广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终12102号上诉人（原审原告）：中国邮政集团公司广东省分公司，住所地：广州市天河区。法定代表人：熊勇武。委托诉讼代理人：张锋、张乐，均系广东金桥百信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李绍荣，男，1957年4月23日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：广州市越秀区东山穗明水电安装服务部，住所地：广州市越秀区。法定代表人：李绍荣。上诉人中国邮政集团公司广东省分公司（以下简称邮政公司）因与上诉人李绍荣、被上诉人广州市越秀区东山穗明水电安装服务部（以下简称穗明服务部）物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初16605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人邮政公司代理人张乐、上诉人李绍荣及其作为被上诉人穗明服务部的法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邮政公司上诉请求：1.改判一审判决第二项为：李绍荣、穗明服务部在一审判决发生效力之日起7日内向邮政公司支付2004年11月1日至实际履行一审判决第一项之日止的房屋占用费（参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价，按照面积为24.32平方米计付，现暂计至2017年10月31日，共计89152.26元）；2.本案二审受理费由李绍荣、穗明服务部承担。事实和理由：一审法院遗漏了事实未予确认，应予以改判。一审认定邮政公司与李绍荣、穗明服务部的租赁关系于2004年10月29日解除，李绍荣、穗明服务部理应将涉讼房屋腾空交还给邮政公司，并向邮政公司支付占用期间的房屋使用费，同时一审判决房屋占用费参照房管部门发布的同期同地段同类房屋租金参考价计付。但邮政公司在民事起诉状以及一审庭审中均确认涉讼房屋为24.32平方米，一审却遗漏该重要事实，对涉讼房屋面积未予以确认，导致邮政公司无法计算涉讼房屋占用费（房屋占用费计算公式为单价*面积），应予以改判，明确李绍荣、穗明服务部应向邮政公司支付2004年11月1日至实际交还涉讼房屋之日止的房屋占用费，并参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价，按照面积为24.32平方米计。李绍荣、穗明服务部二审称其答辩意见与其上诉意见基本一致。李绍荣上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由邮政公司承担。事实和理由：一审认定事实错误，证据不足，适用法律错误，违反法定程序，侵犯了李绍荣、穗明服务部的合法权益，请二审法院查明事实，维护李绍荣、穗明服务部的合法权益。白云楼是省邮电管理局职工家居宿舍，李绍荣是随父母在50年代后期入住白云楼，门牌号为××3楼（当时为18号3楼）。70年代初白云楼加建了一层变为四层楼后，省邮电管理局调整李绍荣一家搬到了白云楼11号4楼，白云楼11号4楼是属于新加建的一层楼中的一个单元。1985年李绍荣待业在家，因此向省邮电管理局申请将白云路5号地下房屋出租给李绍荣经营商铺，省邮电管理局同意并开具证明帮助李绍荣办理营业执照。在李绍荣使用白云路5号地下物业时，还没有广东省邮政局，也没有邮政公司。李绍荣认为，李绍荣使用白云路5号地下房屋是合情、合理、合法的，邮政公司是在李绍荣使用之后才成立的，所以并不需要经过邮政公司的批准同意才可以使用。邮政公司虚假陈述并指控李绍荣占用房屋是不真实的，一审判决认定事实不清，导致错判，应予以撤销。2004年6月白云楼被房屋鉴定机构鉴定为危楼，省邮电管理局要求全部住户搬出白云楼，并没有对住户进行安置，只是给予住户弃租补偿，李绍荣坚持没有安置就不同意搬迁的意见。几十年内李绍荣一直向物管单位缴租，而物管单位却并没有尽到管理的义务和职责。省邮政局在2004年10月开始停止收租，只收缴水费、垃圾费，并以人身及财产安全为由要求住户搬出白云楼，李绍荣认为不予住户合理的安置就不同意搬迁，停止收租是省邮政局对白云楼不作维修的一种应对措施，白云楼的损坏维修义务由住户自行解决。