海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初498号原告：杨弥，女，1968年11月11日出生（公民身份号码：×××），汉族，住成都市成华区。委托诉讼代理人：黄文钊，男，1967年3月21日出生（公民身份号码：×××），汉族，住三亚市。被告：冼汉新，男，1960年10月19日出生（公民身份号码：×××），汉族，住海南省三亚市。委托诉讼代理人：刘峰，男，1979年9月3日出生（公民身份号码：×××），汉族，住海南省三亚市，系被告冼汉新的女婿。被告：郑国玉，女，1955年1月10日出生（公民身份号码：×××），汉族，户籍住址海南省三亚市，现下落不明。原告杨弥（又名杨）与被告冼汉新、郑国玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案受理后，因被告郑国玉下落不明，本案由简易程序转为普通程序，于2019年6月27日公开开庭进行了审理。原告杨弥的委托诉讼代理人黄文钊到庭参加诉讼，被告冼汉新、郑国玉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨弥向本院提出诉讼请求：1.判令冼汉新、郑国玉将位于三亚市××区住宅楼A305（现碧海公寓A305）房土地房屋所有权证过户到杨弥名下；3.本案的诉讼费由冼汉新、郑国玉承担。事实和理由：2009年10月2日杨弥（又名杨）与冼汉新签订了《商品房买卖合同》，合同约定杨弥（又名杨）购买冼汉新位于三亚市××区）住宅楼一套，房号为A305，价款为135000元。杨弥于2009年1月6日向冼汉新付完95%房款128250元，同时付契税4705元，双方办理了房产交接手续。依据合同第十五条约定，冼汉新应当在房屋交付使用后360个工作日内将办理房产证有关资料报产权机关登记备案。但经杨弥多次催促，冼汉新迟迟不履行合同义务，为维护杨弥的合法权益，遂请求判如所请。被告冼汉新提交书面答辩意见称，一、冼汉新已陷入履行不能，恳请驳回杨弥的诉讼请求。冼汉新于2004年12月13日，经湖南省衡山县人民法院执行拍卖取得涉案房屋三亚市河东区下洋田大真岭巷26号椰海花园（原碧海公寓住宅楼）的所有权。此时该涉案房屋虽未登记在冼汉新名下，但冼汉新已成为上述房屋的合法所有人。2009年10月2日，冼汉新与杨弥签订《商品房买卖合同》，约定杨弥购买涉案房屋住宅楼一套，房号A305。杨弥依约支付了95%的价款并入住该房屋，但因涉案房屋由冼汉新违法改建，存在违反《中华人民共和国城市规划法》和《中华人民共和国消防法》等多项法律的情况，导致冼汉新未能在规定期限内依约为杨弥办理房屋产权过户登记，造成了违约。此时，《商品房买卖合同》虽然有效，但因未办理房屋产权过户登记，涉案房屋依然归冼汉新所有。2009年12月24日，涉案房屋办理了房屋产权登记[证号：三土房（2009）字第10926号]，权利人为冼汉新。2012年6月11日，涉案房屋变更产权登记[证号：三土房（2012）字第004405号]，登记权利人变更为冼汉新与郑国玉，此时涉案房屋为冼汉新与郑国玉共有。现郑国玉不同意出售该涉案房屋，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条，导致冼汉新无法按合同继续履行过户义务，又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条，本案中涉案房屋郑国玉不是合同当事人，没有义务协助杨弥办理过户登记手续，并且郑国玉作为涉案房屋共有人，属于物权人，而杨弥对于涉案房屋是债权人，根据物权优于债权的原则，杨弥不能要求郑国玉协助办理过户登记手续。二、债务的标的不适于强制履行，法院支持杨弥诉求无现实意义。首先，不动产物权遵循强制公示原则，只有当涉案房屋两位共有人一致同意并协助办理房屋权属变更登记手续后，才会发生物权变动。