广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1971民初11513号原告东莞市安居乐物业管理有限公司，住所地：东莞市寮步镇横坑翠湖花园。法定代表人赖洪江。委托代理人邓尔良、王建广，均系该公司员工。被告谢珊，男，汉族，1985年9月10日出生，住湖南省永州市零陵区，原告东莞市安居乐物业管理有限公司（以下简称“安居乐公司”）诉被告谢珊物业服务合同纠纷一案，本院2019年3月22日立案受理后，依法由审判员林永雄适用小额诉讼程序于2019年6月5日公开开庭进行了审理。原告委托代理人邓尔良、王建广，被告谢珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安居乐公司起诉称，2011年6月28日，原告与嘉湖山庄业主委员会签署了《物业管理委托合同》，约定由原告对嘉湖山庄房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理。合同还约定了物业管理费标准，水费、污水处理费的收取方式等。被告谢珊是嘉湖山庄嘉怡苑2座1楼B号房[粤房地权证莞字第××号]的业主，原告已按照合同约定向包括被告在内的全体业主提供物业管理服务，然被告自2017年7月以来一直拖欠原告物业管理费及水费、污水处理费等物业服务费用。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付物业管理费2448元、水费431.72元、污水处理费278.61元；2、被告向原告支付滞纳金（以本金3158.33元为基数，按照每日万分之二的标准，自欠费之次月的1日起算至实际清偿之日止）；3、被告承担本案诉讼费。被告谢珊答辩称，一、关于水费，并非故意拖欠，而是原告要求将水费与物业管理费及停车费捆绑一并缴纳，业主多次提出要交水费，均被原告拒之门外，经与水务公司及居委会等多方沟通，均无法妥善解决该问题。水费及污水处理费也一直存在多收、乱收的现象。二、关于物业管理费，物业管理费应按建筑面积每月每平方米1.2元收取，房产证的建筑面积为88.39平方米，每月应收物业管理费应为106元，但原告每月收取144元，从2015年10月16日起每月均多收38元。2018年6月22日，业委会根据法院的判决，作出决议并通知原告于2018年7月6日前退出嘉湖山庄，并于2018年7月15日进行交接，但原告以暴力拒绝移交。根据相关法律规定，业主于2018年7月6日之后的物业费无需交付给原告。故物业费明细应从2017年7月1日计算至2018年6月底，共计12个月，按物业每月144元共计1728元，但根据房产证登记时间，共33个月每月多收38元管理费，共计1254元。三、物业公司的法人属于失信人员，属于老赖。原告完全没有履行物业公司职责，例如：1、消防设施报废；2、物业工作人员破坏环境、砍树；3、多次私自停水停电；4、伪造物业合同；5、私自出租业主房屋；6、财务不公开，乱收费、腐败；7、私吞公共利益；8、破坏停车场的园林设计并租赁为某石材公司，破坏环城路与莞樟路隔音带，影响业主身心健康；9、小区多次出现盗窃，业主车辆被砸等恶劣行为；10、敲诈勒索业主等等。原告的行为太恶劣，导致业主长时间多方进行维权。经审理查明，2011年6月28日，安居乐公司与东莞市寮步镇横坑嘉湖山庄第三届业主委员会签订《物业管理委托合同》，合同约定安居乐公司为东莞市寮步镇嘉湖山庄提供物业管理服务，合同期限为2011年6月30日至2016年6月29日,住宅房屋的物业管理费为每月每平方米1.2元，非住宅房屋的物业管理费为每月每平方米3.3元。逾期缴纳物业管理费应每天按应交款项的万分之二十支付滞纳金。2017年5月7日，嘉湖山庄召开业主代表大会，会议决议结果为：维持现状，不续签与安居乐公司的物业管理委托合同。2018年5月20日，嘉湖山庄召开业主大会，大会就是否续聘安居乐公司进行了表决，否决票为623票，得票率为60.3%；否决票权数55748平方米，得票率为60.2%，表决结果为不选聘。2018年6月21日，嘉湖山庄第五届业主委员会出具《退出通知》，要求安居乐公司于2018年7月6日9:00前撤出嘉湖山庄小区，并向业委会移交相关账务、资产、资料、设备等。2018年8月3日，东莞市寮步镇嘉湖山庄第五届业主委员会起诉安居乐物业公司，请求判令安居乐公司撤出东莞市寮步镇嘉湖山庄，该案案号为(2018)粤1971民初21520号。2018年10月22日，该案作出一审判决，判决安居乐公司于判决发生法律效力之日起三十日内撤离东莞市寮步镇嘉湖山庄小区。后安居乐公司不服一审判决，提起上诉，东莞市中级人民法院于2019年2月22日作出二审判决，判决驳回上诉，维持原判。2019年3月25日，东莞市寮步镇嘉湖山庄第五届业主委员会申请执行，案号为（2019）粤1971执7624号，该案已执行完毕，安居乐公司已撤离嘉湖山庄小区。嘉湖山庄嘉怡苑2座1楼B号房[粤房地权证莞字第××号]的权属登记人为被告谢珊，建筑面积为88.39平方米,每月物业管理费为106元（88.39平方米×1.2元）。谢珊拖欠2017年7月1日至2018年7月6日期间的物业管理费共计1292元[106元×(12+6/31)个月]，拖欠2017年6月16日至2018年7月10日期间的水费共计323.36元，拖欠2017年6月16日至2018年7月10日期间的污水处理费共计208.68元。庭审中被告谢珊主张水费多收了，但也同意缴纳水费。