福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初141号 原告：林媛美，女，1939年6月22日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 原告：陈某，女，2006年2月14日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 法定代理人：陈鸿坤，男，1965年12月6日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区，系陈某父亲。 以上二原告共同委托诉讼代理人：黄志强，厦门市禾山法律服务所基层法律服务工作者。 被告：林玉芳，女，1975年8月15日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：邱星洪，福建闽鹭律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：林彬能，福建闽鹭律师事务所执业律师。 第三人：厦门众汇祥房产代理有限公司，住所地福建省厦门市思明区禾祥东路龙翔花园18-2。 法定代表人：张兰兰。 委托诉讼代理人：谢拔萃，男，该公司员工。 原告林媛美、陈某与被告林玉芳、第三人厦门众汇祥房产代理有限公司（以下简称众汇祥公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林媛美、陈某的共同委托诉讼代理人黄志强，被告林玉芳及其委托诉讼代理人邱星洪、林彬能，第三人众汇祥公司的委托诉讼代理人谢拔萃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林媛美、陈某向本院提出诉讼请求：1.林玉芳立即向林媛美、陈某支付购房款289万元及违约金（以289万元为基数，按每日万分之五计算，自2018年1月30日起计至实际付清之日止）；2.林玉芳承担本案诉讼费用（含财产保全费等）。庭审过程中，林媛美、陈某将诉讼请求变更为：1.林玉芳立即向林媛美、陈某支付购房款285.46万元及违约金（以860万元为基数，按每日万分之五计算，自2018年2月8日起计至实际付清之日止）；2.林玉芳承担本案诉讼费用（含财产保全费5000元、保险费6600元）。事实和理由：林婷（已故）于2017年6月27日与林玉芳签订《房产买卖协议》，协议约定林玉芳向林婷购买位于厦门市湖里区车位，房产和车位的成交价为860万元。林玉芳应于2017年7月25日前支付购房定金50万元，于2017年10月20日前送件当天支付580万元，余款230万元向银行贷款，并由银行转账至林婷账户。林婷、林玉芳共同委托众汇祥公司办理房屋过户手续，并约定房屋中介费由林玉芳承担。合同签订后，林婷依约将房产及车位交付给林玉芳，并依约配合林玉芳办理产权变更登记手续，现房屋及车位已交付并登记在林玉芳名下。林玉芳并未按照合同约定向林婷支付购房款，尚欠林婷售房款289万元，经多次催讨仍不支付。林婷死亡后林媛美、陈某作为法定继承人，有权继承林婷的遗产并提起诉讼。 林玉芳辩称，一、林玉芳实际付577万元。其中2万元是应对方要求支付的利息，实际支付的房款本金是575万元，尚欠房款285万元。二、虽然合同约定230万元的支付方式为按揭贷款，但是因银行同意发放285万元贷款，所以林玉芳与林婷约定将580万元首付降为525万元，剩余55万元由银行按揭贷款补足。为此林玉芳还向林婷支付了2万元利息费用。谈妥后，林媛美、林静（林婷的妹妹）等人才同意办理过户并交房。三、送件后因林婷已故，无法配合签字办理285万元按揭贷款，银行拒绝放款。原因不在于林玉芳，林玉芳不应当承担违约责任。四、即使法院认为林玉芳违约，违约责任也过高。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金计算应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。（一）从实际损失而言，欠付购房款除了会造成利息损失外，林媛美、陈某方并未举证证明有别的损失，日万分之五的标准过高。（二）从合同履行来看，林玉芳已积极主动地履行了大部分义务，未付的280多万元只占小部分。已履行的部分并未造成林媛美、陈某损失，若按860万元为基数计算违约金，有违公平原则。（三）从过错程度而言，林玉芳已积极主动地履行了大部分义务，本案诉讼确因林婷在交易过程中死亡才引发。林玉芳主观上并无违约的故意，诉前也不断与林媛美、林静等人积极沟通协调，并未采取消极躲避、转移财产等行为。