广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初2642号原告（反诉被告）：张文武，男，1991年8月26日出生，汉族，住安徽省利辛县。委托代理人：阮泳娴，广东金日律师事务所律师。被告（反诉原告）：肖金爱，女，1968年12月4日出生，汉族，住湖南省邵阳县。委托代理人：吕志伟、袁凯仪，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。第三人：广州嘉鸿房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区。法定代表人：袁伟杰。原告（反诉被告）张文武被告（反诉原告）肖金爱，第三人广州嘉鸿房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张文武及其委托代理人阮泳娴，被告（反诉原告）肖金爱的委托代理人吕志伟到庭参加诉讼，第三人广州嘉鸿房地产代理有限公司（以下简称嘉鸿公司）经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张文武向本院提出诉讼请求：一、解除张文武和肖金爱签订的《房地产买卖居间合同》的房屋买卖关系；二、肖金爱向张文武退还定金50000元；三、肖金爱向张文武支付违约金344000元；四、肖金爱承担本案诉讼费用。事实和理由：张文武与肖金爱于2018年3月30日签订《房地产买卖居间合同》，肖金爱于2018年11月23日取得房产证，但并未按照合同约定，在规定时间内申请银行还贷手续，造成张文武的损失。张文武在2018年12月20日通过嘉鸿公司告知肖金爱，要求解除合同。其后，张文武在12月29日向肖金爱发出解除催告函。肖金爱未按合同约定申请银行还贷手续，亦不出席协商，其行为已经构成违约。为此诉至法院，请求判令所请。被告（反诉原告）肖金爱辩称：一、肖金爱在整个交易过程中并没有违约，因此无需退还定金和支付违约金。按照《房地产买卖居间合同》第13条的约定，向银行申请还贷是原、被告双方的共同义务。二、肖金爱在2018年11月23日拿到产权证后通知嘉鸿公司，并由嘉鸿公司在11月26日通知张文武，但张文武以没有资金和同贷书未出为由，要求肖金爱待张文武资金到位后再申请还贷。三、张文武在12月29日向肖金爱发出解除合同的通知，解除的理由没有依据。四、2019年1月份肖金爱发函要求张文武继续履行合同，但张文武不予理会。综上肖金爱没有违约，请求法院驳回张文武的诉讼请求。被告（反诉原告）肖金爱向本院提出反诉请求：一、确认张文武、肖金爱签订的《房地产买卖居间合同》的房屋买卖关系于2018年2月28日解除；二、肖金爱无须向张文武退还定金50000元；三、张文武向肖金爱支付违约金340000元；四、本案诉讼费用由张文武承担。事实和理由：张文武与肖金爱于2018年3月30日签订《房地产买卖居间合同》，肖金爱于2018年11月23日取得房产证，并通知嘉鸿公司可以申请还贷。同月26日嘉鸿公司知会张文武，张文武以自己没有资金还贷为由要求肖金爱暂时不要申请还贷。因此肖金爱才未按合同第三条第三款的约定期限申请银行还贷。其后，张文武一直拖延不办理贷款，不配合肖金爱申请还贷，并以肖金爱不配合申请还贷为由提出解除合同。肖金爱在2019年1月8日向张文武发出履行合同通知，于2019年2月27日向张文武发出解除合同通知函。张文武的行为已经构成违约。原告（反诉被告）张文武辩称：与本诉的起诉状的意见一致。第三人嘉鸿公司未到庭陈述意见。经审理查明：位于广州市增城区石滩镇翠湖一街4号506房登记权属人是肖金爱，共有情况为单独所有，缮证日期为2018年11月20日。2018年3月30日，张文武（买方）与肖金爱（卖方）以及嘉鸿公司（居间人）签订一份《房地产买卖居间合同》，合同约定，“第三条1、转让房产情况居间人接受买卖双方委托，促成买卖双方就位于广东省广州市增城区石滩镇翠湖一街4号506房转让事宜达成一致意见并签署本合同。……3、卖方在出证后7个工作日内到贷款银行提出还清贷款申请。并按银行要求的时间准时还清贷款余额……第四条1、买卖双方约定卖方以1720000元的价格将该房产转让给买方；买方向卖方支付10000元作为购房定金。……第五条按揭付款经买卖双方协议：1、买方应在出新证、出具银行同贷书后将首期房款（含定金）510000元存放卖方贷款银行账号仅用于结清该房产的银行房贷；2、余款1210000元为银行按揭付款，由买方以向银行申请的方式支付给卖方。