广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0108民初1042号 原告：广西富大物业服务有限公司，住所南宁市良庆区幸福路96号一楼，统一社会信用代码91450100096022035G。 法定代表人：黄世围，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蒋星住，广西钰锦律师事务所律师。 被告：滕振金，男，1994年3月24日出生，壮族，住南宁市良庆区。 委托诉讼代理人：黄建宙，广西志明律师事务所律师。 原告广西富大物业服务有限公司（以下简称富大物业公司）与被告滕振金物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月3日公开开庭进行了审理。原告富大物业公司的委托诉讼代理人蒋星住以及被告滕振金的委托诉讼代理人黄建宙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 富大物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令滕振金向原告支付涉案的三层55号、56号、57号、58号、62号、63号、65号、67号、68号、69号、70号、71号商铺自2015年4月至2015年12月的物业费32593.05元，三层72号商铺自2015年2月至2015年12月的物业费4095.3元，物业费欠费合计36688.35元；上述商铺自2015年4月24日至2015年8月3日的电费、垃圾费、水电公摊费、电损费2705.01元。事实和理由：南宁市良庆区人民法院（2015）良民一初字第1000号、1002号、1003号、1004号、1005号、1009号、1016号、1017号、1018号、1019号、1020号、1021号、1022号民事判决书确认涉案租赁商铺物业管理费、电费、垃圾费、水电公摊费、电损费等由富大物业公司向租户滕振金主张权利，也确认涉案商铺租赁合同于2015年12月23日解除，2015年12月29日交接商铺。南宁市中级人民法院二审维持原判，但对尚欠物业管理费数额不作认定。按租赁合同约定，景皇国际美丽城购物广场商铺物业管理费以建筑面积乘以15元/月收取，经计算55号、56号、57号、58号、62号、63号、65号、67号、68号、69号、70号、71号、72号商铺物业费欠费合计36688.35元，上述商铺的电费、垃圾费、水电公摊费、电损费欠费合计2705.01元。综上所述，原告为维护自己合法权益，依法提起诉讼，请支持原告诉讼请求。 滕振金辩称，1、原告诉请已过法定诉讼时效，诉请不应得到支持；原告参与2015年租赁合同纠纷案件审理全过程，其已经知道自己权益被侵害，但其既不向商铺业主也没有向被告主张或起诉物业管理费、电费、垃圾费等费用，直到2019年被告才收到法院应诉材料才知道原告诉请主张，原告诉请已超过民法通则2年及民法总则3年的诉讼时效规定。2、被告方不是本案适格被告。原告和被告不是《前期物业服务合同》的当事人，该合同是南宁市远洋物业服务公司与商铺业主签订的。另外原告参加业主诉租户合同纠纷案的庭审时，表示依照物业服务合同，业主是合同相对人是缴费主体。被告与原告没有合同关系，不是本案被告；3、原告诉请没有证据支持及事实依据，不符合法律规定。（1）一审法院判决理由是不支持上述费用属于本案支持的诉请范围，原告却将庭审查明业主与被告签订《景皇国际美丽城购物广场商铺租赁合同》合同条款事实当做法院判决的理由；（2）从原告陈述及其提交证据，不能证明其有资格收取涉案商铺的物业管理费，即使有合同约定，也应当向业主收取；（3）涉案商铺因南宁市远洋物业服务公司和原告的不当管理，商场从试业开始就无生意可做，2015年7月20日起所有涉案商铺就空置至12月23日合同解除，空置后不需要付出任何成本管理涉案商铺，不存在损失；（4）根据《景皇国际美丽城购物广场商铺租赁合同》的约定，2015年5月1日前涉案商铺业主应当免收租金和物业管理费，原告也没有理由收取2015年5月1日前，5月20日之后被告的相关费用。 