广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初11861号原告：刘珠，女，汉族，1964年8月13日出生，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：汪明光，广东禅通律师事务所律师。被告：佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司，住所地广东省佛山市禅城区南庄罗南管理区，统一社会信用代码91440604723842500C。法定代表人：罗炎成。被告：佛山市禅城区南庄镇罗南村民委员会，住所地广东省佛山市禅城区南庄镇罗南村，统一社会信用代码54440604738553082H。法定代表人：关润尧。两被告共同委托诉讼代理人：李绍均，广东泽康律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：廖斯晗，广东泽康律师事务所律师。第三人：佛山市海盛东方商业投资有限公司，住所地佛山市禅城区南庄大道中罗南集团内办公室，统一社会信用代码91440600675181620B。法定代表人：赵道印。委托诉讼代理人：林博晓，男，1992年11月4日出生，汉族，住广东省英德市，系该公司破产管理人工作人员。原告刘珠诉被告佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司（下简称罗南集团）、佛山市禅城区南庄镇罗南村民委员会（下简称罗南村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案受理后，依法适用简易程序审理。依原告申请，本院追加佛山市海盛东方商业投资有限公司（下简称海盛东方）作为第三人参加诉讼，于2019年6月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人汪明光、两被告的委托代理人李绍均、廖斯晗、第三人的委托代理人林博晓到庭参加诉讼。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、两被告连带向原告返还因受让海盛东方国际环保产业城B座贰层2043B号物业使用权支付的出让金461456元；二、本案诉讼费由两被告负担。事实和理由：第三人与原告于2011年11月11日签订《物业使用权出让合同》，约定将位于佛山市禅城区南庄镇南庄大道北侧海盛东方国际环保产业城B座贰层2043B号物业（商铺）的使用权出让给原告，出让年限从签订合同之日起至2031年6月30日止，总金额为461456元。合同还就委托经营及固定回报、物业的交付标准和期限、违约责任等事项作了约定。原告于合同签订当天向第三人支付了461456元。因涉案项目系违法建筑和第三人将涉案项目移交给罗南村委会，致使《物业使用权出让合同》无法得到履行。原告请求判决两被告共同返还原告支付的物业使用权出让金。理由如下：第一、涉案项目用地没有进行登记，涉案项目没有办理规划报建手续，属于违法建筑。罗南集团作为开发商、罗南村委会作为土地出租人应承担《物业使用权出让合同》因此无效而遭受损失的赔偿责任。第二、罗南集团通过大小广告、官方媒体向社会公众宣称“开发商：罗南集团”，亦在原告与第三人签订的《物业使用权出让合同》的封底直接告诉原告它是开发商。故罗南集团作为开发商应对其开发的项目承担责任，应对包括原告在内的租赁其开发物业的承租人承担责任。第三、未曾有任何信息披露罗南村委会和第三人之间是租赁关系，也没有证据证明两者之间实际存在租赁关系，除一纸《土地使用权租赁合同》之外，既没有罗南村委会交付土地给第三人使用的证据，也没有第三人向罗南村委会支付租金的证据，只有公开信息显示第三人为涉案项目的投资人，罗南集团是开发商。双方之间的交易对外不能对抗涉案项目包括原告在内的物业承租人。第四、2017年10月11日、2018年5月30日的两段视频和2018年4月11日的《承诺书》、是罗南集团、罗南村委会债务加入的明确表示。视频显示时任罗南集团的法定代表人、罗南集团的副董事长的关润尧明确表示“有信心，有能力，但是要给够时间，早就三个月，迟就要五至八个月，最长八个月，搞掂晒，咯么多年了！