广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终8100号上诉人(原审被告、反诉原告）：广州市灏顺物业管理有限公司，住所地广州市番禺区桥南街福德路341号2126房。法定代表人：胡玲飞。委托诉讼代理人：岳民，广东诺臣律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京博雅天下数字营销顾问有限公司（原“北京格林艾克文化传播有限公司”），住所地北京市朝阳区东三环中路39号院17号楼1608。法定代表人：马金男。委托诉讼代理人：远铁刚，系该司员工。委托诉讼代理人：杨伟华，系北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人广州市灏顺物业管理有限公司（以下简称灏顺公司）因与被上诉人北京博雅天下数字营销顾问有限公司（以下简称博雅公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初17292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人灏顺公司的委托诉讼代理人岳民、被上诉人博雅公司的委托诉讼代理人远铁刚、杨伟华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。灏顺公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项；2.确认灏顺公司不予退还博雅公司缴纳的保证金153282.15元；3.判决博雅公司向灏顺公司支付拖欠租金37621.17元（自2018年6月7日至6月30日）和管理费7207.2元（自2018年6月7日至6月30日）；4.判令博雅公司支付灏顺公司违约金67389.7元；5.判令博雅公司支付灏顺公司255530元恢复场地的费用；6.判令博雅公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认为灏顺公司根本违约，合同终止原因是灏顺公司属于认定事实错误。首先，灏顺公司从未停止博雅公司门禁卡，也未实施拆电梯按键面板的行为，博雅公司无证据证明其上述主张；其次，大厦物业广州市宁骏物业管理有限公司的证明证实涉案物业的门禁是可以使用的，但一审法院却忽视该证据，并在博雅公司未提交任何证据的情况下，作出截然相反的事实认定，属于事实认定不清。且门禁的管理权限不在灏顺公司，灏顺公司仅是从事物业的出租和提供日常服务，门禁出入授权及取消非灏顺公司权限，灏顺公司根本不可能限制博雅公司出入大厦；再者，灏顺公司与博雅公司的往来邮件在6月6日以后发生纠纷的时段均可以妥投，即说明博雅公司在该地址正常办公，并未受到限制；最后，博雅公司的证人在庭审中也承认可以进入办公场所取回物品，并无人限制出入。另，门禁并非唯一的出入大厦手段，对于没有门禁的人可申请办理临时卡出入。故灏顺公司并不存在根本违约。二、一审法院认为合同终止原因在灏顺公司，属于认定事实错误。灏顺公司从未发出解除合同的法律文件。反之是博雅公司在2018年6月7日发函终止合同，针对博雅公司该违约行为，灏顺公司及时复函告知不同意解除合同，要求继续履行合同。一审法院认为是灏顺公司终止合同缺乏事实依据。三、博雅公司拖欠租金，并单方解除合同，构成根本违约，按约定灏顺公司应没收保证金，一审认定灏顺公司无权没收保证金与事实不符。四、一审法院无视博雅公司违约行为所造成的灏顺公司严重损失，对灏顺公司在一审提出的反诉请求均予以驳回，属于认定事实不清。五、一审法院漏查相关事实，本案的背景是自2018年春节后博雅公司多次向灏顺公司要求退租，并且不断裁减人员规模，直至2018年6月份只留下了少量员工，且经多次催促交租仍不交租，其存在违约行为。关于门禁问题博雅公司应当向物业公司寻求解决，要求解除合同这不符合正常租户的做法。综上，请求二审法院予以改判。