广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初9964号原告：中山市顺枫物业管理有限公司，住所地广东省中山市南朗镇南企路，统一社会信用代码91442005989000615。法定代表人：林雪平，该公司总经理。委托诉讼代理人：王春红，广东雅商律师事务所律师。被告：罗开应，男，1973年7月6日出生，汉族，住贵州省金沙县，被告：罗昭军，男，1996年2月10日出生，汉族，住贵州省金沙县，以上被告的共同委托诉讼代理人：莫带，中山市。以上被告的共同委托诉讼代理人：莫海林，中山市。第三人：中山市南朗镇顺枫华庭小区顺枫业主委员会，住所地广东省中山市南朗镇顺枫华庭小区2栋1702。主要负责人：莫海林，该业主委员会主任。原告中山市顺枫物业管理有限公司（以下简称顺枫公司）诉被告罗开应、罗昭军物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2019年6月10日公开开庭进行了审理，本院依职权追加中山市南朗镇顺枫华庭小区顺枫业主委员会（以下简称顺枫业委会）作为本案的无独立请求权第三人。原告顺枫公司的法定代表人林雪平及委托诉讼代理人王春红，被告罗开应、罗昭军的共同委托诉讼代理人莫带、莫海林，第三人顺枫业委会的主要负责人莫海林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告顺枫公司向本院提出诉讼请求：1.被告罗开应、罗昭军向原告顺枫公司支付2015年12月至2017年2月的物业管理费2682元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理149元为基数，分别从欠费当月6日起按日千分之三计算至清偿之日止,暂计至2018年12月31日为4465.53元）；2.被告罗开应、罗昭军向原告顺枫公司支付律师费用500元。事实和理由：罗开应、罗昭军是中山市南朗镇顺枫华庭4幢1601房（以下简称案涉房屋）的权利人，案涉房屋建筑面积为93.05平方米。2012年12月15日，顺枫公司与中山市南朗管理区经济发展公司签订合同期限为自2012年12月15日起至该物业顺枫业委会与物业管理公司签订物业服务合同生效之日止的前期物业服务合同，约定物业竣工验收后由发展商发出入伙通知书规定收楼之日起开始收缴物业服务费，住宅建筑面积为每月每平方米1.6元收取，商场按建筑面积每月每平方米2元收取，业主或非业主应在每月5日前缴纳物业费，逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三缴纳滞纳金。每月的物业管理费为148元，罗开应、罗昭军拖欠2015年12至2017年12月的物业管理费2682元。顺枫公司曾通过发短信方式和发函催收，均未果遂诉至本院。原告顺枫公司向本院提交的证据主要有：1.前期物业服务合同；2.全众云物业服务单；3.安保部交接班记录表；4.大门岗位来访人员（车辆）登记表；5.监控岗值班记录表；6.保洁员签到表；7.电梯保养合同；8.建筑消防设施维护保养合同；9.业委会自治通知；10.物业管理费催收函；11.邮寄明细表；12.手机短信催收信息；13.委托代理协议；14.律师费发票。被告罗开应、罗昭军辩称，顺枫公司已经委托顺枫业委会收取物业管理费，也已经由顺枫业委会代收了，均在2017年3月份收取的。但由于顺枫业委会与顺枫公司之间有矛盾，需要对账，但顺枫公司没有过来对账，所以物业费没有交给顺枫公司，顺枫公司可以另行起诉顺枫业委会。被告罗开应、罗昭军向本院提交的证据主要有：1.关于业主个人物品领取及委托业委会收费的通知；2.收款单。第三人顺枫业委会述称，其基于顺枫公司的委托，已经收取了罗开应、罗昭军的物业管理费。第三人顺枫业委会未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：1.2012年12月15日，顺枫公司（乙方、物业管理公司）与中山市南朗管理区经济发展公司（甲方、房地产开发公司）签订《前期物业服务合同》，述明根据法律、法规和有关规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方就甲方负责开发建设的中山市南朗镇顺枫华庭小区物业（以下简称“本物业”）实行前期物业管理有关问题达成一致意见，特订立本合同，双方共同遵守。合同约定第一条约定，本物业类型为高层商住小区；第四条约定，本物业在未竣工验收（以建设部门签发房屋建筑工程竣工验收备案表的时间为准，下同）交付使用前，甲方要求乙方提供以下服务内容及达到服务质量。1.建筑物主体外的共同部位管理。服务质量：外墙完好，外观整洁，完好率达98%，零修及时率、合格率100%。2.共同设施设备管理。服务质量：设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。3.绿化、环境卫生管理。服务质量：设施完好、整洁、绿化长势良好，公共场地保洁率95%。车辆管理。服务质量：交通畅顺，停放有序；第五条约定，本物业竣工验收交付使用后，乙方向业主和非业主使用人提供以下服务内容及达到以下服务质量。（一）日常服务。1.房屋建筑共用部位的维修养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。