浙江省平湖市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0482民初1387号原告：叶凤珍，女，1960年1月3日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：张昌伟、江文娟，上海浩锦律师事务所律师。被告：平湖长远置业有限公司。住所地：浙江省平湖市林埭镇林丰路688号二楼。统一社会信用代码：91330482055549797E。法定代表人：李虎根，执行董事。委托诉讼代理人：富建国，陆颖，浙江金品律师事务所律师。原告叶凤珍与被告平湖长远置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告违约金6383.8192元；2、案件受理费由被告负担。事实和理由：原、被告于2016年12月25日就位于平湖市房屋订立了《浙江省商品房买卖合同》，房屋总价为362717元。合同约定：交房时间为2018年6月30日前，若逾期交房，不超过60日的，被告按日向原告支付已付房款万分之三的违约金；交付商品房的《房屋所有权证》的时间为2018年9月30日，若逾期交付权属证书，不超过180日的，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。原告在支付房款后，被告未按照合同约定日期按时交房和交付房屋权属证书，被告实际交房日为2018年7月20日，逾期20日，违约金为2176.302元，实际交付房屋权属证书为2019年1月24日，逾期116日，违约金为4207.5172元，违约金合计6383.8192元。房屋买卖合同系原、被告真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力，原、被告应按照合同约定的内容履行各自的义务，但被告未按照合同约定按时交房、交付《房屋所有权证》，构成违约，应按照合同约定向原告支付违约金6383.8192元。原告多次向被告主张违约金未果，故诉至法院。被告答辩称，1、被告延期交房是因为杭州G20峰会和第四届互联网大会的召开，政府要求停工43天所致，政府要求停工是无法预知和改变的，根据合同第九条约定，被告无需承担违约责任。2、被告在2018年8月20日就去房管部门进行房产综合备案，但被告知需取得公安部门出具的住宅小区智安建设的相关验收证明，否则不能办理产权证。此前被告从未接到任何部门的相关通知，事后被告才了解到在2017年6月23日政府（2017）第17号文件，该文件是政府内部文件，文件第二条目标任务是分步实施智安小区建设，2017年9月底前各街道完成一个拆迁小区和一个商品房小区的智安小区建设，2018年6月底前完成50%的拆迁小区和商品房小区的智安小区建设，2018年年底前完成所有小区的智安小区建设。案涉工程于2016年1月20日开工建设，当时并没有智安小区建设的要求，在施工过程中，被告也未收到相关部门进行智安小区建设的通知。由于政府部门将智安小区验收作为办理产证的前置条件，被告不得不进行相关施工，从而导致办理产证延后，造成延误的原因是政府部门的行政行为，被告不应承担违约责任。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。在庭审中，原告为证明其主张，提供如下证据：1、浙江省商品房买卖合同1份、发票1份、交房通知1份、产证办理通知短信1份、微信聊天记录1份，证明办理案涉房屋产权证的时间是2019年1月24日；2、网页截图2份，证明智安小区建设的相关内容在2017年6月份已可以在网上查询得到，被告应当知道相关建设步骤。被告质证认为，证据1，对浙江省商品房买卖合同、发票、交房通知书的真实性均无异议，短信截图和微信聊天记录截图，属电子证据，原告应提供原始的手机载体，以核对真实性，从截图内容看，发短信的手机号看不出，微信聊天记录可能是被告的合作单位的工作人员所发，合作单位是类似于委托销售公司，被告不清楚发信息的人的身份。证据2，属电子证据，从内容看是新闻稿，不属于通知，只能看出政府召开了相关会议，不能证明被告应当知道智安小区的相关建设内容，被告没有义务和能力对网络上的所有内容都知晓，该证据与原告所要证明的事实没有关联性。被告为证明其抗辩主张，提供证据如下：1、平湖市住房和城乡规划建设局平建管（2016）号文件1份、平建管（2017）46号文件1份，证明G20杭州峰会期间，被告应平湖市住房和城乡规划建设局要求，于2016年8月1日至8月25日停工整改，于2016年8月26日至9月6日，全市所有建筑、市政、园林绿化工地全部停工；第四届互联网大会召开期间，于2017年11月30日至12月5日停工的事实；2、平湖市社会综合治理委员会办公室、平湖市公安局、平湖市住房和城乡规划建设局平综委办（2017）17号文件1份，证明2017年6月23日三部门联合发文，要求加强智安小区建设，当时宜家园工程已经在建设中，被告未接到相应通知，2018年8月20日，被告就宜家园向平湖市房管部门进行房产综合备案时，才被告知宜家园商品房的房产综合备案须通过住宅小区智安安防设施配置的验收，为完成智安小区建设，增加了施工时间，导致延迟交付房产证；3、平湖市公安局治安管理大队出具的《情况说明》1份、被告与平湖市艺卓装饰工程有限公司签订的《平湖市林埭宜家园小区智安监控设计施工协议》1份，证明2018年8月20日被告到房管部门办理项目综合验收备案，被告知宜家园商品房需通过住宅小区智安建设安防设施配置，2018年8月23日，被告领取住宅小区智安建设安防设施配置安装清单及平综委办（2017）17号文件，被告委托第三方对宜家园小区的智安监控进行施工的事实。原告质证认为，证据1，对（2016）号文件的真实性无异议，对关联性有异议，发文时间是2016年7月5日，杭州G20峰会召开时间是2016年9月4日至5日，均在本案合同签订之前；对（2017）46号文件，真实性无异议，关联性不认可，只有实施一级、二级管控才需要停工，三级、四级均不需要停工。