黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑03民初30号原告（案外人）：熊世斌，男，1974年2月18日出生，汉族，无职业，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。被告（申请执行人）：卢宏艳，女，1972年4月6日出生，汉族，建筑行业个体，住黑龙江省鸡东县。第三人（被执行人）：鸡西市福缘房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡东县前进街六委（未出庭）。法定代表人：王文俊，经理。委托诉讼代理人：孙茂才，男，该公司职工。第三人（被执行人）：黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区东风办兴旺1-1-2（未出庭）。法定代表人：李德军，经理。原告熊世斌与被告卢宏艳，第三人鸡西市福缘房地产开发有限公司（以下简称福缘公司）、黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司（以下简称鼎利丰公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告熊世斌，被告卢宏艳，第三人福缘公司、第三人鼎利丰公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。熊世斌向本院提出诉讼请求：1.请求停止对鸡东县福缘家居小区3号楼2单元302室的执行,并解除查封措施；2.案件受理费由卢宏艳承担。事实和理由：2014年12月14日，熊世斌与福缘公司约定，以大米置换鸡东县福缘家居小区3号楼2单元302室房屋，双方签订置换协议及置业计划书，约定房屋建筑面积64.79平方米，每平方米1,800元，总价款116,600元。熊世斌按约定履行交付义务。案涉房屋已完工，但因卢宏艳向鸡西市中级人民法院申请保全，导致房屋至今未交付。熊世斌对卢宏艳申请法院查封案涉房屋提出执行异议，鸡西市中级人民法院以案涉房屋名为买卖实为借款抵押为由，裁定驳回异议请求。熊世斌认为，其与福缘公司用大米置换房屋的事实清楚且真实存在，卢宏艳提供的《福缘家居棚户区改造项目抵押房屋登记流水》系虚假证据，不能作为认定案件事实的依据。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，请求人民法院依法支持熊世斌的诉讼请求。卢宏艳辩称，一、熊世斌不是案涉房屋的权利人。案涉房屋未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证及商品房预售许可证。熊世斌与福缘公司之间不存在真实有效的商品房买卖关系，无论是以房抵债、借款抵押或是买房意向性的置业计划书，均不符合最高人民法院规定的权利人标准，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，熊世斌不是案涉房屋的权利人。二、熊世斌对案涉房屋不具有能够排除强制执行的民事权益。1、在人民法院查封前未签订合法有效的书面买卖合同。无论是以房抵债、借款抵押或是买房意向性的置业计划书，均不符合最高人民法院规定的合法有效的书面买卖合同。至本案起诉之日，熊世斌仍未签订合法有效的书面买卖合同，其主张的置业计划书不属于最高人民法院规定的合法有效的书面买卖合同。在法律层面上讲，案涉房屋未取得销售或预售许可证，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，熊世斌与福缘公司签订的置业计划书为无效合同。事实层面上，与本案完全相同的案件，鸡东县人民法院（2018）黑0321民初2536号民事判决书中已明确认定置业计划书无效。2、熊世斌在人民法院查封之前未合法占有该不动产。3、因案涉房屋是为熊世斌借款提供的担保，熊世斌未支付全部价款。