浙江省衢州市柯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0802民初9003号 原告：衢州广联仓储投资发展有限公司，统一社会信用代码91330800074046036L，住所地：浙江省衢州市柯城区徽州街1号101室。 法定代表人：徐明海，董事长。 委托诉讼代理人：戴剑波，浙**风律师事务所律师。 被告：浙江新凤朝控股有限公司，统一社会信用代码91330802754932779L，住所地：浙江省衢州市柯城区上洋村（巨化公路旁）。 法定代表人：叶小敏，董事长。 委托诉讼代理人：童阿建，男，1976年3月9日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。系浙江新凤朝控股有限公司员工。 原告衢州广联仓储投资发展有限公司（以下简称衢州广联公司）与被告浙江新凤朝控股有限公司（以下简称浙江新凤朝公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月18日立案后，依法适用简易程序，因本案案情复杂，本案于2019年3月18日转为适用普通程序审判。原告衢州广联仓公司的委托诉讼代理人戴剑波、被告浙江新凤朝公司的委托诉讼代理人童阿建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告衢州广联公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即向原告支付自2015年1月3日至2018年3月4日期间的租金余款2163000元及违约金；审理中明确诉讼请求为：要求被告支付2015年1月4日至2018年1月3日期间的租金余款2163000元及违约金（以216300元为基数，自2016年12月5日起至款项付清之日止，按每日千分之一计算）；2、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2014年3月4日，衢州市兴市专业市场开发建设有限公司（以下简称兴市公司）与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：兴市公司按照现状将坐落于柯城区徽州街1号的房产出租给被告使用，租赁期限自2014年3月4日起至2030年1月3日止，其中2014年3月4日至2015年1月3日期间为设计及装修期不计租金。合同签订后，兴市公司向被告交付了房屋。按合同约定2015年1月3日至2018年3月4日期间的租金为6490890元，但至本次起诉，被告仅支付租金4327890元，余款216300元租金以双方存在纠纷为由拖延未付。2015年9月7日，兴市公司与原告合并，《房屋租赁合同》项下的权利义务由原告概括继承，原告曾经多次催讨租金，被告却以双方需要协商为由拖延支付，故引起本次诉讼。原告认为，双方签订的租赁合同合法有效，被告未按约定支付租金构成违约，依法承担违约责任。为维护合法权益，依法起诉，诉请如前。 被告浙江新凤朝公司答辩称，1、被告与原告签订《房屋租赁合同》及尚欠租赁费用均属实，但原告交付的租赁房屋存在瑕疵，不符合交付条件，导致被告自行支付各项费用合计1072450元。（1）浙江嘉泰拍卖公司2014年2月19日拍卖会特别约定载明“大楼内部三部电梯由委托人负责安装并承担费用”，本案中原告交付租赁房屋时未按约定安装电梯，故被告在装修时自行安装临时升降架及雇佣人员人工运输、搬运装饰材料、装饰垃圾，安装临时升降架支付费用33800元，雇佣人员支付费用98000元。（2）根据《房屋租赁合同》房屋附属设施及装修情况约定“水、电、闭路开通”，但原告交付的租赁房屋附属设施均不符合交付条件：交付配电室无法使用，被告自行委托改造支付费用10200元；水电配套不齐全，被告自行安装支付费用205000元；闭路电视终端未安装，被告支付费用72480元；排污系统无法使用，被告自行委托排污支付费用55100元。（3）原告交付的租赁房屋存在其他设施不齐全及相关设施工程甩项的情形：6-12楼消防防火门未能制作安装，导致消防无法验收，被告自行安装防护门支付费用506070元；原告出具的《甩项情况说明》对工程甩项事实予以确认，该工程甩项的项目均由被告自行施工，共支付费用1856190元。2、租赁房屋整体未经竣工验收及消防验收，即租赁被告使用，导致被告延期办理《建筑工程施工许可证》、延期申报消防验收，最终导致酒店延期开业，造成经济损失1750000元。