广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终5689号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州德辅道贸易有限公司，住所地广东省广州市越秀区东风西路122号之三103房自编F区。法定代表人：陆彩红，职务：经理。委托诉讼代理人：刘先进，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨伟伟，广东金桥百信律师事务所实习人员。上诉人（原审被告、反诉原告）：李洪威，男，1973年1月14日出生，汉族，住广东省广州市白云区。上诉人（原审被告）：王婷，女，汉族，1972年10月12日出生，住广东省广州市天河区。上诉人（原审被告）：李洪兴，男，汉族，1975年8月12日出生，住广东省五华县。上列三上诉人共同委托诉讼代理人：丁芳芳，广东德能律师事务所律师。上列三上诉人共同委托诉讼代理人：张美玲，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈文卿，女，1962年12月15日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：黄兆强，广东穗智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黎启雄，男，1962年7月19日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。原审第三人：兴业银行股份有限公司广州东山支行，住所地广东省广州市越秀区广州大道中307号富力新天地花园自编C栋101、102、903、904房。负责人：李萌，职务行长。委托诉讼代理人：何宇虹，广东东方昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈冬梅，广东东方昆仑律师事务所律师。上诉人广州德辅道贸易有限公司（以下简称德辅道公司）、李洪威、王婷、李洪兴（以下简称李洪威等三人）因与被上诉人沈文卿、黎启雄、原审第三人兴业银行股份有限公司广州东山支行（以下简称兴业银行东山支行）物权保护纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初2116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。黎启雄经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。现已审理终结。德辅道公司上诉请求：改判一审判决第三项，支持德辅道公司的全部诉讼请求。事实和理由：德辅道公司拍卖买受涉案房屋时，明知有租赁合同，且用相对低价买入，如果说获益，也是从沈文卿、黎启雄处获益，并非从李洪威等三人处获益，该获益与李洪威等三人无关。李洪威与沈文卿之间签订的租赁合同属于虚假的租赁关系。自德辅道公司取得涉案房屋产权之日起，该租赁合同对德辅道公司自始至终没有法律效力。李洪威等三人一直占有德辅道公司的物业用于出租获益，损害德辅道公司的权益，理应赔偿。针对德辅道公司的上诉，李洪威辩称：一、李洪威是涉案房屋的承租人,根据与原业主签订的租赁合同合法占有使用涉案房屋,依照“买卖不破租赁”原则,原租赁合同对新业主德辅道公司依然有约束力。德辅道公司向李洪威主张房屋占用费没有事实及法律依据。二、德辅道公司在参与涉案房屋司法拍卖时即已知悉涉案房屋为带租约的不交吉拍卖,承租人为李洪威,且租期为20年,租金已收齐,因此其才能以远低于正常市场价的不交吉价格买得涉案房屋,德辅道公司已经大大获益。故德辅道公司继续履行租赁合同是其应有之义,根本谈不上德辅道公司会因此受到任何经济损失。相反,如果法院支持其要求李洪威赔偿经济损失的上诉请求,将直接使得德辅道公司多重受益,明显违背公平、诚信原则,对李洪威极其不公平。针对德辅道公司的上诉，王婷、李洪兴辩称：王婷、李洪兴不是本案的责任承担方。根据合同相对性原则,涉案《房产租赁合同》系李洪威与沈文卿于2009年8月1日签订,王婷、李洪兴并非合同当事人,既不承担合同义务,也不享有合同权利,实际上也未占有使用涉案房屋,在本案中更不应承担任何责任。德辅道公司要求王婷、李洪兴赔偿经济损失无任何事实及法律依据,依法应子以驳回。二、即使法院认为王婷、李洪兴系代表李洪威占用使用涉案房屋,王婷、李洪兴也无需作出任何赔偿。