大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0211民初7149号原告：大连友谊灯饰批发市场，统一社会信用代码91210211711328846A，住所地辽宁省大连市甘井子区华北路194号。法定代表人：唐多默，系该公司总经理。委托诉讼代理人：宋伟林，系辽宁恒信律师事务所律师。委托诉讼代理人：申扬，系辽宁恒信律师事务所实习律师。被告：大连友谊灯饰批发市场冠华灯饰经销处，营业执照号210211603608948，经营场所辽宁省大连市甘井子区华北路194号（友谊灯饰批发市场内）。经营者：毛敬民，男，1968年7月10日生，汉族，住址辽宁省昌图县。原告大连友谊灯饰批发市场（以下简称“原告”）与被告大连友谊灯饰批发市场冠华灯饰经销处（以下简称“被告”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宋伟林、申扬，被告的经营者毛敬民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连友谊灯饰批发市场向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠付的房屋租金79,852元、仓库租金8,712元、物业费2,461元，合计91,025元；2、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告与被告签署《柜台租赁经营合同》，原告将247号柜台租赁给被告使用，面积118.30平方米，租金标准90元/月/平，每月租金金额10,647元。后原告又将库房出租给被告，库房面积44平方米，租金标准12元/月/平，每月租金528元。物业费每月133元。截至本案起诉，被告拖欠原告2018年1月至2018年8月15日的柜台租金79,852元、2017年4月至2018年8月15日的库房租金8,712元、2017年2月至2018年8月15日的物业费2,461元，合计91,025元，经原告多次索要未果后，故诉至法院要求依法判决。被告大连友谊灯饰批发市场冠华灯饰经销处辩称，不同意原告的诉讼请求。具体理由如下：1、2017年2月，大连友谊灯饰批发市场仓库着火，被告遭受了巨大损失，至今没有得到赔偿，被告曾找过原告公司的领导，但也未得到解决。2、仓库着火后，原告根据消防相关要求进行整改，商铺的内部发生了变化，被告的商铺没有人流可以进入，导致被告没有办法正常经营。3、原告不能保证正常的供电，店铺漆黑，导致被告商铺没有人员进入。2017年，被告交了全年的钱，但是没有正常经营，被告去找原告的法定代表人及工作人员，没有找到法定代表人，工作人员表示不能退款，被告的钱白搭了。2018年被告未交租金，原告不给被告充电，导致被告不能正常经营。被告现在没车、没房，也离婚了，确实没有经济能力支付。4、被告之前去原告处，工作人员表示交半年的租金额外给优惠一个半月。2016年租金标准是120元每平方米，2017年就变更为90元每平方米，主要原因是不盈利，赔钱。因为市场要盖楼，拿业主身份证抵押贷款，被告没有配合贷款，就多交钱了。被告多给原告20万元钱，后市场说交全年的打折，被告就交了。5、被告已付的押金5,000元应该返还给被告。6、双方签合同时没有关于物业费的约定，但之后原告要求必须支付，这是霸王条款。7、被告原来的店面测绘面积是118.30平方米，但大商集团接手后的测绘面积是111平方米，原告无权按原面积收费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，现对案件事实认定如下：2017年，原告（出租人）与被告（承租人）签订《柜台租赁经营合同》，约定原告将位于247号，经营面积为118.30平方米的柜台租赁给被告使用，租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止，租金标准90元/月/平，支付方式为月付款，租金总额10,647元×12月=127,764元。租赁合同到期后，双方未续签书面租赁合同，被告继续承租案涉柜台使用，至2018年8月15日。被告在租赁柜台的同时，另从原告处租赁仓库使用，双方未签订书面合同，约定仓库面积为44平方米，租金标准为12元/月/平。被告按此标准交纳了2017年3月之前的仓库租金。2017年2月1日，大连友谊灯饰批发市场发生火灾，7号库房、27号库房等被烧损（烧毁）。被告在受损失的商户范围之内。火灾发生后，因火灾赔偿及是否应降低租金等问题双方未达成一致意见，被告未按时交纳租金，原告对被告进行了限电。