南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0104民初10106号原告：朱先晶，男，1978年2月24日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：黄杨林，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：纪烨，国浩律师（南京）事务所律师。被告：陈一一，女，1982年3月7日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。被告：聂宇辉，男，1980年11月5日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。以上两被告共同委托诉讼代理人：李文涛，江苏东南律师事务所律师。第三人：南京市溧水区恒丰房地产经纪有限公司，住所地江苏省南京市溧水区永阳镇永湖路188号恒大湖光苑2幢商铺022室。法定代表人：吴守福，该公司总经理。第三人：南京市国土资源局溧水分局，住所地江苏省南京市溧水区永阳镇中山西路17号。负责人：裴敬，该局局长。委托诉讼代理人：李鑫磊，江苏东恒（溧水）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李峰，江苏全衡律师事务所律师。原告朱先晶与被告陈一一、被告聂宇辉、第三人南京市溧水区恒丰房地产经纪有限公司(以下简称恒丰公司)、第三人南京市国土资源局溧水分局（以下简称国土资源溧水分局）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年2月27日作出了（2017）苏0104民初7607号民事判决，被告聂宇辉、陈一一不服该判决，向南京市中级人民法院提出上诉，南京市中级人民法院于2018年9月5日作出（2018）苏01民终5811号民事裁定，将（2017）苏0104民初7607号案件发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告朱先晶的委托诉讼代理人黄杨林、陈海鑫，被告聂宇辉、陈一一到庭参加诉讼。第二次庭审，原告朱先晶的委托诉讼代理人纪烨（同时撤销了陈海鑫的委托代理权限），被告聂宇辉及两被告的共同委托诉讼代理人李文涛，第三人恒丰公司的法定代表人吴守福，第三人国土资源溧水分局的委托诉讼代理人李鑫磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱先晶向本院提出诉讼请求：1、确认原告与两被告及第三人恒丰公司签订的《房地产买卖中介合同》自2017年8月23日解除；2、两被告协助原告将涉案房屋（溧水区永阳镇永湖路188号恒大香榭苑51幢X室）恢复登记至原告名下（因恢复登记产生的所有费用由两被告承担）；3、两被告按合同约定共同向原告支付违约金40万元；4、两被告承担本案诉讼费、保全费、诉讼保全担保费以及律师费用。事实和理由：原、被告及第三人恒丰公司于2016年6月4日签订一份《房地产买卖中介合同》，合同约定原告将其位于本市溧水区永阳镇永湖路188号恒大香榭苑51幢X室房地产出售给两被告，第三人恒丰公司为本次房屋买卖提供居间服务。合同签订后，原告依约履行了合同义务并积极配合被告办理房屋过户手续及向银行办理按揭贷款手续。两被告也分三次共向原告支付房款（含定金）计70万元，尚欠房款130万元未能支付。后两被告在申请办理银行按揭贷款时未能通过，也未能按合同约定履行在贷款未能于过户之日起两个半月内到达原告账户则以现金一次性付清剩余房款的义务。为此，原告多次以电话、短信及委托第三人向两被告发出履行付款义务的催告，但两被告均置之不理。2017年8月23日，原告依法通过顺丰及手机短信向被告发出解除通知，该通知已于发出当日到达两被告，双方签订的合同已经解除。因第三人恒丰公司为本次房屋买卖提供居间服务，知悉案情，故列为第三人参加诉讼。因双方纠纷至今未能解决，故原告诉至法院，请求判如所请。被告陈一一、聂宇辉共同辩称:原告要求解除合同，无法定及约定依据。两被告要求继续履行合同。涉案合同签订后一切房屋过户、贷款等手续均是委托第三人恒丰公司办理，第三人恒丰公司未能申贷成功，后两被告亲自来南京办理贷款的时候才发现因案涉房产上有原告的抵押信息，才导致银行贷款不能审批。