广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终351号 上诉人（一审被告）：北海汇澳投资发展有限公司，住所地北海市北海大道241号鸿源生态新城C栋104号，统一社会信用代码：91450500799719226H。 法定代表人：黄重才，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓泽涛，广西天惠律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：农凌云，女，1976年11月20日出生，壮族,住合浦县。 委托诉讼代理人：赵万虎，男，系农凌云之夫。 被上诉人（一审原告）：赵万虎，男，1973年10月3日出生，壮族，住合浦县石湾镇石中路28号，现住合浦县。 上诉人北海汇澳投资发展有限公司（以下简称汇澳公司）因与被上诉人农凌云、赵万虎商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2018）桂0502民初3665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 汇澳公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回农凌云、赵万虎的该项诉讼请求；二、维持一审判决第二项。事实及理由：一、涉案2栋楼盘实际产权人为案外人陈大山，陈大山于2012年10月19日将其享有的全部股权转让给汇澳公司现股东，并于2012年11月8日完成工商登记手续，但陈大山保留2栋楼盘的产权。汇澳公司从2012年11月23日起备案刻制启用新公章、合同专用章、财务专用章；本案商品房买卖合同、收据上加盖的都不是汇澳公司当时使用的合法印章，且加盖日期是在汇澳公司于2015年2月16日在北海日报上登报再次声明印章作废之后，故汇澳公司不应承担本案法律责任；二、本案农凌云、赵万虎原审提交的2015年4月7日首付款《收据》，以及2014年12月29日评估费、煤气开户费、办证费《收据》，上述两份《收据》的房号均有明显的篡改痕迹，对其交易的真实性存疑，且上述《收据》上的印章也非汇澳公司当时使用的合法印章；三、农凌云、赵万虎主张的2015年10月19日之前的违约金已过诉讼时效，本案违约金按日分别计算，是一种继续性债权，继续性债权具有可分性，每日的违约金均独立计算，有单独的清偿期限。在合同约定的交房期限届满之日次日起，开始计算违约金，2015年10月19日之前的违约金，已过了诉讼时效。综上，请求二审法院支持汇澳公司的上诉请求。 被上诉人农凌云、赵万虎二审辩称，一审法院认定事实、适用法律正确，应予维持，请求二审法院驳回汇澳公司上诉请求。汇澳公司与案外人陈大山之间的股权转让或者其他合同约定系其内部约定，这些约定不能对抗买房人，当时业主购房时，汇澳公司与案外人陈大山都是一起办公，购房者没办法清楚汇澳公司与案外人陈大山之间的内部约定，所以农凌云、赵万虎是与汇澳公司签订买卖合同，并向其支付了房款，因此农凌云、赵万虎不认可案外人陈大山是实际产权人。农凌云、赵万虎刚开始购买的是2209号房，支付14万多的首付款，2015年换成2212号房，补交3万多元。本案并没有过诉讼时效，案涉合同显示是2015年4月份签订的，原定2015年8月份交房，但汇澳公司没有按照合同约定履行交付房屋的义务。综上，一审判决正确，应予维持。 农凌云、赵万虎向一审法院起诉请求：一、汇澳公司继续履行《商品房买卖合同》并尽快交房给农凌云、赵万虎使用；二、汇澳公司承担逾期交房的违约责任并向农凌云、赵万虎支付逾期交房违约金17006.22元（违约金以179960元为基数,按日万分之一的标准,从2015年9月1日起暂计至2018年5月1日，以后另计至实际交房之日止）。 一审法院审理查明：农凌云、赵万虎系夫妻关系。2015年4月7日，农凌云、赵万虎与汇澳公司签订一份《商品房买卖合同》，主要约定农凌云、赵万虎购买汇澳公司开发的位于北海大道241号润和花园2-1-2212号商品房，房屋总价款589960元；付款方式为合同签订之日农凌云、赵万虎一次性支付首付款179960元，剩余购房款以银行按揭方式支付；汇澳公司应当在2015年8月31日前将经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位验收合格的商品房交付给农凌云、赵万虎；汇澳公司逾期交房的，逾期超过90日后，农凌云、赵万虎有权解除合同，若农凌云、赵万虎要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，汇澳公司按农凌云、赵万虎支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，农凌云、赵万虎转账交付179960元购房款给汇澳公司，汇澳公司出具收据予以确认。另查明，2012年10月19日，案外人陈大山与黄重才、黄波才签订《北海汇澳投资发展有限公司股权转让协议书》一份，约定由陈大山将其实际持有的汇澳公司100%的股权转让给黄重才、黄波才，双方经按约定办理工商变更登记变更至黄重才、黄波才名下后，陈大山仍有权以汇澳公司名义诸如使用公司印鉴对其现所享有权属的N栋商住楼进行开发建设及销售。股权转让协议签订后，签约双方于2012年11月14日办理了股权等相关内容的变更登记手续。2015年2月16日，汇澳公司在北海日报刊登印章作废声明，声明“北海汇澳投资发展有限公司因股权转让事由，北海汇澳投资发展有限公司原使用的公章、合同专用章、财务章、发票专用章、法人章（陈大山）自2012年11月8日（股权转让后）即作废。”