山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0602民初2167号原告：初丰毅，男，1986年8月7日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：周迪军，山东一和律师事务所律师。被告：烟台铭泰房地产经纪有限公司。住所地：烟台市芝罘区魁玉路509号附6号。法定代表人：崔鄄宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：周骏，山东君辰律师事务所律师。原告初丰毅与被告烟台铭泰房地产经纪有限公司委托合同纠纷一案，本院于2018年2月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告初丰毅及其委托诉讼代理人周迪军与被告的委托诉讼代理人周骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付出售房屋所得价款83150.32元，并支付自2018年2月23日起至被告实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。事实和理由：原告受雇于案外人于加林从事建设工程施工，案外人于加林欠付原告工资83989元。2016年6月17日，原告与案外人程初照等八人共同委托案外人徐某，与案外人烟台启琳投资有限公司、于加林签订《抵房协议》，约定案外人烟台启琳投资有限公司、于加林将天赐椿城二期工程32号楼四层东户房屋以465936元抵顶案外人徐某所在班组的工资。2017年5月12日，案外人徐某与被告签订《房屋交易委托协议书》，约定案外人徐某委托被告以465936元的价格出售位于烟台市芝罘区房屋，案外人徐某按房屋成交价的1%支付被告服务报酬。协议签订后，被告将协议项下房屋出售，但至今未向原告支付应得房款83150.32元（83989元扣除原告应分担的服务报酬838.68元）。被告辩称，案外人于加林与原告等人存在工资纠纷，被告无法确认原告所谓的抵房协议是否真实有效。原告从未委托被告出售涉案房屋，被告也从未出售涉案房屋，原告不应向被告主张工资款，而应该向案外人于加林主张工资款。原告请求判令被告支付售房款及利息，无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。庭审中，原告为证明其主张向本院提供下列证据材料：1.《天赐椿城二期工程工资顶房人员明细》一份、授权委托书照片打印件1张及案外人徐某、于加林、烟台启琳投资有限公司于2016年6月17日签订的《抵房协议》一份。用以证明案外人于加林雇佣原告及案外人徐某、王健、高晓辉、程初照、门文松、胡元凯、周欢、王某为其施工，案外人于加林欠付上述九人工资款总额为474397元，其中欠付原告工资款83989元；后原告及案外人王健、高晓辉、程初照、门文松、胡元凯、周欢、王某共同委托案外人徐某与案外人于加林、烟台启琳投资有限公司签订抵房协议，约定案外人于加林、烟台启琳投资有限公司以天赐椿城二期工程32#住宅楼四层东户及7号小棚（房款总额465936元）抵顶上述人员的工资。被告质证称，对《天赐椿城二期工程工资顶房人员明细》的真实性不予认可，该明细表由原告单方制作且没有案外人于加林签字确认；授权委托书系复印件，对其真实性和证明内容均不予认可；对《抵房协议》的真实性无法确认，对证明内容不予认可，该抵房协议不能证明原告主张。2.案外人徐某与被告于2017年5月12日签订的《房屋交易委托协议书》照片打印件1份、税收缴款书原件1张。用以证明案外人徐某受原告及案外人王健、高晓辉、程初照、门文松、胡元凯、周欢、王某委托，于2017年5月12日与被告签订《房屋交易委托协议书》，委托被告以465936元的底价出售上述抵顶房屋，原告已向被告交纳房屋税款873.78元。被告质证称，《房屋交易委托协议书》系照片打印件，对其真实性和证明内容均不予认可，被告确与案外人徐某签订过房屋交易委托协议书，但被告处没有保存协议书，无法确认原告提供的房屋交易委托协议书内容是否真实；税收缴款书与被告无关，被告不清楚原告是否缴纳税款。3.证人徐某、王某、门文松出庭作证。用以证明《天赐椿城二期工程工资顶房人员明细》真实有效，案外人徐某受原告及案外人王健、高晓辉、程初照、门文松、胡元凯、周欢、王某委托与案外人烟台启琳投资有限公司、于加林签订《抵房协议》；被告已将抵顶房屋出售，王某、门文松已从被告处取得工资款。