广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终3973号上诉人（原审原告）：吴栢泉，男，汉族，住广东省平远县。上诉人（原审原告）：李梓英，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。两上诉人共同委托诉讼代理人：王志，广东四端律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：马镇生，广东四端律师事务所律师。上诉人（原审被告）：谢小清，男，汉族，住广东省平远县。委托诉讼代理人：黄超慧，广东沁森律师事务所律师。上诉人吴栢泉、李梓英因与上诉人谢小清租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2018）粤0607民初4063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴栢泉、李梓英上诉请求：改判谢小清向吴栢泉、李梓英支付占有使用费48562.4元及逾期付款损失9864.24元，共计58426.64元。事实与理由：（一）一审判决认定《场地租赁合同》（以下简称涉案合同）为无效合同正确，但对占有使用费的认定有异议。佛山市三水区*****办事处（以下简称×海街道办）因开展2018年元旦节日安全生产大检查而于2018年1月16日对涉案场地断电。断电原因并非吴栢泉、李梓英造成，吴栢泉、李梓英也已履行出租义务。临近春节，涉案场地也有租户提前休息，在春节期间（至2018年3月2日）均无营业，租户假期休息也应支付占有使用费。（二）一审判决对2018年1月16日至2018年3月3日占有使用费计算有误，应按照如下计算：1.2018年1月1日至2018年1月31日占有使用费为15681.6元；2.2018年2月1日至2月28日占有使用费为15681.6元；3.2018年3月1日至3月3日占有使用费为1517.6元（15681.6÷31×3≈1517.6）。上述金额共32880.8元，对应逾期付款损失为9864.24元。（三）根据×海街道办于2018年3月16日作出三云函（2018）49号《关于广州×所农场小散乱污片区企业整治有关问题的复函》第四条内容，谢小清于2018年3月3日搬离涉案场地为单方行为，未经吴栢泉、李梓英同意，双方也未达成解除合同的合意。故谢小清自行放弃1个月恢复经营时间，应向吴栢泉、李梓英支付15681.6元占有使用费。谢小清辩称，吴栢泉、李梓英并未履行出租人关于提供符合使用用途的租赁物之义务，违反《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，参照该法第二百二十八条之规定，谢小清不应支付2018年3月4日至2018年6月30日租金及违约金。上诉人谢小清上诉请求：改判一审判决第一项为谢小清向吴栢泉、李梓英支付占有使用费为7587.87元。事实与理由：（一）一审判决认定涉案合同为无效合同正确，但谢小清仅需向吴栢泉、李梓英支付2018年1月1日至2018年1月15日占有使用费7587.87元（15681.6÷31×15≈7587.87元）。1.涉案场地于2018年1月16日被停电，导致谢小清无法正常生产经营。吴栢泉、李梓英无法将具备生产经营条件的租赁物交给谢小清使用，属于未履行出租人之义务。在场地无法正常经营的情况下，无证据显示谢小清存在过错，故谢小清无需支付2018年1月16日至2018年3月3日的占有使用费。2.既然一审法院认定涉案场地停电进行安全检查的原因并非谢小清的责任，则应依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，应免除谢小清的责任，即应免除谢小清支付2018年1月16日至2018年3月3日的占有使用费。（二）涉案合同为无效合同，吴栢泉、李梓英向谢小清不合理主张租金才导致双方无法及时结算，所以谢小清亦无需承担逾期付款的损失。吴栢泉、李梓英辩称，不同意谢小清上诉请求，坚持上诉意见。吴栢泉、李梓英向一审法院提出诉讼请求：1.谢小清立即向吴栢泉、李梓英支付2018年1月至6月的租金47044.8元（每月7840.8元）；2.谢小清立即向吴栢泉、李梓英支付2018年1月至6月的物业建设维护费23522.4元（每月3920.4元）；3.谢小清立即向吴栢泉、李梓英支付2018年1月至6月的道路维修维护费23522.4元（每月3920.4元）；4.谢小清向吴栢泉、李梓英支付逾期付款违约金9409元；5.诉讼费由谢小清承担。一审法院认定事实：2013年7月23日，吴栢泉、李梓英与案外人梁×、富×服务部签订《木材市场场地租赁合同》，由梁×将位于广东省佛山市三水区***（G321国道乐平至西南段）南边广州军区干休所农场内的土地使用权出租给吴栢泉、李梓英使用，用途为建筑木材市场、木材加工、建筑材料、销售，同时约定将梁×名下的富×服务部设立业务部交由吴栢泉、李梓英开展业务及办理相关证照，吴栢泉、李梓英可将承租场地分租、转租给他人使用。