广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初5号原告：佛山兴兆物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区体育路28号夹层，统一社会信用代码91440600618355567G。法定代表人：黎浩勇。委托诉讼代理人：刘敏，广东颂勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨燕冰，广东颂勤律师事务所实习律师。被告：佛山市圆方房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区江湾一路2号明福智富广场负一层，统一社会信用代码914406005744527005。法定代表人：吕日锵。委托诉讼代理人：邓兆堃，广东源浩律师事务所律师。第三人：佛山市云盈网络科技有限公司，住所：佛山市禅城区江湾一路2号明福智富广场夹层D10铺，统一社会信用代码：91440604345482826R。法定代表人：董鉴添。原告佛山兴兆物业管理有限公司诉被告佛山市圆方房地产有限公司委托合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判，于2019年2月20日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘敏、杨燕冰及被告委托诉讼代理人邓兆堃到庭参加诉讼。为查明事实，本院依职权追加佛山市云盈网络科技有限公司（下称“云盈公司”）作为本案第三人参加诉讼，因第三人下落不明需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员罗婉文担任审判长，与人民陪审员叶东梅、郑婉佳组成合议庭，于2019年6月20日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘敏、杨燕冰到庭参加诉讼，被告、第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付招商代理费975204元，并从2016年2月10日起至实际清偿日止按同期银行贷款利率的150%赔偿逾期付款损失。2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年4月，被告委托原告对被告开发的位于佛山市禅城区张槎街道的明福智富广场实施前期物业管理服务。2014年12月29日，原告与被告签订《明福智富广场招商委托代理合同》，该合同约定：甲方（被告）委托乙方（原告）代理明福智富广场负一层、首层、二层和三层商业商场的招商工作，期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止；代理费标准为已出租单位的1.5个月平均租金，收到客户第一期款项后，即视为可结算，甲方于次月10日前支付代理费。经原告努力促成，被告与第三人于2015年9月26日签订《明福智富广场商业租赁合同》，该合同约定：被告将建筑面积共21703平方米的明福智富广场一、二、三层商用物业出租给第三人云盈公司，期限自2015年12月15日至2022年12月14日止，首年起始租金为650136元/月。因为经营没有起色，第三人于2016年12月31日撤场，单方终止了上述租赁合同的履行。原告已成功为商业物业1-3层招商，按合同约定，被告应按首月租金1.5倍的标准向原告支付代理费975204元（650136元×1.5=975204元）因被告无理拒绝支付代理费，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条第4款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”及央行2003年12月10日发布的《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》(银发2003第251号)规定：“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加30%-50%……对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。”原告有权请求被告从2016年2月10日起按同期银行贷款利率的150%赔偿逾期付款损失。原告持续多年追讨未果，特诉诸贵院，请依法裁判。