福建省闽清县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0124民初1129号 原告（反诉被告）：林进辉，男，1975年11月2日出生，汉族，住福建省闽清县。 原告（反诉被告）：林春梅，女，1980年5月18日出生，汉族，住福建省闽清县。 委托诉讼代理人：聂莉，福建融成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄雨玲，福建融成律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福建西雅图置业有限公司，住所地福建省闽清县梅城镇解放大街48号桂园新村三层，统一社会信用代码913501240732309236。 法定代表人：陈文岩，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：卓文彬，上海建纬（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱金凤，上海建纬（福州）律师事务所律师。 原告（反诉被告）林进辉、林春梅与被告（反诉原告）福建西雅图置业有限公司（以下简称西雅图公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人聂莉、黄雨玲被告（反诉原告）西雅图公司委托诉讼代理人朱金凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林进辉、林春梅向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付逾期办证违约金暂计人民币11824.4元（以购房总价412000元为基数,按日0.001%自2018年6月1日起计至办结诉争商品房的不动产权证书之日止，暂计至2019.3.15）；2.判决被告立即办理房屋所有权初始预登记，并将诉争房屋所有权属登记办理至原告名下；3.被告负担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年2月14日,原告与被告签订《商品房买卖合同》（下称合同），约定原告购买被告座落于闽清县闽江大道1号闽清理想湾10#楼XX单元的商品房。该商品房建筑面积共78.69平方米，单价为每平方米5235.74元,总金额为412000元，首付款112000元，其余房款30万元申请银行按揭。合同第八条约定，被告应当在2017年5月31日前，将符合各项约定条件的商品房交付给原告，合同第十四条第2款约定，出卖人应在商品房交付原告使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需要原告提供的资料交付原告，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订时，原告向被告支付了首期购房款112000元，其余购房款30万元已办理按揭贷款，被告亦向原告开具总购房款发票。2016年2月19日，原告取得商品房预告登记证。被告于2017年5月31日将商品房交付给原告，按照前述约定，被告最迟应在商品房交付使用后的365日内办理房屋所有权初始登记，但至今被告未完成前述义务，导致原告至今未取得该商品房的房屋权属证书。综上，被告未如期办理房屋所有权初始登记手续，其行为已构成违约，被告应承担合同约定项下的违约责任，即被告应向原告逾期办证的违约金应自逾期之日（即2018年6月1日）起，按购房总价412000元为基数，按日0.01%的标准计算至原告实际取得房屋权属证书之日止，并立即办理房屋所有权初始预登记，并将讼争房屋所有权属登记办理至原告名下。 西雅图公司辩称，1.答辩人已按约办理预购商品房预告登记，并按约交付房屋，不存在违约情形。答辩人无法办理房屋所有权初始登记与原告无法办理房屋的不动产权证，系因原告在收房后对房屋进行违章搭建，被认定存在“两违”情形所致，直接导致整个项目被限制办理产权，全部过错在于原告，不能归责答辩人，答辩人就此不承担违约责任。2.原告进行违章搭建，违反《商品房买卖合同》第十七条以及附件五《临时管理规约》第八条的约定，应予以拆除并恢复原状，承担因此造成无法办理不动产权证等不利法律后果，并赔偿答辩人因此造成的所有损失。3.即使答辩人要承担逾期办证的违约责任，违约金的计算比例，计算时间均有误，应据实进行调整。4.答辩人严格遵守国家法律法规条例政策的规定，不能向登记机构恶意隐瞒业主违法搭建情形，递交虚假的登记资料骗取办理不动产权登记，即使形式审查通过取得不动产权登记，也是属于违法的无效登记，会被撤销纠正。