广东省德庆县人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1226民初75号原告：欧涛，女，1989年6月6日出生，汉族，住德庆县。委托诉讼代理人：欧水兴，男，1961年5月14日出生，汉族，住德庆县。系原告欧涛父亲。委托诉讼代理人：欧铭鸿，男，1990年6月5日出生，汉族，住德庆县。系原告欧涛胞兄。被告：德庆县雅怡房地产发展有限公司，住所地德庆县德城街道文兰路。法定代表人：李伟泉，董事长。委托诉讼代理人：陈秋琴，广东七星律师事务所律师。被告：千亿地产（广州）有限公司，住所地广州市花都区荔红南路10号之八。法定代表人：汤美欣。被告：广州市正源房地产代理有限公司，住所地广州市海珠区南洲路3号101铺。法定代表人：梁兆明。原告欧涛与被告德庆县雅怡房地产发展有限公司、千亿地产（广州）有限公司、广州市正源房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告欧涛的委托诉讼代理人欧水兴、欧铭鸿，被告德庆县雅怡房地产发展有限公司身委托诉讼代理人陈秋琴到庭参加诉讼，被告千亿地产（广州）有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧涛向本院提出诉讼请求：一、判令被告德庆县雅怡房地产发展有限公司、千亿地产（广州）有限公司、广州市正源房地产代理有限公司连带返还原告交付购买位于德庆县德城街道文兰路雅怡花园F幢2103号房的各项费用共70000元（包括：认购定金30000元、购房税费和维修基金20000元、团购费用20000元）和逾期利息损失。二、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2017年10月24日，原告与被告德庆县雅怡房地产发展有限公司协商购买其位于德庆县德城街道文兰路雅怡花园F幢2103号房。被告德庆县雅怡房地产发展有限公司便以被告千亿地产（广州）有限公司名义与原告签订了《认购书》，确定了双方权利和义务。签订《认购书》后，原告向被告德庆县雅怡房地产发展有限公司交付了各项费用共70000元（其中包括认购定金30000元、购房税费及维修基金20000元、团购费用20000元）。被告德庆县雅怡房地产发展有限公司就给回原告盖有被告千亿地产（广州）有限公司印章的收款收据两张（认购定金30000元及购房税费及维修基金20000元各一张），被告广州市正源房地产代理有限公司印章的收据一张（团购费用20000元）。由于被告德庆县雅怡房地产发展有限公司收款后无法为原告办理银行按揭贷款，经双方协商被告德庆县雅怡房地产发展有限公司，同意退回各项费用70000元，中止合同。并以被告千亿地产（广州）有限公司、广州正源房地产代理有限公司名义出具保证书及签订退款协议，约定了退款金额和时间。但原告多次追讨。被告德庆县雅怡房地产发展有限公司未退款。为此，提起诉讼请求法院支持原告的诉求。被告德庆县雅怡房地产发展有限公司辩称，应依法驳回原告的诉讼请求:一、被告德庆县雅怡房地产发展有限公司与原告之间不存在房屋买卖合同关系，原告以德庆县雅怡房地产发展有限公司列为被告，属于诉讼主体不适格。根据原告所提供的全部证据显示，与其签订《认购书》的合同相对人是被告千亿地产（广州）有限公司、向其收取购房定金等款项的相对人也是被告千亿地产（广州）有限公司、最后原告因购房不成后续协商退款的相对人也是被告千亿地产（广州）有限公司，这一系列的行为均是原告与被告千亿地产（广州）有限公司之间所产生，与被告德庆县雅怡房地产发展有限公司无关。根据我国“合同相对性”原则和《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护”之规定，原告因涉案《认购书》、《保证书》等与被告千亿地产（广州）有限公司发生房屋买卖合同纠纷，原告可依合同约定向被告千亿地产（广州）有限公司主张权利，但不能突破合同的相对性向第三人主张权利。因此，原告错列被告，德庆县雅怡房地产发展有限公司作为被告诉讼主体不适格。二、被告德庆县雅怡房地产发展有限公司从来没有和原告协商过买卖房屋一事，也没有和原告签订过买卖房屋合同之类的文件，更没有收取过原告支付的款项，故原告向被告德庆县雅怡房地产发展有限公司主张退款，缺乏事实与法律依据。三、被告德庆县雅怡房地产发展有限公司与被告广州市正源房地产代理有限公司不存在任何法律关系。按照原告提供的证据显示“欧涛向广州正源公司支付团购费用”缺乏合同和法律依据。因此，被告广州市正源房地产代理有限公司依法基于不当得利的法定理直接向原告退还相应款项，而被告德庆县雅怡房地产发展有限公司并非是不当得利的受益人。