证人徐某作证称，2014年其与原告及案外人王某、王健、门文松、胡元凯、高晓辉、周欢、程初照九人受案外人于加林雇佣在天赐椿城二期工程干过活，案外人于加林没有钱发工资，便将与合作方烟台启琳投资有限公司共同开发的坐落于天赐椿城32号楼4层东户房屋抵顶欠付上述九人的工资；2016年6月份，其受原告等八人共同委托与案外人于加林、烟台启琳投资有限公司签订抵房协议；2017年5月份，被告的原法定代表人张相斌联系上述九人，称将房屋以原价46万元回收，并从中收取房价1%的服务费，其与被告签订了委托销售协议，约定被告将房屋以46万余元价格出售；被告将上述房屋出售后通知九人拿发票到被告处领钱；上述九人中除其与原告、案外人程初照以外，其他六人已经从被告处领取了售房款；当时制作了工资欠款明细，注明欠付上述9人的工资数额共计47万余元，售房款为46万余元，实际上六人并未按照工资欠款明细表载明的数额领取售房款，领取的售房款都比工资欠款明细载明的数额少；原告提供的《天赐椿城二期工程工资顶房人员明细》、《抵房协议》、《房屋交易委托协议书》均是真实的。证人王某作证称，2014年，其与原告及案外人徐某、王健、门文松、胡元凯、周欢九人受雇于案外人于加林在天赐椿城二期工程干过活，案外人于加林无钱发工资，称可以房抵顶工资；其曾经委托案外人徐某处理工资欠款事宜；2017年4、5月份，被告通过银行转账支付其工资欠款4万余元，记不清准确数额，其给被告开具了发票。证人门文松作证称，2014年，其与原告及案外人徐某、王某、王建（或健）、胡元凯、高晓辉、周欢、程初照九人在天赐椿城二期工程干过活，该工程是案外人于加林承包的，其不清楚案外人于加林经营的公司名称，承揽工程需要有资质，案外人于加林就挂靠了长春建工公司；因案外人于加林无钱发工资，就以坐落于天赐椿城32号楼4层东户房屋抵顶工资；其曾授权案外人徐某将抵顶的房屋对外出售，以售房款发放欠付的工资；不清楚案外人徐某委托谁来卖房，后来接到案外人徐某通知需拿发票到天赐椿城找张相斌领钱，不清楚张相斌是哪个公司的，公司会计让其提供银行账户，随后其账户内收到款项24000余元。被告质证称，证人徐某与原告及本案存在利害关系，因为证人也对被告提起诉讼，故证人证言不应作为证据使用；证人王某陈述的事实不清，前后互相矛盾，其证言不能作为有效证据使用，不能证明证人账户中收到的款项是被告支付的；证人门文松明确证明原告提供的抵房协议无效，案外人于加林代表公司，而不是其个人，这与前两名证人及原告所述受雇于案外人于加林是矛盾的。4.原告与被告原法定代表人张相斌分别于2017年10月17日、2017年11月23日的通话录音。用以证明《房屋交易委托协议书》真实有效，该协议书项下房产已由被告实际出售，因被告担心原告与案外人于加林之间发生工资纠纷，故拒不向原告支付款项。被告质证称，认可录音中有原告及被告原法定代表人张相斌的谈话，对其他人的录音真实性无法确认，该两份录音也不完整，但对此不申请司法鉴定；对原告所要证明的内容有异议，张相斌在通话录音中只是在陈述案外人张兆平和原告等人与案外人于加林之间存在工资纠纷，而未承认接受原告委托出售抵顶房屋，该通话录音与案外人张兆平有关，与原告无关，案外人张兆平、于加林之间的工资纠纷已在被告的协调下调解解决。5.《税收缴款书（税务收现专用）》原件18张、山东增值税普通发票照片打印件18张、《税收缴款情况汇总表》1张。用以证明被告将抵顶房屋出售后，要求原告等人承担出售房屋的税款，每人应开出2张发票且每张发票金额小于30000元，原告等人已按被告要求开具发票，被告在扣减费用后向案外人王健、高晓辉、门文松、胡元凯、周欢、王某支付了抵顶房屋款。被告质证称，对该组证据的真实性没有异议，但对证明内容有异议，结合原告提交的通话录音，被告已将发票退还给原告并愿意承担原告开具发票而支出的费用；因原告与案外人于加林对工资数额产生争议，故委托售房协议终止履行。6.户名为王某、账号为62×××76的中国农业银行银行卡/活期存折交易明细清单1张、烟台汇通土木工程有限公司企业信息1张。用以证明案外人王某的抵顶房屋款是由案外人烟台汇通土木工程有限公司支付，而该公司法定代表人张述志是被告原法定代表人张相斌的父亲，款项摘要标注为“人工费”。被告质证称，对该组证据的真实性没有异议，但对证明内容有异议，涉案工程的开发商为案外人烟台润昌置业有限公司，总包方为案外人烟台汇通土木工程有限公司，案外人于加林为总包方的负责人，原告提交的交易明细清单可以证明委托售房协议早已终止，涉案房屋不是由被告出售的，原告应向案外人于加林或烟台汇通土木工程有限公司主张工资款。7.自烟台市不动产登记中心芝罘分中心调取的《商品房买卖合同》1份。用以证明涉案房屋由被告委托开发商烟台润昌置业有限公司于2017年5月26日出售给案外人张旭华，烟台润昌置业有限公司法定代表人张述勇是被告原法定代表人张相斌的叔叔；由抵顶房屋购房者与开发商直接签订房屋买卖合同是以房屋抵顶欠款的普遍现象，是惯例。被告质证称，对该组证据的真实性没有异议，但对证明内容有异议，事实上原、被告之间的委托售房协议已终止，涉案房屋不是由被告出售的，且出售房屋所得款项并未交付被告。8.调解协议复印件1份、（2018）鲁0602民初492号民事裁定书原件1份。用以证明与本案相似的（2018）鲁0602民初492号案经烟台市芝罘区人民调解委员会调解，被告向案外人张兆平支付了抵顶房款，后案外人张兆平撤诉。