江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1183民初7170号原告：深圳市大数云房网络科技有限公司（原深圳市前海云房网络科技有限公司），住所地深圳市南山医深南大道9672号大冲商务中心0座9楼。法定代表人：钟岩，系该公司总经理。委托诉讼代理人：简繁，系该公司员工。委托诉讼代理人：黄婧，系该公司员工。被告：句容碧桂园房地产开发有限公司，住所地江苏省句容市开发区振兴路8号。法定代表人：刘森锋，系该公司总经理。委托诉讼代理人：贾根甫，系该公司员工。原告深圳市大数云房网络科技有限公司（以下简称大数云房公司）与被告句容碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）居间合同纠纷一案，本院于2018年11月8日立案后，依法适用普通程序三次公开开庭进行了审理。原告大数云房公司委托诉讼代理人黄婧、被告碧桂园公司委托诉讼代理人贾根甫三次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大数云房公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠服务费137951.37元；2、判令被告向原告支付违约金19152元（自2016年1月1日至2018年10月31日止，共计34个月，按银行同期贷款利率4.9%计算）；3、案件受理费由被告负担。在本案第一次开庭过程中，原告当庭变更第一、二项诉请为：1、判令被告向原告支付拖欠服务费207667元；2、判令被告向原告支付违约金28831元（自2016年1月1日至2018年10月31日止，共计34个月，按银行同期贷款利率4.9%计算）。事实与理由：原告与被告于2014年12月1日、2015年3月26日、2015年6月1日就位于句容市碧桂园凤凰城项目进行合作，并分别签订了一份《分销合作协议》及两份《合作合同》，合同约定原告向被告代理销售碧桂园凤凰城的物业，被告应按三份合同的第三条约定向原告支付服务费。合同签订后，原告积极开展销售业务，帮助被告共促成6套物业成交，被告应按照合同约定支付6套成交物业服务费，共计207667元，原告曾发函与被告沟通，但被告拒收函件。被告碧桂园公司辩称，原告提交的成交客户明细仅有一户在合作期限内，其余均不在合作期限内，没有佣金结算的基础，其中翰林湾702业主并非何洁；本案诉讼超过两年诉讼时效；仅凭合作协议和认购书，不足以认定原告推介成功；即使原告推介成功，双方就全部推介成功（其举证有2015年9月至2016年1月期间结算材料）的佣金已结算完毕，被告已支付所有佣金。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理查明，2014年12月1日、2015年3月26日，原告大数云房公司（乙方）与被告碧桂园公司（甲方）两次签订分销合作协议，均约定甲方委托乙方为碧桂园·凤凰城项目提供代理服务，促成甲方与乙方招揽的客户签订《商品房买卖合同》及其附件、附录等相关合同文件，实现甲方售出商品房的目的，合作期限分别为2014年12月1日至2014年12月31日止、2015年3月26日至2015年5月31日止。2015年6月1日，原告大数云房公司（乙方）与被告碧桂园公司（甲方）再次签订合作协议一份，约定甲方委托乙方为位于碧桂园·凤凰城项目提供居间代理服务，合作期限为协议签订之日至2015年9月30日止，推介流程为：1、乙方使用甲方分配给乙方的账户登录甲方渠道登记系统录入客户信息，系统即时识别乙方录入的客户是否为首次来访客户，如是，乙方则录入客户信息；2、乙方成功录入信息后，乙方需提前3小时在销售系统录入客户信息及向甲方预约，填写《碧桂园·凤凰城项目客户到访明细报备表》；3、按照上述条款确认为乙方推介的客户，若客户在录入渠道登记系统之日起30日内签署《认购书》，且客户随后按照《认购书》约定时间签署《商品房买卖合同》的（甲方同意延期签约的除外），均视为乙方成功促成销售一宗商品房。