广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终11681号上诉人（原审原告）：梁伟强，住广州市荔湾区。上诉人（原审原告）：陈萍，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：梁伟强，身份情况如上，与陈萍是夫妻关系。被上诉人（原审被告）：广州丰加物业发展有限公司，住所地：广州市天河区。法定代表人：林田夫，该司董事长。委托诉讼代理人：江温梦，该司员工。上诉人陈萍、梁伟强因与被上诉人广州丰加物业发展有限公司（以下简称丰加公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初32471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。梁伟强及其作为陈萍的代理人、丰加公司代理人江温梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈萍、梁伟强上诉请求：1.要求丰加公司退回A072档押金3880元和7月份22天的租金和管理费1021.23元；2.要求丰加公司赔偿提前解约的违约金3880元，以及赔偿经济经营损失1500元；3.本案的诉讼费均由丰加公司负担。事实与理由：1.丰加公司违反合同6-2条约定经营维护正常秩序范围蓄意非法伤害梁伟强、梁顺良身体，梁伟强有权依法终止租赁合同。2.一审法院对梁伟强要求退还租赁保证金及管理费保证金的请求以缺乏依据为由不予支持明显不当。3.丰加公司违反租赁合同第6-9和6-11条约定丰加公司必须使商场之建筑物、设备及渠道良好及其他有关维修保养和丰加公司提供水电和空调设施的义务。7月9日下午14：49分至7月11日11：25分期间，丰加公司违反约定没有向梁伟强、陈萍提供电力及照明，对此，梁伟强已提供了证据证明。4.双方租赁合同第10-2条约定在租赁期间，除法定或约定事由外，违约方应支付对方违约金，丰加公司已经违反合同约定。5.丰加公司以梁伟强销售的胆机音响声音过大，其员工在未经梁伟强同意的情况下通知城管部门进行处理，于7月9日14：20分断开电源，而14：50分，由于梁伟强在A072档装有监控，会录下整个事实经过，丰加公司又停了A072档铺的电源。丰加公司违约在前，应承担赔偿损失等责任。双方纠纷分成了两件案，另外一件是32795号案，梁伟强起诉丰加公司人身伤害赔偿纠纷一案，32795号案提取的视频可证明丰加公司殴打梁伟强父亲梁顺良，还停了梁伟强档口的电。丰加公司二审答辩称：1.不认可梁伟强、陈萍所有诉讼请求，根据合同约定，丰加公司是有权向梁伟强、陈萍主张擅自关门不营业的违约责任。2.梁伟强、陈萍提到的32795号案与本案无关。3.另案已经在一审法院处理了，且双方到一审法院就向公安调取的视频进行了质证，通过视频可以看出当天情况是梁伟强的父亲梁顺良先动手打人。当时丰加公司管理人员并没有打到梁伟强，所以梁伟强主张的人身伤害赔偿不成立。丰加公司认为，梁伟强陈述的事实与本案没有关联。梁伟强、陈萍向一审法院起诉请求：1.判令丰加公司退回A072档租赁保证金2744元、物业管理费保证金1136元合共3880元；退回7月份多收的租金和管理费（从2018年7月9日至2018年7月31日止，租金按照1646元/月÷31日×22日计算；管理费按照568元/月÷31日×22日计算），以及D09档的租金和管理费248.39元。2.判令丰加公司赔偿因违法提前解约的违约金3880元（依据租赁合同10-2、10-13条约定主张），以及赔偿经营损失1500元（参照广州市最低标准月救济金计算）。