大连高新技术产业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0293民初169号 原告：罗元华，男，1987年12月5日出生，住湖北省建始县。 委托诉讼代理人：李永梅，辽宁卜公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：单文，辽宁卜公律师事务所律师。 被告：大连亿海企业集团有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区凌水镇栾金村七贤岭黄泥洼A栋，统一社会信用代码：91210200716949414H。 法定代表人：赵玉海，董事长。 委托诉讼代理人：王洪岩，辽宁君连律师事务所律师。 委托诉讼代理人：楚翘，辽宁众义律师事务所实习人员。 原告罗元华与被告大连亿海企业集团有限公司（以下简称亿海公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗元华及其委托诉讼代理人李永梅和单文、被告亿海公司的委托诉讼代理人王洪岩、楚翘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗元华向本院提出诉讼请求：1.判令确认被告解除其与原告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：XXX）及《商品房买卖合同》补充协议无效；2.要求被告继续履行与原告罗元华于2017年9月1日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：XXX）及补充协议;3.被告立即向原告罗元华交付坐落于大连市高新园区环涛路XXX号房屋；4.被告按照合同约定履行“将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的合同义务，被告为原告开具购房款的全款发票；5.判令被告因逾期交付房屋向原告支付违约金54780元（自2018年8月18日起算至实际交付房屋之日止，暂计算至2019年3月8日，利率按中国人民银行同期贷款利率计算）；6.诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年9月1日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：XXX）,约定被告将七贤岭南部疗养区（原万海金浪地块）亿海贤府XXX号（高新园区环涛路XXX号）商品房出售给原告，房屋建筑面积XXX平方米，总价款1735630元，付款方式为合同签订之日支付20.49%购房款即355630元，其余购房款原告向经被告指定的贷款银行申请贷款支付。合同签订后，原告依约支付了首付款355630元，并向被告指定的浦发村镇银行申请贷款，由于原告工商银行信用卡非恶性逾期，导致2017年11月1日浦发村镇银行贷款审批被拒。经被告同意，2018年3月14日原告再次向被告指定的中国银行股份有限公司大连沙河口支行申请贷款，并按银行要求将首付比例从二成增加至三成。2018年7月28日，被告收到原告支付的此笔房款即170000元，并开具相应金额发票，后贷款审批通过。2018年8月16日，原告付清总房款1735630元。2018年9月17日，被告以原告违约为由向原告发出《解除合同通知书》。被告的上述行为显系滥用合同解除权，严重侵害了原告的合法权益。自2017年9月1日至2018年8月2日期间，被告处工作人员一直协助原告办理贷款的相关事宜，直至被告收到案涉商品房的全部房款，上述事实表明，被告已放弃合同解除权。被告在《商品房买卖合同》中明确约定，其应当在2018年1月19日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付使用，实际情况为直到2018年6月7日，案涉房屋方才竣工验收合格，案涉工程没有在合同约定日期竣工，该行为已构成严重违约。工程验收合格后，被告在亿海贤府小区开始挖下越地下室，挖的很深，原告及多名业主数次向被告要求查看许可手续，被告一直没有向原告出示有关施工许可证明，被告的行为严重危害案涉房屋楼体安全，造成安全隐患。原告及其他业主投诉到大连高新区城市管理行政执法局，2018年9月21日，高新区城市管理行政执法局发文回复责令被告对挖掘区域进行恢复，至原告起诉之日被告仍未将亿海贤府小区下挖区域进行恢复，且将下挖区域出售给他人。现房屋销售市场价格上涨，为了达到更高的销售价格，被告以原告逾期支付房款为由解除合同，拒不履行交付房屋的合同义务，严重违背了合同公平、诚实信用的原则，该行为已构成违约。为此原告诉至法院，请求法院依法判令被告继续履行合同，将案涉房屋交付给原告并协助原告办理产权登记。 被告亿海公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：1.《商品房买卖合同》及补充协议签订后，原告未按合同及补充协议约定支付购房款，构成违约，被告有权解除合同。2.