广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终8205号上诉人（原审被告）：广州市聚财企业管理有限公司，住所地广州市天河区珠江西路5号3204房。法定代表人：黄翊，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：彭丽兵，广东广祺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市演出电影有限公司，住所地广州市越秀区建设三马路11号二楼、502、503、506房。法定代表人：邓翅翔，职务负责人。委托诉讼代理人：肖挺俊，广东胜伦律师事务所律师。上诉人广州市聚财企业管理有限公司（以下简称聚财公司）因与被上诉人广州市演出电影有限公司（以下简称演出公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初14664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人聚财公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判驳回演出公司的诉讼请求；2.诉讼费用由演出公司承担。事实和理由：一审法院认定事实及法律适用错误。聚财公司与演出公司先签订《房屋租赁合同》，后签订《合作经营协议书》，并在《合作经营协议书》上明确约定，如与房屋租赁合同规定不一致的以《合作经营协议书》中约定为准。《合作经营协议书》中明确说明双方为合作经营关系，演出公司以本案争议物业海珠大戏院及所有附属设施作为出资。上述约定已明确说明双方之间已经不存在租赁关系。双方签订《合作经营协议书》之后，演出公司并未配合聚财公司提供有关办证材料及文件，协助聚财公司向政府有关部门申请办理经营所需各种手续的主要合同义务，导致合作项目无法顺利开展，已构成根本违约，故聚财公司未及时向演出公司交付固定收益并未违约。演出公司一审提交的证据没有清楚说明双方的真实法律关系，一审法院在不明确双方法律关系的前提下，作出错误判决。被上诉人演出公司辩称：双方之间属于租赁合同关系，根据演出公司提供的《广州市房屋租赁合同》及《合作经营协议书》、《补充协议书》充分说明双方是租赁关系。《合作经营协议书》明确演出公司每月享有固定收益，无需承担任何风险，该特征符合租赁合同关系的法律特征。另《合作经营协议书》内容显示该协议是涉案房屋租赁合同的补充协议，所以双方为租赁合同关系。聚财公司拖欠租金超过一个月，演出公司依约有权解除合同。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回聚财公司的上诉请求。演出公司向一审法院起诉请求：1、确认演出公司与聚财公司签订的《广州市房屋租赁合同》、《合作经营协议书》、《补充协议书》于2018年3月29日起解除；2、聚财公司向演出公司支付拖欠的租金合计1526104元（租金自2017年4月起计算至2018年3月29日止，其中房管租金暂按39842元/月计算，演出公司租金按103000元/月计算；房管租金，聚财公司从2017年4月1日起拖欠；演出公司租金，聚财公司支付至2017年5月，5月份还未足额支付，欠18000元，2017年6月开始全部拖欠）及违约金（当月5号支付当月租金，故从2017年4月6日计算至实际支付之日止，每逾期一日，按当月租金金额的0.3%计算，应计算至实际清偿之日）；3、聚财公司向演出公司支付场地占用费（从2018年3月30日起计算至2018年9月30日止，按10300元/月计算；2018年10月1日起计算至2020年9月30日止，按19272.70元/月计算，支付至交还场地之日止）；4、聚财公司将广州市越秀区长堤大马路292号房屋及附属设施返还演出公司；5、聚财公司向演出公司支付拖欠水电费5176.79元。一审法院认定事实：2013年12月6日，演出公司（为出租人、甲方）与广州市聚财物业发展有限公司（以下简称聚财物业公司、为承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，内容为：甲方同意将越秀区长堤大马路292号的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积3600平方米。租赁期限从2014年10月1日至2029年9月30日，其中2014年10月1日至2016年9月30日月租金额100000元，2016年10月1日至2018年9月30日月租金额103000元，2018年10月1日至2020年9月30日月租金额106090元，2020年10月1日至2022年9月30日月租金额109272.70元，2022年10月1日至2024年9月30日月租金额112550.90元，2024年10月1日至2026年9月30日月租金额115927.40元，2026年10月1日至2028年9月30日月租金额119405.20元，2028年10月1日至2029年9月30日月租金额122987.40元。