博雅公司辩称，一、灏顺公司无理干涉博雅公司正常的办公行为，强行限制博雅公司正常工作，使用语言暴力威胁博雅公司员工，使博雅公司员工无法正常在物业办公，且强行将博雅公司员工门禁卡停掉，14层两个货梯按钮板面拆走，导致博雅公司员工无法出入大厦，无法使用租赁物业办公，构成根本违约。博雅公司有权解除合同，租赁合同自6月11日灏顺公司收到解除函之日解除。二、博雅公司在上诉状中所述的费用承担问题，因从2018年6月6日起博雅公司已经处于不能正常使用租赁单元的状态，故灏顺公司要求博雅公司支付不能正常使用后的各项费用缺乏法律依据，且有些费用并未实际发生，有些是灏顺公司为了自己的利益所支付的费用。三、博雅公司的证人在一审中没有说过门禁卡被停后可以正常出入，2018年6月11日物业公司出具的证据是假的，博雅公司在一审提交了的证据，包括博雅公司单位员工和灏顺公司负责人的微信聊天记录、派出所出具的视频记录等证据都证实了博雅公司在正常工作的情况下遭到灏顺公司强行干涉、阻止、威胁，使博雅公司工人身安全遭到威胁。停掉博雅公司所有员工的门禁卡，拆掉货梯，导致博雅员工无法正常进行办公。四、关于收发邮件，是送至大门外，由博雅公司员工去大门外签收快递。灏顺公司陈述的博雅公司多次提出退租非事实，实际上是博雅公司想换小一点的办公室，并没有提出要终止合同。五、约定租金是月初1-3号支付租金，但2018年6月6是才是第三个工作日，故博雅公司不属于违约。灏顺公司回函不同意解除合同不能改变和阻止我方依法解约的权利。2018年6月28日，博雅公司向一审法院起诉请求：1、确认博雅公司、灏顺公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》已解除；2、灏顺公司双倍返还博雅公司缴纳的保证金306564.3元；3、本案诉讼费由灏顺公司负担。灏顺公司向一审法院反诉请求：一、博雅公司向灏顺公司支付2018年6月7日至2018年6月30日的租金37621.17元、管理费7207.2元；二、确认灏顺公司有权不予退还博雅公司保证金153282.15元；三、博雅公司支付违约金65676.42元（剩余租期2018年6月7日至2019年1月19日总租金的20%）；四、博雅公司承担恢复原状费用255530元；五、博雅公司承担中介费45314元、律师费30000元；六、博雅公司向灏顺公司补交免租期租金42152.6元；七、博雅公司向灏顺公司支付2018年7月2日起三个月的场地占用费132780.6元；八、博雅公司向灏顺公司支付2018年7月、8月管理费17882.9元；九、博雅公司负担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：博雅公司（承租人/乙方）与灏顺公司（出租人/甲方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），约定：灏顺公司将广州市天河区珠江新城花城大道68号环球都会广场第14层1408-1409房（以下简称“租赁单元”）出租给乙方作写字楼使用；租赁期限为2016年12月20日至2019年1月19日；2016年12月20日至2017年1月19日为免租期，2017年1月20日至2018年1月19日每月租金为42152.6元，2018年1月20日至2019年1月19日每月租金为44260.2元等。后博雅公司（承租方/乙方）与灏顺公司（出租方/甲方）签订《补充合同》（以下简称“《补充合同》”），约定：甲方应当按照乙方于2016年12月参观租赁单元时所确认的现状将租赁单元交付给乙方，包括任何固定设备、装置、动产和其他物品以及其它配置；上述经乙方确认的现状已形成书面文件，经乙方确认文件内容后作为本合同的附件。本合同生效之日起3个工作日内，乙方应与物业管理公司签订租赁单元的物业服务合同，如租赁合同提前终止，则物业服务合同于租赁合同终止之日自动终止。租赁单元的物业管理费为每月8941.45元。