广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初9356号原告（反诉被告）：林歌，女，1987年5月5日出生，汉族，住内蒙古呼和浩特市回民区，被告（反诉原告）：胡宝宏，男，1983年1月10日出生，汉族，住广东省梅州市梅江区，被告（反诉原告）：程婷婷，女，1987年2月6日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，原告林歌诉被告胡宝宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案受理后，依法适用小额诉讼程序并依原告申请追加程婷婷作为被告参加诉讼。两被告在答辩期内提起反诉，本院予以受理并将本案转为简易程序，于2019年5月20日公开开庭对本、反诉予以合并审理，原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告签订的租赁合同于2019年4月10日终止；二、两被告向原告返还租赁押金2600元、支付违约金2600元、退还4月未使用房租953元；三、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：原告通过中介与被告于2018年7月3日签订《租赁合同》，主要约定被告将座落于佛山市禅城区岭南大道北123号八座1305房出租予原告；租期12个月，从2018年7月3日至2019年7月2日止；租赁合同期间，合同一方均有权要求提前解除租赁，但应提前三十天书面通知对方，被告要求提前解除的，须退还押金并支付等额于押金金额的违约金给原告，原告要求提前解除的，被告有权没收押金作为赔偿。合同签订后，原告按月履行交租，双方沟通良好。2019年2月底，被告称因生二胎需老人帮忙，故提出提前解除合同，以便老人有房居住。原告考虑自己平时工作忙，没有时间去找出租房，就不同意被告提前解除租赁合同。为了提前解除合同，被告还说帮原告找出租房源，并发了些出租房源图给原告。因仅有三个多月时间就到期，原告不想搬房折腾，就告诉被告还有几个月到期，建议被告可用原告支付的房租自己出去租房给老人住，这样的话原告不用短时间找房搬房，被告也不用违约，不用支付违约金。过完春节，原告回来上班，被告不停催原告提前解除租赁合同，微信上要求原告哪怕提早一个月解除都行。见被告反复催促，原告唯有抽时间去找房，后在同一栋楼找到903房。因该房之前无人居住，原告花了很大精力打扫、搬屋，与房东于2019年3月31日签订租赁合同，约定2019年4月6日开始居住。原告办理好新租赁合同后，将被告的出租房打扫清理完毕，于2019年4月9日将钥匙交回给被告，被告收钥匙时仅同意返还押金，不愿意支付违约金。因被告不诚实、不守信的行为导致双方发生纠纷，被告家人破口大骂原告，双方无法达成一致意见。原告认为，被告主动提出解除合同、帮原告找房源、微信称“提早一个月也行”并于2019年4月9日收回房间锁匙，上述行为表明被告已单方提前解除租赁合同。被告将锁匙、门卡放回租房桌面，未锁门即离开，后发微信要求原告回去住至合同结束，其行为不负责任。原告锁好门、关好窗、将锁匙放回物管，是尽善良承租人的义务，以避免更大损失发生，不等于原告同意回去住。为维护原告合法权益，请求判如所请。两被告向本院提出反诉请求：一、确认原、被告签订的租赁合同于2019年7月2日终止；二、原告向被告支付2018年7月至2019年4月的有线电视费260元、移动宽带100元、卫生费80元，2019年3月1日至2019年4月1日的电费129.92元，2019年1月30日至2019年3月30日的水费25.48元，2018年11月12日至2019年4月的管理费450元；三、被告有权没收原告押金2600元并收回1305房；四、本案诉讼费用由原告承担。两被告答辩并反诉称：2019年2月13日，被告向原告提出商量，希望原告可以提前腾出房子。