山东省烟台市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）鲁06执异88号案外人：宋明杰，女，1975年10月25日出生，汉族，住山东省龙口市。申请保全人：浙江新东阳建设集团有限公司，住所地浙江省东阳市白云街道歌山路16号。法定代表人：卢大根，董事长。委托代理人：孙兴洋、李志强，浙江瀛高律师事务所律师。被保全人：山东万豪置业有限公司，住所地山东省龙口市新嘉街道港城大道南府西三路西万豪.伊顿三期M03号楼。法定代表人：胡庆兰，执行董事。本院在审理浙江新东阳建设集团有限公司（简称新东阳公司）诉山东万豪置业有限公司（简称万豪置业）、孙加洁、史悦弟、邹仁良建设工程施工合同纠纷一案中，根据申请保全人新东阳公司的申请，于2018年6月19日作出（2018）鲁06民初232号民事裁定书，于2018年7月12日作出（2018）鲁06执保58号协助执行通知书，轮候查封登记在被保全人万豪置业名下不动产一宗。案外人宋明杰对上述被查封不动产中的龙房权证龙口字第××号项下105号商铺房产（简称争议房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人宋明杰称，2015年4月24日案外人与万豪置业签订《东莱文化街商铺认购书》，约定案外人以1426300元的价格购买争议房产，案外人于2015年4月24日将全部购房款一次性付给万豪置业。2015年6月10日，案外人与万豪置业签订《商品房预（销）售合同》。之后案外人多次找万豪置业工作人员刁进军、张少华、孙加洁等人交涉，催促其办理争议房产产权过户，但对方一直拖延至今未办。万豪置业直到2018年4月21日才将争议房产交付案外人，2018年7月5日才将购房发票交付案外人。《商品房预（销）售合同》第15条约定，案外人应在商品房交付后90日内办理房地产权属登记手续。截至争议房产于2018年6月26日被烟台市中级人民法院依据（2018）鲁06民初233号民事裁定首次查封时，交房时间不足90日，请求解除对争议房产的查封。案外人为证明其主张，向本院提交了以下证据：一是案外人与万豪置业于2015年4月24日签订的《东莱文化街商铺认购书》和2015年6月10日签订的《商品房预（销）售合同》原件各一份；二是合计金额1426300元的银行转账凭证3张（其中，交易时间为2015年4月11日、交易金额为10万元的转账单为复印件）、万豪置业开具的落款日期为2016年3月22日面额为1426300元的购房发票1张、加盖银行业务专章的银行卡交易明细打印件2张；三是载明交房时间为“2018.4.21”、出卖方代表签字栏加盖山东万豪置业有限公司印章并有刁进军签名、买受人代表签字栏有宋明杰签名的《东莱文化街商铺验收交接表》原件1份。申请保全人新东阳公司答辩称，第一，截止案外人提出异议之日，案外人仅于2015年4月11日向万豪置业支付10万元购房款，案外人及其丈夫纪勇军于2015年4月24日分别支付的70万元和626300元，因支付对象均为胡庆兰而非万豪置业，与本案无关，故该1326300元不能扣减案外人应支付的剩余购房款，即案外人至今未付清争议房产全部房款。又因争议房产至今未办理过户，故所有权仍归万豪置业所有，法院有权查封。第二，即使案外人付清了争议房产全部房款，但争议房产至今未办理所有权证，案外人亦存在过错。首先，《东莱文化街商铺认购书》第7条约定，万豪置业承诺在案外人签订购房合同后6个月内配合案外人提供办理《房地产权证》涉及万豪置业的一切必要手续及资料。而实际上，购房合同于2015年6月10日签订。根据合同双方约定，万豪置业应于2015年12月10日前为案外人办理争议房产过户手续。但案外人在万豪置业逾期办理的情况下，未履行任何催告义务，存在过错。其次，争议房产的交付时间为2015年7月1日，而非案外人主张的2018年4月21日。《东莱文化街商铺认购书》第2条约定，争议房产转让时存在三年租约，租期自2015年7月1日至2018年6月30日，三年租金251700元直接从房款中扣除。故争议房产在2015年7月1日前已交付给案外人，此后的租金也归案外人所有，只是案外人委托万豪置业对外招租三年。即使根据《商品房预（销）售合同》第15条关于案外人应在商品房交付后90日内办理房地产权属登记手续的约定，案外人也应在2015年9月28日前要求万豪置业办理过户，但案外人在争议房产被查封后才要求万豪置业办理过户手续，明显存在过错。综上，案外人无权要求法院解封。本院查明，本院在审理中国工商银行股份有限公司龙口支行诉山东万豪置业有限公司、山东日宝集团有限公司、张娟、孙加洁金融借款合同纠纷一案（以下简称前案）中，于2018年6月22日作出（2018）鲁06民初233号民事裁定，于2018年6月26日查封登记在被保全人万豪置业名下包括争议房产在内的不动产一宗。本案即（2018）鲁06执保58号案件于2018年7月12日对争议房产进行了轮候查封登记。针对前案对争议房产的查封，案外人曾于2018年9月第一次向本院提出案外人异议。本院对该异议依法审查后，于2018年9月21日作出（2018）鲁06执异105号民事裁定书，现该裁定已发生法律效力。该裁定书确认：“2015年4月24日案外人与万豪置业签订《东莱文化街商铺认购书》，约定案外人以带租约方式购买争议房产，总价款1678000元，租赁期自2015年7月1日至2018年6月30日，在租赁期内案外人同意由万豪置业全权处理商铺招商出租等事宜，万豪置业向案外人一次性支付三年租金251700元，租金直接在购房款中抵扣，抵扣后总房款1426300元。案外人于2015年4月24日将全部购房款一次性支付给万豪置业。万豪置业给案外人开具落款日期为2016年3月22日、面额为1426300元的购房发票。2015年6月10日案外人与万豪置业针对争议房产买卖签订《商品房预（销）售合同》。该合同第15条约定，案外人应在‘商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续’。2018年4月21日，万豪置业将争议房产交付案外人。2018年6月26日争议房产被本院查封。”“争议房产被本院查封之前，案外人与万豪置业已签订《商品房预（销）售合同》，案外人已支付全部价款并实际占有争议房产。根据合同第15条约定，案外人应在商品房交付后90日内办理产权过户登记手续。争议房产从2018年4月21日交付案外人至2018年6月26日被查封，期间不足90日，案外人对争议房产未办理过户登记无过错。案外人的异议成立，本院予以支持。”2018年10月19日，本院依法作出（2018）鲁06执异105号之一民事裁定，解除对争议房产的查封。该裁定也已发生法律效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第三项规定：已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。对前案已生效的（2018）鲁06执异105号民事裁定书查明并认定的事实，本院予以确认。本院认为，前案对争议房产解除查封后，本案对争议房产的轮候查封依法同时自动转为正式查封。也就是说，争议房产从被前案首次查封后，到案外人在本案中提出异议之时，一直处于持续被查封状态，案外人对争议房产未办理过户登记亦无过错。案外人此次提出的异议主张，与其在前案中第一次提出的异议主张一致，均基于同一事实和理由，本院予以支持。对申请保全人新东阳公司的答辩意见，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对登记在山东万豪置业有限公司名下，位于龙口市港城大道南、南山路东，龙房权证龙口字第××号证项下105号商铺的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  高延峰审判员  徐承凤审判员  陈 勇二〇一九年六月二十一日书记员  夏文婕