综上，熊世斌的诉讼请求无事实和法律依据，恳请人民法院依法驳回熊世斌的诉讼请求。福缘公司述称，熊世斌与福缘公司的置换行为是双方真实意思表示，熊世斌以大米置换福缘公司在建房屋，福缘公司对此予以认可。请求人民法院维护熊世斌与福缘公司的合法权益，将案涉房屋解除查封。鼎利丰公司未发表陈述意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（熊世斌证据一（2019）黑03执异77号执行裁决书的真实性及证明目的，本院依职权调取的鸡东县人民法院（2019）黑0321民监2号、3号、4号民事裁定书的真实性），本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对熊世斌证据二置换协议，卢宏艳对证据的真实性有异议，但未提交证据予以反驳，熊世斌能够提供证据原件供本院核对，故本院对证据的真实性予以确认；卢宏艳对明目的有异议，结合证据内容，可以证实熊世斌与福缘公司于2014年12月13日就大米置换房屋达成合意并签订置换协议，故本院对证明目的予以确认。对熊世斌证据三置业计划书和收据，卢宏艳对证据的真实性有异议，但未提交证据予以反驳，熊世斌能够提供证据原件供本院核对，故本院对证据的真实性予以确认；卢宏艳对证明目的有异议，结合证据内容及熊世斌证据四（2016）黑03民终529号民事判决书、证据七拉运大米记录能够证实熊世斌以大米与福缘公司置换房屋，双方签订置业计划书，福缘公司为熊世斌出具收据的事实，故本院对上述事实予以确认。对熊世斌证据四（2016）黑03民终529号民事判决书，福缘公司未发表质证意见，视为其对质证权利的放弃，该证据系人民法院生效判决，判决中对熊世斌与福缘公司以大米置换房屋的事实予以认定，故本院对证明目的予以确认。对熊世斌证据五与王文俊、刘宗福的电话录音及录音书面材料，福缘公司对该证据未发表质证意见，视为其对质证权利的放弃，卢宏艳对证据的真实性及证明目的均有异议，因该证据系证人证言，证人未出庭接受法庭质询，故本院对该证据不予确认。对熊世斌证据六系刘春龙与福缘公司签订的买卖协议书，因该证据与本案无关，故本院对此不予认证。对熊世斌证据七拉运大米记录，卢宏艳对证据的真实性有异议，因该证据复印于鸡东县人民法院卷宗，故本院对证据的真实性予以确认；卢宏艳对证明目的有异议，该证据已被生效法律文书所认定，故本院对证明目的予以确认。对卢宏艳证据一福缘家居棚户区改造项目抵押房屋登记流水、抵押期房名册、社会集资报表及证据二鸡东县政府烂尾楼推进组组长刘志伟的调查笔录，福缘公司未发表质证意见，视为其对质证权利的放弃，熊世斌对证据的真实性有异议，但未向本院举示反驳证据，因该证据系鸡西市中级人民法院执行二庭依职权调取，故本院对证据的真实性予以确认；熊世斌对证明目的有异议，案涉房屋虽登记在抵押名册中，但熊世斌能够提供大米置换房屋的证据证实交易真实，故本院对证明目的不予确认。对卢宏艳证据三鸡东县人民法院（2018）黑0321民初16号、53号、2536号民事判决书，因该证据来源于中国裁判文书网，故本院对证据的真实性予以确认；熊世斌、福缘公司对证明目的有异议，因该案件已2019年4月16日被鸡东县人民法院提起再审，故本院对证明目的不予确认。对卢宏艳证据四鸡东县房产管理处通知，熊世斌、福缘公司对证据的真实性有异议，但未向本院举示反驳证据，因卢宏艳能够提供证据原件供本院核对，故本院对证据的真实性予以确认；结合证据内容，本院对截至2018年11月19日鸡东县福缘家居小区仍未取得商品房预售许可证的事实予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月8日，经鸡东县人民政府县长办公会议批准，福缘公司开发建设鸡东县福缘家居棚户区改造项目，属经济适用住房项目。2013年8月6日，经黑龙江省非煤矿城市棚户区改造推进办公室确定为棚户区改造项目。2014年6月9日，经鸡东县人民政府专题会议研究确定为，整个项目分一期、二期两期进行施工。