河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终1972号上诉人（原审被告）：蔡国玲，女，1990年3月27日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省甘南县，现居住地北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王洪波，河北王洪波律师事务所律师。委托诉讼代理人：林焕斌，河北王洪波律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴静，女，1980年9月15日出生，汉族，户籍所在地三河市，现居住地三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：马金玲，女，1973年5月25日出生，汉族，户籍所在地三河市。委托诉讼代理人：吴建中，男，汉族，1971年4月23日出生，现住河北省三河市，系被上诉人吴静之夫。上诉人蔡国玲因与被上诉人吴静之间房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初6102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月13日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。蔡国玲上诉请求：撤销河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初6102号民事判决书，并驳回被上诉人全部诉讼请求。事实和理由：上诉人认为双方签订的《补充协议》中第一条第一款已经明确告知被上诉人“房屋尚未取得房屋所有权证书”的事实情况；且在《补充协议》第五条第三款明确约定：“2017年6月1日之间此房产月供由甲方承担；2017年6月1日之后如此房本未办理下来月供由乙方承担”。双方当事人对于2017年6月1日办不下来房产证均有预期。双方当事人不能以2017年6月1日该事件节点未办理下来房产证作为违约事实。另，上诉人认为买房合同是限购政策之间的行为，依据“法不溯及既往”的原则，合同亦不应予以解除。且上诉人已将涉案房产交付被上诉人，被上诉人已经使用该房屋两年，上诉人已经履行了合同的主要义务。被上诉人意在房价下跌时解除合同，违背交易秩序的约束。吴静辩称，一审法院认定的事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。政府部门均出台了关于商品房买卖限购政策的指导性意见，意见中明确规定对于购买第三套及以上住房的本地户籍居民不予办理商品房购房贷款，所以合同已经出现履行不能，且上诉人在履行合同中出现违约，2017年6月1日是一个节点，且上诉人与被上诉人对于涉案房屋的权属登记发放是有预期的。综上，上诉人已经违约，应判令合同解除并判令上诉人承担违约责任。请求驳回上诉人的上诉请求。吴静向一审法院诉请：1、依法判令解除原、被告于2016年11月20日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；2、依法判令被告返还原告购房首付款80万元整及80万元，按照年利率6%的利息计算至付清为止；3、依法判令被告给付原告违约金36.2万元整；4、依法判令被告给付原告中介费36200元、取暖费1702.48元、物业费3987.40元、装修费72200元；5、依法判令被告给付原告2017年6月至11月，即6个月3000元/月的月供，共计18000元整。以上费用共计1294089.88元（除利息）；6、本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明：2016年11月20日，原、被告在三河市兴达置业房产经纪有限公司居间服务下签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》、《过户、按揭代理合同》、《居间服务合同》。约定原告以181万元购房总价购买被告享有的位于河北省三河市燕郊开发区房屋，约定原告于2016年11月20日支付给被告定金10万元，于2016年11月30日支付给被告首付款50万元，于2016年12月20日支付给被告首付款20万元，共计首付款80万元，剩余购房款101万元，由原告向银行申请贷款给付。双方明确涉案房屋尚未取得产权证书，《补充协议》第二条第二款约定，被告承诺在2017年6月1日前取得涉案房屋所有权证。并在第二条第三款约定，被告应在2017年6月1日前向涉案房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款，并办理完毕解除抵押登记手续。《补充协议》第二条第六款约定，原、被告应于2017年6月15日前往贷款机构办理贷款申请手续。《补充协议》第二条第七款约定，在贷款机构通知批贷后15日内，原、被告应共同办理房屋所有权转移登记手续。《补充协议》第四条第二款第（3）项约定，被告逾期履行《补充协议》第二条约定的义务超过15日，原告有权解除房屋买卖合同，该条款同时约定被告如根本违约应支付原告总房款20%的违约金。中介公司收取原告的费用，由被告赔偿给原告。《补充协议》第五条第三款【其他约定】项约定，2017.6.1号前此房月供由被告承担，2017.6.1号之后，如此房房本未下发，月供由原告承担，在由原告承担月供期间不能造成月供逾期，造成逾期后果原告全权负责，逾期一次，原告赔偿被告叁万。如房本下来后，原告同意15天之内办理贷款手续，逾期一天违约金1000元。