广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初517号原告：惠州市惠阳区良井镇桥背村上下塘经济合作社，住所地：广东省惠州市惠阳区。法定代表人：杨平忠，社长。委托诉讼代理人：卢建君，广东增华律师事务所律师。委托诉讼代理人：安俊，广东增华律师事务所律师。被告：深圳市诚信兴投资有限公司，住所地：广东省深圳市宝安区。法定代表人：张领旗。委托诉讼代理人：刘迪友，广东淳锋律师事务所律师。原告惠州市惠阳区良井镇桥背村上下塘经济合作社（以下简称“上下塘合作社”）诉被告深圳市诚信兴投资有限公司（以下简称“诚信兴公司”）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月23日公开开庭进行了审理。原告上下塘合作社的法定代表人杨平忠及其委托诉讼代理人安俊、被告诚信兴公司的法定代表人张领旗及其委托诉讼代理人刘迪友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原告上下塘合作社与被告诚信兴公司于2016年11月5日签订的《租地合同》；2.判令被告诚信兴公司立即向原告支付计至2018年12月的租金与管理费共计393246元(开庭时，原告将租金和管理费变更为计至2019年2月);3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：为了更好地发展村合作社的经济，增加合作社收入，原、被告经协商于2016年11月5日签订《租地合同》，约定:由原告将其合法拥有的位于惠州市惠阳区××北××村××一块面积为10645平方米的工业用地租给被告使用，租赁期限自2017年5月l日起至2037年4月31日止，租金为每平方米每月1.85元(含管理费)起分阶段五年递增一次。合同签订后，原告依约将土地交付给被告使用，但被告至今只向原告支付79386元租金，余下租金虽经原告多次追讨未果。综上所述，原告认为被告的行为已完全丧失商业诚信，构成严重违约且损害原告的合法权益。为此，根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特提起诉讼，请求依法判决。原告对其诉讼主张提供如下证据：1.广东省农村集体经济组织证明书；2.组织机构代码证；3.杨平忠身份证；4.租地合同；5.对账单；6.国有土地使用证；7.解除租地合同通知函；8.邮寄快递回执；9.营业执照；10.法人代表证明书；11.不动产权证。被告辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回。一、原被告于2016年11月5日签订的租地合同属于双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应遵守。合同约定，原告应配合被告办理相关报建、消防、环保、水电、营业执照等手续，费用由被告支付。但是，合同签订后，原告将过期的土地使用证交给被告，隐瞒该土地与邻村纷争的事实，导致被告无法办理报建手续，进而导致无法按施工进度进行开发建设。原告怠于履行义务，构成违约，给被告造成巨大的经济损失。现在租赁合同合法有效的情况下，原告应继续履行合同义务，协助被告办理报建等相关手续。二、原告称被告拖欠租金，与事实不符。正如上述分析，因原告的原因和过错，造成被告迟迟未能办理报建等相关手续，鉴于此，原告与被告商定在原告未办理报建手续前，原告不能收取租金，待办理了相关政府报建等手续后，原告才恢复向被告重新计算并收取租金。现被告因原告之过错，还未得到政府的报建许可，因此，根据当时的约定，原告要求被告支付租金与事实不符，被告不存在拖欠租金的事实。被告对其抗辩提供如下证据：1.租地合同律师见证书；2.录音录像资料；3.预借款收据。本院经审理认定事实如下：2016年11月5日，原被告签订一份《租地合同》，约定：原告将位于良井镇××××村的面积为10645平方米的国有工业用地出租给被告使用，租赁期限自2017年5月1日至2037年4月31日（实应为4月30日），共20年，合同期满后，租期自动顺延至2057年4月30日。合同第六条租金计算方式：第一个五年（2017年5月1日至2022年4月30日）每平方米每月1.85元（其中租金1.11元，管理费0.74元）；……。合同第七条付款方式：被告在每年6月30日前一次性付清上半年租金及管理费，12月30日前一次性付清下半年租金及管理费。如被告延迟1个月未付租金及管理费，原告可按欠款金额收取按每月千分之五滞纳金，如连续延迟或累计超过6个月，原告有权解除合同并收回土地，地上所有建筑物及一切无条件归原告所有。第八条交付使用条件：1.原告在签订合同前已经完成清理地面作物，交付被告使用。2.被告必须保证本宗土地交付使用一年内兴建厂房，否则，原告可终止合同。第九条双方责任：1.原告出租的土地必须权属清晰，四至界线分明，签订合同时原告必须提供土地红线图，承担土地管理部门确认的地块放线。2.原告有义务协助被告并以原告名义办理本宗土地租赁有关合法手续，办理国家法律法规规定的报建、消防、环保、水电、营业执照等相关手续，费用由被告支付。……4.双方必须遵守合同，未经双方协商一致任何一方不得擅自更改，若原告在合同期满前无故终止合同，必须赔偿被告所有经济损失，包括厂房建筑的成本和拆搬迁工厂引起的所有费用（以终止合同日期厂房建筑的成本和搬迁费用为准）；若被告提前终止合同，应在终止前6个月以书面形式通知原告并缴清一切费用，所有地面建筑固定物、不动资产无偿归原告，动产归被告所有。5.