广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0491民初1633号原告（反诉被告）：刘家鼎，男，1988年2月28日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：门娜，北京德恒（珠海）律师事务所律师。被告（反诉原告）：高速，女，1973年4月5日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，诉讼文书确认送达地址：珠海市香洲区海滨南路47号光大国贸1808室（联系人：黄红芳）。委托诉讼代理人：黄红芳，北京市中银（珠海）律师事务所律师。原告（反诉被告）刘家鼎与被告（反诉原告）高速房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月28日立案后，依法适用简易程序。2019年3月4日，被告高速向本院提出反诉，本院受理并合并审理。因本案不宜适用简易程序，依法转为普通程序审理。本案于2019年4月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘家鼎及其委托诉讼代理人门娜、被告（反诉原告）高速的委托诉讼代理人黄红芳到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。原告刘家鼎向本院提出本诉请求：一、被告高速返还原告支付的12月份租金4500元；二、被告高速返还履约保证金9000元并支付违约金9000元及逾期支付利息41.3元（暂计至起诉之日，逾期利息自2018年11月30日起按同期银行贷款利率计算至实际付清之日止），合计18041.3元；三、被告高速向原告赔偿损失12640元（含搬家费2000元、断水电餐费600元、律师费10000元、快递费40元）；四、被告高速向原告赔偿因搬家造成的房租上涨差额，每月1500元，共计4个月，合计6000元；五、被告高速向原告按月开具租赁期间的增值税普通发票共计15个月15张（自2017年9月1日至2018年11月30日，抬头：刘家鼎，内容：各月月租及其他费用）；六、本案诉讼费用由被告高速承担。事实与理由：2017年8月30日，刘家鼎就租赁位于珠海市横琴新区濠江路8号、建筑面积为99.35平方米的华融琴海湾11栋2单元203房屋（以下简称涉案房屋）事宜与高速签订《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）。根据合同约定租赁期限共1年6个月，自2017年9月1日起至2019年3月31日止。租金每月4500元，按月结算，承租人必须在当月15日前将当月租金以现金或转账方式支付给出租人。《租赁合同》签订后，刘家鼎依约向出租人交付9000元作为履约保证金，并于2018年9月1日入住。自2017年8月16日起至2018年11月17日止，每月均按照约定支付租金、电费、燃气费及物业费等各项应缴费用，从未存在拖欠租金费用的情形。但高速作为出租人，在无法定或者约定事由的情况下，单方声明解除合同，且阻碍刘家鼎对房屋正常使用和居住。2018年11月16日，高速指使物业上门将房屋贴上封条，还非法强行掐断水电，导致刘家鼎无法正常生活。高速向刘家鼎明确表示收回房屋，拒绝履行合同义务。并且捏造散布虚假事实，侮辱、诽谤刘家鼎拖欠房租及其他费用，威逼刘家鼎提前支付了尚未实际产生的12月份的房租4500元。因高速的行为已构成根本违约，对刘家鼎及其家人的正常生活和心情造成恶劣的影响，故刘家鼎于2018年11月30日向高速送达《解除房屋租赁合同通知书》，并于2018年11月30日当天搬离租赁房屋。《租赁合同》已于当天解除。