乙方须在2016年12月21日前一次性向甲方交纳相当于租赁单元叁个月租金（126457.8元）和叁个月物业管理费（26824.35元）的租赁保证金，合计153282.15元作为履行租赁合同的担保。由于乙方违约致使本合同终止的，甲方有权不退还乙方的保证金。租赁合同租赁期满，甲方应在租赁期满日起七个工作天内，将租赁保证金一次性无息返还乙方；如租赁合同租赁期满或提前终止时，乙方仍有法律规定或租赁合同约定的应付款、违约金、赔偿金等尚未支付完毕的，甲方可从租赁保证金中扣除应付款、违约金、赔偿金后再于合同终止或解除日起七个工作天内，将剩余部分租赁保证金返还乙方；甲方逾期向乙方返还租赁保证金的，应按照应退还保证金金额的0.1%向乙方支付滞纳金。自2017年3月1日起，乙方按照自然月作为付款周期向甲方支付租金。自2017年2月1日起，乙方按照自然月作为付款周期向大厦管理处支付物业管理费。乙方在每个自然月的第1日前（有甲方出具的付款通知的按照合同另行约定为准）以银行转账付款方式缴付当月租金和物业管理费给甲方，同时将转账单传真给甲方，甲方应在租金和物业管理费收到之日起7天内向乙方提供当月合法税务发票；如甲方无法提供合法有效的收款凭证，乙方有权拒付，由此造成乙方延期付款，乙方无需向甲方另行支付任何费用且无需承担违约责任；如果乙方不按时缴纳租金和物业管理费，甲方有权按日收取乙方所欠金额的0.1%的滞纳金。乙方在装修前应将装修的承包商、设计方案、图纸、使用材料等有关文件资料提交给物业管理公司以作记录。乙方对其雇员、代理人在租赁单元内经乙方授权以乙方的名义所从事的一切行为向甲方承担全部责任；甲方及物业管理公司对其雇员、代理人在租赁单元内经甲方或物业管理公司授权以甲方或物业管理公司的名义所从事的一切行为向乙方承担全部责任。租赁合同租赁期满而双方并无协议由乙方续租或租赁合同提前解除、终止的，乙方应于租赁合同租赁期满之日（合同提前解除、终止的，不迟于合同解除、终止之日起3天内）将其在租赁单元内的财物（本合同中，财物包括但不限于文件资料等）全部搬出，如果甲方发现有乙方任何财物遗漏在租赁单元内，甲方应通知乙方，但如甲方发出通知后五天内乙方仍不取回上述财物的，则财物及其任何权益的价值视为零，甲方处置该等财物的行为并不构成对乙方或任何第三人的侵害。租赁合同提前终止，且该终止不是由甲方违约引起，或与甲方违约无关的，乙方应负责拆除和清理其加设在租赁单元内的一切装修及添附和设备设施，将租赁单元恢复至交付时的状态后交还甲方，由此产生的所有费用由乙方承担；如甲方书面同意或要求乙方不拆除装修及添附或不将租赁单元恢复至交付给乙方时的原状的，乙方不拆除、不恢复，甲方不需因此向乙方支付任何补偿或费用，乙方也不需因未拆除装修及添附向甲方支付任何补偿；如按本条乙方应拆除装修或恢复原状而乙方不拆除装修或不将租赁单元恢复原状的，甲方可自行采取措施予以拆除或恢复，由此产生的费用及给甲方造成的损失由乙方承担；如果乙方对本条项下的任何应支付费用有异议的，应委托中国政府机构批准并登记的独立第三方评估公司对有争议的费用进行评估，该评估公司对该费用的决定是最终的，双方应当尊重并遵照执行。租赁合同终止后，乙方应按以下规定将租赁单元交还甲方：将其在租赁单元内的财物全部搬出，使租赁单元全部腾空；将租赁单元恢复至交付时的状态：与甲方共同检查核对甲方交付给乙方使用的设备设施是否完好无缺（正常损耗除外），如有损毁乙方应予以修复或赔偿；将租赁单元大门及其内部所有房门的钥匙全部交给甲方；清付未付租金、物业服务合同费用及任何其他终止日期前产生的未付的费用。乙方归还租赁单元后，双方应签署书面文件以确认租赁单元的已归还，甲方应按照合同约定退还乙方的保证金。合同有效期内，由于甲方原因致使租赁单元改变规划用途、限制使用导致乙方无法正常经营的，乙方有权单方面解除本合同，甲方应无息退还水电周转金及双倍退还乙方所交保证金，乙方已经支付但未发生的费用甲方应当全部退还给乙方。在租赁期限内，乙方应按期支付租金和物业管理费，如逾期缴付，每逾期一天，须按当期应付未付金额的0.1%向甲方计付滞纳金；在乙方搬出租赁单元后，甲方应按照合同约定向乙方退还租赁保证金，甲方逾期退还的，应按照本合同约定承担违约责任。