广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3510号上诉人（原审被告）：魏娟，女，汉族，住湖南省宁远县。委托诉讼代理人：周春毅，广东广和律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：魏波，男，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：汤翠萍，广东君和政通律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈惠兵，男，汉族，住江苏省泰州市医药高新区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张金梅，女，汉族，住江苏省泰州市医药高新区。上诉人魏娟、魏波因与被上诉人陈惠兵、张金梅确认合同无效纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初13798号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人魏娟、魏波上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判确认魏娟代理陈惠兵、张金梅转让佛山市南海区的房屋为有权代理，对陈惠兵、张金梅发生效力；3.改判确认魏娟代理陈惠兵、张金梅与魏波签订的佛山市南海区的房屋转让合同生效，具有法律效力；4.改判确认魏波合法取得佛山市南海的房屋的所有权；5.改判驳回陈惠兵、张金梅要求魏波返还佛山市南海的房屋的诉讼请求；6.改判驳回陈惠兵、张金梅要求魏娟、魏波协助办理佛山市南海区的房屋所有权返还的变更登记手续的诉讼请求；7.改判驳回陈惠兵、张金梅要求魏娟、魏波赔偿经济损失人民币100000元的诉讼请求；8.改判陈惠兵、张金梅向魏波交付佛山市南海区的房屋；9.改判陈惠兵、张金梅按照每月人民币4000元的标准支付自2016年5月1日起至房屋交付之日期间的房屋租金；10.本案一审、二审诉讼费用由陈惠兵、张金梅承担。事实与理由：一、一审法院在没有任何证据的情况下认定除《执行委托事务通知书》外的其余所有文件都是陈惠兵、张金梅在魏娟放款前一并签订的空白文件，判断理由不能成立，认定事实错误。（一）一审法院认为《作价协议书》解决的是房产抵押前确定抵押担保金额和抵押物价值的问题。魏娟和魏波认为，对于借款抵押担保而言，只要贷款人对于抵押物价值进行评估后确认抵押物足以担保债务可以受偿，借贷双方同意借贷，就可以成立借款关系。《作价协议书》并非必须签订的借款文件。一审法院仅以《作价协议书》上的金额与借款金额相同，就判断该文件为借款用途签订的文件，理由不成立。（二）一审法院认定《执行委托事务通知书》针对的是债务到期房屋抵押担保借款人没有还清借款而可能需要变卖处理抵押房产的交易价格问题，正是因为陈惠兵在2016年4月7日签订《执行委托事务通知书》时填上人民币20000元/平方米，该价格达不到市场交易价格，所以魏娟与陈惠兵、张金梅才另行协商处理价格。由于张金梅没有在《执行委托事务通知书》上签名，所以2016年4月8日，魏娟的员工找到陈惠兵和张金梅，经两人同意后直接签订《作价协议书》。《作价协议书》是双方为确定变卖价格签订的，出现在《执行委托事务通知书》之后完全符合事实逻辑。（三）一审法院在主观认定《作价协议书》是在成立借贷担保关系时应当签订的文件的前提下，认为张金梅直接在《执行委托事务通知书》上签名即可，没有必要也无理由再由二人另签《作价协议书》。事实上，陈惠兵在签订《执行委托事务通知书》时对房屋按照每平方米20000元作价，只是出于陈惠兵个人意愿。因此，双方在《执行委托事务通知书》上约定“若交易价格达不到约定价格，则由受托人根据市场情况全权与买方协商确定”，对此项约定，陈惠兵是清楚的。魏娟完全可以在《执行委托事务通知书》签订之际要求张金梅签字，并在处理房屋时直接根据市场情况与买家商定价格。但魏娟在与陈惠兵签订《执行委托事务通知书》当日即了解到，案涉房屋的市场价格达不到20000元/平方米，为避免争议，而在签订《执行委托事务通知书》的次日直接要求陈惠兵、张金梅签订明确价格的《作价协议书》，这是有必要且符合事实逻辑的。此外，将案涉房屋作价1000000元出卖也是陈惠兵、张金梅与魏娟就房屋的市场价格进行了解后确定并同意才签名的，完全是陈惠兵、张金梅两人自愿接受的房屋作价。一审法院认为陈惠兵在签订《执行委托事务通知书》的次日降低价格至1000000元的可能性微乎其微，没有事实依据。