广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3927号上诉人（原审被告）：廖某1，男，汉族，住重庆市垫江县。上诉人（原审被告）：佛山市顺德区友泰锦餐厅家具有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：廖某1。被上诉人（原审原告）：李纯添，男，汉族，1965年7月20日出生，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：彭建球，广东勤融律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈联才，广东勤融律师事务所律师。上诉人廖某1、佛山市顺德区友泰锦餐厅家具有限公司（以下简称友泰锦公司）因与被上诉人李纯添房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初22359号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人廖某1、友泰锦公司上诉请求（变更后）：1.撤销一审判决，仅支持廖某1向李纯添支付税费22193元，其他租金、违约金、损害赔偿款的请求均驳回；2.本案一审诉讼费由李纯添承担。事实与理由：一审认定事实错误。一、一审法院以廖某1未履行约定的合同条款为由，判决支付李纯添租金40000元及违约金理由不充分。根据双方签订的《租赁合同》相关条款，对于承租工厂的各项费用，李纯添作为出租人对廖某1有告知义务，但李纯添并未明确告知，廖某1对工厂的垃圾费、治安费、水电费、管理费、租赁费并不清楚。在廖某1主动配合沟通的情况下，但李纯添却始终没有明确回复相关费用缴纳事宜，导致廖某1认为李纯添存在乱收费的情况。据此，廖某1不存在违约。二、一审法院判决廖某1应赔偿李纯添20000元，不符合双方签订《租赁合同》的约定。根据《租赁合同》第五条第三款约定“租赁期内，如果遇到不可抗力的自然灾害造成该建筑物损毁的，或建筑物本身工程质量造成结构性损毁，导致乙方（廖某1）不能对该建筑物正常使用，甲方（李纯添）应及时进行修复，其维修费用由甲方负责。”因多次台风强降雨天气，导致涉案厂房在租赁期内屋顶严重漏水和地面大面积积水，廖某1厂房内货物多次并且大面积被水浸泡，给廖某1造成严重的经济损失。廖某1多次与李纯添电话及现场沟通商量解决方案。但李纯添每次都是敷衍回避、未得出有效解决方案，导致廖某1一度停产。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十一条等相关法律法规的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。据此，李纯添没有权利要求赔偿。综上，请求二审法院根据实际情况，撤销原判，支持廖某1的上诉请求。被上诉人李纯添辩称，一、廖某1和友泰锦公司上诉状所称“甲方始终未明确告知……甲方却一直拖延，没有清楚明确的回复相关的事项。导致乙方认为甲方存在乱收费的情况。”属于歪曲事实，故意拖延缴费。李纯添曾多次与廖某1通电话要求缴纳租赁税，但廖某1口头承诺自行缴纳，却故意拖延不去缴纳。因为廖某1清楚拖延的时间越长，李纯添被国家税务机关处罚的滞纳金就越高，李纯添将会因不愿支付高额滞纳金而先交纳租赁税后，再按合同约定要求廖某1支付，如此即达到拖延支付的目的。《电子缴款凭证》是由征收机关出具的缴税凭证，李纯添不存在乱收费。二、廖某1、友泰锦公司上诉状称“一审法院判决廖某1应赔偿李纯添赔偿款20000元。不符合双方签订《租赁合同》的约定”是错误的。双方签订的《租赁合同》终止后，友泰锦公司注册地址仍然是李纯添为权属人的建筑物地址，其不迁移直接影响李纯添再出租给其他企业注册登记使用，故李纯添要求廖某1、友泰锦公司赔偿损失。李纯添于2019年3月13日在国家企业信用信息公示系统查询得知，友泰锦公司的状态是“正在进行简易注销公告，公告期：2019年2月20日至2019年4月5日”，即从2018年9月1日起至今友泰锦公司注册地址尚未变更或注销。一审判决参照双方合同酌定损失数额为一个月租金即20000元已减轻廖某1、友泰锦公司的法律责任，并没有完全支持李纯添的诉请。三、廖某1、友泰锦公司上诉状称“在租赁期内多次出现台风强降雨天气，致使厂房内部出现屋顶严重漏水和地面大面积积水情况，乙方（廖某1）厂房内货物多次并且大面积被水浸泡，给乙方造成严重的经济损失。”没有证据证明，只是廖某1、友泰锦公司找借口故意拖延时间付款。四、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，诉讼程序合法，判决结果恰当，请求二审法院予以维持，驳回廖某1、友泰锦公司上诉请求。李纯添向一审法院起诉请求：1.