搞咯么多年了！”、“我保证一文当一文（即支付本金）给回你们”。《承诺书》是关润尧亲笔书写并盖有罗南村委员会的公章。以上证明罗南集团、罗南村委会明确表示承担第三人对包括原告在内的全体承租人所负债务。为维护原告合法权益，请求判如所请。两被告共同辩称：一、本案为合同纠纷，原告应以合同相对方即第三人作为第一被告提起诉讼，而不能仅以合同外第三方提起本案诉讼。法院应向原告释明并由原告申请追加海盛东方为本案被告，否则对原告的起诉依法应予驳回。佛山中院出具的（2018）粤06民终9047号《民事裁定书》中也明确认定第三人是案涉合同的签订主体，是案涉债务的主债务人，而罗南集团并非主债务人，与案涉债务亦无直接利害关系，第三人已进入破产清算阶段，原告应按照破产程序主张债权。由此可见，原告漏列海盛东方为被告的行为明显为逃避将本案所涉债权债务纳入佛山中院破产案件中处理，直接损害本案被告的合法权益。二、佛山中院于2017年12月26日作出（2017）粤06破申53-4号民事裁定书，裁定受理江西省安达电梯有限公司对第三人提出的破产清算申请。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十三条规定“破产申请受理后，债权人就债务人财产向人民法院提起本规定第二十一条所列诉讼的，人民法院不予受理”。《物业使用权出让合同》所涉国际环保城的物业已纳入上述破产案件的破产财产中，现为破产管理人管理，故应由该破产案件进行处理，禅城法院不应受理。三、2008年8月3日，罗南村委会作为案涉土地的所有权人，根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》、《佛山市试行农村集体建设用地使用权流转实施办法》的相关规定，与第三人、佛山市禅城区南庄镇罗格永光村民小组签订了《土地使用权租赁合同》，约定罗南村委会与罗格村将案涉土地使用权出租给第三人。合同签订后，罗南村委会向第三人交付案涉土地，第三人开始进行地上建筑物的建设。罗南集团为佛山市禅城区南庄镇罗南各经济合作社共同成立的集团公司，经营范围不涉及房地产开发业务，也没有房地产开发资质，也没有就涉案项目与第三人签订合作协议进行投资开发事宜，仅将土地使用权出租给第三人使用，故罗南集团根本不是第三人商业地产项目的开发商，也未进行任何投资开发事宜。案涉土地所有权及地上建筑物所有权均归被告所有，在土地租赁合同有效期内，第三人拥有对其所建地上物的占有、使用、收益权利，但不享有所有权。四、两被告从未与原告签订任何合同或协议，亦从未接受过原告所支付的“物业出让金”，且两被告也不是案涉合同的缔约方，原告要求两被告返还物业出让金，无事实与法律依据。五、两被告对于原告与第三人之间的债权债务，一直积极协助处理，但两被告从未作出债的加入的意思表示。由于第三人单方终止合同的履行，直至2017年12月26日，第三人尚欠罗南集团租金118953051.83元。罗南集团作为土地的出租方，与众多债权人一样，也是本次纠纷的受害者。对于第三人遗留的债权债务问题，两被告根据上级政府的指导精神，出于社会稳定的需要，一直积极协助处理相关事务。2017年10月17日，罗南集团出具了《承诺书》，承诺积极为广大业主与第三人协调处理双方之间的债权债务关系，促成该起事件的尽快解决。从该份承诺书亦可清晰表明，对于原告与第三人之间的债权债务，两被告只是起到协助处理和善后的作用，而不是直接加入该债权债务关系。2018年4月11日，罗南村委会出具的《承诺书》明确说明“原海盛东方公司遗留的债务问题，要待海盛东方项目彻底盘活之后，由罗南村委会收取地上建筑物补偿款后直接支付给各业主。”结合上一份《承诺书》，罗南村委会的意思表示是海盛东方项目恢复运作、经营并产生效益后，在佛山市金润华地产发展有限公司（下简称金润华公司）支付建筑物补偿款给罗南村委会后，罗南村委会再予支付给原告，而不是由罗南村委会直接向原告支付，也不是说由罗南村委会直接承担第三人遗留的债权债务。另，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产”。如该承诺书确实涉及到村集体财产的处分，罗南村委会应依据《村民委员会组织法》，经合法程序召开村民会议，形成合法有效的村民会议决议后，才能作出有效的承诺书。