广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终4127号上诉人（原审被告）：梁贤慧，女，汉族，1984年7月10日出生，住江西省高安市。委托诉讼代理人：金三宝，广东卓盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄子彤，广东卓盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁玉华，女，汉族，1971年4月13日出生，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：张树辉，广东百言律师事务所律师。上诉人梁贤慧因与被上诉人袁玉华租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初29627号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人梁贤慧上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回袁玉华的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由袁玉华承担。事实和理由：一审判决认定事实有误，袁玉华违约在先，梁贤慧有权行使抗辩权，不构成违约。一、袁玉华存在重大违约在先，梁贤慧依法正当行使抗辩权。梁贤慧承租袁玉华位于佛山市禅城区南庄镇陶博大道25号首层6号商铺及7号商铺，承租期间，案涉商铺多次发生下水道堵塞情况，严重影响梁贤慧的正常使用，梁贤慧有理由怀疑袁玉华交付的商铺未符合交付的合格标准。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，租赁合同中，交付符合房屋使用目的的合格租赁物系出租人的主要义务。一审判决认定袁玉华已依约向梁贤慧支付了帮扶两铺位改造下水道费用资金6000元，有违法律规定及合同约定。袁玉华作为出租方对于案涉商铺承担质量担保义务，修复下水管道，对下水管道进行维护是其作为出租方的义务之一，不存在帮扶的说法。出租人不履行修缮义务，致使承租人无法享受租赁物的使用、收益，导致承租人的合同目的无法实现，若不允许承租人享有履行抗辩权，则出租人可拖延剩余期次的租金给付而不修缮租赁物。因此，在分期交付租金的租赁合同中，租赁物存在重大瑕疵时，承租人有权就出租人的修缮义务与己方支付租金义务主张抗辩。另，袁玉华于2018年10月17、18日屡次向案涉小区物管施压，阻挠物管向梁贤慧供电，导致案涉商铺多次出现断电情况，时间长达数小时，严重扰乱梁贤慧的正常经营，导致梁贤慧被迫停业，造成梁贤慧不可估量的经济损失。二、梁贤慧不构成违约，不应承担违约责任。鉴于袁玉华重大违约在先，梁贤慧有权行使抗辩权，有权拒绝支付租金，更不应承担违约金。梁贤慧迟延支付租金并非恶意拖欠，系正当行使抗辩权，至于是否要求袁玉华赔偿损失，系梁贤慧权利，梁贤慧未予行使不代表默许袁玉华重大违约行为的存在。因此，梁贤慧延付租金的行为不构成违约，不应承担违约责任。被上诉人袁玉华答辩称，造成下水道堵塞是梁贤慧原因造成的，租赁物业是毛坯出租给梁贤慧，由梁贤慧自行决定如何装修使用，梁贤慧在使用过程中没有对油污垃圾进行过滤再排放，造成下水管道堵塞，梁贤慧应自行承担责任和后果。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回梁贤慧的上诉请求。袁玉华向一审法院提出诉讼请求：1.解除袁玉华与梁贤慧于2017年5月16日签订的两份《商铺租赁合同》（6号、7号铺）；2.梁贤慧立即向袁玉华清偿拖欠袁玉华2018年8月、9月、10月的租金两个铺位共计68703.24元及滞纳金（自拖欠之日起至2018年11月30日滞纳金为12549.2元，从2018年12月1日起至实际清偿之日止，按每日2‰支付）3.袁玉华有权没收保证金44000元；4.梁贤慧承担因其损坏袁玉华商铺装修而产生的修复费用20000元；5.梁贤慧承担案件全部诉讼费用。一审法院查明：1.两份租赁合同。2017年5月16日，袁玉华、梁贤慧签订两份《商铺租赁合同》，约定由梁贤慧向袁玉华承租位于广东省佛山市禅城区南庄镇陶博大道25号首层6号、7号商铺（均属袁玉华所有，均已办产权证），建筑面积各90.02平方米，租赁期限均自2017年6月1日起至2020年5月31日止。