虽抵押信息的存在是因房产部门系统漏洞所致，但原告未能及时发现并向房产部门提出，故因贷款不能导致被告未依约支付余款的责任不在两被告，两被告不存在违约行为。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人恒丰公司述称：涉案房屋的交易是由恒丰公司作为中介促成。涉案房屋过户及两被告的房屋贷款事宜也是委托恒丰公司办理，在房屋过户后，由恒丰公司员工朱丽华在2016年10月左右代两被告向中国农业银行股份有限公司南京溧水支行（以下简称农行溧水支行）申请房贷，未办成，后由公司法人吴守福接手继续办理，仍未申贷成功。农行溧水支行回复不放贷的原因是两被告征信不符合贷款审批条件。吴守福将此情况如实告知了聂宇辉及原告朱先晶。此后由两被告自行向其他银行申请房贷，也未成功，原告也因此催促被告，后双方发生矛盾。第三人国土资源溧水分局述称：房屋存在抵押登记的情况下是不准予过户的。涉案房屋已经过户，说明所涉抵押权已经涤除。2016年6月至7月期间，由于不动产中心和国土资源分局合并，可能导致实际抵押权已涤除，但系统未及时更新的情况。在此种情况下，权利人可向国土资源溧水分局提出异议（可口头提出），工作人员会立刻核实，如发现错误，可立即当场修改。原告朱先晶围绕诉讼请求依法提交了原、被告身份证复印件、第三人工商登记资料、《房地产买卖中介合同》、不动产权证书、中国银行交易流水明细清单、通话记录、短信记录、微信记录、催告函及投递信息、中国移动业务受理单、航空运输电子客票行程单、解除合同通知书及投递信息、录音材料等证据。被告陈一一、聂宇辉围绕抗辩意见提供了照片、案涉房屋不动产登记资料查询结果证明、落款日期为2018年4月23日且盖有“中国民生银行股份有限公司信贷业务专用章”的说明、微信记录、录音材料等证据。为查明事实，本院依职权调取了陈一一、聂宇辉的征信记录；依法向中国民生银行股份有限公司南京中央门支行（以下简称民生银行中央门支行）、中国民生银行股份有限公司南京分行（以下简称民生银行南京分行）、中国农业银行股份有限公司南京溧水支行（以下简称农行溧水支行）作出调查，上述银行出具了复函。对上述证据，本院依法组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据各方当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定无争议的事实如下：被告陈一一、聂宇辉于2014年11月25日登记结婚。溧水恒丰房地产经纪有限公司于2014年4月更名为南京市溧水区恒丰房地产经纪有限公司。2016年6月4日，原告朱先晶委托案外人宋建春（甲方）与被告陈一一、聂宇辉（乙方）、第三人恒丰公司（丙方）签订一份《房地产买卖中介合同》。合同约定，原告将其所有的位于南京市溧水区房屋出售给两被告，价款为200万元。甲方委托丙方出售以上房产，并代办①产权转移、②房屋交付、③房款拨付等相关事宜。乙方委托丙方购买以上房产，并代办①产权证、②房屋交付、③房款交付、④贷款、⑤抵押登记、⑥土地使用证；甲方承担过户过程中营业税5%、个人所得税1%、契税1.5%;乙方在签订房地产买卖契约之日，支付定金2万元给甲方，乙方于2016年7月1日前支付首付款50万元交由甲方解押原房贷，剩余房款由银行按揭款支付；丙方完成本合同约定的乙方委托和代办事项，乙方应向丙方支付佣金人民币15000元；违约责任约定为，如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生违约责任，均由违约方向守约方支付相当于合同第一条确定的房屋实际成交价的20%数额的违约金，并赔偿守约方由此产生的一切损失，同时违约方应当向丙方支付总房款的2%违约金。补充条款约定，甲方承担过户过程中的所有税费，乙方保证是首套房，如不是首套，多出的契税费用由乙方承担（注：甲方承担15万元税费，超出部分由乙方承担）；乙方付首付款时提前一周通知甲方及丙方；甲乙双方积极配合丙方办理银行按揭贷款手续，如果因乙方原因导致贷款未能于过户之日起两个半月内到达甲方账户，则乙方以现金一次性付清剩余房款；甲乙双方还约定，乙方于产权过户之日前再支付首付款20万元给甲方，甲方保证贷款额超出总房款部分于贷款到达甲方账户前退还给乙方。合同签订后，两被告于当日给付原告定金2万元，于2016年8月12日、9月4日、9月8日三次向原告支付58万元、5万元（通过中介给付）、5万元（通过中介给付），以上合计70万元。