广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初18088号原告：梁桂香，女，汉族，1962年8月20日出生，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：侯双龙、黎玉梅，分别为北京市东元（广州）律师事务所律师和实习人员。被告：广州市富基房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区小港路163号。法定代表人：关宝伟，职务总经理。委托诉讼代理人：赖卫城、梁智博，均为公司员工，联系地址同公司地址。原告梁桂香诉被告广州市富基房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的共同委托诉讼代理人侯双龙、黎玉梅，被告的委托诉讼代理人赖卫城、梁智博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买富基广场的房屋，房价总额为3300000元，后退回面积差价15815元。合同第二十一条约定被告应当在商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。合同附件七《补充协议》第十三条约定，若因被告原因未能在上述时间协助原告办妥房地产权证，被告应从逾期之日起每日按房价款的万分之零点三向原告支付迟延办证违约金。合同签订后，原告按合同的约定付清了全部房款。但被告至今仍未按约定为原告办理房地产产权证。合同附件七《补充协议》第十二条对合同第二十一条约定变更为“被告只协助原告办理《房地产产权证》，具体协助义务如下：在可以办理房地产权证的情况下，通知原告送交办证所需的相关资料。（二）被告在合理时间内代原告向办证部门申请办理房地产权证。（三）以原告结清所有相关费用（包括补交房款）和向被告提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算，被告协助原告在720个工作日内办妥房地产权证……”。原告已经付清房款，故该补充协议约定的办证期限起算时间实际为“在可以办理房产证的情况下，原告经被告通知后提交相关资料之日开始计算”。而该“可以办理房地产权证”的时间并不明确，相当于免除了被告迟延办证的责任，排除了原告的权利。故该约定属于《合同法》第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情形，应属于无效条款。据此，被告逾期办证违约金的起算时间应为被告实际交付房屋之日起210个工作日后。综合所述事实及法律，原告认为被告的行为已经构成违约，故原告起诉请求判令：1、被告向原告支付迟延办证违约金（按已付房款3300000元每日万分之零点三的标准，从实际收楼之日起210个工作日的次日，即2017年3月9日起至被告实际领取房产证之日2018年11月10日止）；2、诉讼费由被告承担。被告辩称：一、原告的房地产权证已经办妥，被告完全符合双方在合同中的约定按时协助原告办妥房地产权证。被告不存在迟延办证的违约行为，不应向原告承担迟延办证的违约责任。二、广州市中级人民法院对同楼盘、类似案件情况作出的判决，已经被广东省高级人民法院立案审查再审。被告与涉案楼盘、案情相似的另一业主朱淑文商品房预售合同纠纷一案，被告不服广州市中级人民法院做出的（2017）粤01民终11090号判决，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院已于2017年12月19日立案审查，且每个案件的事实并不可能完全一样，即使是同一楼盘、案情相似，也需要具体情况具体分析，且我国不是判例法国家，不能直接参照类似案件的判决结果作为审判依据。三、《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《补充协议》第十二条是双方真实意思表示，其约定“在可以办理房地产权证的情况下，以乙方结清所有费用（包括补交房款）和向甲方提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算，甲方协助乙方在720个工作日内办妥房地产权证”合法有效，从被告取得涉案楼宇整体的规划验收、原告向被告交齐办证所需的资料之日起计算至原告取得房产证之日止，该时间根本未超过720个工作日，即被告未逾期协助原告办理房地产权证，所以原告无权要求被告承担延迟办证的违约责任。（一）“在可以办理房地产权证的情况下”，是指该楼宇取得整体性的规划验收合格证和完成房屋测绘报告时，该理解与双方在《商品房买卖合同（预售）》第二十一条的约定和相关法律规定是一致的，此表述不存在办理房地产权证的时间不明确的情况。（二）双方将办证时间从210日更改为720日，原告对此已充分了解和理解。（三）补充协议第十二条不构成格式条款，其约定合法有效。四、退一步讲，即使法院认定“在可以办理房地产权证的情况下”属约定不明，从而认为被告协助原告办理房地产权证的开始时间为原告正式收楼之日起，那么，法院也只能将“在可以办理房地产权证的情况下”这句话认定为无效，具体的办证期限还得根据补充协议第十二条约定的720个工作日，而不应直接将补充协议第十二条约定的内容全部认定为无效。五、再退一步讲，被告的办证义务期限210个工作日的起算点也应为，首先该房屋所在楼宇需经工程规划验收合格，其次测绘部门出具测绘面积后，被告根据测绘面积通知原告补交房款、税费和办证所需的资料；再次，原告需在规定的时间内配合被告补交房款、税费和其他办证所需的资料。只有同时满足上述三个条件才能开始计算被告办理房地产权证的时间，也就是说只有当上述三个条件都满足的情况下才能开始计算210个工作日，截止至原告领取涉案房屋的房地产权证之日止，被告的办证期限并未超过210个工作日，被告无需向原告承担逾期办证的违约责任。六、原告实际收楼时间比合同约定时间早的，应当从合同约定的收楼时间起算210个工作日来计算办证时间，截止日期为2017年11月6日，即使计算违约金也应当是从2017年11月7日起算违约金。即使计算违约金，违约金的截止日期也是原告领取房产证的前一天止。另外，房产证办出以后，按流程被告会向原告发出通知，房管部门也会以短信方式向原告通知，原告未及时来被告处领取，拖延的时间2018年6月14日至2018年11月9日应予扣除。