杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初6388号 原告祁梅，女，1994年7月15日出生，汉族，住河南省沈丘县。 被告杭州金宣公寓管理有限公司，统一社会信用代码91330104MA2B1C0D5A，住所地浙江省杭州市萧山区经济技术开发区东方世纪中心802室。 法定代表人薛鹏。 委托代理人杨斯禹，系公司员工。 原告祁梅诉被告杭州金宣公寓管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案受理后，依法由审判员杨莉适用简易程序于同年6月4日公开开庭进行了审理。原告、被告委托代理人杨斯禹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告祁梅诉称：2019年1月11日，原、被告签订房屋租赁合同，当时被告业务员说此房为过渡房，后续免费调换公司旗下的房子，只需补房子的差价。原告入住房屋后，房屋出现大面积发霉、脱落、油烟机漏油等问题，2019年2月16日、2月17日原告与被告方业务员沟通房屋出现上述问题，要求协商换房。被告回应因换老总，公司政策改变，换房需付3000元手续费、无合适房源，被告业务员与公司去协调，先报修过渡一段时间。2019年2月28日，原告因身体不适，去医院体检，体内风湿因子过高，超标14倍，医生开药后建议不要在潮湿的地方过久，自己注意保养。2019年3月1日，原告与被告业务员沟通，身体出现不适，需尽快调房，被告回应在协调中。2019年3月12日，原告开不了房门，请求被告送钥匙，中间沟通不当，态度强硬，进不了房门。2019年3月13日，原告向被告总公司投诉，反应房屋无法居住等一系列问题，提出退租、无法居住，被告总公司回应是等待市场回复，原告为了尽快解决，主动打被告杭州区域经理电话联系，提出无法居住房屋的情况，被告经理回应“怎么不能住了，不住扣你钱200%，你走就拉倒，我又没收中介费，挣什么钱了”。2019年3月14日，被告派人提醒交房租，原告反应的维修问题一直未处理。被告方业务员回复之前员工已辞职，所有问题公司一概不知，先把房租交了，再说后续问题。当天下午被告方原业务员退出此房屋管理群，原四人群剩下两人，但未给出维修方案。2019年3月15日，被告只出示了房租付款码，不处理维修问题。原告打电话到市场监管局投诉协调，被告方公司回应去核实，此后无回应。2019年3月16日，被告方业务员来看原告房屋问题，三个大男人看到情况一直发笑，说根据合同先交房租，不然就是违约，房租交完之后再来沟通维修问题。原告回应维修问题已经拖了一个月，被告拒绝处理问题，原告表示自己有权单方面解约，被告方业务员表示不知情，是已辞职人的问题，房屋问题应当去找房东修理。2019年3月18日，被告仍以维修房屋为理由，强硬告诉原告物业要修理房屋，原告旷工回家，并未见到装修师傅，只是被告方催租，不搬物品就权当原告放弃，被告会清理掉，并未提及房屋修理方案。同日24:00原告从房屋中搬离。2019年3月19日，原告交房给被告业务员，因被告收取不合理费用，也没有清单，原告拒绝签字。同年3月25日，被告总部出示催房费单，收取维修费100元、卫生费50元、水电费并未交接清楚等一系列不合理强硬收费，连续在原告上班时间打扰及催款，影响原告正常工作。故原告起诉要求：1.被告退还原告剩余房租2709元、押金3000元、管理费365元，合计6074元；2.被告对原告给予书面的道歉。庭审中，原告自愿放弃第2项诉讼请求，其余诉讼请求不变。 被告杭州金宣公寓管理有限公司在庭审中辩称：1.对被告与原告之间存在房屋租赁关系无异议；2.关于原告诉称的被告业务员说，此房为过渡房，后续免费调换，不予认可。合同上明确约定，除非有签字盖章，业务员口头承诺都是无效的；3.2019年1月24日，被告创建了一个对原告的客户服务群。截至2019年3月12日，原告从未在群里说过什么维修的事情。2019年3月13日原告说电子门打不开，第二天被告过去送钥匙，原告也未提起维修的事情。直至2019年3月14日，原告第一次向被告提出维修问题。2019年3月15日，被告要收房租，原告提出一直未维修，要修理好之后再交房租。原告向被告提出维修问题之后，2019年3月15日之后物业就去过两次。原告租赁的房屋存在墙面返潮的问题，是因为原告租的是一个不带窗户的暗间，租金便宜，租房时被告都和原告解释过的；4.2019年3月18日被告联系原告，打电话告知其不缴纳房租就构成违约。2019年3月18日被告又去过几次，原告到晚上才回来，说不缴房租，后来被告报警，原告于2019年3月18日晚上搬离。 原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.视频3份及照片1组，证明原告租赁的房屋存在墙面大面积脱落、发霉及油烟机漏油等问题，已经严重影响原告居住的事实；2.原告与被告业务员张慧钦之间的微信聊天记录1份，证明原告于2019年2月16日就向被告业务员张慧钦反映了房屋存在墙面发霉、油烟机漏油等需要维修的问题，当时该业务员并未离职，但被告一直未予维修的事实；3.《杭州市房屋租赁合同》1份，证明原、被告之间存在房屋租赁关系以及双方之间权利义务约定的事实。经质证，被告对证据1的真实性无异议，2019年3月14日送钥匙时被告去看过屋内情况，但至2019年3月15日被告催讨房租时，原告才反映了房屋维修问题；对证据2的真实性无异议，但2019年2月20日业务员张慧钦已经离职，没有办理离职手续，被告已经为原告建立了服务群，关于维修问题应在服务群里面反应；对证据3无异议。 对原告提供的证据，本院经审查后对真实性均予以认定、根据证据3，当时代表被告与原告签订房屋租赁合同的经办人为张慧钦，在证据2中，原告自2019年2月16日起就开始向张慧钦反应房屋存在发霉等问题。 