江苏省扬州市江都区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1012民初2997号原告：任茂东，男，1977年4月30日出生，汉族，住扬州市江都区。委托诉讼代理人：陈学军，江苏江业律师事务所律师。被告：扬州麦芒新材料有限公司，住所地扬州市蜀冈-瘦西湖风景名胜区扬子江北路399号41040室。法定代表人：马凤群，该公司总经理。委托诉讼代理人：生长红，江苏江扬律师事务所律师。原告任茂东与被告扬州麦芒新材料有限公司(以下简称麦芒公司)债权转让合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月19日公开开庭进行了审理，原告任茂东及其委托诉讼代理人陈学军，被告麦芒公司原法定代表人马兵、委托诉讼代理人生长红到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法转换为普通程序，于2018年10月11日、2018年12月3日、2019年3月13日、2019年3月20日公开开庭进行了审理，原告任茂东，被告麦芒公司的委托诉讼代理人生长红均到庭参加诉讼，原告任茂东的委托诉讼代理人陈学军于2018年12月3日、2019年3月13日、2019年3月20日到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任茂东向本院提出诉讼请求：请求判令被告给付原告购房款240万元、支付违约金422万元，合计662万元，并承担本案的诉讼费、保全费用、保险费。事实和理由：原被告及扬州金宇房地产开发有限公司在2016年11月21日签订《协议》一份，协议签订后，被告给付定金80万元，原告按照协议履行义务，上述房屋不动产权属证也变更到被告名下，被告却没有按照约定支付房款；2016年12月6日，原被告签订《补充协议》一份，被告仍未履行，经原告多次催要，被告尚欠原告房款240万元，按照《协议》约定被告应支付违约金422万元，原告要求被告给付尚欠的房款以及违约金，被告拒不给付，故原告诉至法院。被告麦芒公司辩称，1.2016年11月17日扬州仲裁委员会已经作出了（2016）扬仲调字第465号调解书，该调解书明确载明扬州金宇房地产开发有限公司和原告于2012年12月28日签订了两份商品房买卖合同以及2012年12月29日签订的两份协议予以解除，同时还约定了原告已支付的房款由双方自行结算，扬州金宇房地产开发有限公司为案涉房屋产权人，且于2016年11月28日与被告签订了五份《商品房买卖合同》，根据合同相对性原则，原告没有权利向被告主张购房款。2016年11月21日原被告以及扬州金宇房地产开发有限公司签订的三方《协议》，原告将涉案房产出卖给被告是无权处分行为。2.被告实际付款金额为1221万元，已经超出了五份《商品房买卖合同》约定的总房款1120万元，多支付了101万元，原告再主张无事实和法律依据，应当予以驳回。五份合同是双方真实意思表示，涉案房屋买卖价应当以五份合同为准，是合法有效的。五份合同中有关房款支付约定分期付款，出卖方对于余款20%无权要求支付。如果扬州金宇房地产开发有限公司不认可原告已代收的979万元，被告将另案要求原告退还该款。3.被告不存在违约，原告无权主张违约金422万元。被告没有义务向原告支付购房款，亦不欠原告购房款，扬州金宇房地产开发有限公司没有按照约定时间向被告实际交付全部房屋，构成违约，且该违约行为仍在继续。原告在其没有损失的情况下，主张违约金422万元过高，请求法院调整降低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2012年12月28日，原告与扬州金宇房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》两份，2012年12月29日签订《补充协议》两份，约定原告购买扬州金宇房地产开发有限公司开发的位于扬州市江都区货广场房屋（面积为2556.91㎡）。合同签订后，原告支付了部分购房款，双方未办理房屋权属变更登记手续。2016年11月17日，经他人介绍，原被告就上述房屋买卖达成意向。2016年11月21日，原告任茂东（甲方）与被告麦芒公司（乙方）、案外人扬州金宇房地产开发有限公司（丙方）签订协议一份，约定甲、丙双方于2012年12月签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定甲方购买丙方名下坐落扬州市江都区货，建筑面积2556.91平方米房产（简称房产），甲方在江都农商行以该房产办理了贷款手续，并实际支付了部分款项，后双方尚有部分往来未结清，所以甲方未能办理不动产等相关权证，但甲方仍拥有该房产的实际产权和处置权，丙方对此无任何异议。