山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0203民初2488号原告：丁从云，女，1968年9月13日出生，汉族，住青岛市。委托诉讼代理人：袁慧洁（原告女儿），住青岛市。被告：金宣（青岛）公寓管理有限公司，住所地青岛市敦化路138号西王大厦907室。法定代表人：卢成波，总经理。委托诉讼代理人：张纪宇，男，金宣（青岛）公寓管理有限公司员工。原告丁从云与被告金宣（青岛）公寓管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁从云及其委托诉讼代理人袁慧洁、被告金宣（青岛）公寓管理有限公司的委托诉讼代理人张纪宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁从云向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告就青岛市辽阳西路*户房屋（以下简称涉案房屋）签订的房屋出租委托代理合同；2、被告向原告支付违约金5000元（按照月租金2500元的200%计算）；3、被告向原告支付租金1000元（2018年11月16日至2018年11月27日，按月租金2500元计算）；4、被告赔偿原告免租期的租金损失5000元；5、被告向原告支付水费38.5元、电费95.73元、供热费2833.8元、垃圾处理费12元、污水处理费8元、燃气费23.2元；6、被告赔偿原告维修更换门锁损失300元，防盗门、百叶窗及清理墙面的损失；7、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月14日原被告签订青岛市房屋出租委托代理合同，约定原告将涉案房屋委托被告代理出租，出租代理期限共计三年，自2017年11月17日至2020年11月17日，被告每三个月向原告支付一次租金，三年代理期内第一年的免租期为90天，第二年、第三年没有免租期，但由于被告履行合同一年即违约，因此免租期应按三年均分，被告应赔偿两个月的租金损失。根据合同约定，被告应在2018年11月16日支付第五期的租金，但被告一直没有支付，也没有将房屋腾还给原告，并将家具等物品损坏，2019年初原告得知房屋已经空置，由于被告拒不交还钥匙，原告破锁进入房屋。故要求判如所请。被告金宣（青岛）公寓管理有限公司辩称，1、原告非合同主体，无权提起本次诉讼；2、同意协商解除合同，不同意按照月租金的200%支付违约金，同意按照50%支付违约金，因为并非被告单方解除合同，而是原告没有履行维修房屋义务，导致被告停止向原告支付租金；3、被告于2018年11月16日通知原告收房，原告未收，因此以后的租金不应再支付，不同意原告的第3项请求；4、根据合同约定，被告享有90天的免租期，因此原告主张免租期两个月的租金不应得到支持；5、对于原告主张的各项损失，如果能够提供相关凭证，被告同意支付，但不同意支付供热费，因为根据合同约定，供热费应由原告承担；6、如果原告能够提供证据证明设备等损坏是由被告人为造成的，同意支付相关费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：涉案房屋登记在原告丈夫袁亮名下，袁亮委托原告代为签订出租委托合同。2017年11月14日原被告签订《青岛市房屋出租委托代理合同》，合同约定：原告委托被告出租涉案房屋，出租代理期限3年，自2017年11月17日至2020年11月17日，每月房屋租金2500元，被告将各期租金划入原告账户日期为：第一次2017年11月16日，第二次2018年2月16日，第三次2018年5月16日，以此类推。房屋代理期中免租期，被告免费使用，无需向原告支付租金，第一年90天，第二年/天、第三年/天。出租委托代理期限内，原告不承担与房屋有关的水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、卫生费、上网费，合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由原告承担，原告不承担约定的维修义务致使被告无法出租房屋的，被告有权单方解除合同，合同第九条第四款中约定，被告未按规定划付租金达5日以上的，原告有权单方解除合同，被告应按月租金200%支付违约金。