广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0607民初6154号原告（反诉被告）：张家发，男，1972年10月5日出生，汉族，住广东省佛山市三水区，委托诉讼代理人：代里程，广东百浩律师事务所律师。被告（反诉原告）：蔡达文，男，1974年8月18日出生，汉族，住广东省佛山市三水区，委托诉讼代理人：余敏莹，广东禅都（三水）律师事务所律师。原告（反诉被告，以下简称原告）张家发与被告（反诉原告，以下简称被告）蔡达文土地租赁合同纠纷一案，本院适用简易程序立案受理后，依法于2018年12月18日转换为普通程序公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告张家发的委托诉讼代理人代里程、被告蔡达文的委托诉讼代理人余敏莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张家发向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认原、被告于2017年3月20日签订的《土地租赁合同书》无效；2、请求判决被告向原告退还保证金31万元，并赔偿原告的损失377799.1元；3、请求判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：1.原、被告间的土地租赁合同关系及合同履行情况。（1）合同的签订及主要内容。2017年3月20日，原、被告双方签订《土地租赁合同书》，合同约定被告将位于佛山市三水区大塘工业园区旁边***的12.4亩土地出租给原告作工业发展，租期为2017年3月17日至2035年11月30日，从2018年6月1日起开始计租，合同保证金为31万元。合同的附件由被告与佛山市三水区大塘镇连滘村民委员会塘埔塘边村签订的《土地承包合同书》，表明被告的土地来源是向塘边村承租，土地的用途为发展工商业，该合同由政府部门进行见证。（2）合同履行情况。2017年3月21日，原告以银行转账方式向被告支付保证金31万元。2017年7月，原告与相邻地块的土地承租人涂站球、黄慧、曾建华、何应泉一起将地块的市政排水、道路、围墙、临时围蔽、车间消防工程发包给曾自力承包，总价为373万元；2017年10月，原告将在承租土地建设建筑物的工程发包给曾自力承包，总价为225万余元。另，原告除支付保证金之外，截止目前未向被告支付租金。2.原告承租后的建设行为及纠纷的产生。（1）原告承租土地后进行了两部分的建设，①与相邻土地承租人合伙进行排水、道路等工程的建设，该项目由案外人曾自力承包，原告支付曾自力的费用为176917元，该项目的前期工作已经完成。②原告承租地块的厂房建设，该工程亦由曾自力承包。原告向曾自力支付工程款1126542元。③原告支付工程设计费4509.6元，工程监理费15000元。（2）纠纷产生。原告建设厂房的行为于2018年3月份被大塘镇政府部门责令停止建设，理由为非法占用土地，政府部门出具的文件为三国土停工（2018）6062号通知。得知此事后，原告经到大塘镇国土部门进行咨询，得知原告所承租的土地性质为农用地，不能用于工业建设。3.原告各项损失的计算。（1）合同效力及双方过错方面。双方签订的《土地租赁合同书》约定用途为工业用地，但土地性质为农业用地，违反了法律的强制性规定，属于无效合同。合同无效的原因方面，被告在向原告出租土地时，没有查清楚所出租土地的性质，误将农业用地当工业用地出租给原告使用，是导致合同无效的主要原因，其应当承担70%的责任；原告作为承租者，因相信被告提供的合同附件（与塘边村签订的且有政府部门见证的《土地承包合同书》），未尽到谨慎审查的义务，可承担30%的责任。（2）原告主张款项的计算。①保证金。因合同无效，被告应将保证金31万元全额退还给原告。②厂房建设损失。因建设行为被政府责令停止后，原告与承包方曾自力进行了结算，结算造价为267462元。按被告承担70%的责任计算，被告应赔偿给原告的款项为187223.4元。③市政、排水、道路等工程建设损失。该部分建设工程，原告支付给承包方曾自力的款项为176917元。因该部分工程是相邻土地的连片使用共同工程，共建人涂站球、黄慧、曾建华、何应泉均是向被告承租土地，该部分工程是该片土地开发使用应具备的基础工程，受益人为被告，故原告认为该部分损失被告应当全额赔偿，不应按过错程度进行分担，即被告应赔偿原告该部分的损失176917元。④设计及监理费。原告因建设厂房支付设计费4509.6元、支付监理费15000元，共计19509.6元，按被告承担70%的责任计算，被告应赔偿给原告的款项为13656.7元。综上，被告应向原告退还保证金31万元，并赔偿给原告的损失377799.1元。被告蔡达文辩称，1.《土地租赁合同书》是双方真实意思表示，合同合法有效。