被告质证称，对该组证据的真实性没有异议，但对证明内容有异议，（2018）鲁0602民初492号案与本案是两个不同案件，该组证据与本案没有关联性，不能证明本案原告的主张。庭审中，被告为证明其辩解向本院提供《商品房买卖合同》复印件1份和付款方为案外人烟台汇通土木工程有限公司的付款凭证复印件3张。用以证明委托售房协议已终止履行，涉案房屋不是由被告出售的，且出售房屋所得款项并未交付被告。原告质证称，对该组证据的真实性没有异议，但对证明内容有异议，被告提交的《商品房买卖合同》可以证明涉案房屋是由被告委托开发商烟台润昌置业有限公司出售给案外人张旭华，委托售房协议已实际履行；被告通过原法定代表人张相斌的父亲和叔叔的公司支付抵顶房款是为了规避自己的责任，原告提交的通话录音可以证明被告原法定代表人张相斌认可被告收到了抵顶房款；案外人于加林已以涉案房屋抵顶欠付原告等人的工资款，故被告关于原告与案外人于加林之间存在工资纠纷的陈述与事实不符。对当事人有争议的证据，本院将结合争议焦点予以阐述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告及案外人王健、高晓辉、程初照、门文松、胡元凯、周欢、王某作为委托人向案外人徐某出具授权委托书，授权案外人徐某处理天赐椿城二期工程的工资问题，同意由案外人徐某代表上述委托人签订《抵房协议》，案外人徐某签字并交付房屋后，委托人工资以抵顶房屋方式得以解决。2016年6月17日，案外人徐某、于加林、烟台启琳投资有限公司签订《抵房协议》，约定因案外人于加林承建天赐椿城二期工程施工，无资金发放在此施工人员及施工班组工资，经协商，现将案外人于加林所拖欠的农民工工资以抵顶房屋的形式抵顶给所拖欠每位工人及每个班组；抵顶房屋为天赐椿城二期工程32#住宅楼四层东户，房屋单价4800元/㎡，建筑面积95.42㎡，小棚号7号，小棚建筑面积3.96㎡，小棚单价2000元/㎡，房屋总额465936元；案外人于加林必须保证所抵顶的房屋合法有效，不得另行销售，案外人徐某所在班组所得抵顶房屋，有权买卖或变更购房人，案外人于加林、烟台启琳投资有限公司需协助案外人徐某所在班组与开发商烟台润昌置业有限公司办理有效的购房合同，并开具购房收款收据；案外人徐某所在班组要求案外人于加林在2016年7月1日前保证办好抵房协议，否则逾期案外人徐某所在班组将讨要所欠工资；协议签字生效，案外人烟台启琳投资有限公司将房屋交付案外人于加林时，徐某所在班组代表必须到场签字，房产交付后，案外人于加林与案外人徐某所在班组工资结算清楚。2017年5月12日，案外人徐某与被告签订《房屋交易委托协议书》，约定案外人徐某委托被告出售位于芝罘区天赐椿城小区的房产，房号为A32楼一单元401号房，销售报价（底价）465936元/套，建筑面积95.42㎡；案外人徐某向被告支付房产成交总价的1%作为服务报酬，被告负责代理案外人徐某房屋销售工作，并为购买方办理银行按揭、变更合同、房屋交接等事宜，所得款项全额支付案外人徐某账户，房屋销售完成后7个工作日将房款汇至案外人徐某账户。2017年5月26日，案外人烟台润昌置业有限公司与案外人张旭华就涉案房屋签订《商品房买卖合同》。2017年8月23日，案外人门文松、王健、王某自案外人烟台汇通土木工程有限公司账户收到工资款30000元、30000元、30000元。2017年12月25日，案外人张兆平、赵学红与本案被告在烟台市芝罘区人民调解委员会的主持下达成调解协议，本案被告同意给付张兆平工资款84681元。另查，被告于2019年4月4日由烟台润昌房地产经纪咨询有限公司更名而来，被告法定代表人由张相斌变更为崔鄄宁。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案为委托合同纠纷，原告向被告主张委托出售房屋房款系基于《房屋交易委托协议书》的实际履行。但被告对此辩称《房屋交易委托协议书》已终止履行，其未对外销售涉案房屋，亦未取得售房款。原告针对其主张提供的证人徐某、王某、门文松虽出庭作证称，涉案房屋售房款的实际付款人为被告，但被告提供的付款凭证显示的实际付款人为案外人。原告提供的其他证据材料亦不足以证明涉案房屋由被告出售并由被告实际取得售房款。故原告请求判令被告支付出售房屋所得价款83150.32元及相应利息之诉讼请求，证据不足，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条第一款、第四十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款、第五十五条、第六十三条、第六十四条、第六十七条之规定，判决如下：驳回原告初丰毅的诉讼请求。案件受理费1897元，由原告初丰毅负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  陈晓霓人民陪审员  李 静人民陪审员  安 娜二〇一九年六月二十八日书 记 员  林上靖