北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初7100号原告（反诉被告）：北京蓝冰印刷有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇东半壁店村市场中路东1号。法定代表人：白巍，经理。委托诉讼代理人：吴云，北京美辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梦杰，北京美辰律师事务所律师。被告（反诉原告）：柳天赐，男，1969年9月13日出生，汉族，北京市昌平区回龙观镇东半壁店村中路东1号。委托诉讼代理人：余锦兵，北京张亚楠律师事务所律师。第三人（反诉第三人）：北京市昌平区回龙观镇东半壁店村民委员会，住所地北京市昌平区回龙观镇东半壁店村260号。法定代表人：蒋旭，主任。委托诉讼代理人：张亚南，北京张亚南律师事务所律师。原告北京蓝冰印刷有限公司（以下简称蓝冰印刷公司）与被告柳天赐、第三人北京市昌平区回龙观镇东半壁店村民委员会（以下简称东半壁店村委会）房屋租赁合同纠纷一案，经北京市第一中级人民法院裁定发回重审，本院依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告蓝冰印刷公司的法定代表人白巍及其委托诉讼代理人吴云、被告柳天赐的委托诉讼代理人余锦兵、第三人东半壁店村委会的委托诉讼代理人张亚南到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蓝冰印刷公司向本院提出诉讼请求：1.判令柳天赐向蓝冰印刷公司补偿因房屋拆迁腾退而产生的各项损失，包括一次性停产停业综合补助费526400元、房屋装修费289505元、机器设备费998000元、职工安置费127500元、搬迁拆迁费50000元、其他费用32569.6元（其他费用为蓝冰印刷公司的工作人员因拆迁事宜被打伤的医疗费5569.6元、聘请人员看管房屋劳务费用27000元）；2.判令柳天赐承担蓝冰印刷公司的律师费50000元。庭审中，蓝冰印刷公司撤回了前述第二项诉讼请求。事实与理由：蓝冰印刷公司于2013年5月1日与柳天赐签订《租赁合同书》，租赁合同中约定蓝冰印刷公司租赁柳天赐位于北京市昌平区回龙观镇东半壁店村市场中路东1号的88号库房进行生产经营，房屋建筑面积658平方米，共计4间，承租期自2013年5月1日至2018年4月30日。租金标准第一年是10万元，第二年是11万元，第三年至第五每年是12万元，租金共计57万元，租金每六个月支付一次。合同中还约定租赁期间如遇有关部分占地拆迁时，有关拆迁部门对停产停业及装修拆旧有补偿，补偿归蓝冰印刷公司所有。双方签订房屋租赁合同后，一直按照合同约定履行。但是直到2014年10月24日，第三人东半壁店村委会在蓝冰印刷公司所在地张贴《东半壁店村工业园非住宅房屋腾退通知书》，该《通知书》主要内容是村委会为治理村内违法建筑密集、流动人口众多等问题，根据北京市人民政府、昌平区人民政府及回龙观镇政府有关文件精神，要求该村内工业园非住宅房屋腾退，并要求自2014年10月25日至2014年11月5日，非住宅房屋租户及其他房屋使用权人自行腾退搬出上述区域额内建筑物。不然自2014年11月6日起，腾退搬迁范围内所有建筑物停水停电。蓝冰印刷公司在所属区域内经营，但其是一家特殊的企业，因为该公司积极响应国家号召解决残疾人就业问题，特招聘16名残疾人到本企业再就业，对其中8位精神康复者提供住所同时进行职业康复。蓝冰印刷公司为开办这样的企业，投入了大量的资金进行房屋装修，招聘技术人员进行指导，购买机器设备等高达数十万元。但是在拆迁腾退工作开展后，柳天赐和东半壁店村委会并未与蓝冰印刷公司沟通拆迁腾退补偿事宜，而是双方在原告不知情的情况下私自签订了拆迁补偿协议，达成了补偿事项。在腾退工作期限届满后，东半壁店村委会对该公司停水停电，造成蓝冰印刷公司无法正常生产经营，同时居住在公司内的残疾职工也无法正常生活，给他们的身心造成极大的伤害，他们都认为社会再次抛弃了他们，不顾他们的安危，精神受到了极大的刺激。