被告辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求，双方签订《招商代理委托合同》并不代表原告按照《招商代理委托合同》的事项完成了招商代理的内容，被告自行招商所产生的经营关系或合同关系与原告授托的内容和服务没有关系，因此不需要按照该合同的约定支付中介报酬。诉讼中，原告提供以下证据：1.原告营业执照、被告企业信用信息公示报告打印件。证明原、被告诉讼主体资格。2.《明福智富广场招商代理委托合同》、《明福智富广场物业营运管理服务委托意向书》、委托书。证明：①被告在2014年1月29日已书面委托原告全权负责明福智富广场项目营运服务、招商工作。②2014年12月1日，被告书面委托原告代理明福智富广场的招商工作。③2014年12月29日，原告与被告签订《明福智富广场招商代理委托合同》，该合同约定，被告委托原告代理明福智富广场负一层、首层、二层和三层商业商场的招商工作，期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止，代理费为已出租单位的1.5个月平均租金，到收客户第一期款项后，即视为可结算，被告于次月10日前支付代理费。3.《明福智富广场委托出租、经营管理协议书》、证明、第三人云盈公司和原告的企业信用公示系统查询结果。证明：①被告书面确认自2015年12月起明福智富广场商业部分首层、夹层、二层、三层由第三人承租，租期为8年。②第三人的股东黎浩勇、朱毅明分别是原告时任法定代表人和案涉招商委托合同乙方经办人朱瑞源之子，第三人确系经原告招商引进。4.《明福智富广场商业租赁合同》。证明经原告努力促成，被告与第三人于2015年9月26日签订《明福智富广场商业租赁合同》，该合同约定，被告将建筑面积共21703平方米的明福智富广场一、二、三层商用物业出租给第三人云盈公司，期限自2015年12月15日至2022年12月14日止，首年租金为650136元/月。诉讼中，被告提供以下证据：1.被告的营业执照、法定代表人证明书。证明被告的诉讼主体资格。2.《明福智富广场商业租赁合同》。证明被告与案外人董鉴添于2015年5月30日签订了《明福智富广场商业租赁合同》，即明福智富广场负一层、首层、二层、三层商铺均为被告自行招商，与原告无关。被告委托原告招商的同时被告也有自行招商。3.《委托经营协议书》。证明明福智富广场负一层商铺在买卖时已同时委托案外人佛山市千色汇商城经营管理有限公司经营，并签订委托经营协议，与原告无关，佛山市禅城区人民法院就负一层已有数百件生效案件。经庭审质证，本院认证如下：原、被告对对方提供的证据的真实性均无异议，本院对原、被告提供的证据的真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2014年1月29日，被告(甲方)与原告（乙方）签订《明福智富广场物业运营管理服务委托意向书》，约定甲方委托乙方全权负责明福智富广场项目运营服务管理工作，乙方自本委托意向书签订日起，须全力配合项目的相关招商及销售工作。2014年12月1日，被告出具《委托书》，委托原告对明福智富广场项目开展招商、经营、管理工作，并代表被告签署商户进驻意向书。2014年12月29日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《明福智富广场招商代理委托合同》，主要约定如下：甲方为佛山市禅城区“明福智富广场项目”的开发商，现委托乙方为项目物业的招商代理商。一、1.1受托物业名称：明福智富广场项目负一层、首层、二层、三层商业商场。二、委托工作内容。2.1甲方委托乙方担任该项目的招商代理工作。2.2乙方为该项目物业的招商代理商，即在本合同有效期限内负责该项目物业的招商工作。三.合同有效期限3.1自2015年1月1日起至2015年12月31日止……四、甲方责任与权利4.2对乙方的工作给予积极支持和充分配合。派专人负责审定、解释与签订《租赁合同》等有关该项目的法律合同文件，收取购买定金或租赁定金、保证金……对乙方提出的方案在合理的时间内作出反馈意见，以保证双方及时沟通和协调。4.4甲方负责审核乙方提出的定价策略建议、招商租金价格建议以及优惠折扣并书面确认……五、乙方责任与权利……5.2.2乙方承担相应企划设计工作，负责租赁招商企划方案的制定……5.3为甲方提供专业的项目招商代理，在委托代理期限内开展客户的接洽、谈判等工作，具体开展工作内容包括……5.3.3开展具体的招商工作，包括进行商务条件的谈判，达成业户和甲方的沟通，对因谈判需要提出商务条件的调整应对策略，提供合理交铺条件意见，促成甲方和客户签约。