之后刘家鼎多次催促高速前来办理房屋钥匙交接，但高速均不予理睬。因高速已构成根本违约，根据《租赁合同》第七条第1款第（2）项约定以及《合同法》相关条款之规定诉至法院，望法院判如所请。原告刘家鼎为其本诉诉请及反诉向本院提交以下证据：一、《房屋租赁合同》；二、物业交接表；三、中国工商银行卡流水（自2017年8月1日至2018年11月22日）；四、中国工商银行汇款电子回单；五、物业管理费账单详情；六、微信聊天记录截图；七、高速将房屋贴上封条照片；八、刘家鼎在珠海华融琴海湾享家app报事详情；九、报警回执；十、物业承认受高速指使非法掐断水电的视频；十一、房天下、安居客租赁网站截图；十二、解除房屋租赁合同通知书；十三、微信聊天记录截图；十四、EMS快递单及快递信息；十五、《珠海长隆投资发展有限公司马戏酒店长隆迎海酒店公寓长住房服务合同》；十六、搬家费发票；十七、《委托代理合同书》；十八、律师费发票；十九、2018年11月30日电表数字；二十、2018年11月30日水表数字；二十一、2018年11月30日与高速微信聊天记录；二十二、2018年11月30日房屋及屋内物品情况录像、查看水表数字视频。被告高速在法定期限内向本院提交书面答辩状称，一、高速从不存在根本违约的行为，高速按照合同约定将案涉房屋出租给刘家鼎，刘家鼎于2018年11月30日没有任何理由提前解除房屋租赁合同，系刘家鼎违约，刘家鼎应按租赁合同约定赔偿高速的全部经济损失。2018年11月17日高速向刘家鼎追讨拖欠的物业费、水费、租金等费用，曾与刘家鼎有过争执，但当刘家鼎按约交纳费用后，高速让刘家鼎继续居住，但刘家鼎无任何理由提出解除合同并搬出案涉房屋且未与高速结算，没有修复好损坏的物件，高速有权要求刘家鼎结清所欠的费用并追究其违约责任；合同是约定当月15日前将当月租金以现金或转账方式支付，但自合同生效至今，刘家鼎均系于当月15日前支付次月的租金，该交易习惯视为双方对合同关于租金支付时间的变更，刘家鼎应按双方实际履行的租金给付时间履行；刘家鼎在居住期间，从未支付过水费，还以各种理由推脱，并要求违反合同约定以履约保证金抵扣拖欠的费用，在高速不同意其无理要求的情况下，刘家鼎便开始拖欠更多的费用，高速为防止损失的扩大，采取合法的手段追讨费用；二、本案系刘家鼎违约解除房屋租赁合同，故根据合同第四条第二款的约定，高速有权不予退还履约保证金；三、刘家鼎违约解除房屋租赁合同导致高速无法将案涉房屋出租造成经济损失，故高速有权没收刘家鼎已支付的2018年12月租金；四、刘家鼎主张的搬家费用、断水电餐费、代理费用、快递费用损失没有任何事实及法律依据；五、刘家鼎要求高速赔偿因搬家造成的房屋上涨差额没有任何事实及法律依据，刘家鼎提交的服务合同不能证明其的确入住马戏酒店公寓；六、双方签订的房屋租赁合同并未约定高速需向刘家鼎提供增值税普通发票，原告要求开具增值税普通发票没有事实及法律依据。综上所述，本案纠纷系刘家鼎无故单方面违约解除房屋租赁合同引起，刘家鼎的诉讼请求没有事实及法律依据，恳请法院予以驳回刘家鼎的全部诉讼请求。反诉原告高速向本院提出如下反诉请求：一、刘家鼎向高速赔偿交通费1000元；二、刘家鼎承担高速因本案支出的律师费10000元；三、刘家鼎向高速赔偿案涉房屋物件损害费用3500元（床垫被尿损害费用3000元，灯泡、马桶盖损害费用500元）；四、刘家鼎向高速支付租赁期间的水费630.192元；五、刘家鼎向高速支付租赁期间的物业管理费695.46元；六、刘家鼎向高速支付租赁期间的电费、煤气费400.73元；七、刘家鼎承担本案本诉及反诉的全部案件受理费用。