广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初7751号原告：佛山市南海区**乐物业管理服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区********************，统一社会信用代码914***********036X。法定代表人：谭某1。委托诉讼代理人：倪晓藤，女，1982年6月9日出生，汉族，住广东省揭阳市揭东区**************，系该公司员工。被告：朱志锋，男，1973年7月26日出生，汉族，住广东省梅州市梅江区********民小组，公民身份号码441************811。原告佛山市南海区**乐物业管理服务有限公司与被告朱志锋物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用简易程序的小额诉讼程序于同年5月29日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人倪晓藤、被告朱志锋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告按每月349.44元的标准向原告支付自2018年5月起至2019年3月的物业服务费3843.84元。2.被告每日按欠费金额千分之一计算违约金，截至2019年3月25日为558.06元。上述第1、2项合计金额为4401.9元。3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告接受委托为花地湾雍景豪园小区提供物业管理服务，被告是该小区御景台322号别墅业主。根据原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》第四条约定，被告应在每月10日前按房屋建筑面积计算以每月2.3元/平方米的标准向原告交纳物业服务费，逾期交纳物业服务费需按约定承担每天按欠费总额的千分之一计算违约金。房屋竣工后经测绘，建筑面积为151.93平方米。被告自2018年5月起拖欠原告物业服务费。原告分别于2018年10月30日向被告发送管理费催收函，并多次电话及上门派发催缴通知单，催告被告尽快付清房屋所欠的物业服务费。但被告未予理会，仍拖欠物业服务费及违约金至今。据此，被告应向原告支付拖欠物业服务费暂计至2019年3月为3843.84元，违约金截至2019年3月25日为558.06元。请法院依法支持原告的诉讼请求，维护原告及小区全体业主的合法权益。被告辩称，被告对原告计算的物业服务费标准无异议，但原告违反物业服务合同，没有按约定提供物业服务，具体如下：一、房屋共用部位的承重结构（包括基础内外承重墙体）出现严重开裂、脱落（不时从墙体由上往下掉落）、漏水，被告多次到物业公司现场反映情况（物业公司有委派工作人员到现场查看），多次要求物业公司启用物业维修基金维修，但至今无果。因墙体脱落，随时由上往下砸落下来，存在严重安全隐患。被告房屋出现墙体开裂问题，原告没有启用房屋维修基金进行维修。房屋状态危险无法居住，造成被告一家老小已搬离危险房屋，搬离时间长达半年有余。被告多次投诉后房屋问题没有得到解决，原告存在管理不到位问题。请法庭判决原告赔偿被告无处居住的赔偿金及精神损失费。二、原告占用业主公共区域随意划停车位违规收费，有些停车位是后面划分的，有些停车位在房屋门口。请原告就此给予合理的解释并提交公安机关审批的许可文件。公共区域所获得的收入未兑现给业主，严重违反了相关管理规定，存在公款被挪用或者私吞的可能性，请原告出示公共区域所获得收入的收支使用明细。三、原告对小区车辆乱停放及乱搭建未进行管理，造成业主出入不便。原告未能履行物业职责，未能按照物业服务协议条款执行、兑现承诺。具体可查阅《物业管理服务协议》，原告严重违反了该协议。四、购房时，原告强买强卖，被告被迫要求签订无期限《物业管理服务协议》，违反公平公正合同契约精神。五、通过银行账户自动划扣的相关费用，原告从未向被告开具收费发票。请原告就此给予合理解释并提交2010年1月至2018年4月的发票记账联。六、小区长期不成立业主委员会，长期没有按照合同约定签订合同后6个月内向业主公布收支账目，请原告就此给予合理解释并提交相关资料。七、小区安全问题。多家业主被盗，小区内应配置的摄像机大部分损坏，无全天候闭路监控，给案件侦破造成阻力，导致案件侦破困难。八、卫生不能及时打扫，小区门口喷泉、人工小溪等设备设施损坏无维修，变成一潭死水，夏天时常发出恶臭的气味，原告未履行物业职责。综上陈述，原告不作为在先，违约在先，请法庭驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。本院经审查认为，对当事人无异议的证据，本院均予以确认并在卷佐证。原告提交的前期物业管理服务协议内容真实，且有原、被告的签名或盖章，而被告主张是被迫签订的依据不足，故本院对该协议的真实性予以确认。原告提交的向房地产反映该业主的房屋质量问题等资料内容真实，故本院对真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2002年9月20日成立，经营范围是物业管理、房地产中介、停车服务。2005年2月18日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告所居住的雍景豪园御景台322号别墅提供物业管理服务，建筑面积为151.34平方米；物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序及车辆停放、房屋装饰装修管理；物业服务费用按住宅建筑面积每月每平方米2.3元计算，每月10日之前交纳物业服务费；被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，原告有权要求从逾期之日起每天按欠费总额的千分之一缴付滞纳金等。佛山市南海区*********花地湾雍景豪园御景台322号别墅（以下简称雍景豪园御景台322号别墅）的权利人为被告朱志锋，登记日期是2006年10月19日，使用权面积205.33平方米。自2018年5月起，被告未向原告交纳上述别墅的物业服务费。原告曾于2018年10月30日向被告发出管理费催收函。另查明，2008年11月6日，被告曾向原告投诉，反映了水费扣取错误的问题，原告进行了调查，并作出了处理。2019年3月27日，被告曾向原告投诉，反映了房屋出现裂痕，无法居住等问题。本院认为，原告具有相应的物业服务资质，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，故该协议合法有效，对双方具有法律约束力。物业管理服务具有公共性，为了小区整体物业设施的维护保养，维持正常的生活秩序，小区内房屋的业主应按时交纳物业服务费。被告是雍景豪园御景台322号别墅的权利人，并接受了原告提供的物业管理服务，故应按照《前期物业管理服务协议》的约定向原告交纳该别墅的物业服务费。原告请求被告支付自2018年5月起至2019年3月止的物业服务费3843.84元，合法合理，本院予以支持。关于原告请求的违约金问题。被告在庭审中指出了涉案小区管理中存在的若干问题，划停车位违规收费、小区内乱搭乱建、开具收费发票等问题均属于相应行政主管部门管理的范围，并不属于本案物业服务合同纠纷应当审查处理的范围，被告应向相应行政主管部门反映。被告提出共用部位承重结构出现严重开裂、脱落等问题，若确实符合物业维修基金的使用条件，原告应按照规定向物业管理行政主管部门提出。被告提出房屋墙体脱落、存在安全隐患等问题，被告可以另案向房地产公司主张。综合原、被告的庭审陈述及被告提交的证据，原告在物业管理上确实存在对业主的诉求未及时妥善处理等问题，存在一定的管理瑕疵，被告所述并非完全无理，故原告请求被告每日按欠费金额千分之一计算违约金，截至2019年3月25日为558.06元，本院不予支持。原告今后应严格按照《前期物业管理服务协议》的约定全面履行作为物业服务公司应尽的义务，给业主提供一个温馨舒适的小区环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、朱志锋应于本判决发生法律效力之日起十日内支付自2018年5月起至2019年3月止的物业服务费3843.84元予佛山市南海区**乐物业管理服务有限公司；二、驳回佛山市南海区**乐物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费减半收取25元（佛山市南海区**乐物业管理服务有限公司已预交），由朱志锋负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付佛山市南海区**乐物业管理服务有限公司，本院不另收退。本判决为终审判决。审判员  李淑梅二〇一九年六月十二日书记员  谢永鸿