2005年5月李绍荣收到省邮政局的律师函，但李绍荣拒绝搬迁，因为律师函中提到的合同，李绍荣表示并没有签署任何合同，所以更无合同期满要求李绍荣搬迁的依据。2005年6月12日之后省邮政局停止了一切的物业管理，所以李绍荣据此也没有理由要求继续交租。2007年因市政进行污水工程将白云楼的外墙造成裂纹之后，信源公司就再也没有到白云楼发布关于安全理由要求搬出的通告。2007年信源公司派一名女性管理员和男保安来收租，李绍荣表示需要收租的话，要省邮政局写委托书给信源公司才可以交租，但是信源公司直到2017年也没有回复给李绍荣。2017年一名男性管理员发出表格要求李绍荣填写不交租原因，李绍荣填写了租金不合理，业主未尽责任，已发律师函不用交租，填写之后李绍荣也并没有得到信源公司回复，直到2018年邮政公司起诉李绍荣。李绍荣认为，十几年前的事情应当及时解决，并且危楼的安全隐患越来越大，却没有人进行合理的维修和保护，是物管单位没有尽到应该履行的职责和义务。因省邮政局与某企业达成意向，共同开发白云楼，所以我们这批户籍居民成了他们合作的难题，李绍荣只是被起诉的其中一个住户。邮政公司在起诉中的事实和理由并没有依据证实，属于虚假陈述。一审中邮政公司出具的2001年3月21日广东省电信公司的证明是虚构的，这张证明原意是信源公司在接手白云楼后，对白云楼中不是邮电职工家属的要求迁出并进行整顿清理，当时电信和邮政分家后达成共识，对已经购买了冠城大厦物业的电信和邮政人员，不管对方或者己方的管辖物业，在冠城大厦未交付使用时，双方单位都不收租金。冠城大厦交付使用后才进行分割，并规定退一间就交一间。广东省电信公司出示的证明是三张，但信源公司只拿出两张证明，其中一张证明内容是所写在内的物业，在冠城大厦未交付使用时，无需交租。另一张写着：白云路1××101房、102房是分配给汤淑云家属居住，但邮政公司并没有拿出来进行公示。第三张在李绍荣手中，上面写着：李绍荣是我单位干部汤淑云的儿子。我母亲汤淑云不是邮政公司所说的于2001年3月21日搬离白云楼，因为2001年冠城大厦还未完工，2002年年底才交付毛胚房，需要自己动手装修。我母亲和我哥哥一家是2003年1月21日搬出白云楼11号4楼的。我母亲搬走后，我和母亲的租金进行了分割。白云路5号地下、1××地下101房、102房由李绍荣开始向省邮政局交租。白云路5号地下、白云路1××地下101房、102房是省邮电管理局无限期给李绍荣使用和居住的。涉讼房屋是李绍荣的户籍所在地，在李绍荣居住之前，邮政公司还未成立，所以无需邮政公司批准。一审判决中：“2004年10月29日关于《尽快搬迁的通知》要求各住户于12月10日之前搬出白云楼，可视为邮政公司已向李绍荣发出了解除租赁关系的通知，双方租赁关系于2004年10月29日解除”李绍荣认为这不是事实，2004年10月29日后，信源公司虽不收租金，但水费、垃圾费还是照收。李绍荣认为解除租赁关系需要书面通知，但省邮政局并未出具，而是在2005年5月12日给李绍荣发出律师函，该律师函中写明自2005年6月12日后，委托人及信源物业将不再负责李绍荣的任何安全问题，并停止一切物业管理，这说明2004年10月29日的通知，并不是解除租赁关系的依据。综上一审认定事实有误，请二审法院查明事实维护李绍荣的合法权益。邮政公司二审答辩称：1.关于李绍荣陈述邮政公司拒收租金的问题。邮政公司在2004年时委托信源公司出具了《关于尽快搬迁的通知》，即视为解除双方的租赁关系，此后邮政公司不再向住户收取租金，但当时从未放弃过持续占用房屋产生的占用费，且邮政公司持续向住户要求尽快搬迁。2.关于不履行维修义务的问题。房屋是在2004年被确认为严重损坏房，需要进行全面大范围的维修，且房屋被确认为广东省文物保护建筑，相关的维修还需要广东省文物局审核确认，在住户没有完全搬离前，是无法进行维修的。3.关于李绍荣所述邮政公司与信源公司称不用交租的问题。邮政公司从没有对李绍荣作出不用交租的承诺，且直到2004年9月，李绍荣仍然按照每月2116元的标准向信源公司交租。4.关于冠诚大厦的分配入住问题。李绍荣的母亲确实是邮电管理局之前的员工，白云楼之前也是作为邮电管理局职工的宿舍，因此分配给他们居住是合理的，双方建立了租赁关系，并非无偿的分配房屋给他们。5.关于律师函的问题。该律师函是代表邮政公司敦促搬迁的权利主张。邮政公司向一审法院起诉请求：1.判令李绍荣、穗明服务部立即腾退相关物品，交还广州市越秀区白云路5号地下房屋（面积为24.32平方米）；2.判令李绍荣、穗明服务部向邮政公司支付2004年11月1日至实际交还涉讼房屋之日止的房屋占用费（按照每年广州市租金指导价标准计算）。