文书内容            广东省梅州市梅江区人民法院                  民事判决书      (2018)粤1402民初1932号原告（反诉被告）：梅州市尚佳物业有限公司，统一社会信用代码91441402794637571P，住所梅州市梅江区黄塘十字路47号。法定代表人：徐圣天，该公司总经理。委托诉讼代理人：邸春燕，广东诚优律师事务所律师。被告（反诉原告）：梅州市香榭丽物业管理有限公司，统一社会信用代码91441402MA4UNQHKX4，住所梅州市梅江区三角镇宫前村中能香榭丽花园5栋楼1号店。法定代表人：黎汉豪，该公司总经理。委托诉讼代理人：范伟基，广东客中梅律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁远强，广东客中梅律师事务所律师。第三人：梅州市香榭丽花园业主委员会，住所梅州市梅江区正兴路12号香榭丽3B一楼。负责人：庄栋。委托诉讼代理人：张维栋，该业委会成员。原告（反诉被告）梅州市尚佳物业有限公司（以下简称“尚佳物业”）诉被告（反诉原告）梅州市香榭丽物业管理有限公司（以下简称“香榭丽物业”）合同纠纷一案，本院于2018年9月3日受理后，依法追加梅州市香榭丽花园业主委员会（以下简称“香榭丽业主委员会”）作为本案的第三人参加诉讼。本案依法由简易程序转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）尚佳物业的委托诉讼代理人邸春燕律师，被告（反诉原告）香榭丽物业的法定代表人黎汉豪及其委托诉讼代理人梁远强律师，第三人香榭丽业主委员会的负责人庄栋及其委托诉讼代理人张维东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告返还其在2017年超收的2018年1月20日以后的香榭丽小区物业管理费195004.14元，并从起诉之日起至被告还清上述款项之日止，按年利率6%计算利息给原告；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告原是为梅州市XX香榭丽花园（以下简称“香榭丽花园小区”）提供物业管理服务的公司。2017年底，因其他因素被告不再为香榭丽花园小区提供物业服务。2018年2月1日经过香榭丽花园小区业主大会投票选举，原告作为香榭丽花园小区新的物业公司对香榭丽花园小区进行管理，原告与第三人于2018年2月1日签订了《物业管理服务合同》。2018年1月31日经原、被告协商，双方签订了《移交确认书》，由被告管理的香榭丽花园小区物业自2018年1月31日由原告接手。当天，原、被告对被告超收取的香榭丽花园小区2018年1月20日至2019年的物业综合费用清单表的款项378910.63元进行了核对确认，并盖了印章。该378910.63元款项扣除被告转账给原告的6万元，扣除设备折旧款77000元，扣除被告已退回14户业主的物业费用46906.49元，被告仍需支付给原告的款项应为195004.14元。综上，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）辩称：在2018年1月20日我司已退出该小区物业管理，至今却未收到原告应该给我司的未收取物业费652763.27元，至于原告收取了多少费用我司不清楚。一、被告已经退回了14户业主的物业费用共计46906.49元，应在总额中予以扣除；二、在原告接手管理香榭丽花园物业管理后，我司支付了两笔共计6万元款项给原告用于资金周转，应由原告返还给我司；三、对于原告请求扣除的设备折旧款为77000元无异议。综上，我司提出反诉请求如下：请求反诉被告支付反诉原告物业管理费60000元。反诉的事实和理由：出于对反诉被告的信任，反诉原告向其支付了60000元的物业管理费用，至今反诉被告均未退费，反而将上述费用据为已有。第三人辩称：对原告的诉讼请求无异议。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）的反诉请求辩称:被告的反诉不成立，该6万元其实是被告应向原告所支付的其多收取的物业费用之一，无事实和法律依据。第三人的答辩意见与反诉被告的答辩意见一致。原告（反诉被告）对其诉讼请求提供了如下证据予以证实。1.移交确认书，证明原、被告签订了对涉案小区物业管理移交确认的事实。2.香榭丽小区业主物业综合费用清单表，证明对被告超收取的香榭丽花园小区业主2018年2月20日至2019年的物业费，原、被告双方进行了确认并加盖了公章。3.物业管理服务合同，证明香榭丽花园小区从2018年2月1日由原告提供物业服务。