四川省富顺县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0322民初447号 原告：自贡鸿瑞商业管理有限公司，住所地四川省富顺县富世镇釜江大道西段407号。 法定代表人吴光建，执行董事。 委托诉讼代理人：易晓波，四川顺安律师事务所律师。 被告：江先牛，男，1969年03月07日出生，汉族，务农，住四川省富顺县。 委托诉讼代理人：江东（系被告江先牛之子），住四川省富顺县。 被告：江克聪，女，1964年03月20日出生，汉族，居民，住四川省富顺县。 原告自贡鸿瑞商业管理有限公司与被告江先牛、江克聪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年01月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告自贡鸿瑞商业管理有限公司的委托诉讼代理人易晓波，被告江先牛及其委托诉讼代理人江东、被告江克聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告自贡鸿瑞商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.二被告立即将租赁原告的房屋退还给原告；2.判决二被告向原告支付自2015年11月01日起至2018年12月31日期间的房屋租金718651元，自2019年01月01日起的租金按714元／天支付,至交付租赁房屋之日止；3.判决二被告按《租赁合同》约定向原告承担违约责任和赔偿损失。事实和理由：2013年09月24日，原告与二被告签订了商铺《租赁合同》1份,其中约定：原告将位于富顺县××××××××××××××××××××的商铺（建筑面积为1086平方米）出租给二被告，约定租赁期限自2014年01月01日起至2018年12月31日止，实际租赁期限为2014年05月25日至2019年05月24日止;商铺的租金按季支付，下季度租金在上季度末月30日前缴纳；在《租赁合同》履行期间，双方因租赁合同纠纷形成诉讼，并经富顺县人民法院、自贡市中级人民法院和四川省高级人民法院一审、二审和再审判决，现已生效并已进入执行程序。但四川省高级人民法院的生效判决仅对二被告在2015年10月30日前欠付的租金进行了处理，而二被告一直在使用案涉租赁房屋，但拒不支付租金。二被告应支付自2015年11月01日起至交付租赁房屋时止的租金，并应承担违约责任。 被告江先牛辩称，原告与二被告于2013年09月24日签订了商铺《租赁合同》属实，但原告于2015年06月18日向二被告下发了解除合同的书面通知，因此，双方签订的《租赁合同》自原告的解除通知送达二被告之日起即已解除，双方的权利、义务也自此终止。自《租赁合同》解除至今已超过了三年，原告的诉讼请求已超过了诉讼时效。在租赁期内的租金已由人民法院作出的生效判决确定，因此，原告的本次诉讼系重复起诉。被告在租赁期内，原告采取停电、封门等措施，造成了二被告多达1000多万元的巨额经济损失，原告应予以赔偿，待原告赔偿了上述损失后，才能将租赁物退还原告。 被告江克聪辩称，原告与二被告于2013年09月24日签订了商铺《租赁合同》属实，自己在《租赁合同》履行期间的前期，才参与了租赁商铺的经营。经营期内欠付租金经法院判决生效后，法院已执行了本人4万多元。案涉《租赁合同》纠纷在第一次诉讼后，本人便未参与租赁商铺的任何经营活动，故原告主张的租金、违约金与本人无关。对于原告要求退还租赁房屋，本人同意退还。 本院经审理，本案认定事实如下：2013年09月24日，原告与二被告签订了商铺《租赁合同》1份,双方约定：原告将位于富顺县××××××××××××××××××××的商铺（建筑面积为1086平方米）出租给二被告，租赁期限自2014年01月01日起至2018年12月31日止，租期为5年，实际租赁期自原告实际向二被告交付房屋之日起计算，原告向二被告交付租赁房屋的时间为2014年05月25日;租金按季缴纳，下季度租金应在上季度末月的30日前缴纳,第一年全年租金为65160元、第二年全年租金为130320元、第三年全年租金为195480元、第四年全年租金为260640元、第五年全年租金为260640元。若被告租金逾期15日以上未缴纳，原告有单方解除《租赁合同》的权利。2015年06月11日，原、被告双方在晨光园区管委会主持下形成会议纪要：2015年05月25日到2016年05月24日期间的租金标准按约定租金标准的80%计算。 原、被告在合同履行过程中，因收费问题发生纠纷，原告于2015年06月18日向二被告送达了《自鸿商发（2015）04号通知》，要求解除双方的《租赁合同》，但二被告未同意。