.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区克什克腾旗人民法院民事判决书（2017）内0425民初3584号原告（执行案外人）：刘玉军，男，1963年1月13日出生，汉族，身份证号码×××，住所地克什克腾旗红山子乡桦木沟林场家属院。委托诉讼代理人：王文华，内蒙古盛兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙国刚，内蒙古盛兴律师事务所律师。被告（申请执行人）：孙建国，男，1960年7月22日出生，汉族，城镇居民，住所地赤峰市，现住址赤峰市。委托诉讼代理人：李佩然，内蒙古善正律师事务所律师。被告（被执行人）：李长才，男，1961年1月25日出生，汉族，无职业。被告（被执行人）：张勇，男，1973年3月9日出生，汉族，无职业。原告刘玉军诉被告孙建国、李长才、张勇案外人执行异议之诉一案，本院于2017年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘玉军及其委托代理人王文华，被告孙建国及其委托代理人李佩然、被告李长才到庭参加诉讼。被告张勇经本院公告送达未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘玉军向本院提出诉讼请求：请求法院判决中止对桦木沟林场家属楼一楼商厅的执行。事实与理由：2007年8月1日，桦木沟林场代表国有清、项目建设负责人刘玉军、开发商代表李长才和张勇签订关于给职工住宅楼开发商担保借贷协议书，协议约定借建楼贷款1000000元，由林场担保，期限一年，由项目负责人刘玉军签字借款，开发商负责施工。协议签订后，当时就以刘玉军的名义借款。2008年3月18日，刘玉军与张勇、李长才签订房屋买卖协议，约定：张勇、李长才将桦木沟林场家属楼一层商业用房（面积831.44平方米，房权证号1XXXX、产权登记在张勇、李长才名下）出卖给刘玉军，价款为1000000元，刘玉军将在市场信用社给张勇、李长才所借的借款900000元及张勇、李长才借国有清的借款100000元还清抵作房款。协议签订后，张勇，李长才将桦木沟林场家属楼一层商用房交付给刘玉军，刘玉军偿还了克什克腾旗信用社贷款和国有清借款。但因李长才、张勇赊欠开发过程中的税费，产权不能变更登记到刘玉军名下，双方在合同中约定暂不办理房产过户手续，协议签订后房产即归刘玉军所有，待合适时间，办理过户手续，过户费双方各担50%。直到现在，涉案争议的房产仍不能办理变更登记。2011年8月29日，李长才、张勇又以刘玉军的名义在克什克腾旗农村信用合作联社借款人民币700000元，约定还款日期为2012年4月1日，按季结息。该笔借款张勇、李长才、国有清提供连带责任保证担保，被告张勇、李长才用其二人名下位于克什克腾旗桦木沟林场1150㎡的楼房作为抵押担保并办理了抵押登记（抵押权设定日期为2009年4月7日）。2012年11月7日，克什克腾旗农村信用合作联社向克什克腾旗法院提起诉讼，要求克什克腾旗法院判决刘玉军偿还借款、支付利息，张勇、李长才、国有清承担连带保证责任。2012年12月4日，克什克腾旗人民法院（2012）克民初字第2775号民事判决书判决：刘玉军偿还克什克腾旗农村信用合作联社借款本金人民币700000元，并自2012年3月20日按合同约定支付利息，张勇、李长才、国有清对上述借款承担连带清偿责任。2010年12月23日，孙建国起诉李长才、张勇民间借贷纠纷一案。2011年3月11日，克什克腾旗人民法院（2011）克民初字第141号民事判决书判决李长才、张勇于判决生效后七日内偿还孙建国借款人民币760000元并支付利息（自2008年12月1日起按中国人民银行贷款同期四倍利率计算至本金还清之日止）。2011年1月25日，孙建国向克什克腾旗人民法院申请保全克什克腾旗桦木沟林场的房产一楼商厅（房屋他项权号为1XXXX），当日克什克腾旗法院裁定保全。依据上述事实，原告认为：原告在法院查封之前已与李长才、张勇签订合法有效的买卖合同，并通过为张勇、李长才偿还借款的方式支付了房子价款，合同签订之后即占有了争议房产，同时，未办理过户登记的原因是张勇、李长才未缴纳相关税费。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，原告对涉案争议房产享有的实体权利足以排除强制执行。综上事实和理由，为维护原告刘玉军的合法权益，诉诸法院，请求法院依法判决。被告孙建国辩称，一、我与李长才、张勇民间借贷纠纷一案，贵院业已判决并且已生效进入执行程序。