福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初1590号 原告（反诉被告）：林松官，男，1966年4月7日出生，汉族，住福州市台江区。 原告（反诉被告）：周加亮，女，1967年10月11日出生，汉族，住福州市台江区。 原告（反诉被告）：林星，男，1992年2月28日出生，汉族，住福州市台江区。 上列三原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：林世荣，福建汇德律师事务所律师。 被告（反诉原告）：冯秀娇，女，1975年12月1日出生，汉族，住福州市台江区。 委托诉讼代理人：林明星、施艺龙（实习），福建海山律师事务所律师。 第三人：福州中正联合房产代理有限公司，住所地福州市仓山区金山街道浦上大道272号仓山万达广场（原浦上大道北侧与金洲南路东侧交叉处）A1号楼10层02室，统一社会信用代码91350104MA2Y8WPW39。 法定代表人：王文贤，执行董事。 委托诉讼代理人：潘清泉、黄建灿，福建国富律师事务所律师。 原告（反诉被告）林松官、周加亮、林星与被告（反诉原告）冯秀娇、第三人福州中正联合房产代理有限公司（下称“中正联合公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林松官及其委托诉讼代理人林世荣，被告（反诉原告）冯秀娇及其委托诉讼代理人林明星、施艺龙和第三人中正联合公司的委托诉讼代理人潘清泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林松官、周加亮、林星向本院提出诉讼请求：1.请求确认林松官、周加亮、林星与冯秀娇于2019年1月13日签订的《房屋买卖合同》及相关合同已解除；2.请求判令冯秀娇立即向林松官、周加亮、林星支付违约金215000元；3.请求判令林松官、周加亮、林星为主张权益所产生的律师费30000元由冯秀娇承担；4.本案的全部诉讼费用由冯秀娇承担。事实和理由：2019年1月13日，林松官、周加亮、林星与冯秀娇及中正联合公司签订《房屋买卖合同》及《居间服务合同》、《交易服务合同》等，主要约定：1、林松官、周加亮、林星将位于福州市台江区xx单元（产权证号：榕房权证Ｒ字第××号，面积134.24㎡）转让给冯秀娇，总价款人民币430万元；2、冯秀娇应该在合同签订当日支付购房履约保证金人民币壹仟元整（￥1000），另应在2019年1月16日前支付购房履约保证金贰拾壹万肆仟元整（￥214000）。购房保证金应该存入交易服务方指定账户，由交易服务方无息保管；3、中正联合公司为林松官、周加亮、林星与冯秀娇间的房屋买卖提供居间等服务；4、合同另对违约责任、争议的解决等作出约定。合同签订后，林松官、周加亮、林星根据合同约定于2019年1月13日向第三人提交案涉房屋产权证：榕房权证Ｒ第0917035-××号原件一份，于2019年1月16日向第三人提供案涉房屋产权证：榕房权证Ｒ第0917035-2、0917035-××号原件贰份及《国有土地使用证》证号：榕台国用（2009）第00254203676号原件一份，中正联合公司亦向原告出具两份《收证收据》；自此林松官、周加亮、林星已按照合同约定履行主要义务。然冯秀娇自合同签订后未按照约定在2019年1月16日前支付购房保证金214000元，已构成违约。另补充协议中约定：“在合同签订之日起至2019年1月17日前乙方有权提出三方免责解除合同。若乙方未在2019年1月16日内对合同提出异议，则本合同自2019年1月17日零时正式生效”，至约定期限届满时，冯秀娇未对合同提出异议，故《房屋买卖合同》已于2019年1月17日正式生效。合同生效后，经林松官、周加亮、林星及中正联合公司多次催促，冯秀娇虽多次表示会支付购房保证金并购买案涉房屋，但迟迟不肯支付相应款项。