租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按转账的付款方式缴付租金给甲方。本合同自签订之日起5个工作日内，乙方应向甲方交纳200000元押金和预付6个月的租金600000元；甲方应在租赁期满或解除合同之日将押金无息返回乙方。甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金1个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.3%向甲方支付违约金。其他约定，1、海珠大戏院场地权属为广州市人民政府，由越秀区国土资源和房屋管理局托管，自解放初期以来，一直以来由甲方下属单位海珠大戏院管理使用；合同期内，如遇政府政策和房管部门有关规定的改变和调整时，乙方应予配合执行。2、该场地所涉及的税负、消防、治安、管理、卫生、排污、水电等规费，均由乙方承担；如乙方因此影响经营而无法承受时，双方均有权解除合同，合同解除时，乙方交回场地，且不能向甲方主张包括装修在内的一切投资补偿，场地上的一切固定装修镶嵌物不得拆除。5、甲方同意乙方联合、吸收第三方进行经营等。同日，演出公司（为甲方）与聚财物业公司（为乙方）还签订《合作经营协议书》，约定：双方拟共同投资经营的项目为位于广州市长堤大马路292号海珠大戏院。甲方无偿提供该物业场地及所有附属设施，与乙方进行合作。本合作项目期限为15年，自本合同签订之日开始计算，即从2013年12月8日起至2028年12月7日止。甲方以长堤大马路292号海珠大戏院及所有附属设施作为出资，乙方负责其他所有资金投入。利润分配方式：为确保甲方的出资利益，乙方同意在合作经营期内每月向甲方支付固定收益1000000元，从合作经营期的第3年起固定收益金额每两年递增3%，其中2014年10月1日至2016年9月30日每月固定收益金额100000元，2016年10月1日至2018年9月30日每月固定收益金额103000元，2018年10月1日至2020年9月30日每月固定收益金额106090元，2020年10月1日至2022年9月30日每月固定收益金额109272.70元，2022年10月1日至2024年9月30日每月固定收益金额112550.90元，2024年10月1日至2026年9月30日每月固定收益金额115927.40元，2026年10月1日至2028年9月30日每月固定收益金额119405.20元，2028年10月1日至2029年9月30日每月固定收益金额122987.40元。自合作协议签订之日起10个月为场地装修改造期（即从2014年10月8日起向甲方缴交当月的固定收益）。该协议签订之日起5个工作日内，乙方应向甲方交纳合作经营保证金200000元，并预付6个月的固定收益600000元；甲方应在合作经营期满或解除合同之日将合作经营保证金无息返回乙方。甲乙双方一致同意，若乙方发生违约或者劳资纠纷等，情况严重的，甲方可以直接在保证金扣除相应的部分；如乙方保证金被甲方部分或全部扣除的，乙方必须在下一个缴费月中，连同当月的甲方固定收益一并予以补足；逾期未缴纳的，按乙方违约，甲方有权单方解除本合同。鉴于乙方具有资金和经营管理经验的优势，双方合作经营期间由乙方负责该项目的全面经营管理，甲方不得随意干涉。合作经营期内，如遇政府政策和房管部门有关规定的改变和调整时，乙方应予配合执行，若房管局等政府部门需要向甲方收取场地租金的，则乙方同意按照第五条约定的固定收益加场地租金的标准向甲方支付固定收益等。2016年11月21日，演出公司（为甲方）与聚财物业公司（为乙方）签订《补充协议书》，其中约定：乙方对投资场地权属及使用历史充分了解，对甲方与广州市越秀区第二房管所的（2015）穗越法民三初字第1348号民事调解书所记载的调解内容清楚，对《合作协议书》中约定如房管等政府部门对场地实行收取租金时，所有政府及房管部门租金（下称房管租金）均由乙方承担的责任清楚。……乙方表示对以上各事项及可能出现的因素和风险是清楚的，并表示经过前期工作进行了评估和考虑，且愿意承担可能产生的一切风险。租期顺延，甲乙双方一致同意，乙方履行《合作协议书》中权利义务，按时缴交房管租金、甲方租金，甲方同意给予《合作协议书》的租赁期限顺延3年，即自《合作协议书》的期满日由2028年12月7日顺延至2031年11月30日止。房管租金，甲乙双方一致同意，乙方自2015年7月1日起缴交房管租金，租金数额以房管部门合同约定或通知依据（包括但不限于递增和调整）为准，乙方应于每月5日前将房管租金（与甲方租金一同）缴交到甲方账上，由甲方按时向房管交纳。甲方租金的减免，根据场地存在的困难和实际情况，经甲方公司实地调研和有关部门会议研究之后，双方通过充分协商一致确定，于2016年12月1日之前所拖欠甲方租金在抵扣乙方已交纳的保证金200000元、预付款600000元后尚欠的租金予以全部减免；自2016年12月1日起，乙方须按《合作协议书》的约定向甲方交纳租金；乙方无论是否在建、装修及经营等一切情况，均必须按《合作协议书》中约定依时足额向甲方缴交甲方租金；甲方租金和房管租金均不受任何影响或不作减免，乙方逾期支付甲方租金及房管租金的，则应按《合作协议书》及《房管合同》的约定向甲方承担违约金；租金标准及租金递增不变，按照《合作协议书》约定执行。