广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初11854号原告（反诉被告）彭某某，男，汉族，某年某月某日出生，身份证登记住址广东省深圳市宝安区。委托代理人蔡某某，广东某某律师事务所律师。被告（反诉原告）郑某某，男，汉族，某年某月某日出生，身份证登记住址广东省普宁市。被告胡某某，男，汉族，某年某月某日出生，身份证登记住址广东省博罗县。共同委托代理人孟某某，某某律师事务所律师。共同委托代理人陆某某，某某律师事务所实习律师。第三人深圳市某某发展有限公司，住所地深圳市龙华区。法定代表人李某某。委托代理人常某某，广东某某律师事务所律师。原告彭某某诉被告郑某某、胡某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告提起反诉并申请追加第三人深圳市某某发展有限公司（以下简称某某公司）为本案第三人，本院准许并决定合并审理。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人蔡某某，被告郑某某、胡某某及共同委托代理人孟某某、陆某某，第三人委托代理人常某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于深圳市龙岗区某某厂房加宿舍物业共计建筑面积约9300平方米房屋出租给被告使用，租期自2016年12月20日起至2023年11月30日止，月租金24万元，被告应将每月租金总额于当月10日前付清，否则原告有权按日加收拖欠总额的千分之二作为滞纳金，如拖欠房租达2个月未付，原告有权单方终止租赁合同且无需支付被告任何赔偿，原告可重新出租或者管理该物业。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，但被告并未按照合同约定按时足额向原告支付2018年3月份、4月份的租金共计48万元。在此期间，原告催促被告付清租金及滞纳金，被告不予理会。现原告向法院起诉，请求法院判令：1.确认原告与两被告于2016年12月21日签订的《房屋租赁合同》于2018年5月4日解除；2.两被告向原告支付自2018年4月租金24万元及2018年2月份拖欠租金的滞纳金14400元、2018年3月份拖欠租金的滞纳金28800元、2018年4月份拖欠租金的滞纳金（自2018年4月11日起计算至被告付清租金之日止，暂计至2018年5月15日为16800元）；3.两被告立即从深圳市龙岗区某某厂房及宿舍物业搬离，并将深圳市龙岗区某某厂房及宿舍物业交还原告；4.两被告向原告支付深圳市龙岗区某某厂房及宿舍的房屋占有使用费（按双方租赁合同约定的租金标准自2018年5月1日计算至被告完全搬离及交还房屋之日止）；5.本案诉讼费由两被告承担。被告郑某某请求法院驳回原告全部诉讼请求，称双方于2016年12月21日签订的租赁合同系双方真实意思表示，该合同合法有效，租赁期限未满，双方应当继续履行。被告没有违约行为，被告已将案涉某某厂房及宿舍转租给第三人；拖欠原告租金并非被告的责任，第三人亦拖欠被告租金。关于原告所主张的2018年4月的租金，根据（2018）粤0307民初某某号民事判决书案查明的事实，第三人代被告郑某某向原告支付完毕。关于原告主张的滞纳金计算标准，应当按照（2018）粤0307民初某某号民事判决书调整后的日万分之二计算；关于房屋占有使用费，（2018）粤0307民初某某号民事判决书判决第三人从2019年4月起向被告郑某某支付占有使用费，被告郑某某无需向原告支付占有使用费；关于原告主张被告郑某某腾房，目前案涉房屋由第三人占有使用，被告郑某某并未占用房屋。被告胡某某辩称其并非租赁合同当事人，其无需承担任何责任。被告郑某某反诉称，其与与原告于2016年12月21日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合同合法有效；其在履行合同过程中不存在违约行为，现租赁合同未到期，双方应继续履行合同。