广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终9955号上诉人（原审被告）：雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司，住所地广州从化江埔街御景路6号。负责人：徐明峰，职务总经理。委托诉讼代理人：何建成、周淑婷，均为该公司员工。被上诉人（原审原告）：闵燕，女，汉族，1983年10月8日出生，住广州市从化区。委托诉讼代理人：何春珍，广东百科律师事务所律师。上诉人雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司（以下简称雅居乐从化分公司）因与被上诉人闵燕物业服务合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初65号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人雅居乐从化分公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回闵燕关于雅居乐从化分公司向其赔偿因污水倒灌造成的财产损失的诉讼请求；2.由闵燕承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误及日常生活经验判断错误，明显故意偏袒闵燕。首先，在2018年3月27日闵燕丈夫发现涉案房屋有积水要求雅居乐从化分公司处理的第二天，雅居乐从化分公司就聘请专业师傅对该情况进行处理，疏通至今涉案房屋再无出现生活用水倒灌回流。其次，按照常理推断，涉案房屋所处楼层为六楼，如果生活用水倒灌回流是公共下水管道堵塞所致，那么应是同一栋低楼层最先出现倒灌回流，而涉案房屋之下的楼层均无出现此情况。再者，公共下水管道疏通作业应从楼栋天面或楼栋底层进行，在楼栋公共部位，而本次下水管道疏通是在涉案房屋内进行，涉案水管是闵燕屋内的主卧卫生间下水管道，属于房屋的专有部分。由此可见，引起本次渗水事件是主卧卫生间下水管道堵塞，并非公共下水管道堵塞所致，屋内专有部分非雅居乐从化分公司的维护管理范围。闵燕于2013年3月9日已办理了涉案房屋的收楼手续，距房屋发生积水事件已达五年之久，房屋长期无人管理维护自然积尘严重。虽然闵燕没有居住在涉案房屋内，但涉案房屋内摆放有布艺沙发、餐椅等家具，说明闵燕每次回到涉案房屋必定有停歇，头发灰尘堆积在地漏下水管道，完全符合生活常理。二、一审判决适用法律不当，严重损害了雅居乐从化分公司的合法权益。雅居乐从化分公司作为国家首批一级资质物业企业，优质的物业服务已经得到了广大业主的高度认可，雅居乐从化分公司定期都会对每座楼栋的公共下水道进行疏通，雅居乐从化分公司有提交《雅居乐物业管理记录》予以证明，而事故发生后雅居乐从化分公司积极勘察原因并与开发商排查室内管道是否漏水、公共管道是否堵塞，最后发现是屋内主卧卫生间下水道堵塞，亦聘请师傅进行疏通，已经完全履行物业公司约定和法定义务。闵燕主卧卫生间下水管道的堵塞与雅居乐从化分公司的物业服务没有因果关系，所以一审判决雅居乐从化分公司需承担赔偿责任的法律依据明显不当。考虑本案存在楼上住户不当使用管道、闵燕家中长期无人居住等致使事故损害发生、扩大的因素，损失应由管道使用不当者承担，若无法确认是谁造成，则因参考共同侵权之通论推定共同侵权人承担赔偿责任。三、涉案《资产评估报告》由闵燕单方委托资产评估公司出具，雅居乐从化分公司当庭表示不认可并提出司法鉴定申请，一审法院无视雅居乐从化分公司的质证意见，单凭现场勘察即予以采信，严重损害了雅居乐从化分公司的合法权益。报告书由广州同嘉资产评估有限公司出具，其工商登记经营范围为房地产估价；土地评估；资产评估服务。其出具的报告书为资产价值评估，并非因房屋积水造成的经济损失的鉴定，即造成物品损害需更换或修复的费用，报告书已超过其出具意见的资质范围。