广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终5641号上诉人（原审原告）：潘惜娟，住广州市白云区。委托诉讼代理人：刘玉东、丁震锋，均系国信信扬律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：广州市天河重亮娱乐有限公司，住所地：广州市天河区。法定代表人：喻国胜。委托诉讼代理人：王子文，广东和志满律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州晖宏场地租赁有限公司，住所地：广州市海珠区。法定代表人：杨春良。被上诉人（原审被告）：广州市珀富实业有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：戴俊业。上诉人潘惜娟因与上诉人广州市天河重亮娱乐有限公司（以下简称重亮公司）、被上诉人广州晖宏场地租赁有限公司（以下简称晖宏公司）、广州市珀富实业有限公司（以下简称珀富公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初9980号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。潘惜娟委托代理人刘玉东、丁震锋、重亮公司代理人王子文到庭参加诉讼。晖宏公司经本院公告传唤、珀富公司经本院传票传唤，均无正当理由未到庭参诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。潘惜娟上诉请求：1.撤销一审判决第5项内容改判为：晖宏公司、珀富公司、重亮公司共同向潘惜娟支付2018年3月15日起至实际交还商铺之日止的占用费，占用费标准按照每月7058元计付；2.判令晖宏公司、珀富公司、重亮公司承担本案一、二审全部诉讼费。事实和理由：潘惜娟认为一审判决第五项遗漏了重亮公司支付房屋占用费的责任，该判项缺乏事实和法律依据。一、一审判决书第1项判决潘惜娟与晖宏公司、珀富公司签订的《租赁及委托经营管理合同》解除，重亮公司应承担协助腾房的义务。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，重亮公司是有腾房义务的承租人，其应向潘惜娟支付逾期腾房占有使用费；二、《租赁及委托经营管理合同》已解除，重亮公司已经失去合法占有涉案场地的权利，而重亮公司至今依旧占有涉案场地，享受涉案场地经营所带来的收益，却无需承担涉案场地的占有费。北京高院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第19条以及第17条是解决主体问题，即出租人要求承租人和次承租人共同支付逾期腾房的房屋使用费的，应予支持。综上，一审判决书第5项判决内容缺乏依据，违反司法解释的明确规定，违反公平原则，请二审法院予以改判。重亮公司二审答辩称其认为：1.应当正确的理解《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，该解释明确规定是在房屋租赁合同确定无效，履行期限届满或者解除之后，出租人才有请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的权利。本案当中的涉案合同尚未确定是否解除，房屋租赁合同是否解除应当以生效判决为准。本案中，重亮公司作为次承租人，对尚未生效的判决书不负有支付逾期腾房占有使用费的法律义务；2.重亮公司在本案审理期间，一直有正常履行房屋租赁合同，并且按照天河法院的协助执行通知书，将每月的租金支付至法院指定的银行账户。该笔费用已经天河法院执行；3.本案的潘惜娟一直是基于其与晖宏公司之间所签订的租赁合同约定租金的标准要求重亮公司履行同等的付租义务，但首先重亮公司对于潘惜娟与晖宏公司签订的租赁合同是不知情的，重亮公司并非该合同的当事人，没有权利亦没有义务按照潘惜娟与晖宏公司签订的租赁合同履行全部义务。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付租金和违约金，以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。所以重亮公司认为，在重亮公司履行了和晖宏公司签订合同约定付租义务，重亮公司有权在承租合同约定的期限内正常使用涉案物业。重亮公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项“广州市天河重亮娱乐有限公司对上述商铺的交还承担协助义务”部分；2.本案二审诉讼费用由潘惜娟承担。事实与理由：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款规定，原审判决认定事实错误，适用法律错误，应当予以依法撤销。一、原审认定的商铺登记权属人的事实有误。1.