广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终4757号上诉人（原审原告）：李萌，女，1962年3月31日出生，汉族，住广东省广州市白云区。上诉人（原审原告）：牛文静，女，1984年10月25日出生，汉族，住河南省开封市禹王台区。两上诉人共同委托代理人：刘斌，广东威法律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人：王冰冰，广东威法律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：陈淑丽，女，1964年6月15日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：李若梅，广东合邦律师事务所律师。上诉人李萌、牛文静因与被上诉人陈淑丽房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省天河区人民法院（2018）粤0106民初341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人李萌、牛文静上诉请求判令：1、撤销原审判决；2、改判解除双方于2007年12月28日签订的《房屋买卖合同》且陈淑丽立即搬离涉案房屋；3、改判李萌、牛文静退还购房款700000元；4、本案一、二审诉讼费用均由陈淑丽承担。事实和理由如下：一、陈淑丽在原审中主张牛文静是在校学生，其已授权李萌处分涉案房屋无依据，李萌并无代理权。其一，该主张系陈淑丽凭空臆测，其并未看到李萌代牛文静签字，未要求李萌出具授权委托书，事后也未向牛文静确认。其二，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的相关规定，成立表见代理的条件为代理人无代理权、无权代理人代理签订的合同应具备合同有效的一般条件、无权代理人须有被授予代理权的外表或假象、相对人主观上须为善意、无过失。本案中，李萌出售涉案房屋时，无相应授权委托书，不存在授权模糊不清的情况，陈淑丽没有对双方交易做过任何的表面审查。涉案合同有签署“牛文静”的名字，但是陈淑丽在另案中作为证人陈述，李萌没有说过牛文静是否同意签署涉案合同。陈淑丽明知涉案房屋是李萌与牛文静共同共有，签订合同前却没有要求李萌提供授权委托书。陈淑丽主张牛文静在涉案房屋旁注册了公司，可见陈淑丽签订合同时完全有机会让牛文静本人签字或事后确认，但其并未采取这些做法即轻信李萌具有代理权。因此，陈淑丽主观上具有过失，不构成善意相对人，原审认为李萌签订涉案合同构成表见代理是错误的；二、李萌与陈淑丽约定涉案房屋在开发商办证后才过户，过户前牛文静并不知情，更不可能提出异议，李萌收取租金不能推导其有权代理出卖涉案房屋。其一，涉案房屋在出售后，牛文静有提出过异议。即使牛文静在办证前没有提出异议也符合常理，因为李萌没有将涉案房屋交易告知牛文静。其二，签订涉案合同时，牛文静不在广州，根据陈淑丽提交的工商注册资料显示，牛文静担任法定代表人的姿途公司注册时间为2016年8月15日，但是该公司只是挂靠经营并未在该地址实际办公，因此不存在2016年8月15日前涉案房屋与牛文静的公司相邻及事后没有询问涉案房屋出租还是出售后的情况的情形。牛文静在知晓涉案房屋交易状况后立即提起诉讼，表明其不同意涉案房屋的交易。其三，若李萌作为牛文静的母亲一直收取涉案房屋的租金作为李萌的生活费用，牛文静多年来未收取租金未提出异议和符合常理。涉案房屋交易之前牛文静没有要求李萌将涉案房屋租金交付给牛文静，依据李萌收取房屋租金的行为不能推导其有权代理牛文静出卖房屋；三、李萌与陈淑丽签订涉案合同，对涉案房屋进行交易属于无权处分行为。其一，根据《中华人民共和国物权法》第十六条、九十七条、一百零三条的规定，陈淑丽在明知涉案房屋系牛文静、李萌共同共有的情况下仍只与李萌一方签订涉案合同，事后也未对李萌是否经过牛文静授权进行了解和确认，可认定其知道李萌无处分权。