广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初27452号原告：广州市宇环投资管理有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码9144010134。法定代表人：邱耿喜，系该公司总经理。委托诉讼代理人：林闻娥、梁靖宇，分别系国信信扬（南沙）律师事务所律师、实习律师。被告：钟丽婷，女，1976年1月19日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：黄锡峰、黄敏茹，分别系广东百高律师事务所律师、实习律师。原告广州市宇环投资管理有限公司诉被告钟丽婷租赁合同纠纷一案。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市宇环投资管理有限公司的委托诉讼代理人林闻娥，被告钟丽婷及其委托诉讼代理人黄锡峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市宇环投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠2018年2月1日至2018年5月3日的租金（含税费）137159.5元、管理费29620.5元；2、原告没收被告支付的租赁保证金161400元，水电押金6825元；3、被告支付逾期付款违约金（以每月欠付的租金及管理费为本金，按日千分之五的标准计算，从当月26日起计至清偿之日止，以本金为限）；4、被告支付免租期2017年10月30日至2017年11月13日的租金（含税费）22122.5元、管理费4777.5元；5、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年10月30日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于广州市天河区珠江新城天盈广场东塔自编1610单位出租给被告，原告于当日向被告交付房屋。但被告从2018年1月26日起至今没有缴纳任何费用，并于2018年5月3日擅自搬出房屋，《房屋租赁合同》已实际解除。被告钟丽婷辩称：不同意原告的诉讼请求。1、被告并没有违约，而是原告交付的场地没有通过消防验收，导致物业管理处多次要求被告整改，被告多次要求原告按照管理处的要求进行整改，原告是涉案房屋的二房东，其向业主承租包括涉案房屋在内的四处场地再将涉案房屋向被告出租，涉案房屋并未办二次消防。2、原告在2018年1月已收回涉案房屋并进行了上锁，并把被告的物品搬走，被告也进行了报警。2018年2月起的租金及物业管理费不应当由被告承担。如果最终法院认定违约方为被告，被告认为在没收保证金及主张违约金之间，原告仅可选择一项进行主张，租赁保证金及水电押金的没收亦可弥补原告的损失，请求法院驳回关于对逾期付款违约金的诉讼请求。3、对于免租期，双方没有约定免租期，被告已按照合同约定的租金标准足月支付首月（即2017年10月30日至2017年11月30日）的租金及物业管理费53800元。4、原告是以豪华装修的标准将涉案房屋交付给被告，此前原告也是在涉案房屋内进行办公。被告是代表广东中**物科技有限公司签署租赁合同，在2017年11月要求原告提供房屋的相关的材料及租赁证件由被告进行办理工商登记，但原告迟延至2017年12月才向被告交付材料。经审理查明：2017年10月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方同意将位于广州市天河区珠江新城天盈广场东塔自编1610单位物业（以下简称涉案房屋）出租给乙方作为办公使用；甲方将租赁物业及其附属设备在现有状态下出租并交付乙方，乙方确认在签订本合同时，知晓租赁物业的位置及现状，并同意以现状承租；租赁期限3年，自2017年10月30日起到2020年10月30日止；甲方按现状交予乙方，签订合同视为收楼，从2017年11月14日开始计算租金，合同日开始产生的管理费及空调费、电费等由乙方承担；3.1，月租金（含税）总额44245元，从合同日起每满12月按8%的比率递增，管理费每月9555元；租金按自然月支付，乙方每月应于25日前支付下月租金；乙方须于本合同签订当天向甲方支付租赁保证金（含管理费）161400元、水电押金6825元；6.7，乙方负责做好该房屋的消防管理、安全防范等工作，如因乙方疏忽或管理不善，造成安全事故，由乙方自行承担责任；7.3，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同、收回租赁物业，不予退还租赁保证金，同时要求乙方按照合同第三条的费用标准补缴免租期期间的租金，……7.3.4未按期缴纳租赁保证金、租金或其他费用达10天以上的或金额达10000元的，7.3.5违禁用电或不配备消防器材，形成潜在隐患或造成损失的；乙方未按合同约定支付租赁保证金、租金及其他费用的，每逾期一日，须按逾期未付金额的千分之五向甲方支付违约金；等内容。《租赁合同》签订后，被告向原告支付租赁保证金161400元、水电押金6825元。庭审中，原、被告双方均确认被告已支付2017年11月14日至2018年1月31日止的租金及管理费。