浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0212民初2914号 原告：郭志浩，男，1991年2月8日出生汉族，公司员工，户籍所在地：湖北省十堰市张湾区，现住浙江省宁波市鄞州区。 被告：宁波广发房地产经纪有限公司（统一社会信用代码91330212MA282E3D28）。住所地：浙江省宁波市鄞州区天童北路899号（和邦大厦C座3102、3106室）。 法定代表人：崔明明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵勇，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘红伟，该公司员工。 原告郭志浩为与被告宁波广发房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2018年3月12日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员龚媛媛适用简易程序进行审理，后因案情复杂，本案于2018年9月12日转为普通程序，组成合议庭审理。本案分别于2018年5月7日、2019年6月21日公开开庭进行了审理。其中第一次庭审，原告郭志浩，被告宁波广发房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人赵勇到庭参加诉讼；第二次庭审，原告郭志浩，被告宁波广发房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人刘红伟到庭参加诉讼。本案审理期间，原、被告申请庭外和解但未果。本案现已审理终结。 原告郭志浩起诉称：原、被告于2017年6月3日签订《代理房屋出租合同》一份，约定：被告将坐落于宁波市鄞州区的房屋出租给原告，租赁期限自2017年6月5日起至2018年5月9日止，房屋租金为每月4300元，提前一个月支付下次租金，原告需支付一个月租金作为各项费用保障金；租赁期内被告不得无故收回出租房屋，如需收回出租房屋必须提前三十天通知原告，并赔偿两个月租金作为违约金；租赁期内原告应无需被告通知，按时到被告财务部交纳房屋租金，如逾期3天未支付房租，又不主动与被告联系，则视为原告自动放弃屋内设施及所有权，被告有权终止合同，收回房屋接纳新客户入住，原告缴纳的保障金和未住满房租不退。合同签订当天，原告按约向被告支付三个月房租计12900元，保障金4300元，中介费用4200元。2017年8月8日，原告又向被告支付三个月房租计12900元。2017年11月4日，被告未经原告同意，以原告未付房租为由，趁原告周末不在家中，擅自将原告屋内的被褥、衣物、生活用品、文件等物品清理至客厅，并更换门锁，安排新住户入住。原告直至2017年11月5日才知道涉案房屋已经被重新出租。虽然原告未能在2017年11月4日支付房租，但被告未通知原告支付房租，亦未给予三天宽限期，未经原告同意擅自清理原告物品，非法收回出租房屋，构成根本违约。为此，请求判令：一、解除原、被告于2017年6月3日签订的《代理房屋出租合同》；二、被告退还原告租房保障金4300元、租金4300元、中介费4200元并赔偿利息损失（自起诉之日起按中国人民同期同类贷款利率计算至判决确定的履行之日止）；三、被告赔偿原告违约金8600元。 被告宁波广发房地产经纪有限公司答辩称：原、被告于2017年6月3日签订《代理房屋出租合同》是实。原、被告在上述合同中明确约定涉案房屋的水费、电费等均由原告负担，如原告拖欠费用达一个月，被告可以终止合同，收回房屋；如原告拖欠房租超过三天，被告有权终止合同，收回房屋。原告在租赁期限内拖欠水、电、天然气费用超过一个月，拖欠房租超过三天。被告依约终止合同，收回涉案房屋，不存在违约行为。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告郭志浩为证明自己的主张，向本院提交了下列证据： 1.《代理房屋出租合同》及附件《房屋交验清单》、《安全协议》各一份，用以证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系；双方就租赁期限、租金、付款方式、违约责任等进行约定的事实； 2.