文书内容江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0583民初4391号原告：王金辉，女，1984年10月28日生，汉族，住广西省桂林市象山区。原告：李宇桥，男，1983年9月30日生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区。委托诉讼代理人：孙劼，上海诺维律师事务所律师，代理上述两原告。委托诉讼代理人：胡警尹，上海诺维律师事务所律师，代理上述两原告。被告：昆山国成置业有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇兆丰路8号，社会统一信用代码913205835691997201。法定代表人：张国强，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩玲，女，该公司法务。委托诉讼代理人：盛旭东，男，该公司员工。原告王金辉、李宇桥与被告昆山国成置业有限公司（以下简称“国成公司”）排除妨害纠纷一案，本院于2018年3月13日立案受理后，由审判员孙学谦独任审理，于2018年4月16日公开开庭进行了审理。原告王金辉、李宇桥及其共同委托代理人孙劼、被告国成公司原委托代理人丁金娟、范万国到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法转为普通程序组成合议庭于2018年9月19日公开开庭进行了审理。本院在原告申请的司法鉴定结论出具后再次传唤双方于2019年6月24日进行法庭调查。原告王金辉、李宇桥及其共同委托代理人孙劼、被告国成公司委托代理人韩玲、盛旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王金辉、李宇桥向本院提出诉讼请求：1、判令被告拆除并修改复式一楼朝南阳台处窗户底边和地面间之墙体至样板房结构；2、判令被告拆除并修改复式一楼及二楼朝南阳台处中间部位立柱至样板房结构；3、本案诉讼费用和律师费由被告承担。事实与理由：原告于2016年4月27日与被告签订了购买位于江苏省昆山市花桥绿地大道北侧、花园路西侧商品房（期房)的合同。所购商品房为二层复式高层公寓，其位于所在小区第XX及XX室。合同约定的建筑面积为136.88平方米，套内面积为103.725平方米。房屋总价2472052.3元人民币，2017年6月10日，被告通知原告验收交房。但原告验收时发现房屋存在下列问题：第一，根据样板房之设置，交付房屋一楼朝南方位阳台处两窗洞均为全落地结构设置。但交付房屋窗户底边和地面间形成了1.26米之高、0.8米之厚的外墙壁。此外，根据样板房之设置，上述两窗洞间存在栏杆，但交付房屋一层及二层朝南方位阳台处窗洞之间约定的栏杆交付时变为宽度0.68米，厚0.47米之柱状物。以上部分和约定不符。第二，以上之构造均已严重影响采光和视线，对住房人造成明显的压抑感，不利于正常之居住。第三，在交易中，被告未合理告知原告系争部位的具体情况，诱导原告认为系争部位不存在问题。第四，上述突出的外立面结构在住户间形成了空间上的交通便利，不同住户可以于其上顺利行走，此结构对居住安全构成威胁；其次，高空之坠物借助此结构能方便落入原告之日常居住空间，对原告的人身和财产安全构成威胁。综上，原告认为被告交付的房屋结构与合同约定、国家标准均不符。此外，被告在交易中未充分向原告告知系争部位的具体情况。综上，被告构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等之相关规定，特向法院提起诉讼，以维护自身的合法权益。祈请判如所请。本案审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告拆除并修改复式一楼朝南阳台处窗户底边和地面间之墙体为栏杆。被告国成公司辩称，一、现场样板房为E户型(对应楼号为XX,XX楼)，并非业主所购XX楼（D户型）。