山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终937号上诉人（原审被告）：薛梁（曾用名薛飞），男，1992年3月7日出生，汉族，住烟台市福山区。委托诉讼代理人：衣振军，山东一和律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨航，山东一和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔺百涛，男，1969年12月30日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：高旭东，山东邦典律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵吉鹏，山东邦典律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：宫春霞，女，1962年11月19日出生，汉族，住烟台市福山区。委托诉讼代理人：杨春芸，山东三同律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：姜德清，男，1963年3月18日出生，汉族，住烟台市福山区。上诉人薛梁因与被上诉人蔺百涛、宫春霞、姜德清房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市福山区人民法院（2017）鲁0611民初847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。薛梁及其委托诉讼代理人衣振军、蔺百涛及其委托诉讼代理人赵吉鹏与宫春霞及其委托诉讼代理人杨春芸参加诉讼。姜德清经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。薛梁上诉请求：1、撤销烟台市福山区人民法院（2017）鲁0611民初847号民事判决，发回重审或依法改判其与姜德清签订的《房屋买卖合同》有效，且薛梁与蔺百涛的《阁楼买卖合同》继续履行；2、上诉费用由蔺百涛、姜德清、宫春霞承担。事实和理由：一、一审程序违法。1、蔺百涛从起诉至判决有一年多的时间，但是一审法院却适用简易程序独任审判此案，显然违反了《中华人民共和国民事诉讼法》的规定。2、本案宫春霞和姜德清系法院依据蔺百涛的申请追加的第三人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人申请和法院追加的第三人属于无独立请求权的第三人，但是一审法院却将宫春霞和姜德清认定为有独立请求权的第三人，并且在宫春霞和姜德清没有单独起诉的情况下，直接判决薛梁和姜德清2015年5月28日签订的位于福山区《房屋买卖协议》为无效合同，超越了审判范围，剥夺了薛梁合法权益。二、一审适用法律错误。一审法院判决解除薛梁与蔺百涛之间于2016年5月12日签订的位于福山区《阁楼买卖合同》，那么就认可了该合同为有效合同，但是一审法院又认定薛梁和姜德清2015年5月28日签订的位于福山区《房屋买卖协议》为无效合同，显然自相矛盾。三、一审认定事实错误。1、争议的房产原系姜德清父亲的，2002年姜德清的父亲姜善岱将争议房产明确分给了姜德清个人，该房产系姜德清的个人财产，其有权单独处分。但一审法院却将争议房产认定为夫妻共同财产是没有事实和法律依据的。2、姜德清将涉案房屋出售给薛梁的事情，姜德清和宫春霞均是知情的。薛梁与姜德清的《房屋买卖协议》系2015年5月28日签订的，而且是在山东福洋律师事务所让律师起草的合同，不存在欺诈、威逼利诱的情形。另外2015年3月姜德清和宫春霞对争议房屋进行装修，待薛梁接手房屋后（房屋买卖当天到物业办理了交接手续），姜德清和宫春霞就停止了装修，如果宫春霞不知道房屋买卖的事实，其装修怎么能够停止呢？而且直到2016年5月一年之久，其二人也未再进行过装修。直至2016年5月12日薛梁将上述房屋出售给蔺百涛后，宫春霞才出面制止，显然不符合其不知情的常理。3、一审法院在姜德清未出庭的情况下，主动对其调查取证，而且仅仅依据姜德清的片面之词，就认定薛梁与姜德清签订的《房屋买卖协议》本意不是买卖房屋，不是当事人的真实意思表示，为无效合同，显然置书面证据于不顾，置买卖事实于不顾，没有任何事实和法律依据。综上所述，一审法院程序违法，认定事实和适用法律错误，请二审法院查明事实，依法改判薛梁与姜德清签订《房屋买卖协议》有效，薛梁与蔺百涛签订《阁楼买卖合同》继续履行，或将本案发回重审。蔺百涛辩称，一审法院适用程序合法，法律正确，认定事实清楚，薛梁无权处分宫春霞的房产，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。宫春霞辩称，薛梁与姜德清签订的《房屋买卖协议》不是双方真实意思表示，是无效合同，薛梁无权处分涉案房屋，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。姜德清未到庭，亦未在法定期间提交书面答辩状。蔺百涛向一审法院起诉请求：1、确认《阁楼买卖合同》无效,薛梁返还购房款185000元、装修材料费23767元、违约金20000元，合计228767元；2、本案诉讼费用由薛梁承担。