云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0802民初716号原告：普洱明宇汽车商贸有限公司，统一社会信用代码：9153080256007437L，住所地：普洱市思茅区北部区8号路南侧。法定代表人：肖德明，系公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王进，云南惠申律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：**，云南惠申律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：云南刀美兰文化产业有限责任公司，统一社会信用代码：91530000216560189L，住所地：昆明市新迎小区胜利花园11-14号。法定代表人：岩翁罕，系该公司董事长。委托诉讼代理人：周梦柔，云南天外天（西双版纳）律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。原告普洱明宇汽车商贸有限公司与被告云南刀美兰文化产业有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用简易程序于2019年4月10日公开开庭进行了审理。原告普洱明宇汽车商贸有限公司的委托诉讼代理人王进到庭参加诉讼，被告云南刀美兰文化产业有限责任公司的委托诉讼代理人周梦柔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告普洱明宇汽车商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告云南刀美兰文化产业有限责任公司赔偿原告投资损失1210223.00元（4584180×0.33×0.8）；2、由被告承担本案的全部诉讼费用。在诉讼过程中，原告对第1项诉讼请求变更为：请求判令被告云南刀美兰文化产业有限责任公司赔偿原告投资损失1310468.00元（4963895.00×0.33×0.8）。事实与理由：2011年4月21日被告云南刀美兰文化产业有限公司与成都军区房地产管理局普洱房地产管理处签订《军队房地产租赁合同》，合同约定被告的租赁期限为六年（自2011年到2016年），2015年10月1日，被告将其承租的土地转租给原告，并与原告签订了《租赁4Ｓ店协议》，约定被告将位于普洱市思茅区西侧（成滇字第4649-2号）场地9999平方米（约15亩）租赁给原告作为汽车销售使用，租赁期限为5年，自2015年10月1日至2020年9月30日，合同签订后原告在承租土地上进行了大量的投资开发建设，自2016年开始原告多次收到成都军区房地产管理局普洱房管处的通知承租期限已到，要求原告交还土地，此通知严重影响原告的经营，2017年12月成都军区房地产管理局普洱房管处向普洱市思茅区人民法院提起诉讼要求原告返还向被告承租的土地，2018年9月原告将承租的所有土地全部交还给成都军区房地产管理局普洱房管处。经申请鉴定，原告投资建设的建筑物价值为4584180.00元。原告认为,原告基于对被告的信赖承租土地，并在承租土地上进行大量的投资开发，而被告在明知自己无权出租土地到2020年的情况下，故意隐瞒事实，欺骗原告，致使原告大量的投资损失，严重侵害了原告的合法权益，为此原告依法向普洱市思茅区人民法院提起诉讼，希望人民法院依法公正审理、以维护原告的合法权益。被告云南刀美兰文化产业有限责任公司辩称：1、原告主体不适格，被告与肖德明个人签订的《租赁4S店协议》并非是原告，且从原告提供的《租赁4S店协议》可以看出首尾页乙方非同一人，遂无论该份合同是与谁签订，合同主体均非原告，根据合同相对性原则，原告并非本案适格的原告，其无权向被告主张权利；2、被告没有向原告赔偿损失的义务，被告与普洱房管处的土地租赁期限为9年双方最初有一份9年的租赁合同，后由房管处说收回总军区审核保管，在取回后就没有再向被告方返还上述合同，后因成都军区房地产管理局普洱房管处的合同管理需要，要求合同必须3年一签一审核，便约定9年租赁期限分为每3年再签一次，故事实上被告转租土地是在主合同的期限内；原告在与被告签订租赁协议的时候是时知被告与成都军区房地产管理局普洱房管处的租赁期限的，明知租赁土地的性质为军队房地产，在双方的租赁协议中也明确约定过地块的情况，被告在上述事实均不存在任何欺瞒，对租