故当冯秀娇发生违约行为超出7日后，林松官、周加亮、林星根据《房屋买卖合同》约定，于2019年1月28日向冯秀娇发出催告函，要求其尽快履约，但自催告函发出10日后，冯秀娇依旧未履约，因此林松官、周加亮、林星依法按照合同约定，于2019年2月27日向冯秀娇发出解除合同通知书，并且要求其承担因其违约行为导致合同解除所要支付215000元违约金及主张权利所花费的律师代理费30000元。然从林松官、周加亮、林星向冯秀娇发出解除合同通知书至今，冯秀娇仍未支付上述费用，故林松官、周加亮、林星为维护自身合法权益，诉至法院。 冯秀娇辩称，一、答辩人不存在违约行为，林松官、周加亮、林星无权解除案涉《房屋买卖合同》，由于林松官未依约交付另外贰本《房屋所有权证》原件及壹本《国有土地使用权证》原件，答辩人完全有权行使“同时履行抗辩权”暂缓支付购房保证金。根据答辩人与林松官签署的《房屋买卖合同》补充协议4约定：“在签订本合同当日，甲方仅提交《房屋所有权证》原件壹本，甲方保证在2019年1月17日内将上述房产另外贰本《房屋所有权证》原件及《国有土地使用权证》原件壹本提交至丙方处，丙方收到上述权属资料开具收证收据给甲方，若甲方未在上述期限内将上述权属资料交由丙方保管,否则视为甲方违约。”及5约定：“经甲乙双方协商约定，自签订本合同之日起至2019年1月16日内，乙方有权提出无条件三方免责解除本合同，若乙方在2019年1月16日内未对本合同提出异议，则本合同自2019年1月17日零时起正式生效。”另外，根据《房屋买卖合同》第九条履约保证（二）约定，乙方应在本合同签订当日支付购房保证金人民币壹仟元整（￥1000），另应在2019年1月16日前支付购房保证金人民币贰拾壹万肆仟元整（￥214000）。由此可见，房屋买卖双方实际上约定的是“一手交证、一手交钱”交易模式，根据《合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”据此，答辩人在林松官未依约交付另外贰本《房屋所有权证》原件及壹本《国有土地使用权证》原件的情况下，完全有权依据“同时履行抗辩权”规定，暂缓支付购房保证金，该行为并不构成合同违约，林松官、周加亮、林星诉请解除案涉《房屋买卖合同》没有事实与法律依据。二、林松官主张，其已于2019年1月16日将《房屋所有权证》原件（证号：榕房权证Ｒ字第0917xx、0917xx）、《国有土地使用权》（证号：榕台国用（2009）第0025420xx6）原件交付给第三人正联房产公司并不属实，若第三人中正联房产公司在本案中认可收到上述三本房屋产权权属证书，则林松官、中正联合公司可能涉嫌相互串通后，通过伪造证据、虚假诉讼方式谋取不正当非法利益，答辩人恳请贵院依法将本案移送公安机关，予以查清事实，依法追究有关责任人的刑事责任。根据答辩人于2019年3月2日与中正联合公司经办人之一郑巧明的手机通话录音（详见答辩人证据2）显示，被答辩人林松官根本就没有将《国有土地使用权》原件交付给中正联合公司，已经构成合同违约。然而，答辩人反诉后，根据林松官提供的《收证收据》、《声明》（详见林松官反诉证据2）却显示，其于2019年1月16日向中正联合公司交付过《国有土地使用权》原件，这显然与上述手机通话录音内容相互矛盾，否则中正联合公司郑巧明事后不可能明确表示其未收到《国有土地使用权》。与此同时，我们对比先后两份《收证收据》内容不难发现，林松官于2019年1月13日交付《房屋所有权证》证件号：榕房权证Ｒ字第0917035-××号原件时，按照约定俗成由答辩人签字、见证，而落款为2019年1月16日的《收款收据》却没有答辩人签字、见证，可见，落款为2019年1月16日的《收证收据》并不真实，完全是林松官与中正联合公司事后为了掩饰其违约行为，而在应诉后相互串通恶意伪造的一张《收证收据》，虽然林松官又陆续后补了多份有关《收证收据》的证据，但都难以自圆其说，只不过是在不断撒谎、圆谎。