第一、李洪威是涉案房屋的承租人,根据其与原业主沈文卿签订的租赁合同合法占有使用涉案房屋,依照“买卖不破租赁”原则,原租赁合同对新业主德辅道公司依然有约束力。德辅道公司向王婷、李洪兴主张经济损失没有事实及法律依据。第二、德辅道公司在参与涉案房屋司法拍卖时即已知悉涉案房屋为带租约的不交吉拍卖,承租人为李洪威,且租期为20年,租金已收齐,因此其才能以远低于正常市场价的不交吉价格买得涉案房屋,德辅道公司已经大大获益。故德辅道公司继续履行租赁合同是其应有之义,根本谈不上德辅道公司会因此受到任何经济损失。相反,如果法院支持其要求王婷、李洪兴赔偿经济损失的上诉请求,将直接使得德辅道公司多重受益,明显违背公平、诚信原则,对王婷、李洪兴极其不公平。综上,德辅道公司的全部上诉请求均不能成立,恳请法院依法予以驳回。针对德辅道公司的上诉，沈文卿辩称：对德辅道公司的上诉请求没有意见。针对德辅道公司的上诉，兴业银行东山支行述称：同意德辅道公司的上诉请求。李洪威等三人上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、四项，依法驳回德辅道公司的全部诉讼请求，改判支持李洪威的全部反诉请求；2.本案全部诉讼费用由德辅道公司承担。事实和理由：一、一审判决以沈文卿与兴业银行东山支行签订的《个人贷款抵押合同》及双方共同向房管部门申请抵押权登记的时间是在涉案租赁合同之前来否认涉案房产租赁合同对德辅道公司的约束力没有任何法律依据。1.兴业银行东山支行对涉案房屋的抵押权设立于涉案租赁合同之后，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条规定，李洪威与沈文卿签订的租赁合同显然对抵押物的受让人德辅道公司继续有效。2.根据查册显示，兴业银行东山支行的抵押权于2009年8月18日通过核准登记，即该行对涉案房产的抵押权于此时才设立。因抵押合同的签订及合同双方向房管部门申请抵押登记均不能产生公示效力，故依法不能对抗第三人，不能以合同签订时间及申请登记时间在租赁合同之前来否定租赁合同对抵押物受让人的约束力。二、一审法院认定租赁合同实质上为以租抵债合同、非出租人与承租人之间签订的租赁合同，与事实严重不符。首先，从租赁合同的内容及格式看，均是典型的房屋租赁合同，是双方意思自治、达成合意后的真实意思表示。其次，以借款折抵部分租金只是租赁合同履行的一种具体方式，实际结果都是李洪威向沈文卿支付了租金。再次，李洪威以600万元的价格取得涉案房产20年的租赁使用权符合等价有偿原则，也符合当时的市场行情，并非低价取得，李洪威是善意第三人。最后，一审判决提出李洪威的举证不足以证明其已实际支付剩余的100万元租金完全是故意混淆法律关系，依法应予以纠正。三、涉案租赁合同已正常履行近十年，李洪威是合法承租人，德辅道公司在拍卖涉案房产时对此已知情。一审判决通过否认李洪威合法承租人的身份来达到德辅道公司不法目的的行为严重违背法律规定，应予以纠正。四、一审判决认为沈文卿与李洪威之间的合同关系不能对抗合同之外的第三人是认定事实不清，适用法律错误。五、一审判决将兴业银行东山支行不认可涉案租赁合同作为支持德辅道公司诉请的理由之一，枉顾事实及法律。六、一审适用《中华人民共和国物权法》第三十四条系适用法律错误，应予以纠正。七、一审法院刻意回避了沈文卿与德辅道公司恶意串通、虚假陈述等违法行为，明显偏袒德辅道公司，严重违背公平原则。八、一审判决王婷、李洪兴腾退涉案房屋并交还给德辅道公司系认定事实不清。九、一审法院认为涉案租赁合同的签署时间后于申请设立抵押权时间，并认定长达20年的租赁合同损害的抵押权人的合法权利，属于事实及法律适用错误。十、涉案租赁合同是合法成立且有效履行的合同，一审法院认涉案租赁合同实质上为以租抵债合同，李洪威以不合理低价取得涉案房屋二十年的租赁使用权，不属于善意第三人，属于事实和法律性质认定错误。针对李洪威等三人的上诉，德辅道公司辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回李洪威等三人的上诉，维持一审判决第一、二、四项。针对李洪威等三人的上诉，沈文卿述称：请求法院驳回李洪威等三人的上诉请求。针对李洪威等三人的上诉，兴业银行东山支行述称：不同意李洪威等三人的上诉请求。黎启雄经本院合法传唤未到庭表明意见。