诉讼过程中，蔺百涛变更第1项诉讼请求为：解除蔺百涛与薛梁于2016年5月12日签订的《阁楼买卖合同》，薛梁向其返还购房款人民币185000元，赔偿装修损失23767元，支付违约金20000元，赔偿保全担保费1000元、鉴定费4000元，合计233767元。增加诉讼请求：要求姜德清、宫春霞承担连带还款责任，其他诉讼请求不变。一审法院认定事实：对当事人无异议的《阁楼买卖合同》、蔺百涛支付房款收条、《拆迁安置补偿协议》、民事调解书、《房产分割协议书》等证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，一审法院认定如下：1、蔺百涛提交姜德清与薛梁于2015年5月28日签订的《房屋买卖协议》，因协议中转让价格经过涂改，且与其他证据不能印证，对该证据证明力不予认定。2、薛梁提交姜德清于2015年5月28日出具的收到条复印件，因薛梁无法提交原件,姜德清对其真实性亦不认可,对其证明力不予认定。3、薛梁提交姜德清身份证等物品照片，该证据系伪造且与本案待证事实无关联性，对该证据证明力不予认定。4、薛梁提交支付宝转账截图打印件，因无法提供原始记录，姜德清对其真实性亦不认可,无法核实其真实性，对其证明力不予认定。5、薛梁申请证人周某出庭作证，周某陈述其在2015年正月借给薛梁父亲9万元，2015年5月中旬借给薛梁6万元。对该证人陈述中与本案其他证据能相互印证的事实，予以认定。6、宫春霞提交装修单据，与蔺百涛对房屋状况描述及一审法院现场查看情况相符，对其证明力予以确认。一审法院经审理，根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：姜德清、宫春霞于1985年3月18日登记结婚。2002年11月22日，姜德清的父亲姜善岱主持分家析产，与妻子及子女订立《房产分割协议书》，将名下烟台市福山区积金街房产中北屋西三间（建筑面积64.31平米）分给长子姜德清，并在烟台市福山区公证处办理了公证。2009年10月28日，积金街拆迁改造期间，以姜德清的名义与山东鑫汇房地产开发有限公司签订《拆迁安置补偿协议》，以上述北屋三间及增建的南屋、西厢及其他置换面积总计123.81平米，取得安置住房面积128.81平米，实际分得烟台市福山区奥林峰情小区21号楼1单元502号房产及涉案烟台市福山区奥林峰情小区28号楼1单元19楼03号阁楼（未办理产权证书）。2015年3月至6月期间，宫春霞对涉案阁楼进行了装修。2015年12月9日，姜德清、宫春霞经一审法院调解解除了婚姻关系，约定烟台市福山区奥林峰情小区21号楼1单元502号房产归姜德清所有，涉案阁楼归宫春霞所有。2015年5月28日，薛梁与姜德清签订《房屋买卖协议》，约定将涉案烟台市福山区奥林峰情小区28号楼1单元19楼03号阁楼卖与薛梁。二人签订该协议均未取得宫春霞的同意，宫春霞对此事并不知晓。2016年5月12日，薛梁与蔺百涛签订《阁楼买卖合同》，约定将涉案阁楼卖与蔺百涛，价款185000元。当日，蔺百涛付清全部房款，薛梁向蔺百涛交付了房屋。嗣后，蔺百涛对房屋进行了装修。宫春霞得知涉案阁楼由蔺百涛占有后，经过双方多次更换门锁，宫春霞重新占有了涉案阁楼。应薛梁申请，一审法院调取了涉案房屋的《建设工程规划许可证》及小区规划总平面图、涉案楼房立面图、平面图、剖面图，规划许可证及图纸显示涉案烟台市福山区奥林峰情小区28号楼（规划总平面图显示规划许可证审批的24#楼即为现28号楼）1单元19楼03号阁楼规划用途为机房贮藏室。蔺百涛、薛梁及宫春霞、对图纸的真实性均无异议。2018年1月8日，薛梁申请一审法院调取其向姜德清银行转账记录，该申请事项不属于法院调查取证范围，故不予准许。应蔺百涛申请，烟台博方达资产价格评估有限公司（以下简称博方达评估公司）于2018年5月7日，作出价格评估报告书，确定：该阁楼涉案装修项目市场价格为5618元。蔺百涛为此支出评估费4000元。一审法院认为，蔺百涛主张涉案阁楼无设计规划，属违章建筑。经一审法院调取证据，显示涉案阁楼虽变更了规划用途，但建设施工在规划许可范围内，即使尚不能办理产权证书，买卖该房产的行为亦不属违反法律或行政法规强制性规定的行为，对蔺百涛的该项主张，不予支持。姜德清、宫春霞在婚姻关系存续期间，以分家析产取得烟台市福山区积金街北屋西三间房产（建筑面积64.31平米），后取得增建面积57.21（28.7+16.4+12.11）平米，以此拆迁置换取得涉案阁楼及另一套房产，二人未以书面形式对财产性质作出约定，故在二人婚姻关系解除之前，该两套房产均为夫妻共同财产。薛梁与姜德清于2015年5月28日签订《房屋买卖协议》，在姜德清与宫春霞婚姻关系存续期间。薛梁明知二人存在婚姻关系，但未落实婚内涉案财产的性质,未征求宫春霞的意见，其签订《房屋买卖协议》的行为存在重大过失，即使不存在其他不符合法律要求的情形，亦不适用善意取得制度，从而取得该房产的所有权。姜德清主张与薛梁签订《房屋买卖协议》，并非为买卖房产，真实目的是为其妹夫张伟借款作担保。薛梁提供的《房屋买卖协议》中转让价格原为6万元，经过涂改，大小写价格均改为26万元，并未捺手印予以确认，明显不符合交易习惯，薛梁对此亦不能作出合理解释。薛梁对与姜德清签订该协议经过、付款数额及经过陈述前后矛盾，不予采信。