广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终11677号上诉人（原审被告）：王显辉，住黑龙江省哈尔滨市动力区。委托诉讼代理人：朱建超，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东合生泰景房地产有限公司，住所地：广州市海珠区。法定代表人：黄治臣，总经理。委托诉讼代理人：肖守华、李碧云，均为北京德恒（广州）律师事务所律师。上诉人王显辉因与被上诉人广东合生泰景房地产有限公司（以下简称合生公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初9271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王显辉及其代理人朱建超、被上诉人合生公司代理人李碧云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王显辉上诉请求：1.撤销一审判决，驳回合生公司全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由合生公司承担。事实与理由：一、本案存在合同无效事由，一审法院未依职权主动审查。涉案合同约定将涉案50056、50057号商铺出租给王显辉，但该商铺处于连廊位置。连廊系消防通道，属于专用性质的附属设施，合生公司未经行政主管部门批准就改变了消防通道的使用功能，将连廊出租并用于商业目的，违反法律和行政法规的强制性规定，占用消防通道从事商业经营也损害了公共安全。因此根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定该租赁行为属于无效，合生公司无权主张租金，且由于合生公司对合同无效存在重大过错，也无权参照租金主张占有使用费，没收保证金及收取滞纳金更无法定或者约定的理由；二、本案已过诉讼时效。根据《民法总则》第一百三十六条，首先，合生公司于2017年7月21日第三次催收和2018年7月24日第四次催收时寄出的催缴通知书皆被退回，不能发生诉讼时效中断的效果；其次，2018年第四次催收时已过一年诉讼时效；再次，2015年8月25日合生公司发出《解除通知书》已发生解除合同效力，既然合同已经解除，涉案合同关于按约定地址寄出函件五天即视为送达的条款便不能约束王显辉，且合生公司明知合同解除的前提下仍按照该地址送达显然属于恶意；三、如涉案合同仍被认定有效，一审判决也存在以下问题：1.租金起算时间错误。按照补充协议第十七条（2）约定，免租期为304天，自物业交付日起算。王显辉于2014年7月11日接受涉案商铺，故免租期为2014年7月11日至2015年5月11日，再加上预交一个月租金抵扣。所以合生公司只能主张2015年6月12日之后的租金。在合同被认定有效的前提下再根据租赁合同第四条、补充协议第十九条（3）用保证金90126元抵扣；2.租金标准认定错误。涉案商铺空调一直未开通，租金标准应扣除空调运营费10元/平方米/月；3.违约责任判决过重。根据租赁合同第四条、补充协议第十九条（3）：履约保证金90126元，应在租赁合同期满或解除后用于抵扣。而一审判决认可合生公司对保证金直接予以没收明显违反合同约定。其次合同约定滞纳金明显过高，应该予以调整。用保证金抵扣欠付租金本金之后，再用调整后的违约金计算方法符合公平原则。合生公司二审答辩称其同意一审判决，认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。1.针对合同无效的问题，王显辉一审当中并无提出该主张，而且商铺也只是靠近连廊位置而已，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，即使合同无效，承租人也应当参照租金给付场地占用费，因此不存在王显辉所说的无需支付任何费用的情况。2.对于诉讼时效问题，王显辉在一审当中也没有提出时效问题，而且合生公司的催收都是按照合同约定的通信地址予以寄出，前两次显示的都是王显辉本人签收。所以合生公司所发出的催收函，已经可以产生中断时效的效力，在2017年10月1日《民法总则》生效后，本案的诉讼时效应按照《民法总则》规定的3年进行计算，因此不存在本案已过诉讼时效的问题。3.关于租金起算时间错误的问题，根据合生公司所提供的证据以及王显辉在一审庭审当中已确认其已于2014年5月19日收铺，并于第二日申请对涉案商铺进行装修。至于物业使用承诺书以及收铺确认书的时间是2014年7月11日。当时王显辉并不在广州，所以委托他人来收铺并申请装修。