赁土地的投资开发也是原告自行决策的商业决断，不能将原告的商业投资风险转嫁由被告承担；原告在明知租赁土地性质为军区房地产的情况下，如仍坚持认为系被告欺骗、隐瞒事实，原告本身也对租赁具有较大过错，无权要求被告补偿其商业风险的损失；案涉租赁土地是因为军队政策需要而提前收回，并非因租赁合同约定的军事建设原因收回，故被告也不存在故意违约，被告无责任，不需承担赔偿责任；根据《租赁4S店协议》第五条第2款，如解除该合同，则乙方应当将房屋及地面上附着物原状返还被告，但原告未向被告返还，已构成违约，应当向被告承担违约责任；关于原告在诉状中提到的投资建设的建筑物鉴定价格，被告认为系单方行为作出，不予认可，申请由法院居中做鉴定。综上所述，原告不是本案适格原告，其没有权利要求被告承担其商业投资的风险，被告无赔偿损失的义务。故原告的起诉没有事实及法律依据，请求法院对原告诉讼请求予以驳回。原告普洱明宇汽车商贸有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据，被告云南刀美兰文化产业有限责任公司无证据提交。对原告提交的证据，本院认定如下：1、2015年10月1日，盖有云南刀美兰文化产业有限责任公司章、签有肖德明字样的《租赁4S店协议》1份4页，原告用以证明原告与被告之间存在合同租赁关系，租期到2020年9月届满这一事实。被告对该证据的真实性、合法性认可，对关联性不予认可，认为协议的合同主体是肖德明，并非原告，原告主体不适格。本院认为，该证据真实，来源形式为合法，与本案相关联，本院予以采信。2、2018年9月15日，昆明勤力资产评估有限公司出具的《资产评估报告》1份，原告用以证明截止拆除日原告投资建设的4S店资产价值为4963895.00元，被告应当根据合同履行期限，剩余期限等情况参照资产价值对原告的损失进行赔偿。被告对该证三性不予认可，认为该《资产评估报告》系原告单方作出，被告无法核实真实性及准确性，建议法庭不予认可，同时申请重新做鉴定。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条规定：“一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许。”，被告不认可该评估报告，认为是单方委托，因被告未提出相关证据进行反驳，且该资产评估是由有资质的机构作出，鉴定程序合法，故本院对评估机构确认的重置成本及损失率予以确认。双方签订的《租赁4S店协议》租期为5年（2015年10月1日至2020年9月30日止），该协议第四条第1项规定：“不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用的前提下，确实需要进行改造装修或者增扩设备，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿交给甲方。”、第五条第1项规定：“甲方因军事建设需要提前终止合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到通知之日三个月内将所承租的房地产交还军队，甲方有责任向乙方赔偿，赔偿方式为直接损失按使用年限折旧责任。”，评估机构确定的成新率均为65%以上，虽然与实物的成新率较为相符，但并未结合上述双当事人的约定及原告的实际使用年限只剩2年的因素，故成新率数据不符合双方合同的约定，本院不予采用。本院认为，原告与被告两次签订租赁合同约定的租赁期是2012年1月1日至2020年9月30日，原告于2018年9月已将场地返还原成都军区房地产管理局普洱房地产管理处，总租期为八年零九个月，原告实际使用了六年零九个月，未使年限二年，成新率应为23%。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月21日被告云南刀美兰文化产业有限责任公司与原成都军区房地产管理局普洱房地产管理处签订《军队房地产租赁合同》，合同约定：原成都军区房地产管理局普洱房地产管理处将位于普洱市思茅区（坐落号：成滇字4649-2号）、面积158866平方米的场地出租给被告云南刀美兰文化产业有限责任公司使用，租赁用途为改扩建4Ｓ车市12200平方米、租期自2011年10月1日起至2014年9月30日止，…。合同第十五条系附加条款，其中第一项约定：根据军区租（2011）38号批复，考虑至乙方必须按照甲方拟定的规划方案投资，一次性投资较大，本合同到期后再续签三年，…。