广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初3237号原告：广州市民政局房屋管理所，住所地：广州市越秀区惠福东路554号。法定代表人：翟谷纲，该所所长。委托诉讼代理人：周月敏、欧阳兵，广东岭南律师事务所律师。被告：谢钻好，女，1955年2月24日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告广州市民政局房屋管理所与被告谢钻好房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市民政局房屋管理所委托诉讼代理人周月敏、被告谢钻好到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市民政局房屋管理所诉讼请求：1.判令解除原被告之间关于广州市荔湾区光复北路xx号201房的房屋租赁合同；2.判令被告立即将位于广州市荔湾区光复北路xx号201房腾空交还原告；3.判令被告按每月121.7元的标准向原告支付自2019年1月1日至房屋租赁合同解除之日止的租金；4.判令被告支付自2019年1月16日起至实际清偿全部租金之日止的租金违约金（每逾期1日，按当月欠缴租金的万分之三分段累计计算，从逾期当月16日开始计算，违约金总额以欠缴租金总额为限）；5.判令被告按每月121.7元的标准向原告支付房屋租赁合同解除次日起至被告实际交还房屋之日止的房屋占用费;6.判令被告向原告支付租赁关系解除后至交还场地日止的场地占用费的违约金（按占用期内房屋占用费总额的50%计算）；7.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系广州市荔湾区光复北路xx号201房的合法出租人。原告与冯琛祖于2004年5月1日签署《广州市房地产租赁合同》，约定：原告向冯琛祖出租上述房产，租赁期限自2004年5月1日至2008年12月31日止；租金按月结算，冯琛祖在每月的第15日前将当月的租金按现金的付款方式缴付给原告。租赁期届满，原告与冯琛祖未续定合同且原告要求收回房屋，冯琛祖逾期不交出承租房屋的，原告除限期被告迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的50%收取违约金。签订合同后，原告按约将案涉房产交付给冯琛祖使用。合同期满后，冯琛祖仍占用案涉房产使用，实际承租租金调整为121.7元/月。冯琛祖一直按照该标准向原告支付租金，并使用案涉房屋至今。2018年12月11日，原告向广州市房地产档案馆查询到冯琛祖及其妻子即被告名下登记有产权房屋。直至起诉，原告发现冯琛祖已于2014年7月7日去世，原告与冯琛祖的租赁合同关系自冯琛祖去世时已终止。鉴于被告作为案涉房屋的共同居住使用人，并向原告支付涉案房屋租金，原告与被告形成事实不定期租赁关系，同时根据《广东省公有房产管理办法》第11条规定，被告自购私房行为已经不具备继续承租公有房产的条件，因此，原告有权解除租赁合同并收回出租房。被告谢钻好辩称：案涉房屋是我们的祖父冯卓研出资建造的，那时还没有现在的民政局。这是冯卓研留给子孙的产业，并非民政局的产业。1936年，冯卓研从佛山迁至广州，顶手现在我们所住的铺面营生。此铺当年只有地面，并无二楼，是冯卓研出资搭建了第二层楼房居住。该房建基面积121.04平方米，总建筑面积208.63平方米。这第二层楼房是自己的产业，因而民国时期不用交租。1952年1月20日，广州市人民政府财政局发给业户冯卓研《产业契据》，明确证实这是冯卓研的产业。在公私合营前，因当时的民政局工作疏忽，而我们的父母忙于生计，以致没有得知可重新确权的消息，失去了给自己产业确权的机会。我们世代居于此，从无间断，至今已五代。文革结束前，我们从来不用交房租，足以证明案涉产业是自己的，更有《产业契据》为证。文革结束后，民政局才突然要收租，现在更要夺走我们的祖业，显然无理。不同意原告广州市民政局房屋管理所的全部诉讼请求。经审理查明：广州市荔湾区光复北路xx号楼房是广州市民政局代管并登记在广州市民政局名下的房屋。原告是广州市民政局的直属单位，受广州市民政局的委托负责管理该局代管房屋的具体事务性工作。2004年5月1日，原告（出租人）与冯琛祖签订《广州市房地产租赁合同》，约定原告同意将坐落在荔湾区光复北路xx号201房部位的房地产出租给冯琛祖作住宅使用，使用面积17.29平方米，租赁期限自2004年5月1日至2008年12月31日；租金按月结算，冯琛祖在每月的第15日前按现金付款方式缴付给原告；逾期交纳租金的，每逾期一日，须按当月租金额的3%向原告支付违约金。如果逾期30日，原告有权解除合同，收回房屋。租赁期满且原告要求收回房屋，冯琛祖应交回原承租房屋和设备给原告；任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法解除合同，造成的损失由责任方承担；租赁期届满，双方未续定合同且原告要求收回房屋，冯琛祖逾期不交出承租房屋的，原告除限期冯琛祖迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内房屋占用费总额的50%(小于100%)收取被告违约金；等等。