广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初3199号原告：周金好，女，1986年1月18日出生，汉族，住广东省佛山市南海区,委托诉讼代理人：骆锋勇，系原告丈夫。被告：何汝彬，男，1985年2月16日出生，汉族，住广东省清远市清新区,被告：广州市天鹰影视演出设备有限公司，住所地广州市花都区秀全街瑞云路13号3楼，统一社会信用代码914401066659487015。法定代表人：陈金伟。两被告共同委托诉讼代理人：祝启欢，广东大观律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：王嘉艺，广东大观律师事务所实习律师。原告周金好诉被告何汝彬、广州市天鹰影视演出设备有限公司（以下简称天鹰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案受理后，依法由审判员袁贞适用简易程序公开开庭进行审理。原告周金好的委托代理人骆锋勇，被告何汝彬及被告何汝彬、天鹰公司的共同委托代理人祝启欢到庭参加诉讼。庭审结束后，原、被告双方均申请30日的庭外调解期进行协商。调解期届满，双方未能达成一致意见。本案现已审理终结。原告周金好向本院提出诉讼请求：1、判令原告可即时收回物业、终止合同，并没收押金；2、判令被告即时离场；3、判令被告立即清偿债务：水费：178.20元、电费：490.56元及在此期间的利息；4、判令被告支付合同正式解除前的房租：共计16021.29元及在此期间的利息（以人民银行同期利率为准）,此费用暂定计算至2019年2月的13070元及2019年3月7日前的2951.29元,合同最终解除日以法院判定为准;5、判令被告立即支付违约金人民币66454.04元及在此期间的利息起止时间为：自2019年2月1日起至给付之日止,6、判令被告立即支付滞纳金人民币13070元，及在此期间的利息（以人民银行同期利率为准）,7、判令被告承担建筑物损毁部分的维修13070元及在此期间的利息或者判令其维修，及需承担维修期间内的房租、水、电费用，并经检验合格后完工,8、判令被告立即支付归还钥匙、遥控器（如未能归还则需按市价赔偿）及开锁费用150元，及在此期间的利息（以人民银行同期利率为准）,9、判令被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告周金好变更第四项诉讼请求为：判令被告支付2019年2月1日前的房租：2019年2月1日前的租金16021.29元及在此期间的利息,此费用暂定计算至2019年2月的13070元及2019年3月7日前的2951.29元,合同最终解除日期以法院判定为准,目前没有办法明确；原告明确其第五项诉讼请求为：判令被告立即支付违约金66454.04元及在此期间的利息起止时间为：自2019年2月1日起至给付之日止，计算方式：总金额834450.4元减169910元乘以百分之十;第六项诉讼请求为：判令被告立即支付滞纳金13070元，及在此期间的利息，按租赁合同第三条的第4点第4行条款约定的计算的；原告增加一项诉讼请求为：解除原、被告之间签订的租赁合同。事实和理由：原告根据与被告签订的《租赁合同》，被告并未按照合同约定履行约定，其已经逾期一个月余未按约定缴纳租金及前期使用的水、电等费用，并拒绝按照合同约定进行正常解除合同及拒不履行合同中关于对其损坏的地方进行修补，其行为已严重违法诚信原告和我国相关法律规定，给原告造成了较大经济损失。在经我方协商无果的情况下，为维护原告的合法权益，避免损失继续扩大，另因为日常该合同缴费费用者实际人为被告何汝彬，故此申请将被告何汝彬也作为本案的共同被告，两被告需共同承担上述法律责任与义务，鉴于上述事实与理由，特向法院提起诉讼，恳请依法支持原告的诉讼请求。被告何汝彬、天鹰公司答辩称，一、关于诉讼主体的问题。涉案房屋是天鹰公司以其公司名义向原告租赁并签订涉案合同的，实际也是该公司在使用涉案房屋。何汝彬仅为签订涉案租赁合同时天鹰公司的代理人，并非合同当事人。原告把何汝彬列为共同被告，并要求何汝彬共同承担法律责任和义务，无法律依据。二、关于租赁合同的解除问题。1、合同解除的时候，两被告已经于2019年1月23日前向原告明确表示解除合同，并于2019年1月23日搬离案涉房屋，本案租赁合同解除的时间因为2019年1月23日，这有原告与何汝彬的的聊天记录为凭。2、合同解除的原因。天鹰公司主要是经营演出灯光设备的公司，经常需要搬运设备，而出租房屋在三楼，原告每月收取货梯维护费，允诺给天鹰公司使用的货梯经常不能使用，对天鹰公司的经常影响很大。