后在王显辉回到广州之后补签有关文书而已。故，一审要求合生公司确认的起租时间以及租赁合同起算时间都是正确的。4.关于租金标准问题，在一审当中已明确，该复函并非是双方最终确定的合同约定内容，按照双方所签订的租赁合同约定，该租金并不含空调运营费，而且空调的安装也并非是合生公司的合同约定义务。对于复函的真实性合生公司有异议，其次，合生公司认为即使复函存在，也已经在双方签订合同之后予以作废，不存在租金还需扣除空调运营费的问题。5.对于违约责任的问题，合生公司已经对合同约定的违约金进行了相应的调整以王显辉所欠的租金本金为限，所以不存在仍然诉请过高的问题。综上，合生公司认为一审判决是正确无误的，应予维持。合生公司向一审法院起诉请求：1.王显辉立即支付2015年4月19日至2015年8月26日的租金191881元（按每月45063元计算，不足一个月的按实际天数计算）及违约金191881元（按每日1‰的标准，以当月租金为本金，自下个月第一日起计至王显辉支付全部款项之日止，违约金总额以租金本金为限）；2.王显辉承担本案诉讼费。一审法院认定事实：海珠区逸景路464号501房的房地产权属人是合生公司，该房屋的规划用途为商业，建筑面积为7538.77平方米，套内建筑面积为6369.95平方米，登记时间为2013年3月26日。合生公司（甲方、出租人）与王显辉（乙方、承租人）签订（2014）珠纺租合第2221号《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在广州市海珠区逸景路464号501房自编50056、50057号房屋出租给乙方作商业用途使用，租赁面积约919.66平方米；双方约定的租赁期限、租金情况如下：2014年5月19日至2015年3月18日月租金为0元，2015年3月19日至2016年5月18日月租金为45063元……；租赁期限为8年，租金标准及交付方式按第八条约定执行；乙方向甲方交纳90126元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金扣除乙方应承担的费用、违约金等后无息退回乙方；乙方拖欠租金超过15日的，甲方可解除合同，收回该房屋，并要求赔偿损失；乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按逾期支付租金额的1‰向甲方支付违约金；租金标准：第1、2个租赁年度的月租金标准为49元/平方米/月，租金按照租赁面积计算，第1、2个租赁年度的月租金暂定为45063元；自第3个租赁年度起，租金在上一租赁年度月租金基础上递增8%，且租期每满1个租赁年度，月租金在上一租赁年度月租金基础上递增8%；租期内暂定租金总额合计为4915218元；乙方应于本合同签订当日支付首期（即1个月）的租金45063元，甲方同意乙方按月支付剩余租金，乙方应于每月期满前15日内向甲方支付下个月的租金；等。合生公司（甲方）与王显辉（乙方）签订（2014）珠纺租合补第2221号《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，通用条款约定：甲、乙双方共同确认，在签订本补充协议之前，乙方已知悉该物业的现状和周边环境，对该物业的各项情况作充分及必要的了解和查看，同意承租该物业，并对该物业的可利用空间、位置及套内面积、实用性能、公用部位、公用设施、证照情况及其相应的租金、费用等均无异议，不因甲方证照等情况追究甲方任何责任；合同终止或解除后，若乙方未按本补充协议约定将该物业交还甲方，乙方同意甲方采取包括但不限于停水、停电、停止空调供应等措施制止乙方缓交或不交还该物业的行为；若乙方未搬离、清理的设备、设施的，乙方自愿放弃其所有权，且乙方同意甲方自行清理或委托第三方清理，因此产生的拆除、搬迁、运输、保管等全部费用由乙方承担，一切后果、责任、损失由乙方承担；乙方如逾期交纳租金或履约保证金或其他应付款项，自逾期之日起，每逾期一天，乙方应按应付未付金额的1‰的标准向甲方支付滞纳金，且乙方逾期付款达到15日的，甲方有权单方解除本补充协议及相关合同文件，并按本补充协议第六条执行；《租赁合同》与本补充协议相抵触的内容以本补充协议为准；乙方保证在本补充协议下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性，如有变更，应立即书面通知甲方，否则，如因提交的资料不实而导致甲方通知送达不到，则风险责任由乙方自行承担，甲方按本补充协议确定的乙方通信地址寄出的函件在寄出后五天即视为已送达乙方;乙方同意自该物业交付之日起，乙方通信地址以该物业为准，鉴于乙方在所承租的该物业内经营，故乙方亦同意甲方可直接将通知贴在该物业上，通知贴出两天后视为甲方通知已送达乙方，乙方也可直接签收甲方通知;等。