文书内容广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初3414号原告：家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区科润路10号5座首层01号。统一社会信用代码91440600398012342M。负责人：何伟雄。委托诉讼代理人：陈淦，广东广信君达律师事务所律师。被告：罗健华。原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司诉被告罗健华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月11日受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判，并于2019年3月20日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈淦、被告罗健华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.被告支付原告自2017年8月15日起至2018年12月31日的物业服务费合计17972.87元及违约金（违约金自2017年8月6日起计至实际付款之日止，每日按拖欠款项千分之一的标准计算）；2.被告承担原告支出的律师费2400元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告为佛山涟岸花园八座31楼02室(具体地址：佛山市禅城区南庄镇科润路10号八座31层3102单元，下称涉案单元)业主，2016年4月2日，原、被告经平等协商一致签订《涟岸花园前期物业服务协议》（下称该协议书）；单元合同面积为271.52平方米，实测面积为271.52平方米；经双方协商一致，物业服务费起算日期为2017年7月15日，住宅单元按建筑面积每月每平米4元缴纳（不含应由全体业主分摊的水费和电费）。原告收取物业服务费采取酬金制，即原告按物业实际服务管理支出的10%收取管理酬金（从物业服务费中提取）。被告在取得房屋产权证前按涉案单元买卖合同约定的房屋建筑面积缴纳物业服务费用，在取得房屋产权证明后按房屋产权证明记载的建筑面积缴纳物业服务费用。被告每次缴纳物业费用的时间为每月5日前。自2017年8月份，被告每月拖欠物业服务费为：实测面积271.52平方米×4元=1086.08元。以上计至12月份共拖欠物业服务费17972.87元。原、被告约定，如被告逾期缴纳物业服务费，则被告应补交费用并从逾期之日起按每天千分之一缴纳违约金，原告因起诉被告而支出的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费均由被告承担。故此，被告应自2017年8月6日起至实际履行之日止，按日按拖欠款项每日千分之一计付违约金。被告必须支付原告因起诉被告而支付的律师费2400元及诉讼费。以上，被告逾期未支付物业服务费构成违约，应承担违约责任。原告特向法院起诉，请求法院查明事情，维护原告合法权益。被告辩称，1.被告没有缴纳过物业费，现在房屋被告还没有入住，但被告几次去看过房屋发现房屋有渗水的现象，也没电，被告让原告到房屋进行查看，但原告在被告在的时候不来，等被告走了原告才说来，被告认为原告的服务不到位；2.被告门口外的防烟门被拆除了，待被告询问原告的时候，原告让被告找开发商处理，认为与原告无关。楼梯间有杂物堆放，没有及时清理，公摊地方卫生差；3.停车场的路线指引不清楚,所以被告拒绝交纳物业费,被告认为原告物业服务质量与其收费标准不相称，原告收取4元/平方米物业管理费是霸王条款；4.对违约金、律师费有异议，被告不同意支付。诉讼中，原告举证如下：1.涟岸花园前期物业服务协议。证明原、被告的物业服务合同情况。2.收楼入伙手续进程确认表。证明被告接收物业的情况，且原告已依约提供物业服务。3.交楼通知书。证明原告已通知被告收楼并按物业服务协议起算物业服务费。4.专项法律服务合同、发票。证明原告委托律师代理的具体情况。原告须支付相应律师服务费用情况。5.欠费金额统计表。证明原告提供的关于被告拖欠物业服务费计算方式及明细。6.律师函及EMS快递单。证明原告向被告催收物业管理费及送达被告。7.交楼通知书EMS快递单（邮寄材料为证据3）、物业交楼邮寄文件清单回执。证明被告在收取了交楼通知书后在回执中签名。8.不动产登记信息查询结果。证明被告已办理房产证情况及房屋面积情况。9.（2018）粤0604民初15195号、（2018）粤0604民初15199号民事判决书。证明原告有权收缴物业管理费且已履行物业管理责任。诉讼中，被告举证如下：照片。证明被告房屋渗水、无电，原告修复过房屋但修复不好。2019年4月28日，本院到涉案小区进行勘查，制作勘查笔录一份，拍摄照片33张。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1-9，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告的证据为照片，因未能反映拍摄照片的时间以及所处位置，原告亦有异议，本院不予采纳。原告对勘查笔录和照片真实性无异议，被告不持异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：涉案房屋位于佛山市禅城区科润路10号佛山涟岸花园八座3102单元，为被告于2016年12月所购买，购房合同约定的房屋建筑面积为271.87平方米。被告于2017年8月31日取得该房屋产权证件，载明的房屋建筑面积为271.52平方米。开发商发出交楼通知书，并告知案涉房屋的物业服务费将由2017年7月15日起计收，被告于2017年6月28日在回执上签名确认。2016年9月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：“乙方所购物业房屋位于佛山市禅城区南庄镇科润路10号八座31层02单元。房屋建筑面积为271.87平方米。……第二条物业管理服务的内容。一、综合管理服务；二、物业公共区域内的共用部位和共用设施设备的维护和管理；三、环境卫生；四、绿化管理；五、秩序维护；六、消防；七、交通秩序与车辆停放；八、房屋装饰装修管理……第四条物业服务费（不包括本物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的费用）。一、乙方交纳物业服务费用的起计时间：交楼通知书上标明的物业服务费起计之日。二、住宅单元按建筑面积每月每平方米4元缴纳。三、乙方在取得房屋产权证明前，须按买卖合同约定的房屋建筑面积缴纳物业服务费用；乙方在取得房屋产权证明后，则应按房屋产权证明记载的建筑面积缴纳物业服务费用……六、乙方每次交纳物业服务费用时间：每月5日前以自动划扣、汇款转账、现金等方式，提交支付本月的物业服务费……第十一条违约责任……三、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，或采取相应催交措施。