广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0503民初1913号 原告：北海市逢时实业开发有限公司。住所：北海市北海大道187号逢胜大厦3001号。统一社会信用代码：91450500199347553N。 法定代表人：冯绵忠，总经理。 委托诉讼代理人：刘贵达，京园（北海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张凡，京园（北海）律师事务所实习人员。 被告：许向颖，女，1972年5月30日出生，汉族，住河北省迁安市。 委托诉讼代理人：许向军，男，1968年8月30日出生，汉族，住河北省迁安市。 第三人：中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行。住所：北海市北部湾西路27号。统一社会信用代码：91450500763062146L。 负责人：钟军辉，行长。 委托诉讼代理人：黄伟，男，1987年4月4日出生，汉族，住合浦县，该公司员工。 原告北海市逢时实业开发有限公司（以下简称“逢时公司”）诉被告许向颖、第三人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行（以下简称“工行云南路支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案受理后，依法适用普通程序于2019年4月22日公开开庭进行了审理。原告逢时公司的委托诉讼代理人刘贵达、被告许向颖及其委托诉讼代理人许向军、第三人工行云南路支行的委托诉讼代理人黄伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告逢时公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2017年3月21日、2017年6月13日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.被告支付原告违约金129574元；3.解除原告、第三人、被告三方签订的《个人购房担保借款合同》；4.被告协助原告办理撤销《商品房买卖合同》（预售合同备案登记编号：201706131223）预售合同登记备案手续、商品房抵押预登记手续、预售商品房买卖预告登记手续；5.被告支付原告律师费用4300元。事实和理由：2017年3月21日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告向原告购买位于广东商品房。该房建筑面积87.55平方米，单价7400元每平方米，总价647870元。以贷款方式付款：首付10000元，余款215870元在银行放款后10个月内付清，具体为：银行放款当日起算，六个月内买受人付清102935元，十个月内买受人付清112935元。其余银行按揭款422000元由被告向银行申请贷款支付；双方在合同第八条中约定：买受人未按约定时间付款的，逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自合同解除通知送达之日起30日内按照累计应付款的20%支付违约金。2017年3月21日，双方还签订了附件十一《商品房买卖合同补充协议》，具体对付款方式及期限、合同解除等进行约定，规定逾期付款的，自逾期之日至买受人付清房款之日止，买受人按日向出卖人支付合同未付款日万分之十的违约金。双方还约定，选择银行办理按揭贷款的，因按揭贷款最终审核权在银行，由银行具体审核买受人是否符合按揭贷款条件，买受人知悉有关银行贷款的相关事宜。最终获得贷款的数额，以银行批准的数额为准，如果买受人获得的贷款数额加首付款不足总房款时；则买受人应在接到出卖人付款通知后30日内一次性付清余下的购房款，否则视为买受人逾期付款。双方在补充协议中约定，除非出现双方约定的合同解除条件或具备法定解除条件外，任何一方不得单方解除合同，否则违约金按合同约定总购房款的20%向对方支付违约金。买卖双方任何一方行使合同解除权后，买受人应于合同解除后10个工作日协助出卖人到房产管理机关办理合同备案登记的撤销手续。合同签订后，原告于2017年6月15日为上述房屋办理了商品房预售合同备案登记手续。被告向第三人办理按揭贷款，以其向原告购买的“逢时海景广场”2幢1单元31层05号房产与第三人签订了借款合同且办理商品房抵押预告登记手续。但经第三人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行审核，没有向被告发放按揭贷款422000元。由于被告方面的原因，被告并没有按合同约定的期限向原告支付房款，到目前为止，被告除支付10000元首付款外，其余的房款都没有支付。2017年12月19日，原告通过发催还函的方式要求被告支付未支付的房款，但被告没有支付。原告认为，被告没有按合同约定履行义务构成违约，为维护合法权益，故诉至法院。 被告许向颖辩称：不同意原告的所有诉讼请求，但认可备案合同效力。被告没有与逢时公司签订合同，是与富腾公司签订合同。 