四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初537号 原告（反诉被告）：李华夏，男，1968年11月13日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：冯文俊，四川时代经纬律师事务所律师。 反诉原告（本诉被告）：成都奇天幻影数字娱乐有限公司，住所地：成都市武侯区太平园东三街28、30号1层。 法定代表人：王敏。 委托诉讼代理人：徐智慧，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李洪兵，男，该公司员工。 原告（反诉被告）李华夏与被告（反诉原告）成都奇天幻影数字娱乐有限公司（以下简称奇天幻影公司）房屋租赁合同纠纷本反诉两案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行合并审理。李华夏的委托诉讼代理人冯文俊及奇天幻影公司的委托诉讼代理人徐智慧、李洪兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李华夏向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告支付租金54167元；3.被告支付违约赔偿金52000元；4.被告支付原告垫付的物业费、电费共4314.2元；5.由被告承担本案诉讼费用。庭审中，1.原告变更第2项诉请的租金数额为54167元，并明确第2项诉请的租金包括为免租期2017年12月13日至2018年1月31日的租金及自2018年10月至12月17日的租金；2.原告明确第3项诉请的违约赔偿金系指违约金，依据为参照《房屋租赁合同》第9条第2项。 事实和理由：2017年12月13日，李华夏与奇天幻影公司签订《房屋租赁合同》，约定李华夏将其所有的位于高新区房屋出租给奇天幻影公司办公所用，租期为2018年2月1日至2020年1月31日，租金为13000元/月。其中：2017年12月13日至2018年1月31日为免租期，2018年2月租金于合同签订当日支付，此后租金按月提前一个月支付，每月8日支付。合同签订后，李华夏已按约向奇天幻影公司交付房屋，但奇天幻影公司自2018年10月起拖欠租金及李华夏为其垫付的物业费、电费等费用。 奇天幻影公司就本诉辩称，1.双方签订的《房屋租赁合同》已经于2018年9月30日协商解除，理由如下：奇天幻影公司与李华夏的委托人赵莉娟的微信聊天记录中有明确退租的意思表示，赵莉娟知晓后也告知了李华夏；奇天幻影公司于2018年9月30日腾退房屋后，李华夏就该房屋出租事宜多次与新租客进行洽谈，并于2018年12月3日与新租客签订新的租赁合同，这表明在此之前李华夏事实上就已经知晓房屋已经退租，故奇天幻影公司认为案涉《房屋租赁合同》已于2018年9月30日解除。2.由于案涉《房屋租赁合同》已于2018年9月30日解除，所以后期的租金也不应该由奇天幻影公司承担；免租期也不应该计算租金。3.奇天幻影公司不存在违约行为，不应该向李华夏支付违约金，且李华夏所主张的违约金在合同中没有相关的依据。4.同时，奇天幻影公司也不应该承担李华夏垫付的电费、物业费等费用。综上，请求驳回李华夏的全部诉讼请求。 奇天幻影公司提起反诉诉请如下：1.李华夏与奇天幻影公司于2017年12月13日签订的《房屋租赁合同》已解除；2.李华夏向奇天幻影公司退还租赁保证金26000元、破墙开设入口保证金13000元，合计39000元；3.李华夏向奇天幻影公司支付逾期退还租赁保证金、破墙开设入口保证金的资金占用利息2940.6元（以39000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍标准，自从2018年10月1日起，暂计算至2019年3月6日）；4.李华夏承担本案全部诉讼费用。庭审中，奇天幻影公司明确第1项诉请为确认《房屋租赁合同》已于2018年9月30日解除，解除的理由为双方协商一致解除。 