若甲方采用向人民法院起诉的方式催交费用，甲方因起诉乙方而支出的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费等均应由乙方承担。”2015年4月29日，原告向佛山市禅城区发展规划和统计局出具《承诺书》，承诺对案涉房屋所在小区提供“优质优价”服务，承诺提供综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务和绿化养护五个方面共43个项目的服务内容，其中包括提供“物业服务中心每半年对小区业主进行满意度调查，征询业主意见，要求满意率95%以上”“尊贵会所服务”等。另根据相邻系列案查明事实，涉案小区的会所于2018年1月15日首次开放，会所泳池于2018年6月首次开放。原告于2018月4月24日和2018年5月25日分别就2017年度以及2018年第一季度的物业服务资金收支情况进行公示，在此之前，原告未进行过物业服务费收支情况的公示。再查明，原告与广东广信君达律师事务所签订《专项法律服务合同》，约定原告委托该所代理催收物业服务费用及与物业管理相关诉讼等，代理诉讼案件服务费用为2400元／件。广东广信君达律师事务所于2019年1月17日向原告开具了本案律师费2400元的发票。本院同期受理原告诉涟岸花园住户物业服务合同纠纷系列案合共80件案。2019年4月28日，本院到涉案小区进行勘查。诉讼中，原告陈述，涟岸花园八座之后系第二期交楼的房产，交楼时间较迟，被告在2017年6月28日接收涉案物业，并向原告缴纳了2017年7月15日至2017年8月14日的物业管理费，所以原告主张物业管理费从2017年8月15日起计算。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定善意履行各自承担的义务。关于原告诉请的物业服务费。根据查明的事实，原告已为包括被告物业在内的涉案小区提供了物业管理服务，关于被告拒绝交纳物业管理费的理由能否成立，本院评判如下：第一，根据原、被告双方举证的证据，尚不足以认定原告的上述物业服务项目存在服务质量缺陷或者服务明显缺位的情形；第二，虽然原告存在迟延开放会所、迟延公示物业费收支情况、未依照《广东省物业管理条例》规定公布物业服务资金年度预决算的违约行为，但该违约行为主要损害了业主和物业使用人知情权、监督权，与原告已经履行的上述管理、维修、养护义务相比较而言，原告的违约情节轻微；第三，被告在本案物业服务合同中的主要义务在于按时足额支付物业服务费。在原告已经履行物业服务主要义务的情况下，被告以原告存在的轻微违约为由拒绝履行其合同主要义务，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条所规定的“有权拒绝其相应的履行要求”中的“相应”的规定；第四，物业管理公司提供的服务具有公共性和整体性，服务于整个小区的物业，个别业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公。综上，被告拒交物业管理费的抗辩意见不成立，本院不予采纳。关于被告抗辩认为涉案物业存在质量问题尚未修复，拒付物业管理费。经审查，根据采信的《物业交楼邮寄文件清单回执》显示，被告已于2017年6月28日知悉且确认物业管理费从2017年7月15日开始计收，且被告并未就涉案房屋的质量导致其无法接收房屋提供证据予以证实，故被告应当承担举证不能的法律后果，本院对原告主张被告从2017年8月15日开始无支付物业管理费的事实予以确认。关于计算标准，依据《前期物业服务协议》约定物业管理费的计算标准以业主取得房产证月份为界，取得房产证前按《商品房买卖合同》约定的建筑面积计算，之后按房产证记载的建筑面积计算。本案中，依据《前期物业服务协议》约定物业管理费的计算标准以业主取得房产证月份为界，取得房产证前按《商品房买卖合同》约定的建筑面积计算，之后按房产证记载的建筑面积计算。本案中，购房合同约定的房屋建筑面积为271.87平方米，被告于2017年8月31日取得房屋产权登记，房产证记载的建筑面积为271.52平方米。故2017年8月前物业管理费按照购房合同约定的建筑面积计算，此后的物业管理费按照房产证记载的建筑面积计算。经计算，被告应向原告支付的物业服务费为17973.64元（4元/月/平方米×271.87平方米÷31天×17天+4元/月/平方米×271.52平方米×16个月），原告诉请17972.87元是自由处分民事权利，不违反法律规定，本院予以准许。关于违约金的诉请。《前期物业服务协议》第十一条约定，“被告逾期交纳物业服务费，则从逾期之日起按每日千分之一计付违约金”，日千分之一折算年利率超过36%，该违约金计算标准过高，被告亦持异议，本院认为：第一，除利息损失外，无证据证明原告还有其他损失，而约定违约金相较于银行同期同类逾期贷款罚息利率而言明显过高；第二，根据所查明事实，原告迟延开放会所、迟延公示物业费收支情况、未依照《广东省物业管理条例》规定公布物业服务资金年度预决算，也未举证证明其依照承诺进行服务满意度调查且保证满意率95%以上，构成了违约，侵犯了业主和物业使用人知情、监督、异议权利，应承担相应违约责任；第三，被告抗辩认为违约金应当调整。因此，本院酌定违约金调整为按照中国人民银行公布的金融机构一年期人民币贷款基准利率上浮50%（4.35％×150%＝6.525％）的标准计算，对原告主张的违约金标准超出的部分本院不予支持。根据《前期物业服务协议》约定的计算方式，被告每月欠付的物业服务费从当月6日起计算违约金，经核算，截至2018年12月31日，被告应付违约金为856.16元（详见附表）。之后的违约金按照中国人民银行公布的金融机构一年期人民币贷款基准利率上浮50%的标准计算。原告主张的违约金超出的部分，本院不予支持。关于律师费的诉请。原告支出律师费2400元的事实，有《专项法律服务合同》、付款凭证以及发票予以证实，本院予以确认。《前期物业服务协议》虽概括约定律师费由被告承担，但未明确费用标准，被告也未实际参与律师费的谈判，基于司法公平，应对费用的合理性进行审查。鉴于本案系普通的物业服务合同纠纷案件，讼争标的数额相对小，而涉案小区的物业服务收费标准在同地区中属于较高水平，而原告未按照合同约定的“酬金制”的物业服务收费模式严格履行其公示义务，物业服务费用收支欠缺透明，业主难以对物业服务费用收支情况有效行使知情、监督、异议权利进而拒交物业服务费用，也是导致本案诉讼产生的原因之一，原告对本案诉讼的发生也负有过错，对因诉讼所产生的费用也应承担相应责任。