原告提供的证据有： 一、《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2-1-3105），拟证实原、被告之间存在合同关系； 二、《收据》，拟证实被告向原告交纳房款； 三、《个人购房借款/担保合同》，拟证实原告、被告与第三人签订借款合同； 四、《催款通知》、《全球邮政特快专递》，拟证实原告向被告发函要求履行合同； 五、《北海市商品房预售合同登记备案证明》，拟证实涉案商品房已经进行预售登记； 六、《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00076194），拟证实双方已签订备案合同； 七、《不动产登记证明》，拟证实涉案商品房已进行抵押； 八、《委托代理合同》、《广西增值税普通发票》，拟证实原告因对被告提起诉讼支付律师费4300元； 九、《借款合同书》，拟证实被告并没有实际支付首付款给原告； 十、《购房情况说明》，拟证实被告只支付10000元首付款； 十一、《承诺书》，拟证实被告没有真正支付首付款给原告。 被告提供的证据有： 1.《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00076194），拟证实房地产交易中心备案的合同合法有效； 2.《收据》、《中国工商银行刷卡凭证》，拟证实被告分三期向原告支付首付款； 3.《收据》，拟证实被告向富腾公司交付意向金5000元； 4.《商品房代理销售协议》、《委托书》、《佣金结算表》，拟证实原告与广西富腾房地产代理公司之间是代理销售关系； 5.《收据》，拟证实被告向富腾公司支付购房款208360元。 第三人工行云南路支行陈述称：若法院判决解除备案合同，本行同意解除担保合同，亦同意协助撤销抵押登记和合同备案手续，因为本行未向被告许向颖发放贷款。 第三人工行云南路支行对其陈述未提交证据。 经质证，被告对原告提交的证据一认为合同上的签名确实是本人签的，但合同内容被掉包；证据二、八不认可；证据三不属实，但签名是本人签的；证据四本人确实收到催款通知，但被告不欠原告钱；证据五至七无异议；证据九至十一，不是本人签名，但不申请笔迹鉴定。第三人对原告提交证据三至七无异议，其他证据不知情。 原告对被告提交证据1真实性、合法性、关联性无异议；证据2至5没有原件核对，对其真实性、合法性、关联性均有异议。第三人对被告提交证据1、2无异议，其他不知情。 本院认为，原告提交的证据五至七以及被告提交的证据1，各方当事人对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院依法予以采信作为本案定案依据。原告提交的证据一至四、八至十一，具有证据的真实性、合法性，与本案具有关联性，本院依法予以采信。被告提交的证据2，因该证据从第三人处获取且第三人对其无异议，故本院予以采信；被告提交的证据3至5，没有原件核对，无法核实其真实性，本院不予采信。 综合全案证据，本院确认以下事实： 2017年3月21日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2-1-3105），双方约定：被告购买原告开发的位于广东，建筑面积共87.55平方米，单价为每平方米7400元，总价款为647870元；被告采取按揭贷款方式付款，被告在签订《商品房买卖合同》的当日，一次性付清该商品房的首付款10000元，余款215870元于放款后10个月内付清，具体为：银行放款当日起算，六个月内被告付清102935元，银行放款当日起算，十个月内被告付清112935元，余款422000元被告通过银行贷款方式一次性支付给原告；被告未按照约定时间付款的，逾期超过10日，原告有权解除合同；原告解除合同的，应当书面通知被告；被告应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的20%向原告支付违约金，同时，原告退还被告已付全部房款（含已付贷款部分）；原告应当在2017年12月30日前向被告交付该商品房等。双方还在附件十一《商品房买卖合同补充协议中》中约定：按揭贷款最终审核权在银行，由银行具体审核被告是否符合按揭贷款条件，被告知悉有关银行按揭贷款的相关事宜。被告未按银行要求提供按揭贷款所需的资料或银行因任何原因未向被告发放贷款导致按揭贷款不成的，不作为被告不能付款的援引理由；最终获得贷款的数额，以银行批准的数额为准，如果被告获得的贷款数额加首付款不足总房款时；则被告应在接到原告付款通知后30日内一次性付清余下购房款，否则视为被告逾期付款；自逾期之日到被告付清房款手续之日止，被告按日向原告支付合同未付房款日万分之十的违约金，本协议中所指银行是为与原告存在按揭合作关系的银行；被告应在交接房屋前缴纳合同第六条约定的商品房总价款、违约金、政府部门规定税费，签署委托原告代办房屋所有证的各项手续；若被告未全面履行上述义务，或有银行按揭欠款等，原告有权顺延交房并不承担任何违约责任直至被告履行上述义务或付清欠款为止；当合同或补充协议约定的最后付款期限晚于合同第十一条约定的交付期限的，视为合同第十一条约定的交付期限变更为被告全部完成上述义务之日起第十五日止等。当天，原、被告同时签订《借款合同书》，约定：“原告于2017年3月21日借款215870元给被告，经双方协商，还款时间按以下约定时间：被告须于签订本合同之日支付房款10000元，余款215870元于放款后10个月内付清，具体为：银行放款当日起算，六个月内被告付清102935元，银行放款当日起算，十个月内被告付清112935元，余款422000元申请贷款支付”。