广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终6697号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市白云区石井雄霞布匹商行，住所地广州市白云区石井街石丰路28号2区7栋26号。经营者：万日土。委托诉讼代理人：赖文龙、刘新华，广东法海律师事务所律师（委托期限2018年10月11日至2019年6月20日）。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市教育工业公司，住所地广州市荔湾区荔湾路98号。法定代表人：李谦,职务：经理。委托诉讼代理人：刘嘉敏，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋凌霞，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人广州市白云区石井雄霞布匹商行（以下简称石井布匹商行）因与被上诉人广州市教育工业公司租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初13965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人石井布匹商行的委托诉讼代理人赖文龙、被上诉人广州市教育工业公司的委托诉讼代理人蒋凌霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石井布匹商行上诉请求：撤销一审判决第一、二项。事实与理由：一、根据广州市教育工业公司提交的《证据》显示，涉案地段是有相关报建手续。而地址广州市白云区石井凰岗凤鸣路自编3号是广州市教育工业公司的自编地址，这导致无法准确查询产权记录实属正常。且广州市教育工业公司为达到收回涉案房屋的目的，不排除故意隐瞒产权登记情况的可能。故一审法院认定《广州市房屋租赁合同》、《补充协议》无效属于认定事实不清。二、退一步讲，假设涉案房屋没有办理报建手续，则涉案房屋属于违章建筑。依照《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，违章建筑应当强制拆除，而非交还给广州市教育工业公司。因广州市教育工业公司未取得涉案房屋产权，所以涉案房屋不归广州市教育工业公司所有，石井布匹商行不必交还给广州市教育工业公司。三、从一审中国土局出具的复函来看，一审法院只是提供了涉案地块的地址，因提供的相关资料不完整，导致无法查清地块是否有建设工程许可证和产权证，石井布匹商行在二审中有提供建设用地许可证，建设工程消防工程意见书等，二审法院可提交给国土局核查。消防意见书中可见公安局消防科对涉案物业已经通过消防验收，开发地块因现取得开发许可证才可开发工程，在最后的竣工验收时在对涉案物业消防等各项验收，既然涉案物业有消防验收意见书，应有相应的报建手续。综上，请求二审法院予以改判。广州市教育工业公司辩称，同意一审判决，不同意石井布匹商行的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。一、关于合同效力问题，广州市教育工业公司一审时已尽量提供建设用地规划许可证、建设用地批准书、公安白云分局的消防验收意见书等相关材料，合同是否有效由法院来审查。二、无论房屋是否违章建筑、是否应当拆除，与石井布匹商行没关系，就算应被拆除，石井布匹商行都应将涉案房屋腾空交还给广州市教育工业公司，石井布匹商行在使用涉案房屋过程中没有按消防安全使用，希望石井布匹商行能整改。2018年10月17日，广州市教育工业公司向一审法院起诉请求：1、确认广州市教育工业公司与石井布匹商行签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》无效，石井布匹商行立即将位于广州市白云区石井凰岗凤鸣路自编3号的房产交还广州市教育工业公司；2、判令石井布匹商行承担本案诉讼费用。石井布匹商行向一审法院反诉请求：一、广州市教育工业公司退还石井布匹商行管理费310000元；二、广州市教育工业公司承担本案的反诉费用。一审法院经审理查明：2003年，广州市教育工业公司（乙方）与广州市白云区石井镇潭岗村第六经济合作社（甲方）签订了《租地协议》，约定：一、甲方愿意将石井凰岗村凤鸣路3号市锦安汽车维修有限公司以北（当地俗名牛屎塘）场地租给乙方使用。