原告答复被告3月1日见面商量，商议结果是原告同意提前搬走，要求被告帮原告找好房子。被告积极帮原告找房子，后原告反悔又不同意搬走，因原告买了丽日华府的二手房，装修后需放半年才能入住，所以向被告申请延迟到10月底搬走，被告不同意，只答应出租到合同期满。原告提出如被告可协助其在同栋楼找到只租半年的房子，原告即同意提前搬走。整个过程被告都是以协商的语气与原告商议，从未有半句强制原告解除合同。原告约被告4月9日进行交接，被告还没进入房屋，原告就要求被告支付违约金2600元，因原告不诚实、出尔反尔、不守信的行为导致双方发生纠纷。纠纷当日，原告拨打110，又叫物业保安，又打电话居委会，物业了解后，原告有类似碰瓷行为，让被告不予理会。原告自知理亏，尚未交接丢下钥匙就走了，被告在原处等原告等到14时30分仍不回来沟通。被告认为原告没有想跟被告交接、提前解除相关合同手续，故原合同继续有效，所以被告没有收回原告丢在桌上的钥匙，也没有搬进房屋，告知原告可继续租用此房屋直至合同到期。被告多次要求原告结清拖欠的有线电视费、移动宽带费、卫生费、水电费等，原告只说会给，但一直不给，故被告有权要求收回房屋并没收押金。为维护被告合法权益，请求判如所请。原告针对两被告的反诉答辩称：一、关于水电费问题。原告从一开始就向被告催要缴纳水电费的相关存折，但被告一直未给，都是以被告先向原告转发水电煤气的短信、原告再向被告转账的方式缴纳水电费。从转账记录的时间看，只要被告转发短信，原告基本在半小时内立即转账，从不拖欠。直至2019年4月9日发生纠纷，被告发信息称原告拖欠水电费，当时纠纷已产生，原告回复被告用过的会缴纳。鉴于被告行为已表露出其不诚信，原告希望走法律程序一笔结清。且，被告的房屋在原告入住前长时间未缴物管费，证明被告一向有不诚信的行为。二、原告曾提出，既然被告需要用房，涉案租约未到期，被告可用原告支付的房租给老人先租一套房过渡直至合同结束，对此被告也是同意的，还让原告去某间公寓留言，后来被告反悔了。三、原告从未与被告签订任何同意解除合同的书面文件。四、被告反诉称“等到2点仍不回来沟通”，事实是被告从未打电话或发微信叫原告回来沟通，可核查电话记录。被告还称原告打110、叫物业的行为是“碰瓷”，当时纠纷现场原告母亲被气得发抖，原告及其母亲作为女性当然会寻求政府部门的帮助。诉讼中，原告就本反诉一并提交以下证据：1、原、被告身份证复印件。拟证明原、被告的主体资格。2、《租赁合同》、收款证明。拟证明原告向两被告承租1305房，约定了租赁期限、违约责任等，原告已向两被告支付押金2600元。3、微信聊天记录8张。拟证明涉案合同租期未满，被告因家庭原因需要原告腾退房屋，原告基于对被告的体谅提前腾房，但并未放弃追究被告的违约责任。4、与新房东霍柱华签订的《房屋租赁合同》及收据3张。拟证明因被告多次催促，原告找了楼下另一间公寓，于2019年3月31日签订新的租赁合同；如不是被告多次催促，原告也没有必要在同一栋楼里再找一间公寓租住。5、微信聊天记录4张。拟证明原告自与被告建立租赁关系起，多次向被告催要缴纳水电费的相关存折，但被告一直没有给原告，而是通过先转发水电煤气短信给原告、原告向被告转账的方式缴纳；被告主张的费用并未向原告催缴，原告希望在本案审理后一并支付。诉讼中，两被告就本反诉一并提交以下证据：1、结婚证复印件。拟证明两被告系夫妻关系。2、微信聊天记录34张。拟证明原告提供的聊天记录不齐全，被告多次告知原告需缴纳电视费、网络费、管理费，原告只是口头上说会交，但都没有缴纳。经质证，本院认证：原告的证据1、2，两被告无异议，本院予以采信；原告的证据3、5，两被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；原告的证据4有原件核对，且内容相互印证，两被告亦未举证反驳，本院予以确认。两被告的证据1，原告无异议，本院予以采信；两被告的证据2，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：两被告系夫妻关系。