德辅道公司向一审法院起诉请求：1、确认李洪威与沈文卿签订的租赁合同对德辅道公司没有法律约束力；2、李洪威等三人腾退广州市荔湾区中山七路隆庆里18号综合楼第8层房屋（建筑面积587.86平方米）并交付给德辅道公司；3、李洪威等三人依照政府指导价的租金标准，赔偿德辅道公司从取得涉案房屋产权之日到李洪威等三人实际交还之日的所有经济损失，暂计至2016年12月31日为918049.21元（2014年8月14日至2014年12月31日期间经济损失587.86*53*4.56=142074.01元；2015年1月1日至2016年12月31日期间经济损失为587.86*55*24=775975.2元，合计918049.21元）。李洪威以德辅道公司为反诉被告向一审法院提出反诉请求：1、李洪威承租荔湾区中山七路隆庆里18号综合楼第八层的租赁期限自2029年7月31日再顺延四年；2、德辅道公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：广州市荔湾区中山七路隆庆里18号综合楼第八层房屋（以下称案涉房屋）原产权人为沈文卿。2009年7月23日，沈文卿、黎启雄与兴业银行东山支行签订《个人贷款抵押合同》[编号：兴银粤个借抵字（东山）第390909577701000号]约定：兴业银行东山支行为抵押权人，沈文卿、黎启雄为抵押人，抵押人为抵押权人给予债务人的贷款提供抵押担保。本合同担保的主合同为（编号）兴银粤个借抵字（东山）第390909577701000号的《个人综合消费借款合同》，抵押权人向债务人提供人民币576万元整的借款，借款期限为180个月，自2009年7月23日至2024年7月23日止。抵押人自愿提供自己所拥有的房产案涉房屋（债权金额为2880000元）和荔湾区中山七路隆庆里18号综合楼第八层（债权金额为2880000元）。若抵押登记部门要求，则抵押期限登记为___至___止。抵押期间，抵押人出租、出售、转移、转让、承包、赠予、再抵押、托管或以其他任何方式处置抵押物，应事先征得抵押权人书面同意，未经抵押权人同意抵押人擅自处置抵押物的，除受让人代为清偿债务消灭抵押权外，由此产生的一切责任由抵押人承担。2009年7月29日，沈文卿与兴业银行东山支行申请持涉案房屋房产证抵押（含涂销再抵押），房管部门以2009登记字6007525号存案。2009年8月1日，沈文卿（出租方，甲方）与李洪威（承租方，乙方）签订《房产租赁合同》约定：租赁房产地址为荔湾区隆庆里18号7、8楼，建筑面积共1175.72平方米，甲方保证对该房产拥有合法出租的权利，出租该房产并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该房产之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整。同时乙方已实地察看该房产，对该房产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、产权情况等均予认可。甲方同意将该房产出租给乙方作住宅商业使用，租期为二十年，从2009年8月1日至2029年7月31日止。甲乙双方商定该房产二十年租金共计人民币陆佰万元整，乙方已支付伍百万元给甲方，甲方签此合同视为确认收款。一年内乙方再支付壹百万元给甲方。甲乙双方商定，该房产装修期为一年，租期顺延。租赁期间乙方有权将房产转租、分租。租赁期间甲方如需将该房产转让，应经得乙方同意，否则视为转让无效等。2009年8月18日，房管部门核准在涉案房屋上以兴业银行东山支行为权利人登记抵押权，权利部位为全部，权利价值4220815元，他项案号2009登记6007525，他项证号640002615。后因沈文卿、黎启雄未能按时还清贷款，兴业银行东山支行诉至广州市越秀区人民法院。广州市越秀区人民法院后委托了有关中介机构对被执行人沈文卿所有的广州市荔湾区中山七路隆庆里18号综合楼第八层房屋进行评估、拍卖。2014年2月26日发布《拍卖公告》，内容如下：拍卖标的为涉案房屋，案号（2011）穗越法执字第2262号恢字1号，标的评估价值6378281元，起拍价4082099.84元；委托法院对拍卖标的的竞买条件及情况说明一栏记载：1、拍卖标的按现状不交吉拍卖，法院不负责清场及交付场地；2、买受人一旦买受上述标的物，即表明买受人接受上述标的物的现状，买受上述标的物后发生的风险由买受人自行承担……6、房屋的承租人或使用人参与竞买的，应在交吉起拍价9111830元（含交吉价）以上竞价，保证金为91.1万元……9、《房屋租赁合同》租期为二十年，从2009年8月1日至2029年7月31日；二十年租金共计人民币陆佰万元，已支付伍佰万元，签此合同视为确认收款；一年内再支付壹佰万元。显示：该房产连同第八层共有1175.72平方米带租约，租期为二十年（2009年8月1日至2029年7月31日止），二十年租金6000000元已收齐等。