陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终1968号 上诉人（原审原告）：梁明明，男，汉族，1989年2月21日出生，华为西安研究所工程师，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：夏勇，陕西泓瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：程向阳，陕西泓瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨朋，男，汉族，1985年6月28日出生，西安鼎海广告装饰有限公司员工，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：刘雯，陕西哲勤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王荣丽，女，汉族，1986年1月12日出生，西安电子科技大学后勤部员工，住西安市灞桥区，1510294XXXX。第三人：西安房宜居地产经纪有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：杨绪清，该公司总经理。委托诉讼代理人：周引龙，男，1987年8月25日出生，汉族，该公司员工，住西安市莲湖区。上诉人梁明明因与被上诉人杨朋、王荣丽及第三人西安房宜居地产经纪有限公司（以下简称房宜居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初11895号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。梁明明上诉请求：1、撤销一审判决改判支持其在一审的全部诉讼请求或者发回重审；2、本案诉讼费、保全费由杨朋、王荣丽承担。事实和理由：1、一审法院因双方签订合同时杨朋、王荣丽未取得涉案房屋的权属证书而认定双方合同无效，属于适用法律错误，根据司法解释的规定，只有合同违反效力性强制性规定，才可以导致无效，而《房地产管理法》第三十八条属于管理性强制性规定，违反该项规定不影响转让合同的效力。且在本案起诉前，杨朋、王荣丽已于2018年5月9日取得了涉案房屋权属证书，完全具备履行条件，是杨朋、王荣丽违背诚实信用原则，明确表示因房屋涨价而不愿再行出售。2、根据《物权法》第十五条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，本案所争的房屋买卖合同是合法有效的。其根据合同有效的合同，主张杨朋、王荣丽继续履行合同，于法有据，应予支持。杨朋辩称，1、三方在签订涉案的买卖合同时，合同上明确标记“未满两年”，三方都已明确知晓其未办理《不动产权证书》，再加上限购政策，梁明明已经做好了承担一切风险的心理准备，包括无法交易的风险。2、《城市房地产管理法》确为效力性强制性规定，涉案合同违反的38条第6项，也违反了我市市政府2017年4月19日发布的限售政策，合同应为无效。3、合同约定其要求10日内办完解除抵押手续，明显不符合常理，其要筹借资金清偿银行贷款，银行内部还有走流程，且银行去房管局办理解压手续，更不是其可以控制时间的，故合同约定其要在10日内办理解压手续，明显对其不公平。且合同约定在签订后90日内其要备齐所有过户资料，但其没有房屋权属证书，即使是去配合办理，也不可能控制在90日内，显然，这也是显失公平。根据《合同法》第54条的规定，显失公平的合同，其是可以申请撤销的。房宜居公司陈述称，合同签订的时候涉案房屋确实不具备交易条件，但是三方约定的是房产证取得之后才办理房屋的交易手续，其公司认为涉案合同有效。梁明明向一审法院起诉请求判令：1、杨朋、王荣丽继续履行《西安市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，将位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX室的房屋的抵押解除，协助其办理按揭，将该房屋产权转移登记至其名下并将该房屋交付给其；2、本案的诉讼费、保全费及保险费均由杨朋、王荣丽承担。一审法院经审理查明，2017年8月20日，梁明明与杨朋、王荣丽经房宜居公司居间签订《西安市存量房屋买卖合同》，合同约定梁明明购买杨朋、王荣丽所有的位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX室的房屋，房屋成交价为850000元。