由于原告未按合同约定时间支付房款，按合同第7条及补充协议第二条约定，被告有权解除合同。其诉状中谈到的贷款银行系被告指定贷款银行是错误的，因为根据补充协议第二条第4款，是由于原告自己信用卡存在逾期还款的情形，导致其银行贷款被银行拒绝，故原告未按合同约定支付房款是其自身原因导致。事实上案涉房屋原告在2017年7月29日与被告签订认购书，从该认购书签订之日超过将近一年多的时间，原告没有支付房款，原告的这一行为不符合双方合同约定，也不符合商品房买卖销售行为的行业惯例，事实上由于房地产开发项目在前期建设过程中开发商需要前期投入巨额资金，所以在项目开盘时会推出比较优惠的价格就是为了促成交易，快速回笼资金，本案原告享受了价格的优惠以较低价格签订商品房买卖合同，却不按合同约定的时间支付房款，超时一年多，显然是本案原告严重违反了合同，并且双方签订的合同中对原告逾期支付房款的违约情形进行约定，按照合同约定被告有权解除双方的商品房买卖合同。所以事实上真正违背合同公平诚实信用原则的是原告，而不是被告。案涉项目被告销售的房屋300余套，如果像原告所说是因为房价上涨而被告要求解除合同，法院受理的类似案件不应只是几件而是大批量的。但事实上因为逾期支付房款而解除合同的，和原告有关的一批只有六户。3.本案原告起诉要求确认解除通知无效的时间是2019年1月7日，根据合同法的相关规定，原告主张确认无效的时间超出了三个月，不应予以支持。4.至于原告所说在合同中约定的2018年1月19日应该交房并应办理产权证，案涉合同因原告违约而解除，所以不存在交房办证的事项。根据合同约定只有在原告交清全部房款后且交付了逾期支付房款的违约金及其他费用，被告才可以向原告交房，由于原告未按合同约定支付房款及逾期支付房款违约金，被告按合同约定有权延期交房。5.关于办证，双方在合同及补充协议中均有明确约定，一个是时限约定，办证的时间是180天，期满后可以延续720天，第二个是其他条件约定，即出卖人的办证责任仅限于在买受人向出卖人交清全部房款，支付违约金及相关费用并且收房之后才开始计算办证的时间，由于本案中还没有交房，所以谈不到办证问题。6.关于原告陈述房屋不具备交房条件，案涉房屋在2018年1月16日已经验收合格。综上，原告主张继续履行合同的诉讼请求无事实和法律依据，应驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《商品房买卖合同》（合同编号：XXX）及补充协议、大连增值税普通发票、大连增值税普通发票（XXX、时间2018年7月28日、金额170000元）、中国银行个人贷款放款回单、中国银行股份有限公司个人一手贷款合同（编号：XXX）、解除合同通知书、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、大政办发（2018）31号大连市人民政府办公厅文件，被告提交的《商品房买卖合同》及补充协议、解除合同通知书、认购书，原、被告对上述证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的涉案小区地面照片、高新区城市管理行政执法局回复，上述证据与本案不具有关联性，本院不予采信。2.原告提交的中国银行交易流水明细清单、证据清单，拟证明原告于2018年11月7日提起诉讼，对被告提出的解除合同通知提出异议。经和本院立案部门核实，原告向本院提交起诉状的时间为2018年11月7日，故对原告提交的上述证据本院予以采信。3.原告提交的竣工验收备案表复印件、被告提交的工程竣工验收报告，鉴于竣工验收备案表系复印件，工程竣工验收报告记载的验收时间为2018年1月16日，本院对此确认。4.被告提交的解除劳动合同通知书、处理决定，拟证明本案原告违规行为发生后，被告采取一系列处理措施，证明被告相关人员违反公司规定，违规收取原告房款。经查，上述证据仅能证明被告和其公司几位员工解除了劳动合同，上述证据的内容不足以证明被告的主张，本院不予采信。 根据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年7月29日，原、被告签订《亿海贤府认购书》，原告以1735630元的价格认购被告开发的亿海贤府XXX号商品房一套，建筑面积约XXX平方米；定金20000元，原告应于签订本房屋认购书时交付。该认购书约定了双方应当签订正式的《商品房买卖合同》及相关文件，但签订正式合同的时间处为空白。该认购书备注处载明：买受人应于2017年8月29日前完成银行贷款预审核并交纳该套房屋首付款355630元，签订商品房买卖合同。原告于认购书签订当天向被告支付购房定金20000元，被告向原告出具发票，载明为亿海贤府项目预收款。 2017年9月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：XXX）及补充协议，约定原告购买被告开发的七贤岭南部疗养区（原万海金浪地块）亿海贤府XXX号房屋，房屋建筑面积XXX平方米，总价款1735630元。合同第六条约定，买受人应于本合同签订同时向出卖人支付20.49%购房款，计355630元，包括买受人已经支付的定金20000元转为该期房价款的组成部分，其余购房款1380000元向经出卖人认可的贷款银行申请贷款支付。