若中正联合公司作为中立方在今日庭审中仍执迷不悟，不去还原整个事件客观事实，仍坚称其于2019年1月16日已经收到《国有土地使用权》原件，则答辩人请求贵院依法将本案移送公安机关立案侦查，以查清本案可能存在的伪造证据、虚假诉讼刑事案件。三、林松官主诉称，其于起诉前多次发函催告履约，且已发函解除案涉《房屋买卖合同》，更是子乌虚有，答辩人从未收到有关函件。答辩人作为一名人民教师，具有更强的契约精神与道德行为规范，其签署《房屋买卖合同》的目只是单纯买房，若案涉房屋权属清晰，答辩人始终愿意依约购买案涉房屋，主张林松官违约，并承担赔偿违约责任，并非答辩人本意。林松官主张于2019年1月28日向答辩人发过《履约催告函》，但答辩人并未收到该函，经过查阅邮政快递凭证发现，林松官填写的收件地址为“台江区xx路xx花园xx＃xxＨ”，该地址并不是答辩人准确住址，其准确地址为“福州市台江区xx路xx花园xx亭xxＨ”，该小区有美居亭、雅居亭、乐居亭，每个亭又分为几座，故收件地址不准确，答辩人不可能收到该函件。更重要的是，邮政快递凭证收件人处“冯秀娇”不是答辩人所签，因此，快递查询网页中也显示该函件为“他人收”，据此，答辩人已经向贵院申请过对上述签名的笔迹进行司法鉴定。同样，林松官主张于2019年2月9日律师向答辩人发过《律师函》，但答辩人亦未收到该函，经过查阅邮政快递凭证发现，林松官填写的收件地址为“台江区xx号”，该地址也不是答辩人准确住址，更重要的是，邮政快递凭证收件人处“冯秀娇”也不是答辩人所签，且从肉眼就可以分辨出与第一次的签名不是同一人，因此，快递查询网页中也显示该函件为“他人收”，据此，答辩人已经向贵院亦申请过对上述签名的笔迹进行司法鉴定。四、若案涉房屋权属清晰，答辩人始终愿意依约购买案涉房屋，没有理由不履行案涉房屋买卖合同，而使其陷入可能承担的违约责任。2019年3月18日，答辩人早就向贵院起诉林松官要求继续履行《房屋买卖合同》，并要求林松官赔偿暂计至2019年3月17日迟延违约金126850元。林松官见状不利，可能面临需要承担巨额迟延违约金法律后果，就多次找到答辩人协商，答辩人本着友好协商的原则，就暂缓缴纳案件受理费，导致该案按照答辩人自行撤诉处理。不料，答辩人撤诉后，林松官不仅未依约履行《房屋买卖合同》，而且与存在过失的中正联合公司串通后，反倒抢先一步起诉答辩人违约，要求其赔偿本就不存在任何经济损失的违约金、律师费等费用，不仅违反基本诚信原则，也严重侵害到答辩人的合法权益。综上所述，林松官诉请没有事实与法律依据，答辩人暂缓支付购房保证金是其依法行使同时履行抗辩权，恳请依法驳回被答辩人林松官、周加亮、林星的诉讼请求。 中正联合公司述称，三份合同都是各方真实意思表示，均要履行，其他请法院依法判决。 反诉原告冯秀娇向本院提出反诉请求：1.请求确认冯秀娇与林松官于2019年1月13日签署的《房屋买卖合同》已解除；2.请求判令林松官、周加亮、林星向冯秀娇赔偿违约金215000元、律师费25000元；3.请求判令林松官、周加亮、林星向中正联合公司支付居间服务费66000元；4.请求判令林松官、周加亮、林星承担本诉、反诉案件受理费、诉讼财产保全费、诉讼财产保全保险费、鉴定费等相关诉讼费用。事实和理由：2019年1月13日，冯秀娇（即乙方）与林松官（即甲方）签订《房屋买卖合同》约定，林松官将其与周加亮、林星共同共有的座落于台江区xx房屋,作价人民币430万元转让给冯秀娇,第三人福州中正联合房产代理有限公司为上述房产买卖交易提供居间服务，居间服务费为66000元。根据《房屋买卖合同》之“补充协议”4约定：“在签订本合同当日，甲方仅提交《房屋所有权证》原件壹本，甲方保证在2019年1月17日内将上述房产另外贰本《房屋所有权证》原件及《国有土地使用权证》原件壹本提交至丙方处，丙方收到上述权属资料开具收证收据给甲方，若甲方未在上述期限内将上述权属资料交由丙方保管,否则视为甲方违约。”