福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0125民初1324号 原告（反诉被告）：罗成炜，男，1993年2月7日出生，汉族，住福建省永泰县。 委托诉讼代理人：张伟，福建归一律师事务所律师。 被告（反诉原告）：永泰县上一房地产开发有限公司，住所地永泰县樟城镇南湖路3号（工会大厦二楼）。 法定代表人：阮孝木，董事长。 委托诉讼代理人：陈彧，福建建达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何山，福建建达律师事务所律师。 原告（反诉被告）罗成炜与被告（反诉原告）永泰县上一房地产开发有限公司（以下简称上一公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）罗成炜委托诉讼代理人张伟与被告（反诉原告）上一公司委托诉讼代理人何山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗成炜向本院提出诉讼请求：判令上一公司按《商品房买卖合同》约定，支付罗成炜关于逾期取得商品房和车位权属证书的违约金合计31872元。事实与理由：2017年4月14日，罗成炜与上一公司签订了一份《商品房买卖合同》，双方约定罗成炜向上一公司购买永泰县XX镇XX路XX号“XXX方”楼盘第XX幢XX层XXXX号商品房一套，建筑面积140.62平方米，按建筑面积计算该商品房单价为每平方米9560.14元，总金额1344347元。签约当日，罗成炜支付了首付款544347元，余额80万元银行按揭贷款。2017年6月15日，银行将按揭贷款80万元转入上一公司账户，付清了购房款。2017年6月23日，上一公司向罗成炜出具80万元购房款发票。2017年4月14日，罗成炜与上一公司又签订了一份《商品房买卖合同》，双方约定罗成炜向上一公司购买永泰县XX镇XX路XX号“XXX方”楼盘第X幢XX层XX号车位，总金额145000元。签约当日，罗成炜交付车位全款。双方约定2017年7月14日交付讼争房屋和车位。2017年6月15日，上一公司向罗成炜交付讼争房屋和车位，罗成炜办理了交房和车位手续。按照《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理；……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已支付价款的0.01%向买受人支付违约金…。然而直至2019年1月15日才接到上一公司通知，说明可以办理权属证书。上一公司违约逾期办理权属证书自2018年6月15日起，至2019年1月15日止，计违约214日，违约金31872元（148.93元/日×214日）。罗成炜与上一公司就违约金支付问题协商未果，故向法院提起诉讼。 上一公司辩称，1.本案中罗成炜于庭审过程中并未提供其实际接收房屋的证据，应承担举证不能的法律不利后果；2.本案中上一公司逾期协助办理产权备案登记的截止时间应认定为2019年1月8日；3.本案中罗成炜主张以2018年6月15日作为上一公司逾期协助办理讼争房屋（即XX#XXXX单元）的产权备案登记起始时间，毫无事实和法律的依据，不应予以支持。起始时间应认定为2018年7月15日。4.本案中罗成炜要求以2018年6月15日作为上一公司逾期办理讼争车位（X号地下室XX号车位）产权备案登记的起始时间，毫无事实和法律的依据，不应予以支持。起始时间应认定为2018年9月17日。5.罗成炜向上一公司主张的违约金过高，人民法院应予以调整。 上一公司向本院提出反诉请求：1.判令罗成炜向上一公司支付违约金800元（从2017年6月13日起计至2017年6月15日止）；2.判令本案全部诉讼费用由罗成炜承担。事实与理由：2017年4月14日，上一公司与罗成炜就购买上一公司开发的永泰“XXX方”项目XX号楼XXXX号房屋事宜签订了一份《商品房买卖合同》，购房款总额为1344347元，罗成炜于签订合同当日支付了首付款544347元，并约定余款800000元罗成炜必须在补充协议约定的时限内以按揭贷款方式向上一公司支付。《商品房买卖合同》附件6合同补充协议第二条明确约定，买受人（即罗成炜）已对按揭可能存在的风险有充分的认识和了解，并愿承担其中的风险；并且，罗成炜已详细了解办理银行按揭贷款的有关规定及所需提供材料和所需费用，并应在签订《商品房买卖合同》当日起60日内办结银行按揭贷款或公积金贷款，用于向上一公司支付购房款。