2018年1月16日至2018年2月15日的水费、污水处理费的应收期间是2018年3月，2018年2月16日至2018年3月15日的水费、污水处理费的应收期间是2018年4月，其他时间段的水费、污水处理费以此类推。以上事实，有原告安居乐公司提交的物业管理委托合同、业主大会会议决定、房地产权证、欠费明细表、催缴通知书、收款收据、联络函，被告谢珊提交的水费收费标准、通知，以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案争议焦点为安居乐公司有权收取的物业管理费的金额。《广东省物业管理条例》第五十条规定：“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。”首先，案涉《物业管理委托合同》于2016年6月29日期限届满，但嘉湖山庄业主大会在该期限届满前没有作出续聘安居乐公司或选聘其他物业服务公司的决定，因此，在安居乐公司自愿按照合同约定继续提供物业服务的情况下，案涉物业服务合同自动延续。其次，嘉湖山庄业主大会于2018年5月20日经业主表决作出不选聘安居乐公司的决议，此后嘉湖山庄业主委员会执行该决议，并于2018年6月21日向安居乐公司发出《退出通知》，要求安居乐公司于2018年7月6日9:00前撤出嘉湖山庄小区，并向业委会移交相关账务、资产、资料、设备等。因此，案涉物业服务合同的延续期应为2016年6月30日至2018年7月6日，嘉湖山庄小区的业主应当根据物业服务合同的约定向安居乐公司交纳该延续期间的物业服务费用。至于2018年7月7日之后的物业管理费，因业主委员会已按业主大会决议要求通知安居乐公司撤离小区，安居乐公司应当按业主大会的决议及业主委员会的通知撤离嘉湖山庄小区，故嘉湖山庄小区的业主无需再向安居乐公司交纳2018年7月7日之后的物业管理费。因安居乐公司拒不按照业主委员会的通知撤离嘉湖山庄小区而造成的损失应当由安居乐公司自行承担。最后，谢珊主张安居乐公司提供的物业管理服务不达标，但谢珊就此主张提交的证据不够充分，该主张不能成为其拒付物业管理费的理由。综上，谢珊未向安居乐公司支付物业管理费、水费、污水处理费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。结合以上论述，谢珊应当向安居乐公司支付的款项为：1、2017年7月1日至2018年7月6日期间的物业管理费共计1292元。2、安居乐公司代为缴付的2017年6月16日至2018年7月10日期间的水费323.36元。3、安居乐公司代为缴付的2017年6月16日至2018年7月10日期间的污水处理费208.68元。4、逾期交纳物业管理费的滞纳金，首先，物业服务合同约定滞纳金的标准为每日万分之二十，谢珊抗辩滞纳金标准过高，现安居乐公司主动调低滞纳金标准为每日万分之二，本院予以准许，故本院依法认定滞纳金的计算标准为每日万分之二。其次，物业服务合同没有约定物业管理费的缴交日期，故当月欠缴物业管理费的滞纳金应当从逾期支付物业管理费的次日即次月1日起计算至实际付清之日止，每月物业管理费的滞纳金总额不超过当月的物业管理费。例如2018年1月物业管理费的逾期滞纳金以106元为本金，按每日万分之二的标准，自2018年2月1日起开始计算至实际清偿之日止，滞纳金总额不超过106元，其余月份的逾期滞纳金以此类推。另，因《物业管理委托合同》未对逾期缴纳水费、污水处理费是否收取滞纳金作出约定，原告现要求被告支付水费、污水处理费的滞纳金没有合同依据，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《广东省物业管理条例》第四十七条、第五十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的法律规定，判决如下：一、被告谢珊于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市安居乐物业管理有限公司支付2017年7月1日至2018年7月6日期间的物业管理费1292元。二、被告谢珊于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市安居乐物业管理有限公司返还代缴水费323.36元。三、被告谢珊于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市安居乐物业管理有限公司返还代缴污水处理费208.68元。四、被告谢珊于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市安居乐物业管理有限公司支付逾期交纳物业管理费的滞纳金，每月物业管理费滞纳金以当月物业管理费为本金，按每日万分之二的标准，自次月的1日起计算至实际清偿之日止，每月物业管理费滞纳金总额不超过当月的物业管理费。五、驳回原告东莞市安居乐物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，已由原告预交，由原告承担11元，由被告承担14元。本判决为终审判决。审判员  林永雄二〇一九年六月十八日法官助理刘敏玲书记员卢雅婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《广东省物业管理条例》第四十七条业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。第五十条物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。