山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁06民初508号原告(申请执行人)：中建一局集团安装工程有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇康庄路。法定代表人：沙海，董事长。委托诉讼代理人：朱晓丹，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵晓文，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。被告（案外人）：王树利，女，1974年2月27日出生，汉族，住山东省龙口市。委托诉讼代理人：杨净净，山东崇真（芝罘）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉飞，山东崇真（芝罘）律师事务所实习律师。被告（被执行人）：龙口市华霖房地产开发有限公司，住所地山东省龙口市东江镇驻地。法定代表人：吴华国，董事长。委托诉讼代理人：曲敬武，山东翔宇绍宽律师事务所律师。原告中建一局集团安装工程有限公司（以下简称中建一局）与被告王树利、被告龙口市华霖房地产开发有限公司（以下简称华霖公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年10月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中建一局的委托诉讼代理人邵晓文,被告王树利的委托诉讼代理人杨净净、王玉飞，被告华霖公司的委托诉讼代理人曲敬武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中建一局向本院提出诉讼请求：1、判决准许对龙口市九里城23号楼1-2503号房屋的执行；2、由王树利、华霖公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年7月11日，烟台市中级人民法院作出（2016）鲁06民初80号民事调解书，根据调解书的规定，华霖公司于调解书生效后两个月即60日内清偿欠付中建一局集团安装工程有限公司工欠款35578151.06元及另案即（2016）鲁06民初413号案已确认处理的20091222元（两案合计欠款55669373.05元）。若华霖公司未履行给付欠款和利息的义务，则中建一局可向法院申请强制执行。因华霖公司未按（2016）鲁06民初80号民事调解书规定履行付款义务，中建一局向烟台市中级人民法院申请强制执行，在执行过程中案外人王树利提出书面异议，烟台市中级人民法院作出（2018）鲁06执异93号执行异议裁定，中止对龙口市九里城23号楼1-2503号房屋的执行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第311条的规定，王树利应当提供充足的证据，证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。此外，鉴于涉案房产系被执行人开发的商品房，属于“一手房”，因此被告在提出执行异议时，除了证明其符合上述第二十八条的规定外，还应当满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”规定的条件。而在本案中，被告王树利未提供证据证明其执行异议符合上述规定，因此，其异议不足以排除对涉案房产的执行。由于本案案情复杂，双方争议较大，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条，“人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证”的规定，本案执行异议程序中人民法院应当组织听证而未组织，与法律规定不符。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条、第227条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第306条、第311条等相关规定提起诉讼。王树利辩称，依法驳回中建一局的诉讼请求，理由：1、王树利对执行标的享有足以排除强制执行的民事权利。首先，华霖公司因欠付案外人李强工程款，在欠款范围内选择以房抵债，因此李强对用以抵债的龙口市九里城23号楼1-2503号房屋享有财产权益，有权在涉案房屋进行网签及预告登记前通过更名的方式对其进行合法转让，王树利作为受让人，双方权利义务已履行完毕。此外，王树利于2015年6月24日即在法院查封前已与华霖公司就涉案房屋签订了书面买卖合同，并以向李强付款的方式支付全部房款314898元，华霖公司出具了房款收据。其次，涉案房屋实际交付使用时间为2015年11月21日，在双方没有特别约定的情形下，交付使用后90日内（至2016年2月29日）应完成房屋所有权登记，但由于华霖公司要求小区业主集中办理登记，且2016年6月14日涉案房屋被法院查封，至今未办理房屋所有权登记，王树利对此并无过错，因此在法院查封前王树利已合法占有使用涉案房屋。