其二，李萌所占的涉案房屋份额属于夫妻存续期间共同财产，在其丈夫黄继新去世后继承关系尚未明确、房屋产权仍处于牛文静、李萌和黄继新共同共有的情况下，李萌单方出售涉案房屋属于无权处分行为。其三，李萌买卖涉案房屋时牛文静有无经济能力和出资均不影响牛文静是涉案房屋的权利人，合同有效不必然导致物权变动的结果。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十二条及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十二条的规定，涉案合同自双方签订之日起已发生法律效力，牛文静是否追认已无意义，但是在物权处分层面，其仍有权不予追认李萌的单方处分行为；四、虽然涉案合同有效，但存在法律上不能履行的情形。其一，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条及《城市私有房屋管理条例》第九条第一款的规定，在牛文静没有义务、也不愿意配合办理房屋过户登记手续的情况下，物权变动根本无法发生，涉案合同在法律及事实上履行不能时可以解除。其二，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条及第一百零三条的规定，在李萌配偶黄继新去世后，继承人没有对涉案房屋共有份额进行明确，黄继新的继承人不同意将涉案房屋过户给陈淑丽的情况下，涉案房屋过户存在法律上不能履行的情形；五、牛文静对李萌无权处分行为并不知情，也无追认，在涉案房屋买卖合同依法解除后，牛文静有权要求陈淑丽返还涉案房屋，李萌、牛文静亦同意返还陈淑丽已经支付的购房款。被上诉人陈淑丽答辩称：其一，牛文静对涉案房屋没有任何出资，涉案房屋是李萌和黄继新共同出资购买，包括涉案房屋在内天誉华庭都是由李萌对外行使出租权和转让权。李萌作为合同当事人，无权主张解除合同。牛文静也不能以其不知情为由，对抗作为善意买受人的陈淑丽。其二，自陈淑丽2007年购买涉案房屋至2016年涉案房屋取得房产证近十年之久，牛文静经营公司至今，其不可能不知晓陈淑丽是涉案房屋的实际权利人及其母亲代表其转让涉案房屋。李萌、牛文静于2018年1月8日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除双方于2007年12月28日签订的《房屋买卖合同》；2、陈淑丽立即搬离涉案房屋；3、陈淑丽参照年租金平均水平931.3元/平方米从2008年5月6日计至涉案房屋实际返还之日止支付占用费；4、李萌、牛文静退还购房款700000元；5、陈淑丽承担本案诉讼费用。原审法院经审理查明：2005年1月24日，广州新华汇昌房地产开发有限公司与李萌、牛文静签订《商品房买卖合同》，前者为出卖人，后者为买受人。合同约定：出卖人以协议出让方式取得位于天河区龙口西路原区政府以北编号为（）的地块的土地使用权，土地使用权出让合同号为穗国地出合2001x2；土地使用权年限自2001年9月10日至2051年9月9日止；出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名天誉华庭；该商品房的用途为写字楼；买受人所购的商品房为现房：第B幢4层【自然层4】全层；建筑面积共1285.798平方米；总金额8930644元等。2007年12月28日，李萌与陈淑丽签订《房屋买卖合同》。合同首部显示“出卖人”为李萌和牛文静，“买受人”为陈淑丽，均为打印字样。