但合同签订时，杨朋、王荣丽尚未取得涉案房屋的权属证书。合同签订后，梁明明按约定向杨朋、王荣丽支付了定金20000元，向房宜居公司支付中介费24150元。2018年1月20日，双方又签订《补充协议》，对上述《西安市存量房屋买卖合同》的继续履行等相关问题进行了约定。另查明，根据西安市房屋登记簿的记载，涉案房屋于2018年5月9日取得权属证书。一审法院认为，梁明明与杨朋、王荣丽签订《西安市存量房屋买卖合同》时，杨朋尚未取得涉案房屋的权属证书，根据合同的内容，可以认定各方对此均知情，该合同违反了相关法律及行政法规的强制性规定，故该合同为无效合同。虽然双方于2018年1月20日又签订了《补充协议》，但该协议并不影响原合同的效力，且杨朋、王荣丽目前拒绝继续履行原合同，故梁明明的诉讼请求，于法无据，依法不予支持。另外，房宜居公司作为专业的房屋买卖中介机构，理应通晓相关法律及行政法规的强制性规定，其在明知杨朋未取得涉案房屋的权属证书的情况下，仍然收取中介费用并促成梁明明与杨朋、王荣丽签订涉案合同，其应承担相应的责任，故梁明明可就此向房宜居公司主张损失赔偿等权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项之规定，判决如下：驳回梁明明的诉讼请求。本案案件受理费12374元，保全费5000元，保全保险费2350元，均由梁明明承担。二审经审理查明，双方2017年8月20日签订的《西安市存量房屋买卖合同》还约定：该房屋已经设定抵押的，甲方(杨朋)应于2017年8月30日之前办理抵押注销手续，梁明明于办理房屋所有权转移登记前一个工作日将购房首付款支付到资金监管账户，其余购房款申请商业贷款支付。杨朋应当在过户当日将该房屋交付给梁明明，本次交易应缴纳的所有税费由梁明明承担。2018年1月20日梁明明与杨朋签订《关于的补充协议》第3条约定，杨朋承诺因办理产证周期原因无法按照《房屋买卖三方合同》履行义务，待产证办理完毕后，无论该房屋市场价格升值多少，都将该房屋出售给梁明明，如果不出售给梁明明，则杨朋承担违约责任及房屋的溢价部分赔偿。另查明，涉案房屋系杨朋在2011年从陕西盛泽置业有限公司处购买，所签订的《商品房买卖合同》于2011年10月24日网签备案，杨朋在购买涉案房屋时与王荣丽共同作为借款人申请了按揭贷款，贷款人为建设银行陕西省分行，贷款的经办单位为建设银行西安高新区支行，因在借款时约定以涉案房屋作为抵押，且贷款余额至今未清偿，现涉案房屋上登记有抵押权。本院2019年4月30日组织杨朋及梁明明共同前往建设银行高新区支行调查了解涉案房屋的抵押贷款是否可以提前清偿，建设银行高新区支行的工作人员称可以涉案房屋的按揭贷款办理提前还款，并提供了一份《中国建设银行个人住房借款提前还本申请书》，本院对现场调查情况制作了调查笔录，杨朋及梁明明的委托诉讼代理人程向阳在笔录上签字确认。梁明明在二审中称其具备一次性向杨朋支付剩余购房款的能力，且也愿意代杨朋、王荣丽清偿建设银行陕西省分行的抵押贷款。一审法院查明的其余事实属实。本院认为，梁明明与杨朋在签订《西安市存量房屋买卖合同》时，涉案房屋没有取得权属证书，根据《城市房地产管理法》第38条的规定，涉案房屋不得转让。但该条规定的不得转让只是不得发生物权变动，而对物权变动的原因行为，即签订买卖合同并不禁止，且《城市房地产管理法》系行政管理性法律，该38条属于管理性禁止性规定，并非效力性禁止性规定，违反该条规定，并不必然导致合同无效。涉案的《西安市存量房屋买卖合同》无《合同法》第52条规定的合同无效的法定情形，故应认定双方签订的《西安市存量房屋买卖合同》有效，一审法院认定合同无效是错误的。涉案的《西安市存量房屋买卖合同》约定双方办理房屋过户前，杨朋负责办理好涉案房屋的权属证书。双方约定涉案房屋取得权属证书后再办理物权变动，符合《城市房地产管理法》关于房屋物权变动的规定。2018年5月9日涉案房屋取得权属证书，且杨朋从陕西盛泽置业有限公司处购房时所签订的《商品房买卖合同》网签备案超过三年，符合我市政府部门颁布的限售政策，涉案房屋现可以上市交易，双方的房屋买卖合同可以履行。杨朋、王荣丽在购买涉案房屋时申请了按揭贷款，并将涉案房屋作为抵押物，抵押给建设银行陕西省分行，从建设银行陕西省分行处贷款41万元。现该贷款未清偿，建设银行陕西省分行为涉案房屋登记的抵押权人。因建设银行陕西省分行在办理涉案房屋的抵押贷款时的具体经办单位为建设银行高新区支行，本院经向建设银行高新区支行询问，建设银行高新区支行同意涉案房屋的抵押贷款可提前清偿。