证据2，真实性无异议，关联性不认可，不能证明智安工程没有验收合格就不能办理产权证，智安小区建设的相关内容早在2017年就已在网上公布，被告不可能也不应该不知道该内容，即使被告在发文后一年内知道，那也是被告的过错，应该承担责任，被告未举证证明政府部门没有及时通知，即使被告后续能够举证证明，也属于第三方原因，根据合同法第一百二十一条规定，被告应先行承担违约责任，再与政府相关部门依照法律法规解决。证据3，被告未在举证期限内提交，原告表示异议，不同意质证；该证据没有体现出智安工程没有验收合格就不能办理产证的关系，两者之间无任何法律上的因果关系，退一万步讲，即使两者有因果关系，但智安小区建设的主要内容早于2017年6月份在政府部门网站公布，其他各大网站也有公布或涉及，被告作为专业房地产开发公司理应与政府部门保持沟通，时刻了解政府部门有关房地产开发验收以及产证办理的相关信息，不可能也不应该直到文件发布一年后的2018年8月20日才知晓；即使被告在政府部门发文一年后知道，也属于被告的过错，被告应承担违约责任，被告主张政府部门没有及时通知，但没有在举证期限内举证证明，虽然被告后来举证证明，也属于第三方原因，根据合同法第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，被告也应先行承担责任；被告提供的所有证据均不是依据法律、法规制定，不符合合同第九条第2项约定的免责事由，该条约定的法律、法规为狭义概念，这可以通过合同附件八第5条第1项可以印证。上述原、被告提供的证据，经审核，本院认证如下：原告提供的证据1，浙江省商品房买卖合同、发票、交房通知书，被告对真实性无异议，本院予以认定；短信、微信聊天记录，被告对原告主张的交房及交付产证时间均无异议，本院认定该事实。证据2，本院确认其真实性。被告提供的证据1，平建管（2016）号文件发布的时间在原、被告签订商品房买卖合同之前，与本案无关联，本院不予认定；平建管（2017）46号文件，该文件规定的管控措施分四级，第一、二级涉及停工整改，被告未举证证明宜家园工程为何级管控，在无其他证据佐证的情况下，该文件不能证明原告所主张的事实，本院不作定案依据。证据2，原告对真实性无异议，本院予以认定。证据3，情况说明，本院确认其真实性；施工协议，本院对被告在2018年8月20日之后对宜家园小区进行智安监控工程建设的事实予以认定。根据上述本院认定的证据，结合当事人的陈述，本院查明本案事实如下：2016年12月25日，原告叶凤珍与被告平湖长远置业有限公司签订了《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2016预0015239），合同第三条约定：原告购买的商品房为平湖市，建筑面积65.30平方米；合同第五条约定：商品房总价款为362717元；合同第七条约定：本合同签订之日已付全部房款362717元；合同第九条约定：被告应当在2018年6月30日前将符合下列各项条件（1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件）的商品房交付给原告使用，但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告。2、县（市）级以上规划、文物、环保等行政主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施而导致开发建设期延长，最长不超过六个月。3、……；合同第十条约定：除本合同第九条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列第1、2种方式处理：1、逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起（2018年7月1日起）至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。2、……；合同第十一条约定：经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化的，被告应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知原告，原告有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，未按期作出书面答复的，视为接受变更，被告未在规定时限内通知原告，原告有权退房；合同第十六条约定：被告负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，被告负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》；被告承诺于2018年9月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给原告，原告自行办理该商品房转移登记；被告不能在约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，被告交付权属证书或者登记证明的，按已付房价款的每日万分之一承担违约责任。2、……。合同附件八第五条约定：合同第十一条中的规划、设计变更不包括以下情形：1、原告为配合法律、法规、规章、政府部门的命令、通知以及其他不可抗力因素而对该商品房作出的设计变更或变化；2、在不影响该商品房的质量或使用功能的前提下，经过规划部门批准或经设计单位同意的其他变更。原告对以上2种情形中的变更表示充分理解，被告不构成违约责任。合同签订后，原告按约支付了购房款362717元，被告也开具了浙江增值税普通发票给原告。2017年6月23日，平湖市社会治安综合治理委员会办公室、平湖市公安局、平湖市住房和城乡规划建设局联合发文《关于加强全市“智安”小区建设的指导意见》【文件号为：平综委办（2017）17号】，文件中规定的目标任务为：坚持统一标准、统筹设计、因地制宜、科技支撑、注重实战的思路，分步实施、分类推进全市居民小区“智安”工程建设。