广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0503民初429号 原告：北海嘉景房地产开发有限公司，住所地北海市上海路88号恒大名都25幢4层，统一社会信用代码：91450500664834956R。 法定代表人：沈治国，总经理。 委托诉讼代理人：梁周，男，该公司法务主管。 被告：牛作伟，男，1987年11月15日出生，汉族，住河南省虞城县。 原告北海嘉景房地产开发有限公司（以下简称嘉景公司）与被告牛作伟商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月19日受理后，依法适用普通程序于2019年4月24日公开开庭进行了审理，原告嘉景公司的委托诉讼代理人梁周到庭参加诉讼，被告牛作伟经本院合法传唤，到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告嘉景公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2016年5与23日签订的《商品房买卖合同》；2、被告协助原告办理注销北海市银海区北海恒大名都12幢1单元1103号房的预售合同登记备案证明（登记编号201605250579）并注销预购商品房预告登记【编号：N北房预2016字第020015号】；3、被告向原告支付违约金41842.1元。事实和理由：原被告于2016年5月23日签订《商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发的位于北海市银海区北海恒大名都12幢1单元1103号房，该商品房合计总价款418421元，被告采取银行按揭付款的方式支付房款。合同签订后，被告向原告支付了首期房款50210元，原告于2016年5月27日办理了预售合同备案登记，并于2016年6月3日办理了不动产登记证明。2016年5月24日，被告与华夏银行股份有限公司南宁分行（以下简称华夏银行南宁分行）签订《个人房屋抵押借款合同》，被告向华夏银行南宁分行借款290000元，原告作为保证人。现由于被告多次逾期未按时偿还银行贷款，导致原告承担了保证责任，根据《商品房买卖合同》附件四第一条第（一）款第5项第（1）点的约定，原告有权解除合同，买受人所缴全部款项作为违约金不予退还。鉴于被告交付的首期房款较高，原告主动将违约金调整为购房总款的10%。为维护原告的合法权益，故诉至法院解决。 原告对其主张在举证期限内提供的证据有： 一、《商品房买卖合同》（销售合同编号：YS00024742）、《北海市商品房预售合同登记备案证明》、《预购商品房预告登记》，拟证实原被告之间存在商品房买卖的法律关系，涉案房屋已办理预售合同登记备案证明并办理了预购商品房预告登记； 二、《个人房屋抵押借款合同》，拟证实被告向华夏银行南宁分行借款29万元，原告作为保证人； 三、《开发商履行担保责任通知函》、《代偿证明》，拟证实被告逾期偿还银行贷款，华夏银行南宁分行从原告银行账户划扣294297.28元，原告承担了保证责任。 被告牛作伟未作答辩，在举证期限内亦未提供证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告牛作伟经本院合法传唤，既不答辩也未到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以确认。 综合全案证据，本院确认以下事实： 2016年5月23日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》（销售合同编号：YS00024742），双方约定：被告购买原告开发的位于北海市银海区北海恒大名都12幢1单元1103号房，商品房建筑面积共69.19平方米，商品房总价款为418421元；被告采取银行按揭付款的方式付款，2016年5月24日前支付首期房款128421元，余款29万元向贷款机构申请贷款发放；双方还在《商品房买卖合同》附件四第一条第（一）款第5项第（1）点中约定，在《房地产权证》办理完毕前，被告未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致原告承担保证责任的，原告有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，被告所交的全部房款作为违约金不予退还。同时被告必须在原告履行其保证责任后30天内，协同原告到房管局办理有关解除合同的手续。合同签订后，被告向原告交纳首付款50210元，并于2016年5月24日与华夏银行南宁分行签订一份《个人房屋抵押借款合同》，约定：被告向华夏银行南宁分行贷款290000元，期限为30年，原告作为被告贷款的保证人。2018年9月7日，华夏银行南宁分行向原告发出开发商履行担保责任告知函，告知被告多次未偿还银行贷款本息，并要求原告承担保证责任，随后华夏银行南宁分行从原告银行账户中共划扣294297.28元。 2016年5月27日，原告为上述商品房买卖合同办理备案登记手续，预售备案登记编号为201605250579，并于2016年6月3日办理了预购商品房预告登记，登记编号为N北房预2016字第020015号。 本院认为，原、被告经自愿协商签订的《商品房买卖合同》（编号：YS00024742）系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。根据商品房买卖合同约定，被告未按期偿还银行贷款，导致原告承担保证责任并向华夏银行南宁分行偿还被告贷款本息294297.28元，被告的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定以及双方签订的《商品房买卖合同》附件四第一条第（一）款第5项第（1）点中的约定，原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求被告协助办理注销上述合同预售备案登记手续并注销预购商品房预告登记，有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”以及第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……”的规定，原告要求被告承担违约责任，并以实际损失为基础，主动将买受人所交全部款项作为违约金不予退还调整为按房屋总价的10%要求被告支付违约金41842.1元，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告北海嘉景房地产开发有限公司与被告牛作伟于2016年5月23日签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号：YS00024742）； 二、被告牛作伟协助原告北海嘉景房地产开发有限公司办理注销北海市银海区北海恒大名都12幢1单元1103号房的预售合同登记备案证明（登记编号：201605250579）并注销预购商品房预告登记【登记编号：N北房预2016字第020015号】； 三、被告牛作伟向原告北海嘉景房地产开发有限公司支付违约金41842.1。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费846元，由被告牛作伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费846元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  杨 明 审 判 员  黄之洋 人民陪审员  杨 文 二〇一九年六月十日 代书 记员  庞丽芬 附本判决书参照法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。