（四）一审法院认为，魏娟及其公司专业从事房屋担保贷款相关业务，准备的交易文件不可谓不细致不周到，连同防备借款人违约不还款的合同都要求提前签署了，没有理由遗留重要的《房屋买卖合同》和《作价协议书》在签约阶段不要求借款人签署，而要等到借款人不能按期还款后再要借款人签署，此一说法缺乏事实依据。广州市天某财务顾问有限公司（以下简称天某财务公司）只是财务顾问公司，提供财务咨询服务和其他咨询服务，并非一审判决所指的专业从事房屋担保贷款业务的公司。本案中，陈惠兵和张金梅向魏娟借款属于民间借贷关系，只是借款手续办理地点在魏娟的公司，由魏娟公司的员工协助办理借款手续。陈惠兵、张金梅向天某财务公司借款之时，只签订了《借款合同》《房屋抵押合同》和《借据》。对于《房屋租赁合同》《债权债务对账协议》，魏娟在一审庭审中明确否认三性，且陈惠兵、张金梅一方的证人王某利出庭作证时也未提及陈惠兵、张金梅曾经签订《房屋租赁合同》《债权债务对账协议》以及《房屋买卖合同》和《作价协议书》。陈惠兵、张金梅向天某财务公司借款时，不能还清借款的事实并未出现，魏娟无理由在借款签约之时即要求陈惠兵、张金梅签订《房屋买卖合同》和《作价协议书》。（五）一审法院认为“魏娟以其所写的落款日期作为文件签署的日期，显然属于单方操纵，自做自说，没有可信性可言。从文件内容、形式、用途等的一致性可以合理推断，魏娟是利用了单方持有的留空的文件在事后动手脚、做文章”，该推断是一审法院为了支持陈惠兵、张金梅的诉求所作的不合理推断，没有证据予以证明。（六）陈惠兵、张金梅持有空白的《借款合同》《房屋买卖合同》《作价协议书》都是陈惠兵、张金梅签名后魏娟完善前复印给陈惠兵、张金梅的，但《房屋买卖合同》和《作价协议书》是魏娟在2016年4月8日签订当天完善前复印的，并非在放款之前即2015年12月9日就已经复印，一审法院对该事实认定不清。（七）魏娟放款前已经完善《借款合同》并交给陈惠兵、张金梅一份，一审法院认为“陈惠兵没有收到交易文件这一点在其与魏娟的短信交涉记录中能够得到印证”，属于断章取义的推断。而一审法院认为“陈惠兵夫妻最先持有留空交易文件起诉的是天某财务公司而非魏娟，也能反向证明其到起诉时仍不知魏娟将自己填写为出借人”也是不成立的。陈惠兵收到的借款是魏娟个人账户转账的，陈惠兵还款的账户也是魏娟的账户，且陈惠兵最开始起诉时是聘请了律师的，律师应当能够判断出借款人为魏娟。综上，一审法院在没有事实和证据的情况下，主观推断除《执行委托事务通知书》外，其余交易文件都是陈惠兵、张金梅在魏娟放款前一并签订，魏娟在将陈惠兵房屋过户后才复印留空交易文件给陈惠兵，其判断理由均不能成立，因此一审法院认定事实错误。二、魏娟、魏波坚持一审庭审陈述的事实经过，一审法院适用法律错误，二审应当依法予以改判。（一）根据陈惠兵、张金梅与魏娟签订的《借款合同》第十一条约定，陈惠兵、张金梅在该合同上签名时就已经非常清楚不能按期全额还款的法律后果，即魏娟有权直接将案涉房屋过户至其个人或其指定个人名下。但魏娟并未直接适用该《借款合同》第十一条，而是在陈惠兵、张金梅自愿签订了《执行委托事务通知书》《作价协议书》和《房屋买卖合同》之后，才以受托人的身份出售案涉房屋。故陈惠兵、张金梅要求确认魏娟无权代理不成立。（二）本案房屋买卖是陈惠兵、张金梅的真实意思表示，且陈惠兵、张金梅对于房屋过户的过程完全知情。陈惠兵、张金梅在逾期还款后，要求魏娟多给予其一个月还款时间，魏娟同意但陈惠兵、张金梅仍是不能还款。本来，魏娟直接用公证书即可过户房产，但魏娟并没有这样做，而是在征得陈惠兵、张金梅同意并签订《执行委托事务通知书》后才处理房产。将案涉房产以1000000元的价格出售也是陈惠兵、张金梅自己同意后自愿签订《作价协议书》，同意由魏娟处理案涉房产的。陈惠兵、张金梅逾期不能还款后，亲笔签署《执行委托事务通知书》《作价协议书》和《房屋买卖合同》，但陈惠兵、张金梅从签订《执行委托事务通知书》到《作价协议书》和《房屋买卖合同》期间，都明确清楚魏娟会按照1000000元作价出售案涉房产。而且魏娟过户房产的事实，陈惠兵、张金梅是知情的。在2016年4月8日签订《作价协议书》和《房屋买卖合同》之后，陈惠兵、张金梅请求魏娟再给予几日还款宽限期，并保证在2016年4月12日还款。2016年4月12日，魏娟与魏波到房管局递件，并未完成案涉房屋的完税过户，而是告知了陈惠兵、张金梅已经递件。当日，陈惠兵、张金梅继续要求魏娟给予几日还款宽限期。综合本案，自2016年4月12日至完成案涉房屋过户手续的2016年4月27日，共十五日时间，陈惠兵、张金梅可以在此期间撤销公证委托书，阻止案涉房屋成功过户。