（1）2014年3月4日双方签订租赁合同，被告即向建设部门申请办理《建筑工程施工许可证》，由于原告整体租赁房屋未经整体竣工验收，不符合办证条件，致使被告无法办理《建筑工程施工许可证》，经被告多次协调于2014年10月29日才办理《建筑工程施工许可证》，虽原告提交了单项竣工验收报告，但该验收报告系单项工程验收，而非整体验收。（2）被告开设酒店原定于2015年1月8日开业，由于原告租赁房屋未经消防验收，致使被告无法向消防部门提供出租人消防验收证明，致使酒店项目无法取得消防验收。经协调，被告于2016年3月24日才取得《建筑工程消防验收意见书》，延误了被告酒店开业。3、因原告交付有瑕疵，要求从2014年11月开始确定免租金期限10个月。4、本案中被告与原告均存在违约行为，故原告诉请支付违约金无任何事实及法律依据。综上，基于原告的违约行为，导致被告实际支付巨额费用及导致延期开业，该损失金额4678640元，应从原告租赁费用中予以扣除。 原告衢州广联公司围绕诉讼请求提交了下列证据： 1、拍卖成交确认书、拍卖实物交接单各1份，证明原告将标的物按现状交付给买受人，双方对现状交付的事实没有异议；经庭审质证，被告对该证据真实性无异议，本院对该证据予以确认。 2、房屋租赁合同1份，证明原、被告于2014年3月4日签订房屋租赁合同，并对租金缴纳时间等进行约定，第三年租金约定在2016年12月4日前交付。经庭审质证，被告对该证据的真实性无异议，认为根据合同第三页第三项第二条，甲方提供乙方装修设计时间应该经过基础验收，但未见综合验收报告。本院对该证据的真实性予以确认。 3、单位工程竣工报告、告知书各1份，单位工程竣工报告证明单位工程于2014年7月13日竣工验收；告知书证明在2014年9月4日前被告已办理好交接手续，进行内部装修的事实。经质证，被告对该组证据的真实性无异议，认为该单位工程竣工报告只是初步验收。本院对该组证据真实性予以确认。 4、承诺书1份，证明原告已履行安装电梯的义务。经质证，被告对该证据真实性无异议，但承诺人承诺的是2014年11月26日才能正常交付使用，本院对该证据真实性予以确认。 5、房产证1份，证明案涉房产于2016年6月22日登记并取得房屋产权证书。经质证，被告对该证据真实性无异议，本院予以确认。 6、给排水分项工程质量验收表2份、照明全负荷通电运行记录1份，证明供水是2014年9月20日通过竣工验收，照明全负荷通电已经试运行。经质证，被告对给排水分项工程质量验收表的真实性无异议，但技术验收不等于实际使用，实际使用效果是不合格的，对照明全负荷通电试运行记录的真实性无异议，认为照明全负荷通电试运行理论上是可以的，实际使用过程中负荷还是不够的。本院该证据真实性予以确认。 7、衢州专业市场城信息中心主楼工程编制说明1份，证明案涉房产工程编制时本身就没有把卫生洁具考虑在内。经质证，被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认。 8、工程甩项部分情况说明1份，证明涉案房产甩项工程说明在2015年7月6日制作，在案涉房产交付以后所作的说明，认为与本案无关。经质证，被告对上述证据真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认。 9、单位工程竣工验收结论汇总表、单位工程质量竣工验收记录、工程质量保修书各1份，证明案涉房屋于2014年7月28日通过验收的事实。经质证，被告对该组证据的真实性没有异议，但不能证明案涉房屋已通过综合验收，只能证明原告于2014年7月28日未能按时交付给被告。本院对该组证据的真实性予以确认。 10、建设工程消防设计审核意见书1份，证明2015年8月22日消防部门批准被告申报的内部装修的消防设计方案，证明消防由被告承担。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但但认为原告没有竣工验收，导致被告延期交付申请表的事实。本院对该证据的真实性予以确认。 11、建设工程施工图设计文件审查备案表1份，证明2014年9月30日完成衢州凤朝国际大酒店装饰施工图设计文件的审查，同年10月8日上述设计图纸进行审查备案。经质证，被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。 12、施工图设计文件审查合格书1份，证明施工图设计文件于2014年9月30日完成审查。经质证，被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。 13、施工图设计文件清单1份，证明案涉房屋装修工程中排水、电气、通风改建的事实，经质证，被告对该证据真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。 