西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初8632号原告（反诉被告）李晓娇，女，汉族，1988年6月10日出生，住陕西省神木县。委托诉讼代理人董晨，陕西至正律师事务所律师。被告（反诉原告）郝娟，女，汉族，1984年6月16日出生，住陕西省绥德县。被告（反诉原告）杨杰，男，汉族，1981年11月23日出生，住陕西省延长县。共同委托诉讼代理人赵小东，陕西浩公律师事务所律师。共同委托诉讼代理人张磊，陕西浩公律师事务所实习律师。第三人（反诉被告）西安志道不动产中介有限公司，住所地：西安市碑林区房。法定代表人白云，该公司总经理。委托诉讼代理人孙玮，男，汉族，1986年10月7日出生，住西安市临潼区，系该公司员工。第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市小寨支行，住所地：西安市雁塔区。负责人贾光华，该支行行长。委托诉讼代理人王颖娟，女，汉族，1976年10月16日出生，住西安市莲湖区，系该公司员工。原告（反诉被告）李晓娇与被告（反诉原告）郝娟、杨杰、第三人（反诉被告）西安志道不动产中介有限公司（以下简称志道公司）、中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市小寨支行（以下简称邮储西安小寨支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李晓娇的委托诉讼代理人董晨、被告（反诉原告）郝娟、杨杰及其共同委托诉讼代理人赵小东、第三人（反诉被告）志道公司的委托诉讼代理人孙玮、第三人邮储西安小寨支行的委托诉讼代理人王颖娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李晓娇诉称，2017年12月19日，原告（乙方）与被告（甲方）、居间人志道公司（丙方，下称中介公司）签订《房屋买卖合同》，约定被告将其位于西安市XX室房屋出卖与原告，房屋总价款为1700000元。合同第三条（二）约定，“甲、乙、丙三方约定乙方应于本协议签订当日将购房款定金捌万元转给丙方”。第九条（三）2约定，“双方签订本合同后，任何一方违反合同约定不愿继续履行合同义务的，守约方可要求对方继续履行合同，违约方应当按日计算向守约方支付已付款20%的违约金”。同日，双方签订《补充协议》，约定“签订本合同当日，乙方支付购房定金捌万元整，剩余款项在乙方见到甲方房产证原件正本，办理网签时交资金监管账户”、“丙方承诺在2018年2月25日前将甲方郝娟、杨杰名下的房产证变更为乙方李晓娇的房产证”。合同签订当日，原告向被告支付购房定金80000元。2018年2月2日，三方办理完成网签备案手续。根据补充协议的约定，被告应于2018年2月25日前完成房屋产权过户手续，但此时被告告知原告及中介公司不再履行合同。2018年4月23日，中介公司向被告发出要求办理房屋过户事宜的告知书，但被告至今仍拒绝履行合同，被告之违约行为严重侵害了原告的合法权益。现原告诉至法院，请求：1.判令被告协助原告办理房屋产权过户手续；2.判令被告自2018年2月26日起至实际交付房屋之日止按已付房款20%按日向原告支付违约金1120000元（暂计算至2018年5月7日，共70天）；3.本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）郝娟、杨杰共同辩称，原告的主张违背事实，不符合法律规定，请求人民法院驳回原告诉请。2017年12月19日，原、被告签订房屋买卖合同，该合同约定签订之日原告向被告交付定金8万元，志道公司负责代为办理房产更名手续等。当日又签订了补充协议，约定于2018年1月25日开始办理房产证解押手续，志道公司承诺于2018年2月25日前将被告的房产证更名为原告。合同签订后，原告仅向被告交付了4万元定金（有转账记录作为凭证）。经被告多次催要，原告至今仍未交足定金，却在诉状中称已交8万元定金，显然违背契约精神及诚实信用原则。