但该承诺书并无按照法律规定履行合法程序并形成合法有效的村民会议决议，因此，该承诺书未经村民会议并形成决议，对于涉及财产处分的内容对外亦不产生法律效力。两被告无需对第三人的债务承担连带清偿责任。综上，请求对原告的诉讼请求依法予以驳回。第三人述称：一、第三人是“海盛东方购物中心”、“海盛东方环保产业城”《物业使用权出让合同》的合同相对方。本案原告提交的《物业使用权出让合同》的真实性，请法院予以审查认定。二、第三人已进入破产程序，第三人的债权人应依照《中华人民共和国企业破产法》第六章的规定，向管理人申报债权。三、第三人已于2013年1月14日停止经营。原告要求支付出让金，但根据原告与第三人签订的《物业使用权出让合同》中约定的“委托经营及固定回报”条款，第三人认为应从出让金中扣除2013年1月14日前第三人已支付的固定投资回报款。诉讼中，原告举证如下：1、原告身份证复印件、两被告及第三人国家企业信用信息公示系统打印件。拟证明原、被告及第三人的诉讼主体资格。2、物业使用权出让合同、收据。拟证明（1）第三人以投资商的名义将涉案物业使用权出让给原告；（2）合同载明涉案物业的开发商是罗南集团；（3）第三人对原告负有合法债务。3、《羊城晚报》新闻报道（2010年3月22日）、《广州日报》广告（2010年1月7日）、海盛东方城图（与物业使用权出让合同附件图相同）、图片（2012/01/1310:07AM）。拟证明罗南集团是涉案项目的开发商、建设单位。4、《移交书》（2013年1月14日星期一）、《铺位回购申请》。拟证明涉案项目由第三人移交给了罗南村委会，罗南村委会接收了涉案项目，第三人工作人员冯丽华、黄建香在《铺位回购申请》上确认第三人印章由被告掌管。5、《土地使用权租赁合同》、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果。拟证明罗南村委会与第三人虚构土地租赁关系：（1）涉案土地没有登记，罗南村委会属于违法出租,罗南村委会也没有依约交付土地给第三人使用；（2）其地上建筑物（原告受让的物业）无规划、报建,是违法建筑；（3）第三人没有依约向罗南村委会支付过押金和租金,罗南村委会也未曾向第三人主张过权利；（4）罗南村委会未通过村民会议讨论决定出租土地,属违法出租,合同无效。6、视频两段及相关图片六幅。（1）2017年10月11日上午11:00的视频拟证明罗南集团法定代表人关润尧承诺承担第三人因出让海盛东方物业使用权给广大业主所产生的债务，并在八个月之内全部清偿；（2）2018年5月30日上午11:00的视频拟证明关润尧保证将广大业主受让海盛东方物业使用权的本金返还业主。两被告自愿加入第三人对原告所负债务的承担,是债务的加入；（3）图片六幅拟证明两段视频拍摄的时间界面和关润尧书写承诺书的场面。7、《承诺书》两份。（1）2017年10月17日的《承诺书》拟证明两被告明确表示原海盛东方与广大业主的债权债务由其具体负责处理，并在八个月之内处理完毕,与2017年10月11日上午11:00的视频相互印证；（2）2018年4月11日《承诺书》拟证明罗南村委会明确表示海盛东方原债务按本金标准由罗南村委会直接支付给业主。8、证人何某、黄某证言。拟证明罗南集团法定代表人关润尧于2017年10月11日、2018年5月30日在与部分受让海盛东方出让物业的业主交流时明确表示，自愿承担原海盛东方对全体业主所负的债务，向全体业主支付受让物业时所支付的本金。诉讼中，两被告共同举证如下：1、海盛东方公司地块土地租金表。拟证明罗南村委会向第三人交付租赁土地，但罗南集团至今仅收到第三人支付的土地租金共计5369095.11元，直至2017年12月26日，第三人尚欠土地租金合共118953051.83元未支付。2、佛府集用（2009）第0600110100407《土地使用权证书》、佛府集用（2009）第0600110600881《土地使用权证书》、佛禅集用（2015）第000856号《土地使用权证书》。拟证明在第三人租赁案涉土地时，至金润华公司通过合法程序取得案涉土地使用权期间，该地块均为罗南村及罗格永光村农民集体所有，所有权人至今并未发生变更。3、（2018）粤06民终9047号民事裁定书。