广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初4565号原告：佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华六路11号1座24层1室，统一社会信用代码914406005974495475。法定代表人：冼锡强。委托诉讼代理人：邓翠萍，女，汉族，1993年6月6日出生，住广东省佛山市三水区，系该公司员工。委托诉讼代理人：张冬梅，广东科德（佛山）律师事务所律师。被告：深圳市韩东东跨境电子商务有限公司，住所地深圳市罗湖区东门街道东门社区立新路1号鸿基工艺城七层701，统一社会信用代码914403003197761268。法定代表人：赵静。委托诉讼代理人：张润玲，女，1969年6月15日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区,系该公司员工.被告：深圳市韩东东跨境电子商务有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区朝安南路63号P120号二层D201、D202、D220、D221，统一社会信用代码91440604MA4UN11A8K。负责人：张润玲。上述两被告共同委托诉讼代理人：刘腾飞，广东方典律师事务所律师。原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司诉被告深圳市韩东东跨境电子商务有限公司（以下简称“韩东东公司”）、深圳市韩东东跨境电子商务有限公司佛山分公司（以下简称“韩东东公司佛山分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案受理后，依法由审判员陶亮适用简易程序，于2019年4月17日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人白晓莉，被告韩东东公司委托诉讼代理人、被告韩东东公司佛山分公司负责人张润玲及两被告共同委托诉讼代理人刘腾飞到庭参加诉讼。诉讼中，原告的委托代理人由白晓莉变更为张冬梅。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、履约保证金100000元归原告所有；2、两被告立即向原告支付2019年1月租金293.46元以及违约金2.32元（违约金以所欠租金为本金，按年利率24%标准从2019年2月11日起计，暂计至2019年2月22日，请求计算至实际清偿之日）；3、两被告立即向原告退还装修补贴1800000元；4、两被告立即向原告支付单方解除合同的违约金1000000元；5、两被告立即向原告支付迟延履行违约金276000元；6、两被告立即向原告补交免租期减免的租金7458.93元（以2016年3月15日至2017年3月14日期间的平均月租金计算）；7、本案全部诉讼费用由两被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求：判令两被告立即向原告补交免租期减免的管理费11188.40元（以2016年3月15日至2017年3月14日期间的平均月管理费3729.47元乘以免租时间）。事实和理由：原告与被告韩东东公司就位于佛山市禅城区朝安南路63号P120号首层自编号D201、D202、D220、D221号铺（下称“该商铺”）的租赁事宜于2015年12月6日签订《恒福国际商业中心商铺租赁合同》（下称“租赁合同”）及补充协议。根据租赁合同约定，该物业建筑面积为2775平方米，使用面积为1500平方米；租赁期限自2015年12月15日起至2022年3月14日止；租金以被告营业额纯扣点不保底的方式计收，计算方式为：2016年12月15日至2019年3月14日，月租金=月营业额×15%×40%；2019年3月15日至2022年3月14日，月租金=月营业额×18%×40%。被告韩东东公司应于每月5日对账，于每月10号支付上月租金。其中2015年12月15日至2016年3月14日为免租装修期，免收租金。补充协议第三条约定，被告韩东东公司全面妥善履行租赁合同是原告给予被告韩东东公司免租装修期、支付装修补贴费和减免租金政策的前提。如因被告韩东东公司原因导致租赁合同终止（包括但不限于被告单方要求提前终止合同或被告原因导致租赁合同无法继续履行或合同解除的），则被告除按租赁合同约定承担违约责任外，还应在租赁合同终止后7日内按2016年3月15日至2017年3月14日期间的租赁费用标准补交免租装修期内减免的全部租金、管理费，并退还已收取的装修补贴费及赔偿原告损失。