罗成炜由于自身原因未及时签署贷款文件办结按揭贷款手续的行为已构成违约，即以罗成炜申请贷款总额为基数，按逾期天数每日万分之五的比例计付违约金；若罗成炜逾期超过30日的，上一公司有权解除合同，罗成炜应在逾期31日起至解除合同前以申请贷款总额为基数，按照日千分之一的比例向上一公司支付违约金，上一公司在扣除定金、违约金及备案（注销）登记手续费外，90日内无息向罗成炜退还已付购房款余额。《商品房买卖合同》及其附件签订后，上一公司已依约完成对《商品房买卖合同》的备案及预告登记，罗成炜依约应于2017年6月13日之前办妥贷款事宜以向上一公司支付剩余购房款。而后上一公司也多次催促罗成炜依照合同的约定履行义务，但是罗成炜直至2016年6月15日才办理好按揭贷款用于支付上一公司的全部剩余购房款。罗成炜逾期向上一公司支付剩余购房款之行为已构成违约，依照双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第二款第3款之相关约定，上一公司有权向罗成炜计收逾期付款2日之违约金800元。综上所述，罗成炜的行为已严重违反合同约定，严重损害上一公司合法权益。 罗成炜对上一公司的反诉辩称，逾期办理贷款时间只有1天。《商品房买卖合同》对交房违约金、逾期贷款违约金的约定存在不平等、不公平条款。根据《中华人民共和国合同法》第五条公平原则，逾期贷款违约金应按日万分之三计算，逾期贷款违约金只有240元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实： 2017年4月14日，罗成炜与上一公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20150120262）、《合同补充协议》等相关附件。《商品房买卖合同》约定罗成炜向上一公司购买位于永泰县XX镇XX坂的XXX方第XX号楼XX层XXXX单元号房，建筑面积为140.62平方米，其中，套内建筑面积112.34平方米，公共部位共有分摊建筑面积28.28平方米，每平方米为9560.14元，总价为1344347元；签约当日罗成炜应支付首付款544347元，余款80万元由罗成炜向银行申请按揭贷款的方式支付。2017年4月14日，罗成炜与上一公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20160050014）、《合同补充协议》等相关附件。《商品房买卖合同》约定罗成炜向上一公司购买位于永泰县XX镇XX坂的XXX方第X号楼XX层XX车位，建筑面积为29.99平方米，其中，套内建筑面积12平方米，公共部位共有分摊建筑面积17.99平方米，总价为145000元；签订合同当日罗成炜应一次性支付购房款145000元。两份《商品房买卖合同》第十四条均约定“关于产权登记的约定，双方经协商同意选择[2]：[2]因开发商无法按照[1]约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金”；《商品房买卖合同》（合同编号：20150120262）第八条约定“交付条件与期限：出卖人应当在2017年7月14日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……”。 双方另在附件六还就两份《商品房买卖合同》分别进行补充协议，其中第一段“买受人已详细阅读和理解了出卖人与买受人签订的《商品房买卖合同》的文本内容，……”；第二条均约定“买受人选择银行按揭贷款方式（包括公积金贷款付款方式）支付房价款的特别约定：1.买受人确认在选择公积金/银行按揭贷款方式时，已经对按揭可能存在的风险，包括不能够取得贷款或者不能够按照申请成数贷款有充分的了解和认识，并愿意承担其中的风险。2.买受人已详细了解办理银行按揭贷款和公积金贷款的有关规定及需由买受人提交的所有材料清单和买受人所需交纳的保险费、抵押见证费、印花税等相关税、费，买受人应在签订《商品房买卖合同》当日起60日内办结银行按揭贷款和公积金贷款，用于向出卖人支付购房款。3.买受人承诺在如下约定期限内履行下列义务：（1）买受人同意于签订《商品房买卖合同》之日起7日内将办理贷款所需的材料送交出卖人。（2）如银行审查中要求买受人补充贷款所需材料，买受人应于收到出卖人发出的补充材料通知书之日起7日内补齐，送交出卖人。（3）买受人同意于出卖人发出贷款签约通知书之日起7日内，携产权共有权人及有关证件到出卖人指定地点签署贷款文件。出卖人协助买受人办理银行按揭贷款手续，银行根据买受人的资信状况批准贷款额度，如由于银行批准的贷款额度不足以支付《商品房买卖合同》中约定的贷款额度，差额部分买受人应自收到出卖人书面通知书之日起7日内补足。（4）买受人保证向出卖人提交的材料真实可靠，如因材料不实影响办理贷款，买受人按逾期付款承担相应违约责任。