广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终244号上诉人（原审被告、反诉原告）：曾辉，男，1986年10月5日出生，汉族，住湖南省邵东县。被上诉人（原审原告、反诉被告）:广州市业启企业管理有限责任公司，住所地广州市越秀区环市西路187号自编4号楼。法定代表人：梁钰峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：张雪，广东浩瀚明扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄婉玲，广东浩瀚明扬律师事务所律师。上诉人曾辉因与被上诉人广州市业启企业管理有限责任公司（以下简称业启公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初3284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。曾辉上诉请求：依法改判驳回业启公司的全部诉讼请求。事实和理由：（一）根据现有证据，涉案房屋无法按照合同约定的用途正常使用是明确且证据充足的。涉案房屋的用途并非是餐饮用途，同时在另案中，业启公司与南洋公司已经明确确认该房屋无法作为餐饮用途使用，一审法院对上述情况不做认定反而要求曾辉举证证明办理卫生许可证是由于业启公司的原因造成无法办理，该行为已经明显背离民事诉讼的举证要求。一审法院认定广州宏勇餐饮管理有限公司的营业执照能够办理则该房屋可以正常使用是错误的，业启公司涉案的七个案件使用同一个营业执照，无法通过该营业执照确定属于曾辉所在的房屋。（二）交付符合合同约定用途的房屋是业启公司的法定义务，曾辉已经缴纳了租金保证金和第一个月租金，积极履行了合同约定的义务，在发现房屋无法用作餐饮用途时拒付租金应当视为曾辉在履行同时履行抗辩权，而非曾辉违约。（三）在合同履行过程中，业启公司应当保证合同目的的实现，在该房屋不属于商业性质无法取得营业执照的情况下，业启公司仍将涉案房屋租给曾辉。（四）曾辉在一审判决后，为避免进一步损失，已通过邮寄的方式告知了业启公司退场信息并邮寄了钥匙，于2018年10月12日交还了房屋。即使应当支付租金，也不应计算2018年10月12日之后的租金。业启公司二审答辩称，不同意曾辉的上诉请求，同意一审判决，请求二审法院驳回曾辉的上诉请求、维持原判。业启公司向一审法院起诉请求：1.曾辉向业启公司支付从2017年3月10日起拖欠的4月份至腾空房屋之日的房屋使用费，其中2017年每月使用费5500元，201每月使用费5830元及其利息(按年利息24%计)；2.曾辉向业启公司支付从2017年10月至2018年5月拖欠的电费4243元。曾辉向一审法院反诉请求：1.确认双方租赁合同于2017年10月30日解除；2.业启公司返还租赁保证金16500元给曾辉；3.业启公司赔偿曾辉装修损失75220元。一审法院认定事实：据粤房地权证穗字第××号房地产权证记载：越秀区**路**号自编8号首、二层的权属人为广州南洋电器有限公司（以下简称南洋公司），建筑面积1549.49平方米，城市规划房屋用途首层为饭堂、二层为车间。2017年2月23日，业启公司（甲方）与曾辉（乙方）签订《商铺租赁合同》，其中约定：依据《中华人民共和国合同法》，为明确甲乙双方在合作过程中的权利和责任，经双方友好协商，同意遵守以下条款：第一条：商铺的设立，1.甲方在广州市**路43号自编8号首层提供建筑面积为28平方米的商铺号为5，作为乙方经营百货的商铺（以下简称该商铺)，该商铺未经甲方书面同意不得私自更改经营内容或转租给第三方。合同签订后，乙方自负盈亏、自主经营并应及时向工商、税务等相关部门办理营业所需的一切手续，在未获得任何证照前提下，甲方有权禁止乙方的销售经营活动，由此带来的经济损失由乙方承担。2.该商铺铺内如需装修，其费用由乙方负担。装修前，乙方应向甲方提交该商铺的装修设计图纸或效果图以及施工时限，如因未经街道城管同意而导致不能施工的，责任由乙方承担。3.该商铺为混凝土加砖墙结构，大门为铝合金卷闸门。