广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终6692号上诉人（原审原告）：广州市远见房地产代理有限公司，住所地：广州市番禺区洛浦街丽江花园丽茵楼B1-4号。法定代表人：范镜天，职务：总经理。委托代理人：林繁祺，广东百健律师事务所律师。委托代理人：杨紫露，广东百健律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：姚海青（曾用名：姚海清），女，1962年10月22日出生，汉族，住广州市番禺区。被上诉人（原审被告）：解腾欣，女，1987年4月30日出生，汉族，住广州市番禺区。两被上诉人共同委托代理人：万建华，广东德良律师事务所律师。上诉人广州市远见房地产代理有限公司（下简称远见公司）因与被上诉人姚海青、解腾欣居间合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初10693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人远见公司上诉请求判令：一、撤销原审判决第一项，改判姚海青、解腾欣支付居间服务费170000元，并以170元/天为标准向远见公司支付自2108年6月29日起至付清之日止的逾期付款违约金（暂计至2018年11月1日为21420元）；二、撤销原审判决第二项，改判姚海青、解腾欣向远见公司赔偿财产保全责任保险费1500元及律师费18000元；三、本案全部诉讼费用均由姚海青、解腾欣负担。事实与理由如下：一、本案的争议焦点为讼争居间合同法律关系中的佣金标准应适用《独家代理委托协议》还是《佣金确认书》。其一，双方在2018年6月29日签订正式的《房屋买卖合同》时，经协商对佣金进一步明确并签订《佣金确认书》，而解腾欣之后补充署名的时间及行为表现，足以证实涉案《佣金确认书》是双方的真实意思表示，故应以在后签订的确认书为准。其二，《佣金确认书》约定的佣金数额属于合理范围，不存在明显高于一般中介服务费水平的情形。姚海青、解腾欣及原审法院没有理据否认作为双方当事人真实意思表示的事实。且，该确认书未经任何法律程序予以变更、撤销或确认无效，对各方当事人应当有法律约束力并予以执行；二、姚海青、解腾欣已在远见公司的协助下完成涉案房屋交易手续并收齐房款，远见公司已完成居间服务，依法依约有权足额收取全部的中介服务费，远见公司的诉讼请求具备充分的事实和法律依据；三、从原审判决结果的社会影响效果来看，原审判决不利于市场经济秩序的正确建立，更加不利于社会诚信体系的构建。被上诉人姚海青、解腾欣共同答辩称：不同意远见公司的上诉意见。其一，《佣金确认书》并非姚海青、解腾欣的真实意思表示。2018年4月24日，双方签订《独家代理委托协议》，约定由远见公司作为中介提供居间服务，同时约定姚海青、解腾欣名下的三套房屋售价为900万元，而实收却只有860万元。其二，由于姚海青、解腾欣长期居住国外，远见公司利用姚海青、解腾欣回国时间的紧迫性和经济上的困难，以不让房屋买卖双方见面为由迫使姚海青、解腾欣在签订房屋买卖合同前又签订了《佣金确认书》。确认书不仅提高了佣金金额，且附有苛刻的付款条件，完全不是姚海青、解腾欣的真实意思表示。其三，远见公司的行为有违诚实信用原则。作为中介机构，本应为委托人提供优质服务，收取相应的中介费用，但却利用其优势榨取高额中介费。远见公司于2018年11月1日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、姚海青、解腾欣立即向远见公司支付居间服务费170000元；2、姚海青、解腾欣按每日170元的标准向远见公司支付自2018年6月29日起至付清之日止的逾期付款违约金（暂计至2018年11月1日为21420元）；3、姚海青、解腾欣向远见公司赔偿财产保全责任保险费1500元；4、姚海青、解腾欣向远见公司赔偿律师代理费18000元。5、本案的财产保全费、案件受理费等全部诉讼费用由姚海青、解腾欣承担。