2018年7月2日，两被告（出租人、甲方）与原告（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定“一、甲方同意将座落在广东省佛山市禅城区岭南大道北123号八座1305房，甲方所拥有之物业出租给乙方使用。……二、甲乙双方议定上述房屋月租金1300元，租赁期自2018年7月3日起至2019年7月2日止，共计12个月。租金按月结算，由乙方在8日前缴付当期租金，以转账形式支付给甲方……三、乙方已向甲方缴纳2600元作为房屋租金押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方。本押金不得于租赁期满前抵付租金……十二、租赁期期间，合同一方均有权要求提前解除租赁合同，但应提前30天书面形式通知对方。甲方要求提前解除的，须退还押金并支付等额于押金金额的违约金给乙方；乙方要求提前解除的，甲方有权没收押金作为赔偿。……十四、租赁期内，乙方承担下列责任：……9、租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方负担……”。同日，被告胡宝宏向原告出具《收款证明》，确认已收到原告交纳的租金、押金共3900元。2019年2月13日，被告胡宝宏向原告发送微信“想跟你商量个事，我老婆生了二宝，现请岳母岳父过来帮忙带，我爸妈帮带大宝。所以想把这房子让给岳母岳父住”、“真的不好意思，看看你们可不可以再去物色下家”。原告于次日回复“我刚看到信息，回老家关机了”、“我4号回佛山，见面谈谈？”。2019年2月28日，原告向被告微信转账2019年3月的租金1300元。2019年3月1日，原、被告微信约定中午见面谈。当天下午13时27分，被告向原告微信发送滨海御庭、慧港国际的房源信息并推送了中介人员的微信号称“她手上房源多”，原告回复“好的”。被告再于当天下午16时23分向原告微信发送多张照片并称“我们八座13楼的1314，刚刚放出来，跟我们一起装修的，很新，1400元，下午六点可以去看房，可以去物业找业主电话，不用中介费用”。当晚18时54分，被告向原告发送微信“收了3月份房租，到时多还少补”。2019年3月3日，被告向原告发送微信“1314有去看吗”，原告回复“今天我们去看了一些二手房，岭南大道附近的”。2019年3月6日，被告向原告发送微信“那你这边最快什么时候可以交接？”，原告回复“最好还是按合同，这样您那边也不违约，我也有时间把丽日华庭房子弄弄。但我们会尽量往前赶”，被告回复“我知道，所以和你们协商。我这边对方老人在一起相处都快不行了”。2019年3月30日，原告向被告微信转账4月租金。被告微信原告“房子装修好了吗？”，原告回复“正在搞”，被告回复“可以提早吗？提早一个月也行”。2019年4月1日，被告向原告发送微信“问了好几个业主，有个肯租半年的”，原告回复“中午先看过8座，我想如果同样是8座搬家方便点”，被告回复“中午等你好消息”。2019年4月7日，原告向被告发送微信“胡先生，周二上午有时间交接一下房子吗”，被告回复“ok，十点半如何？”，原告回复“好的”。2019年4月8日，被告向原告发送微信“请问1305的卫生情况还好吗？我岳母想明天搬”，原告回复“我觉得可以啊”，被告回复“ok，那我们明天直接搬过来”。2019年4月9日，被告向原告发送微信“怎么有违约金？”、“我们2月份开始跟你们协商，你们也同意了，合同解除，双方不违约……如果你说协商无效，我们就不搬进来了……”，原告回复“我们从来没有和你这边‘解除合同’。聊天里我还是说按合同，不然是违约”，被告回复“既然你不同意解除合同，我们也没搬进去，你们继续住，我们等合同到期后再搬进来。你们一年的有线电视260元，一年的网络120元，一年的卫生费96元……”，原告回复“我使用过的费用，我都会结算。