原告于2015年06月23日向本院提起诉讼，要求解除原、被告之间签订的《租赁合同》，并要求二被告支付拖欠租金及违约金。二被告也于2015年07月6日提起反诉，要求双方继续履行合同，由原告退还二被告多收的电费、空调费并赔偿二被告的停电损失。原、被告的上述诉讼请求和反诉请求先后经过本院、四川省自贡市中级人民法院和四川省高级人民法院一审、二审、再审审理并作出了判决，其中，本院判决支持了原告解除双方签订的《租赁合同》的诉讼请求，而四川省自贡市中级人民法院撤销了本院的该判决项，并驳回了原告要求解除《租赁合同》的诉讼请求。在二被告向四川省高级人民法院申请再审后，四川省高级人民法院于2018年05月30日作出了（2016）川民再674号再审判决：一、撤销四川省自贡市中级人民法院（2016）川03民终211号民事判决和富顺县人民法院（2015)富民一初字第1601号民事判决；二、江先牛、江克聪于本判决生效后十日内向自贡鸿瑞商业管理有限公司支付拖欠租金45,415.63元并支付违约金130.32元；三、自贡鸿瑞商业管理有限公司于本判决生效后十日内支付江先牛、江克聪停电损失赔偿款13,200元；四、驳回自贡鸿瑞商业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回江先牛、江克聪的其他反诉请求。二被告在执行程序中已支付了上述判决确定的租金。 2016年8月29日，本院在执行自贡市中级人民法院（2016）川03民终211号民事判决书时，经本院进行执行调解，原告与二被告达成了《执行和解协议》，其中第四条明确约定：双方签订的房屋租赁合同的履行期限在原合同履行期限上顺延至2019年12月31日止，2019年租金按2018年租金标准缴纳。但此后二被告未向原告交纳2015年11月1日后的租金，原告于2018年08月25日向二被告送达了催收2015年11月01日后租金的《通知书》。 另查明，原告自贡鸿瑞商业管理有限公司自2015年06月18日对二被告经营的商铺停止了供电，恢复供电时间为2016年07月04日。二被告未支付2015年11月01日后的租金，租赁房屋也一直由被告占有使用至今。 以上事实，有原、被告的当庭陈述及原告提交的《租赁合同》、四川省高级人民法院（2016）川民再674号民事判决书、《执行和解协议》、催收租金《通知书》，被告江先牛提交的富顺县人民法院（2015)富民一初字第1601号民事判决书、四川省自贡市中级人民法院（2016）川03民终211号民事判决书、《恢复供电通知》等证据足以为证。 本院认为，本案争议的焦点是：1.原、被告之间签订的《租赁合同》是否已解除；2.原告主张交付租金的诉讼请求是否存在重复诉讼；3.原告的诉讼请求是否超过诉讼时效；4.对原告主张的租金、违约金，被告江克聪是否应履行支付义务；5.二被告是否应退交租赁房屋；6.原告采取停电、封门等措施，是否给二被告造成了多达1000多万元的巨额经济损失，是否应予赔偿。 关于原、被告之间签订的《租赁合同》是否已解除问题。本院认为，合同的解除可分为合意解除和法定解除。原、被告之间签订的《租赁合同》的效力，经一审、二审、再审的三级法院作出了认定，即该《租赁合同》为有效合同，对合同相对方均具有约束力，双方应全面履行合同约定的权利义务。虽然原告于2015年6月18日向二被告送达了解除《租赁合同》通知，但二被告既未同意解除合同，也未向原告退还租赁房屋，因此，双方未达成解除《租赁合同》的合意，《租赁合同》并未合意解除。原告与二被告因合同是否解除未达成合意，原告提起了包含解除《租赁合同》的诉讼请求的诉讼，该诉讼最终经四川省高级人民法院再审判决认定，原告与二被告的《租赁合同》并未达到法定解除的条件，并驳回了原告提出的解除《租赁合同》的诉讼请求。因此，原、被告双方签订的《租赁合同》既未合意解除，也未法定解除。况且原、被告于2016年8月29日在本院组织下达成的《执行和解协议》约定：双方签订的房屋租赁合同，其合同履行期限在原合同履行期限上顺延至2019年12月31日止。该《执行和解协议》进一步证明，原、被告之间的《租赁合同》不仅未解除，而且还达成了将《租赁合同》原履行期限延长至2019年12月31日止。被告江先牛认为双方的租赁关系已因原告于2015年06月18日向二被告送达了解除合同的书面通知而解除，并未成就，其该主张，本院不予采信。 关于原告的诉讼请求是否存在重复诉讼问题。