浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0212民初15159号 原告：宁波宏泰房地产开发有限公司（统一社会信用代码为913302006620673275）。住所地：浙江省宁波市鄞州区姚隘路1035号5幢106室。 法定代表人：萧如净，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴克，浙江甬泰律师事务所律师。 被告：杭州一源企业管理有限公司（统一社会信用代码为91330110099271504E）。住所地：浙江省杭州市余杭区南苑街道南大街271号。 法定代表人：夏水琴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈俊杰、李雅斓，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 被告：宁波天地和装饰设计有限公司（统一社会信用代码为91330212MA293M89X1）。住所地：浙江省宁波市鄞州区宁穿路1316号2-1-3。 法定代表人：郑超，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：余月海、任宜华，浙江杭州天信律师事务所律师。 原告宁波宏泰房地产开发有限公司（以下简称宏泰公司）与被告杭州一源企业管理有限公司（以下简称一源公司）、宁波天地和装饰设计有限公司（以下简称天地和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月29日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂转为普通程序，于2018年6月14日公开开庭进行审理。原告宏泰公司的委托诉讼代理人吴克，被告一源公司的委托诉讼代理人陈俊杰、李雅澜，被告天地和公司的委托诉讼代理人任宜华到庭参加诉讼。审理期间，原告撤回了对被告宁波天地和装饰设计有限公司的起诉，本院予以准许，不再另行制作裁定书。本案现已审理终结。 原告宏泰公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告一源公司支付拖欠的电费333209.00元；2.判令被告一源公司赔偿原告违约金450000.00元；3.判令被告天地和公司立即腾空搬离其实际占用的宁波市鄞州区宁穿路的“宏泰广场”PA楼商铺；4、判令原告已收取的租赁保证金450000.00元用于抵扣上述欠款及损失。以上金额合计783209.00元。后原告诉讼请求变更为：1判令被告一源公司支付拖欠的电费333209.00元；2.判令被告一源公司支付房屋占有使用费1448993.70元（以上自2017年10月1日开始截止计算至2018年1月22日，以后要求按照月38.9万元计算至房屋实际交还原告止）；3.判令被告一源公司赔偿原告违约金450000.00元；4、判令原告已收取的租赁保证金450000.00元用于抵扣上述欠款及损失。以上金额合计2232202.70元。 被告一源公司辩称，1.不同意解除一源公司与原告宏泰公司签订的《宁波宏泰商业广场租赁合同》，要求原告继续履行合同。双方于2016年11月22日签订合同后，因案涉的房屋存在影响进场装修、质量等问题，原告未依约将案涉房屋于2017年1月1日交付，案涉房屋至2017年4月26日才完成交付。2.由于原告延期交房，致使一源公司招商进度受阻，未能依约完成装修及开业。一源公司未能依约完成装修及开业并非一源公司违约所致，原告要求解除合同没有事实和法律依据。3.原告解除合同的程序不符合合同约定，合同解除的条件尚未成就，案涉合同并未解除。4.关于房屋占有使用费，自2017年10月1日起，所有承租房屋除了被告天地和公司正常开业，其余均由原告实际控制，不存在一源公司占有使用的问题。综上，请法院依法驳回被告的全部诉讼请求。 经审理查明，2016年11月22日、23日，原告宏泰公司与被告一源公司签订合同编号为HT-SY-(2016)-11Z15的《宁波宏泰商业广场租赁合同》、《补充协议》各一份，双方约定：被告一源公司承租原告所有的位于宁波市鄞州区宁穿路1222号宏泰广场PA楼，承租总面积暂定为21478平方米，被告一源公司按照上述确认面积支付租赁费用、履约保证金及合同约定的各项费用。被告一源公司在该物业内经营品牌为“意大利小镇”，租赁期限自2017年1月1日起至2032年4月30日止，原告暂定于2017年1月1日将该物业交付被告一源公司。