广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终2637-2641号上诉人(原审被告)：惠州市邦民实业有限公司，住所地：广东省惠州市惠城区仲恺高新区13号小区。法定代表人：邱银深。委托诉讼代理人：冯计明、冯玖洲，广东宇伦律师事务所律师。被上诉人(2637号原审原告)：程小稳，男，汉族，1989年5月19日出生，住址：湖北省广水市。被上诉人(2638号原审原告)：吴秀高，男，汉族，1991年7月12日出生，住址：贵州省松桃苗族自治县。被上诉人(2638号原审原告)：魏璐璐，女，汉族，1995年4月4日出生，住址：河南省新野县。被上诉人(2639号原审原告)：黄霞，女，汉族，1979年7月11日出生，住址：广东省深圳市福田区。被上诉人(2640号原审原告)：邹宁川，男，汉族，1984年2月26日出生，住址：四川省泸州市纳溪区。被上诉人(2640号原审原告)：彭丽丽，女，汉族，1985年9月15日出生，住址：河南省叶县。被上诉人(2641号原审原告)：杨秀常，女，汉族，1971年3月1日出生，住址：广东省惠州市市辖区。委托诉讼代理人：殷磊、谭发洪，广东展创律师事务所律师。上诉人惠州市邦民实业有限公司（下称邦民公司）与被上诉人程小稳、被上诉人吴秀高、魏璐璐、被上诉人黄霞、被上诉人邹宁川、彭丽丽、被上诉人杨秀常因商品房预售合同纠纷案，不服广东省惠州市惠城区人民法院(2018)粤1302民初7524、7519、7572、7514、7511号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。【因系列案件争议的焦点问题一致，以下行文以（2019)粤13民终2637号展开论证和表述】上诉人诉讼请求：一、依法撤销一审民事判决第一项，判令上诉人无需向被上诉人支付违约金13066元；二、依法判令本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由:一、上诉人与被上诉人在《补充协议》中明确约定因不可抗力上诉人可以据实延期交付，上诉人在一审中根据双方合同明确约定的不可抗力的条件提出了延期交付的天数，一审法院未依据双方约定对交付时间进行延期，认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查清事实，予以据实延期。《合同法》第五条规定:“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”第一百一十七条规定:“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”合同约定的内容对双方当事人应当公平、公正，双方当事人应严格履行合同义务，根据合同法的规定，合同履行期间发生不可抗力可以部分或者全部免除责任。上诉人与被上诉人在《补充协议》中明确约定了不可抗力为：气象、自然灾害、法律或政策的变化、政府及相关部门原因等，且台风、暴雨、高温天气本就属于上诉人无法预见、无法避免、无法客服的客观情况，符合法律规定的不可抗力。因此，上诉人在合同履行中因气象原因造成上诉人无法施工导致的延期应当按照合同约定据实延期。一审中，上诉人提出在与被上诉人签订合同后，根据《广东省气象灾害防御条例》第二十条、《广东省高温天气劳动保护办法》第九条的规定，因台风、雨天、高温天气导致华家园项目停工41.5天，高温天气总计停工时间为2.5。因此，交付的时间应当顺延43.5天。双方明确约定了应当予以延期，一审法院未按照双方约定予以据实延期，认定事实错误，适用法律错误。二、上诉人一审中提出上诉入完全按照图审图纸进行施工建设，因综合验收对按照图审图纸竣工提出意见发生“非出卖人原因”导致延误验收87天，符合上诉人与被上诉人约定的非出卖人原因可以据实延期的情形，且此情形下上诉人无需在30日内告知被上诉人，上诉人提交了图审图纸、平面图及设计总说明、竣工验收图纸证明因验收进行了调整。一审法院以需要在30日内告知被上诉人，未证明非因上诉人自身原因而不予支持延期，认定事实错误，应当依法予以改判。《补充协议》第7.1约定:“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:（3）非出卖人原因，政府部门、共用事业单位延误验收及市政配套工程施工等第三方原因影响的。”一审中，上诉人以延误验收请求延期，并提供了图纸、调整的会议记录、调整后的会议记录足以证明竣工验收延迟非因出卖人的原因，举证证明非因出卖人的原因导致延误验收87天，上诉人请求根据上诉人与被上诉人在《补充协议》7.1.（3）中约定的非出卖人原因，导致延误验收上诉人可以据实延期，该条款中没有任何约定需在30日内告知被上诉人。一审法院以7.1.（1）中在30日告知被上诉人的约定驳回上诉人因7.1.（3）请求据实延期，一审法院错误理解、适用合同条款，认定上诉人未证明非因上诉人原因认定事实错误，依法应予改判。三、因政府政策变化导致消防验收方式变更迟延一个月，上诉人证明了非因上诉人原因，属于“非出卖人原因”导致延误验收一个月，应当以补充协议约定的非出卖人原因据实延期，上诉人无需按照不可抗力的约定在30日内告知被上诉人。一审法院以需要在30日内告知被上诉人而不予支持延期，认定事实错误，请求二审法院依法改判。2017年6月20日，惠州市公安消防局根据《消防法》、《社会消防技术服务管理规定》、粤公规［2017］1号文件发文，通知建设单位消防验收现由建设单位自行委托第三方检测机构检测，凭第三方检测机构。