租约的事情我们走法律程序吧”，被告回复“今天我们没有检查家电家具是否完整，水电、燃气都未登记数字，钥匙门卡也还在桌上，没有交接。以上费用你也没有结清。你们可以继续租住，请尽快结清以上费用，不然我们按你违约执行，收回房子，没收押金”。2019年4月10日，原告向被告发送微信“昨天我们已经将钥匙和门卡交给你，但你们这样连门都不锁就走掉，太不负责了，为了房屋内物品的安全，我又回到1305替你锁门。现在钥匙和门卡我已经交给物业，剩下的事宜走法律程序吧”，被告回复“你们自己放桌上就走了，什么手续也没办没交接就走了。我们在外面等你们半天也不回来，有这样处理事情的？”。另查明一，2018年7月5日，原告向被告胡宝宏发送微信“您记得拿上交水电费的卡或者折子”，被告回复“好的”。2018年8月1日，原告向被告胡宝宏转账8月租金并微信“水电费那些，您分离好了记得联系我。我好缴费什么的”。2018年8月3日，被告将涉案1305房的水费缴费通知微信转发给原告。2018年10月5日，被告将涉案1305房的电费缴费通知微信转发给原告。2018年10月31日，原告向被告胡宝宏微信转账2018年7月至10月的物管及公摊费用合计300元。2018年11月6日，被告向原告发送电费缴费通知，显示2018年9月1日至2018年11月1日1305房共产生电费239.72元，原告收到后即向被告微信转账240元。2018年12月12日，被告向原告发送水电费缴费通知，显示1305房于2018年9月30日至2018年11月30日产生水费15.9元，于2018年11月1日至2018年12月1日产生电费45.06元。原告收到后即向被告微信转账61元。2019年4月9日，被告向原告发送电费缴费通知，显示1305房于2019年3月1日至2019年4月1日产生电费129.92元。2019年4月12日，被告向原告发送水费缴费通知，显示1305房于2019年1月30日至2019年3月30日产生水费25.48元。另查明二，2019年3月31日，原告通过中介公司与案外人霍柱华签订《房屋租赁合同》，主要约定原告向霍柱华承租慧港国际8座903房，租赁期限自2019年4月6日起至2020年4月5日止，月租金1200元，保证金2400元。同日，霍柱华出具收据，确认已收取首月租金及保证金。原告当庭陈述：被告没有提供有线和宽带的费用票据，该部分费用原告不清楚如何算出，且原告在微信中已明确在诉讼后会支付欠费，因被告尚欠原告费用，可一并抵消；有线电视、移动宽带、卫生费要求有收据，但4月的不能按全月计算，对电费、水费无异议，对管理费的欠费时段、计费标准无异议，但4月的不能按全月计算。被告当庭陈述：2019年4月9日之后房屋空置，钥匙不知在谁手上；因为没有办理交接，费用也没有结清，原告可以继续租住，所以原告于4月10日微信提出其将钥匙及门卡交给物业后，被告没有取走钥匙。2019年5月21日，本院组织原、被告进行现场勘察及交接，原告与被告程婷婷到场。在慧港国际物管处，本院查看了登记簿，登记簿显示8座1305房的钥匙及门卡已于2019年4月10日交至物管处并登记了被告胡宝宏的业主信息。本院从物管处取回1305房的钥匙两把、门卡一张，被告当场确认已收到。进入1305房后可见房内空置且整洁，经本院及原、被告共同查验，原、被告均确认房内物品及设备完好，当日的水表读数为0066m3、电表读数为002783.5kwh、燃气读数为00049598m3。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格依约履行。关于租赁合同的解除时间。据前查明，自被告于2019年2月13日向原告表示“想把这房子让给岳母岳父住”、“看看你们可不可以再去物色下家”后，被告短期内多次帮原告物色出租房、询问原告看房进展及腾房时间并表示“收了3月份房租，到时多还少补”、“那你这边最快什么时候可以交接？”、“可以提早吗？提早一个月也行”，上述行为及意思表示均明确告知原告，被告已行使单方解除合同的权利。