补足保证金和预付款，《合作协议书》履行期间，乙方按《合作协议书》所缴纳的保证金和预付租金已因乙方拖欠租金全额抵扣完毕；乙方承诺于本协议签订后，按《合作协议书》约定，等额补足已扣的履约保证金20万元及预付6个月甲方租金合计80万元（自2016年12月1日起，甲方可直接从乙方预付的6个月甲方租金中逐月扣减乙方每月应付的甲方租金10万元，直至扣减完毕后乙方再支付甲方租金）等。2016年11月25日，演出公司（为甲方）与聚财公司（为丙方）、聚财物业公司（为乙方）签订《合同主体变更协议书》，其中内容为：甲乙双方于2013年12月6日签订了关于广州市长堤大马路292号海珠大戏院的《合作经营协议书》、《广州市房屋租赁合同》及《补充协议书》等文件，现就乙方将其在原协议下的全部权利义务概括转移给丙方一事，甲、乙、丙三方经友好协商一致，签订补充协议。自本协议签订之日起，甲方同意乙方将原协议下乙方的全部权利义务概括转移给丙方，丙方将概括承受乙方享有和承担原协议项下的各项权利义务，乙方将不再享有和承担原协议项下的各项权利义务，甲方特此完全免除乙方在原协议项下的任何责任和义务。本协议签订后，原协议的“乙方”主体发生变更，即原协议中的“乙方”主体均由乙方聚财物业公司变更为丙方广州市聚财企业管理有限公司。为便于确认甲方及丙方权利义务，丙方作为新的合同主体需与甲方重新签订与原协议条款—致的《合作经营协议书》、《广州市房屋租赁合同》和《补充协议》。乙方按照原协议的约定已向甲方支付的履约保证金、预缴租金、房管租金等全部款项视为丙方根据原协议的约定已向甲方支付的相应款项，乙方于本协议签订之日三日内向甲方退回甲方已开具的履约保证金、预缴租金、房管租金的收款凭证，甲方收到退回的收款凭证后再向丙方开具相同的收款凭证。2017年9月20日，聚财公司向演出公司发出申请函，请求演出公司考虑其巨大的经营风险，给予免租的支持。2017年12月12日，演出公司委托律师向聚财公司发出《律师函》，称：截止2017年12月，聚财公司已拖欠租金、水电费合计1101243.92元，其中含房管租金358578元、演出公司自有租金739000元、水电费3665.92元；要求聚财公司收函后五日内清偿及支付违约金等。聚财公司于同月15日签收该函。2018年1月16日，聚财公司向演出公司发出申请函，申请按70%的标准交纳2017年12月31日前所欠的租金费用，承诺2018年以后的租金费用按原合同的标准准时支付。2018年2月1日，演出公司就聚财公司的申请复函称：除房管部门租金不能减免外，同意聚财公司申请函所提出的减免申请，同时要求聚财公司作出承诺保证，其中要求承诺在2018年2月日前（签字盖章一周内）缴清所欠2017年租金及2018年1月费用，如逾期未足额支付，则取消对聚财公司租金的减免，并按原款起诉追索；同意本函后，一次性须缴交的费用合计为1023545.71元；及时补足合同履约保证金；承诺如未能遵守以上要求，同意解除合同并交回场地等。2018年3月28日，演出公司向聚财公司发出《解除合同通知书》，内容为：现鉴于贵方存在种种违约行为，依据合同法相关规定及双方合同约定，通知贵方：自本通知书发出之日起，双方即解除《广州市房屋租赁合同》、《合作经营协议书》及《补充协议书》等协议或文件，双方自此不存在租赁合同关系；自合同解除之日起三日内，贵方须按合同约定撤离租赁场地，并办理相关交接手续，包括但不限于移交资料、设施设备、结算费用（含租金1526104元及其违约金、水电费5176.79元等）。聚财公司已于次日收到通知书。后聚财公司于2018年3月30日向演出公司发函要求继续履行合同。演出公司遂向一审法院提起本案诉讼。一审诉讼中，聚财公司于2018年5月31日向演出公司转账付款1000000元。演出公司确认当日收到该款，并表示该款可先扣除房管租金及水电费，余款抵扣演出公司租金。为了与演出公司和解解决纠纷，聚财公司又于2018年6月15日向演出公司主张付款531280.79元。双方最终未能达成和解。一审法院认为：演出公司与聚财公司之间关于广州市越秀区长堤大马路292号房屋的《广州市房屋租赁合同》、《合作经营协议书》、《补充协议书》均为有效合同，双方应依约履行。依照上述合同约定，聚财公司应当在每月5日前交纳当月租金给演出公司。现聚财公司自2017年4月起未依约按时交纳租金并拖欠水电费，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。演出公司诉请要求聚财公司支付拖欠的租金及违约金、水电费，合法合理，予以支持。但合同约定每逾期一日按当月租金额的0.3%计付违约金，显属过高，应予调整，以参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算为宜，且违约金以不超过所欠租金为限。