广东省珠海市香洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤0402民初9294号 原告（反诉被告）：陶成，男，1991年12月1日出生，汉族。 委托诉讼代理人：李红梅，广东莱特律师事务所律师。 被告（反诉原告）：珠海禾田信息港发展有限公司，住所地：珠海市唐家湾镇金唐东路88号1栋108房。 法定代表人：陈乐田，总经理。 委托诉讼代理人：滕琛，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。 原告陶成与被告珠海禾田信息港发展有限公司（以下所称原告，均指本诉原告陶成；所称被告，均指本诉被告珠海禾田信息港发展有限公司，简称禾田公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月7日立案后，依法适用简易程序审理。诉讼过程中，被告禾田公司提出反诉。经审查，本院将本诉和反诉合并，并依法将案件转为普通程序，于2018年11月16日公开开庭进行了审理。原告陶成及其委托诉讼代理人李红梅、被告禾田公司的委托诉讼代理人滕琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陶成向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交付违约金(2018年3月1日至2018年6月5日)1926.85元(39728.98×0.0005×97)；2.判令被告向原告退还已付租金39728.98元；3.判令被告向原告双倍退还履约保证金158915.92元；4.判令被告向原告支付已实际支出的装修设计费21120元；5.判令被告向原告支付本案已实际支付的律师费14000元；6.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由： 被告是珠海高新区“珠海信息港”项目的开发建设单位。2016年1月该项目主体结构封顶，被告对外招商工作启动，其对外宣称该项目最快将于2016年10月正式投入运营。2016年1月28日，原告作为该项目的首批承租人与被告签订《珠海信息港租赁意向协议》，预订铺位面积约600平方米，租期5年，用于经营“网鱼网咖”的网吧项目。原告按要求第二天向被告交付租赁意向金15万元作为履约保证，双方约定2016年9月30日签订正式租赁合同，已交意向金自动转为合同保证金、租金。 协议签订后，原告对被告的项目充满信心、希望与期待。然而，2016年底该项目没有竣工交付，此后一年半的时间里，项目施工进程缓慢，甚至长期停工。即便如此，原告仍愿意相信被告对外宣称的项目将于2017年建成并正式投入运营。直至2017年8月25日（当庭更正为2017年10月16日），被告才与原告签订《珠海信息港房屋租赁合同》，约定承租铺位为二号裙楼2楼201室铺位，租赁面积为640.79平方米，交付日期为2018年2月28日。根据双方约定，2016年1月原告已交付的意向金自动转为首月租金39728.98元及履约保证金79457.96元，余款退还原告。同时，被告要求原告与被告指定的物业公司签订《物业管理服务合同》。该合同规定，该物业交付后原告进行室内装修，必须遵守有关装修之各项规定，物业公司要对原告的装修方案进行审核，经批准方可进场装修。原告不得不提前请第三方广州××公司进行装修设计，并将方案提供给被告指定的物业公司审核。设计公司出具了平面图及效果图，为此原告花费装修方案设计费用21120元。 合同签订后，原告密切关注被告项目的施工进展，但工程迟迟未能竣工交付，甚至超过承租合同约定交付时间90天仍未达到交付标准，存在严重迟延交付事实。该项目早在2016年1月就已完成主体封顶，在过去近两年半的时间除了完成后期外立面玻璃幕墙工程、园区部分绿化及相关配套工程等外，时至今日周边道路配套，尤其是室内各项装饰装修工程施工进程缓慢。室内施工现场建筑材料仍散落一地，施工设备随处可见，各种零星水电、一、二楼公共天花、墙面乳胶漆、门窗、卫生清理等收尾未完工程多处呈现。