广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4779号上诉人（原审原告，反诉被告）：谢瀚涛，1992年9月16日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：项智辉，广东韬盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：李建成，男，1993年5月20日出生，住广东省廉江市。被上诉人（原审被告，反诉原告）：吴巧玲，女，1993年7月11日出生，汉族，住广东省徐闻县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：毛日蒸，广东达盛律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：马双勤，广东达盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉第三人）：广州市名致房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇港口大道363号180。法定代表人：黄**。上诉人谢瀚涛因与被上诉人李建成、吴巧玲、广州市名致房地产代理有限公司（以下简称名致公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2018）粤0118民初2657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人谢瀚涛上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决《房屋买卖合同》（以下简称涉案合同）第四条和涉案合同附件第2条无效；3.判决李建成、吴巧玲在与谢瀚涛到房管部门办理交易过户递件手续的同时向谢瀚涛支付清全部房款（该项条款由双方同时履行）；4.判决名致公司对李建成、吴巧玲的履约义务承担连带责任；5.判决李建成、吴巧玲、名致公司共同承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由如下：1.谢瀚涛从未要求解除涉案合同，不存在悔约的情形。但一审判决认定谢瀚涛爽约没有事实依据，应予以撤销并改判；2.涉案合同和相关附件是名致公司提供的格式合同文书，因合同缺陷所造成的后果应当由名致公司承担；3.谢瀚涛具备履约的条件，李建成、吴巧玲应依法依约购房，因此应当判决李建成、吴巧玲付清全部购房款；4.涉案合同约定的违约金标准是每天千分之一，按天算的违约金标准比例已超出了银行罚息利率的标准，因此涉案合同约定的违约金标准过高，已违反了法律规定，故认为该条款应属无效。5.按照涉案合同约定，一方违约应适用定金罚则，但一审判决并没有适用该条款，且判令谢瀚涛返还定金以及支付违约金，一审判决违反了双方合同约定。6.谢瀚涛起诉时并未要求解除涉案合同，只是要求调整违约金，但李建成、吴巧玲提起反诉要求解除涉案合同。谢瀚涛一直以来都没有要求解除涉案合同，谢瀚涛可以继续履行涉案合同，只是认为涉案合同的条款对谢瀚涛来说没有保障。综上，请求法院支持谢瀚涛的上诉请求。被上诉人李建成、吴巧玲二审辩称：不同意谢瀚涛的上诉请求，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应维持原判。谢瀚涛与李建成、吴巧玲均是完全民事行为能力人的主体，签订涉案合同是经过双方同意而签订，属于双方的真实意思表示，而且合同条款的内容也都是对等的，并没有加重任何一方的承责，因此合同的内容及条款都是有效的。而谢瀚涛在涉案房屋具备过户条件之时，以各种无理的理由拒不配合办理过户手续，在李建成、吴巧玲合理催促之下，其仍不继续履行合同，故其行为已经构成根本违约，李建成、吴巧玲有权根据涉案合同的约定行使合同解除权，并要求谢瀚涛承担相应的违约责任。被上诉人名致公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。谢瀚涛于2018年4月9日向一审法院起诉请求：1.涉案合同第四条无效。2.涉案合同附件第2条无效。3.增加涉案合同条款为“买卖双方到房管局办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心受理回执当天，买方支付卖方剩余房款825000元”。4.李建成、吴巧玲提供履约保证。5.名致公司对李建成、吴巧玲的合同义务承担连带责任。6.李建成、吴巧玲、名致公司承担本案诉讼费用。李建成、吴巧玲反诉请求：1.解除2018年2月1日签订的涉案合同。2.谢瀚涛返还定金50000元给李建成、吴巧玲。3.谢瀚涛按总楼价10%支付违约金87500元。4.谢瀚涛支付李建成、吴巧玲因本次交易花费的中介费13000元。5.谢瀚涛支付李建成、吴巧玲因本次交易花费的按揭费6000元。6.谢瀚涛支付李建成、吴巧玲因本次诉讼花费的律师费20000元。7.本案诉讼费由谢翰涛负担。经一审法院审理查明：2018年2月1日，谢瀚涛（卖方）、李建成、吴巧玲（买方）、经纪方（名致公司）签订涉案合同，载明“……一、物业地址：增城市新塘镇东××房……二、成交价、付款方式和税费等1、该物业成交价人民币捌拾柒万伍仟零佰元……四、违约责任因买方或卖方违反本合同，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务的，则按下列条款执行。