在合同期内，乙方不得未经甲方书面同意擅自拆改商铺结构、间隔、设备设施，或因乙方使用和维护不当，或其他人为因素造成破损或安全隐患的，均由乙方负责修复或还原，如乙方能力有限不能自行修复或还原，则应支付甲方由此实施修复后的全部费用。4.本合同签订后，乙方将自动成为该商铺的治安、消防、卫生、环保和计生等相关政府职能部门认定的第一责任人，应当认真履行职责。第二条：合同期限，本协议合同期为四年。从2017年2月23日开始至2020年12月31日结束。第三条、商铺租金和保证金的收取，合同签订后，双方各自负担己方税费；乙方向甲方缴纳租金费用具体如下：1.该商铺的首年月租金为人民币5500元;该商铺内经营所需各项费用均由乙方承担，如有公共部分费用则按建筑面积比例分摊；商铺内用水、用电按实际用量收取，由甲方每月给乙方发放水电费用收缴通知单，发放通知单3日内，乙方应向甲方缴纳水电费用，如乙方未能按时缴纳，甲方将按照乙方拖欠天数收取总拖欠款5%/天的滞纳金，从发通知单开始10天内乙方未能缴纳费用的，乙方了解并同意甲方采取必要措施停止乙方的经营活动，直到乙方缴清费用为止。2.该商铺的租金在本合同租赁期内，每年在上一年月租金的基础上（即环比）递增6%，每年月租金费用具体如下；2016年12月25日至2017年12月31日，月租金5500元；2018年1月1日至2018年12月31日，月租金5830元；2019年1月1日至2019年12月31日，月租金6180元；2020年1月1日至2020年12月31日，月租金6551元；4.乙方须在每月10日前（如遇假期，应当在假期日前一天）向甲方缴纳下一月应付租金；如乙方未能按时缴纳，甲方将按照乙方拖欠的天数收取总拖欠款5%/天的滞纳金；从交款日开始到次月的3日内，乙方未能缴纳所有欠费的，乙方了解并同意甲方有权立刻终止合同并收回该铺的经营权、没收乙方缴纳的保证金，乙方如有物品在铺内的应在此日前全部清离；如逾期，将不论物品价值甲方自行安排处置，在处置过程如发生费用应由乙方承担。5.本合同签订当天，乙方需交付甲方相当于三个月租金的金额为本合同的保证金和一个月的租金。如本合同到期，乙方不再续约，甲方将在合同终止后按本合同规定处理（详见第八条规定）。第八条：合同终止、续约以及违约责任，乙方产生以下违约行为的，甲方有权终止合同并没收乙方保证金，乙方需三天内迁离该商铺；如逾期，将不论物品价值甲方自行安排处置，如在处置过程发生费用应由乙方承担。1.乙方不得擅自将该商铺分租、转租、转让、出借、出售、抵押、与任何第三方合营或联营、改变商铺用途、变更签约时店铺名称、经营品牌、在商铺内进行非法活动、擅自停业及空置商铺等。同日，曾辉支付了16500元保证金及2017年3月的租金4217元给业启公司。据2018年5月15日的《企业信用信息公示报告》记载：企业名称为广州宏勇餐饮管理有限公司，法定代表人为周勇，成立日期为2017年6月13日，核准日期为2017年7月4日，地址为广州市黄埔区大沙镇横沙村朱氏大宗祠东侧的新大楼2号楼二、三楼（自编：福聚直街28号326房），经营范围：预包装食品零售；中餐服务；西餐服务；自助餐服务；日式餐、料理服务；韩式餐、料理服务；制售东南亚餐（具体经营项目以《餐饮服务许可证》载明为准；快餐服务；茶馆服务；咖啡馆服务；酒吧服务；冷热饮品制售；小吃服务；餐饮配送服务；甜品制售；餐饮管理，地址变更申报：广州市越秀区**路43号自编8号之1、广州市越秀区**路43号自编8号之2、广州市越秀区**路43号自编8号之3、广州市越秀区**路43号自编8号之6、广州市越秀区**路43号自编8号之11，2017年7月4日变更地址为：广州市越秀区**路43号自编8号之1、广州市越秀区**路43号自编8号之2、广州市越秀区**路43号自编8号之3、广州市越秀区**路43号自编8号之6、广州市越秀区**路43号自编8号之11、广州市越秀区**路43号自编8号之10。2017年10月30日，业启公司向南洋公司发出《我司退场告知书》，内容为“……由于今年元月9日广州市越秀区发出取消所有临商登记和续期的通知，我司虽与各相关部门进行长时间的协调，但至今我司租户均不得办理经营所需的相关证照，时至今日我司已无力支撑，因此决定即日起将物业交还贵司……”。