河北省成安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0424民初1007号 原告：成安县有容房地产开发有限公司，住所地成安县凤凰路与青云大街交叉口西北角。 法定代表人：廉付军，公司经理。 委托诉讼代理人：李鑫，公司员工。 委托诉讼代理人：岳峰，河北十力律师事务所律师。 被告：丁丽周，男，1981年5月28日出生，汉族，住成安县。 委托诉讼代理人：司丽佳，河北乾骥律师事务所律师。 原告成安县有容房地产开发有限公司（以下简称有容房地产公司）与被告丁丽周商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告有容房地产公司的委托诉讼代理人李鑫、岳峰，被告丁丽周及其委托诉讼代理人司丽佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 有容房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间的商品房买卖协议（标的额390838元）；2.诉讼费用及其他费用由被告承担。事实和理由：2016年10月份，被告为购买原告所建东方国际小区2-3-1502房产，同原告协商，先支付部分房款，待该房产可以申请银行贷款时剩余房款贷款支付。商定后被告分别于2016年10月20日、2019年1月19日、2019年3月26日等四次共交纳了房款200838元。2019年2月份该房产可以向银行申请贷款时，原被告于2019年3月11日签订了商品房买卖协议，协议约定了剩余房款办理银行贷款批准手续的时间及逾期未办理贷款批准手续原告有权另行出售予他人等事项。直到2019年5月5日被告没有按协议约定办理贷款批准手续。由于被告的单方违约行为，给原告带来了巨大损失。为维护法律尊严，保障当事人的合法权益，根据民事诉讼法及相关法律规定，特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 丁丽周辩称:被答辩人的诉讼请求没有任何事实及法律依据，应予驳回。一、答辩人没有违约事实，答辩人未交清购房款的原因是由被答辩人人为造成的，不能据此认定答辩人违约。双方合同关系的义务为答辩人支付房款，被答辩人交付商品房。2019年4月10日至2019年4月11日，被告在未获得银行贷款是否获得审批的情况下，考虑支付房款的日期将近，便自行凑足剩余19万元购房款，到被答辩人处缴纳。但是多次缴纳均未成功，被答辩人均以财务不在不能收取为由，拒绝接受答辩人缴纳剩余房款。随后答辩人一直与被答辩人沟通自行补足剩余房款事宜，但均未获得被答辩人接受。被答辩人作为出卖人，主要权利是收取合同标的的转让价款，主要义务是转让标的物，并配合买受人及时收取转让价款，因此，只要答辩人作为出卖方收取了转让价款，其作为出卖人的利益已经实现，答辩人作为买受人的义务也履行完毕，至于该价款的支付是通过银行贷款支付还是由答辩人自行补齐，只是合同履行方式的问题，并不影响被答辩人合同目的的实现。据此答辩人并不存在违约行为的事实，被答辩人至今未收取购房款原因是被答辩人所造成，与答辩人无关。二、答辩人未按时获得银行贷款，其责任并不与答辩人，不应由答辩人承担责任。1.该合同约定的违约情形显失公平，不能作为认定答辩人违约的事实依据，根据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第七条之规定，借款人向贷款人提出借款申请，贷款人自收到申请后应当在三周内向借款人答复。本案被答辩人与答辩人于2019年3月26日才签的合同，随后要求答辩人于4月11日前获得银行贷款审批，其要求的时间远远低于银行出具结果的法定期间，答辩人不可能在规定的期限内获得银行贷款审批的，因此被答辩人作为开发商，利用答辩人不熟知银行代理流程及时间的规定，刻意将答辩人申请贷款的时间缩短，并据此认定答辩人违约，显失公平，该条违约责任的约定应当认定无效；2.