及6约定：“签订本合同时，上述房产产权共有人周加亮、林星未到场签字，由代理人林松官（身份证号码：3501211966××××××××）代为签订本合同，代理人保证已获悉产权人真实售房意图，并保证产权人同意本合同所有约定，若因此导致合同无法顺利履行，属代理人违约。”然而，双方签约后，林松官未依约将《国有土地使用证》提交给第三人，上述房产产权共有人周加亮、林星亦未向冯秀娇明确表示是否同意或授权林松官出售上述房产。2019年3月18日，冯秀娇起诉林松官要求继续履行《房屋买卖合同》等有关合同，并要求林松官赔偿暂计至2019年3月17日迟延违约金126850元。林松官见状就多次找到冯秀娇协商，冯秀娇本着友好协商的原则，就暂缓缴纳案件受理费，导致该案按照反诉原告自行撤诉处理。不料，冯秀娇撤诉后，林松官仍未能依约履行《房屋买卖合同》，冯秀娇就于2019年3月20日委托代理律师分别向林松官、周加亮、林星发《律师函》，要求林松官限期向中正联合公司交付另外贰本《房屋所有权证》原件及《国有土地使用证》原件，以供委托人亲自核验，另要求周加亮、林星向冯秀娇明确表示是否同意出售或同意授权林松官按照《房屋买卖合同》出售上述房产。根据《房屋买卖合同》第十条规定，1.自违约行为发生之日起超过7日的，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过10日仍未回复并履约的，守约方可解除本合同。2．甲乙双方约定，签订合同后任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币（大写）贰拾壹万伍仟元整（￥215000），以及产生的居间服务费、交易服务费、交易过程中所产生的其他费用、及因违约行为给守约方增加的费用、律师服务费、诉讼费、执行费、差旅费等。鉴于林松官、周加亮、林星未依约回复并履约，故冯秀娇于2019年4月1日委托律师向林松官发《律师函》解除双方于2019年1月13日签署的《房屋买卖合同》。综上所述，冯秀娇为维护其合法权益，特提起反诉。 反诉被告林松官、周加亮、林星辩称，一、答辩人未存在违约行为。（一）答辩人已按照合同约定相关义务。2019年1月13日，答辩人周加亮、林星委托林松官与冯秀娇签订《房屋买卖合同》，其中补充协议第4条约定：“在签订本合同当日，甲方仅提交《房屋所有权证》原件壹本，甲方保证在2019年1月17日内将上述房产另外贰本《房屋所有权证》原件及《国有土地使用证》原件壹本提交至丙方处，丙方收到上述权属资料开具收证收据给甲方，若甲方未在上述期限内将上述权属资料交由丙方保管，否则视为甲方违约”；2019年1月16日，答辩人周加亮、林星已将其持有的榕房权证Ｒ字第0917035-××号、榕房权证Ｒ字第0917035-××号房产证及榕台国用第0025xxx6号土地证交给中正联合公司，对此中正联合公司亦向答辩人出具《收证收据》。至此，答辩人已按照合同约定全部履行交证义务。故冯秀娇主张答辩人未按照合同约定在限期内向中正联合公司提交另外两本房产证及土地证没有事实依据。（二）答辩人林星、周加亮对案涉房屋出售均已知悉并认同。2019年1月13日，因答辩人周加亮、林星无暇前往，便委托答辩人林松官与冯秀娇签订《房屋买卖合同》。合同签订时，答辩人已通过电话沟通向周加亮、林星转达相关信息，且答辩人周加亮、林星在2019年1月16日时，已将其所持有的房屋所有权证及国有土地证提交给中正联合公司，亦表明对出售房屋的知悉并认可。因此此次案涉房屋的买卖系答辩人林松官、周加亮、林星的真实意思表示。另根据《房屋买卖合同》第6条规定：“签订本合同时，上述房产产权共有人周加亮、林星未到场签字，由代理人林松官代为签订本合同。代理人保证已获悉产权人真实售房意图，并保证产权人同意本合同所有约定。若因此导致本合同无法顺利履行，属于代理人违约。”