北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初349号原告（反诉被告）：丁琼，女，1983年12月28日出生，汉族，国盛证券研究员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：赵清伟，北京市恒烁律师事务所律师。被告（反诉原告）：张华翔，男，1976年9月3日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：梁志强，北京市京师律师事务所律师。第三人（反诉第三人）：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路237号楼20层2302。法定代表人：繆寿建，总经理。委托诉讼代理人：刘雪松，男，1991年10月15日出生，汉族，北京麦田房产经纪有限公司职员，住北京麦田房产经纪有限公司宿舍。委托诉讼代理人：李春燕，女，1991年3月27日出生，汉族，北京麦田房产经纪有限公司职员，住北京麦田房产经纪有限公司宿舍。原告（反诉被告）丁琼与被告（反诉原告）张华翔、第三人（反诉第三人）北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，经北京市第一中级人民法院作出（2017）京01民终7971号民事裁定书发回本院重审。本院受理后，依法受理张华翔的反诉，反诉与本诉一并审理，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告丁琼及其委托诉讼代理人赵清伟、被告张华翔及其委托诉讼代理人梁志强、第三人麦田经纪公司的委托诉讼代理人李春燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丁琼向本院提出诉讼请求：1．判令张华翔向丁琼支付购房尾款50000元；2．判令张华翔向丁琼支付因未在约定时间支付购房款以清偿贷款而导致丁琼多支付的利息损失9014．06元；3．判令张华翔向丁琼支付未在约定时间支付购房款的违约金46200元；4．判令张华翔向丁琼退还物业费及垃圾费2443元。事实和理由：2015年4月20日，经麦田经纪公司居间介绍，丁琼与张华翔签订房屋买卖合同，约定张华翔出资2100000元购买丁琼位于昌平区回龙观西大街××号院××号楼××号的房屋。在签订合同之前，麦田经纪公司和丁琼已经明确告知张华翔目前该房屋已经对外出租，并设定了抵押权。为了保证买卖合同顺利履行，三方一致确认，张华翔在2015年8月15日前先行向丁琼支付购房款1000000元，丁琼用此款清偿剩余贷款，以办理解押手续。但张华翔直到2015年9月6日才支付上述款项，导致解押手续在2015年10月底才办完。为此丁琼多支付利息9014．06元。2015年9月6日，丁琼与张华翔双方签订补充协议，约定张华翔应在2015年9月22日之前将其中1000000元购房款以银行资金监管的方式支付给丁琼，但张华翔直到2015年11月5日才将上述款项支付给丁琼，严重违反了双方约定。另外，因丁琼已经将房屋出租给第三人，丁琼收取了租户的押金和租金，因此双方约定，房屋过户后租金由张华翔享有，尾款在扣除押金和剩余租金后，于物业交接和租约交接完毕后当日支付给丁琼。2015年11月9日房屋办理完过户手续，但此后张华翔未经丁琼就直接与租户进行了交接，并自行与租户终止了租赁关系，剩余尾款至今未付。丁琼认为，张华翔在合同履行过程中违反约定，已构成严重违约。被告张华翔辩称，不同意丁琼的诉讼请求。购房尾款是物业保证金，丁琼至今没有与张华翔办理物业交割，是张华翔直接与物业办理的交割手续。丁琼至今还拖欠供暖费，其收取的租金也没有返还给张华翔。针对丁琼起诉，反诉原告张华翔向本院提出反诉请求：1．判令丁琼支付该房屋拖欠的供暖费4858．7元；2．判令丁琼向张华翔支付房屋租赁押金12600元；3．判令丁琼向张华翔支付房屋预收租金14700元；4．判令丁琼向张华翔支付因其未在约定时间及其个人过失导致未能第一时间解除房屋抵押，造成房屋不能按时过户的违约金19950元；5．判令丁琼向张华翔支付因其未及时跟银行预约抵押贷款结清业务导致房屋不能按时过户的违约金31500元；6．判令丁琼向张华翔支付因其未及时跟银行预约抵押贷款结清业务，导致房屋不能按时过户导致张华翔损失1个月的租金6300元；7．判令丁琼向张华翔支付因本次交易所支付的居间费45000元、房屋所有权登记费550元、房屋买卖契税16847．7元、印花税280．8元，合计62678．5元。本案审理过程中，张华翔变更反诉请求为：1．判令丁琼返还张华翔租赁押金12600元；2．判令丁琼返还张华翔自2015年11月9日至2015年12月31日的租金10920元。