广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初883号原告（反诉被告）：广州大运物业管理有限公司，住所地广州市花都区新华街永发大道12号A-E栋，统一社会信用代码91440114056567153Y。法定代表人：远金海，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴小庆，广东合拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁火琼，广东合拓律师事务所律师。被告（反诉原告）：李岩，女，汉族，1989年3月22日出生，广州市花都区，委托诉讼代理人：郝宇，系其丈夫。被告（反诉原告）：郝宇，男，汉族，1988年7月1日出生，广东省广州市白云区，原告广州大运物业管理有限公司诉被告李岩、郝宇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案受理后，依法适用简易程序于2019年3月12日公开开庭进行了审理。两被告于2019年3月12日提出反诉，后因案情需要，本院依法组成合议庭适用普通程序于2019年5月15日再次公开开庭进行审理。原告广州大运物业管理有限公司的委托代理人梁火琼、被告郝宇两次均到庭参加诉讼，原告广州大运物业管理有限公司的委托代理人吴小庆到庭参加第二次诉讼，被告李岩经本院合法传唤未到庭参加第一次诉讼，其委托诉讼代理人郝宇到庭参加第二次诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、被告立即支付原告2017年4月至2018年10月的物业服务费人民币3916.08元及其违约金（各月的逾期付款违约金以当月欠缴的物业服务费为本金，每日按千分之三的比例，自欠费当月的11日起计至被告还清全部欠款之日止，暂计至起诉日为3593.72元）2、被告立即支付给原告2017年2月至2018年10月的各项公共用电公摊费人民币477.68元；3、被告立即支付给原告2017年4月至2018年10月的垃圾处理费人民币40元；以上三项共计22254.04元。后原告向本院申请撤回第二项诉讼请求。事实和理由：被告购买了广州市花都区迎宾大道105号6栋5座601房。《前期物业服务合同》合同约定由原告为涉案房屋所在的小区提供物业服务。开发商依照《商品房买卖合同》约定履行交付义务，被告办理了房屋收楼手续，原告也依约提供了物业服务，但自2017年4月至今，被告无正当理由一直拖欠物业服务费及公共用电公摊费用，垃圾处理费，原告多次书面催缴无果。原告认为，被告不履行合同约定，不仅是一种违约行为，更是对法律法规的践踏。被告享受原告提供的物业服务，却不履行缴纳物业管理服务费的义务，侵犯了原告及其他按时足额缴纳物业服务费的业主的合法权益。根据《物业管理条例》第七条（五）项、第四十二条规定，业主或物业使用人应当根据合同约定履行按时缴纳物业服务费用的义务；根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，被告应当按合同约定向原告支付拖欠的费用及其违约金。基于以上事实与理由，为维护原告及全体业主的合法权益，现依据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告辩称，一、本案不适用小额诉讼程序。双方对本案基本事实争议较大，被告对广州大运公司管理有限公司（以下简称“大运公司”）起诉事实不予认可，且及时提出反诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百八十条：“因当事人申请增加或者变更诉讼请求、提出反诉、追加当事人等，致使案件不符合小额诉讼案件条件的，应当适用简易程序的其他规定审理。”因此，本案当事人已提出反诉，符合不适用小额诉讼程序审理的情形，为防止大运公司滥用小额诉讼程序谋取不当利益，现被告请求法院将本案诉讼程序由小额诉讼程序变更为简易程序。被告与大运公司从未签订物业服务合同，也无事实物业服务法律关系。大运公司与开发商签订的《物业管理委托合同》第十七条规定，大运公司的受委托管理期限为大运家园小区成立业主委员会止。大运家园小区业委会于2015年8月30号成立，所以被告与大运公司自2015年8月30号开始解除了物业合同法律关系。因此，大运公司请求被告支付物业费、滞纳金等费用没有事实依据。