合同第十条第一款约定，出租代理期内原告或被告需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200%支付违约金。第三款约定：被告未按规定划付租金达5日以上的，应按月租金的200%支付违约金。出租委托代理期限届满或本合同终止后，被告应将房屋交回。合同签订后，原告已将房屋交付给被告，自2018年11月16日起被告未再向原告支付租金。原告自认于2019年1月初自行收回了房屋。本院认为，涉案房屋虽登记在原告丈夫一人名下，但原告及其丈夫确认该房屋系其夫妻共同财产，原告代其丈夫与被告就涉案房屋签订的出租委托代理合同可视为夫妻双方的共同意思表示，因此原告作为诉讼主体提起本次诉讼并无不当，原、被告就涉案房屋签订的合同虽然名称为“出租委托代理合同”，但从双方的权利义务内容看，原告交付房屋后，被告非以原告的名义与他人签订租赁合同，而是以自己的名义对外签订租赁合同且租金也不归原告所有，被告是按照与原告合同约定的租金标准向原告支付租金，因此双方的法律关系应为原告同意被告转租的租赁关系。原被告签订的租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照法律规定和合同约定全面履行各自的义务。合同履行期间，被告未按期支付租金，已构成违约，原告根据合同约定要求解除合同，事实清楚，理由充分，符合双方合同约定，本院予以支持；被告称原告未履行房屋维修义务，导致其无法出租房屋，不应向原告支付租金，合同无法继续履行，对此被告没有提供相关证据，故对其辩解意见，本院不予采信。原告根据合同第十条第三款约定，以被告延期支付房租超过5天为由，主张月租金200%的违约金。按照合同约定,被告均是按季度预付租金,迟延超过5天支付租金造成的损失比较小,双方约定的月租金2500元,每季度租金7500元(尚未实际发生的预付租金),按年息24%计算迟延一天的利息损失为4.93元,按照200%的标准支付违约金为5000元,远高于原告的实际损失。但是考虑到因被告违约致原告要求解除合同,可以按照第十条第一款的约定,支持原告要求被告支付月租金200%违约金的请求。被告辩称已于2018年11月16日通知原告收房，原告对此不予认可，被告没有提供相关证据，因此对被告陈述的该事实，本院不予采信，原告要求被告支付2018年11月16日至2018年11月27日的租金1000元，本院予以支持。关于免租期问题，虽然合同中约定第一年免租90天，第二年、三年没有免租期，但该约定是基于三年期合同全部履行完毕才给予的优惠，现在合同仅履行了一年且因被告违约导致合同解除，在该情况下给予被告90天的免租期，会造成双方权利义务失衡，因此应将90天的免租期按照三年36个月分摊后，根据合同实际履行的时间相应扣除，原告要求支付60天免租期的租金5000元，本院予以支持。根据合同约定，供热费是由原告承担的，因此原告要求被告支付供热费，没有事实和法律依据，本院不予支持；原告对其主张的水电费、垃圾处理费、污水处理费、燃气费，没有提供相关证据，本院不予支持；原告要求被告赔偿门锁损坏及防盗门、百叶窗、清理墙面等损失，虽然提供了照片，但对损失数额没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解除》第九十条规定，判决如下：一、解除原告丁从云与被告金宣（青岛）公寓管理有限公司就青岛市辽阳西路*户房屋签订的《青岛市房屋出租委托代理合同》；二、被告金宣（青岛）公寓管理有限公司向原告丁从云支付违约金5000元；二、被告金宣（青岛）公寓管理有限公司向原告丁从云支付租金1000元；三、被告金宣（青岛）公寓管理有限公司向原告丁从云支付60天的租金5000元；四、驳回原告丁从云要求被告金宣（青岛）公寓管理有限公司支付水费38.5元、电费95.73元、供热费2833.8元、垃圾处理费12元、污水处理费8元、燃气费23.2元的请求；五、驳回原告丁从云要求被告金宣（青岛）公寓管理有限公司赔偿门锁损坏、防盗门、百叶窗、清理墙面损失的请求。上述二至三项，由被告金宣（青岛）公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费159元（原告已预交），由原告负担50元，被告负担109元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  田文静人民陪审员  于敬乐人民陪审员  葛增荣二〇一九年六月二十六日书 记 员  林 洁