乙方拖欠任何一项应付甲方费用超过30日的（包括但不限于租金和物业管理费），甲方有权终止本合同，没收乙方全部保证金，并有权要求乙方承担剩余租期总租金20%的违约金，租赁房屋的装饰归甲方所有，甲方无须向乙方支付任何赔偿。因乙方违约致使本合同终止的，甲方有权没收全部保证金，并不返还乙方已付之所有款项、费用；除此之外，乙方还须继续向甲方支付其应付的费用，并赔偿甲方因此而遭受的经济损失。乙方在租赁合同规定的最后期限前交还租赁单元的，根据合同约定继续支付其占用期间的租金；乙方在租赁合同规定的最后期限未能交还租赁单元的，租赁期将以月为计算，在此期间租赁合同将不再具有法律效力，同时乙方将支付甲方双倍租金至乙方归还物业；此外，乙方仍须根据物业服务合同向物业管理公司支付超期占用租赁单元期间物业服务合同费用，同时甲方有权采取断水断电或自行开锁收回租赁单元，由此产生的损失由乙方自行承担。除非本合同另有规定，如乙方违反租赁合同规定或严重违反物业服务合同的规定，且在甲方发出要求改正的通知后10天内仍未改正的，甲方有权对乙方采取恰当的法律行为以保证合同有关条款的执行。本合同与《租赁合同》具同等法律效力，有抵触之处，以本合同为准。租赁合同任何一方给予对方的通知、请求等须采用书面形式，甲方给予乙方的通知、请求等在邮寄至本合同首部所述的乙方地址或租赁单元后，视为送达；乙方给予甲方的通知、请求等在邮寄至本合同首部所述的甲方地址后，视为送达等。《补充合同》附件《写字楼物业移交确认书》显示，博雅公司、灏顺公司确认租赁单元及4套门匙于2016年12月移交博雅公司使用，且双方还对租赁单元的附属设施进行了确认。2018年6月7日，博雅公司向灏顺公司作出《租赁合同解除通知函》（以下简称“《解除函》”），称因灏顺公司阻拦博雅公司运送闲置设备、注销博雅公司的门禁卡、封锁货梯，导致博雅公司无法进入租赁单元办公，已构成根本违约，博雅公司有权单方解除合同，故通知灏顺公司双方合同于2018年6月7日起解除，并要求灏顺公司收到函件后30日内退还水电周转金、双倍返还保证金及博雅公司已支付但未发生的费用；此外还要求灏顺公司恢复门禁设备以便博雅公司处置相关办公设备等。灏顺公司确认其于2018年6月11日收到了上述《解除函》，但否认函件所述内容，灏顺公司并不存在限制博雅公司使用租赁单元的情况，博雅公司系擅自单方解除合同；实际上，博雅公司在2018年6月前即口头表示要提前终止合同，灏顺公司未予同意；后博雅公司亦未按时支付2018年6月的租金。灏顺公司为证明其所述情况，向一审法院提交了如下证据：1、显示由灏顺公司于2018年5月21日向博雅公司作出的《关于环球都会广场1408、1409单元口头提出退租的说明》（复印件），主要内容为鉴于博雅公司曾于2018年2月26日、5月21日分别口头向灏顺公司提出搬迁或改租小面积的单元，两次口头提出后亦没有相应的书面与灏顺公司沟通具体计划，令灏顺公司对博雅公司日后继续的承租能力有所质疑……若博雅公司确定提前退租，请博雅公司给予书面说明，灏顺公司将按合同约定违约赔偿的方式与博雅公司进行商讨，若有疑问，可随时联系灏顺公司胡小姐（TEL：138××××8585）进行沟通等；该函件下方显示有“倪某，5.21日”的签字原件。2、显示由灏顺公司于2018年5月22日向博雅公司作出的《退租结算通知书》，主要内容为告知博雅公司如提前终止双方的租赁合同，需向灏顺公司支付免租期租金、违约金、恢复原状拆迁费用、中介服务费等合计304856.3元等。3、显示由灏顺公司于2018年5月28日向博雅公司作出的《关于环球都会广场1408、1409单元口头提出退租的说明》（复印件），主要内容为博雅公司就口头提出退租一事未给予灏顺公司明确的回复，希望博雅公司能及时书面回复灏顺公司，尽快解决此事，若有疑问，可随时联系灏顺公司胡小姐（TEL：138××××8585）进行沟通等；该函件下方显示有“倪某，5.28”的签字。