广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初1873号原告：广州香江物业管理有限公司，住所地广州市增城区新塘镇陈家林路首层205号。法定代表人：谢郁武。委托诉讼代理人：柯敏，系该司员工。委托诉讼代理人：吴晓翔，系该司员工。被告：谢晓凯，男，1979年7月16日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。原告广州香江物业管理有限公司诉被告谢晓凯物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州香江物业管理有限公司的委托诉讼代理人柯敏、吴晓翔，被告谢晓凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州香江物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付自2016年9月至2018年12月拖欠的物业服务费8131.6元、水费924.04元、污水处理费432.6元、分摊电费267.72元及违约金（违约金从逾期之日起按欠费总额每天千分之一计算至付清之日止，暂计至2018年10月31日违约金为5558.92元）；二、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告是广州市增城区新塘镇翡翠绿洲xx苑xx栋xx房的业主，原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告提供小区的物业服务，被告需按时支付物业服务费及水电费等。签订上述合同后，原告依约提供了小区保洁、生活垃圾清运、安保等物业管理服务，但是被告从2016年9月起不支付相应的费用。为此诉至法院，望判如所请。被告谢晓凯辩称：一、关于违约金的问题：原告胁迫答辩人签的合同中只提到答辩人违约要交违约金，没有约定原告违约需向答辩人交违约金，违反合同法中平等原则，合同是格式条款，属于霸王条款。合同中原告设置的违约金过高，没有法律依据。答辩人要求提供分摊电费详细的计算方式，但原告拒绝提供，且到原告物业管理处，原告拒收被告的物业管理费，说一定要收取滞纳金，否则不收物业管理费，导致答辩人交不了物业管理费。因原告违约而产生的违约金不应由答辩人承担。原告一直发给答辩人的催收单及律师函都提到要收滞纳金，但合同里面根本没有约定滞纳金，法律也没有授权原告收取滞纳金，原告乱增加收费项目。二、关于原告没有依约提供服务的问题：1、答辩人的房子属于翡翠绿洲x苑，从2015年收楼到2017年一直连个门都没有，进出都走得很远从其他小区的门进入，直到2018年物业公司开了两个门，但至今两个门没有照明和保安守门，导致小区一直有外来不明身份人员进入小区上门骚扰恐吓业主、打砸业主、往业主家内乱塞传单等。2、原告多年以来一直以盈利为目的非法侵占答辩人地方，四处张贴广告，在电梯里乱拉电线接广告显示屏及乱挂广告牌，给电梯的用电安全及载重造成安全隐患。3、原告存在管理缺失，答辩人房子所在楼层通道的电房长期没锁没关。4、原告占用公用地乱设档摆卖，无年龄区别售卖香烟，危害未成年人身体健康。5、原告一直占用答辩人的小区公共地方，用作广告等经营收益，原告没有按照合同公布物业费和收支情况，且故意破坏绿化，不合理占用公共用地。综上，因原告违约产生的违约金不应由答辩人承担，因原告没有依约向答辩人提供服务，原告应减免答辩人部分管理费。原告多年来涉嫌侵吞或挪用答辩人合法收益应公布收支明细及退还给答辩人。经审理查明：2013年7月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务合同》，载明“……乙方购买由增城香江房地产有限公司负责开发建设的翡翠绿洲11期组团1街/栋803号商品房……该物业的建筑面积为103.73平方米……第一条甲方的权利和义务1.1对房屋的共用部位，共用设施设备……进行维护、修缮、服务和管理。……第四条物业管理服务费用4.1甲乙双方一致同意实行物业管理服务费用包干制，……4.2物业服务费按法定产权面积计收。未办产权证的，先按《商品房买卖合同》中约定的建筑面积、花园面积预收。已办理产权证的，以产权证记载的建筑面积（包括套内建筑面积和分摊的公用建筑面积）、花园面积为准，……4.3乙方缴纳费用的时间：每月五号前向甲方交纳本月物业管理费用及上月所实际发生的水电及公摊水电费用。4.4物业管理服务费用（不含公摊水电费）单价如下：洋房（带电梯）住宅每月每平方米2.8元。……第六条代收代缴收费服务接受有关部门或单位委托，甲方可提供水费、电费、二次供水的加压电费、燃气费……收费标准执行政府及有关部门的规定。……第十一条违约责任11.1甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。……11.4乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳管理费等有关费用的，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起按欠费总额每天千分之一交纳违约金……”。2015年3月31日，被告接受涉案房屋。2018年8月4日原告通过邮寄方式向被告发出《律师函》催收物业服务费等费用。原告提交《单元费用查询》表格，证明被告拖欠的水电费等费用。原告提交广州供电局有限公司增城供电局出具的《证明》及缴费明细，证明涉案房屋2016年9月起的电费均由原告缴交，并对于公摊电费的计算方法作出了相应的解释和说明。2019年1月31日，原告提起本案诉讼。审理中，原告作如下陈述：1、每月5日前收取当月的物业费，若未交从应交的第三个月开始计收违约金，比如1月5日前需缴纳1月的物业费，若未交则从3月1日起计收1月份的违约金。2、每月5日前收取上两个月的水费、污水处理费、分摊电费，两个月收取一次，从应交的次月开始计收违约金，比如3月5日前需缴纳1月、2月的水费、污水处理费、分摊电费，若未交则从4月1日起计收违约金。3、小区门平时是保持常闭状态的，门口设置了监控及门禁，需要刷卡开门，小区有物防、人防、技防，不可能每个门都配置人防，但是有配置物防、技防，即监控和刷卡，且有巡逻岗，也有记录。4、广告收入列入公共收益账户，用于社区文化活动及设备养护等。被告谢晓凯作如下陈述：1、被告对原告主张的物业管理费、对水费、污水处理费的金额没有异议，但对物业管理费是否需要缴纳有异议，因为原告并没有履行其义务，因此应减免部分。2、对分摊电费的金额及违约金有异议，分摊电费需原告提供详细的计算方式，不知道其具体是如何计算的，在原告提供的催收单里面只有金额没有计算方法，因被告不清楚是如何计算的所以没有缴纳上述费用，被告没有违约，因此不需要缴纳违约金，而是原告违约在先，服务没有按照合同进行，之前被告是有交物业费的，但是之后有意见原告也没有整改，因此被告才不缴纳物业费。