广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1721民初1719号原告：广州珠江物业酒店管理有限公司阳西分公司，住所地广东省阳西县人民北路27区凯旋豪庭首期11栋，统一社会信用代码914417215745335003。负责人：方耀添，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄堂斌，该分公司阳西凯旋豪庭项目经理。委托诉讼代理人：黄卫民，该分公司阳西凯旋豪庭工程部经理。被告：刘贵文，男，1984年7月10日出生，汉族，户籍住址广东省阳西县，经常居住地阳西县，原告广州珠江物业酒店管理有限公司阳西分公司与被告刘贵文物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告珠江物管阳西公司及其委托诉讼代理人黄堂斌、黄卫民、被告刘贵文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州珠江物业酒店管理有限公司阳西分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付逾期未缴纳的物业管理费人民币2410.92元；2、判令被告支付逾期未缴纳的公共用电分摊费人民币200.68元；3、判令被告支付逾期未缴纳的生活垃圾处理费人民币216.00元；4、判令被告支付逾期未缴纳的自用水费181.59元；5、判令被告支付逾期未缴纳物业管理费滞纳金共计人民币523.26元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告购买了凯旋豪庭小区15栋703房产（面积：133.94平方米），已于2013年5月25日收楼，现已装修入住。按照原告与被告于2013年5月25日签订的《前期物业管理服务协议》及相关的法律法规的规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。被告自2017年9月份至2019年4月，无故拖欠应缴纳的物业管理费、共摊电费、生活垃圾处理费、自用水费合3009.19元。截止2019年4月1日，被告应依法缴纳的滞纳金共计523.26元，应缴欠费合计3541.75元（详见证据3《缴费通知书》）。原告曾多次以多种形式（发送短信、电话催缴、张贴催缴通知、邮寄催缴函等）向被告催交物业管理费及其他欠费，但其未予理睬。根据《中华人民共和国民法通则》第106条，《中华人民共和国民事诉讼法》第22条，《广东省物业管理条例》第四十一条、第四十七条的规定，特诉至法院，请求判若所请。被告刘贵文辩称，一、被告不存在逾期缴交物业管理费的事实。被告依时到原告收费处提出按《前期物业服务协议》约定交付物业管理费、自用水费、电费，但原告为了能够向被告及部分业主重复收取卫生费、公用用电分摊费而拒收被告的物业管理费、自用水费、电费。因此，是原告自身违约在先造成被告无法依时交付物业管理费，并非被告拖欠不支付，故原告诉称被告拖欠物业管理费无事实和法律依据；二、原告请求被告支付卫生费无依据，被告不同意缴交该项费用。根据双方签订的《前期物业服务协议》约定，物业管理费中已包含卫生费，属重复收费，严重损害了被告及业主的合法权益，也与法律规定相违悖。第一、双方签订的服务协议第六条约定乙方（原告）向甲方（被告）提供以下服务内容及服务质量：其中（一）日常服务第6、公共环境卫生，包括[公共场所、房屋共用部位的清洁卫生]、[垃圾的收集、清运]。服务质量：设备两包，正街，公共场地保洁率95%，垃圾日产日清；服务协议第八条约定，本物业服务总支出包括如下项目：1、管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;3、服务区域内清洁卫生、绿化养护，秩序维护费用；4、办公费用、固定资产折旧费用、法定税费等；5、物业共用部位，共用设备及公众责任保险费用；6、管理酬金或乙方支援指导等费用；7、经业主同意的其他费用。据上，可知，原告收取的物业服务费1元/月/平方，已明确约定是包含了服务区域内清洁卫生、绿化养护费用，故被告无须再按12元/月支付卫生费用。原告主张向被告另行收取12元/月卫生费用显然违反双方签订的服务协议。第二，原告违反了《物业服务定价成本监审办法（试行）》、《物业服务收费管理办法》、《广东省物业服务收费管理办法》、《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》（粤价[2007]105号）的规定。根据《物业服务定价成本监审办法（试行）》第二条的规定，本办法所称物业服务，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。《物业服务收费管理办法》第十一条规定实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其他费用。《广东省物业服务收费管理办法》第十三条规定，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（三）物业管理区域绿化养护费用；（四）物业管理区域清洁卫生费用；（五）物业管理区域秩序维护费用；（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（七）办公费用；（八）管理费分摊；（九）物业服务企业固定资产折旧；（十）经业主同意的其它费用。《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》（粤价[2007]105号）第十四条规定，经营者必须兑现销售时的各项价格承诺。商品房买卖合同签署后，经营者不得自行决定增加新的收费项目或提高包括售房时公示或承诺的前期物业服务收费在内的收费标准。可见，《物业服务定价成本监审办法（试行）》、《物业服务收费管理办法》、《广东省物业服务收费管理办法》均约定物业服务费己包含物业管理区域清洁卫生费用，且《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》还规定，经营者不得自行决定增加新的收费项目或提高包括售房时公示或承诺的前期物业服务收费在内的收费标准。第三，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章的规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。综上，原告请求被告支付卫生费，违反服务协议约定，且违反法律、法规、部门规章规定，属重复收费行为，应不予支持；三、原告请求被告支付公共用电分摊费无任何依据。第一，公共区域内的用电不应由被告或所有业主共同分摊支付，依据双方签订的服务协议第八条约定，本物业服务总支出包括其中物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，而公共用电属共用部位、共用设施设备的日常运行费用。