蓝冰印刷公司多次找柳天赐沟通补偿事宜，但是柳天赐躲躲闪闪均未果。蓝冰印刷公司就找到东半壁店村委会要求对腾退进行补偿，但是东半壁店村委会仅是口头答复说对蓝冰印刷公司的补偿款已经由柳天赐领走了，可是这笔补偿款到底是否发放，发放了多少，该公司均无法获知。在停产停业期间原告的机器设备零件也被盗走，多次报警也均未解决。此事件发生后，蓝冰印刷公司多次找到柳天赐和东半壁店村委会商谈解决腾退补偿事宜均未果。被告柳天赐辩称：一、涉案租赁房屋属于未取得建设工程规划许可证而建设的房屋，所以，双方所签的租赁合同无效。二、合同无效双方均有过错，蓝冰印刷公司在签订合同时，明知涉案房屋没有取得相关建筑规划审批，未尽合理审查义务，应承担一定责任。三、蓝冰印刷公司要求柳天赐赔偿一次性停产停业综合补助费、机器设备费、职工安置费、搬迁补助费费、医疗费、看护费及律师费的诉讼请求于法无据。四、蓝冰印刷公司没有对涉案房屋进行过装修，涉案房屋及其附属物品、设备设施处于良好的可使用状态，同时双方在《租赁合同》第五条、第十一条明确约定：未经出租人同意承租人不得对租赁房屋进行装修改造，双方合同约定或相关部门占地而整体改迁时，承租人即便有改造装修，出租人也不予赔偿承租人所支付的任何费用；遇政府拆迁，承租人应及时腾退，出租人根据实际情况退还剩余租金。所以，首先是原告没有对租赁房屋进行装修，即便有，按照租赁合同约定，被告也不承担任何赔偿责任。同时，租赁合同还约定了遇政府拆迁时，承租人应在15天内腾退搬迁，出租人只退还剩余租金。五、因原告迟迟不予腾退搬迁，至今仍占用出租房屋，造成被告与第三人之间解除土地租赁合同无法实际履行，给被告造成一定损失，故被告提起反诉。第三人东半壁店村委会辩称：不同意原告的诉讼请求。第三人与被告是土地租赁关系，但由于安全隐患等原因第三人与被告在2014年12月25日解除了双方所签订的土地租赁合同，因被告对租赁的土地进行了房屋建设，所以双方协商对被告的建筑物材质给予了适当的补偿，而原告与第三人没有法律上的权利义务关系；原告与被告之间是租赁合同关系，第三人在此租赁合同中不承担任何责任，被告将不具备出租（条件）的房屋出租给原告，租赁是无效的；本案不属于拆迁纠纷，第三人也不是拆迁人，被告也不是被拆迁人，第三人对被告的补偿是基于土地租赁合同的解除，所以不存在拆迁所引起的法律后果，原告依拆迁纠纷的法律后果提起诉讼于法无据，所以第三人不承担任何责任。反诉原告柳天赐向我院提出反诉请求：1.确认反诉原被告于2013年5月1日所签订的房屋租赁合同书无效；2.反诉被告将所承租的房屋腾空后交还于反诉原告；3.反诉被告支付2013年10月30日起至实际腾空交还反诉原告之日止期间的房屋占有使用费（使用费标准参照租赁合同约定的租金标准），暂计算至2017年10月16日为360000元。事实与理由：反诉原被告于2013年5月1日签订房屋租赁合同一份，租期5年。反诉被告租金交至2014年10月30日。由于反诉原告建房时未取得建设工程规划许可证，建筑物土地所有者北京市昌平区回龙观镇东半壁店村解除了与反诉原告间的土地租赁合同，收回土地。但反诉被告拒不腾退，并长期占用租赁物至今。故请人民法院依法确认反诉原被告所签订的租赁合同无效，判决反诉被告腾空租赁物交还反诉原告，并支付原告占有使用费，以实现反诉原告的反诉请求。反诉被告蓝冰印刷公司辩称：不同意反诉请求。双方签订的租赁合同系当事人真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，涉案房屋是建设在农村集体土地的房屋，并不是城镇房屋不能说因房屋没有取得建设工程规划许可证来认定合同是无效的，所以在没有相关部门来认定房屋是违法建设之前这个合同是有效的。我们不同意反诉请求。合同是有效的，假设合同无效，本案的责任也在被告，被告也应按照合同法第58条的规定承担责任，何况本案是有效合同，被告公然撕毁合同显然应该承担全部赔偿责任，原告没有任何过错不应承担任何责任。我们根据相关法律法规提起的诉讼，原告根据双方签订的合同进行的装修，被告无故撕毁协议显然应承担赔偿责任。