原告依约于2015年12月15日将该商铺交付被告韩东东公司使用，被告韩东东公司于同日接收并签订《商铺交场确认书》。被告韩东东公司在租赁期间用租赁物业地址注册深圳市韩东东跨境电子商务有限公司佛山市分公司，即被告韩东东公司佛山分公司。被告韩东东公司佛山分公司为租赁物业的实际使用人。两被告拖欠原告2019年1月份租金，并于2019年1月26日在未征得原告同意的情况下擅自停止营业并撤场，于2019年1月28日向原告提交《撤场申请函》。被告单方解除合同的行为已构成根本违约，被告应按合同约定承担支付违约金、退还装修补贴费、补交免租期内减免的租金等违约责任。另，被告韩东东公司承诺每年在原告项目必须举办不少于2次韩国文化节（包括美食节、采购节、文化交流、明星见面会等），并举办不少于2次韩国明星见面会或主题活动（包括团体或个人，团体不低于1次）。但被告实际上未举办，根据合同约定被告应按1000元/天支付迟延履行违约金。原告与两被告协商无果，为保障自身合法权益，现特向法院起诉，请求法院判如所请。两被告共同答辩称：一、关于履约保证金的归还问题。《担保法》第66条规定：出质人和质权人在合同中不得约定在债务履行期届满质权人未受清偿时，质物的所有权转移为质权人所有。《担保法司法解释》第85条规定：债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。从性质上讲，被告韩东东公司向原告支付的10万元履约保证金属于质押担保，依据上述司法解释的规定，该笔保证金应当优先偿还被告应当支付的租金及水电费而不应转移为原告所有。法院应依法驳回原告的该项诉讼请求。二、关于2019年1月租金及违约金的支付问题。如上所述，由于被告和原告在签订《房屋租赁合同》时为了保证债的履行已向原告支付了10万元的现金进行了质押担保，即使被告存在迟延支付租金的行为，原告也只需从质押金中扣除相关款项，被告无需另行支付相关费用并承担违约金。法院应依法驳回该项诉讼请求。三、关于1800000元装修款的退还问题。首先，依据原告起诉状中的陈述，原告要求被告退还1800000元装修款的理由是被告韩东东公司提前终止《房屋租赁合同》，所依据的证据是被告韩东东公司于2019年1月26日向原告出具的一份《撤场申请函》。从法律上讲该函件只是被告的单方面的申请，该申请具有协商的性质，相当于订立合同时的邀约，是否能达到撤场并终止合同的效力，需要经原告同意即原告的承诺，在原告没有同意的情况下该函件并不具有终止合同的效力。事实上被告也没有与原告终止租赁合同，被告年前安排职工放年假、年假过后安排员工继续上班、被告直至2019年4日2日仍向原告的代理人佛山市恒富物业管理有限公司缴纳物业管理费、原告的代理人也依合同约定收取了被告的上述费用等事实充分说明被告与原告之间的租赁合同并未终止。其次，由于本案涉及到两个法律关系即装饰装修合同法律关系和房屋租赁合同法律关系，1800000元装修款体现的是被告和原告之间的装饰装修合同法律关系，而本案涉及的是被告和原告之间的房屋租赁合同法律关系。由于被告已按原告的要求将涉案房屋装修完毕并交付使用，原告也依约定将1800000万装修款款支付给被告。《合同法》第91条规定：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；…。鉴于被告和原告之间的装修装饰合同的债务已经按照约定履行完毕，被告和原告之间的权利义务已经终止，依据上述法律规定，双方之间的装修装饰合同已经消灭，原告要求被告退还1800000元装修款没有法律依据，依法应予以驳回。四、关于支付1000000元违约金的问题。首先，依据被告和原告《房屋租赁合同》及其《补充协议》的约定，被告向原告支付1000000元违约金的前提条件是被告单方面终止合同，但正如前面第二条所述，被告和原告之间的《房屋租赁合同》并未终止，双方的权利义务仍在履行。因此原告要求被告支付1000000元违约金没有事实依据，法院应依法驳回该项诉讼请求。其次，《合同法》第114条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。由于本案是房屋租赁合同纠纷，即使被告违反了合同约定提前终止合同，给原告造成的损失也只是预期租金损失（应以六个月租金为限，因为依据合同法119条规定，即使被告违约，原告也有采取措施防止损失扩大的义务）。