2018年1月23日至2018年3月7日期间，货梯出现故障无法正常使用，根据双方签订的租赁合同第三条第2款的约定，简易货梯不能正常使用时，出租房必须在30天内重新安排货梯进行替代，如果未能在规定期限内，则免收我方相应期间的租金及退还押金费用，但原告并未按约定履行，对于货梯的维护及安全问题，天鹰公司多次向原告沟通，要求对货梯进行定期维护及进行相关的安全合格检测，原告一直未回应。货梯内也一直没有相关的承重指示、定期维护记录及相关部门的安全合格认证标志，存在安全隐患。出于生产需要及安全考虑，天鹰公司于2019年1月23日搬离该场所。根据《合同法》第二百三十三条“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明确该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”的规定，天鹰公司是合法解除合同。3、天鹰公司的搬迁前后历时一月，原告也是在租赁房屋的一楼经营工厂，对天鹰公司的搬离是一清二楚的。2019年1月23日何汝彬也向原告电话、微信告知原告前来接受房屋计钥匙，但直到当天下午六点，原告并未出庭，按一楼门铃也无人回应。此后，两被告多次尝试联系原告，但原告一直回避与两被告联系，也不接受钥匙。另外，两被告分别于2019年2月19日及2019年2月25日两度向原告寄送涉案房屋的钥匙，均遭到拒绝。其中2019年2月19日的快递，原告先是接收了快递，但打开后看完是何物后，再拒收，以致折腾了快递员一个多小时，以上事实有快递记录为凭。两被告被快递员告知原告拒收快递后，均以短信通知原告。三、对于原告的诉求。1、天鹰公司已经于2019年1月23日搬离物业，本案租赁合同解除的时间应为2019年1月23日，原告已经可以随时收回物业。原告不能同时诉求没收押金和要求被告承担违约金，只能二选其一，如果原告选择诉求违约金，那么原告诉求的违约金过高，请法院予以调整。而且天鹰公司是合法解除合同，原告诉求没收押金和要求被告承担违约责任均没有依据。2、天鹰公司已经缴付2019年1月份的房屋，2019年1月23日解除案涉合同后，原告在主张被告支付2019年1月份之后的房屋没有依据。3、2019年1月23日已经将房屋恢复原状，并通知原告交接房屋，但原告拒不接收，还将被告何汝彬“删除好友”，不接听电话。现在却以2019年3月2日的照片向被告主张权利，答辩不予认可。而且原告诉求的金额没有依据。4、两被告两次向原告快递钥匙、遥控器，但原告拒收，现在又主张被告拒不归还，要求被告归还，没有事实依据。综上所诉，请求贵院驳回原告的所有诉讼请求。补充两点：现在案涉房屋已经出租，本案的租赁合同是无效的。本院经审理认定事实如下：涉案厂房位于广州市花都区秀全街瑞云路13号3楼。年12月8日，周金好（甲方、出租方）与天鹰公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定由甲方将涉案房屋租赁给乙方使用，租赁面积为540平方米，空地105平方米，租赁期限自2018年1月1日至2022年12月31日止，租赁用途为生产或办公用途。合同第三条关于交付标准和租赁期限及其他约定，1.甲方在收到定金叁万元作为押金。2.交楼时已确认卫生间、排水管道、窗户、楼梯扶手、一楼卷闸门带遥控2个完好，简易货梯运转正常，大门安装完好，（楼道为消防通道严禁堆放物品，卷闸门、简易货梯、大门均属共用设施）墙面批荡粉刷完好、无裂痕、渗漏。简易货梯，货梯内空高度2.2米长宽保持现有不变；在租赁期内满足日常使用要求，简易货梯在正常使用下如遇外力应向导致不能在现有情况下使用，则出租方必须在30天内重新安排货梯进行替代，如果未能在规定期限内，则免收相应期间内的租金及退还押金费用。3.相关电费1.46元／度；水费6.6元／吨（已含水电损耗），如遇相关部门调整，则随之相应调整收费，缴费时间与房租一起。垃圾费、简易货梯、大门维护200元／月已含在房租中；租金834450.4元房租为净租金，2018年1月1日至2019年12月31日期间，每月13070元。4.租金：乙方须先交租金后使用承租物业，（首月租金为签约后的15天内），乙方按月向甲方缴纳租金，租金缴纳时间为租期前上月的5日前假期则需提前至前一个工作日。如逾期不缴纳租金，乙方需按租金的3‰每日向甲方交滞纳金，逾期金额达到该月租金甲方有权即时收回物业、终止合同，并没收押金，乙方需一次性清偿其余属自身的债务，即时离场。6.租赁期内所涉及的租赁税等其他相关费用均由乙方负责，乙方须每月按时交纳工商税收、卫生、治安、水、电等（或政府需要征收的其他费用）费用。甲方不负任何税费责任。7.