广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终7870号上诉人（原审被告）：广州市新北京大酒店有限公司，住所地广州市越秀区西濠二马路10号。法定代表人：赖经伦，职务：总经理。委托诉讼代理人：麦景欣，广东合盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第二房屋管理所，住所地广州市光塔路100号102号二楼。法定代表人：曾健庆，职务：所长。委托诉讼代理人：麦皓伦，该所职员。委托诉讼代理人：劳坚强，该所职员。上诉人广州市新北京大酒店有限公司（以下简称新北京大酒店）因与被上诉人广州市越秀区第二房屋管理所（以下简称越秀区房管二所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初3821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人新北京大酒店上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.一、二审诉讼费用由越秀区房管二所承担。事实及理由如下：一、新北京大酒店现已成为广州市老字号企业，且符合中华老字号企业的认定标准，符合《广州市人民政府办公室关于印发广州市促进老字号创新发展三年行动方案（2018-2020年）的通知》（穗府办函[2018]75号）的要求，可享受定向招租的优惠政策；二、一审法院关于本案涉案物业需返还部分存在认定事实错误，涉案物业结构非常复杂，暂不具备强行回收的可能性。涉案物业分别由广州市旅业有限公司、越秀区房管二所及广州市房屋安全管理所共同所有，整幢物业密不可分，若越秀区房管二所强行收回房屋，将严重损害第三人利益；三、新北京大酒店是一家具备社会责任感的老字号民族品牌企业，理应受到社会各方的保护。新北京大酒店临近退休的老员工众多，若越秀区房管二所收回场地，必然影响到该批老员工生计，存在导致社会不稳定的可能性，故涉案房屋暂不具备强行回收的条件。被上诉人越秀区房管二所二审辩称：同意一审判决，不同意新北京大酒店的上诉请求。对涉案房屋是否由三个主体共同所有、管理的情况不清楚，也不确认新北京大酒店的说法。越秀区房管二所于2018年2月1日向一审法院起诉请求：1.判令解除越秀区房管二所与新北京大酒店的租赁关系，新北京大酒店迁出西濠二马路10号全幢房屋，并把房屋腾空交还越秀区房管二所；2.判令新北京大酒店支付从2017年4月至2017年12月的调租差额（按月租金178648.80元计算，每月差额104045.5元），合计936409.50元，新北京大酒店并支付从2018年1月起至实际腾空退回房屋止的房屋使用费（按同期同地段房屋租金参考价的标准计收）。经一审法院审理查明：广州市越秀区西濠二马路10号属越秀区房管二所管理的经租房。2010年10月19日，越秀区房管二所（出租人，甲方）与新北京大酒店（承租人，乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区西濠二马路10号全幢的房地产出租给乙方，作商业用途，建筑面积2485.48平方米，租期自2010年7月1日至2012年6月30日，每月租金66662.90元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金缴付给甲方；租金标准、房屋结构及装修条件变动时，租金若进行调整，乙方须按新调整的租金缴付给甲方；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方，如需继续承租该房屋的，乙方应提前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；等。一审庭审中，新北京大酒店称在上述合同约定的租赁期满后，双方续签租赁合同，租期约定至2016年12月31日止，租金上涨10%。越秀区房管二所称双方没有续签合同，但有对租金协商过，均同意2016年期间的租金调升至74602.60元/月。2017年起，新北京大酒店继续使用房屋至今，并按原租金标准74602.60元/月向越秀区房管二所支付至2017年12月31日。2018年1月1日起，因本案诉讼情况，越秀区房管二所暂停收取新北京大酒店的租金。2017年期间，越秀区房管二所自行制作《广州市非住宅房屋租金计算（评估）表》，载明涉案西濠二马路10号房屋原月租金74603.6元，评定月租金178648.80元，起租日期为2017年4月1日。新北京大酒店未在该表格上签名确认。2017年4月21日，越秀区房管二所在涉案房屋门口张贴《关于非住宅直管房调整租金和续租的通知》，要求新北京大酒店若有意继续承租上址房屋的，请接到该通知后15个工作日内到越秀区房管二所处办理调租手续，自2017年4月1日起，月租金调整为178648.80元，续租至2017年12月31日，逾期不办理相关手续，视为自愿弃租处理，则新北京大酒店须于2017年6月30日前将上述房屋腾空交还给越秀区房管二所等。新北京大酒店称没有收到该通知。新北京大酒店向一审法院提供了如下证据：1.