拟证明佛山中院的终审裁定认定第三人是案涉合同的签订主体，是案涉债务的主债务人，两被告并非主债务人，与案涉债务亦无直接利害关系，第三人已进入破产清算阶段，原告应按照破产程序主张债权。诉讼中，第三人未向本院提交证据。经质证，本院认证：原告的证据1，被告、第三人无异议，本院予以采信。原告的证据2-5、7有原件核对，本院对真实性予以确认。原告的证据6，原告已当庭播放视频，被告亦确认视频的拍摄对象系关润尧，视频及图片反映的内容亦与到庭证人的陈述相符，本院对真实性予以确认。原告的证据8，两证人已出庭作证并接受各方质询，本院对其证言的真实性予以确认。两被告的证据1系其单方制作，并无证据佐证，亦未经第三人盖章确认，本院不予确认。两被告的证据2系国土部门核发的土地权属证书，第三人无异议，原告亦未举证反驳，本院对真实性予以确认。两被告的证据3，第三人无异议，原告对真实性无异议，本院予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：第三人（承租方、乙方）与罗南村委会（出租方、甲方）签订《土地使用权租赁合同》，主要约定甲方将位于南庄镇××大道以北、××环路东西面的土地租赁给乙方，租赁面积约619.3亩，租赁期为25年；甲方有义务协助乙方进行商铺、仓库等基建项目的报建及相关手续的办理（按政策规定需要用甲方的名义），相关费用由乙方自行负责；如因乙方原因导致合同解除，必须在一个月内将生产设备搬走，但商铺、仓库、水电等固定设施属甲方所有，不能拆除，并交清租金、水电费等相关费用，将该土地交还甲方。2011年11月11日，第三人（出让方、甲方）与原告（受让方、乙方）签订《物业使用权出让合同》，主要约定甲方是海盛东方国际环保产业城项目的投资商，享有该项目全部物业的经营权、使用权；甲方将环保产业城B座贰层2043B号物业使用权出让给乙方，出让期限从合同签订之日起算，截止日期统一为2031年6月30日，甲方在前款约定的出让期限届满之日起赠送60个月该物业的使用权给乙方；乙方向甲方支付使用权出让金461456元，并从签约后次月开始将物业前五年的使用权和经营权委托给甲方，由甲方统一对外招商，甲方按年固定回报率按月向乙方支付投资回报；在投资回报期内，每年的投资回报为合同约定使用权出让金的10%，月回报为3845元；甲方在2016年11月30日后7天内将物业交付给乙方；甲方应按规定时间支付乙方固定回报，非银行内部操作系统原因造成逾期支付回报款的，逾期超过90天的，乙方有权解除本合同，乙方解除合同的，甲乙双方应退还全部已收款项。2011年11月11日，第三人向原告出具收据，确认已收取原告交纳的使用权总出让金461456元。2012年12月19日，第三人向罗南集团、罗南村委会递交《终止申请书》，表示其因商业原因，单方提出即时终止双方签订的《土地使用权租赁合同》，因第三人在租赁土地上已出资建成了部分物业并已运作几年，实际存在一定的资产和负债，请求罗南集团、罗南村委会同意终止双方签订的《土地使用权租赁合同》并协助处理善后工作，如派人协助清产核资、核算账务和寻求第三方接盘经营等，且明确表示在罗南集团、罗南村委会收到本申请书之时起，即视为第三人主动放弃上述《土地使用权租赁合同》的履行，为此造成的一切责任由第三人全部承担。2015年8月，罗南集团、罗格小组与案外人金润华公司签订《集体建设用地使用权出让合同》、《佛山市禅城区南庄镇原海盛东方项目整体收购合同》，将涉案土地及地上建筑物整体出让给金润华公司。合同约定金润华公司应于2015年9月24日前一次性支付集体建设用地使用权出让金220543010元；于2016年8月24日前分三期向罗南集团支付地上建筑物补偿款215429230元。2017年10月17日，罗南村委会、罗南集团出具《承诺书》，内容为“我向广大业主郑重承诺：原海盛东方项目与广大业主的债权债务纠纷，由我罗南村委会（南庄镇罗南集团有限公司）具体负责处理，并承诺在8个月时间内处理完毕”。2017年12月26日，佛山市中级人民法院作出（2017）粤06破申53-4号民事裁定，裁定受理江西省安达电梯有限公司对海盛东方提出的破产清算申请，同时指定广东源浩律师事务所为海盛东方管理人。2018年4月11日，罗南村委会出具《承诺书》，内容为“关于海盛东方原债务问题按本金标准支付。