广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终5686号上诉人（原审原告）：尹磊，男，1976年10月14日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。委托诉讼代理人：滕继斌、张新茂，均系广东创律律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄俊凯，男，1985年5月22日出生，汉族，住广东省惠来县。委托诉讼代理人：黄文雄，系广东海际明律师事务所律师。委托诉讼代理人：林国明，系广东海际明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东合富房地产置业有限公司，住所地广东省广州市越秀区建设六马路29号荣建大厦16层D室。法定代表人：扶伟聪，职务董事长。委托诉讼代理人：孔志斌，系该司职员。上诉人尹磊因与被上诉人黄俊凯、广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初22758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人尹磊上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项，改判为黄俊凯向尹磊赔偿设计费损失33800元，差旅费损失20000元；3.判决黄俊凯双倍返还尹磊定金差额部分80000元；4.判决合富公司承担连带责任；5.一二审费用由黄俊凯、合富公司承担。事实和理由：一、一审并未查明事实。1.关于定金的问题，根据《商铺租赁合同》可知，双方是明确约定了定金条款的，而尹磊共支付了213000元给黄俊凯，其中包括两个月押金62000元，一个月租金31000元，多余的120000元虽描述为进场费和办证费，但据常理推断，进场费完全是不属于市场行为，故其中有定金80000元实属事实。现尹磊要求黄俊凯、合富公司全部退回所收款项，其中双倍定金的差额部分应为80000元，一审对此未予认定，实属未查明事实。2.关于合富公司的连带责任。本案属租赁合同纠纷，其中合富公司是中介方，其不但负有介绍签约的义务，也同时负有审查双方是否具备资格的责任。而本案中，合富公司明确表示已经审查过出租方的合法身份，并在租赁合同备注中明确承诺如合同无法正常履行，退回已收中介费。由此说明，其对合同履行是有责任的。现该租赁行为被一审法院认定为无效，那么中介方理应承担连带责任。二、一审适用法律错误。黄俊凯不具有出租方的合法身份，假借他人名义出租房屋，实属欺骗性质，其行为是否构成刑事犯罪，一审法院也未明确表述。而合富公司作为中介机构，理应承担其初步审查的责任，在合同被认定无效后，理应承担连带责任。被上诉人黄俊凯辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、关于定金问题，合同条款有约定内容，不一定就有实际履行，尹磊应对合同的履行负有举证义务。二、尹磊在签订合同时，合富公司有向其出示相关证件，尹磊也对涉案物业的情况有所了解，其本身对房屋可能无法供电是完全可以预见的。三、黄俊凯并非在没有授权情况下出租涉案房屋。被上诉人合富公司辩称：一、合富公司并非租赁关系的相对方，尹磊要求合富公司承担责任已超过本案处理范围。二、尹磊在本案中要求合富公司承担连带责任，没有合同及法律依据。三、在本次交易中，黄俊凯就交易不成情形已对尹磊作出承诺并签署承诺协议。因此，请求驳回尹磊对合富公司的上诉请求。尹磊向一审法院起诉请求：1、黄俊凯向尹磊偿还租金及预收款213000元；2、黄俊凯双倍返还尹磊定金差额部分80000元；3、黄俊凯赔偿尹磊支付的装修设计费33800元；4、黄俊凯赔偿尹磊支付的设计师差旅费20000元；5、合富公司对上述诉讼请求承担连带赔偿责任；6、本案诉讼费由黄俊凯、合富公司承担。对于当事人有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1、关于尹磊是否向黄俊凯支付定金80000元的问题。尹磊及黄俊凯均确认黄俊凯所收到的尹磊付款总额为213000元。而尹磊称其中尹磊于2016年9月21日及22日分别转账支付给黄俊凯的50000元、30000元是定金。但黄俊凯明确否认尹磊上述所称的合计80000元款项性质为定金。一审法院认为，一方面，尹磊提供的关于上述50000元款项的支付证据银行转账单中的转账说明记载“租铺面房租”文字，关于上述30000元款项的支付证据银行转账单上也未记载款项性质或用途为定金；另一方面，尹磊提供的证据《收款收据》、《承诺书》均系黄俊凯签署，但该两份证据均记载黄俊凯所收取尹磊的213000元款项被分为三部分用途（即租金及押金合计93000元、进场费100000元、办证费20000元），但并无任何一部分款项的性质为定金。由于尹磊对其关于上述合计80000元为定金的陈述负有举证责任，但其提供的证据并不足以证明该项陈述，故一审法院对尹磊该项陈述依法不予采信。2、关于尹磊是否存在装修设计费33800元、差旅费20000元损失的问题。尹磊提供的证据《装饰装修工程设计合同》、《收据》、《平安银行个人账户交易明细清单》基本能够形成完整的证据链，且上述设计费、差旅费的支付时间与尹磊向黄俊凯支付第三至六笔款项的时间比较接近，因此，尹磊关于其聘请装修公司对涉案房屋进行装修设计而产生设计费33800元、差旅费20000元损失的陈述具有高度盖然性，一审法院对该项陈述依法予以采信。