文书内容江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初5842号原告：昆山金瑞物业管理有限公司，统一社会信用代码91320583690276652U，住所地昆山市千灯镇圣祥西路3号。法定代表人：孙军，该公司总经理。委托诉讼代理人：杭军，上海四维乐马(昆山)律师事务所律师。被告：郑华腾，男，1977年4月10日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。原告昆山金瑞物业管理有限公司与被告郑华腾物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案受理后，依法由审判员叶翌晨适用简易程序独任审理，于2019年5月6日公开开庭进行了审理，原告昆山金瑞物业管理有限公司的委托诉讼代理人上海四维乐马(昆山)律师事务所律师杭军、被告郑华腾到庭参加了诉讼。现本案现已审理终结。原告昆山金瑞物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、要求被告2014年5月1日至2019年4月30日的物业费5893.43元，停车费3500元；二、诉讼费由被告承担。事实与理由，被告系昆山市花桥镇蓬朗XX室(建筑面积140.32平方米)所有权人、苏Ｅ×××××别克汽车所有人。2014年5月1日--2016年4月30日，昆山军保物业管理有限公司为昆山市花桥镇蓬朗XX花园小区提供物业服务。期间，被告没有支付物业费、停车费。2016年5月1日，昆山军保物业管理有限公司正式离场，原告正式进场，双方就物业费、停车费(债权)进行了转让(包括被告的物业费、停车费)。原告自2016年5月1日正式进驻蓬朗XX花园，为小区进行了尽职的物业服务。此后，原告公司驻XX花园物业管理处就多次向被告催要物业费、停车费(包括之前昆山军保物业管理有限公司转让的债权)，被告以种种理由拒缴物业费、停车费。根据昆山军保物业管理有限公司与昆山市四季阳光小区第二届业主委员会于2014年4月28日签订的《昆山市物业管理委托合同》；原告公司与昆山市XX小区第二届业主委员会于2016年5月1日签订的《昆山市开发区XX花园物业服务合同》；原告公司与昆山市XX小区第三届业主委员会于2018年5月8日签订的《昆山市物业管理委托合同》；三份合同中约定多层住宅每平方米一个月物业费0.7元，露天停车位每年度车位使用费人民币700元。被告是苏Ｅ×××××别克汽车所有人，此车自2014年5月1日起一直停在XX小区露天停车位。截止于2018年10月31日，被告尚欠我公司物业费、停车费共计人民币：8454.09元没有支付，具体如下：1、2014年5月1日--2016年4月30日的物业费2357.37元，停车费1400元。2、2016年5月1日--2018年10月31日的物业费2946.72元。3、2016年5月1日--2018年10月31日的停车费1750元。为催收被告物业费、停车费，多年来原告方多次以多种方式向被告方催要过，但是被告置之不理，原告催要无果故诉至法院。被告郑华腾辩称，不同意原告的全部诉讼请求，原告诉请的期间段我未付物业费，但是我认为不应当支付理由为：一、在实际的物业服务中，并非由原告实际进行物业服务，我们小区是由顾其贵其个人在经营及管理，原告公司无权将物业承包给无权个人经营的个人。二、物业公司并未依照法律规定将相关物业管理信息公示给业主。三、昆山市物业管理委托合同并未经三分之二以上业主合同签订，擅自将前期物业管理服务合同中的0.5元每月每平方米变更为0.7元每月每平方米，我是多层住宅。四、原告从2014年5月1日开始至2018年10月从未向我催缴过物业费。五、2018年10月向我催缴物业费，我要求其开具发票其拒绝。六、停车费数额不认可，2014年5月至今原告并未向我设置过任何停车位。物业管理委托合同中第十一条明确约定百分之三十作为管理服务费，百分之七十停车费应当归全体业主所有。经审理查明，2014年4月28日，昆山市开发区XX花园业主委员会（甲方）与昆山军保物业管理有限公司（乙方）签订《昆山市物业管理委托合同》一份，该物业合同中约定小区名称为XX小区，建筑面积142561平方米，其中住宅121470平方米，商铺13624平方米。合同期限为2014年5月1日至2016年5月1日。