合同第七条约定了逾期付款的违约责任，即逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。合同第八条约定，房屋交付期限为2018年1月19日前，若买受人未付清房款（含按揭贷款）、违约金及其他应交的费用，出卖人可据实延期交房。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由出卖人继续协调办理，超过720天仍不能办理的，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，该违约金总额以总房款的10%为限。补充协议第二条约定，买受人承诺按揭贷款在规定时间内全额到达出卖人账户，如遇特殊情况（如合同备案延期等）则于合同备案完毕之日起20天内全额到达出卖人账户，否则按合同第七条约定承担逾期付款的违约责任，如超过30天，出卖人可以不再另行催告付款而通知解除合同；买受人在签订本合同时，已充分了解国家和大连市个人购房按揭贷款的政策，承诺个人符合按照本合同约定的金额、比例进行按揭贷款的条件；当发生买受人不能办理贷款，或被银行要求变更贷款金额、首付比例、贷款年限、补充资料等情形，造成贷款不能全部于本合同签署后30日内存入出卖人账号的，买受人应在本合同签署后45日内一次性自行付清全部房款或不足贷款差额部分的房款，逾期视为买受人逾期支付房款，买受人需按照合同第七条约定承担逾期付款的违约责任。补充协议第三条约定，买受人未按照合同约定支付房款、违约金及相关费用给出卖人，出卖人有权顺延办理交楼及办理产权过户时间。合同还约定了其他事项。案涉房屋于2017年9月12日办理了备案登记。 合同签订当日，原告向被告支付案涉房屋首付款335630元（加上原告已付定金20000元，共计支付首付款355630元），被告向原告出具发票，载明为预收款。2018年3月21日，大连市人民政府办公厅发布《大连市人民政府办公厅关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，规定自2018年3月22日起，我市申请商业性个人住房贷款购买首套住房的居民家庭，最低首付款比例为30%。2018年7月28日，原告向被告支付房款170000元，被告向原告出具发票，载明为预收款。 2018年8月2日，原告与中国银行股份有限公司大连沙河口支行（以下简称中国银行）签订了《个人一手住房贷款合同》（签订时间为空白），约定原告向中国银行贷款1210000元，用于购买高新园区环涛路XXX房屋（购房合同号XXX），购房面积XXX平方米，房屋总价款1735630元，贷款利率为中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率上浮11%，付息方式为按月付息，贷款的放款账户户名为大连亿海企业集团有限公司，借款人以本合同项下所购房屋提供抵押担保。2018年8月16日，上述贷款1210000元转入被告公司账户。原告向中国银行偿还贷款本息至今。 2018年9月17日，被告向原告发出《解除合同通知书》，内容：你与我公司于2017年9月1日签订《商品房买卖合同》，购买我公司开发建设的高新区环涛路XXX号房屋，合同约定房屋总价款为1735630元，于合同签订时支付首付款355630元，余款1380000元通过银行贷款支付，您未在合同约定的时间内支付剩余房款，根据《商品房买卖合同》补充协议第二条第5款、《商品房买卖合同》第七条约定，已构成逾期付款违约，应承担相应的违约责任。因您未按合同约定履行付款义务，依据双方订立的《商品房买卖合同》及补充协议之约定，我公司特向您通知如下：自收到本通知起，双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议解除，请您在收到本通知后5个工作日内到我公司处理合同解除后的相关事宜。 原告就案涉房屋已交付给被告的购房款1735630元至今仍在被告公司账户内。案涉房屋所在的项目于2018年1月16日验收合格。现案涉房屋具备交付的条件，亦可以办理产权登记。原告于2018年11月7日向本院提起诉讼。 本院认为，结合已查明的相关事实及双方当事人的诉辩主张可以看出，本案争议的焦点问题是：第一，案涉商品房买卖合同及其补充协议是否应当予以解除的问题；第二，被告亿海公司是否应当向原告罗元华履行交付案涉房屋及办理所有权变更登记合同义务（即包括被告亿海公司开具全款发票）的问题；第三，被告亿海公司是否应当向原告罗元华承担支付逾期交付房屋违约金的民事责任的问题。 