河北省邯郸市丛台区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0403民初1042号原告（反诉被告）：赵海强，男，1988年6月29日出生，汉族，住魏县。委托诉讼代理人：房相志、陈亮，北京德和衡（邯郸）律师事务所律师。被告（反诉原告）：邯郸市盛瑞房地产开发有限公司，住所地邯郸市丛台区光明大街光明商贸中心A座9层C户。法定代表人：赵龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：秦艳丽，该公司员工。委托诉讼代理人：张领坡，河北驰舟律师事务所律师。原告（反诉被告）赵海强与被告（反诉原告）邯郸市盛瑞房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，我院于2019年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵海强及委托诉讼代理人房相志、被告委托诉讼代理人秦艳丽、张领坡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵海强向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《商品房买卖合同》有效；2、判决被告向原告交付中华北大街盛瑞华庭4号楼1单元3层301号房屋，并办理产权登记手续；3、判决被告赔偿原告逾期交房损失（自2016年1月1日起至实际交付之日止期间，以交付的购房款266856元为基数，按照银行同期贷款利率计算至2018年1月1日的利息25738元），及逾期办理房屋产权证书的违约金（自2016年1月1日起至实际办理产权证书之日止，以交付的购房款266856元为基数，按照银行同期贷款利息标准计算至2018年1月1日为25738元）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2014年9月21日与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于××北大街盛××楼××单元××号房屋。合同签订后，原告已经按照约定支付了首付款272256元。根据《商品房买卖合同》约定，被告应当于2015年12月31日向原告交付房屋。因被告本身原因，开发的房屋工程长期停滞，致使房屋未能按照约定时间交付。现被告以房屋增加销售价格为由，拒不为原告交付房屋，及办理有关手续。为维护原告合法权益，根据《民事诉讼法》有关规定，现原告提起诉讼，请求依法支持原告诉请。邯郸市盛瑞房地产开发有限公司辩称，1、原告违反合同的约定，没有履行交付房款的义务，双方的合同已经解除。2、原告首付款未交齐，原告应出具银行转账记录证明其转账的数额。反诉原告邯郸市盛瑞房地产开发有限公司向我院提出反诉请求，一、依法解除反诉原告邯郸市盛瑞房地产开发有限公司与反诉被告赵海强于2014年9月21日签订的《商品房买卖合同》；二、依法判令反诉被告赵海强协助反诉原告邯郸市盛瑞房地产开发有限公司撤销对于丛台区安康路159号盛瑞华庭4号楼1单元301号房屋的网签备案手续；三、依法判令反诉被告赵海强向反诉原告邯郸市盛瑞房地产开发有限公司支付违约金28682.8元，以及自2014年12月21日起至清偿完毕之日止按中国人民银行同期同类银行贷款利率计算的利息；四、本案诉讼费用由反诉被告赵海强承担。事实与理由：2014年9月21日，反诉原告作为甲方，与乙方反诉被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定：乙方购买的商品房为盛瑞华庭第4幢楼1单元3层301号房屋，付款方式为按揭贷款。在本合同订立之日，乙方向甲方支付不低于总房款50%的首付款合计人民币266856元，剩余的房款合计人民币260000元由乙方以申请银行按揭贷款的方式支付房款。并约定了申请按揭贷款的乙方在签署本合同后5日内，乙方应将办理按揭贷款的全部申请文件交付银行，在30日内与银行签订担保及贷款合同，乙方保证在签订本合同后60日内，除首付款之外的所有房款划入甲方账户。若乙方未能按以上约定履行的，则每延迟一日，向甲方支付申请按揭贷款金额的万分之三的违约金。自签订本合同之日起90日内，乙方除首付款之外的所有房款仍未划入甲方账户的，则甲方有权选择解除本合同。如甲方解除本合同，乙方需支付甲方总房款5%的违约金等内容。2014年9月协议签订后，项目急需资金进行建设，购房户的按揭贷款，可以解决大部分建设资金问题。但是反诉被告自2014年以来长期既不按合同约定贷款，又不支付全款的严重违约行为，直接影响了工程进度。反诉被告起诉逾期交房和逾期办证违约金毫无事实根据，不应支持。而反诉被告不按照合同履行按揭贷款义务，意图不交款，只要房的行为已经构成根本违约，应依法解除与反诉被告签订的合同，反诉被告应当配合反诉原告撤销该房屋的网签备案手续，并承担违约责任。综上，反诉被告违反合同明确约定，不履行约定的按揭贷款义务，成就了合同约定的解除条件，应承担导致本案合同解除的全部责任，并协助反诉原告撤销涉案房屋的网签备案手续，承担违约责任。因此，反诉原告特依法提起反诉，望判如所请，以维护法律正确实施，维护正常经济秩序。