事实与理由：高速将案涉房屋出租给刘家鼎使用，双方于2017年8月30日签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限为2017年9月1日至2019年3月31日止，月租金为4500元，刘家鼎应向高速交纳9000元履约保证金，且该履约保证金不得抵偿租金或其他各项费用，案涉房屋水、电、煤、物业费等费用由刘家鼎支付。2018年10月25日，高速要求刘家鼎支付2017年9月1日至2018年10月25日的水费，刘家鼎拒不交付，要求高速在履约保证金中扣除，违反了租赁合同约定，高速不同意刘家鼎的要求。截止高速提起反诉时，刘家鼎拖欠水费630.192元。2018年11月15日，高速要求刘家鼎交纳2018年12月租金，但是刘家鼎拒不支付，虽然租赁合同约定每月15日支付当月租金，但双方一直履行的交易习惯系刘家鼎在每月15日支付次月租金，且高速于2018年11月16日得知刘家鼎已拖欠两个月物业费，根据租赁合同第七条第2款第（4）项约定刘家鼎如拖欠租金或有关费用超过一个月或累计欠付租金或其他费用达到2250元时，高速有权解除合同收回案涉房屋，且不返还履约保证金。但高速仍不想解除租赁合同，故跟物业管理公司商量，先给案涉房屋贴上封条并停水停电，以此警戒刘家鼎，要求刘家鼎缴纳相关费用，如刘家鼎仍不缴纳相关费用，高速便依合同约定解除合同。2018年11月17日刘家鼎因高速停水停电一事报警，经过物业管理公司、中介的协调，刘家鼎支付了2018年12月租金及物业管理费等费用，高速便同意恢复水电让刘家鼎继续居住。2018年11月17日恢复水电后，高速从未阻止刘家鼎在案涉房屋居住，而刘家鼎无任何合理理由于2018年11月30日提出解除租赁合同，构成违约。因刘家鼎提前解除租赁合同，导致案涉房屋未能出租，刘家鼎应赔偿高速全部经济损失，刘家鼎已交纳的2018年12月租金4500元，用于抵扣案涉房屋未能出租的损失。根据租赁合同第四条第2项约定：如刘家鼎无法定或约定事由单方面解除合同的，高速有权不予退还履约保证金并要求高速缴清所欠租金及其他应缴费用（含滞纳金），故高速有权要求刘家鼎缴清拖欠的物业管理费695.46元及电费、煤气费400.73元，水费630.192元；根据租赁合同第七条第2项第（1）款的约定，刘家鼎应赔偿高速物件损失费3500元；根据租赁合同第十条的约定，刘家鼎应承担高速需聘请律师处理本次纠纷律师费10000元。被告（反诉原告）高速为其本诉答辩及反诉向本院提交以下证据：一、《房屋租赁合同》；二、与刘家鼎微信聊天记录；三、证明；四、车辆出入场；五、11-2-203入室检查；六、出租车发票；七、滴滴出行—行程单、滴滴运输发票；八、《北京市中银（珠海）律师事务所委托代理合同》；九、查询汇款明细；十、借记卡账户历史明细清单；十一、律师费发票。反诉被告刘家鼎对反诉原告高速的反诉向本院提交书面答辩状称，一、刘家鼎不存在违约行为，无需承担任何违约责任，更无需赔偿高速律师费、交通费的经济损失。根据双方租赁合同第三条第三项约定“租金按月结算，承租方必须在当月1日前将当月租金以现金或转账方式支付给出租人。水费、电费、管理费、有线电视、电话、网络使用费等日常使用费用则根据当月实际使用量计付，由承租人自行向有关部门交付。承租人必须将当月水费、电费及管理费、有线电视、电话等日常使用费用的付款凭证保留并向出租人提供复印本。”，实际上，刘家鼎每月均提前支付了下个月租金，电费、燃气费也均按时足额支付，不存在拖欠。合同没有明确约定物业管理费的交付时间，刘家鼎在2018年11月16日交付2018年10月及11月的物业管理费，并不当然构成违约。但在刘家鼎于2018年11月16日将2018年10月、11月物业管理费交清的情况下，高速在11月17日仍指使物业非法掐断水电，阻碍刘家鼎正常使用和居住，高速的此种行为系恶意违约。根据合同约定，日常使用费按实际使用量计付，但直至今日，高速也未提供合法有效的水费缴费凭证。