原审法院经审理查明：位于广州市番禺区大石街迎宾路大石段XX号XX号园X栋1梯1001房、1005房、1006房（下简称涉案三房产），为姚海青、解腾欣通过购买方式取得产权证书，登记时间均为2012年10月18日。2018年4月24日，姚海青、解腾欣（委托方、甲方）与远见公司（受托方、乙方）签订一份远见公司提供格式、自编号为000XX7的《独家代理委托协议（买卖）》（下简称独家代理协议），委托远见公司代理出售涉案三房产。独家代理协议中确认房屋建筑面积为250.7平方米，售价900万元，付款方式为按揭或一次性付款均可，买方支付所有税费，委托期限为2018年4月24日至2018年7月23日。其中：第四条，甲方指定乙方为代理该物业出售的独家委托公司。委托期内，若乙方介绍的买家同意按上述条件交易的，甲方全权委托乙方代其收取买方承购该物业的定金。在乙方代为收取定金时，即视为甲方收取定金及同意出售该物业，并同意按乙方与买方签订的协议约定办理与本次物业买卖交易有关的各项手续和程序等；第五条，甲方收取或乙方代为收取买家定金后，若甲方拒绝出售该物业或拒绝按乙方与买方签订的协议约定办理与本次物业买卖交易有关的各项手续和程序的，除按照本协议向乙方支付售价的3%作为咨询及中介服务费，应双倍返还定金给买方；第八条，乙方通过自行组织销售或与其他中介合作等方式向买家推销并成功交易的，甲方不得拒收定金，不得擅自终止委托或拒绝出售该物业，且不会与乙方所介绍的买家私下进行交易，否则视为甲方违约，甲方应向乙方支付上述售价的3%作为违约金；第十条，若甲方收取或乙方代为收取买家定金后，买家悔约放弃本次交易的，基于乙方已提供了中介服务，甲方承诺在买方违约三日内支付定金的一半给乙方，作为乙方对本次物业买卖服务的报酬；第十三条，备注中，有手写添加内容“业主实收860万，卖高佣金一半作为佣金”。独家代理协议对其他事项也作了相关约定。远见公司在乙方处加盖公司业务专用章。姚海青在甲方处签名。2018年6月29日，姚海青、解腾欣（卖方）、案外人李文敏（买方）及远见公司（经纪方）签订一份远见公司提供格式、自编号为A000XX3的《房屋买卖合同》（下简称涉案买卖合同），约定将涉案三房产以人民币867万元的价值出售给案外人李文敏。税费缴纳方式为买方承担。部分定金50万元在签订合同时支付，定金100万元在2018年7月8日前交付，楼价余款717万元在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天支付。其中：第五条经纪方的权利和义务约定，买卖双方支付中介代理费及咨询费均详见《佣金确认书》，逾期支付的，每逾期一天，需按应付费用的0.1%向经纪方支付迟延付款违约金，并承担经纪方为实现债权而支出的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全责任保险费、财产保全担保费及评估鉴定费等）；第十三条三方约定的其他事项，手写添加以下内容“备注：卖方愿意协助买方将房屋落名至买方指定的第三人（含公司单位）名下，或待买方取得购房资格后再继续按约定条件办理房屋交易的有关事项、手续。（2）买方承诺于2018年9月30日前选定落名人或取得购房资格并继续交易。（3）任意一方违反约定导致无法交易的，对方有权要求违约方按合同约定承担相应的违约责任。”合同对其他事项也作了相关约定。远见公司在经纪人处加盖公司业务专用章，并由员工曾宪满签名。姚海青在卖方处签名按指印，案外人李文敏在买方处签名按指印。后解腾欣在卖方旁补签名并按指印。同日，姚海青在远见公司提供格式、自编号为005XX5的佣金确认书上签名，确认应向远见公司支付17万元的中介代理费及咨询费，支付时间为签署《房屋买卖合同》当天，逾期支付，按日支付千分之一的迟延付款违约金。后，解腾欣在确认人旁补签名及按指印。2018年9月30日，姚海青、解腾欣（卖方，甲方）、案外人广州富恒建材贸易有限责任公司（买方，乙方）及远见公司（丙方，房地产中介服务机构）就涉案三房产签订三份《广州市存量房买卖合同》（下简称网签合同），约定将三套房产分别以1540800元、1433700元、1538100元价格出售。