可知，在合同签订时，冯秀娇对答辩人林松官代为签订合同的行为是认可的，且现导致本合同无法继续履行的原因归责于冯秀娇，而并非答辩人周加亮、林星不认可本合同导致合同无法履行。因此，在本合同的履行过程中，答辩人已严格按照合同约定事项履行义务，不存在违约行为。二、冯秀娇反诉的事实与理由，缺乏依据且颠倒事实。自冯秀娇未按照合同约定支付购买履约保证金后，答辩人便多次催告冯秀娇尽快履行付款义务。在此期间，答辩人及中正联合公司的工作人员多次联系冯秀娇，要求其履行义务并按照合同约定承担违约责任，但多次协商均以失败告终。另从本案答辩人提交的证据可见：（1）2019年1月28日，答辩人向冯秀娇发函件，督促履约；（2）2019年2月27日，答辩人委托律师向冯秀娇发《律师函》告知解除合同；（3）2019年3月21日，答辩人向福州市台江区人民法院起诉；由始至终系因冯秀娇违反合同约定，存在违约行为，答辩人严格按照《房屋买卖合同》约定进行催告并主张权益。此外，冯秀娇主张2019年3月20日，委托律师向答辩人发《律师函》要求答辩人向其提供《房屋所有权证》及《国有土地使用证》供其核验；对此答辩人于已2019年3月26日回复，并向冯秀娇及其代理律师的住址发信件，但对方均予以拒收。因此答辩人的代理律师于2019年4月1日又向冯秀娇及其代理律师发函，最终被答辩人签收，其代理律师拒收。由此可见，冯秀娇主张答辩人未依约回复系扭曲基本事实，存在隐瞒欺骗法庭的情形。综上所述，答辩人与冯秀娇房屋买卖合同纠纷（反诉）一案，系冯秀娇违反合同约定，最终导致合同解除，答辩人不存在违约行为，冯秀娇反诉的事实与理由缺乏事实与法律依据，请求依法驳回其反诉请求。 中正联合公司述称，答辩意见跟本诉一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据的真实性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人庭审陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年1月13日，林松官以林松官、周加亮、林星三人名义作为甲方（卖方）与冯秀娇作为乙方（买方）,双方经中正联合公司提供居间服务，甲乙双方就甲方位于福州市台江区xx单元（面积134.24㎡，下称“讼争屋”）签订了一份《房屋买卖合同》（下称“讼争合同”），约定如下：甲乙双方约定成交价格为人民币4300000元；除因房屋交易需要将该房屋权属材料（包括但不限于该房屋的相关证件、票据、登记受理单据以及相关合同、协议等，下同）原件提交至相关银行、行政机关的期间外，在签订本合同时起至该房屋所有权过户登记至乙方名下期间，该房屋权属材料原件均应由交易服务方保管，作为房屋交易的保证；乙方应在本合同签订当日支付购房履约保证金人民币1000元,另应在2019年1月16日前支付购房履约保证金人民币214000元；甲乙双方任何一方未按约履行本合同、违反其本人的保证内容或保证、告知内容不属实的，视为该方违约；甲乙双方保证积极配合对方、交易服务方办理该房屋交易所需的各项手续并保证其提供的相关证件及材料完整、真实、合法、有效，否则，导致该房屋交易时间拖延的，视为该方违约；自违约行为发生之日起违约方应按日以成交价款万分之五的计算标准向守约方支付迟延履行违约金，迟延履行违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之日的继续履行，自违约行为发生之日起超过7日的，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过10日仍未回复并履约的，守约方可解除本合同；签订本合同后任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币215000元，以及产生的居间服务费、交易服务费、交易过程中所产生的其他费用、及因违约行为给守约方增加的费用、律师服务费、诉讼费、执行费、差旅费等；甲乙双方确认通讯地址以本合同落款处所留地址为准。