广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4469号上诉人（原审原告）：广州市越秀区第三房屋管理所（原名称广州市越秀区第三土地房屋管理所），住所地广州市越秀区大沙头二马路12号之五。法定代表人：蔡旭波，职务副所长。委托诉讼代理人：黄昌锋，该所员工，联系地址。委托诉讼代理人：李艳梅，该所员工，联系地址。被上诉人（原审被告）：广州市金属回收有限公司（原广州市金属回收公司），住所地广州市越秀区纸行路148号2楼。法定代表人：廖启明，职务执行董事。委托诉讼代理人：胡坤昆，广东盛博信成律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶志光、该公司职员，通讯地址。原审第三人：彭泽忠，男，1957年5月26日出生，汉族，身份证住址广西兴业县。上诉人广州市越秀区第三房屋管理所（以下简称越秀第三房管所）因与被上诉人广州市金属回收有限公司（以下简称金属公司）、原审第三人彭泽忠租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。越秀第三房管所上诉请求：1.撤销一审判决；2.金属公司缴纳广州市越秀区文明路228号首层、二楼及位于广州市越秀区德政中路定安里26号101房前部、后部及202房的5间房屋2014年11月1日至2015年5月30日房屋使用费（人民币4291.5元/月），共七个月，合计人民币30040.5元；3.本案一二审诉讼费用由金属公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。越秀第三房管所发现金属公司违规使用案涉5间房屋的行为后，于2014年10月23日，向金属公司发出《关于限期收回房屋的通知》，其中明确提出解除双方的租赁关系，并且要求金属公司按2013年《广州市越秀区房屋租金参考价的标准》收取房屋使用费。因此，从2014年10月23日双方租赁关系终止后，金属公司没有合法理由使用案涉房屋，但其仍继续使用，由此所造成的房屋使用费应由其支付。越秀第三房管所所收取的费用仅为金属公司使用案涉房屋对价的一部分，并非是双方已经实际履行完毕。综上，恳请二审法院判如所请。金属公司二审辩称，双方于2012年签订的《租赁合同》为期2年的期限届满后，租赁关系继续存续，但是双方并未再签订书面合同，双方之间形成不定期租赁关系。2015年5月28日，越秀第三房管所以张贴公告的形式要求提高租金并收回房屋，双方经过多次协商后，于2015年12月31日将案涉房屋交回越秀第三房管所，双方租赁关系终止。金属公司按照新的租金标准21568.80元向越秀第三房管所缴纳了2015年6月1日至2015年12月31日的租金，越秀第三房管所亦收取上述租金，由此可见，双方对于新的租金标准及执行时间已达成协议，并已履行完毕。故越秀第三房管所要求金属公司补交2014年11月1日至2015年5月30日的租金，缺乏事实及法律依据。至于越秀第三房管所认为原书面合同到期后收取的不再是租金而是房屋使用费，金属公司认为不论是租金还是房屋使用费均不影响本案争议的租金标准及提升条件。越秀第三房管所向一审法院起诉请求：1.确认越秀第三房管所与金属公司的租赁关系已解除；2.金属公司及彭泽忠将位于广州市越秀区文明路228号首层、二楼及位于广州市越秀区德政中路定安里26号101房前部、后部及202的5间房屋腾空、交还给越秀第三房管所；3.金属公司及彭泽忠连带向越秀第三房管所补交2014年7月1日至2015年5月30日房屋租金差额（4291.50元/每月）；4.金属公司及彭泽忠连带向越秀第三房管所支付从2015年11月1日起至实际腾空交回房屋之日止的五间房屋使用费（21568.80元/月）。一审法院认定事实：广州市越秀区文明路228号首层、二楼，广州市越秀区德政中路定安里26号101房前部、后部及202房均为越秀第三房管所管理的房屋。越秀第三房管所（为出租人、甲方）和金属公司（为承租人）于2012年签订有五份《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定内容分别为：甲方同意将坐落在越秀区文明路228号首层部位的房地产出租给乙方作商业用途，建筑面积58.02平方米，月租金额为10536.40元；甲方同意将坐落在越秀区文明路228号二楼部位的房地产出租给乙方作办公用途，建筑面积58.02平方米，月租金额为1798.50元；甲方同意将坐落在越秀区德政中路定安里26号101房前部部位的房地产出租给乙方作办公用途，建筑面积46.94平方米，月租金额为1571.60元；甲方同意将坐落在越秀区德政中路定安里26号101房后部部位的房地产出租给乙方作办公用途，建筑面积39.71平方米，月租金额为1329.50元；甲方同意将坐落在越秀区德政中路定安里26号202部位的房地产出租给乙方作办公用途，建筑面积82.31平方米，月租金额为2041.30元。