被告郑某某于2017年7月24日与第三人某某公司签订《房屋租赁合同》，将物业转租给第三人作办公商业用途，月租金34万元，原告对此知情并同意被告郑某某的转租行为。由于原告的原因导致第三人未支付租金给被告郑某某，故被告郑某某未向原告支付租金；现被告郑某某已经向法院起诉第三人要求其支付租金。被告郑某某因原告和第三人的原因遭受了严重的租金损失，若原告提供的物业符合租赁合同约定过的用途，被告郑某某与第三人的租赁合同即可正常履行。第三人所缴纳的租金为被告郑某某预期可得利益。根据租赁合同第十一条的约定，因原告未能提供符合租赁合同用途的物业给被告郑某某，违反了合同约定，且原告于2018年5月1日向被告郑某某发函要求解除租赁合同；故根据法律及合同约定，原告应当赔偿被告郑某某因其违约所导致的租金损失共计156万元（暂计至2018年7月31日）。综上，被告郑某某提起反诉，请求法院判令：1.被告郑某某与原告之间的《房屋租赁合同》有效，双方应当继续履行合同；2.原告赔偿被告郑某某的租金损失156万元；3.本案诉讼费由原告承担。原告针对被告反诉答辩称，被告拖欠原告2018年3月和4月的租金，构成根本违约；原告据此解除合同，于法有据。被告的反诉请求，没有法律依据，请求法院予以驳回。第三人称，其于2018年5月15日向原告支付的48万元系其与原告口头约定的房屋占有使用费，不是被告郑某某所称的代其向原告支付的租金。原告向法庭提交提供土地办厂协议书、建设工程规划许可证（某某厂房、宿舍）、建设工程竣工验收证书（某某厂房、宿舍）、房地产转让协议书、授权委托书、现业主身份证、历史遗留申报收件回执、消防备案受理凭证、原告与业主签订的《房屋租赁合同》、原告与被告签订的房屋租赁合同、租金催缴通知书及欠费清单，解除《房屋租赁合同》通知书，邮政快递及查询单、短信截图、微信截图、某某银行交易明细单等证据；两被告对两份《房屋租赁合同》、某某银行交易明细单的真实性认可，对其他证据的真实性不认可；第三人对原告提交的证据没有异议。两被告向法庭提交被告与第三人签订的《房屋租赁合同》、原告与被告胡某某微信聊天记录截图、原告与被告郑某某微信聊天记录截图、关于违反《租赁合同》约定的函、案件受理通知书、传票、诉讼费收据、第三人员工戴某某与胡某某的微信聊天记录截图、（2018）粤0307民初某某号民事判决书、北京银行电子回单、消防部门向法院的回函等证据；原告对《房屋租赁合同》、案件受理通知书、传票、诉讼费收据、（2018）粤0307民初某某号民事判决书、北京银行电子回单、消防部门向法院的回函的真实性认可，对其他证据的真实性不认可；第三人对《房屋租赁合同》、关于违反《租赁合同》约定的函、案件受理通知书、传票、诉讼费收据、第三人员工戴某某与胡某某的微信聊天记录截图、（2018）粤0307民初某某号民事判决书、北京银行电子回单、消防部门向法院的回函的真实性认可，对其他证据的真实性不认可。第三人未向法庭提交证据。经审理查明，本案所涉房屋系深圳市龙岗区某某厂房加宿舍物业共计建筑面积约9300平方米房屋，于1991年由某某发展公司（后更名为深圳市某某股份合作公司）与某某实业公司合建，双方签有《提供土地办厂协议书》。2009年7月30日，某某实业公司委托蔡某某与案外人王某某、胡某某签订《房地产转让协议书》，约定某某实业公司将其拥有的案涉房屋的所有权利以及其在《提供土地办厂协议书》中的所有权利转让给案外人王某某、胡某某；深圳市某某股份合作公司在《房地产转让协议书》上盖章确认同意。后案外人王某某、胡某某为案涉房屋申报了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑，案涉房屋具有相应的建设工程规划许可证。2016年12月21日，原告彭某某与被告郑某某签订《房屋租赁合同》，约定原告将案涉房屋出租给被告郑某某使用，租期自2016年12月20日起至2023年11月30日止，月租金24万元，租期内租金递增，被告郑某某应将每月租金于当月10日前付清，否则原告有权按日加收拖欠总额的千分之二作为滞纳金；如拖欠房租超过一个月，原告有权终止本合同并如数追缴拖欠租金；如拖欠房租达到两个月（60天）不付，原告有权单方终止租赁协议，无需支付被告郑某某任何赔偿，有权重新出租或管理该物业；合同签订时被告郑某某需向原告支付120万租赁保证金，合同期满被告郑某某交清其费用后原告将该保证金退还；如被告郑某某无故提前解除合同、超过2个月（或60天）未付房屋租金的或未按合同约定履行合同条约，原告不予返还保证金；租赁期间，被告郑某某如欲将租赁房屋转租给第三方使用，合同不可超过本合同的使用日期及用途；在合同日期不变的情况下，被告郑某某可以直接与第三方签订租赁合同。