依据被告统计数据，自2016年5月至2019年3月，被告累计向原告支付租金64815.91元，月均租金为1906.35元/月（64815.91元÷34个月）。依此计算，即使被告违约提前终止合同，被告应赔偿原告的损失也不应超过11438.10元（1906.35元/月×6个月）。原告要求被告支付1000000元违约金远远超出了上述损失范围，法院应依法按不超过损失30/100的原则予以调整。五、关于支付276000元迟延履行违约金的问题。《合同法》第113条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。首先，被告和原告在租赁合同中确实有每年举办不少于2次韩国文化节、不少于2次韩国明星见面会或主题活动的约定，但该约定已经超出了被告的履行能力，因为依据相关规定，举行上述文化节及明星见面活动须经有关主管部门审批，在没有相关部门审批的情况下被告不可能举行上述活动。原告在明知被告不可能履行上述义务的情况下仍然和被告签订该协议表明其主观上也具有一定的过错，依法也应当承担一定的过错责任。其次，从被告和原告约定上述条款的目的来看，被告和原告约定上述条款是为了增加涉案商铺的知名度和附近区域的人流量以增加涉案商铺的商品销售量，从而增加原告的租金数额。但从实际情况来看，举行上述活动对涉案商铺区域人口流量的影响是有限的，对涉案商铺租金的影响同样有限。原告要求每延迟一日支付1000元违约金明显超出了签订合同时被告预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。考虑到被告确实没有举行上述活动、原告也有一定的过错以及被告的实际经营情况，被告认为举行上述活动对涉案商铺区域流动人口及购买力的影响不会超过30/100，因而承担的违约责任也不应超过日平均租金的30/100。依据上述第四条计算的数据，2016年5月至2019年3月被告向原告支付的月均租金为1906.35元，日平均租金为63.55元（1906.35元/月÷30天）。因此被告每日应支付的迟延履行违约金应为19.07元（63.55元/日×30/100），法院应依据上述标准对该项诉讼请求予以调整。六、关于补交免租期减免的租金问题。依据被告和原告《房屋租赁合同》及其《补充协议》的约定，被告向原告补交免租期减免的租金的前提条件是被告单方面终止合同，但正如前面第二条所述，被告和原告之间的《房屋租赁合同》及补充协议并未终止，双方的权利义务仍在履行。因此原告要求被告补交免租期减免的租金没有事实依据，法院应依法驳回该项诉讼请求。七、关于补交免租期减免的管理费问题。由于补交免租期减免的管理费的诉求已由原告的代理人佛山市恒福物业管理有限公司向佛山市禅城区人民法院提起诉讼【案号（2019）粤0604民初6028号】且双方已达成民事调解协议，原告的上述请求属于重复起诉，根据一事不再理的原则，法院应依法驳回原告的该项诉讼请求。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照复印件、被告韩东东公司公示信息报告、被告韩东东公司佛山分公司营业执照复印件。拟证明原、被告的主体资格。2、恒福国际购物中心租赁合同、《证明》。拟证明广东恒基实业投资发展有限公司将案涉物业出租给原告,并允许原告出租。3、租赁合同及补充协议。拟证明①被告韩东东公司向原告租赁佛山市禅城区朝安南路63号P120号首层自编号D201、D202、D220、D221号铺的事实。②承租物业租金以被告营业额纯扣点不保底的方式计收，其中2016年12月15日至2019年3月14日的月租金计算方式为月营业额×15%×40%，被告应于每月10号缴交上月租金，逾期缴纳的按1‰支付违约金。③被告应妥善履行租赁合同，因被告原因导致合同终止的，被告须承担向原告补交免租期内的租赁费用、退还装修补贴费、支付违约金100万元等违约责任，此外，原告有权没收被告已缴纳的履约保证金。4、商铺交场确认书。拟证明租赁合同签订后，原告依约于2015年12月15日交付给被告，被告于同日接收。5、整改函3份及寄件回执。拟证明被告未依约举办活动，原告致函被告要求整改，被告未整改，被告应向原告支付违约金。6、被告店铺照片、撤场申请函。拟证明被告于2019年1月28日起擅自停止营业并撤场的根本违约事实。7、银行转账记录3张、履约保证金收据1张。拟证明被告应全额退回原告已支付的装修补贴1800000元。8、2016年3月-2017年3月租金发票及支付凭证、2016年3月-2017年3月租金发票及支付凭证。