虽然原告违约，但被告仍按照原合同约定于2018年1月26日与志道公司介绍的垫资公司签订了垫资协议，并办理公证。原告签订合同后，不能足额交付定金，没有履行合同约定的相关义务，明显违约。原告要求守约的被告承担违约金并继续履行合同，显然不能成立。相反，被告认为原告逾期付款，毫无诚信可言，依据合同第九条第二款的约定，被告决定解除该合同。综上，被告在整个合同履行过程中不存在任何违约行为，请法院依法驳回原告诉请，并反诉请求：1.判令被反诉人赔偿反诉人违约金100000元。2.判令被反诉人赔偿反诉人损失5000元。第三人（反诉被告）志道公司述称，蒙志强是店长，赵某某是店员，该合同是赵某某经手签订的。签订合同后，原告支付定金8万元。因被告杨杰、郝娟的房屋是贷款购买的，需要还贷解押，还贷解押有相应的费用，所以其公司扣除了还贷解押费用3.5万元，杨杰实际收到的定金是4.5万元。杨杰与垫资公司签订合同，垫资公司准备放款时，杨杰称如果原告逾期支付房款一天，其将不向垫资公司还款，基于此垫资公司未向杨杰放款，所以杨杰就没有还款解押。合同签订时，涉案房屋的价值约为155至160万元左右，2018年3、4月左右涉案房屋价格虚高，大约在230万元左右，现价值210万左右。2018年2月上旬被告称不愿卖房。第三人邮储西安小寨支行述称，郝娟在其银行有二手房贷款60万元，期限2016年1月13日至2046年1月13日共40年，郝娟一直正常还款，其银行没有理由催促郝娟提前还款，现尚未偿还的贷款本金为50余万元。根据合同约定，如果郝娟本人申请提前结清贷款并申请撤押，其银行配合撤押。如果原告愿意代被告郝娟一次性结清剩余按揭本息，并有生效的法律文书确认，其银行亦同意配合原告办理撤押。针对反诉原告郝娟、杨杰的反诉，反诉被告李晓娇辩称，根据房屋买卖合同第三条第二款约定，被反诉人已经支付定金80000元，其中35000元于签订合同当日直接支付给志道公司，反诉人也是知晓并认可的。现反诉人以被反诉人未足额支付定金为由称被反诉人违约，是在给合同不能履行找借口，法律不应该保护其不诚信的行为。被反诉人并无侵占房屋的过错行为，双方在签订合同之前，反诉人已与承租人解除合同，并向承租人赔偿违约金，后房屋一直处于空置状态，被反诉人及其哥嫂在涉案房屋暂居是经反诉人同意的，未给反诉人造成任何损失，其反诉请求没有事实依据，请求驳回。针对反诉原告郝娟、杨杰的反诉，反诉被告志道公司辩称，根据合同约定其公司不应承担逾期付款违约金，且房子不是其公司居住，因此其公司不应承担租金损失。经审理查明，案外人杭惠珍系原告李晓娇母亲，被告郝娟、杨杰系夫妻。2017年12月19日，原告李晓娇（买受人乙方）的母亲杨某某作为原告的委托代理人与被告郝娟、杨杰（出卖人、甲方）、第三人志道公司（居间人、丙方）签订《房屋买卖合同》，约定二被告将其位于西安市莲湖区XX室（XX路XX号XX幢XX室）房屋出卖给原告，建筑面积128.89平方米，房屋总价款为1700000元；出卖人应于2018年12月20日前办理抵押注销手续；乙方应于本协议签订当日将购房款定金捌万元转给方（原告持有的合同载明定金转给丙方，二被告持有的合同载明定金转给乙方，第三人志道公司持有的合同载明定金转给丙方）；甲方承担5000元垫资费；甲方应当在过户当天3日内将房屋交付给乙方。合同第九条（二）约定，乙方未按照约定的时间付款的，逾期在5日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款5%的违约金，并于实际支付应付款之日起七日内向甲方支付违约金，合同继续履行。合同第九条（三）2约定，甲乙双方在签订本合同后，任何一方违反合同约定不愿继续履行合同义务的，守约方可要求对方继续履行合同，违约方应当按日计算向守约方支付已付款20%的违约金。同日，原、被告签订《补充协议》，约定：1.签订本合同当日，乙方支付购房定金捌万元整，剩余款项在乙方见到甲方房产证原件正本，办理网签时交资金监管账户1100000元、交甲方600000元（其中包括已交定金捌万元，另给甲方再伍拾贰万元，共计陆拾万元）。