被告胡某某亦在该合同末尾“乙方”处签字按手印。合同签订后，原告依约向被告郑某某交付案涉房屋及宿舍；被告郑某某向原告支付租赁保证金120万元。2016年12月30日，原告与案外人王某某、胡某某签订《房屋租赁合同》，约定案外人王某某、胡某某将案涉房屋出租给原告彭某某使用，租期自2017年11月10日起至2023年11月30日止，月租金23万元，租期内租金递增，被告郑某某应将每月租金于当月20日前付清，否则原告有权按日加收拖欠总额的千分之二作为滞纳金；租赁期间，原告彭某某如欲将租赁房屋转租给第三方使用，合同不可超过本合同的使用日期及用途；在合同日期不变的情况下，原告彭某某可以直接与第三方签订租赁合同。2017年7月24日，被告郑某某与第三人某某公司签订《房屋租赁合同》，约定被告郑某某将上述案涉房屋出租给第三人某某公司使用，租期自2017年7月17日起至2023年11月30日止，月租金34万元，租期内租金递增，第三人某某公司应将每月租金于当月10日前付清，否则被告郑某某有权按日加收拖欠总额的千分之二作为滞纳金；如拖欠租金超过一个月，被告郑某某有权终止本合同并如数追缴拖欠租金；如第三人拖欠房租达到2个月（60天）不付，被告郑某某有权单方终止租赁协议，保证金不退，无需支付第三人任何赔偿，重新出租或管理该物业。2018年2月底前，被告郑某某均按合同约定向原告彭某某交付租金。2018年3月12日，被告郑某某向原告支付2018年2月份的租金。2018年5月3日，被告郑某某向第三人发送《解除通知书》。2018年5月4日，原告向被告郑某某、胡某某发送《解除通知书》。2018年5月9日，被告郑某某向原告彭某某支付2018年3月份的租金。2018年5月12日，原告向第三人发送《腾出并返还某某厂房、宿舍通知书》。2018年5月15日，第三人某某公司通过某某银行向原告彭某某转账48万元，用途为“付某某某某厂房及宿舍2018年4月至5月租金”。2018年6月至2019年3月，第三人按照原告与被告郑某某所签《房屋租赁合同》约定的租金标准向原告支付租金。后被告郑某某及第三人均未向原告支付租金。目前，案涉房屋由第三人占有使用。另查明，被告郑某某在本案原告起诉后于2018年8月30日向本院另案起诉本案第三人某某公司，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》、第三人支付其拖欠的租金292万元以及滞纳金、第三人腾房并交还其房屋等。2019年4月1日，本院作出（2018）粤0307民初某某号民事判决书，判决：1.解除被告郑某某与第三人于2017年7月24日签订的《房屋租赁合同》；2.第三人腾退房屋并交还给被告郑某某；3.第三人支付被告郑某某拖欠租金1432703.87元及滞纳金；4.被告不予返还第三人已缴纳的保证金204万元……。后第三人不服该判决，提起上诉；该上诉案件尚在审理中。现原告向法院提出上述诉讼请求；被告郑某某提出上述反诉请求。本院认为，首先，关于被告胡某某是否系《房屋租赁合同》的当事人。虽然被告胡某某在该合同末尾“乙方”处签名按手印，但从案涉房屋租金的交付情况以及被告郑某某的转租等行为来看，被告胡某某自称其并非合同一方当事人、其仅为被告郑某某的合作伙伴，符合事实，本院予以采信。故被告胡某某非租赁合同关系当事人，无需就案涉房屋租赁合同承担任何责任。其次，关于原告彭某某与被告郑某某所签《房屋租赁合同》的法律效力。案涉房屋具有相应的建设工程规划许可证，原告从房屋所有权人处承租后，依照合同约定有权转租，故原告与被告所签《房屋租赁合同》合法有效。再次，关于原告是否有权于2018年5月4日单方解除其与被告郑某某签订的《房屋租赁合同》。