本院经审理认定事实如下：2012年2月，案外人周文益和陆芳芝、卢兰花、粟荫盛、雷鉴礼、张军明、刘妹汉和颜语均、陆金琼和何增勃、黄红艳和黄红梅、刘婉娟、张振华和张才轩、赵卫、利富才、刘月娥向广西景皇成片土地开发有限公司购买位于南宁市良庆区景皇国际第三层的商铺。其中，55号商铺业主为周文益和陆芳芝，该商铺的建筑面积为15.25平方米。68号号商铺业主为卢兰花，该商铺的建筑面积为14.19平方米。66号商铺业主为粟荫盛，该商铺的建筑面积为18.41平方米。62号商铺业主为雷鉴礼，该商铺的建筑面积为19.15平方米。70号商铺业主为张军明，该商铺的建筑面积为19.34平方米。63号商铺业主为刘妹汉和颜语均，该商铺的建筑面积为19.15平方米。71号商铺业主为陆金琼和何增勃，该商铺的建筑面积为20.09平方米。72号商铺业主为黄红艳和黄红梅，该商铺的建筑面积为24.82平方米。69号商铺业主为刘婉娟，该商铺的建筑面积为15.30平方米。56号商铺业主为张振华和张才轩，该商铺的建筑面积为17.27平方米。65商铺业主为赵卫，该商铺的建筑面积为18.41平方米。57、58号商铺业主为利富才，该两个商铺的建筑面积为22.69平方米、20.32平方米。67号商铺业主为刘月娥，该商铺的建筑面积为18.26平方米。 2014年8月24日至25日期间，滕振金作为承租方（乙方）分别与出租方（甲方）的周文益、卢兰花、粟荫盛、雷鉴礼、张军明、刘妹汉、陆金琼、黄红艳、刘婉娟、张振华、赵卫、利富才、刘月娥签订《景皇国际美丽城购物广场商铺租赁合同》，承租景皇国际美丽城购物广场三层的55号、56号、57号、58号、62号、63号、65号、67号、68号、69号、70号、71号、72号商铺。原告富大物业公司系商铺的物业管理公司，代收商铺电费。约定：租期自2014年8月24日至2017年8月23日止（68号、69号商铺），2014年8月25日至2017年8月24日止（57号、58号、62号、66号、67号、70号、71号、72号商铺），2014年8月26日至2017年8月25日止（56号、63号商铺），2014年8月27日至2017年8月26日止（55号商铺），2014年9月11日至2017年9月10日止（65号商铺），如商场统一开业的时间晚于上述起租日的，以商场统一开业日为计租开始日，租期相应顺延，商场统一开业日以运营管理公司公告为准；计租开始日前的装修期为装修免租期，该期限内，甲方免收乙方租金及物业管理费，但乙方仍须缴纳水、电等能源费，乙方装修期间也应支付装修保证金、装修垃圾清运费、装修物业管理费；如商场统一开业时间晚于上述起租日的，甲方同意给与乙方优惠免租期，免租期限为3个月，具体免租时间为第34、35、36个月作为优惠免租期，该期限内免收租金，但仍应缴纳物业管理费等其他相关费用。第四条物业管理费、商业推广费、经营保证金、水电费等的缴费办法：商铺的物业管理费每月每平方米15元、商业推广费每月每平方米5元，在本租赁合同期间双方同意由乙方承担；物业管理费、商业推广费按月支付，除首期物业管理费及商业推广费在租期开始日后进场装修前10日内向运营管理公司交付外，乙方须在每月的10日前直接向运营管理公司交付下月物业管理费及商业推广费；乙方应向运营管理公司缴纳统一经营管理和经营质量管理保证金500元，作为在商场经营期间遵守统一经营管理相关制度、商品质量、服务质量的保证金；乙方违反统一经营管理制度时，运营管理公司有权没收全部或部分经营保证金；商铺交付使用后在合同有效期内因乙方经营所需缴纳的各种税费及所发生的水电费等有关任何费用，由乙方负责缴纳，与甲方无关，如上述费用未交清而致使甲方被有关部门（公司）追讨滞纳金或罚金，则甲方有权从乙方所缴纳的履约保证金中抵扣（包括欠缴租金等费用、处理过程中发生的诉讼费、律师费、赔偿金等一切费用）。第八条乙方的权利和义务：租赁期间，所发生的物业管理费、水、电等费用，由乙方自行按时缴付；租赁期满或合同解除/终止后，乙方应在2天内腾空并交回商铺，否则，每逾期一日，甲方按照腾空前租金（以合同终止或解除前一个月的租金标准）的2倍向乙方收取场地占用费，同时，遗留在该商铺内的所有物品，视为乙方放弃所有权，由甲方处理，因处理产生的费用，由乙方承担，同时，甲方还有权采取必要措施收回该商铺。 