最后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，王树利提出执行异议有事实和法律依据。2、执行法院在执行异议程序中采取书面审查并无不当，所作的终止执行裁定书是法院执行行为的体现，中建一局主张执行法院程序违法理由不成立。华霖公司辩称，同王树利的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院认定如下：关于中建一局集团安装工程有限公司与龙口市华霖房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院在审理过程中进行诉讼保全，于2016年6月14日作出（2016）鲁06民初80-1号民事裁定，冻结龙口市华霖房地产开发有限公司银行存款3000万元或查封相应价值的其他财产（详见协助执行通知书或查封清单）。2016年6月17日，本院依据该裁定，向龙口市房管部门发出(2016)鲁06民初字第80-1号《协助执行通知书》，由该部门协助查封了龙口市华霖房地产开发有限公司名下的包括位于龙口市产在内的系列房产。该案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人于2017年7月11日自愿达成调解协议：一、本案所涉及总工程款项暂定为320773585.35元，其中土建工程的总造价为292811873元，安装弱电总造价暂定为27961712.35元（最终金额以中建一局集团安装工程有限公司与武汉利兴达建筑劳务有限公司之间的诉讼生效判决确认的工程总造价金额为准进行调整），已付工程款为265104212.3元，（其中有315万元待双方财务对账确定后再从上述已付款中进行调整），总计欠付工程款暂定为55669373.05元，扣除另案即（2016）鲁06民初413号案已确认处理的20091222元，龙口市华霖房地产开发有限公司在本案中实际欠付的工程款暂定为35578151.05元；二、龙口市华霖房地产开发有限公司于本调解书生效后两个月即60日内清偿欠付中建一局集团安装工程有限公司欠款35578151.06元及另案即（2016）鲁06民初413号案已确认处理的20091222元（两案合计欠款为55669373.05元）。若逾期龙口市华霖房地产开发有限公司未履行给付欠款和利息的义务，则中建一局集团安装工程有限公司可向法院申请强制执行；三、中建一局集团安装工程有限公司于本调解书生效后一个月内向龙口市华霖房地产开发有限公司提交相关的技术资料及工程竣工备案的相关资料。四、其他双方互不追究。五、案件受理费316182元，减半收取为158091元，由中建一局集团安装工程有限公司负担78091元，龙口市华霖房地产开发有限公司负担80000元，保全费5000元龙口市华霖房地产开发有限公司负担。该调解书生效后，华霖公司未履行生效法律文书确定的义务，经中建一局公司申请，本院立案执行。本院于2018年9月17日作出(2018)鲁06执异93号执行裁定：中止对龙口市九里城23号楼1-2503号房屋的执行。中建一局对该裁定不服，提起本案诉讼。各方当事人均认可涉案房屋现为毛坯状态。华霖公司已取得涉案房屋所属楼房的商品房预售许可证。当事人对王树利是否依法取得涉案房屋的民事权益，足以对抗执行有争议。王树利认为其取得了涉案房屋的相关民事权益，足以对抗执行。王树利提交证据如下：一、王树利主张所购房屋是从案外人李强处合法取得的相关证据。1、《九里城以房抵工程款审批表》复印件一份、《青岛门窗抵帐房明细表》复印件一份、华霖公司与烟台福强门窗装饰有限公司《铝合金门窗建筑工程承包合同》复印件一份；2、华霖公司房款收据复印件一份；3、借记卡帐户历史交易明细复印件一份（原件在陈波案卷中）、李强出具的收据原件一份、李强身份证复印件一份、由李强更名为王树利的更名单复印件一份；4、《华霖·九里现代城认购协议书》原件一份；5、华霖公司房款收据原件两张。上述证据证明华霖公司因16、23、24号楼铝合金门窗工程欠案外人李强工程款，在欠付的3369483元工程款范围内选择以房抵债，抵债房源八套，其中李强对抵债房源23楼1单元2503室享有财产权益，有权予以转让，并在涉案房屋进行网签及预告登记前通过更名的方式对其进行合法转移，受让人为王树利，双方的权利义务均履行完毕；王树利于2015年6月24日即在法院查封前已与华霖公司就涉案房屋签订了认购协议书，系涉案房屋的合法权利人。中建一局质证称，对上述证据的真实性有异议，证明内容不认可。《九里城以房抵工程款审批表》中未加盖烟台福强门窗装饰有限公司公章，仅是华霖公司内部文件，该审批表与《铝合金门窗建筑工程承包合同》不能证明工程结算数额及房屋抵顶工程款的事实；华霖公司房款收据不能证明李强实际支付了涉案房屋工程款；借记卡明细中的户名系陈波，不能证明王树利支付了房款，且李强出具的收据载明王树利支付的涉案房屋款项是13万元，与实际的房屋认购价格存在较大差距，可以证明王树利未支付或未足额支付房款；《华霖·九里现代城认购协议书》形成时间不确定，房屋价格与同小区同时期同一幢楼同一面积的相邻房屋价格差距较大，且认购协议不是商品房买卖合同，该协议书第三条明确写明在本协议签订后还应签订商品房买卖合同；华霖公司房款收据两张编号相邻，出具时间为同一天，其中一张收据金额为0.5元，单独出具该收据存在后补嫌疑。