后德辅道公司经拍卖竞得涉案房屋，成交价为4082099.84元。德辅道公司于2014年7月21日申请转移（拍卖房），广州市国土资源和房屋管理局依据（2011）越法执字第2262号恢字1号协助执行通知书予以登记产权；德辅道公司于2014年8月14日取得涉案房屋产权。2018年2月7日，荔湾区金花街来穗人员和出租屋服务管理中心经核查作出《关于中山七路隆庆里18号物业租赁情况的回复》，内容为：一、前业主（沈文卿）以物业作为公司员工宿舍使用，不是出租屋为由，一直未在我中心办理相关租赁备案。后在日常巡查时发现该址存在出租，经与承租人（李先生）多次沟通后，从2013年1月开始，在我中心缴纳出租屋租赁税，但业主（沈文卿）一直未提供相关房产资料到我中心办理租赁登记备案手续。二、经核查资料，在2010年9月，我中心与隆庆里社区居委会开展消防隐患排查时，发现隆庆里18号7楼8楼换业主后，重新间隔了二十间房间出租，存在严重消防隐患。三、2013年1月，自从该物业在我中心登记缴税后，承租人李先生能配合我中心做好日常巡查工作等。德辅道公司为证明沈文卿与李洪威签订的《房产租赁合同》为虚假倒签合同，沈文卿与兴业银行东山支行签订《个人借款抵押合同》及为涉案房屋设定抵押权时涉案房屋并未出租，涉案房屋附属设备电梯由沈文卿与李洪威等三人、黎启雄恶意串通改变权属，德辅道公司自取得涉案房屋产权之日起遭受的租金损失等事实，提供了兴业银行广州分行个人贷后检查谈话笔录及兴业银行广州分行个人贷款检查表、兴业银行东山支行以广州市越秀区人民法院为对象而作出的《关于沈文卿抵押物出租情况的声明》、广州市荔湾区市场和质量监督管理局关于政府信息公开申请的答复、企业信用信息公示报告以及广州市房地产租赁管理所《2014-2016年广州市房屋租金参考价》等证据并当庭提出对案涉租赁合同签字落款年月日所构成的时间进行鉴定的申请。其中兴业银行广州分行个人贷后检查谈话笔录及兴业银行广州分行个人贷款检查表显示2010年9月3日至2010年12月31日，兴业银行东山支行每月通过非现场检查的方式对案涉房屋的情况进行检查，检查情况均为良好；2011年1月20日的《谈话笔录》中，沈文卿告知兴业银行东山支行涉案房屋现用于出租。同日，兴业银行东山支行出具的《兴业银行个人购房类贷款贷后定期检查表》显示，现场勘查到涉案房屋已于2010年进行装修，分隔成小间，现私自出租；该表经办行主办调查岗意见一栏表示：“沈文卿由于公司发展扩大失败，资金周转紧张，导致逾期，兴业银行东山支行已提起诉讼，开庭后，达成和解。该笔贷款抵押物位于荔湾区中山七路隆庆里18号综合楼第七层、第八层……截止报告前还未产生有效的解决方法。截止至2011年3月20日，兴业银行东山支行的《兴业银行个人购房类贷款贷后定期检查表》中，该表经办行主办调查岗意见一栏表示：“沈文卿由于公司发展扩大失败，资金周转紧张，导致逾期，兴业银行东山支行已提起诉讼，开庭后，达成和解。该笔贷款抵押物位于荔湾区中山七路隆庆里18号综合楼第七层、第八层……沈文卿已没有能力解决，按有关法律程序进行评估拍卖流程。””等。《关于沈文卿案抵押物出租情况的声明》内容为：“广州市越秀区人民法院，关于我行诉沈文卿、黎启雄借款合同纠纷执行一案（案号：2011越法执字第2262号），在执行过程中，经贵院确认目前涉案抵押物已出租给兴业银行东山支行使用。现我行对该出租情况作出如下声明：沈文卿、黎启雄在未取得我行同意的情况下，私自将抵押物出租给其他第三人至今。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十条的规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。由此得出，沈文卿、黎启雄私自出租抵押物的行为属于最高院司法解释除外的第一种情况，因此，买受人在取得案涉抵押物的产权后，买受人有权主张解除或撤销原租赁合同。所以，我行在此声明：若买受人主张解除或撤销涉案抵押物的原租赁合同，我行承诺全力配合买受人的相关工作。由于沈文卿、黎启雄私自出租抵押物的行为，可能造成对拍卖结果的影响，因此，必然严重侵害了我行的合法权益。为了本案执行拍卖的顺利进行，维护我行的合法权益，我行现向贵院申请将本声明的情况告知对涉案抵押物有购买意向的个人或单位”等。