2017年11月20日南洋公司向业启公司发出《关于“退场告知书”的复函》，内容为“因贵方向我司发来的告知书中已明确贵方要将租赁物业交还给我司，鉴于贵我双方签订的《广州市房屋租赁合同》的租赁期限约定到2020年12月31日截止，贵方单方面要求返还物业的行为实际为单方提前退租并终止合同。依据《租赁合同》第十条第四项的约定，在租赁期内如贵方提前退租，属贵方单方违约，我司已收取的租赁保证金等款项不予退还，同时应当将租赁物业按现状完好无损地交还我司。另外，依据《租赁合同》第七条第二项第二款约定，因贵我双方之间租赁合同提前终止或解除的，贵方与分租户之间的分租合同应同时终止，贵方应负责腾空租赁物业并交还给我司，同时因此产生的纠纷和责任概由贵方负责处理和承担。基于贵方单方解除合同及上述合同约定，我司现正式通知贵方，贵我双方之间的《租赁合同》自我司收到贵方之告知书即2017年10月30日当日正式解除，贵方应当严格按照合同约定向我司返还物业并缴清相关的费用（管理费共8919元）、租金（2017年2月至10月，共535383元）及占有使用费（2017年11月至归还之日止，暂为59487元）。同时，贵方所支付的相关保证金我司不予返还。请贵司务必于2017年11月30日前向我司缴清上述租金及费用并将租赁物业腾空后返还给我司且与我司办理相关物业返还手续”。2018年1月30日，南洋公司向一审法院提起诉讼请求：1.确认南洋公司、业启公司及李杰良的租赁关系于2017年10月30日解除；2.业启公司及李杰良向南洋公司支付2017年2月1日至2017年10月30日的租金（每月按59487元计）及支付2017年2月1日至实际缴清租金之日止的逾期违约金（每日按月租金额的2‰计算）；3.业启公司及李杰良向南洋公司支付2017年10月31日至实际返还房屋的使用费（每月按约定的租金标准计），及赔偿从应付之日至实际付款之日的利息（按银行同期贷款利率计算）；4.业启公司及李杰良向南洋公司支付2017年2月至实际返还房屋的管理费（每月按991元计）；5.业启公司及李杰良立即向南洋公司交还广州市**路自编8号首层部分及自编7号首、二层（面积共991.45平方米）。一审法院于2018年8月29日做出（2018）粤0104民初3650号民事判决：一、确认南洋公司与业启公司及李杰良的租赁合同于2017年10月30日解除；二、业启公司及李杰良及第三人黄锦辉、曾辉、苏林山、冯美君、姜娘卷、俞士江、王建党、胡宝臣、卢天志自本判决发生法律效力之日起十五日内，将广州市越秀区**路自编8号首层部分（面积94.42平方米）及自编7号首、二层（面积897.03平方米），合计共面积991.45平方米房屋腾空交还南洋公司；三、业启公司及李杰良自本判决发生法律效力之日起十日内，向南洋公司支付2017年2月1日至2017年10月31日的租金（每月按59487元计）及支付2017年2月16日至实际缴清租金之日止的逾期违约金（每日按月租金额的2‰计算）。违约金的总额以不超过欠付租金总额为限；四、业启公司及李杰良自本判决发生法律效力之日起十日内，向南洋公司支付2017年11月1日至实际返还房屋的使用费（每月按合同约定的租金标准计），及赔偿从应付之日至实际付款之日的利息（按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；五、业启公司及李杰良自本判决发生法律效力之日起十日内，向南洋公司支付2017年2月至实际返还房屋之日的管理费（每月按991元计）。曾辉是在2018年9月14日的庭审中反诉请求确认双方租赁合同于2017年10月30日解除，业启公司答辩同意解除合同，但不同意于2017年10月30日解除，解除时间应为（2018）粤0104民初3650号判决生效之日。一审诉讼中，业启公司提供其与南洋公司于2016年12月15日签订的《广州市房屋租赁合同》，约定南洋公司将越秀区**路43号自编7号首二层及自编8号首层出租给业启公司作综合用途使用，建筑（或使用）面积为991.45平方米，租赁期限从2016年12月15日至2020年12月31日。曾辉对该《广州市房屋租赁合同》的真实性没有异议。曾辉为证明于2018年3月12日向业启公司发出解除租赁合同通知提供了《解除租赁合同通知》。业启公司对上述证据的三性均不予认可，称其没有收到该《解除租赁合同通知》。