穗老字号协（2018）7号《关于公布“广州老字号”认定名录的通知》及其品牌的相关历史资料，证明新北京大酒店从1943年起在涉案房屋经营的“北京大酒店”已于2018年11月5日被认定为“广州老字号”，并表示新北京大酒店现正在申报为“中华老字号”，有必要在涉案房屋继续经营。越秀区房管二所表示若新北京大酒店认为其符合承租政策，应另行与越秀区房管二所进行协商，经审批后双方另行签订租赁合同。2.广东中广信资产评估有限公司于2017年11月30日出具的《广州市旅业公司拟对外出租物业涉及越秀区西濠二马路8号后座房屋市场价值估值意见函》，其中载明西濠二马路8号后座房屋的租金市场价值估值单价为22.74元/平方米。越秀区房管二所认为评估的房屋与本案涉案地址不符，与本案无关，坚持要求按房管部门公布的租金参考价标准计付租金。一审法院认为：越秀区房管二所与新北京大酒店签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，是双方真实一致的意思表示，没有违反法律和相关法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同约定的租期于2016年12月31日届满后，新北京大酒店继续使用房屋，越秀区房管二所继续收取新北京大酒店的租金至2017年12月31日，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应对在合理期限之前通知承租人。现越秀区房管二所主张解除租赁合同、新北京大酒店腾空交还房屋的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。新北京大酒店经营的“北京大酒店”被认定为“广州老字号”，新北京大酒店若希望继续承租使用涉案房屋，仍应依照法律规定及合法途径，重新与越秀区房管二所协商承租房屋的相关事宜并另行签订租赁合同。关于租金标准问题，虽然越秀区房管二所曾于2017年4月21日向新北京大酒店发出《关于非住宅直管房调整租金和续租的通知》，但没有证据证明双方已就房屋租金的调整达成一致意见，且越秀区房管二所亦按原租金标准收取新北京大酒店的租金至2017年12月31日，故越秀区房管二所要求新北京大酒店支付自2017年4月至2017年12月的调租差额，依据不足，一审法院不予支持。在双方租赁关系存续期间，新北京大酒店仍应按原租金标准向越秀区房管二所支付租金，但租赁关系解除后，根据公平合理原则，新北京大酒店应按房管部门公布的同期同地段同类型房屋的租金参考价标准向越秀区房管二所支付房屋使用费至实际腾空交还房屋之日止。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于2018年12月27日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起，越秀区房管二所与新北京大酒店就广州市越秀区西濠二马路10号全幢房屋的租赁关系予以解除；二、新北京大酒店应在本判决发生法律效力之日起六十日内，将广州市越秀区西濠二马路10号全幢房屋腾空交还给越秀区房管二所；三、新北京大酒店应在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向越秀区房管二所支付自2018年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（每月按74603.60元计付）；此后的房屋使用费，由新北京大酒店参照房管部门公布的同期同地段同类型房屋的租金参考价标准，逐月向越秀区房管二所支付至实际腾空交还房屋之日止；四、驳回越秀区房管二所的其他诉讼请求。案件受理费14935.50元，由越秀区房管二所负担13164元，新北京大酒店负担1771.50元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人未提交新证据。二审庭后，越秀区房管二所提交《2016-2019年直管房管理事务性服务项目政府采购合同》，证明其所将涉案物业委托给广州市新骏物业管理有限公司管理、收租。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点为越秀区房管二所要求新北京大酒店腾空交还涉案房屋的理据是否充分。对此，本院评析如下：越秀区房管二所将涉案房屋出租给新北京大酒店经营使用，双方之间的租赁合同已于2016年12月31日到期，期限届满后，双方之间是不定期租赁关系。越秀区房管二所向新北京大酒店发出《关于非住宅直管房调整租金和续租的通知》，通知从2017年4月1日起，涉案房屋的月租金调整为178648.8元，并要求新北京大酒店到越秀区房管二所处办理调租手续，但新北京大酒店并未按照通知和越秀区房管二所办理调租手续，故一审法院根据越秀区房管二所的主张，判令新北京大酒店腾空交还涉案房屋，并无不当，本院予以维持。新北京大酒店的上诉理由不属于其不交还涉案房屋的充分事由，本院不予支持。综上所述，新北京大酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1771.5元，由广州市新北京大酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 黄春成审判员 闫 娜二〇一九年六月二十五日书记员 冯 韵彭诗敏