梁贤慧分别交付22000元、22000元（共44000元）给袁玉华作为履约保证金，若梁贤慧单方违约，袁玉华有权没收保证金。租金每月1日交，2017年6月、7月为免租期，租金均从2017年8月1日起计算，具体标准:①2017年6月1日起至2018年5月31日期间,每月每平方120元，两铺位每月租金合计21604.8元;②2018年6月1日起至2019年5月31日期间,每月每平方127.2元，两铺位每月租金合计22901.08元;③2019年6月1日起至2020年5月31日期间,每月每平方134.83元，两铺位每月租金合计24274.8元。另约定,水电费、物业管理费等由梁贤慧承担。2.履行情况。签订合同后，袁玉华依约把涉案两商铺交付梁贤慧使用，梁贤慧也向袁玉华支付了保证金共44000元。因梁贤慧欠租，袁玉华于2018年10月16日向梁贤慧发出《关于催缴商铺租金、费用告知函》，要求梁贤慧于2018年10月21日前付清所欠2018年8、9、10月租金及其他费用，未果。袁玉华又于2018年10月21日再次向梁贤慧发出《关于催缴商铺租金、费用告知函（二）》，催促梁贤慧务必于2018年10月30日前付清租金及其他费用，未果。梁贤慧于2018年10月30日自行搬走并拆除全部装修，但未支付2018年8月、9月、10月的租金共68703.24元。袁玉华于2018年10月31日向梁贤慧发出《解除合同告知函》，告知梁贤慧因其长期拖欠租金已经属严重违约，双方签订的《商铺租赁合同》予以解除，袁玉华方收回商铺及没收保证金，并将依法追讨拖欠的租金，且梁贤慧在撤离商铺时破坏商铺造成大面积损坏，梁贤慧应承担相应的修复费用（梁贤慧未签收）。2018年11月1日，袁玉华收回两铺位。另查明一：2017年12月31日，梁贤慧向袁玉华写下《承诺书》，于2018年1月2日付2017年10月房租21604.80元，于2018年1月6日付2017年11月房租21604.80元，于2018年1月10日付2017年12月房租21604.80元，于2018年1月25日付2018年1月房租21604.80元。同时经房东同意帮扶两铺位改造下水管道费用资金6000元，再出现下水道堵塞问题，费用与房东无关。2018年1月25日，梁贤慧收到袁玉华帮扶两铺位改造下水管理费用资金6000元。另查明二：因梁贤慧欠袁玉华租金，袁玉华曾要求涉案物业管理公司不再向梁贤慧提供水电充值服务。水是照常提供，电是没有及时让梁贤慧充值，有几次短暂断电(几小时)。一审法院认为，案件系租赁合同纠纷。涉案两铺位均已办理产权证，标的物合法，袁玉华、梁贤慧签订的两份《商铺租赁合同》不存在效力待定和无效情形，应认定合法有效。存在的争议有三：梁贤慧是否构成违约、梁贤慧是否赔偿袁玉华损失、租赁合同是否已解除。一、梁贤慧是否构成违约梁贤慧到期未向袁玉华支付2018年8月、9月、10月的租金共68703.24元是事实，梁贤慧是否由此构成违约要看梁贤慧的抗辩是否成立。1.关于下水道堵塞责任袁玉华作为出租方原本对涉案铺位具有质量担保义务即维修义务，但梁贤慧于2017年12月31日向袁玉华写下的《承诺书》承诺“再出现下水道堵塞问题，费用与房东无关”，而且袁玉华也已依约向梁贤慧支付了帮扶两铺位改造下水管道费用资金6000元。故下水道堵塞责任双方已协商解决，梁贤慧不能以此对抗袁玉华关于租金的请求。2.停水停电问题首先，经查，没有实际停水，只有几次短暂断电(几小时)。其次，根据合同约定，每月租金是当月1日交，但没有约定短暂断电可以作为不交租金的理由。再次，袁玉华停电事实也是涉及赔偿损失问题，但梁贤慧并未就此反诉，依不告不理原则法院不做审理处理，梁贤慧可另行主张。综上，梁贤慧提出的两大抗辩均不能成立，则梁贤慧欠租构成违约，承担违约责任，应支付所欠租金及其滞纳金（是否调整下文另行分析），而且依合同约定袁玉华有权没收梁贤慧已交的保证金44000元。3.违约金的调整根据合同约定，梁贤慧若违约不支付租金则袁玉华有权没收保证金和按日千分之二计收租金的滞纳金，但梁贤慧认为违约金不应收取，结合梁贤慧的诉讼能力，对违约金的调整应是包含其中。违约金应否调？法院认为，上述滞纳金和具有没收性质的保证金均属违约金，二者相加明显过高，故予以调整。