广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初2636号原告：朱凤先，女，汉族，1965年8月29日出生，身份证住址湖北省武穴市。委托诉讼代理人：吴有春，男，汉族，1963年4月17日出生，身份证住址湖北省武穴市，系原告丈夫。被告：黄翠兰，女，汉族，1958年8月1日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：夏志勇，广东达和律师事务所律师，执业证号14403201110440758。委托诉讼代理人：王璇，女，汉族，1983年2月17日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，系被告女儿。被告：房石和，男，汉族，1992年3月15日出生，身份证住址广东省普宁市。原告朱凤先与被告黄翠兰、房石和房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，本院依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告朱凤先及其委托诉讼代理人吴有春、被告黄翠兰的委托诉讼代理人夏志勇、王璇均到庭参加到了诉讼。被告房石和经本院传票传唤未到庭参加第二次庭审，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。原告朱凤先向本院提出诉讼请求：1、判令被告黄翠兰继续履行合同义务，租期从2013年3月1日至该物业拆迁为合同期满。2、判令被告黄翠兰在合同期内非法收回房屋，给原告造成损失及违约责任12856.2元。判令被告房石和返还原告方物品损失及2018年9月份房租水电费，共计人民币10240元。上述款项合计23096.2元。4、本案诉讼费用由两被告共同支付。事实与理由：1、原告朱凤先与被告黄翠兰签订两份合同，第一份合同内容才是原、被告双方在租房时的真实意愿。租期是从2013年3月1日至该物业拆迁为合同期满。合同有原、被告双方签名，合同内容是由地产陈某某执笔，并于2018年7月15日出具《证明》一份。《合同法》第二条，本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。原、被告签订的第二份合同是：深圳市房屋租赁管理办公室制的格式合同，政府依法维护经济秩序的管理活动，属于行政管理关系，不是民事关系，适用有关行政管理的法律，不适用《合同法》。故双方使用《深圳市房屋租赁合同书》不适用，属无效合同。罗湖区人民法院在2018年8月7日，案号（2018）粤0303民初13937号的民事判决内容有误。《合同法》第二百一十四条，租赁期限不得超过20年。本合同租赁期限从2013年3月1日起至该物业拆迁为合同期满，只要是该物业未拆迁，法定期限应至2033年3月1日前为合法的租赁期限。根据上述情况判令被告黄翠兰继续履行合同义务，租期从2013年3月1日起至该物业拆迁为合同期满。2018年5月30日，原告朱凤先与被告黄翠兰在木头龙工作站，要求退回押金3000元，修马桶450元，维修房屋费3000元，与次承租人违约责任5200元，由被告黄翠兰承担，另被告黄翠兰应返还原告水电存折余额1206.22元，因被告黄翠兰在合同期内，非法收回房屋，构成违约，判令被告黄翠兰给原告造成损失及违约责任12856.2元。2018年9月21日，被告房石和称被告黄翠兰将其赶离涉案房，但被告房石和并未通知原告，并将涉案房交给合同外第三人，存在过错，构成违约。原告交给被告房石和的两台空调，一台热水器下落不明。（此证明见此承租人房石和与承租方庭审概况，案件号为（2018）粤0303民初22708号）。原告室内物品计价5696元，原告在2018年9月5日房租水电费共计4544元。判令被告房石和返还原告方物品损失及2018年9月份房租水电费，共计人民币10240元。在此案中，原告朱凤先与被告黄翠兰因房屋租赁纠纷，现处于上诉期，但被告黄翠兰与被告房石和相互勾结，在房屋使用权暂不明确的情况下，在2018年9月21日，被告黄翠兰强行收回房屋装修，被告房石和在未通知原告的情况下，私自将房屋使用权交给业主黄翠兰。两被告强行剥夺原告朱凤先对涉案房屋的使用权，严重侵害了原告的合法民事权益。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，现提起诉讼。故此次的诉讼费用由两被告共同支付。被告黄翠兰辩称：一、第一项诉讼请求，违反一事不再理原则，应当驳回。（2018）粤0303民初13937号民事判决书，已经对被告黄翠兰与原告所签订的两份《房地产租赁合同》的效力作出判决，原告再次起诉，违反一事不再理原则。二、第二项诉讼请求，被告黄翠兰并不是非法收回房屋，违法解除《房地产租赁合同》，故无需承担财产损失赔偿责任。1、根据被告黄翠兰与原告于2015年5月29日签订的《房地产租赁合同》第二条的约定，租赁合同于2018年6月1日到期，被告黄翠兰于2018年5月28日以张贴告示的形式通知原告并不违法，也符合《房地产租赁合同》的约定。2、（2018）粤0303民初13937号民事判决书第一项：“被告朱凤先应自本判决生效之日起十日内搬离深圳市罗湖区××路××号房，并将房产交还给原告黄翠兰”。该判决也支持了被告黄翠兰要求原告搬离涉案房屋的请求，故被告黄翠兰不存在非法收回房屋，违法解除《房地产租赁合同》的情形。3、根据《房地产租赁合同》第七条的约定，涉案房屋及其内部设施损害或者故障时，原告应当及时通知黄翠兰。但被告黄翠兰从未收到过原告的通知，只是在被告黄翠兰要求原告搬离涉案房屋时，原告才告知马桶、房屋维修过。故对于原告所述，房屋及马桶维修的事实，被告黄翠兰不予认可。