5.3.4协助甲方与客户签订《租赁合同》及相关文件，并跟进相关的租后服务工作……六、确认执行约定6.1甲方根据市场状况及乙方专业意见建议招商租金价格及付款方式，再以书面形式知会乙方后，乙方须按此执行……七、乙方代理费收费标准与结算模式7.2.1代理费结算支付时间：乙方每月1号前提交租赁成交结算表给甲方，甲方须在3个工作日内核算完毕、签字确认，并于当月10日足额支付乙方招商代理费。7.2.2招商代理费标准为已出租单位的1.5个月平均租金（月平均租金指《租赁合同书》合约期限内之平均月租金）。2015年9月26日，被告（出租方、甲方）与第三人（承租方、乙方）签订《明福智富广场商业租赁合同》，约定甲方将明福智富广场首层、二层、三层及夹层的商用物业出租给乙方经营使用。乙方承租物业总建筑面积为21703平方米。租赁期限为96个月，自2015年12月15日起至2023年12月14日止。月租金为650136元。2015年12月1日，被告（甲方）与第三人（乙方）签订《明福智富广场委托出租、经营管理协议书》，约定原告将明福智富广场首层、二层、三层及夹层的商用物业，建筑面积约21703的平方米全权委托乙方对外出租及经营管理。委托期限自2015年12月1日起至2023年11月30日止。原告陈述：没有与被告就涉案物业签订过租赁合同。被告陈述：由于第三人没有向被告支付过租金，所以在2016年12月被告与第三人解除了房屋租赁合同关系。本院认为：本案为委托合同纠纷。原告与被告签订的《招商代理委托合同》《明福智富广场物业运营管理服务委托意向书》系原、被告双方的真实意思表示，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照上述协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。原告认为已经根据《招商代理委托合同》的约定完成了对第三人云盈公司的招商工作，被告已与第三人签订租赁合同，故被告应当支付相应的招商费用，而被告认为是被告直接与第三人云盈公司签订租赁合同，并非通过原告促成。故本案争议焦点为被告与第三人之间的租赁合同是否通过原告促成，原告诉请被告支付招商代理费是否成立？针对上述争议焦点，本院评析如下：第一，根据《招商代理委托合同》约定，原告作为受托人负责项目的招商工作，其中第4.4条约定“甲方负责审核乙方提出的定价策略建议、招商租金价格建议及优惠折扣并书面确认”，第5.3.3条约定原告负责工作范围包括“开展具体的招商工作，包括进行商务条件的谈判，达成业户和甲方的沟通，对因谈判需要提出商务条件的调整应对策略，提供合理交铺条件意见，促成甲方和客户签约”。根据上述约定可知，原告作为受托人，如进行招商代理工作应在被告与第三人签订《明福智富广场商业租赁合同》前有相应的接洽业务、提供价格建议、商务条件等前置工作，且被告与第三人签订《明福智富广场商业租赁合同》涉及的物业已占被告委托原告进行销售代理的物业的大部分，根据常理推断原告应当就招商工作投入了相应的工作，但原告并无举证证明其已进行相应的前期招商工作；第二，《招商代理委托合同》第7.2条又约定，原告应于每月1日前提交租赁成交结算表给被告，原告亦无举证证明在被告与第三人签订《明福智富广场商业租赁合同》后有向被告提交相应的结算申请表；第三，被告于2014年12月1日出具给原告的《委托书》载明，原告可代表被告与商户签订《进驻意向书》，但原告未举证证明已与第三人签订相关的意向书；第四，原告与第三人签订《明福智富广场委托出租、经营管理协议书》在被告与第三人签订《租赁合同》之后，所约定的内容仅为原告委托第三人出租、经营管理涉案物业的事宜，并无就原告招商引入第三人进行追认，故《明福智富广场委托出租、经营管理协议书》并不能印证被告与第三人签订《租赁合同》中涉及的物业是由原告招商的；第五，为查明是否由原告促成被告与云盈公司的租赁合同关系，本院已依职权追加云盈公司作为第三人参与诉讼，但第三人云盈公司经本院合法传唤无正当理由，拒不到庭参与诉讼，故原告的陈述无法予以印证。综上，因原告未有充分的证据证明由其促成被告与第三人云盈公司的租赁合同关系，应承担举证不能的法律后果，被告作为涉案物业的开发商，是涉案房屋的权利人，有权以自己的名义对外签订租赁合同，故对原告诉请招商代理费以及相应的损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告佛山兴兆物业管理有限公司的诉讼请求。本案适用普通程序，案件受理费收取15380元，由原告佛山兴兆物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  罗婉文人民陪审员  叶东梅人民陪审员  郑婉佳二〇一九年六月二十五日书 记 员  黄帼文附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。