太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初3421号原告：李阳，男，1983年4月9日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王婵莉，山西句正律师事务所律师。被告：山西恒实房地产开发有限责任公司，住所地：太原市长风街705号，统一社会信用代码：×××。法定代表人：孙国太，董事长。委托诉讼代理人：崔洁，女，1977年3月23日出生，汉族，山西恒实房地产开发有限责任公司员工，住太原市并州南路西一巷，身份证号：×××。原告李阳与被告山西恒实房地产开发有限责任公司（以下简称“恒实公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李阳的委托诉讼代理人王婵莉，被告恒实公司的委托诉讼代理人崔洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李阳向本院提出诉讼请求：1.判令被告山西恒实房地产开发有限责任公司立即向原告李阳支付截至2019年3月31日拖欠的商品房租金85210.22元，违约金10638.09元（暂计算至2019年4月30日），共计95848.31元；2.判令被告继续履行合同，按约定每月30日前向原告支付租金3215.48元；3.本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：原告李阳与被告山西恒实房地产开发有限责任公司于2007年2月1日签订一份《合同书》，约定：为实现原告商业房产的商业价值,被告对位于太原市长风大街705号的“和信商业广场”地下一层UB01-UB189、UC01-UC98、UD01-UD188、DZ01号商铺所属特定区域（简称“商业广场特定区域”）进行统一的租赁经营管理,原告将编号为商业广场特定区域（UB23）号的商铺出租给被告，租赁期限为合同签订之日起至2020年3月31日止，租金为38586元/年，支付方式为每月30日前按月平均等额支付。合同还约定：被告应按期支付原告租金，逾期支付在90日内的，由被告向原告支付逾期应付款按日万分之一计算的违约金，合同继续履行；逾期支付超过90日未超过210日的部分，由被告向原告支付逾期应付款按日万分之二计算的违约金，合同继续履行；逾期支付超过210日，原告有权选择合同继续履行，违约金按逾期应付款每日万分之四计算。到2016年10月之前，被告尚能按约定履行合同义务，每月30日前按月平均等额向原告支付租金3215.48元。自2016年10月开始，被告就开始出现不能按期支付租金的情况，截至2019年3月31日，欠付原告2016年10月份、12月份、2017年2月份-6月份、8月份-12月份、2018年全年、2019年1月-3月共计26.5个月的租金（2018年5月份支付了月租金的一半），欠付租金数额85210.22元，共计违约金10638.09元（暂计算至2019年4月30日）。因多次与被告交涉未果，为维护自身合法权益，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》的相关规定，特向法院提起诉讼，请求法院判令被告立即向原告支付拖欠的租金，并按照合同约定支付违约金，同时判令被告继续履行合同，按期向原告支付每月应付的租金。被告恒实公司辩称，认可拖欠2017年1月至2019年3月底共计26.3个月的租金84567.12元，其中2017年1月已付30%月租金；第二项诉讼请求认可；诉讼费我方不予承担；违约金按照合同约定计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告李阳系位于太原市长风街705号（和信商业广场）负一层UB23号商铺的所有权人，建筑面积均为24.92平方米。2007年2月1日，原告（乙方、出租方）与被告（甲方、承租方）签订了《合同书》，约定甲方承租乙方位于商业广场地下一层UB23号商铺，并统一进行招商与经营管理；租赁期限为从签订本合同之日至2020年3月31日止；该商铺每个租赁年度的租金为38586元，本合同签订生效后，甲方从乙方接受商铺之日起开始起算租金，并在每月30日前按月平均等额支付乙方租金；合同约定甲方应按期支付乙方租金，逾期支付在90日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按日万分之一计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过90日未超过210日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按日万分之二计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过210日，乙方有权选择下列方式之一予以处理：（1）租赁经营专用条款继续履行，超过210日部分的违约金，按逾期应付款每日万分之四计算；（2）有权解除租赁经营专用条款，由乙方自营或自行出租，本合同除租赁经营专用条款以外的其他条款对双方继续有效；租赁经营专用条款的解除，并不免除甲方所欠租金及违约金的支付义务。合同还约定了其他内容。原告依约交付了商铺，并由被告统一进行商业经营管理，被告每月正常支付原告UB23号商铺的租金3215.48元至2016年9月底，后于2016年11月份支付月租金3215.48元、2017年1月份支付月租金3215.48元、2017年7月份支付月租金3215.48元、2018年5月支付半个月租金1607.74元、2018年12月20日支付租金322元，2019年5月7日山西恒实餐饮有限公司支付原告322元。原告认可2019年5月7日收到山西恒实餐饮有限公司支付的322元，但不认可是代被告支付的租金。被告向本院提交山西恒实餐饮有限公司出具的情况说明，证明山西恒实餐饮有限公司于2019年5月7日代被告向原告支付了322元返租款。庭审中，原告明确其主张的系截止至2019年3月底的租金。上述事实有房屋所有权证、合同书、银行流水、中国工商银行电子回单两份、情况说明及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的《合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的合同义务，原告已经将商铺交付给被告，被告应当按约支付租金，本案案由应当为房屋租赁合同纠纷。原告要求被告继续履行与原告之间于2007年2月1日签订的《合同书》，按约定每月30日前向原告支付租金3215.48元，被告对此表示认可，该诉讼请求本院予以支持。合同签订后，原告依约将涉案商铺交由被告实施统一的商业经营管理，已按约定履行合同义务，被告应按合同约定如期足额支付原告租金，原告主张租金支付至2019年3月底，本院予以支持。关于所欠租金数额，2019年5月7日支付租金322元的支付方为山西恒实餐饮有限公司，山西恒实餐饮有限公司出具了情况说明证明系其代被告支付的租金，对该笔租金本院予以认可。核减被告已付租金，被告支付的租金可向前折抵至2017年1月，被告共欠付租金为84567.12元（月租金3215.48元×26.3个月），被告应当支付原告截至2019年3月31日止的租金84567.12元。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。违约金应当按照合同约定分段计算至本判决确定之日止，即逾期90日内按日万分之一计算、逾期90日至210日按日万分之二计算、逾期超过210日的按日万分之四计算。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告山西恒实房地产开发有限责任公司继续履行与原告李阳于2007年9月17日签订的《合同书》，按约定每月30日前向原告李阳支付租金3215.48元。二、被告山西恒实房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告李阳截至2019年3月31日的租金84567.12元。三、被告山西恒实房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告李阳2017年1月至2019年3月期间未付租金的违约金至本判决确定之日止，具体计算方法为从下个月1日起算，逾期90日内按日万分之一计算、逾期90日至210日按日万分之二计算、逾期超过210日的按日万分之四计算。如：2017年1月份的租金963.74元，违约金从2017年2月1日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；2017年2月份的租金3215.48元，违约金从2017年3月1日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；2017年3月份的租金3215.48元，违约金从2017年4月1日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算。之后每月依此类推。四、驳回原告李阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1098元（原告已预交），由被告山西恒实房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 韩义飞 二〇一九年六月十三日书记员 李宏艳