事实和理由：2017年12月13日，李华夏与奇天幻影公司就东方希望中信1106号办公用房租赁事宜先后签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议书》；2017年12月14日，奇天幻影公司以微信转账方式向李华夏支付租赁保证金26000元、破墙开设入口保证金13000元，李华夏收到上述保证金后于2017年12月15日向奇天幻影公司出具了收条。2018年9月2日至28日期间，李华夏代理人赵莉娟就1106号房提前退租、墙面恢复等事宜反复进行沟通，并向赵莉娟送达《关于退租办公房屋的函》。2018年9月28日，奇天幻影公司到成都东方希望物业服务有限公司结清1106号房的水、电及物管等费用；同日，东方物业工作人员程静与奇天幻影公司电话确认了提前退租事实，向奇天幻影公司开具出门条，奇天幻影公司于2018年9月30日将全部办公家具及用品搬离1106号房。2018年10月17日，奇天幻影公司将1106号房墙面全部恢复原样。综上所述，李华夏同意奇天幻影公司提前退租后，奇天幻影公司按照合同约定，已将1106号房墙面全部恢复原样，经奇天幻影公司同意后又将房屋内的办公家具及用品全部搬离，并与东方物业办理了相关退租结算手续，李华夏应将39000元保证金全部退还给奇天幻影公司。李华夏拒不退还保证金，损害了奇天幻影公司的合法权益，故提起反诉。 李华夏就反诉辩称，1.李华夏未收到奇天幻影公司发送的《关于退租办公房屋的函》，且李华夏仅授权了赵莉娟代签合同，其无处理合同解除事宜的授权，李华夏也未同意奇天幻影公司提前退租；根据赵莉娟和奇天幻影公司之间的微信聊天记录可以看出，赵莉娟并未对合同的解除作出肯定的答复，《房屋租赁合同》并未于2018年9月30日解除。2.奇天幻影公司提前退租，搬离租赁房屋是奇天幻影公司的单方行为，与李华夏无关。3.李华夏要求退还保证金未达退还条件，不应当退还保证金，也不应当支付利息。4.奇天幻影公司支付的保证金应当冲抵其应承担的违约金、租金等费用，不足部分奇天幻影公司仍应当支付，李华夏不应当退还保证金且不应当支付利息。5.李华夏寻找新的租户是为了避免损失扩大，奇天幻影并不因此免除其应当承担的责任。 本院经审查认定事实如下：位于成都市高新区建筑面积为131.95平方米的房屋（案涉租赁房屋）于2013年6月24日登记至李华夏、案外人杨红名下，李华夏与案外人杨红于1996年3月25日登记结婚。 李华夏向奇天幻影公司签署出具《个人委托书》一份，载明“本人因故不能亲自办理成都市高新区房屋与奇天幻影公司租赁合同签署的相关手续，特委托赵莉娟作为我的合法代理人，全权代表我办理相关事宜，对被委托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件，我均予以认可，并承担相应的法律责任。委托期限：自签字之日起至上述事项办完为止”。该《个人委托书》的落款时间为2017年12月1日。 2017年12月13日，李莉娟作为李华夏（甲方，出租方）的授权代表与奇天幻影公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的坐落在成都市高新区房屋出租给乙方使用，该房屋建筑面积共131.95平方米。该房屋租赁期共24月，自2018年2月1日起至2020年1月31日止；甲方同意自本合同签订之日起，乙方即可入住免费使用至本合同实际租用期起始之日（2017年12月13日-2018年1月31日）。租赁期满或本合同解除，甲方有权收回全部出租房屋及相关设施设备，乙方应如期交还。甲乙双方议定该房屋每月租金为13000元；该房屋租金按先付租金后交付使用的原则，第一个月租金为13000元（2018年2月1日至2月28日），合同签订当日支付。乙方入场前，须与东方希望中心物管公司签定三方合同，约定自行向物业管理公司按时足额交纳租赁房屋全部物业管理费用，该租赁使用期间的电费、物管费等费用均由乙方自行承担，与甲方无关。双方同意，乙方在合同签定当日向甲方另行支付租赁房屋保证金26000元；该保证金用于保障乙方履约并可冲抵乙方应承担费用、赔偿金、违约等全部应付应缴款项。待结清全部费用并终结租赁关系时，甲方应将余额无息退还给乙方，余额不足以支付的，乙方仍应承担。在租赁期内，除本合同另有约定外，非下列情况之一的，不得变更或解除本合同。甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，同意甲方提前收回或乙方提前退交房屋的；租金按照实际使用据实结算。 同日，李华夏（甲方）与奇天幻影公司（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，在上述《房屋租赁合同》基础上变更合同条款部分内容，约定协议内容变更部分为：1.乙方现有办公场地与甲方物业相连（一墙之隔），乙方为保证公司形象和办公需要要求破墙开设入口，并对内部办公工位进行适当调整，甲方予以同意。2.乙方负责开设入口及相关工位调整的所有费用及相关手续办理，并在租赁期满前，恢复原样交还甲方。3.乙方因破墙开设入口及调整工位增加13000元给甲方，作为恢复墙面及办公区的保证金，自本协议签订之日起，支付给甲方。租赁期满后，完全恢复原样，甲方退还该保证金。 李华夏于2017年12月15日向奇天幻影公司开具《收条》确认收到案涉租赁房屋保证金39000元。奇天幻影公司实际从2018年2月1日开始向李华夏计付租金至2018年9月30日止，租金实际按每月13000元缴付。 奇天幻影公司就案涉租赁房屋的物业费、电费缴付至2018年9月30日。案涉房屋所有权人于2018年12月24日缴纳了案涉租赁房屋自2018年10月1日至2018年11月30日的物业管理费4222.4元、电费91.8元。 2018年12月3日，李华夏（甲方，出租方）与案外人四川新天伟能源技术有限公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定李华夏将案涉租赁房屋出租给四川新天伟能源技术有限公司，租期为自2018年12月18日起。 奇天幻影公司员工李洪兵与李莉娟通过微信就案涉房屋租赁事宜进行沟通，其中：1.2018年9月2日，李洪兵告知李莉娟将于当月底搬离案涉租赁房屋；2.2019年9月10日，李莉娟请李洪兵出具书面通知，并称若有新租客，按原价租；3.2018年9月26日，李洪兵请赵莉娟就房租年递增事宜跟“方老总”沟通，赵莉娟回复称老总未回复；4.2018年9月18日，李莉娟告知李洪兵新租户有变动，李洪兵称只有恢复墙面了；5.2018年10月6日，李莉娟询问李洪兵房屋密码是多少，称有人想看房，李洪兵向其告知了房屋密码；6.2018年10月17日，李洪兵告知李莉娟墙面已恢复好，并请李莉娟向老板说说押金的事；7.2018年11月1日至2018年11月26日期间，李洪兵多次问李莉娟老总回复没有，均未得到李莉娟的明确答复；8.2018年11月26日，李洪兵问李莉娟除了封墙的押金，租房的两个月押金能否退一部分。后李莉娟一直未予明确回复，并于2018年12月24日回复称近期不在成都，工作已交接给同事了。 庭审中，双方一致确认以下事实：1.奇天幻影公司向李华夏实际缴纳租金至2018年9月30日，租金实际按每月13000元缴付；2.奇天幻影公司就案涉租赁房屋的物业费、电费缴付至2018年9月30日；3.案涉租赁房屋的墙面已由奇天幻影公司恢复完毕。 审理中，李华夏确认其于2018年12月1日同意奇天幻影公司解除合同。 以上事实有当事人的身份证明、《个人委托书》、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《收条》、发票、微信聊天记录及庭审记录、当事人陈述等在案作证。 审理中，（一）李华夏还提交了以下证据材料：1.确认书、财产约定书，欲证明李华夏与其配偶杨红约定由李华夏代杨红收取房屋全部租金收益。奇天幻影公司对该组证据质证如下：对三性均有异议，认为无法确认真实性。本院对此认证认为，奇天幻影公司虽对此真实性提出异议，但根据前述查明，李华夏与案外人杨红系夫妻关系，在奇天幻影公司对此提出相反证据的情况下，该组证据可证明李华夏有权就案涉租赁事宜向奇天幻影公司主张全部权利。 奇天幻影公司还提交了以下证据材料：1.《关于退租办公室的函》、《退租交流回忆录》、《东方希望中心写字楼用户手册》、石材采购发票及墙面现状照片、《回忆录》、《搬运服务合同》及发票，其中《搬运服务合同》中记载的搬运房屋起运点为益州大道北段333号1107室；欲共同证明奇天幻影公司向李华夏提出终止租赁合同后，双方就房屋退租事宜、新承租人、墙面恢复等问题反复进行沟通与协商，奇天幻影公司按照李华夏的要求，向其送达了《关于退租办公室房屋的函》，并按其要求将墙面及办公区恢复原状，后经李华夏同意，物业公司向奇天幻影公司开具了出门条，奇天幻影公司于2018年9月30日将全部办公家具及用品搬离了案涉租赁房屋。