评估结论明显违背事实，且本次评估不能取代司法鉴定书等其他报告。一审法院并未对报告书内容进行实质审查，轻易采信该报告并以此认定损失金额，是错误的。被上诉人闵燕辩称：不同意雅居乐从化分公司的上诉请求及事实理由，请求二审法院驳回上诉。涉案房屋的漏水原因是主卧污水倒灌，一审已经查明是公共排水管道堵塞导致污水倒灌回流至闵燕房屋，闵燕对于其购买的涉案房屋拥有支配权和管理权，积水原因不属于闵燕自己导致的，雅居乐从化分公司有责任负责解决该污水倒灌情况。虽一审判决对于责任分配有失公允，但闵燕同意一审判决。闵燕向一审法院起诉请求：一、雅居乐从化分公司赔偿闵燕因污水倒灌造成的财产损失10万元；二、本案诉讼费由雅居乐从化分公司承担。一审法院认定事实：闵燕为广州市从化区江埔街从城大道长寿山路1号605房（涉案房屋）的产权人。雅居乐物业管理服务有限公司从化分公司（其于2017年9月11日更名为雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司，即本案雅居乐从化分公司）与该小区开发商从化兴利房地产开发有限公司于2016年3月30日签订《前期物业服务合同》，约定自2016年4月1日起为涉案房屋小区提供物业管理服务，闵燕与雅居乐从化分公司均确认雅居乐从化分公司管理范围包括公共排水管在内的公用设施设备的日常维护和管理。2017年11月份，闵燕接到雅居乐从化分公司电话告知，称楼下住户反映有漏水情况。2017年11月11日，闵燕委托周冬梅，与雅居乐从化分公司工作人员前往涉案房屋进行查看，发现涉案房屋房间被污水浸泡。当日，雅居乐从化分公司对积水进行了清扫，闵燕将涉案房屋钥匙交雅居乐从化分公司托管以排查漏水原因，后于2018年12月5日取走钥匙。2018年3月27日，闵燕与雅居乐从化分公司进入涉案房屋，发现房屋严重积水，涉案房屋全部被污水浸泡。闵燕与雅居乐从化分公司均确认污水系从主卧卫生间地漏处渗出。雅居乐从化分公司称在2018年3月28日，曾找专业人员在闵燕主卧卫生间地漏处疏通出大量头发和灰尘。本案一审审理过程中，一审法院组织双方前往涉案房屋现场勘查，房屋内积水已清理完毕，房屋墙壁存在被水浸泡的痕迹，有起泡、脱皮等现象，卧室木地板有拱起、变形，且卧室有部分地脚线与墙体脱离，卧室门底部存在木质松动、发霉情况，客厅摆放有柜式空调一台、布艺沙发一套、电视柜一个以及餐椅六张。关于涉案房屋积水产生的损失，闵燕提供其自行委托广州同嘉资产评估有限公司出具的《资产评估报告》，结论为涉案房屋内受水浸损毁所造成装修及家具等资产损失于评估基准日2019年1月3日的评估价值为33917元。其中，各修复项目分别为：1.更换房间木地板，30.38平方米，5165元；2.更换房间木门及木门套，6扇，8100元；3.墙体修复，62.82元，11308元；4.补扇灰、扫墙漆，218平方米，3924元；5.海尔柜式空调送风机维修，1台，500元；6.餐桌餐椅，1套，1440元；7.布艺沙发，1套，2000元；8.夹板造木电视柜，1项，680元；9.清运建筑余泥垃圾，1车，800元。该评估报告中附有评估现场照片。雅居乐从化分公司向一审法院申请对涉案房屋积水形成原因及因积水产生的损失进行鉴定和评估。雅居乐从化分公司还提交了2017年、2018年的《雅居乐物业管理记录》，拟证明每半年对公共排污管道进行定期疏通保养，但闵燕认为该记录系雅居乐从化分公司单方出具，对此不予认可。另雅居乐从化分公司并未提供证据证明闵燕在发生积水前居住使用涉案房屋。一审法院认为，闵燕与雅居乐从化分公司之间成立物业服务合同关系，雅居乐从化分公司负有维护公共排水管道的义务。本案中，污水倒灌事件发生后，现房屋积水已清理完毕，原始现场已经破坏，且此后亦未再发生积水，故雅居乐从化分公司申请对房屋积水原因进行鉴定已缺乏相应的客观条件，故对于雅居乐从化分公司积水原因鉴定的申请，不予采纳。因此，本案只能根据已知事实和日常生活经验法则进行判断。