因此，原告要求被告德庆县雅怡房地产发展有限公司退还团购费用，缺乏事实与法律依据。四、被告千亿地产（广州）有限公司向原告销售涉案房屋的行为属于无权代理行为，事后也未经被告德庆县雅怡房地产发展有限公司追认，该行为对被告德庆县雅怡房地产发展有限公司不发生效力，依法应由被告千亿地产（广州）有限公司承担责任。五、被告德庆县雅怡房地产发展有限公司在本案不符合表见代理的法律特征。原告要求被告德庆县雅怡房地产发展有限公司退还款项，缺乏事实与法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第49条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”之规定，构成表见代理需符合以下构成要件：1、表见代理人须以被代理人的名义进行活动，与第三人缔结民事关系；2、客观上须有使第三人相信表见代理人具有不容怀疑代理权的意识；3、第三人须为善意且没有过失。结合本案案情，具体分析如下：（一）、在本案中，与原告签订《认购书》的主体是被告千亿地产（广州）有限公司、收取款项并出具收款收据的主体也是被告千亿地产（广州）有限公司。可见，被告千亿地产（广州）有限公司与原告进行民事活动时是以被告千亿地产（广州）有限公司自身的名义进行、而不是以被告德庆县雅怡房地产发展有限公司的名义订立合同，而原告在这过程中也清楚知道与其发生房屋买卖合同关系的相对人是被告千亿地产（广州）有限公司。（二）、被告德庆县雅怡房地产发展有限公司从来没有出具授权委托书给千亿公司可以销售雅怡花园的房屋，客观上不存在导致第三人存有错误意识，误认为第三人相信千亿公司具有代理权的行为。（三）、原告在涉案购房行为中主观上不存在善意，而且其本人存在重大过失。在房产销售行业，房产销售若是一手房，则购房者应当直接与开发商签订购房合同；房产销售若是二手房，则购房者应当直接与现时产权登记人签订购房合同。原告所购买的涉案房屋是“雅怡花园F幢2103号房”，其在购房前应当清楚知道该房屋属于被告德庆县雅怡房地产发展有限公司所开发建设，作为一个正常购房人购买一手房应当直接与开发商签订商品房买卖合同，而原告在本次购房交易中并没有与被告德庆县雅怡房地产发展有限公司洽谈过，这不符合购买一手房的常理。退一步来说，假设涉案房屋属于二手房，原告在购房前应当查阅涉案房屋的房产登记情况、了解现时产权登记人是谁等信息，这也是法律所赋予购房人尽到应有的谨慎、注意义务。事实上，原告在签订认购书之前必然没有查阅涉案房屋的房产登记情况，才导致发生了其与既不是开发商、也不是产权登记人的被告千亿地产（广州）有限公司签订《认购书》。由此可见，原告在本次购房交易中存在重大过失，未能尽到善意、谨慎的注意义务。综上所述，本案与被告德庆县雅怡房地产发展有限公司不存在任何房屋合同关系，且被告德庆县雅怡房地产发展有限公司在本案中也不符合表见代理的法律特征，恳请法院以事实为依据、以法律为准绳，依法驳回原告的诉讼请求。被告千亿地产（广州）有限公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于本案事实，本院认定如下：2017年9月30日，被告德庆县雅怡房地产发展有限公司（甲方）与被告千亿地产（广州）有限公司（乙方）签订的《合作协议》。该协议约定甲方委托乙方代理作场内驻场销售甲方所有的雅怡花园在售房源，乙方为该项目的独家销售商。协议主要内容：“一、代理项目名称：雅怡花园；二、委托有效期：自销售代理合同签订收到100万元定金及德庆县龙湖岛度假村有限公司的《转让合同》生效之日起至之日起2018年1月30日止；三、房源为已合符销售的住宅，自本合同签订日期未被认购的上述房源；四、乙方有权安排10天市场调研时间，调研时间结束后80天为考核周期。”但没有约定由被告千亿地产（广州）有限公司以其名义签订商品房买卖合同，代收价款及其他款项。协议签订后，被告千亿地产（广州）有限公司即到被告德庆县雅怡房地产发展有限公司售楼部驻场开展业务，并于2017年10月24日以其为发展商的名义与原告签订《认购书》，出售上述协议约定范围内的被告德庆县雅怡房地产发展有限公司所属房源F栋2103号单元。原告与被告千亿地产（广州）有限公司签订的《认购书》约定：乙方向甲方认购雅怡花园F栋2103号商品房，建筑面积132.22㎡，售价951984元。《认购书》中还约定签署本认购书时乙方需交纳定金30000元。《认购书》签订的当日，被告千亿地产（广州）有限公司收取原告诚意金30000元。2017年10月31日，被告广州市正源房地产代理有限公司向原告收取团购费20000元。