广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初8308号原告（反诉被告）：深圳市朗生建材有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区龙岗街道南联社区爱南路368号3F/F4，统一社会信用代码：914403003500317390。法定代表人：凌开舟。委托诉讼代理人：李磊，北京市浩天信和（深圳）律师事务所律师，执业证号：14403。委托诉讼代理人：张波，系公司员工。被告（反诉原告）：深圳市好百年家具连锁股份有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区宝安北路笋岗仓库区830栋六层，统一社会信用代码：914403007320835933。法定代表人：张文鸿。委托诉讼代理人：谭璐，系公司员工。委托诉讼代理人：刘举昌，系公司员工。原告深圳市朗生建材有限公司与被告深圳市好百年家具连锁股份有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，被告向本院提起反诉，本院依法受理并适用简易程序公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人李磊、张波,被告深圳市好百年家具连锁股份有限公司的委托诉讼代理人谭璐、刘举昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市朗生建材有限公司向本院提出诉讼请求：1.原告与被告签订的《房屋租赁合同书》及其所有补充协议和附件于2018年9月1日解除；2.被告向原告返还租金、押金及物业管理费共计239608元；3.被告向原告赔偿损失5076164.62元；4.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年12月27日，原告与被告签订《房屋租赁合同书》，约定原告向被告租赁位于深圳市罗湖区××北路××岗仓库××、××、××房屋××办公室展厅用，租期自2017年12月28日至2020年12月31日。合同签订后，原告于2018年3月入场装修，装修期（4月份）一次强降雨后发现展厅屋顶漏水，展厅大面积受损。原告多次跟被告交涉修补屋顶事宜，均无效果。因屋顶未修好，9月份再次遇到台风雨水后，展厅进一步严重损毁。原告从事木板建材销售业务，租赁被告房屋是作为公司木材样品展示，用于装修公司的设计师到展厅参观样品、谈判业务并签单所用。但由于展厅屋顶漏水导致展厅的木材受潮、浸湿而变形霉变，无法达到展示效果。自2018年4月以来，该展厅一直因漏水受损所困，导致无一单业务成交，且原告品牌口碑均受到贬损。被告作为房屋出租方，在签订协议前明知原告租赁用途的情况下隐瞒租赁物存在不能实现租赁用途的重大瑕疵，且在漏水发生后不积极妥善维修房屋，再三给原告造成损失。被告的行为严重违背诚信原则，损害了原告的合法利益，给原告造成巨大经济损失。现特向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉求。被告深圳市好百年家具连锁股份有限公司答辩意见与反诉意见一致。被告深圳市好百年家具连锁股份有限公司向本院提出反诉请求：1.反诉原、被告订的《房屋租赁合同》及其所有补充协议和附件于2018年9月1日解除；2.反诉被告向反诉原告支付2017年12月28日至2018年1月27日一个月免费装修期的租金及经营服务费共计31333元；3.反诉被告向反诉原告支付2018年9月1日至2019年4月15日的场地占用费469995元、水电费3785元（场地占用费计至2019年4月15日，要求实际计算至反诉被告交还场地之日止）；4.反诉被告向反诉原告支付逾期付款的违约金22107元（暂计至2019年4月15日，要求实际计算至反诉被告付清欠费之日止）；5.反诉原告缴纳的租金保证金50686元、经营服务费保证金9216元不予退还；6、反诉被告恢复商铺原状，交还租赁场地；7.本案的本诉及反诉案件受理费均由反诉被告承担。事实与理由：2017年12月27日，反诉原、被告签订《房屋租赁合同书》，约定反诉被告向反诉原告租赁位于深圳市罗湖区××北路××岗仓库××、××、××房屋××办公室展厅，租期自2017年12月28日至2020年12月31日。合同约定免费装修期为2017年12月28日至2018年1月27日。签约后，反诉被告以图纸修改为由延迟办理装修手续，经反诉原告多次催告才于2018年3月入场装修，直到2018年9月底左右装修完毕。2018年4月，反诉被告向反诉原告反映涉案展厅屋顶漏水。经反诉原告处的商管部工作人员检查，发现是反诉被告的装修工人不规范操作导致天花里隐藏水管破裂而引起的屋顶漏水。此时涉案商铺处于装修初期，为避免损失，反诉原告联系了常年合作的深圳市新宝通建设集团有限公司（以下简称“新宝通”）对涉案商铺内漏水处进行修补。