广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4075号上诉人（原审原告）：港龙机电制造（深圳）有限公司，住所地深圳市龙岗区布吉白鸽笼工业区第二栋。法定代表人：古学超，该公司总经理。委托诉讼代理人：阙凌云，雅尔德曾陈胡（前海）联营律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈哲铠，雅尔德曾陈胡（前海）联营律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州南沙万达广场有限公司，住所地广州市南沙区双山大道3号401房、402房、403房。法定代表人：齐界，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁龙丽，广东合成泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹素华，广东合成泰律师事务所实习律师。上诉人港龙机电制造（深圳）有限公司（以下简称港龙公司）因与被上诉人广州南沙万达广场有限公司（以下简称南沙万达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2018）粤0115民初5683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。港龙公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判南沙万达公司向港龙公司支付租金536579元及逾期支付租金的违约金37346元（以年租金429263元为基数，按照银行同期贷款利率计算，自2017年1月1日起暂计至2019年1月1日，以实际结清之日为准，计算公式：429263×4.35%×2＝37346）；3.改判南沙万达公司承担其租赁期间的物业管理费36111.96元；4.一、二审诉讼费由南沙万达公司承担。事实和理由：（一）一审认定事实存在错误，港龙公司与南沙万达公司之间是按年度支付租金的租赁关系，一审法院认为双方之间关于租金标准的约定不明并酌定南沙万达公司应付的租金为每月每平方米60元，该认定与事实不符，严重损害了港龙公司的合法权益。双方约定的租期明确，约定的租金标准与实际履行情况相一致，双方在购房款中抵扣首期租金，而双方在实际购房款中亦予以抵扣，且抵扣的数额与短信中约定的租金计算标准相一致。结合本案情况，4.5%每年的约定系港龙公司购房款的4.5%，双方已按此标准履行了一年，一审法院认定南沙万达公司已抵扣的租金系两年的租金实属事实认定错误。（二）根据广州市房地产租赁管理所发布的租金参考价认定租赁合同租金并径自酌定租金适用错误。双方租金标准可自行商定，且南沙万达公司已按照约定的租金标准实际履行了第一年的房屋租金。售后回租是市场上普遍存在的现象，此模式即是开发商的融资活动，也是购房者的投资活动，双方约定4.5%的比例甚至低于银行同期贷款利率是完全合理的。且房地产租赁管理所发布的租金参考价低于同期同地段的实际市场租赁价格，根据该参考标准确定租金与事实不符，在适用上存在错误。（二）港龙公司已经实际支付了物业管理费并取得了发票，南沙万达公司应支付租赁涉案房屋期间产生的物业管理费。（三）南沙万达公司应承担违约责任，双方之间关于租金标准已有明确的约定，且已经实际履行，应当按照双方约定的标准给付租金，并向港龙公司支付逾期支付租金的违约金及物业管理费。南沙万达公司二审答辩称，（一）港龙公司诉称的“双方约定租赁期限明确，约定租金标准与实际情况相一致”没有事实和法律依据。南沙万达公司在履行涉案买卖合同的过程中，一次性给与了港龙公司429263元的优惠，优惠条件就是港龙公司在收楼后，将涉案房屋交给南沙万达公司使用，使用期限不超过两年，该期间的使用费已抵扣购房款优惠，南沙万达公司不存在拖欠使用费的情形。南沙万达公司从未与港龙公司口头及书面约定，租金标准按涉案房屋总价款的4.5%每年计算。虽然蔡少波在短信发送期间曾是南沙万达公司的员工，但南沙万达公司从未授权蔡少波与港龙公司商谈涉案房屋的租赁事宜，短信内容并未明确租金标准和时间。南沙万达公司并未对短信的内容进行回复，双方对于租金标准、租赁时间等租赁合同必备条款未形成一致意见。（二）港龙公司诉称的一审法院依据租金参考价认定租金并径自酌定租金系适用错误没有事实和法律依据。双方从未达成有关售后回租的融资租赁合同，即使存在租赁合同关系，也是一般的租赁合同关系。