山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁08民终1432号上诉人（原审原告）：李全伟，男，1963年9月30日出生，汉族，居民，住泗水县。上诉人（原审原告）：邢长菊，女，1964年1月17日出生，汉族，居民，住泗水县。委托诉讼代理人：卓先兵，山东华运律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王庆武，男，1958年6月28日出生，汉族，住济宁市。原审第三人：王龙，男，1983年6月30日出生，汉族，居民，住泗水县。原审第三人：孔臻臻，女，1983年7月15日出生，汉族，居民，住泗水县。上诉人李全伟、邢长菊因与被上诉人王庆武、原审被告王龙、孔臻臻案外人执行异议之诉纠纷一案,不服山东省泗水县人民法院（2018）鲁0831民初2541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李全伟、邢长菊上诉请求：撤销原判，依法改判停止对泗水县恒星家园小区5号楼2单元301室房产的强制执行。事实与理由：一、李全伟、邢长菊(二者夫妻关系)与原审第三人王龙、孔臻臻(二者夫妻关系)于2014年5月10日签订书面《二手房买卖合同》，2014年6月7日，上诉人李全伟、邢长菊付清了全部房屋价款。原审第三人王龙、孔臻臻收齐房款60万元后，亦将涉案房屋交付给上诉人李全伟、邢长菊，上诉人自2016年6月居住至今。2014年6月16日上诉人开通涉案房屋有限电视，开始缴纳涉案房屋的暖气费、宽带费、燃气费、物业费、垃圾费、水费等。2015年5月4日原审第三人王龙向李鑫出具10万元的借条一份，李鑫于2015年6月16日与被上诉人王庆武签订《债权转让协议书》，将该债权转让与被上诉人王庆武。被上诉人王庆武将原审第三人诉至泗水县人民法院，2015年9月25日判决泗水人民县法院作出(2015)泗商初字第833号民事判决书，泗水县人民法院于2015年12月11日查封了上述涉案房屋。二、原审认定上诉人未交清涉案房屋房款给第三人，是认定事实不清。上诉人与原审第三人的《二手房买卖合同》中虽然约定58万元的付款方式是“用银行转账的方式支付”，但在实际付款中是现金支付的，付款方式的变更不能否定实际支付的事实。虽然原告提供的银行卡交易明细单只是体现了大部分资金来源，但不能否定上诉人全额支付房款的事实。在付款时，原审第三人王龙说他在曲阜干饭店，在曲阜买房急用钱，不让上诉人转账，他要求全部现金支付，就没按协议约定的银行转账方式付款。因为原审第三人王龙在泗水城关医院上班，上诉人李全伟认识泗水城关医院张俊涛院长，张俊涛院长和上诉人李全伟一起去和原审第三人王龙谈的房屋买卖事宜，基于这层关系，上诉人李全伟就同意以现金方式给原审第三人付款，张俊涛也知道这个情况。上诉人家代理金猴皮鞋销售，平时家里也存有现金，在向第三人王龙付款时，如现金不够，上诉人就从银行取款给原审第三人。在付清全款后，原审第三人王龙就把所有收款条收回，给上诉人出具了一个60万元的收到条。原审第三人向上诉人出具的全款收到条，足以证实上诉人按《二手房买卖合同》约定的价款足额支付了购房款，原审法院认定上诉人未支付全部付款给原审第三人，属于认定事实不清。三、原审认定涉案房屋未办理过户手续，“并非不能归责于买受人自身原因”，属于认定事实不清，适用法律错误。1、从涉案房屋买卖合同的签订、履行来看，上诉人李全伟、邢长菊没有过错。涉案房屋买卖合同签订在被上诉人王庆武的债权执行之前，上诉人李全伟、邢长菊也不知道被上诉人王庆武的所谓债权，合同的签订不存在损害其利益的行为。2、涉案《二手房买卖合同》为有效合同，该合同约定“于2018年办理过户手续”，是应原审第三人王龙的要求约定的，且并未违反法律的禁止性规定，该约定上诉人没有任何过错。在王庆武申请法院查封涉案房屋时(2015年12月11日)，将案涉房屋过户登记至李全伟、邢长菊名下的条件尚未成就，现涉案房屋被法院查封，不能办理过户，上诉人李全伟、邢长菊不存在过错。鉴于上述事实，上诉人与原审第三人就涉案房产在法院查封之前就签订了合法有效的书面买卖合同，且已支付全部价款，合法占有该房屋，未办理过户登记非上诉人自身原因造成的，上诉人的诉请有理，于法有据。