山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民初16号原告：连洁清，女，1986年5月9日出生，汉族，住山东省荣成市。委托诉讼代理人：黄莲香，山东康桥（威海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘家琛，山东康桥（威海）律师事务所律师。被告：威海广信房地产开发有限责任公司,住所地山东省威海经济技术开发区青岛中路96号A-1407室。诉讼代表人：威海广信房地产开发有限责任公司管理人。委托诉讼代理人：丛菡，女，1987年9月6日出生，汉族，住山东省荣成市三环北区，系威海广信房地产开发有限责任公司管理人工作人员。原告连洁清与被告威海广信房地产开发有限责任公司（以下简称广信公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月1日、6月20日公开开庭进行了审理，原告连洁清及委托诉讼代理人刘家琛、黄莲香、被告委托诉讼代理人丛菡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。连洁清向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认原告与被告于2015年12月11日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201500044637）有效；2.判令确认原告与被告于2015年12月11日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201500044637）中百度城-1C号-2715房屋不属于被告的破产财产；3.判令被告在条件具备时向原告交付百度城-1C-2715房屋并配合原告将房屋所有权办理至原告名下；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年10月24日，原告为个人家庭居住与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号2012119477），购买位于经区百度城-5号-106房产（建筑面积83.51㎡）一套。被告于2015年初向原告交付房屋，原告与家人入住，发现因房屋面积较小、老人患病、小孩年幼等导致居住极不便利。原告父母主张自己购买一套房屋单独居住，考虑到父亲身患重病生活不能自理、母亲亦需要有人照顾、原告唯一姐姐患有严重疾病而无赡养父母的能力等问题，原告作为唯一具有赡养能力的子女，为方便照顾父母，在同一小区再购买一套房产用于父母居住，当时因资金紧张只能通过银行按揭贷款购买，但因原告父母年龄大不具备办理贷款的条件，只得以原告名义办理及暂时将房产网签备案至原告名下，而实际购买房产并居住的是原告父母。在此基础上，原告代父母与被告签订涉案商品房买卖合同，向被告购买百度城-1C-2715房产（建筑面积98.91㎡）一套，总价款为552000元，原告已将全部房款付清。2015年12月22日，威海市住房保障和房产管理局签发房屋预告登记证明（证号威房预字第××号），为该房屋办理了预告登记。2018年12月31日，被告管理人在公布的《百度城二期继续履行房产明细表》中，只确认了原告2012年购买的百度城-5号-106房产继续履行，未确认2015年原告代其父母购买的百度城-1C-2715房产继续履行。原告作为已支付全部购房款的消费者，购买房屋是其父母个人生活所必须，是用于个人居住而非用于生产经营或投资，且已将合同约定义务全部履行完毕，管理人的上述行为严重损害了原告的生存权。请求支持原告诉讼请求。广信公司辩称，原、被告之间的商品房买卖合同有效，但涉案房产仍属于破产财产，原告不享有物权。根据最高人民法院相关司法解释的规定，买受人用于个人居住且名下无其他用于居住的房产，确定为消费性优先权，在同一小区内购买的第二套房产属于投资性房产，不能确认为消费者优先权。原告所称的为亲属购买的情况，管理人无法确认，请求法院依法裁判。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月11日，连洁清与广信公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由连洁清购买百度城-1C号-2715室房产，面积98.91平方米，单价为每平方米5580.83元，总价款552000元；付款方式约定为，买受人已向出卖人支付定金55000元，该定金于合同签订时抵作商品房价款，买受人采取商业贷款方式支付购房款，买受人应于2015年12月11日前支付首期房款56000元，余款496000元向银行申请贷款支付。2015年9月18日、10月8日、12月14日，连洁清丈夫周宝平通过POS机刷卡的方式向广信公司支付20000元、126000元、56000元，以上合计202000元，连洁清主张另向广信公司支付现金20000元。2015年12月11日、12月14日，广信公司向连洁清出具收款收据两份，金额分别为166000元、56000元，收款事由为百度城二期房款（1C-2715）。其后，连洁清与恒丰银行股份有限公司海阳支行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，连洁清以所购百度城1C-2715号房屋提供抵押担保向恒丰银行海阳支行借款33万元，支付给广信公司。广信公司认可连洁清付清涉案全部购房款。2015年12月22日，连洁清与广信公司为涉案房产办理预购商品房预告登记。2016年6月29日，广信公司经本院裁定破产重整。在广信公司管理人公布的百度城二期继续履行房产明细中，涉案房产1C-2715号不在其内。另查明，2012年，连洁清与广信公司签订房屋买卖合同购买百度城-5号-106房屋，该房屋已由广信公司于2015年1月向连洁清交付。再查明，涉案房产百度城-1C-2715号所在的建设工程已经单体竣工验收合格，具备交付条件。本院认为，原告与被告就涉案百度城-1C号-2715室房产签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，原告请求确认涉案《商品房买卖合同（预售）》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。关于涉案房产是否属于广信公司的债务人财产。《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《企业破产法》）第三十条规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条规定：“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。”本案中，连洁清与广信公司签订商品房买卖合同之后，未办理房屋所有权转移登记，故涉案房屋并不符合上述司法解释规定的情形。连洁清主张依据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项的规定，涉案房产因属于特定物，不属于广信公司的债务人财产。本院认为，认定是否属于债务人财产应根据物权法确认的不动产物权变动登记生效原则确定，《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案房产并未变更登记至连洁清名下，不产生物权变动的效力。因此，连洁清关于涉案房产不属于债务人财产的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。关于涉案房产是否应向原告交付。《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”本案中，原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》后办理了预告登记。依照上述规定，未经预告登记的权利人即原告同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。”本案中，原告已履行支付全部房款的义务，根据上述规定，涉案《商品房买卖合同（预售）》不符合合同解除的条件，亦不存在合同无效或被撤销的情形，预告登记所依据的债权未消灭，故预告登记未失效，在被告进入破产程序后，原告就涉案房产办理的预告登记具有破产保护的效力，被告应当继续履行。故原告要求被告交付涉案房产并在条件具备时配合原告将房屋所有权办理至原告名下的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条之规定，判决如下：一、确认原告连洁清与被告威海广信房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同（预售）》有效；二、被告威海广信房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告连洁清交付百度城-1C号-2715房屋，并在条件具备时配合原告连洁清办理房屋所有权登记；三、驳回原告连洁清的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告威海广信房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  邓 锐人民陪审员  丛丽滋人民陪审员  崔 敏二〇一九年六月二十日书 记 员  孙晓燕