针对第一个焦点问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款（即合同约定的解除条件成就时，解除权人可以解除合同）、第九十四条（即符合法定解除的条件时，当事人可以解除合同）的规定主张解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除；对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间的，在解除合同或者债务抵销通知书到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，首先，被告亿海公司于2018年9月17日发出解除合同通知书后，原告罗元华于2018年11月7日就已提起本案诉讼并要求本院确认解除合同的效力，鉴于原、被告并未对解除合同的异议期限作以明确约定，因此，被告亿海公司辩称原告罗元华超出法定三个月期限对合同解除提出异议的理由，无充分的事实和法律根据。其次，依据原、被告双方签订合同及履行合同的相关情况可以看出，虽然原告罗元华并未按2017年9月1日签订的案涉商品房买卖合同中约定的时间（即合同签订后45日内）支付全部房款，但在此之后，因原告罗元华基于贷款政策的变化（即首付款不低于房款总额的30%）在2018年7月28日向被告亿海公司补交首付款170000元之时，被告亿海公司并未对此提出异议且向原告罗元华开具了收到该笔款项的发票，原告罗元华基于被告亿海公司的前述行为又通过银行贷款的方式将剩余房款在2018年8月16日支付给了被告亿海公司，且原告罗元华截止目前已经履行了其与银行签订的借款合同中约定的部分还款义务。故综合本案情况，被告亿海公司于2018年9月17日向原告罗元华提出解除双方签订的合同的行为并无充分的事实和法律根据。据此，原告罗元华要求确认被告亿海公司解除合同行为无效的诉讼请求，本院予以支持。 针对第二个焦点问题，本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十三条规定的内容可以看出，若法律文书确定继续履行合同的，则应当明确继续履行的具体内容。本案中，原告罗元华的第二项诉讼请求是要求被告亿海公司继续履行合同及其补充协议，由于原告罗元华的该项诉讼请求并不明确，因此，本院对其该项诉请不予支持。因原告罗元华的第三项（即要求被告亿海公司交付案涉房屋）和第四项（即要求被告亿海公司开具全款发票并履行办理案涉房屋所有权变更登记的合同义务）诉讼请求明确了被告应当继续履行合同的具体内容，结合本案现查明的事实可以认定案涉房屋具备交付及办理产权登记的情形，且依据交易习惯被告亿海公司开具案涉房屋的全款发票是办理房屋产权登记的前提条件之一，故原告的第三项、第四项诉讼请求，有事实和法律根据，本院予以支持。鉴于案涉商品房买卖合同中约定被告亿海公司交付房屋之后再办理相关产权手续，故结合案涉房屋当前已具备办证的情况，被告亿海公司在本院指定的期间向原告罗元华交付案涉房屋之后的相应期间内再履行其办理房屋产权的相关手续（即包括开具全款发票）的合同义务为宜。 针对第三个焦点问题，本院认为，依据本案现查明的事实可以看出，由于原告罗元华支付案涉房屋的全部房款存在晚于合同约定的情形，且案涉商品房买卖合同中明确约定被告亿海公司在原告罗元华未按约支付全部房款的情况下可以顺延办理交楼及办理产权过户时间，考虑被告亿海公司在本案诉讼之前已经发出解除合同的通知书，且双方对于案涉合同是否予以解除在人民法院并未作出裁判之前存有争议，因此可以认定被告亿海公司于2018年8月16日收到案涉房屋的全部房款后未向原告罗元华交付房屋并非被告亿海公司主观上故意违约，即被告亿海公司若在本案确定应当继续履行合同之后仍拒绝交付案涉房屋的，则其应当承担相应的民事责任。据此，综合本案情况，原告罗元华的该项诉讼诉讼请求，无充分的事实和法律根据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十三条之规定，判决如下： 一、确认被告大连亿海企业集团有限公司解除其与原告罗元华签订的《商品房买卖合同》及补充协议无效； 二、被告大连亿海企业集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告罗元华交付位于大连市高新园区环涛路XXX号房屋； 三、被告大连亿海企业集团有限公司在按照前述第二项内容履行完毕之后的三十日向原告罗元华开具全额购房款发票并履行将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的合同义务； 四、驳回原告罗元华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费20561元，原告罗元华负担141元，由被告大连亿海企业集团有限公司负担20420元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判长 崔洪梅人民陪审员徐丽杰人民陪审员窦红艳 二〇一九年六月二十日 书记员 宋         晓         娜 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十七条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十三条当事人申请人民法院执行的生效法律文书应当具备下列条件： （一）权利义务主体明确； （二）给付内容明确。 法律文书确定继续履行合同的，应当明确继续履行的具体内容。