潘惜娟并未向法院提交涉案商铺的房产证（不动产登记证），也没有向对方当事人提交涉案商铺的房产证（不动产权登记证）予以质证，潘惜娟仅提交租赁合同，那么在潘惜娟没有向法院提交房产证（不动产权登记证）的情况下，涉案租赁合同的效力是待定的，如果潘惜娟没有合法证据证明潘惜娟将涉案商铺给晖宏公司，则涉案租赁合同也应当认定为无效；二、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条第2款的规定，“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”本案是租赁合同纠纷，且重亮公司是次承租人，按照法规应当将重亮公司列为第三人，而非一审案件的被告；三、潘惜娟要求重亮公司腾空涉案商铺应当另案起诉，而不应当一并在本案中予以处理。1.潘惜娟要求晖宏公司腾空涉案商铺，基于租赁合同关系中解除合同后，要求恢复原状，归还商铺；2.重亮公司与潘惜娟之间没有租赁合同关系，潘惜娟要求重亮公司腾空涉案商铺，是基于物的所有权，属于侵权之诉，非本案的租赁合同纠纷且潘惜娟应当证明涉案商铺的所有权人，但本案没有查明该项事实；3.租赁合同纠纷和侵权之诉两个案件的法律关系不同，请求权基础不同，诉讼标的也不同，所以潘惜娟要求重亮公司腾空房屋的诉讼请求应另案起诉；四、重亮公司已经按照法院《协助执行通知书》要求按期支付涉案物业租金，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第17条规定，重亮公司有权抗辩出租人合同解除权，并继续承租涉案物业。潘惜娟二审答辩称：一、潘惜娟已向一审法院提交了《房产查册表》，并经法院核实，一审法院认定潘惜娟为涉案场地的权属人事实正确；二、重亮公司作为原审被告主体适格，本案不存在程序问题。（一）潘惜娟为涉案场地的权属人，也是出租人，重亮公司与场地承租人晖宏公司签署租赁合同，重亮公司的身份为涉案场地的次承租人，实际使用人；（二）本案是潘惜娟基于涉案场地的租赁关系提起的诉讼，诉求收回涉案场地并要求重亮公司承担连带责任，重亮公司作为实际使用人与本案必然存在关联，属于同一标的物所衍生的纠纷，不应分案处理；（三）潘惜娟诉重亮公司法律依据是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，而非重亮公司所称的《司法解释》第16、17条的规定，根据《司法解释》第18条，潘惜娟有权要求重亮公司向自己支付房屋占有使用费；三、重亮公司向晖宏公司支付租金是其与晖宏公司之间的纠纷，与潘惜娟无关，不能作为本案抗辩的理由；四、租赁合同已解除，重亮公司作为次承租人，实际使用人，已无权继续占有使用涉案场地。（一）一审判决书已认定租赁合同已解除，合同主体晖宏公司、珀富公司均未提起上诉，租赁合同已解除的认定已生效；（二）重亮公司作为涉案场地的交承租人，实际使用人，其权利来源于晖宏公司转租，根据租赁合同约定，晖宏公司并没有权利转租，重亮公司的权利来源本身就缺乏合同依据支持；（三）现重亮公司已丧失了合法占有涉案场地的权利，而其仍占有涉案场地，故重亮公司应向潘惜娟支付相应的场地占有使用费。综上，重亮公司上诉请求不成立，应予驳回。珀富公司、晖宏公司二审均未答辩。潘惜娟向一审法院起诉请求：1.确认《租赁及委托经营协议》于2018年3月13日解除；2.重亮公司、珀富公司、晖宏公司立即腾空涉案商铺并向潘惜娟归还；3.重亮公司、珀富公司、晖宏公司向潘惜娟支付逾期腾空占用使用费（自2018年3月14日起计至实际归还商铺之日止，标准参照《租赁及委托经营协议》的租金标准）；4.宏晖公司、珀富公司向潘惜娟支付拖欠的2017年9月1日至2018年3月13日的租金41282.7元；5.宏晖公司、珀富公司向潘惜娟支付逾期付租的违约金（自2017年9月1日起，以欠付的租金为准，按照每日千分之一的标准计算至实际支付之日止）；6.重亮公司对第四、五项诉讼请求承担连带责任；7.本案诉讼费、保全费和担保保函费800元由重亮公司、珀富公司、晖宏公司承担。一审法院认定事实：潘惜娟为广州市天河区体育东路140-148号三层11号商铺（以下简称涉案商铺）的登记权属人。2009年7月30日，潘惜娟（甲方）与晖宏公司（乙方）、珀富公司（丙方）签订《租赁及委托经营管理合同》（以下简称租赁合同），约定：甲方将涉案房屋出租给乙方并委托乙方经营管理事宜；租赁期限为2010年3月15日至2020年3月14日止；租金标准其中2016年3月15日至2018年3月14日期间月租金为6417元、2018年3月15日至2020年3月14日期间月租金为7058元；乙方应于每月30日前支付当月租金；如乙方逾期交付租金，每逾期一日，按拖欠租金额的千分之一计付，甲方还有权直接要求丙方支付；乙方逾期支付租金超过60天的，甲方有权单方解除合同；珀富公司同意对晖宏公司在合同项下的全部义务和责任承担连带保证责任等内容。2018年3月13日，潘惜娟向晖宏公司、珀富公司及重亮公司发出《律师函》，函称租赁合同于2018年3月13日解除。潘惜娟还提交上述律师函的邮件查询单，显示晖宏公司2018年3月14日签收。重亮公司及珀富公司均称未收到律师函。重亮公司称涉案商铺现由其正常使用。2018年9月3日，一审法院工作人员在涉案商铺处张贴权利申报公告并告知对该商铺主张权利的公民、法人或其他组织向一审法院申报权利，逾期未申报视为放弃权利。在一审法院指定的申报权利期间，无人向一审法院申报权利。