李洪威等三人对兴业银行广州分行个人贷后检查谈话笔录及兴业银行广州分行个人贷款检查表的合法性和关联性有异议，认为是兴业银行东山支行单方作出，且均是通过电话等非现场方式进行的调查，不能客观反映涉案房屋的真实情况，不知道沈文卿向兴业银行东山支行隐瞒案涉房屋已于2009年8月出租给李洪威的情况；对《关于沈文卿案抵押物出租情况的声明》不予确认，认为声明内容与客观事实不符；对广州市荔湾区市场和质量监督管理局关于政府信息公开申请的答复、企业信用信息公示报告的真实、合法性无异议，但认为与李洪威等三人无关；对广州市房地产租赁管理所《2014-2016年广州市房屋租金参考价》不确认。沈文卿对广州市荔湾区市场和质量监督管理局关于政府信息公开申请的答复内容有异议，对其他证据没有异议。兴业银行东山支行对上述证据均无异议。李洪威等三人为证明签订租赁合同以后已向沈文卿支付租金600万元，提交了两张转给黎为俊，一张转给沈文卿的银行转账凭证。德辅道公司认为这些转账凭证并不能说明就是给付租赁租金款项。沈文卿确认收到转给黎为俊的两张转账凭证中的款项，但认为这是以前的借贷业务，不是租金，李洪威从未支付过租金，对转给沈文卿的银行转账凭证由于没有原件，不予确认。兴业银行东山支行认为与其无关，也不知情，无法质证。李洪威针对反诉提交了以下证据：1、报警回执两份；2、受理报警回执两份；3、受案回执两份、报警回执两份；4、鉴定意见告知书；5、接收证据清单三份；6、价格认定结论书一份（复印件）；7、行政处罚决定书一份（复印件）；8、现场拍摄照片17张（打印件）；9、照片两张。德辅道公司对证据1、2、3真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。对证据4、5、6、7、8真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。德辅道公司是美国公民，没有委托过任何人去撬门、损坏财物。对证据9真实性、合法性予以确认，确认德辅道公司实施过催促李洪威尽快返还房屋的行为。一审法院于开庭前到涉案房屋张贴通知，通知涉案房屋的承租人或实际使用人于2018年7月16日上午到一审法院登记权利，当天无人到该院进行登记。一审庭审中，德辅道公司陈述在拍卖时清楚知道涉案房屋的竞买条件及情况；李洪威等三人确认现在使用案涉房屋。李洪威陈述沈文卿和黎启雄夫妇曾向李洪威借款，所在在签订租赁合同时，在合同中确定以500万元的租金偿还500万元的借款，另外100万元在合同签订后一年内陆续通过转账和现金的方式支付给沈文卿。一审庭审结束后，沈文卿向一审法院提交了对账清单及银行凭证。一审法院指定各方当事人在收到该证据后三日内提交书面质证意见。德辅道公司对该证据三性予以认可，并认为该证据反映了李洪威和沈文卿及其家人从2006年12月19日开始就有经济往来。李洪威等三人对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为这是沈文卿、黎启雄二人借用李洪威款项而支付的投资回报或利息，与本案无任何关联。黎启雄未在指定期间向一审法院提交书面质证意见。一审法院认为：（一）从案涉租赁合同上的合同签订时间来看，该租赁合同签订后于沈文卿与兴业银行东山支行签订《个人贷款抵押合同》以及沈文卿与兴业银行东山支行共同向房管部门申请抵押权登记的时间；沈文卿在已与兴业银行东山支行合意设立抵押权的情况下出租涉案房屋，并签订长达20年的租赁合同，存在损害作为抵押权人的兴业银行东山支行合法权益的恶意。（二）从案涉租赁合同约定的内容来看，作为长达二十年租期的租赁合同，该合同的约定条款过于简单，对案涉房屋的交付时间、租赁双方的违约责任以及租赁期满租赁物的返还等重大事项均无约定，与常理不符。对于租赁合同约定的600万元租金是否支付及支付方式，李洪威陈述其中500万元租金是以租抵债；对于另外的100万元租金，李洪威的举证不足以证明其已实际支付。结合李洪威以及沈文卿提供的双方往来资金凭证，李洪威与沈文卿之间事实上存在大量借贷关系和资金往来，一审法院认定涉案租赁合同实质上为以租抵债合同，李洪威是以不合理的低价取得涉案房屋二十年的租赁使用权，其并非善意第三人。（三）“买卖不破租赁”原则保护的是合法的租赁关系，是用以保护善意承租人的租赁使用权。根据本案查明情况及上述分析，沈文卿以涉案房屋的使用权抵偿对李洪威的欠款，沈文卿和李洪威之间的租赁合同实际上是债务人与债权人签订的抵偿欠款的合同之债，而非出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。因此，本案并不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。（四）根据合同相对性原则，沈文卿与李洪威之间的合同关系仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。