同日，被告向原告出具《购房情况说明》，写明：“被告购买的逢时海景广场2栋1单元3105号房为毛坯房，总房款647870元，该房为银行按揭贷款，首付款225870元，银行按揭422000元整，现已付款10000元整，余首付款分10个月内付清，具体为银行放款当日起算，6个月内被告付清房款102935元，银行放款当日起算，10个月内被告付清房款112935元，被告付清全部房款办理产权证等”。被告在上述情况说明中签字确认。同日，被告还向原告出具《承诺书》，写明“本人于2017年3月21日购买的逢时海景广场2栋1单元3105号房，总房款647870元，该房为银行按揭贷款，首付款225870元，银行按揭422000元，现本人因为资金紧张，先付款10000元给开发商，余首付款215870元本人向开发商借款支付银行按揭首付款，由本人提供本人的银行卡给开发商把首付款存入该银行卡后再转入开发商账号；银行按揭放款后本人分期10个月内付清给开发商，该首付款属于开发商借款给本人付首付款的走账款，不属于本人的钱，本人不得通过任何渠道非法把该首付款转出占为已有，否则本人要承担所有的法律责任”。2017年4月27日，原告向被告出具《收据》，写明收到被告交来涉案商品房定金10000元。 2017年3月28日、4月6日、4月27日，原告向被告出具三份《收据》，确认收到被告支付逢时海景广场2-1-3105号房款合计208360元。同年6月13日，原告的工作人员代被告与原告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00076194），约定：被告购买原告开发的位于广东，建筑面积共87.55平方米，商品房单价为每平方米7200元，总价款为630360元；被告采取按揭贷款方式付款，被告应当支付首期房价款208360元，余款422000元申请贷款支付；该合同其他约定内容与原、被告于2017年3月21日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2-1-3105）约定内容基本相同。同年6月15日，原告到北海市房地产交易中心为上述《商品房买卖合同》（合同编号：YS00076194）办理登记备案，登记编号为201706131223。同年6月30日，涉案商品房办理预售商品房抵押权预告登记[桂（2017）北海市不动产证明第0026214号]，权利人为第三人工行云南路支行，义务人为被告许向颖。之后，因原告的其他购房者存在大量违约情况，第三人暂停与原告合作贷款，故第三人未向被告发放贷款。同年12月25日，原告向被告邮寄《催款通知》，告知：经北海市工商银行审核不给予被告银行按揭贷款，根据合同约定，请被告收到本通知后30日内一次性付清首付房款215870元，并到北海市信用社银行办理签字贷款手续，否则原告将依法解除《商品房买卖合同》，要求被告按合同总价款20%支付违约金。 另查明，2018年10月26日，原告（甲方）与京园（北海）律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定：乙方接受甲方的委托，指派刘贵达律师、张凡实习人员为甲方与许向颖商品房销售合同纠纷案的第一审代理人；甲方同意支付4300元给乙方为律师代理费，差旅费则由乙方律师向甲方实报实销。同日，京园（北海）律师事务所向原告出具上述律师代理费的《广西增值税普通发票》。 本院认为，原、被告经自愿协商于2017年3月21日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2-1-3105）系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。被告抗辩称上述合同虽然是被告自己签订，但并非双方实际履行的合同，该合同应为无效合同，且被告已经支付首付款208360元。本院认为，根据被告于签订上述合同当日签字确认的《购房情况说明》、《借款合同书》、《承诺书》可以证实上述合同是双方实际履行的合同，故被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。根据合同约定，被告支付部分首期房款10000元，后因第三人工行云南路支行暂停与原告合作贷款，故被告未能办理银行按揭。之后原告根据合同约定向被告发送《催款通知》，要求被告在30日内付清首付款和变更银行办理按揭手续，但被告未按约履行，故被告存在逾期付款的违约行为，依法应当承担相应的法律责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定以及双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，有事实根据和法律依据，本院予以支持。原告主张因被告违约，被告应按照合同约定以合同总价款647870元的20%即129574元承担违约责任,对此被告抗辩称不同意支付违约金。本院认为，根据双方履行合同情况及被告过错程度，逢时公司主张违约金过高应予调整，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，被告应从2018年1月25日起以累计应付款即637870元为基数，依照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的130%向逢时公司支付违约金，逢时公司请求超出部分，本院不予支持。