福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0322民初6784号 原告：福建锦福房地产开发有限公司，住所地福建省仙游县鲤城街道北宝峰社区顶园小区，统一社会信用代码91350322062286315G。 法定代表人：温永气，总经理。 委托诉讼代理人：范明亮，福建凌龙律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：徐佳佳，福建凌龙律师事务所专职律师。 被告：王赛玉，女，1984年10月10日出生，汉族，住福建省仙游县。 被告：陈建平，男，1980年5月15日出生，汉族，住福建省仙游县。 第三人：中国银行股份有限公司仙游支行，住所地福建省仙游县鲤城街道公园街2号，统一社会信用代码91350322X1132406XD。 负责人：杨朝晖，行长。 委托诉讼代理人：李凡，女，住福建省仙游县，系中行仙游支行员工。 委托诉讼代理人：郑胜金，女，住福建省仙游县，系中行仙游支行员工。 原告福建锦福房地产开发有限公司（以下简称“锦福公司”）与被告王赛玉、陈建平、第三人中国银行股份有限公司仙游支行(以下简称“中行仙游支行”)商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年2月21日、2019年6月21日公开开庭进行了审理。原告锦福公司之委托诉讼代理人范明亮、徐佳佳和第三人中行仙游支行之委托诉讼代理人李凡、郑胜金到庭参加诉讼，被告王赛玉、陈建平经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 锦福公司向本院提出以下诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2015年11月3日签订的合同编号为201503594的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令被告于本判决生效之日起10日内协助原告办结《商品房买卖合同》的备案登记、预购商品房预告登记等注销手续；3.判令解除原、被告及第三人于2015年11月25日签订的《个人一手住房贷款合同》（合同编号：2015年仙个住贷字LZ2015010561号）；4.判令被告及第三人于本判决生效之日起10日内协助原告办理解除抵押贷款手续及上述商品房的预告商品房抵押权预告登记的注销手续；5.判令被告于本判决生效之日起十日内向原告支付按商品房总价款20%计算的违约金，即155473元；6.判令被告于本判决生效之日起十日内偿还原告在判决执行之前实际发生的原告为其向第三人担保而代偿的款项（暂计至2018年9月29日代还款项共为23710.83元）及以该款的10%支付的违约金2371.08元，共计26081.9元；7.判令被告支付原告为追索本案债权而支出的一审律师费15000元；8.判令被告应归还给第三人的涉案商品房抵押贷款，由原告从应退还被告的购房款中代为归还；9.判决上述被告应支付给原告的款项，由原告从应退给被告的购房款中直接扣减；10.判令被告承担本案所有的诉讼费用（含案件受理费、公告费等）。 事实与理由：2015年11月3日，锦福公司与王赛玉、陈建平经协商一致签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201503594），并于2015年11月11日办理了商品房买卖合同备案手续。合同主要约定：1.被告向原告购买位于仙游县商品房，合同约定总房价款为777365元；2.合同第七条第（二）款约定付款方式为贷款方式付款，被告于合同签订前支付首期房价款计贰拾叁万柒仟叁佰陆拾伍元（即237365元，被告于此前缴交的购房定金5万元整，在签订合同时直接抵作购房首付款），剩余购房款计伍拾肆万元整（即540000元）由被告以银行商业按揭贷款方式支付；3.《附件四：关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》中第四条第一款约定在原告为被告的按揭贷款提供阶段性保证期间，如银行因被告逾期还款而从原告的账户中划扣款项，被告除应偿还原告为其代偿的银行本金、利息、违约金及相关费用，还应向原告支付代偿总额10%的违约金，并承担原告为追偿该代偿款而支付的费用（含诉讼费、律师费等）；4.附件四中第四条第二款约定自原告承担担保责任之日起30日内，被告仍为偿还原告代偿款的，原告有权解除合同，要求被告按房价款的20%承担违约金；同时原告有权没收被告的所有已付款项，并将该房屋另行出售。合同还就其他事项作了约定。2015年11月25日，锦福公司与王赛玉、陈建平、中行仙游支行签订《个人一手住房贷款合同》（编号：2015年仙个住贷字ＬＺ2015010561号），约定被告通过按揭贷款方式购买上述商品房，按揭贷款金额为540000元，贷款期限为336个月，担保方式为锦福公司作为保证人提供阶段性连带保证责任。