原告的诉讼请求要求对存在违章建筑的案涉房屋进行不动产登记不符合法律法规规定，诉讼请求事项内容违法，法院不应予以支持。综上，恳请贵院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。 西雅图公司向本院提出反诉请求：1.判决反诉被告立即拆除闽清县闽江大道1号闽清理想湾10号楼XX单元商品房的违章搭建部分，并恢复原状。2.本案全部诉讼费用由反诉被告承担。反诉事实和理由：反诉被告与反诉原告西雅图公司签订《商品房买卖合同》，购买案涉商品房。合同签订后，西雅图公司按约向反诉被告交付了房屋。反诉被告收房后，即自行对案涉房屋进行违章搭建，改变房屋结构用途。闽清县“两违”综合治理专项行动领导小组办公室对反诉被告的违章搭建行为进行调查核实，认定反诉被告存在“两违”情形，并于2017年11月15日作出《关于限制办理产权手续的函》，告知理想湾小区部分业主存在“两违”情形，根据《福州市“两违”查处规程》的相关规定，要求暂停办理该部分业主房产的不动产登记证明（预告登记、抵押权预告登记）和不动产权证登记、交易、抵押等相关手续。反诉被告进行违章搭建，违反《商品房买卖合同》第十七条以及附件五《临时管理规约》第八条的约定，应予以拆除并恢复原状，反诉被告应自行承担无法办理产权等责任，并赔偿因此导致西雅图公司产生的所有损失。综上，为维护自身合法权益，西雅图公司依法向贵院提起反诉，恳请贵院支持西雅图公司的上述反诉请求。 林进辉、林春梅对西雅图公司的反诉辩称：1.西雅图公司的反诉案由系侵权责任纠纷，与本案商品房预售合同纠纷不是同一法律关系，该反诉应裁定驳回。2.事实上，西雅图公司无权主张答辩人拆除讼争房产的违章搭建及恢复原状。3.“本案讼争房屋被“两违”办认定存在“两违”情形，该违章、违建并非答辩人所为。综上，反诉原告西雅图公司提起本案反诉程序上与本诉不具有相同的法律关系，其诉请的拆除违章搭建以及恢复原状属于行政执法行为，本案讼争存在的违章违建并非答辩人所为，而是西雅图公司作为出卖方对外公开作出销售宣传广告，依据《最高院商品房买卖合同司法解释》第三条规定，其“总是多一房”、“两房变三房”等销售广告和宣传资料为要约邀请，并对该房屋买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，在现场勘验很明显的外观来看，西雅图公司为了兑现承诺及避免自身违约，为买受人统一将天井封闭补平作为赠送面积给买受人，现讼争房屋被暂定办理不动产登记证明，责任在于西雅图公司，而非答辩人，故请求裁定驳回反诉原告西雅图公司的反诉或判决驳回其全部反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：林进辉、林春梅提供的12345便民服务平台编号FZ190××××1218、FZ190××××0647等信访诉求件，可以证明因理想湾小区5#、6#、7#、8#、9#、10#楼存在“两违”情形被相关部门责令暂停办理不动产总登记，因而无法办理产权证的事实；广告宣传单、理想湾花园照片、福州市12345便民惠企服务平台FZ190××××0647编号诉求答复及现场勘验笔录、现场勘验照片等证据内容真实、完整，能够相互印证，同时结合案涉房屋至今无法办理产权证的事实，可以认定林进辉、林春梅提供的证据已形成完整的证据链，足以证明理想湾小区5#、6#、7#、8#、9#、10#楼采光井部位全部浇筑水泥坪，系开发商西雅图公司所为。 西雅图公司提供的证据《商品房买卖合同》及附件、《关于限制办理产权手续的函》及附件仅能证明双方之间约定的合同内容及案涉商品房被限制办理产权手续，不足以证明林进辉、林春梅存在违章搭建的事实；证据理想湾交房通知书、理想湾房屋验收交接表，林进辉、林春梅对其在房屋验收交接表上的签名没有异议，可以证明实际交房的时间为2017年7月14日。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月14日，林进辉、林春梅与西雅图公司签订了《商品房买卖合同》及附件，约定林进辉、林春梅向西雅图公司购买位于闽清县闽江大道1号闽清理想湾10号楼XX单元房产，总价为412000元；签约当日林进辉、林春梅支付112000元作为首期购房款，余款300000元向银行办理按揭贷款；西雅图公司应当在2017年5月31日前将符合约定条件的商品房交付林进辉、林春梅使用；商品房达到交付使用条件后，西雅图公司应当书面通知林进辉、林春梅办理交付手续。双方进行验收交接时，西雅图公司应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单;西雅图公司应在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由西雅图公司提供的资料交付林进辉、林春梅。