如在租赁期内，甲、乙双方不能单方中途解约或借故毁约，损害对方经济利益作违规违约，必须补偿对方剩余租赁期内租金10%。另，在首个租赁期内（2018年1月1日至2019年12月31日间）如甲方的违约，甲方需要承担乙方的装修费（总计金额不超过首月的租金），即合同终止（违约、解除）时、或乙方不再承租本物业则其装修拆除与否将由甲方决定，乙方必须按照甲方的意见进行，或者选择恢复原貌。何汝彬作为乙方代表在合同落款处签名。合同签合同签订后，周金好将涉案厂房交付给天鹰公司使用，天鹰公司向周金好支付押金30000元。何汝彬于2018年12月29日通过微信向周金好转账13437.7元。诉讼中，周金好与天鹰公司确认：天鹰公司支付水电费至2018年12月，支付租金至2019年1月。原告向本院提交自行登记的水电表读数及照片，拟证明涉案厂房水电表的读数。上述证据显示涉案厂房2018年11月底的电表读数为22153，水表读数为990，2018年12月28日电表读数为22330，水表读数为1004。2019年3月2日，涉案厂房电表读数为22489，水表读数为1017。天鹰公司对上述证据的真实性、合法性，对关联性不予确认，其认为按照原告的读数其拖欠的电费也是232.14元，水费是85.8元。天鹰公司、何汝彬陈述：其已于2019年1月23日搬离涉案厂房，双方未办理交接手续，其提前搬离系因简易货梯在使用过程中经常出现问题，要求周金好进行维修，但直至2018年3月7日才修好，导致其货物无法运上楼，影响其使用涉案厂房。天鹰公司为此提交了照片及广州市花都区新华爱中机电设备经营部出具的维修收据拟证实其上述主张。周金好对该证据不予认可，认为天鹰公司并未通知其修理简易货梯，其也未对简易货梯进行修理，天鹰公司在使用涉案厂房时一直都是正常缴纳租金，并未提出质疑。何汝彬于2019年1月23日通过微信向周金好提出“周小姐，今天我这边都可以清场了，你有空过来我把钥匙还你”。后周金好删除何汝彬微信好友。何汝彬于2019年1月25日通过微信向骆锋勇发出租赁合同终止协议，骆锋勇未明确同意解除合同。双方就解除合同事宜未达成一致意见。后骆锋勇删除何汝彬微信好友。天鹰公司先后于2019年2月19日、2月25日通过顺丰快递向周金好邮寄涉案厂房的钥匙及《关于房屋的说明》。上述邮件分别于2019年2月20日、2月26日被周金好签收后又被拒收。周金好否认签收上述快递。后周金好自行聘请案外人打开涉案厂房的门锁，为此花费150元。在庭审中，天鹰公司、何汝彬当庭将钥匙及遥控器交还给周金好。周金好向本院申请撤回第一项诉讼请求中其收回场地、终止合同的部分，第二项诉讼请求，第七项诉讼请求中要求天鹰公司、何汝彬维修，及需承担维修期间内的房租、水、电费用，并经检验合格后完工的部分及第八项诉讼请求中要求天鹰公司、何汝彬归还钥匙、遥控器的部分。周金好陈述：天鹰公司在承租涉案厂房时，在涉案厂房打了很多空调孔，安装了角铁，将窗户锁上，并为此提交了照片拟证实其主张。天鹰公司、何汝彬对照片不予认可，认为空调孔洞、角铁在其承租之前已经存在。经本院询问，周金好明确表示不申请对上述装修的维修费用进行鉴定。诉讼中，本院依职权向广州市规划和自然资源局花都区分局发函询问涉案厂房是否具有合法规划报建，并经双方指认涉案厂房所在地。该局于2019年5月23日回函，内容如下：涉案建筑所在地块报建情况具体如下：广州市花都区新华街九潭村敦仁经济合作社在2007年至2014年期间经穗规建证[2007]2974号、穗规建证[2013]669号、穗规建证[2013]2129号和穗规建证[2014]1210号《建设工程规划许可证》同意，建设1幢4层办公楼、1幢6层宿舍楼、1幢5层厂房B、1幢6层（部分5层）厂房A、1幢8层厂房C。涉案地块内所有建筑已全部完成报建手续。另查明，何汝彬之前系天鹰公司员工，现已离职。另，周金好已于2019年3月11月与案外人深圳市车之旅传媒广告有限公司签订《物业租赁合同》，将涉案厂房租赁给案外人使用。庭审中，天鹰公司同意解除合同，并认为涉案合同已于2019年1月23日解除。本院认为：周金好与天鹰公司之间签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，双方均应恪守合同约定。天鹰公司在涉案合同上加盖公章，涉案厂房实际亦由天鹰公司占有使用，且天鹰公司明确何汝彬系作为其代理人在涉案合同上签字，故涉案租赁合同的相对方应为周金好与天鹰公司。周金好以何汝彬在涉案合同上签名，且租金由何汝彬支付为由要求何汝彬与天鹰公司均为涉案合同相对方，本院不予采纳。周金好要求何汝彬向其承担履行涉案租赁合同的民事责任，本院不予支持。