廖某1立即支付李纯添租金40000元；2.廖某1自2018年7月5日起至清偿日止按每天万分之五计付逾期违约金给李纯添，暂计至2018年10月29日止为6470元，以后顺延计算至清偿日止）；3.廖某1赔偿李纯添代填租赁税损失22193.00元；4.廖某1、友泰锦公司连带赔偿李纯添租金损失（自2018年9月1日起计至友泰锦公司迁移或注销其使用李纯添为权属人的厂房时止，暂计至2018年10月29日为38709.68元，即20000元/月+20000元/月÷31天×29天）；5.案件诉讼费由廖某1、友泰锦公司共同承担。一审法院认定事实：2013年1月1日案外人梁艳葵、何金好与李纯添签订《委托书》，委托李纯添代为出租其三人共有的座落于佛山市顺德区的房地产（粤房地权证佛字第031201XXX3号）。2016年8月30日李纯添与廖某1签订《租赁合同》，约定“甲方（李纯添）将座落在某工业区内厂房出租给乙方（廖某1）使用……总建筑面积为1960平方米，简易建筑物面积为1960平方米”、“租赁期限2016年9月1日至2018年8月31日”、“乙方在签订本合同的当天向甲方支付人民币40000元作为保证金”、“租赁期满，如乙方不再续租，则所有入墙入地的固定装修、临时建筑物和水、电设施均属甲方所有”、“租赁期内，乙方逾期支付租金，每一天按欠租的1%收取滞纳金；逾期支付租金达15天的，则视作乙方违约处理，甲方有权解除本合同，没收保证金”、“租赁期内，该建筑物每月的水、电、垃圾、租赁税、管理费、治安及因使用而产生的一切费用由乙方每月结清”、“在签订本合同的当天乙方预付第一个月的租金，以后每月5日前支付当月租金”。2016年11月8日至2018年7月23日期间，廖某1存在多次逾期缴纳租金的情况。2017年10月1日至2018年9月30日期间涉案租赁房产的租赁税由李纯添缴纳，共22193元。2018年10月19日经查询，友泰锦公司注册登记地址为佛山市顺德区之五。一审法院认为，案件争议焦点在于，一、根据合同廖某1应向李纯添支付的款项如何确定，二、廖某1、友泰锦公司对李纯添造成的损失数额如何确定。围绕上述争议焦点分析如下：一、根据合同廖某1应向李纯添支付的款项如何确定《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条规定，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。李纯添与廖某1签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方应依合同约定履行义务。结合李纯添举证及陈述，廖某1欠付李纯添两个月租金40000元，逾期支付租金的违约金截止至2018年10月29日止为6470元，李纯添请求廖某1支付租金40000元及按日万分之五计算违约金，于法有据，一审法院予以支持。李纯添缴纳租赁税22193元，根据合同约定该部分租赁税应由廖某1缴纳，李纯添请求廖某1支付该部分费用，一审法院予以支持。另，关于涉案合同约定的保证金，李纯添认为不应在本案中处理，廖某1、友泰锦公司亦无提出相应抗辩，根据不诉不理原则，涉案保证金问题于本案中不做处理，双方当事人可通过另案诉讼主张。二、廖某1、友泰锦公司对李纯添造成的损失数额如何确定《中华人民共和国合同法》第九十二条规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十二条规定，当事人一方违反合同法第九十二条规定的义务，给对方当事人造成损失，对方当事人请求赔偿实际损失的，人民法院应当支持。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。结合李纯添举证及陈述，李纯添与廖某1签订的《租赁合同》租期届满后，双方并无续签的意思表示，双方合同因约定事项的发生而终止。廖某1租赁使用涉案房产时，作为法定代表人将友泰锦公司的注册地址登记在涉案房产处，在合同终止后廖某1作为承租人应履行合同后的义务，将友泰锦公司的注册地址予以变更迁移。根据一审法院向顺德区市场安全监督管理局查询得知，友泰锦公司所登记的“佛山市顺德区之五”地址在未进行变更或未列入经营异常名录前，其他商事主体不能使用。廖某1违反了合同法规定的相关义务，未将租赁物恢复租赁时状态，对李纯添再次出租涉案房产造成了一定的影响，李纯添请求廖某1给予赔偿，一审法院予以支持。但涉案房产产权证登记地址“佛山市顺德区”未登记其他商事主体，其他商事主体可以根据业主的自编序号依法申请登记注册。因此，一审法院对于廖某1未变更注销友泰锦公司地址造成李纯添的损失数额参照双方合同酌定为一个月的租金即20000元。