海南省文昌市人民法院民事判决书（2019）琼9005民初465号海南省文昌市人民法院民事判决书（2019）琼9005民初465号原告：邓玉红，女，1973年11月18日出生，汉族，贵州省贵阳市人，住该市。被告：武汉鑫源房地产开发有限公司，住所地：湖北省武汉市洪山区1-珞南街武珞路717#兆富国际大厦2405。法定代表人：夏佑民，董事长。委托诉讼代理人：王飞雄，海南川合律师事务所律师。原告邓玉红与被告武汉鑫源房地产开发有限公司（以下简称鑫源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓玉红，被告鑫源公司委托诉讼代理人王飞雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓玉红向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期办理房屋所有权证违约金45,496元（自2015年10月21日起计算至2018年6月14日止）；2.被告向原告退还入住费用中可视对讲机560元，小区电信建设费240元，电话入网安装费（预存话费）100元，共计900元不合理收费。本案在审理过程中，原告增加部分诉讼请求，即：被告应向原告支付逾期办理土地所有权证的违约金21,056元（自2016年4月16日起至2018年9月10日止）。原告庭审时明确，其主张的违约金均为逾期办理房屋权属证书的违约金。事实和理由：原告于2012年12月20日与被告签订文昌市商品房买卖合同，购买位于文昌市××道#楼（幢）××号房屋，总价235,000元整。合同约定出卖人即被告应当在2013年10月30日前交房。被告按时交房。原告于2015年1月28日缴纳2013年11月1日至2015年12月31日物业管理费和需缴交的相关费用通知收据，即视为办理接房手续。合同约定，交房后被告应该在720天内为原告办理房屋产权证书，而被告未在约定时间内办理房屋产权证书，而在2018年9月10日时隔1688天后才将房屋产权证书办理完毕，期间还收取300元办证费用。这与合同上约定的交房后720天办理产权证书，已逾期968天。按照合同第十五条关于产权登记的约定，被告应向原告支付违约金23,500元×0.02%×968=45,496元。被告在原告收房时收取了五项入住费用，分别为天然气报装费2800元、可视对讲机560元、有限电视入网费350元、小区电信建设费240元，电话入网安装费（预存话费）100元。上述五项费用中除天然气和有限电视已安装，其余均未安装，且合同第十八条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常的承诺4中说到通讯线路、电话宽带、有线电视到户，在房屋交付使用时达到可供安装条件，申请装机由买受人自理。在收房时原告并未申请办理。被告违规收取的这几项费用应予以退回。原告为了维护其合法权益，特向法院提起诉讼。被告鑫源公司辩称，1.原告起诉逾期房产证和土地证与事实不符，被告根据合同约定以及收房的时间，在双方约定的期限内为原告办理了不动产权证，因文昌实施不动产登记条例，被告无法再为原告办理房产证和土地证；2.被告直到2018年9月为原告办理不动产权证是因为原告自身原因于2015年才收房，以及2018年3月才提交办理不动产权证的相关的材料，其责任由原告自身承担；3.被告在代收代缴、可视对讲机、入网安装费等已经向第三方支付，并且实际安装到位。综上所述，原告的主张没有法律依据和事实依据，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括：一、原、被告共同告提交的证据：1.《文昌市商品房买卖合同》及其附件；2.《购房业主须缴交的相关费用通知》；二、原告提交的证据：1.琼（2018）文昌市不动产权第XXXX号《不动产权证书》；2.微信转账页面截图两张；三、被告提交的证据：1.建设工程施工分包合同、付款回单及其支付凭证，证实被告于2013年6月7日已委托海口龙云星科技有限公司对涉案小区的非可视楼宇对讲系统、电话线缆、视频监控系统等进行安装，并向该公司支付工程款的事实。对原告提交的有争议的证据，本院认定如下：1.海南大祥物业服务有限公司文昌分公司出具的缴款单，拟证实被告于2013年10月30日向原告交付房屋。该证据经与原件核对无异，虽然原、被告庭审均确认，原告于2015年1月28日与被告办理房屋交接手续，但被告陈述其已通知原告于2013年10月30日前接收房屋，原告予以认可，且根据双方签订的《合同》附件七补充合同第四条的约定，原告认可被告于2015年10月30日向其交付该房屋，并向海南大祥物业服务有限公司文昌分公司交付自2013年11月1日起的物业费。