即使双方存在租赁合同关系，由于双方并未对租金标准、租赁时间等必备条款进行明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条关于合同约定不明的规定，一审法院参考房地产租赁管理所发布的租金参考价酌定租金符合法律规定。（三）港龙公司诉称的南沙万达公司应支付租赁涉案房屋期间产生的物业管理费没有事实和法律依据。双方并未对涉案房屋承租期间的物业管理费由谁支付进行约定，因此应由港龙公司自行承担物业管理费。港龙公司是涉案房屋的产权人，涉案房屋的物业服务合同的当事人应当是港龙公司和物业管理公司，根据合同相对性原则，港龙公司是物业管理费的缴纳主体，并非收费主体。港龙公司向一审法院起诉请求：1.南沙万达公司向港龙公司支付2017年1月1日至2018年3月31日期间的租金536579元；2.南沙万达公司向港龙公司支付逾期支付2017年1月1日至2017年12月31日期间租金的违约金，违约金以年租金429263元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率标准，自2017年1月1日起计算至南沙万达公司实际支付之日止；3.南沙万达公司向港龙公司支付涉案房屋于2016年1月1日至2018年3月31日期间产生的物业管理费36111.96元；4.诉讼费由南沙万达公司承担。一审法院认定事实：超群厨具金属制品（深圳）有限公司（以下简称超群厨具公司）公司曾分别与淮安万达广场投资有限公司（以下简称淮安万达公司）、泰州海陵万达广场投资有限公司（以下简称泰州万达公司）以及银川万达投资置业有限公司（以下简称银川万达公司）签订厨房设备供应以及安装工程合同，其中淮安万达公司应向超群厨具公司就上述工程支付工程款1655274.51元，泰州万达公司应向超群厨具公司支付工程款497804.2元，银川万达公司应向超群厨具公司支付工程款2265551.95元。之后，淮安万达公司、泰州万达公司以及银川万达公司分别与港龙公司、南沙万达公司以及超群厨具公司签订《协议书》，各方同意：南沙万达公司以9539170元的价格向港龙公司出售涉案房屋，并以淮安万达公司、泰州万达公司以及银川万达公司的未付工程款等额冲抵购房款，不足部分，由港龙公司以现金方式向南沙万达公司支付。2015年11月20日，港龙公司就购买涉案房屋与南沙万达公司签订《商品房认购协议》，约定折后购房款总额为9109907元。同日，港龙公司（乙方、买方）与南沙万达公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方购买涉案房屋，房屋用途为商业，建筑面积共297.42平方米。房价款总金额为9109907元，由乙方在2015年12月20日前一次性支付全部房价款。甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的深圳市大众物业管理有限公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业管理费为每月每平方米建筑面积4.5元，由乙方自收楼之日起按季按时交纳。甲方应当在2016年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方按补充协议的相关约定执行。乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起7日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方对甲方所交付的房地产进行验收后，无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方。附件七《合同补充协议》第六条约定：该房屋的具体交付时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准，乙方对此无异议。乙方应在甲方《入伙通知书》载明的交房时间到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款（如有）和该房屋各类费用。乙方逾期办理房屋交付手续，或因乙方原因造成该房屋未能按期交付的，乙方应按日向甲方支付购房款总额的万分之一作为违约金，且视为甲方在《入伙通知书》送达之日起的第5日已经将该房屋交付给乙方。自交付（包括视为交付）之日起，甲方除根据本合同规定依法承担保修责任外，该房屋的损毁、灭失等风险均由乙方承担。