再查明，2018年12月4日，北海市不动产登记中心向赵万虎出具《房屋交易与产权档案查询证明》（号码：00056769），载明“北海大道241号润和花园2幢1单元2212号不动产于2017年01月12日办理在建工程最高额抵押权变更登记，原始登记时间：2012年10月31日，抵押权人：广西中小企业信用担保有限公司，该房屋已被行政限制。 一审法院认为，关于农凌云、赵万虎与汇澳公司双方签订的《商品房买卖合同》是否合法有效的问题。虽然汇澳公司已于2015年2月16日在北海日报刊登印章作废声明，但未能引起买房人对此的注意，汇澳公司也未采用其他足以引起买房人注意的方式，提高买房人的审慎义务，汇澳公司对此存在管理的疏漏，农凌云、赵万虎有理由相信其与汇澳公司签订的合同是汇澳公司的真实意思表示，故农凌云、赵万虎与汇澳公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。另，因讼争房屋尚未竣工验收合格且已被抵押、行政限制，尚不具备房屋交付的条件，故对农凌云、赵万虎要求汇澳公司继续履行合同并交付房屋使用的诉讼请求，不予处理。关于汇澳公司对逾期交房违约金提出诉讼时效的抗辩问题。农凌云、赵万虎与汇澳公司在合同中明确约定违约金从合同约定的最后交付期限的第二天（即2015年9月1日）计至实际交付之日止，由于汇澳公司至今未将房屋交付给农凌云、赵万虎，故农凌云、赵万虎请求逾期交房违约金未过诉讼时效。农凌云、赵万虎主张按日万分之一（即年利率3.65%）的标准计算违约金符合法律规定，对此应予以支持。鉴于汇澳公司的实际交房日期未确定，故汇澳公司应当从2015年9月1日起向农凌云、赵万虎支付违约金至起诉之日即2018年10月19日止（违约天数1144天），共计20587.42元（179960元×3.65%÷365天×1144天），汇澳公司履行合同的过程中继续违约的，由农凌云、赵万虎另行起诉主张权利。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，一审法院判决：一、汇澳公司支付逾期交房违约金20587.42元给赵万虎、农凌云；二、驳回赵万虎、农凌云的其他诉讼请求。案件受理费4239.32元，减半收取计2119.66元，诉讼保全费1520元，两项合计3639.66元，由赵万虎、农凌云负担3253.66元，汇澳公司负担386元。 二审期间，上诉人汇澳公司与被上诉人农凌云、赵万虎均无新证据提交。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。 本院认为，涉案《商品房买卖合同》上加盖的汇澳公司的公章上的编码与汇澳公司原旧合同章编码一致，在汇澳公司无证据证明该合同不是双方当事人的真实意思表示，内容违反国家强制性法律、法规规定的情况下，本院依法确认涉案《商品房买卖合同》的合同行为系汇澳公司所为，因此，汇澳公司与农凌云、赵万虎签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同的约定全面履行自身的义务。汇澳公司称2012年11月汇澳公司原法定代表人陈大山将公司股权转让给了汇澳公司现在的股东，陈大山继续保留N栋项目的产权，由此产生的法律责任应由陈大山承担。本院认为，汇澳公司内部股东的股权变更不影响公司作为法人机构对外发生的行为能力和责任能力，本案中，二被上诉人是在汇澳公司的售楼部购房，所签订的《商品房买卖合同》亦加盖了汇澳公司的公章，二被上诉人完全有理由相信汇澳公司是商品房销售合同的主体，因此，汇澳公司的该理由亦不能成立，本院不予支持。汇澳公司至今未能按照合同约定交付房屋的行为构成违约，应承担相应的违约责任。 关于汇澳公司主张2015年10月19日之前的案涉违约金已过诉讼时效的问题。本院认为，《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日已开始施行，并将《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间由二年更改为三年，而农凌云、赵万虎于2018年10月19向一审法院起诉，故农凌云、赵万虎主张2015年10月19日之前的违约金已过诉讼时效，汇澳公司关于诉讼时效的上诉主张成立，本院予以支持，则汇澳公司应以179960元为基数按日万分之一从2015年10月19日起计至2018年10月19日止向农凌云、赵万虎支付违约金19705.62元（179960元×3.65%×3年）。 综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。上诉人汇澳公司的上诉主张部分有事实依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第二百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2018）桂0502民初3665号民事判决； 二、上诉人北海汇澳投资发展有限公司应向被上诉人农凌云、赵万虎支付违约金19705.62元； 三、驳回被上诉人农凌云、赵万虎其他诉讼请求。 一审案件受理费4239.32元，减半收取2119.66元，诉讼保全费1520元，二审案件受理费314.6元，共计3954.26元，由上诉人北海汇澳投资发展有限公司负担3784.89元，由被上诉人农凌云、赵万虎共同负担169.37元。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 陆振益 审 判 员 叶长程 审 判 员 王雅新 二〇一九年五月二十九日 法官助理 何 良 书 记 员 丘 俊