广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初2520号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司，住所地广州市增城区新塘镇南安村。负责人：陈宇辉。委托诉讼代理人：林源，男，系该司员工。委托诉讼代理人：罗来梅，女，系该司员工。被告：卢见洪，男，1974年1月25日出生，汉族，住广州市增城区。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司（以下简称碧桂园增城分公司）与被告卢见洪物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园增城分公司的委托诉讼代理人林源、罗来梅，被告卢见洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园增城分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2017年6月至2018年10月共17个月的物业服务费23254.98元（按房屋建筑面积388.88平方米，每月每平方米3元计收，花园面积402.6平方米，每月每平方米0.5元计收）；2、判令被告向原告支付逾期支付物业服务费所产生的违约金（该违约金以每月所拖欠的物业服务费为基数，按每日5‰的标准，暂计至2019年2月13日的违约金为37030.15元，调整违约金金额与物业服务费本金一致，即调整违约金为23254.98元）；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告是原告提供物业服务所在小区房屋的业主，原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》，约定了物业费标准等各项内容，以及双方的权利义务。签订上述合同后，原告依约提供了服务，但是被告却拒不支付相应的费用。为此诉至法院，望判如所请。被告卢见洪辩称：我在2017年3月20日收楼，当天接到碧桂园房地产公司即开发商发出的收楼通知书，我当日与物业公司管家李山清、黄浩坚、曾旺三人到了现场收楼，收楼时发现的房屋问题记录在验收交接表上及拍摄了相关问题的视频，包括一楼车库大理石破裂、脱落，二楼门口大理石下陷严重，排水管堵塞，窗口手把未安装，后花园玻璃手把未安装，二楼衣帽间墙壁角落漏水，三楼缺少一块窗户并且缺少手把。虽然当日发现了问题，但我都是先收楼，物业公司管家承诺事后会安排人员修理好，并且在修理好后再向我收取物业服务费，在此之前的都可以免收；现原告请求支付2017年6月至2018年10月的物业服务费，我方不同意，应从房屋问题处理后之日即2018年11月计算物业服务费，我实际也是从2018年11月开始缴纳了物业费，原告请求的违约金我方不同意缴纳，因为是原告违约在先，房屋出现质量问题，原告承诺把上述问题处理好，但是一直没有处理，所以我才不缴纳物业费，因此也不同意缴纳违约金。经审理查明：经广州市工商行政管理局核准，广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司变更名称为碧桂园增城分公司。2014年12月23日，卢见洪（甲方，业主）与碧桂园增城分公司（乙方，物业服务企业）签订《碧桂园凤凰城前期物业服务协议》，载明“……第三章物业管理服务相关费用第四条本园区的物业服务费采取包干制方式。1、……甲方交纳的物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米叁元及花园面积每月每平方米零点伍元计收。……该物业的房屋建筑面积为：384.38平方米，该物业的花园面积为350平方米。……上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门的最终测绘面积为准。……第六条甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。物业服务费按月交纳，乙方采用银行代收的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月10日。……第六章违约责任第十六条物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。……”。2017年3月20日，卢见洪接收涉案房屋。庭审中，碧桂园增城分公司主张以下事实：1、物业服务费的收费标准按房屋建筑面积每月每平方米3元、花园面积每月每平方米0.5元计收，涉案房屋建筑面积为388.88平方米，花园面积为402.6平方米，合计每月的物业服务费为1367.94元。2、本月收取的其实是上个月的物业服务费。3、在实际操作中，只要业主在当月月底之前支付上个月的物业服务费，碧桂园增城分公司就不计算违约金，故违约金统一从下个月1日开始计算。4、涉案房屋的问题一直由开发商整改中，在被告没有交费期间，原告一直帮被告与开发商进行协调，现大部分已经修理好，还剩下一点收尾工程。卢见洪作如下陈述：1、对原告主张的物业服务费的收费标准没异议。2、涉案房屋的门的大理石破裂等问题都向管家反映了，但是一直没有维修好。3、违约金条款是霸王条款，约定的利率过高。本院认为：原告与被告签订《碧桂园凤凰城前期物业服务协议》，约定由原告为被告购买的涉案房屋提供物业管理服务，由被告按月支付物业服务费。上述协议是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效。原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告为涉案房屋提供了物业服务，被告作为受益人应按约定交纳物业服务费。被告辩称原告承诺免收房屋维修好之前的物业服务费，但其提交的证据未能证明其主张，故本院对被告此项抗辩不予采信。被告未按合同约定支付2017年6月至2018年10月共17个月的物业服务费，现原告请求被告支付上述期间的物业服务费23254.98元（1367.94元/月×17个月），本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的问题，虽然双方合同中约定了违约金条款，但是被告因涉案房屋存在质量问题没有得到解决而未支付物业服务费，且被告也曾主动缴纳物业服务费，表明被告并无主观违约恶意，故本院对原告要求被告支付违约金的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告卢见洪于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司支付2017年6月至2018年10月的物业服务费23254.98元。二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费439元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司负担248元，被告卢见洪负担191元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 靖二〇一九年六月十八日书记员 钟巧羚法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。