大的义务，而一审法院判令汪松才支付相当于三个月的租金的违约金（71106元），明显过高。越秀第一房管所应扩大的损失承担责任。越秀第一房管所二审辩称，越秀第一房管所不同意汪松才的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。越秀第一房管所向一审法院起诉请求：判令解除双方租赁关系，汪松才户立即将中山六路72号地下房屋腾空交还给越秀第一房管所；2.判令汪松才补缴违约金合计142212.00元。一审法院认定事实：2017年9月21日，汪松才（中标人）与广州市越秀公有物业租赁服务有限公司（交易机构）签署《成交确认书》，载明：受委托，由广州市越秀公有物业租赁服务有限公司通过公开市场方式出租中山六路72号地下，并于2017年9月21日组织了该项目的公开交易活动，现双方签订成交确认书如下：一、中标人已认真审阅广州市越秀公有物业租赁服务有限公司提供的该项目所涉文件资料（包括但不限于《越秀区房管局直管房物业承租权公开竞价须知》及其附件、《越秀区公有物业招租交易项目信息公告申请书》等），对该项目设定的交易须知和程序无异议。二、双方共同确认，在本次交易中中标人以首年每月租金23702元承租出租标的，租赁期内租金无递增，租赁期限为5年。三、中标人在签署《成交确认书》且公示期结束后无异议的，承诺收到出租人即越秀第一房管所发出的关于签署合同的函之日起3个工作日内，与出租人签订租赁合同，并按租赁合同约定支付租金和履约保证金，同时按照出租标的首年租金成交价格的4%向广州市越秀公有物业租赁服务有限公司支付交易服务费；否则，愿意承担因违约而造成的一切经济和法律责任等。同年11月3日，越秀第一房管所（甲方）与汪松才（乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，合同约定：甲方受广州市越秀区房屋管理局委托，同意将中山六路72号地下前座部位的房地产（建筑面积24.07平方米）出租给乙方作商业用途使用，租赁期限自2018年1月1日至2020年12月31日，月租金为23702元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；乙方逾期交付租金的，每逾期1日须按拖欠租金额的万分之五向甲方支付违约金，逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金，由此造成的损失，由乙方承担；乙方向甲方交纳71106元押金，租赁期满不再续租或终止解除本合同后，乙方必须缴清与该房屋有关的水电费、物业管理费及其他费用，甲方应在乙方缴清相关费用之日起1个月内将押金不计利息退回，因乙方违约而终止或解除合同的，押金不予退回；甲方送达给乙方的文件、通知资料，除当面签收外，还可以邮寄方式寄往乙方承租房屋或乙方户口所在地；资料无法直接递交或邮寄的，在乙方承租房屋、户籍所在地房屋张贴公告，自公告之日起满30日，视为已送达等。合同签订后，汪松才未向越秀第一房管所支付押金，也未办理上述租赁房屋的接收手续。2017年11月8日，越秀第一房管所通过全球邮政特快专递方式向汪松才身份证登记住址寄出《关于限期办理中山六路72号地下房屋承租手续的通知》，称汪松才是上述房屋的中标人，但一直未来办理租赁手续，请其于同年11月10日前来越秀第一房管所处办理租赁手续，逾期视为放弃上址房屋承租权等。该邮件被退回。越秀第一房管所还将该份通知张贴于案涉中山六路72号地下房屋门口。汪松才称其未在上述邮件的收件地址实际居住，邮件所写的汪松才的手机号码是汪松才曾经的号码，因手机遗失，该号码已停用；汪松才未看到上述两份通知，确认越秀第一房管所多次通知汪松才，但汪松才已于2017年11月3日表明不承租案涉房屋。本案审理过程中，越秀第一房管所为证明其诉讼请求主张的违约金的依据，向一审法院提交了2017年10月27日广州市越秀公有物业租赁服务有限公司出具的《越秀区房管局直管房物业承租权公开竞价须知》（复印件）作为证据。其中包含如下内容：如承租人在租赁起始日起180日内提出终止租赁合同并退回标的，该承租人应足额缴纳180日的房屋租金，并负责清缴标的使用期内产生的物业管理费、水、电等费用；承租人在签署合同之日起的3个工作日内还需向出租人另行缴纳竞价成交3个月租金作为租赁押金；本公司在收到出租人向本公司提交同意退回承租人缴纳的交易保证金的相关文件后，由本公司在承租人支付的交易保证金中直接扣付交易服务费，扣除后的交易保证金余款不计息地退还承租人；如交易保证金不足以扣付承租人应付本公司交易服务费部分，由承租人补足（交易服务费收费标准：竞价成交的月租金价×12个月×4%）等。汪松才对该须知的真实性、合法性及关联性不予确认，称没有看过上述须知，但清楚交易服务费的标准。一审法院认为，汪松才通过参与公开招标，竞得案涉商铺的承租权，并签署了《成交确认书》，又在关于租赁中山六路72号地下房屋的《广州市直管房租赁合同》上签名，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条及第四十四条第一款的规定，上述租赁合同已经成立并生效。