14、2014年9月6日衢州市建设工程施工图设计文件审查报告1份，证明被告完全改变案涉房屋的使用功能、原有空间布局，需要对防火门、客房门、楼梯进行大量改建的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，被告虽然在2014年9月6日将设计文件提交有关部门，但也说明原告没有竣工验收的事实，导致被告延期交付申请表。本院对该证据的真实性予以确认。 15、2014年9月设计变更通知1份，证明被告对多功能厅的高度、6-12层的客房门宽度变更的事实。经质证，被告对该证据真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。 16、2014年8月21日衢州市建设工程施工图设计文件审查报告1份，证明被告对消防栓布局进行变更，要求增设阻火装置的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。 17、2014年8月设计变更通知1份，证明被告对消防栓布局进行变更，增设阻火圈，取消三层餐饮间上部的卫生间。经质证，被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。 18、2014年8月21日衢州市建设工程施工图设计文件审查报告1份，证明设计部门要求被告增加空调回路保护、采用阻燃电力电缆、照明平面图要改动。经质证，被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。 19、2014年9月2日衢州市建设工程施工图设计文件审查报告1份，证明设计文件审查部门要求被告对防排烟系统消防深化。经质证，被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。 20、施工组织设计报审表1份，证明2014年10月16日被告聘请的设计单位完成施工组织设计。经质证，被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。 21、柯城区工程建设项目报建申请表1份，证明2014年10月8日被告项目报建。经质证，被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。 22、工程建设项目开工安全生产条件申报审查表1份，证明被告递交安全生产申请表。经质证，被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。 23、电梯说明书1份，证明原告安装的是客梯而不是货运电梯的事实，经质证，被告认为该证据只能证明一部电梯，不能证明其他两部电梯。本院认为该证据仅能证明原告所安装的一部电梯为小机房乘客电梯的事实，本院对该项事实予以确认。 被告为证明其主张向本院提交下列证据： 1、收款收据2份，证明被告安装临时提升架支付费用33800元，支付材料人工搬运费用98000元的事实；经质证，原告对该证据真实性无异议，对关联性有异议，被告应证明这些费用的合理性和必要性。本院对该组证据真实性予以确认。 2、配电室改造工程合同及发票1份，证明案涉房产的配电房无法使用，被告自行委托改造的事实。经质证，原告对该证据的真实性无异议，对其关联性有异议，认为被告对配电室的改造是被告自己需要改造，与租赁合同无关。本院对该证据真实性予以确认。 3、防火门收款收据2份，证明原告未安装防火门导致无法通过消防验收，由被告自行安装防火门并花费506000元的事实。经质证，原告对该证据的真实性无异议，对关联性有异议，且认为仅有收据而没有资金实际支付凭证，也没有正规发票。本院对该证据的真实性予以确认。 4、数字电视接入服务协议1份，证明原告交付时没有将数字电视接入到房间导致被告自行接入并支付费用。经质证，原告对该证据真实性无异议，认为与出租方无关，有线电视要求谁使用谁付费。本院对该证据真实性予以确认。 5、关于催款函的复函1份，证明被告向原告提出因延迟装修导致酒店延期开业的事实。经质证，原告对该证据的内容不予认可，对真实性有异议，且函上没有被告公司盖章。本院认为原告对该证据真实性不予认可，被告也未提交其他证据证明其已向原告送达了该函件，故本院对该证据不予确认。 6、临时安装水电费收款收据1份，证明租赁合同备注栏由水电开通，但水电没有预埋到位的事实。经质证，原告对该证据的形式上的真实性无异议，对证据的内容及关联性有异议，认为原告按现状交付原告提交的证据也证明水电已经安装，被告是不必要的施工项目。本院对该证据形式真实性予以确认。 7、建设工程消防验收意见书、建筑施工许可证各1份，证明因为原告的房产不符合国家规定的标准，导致延期办证、延期开业导致损失的事实。