但本案中郑国玉并不同意出卖该房屋，且拒绝协助办理房屋权属变更登记手续，这是郑国玉作为公民所享有的自主行为的权利，当然不可强制执行。其次，如法院要求房屋登记机关协助办理权属变更登记，在冼汉新与郑国玉未到场签字的情况下，强行将涉案房屋变更到杨弥名下，无异于将本属于冼汉新与郑国玉共有的房屋，未经物权人同意而让与他人，是对物权的严重侵害。房屋登记机关仅凭法院的给付判决就强行办理权属变更登记于法无据，于理不通。综上，恳请法院判决驳回杨弥的诉讼请求。被告郑国玉未到庭，亦未向本院提交书面意见。杨弥围绕其诉讼请求向本院举示以下证据：收据两张、商品房买卖合同一份、（2017）琼0271民初1334号民事判决书除民事判决书外，均当庭提交证据原件，冼汉新未提交书面质证意见。经核对，杨弥所举证据来源、形式合法，内容客观真实，本院予以认定。被告冼汉新向本院提交以下证据：三土房（2012）字第004405号土地房屋权证、三亚市规划局三规建设函〔2016〕46号复函、三亚市国土资源局三土资籍〔2017〕244号复函，上述证据，冼汉新均未提供原件供本院核对。杨弥（又名杨）认为，其购买涉案房屋时，冼汉新与郑国玉并未结婚，2011年冼汉新与郑国玉结婚后，2012年才将涉案房屋登记为夫妻共同财产。故对冼汉新的上述证据均不认可。被告郑国玉未向本院提交证据和质证意见。本院经审理认定事实如下：2009年10月2日，冼汉新与杨弥（又名杨）签订《商品房买卖合同》，合同约定：杨弥（又名杨）购买冼汉新位于三亚市××区”）第一幢A单元叁层305号房，房屋总价款为135000元；付款方式为首付总房款的95%即128250元,待拿到房产证时支付余下5%即6750元；交房时间为2005年12月31日前；冼汉新应在房屋交付使用后360个工作日内办理产权变更登记。2006年1月6日，杨弥向冼汉新交付购房首付款128250元，同日向冼汉新交付涉案房屋办证税费4705元。冼汉新也将涉案房屋交付给了杨弥（又名杨）使用。之后，双方因办证问题发生纠纷。另查，冼汉新于2004年12月13日通过湖南省衡阳县人民法院拍卖取得三亚市吉阳区下洋田大真岭巷26号椰海花园的房屋所有权。2009年12月24日，上述住宅楼办理了房屋产权登记[证号：三土房（2009）字第10926号]，登记权利人为冼汉新。冼汉新、郑国玉于2011年6月10日登记结婚。2012年6月11日，上述住宅楼变更产权登记[证号：三土房（2012）字第004405号]，登记权利人变更为冼汉新和郑国玉。冼汉新曾分别向三亚市规划局、三亚市国土资源局发出关于办理“碧海公寓住宅楼”分户产权证的咨询函。三亚市规划局于2016年2月26日以《关于办理“碧海公寓住宅楼”分户产权证意见的复函》称：“一、‘碧海公寓住宅楼’于1995年1月14日由原三亚市城市规划局核发《建设工程规划临时许可证》，为一栋5层住宅楼，原权利人刘智勇、刘智敏，总建筑面积3200平方米，该项目未通过规划验收核实（未查到档案）；根据《三亚市城市总体规划（2012-2020）》，该项目现规划用地性质为林地。二、来函提出该房屋未完善消防设施，同时鉴于原规划审批是对私人核发的住宅楼，如将房屋分户至80户人名下，则无法满足疏散、停车等相关规范和规定要求，且现规划性质已为林地，因此不同意上述规划分户申请。”2016年7月19日本院发函至三亚市住房和城乡建设局，询问涉案房屋所在的碧海公寓能否办理分户证，三亚市住房和城乡建设局于2016年8月3日向本院作出《三亚市住房和城乡建设局关于碧海公寓住宅楼办理分户证的复函》（三住建函〔2016〕2232号文），复函明确答复碧海公寓住宅楼具备办理分户条件。2016年11月21日，本院发函至三亚市规划局，询问碧海公寓能否办理分户申请。