丙方承诺在2018年2月25日前将甲方郝娟、杨杰名下的房产证变更为乙方李晓娇的房产证。3.因为此房子房产证在2018年1月25日才满2年，所以到2018年1月25日开始办理房产证解押手续，此前约定往后延期1个月时间。4.甲方支付的伍仟圆垫资费在资金监管时从房款中扣除。合同签订前，原告向被告志道公司的法定代表人白云微信转账5000元。原告李晓娇与杭某某系夫妻。合同签订当日，原告李晓娇的丈夫杭某某向被告郝娟转账支付40000元，被告郝娟向原告出具收到定金45000元的定金收条。同日，原告李晓娇的丈夫杭某某向被告志道公司的法定代表人白云转账支付35000元，被告志道公司向原告出具收到定金35000元的收据。2018年1月25日，被告杨杰、郝娟向第三人志道公司的员工李某某出具《委托书》并办理公证，委托李某某代为办理案涉房产的以下事宜：1.代为办理提前还款事宜，签署相关文件，领取结清证明、备案证明、他项权证、银行撤押相关资料及其他有关资料；代办案涉房产的注销抵押登记手续，签署相关文件，领取注销抵押受理单及其他有关资料；代为领取房屋所有权证；代为查询房产档案。2018年1月26日，被告杨杰、郝娟（甲方、借款人）与案外人杨城（乙方、出借人）签订《垫资赎楼借款协议》，约定甲方以案涉房屋向乙方提供担保，乙方向甲方出借580000元，此款项的用途为甲方提前归还银行贷款，办理银行解押手续；甲方借款起止时间为乙方出资当天至产权过户完垫资款到乙方账户当日，垫资时间为30天，超过一天按15天计息，超过15天按一个月计息，甲方于签订本协议当日，自愿向乙方支付垫资利息11600元，服务费4500元；甲方配合做资金监管及产权交易手续，将资金监管协议中约定的收取房款的银行卡设定为甲乙双方的共管账户，直至银行划转所有房款到此账户中。同日，被告杨杰、郝娟与垫资方在兴业银行开立共管账户。2018年1月27日，第三人志道公司的员工赵某某向被告杨杰、郝娟出具承诺，载明：1.垫资公司垫资580000元，垫资期间产生的所有费用由志道公司负责，垫资期间产生的任何问题由志道公司承担。同时，二被告与第三人志道公司约定，二被告仅承担垫资费用5000元，其余垫资费用由第三人志道公司从原告支付的35000元定金中支付。2018年2月2日，第三人志道公司将《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》进行网签备案，合同备案号为C18004557，原、被告未在该网签合同上签字，第三人志道公司在该合同上盖章。第三人志道公司出于垫资费用最少化的考虑而未能及时向垫资方支付垫资费用，导致2018年3月25日前无法办理案涉房屋的过户手续。2018年3月15日，第三人志道公司员工赵某某告知被告杨杰2018年3月25日前无法完成过户，被告杨杰表示若2018年3月25日前无法完成过户则不同意继续交易。因此，垫资方最终未实际垫资，案涉房屋的提前还款及撤押手续亦未能办理。2018年4月24日，第三人志道公司通过EMS向被告郝娟、杨杰致《告知书》，要求二被告在收到告知书起3日内联系经纪人安排过户时间及过户事宜，逾期原告有权采取法律手段维护权利。另查，被告郝娟（借款人、抵押人）、被告杨杰（共同借款人）、第三人邮储西安小寨支行（贷款人）、案外人西安市住房置业融资担保有限公司（保证人）签订《个人消费贷款及担保合同》，约定贷款人根据借款人的申请向其发放个人购置房屋贷款610000元用于购买案涉房屋，贷款期限2016年1月13日至2046年1月13日。同时，被告郝娟、杨杰（抵押人）与第三人邮储银行西安小寨支行（抵押权人）签订《西安市房地产抵押合同》，约定抵押人将案涉房屋向贷款人提供抵押担保，以担保前述主债权610000元及相应的利息、违约金、损害赔偿金、实现该债权的费用以及其他应付的费用。庭审中，原告表示若二被告同意协助其过户或法院判令二被告协助其过户则其撤回关于违约金的请求，同时表示愿意代二被告一次性向第三人邮储西安小寨支行清偿剩余贷款本息，并向二被告一次性支付剩余房款。