河北省青县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0922民初555号原告：青县清州镇代家园村民委员会，住所地：河北省沧州市青县清州镇代家园村，统一社会信用代码证号：541309220759926737。法定代表人：代学成，系该村村主任。委托诉讼代理人：刘鸿，河北通胜律师事务所律师。被告：代玉兰，女，1962年6月15日生，回族，住河北省沧州市青县。委托诉讼代理人：刘震，河北精忠致远律师事务所律师。原告青县清州镇代家园村民委员会（以下简称“代园村委会”）诉被告代玉兰买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告代园村委会法定代表人代学成及委托诉讼代理人刘鸿、被告代玉兰的委托诉讼代理人刘震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告代园村委会向本院提出诉讼请求：请求依法责令被告给付原告购房款151461.07元，并承担申请、诉讼费用。事实与理由：被告系原告村村民，购买代家园村民住宅楼6-1-102室，拖欠原告购楼款151461.07元，此款经原告多次催要未果，为维护原告之合法权益，特诉诸人民法院依法裁判。被告辩称：1.原告所诉不实，被告方应交的第二期购楼款已由原告向马宝财的借款抵消（原告于2016年9月22日向马宝财借款10万元用于村住宅楼建筑；2016年12月28日向马宝财借款70440元用于2016年村干部两委班子开工资），且在诉前原告并未向被告就楼款交付事宜进行过沟通和催要；2.原告方不具备起诉条件，在所涉楼房最终价格审计部门未结算前，原告方无权向被告主张所谓的购楼款。双方当事人为证实自己主张分别向本院提交了相关证据,本院组织双方当事人对证据进行了质证，对双方提交的均无异议的《代家园村民住宅楼购房合同》以及原告提交的原告村委会的公示照片、村委会关于村住宅楼相关事项公示照片、住宅楼财务领导小组公示、工程概况公示、住宅楼分配方案公示、住宅楼分配及预收款征收意见表决书、2015年10月2月原告村委会收取代玉兰108000元购房款的收款收据一份等予以确认并在卷佐证。根据以上证据结合双方当事人当庭陈述确定如下事实：2015年原、被告签订《代家园村民住宅楼购房合同》，合同约定代玉兰购买代家园村委会6号楼1单元1层102室房屋一套及储藏间一个，房屋面积90平方米，建设用途为村民住宅。双方在该合同中对价格的约定为“首层和顶层价格每平米2160元；……储藏间10-15平米每间25500元……（最终价格按审计部门决算价格结算）”，对付款方式约定为“为保证按期竣工，从签合同之日起，按每平米1200元预收。剩余部分房款在交付使用时一次性付清。（注：必须15日之内将剩余房款交清，才能领取钥匙……）”。2015年10月2日村委会收取代玉兰房款108000元，截止至庭审结束之日代玉兰已经取得双方诉争的房屋的钥匙。对双方有异议的证据本院认定如下：一、原告提交的村会计代光全提供的住宅楼6号楼明细，证实代玉兰购买住宅楼6号一单元102室及地下21号储藏间，测绘面积为105.96平米，单价为2160元/㎡，房屋总价款为228873.6元，储藏间25500元，维修基金5087.47元，三项共计259461.07元。被告认为该证据是否为代光全提供不确定，不认可其真实性。原告提交的村会计代光全提供的尚未交清楼款业主统计表，证实代玉兰欠款为151461.07元。被告认为该证据是原告单方出具，不认可其真实性。因本案会计代光全作为证人参加诉讼，根据庭审查明，上述两份证据均由村委会会计代光全提供，故本院对上述两份证据的真实性予以认可。