河北省滦州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0223民初744号 原告：滦县德发物业服务有限公司。 法定代表人：王征，经理。 住所地：河北省滦州市。 委托诉讼代理人：李长利，男，1950年9月24日生，汉族。 被告：王晓军，男，1972年4月20日生，汉族，住河北省滦州市。 原告滦县德发物业服务有限公司与被告王晓军物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告滦县德发物业服务有限公司的委托诉讼代理人李长利、被告王晓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告滦县德发物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告交纳所欠原告物业费1641元（2016年547元、2017年547元、2018年547元）；2、判令由被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：2015年5月20日，原告受滦县嘉凤园小区业主委员会招聘，经营该小区物业服务工作，试用期一个月后，2015年7月1日双方签订了《物业服务合同》。合同约定：原告提供物业服务的受益人为滦县嘉凤园小区的全体业主和使用人；受益人按房屋建筑面积向原告支付物业管理服务费。原告雇用保安、保洁及管理人员共计21名，按照服务合同条款原告履行了责任和义务，为小区提供了服务，合同履行至今得到了广大业主的认可，同时政府领导也给予了肯定，大部分业主都主动交纳了应交的物业费。被告拒不履行自己的交费义务，以历史遗留问题的原因或挑剔物业保洁、保安工作中的一些瑕疵和不足为理由，甚至提出与物业公司无关的事由为借口，拖欠物业费至今。原告公司多次催收，并且发出了书面催收通知函。被告违反了最高院《关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第六条的规定拒不交纳物业费，属于无理行为，有悖于法，为维护原告公司的合法权益，故将被告诉至人民法院。请求法院依照法律、法规作出判决，准予原告的诉讼请求。 被告王晓军辩称：我对原告起诉的事实不认可，理由如下：1、原告在未经小区业主同意，也未和小区业主签订任何协议的情况下强行进入小区进行管理和收取物业费；2、原告强制把公共绿地改为停车场收费，绿地属于业主，物业无权支配和出售，这种行为侵犯了业主的合法权益；3、原告先后两次损害业主电表和打伤业主，居民电表属于业主私有财产；4、原告在2017年8月30日雇佣社会人员采用恐吓手段强行收取物业费，原告对不缴纳物业费的业主采取停电处理，导致业主受到财产损失和精神损失，因此原告的行为不合法，我们小区物业服务未经过业主认可就转让了两次，我们不接受原告的诉求。 原告滦县德发物业服务有限公司向法庭提交下列证据用于支持其诉讼请求： 证据一、营业执照副本、资质证书，用于证明：原告的合法身份，是适格的诉讼主体； 证据二、法定代表人身份证明书及身份证复印件，用于证明：法定代表人的身份； 证据三、《滦县嘉凤园物业服务协议书》，用于证明：滦县嘉凤园第二届业主委员会与原告签订物业服务协议合法有效； 证据四、被告拖欠物业费证明，用于证明：被告拖欠物业费的依据、计算方式及数额； 证据五、物业费催缴通知函，用于证明：原告已经书面通知被告缴纳物业费； 证据六、居委会致嘉凤园业主的公开信，用于证明：政府协助原告协调追缴物业费； 证据七、备案书，用于证明：原告已将物业费服务收费标准向市、县主管部门备了案； 证据八、公示，用于证明：原告的服务项目及收费标准进行了公示； 证据九、内资企业登记基本情况表，用于证明：原告公司的法人变更合法有效； 证据十、滦县嘉凤园小区业主委员会关于聘请德发物业公司全过程证明材料，用于证明：滦县嘉凤园小区业主委员会招聘原告物业公司全过程。 被告王晓军为证实其答辩主张向本院提交下列证据： 证据一、对王征的物业公司进入嘉凤园小区业主委员会不知道的签字证明，用于证明：我们小区没有物业； 证据二、滦县德发物业服务有限公司转让协议，用于证明：原告的转让行为不合法； 证据三、协议书，用于证明：原告行为不合法； 证据四、唐山市物业管理条例，用于证明：原告不合法。 