对此，原告已回复“最好还是按合同，这样您那边也不违约”，即原告虽愿意体谅、配合被告提前退租，但并未放弃追究被告违约责任的权利。被告抗辩主张双方协商后原告同意提前搬走且被告不违约，既无证据证明，亦与现有证据不符，本院不予采纳。对于原告提出双方于2019年4月9日办理交接手续的申请，被告回复“ok，十点半如何？”、“那我们明天直接搬过来”，即双方已就交接事宜达成一致。综合前述查明的事实及本院现场勘查的情况可认定，涉案1305房于2019年4月9日已腾退完毕，具备交付予被告的条件，在原告作为守约方并未放弃权利且已基于被告的行为与案外人另行签订了租赁合同的情况下，被告拒绝办理交接不具正当性，亦有违诚实信用原则。因原告已将1305房钥匙交至物管处存放且已微信告知被告，本院确认1305房已于2019年4月10日交还被告，涉案租赁合同已于2019年4月10日解除。被告反诉诉请收回1305房，无事实和法律依据，本院不予支持。关于押金、违约金问题。如前认定，被告因自身原因提前解除租赁合同，根据租赁合同第十二条“租赁期期间，合同一方均有权要求提前解除租赁合同……甲方要求提前解除的，须退还押金并支付等额于押金金额的违约金给乙方”的约定，原告诉请被告退还押金2600元并支付违约金2600元，有合同依据，本院予以支持。被告抗辩原告拖欠有限电视、水电费等费用构成违约，据已查明的事实，涉案房屋使用中产生的费用均采用被告发送缴费通知、原告向被告微信转账的方式支付，因被告并未举证证明纠纷发生前其已向原告催缴上述费用，故被告的抗辩缺乏事实根据，本院不予采纳。被告反诉诉请没收押金，于法无据，本院不予支持。关于房租问题。原告已于2019年3月30日向被告微信转账4月租金，如前认定，1305房已于2019年4月10日交还被告，被告应向原告退还多付的租金866.67元（1300元/月÷30天×20天）。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于被告反诉的各项欠费。被告主张的水电费与其微信发送的缴费通知一致，原告亦无异议，原告应向被告支付2019年3月1日至2019年4月1日的电费129.92元、2019年1月30日至2019年3月30日的水费25.48元。原告对物管费的欠费期间、计费标准无异议，原告应向被告支付2018年11月至2019年4月10日的管理费400元（75元/月×5个月+75元/月÷30天×10天）。被告主张的有线电视费、移动宽带、卫生费的计费标准符合生活常理，原告应向被告支付2018年7月至2019年4月10日的有线电视费242.67元（26元/月×9个月+26元/月÷30天×10天）、移动宽带费93.33元（10元/月×9个月+10元/月÷30天×10天）、卫生费74.67元（8元/月×9个月+8元/月÷30天×10天）。上述欠费合计966.07元，为避免诉累，本院确认在被告应向原告退还的押金中扣除上述欠费，扣除后，被告应向原告退还押金1633.93元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告林歌与被告胡宝宏、程婷婷于2018年7月2日签订的《租赁合同》已于2019年4月10日解除；二、被告胡宝宏、程婷婷于本判决生效之日起十日内，向原告林歌退还租赁押金1633.93元、2019年4月租金866.67元；三、被告胡宝宏、程婷婷于本判决生效之日起十日内，向原告林歌支付违约金2600元；四、驳回原告林歌的其他诉讼请求；五、驳回被告胡宝宏、程婷婷的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取25元，由被告胡宝宏、程婷婷共同负担；反诉受理费25元，由原告林歌负担7元，被告胡宝宏、程婷婷共同负担18元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 田 媛二〇一九年六月十五日书记员 余柔敏