D户型并未设置样板房。并且E户型样板房当时做在销售中心内部、非实体样板。样板房仅显示室内空间布局，不显示楼栋及楼层结构：二、现场沙盘模型清晰可见该户位置5层底部和6层顶部有腰线和阳台柱，实际现场房屋与沙盘一致。原告购房时，应根据现场沙盘知晓房屋坐落及外观、结构等。三、购房客户告知书第33条明确D户型因外墙装饰面、线条等，部分窗户、阳台等有外挑檐，我司已行使告知义务，原告已知晓，并签字认可。四、销售现场公示展板已做项目不利因素告知及楼栋分析，明确告知原告XX、XX涉及挑檐具体尺寸及影响。原告在销售现场应查看并了解不利因素的影响。五、《昆山市商品房购销合同》的附件房屋平面图可见柱、腰线造型，并以文字说明该户南侧，复式下层底部及顶部（即复式上层底部）有腰线造型，复式上层顶部有腰线造型。客户知晓并对此签字予以认可。六、施工现场均按照图纸施工，施工图按批复执行并获得审图通过。图纸与沙盘、销售现场公示展板、合同附件平面图是一致的，我司按图施工并按图告知。综上，我司已行使告知义务，告知事实清楚明确，原告已知晓。告知内容与交付实物一致。本项目获得规划局、住建局验收合格文件。我司按照项目批复、审图、验收合格，实施公示内容与相关批复一致，完成了房屋买卖合同所有义务并予以交付。我司不存在违约行为，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年4月27日，原、被告签订《昆山市商品房购销合同》（合同编号：2016XXXX）一份，约定由原告购买被告开发的位于江苏省昆山市花桥绿地大道北侧、花园路西侧XX馆XX及XX室，该房屋结构为二层复式房，建筑面积为136.88平方米，套内面积为103.725平方米，房屋总价2472052.3元。该份合同附件一房屋平面图载明有一张XX馆户型示意图，标明了D4户型房屋的复式下层、复式上层的平面结构。其中，复式上层平面图下方标注“此为腰线造型”。该张户型示意图右侧注明：该户南侧，复式下层底部及顶部（即复式上层底部）有腰线造型，复式上层顶部有腰线造型。该份合同附件四合同补充协议第二十三条约定：买受人购房时已清楚的了解并认可所购房屋内部及周边的不利因素，并对不利因素无异议。出卖人的售楼广告、宣传资料和样板房、模型等所展示的图片和内容仅供展示和参考，在双方签约时可能已有变更，不作为确定双方权利义务的依据，不作为本合同附件，非本合同组成部分。对本合同的签订及房屋价格有实质性影响的因素和内容全部已包括在双方签署的合同及附件内。销售时出卖人提供的样板房仅作装潢布置及房型参考使用，不作为本合同项下房屋的交房标准。买受人购买的房屋为无装修的毛坯房，且与样板房在空间分割、隔墙门窗设置等方面均可能存在不一致之处，具体交房标准和户型设计、门窗设置和空间用途均以本合同附件及其他明确约定的内容为准。合同签订后，原告以自有资金和银行贷款向被告支付了购房款。2017年6月10日，被告通知原告于2017年6月17日办理交房手续。原告陈述其在交房时发现涉案房屋的实际结构与被告展示的同户型样板房并不完全一致，具体为：样板房交付房屋一楼朝南方位阳台处两窗洞均为全落地结构设置，两窗洞间存在栏杆，但交付房屋窗户底边和地面间形成了1.26米之高、0.8米之厚的外墙壁，一层及二层朝南方位阳台处窗洞之间约定的栏杆交付时变为宽度0.68米，厚0.47米的柱状物，以上构造均已严重影响采光和视线，且突出的外立面结构对居住安全构成威胁。为此，原告提交了其在被告售楼处展示的样板房拍摄的照片以及涉案房屋的照片予以证明。对此，被告称样板房并非原告所购户型，且样板房当时做在销售中心内部、非实体样板，仅显示室内空间布局，不显示楼栋及楼层结构，现场沙盘、购房客户告知书明确告知D户型部分窗户、阳台等有外挑檐，其也已做项目不利因素告知和挑檐具体尺寸及影响。为此，被告提交了购房客户告知书、售楼处现场展板予以证明。其中，购房客户告知书共5页，条款有66条，最后一页客户签字处有“李宇桥”签字，日期为2016年4月27日。