被告与大运公司也从未签过任何合同，《大运家园前期物业服务合同》纯属大运公司单方伪造，应为无效。其次，大运公司没有提供事实物业服务。具备以下三个条件，可以认定物业服务企业提供事实服务。（1）物业公司应证明为业主提供了服务；（2）物业公司应证明将相关事实告知了业主；（3）业主无解聘物业服务企业共同决定，且在接到物业服务企业告知后也没有结束事实服务状态的共同决定。第一点，如大运公司提供了该有的物业服务，就不会导致小区越来越差；第二点，自物业公司进驻小区以后，从未向业主或业委会公示小区管理账目；第三点，涉案小区已经按法律规定投票选举新的物业公司，并通知大运公司离场。因此，大运公司提供的证据不足以证明其提供了事实物业服务。大运公司恶意拖延移交手续，导致新物业公司无法进驻大运家园小区，造成被告一定经济损失。大运家园小区业委会在2017年按法律规定进行全体业主投票，在双过半的情况下聘用了新的物业公司，并于2017年10月30号与时代物业管理有限公司签订物业管理合同。后业委会于2017年11月6日向大运公司送达《退场告知函》，但大运公司收到通知后拒不配合，态度蛮横，不办理交接手续，导致新物业无法进场，给被告造成了一定经济损失。四、大运公司诉讼请求没有事实依据，反多收取被告两年的物业费。被告于2015年年末购买大运家园小区房产，在2016年初入住，平时因工作关系，对小区的事情不了解。在2015年至2016年期间，大运公司让交物业费，被告一直交纳，直到2017年业委会通知被告去投票，选举新的物业公司，被告方才了解小区的具体情况。后业委会通知业主不要再向大运公司交纳物业费，并告知业主大运公司自2014年2月未按国家相关规定以非法的形式进驻大运家园小区，一直以物业服务为掩盖，给小区提供低劣的物业服务，且其长期霸占小区公共面积进行私自盈利，贪污业主公款等已严重损害被告等业主的利益。此外，被告还了解到大运公司合同到期后，业委会多次催促与业委会签订服务合同，但大运公司明确其不愿为大运家园小区提供物业服务，并一直以非法的状态在大运家园小区赚取暴利，在业委会按国家规定聘请了新物业公司后，一直拒绝撤离大运家庭小区。为此，被告才了解整个事情的始尾，并开始拒绝向大运公司缴纳物业费。根据，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》解释第十条：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。五、被告不应向大运公司支付滞纳金、公摊电费及垃圾费等费用。首先，大运公司与开发商签订的物业合同没有规定滞纳金，也没有规定迟延支付物业费是否需要业主支付滞纳金，所以大运公司要求被告支付滞纳金没有事实依据。其次，大运公司从未公示公摊电费，也没有给被告等小区业主提供过具体公摊明细，大运公司要求被告支付公摊电费同样没有事实依据。而有关垃圾费的收取，被告认为既然由物业公司提供物业服务，其中物业服务就包括了打扫卫生、清理垃圾，所以物业公司已经收取了物业费，不应重复收取垃圾费。六、即使认定大运公司提供了事实物业服务，但大运公司提供的物业服务明显不符合一般的物业服务标准，应降低收取业主物业费。首先，在大运公司合同到期至业主选聘出新物业公司期间，即使认可大运公司提供了事实服务，但大运公司在此期间一直只提供低劣的物业服务，管理期间小区环境日益恶化，给业主带来严重的身心伤害。其次，大运公司在未经业主同意的情况下，私自改变公用设施，并经营出租违法盈利，严重损害业主权益。由此可见，大运公司提供的物业服务远没有按收取业主物业费的标准提供服务，反而私自改变小区公共设施，侵害业主权益。因此，根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》解释第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、保养、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，大运公司提供低劣的物业服务，应降低收取物业费。综上，大运公司一直非法霸占大运家园小区，提供低劣服务，利用小区资源强行敛财。在业主按国家规定聘请了新的物业公司后，拒不撤离，严重损害被告等业主的权益。