租期为三十年，即从2004年1月1日至2033年12月31止等。2009年12月8日，广州市教育工业公司（乙方）与广州市白云区石井街凰岗村第二经济合作社（甲方）签订了《租地合同补充协议》，约定：1、经广州市城市规划勘测研究院测绘乙方实际使用场地面积为4612平方米。2、从2010年1月1日起按实际使用面积4612平方米计收租金。3、按广州市房屋租赁有关政策规定，将原租赁合同有效期三十年改为二十年，即2003年12月18日至2023年12月31日。4、其他条款按乙方与潭岗第六经济合作社签订条款执行（原潭岗第六经济合作社由2009年7月1日变更为凰岗第二经济合作社）5、本协议与原租地合同具有同等法律效力。2016年1月20日，广州市教育工业公司（出租人、甲方）与石井布匹商行（承租人、乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》，约定：第二条、甲方同意将坐落在白云区石井凰岗凤鸣路自编3号的部分房地产（以下简称涉案物业），出租给乙方作办公、仓库用途使用，用地面积3100平方米，其中建筑面积2208平方米，建筑用地1616平方米。第三条、甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：租赁期限2016年1月1日至2020年12月31日，月租金22000元。租金按月结算，由乙方在每月第5日前缴付给甲方。第五条、2.甲乙双方应当协助、配合有关部门做好房屋租赁、房屋安全、消防安全、治安、计划生育及生产销售假冒伪劣商品的查处工作。第六条、4.发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金1个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。同日，广州市教育工业公司（出租方）与石井布匹商行（承租方）签订《补充协议》，约定：一、承租方应在每月5日前向出租方交纳当月综合管理费人民币20000元，可用支票或者转账方式缴付给出租方。二、出租方的责任：出租方应定期不定期地进行房屋结构的安全检查，保证房屋结构的安全，为承租方提供一个安全的经营场地，为承租方提供办理经营管理等有关事项的协助。三、出租方应定期不定期地进行安全生产和消防、用电安全等方面的检查监督，如发现不安全因素和隐患，即通知承租方应及时做好整改工作。四、承租方的责任：承租方不得进行涉及影响房屋结构安全、消防安全的装修工程，进行装修工程要征得出租方及相关部门的许可，办妥相关手续才能进行装修施工。五、承租方应配合出租方做好出租场地的安全生产和消防、用电安全的管理和检查。六、承租方要做好上岗人员的安全生产和消防、用电安全等方面知识的宣传教育和培训工作，建立健全安全生产和消防、用电安全的责任制度，责任到人，做好日常的检查监督工作，及时消除安全隐患，确保安全。并签订《安全生产及消防安全管理责任书》，认真履行《安全生产及消防安全管理责任书》的职责。八、本补充协议与双方签订的广州市房屋租赁合同具有同等效力，并同期执行，即2016年1月1日至2020年12月31日。同日，广州市教育工业公司、石井布匹商行签订《安全生产及消防安全管理责任书》。2018年5月26日，广州市教育工业公司委托案外人广东协安机电工程有限公司对涉案物业进行消防安全专项检查并出具《凰岗仓库建筑消防专项检查意见书》，内容为涉案物业中的凰岗仓库存在严重消防隐患，需立即作出整改，消除消防隐患。同年6月1日，广州市教育工业公司向石井布匹商行发出《消防整改通知书》，要求石井布匹商行于2018年6月10日前完成整改。石井布匹商行已于2018年6月2日签收上述通知书。2018年6月14日，广州市教育工业公司向石井布匹商行邮寄《关于要求贵商户尽快完成消防整改等的律师函》，石井布匹商行已于2018年6月16日签收上述律师函。庭审中，广州市教育工业公司提交照片及安全检查和整改记录，拟证实涉案物业至今存在重大安全隐患，且广州市教育工业公司多次对涉案场地进行安全检查，并提出整改要求，但石井布匹商行怠于整改。石井布匹商行抗辩称，安全检查和整改记录没有石井布匹商行签名，石井布匹商行不予认可，且从2018年6月29日最后一次检查记录显示，石井布匹商行除了存在货物超高、货物间距不足外，没有其他安全隐患。石井布匹商行提交的照片拟证实涉案场地房屋四处爆裂，房屋结构不安全，且漏水情况严重。广州市教育工业公司称，根据石井布匹商行提交的上述照片，只是显示涉案场地有墙体裂缝，不是柱子和梁的裂缝，对涉案场地整体安全没有影响，不存在房屋结构安全的问题。