原告承租铺位内卫生间便池、隔断、洗手池、室内照明设施等尚未完工，水电气、排烟环保等基础设施缺乏，公共区域墙面地面多处孔洞，存在严重的安全隐患及卫生瑕疵。 原告认为，根据相关法律规定，工程建设项目竣工且经验收合格后方可交付使用，不经验收或者验收不合格的，不得交付使用。如果交付时不具备合同约定和法律规定的交付条件，作为承租方有权拒绝收房。被告拖延交付数年，在尚不具备交房条件时，程序性地根据合同约定，在约定交付日前向原告等承租人发出不具备合同约定交付条件的收楼通知，但却未能在双方办理房屋查验时交付符合合同约定交付标准的铺位，作为承租人的原告，当然有权拒绝接收。时至今日，原告从未见过被告主动出示过政府就该项目建设工程竣工验收合格备案的证明文件，也未见过政府房屋测绘机构出具的房屋实测建筑面积的测绘资料，更未见过所承租房屋的权属登记证明文件。被告先行向原告等承租人发出交楼通知，只是为了转嫁风险，规避严重迟延交付而应承担的违约责任及赔偿责任。 2018年6月6日，根据双方合同约定，原告向被告发出《房屋租赁合同解约通知书》，提出解约并希望被告根据自行拟定的租赁合同承担违约责任。2018年7月20日，被告回函同意解除租赁合同，但仅同意退还意向金本金。双方就租赁合同解除处理及赔偿问题协商未果，因而原告提起诉讼，望法院查明事实，支持原告各项诉请。 被告禾田公司辩称： 一、被告依约履行合同义务，双方并无法定解除合同的理由。双方于2016年1月28日签订非约束性的《珠海信息港租赁意向协议》，2017年8月25日签订《珠海信息港房屋租赁合同》，约定具体的权利义务，包括交付装修和使用的标准、交付日期等。2018年2月28日，原告依被告通知接收租赁房屋。2018年3月20日，原告向被告发出《情况说明》，希望能够延长装修期至房屋交付之日起的七个月。被告自始至终严格履行合同义务，如果被告严重违约，原告有何可能在接收房屋后提出延长装修期的请求？事实是，原告在4月份开始对是否在被告处经营产生疑虑，主要竞争对手在北理工附近开店导致原告经营信心不足。这种动摇因被告合同履行中的所谓瑕疵，被原告利用，进而提出不合理要求。 二、双方并未约定竣工验收后方能交付装修，因此不存在以竣工验收作为可交付标准进而认定违约的合同基础。原告认为被告至今未能完成竣工验收与事实不符，实际上被告已于2018年5月28日完成竣工验收。这仅为原告的一个托词，因为双方并未约定被告交付租赁房屋的前提是完成竣工验收。诚然，根据建筑法等相关规定，建设工程未经竣工验收发包人擅自使用为我国法律所禁止，但是，2005年1月1日生效的《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条、十四条对该类问题作了进一步规定，明确了此类情况下承发包双方民事法律责任的范围划分和风险转移界线。根据该解释，建设工程未经竣工验收擅自使用并非合同法上的效力性规定，仅为管理性规定。也即承认实践中大量存在的发包人擅自在竣工验收前的使用行为，并明确风险转移给发包人，发包人即本案被告仅承担交付租赁房屋产生的建筑质量风险。 与此同时，被告的业态属性和行业惯例也并非以竣工验收作为租赁房屋交付的前提。被告的业态属于办公楼附属的商业经营，原告承租后并非立即使用，而是约定了较长的装修期。在这段时间，涉案房屋实际上未达到使用功能，需要根据原告的实际使用需求进行装修。如果一味要求在竣工验收后交付租赁房屋，然后再进行数月装修，将给业主方带来极大的资金压力。因此行业惯例是提前进场装修，待装修完毕后，基本与竣工验收日保持一致，达到法律上允许使用的标准后立即营业，这是目前商业租赁行业的普遍做法。 三、即便竣工验收后方能交付，被告也仅迟延89日，未达到双方约定迟延90日解除合同的标准。退一步说，即便认为竣工验收应当作为交付房屋的标准，被告也未达到双方约定的解除条件。何况原告在收房后的98天（2018年6月6日）提出解除合同，甚至早于其申请的延长装修期（2018年7月28日），这是否符合双方约定及法律规定、常理尚存疑问。 四、原告提供的证据，根本无法证明被告未能达到交付标准存在一系列瑕疵的事实。首先，原告提供的证人证言，无正当理由未经出庭质证。