合同约定：出卖人将其所有的位于广州市天河区龙口西路原区政府以北的天誉华庭第x幢第x自然层0x、0x号房屋出卖给买受人；房屋建筑面积190平方米；房屋单价为每平方米7300元，总价款为1387000元；买受人需于2008年5月10日前向出卖人支付首期购房款700000元，余款687000元于买受人取得0x、0x号房屋房地产权属证书（）天内付清；对于买受人支付给出卖人的首期购房款700000元，出卖人承诺用于支付黄继新、黄镇宇购买广州新华汇昌房地产开发有限公司开发的、位于广州市天河区龙口西路原区政府以北的天誉华庭x层房屋的房价款，且买受人有权监督出卖人将该款汇入广州新华汇昌房地产开发有限公司的帐户，作为黄继新、黄镇宇购买上述房产的房价款；出卖人应当在2008年（）月（）日前，将0x、0x号房屋交付买受人使用；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷；因出卖人原因，造成0x、0x房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任等。《合同》尾部，李萌在“出卖人（签章）”处签名，并模仿牛文静的笔迹代替牛文静签名；陈淑丽在“买受人（签章）”处签名；落款的“时间”，出卖人是“2007年12月24日”，买受人是“2007年12月28日”。此后，陈淑丽按照约定支付了首期购房款700000元，李萌及时交付了房屋，该房屋至今一直由陈淑丽使用。2016年10月21日，李萌申请办理购买的天誉华庭房屋不动产登记。2016年11月17日，广州市国土资源和规划委员会办妥了相关房地产证。在陈淑丽知情后要求办理过户时，李萌、牛文静予以拒绝，并提起本案诉讼。关于涉案房屋的登记地址。李萌、牛文静表示，房屋买卖合同约定的位于广州市天河××××路天誉华庭x幢四楼0x、0x号房屋，登记地址为天河××××路c，并提交天河××××路x号x房、x房的《中华人民共和国不动产权证书》和《广州市不动产登记申请表》、穗房合字××号《商品房买卖合同》、广州新华汇昌房地产开发有限公司《伊顿18写字楼平面图》、广州市房地产测绘所《房地产分户图》等档案资料。天河××××路c的登记资料显示房屋建筑面积分别为75.71平方米、116.35平方米，产权人均为李萌和牛文静，共有情况为共同共有。陈淑丽对这些证据的真实性和合法性无异议，但认为不能说明天誉华庭B幢四楼0x、0x号房屋和天河××××路x号x房、x房存在关联性，认为牛文静没有合法取得天誉华庭B幢四楼0x、0x号房屋所有权、没有诉讼主体资格。经比对广州新华汇昌房地产开发有限公司《伊顿18写字楼平面图》和广州市房地产测绘所《房地产分户图》，原审法院认定涉案房屋是天河××××路x号x房、x房。原审过程中，陈淑丽为证明李萌有权处分涉案房屋，提交了李萌和牛文静分别与广州华俊石油化工有限公司、广州酷骇科技有限公司、深圳市鲁班建设监理有限公司广州分公司、广州凯信电器有限公司、广州太普软件科技有限公司、广州市巴素医疗器械有限公司、广州国脉通信科技有限公司、广州永生水业科技发展有限公司、广州豪福电器科技有限公司、海南立昇净水科技实业有限公司广州分公司、牛文静、唐登辉、王育东、谢敏松、曾丽玉签订的15份《广州市房屋租赁合同》。李萌和牛文静确认这些合同的真实性和“牛文静”的签名都是李萌模仿的，但表示与李萌是否擅自处分涉案房屋没有关联性，因为陈淑丽没有证据证明牛文静知情或授权李萌处理涉案房屋。原审另查明：牛文静是李萌的女儿，于2016年8月15日注册自然人独资企业“广州姿途生物科技有限公司”，该公司法定代表人是牛文静，住所是广州市天河××××路c；黄继新是李萌的丈夫，2017年1月24日去世；黄镇宇是李萌和黄继新的儿子，1993年10月9日出生。原审又查明：2017年颜华珍向原审法院起诉李萌、牛文静，诉请要求李萌与牛文静将广州市天河××××路x号x房过户登记至颜华珍名下等。