广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终7150号上诉人（原审被告）：陈健，男，1986年10月20日出生，汉族，住四川省阆中市。委托诉讼代理人：赖福庆，广东宪鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宝恩，广东宪鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨燕娜，女，1972年12月21日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：张春峰，广东上方律师事务所律师。原审被告：中山市东安房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东区怡华苑五幢二层1号办公楼之四，统一社会信用代码91442000797759304C。法定代表人：陈诗鸣，该公司经理。委托诉讼代理人：李俊洲，男，该公司销售经理。原审第三人：蓝木火，男，1980年7月29日出生，汉族，住广东省阳春市。上诉人陈健因与被上诉人杨燕娜、原审被告中山市东安房地产开发有限公司（以下简称东安公司）、原审第三人蓝木火房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初22658号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人陈健上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判驳回杨燕娜的起诉。事实和理由：一、杨燕娜起诉为虚假诉讼，本案名为房屋买卖，实为民间借贷。1.2014年陈健与胡姬妮签订二手房买卖合同，约定陈健将案涉房屋以220000元出卖给胡姬妮，后双方因合同履行发生纠纷，经法院判决后进入执行阶段，胡姬妮申请法院查封了案涉房屋，杨燕娜作为案外人对执行标的物即案涉房屋提出了执行异议。在此期间，为满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，杨燕娜与陈健协商愿意借钱但需以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保方式，以阻止胡姬妮起诉陈健拍卖案涉房产，并在杨燕娜的律师的安排下作出满足上述规定之条件的一系列手续，包括：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，2015年11月3日案涉房屋被法院查封，故合同签订时间定在2015年5月18日，该合同没有约定交付时间亦说明其虚假。（2）为满足在人民法院查封前占有房屋的条件，杨燕娜的律师安排陈健与杨燕娜于2015年12月17日签订一份不符合常理的房屋买卖合同补充协议，约定陈健承诺收到杨燕娜支付的24万元支付给银行还贷当天（2015年9月28日还贷），陈健承诺将该房屋交由杨燕娜使用出租，否则按月缴纳租金，未收到全部房款就交付房屋是不符合常理的。（3）在杨燕娜提起执行异议之前，陈健只收取了杨燕娜的278000元借款，为满足已支付全部或者大部分款项的条件，在杨燕娜的律师的授意下，陈健与杨燕娜协商由陈健出具一份所谓购房款余款102000元的收据，实际上陈健未收到该款项，收据还注明收款当天办理更名过户手续，但实际上双方不存在真正的房屋买卖关系故不可能办理过户。（4）陈健与杨燕娜均是知晓签订合同时贷款尚未还清、抵押尚未解除，陈健又因欠胡姬妮的借款被起诉执行查封，非因买受人原因未办理过户登记的条件自然成就。2.本案陈健向杨燕娜借款278000元，与杨燕娜签订买卖合同作为借款的担保，杨燕娜请求履行买卖合同的，法院应当按照民间借贷的法律关系审理，若杨燕娜拒绝变更诉求的，法院应当裁定驳回起诉。二、退一步讲，即使本案依据房屋买卖合同纠纷审理，一审判决程序违法，未追加案涉房屋共有人作为共同被告参加诉讼。1.案涉房屋为陈健父母变卖老家房产得款15万元支付的首付，且收楼后一直由全家人共同居住，案涉房屋属于家庭共同生活用房，是陈健与父母的共有家庭财产。2.依据物权法的相关规定，处分案涉房屋应该经全体共有人即陈健与其父母陈映军、郑恩莲的同意，本案中陈健父母对转让案涉房屋不知情，亦未经其同意，且杨燕娜也不属于善意第三人，故陈健是无权处分。3.陈健擅自出卖共有房屋，杨燕娜若要求继续履行过户手续，法院应通知其他共有人参加诉讼，但一审法院未通知其他共有人参加诉讼，遗漏重要案件当事人，程序违法，本案应发回重审。三、即使案涉房屋买卖合同有效，案涉房地产合同约定的过户条件未成就，故应驳回杨燕娜的起诉。