反诉被告赵海强辩称，1、被告系违约方，无权解除合同，且超过法律规定的解除期间；2、被告无权撤销与原告签订的备案合同，因被告系违约方，因此原告不应承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年9月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定的主要内容为：1、乙方购买甲方开发的位于××北大街盛××楼××单元××号房屋；2、该房屋建筑面积约119.74平方米；3、该房屋总价款526856元；4、乙方交纳首付款266856元，剩余房款260000元由乙方办理按揭贷款；5、申请按揭贷款的乙方在签署本合同后5日内，乙方应将办理按揭贷款的全部申请文件交付银行，在30日内与银行签订担保及贷款合同，乙方保证在签订本合同后60日内，除首付款之外的所有房款划入甲方账户。若乙方未能按以上约定履行的，则每延迟一日，向甲方支付申请按揭贷款金额的万分之三的违约金。自签订本合同之日起90日内，乙方除首付款之外的所有房款仍未划入甲方账户的，则甲方有权选择解除本合同。如甲方解除本合同，乙方需支付甲方总房款5%的违约金。乙方应向甲方交纳担保费用5400元；6、甲方预计交工时间为2015年12月31日。同日，被告给原告出具了收到购房款266856元，贷款担保费用5400元的收据。原告未按《商品房买卖合同》约定期限办理按揭贷款手续，也未按合同约定交纳全额购房款。现原告向我院起诉，要求确认双方签订的《商品房买卖合同》有效，要求被告交付房屋，并支付违约金。被告应诉后，并提出反诉，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，协助办理撤销网签备案手续，并支付违约金。被告向我院提交了该公司于2014年9月16日、2014年9月26日与关亮亮、葛颂签订的《商品房买卖合同》，并提交了购房人办理的按揭贷款手续，同时，又提交了几位其他人在同一时期办理的购房按揭贷款手续。证明当时已经具备办理按揭贷款手续，原告没有办理按揭贷款手续，是原告个人原因。原告以该证据系复印件为由，不予认可。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上达成的，是双方的真实意思，且现已办理了网签备案手续，合法有效，应受法律保护。合同签订后，原告应按合同的约定，办理剩余购房款的按揭贷款手续，或者在签定合同之日起60日内交纳剩余购房款。但至今原告既未办理按揭贷款手续，也未足额交纳剩余购房款，原告已构成违约，原告应按合同的约定，向被告支付剩余购房款日万分之三的违约金。由于反诉原告请求反诉被告赵海强支付的违约金为28682.8元，以及自2014年12月21日起至清偿完毕之日止，按中国人民银行同期同类银行贷款利率计算的利息。所以，反诉被告向反诉原告支付的违约金不能超过此范围。如果反诉被告根据合同的约定，应当向反诉原告支付的违约金超过此范围，其超出部分可另案解决。由于原告违约在先，所以，原告要求被告赔偿原告逾期交房损失的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，原告没有在合同约定的期限内交纳全部购房款，构成违约后，反诉原告没有在上述法律规定的期限内行使解除权，现已丧失了解除权。现反诉原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，不符合上述法律的规定，本院不予支持。反诉原告主张的要求反诉被告协助办理撤销网签备案手续的请求，本院不予支持。作为出卖人，邯郸市盛瑞房地产开发有限公司在收到赵海强支付的剩余购房款260000元及违约金后，应向赵海强交付丛台区中华北大街盛瑞华庭4号楼l单元3层301号房屋，并协助赵海强办理该房屋的不动产登记、办理权属证书等相关手续，产生的相关税费由赵海强负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、依法确认原告（反诉被告）赵海强与被告（反诉原告）邯郸市盛瑞房地产开发有限公司于2014年9月21日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、原告（反诉被告）赵海强在本判决生效之日起十日内，向被告（反诉原告）邯郸市盛瑞房地产开发有限公司支付剩余购房款260000元和违约金28682.8元以及自2014年12月21日起至清偿完毕之日止，按中国人民银行同期同类银行贷款利率计算的利息；三、被告（反诉原告）邯郸市盛瑞房地产开发有限公司在收到原告（反诉被告）赵海强购房款260000元和违约金及利息后十日内，向原告（反诉被告）赵海强交付邯郸市丛台区中华北大街盛瑞华庭4幢楼1单元3层301号房屋，并协助赵海强办理该房屋的不动产登记、办理权属证书等相关手续，产生的相关税费由赵海强负担；四、驳回赵海强的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告邯郸市盛瑞房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11454元，减半收取5727元，反诉费5727元，合计11454元，由邯郸市盛瑞房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。审判员  王延峰二〇一九年六月二十一日书记员  赵媛媛附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。