但陈惠兵、张金梅没有这样做，由此证明陈惠兵、张金梅对魏娟出售并过户案涉房产一事是同意的。（三）根据陈惠兵、张金梅与魏娟签订的《借款合同》第十一条约定，如陈惠兵、张金梅未依约还款，应无条件配合魏娟将其抵押房屋过户至魏娟或魏娟指定人名下，因此，魏娟有权将案涉房屋过户至魏波名下。而广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十三条第三款规定，“当事人以签订房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保，双方已经办理房屋所有权转移登记，借款人以不存在真实的买卖合同关系为由，主张合同无效并请求返还房屋的，人民法院应当向当事人释明变更诉讼请求为返还借款本息与房屋过户登记时或债务履行期限届满时房屋价值的差额。”因此，本案若认定是以签订房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保，那么在双方已经办理房屋所有权转移登记的情况下，陈惠兵、张金梅只能要求魏娟返还差额，而不能主张合同无效和请求返还房屋。（四）魏波是真实买卖案涉房屋，并非与魏娟恶意串通的交易行为。魏娟与魏波虽为姐弟，但他们是两个具有完全民事行为能力的自然人。魏娟接受陈惠兵、张金梅的委托，代理出售案涉房产及办理房屋过户的一切手续。魏波与陈惠兵、张金梅的代理人魏娟签订案涉房屋的《房屋买卖合同》，办理过户手续，具有合法效力。而且，正因为魏娟和魏波的关系，才可以在案涉房屋已经网签、过户的情况下，仍给予陈惠兵、张金梅筹款时间，只要陈惠兵、张金梅还清款项，魏波愿意配合将房屋重新过户给陈惠兵、张金梅。然而，陈惠兵、张金梅至今未能还款，魏波才履行《房屋买卖合同》，支付房款，并要求陈惠兵、张金梅交付房屋。（五）一审法院认为陈惠兵签署的《执行委托事务通知书》对于魏娟代理其出售案涉房屋的权限作出了限制，如果市场达不到该价格的，魏娟应当报告给委托人陈惠兵并以合理价格出售，但其以1000000元的总价将房屋转让给魏波，与鉴定价格对比减半有余，显然没有遵守双方的约定，也属于违反委托人真实意思表示的越权卖房行为。魏娟认为，首先魏娟在陈惠兵签订了《执行委托事务通知书》后，当天即了解到房屋市场价格达不到20000元每平方米，为避免争议，才在签订《执行委托事务通知书》的次日要求陈惠兵、张金梅签订明确价格的《作价协议书》。据魏娟了解，案涉房屋的市场价格约为10000元每平方米，再考虑到陈惠兵、张金梅与魏娟的欠款存在利息、违约金等费用，陈惠兵、张金梅同意按七折降价加急出售房产，故陈惠兵、张金梅自愿接受1000000元的价格并签订《作价协议书》和房屋买卖合同。其次，在2016年4月之前，佛山的房产还没有大幅度上涨，陈惠兵、张金梅购买房产时单价为每平方米9232元，签订《作价协议书》按照单价每平方米10000元结算，符合当时市场价格。而评估价格是在2018年5月28日作出的，此时的评估虽然是以2016年4月10日为评估时点，但评估人员主观上会受到2016年4月以来佛山房价大幅上涨的客观因素影响，对案涉房屋作出较高的评估结果，因此魏娟和魏波认为评估价格在本案中不能作为作价时间的价格参考。最后，房管局为防止房屋买卖双方偷税漏税，对于房屋价格设有评估线，如果在案涉房屋交易当时，作价1000000元出售价格明显偏低，在房管局是不可能完成过户的。本案中，案涉房屋能够完成全部过户手续，说明当时的交易价格没有明显偏低，不属于显失公平。（六）陈惠兵、张金梅作为完全民事行为能力人，应非常清楚其签名文件产生的法律后果，如果其不同意以1000000元作价出售案涉房屋，其不可能在《作价协议书》上签名；如果其不同意以买卖的方式处分案涉房屋，其也不可能在《房屋买卖合同》上签名。陈惠兵、张金梅既然签订了相应的文件，就应当承担相应的责任。即使陈惠兵、张金梅在上述文件签名时为空白文件，但陈惠兵、张金梅也应当清楚在空白文件上签名将会产生授权对方当事人填补合同空白部分的法律效力。在陈惠兵、张金梅在文件上的签名为真实的情况下，陈惠兵、张金梅应当承担相应责任。综上所述，陈惠兵、张金梅完全知悉涉诉房产的买卖事实，《执行委托事务通知书》《作价协议书》和《房屋买卖合同》均是其亲笔签名，是其真实意思表示，且陈惠兵、张金梅对房屋过户的过程完全知情。一审法院为支持陈惠兵、张金梅的诉请，在没有证据的情况下，主观推断《作价协议书》和《房屋买卖合同》是陈惠兵、张金梅在借款时一并签订的空白文件，推断理由不能成立，属于认定事实不清，适用法律错误。