某些证人证言没有明确的证明目的，某些证人证言甚至缺乏主体信息以“保安”为名提供。这些证人证言的真实性难以确保，不能被法庭采纳。其次，现场照片缺乏明确特征，不能辨别是在被告项目何处拍摄。最后，原告提供的装修设计合同，因未完成付款，且逃避国家税收征管，付款条款属于非法，因此不应受到法律保护。 五、被告所在项目受到珠海××、主要媒体的高度重视，双方存在继续履行合同的客观基础。合同法对于合同的法定解除条件有明确的规定，是否能实现合同目的是双方能否解除合同的关键因素。首先，根据现场的直观感受，项目已完成竣工验收，也已陆续有商家开业。其次，2018年6月29日珠海××每日汇报提出“推动珠海信息港尽快投入使用”，是被告项目顺利开业强有力的政治保障。最后，媒体也高度重视，2018年8月23日《珠海特区报》头版报道了被告项目的发展前景。上述事实说明双方并无不能实现合同目的的客观因素。 被告禾田公司向本院提出反诉请求：1.判令原告陶成继续履行与被告签订的《珠海信息港房屋租赁合同》（合同标的总额119186.94元）；2.判令原告陶成向被告支付已实际支付的律师费共计14001元；3.判令原告承担本案全部诉讼费用。事实和理由： 被告与原告于2017年8月25日签订《珠海信息港房屋租赁合同》，约定被告于2018年2月28日向原告交付涉案的租赁房屋。被告如期通知原告于2018年2月28日交付房屋。交付房屋后，原告未提出异议，并于2018年3月20日发出《情况说明》，要求延长装修期至自交付房屋之日起七个月，即2018年7月28日。被告口头同意，然而原告忽然改变初衷，单方面于2018年6月6日提出解除租赁合同，理由仅为“错失商机”。其间，因2017年8月23日台风“天鸽”等自然灾害的原因，被告项目竣工验收日期晚于承诺交付涉案的租赁房屋日期89日，即被告项目于2018年5月28日完成竣工验收。 被告认为，原告无理由解除租赁合同，双方解除合同需存在法定事由或协商一致解除。首先，双方均不存在法定解除事由。其次，未按合同约定时间交付房屋超过90日方能解除合同，本案不存在逾期超过90日的事实，且双方并未约定交付的前提为完成竣工验收备案。适当提前进场装修，早日开展营业是行业惯例，这与住宅项目并不相同。再次，在原告起诉被告的情况下，被告接到诉状后也不同意单方解除合同。最后，被告项目受到市委和媒体的高度重视，前景卓越。原告接收涉案房屋后申请延长装修期，却在即将开业时放弃，而未在接收房屋时提出质疑，背后真正原因令人存疑。 原告无理拒绝履行合同，以各种并不影响合同继续履行的理由提出解约和赔偿，属于对双方契约的藐视，并对法律关于合同解除的标准和内在实质存在相当程度的误判。被告一直以和为贵，原本同意解除合同，但被告的善意一再被原告利用，进而导致被要求额外赔偿。被告决定尊重双方本来的契约和法律的规定，要求原告依约履行租赁合同，特诉至法院，请求依法保护被告权益。 原告陶成对被告禾田公司的反诉辩称： 一、涉案承租商铺所在信息港工程项目存在迟延竣工交付事实，被告从未完成涉案商铺的实际交付 1.涉案项目早在2016年1月主体封顶后就公开对外招租，双方于2016年1月28日签订租赁意向协议。被告在收取包括原告在内的第一批承租客履约保证金后，对外宣称项目最快将于2016年10月正式投入使用。然而，过了两年半，项目仍无法实际交付并投入使用。根据被告提交的新闻稿及不完整的市会议纪要显示，截至2018年6月底，其名下所谓深受政府重视、媒体高度评价的建设项目，还一直是被市里督办跟进的重点项目，强调要推动涉案项目尽快投入使用。 2.被告曾于合同约定交付日期2018年2月28日的前二天向原告发出过一份《收楼通知书》，但该通知不具有任何实质意义，因为涉案商铺所在信息港工程项目还未竣工验收。整个项目还在安装外立面的玻璃幕墙，商铺间过道还在铺地砖，室内装饰装修工程仍未完工，没有公共照明，公共走廊天花吊顶、地砖铺设、墙面乳胶漆等都未完成，所有的室内卫生间工程还未开始施工。 3.2018年3月，原告曾提出装修时间延长申请，当时被告还未如约完成涉案商铺的实际交付。原告曾经争取的四个月入场装修时间，前提是涉案商铺能够按期交付。