依据双方签订合同的第三条，合同签订后当月申请还款手续，杨燕娜支付二期楼款时陈健必须在售楼部办理中山市商品房销售合同登记备案证明表更名手续，如更名不成功双方约定等到陈健房屋出证时再办理过户手续，现陈健并未取得案涉房产的房产证，与杨燕娜办理过户手续的条件尚未成就，故杨燕娜的诉讼请求没有依据，应驳回其起诉。四、杨燕娜关于102000元款项的性质及备案登记表查询等事项的陈述前后矛盾，可见杨燕娜所作陈述虚假。五、二审中，陈健查询了案涉房产登记信息，显示该房屋被案外人查封，案涉房屋被依法查封，故即使陈健与杨燕娜的房屋买卖合同关系成立，亦不具备强制履行效力。被上诉人杨燕娜辩称，陈健的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。1.本案是房屋买卖合同纠纷，不存在民间借贷，若将房屋买卖合同纠纷认定是民间借贷实际是对法律的错误认定。2.关于2014年的查档是陈健查档，2015年5月18日之后，法院到国土局调查是谁查的档案，国土局显示是陈健、中介、杨燕娜三方共同前去查档的。3.陈健主张还款方式不合理，杨燕娜还款的方式符合双方合同约定和法律规定。4.陈健查档涉案房屋被轮候查封。陈健隐瞒了其与胡姬妮的合同关系，导致涉案房屋被查封。垫付执行款是双方协商一致的结果，但在约定过户时，陈健因涉案房屋房价上涨而违约，并要求杨燕娜加钱。因3年诉讼导致不能及时过户的原因不是杨燕娜导致的，因加钱无果，陈健拒绝履行合同。杨燕娜于2017年11月30日向一审法院起诉请求：1.陈健继续履行与杨燕娜于2015年5月18日签订的房地产买卖合同及其补充协议；2.东安公司协助陈健办理位于中山市××乡镇××域名××单元××房的所有权转移登记手续；3.陈健在取得产权登记后协助杨燕娜办理位于中山市××乡镇××域名××单元××房的所有权转移登记手续；4.陈健立即将上述房屋腾退交付给杨燕娜使用；5.陈健承担上述房屋从陈健更名过户到杨燕娜的一半的税金和费用；6.陈健向杨燕娜支付从2016年12月1日起到退还房屋之日止的租金[从2016年12月1日起计算到2017年4月1日止，租金按每月1000元计算；从2017年4月1日起计算到退还房屋之日止，租金按每月1500元计算]；7.陈健向杨燕娜支付违约金50000元。一审法院认定事实：位于中山市××乡镇××域名××单元××房销售登记备案在陈健名下，现尚未办理权属证书。2015年5月18日，杨燕娜与陈健签订一份房地产买卖合同，约定：1.陈健将其位于中山市××乡镇××域名××单元××房以38万元的价格转让给杨燕娜；2.杨燕娜在签订合同当日向陈健支付定金18000元，在陈健办理提前还款，银行通知还款之日，杨燕娜向陈健支付首期款21万元，余款152000元由陈健在售楼部配合办理中山市商品房销售合同登记备案证明表到杨燕娜名下，杨燕娜拿到备案表时支付；3.杨燕娜向陈健支付上述首期款21万元时，陈健必须配合杨燕娜办理中山市商品房销售合同登记备案证明表，陈健不配合的按违约处理，陈健必须在7天内退还楼款及定金，并支付违约金5万元；4.陈健保证能将涉案房屋的中山市商品房销售合同登记备案证明表更名到杨燕娜名下，如更名不成功的，双方约定等房屋产权证出来后，陈健拿到房产证之日起15日内必须杨燕娜到国土部门办理过户手续；5.办理上述房屋过户所需缴纳的所有相关费用，由杨燕娜、陈健双方各自承担一半。合同还约定了其他条款。第三人蓝木火作为见证人在上述合同签名确认。上述合同签订后，杨燕娜于当日向陈健支付了定金18000元。2015年9月25日，杨燕娜向陈健支付24万元。2015年10月14日，杨燕娜向陈健支付1万元。2015年12月17日，在第三人的见证下，杨燕娜与陈健签订一份房地产买卖补充协议，约定：1.陈健承诺在杨燕娜支付第二期款项24万元当日，将涉案房屋交付给杨燕娜使用出租，如陈健不将房屋交付给杨燕娜使用，陈健承诺按租金的三分之二交租给杨燕娜，从2015年11月1日起计算，陈健按每月1000元交给杨燕娜（双方同意每月租金可在杨燕娜应支付的后期楼款中扣减）；2.陈健因急用资金，陈健要求杨燕娜在2015年10月14日提前支付楼款1万元，在2015年12月17日，陈健再要求杨燕娜提前支付楼款1万元，剩余楼款等陈健办好房产证后，双方到国土局办理过户时，扣减租金和水电费后支付给陈健。上述补充协议签订后，杨燕娜又向陈健支付了1万元。2016年4月8日，陈健向杨燕娜出具一份收据，内容为：兹有陈健收到杨燕娜购买涉案房屋购房款尾款102000元，截至今日，陈健已收到杨燕娜购房款总额38万元，收款当天双方应到过户部门办理更名过户手续。后陈健未协助杨燕娜办理更名手续，杨燕娜于2017年11月30日诉至一审法院，提出前述诉讼请求。