该案审理过程中，双方确认的李萌（甲方，卖方）与颜华珍（乙方，买方）签订《房屋预约买卖合同》约定：甲方拟出售的房屋位于广州市天河北龙口西路天誉华庭“伊顿x”x栋x楼x单元；甲方已办理预售合同登记，但未拆分各单元、未办理房地产权属证书；乙方购买的房屋总价为1204843元；2008年5月10日前乙方预付房屋总价款50%即604215元，甲方收款后应同时向乙方交付房屋钥匙，乙方可入住，并拥有甲方原先拥有的房屋一切权利；在甲方将房屋产权办理至乙方名下后十日内，乙方再向甲方支付剩余50%价款即604215元；甲方保证拥有房屋完全的所有权，保证出售的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷，甲方已取得甲方配偶的同意，可以自主签署出售上述房屋的所有合同文件资料；因甲方上述房屋至今未办理房地产权属证书，甲方应在开发商将房地产权属证书办理到甲方名下立即将上述房屋所有权过户到乙方名下等。合同首部显示卖方／甲方为李萌和牛文静（均为打印字样），合同尾部甲方签字处显示李萌签名。李萌和牛文静则提起反诉，请求判令解除李萌、牛文静与颜华珍签订的《房屋预约买卖合同》等。理由是：涉案房屋属于李萌和牛文静共同共有，李萌出卖涉案房屋时未经牛文静的同意，牛文静未在《房屋预约买卖合同》上签字，牛文静一直认为颜华珍是租户；2016年11月17日办妥房产证后，颜华珍要求过户、李萌要求牛文静予以协助时，牛文静才知道涉案的房屋买卖合同，并表示拒绝配合继续进行交易；李萌认为其出卖房屋未经牛文静同意的行为属于无权处分，且涉案房屋没有进行过户登记，颜华珍的购买行为也不能适用善意取得，在牛文静不同意继续进行交易的情况下，涉案房屋无法完成过户，李萌也无法继续履行合同。原审法院认为：本案的争议焦点是李萌、牛文静是否有权解除涉案房屋买卖合同。本案中，双方当事人均确认涉案《房屋买卖合同》中“李萌”和“陈淑丽”的签名都是本人自己签署的；但“牛文静”的签名是李萌模仿牛文静的笔迹代签的。李萌、牛文静主张解除合同的理由，是牛文静和黄继新都不知道该买卖合同，李萌是无权代理，而且牛文静拒绝继续履行该合同。原审法院就此分析如下：首先，李萌出卖涉案房屋前不征询共同共有人牛文静的意见，就不可能保证售后没有产权纠纷，与房屋买卖合同约定的义务相悖，明显不合常理。牛文静在购房十多年后，尤其是涉案房屋产权证办妥前3个月在旁边经营公司，应当早已知道陈淑丽使用自己是共同共有人的房屋，却从未询问过陈淑丽或者李萌是买卖还是租赁，极其不合常理。尽管涉案的房屋买卖合同没有类似李萌、牛文静与颜华珍的《房屋预约买卖合同》中约定的李萌、牛文静已取得黄继新的同意、可以自主签署出售相关房屋的所有合同文件资料等内容，但黄继新收取陈淑丽购房款700000元，且用于支付自己和儿子黄镇宇购买涉案房屋楼下的B3层房屋，却从未询问过款项来源、妻子和女儿购买的涉案房屋使用情况，更不合常理。因此，对于李萌、牛文静主张牛文静和黄继新一直不知道涉案房屋买卖情况，不予采信；陈淑丽主张牛文静和黄继新是知情并同意的，合情合理，予以采信。其次，涉案房屋买卖合同落款日期，李萌、牛文静是2007年12月24日，陈淑丽是2007年12月28日，明显是李萌将李萌、牛文静4天前已经签署的合同交给陈淑丽；而且牛文静是李萌的女儿，又没有提供证据反驳陈淑丽在庭审中质疑其无出资涉案房屋，且确认曾经的15份租赁合同都是李萌代其签名的。因此，陈淑丽主张本案中李萌虽然无权代理牛文静，但其足以相信李萌有代理权，符合情理，予以采信。再次，李萌、牛文静当初购买包括涉案房屋在内的天誉华庭第B幢第4层房屋面积高达1285.798平方米，而且约定涉案房屋首期购房款700000元汇入广州新华汇昌房地产开发有限公司的帐户，作为黄继新和其尚未成年儿子黄镇宇购买天誉华庭B3层房屋的房价款；李萌、牛文静购买涉案房屋的单价是6945.60元，而卖给陈淑丽是7300元，溢价354.40元，盈利67336元；黄继新在去世前约10年时间内从未对涉案房屋的买卖提出过异议。因此，家庭成员共同投资非常明显，故对李萌、牛文静出卖涉案房屋未经黄继新同意的主张不予采信。最后，本案中的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，对双方都具有法律约束力，都应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。