广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3153号上诉人（原审原告）：佛山市国标不锈钢产业基地开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：周国金。委托诉讼代理人：邓宏平，广东华登律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓明晖，广东华登律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：佛山市爱巢装饰材料实业有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：林联彬。委托诉讼代理人：蒋芳跃，北京市东元（广州）律师事务所律师。上诉人佛山市国标不锈钢产业基地开发有限公司（以下简称国标公司）因与被上诉人佛山市爱巢装饰材料实业有限公司（以下简称爱巢公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2018）粤0607民初4359号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人国标公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判爱巢公司向国标公司支付占用使用费及水电费1284579元及滞纳金84332元（暂计至2018年7月7日，2018年7月8日起按年息24%计算至实际清偿日）；3.改判爱巢公司赔偿损失4287388元人民币；4.本案一、二审诉讼费用全部由爱巢公司负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序不当，依法应予以撤销。一、本案中办公楼及宿舍楼是双方签订租赁合同后国标公司根据爱巢公司的要求、标准及图纸投资进行扩建的，该事实清楚，双方均已予以确认。一审判决对国标公司投入的办公楼及宿舍楼扩建造价费用损失未予认定，对国标公司提交的造价鉴定申请不予处理，属认定事实不清，程序不当，适用法律错误。(一)本案办公楼、宿舍楼系根据租赁合同约定，在签订合同后，国标公司根据爱巢公司要求、标准及图纸进行建造，国标公司为此投入建造费用达450万元。（二）上述建筑物未办理合法建设手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，上述办公楼、宿舍楼的扩建造价费用应由双方按照过错分担，鉴于上述办公楼、宿舍楼系国标公司根据爱巢公司要求建设，应由爱巢公司承担全部过错责任。综上，一审判决对办公楼及宿舍楼的扩建造价费用损失未予认定明显适用法律错误。（三）一审中国标公司已提供施工合同及支付建造费用单据等证据充分证明国标公司投入的办公楼、宿舍楼扩建造价费用，并向一审法院书面提出鉴定申请，申请对办公楼、宿舍楼扩建造价费用进行司法鉴定，一审法院对办公楼及宿舍楼的扩建造价费用金额不予认定，对国标公司提交的造价鉴定申请不予处理，系认定事实不清，程序不当。二、一审判决认定爱巢公司占有使用租赁物期间截止于2018年5月有误。（一）本案中，爱巢公司于2018年7月10日才搬迁完毕，并确认于2018年7月20日终止双方合同履行。爱巢公司占有使用租赁物期间应截止于2018年7月20日。（二）2018年6月4日国标公司还向爱巢公司发出《通知》，且2018年6月4日爱巢公司尚在使用租赁物业并产生水电费，显然2018年5月底双方并未终止合同履行，爱巢公司也未向国标公司交还租赁物业。（三）2018年5月31日，爱巢公司亦确认未搬迁完毕，显然2018年5月底爱巢公司并未交还租赁物业，本案中也无任何证据证明爱巢公司于2018年5月底向国标公司交还租赁物业。综上，一审判决认定爱巢公司于2018年5月底己交还租赁物业，占有使用费计算至2018年5月有误。本案租赁物占有使用费应计算至2018年7月20日。三、一审判决对占有使用费的支付标准适用法律错误。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，一审判决认定本案租赁合同无效时，应参照合同约定的租金标准确定房屋占有使用费。