魏娟补充意见如下：一、一审法院法理运用不当，导致法律适用失当。一审判决的法理运用核心思路在于魏娟在处理陈惠兵、张金梅物权时是否存在超越代理权的行为，将其争议焦点归纳为《执行委托事务通知书》上的内容是否违背委托人，即陈惠兵、张金梅的委托意愿和权限。一审法院认定该通知书上填写的20000元每平方米单价为委托权限，据此认为魏娟超越代理权限，从而得出无权代理和超越代理权的结论。魏娟认为这一结论是错误的。首先，《执行委托事务通知书》不是委托授权书，构成委托授权的唯一核心是魏娟与陈惠兵、张金梅合意经公证的《公证书》，其委托事项，权限是经过公证证明的。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条明确规定：“经过法定程序公证证明的法律行为，法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的依据。”魏娟按照公证委托的事项和权限代理过户行为，完全没有超越代理权的行为，其代理行为是合法有效的，应当受到法律保护。其次，一审法院认为是关键证据的《执行委托事务通知书》是陈惠兵、张金梅单方出具填写的。虽然陈惠兵、张金梅希望案涉房屋能以20000元每平方米单价成交，但对此单价并未与魏娟协商达成合意，从而在其后的文字表述中同意魏娟按照市场情况与买方协商处理。因此，魏娟有权依据自己认为合理的市场价格出售案涉房屋，陈惠兵、张金梅授权魏娟对“合理市场价格”进行判断。一审法院忽略魏娟有权对“合理市场价格”作出判断是事实认定不清。最后，国土行政部门是依据委托公证的授权办理案涉房屋的过户手续，而不是根据《执行委托事务通知书》的约定。由此，陈惠兵、张金梅未及时依照法定程序撤销公证委托的行为，也证明其认可对魏娟的公证授权委托。二、一审法院判决未考虑社会成本，无端增加诉讼参与人讼累。本案借贷双方的意愿明确，即当借款人借款逾期时，出借人可以处置让与担保的财产，借款人如果对财产处置不满意，则有权提起损失赔偿的诉讼，其合法请求也可以得到保护。但一审法院仅凭借一个有争议的委托关系判决将已过户的房产返还原物，将造成魏娟与陈惠兵、张金梅债权债务不能在一次诉讼中了结，魏娟与陈惠兵、张金梅之间仍有未了结的损失赔偿关系，善意第三人魏波与魏娟间仍有损失赔偿关系，案外人与善意第三人间的房屋买卖合同纠纷关系。三、一审法院判决无法执行。善意第三人魏波已经将案涉房屋转让给案外人，而案外人为保护自身权益，已将涉案房屋设置了抵押权且已申请查封，魏娟将无法执行一审判决。魏波补充意见如下：一、魏波是真实买卖案涉房屋，没有与魏娟恶意串通。魏娟和魏波是两个独立的自然人，魏娟接受陈惠兵、张金梅的委托，代理房屋过户等手续。因此，魏娟代理陈惠兵、张金梅签订买卖合同、办理过户手续具有合法效力。二、根据《中华人民共和国物权法》关于善意取得的规定，魏波作为善意第三人，有权取得案涉房屋所有权。首先，魏波基于魏娟提供的委托公证书等判断魏娟取得陈惠兵、张金梅的授权，有权代理其出售房屋。无论魏娟与陈惠兵、张金梅之间的委托是否生效，魏娟是否有权处分，在魏波的角度而言，有合理理由相信魏娟具备代理权限。即便魏娟构成无权代理，亦构成表见代理，魏波购买案涉房屋是善意的。其次，魏波受让房屋的价格是合理的。《作价协议书》上有陈惠兵、张金梅的签字，因此魏波有理由相信其以低于市场价格出售房屋是合理的。此外，购买案涉房屋前，据魏波了解，案涉房屋的市场价格约为9500元每平方米，根据《中华人民共和国合同法》之规定，不属于明显低价。三、案涉房屋已经过户至魏波名下，魏波已经付清全部房款。魏娟是否有权代理以及魏娟与陈惠兵、张金梅之间如何结算房款是魏娟与陈惠兵、张金梅之间的法律关系，与魏波无关，也不能依据魏娟与陈惠兵、张金梅之间的法律关系成立与否而认定魏波的房屋买卖关系无效，魏波的反诉请求应该得到支持。被上诉人陈惠兵、张金梅辩称，魏娟、魏波的上诉事实和理由与本案事实不符。一、魏娟称其员工找到陈惠兵、张金梅，经陈惠兵、张金梅同意直接签署《作价协议书》一事不是事实，《作价协议书》上的签名并非陈惠兵、张金梅所签。2015年12月19日之后，张金梅未签署任何协议及合同。二、魏娟上诉事实和理由中关于签订《执行委托事务通知书》的说法与事实不符。事实是：2016年4月7日，陈惠兵与证人王某利一同到魏娟公司，当时魏娟本人不在公司，便由其公司员工持《执行委托事务通知书》给陈惠兵签字，因此，《执行委托事务通知书》只有陈惠兵的签字。三、魏波在购买案涉房屋时，没有实地查看案涉房屋及付款购买，同时，案涉房屋过户后，魏娟和魏波才有转账支付购房款的现金交易流水，不符合一般买卖房屋的交易逻辑和交易习惯。