一审法院认为：根据查明的事实，晖宏公司自2017年9月起迟延租金至今已超过租赁合同约定的60天，潘惜娟于2018年3月13日向晖宏公司发出律师函，要求解除租赁合同，符合合同约定，潘惜娟举证证明该解除通知于2018年3月14日签收，故租赁合同应于该时解除，晖宏公司、珀富公司、重亮公司应向潘惜娟支付2017年9月1日至2018年3月14日期间的租金41400元【（6417元÷31天×14天）＋（6417元/月×6个月）】。潘惜娟主张晖宏公司于2017年9月5日支付2017年7月15日至2017年8月14日期间租金，且至今未支付2017年9月1日至2018年3月13日期间租金，晖宏公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为放弃本案举证及答辩的权利。根据租赁合同约定，每逾期一日支付租金，按拖欠租金额的千分之一计付违约金，潘惜娟现主张该违约金应以每月欠付的租金为本金按月分期计付，均自次月1日起计算违约金，并无不妥，一审法院予以支持。至于违约金标准，珀富公司抗辩上述标准过高，结合本案案情，从公平合理原则的角度，一审法院酌情将违约金调整为参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，且每月违约金均以不超过本金为限。关于潘惜娟要求晖宏公司腾空交还涉案房屋的诉请，晖宏公司作为承租方，其在租赁合同解除后应及时交还涉案房屋，现潘惜娟主张晖宏公司腾空交还涉案房屋，具有事实和法律依据，一审法院予以支持，重亮公司作为涉案房屋的实际使用人，重亮公司应对晖宏公司交还涉案商铺承担协助义务。关于潘惜娟主张的占用费。晖宏公司逾期交还涉案商铺，应向潘惜娟支付自2018年3月15日起的占用费，潘惜娟主张该占用费参照租赁合同约定的租金标准（即2018年3月15日至2020年3月14日租金每月为7058元），并无不妥，一审法院予以支持。关于潘惜娟主张的担保保函费800元。因该费用并非诉讼必要支出，一审法院对此不予支持。根据租赁合同约定，珀富公司同意对晖宏公司在合同项下的全部义务和责任承担连带保证责任，据此，珀富公司应对晖宏公司应腾空交还商铺、支付上述租金、违约金及占用费承担连带责任。潘惜娟基于租赁合同纠纷提起诉讼，重亮公司并非租赁合同相对方，其要求重亮公司对晖宏公司应支付上述租金、违约金及占用费承担连带责任，缺乏依据，一审法院不予支持。晖宏公司经一审法院合法传唤，逾期不到庭，一审法院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，一审法院于2018年9月19日作出判决：一、确认原告潘惜娟与被告广州晖宏场地租赁有限公司于2009年7月30日签订的《租赁及委托经营管理合同》予以解除，被告广州晖宏场地租赁有限公司、广州市珀富实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告潘惜娟腾空交还广州市天河区体育东路140-148号三层11号商铺，被告广州市天河重亮娱乐有限公司对上述商铺的交还承担协助义务；二、被告广州晖宏场地租赁有限公司、广州市珀富实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告潘惜娟支付自2017年9月1日至2018年3月14日期间的租金41400元；三、被告广州晖宏场地租赁有限公司、广州市珀富实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告潘惜娟支付逾期支付2017年7月15日至2017年8月14日期间租金违约金（以当月欠付租金为本金，参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准自2017年9月1日计算至2017年9月5日止）；四、被告广州晖宏场地租赁有限公司、广州市珀富实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告潘惜娟支付逾期支付2017年9月1日至2018年3月13日期间租金的违约金（违约金分别以每月欠付的租金为本金按月分期计算，均参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准自次月1日起计算至实际支付之日止，每月违约金均以不超过本金为限）；五、被告广州晖宏场地租赁有限公司、广州市珀富实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告潘惜娟支付2018年3月15日起至实际交还商铺之日止的占用费（占用费标准按每月7058元计付）；六、驳回原告潘惜娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5170元，由原告潘惜娟负担270元，由被告广州晖宏场地租赁有限公司、广州市珀富实业有限公司负担4900元；保全费512元，由原告潘惜娟负担26元，由被告广州晖宏场地租赁有限公司、广州市珀富实业有限公司负担486元。经查一审查明的事实无误，本院予以确认。