一审法院认定事实：广州市越秀区白云路5号及5号之一至5号之三及7至25号（单号）房屋，共有建筑面积5930.8平方米，所有权登记在邮政公司名下。1991年4月3日，广东省邮电管理局作出“证明”，内容为：白云路5号地下103房现由该局退休职工汤淑云的儿子李绍荣作水电维修门市部，房屋产权属该局所有等。2001年3月21日，广东省电信公司出具《证明》，内容为：其单位干部汤淑云现住白云楼宿舍，11号4楼、5号地下、1××101、102房，于1999年分到冠城等。邮政公司确认白云路5号地下房屋的面积为24.32平方米，5号之一房屋的面积为49.7平方米，13号后座房屋的面积为38.4平方米，15号后座房屋的面积为29.08平方米，17号后座房屋的面积为29.08平方米，1××101房的面积为18.5平方米，1××102房的面积为12.5平方米；上述七套房屋在2004年9月前的月租金额为2116元。李绍荣是汤淑云的儿子，穗明服务部为股份合作制企业，法定代表人为李绍荣。李绍荣确认涉讼房屋现由李绍荣、穗明服务部作住宅使用。李绍荣按每月2116元的标准向信源公司交纳租金至2004年9月，并提交了信源公司于2004年9月9日开具的租金发票为证。李绍荣确认双方从未签订过租赁合同。2004年6月28日，原广州市东山区房屋安全鉴定所出具《房屋安全鉴定报告》，鉴定意见为：白云路5-25号及5号之1、2、3房屋为“严重损坏房”，应对房屋作全面的维修，对破损的购件作出维修加固处理，以免出现安全事故。2004年10月29日，信源公司向白云楼各住户发出《关于尽快搬迁的通知》，内容为：白云楼是鲁迅旧居之一，至今已有83年楼龄，由于使用时间长，现已严重破损，经鉴定为严重损坏房，且消防局进行安全检查时也指出该楼由于早期特殊的建筑材料（砖木）容易导致火灾，大楼又无紧急逃生楼梯，存在严重安全隐患；为确保楼内人员的生命财产安全，杜绝大楼坍塌及其它突发事故发生造成的重大损失，经研究决定，停止白云楼的使用；经业主授权通知各住户于12月10日之前搬出白云楼等。2005年5月12日，广东省邮政局委托广东恒益律师事务所向李绍荣发出《律师函》，内容为：白云楼存在安全隐患；根据《合同法》及其他相关法律法规的规定，租赁合同期满后，业主可要求租户搬出，李绍荣拒绝搬迁的行为违反了双方之间的合同约定及法律法规的规定，请李绍荣务必于2005年6月12日前迁出等。一审法院认为：邮政公司为涉讼房屋的所有权人，对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。据李绍荣提交的信源公司于2004年9月9日开具的租金发票，而邮政公司亦确认信源公司是经其授权对涉讼房屋进行管理的，故足以认定邮政公司与李绍荣就涉讼房屋存在租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式；当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”；第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。本案中，邮政公司与李绍荣双方未就涉讼房屋签订书面租赁合同，故双方应为不定期租赁关系，双方均可以随时解除合同。邮政公司委托案外人信源公司于2004年10月29日向白云楼各住户发出《关于尽快搬迁的通知》，要求各住户于12月10日之前搬出白云楼。可视为邮政公司业已向李绍荣发出了解除租赁关系的通知，双方的租赁关系于2004年10月29日解除。李绍荣理应将涉讼房屋腾空交还邮政公司，并向邮政公司支付占用房屋期间的房屋使用费。穗明服务部作为该房屋的实际使用人，应与李绍荣共同承担本案责任。邮政公司提出的诉讼请求合法，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条之规定，一审法院于2018年8月20日作出判决：一、被告李绍荣、广州市越秀区东山穗明水电安装服务部在本判决发生法律效力之日起7日内将广州市越秀区白云路5号地下房腾空交还给原告中国邮政集团公司广东省分公司。二、被告李绍荣、广州市越秀区东山穗明水电安装服务部在本判决发生法律效力之日起7日内向原告中国邮政集团公司广东省分公司支付自2004年11月1日至实际履行上述第一项判决之日止的房屋占用费（参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计付）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2028.8元，由被告李绍荣、广州市越秀区东山穗明水电安装服务部负担。