经庭审质证和认证：被告对原告提交的证据二的真实性无异议，故本院对该份证据的真实性予以确认。 被告王晓军对原告提交的证据一（营业执照副本、资质证明）中的营业执照不予认可，认为2015年4月27日至2035年4月26日的法人代表并不应是王征，对资质证明真实性认可。本院认为，该份营业执照是工商行政管理机关颁发的准许原告从事物业服务经营管理的凭证，更换法定代表人已经办理了相应的工商变更登记，故本院对该份证据的真实性予以认可。 被告王晓军对原告提交的证据三（《滦县嘉凤园物业服务协议书》）真实性不认可，认为在签订该物业服务协议时全体业主不知道。本院认为，该协议是原告与滦县嘉凤园小区第二届业委会签订的物业服务合同，上面附有全体业主委员会成员的签名，是业主自治权行使的结果，效力及于全体业主。被告对其质证意见未提交任何证据支持，故本院对该份证据的真实性予以认可，对其证明目的予以采信。 被告王晓军对原告提交的证据四（被告拖欠物业费证明）、证据五（物业费催缴通知函）、证据六（居委会致嘉凤园业主的公开信）、证据七（备案书）、证据八（公示）有异议，认为小区没有物业，另外小区绿地被改为车位侵犯业主权益，不认可欠原告物业费用。本院认为，原告提交的该五份证据与原告提交的证据三相互印证，组成较为完整的证据链条，能够证实原告的证明目的，被告对上述证据的真实性均不认可，又未能提交支持其抗辩主张的有效证据，故本院对原告提交的该五份证据的真实性予以确认。 被告王晓军对原告提交的证据九（内资企业登记基本情况表）、证据十（滦县嘉凤园小区业主委员会关于聘请德发物业公司全过程证明材料）有异议，认为小区物业转让必须通过业主同意。本院认为，原告提交的证据九系网上公开的企业登记信息，证据十系滦县嘉凤园小区第二届业主委员会出具证明材料，证实了原告滦县德发物业服务有限公司被其依法选聘为小区物业服务企业的过程，被告对该两份证据的真实性有异议，又未能提交支持其抗辩主张的有效证据，故本院对原告提交的该两份证据的真实性予以确认。 原告滦县德发物业服务有限公司对被告提交的证据二、证据三、证据四的真实性无异议，故本院对被告王晓军提交的该三份证据的真实性予以采信。 原告滦县德发物业服务有限公司对于被告王晓军提交的证据一（对王征的物业公司进入嘉凤园小区业主委员会不知道的签字证明）的真实性有异议，认为原告公司于2015年成立，法定代表人进行变更已经两年多了，业主委员会和居委会都予以配合，居委会为了帮助原告收取物业费还向全体业主发出公开信，现在被告说知道或不知道物业的问题我方不认可。本院认为，该证据的证明力远低于滦县嘉凤园小区第二届业委会与原告签订的《滦县嘉凤园物业服务协议书》的证明力，同时被告也不能证实其提交该证明上的签名均为业主委员会成员本人所签，该份证据远达不到对抗物业服务合同的反驳效力，故本院对被告提交的该份证据的真实性不予采信，对被告的该抗辩主张不予支持。 本院经审理认定事实如下：被告王晓军系滦县嘉凤园小区1号楼3单元302室房屋的业主，该房屋建筑面积为91.14平方米。原告滦县德发物业服务有限公司于2015年7月1日与被告居住小区的业主委员会即滦县嘉凤园小区第二届业主委员会签订了《滦县嘉凤园物业服务协议书》，约定由原告滦县德发物业服务有限公司对被告购房的滦县嘉凤园小区进行物业管理，物业服务收费标准为低层楼房每平方米（建筑面积）收费0.5元，高层楼房1楼每平方米收费0.5元，2层以上每平方米收费0.6元（不包括电梯维修费，电费及修理配件），地下室、车库每平方米收费0.25元。该小区的住宅收费标准于2015年经唐山市住房和城乡建设局物管处备案。 原告滦县德发物业服务有限公司于2015年5月27日将《滦县嘉凤园德发物业服务协议书》的内容向滦县嘉凤园小区业主进行公示，于2015年6月9日又将物业服务具体收费标准向滦县嘉凤园小区业主进行公示。 被告王晓军自2016年1月1日起未交纳物业服务费，经催要未果，故原告滦县德发物业服务有限公司诉至本院，请求判令被告王晓军支付2016年1月1日至2018年12月31日的物业服务费合计1641元。 另查明：原告滦县德发物业服务有限公司于2015年4月27日成立，公司经营范围为物业服务。2017年5月4日，原告公司的法定代表人由董自发变更为吉春和，2018年4月18日又由吉春和变更为王征，并在工商行政机关依法办理了企业法定代表人变更登记。 