贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终4081号上诉人（原审被告）：雷德强，男，1971年11月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：熊必云，贵州天筑律师事务所律师，执业证号：15201201811035789。被上诉人（原审原告）：贵州诺德物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区香狮路13号1单元2层1号。法定代表人：牟安忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭杰，贵州黔信律师事务所律师，执业证号：15201201510956029。上诉人雷德强与被上诉人贵州诺德物业管理有限公司（以下简称诺德物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初2353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月25日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人雷德强的委托诉讼代理人熊必云，被上诉人诺德物业公司的委托诉讼代理人彭杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人雷德强的上诉请求：1、请求人民法院依法撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院作出的（2019）黔0103民初2353号民事判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院未对上诉人提出的被上诉人在履行合同过程中的行为进行实质性的审查，仅仅根据被答辩人不充分的证据就下判，有违客观公正，被上诉人在履行物业服务合同中，按照合同约定履行自己的义务，上诉人对于缴纳物业服务费依法享有抗辩权，一方面，一审法院认定被上诉人在提供物业服务过程中存在违约行为，这是值得认可的，但是其认为被上诉人未能依约履行，提供物业管理服务构成违约，上诉人不能依法享有拒绝支付物业服务费用的抗辩，显然于法无据，另一方面，根据合同的权利义务相一致的原则，合同当事人依法只能在履行了自己的合同义务的前提下，才有权主张自己的合同权利，物业服务企业要求支付费用的前提是该企业应当已经按照合同约定以及相关规定提供服务，被上诉人没有按约履行义务，就没有权利向上诉人主张支付费用，且被上诉人的诉请部分超过诉讼时效，一审法院未予审理查明依法予以扣减显然不当，应当得到依法纠正。被上诉人诺德物业公司辩称，要求驳回上诉人的上诉请求，二审诉讼费用由上诉人承担。1、在上诉人的上诉状中均提到我方提供的物业服务不到位但并未在一审中举证证明，因此应当承担举证不能的不利后果，既然无法证明我方提供的物业服务有瑕疵，那么其也不享有相应抗辩权；2、本案不存在诉讼时效已过的问题，从程序上来说，诉讼时效的抗辩权应在一审时予以援引，但上诉人并未提出，从实体上，14个案件均是物业服务合同纠纷，物业服务合同纠纷不同于一般合同纠纷，物业服务合同针对的是物业的房屋，因此在房屋门上张贴通告的行为是一种有效的催收方式，我方每年均在涉案物业的房屋门上张贴催收物业费的通告，故不存在诉讼时效的问题。诺德物业公司向一审法院起诉请求：1．请求判决被告向原告支付2014年10月至2018年5月期间的物业管理费5,401.44元；2．请求判决被告向原告支付违约金2,435.19元；3．本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明：原告贵州诺德物业管理有限公司是位于贵阳市××小区××期“顺海组团”小区物业服务企业，被告雷德强是云岩区百花山路金狮小区二期顺海组团4号楼1单元5层3号房屋（建筑面94.43平方米）的所有权人。2010年12月1日，原告作为乙方与作为甲方的贵州省经济适用住房建设发展中心签订《金狮小区二期“顺海组团”经济适用住房前期物业服务合同》，由贵州诺德物业管理有限公司提供前期物业管理服务；该合同约定：服务期限从2010年12月1日起至2013年11月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期满前3月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业企业。物业服务收费标准为多层住宅0.7元/月·平方米、高层住宅1.3元/月·平方米、商业住宅2.2元/月·平方米。甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，经书面催缴仍不交纳的，乙方可采取诉讼等形式依法追缴，乙方从业主欠费次月1日起按欠费总额的5‰每日收取逾期缴费违约金，逾期缴费违约金为惩罚性违约金。该合同还对双方的权利义务、物业管理服务费、房屋共用部位、共用设施、设备、违约责任等进行了约定。此后，原告作为乙方与作为甲方的贵州省经济适用住房建设发展中心又签订了一份《物业委托合同补充协议》，甲方将贵阳金狮小区二期“顺海苑”小区委托给乙方实行物业服务，其中第四条约定“委托管理期限为：自首位业主入住之日起，至业主大会与其选定的物业管理企业签订的《物业服务委托合同》生效之日终止。”该合同签订后，原告即依约为金狮小区二期“顺海组团”小区提供物业服务。被告于2013年7月23日在原告提供的《承诺书》中签字，该《承诺书》为原告提供的《业主手册》中的一页，该业主手册包含了《金狮小区二期“顺海组团”经济适用住房前期物业服务协议》《金狮小区二期“顺海组团”临时管理规约》其中物业服务费的标准、违约责任与《金狮小区二期“顺海组团”经济适用住房前期物业服务合同》《物业委托合同补充协议》中的相同；《业主手册》中的《金狮小区二期“顺海组团”经济适用住房前期物业服务协议》第三十条约定“本协议在履行中发生争议，由双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解：协商不成或调解无效的，双方可选择向贵阳仲裁委员会申请仲裁处理。”