黑龙江省建三江人民法院民 事 判 决 书（2019）黑8102民1391号原告（执行案外人）：耿洪亮，男，1971年10月26日出生，汉族，个体，现住黑龙江省。委托诉讼代理人：孙元海，黑龙江繁兴律师事务所律师。被告（申请执行人）：范蓉，女，1985年7月26日出生，汉族，无固定职业，现住黑龙江省。第三人（被执行人）：同江市恒旭房地产开发有限公司，统一社会信用91230881551322313B，地址：黑龙江省。法定代表人：陈国东，职务，经理。原告耿洪亮与被告范蓉、第三人同江市恒旭房地产开发有限公司（以下简称恒旭公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月30日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行审理。原告耿洪亮及其委托诉讼代理人孙元海，被告范蓉到庭参加诉讼，被告恒旭公司经合法传唤未到庭。本案已审理终结。原告耿洪亮向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令停止对耿洪亮所购买的位于房屋（产权证号：，建筑面积：92.79平方米）的执行并解除查封；二、要求范蓉承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年4月28日，耿洪亮与第三人同江市恒旭房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，耿洪亮购买恒旭公司坐落于（产权证号：，建筑面积：92.79平方米），楼房价格324765元。耿洪亮交付全部购楼款、接收房屋并于2016年4月30日缴纳了销售不动产税，该发票中记载：付款方名称为耿洪亮，收款方名称为同江市恒旭房地产开发有限公司，不动产项目名称为都市名，销售不动产楼牌号，建筑面积为92.790平方米，单价为3500元/平方米，总金额为324765元，款项性质为购房款等内容。2018年5月1日，耿洪亮与周立波签订了租房协议书。双方约定耿洪亮将其合法拥有的房屋出租给周立波使用，房屋的位置：。周立波向耿洪亮承诺租赁房屋仅使用，不得擅自改变房屋的使用用途，每年租金20000元整，租赁期限为2018年5月1日起至2019年5月1日止，双方分别在出租方和承租方处签名、捺印。耿洪亮与第三人的商品房买卖是合法有效的民事行为，且耿洪亮一直占有使用该商品房，发生物权变动的效力，应该受法律保护。耿洪亮在法院查封前即2016年4月28日已与第三人签订了《商品房买卖合同》，耿洪亮交付全部购房款并领取楼房钥匙占有使用至今，第三人已经缴纳销售不动产税。因第三人原因，该房屋一直未办理产权证，耿洪亮认为其全款购买房屋在先，并且已合法占有使用，法院查封在后，所以耿洪亮足以享有排除强制执行的权益。耿洪亮认为凡涉及案外人的利益，应当保护案外人利益。不能因为本案范蓉与第三人的债务关系而强制执行，增加该案外人的负担或者损害案外人的利益，不能影响案外人对该财产的占有使用。且基于物权大于债务的原则，人民法院应当裁定解除对该财产查封，以公平保护案外人和合法权益。故耿洪亮为维护其合法权益，诉至贵院。被告范蓉辩称，房屋登记在恒旭公司名下，物权属于该公司，法院应强制执行。原告耿洪亮向法庭提交以下证据：证据1.黑龙江省建三江农垦法院（2018）黑8102执1006号执行裁定书、建三江人民法院（2019）黑8102执异22号执行裁定书。证明：一、2019年1月2日，建三江人民法院作出执行裁定书查封坐落于房屋（产权证号：，建筑面积：92.79平方米）；二、耿洪亮在法定期间内提出案外人执行异议申请，驳回耿洪亮的异议请求，耿洪亮提起异议之诉。证据2.同房权证房屋产权证。证明：坐落于房屋产权人是同江市恒旭房地产开发有限公司，登记日期2015年3月16日。证据3.商品房买卖合同及销售不动产统一发票。证明：2016年4月28日，耿洪亮与第三人签订商品房买卖合同，第三人将位于房屋产权证（产权证号：同房权证，建筑面积：92.79平方米）出售给耿洪亮，价值为324765元，单价每平方米3500元。