广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019)粤1971民初3497号原告：谭锋锋，男，汉族，1990年7月22日出生，住广东省连州市，委托代理人：宋双玉、宋玉兴，均系广东名成律师事务所律师。被告：肖承博，男，汉族，1986年7月6日出生，住东莞市南城区，原告谭锋锋诉被告肖承博房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年4月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人宋玉兴，被告肖承博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《房屋买卖合约》；2.被告返还原告定金15000元；3.被告赔偿原告已付居间报酬3000元；4.被告向原告支付违约金74600元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：经东莞市德融实业投资有限公司居间介绍，被告向原告出售位于东莞市南城区××花××住宅小区××区××楼××房，原告、被告于2018年1月8日签订《房屋买卖合约》，约定：1、该物业成交价为373000元；2、支付方式：定金15000元于签订合约当日支付，首期110000元（含定金），买方在房管部门受理递件当天支付，剩余楼款263000元通过按揭贷款方式支付；3、违约责任：买卖双方任意一方违约，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或成交价的百分之二十作为守约方的赔偿。如守约方已支付居间报酬及咨询费的，由违约方赔偿给守约方。合约签订当日，原告向被告支付了定金15000元。合约签订后，原告积极履行合约义务，办理房屋贷款申请及过户手续需要被告配合，但被告违反约定不予配合，最后不再接听电话及回复信息。经原告多方打听，因楼价上涨，被告已经将该物业另售他人。被告违反诚信一房二卖的行为构成根本违约，严重损害原告的合法权益。被告辩称，一、原告起诉被告违约缺乏事实依据，被告是在原告不愿意继续履行《房屋买卖合约》，已经发生违约事实的情况下才另行将房屋出售给第三方的，不存在一房二卖的行为。案涉合同签订后，原告申请的银行贷款迟迟无法获批，适逢国家房地产税费改革，原告以没钱为由怠于履行合同，居间方德融置业地产顾问顾舟剑曾组织买卖双方协商，协调过程中原告表示银行按揭贷款迟迟未获批复没钱购买，且不愿意承担因税费改革增加的部分税费。但合同第二条约定房屋买卖交易过程中产生的税费由原告承担，原告不愿意承担税费的违约行为导致合同无法继续履行，且原告向被告和居间方明确告知不愿意继续履行。2018年3月30日，被告另行与案外人签订合同出售案涉房屋。二、原告诉称被告将房屋另行出售的原因是楼价上涨缺乏事实依据。被告与案外人签订的合同交易价为373000元，与原被告交易案涉房屋的价格一样。本案是原告违约在先却将合同的违约责任归责于被告。三、原告称其积极履行合同义务，被告违反合同约定不配合缺乏事实依据。案涉合同签订后，被告积极配合原告履行合同义务。原告称其资金紧张，被告配合原告签署《确认书》将房屋的评估价提高至520000元帮助原告获得更高的银行贷款，但原告将申请按揭贷款的资料提交银行后，怠于履行义务导致购房按揭款无法获得银行批复。案涉房屋交易期间，原告是德融置业地产的员工，双方口头约定在一个月内完成交易。根据《房屋买卖合约》第三条第3款的约定在产权资料齐全并且具备过户条件情况下买卖双方应在十个工作日内备齐资料到房管部门办理递件手续。事实上交易期限已超过一个月，案涉房屋无抵押、无查封，具备交易条件，被告已将钥匙交予中介保管，被告已切实履行房屋交易准备环节，具备递件条件。经过与原告沟通，原告迟迟不予回复，拖延时间。合同签署后两个月经中介组织双方协商，原告表示无钱购买且由于政策变动导致税费增加，原告无力承担，交易事实上无法进行，双方就解除合同的定金问题进行协商，但未能协商一致，被告要求录像作为证据，但原告马上离席终止协商。因被告已和东莞市达鑫江滨新城房地产开发有限公司签署购买意向书并已缴纳意向金，被告急需出售一套住宅才能满足东莞市购房政策，且需要资金支付首付款，故被告在双方交易合同无法进行的情况下将房屋另行出售。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理查明认定事实如下：2018年1月8日，原告和被告在经纪××东莞市德融实业投资有限公司的居间下签订《房屋买卖合约》，约定被告将其位于东莞市南城区××花××住宅小区××区××楼××房以373000元的价格出售给原告，本次交易税费由买方承担，房产无任何抵押情形，付款方式选择贷款快贷或跟银行沟通快速放款，定金15000元在合同签订时支付，首期楼款（含定金）110000元由买方在房管部门成功受理本次递件当天直接支付给卖方，楼价余款由贷款银行划入卖方账户。第十条约定：买卖双方保证及时提供与该物业有关的完整资料，且真实、合法、及时签署相关文件，办理相关手续，缴交该次交易所需支付的各项费用，直至该物业交易过户完毕时止。合同附件第（三）第3点约定：在产权资料齐全并具备过户条件情况下买卖双方应在十个工作日内备齐资料到房管部门办理递件手续（另有约定除外）。同日，原被告签订《确认书》，确认案涉房屋成交价为373000元，双方同意该物业申请银行贷款签署的所有银行文件成交价格以评估价为520000元并申请贷款，买方实际支付金额为373000元，买卖双方不以此为由拒绝交易。