一审判决2018年2月至5月期间参照合同约定的租金标准减半支付房屋占有使用费，与上述司法解释规定不符，适用法错误。四、一审判决对免租期的房屋占有使用费不予支持存在错误。一审判决认定本案租赁合同无效，则合同关于免租期的约定亦无效，爱巢公司应按实际占有使用租赁物期间（含免租期）参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，一审判决对四个月免租期期间的房屋占有使用费损失不予支持无任何事实和法律依据。五、一审判决对爱巢公司逾期支付占有使用费期间的滞纳金不予支持有误，一审判决认定本案租赁合同无效时，爱巢公司应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，其逾期支付占有使用费造成国标公司损失。国标公司有权主张参照合同约定的滞纳金标准收取逾期支付期间的利息损失。一审判决对国标公司的该损失不予认定存在认定事实不清，适用法律错误。六、一审判决对租金、租期、滞纳金、解约损失认定有误。一审判决认定合同无效，并按租金标准184526元减半计算占有使用费，时间计算截止至2018年4月份，且不予支持滞纳金和赔偿损失判决有误，依法应予纠正。2018年1月起爱巢公司迟延交付租金，并向国标公司表示终止合同。至2018年7月10日搬离完毕后，才将厂房、宿舍、办公楼交付国标公司。合同在未解除前，爱巢公司搬迁与否，不是减轻合同责任的理由，爱巢公司应按合同约定支付2018年7月20日之前占有期间的租金1284579元及滞纳金84322元。合同解除的时间认定，应按守约方即国标公司接收租赁物的时间为准。国标公司因爱巢公司严重违约解除合同，以致合同目的落空，爱巢公司应对国标公司履约而建设的宿舍、办公楼的损失4287388元承担赔偿责任。一审判决认为宿舍、办公楼未办理规划、报建手续不受法律保护不成立，因租赁物土地为军用土地，对该土地的规划、建设向部队房产管理提出，非向地方政府申请批准，实际上，租赁物的规划、建设事项是得到军队管理部门审核同意后才开工建设，一审判决对此并未查明。合同约定爱巢公司享有2个月免租期，免租期存在土地租金成本，国标公司此项目系为合同长期租金收益，而合同终止导致该投资无法收回，因此应作为解约损失给予计算。合同终止导致租赁物无法及时出租，国标公司酌定2个月的寻租洽谈期，此期间无法收取租金，该租金损失亦应属解约损失范围，一审判决对该项损失不予认定有误。被上诉人爱巢公司答辩称，因厂房无规划许可证，厂房租赁合同无效责任在国标公司。一审判决认定厂房搬离时间有误，爱巢公司于2018年1月30日通过公证邮寄发函要求国标公司处理违章一系列事务包括搬迁，国标公司收到后置之不理，由此造成的损失由国标自行承担。搬迁时间以2018年3月份为准，该时间国标公司应接收厂房但未予接收。国标公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令爱巢公司支付自2018年1月起至7月的租金、水电费1284579元及滞纳金84322元（暂计至2018年7月7日），并自2018年7月8日起以欠费金额1284579元为基数按年利率24%计算滞纳金至清偿日止；2.判令爱巢公司赔偿损失4287388元（按照9年租期计算2年折旧后的剩余价值和租金损失。损失构成为：办公楼宿舍楼折旧后价值3500000元；地下排水管8928.89元；挖机租赁费15166.67元；水泥路面25183.67元；4个月租金损失738108元）；3.诉讼费用由爱巢公司承担。一审法院查明：2016年3月20日，由国标公司国标公司作为出租人，与承租人赖庆川（系爱巢公司的生产经理）签订《厂房租赁合同》。双方确认此合同实际履行方、厂房和办公楼等租赁物的实际使用人为爱巢公司爱巢公司。合同约定，国标公司将位于三水广州军区干休所农场内的钢结构厂房16602平方米、办公楼及宿舍、空地按实际面积计算出租给乙方使用，租赁期限自2016年5月20日至2025年5月19日止，每月租金184526元。合同签订后，国标公司将厂房交付给爱巢公司使用，还与他人签订建筑合同，建造办公楼、宿舍楼，并在建成后交付给爱巢公司使用。