我们不会支付反诉原告主张的费用，从第三人提出拆迁之日起房屋已经不能使用了，后来强行给原告停水停电早就失去了使用功能，所以谈不上交租金的行为，被告的行为给原告造成了巨大的损失，被告在承担所有的责任之后原告才可以腾空房屋，对原告进行了应有的补偿之后可以腾空。第三人东半壁店村委会辩称：对反诉请求第三人同意，反诉原告建的房子是在村集体土地建的违章建筑，没有任何审批手续，按照法律规定没有取得建筑规划许可证的建设用房是不能出租的，即便出租双方签订的租赁协议也是无效的，对无效合同的返还法律有明确规定，按照双方的过错法院认定责任的划分。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月27日，第三人东半壁店村委会（甲方）与柳天赐（乙方）签订《土地租赁合同书》约定：甲方提供给乙方使用的土地位于昌平区回龙观镇东半壁店村，土地面积7980.04平方米，用于自行建筑及其他在甲方许可范围内从事经营活动；承租期共17年，起租日期为2008年9月15日至2025年9月14日，按10000元/亩/年计算。上述合同签订后，柳天赐在该土地上建造房屋，但未取得涉案房屋的建设工程规划许可证、房屋所有权证等相关审批手续。2013年，柳天赐（出租人、甲方）与蓝冰印刷公司（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同书》约定：甲方提供给乙方的经营房屋是甲方库房88号，建筑面积658平方米，共计4间；租赁期限自2013年5月1日至2018年4月30日；租金标准为第一年100000元，第二年110000元，第三至五年120000元，每六个月付一次。前述合同签订后，柳天赐于2013年5月1日将房屋交付蓝冰印刷公司。蓝冰印刷公司共支付租金155000元。蓝冰印刷公司对其承租的房屋进行了装修。2014年10月24日，东半壁店村委会发出《东半壁店村工业园非住宅房屋腾退通知书》通知：东半壁店村工业园租户及其他房屋使用人，为治理违法建筑以及流动人口等问题，启动腾退工作；自2014年10月25日起至2014年11月5日，要求租户及其他房屋使用人自行腾退搬出东半壁店村工业园区域内建筑物；2014年11月6日起，腾退搬迁范围内所有建筑物停水停电。2014年12月25日，东半壁店村委会(甲方)与柳天赐（乙方）签订《解除土地租赁协议书》约定：双方均同意提前解除《土地租赁合同书》；经测绘公司测绘，乙方所承租土地房屋建筑面积为27559.85平方米；综合考虑乙方租赁土地的剩余期限、租赁土地上乙方建房情况、实际经营损失以及配合甲方腾退工作等情形，双方一致同意，在乙方按照本协议约定移交日期内全面移交的，甲方向乙方支付补助款共计39650000元。上述补助款东半壁店村委会已全部向柳天赐支付完毕。另查，现蓝冰印刷公司仍有机器设备放置于该出租房屋内。庭审中，蓝冰印刷公司、柳天赐与东半壁店村委会均认可涉案房屋坐落于昌平区回龙观镇东半壁店村工业园东一号。蓝冰印刷公司称该房屋于2014年11月10日开始停水停电；柳天赐与东半壁店村委会均称在发出通知后，并未立即停水停电，而是在双方签订解除协议后才停水停电。柳天赐与东半壁店村委会均认可，签订解除协议后，柳天赐未再向村委会支付过土地使用费。柳天赐对于蓝冰印刷公司装修部分价值为265705元予以认可。审理过程中，经蓝冰印刷公司申请，北京市高级人民法院随即确定，本院委托北京中嘉盛源资产评估有限公司对前述出租房屋内可修复设备的修复费用及不可修复设备的重置同等新旧的可使用设备的费用进行评估鉴定。之后，蓝冰印刷公司放弃了此次评估鉴定事宜，北京中嘉盛源资产评估有限公司退回了该委托鉴定项目。庭审中，柳天赐及东半壁店村委会均主张蓝冰印刷公司一直占用前述出租房屋；蓝冰印刷公司则称，其在2015年1月对该出租房屋即已失去控制，但在2018年5月9日开始至今其一直派人看守屋内设备。对于柳天赐所得补偿款的构成，柳天赐与东半壁店村委会均称，该金额是双方依据昌政发（2011）5号文件自行协商的，即《北京市昌平区人民政府关于进一步做好集体土地上非住宅房屋拆迁补偿补助工作的意见》，其中一次性停产停业综合补助费按照每平方米实际经营面积补助500元，设备搬迁和安装费用按照每平方米被拆迁正式房屋建筑面积补偿25元，地上物重置成新价按照80%计算。