合同签订后，原告依约支付给被告首付款80万元，并自2017年6月至11月支付给被告涉案房屋银行贷款18000元；被告于签订合同当日即2016年11月20日将涉案房屋交付给原告，原告接受房屋后对涉案房屋进行装修，支出装修费72200元，交纳了2016年物业费3987.4元、取暖费1702.48元，此外原告还支付给中介公司居间代理费36200元。被告至今未获得涉案房屋产权证书，被告也未办理解除涉案房屋的抵押登记手续。另查明原告家庭属于限购家庭，即无资格再购买商品房屋，也无权以涉案房屋作抵押向银行申请贷款支付剩余购房款。一审法院认为，原、被告于2016年11月20日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反相关强制性法律规定，应为合法有效，原、被告应全面履行各自应尽的义务。围绕《补充协议》第二条第二款约定的被告于2017年6月1日前获得涉案房屋的产权证书这个时间结点，原、被告在《补充协议》中订立了多个条文，约束了原、被告应履行多项义务，该批义务均系办理涉案房屋产权变更的必备工作，而《补充协议》第五条第三款【其他约定】项的约定内容，仅为未获得产权证书后的处理偿还涉案房屋银行贷款的分担问题，并非办理过户手续必备条件，被告以此条款不履行2017年6月1日前获得产权证书的承诺义务理据不足，本院不予采纳被告观点。被告自2017年6月1日至今未获得涉案房屋产权证书，违背了《补充协议》第二条第三款的约定，造成原告因限购政策不能申请银行贷款，继而无法支付剩余购房款的后果，同时也因原告家庭失去购房资格而无法实现产权变更的目的，依据《补充协议》第四条第二款第（3）项的约定，被告行为系根本违约，应向原告支出购房总价款的20%违约金，并赔偿给原告支出的居间服务费。原告依约主张解除合同的请求，理据充足，本院予以支持，原、被告双方应返还购房款或涉案房屋。原告在2017年6月以后履行了给付被告银行贷款的义务至同年11月，因被告的行为先于原告根本违约，原告停止支付给被告每月3000元的涉案房屋银行贷款，其依法行使了优先抗辩权，原告停止支付银行贷款的行为于法有据，不属于违约，本院对被告的辩称观点不予采纳。因原、被告对解除合同后在购房款的利息及占用房屋期间的使用费未约定处理方法，故本院对购房款返还利息和占用房屋期间的使用费的主张均不予支持；对于原告支付的取暖费和物业费，因此费用系占用涉案房屋所产生的债务，依法应由原告自行承担；对于原告支付的装修费，因被告未在2017年6月1日前获得涉案房屋产权证书，存在根本违约行为，因此应由被告承担，但考虑到原告明知被告未取得涉案房屋的产权证书而与被告签订房屋交易合同，对将来存在的风险又未予约定，故此原告对其支出的装修费用也应承担相应的责任，本院综合考量本案的案情，酌定原告承担装修费用为22200元，其余装修费50000元，由被告承担。二审中，上诉人蔡国玲与被上诉人吴静及居间方于2016年11月20日签订的《补充协议》第二条第2项中约定，房屋所有权证取得时间，即甲方（蔡国玲）承诺在2017年6月1日之前取得该房屋所有权证；而各方又在补充协议第五条其他约定部分，通过手写的方式约定“2017年6月1日之前此房月供由甲方承担，2017年6月1日之后如此房房本未下来月供由乙方承担。在由乙方承担月供期间，不能造成月供逾期，造成逾期后果乙方全权负责，逾期一次乙方赔偿甲方叁万。如房本下来后，乙方同意15天之内办理贷款手续，逾期一天违约金1000元”。经本院释明双方对于上述内容亦予以了认可。二审查明的其它事实与一审一致。本院认为，在被上诉人吴静诉上诉人蔡国玲房屋买卖合同纠纷一案中，被上诉人与上诉人及居间方于2016年11月20日所签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》系其真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效。故双方当事人均应依约全面履行涉案房屋买卖合同。涉案房屋买卖合同的签订早于限购政策的出台，原审法院认定因限购政策必然导致被上诉人不具有购房资格理据不足，且结合涉案房屋合同的签订、定金交付、首付款交付、房屋交付及装修使用的履行来看，双方均对合同积极的予以了履行。2016年11月20日《补充协议》第五条系手写部分，而第二条为机打部分。通过该第五条内容能证实，签订补充协议时各方对于2017年6月1日能不能取得房产证是不确定，且对于不能于2017年6月1日取得房产证的合同履行亦作出了明确的约定，故在涉案房屋房产证未在2017年6月1日取得的情况下，买卖双方应按补充协议第五条手写部分予以履行。故此被上诉人以上诉人未按约取得房产证构成违约为由，请求解除合同返还首付款及判令上诉人承担违约责任均缺乏事实基础，亦不符合法律之规定。本案中被上诉人吴静诉请解除涉案房屋买卖合同的法定事由和约定事由均不具备，故被上诉人的本案诉请理据不足，本院对于被上诉人吴静的该相关主张亦不能予以支持。故原审法院判令涉案房屋买卖合同解除退还购房款并判令上诉人承担违约责任均有误，本院对此予以改判。双方均应依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定全面继续履行合同。被上诉人吴静本案所诉请的主张理据不足，故本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初6102号民事判决；二、驳回吴静的全部诉讼请求。一审案件受理费16446元，减半收取计8223元，诉讼财产保全费5000元，由被告蔡国玲负担；二审案件受理费16106元，由被上诉人吴静负担。本判决为终审判决。审判长  杨心冰审判员  宋 强审判员  赵洪亮二０一九年六月十二日法官助理马占书记员路洁