该证据无法证明王树利实际支付了314898元。华霖公司质证称，对王树利提交的证据真实性及证明内容均无异议。针对双方争议的事实，本院在（2019)鲁06民初4号案即原告中建一局与被告王三乐、被告华霖公司申请执行人执行异议之诉一案中向福强门窗及李强进行了调查。福强门窗向本院提交证明一份，载明：1、我公司与华霖公司之间没有建筑工程承包合同关系；2、龙口市九里城一期工程23#24#25#楼的铝合金门窗工程，我公司没干，也没有委托他人干该工程。原告主张通过该证明可以证实福强门窗与华霖公司没有工程承包合同关系，也未委托他人进行施工，说明李强是否对涉案房屋所在小区进行施工存在重大疑问。王树利对该证明的真实性及证明内容不认可，称福强门窗与华霖公司之间存在工程承包合同关系，李强挂靠福强门窗的资质进行施工是事实，华霖公司与李强均认可，并有华霖公司与福强门窗签订的工程承包合同、福强门窗向华霖公司出具的工程款收据佐证。福强门窗的证明不可信。华霖公司认为福强门窗提交的证明与福强门窗与华霖公司的书面合同及向华霖公司出具的收据相矛盾，该证明不能对抗以上证据，应以原始证据认定案件事实。经本院询问，李强不能说明有关九里城以房抵工程款审批表的形成过程及签字过程。二、王树利支付房款的相关证据。1、王树利结婚证原件一份，证明王树利与吕瑞周系夫妻关系；2、银行卡取款凭条二份、个人结算业务申请书及记账凭证一份、王树利和吕瑞周银行卡交易明细各一份。王树利主张16号楼1-2603、17号楼1-902、23号楼1-2503、24号楼1-1101、24号楼1-1101、24号楼1-1901、24号楼2-1901七套房屋总价169万元，通过陈波向李强银行转账140万，现金支付29万元。上述证据证明王树利通过本人及其配偶吕瑞周的转账在王树利尾号为47×××19账号中储存140万元，并将其转入陈波尾号07×××10账号中，并委托陈波向李强转账140万用以支付七套房款，吕瑞周于2015年6月19日收到唐惠玉归还的垫付房款26万元，于2015年6月30日收到叶素艳归还的垫付房款26万元，李强出具的收据载明的王树利、王树梅两人与王树利是亲属关系，王树利为两人垫付的房款由现金结清。中建一局质证称：对王树利与吕瑞周系夫妻关系无异议。个人结算业务申请书中载明付款用途为“货款”，因此王树利向陈波支付的140万并非房款，且李强向王树利出具收据，王树利委托陈波代为支付房款不符合逻辑；吕瑞周银行卡交易明细中，2015年6月19日六笔共计26万元的款项和2015年6月20日三笔共计26万元的款项是否来源于唐惠玉和叶素艳无法确定，按照常理，王树利没有理由为两人垫付房款，而王树利也没有举证证明王树利和王树梅结清王树利垫付款项的时间以及王树利存取了该款项。华霖公司对王树利提交的证据无异议。经审查，王树利个人结算业务申请书显示2015年1月28日从王树利的账户向陈波账户转账140万元，用途为货款；陈波借记卡账户历史明细清单显示当日向李强账户转账140万元；李强在落款时间为2015年5月25日打印的收据上签字，该收据载明：本人享有的龙口市华霖房地产开发有限公司用于抵顶工程款捌套房产，所享有的财产权益以更名方式转让给包括王树利在内的人员，约定总房款195万元，通过陈波的工商银行账户一次性打款140万元，本人账户于2015年1月28日收到通过陈波账户打入的140万元房款，剩余房款55万元均通过现金结清。其中载明王树利房款为13万元。三、王树利占有使用房屋的相关证据。1、九里城《住宅房屋使用说明书住宅房屋质量保证书》原件一份；2、《龙口市九里城现代城物业服务协议》原件一份；3、《龙口市九里城临时管理规约》原件一份；4、物业费收据原件六张，包括2015年第四季度至2018年第二季度物业费。上述证据证明涉案房屋的竣工验收时间为2015年9月26日，实际交付时间为2015年11月21日，因此在法院查封前华霖公司已经向王树利交付了涉案房屋，王树利合法占有了该不动产。中建一局质证称，对上述证据的真实性有异议，证明内容不认可。无法证明该组证据的形成时间，也无法证明涉案房屋实际交付给王树利的事实，《装修许可证》没有加盖物业公司印章。物业售电票据未加盖收款单位印章，载明小区为府南新映象，非涉案房屋所在小区，物业费收据中付款人为王树立，非本案王树利，且收款单位印章不清，不能确认收款单位。华霖公司质证称，对王树利提交的证据真实性及证明内容无异议，府南新映象是华霖公司开发涉案工程过程中的曾用名。四、对于华霖公司与王树利没有签订正式的商品房买卖合同的原因，华霖公司称：涉案房屋系顶账房，龙口市地方性规定，商品房买卖合同要经过房屋主管部门网签并备案，按照这个程序签订正式合同，华霖公司所收取的购房款要全部支付到在银行设立的由政府监管的账户，华霖公司对该购房款的使用受到了严重的限制，由于当时华霖公司的流动资金短缺，因此就没有及时网签，中建一局在2016年6月对上述房屋进行了诉讼保全，在保全期间法院保全的财产又无法签订买卖合同，因此双方已经实际履行的房屋买卖合同而最终没有签订。