经查一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，李绍荣向本院提交证据一：照片一张，拟证明1959年商铺的状况；证据二：证明一份，拟证明李绍荣是我单位汤淑云的儿子；证据三：2004年10-12月水费发票两份，拟证明邮政公司自10月份开始不收租。邮政公司质证意见为：对证据一的真实性、合法性予以确认，关于走廊问题，白云楼之后加建为4层，该走廊改造为封闭空间由李绍荣占有使用作为仓库。对证据二的三性予以确认。对证据三的真实性予以确认，该发票是信源公司代收代缴给供水部门的，不是自己收取的。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对邮政公司、李绍荣的上诉请求与双方以及穗明服务部的答辩意见，分析如下：本案邮政公司一审确认其授权信源公司对涉讼房屋进行管理，而李绍荣提交了信源公司于2004年9月9日开具的租金发票，该证据足以认定邮政公司与李绍荣就涉讼房屋存在租赁关系。从本案查明的事实来看，双方并未签订租赁合同，故一审认定双方存在不定期租赁关系并无不妥。邮政公司委托信源公司于2004年10月29日向白云楼各住户发出《关于尽快搬迁的通知》，要求各住户于12月10日之前搬出白云楼，原因是涉讼房屋经鉴定为严重损坏房，需维修加固，且市消防局进行安全检查时也指出，该楼由于早期特殊的建筑材料（砖木）容易导致火灾，大楼又无紧急逃生楼梯，存在严重安全隐患。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。因双方属不定期租赁关系，邮政公司发出前述通知的行为，可视为邮政公司已向李绍荣发出了解除租赁关系的通知，一审认定双方的租赁关系于2004年10月29日解除并无不妥。即使李绍荣此前使用涉讼房屋有一定的原因，李绍荣在合同解除后，也应将涉讼房屋交还邮政公司，况且涉讼房屋至今未维修加固，存在安全隐患，故一审判处李绍荣、穗明服务部腾空交还涉讼房屋给邮政公司并无不当，本院予以维持。根据李绍荣所述，在李绍荣、穗明服务部拒绝迁出涉讼房屋的情况下，邮政公司于2004年10月开始不收取李绍荣缴付的房屋使用费，只收取水、电、垃圾等实际产生的费用，对此，邮政公司予以确认。从李绍荣向信源公司缴纳水电等费用的情况来看，李绍荣一直在使用涉讼房屋，而本案李绍荣并无证据证明邮政公司免除其该占有使用费，故其理应向邮政公司支付该占有使用费用，一审法院对邮政公司要求李绍荣、穗明服务部支付自2004年11月1日起的房屋使用费予以支持并无不妥，本院予以维持，该占有使用费参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计付。邮政公司提出广州市越秀区白云路5号地下房屋面积为24.32平方米，测量的数据来自于白云楼上下楼层平面布局相同的其他楼层对应的同平面房间，对此，李绍荣虽不予确认，但未提交证据证明其主张的面积，故本院对邮政公司主张的面积予以认可。一审判决未确定计付占有使用费的面积不当，本院予以纠正。综上所述，邮政公司的上诉请求成立，应予支持。李绍荣上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第三项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初16605号民事判决第一项；二、变更广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初16605号民事判决第二项为：李绍荣、广州市越秀区东山穗明水电安装服务部在本判决送达之日起7日内向中国邮政集团公司广东省分公司支付自2004年11月1日至实际履行上述第一项判决之日止的房屋占用费（以24.32平方米，参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计付）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费2028元，由李绍荣、广州市越秀区东山穗明水电安装服务部负担2028元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年六月二十七日书记员  颜旭怀邱建材