湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书(2018)湘0103民再3号原审原告：余淑君，女，1938年1月25日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：邵国和，男，汉族，1935年3月5日出生，住长沙市雨花区，系余淑君丈夫。委托诉讼代理人：刘炜伦，湖南清枫律师事务所律师。原审被告：长沙金秋房地产开发有限公司，住所地长沙市天心区芙蓉南路368号。法定代表人：谭建民，董事长。委托诉讼代理人：周志如，湖南和润律师事务所律师。委托诉讼代理人：张娟，湖南和润律师事务所律师。第三人：周猷庚，男，1963年7月2日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：潘定，湖南清源律师事务所律师。第三人：王建民，女，1975年4月17日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。第三人：王建军，男，1971年8月2日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。第三人：邹玉和，男，1962年8月23日出生，汉族，住湖南省邵阳市北塔区。共同委托诉讼代理人：彭安银，北京广盈律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：尹婵，湖南路虎律师事务所律师。第三人：黎运西，男，1952年2月15日出生，汉族，住长沙市天心区。第三人：易京广，男1959年1月4日出生，汉族，住长沙市天心。原审原告余淑君与原审被告长沙金秋房地产开发有限公司（以下简称“金秋公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院（2012）天民初字第1013号民事调解书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论，于2013年11月26日作出（2013）天民监字第23号民事裁定，再审本案。再审中，本院通知王建民、周猷庚为第三人参加诉讼，并于2014年9月1日作出（2013）天民再字第19号民事判决。第三人王建民不服上诉至长沙市中级人民法院。2015年3月2日，长沙市中级人民法院作出（2014）长中民再终字第0488号民事判决。2017年2月9日，湖南省人民检察院作出湘检民（行）监（2015）43000000218号民事抗诉书向湖南省高级人民法院抗诉。2017年3月17日，湖南省高级人民法院作出（2017）湘民抗7号民事栽定，提审本案。2018年1月23日，湖南省高级人民法院作出（2017）湘民再143号民事裁定，撤销本院（2013）天民再字第19号民事判决与长沙市中级人民法院（2014）长中民再终字第0488号民事判决，将本案发回本院重审。本院再审重审中，通知王建军、邹玉和、易京广、黎运西作为第三人参加诉讼。原审原告余淑君代理人邵国和、刘炜伦、原审被告金秋公司代理人周志如、张娟、第三人周猷庚代理人潘定、第三人王建民、王建军及该两第三人与第三人邹玉和代理人彭安银、尹婵到庭参加诉讼，第三人易京广、黎运西经合法送达，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。第三人王建民、王建军、邹玉和称，一、请求作为有独立请求权第三人参加余淑君、金秋公司房屋买卖合同纠纷案的诉讼。二、请求撤销余淑君与金秋公司签订的编号为71519462101、715194563102、715194564103、715194565104、715194566105五份长沙市商品房买卖合同。三、请求撤销长沙市房屋产权登记管理中心颁发的长房权证天心字第715****67、715****73、715****84、715****77、715****87号五本房屋所有权证。