2016年9月20日，被告又通过银行转给第三人恒丰公司10万元，恒丰公司用该10万元及原告另支付的款项，依约代原告缴纳了办理房屋过户的所有税费（其中依法应当由陈一一作为纳税义务人缴纳的契税为18285.71元）。2016年10月17日，涉案房产过户至被告陈一一名下。后被告在办理按揭贷款过程中未能通过审核，被告也未按合同约定履行“于过户之日起两个半月内贷款未到达原告账户，须以现金一次性付清剩余房款”的付款义务。为此，原告多次通过电话、微信等方式向被告催要，且本人也亲自赴南京催要余款，均无果。2017年8月21日，原告以短信及书面形式同时向两被告发出催告函，内容为：“2016年6月4日，我（甲方）与陈一一（乙方）及溧水恒丰房地产经纪有限公司（丙方）签订了《房地产买卖中介合同》及相应的补充条款，约定将我位于江苏省南京市溧水区房产出售给你们。根据该《房地产买卖中介合同》约定，你们应当于我们办理完过户之日起两个半月内给我支付清剩余房款。我信守约定，于2016年10月17日为你们办理了过户手续，然而你们至今未能付清余款，期间我多次通过电话、短信的方式向你们催告始终无果。为此我专程请假来到南京想要面见解决这个问题，你们仍然不接电话，委托中介联系也不见、不回复我。离开南京之前，我又再次通过短信告知时间及地点，希望能够见面解决，仍然未果。为此，我催告你们自今日起三日内，即：2017年8月23日前将余款一次性付清打入我银行账户。如未能在上述期限内完成支付余款，你将承担不利的法律后果”。两被告收到催告函后仍未能付清余下房款。2017年8月24日，原告向两被告发短信告知双方解除合同，内容为：“陈一一、聂宇辉：经多次催告，你们均不履行支付我剩余房款的主要义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第九十六条规定，因你们不履行合同主要义务已构成根本违约。现通知你们，我们之间签订的《房地产买卖中介合同》自2017年8月24日解除，并由你们承担本合同的违约责任”。当日，原告也向两被告寄出与短信内容一致的解除通知，两被告于当日收到解除通知。另查明，因第三人国土资源溧水分局系统原因，导致涉案房屋在抵押权已涤除并办理房屋过户的情况下，不动产登记资料查询时仍显示存有抵押权。本案审理中，两被告为证实其贷款未获审批系因涉案房屋上尚存抵押信息导致，向本院提交了涉案房屋不动产登记资料查询结果证明及一份盖有“中国民生银行股份有限公司信贷业务专用章”的“说明”。其中2017年9月13日的不动产登记资料查询结果显示：陈一一名下的案涉房产抵押状况一栏载有中国银行股份有限公司江苏省分行享有案涉房产抵押权，债务履行期限/债权确定时间为2008-11-21至2013-11-20，他项权利证号/登记证明号为溧他字第266644号，设立抵押日期为2013-04-25。2018年12月4日的不动产登记资料查询结果显示抵押状况一栏为空白。上述“说明”载明：陈一一、聂宇辉于2017年2月向中国民生银行股份有限公司（以下简称民生银行）提出贷款申请，两人具备贷款申请资格，但是在民生银行对案涉房产进行信息核实时发现案涉房产尚存有抵押信息，因此对两人的贷款申请不予受理。本院依职权向民生银行中央门支行、民生银行南京分行、农行溧水支行就两被告的贷款及上述两被告提供的“说明”真伪进行调查。民生银行中央门支行及民生银行南京分行均复函称：从未使用过“中国民生银行股份有限公司信贷业务专用章”的章印，亦未出具过盖有此章的“说明”，2017年至2019年期间亦未在贷款系统查询到聂宇辉、陈一一的贷款申请记录。农行溧水支行复函（附聂宇辉、陈一一的征信报告）称：2016年11月份因聂宇辉、陈一一购买本案涉案房屋向该行申请二手房按揭贷款140万元，该行于同年11月18日对两人的征信进行查询，陈一一有1笔住房贷款在2015年、2016年出现3期逾期，信用卡在2012年至2016年出现17次逾期记录，近2年内有8次逾期记录；聂宇辉信用卡在2012年至2016年出现37次逾期记录，并有当期到期未还，近2年内有24次逾期记录。故，两人均不符合该行贷款准入条件，该行将拒贷理由通知了借款人及恒丰公司的经办人，并及时作出了退案处理。另，本院依职权调取的陈一一、聂宇辉的征信记录显示两人贷款、信用卡有多次逾期记录。又查明，原告为本次诉讼支付了3万元律师服务费，在诉讼中，原告申请法院查封涉案房产并由江苏和润融资担保有限公司提供担保，为此原告向江苏和润融资担保有限公司支付了4000元费用。