云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初71号原告：马珑耘，男，1975年3月25日出生，汉族，身份证登记住址：四川省雅安市雨城区。被告：云南正林实业集团有限公司，住所：云南省昆明市西山区兴苑路与益宁路交叉路口。统一社会信用代码：91530000790281352A。法定代表人：卢圣敬。委托诉讼代理人:李昱成，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告马珑耘与被告云南正林实业集团有限公司（以下简称：正林公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年1月1日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月26日公开开庭进行了审理。原告马珑耘、被告正林公司的委托诉讼代理人李昱成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马珑耘向本院提出诉讼请求：1、判令解除协议号为JD8N0001《山海城邦一期公寓VIP会员认购协议》；2、判令被告向原告返还原告支付给被告的首期款161526元；3、判令被告向原告支付房屋总价款10%违约金，计52691元；4、判令被告就第2项未归还款项按照同期银行贷款利率向原告支付该款项的利息，并支付至实际还款日（其中10000元从2013年10月29日起暂计算至2018年11月7日，为3292元；其中40000元从2013年11月5日起暂计算至2018年11月7日，为13122元；其中111526元从2013年12月30日起暂计算至2018年11月7日，为34671元）；5、判决被告承担本案的诉讼费用、保全费、执行费用等所有费用。事实和理由：2013年原告与被告签署编号为JD8N0001《山海城邦一期公寓VIP会员认购协议》，约定原告认购被告位于昆明市西山区马街街道办事处的山海城邦项目一期第G8幢第一单元第X层X号房屋，商品房建筑面积为61.21㎡，销售建筑面积单价为8608.2元/㎡,总房款为526908元，并约定原告凭被告通知时间签署《商品房购销合同》。认购协议签署之后，原告依约于2013年10月29日、2013年11月5日分别向被告支付定金10000元、40000元，并于2013年12月30日向被告支付首期购房款111526元，合计向被告支付房款161526元。被告一直未依约通知原告签署《商品房购销合同》。2016年8月9日，昆明市不动产登记中心西山分中心发布关于云南正林实业集团有限公司办理在建工程抵押登记公告，才知认购协议中所约定的房屋已抵押给上海爱建信托有限责任公司，致使被告根本无法依约就所购房屋与原告签署《商品房购销合同》并办理房管局备案手续。被告的行为已违反合同约定，严重侵犯原告的合法权益，为维护原告合法权益，故诉至人民法院。被告正林公司辩称，1、被告没有违约行为。首先认购协议中双方已经确认了土地处于抵押状态，被告没有向原告隐瞒房屋的权利限制。其次，认购协议并没有约定签订正式房屋购销合同的期限，目前被告正在积极处理解除抵押手续，因此被告在履行认购协议中不存在违约行为，认购协议依法不应解除。2、协议约定被告承担违约金的前提是原告依约支付全部认购款，原告没有按认购协议约定交清总房价款，只交纳了总房款的30%，原告存在违反合同约定的付款义务情形，被告承担违约责任的前提没有成就。即使被告违约给原告造成损失，也只应承担违约所造成的损失，认购协议约定按房屋总价款10%支付违约金的约定属于违约金过高，请求人民法院给予调减为按实际支付款项的10%支付违约金。3、原告要求被告支付已付款资金占用利息的请求，实际上是违约金的主张，该主张没有任何合同依据，且与违约金的请求重复，没有法律依据。另外,被告对协议签订背景及公司情况作简要说明。2013年，被告为缓解一部分资金紧张给予公司员工及客户一定投资机会，同意公司员工及客户以认购协议的形式进行投资，认购人以较低的房价认购房屋后在将来可以以较高价格转让房屋，赚取差价，因此，被告没有要求认购人交清房款，认购人也没有要求商品房合同备案，否则将来认购人再出售房屋将产生一笔税费。被告在开发建设马街摩尔城期间，为了尽快完工交房，已经投入了巨大的资金，并且产生了大量的债务。本案争议的认购协议约定的房屋也因融资需要抵押给了上海爱建信托公司，所有融资款都已经投入了马街摩尔城建设，目前被告经营特别困难，公司多方筹集资金来保证交房。现在签订本案所涉类似协议的购房人大约有367人，涉及房款约2亿元。判决结果会涉及到后面数百件类似案件的处理结果，恳请法院在审理本案的时候，考虑当前经济形势下对本土民营企业的关怀，兼顾法律效果与社会效果的统一。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。