广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初3170号原告（反诉被告）：陈邵榕，男，汉族，1983年2月6日出生，身份证住址：福建省长乐市。委托诉讼代理人：柯逸恩、张飚，均系广东国道律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨启球，男，汉族，1974年1月24日出生，身份证住址：广东省台山市。委托诉讼代理人：黄东阳，广东百高律师事务所律师。原告陈邵榕诉被告杨启球租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马文洁独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人柯逸恩、被告杨启球及其委托代理人黄东阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈邵榕诉称：原告陈邵榕是广州市荔湾区站西路28号835房的权属人。2018年5月13日，原告与被告签订了《写字楼租赁合同》，被告向原告承租广州市荔湾区站西路28号835A档口用于鞋业办公展示。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，但被告一直都有迟延缴纳租金的违约行为，原告均一直容忍。被告自2018年8月开始就没有缴纳租金。2018年10月15日，被告搬离了档口，自此，双方的《写字楼租赁合同》正式解除。经核算，被告尚欠2018年8月1日至2018年10月15日期间租金63700元。2019年3月，原告与广东国道律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托律师向被告追讨款项。原告就此支付律师服务费5000元。综上所述，被告拖欠租金且提前解除合同的行为已经构成违约，给原告造成了损失。为维护自己的合法权益，现起诉请求判令：一、确认原告与被告签订的《写字楼租赁合同》已于2018年10月15日解除；二、原告没收被告所缴纳的履约保证金76500元；三、被告向原告支付2018年8月1日至2018年10月15日期间租金63700元；四、被告向原告支付逾期支付2018年8月1日至2018年10月15日之间租金（8、9月欠租25500元，10月欠租12700元）的滞纳金（以本金25500元为基数，从2018年7月25日起，按每日千分之一计付至2018年8月24日为775.63元；以本金51000元为基数，从2018年8月25日起，按每日千分之一计付至2018年9月24日为1551.25元；以本金63700元为基数，从2018年9月25日起，按每日千分之一计付至款项实际清偿之日止）；五、被告赔偿原告100000元（根据合同第5条第9款提前解除合同的赔偿金）。六、被告向原告支付律师服务费5000元；七、本案受理费由被告承担。被告杨启球辩称：一、同意原告第一项诉请，租赁合同经双方协商一致解除。因原告已找到新租户，我方应原告要求，于2018年10月15日搬离租赁场地，以便原告的新租户进场装修。二、不同意原告第二项诉请。我方已按合同约定交纳了76500元履约保证金，依据合同第三条第2款、第3款约定，原告在扣除租金等相关费用后，将剩余保证金返还给我方，原告无权没收该按金。三、我方同意支付2018年8月1日至10月15日的租金63700元，且同意在履约保证金中扣除，扣除后余下保证金应退回我方。四、不同意原告第四项诉请，该滞纳金的标准约定过高，且被告因周转原因延迟交租均提前告知原告，原告均已同意且已获得原告谅解。我方实际延迟缴纳租金的时间也不长，并未对原告造成较大损失。五、不同意原告第五项诉请。我方是与原告协商一致解除合同，且在原告找到新的租户后，我方应原告要求马上搬离场地，原告实际未产生损失。六、不同意原告第六项诉请。原告仍欠被告部分按金未退还，其起诉缺乏依据。我方不应承担律师费。七、不同意第七项诉讼请求，其起诉缺乏依据。现反诉请求：反诉被告返还反诉原告剩余履约保证金12800元（保证金76500-欠付租金63700=12800元）。原告对被告的反诉辩称：被告存在延迟支付租金的违约行为，按合同保证金应归原告所有，故不同意被告的反诉请求。经审理查明：广州市荔湾区站西28路835号房屋是原告名下的房屋。2018年5月13日原告（出租方、甲方）、被告（承租方、乙方）签订《写字楼租赁合同》约定：甲方将房屋出租给乙方做鞋业办公使用，租赁期限为5年，自2018年7月1日起至2023年6月30日止；（第三条）1、乙方签署本合同时需向甲方支付76500元作为履约保证金；2、履约保证金用作乙方履行合同约定义务的担保。如乙方违反合同约定，甲方可从履约保证金中暂时扣除应由乙方承担的租金、滞纳金、违约金、赔偿金和相关费用。在合同期内，如出现履约保证金被甲方按合同约定扣减时，乙方需在一周内补足履约保证金，否则甲方有权解除本合同。