一审法院认定事实：2018年2月26日，陈萍（乙方）与丰加公司（甲方）签订《丰加五金电器城商铺租赁合同》，约定：甲方将位于广州市中山五路219号中旅商业城地下室负一层B101铺自编A072商铺出租给乙方使用，该商铺建筑面积约9.8平方米，乙方租用该商铺仅限于经营电器、玉器；租赁期限从2018年3月1日起至2019年11月15日止，月租金为2744元；乙方应自2018年6月1日起开业经营并计付租金；乙方在遵守本合同约定及甲方制定的商场管理制度的情况下，2018年6月至12月甲方按原租金3折收取，2019年1月至11月按原租金5折收取；乙方在签定本合同时，需向甲方一次性交付合同租赁保证金2744元，第一个租赁年度月租金为2744元；乙方须于每月25日前足额向甲方支付下月度租金费用；该合同期满，或因法定、约定的事由提前终止合同，乙方依约定退还该租赁商铺，甲方对商铺验收，在乙方缴清全部租金和其他费用且无其他违约行为的条件下，甲方在乙方搬出商铺之日起，乙方注销所有经营证照后，凭注销凭证和押金收据原件，30个工作日内将租赁保证金无息退还乙方；乙方拖欠甲方租金或其他款项，应承担违约责任，每逾期一天按拖欠金额千分之三计付违约金；拖欠时间超过七天，甲方有权采取停止向乙方提供有关服务等强制措施；拖欠达十天（含十天），甲方有权解除本合同，除乙方所交租赁保证金不予退还外，乙方还须付清所拖欠的款额及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回甲方；没经甲方同意，连续五天不开门营业或一个月累计超过十天不开门营业作严重违约处理，甲方有权单方解除本合同收回铺位另行出租，乙方对此表示同意等。同日，陈萍（乙方）与广州市丰加物业发展有限公司越秀分公司（甲方）签订《丰加五金电器城物业管理协议》，约定甲方享有对丰加五金电器城实施统一经营管理、物业管理的权利，对管理范围的场地、设备、设施、环境卫生、治安消防、经营秩序及各项经营活动等事务全权实施管理，维护丰加五金电器城的正常运行；甲方享有依法向乙方收取物业管理费、水电周转金、公共能源及相关费用等权利；乙方不按规定交纳相关费用，甲方有权向乙方收取每逾期一天千分之三的违约金，逾期七天不缴纳的，甲方不再有义务提供各种管理服务，对所欠费用可依法采取催缴和强制措施；甲方将位于广州市中山五路219号中旅商业城地下室负一层丰加五金电器城B101铺自编A072商铺出租给乙方使用，商铺管理费58元/㎡/月，共计568元，管理费自2018年3月1日起计；乙方在签定本合同时，需向甲方一次性交付两个月管理费作为管理费保证金，即1136元；乙方必须遵守国家的法律、法规和丰加五金电器城的各项管理规定，不得有使用大音量音响设备或高声叫卖、张贴、追逐、打闹、玩弄电梯等影响他人正常经营和玩弄公共财物的行为；乙方未在约定的期限内开业或未经甲方同意擅自停业，若延误期在十天内，则按延误的天数向甲方缴纳双倍管理费，若延误期超过十天（含十天），则视为乙方严重违约，甲方有权解除合同，乙方应赔偿甲方由此造成的一切经济损失，同时乙方的保证金不予退还；经营期间，除法定或约定事由外，一方违约解除合同的，违约方应支付对方违约金，违约金按未完成租期管理费总额的百分之十计算；除违约金外，如甲方违约，甲方退回乙方所交保证金（不计利息）；如乙方违约，乙方所交保证金不予退还；乙方拖欠甲方管理费或其他款项，应承担违约责任，每逾期一天按拖欠金额百分之一计付违约金；拖欠时间超过七天的，甲方有权采取停止向乙方提供有关服务等强制措施；拖欠达十天（含十天），则视为乙方严重违约，甲方有权解除合同，乙方应赔偿甲方由此造成的一切经济损失，同时乙方的保证金不予退还。同日，陈萍向丰加公司支付了涉案A072铺的租金押金2744元、管理费保证金1136元。丰加公司亦于2018年3月1日将涉案A072铺交付给陈萍作经营使用。陈萍按上述合同约定的标准向丰加公司支付租金及管理费至2018年7月31日止。2018年8月2日，广州市公安局越秀区分局光塔派出所作出穗公越（光）调[2018]14009号治安调解协议书，载明：当事人为梁顺良、刘遐勇、傅月娴、李永国及梁伟强，主要事实：2018年7月9日14时许，广州丰加物业管理有限公司员工刘遐勇等物管工作人员到梁伟强经营的广州市越秀区中旅商业城负一层地摊D009档口要求梁伟强适当控制档口音响声音，期间刘遐勇关闭了地摊D009档口的电源，梁伟强、梁顺良与广州丰加物业管理有限公司员工相互推搡，梁伟强声称被傅月娴推搡、被李永国、刘遐勇击打头部和背部并倒在地上，梁顺良声称被傅月娴推倒在地，刘遐勇声称被梁顺良击打背部，傅月娴声称被梁伟强、梁顺良推搡，梁伟强声称广州市越秀区中旅商业城负一层A072档被物管停电。经调解，刘遐勇同意向梁伟强、梁顺良赔偿医药费等全共人民币4000元，而梁伟强坚持要广州丰加物业管理有限公司退还广州市越秀区中旅商业城负一层A072档的押金、租金人民币4400元才肯签《治安调解协议书》。