陈惠兵、张金梅向一审法院起诉请求：1.确认魏娟代理陈惠兵、张金梅转让佛山市南海区的房屋为无权代理，对陈惠兵、张金梅不发生效力；2.确认魏娟、魏波越权代理陈惠兵、张金梅与魏波签订的佛山市南海区的房屋转让合同不成立、未生效、无效或者撤销该转让合同；3.确认魏波取得佛山市南海的房屋不构成善意取得；4.确认魏波返还佛山市南海区的房屋给陈惠兵、张金梅；5.魏波、魏娟协助办理佛山市南海区的房屋所有权返还给陈惠兵、张金梅的变更登记手续；6.魏娟、魏波赔偿恶意侵吞陈惠兵、张金梅房屋造成陈惠兵、张金梅的经济损失100000元；7.诉讼费用由魏娟、魏波负担。一审期间，魏波提出反诉请求：1.陈惠兵、张金梅交付位于佛山市南海区的的房屋；2.陈惠兵、张金梅按每月4000元的标准支付自2016年5月1日起至房屋交付之日期间的房屋租金；3.陈惠兵、张金梅承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：陈惠兵、张金梅夫妻经生意客户王某利介绍，于2015年11月到魏娟经营的天某财务公司借款，经与魏娟协商，陈惠兵、张金梅以其已还清按揭贷款的房屋抵押向该公司借款1000000元，借期2个月，月息25‰。应魏娟的要求和安排，陈惠兵、张金梅在魏娟提供的空白交易文件如《借款合同》（填印了借款人身份信息和借款本金、利息等金额）、《房屋抵押合同》、《借据》（填印借款本金壹佰万元）、《房屋买卖合同》、《房屋租赁合同》、《债权债务对账协议》、《作价协议书》（由魏娟在房地产价值上填写1000000元）上签名和摁指印，并将自己的身份证、结婚证、户口本、房产证的原件交给魏娟公司的员工签收。同年12月7日陈惠兵夫妻经广州公证处公证签署委托魏娟及其公司员工列某荷代办房屋抵押等事宜的委托书，委托两人代理执行和处理以下事项：1.查询本人名下房地产登记情况；2.向房管部门办理其佛山市南海区的房屋（房地产权证：粤房地权证佛字第020025XXX6号A）的登记（包括抵押登记、涂销抵押登记），领取房地产权证（包括遗失补领）手续；3.缴纳上述房屋有关的税款和支付一切必要的费用；4.归还贷（借）款后，出售上述房屋，办理上述房屋买卖的一切转名过户手续，收取售房款，办理网签；5.提前还款，办理上述房屋的涂销抵押手续，领取相关的文件，办理相关的手续；6.有权将上述房屋作为抵押物，有权将上述房屋抵押给有关单位或个人，办理相关手续；7.有权将上述房屋作为抵押物，有权将上述房屋抵押给有关银行办理抵押贷款手续；8.协助买家办理银行按揭贷款事宜和手续；9.办理上述房屋维修基金、水、电等转名过户的相关事宜和手续；10.查询、查册、复印、调档、更正、测绘、退案。委托期限一年。2015年12月9日，陈惠兵、张金梅与魏娟以签订的《房屋抵押合同》到房地产交易登记部门办理房屋抵押登记，魏娟即向张金梅账户转款500000元，在取得抵押权登记证书后于同月18日再转款500000元。借款期限届满，陈惠兵、张金梅除按约支付利息外，在2016年3月8日、9日还款500960元，尚欠本金约500000元未能偿还。陈惠兵要求延期一个月还款，魏娟同意。但到期后，陈惠兵又表示还要延期，魏娟同意延期到4月12日并要求陈惠兵夫妻签订《执行委托事务通知书》。陈惠兵与王某利于4月7日到魏娟的公司协商处理借款事宜，签署了公司方提供的《执行委托事务通知书》，写明：“因委托人因为陈惠兵、张金梅提供抵押担保的合同编号为《（空白）》借款合同约定的借款期限届满，但借款人未能按约定还本付息，已构成违约。为避免委托人损失扩大，现委托人指令受托人列某荷、魏娟执行《（空白）》公证书所公证的委托事项，变卖该委托书中所载明的房屋，交易价格为：人民币20000.00元/平方米，若交易价格达不到约定价格，则由受托人根据市场情况全权与买方协商确定，委托人没有异议。特此通知。”陈惠兵在委托人处签名，在交易价格上数字并在两处捺上指印，另在落款日期上填写了4月7日的数字。魏娟、魏波在（2016）粤0605民初10697号案庭审中称：2016年4月12日，陈惠兵、张金梅并未还款，魏娟处理涉案房屋，魏娟向魏波说明房产详细情况，魏波决定购买涉案房屋用于投资。魏娟与魏波还约定只要陈惠兵、张金梅还款，涉案房屋则不出售给魏波。到了4月12日陈惠兵仍未能还款，魏娟便代理陈惠兵与其弟弟即魏波于当日到房地产交易部门签订了示范文本的《广东省房地产买卖合同》，并办理了网签手续。合同约定转让款1000000元在合同签订后15天内支付30000元，同年5月1日前付100000元，5月20日付870000元，5月1日交付房地产给受让方使用。