合同中还约定甲方销售商品房的代理佣金按自然月计算，当月销售佣金为当月销售金额乘以销售佣金费率，销售金额按照当月符合乙方成功促成甲方销售的商品房总房款加总确定，如乙方当月销售单位套数小于或等于19套的，销售费率为4%，如乙方当月销售单位套数大于或等于20套的，佣金费率为5%。佣金支付条件为乙方推介的客户已签署《商品房买卖合同》并支付首期房价款，且按揭客户已经签署办理按揭贷款的《借款合同》及已向按揭贷款银行提交齐全所有按揭资料；佣金结算方式为佣金按月结算，甲方在次月3日前将乙方当月促成的商品房单位明细提供给乙方确认，乙方须在3日内将签章确认的单位明细交回给甲方。原告提交的六份认购书复印件中的认购信息为：1、何洁认购碧桂园·凤凰城翰林湾003幢1单元702室洋房，房款为667011元，推介日期为2015年7月15日。2、刘广信、么世清于2015年9月30日认购碧桂园·凤凰城幸福里003幢1单元2202室房产（与原告诉状所附清单中的房号不一致，与变更后诉请所附清单中的房号一致），房款为517761元，认购书下方写明甲乙双方一致同意对2015年9月22日签订的《认购书》第三条约定的付款方式、第六条中签订商品房买卖合同的日期进行变更，并共同重新签订本认购书。3、冯丹认购碧桂园·凤凰城翡翠岛B区017栋2号联体住宅，房款为226500元，建筑面积为220.77平方米，套内面积为212.75平方米，推介日期为2015年10月12日。4、丁春妹认购碧桂园·凤凰城芷兰湾005幢01单元2201室洋房，房款为932294元，推介日期为2015年11月28日，认购书下方载明丁春妹系由旧业主徐豪俊推介。5、朱现春认购碧桂园·凤凰城翰林湾010幢01单元1002室房产，房款为677413元，推介日期为2015年10月31日。6、许邻匀认购碧桂园·凤凰城翰林湾010幢2单元1105室房产，房款为678413元，推介日期为2015年11月20日。六份认购书的右下角均载明推介人为深圳市前海云房网络科技有限公司。被告碧桂园公司提交该六套房屋的买卖合同情况为：1、2015年8月17日王自明与被告签订商品房买卖合同，购买碧桂园·凤凰城翰林湾03幢07层0702号房。2、2015年9月30日刘广信、么世清与被告签订商品房买卖合同，购买碧桂园·凤凰城幸福里03幢22层2202号房，房款为517761元，约定签订合同时支付首付款157761元，并向贷款银行办理按揭申请手续，其余360000元（按揭贷款）需于2015年10月25日前给付；刘广信、么世清实际于2015年10月13日将首付款支付完毕。3、2015年12月23日蔡丽、王栋与被告签订商品房买卖合同，购买碧桂园·凤凰城翡翠岛72幢01-03层0102号房。4、2015年12月5日丁春妹与被告签订商品房买卖合同，购买碧桂园·凤凰城芷兰湾，房款为748384元，约定签订合同时支付首付款228384元，并向贷款银行办理按揭申请手续，其余5200000元（银行按揭）于2016年1月5日前给付；丁春妹实际于2016年1月6日将首付款支付完毕。5、2015年11月9日朱现春与被告签订商品房买卖合同，购买碧桂园·凤凰城翰林湾010幢10层1002号房，房款为526865元，约定签订合同时支付首付款276865元，并向贷款银行办理按揭申请手续，其余250000元（银行按揭）于2015年10月31日前给付；朱现春实际于2015年11月9日将首付款支付完毕。6、2015年11月23日许邻匀与被告签订商品房买卖合同，购买碧桂园·凤凰城翰林湾010幢11层1105号房，房款为527706元，约定签订合同时支付首付款137706元，并向贷款银行办理按揭申请手续，其余390000元（银行按揭）于2015年12月24日前支付；许邻匀实际于2015年11月23日将首付款支付完毕。原告曾两次向被告出具委托书，内容分别为要求被告支付9月、10月推介客户至句容碧桂园凤凰城成功签约产生推介佣金为1054162元、261631元。2016年2月23日，原告向被告出具两份委托书，内容分别为要求被告支付11月、12月推介签约成功产生的推介佣金281784元、252237元。后被告已按委托书中的金额向原告付款，原告向被告开具了相应的发票。被告于2016年8月15日向原告支付2016年1月的佣金191091元。