五、诉讼保全责任险保险费的承担无约定，应由林媛美、陈某自行承担。 众汇祥公司未发表陈述意见。 本院经审理认定事实如下：厦门市湖里区仙岳路692号1901室原登记于林婷名下，林婷于2017年11月25日死亡，林媛美为林婷母亲，陈某为林婷女儿，林婷之父林峰敏于2016年6月12日死亡。2017年6月27日，在众汇祥公司的居间下，林婷作为出售方（甲方）与作为购买方（乙方）的林玉芳签订一份《房产买卖协议》（合同编号ＮＯ.0000471）。双方约定：1、甲方将坐落于厦门市湖里区仙岳路692号1901室的房产（以下简称讼争房产）出售给乙方，用途为住宅，建筑面积为180.39平方米；2、房屋成交总价为860万元，协议签订之日支付定金50万元，乙方于2017年10月20日前向甲方支付580万元（不含定金）；3、乙方向银行申请商业贷款230万元，该贷款由银行直接转至甲方账户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，乙方应于银行放贷30天内将差额部分以现金方式支付给甲方；4、双方签订协议由乙方向中介方支付中介佣金2万元；5、甲方应于收到房屋全款金额当日将上述房产交付给乙方使用，双方保证于2017年10月20日前共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续；6、乙方在申请办理房屋权属登记手续后三天内备齐银行按揭所需的资信证明材料并经银行确认，且乙方应在申请办理该房屋权属转移登记手续受理单通知之日起三日内办妥银行按揭抵押手续；7、自违约行为发生之日起，违约方按成交价每日万分之五向守约方支付违约金，违约金额认定及支付不影响合同在违约行为终止之日后继续履行。此外，合同就税费负担、中介费支付、户口迁出等其他相关合同事宜亦作出了约定。 合同签订后，2017年6月27日、2017年7月25日、2017年11月10日、2017年11月28日、2017年11月29日、2017年12月16日、2017年12月19日，林玉芳分别向林婷的账户中转入12万元、40万元、30万元、213万元、1004600元、100万元、80万元款项；2017年12月16日，林玉芳通过微信转账的方式向案外人林静转款15400元。 2017年11月15日，林婷作为委托人、林媛美作为受托人，就讼争房屋及湖里区仙岳路678号地下二层第65号车位办理公证委托手续，受托人的代理权限及范围包括：1、受托人有权代为向银行、担保公司偿还贷款，有权办理抵押注销手续；2、有权代为办理房产相应的出售手续，与房产买受人商定房产交易价格、房款支付方式、房产交付等合同的各项条款并代为签署房产买卖合同及相关协议、文件；3、代为到房地产管理部门办理房地产权属过户登记手续并代为签署与房产交易相关的法律文件，代为办理房产交易送件、取件、退件等相关手续；4、若买受人选择银行贷款的付款方式，受托人有权协助其办理住房按揭贷款（或抵押贷款）手续，并将银行所贷款项转入委托人名下的账户，代为签署相关法律文件；5、代为与买受人办理房产交接事宜及办理水、电、煤气、有线电视、电话、宽带、物业等过户手续。公证委托期限自委托之日至2019年11月14日，2017年11月16日厦门市鹭江公证处作出（2017）厦鹭证内字第66191号公证书对上述委托情况予以公证。 2017年12月16日，林媛美出具一份声明，载明：经林婷、林玉芳双方协商之后约定，林玉芳首付款预留人民币82万元，预留款支付金额为80万，余款2万元于交房当天支付给林婷；林婷承诺于2017年12月24日当天将房屋交付给林玉芳、并结清所有水电物业管理费，交房具体时间为2017年12月24日18时；违约金5万元，如有一方违约方需支付违约金。当日林媛美、林婷出具一份收条载明收到林玉芳购房款100万元及利息2万元。 2017年11年30日，平安银行股份有限公司厦门分行出具一份《个人贷款结清证明》，证明林婷在上述银行抵押物讼争房屋的贷款本金313万元于2017年11月29日结清。 庭审过程中，证人王某陈述：其系中国工商银行厦门城建支行信贷员，林玉芳买房向其所在银行申请个人二手房贷款；当时房子尚未过户，按照其当时提交的材料做预审批，贷款上报后要求双方过户，过户后补充材料，后续补充过程中林婷没有按照银行要求提供资料，最后贷款没有下放；卖方已经收到部分首付款后银行让林婷过来签字，但当时来的不是林婷本人，而是其家人拿着公证文书来签字，因为之前收款和签字都是林婷本人，与银行的要求不符，所以没有放款；林婷的家人告诉银行林婷在治病，银行提出去香港上门签字，林婷家人不同意。 另查明，林媛美、陈某因本案申请诉前保全产生申请费5000元。 