浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0421民初3237号 原告：袁留根，男，1954年8月6日出生，汉族，住嘉善县。 委托诉讼代理人：盛方、王蕾，浙江思贤律师事务所律师。 被告：徐雪春，男，1954年3月19日出生，汉族，住浙江省新昌县。 第三人：王波，男，1977年4月25日出生，汉族，住嘉善县。 委托诉讼代理人：张斌，浙江金嘉律师事务所律师。 原告袁留根与被告徐雪春、第三人王波农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月25日立案后，依法适用普通程序，本院依法组成合议庭，于2018年11月8日公开开庭进行了审理。原告袁留根及委托诉讼代理人王蕾、第三人的委托诉讼代理人张斌到庭参加诉讼，被告徐雪春经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告袁留根提出诉讼请求：1.确认原告与被告之间签订的农村宅基地上房屋买卖协议无效；2.确认被告与第三人之间签订的农村宅基地上房屋买卖协议无效；3.第三人返还其实际占有的位于浙江省嘉善县魏塘街道社沈项浜的应属于原告所有的房屋；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1994年12月20日，原告袁留根与被告徐雪春签订一份《协议书》，其主要内容如下：原告现有房屋壹幢，位置于东靠袁根全住房、西靠袁阿二住房、前南良田、北靠走路。今卖给被告，双方议价人民币壹万叁仟伍佰元整一次性付清。今后土地使用费均归被告支付。协议签订后，被告因户口不能迁入嘉善县里泽乡，故又于1995年11月20日，被告与第三人王波签订另一份《协议书》，约定将房屋以同样的价格转卖给第三人。同时，第三人与被告约定：如果原告与被告之间原协议有不明确的地方，由被告负责交涉，今后缴纳税务及房屋过户事项，则由第三人负责。我国宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理，且宅基地使用权具有人身属性，非本集体经济组织成员无法取得。本案中，原告未经村集体同意，私下将其宅基地上的房屋出售给非本村村民。我国实行“房地一体”原则，地随房走、房随地走。协议表面上是对房屋的买卖，实际是对其房屋所对应的农村宅基地进行买卖。而我国对于非同一集体经济组织成员之间的宅基地是禁止流转的。且签订时并未有村委会有关人员的见证和村委会事后敲章确认。同时符合《中华人民共和国合同法》第52条关于合同无效的规定。因此，原告与被告之间签订的协议是无效，且自始无效。此外，被告并未在协议签订后到村委会、人民政府办理相关的登记和变更，被告并未获得房屋的所有权和集体土地的使用权。被告与第三人签订的协议，基于上述同样的理由也应属无效，第三人也非浙江省嘉善县魏塘街道社的村民，也未经村委会同意，与被告之间的协议是无效的。同时，被告与第三人的协议原告并不知情，事后也并不追认。被告也没有获得房屋的所有权和集体土地使用权，与第三人签订的协议属于对房屋与集体土地的无权处分。当然，第三人不存在善意，所以对房屋无法善意取得所有权，理由如下：1、从被告与第三人协议的内容“如果原告与被告之间原协议有不明确的地方，由被告负责交涉”这句话可以看出，第三人知道房屋系原告所有且原告与被告之间协议存在问题；2、从第三人在1999年7月12日交契税并收到契证时，就已经知晓房屋所有权人为袁留根为户主的四人共有状态，并非是与其签订协议的被告所有。同样，第三人在签订协议后也没有到村委会、人民政府办理相关的登记和变更，也没有获得房屋所有权和集体土地的使用权。只是在协议签订后第4年向嘉善县里泽乡人民政府缴纳了契税。契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收。但王波并未取得该房屋所有权，属于错误缴纳，也并不能以此来证明房屋权属的转移。综上，原告与被告、被告与第三人之间的协议应均属无效，第三人应向原告返还该房屋。 被告徐雪春未到庭亦未提交书面答辩意见。 第三人王波述称，原告于2018年1月3日起诉叶满清返还原物纠纷【案号（2018）浙0421民初89号】，法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。判决认定，袁留根于1994年12月20日将涉案房屋出卖给了徐雪春，后徐雪春于1995年11月20日将涉案房屋出卖并交付于王波，王波于1999年7月12日完成交纳契税义务后，取得了涉案房屋的契证。可见，王波已取得了涉案房屋的所有权，是通过法院生效判决予以确定的。故第三人认为原告诉请没有事实和法律依据，依法应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据（原告提交了土地登记审批表、嘉善县农村房屋宅基地申报登记表、协议书；第三人向本院提交了协议书、契证、民事判决书），本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1989年12月，袁留根户就农村房屋宅基地进行申报登记，土地座落于，家庭成员：袁留根、陆月仙、袁东，面积合计126.6平方米。1992年11月，袁留根户位于社沈项浜农村宅基地使用权面积126.57平方米办理土地审批手续。1994年12月20日，原告袁留根(即袁阿毛)与被告徐雪春签订《协议书》一份，约定将原告袁留根原位于社的案涉房屋一幢出卖给徐雪春，价格13500元，同时约定今后土地使用费归徐雪春支付，袁留根有承包田六亩多转包给徐雪春。1995年11月20日，徐雪春又与第三人王波签订《协议书》一份，约定徐雪春将上述案涉房屋以13500元转卖给王波，同时约定今后土地使用费归王波支付，徐雪春有承包田六亩多转给王波，此协议为永久性，如果徐雪春和原房主袁留根间的原协议有不明确的地方，由徐雪春负责交涉，今后缴纳税务及房屋过户事宜均由王波负责。1999年7月12日，王波向嘉善县里泽乡人民政府缴纳了涉案房屋的契税405元，并取得了契证，契证中载明：“承受方为王波，出让方为袁阿毛（袁留根），土地房屋座落于社，转移方式为私房出售，用途居住，计税面积193平方米，计税金额为13500元等”。案涉房屋由第三人家人居住至今。现涉案房屋被纳入政府搬迁范围，但是政府尚未与被征收人签订搬迁安置协议，涉案房屋的搬迁安置权益尚未确定。 另查明，原告以叶满清(系王波继父)借用嘉善县魏塘街道魏中村沈项浜22号房屋，请求叶满清腾退房屋为由，于2018年1月3日向本院提起诉讼，本院于2018年4月8日作出（2018）浙0421民初89号民事判决，认为案涉房屋系王波购买所得，叶满清居住涉案房屋并无不当，判决驳回原告的诉讼请求。原告现以房屋买卖无效请求第三人返还房屋再次向本院起诉。 本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，原告袁留根将案涉房屋转让给被告徐雪春，被告徐雪春又将房屋转让给第三人王波，当事人均是完全民事行为能力人，当事人就案涉房屋签订的《协议书》是其真实意思表示，对当事人均有约束力。第三人王波自1995年占有、使用案涉房屋至今，并于1999年7月就案涉房屋缴纳了契税，办理了契证。本院着重指出的是，案涉协议书已经履行二十余年，村集体利益并未受到损害，也不存在其他损害社会公共利益的情形。原告袁留根此前一直未提出过异议，在案涉房屋因搬迁安置可能获得较大利益的情况下提起诉讼，显然是不诚信的行为。若因不诚信行为使其获利，有违公平及诚信原则。故原告请求《协议书》无效及返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。被告徐雪春经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告袁留根的诉讼请求。 案件受理费80元(由原告预交)，公告费560元，合计640元，由原告袁留根负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  陆平华 审 判 员  胡锦明 人民陪审员  朱伯庭 二〇一九年六月二十四日 书 记 员  曹倩云