广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1802民初7205号原告：清远市华瑞投资有限公司，住所地清远市清城区凤城街道田龙社区居民委员会孑尽尾岗之六。法定代表人：李友华，该公司经理。委托诉讼代理人：卢映珊，广东正肯律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鉴洪，广东正肯律师事务所律师助理。被告:潘春福,男,1985年12月23日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区，原告清远市华瑞投资有限公司（以下简称华瑞公司）与被告潘春福商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华瑞公司的委托诉讼代理人卢映珊到庭参加诉讼。被告潘春福经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华瑞公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2016年7月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016070714）；2.判令被告协助原告到清远市住房和城乡建设管理局办理取消合同备案的手续；3.判令被告向原告支付违约金人民币61300元；4.判令被告向原告支付逾期办理取消合同备案手续的逾期违约金，逾期违约金从2018年7月2日起按613元/天计算，直至办理完取消合同备案手续为止；暂计至2018年8月29日逾期违约金为35554元；5.判令被告承担原告为实现债权而支出的律师费18260元；6.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年7月8日，被告与原告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016070714），购买原告开发的清远市××号房屋。被告购买的该房屋建筑面积为125.40平方米，购房款总额为人民币613000元，付款方式为于2016年7月8日前支付首期房价款人民币160000元，余款人民币453000元申请按揭贷款支付。2017年1月24日，被告与中国建设银行股份有限公司清远市分行（以下简称建行清远分行）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，办理了借款金额为人民币360000元整的按揭借款，借款期限为360个月。原告作为担保人为其提供了连带责任保证担保。因被告连续7期逾期还款，原告于2018年5月7日收到建行清远分行发出的《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》。建行清远分行要求原告履行保证责任，代被告清偿全额贷款本金及利息。2018年5月18日，原告向被告发出了《关于收到银行要求履行担保责任的通知》，通知被告原告已收到银行发出的履行保证责任通知书》，要求被告立即与银行联系、履行还款责任。因被告未向银行还款，原告于2018年6月12日按银行的要求履行了担保责任，代被告向建行清远分行偿还了按揭贷款本金人民币448819.94元、利息15610.28元、罚息513.30元、违约金443.28元，合计共代偿了人民币465386.80元。1、违约金及律师费。《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第二条第4点约定“若出卖人代买受人偿还按揭贷款本息累计金额超过按揭本金的10%，则视为买受人根本性违约，出卖人有权单方面解除商品房买卖合同，有权收回房产或将房产以折价转让、拍卖等方式追偿代偿款，同时出卖人按商品房买卖合同房款总额的10%追究买受人违约赔偿金。出卖人因追收代偿款而产生的所有费用由买受人承担。”根据该约定，被告应向原告支付违约金人民币61300元及承担原告因追收代偿款而支付的律师费18260元。2、合同解除。根据合同法第九十三条、第九十六条规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”达到双方约定的解除条件后，原告于2018年6月15日向被告发出了《关于解除商品房买卖合同的通知》，根据合同的约定，自寄出之日起十日内即视为已送达。因此，商品房买卖合同应视为已解除。3、取消合同备案手续的逾期违约金。《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第九条第1点约定“无论何种原因导致商品房买卖合同解除的，买受人应在出卖人书面通知合同解除后的5个工作日之内配合出卖人到有关政府部门办理取消合同备案的手续。”《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第九条第2点约定“若买受人未在本条第1款约定的时间内配合出卖人到有关部门办理取消合同备案手续，如逾期的，买受人应向出卖人支付逾期违约金，以商品房价款总额为基数，按日千分之一计算直至买受人履行完相关义务之日止。”《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第十条第1点还约定“出卖人向买受人所提供的通信地址以邮政快递或邮寄挂号信的方式发出的文件，自寄出之日起十日内即视为已送达，无论对方是否收讫。”达到约定的解除条件后，原告于2018年6月15日向被告发出了《关于解除商品房买卖合同的通知》，通知被告解除商品房买卖合同，要求被告按房款总额的10%支付违约金（即违约金为人民币61300元），并于收到通知后5个工作日内与原告到有关部门办理取消合同备案手续。原告发出解除商品房买卖合同的通知后，被告没有与原告联系，也没有协助原告到相关部门解除商品房买卖合同备案等相关手续，导致原告的房屋长期不能出售，已严重损害原告的权益。该项取消合同备案手续的逾期违约金与被告违约导致原告代偿按揭款的违约金（房价款的10%）相加并没有超出法律规定的限度。因此，被告应从从2018年7月2日起按613元/天计算，向原告支付逾期办理取消合同备案手续的逾期违约金，直至办理完取消合同备案手续为止。综上所述，被告的行为已严重损害原告的合法权益，为维护自身权益，原告特起诉到法院，请求依法支持原告的诉讼请求，作出公正的裁决。被告潘春福未作答辩。本院经审理认定事实如下:2016年7月8日，被告潘春福与原告华瑞公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016070714），约定被告向原告购买位于清远市××号商品房，套内建筑面积为100.77平方米，房屋总价款为613000元。