重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0107民初20548号原告：刘宗权，男，汉族，1976年4月3日生，住重庆市九龙坡区。委托代理人：冯栋梁，重庆雾都律师事务所律师。被告：北京城建重庆地产有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪松石北路102-23号，统一社会信用代码915001122028400679。法定代表人：刘露军，职务董事长。委托代理人：张朝阳，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托代理人：卞晓蕊，重庆坤源衡泰律师事务所律师。原告刘宗权与被告北京城建重庆地产有限公司(以下简称北京城建公司)商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员阮斐独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘宗权及其委托代理人冯栋梁，被告北京城建公司委托代理人卞晓蕊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘宗权诉称，原被告双方于2012年9月8日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的“尚源熙城：X1、X2幢X号商铺，总价款1918632元，后原告依约支付了全部购房款，以及契税、大修基金、印花税等费用105357.4元。商铺交付后不久，原告发现商铺多处大面积严重漏水渗水(商铺位于物业二层，也是顶层)，原告立即找到被告反映情况，被告派人对漏水、渗水部位进行了维修，但维修后仍然漏水渗水严重，没有起到实际效果。为此，原告多次要求被告进行维修，并且在2017年及2018年九龙坡区的房管局质监部门与原被告三方一起到现场进行了勘察，认定属于房屋质量问题，质监部门督促被告进行整改和维修。但是被告在多次整改和维修后，每逢雨天漏水渗水现象依然严重，导致原告无法对该商铺进行装修和使用，严重影响了原告对该商铺的正常使用，同时也给原告造成了极大的经济损失。根据相关法律规定，现原告诉至本院请求解除原被告双方于2012年9月8日签订的《重庆市商品房买卖合同》；被告返还原告已经支付的购房款1905799.25元；被告赔偿原告46786.4元，具体为已付的大修基金22726元、转让手续费19186元、转移登记费710元、物管费4164.4元；被告支付原告资金占用利息，以979528元为本金自2012年9月9日起计算利息至实际还清之日止，以946167.25元为本金自2014年9月16日起计算利息至实际还清之日止，以22726元为本金自2012年9月21日起计算利息至实际还清之日止，利率以同期银行贷款利率计算；本案诉讼费由被告承担。被告北京城建公司辩称，原告所购房屋虽然漏水，但是不能达到严重影响居住使用的程度。解除权的行使时间已经超过，在2013年我方向原告交房之后，原告已经发现房屋漏水，解除事由的事实已经发生，解除权行使的期限为一年，现已经超过了一年的除斥期，解除权已经消灭。被告愿意立即为原告维修，直至房屋能够正常使用为止。经审理查明，2012年9月8日，原被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》(合同编号：CQ-5276485)，约定：被告将其开发的位于重庆市九龙坡区西彭镇白彭路2号X1、X2幢X号商铺以1918632元的总金额出售给原告，该房屋建筑面积284.07平方米，套内建筑面积269.33平方米，付款方式为按揭付款，原告在签订合同时支付首付款959632元，余款959000元由银行提供按揭，被告在2012年11月1日前交房。合同签订后，2012年9月8日原告向被告支付购房款959632元、代收契税57559元、印花税964元、转让手续费19186元、转移登记费710元、按揭印花税48元；2012年9月20日，原告缴纳物业专项维修资金(大修基金)22726元；2014年9月15日，原告向被告支付房屋尾款946167.25元；2015年4月10日，原告向为涉案房屋提供物业服务的物业公司缴纳物业费4164.4元。2013年被告将涉案房屋交付原告，原告接房后至今从未使用过该房屋。房屋交付后原告即发现涉案房屋存在漏水渗水质量问题，原告遂要求被告进行整改，原告陈述被告自2013年起每年均对涉案房屋的漏水渗水质量问题进行整改。2016年12月、2017年2月、2017年3月原告曾向重庆市九龙坡区城乡建设委员会投诉涉案房屋存在漏水等质量问题，2017年3月21日办理单载明：“于2017年3月28日和投诉人、建设单位、物管公司工作人员一起到现场进行查勘，投诉人反映的问题基本属实，建设单位承诺1个月内完成整改”。被告在庭审中认可自2013年起就开始整改，其中2016年至2018年有确定的记录整改了3次。案件审理期间，本院于2018年11月22日和2019年5月20日两次前往涉案房屋进行现场勘验，在两次现场勘验的期间，被告于2019年春节后再次对涉案房屋进行了整改维修。本院在2018年11月20日及2019年5月20日的现场勘验中，均发现涉案房屋的墙面存在大面积的修补和漏水痕迹，天花板存在被水浸后墙皮脱落情形，部分墙面及天花板处于潮湿的状态，部分靠近墙角的地面有积水，部分排水管上有积水。