西安市高陵区人民法院民 事 判 决 书(2019)陕0117民初1150号原告郭志勇，男，汉族，1988年5月7日出生，住址：陕西省铜川市印台区，现住西安市新城区。原告闫龙侠，女，汉族，1988年7月24日出生，住址：西安市新城区。共同委托代理人：张立峰，陕西瑞森律师事务所律师。被告赵超，男，汉族，1990年7月11日出生，住陕西省宜川县。委托代理人赵艳，女，汉族，1978年4月12日出生，住址：陕西省宜川县，系被告赵超之姐。第三人西安市高陵区XX居房产信息咨询服务部，住所地：陕西省西安市高陵区商铺，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXK0AB8L。负责人（经营者）王丝荣，女，汉族，1982年11月17日，住西安市高陵区，系该服务部负责人。原告郭某某、闫龙侠与被告赵超，第三人西安市高陵区XX居房产信息咨询服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭某某、闫龙侠及其委托代理人张立峰，被告赵超的委托诉讼代理人赵艳，第三人西安市高陵区XX居房产信息咨询服务部负责人王丝荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭某某、闫龙侠诉称，2018年8月2日，原被告及第三人签订房屋买卖居间合同一份，合同约定被告将其位于西安市高陵区XX乡XX路XX城*新天地9幢1单元1411号室的房屋出售给原告，房屋总价款为60万元。合同还约定被告应当在2018年12月20日前撤押并加急办理房屋所有权证，其他内容详见合同。合同签订当日，原告依约当日向被告支付定金8万元。其后，在合同履行过程中，被告拒不配合原告办理撤押和房屋使用权证以及办理网签和资金监管手续，后经原告及第三人多次催促下，被告仍拒绝配合办理，后经三方多次协商未果。被告的行为已经构成严重违约，应承担相应的违约责任。为维护原告合法权益，诉至法院请求：1、请求法院依法判令被告向原告返还定金8万并赔偿违约金9万元；2、请求法院判令被告赔偿原告律师费1万元，交通费1000元；3、请求判令被告和第三人返还原告中介服务费5000元；4、判令本案诉讼费、保全费由被告承担，共计18.6万元。原告为证明其诉讼请求，提供如下证据：1、房屋买卖合同，证明原被告及第三人签订合同合法有效，合同约定被告应在2018年10月1日交付房屋给原告，被告不履行合同违反约定应当返还定金及支付违约金；2、购房定金收条，证明原告向被告支付购房定金8万元，被告向原告出具收条；3、中介服务费，证明原告向第三人支付中介服务费5000元；4、被告的身份证户口本复印件，证明被告身份；5、原告结婚证复印件，证明两原告系夫妻关系；6、解除合同通知书以及邮寄和微信送达凭证，证明2019年4月17日原告给被告发出解除合同通知，该合同已经解除；7、保全费、保险费发票，律师费收据，证明原告办理诉讼保全花费保全费1500元，保险费2000元，律师费10000元，该费用应该由被告承担；8、加油费和过桥费票据，证明原告在签约以及诉讼过程中产生2138元，原告酌情主张1000元。被告赵超辩称，原告所述与事实不符。2018年8月2日被告（甲方、卖方）与两原告（乙方、买方）、XX居服务部（丙方、中介方）签订房屋买卖合同，约定被告将西安市高陵县XX乡XX路XX城XX幢XX单元XX号房屋出售给两原告。合同签订后，被告从原告处收取了8万元。2018年9月，被告依约向原告交付了房屋及水电卡，原告更换了门锁，占用了房屋。因被告购房时从中国建设银行贷款并设定了抵押权，被告即着手凑钱办理解押手续，后因未凑够钱，提前还贷未果。原告诉讼请求缺乏法律依据。合同第七条违约责任第2项约定：“1）逾期在三十日内，违约方向守约方每日支付房价款万分之五的违约金，…合同继续履行；2）、逾期超过三十日，则守约方有权主张解除本合同，违约方应在接到守约方解约通知之日起七日内，向守约方支付违约金，并退房或退款…”。本案中，被告依约将房屋交付，只是由于资金问题办理产权转移手续迟延，并不构成根本违约。出现问题后，被告积极与原告协商解决。被告并未向原告主张解除本合同。被告仍愿意继续履行合同。如果原告主张解除合同，则应当将房屋返还被告。根据双方合同约定，即使被告违约，每日的违约金为已支付房价款8万元的万分之五，即40元，每月的违约金为1200元。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过程程度以及预期利益等综合因素，根据公平公正和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。本案中，原告的实际损失即八万元的利息，而合同约定的违约金过分高于实际损失，应当予以减少。原告主张9万元违约金没有事实和法律依据。本案纠纷本可协商解决，原告起诉要求的律师费并非必然发生的费用，原告行为扩大了损失，其要求律师费和交通费不应由被告承担。第三人西安市高陵区XX居房产信息咨询服务部称，原被告协商好本中介只是办理手续，由本中介退还中介费不合理，因为合同已经签了，中介也提供了服务。中介方没有过失，不应退还中介费。如果合同解除，本中介可以考虑退还部分中介服务费。经审理查明，2018年8月2日原告闫龙侠、郭某某与被告赵超签订《房屋买卖合同》，合同约定闫龙侠和郭某某购买赵超位于西安市高陵区XX乡XX路XX城XX幢XX单元XX号房屋。