事实与理由：张华翔在履行过程中，一直按照中介要求积极履行合同义务，中介及浦发银行的要求是在卖方保证房屋产权无纠纷、无抵押、无设定他项权利的情况下办理资金监管。张华翔没有违约行为。依据双方合同附件二第四条的约定，丁琼应于过户当日将出租押金及剩余租金支付给张华翔，并配合张华翔与承租人办理相关手续。丁琼收取的押金12600元及预收的自2015年11月9日至2015年12月31日的租金10920元，均应返还给张华翔。反诉被告丁琼辩称，租赁押金同意支付，但应当自张华翔拖欠的购房款中扣除。根据合同的约定，张华翔应当在购房后继续履行丁琼与租户的房屋租赁合同，在办理过户后，三方共同办理手续。但实际上是张华翔拒绝办理相应手续，且其不同意履行与租户的房屋租赁合同，所以押金没有退还。对租金退租日期有异议。应当自2015年11月9日开始计算至11月30日，应当退还4410元。丁琼是在2014年9月26日将房屋出租给案外人的，免租期是从2014年9月26日至2014年10月31日，后经协商，将免租期改为2015年12月1日至2015年12月31日。第三人麦田经纪公司对本诉与反诉请求均陈述称，尊重法院判决，未发表其他意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月20日，经麦田经纪公司居间，丁琼（出卖人）与张华翔（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同主要约定：出卖人将坐落于昌平区回龙观西大街××号院××号楼××号（以下简称203号房屋）出售给买受人,成交价格为2100000元；买受人以自行交接的方式于2015年4月25日前（含当日）支付定金50000元；该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国光大银行，抵押金额为1000000元，抵押登记日期为2014年5月29日；出卖人应于2015年8月9日前（含当日）向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后10个工作日内申请办理抵押登记注销手续，该笔借款由出卖人自行清偿，出卖人应按抵押权人确定的日期将借款支付至抵押权人指定账户；买受人以银行资金托管方式于2015年8月15日前支付出卖人购房款2050000元；买卖双方应于2015年8月15日前办理税、费缴纳手续；买卖双方应于取得《契税完税凭证》当日办理房屋权属转移登记手续；出卖人已将该房屋出租，租赁期至2017年10月31日，买受人同意继续履行租赁合同至上述租期截止，出卖人应于过户当日将租赁押金或保证金及剩余租金（自过户当日起，租金归买受人所有）支付买受人，并配合买受人与承租人办理相关手续；在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖费、水费、电费、燃气费、有线电视费、电信等一切费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担；买卖双方应按约定履行义务，若逾期违约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日0．5‰向守约方支付逾期违约金；任一方违约造成买卖合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔，违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。该合同签订后，张华翔向丁琼支付定金50000元。2015年9月6日，丁琼、张华翔经麦田经纪公司居间就前述合同签订《补充协议》，主要约定：1．将合同中关于出卖方自己结清银行贷款的费用改为由买受人以购房款代出卖人清偿；2．将合同中关于银行资金托管2050000元改为银行资金监管1000000元，剩余1000000元在麦田经纪公司李明远的见证下，由买卖双方于出卖人与抵押权人共同办理还款手续，该笔购房款仅用于偿还借款，出卖人不得挪为他用；该笔购房款不足以清偿借款的，剩余借款由出卖人自行清偿；剩余50000元作为物业交接及租约交接保证金，于物业交接及租约交接完毕后当日支付；3．将合同中资金监管时间由2015年8月15日前改为2015年9月22日前，监管金额由2050000元改为1000000元；4．将合同中办理税、费缴纳手续的时间由2015年8月15日前改为2015年10月22日前。除以上所协定四项改动之外，其余条款均按照原合同执行。前述《补充协议》签订后，张华翔于2015年9月6日向丁琼支付购房款1000000元。当日，丁琼向银行预约提前还款，并于2015年10月底结清贷款，并办理完毕房屋抵押登记注销手续。2015年11月5日，张华翔、丁琼与上海浦东发展银行北京慧忠支行签订《个人交易资金监管业务协议》，张华翔于当日将购房款1000000元支付至协议约定的资金监管账户。