经质证，原告对该组证据的真实性无异议，对证据的证明目的有异议，达不到被告的证明目的，原告交付的房产不影响被告的施工，消防的投入需要被告的自行承担。本院对该证据的真实性予以确认。 8、信息中心工程甩项工程情况说明2份，证明被告需要重新装修所造成的被告损失1678640元。经质证，原告对该证据的真实性无异议，认为不能证明甩项内容都需要原告为被告完成，甩项内容是在房产交付之后甩项的与被告无关。本院对该组证据的真实性予以确认。 9、浙江嘉泰拍卖公司拍卖公告、拍卖特别约定、房屋租赁合同各1份，证明租赁合同备注栏水电闭路未开通的事实。经质证，原告对拍卖公告的真实性无异议，对拍卖特别约定内容看，明确告知案涉房产未通过验收未办房产证，拍卖后买受人提供装修图纸、装修内容、开业消防由买受人自行承担，对租赁合同无异议。本院对该组证据的真实性予以确认。 10、排污费用发票8张，证明因排污系统无法使用导致被告另行委托他人清理，花费55100元的事实。经质证，原告对被告提交的13400元发票真实性无法确认，对其他发票真实性无异议，在2016年12月29日前确实存在排污管道与总管之间的问题，但不影响营业。本院认为被告提交的2016年12月1日收据并非税务机关印制的发票，被告也未提交其他证据证实款项已实际支付，故本院对该证据不予确认，对其他证据的真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下：浙江嘉泰拍卖有限公司（以下简称嘉泰拍卖公司）接受兴市公司委托，于2014年2月13日作出2014年2月19日上午拍卖会特别约定，该特别约定载明拍租位于衢州市徽州街1号十二层房地产（面积约15607.78平方米），目前该幢大楼尚未通过综合验收，未办理房产证。拍卖成交后，买受人需向委托人提供装修设计图纸，经委托人同意，并由买受人按照规划建设行政主管部门有关规定报批后，方可进行装修。开业消防验收由买受人自行负责并承担费用。大楼内三部电梯由委托人负责安装并承担费用。衢州新凤朝投资管理有限公司（2018年7月5日变更为浙江新凤朝公司，以下简称被告）参加嘉泰拍卖公司的拍卖会，并于2014年2月19日与兴市公司、嘉泰拍卖公司签订拍卖成交确认书，确认拍卖承租权成交。2014年3月4日，兴市公司与被告签订《房屋租赁合同》及实物交接单各一份，实物交接单确认同年3月4日兴市公司按照拍卖标的实物按现状交付给买受人即被告。租赁合同约定：兴市公司按照现状将坐落于柯城区徽州街1号的房产（一至十二层，面积约15607.16平方米，地下一层，车位25各）出租给被告使用，用途为：一至三层为展示厅，四层为电子商务，五层以上为商务酒店或办公楼。房屋附属设施及装修情况：水、电、闭路开通。租赁期限自2014年3月4日起至2030年1月3日止，其中2014年3月4日至2015年1月3日期间为设计及装饰期不计租金。其中2014年3月4日至2014年5月3日为设计时间（含设计方案评审及施工图相关审查），2014年5月4日至2015年1月3日为装修时间，乙方（被告）应按照上述规定时间向甲方（兴市公司）提供装修设计图纸，经甲方书面同意后方可实施，装修必须符合城建规划、消防等有关部门的规定，并由乙方自行办理有关手续。合同还约定：第一年租金于拍租成交后十日内交清，以后每年租金一年一交，提前一个月一次性交清下年度租金。每年租金金额及交租时间为：第一年租金2100000元，于2014年2月28日前交纳；第二年租金2163000元，于2015年12月4日前交纳；第三年租金2227890元，于2016年12月4日前交纳……乙方逾期交纳租金的，每逾期一天，按当年租金的千分之一计算由乙方向甲方支付滞纳金。乙方自行办理营业执照，并负责卫生、消防、安全等设施的投入。乙方在装修及经营期间所产生的水电费、物业管理费、卫生费、电视、电话、网络等费用和应缴纳的税收均由乙方自行承担。合同签订后，兴市公司向被告交付了房屋。2014年7月28日租赁房屋经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位联合验收合格。被告于2014年10月29日办理装修工程施工许可证并开工装修，2016年3月24日装修工程经消防部门综合评定消防验收合格。按合同约定2015年1月4日至2018年1月3日期间的租金为6490890元，被告仅支付租金4327890元，余款216300元租金以双方存在纠纷为由拖延未付。2015年9月7日，兴市公司与原告合并，《房屋租赁合同》项下的权利义务由原告概括继承，原告曾经多次催讨租金，被告却以双方需要协商为由拖延支付，故引起本次诉讼。