但实际上，涉案商铺未能如约交付，原告不得不在合同约定交付日期后提出将原来的四个月装修时间根据合同约定在商铺实际交付后加以延长。对此，被告不置可否，无任何回复。即便如此，原告提出装修时间延期申请，也不应成为被告日后更加严重迟延交付的理由。 4.被告提交的证据显示，项目竣工验收日期为2018年5月28日。涉案商铺所在工程项目取得竣工验收报告后，原告未再收到过任何交楼通知。 5.即便涉案商铺所在项目拿到竣工验收报告，被告交付的承租商铺也远未达到合同约定的交付标准，严重影响原告接收使用。截至2018年8月，涉案商铺配套的公共天花过道、照明系统、卫生间洁具、上下水工程仍未完工。承租商铺现场的实际情况，根本不适合原告接收自行装修经营使用。原告在本诉中提供的大量证据，完全可以证实被告交付的商铺未达到合同约定的交付标准，涉案项目存在严重的迟延交付事实。 6.被告提及发生在2017年8月的“天鸽”自然灾害，因该事件与整个涉案项目2018年5月竣工验收及2018年8月无法实际交付没有关联性，因而不能成为日后涉案商铺及所在项目整体严重迟延交付的理由。 7.根据相关法律规定，无论是住宅项目，还是办公、商铺类项目，所有工程建设项目竣工且验收合格后方可交付使用，不经验收或者验收不合格的，不得交付使用。如果交付时不具备法律规定和合同约定的交付条件，作为承租方当然有权拒绝收房。本案中，被告实际并未完成交付。 二、双方房屋租赁合同已经解除，不存在合同继续履行的问题 1.原告于2016年1月签订租赁意向协议并缴交履约保证金等款项15万元，在等待了两年半后，甚至超过租赁合同约定的交付日期（2018年2月28日）90日，被告仍未能实际交付。在此情况下，原告当然无法接受。长时间的等待，原告商业机会的损失也是事实。原告依合同约定，于2018年6月6日先行提出解除合同。解除的根本原因是被告严重迟延交付，而非“错失商机”，错失商机仅是原告无法改变且不得不接受的另一事实而已。被告也于2018年7月20日回函，明确表示同意解除租赁合同。 2.双方早已不存在合同继续履行的问题，无论涉案商铺现状如何，都无法改变合同已经解除的法律事实。双方诉争的焦点是合同解除后如何违约赔偿的问题，原告本诉的诉请也仅是要求对方按照合同违约条款赔偿，而放弃要求对方赔偿在此期间既得利益和未来可得利益损失，理应得到法院支持。 三、被告没理由在自己先行严重违约的情况下，还要求守约方承担其反诉而产生的律师费、诉讼费等开支。被告提出反诉，只是拖延时间，浪费司法资源，增加各方诉累。 综上，被告提出继续履行的反诉请求没有任何事实和法律依据，请求人民法院依法予以驳回。 原告陶成提交以下证据：1.《珠海信息港租赁意向协议》；2.结算收据；3.《珠海信息港房屋租赁合同》；4.《物业管理服务合同》；5.《室内装饰设计合同》，网吧设计效果图及平面图，账户查询资料（设计费），收据，《催款函》，电子邮件，手机短信，《收楼须知》；6.名片，微信聊天记录；7.珠海信息港1#、2#裙楼示意图，现场照片及视频；8.对话视频；9.《房屋租赁合同解约通知书》；10.《关于解除的通知函》；11.《委托代理合同》，广东增值税普通发票，账户查询资料（律师费）。 被告禾田公司提交以下证据：1.《收楼通知书》；2.《情况说明》；3.《竣工验收备案表》；4.《每日汇报》（节选）；5.《珠海特区报》报道；6.现场视频；7.《民事委托代理合同》，网上银行电子回执，广东增值税普通发票。 本院经审理认定事实如下：2016年1月28日，原告陶成作为承租方（乙方），被告禾田公司作为出租方（甲方），双方签订《珠海信息港租赁意向协议》，协议约定：标的物业位于珠海市金唐东路88号珠海信息港4栋裙楼第2层，用于乙方经营“网鱼网咖”；租期5年，自标的物业交付之日起计算；甲方同意给予乙方三个月免租期，供乙方装修、设备安装及试营业；自本协议签订之日起5天内，乙方应向甲方一次性交纳租赁意向金15万元作为履约保证，此意向金在甲、乙双方签署正式租赁合同时自动转为合同保证金、租金及水电周转金；乙方应在2016年9月30日之前到甲方指定地点签署正式的租赁合同；本协议内容仅为预定铺位的依据，具体内容以甲、乙双方签订的租赁合同为准。 