本院认为，原、被告及第三人恒丰公司三方签订的《房地产买卖中介合同》系三方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应当按合同约定履行。原告于2016年10月17日按合同约定履行了过户手续后，两被告未能按约在过户后的两个半月内以按揭贷款形式支付余款，也未能按照合同约定，在贷款未能到达原告账户时以现金一次性向原告付清剩余房款，经原告多次以短信、催告函等方式催告后，两被告在长时间内仍未能支付余款，已构成根本违约。原告于2017年8月24日向两被告发出解除通知，要求解除《房地产买卖中介合同》，于法有据，应当认定该合同于当日即已解除。本案审理中，两被告抗辩其不存在违约行为，称未能按约支付余款的原因是涉案房屋尚存抵押信息导致贷款不能审批，过错不在被告。本院认为，农行溧水支行出具的复函内容及本院依法调取的两被告征信报告，足以证实两被告按揭贷款未获审批的原因是自身征信不符合银行贷款准入条件，该事实有第三人恒丰公司的法定代表人吴守福的陈述亦能佐证。本案虽存在因国土资源溧水分局系统原因致使抵押权实际涤除而查询尚存的事实，但被告陈一一作为此时房屋产权登记的所有权人在发现该情况时可通过向国土资源溧水分局提出异议的方式及时补救、更正登记信息，故抵押信息的存在并不实质影响被告的贷款审批。两被告提供的盖有“中国民生银行股份有限公司信贷业务专用章”的“说明”，与本院依法调查的由民生银行中央门支行、民生银行南京分行作出的复函内容相悖，经本院多次要求，被告也不能提供上述“说明”的合法来源，故本院对该份“说明”不予采信。据此，两被告并无证据证实其贷款未获审批系因抵押信息导致，更无证据佐证是因为可归责于原告的原因导致其无法履行付款义务，故对两被告的上述抗辩意见，本院不予采信。《房地产买卖中介合同》解除后，两被告应将涉案房产重新恢复登记至原告名下，因恢复登记产生的税费应由两被告负担。两被告就涉案房屋办理恢复登记后，原告应当向两被告退还房款。关于应退还房款的数额，本院认为，因涉案房屋已过户至被告陈一一名下，合同解除后，对办理过户时已经向税务部门缴纳的税费，应由原、被告以缴费单据上载明的纳税义务人各自依法向有关税务部门办理退税手续，对方应当予以协助。两被告共计给付原告房款80万元（直接支付或通过中介），合同约定过户税费均由原告承担，而依法由陈一一作为纳税义务人缴纳的契税计18285.71元，应由陈一一依法办理退税，故陈一一的退税款应在原告退还的房款中予以扣除。综上，原告实际应向两被告退还房款781714.29元。关于违约金及律师费、保全担保费。本院认为，根据合同约定的违约条款，如甲乙任何一方发生违约责任，均由违约方向守约方支付相当于合同第一条确定的房屋实际成交价的20%数额的违约金，并赔偿守约方由此产生的一切损失。本案中，原告在履行过户手续后，被告未能给付剩余房款，原告多次催要仍无果，两被告对于履行合同态度消极，且拖延时间较长，故原告根据合同约定主张违约金并无不当，对于违约金的数额，本院酌定支持30万元。对原告诉请的律师费3万元及诉讼保全担保费4000元，因《房地产买卖中介合同》中对该两项费用承担无明确约定，且两项费用并非必要花费，故对原告主张的该两项费用，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、原告朱先晶，被告陈一一、聂宇辉，第三人南京市溧水区恒丰房地产经纪有限公司于2016年6月4日签订的《房地产买卖中介合同》于2017年8月24日解除；二、被告陈一一、聂宇辉于本判决发生法律效力之日起十五日内将江苏省南京市溧水区房屋恢复登记至原告朱先晶名下（因恢复登记产生的税费由被告陈一一、聂宇辉负担）；三、原告朱先晶于被告陈一一、聂宇辉办理恢复登记后十日内返还被告陈一一、聂宇辉购房款781714.29元；四、被告陈一一、聂宇辉于本判决发生法律效力之日起十五日内共同赔偿原告聂宇辉违约金300000元；五、驳回原告朱先晶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26000元，保全费5000元，合计31000元。由被告陈一一、聂宇辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。审 判 长 采 飞人民陪审员 王 海人民陪审员 陈先艳二〇一九年六月十八日见习书记员 桑 颖