河南省洛阳市瀍河回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0304民初401号原告：刘改新，男，汉族，1965年7月15日出生，住洛阳市瀍河区。委托诉讼代理人：孙向峰，河南帝都律师事务所律师，特别授权。被告：河南技改建设集团有限公司，住所洛阳市洛龙区古城路与学府街交叉口南100米龙富小区商业楼5、6楼，统一社会信用代码91410300171633726T。法定代表人：谢雷，该公司总经理。委托诉讼代理人：李宗虎、万李黎（实习），河南精专律师事务所律师，特别授权。第三人：洛阳福海置业有限公司，住所洛阳市廛河区邙麓街11号4幢，统一社会信用代码9141030469597074XL。法定代表人：张高，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王晓雪，河南银基律师事务所律师，特别授权。原告刘改新诉被告河南技改建设集团有限公司（以下简称技改建设）、第三人洛阳福海置业有限公司（以下简称福海置业）执行异议之诉纠纷一案。本院于2019年3月8日立案受理后，依法适用普通程序由审判长郭赟，人民陪审员段军豪、刘巧玲依法组成合议庭，公开开庭审理。原告刘改新委托诉讼代理人孙向峰，被告技改建设委托诉讼代理人李宗虎、万李黎（实习），被告福海置业委托诉讼代理人王晓雪到庭参与庭审，本案现已审理终结。原告刘改新向本院提出诉讼请求：1、请求贵院判决立即停止被告技改公司对原告购买的位于洛阳市××区南××与××交叉口××商住楼××室的强制执行，并解除对上述房产的查封。2、请求贵院判决确认原告与第三人福海公司签订的福海花园《购房合同》合法有效，并确认位于洛阳市××区南××与××交叉口××商住楼××室归原告所有。3、请求贵院判决第三人福海公司协助和配合原告办理洛阳市××区南××与××交叉口××商住楼××室的产权过户登记。4、本案的诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：一、在2016年11月25日，由于第三人福海公司偿还不了所借原告的200万元及利息，经原告刘改新与第三人福海公司法定代表人张高多次协商，在双方都自愿的条件下同意将该200万元借款及利息折算成购房款，即原告购买了第三人福海公司所建的商品房。在2017年3月28日，第三人福海公司将位于河南省洛阳市××区南××与环城北路交叉口1幢商住楼805室商品房一套以469260元的价格出售给了原告，且向原告出具了收据。当天第三人福海公司将上述房屋的钥匙交付给了原告，原告实际占有了上述房屋，所以上述房屋的所有权在2017年3月28日已经归属于原告。此后原告一直催促第三人福海公司协助办理上述房屋的产权过户手续，但福海公司迟迟不办。被告技改公司是在2017年3月31日才对上述房产进行保全，已经侵害了原告的合法权益。综上，原告认为，原告与福海公司双方签订达成的福海花园《购房合同》是双方真实意思表示，该协议合法有效，福海公司应当协助原告办理产权过户登记。二、原告购买涉案房产虽没有办理产权登记，但原告已依照合同支付全部价款并占有标的物至今。根据《物权法》第十五条、《最高人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条之规定，原告取得涉案房屋后，未登记只是物权未设立，并不影响合同效力，且原告无过错，故法院不得查封、扣押冻结该财产。为此诉至法院。被告技改建设辩称：一、刘改新的起诉不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条所规定的三个条件，应依法驳回其诉讼请求。1、原告以房抵债协议不等同于商品房买卖合同，刘改新与福海之间仅属于一般债权、债务关系，不能产生基于消费者购买商品房而产生的优先权利。2、刘改新不能证明涉案房屋用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。3、刘改新没有向福海置业支付购房款。二、原告刘改新并非案涉房产的所有权人，不能基于所有权排除执行。在房屋登记之前，涉案房屋的物权并未发生变动，刘改新与福海置业之间签订的协议仅享有未来据实抵债的普通债权请求权。三、答辩人为福海花园的承包人，根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复第一条，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，但不得对抗已经支付了大部分房款的消费者。本案中原告刘改新不属于此类消费者，故答辩人有权继续执行案涉房屋。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人福海置业辩称：若原告将案涉房屋用于居住且无其他可以居住的房屋的情况下，福海公司同意原告的诉求，并同意配合过户。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明事实如下：2017年3月11日，第三人福海置业向刘改新、刘春香出具征求意见函一份。内容为截止2017年3月11日，我公司尚欠二位本金200万整，利息1284820元，合计为3284820元。