《金狮小区二期“顺海组团”临时管理规约》第三十一条约定“业主违反本临时管理规约关于物业的使用、维护和管理的约定，拒交物业管理服务费用、停车服务费等，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主或物业服务企业可依据本临时管理规约向人民法院提起诉讼。”被告从2014年10月1日至今未向原告交纳物业费。原告分别于2015年11月、2016年12月16日、2017年5月17日张贴了《缴费通知书》向被告催收拖欠的物业费。庭审中，被告提供照片若干，拟证明原告不作为，服务不尽责等；原告的意见为照片不能反映时间、地点，不能达到其证明目的。一审法院认为，原告与建设单位贵州省经济适用住房建设发展中心签订的《金狮小区二期“顺海组团”经济适用住房前期物业服务合同》《物业委托合同补充协议》，由此原告成为了金狮小区二期“顺海组团”的物业服务企业，并为该小区提供物业管理服务至今。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告作为该小区的业主，上述合同对其均具有约束力，现原告作为该小区的物业管理服务方并提供了物业服务，被告应当向原告交纳相应的物业费，原告主张2014年10月1日至2018年5月31日期间，被告共欠缴费44个月；被告房屋建筑面积94.43平方米，应缴纳物业管理服务费5,401.40元（计算公式：94.43×1.3×44=5,401.396元，四舍五入保留两位小数为5,401.40元）。该物业服务合同是集体约定、共同承受，具有公共性的合同，物业服务的质量标准应统一为全体业主共识的标准。但实际情况是，由于小区内的业主众多，各家各户因期待的质量标准均不一致，故不能因为某一特定业主的认同或不认同服务质量而认定物业公司的服务质量达到标准或未达标准。因此，本案被告作为整体已经接受了物业服务，就不能以其自己的标准认定物业服务质量未达标准，并以此为由拒付物业服务费。否则将出现对同一服务水准的物业服务，不同的业主对物业管理费可交可不交，可少交可多交，一方面会产生业主之间的权利义务不匹配、不公平，另一方面会导致部分业主恶意拖赖物业管理费，进而物业服务质量进一步下降的恶性循环，最终导致该小区无法实现应有的宜居环境与秩序。业主针对物业服务不到位的感受，除可以及时建议、监督物业公司履行管理职责，及时消除不利于小区公共秩序的问题，还应积极依法行使业主权利，通过业主大会、业主委员会等自治机制，形成小区业主集体意志，对物业服务形成相对具体的质量标准、解约条件等合同条款，甚至通过业主集体决议，依法更换物业服务企业或服务机构，方能实现良好的小区公共秩序。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求赔偿，但法律未规定此请求权作为对抗交付物业管理费的抗辩权。因双方合同义务并非同一性质，不是《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”规定的同时履行抗辩权、先履行抗辩权中的“互负债务”，不能适用法定抗辩权的规定。因此，物业服务方不完全履行物业服务合同义务时，业主不能以此作为，交付物业管理费请求权的抗辩。对于原告主张被告支付违约金的诉请，因原告在物业管理服务上确实存在一定程度的不足和问题，致使双方在交纳物业费用上发生争议，被告并非无故拖欠物业管理费，故一审法院综合双方的过错程度，在兼顾公平原则的基础上对该诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同，受法律保护。”《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：第（五）按时交纳物业服务费用；．．．．．．”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同。以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于适用的解释》第三十一条“经营者使用格式条款与消费者订立管辖协议，未采取合理方式提请消费者注意，消费者主张管辖协议无效的，人民法院应予支持。”之规定，判决：一、被告雷德强于本判决生效之日起十日内给付原告贵州诺德物业管理有限公司物业服务费5,401.40元；二、驳回原告贵州诺德物业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元由被告雷德强承担。经二审审理查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、上诉人一审是否均提出诉讼时效抗辩及被上诉人一审诉讼请求是否有部分超过诉讼时效；二、被上诉人提供的物业服务是否有瑕疵或重大问题；三、如果被上诉人提供的物业服务有瑕疵或重大问题，是否应当免收或者减少物业服务费。首先，关于诉讼时效的问题。本院认为，根据一审庭审笔录，上诉人一审时未提出诉讼时效抗辩，故上诉人在二审期间主张诺德物业公司的诉讼请求已过诉讼时效，本院不予支持。其次，关于被上诉人服务是否存在问题及是否可以免交物业费的问题。上诉人主张诺德物业公司提供的服务达不到其收取物业服务费的标准，存在服务质量差、管理混乱等问题。本院认为，上诉人雷德强举证的证据仅能证明被上诉人在物业服务过程中存在不足之处、提供的物业服务存在瑕疵，属于被上诉人需改进和完善工作的方面，但不足以证明物业服务瑕疵的量积累达到了少交或拒交物业服务费的程度。另，如果物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，相关权利人可请求物业服务企业承担违约责任，向其要求赔偿，但法律未规定此请求权可以作为对抗交付物业管理费的抗辩权，亦不能以此作为拒缴物业服务费的理由。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人雷德强负担。本判决为终审判决。审判长 王 可审判员 庞 敏审判员 刘 佳二〇一九年六月二十七日书记员 余琼敏