房款支付方式为：买受人应当于2016年7月8日前支付首期房价款160000元，余款453000元向中国工商银行股份有限公司清远清城支行申请贷款支付。合同附件十一补充协议第二条第4点约定“……若出卖人代买受人偿还按揭贷款本息累计金额超过按揭本金的10%，则视为买受人根本性违约，出卖人有权单方面解除商品房买卖合同，有权收回房产或将房产以折价转让、拍卖等方式追偿代偿款项，同时出卖人按商品房买卖合同房款总金额的10%追究买受人违约赔偿金。出卖人因追收代偿款而产生的所有费用由买受人承担。”第九条第1点约定：“无论何种原因导致商品房买卖合同解除的，买受人应在出卖人书面通知合同解除后的5个工作日之内配合出卖人到有关政府部门办理取消合同备案的手续。”第九条第2点约定：“若买受人未在本条第1款约定的时间内配合出卖人到有关政府部门办理取消合同备案手续，如逾期的，买受人应向出卖人支付逾期违约金，以商品房价款总额为基数，按日千分之一计算，直至买受人履行完相关义务之日止。”合同签订后，被告向原告支付了首期款。2017年1月24日，建行清远分行与被告潘春福签订《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定，潘春福向建行清远分行借款453000元，用于购买位于清远市××号商品房，借款期限为360个月，还款方式采用按月等额本息还款法；潘春福作为借款人，用其所购房屋作抵押担保，如借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，视为违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。此后，建行清远分行向被告潘春福发放了贷款453000元。之后，被告出现了未按期还款的违约情形，贷款银行于2018年5月向原告发出《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》，认为被告自2017年10月4日开始拖欠贷款本息未还，截至2018年5月7日拖欠贷款本息共计18390.66元；根据原告与贷款银行所签的《保证合同》（《楼宇抵押贷款合作协议》）的约定，贷款银行要求原告30日内代为清偿全额贷款本息。2018年5月18日，原告向被告邮寄了一份《关于收到银行要求履行担保责任的通知》，通知被告其已收到银行发出的《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》，要求被告立即与银行联系、履行还款责任；如在2018年5月30日前尚未履行还款责任，原告将向银行履行担保责任并根据合同约定追究被告的违约责任。后因被告未向银行还款，2018年6月12日，原告替被告代偿了房屋贷款465386.80元。2018年6月15日，原告向被告邮寄了一份《关于解除商品房买卖合同的通知》。该通知的主要内容为原告认为被告存在违约行为，因此，原告通知被告解除双方之间的《商品房买卖合同》，要求被告在收到通知后5个工作日内前往原告处办理结算手续、配合原告到有关部门办理取消合同备案手续、支付违约金61300元。此后，原告华瑞公司与广东正肯律师事务所签订《诉讼委托代理合同》，约定原告委托该律所在其与潘春福商品房买卖合同纠纷一案的诉讼事务中提供法律服务，约定律师费为18260元。2018年11月5日，广东正肯律师事务所向原告开具了一张金额为18260元的律师费发票，确认原告支付了律师费18260元。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是原、被告双方自愿签订的，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。被告潘春福因购买涉案房屋需要，向银行申请按揭贷款453000元。由于其未按合同约定按时偿还银行按揭贷款，导致银行发函要求华瑞公司承担担保责任。华瑞公司收函后发出通知要求被告尽快归还贷款，否则其将代偿贷款给银行并将依据《商品房买卖合同》的约定追究被告违约责任。被告经催告后仍未归还银行贷款，在此情况下，原告主动向银行代偿了潘春福的全部贷款。华瑞公司代偿的款项已超过了被告潘春福按揭贷款金额453000元的10%，依据合同附件十一补充协议第二条第4点的约定，双方约定的合同解除条件已成就，原告有权依据此约定要求解除双方所签订的《商品房买卖合同》、支付违约金61300元（613000元×10%）、赔偿律师费损失18260元。合同解除后，被告应协助原告办理取消合同备案的手续。对于原告请求的逾期取消合同备案手续的违约金，补充协议约定“无论何种原因导致商品房买卖合同解除的，买受人应在出卖人书面通知合同解除后的5个工作日之内配合出卖人到有关政府部门办理取消合同备案的手续。”“若买受人未在本条第1款约定的时间内配合出卖人到有关政府部门办理取消合同备案手续，如逾期的，买受人应向出卖人支付逾期违约金，以商品房价款总额为基数，按日千分之一计算，直至买受人履行完相关义务之日止。”从该条款的内容来看，买受人经通知履行配合出卖人取消合同备案手续义务的前提条件应为商品房买卖合同已解除，而对于合同是否解除，应由有权国家机关已确认合同解除或者判令解除合同。因此，涉案《商品房买卖合同》尚未经有权机关判令解除或者已确认解除。因此，原告请求被告支付逾期取消备案手续的违约金依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告清远市华瑞投资有限公司与被告潘春福于2016年7月8日所签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016070714）；二、被告潘春福于本判决生效之日起10日内协助原告清远市华瑞投资有限公司前往政府相关部门（清远市住房和城乡建设局）办理取消前述判项一中的合同备案手续；三、被告潘春福于本判决生效之日起10日内向原告清远市华瑞投资有限公司支付违约金61300元；四、被告潘春福于本判决生效之日起10日内向原告清远市华瑞投资有限公司赔偿律师费损失18260元；五、驳回原告清远市华瑞投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2602元、保全费3585元，共计6187元，由原告清远市华瑞投资有限公司负担1911元，被告潘春福负担4276元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  潘金桥人民陪审员  陈玉芬人民陪审员  潘素华二〇一九年六月二十九日书 记 员  潘秋旭附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。