各方对《山海城邦一期公寓VIP会员认购协议》、《收款收据》、《不动产登记信息》无异议，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院确认下列事实：2013年原告马珑耘与被告正林公司签订了协议号为JD8N0001《山海城邦一期公寓VIP会员认购协议》，约定：“原告认购被告位于昆明市西山区马街街道办事处的山海城邦项目一期第G8幢第X层X号房屋，用途公寓，商品房屋建筑面积为61.21㎡，销售建筑面积单价为8608.2元/㎡,总房款为526908元，原告需于合同签署之日付清30%的房款，即161526元，剩余购房首期款（即20%房款）以经营管理公司支付的前三年租金冲抵，余款由银行提供按揭贷款。原告按被告通知时间凭《山海城邦一期公寓VIP会员认购协议》、收据到被告销售中心签署《商品房购销合同》。如原告未按前述约定履行，视为原告不履行协议，被告有权解除协议，原告应按总房款的10%向被告支付违约金；如被告在原告履行上述约定后，拒绝与原告签订《商品房购销合同》，则按房屋总价款的10%向原告支付违约金，剩余已付款项在30个工作日内无息退还。被告对山海城邦项目一期已设定（或将设定）土地使用权抵押，但被告确保不影响该商品房房屋所有权证的办理。”原告于2013年10月29日、2013年11月5日分别向被告支付定金10000元、40000元，并于2013年12月30日向被告支付首期购房款111526元，原告合计向被告支付购房款161526元。截至庭审，被告没有通知原告签订《商品房购销合同》，也未取得案涉房屋的商品房预售许可证。庭审中，被告陈述，案涉房屋于2016年9月30日办理了在建工程抵押，且案涉房屋已被查封，目前无法签订《商品房购销合同》。本院认为,原、被告订立的认购协议约定原告凭被告通知签订《商品房购销合同》。认购协议只明确了房屋坐落、预估面积、单价、预计总价，首付款金额等，不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，因此原告与被告建立的是商品房预约合同关系，认购协议合法有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，2013年原、被告签订认购协议至今约六年，被告没有通知原告签订《商品房购销合同》，目前也仍未取得案涉房屋商品房预售许可证，被告超出合理期限未履行协议义务，原告有权依法解除认购协议。被告提出其没有违约行为，不应解除认购协议的抗辩，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”协议解除后，被告应向原告返还已付购房款161526元。解除认购协议系被告原因所致，被告收取原告购房款后一直占用至今，客观上造成了原告利息利益的损失，原告要求被告支付已付购房款161526元自付款之日起至付清款项之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金。认购协议约定如被告在原告履行约定后，拒绝与原告签订《商品房购销合同》，则按房屋总价款的10%向原告支付违约金。可见，约定违约金系被告明确拒绝签订《商品房购销合同》情形下予以适用。本案中，被告并不是拒绝与原告签订《商品房购销合同》，所以不符合本案约定的违约金适用条件，本院对原告主张的违约金不予支持。保全费、执行费用现未实际发生，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、解除原告马珑耘与被告云南正林实业集团有限公司签订的协议号为JD8N0001《山海城邦一期公寓VIP会员认购协议》；二、由被告云南正林实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告马珑耘购房款161526元；三、由被告云南正林实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马珑耘购房款161526元自付款之日至实际还款日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息（购房款161526元中10000元从2013年10月29日开始起算，40000元从2013年11月5日开始起算，111526元从2013年12月30日开始起算）；四、驳回原告马珑耘的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5280元（原告已预交），由原告马珑耘承担1048元，被告云南正林实业集团有限公司承担4232元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限是二年。审 判 长 徐静人民陪审员朱跃元人民陪审员 苏  祖  珍二〇一九年六月十三日书 记 员 刘  俊  毅