被答辩人未向中国银行出具答辩人申请贷款的担保，对贷款不能审批通过有直接责任，答辩人在合同签订后即在中国银行面签了一份贷款合同，其在担保条款要求中规定，被答辩人为答辩人申请银行贷款提供阶段性担保，而被答辩人并未向银行出具担保承诺，也未在阶段性担保人处盖章，因此，在答辩人未履行上述义务时，答辩人银行审批不可能通过；3.双方签署的商品房买卖备案合同，未对商品房进行评估，不符合银行按揭贷款批准的程序。签署正式合同，并在房管局备案，是答辩人获取银行贷款、办理过户登记所必备的前置程序。而根据中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》第八条的规定，贷款数额不得超过抵押房产所评估的数额，对于答辩人购买的房产，是否已经做了评估也直接影响着答辩人贷款是否能获得审批。综上，根据《合同法》第四十五条第二款之规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当的促成条件成就的，视为条件不成就。本案中，答辩人未能及时的获得银行贷款审批，是由于不归责于答辩人的原因造成的，不能据此认定答辩人有违约事实。三、被答辩人诉请不符合《中华人民共和国合同法》第94条规定的合同解除的条件，其诉请没有法律依据。根据《合同法》第94条之规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。（二）在履行期限届满，一方当事人明确表示或者以自己的行为表示不履行主要义务。（三）当事人一方迟延履行主要义务，经催告后仍不履行。（四）当事人一方迟延履行致使合同目的不能实现的。（五）法律规定的其他情形。结合本案，并没有出现上述合同解除理由的任何一项，并且答辩人一直要求自行补足剩余房款，积极履行合同，促成合同目的实现。综上所述，答辩人没有任何违约事实，被答辩人的诉讼请求没有任何事实和法律依据，应予驳回。另外，原告诉称于2019年3月11日签订商品房买卖协议不是事实，实际签订日期为2019年3月26日。诉状中称2019年5月5日被告没有按协议约定办理银行贷款手续不是事实，被告于2019年3月26日双方签订协议之后便向银行提交了贷款审批手续，只是由于原告所给被告的时间过短，在该期间内不可能贷款审批通过，并不是被告不去办理贷款手续。 本院经审理认定事实如下：有容房地产公司在成安县开发了东方国际小区，丁丽周以交会员费的方式于2016年9月23日给有容房地产公司交50000元、2016年10月20日交100000元，在该小区认购了2号楼3单元1502室。后在有容房地产公司于2018年取得商品房预售许可证后，有容房地产公司（甲方）与丁丽周（乙方）签订《商品房买卖协议》一份，约定该房屋建筑面积112.62㎡，单价3470.414元，总房款390838元，乙方已付房款200838元，剩余房款190000元；乙方必须于2019年3月11日前同甲方签订《商品房买卖协议》，于2019年4月11日前获得银行对剩余房款190000元的贷款审批；乙方未能在2019年3月11日前签订《商品房买卖协议》或者未能在2019年4月11日前获得银行对剩余房款190000元的贷款审批，视为自动放弃购买甲方开发的上述房产，甲方有权将乙方所购之房产另行出售予他人，乙方不得有异议。丁丽周四次共计（含会员费）交给有容房地产公司房款200838元，分别为：2016年9月23日50000元，2016年10月20日100000元，2019年1月19日10838元，2019年3月26日40000元。 关于该协议签订的时间，有容房地产公司诉状称是2019年3月11日，当庭称是2019年3月16日，提交的协议原件上载明日期为2019年3月16日。丁丽周称系2019年3月26日，提交的协议复印件载明日期为2019年3月26日。 之后丁丽周未能在2019年4月11日前获得银行对剩余房款的贷款批准，关于丁丽周未能获得贷款审批的原因，有容房地产公司当庭称系因丁丽周不能找到符合条件的担保人，丁丽周称自己有符合条件的担保人，未能获得贷款审批是因为有容房地产公司未提供阶段性担保、未对房屋进行评估。开庭时本院要求有容房地产公司进行证据补强，有容房地产公司提交中国银行股份有限公司成安支行证明一份（落款时间2019年6月24日），内容显示丁丽周被拒原因为：单身离异但征信显示已婚、名下有网贷等。