但要东西区地上建筑物补偿款，海盛东方项目彻底盘活之后，由罗南村委会直接支付业主”。另查明，佛山市海盛东方国际环保产业城项目所涉土地使用权尚未有登记，佛山市海盛东方国际环保产业城尚未办理规划报建手续。再查明，被告罗南集团在（2018）粤0604民初26467号案中提交《关于地上建筑物补偿款的支付说明》，内容为“2015年8月8日罗南集团与金润华公司签订了《集体建设用地使用权出让合同》，合同约定金润华公司必须在2016年8月24日之前分三期向罗南集团支付完毕人民币215429230元的地上建筑物补偿款。合同签订后，罗南集团曾经多次口头催告，要求金润华公司支付地上建筑物补偿款，但截至2018年11月20日，金润华公司未向罗南集团支付任何地上建筑物补偿款”。就涉案国际环保产业城项目有无纳入破产财产，第三人当庭陈述：海盛东方国际环保产业城项目、海盛东方购物中心项目均未纳入破产财产。就第三人已向原告支付投资回报的情况，原告经核实确认已收取投资回报34785元，第三人主张根据涉案《物业使用权出让合同》的约定应为53830元，但未向本院提交证据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”原告与海盛东方签订的《物业使用权出让合同》的约定符合租赁合同的法律特征，实质上属于租赁合同，故本案为房屋租赁合同纠纷。因无证据证明涉案国际环保产业城项目已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与第三人签订的《物业使用权出让合同》应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。因此，原告有权要求第三人退还使用权出让金461456元。第三人已向原告支付的投资回报亦应返还。因第三人并未举证证明其支付投资回报的具体情况，按原告确认的已收取金额扣减后，第三人应向原告返还的使用权出让金为426671元（461456元-34785元）。对于第三人的上述债务，罗南村委会、罗南集团于2017年10月17日出具的《承诺书》，内容上仅为“负责处理”，并未作出债务加入的意思表示，而罗南村委会于2018年4月11日出具的《承诺书》则明确表示“海盛东方原债务问题按本金标准支付”、“由罗南村委会直接支付业主”，上述意思表示已构成债务的加入。虽金润华公司至今未依照《集体建设土地使用权出让合同》、《佛山市禅城区南庄镇原海盛东方项目整体收购合同》的约定，按时支付地上建筑物补偿款215429230元，但被告罗南村委会并未举证证明存在不能归责于金润华公司的客观无法付款的情形，加之“项目彻底盘活”属于期限不明的表述，遵循诚实信用的原则，原告要求被告罗南村委会履行承诺，合法合理，但被告罗南村委会作为债务加入人，其承担的责任范围理应不超出主债务人的责任范围，被告抗辩投资回报款应在出让金中予以扣减，合法有据，本院予以采纳，对于原告诉请超出部分，本院不予支持。由于罗南集团未在2018年4月11日出具的《承诺书》上签章，故罗南集团未构成债的加入，原告要求罗南集团承担付款责任，依据不足，本院不予支持。另，本案中，海盛东方作为承租方与罗南村委会签订《土地使用权租赁合同》，海盛东方与罗南村委会仅为土地使用权租赁合同关系，并非合作开发房地产关系，与原告就涉案物业签订《物业使用权出让合同》的主体仅为第三人海盛东方，原告以罗南集团为涉案项目开发商为由要求罗南集团承担责任没有合同依据，本院对其意见不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市禅城区南庄镇罗南村民委员会于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告刘珠支付物业使用权出让金426671元；二、驳回原告刘珠的其他诉讼请求。如被告佛山市禅城区南庄镇罗南村民委员会未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取4111元，由原告刘珠负担411元，被告佛山市禅城区南庄镇罗南村民委员会负担3700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 肖 华二〇一九年六月二十六日书记员 廖凯锐书记员 余柔敏