云南刀美兰文化产业有限责任公司法定代表人岩翁罕于2011年10月8日与普洱明宇汽车商贸有限公司法定代表人肖德明签订了《军队房地产租赁合同》，将从成都军区房地产管理局普洱房地产管理处承租的位于普洱市思茅区南侧成滇字4649-2号、面积3333平方米的场地转租给普洱明宇汽车商贸有限公司法经营使用，双方约定租期为六年，自2012年1月1日起至2017年12月30日止，并约定了租金等内容。2014年10月20日，成都军区房地产管理局普洱房地产管理处向云南刀美兰文化产业有限公司发出通知：《军队房地产租赁合同》已于2014年9月30日到期，请于11月30日前将所承租的房地产按合同约定交还。云南刀美兰文化产业有限公司于2014年10月22日接收了该通知。2016年11月16日，成都军区房地产管理局普洱房地产管理处向普洱明宇汽车商贸有限公司法定代表人肖德明发出了将于2016年12月1日停水停电的通知。2015年10月1日，原告普洱明宇汽车商贸有限公司法定代表人肖德明与被告云南刀美兰文化产业有限责任公司签订了《租赁4S店协议》，该合同第一条规定：“甲方将承租军队坐落在云南省普洱市北部区8号路西侧（成滇字第4649-2号）场地9999平方米(约15亩）上共自建简易4S店7800平方米出租赁给乙方独立经营汽车销售及维护项目经营等综合使用，本次续签是继第一次（三年）租赁合同到期续签。”、第二条规定：“租期、租金及交纳办法。1、租赁期限为5年，自2015年10月1日至2020年9月30日，…；2、租金…。构成此租金因前期4S店三通一平等基础设施和部分简易设施由甲方投资，其他由乙方投资；3、…”、第五条规定：“合同解除与终止。1、甲方因军事建设需要提前终止合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到通知之日三个月内将所承租的房地产交还军队，甲方有责任向乙方赔偿，赔偿方式为直接损失按使用年限折旧责任。”。合同签订后，被告将其承租位于普洱市思茅区北部区8号路西侧（成滇字第4649-2号）场地9999平方米(约15亩）及在此场地上共建简易4S店7800平方米出租赁给原告经营汽车销售和维护项目经营等综合使用，原告在承租土地上进行了投资开发建设。自2016年开始原告多次收到成都军区房地产管理局普洱房地产管理处的通知承租期限已到，要求原告交还土地，2018年1月2日本院对成都军区房地产管理局普洱房地产管理处与云南刀美兰文化产业有限公司、普洱市普达汽车销售有限公司、普洱明宇汽车商贸有限公司等租赁合同纠纷一案立案，2018年5月11日本院作出（2018）云0802民初2号民事判决，认定成都军区房地产管理局普洱房地产管理处与云南刀美兰文化产业有限公司实际约定的租期截至2017年9月30日，本院判令由云南刀美兰文化产业有限公司、普洱市普达汽车销售有限公司、普洱明宇汽车商贸有限公司等共同向成都军区房地产管理局普洱房地产管理处返还本案涉案的租赁场地。2018年9月原告将承租的所有土地全部交还给成都军区房地产管理局普洱房地产管理处。2018年9月7日，原告普洱明宇汽车商贸有限公司单方委托昆明勤力资产评估有限公司评估。昆明勤力资产评估有限公司对原告在承租土地上进行投资开发建设的房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施资产损失市场价进行评估，该评估公司于2018年9月15日出具评估报告，该次评估涉及到房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施，其中：1、销售主厅、汽车展厅铺面的建筑面积2448.00平方米，重置成本为每平方米1590.00元，拆除损失率为92%；2、修理车间、仓库的建筑面积6621.00平方米、重置成本为每平方米365.00元，拆除损失率为88%；3、展厅内办公室（共2层）的建筑面积345.30平方米，重置成本为每平方米620.00元，拆除损失率为95%；4、东风风神汽车展厅后办公室（共2层）的建筑面积180.00平方米，重置成本为每平方米680.00元，拆除损失率为95%；5、汉腾汽车展厅内（共2层）的建筑面积72.10平方米，重置成本为每平方米650.00元，拆除损失率为95%；6、汉腾汽车修理车间内简易房的建筑面积90.00平方米，重置成本为每平方米205.00元，拆除损失率为88%；7、东风、奇瑞、汉腾等汽车展厅前水泥地面的面积2992.00平方米，重置成本为每平方米185.00元，拆除损失率为98%。