广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终6566号上诉人（原审原告）：梁淑仪，女，1940年1月14日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：谭中华，广东骏道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市中京融资担保有限公司，住所地：广州市黄埔区科汇一街11号1101（部位：1101-1）。法定代表人：李泰泽，总经理。委托代理人：李婷，系该司职员。被上诉人（原审被告）：邓一弋，男，1972年10月3日出生，汉族，住广州市越秀区。原审第三人：罗玉贞，女，1941年4月8日出生，汉族，住广州市海珠区。原审第三人：广州市永胜市场经营管理有限公司，住所地：广州市越秀区东华西路15号底层、首层（市场地址）。法定代表人：冯家滨。原审第三人：冯家滨，男，1968年12月4日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人梁淑仪因与被上诉人广州市中京融资担保有限公司（下简称中京公司）、邓一弋、原审第三人罗玉贞、广州市永胜市场经营管理有限公司（下简称永胜公司）、冯家滨案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初1653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人梁淑仪上诉请求判令：1、撤销原审判决，改判对登记在邓一弋名下坐落于广州市海珠区石榴岗路XX街XX号XX房的房屋予以解封；2、本案一、二审受理费均由中京公司、邓一弋承担。事实与理由如下：一、梁淑仪已支付涉案房屋全部购房款，原审法院对梁淑仪支付购房款事实的认定明显存在错误。原审庭审中，梁淑仪提交了所有支付涉案房屋购房款的银行流水以及申请了翁善启、林永雄、曾晓明三位相关人员出庭作证，梁淑仪出示的银行流水明细与三位证人的证言相互吻合，均证实了梁淑仪已向涉案房屋产权人邓一弋的代理人曾晓明支付了1530000元购房款。梁淑仪提交的2011年9月2日契税完税证以及发票也证明了梁淑仪已全额支付涉案房屋购房款的事实。原审过程中，原审法院依法通知了中京公司、邓一戈等出庭应诉，但庭审时中京公司、邓一戈等仍缺席。梁淑仪已尽了最大举证责任，原审法院仍认为梁淑仪的证据不足以证实支付了全部房款，对梁淑仪极不公平；二、梁淑仪的原审诉讼请求依法有据，原审法院驳回梁淑仪的诉求存在法律适用错误。梁淑仪与邓一弋的代理人曾晓明于2011年6月10日网签了《存量房买卖合同》，梁淑仪已对购买的涉案房屋办理了预告登记。而且，梁淑仪于2011年9月2日办理了契税完税证，也证实了梁淑仪对涉案房屋办理了预告登记。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的规定，“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”梁淑仪要求对登记在邓一弋名下坐落于广州市海珠区石榴岗路XX街XX号XX房的房屋予以解封的诉求依法有据，故原审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定驳回梁淑仪的诉求是错误的。被上诉人中京公司答辩称：一、根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产权物权的变动以公示登记为原则。涉案房屋现仍登记在邓一弋名下，梁淑仪虽然在原审法院查封涉案房屋之前已经签订书面的《广州市存量房买卖合同》，但并未办理过登记手续，也确认其未完成涉案房屋的交付。梁淑仪主张已经支付了全部购房款，但仅有证人证言予以证实，其提交的转账记录由于部分无银行盖章、部分未显示账户名称，不足以证实其已经支付了全部的购房款。根据目前的履行情况，梁淑仪仅享有请求邓一弋转移涉案房屋所有权的债权请求权，并不能产生涉案房屋物权变动的效力；二、邓一弋与中京公司签订担保合同时，明确表明涉案房产在其名下，梁淑怡的名字并未出现在房产查册结果中，故中京公司有权请求法院对该房产进行查封。被上诉人邓一弋、原审第三人罗玉贞、永胜公司、冯家滨经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院书面陈述意见。梁淑仪于2018年3月27日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、撤销（2018）粤0112执异32号执行裁定书；2、对登记在邓一弋名下坐落于广州市海珠区石榴岗路XX街XX号XX房的房屋予以解封；3.本案的受理费由中京公司、邓一弋承担。原审法院经审理查明：广州市海珠区石榴岗路XX街XX号XX房的登记所有权人是邓一弋，抵押权人是谭兆明，抵押权登记时间是2011年3月10日。