广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终6609号上诉人（原审被告）：广州资产管理有限公司，住所地广州市南沙区丰泽东路106号1301房。法定代表人：梁镜华，职务：董事长。委托诉讼代理人：林子樑，该公司职员。委托诉讼代理人：黄小锋，广东正大联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈亮，男，1982年2月19日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。委托诉讼代理人：陈艺怡，广东都汇律师事务所律师。原审被告：张崇法，男，1968年4月16日，汉族,住浙江省温州市龙湾区。上诉人广州资产管理有限公司（以下简称资产管理公司）因与被上诉人陈亮、原审被告张崇法案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初7477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人资产管理公司的委托诉讼代理人黄小锋，被上诉人陈亮及其委托诉讼代理人陈艺怡到庭参加诉讼。原审被告张崇法经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。资产管理公司上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.改判驳回陈亮所有诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由陈亮、张崇法共同承担。事实与理由：一、一审法院在没有查明陈亮与张崇法之间经济往来记录的情况下，仅依据金融机构的单笔转账凭证就认定双方之间存在民间借贷法律关系属于认定事实错误。二、陈亮并未按照其与张崇法之间签订的《存量房买卖合同》内容付清购房款。陈亮与张崇法于2015年4月20日签订《广州存量房买卖合同》，2015年5月19日涉案房屋就被广州市花都区人民法院查封，2015年5月21日向广州市花都区地方税务局新华税务局缴纳契税，陈亮在涉案房屋交易过程中应当明确知道房屋已被法院查封，因此应自行承担不能办理房屋过户登记而产生的不利后果，故陈亮对涉案房屋未能过户存在过错。另，广州市中院近期也对广州市基层法院办理执行异议之诉案件作出了指导意见：非因买受人自身原因未办理过户登记，不能够对抗执行。三、陈亮未能取得涉案房屋的所有权，且不能阻却资产管理公司基于生效法律文书申请的强制执行。一审法院认为陈亮有权要求停止对涉案房屋的执行属于适用法律错误。四、一审法院认为陈亮有权要求停止对涉案房屋的执行并确认涉案房屋归陈亮所有，等于是说债务人可以任意选择本不具有优先权的普通债权人优先受偿，为债务人制造虚假债务大开方便之门，至少也是为债务人选项性优先清偿大开方便之门。综上，请求二审法院予以改判。陈亮辩称，我方同意一审判决，不同意资产管理公司的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。一、陈亮与张崇法签订的民间借贷合同真实合法，陈亮向张崇法出借本金564000元，月息两分，11个月，后因陈亮经济困难才以房抵债，经评估与张崇法的本金及利息相近，故签订房屋买卖合同，陈亮已将差额部分款项支付到法院代管账户以便清偿张崇法的债务。二、陈亮对涉案房屋未办理过户登记未存在过错，不能办理变更登记恰恰是不可预见的结果，房屋被查封是因张崇法的债务引起，符合最高法院关于执行异议第28条规定，在陈亮和张崇法签订的买卖合同以后，双方积极履行变更登记手续，其却因非陈亮自身过错而无法变更登记。三、社会的利益是多维度多方面的，法院判决应均衡各方利益，并非若本案陈亮的诉请得到法院支持，就完全否定了优先受偿的法律制度，因债权和物权登记必然存在时间差，而涉案房屋是陈亮与其家庭的基础生活资料，也是其唯一住房，所以在执行过程中，优先保护不动产买受人的利益是合法合理的。四、陈亮是在借贷合同期届满前1、2月才知道张崇法没有偿还债务的能力，在庭审中也没有说过对张崇法的经济状况此前毫不知情，根据证据规则的规定，若资产管理公司认为该笔借款是其他款项，应当在一审时提交调查取证的申请，否则应承担举证不能的法律后果。张崇法经本院传票传唤未到庭参加诉讼。2018年7月12日，陈亮向一审法院起诉请求：1.终结对1905号房产的执行（案号：广州市花都区人民法院（2017）粤0114执恢746号）；2.确认位于广州市花都区新华街平步大道中131号E区I栋1905房产归陈亮所有，即确认陈亮是涉案房屋的所有权人。3.本案诉讼费用由资产管理公司、张崇法承担。一审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新华街平步大道中131号E区I栋1905房，权属人为张崇法。