《补充协议》约定“具体起租日以实际开业日起算租金（租金以营业额扣点方式体现），租赁期限自动顺延至开业日起计算。”《补充协议》第一条第3款约定：租赁费用以营业额扣点方式结算。《宁波宏泰商业广场租赁合同》第六条约定租赁费支付方式为：乙方（被告一源公司）应于每月5日之前向甲方（原告宏泰公司）提供上一历月的加盖乙方公章的销售报表、报税单，以及该上一历月的提成租金计算单。并保证报表真实准确，并以此作为计算本合同约定的租赁费等费用的依据。甲方在收到报表3个工作日内向乙方提供发票，乙方在收到甲方发票后的3日内将租金汇至甲方账户。合同第4.6条、《补充协议》第一条第9款约定，一源公司承诺于2017年5月1日试营业，于2017年10月1日正式营业，于2017年10月1日正式营业，正式营业后一源公司租赁区域的开业率应达到70%以上。一源公司未能按约履行的，则原告有权收回该物业，解除合同并追究一源公司的违约责任，原告除扣除全部履约保证金外，一源公司还须赔偿由此给原告造成的直接经济损失***。合同解除后，原告因清理一源公司的装修而支付的费用也由一源公司承担。一源公司向原告支付450000元履约保证金。 合同签订后，一源公司于2016年12月12日向原告支付了履约保证金450000元，于2017年8月24日支付了314490元垃圾清运费、50000元施工保证金、50000元物业管理服务费保证金，合计864490元。案涉房屋未依约于2017年1月1日交付，一源公司自2017年3月1日开始与原告联系房屋交接事宜，至2017年4月26日办理正式接收手续。2017年7月3日，原告与被告一源公司签订《租赁合同补充协议二》一份，约定案涉房屋租赁面积修改为20966.04平方米。案涉房屋交付后，原告与一源公司一直就案涉房屋的伸缩缝漏水、进场装修以及试营业期、正式营业期、开业率等问题进行沟通、协商，最终未能达成一致意见。2017年10月1日，原告向一源公司发出《律师函》，通知一源公司解除案涉合同。2017年11月29日，原告向本院提起诉讼，是为本案。2017年12月7日，一源公司以宏泰公司为被告，向本院提起诉讼，要求宏泰公司继续履行合同、赔偿损失，是为（2017）浙0212民初15494号一源公司诉宏泰公司房屋租赁合同纠纷案。2018年12月5日，本院作出（2017）浙0212民初15494号判决，驳回一源公司诉讼请求。（2017）浙0212民初15494号判决书认定：宏泰公司与一源公司签订的《宁波宏泰商业广场租赁合同》、《补充协议》已于2017年10月9日解除，合同解除系因一源公司违约所致。（2017）浙0212民初15494号房屋租赁合同纠纷一案经二审判决维持原判。 另查明，宏泰公司与一源公司签订的《物业管理服务协议》约定，水电燃气读数以乙方（一源公司）独立水电燃气表为准，计算标准按照物业所在地相关公用事业部门规定为准，即电费按1.15元/KW.H收费。2017年8月14日，原告从一源公司独立电表处抄见《宏泰广场计量电表抄见表》一份，本期用量为23715度、1208度、202960度，合计227883度，按1.15元/度计算，电费计262065.45元；2017年11月29日，抄见本期用量为262065.45度、45752度、9045度，合计307837度，按1.15元/度计算，电费354012.55元。 又查明，被告一源公司分别与浙江天地和装饰设计有限公司（天地和公司）、案外人黄蕾莹签订租赁合同，约定浙江天地和装饰设计有限公司（天地和公司）、黄蕾莹承租案涉房屋，其中浙江天地和装饰设计有限公司（天地和公司） 承租的面积为8254.61平方米，黄蕾莹承租的面积为1087.07平方米。浙江天地和装饰设计有限公司（天地和公司）承租后完成了装修并开业，黄蕾莹承租后进场装修，因原告发函解除合同，黄蕾莹停止了装修。2018年5月，宏泰公司与天地和公司、浙江天地和装饰设计有限公司签署《庭外和解书》，就继续承租案涉房屋事宜达成基本一致。 以上事实有原告提交的《宁波宏泰商业广场租赁合同》、《补充协议》、《宏泰广场商铺装修接场验收登记表》、《承诺书》、《进场装修催告函》、《确认函》、《宏泰广场商铺装修申请表》、《宏泰广场商铺装修安全施工管理协议》、《意大利小镇会议记录》、《PA楼商户及施工进度的说明》、《PA楼品牌进驻及开业计划说明》、《公证书》、《律师函》、《宏泰广场计量电表抄见表》、《宁波宏泰广场物业管理服务协议》、《中国建设银行单位客户专用回单》等证据以及原被告的庭审陈述为证。 本院认为，原告宏泰公司与被告一源公司于2016年11月22日签订的《宁波宏泰商业广场租赁合同》已被发生法律效力的判决书认定于2017年10月9日解除，因《宁波宏泰商业广场租赁合同》为继续性合同，合同的履行在一定的持续的时间内完成，合同解除时尚未履行的债权债务关系消灭，解除之前的债务关系仍然有效，故原告宏泰公司可依约向被告一源公司主张相关权利。