第七条中介服务费的给付约定，买卖双方按照三方约支付中介服务费，其中甲方支付中介服务费为零元。网签合同对其他事项也作了相关约定。案外人李文敏分三次向姚海青、解腾欣支付定金及房款，分别为：（1）2018年6月28日，支付定金50万元；（2）2018年7月8日，支付定金100万元；（3）2018年9月30日，支付房款717万元。为提起本案诉讼，远见公司申请诉前财产保全。原审法院于2018年10月13日出具（2018）粤0113财保426号民事裁定书，裁定查封、冻结姚海青价值人民币220000元的财产。华安财产保险股份有限公司为诉讼保全提供担保，远见公司支出保险费1500元，并交纳财产保全费1620元。远见公司委托广东百健律师事务所代理参与诉讼，签订民事委托代理合同，支出律师费18000元。原审庭审中，双方当事人均确认：涉案三房产均已过户至买方李文敏指定的实际受让人广州富恒建材贸易有限责任公司名下，姚海青、解腾欣已收取买家全部房款867万元。远见公司确认按约定应收取买方佣金9万元，现已足额收取买方支付的佣金9万元。原审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，远见公司为获取高额中介费用，促使姚海青签订独家代理协议，垄断对姚海青、解腾欣名下三套房产的居间服务。同时，在独家代理协议中，约定的售价为900万元，却又备注业主实收860万元，卖高的部分一半作为佣金。该独家代理协议明确约定业主实收金额为860万元，则表明该金额是三套房产成功交易后，除却交易税费、中介佣金等费用后，买家实际能够通过出售房屋获得的房屋净值。独家代理协议中，远见公司再三禁止姚海青、解腾欣委托其他中介或自行交易，又把收取定金的权限直接由远见公司享有，且远见公司收取定金的行为直接约束到姚海青、解腾欣的交易行为。显然，远见公司已经熟练掌握了通过独家代理行使垄断房源，并通过让买卖双方无法直接沟通的方式赚取房屋交易差价。在签订独家代理协议后，远见公司收取买家李文敏交付的定金50万元，并促使姚海青、解腾欣在佣金确认书签名，确认佣金为17万元。该17万元的佣金明显与独家代理协议相矛盾。同时，不管是涉案买卖合同还是三份网签合同，均约定买家承担全部税费，这也与现阶段房屋买卖交易的惯例一致。但如果姚海青、解腾欣需要支付17万元的佣金，则其实际并无法获得“实收860万”的预期出售房屋目的，也远远没有必要签订该份独家代理协议而由远见公司独家垄断房源。而远见公司庭审中也确认，买方实际支付的佣金也仅为9万元。在卖家实收的房屋买卖交易模式中，一般佣金仅由买方支付，卖家既不负责支付佣金，也不负责支付过户税费。本案远见公司仅要求买方支付9万元佣金，却要求姚海青、解腾欣支付高达17万元的佣金，完全不合常理，也与多份合同及独家代理协议所显示的卖方实收之交易模式相矛盾。远见公司陈述其有偿提供居间服务，并非不收中介费向姚海青、解腾欣无偿提供服务。事实上，远见公司在向姚海青、解腾欣提供居间服务的同时，其一方面收取买方的中介费，另一方面又通过独家代理协议的形式赚取房屋买卖差价。综合本案证据及当事人陈述，原审法院确认姚海青、解腾欣的抗辩内容更具有盖然性，原审法院确认佣金确认书并非姚海青、解腾欣的真实意思表示，佣金确认书不能对姚海青、解腾欣产生法律约束力。因姚海青、解腾欣提交独家代理协议作为证据，应视为其确认第十三条备注中所手写添加的高于实收860万元的一半作为佣金的约定。涉案三房产实际售价为867万元，比姚海青、解腾欣原定实收价860万元高出7万元。按照约定，姚海青、解腾欣应向远见公司支付7万元的一半，即35000元作为佣金。远见公司利用其从事居间服务的优势地位，利用姚海青、解腾欣急于交易的情况，促使姚海青、解腾欣签订佣金确认书，又在诉讼中故意不出示独家代理协议，妄图赚取超额利润，原审法院依法驳回其要求姚海青、解腾欣按照佣金确认书支付17万元居间服务费及违约金的请求。姚海青、解腾欣需要向远见公司支付居间服务费35000元。