广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初7958号原告深圳第一亚太物业管理有限公司深圳分公司，住所地深圳市龙岗区平湖街道华南大道一号，统一社会信用代码9144030031177672X0。负责人张文鸿。委托诉讼代理人阮江茳，该公司法务专员。委托诉讼代理人龚浩宇，该公司法务经理。被告陈建喜，男，汉族，1969年2月2日出生，户籍地址深圳市龙岗区，委托诉讼代理人李昌武，广东商达律师事务所律师。委托诉讼代理人谢冰，广东商达律师事务所实习律师。原告深圳第一亚太物业管理有限公司深圳分公司诉被告陈建喜物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人阮江茳、被告陈建喜、委托诉讼代理人李昌武、谢冰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年12月28日，案外人华南国际工业原料城（深圳）有限公司（以下简称“华南城公司”）与被告就华南国际印刷纸品包装物流区二期2号楼（即深圳华南城五号交易广场）一层1D023号房屋签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定：被告通过买卖取得涉案房屋所有权，华南城公司委托原告为华南国际印刷纸品包装物流区二期提供物业管理服务，被告应于每月5日前向原告付清当月物业管理费及维修基金，该涉案房屋物业管理费单价为每月每平方15元，上述涉案房屋实际应缴物业管理费为：1D023号房物业管理费395.85元/月，维修基金6.6元/月。买卖合同签订生效后，房屋完成交付，原告依约履行物业管理服务，但被告自2017年10月1日至今，经原告多次催告，一直无故拖延支付物业费用，给原告造成了巨大的经济损失。根据买卖合同第二十四条和《前期物业服务合同》的约定，被告未按约定按时付清物业管理费用的，原告有权向被告追索，且被告应当按照欠付金额每日万分之五的标准向原告支付违约金。原告为维护自身合法权益，特诉至法院要求判令被告：一、支付拖欠的应缴物业管理费及维修基金共计13293.86元（其中1D023号房物业管理费13075.85元、维修基金218.01元，从2016年3月31日计至2018年12月31日)；二、支付自应缴费之日起至实际支付欠费之日止的违约金（暂计至2018年12月31日为3234元）；三、承担本案的全部诉讼费用及其他原告为实现债权的费用。被告辩称，一、案涉物业未正式交付，被告未收房，也未实际使用该物业，根据《前期物业管理服务合同》的约定，物业交付以前的物业管理费应由华南城公司承担。被告未收到华南城公司或由其委托的原告任何书面通知，案涉物业铁闸门一直紧锁，被告从未实际使用，也未出租使用。根据《前期物业管理服务合同》第八条的约定，“空置房是指已竣工但尚未出售/出租，或因甲方（华南城公司）原因（包括但不限于未书面通知业主收房/房屋存在质量问题未交房等）未能按时交给物业买受人/承租人的物业。甲方应在每个月10日前结算下个月空置物业服务费”。因此，案涉物业正式交付前的物业管理费应由华南城公司承担。二、对原告管理费收费标准及收费依据有异议，原告收费标准过高，相关合同订立时存在重大误解。（一）被告在签订案涉华南国际印刷纸品包装物流区二期物业《深圳市房地产买卖合同（预售)》及《华南城房地产买卖补充及合同协议》时，依据开发商相关宣传、华南城已投入使用部分实际经营情况的误导及深圳市政府所谓重点项目的背书，认为被告所购置物业为正常合法商铺，能行使正常完整的商业用途，基于对“商铺”的管理费用的考量，被告未当即对15元/平方米/月的收费标准表示异议。但是随着各大新闻媒体对深圳市华南城物流园项目违规用地，改变土地使用功能及相关政府官员因在该项目中贪污渎职等新闻报道曝光，被告重金购置的案涉物业实际用地性质为仓储用地（工业用地），法定用途为仓储物流，显然该物业不能作为商场（商铺），其收费标准也应该依据其仓储物流的用途约定合理的管理费收费标准，显然该15元/平方米/月的收费标准过高，对被告极其不公平，原告也违反了诚实信用原则以获取巨大利益。