2.与案外人签订的《房屋租赁合同》以及《关于退租办公室的函》、退还保证金转账记录，欲证明奇天幻影公司于2018年7月5日与案外人黎长明就东方希望中心1107号房屋签订《房屋租赁合同》，并支付租赁保证金，2018年9月10日奇天幻影公司向黎长明送发《关于退租办公室房屋的函》后，黎长明将租赁保证金退还给奇天幻影公司。3.东方希望中心1106号房现状照片，欲证明李华夏已将案涉租赁房屋另行出租给四川新天伟能源技术有限公司。 对上述奇天幻影公司提交的证据材料，李华夏公司质证如下：1.李华夏并未收到《关于退租办公室房屋的函》，且李华夏并未授权赵莉娟处理干预合同解决事宜；2.《退租交流回忆录》中回忆人的身份无法核实且属奇天幻影公司单方出具，对证据三性均不予认可；3.《东方希望中心写字楼用户手册》没有原件，不予质证；4.对石材采购发票的真实性认可、关联性不认可，墙面现状照片模糊不清；5.对《回忆录》的真实性无法核实，且认为其中的“1106和1107的业主均同意我们搬离现在的办公地点”内容与事实不符，认为回忆录系奇天幻影公司单方出具，回忆人的身份无法核实；6.对《搬运服务合同》及发票的真实性认可、关联性不予认可，认为与本案无关；7.对东方希望中心1106号房现状照片的三性均不予以认可，认为与本案无关。 对上述奇天幻影公司提交的证据材料，本院认证如下：1.奇天幻影公司未举示其他证据证明李华夏或赵莉娟曾签收过《关于退租办公室的函》，《关于退租办公室的函》不能达到奇天幻影公司的证明目的，对本案诉争不具证明力，本院对此不予采纳；2.《退租交流回忆录》、《回忆录》系属奇天幻影公司员工的单方陈述，对本案诉争不具证明力，本院不予采纳；3.《东方希望中心写字楼用户手册》没有原件，不具证明力，本院不予采信；4.石材采购发票及墙面现状照片均不能证明奇天幻影公司实际恢复案涉租赁房屋墙面的时间，且石材发票的开具时间为2018年10月23日，该时间与奇天幻影公司的证明目的内容不符，也与其陈述的恢复墙面时间2018年10月17日不符，本院对此不予采纳；5.《搬运服务合同》及发票，因对应的搬运起运点并非本案案涉租赁房屋，奇天幻影公司未举示其他证据证明与本案的关联性，对此不予采纳；6.东方希望中心1106号房现状照片不影响本案诉争之认定，本院对此不予采纳。 本院认为，李华夏与奇天幻影公司于2017年12月13日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按照合同约定行使权利和履行义务。 （一）关于合同的解除。现双方均主张解除合同，李华夏主张解除合同的时间为2018年12月1日，奇天幻影公司主张解除合同的时间为2018年9月30日。就此争点，本院认为，奇天幻影公司提交的证据不足以证明双方于2018年9月30日就解除合同达成合意，一方面，奇天幻影公司持有李华夏向李莉娟出具的《个人委托书》中明确了李莉娟的授权范围，而奇天幻影公司也收到了该《个人委托书》，即奇天幻影在收到该《个人委托书》时应明知李华夏对李莉娟的授权范围。另一方面，即使奇天幻影公司有理由相信李莉娟有权代表李华夏确定合同解除事宜，经分析李莉娟与奇天幻影公司员工的微信聊天内容，李莉娟也未就解除合同事宜进行明确，仅凭微信聊天记录不足以认定双方就解除合同达成了一致意思表示；虽微信聊天记录中有关于带新租客看房的对话内容，李华夏对此明确该寻找新租客的行为系为了避免双方损失扩大，其关于挽损的主张符合常理，寻找新租客的行为不足以推定李华夏同意解除合同。故奇天幻影公司关于合同已于2018年9月30日解除的诉请，理据不充分，本院对此不予支持。李华夏主张自己于2018年12月1日同意解除合同，本院认为，本案中，无证据显示双方曾于2018年10月1日至2018年11月30日期间就解除合同达成过合意，即房屋租赁合同在此期间一直有效存续，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，直至李华夏同意解除合同之日即2018年12月1日，双方合同解除。