因此，本院酌定被告负担原告所支出律师费中的1600元，原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告罗健华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司支付佛山市禅城区科润路10号佛山涟岸花园八座3102单元自2017年8月15日至2018年12月31日的物业服务费17972.87元及违约金（违约金的计算方式：暂计至2018年12月31日为856.16元，之后按照中国人民银行公布的金融机构一年期人民币贷款基准利率上浮50%的标准计算至物业服务费实际支付之日止）；二、被告罗健华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司支付律师费1600元；三、驳回原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取239元，由原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司负担60元，被告罗健华负担179元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一九年六月二十一日书记员  黄帼文附表：            欠费时间              物业服务费金额（元）              违约金计算期间              逾期天数              按年利率6.525%计算滞纳金（元）                  2017年8月              595.59               2017/8/6              2018/12/31              513              55.38                   2017年9月              1086.08               2017/9/6              2018/12/31              482              94.88                   2017年10月              1086.08               2017/10/6              2018/12/31              452              88.98                   2017年11月              1086.08               2017/11/6              2018/12/31              421              82.87                   2017年12月              1086.08               2017/12/6              2018/12/31              391              76.97                   2018年1月              1086.08               2018/1/6              2018/12/31              360              70.87                   2018年2月              1086.08               2018/2/6              2018/12/31              329              64.76                   2018年3月              1086.08               2018/3/6              2018/12/31              301              59.25                   2018年4月              1086.08               2018/4/6              2018/12/31              270              53.15                   2018年5月              1086.08               2018/5/6              2018/12/31              240              47.24                   2018年6月              1086.08               2018/6/6              2018/12/31              209              41.14                   2018年7月              1086.08               2018/7/6              2018/12/31              179              35.24                   2018年8月              1086.08               2018/8/6              2018/12/31              148              29.13                   2018年9月              1086.08               2018/9/6              2018/12/31              117              23.03                   2018年10月              1086.08               2018/10/6              2018/12/31              87              17.13                   2018年11月              1086.08               2018/11/6              2018/12/31              56              11.02                   2018年12月              1086.08               2018/12/6              2018/12/31              26              5.12                   合计              856.16       附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条任当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。