1、关于原告宏泰公司要求被告一源公司支付自2017年10月1日至房屋实际交还之日止按照月38.9万元计算的房屋占有使用费的问题，本院认为，原告主张的房屋占有使用费应分为两个阶段，自2017年10月1日至10月9日为租金，2017年10月10日开始至房屋实际交还止为房屋占有使用费。房屋租金应按合同约定的标准即以营业额扣点方式结算，房屋占有使用费也应参照合同约定的租金标准计算。现原告未提供按合同约定标准计算的租金金额，而主张按月38.9万元标准计算租金和房屋占有使用费，其计算方式与合同约定不符，其主张的租金和房屋占有使用费的金额缺乏事实和合同依据，本院难以认定。根据法律有关规定，当事人对自己主张的事实负有证明责任，当事人未能提供证据证明其事实主张的，应承担不利的后果。本案原告与被告一源公司就租金支付方式作出过约定，按此约定，被告一源公司应每月向原告提供销售报表、报税单、提成租金计算单等材料，作为计算租赁费等费用的依据，原告在收到报表3个工作日内向被告一源公司提供发票，被告一源公司在收到甲方发票后的3日内将租金汇至原告账户。根据该约定，原告对自己主张的租金和房屋占有使用费的金额应具有举证能力。同时，从本案查明的事实看，在若干次承租人中，只有天地和公司营业，而原告与被告一源公司之间的租赁合同解除后，原告与次承租人天地和公司就继续承租案涉房屋达成了协议，应视为被告一源公司将这部分承租的房屋交付于原告。综合考量本案案情，本院对原告未按合同约定的标准向被告一源公司主张1448993.70元房屋占有使用费的诉请不予支持。2、关于原告要求被告一源公司支付拖欠的电费333209.00元，本院认为，一源公司应在房屋承租期间或房屋占用期间支付房屋承租范围内的电费。一源公司房屋承租期间至2017年10月9日止，此后属房屋占用。至2017年11月29日止，被告一源公司独立电表显示其所产生的电费为354012.55元。被告一源公司应向原告支付至2017年11月29日的电费354012.55元，现原告主张被告一源公司拖欠的电费金额为333209.00元，低于实际产生的电费金额，本院予以准许。3、关于施工保证金和垃圾清运费，本院认为，根据查明的事实，被告一源公司承租了案涉房屋后，又将案涉房屋转租，次承租人天地和公司与黄蕾莹对案涉房屋进行了施工装修，其中黄蕾莹因案涉合同被解除而停止了装修。合同被解除后因场地复原会产生相应的费用，与此相关的施工保证金和垃圾清运费可在本案中一并解决，然而，本案原告的诉请未涉及施工保证金和垃圾清运费，因房屋施工装修及场地复原所产生的费用可另行处理，故本院对施工保证金和垃圾清运费不予理涉。4、关于违约责任，原告与被告一源公司在合同中约定，如一源公司违约导致合同解除，原告可扣除全部履约保证金。现法院认定案涉合同解除系因被告一源公司违约所致，被告一源公司应依约支付违约金，被告一源公司已交付的保证金为450000.00元，故本院对原告要求被告一源公司支付违约金450000.00元的诉请予以支持。 综上，被告一源公司应向原告支付电费333209.00元，该费用应先在被告一源公司已交付的物业管理服务费保证金50000元中进行抵扣，抵扣后的电费金额为283209.00元，被告一源公司应支付的283209.00元电费再在其已交付的履约保证金450000.00元中进行抵扣，履约保证金尚剩166791元。被告一源公司应依约向原告宏泰公司支付违约金450000.00元，原告宏泰公司应返还被告剩余的履约保证金166791元，两者相抵，被告一源公司应支付原告宏泰公司违约金283209.00元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十一条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州一源企业管理有限公司于判决生效之日起十日内向原告宁波宏泰房地产开发有限公司支付违约金283209.00元。 二、驳回原告宁波宏泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费24658元，由原告宁波宏泰房地产开发有限公司负担21530元，被告杭州一源企业管理有限公司负担3128元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  许国君 审 判 员  薛海蓉 人民陪审员  钟嘉兴 二〇一九年六月二十五日 代书 记员  林 意