广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初1644号原告：广东隆生商业有限公司，住所地：惠州市河南岸花边岭广场隆生商业大厦22层。法定代表人：张云。委托代理人：陈炜业，男，汉族，1984年4月8日出生，公司员工。被告：柯振威，男，汉族，1988年6月18日出生，住址：汕尾市城区。原告广东隆生商业有限公司诉被告柯振威租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告广东隆生商业有限公司诉称：原告与被告于2016年8月8日签订《XX广场XX店L229-L230商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定由被告承租原告位于XX广场XX店内2楼L229、230号商铺，用于经营餐饮（新胖子肉蟹煲）。租赁合同约定，租金标准为：……2016年8月26日起至2018年8月25日期间，租金标准为21600元/月…综合管理费为13500元/月；付款方式为被告应在每个月的25日前缴付将下个月的租金和综合管理费等各项费用。2018年5月29日，被告向原告书面单方提出撤场申请，原告于2018年6月5日正式向原告书面回函，要求被告缴清截止至2018年6月8日前的租金、综合管理费、滞纳金等欠费46683元，双方做好协商租赁合同终止及撤场事宜。被告一直未与原告结清欠费及办理合同终止及撤场事宜，仍拖欠原告租金、广告灯箱电费及商铺水费、租金滞纳金、占用费、合同解除违约金等合计人民币215480.63元。根据租赁合同第22.4条约定，乙方（即被告）未按本合同的规定缴交租金、综合管理服务费、水电费等费用的，每逾期一日，每日须按届时月租金的1%向甲方支付违约金…逾期超过30天或者租赁期限内…则甲方有权书面通知乙方解除合同，没收履约保证金。并且乙方还须付清所拖欠的各项费用，承担前述规定的违约金，同时还须承担自解除合同之日起按未履行租赁期的租金总额30%的违约金，并无条件把租赁场地连同附属物交回甲方。综上，因被告单方提出解除租赁合同，被告应依约向原告承担合同解除的违约责任及支付拖欠的租金、广告灯箱电费、商铺水费、滞纳金、占用费、合同解除违约金等费用。为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请法院依法支持原告的全部诉求。1、判令被告向原告支付2018年5月1日至2018年5月30日期间商铺租金15557元、广告灯箱电费2354.1元、商铺水费627.94元，合计人民币18539.04元。2、判令被告向原告支付租金滞纳金29091.59元。3、判令被告向原告支付占用费62550元。4、判令被告向原告支付合同解除违约金105300元。（以上合计人民币215480.63元）。5、判令被告已交纳的履约保证金81000元不予退还。6、本案的诉讼费由被告全部承担。原告增加诉请，围挡费1680元，公告费260元。补充，诉讼请求1，租金15557元包含综合管理费13500元。被告柯振威未到庭参加诉讼，亦未作答辩。查明的案件事实经审理查明：2016年8月8日，原告与被告签订《XX广场XX店场地租赁合同》以及《XX广场XX店场地租赁合同特别签订条款》，约定：原告将XX广场XX店内2楼L229-230号位置的场地出租给被告，以实用面积270平方米计租；承租用途为经营新胖子肉蟹煲；租赁期限自2016年8月26日至2022年8月25日；被告应在装修期届满后即2016年8月30日开业经营；租金标准为100元/平方米/月，每月租金为27000元，在本合同租赁期内，第1-2年按租金标准的80%计收，第3年按租金标准的100%计收……，被告应于签订本合同之日缴纳2016年8月26日起至2016年12月25日的租金，即21600元；被告应向原告支付综合管理费、品牌推广费13500元/月，被告应在每个月25日前支付下个月的租金、综合管理服务费、品牌推广费；被告在合同签订之日向原告支付54000元作为租赁保证金以及27000元作为综合管理服务费的保证金；本合同项下的进场日为2016年8月10日，原告有权对该日期进行调整；（6.5）本合同终止且双方交接手续办理完毕之日起90日后，经原告确认，扣除被告违约造成的损失赔偿、违约金、及合同约定的被告应付费用，被告完好交还租赁场地后，被告凭相关的收据原件向原告申请无息退还剩余的履约保证金；（22.4）被告未按合同的规定缴纳租金、综合管理服务费等费用的，每逾期一日，每日须按届时月租的1%向原告支付违约金，同时原告有权从被告的履约保证金中扣划违约金，逾期超过30天或租赁期限内被告延迟交纳租金或综合管理服务费或其他费用累计超过3次，原告有权书面通知被告解除合同，没收履约保证金，同时被告还须承担自解除合同之日起按未履行租赁期的租金总额30%的租金的违约金，并无条件把租赁场地连同原附属物交回原告；原告有权留置承租人租赁物内的动产，处置该动产优先受偿，并且有权但无义务将上述租赁铺清理，对租赁铺内的物品进行就地或移至其他地方封存；（22.5.1）被告应自交还期届满之日次日起，按照合同终止时该场地租金标准的200%支付原告占用费，并按照合同终止时该场地综合管理服务费，品牌推广费等费用标准的100%向原告支付综合管理服务费。