因此，关于合同解除的问题，本院认定双方之间的租赁合同于2018年12月1日合意解除。 （二）关于李华夏的诉讼请求。1.租金。李华夏诉请的租金由两部分构成，一部分为根据免租期的期间计算出的租金，该部分租金主张缺乏合同依据，且于法无据，本院对此不予支持；另一部分为自2018年10月至2018年12月17日的租金，就该部分租金本院认为，根据前述认定，合同解除时间为2018年12月1日，租金应计至该合同解除之日止，结合前述查明，奇天幻影公司实际缴纳租金至2018年9月30日，故奇天幻影公司应向李华夏支付自2018年10月1日起至2018年12月1日止的租金，根据合同约定的计租标准13000元/月算得奇天幻影公司应付租金26433元。李华夏主张租金计至2018年12月17日缺乏依据，本院不予采纳，故对于李华夏关于租金的诉请，本院予以部分支持，支持的数额为26433元。2.违约金。李华夏诉请的违约金依据为参照合同第九条第2款，但根据前述查明的合同约定内容，该违约条款系针对李华夏提前收回房屋的违约责任，而并不适用本案违约情形，李华夏关于参照适用的主张亦于法无据，该项诉请违约金的理由不能成立，本院对此不予支持。3.物业费、电费。李华夏诉请的物业费、电费系2018年10月至和2018年11月期间的费用，该期间为奇天幻影公司租赁期内，应由奇天幻影公司负担，且李华夏实际垫付了该部分费用，垫付金额为物业管理费4222.4元、电费91.8元；故对物业费、电费的诉请，本院予以支持。 （三）关于奇天幻影公司的反诉诉请。1.租赁保证金。虽双方就保证金的退还约定“待结清全部费用并终结租赁关系时，甲方应将余额无息退还给乙方”，但本院综合双方诉请及前述认定，本案已就双方租赁关系解除事宜、租金、费用偿还及违约金等问题作出认定，认定奇天幻影公司应支付相应租金及物业费等，双方租赁关系也就此终结，故为减少诉累，本案对租赁保证金一并审查认定，李华夏应向奇天幻影公司退还租赁保证金26000元。2.破墙开设入口保证金13000元。根据《房屋租赁合同补充协议》关于“租赁期满后，完全恢复原样，甲方退还该保证金”之约定，现租赁合同已解除，且墙面也已恢复原样，李华夏应向奇天幻影公司退还该保证金13000元。3.保证金利息。本案系因奇天幻影公司要求提前解除合同而酿成此次纠纷，其诉请主张保证金利息缺乏合同依据，本院不予支持。因此，对奇天幻影公司的反诉诉请，本院予以部分支持，李华夏应向奇天幻影公司退还保证金39000元。 品跌上述本反诉认定金额后，李华夏还应向奇天幻影公司退还保证金8252.8元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 原告（反诉被告）李华夏与被告（反诉原告）成都奇天幻影数字娱乐有限公司于2017年12月13日签订的《房屋租赁合同》于2018年12月1日解除； 被告（反诉原告）成都奇天幻影数字娱乐有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）李华夏支付租金26433元、物业费4222.4元及电费91.8元，共计30747.2元； 驳回原告（反诉被告）李华夏的其余诉讼请求。 原告（反诉被告）李华夏于本判决发生法律效力之日起十日内退还被告（反诉原告）成都奇天幻影数字娱乐有限公司保证金39000元； 驳回反诉原告（本诉被告）成都奇天幻影数字娱乐有限公司的其余诉讼请求。 品跌上述第二项和第四项金额后，原告（反诉被告）李华夏应于本判决发生法律效力之日起十日内退还被告（反诉原告）成都奇天幻影数字娱乐有限公司保证金8252.8元。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2674元，由原告李华夏负担1337元，被告成都奇天幻影数字娱乐有限公司负担1337元（此款本诉原告李华夏已预交）。反诉案件受理费424元，由原告成都奇天幻影数字娱乐有限公司负担24元，被告李华夏负担400元（此款反诉原告成都奇天幻影数字娱乐有限公司已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判长  徐尔旻 审判员  杨 琳 审判员  夷杨颖 二〇一九年六月二十七日 书记员  张雨曼