该合同第九条约定，乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费；业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定。多层住宅：0.7元/月每平方米；商业0.9元/月每平方米。第十一条约定，停车场的使用及管理服务的费用收取，停车场（库）的使用按下列约定向乙方交纳车位使用费，停车场（库）的服务费归全体业主所有。（1）露天车位：700元/年；(2)室内车库：30元/月。乙方收取上述停车场（库）使用（管理）服务费后，对车辆及车内的物品不承担保管责任。如乙方受业主、物业使用人的委托对车辆及车内物品进行保管的，其保管责任由当事人自行约定。停车费由乙方收取，30%作为乙方的管理服务费，70%归全体业主所有。由业主委员会代管，乙方必须在两个月内向甲方移交。乙方相关的权利义务为（一）在本物业管理区域内设立专门机构负责本物业的日常管理工作，并委派有岗位资格要求的人员履行本合同；（二）根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，自主开展各项物业管理经营活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益；……（八）配合有关部门做好计划生育工作；（九）法规政策规定由乙方承担的其他责任。该合同经有关部门进行了备案。2016年5月1日，甲方（转让人）昆山军保物业管理有限公司与乙方（受让人）昆山金瑞物业管理有限公司签订《昆山市花桥镇蓬朗XX花园小区物业费、停车费的债权转让协议》，协议约定：1、2014年5月1日-2016年5月1日期间甲方为昆山市花桥镇蓬朗XX花园小区提供物业服务；2、2016年5月1日甲方正式离场，乙方正式进场；3、在上述期间，蓬朗XX花园小区尚有部分业主没有缴纳物业费、停车费，现甲方将上述债权转让给乙方行使，具体业主名单、车辆信息、欠费明细等等由顾其贵同志负责交接、催收。2016年5月1日，昆山市开发区XX第二届业主委员会（甲方）与昆山金瑞物业管理有限公司（乙方）签订《昆山市开发区XX花园物业服务合同》，合同约定甲方通过招投标将昆山市开发区XX委托乙方实行物业服务。委托服务期限为两年，自2016年5月1日起至2018年5月1日止。总面积142561平方米，其中住宅121410平方米，商铺13624平方米。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费；业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定。住宅公共服务费0.6元/月/平方米，代收代缴0.1元/月/平方米；商业公共服务费0.7元/月/平方米，代收代缴0.2元/月/平方米。车辆停车费由乙方收取，30%作为乙方的管理服务费，70%归全体业主所有，由业主委员会代管，乙方须在2个月内向甲方移交。合同约定物业服务标准为省标四级。2018年5月8日，昆山开发区XX小区第三届业主委员会（甲方）与昆山金瑞物业管理有限公司（乙方）签订《昆山市物业管理委托合同》，该合同中约定由原告公司为涉案小区提供物业服务，物业名称为XX小区委托期限为2018年5月1日至2020年4月30日。总面积142561平方米，其中住宅121410平方米，商铺13624平方米。第九条约定，乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费；业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定。多层住宅0.7元/月/平方米；商业0.9元/月/平方米。停车场（库）的使用按下列约定向乙方交纳车位使用费，停车场（库）的服务费归全体业主所有。露天车位：700元/年；室内车库30元/月。如乙方受业主、物业使用人的委托对车辆及车内物品进行保管的，其保管责任由当事人自行约定。停车费由乙方收取，30%作为乙方的管理服务费，70%归全体业主所有。由业主委员会代管，乙方必须在两个月内向甲方移交。物业服务标准为省标四级。该物业服务合同也已经备案。另查明，涉案房屋位于昆山市，于2010年10月29日由被告郑华腾与妻子钮少芬申请登记至二人名下，房屋面积为140.32平方米。