被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《杭州市房屋租赁合同》1份及所附的租客须知1份，证明租客须知第二、三条明确约定，业务员口头承诺无效的事实；2.微信群聊天记录1份，证明2019年1月24日下午17点53分被告创建了该服务群，原告未在群里反馈过维修问题的事实；3.2019年3月18日被告员工杨斯禹与原告之间的通话录音1份，证明被告联系原告维修房屋事宜，原告明确表示不会再缴纳房租的事实。经质证，原告对证据1、3没有异议；对证据2的真实性没有异议，但被告从未通知过建立这个群是做什么用的。 对被告提交的证据，本院经审查后对真实性均予以认定。同时根据证据2中的聊天记录显示，该群于2019年1月24日创建，张慧钦为群主，2019年3月14日原告在群里反应了维修问题，当时还@了张慧钦，张慧钦尚在该群中。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2019年1月11日，原告与被告签订《杭州市房屋租赁合同》一份，约定被告将坐落于杭州市港汇中心1幢2319A室的房屋出租给原告，建筑面积为88.44平方米，租赁用途为住宅；租赁期限自2019年1月15日起至2020年1月14日止；租金为3000元/月，押金为3000元，管理费为365元；租金三个月一付，首次支付时间为2019年1月11日，第二次2019年3月15日，第三次2019年6月15日，第四次2019年9月15日；租赁期限内，被告承担房屋及附属物品、设备设施因老化产生的维护、维修事宜（但不含被告自带物品、设施设备），原告承担房屋及附属物品、设备设施因使用、保管不当或人为造成的维护、维修及赔偿责任，如维护维修项目不在前述范围之内，应依据谁导致谁承担的原则，由双方另行协商解决；如被告延迟交付房屋达七日的或拒绝承担本合同约定的维修义务，导致原告无法正常使用房屋的，原告有权单方面解除合同；如原告或其共同房屋使用人、房屋实际使用人存在拖欠租金达三日或欠缴各项费用总和达月租金额15%的情形的，被告有权单方面解除合同，收回房屋。上述《房屋租赁合同》签订时，由被告的业务员张慧钦作为经办人在合同上签字。 合同签订后，原告依约向被告缴纳三个月的房租9000元、押金3000元、管理费365元，被告也依约将案涉房屋交付给原告。2019年1月24日，被告建立群名为“港汇中心1-2319A服务群”的微信群，被告业务员张慧钦为群主。2019年2月16日，原告通过微信联系张慧钦，向其反应房屋发霉、油烟机漏油等问题。2019年3月14日，原告在上述微信群中反应油烟机漏油、墙壁发霉等问题，并声明“之前有向你们业务员反馈过，住进来就有问题，一直没有解决”。2018年3月15日，被告向原告催讨房租，并表示可以约个时间看房屋维修问题，但房租必须按时交，原告在微信群中表示因为房屋问题及被告的态度问题，其必须退租。2019年3月18日，被告员工通过电话联系原告维修问题，原告明确表示不再租赁房屋，被告员工要求原告搬离。2019年3月18日晚，被告到租房中要求原告搬离，原告从案涉房屋中搬离。 本院认为：案涉的《杭州市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有约束力。本案中，原告于2019年2月16日就开始向被告的业务员张慧钦反应房屋存在发霉、油烟机漏油等问题，但在长达一个月的时间里，被告一直未处理原告反映的问题，直至2019年3月14日被告向原告催要房租时，才开始正视原告提出的维修问题。被告虽辩称原告提出维修问题应在服务群中提出，但第一被告自建立服务群以来，从未明确过上述事宜，且根据该服务群显示，张慧钦系该群群主，签订租赁合同时其系被告的经办人，原告关于房屋租赁中遇到的问题向张慧钦反应符合常理，张慧钦亦能代表被告沟通处理房屋租赁中遇到的问题；第二，被告虽称张慧钦已于2019年2月20日离职，但并未提供任何证据予以支持，即使张慧钦确实于2019年2月20日从被告处离职，其未通知过原告，且也未通知原告更换经办人，同时根据微信群的聊天记录显示，至2019年3月14日时张慧钦还在该群中，故对于被告的上述辩称，本院不予采信，本院认定原告于2019年2月16日已向被告反应了房屋维修问题。根据合同约定，对于案涉房屋及附属物品、设备设施因老化产生的维护、维修事宜由被告负责，如被告拒绝承担本合同约定的维修义务，导致原告无法正常使用房屋的，原告有权单方解除合同。案涉房屋墙体大面积发霉、脱落，已经影响了原告的正常使用，被告长时间未处理维修事宜，已经违反了合同约定的维修义务，已构成违约，原告有权解除合同。2019年3月14日、3月18日，原告均已明确表示不再租赁案涉房屋了，故原告已经向被告行使了其合同的单方解除权，原告也已于2019年3月18日从案涉房屋中搬离，双方的《房屋租赁合同》至此解除。因合同的解除系被告违约引起，而非原告违约，故原告有权要求被告退还剩余部分的租金、管理费及押金。经计算，剩余部分的租金为2600元、管理费为302元、押金为3000元，合计5902元。综上，对原告合理部分的诉讼请求，本院予以支持；对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下: 一、杭州金宣公寓管理有限公司于本判决生效后十日内退还祁梅款项5902元； 二、驳回祁梅的其余诉讼请求。 如杭州金宣公寓管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由杭州金宣公寓管理有限公司负担。 祁梅于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州金宣公寓管理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  杨莉 二〇一九年六月二十一日 书记员  张艳