四、请求确认上述申请人对位于长沙市新姚北路***号****小区第17栋101、102、103、104、105号商业门面房屋享有所有权。五、请求判决余淑君、金秋公司将位于长沙市新姚北路***号****小区第17栋101、102、103、104、105号商业门面房屋的不动产权过户给第三人。六、所有诉讼费用由原审原被告承担。理由：2007年1月12日，金秋公司在未取得初始登记的情况下，依据周猷庚的意思表示及《股权转让协议》的相关约定，与余淑君签订商品房买卖合同，但至今余淑君未依约支付对应购房款，同时该合同亦未按约定申请登记备案。同时合同约定，“逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。”达到了合同约定的解除条件。且合同签订后，金秋公司至今未将争议房屋有效交付余淑君。2009年3月9日，王建民等与周猷庚、易桂妃依据《股权转让协议书》就购买争议房屋签订房屋买卖合同，支付了800多万元购房款，周猷庚依约交付了房屋。2009年3月至2012年10月期间，金秋公司、余淑君均未向王建民等提出异议。2013年，第三人王建民向法院申请再审时再审请求为：撤销法院（2012）天民初字第1013号民事调解书。余淑君辩称，余淑君、金秋公司、周猷庚三方协商签订商品房买卖合同，完成了签订合同、收讫房款、交付房屋等全部交易程序。以房抵债签订的商品房买卖合同真实、合法有效，周猷庚欠余淑君之女邵余波工资、商保、业绩奖励210万元，通过余淑君向其亲戚朋友借款386万元，以房抵债是双方权利义务对价平衡的交易。余淑君与金秋公司签订的合同不存在解除的事实和法律依据。天心区法院民事调解书中调解程序合法，内容没有违反法律、法规强制性规定，没有侵害国家、社会公共和他人权益，没有违反当事人真实意思表示。周猷庚无权与王建民等签订房屋买卖合同，此前金秋公司、周猷庚与余淑君签订了房屋买卖合同，并已交房。此后周猷庚没有案涉门面处分权。王建民等人与周猷庚、易桂妃签订房屋买卖合同时，明知案涉门面已销售情况下，恶意串通签约。王建民等人与周猷庚、易桂妃签订合同违法。该合同出卖人金秋公司及其法定代表人谭建民并不知情，并自始反对。王建民等人合同根据《股权转让协议》挑战《商品房销售管理办法》，属于违反法律、行政法规强制性规定，是无效合同行为。王建民等人合同及十张白纸收条，违反了《股权转让协议》约定，冒用金秋公司主体资格行使所有权，白纸收条未进共管账户。金秋公司辩称，金秋公司与余淑君的买卖合同真实合法有效且已全面履行，第三人无权主张任何权利。基于起诉时的合同履行情况，确实存在逾期为余淑君办理房产证和土地证的事实。到2015年9月7日，金秋公司已经全面履行调解书义务，房产证已经办理到位。周猷庚辩称，根据股权转让协议中房屋的销售流程，周猷庚有权选择买受人和价格等，但销售过程中，需要签订商品房买卖合同，由金秋公司协助，与余淑君的买卖合同符合股权转让协议，也符合商品房买卖的规定。周猷庚与王建民的合同效力请法院认定，调解书是否应该撤销，请法院依法判决。易京广辩称，2005年4月18号与谭建民等签订股权转让合同，其后本人所持股份作价100万元转让给周猷根。根据股权转让协议，一期开发的房子和财务所有的归周猷庚，其他资产就转让给了谭建民他们。余淑君向本院起诉请求：一、判决金秋公司依法为与余淑君办理长沙市****小区**栋101-105房屋产权证及国土使用证。二、金秋公司承担全部诉讼费用。理由为，余淑君与金秋公司于2007年1月12日签订商品房买卖合同，余淑君购买了****小区第**栋101-105号五个门面，建筑面积1037.86平米，单价每平米8996元，合同总价9336588元，交房时间为2007年1月15日。合同签订后，余淑君付清了全部购房款，但至今未取得房产证和国土使用权证。本院原审达成调解协议：一、被告长沙金秋房地产开发有限公司已经根据2007年1月12日签订的《商品房买卖合同》约定交房，由被告长沙金秋房地产开发有限公司承担为原告余淑君办理所购房屋的房屋所有权证、国土使用证（以下简称“两证”）的义务。