河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0702民初1969号原告：姜文明，男，汉族，1966年10月25日出生，住河南省。委托诉讼代理人：张善福，河南联盟律师事务所律师。原告：张素梅，女，汉族，1965年9月9日出生，住河南省。委托诉讼代理人：张善福，河南联盟律师事务所律师。被告：蔡守君，男，满族，1957年7月23日出生，住河南省。第三人（追加）：李秋香，女，汉族，1980年8月17日出生，住天津市滨海新区吉林路安邦艺景1栋1门104号，身份号码120107198008177825。委托诉讼代理人：**，河南师大方正律师事务所律师。第三人（追加）：王云军，女，汉族，1967年11月13日出生，男，汉族，1966年9月12日出生，住河南省新乡市红旗区马小营村小北街14号，身份号码372925196711132747。委托诉讼代理人：**，河南师大方正律师事务所律师。第三人（追加）：凌天汗，男，汉族，1966年9月12日出生，住河南省新乡市红旗区马小营村小北街14号，身份号码410711196609121015。委托诉讼代理人：**，河南师大方正律师事务所律师。原告姜文明、张素梅与被告蔡守君，第三人（追加）李秋香、王云军、凌天汗房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理中，为查明案件事实，本院追加李秋香、王云军、凌天汗为本案第三人参加诉讼。原告姜文明、张素梅及二原告的共同委托诉讼代理人张善福，被告蔡守君，第三人（追加）李秋香、王云军以及李秋香、王云军、凌天汗的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜文明、张素梅向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告与被告关于买卖新乡市红旗区马小营南街所有权证号为产15690号房屋的房产买卖协议书无效；2.请求依法判令被告向原告返还新乡市红旗区马小营南街所有权证号为15690号房屋；3.请求依法判决被告承担诉讼费用。事实和理由：1992年12月20日，原告与在新乡县政府某部门工作的被告达成买卖新乡市红旗区马小营南街所有权证号为产15690号房屋的房产买卖协议书，原告按照协议约定向被告交付了产权证书并移交了房屋。后来，被告告知原告已经在房管局办理了过户手续。2018年原告申请公租房，市房管局工作人员审核资料时，明确告知原告“名下有不动产信息纪录，不具备申请公租房资格”。经向新乡市不动产登记和交易中心查询，工作人员告知：新乡市红旗区马小营南街所有权证号为产15690号的房屋的土地性质为农村集体土地，不具备上市交易条件，原被告之间的房产买卖协议书是无效的，原告仍是该房产的所有权人。由于本案的标的新乡市红旗区马小营南街所有权证号为产15690号的房屋，系农村宅基地房屋，土地性质为农村集体土地。根据《房地产管理法》第九条“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让”的规定，可知：新乡市红旗区马小营南街所有权证号为产15690号的房屋不具备上市交易条件。鉴于原被告双方关于新乡市红旗区马小营南街所有权证号为产15690号房屋的买卖协议，严重违反了《土地管理法》、《房地产管理法》等法律的强制性规定故诉至法院。被告蔡守君辩称，当年通过李卫东了解到涉案房产，买了后过了几年转手了，现在已不在其名下。第三人（追加）李秋香、王云军、凌天汗共同述称，1.本案已过诉讼时效。本案争议的是涉案房屋买卖合同纠纷，根据案件的性质涉及到物权处分，根据《物权法》的相关规定，不受诉讼时效限制。结合本案，涉案房屋已不在被答辩人的名下，宅基地也不例外，因此，纷争房屋及土地均不在被答辩人的名下，所以，根据《民事诉讼法》的规定，应当适用诉讼时效的限制。2.此案不属法院受案范围。根据《城乡规划法》第四十一条的规定，使用农民集体土地建设的，应当向乡、镇人民政府提出申请，乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发可证、不得占用农用地，当事人要求确认小产权房权属或请求履行小产权房合同的，因涉及到《城乡规划法》的规定，属于行政管理的范围，不属于人民法院受案范围。法院不应当受理。3.涉案房屋不复存在、宅基地己经变更。就本案而言，涉案房屋己不复存在，第三人己经把涉案房屋推平，在此宅基地上重新审批建房，房屋产权证号为(2003)354756号，宅基地也是第三人所有，第三人属于该村经济组织成员，符合法律规定。而被答辩人诉请的所谓所有权证号15690号只是行政主管部门的失误没有撤销。由于历史原因，通过几次易手，现在的房屋及宅基地己经确权，而且进入到政府拆迁的行为之中。