周文益、卢兰花、粟荫盛、雷鉴礼、张军明、刘妹汉、陆金琼、黄红艳、刘婉娟、张振华、赵卫、利富才、刘月娥与被告滕振金于2015年12月23日解除《景皇国际美丽城购物广场商铺租赁合同》。被告滕振金自2015年7月20日后未再经营商铺，实际占用商铺至2015年12月29日，在租期内曾直接向原告富大物业公司支付涉案商铺的商用水电周转金（用装修保证金抵扣）2000元及代收电费等（用装修保证金抵扣）1103.44元及物业管理费等（用装修保证金抵扣）合计4475.25元、物业管理费等合计5100元、物业管理费等合计5000元、代收水电公摊费等合计2150元。 2015年10月27日，本院受理了滕振金与周文益和陆芳芝、卢兰花、粟荫盛、雷鉴礼、张军明、刘妹汉和颜语均、陆金琼和何增勃、黄红艳和黄红梅、刘婉娟、张振华和张才轩、赵卫、利富才、刘月娥租赁合同纠纷共十三案，富大物业公司作为第三人参加了诉讼。周文益于该案诉讼中向本院提出了包括要求滕振金向其支付电费、垃圾费、水电公摊费、电损费合计123.73元及2015年4月1日至10月31日期间物业管理费1601.25元（14.19平方米×15元×7个月）的反诉请求，卢兰花提出要求滕振金向其支付电费、垃圾费、水电公摊费、电损费合计115.12元及2015年4月1日至10月31日期间物业管理费1489.95元（15.23平方米×15元×7个月）的反诉请求，粟荫盛提出要求滕振金向其支付电费、垃圾费、水电公摊费、电损费合计148.16元及2015年4月1日至10月31日期间物业管理费1917.3元（18.26平方米×15元×7个月）的反诉请求，雷鉴礼提出要求滕振金向其支付电费、垃圾费、水电公摊费、电损费合计154.06元及2015年4月1日至10月31日期间物业管理费1993.95元（18.99平方米×15元×7个月）的反诉请求，张军明提出要求滕振金向其支付电费、垃圾费、水电公摊费、电损费合计155.62元及2015年4月1日至10月31日期间物业管理费2013.9元（19.18平方米×15元×7个月）的反诉请求，刘汉妹提出要求滕振金向其支付电费、垃圾费、水电公摊费、电损费合计628.65元及2015年4月1日至10月31日期间物业管理费1993.95元（18.99平方米×15元×7个月）的反诉请求，陆金琼提出要求滕振金向其支付电费、垃圾费、水电公摊费、电损费合计179.22元及2015年4月1日至10月31日期间物业管理费2319.45元（22.09平方米×15元×7个月）的反诉请求，黄红梅提出要求滕振金向其支付电费、垃圾费、水电公摊费、电损费合计201.37元及2015年2月1日至10月31日期间物业管理费3350.7元（24.82平方米×15元×9个月）的反诉请求，刘婉娟提出要求滕振金向其支付电费、垃圾费、水电公摊费、电损费合计123.16元及2015年4月1日至10月31日期间物业管理费1593.9元（15.18平方米×15元×7个月）的反诉请求，张振华提出要求滕振金向其支付电费、垃圾费、水电公摊费、电损费合计138.99元及2015年4月1日至10月31日期间物业管理费1798.65元（17.13平方米×15元×7个月）的反诉请求，赵卫提出要求滕振金向其支付电费、垃圾费、水电公摊费、电损费合计148.16元及2015年4月1日至10月31日期间物业管理费1917.3元（18.26平方米×15元×7个月）的反诉请求，利富才提出要求滕振金向其支付电费、垃圾费、水电公摊费、电损费合计440.61元及2015年4月1日至10月31日期间物业管理费4478.25元（45.65平方米×15元×7个月）的反诉请求。案件庭审中，滕振金与商铺业主一致同意以2015年12月29日作为涉案商铺的交接时间基准日。 