上述租赁意向协议签订后，2016年1月29日，原告陶成向被告禾田公司交纳了租赁意向金15万元。双方未在2016年9月30日之前签订正式的租赁合同。 2017年10月16日，原告陶成作为承租方（乙方），被告禾田公司作为出租方（甲方），双方签订《珠海信息港房屋租赁合同》（编号：HT-ZH-PT-2017010），合同载有以下内容：1.1甲方将位于珠海市高新区珠海信息港地块一二号裙楼2楼201室出租给乙方使用，该房屋建筑面积为640.79平方米；1.4乙方租用该房屋只能用于经营“哔哔鲨电竞网咖项目”；2.1租赁期限为5年，自交付之日起计算；3.1租金（3）乙方应在签订合同（日）起7日内向甲方交付首月租金39728.98元；3.2履约保证金（1）乙方应在签订合同（日）起7日内向甲方交付相当于两个月租金的履约保证金，即79457.96元，该保证金不是乙方预付的租金、管理费等，仅作为乙方履行本合同义务的保证；4.1甲方应于2018年2月28日之前向乙方交付房屋，具体时间以甲方通知为准；4.2甲、乙双方交付/接收房屋时，应当签署下列文件：（1）《珠海信息港物业管理合同》；（2）《业户手册》；（3）《装修指南》；（4）《交接凭据》（交接凭据应当载明交接日期及房屋状况）；4.3前款所述的文件签署之日期为房屋交付日；4.6若非因甲方原因，乙方没有在甲方通知的日期办理该房屋的签收、交接手续，则视为乙方已在该日期办理了验收、交接手续，该日期视为交接日，甲方有权要求乙方自该日期的第二天起支付在正常交付情况下乙方应当支付的费用，包括但不限于租金、物业管理费等；5.1自交付房屋之日起，乙方享有三个月装修期；5.6若因甲方的原因，乙方于装修期内未能进行装修的，乙方的装修期相应的予以延长；6.2乙方需向物业管理公司提供装修方案，经物业管理公司书面确认后方可组织施工……；6.4乙方承诺与甲方指定的物业管理公司签订《珠海信息港物业管理合同》和《业户手册》；11.1甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，并要求甲方双倍退还履约保证金：（1）未按本合同约定的时间交付房屋供乙方使用，超过90日的；（2）违反本合同的约定，使乙方无法按其用途使用该房屋的；……11.2乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，且乙方已交保证金不予退还，如因此给甲方造成损失的，乙方应予以赔偿：……（6）逾约定交付日期超15天仍未前往甲方实际办理验收、接收房屋手续、接收后逾期30天未组织进场装修的或于装修期届满后第三个月内仍未能完成装修并开业的；……；11.3双方依据上述情形提前解除合同时，应书面通知对方，通知送达对方之日起本合同解除……；11.4甲方未能按本合同约定时间交付房屋，甲方应按逾期天数乘以首月租金乘以万分之五标准向乙方支付违约金；11.5乙方提前终止合同或者因乙方原因导致合同解除的，甲方所收取的履约保证金不予退还；11.8守约方追究违约方违约行为而引起的所有费用和开支（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费），均由违约方承担，守约方有权向违约方追讨该等费用、开支。 上述房屋租赁合同附有《租赁位置附图》《交楼标准》《租金明细表》等7份附件，其中，附件2《交楼标准》列举了裙楼的各项装修施工交付标准，具体包括外墙、内墙、公共走廊、卫生间、设备间、强弱电等。 《珠海信息港房屋租赁合同》签订当天，被告禾田公司将2016年1月29日收取15万元租赁意向金时开具的收据收回，原告陶成已交纳的租赁意向金转为首月租金39728.98元和履约保证金79457.96元。 2017年10月26日，原告陶成（乙方）与广州市悦禾物业管理有限公司珠海分公司（甲方）签订《物业管理服务合同》，合同约定：乙方同意甲方对其使用的物业提供物业管理服务；物业类型为“电竞网咖”，物业位置为珠海市高新区珠海信息港地块一南侧二号研发办公楼裙楼2楼201单元；管理服务期限自2018年3月1日至2023年2月28日。 