王庆武辩称，2015年12月10日泗水县人民法院查封了涉案房产。2016年8月2日李全伟对查封提出异议，称其已购买此房屋，并且交付全款，实际占有，要求解除查封。被上诉人认为其异议不能成立，理由如下：一、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》，第九条规定：“对国土资源、房地产管理部门已经受理被执行人转让土地使用权、房屋过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行查封，已核准登记的不得进行查封”。而涉案房产并没有办理过户，因此查封王龙、孔臻臻名下的房产是符合法律规定的。二、王龙、孔臻臻与李全伟、邢长菊签订的《二手房买卖合同》是否是王龙、孔臻臻为了逃避债务，而进行的虚假买卖，其买卖的真实性无法查询。我在2016年8月3日早上8时许和原债权人到本案房子附近，见到李全伟，当时问李全伟：“你买房为什么没过户担这么大的风险？”李答：“为了省税”。我们问了有关部门这种说法毫无道理，为了省一万多元，拿60万去冒险，有违常理，不符合人之常情。《合同》中约定是从银行汇款的方式支付58万元，李全伟、邢长菊，穷尽所有资金往来流水明细，东拼西凑，总共收集了52.2万元的银行流水，并且其中2014年5月11日汇款5万元存在疑点。所以应依法驳回李全伟、邢长菊的诉讼请求。王龙、孔臻臻未作陈述。李全伟、邢长菊向一审法院起诉请求：请求依法撤销对位于泗水县产的强制执行，并解除查封；诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告李全伟、邢长菊系夫妻关系，第三人王龙、孔臻臻系夫妻关系。2012年2月26日，第三人王龙、孔臻臻用李鑫中国银行信用卡消费支出10万元。经李鑫多次催要，第三人王龙、孔臻臻于2015年5月4日向李鑫出具借条一份，证实向其借款10万元的事实及经过，后第三人未按期还款，出借人李鑫于2015年6月16日与被告王庆武签订《债权转让协议书》将债权及相关权利转让给王庆武，并在2015年7月27日发行的《经济导报》上刊登了上述债权转让通知。2015年8月7日，被告王庆武将第三人王龙、孔臻臻诉至法院，2015年9月25日，本院作出（2015）泗商初字第833号民事判决书，判决第三人王龙、孔臻臻于本判决生效之日起十日内偿还被告王庆武借款本金10万元，并按月利率2%支付自借款之日2012年2月26日起至本判决确定的履行期限届满之日的利息。本院于2015年12月11日依法查封了第三人王龙、孔臻臻位于泗水县产（产权证号：20××63）。2016年1月15日，本案立案执行，2016年7月18日李全伟向本院提出执行异议，要求解除该房产查封。2016年11月10日，本院作出（2016）鲁0831执异13号民事裁定书，裁定驳回李全伟的异议请求。2017年1月19日原告李全伟、邢长菊向本院提出案外人执行异议之诉。2014年5月10日，原告李全伟、邢长菊与第三人王龙、孔臻臻签订了二手房买卖合同，约定第三人将其所有的位于泗水县住房，建筑面积150.86平方米、车库26平方米（房产证号为：20××63号）,以60万元价格卖给二原告，自合同签订之日，二原告向第三人支付人民币2万元，作为购房定金，第三人应于收到定金后30天内将房屋全部交付给其使用，双方于产权交割完毕当日，以银行汇款的方式付款，一次性付余款58万元；并约定因房产证办理不满5年，双方协商暂不办理过户手续，满5年后于2018年办理过户手续。原告李全伟、邢长菊提供第三人王龙、孔臻臻2014年6月7日向其出具收到条，以证实第三人已收到李全伟购房款60万元整，第三人将房屋交付给二原告，二原告一直居住至今。一审法院认为，依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告主张其与第三人签订了二手房买卖合同，支付了全部房款，查封房屋系其所有。