原告于2018年5月4日向被告郑某某发送的《解除通知书》中所称“贵方应将每月租金总额于当月10号前交清，否则我方有权按日加收拖欠总额的千分之二作为滞纳金，如拖欠房租达到2个月不付，我方有权单方面终止租赁协议，没收租赁保证金（押金），无需支付贵方任何赔偿，重新出租或管理该物业。”；根据本院查明的租金交付情况，2018年2月份的租金由被告郑某某在2018年3月12日交纳，延迟交付30天，2018年3月份的租金由被告郑某某在2018年5月9日交纳，延迟交付59天，被告郑某某迟延交付2018年2月和3月的租金属实，但并未达到《解除通知书》中所称“拖欠房租达到2个月不付”的条件；故原告于2018年5月4日单方解除租赁合同不符合合同约定，该通知书不具备法律效力，原告无权于2018年5月4日单方解除《房屋租赁合同》。从次，第三人2018年5月12日收到原告发送的《腾出并返还某某厂房、宿舍通知书》后，于2018年5月15日向原告转账48万元以及后续按原告与被告郑某某所签《房屋租赁合同》约定的租金标准向原告转账的行为，应视为次承租人请求代承租人支付欠付租金以抗辩出租人合同解除权的行为，故2019年3月前，原告与被告郑某某的租赁合同有效；原告要求被告郑某某支付2018年4月份租金，本院不予支持。2019年3月之后，被告郑某某及第三人均未向原告支付租金，至原告起诉之时，被告郑某某拖欠原告的房租已超过2个月，合同约定的解除条件已满足，故本院解除原告与被告郑某某签订的《房屋租赁合同》；同时，依照房屋租赁合同约定，被告郑某某支付的租赁保证金120万元，原告无需返还。最后，关于原告主张其未按时收到2018年2月、3月、4月份租金产生的滞纳金，应当由被告郑某某依照合同约定给付；关于滞纳金计算标准，合同约定为日千分之二，约定过高，本院酌情调整为日万分之二；故被告郑某某应向原告支付2018年2月份拖欠租金产生的滞纳金1440元（240000元×30天×0.0002/天）、2018年3月份拖欠租金产生的滞纳金2832元（240000元×59天×0.0002/天）、2018年4月份拖欠租金产生的滞纳金1680元（240000元×35天×0.0002/天）。因租赁合同解除，被告郑某某应将案涉房屋交还原告；因被告郑某某未实际占用房屋，故原告要求其搬离的诉讼请求，没有事实依据。关于房屋占有使用费，被告郑某某承担交还原告房屋的责任，故被告郑某某应当向原告支付案涉房屋的占有使用费，从2019年4月1日起按合同约定租金标准支付至被告郑某某交还房屋之日止。被告郑某某反诉主张继续履行合同，本院不予支持。被告郑某某称原告提供的房屋不符合租赁合同约定的用途，其没有证据证明存在该事实，故其反诉主张原告赔偿其租金损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，经合议庭评议，判决如下：一、解除原告彭某某与被告郑某某于2016年12月21日签订的《房屋租赁合同》；二、被告郑某某于本判决生效之日起三日内向原告支付拖欠2018年2月欠租金产生的滞纳金1440元、拖欠2018年3月份租金产生的滞纳金2832元、拖欠2018年4月份租金产生的滞纳金1680元；三、被告郑某某于本判决生效之日起三日内向原告交还位于深圳市龙岗区某某厂房加宿舍物业共计建筑面积约9300平方米房屋；四、被告郑某某于本判决生效之日起三日内向原告支付案涉房屋的占有使用费（从2019年4月1日起计算至被告郑某某交还房屋之日止，2019年4月1日至2020年12月20日为264000元/月，2020年12月21日至2023年11月30日为295680元/月）；五、驳回原告其他诉讼请求；六、驳回被告郑某某全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5492元及反诉费18840元，由原告承担5375元，被告承担18957元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  艾小亮人民陪审员  邬 慧人民陪审员  向必锋二〇一九年六月十八日书 记 员  肖 锦