2016年11月25日，三亚市规划局作出三规法规函〔2016〕149号复函，函复如下：“……3、上世纪九十年代海南房地产泡沫，我市遗留了大量的积压房地产和停缓建工程项目，为有效处置这些项目，对部分已办理为出让用地的私人住宅楼项目大部分都办理了分户房产证手续，但这种分户产权证是有缺陷的商品房产，一是房屋本身存在通风、采光及消防间距问题，二是购买这类房产等于放弃了对相邻私宅建筑保留通风、采光及消防的要求权利问题。4、“碧海公寓住宅楼”是1998年12月31日（省人大界定停缓建工程的最后时间）之前批建的项目，且于2002年已变更为出让用地，属历史遗留项目，至于能否办理分户证的问题，鉴于市住建局是办理房屋产权证的职能部门，贵院可按市住建局的意见审理。”对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：1.杨弥（又名杨）与冼汉新签订的《商品房买卖合同》是否签订于冼汉新、郑国玉婚姻存续期间。经查，冼汉新通过竞拍于2004年12月13日取得涉案房屋所有权，又于2009年10月2日与杨弥（又名杨）签订房屋买卖合同，而冼汉新和郑国玉于2011年6月10日登记结婚，故本院认定杨弥与冼汉新签订的《商品房买卖合同》并非签订于冼汉新和郑国玉婚姻存续期间。2.涉案房屋是否可以办理分户登记。杨弥主张涉案楼房的其他部分业主已诉至法院，依据生效判决可以办理，冼汉新举证两份复函主张不能办理，本院对此予以论证如下：首先，涉案房屋的办证部门是三亚市住房和城乡建设局，而不是规划局或国土资源局。其次，三亚市住房和城乡建设局在向法院复函中明确碧海公寓能办理分户手续，而三亚市规划局在随后的复函中表示涉案住宅楼属历史遗留项目，我市对当时部分已办理为出让用地的私人住宅楼项目大部分都办理了分户房产证手续，只是购买该类房产等于放弃对相邻私宅建筑保留通风、采光及消防的要求权利问题，至于能否办理分户证的问题，鉴于市住建局是办理房屋产权证的职能部门，建议法院按住建局的意见审理。综上，本院对冼汉新主张不能办证的证据不予采信。本院认为：杨弥（又名杨）与冼汉新签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律的效力性强制性规定，双方对合同效力亦无异议，应认定为有效合同。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，冼汉新应在房屋交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。故杨弥要求冼汉新协助办证，于法有据，本院予以支持。冼汉新于2004年通过竞拍取得涉案房产，杨弥（又名杨）与冼汉新签订的《商品房买卖合同》时，冼汉新与郑国玉尚未办理结婚登记，即上述合同签订时，郑国玉并非涉案房屋权利人，其是否同意出售房屋，不能成为冼汉新应协助办理涉案房屋过户手续的阻却事由。郑国玉与冼汉新系夫妻关系，涉案房屋产权现登记在两人名下，故郑国玉也有协助办证的义务。冼汉新与郑国玉经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法(javascript:SLC(297379,0))》第一百四十四条(javascript:SLC(297379,144))及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告冼汉新、郑国玉于本判决生效之日起三十日内协助原告杨弥将位于三亚市××区住宅楼A305房（即碧海公寓住宅楼A305房）过户至原告杨弥名下。案件受理费人民币1500元（原告杨弥已预缴）,由被告冼汉新、郑国玉承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判长陈晓人民陪审员林剑梅人民陪审员余泽惠 二○一九年六月二十七日书记员 邢云嫁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。