告知书第33条载明：“XX楼C、D、E户型2-6、9、15、17、18层因外墙装饰面、线条等，部分窗户、阳台等有外挑檐。”对此，被告李宇桥否认该告知书上的签名为其本人所签。从五页告知书上印刷文字来看，前四页与最后一页存在较明显差异。2017年6月15日，被告向昆山市住房和城乡建设局发出《关于XX馆业主提出的腰线问题的回复》。被告在该回复意见中明确其已通过客户告知书、房型图、销售案场的公示文件中明确了腰线的位置及尺寸并告知业主不利影响。为查明涉案房屋及被告展示的样板房的实际情况，本院组织原、被告于2018年5月10日至涉案房屋内及售楼处样板房进行了现场勘验。经现场勘验确认：涉案房屋一楼朝南阳台处窗户底边和地面之间的墙体高度为126厘米，宽度为80厘米。一楼和二楼朝南阳台处中间的立柱宽度为70厘米。二楼东卧室飘窗外的腰线形成的平台宽度为105厘米，该平台与隔壁605室的西卧室相连。被告售楼处样板房门口及室内标注有“E4户型”，样板房系精装修，家具齐全，样板房入口处摆放的餐桌上安放有一标牌，其上的文字为“非交房标准”，样板房南阳台的立柱宽度为35厘米。另查明：原告明确涉案房屋外立面上存在的腰线造型对其居住使用存在以下影响：1、影响整个客厅光线；2、窗户由原来样板房的落地窗变为很小的窗洞，腰线延伸出去导致视线受影响，只能看到伸出去的平台及上面的垃圾，无法看到小区内的绿化；3、高空的坠落物品落在平台上，以后窗户装好会导致无法清理。如果坠落是尖锐物品，会对居住人员身体造成安全隐患；4、腰线很长，可以直接从上面行走过来，会对家人产生安全威胁。为此，原告于2018年5月15日向本院提出司法鉴定申请，要求对涉案房屋一楼朝南墙体设置情况、墙体外附着的腰线造型对采光造成的影响进行司法鉴定。本院依法通过摇号确定由江苏苏科结构设计事务所有限公司开展此次鉴定。但该事务所表示此项鉴定工作内容已超出其资质业务范围，并于2018年7月23日退回此次鉴定。后经本院组织原、被告双方协商，双方一致同意由本院委托常州市建筑科学研究院集团股份有限公司（以下简称“常州建科院”）进行本次鉴定。常州建科院于2019年1月26日向本院提交了检测鉴定方案，明确需进行现场调查、检测的内容有：朝南墙体设计情况、采光系数测量、窗地面积比。其中，采光系数测量的具体方案如下：1、测量条件：照度测量选择全阴天照度相对稳定的时间内进行，室外照度与室内照度的测量同时进行，测量时接收器水平放置。2、室外照度测量：根据《采光测量方法》GB/T5699-2008要求，测量室外照度应选择周围无遮挡的空地或建筑物的屋顶，并满足接收器与周围建筑物的距离大于遮挡物高度的6倍。本次检测需租赁登高车，移动至所测房屋周边空旷处，并将楼面测点标高引测至室外照度测量处，对室外照度进有测量；3、室内照度测量：根据《采光测量方法》GB/T5699-2008要求，室内测点布置应符合下列要求：a)测量室内照度时，取据楼面0.8m高的水平面为假定工作面；b)测点位置应根据采光口的布置选取。对于侧面采光，测点位于建筑物典型剖面和假定工作面相交的位置；c)测点间距取0.5m~1m，测点离墙或柱的距离应为0.5m~1m，单面采光时应在据内墙1m处设一测点。4、检测部位：一层客厅。5、检测仪器：[光]照度计。本院收到该检测鉴定方案即送达给原、被告，要求原、被告明确是否同意此方案。后原告在该方案落款处签名后回寄本院，被告则于2019年2月21日提交了情况说明一份并附图纸三张。其中，情况说明载明：“针对昆山市花桥镇XX馆XX复式检测鉴定事宜，我公司意见如下：因为在工程竣工验收时，原X楼露台为挑空设计，后购房小业主委托物业安排装修公司对X楼露台镂空部位进行混凝土楼板浇筑施工，即增加了一道混凝土板，对5层客厅的采光及光线照度肯定会产生影响；若要进行检测，必须先将后浇筑的X楼露台混凝土板进行拆除，现场恢复到工程验收时的实际状况，否则，本次检测得出来的结果将不符合小业主购房时的实际情况，我司也不会认可本次的检测鉴定意见”。