同时，在上述五份租赁合同中，还共同约定有：租赁期限为2012年7月1日至2014年6月30日；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；租金标准、房屋结构及装修条件变动时，租金若进行调整，乙方须按新调整的租金缴付给甲方；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；如需继续承租该房屋的，乙方应提前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面签收外，还可以邮寄方式寄往乙方承租房屋或乙方户口所在地，资料无法直接递交或邮寄的，在乙方承租房屋、户籍所在地房屋张贴公告，自公告之日起满30日，视为送达，送达资料可由乙方近亲属或同住同户籍的成年人签收，经录音录像的口头告知亦视为法律意义上的送达；租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金等。合同签订后，金属公司分别按上述五份合同约定的标准，即合计17277.30元/月向越秀第三房管所支付租金至2015年5月31日。诉讼中，双方共同确认：本案立案之后，金属公司已于2015年12月31日将案涉五间房屋全部移交退回给越秀第三房管所；另，越秀第三房管所按照21568.80元/月的标准收取了金属公司从2015年6月1日至2015年12月31日的租金。鉴于上述情况，越秀第三房管所表示：其本案第1、2、4项诉讼请求已经履行完毕，故越秀第三房管所在本案主要的诉讼请求为第3项。一审法院认为，越秀第三房管所、金属公司之间关于案涉五间房屋的租赁合同约定的租期于2014年6月30日届满，双方没有续签合同，金属公司继续使用承租房屋并缴纳租金给越秀第三房管所，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，双方均可随时解除合同。鉴于本案越秀第三房管所、金属公司均确认第1项、第2项和第4项诉请已经履行完毕，即双方已办妥解除租赁关系、房屋交还手续，并结清2015年6月1日起至腾空交还房屋之日止的租金或使用费，至此，该三项诉请已无处理之必要，故一审法院不予调处。现本案双方实质争议焦点则在于金属公司及彭泽忠是否应按4291.50元/月补缴2014年7月1日至2015年5月30日的租金差额的问题，考虑到金属公司已按原五份合同租金标准即合计17277.30元/月向越秀第三房管所交纳，越秀第三房管所亦予收取，可视为双方就此达成一致并已实际履行完毕。现越秀第三房管所又主张应按广州市房屋租金参考价计算并补交其中差额，有违诚信，故一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，于2016年7月9日判决如下：驳回越秀第三房管所的诉讼请求。本案受理费490元，由越秀第三房管所负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。二审中，双方当事人共同确认以下事实：租赁合同期限届满后，金属公司是按照原合同约定的租金标准交纳至2015年5月31日。越秀第三房管所表示：其是在2015年5月28日发出通知主张争议的租金差价；金属公司表示：租金在每月给付的时候越秀第三房管所并没有提出异议，其只是在2015年5月28日提出异议，对于通知收到之前的租金应按原合同约定标准交纳，通知之后的租金我方表示是愿意按照新的租金标准缴纳。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：不定期租赁合同关系租金标准的确定。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，虽然双方当事人在租赁合同期限届满后没有再续签合同，但是，自2014年7月1日至2015年5月30日期间，金属公司仍按照原租赁合同约定的租金标准向越秀第三房管所按月交纳上述期间的租金，越秀第三房管所在每月收取上述租金标准的时候亦没有提出异议，因此，双方当事人之间长期且固定租金标准交纳的事实履行行为，应视为双方对于不定期租赁合同关系的租金标准已经达成合意。据此，越秀第三房管所以其在2015年5月28日提出异议为由主张金属公司补缴租金差价，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。一审法院驳回越秀第三房管所的诉请主张正确，本院予以维持。综上所述，越秀第三房管所的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5133元，由广州市越秀区第三房屋管理所负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年六月二十七日书记员  杨希郑志锐