因地址不详或有误致使信件无法送达的，视为己送达，由此而产生的不利法律后果应由提供地址方自行承担；甲乙双方可以根据该房屋交易具体情况另行签订书面补充协议对本合同正文、附件进行补充或变更。本合同正文、附件，与补充协议约定不一致的，以补充协议为准；补充协议4.在签订合同当日，甲方仅提交《房屋所有权证》原件一本，甲方保证在2019年1月17日内将上述房产另外二本《房屋所有权证》原件及《国有土地使用证》原件一本提交至丙方处，丙方收到上述权属资料开具收证收据给甲方，若甲方未在上述期限内将上述权属资料交由丙方保管，否则视为甲方违约；补充协议5.经甲乙双方协商约定，自签订本合同之日起至2019年1月16日内，乙方有权提出无条件三方免责解除本合同，若乙方在2019年1月16日内未对本合同提出异议，则本合同自2019年1月17日零时起正式生效；补充协议6.签订本合同时，上述房产产权共有人周加亮、林星未到场签字，由代理人林松官代为签订本合同，代理人保证已获悉产权人真实售房意图，并保证产权人同意本合同所有约定，若因此导致合同无法顺利履行，属代理人违约等。在中正联合公司所持有的讼争合同中，冯秀娇在落款处自书的通讯地址为“台江区xxＨ”,电话号码为“137××××2091”。 同日，林松官以林松官、周加亮、林星三人名义作为甲方（卖方）与冯秀娇作为乙方（买方）、中正联合公司作为丙方（交易服务方）还共同签订《交易服务合同》、《商业按揭贷款交易流程确认函》。 合同签订后，冯秀娇向中正联合公司交纳了履约保证金1000元，剩余214000元履约保证金至今未交纳。 2019年1月13日，中正联合公司开具《收证收据》确认，收到讼争屋《房屋所有权证》（证号：R0917xx5-1）原件一份。2019年1月16日，中正联合公司开具《收证收据》确认，收到讼争屋《房屋所有权证》（R0917xx5-2、R0917x5-3）原件二份、《国有土地使用证》（证号：榕台国用（2009）第002542xx6号）原件一份。2019年3月13日，林松官出具《声明》一份，内容主要为：本人于2019年3月13日自愿取回讼争屋《房屋所有权证》原件三本，《国有土地使用证》原件一本。 2019年1月28日，林松官、周加亮、林星通过ＥＭＳ向冯秀娇寄送《履约催告函》，主要内容为：贵方应当在本合同签订当日支付购房履约保证金1000元及应在2019年1月16日前再支付购房履约保证金214000元；然从合同签订生效至今，经我方多次配合中正联合公司催促贵方及时履约，但贵方依旧未将履约保证金汇入指定账号。现贵方的行为己经构成违约，故我方特依据《房屋买卖合同》第十条约定向贵方催告，限十日之内主动履约，否则我方将依法解除合同，并追究贵方的违约责任。该邮件面单载明：收件人冯秀娇，电话137××××2091，收件地址台江区工业路东辉花园9＃3Ｈ。根据ＥＭＳ回单显示，该邮件于2019年1月29日由“他人”签收。 2019年2月27日，林松官、周加亮、林星委托福建汇德律师事务所向冯秀娇寄送《律师函》，主要内容为：一、现依法解除与贵方、中正联合公司于2019年1月13日签订的《房屋买卖合同》及附属合同（居间服务合同、交易服务合同）等；二、望贵方在接到本函之日起三日内立即向委托人支付违约金215000元、律师服务费30000元，共计245000元。该邮件面单载明：收件人冯秀娇，电话137××××2091，收件地址福州市xx号。根据ＥＭＳ回单显示，该邮件于2019年2月28日由“他人”签收。 2019年3月18日，冯秀娇以房屋买卖合同纠纷为由将林松官、中正联合公司诉至本院。因未预交案件受理费，本院于2019年3月28日作出（2019）闽0103民初1497号民事裁定书，裁定按冯秀娇撤回起诉处理。 