综上，原告的诉讼请求既不符合法律规定，也不符合被告黄翠兰与原告所签订《房地产租赁合同》的约定，故请求驳回原告的全部诉讼请求。被告房石和辩称：没有拿过原告的空调和热水器，在租住的房子期间，用的空调和热水器都是自己带的，没有动过房子原来的，9月份的租金也给过了。本院组织双方就提交的证据进行了质证，结合庭审查明如下事实：一、2013年3月1日，原告（承租方）和被告黄翠兰（出租方）签订了一份《房地产租赁合同》，合同约定：被告黄翠兰同意将座落于深圳市罗湖区××路××单位租给原告作为住房用途使用，原告不得擅自改变房屋的用途。租赁期为自2013年3月1日起。租赁期内原告若将房屋转租，必须事先得到被告黄翠兰的同意。租金为每月人民币2000元。合同备注中注明被告黄翠兰同意租客住到该物业拆迁为合同期满。另外，合同还约定了其他一些权利义务。二、2015年5月29日，原告（承租方）和被告黄翠兰（出租方）又签订了一份《房地产租赁合同》，合同约定：被告黄翠兰将位于深圳市罗湖区××路××单位租给原告作为住宅使用，出租面积共计86.53平方米。产权人或合法使用人为黄翠兰。原告租用出租房屋的期限自2015年6月1日至2018年6月1日止。出租房屋月租金总额为人民币2700元，原告应于每月1日前向被告黄翠兰交付租金，原告拖欠租金超过1个月的，被告黄翠兰可解除本合同。原告同意，在被告黄翠兰交付出租房屋时向被告黄翠兰支付1个月（不超过三个月）租金数额的租赁保证金，即人民币3000元。原告不得擅自改变出租房屋的用途，原告将出租房屋用于居住以外的用途，被告黄翠兰可解除本合同。未经被告黄翠兰书面同意，原告不得将出租房屋全部或部分转租与他人，经被告黄翠兰同意转租的，转租终止期不得超过原原告的租赁期限，原告并保证其受转租人不得将转租房屋再行转租。原告擅自转租的，被告黄翠兰有权解除本合同。本合同期满终止（或因其他原因导致本合同终止）后，原告应于终止后2日内迁离出租房屋。原告逾期不迁离或不返还出租房屋，在逾期期间应加倍向出租人支付租金，如不在此房屋内居住的，被告黄翠兰有权收回房屋，并向人民法院提起诉讼。在合同附页中载明，经双方协商同意，如被告黄翠兰收回房屋，解除合同，仅供被告黄翠兰自住。另外合同还约定了其他一些权利义务。三、2018年6月11日，黄翠兰起诉朱凤先，要求其搬离租赁的房屋并支付租金至搬出该房止。2018年8月7日，本院作出（2018）粤0303民初13937号民事判决书，认为“2015年5月29日的《房地产租赁合同》时间在后，系在双方协商的基础上对第一份合同进行了变更，双方履行的是2015年5月29日的《房地产租赁合同》，根据该合同约定，合同到期，朱凤先应搬离该房产，并将房产交还黄翠兰”。故判决：一、朱凤先搬离深圳市罗湖区××路××号房，将房产交还黄翠兰；二、朱凤先向黄翠兰支付欠付租金。朱凤先不服该判决，上诉至深圳市中级人民法院。深圳市中级人民法院作出（2019）粤03民终2140号民事判决书，认为一审法院认定2015年5月29日的《房地产租赁合同》为双方真实意思表示且实际履行的合同并无不当，朱凤先要求继续租赁房屋到物业拆迁依据不足。合同到期且房屋被收回后朱风先用铁链锁了涉案房屋的房门属于不当行为，不属于本案的审理范围。故判决撤销一审判决第一项；朱凤先向黄翠兰支付租金17460元；驳回黄翠兰的其他诉请。四、2018年8月3日，朱凤先的丈夫将案涉的房产出租给房石和。后房石和使用房子不到一个月即被业主黄翠兰勒令搬离。五、原告明确诉请第二项包括：原告交被告黄翠兰租房保证金3000元、房屋维修费3000元、修马桶450元、付给黄某（原告将涉案房产转租给黄某）的违约金5200元、水电存折剩余1206.22元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告就承租深圳市罗湖区××路××号房产与被告黄翠兰先后签订了两份房产租赁合同，生效的民事判决书已经认定双方履行的是2015年5月29日的《房地产租赁合同》。该合同已经到期，原告现主张继续履行合同缺乏事实依据，本院不予支持。租赁合同到期黄翠兰收回房产并无不当，原告主张其违约并要求赔偿房屋维修费、修马桶费用及付给次承租人的违约金等损失，没有事实依据和法律依据，本院亦不予支持。原告诉请第二项中除上述费用还包括了其交给原告的押金3000元及水电存折剩余款项，对此，本院认为，被告黄翠兰对于原告交付的押金予以确认，因双方合同到期，生效的民事判决书已经判决原告继续支付租金至搬离之日止，故原告主张被告退还租房押金有事实依据，本院予以支持。关于原告主张的水电存折剩余款项，其提交的存折显示剩余1206.22元系截止2015年7月17日的款项，双方的租房合同是2018年6月1日才到期，原告未举证证明之后还有款项剩余，被告黄翠兰不确认水电存折还有剩余款项，故原告的主张被告黄翠兰赔偿该部分损失证据不足，本院不予支持。原告与被告房石和间的房产租赁合同关系与本案属于不同的法律关系，原告与被告房石和的租赁合同纠纷原告可以另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄翠兰于本判决生效之日起十日内向原告朱凤先返还押金人民币3000元。二、驳回原告朱凤先的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币378元，由原告负担人民币328元，被告黄翠兰负担人民币50元。原告已预交的受理费人民币50元，本判决生效后由本院予以退回。被告黄翠兰应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费人民币50元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  叶俐丽人民陪审员  姚雪芬人民陪审员  朱国萍二〇一九年六月二十日书 记 员  于 菲