4、显示由灏顺公司于2018年6月7日向博雅公司作出的《催款通知书》，主要内容为按合同约定，博雅公司应在每月初三个工作日内支付当月租金，但截至2018年6月7日博雅公司都未支付2018年6月的租金，要求博雅公司在2018年6月8日前支付，否则将追究博雅公司的违约责任等；灏顺公司还一并提交了相应的EMS邮单、邮寄详情单，其中寄往租赁单元的邮件显示已于2018年6月11日签收；寄往博雅公司原工商登记地址的邮件显示已于2018年6月9日签收。5、显示由博雅公司于2018年6月11日向灏顺公司作出的《关于灏顺物业催款通知书的答复》，称博雅公司未向灏顺公司提供6月份房租的付款通知书，故无法进入财务付款流程而延期支付了租金，因灏顺公司无法提供合法有效的收款凭证，博雅公司有权拒付；6月6日，灏顺公司阻拦博雅公司运送闲置设备，并将博雅公司所有员工的门禁卡注销，同时以暴力手段封锁货梯，导致博雅公司无法进入租赁单元，相关情况已在派出所和司法所进行了登记备案，鉴于灏顺公司的违约行为，博雅公司有权要求自2018年6月7日起解除租赁合同，不再承担任何租赁费用，请灏顺公司尽快结算6月1日至6月7日的相关费用并向博雅公司出具付款通知书；且基于双方的紧张关系，希望灏顺公司书面承诺保障博雅公司工作人员的安全，在接到灏顺公司的承诺后博雅公司将尽快搬离租赁单元等。6、显示由灏顺公司于2018年6月11日向博雅公司作出的《关于博雅公司拖欠租金及灏顺公司不同意解除合同的函》，主要内容为灏顺公司已分别于2018年5月25日、6月7日、6月8日向博雅公司发出租金通知单，但博雅公司至今拒交租金；经向大厦管理处了解，博雅公司的出入卡均为正常使用状态，博雅公司人员可自由出入租赁单元，博雅公司2018年6月11日寄送的《解除函》所述内容均无事实依据，故灏顺公司不同意解除双方租赁合同等；灏顺公司还一并提交了相应的EMS邮单、邮寄详情单，其中寄往租赁单元的邮件显示已于2018年6月13日签收；寄往博雅公司原工商登记地址的邮件显示已于2018年6月15日签收。7、显示由灏顺公司于2018年6月14日向博雅公司作出的《关于敦促交回环球都会广场1408、1409单元场地的函》，主要内容为博雅公司2018年6月7日发出的《解除函》提及的解除合同理由并不成立，属违法单方解除合同，灏顺公司将按合同约定收回租赁单元，要求博雅公司于2018年6月15日前付清拖欠的全部费用，按合同约定恢复租赁物原状，腾空租赁物，并办理将租赁物交还灏顺公司的交接手续，逾期不办理的，视同博雅公司放弃租赁单元内一切物品的所有权，且灏顺公司将自行收回租赁单元等；灏顺公司还一并提交了相应的EMS邮单、邮寄详情单，其中寄往租赁单元的邮件显示已于2018年6月15日签收；寄往博雅公司原工商登记地址的邮件显示已于2018年6月16日签收。经质证，博雅公司对上述证据2、4、5、6的真实性予以确认，对上述证据1、3、7的真实性不予确认，并称2018年5月博雅公司并未提出退租，只是因博雅公司人员调整才与灏顺公司协商能否更换小一点的场地，在博雅公司未提出退租的情况下灏顺公司就已向博雅公司发出了《退租结算通知书》；6月6日至6月9日期间，灏顺公司采取措施导致博雅公司无法使用租赁单元，博雅公司才提出解除双方租赁合同，此后也补交了租赁单元2018年6月1日至6月7日的租金（博雅公司提交的转账凭证显示其于2018年6月12日向灏顺公司转账支付租赁费，灏顺公司亦确认博雅公司已付租赁单元的租赁费、水电费、管理费至2018年6月7日）。博雅公司为证明其所述情况，亦向一审法院提交了：1、广东省广州市南粤公证处出具的（2018）粤广南粤第8244、8245号《公证书》，《公证书》对倪某与“Gigi盈富永泰胡小姐”（电话号码为“138××××8585”，下称“胡小姐”）的微信聊天记录进行了屏幕截图，其中2018年6月5日胡小姐表示“因为如果一旦超出明天就要住的话，我们这边就可以停卡，你们这边员工办公就很麻烦了，没有出入卡，因为我明天可以按合同来说，你们违约就可以停掉你们的卡，不管是否退租，你们都应该按合同交租，超过明天就是违约…….