3、开庭前一周被告到原告物业管理处，原告拒收被告的物业管理费，说一定要收取滞纳金，否则不收物业管理费。4、小区业主去原告物管处要求其提供出示公共收益的收支情况，但是原告拒绝。5、原告的安保服务不到位，南门与东门常年打开，没有保安亭，没有灯管照明，小区东门外来人员随意进出，导致有外来人员进来打砸，乱派传单、乱晒床单，外来高危险车辆乱进入小区；电梯广告显示屏需要用电才会发光，原告乱拉电线，不仅占用了电梯内的公共用电且造成安全隐患；电房门常年坏或者开着，造成很大的安全隐患；原告破坏小区绿化私设售卖机，且售卖机没有设置人管，可以向未成年人售卖香烟。被告提交多张图片及视频拟证明原告未履行合同义务。本院认为：原、被告应当按照双方签订的协议和相关规定履行各自的义务。被告称其受胁迫签订《前期物业服务合同》，但未提交证据予以证明，故本院对其主张不予采信。原、被告签订《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立、有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。原告已依约对案涉房屋提供了物业管理服务，故被告应按上述协议的约定交纳物业管理费。被告辩称原告没有履行合同中约定的义务，并存在严重的欺诈行为等物业服务问题，但被告所提供的证据不足以证明原告存在严重违约行为及具有减免物业服务费的情形，故本院对被告此项抗辩不予采信。被告如认为原告物业服务造成其损失，可另循合法途径请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告主张被告支付2016年9月1日至2018年12月31日期间的物业服务费8131.6元，被告对原告主张的物业服务费金额没有异议，本院予以支持。关于原告主张被告支付水费924.04元、污水处理费432.6元，被告对此无异议，本院予以支持。关于公摊电费的问题。原告请求被告支付2016年9月至2018年12月应交的公摊电费267.72元，原告提交广州供电局有限公司增城供电局出具的《证明》及缴费明细表证明其已经代为缴纳，且对公摊电费的计算方式做出了说明，被告未能提出证据予以反驳，故本院对该项请求予以支持。关于违约金的问题，根据原、被告签订的合同约定，“每月五号前向甲方交纳本月物业管理费用及上月所实际发生的水电及公摊水电费用”，“乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳管理费等有关费用的，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起按欠费总额每天千分之一交纳违约金”，原告主张物业服务费、水费、污水处理费、公摊电费的违约金并无不当。被告主张合同约定每日千分之一的违约金的标准明显过高，且原告未提交相应的证据证明除了利息损失以外，其仍存在其他损失，故本院依法将上述费用违约金的计付标准统一调整为中国人民银行公布的同期同类贷款利率。现原告主张从应收物业服务费的第三个月开始计算违约金，即2016年9月的物业服务费从2016年11月1日开始计算违约金，以此类推，无违反法律法规强制性规定，本院予以确认。物业服务费的违约金以每月欠付的物业服务费为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准，从应收物业服务费的第三个月开始计算至付清款日止，总额以8131.6元为限。关于水费、污水处理费、分摊电费的违约金，原告陈述实际每月5日前收取上两个月的水费、污水处理费、分摊电费，两个月收取一次，收取时间与合同约定不符，且根据原告提交的《单元费用查询》表格显示，计算水费、污水处理费、分摊电费的时间间隔并不完全一致，故原告主张被告支付水费、污水处理费、分摊电费的违约金，本院调整为以拖欠费用（水费924.04元、污水处理费432.6元、分摊电费267.72元，合计1624.36元）为本金，从起诉之日起即2019年1月31日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至付清之日止，总额应以本金1624.36元为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告谢晓凯于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州香江物业管理有限公司支付自2016年9月1日至2018年12月31日止的物业服务费8131.6元。二、被告谢晓凯于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州香江物业管理有限公司支付水费924.04元、污水处理费432.6元、分摊电费267.72元，合计1624.36元。三、被告谢晓凯于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州香江物业管理有限公司支付欠付2016年9月1日至2018年12月31日物业服务费的违约金[每月违约金以当月欠付的物业服务费为基数，从应交费第三个月1日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至付清款日止（即2016年9月物业服务费的延迟交纳违约金，从2016年11月1日开始，按2016年9月应交物业服务费为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计至付清之日止，以此类推），总额以8131.6元为限]。四、被告谢晓凯于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州香江物业管理有限公司支付欠付水费、污水处理费、分摊电费的违约金（以1624.36元为本金，从2019年1月31日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至付清款日止，总额以本金1624.36元为限)。五、驳回原告广州香江物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费91元，由原告广州香江物业管理有限公司负担56元，由被告谢晓凯负担35元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 靖二〇一九年六月十日书记员 钟巧羚法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。