被告向本院提出反诉请求：1、请求法院确认《大运家园前期物业服务合同》无效；2、请求判令被告不需交纳物业费、滞纳金；3、请求判令被告不需交纳公摊电费、垃圾费；4、请求判令原告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、本案不适用小额诉讼程序。双方对本案基本事实争议较大，被告对广州大运公司管理有限公司（以下简称“大运公司”）起诉事实不予认可，且及时提出反诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百八十条：“因当事人申请增加或者变更诉讼请求、提出反诉、追加当事人等，致使案件不符合小额诉讼案件条件的，应当适用简易程序的其他规定审理。”因此，本案当事人已提出反诉，符合不适用小额诉讼程序审理的情形，为防止大运公司滥用小额诉讼程序谋取不当利益，现被告请求法院将本案诉讼程序由小额诉讼程序变更为简易程序。被告与大运公司从未签订物业服务合同，也无事实物业服务法律关系。大运公司与开发商签订的《物业管理委托合同》第十七条规定，大运公司的受委托管理期限为大运家园小区成立业主委员会止。大运家园小区业委会于2015年8月30号成立，所以被告与大运公司自2015年8月30号开始解除了物业合同法律关系。因此，大运公司请求被告支付物业费、滞纳金等费用没有事实依据。被告与大运公司也从未签过任何合同，《大运家园前期物业服务合同》纯属大运公司单方伪造，应为无效。其次，大运公司没有提供事实物业服务。具备以下三个条件，可以认定物业服务企业提供事实服务。（1）物业公司应证明为业主提供了服务；（2）物业公司应证明将相关事实告知了业主；（3）业主无解聘物业服务企业共同决定，且在接到物业服务企业告知后也没有结束事实服务状态的共同决定。第一点，如大运公司提供了该有的物业服务，就不会导致小区越来越差；第二点，自物业公司进驻小区以后，从未向业主或业委会公示小区管理账目；第三点，涉案小区已经按法律规定投票选举新的物业公司，并通知大运公司离场。因此，大运公司提供的证据不足以证明其提供了事实物业服务。大运公司恶意拖延移交手续，导致新物业公司无法进驻大运家园小区，造成被告一定经济损失。大运家园小区业委会在2017年按法律规定进行全体业主投票，在双过半的情况下聘用了新的物业公司，并于2017年10月30号与时代物业管理有限公司签订物业管理合同。后业委会于2017年11月6日向大运公司送达《退场告知函》，但大运公司收到通知后拒不配合，态度蛮横，不办理交接手续，导致新物业无法进场，给被告造成了一定经济损失。四、大运公司诉讼请求没有事实依据，反多收取被告两年的物业费。被告于2015年年末购买大运家园小区房产，在2016年初入住，平时因工作关系，对小区的事情不了解。在2015年至2016年期间，大运公司让交物业费，被告一直交纳，直到2017年业委会通知被告去投票，选举新的物业公司，被告方才了解小区的具体情况。后业委会通知业主不要再向大运公司交纳物业费，并告知业主大运公司自2014年2月未按国家相关规定以非法的形式进驻大运家园小区，一直以物业服务为掩盖，给小区提供低劣的物业服务，且其长期霸占小区公共面积进行私自盈利，贪污业主公款等已严重损害被告等业主的利益。此外，被告还了解到大运公司合同到期后，业委会多次催促与业委会签订服务合同，但大运公司明确其不愿为大运家园小区提供物业服务，并一直以非法的状态在大运家园小区赚取暴利，在业委会按国家规定聘请了新物业公司后，一直拒绝撤离大运家庭小区。为此，被告才了解整个事情的始尾，并开始拒绝向大运公司缴纳物业费。根据，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》解释第十条：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。五、被告不应向大运公司支付滞纳金、公摊电费及垃圾费等费用。首先，大运公司与开发商签订的物业合同没有规定滞纳金，也没有规定迟延支付物业费是否需要业主支付滞纳金，所以大运公司要求被告支付滞纳金没有事实依据。其次，大运公司从未公示公摊电费，也没有给被告等小区业主提供过具体公摊明细，大运公司要求被告支付公摊电费同样没有事实依据。而有关垃圾费的收取，被告认为既然由物业公司提供物业服务，其中物业服务就包括了打扫卫生、清理垃圾，所以物业公司已经收取了物业费，不应重复收取垃圾费。六、即使认定大运公司提供了事实物业服务，但大运公司提供的物业服务明显不符合一般的物业服务标准，应降低收取业主物业费。