因市场刚刚放开，由消防局直接委托变成自行委托，消防局、建设单位和检测机构均没有建立起相应的机制，对该项业务如何进行不熟悉，没有任何经验可寻。导致消防验收较之前的验收时间延长30天。因此延期非因出卖的原因，上诉人已经举证证明。一审法院以7.1.（1）中在30日告知被上诉人的约定驳回上诉人因7.1.（3）请求据实延期，一审法院错误理解、适用合同条款，认定上诉人未证明非因上诉人原因认定事实错误，依法应予改判。四、上诉人与被上诉人在《补充协议》中明确约定，基于互谅原则，被上诉人同意在迟延二个月内，双方应予理解和支持，不视为违约。因此，应当免除上诉人两个月的违约责任，一审法院应当按照双方约定，在排除不可抗力、非上诉人原因造成的迟延交楼后逾期交楼的两个月内免除上诉人的违约责任。一审法院未适用该条文，亦未作出任何解释，认定事实不清，依法应予改判。《补充协议》第8.2约定:“基于互谅的原则，买受人同意如出卖人不能如期交楼，在延迟二个月内，双方应予理解和支持，不视为违约。”根据该条款约定，上诉人在变更交期的交期届满后二个月内交楼，不视作上诉人违约，在延期后的两个月内交楼被上诉人不能主张此期间的违约责任。综上，一审法院未对不可抗力导致的延期按照合同约定予以据实延期，依法应予改判。非因出卖人的原因导致的竣工验收延期，合同约定无需上诉人在30日内通知被上诉人，一审法院以上诉人未证明在30日内通知被上诉人，错误理解、适用合同条款，依法应予纠正，并根据合同约定据实延期。为维护上诉人的合法权益，特上诉至贵院，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。上诉人在庭审中补充：本案没有按照合同约定期限交付房屋的主要原因是规划行政主管部门出具建设工程规划许可证存在错误，具体理由如下：上诉人按照规划条件告知书出具图纸，经规划行政主管部门审核批准后，上诉人对建设工程进行报建，规划行政主管部门按规划条件告知出具建设工程规划许可证，但是本案所涉工程的建设工程规划许可证未按照规划条件出具。由于上诉人出具的图纸未按照规划行政主管部门所规定的出具并且未经过规划行政主管部门审核批准，上诉人未考虑建设工程规划许可证存在问题，上诉人在报建完成后，按规划行政主管部门进行施工，于2017年6月30日竣工，于2017年7月19日向规划行政主管部门申请规划验收，2017年8月下旬被告知图纸面积与规划施工面积不一致，需要变更建设工程规划许可证，但是变更建设工程规划许可证，需要经过国土部门审核、进行公示等程序，至少需要7、8个月的时间方能完成，再加上其它的验收，至少需要一年左右的时间才能达到备案条件，上诉人为了尽快备案交楼，也不想追究规划行政主管部门的任何责任，对已建工程部分进行拆除，达成与建设工程规划许可证规定的面积，进而验收并备案。从2017年6月30日完成工程竣工至2017年9月25日经调整规划后竣工，总共花费时间为87天，根据上诉人与被上诉人签订合同补充协议的8.2条约定，基于互谅原则，买受人同意如出卖人不能如期交楼，在延迟两个月内双方应理解，及补充协议对不可抗力作出解释，上诉人迟延交楼、延期两个月加上非上诉人的原因的87天均不能确定上诉人延期交楼，一审法院认定申诉人延期交楼是错误的，未按照合同条款处理，因此一审法院认定事实错误。被上诉人答辩称：第一，上诉人没有按合同约定于2017年12月31日前交付竣工验收合格并备案的商品房，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任，应按每天万分之五计算逾期交房的违约金，我方的诉讼请求合法合理，应当予以支持。第二，上诉人以补充协议减轻、免除出卖人的责任，属于无效的条款，该补充协议是上诉人单方拟定的格式条款，对于被上诉人只能接受不能修改，上诉人对补充协议没有采取合理的方式提示或解释相应的法律含义，该条款明显存在违反公平原则，权利义务不对等，补充协议存在大量减轻或者免除出卖人的责任，并且根据商品房买卖合同第28条补充协议的规定，对于上述补充协议“减轻、免除出卖人责任”的条款是属于无效的条款。第三，上诉人以天气的原因、验收图纸的变更、消防的检测方式变更，上述因素并非是法律规定的不可抗力，这些情况的产生上诉人必定在施工合同期限内作出合理的预算和计划，必定在其施工期限内考虑上述的情况作出合理的合同建设期，并且上诉人作为一个本土的房地产企业，对本地的天气情况、施工的情况以及验收的各方面工作必然很清楚了解，所以对于施工产生的上述情况是可以预知提前处理的，并非是不可抗力或不能预见。第四，退一步说，即使遭遇不可抗力，上诉人也没有充分的予以举证，并且按合同约定应将不可抗力的事由通知被上诉人，上诉人并未举证予以证明履行通知义务，且上诉人亦未举证证明竣工验收备案时间延长、消防验收时间延长并非其原因所致，仅凭其提交的现有证据并不足以证明其主张。第五，一审认为违约金不超过房价款的2%，该认定明显是错误的，有违公平原则，该补充协议的条款是在减轻上诉人的责任，与主合同的规定是冲突的，上诉人是在减轻或者免除其应当承担的责任。第六，上诉人一直以本案诉讼为理由，拒绝为被上诉人办理不动产权证，严重损害了被上诉人的权益，并且涉案房屋的配套设施都不完善，上诉人交付的房屋是与合同约定存在明显的违约情形，给业主安居乐业造成了很多的困扰与不便，并且本案的诉讼给业主带来很多的麻烦，也造成了业主很多的困扰。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。