一审法院认为：黄俊凯以出租人代理人身份与尹磊就涉案房屋签署《合同》，但黄俊凯并未提供证据证明其关于涉案房屋的出租人是“郭泽铭、何文发、张锡海”、涉案房屋挂名于“郭泽铭”一人名下故其仅取得“郭泽铭”口头授权出租案涉房屋的陈述，因此，依据一审法院调取的证据《关于（2016）粤0106民初11254号〈协助查询通知书〉的复函》及一审法院2018年10月12日的工作笔录的内容，按照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条的规定，应认定《合同》无效，且行为人黄俊凯应承担民事责任。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于尹磊的第一项诉讼请求，符合上述法律规定，依法予以支持。关于尹磊的第二项诉讼请求，如前所述，一审法院对尹磊关于2016年9月21日及22日分别转账支付给黄俊凯50000元、30000元合计80000元款项的性质是定金的陈述未予采信，故尹磊该项诉请缺乏事实和法律依据，依法不予支持。关于尹磊的第三、四项诉讼请求，从尹磊、黄俊凯、合富公司关于签订《合同》经过的陈述来看，在租赁合同关系中，尹磊及黄俊凯对导致合同无效均有过错，根据公平原则，综合本案案情，酌情认定尹磊及黄俊凯的过错程度相当。如前所述，一审法院对尹磊关于其产生设计费33800元、差旅费20000元损失的陈述予以采信，根据一审法院对导致合同无效的责任比例的认定，黄俊凯应向尹磊赔偿上述损失中的50%即设计费16900元、差旅费10000元，尹磊上述诉请中不超过上述金额的部分，合法有理，依法予以支持，超过部分，于法无据，不予支持。关于尹磊要求合富公司承担连带赔偿责任的诉请，本案系租赁合同纠纷，合富公司与尹磊之间系居间合同关系，尹磊在本案中要求合富公司承担连带责任缺乏法律依据，对尹磊该诉请不予支持。尹磊如认为合富公司损害其合法权益，可另行法律途径主张相应权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、黄俊凯于本判决发生法律效力之日起10日内，向尹磊返还租金及预收款合计213000元；二、黄俊凯于本判决发生法律效力之日起10日内，向尹磊赔偿设计费损失16900元、差旅费损失10000元；三、驳回尹磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6500元，由尹磊负担2005元，黄俊凯负担4495元。二审另查明，黄俊凯（作为出租方的委托代理人）与尹磊（承租方）、合富公司（经纪方）于2016年9月21日签订《商业租赁合同》，约定尹磊承租广州市天河区金穗路珠江新城丽晶华庭裙楼一楼（自编104室）商铺。合同签订后，黄俊凯于2017年1月21日向尹磊出具《收款收据》，订明收到尹磊交付的两个月租金加一个月押金93000元、进场费100000元、办证费20000元，共计213000元。此后黄俊凯出具《承诺书》，订明由于签合同之日起至现在7个月时间一直没有通水电，黄俊凯承诺即日起两个月内（2017年6月27日前）将上述款项213000元归还给尹磊。再查，一审法院调取的证据《关于（2016）粤0106民初11254号〈协助查询通知书〉的复函》载明，丽晶华庭等房屋由广州永利房地产开发有限公司开发建设，整体未办理初始登记，该项目已领取预售证。一审法院其他查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提交新证据。二审庭审中，尹磊、黄俊凯均主张双方之间的《商业租赁合同》为有效。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：第一，关于《商业租赁合同》的效力问题。黄俊凯以出租方代理人身份与尹磊就涉案房屋签署合同，上述合同的内容无违反国家相关法律法规的强制性规定。虽黄俊凯未提供确切证据证明其取得房屋权属人的授权，但黄俊凯已实际将房屋交付尹磊使用，相关权属人也无对此提出异议，故该情况不影响尹磊、黄俊凯之间租赁合同关系的效力。一审法院认定涉案《商业租赁合同》无效不当，本院予以纠正。第二，关于尹磊主张黄俊凯双倍返还定金差额部分80000元的问题。尹磊已支付黄俊凯款项合计213000元，由于尹磊未能确切证实上述付款中包含性质为定金的款项，故尹磊该项诉请依据不足，一审法院不予支持并无不当。第三，关于尹磊要求黄俊凯赔偿设计费损失33800元、差旅费损失20000元的问题。尹磊虽提交了证据《装饰装修工程设计合同》、《收据》、《平安银行个人账户交易明细清单》证明其产生了装修设计费和差旅费损失，但鉴于尹磊在明知涉案房屋尚未通水电、未能正常使用的情况下即进行装修设计，对于损失的产生也具有一定过错。综合本案案情，一审认定黄俊凯应向尹磊赔偿设计费16900元、差旅费10000元，并无明显不当，本院予以维持。第四，关于尹磊要求合富公司承担连带责任的问题。因本案为租赁合同纠纷，尹磊要求合富公司承担连带责任的诉请与本案不属同一法律关系，故对该诉请本案中不予处理。尹磊可另循法律途径主张相应权利。综上所述，尹磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽对于本案基本事实未予查明，但鉴于处理结果并无不当，本案可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2005元，由尹磊负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 赵云川审判员 刘 卉二〇一九年六月十二日书记员 王 敏