福建省南靖县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0627民初359号 原告：陈民君，男，1978年10月28日出生，汉族，农民，住福建省南靖县。 委托诉讼代理人：黄光荣，福建兴南律师事务所律师。 被告：何炎兴，男，1971年10月6日出生，汉族，农民，住福建省南靖县。 被告：陈碧华，女，1974年8月20日出生，汉族，农民，住福建省南靖县。 原告陈民君与被告何炎兴、陈碧华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈民君的委托诉讼代理人黄光荣、被告何炎兴到庭参加诉讼，被告陈碧华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈民君向本院提出诉讼请求：1.依法判决两被告返还房屋预付款20000元；2.本案诉讼费由两被告负担。事实和理由：陈民君与何炎兴双方于2018年5月14日口头协议：何炎兴将位于南靖县头房屋（房屋上下二层约200平方米，屋面搭铁棚）出卖给陈民君，价款180000元，口头协议当日，何炎兴收取陈民君交付购房预付款（订金）20000元。根据口头协议，何炎兴收取预付款后，应立即将房屋交付陈民君，但因何炎兴之妻陈碧华在此之前，也与第三人盆花协议买卖房屋事宜，盆花认为其协议买房在先，盆花阻扰何炎兴卖房，并对陈民君说出很难听的话：“陈民君买何炎兴的房屋，有钱买，没命住”，因此，何炎兴未按口头协议交房。鉴于双方买卖房屋协议未履行，何炎兴预收的房屋价款20000元，应予返还。本案买卖房屋主体是陈民君而不是陈民君之母张建凤，张建凤也没有能力买房。根据何炎兴向国土局出具的申请书，何炎兴所建房屋经过批准，但系农村划拨土地，本案陈民君出生太保村，但结婚后户口迁到，何炎兴属于太保村，与陈民君不同村，讼争房屋属于宅基地不能买卖，根据法律规定合同无效，何炎兴、陈碧华理应返还20000元预付款，请求法庭支持陈民君的诉讼请求。 何炎兴、陈碧华辩称，一、本案原告主体不适格，建议法院驳回陈民君的诉讼请求。陈民君从未向何炎兴购买房屋，答辩人从始至终均未见过陈民君，也未与陈民君商讨购买房屋事宜。本案的讼争房屋系陈民君的母亲张建凤向何炎兴的妻子陈碧华购买，因张建凤多次提出并多次带亲戚一同到答辩人处看房，商量购房的事宜，陈碧华才同意将房屋卖给张建凤。陈碧华与张建凤约定，购房金额为180000元，张建凤应先支付20000元购房款，余款160000元在一个月内全部付清，陈碧华应在收到20000元的购房款后一个月内搬出房屋。何炎兴、陈碧华从始至终未见过陈民君。至于何炎兴出具的收条上面写收民君20000元，是陈碧华没有银行卡号，不能收款，张建凤也没有手机银行，便让陈民君转给何炎兴，何炎兴便写收民君20000元，但实际上购房者是张建凤。陈民君自身不住在太保村，其是上门女婿，不可能向答辩人购买太保村的房子。二、答辩人不同意解除房屋买卖协议，要求陈民君及其母亲张建凤继续履行协议，并将160000元支付给何炎兴、陈碧华。何炎兴在收到20000元后，耗费人力物力将讼争房屋的财物搬出，陈民君及其母亲张建凤在约定的时间内提出不购买房屋，同意将20000元作为补偿，现又反悔，何炎兴、陈碧华已经耗费了人力、物力了，该部分损失20000元应由陈民君及其母亲张建凤补偿。综上所述，本案原告不适格，法院应驳回陈民君的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于向何炎兴、陈碧华购买讼争房屋是陈民君，还是陈民君母亲张建凤？陈民君提供证据1.何炎兴书写的收条[载明：“2018年5月14日向民军收取现金20000元（贰万元整）作为房屋订金用”]、证据2.张建凤证人证言[主要内容:“听说被告的房子要卖，我就去问阿华（陈碧华），她说房子是要卖，宗顺之前来看但不要了。之后我和我儿子说炎兴卖房的事，他说要去买，我的旧房子只有一个房间，他说他回来没得住。当时他说要买，我说房子有点小他说没关系。何炎兴房子价格180000元，他说价格他要和被告去谈，都是他手机在联系具体价格我不清楚。他说买回来我和他弟弟都可以住，我就说那好。