原审原告程小稳向一审法院起诉请求：1、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金31676元（违约金以已付房价款703919元为基数，按每日万分之五计算，从2018年1月1日起计至实际交付之日止，暂计至2018年4月1日）；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实:2016年9月4日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，双方约定，原告购买被告开发的位于惠州××新区××家园××＃、××＃××＃××房；预测建筑面积：90.84㎡；商品房总价款为人民币703919元；付款方式：原告应于2016年10月31日前支付首期房价款人民币213919元，余款人民币490000元向当地银行（贷款机构）申请贷款支付；逾期付款责任（合同第三章第八条）：(1)逾期在90日之内的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，(2)逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五[该比例不低于第（1）项中的比率]的违约金；商品房交付条件（合同第四章第九条）：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2、该商品房已取得房屋测绘报告；交付时间：出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；逾期交付责任（合同第四章第十二条）：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人，双方同意按照下列第1种方式处理：(1)逾期在90日之内[该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限]，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金[该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率]，(2)逾期超过180日[该期限应当与本条第（1）项中的期限相同]后，买受人有权解除合同，买受人要求解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当在解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的5%向原告支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金[该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率]；双方还就其他事项进行了约定。该合同附件十一《补充协议》第7条交付时间和手续（对《商品房买卖合同》第十一条的补充）约定：“7.1下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；（2）如买受人在合同约定的交付期限之前购买该商品房，且合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人及政府部门支付全部应付款项（包括购房款、违约金、税费等）；（3）非出卖人原因，政府部门、公用事业单位延误验收及市政配套工程施工等第三方原因影响的。”，第8条关于逾期交付责任（对《商品房买卖合同》第十二条的补充）约定：“8.1逾期交付是指在合同第十一条第（一）款约定的交付期限届满时，出卖人未取得该商品房的建设工程竣工验收备案证明文件及未向买受人提供《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》。因不可抗力、买受人原因及非出卖人原因造成的延迟交付不视为逾期交付；……8.4因出卖人原因导致逾期交楼而买受人要求继续履约的，出卖人支付的违约金累计不超过房价款的2%”。上述合同签订后，原告向被告支付了全部购房款人民币703919元。2018年1月26日，被告取得案涉商品房房屋测绘报告，并于2018年3月27日取得建设工程竣工验收备案证明文件。2018年3月28日，被告向原告出具《入伙通知书》，通知原告于2018年4月1日携带入伙通知书及相关资料办理入伙手续。2018年6月12日，原告以被告逾期交付房屋及未满足商品房交付条件即交付房屋为由诉至本院，要求判如所请。另查，原告实际于2018年4月30日收楼。再查，本案受理后，被告惠州市邦民实业有限公司向本院提交了反诉状，请求：1、变更反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》（预售）中的交楼时间，将交楼时间变更为2018年4月11日之前；2、本案反诉的诉讼费由反诉被告承担。经审查，本院于2018年8月20日作出（2018）粤1302民初7524号《民事裁定书》，裁定：对惠州市邦民实业有限公司提出的反诉，本院不予受理。被告不服上述裁定，向惠州市中级人民法院提起上诉，该院于2018年11月19日作出（2018）粤13民终5837号《民事裁定书》，裁定：驳回上诉，维持原裁定。一审法院认为：本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，因此，该合同合法有效，对双方均具有约束力。