该房屋产生的物业服务费及其他费用（包括但不限于水、电费等）均自交付（包括视为交付）之日起计算并由乙方承担。港龙公司与南沙万达公司双方确认：涉案房屋实际购房款为9539170元，扣减429263元后，即为《商品房认购协议》以及《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的购房款金额9109907元。之后，双方根据三份《协议书》的约定，从房价款中冲抵了淮安万达公司、泰州万达公司以及银川万达公司应付未付的工程款4418630.66元。2015年12月21日，港龙公司向南沙万达公司支付剩余购房款4691276.34元。2016年12月27日，南沙万达公司向港龙公司开具十张房款发票，发票合计金额为9109907元。2015年12月28日，南沙万达公司向港龙公司发出《入伙使用通知书》，通知港龙公司于2016年1月22日前办理收楼手续。港龙公司于2016年8月25日办理涉案房屋的收楼手续。港龙公司现已领取涉案房屋的《不动产权证书》，涉案房屋登记建筑面积为297.22平方米。关于上述429263元款项的性质，港龙公司认为该款项是南沙万达公司应付的2016年1月1日至2016年12月31日期间的租金；南沙万达公司认为该款项是涉案房屋的使用费，双方口头约定使用期间不超过两年，实际使用期间自2016年9月1日起至2018年3月31日止。港龙公司、南沙万达公司在一审庭审中确认涉案房屋的实际使用人为南沙万达商业物管公司。南沙万达公司认为与港龙公司建立租赁合同关系的是南沙万达商业物管公司，并陈述上述使用费为南沙万达公司代南沙万达商业物管公司垫付，因南沙万达商业物管公司曾向南沙万达公司提供租售服务，垫付的使用费与服务费抵消，双方未另行结算。涉案商铺已于2018年3月底至4月期间由港龙公司收回，双方无法确认具体收回时间。因港龙公司与南沙万达公司双方未签订租赁合同，港龙公司为证明南沙万达公司自2016年1月1日起与港龙公司形成事实上的租赁合同关系，提供了与南沙万达公司员工蔡少波之间的短信记录以及《内部联络单》。蔡少波在2015年12月2日的短信中称“C1-105现在租金现在按4.5%每年，租两年，在楼价里减，到期后按现状交回给你们”，港龙公司未对上述短信进行回复。南沙万达公司确认蔡少波在短信发送期间曾是其员工，但主张南沙万达公司从未授权蔡少波与港龙公司商谈涉案房屋的租赁事宜，上述短信内容并未明确租金标准和租赁时间，不具备租赁合同的必备条款，仅凭该信息不能证明港龙公司与南沙万达公司已经达成租赁协议。《内部联络单》记载的主要内容有：联络标题为“关于南沙室外街租赁服务部办公室的事宜”；发起人为“商管集团广州南沙万达广场租赁服务部李绍伟”；联络事项为“南沙室外街租赁服务办公室于2016年1月1日由项目公司租赁装修好交付南沙商管服务部使用，2017年10月得知租赁服务办公室是按照5%回报率租赁的，经与项目公司客服主管蔡少波和销售经理周如吉沟通对接，得知办公室当时只付了一年的租金，是抵扣销售款的，2017年的租金费用未支付，并说明现在项目公司没有营销费支付租赁服务办公室了，多次沟通对接无果；租金未交，商铺业主期间也没有提及，到了2017年12月底业主才找过来”；南沙项目公司广州城市公司开发项目部（广州）营销部策划专员吴晓蓉对上述事项的审批意见为“根据2014年齐界总对室外街招商工作的指示‘已清盘的项目公司预留一定费用租赁商铺作为室外街租赁服务办公室’，广州南沙项目已于2015年12月清盘，并已从销售款项中抵扣支付2016年1月-12月的租赁费用约41万元，后续是否仍由项目公司承担租赁费用，相关流程应审批至南区项目管理中心副总经理王玥总”；南区项目公司广州城市公司开发项目部（广州）营销部销售副经理周如吉审批意见内容为“项目公司已于2016年底明确告知商管招商服务租赁部租期截止至2016年12月31日，项目公司无再预留相关费用，经协调，双方达成一致意见，招商租赁服务部搬迁至商管自持铺，由项目公司申请承担装修费用，后商管告知不同意租赁部使用自持铺，致使此事搁置，期间项目公司已明确告知商管如需继续租用该商铺，需自行与业主商谈租金及承担相关费用，如需项目公司承担相关费用则需上报相关申请流程，并审批至集团；商管公司至今仍在使用该商铺，业主要求收缴2017年全年费用，如2018年无费用预算，业主要求尽快清场”。南沙万达公司认为上述《内部联络单》上没有任何人的签名与盖章，也没有具体提及涉案房屋，对其真实性以及与本案的关联性均不予确认。港龙公司陈述分别于2017年8月10日以及2018年3月30日向南沙万达公司发函催缴租金，南沙万达公司表示没有收到相关函件。