曾辉为证明其对涉案商铺装修花费了75220元提供了1.2017年3月21日曾辉（甲方）与谭红星（乙方）签订的《合同》，约定甲方委托乙方对广州市**路43自编8号首层及自编7号首层5号铺进行装修，工期30天，自2018年3月12日到2018年4月12日，工程总造价75220元；2.广州星雨洪顺建筑装饰工程有限公司（以下简称星雨洪顺公司）收取曾辉75220元工程款后开具给曾辉的《收据》2张。业启公司对证据1-2的三性均不予认可，业启公司没有参与，证据不是合法发票，不予确认，与业启公司无关，不是支付给业启公司的款项。曾辉在一审诉讼中不申请对其装修物的价值进行评估。曾辉向业启公司承租涉案房屋后用于经营百货。业启公司认为曾辉一直在经营。而曾辉陈述在2017年6月办理营业执照后，工商部门称营业执照是假的，不能营业，由于工商、卫生、城管部门经常巡查要求曾辉停业，故曾辉已没有营业，具体停业时间不清楚。一审法院另查明，业启公司与其他商铺的承租人签订了《合同补充协议》，约定因政府临商政策办理改变等不可抗力的原因，签约至今均未获得工商营业执照和卫生许可证，业启公司同意给予承租人从出营业执照之日起2-3个月的免租期。一审法院认为：业启公司与曾辉自愿签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应恪守履行。曾辉于2018年9月14日庭审时反诉要求解除合同，而业启公司同意解除合同，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。因此，上述《商铺租赁合同》应于2018年9月14日解除。业启公司请求确认《商铺租赁合同》于（2018）粤0104民初3650号判决生效之日解除及曾辉请求确认于2017年10月30日解除一审法院均不予采纳。关于《商铺租赁合同》解除的责任问题，因其他商铺已于2017年7月4日取得营业执照，证明曾辉也可以取得营业执照正常经营。《商铺租赁合同》已约定曾辉自行办理营业执照，现曾辉未能举证证明在办理营业执照的过程中是由于业启公司的原因而造成不能办理。故在涉案商铺可以取得营业执照能正常经营的情况下，曾辉拒绝向业启公司支付租金已构成违约，应承担违约责任。关于业启公司要求曾辉支付2017年4月起至腾空房屋之日的房屋使用费问题，上述《商铺租赁合同》已约定：“合同签订后，乙方自负盈亏、自主经营并应及时向工商、税务等相关部门办理营业所需的一切手续，在未获得任何证照前提下，甲方有权禁止乙方的销售经营活动，由此带来的经济损失由乙方承担。”另参照业启公司与其他承租人签订的《合同补充协议》约定可以看出涉案商铺由于存在不可抗力的原因，在2017年7月4日前一直未获得工商营业执照和卫生许可证，而《商铺租赁合同》约定曾辉在未获得任何证照前提下，业启公司有权禁止曾辉的销售经营活动，因此，业启公司要求曾辉支付2017年7月4日前的租金依据不足，一审法院不予支持。根据公平合理原则，由于曾辉已支付1个月租金，故曾辉应将从2017年8月4日起至腾空房屋之日的租金及房屋使用费支付给业启公司。关于业启公司要求曾辉支付逾期交纳租金的利息问题，该利息实为曾辉逾期交纳租金的违约金，因上述《商铺租赁合同》约定违约金按5%/天计算显属过高，从公平合理原则考虑应调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算，但不能超过年利息24%。关于业启公司要求曾辉支付4243元电费的问题，因曾辉已同意支付，一审法院对此予以准许。关于曾辉反诉要求业启公司返还租赁保证金16500元的问题，上述《商铺租赁合同》约定“乙方未能缴纳所有欠费的，乙方了解并同意甲方有权立刻终止合同并收回该铺的经营权、没收乙方缴纳的保证金。”本案因曾辉拒绝向业启公司支付租金而造成合同解除，曾辉是违约方，故曾辉要求业启公司返还租赁保证金不符合合同约定，一审法院不予支持。关于曾辉反诉要求业启公司赔偿装修损失75220元的问题，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。