结合案件袁玉华的实际损失、当事人的过错程度等综合考虑，违约金调整为保证金44000元归袁玉华所有。二、损失赔偿袁玉华已没收梁贤慧保证金44000元，只有当梁贤慧给袁玉华造成的损失超过该数额，才考虑增加赔偿。梁贤慧离开铺位、拆除装修物，势必对租赁物造成一定影响，也没清扫垃圾，但袁玉华并没有提具体损失数额的证据，也未申请评估，而且袁玉华没收的保证金44000元足以弥补袁玉华认为商铺的修复费用20000元。故袁玉华向梁贤慧请求该损失的主张，理据不足，不予支持。三、租赁合同解除合同解除，根据现行法规定分三类:约定解除、法定解除、特别解除。关于法定解除，《中华人民共和国合同法》九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”。1.解除条件。案件中，梁贤慧到期后未支付租金这一主要债务，经袁玉华先后两次催告后仍未履行，此属典型的根本违约，根据上述规定，符合法定解除条件，袁玉华有权解除合同。2.解除期限。法律未规定，当事人未约定，解除权宜在合理期限内的除斥期间行使。袁玉华在合同解除前给予梁贤慧的二次期限分别是五天、七天，相对合理，即袁玉华是在合理期限内行使合同解除权。3.解除时间。解除权，属形成权，依《中华人民共和国合同法》九十六条规定，合同自解除通知到达时生效。但案件比较特殊，梁贤慧腾空涉案铺位且搬走，袁玉华收回铺位，双方均以自己的行为表明解除租赁合同，故宜以袁玉华收回铺位时即2018年11月1日解除租赁合同。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决：一、袁玉华与梁贤慧于2017年5月16日签订的两份《商铺租赁合同》于2018年11月1日解除；二、梁贤慧于判决发生法律效力之日起十日内向袁玉华支付租金68703.24元；三、梁贤慧已支付的保证金44000元归袁玉华所有；四、驳回袁玉华的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1603元，由袁玉华负担103元，梁贤慧负担1500元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：在案涉的《商铺租赁协议》中，梁贤慧是否为违约方，应否承担违约责任及承担何种违约责任。梁贤慧与袁玉华签订的两份《商铺租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有约束力。根据《商铺租赁协议》的约定，梁贤慧应于每月1日前向袁玉华缴纳租金，若梁贤慧逾期缴纳租金超过30天的，袁玉华有权没收保证金并解除合同。本案中，梁贤慧未按约定支付2018年8月、9月、10月的租金，其行为已构成根本违约，袁玉华据此主张解除案涉两份《商铺租赁协议》，并要求梁贤慧支付拖欠的租金及没收保证金的诉讼请求符合合同约定，一审法院对此予以支持并无不当，本院依法予以维持。梁贤慧上诉主张因袁玉华未对下水道进行维护及阻扰物业管理公司向梁贤慧供电的行为违约再先，故梁贤慧延付租金的行为系正当行使抗辩权。对此，本院认为，当承租人认为租赁物需要维修时，其可通知出租人予以维修，但不能以租赁物需要维修为由拒付租金。本案中，梁贤慧并未举证证明在2018年8月至10月期间，因下水道堵塞致其不能正常使用案涉商铺，亦未举证证明其曾通知袁玉华维修案涉商铺，且根据梁贤慧书写的《承诺书》可知，梁贤慧已确认袁玉华已帮扶两铺位改造下水管道资金6000元，并确认再出现下水道堵塞问题，费用与袁玉华无关，其现又以下水道堵塞为由拒绝缴纳租金于法无据，本院依法不予支持。关于断电问题，断电的事实发生在2018年10月，此时梁贤慧已欠付2018年8月至10月租金，且停电时间仅为几个小时，并不足以影响案涉商铺的使用，梁贤慧以停电作为拒付租金的理由亦无事实依据。对其上述上诉主张，本院依法不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。梁贤慧的上诉请求理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2554元，由上诉人梁贤慧负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年六月二十六日法官助理 赵超琳书 记 员 冯隽尧