收据两份、收条一份、支付宝转账凭证一份，用以证明原告向被告租金、房屋保障金、中介费的事实； 3.照片两份（打印件），用以证明被告擅自清理原告物品的事实。 被告宁波广发房地产经纪有限公司为证明自己的主张，向本院提交了下列证据： 1.《代理房屋出租合同》及附件《房屋交验清单》、《安全协议》各一份，用以证明原告未按期支付房租、水费，被告依约有权不退还原告租金及房屋保障金的事实； 2.收款收据一份（复印件），用以证明原告租赁涉案房屋后，拖欠水费达三个月的事实； 3.短信一组（打印件），用以证明原告擅自转租涉案房屋的事实。 上述证据均经庭审质证，原、被告质证意见及本院认证意见如下： 对于原告提交的证据1，被告无异议，本院予以确认。对于原告提交的证据2，被告对收据及支付宝转账凭证无异议，但对收条的真实性、合法性、关联性均有异议，认为谢春平并非被告员工，被告未收取过原告的中介费。因原告提交的收条未经被告签字或盖章确认，且原告未进一步提交证据证明谢春平系被告的员工，故收条不能证明原告的主张，本院对该证据不予确认，仅对收据及支付宝转账凭证的真实性予以确认。对于原告提交的证据3，被告对真实性、合法性、关联性均有异议，表示对此毫不知情。因原告提交的上述证据系打印件，无法核实真实性，被告亦不予认可，故本院对上述证据不予确认。对于被告提交的证据1，原告无异议，但对合同中的下划线均不予认可。本院对上述证据予以确认。对于被告提交的证据2，原告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据系复印件，未经原告签字确认，且被告从未通知原告交纳水费。因被告提交的上述证据系复印件，无法核实真实性，且收款收据所载收款时间为2017年11月10日，费用产生期间为2017年3月至同年10月，并未明确载明涉案房屋2017年6月3日至同年11月6日期间的水费金额，故上述证据不能证明被告的主张，本院不予确认。对于被告提交的证据3，原告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据与本案无关。因被告提交的证据上述证据系打印件，且被告未进一步提交证据证明上述短信系发送给原告以及所谈事项为转租涉案房屋，故上述证据不能证明被告的主张，本院不予确认。 本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实： 2017年6月3日，原、被告签订《代理房屋出租合同》一份，约定：被告将其代理位于宁波市鄞州区的房屋及设施，出租给原告居住使用；租赁期自2017年6月5日起至2018年5月9日止，共计11月5日，合同期满，租赁关系自然终止，被告无须另行通知，被告有权收回全部出租房屋及设施，如逾期叁天未搬，视为违约，原告所交保障金不退；原告如要求续租，须在本合同期满壹个月前向被告提出书面申请，再由双方另议事宜，重新签订租赁合同；房屋租金为每月4300元，并交纳壹月房租作为各项费用保障金，提前一个月支付下次租金，在合同期内保障金不能冲抵房租；被告保证房屋在原告入住时，屋内基本设施和设备处于正常工作的状态；租期内被告不得无故收回出租房屋，如需收回房屋必须提前三十天通知原告，并赔偿贰月租金作为违约金；承租房屋内的水费、电费、燃气费、空调费、电话费、卫生费、治安费、有线收视费、网费、物业费，自原告入住之日起至租约期满迁出之日止都由原告承担；租赁期内原告应无需被告通知，按时到被告财务部交纳房屋租金，如逾期三天未支付房租、又不主动与公司联系者，则视为原告自动放弃屋内设施及所有权，被告有权终止合同，收回房屋接纳新客户入住，原告所交纳保障金和未住满房租不退；经原、被告双方协商，拖延房租未超过三天，若被告同意原告继续居住，原告应按本次应交房租的5%滞纳金按天向被告支付；原告在合同期满后，不得与此房业主私下建立租赁关系，否则，视为违约，原告需赔偿被告贰个月租金作为违约金；合同终止时原告应将自己的物品搬迁清楚，不得故意留存占据并将所居住的房屋收拾干净，如逾期七日内不搬视为原告放弃物品所有权，被告可自行处理；原告应按本合同规定合法使用租赁房屋，不得擅自改变使用性质，不得擅自转租或转借他人，若出现上述情况视为违约，原告需赔偿被告贰个月租金作为违约金；签订本合同之日起，原告不得借故解除合约，因特殊情况需要退房，必须提前三十天通知被告解除合同，在三十天内配合被告出租房屋，并赔偿贰个月租金作为违约金；房屋租赁期限内，经原、被告双方协商一致，原告可在保证被告房屋不低于原出租价格并且新入住客户也为被告所认可的情况下，可转租该房屋，并由原告向被告支付相应的手续费，手续费计算方式为现房屋租金×100%。