因双方对装修物的处理没有约定，故根据上述规定，因曾辉违约导致合同解除，曾辉反诉要求业启公司赔偿装修损失75220元一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项的规定，于2018年9月29日作出如下判决：一、广州市业启企业管理有限责任公司与曾辉签订的《商铺租赁合同》于2018年9月14日解除；二、曾辉应于本判决发生法律效力之日起10日内，将从2017年8月4日起至本判决发生法律效力之日止的租金及房屋使用费（按《商铺租赁合同》约定的标准计算）一次性支付给广州市业启企业管理有限责任公司；本判决发生法律效力之次日起，曾辉应按《商铺租赁合同》约定的标准逐月支付房屋使用费给广州市业启企业管理有限责任公司至腾空房屋之日止；如2020年12月31日曾辉仍未能腾空房屋，则从2021年1月1日起曾辉应参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价支付房屋使用费给广州市业启企业管理有限责任公司；三、曾辉应于本判决发生法律效力之日起10日内，将逾期支付2017年8月4日起的租金及房屋使用费的违约金（以同期应付而未付的租金及房屋使用费为本金，从逾期之日起，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算，但不能超过年利息24%，违约金不能超过同期未付租金及房屋使用费）一次性支广州市业启企业管理有限责任公司；四、曾辉应于本判决发生法律效力之日起10日内，将电费4243元一次性支付给广州市业启企业管理有限责任公司；五、驳回广州市业启企业管理有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回曾辉的其他反诉请求。案件受理费1007.60元，反诉费1046.50元，由广州市业启企业管理有限责任公司负担500.60元，曾辉负担1546.50元。本院二审期间，曾辉向本院提交了：越秀区公安分局穗公越函【2017】259号，拟证明涉案档口以不正常手续办理营业执照，及不能办理营业执照。业启公司称对于曾辉提交的证据的质证意见与其之前的质证意见一致。另查明，二审期间，曾辉、业启公司共同确认双方于2019年2月22日办理了涉案商铺的交接手续。南洋公司将广州市**路43号大院内自编7号首、二层原“南洋酒家”及原职工房产部分（产权证：Ｃ3××71）的房地产租赁给许德文使用，双方在履行该合同期间产生纠纷，许德文诉至一审法院。一审法院作出（2011）穗越法民三初字第1506号民事判决后，南洋公司不服该判决向本院提起上诉，本院于2013年7月18日作出（2013）穗中法民五终字第212号民事判决书，该判决查明：“……2010年10月8日，广州市环境保护局向许德文发出‘穗环法信（2010）48号’《关于南洋酒家申请办理环保手续有关情况的答复》，主要内容为：南洋酒家原是广州南洋电器厂的职工饭堂，1995年12月12日，广州南洋电器厂以‘南洋餐厅’的项目名称、‘改建、临建’建设性质向我局申报环评，我局于1996年4月12日批复同意该厂职工餐厅（即南洋餐厅）项目竣工验收申请。但该餐厅不作为独立的排污单位，其日常环境管理纳入南洋电器厂。2000年1月19日，该厂取得了《广州市排放污染物登记注册证》，而后该厂登记为广州南洋电器有限公司，2008年1月1日取得《广州市排放污染物登记许可证》。该公司根据我市‘退二进三’政策进行整体搬迁后，未列入政府储备计划且尚未编制项目实施的，可持相关资料，向市规划部门申请将原有工业用地上现有合法工业建筑在主体框架不改动的情况下进行适当改造并临时改变使用功能，但南洋电器公司未提供规划部门同意其改变使用功能的批复文件。2010年4月，您以南洋酒家的名义，改变原南洋电器厂内部职工饭堂性质，向越秀区环保局申请办理环保手续，因您的申请不符合《广州市环境保护条例》第十九条的规定，越秀区环保局依法做出了暂缓办理环保审批手续的决定。建议您与南洋电器公司进行协商，待规划部门批复其功能变更后，我局将督促越秀区环保局依法依规审批相关环保手续……2011年8月2日，广州市越秀区食品药品监督管理局向许德文发出《关于对广州市越秀区南洋酒家申请办证情况的答复函》，主要内容为：新申办餐饮企业必须经环保部门同意后方可办理《餐饮服务许可证》，区卫生监督所办证窗口工作人员审核您提供的资料时，发现您无法提供环保部门出具的同意经营中餐的《环保选址意见书》……”。