2017年9月底前，各镇街道要完成1个拆迁安置小区和1个商品房小区“智安”工程建设改造试点任务，以点带面，到2018年6月底完成50%政府拆迁安置小区和商品房小区“智安”小区建设改造任务，到2018年底，全市所有拟建设改造小区全面建成“智安”小区，并实现“智安”小区管控系统与市镇街道两级综合指挥室连接互通、工作机制对接完善，实现有效预警防范各类案件事故，有效提升群众安全感和满意度之目标。文件中规定的措施要求为：一、统一标准、统筹设计。根据《城市居民住宅安全防范设施建设管理规定》、国家《住宅小区安全防范系统通用技术要求》，对开放式小区或封闭式小区，由市公安局会同规划建设局分类制定《全市“智安”小区建设改造安防设施配置标准》，并将此类标准要求纳入新建小区安防工程建设方案，由市公安局审查备案；镇街道组织人员深入辖区摸清居住小区数量、各小区住户规模人数、现有安防力量和安防设施基本情况以及小区治安现状，按照轻重缓急原则，对照目标任务完成时间，列出拟改造建设“智安”小区计划表。二、科技支撑，科学配置。按照适度领先和实战应用原则，汇集信息科技，科学配置小区智防设备设施。完善小区宽带网络、无线网络、广播电视网和物联网络建设，实现网络无处不在。按需推进小区信息采集识别、无线定位系统、电动车RFID感应系统、条码识别等各类传感设备建设，健全小区重点部位智能设防。搭建小区智控平台，按照数据集成和资源共享要求，完善小区智控平台信息管控系统，将小区内各项感知设备全部接入小区智控平台，并连接市镇街道两级综合指挥室。三、规范建设、分类推进。新规划小区“智安”工程建设，应与小区规划建设同步设计、同步推进，新建和已建商品房小区公共部位“智安”工程建设改造由房产建设公司或已接收小区管理的物业公司负责，根据小区“智安”工程建设改造类型、方案、质量标准以及日后数据接入等要求，自行确定“智安”工程建设改造单位，自行组织实施。四、严格标准、确保质量。小区“智安”工程建设改造竣工后，由市综治办、公安局、规划建设局等相关部门组织验收评估组，对小区“智安”工程建设改造进行竣工验收，验收不合格的要进行返工整改、确保工程质量。文件还就其他事项作了规定。2018年7月9日，被告向原告发出《交房通知书》，通知书载明：你所购买的宜家园1#、2#楼已通过相关部门的竣工验收，现我司定于2018年7月20日至2018年7月22日与你办理房屋交接手续……。2018年7月20日，原、被告办理了房屋交接手续。2018年8月20日，被告公司经办人到平湖市房管所办理“项目综合验收备案”，被告知“宜家园”商品房需通过“住宅小区智安建设安防设施配置”验收。2018年8月23日，被告公司经办人到平湖市公安局领取“住宅小区智安建设安防设施配置安装清单”及平综委办（2017）17号文件。此后，宜家园小区的智安监控工程进行了施工。2019年1月24日，被告将房产证交付给了原告。本院认为，原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》约定的最后交房时间为2018年6月30日，但被告实际交房时间为2018年7月20日，被告延期交房，构成违约，应承担违约责任。依据合同第十条第1项之规定，被告应支付违约金2176.30元，原告的相关诉讼请求，符合合同约定，于法有据，本院予以支持。被告认为建设过程中遇到了特殊原因，可以延期交房，但被告提供的证据不能证明其主张，本院无法采纳。原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》约定的最后交付产证时间为2018年9月30日，而被告实际交付产证的时间为2019年1月24日，被告延期交付产证，构成违约，原告因此要求被告根据合同约定支付违约金，被告则抗辩认为延期交付产证的原因是因为政府要求进行“智安”小区建设，是不可抗力造成了被告的延期交付，应免除其违约责任。本院认为,“智安”小区建设是平综委（2017）17号文件所要求，“智安”工程包括闭路监控等多个系统，该工程能“有效预警防范各类案件事故，有效提升群众安全感和满意度”，对包括原告在内的业主应该是有利的。该项政策是在原、被告签订合同之后颁布，是政府行为，该项政策的实施，作为合同当事人的被告无法预见、不可避免，且难以克服，应属不可抗力。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。智安小区建设政策的实施，影响到了合同的履行，因为工程的施工，必定需要工期，从智安小区建设政策的实施时间来看，智安工程当属增加工程，相应增加工期应属合理，即使如原告所称的被告早就应当知道智安小区建设政策的实施，那么增加工期也是无法避免的。但增加工期只是暂时阻碍了合同的履行，实际上被告也只是推迟了产证交付义务的履行，在此情况下，可以免除被告迟延履行的违约责任，但鉴于被告未履行不可抗力发生后的通知义务，需承担部分违约责任，原告的相关诉讼请求，本院予以部分支持，综合考虑本案的实际情况，本院酌情确定由被告支付合同约定的延期交付产证违约金的40%计1683元。原告将政府行为作为“第三人的行为”，认为被告应先向原告承担违约责任的主张，不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告平湖长远置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告叶凤珍违约金3859.30元；二、驳回原告叶凤珍本案其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告叶凤珍负担10元，被告平湖长远置业有限公司负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。审判员  丁喜林二〇一九年六月二十日法官助理唐静玉书记员陆丽燕