经审理查明：2016年5月17日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，订明原告以3300000元向被告购买位于广州市海珠区富基南三街10号2905房；（第十二条）被告交付的房屋应当符合“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”条件；（第十三条）被告应当在2016年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用；（第十八条）面积确认及面积差异处理“1、选择本合同第七条第一种方式计算该商品房价款的，按以下方式处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。”；（第二十一条）被告应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；原、被告同意原告委托被告为原告办理《房地产权证》，被告应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付给原告；（第二十二条）2、原告委托被告办理产权登记的，如因被告未履行相关义务造成原告不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，被告应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应自逾期之日的次日起至原告实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金；等。附件七为《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议，其中第六条：关于《合同》第十二条交房时间的另行约定：双方同意该商品房的交房条件为：取得建筑工程竣工验收合格证，并向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；原告在签订合同之前，已验房并知悉被告已通水，通电，通气，通邮，通信，通宽带正常生活使用条件，同意按验房时的现状收楼。第十二条：关于《合同》第二十一条产权登记时间的另行约定：被告只协助原告办理《房地产权证》，具体协助义务如下：（一）在可以办理房地产权证的情况下，通知原告送交办证所需的相关资料；（二）被告在合理时间内代原告向办证部门申请办理房地产权证；（三）以原告结清所有相关费用（包括经房管局测绘房屋面积并附图，且双方按测绘结果退补房款后）和向被告提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算，被告协助原告在720个工作日内办妥房地产权证；如原告未结清上述费用或未提供齐全上述资料的，被告有权拒绝协助办理房地产权证，办证期限相应顺延。非因被告责任不能在720个工作日内办妥房地产权证的，被告不承担任何责任；第十三条：关于《合同》第二十二条迟延办理产权登记的违约责任的另行约定：如因被告的原因未能在上述时间内协助原告办妥房地产权证的，合同继续履行，但被告应从逾期之日起每日按房价款的万分之零点三标准向原告承担迟延办证的违约责任；等。合同签订后，原告向被告付清全部购房款3300000元，并于2016年5月6日接收了涉案房屋。2017年11月6日，被告退回原告面积差房款15815元，实际支付房款共3284185元。2018年6月13日，房管部门核发了涉案房屋的《不动产权证》，原告于2018年11月10日收到涉案房屋的《不动产权证》。双方确认按2016年5月6日房屋交付之日起210个工作日计算截止日期为2017年3月8日，按合同约定交楼时间2016年12月31日起计算210个工作日为2017年11月6日。另查：2017年1月24日，广州市国土资源和规划委员会作出穗国土规划验证[2017]116号《建设工程规划验收合格证》，该证记载：建设单位：广州市富基房地产开发有限公司；建设项目名称：富基广场B1、B2栋；建设规模：商业、住宅楼工程2幢（自编B1、B2栋），地上6层至44层住宅及6层以下住宅部分及中西药店、书店、居委会：89160平方米；等。原告于2018年12月27日提起本案诉讼。诉讼中，原告称没有收到被告通知领证，被告称按流程会向原告发出通知，房管部门也会以短信方式向原告通知，但对此没有举证。本院认为：对于涉案合同和补充协议关于办证义务期限约定的相关条款，之前已有同楼盘类似合同版本案件的二审生效判决作出相关认定，对此本案不再赘述。根据之前的二审生效判决，涉案补充协议关于办证期限的合同条款实质上免除了开发商迟延办证的责任，排除了购房人的权利。由此可见，该条款属于《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，该《补充协议》第十二条应为无效。结合《广州市商品房买卖合同（预售）》有关条款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，被告的办证义务期限应为合同约定房屋交付之日起210个工作日内。由于被告未能在期限内办妥产权登记手续，已构成违约，故被告应从2017年3月9日起向原告支付迟延办理产权登记的违约金。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告没有举证《房地产权证》核发后有通知原告前来领取《房地产权证》，被告认为原告延期拿证，缺乏依据，本院不予采纳。原告要求被告按每日万分之零点三的标准计算从2017年3月9日起至2018年11月10日止的迟延办证违约金的请求，合理合法，本院予以支持。鉴于被告是2017年11月6日向原告退回面积差价款15815元，故从2017年3月9日起至2017年11月5日的本金按3300000元计；从2017年11月6日起至2018年11月10日止的本金按3284185元计，对原告的本金计算方式本院予以纠正。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告广州市富基房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内，向原告梁桂香支付从2017年3月9日起至2018年11月10日止迟延办理产权登记的违约金（按每日万分之零点三计，从2017年3月9日起至2017年11月5日止以3300000元为本金；从2017年11月6日起至2018年11月10日止以3284185元为本金）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1314.70元，由被告广州市富基房地产开发有限公司负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄学文人民陪审员  刘美芳人民陪审员  欧桂馨二〇一九年六月十四日书 记 员  杜彦泽蔡文棋何国卫