港龙公司提供2018年3月31日寄出的顺丰速运快递单（单号278284154291），用以证明港龙公司向南沙万达公司发函催收租金，该快递单记载的收件人为周如吉，收件地址是广州市番禺区东环街东艺路129号金山谷意库写字楼20栋3层广州南沙万达广场有限公司，寄件内容为文件、合同。南沙万达公司认为通过寄件内容无法判断港龙公司是否在该日向南沙万达公司催收租金，且港龙公司的诉讼请求在该时间节点已经超过一年诉讼时效。港龙公司提供深圳市大众物业管理有限公司南沙金街公寓物业管理处向南沙万达商业物管公司发出的《缴费通知单》，该通知单载明C1-105于2016年1月至2018年3月期间产生36111.96元物业管理费未缴纳。港龙公司在一审庭审中确认尚未向深圳市大众物业管理有限公司缴纳上述费用。一审法院另查明，港龙公司曾以南沙万达商业物管公司为被告，提起（2018）粤0115民初2636号民事诉讼，要求该公司支付2017年1月至2018年4月的租金及相应的违约金。南沙万达商业物管公司在2018年6月5日的庭审中辩称自己没有承租涉案房屋，涉案房屋的实际使用人是南沙万达公司。之后，港龙公司申请撤回对该案的起诉，一审法院依法予以准许。一审法院认为：根据港龙公司与南沙万达公司双方的诉辩意见，本案的争议焦点可归纳为：一、港龙公司与南沙万达公司双方是否成立事实上的租赁合同关系？二、若成立，南沙万达公司是否应当按照年租金429263元的标准，向港龙公司支付2017年1月1日至2018年3月31日期间的租金及相应的违约金？三、南沙万达公司是否需要向港龙公司支付2016年1月1日至2018年3月31日期间的物业管理费？关于港龙公司与南沙万达公司双方是否成立事实上的租赁合同关系的问题。《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”，第三十六条规定：“法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方当事人已经履行主要义务，对方接受的，合同成立”，虽然港龙公司与南沙万达公司之间未签订租赁合同，但根据已查明的事实，《商品房认购协议》以及《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的购房款（9109907元）为《协议书》约定的实际购房款（9539170元）扣减429263元租金（使用费）之后的金额，且双方实际进行了扣减，即港龙公司同意通过抵扣购房款的形式支付租金，南沙万达公司亦予以接受。另外，蔡少波作为南沙万达公司员工期间，曾与港龙公司就承租涉案商铺事宜进行过洽谈，并在发给港龙公司的短信中表示租金从购房款中抵扣，该内容可与上述租赁事实相互印证。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，一审法院认为，港龙公司与南沙万达公司之间存在事实上的租赁合同关系。涉案房屋虽然一直由南沙万达商业物管公司使用，但租金是从南沙万达公司应收的购房款中扣除。南沙万达公司不能举证证明其为南沙万达商业物管公司垫付租金，租金与南沙万达公司应向南沙万达商业物管公司支付的服务费相抵消的说法，有违交易习惯。据此，南沙万达商业物管公司仅为涉案房屋的实际使用人，而非租赁合同关系的当事人。既然港龙公司与南沙万达公司之间存在事实上的租赁合同关系，南沙万达公司承租涉案房屋期间应当向港龙公司支付相应的租金。关于租金的给付标准问题。蔡少波在发送给港龙公司的短信中陈述“C1-105现在租金按4.5%每年”，该内容对租金标准的描述并不准确，不能据此认定按涉案房屋实际总价款的4.5%（429263元）计付年租金。港龙公司提供的《内部联络单》为打印件，没有相关人员的签名或加盖公司公章，无法确定该证据反映的内容是南沙万达公司内部的审批流程，同时联络单反映的联络事宜也无法体现与涉案房屋的关联性，更无法据此认定南沙万达公司同意按年租金429263元的标准向港龙公司支付涉案房屋的租金。另外，按照港龙公司的主张，涉案房屋每月每平方米租金高达120元，远远高于广州市房地产租赁管理所发布的同时期同地段的商业用房租金参考标准，有违常理。综上所述，港龙公司主张按每年429263元的标准计付租金，缺乏依据，一审法院不予支持。依据现有证据，无法认定港龙公司与南沙万达公司双方已就租金标准形成合意，但考虑到南沙万达公司实际承租涉案房屋，并将涉案房屋交付给南沙万达商业物管公司使用的事实，一审法院根据公平原则、诚实信用原则，同时参考广州市房地产租赁管理所发布的《2016年广州市房屋租金参考价》以及《2017年广州市房屋租金参考价》，酌情认定南沙万达公司参照每月每平方米60元的标准向港龙公司支付租金，即每月租金17833.2元（60元×297.22平方米）。