重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初9131号原告（反诉被告）：北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司，住所地重庆市南岸区铜元局街道风临路8号1栋，统一社会信用代码。负责人：金梅。委托诉讼代理人：张红，女，汉族，1976年10月2日出生，住重庆市南岸区，系原告公司员工。被告（反诉原告）：秦茂然，男，汉族，1990年10月3日出生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：秦廷康，男，汉族，1956年3月16日出生，住重庆市云阳县，与被告系父子关系。原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司（以下简称“金辉分公司”）与被告秦茂然物业合同纠纷一案，本院于2019年4月2日受理立案后，被告秦茂然又在答辩期间提起反诉，本院将其合并审理并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金辉分公司的委托诉讼代理人张红，与被告秦茂然的委托诉讼代理人秦廷康到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。原告金辉分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2018年7月1日至2019年3月31日期间拖欠的物业服务费2336.22元和违约金693.86元，共计3030.08元；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告系南岸区“江云渡”房屋的业主，原告按照前期物业合同向被告提供物业服务，但被告一直拖欠物业费未交，经催收无果，故原告诉至人民法院。被告秦茂然对拖欠物业费以及违约金的数额没有异议，但认为其拒绝履行交付义务的原因是由于原告未履行物业维护义务导致公用水管漏水至被告家中，造成家具泡水等财产损失，故不同意原告的诉讼请求。反诉原告秦茂然向本院提出以下反诉请求：1.反诉被告对反诉原告房屋中泡水的地板所造成的损害恢复原状；2.反诉诉讼费由反诉被告负担。事实和理由：2018年5月5日，反诉原告所有的涉案物业阳台上方公用下水管接合部出现大量雨水反涌，冲毁反诉原告种植在阳台上的花木。反诉原告向反诉被告反映后，反诉被告并未排除危险。2018年8月11日暴雨，该公用下水管再次漏水，并经阳台漫入反诉原告房屋内造成地板泡水。2018年8月13日，反诉被告对下水管道进行排查，发现原因为水管漏斗下方弯头处被建筑垃圾堵塞，造成流水不畅出现漏水。随后，反诉被告对该处下水管道进行了更换，但双方一直未能对损害赔偿事宜协商达成一致。反诉被告对于因公用水管漏水导致反诉原告房屋内地板泡水的事实没有异议，也同意通过恢复原状的方式进行处理，但认为漏水原因不完全是反诉被告的责任，故不同意反诉原告将其单独作为恢复原状责任的承担主体。经审理查明，2009年10月11日，原重庆融侨锦江物业管理有限公司与融侨长江（重庆）房地产有限公司签订《前期物业服务合同》，约定选聘其对“融侨城”实施前期物业管理服务事宜。其中，原重庆融侨锦江物业管理有限公司提供的公共性物业服务内容包括：1.物业共用部位的日常维修、养护和管理；2.物业共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理；3.物业服务区域内的市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4.公用绿地、花木、景观、建筑小品等的养护和管理等；还约定，物业公用部位具体包括污水管、雨水管等，物业公用设施、设备则包括落水管、污水管等；合同又约定，本物业服务区域的物业服务收费选择包干制，其标准按建筑面积计算为电梯洋房2.2元/月/平方米。合同期限为3年，自2009年10月11日起至2012年10月10日止；再约定，业主或物业使用人等违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。2010年10月19日，秦茂然与融侨长江（重庆）房地产有限公司订立《重庆市商品房买卖合同》，约定购买位于重庆市南岸区风临路3号37栋2单元11-1号房屋，建筑面积为114.1平方米。2011年11月26日，双方对该物业房门钥匙等进行了交付。2018年7月，秦茂然未再交纳物业服务费。2018年12月3日，金辉分公司以《律师函》的形式就拖欠物业服务费及违约金向秦茂然进行了书面催收。另查明，秦茂然所有的建筑物专有部分上方有一段突出于建筑物共有外墙的排水管道，用于连接楼顶雨水排放。同时，该段水管也正位于秦茂然所有物业的阳台上方。2018年5月5日，秦茂然通过微信告知金辉分公司上述排水管存在漏水并要求对方进行排查。2018年8月11日暴雨后，该段排水管再次出现漏水并经阳台漫入客厅导致地板浸水。随后，金辉公司对此进行了排查整改，并发现系管道内掉落建筑垃圾造成排水不畅。诉讼中，双方当事人均同意对地板浸水起泡后产生的损害通过恢复原状的方式予以解决。又查明，2011年3月，原重庆融侨锦江物业管理有限公司变更名称为重庆金辉锦江物业服务有限公司，后又于2011年12月27日再次变更名称为北京金辉锦江物业服务有限公司。2012年3月27日，北京金辉锦江物业服务有限公司经工商登记设立金辉分公司。2012年6月30日，北京金辉锦江物业服务有限公司授权金辉分公司对位于重庆地区的“融侨城”等项目履行物业服务职能。以上事实，有原告提供的《前期物业服务合同》、《重庆市商品房买卖合同》、《北京市中银（重庆）律师事务所律师函》，被告提供的照片、微信聊天记录等书证以及双方当事人的陈述在案佐证，这些证据的真实性、关联性、合法性经庭审质证核实，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原告金辉分公司作为北京金辉锦江物业服务有限公司依法设立的分公司，经工商登记后具有法律上的诉讼主体资格，其在授权范围内可以依法开展相应的经济活动。原、被告订立的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。即使在合同期限届满后，因涉案物业管理区域没有成立业主委员会，业主在享受物业服务后也同样需要按照合同约定继续交纳物业费。现原告已经提供了物业服务，被告应当按照约定支付相应的物业服务费。鉴于双方当事人对拖欠物业服务费和违约金的数额均无异议，本院对此予以确认，同时对原告要求被告支付2018年7月1日至2019年3月31日期间拖欠的物业服务费2336.22元和违约金693.86元，共计3030.08元的主张予以支持。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的。本案中，造成反诉原告家中地板浸水的排水管道属于建筑物的共用设施，也是合同约定反诉被告负有日常维修、养护和管理义务的范围。反诉被告在2018年5月接到反诉原告关于水管漏水的举报后并未采取有效的排查整改措施，从而导致暴雨再次发生时二次漏水的发生。虽然该段水管属于建筑物共有部分，但是从反诉被告事后所采取的整改措施来看，其有能力对上述问题在日常维修管理的限度能予以解决。并且，在确有必要时按照国家有关规定及时上报房管部门申请使用专项维修资金。反诉被告没有及时采取措施，应当承担相应的违约责任。诉讼中，对于本次地板浸水所造成的损失大小，双方当事人未能通过协商达成一致，也没有选择通过司法鉴定方式对损失大小进行评估。现双方当事人均同意适用恢复原状作为承担民事责任的方式，并不违反法律的规定，本院对此予以确认并当庭告知双方当事人及时对涉案房屋浸水地板的损害程度、范围、数量以及原地板品牌、型号、等级、质量等共同进行现场记录，以方便履行。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告秦茂然于本判决生效后十日内向原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司支付拖欠的物业服务费2336.22元和违约金693.86元，共计3030.08元；二、反诉被告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司于本判决生效后三十日内对反诉原告秦茂然所有的重庆市南岸区风临路3号37栋2单元11-1号房屋客厅内遭浸水损坏的地板恢复原状。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取25元，由被告秦茂然负担；反诉案件受理费减半收取25元，由反诉被告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 员  杨 锐二〇一九年六月十日法官助理  谢义克书 记 员  程 娟