同时，反诉原告催促反诉被告尽快缴纳费用购买保险，但直至2018年8月，反诉被告才向反诉原告缴纳保费，由反诉原告代为购买保险。2018年9月，深圳强台风后，涉案展厅的天花部分又出现小面积积水现象，反诉原告知道后立即采取防水措施，并督促协助反诉被告申报保险理赔。因反诉被告内部股东变动，经营意见不统一，反诉被告的新经营负责人要求反诉原告给予大幅度优惠，反诉原告不同意。随后，反诉被告开始逃避解决问题，以巨额赔偿要挟反诉原告，推卸责任，故意拖延时间，拒绝支付租金、经营服务费等一切应付费用。2018年10月涉案商铺装修完成，不开门营业，还拖欠租金、经营服务费、水电费等相关费用。2018年11月初，反诉原告收到反诉被告的索赔函，要求自2018年9月1日起解除租赁关系，反诉原告收函后积极解释并回函，但反诉被告仍拒绝沟通。从2018年12月28日起至今涉案展厅一直处于无人管理状态，严重不符合商场管理规定。为维护反诉原告的合法利益，请求依法驳回反诉被告的诉讼请求，并支持反诉原告的各项主张。原告深圳市朗生建材有限公司针对被告深圳市好百年家具连锁股份有限公司的反诉答辩称，在原告提出于2018年9月1日解除房屋租赁合同及所有补充协议附件时，原告就再三提出要搬出所涉的商铺，但遭到了被告的阻挠，因此并非是原告不愿意恢复原状交还租赁场地，而是因为被告阻挠的行为导致的，请求驳回被告的全部反诉请求。本院经审理查明下列事实：1.2017年12月27日，原、被告签订《房屋租赁合同》及附件，约定被告将位于深圳市罗湖区××北路××岗仓库区××、××楼××号房屋（以下简称涉案房屋）出租给原告作为办公室展厅使用，租赁期限自2017年12月28日起至2020年12月31日止，租金每月25343元。合同期限内，原告需按月向被告支付经营服务费，2017年12月28日至2018年8月31日期间经营服务费每月4608元，2018年9月1日至2019年8月31日期间经营服务费每月5990元,2019年9月1日至2020年12月31日期间经营服务费每月7372元。合同签订时，原告需向被告缴纳租赁保证金50686元、经营服务保证金9216元。被告给予原告的免费装修期自2017年12月28日起至2018年1月27日止，原告未能按合同规定时间入场装修或未在固定时间内完成装修工作开始营业的，视为原告单方违约，如非因被告单方提前解除合同原因导致合同终止的，被告有权决定收回免租期优惠政策并按约定标准向原告收取租金及物业服务费。涉案房屋使用过程中，如非因原告原因损坏时，由被告负责维修，被告不承担维修责任或不支付维修费用的，原告有权向被告请求损害赔偿；如因原告使用不当造成损坏时，由原告负责维修，如原告不承担维修责任或支付维修费用致使房屋严重损坏的，被告不予退还租赁保证金。合同终止后，原告应于当日迁离并返还租赁房屋，结清应当承担的各项费用办理移交手续，原告逾期不迁离或不返还租赁房屋的，被告有权收回租赁房屋并就逾期部分向原告收取相当于双倍的赔偿金。原告应当在合同生效后15天内购买相关保险，由此产生的一切费用由原告承担，遇发生意外时，如因原告未购买保险而前述的一切损失及责任均由原告承担。在合同有效期内，如因天灾等不可抗力事件发生致使合同无法履行的，被告无需对原告的装修进行任何形式的补偿或赔偿。合同期未满，原告如果要求提前终止合同，需提出书面申请，经被告书面同意后方可撤场，合同履约保证金不予退还。不论任何情况下终止或解除合同，原告需在合同终止后三日内完成撤场并恢复装修工作，如三日内未能完成撤场，被告有权使用、变卖或处理滞留在涉案房屋内的原告的任何财产，并无须向原告和任何人进行通知。原告如未按时向被告缴纳租金、经营服务费等款项，每逾期一日，按未缴纳金额的万分之三支付违约金；如原告未按合同约定时间进场装修、未正常营业或拖欠应交款项超过20日的，属于根本违约，被告有权随时单方终止或解除合同，不予退还履约保证金及其他费用，并可视情况要求原告赔偿损失，但如因不可抗力事件导致合同不能全部或部分履行的，原告可免除责任不承担任何违约赔偿责任。上述合同签订后，原告共向被告缴纳59902元，包括租赁保证金50686元、经营服务保证金9216元。被告于2017年12月28日向原告交付涉案房屋，原告于2018年3月入场对涉案商铺进行装修。2.2018年4月，涉案房屋第一次出现漏水现象，原告主张系因天台防水问题导致漏水，被告主张系因原告进行装修时打破天花板防水层且没有预留检修口导致。原、被告双方均漏水原因均未提供证据予以佐证，但原告在发现涉案房屋出现漏水后即告知被告，被告亦同意由其安排对涉案房屋漏水问题进行维修，根据原告提供的与被告方商管人员姚XX的微信聊天记录显示，直止2018年6月，被告尚未完成对涉案房屋漏水问题的维修。原告主张由于被告一直未能将涉案房屋维修好，漏水现象一直存在，2018年9月，涉案房屋因强台风山竹再次导致漏水，致使无法使用。被告主张涉案房屋漏水问题已经解决，台风山竹造成再次漏水属于不可抗力。2018年5月，由原告支付费用，被告代为购买保险，2018年9月台风山竹过后，被告协助原告申请理赔，原告已实际获得理赔款35528.37元。