合同签订后，被告收取原告定金15000元，并配合原告办理申请按揭贷款的相关资料。原告提交《收费确认书》及收款收据证明已向经纪方支付居间费3000元。原告主张2月初银行预审部门通知由于东莞市贷款政策发生变动，银行需要等待贷款实施细则出台故暂停预审，所以原告没有获得银行同贷书。被告提交的合同显示其于2018年3月19日在东莞链家房地产经纪有限公司的居间下与案外人就出售案涉房屋签订《房屋买卖合同》，房屋成交价格为373000元，并于2018年3月20日与案外人到房管部门办理过户登记手续。双方在2018年3月15日左右在经纪方的组织下进行协商。原告主张其提出更改原申请按揭贷款的楼价为以实际楼价申请按揭贷款，这需要被告重新签署相关申请资料，被告不同意配合并要求在5月前办理过户手续，由于时间紧迫原告不予同意，双方没有协商一致，后原告筹集新增加贷款金额的首付款并多次打电话催促被告履行贷款签名的义务，但被告不予配合，为此原告提交被告和中介顾舟剑的微信聊天记录和短信记录、催促函为证。微信聊天记录显示中介顾舟剑在2018年4月16日问被告“肖生，客户那边说找个时间约你过来谈谈房子的事情，你看看你一般什么时候方便？”，“肖生，客户那边上次说要约你过来谈谈，客户说他已经凑齐三成的首付款了，也让担保公司那边帮他找好银行签贷款合同了，他就想跟你们谈谈约你们一个时间来办理这些手续”，被告回复“你跟我爸谈吧”；短信记录显示原告在2018年6月18日问被告要不要卖房子；原告于2018年7月10日向被告邮寄《催促函》要求被告尽快与其联系办理相关手续，包裹查询打印件显示被告于2018年7月12日签收。被告称没有收到《催促函》，经与顺丰快递沟通该快递因无人签收退回寄件人，被告将父亲联系方式给中介顾舟剑，但被告父亲并未接到任何联系，被告没有收到原告的短信，原告从未打电话催促被告履行合同，被告也从未收到任何银行通知签署材料，并主张双方在3月15日协商时原告明确表示无能力买房，双方商讨退还定金事宜，原告要求被告返还全部定金，但被告提出只同意退还5000元，双方没有协商一致，为此提交其与顾舟剑的微信聊天记录为证。顾舟剑在微信中陈述：你们前期谈合同的时候我没有参与，具体你们约定完成交易的时间我不清楚，3月初协商主要谈三价合一费用的问题，贷款能搞定，就是税费加了很多他没钱支付，他想让你们这边承担一部分增加的费用，而不是不想买，当时只是协商怎么解决这个问题……。被告确认其未将另行出售房屋一事告知原告，原告称从未表示过不继续履行合同，原告提交的证据充分证明其想继续履行合同。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，案涉交易房屋已由被告另行出售给案外人，双方对合同已经解除的事实不持异议，本院予以确认。本案的争议焦点是合同履行过程中哪方存在违约导致合同解除。首先，从合同签订后的履行情况来看，被告已按合同约定协助原告办理银行按揭贷款手续，案涉房屋没有抵押，被告已完成合同约定的相关义务。其次，根据原告的陈述，由于政策的原因导致原告未能如期取得银行同贷书及“三价合一”政策出台，均属于不可归责于双方当事人的原因出现了合同签订时不可预见的新情况，属于情势变更。在无特别约定情形下，被告拒绝配合原告再次办理申请银行贷款的相关手续，不构成违约事由。双方针对上述新情况已充分进行协商无法达成一致意见，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，原被告均有权请求解除合同。再次，房屋买卖合同属于双务合同，合同的履行要兼顾公平和效率，双方均应按约定全面履行权利义务。从合同约定选择快贷或银行沟通快速放款及具备过户条件下限期办理递件手续来看，双方对于合同履行的时效性进行了约定。原告在合同签订后三个月才提出凑齐首付款继续履行合同，明显超出了合同正常履行的合理期限，被告在双方就继续履行合同协商无果的情况下另行出售房屋并不构成违约。原告主张被告因房价上涨而拒绝履行合同缺乏事实依据，本院不予采信。最后，被告主张原告已明确表示不继续履行合同，但未能举证证明，且该主张与原告通过中介与被告沟通协商等方式催促被告履行合同的行为不相符，本院对被告主张不予采纳。被告未给予合理时间明确催告原告继续履行合同，被告另行出售案涉房屋亦未明确告知原告和经纪方，被告主张原告在合同履行过程中违约在先也缺乏事实依据，本院亦不予采信。综上，原被告在合同履行过程中均不存在违约，案涉合同解除是因为出现不可归责于双方当事人的原因且双方无法协商一致继续履行合同。原告诉请被告赔偿居间报酬和支付违约金理据不足，本院不予支持。合同解除后，被告收取原告的定金15000元没有依据，应予以退还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：确认原告谭锋锋和被告肖承博签订的《房屋买卖合约》已经解除；被告肖承博应于判决发生法律效力之日起三日内返还原告谭锋锋定金15000元；驳回原告谭锋锋其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2115元（原告已预交），由原告负担1772元，被告负担343元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  唐珺珺审判员  刘秋霞审判员  钟丽清二〇一九年六月二十六日书记员  赵 蓉施泽洲（代）