2018年2月6日，三水区环保局向爱巢公司发出《催告书》，认为爱巢公司建设项目环境保护设施未经验收，主体工程正式投入生产，未按环保部门作出的《行政处罚决定书》履行全部义务，责令爱巢公司停止生产。此后，爱巢公司逐步搬迁至现址。2018年6月4日，国标公司向爱巢公司发出《通知》，要求爱巢公司限期支付所拖欠的租金、水电费，逾期则解除合同。另查明，租赁期间的水电费是由爱巢公司支付给国标公司，国标公司再缴纳水电费。爱巢公司爱巢公司已经将截至到2017年12月的租金和截至到2017年12月3日前的水电费支付完毕。据国标公司自认，2018年1月爱巢公司向其支付费用10万元，2018年2月爱巢公司向其支付费用73048元。按照国标公司提交的爱巢公司用水电抄表通知单记载的用电用水量和单价计算，2017年12月3日至2018年1月3日的电费为73392元，水费为3918元。2018年1月3日至2月3日的电费为70464元，水费为2584元。2018年2月3日至4月3日的电费为8736元，水费为1520元。2018年4月3日至6月4日的电费为6144元，水费为429元。一审法院认为，案件的争议焦点有三：一是案涉《厂房租赁合同》的效力；二是爱巢公司应否向国标公司支付2018年1月及之后的租金、水电费与滞纳金；三是爱巢公司应否赔偿国标公司因建造办公楼、宿舍楼等而造成的损失。关于案涉《厂房租赁合同》的效力。案件为租赁合同纠纷，租赁物为厂房、办公楼及宿舍。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，现国标公司、爱巢公司双方均未向法院提交案涉租赁物的合法报建手续及建设工程规划许可证，故双方之间履行的《厂房租赁合同》为无效合同。建设部、国家工商行政管理总局、国家税务总局、解放军总后勤部《关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知》（[2004]后营字第1285号）中规定，出租的军队空房地产必须符合国家和军队规定的租赁条件，达到住用、消防、卫生防疫等安全标准。对国标公司提出因为土地是部队用地所以厂房等无需办理规划报建手续、合同为有效合同的主张，法院不予支持。对爱巢公司提出合同无效的辩称，法院予以采纳。关于爱巢公司应否向国标公司支付2018年1月及之后的租金、水电费与滞纳金。对爱巢公司搬迁后何时将租赁物交还国标公司，国标公司主张到2018年7月爱巢公司才将厂房、办公楼等交还国标公司，爱巢公司提出自2018年2月开始搬迁，一直搬到5月底，双方对此均未提供充分证据证明。国标公司提交的水电抄表通知单最晚一张时间为2018年4月3日至6月4日，结合国标公司在2018年6月4日向爱巢公司发出催交租金和水电费的通知，法院确定爱巢公司2018年1月至5月仍占有使用所承租的厂房、办公楼等租赁物。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。国标公司以合同有效主张爱巢公司支付2018年1月之后的租金，但由于案件双方之间履行的租赁合同无效，则国标公司主张的租金实际上就是上述司法解释所指的占有使用费。水电抄表通知单还显示，2017年12月3日至2018年1月3日爱巢公司用电量为61160度，2018年1月3日至2月3日爱巢公司用电量为58720度，但2018年2月3日至4月3日两个月期间用电量为7280度，表明2018年1月份爱巢公司仍在正常生产，因此，2018年1月的占用使用费仍参照双方合同约定的租金标准184526元支付。对2018年2月至5月的占有使用费，鉴于爱巢公司已经开始搬迁，且导致合同无效、爱巢公司搬迁，国标公司、爱巢公司双方均有过错，法院确定这一期间的占有使用费参照合同约定的租金标准减半支付，即每月按92263元计算，共计369052（92263元／月×4个月）。则爱巢公司应向国标公司支付2018年1月至5月的占用使用费553578元。2017年12月3日至2018年6月4日期间的水电费共计167187元，爱巢公司应将此水电费支付给国标公司。两项合计720765元，爱巢公司已向国标公司支付173048元，则爱巢公司仍需向国标公司支付547717元。