山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁06民终2594号上诉人（原审被告）：任玉波，男，1980年5月10日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：乔亮，山东小光律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙云堂，男，1962年12月15日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：赵军良，山东明朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：温岳东，山东明朗律师事务所律师。上诉人任玉波因与被上诉人孙云堂房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初1483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。任玉波上诉请求：1、依法撤销芝罘区人民法院（2018)鲁0602民初1483号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院以“双方签订的租房合同己实际履行”规避租房合同的法律效力认定，属于事实认定错误。本案中租赁房屋系未取得建设工程规划许可证的违章建筑，上诉人与被上诉人于2015年3月签订的租房合同系无效合同,无效的合同自始没有法律约束力。同时根据合同法第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。截止一审法院判决之日，被上诉人也未取得建设工程规划许可证。二、一审法院仅根据2016年6月27日双方签订的协议书，认定该协议书“系双方真实意思表示，对双方具有约束力”，据此要求上诉人向被上诉人支付赔偿金，系事实认定错误。该协议书中约定的是按合同约定给予违约金十万零五千元。租房合同和该协议书中均没有关于赔偿金的任何约定。被上诉人在一审起诉时诉请要求上诉人支付的是违约金，庭审中双方争议的焦点也是违约金，只是在第二次庭审结束前被上诉人匆忙将违约金变更为赔偿金。被上诉人也未提供其主张赔偿金的依据、计算方式和相关证据。在双方签订的租房合同无效情形下，是不产生违约金的，故该协议书中根据租房合同对违约金的约定亦是无效的。一审法院却认为该协议书对双方有约束力，并根据该协议书中违约金标准要求上诉人来支付赔偿金。违约金和赔偿金是不同的法律概念，被上诉人要求的赔偿金没有出处，更不应得到法律的支持。三、一审法院依照合同法第六条、第六十条、第一百零七条判决本案，系法律适用错误。一审法院适用的上述合同法条款，均建立在合同有效的前提下。而本案中租房合同恰恰是无效的，应当适用最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条和合同法关于合同无效部分的条款。综上所述，一审法院认定事实错误、适用法律错误，上诉人请求二审法院依法查清事实，以维护上诉人的合法权益。孙云堂辩称，一、上诉人与被上诉人双方于2016年6月27日达成协议的实质内容是对上诉人损失的赔偿而非“违约金”。首先，即使上诉人与被上诉人间的《租房合同》被认定为无效，其原因是因为被上诉人的房屋未取得建设规划许可，而涉案房屋未取得相关手续并不影响双方实际履行合同，被上诉人根据上诉人的要求花费巨额投资对厂房进行拓建，且涉案厂房目前仍然完好。上诉人承租房屋仅一年后因自身业务原因提出不再续租，双方协商一致《租房合同》不再继续履行，2016年6月27日又另行达成了一份协议，该协议载明了上诉人支付被上诉人10.5万元后，双方的所有纠纷自动解除。该协议是双方考虑到上诉人不再继续承租厂房而给被上诉人造成了巨大损失而达成的，协议的实质内容是上诉人对被上诉人拓建损失的赔偿，虽然对赔偿表述为“违约金”，但该赔偿并非《租房合同》中约定的“违约金”。因为协议双方作为普通公民，在此协议达成时，对于“违约金”的法律概念并没有专业的认识，而且一审诉讼时，被上诉人也巳经更正并明确了，要求上诉人支付的系赔偿金而非“违约金”。其次，通过《租房合同》中约定的“违约金”数额为13.39万元可以明显体现，该10.5万元并非是《租房合同》约定的“违约金”，而实际是对被上诉人投入损失的赔偿，所以双方才另行达成协议，这一点上诉人也是明知的。二、赔偿协议达成后，上诉人已经以实际行动对协议予以追认。双方签订赔偿协议当日上诉人向被上诉人支付了赔偿款7万元后，又于2016年8月7日再行向被上诉人支付赔偿款1万元，该行为是上诉人对赔偿协议的再次追认。因此，上诉人应当继续履行协议向被上诉人支付赔偿，被告拒绝支付剩余赔偿款的行为是对契约精神的漠视，没有任何事实与法律依据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请法院查明事实，遵循合同法意思自治的原则，考虑到被上诉人因此遭受到的实际损失巨大，依法驳回上诉人的上诉请求。