薛梁主张向姜德清交付房款26万元，并提交房款收到条复印件、支付宝转账截图等证据，但经过庭审质证，均无法认定其真实性，亦未提交证据证实买房款项的来源，故对薛梁该主张不予支持。基于以上事实，一审法院认为薛梁与姜德清签订的《房屋买卖协议》，本意并非买卖涉案阁楼，欠缺当事人的真实意思表示，为无效合同。宫春霞及蔺百涛对房屋装修的陈述基本一致，与现场情况相符。薛梁主张对涉案房屋进行过装修，但无法陈述主要装修项目的基本特征，故对薛梁该主张不予支持。蔺百涛与薛梁签订《阁楼买卖合同》，蔺百涛虽已全额支付房屋价款，薛梁已向其交付房屋，但在薛梁提供的《房屋买卖协议》中重要合同内容存在涂改，且无姜德清配偶签字的情况下，蔺百涛对此疏于审查，存在重大过失，亦不能以善意取得制度，取得房产的所有权。蔺百涛要求解除与薛梁之间的《阁楼买卖合同》，并要求其承担违约责任，于法有据，予以支持，故薛梁应返还蔺百涛购房款185000元，赔偿装修损失5618元、鉴定费946元，按照合同约定支付违约金20000元。蔺百涛要求姜德清、宫春霞对以上诉讼请求承担连带责任，根据合同相对性原理，该诉讼请求不应得到支持。蔺百涛要求薛梁赔偿保全担保费1000元，于法无据，不予支持。薛梁申请本案中止审理，未提交证据证明本案符合中止审理条件，不予准许。姜德清经合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的正常审理，依法可缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决：一、薛梁于判决生效后十日内返还蔺百涛购房款185000元，赔偿蔺百涛装修损失5618元、鉴定费946元，支付蔺百涛违约金20000元；二、驳回蔺百涛对姜德清、宫春霞的诉讼请求；三、驳回蔺百涛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4732元，减半收取计2366元，保全费1664元，共计4030元，由薛梁负担3647元，由蔺百涛负担383元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：薛梁提交2015年5月28日与姜德清签订《房屋买卖协议》时的照片，证明律师事务所律师起草合同后，双方签订该合同系真实意思表示，不存在欺诈胁迫的情形。蔺百涛质证称，该照片无法看出薛梁与姜德清签订协议的情况，即使该照片是真实的，也无法证明薛梁与姜德清《房屋买卖协议》的合法性，其依然无权处分宫春霞的房产。宫春霞质证称，从该照片无法看出双方系在律师事务所签订的协议，且无法证明双方签订的书面材料就是本案涉及的《房屋买卖协议》。本院认为，从该照片无法看出薛梁与姜德清签订协议的情况，故对该证据本院不予采信。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，一、关于薛梁与姜德清签订的《房屋买卖协议》效力问题。涉案房产系姜德清与宫春霞夫妻关系存续期间因分析家产和拆迁置换取得，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：……（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外……”和第十八条“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：……（三）遗嘱或赠与合同中明确只归夫或妻一方的财产……”之规定，涉案房产应为姜德清与宫春霞的夫妻共同财产。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，姜德清将涉案房屋出售给薛梁的行为虽属无权处分，但其与姜德清签订的《房屋买卖协议》经姜德清签字并按手印，虽然该协议上转让价格260000元经过涂改，但能够与薛梁提交的向姜德清支付宝转账110000元截图、证人周某陈述其在2015年分别借款90000元和60000元给薛梁父亲及薛梁的事实以及姜德清向薛梁出具的涉案房屋260000元房款收到条相互印证，故签订《房屋买卖协议》是薛梁与姜德清真实意思表示，该协议未违反法律法规强制性规定，合法有效。一审法院对此认定不当，本院予以纠正。二、关于薛梁与蔺百涛签订的《阁楼买卖合同》应否解除的问题。蔺百涛与薛梁签订的《阁楼买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。蔺百涛按照合同约定向薛梁支付了全部房款，薛梁亦向蔺百涛交付涉案房屋。现因薛梁原因导致涉案《阁楼买卖合同》无法继续履行，蔺百涛主张解除涉案《阁楼买卖合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的”之规定，本院予以支持。一审法院判令薛梁返还蔺百涛购房款、装修损失、鉴定费用并向其支付违约金并无不当，本院予以确认。经审查，一审虽然存在超期审理问题，但该程序问题对案件实体处理并未产生影响。综上所述，一审认定事实部分有误，但判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4473元，由薛梁负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年六月十一日书记员  孙晓雯