广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初2876号原告（反诉被告）：汤志辉，男，1986年1月3日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：黄宇，广东金桥百信律师事务所律师。被告：苏瑞芬，女，1968年4月2日出生，汉族，住广州市黄埔区。被告（反诉原告）：苏炳鸿，男，1963年3月6日出生，汉族，住广州市海珠区。被告（反诉原告）：翟小红，女，1963年4月2日出生，汉族，住广州市海珠区。三被告共同委托诉讼代理人：邵挺杰、倪华晖，分别为广东天杰律师事务所律师及实习律师。原告汤志辉诉被告苏瑞芬、苏炳鸿、翟小红返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汤志辉及其委托诉讼代理人黄宇、三被告的共同委托诉讼代理人邵挺杰、倪华晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉并反诉答辩称：2016年11月，原告参与广州市越秀区涉诉资产拍卖，拍卖标的为广州市海珠区江南大道中南田路797号1308房。2017年1月16日，越秀区人民法院作出(2015)穗越法执字第6230号之二执行裁定书，裁定：广州市海珠区江南大道中南田路797号1308房的所有权及相应的其他权利归买受人汤志辉所有。上述房屋的所有权自本裁定送达买受人汤志辉时起转移。2017年4月，原告汤志辉成功办理不动产登记，取得粤(2017)广州市不动产权第03209990号证书，房产为原告单独所有。被告在房屋所有权转移给原告后，未经原告同意强行占用房屋，是非法侵占原告合法财产的违法行为。故原告起诉请求判令：1、三被告腾空、搬出广州市海珠区江南大道中南田路797号1308房屋，并返还交付给原告；2、三被告支付非法占有房屋费用至三被告实际腾空并将房屋交还原告之日止（自2017年4月6日起，按每月44元/㎡×62.98㎡=2771.12元计算）；3、被告承担本案全部诉讼费用。关于被告苏炳鸿、翟小红的反诉，原告在通过法院司法拍卖涉案房屋时，房屋已经进行了司法鉴定，原告也是按照司法鉴定的价格参与拍卖，该价格已经包含被告苏炳鸿、翟小红购买房屋后的装修相关费用。因此被告苏炳鸿、翟小红现主张的房屋装修装饰附着物的经济补偿没有任何的事实及法律依据。三被告共同辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，三被告是合法居住在涉案房屋内，不存在原告所述的非法占据。涉案房屋也不是原告交付给三被告的，故不存在返还交付的问题。因此，原告诉讼请求没有事实依据。目前虽然原告取得了涉案房屋的所有权，但是原告是通过人民法院拍卖取得的不交吉房屋，也就是说原告在参与拍卖的时候已经被告知涉案房屋是不交吉的。在整个过程中，并没有法院工作人员告知三被告要腾退房屋。原告拍卖取得房屋后，本应与被告协商解决，但是原告却采用非法的暴力手段袭击屋内人员，导致被告苏瑞芬、苏炳鸿分别受到不同程度的伤害。原告三父子其中一人已经被海珠区人民法院判刑，其他两位参与共同侵害包括原告在内的当事人，被告正在准备对其提起刑事之诉。所以在原告并未取得房屋交吉合法的权利前，被告并没有义务将房屋腾退给原告。第二，被告苏炳鸿、翟小红当初向开发商购买房屋时，房屋仅是毛坯房。入住后，被告苏炳鸿、翟小红出资对房屋进行了装修，该些装修装饰作为房屋的附着物，所有权仍归该两被告所有，原告要求将房屋腾退给他应当对该些附着物进行合理的补偿。在补偿尚未协商一致前，被告没有义务将房屋交付给原告。第三，三被告居住在涉案房屋多年，现在腾退没有其他居住去向，被告认为应当与原告本着实事求是的方式，建立租赁关系，直到被告找到可以搬迁去向才进行腾退，更加符合当事人的合法权益。第四，原告主张的房屋占有费用按每平方米60元显然过高，而且没有合法依据，应当按照实际市场的租金水平进行交付，被告认为以25元每平方米为宜。鉴于原告在三被告未具备腾退法定义务的前提下起诉要求腾退房屋，所以原告的诉讼请求无理，应当依法予以驳回。被告苏炳鸿、翟小红反诉称：涉案房屋在购买时系毛坯房，后续房屋的装修装饰系我方自费进行。原告从拍卖行获得的房屋实际上是不包含装修装饰等附着物所有权的，房屋内的装修装饰等附着物所有权仍属我方所有。原告需向我方提供相对应的补偿。故我方反诉请求判令：1、原告对涉案房屋内装修装饰等附着物进行补偿，补偿金额暂定为70000元（补偿金额以法院指定的评估机构评估结论为准）；2、本案诉讼费用由原告承担。经审理查明：2017年1月16日，广州市越秀区人民法院作出（2015）穗越法执字第6230号之二执行裁定书，载明：本院依据已经发生法律效力的(2014)穗越法民二初字第2832号民事判决书，于2016年1月18日，依法委托广东广英达拍卖有限公司拍卖被执行人苏炳鸿、翟小红名下共有的广州市海珠区江南大道中南田路797号1308房屋。2016年11月10日，汤志辉以人民币1640758.40元的最高价竞得。