二、自被告长沙金秋房地产开发有限公司向原告余淑君交付“****小区”第**幢101、102、103、104、105号门面之日起，被告长沙金秋房地产开发有限公司对因上述门面引起的任何问题不承担法律责任。三、被告长沙金秋房地产开发有限公司尽快为原告余淑君办理所购房屋的两证，如被告长沙金秋房地产开发有限公司将原告余淑君所购房屋的两证与“****小区”其他业主的权证同时进窗办理，则原告余淑君放弃向被告长沙金秋房地产开发有限公司追索逾期办证违约金的权利。四、本案受理费80元，减半收取40元，由原告余淑君自愿承担。五、双方无其他争议。本院再审认定事实如下：2005年4月18日，周猷庚、易京广、黎运西（金秋公司原股东）作为乙方，谭建民、张奕、谭丽莎作为甲方，湖南省财信房地产开发有限责任公司作为丙方，湖南省信托投资有限责任公司作为丁方签订了《股权转让协议书》，其中约定内容有：1、周猷庚、易京广、黎运西将所持股份转让给谭建民、张奕、谭丽莎。2、一期工程的所有资产，包括但不限于未售和已售商品房、门面、车库、其他应收账款等以及湘ＡＤ6899汽车，均从公司财产中剥离出来，不纳入转让范围。上述资产由乙方行使所有者权益。股权转让完成后，甲方有义务协助乙方以公司名义销售房产，清收账款，办理房产权证、融资贷款等。3、与金秋一期项目相关的各类民事合同是否继续履行，乙方可以自主决定，但履行或解除相关合同的民事责任均由乙方承担。4、公司股权转让前的一切债务由乙方承担，本协议未及披露的零星债务，甲方核实后有权从双控账户中的一期财产扣款并代乙方支付。一期扫尾工程发生的诸如工程款、材料款、各项费用支出由乙方承担。甲方有权从双控账户中保全相应余额以备支付。一期工程全面完工，财产处理完毕后发现乙方未了债务，甲方有权向乙方追偿。5、甲方应充分保障乙方一期项目后期建设、销售的相关权益，提供与建设、融资、销售及办理房产权证相关的公文印信。6、为确保乙方一期收益优先用于一期扫尾工程应付款、房产交易税费和各项所得税等，乙方一期所有收入均通过共管账户收取，甲方有权监督支付。7、乙方应于2005年12月30日前完成一期全部工程并按购房合同及时交付，一期所余房产应与二期项目同步销售完毕，逾期则应过户至周猷庚名下，以确保项目整体清盘，移交物业管理，届时共管账户即予注销。8、一期工程的所得税费由乙方依法申报缴纳，转让前欠缴或查证追缴一期工程的税收均由乙方承担。9、乙方指定周猷庚先生为履行本协议的全权代表，周猷庚先生基于本协议的签字、授权、收款、文件送达及受理等行为对乙方全体产生约束力。2006年3月16日，王建民、王建军与金秋公司签订103号门面《认购意向书》（面积370.32平米，单价7380元每平）。此后期间，王建民、王建军支付了包括定金30万元在内总计159万元房款。2006年9月，王建民、王建军没有购买上述门面，金秋公司将房款全部退还给王建民、王建军。2007年1月12日，金秋公司作为出卖人，余淑君作为买受人签订了《长沙市商品房买卖合同》，合同约定的条款有：1、买受人所购商品房为第**幢101、102、103、104、105号房，该门面建筑面积1037.86平方米。2、价款为每平米8996元，总金额9336588元。3、付款方式为一次性付款，签订本合同时付款100%。4、买受人逾期付款违约责任为预期超过三十日后，出卖人有权解除合同。5、交付期限为2007年1月15日前。6、产权登记为商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。7、商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向长沙市房屋产权管理局申请登记备案。合同签订当日，周猷庚向金秋公司出具收到上述门面转让款9336588元的收条，金秋公司向余淑君开具了12张共计金额9336588元的收款收据。但是，金秋公司与周猷庚均未实际收取余淑君的9336588元房款。2009年3月9日，周猷庚以金秋公司名义与王建民、王建军、邹玉和签订《长沙市商品房买卖合同》，约定由王建民等人购买****小区**栋商业用房（东头三个门面除外），建筑面积约740平米，总金额888万元。