2.原告提交的证据不能证明政府部门有责令原告停止建设，以及停止建设的原因。原告主张因土地用途原因被责令停止建设缺乏依据。3.《土地租赁合同书》第六条第2项约定，原告张家发承租土地经营期间，因法律、法规、安全、土地、建筑、报建等引起的一切经营风险，其经济及法律后果均由原告张家发承担，与被告无关。原告张家发应按法律规定依法办理用地、报建等审批手续，其未按法定程序办理相关手续，应由其自行承担相关的法律风险。原告张家发承租土地用于生产经营，相关投资、经营风险应由原告张家发自行承担。被告无义务保证其投资行为无风险。被告蔡达文向本院提出反诉请求：1、请求判令原告张家发向被告蔡达文支付2018年6月1日至2019年5月31日期间的租金310000元人民币；2、请求判令原告张家发向被告蔡达文支付逾期交租违约金，按拖欠金额每天千分之一计，自2018年6月11日起计至实际清偿之日止，暂计至2018年12月3日违约金为54250元；3、请求法院判决原告张家发承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告于2017年3月20日签订《土地租赁合同书》，被告蔡达文将位于佛山市三水区大塘工业园区旁边12.4亩土地出租给原告张家发用于工业发展用途。按合同第四条约定，原告张家发应于2018年6月10日前支付2018年6月1日至2019年5月31日的租金31万元，但原告张家发一直未支付租金。原告张家发辩称，双方签订的《土地租赁合同书》为无效合同，原告无须向被告支付土地租金及违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告张家发提供的证据有：1、原、被告双方身份证各一份；2、《土地租赁合同书》一份；3、2017年3月20日出具的收据一份、转账汇款单笔对账单一份；4、淋浴房产业园二期车间建筑工程《合同书》一份；5、《补充协议一》一份、分部分项工程和单价措施项目清单与计价表各一份；6、转账汇款单笔对账单一份、收据一份；7、市政排水、道路、围墙、临时围蔽、车间消防（不含验收）工程《合同书》一份、收款收据一份；8、转账汇款单笔对账单一份、收据一份；9、建筑工程委托办理情况说明一份；被告蔡达文提供的证据有：1、《土地承包合同》见证书一份、平面图一份；2、《土地租赁合同书》一份。本院经审查后认为，原告张家发提供的证据1-8来源合法，内容真实，彼此能相互印证，本院予以确认。被告蔡达文虽然对证据3-8均有异议，认为原告张家发与案外人曾自力签订的工程合同为无效合同，不足以证明原告损失情况，但建设工程效力不影响原告张家发支付工程款的法定义务，而且从原告提供的工程合同以及付款凭证均可以证实原告发包工程的情况，所以本院对被告蔡达文的意见不予采纳。原告提供的证据9虽然是原告与案外人张家超的单方面陈述，但是结合原告提供的工程合同，转账凭证能够证明其陈述的内容，故本院予以确认。被告蔡达文提供的证据与原告提供的租赁合同内容一致，彼此能够相互印证，本院予以确认。经审理查明：2006年1月1日，被告蔡达文与案外人佛山市三水区大塘镇连滘村民委员会塘埔塘边村（以下简称塘边村）签订《土地承包合同书》，约定被告蔡达文承包塘边村位于大塘工业园区边名为“***”的土地共计89.88亩，承包期限从2006年1月1日起至2035年12月31日止。该“***”土地拟规划为集体预留建设用地。2017年3月20日，原告张家发与被告蔡达文签订《土地租赁合同书》（以下简称租赁合同），约定被告蔡达文将“***”土地中的12.4亩出租给原告张家发用于工业用途。原、被告在租赁合同中约定免租期从2017年3月17日至2018年5月31日止；计租期从2018年6月1日起至2035年11月30日止，其中2018年6月1日起至2023年5月31日期间，每年租金为310000元。双方在租赁合同第六条第2项约定，原告张家发承租土地经营期间，因法律、法规、安全、土地、建筑、报建等引起的一切经营风险，其经济及法律后果均由原告张家发承担。签订租赁合同后，原告张家发向被告蔡达文支付了保证金310000元。另查明，2017年7月份，原告张家发与案外人涂站球、黄慧、曾建华、何应泉作为发包人，与案外人曾自力签订工程合同，约定原告等五人将淋浴房产业园二期市政排水、道路、围墙、临时围蔽、车间消防（不含验收）工程发包给曾自力（上述工程所在地包含原告张家发所租“***”土地）。原告张家发于2017年7月4日向曾自力支付了上述市政工程的工程款共计176917元。2017年10月份，原告张家发委托案外人张家超与曾自力签订工程合同，约定张家超将“***”地上的淋浴房产业园二期车间五建筑工程发包给曾自力，合同价款为2253083.90元。2017年10月27日，张家超支付厂房设计费4509.6元。2017年12月30日，原告张家发支付厂房工程的监理费15000元。