诉讼中，陈健确认收到杨燕娜支付的278000元，对于2016年4月8日收据载明的102000元表示没有收到。杨燕娜称该102000元的支付方式为：其中89932.25元是杨燕娜代陈健支付其欠案外人胡姬妮的执行款项，另外从2015年11月至2016年11月的租金共计13000元（每月1000元），共计102932.25元，抵偿了杨燕娜尚欠的购房款102000元。又查：2014年4月3日，陈健与案外人胡姬妮签订一份二手房买卖合同，约定陈健将上述房屋以22万元出卖给胡姬妮。后胡姬妮以房屋买卖合同纠纷为由，于2015年6月10日诉至一审法院，要求解除双方的合同、陈健向其返还定金等。一审法院经审理后于2015年8月17日作出（2015）中一法三民一初字第657号民事判决，判决：1.解除胡姬妮与陈健于2014年4月3日签订的二手房买卖合同；2.陈健于判决发生法律效力之日起七日内双倍返还定金60000元（30000元×2）及预付购房款20000元，合计80000元给胡姬妮。上述判决生效后，陈健没有履行判决，胡姬妮向一审法院申请强制执行，执行案号为（2015）中一法执字第9319号。执行过程中，一审法院于2015年11月3日作出（2015）中一法执字第9319-1号的执行裁定，查封了陈健所有的上述房屋。一审法院在执行（2015）中一法执字第9319号案过程中，杨燕娜于2017年4月5日同意为陈健支付胡姬妮执行款及执行费用共89932.25元，并实际向一审法院缴纳了上述执行款89932.25元。后一审法院于2017年4月10日作出（2015）中一法执字第9319-2号执行裁定书，裁定解除一审法院（2015）中一法执字第9319-1号执行裁定书对陈健名下的上述房屋的查封。另查：涉案房屋的发展商为东安公司。根据东安公司与陈健签订的中山市商品房买卖合同，东安公司应于2012年9月30日前将涉案房屋交付给陈健使用，并于商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。但至今为止，东安公司尚未为涉案房屋办理权属证书。一审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。杨燕娜与陈健签订的房地产买卖合同及房地产买卖补充协议是双方的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。陈健称其与杨燕娜之间属民间借贷纠纷，因陈健未提供任何证据证实，一审法院不予采信。杨燕娜已向陈健支付了全部购房款38万元的事实，有杨燕娜提供的陈健出具的收款收据为证，一审法院依法予以确认。虽然陈健辩称没有收到2016年4月8日所载的102000元，但陈健未能提供相反的证据推翻其出具的收款收据，而杨燕娜已对该102000元的组成（杨燕娜代陈健支付另案执行款及部分租金）作出了解释，并提供了补充协议及另案的执行笔录及支付凭证为证，足以认定。因杨燕娜与陈健签订的房地产买卖合同及房地产买卖补充协议是合法有效的，而且杨燕娜已支付全部购房款，也不存在违约行为，故杨燕娜要求继续履行合同的诉讼请求，理据充分，一审法院予以支持。由于涉案房屋尚未办理权属证书，故无法直接由陈健履行过户义务，可由陈健办理了涉案房屋的权属证书后，再履行向杨燕娜过户的义务。东安公司作为涉案房屋的开发商，虽然与东安公司签订合同购买房屋的是陈健而非杨燕娜，但因陈健已与杨燕娜签订房屋买卖合同，为确保该合同的继续履行，东安公司负有为涉案房屋办理权属证书的义务。而且根据陈健与东安公司签订的中山市商品房买卖合同的约定，涉案房屋也已到了合同约定的办证时间，故东安公司应协助办理涉案房屋的权属证书。涉案房屋办理权属证书后，陈健应协助将房屋过户到杨燕娜名下。根据2015年12月17日补充协议的约定，杨燕娜支付了第二期购房款24万元后，陈健应将涉案房屋交付给杨燕娜使用，故杨燕娜请求陈健交付涉案房屋的诉讼请求，理据充分，一审法院予以支持。同时，根据补充协议的约定，由于陈健未将涉案房屋交付给杨燕娜，故应从2015年11月1日起按每月1000元的标准向杨燕娜支付租金，现杨燕娜确认2016年11月份之前的租金已抵扣房款，并主张从2016年12月开始计算租金，一审法院予以支持，但租金的计算标准应按合同约定的每月1000元计算。杨燕娜主张从2017年4月1日起按每月1500元计算，理据不充分，一审法院不予支持。另外，根据合同的约定，陈健在收取杨燕娜第二期购房款后，保证并协助将涉案房屋的销售登记备案表更名到杨燕娜名下，陈健未履行这一义务，已构成违约，故对于杨燕娜要求陈健支付违约金5万元的诉讼请求，一审法院予以支持。