广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0304民初241号 原告（反诉被告）：尹宁，女，汉族，1963年9月5日出生，住广西柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：吴啸虎，广西众维律师事务所律师。 原告（反诉被告）：杨明，男，壮族，1961年8月8日出生，住广西柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：吴啸虎，广西众维律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陆艳，女，汉族，1975年9月8日出生，住广西桂林市象山区。 委托诉讼代理人：蒋雄辉，广西寿阳律师事务所律师。 原告（反诉被告）尹宁、杨明与被告（反诉原告）陆艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，本案因必须以另一尚未审结的案件的审理结果为依据，于2019年4月15日中止诉讼。因中止诉讼的原因已消除，本案于2019年4月29日恢复审理，并于2019年5月9日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。尹宁、杨明的委托诉讼代理人吴啸虎，陆艳及其委托诉讼代理人蒋雄辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）尹宁、杨明向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金84004.7元（此租金由2017年6月16日计算至2019年1月7日）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2015年1月1日签订《房屋租赁合同》，约定：原告自2015年1月1日起将位于桂林市出租给被告用于经营酒店，租期15年，租金按照原告原先出租给亚都168酒店的租金计算，每月15日前支付租金。被告于2015年5月15日注册成立象山区林都一六八酒店，后于2017年7月3日注销。合同签订当日，原告即将三套公寓交给被告用于酒店经营。但是被告承租公寓后却从未能按时足额支付租金，原告不得已于2017年6月向贵院起诉，要求被告支付至2017年6月15日的租金167961元，贵院于2018年12月判决结案，同时在判决中确认公寓的月租金为1－10－9号1179.1元，1－10－10号1166.36元，1－8－13号2075.84元。2019年1月7日，原告向被告收回了公寓的使用权，终止了租赁合同。原告要求被告支付2017年6月16日至2019年1月7日的租金，被告却拒绝支付。原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告（反诉原告）陆艳辩称，1.2017年6月15日至2017年6月30日的租金在（2017）桂0304民初1269号民事判决书、（2019）桂03民终808号判决书已作处理，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。2.被答辩人主张2017年6月至2018年1月期间的租金已过诉讼时效。3.答辩人不认可被答辩人主张的租金计算标准，租金变更是双方认可的，应该按照答辩人实际给付的金额计算租金。4.涉案十楼的房屋一直存在漏水情况，答辩人依照涉案合同有权拒付租金。5.答辩人曾于2017年6月4日通过微信、QQ方式通知被答辩人解除涉案合同，并通过快递方式将涉案房间的钥匙邮寄给被答辩人，已经履行了必要的通知及交付义务，被答辩人怠于接收房屋应自行承担责任，其无权请求合同解除后的房屋租金。6.被答辩人应返还答辩人相应押金。 被告（反诉原告）陆艳向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告退还反诉原告押金3900元；2.本案反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2015年1月1日签订《房屋租赁合同》，合同约定：反诉被告将其名下位于中山南路61号1-10-9、1－10－10、1－8－13号房屋租赁给反诉原告经营酒店，租赁期限为2015年1月1日至2030年1月1日，租金按照原租赁给亚都168酒店的租金计算，押金为一个月租金，即1－10－9号房屋押金1200元，1－10－10号房屋押金1200元，1－8－13号房屋押金1500元。2017年6月，反诉被告向贵院起诉反诉原告支付拖欠房租，现再次起诉拖欠房租。反诉原告认为，双方租赁合同已解除，反诉被告应退还反诉原告租房押金，为维护自身合法权益，反诉原告特提起诉讼，望判如所请。 原告（反诉被告）尹宁、杨明辩称，1.答辩人认可收到押金，但具体金额无法确定，应由被答辩人提供证据证明。2.答辩人同意在被答辩人尚欠答辩人的租金中冲抵押金。