2013年7月26日，广州军区司令部干休所农场向三水区工商局出具《场地经营使用证明》，同意转租给吴栢泉、李梓英。2016年7月1日，吴栢泉、李梓英以富×服务部的名义与谢小清签订涉案合同，主要内容如下：1.租赁场地：佛山市三水区云×G321广州×干休所农场228号三水区富×木料市场A区01-4号，面积为1210平方米（该租赁物为吴栢泉、李梓英建造的临时建筑物）。2.租赁期限：4年，从2016年7月1日至2020年6月30日。3.租金为每月每平方6元，合计7260元；物业建设维护费每月每平方3元，合计3630元；道路维修维护费每月每平方3元，共计3630元；上述三项共计每月14520元；合同签订之日谢小清支付当月的租金、物业建设维护费、道路维修维护费，以后每月10号前支付当月的费用。4.租金、物业建设维护费、道路维修维护费第二年起，每年递增8%。5.场地用途为木材加工销售。6.谢小清如不按时足额交付租金和其他费用，吴栢泉、李梓英有权每天按月租3%的标准收取滞纳金。2018年1月1日，佛山市三水区*****办事处开展2018年元旦节日安全生产大检查，排查和清理高风险、高污染、高能耗的企业。涉案租赁物于2018年1月16日被断电，谢小清遂从2018年1月开始没有向吴栢泉、李梓英缴纳费用，并于2018年3月3日搬离涉案租赁场地，吴栢泉、李梓英以谢小清未缴纳费用为由不允许谢小清搬离，故部分设备尚留在涉案租赁场地。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，涉案合同虽由富×服务部与谢小清签订，但合同关系实际发生在吴栢泉、李梓英与谢小清之间，双方对此亦无异议。涉案的租赁物为临时建筑，为吴栢泉、李梓英未经批准所建造，也未在法庭辩论终结前获得主管部门的批准，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，涉案合同为无效合同。涉案合同虽为无效合同，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，故一审法院参照该合同约定的租金标准计算涉案租赁物的使用费。涉案合同对于费用的约定分为租金每月7260元、物业建设维护费3630元、道路维修维护费3630元等三项，但均从次年起每年递增8%，根据合同的上下文理解及日常生活习惯，上述三项费用均应理解为租金，即月租14520元并从次年起每年递增8%，故一审法院参照2017年7月1日至2018年6月30日的租金15681.6元/月计算占有使用费，由于涉案租赁物停水停电无法正常使用且该占有使用费分段计算：1.2018年1月1日至2018年1月15日，为谢小清正常使用涉案租赁物期间，故应按照15681.6元/月的标准计算，即7587.58元（15681.6÷31×15≈7587.87）。2.2018年1月16日至2018年1月31日，该期间谢小清已经无法正常使用涉案租赁物，但导致停电的原因是由于安全生产大检查，该检查未对吴栢泉、李梓英或谢小清进行处罚，并无证据证明停电的原因应归结于吴栢泉、李梓英、谢小清的任何一方，故一审法院根据公平原则，酌情对该期间的占有使用费以15681.6元/月的标准折半计算，即4046.86元（15681.6÷2÷31×16≈4046.86）。3.2018年2月1日至2018年2月28日，计得占有使用费为7840.8元（15681.6÷2=7840.8），理由同上。4.2018年3月1日至2018年3月3日，计得占有使用费为758.79元（15681.6÷2÷31×3≈758.79），理由同上。5.2018年3月4日至2018年6月30日，该期间谢小清已经搬离，虽因吴栢泉、李梓英阻止而尚有部分设备占用涉案租赁物，但本案是租赁合同纠纷，法律并未赋予吴栢泉、李梓英享有留置权，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，故对于该期间的占有使用费，一审法院不予支持。综上，谢小清应当向吴栢泉、李梓英方支付的占有使用费为20234.03元（7587.87＋4046.86＋7840.8＋758.79=20234.32）。对于逾期付款损失，由于《场地租赁合同》无效，故双方约定的滞纳金计算标准亦无效，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益以及吴栢泉、李梓英诉请的违约金为固定数额等因素，并参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，一审法院依法确定逾期付款损失为6070.3元（20234.32×30%≈6070.3）。