在原审法院审理中京公司诉冯家滨、罗玉贞、邓一弋、永胜公司保证合同纠纷一案过程中，中京公司提出财产保全申请，并提供相应的担保，原审法院作出（2017）粤0112民初724号《民事裁定书》，裁定冻结冯家滨、罗玉贞、邓一弋、永胜公司的银行存款515750元或查封、扣押其相应价值的财产。2017年3月24日，原审法院对邓一弋名下的涉案房屋进行了查封。2018年2月7日，原审法院作出（2017）粤0112民初724号民事判决：一、冯家滨于本判决发生法律效力之日起五日内向中京公司支付已代为偿还的借款本金及逾期利息共计515750元；二、罗玉贞、邓一弋及永胜公司对冯家滨在上述第一项判决中所确定的债务承担连带清偿责任；罗玉贞、邓一弋、永胜公司承担保证责任后，有权向冯家滨追偿。梁淑仪于2018年1月31日向原审法院提出书面执行异议，请求解除对登记在邓一弋名下的涉案房屋的查封。原审法院经听证，于2018年3月12日作出（2018）粤0112执异32号《执行裁定书》，裁定驳回案外人梁淑仪的异议请求。梁淑仪不服该执行裁定，遂提起本案诉讼。梁淑仪为证实其在涉案房屋被法院查封前已与邓一弋签订了合法有效的房屋买卖合同，提交了一份其于2011年9月2日与邓一弋的委托代理人曾晓明签订的合同编号为穗存量房合字××号的《广州市存量房买卖合同》。该合同约定：梁淑仪向邓一弋购买广州市海珠区石榴岗路XX街XX号XX房，建筑面积为105.66平方米，房屋使用性质为住宅，该房地产存在抵押等他项权利情况，本次交易与涂销一并办理。购房款总金额为1530000元，双方协商选择自行交割的方式交割房款，梁淑仪应于2011年6月10日前向邓一弋支付。该房地产交付使用的时间为邓一弋收齐楼款当天。双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天，双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签署房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。双方应当于2011年9月30日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记。梁淑仪为证实曾晓明为邓一弋的合法委托代理人，还提交了广州公证处于2011年3月8日出具的（2011）粤穗广证内经字第2XX0号《公证书》，该《公证书》中公证的内容为《委托书》。《委托书》载明：邓一弋是涉案房屋的产权人，现委托曾晓明或严素馨（任一人）为合法代理人，办理涉案房产的下列十六项手续：一、代为办理涉案房屋出售的所有手续及签署相关文件，在广州市房地产交易所办理卖房过户手续、签署房地产买卖合同及一切相关文件；二、代领取房产交易缴费通知书，登记备案证明书等文件，办理退案及取回房地产证；代办房产证报失、领取新房产证等有关手续；并有权代为签署房屋买卖合同及代为领取房屋交易通知书……四、办理房产产权登记、注销登记、抵押登记、更正、调档、查册、办理测绘、房改房上市、交易过户、估价、保险等有关手续；五、有权收取所有售房款……十六、受委托人可独立办理上述事项。任一受委托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，邓一弋均予以承认并承担相应法律责任。此委托书有效期从签署之日起至办妥委托事项止。该《公证书》证明邓一弋于2011年3月7日在上述《委托书》上签名。2011年9月2日，梁淑仪缴纳了1530000元购房款的契税22950元并与曾晓明一同向广州市海珠区房地产交易登记中心申请办理转移登记。2011年9月16日，广州市海珠区房地产交易登记中心不予登记。原审庭审中，梁淑仪陈述，在双方办理过户登记手续时，由于邓一弋私下设置密码，曾晓明不知道该密码，因此无法成功办理过户登记手续，之后由于邓一弋一房二卖卖给其他人，其他买受人在海珠法院起诉并申请查封了涉案房屋，导致涉案房屋一直未办理过户登记手续。梁淑仪为证实其支付了1530000元购房款，提交了以下证据：1.广州市海珠区房地产交易登记所于2011年9月3日开具的付款方为梁淑仪、收款方为邓一弋的1530000元涉案房屋的售房款发票；2.银行转账记录（无银行盖章、未显示户名），显示付款账号62×××93于2010年11月3日向账号60×××75转账50万元，于2010年12月15日、2011年6月4日、2011年6月8日、2011年11月29日、2011年12月30日分别向账号62×××95转账23万元、45万元、5万元、10万元、20万元，以上转账金额合计153万元，梁淑仪主张该付款账户是林永雄借给翁善启使用的工商银行卡账户，翁善启使用该卡替梁淑仪转账给曾晓明，用于支付涉案房屋购房款；3.曾晓明的银行账户62×××95历史明细信息，该账户分别于2011年6月4日、2011年11月29日、2011年12月30日收到账号62×××93转账的45万元、10万元、20万元，于2011年6月8日收到账号62×××75转账的5万元；4.一份没有注明户名的中国银行账户流水查询明细，显示账号4776412880101081906700于2010年11月3日存入50万元。5.