原告依据合同约定，要求被告承担律师服务费4300元，有事实根据和法律依据，本院予以支持。原告主张解除其工作人员代被告与原告于2017年6月13日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00076194），并要求被告协助办理注销该合同的登记备案。被告抗辩称认可该备案合同的效力，但不同意解除合同。本院认为，因原、被告实际履行的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2-1-3105）已经解除，故双方为办理银行按揭贷款而签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00076194）亦应解除，同时被告应协助原告办理注销该合同的登记备案，故原告的上述主张本院予以支持。原告主张解除其作为保证人与被告、第三人签订的《个人购房担保借款合同》，同时主张被告协助办理撤销商品房抵押预告登记手续，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，因第三人工行云南路支行同意解除上述担保贷款合同，亦同意协助办理撤销商品房抵押预登记手续，故原告的上述主张，有事实根据和法律依据，本院予以支持。原告主张撤销涉案商品房的预售商品房买卖预告登记，但未提供证据证实涉案商品房已经办理买卖预告登记，故对原告该项主张，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，现因商品房买卖合同和担保贷款合同均被解除，故原告应当将其收取的房款10000元返还被告，同时应以10000元基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，从2017年4月28日起至付清之日止向被告支付利息。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告北海市逢时实业开发有限公司与被告许向颖于2017年3月21日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2-1-3105）； 二、被告许向颖向原告北海市逢时实业开发有限公司支付违约金（具体计算方式如下：按照637870元从2018年1月25日起依照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的130%，计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，提前履行的计至实际支付之日止）； 三、被告许向颖向原告北海市逢时实业开发有限公司支付律师服务费4300元； 四、解除原告北海市逢时实业开发有限公司代被告许向颖与原告北海市逢时实业开发有限公司于2017年6月13日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00076194）； 五、被告许向颖于本判决书生效之日起十日内协助原告北海市逢时实业开发有限公司办理注销北海市广东南路以西、金海岸大道以南100米逢时海景广场2幢1单元3105号商品房预售合同登记备案（备案合同编号：YS00076194、登记编号：201706131223）； 六、解除原告北海市逢时实业开发有限公司与被告许向颖、第三人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行于2017年5月19日签订的《个人购房借款/担保合同》； 七、被告许向颖、第三人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行于本判决书生效之日起十日内协助原告北海市逢时实业开发有限公司办理撤销预售商品房抵押权预告登记[桂（2017）北海市不动产证明第0026214号]； 八、原告北海市逢时实业开发有限公司向被告许向颖返还房款10000元及利息（利息计算方式如下：以10000元为基数从2017年4月28日起至清偿之日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）； 九、驳回原告北海市逢时实业开发有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案受理费2977元、公告费390元，合计3367元，由原告北海市逢时实业开发有限公司承担567元，被告许向颖承担2800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 长 彭        丫 人民陪审员 傅辉雄人民陪审员杨文 二〇一九年六月三日 法官 助理 冯        志 书 记 员 庞        霞 附：本判决书引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条第二款商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。