3、本合同期满时，甲方在扣除应由乙方承担的违约金、赔偿金及相关费用后，应将履约保证金剩余部分无息返还给乙方。（第四条）1、第一年租金为每月人民币贰万伍仟伍佰元整（￥25500）。租金月付，提前五日交付下一月租金，先交租金后使用写字楼。4、乙方应向甲方支付的任何款项如逾期未支付，应自到期应付日起直至该款项全部付清为止计收付款滞纳金。逾期付款滞纳金每日按欠款额的千分之一计收。乙方无故拖延支付下一期租金（甲乙双方另有约定除外）超过十五日，甲方有权终止该合同并无需给予乙方任何赔偿、补偿，同时履约保证金不予退还……乙方应承担甲方为实现租金债权可能产生的各项费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师代理费、拍卖费、评估费、执行费等）。（第五条）9、甲方或乙方未违反合同的任何约定时，双方不得中途提出解除合同或变更合约条款，若任何一方违约造成合同终止违约方必须单独支付10万元给予另一方作赔偿。上述租赁合同签订后，原告将房屋交付给被告使用,被告于2018年5月18日、6月19日、7月6日分别向原告支付2万元、5万元、32000元，之后就没有向原告支付租金。原告曾微信要求被告支付拖欠租金，但被告回复表示货款未到位，无法按时支付租金。2018年10月14日原告要求被告搬出讼争场地，并表示次日有装修师傅进场，2018年10月15日被告搬离了涉案房屋。原告委托了广东国道律师事务所进行本案诉讼，并支付了律师费5000元。庭审中，被告认为是双方协商一致解除合同，提供了2018年10月14日的微信聊天记录，原告在当日要求被告次日搬离涉案房屋。本院认为：原、被告签订的租赁合同是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，双方均应履行。被告因欠租于2018年10月15日搬离了涉案房屋，故双方签订的合同于当日已实际解除。对于合同解除原因，被告提供的微信聊天记录虽然反映原告提出要求被告在次日搬迁，但原告提出的要求是因为被告存在欠租行为且已达到合同约定的解除合同的条件的情况下，依据合同第四条第4款提出的，原告的行为是依照合同行使合同解除；且微信聊天记录中也没有反映双方已经就合同解除所产生的违约责任进行了协商，故被告主张是双方协商解除合同缺乏事实依据，本院不予采信。对于保证金问题，合同第三条第3款与合同第四条第4款的约定相互矛盾，前者约定被告违约后保证金可扣除违约金后退回剩余部分，后者约定被告违约后保证金予以没收，即合同对保证金的处理约定不明确。考虑到租赁合同的一般交易习惯，对于守约方可没收违约方交付的保证金，故本院对原告要求没收保证金的诉讼请求予以支持。因被告欠缴租金，故原告要求被告支付欠租、滞纳金的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。对于滞纳金的标准，每日千分之一的标准明显高于银行贷款利率，故本院调整为按银行贷款基准利率上浮30%计算。对于诉讼请求五，由于原告已经向被告主张了其他违约责任，该责任足以弥补原告的实际损失，因此对该项诉讼请求不予支持。对于诉讼请求六律师费问题，因双方的合同第四条第4点明确约定违约方需承担守约方的律师费损失，因此对于原告要求被告支付律师费的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条第二款的规定，判决如下：一、原告陈邵榕与被告杨启球签订的《写字楼租赁合同》于2018年10月15日解除。二、被告杨启球缴纳的租赁保证金76500元归原告陈邵榕所有。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告杨启球向原告陈邵榕支付2018年8月1日至2018年10月15日止的租金63700元。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告杨启球向原告陈邵榕支付逾期交租违约金：2018年7月25日至2018年8月24日的违约金，以欠租25500元为本金，按银行同期贷款利率上浮30%的标准计算；2018年8月25日至2018年9月24日的违约金，以欠租51000元为本金，按银行同期贷款利率上浮30%的标准计算；2018年9月25日至还清欠租之日止，以欠租63700元为本金，按银行同期贷款利率上浮30%的标准计算。五、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告杨启球向原告陈邵榕支付律师费5000元。六、驳回原告陈邵榕的其他诉讼请求。七、驳回反诉原告杨启球的诉讼请求。本案诉讼费1552由原告陈邵榕负担1152元，由被告杨启球负担400元。本案反诉费60元由反诉原告杨启球。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  马文洁二〇一九年六月二十日书记员  李 婷