庭审过程中，林媛美、陈某陈述：林玉芳支付的款项中4600元为逾期付款违约金。林玉芳陈述：其可以确认尚欠的购房款为285万元，林玉芳共支付577万元款项，2017年6月27日支付的2万元是作为中介费支付的，2017年12月16日支付的15400元是作为利息支付的；讼争房屋送件日期是2017年12月16日，办出产权证的时间是2017年12月20日。众汇祥公司陈述：只收到林婷支付的1万元，实际支付的是代办费。 诉讼过程中，林媛美、陈某陈述，1004600元中的4600元及15400元是因在平安银行办理该房屋的抵押而支付的2万元利息，林玉芳同意支付该2万元，不能抵扣购房款。 本院认为，林婷与林玉芳之间签订的《房产买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效。林媛美、陈某系林婷的合法继承人，林婷死亡后，其相应的合同权利及义务由其继承人林媛美、陈某承继。林玉芳提交的声明、收条与林玉芳的付款记录相互佐证，可以证明房屋买卖双方达成了将银行贷款金额变更为285万元，首付款变更为575万元并由林玉芳支付2万元利息的事实。截至2017年12月19日林玉芳支付款项为577万元，扣除林玉芳确认的中介费2万元及利息2万元，剩余购房款为287万元，林媛美、陈某向林玉芳主张未付购房款2854600元符合双方约定及法律规定，本院依法予以支持。根据双方合同约定林玉芳应于申请办理房屋权属转移登记手续受理单通知之日起三日内办妥银行按揭抵押手续。林玉芳确认讼争房屋办理权属登记时的送件日期为2017年12月16日，林玉芳应于2017年12月19日前办妥银行按揭抵押手续。（2017）厦鹭证内字第66191号公证书中林婷于2017年11月15日授权受托人林媛美协助买受人办理住房按揭贷款（或抵押贷款）手续，并将银行所贷款项转入委托人名下的账户，代为签署相关法律文件，林婷于2017年11月25日死亡，林婷死亡后林媛美从事代理行为经所有继承人认可后仍可以发生相应的法律效力。证人王某的陈述仅可佐证中国工商银行厦门城建支行未发放的贷款的原因系其内部规定必须林婷本人签字方可发放贷款。林玉芳系办理银行贷款合同义务的主体，林婷作为出卖人仅负有协助办理银行贷款手续的义务，林婷在特殊情况下无法亲自到场签字时出具相应的公证委托书后已经履行了相应的协助义务，贷款即使因贷款银行内部规定无法放款，合同责任也在于林玉芳一方。林玉芳在得知银行无法发放贷款时，应在合理期限内采取更换银行或者以其他方式付款的方式来支付购房款，林玉芳在合同约定期限内没有办妥银行按揭手续且没有在未办妥银行贷款手续后合理期限内付款，应当承担逾期支付购房款的违约责任。本院根据出卖人林婷在合同履行过程中去世的情况，结合双方当事人办理银行贷款的情况，酌情认定林玉芳应于办理银行贷款手续期限即2017年12月19日后三个月内支付相应的购房款项，林媛美、陈某主张林玉芳自2018年2月8日起支付逾期支付购房款的违约金，本院认定林玉芳应自2018年3月20日起向林婷的继承人林媛美、陈某支付逾期交房的违约金。林媛美、陈某的损失仅为逾期支付购房款的资金损失，双方合同约定以总房款860万元为基数按照日万分之五的标准计算违约金明显超出了林媛美、陈某的合同损失，本院依将违约金调整为按照双方约定的万分之五的标准以林媛美、陈某主张的未付购房款2854600元为基数计算，计至林玉芳实际支付购房款之日止。林媛美、陈某因提起本案诉讼产生财产保全申请费5000元，系实现债权的合理费用，因林玉芳的违约行为而产生，应由林玉芳承担，林玉芳应将上述费用支付给林媛美、陈某。林媛美、陈某主张保全保险费用6600元，但未举证证明该部分费用实际发生，林媛美、陈某可待该部分费用实际发生后另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、林玉芳于本判决生效之日起十日内向林媛美、陈某支付购房款2854600元及违约金（违约金以2854600元未付购房款为基数按日万分之五的标准自2018年3月20日起计至实际支付购房款之日止）； 二、林玉芳于本判决生效之日起十日内向林媛美、陈某支付财产保全申请费5000元； 三、驳回林媛美、陈某的其他诉讼请求。 案件受理费20752元，由林媛美、陈某负担4741元，由林玉芳负担16011元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 张占甫 二〇一九年六月二十日 代书记员 姚卓群 附页： 本案所适用的法律、司法解释条文: 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。