专用条款约定：甲方将位于广州市海珠区逸景路464号501房自编50056、50057号物业出租给乙方，租赁面积为919.66平方米；租赁期限自物业交付日起计算，商铺的租赁期限为8年；等。该补充协议记载乙方的通讯地址为广州市海珠区工业大道南821号金碧花园1期27栋305房。2014年7月11日，王显辉在《物业使用承诺书》上签名，主要内容:本人/本司是位于海珠区逸景路西珠江国际纺织城C/D区五楼50056、50057商铺租户，于__年__月__日接收该商铺，收到商铺钥匙共/条，经验收本人/本司证明商铺内设备设施完好并同意接收;等。王显辉于2014年5月17日，提交《装修申请表》。合生公司分别于2015年10月8日、2016年8月19日、2017年7月21日按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所记载的王显辉的通讯地址邮寄《关于催缴租金费用的通知》给王显辉，通知王显辉支付欠付的租金；等。邮件查询信息证实前两封邮件均由本人收。后合生公司于2018年7月24日分别按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所记载的王显辉的通讯地址、涉案房屋地址邮寄《关于催缴租金等费用的通知》给王显辉，邮件查询信息均显示被退回。王显辉为证明其抗辩意见，提交了如下证据：1.关于沃·梵登服装公司租赁意向的复函。2.合生公司于2015年8月25日发给王显辉的《解约通知书》，主要内容：王显辉截至2015年5月15日止尚欠合生公司租金45063元，通知王显辉双方签订的《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》等相关租赁文件自本通知书送达之日解除；要求王显辉于2015年9月30日前至珠江国际纺织城客户服务中心结清租金等各项费用；等。3.发票、收据。合生公司质证意见：对证据1，合生公司、王显辉关于租金及免租期的约定以双方签订的租赁合同为准，复函已经作废；证据2，合生公司未找到发出此解除租赁合同通知书的函件，此证据的真实性由法院核实，即使合生公司有发此通知书，也只是合生公司的单方行为，且未得到对方的确认，双方更未办理有关解除手续，故此通知书不具有解除合同的法律效力，合生公司认为双方的租赁合同至今仍在存续；证据3中的物管费和商铺装修服务费与本案无关，也不是合生公司收取，合生公司确认收到首月租金和租赁保证金，首月租金已在起诉前扣除，保证金合生公司作没收处理。合生公司于2018年7月18日提起本案诉讼。一审诉讼中，合生公司表示：双方的租赁合同尚未解除，在本案中合生公司不主张解除租赁合同；王显辉在未告知合生公司且未办理交还场地手续的情况下，自行搬离涉案房屋，合生公司为减少损失，于2015年11月聘请开锁公司开门收回场地，现已另行出租他人使用；关于保证金，合生公司不在本案中主张。王显辉表示：合生公司给王显辉发出解约通知书时，双方的租赁合同已经解除；合生公司于2015年10月12、13日强行查封收回涉案房屋；关于保证金及装修费用的问题，王显辉不在本案中主张。一审法院认为，合生公司、王显辉签订的《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同。王显辉承租了涉案房屋，理应支付租金。王显辉不交纳租金而继续占用涉案房屋，合生公司有权解除合同，合生公司于2015年8月25日发出的《解约通知书》发生解除合同的效力。现合生公司要求王显辉按每月45063元的标准支付2015年4月19日至2015年8月26日租金符合合同约定，一审法院予以支持，租金总额以合生公司主张的191881元为限。合同约定，王显辉应于每月期满前15日内向合生公司支付下个月的租金，王显辉逾期交付租金的，每逾期一日，王显辉须按逾期支付租金额的1‰向合生公司支付违约金。王显辉逾期支付租金的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。故合生公司要求王显辉支付逾期缴纳租金的违约金（以当月所欠租金为本金，按每日1‰的标准，自下个月第一日起计至王显辉支付所欠租金之日止，违约金总额以王显辉所欠的租金总额为限）合法有理，一审法院予以支持。