故，本院对该证据予以确认，证实被告于2013年10月30日向原告交付涉案房屋的事实；2.微信聊天记录截图一张，原告当庭无法出示原始聊天文件，真实性无法确认，本院不予确认。被告提交的证据：1.建筑工程竣工验收报告，该证据为复印件，且未载明竣工验收日期，本院不予确认；2.案外人林某、王某分别与被告签订的《文昌市商品房买卖合同》及其《购房业主须缴交的相关费用通知》，与本案不具有关联性，本院不予确认；3.被告公司员工与原告于2018年2月-9月期间的微信聊天记录，被告当庭出示手机原始载体，原告庭审确认被告公司工作人员于2017年12月26日通知其提交办证所需的材料，结合该证据，本院对原告在收到被告通知后依被告要求于2018年3月3日提交完毕材料的事实予以确认；4.小区门禁安装系统、对讲系统图片4张，该证据系被告单方制作，本院不予确认。根据原告的陈述、被告的答辩及本院认定的证据，确认案件事实如下：2012年12月20日，原告与被告鑫源公司签订《文昌市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），购买被告开发的位于文昌市××镇房，建筑面积为44.07平方米，单价为5332.43元/平方米，合同总价款235,000元。《合同》第八条约定：出卖人应当在2013年10月30日前，将验收合格的商品房交付买受人使用。第十五条约定：出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在540日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之二向买受人支付违约金。逾期90日以上，买受人有权单方解除合同。如买受人未在出卖人规定的时间内提供办理产权证所需的完整资料，造成出卖人无法在上述期限内办理产权登记的，则出卖人不承担责任，由买受人自行承担责任。附件七补充合同第四条约定：该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由出卖人转移给买受人。如买受人未按出卖人通知的日期办理房屋的验收交接手续，不影响房屋的风险责任自通知验收交接之日起转移给买受人，应视为合格交付。《合同》签订后，原告已依约向被告支付购房款。被告已通知原告于2013年10月30日前接收涉案房屋，原告于2015年1月28日与被告办理房屋交接手续，居住使用涉案房屋，并于同日向被告缴交入住费用、契税、印花税及其办理产权证费用，同时向海南大祥物业服务有限公司文昌分公司交付涉案房屋2013年11月1日至2015年12月31日止的物业费。上述入住费用中包含天然气报装费2800元、可视对讲机560元、有线电视入网费350元、小区电信建设费240元、电话入网安装费（预存话费）100元。被告于2013年6月7日已委托海口龙云星科技有限公司对涉案小区的非可视楼宇对讲系统、电话线缆、视频监控系统等进行安装，并向该公司支付工程款。原告与被告工作人员联系，被告工作人员于2017年12月26日通知原告提交办证所需的材料，原告于2018年3月3日依被告要求提供完毕办证材料。原告应被告工作人员要求，于2018年3月再次向被告公司工作人员微信支付办证费用300元。另查明，《不动产登记暂行条例》已于2015年3月1日生效。文昌市人民政府根据国务院《不动产登记暂行条例》相关规定及省人民政府办公厅《关于贯彻实施〈不动产登记暂行条例〉的通知》要求，于2016年9月23日发布《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年9月23日起停止受理土地、房屋、林权、海域使用权登记业务，停发《土地所有权、使用权证》、《房屋所有权证》等证书；自2016年9月26日起由不动产登记中心统一受理不动产登记业务；自2016年9月26日起，在市辖区内实施不动产统一登记发证工作，颁发新证；不动产统一登记工作由市国土资源局负责实施，市不动产登记中心具体负责办理不动产登记有关业务工作等。原告于2018年9月10日取得涉案房屋的《不动产权证书》。本院认为，本案的争议焦点是：一、被告是否存在逾期办证及是否应承担逾期办证的违约责任；二、原告主张的逾期办证违约金数额及要求退还可视对讲机、电信建设费、电话入网安装费的费用是否应予以支持。1关于被告是否存在逾期办证及是否应承担逾期办证违约责任的问题。原、被告签订的《合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，原告已依约交付房款，被告应依约履行办证义务。