本案的争议焦点为何方存在违约行为，对此，本院作如下分析：天鹰公司主张其提前搬离涉案厂房系因简易货梯在使用过程中经常出现问题，而周金好不予维修，周金好对此予以否认，而天鹰公司并未提交证据证实其上述主张，亦未提交证据证明其曾在货梯出现问题时向周金好提出维修申请，因此，对于天鹰公司的上述抗辩，本院不予采纳。何汝彬于2019年1月25日曾向周金好的丈夫骆锋勇提出解除涉案合同，骆锋勇未明确表示同意，此时，涉案合同并未解除。而天鹰公司在租赁期限届满前，已于2019年1月23日搬离涉案厂房，违反合同约定，构成违约，周金好、天鹰公司在诉讼中均同意解除涉案合同，周金好要求解除涉案合同，本院予以支持。因天鹰公司构成违约，周金好要求天鹰公司按照合同约定向其支付违约金，本院予以支持。经核算，天鹰公司应支付的违约金为66827.47元。周金好要求天鹰公司支付违约金66454.04元，本院予以支持。关于租金，天鹰公司主张其已于2019年1月23日搬离涉案厂房，但其直至2019年2月19日才将涉案厂房的钥匙邮寄给周金好。周金好于2019年2月20日签收，此时，涉案厂房已处于周金好的控制之下。周金好签收之后又拒收钥匙，由此造成涉案厂房的租金损失应由其自行承担，周金好否认签收天鹰公司寄还的钥匙，但未提出相反证据证明签收签名不是其本人签名，本院不予采纳。因天鹰公司已向周金好支付租金至2019年1月31日，故天鹰公司还需向周金好支付涉案厂房2019年2月1日至2月20日的租金9335.7元（13070元/月÷28天×20天）。周金好要求天鹰公司支付租金9335.7元，本院予以支持，对于超出部分，本院不予支持。按照合同约定，天鹰公司拖欠租金的滞纳金超过一个月租金时，周金好才可没收天鹰公司支付的押金30000元，目前天鹰公司已搬离涉案厂房，并已于2019年2月19日将钥匙寄还周金好，且周金好已于2019年3月即另行出租，其亦未提交证据证实违约金66454.04元尚不足以弥补其实际损失，故周金好要求没收天鹰公司支付的押金30000元，本院不予支持。天鹰公司可对押金的返还另行主张。关于水电费，周金好及天鹰公司均确认天鹰公司未支付2019年1月的水电费。因天鹰公司在2019年2月19日将钥匙寄还周金好，因此天鹰公司尚需支付2019年2月19日之前的水电费。根据周金好提交的证据，2018年12月28日的电表读数为22330，水表读数为1004，双方确认天鹰公司已支付2018年12月的水电费。截止2019年3月2日，涉案厂房电表读数为22489，水表读数为1017，因周金好未能提供2019年2月19日的电表、水表读数，且其已于2019年3月另行出租，故本院酌定天鹰公司欠付的电费为185.71元，即1.46×（22489-22330）×80%，水费为68.64元,即6.6×（1017-1004）×80%。天鹰公司应向周金好支付拖欠的水电费为254.35元。关于修复费用，周金好提交的证据不足以证实修复费用金额，且其明确不申请对修复费用进行鉴定，因此周金好要求天鹰公司支付修复费用13070元及利息，本院不予支持。关于开锁费150元，天鹰公司已将涉案厂房的钥匙通过邮寄方式交还给周金好，周金好拒收产生的开锁费用应由其自行承担。周金好要求天鹰公司支付开锁费150元及利息，本院不予支持。周金好要求天鹰公司支付违约金、水电费、拖欠租金及开锁费用的利息、租金的滞纳金，本院认为，在周金好未提交证据证实天鹰公司向周金好支付的违约金不足以弥补其损失的情况下，周金好要求天鹰公司向其支付上述利息及滞纳金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告周金好与被告广州市天鹰影视演出设备有限公司于2017年12月8日签订的《租赁合同》；二、被告广州市天鹰影视演出设备有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告周金好支付租金9335.7元；三、被告广州市天鹰影视演出设备有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告周金好支付水电费254.35元；四、被告广州市天鹰影视演出设备有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告周金好支付违约金66454.04元；五、驳回原告周金好的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5835.2元，由原告周金好负担247.5元，由被告广州市天鹰影视演出设备有限公司负担5587.7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 袁 贞二〇一九年六月二十四日书记员 彭小容