双方无法达成协议，双方对异议自行向案发地人民法院进行诉讼。本案诉讼期间，梁伟强、陈萍向一审法院陈述：2018年7月9日当天双方发生争执后档口被停电，此后没有再经营。梁伟强、陈萍于2018年7月10日回去将商铺内的物品自行清走，当时商铺内仍是停电；并于同日委托他人把该A072商铺的钥匙交还给丰加公司，没有办理交接手续。丰加公司陈述：2018年7月9日双方发生争执，系由于梁伟强、陈萍经营的D09档将音响声音放大制造噪音，导致附近其他商户苦不堪言，向丰加公司投诉，丰加公司的工作人员经多次劝阻无果才将D09档的音箱插座拔了。而且，丰加公司工作人员于2018年7月11日在涉案电器城内巡查时，发现A072商铺有人在搬运东西，亦可予以佐证商铺并无停电；梁伟强、陈萍在放弃该商铺经营权后并未告知丰加公司，亦未与丰加公司办理交接手续。2018年7月20日，丰加公司工作人员在巡查时发现梁伟强、陈萍仍未开门营业，便在商铺门口张贴告知函，之后丰加公司收到了电器城另一租户转交的A072商铺的钥匙，丰加公司基于管理方面的考虑才收下了钥匙。此后，梁伟强、陈萍直至2018年8月仍未与丰加公司办理合同解除及撤场手续，丰加公司只好按合同约定单方解除租赁合同，并书面告知梁伟强、陈萍。为此，丰加公司向一审法院提交了6张照片予以证明，其中2张照片显示时间为2018年7月11日11：46，照片中为梁伟强在涉案A072商铺内，商铺内天花上的日光灯及货柜内的灯均亮着。另有2张照片显示梁伟强、陈萍在涉案A072商铺门口张贴办理终止合同手续的通知。梁伟强不同意签收上述照片证据，认为是无效证据。梁伟强、陈萍另向一审法院提交了内有一段时长为19秒的视频的U盘，用以证明丰加公司于2018年7月11日仍未恢复供电。丰加公司认为上述视频与本案无关。另查明：梁伟强于2018年8月21日以丰加公司及傅月娴、李永国、刘遐勇为被告提起2018粤0104民初32795号生命权、健康权、身体权纠纷民事诉讼。该案目前尚未审结。一审法院认为：陈萍与丰加公司签订的上述《丰加五金电器城商铺租赁合同》及《丰加五金电器城物业管理协议》，出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。根据现已查明的事实，2018年7月9日下午，丰加公司的工作人员因梁伟强在所承租的另一D09档的音响音量过大与其发生争执，之后双方前往派出所进行调解未果。梁伟强、陈萍主张丰加公司自2018年7月9日下午对涉案A072商铺断电后至2018年7月10日仍未恢复供电，但梁伟强、陈萍提供的视频并未载明录制时间，而丰加公司提供了时间为2018年7月11日的商铺现场照片，其中显示涉案商铺内日光灯正常通电照明。因此，梁伟强、陈萍上述主张依据不足。此外，就梁伟强、陈萍所述因丰加公司的行为导致梁伟强及其父亲受伤及精神受到严重侵害的情况，首先，双方发生争执的起因系梁伟强、陈萍在另一承租档口内使用的音响音量过大；其次，目前亦未有证据表明梁伟强、陈萍或其父亲受伤或精神遭到严重侵害；再次，梁伟强亦已提起上述2018粤0104民初32795号生命权、身体权、健康权民事诉讼，有关该方面的纠纷可由该次诉讼予以处理。综上，梁伟强、陈萍据此要求丰加公司退还租赁保证金及管理费保证金并要求丰加公司赔偿损失、支付违约金的诉讼请求不符合双方的约定，缺乏依据，一审法院对此不予支持。梁伟强、陈萍自行迁出涉案商铺后，并未告知丰加公司，亦未立即将涉案商铺交还给丰加公司，丰加公司直至2018年7月20日才收回涉案商铺，因此，梁伟强、陈萍应向丰加公司计付租金及管理费至2018年7月20日止；因梁伟强、陈萍已向丰加公司支付租金及管理费至2018年7月31日，故丰加公司应向梁伟强、陈萍退还的租金及管理费经计算分别为823元÷31日×11日=292.05元及568元÷31日×11日=201.52元。此外，因上述《丰加五金电器城商铺租赁合同》及《丰加五金电器城物业管理协议》的签订方为陈萍，故丰加公司应向陈萍履行上述退还租金及管理费的义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，一审法院于2019年2月20日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州丰加物业发展有限公司应向原告陈萍退还2018年7月21日至2018年7月31日的租金（按823元÷31日×11日=292.05元计）及管理费（按568元÷31日×11日=201.52元计）。