再查明，二审期间，本院向广州市城市管理和综合执法局、广州市规划和自然资源局分别发函调查了涉案建筑的合法性，两单位作出了穗城管函【2019】938号、穗城管函【2019】1175号、穗规划资源协查【2019】262号的复函。穗城管函【2019】938号载明：“暂未发现有城乡规划管理类案件的立案查处情况，亦即目前无上述商铺的违法建设立案查处记录……”。穗城管函【2019】1175号载明：“……铺5（涉案商铺）为**路43号自编7号首层房间，1994年由原广州南洋电器厂以职工饭堂（危房）改建的名义，向城市规划部门申请改造，经原广州市城市规划局东山区规划分局批准，办理《建设工程报建审核书》（1994）穗城规东建字第0204号，同意建一层51平方米临时建筑；……”。穗规划资源协查【2019】262号载明：“**路43号自编8号、自编7号所在建筑是经原广州市城市规划局（82）建字756号、穗城规东片建字[1995]0108号《建设工程规划许可证》批准建设的，但因（82）建字756号《建设工程规划许可证》图纸缺失，无法核查相关信息。”本院组织各方当事人对上述复函进行了质证。曾辉质证认为：对穗规划资源协查【2019】262号函件的真实性予以确认，对其关联性无法确认，该文件除了第一页可看清文件内容外，其他附件页数均无法辨认内容，更无法看出姜娘卷所承租的店铺位置，并且该文件的首页也明确回复因为图纸缺失无法核查相关信息；对穗城管函【2019】938号函件的真实性予以确认，对其关联性不予确认，该文件叙述的是建议法院向相关部门核查，并没有就案涉物业产权进行明确的回复；对穗城管函【2019】1175号函件的真实性予以确认，对其附件1的关联性予以确认，该附件1也就是业启公司在一审中所提交的产权证明的平面附图，从该文件可知**路43号前面A9171B号为空地，并没有任何建筑物，从该文件可知，**路43号地块为工业用地，规划为车间、饭堂用途，并不能用于商业经营用途，而且该文件的附件4可看出南洋电器厂曾经因违章建筑被相关部门进行处罚，该处罚通知书也明确写明此处罚决定书不作办理产权依据，食药监部门与当地政府沟通后已经禁止**路43号沿街物业进行经营以及办理食品许可证，本案中除了向相关国规部门发函外，还应该向食药监部门函询涉案商铺是否可以用于食品经营，是否符合颁发食品经营许可证的条件。业启公司质证认为：对三份函件的真实性、合法性、关联性没有异议。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：一、曾辉关于其无须向业启公司支付自2017年8月4日起的租金、房屋使用费以及违约金的主张是否成立；二、曾辉要求业启公司返还租赁保证金、赔偿装修损失的主张是否成立。关于合同效力的问题。根据穗城管函[2019]1175号《广州市城市管理和综合执法局关于调查广州市业启企业管理有限责任公司所涉商铺报建情况的复函》及其附件的内容来看，曾辉所承租的5号商铺为**路43号自编7号首层房间，系南洋公司以职工饭堂（危房）改建的名义向城市规划部门申请改造，办理了（1994）穗城规东建字第0204号《建设工程报建审核书》，该商铺系经主管部门批准建设的房屋，故曾辉与业启公司就该商铺所签订的《商铺租赁合同》应属有效。租赁双方于2018年9月14日一审庭审期间均同意解除合同，一审法院认定该《商铺租赁合同》于2018年9月14日解除并无不当，本院予以认可。关于涉案《商铺租赁合同》解除的原因。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据涉案《商铺租赁合同》的约定，业启公司提供涉案商铺作为经营百货使用，业启公司向曾辉交付的商铺应符合合同约定的商业用途。涉案商铺系以职工饭堂（危房）改建的名义向城市规划部门申请改造、报建的，业启公司并无提供证据证明规划部门已同意改变涉案租赁物的使用功能，结合业启公司2017年10月30日向南洋公司发出的《我司退场告知书》中关于“……由于今年元月9日广州市越秀区发出取消所有临商登记和续期的通知，我司虽与各相关部门进行长时间的协调，但至今我司租户均不得办理经营所需的相关证照，时至今日我司已无力支撑，因此决定即日起将物业交还贵司……”等内容来看，涉案商铺在办理经营手续过程中确实存在一定的障碍，并不能归咎于曾辉一方。