2019年3月20日，冯秀娇委托福建海山律师事务所向林松官、周加亮、林星寄送《律师函》，主要内容为：委托人与贵方签约后至今，贵方未依约将上述房产另外贰本《房屋所有权证》原件及《国有土地使用证》原件提交给中正联合公司，以供委托人亲自核验。据此，贵方上述行为已经构成合同违约，故本律师郑重函告贵方应于收到本函后三日内向福州中正联合房产代理有限公司交付上述房产另外贰本《房屋所有权证》原件及《国有土地使用证》原件以供委托人亲自核验，否则，委托人有权根据《房屋买卖合同》第十条违约责任之规定，依法解除《房屋买卖合同》，并要求贵方依约承担违约责任。为了避免事态严重化、复杂化，请贵方收到本函后立即与委托人联系。 收到上述律师函后，2019年3月26日，林松官、周加亮、林星向冯秀娇寄送《回复函》，主要内容为：第一，自合同签订后，我已经按照合同约定在2019年1月17日前将房屋的产权证、土地证等权属证书向中正联合公司提交，己经履行合同约定，另房屋产权证及土地证均经中正联合公司核实，并出具收证收据。第二，贵方在合同签订后，应当按照合同约定履行，但直至约定期限届满，贵方仍不按照合同约定支付购房保证金，已经构成违约。我按照合同已向贵方发出催告函，但贵方仍不履行，因此我们已经根据合同约定向贵方发出解除合同通知书。最后，贵方委托律师发函内容与事实严重不符，本人是严格按照合同约定履行义务，反而是贵方完全不按照合同约定履行义务，存在违约行为，最终导致合同解除，对此本人必通过法律途径追究贵方的违约责任。 经查，讼争屋房屋所有权人登记为林松官、周加亮、林星共同共有。 另查，林松官、周加亮、林星为委托律师代理本案诉讼，向福建汇德律师事务所支付律师费30000元。冯秀娇为委托律师代理本案诉讼向福建海山律师事务所支付律师费25000元。 现林松官、周加亮、林星与冯秀娇就讼争合同履行产生纠纷，遂成本案诉讼。 本院认为，本案林松官以自己及周加亮、林星名义与冯秀娇于2019年1月13日订立的《房屋买卖合同》，经权利人周加亮、林星追认，应认定为该合同依法成立，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。诉讼中冯秀娇以林松官、周加亮、林星未按合同约定提交讼争屋《房屋所有权证》及《国有土地使用证》为由，主张行使同时履行抗辩权，并以此免除延迟支付履约保证金之违约责任。故本案主要争议焦点为冯秀娇是否有权行使同时履行抗辩权。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定，首先主张同时履行抗辩权，双方应具有同时履行之合同义务，而按照讼争合同补充协议的约定林松官、周加亮、林星应于“2019年1月17日”内将讼争屋另外二本《房屋所有权证》原件及《国有土地使用证》原件一本提交至中正联合公司处，而冯秀娇应在“2019年1月16日”前支付“购房履约保证金人民币214000元”，由此可见，冯秀娇合同义务履行在前，林松官、周加亮、林星合同义务履行在后，本案不存在同时履行之情形。再则，根据《合同法》第六十八条冯秀娇作为主张不安抗辩权方，应对对方有丧失或者可能丧失履行债务能力情况负有举证责任，但诉讼中冯秀娇未能提供证据证明在其支付履约保证金期限即2019年1月16日前林松官、周加亮、林星没有足够的履约能力，故本院认为冯秀娇提出的不安抗辩不成立，仍应按时履行合同项下义务。本案中，冯秀娇至今未按合同约定向中正联合公司支付履约保证金214000元的行为，已经构成违约应承担违约责任。 本案另一争议焦点为林松官、周加亮、林星是否违约。诉讼中，冯秀娇提交2019年3月2日其与中正联合公司员工郑巧明“手机通话录音”作为证据，证明林松官、周加亮、林星直到2019年3月2日仍未将讼争屋《国有土地使用证》提交给中正联合公司，该行为构成违约。就此，林松官、周加亮、林星申请郑巧明作为证人出庭，郑巧明在庭审中明确表示，对林松官是否交付《国有土地使用证》并不知情，故本院对冯秀娇提交“手机通话录音”中内容不予采信。