并作出裁定：一、解除本案对被执行人苏炳鸿、翟小红名下共有的广州市海珠区江南大道中南田路797号1308房屋产权的查封；二、广州市海珠区江南大道中南田路797号1308房屋的所有权及相应的其他权利归买受人汤志辉所有，上述房屋的所有权自本裁定送达买受人汤志辉时起转移；三、买受人汤志辉可持本裁定书到房管部门办理相关产权过户登记手续。2017年4月6日，广州市国土资源和规划委员会核发了《不动产权证书》（粤2017广州市不动产权第03209990号），载明海珠区江南大道中南田路797号1308房的权利人为汤志辉，建筑面积为62.98平方米，附记：依据（2015）穗越法执字第6230号之一《协助执行通知书》予以登记；等。根据广州市房地产租赁管理所2017年12月发布的《2017年广州市房屋租金参考价》显示，涉案房屋所在楼盘租金参考价位为每月每平方米44元；2019年3月发布的《2018年广州市房屋租金参考价》显示，涉案房屋所在楼盘租金参考价位为每月每平方米44元。另查，广东国汇土地房地产评估有限公司于2015年12月15日出具的《房地产估价报告》记载：广州市越秀区人民法院委托广东国汇土地房地产评估有限公司对涉案房屋的市场价值进行估价，估价时点为2015年11月20日，估价目的是为委托方处置房地产提供参考；确定估价对象于估价时点市场单价为25820元/平方米，市场总价为1626185元。其中，建筑物基本状况中有记载装修情况为较好，维护状况为较好，完损状况为约八成新；等。原告为证明其诉讼主张，还提交了如下证据：1、电费发票；2、行政处罚决定书。三被告质证意见：对证据1的真实性无异议，但不同意原告的证明内容，该证据正是证明被告合法使用房屋；对证据2的真实性无异议，但并非原告的决定书，不同意原告的证明内容。三被告为证明其抗辩意见，提交了中国农业银行进账单，载明广州市越秀区人民法院于2017年5月10日向被告翟小红转账581959.14元。原告质证意见：对该证据的真实性和合法性确认，证明被告已通过法院取得拍卖款，就应当履行房屋交付的义务，也证明被告有足够的经济能力另行承租。被告苏炳鸿、翟小红为证明其反诉主张，提交如下证据：1、刑事起诉书；2、买卖合同附件：海逸花园二期住宅装修标准。原告质证意见：对证据1的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认；证据2证明涉案房屋在2003年11月30日前就交付给被告，而本案房屋的拍卖是2016年底，因此在司法拍卖鉴定中，已经对涉案房屋的现状进行一个合法的评估。被告苏瑞芬对上述证据的真实性、合法性和关联性均无异议。原告于2018年3月2日提起本案诉讼。诉讼中，三被告确认其现仍在涉案房屋居住。被告苏炳鸿、翟小红申请对涉案房屋的装修装饰价值进行评估。本院认为：原告通过拍卖的方式竞得广州市海珠区江南大道中南田路797号1308房，并于2017年4月6日取得了该房屋的《不动产权证书》，是该房屋的合法权属人，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。现原告要求三被告腾空搬出并交还涉案房屋给原告的诉讼请求有理，本院予以支持。搬迁时，三被告不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物。对于搬离时间，考虑到三被告没有搬迁去处，本院给予30日时间搬离。三被告居住使用了原告的房屋，理应支付占用期间的房屋使用费给原告。原告于2017年4月6日取得涉案房屋的《不动产权证书》，故原告要求被告按照每月2771.12元的标准支付从2017年4月6日起至被告交还房屋之日止的房屋使用费合法有理，本院予以支持。涉案房屋在拍卖时，已经由法院委托评估公司对其市场价值进行了评估，评估价格包括房屋的装修价值。即原告通过司法拍卖取得涉案房屋，支付的对价包括涉案房屋的装修价值。现被告苏炳鸿、翟小红反诉请求原告补偿涉案房屋的装修装饰费用无理无据，本院不予支持。同理，被告苏炳鸿、翟小红关于对涉案房屋的装修装饰价值进行评估的申请没有必要，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十七条、第三十九条的规定，判决如下：一、被告苏瑞芬、苏炳鸿、翟小红在本判决生效之日起30日内搬出广州市海珠区江南大道中南田路797号1308房，并将该房屋腾空交还给原告汤志辉；被告搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物；二、三被告在本判决生效之日起30日内，按每月2771.12元的标准向原告支付从2017年4月6日起至三被告交还广州市海珠区江南大道中南田路797号1308房给原告之日止的房屋使用费；三、驳回被告苏炳鸿、翟小红的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费933.6元，由三被告共同负担。反诉受理费775元，由被告苏炳鸿、翟小红共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  钟 琴人民陪审员  王穗仪人民陪审员  彭 海二〇一九年六月二十日书 记 员  曾德瑜林润华