二、驳回原告陈萍、梁伟强的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费63.20元，由原告陈萍、梁伟强负担13.20元，被告负担50元。经查一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，梁伟强、陈萍向本院提交证据一：微信截图，拟证明丰加公司的电工在7月11日11点27分才恢复供电。证据二：视频截图，拟证明梁伟强档口的断电时间是7月9日的14点49分。丰加公司对上述证据质证称证据一、二的客观性、合法性没有异议，但是对证据的关联性有异议。丰加公司将梁伟强踢出群的原因，首先是梁伟强在前一天挑起事端，其次在档主群发布负面的信息，丰加公司才采取这样的措施，但踢出群聊不代表否定他的档主身份，而且在梁伟强提交的微信截图中也可证明丰加公司管理处在7月11日上午恢复了商铺的供电，但是是属于正常的停电后的供电，因为商场每天晚上都会停电，第二天早上才会恢复供电。前一天7月10日早上有其他租户投诉梁伟强的音响声音过高，经过丰加公司管理人员调解之后，其并未调低声音，因此丰加公司短暂停了D09号地摊电源，但是没有停A072档铺的电源，而且微信截图可以证明丰加公司并没有停A072号档铺的电源，是晚上停电后重新送电，因此梁伟强提出的所有主张都不符合事实。证据二视频截图跟本案无关，该档铺并非A072档而是D09地摊的截图,与A072档铺没有关联。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对陈萍、梁伟强的上诉请求与丰加公司的答辩意见，分析如下：根据广州市丰加物业发展有限公司越秀分公司与陈萍签订的《丰加五金电器城物业管理协议》第三条双方约定遵守的市场管理公约，第（一）经营秩序和经营行为的管理约定，第5条约定：“不得有使用大音量音响设备或高声叫卖、张贴、追逐、打闹、玩弄电梯等影响他人正常经营和玩弄公共财物的行为。”丰加公司称A072号商铺与D09号地摊是适用统一的商场管理规定的，且梁伟强承租D09号地摊亦签署过《临时地摊承诺书》，该承诺书第3条约定如违反商场规定和商场管理，同意管理处随时清退离场且费用不退。梁伟强二审确认其签署了前述《临时地摊承诺书》，应受该承诺书约束。根据一审查明的事实，2018年7月9日下午，丰加公司的工作人员因梁伟强在所承租的另一D09档的音响音量过大与其发生争执，之后双方前往派出所进行调解未果。对发生争执造成的人身伤害，梁伟强已提起上述2018粤0104民初32795号生命权、身体权、健康权民事诉讼，故有关该方面的纠纷可由该次诉讼予以处理。双方发生争执后，根据梁伟强所述其不敢继续经营A072号商铺，将商铺钥匙委托其他档主交还丰加公司。据此，双方发生争执是梁伟强未遵守管理协议及承诺引起，梁伟强违约在先，本案梁伟强主张丰加公司构成违约依据不足，本院不予采纳。对梁伟强、陈萍要求丰加公司退还租赁保证金及管理费保证金并要求丰加公司赔偿损失、支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持并无不妥，本院予以维持。梁伟强、陈萍自行迁出涉案商铺后，并未告知丰加公司，亦未立即将涉案商铺交还给丰加公司，丰加公司直至2018年7月20日才收回涉案商铺，因此，梁伟强、陈萍应向丰加公司计付租金及管理费至2018年7月20日止。因梁伟强、陈萍已向丰加公司支付租金及管理费至2018年7月31日，故丰加公司应向梁伟强、陈萍退还的租金及管理费经计算分别为823元÷31日×11日=292.05元及568元÷31日×11日=201.52元。对梁伟强、陈萍上诉要求丰加公司退回7月份22天的租金和管理费1021.23元，一审法院未全予支持无误，本院予以维持。综上所述，梁伟强、陈萍的上诉请求不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费13.2元，由梁伟强、陈萍共同负担13.2元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年六月二十七日书记员  颜旭怀邱健材