综上所述，对吴栢泉、李梓英主张合法有理的部分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，判决：一、谢小清应于判决生效之日起十日内向吴栢泉、李梓英支付占有使用费20234.32元及逾期付款损失6070.3元，共计26304.62元；二、驳回吴栢泉、李梓英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2370元，减半收取计1185元，由吴栢泉、李梓英负担592.5元，谢小清负担592.5元。二审期间，各方当事人未提出新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明：×海街道办出具的三云函[2018]49号《佛山市三水区*****办事处关于广州×干休所农场小散乱污片区企业整治有关问题的复函》称：2018年1月，该处对干休所内231家生产经营单位实施了查封和强制停产措施；力争在2018年6月底实现军区农场内所有生产经营单位清理撤场；针对富×木材市场内企业，按照“消除存量、只出不进”的原则，由企业提出申请并经政府职能部门现场核查评估后，可给予企业1个月的时间恢复生产用于清理现存的木材原料。双方在一审中确认涉案租赁物于2018年3月16日恢复供水供电。本院认为，本案为租赁合同纠纷。一审法院认定涉案合同无效，合同相对人是吴栢泉、李梓英和谢小清，合同约定的租金标准在谢小清欠付期间为每月15681.6元，谢小清应按照该标准支付2018年1月1日至2018年1月15日的占有使用费7587.87元，双方对此均无异议，本院迳予确认。对于双方争议问题，本院分析如下：涉案租赁物在2018年1月16日至2018年3月3日被断电，原因是×海街道办组织安全生产大检查，对涉案租赁物所在的干休所农场内存在安全生产隐患的生产经营单位实施查封和强制停产措施，作为提供租赁物的吴栢泉、李梓英和在内经营的谢小清对此均存在过错。因谢小清在该期间实际占用涉案租赁物，但因断电无法正常使用，一审法院根据双方过错程度判令谢小清按照约定标准的50%支付该期间的占用使用费，处理适当，本院予以维持。吴栢泉、李梓英以该期间为春节假期，商户均在休息，断电不影响其使用为由，主张谢小清按照约定标准全额支付占有使用费，以及谢小清主张不应支付占有使用费，均理据不足，本院不予支持。谢小清在2018年3月3日以后已经搬离涉案租赁物，故无需支付占有使用费。谢小清彼时遗留部分设备继续占用涉案租赁物，系因吴栢泉、李梓英阻止其搬离导致，谢小清对此无过错，吴栢泉、李梓英应自行承担由此造成的损失，无权请求谢小清支付此后的占有使用费。根据×海街道办的复函可知，政府要求干休所农场内所有生产经营单位在2018年6月前清理撤场，故谢小清放弃政府给予的一个月宽限期，在场地恢复供电前自行搬离，合理合法，并无不当，吴栢泉、李梓英要求谢小清支付该宽限期的占有使用费，无事实和法律依据，本院不予支持。关于吴栢泉、李梓英主张的逾期付款违约金问题，因涉案合同无效，双方关于违约金的约定亦无效。一审法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，确定吴栢泉、李梓英的逾期付款损失为谢小清欠付占有使用费的30%，适用法律错误，本院予以纠正。考虑到谢小清逾期支付占有使用费确实给吴栢泉、李梓英造成资金占用的损失，本院酌定谢小清向吴栢泉、李梓英支付以欠付占有使用费为本金自自本案立案之日2018年7月17日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。综上所述，吴栢泉、李梓英的上诉请求不成立，本院予以驳回。谢小清的上诉部分成立，本院对成立部分予以支持，对不成立部分予以驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市三水区人民法院（2018）粤0607民初4063号民事判决第二项；二、变更广东省佛山市三水区人民法院（2018）粤0607民初4063号民事判决第一项为：谢小清应于本判决生效之日起十日内向吴栢泉、李梓英支付占有使用费20234.32元及以20234.32元为本金从2018年7月17日起至实际支付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；三、驳回吴栢泉、李梓英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2370元，减半收取计1185元，由吴栢泉、李梓英负担953元，谢小清负担232元；二审案件受理费871元，由吴栢泉、李梓英负担703元，谢小清负担168元。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年六月二十四日法官助理 黄清怡书 记 员 何泳怡