另查明：2009年12月22日，潘惜娟取得天河区体育东路140-148号311号商铺的粤房地权证穗字第××号《房地产权证》。2015年1月1日，晖宏公司与重亮公司签订《广州市房屋租赁合同》约定，晖宏公司将坐落在天河区体育东路140-148号三层301-323、325-353、356-380、382-399、3100-3103号商铺的房地产出租给重亮公司作商业用途使用，建筑面积2491.83平方米，租赁期限2015年1月1日至2019年12月31日，月租金额180000元。2018年3月21日，天河区法院向重亮公司发出（2018）粤0106民初996-1008号《协助执行通知书》，要求重亮公司将承租晖宏公司位于广州市天河区体育东路140-148号二层、三层商铺的每月租金交至以下账户（户名：广州晖宏场地租赁有限公司，开户行：中国工商银行广州信和广场支行，账号：36×××52），直至该院另行通知为止；否则，将承担相应的法律责任。重亮公司二审陈述其已按天河区法院要求将其应缴租金缴至法院指定账户。2018年5月8日，潘惜娟向一审法院出具《参与分配财产申请书》，要求参与分配（2018）粤0106执3029-3041、7518-7522号等执行案的执行财产。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对重亮公司、潘惜娟上诉请求与双方的答辩意见，分析如下：根据一审当事人提交的证据可知，晖宏公司与潘惜娟就涉案商铺签订《租赁及委托经营管理合同》后，晖宏公司将涉案商铺出租给了重亮公司。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款：“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”的规定，本案是潘惜娟与晖宏公司、珀富公司租赁合同纠纷，重亮公司作为涉案商铺的次承租人，一审法院将其列为被告欠妥，本院予以纠正，重亮公司应列为第三人。本案重亮公司未对一审判决第一项判处确认潘惜娟与晖宏公司于2009年7月30日签订的《租赁及委托经营管理合同》解除提起上诉，视为其服从一审认定该《租赁及委托经营管理合同》于2018年3月14日解除的法律事实。基于此，重亮公司再以其已代承租人支付欠付租金及违约金为由抗辩潘惜娟合同解除权缺乏依据，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院予以支持。”的规定，重亮公司作为次承租人，一审判处其协助晖宏公司、珀富公司腾空交还涉案商铺并无不当，本院予以维持。重亮公司上诉提出其不应对涉案商铺交还承担协助义务主张均缺乏依据，本院不予采纳。根据查明的事实，本案潘惜娟向晖宏公司、珀富公司、重亮公司发出的《律师函》已要求晖宏公司、珀富公司、重亮公司在收到函件后三日内将涉案商铺予以腾空归还，而重亮公司自认其至今实际占有使用涉案商铺。一审既已判处晖宏公司、珀富公司将涉案商铺腾空交还潘惜娟并向潘惜娟支付自合同解除之后至实际交还商铺之日止的占用费，而重亮公司是实际履行交还商铺的协助义务人，但该司已逾期履行该义务。现潘惜娟要求重亮公司与晖宏公司、珀富公司共同向其支付逾期腾房的占有使用费符合上述司法解释第十八条规定，故本院予以支持。一审法院以重亮公司并非租赁合同相对方，驳回潘惜娟该请求欠妥，本院予以纠正。重亮公司虽抗辩其不应以潘惜娟与晖宏公司、珀富公司约定的租金标准计付占有使用费，但重亮公司与晖宏公司签订《租赁合同》约定租金标准明显低于潘惜娟与晖宏公司、珀富公司签订租赁合同所约定的租赁标准，不符合常理，且晖宏公司、珀富公司未到庭应诉，次租赁合同双方未就租金标准约定向法院作出合理解释，本院不予采纳。综上所述，重亮公司的上诉请求不成立，应予驳回。潘惜娟上诉请求部分成立，应予支持，其余不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：一、维持广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初9980号民事判决第一、二、三、四项；二、撤销广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初9980号民事判决第六项；三、变更广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初9980号民事判决第五项为：广州晖宏场地租赁有限公司、广州市珀富实业有限公司、广州市天河重亮娱乐有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，共同向潘惜娟支付2018年3月18日起至实际交还商铺之日止的占用费（占用费标准按每月7058元计付）；四、驳回潘惜娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费、保全费等按一审判决执行；本案二审案件受理费370元，由广州市天河重亮娱乐有限公司负担370元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年六月二十八日书记员  颜旭怀邱建材