一旦系统提示超出时间交租，停掉出入卡之类的”，6月6日10:35胡小姐表示“那今天不转租金就停卡了”，14时左右倪某表示“胡小姐，我们去司法所吧，我下不去，电梯都被你们拆了”，胡小姐回复“安排了一个管家上来带你下去”；6月11日胡小姐表示“发票也是你们付款后再给你们的”，倪某表示“我们现在是在谈办公室封锁的事情，租金方面我们是有三十天的宽限期的”，当天倪某向胡小姐发送了显示刷门禁卡后显示已过期的图片；6月12日倪某向胡小姐发送文件名称为《租赁单位交付通知书》的PDF文件，胡小姐表示“你们不在公司办公是你们自己的行为，与我们无关，你们仍然是需要交租的”；6月14日胡小姐向倪某发送《关于敦促交回环球都会广场1408、1409单元场地的函》的图片并表示“你们给我们公司的函已收到，明天你们安排人过来移交场地吧”，6月15日倪某表示“我们公司周一时候发过来的《租赁单位交付通知书》已经说明，由于贵司拒绝开具放行条并阻挠我司搬运办公物品，致使我司无法将办公物品搬离租赁单元，故我司放弃租赁单元内办公物品的所有权，自6月7日合同解除之日起，租赁单元已交付贵司，因此今天我们不会出现在环球都会广场”等。2、显示由博雅公司于2018年6月12日作出的《租赁单位交付通知书》，博雅公司称该文件已由倪某于6月12日通过微信方式向灏顺公司的胡小姐发送，主要内容为博雅公司自2018年6月7日租赁合同解除之日起未在租赁单元办公，博雅公司已支付6月1日至6月6日的租金，无违约行为；由于灏顺公司拒绝开具放行条并阻挠博雅公司搬运办公用品，故博雅公司放弃租赁单元内办公物品的所有权，自6月7日合同解除之日起，租赁单元已交付灏顺公司等。3、博雅公司申请向猎德派出所调取的2018年6月6日出警视频，视频显示租赁单元的业主与租户发生纠纷，租户进行了报警，民警上门询问情况，各方谈及租户未交当月租金，租户搬离物品被阻止等。4、博雅公司申请向租赁单元物业管理处调取的2018年6月6日11时14分至12时23分的14F-2消防电梯前室的监控录像，显示当日11时18分有两名人员在电梯前等待搬运物品，11时25分该两名人员将物品搬运至电梯内，11时38分有几名人员在电梯口旁进行沟通；11时39分有一名人员迅速将电梯的按键面板拆走。经质证，灏顺公司对上述证据1的真实性予以确认，确认微信聊天记录中的胡小姐为灏顺公司的员工，聊天记录显示胡小姐已多次向博雅公司催缴租金，但博雅公司置之不理；胡小姐在聊天记录中有关不交租会停卡、停电梯的陈述仅是其个人情绪化的表述，无权代表灏顺公司，灏顺公司最终也没有实施任何限制博雅公司出入的行为；博雅公司在聊天记录中确认收到了灏顺公司发出的《关于敦促交回环球都会广场1408、1409单元场地的函》，但却未与灏顺公司办理租赁单元的交接手续，已构成违约。对上述证据2的真实性不予确认，灏顺公司未收到该函件。对上述证据3的真实性无法核实。对上述证据4的真实性予以确认，但认为仅以该录像无法证明电梯面板是灏顺公司拆走，也不清楚是何人拆走。又，本案审理过程中，博雅公司申请证人倪某出庭作证，倪某称其曾在博雅公司工作，确认其曾代博雅公司签收了灏顺公司发出的两份《关于环球都会广场1408、1409单元口头提出退租的说明》，灏顺公司发出上述两函件是因为博雅公司曾向灏顺公司提出过想更换小一点的办公室，但出于经济考虑，博雅公司放弃了更换场地的想法。倪某一直与灏顺公司的胡小姐即胡琼枝通过微信沟通租赁单元的事宜。2018年6月6日博雅公司搬离物品时被物管公司在电梯口拦阻，物品也被强行拉回租赁单元，物管公司称放行条需要灏顺公司签名才可以放行；当日下午，倪某的门禁卡被注销，电梯按键亦被损坏，当时也有其他同事表示门禁卡被注销无法出入租赁单元；工作人员进入租赁单元只能通过门禁卡，一般访客可以通过前台登记，由物管公司与被访公司确认后给一次性门禁卡等。