（二）比较案涉物业周边物流园，例如乾龙物流园、海吉星物流园、世之鼎物流产业园等平湖街道辖区内物流仓储基地的物业管理费均在10元/平方米/月以下，且参照广东省人民政府粤价【1999】90号文关于公布广东省物业管理服务收费政府指导价的通知（现行有效）中对于商铺的二级指导价格为14元/平方米/月，此价格的服务要求包括：1、内外装修整齐美观，布局合理舒适，配备完善的消防、供水、供电和防盗装置，并运作良好，盆栽、装饰较好；2、配备有高档电梯或自动扶梯、中央空调，维护良好，使用正常；3、管理人员全天保安值班，服务态度好，文明礼貌；4、营业时间巡逻保洁，每天清扫，公共场所保持干净卫生；5、物业管理单位持有三级或以上资质证书。显然，原告的服务远不能达到相关标准，况且被告经过事后的警醒反思认为案涉物业并不是“商铺”，不应该承担如此高昂、且与法定用途不相匹配的管理费。（三）若原告认为其管理服务标准是为商业用途的商铺而制定，则该收费标准所依据的协议存在以合法形式掩盖非法目的的情形，且违反了法律强制性规定改变土地规划用途，应当认定为无效。（四）管理费价格的调整有合同依据，根据原告提供的《华南国际工业原料城房地产买卖补充及合作协议》第九条9.5的约定，相关的管理费可根据华南城的实际情况进行调整，而目前华南城的整体出租率不足30%，被告的物业自2012年购置以来没有成功出租过，原告也不断削减管理人员，在此凋敝情景下，原告一方面管理成本下降，一方面坚持高额管理费。如此逻辑，原告管理质量越差，获得的利润反而更高，在业主承担巨额损失的同时，原告却旱涝保收，显然不合理，不公平。综上，双方应当重新约定管理费价格。三、原告未履行《前期物业管理服务合同》及《华南国际工业原料城房地产买卖补充及合作协议》约定的义务，被告拒交物业费合法合理。（一）原告未履行基本的管理义务。从原告提供的证据可以看出，原告管理的华南城物业存在墙体剥落，漏水渗水等房屋质量问题，且在其管理区域内曾出现吊顶垮塌事故，发现腐尸等骇人听闻的事件，让已经入驻的商户人心惶惶，计划入驻的商户望而却步。基于原告管理质量极差，不仅违反了合同的约定及相关物业管理规定，更对被告出租物业，获取收益造成严重不良影响。原告提供的服务一直未达到标准、也未完全履行义务，被告有权依据相关合同法、物业管理条例等法律规定拒绝履行相应的义务要求。（二）原告没有履行合同约定以及法律法规规定的收费标准公示义务。依据《前期物业管理服务合同》第六条第五款约定，原告应当向业主或物业使用人收取物业服务费、代收代缴费及运行能耗费、水电分摊费等，并将收费项目和收费标准在物业服务中心显著位置进行公示。第七款约定，原告应当接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，接受甲方和业主的监督。（三）原告未履行《前期物业管理服务合同》及《华南国际工业原料城房地产买卖补充及合作协议》约定的招商义务。通过上述协议可看出，被告通过买卖合同附件四将商铺委托华南城公司全权出租后，华南城公司又通过《前期物业管理服务合同》及《华南国际工业原料城房地产买卖补充及合作协议》转委托原告统一招商，从被告购房至今，原告应承担统一招商的义务，但案涉物业一直空置未成功出租。当被告忍无可忍欲自行出租时，原告又以《华南国际工业原料城房地产买卖补充及合作协议》第一条的不合理约定要求接受原告的统一电子的仓储用途限制被告对外出租，造成了被告的实际损失，已违反《前期物业管理服务合同》约定的义务，且其收取物业服务费用与自身的服务水平并不相当。因此原告未履行《前期物业管理服务合同》约定的义务，被告拒交物业费合理合法。而15元/平方米/月的收费标准应当包含原告应该提供的招商服务，其履行不能，应当对其标准进行核减。四、被告并非恶意欠费，原告所诉的违约金无事实依据，且计算的违约金标准过高。根据被告上述答辩意见，被告拒绝在原告先依约履行管理义务，明确收费标准前缴纳物业管理费有合同与法律依据，并非恶意欠费，无须承担违约金。而且原告所依据的违约金计算依据已经因前期物业管理合同五年到期而失效，即使法庭认为被告需承担违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“商定的违约金过分高于导致的损失的，当事人能够请求人民法院或者仲裁组织予以适当减少”的限定，被告认为商定的违约金过分高于原告的损失，有权提议要求违约金适当减少。