2017年6月14日，本院作出（2015）良民一初字第1000号、1002号、1003号、1004号、1005号、1009号、1016号、1017号、1018号、1019号、1020号、1021号、1022号民事判决，认定案涉商铺欠付2015年4月24日至2015年8月3日期间电费、垃圾费、水电公摊费及电损费等费用：55号商铺欠付123.73元，68商铺欠付115.12元，66商铺欠付148.16元，62号商铺欠付154.06元，70号商铺欠付155.62元,63号商铺欠付628.65元，71号商铺欠付179.22元，72号商铺欠付201.37元，69号商铺欠付123.16元，56号商铺欠付138.99元，65号商铺欠付148.16元，57、58号商铺欠付440.61元，67号商铺欠付148.16元，以上商铺欠费合计2705.01元。还认定2015年4月至2015年10月（72号商铺为2015年2月至10月期间）期间欠付物业管理费：原告租赁的三层55、56、57、58、62、63、65、66、67、68、69、70、71、72号商铺欠付物业管理费合计27641.25元；驳回了周文益、卢兰花、粟荫盛、雷鉴礼、张军明、刘妹汉、陆金琼、黄红艳、刘婉娟、张振华、赵卫、利富才上述关于物业管理费等各项费用的诉讼请求。滕振金不服判决，提起上诉。南宁市中级人民法院于2017年12月10日作出（2017）桂01民终5804、5806、5807、7224、7225、7228、5810、5811、5812、5874、5813、5814号民事判决，认为由于周文益、卢兰花、粟荫盛、雷鉴礼、张军明、刘妹汉、陆金琼、黄红艳、刘婉娟、张振华、赵卫、利富才并非物业管理费的收费主体，故对物业管理费的数额不作认定，并判决驳回上诉，维持原判。 本院认为，本案的争议焦点为诉讼时效、物业费用的收付主体与欠付金额的问题。 关于诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款规定：“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”。富大物业公司虽自2015年即知晓自己的权益受到侵害，但本案物业费用支付义务人需待滕振金与商铺业主租赁合同纠纷案的审理结果方能确定，因此本案诉讼时效应自租赁合同纠纷案判决生效之日起计算。租赁合同纠纷案的终审判决于2017年12月10日作出，富大公司提起本案诉讼没有超过民法总则三年诉讼时效之规定，滕振金认为本案诉讼时效已届满的理由不成立，本院不予支持。 关于物业费用的收付主体。富大物业公司是案涉商铺的物业管理单位且代收电费，滕振金已实际使用、经营商铺，并向富大物业公司支付了部分物业管理费、垃圾费等费用，表明其认可富大物业公司确为物业服务单位并接受了富大物业公司的物业管理和服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条关于“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”的规定，富大物业公司有权向滕振金收取滕振金承租期间物业管理的相关费用。 关于物业费用的欠付金额。租赁合同纠纷案二审生效判决因出租方并非物业管理费的收费主体而未对相关物业费用作出认定，但一审诉讼已查明欠付事实和金额，滕振金无证据证明推翻此事实，亦无证据证明其已交纳了相关费用，且租赁合同所约定物业管理费的收费标准与富大物业公司主张的标准一致，故本院确认滕振金欠付2015年4月24日至2015年7月6日期间电费、垃圾费、水电公摊费、电损费等费用共2705.01元，欠付2015年4月24日（三层72号商铺自2015年2月开始）至退房之日即2015年12月29日期间物业管理费36688.35元。滕振金未按约定支付上述费用，已构成违约，依法应承担支付以上欠费的违约责任。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，判决如下： 一、滕振金于本判决生效之日起7日内向广西富大物业服务有限公司支付物业服务费36688.35元，电费、垃圾费、水电公摊费、电损费共2705.01元，合计39393.36元； 二、驳回广西富大物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费393元，由滕振金负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 彭情宝 二〇一九年六月二十一日 法官助理 姚杰林 书 记 员 廖羽冰