截至2018年8月21日，被告拖欠原告柜台租金79,852元（自2018年1月起至2018年8月15日止，共计7.5个月）、仓库租金8,712元（自2017年4月起至2018年8月15日止，共计16.5个月），物业费2,461元（自2017年2月起至2018年8月15日止，共计18.5个月）。被告提交了原告开具的2004年交纳押金5,000元的发票。原告同意在被告提供押金票据的情况下以被告交纳的押金5,000元抵扣等额的欠付租金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原、被告在《柜台租赁经营合同》约定的租赁期间届满后，未签订书面租赁合同，被告继续承租案涉柜台使用，原告没有提出异议，双方签订的《柜台租赁经营合同》继续有效。结合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点有二：第一、关于被告承租的柜台租金如何确定；第二、没有书面合同，被告是否应当支付仓库租金，租金数额如何确定；第三，没有书面合同，被告是否应支付原告物业费；第四，火灾及限电问题是否影响租金的交纳和租金数额。关于第一个争议焦点，被告承租的柜台租金如何确定的问题。本院认为，双方对租赁场地面积的分歧在于双方对于租赁面积计算的方式、范围不一致，现双方对测绘范围无法达成一致，因此不具备测绘的基础。关于租赁面积的确定问题，双方形成租赁关系多年，形成的书面合同中确认的面积为118.30平方米，被告也一直按面积118.30平方米标准交纳租金，现双方对面积的计算范围发生分歧，在双方均未提供证据证明面积的计算方式的情况下，合同中记载的租赁面积应当认定为双方共同确认的计算租金的租赁面积。故被告应当按照约定，在租赁期间按照面积118.30平方米每月支付租金10,647元。现被告拖欠原告租金79,852元，扣除押金5,000元，被告应当向原告支付拖欠的租金74,852元。原告主张超出部分，本院不予支持。关于第二个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定，当事人未采用书面形式订立合同，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，原告与被告就仓库租赁虽未订立书面合同，但被告租赁仓库系客观事实，且被告已经按照12元/月/平的标准向原告支付了2017年3月之前的租金，原告亦予以接受，双方之间的仓库租赁合同关系成立。2017年2月，原告因被告仓库发生火灾重新给被告安排新的仓库，被告继续租赁新的仓库使用，双方未就租金标准协商变更，应当继续履行原租金标准。关于被告辩称原告免费提供新的仓库给被告使用的意见，对此被告未提供证据予以证明且原告不予认可，故被告的该项辩称意见，没有依据，本院不予采纳。综上，关于原告主张被告支付拖欠的仓库租金8,712元的诉讼请求，本院予以支持。关于第三个争议焦点，虽《柜台租赁经营合同》并未对物业费进行约定，但被告已按照133元每月的标准向原告支付了2017年1月份之前的物业费，说明双方已就物业费的交纳事项达成一致意见，且由承租方承担物业费用，也符合案涉合同的交易惯例，因此，原告要求被告支付物业费2,461元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告辩称市场发生火灾给被告造成损失的意见，本院认为，因火灾造成的财产损害赔偿纠纷与本案房屋租赁关系不是同一法律关系且以该理由拒付租金没有依据，本院不予采纳。关于被告辩称原告恶意限电给被告造成损失的意见，本院认为，双方之间形成的系租赁合同关系，交纳租金是被告作为承租人的主要合同义务，在其长期拖欠租金的情况下，原告作为出租人采取限制用电措施的催缴行为并不能认定为违约行为，也不构成被告拒交拖欠租金的理由，故被告的该项辩称意见，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告大连友谊灯饰批发市场冠华灯饰经销处自本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连友谊灯饰批发市场支付拖欠的柜台租金74,852元、仓库租金8,712元、物业费2,461元。二、驳回原告大连友谊灯饰批发市场的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,510元（原告已预付），由原告大连友谊灯饰批发市场负担553元，由被告大连友谊灯饰批发市场冠华灯饰经销处负担1,957元，被告负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  刘秀娟审 判 员  李晓男人民陪审员  王景华二〇一九年六月二十八日书 记 员  修建华本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。