2018年12月1日李长才、张勇为确保偿还我的借款将其名下的涉案房屋在房产部门进行了抵押登记，房产部门为我办理了他项权证书。根据担保法司法解释第十二条规定，抵押权不因抵押期限过期而消灭。根据担保法规定，抵押权是指为保证债的履行，对债务人或者第三人提供担保物享有物权，但不转移物的占有，当债务人给付延迟时，债权人有权变卖该物优先受偿，抵押权最基本的属性即排他性，特定的抵押权标的不受到非抵押权人的制约和干预，另外抵押权作为物权优先于债权。本案中，原告提出2008年3月18日与张勇、李长才签订了房屋买卖协议将涉案房屋出卖给刘玉军，价款为100万元，刘玉军以替张勇、李长才偿还所借市场信用社借款抵作房款，因李长才、张勇赊欠开发过程中的税费，故产权不能变更登记在刘玉军名下。我认为，原告的上述理由不符合常理，依法不能成立，李长才、张勇与刘玉军之间并未形成真实的买卖关系。理由如下：首先，涉案楼房系桦木沟林场职工住宅楼，开发主体与所有权属于桦木沟林场，2008年3月18日签订房屋买卖协议时，涉案楼房尚未登记在张勇、李长才名下，所以双方不具备房屋买卖的前提条件。其次涉案楼房于2008年10月12日登记在张勇、李长才名下，2008年12月1日，张勇、李长才为我设定抵押，如果存在真实的买卖关系，张勇、李长才不会将已经出售的他人房屋进行抵押。再次，原告提出未能办理过户是因为张勇、李长才赊欠开发过程中的税费，但事实是房产部门将涉案楼房登记在张勇、李长发名下时，根本不存在赊欠税费的事实，否则，房产部门绝不会在未缴纳税费的前提下，为张勇、李长才办理房屋产权登记。以上三个理由足以说明原告张勇、李长才之间并不存在真实的房屋买卖关系。且所述未过户的原因不符合客观逻辑。二、因我不懂得法律程序，在诉讼李长才、张勇民间借贷纠纷中对已经设定抵押的财产又申请贵院进行查封，实际并无必要，因为涉案房屋已经进行了合法抵押登记，已经具备了合法的优先受偿权，所以，原告依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，主张对涉案争议房产享有实体权利足以排除强制执行的异议请求依法不能成立，为此，贵院曾以（2011）克执字第388号执行裁定驳回原告的异议请求。综上所述，原告以与张勇、李长才签订的房屋买卖合同所形成的债权对抗答辩人业已合法抵押登记形成的物权显然不能成立，且双方签订的房屋买卖合同并非真实意思表示，无法证明其真实性，为此，请求法庭查清事实，依法驳回原告的无理诉讼，保护我的合法权益。被告李长才辩称，刚一开始，我和张勇将房屋顶给原告了，当时在信用社银行借了90万元借款，实际使用人是我和张勇，盖了桦木沟的楼房，在银行的该笔借款原告是顶名借款人，我和张勇担保人。后张勇说还能再借款，从孙建国手借款20多万元，后来张勇再借多少钱我就不知道了，两次不到90万元，原来有20万元在其中，我们到房产，房产让我们签字，我就把字签了。张勇后来还不上借款，就找到我，执行局让我找到张勇，但是执行局都把张勇放了，当时原告也在场，我还有好几十万元在那放着处理不了。评估房屋的时候，有一份评估报告，我觉得应把桦木沟林场的房屋变卖处理。被告张勇经本院公告送达未到庭参加诉讼，视为放弃答辩的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据本院综合认证如下：对原告刘玉军提交的房屋买卖协议、关于给赤峰住宅楼开发商担保借贷协议书、他项权利证、收款收据、申请法院调取的执行笔录、桦木沟林场出具证明的证明目的不予采信；证明、支据、取暖费花名表，与本案缺乏关联性，对其证明目的不予采信。对被告孙建国提交的（2011）克民初字第141号民事判决书、（2011）克民初字第141号民事裁定书、他项权利证的真实性本院予以采信。对被告李长才提交的房地产估价报告书的真实性本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月23日，本院立案受理了孙建国与李长才、张勇民间借贷纠纷一案，2011年1月25日，本院依孙建国的申请作出（2011）克民初字第141号民事裁定书，裁定查封张勇所有的的位××旗商厅（房屋他权证号为1XXXX），不予办理产权过户手续。2011年3月11日，本院作出（2011）克民初字第141号民事判决书，判决：“被告李长才、张勇于本判决生效之日起七日内给付原告孙建国欠款人民币76万元及利息（利息自2008年12月1日起按中国人民银行贷款同期四倍利率计算至本金还清之日止）。”2017年5月19日，刘玉军对保全位于克什克腾旗桦木沟林场的房产（房屋所有权证号：克旗房权证桦木沟字第1XXXX号）中的一楼商厅提出书面异议。