经查，合同约定付款方式是58万元用银行转账的方式支付，而原告支付方式与约定的支付方式不符，原告提供了中国银行及中国工商银行借记卡交易明细清单，这些交易明细证明款项的来源，不足以证实原告支付全部房款给第三人；另因双方签订的二手房买卖合同中约定，双方协商暂不办理过户手续，满5年后于2018年办理过户手续，该约定系双方真实意思表示，对于未办理过户登记系双方的原因造成的，而并非不能归责于买受人自身原因，故本案不能适用最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第十七条第二款中“第三人已经支付全部价款并实际占用，但未办理产权过户登记手续，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，也不能适用最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条，故对于原告要求解除该房产查封的主张，不符合法律规定，不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第六条、第十六条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告李全伟、邢长菊的诉讼请求。案件受理费100元，由二原告负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人在本案二审中争议的焦点为：李全伟、邢长菊对于涉案房屋所享有的民事权益能否排除人民法院的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。2014年5月10日，上诉人李全伟、邢长菊与原审第三人王龙、孔臻臻签订书面《二手房买卖合同》，约定房屋价格60万元，合同签订后30日内将房款交付，因涉案房屋《房屋所有权证》不满五年，双方商定暂不办理过户手续，满五年后于2018年办理过户手续。2014年6月7日，王龙、孔臻臻向李全伟出具了收到60万元购房款的收条，并将涉案房屋交付给上诉人李全伟、邢长菊，上诉人自2014年6月居住至今。2014年6月16日李全伟、邢长菊以李全伟的名义开通了涉案房屋内的有限电视，并以李全伟或邢长菊名义缴纳了涉案房屋的暖气费、宽带费、燃气费、物业费、有线电视费等。故，上诉人李全伟、邢长菊人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已合法占有涉案房屋并支付了全部价款。关于办理过户手续，李全伟、邢长菊与王龙、孔臻臻签订的书面《二手房买卖合同》鉴于涉案房屋于2013年4月取得房权证，约定取得房产证满五年即2018年办理房产过户，并不违反法律规定。根据2015年3月30日《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，自2015年3月31日起，由原先的满5年免征营业税调整为满2年免征营业税。李全伟、邢长菊与王龙、孔臻臻于2014年5月10日签订书面《二手房买卖合同》时，根据当时施行的2011年1月27日《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，为房产证满5年免征营业税，所以李全伟、邢长菊和王龙、孔臻臻为实现各自利益的最大化而约定房产证满5年后办理过户手续，符合市场交易规则。因此，未办理涉案房产过户登记并非李全伟、邢长菊自身原因。虽然在不动产登记簿上王龙、孔臻臻还是所有权人，但仅仅是名义上的所有权人，而不是真正的所有权人，其对于涉案房屋已经不再享有包括返还请求权在内的任何权利，其负有向李全伟、邢长菊移转所有权的义务。故李长伟、邢长菊依据对涉案房屋的合法有权占有，足以排除人民法院的强制执行。综上所述，李全伟、邢长菊的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、撤销山东省泗水县人民法院（2018）鲁0831民初2541号民事判决；二、停止对泗水县产的强制执行。一、二审案件受理费各100元，由王庆武负担。本判决为终审判决。审判长  朱壮男审判员  史宝磊审判员  张 芳二〇一九年六月十八日书记员  孟 雪