在催促陈惠兵最迟在4月25日还款但仍不能还款后，魏娟与魏波于4月27日正式办理房屋交易过户手续，当天魏娟支付了房屋过户税费约110000元和加急费30000元。4月29日魏波领到自己为权利人的房产证。房屋过户后，魏娟继续与陈惠兵电话联系还款事宜，要求陈惠兵除还本付息外，还要承担违约金、过户税费、加急费、律师费和补偿新业主的损失，要想拿回房屋就要赔钱，否则搬出。陈惠兵开始不相信房屋已被过户，后发觉问题的严重性，到天某财务公司要求与魏娟面谈，但魏娟不肯露面。陈惠兵要求魏娟给其一份所签合同，但魏娟不给，公司员工则给陈惠兵复印了一套办理该宗借款所签的空白交易文件给陈惠兵。在双方就赔偿金额不能达成一致协议后，陈惠兵夫妻委托律师持该沓空白交易文件以天某财务公司、魏波为被告于2016年7月4日向广东省佛山市南海区人民法院提起诉讼（2016）粤0605民初10697号案，并申请查封其被过户给魏波的房屋。魏波于2016年5月18日从其账户转账750000元到魏娟账户。6月30日魏娟将魏波的房产证和魏波于当日收取房屋新的受让人李某购房款1700000元的收据发给陈惠兵。7月2日魏波再转账390000元到魏娟账户，又于7月4日委托律师向陈惠兵发出催促交房的律师函。李某则派人上门催促陈惠兵搬迁但被拒绝，又因房屋被广东省佛山市南海区人民法院查封而未能办理转让过户登记。魏波收到应诉材料后提起要求陈惠兵夫妻交房付租的反诉。诉讼期间魏娟举出由其填补完整的交易文件到庭。鉴于魏娟将其本人填写为借款人，双方和广东省佛山市南海区人民法院均同意将被告天某财务公司变更为魏娟继续诉讼。同年9月21日，陈惠兵夫妻提起案件诉讼（2016）粤0605民初15399号，请求确认房屋买卖合同无效。一审法院经审理后判决驳回其诉讼请求。陈惠兵不服，提起上诉。陈惠兵夫妻另于2017年4月27日再次提起诉讼（2017）粤0605民初6048号，请求撤销房屋买卖合同。确权之诉与撤销之诉因确认合同无效尚未终审判决处理而中止审理。《借款合同》在2015年12月7日陈惠兵夫妻签名时已经打印了合同条款，并将借款人身份信息和借款金额1000000元、每月利息10000元、咨询服务费15000元等内容打印了上去，余下出借人、借款期限、抵押房产信息等处则留空。经魏娟补充填写完整后，《借款合同》约定的借款期限自2015年12月9日至2016年3月8日；乙方（即借款方）以其拥有完全处分权的佛山市南海区的（登记房地产权属人：陈惠兵，房地产权证：粤房地权证佛字第020025XXX6号、建筑面积138.63平方米）为抵押物，为归还借款本息和服务费提供担保；乙方在借款到期日未能清偿债务的，应按借款总额的0.6%每天向甲方（即出借方）支付逾期违约金；若乙方不按时还款，甲方将亲自或委托他人上门追讨，每上门一次将收到500元交通费、通讯费、误工费等；（第十一条）乙方承诺：如果不能按期全额还款逾期达到3个自然天，则同意甲方处理抵押房产以清偿债务，包括乙方无条件配合甲方将其抵押房屋过户至甲方或甲方指定人名下，并无条件负担转让过户全部相关费用，过户当日乙方应无条件搬离并迁出户籍；（第十二条）甲方处理抵押房产后的所得中，超出债务本金及违约金和由于处理房产所产生的所有费用后，部分款项退还乙方。签约日期填写为2015年12月9日。《房屋买卖合同》在陈惠兵夫妻签名时除打印内容外留空部分全部空白，魏娟将卖方身份信息和买卖的房屋地址面积证号、成交价（1000000元）、交房日期、物业现状等填写完整，签约日期填写为2016年4月8日。买方则由魏波签字捺印。该合同没有关于付款期限的内容。《借据》在陈惠兵夫妻签名时已打印了借款人姓名和身份证号及借款本金，出借人姓名和身份证号则由魏娟填写为本人身份信息，日期填写为2015年12月9日。《作价协议书》在陈惠兵夫妻签名时由魏娟在打印内容上手写1000000元。魏娟补填上甲乙双方姓名和抵押房产的地址、证号和申请贷款的金额后，其全部内容为：甲方：魏娟，乙方：陈惠兵、张金梅。因乙方以地址为南海某花园5栋3003，证号为：020025XXX6的房地产作抵押向甲方申请贷款人民币壹佰万元正，经双方协商后，议定以上房地产的价值为：人民币1000000元。本协议经双方签字、盖章后生效。签订日期则填写为2016年4月8日。《执行委托事务通知书》由魏娟提供到庭，留空处仍然没有填补完整，陈惠兵则没有提供该通知书的复印件到庭。《债权债务对账协议》和《广州市房屋租赁合同》在陈惠兵夫妻签名时除打印的内容外留空处均为空白，陈惠兵提供复印件到庭，魏娟没有提供原件到庭，原件上有无经其填补完整不详。