合同约定：1、房产交易价格为人民币600000元；2、付款时间与方法约定双方同意以银行贷款方式付款，合同签订当日原告向被告支付80000元作为购房定金，双方前往西安市高陵区房产管理所签订《西安市二手房买卖合同》当天定金伍万元整计入监管账户，网签合同以肆拾伍万元整作价，剩余120000元整双方协商于2019年9月1日前付清给被告；3、合同第四条约定被告应于2018年10月1日将交易房产全部交付给原告使用，并应在交房当天将水、电、气、物业、采暖等费用结清；4、合同第五条约定被告保证上述房产权属清晰，无任何权属争议，如保证无继承纠纷、无抵押、无债权债务纠纷及致使不能实现合同目的的其他争议，因以上原因给原告造成的经济损失，被告负责赔偿；5、合同第七条违约责任中约定本合同签署后，若双方任意一方不按合同约定履行或不完全按本合同约定履行或致使不能实现合同目的的其他违约情形，违约方须按房屋总价的15%作为违约金赔偿给守约方。合同签署后，若被告未能按约将该房地产交付给原告，或者原告未能按约定向被告支付房款，或双方任何一方未能按约办理产权转移手续的，均按照逾期时间，分别以下列方式处理：1）、逾期在三十日之日，违约方向守约方每日支付房价款万分之五的违约金，于实际交房、付款或办理产权转移手续当日支付，合同继续履行。2）、逾期超过三十日，则守约方有权主张解除本合同，违约方应在接到守约方解约通知之日起七日内，向守约方支付违约金，并退房或退款，并且守约方有追究其他相关损失的权利，如造成的诉讼费、律师费、交通费等。6、合同第十三条双方约定的其他事项中约定，被告房屋设定在抵押状态，双方约定在合同签订之日起，甲方应于2018年12月20日前撤押还款并加急办理房屋所有权证，甲乙双方开始启动手续，不得拖延。合同还约定了中介服务费为双方各2500元，并在签订本合同当天结清。该合同由原被告和第三人签字或盖章。合同签订当日，原告向被告交付80000元购房定金。同日原告向第三人交纳服务费5000元。被告未在合同约定的2018年12月20日前办理完房屋撤押手续，未取得房屋使用权证。2019年4月原告向被告发出解除合同通知书。被告同意解除该房屋买卖合同。本案审理过程中原告申请对被告财产进行诉讼保全，向本院交纳保全费1500元，购买诉讼财产保全责任险保险费1000元，原告聘请律师有律师事务所出具收据载明律师代理费10000元。原告提供的加油费和高速路车辆通行费共计2128元，据此其主张1000元交通费。被告及第三人均未提交证据。上述事实有原告提交证据、庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，原告闫龙侠、郭某某与被告赵超于2018年8月2日签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示且不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。合同履行过程中，被告赵超未按照约定履行合同义务，未按期完成撤押手续，导致后续合同相关内容无法履行，被告亦同意解除合同。原告诉请被告返还购房定金80000元，理由充分，依法应予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方均同意解除合同，故被告应就其违约给原告造成的损失承担赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿金额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案原告主张90000元的违约金，是依据双方合同约定按总房价15%计算，被告认为该约定过分高于原告的损失，请求本院予以适当减少。原告交纳购房定金80000元，而按照约定的违约金计算方法计算的违约金为90000元，其并未提交因被告违约给其造成损失的其他证据进行佐证，本院认为双方关于违约金的约定过高，应予调整。对违约金的调整应充分考虑违约金的约定是对守约方的保护，对违约方违反诚信原则的强制规定，故本院认为违约金调整为40000元为宜。原告已支付的诉讼费、律师费、交通费应属于其损失范围。双方合同中有约定违约方承担律师费的内容，故被告应按合同约定承担此项费用。原告提供的交通费系加油费和高速公路通行费，其中加油费无法证实其用于合同签订和诉讼，但考虑到原告居住在西安往来高陵会实际产生交通费，故酌情认定200元。第三人因已履行了部分中介服务内容，但未完全履行，同时第三人也同意向原告退付部分中介费，本院认为退付3000元为宜。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告赵超于本判决生效之日起十日内返还原告闫龙侠、郭某某购房定金80000元；二、被告赵超于本判决生效之日起十日内向原告闫龙侠、郭某某支付违约金40000元并向原告闫龙侠、郭某某支付律师费10000元、交通费200元；三、第三人西安市高陵区XX居房产信息咨询服务部于本判决生效后十日内退付原告闫龙侠、郭某某中介服务费3000元；四、驳回原告闫龙侠、郭某某的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费4020元，减半收取2010元，由被告赵超承担。本案保全费1500元，由被告赵超承担。（原告已预交诉讼费4020元，本院退付其2010元，被告赵超在履行本判决时直付原告诉讼费2010元；原告预交保全费1500元，被告赵超在履行本判决时向原告支付保全费1500元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  王敏二〇一九年六月二十六日书记员  周乐1