二、高速明确表示要解除租赁合同，收回房屋，并且指使物业将房屋贴上封条，非法掐断水电，拒绝履行合同基本义务，已构成根本违约，刘家鼎有权依法行使解除权，刘家鼎于2018年11月30日向高速送达了《解除房屋租赁合同通知书》，双方的租赁合同已于当日解除。因高速构成根本违约在先，高速的租金损失与刘家鼎无关，高速不退还履约保证金和12月租金的主张毫无事实和法律依据，应当予以驳回。高速在2018年11月16日微信中对刘家鼎侮辱谩骂，11月26日在房天下、安居客网站上发布招租广告，已明确表明了拒绝履行合同的主要义务，根据《合同法》第94条的规定，刘家鼎有权行使解除权。刘家鼎多次通知高速前来办理房屋交接和费用清算，但高速一直不予理睬。2018年12月9日，刘家鼎将房屋钥匙和门禁卡邮寄至高速身份证地址并通知其，2018年11月30日，刘家鼎已搬离涉案房屋。三、高速主张的案涉房屋物件损害费用、水费、物业管理费、电费、燃气费均没有事实和法律依据，依法应当驳回。首先，关于物件损害费用，刘家鼎在2018年11月30日搬离涉案房屋时，对房屋的整体及屋内物件进行了完整详细的视频录像，所有物件均完好无损。高速没有证据证明物件是由刘家鼎故意损害，也没有证据证明损害金额。其次，11月的电费、燃气费未结处是由于高速拖延不来，致刘家鼎无法支付。鉴于上述理由，请求法院驳回高速的全部诉请。经庭审质证，高速对刘家鼎提交的证据除证据八、九、十一、十五、十六的真实性不予确认外，对其他证据的真实性、合法性均予认可；刘家鼎对高速提交的证据除证据五的真实性不予确认外，对其他证据的真实性、合法性无异议。本案庭审后，刘家鼎和高速又分别向本院提交证据，刘家鼎提交了：1、2018年11月25-26日二人微信语音转化为文字的聊天记录；2、高速要求刘家鼎支付11月电费、燃气费的微信聊天记录；3、2017年9月至10月物业费收款收据；4、快递费发票。高速提交了：1、2018年11月25-26日二人微信语音转化为文字的聊天记录；2、珠海华融琴海湾物业管理服务中心证明及查询明细；3、珠海市水费查询网。上述补充提交的证据经本院送达给对方，刘家鼎对高速补充提交的证据1、3真实性、合法性无异议，关联性有异议；对证据2，三性均有异议，认为该证明系伪造的。高速对刘家鼎补充提交的证据1、2、4真实性、合法性无异议；证据3的真实性认可，合法性、关联性不认可，收据是后补的。根据双方提交的证据原件，对各方真实性无异议的证据本院予以确认，认为可作为本案审理查明事实之依据，至于是否能够证明其待证事实，本院将结合查明的事实予以认定。经审理查明，2017年8月16日，刘家鼎向高速缴纳了2018年9月的房租4500元及履约保证金9000元。2017年8月30日，刘家鼎与高速签订《房屋租赁合同》。约定由刘家鼎向高速租赁涉案房屋，租赁期限共1年6个月，自2017年9月1日起至2019年3月31日止。租金每月4500元，按月结算，承租人必须在当月15日前将当月租金以现金或转账方式支付给出租人，水费、电费、管理费、有线电视、电话、网络使用费等日常使用费用则根据当月实际使用量计付，由承租人自行向有关部门付。承租人必须将付款凭证保留并向出租人提供复印本。合同第四条约定，承租人必须在合同签订时向出租人交付9000元作为履约保证金，租赁期满并在承租人清场及付清所有费用后，出租人不计息退还履约保证金给承租人。履约保证金不得抵偿租金或其他各项应缴费用，合同生效后，如承租人无法定或约定事由单方解除合同的，出租人将不予退还履约保证金，且承租人必须缴清所欠租金及其他应缴费用。合同第七条约定，出租人在合同期限内无法定或约定事由擅自解除合同的，视为出租人毁约，应返还承租人履约保证金，并按履约保证金金额向承租人赔偿违约金。