被告在后附的图纸上标明需拆除的混凝土板的具体位置为涉案房屋X楼南侧露台。经核实，原告李宇桥曾于2016年4月27日出具一份《花溪公馆设备平台及阳台改造委托书》，主要内容为原告委托XX馆小区的物业管理方昆山国瑞物业管理有限公司全权处理该房屋的设备平台和阳台改造事宜。其中，涉案房屋所属的D4户型的改造项目有5项，有一项为：复式上层主卧露台上空加底板，主卧拆窗户改为玻璃门。为此，本院向原告询问是否同意将涉案房屋X楼露台部位的混凝土板拆除以确保检测结果客观准确。原告表示同意。在原告尚未将X楼露台部位的混凝土板拆除前，常州建科院于2019年3月18日至现场进行了第一次测量。该院根据此次测量结果于2019年4月24日出具了常建科（2019）建鉴字第009号《司法鉴定意见书》。该意见书载明此次鉴定采用的技术标准为：《江苏省住宅设计标准》DGJ32/J26-2006、《采光测量方法》GB/T5699-2008、原设计建筑、幕墙图纸K13-20、《司法鉴定委托书》，注明：因该房于2014年设计，故本次鉴定部分规范仍按设计、建造期间实施的规范。该意见书对现场检查、检测结果进行了详细列明。检测鉴定意见如下：朝南墙体设置情况：经测量，该室南露台朝南墙体位置、宽度、厚度、高度等基本与图纸相符；采光系数：经测量，3月18日（五层阳台顶板未拆除）该室客厅采光系数最低值为0%，不满足《江苏省住宅设计标准》DGJ32/J26-2006第5.2.2条的规定要求；窗地面积比：经测量，该室客厅窗地面积比为0.285，满足《江苏省住宅设计标准》DGJ32J26-206第5.2.2条的规定要求。在原告将6楼露台部位的混凝土板拆除后，常州建科院于2019年5月17日再次至现场进行了测量。该院根据此次测量结果于2019年5月27日出具了常建科（2019）建鉴字第009号《司法鉴定意见书》（补充鉴定）。该意见书详细列明了6楼露台部位的混凝土板拆除后的采光测量情况。检测鉴定意见如下：1）经测量，2019年5月17日（满足CIE标准全阴天条件下）该室客厅采光系数最低值为0.06%，不满足《江苏省住宅设计标准》DGJ32/126-2006第5.2.2条的规定要求。2）经测量，2019年5月17日（满足CIE标准全阴天条件下）该室卫生间采光系数最低值为0%，不满足《江苏省住宅设计标准》DGJ32/J26-2006第5.2.2条的规定要求。原告为此次鉴定向常州建科院预交了鉴定费26000元。对于前述鉴定结论，原告予以认可，被告则提出异议。被告认为该鉴定机构为原告选择的，对鉴定机构有异议，因影响采光的因素很多且复杂，毛坯房与装修过的房屋差别很大，外部天气环境、空气质量、玻璃的通透度等都会影响实际采光，并且本案所涉房屋的外墙是灰褐色的，本身就是反光吸光材质，对采光的检测有影响，江苏省绿色建筑设计标准也明确提出各个材料的反射比可以提高天然采光的效果，同时由于采光系数计算较为复杂，住宅设计规范GB50096也规定，卧室、起居室（厅）、厨房的采光窗洞口的窗地面积比不应低于1:7，鉴定结论载明客厅窗地面积比为0.285，满足规范要求，而且通过了图审，因此涉案房屋的采光完全满足规范要求，鉴定结论的采光系数无法作为判定涉案房屋是否满足采光条件的依据，应当依照《苏州日照实施细则之二2012版》及《昆山市建设项目日照间距计算及管理细则（试行）》的规定进行日照分析检测。又查明：涉案房屋所在的XX馆小区XX幢于2017年5月19日通过昆山市住房和城乡建设局竣工验收备案。2017年底，被告向原告交付了涉案房屋。庭审中，对于原告的诉讼请求，被告明确表示拒绝进行拆除或整改，理由是涉案房屋的建造是按照审批进行施工并验收的，经过了相关政府部门的备案认可，外立面的修改涉及到小区业主和相关政府部门，且修改费用高昂，不能进行修改。现因原告以被告交付的涉案房屋部分结构与样板房不一致且墙体外的腰线影响采光和居住安全为由要求被告进行相应的拆除修改，被告予以拒绝，为此，引起纠纷。