王树利称，华霖公司称网签时签订正式的商品房买卖合同，但还未进行网签，房屋就被查封了。根据商品房买卖合同司法解释第五条，认购协议书具备商品房买卖合同的主要条款，并且已经收受了购房款，应当认定为商品房买卖合同。中建一局称：华霖公司和王树利在可以签订商品房买卖合同的情况下为逃避政府监管故意不签订证实的商品房买卖合同，在行为本质上目的系逃避法律规制，其目的具有非法性，应对该行为承担不利的法律后果。王树利提交的认购协议在形式上并不符合商品房买卖合同构成要件，本质上不应认定为商品房买卖合同。五、关于涉案房屋未办理过户登记的原因，华霖公司认可王树利多次要求其办理过户登记，但主张因为中建一局作为施工单位，与华霖公司有工程欠款问题一直没有解决，中建一局在备案登记上不予配合，至今中建一局也没有按照本案的执行依据向华霖公司移交有关的技术资料，致使华霖公司无法办理登记备案手续，该手续又是办理房产权属登记的必备文件，因此现在还不具备办理房产权属登记的条件。对当事人争议的事实，本院认定如下：1、对于华霖公司与李强之间以房抵工程款的事实，福强门窗出具证据证实其没有与华霖公司签订过涉案合同，也没有委托他人施工过涉案工程。华霖公司与李强均主张李强系铝合金门窗工程的实际施工人，但双方均未提交与工程有关的施工合同(李强方)、进货明细、收货单、工程验收资料、工程量明细、华霖公司付款的银行转账凭证等直接证据证明其主张，且李强对相关证据的取得及形成过程不能明确说明，含糊其词。故本院无法确认华霖公司与李强之间债权债务关系的真实性及存在以房抵工程款的事实。2、关于房屋买卖及王树利支付房款的事实，王树利与陈波及陈波与李强之间没有签订书面房屋买卖合同，王树利于2015年1月28日向陈波转账140万元时，转账用途写为货款并非房款，且数额亦非房款数额，当日陈波将款转账给李强。李强于2015年5月25日在打印的收据上签字，收据中载明，收到陈波账户打入140万元房款，剩余房款55万元均通过现金结清，但对于王树利向陈波及陈波向李强支付现金的事实，当事人均未提交证据证明。对于王树利房款的支付情况，王树利在答辩时称王树利与华霖公司签订的协议约定房款为314898元，已通过向案外人李强付款的方式支付全部价款共计314898元，庭审中又称李强低价处理房子，房价为13万元。综合上述事实，因证据不足及当事人陈述前后不一，本院对王树利支付房款的事实不予确认。3、关于王树利是否在法庭采取查封措施前已占有涉案房屋的事实，王树利提交了相关证据证明其在法院查封之前已占有涉案房屋，在中建一局无其他证据予以反驳的情况下，本院对该事实予以确认。本院认为，本案争执焦点是王树利是否取得涉案房屋的民事权益，能否对抗中建一局安装公司的执行申请。王树利提出执行异议，应当就其对执行标的物享有所有权或者其它足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利所依据的事实承担举证责任。首先，王树利所购房屋并非直接从华霖公司取得，而是购买的李强基于所谓的华霖公司与李强之间存在因施工合同关系而产生的债权债务关系，华霖公司以房抵工程款抵顶给李强的房屋。经审查，华霖公司与李强之间债权债务关系的真实性及存在以房抵工程款的事实，本院无法确认。其次，王树利主张其依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，取得涉案房屋的民事权益，足以排除执行。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。王树利未与华霖公司签订正式的《商品房预售合同》，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，当协议具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同主要内容，且已经按照约定收受购房款的，可以认定为商品房买卖合同。王树利与华霖公司签订《华霖·九里现代城认购协议书》只约定了房屋面积及价格，对于房屋交付、产权登记、面积差异等商品房买卖合同的主要内容没有约定，且如前所述，王树利所提交的证据不足以证明其已支付房款。因此，王树利与华霖公司签订的《华霖·九里现代城认购协议书》不具备商品房买卖合同的主要内容，不能认定王树利与华霖公司在法院查封涉案房产前签订了合法有效的书面买卖合同。综上所述，王树利对涉案房产所提异议不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一、三项规定的情形，其权利不能排除涉案房屋的执行。中建一局安装公司请求准许对龙口市屋的执行，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：准许执行龙口市屋。案件受理费6023元，由被告王树利及被告龙口市华霖房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  于 慧人民陪审员  周祖荣人民陪审员  徐建春二〇一九年六月六日书 记 员  辛婷婷