2015年11月9日，张华翔向税务部门缴纳印花税280．8元、契税16847．7元，并向房屋登记机构缴纳房屋所有权登记费550元。同日，前述所售房屋转移登记至张华翔名下。现张华翔尚欠丁琼购房尾款50000元。另查，2015年，丁琼交纳了203号房屋自2015年7月1日至2016年6月30日期间的物业费3634．56元、生活垃圾消纳费30元，共计3664．56元。再查，2014年9月26日，丁琼将203号房屋出租给案外人边涛，租赁期限为2014年9月26日至2017年10月31日，免租期为2014年9月26日至2014年10月31日，租金为每月6300元，每三个月支付一次，押金为6300元。本案庭审中，丁琼主张其与边涛签订房屋租赁合同后，又与边涛达成补充协议，将免租期延后至2015年12月1日至2015年12月31日，押金数额变更为12600元，并认可其已实际收取押金12600元、收取租金至2015年11月30日。庭审中，张华翔称其于2015年12月31日与房屋承租人达成协议后，承租人于当日将房屋交付于张华翔。麦田经纪公司称，在实际操作中，资金监管和交税的时间都是需要预约的，二者时间不会差太久，交税预约后才会进行资金监管的预约；在房屋交易中，一般要先将房屋解除抵押后，再预约资金监管；交易房屋是在10月底完成涤除抵押的，所以该公司业务员首次预约资金监管在11月5日，之前没有预约过双方做资金监管。本院认为，丁琼与张华翔签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据《补充协议》约定，购房尾款50000元应于物业交接及租约交接完毕后当日支付，现203号房屋已转移登记至张华翔名下，房屋亦已交付，故丁琼要求张华翔支付购房尾款50000元，于法有据，本院应予支持。根据《北京市存量房屋买卖合同》约定，丁琼应于2015年8月9日前自行提前清偿银行贷款，以办理抵押登记注销手续，后丁琼并未依约履行。在当年9月6日签订的《补充协议》中，双方将资金监管日期变更为2015年9月22日前，并约定由张华翔代丁琼还清剩余贷款。但在合同履行过程中，资金监管并非任何一方当事人可以独自完成，需双方到场，并由中介机构提前预约时间。麦田经纪公司在该合同履行过程中负责向银行预约资金监管时间，而麦田经纪公司依其交易流程并未在203号房屋涤除抵押前预约资金监管。2015年11月5日是麦田经纪公司为双方约定的首次资金监管时间，当日双方即签订资金监管协议。因此，逾期完成资金监管并非张华翔的过错，不应以此认定其违约。故对于丁琼要求张华翔赔偿利息损失并支付违约金的诉讼请求，没有事实基础，本院不予支持。根据《北京市存量房屋买卖合同》约定，203号房屋交付日以后（含当日）发生的物业管理费、供暖费等一切费用由买受人承担。丁琼已于2015年交纳了203号房屋自2015年7月1日至2016年6月30日期间的物业费、生活垃圾消纳费共计3664．56元，现其要求张华翔返还房屋交付日后的物业费、生活垃圾消纳费，理由正当，本院应予支持。2015年11月9日，双方完成203号房屋所有权转移登记手续，即完成房屋交付。自即日起，该房屋相应的物业费及垃圾费应当予以返还，结合实际情况本院认定为2349．33元。同理，自203房屋交付之日起，丁琼收取的相应租金及押金应当交付给张华翔。故对于张华翔要求丁琼给付房屋押金12600元的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。对于剩余租金，根据本案当事人陈述及举证，丁琼实际收取承租人租金至2015年11月30日，故其应将自2015年11月9日至2015年11月30日期间的租金4620元返还给张华翔。张华翔主张剩余租金应计算至2015年12月31日，举证不足，缺乏事实基础，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条规定，判决如下：一、张华翔给付丁琼购房款50000元，于本判决生效后七日内支付；二、张华翔返还丁琼物业费即垃圾费2349．33元，于本判决生效后七日内支付；三、丁琼返还张华翔租赁押金12600元，于本判决生效后七日内支付；四、丁琼返还张华翔自2015年11月9日至当月30日的房屋租金4620元，于本判决生效后七日内支付；五、驳回丁琼的其他诉讼请求；六、驳回张华翔的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2453元及反诉案件受理费1676元，由原告丁琼负担2453元（已交纳），由被告张华翔负担1676元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王 磊人民陪审员  张淑珍人民陪审员  赵凯民二〇一九年六月二十八日书 记 员  王婵娟