以上事实，有《昆山市商品房购销合同》、销售不动产统一发票、个人购房担保借款合同、入伙通知书、交房通知书、回复函、规划设计图纸、竣工备案意见书、收房委托书、改造委托书、《司法鉴定意见书》、鉴定费发票及当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的《昆山市商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护，双方均应按约履行各自义务。关于原告主张的被告实际交付的涉案房屋中部分结构与样板房不一致的问题，本院认为，首先，合同明确约定涉案房屋为D4户型，房屋状况为毛坯房。而被告的样板房设置在售楼处对外展示，并未设置在实际的楼层中，且该样板房为E4户型的精装修状态。其次，合同补充协议明确约定样板房等所展示的图片和内容仅供展示和参考，不作为本合同附件和合同组成部分，样板房仅作装潢布置及房型参考使用，不作为交房标准，且买受人购买的房屋为无装修的毛坯房，且与样板房在空间分割、隔墙门窗设置等方面均可能存在不一致之处。被告在样板房中也设置有“非交房标准”的多处提示。因此，原告以被告设置的样板房的结构作为合同约定的交房标准并据此要求被告将房屋修复至样板房结构，缺乏事实依据，本院对此不予采信。关于涉案房屋墙体外存在的腰线，原告认为此腰线造型影响房屋采光并威胁人身安全，要求被告进行拆除；被告则予以拒绝，并称已将相关不利影响事先向原告进行了告知，其不存在违约情形。对此，本院认为，原告主张的诸如高空抛物等威胁人身安全的风险，与涉案房屋墙体的设置并无必然的因果关系，原告对此也未能举证证明，故本院对此不予采信。至于被告所述的其确曾将不利影响告知原告，即便属实，也不能视为被告应当对涉案房屋客观存在的瑕疵给原告造成的损失免责。常州建科院对涉案房屋采光进行的司法鉴定结论表明：涉案房屋朝南墙体的位置、宽度、厚度、高度等基本与图纸相符，窗地面积比亦满足《江苏省住宅设计标准》DGJ32J26-206第5.2.2条的规定要求，但采光系数不满足《江苏省住宅设计标准》DGJ32/J26-2006第5.2.2条的规定要求。被告虽对该鉴定结论提出异议，但其主张的日照分析检测与本次司法鉴定所作的采光系数检测并非同一概念，其异议理由缺乏相应法律依据，本院对此不予采信。故本院依法对常州建科院作出的司法鉴定结论予以认定。本院认为，首先，涉案房屋经鉴定虽然存在采光系数不满足《江苏省住宅设计标准》的相关规定要求的瑕疵情形，但涉案房屋墙体的设置与图纸相符，窗地面积比也符合规范，且《司法鉴定意见书》也未明确腰线的存在与采光受影响存在因果关系。其次，建筑物外墙属全体业主共有的部分，对外立面进行拆除整改会影响其他业主的合法权利。再者，在被告建造的房屋早已通过竣工备案验收的情况下，再次对外立面进行拆除整改的履行过程会更为复杂，履行费用也会较为高昂。综合考虑上述各种因素，本院对原告要求被告对涉案房屋墙体进行拆除并修改至样板房结构的诉讼请求不予支持。但因被告交付的房屋确有瑕疵，对原告的居住使用会产生不利影响，故被告的相应责任在本案中应当在鉴定费用的承担上有所体现。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王金辉、李宇桥的全部诉讼请求。案件受理费80元，由原告王金辉、李宇桥承担（已交纳）。司法鉴定费26000元，由被告昆山国成置业有限公司承担。该笔费用原告已向第三方交纳，由被告昆山国成置业有限公司于本判决生效后十日内支付给原告王金辉、李宇桥（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：3220198643605151526031574）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  孙学谦人民陪审员  杨建红人民陪审员  周文忠二〇一九年六月二十六日书记员孟伟附：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。