本院认为，原告滦县德发物业服务有限公司依法成立，经有关行政审批部门的批准办理了物业服务管理收费证，并到唐山市住房和城乡建设局物管处登记备案，该公司具有物业服务管理和根据规定标准收取物业服务管理费的合法资质。原告滦县德发物业服务有限公司与滦县嘉凤园小区第二届业委会签订的物业服务合同，符合有关法律、法规及有关行政主管部门的规定，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告滦县德发物业服务有限公司作为滦县嘉凤园小区第二届业委会依法选聘的物业服务企业，其与滦县嘉凤园小区第二届业委会签订的《滦县嘉凤园物业服务协议书》效力及于全体业主，是业主自治权行使的结果，故被告王晓军作为该小区业主应当受该协议内容的约束。被告王晓军以原告公司未经小区业主同意，也没有和小区业主签订任何协议的情况下强行进入小区进行管理和收取物业费为由拒绝交纳物业费，其抗辩的证据支持是《对王征的物业公司进入嘉凤园小区业主委员会不知道的签字证明》，但该证据的证明力远低于滦县嘉凤园小区第二届业委会与原告签订的正式合同的证明力，同时被告也不能证实其提交证明上的签名均为业主委员会成员本人所签，该份证据远达不到对抗物业服务合同的反驳效力，故本院对被告的该抗辩主张不予支持。 被告王晓军以原告存在强行把小区公共绿地改为收费停车场、两次损坏业主电表并打伤业主、雇佣社会人员采用恐吓手段强行收取物业费及对不缴纳物业费的业主采取停电处理的不合法行为，导致业主受到财产损失和精神损失为由拒绝交纳物业费，理据不足。因为本案系物业服务合同纠纷，业主拒交物业费的合理理由应当为物业公司在提供物业服务的过程中存在违约情形，而物业公司存在违约的前提是其未履行合同所约定的物业服务范围，该物业服务范围应当依据业主与物业公司之间关于物业服务的约定来确定。本案中双方约定物业公司应当履行的物业服务范围包括：公用部位的养护和管理；物业公用设施设备的运行、养护和管理；物业公用部位和相关场地的相关卫生、垃圾的收集及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；物业档案资料管理等多项服务内容，被告王晓军主张的抗辩理由并不在物业服务范围之列，且被告未提交任何有效证据证实其主张，故不能对抗原告滦县德发物业服务有限公司要求其交纳物业费的合理请求。对于被告王晓军所主张的上述问题，与本案并非同一法律关系，被告可与相关责任者另行解决，而不能以此拒交物业费。 被告王晓军主张根据《唐山市物业管理条例相关规定》第四十四条“物业服务企业更换项目负责人的，应当及时告知业主委员会并进行公示。业主委员会要求物业服务企业更换项目负责人的，业务服务企业应当及时更换”之规定，认为原告公司擅自更换法定代表人不合法。本院认为，原告公司更换法定代表人已经办理了相应的工商变更登记，是否及时告知和公示并不属于本院的审理范畴，而且不论是否及时进行了告知和公示，都不影响物业服务合同的效力，也不能拒此否认被告享受了原告滦县德发物业服务有限公司提供的安保、保洁、公共绿化养护、公用设施维护等物业服务项目，被告提出的上述抗辩意见不能成为被告拒绝交纳物业费的充分理由，故本院对被告王晓军的该抗辩理由不予支持。 《物业管理条例》第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被告王晓军作为滦县嘉凤园小区1号楼3单元302室房屋的业主，在原告滦县德发物业服务有限公司依据《滦县嘉凤园物业服务协议书》为小区提供物业服务的义务后，被告王晓军理应依约向原告支付物业管理费，故本院对原告滦县德发物业服务有限公司主张的物业服务费1641元予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 被告王晓军于本判决生效后五日内支付原告滦县德发物业服务有限公司2016年1月1日至2018年12月31日的物业服务费1641元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告王晓军负担，在判决生效后五日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  **宁 二〇一九年六月六日 书记员  李 然 ——