而且涉案房屋性质是写字楼，不受房屋限购政策影响，不属于法律上或者事实上不能履行的情形，而是可以强制履行的。而且陈淑丽没有任何违约行为，李萌、牛文静要求解除的理由明显不成立，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条和第六十四条第一款的规定，于2018年12月27作出判决如下：驳回李萌、牛文静的诉讼请求。本案受理费17280元，由李萌、牛文静负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，牛文静向本院提交银行账户交易明细、居住证明、结婚登记审查处理表、申请结婚登记声明书及出生医学证明，以共同证明：牛文静在2006年至2015年期间一直生活在河南省，李萌在2007年12月28日单方与陈淑丽签订房屋买卖合同，并未告知牛文静，牛文静亦无机会知晓涉案房屋被李萌出卖的事实。二审庭询中，牛文静陈述：其系基于侵权法律关系提起本案诉讼；在其与李萌共同购买涉案房屋之后，李萌并未告知其该房屋的使用状况，其通过其父亲及弟弟知晓涉案房屋由李萌出租；其一直没有获取涉案房屋的租金收益，也无要求李萌向其分配租金收益，因为其有能力另外赚钱。李萌确认其系基于合同法律关系提起本案诉讼。本院认为：本案的争议焦点是，李萌与牛文静是否有权以李萌向陈淑丽出卖涉案房屋构成无权处分为由主张解除《房屋买卖合同》。牛文静与李萌以李萌向陈淑丽出卖涉案房屋未征得牛文静及李萌配偶黄继新的同意为由，主张李萌构成无权处分，并据此诉请解除李萌与陈淑丽签订的《房屋买卖合同》、陈淑丽交还涉案房屋并支付占用费，但其一，牛文静否认其曾对李萌签订《房屋买卖合同》的行为知情且追认，如确如牛文静所述，则该《房屋买卖合同》对其不具有约束力，也不存在解除的问题，故牛文静的主张与其诉请相矛盾。而李萌作为直接签署《房屋买卖合同》的一方当事人，其以自身的签约行为未经过房屋共有人的同意故构成无权处分为由，主张解除该《房屋买卖合同》，有违诚信，亦缺乏法律依据。另，牛文静与李萌主张其分别基于侵权法律关系和合同法律关系作为共同原告提起本案诉讼，亦不符合相关法律规定；其二，涉案房屋虽由李萌作为出卖方签订，但一方面，涉案房屋在交付给陈淑丽使用之后长达十几年期间，无证据曾反映牛文静曾对此提出异议。牛文静称其系通过其父亲及弟弟知晓李萌将涉案房屋出租的事实，但同时确认其从未获取涉案房屋的租金收益，也从未向李萌主张分配涉案房屋的出租收益，牛文静对此解释为其“有能力另行赚钱”，牛文静的解释难以令人信服；另一方面，李萌与牛文静之间系母女，无证据反映双方之间的关系已经恶化或存在恶化的可能性，且依据各方陈述，双方在天誉华庭共同投资购买了多套套房屋，牛文静事实上有将共同购买的房屋委托李萌管理，故李萌在征得牛文静同意之后将涉案房屋出售给陈淑丽符合情理；其三，李萌与陈淑丽签订涉案《房屋买卖合同》明确约定首期购房款700000元汇入广州新华汇昌房地产开发有限公司的帐户，作为黄继新和其儿子黄镇宇购买天誉华庭B3层房屋的房价款，另，无证据反映黄继新在去世前约10年时间内有对涉案房屋的买卖或陈淑丽的占有使用提出过异议，故可认定黄继新对李萌向陈淑丽出卖涉案房屋的事实知情且无异议。综上，牛文静与李萌以李萌出售涉案房屋未经牛文静及黄继新同意构成无权处分为由，诉请解除涉案《房屋买卖合同》、陈淑丽交还房屋及支付占用费，缺乏事实根据与法律依据，原审判决对此予以驳回并无不当，应予维持。综上所述，上诉人李萌、牛文静的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费17280元，由上诉人李萌、牛文静共同负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年六月六日书记员  王文杰唐颖琪