对于杨燕娜主张陈健承担一半过户税费的诉讼请求，虽然合同对此有约定，但由于该税费尚未实际发生，故一审法院暂时不作处理。杨燕娜可在该税费实际发生后，再另行向陈健追讨。东安公司经一审法院合法传唤，没有正当理由拒不到庭应诉，应视为其主动放弃举证、质证和抗辩的权利。综上，杨燕娜的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，一审法院予以支持，对其不合理的诉讼请求，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决：一、陈健继续履行与杨燕娜于2015年5月18日签订的房地产买卖合同及于2015年12月17日签订的房地产买卖合同补充协议；二、东安公司应于判决发生法律效力之日起三日内协助办理位于中山市××乡镇××域名××单元××房的权属证书；三、陈健应在中山市××乡镇××域名××单元××房的权属证书办好后三日内协助将该房屋过户到杨燕娜名下；四、陈健应于判决发生法律效力之日起三日内将中山市××乡镇××域名××单元××房交付给杨燕娜使用，并向杨燕娜支付租金（租金的计算方法：按每月1000元的标准从2016年12月1日起计算到实际交付房屋之日止）；五、陈健应于判决发生法律效力之日起三日内向杨燕娜支付违约金5万元；六、驳回杨燕娜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8185元，财产保全费3020元，合共11205元（杨燕娜已预交），由陈健承担，陈健应在支付上述款项时一并将应承担的诉讼费用11205元支付给杨燕娜。本院二审期间，陈健提交一份中山市不动产登记资料查询结果，拟证明案涉房屋被轮候查封，案涉合同不能继续履行。杨燕娜对该证据的真实性确认，关联性不确认。东安公司对该证据的真实性确认。其他当事人未提交新证据。对于一审查明的事实，本院予以确认。本院另查明：案涉房屋现有三轮查封，第一查封申请人为杨燕娜，第一轮候查封申请人为杨燕娜，第二轮候查封申请人为案外人陈志辉。本院另查明：二审中，东安公司确认案涉房屋具备办证条件，小区其他房屋已经办证，案涉房屋因有查封故不能办证。陈健主张其与杨燕娜之间是民间借贷关系，对于借款的原因，一审时其陈述是为了偿还案外人胡姬妮的款项，二审时其陈述是为了偿还银行借款；对于借款利息，陈健一审时陈述借款未约定借款利息，二审时陈述双方口头约定借款利息为每月1500元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审仅针对上诉人的上诉请求进行审理，当事人未上诉的，不予审理。针对陈健的上诉，本院作如下分析：首先，关于本案基础法律关系如何认定的问题。陈健主张本案名为房屋买卖实为民间借贷，即陈健主张本案系民间借贷合同关系，对此陈健称其与杨燕娜恶意串通虚构房屋买卖合同及收款收据是为了对抗案外人的执行，对陈健的该主张，杨燕娜予以否认。在此情形下陈健对其主张应承担相应的举证责任。但陈健关于借款原因、借款利息约定等借款关系的关键细节陈述前后矛盾，且未提交借款合同等证据证实其主张，在此情形下，一审法院对其上述主张不予采信并无不当，一审法院认定本案法律关系为房屋买卖合同纠纷正确，本院予以维持。其次，关于一审法院是否程序违法的问题，陈健主张登记在其名下的房屋为其与父母共有的家庭共同财产，但是其一审期间并未提出该意见，且其未提交充分的证据证实案涉房屋为其与其父母的家庭共有财产，故一审法院并未遗漏当事人，审理程序并无不当，陈健主张将本案发回重审没有事实和法律依据，本院依法不予支持。再次，关于本案是否具备可履行性的问题，根据二审查明的事实，案涉房屋所在小区已具备办证条件，故陈健以案涉房屋尚未取得房产证为由主张案涉合同无法履行没有依据，本院不予支持；关于陈健主张案涉房屋有轮候查封故无法办理过户手续的问题，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行如果问题通知》第二十条之规定：“……查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效……”，故本案虽然存在轮候查封情形，但杨燕娜为第一查封和第一轮候查封的申请人，故不影响本案所涉合同继续履行，陈健上述主张没有事实和法律依据，本院依法不予支持。对于陈健上诉未涉及部分，本院依法不予审理。综上所述，陈健的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8185元（上诉人陈健已预交），由上诉人陈健负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年六月十七日书记员  严贝贝