灏顺公司员工胡琼枝亦到庭述称：2018年春节前博雅公司表示想更换小一些的承租物业或退租，因灏顺公司没有符合条件的物业，故没有同意博雅公司的要求；2018年5月灏顺公司询问博雅公司是否承租租赁单元，博雅公司未答复；自2018年5月起博雅公司仅剩一两名员工驻守，并开始陆续搬离物品，2018年6月的时候物管公司通知灏顺公司称博雅公司在搬离物品，故灏顺公司到达现场，但双方并未发生冲突；胡琼枝亦确认博雅公司提交的其与倪某的微信聊天记录的真实性，但否认其禁用了博雅公司的门禁卡，因为门禁卡、电梯等都是由物管公司负责的。关于租赁单元的现状。博雅公司称其已于2018年6月12日将租赁单元交还灏顺公司，并表示放弃租赁单元内办公物品的所有权，故对现状不清楚。灏顺公司称博雅公司并未按照《补充合同》约定交还租赁单元，未将租赁单元恢复原状，也未与灏顺公司办理书面的交接手续，故博雅公司未履行交还租赁单元的义务。因博雅公司违约解除合同，博雅公司在拒绝对租赁单元恢复原状的情况下，应承担复原费用；还应赔偿灏顺公司的各项损失等。灏顺公司为证明其损失，向一审法院提交了：1、由宁骏物业管理有限公司广州分公司出具的日期为2017年2月16日的《装修施工许可证》及设计图纸、竣工图，《装修施工许可证》显示客户名称为博雅公司，施工场所为租赁单元，允许施工项目包括消防系统、墙体改造、间隔施工等。2、案外人广州哲思装饰设计有限公司与灏顺公司于2018年7月27日签署的《室内建筑装饰工程施工合同》，显示工程名称为租赁单元室内复原工程，工程估算价款为255530元；但灏顺公司确认该复原工程尚未施工，费用未实际发生。3、广州方圆地产顾问有限公司于2016年12月21日向灏顺公司发出的《付款通知书》（内容为要求灏顺公司支付其推荐博雅公司与灏顺公司签署租赁合同的代理服务费36251.2元），于2016年12月23日向灏顺公司开具的中介费发票（金额为36251.2元）。4、显示由灏顺公司与广东诺臣律师事务所签订的《民事委托代理合同》（约定灏顺公司委托该所代理其与博雅公司的租赁合同纠纷，律师费为26000元）、中国工商银行电子回单（显示胡玲飞向广东诺臣律师事务所转账支付10000元）。5、《租赁单元物料清单》（上载明系灏顺公司与物业公司于2018年7月2日收回租赁单元，对现场物料进行了清点）。经质证，博雅公司对证据1的真实性无异议，确认其对租赁单元进行了装修，但因灏顺公司违约导致合同解除，故灏顺公司的装修费用与博雅公司无关；对证据2的真实性不予确认，无法证明合同已实际履行、费用已实际发生，且与博雅公司无关。对证据3的真实性不予认可，相关费用也本应由灏顺公司承担，与博雅公司无关。对证据4的真实性予以认可，但认为此属灏顺公司委托律师应付的费用，在博雅公司未违约的情况下，无需承担该笔费用。对证据5的真实性予以确认，由于双方关系紧张导致博雅公司不敢搬离租赁单元内的物品，博雅公司也已在2018年6月12日的函件中告知其放弃租赁单元内的物品，故不存在博雅公司继续占用租赁单元的情况。一审法院认为：博雅公司与灏顺公司签订的《租赁合同》及《补充合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。就本案已查明的事实可知，博雅公司未按《补充合同》约定在2018年6月1日前支付当月租金，构成违约；但结合博雅公司提交的微信聊天记录及监控录像等证据，可知灏顺公司在2018年6月6日开始便以直接或间接的方式阻挠博雅公司对租赁单元的使用；根据《补充合同》的约定，博雅公司拖欠任何一项应付灏顺公司费用超过30日的（包括但不限于租金和物业管理费），灏顺公司有权终止合同；故灏顺公司在博雅公司逾期支付租金未超过30日的情况下便采取诸如停门禁卡、拆电梯按键面板等方式阻挠博雅公司对租赁单元的正常使用，此举缺乏合同依据，已构成根本违约。博雅公司于2018年6月7日向灏顺公司发出《解除函》，要求解除双方的《租赁合同》及《补充合同》，系依法行使其合同权利，双方签订的《租赁合同》及《补充合同》已于灏顺公司2018年6月11日收到《解除函》时解除。