因福缘公司在开发过程中资金出现问题，2015年5月20日福缘公司自愿放弃该项目的开发权、施工权等一切权利。2017年4月21日，福缘公司与鼎利丰公司签订“鸡东县福缘家居项目开发建设转让协议书”，约定鼎利丰公司整体受让鸡东县福缘家居项目，由鼎利丰公司继续承接该项目，项目评估价值约70,000,000元，以实际评估为准。福缘公司向鸡东县人民政府申请，经批准该项目开发企业变更为鼎利丰公司。2014年秋，熊世斌借用鸡东县荣丰米业有限公司米厂加工大米，经朋友介绍，与福缘公司约定以大米置换福缘公司房屋。2014年12月13日，甲方刘宗福与乙方熊世斌签订《置换协议》，内容为：“经甲乙双方协商，甲方以在建××县福缘家居小区的楼房置换乙方的当年产大米，具体置换内容如下：一、甲方欲置换的楼房如下：1、5号楼3单元1101室，面积为90.13平方米；2、3号楼3单元403室，面积为73平方米；3、3号楼3单元503室，面积为73平方米；4、3号楼2单元202室，面积为64.79平方米；5、3号楼2单元302室，面积为73平方米；6、13号楼南侧13号车库，面积为19.95平方米。以上楼房住宅总面积为365.71平方米，车库面积为19.95平方米。上述房间的售价为住宅每平方米单价为1,800元，车库售价为每平方米3,900元，即上述房屋总造价736,083元。二、乙方置换物大米分为两种，一种是盒装大米，置换价为每盒10斤，每斤15元，总价202,500元，楼房余款为533,583元。另一种为袋装大米，每袋重量为50斤，置换价为2.8计，楼房余款533,583元能置换大米为190565斤，按每袋50斤装计算，可分装3811袋大米（即3811袋/50斤装）。三、本协议双方签字之后，即刻生效，乙方置换物大米立即到位，甲方给乙方的置换房屋的手续交给乙方手中。甲方置换给乙方的楼房交房时间定为2015年10月末。四、乙方置换的大米必须是2014年秋季新大米，且每袋装不能少于49.5斤。五、如果乙方的置换物经抽检出现不合本协议第四款的要求时，造成的一切损失均由乙方自行负责。六、本协议一式二份，由甲乙双方各自保存，同意具有相同的法律效力”。协议尾部甲方处加盖福缘公司公章，王文俊、刘宗福签名，乙方处熊世斌签名。2014年12月14日，熊世斌与福缘公司签订《置业计划书》，约定：“熊世斌以116,600元的价格认购福缘家居小区3号楼3单元302室，房屋建筑面积64.79平方米，单价1,800元/平方米。付款方式为全额一次性付款116,600元（含违约金20,000元）。认购书一式三份，与付款收据一起方为有效；交房前，双方签订由工商和建设部门监制的正本商品房买卖合同”。置业计划书中加盖福缘公司公章，公司负责人刘宗福、王文俊、宫继元、丁国洋、审核人员王颖及认购方熊世斌签名。同日，福缘公司为熊世斌出具收据，载明：“交款单位熊世斌，收款方式置换，人民币116,600元，收款事由3-2-302、64.79平方米”。收据中加盖福缘公司财务专用章。2014年12月15日至2014年12月19日，福缘公司刘宗福陆续派人前往熊世斌处拉运大米。因多装运10.5吨未付款，熊世斌诉至鸡东县人民法院，要求给付拖欠米款。2016年8月11日，鸡西市中级人民法院依法作出（2016）黑03民终529号民事判决，支持熊世斌的诉讼请求，同时该判决中对熊世斌以大米置换福缘公司房屋的事实予以认定。卢宏艳因与福缘公司、鼎利丰公司债权人代位权纠纷一案，于2017年11月28日向本院申请诉前财产保全，本院经审查，于2017年11月29日作出（2017）黑03财保2号民事裁定，查封：“鼎利丰公司、福缘公司开发的位于鸡东县××家居小区××楼、××楼、××楼、××楼、××楼，福缘家居售楼处一至三层，建筑面积18876.13平方米、保全金额25,000,000元、共计266套车库，其中住宅236套、车库门市30套”，其中包括案涉房屋即鸡东县福缘家居小区3号楼2单元302室房屋。