涉案房屋分别于2015年5月19日、2015年8月7日、2018年3月7日被一审法院查封。由于张崇法未履行生效法律文书确定的义务，中国工商银行股份有限公司广州花都支行向一审法院申请强制执行，执行案号为：（2017）粤0114执恢746号。在该案执行过程中，陈亮提出执行异议，认为张崇法通过以房抵债的方式将涉案房屋出售给了陈亮，陈亮已经付清了房款，并占有使用涉案房屋至今，故要求一审法院终止对涉案房屋的执行。一审法院于2018年6月21日作出（2018）粤0114执异105号执行异议裁定，裁定：驳回案外人陈亮的异议请求。陈亮不服该裁定，遂提起本案诉讼。2015年4月20日，张崇法（甲方、卖方）与陈亮（乙方、买方）签订存量房买卖合同，约定：甲方将涉案房屋以600000元的价格出售给乙方。签订本合同时，乙方向甲方支付100000元作为购房定金，并按照一次性付款方式按期付款；总金额600000元，乙方应于2015年4月28日前向甲方支付。甲、乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。甲方应在该房地产正式交付使用前，交清该房地产在收楼前发生的所有欠款及费用。甲方保证在交易后乙方无须对上述甲方欠款及应付费用负责。甲乙双方应当于2015年4月28日向房地产登记机构申请办理产权转移登记。税费缴交按政府规定各付各税。合同还对其他内容进行了约定。经广州市花都区地方税务局核定，涉案房屋的计税价格为646105元。陈亮于2015年5月21日缴纳了涉案房屋的有关税费，包括个人所得税6461.05元。另查明，在（2017）粤0114执恢746号执行过程中，资产管理公司向一审法院申请变更其为（2017）粤0114执恢746号的申请执行人。一审法院于2018年8月15日做出（2018）粤0114执异267号执行裁定书，支持了资产管理公司的异议请求。一审诉讼中，陈亮称其于2014年6月6日与张崇法签订了借款合同，约定张崇法向其借款564000元，按照月利率2%支付利息，借款期限为11个月。2015年3月份左右，张崇法提出其无钱归还，愿意用涉案房屋抵顶欠款，双方遂到房管部门对涉案房屋价格进行评估，评估价格为60多万元，与借款本息相差无几，双方遂于2015年4月20日签订了上述广州市存量房买卖合同，约定用借款本息约68万元抵顶房款，所有税费均由陈亮负担。签完合同当天，陈亮将原来的借款借据等材料交给了张崇法，张崇法于当天将涉案房屋交付给陈亮使用，并将房产证原件交由陈亮持有。双方于2015年5月26日到房管部门办理递件过户手续时发现涉案房屋被查封，无法过户交易。为此，陈亮提交了银行交易清单拟证明其向张崇法出借款项的事实；提交了收款收据以及由物业管理公司、居委会分别出具的证明，拟证明其入住涉案房屋的情况。资产管理公司认为陈亮提交的银行交易清单并不能证明借贷关系真实存在，居委会无权对辖区内居民的居住情况进行记录，物业公司出具的证明没有缴费单据进行佐证，因此对上述证据均不予确认。诉讼中，陈亮将36000元款项一次性支付到一审法院代管款账户，表示若法院认为其仅向张崇法支付了购房款564000元，剩余36000元购房款未付清，若法院支持其诉讼请求，上述款项可以作为张崇法的执行款，直接用于清偿张崇法对外所欠债务。一审法院认为，本案争议的焦点为陈亮与张崇法之间是否存在真实合法的以房抵债协议？假如真实合法，其实体权利能否对抗（2017）粤0114执恢746号的执行？关于争议焦点一，陈亮称其在2014年6月6日向张崇法出借了564000元，由于张崇法到期无力偿还，张崇法遂提出用涉案房屋作价600000元抵顶借款本息，但是相应的借款凭证在签订广州市存量房买卖合同后均交还给了张崇法。对此，陈亮提交了银行交易流水、广州市存量房买卖合同、税务发票、证明等证据予以证明。一审法院认为虽然陈亮未能提交借款合同证明其与张崇法之间存在借贷关系，陈亮称借款凭证在签订广州市存量房买卖合同之后已经交给了张崇法，该说法符合常理，而且陈亮提交的银行转账凭证，可以证明张崇法向陈亮借款564000元的事实，资产管理公司认为该笔款项系其他款项，并未提交证据予以反驳，因此对资产管理公司的意见一审法院不予采纳。陈亮提交的上述证据形成了完整的证据链，足以证明张崇法向陈亮借款之后，因无力偿还，双方当事人协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款转化为已付购房款并经对账结算，双方之间成立的商品房买卖合同关系真实，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于争议焦点二，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，张崇法与陈亮于2015年4月20日签订广州市存量房买卖合同，该时间早于涉案房屋查封之时。