现涉案房屋的所有权已被德辅道公司通过拍卖方式取得，即德辅道公司已依法取得对涉案房屋的占有、使用、收益、处分的物权权利。排它性是物权的基本属性，即使李洪威基于债权取得涉案房屋的使用权，由于没有进行他项权利登记，亦不能对抗德辅道公司对涉案房屋所享有的物权。（五）根据兴业银行东山支行向越秀区人民法院作出的《关于沈文卿案抵押物出租情况的声明》，兴业银行东山支行认为沈文卿与李洪威签订的租赁合同损害了兴业银行东山支行的合法权益，对该租赁合同亦不认可。综上，对于德辅道公司的这一诉讼请求，依法予以支持。同理，对于李洪威的反诉请求，不予支持，依法予以驳回。由于李洪威等三人已无合法理由继续占用涉案房屋，德辅道公司作为涉案房屋的所有权人要求李洪威等三人腾退交还涉案房屋给德辅道公司的诉讼请求，合法合理，依法予以支持。至于德辅道公司要求李洪威等三人依照政府指导价的租金标准赔偿经济损失的诉讼请求。因德辅道公司在参与涉案房屋司法拍卖时已明确知悉竞买条件及情况是不交吉拍卖，带租约，租期为二十年（2009年8月1日至2029年7月31日止），二十年租金中5000000元在签租赁合同时已收齐等情况。德辅道公司以远低于正常市场价的不交吉价买得案涉房屋，德辅道公司已通过这一行为获益。德辅道公司再向李洪威等人要求房屋占用费，属重复获利，有违诚实信用和公平合理原则。故对于德辅道公司的这一诉讼请求，不予支持，依法予以驳回。对于德辅道公司要求进行笔迹鉴定的申请，经审查已认定案涉租赁合同不能对抗德辅道公司的物权，已无鉴定的必要，故对此不予接纳。黎启雄经合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，依法缺席判决。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、确认李洪威与沈文卿就荔湾区隆庆里18号7、8楼房屋签订的《房产租赁合同》对德辅道公司没有法律约束力。二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，李洪威等三人腾退广州市荔湾区中山七路隆庆里18号综合楼第8层房屋并交还给德辅道公司。三、驳回德辅道公司的其他诉讼请求。四、驳回李洪威的全部反诉请求。本案本诉受理费13180元，由德辅道公司负担12980元，李洪威负担200元；反诉受理费100元，由李洪威负担。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审诉讼中，李洪威等三人向本院提交了以下证据：1.黎启雄作为借款人于2019年7月10日出具的借据复印件，内容包括“黎启雄今借到李洪威2550000元，借款日期自2009年7月10日起算”，拟证明在2009年8月1日前李洪威为购买物业向黎启雄夫妇支付了共计500万元，因一直未购买成功，黎启雄夫妇向李洪威出具了相应借据，故双方签署涉案《房产租赁合同》即视为互负的债务同时清偿，李洪威已实际支付《房产租赁合同》约定的租金；2.黎启雄、沈文卿作为借款人于2010年7月10日出具的借据复印件，内容包括“黎启雄今借到李洪威3300000元，借款日期自2010年7月10日起算”，拟证明涉案《房产租赁合同》签订后，李洪威付清了剩余100万元租金，并陆续向黎启雄夫妇付款意图再投资物业，黎启雄夫妇于2010年7月10日向李洪威出具330万元的借据，说明李洪威有能力且已经支付完毕《房产租赁合同》约定的剩余租金100万元。经质证，沈文卿对上述证据1的真实性、合法性、关联性不予确认，认为沈文卿、黎启雄当时并没有欠李洪威债务；对证据2的真实性予以确认，对合法性、关联性不予确认，认为在签订该借据后李洪威并没有向沈文卿、黎启雄支付330万元款项。德辅道公司对证据1的真实性、合法性、关联性不予确认，对证据2的真实性予以认可，其他意见与沈文卿一致，并认为上述证据仅能证明沈文卿、黎启雄与李洪威有长期资金借贷往来，但与李洪威是否有支付租金的问题没有关联。二审中，各方当事人均确认涉案房屋面积为587.86平方米。另查明，2014年涉案房屋同地段房屋租金参考价为53元/平方米，2015年为55元/平方米，2016年为55元/平方米，2017年为50元/平方米，2018年为50元/平方米，2019年为50元/平方米。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：第一，关于李洪威对涉案房屋所享有的权利能否对抗德辅道公司的物权的问题。