被告辩称其是广东中**物科技有限公司（以下简称中康公司）的股东之一，签订《租赁合同》是用于注册中康公司，不是个人行为，原告在交付涉案房屋时没有办理二次消防验收，导致物业管理处多次要求被告整改，对此提交《天盈广场消防整改通知书》（广州市启胜物业管理有限公司猎德天盈服务处发出，公司名称为中康公司，整改内容为单元配备灭火器和防毒面具不足、没有安全标识和应急灯、电线杂乱、房间没有烟感、烟感包住）、《承诺书》（原告于2018年3月14日出具，承诺在2018年4月20日前动工对涉案房屋进行消防整改事项）、通知、微信聊天记录予以证明，原告对《天盈广场消防整改通知书》、《承诺书》的真实性予以确认，但认为涉案房屋是其从业主手上承租过来并按照《租赁合同》的约定以现有状况出租给被告的。被告辩称原告在2018年1月已收回涉案房屋进行上锁并将被告的物品搬走，2018年2月后的租金及物业管理费不应由被告承担，对此提交图片、致广州市天盈广场物业管理处的函，原告对上述证据的真实性不予确认，并主张其系于2018年5月3日收回涉案房屋。被告提交广东省广州市公安局天河区分局猎德派出所出具的受理报警登记表三张，发生地点均为涉案房屋，接报时间分别为2018年3月16日，报警人称二手房东把其办公室的门锁了，2018年3月30日，报警人称办公室没人，因经济纠纷对方撬锁进了办公室，2018年4月13日，报警人称物业告诉他公司闯进了人，对方要拿走他们公司的东西，其它情况不清楚。另查，中康公司曾以租赁合同纠纷起诉本案原告，本院以（2018）粤0106民初21568号案立案受理，在该案中，中康公司主张涉案房屋于2018年3月15日被原告强行上锁，中康公司换锁后原告于当天晚上将门撬开并将中康公司的一批货物搬走，并于4月13日再次锁了涉案房屋的门并将中康公司剩余的货物搬走，此后中康公司即未再使用涉案房屋；中康公司并确认涉案房屋的消防验收对中康公司的登记注册没有影响，物业管理处也没有阻碍其司办公，仅告知其司需要整改；中康公司在2018年4月13日作出口头解除合同的意思表示。原告在该案中作出下列陈述：1、由于中康公司未按时交租，原告方员工于2018年3月15日去锁过门，事后于2018年3月16日把门打开；2、确认中康公司在4月13日搬离并于当日向原告提出解除合同；3、由于中康公司不按时交租，为了减少损失，原告留置了中康公司的物品，在2018年4月13日经警察许可的情况下将物品留置在隔壁的1609单位，事后，中康公司已将所有物品搬走；4、原告出具《承诺函》确认在2018年4月20日前动工，但中康公司于2018年4月13日就提出解除合同，也没有交租，因此最后没有完成消防整改。本院认为：《租赁合同》约定的出租人及承租人分别为原、被告，原告依据该份《租赁合同》向被告主张权利提起本案诉讼并无不妥。《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行己方义务。被告辩称原告于2018年1月收回涉案房屋进行上锁，对此并未提交证据予以证明，本院对此不予采纳，原、被告均确认被告支付租金至2018年1月31日，从原告在（2018）粤0106民初21568号案中的陈述，原告自认中康公司已在2018年4月13日搬离并于当日向原告提出解除合同，即被告仍应向原告支付2018年2月1日至2018年4月13日期间的租金107662.83元、管理费23250.5元，对于原告诉请超出的部分，本院不予支持，予以驳回。被告迟延支付租金及管理费，原告诉请要求被告支付逾期付款违约金，本院予以支持。违约金应分别以每月欠付的租金及管理费的总和为本金，按照每日千分之五的标准，分别自上月26日起计至实际付清之日止，按此方法计算，违约金已超本金，原告主张违约金以本金为限，则违约金总额为130913.33元（107662.83+23250.5）。从本案查明，被告自2018年2月起拖欠租金，涉案房屋存在需要进行消防整改的事项，原告在2018年3月14日出具《承诺书》承诺进行消防整改，但自2018年3月15日起双方即产生纠纷并数次报警处理，其中两次涉及到锁门事项，且原告在（2018）粤0106民初21568号案中自认对中康公司的物品进行了留置，对于《租赁合同》的解除双方均存在不同程度的过错。原告诉请要求没收被告支付的租赁保证金、水电押金并要求被告支付免租期租金，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告钟丽婷于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市宇环投资管理有限公司支付2018年2月1日至2018年4月13日期间的租金107662.83元、管理费23250.5元；二、被告钟丽婷于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市宇环投资管理有限公司支付违约金130913.33元；三、驳回原告广州市宇环投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9470元，由原告广州市宇环投资管理有限公司负担5090元，由被告钟丽婷负担4380元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  符 慧人民陪审员  丘东友人民陪审员  曹 霞二〇一九年六月六日书 记 员  谢丽军陈玉娟本判决已于2019年月日送达