丁丽周质证不认可该证明，称该证明程序上不合法，已超举证期限，不能作为证据使用；对真实性、合法性及与本案的关联性均不认可，有伪造嫌疑，无经办人及单位负责人签字、印章，不符合司法解释关于单位出具证明材料的法定形式，也不能证明被告于2019年4月11日前未办理成功贷款，也就不能证明被告存在违约的事实，截止到2019年4月11日，被告仍对于自己是否获得贷款批准不知情，并且第一次开庭时原告也没有向法院出具能够证明被告于2019年4月11日被告已经被中国银行成安支行拒贷的任何证据，而在第一次开庭后，法庭要求原告补充的该份证明只能证明2019年6月24日银行告知被告贷款未获批准，依据双方签订的合同约定，2019年4月11日，被告是否获得银行审批属于不确定事实，依据合同约定，不能认定被告存在违约行为。 本院认为，有容房地产公司与丁丽周签订的《商品房买卖协议》，是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且有容房地产公司在签订上述协议时已经取得商品房预售许可证，该协议合法有效，双方均应当按照协议约定履行义务。关于该合同的实际签订日期，该合同载明丁丽周已经交付的房款为200838元，经查丁丽周最后一次支付房款的时间为2019年3月26日，含该笔交款在内所交房款共计200838元，则双方签订《商品房买卖协议》的时间应当推定为2019年3月26日，对丁丽周辩称签订协议的时间为2019年3月26日，予以支持。 关于丁丽周未获得贷款审批的原因，我院在开庭时要求有容房地产公司进行证据补强，有容房地产公司庭后提交的中国银行的证明，并不属于超过举证期限提交的证据，该证明足以证实丁丽周贷款未获审批的原因是单身离异但征信显示已婚、名下有网贷等，不是有容房地产公司主张的未能找到符合条件的担保人，也并非是丁丽周辩称的有容房地产公司未做阶段性担保、未对房产做评估，对其该项辩称不予支持，并且其该项辩称中依据《合同法》第四十五条称有容房地产公司为自己利益不正当阻却条件成就，应视为条件成就，该条款系就当事人对合同的效力可以约定附条件的情形，与本案争议的合同解除的条件是否成就不是同一情形，本案不适用《合同法》第四十五条。 丁丽周辩称该协议关于合同解除的约定显失公平，属于无效条款，没有事实和法律依据，显失公平并非《合同法》规定的导致合同无效的情形，而是导致合同变更或撤销的情形，对其该项辩称，不予支持。丁丽周辩称自己不存在违约事实，自己在2019年4月11日，在不能确定银行贷款是否获批的情况下，自行凑足19万元剩余房款到被告处缴纳，被告均以财务不在不收，只要答辩人作为出卖方收取了转让价款，其作为出卖人的利益已经实现，答辩人作为买受人的义务也履行完毕，至于该价款的支付是通过银行贷款支付还是由答辩人自行补齐，只是合同履行方式的问题，并不影响被答辩人合同目的的实现，该项辩称没有法律依据，对于剩余房款如何交付，协议明确约定为贷款，并且双方并未就该履行方式协商变更，仍应按合同约定的方式履行，对其该项辩称不予支持。丁丽周辩称该协议不符合《合同法》第九十四条规定的解除条件，但有容房地产公司要求解除合同的理由是该协议约定的解除条件已经成就，不适用规定合同解除法定条件的《合同法》第九十四条。综上，丁丽周因其自身原因未能在协议约定的时间获得银行对剩余房款的贷款批准，依据协议约定该协议解除的条件已经成就，有容房地产公司要求解除双方签订的《商品房买卖协议》，予以支持，但丁丽周可以依法要求有容房地产公司承担合同解除后的相应责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款的规定，判决如下： 解除成安县有容房地产开发有限公司与丁丽周签订的《商品房买卖协议》。 案件受理费7162元，减半收取计3581元，由丁丽周承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  申丽华 二〇一九年七月十七日 书记员  刘佳奇 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时解除权人可以解除解除合同。