聚财公司拖欠租金已达1个月以上，根据合同约定，演出公司有权解除合同、收回房屋。演出公司已于2018年3月28日向聚财公司发出通知，主张解除合同，聚财公司于次日收到通知。演出公司据此要求确认合同于聚财公司收到解除通知时即2018年3月29日解除，符合合同法第九十六条的规定，予以支持。基于合同解除，演出公司要求收回出租的房屋，合法合理，亦予以支持。合同解除后，聚财公司仍未将承租房屋交还演出公司，演出公司要求参照原租金标准计付房屋使用费，公平合理，予以支持。至于聚财公司在演出公司提起诉讼后才支付的款项，可在其应付款项中相应扣除。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、确认演出公司与聚财公司之间关于广州市越秀区长堤大马路292号房屋的《广州市房屋租赁合同》、《合作经营协议书》、《补充协议书》于2018年3月29日解除。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，聚财公司将广州市越秀区长堤大马路292号房屋及附属设施腾空交还演出公司。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，聚财公司向演出公司支付上述房屋2017年4月份、5月份的房管租金、2017年5月份未足额支付的演出公司租金18000元、2017年6月1日至2018年3月29日期间的房管租金和演出公司租金（其中房管租金按39842元/月计，演出公司租金按103000元/月计；聚财公司于2018年5月31日支付的1000000元、于2018年6月15日支付的531280.79元，在欠付租金中相应抵扣，如有剩余抵扣拖欠的水电费），及逾期支付上述租金的违约金（逾期支付当月租金的违约金，从当月6日起算，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计至同期所欠租金实际支付之日止，以此类推；违约金以不超过所欠租金为限）。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，聚财公司向演出公司支付上述房屋2018年3月30日起至本判决发生法律效力之日止的使用费（其中2018年3月30日至2018年9月30日期间按103000元/月计，2018年10月1日至2020年9月30日期间按106090元/月计，2020年10月1日至2022年9月30日期间按109272.70元/月计）；自本判决发生法律效力之次日起，聚财公司按上述标准逐月计付房屋使用费给演出公司至上述房屋交还之日止。五、自本判决发生法律效力之日起十日内，聚财公司向演出公司支付拖欠的水电费5176.79元。六、驳回演出公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费18581.50元，由聚财公司负担。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提交新证据。二审诉讼中，演出公司表示如果涉案房屋有其他次承租人占有使用，同意与其协商，不要求次承租人腾空交还租赁场地。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：第一，关于双方之间的法律关系的性质问题。2013年12月6日双方签订《广州市房屋租赁合同》，同日又签订《合作经营协议书》，聚财公司据此认为双方之间为合作经营关系。首先，从《合作经营协议书》的内容来看，演出公司将涉案物业场地及附属设施提供给聚财公司使用，聚财公司每月支付固定金额给演出公司，该权利义务关系符合租赁合同关系的特征。其次，从双方于2016年11月21日签订的《补充协议书》及双方之间来往的律师函、申请函及复函等文件内容来看，均显示聚财公司负有“交租”义务。综上，足以认定双方之间的法律关系应为租赁合同关系，聚财公司主张双方之间为合作经营关系的理由不成立，本院不予采纳。第二，关于聚财公司是否应承担违约责任的问题。聚财公司自2017年4月起未依约按时缴纳租金并拖欠水电费，至今仍未缴清，其行为已构成违约，应当承担相应违约责任。聚财公司上诉主张演出公司未履行配合办理各种手续的合同义务，但聚财公司无证据证明其在合同履行过程中曾向演出公司提出上述要求，故其主张缺乏事实依据，本院不予采信。一审判决确认双方的合同已于2018年3月29日解除，并判令聚财公司应支付拖欠的租金及违约金，及腾空交还涉案房屋给演出公司并无不当，本院予以维持。另涉案物业如有其他次承租人占有使用，演出公司在二审中表示同意与其协商，是可行的，本院予以认可。综上所述，聚财公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由广州市聚财企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 赵云川审判员 刘 卉二〇一九年六月十三日书记员 王 敏