《房屋抵押合同》则因已被提交到抵押登记机关备案而无留底和复印到庭，内容未详。关于佛山市南海区这一位于与广州市区交界常被看作广州楼盘的金沙洲房源在2016年4月份的市场价格，魏娟、魏波上网查询的结果是房天下网和搜房网显示为9555元/平方，但显示成交0套；安居客网站显示单价为13162元，同期商品房的平均单价为9395元。而陈惠兵、张金梅查询的网上房源信息则显示同一楼盘同一户型房屋当时单价17500元，总价2450000元。案件重审期间，一审法院委托佛山市盈某房地产土地评估有限公司评估涉讼房屋在2016年4月10日的市场价值。该评估机构于2018年5月28日作出房地产估价报告，采用比较法和收益法，以公开市场价值标准评估估价对象在该时点的价值为2019000元。另陈惠兵在2009年4月购买该房屋（当时楼盘暂用名为恒大御景半岛）时单价为9232元，应向开发商支付的净房价为1282586元。一审法院认为，陈惠兵、张金梅抵押自有房屋以向魏娟经营的天某财务公司借款，并委托出借方工作人员处分房屋并办理相关手续。陈惠兵夫妻为此签订的《借款合同》《房屋抵押合同》《委托书》等已经履行，合同虽然未经出借方签订，但已经由魏娟予以履行贷款义务，合同因履行而生效，对履行合同的双方当事人具有法律约束力。陈惠兵夫妻和魏娟均认可双方为房屋抵押担保借贷合同和委托合同的当事人以承受合同的权利义务和责任，一审法院予以采纳。在双方成立的合同关系中，陈惠兵夫妻是借款人、房屋抵押人、处分房屋的委托人，魏娟则是出借人、房屋抵押权人、处分房屋的受托人。双方应当按照合同的约定，遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。因陈惠兵夫妻没有按期偿还借款给魏娟，魏娟经催告后代理陈惠兵夫妻变卖抵押房屋给其弟弟魏波。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十五条的规定：“委托代理授权采用书面形式的，委托代理授权应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由被代理人签名或者盖章”。虽然陈惠兵、张金梅授权列某荷、魏娟在归还了他人的借贷款后出售房屋,但陈惠兵签署的《执行委托事务通知书》对于魏娟代理其出售房屋的权限作出了限制，即出售房屋时设定的单价为20000元。如果市场达不到该价格的，魏娟应当报告委托人陈惠兵并以合理的市价售房，但其以1000000元的总价将房屋转让给魏波，与鉴定价格对比减半有余，显然没有遵守双方的约定，也属于违反委托人真实意思表示的越权卖房行为，魏娟滥用其受托处理抵押房屋的权利低价贱卖抵押房屋，侵害陈惠兵夫妻的财产以获取不法利益的意图突显。因此，陈惠兵提出的确认魏娟代理其转让抵押房屋为超越权限及对其不生效力的主张，于约于法有据，一审法院予以支持。魏娟超越代理权贱卖抵押房屋给魏波，不可能得到陈惠兵的追认，在陈惠兵强烈反对并要求返还而拒不返还，魏娟代理陈惠兵与魏波签订的房屋买卖合同依法应当认定不生效。魏娟出售涉讼房屋非公开进行而是转让予与其关系亲密的弟弟，二人在转让房产之前魏娟向魏波详细介绍房产状况，魏娟、魏波清楚知悉陈惠兵已陷入重大债务危机且可能无法还款，因此不排除魏波是魏娟指定的抵押房屋受让人，且不是以合理价格受让抵押房屋，不属善意取得，依法应当将取得的房屋归还给原权利人陈惠兵并协助办理过户登记。因此，对陈惠兵夫妻就返还抵押房屋提出的相关诉讼请求，一审法院予以支持。魏波无权以1000000元取得抵押房屋而应恢复房屋物权登记，其提出的交付房屋并支付租金的反诉主张，一审法院不予支持。至于陈惠兵夫妻提出的侵占房屋的赔偿问题，考虑到其与魏娟双方还有借款本息问题尚未处理完毕，宜由双方在房屋转让问题处理完毕后，再将赔偿问题与还款问题一并处理，本案中暂不处理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百八十六条的规定，判决：一、确认魏娟代理陈惠兵、张金梅转让佛山市南海区的房屋对陈惠兵、张金梅不发生法律效力；二、确认魏娟越权代理陈惠兵、张金梅与魏波签订的佛山市南海区的房屋转让合同不生效，没有法律效力；三、魏波应于判决发生法律效力之日起十日内办理佛山市南海区的（房地产权证：粤房地权证佛字第020025XXX6号A）的房屋权属变更登记至陈惠兵名下的事宜；四、驳回陈惠兵、张金梅的其他诉讼请求；五、驳回魏波的全部反诉请求。案件适用普通程序结案，本诉受理费14700元，由陈惠兵、张金梅负担1470元，魏娟、魏波负担13230元。