雅居乐从化分公司提交视频及图片，表示其找专业人员在闵燕主卧卫生间地漏处疏通出大量头发和灰尘，主张该地漏堵塞导致涉案房屋积水，但无法证明发生的具体时间、大量头发和灰尘来源于主卧卫生间地漏还是公共排水管，故对雅居乐从化分公司该主张，不予采信。闵燕主卧卫生间地漏处所连通的房屋专有排水管与公共排水管道相接驳，闵燕认为公共排水管道堵塞导致污水通过房屋专有排水管从主卧卫生间地漏处倒灌回流至房间，符合日常生活经验法则，具有合理性，且闵燕并未实际居住涉案房屋，雅居乐从化分公司认为日常进出、开窗通风会随之带入头发灰尘致房屋专有排水管道被堵塞明显不符合生活常理。故一审法院认为房屋积水的原因应为公共排水管道堵塞导致污水倒灌回流。雅居乐从化分公司虽提交了2017年、2018年的《雅居乐物业管理记录》，拟证明每半年对公共排污管道进行定期疏通保养，但该记录系雅居乐从化分公司单方出具，闵燕对此不予认可。雅居乐从化分公司在2017年11月11日即发现房屋积水，闵燕将钥匙交雅居乐从化分公司托管以进一步排查原因，但2018年3月27日，却再次发生积水事件，此亦反映出雅居乐从化分公司对上述问题的处理并不彻底，并未采取有效措施从根本上解决公共排水管道堵塞问题，故雅居乐从化分公司存在不完全履行物业服务合同约定的维护和管理义务。同时，涉案房屋系业主自住封闭的独立专有空间，雅居乐从化分公司作为物业管理公司无法进入涉案房屋及时发现、解决问题，而闵燕作为产权人亦负有对涉案房屋管理和维护义务。虽然闵燕并未在涉案房屋居住，但其自述2018年3月20日即已接到雅居乐从化分公司通知电话，待2018年3月27日前往时发现屋内积水已达数十厘米高。其作为涉案房屋的权属人接到通知后理应立即派人或通知雅居乐从化分公司前往涉案房屋查看或采取其他适当措施以防止损失扩大。因此，闵燕对涉案房屋积水的扩大损失亦负有一定责任。综上，一审法院结合全案案情酌定认定雅居乐从化分公司对涉案房屋积水产生的损失承担60%的责任，闵燕对该损失承担40%的责任。关于损失赔偿的金额问题，闵燕提交广州同嘉资产评估有限公司出具的《资产评估报告》，经一审法院现场勘验，闵燕主张的各项损害均实际发生，评估报告中所列各项目均为修复损害所必须。且该评估报告为专业评估机构出具，经实地查验，亦附有评估现场照片。故一审法院采信该鉴定报告结论，认定损失金额共计33917元。对于雅居乐从化分公司认为系闵燕单方委托，有失公正，要求重新评估的申请，不予采纳。综上所述，雅居乐从化分公司应赔偿闵燕因涉案房屋积水产生的损失33917元×60%=20350.2元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，判决：一、雅居乐从化分公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付20350.2元给闵燕；二、驳回闵燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由闵燕负担996元，雅居乐从化分公司负担154元。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审诉讼中，雅居乐从化分公司向本院提供了以下证据：1、资料签收表，拟证明涉案房屋收楼至今达5年之久，但房屋长期无人管理，自然积尘严重，导致地漏堵塞而发生本次污水倒灌；2、全国企业信用系统下载的广州同嘉资产评估有限公司信息，拟证明该司出具的报告书不能作为本案损失认定的依据。经质证，闵燕认为上述证据不属于新证据，另对于证据1的真实性无异议，但认为与本案无关，不能证明雅居乐从化分公司要证明的内容，污水回流是因为雅居乐从化分公司疏于管理没有及时疏通公共管道导致；对证据2法人真实性无异议，但不同意雅居乐从化分公司的证明内容，认为广州同嘉资产评估有限公司具有评估资质，其作出的评估报告是合情合理的。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：第一，关于涉案房屋积水的原因问题。