本院认为，本案争议焦点是：一、原告主体是否适格；二、被告方是否应当赔偿原告方损失。一、原告主体是否适格。《中华人民共和国民法通则》第四十三条：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”，本案中，肖德明系原告的法定代表人，虽在与被告签订合同时未加盖原告公司的章，但其与被告签订合同时是履行原告公司的职务行为，且原告公司予以认可，根据上述法律和司法解释规定，原告是本案中适格主体。故本院对被告主张原告主体不适格不予支持。二、被告方是否应当赔偿原告方损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。”，成都军区房地产管理局普洱房地产管理处与被告云南刀美兰文化产业有限公司实际约定的租期截止于2017年9月30日，而原、被告约定的租赁截止日为2020年9月30日，成都军区房地产管理局普洱房地产管理处与被告云南刀美兰文化产业有限公司实际约定的租期届满后，成都军区房地产管理局普洱房地产管理处并未同意继续出租房屋，故原告与被告约定的超出都军区房地产管理局普洱房地产管理处与被告云南刀美兰文化产业有限公司实际约定的租期部分无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，被告在订立合同时明知出租场地剩余租期不足5年，仍与原告签订租期为5年的合同，且无证据证明已将该情形对原告进行了告知，造成原告提前返还租赁场地后，经营场所被返还都军区房地产管理局普洱房地产管理处造成原告损失，针对原告的损失，被告应当承担主要责任。原告明知租赁物为军队地产，会存在军事需要等因素被提前收回，仍与被告签订期限较长的租赁合同，且在签订过程中，未对被告享有的租期进一步进行核实，其亦存在一定的过错，亦应承相应的责任。结合本案案情，本院确定由被告对原告的损失承担百分之八十责任，由原告自行承担百分之二十的责任。关于被告应赔偿的损失认定问题。根据评估报告，原告的损失为：1、销售主厅、汽车展厅铺面的建筑面积2448.00平方米，重置成本为每平方米1590.00元，成新率23%、拆除损失率为92%，损失为823614.91元；2、修理车间、仓库的建筑面积6621.00平方米、重置成本为每平方米365.00元，成新率为23%、拆除损失率为88%，损失为489133.00元；3、展厅内办公室（共2层）的建筑面积345.30平方米，重置成本为每平方米620.00元，成新率为23%、拆除损失率为95%，损失为46777.79元；4、东风风神汽车展厅后办公室（共2层）的建筑面积180.00平方米，重置成本为每平方米680.00元，成新率为23%、拆除损失率为95%，损失为26744.4元；5、汉腾汽车展厅内（共2层）的建筑面积72.10平方米，重置成本为每平方米650.00元，成新率为23%、拆除损失率为95%，损失为10240.00元；6、汉腾汽车修理车间内简易房的建筑面积90.00平方米，重置成本为每平方米205.00元，成新率为23%、拆除损失率为88%，损失为3734.28元；7、东风、奇瑞、汉腾等汽车展厅前水泥地面的面积2992.00平方米，重置成本为每平方米185.00元，成新率为23%、拆除损失率为98%，损失为124763.41元。合计损失价值1525007.79元。根据双方的过错比例，被告应赔偿原告损失为1525007.79元×80%=1220006.23元，原告主张的超出部分费用，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条的规定，判决如下：一、由被告云南刀美兰文化产业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告普洱明宇汽车商贸有限公司损失1220006.23元；二、驳回原告普洱明宇汽车商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16594.21元，由原告普洱明宇汽车商贸有限公司负担814.15元，由被告云南刀美兰文化产业有限责任公司负担15780.06元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  李建华二〇一九年六月十日书记员  明佳浛