如因原告土地权属发生纠纷导致合同无效或无法履行，造成被告损失的，由原告赔偿一切经济损失。被告在建厂期间，如果土地权属有争议，受到其他村民的干扰，造成停工、停建，合同无法执行，给被告带来经济损失，原告必须按被告投资资金总金额赔偿给被告。被告在建厂期间，原告不得以任何理由和借口收回土地使用权或转租、转卖他人，否则，原告必须赔偿被告所有经济损失。……7.在租赁期限内，因不可抗拒的原因（如战争、天灾），致使双方解除合同，由此造成的经济损失互不承担责任。《租地合同》还对双方的其他权利义务进行了约定。原告上下塘合作社（即村小组）共有33户人，其中31个户代表在租地合同上签字同意。《租地合同》签订后，被告于2017年3月7日转账支付给原告两个月租金（含管理费）共39386.50元。被告在对涉案土地进行勘探时，相邻村民对土地权属主张权利，致原告村民与相邻村民产生争执。2017年8月29日，被告向原告转账支付40000元，原告出具给被告的票据中记载“今收到诚信兴投资有限公司交来我小组工业用地出租款（预借款）40000元”。此款系因原告村民与邻村村民因土地权属争执引起打架，原告村民将邻村村民打伤，为赔偿邻村村民的医疗费等费用，被告以借款方式向原告支付的款项。原告出租的土地用途为国有工业用地，使用权类型为划拨，使用面积10645平方米。被告在进行厂房报建时，因国有土地证为旧证而无法报建，原告经向国土部门申请，国土部门于2017年12月21日重新签发不动产权证书，不动产权证书载明的土地面积为9824平方米。现出租的土地未构建建筑物。原告以被告未付租金为由，于2018年6月30日向被告邮寄《租地合同解除通知函》。对于被告拖欠租金的原因，被告向本院提供三段原告法定代表人杨平忠与被告法定代表人张领旗等人谈话的录音录像资料，录音录像的主要内容：1.因原告的国有土地使用证为旧证，需要更换新证，更换新的不动产权证后，又因办理报建遇到障碍，双方曾就租金问题协商一致，即办好报建后重新算租金，此前拖欠的租金不再计付；2.原告在起诉前，曾提出与被告解除租赁合同，原告初步提出补偿50万元给被告，后因原告村民反对从而未能协商一致。被告认可该录音录像资料系原告起诉后录制。本院认为，本案属于土地租赁合同纠纷。原被告签订的《租地合同》，属于双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，并经村小组超过三分之二以上村民代表同意，合法有效，应受法律保护。本案争议的焦点有二：一是《租地合同》应否解除；二是被告是否应向原告支付截至2019年2月的租金（含管理费）。关于第一个争议焦点，本院认为《租地合同》应当予以解除，理由如下：一、原被告签订的《租地合同》第八条约定，“乙方必须保证本宗土地交付使用一年内兴建厂房，否则，甲方可终止合同。”合同签订初期，因涉案土地证书需要更换新证才能办理报建，2017年12月21日已经更换新证，在扣除办证的期间后，至今又超过一年多，仍未能办理报建，未兴建厂房，根据合同约定，原告可终止合同。二、根据被告提供的录音录像资料内容，双方在本案诉讼前虽然就租金问题协商一致，即办好报建前免除被告拖欠的租金，待办好报建之后再重新计算租金。但是，对于为何未能办理报建，以及何时才能办好报建，双方均未能提供证据证明。在长期未能办理报建的情况下，如不解除合同，根据“未办好报建前免收租金”的口头协议，将导致原告长期无法收取租金，被告也无法利用土地，双方不能实现合同目的，并且造成社会资源的严重浪费。因此，原告请求解除合同的理由正当，本院予以支持。关于第二个争议焦点，被告是否应向原告支付截至2019年2月的租金（含管理费）问题。本院认为，被告无须向原告支付截至2019年2月的租金，理由如下：一、被告在合同签订初期不支付租金，是因为原告的土地与邻村存在纷争，被告在对土地进行勘探时，原告村民与邻村村民发生争执，致被告无法正常使用土地。二、原告的土地证因系旧证，办理报建需要更换新证，更换新证经过半年多时间，在此期间被告无法正常使用土地。从2017年8月29日被告向原告支付40000元，原告出具给被告的票据载明“今收到诚信兴投资有限公司交来我小组工业用地出租款（预借款）40000元”来看，在更换新不动产权证期间，被告向原告付款属于“预借款”，而不是支付租金，可以印证原告是认可换证期间免租金的。三、更换新证后，办理报建遇到障碍。根据被告提供的录音录像资料，证明双方在诉讼前曾对租金进行协商并达成协议，即在办好报建前，原告同意拖欠的租金不再计付。该口头协议属于双方对合同条款的变更，应属有效。报建手续至今未办妥，解除合同非完全责任于被告，因此原告诉请被告支付租金的理由不充分，本院不予支持。至于被告通过预借款的形式支付给原告的40000元，因被告未提起反诉，本案不作处理，被告可另循合法途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条、第一百一十条，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告惠州市惠阳区良井镇桥背村上下塘经济合作社与被告深圳市诚信兴投资有限公司于2016年11月5日签订的《租地合同》；二、驳回原告惠州市惠阳区良井镇桥背村上下塘经济合作社的其他诉讼请求。本案受理费7198元（原告已预交），由原告负担3599元，被告负担3599元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  钟新华审 判 员  魏智斌人民陪审员  陈小燕二〇一九年六月四日书 记 员  吴惠婷书 记 员  许志尚