2018年2月26日，被告禾田公司作出一份《收楼通知书》，通知书内容为：陶成所租赁的珠海市高新区唐家湾镇新港路99号第2栋裙楼2层201号商铺，现可交付使用，请陶成在接到本通知后于2018年2月28日前来珠海市高新区唐家湾镇金唐东路88号第1栋首层销售展示中心办理收楼手续。同日，被告禾田公司还作出一份《收楼须知》，告知原告陶成以下事项：禾田公司已聘请广州市悦禾物业管理有限公司珠海分公司负责大厦的物业管理，并代表禾田公司办理接收事宜；请陶成在接到《珠海信息港收楼通知书》后，在指定日期前来办理收楼手续……；如需进行室内装修，物业公司需安排对有关装修方案进行审核，经批准后方可进场装修……。 原告陶成收到《收楼通知书》和《收楼须知》后，于2018年3月20日向被告禾田公司发出一份《情况说明》，称因工期推迟、消防审核等原因未能兑现提前四个月的入场时间……希望能够延长装修期……合同上的装修期是自交付房屋之日起三个月，希望能够延长至自交付房屋之日起七个月。 2018年6月6日，原告陶成向被告禾田公司发出《房屋租赁合同解约通知书》，通知书载有以下内容：按合同约定，租赁房屋应于2018年2月28日前向我方交付，但因甲方工程进度、竣工验收、道路建设等问题未能按时向我方交付房屋，逾期已超过90天以上……造成我方错失商机，无法按照既定投资计划进行“哔哔鲨电竞网咖项目”，今我方正式提出书面租赁合同解约通知，望甲方按双方签订的房屋租赁条款与我方达成解约。 2018年7月20日，被告禾田公司在收到《房屋租赁合同解约通知书》后，向原告陶成发出《关于解除的通知函》，函称：我司同意解除原租赁合同，原租赁合同自2018年6月6日（起）解除；我司退还租赁意向金79457.96元，退还首月租金39728.98元，共计119186.94元；请陶成在2018年8月1日前提供退款支付账户，如逾期未提供，我司将把租赁意向金退至原该笔款项的支付账户。 上述通知函发出后，被告禾田公司未向原告陶成退款。双方就合同解除后的处理协商未果，原告陶成遂于2018年9月7日诉至本院，被告禾田公司亦于2018年10月12日提出反诉。 另查明，2018年8月2日，原告陶成与广东莱特律师事务所签订《委托代理合同》，约定由陶成委托广东莱特律师事务所代理其与禾田公司房屋租赁合同纠纷一案，应缴纳的律师服务费为14000元。原告陶成支付了律师费，广东莱特律师事务所于2018年8月6日向陶成开具了14000元法律服务费的增值税普通发票。 再查明，被告禾田公司与北京市盈科（珠海）律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定禾田公司因与陶成租赁合同纠纷一案，聘请北京市盈科（珠海）律师事务所提供法律服务，律师服务费为14001元。被告禾田公司支付了律师费，北京市盈科（珠海）律师事务所于2018年10月10日向禾田公司开具了14001元律师费的增值税普通发票。 对有争议的事实和证据，本院认定如下： 1.对于请装饰设计公司进行装修设计，花费装修方案设计费用21120元的事实，原告陶成提供了《室内装饰设计合同》、网吧设计效果图及平面图、账户查询资料、收据、《催款函》等证据。其中，《室内装饰设计合同》显示内容有：委托方为陶成，设计方为广州晨希装饰设计有限公司；总设计费用为21120元，双方签订合同时支付订金10560元，出完效果图及施工图后支付剩余设计费用10560元。账户查询资料显示：2017年10月25日，尾数为7287的银行卡向何尚斌账户跨行汇款10560元。广州晨希装饰设计有限公司于2017年10月25日出具的收据显示内容有：我司财务人员何尚斌于2017年10月25日收到陶成支付的鲨鱼网咖设计费10560元。被告禾田公司对该部分证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为原告陶成未全额支付设计费。原告陶成在庭审中陈述，其已支付设计费10560元，余下10560元还未支付。