上述《代理房屋出租合同》附房屋交验清单一份，该清单载明了涉案房屋的附属家具、电器，被告收取租金的银行账号、户名、开发行，该清单亦明确载明房租缴费时间，即2017年6月3日付19350元，2017年8月4日付12900元，2017年11月4日付12900元，2018年2月4日付9316元。合同签订当天，原告向被告支付第一期房租12900元、保障金4300元。2017年8月8日，原告通过支付宝向被告支付第二期房租12900元。2017年11月6日，被告因原告未按约支付第三期房租，更换了涉案房屋的门锁，原告前往被告处进行协商，被告表示如原告当天支付第三期房租，可以继续租赁涉案房屋，原告未予同意，双方未能达成一致意见。审理中，原告自认于2017年11月6日搬离涉案房屋，未再居住使用涉案房屋。 本院认为：原、被告签订的《代理房屋出租合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。涉案《代理房屋出租合同》明确约定，租赁期内原告应无需被告通知，按时交纳房屋租金，如逾期三天未支付房租，且不主动联系被告，则视为原告自动放弃屋内设施及所有权，被告有权终止合同，收回房屋接纳新客户入住，原告所交纳保障金和未住满房租不退。涉案《代理房屋出租合同》所附房屋交验清单明确载明原告应分别于2017年8月4日、同年11月4日支付第二、三期房租，亦载明了被告收取租金的银行账号、户名、开发行。现有证据表明原告延迟至2017年8月8日才支付涉案房屋的第二期房租，未按约于2017年11月4日支付第三期房租，原、被告在2017年11月6日协商时，被告明确表示如原告当天支付第三期房租，可以继续租赁涉案房屋，原告仍未支付第三期房租，并于当日搬离了涉案房屋。据此，可以认定原告未按约履行付租义务，违反涉案《代理房屋出租合同》的约定，构成违约。但被告在原告逾期支付第三期房租尚未超过三天，且双方仍在就此进行协商的当日，更换涉案房屋的门锁，亦存在违约行为。根据合同法的相关规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。基于此，本院综合考虑原、被告各自的过错，参照涉案《代理房屋出租合同》的约定，酌定被告退还原告房租及房屋保障金合计2500元。原告诉请要求被告退还未住满房租4300元、房屋保障金4300元并赔偿利息损失，依据不足，本院不予支持。关于原告要求被告退还中介费4200元的诉讼请求。因原告提交的证据不能证明被告收取了上述中介费，被告亦不予认可，故原告的上述诉请，依据不足，本院亦不予支持。原告诉请要求被告赔偿违约金8600元，依据不足，本院亦不予支持。本案中，原告于2017年11月6日搬离涉案房屋，未再居住使用涉案房屋，被告亦于当日更换了涉案房屋的门锁，故本院根据现有证据认定涉案《代理房屋出租合同》已于2017年11月6日事实解除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（三）项、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、确认原告郭志浩与被告宁波广发房地产经纪有限公司签订的《代理房屋出租合同》于2017年11月6日解除； 二、被告宁波广发房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告郭志浩房租及房屋保障金合计2500元； 三、驳回原告郭志浩的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费335元，由原告郭志浩负担296元，被告宁波广发房地产经纪有限公司负担39元。 如不服本判决，可在判决书送达日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  龚媛媛 人民陪审员  周雪良 人民陪审员  王奋明 二〇一九年六月二十四日 代书 记员  陈 琴