梁淑仪还申请了翁善启、林永雄、曾晓明作为证人出庭作证。翁善启陈述：梁淑仪是其母亲，梁淑仪购买涉案房屋的购房款是其几个兄弟通过林永雄的名义支付，大部分是转账，小部分是支付了现金，当时是其借用林永雄的工商银行卡，卡上的钱都是翁善启的。购房款于2010年底至2011年期间全部支付给了曾晓明，对于梁淑仪以自己的名义主张涉案房屋的相关权利，并主张其是为梁淑仪支付购房款无异议。林永雄陈述：梁淑仪是其发小翁善启的母亲，翁善启于2010年至2013年期间借用其工商银行卡使用，卡号为62×××93，该期间该银行卡资金往来均与其无关，其也不清楚该段期间该银行卡款项的支出情况。对于梁淑仪主张该卡支出的153万元是其支付的购房款无异议。曾晓明陈述：邓一弋委托其出售涉案房屋，购房人为梁淑仪，梁淑仪已经于2010年到2011年支付完全部购房款，基本上是转账支付，购房款是曾晓明收取，但涉案房屋由于邓一弋的母亲在居住因此一直未交付。2011年，邓一弋在委托曾晓明出售涉案房屋时也同时委托了其他中介出售涉案房屋，在梁淑仪办理过户等待出新证的过程中，发现涉案房屋被查封无法过户，因此未成功过户。邓一弋与其他买家的买卖合同解除后办理了涉案房屋的解封手续，但是由于邓一弋在房产证上设置了密码，导致无法办理过户手续。2016年8月9日，梁淑仪与曾晓明一同到广州市海珠区不动产登记中心办理涉案房屋的涂销抵押、转移或交换，但未成功。曾晓明陈述当天也是因为密码原因导致过户不成功。梁淑仪确认，涉案房屋至今没有交付，现由邓一弋的母亲占有和使用。原审法院认为：本案的争议焦点为梁淑仪对涉案房屋享有的权利是否足以阻止执行。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，不动产物权的变动以公示登记为原则。涉案房屋现仍登记在邓一弋名下，梁淑仪虽然在原审法院查封涉案房屋之前已签订了书面的《广州市存量房买卖合同》，但并未办理过户登记手续，也确认其未完成涉案房屋的交付，梁淑仪主张其已经支付了全部购房款，但仅有证人证言予以证实，其提交的转账记录由于部分无银行盖章、部分未显示账户名称，不足以证实其已经支付了全部购房款，根据目前的履行情况，梁淑仪仅享有请求邓一弋转移涉案房屋所有权的债权请求权，并不能产生涉案房屋物权变动的效力。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”如上所述，梁淑仪的异议不符合上述条件，不足以阻止对涉案房屋的执行，对梁淑仪的全部诉讼请求依法予以驳回。综上，原审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，于2018年11月13日作出判决如下：驳回梁淑仪的全部诉讼请求。案件受理费100元，全部由梁淑仪负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，梁淑仪向本院提交如下证据：1、是曾晓明名下账号为60×××75的中国银行账户及账号为62×××95的中国工商银行账户内交易流水，以证明梁淑仪利用林永雄的账户分别支付50万及23万元房款给业主的代理人曾晓明；2、现场谈话录音，以证明梁淑仪一直都有向业主主张交付房产，业主的母亲年龄较大，希望梁淑仪暂缓交付以让其继续居住，对于买卖的事实双方是没有异议的。本院认为：本案的争议焦点是梁淑仪对涉案房屋是否享有足以排除原审法院强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”；《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案中，涉案房屋登记在邓一弋名下，故原审法院将其作为邓一弋财产予以强制执行合法有据，梁淑仪以其已向邓一弋购买涉案房屋为由，主张其有权对抗原审法院的强制执行，但其一，梁淑仪提交的证据并不足以充分证明其已向邓一弋付清全部房款，且梁淑仪提交的付款凭证所反映的付款行为与其提交的其与邓一弋代理人签订的《广州市存量房买卖合同》约定的付款期限不一致；其二，梁淑仪提交的《广州市存量房买卖合同》约定邓一弋需在收齐楼款当天交付涉案房屋，而梁淑仪提交的付款凭证显示付清房款的时间系2011年12月30日，但梁淑仪确认邓一弋至今仍未向其交付涉案房屋，也无充分证据反映梁淑仪曾向邓一弋主张交付，而梁淑仪未就此作出合理解释；其三，依据梁淑仪的陈述，其已付清全部房款长达近八年时间，但邓一弋一直未协助其办理涉案房屋的过户手续，无充分证据反映梁淑仪曾采取积极有效的措施向邓一弋主张协助办证的权利，故梁淑仪对未能办理过户存在过错。综上，梁淑仪主张其对涉案房屋享有的权益足以排除原审法院的强制执行，并据此诉请解除对涉案房屋的查封，不符合相关法律及司法解释的规定，原审判决对此予以驳回并无不当，应予维持。综上所述，上诉人梁淑仪的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人梁淑仪负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年六月二十六日书记员  王文杰唐颖琪