本院经审查认为，结合原、被告双方在《珠海信息港房屋租赁合同》中约定“乙方（陶成）需向物业管理公司提供装修方案，经物业管理公司书面确认后方可组织施工”，以及2017年10月26日原告陶成提前与租赁物业所在地的物业公司签订《物业管理服务合同》的事实，原告陶成提供的上述证据足以证明其签订《室内装饰设计合同》并支出设计费的事实。至于已付设计费的数额，按原告陶成提交的上述证据及当庭陈述，应为10560元。 2.对于发出和收到《收楼通知书》的时间，被告禾田公司陈述，其是在2018年2月28日之前以特快专递方式向原告陶成发出《收楼通知书》。原告陶成承认收到《收楼通知书》，但述称其大概是在2018年3月初邮寄签收。本院经审查认为，被告禾田公司并未提供有关《收楼通知书》寄出和签收的证据，其主张陶成在2018年2月28日之前收到《收楼通知书》，依据不足，本院不予采信。 本院认为，原告陶成与被告禾田公司签订的《珠海信息港房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应全面履行合同义务。针对原、被告双方诉辩争议的主要问题，并围绕双方提出的诉讼（反诉）请求是否成立，本院评判如下： 一、关于合同是否已经解除的问题。原告陶成于2018年6月6日发出《房屋租赁合同解约通知书》，通知被告禾田公司解除《珠海信息港房屋租赁合同》。被告禾田公司收到通知后，于2018年7月20日发出《关于解除的通知函》，复函同意了原告陶成解除房屋租赁合同的要求，并明确双方之间的房屋租赁合同在2018年6月6日解除。姑且不论涉案《珠海信息港房屋租赁合同》是属于协议解除、约定解除权解除，还是法定解除，在原、被告双方已经通过往来函件确认合同解除的情况下，双方之间的房屋租赁合同关系已归于消灭。被告禾田公司反诉要求继续履行房屋租赁合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。 二、关于合同因何解除的问题。原告陶成主张，合同约定的租赁房屋交付日期是2018年2月28日，禾田公司未按合同约定交付租赁房屋超过90日，原告于2018年6月6日发出解约通知，双方之间的解除为约定解除。被告禾田公司对此不予认可，称其已如期通知原告于2018年2月28日交付房屋。本院认为，被告禾田公司虽然于2018年2月26日作出《收楼通知书》，通知原告陶成办理收楼手续，但其一，根据涉案《珠海信息港房屋租赁合同》第四条第二款、第三款约定，双方在交付、接收租赁房屋时，应当签署《珠海信息港物业管理合同》《业户手册》《装修指南》《交接凭据》，其中，《交接凭据》应当载明交接日期及房屋状况。前述文件的签署日期为房屋交付日。被告禾田公司仅仅是向原告陶成发出了一份《收楼通知书》，但并未提供双方签署《业户手册》《装修指南》《交接凭据》的相关证据。在已约定前述文件的签署日期为房屋交付日，而交接文件又尚未签署的情况下，被告禾田公司主张其已履行在2018年2月28日之前交付租赁房屋的合同义务，不符合合同约定。其二，涉案《珠海信息港房屋租赁合同》附件2《交楼标准》列举了租赁房屋交付时其所在裙楼外墙、内墙、公共走廊、卫生间等各项装修施工的交付标准。原告陶成业已提供珠海信息港2#裙楼示意图、现场照片及视频、2018年4月的微信聊天记录等证据，初步证明了租赁房屋所在裙楼在2018年2月28日未达到《珠海信息港房屋租赁合同》附件2约定的交付标准。对此，被告禾田公司并未提供反驳证据，以证明其在发出《收楼通知书》及原告陶成发出解约通知之时，租赁房屋所在裙楼各项装修施工达到了交付标准。庭审中，对原告陶成陈述的收到《收楼通知书》时租赁房屋所在裙楼存在公共区域无照明、公共卫生间未完工等种种不符合合同附件《交楼标准》的情形，被告禾田公司亦表示认可。故此，原告陶成主张禾田公司未按约交付租赁房屋超过90日，有事实依据，本院予以采信。涉案《珠海信息港房屋租赁合同》第十一条第一款约定，禾田公司未按本合同约定的时间交付房屋供陶成使用，超过90日的，陶成有权单方解除合同。根据此约定，在合同约定的解除合同条件成就时，原告陶成可以解除合同，本案合同系因原告陶成行使约定解除权而解除。原告陶成于2018年3月20日向被告禾田公司发出《情况说明》，要求延长租赁房屋的装修期，并不能说明原告陶成就此放弃了合同解除权。