因公司经营困难，暂无法偿还。函中提出四种还款方案。方案四为洛阳福海置业有限公司所承建的福海花园尚有15套住房未出售。债权人可持本函以每平方米5500元的价格选购，与公司签订购房合同，但暂无法办理房产证。2017年3月28日，刘改新与福海置业签订购房合同，以单价5500元/㎡，总金额为469260元购买了福海花园*号楼***室。刘改新在合同中签名、捺印，福海置业盖章。当日，福海置业向刘改新出具805房购房款469260元的收据。2019年3月28日，洛阳龙秀物业管理有限公司出具证明一份：“我公司从洛阳福海置业有限公司得知，福海花园1号楼8005室业主为刘改新。2017年3月份，通知业主刘改新办理物业相关手续，一直未来办理物业相关手续。2018年10月份再次通知业主刘改新办理天然气安装事宜，业主刘改新至今未到我公司办理相关手续。”2016年3月10日，福海置业与技改建设、尚燃琴共同签订补充协议一份，对于福海花园项目尚欠工程款1400万元的支付以及偿还方式进行了约定。其中一种偿还方式为以福海花园1#楼三层商业用房及20套住宅折抵欠款。约定的20套住宅中不包含本案争议房产。另查明：技改建设与福海置业、尚燃琴、张高建设工程施工合同纠纷一案，本院作出（2017）豫0304民初327号民事判决书，判令福海置业支付技改建设工程款1190万元。诉讼中技改建设申请财产保全。2017年3月31日，本院执行局依据（2017）豫0304执保47号对福海花园*幢商住楼***号房采取保全措施。后技改建设向本院申请执行。2018年12月5日本院作出（2018）豫0304执430号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人洛阳福海置业有限公司名下位于洛阳市××区南××与环城北路交叉口福海花园*幢商住楼****号房产等。刘改新提起执行异议，本院作出（2019）豫0304执异8号执行裁定书，驳回刘改新的异议请求。刘改新遂提起执行异议之诉。再查明，原告刘改新及妻子刘春香、女儿刘佳名下均无房产，原告提交其家庭成员的户籍信息及家庭成员房屋信息查询情况表佐证，本院予以认可。2014年7月10日原告妻子刘春香与福海置业签订借款担保合同档案一份，福海置业向刘春香借款200万元。2016年4月25日，刘改新与福海置业签订借款抵押合同一份，约定因福海置业不能按时偿还刘春香的200万元，将福海花园1号楼的九套住宅抵押给刘改新。福海置业因不能偿还借款，故与刘改新进行友好协商，双方约定将借款折抵为购房款。2017年3月28日福海置业向刘改新出具购房款收据。上述证据刘改新主张因为证据原件被福海置业收回，因此向法庭提交的为复印件。第三人福海置业对上述证据及陈述认可。被告技改建设对原告提交的上述证据均不认可。本院认为：案外人执行异议之诉是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院强制执行的救济方法。原告刘改新提交的与第三人福海置业之间的借款担保合同档案虽然是复印件，原告作出了合理解释，福海置业亦无异议，本院予以认可。原告与福海置业依据借款事实，双方经协商达成以房抵债协议，即2017年3月28日签订的关于洛阳市××区南××与××交叉口××商住楼××室的《购房合同》。原告刘改新通过折抵的形式向福海置业支付了全部购房款，福海置业同日出具购房款收据，本院予以认可。根据福海置业的陈述及原告提交的物业证明，可以认定在人民法院查封涉案房屋之前，原告已经实际占用涉案房屋。因第三人福海置业的原因无法为原告办理过户登记，原告自身无过错。原告及其家庭成员名下无不动产，涉案房屋系唯一住房。被告技改建设辩称建设工程承包人的优先受偿权优于其他债权，但是按照法律规定，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或建设工程合同约定的竣工之日起计算。在技改建设与福海置业2016年3月10日签订的补充协议中显示，双方约定自补充协议签订之日起30日内进行竣工验收，否则视为工程验收合格。同时被告技改建设与福海置业约定的以房产抵欠款的协议中所抵押的房产不包含涉案房屋。综上，原告刘改新对涉案房屋并非恶意占有，原告刘改新对涉案房屋所享有的权利能够排除对涉案房产的执行。根据最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。原告主张停止对该涉案房屋采取的强制执行措施并解除查封的请求，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，经合议，判决如下：一、停止对坐落在洛阳市瀍河回族区***********室的强制执行，并解除对上述房产的查封；二、确认原告刘改新与第三人洛阳福海置业有限公司于2017年3月28日签订的关于福海花园*幢商住楼***室的《购房合同》合法有效；三、驳回原告刘改新的其他诉讼请求。本案受理费8200元，由被告河南技改建设集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  郭 赟人民陪审员  段军豪人民陪审员  刘巧玲二〇一九年六月二十八日书 记 员  王 妍