四川省渠县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1725民初1107号 原告：郑辉，男，1992年3月6日出生。 委托诉讼代理人：郑呈利，男，1972年11月14日出生，系原告郑辉的父亲。 委托诉讼代理人：颜立新，渠县琅琊法律服务所法律工作者。 被告：渠县兴鑫房地产开发有限公司。 法定代表人：许芯友。 委托诉讼代理人：苗友建，系该公司法律顾问。 被告：张传达，男，1955年6月24日出生。 被告：梅燕，男，1966年8月9日出生。 第三人：邓理强，男，1972年8月19日出生。 原告郑辉与被告被告渠县兴鑫房地产开发有限公司（下称兴鑫公司）、张传达、梅燕，第三人邓理强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑辉的委托诉讼代理人郑呈利、颜立新，被告渠县兴鑫房地产开发有限公司的委托诉讼代理人苗友建，被告梅燕，第三人邓理强到庭参加了诉讼，被告张传达经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告郑辉向本院提出诉讼请求：1．依法解除原、被告签订的《售房合同》；2．依法判决被告返还原告购房款12.1万元人民币并从2015年7月1日起至还清购房款之日止按银行同期借款利息支付原告资金利息；3．依法判决被告支付原告12.1万元赔偿金；4．诉讼费由被告承担。事实及理由：原告父亲郑呈利在渠县琅琊街道从事铝合金加工，2014年被告在琅琊街道修建琅琊镇琅琊改建综合楼项目工程。经人介绍原告父亲郑呈利为该项目从事铝合金门窗安装，安装结束后，被告所属的该项目累计共欠原告父亲郑呈利安装款13万余元，原告父亲郑呈利多次找该项目负责人张传达、梅燕催收，张传达、梅燕以无钱支付后等一段时间支付等各种借口搪塞。后经双方协商，张传达、梅燕同意以所售房屋抵还安装款。2015年7月1日张传达安排工地负责人楚胜杰给原告出具购买该项目住房A幢三单元五层3号房缴款12.1万元缴款单一份，并约定水电气以及两证由被告负责办理，并将该房的钥匙交给原告父亲郑呈利。因该项目在修建中出现诸多矛盾纠纷，拆迁户以及购房户反映到琅琊镇政府，琅琊镇政府成立工作组协调解决。2015年8月16日被告琅琊镇项目部的代理人梅燕与原告补签了《售房合同》，被告的常年法律顾问杨川也在该《售房合同》上签了字。由于原告无钱装修，该房一直空置至2016年3月，原告又将该房转让给他人，他人在准备装修时，邓理强却出面说该房曾抵押给他，不准装修，双方为此产生矛盾，原告不得已将转让款退还给他人。之后，原告父亲郑呈利多次找张传达、梅燕交涉，毫无效果，既不给原告房屋也不退还原告购房款。2017年2月邓理强将该房大门更换，并且又将该房转让给陈正礼且已办理了房屋登记，导致原告至今无法得到该房。期间，原告父亲郑呈利多次与被告张传达通电话，张传达在电话里说要退还原告购房款，却出尔反尔，毫无诚信，导致原告房财两空。故原告诉讼来院望判准诉求。 被告渠县兴鑫房地产开发有限公司辩称：1．案涉售房合同，兴鑫公司事前、事中、事后均不知情。是该项目的实际投资人、承建人张传达、梅燕等签订实施的，公司不知道。兴鑫公司现在也不追认这个合同。 2．从原告的起诉、陈述中可以看到，被告张传达是实际投资人、实际开发人，是他与原告签订的售房合同。这个售房合同来源是抵工程款，而且抵偿后房屋交付了的。因为抵偿的时候是现房，根据我国法律及司法解释的规定，房屋一旦交付，保管责任交付后由购房人承担，没有交付则由出卖人承担。原告当时未提出，而现在时隔3年之久，张传达人也外出躲债才来主张权利。原告自己也有相当大的责任。虽然张传达有一定的欺骗行为，原告有一定的过错。 被告张传达未提交书面答辩意见。 被告梅燕答辩称：1．同意原告主张解除合同。2．梅燕是给张传达打工的人。3．原告主张的责任应该由实际开发、承建人承担责任。4．梅燕不是本案的适格主体，请求法院驳回原告对其诉讼请求。 第三人邓理强答辩称：2014年我给张传达供砂石，张传达欠到我货款60多万元，于2015年5月1日与张传达司签订了房屋买卖合同，约定张传达用3套房屋抵债，每套房屋折抵货款12万余元。在这3套房中的一套A栋3单元7楼3号的房屋就是原告主张的房屋。现在这套房屋的房产证已经办理下来。2016年春节，听说原告在买材料准备装修房子，我才发现原告准备装修的就是争议之房。此情况下，我还将房屋手续给原告看了的。原告签合同时间在我与被告签订之后，无论是买卖还是抵押，原告与被告张传达签订合同时间都在我之后。 对当事人无异议的证据本院予以确认，对当事人有异议的证据，本院认定如下：对原告提供的售房合同、缴款单本院予以采信，对被告兴鑫公司提供的书面承诺、会议纪要予以采信，对被告梅燕提供的房产证、房产总证与本院予以采信；对第三人邓理强提供的售房合同、房产证办理申请登记表本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年被告张传达挂靠兴鑫公司，同时又挂靠承建公司开发修建琅琊镇琅琊改建综合楼项目工程，原告之父郑呈利在渠县琅琊街道从事铝合金加工，经人介绍为该项目从事铝合金门窗安装，安装结束后，该项目累计共欠原告之父郑呈利安装款13万余元。