现原告依法起诉，诉前如前。 本院认为，原、被告所签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照诚实信用原则全面履行各自的义务。本案主要争议焦点，一是原告是否按照合同的约定将案涉房产交付给被告使用。被告主张交付房产存在瑕疵不符合交付条件，主要存在交付时未安装电梯、配电室无法使用、水电配套不齐全、闭路电视中段未安装、排污系统无法使用、6-12层消防防火门未安装、租赁房屋整体未经竣工验收。原告认为双方约定按现状交付，被告对于租赁物的现状也是了解的，故原告已依约履行交付租赁物的义务。本院认为根据嘉泰拍卖公司拍卖会特别约定、拍卖成交确认书、实物交接单和房屋租赁合同均约定租赁房屋以现场实物为准交付，拍卖会特别约定中也载明租赁物尚未通过综合验收，故原告按照签订合同当日的现状交付也是符合合同约定的，原告也提交证据证明租赁房屋的电梯已安装到位、水电设施已经验收、试运行合格，故被告主张原告交付租赁房屋不符合交付条件，依据不足，本院不予采纳。 二是否由原告承担被告改造相关设施的费用、自行支付的费用1072450元及酒店延期开业的损失1750000元。关于被告主张的因原告交付租赁房屋未安装电梯，致使被告自行安装临时提升架并支付费用33800元及雇佣人工支付费用98000元，本院认为，《拍卖会特别约定》约定租赁房屋的三部电梯由原告负责安装，但未约定安装电梯的时间，也未明确在交付时必须安装到位，故被告主张原告未安装电梯致使其需支付安装提升架费用及雇佣人工费用，依据不足，上述费用是被告装修过程应承担的费用，其要求原告负担，理由不足，不予采纳。关于配电室改造费用102000元、水电安装费用205000元，被告所主张配电室无法使用、水电配套不齐全，依据不足，被告为了其酒店经营的需要对配电室、水电设施进行改造并产生的费用，应由其自行承担。被告主张的有线电视费用72480元，根据其提供的《衢州市宾馆饭店数字电视接入服务协议》的约定，系其酒店数字电视一年的维护使用费用，根据《房屋租赁合同》约定该项费用应由承租方承担。关于被告主张的委托排污使用费55100元，原告自认在2016年12月29日前排污管道与排污总管存在排污影响，本院酌情确定对2016年12月29日前发生的排污费用24300元由原告承担，从租金中扣除。关于被告主张的自行安装防护门费用506070元及其他费用1856190元，本院认为，根据《房屋租赁合同》约定租赁房屋系按现状交付、被告负责消防设施的投入，故其要求原告支付自行安装防护门费用506070元及其他费用1856190元，依据不足，本院不予采纳。关于被告主张的酒店延期开业经济损失1750000元，被告也未提交充分有效的证据予以证明，本院也不予采纳。关于免租金期限的确定，根据《房屋租赁合同》约定2014年3月4日至2015年1月3日为免租期间，其中2014年3月1日至5月3日为设计时间，原告在交付租赁房屋时未经竣工验收，虽不影响被告装修工程的设计，但影响被告装修工程的建筑工程许可证的办理，故本院酌定自2014年5月4日至2014年7月28日期间为免租金期间，合同约定的免租期间相应延后，相应的租金数额494794元从应付租金中扣除，被告提出抗辩意见，其合理部分本院予以采纳。 综上所述，被告未按约支付房屋租金，应承担相应的违约责任，关于违约金的标准，按照《房屋租赁合同》约定滞纳金即违约金按每日千分之一计算，被告认为该违约金标准过高，要求予以调整为每日万分之三，本院认为《房屋租赁合同》约定的违约金标准折合成年利率为36.5%，过分高于造成的损失，应予以调整，对被告的意见予以采纳。故原告提出的诉讼请求，理由正当，其合理部分本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告浙江新凤朝控股有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告衢州广联仓储投资发展有限公司房屋租金1643906元及违约金（以1643906元为基数，自2016年12月5日起按照每日万分之三计算至款项付清之日止）； 驳回原告衢州广联仓储投资发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24104元，由原告负担5785元（已预交），被告浙江新凤朝控股有限公司负担18319元，于本判决生效之日起七日内缴纳，逾期强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审 判 长  陈仁根 人民陪审员  王美勤 人民陪审员  陈书民 二〇一九年六月十三日 书 记 员  吴佳俊