第二，本案是属于前期物业服务合同，开发商还处于销售、开发阶段，除了基础设施用到公共区域的用电外，还经常在公共区域进行广告推广、搞宣传活动时用到公共区域的电，产生电费。且也有个别业主（搞婚庆活动等）或部分业主（搞集体赏月、邻居派对等）占用共用设施设备而产生的水、电费。所以，公共区域的电费应由谁使用谁支付，而不应由所有业主分摊。如由所有业主分摊，则违反双方签订服务协议的约定。另从物管费的价格合成来分析，被告主张收取公共用电分摊费用也显属重复收费的行为，违反了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定。综上，原告请求被告支付公共用电分摊费违反服务协议约定，且违反法律、法规、部门规章规定，属重复收费行为，应不予支持；四、原告请求被告支付逾期滞纳金，无事实和法律根据。在本案中，被告不存在违约行为，且被告主动到原告收费处向原告提出按《前期物业服务协议》的约定交付物业服务费、自用水费、电费，但原告为了能够向被告及部分业主重复收取卫生费、公共用电分摊费而拒收被告的物业服务费、自用水费、电费，因此，是原告自身违约行为造成被告无法依时支付物业服务费，并不是被告拖欠不支付，原告为了能够重复收费而拒收被告的物业服务费、自用水费、电费，不能按照前期物业合同约定提供物业服务，违约在先。被告的行为不属于违约，且符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定。故原告主张被告违约无事实根据。五、原告不完全履行每半年向被告（业主）公布物业管理费用收支状况。根据服务协议第五条乙方的权利和义务中第8项约定，每半年向甲方公布物业管理费用收支状况，但原告并没有依约履行。综上所述，原告以上行为违反了法律、法规的规定，同时违反服务协议约定，属违约在先，被告在要求原告出示相关的收费及计费依据而遭到原告拒绝的情况下，提出先支付物业服务费、自用水费、电费却也遭到原告的拒绝。本案是原告为了重复收费而引起，若是原告想要多少，被告就必须支付多少，那就是一种强盗行为。故被告主张先履行抗辩权，原告违约在先，也就不存在滞纳金。请求法院驳回原告的诉讼请求，并由其承担本案的诉讼费用。本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人均应依照合同的约定履行相应的义务。在庭审中，被告确认尚欠原告自2017年9月至2019年4月的物业服务费2410.92元、自2017年9月份至2019年2月的公摊电费200.68元、自2017年9月起至2019年2月止自用水费181.59元，并同意支付上述相关费用。故原告请求被告支付上述相关费用并无不当，本院依法予以支持。对于生活垃圾处理费，一、阳西县住房和城乡规划建设局于2017年9月11日出具的《关于黄卫民“请求解决小区生活垃圾处理费收取等问题”的信访事项处理意见书》载明，凯旋豪庭小区的用户用水未移交水厂前，小区生活垃圾处理费由该小区的管理物业责任主体代为收取；在小区的用户用水移交水厂后，由阳西县住房和城乡规划建设局委托水厂向供水用户收水费时一起代为收取。从该意见书的内容可知，无论凯旋豪庭小区的用户用水是否移交水厂，凯旋豪庭小区的用户均负有向相关政府部门缴交生活垃圾处理费的义务。二、双方签订的《凯旋豪庭前期物业管理服务协议》第六条中虽然约定有“包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运”内容，但该约定垃圾收集、清运的范围为公共场所和房屋共用部分，并没有包括环卫局清运垃圾的范围，且合同中并没有约定用户用水移交水厂后物业管理费将随之减少；另外，原告收取的生活垃圾处理费属于代收代缴性质，因此，应予认定双方约定的物业管理费并不包括政府部门收取的生活垃圾处理费。三、阳西县物价局、阳西县住房和城乡规划建设局《关于调整县城区生活垃圾处理费收费标准的批复》（西价函[2013]26号）中载明，居民按每月12元收取生活垃圾处理费，按该批复收取生活垃圾处理费的分类，显然小区业主只能归属于居民的范畴。四、凯旋豪庭小区的用户用水尚未移交水厂，则根据相关文件的规定，原告作为该小区的管理物业责任主体，应代为收取生活垃圾处理费。综上所述，在小区业主负有向政府相关部门缴交生活垃圾处理费义务且政府相关文件对生活垃圾处理费收费标准有明确规定的情况下，原告按每月12元的标准向被告收取生活垃圾处理费并无不妥，本院予以支持。虽然《前期物业管理服务协议》第十四条第一款有关于“业主或非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，除需足额缴纳相关费用外，从逾期之日起按每天应交物业服务费的千分之一向物业管理企业缴纳滞纳金处理”的约定，但被告未能如期缴交物业管理费、自用水费、电费等，是由于原告要求相关的费用应与生活垃圾处理费等挂钩一并收取，否则一并拒收而造成的。鉴于原告这种挂钩收取费用的做法是自己制定的，并无相关的法律法规作为依据。故造成被告未能如期缴交物业管理费、自用水费、电费的过错应在原告一方，因此，原告请求被告支付逾期未缴纳物业管理费滞纳金共计人民币523.26元，理据不足，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条及《广东省物业管理条例》第四十一条、第四十七条、四十八条的规定，判决如下：一、限被告刘贵文在本判决生效之日起十日内支付尚欠的物业管理服务费2410.92元、公共分摊电费200.68元、生活垃圾处理费216.00元、自用水费181.59元等合计3009.19元给原告广州珠江物业酒店管理有限公司阳西分公司；二、驳回原告广州珠江物业酒店管理有限公司阳西分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告刘贵文负担。本判决为终审判决。审判员  张认友二〇一九年六月二十五日书记员  谢从文附注相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条【金钱债务的违约责任】当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条第一百五十七条【适用范围】基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。第一百六十二条【小额诉讼案件】基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条【迟延履行】被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3、《广东省物业管理条例》第四十一条物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担。第四十七条业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。第四十八条物业管理区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当服务到最终用户，并向最终用户收取有关费用。