原、被告庭审均确认，原告于2015年1月28日与被告办理房屋交接手续，但被告举证其在2013年10月30日已通知原告接收房屋，因原告自身原因推迟接收，且根据双方签订的《合同》附件七补充合同第四条的约定，原告认可被告于2015年10月30日向其交付该房屋，并向海南大祥物业服务有限公司文昌分公司交付自2013年11月1日起的物业费。故，涉案房屋的交付时间应为2013年10月30日。被告应依照《合同》约定，自房屋交付之日720日内即2015年10月20日前为原告办理房屋权属证书。文昌市人民政府于2016年9月23日起停止受理土地、房屋、林权、海域使用权登记业务，被告未依约为办理涉案房屋的《房屋所有权证》，故，被告应承担《不动产登记条例》出台前即自2015年10月21日起至2016年9月22日止的逾期办证违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”和《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的文件。”的规定，办理房屋权属证书包括土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业负有协助义务。被告有协助原告办理房屋所有权证及国有土地使用权证的义务，但该义务的履行很大程度上依赖并取决于政府部门的相关产权登记机构。由于文昌市从2016年9月26日起实施不动产统一登记，原房屋所有权证及国有土地使用权证不再办理，合并为不动产权证。被告只能协助原告按照不动产权证书办理的程序和要求，重新组织材料另行向相关部门申请办理。被告重新整理资料办理不动产权应当有期限，结合涉案《合同》第十五条约定“在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在540日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。”，因该土地使用权证现已停止办理，与房屋所有权证一起合并为办理不动产权证。因此，该540日的办理土地使用权证期间应当计入办理不动产权证的办证期间，即被告应自2016年9月26日起增加540日办证期间至2018年3月19日止。原告在2017年12月26日收到被告要求其提交办证所需材料的通知后，直至2018年3月3日才全部提交完毕，因原告逾期提交材料的天数即66天，应从上述办证期间中予以顺延，即不动产登记条例出台后的办证期间应至2018年5月22日止。综上，原告于2018年9月10日取得涉案房屋的《不动产权证书》，被告应分别承担《不动产登记条例》实施前后的逾期办证违约责任，即自2015年10月21日起至2016年9月22日止及自2018年5月23日起至2018年9月9日止的逾期办证违约责任。2关于原告主张的逾期办证违约金数额及要求退还可视对讲机、电信建设、入网安装费的费用是否应予以支持的问题。被告未依《合同》约定履行办证义务，应依法承担自2015年10月21日起至2016年9月22日止及自2018年5月23日起至2018年9月9日止的逾期办证违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……。”的规定及其《合同》第十五条的约定，被告应向原告支付的逾期办证违约金为21,056元【235,000元×0.0002×（338天+110天）】，原告超出上述金额的逾期办证违约金主张，本院不予支持。原告要求被告退还可视对讲机、电信建设费、入网安装费的费用共计900元，电信建设费用等为小区整体项目建设，原告未提供被告未进行安装及是否因被告原因导致未安装的证据。因此，原告的该主张，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告武汉鑫源房地产开发有限公司应向原告邓玉红支付逾期办证违约金21,056元，限于本判决生效之日起五日内一次性付清；二、驳回原告邓玉红的其他诉讼请求。如果被告武汉鑫源房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1485.65元（该款项原告已预缴），由原告邓玉红负担1040.65元，由被告武汉鑫源房地产开发有限公司负担445元，应于本判决生效之日起五日内一次性向本院缴付；对原告多缴付的受理费445元，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长 符 娟人民陪审员 唐怀仙人民陪审员 梁振忠 二〇一九年六月十九日法官 助理 吴育才书 记 员 陈文乃附：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的文件。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。