……第七条1.1买卖双方于评估公司出具评估报告后7个工作日内备齐银行按揭所需要资料到银行申请贷款。卖方须配合买方提交申请按揭银行所需全部资料并按银行规定签署相关文件。……第十三条补充条款1）买卖双方协定产权的最终产权人由买方指定；2）买卖双方协议共同还清银行贷款（共同赎契）买方支付510000元，卖方支付150000元；3）任意一方违约，须赔付守约方相同于楼价20%；4）签订本合同支付10000元……，另买方加付定金40000元；5）出证后3个月内买方需办理好同贷证明。……”。肖金华在卖方代理人处签名。2018年4月2日，肖金爱向张文武出具一份定金收款收据，载明产权人肖金爱收到购房人交来的涉案房屋的定金50000元。肖金华在收据上有签名捺印。2018年12月29日，张文武向肖金爱发出《解除催告函》，内容为“……你方未按照合同约定，在规定时间内申请银行还贷手续，造成了我方损失。我方于2018年12月20日通过中介方告知你情况，并安排过来进行合同解除。你方没有出席，并明确表示不用协商。现函告你，由于你方违约，发出本函之日起解除我与你在嘉鸿地产签订的房地产买卖合同……”。2019年1月8日，肖金爱向张文武发出《要求履行合同通知函》，内容为“……贵方曾电话通知称因资金问题要求暂缓办理申请赎楼手续，该情况有本人与中介公司的微信聊天记录、中介公司与贵方的通话记录为证。二、即使本人未按合同约定时间申请提前还款手续，按照合同关于违约责任的约定，贵方也没有单方解除买卖合同的权利。……我们提出如下要求：要求贵方继续履行《房地产买卖居间合同》，在收到本通知之日，七个工作日内与本人共同向申请银行提前还贷。……”。2019年2月27日，肖金爱向张文武发出《解除合同通知函》，内容为“因你方未按照合同约定履行合同义务的违约行为已严重侵犯本人的合法权益。……我们提出如下要求：解除与你方于2018年3月30日签订的《房地产买卖居间合同》……”。张文武确认其于当月28日收到上述通知。肖金爱提供张文武与嘉鸿公司的员工的部分聊天记录如下，2018年11月26日，嘉鸿公司员工提出“506那套哦，那个业主说明天要过来拿合同，申请提前还款”，张文武回复“我们当时约定的是我们出了同贷书再去还贷款，我现在钱没到位，你和他这样说”；2018年12月10日，嘉鸿公司员工提出“506那套房子她明天可能过来说拿合同去申请还款”，张文武回复“回复她，是我这边出了同贷以后，她才可以去申请还款的，如果她现在申请提前还款，我这边到时候是给不了钱她的，是按合同执行的”。张文武确认上述微信聊天内容的真实性。在庭审过程中，一、张文武陈述以下，（一）其在微信聊天内容中陈述的意思是指，其在2018年12月10日时没有足够能力支付银行贷款51万元，若在2018年12月10日银行批准还贷，其没有履约的能力。（二）其未申请按揭贷款，原因是肖金爱未配合办理按揭贷款手续。其主张肖金爱违约是指，肖金爱未在合同约定的期限内申请提前还贷，以及未在合同约定的期限内配合出具房屋评估报告以用于办理银行按揭贷款。（四）申请追加肖金华为本案被告。（五）对双方签订的《房地产买卖居间合同》在2019年2月28日解除没有意见。二、肖金爱陈述以下，（一）张文武并未通知肖金爱办理银行按揭手续，而且张文武在其发出的解除合同通知以及其诉状中均未提到肖金爱有未配合办理房屋评估报告的行为。（二）肖金华是肖金爱的委托代理人，肖金爱亦有在《房地产买卖居间合同》上签名。本院认为：张文武与肖金爱以及嘉鸿公司于2018年3月30日签订的《房地产买卖居间合同》，是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方应恪守履行。肖金爱作为涉案房屋的产权人签署《房地产买卖居间合同》并收取了张文武的定金，涉案合同的相对方实际为张文武以及肖金爱，因此张文武主张要求追加肖金华作为本案被告，并无依据，本院不予接纳。关于何方违约的问题。《房地产买卖居间合同》第三条约定“3、卖方在出证后7个工作日内到贷款银行提出还清贷款申请”，第五条约定“1、买方应在出新证、出具银行同贷书后将首期房款（含定金）510000元存放卖方贷款银行账号仅用于结清该房产的银行房贷”，以及第十三条约定“……2）买卖双方协议共同还清银行贷款（共同赎契）买方支付510000元，卖方支付150000元；……5）出证后3个月内买方需办理好同贷证明。”