（22.5.3）因租赁期届满或因被告违约导致本合同提前终止的，交还期内，被告应当按届时所在租约年租金标准向原告支付占用费，按照届时综合管理服务费、品牌推广费等标准向原告支付综合管理服务费、品牌推广费等，并承担各项公用事业；（22.9.4）因被告违反合同内有关规定，被告必须支付违约金、赔偿金的，原告有权直接从被告履约保证金中扣除。2018年5月29日，被告向原告发函，称开业后因商场人流不足，运营经验及营销投入不够，加上餐厅股东自身财力难以支持餐厅连续亏损局面，现特向原告提出撤场申请，撤场时间为2018年5月31日。原告收到该函件后，于2018年6月5日向被告发出《关于天赐荟撤场的函件》，称被告未与原告协商一致的情况下，于2018年6月1日擅自停止营业，要求被告缴纳租金、管理费共计35100元，滞纳金11583元，并做好租赁合同终止及撤场协商事宜，否则将追究相应的违约责任。被告于2018年6月7日向原告支付了19543元。被告称拖欠广告灯箱电费2354.1元，水费627.94元。被告于2018年5月31日停止经营，原告称被告未与办理有关移交手续。原告原先企业名称为广东隆生商业投管管理有限公司，于2019年4月16日变更为广东隆生商业有限公司。裁决理由和结果本院认为：原、被告签订的《XX广场XX店场地租赁合同》、《XX广场XX店场地租赁合同特别签订条款》，系具有完全民事行为能力的当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。被告于2018年5月底提出提前解除合同，未按时足额向原告支付租金、综合管理费等费用，被告拖欠租金等费用的行为已经构成根本性违约，应承担违约的民事责任。2018年5月29日，被告向原告发出撤场申请，申请于2018年5月31日撤场，被告也收到该函件，并于2018年6月5日函复被告，要求被告处理好有关撤场事宜。因此，本院认定原、被告签订的《XX广场X店场地租赁合同》、《XX广场XX店场地租赁合同特别签订条款》于2018年6月5日解除，被告应向原告支付2018年5月1日至2018年6月5日期间的租赁费用40950元（租金21600元/月+综合管理费13500元/月）×1个月5天，扣减被告已支付的19543元，尚需支付21407元。被告拖欠的广告灯箱电费2354.1元，水费627.94元也应予以支付。关于支付违约金以及履约保证金的问题。合同约定的违约金标准过高，已超过原告的实际损失，本院酌情认定违约金为被告所拖欠的租赁费用及相关费用的30%，因此，被告应向原告支付违约金7316.71元［（21407元+2354.1元+627.94元）×30%］。至于履约保证金的问题，合同中对其约定具有相矛盾之处，既约定了如被告违约，原告可以没收履约保证金，也约定了可以抵扣被告所欠的相关费用。由于被告已向原告支付了违约金，如再没收履约保证金，则属于重复计算违约责任，况且原、被告对履约保证金的约定前后具有矛盾。因此，根据合同公平公正的原则，本院认定被告支付的履约保证金81000元应适用抵扣的约定，予以抵扣被告拖欠原告的相关费用。关于租赁物的占用费问题。由于原、被告的租赁关系于2018年6月5日解除，被告在合同解除后七日内仍未前来腾空店铺，一直占用原告的店铺。根据合同的约定，被告应当按届时所在租约年租金标准向原告支付占用费，按照届时综合管理服务费、品牌推广费等标准向原告支付综合管理服务费、品牌推广费等。由于合同约定原告有权对租赁物内的物品进行就地或移至其他地方封存，但原告并未按约定予以保存，已造成被告租金的扩大损失；同时，被告退租后，原告对租赁物需恢复及重新招租期，被告的违约势必造成原告的损失。综上所述，原、被告均存在过错。因此，本院酌情认定占用期为两个月。结合原告的诉请，被告应向原告支付2018年6月6日起至2018年8月6日期间的租赁物占用费56700元（租金21600元×2个月+综合管理费13500元）。原告垫付的围挡费1680元，应由被告承担。综上上述，被告应支付给原告的款项合计为90085.75元（21407元+2354.1元+627.94元+7316.71元+56700元+1680元），抵扣被告已支付的履约保证金81000元，尚需支付原告9085.75元。本案诉讼费，鉴于被告违约在先，导致合同无法继续履行，故应承担相应的责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告柯振威应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东隆生商业有限公司支付9085.75元。二、驳回原告广东隆生商业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5792元（原告已预交2896元），由原告广东隆生商业有限公司负担3896元，被告柯振威负担1896元。被告柯振威应负担的费用，应于本判决生效之日起七日内直接向本院缴纳，逾期本院将依法强制执行。公告费260元，由被告柯振威承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  黄链生审 判 员  肖石平人民陪审员  杨仕华二〇一九年六月二十六日法官助理陈晓琳书记员张莉茱