大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0211民初7148号原告：大连友谊灯饰批发市场，统一社会信用代码91210211711328846A，住所地辽宁省大连市甘井子区华北路194号。法定代表人：唐多默，系该公司总经理。委托诉讼代理人：宋伟林，系辽宁恒信律师事务所律师。委托诉讼代理人：申扬，系辽宁恒信律师事务所实习律师。被告：大连友谊灯饰批发市场鸿利灯饰经销部一部，营业执照注册号210211603658068，经营场所辽宁省大连市甘井子区华北路194号（大连友谊灯饰批发市场内）。经营者：金志勇，男，1968年9月7日生，汉族，住址浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：徐维贵，系辽宁瑾华律师事务所律师。原告大连友谊灯饰批发市场（以下简称“原告”）与被告大连友谊灯饰批发市场鸿利灯饰经销部一部（以下简称“被告”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宋伟林、申扬，被告的委托诉讼代理人徐维贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连友谊灯饰批发市场向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠付的房屋租金514,148元；2、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告与被告签署《摊位（柜台）租赁合同》，原告将48号柜台租赁给被告使用，面积400平方米，租金标准95元/月/平，每月租金金额38,000元。原告与被告签署《柜台租赁经营合同》，原告将48号地下柜面租赁给被告使用，面积374.80平方米加上85平方米，租金标准60元/月/平加上20元/月/平，地下部分每月租金金额22,488元。截至本案起诉，被告拖欠原告2017年12月开始至2018年8月15日期间的地上柜台和地下柜台租金合计514,148元，经原告多次索要未果后，故诉至法院要求依法判决。被告大连友谊灯饰批发市场鸿利灯饰经销部一部辩称，不同意原告的诉讼请求。具体理由如下：一、被告自1999年在原告市场经营至今，一直是按照面积作为计费单位向原告交费，目前大商集团接管了该市场，通过其他商铺的测量，被告发现所有的业户合同面积均大于实际经营面积，故被告认为虽然目前大商集团还没有对被告承租的商铺进行测量，但是被告认为面积也不准确，两者存在差距。从1999年至今原告多收取了被告非常多的租金，但是目前数额不确定。在开庭前被告已向法庭提出鉴定申请，要求对被告的实际经营面积进行测绘。二、2017年2月1日，原告的市场发生火灾，造成包括被告在内的其他业户损失，被告的损失有200余万元，全部货物被火烧尽，此损失原告没有予以赔偿。2017年2月至2017年5月期间，被告的店面几乎是停业状态，由于库房没有库存，导致没有产品予以销售，相关产品均是由广东厂家生产，生产周期一般在3-5个月，所以在此期间被告的店面是停业，由于没有生产经营，也没有营业收入，同时无力组织货源，被告认为至少在这期间应是减免收费的。三、原告对被告进行限电管理，对被告的电卡不给予足额充电，经粗略统计被告经营的店面超100平方米，每月电费在1,000元左右，而从2017年3月份至今，原告每月只给被告充100-300元的电费，不足以支持店面正常营业，致使被告在店面开业时，无法营业造成巨大经济损失。四、目前原告从大商集团转租的期限至2018年8月15日，从2018年8月15日该市场已由大商集团接管，但被告在经营之初缴纳了1万元押金，原告应予以返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，现对案件事实认定如下：2012年，原告（出租人）与被告的经营者金志勇（承租人）签订《摊位（柜台）经营合同》，约定原告将位于48号，租赁面积为581平方米的柜台租赁给被告的经营者使用，租赁期限自2012年1月1日起至2012年12月31日止，租金标准90元/月/平，支付方式为月付款，租金总额627,480元。租赁合同到期后，双方未续签书面租赁合同，被告继续承租案涉柜台使用，直至2018年8月15日。2016年，原告（出租人）与被告的经营者金志勇（承租人）签订《柜台租赁经营合同》，约定原告将位于48号地下柜面，经营面积为374.80平方米加85平方米的柜台租赁给被告使用，租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止，租金标准60元/月/平加上20元/月/平，支付方式为月付款，租金总额22,488元×12月=269,856元。租赁合同到期后，双方未续签书面租赁合同，被告继续承租案涉柜台使用，直至2018年8月15日。2017年2月1日，大连友谊灯饰批发市场发生火灾，7号库房、27号库房等被烧损（烧毁）。被告在受损失的商户范围之内。火灾发生后，因火灾赔偿及是否应降低租金等问题双方未达成一致意见，被告未按时交纳租金，原告对被告进行了限电。被告未支付原告2017年12月起至2018年8月15日期间地上部分和地下部门的租金，拖欠租金合计8.5个月。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原、被告在《柜台租赁经营合同》约定的租赁期间届满后，未签订书面租赁合同，被告继续承租案涉柜台使用，原告没有提出异议，双方签订的《柜台租赁经营合同》继续有效。结合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点有二：第一、关于被告承租的柜台租金如何确定；第二、火灾问题、限电问题是否影响租金的交纳和租金数额。关于第一个争议焦点，被告承租的柜台租金如何确定的问题。本院认为，双方对租赁场地面积的分歧在于双方对于租赁面积计算的方式、范围不一致，现双方对测绘范围无法达成一致，因此不具备测绘的基础，故对于被告提出的测绘申请，本院不予准许。关于租赁面积的确定问题，双方形成租赁关系多年，书面合同中确认了租赁面积为，被告也一直按租赁合同约定的标准交纳租金，现双方对面积的计算范围发生分歧，在双方均未提供证据证明面积的计算方式的情况下，合同中记载的租赁面积应当认定为双方共同确认的计算租金的租赁面积。被告应当按照约定，在租赁期间按照租赁合同确定的面积交纳租金。关于48号的地上部分，虽租赁合同约定的租赁面积为581平方米，但原告自认地上部分的面积为400平方米，按原告提供的租赁合同约定的租金标准90元/月/平，被告拖欠原告48号的地上部分的租金306,000元（90元/月/平×400平方米×8.5个月）。原告自认地下部分每月租金金额22,488元，未超过租赁合同约定的标准，被告拖欠原告48号的地下部分的租金191,148元（22,488元/月×8.5个月）。因此，被告应当向原告支付拖欠的租金497,148元。原告主张超出部分，本院不予支持。被告主张扣除保证金或押金10,000元，但并未提供交纳保证金或押金的凭证，因证据不足，本案不予扣减，当事人可待证据充分后另行主张。关于被告辩称市场发生火灾给被告造成损失的意见，本院认为，因火灾造成的财产损害赔偿纠纷与本案房屋租赁关系不是同一法律关系且以该理由拒付租金没有依据，本院不予采纳。关于被告辩称原告恶意限电给被告造成损失的意见，本院认为，双方之间形成的系租赁合同关系，交纳租金是被告作为承租人的主要合同义务，在其长期拖欠租金的情况下，原告作为出租人采取限制用电措施的催缴行为并不能认定为违约行为，也不构成被告拒交拖欠租金的理由，故被告的该项辩称意见，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告大连友谊灯饰批发市场鸿利灯饰经销部一部自本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连友谊灯饰批发市场支付拖欠的柜台租金497,148元；二、驳回原告大连友谊灯饰批发市场的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8,940元（原告已预付），由原告大连友谊灯饰批发市场负担296元，由被告大连友谊灯饰批发市场鸿利灯饰经销部一部负担8,644元，被告负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  刘秀娟人民陪审员  王景华人民陪审员  张爱华二〇一九年六月二十八日书 记 员  修建华本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。