原告以每日万分之五的标准收取违约金，被告认为应以每日万分之三的标准收取违约金更为合适。综上，原告并未完全履行管理义务，未明确收费标准，收取足额的物业管理费，显失公平。综上所述，被告认为，原告违约在先，足额收取业主的物业管理费、违约金事实不充分，违背公平正义。经审理查明，2012年12月28日，被告与华南城公司签订了一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定被告购买位于深圳市龙岗区平湖街道华南国际印刷纸品包装物流区二期2号楼一层1D023号房，用途为仓储（物流），建筑面积为26.41平方米，购房总价为543120元。其中该合同第九条约定，华南城公司应于2013年3月31日前将本房地产交付被告。该合同第二十四条约定，华南城公司依照物业管理法规规定，以协议方式聘请具有二级资质的物业服务企业深圳第一亚太物业管理有限公司对本项目进行前期物业管理服务，前期物业服务合同期限为5年，物业管理费由被告按每月每平方米建筑面积15元交纳，日常收取的专项维修资金由被告按政府规定的标准交纳。该合同附件五第1条约定，本合同标的房地产只能用于电子的仓储（物流）用途，买方未经卖方同意不按约定使用标的房地产的，应就违约天数按每天5000元的标准向卖方支付违约金，并于卖方指定期限内改正用途。在签订上述《深圳市房地产买卖合同（预售）》同时，2012年12月28日，被告与华南城公司签订一份《华南国际工业原料城房地产买卖补充及合作协议》（以下简称“补充及合作协议”），双方就被告购买上述房地产事宜作补充约定。其中该协议第一条约定，被告确认已充分理解并明白华南城的土地性质及规划用途，并承诺购买该房地产只能用于经营电子，同意遵守该约定用途，否则，被告须向政府部门及华南城公司承担责任，按违约天数向华南城公司支付违约金每天5000元，并于华南城公司指定期限内纠正其违反用途的违约行为，同时，华南城公司有权禁止被告进入及使用该房地产，直至被告纠正其违约行为并向华南城公司承担违约责任后为止。该协议第四条第4.1款约定，华南城公司将可正常使用的房地产交付被告的时间是2013年3月31日（被告未按时足额缴纳该房地产全部房价款、税费等所有应缴纳费用的除外）；若被告未在上述期间内办理完毕接收手续的，将视为华南城公司在2013年3月31日履行了交付义务。该协议第四条第4.2款约定，作为该房地产的业主，被告授权委托华南城公司经营该房地产，被告同意该房地产从2013年3月31日至2016年3月30日前的占有、使用、收益权由华南城公司保留和独享。该协议第九条约定，该房地产的物业管理已由华南城公司聘请深圳第一亚太物业管理有限公司（或华南城公司指定的其他物业管理公司）负责；前期物业管理费为每月每平方米（建筑面积）15元，每月合计396元；2016年3月30日前，上述管理费等费用由华南城公司或华南城公司转租后的承租人承担；2016年3月31日起，有关费用的支付责任即归被告或被告的受让人承担；被告须于每月5号前支付当月物业管理费，每逾期一天，须按所有应付未付款项的千分之三标准支付违约金直至付清时止。该协议第十一条约定，被告作为该房地产的业主，不论任何时候均须依照法律规定承担该房地产的房屋专项维修资金及对房地产（含附属设施等）承担维修责任，房屋专项维修资金由物业管理公司代收，每逾期一日，被告须按应付未付金额的千分之三支付违约金直至付清为止。2014年12月27日，华南城公司与原告签订了一份《前期物业服务合同》，约定华南城公司将其开发建设的深圳华南城项目委托原告提供前期物业管理服务。其中合同第七条约定，物业管理费由业主/物业使用人按物业的建筑面积交纳，具体标准为专业市场5.5元/月/平方米，交易广场30元/月/平方米，住宅小区2.5元/月/平方米，写字楼13元/月/平方米，公寓2.5元/月/平方米，物业服务费按月交付，业主应在每月10日前交纳当月的物业服务费。合同第二十二条约定，专项维修资金的缴存、管理、使用、续筹，参照《住宅专项维修资金管理办法》及当地法规执行。