合同签订后，被告未按照与第三人签订的借款合同约定按期还款，致使第三人要求锦福公司承担连带还款责任，自2017年2月28日至2018年9月28日从原告账户直接扣收被告未按时归还的按揭贷款及利息共计23710.83元。原告多次电话通知被告履行还款义务均未果，故而提起诉讼。 王赛玉、陈建平未答辩，也未在本院指定的举证期限内提供证据。 中行仙游支行述称，锦福公司所述属实。 在本院审理过程中，锦福公司、中行仙游支行围绕诉讼请求向本院提供了：《商品房买卖合同（预售）》《仙游县商品房买卖合同备案信息表》《房屋预告登记证明》《个人一手房贷款合同》、中国银行《贷款还款回单》、扣划统计清单、委托代理合同、发票、银行转账凭证、《贷款已还款明细清单》《零售贷款保证金扣收还款通知书》《国内支付业务付款回单》《贷款还款回单》 《银行流水明细-福建锦福房地产开发有限公司（保证金专户）》各一份，上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。 根据锦福公司、中行仙游支行陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 锦福公司以出让方式取得坐落于仙游县鲤城街道北宝峰社区、编号为ＰＳ-2012-8号地块的建设用地使用权，并经批准在上述地块上建设商品房项目顶园小区。2015年11月3日，锦福公司与王赛玉、陈建平签订合同编号为201503594的《商品房买卖合同（预售）》，约定（1）王赛玉、陈建平向锦福公司购买坐落于仙游县商品房，购房总价款为777365元；（2）王赛玉、陈建平应于2015年11月3日前支付首付款237365元，余款540000元由王赛玉、陈建平向银行或公积金（贷款机构）申请贷款支付。同日，双方还签订该《商品房买卖合同（预售）》附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》，约定：（第四条第一款）在锦福公司为王赛玉、陈建平的按揭贷款提供阶段性保证期间，如银行因王赛玉、陈建平逾期还款而从锦福公司的账户因划扣款项，王赛玉、陈建平除应偿还锦福公司为其代偿的银行本金、利息、违约金及相关费用，还应向锦福公司支付代偿总额10%的违约金，并承担锦福公司为追偿该代偿款而支付的费用（含诉讼费、律师费等）；（第四条第二款）自锦福公司承担担保责任之日起30日内，王赛玉、陈建平仍未偿还锦福公司代偿款的，锦福公司有权解除合同，要求王赛玉、陈建平按房价款的20%承担违约金；同时锦福公司有权没收王赛玉、陈建平所有已付款项，并将该房屋另行出售。上述合同签订后，王赛玉、陈建平依约交付了购房首付款。2015年11月20日，案涉房屋办理了编号为仙房预2015字第××号的预购商品房预告登记。2015年11月25日，锦福公司作为保证人与王赛玉、陈建平及中行仙游支行签订《个人一手住房贷款合同》（合同编号：2015仙个住贷字ＬＺ2015010561号）,约定：（1）王赛玉、陈建平向中行仙游支行贷款540000元，贷款委托支付至锦福公司账号，贷款期限336月，还款方式为等额本息还款方式，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；（2）王赛玉、陈建平以所购买的案涉房屋设定抵押担保；（3）锦福公司为王赛玉、陈建平的上述贷款本息、罚息承担阶段性连带保证责任。而后，中行仙游支行按约将贷款发放至王赛玉、陈建平账户中。但王赛玉、陈建平只按约偿还按揭贷款本息44509.7元（其中本金12768.15元，利息31741.55元）至2017年2月27日。自2017年2月28日起，因王赛玉、陈建平没有按期偿还贷款，中行仙游县支行即从锦福公司的银行账户上直接扣收被告未按时归还的按揭贷款及利息，为此，锦福公司于2018年10月18日诉至本院并提出上述诉讼请求。截止2019年3月28日，中行仙游支行共扣划锦福公司款项计70989.32元（其中本金20067.9元、利息50921.42元）。另锦福公司为本案诉讼而支出律师代理费15000元。 本院认为，锦福公司与王赛玉、陈建平签订的编号为201503594的《商品房买卖合同(预售)》及其附件和双方此后与中行仙游支行签订《个人一手住房贷款合同》，是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行义务。1.关于合同解除权问题。从本院查明的上述事实可认定，王赛玉、陈建平于2017年2月28日起未按约偿还中行仙游支行按揭贷款本息，则明显构成违约，则合同约定请求解除其与王赛玉、陈建平所签订的编号为201503594的《商品房买卖合同(预售)》及解除《个人一手住房贷款合同》，符合合同约定和法律规定，本院可予支持；2.关于王赛玉、陈建平就协助办理的有关事项问题。