，从上述条款可知，对于提前还贷，双方约定的是由买方张文武在出具银行同贷书后将款项510000元存入卖方贷款银行帐户以用于赎契，而上述提前还贷的前提是卖方肖金爱先行向银行办理申请提前还贷的手续。按照上述条款约定，肖金爱应在出具产权证后7个工作日内申请提前还贷。结合肖金爱提供的微信聊天记录显示，嘉鸿公司在2018年11月26日即向张文武反映了肖金爱要求备齐相关资料以申请提前还款的意思表示，但张文武对此明确回复要求肖金爱在张文武取得同贷书后再偿还贷款。其后在2018年12月10日，嘉鸿公司再次告知张文武，肖金爱需要相关资料以申请提前还贷，但张文武再次表示要求在其取得同贷书后肖金爱再去申请提前还贷，否则张文武无法支付相应款项。从上述微信聊天内容来看，张文武因资金未到位，其已经明确要求肖金爱在张文武取得银行同贷书后再申请提前还贷，而肖金爱对此未提出异议并以实际行动暂停了申请提前还贷的行为，可见双方已经变更了合同关于申请提前还贷期限的相关条款，因此肖金爱未在合同约定的期限内申请提前还贷，并不构成违约。张文武主张肖金爱未在合同约定期限内申请提前还贷构成违约，无事实和法律依据，本院不予采信。而至于办理按揭贷款的相关手续问题，张文武明确表示其并未去申请办理按揭贷款，原因是肖金爱并未配合其办理房屋评估手续。肖金爱对此予以否认，而张文武并未提供证据证明其有通知肖金爱配合其办理上述相关手续，加之在2018年12月10日张文武与嘉鸿公司员工的微信聊天中，张文武亦仅仅提到了要求肖金爱待其取得银行同贷书后再申请提前还贷，并未提及其要求肖金爱配合办理房屋评估、按揭贷款的相关事宜，亦未提及张文武有办理上述手续的进度情况，结合张文武在上述日期的十天后2018年12月20日即提出了肖金爱未在合同期限内申请提前还贷构成违约为由要求解除合同，可见张文武在其已经提出要求肖金爱在其取得同贷书后再申请提前还贷的情况下，其并未按合同约定办理房屋评估、按揭贷款的手续，而主张要求解除双方合同，张文武的行为显属违约，张文武主张因肖金爱未配合办理房屋评估、按揭贷款手续才导致其未办理房屋按揭贷款手续，理由并不成立，本院不予采信。因张文武的上述违约行为，肖金爱于2019年2月27日向张文武发出《解除合同通知函》，张文武确认其于当月28日收到上述通知，且张文武庭上亦对《房地产买卖居间合同》于2019年2月28日解除不持异议，因此肖金爱主张要求确认双方签订的《房地产买卖居间合同》的房屋买卖关系于2019年2月28日解除，本院予以支持。张文武作为违约方，主张要求解除双方签订的《房地产买卖居间合同》的房屋买卖关系，并无依据，本院不予支持。至于定金以及违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定向一方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”，《房地产买卖居间合同》第十三条约定“任意一方违约，须赔付守约方相同于楼价20%”，基于张文武的违约行为，肖金爱反诉要求不予退还定金50000元，以及要求张文武支付违约金340000元，理据充分，本院予以支持。张文武作为违约方，主张要求肖金爱返还定金50000元，支付违约金344000元，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十六条第一款，第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）张文武与被告（反诉原告）肖金爱签订的《房地产买卖居间合同》中的房屋买卖关系于2019年2月28日解除；二、被告（反诉原告）肖金爱无须向原告（反诉被告）张文武返还定金50000元；三、原告（反诉被告）张文武向被告（反诉原告）肖金爱支付违约金340000元；四、驳回原告（反诉被告）张文武的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费20280元，由原告（反诉被告）张文武负担，反诉受理费10140元，由原告（反诉被告）张文武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  赖雯丽人民陪审员  周伟权人民陪审员  赖葵花二〇一九年六月二十七日书 记 员  王燕芳