4.被告的营业执照，证明被告的诉讼主体资格。被告（反诉原告）对其抗辩提供了如下证据予以证实：1.香榭丽花园物业管理服务协议，证明被告在2016年12月25日与该小区的业主委员会签订该协议，并且在协议中的第七条第9项第3条中明确表明了新物业公司在必须在一年内帮助老物业收取物业综合费（除特殊情况外）。2.香榭丽小区预收取物业费清单表，证明物业费综合表中做错了物业费。3.香榭丽花园小区资产投入确认书，证明我司在该小区投入的设施、设备的投资确认书。4.香榭丽业委【2018】020号文通知（原件庭后2018年10月24日前提交给法庭），证明原告应该归还我司人民币9万元（折旧款和押金）。5.收款收据两份，证明我司前后两次共借了原告6万元资金周转费用。6.梅州市尚佳物业有限公司专用收据，该证据是原告方出具给业主的，证明原告方提交的物业费清单表中有多个住户已经向我司退款，并在原告方处重新缴纳了物业管理费，证明该份清单表目前是不准确的。7.营业执照、法人代表身份证明书、法人代表身份证，证明梅州市香榭丽物业管理有限公司的诉讼主体资格。8.香榭丽小区业主物业综合费用清单，证明梅州市尚佳物业有限公司认可梅州市香榭丽物业管理有限公司未收取物业费用587252.27元。9.通知，证明香榭丽业委会认可补偿梅州市尚佳物业有限公司设备折旧补偿款90000元。10.物业管理服务合同，证明梅州市尚佳物业有限公司同意在16万元的限额内补偿梅州市香榭丽物业管理有限公司设备折款。11.银行转账凭证，证明梅州市香榭丽物业管理有限公司借给梅州市尚佳物业有限公司周转资金6万元。12.2018年10月23日的证明，13.收据14份，6-7证明梅州市香榭丽物业管理有限公司预收取46906.49元物业费，该14户业主我方已经退还了物业费用，并且该14户业主到梅州市尚佳物业有限公司重新缴纳了物业费用。14.香榭丽小区预收费用核算表16页，证明梅州市香榭丽物业管理有限公司预收取实际金额为268952.96元。15.收据10页，2018年10月19日的证明，证明梅州市香榭丽物业管理有限公司未收取的费用，其中通过法院已经收取的费用。16.香榭丽小区业主纸质档案系统资料交接协议，证明梅州市尚佳物业有限公司必须一年内帮助老物业公司收清物业综合费用。17.情况说明、2018年1月香榭丽小区公共用电费用明细确认书、香榭丽小区水电表度数交接清单表，证明梅州市尚佳物业有限公司帮梅州市香榭丽物业管理有限公司代缴电费的真实情况，转账金额为21485元，实际金额为30000元。18.银行转账凭证、2018年2月13日的收款收据一份、2018年4月19日的收款收据一份，证明反诉被告收取反诉原告物业管理费用6万元。19.2019年3月22日梅州市叁鑫房地产代理有限公司梅江分公司出具的证明，证明被告已经退回14户业主的物业费用，退费金额为46906.49元，该笔费用应当在香榭丽小区业主物业综合费用清单表中予以扣除。第三人对其抗辩提供了如下证据予以证实：1.香榭丽花园物业费单方面协议结算方式一份，该证据是被告向我方提供的调解的清单，要求由三角镇司法所、梅江区房管局等相关部分进行调解，进行了多次调解，均无果。2.授权委托书，证明香榭丽花园小区的业主委托原告向被告追讨多收取的物业管理费用，我方是同意业主的委托的。台头有修改，因为这份材料本来要送到梅江区公安分局立案，民警称是民事纠纷，将该委托材料提交给法院审理，该材料真实的。对原告（反诉被告）、被告（反诉原告）及第三人所举的证据，三方无异议的证据，本院予以采信，并作为证明案件事实证据使用。本院根据上述有效证据以及庭审查明的事实，确认以下事实：被告原是为香榭丽花园小区提供物业管理服务的公司，2017年年底因其他因素被告不再为香榭丽花园小区提供物业管理服务。2018年2月1日经香榭丽花园小区业主大会投票选举，原告作为香榭丽花园小区新的物业公司对香榭丽花园小区进行物业管理服务，并于当天与第三人签订了一份《物业管理服务合同》，其中对物业管理范围、服务事项、服务内容等事项作了明确的约定。2018年1月31日原告与被告签订了一份《香榭丽小区业主物业综合费清单表》及《移交确认书》，双方确认“对被告在2018年1月20日前收取的小区业主2018年1月20日后的综合物业费、汽车停放费、摩托车停放费需提供明细清单，双方以清单确认为准。以上至2018年1月20日止未收取费用总计652763.27元，预收取费用总计378910.63元。”