租赁仓库2000多平方米，有几条裂缝属正常现象。且二楼出现的裂缝有可能是石井布匹商行堆放大量物品导致的。另外，合同也约定墙体裂缝由承租人负责修复。一审法院曾于2018年11月22日向广州市白云区国土资源和规划局发出《协助查询函》，查询涉案场地的产权情况及规划报建信息。后广州市白云区国土资源和规划局复函一审法院称，经核查，暂未查到相关《建设工程规划许可证》信息，暂未查找到地址为广州市白云区石井凰岗凤鸣路自编3号的产权登记记录。目前，涉案物业由石井布匹商行占有使用。一审法院认为，因涉案物业未取得合法报建手续，广州市教育工业公司、石井布匹商行就涉案物业所签订的《广州市房屋租赁合同》、《补充协议》为无效合同。现广州市教育工业公司要求确认广州市教育工业公司与石井布匹商行签订的《广州市房屋租赁合同》、《补充协议》无效的诉请于法有据，一审法院予以支持。根据合同无效后的互相返还原则，现广州市教育工业公司主张石井布匹商行将位于广州市白云区石井凰岗凤鸣路自编3号的房产交还广州市教育工业公司的诉请于法有据，一审法院予以支持。关于石井布匹商行反诉要求广州市教育工业公司因未尽到对涉案物业的管理义务，导致涉案房屋四处爆裂、漏水严重，存在房屋安全隐患，需退还管理费31万元的反诉请求，一审法院认为，结合广州市教育工业公司、石井布匹商行提供的现场照片显示，石井布匹商行确实存在货物超高、货物间距不足的情况，广州市教育工业公司发现上述情况后已向石井布匹商行发出《消防整改通知书》、《关于要求贵商户尽快完成消防整改等的律师函》要求石井布匹商行进行整改，但石井布匹商行收到上述通知并未及时进行整改。涉案物业的房屋虽有部分墙体出现开裂的现象，但并非达到涉案物业存在结构安全的程度，影响石井布匹商行正常使用，且该裂缝并不排除是由于石井布匹商行堆放大量物品所致。通过照片显示，涉案物业存在轻微漏水问题，但并未影响石井布匹商行的正常使用，广州市教育工业公司亦表示愿意对漏水问题进行修复，广州市教育工业公司作为出租人已尽到对出租物业的监管职责，相反，石井布匹商行并未尽到合理使用涉案物业的义务，故对于石井布匹商行的该反诉请求一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2019年1月28日作出如下判决：一、确认广州市教育工业公司与石井布匹商行签订的《广州市房屋租赁合同》、《补充协议》无效；二、自本判决生效之日起六十日内，石井布匹商行将位于广州市白云区石井凰岗凤鸣路自编3号的房产交还给广州市教育工业公司；三、驳回石井布匹商行的反诉请求。一审案件本诉受理费100元，由石井布匹商行承担并于本判决生效之日起五日内向一审法院缴纳。本案反诉费2975元，由石井布匹商行承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审查，本院对于一审判决查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：涉案《广州市房屋租赁合同》、《补充协议》的效力问题。对于涉案场地的产权情况及规划报建问题，一审法院曾于2018年11月22日向广州市白云区国土资源和规划局发出《协助查询函》进行查询，根据广州市白云区国土资源和规划局复函，暂未查到相关《建设工程规划许可证》信息，暂未查找到地址为广州市白云区石井凰岗凤鸣路自编3号的产权登记记录。本案石井布匹商行上诉认为涉案租赁合同约定的石井凰岗凤鸣路自编3号是广州市教育工业公司的自编地址，导致无法准确查询产权记录。但石井布匹商行也未能提交准确的地址以供查询，亦无法提供证据推翻上述规划部门的复函内容，故对于石井布匹商行该上诉理由本院不予采纳。因此，一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定涉案《广州市房屋租赁合同》、《补充协议》无效正确。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，一审法院判处石井布匹商行返还涉案租赁标的物，亦无不当。综上，石井布匹商行的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由广州市白云区石井雄霞布匹商行负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  李 民审判员  闫 娜二〇一九年六月二十四日书记员  张 旭周凡舒