现乙方愿意出资人民币壹仟肆佰万元整（小写：14000000元整）购买该房产，三方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买该房产事宜签订本合同：一、各方责任和义务：1.乙方同意本合同签订之日起两个工作日内，向甲方支付人民币80万元作为购房定金，汇入甲方指定账户；2.甲方与丙方同意通过扬州仲裁委员会裁定，解除双方于2012年12月签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；3.甲方在收到乙方支付的80万元定金之日起一个工作日内，负责还清该房产在江都农商行的贷款，并在所属房管局办理解押手续；4.丙方无条件配合甲方在办完解押手续后的一个工作日内，办理该房产的全部不动产权属证（房产明细：附件一）至乙方名下；5.在办理完该房产不动产权属登记手续的二十二个工作日内，乙方将第一期购房款玖佰贰拾万元汇入甲方指定账户，加上乙方前期支付的捌拾万元定金转为购房款，实际支付购房款壹仟万元；6.在办理完该房产不动产权属登记手续的四十四个工作日内，乙方将剩余所有购房款肆佰万元汇入甲方指定账户；7.甲方和丙方应将全部房产现有租赁状况及租赁期限如实告知乙方（租赁明细：附件二），并提供相关租赁合同的复印件，以保障在该房产租赁期满后，顺利腾空，完整交付乙方。乙方付清所有购房款壹仟肆佰万元后，乙方享有该房产的所有权及收益权；8.在乙方向甲方未付清合同约定的所有款项前，房屋产权虽然落户至乙方，但房屋实际所有权仍归属甲方所有；9.在乙方向甲方付清合同约定的所有款项后，本合同即履行完毕，合同各方的责任与义务即履行结束，无任何纠纷。二、税费分担：合同执行过程中所产生仲裁费用、办理不动产权属证照的税费以及相关的一切费用均由乙方承担。三、违约责任：1.甲方在收到乙方支付的捌拾万元定金之日起的两个工作日内还清该房产在农商行的贷款，并协助在房管局办理解押手续，如还款未能在上述时间还清，每超出一天，应在乙方购房款中减免壹万元作为补偿；2.乙方在丙方办理完成不动产权属证后，未能按约定分两期将剩余购房款合计壹仟叁佰贰拾万元汇入甲方指定账户的，应向甲方赔偿每天壹万元违约金，直至付清款项。2016年11月22日，甲方、丙方向乙方出具《补充协议》，承诺除现有已租赁未到期的房屋外，甲方与丙方严格按照协议约定，期满腾空完整交付给乙方，在未征得乙方同意外，甲丙双方不得再行对外租、售，现有已租赁未到期房屋不得再续签新的租赁合同。丙方确保该房屋交付时，以该房屋现状为准交付。2016年11月16日，扬州仲裁委员会受理了扬州金宇房地产开发有限公司与任茂东确认合同效力纠纷一案，于2016年11月17日作出（2016）扬仲调字第465号调解书，扬州金宇房地产开发有限公司与任茂东达成如下调解协议：1、扬州金宇房地产开发有限公司与任茂东于2012年12月28日签订的编号分别为jy201220、jy201221的两份商品房买卖合同及于2012年12月29日签订的两份补充协议自本调解书生效之日起解除；2.扬州金宇房地产开发有限公司与任茂东自调解书生效后十日内共同到合同备案登记部门办理上述两份合同的备案撤销手续；3.在撤销备案前由任茂东负责还清因购房所欠银行的借款本金和利息；4.因解除商品房买卖合同所发生的一切费用由任茂东承担，与金宇房地产开发有限公司无关；5.任茂东因购房已支付给扬州金宇房地产开发有限公司的实际购房款，由扬州金宇房地产开发有限公司于两份合同撤销备案后60日内返还任茂东(双方自行结算)；6.本案双方当事人无其他争议；7.本案仲裁费用76288元由任茂东承担。2016年11月28日，麦芒公司与扬州金宇房地产开发有限公司就上述房屋分别签订了《商品房买卖合同》，扬州市江都区国土资源局于2016年12月9日、2016年12月13日就上述房屋分别向麦芒公司制发了不动产权属证书。2016年12月6日，任茂东与麦芒公司签订补充协议一份，约定：双方于2016年11月签订了编号为江都2016任字1118号协议，现任茂东承诺在2016年12月9日前，确保麦芒公司能拿到2256.91平方米房产的不动产权证，麦芒公司承诺在拿到该房产不动产权证的22个工作日内（即2017年1月10日前），将920万人民币购房款汇入任茂东指定账户，2017年1月20日前，将所有剩余购房款400万人民币汇入任茂东指定账户，此房产归麦芒公司所有。2017年7月11日，任茂东向麦芒公司发出《债权转让通知书》：将其在麦芒公司的242万元债权转让给扬州金宇房地产开发有限公司。2016年11月21日协议签订后，被告麦芒公司陆续给付原告任茂东968万，付款明细如下：2016年11月23日转账50万元，2016年11月28日转账30万元，2017年1月24日给付600万元承兑汇票，2017年1月25日被告通过张宏敏转账100万元，2017年4月28日转账20万元，2017年9月28日转账30万元，2017年9月30日转账5万元，2017年11月1日转账15万元，2017年11月2日转账8万元，2018年1月19日转账20万元，2018年2月13日转账20万元，2018年2月15日被告通过樊继雪转账15.5万元，给付现金2.5万元，微信转账2万，2018年3月9日转账30万元，2018年4月1日转账20万元。