2017年6月1日，本院作出（2017）内0425执异108号执行裁定书，裁定驳回异议人刘玉军的异议请求。刘玉军不服该执行裁定书，于2017年7月19日提起本案执行异议之诉。另查明，案涉的位于克什克腾旗桦木沟林场的房产（房屋所有权证号：克旗房权证桦木沟字第1XXXX号）登记在张勇名下，共有人李长才。房屋状况为，房屋总层数4层，其中1层建筑面积831.44平方米，设计用途为商业；2-4层建筑面积1666.79平方米，设计用途为住宅。再查明，被告孙建国提交的他项权利证上标明房屋他项权人为孙建国、田志强，房屋所有权人为张勇、李长才，房屋所有权证号为1XXXX，房屋坐落在克旗桦木沟林场，权利种类为抵押权，权利价值为760000元，权利范围为建筑面积831.44平方米、1666.79平方米，设定日期为2008年12月1日，约定期限为2009年1月1日。原告刘玉军提交的他项权利证上标明房屋他项权人为市场分社，房屋所有权人为张勇、李长才，房屋所有权证号为经棚1XXXX，房屋坐落在克旗桦木沟林场，权利种类为抵押权，权利价值为1200000元，权利范围为建筑面积831.44平方米，设定日期为2009年4月7日，注销日期为2012年4月1日。再查明，被告李长才提交的房地产估价报告书上标明估价报告出具日期为2017年3月1日，估价对象为张勇、李长才所属位于克旗桦木沟1层）市场价值估价，建筑面积：831.44平方米。估价结果为确定该房地产现有的市场价值为2660608元（单价3200元/平方米）。另查明，原告刘玉军提交的其与张勇、李长才签订的《房屋买卖协议》的内容为张勇、李长才将桦木沟林场2007年完工，产权证为张勇，共有人李长才，面积为831.44平方米，产权证号为1XXXX，位置在桦木沟林场家属楼一层的商业用房卖给刘玉军，合同总价款为人民币100万元；付款方式为刘玉军将原在市场信用社给张勇、李长才借贷款90万元整负责还清、刘玉军将在桦木沟林场国有清个人出给张勇、李长才借款10万元负责还清；刘玉军还清上述两笔借款后，即还清张勇、李长才100万元整房款，但协议之前上述借款产生利息由张勇、李长才承担，该合同上注明的签订日期为2008年3月18日。本院认为，本案争议焦点为原告刘玉军对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，刘玉军作为该执行案件的案外人提出异议，在本院作出执行裁定后不服，提起本案的执行异议之诉。刘玉军作为案外人应当就其对执行标的享有所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利承担举证证明责任。由于刘玉军提供的证据不足以证明上述事项，故应承担不利后果。理由如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”即案外人针对涉案执行标的满足上述法律规定的四个条件即可排除人民法院的执行。本案中，对涉案房屋查封时，涉案房屋的登记权利人仍为张勇、李长才，刘玉军并未取得涉案房屋的不动产登记证书。虽然刘玉军提交的其与张勇、李长才签订的《房屋买卖协议》载明的时间为2008年3月18日，但在孙建国对该协议的真实性提出异议的情形下，刘玉军应提交充分证据证明该协议的真实性，现仅依据该证据无法证明案涉财产的实际交付时间及合同的履行时间。且刘玉军提交的《房屋买卖协议》，实为以物抵债协议，以物抵债是指债务人与债权人约定以债务人所有的财产或者经第三人同意的第三人所有的财产折价归债权人所有，以清偿债务的行为。本案中，原告刘玉军所提交的证据不足以证明其为张勇、李长才的债权人，且达成以物抵债协议时原债务履行期限已经届满，亦不能证明债权的数额为100万元，刘玉军已在人民法院查封之前清偿全部债务。刘玉军与张勇、李长才签订的《房屋买卖协议》并不具有发生物权变动的效力。综上，原告刘玉军未能提交充分证据证明其对涉案执行标的享有所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，其对登记在被执行人张勇、李长才名下的不动产提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，无权排除人民法院对涉案房屋的强制执行，其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告刘玉军的诉讼请求。案件受理费13800元，公告送达费560元，由原告刘玉军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 闫志伟审 判 员 史红立人民陪审员 潘凤合 二〇一九年六月二十五日法官 助理 祁鹏宇书 记 员 王秀云