2018年2月24日第三人出具一份《通知》给被告，主要内容为：“被告在2018年2月28日将《香榭丽花园小区资产投入确认书》中载明的设备设施列明清单项目，全部移交给我委后，由原告代我委支付设备设施折旧补偿款8万元，在全部设施设备移交后，我委将退回被告2017年交的承保押金1万元。”香榭丽花园小区公寓的14户业主到被告处进行了退费，退费金额为46906.49元，并在原告处重新缴交了物业费用。2018年2月3日及2018年4月19日原告分别收到被告多收取的物业费各3万元，合计6万元。原告以未收到被告多收取香榭丽花园小区业主的物业费用为由向本院起诉，并提出上述诉讼请求。被告及第三人作了上述答辩意见。庭审中，经原、被告确认：一、设备设施折旧补偿款为77000元；二、被告已经退回香榭丽花园小区的14户业主物业费用共计46906.49元。原告确认被告已支付6万元给原告，但被告认为该6万元属于多收取的物业管理费用，但时至今日，原告也未将该费用退费给业主，即使存在多收取的情况，也应由被告向相应业主退回，原告无权收取。因此，要求原告将该6万元返还给被告。本院认为，本案为合同纠纷。原告是香榭丽花园小区业主大会投票选举产生，第三人香榭丽业主委员会重新确定的新物业管理公司，被告是原小区物业管理公司，双方就关于香榭丽花园小区的物业管理服务工作进行了交接，为此双方签订了《移交确认书》、《香榭丽小区业主物业综合费用清单表》，原告与第三人签订了《物业管理服务合同》。原告持上述证据主张被告返还被告在2017年超收的2018年1月20日以后的香榭丽花园小区物业管理费195004.14元，被告提出了上述抗辩；根据《移交确认书》、《香榭丽小区业主物业综合费用清单表》可以确认“至2018年1月20日止预收取费用总计378910.63元”，双方庭审中确认可扣除的费用为：一、设备设施折旧补偿款为77000元；二、被告已经退回香榭丽花园小区的14户业主物业费用46906.49元。被告认为其支付给原告的6万元属于多收取的物业管理费用，但时至今日，原告也未将该费用退费给业主，即使存在多收取的情况，也应由被告向相应业主退回，原告无权收取，并向本院提出反诉，要求原告返还该6万元；根据原、被告提交的证据，该6万元属于被告多收取的物业费用，原告为新的物业公司为香榭丽花园小区提供物业服务，被告应当将多收取的物业费用交付给原告，故该6万元可在预收取费用总额中予以抵扣，为此被告的主张不构成反诉。综上，上述预收取费用378910.63元，应扣除设备设施折旧补偿款为77000元、被告已经退回香榭丽花园小区的14户业主物业费用46906.49元、被告支付给原告的6万元多收取的物业费用，即378910.63元-77000元-46906.49元-6万元=195004.14元，被告应当向原告返还被告在2017年预收的2018年1月20日以后的香榭丽小区物业管理费用195004.14元。原告主张被告从起诉之日起至还清上述款项止，按年利率6%计付利息给原告，该《移交确认书》、《香榭丽小区业主物业综合费用清单表》没有利息的约定，亦未有支付期限的约定，故该请求本院不予支持。原告在庭审中主张增加98613元诉讼标的（原告认为该98613元是被告向业主多收取的物业管理费用），本院认为该98613元不属于本案合同确认的范围，且涉及的业主众多，无法对证据进行核对，不宜在本案中一并处理，原告可另行主张权利。被告第一次提出反诉，请求原告支付被告2018年1月20日前香榭丽花园小区物业管理费用587252.27元等反诉请求，在庭审中，被告确认以第二次的反诉请求为准，故不宜在本案中一并处理，被告可另行主张权利。综上，案经调解未果。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、六十条、一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告梅州市香榭丽物业管理有限公司应当在本判决生效后十日内，支付被告梅州市香榭丽物业管理有限公司在2017年预收2018年1月20日以后的梅州市梅江区三角镇宫前村中能香榭丽花园物业管理费用195004.14元给原告梅州市尚佳物业有限公司；二、驳回原告梅州市尚佳物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费依法收取6983.66元（原告梅州市尚佳物业有限公司预交6983.66元），由原告梅州市尚佳物业有限公司负担2783.66元，被告梅州市香榭丽物业管理有限公司负担4200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  黎伟平审 判 员  肖俊峰人民陪审员  钟来安二〇一九年六月二十五日书 记 员  钟 城