管理质量：外墙完好、外观整洁，完好，零修及时。2.共用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理，包括：道路、垃圾方、烟道、化粪池、沟渠、水池、公共照明系统、电梯、发动机、消防设施设备、智能化设备、外墙排水管。服务质量：设备良好，运行正常，畅顺，无重大管理责任事故。3.按国家《物业服务条例》（以下简称《条例》）第四十五条的规定，物业服务区域内，供电、供水、供气、供热、通读、有线电视等单位，应当向最终用户收取有关费用。或按合同的约定，行使合同权利和履行合同义务。4.生活服务设施的维护和管理，包括：商业网点、文化体育娱乐场所。管理质量：设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。5.绿化与建筑小品的维修养护和管理。包括：共用绿地、花木、建筑小品、园林小品（不含保修保养期内小区公共绿化的养护）。管理质量：完好、整洁，绿化长势良好。6.公共环境卫生。包括：公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集清运。管理质量：设施完好、整洁、公共场地保洁率95%，垃圾日产日清。7.交通与车辆停放秩序管理。包括：对本物业区域的交通状况进行预测和安排，确保本物业区域内车辆停放有序，交通通畅（不含人身、财产的保险、保管责任）。管理质量：交通通畅，停放有序，行车线路标志明显。8.安全防范工作。包括安全监控、巡视、门岗执勤、维护本和业区域内的公共秩序（不含人身、财产的保险、保管责任）。管理质量：设备良好，运行正常，岗亭24小时值班；第十条约定，本物业竣工交付使用后，物业服务费由业主或非业主使用人缴交，已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由房地产开发商企业交纳。第十三条约定，物业竣工验收后由发展商发出入伙通知书规定收楼之日起开始收缴物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月5号前。第二十条约定，本物业工程竣工交付使用后，物业管理公司按照本协议第四条约定的内容及要求提供管理，按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费。住宅按建筑面积每月每平方米1.6元收取；商场按建筑面积每月每平方米2元收取；第十四条约定，物业竣工验收后由发展商发出入伙通知规定收楼之日起开始收缴物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月的5号前；第三十条第2点约定，业主、非业主使用人使其缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三缴纳滞纳金。该条第3点约定，非业主使用人不履行缴费义务的，由业主承担连带责任。此外，该合同还约定了其他内容。顺枫公司签订上述合同后，依约进行场对中山市南朗镇顺枫华庭小区物业进行物业管理服务，并于2017年3月1日正式撤出该小区，不再对该小区进行物业管理。2.2017年3月8日，顺枫公司向顺枫业委会出具了一份关于业主个人物品领取及委托业委会收费的通知，主要载明：顺枫公司委托顺枫业委会代收2017年2月以前的欠费（含物管费和水费），委托时间为2017年3月1日至3月31日。顺枫业委会称其已代顺枫公司收取罗开应、罗昭军2015年12月至2017年2月的物业管理费2231元，并提交了一份顺枫小区费用收款单为证。顺枫公司确认顺枫业委会收取的金额就是其主张的物业管理费，并称其可以不收取滞纳金，但本金和律师费应由顺枫业委会承担。3.顺枫公司为解决本案纠纷与广东雅商律师事务所签订了委托代理协议，支付了500元律师费。因罗开应、罗昭军至今尚未支付物业管理费，顺枫公司遂诉至本院，主张上述实体权利。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以合同无效为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”顺枫公司与中山市南朗管理区经济发展公司签订的前期物业服务合同是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，亦无其他合同无效的情形，应认定合法有效。顺枫公司委托顺枫业委会代替其收取物业管理费，并确认顺枫业委会收取的金额就是其主张的物业管理费，而罗开应、罗昭军已经向顺枫业委会支付该费用，故顺枫公司要求罗开应、罗昭军向其支付物业管理费，无事实与法律依据，本院不予支持。顺枫公司明确放弃收取滞纳金，是其自有处分的权利，本院予以确认。顺枫公司要求罗开应、罗昭军支付律师费，无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：驳回原告中山市顺枫物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取为25元（原告顺枫公司已预交），由原告顺枫公司负担。本案判决为终审判决。审判员 周 逵二〇一九年六月二十七日书记员 陈芷云杨丽燕