四川省高级人民法院作出的（2016）川民再674号再审民事判决，确定二被告支付租金的期间为2015年05月25日至2015年10月30日，该判决未对2015年11月01日起的租金作处理，而本案原告主张要求二被告退还房屋和支付2015年11月01日起的租金，与前案的诉讼主张并不重合，故不存在重复诉讼的情形。 关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效问题。由于二被告至今仍占有并使用租赁房屋，但未支付2015年11月01日起的租金，就此，原告已于2018年08月25日向二被告送达了催收此前租金的《通知书》，自二被告欠交租金起始日的2015年11月01日，至原告向二被告主张交付欠交租金的2018年08月25日，并未超过法定三年诉讼期间，原告向二被告主张交付欠交租金的行为，应致使诉讼时效发生中断，本案诉讼时效应从2018年08月25日起重新计算，并至本案起诉时未超过三年，故原告就本案的诉讼未超过诉讼时效。 关于对原告主张的租金、违约金，被告江克聪是否应履行支付义务的问题。由于原、被告双方签订《租赁合同》并未解除，而且二被告也一直占有原告的出租房屋使用至今，加之，被告江克聪与被告江先牛作为《租赁合同》相对方及共同承租人，在占用、使用租赁房屋后，应依合同约定共同承担向原告支付租金的义务。因被告江克聪无证据证明其与原告解除了租赁合同关系，其是否仍与被告江先牛共同使用租赁房屋，仅与被告江先牛存在权利、义务关系，不应对抗原告，故被告江克聪相应的抗辩主张于法无据，本院不予采信。根据双方合同对房屋租金标准的约定，二被告欠付原告2018年12月31日前的租金为：672,772.54元（130,320元×80%÷365天×206天+195,480元+260,640元+260,640元÷365天×221天）。2019年1月1日起的租金依约定按照2018年的租金标准即260,640元/年计算，即每天的租金为714.08元，原告仅按714元/天主张，系其诉讼权利的自主处分，本院予以准许。被告江克聪虽抗辩其未参与商铺经营，不应承担责任。但《租赁合同》是由原告与被告江先牛、江克聪共同签订，被告江先牛与被告江克聪内部对租赁商铺的经营、管理方式不能免除其对外的合同义务，故上述租金应由被告江先牛、江克聪共同负担。 关于二被告是否应向原告退还租赁房屋的问题。原告要求二被告退还租赁房屋的诉讼请求实际隐含有要求解除双方签订的《租赁合同》的内容，因为退还租赁房屋需以解除双方签订的《租赁合同》为前提。虽双方达成的执行和解协议已对原《租赁合同》延期，目前双方租赁期限尚未届满，但二被告占用原告的出租房屋三年多而不向原告支付租金，欠付租金时间早已超过了双方关于因逾期交纳租金满15天原告有权单方解除《租赁合同》的约定期限，即双方的《租赁合同》目前已符合约定解除条件，故原告要求二被告退还租赁房屋，本院予以支持。对于原告主张的违约责任及损失赔偿，本案审理中虽经法庭反复释明，但原告也未明确违约责任的承担方式及损失赔偿数额，系原告该项诉讼请求不明，故本院对原告的该项诉讼请求依法予以驳回。 被告江先牛要求原告赔偿其各项损失1000多万元，但经本院释明后明确不提起反诉，且庭审中也未提交相应证据，故本案不作处理。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十六条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、限被告江先牛、江克聪在本判决生效后三十日内将租赁的位于富顺县××××××××××××××××××××的商铺（建筑面积为1086平方米）退还给原告自贡鸿瑞商业管理有限公司； 二、被告江先牛、江克聪于本判决生效后十日内向原告自贡鸿瑞商业管理有限公司支付截止2018年12月31日前拖欠的租金672,772.54元，并支付从2019年1月1日起至交付房屋止的租金（按714元/天计算）； 三、驳回原告自贡鸿瑞商业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10,986元（原告自贡鸿瑞商业管理有限公司已预交5,493元），由原告自贡鸿瑞商业管理有限公司负担1,500元，被告江先牛、江克聪负担9,486元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审判长 廖 群 审判员 李正怀 审判员 余 华 二〇一九年六月六日 书记员 郭万羽 附法律条文 1.《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者仲裁具有同等效力的其他情形。 2.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。