熊世斌不服，向本院提起案外人执行异议之诉，要求中止执行。本院依法作出（2018）黑03执异77号执行裁定书，裁定驳回案外人熊世斌的异议请求。熊世斌不服，以案外人身份提起本案诉讼。另查，鸡东县福缘家居小区工程尚未竣工，至今未交付使用，未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证及商品房预售许可证。2019年4月3日，鸡东县烂尾楼整治领导小组办公室出具《关于福缘家居小区建设项目情况的说明》，内容为：鸡东县福缘家居建设项目，棚户区改造项目，于2011年开工建设，为加快保障性安居工程建设，确保居民早日回迁，按照省政府要求，保障性安居工程项目审批实行绿色通道制度。对具备基本开工条件的项目，可以边开工边办手续。为尽快解决福缘家居小区项目回迁户、购房户早日入住，依据省委（2017）35号文件精神，经县政府协调相关部门，福缘家居小区供热、供水、供电配套工程已完工。关于福缘家居小区建设手续问题，目前已完成土地挂牌，现正在办理规划用地手续，相关部门也积极配合开发企业尽快完善各项手续，尽快解决权属登记问题。本案争议的焦点为：熊世斌对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，本案纠纷系在特殊时期、特殊条件下所形成。通常的房地产项目开发是应先取得建设工程规划许可证和国有土地使用证，开发企业招标，与施工企业签订建设工程施工合同，报批取得建设工程开工证，施工企业进场施工，报批取得商品房销售（预售）许可证，此后，方可对外销售建成或在建房屋。而本案所涉鸡东县福缘家居小区项目系由黑龙江省非煤矿城市棚户区改造推进办公室批准确定的棚户区改造项目，系保障性安居工程，实行绿色通道制度，可以边开工边办手续。对福缘公司自行售房的行为，鸡东县人民政府各有关职能部门未作任何查处，一直持默许态度。为尽早解决回迁户、购房户早日入住问题，经鸡东县人民政府协调，福缘家居小区供热、供水、供电配套工程已完工。鸡东县烂尾楼整治领导小组办公室亦明确表示将积极配合开发企业尽快完善各项手续，尽快解决权属登记问题。因此，鸡东县福缘家居小区之购房人系属在政府默许开工建设、预售房屋情形下购买房屋，而非明知所购房屋为非法建筑，面临被政府强制拆除等而执意购买等情形。本案中，熊世斌与福缘公司约定以大米置换鸡东县福缘家居小区3号楼2单元302室房屋，福缘公司为熊世斌出具收据，并认可熊世斌通过大米置换形式向福缘公司交纳全部购房款，应认定案涉房屋系熊世斌实际出资购买。鸡东县福缘家居小区虽未取得商品房预售许可证，但熊世斌以大米价款冲抵房款并与福缘公司签订置换协议及置业计划书确系双方建立房屋买卖法律关系的真实意思表示，应根据双方以物易物所达成的合意，依法确认置换协议及置业计划书成立。置业计划书的签订及房屋价款的支付均先于案涉房屋被查封的时间，熊世斌作为房屋买受人其对案涉房屋享有物权期待权应受法律保护，根据《最高人民法院关于建设价款优先受偿权问题的批复》所规定之精神，即建设工程价款、抵押权、其他债权和消费者权利的比较原则，应当依法裁判熊世斌对所购房屋所享有的权益优先于卢宏艳的一般权利。鸡东县福缘家居小区虽未竣工，但案涉房屋已具备交付使用条件，至今未交付系福缘公司原因，熊世斌对未办理产权登记无过错。综上所述，熊世斌的诉讼请求于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，缺席判决如下：不得执行鸡东县福缘家居小区3号楼2单元302室。本院（2019）黑03执异77号执行裁定于本判决生效时自动失效。案件受理费2,632元，由被告卢宏艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长 张 颖审判员 徐媛凤审判员 李凤霞二〇一九年六月二十七日书记员 都 晶记录员 刘香蓉附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。