远见公司为诉讼支出的保险费1500元及律师代理费18000元，应按照原审法院实际支持的佣金比例承担相应费用。经计算，姚海青、解腾欣应向远见公司赔偿财产保全责任保险费309元、律师代理费3706元。超出上述金额的部分，应由远见公司自行承担。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2018年12月18日判决如下：一、姚海青、解腾欣应于本判决发生法律效力之日起七日内向广州市远见房地产代理有限公司支付居间服务费35000元；二、姚海青、解腾欣应于本判决发生法律效力之日起七日内向广州市远见房地产代理有限公司支付财产保全责任保险费309元及律师代理费3706元；三、驳回广州市远见房地产代理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2232元、财产保全费1620元，由广州市远见房地产代理有限公司负担3059元，姚海青、解腾欣负担793元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为：本案的争议焦点是姚海青、解腾欣应按何种标准向远见公司支付居间服务费。《中华人民共和国合同法》第五规定，“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。本案中，双方于2018年4月24日签订了《独家代理委托协议（买卖）》，约定姚海青、解腾欣在2018年4月24日至2018年7月23日期间独家委托远见公司代理出售涉案物业，并约定远见公司可基于独家代理行为收取超出860万元实收金额的房款部分的一半作为佣金。该《独家代理委托协议（买卖）》的形式及内容均不违反相关法律法规的强制性规定，应合法有效，对双方均具有约束力。依据该《独家代理委托协议（买卖）》的约定，姚海青、解腾欣丧失了在委托期限内另行委托他人代为出卖涉案房屋或自行交易的机会，亦受限于远见公司与远见公司所确定的买家所签署买卖合同的约定。作为对价，远见公司亦负有确保“业主实收860万元”的义务。事实上，远见公司确已在《独家代理委托协议（买卖）》约定的委托期限内成功介绍买家李文敏与姚海青、解腾欣签订《房屋买卖合同》，并促成该合同实际履行完毕，即《独家代理委托协议（买卖）》已实际履行。远见公司主张姚海青、解腾欣在后签订的《佣金确认书》变更了《独家代理委托协议（买卖）》有关佣金的约定内容，并据此认为《独家代理委托协议（买卖）》约定的“业主实收860万元，卖高佣金一半作为佣金”的条款不再适用，姚海青、解腾欣应按《佣金确认书》的约定向其支付中介服务费，但一方面，《独家代理委托协议（买卖）》有关佣金的约定与《佣金确认书》之间并不存在必然的矛盾，《佣金确认书》的签订并不导致《独家代理委托协议（买卖）》中有关佣金支付条款的自然解除或终止，尤其是在远见公司已实际享受《独家代理委托协议（买卖）》约定权利的情况下，更不应免除其基于该协议应承担的义务；另一方面，自双方于2018年4月24日签订《独家代理委托协议（买卖）》至远见公司于2018年9月30日收齐全部房款，期间长达五个多月，姚海青、解腾欣并未通过远见公司的独家代理行为实现尽快取得房款的目的。在此情况下，如果要求姚海青、解腾欣依照《佣金确认书》的约定向远见公司支付17万元居间服务费，则姚海青、解腾欣“实收860万元”的目的亦同时落空。综上，原审依据《独家代理委托协议（买卖）》的约定判决姚海青、解腾欣向远见公司支付35000元居间服务费，并依此判决姚海青、解腾欣按比例分担远见公司支出的保险费及律师代理费，符合公平合理原则，亦不违反相关法律法规规定，可予维持。综上所述，上诉人远见公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3738元，由上诉人广州市远见房地产代理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年六月二十一日书记员  王文杰唐颖琪