另，友泰锦公司并非《租赁合同》的主体，廖某1未履行后合同义务而产生相应责任不应由其承担连带责任，李纯添诉请友泰锦公司承担连带赔偿责任，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第一百零九条、第一百一十四条，《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、廖某1应在判决发生法律效力之日起十日内，向李纯添给付租赁税款22193元、租金40000元及违约金（利息计算方法：截止至2018年10月29日为6470元，其后以实欠租金数额为基数从2018年10月30日起至清偿之日止按日利率万分之五计算）；二、廖某1应在判决发生法律效力之日起十日内，向李纯添给付损害赔偿款20000元；三、驳回李纯添其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1223.73元，由廖某1负担。二审期间，上诉人廖某1、友泰锦公司共同向本院提交新的证据：记录2017年8月27日、2018年5月6日至2018年7月26日期间，案涉租赁厂房内部漏水情况的光盘两张，拟证明李纯添向廖某1交付厂房时，厂房存在漏水情况，但李纯添未及时维修，影响廖某1对厂房的正常使用。二审期间，被上诉人李纯添没有向本院提交新的证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。经审查，李纯添对廖某1、友泰锦公司提交的新证据真实性无异议，本院予以确认。但对于李纯添是否因未及时维修租赁厂房而无权主张廖某1、友泰锦公司支付损害赔偿款的问题，本院结合本案具体事实在“本院认为”部分再行审查认定。另查明，二审庭审过程中，廖某1主张以《租赁合同》约定的保证金40000元抵扣其欠缴的租金。李纯添主张廖某1因在一审期间自行放弃抗辩权利，关于以保证金抵扣租金的问题应另案处理。本院认为，综合双方当事人在二审期间的诉辩意见，本案二审的争议焦点系：1.廖某1是否应向李纯添支付欠缴的租金及违约金；2.廖某1是否应向李纯添支付20000元损害赔偿款。一、关于廖某1是否应向李纯添支付欠缴的租金及违约金问题首先，廖某1、友泰锦公司主张以40000元租赁保证金抵扣欠缴的租金，因李纯添、廖某1、友泰锦公司未在一审期间对退还保证金提出独立诉讼请求或相应抗辩，一审法院对此未作实体审理并告知当事人另案处理并无不当。二审期间，廖某1提出以保证金抵扣租金，属于二审期间新增的独立诉讼请求，李纯添不同意由二审法院一并审理。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三百二十八条规定，关于保证金返还及租金抵扣问题，应由当事人通过另案诉讼主张，本院不作审查。其次，根据双方的举证和陈述，在《租赁合同》约定的租赁期限2016年9月1日至2018年8月31日共24个月内，廖某1欠付李纯添两个月租金共40000元，且廖某1在租赁期间内存在多次逾期缴纳租金的情况，其欠缴租金及逾期缴纳租金的行为已构成违约，应当向李纯添支付欠缴的租金及违约金。廖某1、友泰锦公司上诉称李纯添不告知垃圾费、治安费、水电费、管理费和租赁税，李纯添予以反驳，廖某1、友泰锦公司也未提交证据证明其曾与李纯添沟通缴费事宜但李纯添拒不配合，故本院对其上诉主张不予采信。一审法院判决廖某1向李纯添支付《租赁合同》约定的租金40000元及违约金6470元并无不当，本院予以维持。二、关于廖某1是否应向李纯添支付20000元损害赔偿款的问题首先，案涉《租赁合同》因约定的租赁期限届满且双方无约定续租而于2018年8月31日到期终止。《租赁合同》终止后，承租人廖某1有义务搬离厂房，并将租赁厂房恢复至租赁时的状态。因《租赁合同》终止后，廖某1未将友泰锦公司的注册地址予以变更迁移，影响李纯添再次出租案涉厂房，导致李纯添遭受损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十二条规定，李纯添请求廖某1赔偿实际损失的，人民法院应予支持。其次，据一审查明事实，案涉厂房仍可以根据业主自编序号依法申请登记注册，李纯添的损失、合同履行情况等综合因素，酌定廖某1向李纯添支付20000元损害赔偿款符合法律和本案实际情况，本院予以维持。本案中，廖某1应向李纯添支付的损害赔偿款为《租赁合同》终止后，因廖某1未及时变更友泰锦公司注册地址而导致李纯添遭受损害的赔偿，与租赁期内李纯添是否疏于履行厂房维修义务无关，本院对廖某1主张不支付损害赔偿款的上诉请求不予支持。综上所述，上诉人廖某1、友泰锦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2447.46元，由上诉人廖某1、佛山市顺德区友泰锦餐厅家具有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张雪洁审 判 员 李 虹审 判 员 翁丰好二〇一九年六月十九日法官助理 张颂恩书 记 员 李嘉敏