首先，在大运公司合同到期至业主选聘出新物业公司期间，即使认可大运公司提供了事实服务，但大运公司在此期间一直只提供低劣的物业服务，管理期间小区环境日益恶化，给业主带来严重的身心伤害。其次，大运公司在未经业主同意的情况下，私自改变公用设施，并经营出租违法盈利，严重损害业主权益。由此可见，大运公司提供的物业服务远没有按收取业主物业费的标准提供服务，反而私自改变小区公共设施，侵害业主权益。因此，根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》解释第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、保养、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，大运公司提供低劣的物业服务，应降低收取物业费。综上，大运公司一直非法霸占大运家园小区，提供低劣服务，利用小区资源强行敛财。在业主按国家规定聘请了新的物业公司后，拒不撤离，严重损害被告等业主的权益。因此，被告特向贵院提起反诉，恳请贵院支持被告的诉请。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区迎宾大道105号6栋5座601房，建筑面积130.39元，权属于两被告。原告作为受托方（乙方）与广州大运实业有限公司作为委托方（甲方）签订一份《物业管理委托合同》。2015年9月8日，原告作为乙方与两被告作为甲方签订一份《大运家园前期物业服务合同》，约定由原告提供物业管理，被告按住宅房屋按建筑面积1.6元/平方米向原告支付物业管理费，被告不按协议足额缴费，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按每日应交费用的千分之三的标准支付违约金。两被告自2017年4月开始欠缴物业费。涉案小区成立大运家园业主委员会。广州市花都区花城街大运家园业主委员会作为原告与广州市花都区住房和建设局、广州市花都区人民政府花城街道办事处作为被告的行政处理纠纷一案，广州铁路运输第一法院作出（2018）粤7101行初2601号行政判决，后广州市花都区住房和建设局、广州市花都区人民政府花城街道办事处不服该判决上诉至广州铁路运输中级法院，该院于2018年12月26日作出（2018）粤71行终3304号行政判决，判决如下：驳回上诉，维持原判。上述生效判决中查明：2017年1月9日，大运家园业委会发布《关于召开业主大会的公告》，其中称将就是否同意与现物业管理公司签订新娈托合同及是否授权业委会依法选聘物业管理企业并签订物业管理委托合同召开业主大会进行表决。2017年6月17日，大运家园业委会组织召开业主大会并对前述事项进行表决。同年6月19日，大运家园业委会发布《大运家园业主大会投票情况公告》，其中将业主大会表决情况予以公示，称同意授权业委会更换物业公司投票人数及面积占比均超过50%。同年7月19日，大运家园业委会发布《大运家园业主大会投票结果公告（二）》，其中称截至2017年7月18日公告期满，未收到业主对投票结果的书面异议也未收到业主对物业服务合同的修改意见。即日起将根据业主授权选聘新的物业公司并签订物业服务合同。其后，花都区住建局组织召开协调会，对大运家园相关问题进行协调未果。2017年11月29日，花都区住建局与花城街道办共同向大运家园业委会发出花建（2017）300号《关于暂停大运家园业主委员会召开业主大会解聘选聘物业管理公司事项的通知》，内容如下：“2017年10月27日，我局及花城街道办收到贵会送达的召开业主大会解聘选聘物业管理公司的资料，包括业主投票复印件522票。经花城街道办及我局工作人员根据资料核查，存在如下问题：—、关于大运家园业主委员会召开业主大会解聘选聘物业管理公司的程序核查情况。经核实，大运家园此次召开业主大会违反《广州市物业管理暂行办法》第三十九条：l、未按规定通知属地居委，2、召开业主大会会议公告时间未满20日。二、关于投票核查的情况。根据大运家园业主清册统计，大运家园业主拥有投票权的共950户（包括车位），专有面积共133130.83平方米。现对贵会提供的业主选票核查中发现36份选票不是业主本人签名，3户签名业主未在业主清册中。另外481份选票中，减去同一买受人拥有1个以上共有邵分的业主选票，实际选票是470票，专有面积66433.35平方米。分别占总数49.47%和49.9%。