首先，从涉案租赁合同上的合同签订时间来看，李洪威与沈文卿之间的《房产租赁合同》签订时间在兴业银行东山支行的抵押权设立时间之后，故本案不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条关于“房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动”的情形。其次，从租赁合同约定的内容来看，合同约定租期为二十年，租金共计600万元，李洪威已支付500万元给沈文卿，一年内再支付100万元给沈文卿。本案诉讼中，李洪威陈述沈文卿、黎启雄夫妇曾向李洪威借款，故在签订租赁合同时确定以500万元的租金偿还500万元的借款。另李洪威与沈文卿对于余下的100万元租金李洪威有无支付存在争议。本院对此认为，即使李洪威所述的在签订租赁合同时双方确定以500万元租金抵偿等额借款的陈述属实，该租赁合同总体上亦为债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。因此，一审法院认定涉案《房产租赁合同》为债权债务合同关系而非房屋租赁合同，并无不当。故本案并不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。根据合同相对性原则，沈文卿与李洪威之间的合同关系仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。现涉案房屋的所有权已被德辅道公司通过拍卖方式取得，即德辅道公司已依法取得对涉案房屋的占有、使用、收益、处分的物权权利。排它性是物权的基本属性，李洪威以《房产租赁合同》主张其对涉案房屋享有的权利可对抗德辅道公司对涉案房屋所享有的物权，理据不成立，本院不予支持。鉴于李洪威等三人在一审中确认现在使用涉案房屋，一审判决李洪威等三人腾退交还涉案房屋给德辅道公司合法合理，本院予以维持。第二，关于德辅道公司要求李洪威等三人赔偿经济损失的问题。德辅道公司是涉案房屋的所有权人，由于李洪威等三人占用涉案房屋缺乏合法依据，德辅道公司请求李洪威等三人支付占用房屋期间的租金（使用费）损失合法合理，应予支持。一审法院以德辅道公司系不交吉拍卖为由对其主张损失的诉请不予支持，依据不足，本院予以纠正。德辅道公司在本案请求经济损失从取得房屋产权证日即2014年8月14日起算，是可行的，本院予以认可。德辅道公司请求租金（使用费）计至李洪威等三人实际交还房屋之日依据充分，本院予以支持。使用费损失标准可按涉案房屋同期同地段房屋租金参考价标准计付，涉案房屋面积为587.86平方米，2014年按每月每平方米53元计，每月使用费为31156.58元；2015年按每月每平方米55元计，每月使用费为32332.30元；2016年按每月每平方米55元计，每月使用费为32332.30元；2017年按每月每平方米50元计，每月使用费为29393元；2018年按每月每平方米50元计，每月使用费为29393元；2019年按每月每平方米50元计，每月使用费为29393元。综上所述，德辅道公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；李洪威等三人的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果部分不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初2116号民事判决第一、二、四项；二、撤销广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初2116号民事判决第三项；三、于本判决书送达之日起30日内，李洪威、王婷、李洪兴向广州德辅道贸易有限公司支付从2014年8月14日起至实际交还广州市荔湾区中山七路隆庆里18号综合楼第8层房屋之日止的房屋使用费损失（按2014年每月31156.58元、2015年每月32332.30元、2016年每月32332.30元、2017年每月29393元、2018年每月29393元、2019年每月29393元的标准支付）；四、驳回广州德辅道贸易有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费13180元，由李洪威负担；反诉受理费100元，由李洪威负担。二审案件受理费13280元，由李洪威负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 赵云川审判员 刘 卉二〇一九年六月二十五日书记员 王 敏