审理中，原告变更诉讼请求，要求麦芒公司给付190万元，支付违约金422万元，并承担本案诉讼费、保全费用、保险费。2019年5月6日，原告认可被告原法定代表人2017年12月24日汇给他人的11万元为被告偿还原告的款项，被告实欠原告179万元。2019年6月6日，原告向本院出具《承诺》，自愿以179万为基数，从2017年2月14日(2016年12月13日起计44个工作日)起至债务实际清偿之日止按年利率24%计算违约金。本院认为，本案的争议焦点是，1.原告要求被告给付房款190万元有无事实与法律依据？2.原告要求被告承担违约金422万元有无事实与法律依据？关于争议焦点一，本院认为被告应当支付原告房款179万元。理由是：1、扬州仲裁委员会（2016）扬仲调字第465号调解书证明原告与扬州金宇房地产开发有限公司有关案涉房屋的买卖合同已经解除，扬州金宇房地产开发有限公司应返还原告购房款。2、2016年11月21日，原被告与扬州金宇房地产开发有限公司签订协议明确约定由被告将房款1400万元支付给原告，扬州金宇房地产开发有限公司无条件配合原告在办理完解押手续后一个工作日内办理房产不动产权属证书。3、扬州金宇房地产开发有限公司与麦芒公司就案涉房屋另行签订了商品房买卖合同，并配合被告办理了不动产权属证书。4、2017年7月11日原告将其对被告享有的242万元债权转让给扬州金宇房地产开发有限公司。综上，原告与扬州金宇房地产开发有限公司2016年11月17日解除商品房买卖合同后，案涉房屋所有权人为扬州金宇房地产开发有限公司，原告无权再处分该房屋，合同解除后扬州金宇房地产开发有限公司应返还原告购房款。2016年11月21日，原被告及扬州金宇房地产开发有限公司约定由被告直接向原告给付购房款1400万元，属于债权转让。原被告及扬州金宇房地产开发有限公司已约定被告给付原告房款1400万元，在被告与扬州金宇房地产开发有限公司签订房屋买卖合同后，原被告对房款给付时间进一步予以了明确，被告对房款并未提出异议。被告依据其与扬州金宇房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同约定的价格主张不再支付原告款项，依据不足，对原告该项主张，本院不予认定。被告已经给付968万元，原告债权转让242万，被告为原告代垫11万元，被告尚欠原告179万元房款至今未付，对原告要求支付房款179万元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于争议焦点二，本院认为被告应支付原告违约金。理由是：被告在原告与扬州金宇房地产开发有限公司解除房屋买卖合同后，与扬州金宇房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，原告无义务向被告交付房屋。三方《协议》约定了付款时间，被告至今仍欠原告179万元已违约，被告应支付违约金。原告现自愿以179万元为基数，自2017年2月14日起按年利率24%计算违约金，不违反法律规定，本院予以确认。原告未能举证证明保全费用，原告要求被告承担保全保费用，本院依法不予支持。综上，原告与扬州金宇房地产开发有限公司2016年11月17日解除商品房买卖合同后，案涉房产所有人为扬州金宇房地产开发有限公司，扬州金宇房地产开发有限公司应向原告返还购房款。原被告以及扬州金宇房地产开发有限公司2016年11月21日签订的协议，约定被告直接向原告给付购房款，是债权转让，本案案由应调整为债权转让合同纠纷。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第七十九条、第八十一条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告扬州麦芒新材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告任茂东人民币179万元及违约金（违约金计算方法：本金1790000元，自2017年2月14日起至债务实际清偿之日止，按年利率24%计算）；二、驳回原告任茂东的其他诉讼请求。本案受理费58140元，由原告任茂东负担10140元，由被告扬州麦芒新材料有限公司负担48000元，上述诉讼费中48000元已由原告垫付，被告在履行上述义务时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  卞贞林代理审判员  王溧波人民陪审员  石 琴二〇一九年六月六日书 记 员  刘 薇