合同签订后，原告将案涉房屋交给冯琛祖使用。被告谢钻好与冯琛祖是夫妻关系，与冯琛祖共同居住于案涉房屋。合同期满后，原告与冯琛祖之间没有续签合同，冯琛祖在案涉房屋居住至2014年7月去世，被告一直在案涉房屋居住至今，并按每月121.7元交租至2018年12月。直至起诉前，原告未向被告发出解除合同的书面通知。本院寄出的法院专递查询单显示，被告在2019年4月26日收到本案起诉材料。庭审中，原告提供广州市房地产档案馆《来函查询办理结果反馈》，主张被告在广州市内有自有产权住房。被告确认其家庭名下有房产，房屋座落白云区西××房，建筑面积75.69平方米，登记在冯琛祖、谢钻好、冯家兴名下。被告称其于2019年1月向原告交租但被拒收，原告予以确认并称因为准备提起诉讼而没有收取租金。被告提交《执照铺底》、《广州市四庙善堂董事会产业租薄》《广州市公私合营泰寿厂（店）私股领息凭证》等证据，主张案涉房屋是其丈夫冯琛祖的祖父冯卓研所有，原告对上述证据不予认可。本院认为，根据不动产权证的记载，广州市荔湾区光复北路xx号201房登记在广州市民政局名下，并非属于被告所有的房屋。根据原告与冯琛祖之间签订的《广州市房地产租赁合同》，冯琛祖是该房屋承租人，被告主张其夫妇是该房屋的产权人依据不足。原告与冯琛祖签订的《广州市房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。冯琛祖去世后，被告继续使用涉案房屋，并以冯琛祖的名义继续向原告支付租金，依《中华人民共和国合同法》第二百三十四条“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋”及第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，应视为被告承接了冯琛祖与原告之间的租赁合同关系，原告与被告之间形成不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，不定期租赁期间，原告作为出租人可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人。现原告请求解除双方不定期租赁关系，且被告名下已有本市自有房产可供搬迁，该诉请合法合理，本院予以支持。因原告通过诉讼提出解除租赁关系，原被告双方的租赁关系应在被告签收诉讼材料之日，即2019年4月26日解除。租赁关系解除后，被告应当将房屋腾空交还给原告，但应给予被告合理的搬迁期限，本院酌定被告的搬迁期限为六十日。被告已交纳租金至2018年12月，原告要求被告支付合同解除前未缴纳的租金，合法有据，本院予以支持。鉴于被告表示曾主动要求交租给原告但被拒绝，不能认定被告存在拒付租金的违约行为，原告要求被告支付迟延交纳租金的违约金依据不充分，本院不予支持。有关房屋占用费及占用费违约金问题，原告该两项请求有合同依据且费用标准合理，应予支持。但需要明确的是，原告本案主张的占用费违约金，实际为双方合同解除后被告未腾空并交还房屋的交房违约金。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十八条、第二百三十二条、第二百三十四条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告广州市民政局房屋管理所与被告谢钻好关于广州市荔湾区光复北路xx号201房的租赁合同关系于2019年4月26日解除；二、自本判决发生法律效力之日起六十日内，被告谢钻好（含房屋的共同使用人）腾空搬出广州市荔湾区光复北路xx号201房并交还给原告广州市民政局房屋管理所；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告谢钻好向原告广州市民政局房屋管理所支付2019年1月1日至2019年4月26日的租金（按每月121.7元计）；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告谢钻好向原告广州市民政局房屋管理所一次性支付自2019年4月27日起至本判决生效之日止的房屋占用费（按每月121.7元计）和交房违约金（按每月60.85元计）；自本判决生效次日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费和交房违约金，被告谢钻好按月（每月最后一日前）向原告广州市民政局房屋管理所支付；五、驳回原告广州市民政局房屋管理所的其它诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告广州市民政局房屋管理所负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  张建锋二〇一九年六月十九日书记员  高 亮