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条之规定，驳回被答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经确认的证据，本院认定的案件事实如下：姜文明（甲方）和蔡守君（乙方）在李永增、李卫东（××）的介绍下于1992年12月20日签订《房屋买卖协议书》一份，约定甲方将现有的二层楼房及宅院长11米，宽15米，计165平方米卖给乙方。此楼房东邻李勇增、西邻姜胜贵、南北临路。协议内容为：1.甲方楼房下面三间93.5平方、上面两间59.5平方、宅院71.5平方，该楼房宅院及全部设施（含水、电、树木、院墙、街门等）以55000元卖给乙方。乙方同意甲方可在楼下五间房内继续居住一年。此协议自签字之日起，楼上房间甲方九三年三月底以前交付乙方使用，楼下房间由甲方住到九三年十二月二十日为止，到期搬出，超期三间房每月按伍佰元交付租金。2.甲方宅基证、建房证及有关房产手续换证待发，待发下后甲方应及时无条件交给乙方，不得以任何理由拖延。3.此协议由甲乙双方签字画押之日起生效，同时证明乙方已将现款五万伍仟元付甲方，甲方已将房产拥有权让给乙方。甲方只有暂住权，而没有其他任何权利。4.此协议生效后，甲乙双方按此协议执行，不得反悔或违约。若任何乙方违约，因违约而造成的一切经济损失，由违约方负责并全部承担。5.此协议一式两份，甲乙双方各一份。经××介绍，立此为据，双方严格信守。姜文明居住一段时间后将房屋交付蔡守君。1993年9月26日，蔡守君、于佩霞(蔡守君爱人)就上述房屋以自建方式进行了首次登记，不动产权证书号为产22334，面积185.98，坐落位置为东马小营南街117号。蔡守君（甲方）与王云霞（乙方）于1994年9月2日达成《售房协议书》一份，约定：甲方将其现有的二层楼房及宅院（东西长11米，南北宽15米，面积165平方），东邻李永祯，西邻姜胜贵，南北临路，以60000元转让给乙方。2003年6月6日，案涉房屋以购买方式转移登记到王云霞之女李秋香名下，不动产权证号为房权证字第2003354756。2013年8月26日，李秋香（甲方、卖方）与王云军、凌天汗（乙方、买方）达成《房地产买卖契约》一份，约定：李秋香将马小营南街117号二层混合结构房屋，面积340平方，东邻李永祯，西邻姜盛贵，南北临路，以450000元的价格卖给王云军、凌天汗。另查明，蔡守君非马小营村民；王云军、王云霞系姐妹关系；王云霞与李卫东系夫妻，李秋香为二人之女；王云军、凌天汗系夫妻关系，为马小营村民。王云军就案涉房屋已与红旗区渠东办事处、红旗区房屋征收服务中心签订《马小营棚户区（城中村）房屋征收补偿安置协议书》。新乡市不动产查询证明显示张素梅、姜文明有1套已登记不动产，房屋坐落在马小营南街，登记时间为1992年6月30日，建筑面积为161.53平方米，所有权证号为产15690。本院认为，本案中，从姜文明与蔡守君签订的《房产买卖协议书》中“二层楼房及宅院长11米，宽15米”“东邻李勇增，西邻姜胜贵，南北临路”和蔡守君、王云霞签订的《售房协议书》中“二层楼房及宅院东西长11米，南北宽十五米，面积165平方，东邻李永祯，西邻姜胜贵，南北邻路”与李秋香、王云军、凌天汗签订的《房地产买卖契约》中“二层混合结构房屋，面积340平方，东邻李永祯，西邻姜盛贵，南北临路”以及各方当事人的庭审陈述，可以判断以上三份协议涉及的房屋坐落位置相同、宅基地长宽一致，为同一房屋。我国法律规定农民集体所有的土地使用权不得出让或转让；违反法律、行政法规的强制性规定的合同不具有法律效力。姜文明与蔡守君《房产买卖协议书》中约定姜文明在宅基证下发后“及时无条件”交予蔡守君可以判断姜文明在出售案涉房屋时，势必也将该房屋所在的宅基地使用权一并转让，蔡守君在受让案涉房屋也实际包含宅基地使用权的转移。蔡守君并非马小营村民，其与姜文明之间处分案涉房屋所在宅基地使用权的行为，因违反了法律法规的强制性法律规定而无效。又因房地一体原则，故姜文明与蔡守君之间关于涉案房产的《房产买卖协议书》无效。当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则。本案中，姜文明因经济紧张，将房屋出售给蔡守君，双方的买卖行为均属自愿。双方《房产买卖协议书》中亦明确约定“不得反悔或违约”、“严格信守”，虽然协议违反了法律、行政法规的强制性规定，姜文明有权要求确认无效，但其在出售并交付房屋数年后，提起诉讼要求蔡守君返还房屋，已然违背了双方约定。因案涉房屋现并未登记在蔡守君名下，亦不为其占有，且案涉房屋面临拆迁，故对姜文明、张素梅要求蔡守君返还案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条至之规定,判决如下：一、姜文明、蔡守君于1992年12月20日签订的《房屋买卖协议书》无效；二、驳回姜文明、张素梅的其他诉讼请求。案件受理费8200元，由蔡守君负担1000元，由姜文明、张素梅负担7200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  郭德方代理审判员  田 敏人民陪审员  申建军二〇一九年六月十九日书 记 员  路 瑶