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 尹宁、杨明于2017年5月16日诉至本院，将陆艳列为被告，提出诉讼请求：1.判令被告及其经营者向原告支付租金167961元（暂计至2017年6月15日）；2.本案诉讼费用由被告承担。本院经审理后作出（2017）桂0304民初1269号民事判决书，查明：“象山区林都一六八酒店于2015年5月15日注册成立，经营者为陆艳，类型为个体工商户，经营地点在桂林市象山区，但于2017年7月3日办理注销登记手续；2017年10月19日，陆艳在原经营地点登记注册象山区陆艳林都一六八酒店，类型为个体工商户。涉案房屋即位于桂林市象山区1-10-9号房间（建筑面积45.35平方米）、1-10-10号房间（建筑面积44.86平方米）、1-8-13号房间（建筑面积79.84平方米），均系原告尹宁、杨明向桂林市日远房地产公司购买。2015年1月1日，原告尹宁、杨明与象山区林都一六八酒店签订《房屋租赁合同》一份，双方约定，甲方（尹宁、杨明）将位于桂林市（建筑面积45.35平方米）、1-10-10号房间（建筑面积44.86平方米）、1-8-13号房间（建筑面积79.84平方米）出租给乙方（一六八酒店）使用，租赁期限为15年（2015年1月1日至2030年1月1日）；租金按原亚都168酒店的方案实施（即以2013年12月20日原亚都168酒店付给的房屋租金为参考，如因当时购房房价偏高的则3-7楼按25元/平方计算，8-10楼按26元/平方计算），押金为一个月的房租，如实时房租与当时市场价不相符合，双方可经友好协商调整递增或递减；每月15日前乙方须将当月房租打入甲方账号，逾期不交甲方有权终止合同。租赁的房屋因乙方装修或使用不当进行维保等所产生的费用由乙方负责，如因房屋本身建筑质量原因引起的屋面渗水、漏水、墙体开裂等问题，乙方向甲方提出申请后，甲方应及时修复，且相关的维修费用由甲方承担（但可冲抵公共维修基金，过程由甲方完成），如甲方不能及时维修造成乙方不能正常营业，因此给乙方的经营造成的损失由甲方赔偿，且乙方有权拒付该期间的房屋租金。”该判决书认定：“原告的1-8-13号房屋认定租金标准为每月2075.84元，1-10-9号房屋认定租金标准为每月1179.1元，1-10-10号房屋认定租金标准为每月1166.36元；对于被告主张1-10-9号、1-10-10号房屋因原告出租的房屋漏水故从2015年11月起停付房租有无依据。综合考虑原、被告双方在合同履行过程中的过错程度、违约责任大小，由被告承担2015年11月至2017年6月期间案涉房屋租金的一半，较为符合本案实际情况，亦符合民事法律关系中的公平原则。”并判决：“一、被告陆艳支付拖欠原告尹宁、杨明2016年5月至2017年6月期间的位于桂林市房屋租金人民币29061.76元；二、被告陆艳支付拖欠原告尹宁、杨明2016年5月至2017年6月期间的位于桂林市房屋租金人民币8164.52元；三、被告陆艳支付拖欠原告尹宁、杨明2016年5月至2017年6月期间的位于桂林市房屋租金人民币8253.7元；四、驳回原告尹宁、杨明的其他诉讼请求。”陆艳对该判决不服，上诉至桂林市中级人民法院，该院于2019年4月15日作出（2019）桂03民终808号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 查明，涉案《房屋租赁合同》同时约定：房屋租赁期内，如乙方（陆艳）中途自行退房，在交清所有的房租的前提下，押金不给予退还，其新增设施设备归甲方所有。陆艳于2015年4月12日向尹宁账户转款1200元、1500元，于2015年4月15日转款800元、500元。陆艳主张转款包括交纳的押金及当月抵扣更换电视机费用后交纳的租金。尹宁、杨明认可其收到押金，但具体金额不确定，认为应由陆艳举证证明，并同意在尚欠的租金中冲抵押金。 查明，尹宁与杨明系夫妻关系，双方于2006年7月27日登记结婚。 另查明，陆艳自2017年7月1日起未向尹宁、杨明交纳租金。 再查明，陆艳提交韵达快递邮寄单、中国邮政挂号信件，拟证明其于2017年6月4日已将合同解除通知及涉案房屋钥匙交付尹宁、杨明。上述邮件无人签收退回，尹宁、杨明亦否认收到上述邮件。2018年12月，陆艳将包括涉案房屋在内的酒店转租给案外人何凤生。尹宁、杨明于2019年1月7日领回涉案房屋钥匙。 本院认为，尹宁、杨明系涉案房屋合法的所有权人，依法享有该房屋的占有、使用、收益等相关权利。尹宁、杨明作为出租人与陆艳作为承租人在平等自愿、协商一致的基础上签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。结合尹宁、杨明与陆艳的诉辩主张，本院确定本案争议焦点为：一、涉案房屋的租金给付标准；二、陆艳是否应当向尹宁、杨明交纳2017年6月16日至2019年1月7日期间的租金，2017年6月至2018年1月的租金是否已过诉讼时效；三、押金的数额是多少及押金是否应当退还。 