部分墙面顶端和天花板的连接处有方形金属排水槽，原告陈述该水槽系因严重漏水而专门用于排出房内漏水。本院还前往涉案房屋的楼下房屋进行勘验，楼下房屋的墙面与天花板连接处有修补痕迹，楼下房屋使用人陈述，其对原告房屋漏水情况知情，且因原告房屋漏水严重致使室内积水，积水再漏入其楼下房屋。审理中，原被告双方陈述，若法院判决解除合同，原告所缴大修基金由于政策原因，大修基金管理中心不能直接返还给原告。被告申请对房屋漏水问题的影响程度及能否通过完全修复到达整改目的进行鉴定，本院限期其提交书面鉴定申请，但被告逾期未提交。上述事实，有原，被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》、购房发票、收据、物业专项维修资金专用收据、物管费发票、信访举报投诉办理单、现场勘验录像及庭审笔录在卷并经过庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应予确认，原、被告应按合同约定全面履行各自义务。关于原告请求解除合同的请求。本院认为，一方的违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。被告应按照约定向原告提供质量合格的房屋，原告自2013年接房以来，因房屋漏水问题向被告反映要求维修整改，被告也认可自2013年以来进行多次维修，其中在2016年至2018年期间有确定记录的维修整改即有三次，且在2019年案件审理过程中，被告仍对涉案房屋进行维修整改，但多次整改至今，涉案房屋漏水渗水问题仍未能解决。考虑到被告针对原告所购房屋渗漏问题经七年之久的多次反复维修仍未能修复的情况，且原告因房屋漏水未完全修复至今从未实际使用该房屋，可以认定原告就涉案房屋的使用权受到长期持续的侵害，原告购买房屋的目的已经难以实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”故原告请求解除合同返还购房款并由被告赔偿原告因解除合同造成的损失于法有据，应予支持。关于被告主张对房屋漏水问题的影响程度及能否通过完全修复到达整改目的进行鉴定，本院认为，因此房自2012年接房至2019年期间，多次存在渗漏水的问题且一直未能得到彻底解决，依勘验录像该房至今仍存在渗漏水的情形，且依据常理，房屋所有人不可能在明知房屋漏水渗水未彻底维修好之前即进行装修而投入使用，本院认定该房存在渗漏水的质量问题使原告无法正常使用涉案房屋，本案无需再就此委托司法鉴定。关于原告请求被告返还已付房款的请求。本院认为合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。原告有权要求被告返还已付房款，故被告应当返还原告实际支付的房款1905799.25元。关于原告请求被告赔偿损失的请求。本院认为，合同解除后，因对方违约，当事人一方有权要求赔偿损失。本案系被告提供不合格房屋导致合同解除，被告应当赔偿原告的损失。原告接房后实际缴纳物管费4164.4元，但因房屋渗漏无法实际使用，该物管费应作为原告的实际损失由被告赔偿；原告因购买该房屋支付的大修基金22726元因政策原因不能退回原告，原告另支付转让手续费19186元、转移登记费710元，现合同解除后，前述费用及支付费用次日起产生的资金占用损失应作为原告的实际损失由被告赔偿；原告将房款实际支付给被告，必然给原告带来资金占用损失，被告亦应赔偿原告自付房款次日起支付资金占用损失；原告请求被告以银行贷款利率为标准计算损失，本院予以支持。综上，被告应当赔偿原告46786.4元(大修基金22726元、转让手续费19186元、转移登记费710元、物管费4164.4元)；被告还应赔偿原告各费用的资金占用损失，具体为：按中国人民银行发布的商业银行同期同档次贷款基准利率，以979528元为本金自2012年9月9日起计算资金占用损失至本金付清之日止（房款959632元、转让手续费19186元、转移登记费710元2012年9月8日支付），以22726元为本金自2012年9月21日起计算资金占用损失至本金付清之日止（大修基金24623元2012年9月20日支付），以946167.25元为本金自2014年9月16日起计算资金占用损失至本金付清之日止（房款946167.25元2014年9月15日支付）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、解除原告刘宗权与被告北京城建重庆地产有限公司于2012年9月8日签订的《重庆市商品房买卖合同》(合同编号：CQ-5276485)；二、被告北京城建重庆地产有限公司在本判决生效后10日内返还原告刘宗权购房款1905799.25元；三、被告北京城建重庆地产有限公司在本判决生效后10日内赔偿原告刘宗权损失46786.4元；四、被告北京城建重庆地产有限公司在本判决生效后10日内赔偿原告刘宗权资金占用损失：按中国人民银行发布的商业银行同期同档次贷款基准利率，以979528元为本金自2012年9月9日起计算至本金付清之日止，以22726元为本金自2012年9月21日起计算本金付清之日止，以946167.25元为本金自2014年9月16日起计算本金付清之日止；五、驳回原告刘宗权的其他诉讼请求。本案案件受理费11496元，由原告刘宗权负担296元，被告北京城建重庆地产有限公司负担11200元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审判员  阮斐二〇一九年六月二十六日书记员  李莹