孙云堂向本院提出诉讼请求:判令任玉波支付孙云堂赔偿金25000元。一审法院审理查明，2015年3月份，孙云堂、任玉波双方签订租房合同一份，约定：孙云堂将坐落于烟台市芝罘区幸福十五村西的办公楼一栋、厂房两座（以下简称涉案租赁物）出租给任玉波，租赁期限为5年，自2015年6月1日至2020年5月31日；租期内第1-3年年租金260000元，第4年年租金273000元，第5年年租金286000元；双方在合同期内违约导致合同解除，违约方应向守约方支付违约金，金额为合同金额的10%；租金交付前孙云堂负责在两个车间内安装2台10吨天车，且安全可靠符合国家使用要求，负责将两个车间电源主线贯穿安装上电源主线，达到任玉波使用要求；孙云堂负责安装两个车间照明各10个灯，按要求负责新车间的挖压机坑和车间的行车高度在9米以上的新车间建设和两个车间连接处的开门工作。2015年3月15日，双方签订租房合同附件一份，约定：孙云堂负责安装变压器250+60千瓦各一个，安装费用由孙云堂承担，达到安全可靠使用，变压器安装后由任玉波负责管理；任玉波付孙云堂安装费用款的利息，按年息6%计算，半年支付一次；若任玉波不再续签合同，任玉波负责配合孙云堂到电业局将变压器过户给孙云堂，过户费由任玉波负责。租房合同签订后，孙云堂对涉案租赁物进行改造，并于2015年6月1日交付给任玉波，任玉波支付了第一年的租金260000元。2016年6月，任玉波提出不再租赁涉案租赁物。2016年6月27日，双方签订协议一份，载明：经双方友好协商，任玉波按合同约定给予孙云堂违约金拾万零伍仟元，双方所有纠纷自动解除，现任玉波付给孙云堂柒万元，剩余叁万伍仟元在2016年7月底前付给孙云堂，此事就此解决，所有双方合同作废。协议签订当日，任玉波通过银行转账方式支付孙云堂70000元，并于2016年8月7日转账支付孙云堂10000元，剩余款项至今未付。孙云堂向任玉波追索未果，遂状诉至一审法院。庭审中，任玉波主张涉案租赁物未取得建设规划许可证，孙云堂对此予以认可，称建设规划许可证正在办理中，并主张双方于2016年6月27日签订协议书中的违约金实际上是对孙云堂履行合同中改扩建及增加设备投入资金进行的赔偿。一审法院依据租房合同、租房合同附件、协议书及双方的陈述等认定上述事实。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，孙云堂、任玉波双方签订的租房合同已实际履行，因任玉波提出不再承租，双方于2016年6月27日协商一致解除租房合同的事实清楚。双方于2016年6月27日签订的协议书系双方就租房合同权利义务终止后相关事宜另行达成的协议，系双方真实意思表示，对双方具有约束力，且孙云堂为履行租房合同对涉案租赁物进行了改造，任玉波提前解除租房合同并同意给予孙云堂适当赔偿于法不悖，任玉波已支付孙云堂80000元，孙云堂要求任玉波支付剩余25000元于约相合，于法有据，予以支持。任玉波以涉案租赁物未取得建设规划许可证、租房合同无效为由拒不支付剩余25000元于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条之规定，一审法院判决：限任玉波于本判决生效之日起10日内支付孙云堂赔偿金25000元。如果任玉波未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给孙云堂。案件受理费425元，由任玉波负担。二审中，当事人没有提交新证据。庭审中，任玉波认可双方签订租房合同之后，孙云堂按照合同约定对涉案房屋进行改造并增加了新的设备设施，目的是为了履行双方的租赁合同，但对改造费用的数额不予认可。孙云堂主张其诉讼请求实质是要求任玉波支付损失赔偿，依据双方于2016年6月27日达成的协议，该协议载明了任玉波向孙云堂支付10.5万元，双方所有纠纷自动解决，协议中虽使用的字样是“违约金”但是实质内容是任玉波对孙云堂为履行合同相关投入的损失赔偿。本院二审查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案中，虽然孙云堂出租涉案租赁物未取得建设规划许可证，但双方签订的租房合同已实际履行部分，且双方约定的租赁期限为五年，而任玉波在按照约定履行一年后即提出不再承租，必然导致合同解除后，孙云堂因为履行双方租赁合同所增加相关设施、设备投入闲置而造成一定损失。双方于2016年6月27日达成的协议，实质是对任玉波不再履行合同、双方同意解除合同而给予孙云堂相关损失赔偿而达成的合意。且任玉波已经按照2016年6月27日协议支付了80000元，故，依据诚实信用原则，结合本案实际，一审法院判决任玉波给付孙云堂剩余的赔偿金25000元，并无不妥。任玉波的上诉理由不成立，本院依法不予支持。综上所述，上诉人任玉波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费425元，由上诉人任玉波负担。本判决为终审判决。审判长  杨卫东审判员  衣振国审判员  陈晓彦二〇一九年六月二十二日书记员  张 筱