拟证明2016年3月15日至2017年3月14日平均月租金为2486.31元、平均月管理费为3729.47元，被告应向原告支付免租期内减免的租金及管理费合计18647.33元。9、两被告2017年7月18日出具的声明书。拟证明两被告向原告出具声明书要求将发票开具给深圳市韩东东跨境电子商务有限公司佛山市分公司。10、佛山市（禅城区）不动产信息查询结果。拟证明被告承租案涉物业的产权证明。两被告共同提交以下证据：1、民事调解笔录。拟证明原告补充的诉讼请求已被法院审理，且已形成了民事调解书，原告的诉讼请求属于重复起诉，根据一事不再理的原则，法院应驳回该项诉讼请求。2、照片4张。拟证明①被告在2019年3月1日，被告的员工到涉案商场上班时被商场物业管理人员拒绝，后该员工又到当地派出所报案，派出所以属于民事纠纷为由不予受理；②单方解除合同的是原告而不是被告，原告应承担相应的违约责任。3、租金明细表、发票、转账记录34份。拟证明2006年5月至2019年1月被告共向原告支付租金64815.91元，月平均租金为1751.80元，日平均租金为58.40元。原告主张的支付违约金100万元远远超过了其预期收益，法院应依法予以调整。本院认证：原告提交的证据1-5、7-10，两被告对真实性均无异议，本院予以确认；证据6，被告对真实性未表异议，且确认发出协商函，故，本院确认该证据的真实性。两被告提交的证据1，原告对真实性无异议，本院确认其真实性；证据2，本院确认其真实性，但不能证明其主张的待证内容，本院不予采信；证据3，发票、转账记录、租金明细表，可以相互佐证，本院确认其真实性。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2015年12月6日，原告（甲方）与被告韩东东公司（乙方）签订《恒福国际购物中心商铺租赁合同》，约定“本合同项下租赁物位于佛山市禅城区朝安南路63号P120号二层自编号D201、D202、D220、D221号铺……第一条租赁面积。双方确认该物业的计租面积以建筑面积2775平方米计算，其中使用面积1500平方米……第二条租赁期限。2.1乙方保证在免租装修期内完成装修并正式开业，乙方正式开业即可计算乙方租期。乙方租期为6年。自乙方开业日开始计算，至次年当月的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年按此计算，直至租赁期限届满。第三条免租装修期。3.1乙方进场后，装修期为3个月，此装修期为免租期。在此免租装修期内，乙方无需承担租金、管理费，但应承担装修期间产生的费用，如水、点、燃气、热力能源费等费用。除非本合同另有特别明确的约定，免租装修期不因任何原因而延长。乙方应在免租装修期内完成装修、通过甲方及政府部门验收、具备合法开业条件。第四条租赁费用标准和租赁费用的支付。4.1该物业的租赁费用（含租金及物业管理费）以乙方月营业额纯扣点不保底的方式计收，计付方式如下：装修期（2015年12月15日至2016年3月14日）3个月（免租金、管理费）；第一年（2016年3月15日至2017年3月14日），营业额扣点值：15%，月扣点总额：月营业额×15%，合计：月营业额×15%；第二年（2017年3月15日至2018年3月14日），营业额扣点值：15%，月扣点总额：月营业额×15%，合计：月营业额×15%；第三年（2018年3月15日至2019年3月14日），营业额扣点值：15%，月扣点总额：月营业额×15%，合计：月营业额×15%；第四年（2019年3月15日至2020年3月14日），营业额扣点值：18%，月扣点总额：月营业额×18%，合计：月营业额×18%；第五年（2020年3月15日至2021年3月14日），营业额扣点值：18%，月扣点总额：月营业额×18%，合计：月营业额×18%；第六年（2021年3月15日至2022年3月14日），营业额扣点值：18%，月扣点总额：月营业额×18%，合计：月营业额×18%。备注：1、扣点月费用包含租金及管理费，其中租金为扣点月费用的40%，管理费为扣点月费用的60%，但管理费按建筑面积计算最高不超过35元/㎡/月，超过部分则为租金。2、月营业额包括实体店月营业收入以及线上佛山区域月成交总收入……4.1.3每月5日为对账日，乙方必须提供整月每日销售数据明细表、统计表（包括线上佛山区域月成交收入报表），并加盖公章提交给甲方。