承租人逾期不交租金及有关费用，按每日千分之一向出租人支付逾期滞纳金，如拖欠租金或有关费用超过一个月，或累计欠付租金或其他费用达到2250元时，出租人有权解除合同，收回房屋，且不返还出租人履约保证金。双方在合同执行过程中发生争议，可向有管辖权法院起诉，由败诉方承担一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费）。上述合同签订后，刘家鼎于2018年9月1日入住涉案房屋。庭审中，双方确认在合同的实际履行过程中，刘家鼎在当月15日前以转账方式向高速缴纳下个月租金，物业管理费由刘家鼎自行向物业公司缴纳，电费和煤气费则由高速与物业公司结算后，高速将扣款记录发给刘家鼎，刘家鼎根据扣款记录再转款给高速。2018年10月25日，高速向刘家鼎发微信，称“水费一直没收，你有空读一下水表，按政府的收费标准算一下转给我。”，刘家鼎回：“你这边还留着两个月押金，小区也还没有收你的钱，退房时一起结算就行了。”，其后，双方对水费的收取产生争执。庭审中，高速承认因小区管理的问题，水费一直没有缴纳，2018年10月25日物业公司告知水费一共是600多元，但没有单据，就向刘家鼎催要水费，刘家鼎表示要有发票才能支付。2018年11月16日，高速将涉案房屋帖上封条，刘家鼎遂于当天中午向物业公司反映，请求物业调取监控；当天下午5时，高速发微信给刘家鼎：“住房不给房租、赖水电、煤气费，还赖物业费，警告你你我租赁合同已取消。”。次日即11月17日上午，高速通知物业公司对涉案房屋停水停电，刘家鼎微信给高速：“你继续找人上门威胁，我这边派出所都有备案。”，高速回：“我再次通知你，按照合同约定你已经欠交各项费用达几千元，欠缴水费达一年以上，我是出租人有权解除合同，收回房屋，我昨天已经收回房屋，贴上封条，你竟敢非法入室，强行撕毁封条，进入房子，请你立即缴清所欠之全部款项，离开我的房屋，并赔偿我因此受到的损失。”。庭审中，刘家鼎称因考虑其妻已怀孕9个月，为了家人的安全，在当天缴纳了12月份的房租，高速确认收到该笔房租。2018年11月30日，刘家鼎通过微信向高速发送《解除房屋租赁合同通知书》及水表、电表图表，告知其已于2018年11月30日搬离，请在收到通知书之日起3日内开具增值税发票并当面办理房屋及设备的交接和费用结算。同时，追究高速的违约责任等。其后，刘家鼎通过快递将涉案房屋的钥匙门禁卡等一并邮寄至高速身份证上的地址，该邮件被退回。当天，刘家鼎搬离涉案房屋。另查明，2018年11月22日，刘家鼎与北京德恒（珠海）律师事务所签订《委托代理合同书》，委托该所代理与高速民事纠纷一案。刘家鼎向该所缴纳了律师代理费1万元。同一天，刘家鼎还与珠海长隆投资发展有限公司签订《长住房服务合同》，约定租住珠海长隆投资发展有限公司豪华二套房，每月6000元，期限从2018年12月1日至2019年2月28日。2019年2月26日，高速与北京市中银（珠海）律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所代理与刘家鼎租赁合同纠纷一案，高速向该所缴纳律师代理费1万元。本院认为，刘家鼎与高速签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规，为有效协议，各方均应恪守。根据各方的诉辩意见及庭审陈述，本案争议的焦点是：一、在合同履行过程中，哪一方构成违约及应承担何责任；二、具体处理意见。关于焦点一。一、《房屋租赁合同》第七条关于承租人的责任约定，承租人逾期不交租金及有关费用，按每日千分之一向出租人支付逾期滞纳金，如拖欠租金或有关费用超过一个月，或累计欠付租金或其他费用达到2250元时，出租人有权解除合同，收回房屋，且不返还出租人履约保证金。