雅居乐从化分公司主张积水是房屋主卧卫生间专有部分下水管道堵塞所致，闵燕则认为是公共排水管道堵塞导致污水倒灌回流所致。污水倒灌事件发生后，现房屋积水已清理完毕，原始现场已经破坏，且此后亦未再发生积水，雅居乐从化分公司在一审中申请对房屋积水原因进行鉴定缺乏相应的客观条件。而雅居乐从化分公司在一审中提交视频及图片，虽显示专业人员在涉案房屋内疏通出大量头发和灰尘，但未能证实上述物体的具体来源位置。一审法院认为公共排水管道堵塞导致污水通过房屋专有排水管从主卧卫生间地漏处倒灌回流至房间符合日常生活经验法则，理由欠充分，本院不予认可。由于双方对于各自的主张均未能提交确切证据予以证实，故本案中不予采纳认定。第二，关于双方对房屋积水所造成损失的责任分担问题。首先，闵燕作为产权人负有对涉案房屋管理和维护义务，涉案房屋系业主自住封闭的独立专有空间，只有业主或使用人才能及时发现房屋内相关漏水、积水等问题，而雅居乐从化分公司作为物业管理公司难以及时进入涉案房屋内部发现、解决问题。本案诉讼中闵燕自述并未在涉案房屋居住，房屋长期空置，且涉案房屋两次积水均是由其楼下住户首先发现，故房屋积水所导致损失的扩大与闵燕疏于管理、未及时发现问题并进行通知有关，闵燕对该损失的产生负有相应责任。其次，雅居乐从化分公司依据物业服务合同负有对包括公共排水管道在内的公共设施设备进行维护的义务。雅居乐从化分公司在2017年11月11日即发现涉案房屋积水，进行清扫后，闵燕将钥匙交雅居乐从化分公司托管以进一步排查原因，但2018年3月27日却再次发生严重积水事件，此情况可反映出雅居乐从化分公司在首次积水发生时的处理并不彻底，并未采取有效措施查找积水原因及解决相应排水管道堵塞问题，一审法院认定雅居乐从化分公司未完全履行物业服务合同约定的维护和管理义务，并无不当，故其亦应承担一定责任。根据民法的公平原则，并结合本案具体案情，本院酌定认定闵燕、雅居乐从化分公司应对涉案房屋积水产生的损失各承担50%的责任。第三，关于损失赔偿的金额问题。闵燕在一审中提交广州同嘉资产评估有限公司出具的《资产评估报告》，结论为涉案房屋内受水浸损毁所造成装修及家具等资产损失于评估基准日的评估价值为33917元。广州同嘉资产评估有限公司具备资产评估资质，而经一审法院现场勘验，亦确认闵燕主张的各项损害均实际发生，评估报告中所列各项目均为修复损害所必须。故一审法院对该鉴定报告结论予以采信，并无明显不当。雅居乐从化分公司对该评估结论的异议理由不充分，本院不予采纳。因此，雅居乐从化分公司应赔偿闵燕因涉案房屋积水产生的损失33917元×50%=16958.50元。综上，一审判决处理部分不当，本院予以调整。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初65号民事判决第二项；二、变更广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初65号民事判决第一项为：于本判决送达之日起10日内，雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司向闵燕支付16958.50元。如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1150元，由闵燕负担1038元，雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司负担112元。二审案件受理费308.80元，由闵燕负担25元，雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司负担283.8元。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 赵云川审判员 刘 卉二〇一九年六月二十六日书记员 王 敏