如甲方不认可乙方提报的销售数据，甲方有权到乙方店内要求乙方财务人员当面登录销售收银系统进行数据查询，乙方不得以任何理由推诿、拖延或拒绝，否则，每发生一次乙方支付违约金10000元。4.1.4每月10日为结算交款日，甲方通过接入乙方的收银流水按实际发生金额进行结算，乙方以转账方式结算支付上月款项（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）。4.2本合同项下的租赁费用支付方式为：乙方应每月支付一次租赁费用，即每月的10日前缴交上月租赁费用……第六条履约保证金。6.1乙方应于本合同签订之日起7个工作日内向甲方支付100000元履约保证金。6.2租赁期满，如乙方缴清全部租金及其他的一切应缴费用，并按约定向甲方交还该物业及在租赁期满之日起7个工作日内办妥以该物业为法定注册地址的工商营业执照注销或迁出手续，且无其他违约行为的，乙方可凭收据原件办理上述履约保证金的退款手续，甲方和物业管理公司应于收到乙方申请之日5日内将履约保证金无息退还给乙方……第十条物业管理费。10.1双方约定，甲方按4.1条收取的费用已包含物业管理费，本合同项下物业管理公司是指对该物业所在的物业管理区域提供物业管理服务的企业。乙方需与物业公司另行签订物业协议，并向其支付物业管理费及水电费等。10.2物业管理费包括公共区域用水、用电（包括好中央空调主机及配套设备设施用电）等能源分摊费、物业服务费。……第十二条物业管理。12.1甲方委托佛山市恒福物业管理有限公司（下称“恒福物业”）对本合同项下的物业进行物业管理……第十三条招牌和广告。13.4乙方每年在本项目举办不少于2次韩国文化节（包括美食节、采购节、文化交流、明星见面会等），并举办不少于2次韩国明星见面会或主题活动（包括团体或个人，团体不能低于1次）。……第二十一条违约责任。21.3双方确认，因乙方的原因导致本合同提前解除（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形）的，甲方有权单方面解除本合同，甲方有权没收本合同项下之履约保证金，并要求乙方支付1000000元违约金。21.4乙方迟延缴纳本合同项下租赁费用或其他应付费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业管理公司支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金。21.5除本合同另有约定外，乙方违反本合同有关约定或违反其在本合同项下所作之任何其他承诺、保证、确认的，甲方有权书面通知其限期改正；经甲方书面通知，乙方仍不改正的，则自甲方发出第二次书面通知之日起，乙方每日应当向甲方支付1000元迟延履行违约金，直至乙方改正为止。……21.7租赁期间非出现本合同约定的或法定解除合同的情形外，乙方不得擅自单方终止本合同。否则甲方有权没收乙方的履约保证金，并要求乙方赔偿甲方因此而遭受的损失。同日，原告（甲方）与被告韩东东公司（乙方）签订《补充协议书》，主要约定“一、甲方同意向乙方支付1800000元作为装修补贴费……三、双方特别明确，乙方全面妥善履行原合同是甲方给予乙方免租装修期、支付装修补贴费和4.1项下减免租金的前提。如乙方原因导致原合同提前终止(包括但不限于乙方单方要求提前终止合同或因乙方原因导致本合同无法继续履行或合同解除的)，则乙方除按照原合同约定承担违约责任外，还应在原合同终止后7日内按2016年3月15日至2017年3月14日期间的租赁费用标准补交免租装修期和4.1条项下减免的全部租金、管理费，并退还已收取的装修补贴费及赔偿甲方损失。四、本补充协议为原合同的有效组成部分，与原合同正文具有同等的法律效力。若本补充协议与原合同正文约定不一致的，以本补充协议约定为准。”2015年12月15日，原告将案涉房屋交付给被告使用，被告工作人员在《商铺交场确认书》上签字确认。2017年12月30日、2018年4月26日、2018年10月16日，原告三次向被告韩东东公司发出整改函，要求被告韩东东公司按照合同约定的每年举办不少于2次韩国文化节活动进行整改。2019年1月26日，两被告停止营业。2019年1月28日，被告韩东东公司向原告发出《撤场申请函》，该函载明：“我司与贵司于2015年12月6日签订商铺租赁合同……。合同约定贵司支付装修补贴款给我司，我司全数用到店铺装修上，……为不影响贵司商场的整体形象，经我司领导慎重研究决定，于2019年1月31日申请撤场。我司佛山恒福商城店铺内的所有商品，含道具、软装、固定装修、设备设施等全部无偿移交给贵司，同时我司交纳给贵司的合同保证金也不予索还，双方互不相欠，互不追究责任，双方合同终止。