经双方协商，该项目部于2015年7月1日向原告出具缴款单，并于2015年8月16日签订房屋买卖合同，以该项目部所售A幢三单元五层3号房屋抵安装款。被告张传达已于2015年5月1日就前述争议之房与案外人陈正礼、王大勇签订售房合同，用该房抵偿第三人邓理强的砂石款。且于2016年1月6日，案外人陈正礼、王大勇取得该套房屋的所有权证。被告梅燕在该项目部处理办理不动产权登记证事宜。 本院认为，当事人的合法权益受法律保护，原告与被告渠县兴鑫房地产开发有限公司琅琊镇项目部签订的《售房合同》系当事人真实意思表示，双方应当予以遵守执行。本案存在以下的争议焦点： 1．原告能否主张解除合同 根据《中华人民共和国合同法》合同法第八条第二款：“依法成立的合同，受法律保护”之规定，原告与被告签订的《售房合同》依法成立，为有效的合同。原告诉至本院以《售房合同》争议的房屋已由渠县兴鑫房地产开发有限公司琅琊项目部出售给案外人陈正礼、王大勇，且案外人陈正礼、王大勇已经取得该房屋的房屋所有权证，原告无法得到该房为由，起诉要求解除与被告签订的《售房合同》，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定：因原告已无法取得该房屋，合同目的无法实现，故原告要求解除合同的诉讼请求合法，本院予以支持。 2．原告能否主张被告返还房款 原告主张被告返还其购房款12.1万元，并从2015年7月1日起至还清房款之日止按银行同期借款利息支付原告资金占用利息。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原告与被告的房屋买卖合同解除后，被告应当依法向原告返还其支付的房款。 3．关于原告要求被告支付12.1万元赔偿金问题 原告主张被告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第（三）项的规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”本案中，被告张传达隐瞒了争议房屋已经以房抵债出售给第三人邓理强的事实，并已经将不动产权办理给案外人，导致原告无法取得房屋，其行为在时间上先于与原告签订的《售房合同》。故对于原告主张返还已付购房款12.1万元及利息，其利息以中国人民银行公布的3至5年期基准贷款利率标准计算。赔偿不超过已付购房款一倍的诉讼请求，符合法律的规定，本院不予支持。 4．被告兴鑫房地产公司是否担责问题 本案中，原告的房款来源于向被告张传达供货的货款，其基础法律关系为被告张传达所挂靠的承建公司建立的买卖关系。被告兴鑫公司为被告张传达挂靠的开发公司，被告张传达与原告签订房屋买卖合同，被挂靠的被告兴鑫公司并不知情，系被告张传达一人所为，原房屋买卖合同被解除后，其基础法律关系仍然为原告与被告张传达及其挂靠的承建公司之间的供货买卖关系，被告兴鑫公司非为该项目部挂靠的实际承建公司。张传达及其所挂靠的承建公司系实际接受原告供货一方，应当承担支付货款责任，但本案原告未向被告张传达所挂靠的承建公司主张权利，应由被告张传达承担退还房款的责任。故原告主张兴鑫公司承担民事责任理由不能成立，本院不予支持。 5．被告梅燕是否担责问题 对于原告对被告梅燕的主张，虽然有一定证据能够证明梅燕系合伙人，但是对于其合伙内部有多少人、合伙人内部之间约定责任等情形未明确。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自已提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，故原告对梅燕的诉讼主张，其证据不足，本院不予支持。 被告张传达经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案依法进行缺席审理，由此造成的不利后果由被告自行承担。 综上，原告郑辉的诉讼请求部分成立，本院予以支持；部分不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》合同法第八条第二款、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条第2款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 解除原告郑辉与被告渠县兴鑫房地产开发有限公司于2015年8月16日签订的《售房合同》； 限被告张传达于本判决书生效之日起十日内，返还原告郑辉购房款12.1万元，并按中国人民银行公布的3至5年期基准贷款利率标准计算,支付至原告购房款返还之日的资金占用利息； 限被告张传达于本判决书生效之日起十日内，赔偿原告郑辉已付购房款12.1万元的损失； 驳回原告的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2720元，减半收取1360元，由被告张传达负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  罗实 二〇一九年六月十八日 书记员  杨琼