2017年11月20日，被告千亿地产（广州）有限公司向原告收取税费、维修基金20000元。被告千亿地产（广州）有限公司、广州市正源房地产代理有限公司收取原告上述款项未交付被告德庆县雅怡房地产发展有限公司。之后，被告千亿地产（广州）有限公司向原告出具《保证书》：欧涛购买雅怡花园F栋2103号商品房，因按揭不成功，本公司承诺于2018年7月15日前退还税费、维修基金20000元，2018年8月15日前退还购房定金30000元。2018年6月6日，被告广州市正源房地产代理有限公司签订《退款协议》：客户欧涛，购买雅怡花园F栋2103号商品房，因按揭不成功，于2018年8月15日客户收到千亿地产（广州）有限公司退回购房定金30000元，同时解除合同的第二天，客户凭团购费收据，本公司退回收取的团购费20000元。诉讼期间：一、被告广州市正源房地产代理有限公司向原告退回团购费20000元。为此，原告申请撤回对被告广州市正源房地产代理有限公司的起诉及支付团购费20000元的诉讼请求。二、没有证据证明被告千亿地产（广州）有限公司向被告德庆县雅怡房地产发展有限公司交付致《合作协议》生效的100万元定金。本院认为,本案是房屋买卖合同纠纷。争议焦点是被告德庆县雅怡房地产发展有限公司在本案的民事责任问题。被告德庆县雅怡房地产发展有限公司、千亿地产（广州）有限公司签订《合作协议》后，虽然被告千亿地产（广州）有限公司即到被告德庆县雅怡房地产发展有限公司售楼部驻场开展业务。但被告千亿地产（广州）有限公司未向被告德庆县雅怡房地产发展有限公司交付100万元定金，《合作协议》未生效。故被告千亿地产（广州）有限公司代理售房没有依据。而且被告德庆县雅怡房地产发展有限公司从来没有授权被告千亿地产（广州）有限公司以其名义签订商品房买卖合同及代收包括诚意金、定金等相关款项。案中，被告千亿地产（广州）有限公司是以自己名义与原告签订《认购书》。随后，有关退款事项均由原告与被告千亿地产（广州）有限公司、广州市正源房地产代理有限公司签订。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”之规定，被告德庆县雅怡房地产发展有限公司与被告千亿地产（广州）有限公司不构成表见代理关系。因此，被告千亿地产（广州）有限公司并非被告德庆县雅怡房地产发展有限公司的商品房买卖关系的代理人，原告与被告德庆县雅怡房地产发展有限公司又没有合同关系。因此，被告德庆县雅怡房地产发展有限公司在本案的房屋买卖合同纠纷中，不承担与被告千亿地产（广州）有限公司连带返还税费、维修基金、购房定金（诚意金）的民事责任。被告千亿地产（广州）有限公司逾期没有向原告退还税费、维修基金20000元及购房定金（诚意金）30000，显属违约。原告要求被告千亿地产（广州）有限公司支付该款项及按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的逾期利息，理据充分，予以支持。原告申请撤回对被告广州市正源房地产代理有限公司的起诉及支付团购费20000元的诉讼请求，是依法处分其权利，符合法律规定，应予准许。被告千亿地产（广州）有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告千亿地产（广州）有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告欧涛返还诚意金（定金）及税费、维修基金合共50000元{含诚意金（定金）30000元；税费、维修基金20000元}并支付逾期利息{诚意金（定金）30000元的逾期利息从2018年7月15日起至付清该诚意金（定金）时止，按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算；税费、维修基金20000元逾期利息从2018年8月15日起至付清该税费、维修基金时止，按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算}。二、驳回原告欧涛其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，公告费260元，合共1810元。由原告欧涛负担公告费260元、受理费443元，被告千亿地产（广州）有限公司负担受理费1107元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于肇庆市中级人民法院。审 判 长  梁绍汉审 判 员  罗小晶人民陪审员  梁燕芬二〇一九年六月十三日书 记 员  钟启鸣