2009年9月10日，周猷庚、易桂妃（周猷庚前妻）又与王建民、王建军、邹玉和签订《长沙市商品房买卖合同》，约定由王建民等人购买****小区**栋04号门面，200万元一次性买断。2009年3月10日至2012年9月24日间，就上述四个门面房款及办证费问题，周猷庚（含代表周猷庚的易桂妃、胡孝伟）向王建民、王建军、邹玉和出具了收条与借条等，金额共计630万元。2009年7月开始，王建民等占有案涉门面进行商业经营。2012年8月17日即本院调解之后两个月，余淑君以王建民等为被告以排除妨害为由向本院起诉[案号为（2012）天民初字第1909号]，要求交房停止侵权，支付房屋占用费。2015年9月7日，余淑君取得案涉门面产权证。2015年10月，本院在（2012）天民初字第1909号案件中，将王建民等占有案涉门面经营予以强制腾房。另，周猷庚与易桂妃于2007年离婚。周猷庚与邵余波于2007年9月21日结婚，现已离婚。再审中，对于易桂妃参与房屋买卖合同签订、出具收条和胡孝伟代表周猷庚收款并出具收条等行为，以及由周猷庚对此概括承担相应法律责任，所有第三人均无异议。此外，长沙市中级人民法院（2017）湘01民终7606号民事判决查明并认为，股权转让后，周猷庚、易京广、黎运西达成协议约定，易京广、黎运西收取部分收益后，****小区一期资产全部归周猷庚所有。以上事实有股权转让协议书、认购意向书、长沙市商品房买卖合同、产权证、收条、借条，长沙市中级人民法院（2017）湘01民终7606号民事判决书和当事人陈述等证据在卷佐证。本院再审认为，调解必须自愿且调解协议内容不得违反法律。本案案涉门面属于《股权转让协议》中所约定一期资产，是从金秋公司资产中剥离出来，由周猷庚等人行使所有者权益，新股东一方有义务协助周猷庚一方以公司名义销售房产，因此周猷庚作为案涉门面的实际销售人，在余淑君的商品房买卖合同中，金秋公司只是名义上的合同主体，代为承担履行案涉门面买卖合同的义务。另外，在余淑君2012年起诉至本院要求金秋公司为其办证时，王建民、王建军、邹玉和已经与周猷庚签订了房屋买卖合同、支付了部分购房款，并且已经实际占有案涉门面进行三年商业经营。本案第三人周猷庚在原审中应作为共同被告或第三人参加诉讼，原民事调解书确认未经实际销售人参加和同意的调解协议，导致协议主体不适格，属于遗漏当事人。同时，该调解协议内容事实排除了本案第三人王建民、王建军、邹玉和的参与，损害了第三人的实体权益主张和诉讼参与程序权利。所以，本案原审调解既违反了自愿原则又损害了第三人合法权益，所达成的调解协议不具有合法性。对第三人王建民在2013年再审时要求撤销本案原审调解书的再审请求，本院再审予以支持。基于如前所述理由以及案涉门面已经办理了产权证事实，对余淑君要求金秋公司为案涉门面办证的诉讼请求，本院再审予以驳回。另外，根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条第一款“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉”规定，第三人王建民、王建军、邹玉和在再审重审中提出对案涉门面进行确权与过户、撤销余淑君与金秋公司新达成的房屋买卖合同以及已取得的产权证等诉请，显然超出了本案原审诉讼请求，本院再审对此不予审理。至于案涉门面所有权的争议和相应权益主张，本案当事人可以另诉解决。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条第一款、四百零七条第二款规定，判决如下：一、撤销本院（2012）天民初字第1013号民事调解书；二、驳回原审原告余淑君的诉讼请求。本案受理费80元，由余淑君承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  彭丁云人民陪审员  张闻骥人民陪审员  倪卓佳二〇一九年六月二十四日书 记 员  陈 汉