陈惠兵在（2016）粤0605民初10697号中预交的财产保全费5000元由魏娟、魏波负担。魏娟、魏波负担的诉讼费13230元应于一审判决发生法律效力之日起十日内迳付还予陈惠兵、张金梅，一审法院不另收退。反诉受理费减半收取计50元由魏波负担。二审期间，魏娟、魏波、陈惠兵、张金梅均没有向本院提交新的证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实除陈惠兵、张金梅向魏娟借款约定期限2个月以及陈惠兵、张金梅在魏娟提供的空白交易文件《房屋抵押合同》《借据》《房屋租赁合同》《债权债务对账协议》上签名和摁指印之外的事实予以确认。另查明一，根据陈惠兵、张金梅与魏娟签订的《借款合同》，陈惠兵和张金梅向魏娟借款1000000元的期限为3个月。另查明二，魏娟在上诉状中载明陈惠兵、张金梅持有空白的《借款合同》《房屋买卖合同》《作价协议书》都是陈惠兵、张金梅签名后、魏娟完善前复印给陈惠兵、张金梅的。本院认为，综合当事人的上诉和答辩意见，本案的争议焦点系：1.魏娟代理陈惠兵、张金梅转让涉案房屋给魏波的行为效力问题；2.魏波是否应向陈惠兵、张金梅返还案涉房屋。一、关于魏娟代理陈惠兵、张金梅转让涉案房屋给魏波的行为效力问题魏娟称基于陈惠兵、张金梅签订的《公证书》《作价协议书》《房屋买卖合同》，其代理陈惠兵、张金梅以1000000元出售案涉房屋的行为合法有效。经审查，2015年12月7日陈惠兵、张金梅签署的《公证书》载明其夫妻委托魏娟出售案涉房屋，其后陈惠兵在落款日期为2016年4月7日的《执行委托事务通知书》时明确案涉房屋的价格为20000元/平方米，在交易价格达不到约定价格的情况下，魏娟也应根据市场价格与买家协商确定。本案中，涉案房屋经一审法院委托评估机构评估在2016年4月10日的市场价值为2019000元，加之陈惠兵于2009年4月购买该房屋时应向开发商支付的净房价为1282586元。可见魏娟代理陈惠兵、张金梅以1000000元出售涉案房屋的行为超出了代理权，事后也未得到被代理人的追认。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”故一审法院判决确认魏娟代理陈惠兵、张金梅转让涉案房屋的行为对陈惠兵、张金梅不发生法律效力并无不当，本院依法予以维持。二、关于魏波是否应向陈惠兵、张金梅返还案涉房屋的问题魏娟、魏波在（2016）粤0605民初10697号案庭审中称：2016年4月12日，陈惠兵、张金梅并未还款，魏娟向魏波说明房产详细情况，魏波决定购买涉案房屋用于投资。到了4月12日陈惠兵仍未能还款，魏娟便代理陈惠兵与其弟即魏波于当日到房地产交易部门签订《广东省房地产买卖合同》并办理了网签手续。合同约定转让款1000000元在合同签订后15天内支付30000元，同年5月1日前付100000元，5月20日付870000元，5月1日交付房地产给受让方使用。陈惠兵经催促仍未在4月25日还款，魏娟与魏波于4月27日正式办理房屋交易过户手续，当天魏娟支付了房屋过户税费约110000元和加急费30000元。4月29日魏波领到自己为权利人的房产证。魏波的付款情况是其先后于2016年5月18日和7月2日向魏娟支付750000元和390000元。经审查，魏波在案涉房屋登记到其名下之时，没有支付任何房款。虽然其后魏波向魏娟支付了两笔合计1140000元价款，但以涉案房屋的评估价而论，魏波取得房屋的价款不属于合理价格。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”如前一个焦点所述，魏娟以100000元转让涉案房屋的行为属于无权处分，而魏波受让涉案房屋不属于善意取得，魏波应向陈惠兵、张金梅返还案涉房屋。魏娟、魏波上诉称魏娟代理陈惠兵、张金梅与魏波签订涉案房屋的买卖合同合法有效、魏波善意取得缺乏法律依据。一审法院判决魏波返还涉案房屋、办理涉案房屋权属变更登记至陈惠兵名下的事宜符合本案实际和法律规定，本院依法予以维持。如前所述，魏波应向陈惠兵、张金梅返还案涉房屋，故其上诉要求陈惠兵、张金梅交付案涉房屋、支付租金的诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，魏娟、魏波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13230元，由上诉人魏娟、魏波负担。本判决为终审判决。审 判 长 张雪洁审 判 员 李 虹审 判 员 翁丰好二〇一九年六月十二日法官助理 张颂恩书 记 员 李嘉敏