后来我儿子叫我妹夫、妹妹去走一趟，我儿子都是手机联系他在山东做生意没空回来现在也没空回来”]，并认为，讼争房屋是陈民君想要买的，因为其在山东做生意，都是通过手机和何炎兴联系，其有叫他的阿姨、阿舅看过房子，其付钱后何炎兴才写了这张收条，收条是通过其阿舅拿回来的。何炎兴认为，何炎兴没与陈民君商量买卖房屋，何炎兴只是陈民君付款那天通过一次电话，房屋是陈民君的母亲张建凤买的，是张建凤与陈碧华两人协商房屋买卖。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”本案中，何炎兴、陈碧华主张其与张建凤之间存在房屋买卖关系，要求继续履行合同，因陈民君予以否认，何炎兴、陈碧华亦没有提供证据证明，其应承担对其不利的法律后果。虽然何炎兴在庭审中否认陈民君没有和他协商买卖房屋，但通过其庭审陈述：“当时陈民君打电话给我妻子，说先付20000元，让我不要再卖给别人”，可证明陈民君与陈碧华之间曾协商房屋买卖事实。另一方面，何炎兴还提出陈民君的母亲、阿姨、阿舅有到现场看过讼争房屋，该事实陈民君亦以承认，但该事实不足以证明是张建凤向其买房的事实。综上，根据何炎兴出具的收条，给合张建凤证人证言，欲与何炎兴、陈碧华购买房屋的是陈民君，该事实本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：何炎兴与陈碧华系夫妻，双方均是南靖县龙山镇太保村村民。2008年12月23日，何炎兴向南靖县自然资源局（原南靖县国土资源局）申请建房用地。2009年5月31日，南靖县自然资源局根据靖政综［2009］82号文批复，同意何炎兴建房使用土地面积84平方米，并作出［2009］靖国土字第551号建设用地批准书，批准书载明“建设单位：何炎兴；建设项目：住宅；用地面积：84平方米；土地所有权性质：集体；土地取得方式：划拨；土地用途：住宅；土地座落：龙山镇太保村；建设用地为四至：东至空地、南至巷路、西至村道、北至陈茂银厝；建设工期2009年6月至2010年6月。”后何炎兴、陈碧华在南靖县自然资源局批准书确定的土地上建成二层房屋，该房屋位于南靖县。2018年3、4月间，陈民君的母亲张建凤了解何炎兴、陈碧华欲出售讼争房屋，张建凤将该信息告知远在山东做生意的陈民君。陈民君通过手机与何炎兴、陈碧华联系协商房屋买卖事宜，双方口头约定房屋价值180000元，先支付20000元，余款在交房时支付。2018年5月14日陈民君转账给何炎兴20000元，何炎兴出具一张收条交给陈民君的舅舅。在双方协商房屋买卖过程中，张建凤及张建凤的妹妹、弟弟均有到讼争房屋看房。 另查明，陈民君户籍所在地是南靖县寨边35号。在陈民君与何炎兴、陈碧华协商买卖讼争房屋之前，与张建凤同村的盆花欲向何炎兴、陈碧华购房讼争房屋。 本院认为，农民宅基地使用权未经批准不得擅自出让、转让。农村宅基地使用权属集体土地使用权，该使用权只能由本村村民享有，不得在非同村村民之间转让。陈民君与何炎兴、陈碧华口头达成的宅基地转让协议虽系双方的真实意思表示，但该协议处分了属于集体所有的土地，且陈民君与何炎兴、陈碧华属于非同村村民，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，应认定陈民君与何炎兴、陈碧华口头达成的宅基地转让协议无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”陈民君请求何炎兴、陈碧华返还20000元预付款，于法有据，应予支持。被告陈碧华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 何炎兴、陈碧华应于本判决生效之日起十日内归还陈民君款项20000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费300元，由何炎兴、陈碧华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  王振勇 人民陪审员  林允明 人民陪审员  王海燕 二〇一九年六月三十日 书 记 员  黄晨薇 【执行申请提示】 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 -2-