还请贵司根据我司的实际情况，批准我司的撤场申请，同时贵司还可重新进行规划。”另查明一，案涉房屋位于佛山市禅城区朝安南路63号P120号二层，产权人为广东恒基实业投资发展有限公司，用途为商业服务用房，建筑面积4997.43平方米，套内建筑面积4307.51平方米。2014年9月，广东恒基实业投资发展有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《租赁合同》，就乙方承租甲方位于佛山市禅城区朝安南路63号P120首层、P120二层、P120三层、P121首层、P121二层、P121三层的商业物业事宜作出具体约定。2014年9月30日，广东恒基实业投资发展有限公司出具《证明》，内容为“本公司已将位于佛山市禅城区朝安南路63号P120号首层至三层的房屋出租予佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司。根据双方约定，现恒福泰富公司有权对该物业进行出租、转租，有效期为2014年10月1日起至2024年9月30日止”。另查明二：被告韩东东公司佛山分公司成立于2016年3月29日，注册地址为案涉商铺即佛山市禅城区朝安南路63号P120号二层D201、D202、D220、D221。被告韩东东公司佛山分公司是案涉商铺的实际使用人。另查明三：被告韩东东公司于2019年2月27日签收本院送达的应诉材料。另查明四：（2019）粤0604民初6028号案中，两被告与该案原告恒福物业就管理费、水电费等诉讼请求达成和解，恒福物业放弃向两被告主张补交免租期减免的管理费11188.40元的诉讼请求。诉讼中，双方一致确认2016年3月至2019年1月期间，被告共计向原告支付租金68863.04元；2016年3月15日至2017年3月14日期间平均月租金为2486.31元，平均月管理费为3729.47元；被告一直没有合同约定的每年举办不少于两次韩国文化节活动。原告陈述：我方诉请的管理费和调解协议中的管理费是同一笔款项；两被告于2019年1月26日停止营业；给予被告180万元的装修款是为了引进商户给予的优惠，我们只管给180万元装修补贴款，装修的结果原告不管。被告陈述：1月28日是员工放假，暂停营业，并非撤场；原告没有给装修的标准。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告韩东东公司签订的《商铺租赁合同》及补充协议书系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。本案的关键在于案涉租赁合同是否已经解除。本院认为，被告韩东东公司在合同履行期限届满前，申请撤场并停止营业的行为应当认定为不再继续履行合同义务的意思表示，其行为已经构成违约，符合法定解除合同的条件，故原告有权解除合同。现原告未能提供证据证明已提前通知被告解除合同，本院以被告韩东东公司收到本案起诉状副本之日视为原告通知到达之日，即本案讼争合同于2019年2月27日解除。关于原告诉请没收保证金及解除合同违约金。根据涉案租赁合同第21.3条的约定，原告有权没收保证金。原告要求没收保证金100000元的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告诉请的解除合同违约金1000000元，结合被告每月向原告支付的租金数额，本院认为没收保证金已足以弥补原告因被告违约导致合同解除所造成的损失，原告再诉请违约金，本院不予支持。关于原告诉请的2019年1月租金293.46元及其违约金。被告对原告诉请的租金数额没有异议，本院予以确认。关于违约金，合同约定被告迟延缴纳租赁费用的，每延迟一日应向原告按欠费金额1‰支付迟延履行违约金，现原告主张按年利率24%计算，属于对自身民事权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以确认。合同约定每月的10日前缴交上月租赁费用，故违约金应当以293.46元为本金，自2019年2月11日起按照年利率24%计算至被告实际清偿之日止。原告诉请2019年1月欠租及其违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告诉请的迟延履行违约金。两被告未按照合同约定举办韩国文化节活动，已经构成违约，合同21.5条约定“自甲方发出第二次书面通知之日起，乙方每日应当向甲方支付1000元迟延履行违约金”。