合同第二十八条约定，业主或物业使用人不按合同约定的收费标准和时间交纳物业服务费用的，原告有权要求业主或物业使用人补交并从逾期之日起每日按拖欠费用万分之五的标准缴纳违约金。被告购买涉案上述房产后，依约委托开发商华南城公司经营。2016年3月30日，委托经营期限届满后，华南城公司通知各业主收回房产，原告遂向各业主追讨2016年3月31日之后的物业费及维修资金。原告主张其诉请的物业费以竣工验收确定的建筑面积26.39平方米计算每月为395.85元，主张维修资金每个月为6.6元（参照《住宅专项维修资金管理办法》每平方米0.25元计算）。被告辩称未收到华南城公司的收楼通知，确认未支付过物业费及维修资金。另查，涉案楼盘于2013年3月27日竣工验收，被告于2014年3月20日取得涉案房产的房地产证，登记建筑面积为26.39平方米。本院认为，涉案楼盘于2013年3月27日竣工验收，根据被告与华南城公司签订的补充及合作协议第四条第4.1款的约定，被告购买的涉案房产已于2013年3月31日交付被告，被告在2013年3月31日至2016年3月30日期间委托华南城经营，故被告辩称涉案房产尚未交付，无须交纳物业费的意见与事实不符，本院不予采纳。根据补充及合作协议第九条第9.4款的约定，在委托经营期间，物业费由华南城公司承担，委托经营期限届满后，物业费及维修资金应由被告自行承担。根据《深圳市物业管理服务收费管理规定》第五条规定，非住宅物业的物业管理服务收费实行市场调节价，由业主与物业管理企业在物业管理服务合同中协商约定收费标准。涉案楼盘为仓储用地，并非住宅物业，不实行政府指导价，物业费标准由双方进行约定，因此开发商华南城公司根据前期物业合同的内容与各业主在买卖合同中约定物业费标准为每平方米15元对业主有约束力，被告请求降低或者拒付的理由不足，本院不予采纳。补充及合作协议中约定的逾期支付物业费违约金为每日千分之三标准过高，原告请求按前期物业合同约定的标准每日万分之五计算，在合理范围内，本院予以支持。但前期物业合同中未约定维修资金逾期违约金标准，且原告对维修资金只是代收代缴，故对原告主张的维修资金逾期违约金，本院不予支持。综上理由，被告作为涉案房产业主，应当依约支付拖欠的物业费及维修资金，故原告要求被告支付所欠的2016年3月31日至2018年12月31日期间的物业费13075.82元及日常代收取的物业专项维修资金218.01元，本院依法予以支持。根据《前期物业服务合同》的约定，原告主张物业费的违约金自逾期之日起每日按拖欠费用的万分之五的标准计至付清之日止，合法有据，本院予以支持，具体为：2016年4月至2018年12月期间每月物业费以395.85元为基数，自当月11日起分别计至款项付清之日止，每日按万分之五计算。关于被告反映的涉案楼盘经营不善问题，随着平湖各大重要交通枢纽工程的建设完成，经营环境必将得到改善，在这过程中，原告、华南城公司与各业主应当加强沟通，摒除成见，共同商谈优化经营方案，合则共赢。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈建喜应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳第一亚太物业管理有限公司深圳分公司2016年3月31日至2018年12月31日期间的物业费人民币13075.82元及日常代收取的物业专项维修资金人民币218.01元。二、被告陈建喜应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳第一亚太物业管理有限公司深圳分公司逾期支付物业费违约金（2016年4月至2018年12月期间每月物业费以人民币395.85元为基数，自当月11日起分别计至款项付清之日止，每日按万分之五计算）。三、驳回原告深圳第一亚太物业管理有限公司深圳分公司的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币106.6元（原告已预交），由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  张智强二〇一九年六月十三日书记员  刘 青