依此条款，出租人在承租人出现以下情形，出租人可以解除合同：一是承租人拖欠租金或有关费用超过一个月；二是累计欠付租金或其他费用达到2250元时。本院认为，从常理理解，涉案房屋每月租金为4500元已远远超过2250元，故第二个情形中的“2250元”所指向的应是其他费用2250元，不包括每月租金，否则该条款的约定前后矛盾。二、庭审中，双方均认可合同虽约定当月15日前缴纳当月租金，但在合同的实际履行过程中，刘家鼎在每月15日前向高速缴纳下个月租金，即双方虽没有签订书面协议对租金的缴纳时间及方式作出变更，但双方在合同履行过程中已以实际行为对租金缴纳时间及方式进行了变更，因此，双方应按变更后的租金缴纳时间及方式进行履行，即刘家鼎在2018年11月15日前，负有向高速缴纳12月份租金的义务。三、关于各项费用的缴纳时间及方式。合同约定，水费、电费、管理费、有线电视、电话、网络使用费等日常使用费用则根据当月实际使用量计付，由承租人自行向有关部门交付。因此，高速主张电费、煤气费、物业费必须在每月15日前缴纳没有事实依据，且庭审中，双方亦确认电费、煤气费的交付方式是刘家鼎根据高速发送的扣款记录再转款，而案中高速没有证据证明2018年10月的煤气费、电费其已向刘家鼎发送过扣款记录。关于水费，高速在2018年10月25日虽要求刘家鼎缴纳，但高速在庭审中又表示因小区管理的原因，水费一直没有收取，故在水费金额不明确的情况下，刘家鼎显然亦无法无从缴纳水费。高速在2018年11月16日微信称“刘家鼎赖各项费用”没有事实依据。四、综合以上分析，刘家鼎在2018年10月前履行了其作为承租人的主要义务，2018年11月15日前没有缴纳12月份的租金，直至11月17日才缴纳租金，刘家鼎的行为已构成违约，然该违约程度是轻微的，尚未达到出租人有权解除合同收回房屋的法定或约定条件。但高速在没有与刘家鼎沟通的情况下，于2018年11月16日上午径行对涉案房屋采取贴封条不让刘家鼎进入、2018年11月17日采取停水停电等措施，致使刘家鼎无法正常使用涉案房屋，本院认为，高速的行为已构成违约。高速辩称其在2018年11月16日晚上才贴封条没有事实依据。五、2018年11月16日，高速给刘家鼎微信里提出“再警告你你我租赁合同已取消……”，次日即11月17日，高速称：“我再次通知你，按照合同约定你已经欠交各项费用达几千元，欠缴水费达一年以上，我是出租人有权解除合同，收回房屋，我昨天已经收回房屋，贴上封条，你竟敢非法入室，强行撕毁封条，进入房子，请你立即缴清所欠之全部款项，离开我的房屋，并赔偿我因此受到的损失。”。高速在上述微信中，明确向刘家鼎提出解除合同收回房屋的意思表示，结合高速在上述第四点所采取的激进措施，本院对高速庭审中辩称上述微信内容只是为追讨拖欠的费用，没有要求解除合同的意思表示不予采信。故本院认为，根据《房屋租赁合同》第七条的约定，高速在无法定或约定事由提前解除合同，已构成根本违约，应承担违约责任。六、从双方微信聊天记录，双方的关系已达到了剑拔弩张，关系恶劣，甚至进行了相互的人身功击。双方对合同继续履行的态度是消极的，刘家鼎于2018年11月30日以微信方式向高速发出解除合同通知书，高速对该通知书无异议，本院认定，涉案合同在2018年11月30日解除。关于焦点二。一、关于刘家鼎的本诉请求。1、关于12月租金4500元，鉴于涉案合同在2018年11月30日已解除，刘家鼎于当天搬离涉案房屋，高速收取该笔租金没有事实依据，应向刘家鼎返还；2、关于履约保证金9000元及违约金9000元，根据《房屋租赁合同》第七条第一款第二项“出租人在合同期限内无法定或约定事由擅自解除合同，视为出租人毁约，应返还承租人履约保证金，并按履约保证金金额向承租人赔偿违约金”之约定，刘家鼎主张高速返还履约保证金9000元及支付违约金9000元，有合同依据，本院予以支持。