杨朋、王荣丽未按照合同约定清偿涉案房屋的抵押贷款，导致涉案房屋无法过户，现梁明明自愿代杨朋、王荣丽清偿建设银行陕西省分行的抵押贷款，以促成涉案房屋的过户交易，根据《物权法》第一百九十一条之规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。杨朋、王荣丽在与梁明明签订涉案《西安市存量房屋买卖合同》，出售涉案房屋时，未经抵押权人建设银行陕西省分行的同意，但现在梁明明自愿代杨朋、王荣丽清偿抵押贷款，符合《物权法》的上述规定。同时，根据《担保法》第五十二条的规定“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭”，故梁明明代杨朋、王荣丽清偿建设银行陕西省分行的抵押贷款后，抵押债权就消灭，同时涉案房屋的抵押权也消灭，涉案的房屋就具备办理产权过户手续的条件。同时，双方合同约定，杨朋、王荣丽应于2017年8月30日之前办理涉案房屋的抵押注销手续，在梁明明代偿建设银行陕西省分行的抵押贷款后，因还涉及撤销涉案房屋在房管部门的抵押登记，为保证涉案合同后续内容能够顺利履行，杨朋、王荣丽应及时向建设银行陕西省分行申请办理涉案房屋的撤销抵押手续。双方合同约定梁明明支付购房款后，杨朋、王荣丽配合办理涉案房屋的产权过户手续。过户当天，杨朋、王荣丽将涉案房屋交付梁明明使用。合同约定的购房款为85万元，梁明明已经支付了2万元，剩余83万元未支付，现梁明明自愿一次性支付剩余购房款，也愿代为清偿建设银行陕西省分行的抵押贷款。梁明明需支付杨朋、王荣利的剩余购房款为83万元，因清偿建设银行陕西省分行的抵押贷款系杨朋、王荣丽的合同义务，故梁明明在代为清偿抵押贷款时所支付的款项应算作其向杨朋、王荣丽支付的购房款。杨朋、王荣丽在建设银行陕西省分行的抵押贷款系按揭还款，贷款的剩余本息处于不断变化的状态，故梁明明的代偿的数额现无法固定，需在实际代偿时以建设银行陕西省分行根据与杨朋、王荣丽签订的《借款合同》的约定及实际已还款的数额来确定。梁明明代为清偿建设银行陕西省分行的抵押贷款，将剩余部分购房款支付给杨朋、王荣丽后，杨朋、王荣丽应按照合同约定协助将西安市高新区XX路XX号XX幢XX室的房屋产权转移登记至梁明明的名下，并向梁明明交付上述房屋。本案系杨朋、王荣丽违约导致梁明明提起的诉讼，为保证合同可以继续履行，梁明明向一审法院申请诉讼保全查封了涉案房屋，并支付保全费5000元，现本院认定双方合同继续履行，故该笔费用应由杨朋、王荣丽承担。梁明明在申请诉讼保全时需提供担保，该担保系梁明明作为申请人的法定义务，因提供担保而产生的费用，在双方合同没有明确约定的情况下，不应由杨朋、王荣利承担。综上所述，原审判决错误，应予改判。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国担保法》第五十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初11895号民事判决；二、本判决生效后十五日内梁明明代杨朋、王荣丽向中国建设银行股份有限公司陕西省分行清偿西安市高新区XX路XX号XX幢XX室房屋所涉的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：610920014-011-201202805）剩余贷款本息（具体数额以实际还款时中国建设银行股份有限公司陕西省分行确定的数额为准）；梁明明代偿中国建设银行股份有限公司陕西省分行的剩余贷款本息后，杨朋、王荣丽立即向中国建设银行股份有限公司陕西省分行申请办理上述房屋的撤销抵押登记手续；梁明明清偿上述剩余贷款本息后十五日内将剩余购房款（83万元减去已向中国建设银行股份有限公司陕西省分行代偿的贷款本息）支付给杨朋、王荣丽；三、梁明明向杨朋、王荣丽支付83万元购房款（含代偿的贷款本息）后十日内，杨朋、王荣丽协助将西安市高新区XX路XX号XX幢XX室的房屋产权转移登记至梁明明的名下，并向梁明明交付上述房屋。四、驳回梁明明的其余诉讼请求。一审案件受理费12374元，保全费5000元，梁明明已预交，由杨朋、王荣丽承担；二审案件受12374元，梁明明已预交，由杨朋、王荣丽承担。杨朋、王荣丽于本判决生效后三十日内向梁明明支付。本判决为终审判决。   审 判 长  王   宏审 判 员  侯 新 省审 判 员  张   伟 二○一九年六月十八日  书 记 员  袁   萱 1