蓝冰印刷公司对此不予认可，但未能提交其他证据。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，蓝冰公司与柳天赐签订的房屋租赁合同虽系双方当事人真实意思表示，但柳天赐无法提供涉案房屋的合法建设审批手续，故双方签订的房屋租赁合同应为无效合同。柳天赐要求确认双方签订的《房屋租赁合同书》无效的反诉请求，有事实与法律依据，本院予以支持。因蓝冰公司的机器设备仍放置在涉案房屋内，合同无效后，蓝冰公司应将其所承租的房屋腾空并交还给柳天赐。合同虽属无效，但蓝冰公司实际使用了承租房屋，故应支付实际占有使用期间的使用费。因柳天赐与东半壁店村委会于2014年12月25日签订解除土地租赁协议，同时签订该协议后，柳天赐未再支付过土地使用费，故自上述日期后，柳天赐要求蓝冰公司再支付房屋占有使用费依据不足。同时，东半壁店村委会出具的通知载明将于2014年11月6日起停水停电，蓝冰公司称于2014年11月10日起开始停水停电，虽然双方均未举证证明停水停电的实际发生日期，但考虑到东半壁店村委会要求租户全部腾退搬离的要求以及所采取停水停电的措施，势必会对蓝冰公司正常生产经营产生一定影响，故自2014年11月10日以后的房屋使用费，本院酌情予以减免。2014年11月1日至2014年11月9日的房屋使用费，本院参照双方约定的租金标准予以计算。综上，自2014年11月1日至2014年12月25日，蓝冰公司应支付柳天赐房屋使用费8372元。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以佐证，没有相关证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，蓝冰公司与柳天赐对合同无效的后果均负有过错，根据案件实际情况，本院认定蓝冰公司与柳天赐各承担50%的责任。柳天赐对于蓝冰公司对涉案房屋的装修部分价值265705元予以认可，本院对此不持异议。对于该部分损失，双方应按50%的比例分担责任。蓝冰公司主张装修费用共计289505元，对于超出265705元的部分，因蓝冰公司未出示相应证据予以证明，故蓝冰公司的上述主张，本院不予认定。蓝冰印刷公司与柳天赐签订的《房屋租赁合同书》虽属无效，但是柳天赐领取的补助款中包含了蓝冰印刷公司应得的款项，应当返还该公司。依据当事人的陈述和《北京市昌平区人民政府关于进一步做好集体土地上非住宅房屋拆迁补偿补助工作的意见》的具体规定，本院酌情认定具体返还金额为一次性停产停业综合补助费329000元、设备搬迁和安装费用16450元。对于蓝冰印刷公司主张的其他费用，缺乏事实基础与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京蓝冰印刷有限公司与柳天赐于2013年签订的《房屋租赁合同书》无效；二、柳天赐于本判决生效后七日内给付北京蓝冰印刷有限公司装修损失132852.5元、一次性停产停业综合补助费329000元、设备搬迁和安装费用16450元；三、北京蓝冰印刷有限公司于本判决生效后七日内将位于北京市昌平区回龙观镇东半壁店村工业园东一号库房88号四间房屋（建筑面积658平方米）腾空并交还给柳天赐；四、北京蓝冰印刷有限公司于本判决生效后七日内给付柳天赐房屋使用费8372元；五、驳回原告北京蓝冰印刷有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告柳天赐的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23392元，由原告北京蓝冰印刷有限公司负担11696元（已交纳），由被告柳天赐负担11696元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费3350元，由反诉原告柳天赐负担（已交纳）。保全费5000元，由被告柳天赐负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王 磊人民陪审员  张淑珍人民陪审员  赵凯民二〇一九年六月二十八日书 记 员  李峥艳