关于争议焦点一。本院认为，（2017）桂0304民初1269号民事判决书已认定1－8－13号房屋租金标准为每月2075.84元，1－10－9号房屋租金标准为每月1179.1元，1－10－10号房屋租金标准为每月1166.36元。该判决书现已生效，故本院对该租金标准予以确认，本案租金计算标准应按照1－8－13号每月2075.84元计算，1－10－9号房屋每月1179.1元计算，1－10－10号房屋每月1166.36元计算。 关于争议焦点二。本院认为，（2017）桂0304民初1269号民事判决书已认定：“针对房屋漏水情况，由被告（陆艳）承担案涉房屋租金的一半。”该判决书现已生效，故本院对该责任分担比例予以确认。陆艳虽提交韵达快递邮寄单、中国邮政挂号信件，拟证明其已将合同解除通知及涉案房屋钥匙交付尹宁、杨明，但上述邮件并未经尹宁、杨明签收，且陆艳于2018年12月将包括涉案房屋在内的酒店转租给案外人何凤生。由此可知，陆艳仍实际占有、控制涉案房屋，涉案合同并未解除。2019年1月7日，尹宁、杨明实际收回涉案房屋的钥匙，取得房屋的实际占有、控制权，涉案合同应于2019年1月7日解除，故陆艳应向尹宁、杨明交纳1－8－13号房屋2017年7月1日至2019年1月7日期间的租金37849.48元（2075.84元／月×18个月＋2075.84元／月÷30天×7天），1－10－9号房屋2017年7月1日至2019年1月7日期间的租金10749.46元[（1179.1元／月×18个月＋1179.1元／月÷30天×7天）÷2]，1－10－10号房屋2017年7月1日至2019年1月7日期间的租金10633.32元[（1166.36元／月×18个月＋1166.36元／月÷30天×7天）÷2]。因（2017）桂0304民初1269号民事判决书对2017年6月15日至2017年6月30日期间的租金已作处理，现尹宁、杨明诉请该期间的租金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。至于陆艳提出2017年6月至2018年1月的租金已过诉讼时效的意见，本院认为，双方就涉案房屋租金标准问题一直存有争议，（2019）桂03民终808号案件作为关联案件至尹宁、杨明起诉时尚正在审理中。因此，尹宁、杨明于2019年1月16日向本院提起诉讼，未超过诉讼时效。故对于陆艳辩称2017年6月至2018年1月的租金已过诉讼时效的意见，本院不予采纳。 关于争议焦点三。本院认为，涉案《房屋租赁合同》约定：押金为一个月的房租。尹宁、杨明认可收到押金，但对押金金额无法确定。陆艳则主张2015年4月12日转款1200元、1500元，于2015年4月15日转款800元、500元包括交纳的押金及当月抵扣更换电视机费用后交纳的租金。本院认为，陆艳提交的证据无法证实其实际交纳的押金金额，且上述转账金额并不一致，与合同约定不符。鉴于陆艳未能提交充分的证据，导致本院无法核实押金的实际支付情况，陆艳应对此承担举证不能的不利后果。故陆艳要求尹宁、杨明退还押金3900元的诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）陆艳应于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）尹宁、杨明2017年7月1日至2019年1月7日期间位于桂林市房屋租金的37849.48元； 二、被告（反诉原告）陆艳应于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）尹宁、杨明2017年7月1日至2019年1月7日期间位于桂林市房屋的租金10749.46元； 三、被告（反诉原告）陆艳应于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）尹宁、杨明2017年7月1日至2019年1月7日期间位于桂林市房屋的租金10633.32元； 四、驳回原告（反诉被告）尹宁、杨明的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）陆艳的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1900元，减半收取计950元（尹宁、杨明已预交），由尹宁、杨明负担280元，负担陆艳670元；案件反诉受理费25元（陆艳已预交），由陆艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费［户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行］。对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额预交案件受理费。递交上诉状后七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  蒙晓霞 二〇一九年六月六日 书记员  李楚云