现涉案商铺并不符合合同约定的用途，对此，业启公司已构成违约。曾辉作为承租人，在承租之前亦应充分了解租赁物是否符合承租的用途，未尽承租人应尽的审慎义务，亦存在一定的过错，且曾辉未依约支付租金，故双方当事人均存在违约行为，对涉案《商铺租赁合同》的解除均有同等的责任。涉案商铺由曾辉实际占有、使用、收益，一审法院根据双方约定以及履行情况，判令曾辉支付从2017年8月4日起至腾空房屋之日止的租金、房屋使用费，符合公平、合理原则，本院予以认同。曾辉于2019年2月22日与业启公司就涉案商铺办理交接手续，曾辉并无充分证据证明其已将涉案商铺腾空交还给业启公司，故曾辉应支付的租金、房屋使用费应截止计算至该日止，即曾辉应支付的租金、房屋使用费为107834元[5500元/月×5月+5830元/月×12月+6180元+6180元÷28天×19天）=107834元]。如前所述，双方当事人均存在违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条关于“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，本院对业启公司要求曾辉支付逾期支付租金、房屋使用费的违约金的主张，不予支持。一审法院判令曾辉支付逾期支付租金以及房屋使用费的违约金欠妥，本院予以纠正。关于曾辉主张返还的租赁保证金的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。如前所述，涉案合同的解除不能归咎于曾辉、业启公司其中一方，本院对曾辉要求业启公司返还租赁保证金的上诉请求予以支持。关于曾辉主张业启公司赔付装修损失的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。如前所述，对于涉案合同的解除双方当事人均存在违约行为，对涉案合同的解除均有同等的责任，且曾辉于一审时明确表示不申请对其装修物的价值进行评估，曾辉现并无充分证据证明装修物残值损失，其主张业启公司赔偿装修损失75220元，依据不足，本院不予支持。曾辉在一审期间同意支付电费给业启公司，一审法院判令曾辉支付其占用涉案商铺期间产生的电费4243元给业启公司，并无不当，本院予以维持。综上所述，曾辉关于其不应向业启公司支付逾期支付租金、房屋使用费的违约金以及业启公司应向其返还租赁保证金的上诉请求成立，本院予以支持；曾辉的其他上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十四条第五项、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初3284号民事判决的第一项、第四项；二、撤销广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初3284号民事判决的第三项、第五项、第六项；三、变更广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初3284号民事判决第二项为：曾辉应于本判决送达之日起十日内，将从2017年8月4日起至2019年2月22止的租金及房屋使用费107834元一次性支付给广州市业启企业管理有限责任公司；四、广州市业启企业管理有限责任公司于本判决送达之日起十日内，将租赁保证金16500元返还给曾辉；五、驳回广州市业启企业管理有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回曾辉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1007.6元，反诉费1046.5元，由广州市业启企业管理有限责任公司负担1252.1元，由曾辉负担802元。二审案件受理费1546.5元，由曾辉负担603元，由广州市业启企业管理有限责任公司负担943.5元。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年六月二十五日书记员  贾妍胡秀红