被告禾田公司对此提出的答辩意见，理由不成立，本院不予采纳。 三、关于合同解除的法律后果。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”依此规定，在解除合同以前，双方已经进行了一定的履约行为的，则于合同解除以后，当事人可以要求恢复原状，以使双方的财产关系恢复到合同履行前的状态。同时，根据履行情况和合同性质，非违约方有权要求赔偿损失。本案中，第一，被告禾田公司已收取原告陶成支付的首月租金39728.98元，该租金在涉案《珠海信息港房屋租赁合同》解除后，应予退还。原告陶成诉请主张被告禾田公司退还已付租金39728.98元，本院予以支持。第二，涉案《珠海信息港房屋租赁合同》系因被告禾田公司违约，原告陶成行使约定解除权而解除，其中原告陶成并无违约行为。被告禾田公司作为违约方，无权主张对方赔偿损失。被告禾田公司反诉要求原告陶成支付律师费，没有事实和法律依据，本院不予支持。第三，原告陶成作为非违约方，在发出《房屋租赁合同解约通知书》时并未明示放弃追究对方违约责任的权利，故有权依据合同约定和合同法规定要求禾田公司承担违约责任。涉案《珠海信息港房屋租赁合同》第十一条第一款约定，禾田公司未按本合同约定的时间交付房屋供陶成使用，超过90日的，陶成有权要求禾田公司双倍退还履约保证金。第十一条第四款约定，禾田公司未能按本合同约定时间交付房屋，应按逾期天数乘以首月租金乘以万分之五标准向陶成支付违约金。第十一条第八款约定，守约方追究违约方违约行为而引起的所有费用和开支（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费），均由违约方承担，守约方有权向违约方追讨该等费用、开支。据此，原告陶成诉请主张禾田公司双倍退还履约保证金158915.92元，支付2018年3月1日至2018年6月5日期间的逾期违约金1926.85元，以及支付因追究违约方违约行为而引起的律师费14000元，均有合同依据，本院予以支持。至于原房屋租赁合同履行过程中，原告陶成按禾田公司要求提前签订物业管理服务合同并出于履约需要委托装修设计公司出具装修方案而实际支出的装修设计费10560元，在合同解除后，被告禾田公司也应予以赔付。原告陶成对此提出的诉讼请求，本院予以调整。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）珠海禾田信息港发展有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）陶成支付逾期违约金1926.85元； 二、被告（反诉原告）珠海禾田信息港发展有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）陶成退还已付租金39728.98元； 三、被告（反诉原告）珠海禾田信息港发展有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）陶成双倍退还履约保证金158915.92元； 四、被告（反诉原告）珠海禾田信息港发展有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）陶成赔付装修设计费10560元； 五、被告（反诉原告）珠海禾田信息港发展有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）陶成支付律师费14000元； 六、驳回被告（反诉原告）珠海禾田信息港发展有限公司的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费4836元，由被告禾田公司负担4619元，原告陶成负担217元；反诉受理费2963.75元，由被告禾田公司负担；财产保全申请费1698元，由被告禾田公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。 审 判 长  王梦辉 人民陪审员  张 锦 人民陪审员  梁敏子 二〇一九年六月六日 本件与原本核对无异 书 记 员  曾幸娟 书 记 员  黄 成