张家超签订该工程合同后，原告张家发在未办理相关建设工程施工许可的情况下，就开始建设厂房，三水区国土行政部门于2017年10月责令停止对原告张家发租赁地上厂房的建设。2018年4月9日，张家超与曾自力签订《补充协议一》，约定按照实际施工的进度进行结算，结算工程造价为267462元；曾自力须退回多支付的工程款859080元，上述款项退回原告张家发的银行账户。2018年8月31日，三水区国土行政部门向被告蔡达文发出《责令停止违法行为通知书》【编号：三国土停工[2018]606号】，责令停止施工行为。至本案一审辩论终结，上述厂房及市政工程未被认定为违章建筑，也未被拆除。本院认为，本案争议焦点为：一、原、被告所签租赁合同是否无效？二、被告蔡达文是否应当赔偿原告张家发损失？三、原告张家发是否须向被告蔡达文支付租金以及违约金？争议焦点一：《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”依照上述规定，本案涉案“***”土地未办理农用地转建设用地手续的情况下，性质上仍属于农用地，被告蔡达文将“***”土地出租给原告张家发用于工业用途，双方所签租赁合同已经违反法律强制性规定，应属无效合同。原告张家发诉请确认涉案租赁合同无效，其主张合法，本院予以支持。被告蔡达文因合同取得的保证金310000元，应当返还原告张家发。争议焦点二：本案中，原告张家发在“***”土地建设的厂房建筑物以及市政工程是否为违章建筑物，在本案一审辩论阶段，未经行政机关通过行政程序确认。而且，涉案“***”土地虽然目前性质上仍然属于农用地，但是已经取得建设用地规划指标，不排除补办土地相关手续后，变更土地用途的可能性。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”依照上述规定，原告在“***”土地上建设的厂房，以及相关市政排水工程未经拆除，又未经认定为违章建筑物，并且有可能采取改正措施消除对规划实施的影响，原告的损失结果尚未发生。原、被告应当先向城乡规划主管部门申请对涉案建筑物以及市政排水等工程依法进行定性后，根据实际情况另行提起诉讼。因此，原告张家发诉请判令被告蔡达文赔偿工程款损失，其诉请无法律依据，本院不予支持。争议焦点三：原、被告签订合同时，被告明知涉案土地未办理农用地转用手续仍将土地出租用于工业用途，原告作为承租人，未尽必要的注意义务要求被告出示土地使用权证以明确土地性质，双方对租赁合同无效存在同等过错。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销的法律后果合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因原、被告所签租赁合同无效，被告蔡达文诉请原告张家发支付2018年6月1日至2019年5月31日止的租金，其主张无法律依据，但因合同无效造成被告蔡达文此期间的租金损失，原、被告应当根据双方的过错程度各自负担。从原、被告约定的计租日即2018年6月1日至本判决作出之日止约一年，被告蔡达文无法正常收取租金，确已造成损失。参照原、被告租赁合同的约定，被告蔡达文此期间的租金损失，本院认定为310000元。所以原告张家发应当赔偿被告蔡达文因合同无效导致租金损失的50%即155000元。被告蔡达文诉请金额过高部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条、《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）张家发与被告（反诉原告）蔡达文于2017年3月20日签订的《土地租赁合同书》无效；二、被告（反诉原告）蔡达文于本判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）张家发返还保证金310000元；三、驳回原告（反诉被告）张家发的其他诉讼请求；四、原告（反诉被告）张家发于本判决生效之日起十日内，向被告（反诉原告）蔡达文赔偿损失155000元；五、驳回被告（反诉原告）蔡达文的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，须依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费10678元，由原告（反诉被告）张家发负担5865元，由被告（反诉原告）蔡达文负担4813元；反诉受理费3382元，由原告（反诉被告）张家发负担1691元，被告（反诉原告）蔡达文负担1691元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  卢泽辉人民陪审员  蔡永初人民陪审员  蔡镜华二〇一九年六月六日书 记 员  麦倩雯