其次，根据物业管理公司以及居委会出具的证明，可以证明陈亮已经于2015年4月20日开始占有使用涉案房屋。再次，广州市存量房买卖合同约定的购房款为600000元，陈亮称该购房款用借款本息进行抵顶，其与张崇法约定的借款本金为564000元，按月利率2%支付利息，借款期限11个月，截止至签订合同时的本息约为68万元左右。由于陈亮仅提交了2014年6月6日的564000元的转账记录，该证据仅能证明张崇法向陈亮借款564000元的事实，并不能证明双方对利息、借款期限的具体约定，因此陈亮应对此承担举证不能的法律后果，故一审法院认为根据已有证据仅能认定陈亮向张崇法支付购房款564000元，对剩余36000元，陈亮已一次性支付到法院代管款账户，并表示如果法院支持其诉讼请求，该笔款项可用于清偿张崇法的债务，因此陈亮已经付清了所有购房款。最后，涉案房屋于2015年5月19日被法院查封，陈亮与张崇法之间的广州市存量房买卖合同签订于2015年4月20日，现并无证据证明未办理过户登记陈亮存在过错。综上，陈亮作为房屋购买人的权利与资产管理公司实现债权的权利发生冲突时，应优先维护购买人的权利。因此，陈亮依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，要求停止对涉案房屋的执行并要求确认涉案房屋为其所有的请求，理由充分，一审法院予以支持。张崇法经一审法院传票传唤，无正当理由拒不履行到庭义务，违反法律规定，一审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十二条的规定，一审法院于2018年12月18日作出如下判决：一、在广州市花都区人民法院（2017）粤0114执恢746号案中停止对位于广州市花都区新华街平步大道中131号E区I栋1905房的执行；二、确认位于广州市花都区新华街平步大道中131号E区I栋1905房为陈亮所有。一审案件受理费21356.40元，由张崇法负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。经查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审庭后，资产管理公司向本院提交调查取证申请书，请求本院向银行调查收集陈亮（银行账户：中国农业银行6228480083890865914）与张崇法（银行账户：中国农业银行6228490080009514217）于2014年6月6日至2016年6月6日期间的资金往来记录。二审中，陈亮称其与张崇法有生意往来，存在供货关系，张崇法是供货方，其需付款给张崇法。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：陈亮对涉案房屋享有的实体权益能否对抗案件的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。关于陈亮主张其与张崇法存在借款关系，因张崇法未能偿还欠款，双方达成以欠款抵偿房款问题。陈亮为此提交了2014年6月6日转账给张崇法564000元的银行转账记录予以证明其与张崇法存在借贷关系，陈亮并称借款凭证在签订广州市存量房买卖合同之后已经交给了张崇法。本院认为，二审中，陈亮称其与张崇法有生意往来，存在供货关系，张崇法是供货方，其需付款给张崇法。故在没有其他证据佐证上述款项为借款的情况下，不能排除上述款项为陈亮所支付的货款的可能性。而且，根据日常经验法则，一般借款关系约定的期限为六个月、一年、二年不等，陈亮陈述其与张崇法约定借款期限为11个月，该约定不符合常理。且结合上述款项于2014年6月6日转账至双方签订合同2015年4月20日恰好约11个月的事实分析，陈亮该陈述存在疑点，无法采信。因此，陈亮主张其向张崇法转账的564000元为其对张崇法的借款，且双方达成以欠款抵偿房款，依据不足，应不予支持。综上，本案陈亮提交的证据不足以证明陈亮已支付了合同约定的购房款，故依据上述法律规定，陈亮对涉案房屋实体权益不足以排除案件的强制执行，对于本案陈亮所提诉请应予以驳回。至于陈亮与张崇法之间的往来款项，本案不予调处。关于资产管理公司申请调查取证问题，因无必要，本院不予采纳。综上，资产管理公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但处理不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初7477号民事判决；二、驳回陈亮的全部诉讼请求。一审案件受理费21356.40元，由陈亮负担。二审案件受理费21356元，由陈亮负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  李 民审判员  闫 娜二〇一九年六月二十五日书记员  张 旭周凡舒