3.原告主张因装修过程中涉案房屋出现漏水情况，被告一直未能维修完毕，导致原告商铺装修一直未能完成，2018年5月，原告开始营业，但一直未有交易，造成巨大损失。原告提供装修施工合同、物品订购凭证、展厅年度销售目标、员工劳动合同及工资发放清单等证据，证明原告投入装修金额749706.9元、员工工资损失603400元、经营性损失3723048.62元。被告对原告的主张及原告提供的证据均不予认可，被告主张原告因自身原因一直迟迟未能完成装修，严重影响了被告商场整体形象，原告主张的各项损失均与被告无关。4.庭审中，原、被告双方均确认《房屋租赁合同》及相关附件于2018年9月1日解除。原告主张原告方工作人员于2018年9月17日撤离场地，但由于被告不配合出具放行条，导致原告无法将涉案房屋内的物品（沙发、电视、门等）搬走。2018年10月27日，原告向被告发出《公函》，以自2018年4月以来涉案房屋漏水被告一直未能进行维修，经多次与被告协商均未获解决，故自2018年9月1日起停止支付租金，并要求自2018年9月1日终止《房屋租赁合同》及相关附件，要求被告就原告的损失1567698元给予赔偿。被告称从未阻拦过原告撤场，被告于2018年11月收到了原告发出的《公函》，但至今原告的物品仍在涉案房屋内未进行清理。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告之间签订的《房屋租赁合同》及相关附件系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，各方当事人均应依约履行。原、被告双方均未就涉案房屋2018年4月第一次发生漏水的原因提供证据予以佐证，但被告承诺对涉案房屋进行维修，根据《房屋租赁合同》的约定，涉案房屋如因原告装修导致漏水，应由原告自行承担维修责任，故本院认定涉案房屋的漏水并非原告的原因导致。根据本院查明的事实，被告虽至2018年6月仍未对漏水问题维修完毕，但原告已经于2018年5月进行经营，原告提供的现有证据不能证明原告经营期间未有交易系由于被告原因所导致，故本院认定被告虽未能及时对涉案房屋漏水维修完毕，但并未对原告经营产生影响，本院对于原告要求被告赔偿装修损失、员工工资损失及经营性损失的诉讼请求不予支持。根据《房屋租赁合同》及补充协议的约定，在非因被告单方提出解除合同的情况下，不论合同因何事由解除，被告均有权向原告主张支付免费装修期间的租金及经营服务费，故本院对被告要求原告支付免费装修期间（一个月）的租金25343元及经营服务费4608元的诉讼请求予以支持。2018年9月台风山竹造成涉案房产严重漏水致使原、被告双方的租赁合同关系无法继续履行，属于因不可抗力导致合同关系解除，双方均确认《房屋租赁合同》及相关附件于2018年9月1日解除，本院予以认定。关于被告主张的房屋租赁关系解除后的场地占用费，本院认为，根据《房屋租赁合同》的约定，原告在离场时需经被告书面同意方可撤场，被告未提供证据证明其已为原告开具撤场书面同意书，且合同约定如原告在合同解除后三日内未能撤离涉案房屋，被告有权利在不通知原告的情况下自行处理涉案房屋内的原告财产，故被告向原告主张场地占用费及逾期付款违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。涉案房屋的租赁关系非因原告过错导致解除，故被告应将原告已经缴纳的租赁保证金、经营服务费共计59902元予以退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及相关附件于2018年9月1日解除；二、1.被告深圳市好百年家具连锁股份有限公司应自本判决生效之日起十日内向原告深圳市朗生建材有限公司返还租赁保证金、经营服务费共计59902元；2.原告深圳市朗生建材有限公司应自本判决生效之日起十日内向被告深圳市好百年家具连锁股份有限公司支付免费装修期间的租金25343元、经营服务费4608元；以上1.2项抵扣后，被告深圳市好百年家具连锁股份有限公司应自本判决生效之日起十日内向原告深圳市朗生建材有限公司返还29951元；三、驳回原告深圳市朗生建材有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告深圳市好百年家具连锁股份有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费24505元，由原告深圳市朗生建材有限公司负担24228元、被告深圳市好百年家具连锁股份有限公司负担277元，原告深圳市朗生建材有限公司已预交案件受理费24505元，被告深圳市好百年家具连锁有限公司应在本判决生效之日起十日内将案件受理费277元迳付原告深圳市朗生建材有限公司。本案反诉受理费4835.61元，被告深圳市好百年家具连锁股份有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李春颖二〇一九年六月四日书记员  殷雨晴