如因西雅图公司原因，林进辉、林春梅不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，林进辉、林春梅不退房，西雅图公司自逾期之日起每日按已付房价款的0.01%向林进辉、林春梅支付违约金等条款。2017年6月19日，西雅图公司将案涉商品房交付林进辉、林春梅使用。由于理想湾小区一期项目5#、6#、7#、8#、9#、10#楼采光井部位全部被西雅图公司违规浇筑水泥坪，造成房屋实际面积与购房合同发票登记面积不相符。2017年11月15日，闽清县“两违”综合治理专项行动领导小组办公室发函至闽清县房地产管理所，限制办理违建部分房屋的产权登记、交易、抵押等相关手续。为此，案涉商品房不动产权证至今无法办理。 本院认为，《商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，且内容及形式未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。双方当事人的主要争议焦点如下：一、西雅图公司是否构成违约。合同签订后，林进辉、林春梅已依约交纳了全部购房款，西雅图公司依约应于交房之日起365日内向相关房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，但西雅图公司未履行上述约定义务，致使林进辉、林春梅无法办理不动产权证，故西雅图公司已构成违约，应承担相应的违约责任。西雅图公司抗辩系林进辉、林春梅违建导致其无法办理初始登记，但所提供的证据尚不足以证明其上述主张，故对该抗辩，不予支持。案涉商品房现因存在“两违”情形已被限制办理产权登记、交易、抵押等相关手续，待具备办证条件之日后，西雅图公司应履行办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付林进辉、林春梅的义务。二、违约金的计算问题。关于违约金的计算标准，现林进辉、林春梅不主张退房，要求西雅图公司应自逾期之日起每日按已付款的0.01%支付违约金。本院结合西雅图公司已向业主交付商品房，并未影响到业主的居住使用权，逾期办证也并未给业主造成难以弥补的损失等实际履行情况，考虑到我国合同法对违约金的规定系以补偿损失为主、惩罚违约为辅，从衡平合同双方利益、兼顾公平原则出发，本院酌定逾期办证违约金按每日0.0075%的标准计算。关于违约金的计算期间，案涉商品房实际交房使用时间为2017年6月19日，交房使用后第365日为2018年6月19日，双方同意在此之后开始计算违约金，故违约金的计算期间应为自2018年6月20日起至西雅图公司办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由西雅图公司的资料交付林进辉、林春梅之日止。关于西雅图公司要求立即拆除案涉商品房的违章搭建部分，并恢复原状的反诉请求，因案涉商品房的违章搭建部分目前正由行政主管部门行政处置过程中，在行政主管部门就上述拆除事项作出生效行政行为之前，该事项暂不宜由法院通过民事诉讼予以处理，故对西雅图公司的反诉请求不予支持。 综上所述，对林进辉、林春梅的部分诉讼请求予以支持，对西雅图公司的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 一、福建西雅图置业有限公司应于具备办证条件之日起十日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付林进辉、林春梅； 二、福建西雅图置业有限公司于本判决生效之日起十日内向林进辉、林春梅支付逾期办证违约金（违约金以已付购房款总额412000元为基数，按每日0.0075%的标准，自2018年6月20日起计算至福建西雅图置业有限公司将办理权属登记需要由其提供的资料交付林进辉、林春梅之日止）； 三、驳回林进辉、林春梅的其他诉讼请求； 四、驳回福建西雅图置业有限公司的反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费196元，减半收取98元，由林进辉、林春梅负担25元，福建西雅图置业有限公司负担73元；反诉受理费50元，由福建西雅图置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  俞桂天 二〇一九年六月二十日 书记员  严 榕 附法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -8-