1、逾期未超过七天的，违约方须按逾期每日总楼价千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过七天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。……3、逾期超过七天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。……五、基于买卖双方信任并委托经纪方全权代理本次交易服务……买卖双方同意于本合同签订之日向经纪方支付中介服务费及咨询费……在履行合同中，任何一方不履行合同的。不影响经纪方向卖方/买方收取中介服务费及咨询费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔付给守约方……九、合同三方任何一方追究违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费、查询费等均由违约方承担。……备注条款：首期楼款以银行出具的同意贷款书为准。……附件……按揭付款1、签订本合同时支付人民币伍万元作为定金……2、首期楼款（含定金）共计人民币贰拾肆万伍仟元（￥245000元）应在买卖双方到房管部门办理交易过户递减手续并取得房地产交易中心受理回执的当天支付。……3、人民币陆拾叁万元（￥630000元）于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时以现金支付，交易手续需在2018年4月10日前完成，如因房管局或银行原因导致延迟，则时间相应顺延。……”。同日，李建成支付了定金50000元给谢瀚涛，谢瀚涛出具《收款收据》给李建成、吴巧玲收执。2018年2月1日，李建成支付13000元中介费给名致公司。2018年2月1日，谢瀚涛与名致公司签订《服务费收费确认书》，承诺在签订涉案合同当日支付中介服务费17500元。2018年3月20日，中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市东区支行出具《中国邮政储蓄银行股份有限公司个人房屋贷款审批通知书》，载明“李建成（借款人）：您因购买坐落增城市新塘镇东××房的房产向贷款人申请个人房屋贷款，贷款人对贷款申请进行调整，现已审批通过，决定给予您贷款金额为人民币陆拾伍万元整……”。李建成为此支付按揭费6000元。2018年4月21日，李建成、吴巧玲与广东达盛律师事务所签订《委托代理合同》，由李建成、吴巧玲聘请广东达盛律师事务所的律师作为与谢瀚涛房屋买卖合同纠纷一案的委托代理人。并支出律师费20000元。一审另查明，一、李建成、吴巧玲向一审法院申请诉讼财产保全，一审法院依法作出（2018）粤0118民初2657号民事裁定书，查封谢瀚涛名下位于广东省广州市增城区新塘镇东××房。二、对于涉案合同附件中“银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据以现金支付”的含义，谢瀚涛认为不清楚其含义，但是该条款仍然没有约定付款时间。李建成、吴巧玲认为如果银行贷款不足，李建成、吴巧玲是需要以现金方式补足。三、谢瀚涛明确其诉讼请求为：1.主张涉案合同第四条第一款和第三款中违约金千分之一计算方式无效；2.第一项、第二项诉讼请求的依据是加重谢瀚涛责任，减轻了谢瀚涛的权利。3.第四项诉讼请求要求李建成、吴巧玲提供现金保证。一审审理中，谢瀚涛陈述以下事实，1.2018年3月28日到房管部门办理过户手续，但是发现涉案合同存在陷阱，对谢瀚涛不利。2.谢瀚涛主张涉案合同第四条及附件第2条无效，对于其他条款效力予以认可。3.虽然谢瀚涛同意解除涉案房屋买卖合同，但是谢瀚涛仍然坚持诉讼请求，其目的是为了完善合同。4.要求名致公司承担连带责任，是因为从合同条款中能够看出名致公司偏帮李建成、吴巧玲。李建成、吴巧玲陈述以下事实，其与名致公司没有利害关系。名致公司陈述以下事实，1.涉案合同是常规版本，是公司总部提供的。2.名致公司约谢瀚涛、李建成、吴巧玲在2018年3月28日到房管部门办理过户，谢瀚涛、李建成、吴巧玲均到场了。但是谢瀚涛要求李建成、吴巧玲、名致公司保证付款时间，所以没有成功办理过户。3.名致公司与李建成、吴巧玲没有利害关系，合同的责任均是对等的。一审法院认为：针对谢瀚涛的诉讼请求，一审法院分析如下，首先，谢瀚涛向一审法院主张涉案合同第四条第一款、第三款关于违约金的计算方式以及附件第2条的约定无效，其提出无效的理由为上述条款加重了谢瀚涛的义务，排除了谢瀚涛的权利。故一审法院审查上述条款是否符合《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的约定。上述条款中明确载明，若有违约情形，则卖方、买方均同等适用。并不存在加重一方义务，排除一方权利的情形。至于上述违约金的计算标准是否过高，并非判定上述条款是否无效的依据，且根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条的约定，法律已经对违约金过高的认定方式以及如何处理进行规定，在谢瀚涛无法证明上述违约金确实过高的情况下，主张上述条款无效，显然没有依据，一审法院不予采纳。