同时，二被告表示其反诉请求的违约金100000元的依据为合同第九条（二）的约定，损失5000元指反诉被告未经其同意安排他人在涉案房屋居住1个月的租金损失。以上事实，有《房屋买卖合同》、《补充协议》、微信转账记录、银行转账记录、《委托书》、《垫资赎楼借款协议》等证据和庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原告与二被告签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》是双方的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。本案中，二被告已将提前还款及撤押事宜委托第三人志道公司办理，第三人志道公司出于利益最大化考虑而未能及时支付垫资费用，进而无法在补充协议约定的3月25日前将案涉房屋过户给原告，二被告因此不同意继续交易于法无据。因案涉房屋存在抵押权，现原告愿意代被告郝娟向第三人邮储西安小寨支行一次性清偿剩余贷款本息并向二被告一次性支付剩余房款，本案合同不存在无法继续履行的情形，故原告要求继续履行合同、二被告协助原告将案涉房屋的所有权转移登记至其名下，本院依法予以支持。关于二被告以原告未按时足额向其支付定金80000元、存在违约行为为由反诉要求原告支付逾期付款违约金100000元一节。因合同签订当天原告即向二被告支付定金45000元、向第三人志道公司支付定金35000元，且根据二被告与第三人志道公司关于二被告仅承担垫资费用5000元、其余垫资费用由第三人志道公司从原告支付的35000元定金中支付的约定，可知二被告对原告将80000元定金中的35000元支付给第三人志道公司是知晓且同意的，因此无论合同关于定金支付对象是怎么约定的，原告都不存在未按时足额支付定金的情况，故二被告以此为由反诉要求原告支付逾期付款违约金100000元，没有事实依据，本院依法不予支持。关于二被告反诉要求原告赔偿未经其同意安排他人在涉案房屋居住1个月的租金损失5000元一节，因本案系房屋买卖合同纠纷，该反诉请求属侵权纠纷，与本案不属于同一法律关系，故本案依法不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及第一百二十一条之规定，判决如下：一、原告李晓娇于本判决生效之日起十日内代被告杨杰、郝娟向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市小寨支行偿还西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX室的剩余按揭贷款本息（具体数额以银行核算为准）。二、原告李晓娇于上述行为完成后十日内向被告杨杰、郝娟支付除已代被告郝娟、杨杰向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市小寨支行偿还的剩余按揭贷款本息（具体数额以银行核算为准）及定金80000元以外的购房款（总房款为170万元）。三、被告郝娟、杨杰自收到本判决第二项确定的购房款之日起三十日协助原告李晓娇将西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX室房屋的所有权转移登记至原告李晓娇名下。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回反诉原告郝娟、杨杰的反诉请求。本案本诉案件受理费14880元，由被告杨杰、郝娟承担。因原告已预交，故二被告应将该款于本判决生效之日起十日内给付原告。本案反诉案件受理费1200元，由反诉原告杨杰、郝娟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  张叡婕人民陪审员  胡均安人民陪审员  杨战民二〇一九年六月二十二日书 记 员  赵园园1