但对履约保证金9000元之利息，无合同依据，本院不予支持；3、关于律师费10000元，根据《房屋租赁合同》第十条之约定，刘家鼎主张该笔费用有合同依据，本院予以支持；4、关于刘家鼎主张的搬家费2000元、断水电餐费600元、快递费40元、房租上涨差额6000元等损失共8640元，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，双方《房屋租赁合同》第七条第一款第二项已就违约金数额作出了约定，且本院已支持了刘家鼎要求高速支付9000元违约金的诉请，该违约金的数额足以补偿了刘家鼎主张的搬家费等各项损失，故对刘家鼎主张的搬家费2000元、断水电餐费600元、快递费40元、房租上涨差额6000元等损失共8640元，本院不予支持；5、关于增值税发票问题。双方的合同对此未作约定，对刘家鼎这一项主张本院不予支持。二、关于高速的反诉请求。1、关于律师费10000元、交通费1000元，如本院所认定，本案是因高速违约所致产生的纠纷，高速主张刘家鼎应向其支付律师费及交通费，无事实与法律依据，本院不予支持；2、关于赔偿房屋物件损害费用3500元，高速案中没有证据证明上述物件损害是由刘家鼎故意所为，亦没有证据证明上述被损物件的具体价值，故对高速这一反诉请求本院亦不予支持；3、关于水费630.192元，直至本案庭审，高速亦表示刘家鼎在租赁房屋期间共产生多少水费，物业公司还没有实际收取，也没有明确的票据，鉴于刘家鼎庭审中自认是190.44元，故对高速主张的水费630.192元本院不予全部支持，以刘家鼎自认的190.44元为准；4、关于物业管理费695.46元，合同约定租赁期间的物业管理费是由刘家鼎自行负担，案中刘家鼎提供了其2017年9月、10月账单，显示其已支付了该两个月的物业管理费，并有物业公司开具的收据佐证，因此，高速提交的珠海华融琴海湾物业管理服务中心证明及查询明细不足以推翻刘家鼎已缴纳了2017年9月、10月物业管理费695.46元的事实，对高速这一主张本院不予支持；5、关于2018年10月、11月的电费、煤气费400.73元，根据刘家鼎和高速微信聊天记录显示，高速在2018年12月13日给刘家鼎发送“电费172.25元、燃气70元”，合计242.25元，因此，高速主张上述二笔费用400.73元依据不足，刘家鼎在租赁期间对上述实际发生的费用应支付给高速。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告高速于判决发生法律效力之日起十日内向原告刘家鼎退还12月的租金4500元；二、被告高速于判决发生法律效力之日起十日内向原告刘家鼎返还履约保证金9000元及支付违约金9000元；三、被告高速于判决发生法律效力之日起十日内向原告刘家鼎支付律师费10000元；四、反诉被告刘家鼎于判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告高速支付2018年10月、11月的电费、煤气费242.25元及租住期间的水费190.44元；五、驳回原告刘家鼎的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告高速的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉案件受理费830元，由原告刘家鼎负担166元，被告高速负担664元；反诉案件受理费103元，由反诉被告刘家鼎负担3元，反诉原告高速负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  徐艳红人民陪审员  庄 洁人民陪审员  周小静二〇一九年六月三日法官助理刘韵书记员罗志斌