关于承租起始日期的问题。《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《合同补充协议》约定以南沙万达公司发出的《入伙通知书》载明的交房时间为房屋交付时间，南沙万达公司于2015年12月28日向港龙公司发出《入伙使用通知书》，通知港龙公司于2016年1月22日前办理收楼手续，港龙公司因自身原因未及时办理收楼手续，根据补充协议的约定，自2016年1月22日起，涉案房屋的损毁、灭失风险均由港龙公司自行承担，港龙公司亦应从该日起支付物业服务费等费用。根据权利义务对等原则，港龙公司自该日起承担涉案房屋所产生的义务、风险，自然有权利享受涉案房屋自该日起产生的收益。因此，南沙万达公司应自2016年1月22日起向港龙公司支付租金，根据上述租金标准，2016年1月22日至2018年3月31日，南沙万达公司合计应向港龙公司支付租金469416元（17833.2元÷31天×10天+17833.2元×26个月）。南沙万达公司已从涉案房屋的房价款中抵扣429263元，仍需向港龙公司支付租金40153元。因港龙公司与南沙万达公司方并未就租金的给付时间、逾期支付责任进行约定，而双方在履行过程中对租金标准亦存在争议，现港龙公司要求南沙万达公司支付逾期支付租金违约金，依据不足，一审法院不予支持。关于诉讼时效问题。港龙公司与南沙万达公司并未约定租金的给付时间，即使如港龙公司所述，在每年的1月1日支付当年租金，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，2017年1月1日起的租金在港龙公司提起本案诉讼之日（2018年9月29日）亦未超过诉讼时效。关于南沙万达公司是否应当向港龙公司支付2016年1月1日至2018年3月31日期间的物业管理费的问题。港龙公司与南沙万达公司并未对涉案房屋承租期间的物业管理费由谁支付进行约定，按照交易习惯，一般由实际使用人支付使用期间的物业管理费。港龙公司并非物业管理费的收费主体，也未实际向物业公司交缴上述期间的物业管理费。因此，港龙公司要求南沙万达公司向其支付南沙万达商业物管公司使用涉案房屋期间产生的36111.96元物业管理费，依据不足，一审法院对港龙公司的该项诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第十条第一款、第三十六条、第六十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第一款、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，于2018年12月27日作出如下判决：一、广州南沙万达广场有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向港龙机电制造（深圳）有限公司支付剩余租金40153元；二、驳回港龙机电制造（深圳）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4926.1元，由港龙机电制造（深圳）有限公司负担4599.3元，由广州南沙万达广场有限公司负担326.8元。本院二审期间，港龙公司向本院提交：1.邮件，拟证明关于南沙室外街租赁服务部办公室事宜的内部联络单系南沙万达公司员工蔡少波截图并通过邮件发送给港龙公司。该证据形成时间是2018年3月29日；2.银行回单，拟证明港龙公司已缴纳南沙万达公司拖欠的物业管理费36111.96元，该证据形成时间是2018年12月。南沙万达公司发表质证意见认为：对证据1的真实性、合法性和关联性均不予认可，港龙公司是当庭向南沙万达公司提交的复印件，从复印件可以看出字迹是模糊不清的，不应该作为证据使用，该证据没有南沙万达公司任何人的签名和盖章，真实性不予认可，发件人、收件人看不出是何人，即使能认定是真实的，也与本案没有任何的关联性，没有涉及本案租金标准、租赁期限的问题，对于合法性问题由法院认定，但是南沙万达公司认为是不合法的，因为发件时间是2018年3月29日；证据2因为是在一审之后交的费用，对于发票的真实性予以认可，关联性与南沙万达公司无关，一审法院也说了一般是由实际使用人缴纳管理费，实际使用人是案外人，所以管理费与本案无关，银行回单没有原件，由法院核实。