根据以上核查情况，大运家园召开业主大会解聘选聘物业管理公司事项暂停，待将有关情况核查清楚后再进行下一步工作。”诉讼中，原告陈述：没有收到业主委员会的退场通知。两被告陈述：2017年10月30日业主委员会与新的物业公司签订合同，但因区住建局暂停了备案，时代物业公司还是没有进场，原告已收到了退场通知，还提出了异议。2019年4月24日，广州市花都区住房和城乡建设局与广州市花都区花城街道办事处联合作出《关于大运家园业主委员会召开业主大会解聘选聘物业管理公司事项的通知》，编号为花建（2019）112号，该通知称：根据《行政判决书》（2018）粤71行终3304号判决，区住建局与花城街道办于2019年3月14日至4月15日对之前不确定的39户投票情况进行了核实，经核实有17户业主同意解聘大运物业管理有限公司及委托业主委员会选聘物业公司。根据核实情况，2017年1月至6月大运家园业主委员会召开业主大会解聘选聘物业管理公司投票达到专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可以推进下一步工作。本院认为:原告与两被告之间签订《大运家园前期物业服务合同》，是双方真实意思表示，两被告并未举证证明该份合同存在法律规定的无效情形，因此该合同依法成立有效，两被告反诉主张确认该份合同无效，没有理由和依据，本院不予支持。《大运家园前期物业服务合同》约定由原告提供物业管理，虽然大运家园业委会在2017年1月至6月进行了解聘选聘物业公司的投票，但因涉案小区并未由新的物业公司进行物业服务，仍由原告进行事实的物业服务，且广州市花都区住房和城乡建设局、广州市花都区花城街道办事处于2019年4月24日作出的《关于大运家园业主委员会召开业主大会解聘选聘物业管理公司事项的通知》也通知由业主委员会推进下一步工作，说明目前并未选定新的物业公司。被告享受物业服务，理应支付物业管理费，两被告反诉主张其不需支付物业管理费的诉讼请求，本院不予支持。涉案房屋物业管理费应为208.62元（1.6元/月/平方米×130.39平方米），被告欠缴自2017年4月至2018年10月的物业管理费，经核算为3963.78元，原告主张欠付的金额为3916.08元，是原告自行处分自己的诉讼权利，本院予以认可。关于物业管理费违约金，因大运家园业委会在2017年1月至6月进行了解聘选聘物业公司的投票，虽然之后因故未能更换，但因在诉讼程序中，故被告欠缴物业管理费并非毫无缘由，因此对原告主张被告支付物业管理费违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持，对两被告反诉不需支付滞纳金的反诉请求，本院予以支持。关于公摊电费，因原告已在庭审中撤回对两被告主张公摊电费的诉讼请求，两被告反诉主张两被告不需缴纳公摊电费，本院予以支持。因垃圾处理费为政府征收，由原告代交，故原告主张两被告支付自2017年4月至2018年10月的垃圾费40元，是原告自行处分自己的诉讼权利，本院予以支持，两被告反诉主张不需缴纳垃圾费的诉讼请求，没有理由和依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李岩、郝宇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）广州大运物业管理有限公司支付欠付的自2017年4月至2018年10月的物业管理费3916.08元；二、被告（反诉原告）李岩、郝宇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）广州大运物业管理有限公司支付欠付的自2017年4月至2018年10月的垃圾费40元；三、被告（反诉原告）李岩、郝宇不需向原告（反诉被告）广州大运物业管理有限公司支付欠付物业管理费的滞纳金、公摊电费；四、驳回原告（反诉被告）广州大运物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）李岩、郝宇的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告广州大运物业管理有限公司负担25元，由被告李岩、郝宇负担25元，反诉案件受理费25元，由被告李岩、郝宇负担。审 判 长  袁 贞人民陪审员  段纯惠人民陪审员  任识和二〇一九年六月二十六日书 记 员  彭小容张丽彬