双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告已按合同约定向被告履行了支付购房款的义务，被告亦应按合同约定于2017年12月31日前将具备合同约定或法律规定条件的商品房交付给原告使用。被告未按约定期限向原告交付符合双方约定的交房条件的商品房，其行为已构成了违约，依法应承担相应的违约责任。被告辩称，基于验收、天气及消防检测方式变更等非其能控制的特殊情况出现，根据《补充协议》的约定，双方约定的交房日期可据实延期至2018年6月10日，因不可抗力、买受人原因及非出卖人原因造成的延迟交付不视为逾期交付，但按照双方之间在《补充协议》中的约定，即使遭遇不可抗力，被告也应在遭遇不可抗力之日起30日内告知原告，而被告对此并未举证予以证明，且被告亦未举证证明竣工验收备案时间延长、消防验收时间延长并非其原因所致，仅凭其提交的现有证据并不足以证明其主张，故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中的约定，逾期在90日之内[该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限]，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金[该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率]。但《商品房买卖合同（预售）》第八条第1（1）项中约定的比率为日万分之五，该条文系关于买受人逾期付款违约责任的约定，原告据此要求被告支付2018年1月1日起至实际交房之日止按日万分之五计算的逾期交房违约金的诉讼请求，亦符合权利义务对等原则，本院予以支持。因案涉商品房已于2018年3月27日达到双方合同约定的交付条件，被告亦已通知原告于2018年4月1日办理入伙手续，故原告主张的逾期交房违约金应计算至2018年4月1日。根据双方合同约定，逾期交房违约金计算基数为703919元，2018年1月1日至2018年4月1日期间，按日万分之五计算为31676元（703919元×90天×0.05%）。因双方还约定因出卖人原因导致逾期交楼而买受人要求继续履约的，出卖人支付的违约金累计不超过房价款的2%，即14078元（703919元×2%），故，被告应向原告支付逾期交房违约金的数额应为14078元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市邦民实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告程小稳支付逾期交房违约金人民币14078元；二、驳回原告程小稳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费592元（原告已预交），由原告程小稳负担332元，由被告惠州市邦民实业有限公司负担260元。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。对当事人在二审中争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：上诉人应否承担逾期交房的违约责任。双方当事人签订《商品房买卖合同（预售）》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方应该全面严格履行各自的权利和义务。被上诉人已经按照合同约定支付了全部房款，而上诉人未能按照合同约定在2017年12月31日前交付涉案商品房，构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。原审法院认定上诉人应以全部房价款为基数按日万分之一标准从2017年12月31日起至被上诉人实际收楼之日止计付逾期交房违约金，有事实和法律依据，本院予以维持。上诉人主张涉案房屋延期交付系因天气、政府延误验收及政策调整等原因导致，其无需承担违约责任，相应时间应予以扣除。对此，本院认为，上诉人未提供证据证明其系因消防验收政策调整等原因导致房屋逾期交付，也未提供证据证明其在消防验收政策调整等情况出现后及时履行告知义务即将相关政策调整可能导致房屋延期交付的事宜及时通知业主，应当承担举证不能的法律后果，对其该主张，本院不予采信。此外，上诉人作为专业的房地产开发企业，应当在对因本地天气原因延长时间及办理房屋验收所需时间有合理的预判，并在与买受人签署合同时充分预留。上诉人称“买受人同意出卖人不能如期交楼，在延迟二个月内，双方应予理解和支持，不视作违约”的约定，也充分说明上诉人在其预留的时间之外还额外要求买受人再给予其二个月的缓冲期间。而本案中，作为出卖人的上诉人逾期交房的时间已经超过二个月的缓冲期间，故上诉人不能根据本条款主张免责。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费已由上诉人预交，经本院核准，均由上诉人惠州市邦民实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郑 杰审判员 寇 倩审判员 黄宇乐二〇一九年六月二十日法官助理赵铎书记员彭科梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。