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：港龙公司要求南沙万达公司支付租金536579元、物业管理费36111.96元的主张是否成立。根据本案现有证据以及查明的事实，港龙公司、南沙万达公司、南沙万达商业物管公司并无就涉案房屋签订过书面的租赁合同，涉案房屋由港龙公司购买后，双方达成以抵扣部分购房款的形式支付租金的合意且在港龙公司应付购房款中实际扣减了429263元，一审法院认定南沙万达公司与港龙公司之间存在租赁合同关系、南沙万达公司应向港龙公司支付相应的租金，并无不当，本院予以认同。关于租金标准的问题。港龙公司与南沙万达公司之间并无书面的租赁合同，对于租赁期限、租金标准、违约责任等重要内容未通过书面合同的方式予以确定。港龙公司主张涉案房屋的年租金标准应为涉案房屋实际总价款的4.5%，即429263元，港龙公司对其该主张负有举证的义务。本案中，港龙公司提供了蔡少波的短信、《内部联络单》、电子邮件用以证明其上述主张。首先，港龙公司提供的《内部联络单》、电子邮件均不足以证明该两份证据来源于南沙万达公司，其内容并无得到南沙万达公司的确认；其次，内容为“C1-105现在租金按4.5%每年，租两年，在楼价里减”的短信是蔡少波在港龙公司支付购房款余款之前发送，港龙公司并无证据证明其公司对于蔡少波的该短信进行过回复或确认，该短信尚不足以证明租赁双方就租金标准、租赁期限、付款方式等已形成合意；从实际履行情况来看，该短信对于租金计算的基数并无明确，如果按照港龙公司的主张以房屋实际总价款的4.5%为基数计算年租金，则两年的租金应为858526元，但港龙公司在支付购房款时仅扣减了429263元，该款项仅相当于房屋实际总价款的4.5%，亦与前述短信中在购房款中抵扣两年租金的内容不符，故从蔡少波的短信内容以及实际履行情况并不足以证明双方已达成每年租金标准按房屋实际总价款4.5%计付的合意。港龙公司提供的证据尚不足以形成可相互印证的证据链，一审法院对其关于年租金标准为房屋实际总价款的4.5%的主张未予采纳，并无不当。因租赁双方对于租金标准约定不明确，一审法院参考广州市房地产租赁管理所发布的2016年、2017年房屋租金参考价，酌情认定南沙万达公司参照每月每平方米60元的标准向港龙公司支付租金，本院予以认同。港龙公司要求按房屋实际总价款的4.5%计算年租金，依据不足，本院不予支持。由于双方对于租金的支付时间以及违约责任并无约定，且双方对租金标准存有争议，港龙公司要求南沙万达公司支付逾期支付租金的违约金，依据不足，本院不予支持。虽然港龙公司与南沙万达公司对物业管理费的负担未作明确约定，但根据交易习惯，应由承租人或者实际使用人承担使用期间的物业管理费。二审期间，港龙公司提供了其交纳2016年1月5日至2018年4月4日共计27个月的物业管理费36111.96元的证据，南沙万达公司实际承租期间（26个月零10天）的物业管理费应为35220.31元，港龙公司有权向合同相对方南沙万达公司主张垫付的物业管理费35220.31元，本院予以支持。本案二审因港龙公司提供新证据而出现新的事实，导致一审判决被改判，责任在港龙公司，故本院对一审受理费不作相应调整，综上所述，港龙公司要求南沙万达公司支付垫付的物业管理费35220.31元的上诉请求成立，本院予以支持。港龙公司的其他上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第十条第一款、第三十六条、第六十二条第一项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市南沙区人民法院（2018）粤0115民初5683号民事判决的第一项；二、撤销广州市南沙区人民法院（2018）粤0115民初5683号民事判决的第二项；三、广州南沙万达广场有限公司于本判决送达之日起十日内向港龙机电制造（深圳）有限公司返还垫付的物业管理费35220.31元；四、驳回港龙机电制造（深圳）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4926.1元，由港龙机电制造（深圳）有限公司负担4599.3元，由广州南沙万达广场有限公司负担326.8元。二审案件受理费9900元，由上诉人港龙机电制造（深圳）有限公司负担8677元，由广州南沙万达广场有限公司负担1223元。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年六月二十五日书记员  贾妍胡秀红