原告起诉时诉请的欠付金额为137951.37元，具体为：碧桂园凤凰城翰林湾3幢1单元702室（何洁）总营业额为38340元，欠付18800.29元；碧桂园凤凰城幸福里3幢1单元1402室（么世清）总营业额为21032.6元，欠付21032.6元；碧桂园凤凰城翡翠岛B区17幢2号（冯丹）总营业额为59838.38元，欠付59848.83元；碧桂园凤凰城芷兰湾5幢1单元2201室（丁春妹）总营业额为22451.52元，欠付22451.52元；碧桂园凤凰城翰林湾10幢1单元1002室（朱现春）总营业额为15805.95元，欠付7902.95元；碧桂园凤凰城翰林湾10幢2单元1105室（许邻匀）总营业额15831.18元，欠付7915.18元。庭审中，原告变更诉请，确认欠付金额为207667元，具体为：碧桂园凤凰城翰林湾3幢1单元702室（何洁）应结佣金总额26680元，欠付26680元；碧桂园凤凰城幸福里3幢1单元2202室（么世清）应结佣金总额为20710元，欠付20710元；碧桂园凤凰城翡翠岛B区17幢2号（冯丹）应结佣金总额为90600元，欠付90600元；碧桂园凤凰城芷兰湾5幢1单元2201室（丁春妹）应结佣金总额37291元，欠付37291元；碧桂园凤凰城翰林湾10幢1单元1002室（朱现春）应结佣金总额为27097元，欠付19194元；碧桂园凤凰城翰林湾10幢2单元1105室（许邻匀）应结佣金总额21108元，欠付13192元。本院认为，原告大数云房公司与被告碧桂园公司数次签订合作协议，由原告提供居间服务，被告按约支付费用，原告所诉请居间服务发生在2015年7月至2015年12月期间，其中2015年10月至11月虽然不在双方签订合同的服务期内，但原告实际提供居间服务，被告也定期与原告结算服务费用，双方之间在此期间同样成立了居间合同关系，不违反法律法规强制性规定，合同合法有效。合同期内的报酬标准及付款条件等按照合同约定，不在合同服务期间的报酬标准及付款条件以双方的约定为准，未约定或约定不明的，参照双方此前签订的合同，即2015年6月1日签订的合同。根据合同约定以及双方陈述，原告推介的客户在一定期限内签署认购书并按约签订买卖合同的，视为推介成功，被告应支付报酬。原告诉请的何洁认购的碧桂园·凤凰城翰林湾003幢1单元702室洋房以及冯丹认购的碧桂园·凤凰城翡翠岛B区017栋2号联体住宅中，该两套房屋的实际买受人并非何洁及冯丹，故该两套房屋不能视为推介成功，被告无须向原告支付该两套房屋的居间报酬。对于原告诉请居间报酬的其余四套房屋，推介日期分别为2015年9月（刘广信、么世清认购，原告提交的认购书复印件未能反映出推介日期，但认购书的签订日期为2015年9月30日，从双方合同约定的“30日内签署认购书”的约定来看，推介日期在2015年9月有较大可能性）、12月（丁春妹认购）、10月（朱现春认购）、11月（许邻匀认购），四套房屋的首付款支付完毕的日期分别为2015年10月、2016年1月、2015年11月、2015年11月。根据合同约定，双方按月结算佣金，而原告向被告书面主张9月、10月、11月、12月推介的居间报酬，请款的数额明确，4套房屋的推介日期均在上述期间内，其中11月、12月的委托书出具时间为2016年2月，此时该4套房屋已达付款条件，现原告称该4套房屋未足额支付佣金（原告自认其中两套已部分结佣），应由其承担举证责任。本案中，原告未能提交委托书所对应的房屋明细，甚至也无法详情陈述双方结算情况以及结算范围，其仅依据认购书复印件主张被告欠付居间报酬，明显依据不足。其次，原告诉状中称被告拖欠的服务费为137951.37元，审理过程中又称拖欠207667元，并对诉请进行了变更，足以产生原告自身账目管理不严谨、随意性较大的合理怀疑。故对原告的全部诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下：驳回原告深圳市大数云房网络科技有限公司全部的诉讼请求。案件受理费4847元，由原告负担（此款原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  周小琳人民陪审员  戴 琴人民陪审员  王新华二〇一九年六月二十八日法官 助理  秦 瑶书 记 员  刘 莉