王显辉的答辩意见缺乏依据，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院于2018年12月29日作出判决：被告王显辉在本判决生效之日起10日内，向原告广东合生泰景房地产有限公司支付从2015年4月19日至2015年8月26日的租金（按每月45063元的标准，租金总额以原告主张的191881元为限）及逾期缴纳租金的违约金（以当月所欠租金为本金，按每日1‰的标准，自下个月第一日起计至被告支付所欠租金之日止，违约金总额以被告所欠的租金总额为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7056.4元，全部由被告负担。经查一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，王显辉向本院提交：证据一、政府信息公开申请告知书，证据二、现场拍摄视频，有刻录光盘。两份证据拟共同证明合生公司的商铺没有得到规划部门的规划许可，是属于违法建筑。合生公司质证认为对于证据一的真实性无异议，但是证据没有显示涉案商铺是在哪个位置，所以没办法证明王显辉所要证明的证明目的。对证据二，合生公司庭后提交书面说明称经其现场勘查，里面的商铺外观确实是涉案商铺。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对王显辉的上诉请求与合生公司的答辩意见，分析如下：王显辉二审虽提出涉案商铺未经规划许可处于连廊位置，合生公司改变了原消防设计，就涉案商铺签订的《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》应认定为无效，但王显辉提交的证据不足以证明其主张，本院不予采信，一审认定前述协议有效并无不当。依合同约定王显辉拖欠租金超过15日的，合生公司可解除合同，收回该房屋，并要求赔偿损失。本案王显辉未付租金超过15日，且继续占用涉案房屋，合生公司依约享有解除双方签订《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》的权利。根据一审查明事实，合生公司于2015年8月25日发出的《解约通知书》已由王显辉本人签收，已发生解除合同的效力。合生公司于2015年10月8日、2016年8月19日发出的《关于催缴租金费用的通知》，由王显辉本人签收，有关租金主张的诉讼时效中断。2017年7月21日发出的《关于催缴租金费用的通知》虽被退回，但合生公司是按前两次通知地址寄送的，该通知被退回与常理不符，应视为王显辉已签收，亦发生诉讼时效中断的效力。2017年10月1日之后应适用《民法总则》规定3年的诉讼时效，为此，本案合生公司要求王显辉支付租金并未超过诉讼时效。对王显辉认为合生公司租赁主张超过诉讼时效的意见，本院不予采纳。王显辉虽抗辩其预付一个月租金45063元应在欠付租金中扣除，但合生公司已扣除该预付租金而提起本案租金诉求。至于租金的起算时间。根据一审合生公司提交的证据，王显辉于2014年5月17日提出装修申请，合生公司按合同约定于2014年5月19日起计304天免租期符合事实。对王显辉以其在《物业使用承诺书》上签署时间为2014年7月11日为由提出应自2015年5月11日起计租金，本院不予采纳。至于保证金能否抵扣租金问题。如前所述，合生公司享有解除合同的权利，且已发出《解约通知书》解除双方签订的《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，依补充协议第6.16条约定，合生公司享有没收王显辉缴纳的履约保证金的权利。王显辉虽提出一审未按补充协议第19.3条约定将保证金抵扣欠付租金错误的主张，但该条约定并不适用于合同解除情形，故本院不予采纳。王显辉与合生公司签署的《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》第18条中约定，第壹、贰个租赁年度的月租金标准为49元/平方米/月。王显辉上诉提出该租金标准中含10元/平方米/月的空调运营费，但王显辉据以提出该主张依据是《关于沃●梵登服装公司租赁意向的复函》的内容，该复函合生公司抗辩仅为租赁意见，双方在之后补充协议中已明确为49元/平方米/月，应按补充协议约定执行合理，本院予以采纳。对王显辉提出一审认定租金标准错误的主张，本院不予采纳。王显辉二审虽提出一审判处违约金标准过高，要求二审法院予以调整，但其并未举证证明该违约金标准超过造成损失的30%，故本院不予采纳。综上所述，王显辉的上诉请求不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7056.4元，由王显辉负担7056.4元。本判决为终审判决。(此页无正文)审判长  郑怀勇审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年六月二十四日书记员  颜旭怀邱建材