汪松才称其签署的为空白合同，但未能就此举证，一审法院不予采信。且即使汪松才签署了空白合同，可视为其授权合同相对方填写合同内容，应承担相应法律后果。因此，上述《广州市直管房租赁合同》对原汪松才有约束力，双方应依约履行。该合同签订后，汪松才未依约向越秀第一房管所支付租赁押金及接收房屋已构成违约，越秀第一房管所要求解除租赁关系理由充分，一审法院予以支持。但因案涉房屋并未实际交付汪松才使用，越秀第一房管所要求汪松才腾空交还该房屋与事实不符。关于违约金，越秀第一房管所依据的是广州市越秀公有物业租赁服务有限公司出具的《越秀区房管局直管房物业承租权公开竞价须知》。一方面，汪松才没有接收案涉房屋，并在租赁期限开始前以实际行为表明不承租案涉房屋，故不符合上述竞价须知中“如承租人在租赁起始日起180日内提出终止租赁合同并退回标的，该承租人应足额缴纳180日的房屋租金”的适用条件。另一方面，越秀第一房管所、汪松才已经订立《广州市直管房租赁合同》，双方之间的权利义务应以在后约定为准。因此，参照上述《广州市直管房租赁合同》中“因乙方违约而终止或解除合同的，押金不予退回”的约定，汪松才应向越秀第一房管所支付相当于押金数额的违约金71106元。至于汪松才辩称越秀第一房管所没收投标保证金的问题，广州市越秀公有物业租赁服务有限公司出具的《越秀区房管局直管房物业承租权公开竞价须知》中载明投标保证金直接扣除交易服务费后退还承租人，汪松才未举证证明该投标保证金支付给了越秀第一房管所，也未就此提出反诉，故对投标保证金的问题本案不予调处。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第九十四条、第一百零七条及第一百一十四条第一款的规定，于2018年11月30日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起，越秀第一房管所与汪松才关于广州市越秀区中山六路72号地下房屋的租赁关系解除；二、汪松才在本判决发生法律效力之日起七日内，向越秀第一房管所支付违约金71106元；三、驳回越秀第一房管所其他诉讼请求。本案受理费3144.20元，由越秀第一房管所负担1572.10元，汪松才负担1572.10元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，汪松才向本院提交如下证据：证据1.关于出租项目中山六路72号地下交易保证金流向的情况说明，该证据拟证明汪松才竞标案涉商铺时已交付的保证金23106元，由于越秀第一房管所未提供《房屋租赁合同》或其他证明文件给广州市越秀区公有物业租赁服务有限公司，因此保证金并未退回汪松才。越秀第一房管所质证称，越秀第一房管所对证据的真实性予以确认，关联性不予认可。中标人不履行合同则其缴交的竞标保证金的52%由越秀第一房管所没收。二审中，双方当事人共同确认以下事实：1.案涉合同签订后，越秀第一房管所并未向汪松才交付72号房屋：2.根据《越秀区房管局直管物业承租权公开竞价须知》，汪松才已经缴纳的投标保证金中52%即12015元由越秀第一房管所没收。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：租赁合同解除的违约责任承担。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，根据案件查明事实可知，汪松才在竞标成功后没有向越秀第一房管所缴纳租赁押金，而越秀第一房管所亦未向汪松才交付租赁物，因此，虽然租赁合同签订并成立，但是，双方当事人均以事实行为表明不再继续履行该合同，一审法院据此判令租赁关系解除正确，本院予以确认。至于违约责任的承担问题，由于租赁合同并无进入实际履行阶段，汪松才已经缴纳的投标保证金中有52%即12015元由越秀第一房管所没收，因此，结合合同的履行情况以及越秀第一房管所的实际损失，上述投标保证金的没收足以弥补越秀第一房管所的损失。一审法院判令汪松才向越秀第一房管所支付违约金71106元欠妥，本院予以撤销。汪松才对此提出的上诉理由具有事实依据，本院予以采信。综上所述，汪松才上诉请求成立，本院予以支持。一审法院判令汪松才向越秀第一房管所支付违约金71106元欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初3682号民事判决第一项；二、撤销广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初3682号民事判决第二项；三、驳回广州市越秀区第一房屋管理所其他诉讼请求。本案一审案件受理费3144.20元、二审案件受理费1577.6元，均由广州市越秀区第一房屋管理所负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年六月三日书记员  杨希郑志锐