因案涉《厂房租赁合同》无效，合同中约定的滞纳金条款相应无效，国标公司主张爱巢公司支付滞纳金无依据，法院不予支持。关于爱巢公司应否赔偿国标公司因建造办公楼、宿舍楼等配套设施而造成的损失及租金损失。国标公司按照合同约定建造办公楼、宿舍楼供爱巢公司使用，是国标公司为履行合同而付出的成本，爱巢公司使用时已经支付了相应费用，现因爱巢公司搬迁而不再使用这些租赁物，办公楼、宿舍楼并未完全毁损、灭失，仍为国标公司所有并可进行使用，且办公楼宿舍楼均无规划报建手续，不受法律保护。对国标公司主张爱巢公司赔偿建造办公楼、宿舍楼及租赁挖机、铺设水泥路面等的损失，法院不予支持。国标公司同时诉请爱巢公司赔偿2个月招商闲置期、租户入驻后2个月免租期共4个月的租金损失738108元，无法律和事实依据，法院不予支持。国标公司在诉讼过程中向法院申请对办公楼、宿舍楼、水泥路面的价值进行鉴定，法院认为这一价值不能作为国标公司的损失，无需进行鉴定。国标公司在案件第一次庭审结束后，申请对损坏的厂房等设施的恢复费用进行鉴定，但国标公司的诉讼请求中并无主张要求爱巢公司赔偿此项损失，故在案件中对此不作处理，国标公司可依法另行主张相应权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、爱巢公司应在判决生效之日起十日内向国标公司支付占用使用费和水电费547717元。二、驳回国标公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51394元，由国标公司负担21394元，爱巢公司负担30000元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.爱巢公司应向国标公司支付占有使用费的金额应为多少，应否支付滞纳金；2.爱巢公司应否向国标公司赔偿损失4287388元。关于争议焦点一。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”双方当事人均未向法院提交案涉租赁物经合法报建的手续及建设工程规划许可证，故双方之间履行的《厂房租赁合同》为无效合同。合同无效，应参照合同约定的标准并根据爱巢公司实际使用案涉租赁物的情况向国标公司支付占有使用费。对于租赁物的归还时间，国标公司主张爱巢公司到2018年7月才将租赁物交还，爱巢公司主张其自2018年2月开始搬迁，一直搬到5月底，但双方对此并未提交充分证据予以证明，结合国标公司提交水电抄表通知单显示最晚一张的时间为2018年4月3日至6月4日，则表明爱巢公司2018年6月后未再产生水电费，故爱巢公司陈述其于2018年5月底搬迁完毕较为可信，一审法院确认爱巢公司2018年1月至5月占有案涉租赁物并无不当。关于占有使用费的支付标准问题，一审法院根据用电量于2018年2月开始大幅下降的情形，反映爱巢公司于2018年2月已开始搬迁，属于非正常生产经营状态，而导致合同无效、爱巢公司搬迁，双方均有过错，从而确定这一期间的占有使用费参照合同约定的租金标准减半支付亦尚属合理，本院依法予以维持。因案涉《厂房租赁合同》无效，故合同中关于违约条款的约定亦应无效，但合同中关于租金、水电费支付、免租期的约定、租赁物的使用及交付等合同履行的基本条款则应参照约定履行，故国标公司上诉主张爱巢公司支付滞纳金及免租期租金的请求理据不足，本院依法不予支持。关于争议焦点二。提供符合合同约定的租赁物系出租人最基本的义务，国标公司建造办公楼、宿舍楼供爱巢公司使用，爱巢公司已经支付占有使用费作为对价，现爱巢公司因搬迁而不再使用租赁物，国标公司建造的办公楼、宿舍楼并未毁损、灭失，且国标公司也未举证证明系因爱巢公司的原因导致案涉租赁物未经规划报建，其现主张爱巢公司赔偿该部分损失无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。国标公司的上诉请求理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费51394元，由上诉人佛山市国标不锈钢产业基地开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年五月二十九日法官助理 赵超琳书 记 员 冯隽尧