根据本案合同履行情况和合同性质，解除合同后，锦福公司可以要求恢复原状，故锦福公司请求王赛玉、陈建平协助办理《商品房买卖合同》的备案登记、预购商品房预告登记等注销手续、协助办理案涉房屋抵押预告登记的注销手续，于法有据，本院予以采纳；3.关于违约金问题。因王赛玉、陈建平违约导致案涉合同被解除，则其应当承担支付违约金的责任。但锦福公司依照《商品房买卖合同(预售)》附件四第四条约定，请求王赛玉、陈建平支付解除合同的违约金（房价款的20%的违约金和代偿款项10%的违约金），因《商品房买卖合同(预售)》附件四第四条对违约金的约定明显对买受人不公平且该约定系以格式条款的形式加重王赛玉、陈建平的责任，故本院认定该条款中关于违约金计算方法的约定内容部分无效，为了平衡合同当事人利益，且合同已被本院认定可予解除，故本院酌情将违约金调整为案涉房屋价款的10%即777365元×10%＝77736.5元；4.关于案涉合同解除后，有关购房首付款及银行贷款的处理问题。合同解除后，双方所取得的财产应各自返还。即案涉房屋回归锦福公司，锦福公司应退还给其王赛玉、陈建平所收取的房屋首付款并将王赛玉、陈建平委托支付的贷款及相应利息、罚息返还还给中行仙游支行。即（1）锦福公司应退还给王赛玉、陈建平购房首付款237365元，因王赛玉、陈建平在本案中没有主张该权利，则王赛玉、陈建平可另行主张；（2）锦福公司应在本判决确定的解除合同之日返还给中行仙游支行贷款540000元及其产生的利息、罚息（2019年3月29日至案涉合同解除之日产生利息及罚息应由王赛玉、陈建平承担），但应扣除王赛玉、陈建平已偿付的44509.7元(其中本金12768.15元，利息31741.55元)及锦福公司截止2019年3月28日的款项70989.32元。上述款项因中行仙游支行未向本院主张，则其可本案外另行向锦福公司主张；（3）锦福公司截止2019年3月28日的代偿款项70989.32元，款项可以在锦福公司退还给王赛玉、陈建平的首付款及应退还给由王赛玉、陈建平偿还给中行仙游支行的本金12768.15元中直接扣减；5.锦福公司要求王赛玉、陈建平承担本案的律师代理费15000元，因有双方的特别约定，故可予支持。综上，锦福公司合理的诉讼请求，本院予以支持。不合理请求，本院予以驳回。王赛玉、陈建平经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，本院可依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第九十三条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除福建锦福房地产开发有限公司与王赛玉、陈建平于2015年11月3日签订的合同编号为201503594的《商品房买卖合同(预售)》及其附件； 二、王赛玉、陈建平应在本判决生效之日起十日内协助福建锦福房地产开发有限公司办理注销双方签订的合同编号为201503594的《商品房买卖合同(预售)》及其附件项下房屋的备案登记、预购商品房预告登记等手续； 三、解除福建锦福房地产开发有限公司与王赛玉、陈建平及中国银行股份有限公司仙游支行于2015年11月25日签订的《个人一手住房贷款合同》(合同编号：2015仙个住贷字LZ2015010561号)； 四、王赛玉、陈建平、中国银行股份有限公司仙游支行于本判决生效之日起十日内协助福建锦福房地产开发有限公司办理解除抵押贷款手续及上述商品房的预告商品房抵押权预告登记的注销手续； 五、王赛玉、陈建平应在本判决生效之日起十日内支付给福建锦福房地产开发有限公司违约金77736.5元； 六、王赛玉、陈建平应在判决生效之日起十日内支付给福建锦福房地产开发有限公司律师代理费15000元。 七、驳回福建锦福房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11574元，由福建锦福房地产开发有限公司负担1802元，由王赛玉、陈建平负担9772元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  陈新发 人民陪审员  翁淑香 人民陪审员  陈 婷 二〇一九年六月二十七日 法官助理林晓霞 书记员张慧真 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义 务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约 情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院 或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还 应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效的中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。