对于附件第2条的约定是否无效的问题。上述条款是双方协商一致同意李建成、吴巧玲采用按揭付款方式支付涉案房屋的尾款，按揭付款方式只是支付房款的一种方式，上述方式并不违背法律规定。谢瀚涛以此主张上述条款无效，显然理据不足。且上述涉案合同附件中已经载明了不同的付款方式，在谢瀚涛无证据证明其受到欺诈、胁迫的情况下，与李建成、吴巧玲协商达成一致选择同意李建成、吴巧玲以按揭方式支付购房款，该约定双方当事人应恪守履行。现谢瀚涛主张要求以现金支付购房款，明显变更了双方之间合同的约定，在上述条款合法有效的前提下，谢瀚涛单方要求变更，违背了诚实信用原则，故一审法院对谢瀚涛的上述要求不予支持。至于谢瀚涛要求李建成、吴巧玲提供履约保证能否得到支持的问题。作为按揭付款，谢瀚涛应将涉案房屋过户，贷款银行将房屋办理抵押登记手续后，才会依约付款，谢瀚涛认为其作为先履行办理房屋过户登记的一方，如果银行不会放款或放款延迟而要求李建成、吴巧玲提供履约担保。但谢瀚涛无证据证明李建成、吴巧玲丧失履约能力，其主张要求李建成、吴巧玲履约保证不符合《中华人民共和国合同法》第六十八条的约定，故一审法院不予支持。综合上述，涉案合同不具备《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条规定的情形，应当认定合法有效，双方当事人应恪守履行。如上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”的规定，谢瀚涛在本案中主张不履行合同的理由均无法律及事实依据，因此其应当承担违约责任。故一审法院对李建成、吴巧玲的反诉要求解除涉案合同的请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，李建成、吴巧玲要求谢瀚涛返还定金50000元，并依据涉案合同的约定支付违约金、中介费、按揭费、律师费的请求合理合法，一审法院予以支持。经核算，违约金为87500元（875000元×10%），中介服务费13000元、按揭服务费6000元、律师费20000元。上述金额均有证据予以支持且并不超过法律规定标准，应予支付。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款，第六十八条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2018年8月21日作出如下判决：一、驳回谢瀚涛的诉讼请求；二、解除李建成、吴巧玲与谢瀚涛签订的涉案合同；三、谢瀚涛应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金50000元给李建成、吴巧玲；四、谢瀚涛应于本判决发生法律效力之日起十日内，支付违约金87500元给李建成、吴巧玲；五、谢瀚涛应于本判决发生法律效力之日起十日内，支付中介费13000元给李建成、吴巧玲；六、谢瀚涛应于本判决发生法律效力之日起十日内，支付按揭费6000元给李建成、吴巧玲；七、谢瀚涛应于本判决发生法律效力之日起十日内，支付律师费20000元给李建成、吴巧玲。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费12550元、案件反诉受理费6275元、诉讼保全费1403元，均由谢瀚涛负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院分析如下：关于涉案《房屋买卖合同》第四条第一款、第三款关于违约金的计算方式以及附件第2条的约定是否无效的问题。谢瀚涛主张上述条款是格式条款，约定的违约金过高，应属无效条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。上述条款是对违约方的责任及守约方的权利进行约定，共同约束买卖双方，不存在法律规定的无效情形。关于约定的违约金计算标准是否过高的问题，谢瀚涛并无证据证明违约金计算标准过高，即使过高也可根据法律规定作出调整，因此谢瀚涛主张上述条款无效理据不足。附件第2条约定由李建成、吴巧玲以按揭贷款方式支付涉案房屋尾款，该约定是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，谢瀚涛主张上述条款无效依据不足，本院不予采纳。一审法院认定上述条款合法有效并不无当，本院予以维持。关于谢瀚涛主张变更合同履行方式的问题。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，未经协商，谢瀚涛要求李建成、吴巧玲一次性付清房款，其单方面变更了涉案《房屋买卖合同》约定的付款方式，不符合上述法律规定，故本院不予支持。因谢瀚涛单方面要求改变合同约定的付款方式导致涉案合同无法继续履行，李建成、吴巧玲有权据此要求解除涉案合同并要求谢瀚涛承担合同解除的违约责任。一审根据涉案《房屋买卖合同》的约定，判决谢瀚涛返还定金以及支付违约金、中介费、按揭费、律师费并无不当，本院予以维持。综上所述，谢瀚涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12550元，由上诉人谢瀚涛负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 黄春成审判员 闫 娜二〇一九年六月六日书记员 冯 韵彭诗敏