（5）买受人不在上述约定期限内履行上述义务，即构成根本违约；有下述不及时送贷款材料，不及时补交贷款材料，不及时签署贷款文件，不及时补足贷款额度不足部分情形之一的，买受人以申请贷款总额为基数，按逾期天数每日万分之五的比例计付违约金；若买受人逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，在逾期31日起至解除合同前以申请贷款总额为基数，按照日千分之一的比例向出卖人支付违约金，在扣除定金、违约金及备案（注销）登记手续费外，90日内无息向买受人退还已付购房款余额”；第八条均约定“《商品房买卖合同》第十四条之补充约定：1.出卖人与买受人经协商同意将《商品房买卖合同》第十四条约定修改为出卖人应当在商品房交付并由买受人接收后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。2.在《商品房买卖合同》中出卖人关于办理产权证的全部责任和义务仅限于：按时将需由出卖人提供的办理该商品房所在楼宇或项目的初始登记所需资料（即办理产权主件或大产权证备案所需资料）报送产权登记机关备案。出卖人履行上述义务后，即视为出卖人履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务。3.如因为其他非出卖人自身原因（包括但不限于相关部门办理迟延或暂不予办理等），导致未能按约定时间备案，则《商品房买卖合同》第十四条有关产权登记备案时间相应顺延，出卖人并不需因此承担违约责任”；第十三条均约定“出卖人可根据商品房的开发、建设情况决定提前交房，买受人同意按照出卖人发出通知确定的交房截止日之前来收房，否则出卖人可按交房截止日起计收保管费，该房屋的相关费用，包括各项税费以及自交付之日起的物业管理费和任何杂费应由买受人承担。……；但《商品房买卖合同》第十四条约定的商品房交付使用日起算时间仍以《商品房买卖合同》第八条所约定的交付时间开始计算，不以实际交付日起算”；附件六补充协议最后一段“买受人特别声明：买受人已与出卖人就《商品房买卖合同》及本补充协议协商取得一致，买受人已认真审阅了《商品房买卖合同》及其附件（包括本协议）之全部条款，并已清楚理解其含义，自愿同意接受”。签约当日，罗成炜支付讼争房屋首付款544347元。同日，上一公司出具《福建增值税普通发票》（发票号码：18134649），金额为544347元。后罗成炜办理按揭贷款支付剩余购房款800000元。2017年6月15日，贷款银行放款800000元。2017年6月23日，上一公司出具《福建增值税普通发票》（发票号码：20349209）,金额为800000元。此后罗成炜支付讼争车位购买款项145000元。2017年7月17日，上一公司出具《福建增值税普通发票》（票据号码：19458317），金额为145000元。上一公司作出《交房通知书》，通知罗成炜2017年6月15日前往交房地点办理交房手续。2019年1月8日，永泰县不动产登记和交易中心向上一公司出具《开发项目首次登记证明》。2019年1月8日，上一公司作出《不动产权证办理通知书》。此后罗成炜取得讼争车位权属证书。罗成炜于2019年4月9日诉至本院请求判令上一公司支付讼争房屋及讼争车位逾期办证违约金合计31872元；上一公司于2019年5月7日向本院提起反诉，请求判令罗成炜支付逾期贷款违约金800元。 另查，上一公司于2017年6月20日将讼争房屋交付罗成炜使用。上一公司于2017年9月16日将讼争车位交付罗成炜使用。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。罗成炜与上一公司签订的2份《商品房买卖合同》（合同编号：20150120262、20160050014）及合同附件是双方的真实意思表示，双方在合同及合同附件中已就付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付条件与期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接、产权登记等进行了约定，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人约定交房时间为2017年7月14日，实际交房时间为2017年6月20日，实际交付车位时间为2017年9月16日。依照约定上一公司均应当在讼争车位、讼争房屋交付使用后365日内办理诉争车位、讼争房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付买受人，然而上一公司却未能完成上述约定事项引发纠纷，上一公司存在违约，应承担违约责任。