另外，林松官、周加亮、林星提交了由中正联合公司出具的《收证收据》证明2019年1月16日，其已经将讼争屋《房屋所有权证》原件二份、《国有土地使用证》原件一份交付中正联合公司，不存在违约。对此冯秀娇认为该《收证收据》上没有其在场签字确认，系中正联合公司与林松官、周加亮、林星伪造，本院认为讼争合同并未就冯秀娇须在场见证作出过约定，冯秀娇上述主张没有事实及合同依据，本院不予采信。且中正联合公司作为讼争合同的居间方，对合同履行负有监管职责，本院对其出具之《收证收据》证明力予以认可，并据此认定林松官、周加亮、林星已依约履行了合同义务，不存在违约行为。据此，冯秀娇反诉诉请林松官、周加亮、林星赔偿违约金215000元、律师费25000元，没有法律及合同依据，本院均不予支持。本案审理案由为房屋买卖合同纠纷，而冯秀娇反诉诉请林松官、周加亮、林星向中正联合公司支付居间服务费66000元则属于另一法律关系，本案不予审理，当事人可另行提起诉讼。 林松官、周加亮、林星作为守约方，在2019年1月16日冯秀娇违约之后，于2019年1月28日向冯秀娇寄送《履约催告函》促其履约，冯秀娇仍然未履行合同约定，根据讼争合同“自违约行为发生之日起超过7日的，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过10日仍未回复并履约的，守约方可解除本合同”之约定，林松官、周加亮、林星有权解除讼争合同。所以讼争合同应于林松官、周加亮、林星向冯秀娇寄送《律师函》要求解除讼争合同（2019年2月27日）的第二天，即2019年2月28日解除。林松官、周加亮、林星诉请确认冯秀娇与林松官于2019年1月13日签署的《房屋买卖合同》已解除，于法有据，本院予以支持。冯秀娇以未收到上述信函作为抗辩，本院认为上述信函均寄往冯秀娇在讼争合同中所留之地址，根据讼争合同之约定，应视为送达，本院对冯秀娇该抗辩不予采纳。 讼争合同因冯秀娇未依约支付履约保证金而解除，根据讼争合同“签订本合同后任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币215000元，以及产生的居间服务费、交易服务费、交易过程中所产生的其他费用、及因违约行为给守约方增加的费用、律师服务费、诉讼费、执行费、差旅费等”之约定，林松官、周加亮、林星诉请冯秀娇支付违约金215000元以及主张权益所产生的律师费30000元，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认林松官、周加亮、林星与冯秀娇于2019年1月13日签署的《房屋买卖合同》于2019年2月28日解除； 二、冯秀娇应于本判决生效之日起十日内向林松官、周加亮、林星支付违约金人民币215000元； 三、冯秀娇应于本判决生效之日起十日内向林松官、周加亮、林星支付律师费30000元； 四、驳回冯秀娇的反诉请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费41200元，由冯秀娇负担；反诉案件受理费20600元，由冯秀娇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长 陈 群 人民陪审员 杨 榕 人民陪审员 刘晓贞 二〇一九年六月二十五日 法官助理李洁淼 书记员黄金林 附：一、本案适用的主要法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： （一）经营状况严重恶化； （二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务； （三）丧失商业信誉； （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。