签订合同时，第三人将买卖房屋的产权证原件交付给耿洪亮；2016年4月30日，第三人给耿洪亮出具了销售不动产统一发票，发票记载内容与合同一致。证据4.租房协议及房屋租赁合同。证明：2018年5月1日，耿洪亮将涉案市出租给周立波，期限为一年；2019年5月1日，双方又签订房屋租赁合同，租期一年，证明查封前耿洪亮占有使用该房屋。证据5.长恒热电有限公司收费票据、电费票据、自来水票据。证明：耿洪亮购买涉案楼房后于2016年12月1日、2018年1月13日、2019年3月25日缴纳了供热费。占有使用期间又缴纳了水电费，该组证据充分证明查封前耿洪亮已经实际占有该涉案房屋。被告范蓉未向法庭提交证据。第三人恒旭公司未提交书面答辩，未提交证据，未到庭。被告范蓉对原告耿洪亮提交的证据真实性及证明的问题均无异议，恒旭公司未到庭视为对上述证据的默认，经开庭质证，本院予以确认。本院根据确认的证据，认定事实如下：2015年３月16日，恒旭公司将2012年开发建成的的房屋，在同江市房地产管理局办理了产权登记，房权证号为，房屋所有权人为恒旭房公司。该房屋规划用途为商业金融信息，建筑面积为92.79平方米。附记中登记的内容为：产权来源：原始取得；建成年份：2012年；使用性质：商业服务。2016年4月28日，耿洪亮与恒旭公司签订了商品房买卖合同，双方约定耿洪亮所购买的号房。该商品房用途为工业交通仓储，建筑面积为92.79平方米，该商品房总金额为叁拾贰万肆仟柒佰陆拾伍元整等内容。2016年４月30日，恒旭公司为耿洪亮出具了销售不动产统一发票（自开）办证联，该发票中记载：付款方名称为耿洪亮，收款方名称为恒旭公司，不动产项目名称为，销售不动产楼牌号号，建筑面积为92.79㎡，单价为3500元／㎡，金额为324765元，款项性质为购房款等内容。并将房权证号为的产权证交给耿洪亮。2018年5月1日，耿洪亮与周立波签订了租房协议书。双方约定耿洪亮将其合法拥有的房屋出租给周立波使用，房屋的位置：。周立波向耿洪亮承诺租赁房屋仅使用，不得擅自改变房屋的使用用途，每年租金贰万元整，租赁期限为2018年5月1日起至2019年5月1日止等内容。双方分别在出租方和承租方处签名、捺印。2017年5月8日，范蓉与恒旭房产公司因买卖合同发生纠纷向本院提起诉讼，本院于2017年8月7日作出（2017）黑8102民初919号民事判决书，判决：一、同江市恒旭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内为范蓉办理房屋权属证书，办证前所缴纳的销售不动产税、地税、非住宅不动产登记费、评估费、过户费等税费由被告承担；二、同江市恒旭房地产开发有限公司赔偿范蓉违约金60000元。该判决书发生法律效力后，因恒旭公司未履行生效法律文书所确定的义务，范蓉向本院申请执行。本院于2019年1月2日作出（2018）黑8102执1006号执行裁定书，将恒旭公司坐落于（产权证号，建筑面积92.68平方米）予以查封、将被执行人同江市恒旭房地产开发有限公司（产权证号，建筑面积92.79平方米）予以查封，未经本院允许不得办理过户、变卖等相关事宜，期限为三年。2019年4月9日，耿洪亮对本院查封恒旭公司坐落于，产权证号为房屋提出书面异议，本院于2019年4月19日作出（2019）黑8102执异22号执行裁定，裁定驳回耿洪亮的异议请求。为此，耿洪亮提起异议之诉。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人耿洪亮所购商品房的使用性质系商业服务，且案外人已将该房出租给周立波，并非用于居住。故案外人耿洪亮的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项的规定，判决如下：驳回耿洪亮的诉讼请求。案件受理费6171元，由原告耿洪亮负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江农垦中级法院。审 判 长  丁立昌人民陪审员  蔡雅兰人民陪审员  姜雪峰二〇一九年六月三日书 记 员  董记华