本案中，原告于2018年4月26日发出整改通知，两被告应从2018年4月26日开始计算迟延履行付违约金直至合同解除之日。两被告抗辩称，约定的违约金标准过高且远远大于被告因违约给原告造成的损失，请求本院予以调整。本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、违约时间等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告应向原告支付迟延履行违约金30000元。关于原告诉请退还装修补贴款。如前认定，涉案租赁合同因被告违约已提前解除，根据补充协议第三条的约定，原告支付给被告韩东东公司的装修款补贴款，理应退还给原告。故原告要求被告韩东东公司退还装修补贴款1800000元的诉请，本院予以支持。被告抗辩称原告向被告韩东东公司支付装修款的行为构成装饰装修法律关系，被告已经按照约定履行完毕，双方之间的装饰装修法律关系已经消灭，原告无权要求退还该款项。对此，本院认为，双方并未签订装饰装修合同，两被告也不能举证证明原告委托其进行装修的事实；原告与被告韩东东公司签订的补充协议、被告韩东东公司出具的撤场申请函都明确了该款项属于原告给被告韩东东公司的装修补贴，应当认定是原告为了招商吸引租户而提供的优惠政策。因此，两被告的抗辩不成立，本院不予支持。关于原告诉请的免租期租金和管理费。如前认定，涉案租赁合同因被告违约已提前解除，根据补充协议第三条的约定，被告应按租赁合同第4.1条的标准补交免租期（含装修期）减免的全部费用。本案中，合同约定的免租期为3个月，双方一致确认2016年3月15日至2017年3月14日期间平均月租金为2486.31元，故两被告应向原告支付免租期的租金7458.93元（2486.31元×3个月）。原告要求两被告补交免租期租金的诉请，本院予以支持。至于应补交免租期管理费，本院认为，综合涉案合同约定及前述已查明的事实可知，实际为涉案铺位提供物业管理服务的主体为恒福物业，并非原告，故原告诉请涉案租赁合同第4.1条约定的补交免租期内管理费，实质是主张被告的违约责任。鉴于恒福物业已在另案中对该笔管理费调解结案，且本院已支持原告没收保证金，故本院对原告的该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、被告深圳市韩东东跨境电子商务有限公司已缴纳的租赁保证金100000元归原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司所有；被告深圳市韩东东跨境电子商务有限公司、深圳市韩东东跨境电子商务有限公司佛山分公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司支付2019年1月租金293.46元及违约金（违约金以293.46元为本金，按年利率24%标准从2019年2月11日起计算至实际清偿之日止）；被告深圳市韩东东跨境电子商务有限公司、深圳市韩东东跨境电子商务有限公司佛山分公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司支付迟延履行违约金30000元；被告深圳市韩东东跨境电子商务有限公司、深圳市韩东东跨境电子商务有限公司佛山分公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司退还装修补贴1800000元；被告深圳市韩东东跨境电子商务有限公司、深圳市韩东东跨境电子商务有限公司佛山分公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司补交免租期的租金7458.93元；六、驳回原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如两被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取16180元，由原告佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司负担6310元，被告深圳市韩东东跨境电子商务有限公司、深圳市韩东东跨境电子商务有限公司佛山分公司共同负担9870元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 陶 亮二〇一九年六月三日书记员 冯裕雯