故博雅公司要求确认双方签订的《租赁合同》及《补充合同》已解除的诉讼请求，一审法院予以支持。因《租赁合同》及《补充合同》系因灏顺公司违约导致解除，且从2018年6月6日起博雅公司已处于不能正常使用租赁单元的状态，故对灏顺公司要求博雅公司支付租赁单元不能正常使用后的各项费用的诉请，一审法院予以驳回。且在《租赁合同》及《补充合同》终止不是由博雅公司违约引起的情况下，灏顺公司无权没收保证金，无权要求博雅公司支付违约金及租赁单元恢复原状的费用，亦无权向博雅公司主张中介费、律师费等损失。综上，因灏顺公司的反诉请求缺乏事实及合同依据，一审法院均予以驳回。关于博雅公司要求灏顺公司双倍返还保证金306564.3元的诉讼请求，虽《租赁合同》及《补充合同》系因灏顺公司违约导致解除，但结合双方员工的微信聊天记录及往来函件，可知博雅公司在履行合同过程中亦存在过错，博雅公司未能对灏顺公司有关是否继续履行《租赁合同》及《补充合同》的询问进行明确答复，且存在逾期交纳租金的违约行为，直接导致双方矛盾激化。出于公平原则，一审法院对博雅公司要求灏顺公司双倍返还保证金306564.3元的诉讼请求不予支持，但灏顺公司应向博雅公司退还保证金153282.15元。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2018年12月29日作出判决如下：一、确认博雅公司与灏顺公司签订的《广州市房屋租赁合同》、《广州市房屋租赁合同补充合同》已解除；二、灏顺公司于本判决发生法律效力之日起10日内向博雅公司返还保证金153282.15元；三、驳回博雅公司的其他诉讼请求；四、驳回灏顺公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费5900元，由博雅公司负担2534元，由灏顺公司负担3366元；反诉受理费5872元、保全费2947元，均由灏顺公司负担。经审查，本院对于一审判决查明的事实予以确认。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：博雅公司解除涉案租赁合同是否成立，以及灏顺公司主张不予退还保证金、博雅公司向其支付违约金、恢复原状费用和2018年6月7日至6月30日期间的租金、管理费应否得到支持。根据本案的证据显示，合同租赁期间，双方曾对于租赁合同是否解除进行协商，但未能达成一致协议。博雅公司未按合同约定在2018年6月1日前支付当月租金，该行为属于逾期支付租金行为，但不属于合同约定的逾期支付费用超过30日灏顺公司有权解除合同的情形。灏顺公司在2018年6月6日采取诸如停门禁卡、拆电梯按键面板等方式阻挠博雅公司对租赁房屋的正常使用属于违约，故一审法院认定灏顺公司在博雅公司逾期支付租金未超过30日的情况下实施该行为缺乏合同和法律依据正确，本院予以维持。因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，灏顺公司未能提供适租的租赁物，故博雅公司于2018年6月7日向灏顺公司发出《解除函》，要求解除双方《租赁合同》《补充合同》，具有法律依据。故一审认定双方《租赁合同》《补充合同》已于灏顺公司2018年6月11日收到该《解除函》时解除，并无不当。涉案租赁合同因灏顺公司违约而导致解除，且从2018年6月6日起博雅公司已处于不能正常使用租赁房屋的状态，故一审法院不予支持灏顺公司要求博雅公司支付违约金、涉案房屋恢复原状费用以及支付2018年6月7日至6月30日期间的租金、管理费等诉请，并判处灏顺公司退还博雅公司的保证金，并无不当，本院予以维持。综上，灏顺公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9238元，由广州市灏顺物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王会峰审判员  黄春成审判员  李 民二〇一九年六月二十八日书记员  张 旭周凡舒