二、被告代玉兰提交村委会的借条及证明各一份，证实在2016年9月22日及2016年12月28日村委会领导成员分两次向马宝财借款的事实；提交村干部工资发放表及2016年千分考核工资发放明细各一份，证实村委会在2016年12月28日向马宝财借款的具体用途及金额；原村委会班子成员出具证明复印件一份，证实村两委班子同意代玉兰的第二期购楼款不必缴纳并由马宝财的借款相互抵顶；被告提交的预交垫资声明一份，证实在2016年9月18日村委会领导成员（包括马永革、代光绪、代光全、代红卫等）与预交垫资人马永革、马宝财、代红卫签订预交垫资声明，其中由马宝财垫资10万元用于拨付门窗款和太阳能款，并且约定该垫资款用于抵顶代玉兰购房款。原告对上述证据的真实性、关联性、合法性均不认可，理由是该借款方式及收支方式和村财镇管制度相违背，再者借款用途不合法，且本案原告主张向代玉兰追索房款与证据中相证实的内容不是同一法律关系。本院认为，被告提供的上述证据中的经办人或者原村委会班子成员包括原告证据中的村委会会计代光全均出庭作证，各证人的证言相互印证并与书面证据一致，可以认定被告提供的上述仅具有真实性，但不能代表村委会已经同意用欠款抵顶购楼款的约定已经成立。根据对双方有争议的证据的分析认定，可以确定如下事实：原告代园村委会与被告代玉兰共同签订《代家园村民住宅楼购房合同》，约定代玉兰购买原告开发的小产权住宅楼6号一单元102室及地下21号储藏间，后经村委会测绘房屋面积为105.96平米。双方约定的房屋单价为2160元/㎡（房屋总价款为228873.6元）、储藏间为25500元/个。经村委会测绘后计算维修基金为5087.47元，以上三项共计259461.07元。在原告代园村委会与被告代玉兰签订《代家园村民住宅楼购房合同》前，本案所涉住宅小区已开始施工。2016年9月22日因代家园住宅小区工程急需资金，原告方时任村干部（包括马永革、代光绪、代光全等）商定向马宝财借款10万元，2016年12月28日因村委会没有资金发放2016年村干部某项工资，村委会成员商定再次向马宝财借款70440元，两笔借款共计170440元。上述借款发生时，村委会成员曾与马宝财协商，计划用该借款冲抵将来代玉兰应缴纳的第二期购楼款，具体缴纳金额待楼房最终经审计部门审计决算后多退少补。本院认为，当事人应当按约定如实履行各自义务。本案的焦点问题在于原告村委会原班子成员与案外出借人马宝财之间以借用马宝财款冲抵被告代玉兰应缴纳的购房款的约定是否成立。本院认为该约定不能成立，理由如下：一、三方之间没有形成加盖有村委会公章的合法书面文件；二、借款行为与房屋买卖属于不同法律关系；三、所涉房屋为代家园村委会村集体建设的小产权房屋，当地群众对集体的管理存有大量质疑，因此不宜在本案中一并解决。被告主张合同中约定最终价格按审计部门决算价格结算后多退少补，双方在购房合同中确有此约定，但根据双方“必须15日之内将剩余房款交清，才能领取钥匙”的约定，代玉兰应该向村委会缴纳第二期房款，房款的价格虽尚未进行审计，根据现有情况应以村委会公开的以合同约定单价向其他全体村民统一收取的价款为准。本案所涉房屋约定单价2160元/㎡乘以公示的测绘面积的计算可得被告尚有151461.07元房款未付。代玉兰缴纳房款后，可以在审计部门对该楼房价格、面积等内容审计后，根据多退少补的原则主张权利、履行义务。对于案外人马宝财出借给原告村委会的款项可以由马宝财向村委会另行主张权利。综上所述，被告代玉兰应给付原告购房款151461.07元。依据《中华人民共和国合同法》六十条、第一百六十一条及相关民事法律政策之规定，判决如下：被告代玉兰给付原告青县清州镇代家园村民委员会购房款151461.07元，并于本判决生效之日起三十日内履行。案件受理费1660元，由被告代玉兰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。提起上诉的，应在上诉状递交的七日内向河北省沧州市中级人民法院交纳上诉费3320元，并将上诉状和上诉费票据一并递交我院，逾期不交费、不递交我院上诉状或上诉费票据的视为不再上诉。审判员  王国徽二〇一九年六月二十四日书记员  郑智鹏