虽然本案实际交房时间为2017年6月20日，但依照《商品房买卖合同》补充协议第十三条的约定，上一公司逾期办证的起算时间应为约定交房时间后365天次日。因此上一公司逾期协助办理房屋产权备案登记的起算时间认定为2018年7月15日，截止时间应认定为上一公司办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付给罗成炜之日，因罗成炜未提供相关证据证明截止时间为2019年1月15日，本院认定截止时间为2019年1月8日，即上一公司承担逾期协助办理房屋权属证书从2018年7月15日开始计算至2019年1月8日的违约金为23795元（1344347元×177天×0.01％四舍五入后取整），超出部分不予支持。对上一公司逾期协助办理车位产权备案登记的起算时间认定为2018年9月17日，截止时间认定为上一公司办理车位所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付给罗成炜之日，因罗成炜未提供相关证据证明截止时间为2019年1月15日，本院认定截止时间为2019年1月8日，即上一公司承担逾期协助办理车位权属证书从2018年9月17日开始计算至2019年1月8日的违约金为1639元（145000元×113天×0.01％四舍五入后取整），超出部分不予支持。关于上一公司提出反诉请求一节，按照约定罗成炜应在签订《商品房买卖合同》（合同编号：20150120262）当日起60日内，即2017年6月13日前办结银行按揭贷款或公积金贷款，用于向出卖人支付购房款800000元，而罗成炜实际于2017年6月15日办理好按揭贷款。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”规定，上一公司于2019年5月7日向本院提起反诉未超过诉讼时效。根据《商品房买卖合同》附件六约定，罗成炜应支付的逾期贷款违约金为400元（800000元×1天×0.05％）,超出部分不予支持。上一公司关于法院应结合讼争房屋所涉楼栋实际情况，依法扣除由于业主自身原因导致办证拖延的时间，对上一公司逾期协助办理产权备案登记的具体违约时间进行综合认定的辩称理由，因无法律事实依据，本院不予采纳。另对双方当事人请求调整逾期贷款与逾期办证违约金数额和损失赔偿额的计算方法，应当由主张调整的一方就违约金过分高于或低于的损失承担举证责任，否则应承担不利后果，故本院对双方当事人未提供证据佐证的此主张均不予支持。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定，判决如下： 一、永泰县上一房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向罗成炜支付逾期办理房屋权属证书违约金23795元； 二、永泰县上一房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向罗成炜支付逾期办理车位权属证书违约金1639元； 三、罗成炜于本判决生效之日起三十日内向永泰县上一房地产开发有限公司支付逾期办结银行按揭贷款违约金400元； 四、上述第一项与第二项相加后与第三项相抵扣，永泰县上一房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十内支付罗成炜25034元； 五、驳回罗成炜的其他诉讼请求； 六、驳回永泰县上一房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费596，减半收取计298元，由罗成炜负担60元，永泰县上一房地产开发有限公司负担238元；反诉受理费25元，由永泰县上一房地产开发有限公司负担12.5元，罗成炜负担12.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  郑建迟 二〇一九年六月二十一日                                                                                                         法官助理    李霞                                                                                                        书记员   连焰金 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -2-