2014年5月1日起被告及家人开始使用涉案房屋至今。庭审中被告陈述其所有的一辆汽车于2018年5月1日才开始停车的。庭审中被告举证了现场照片证明由于小区不好停车，导致其一直将车辆停在消防通道处。庭审中原告提交了催费通知以及张贴催费通知的照片证明其向被告催要物业费。庭审中原被告一致确认2018年当年的物业费原告没有催缴。2018年5月8日，昆山开发区XX小区第三届业主委员会（甲方）与昆山金瑞物业管理有限公司（乙方）签订《补充协议》一份，约定乙方之前入住已向甲方交纳保证金50000元，乙方物业管理结束后，甲方扣除可能给甲方造成的经济损失后如数退还保证金。车辆收费按照现有价格（室外停车700元每年每辆，车库360元每年每个），乙方每年向甲方交人民币100000元承包。乙方交纳此笔款项每月必须交纳20000元到交齐为止，如一个月不交，甲方有权公告业主暂时不缴纳停车费。小区今后所有设施设备维修费均由乙方承担。庭审中原告举证了部分银行转账记录证明原告公司已将70%停车费转为每年包干10万元支付给业委会，由于业委会没有账户，因此款项系由顾其贵转给业委会主任徐林。2019年1月25日，昆山市蓬朗街道蓬朗社区居委会向XX小区全体业主发出《告业主书》，载明现由蓬朗社区居委会代理新的物业公司招聘工作。拟参考酬金制的新物业公司管理模式，保持现物业费、停车费收费标准不变。待今后小区管理主体确定后，再进行甲方变更。2019年4月30日，昆山开发区物业管理办公室向蓬朗XX小区业主发出《告业主书》，载明“目前社区及街道、开发区物管科正在推进XX物业管理委员会成立流程，物委会成立后（预计6月底）将对金瑞物业进行解聘。现通知各位业主：仅需缴纳金瑞物业至2019年6月30日的物业费及车位费。如已缴纳的，物委会将督促金瑞物业将结余款项退还给业主或转交给下一任物业服务企业。”上述事实有物业服务合同、照片、汽车登记信息、房产登记申请表、补充协议、银行转账记录、《告业主书》等及本案原告在庭审中的陈述予以证实。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。原、被告签订了物业服务管理协议，被告已于2014年5月1日实际接受交房使用该房屋，原告在该小区已按约定履行了服务义务，物业管理公司提供的服务是一种公共性服务，即公共区域的保洁、保安、绿化、房屋及小区公共设施的维护、小区日常管理等，这种公共性服务不会因为某一个人或几个人不在此居住，或存在各家各户受到服务体验不同而减少管理成本，故对被告的抗辩不予支持。被告应按约定履行向原告支付物业费的义务。至于物业公司有无将所收停车费与交给业委会以及全体业主是否实际享受了停车费收取的利益等并非本案审理范围，被告不应以物业公司与业委会的关系作为自己不支付物业费或停车费的抗辩意见。原告以诉讼催款，被告应当支付相应物业费（54*0.7*140.32），原告主张被告支付自2014年5月1日至2018年12月31日期间的物业费5304.09元，本院予以支持。关于停车费，虽原告公司提供了物业服务合同中约定的停车费收取标准，但原告公司并未实际举证证明被告的停放天数，故本院仅支持以被告自认的2018年5月1日计算至2018年12月31日的停车期间的停车费（700/12*7）408.33元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告郑华腾支付原告昆山金瑞物业管理有限公司关于涉案房屋自2014年5月1日至2018年12月31日的物业管理费5304.96元及停车费408.33元，共计人民币5713.29元，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告郑华腾负担，该诉讼费原告已预交，本院予以退还,被告应当承担的诉讼费25元缴纳至本院(户名:昆山市人民法院诉讼费专户,账号:3225019XXXXX885,开户行:中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部)。拒不交纳诉讼费的,本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院开户行中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审判员  叶翌晨二〇一九年六月六日书记员  何佳豪