西安市雁塔区人民法院 西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初8304号原告：赵海霞，女，汉族，1988年8月28日出生，住河南省洛宁县城关镇公安局家属院委托代理人：王蓉，陕西德伦律师事务所律师。委托代理人：张叶舒，陕西德伦律师事务所实习律师。被告：陕西智逸实业有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区。法定代表人：田军亚，系该公司总经理。委托代理人：黄保平，陕西稼轩律师事务所律师。委托代理人：马媛，陕西稼轩律师事务所律师。原告赵海霞诉被告陕西智逸实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员何燕适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托代理人王蓉，被告委托代理人黄保平、马媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵海霞诉称，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同登记号：Y15133283），约定原告购买被告开发的位于西安市雁塔区XX街XX路的高新大都荟第5幢2单元28层22802号商品房，建筑面积119.49平方米，房屋总金额为896056元，被告应当在2016年5月31日前将取得房屋测绘报告并经勘察、设计、施工、建设、监理五方共同验收合格的商品房交付原告使用；被告应当在商品房交付使用后520个工作日内即2018年7月22日前将办理权属登记需要被告提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告依约向被告支付首付款366056元，并办理了银行贷款。被告直至2016年6月28日迟延28天后才向原告交付房屋，且直至起诉日2018年11月30日仍未给原告办理房屋产权证。另，被告交付的房屋存在厨房上水故障，原告已经花费2000元。原告入住该涉案房屋以后，被告在小区施工长达两年之久，给原告的日常出行带来不便并严重影响了原告及其家人的正常作息。原告多次沟通无果，现诉至法院，请求：1.判令被告向原告支付迟延交付房屋的违约金1254.48元；2.判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金14183.82元（暂算至起诉日2018年11月30日）及2018年12月1日至实际取得产权证之日期间的违约金；3.判令被告支付原告厨房上水设施修理费用2000元；4.判决被告按照合同约定履行采暖系统一户一表的义务；5.本案诉讼费由被告承担。被告陕西智逸实业有限公司辩称，1.原告第一项“请求法院判令被告承担逾期交房违约金”的诉讼请求没有依据,不应支持。按照《商品房买卖合同》附件12 中约定: 买受人办理交接手续前,应付清总价款、房屋专项维修基金,否则,出卖人有权顺延交房时间及办理房产证的时间,而无需承担任何违约责任。同时,合同约定,因政府原因(高考、治霾)或不可抗力可以延期,因此,被告不应当承担违约金。2.原告第二项“请求法院判令被告承担逾期办证违约金,并持续计算至办证之日”的诉讼请求不应支持。按照《商品房买卖合同》附件12第三条中约定: 买受人办理交接手续前,应付清总价款、房屋专项维修基金,否则,出卖人有权顺延交房时间及办理房产证的时间,而无需承担任何违约责任。同时,合同约定,因政府原因(高考,治霾)或不可抗力可以延期,因此,被告不应当承担违约金。即使退一步需要计算违约金,也不存在持续计算的情况。即使认为被告应承担逾期交房的违约责任，鉴于原告已于2016年6月28日实际接收房屋，根据合同约定逾期交房天数为28天，扣除天气原因12天、中高考原因4天，实际逾期天数应为12天，逾期交房违约金应为：房款总价×逾期天数×0.00005=537.63元(或:也应当依照合同约定的标准计算,而不应当持续计算)。因此,答辩人认为,原告第二项诉讼请求违约金持续计算的标准并无合同依据。3.原告第三项诉讼请求“判令被告支付原告厨房和主卧卫生间无上水设施(给水系统)违约金”无依据,不应支持。原告违约金的计算金额和标准没有任何事实或法律依据,依照合同附件四第二条户内部分第六点的约定,厨房应当预留下水接口,因此,被告已经按照合同约定完成了应付义务。即使退一步,依照合同第十四条约定:上下水在商品房交付时未达到使用条件的应在30日内整改,整改超过30日的才需支付违约金。而根据本案证据《验房单》显示从原告房屋存在问题(包含上水)已经处理完毕,被告并未超出整改期限,因此无需支付违约金。4.原告第四项诉讼请求“履行采暖一户一表的义务”被告已在合同约定期间进行整改,不存在再次履行的可能。经审理查明，原告赵海霞与被告陕西智逸实业有限公司签订合同登记号为Y15133283的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于西安市雁塔XX街XX路的高新大都荟第5幢2单元28层22802号商品房，房屋面积119.49平方米，房屋总金额为896056元。合同第七条约定，买受人应当于2015年11月9日前支付首期房款366056元，余款530000元向银行申请贷款支付。第九条约定，商品房交付条件，该商品房交付时应当符合下列1、2、3、4项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房经勘查、涉及、施工、建设、监理共同验收合格；4.双方同意按本条第2、3项作为商品房交付条件。第十条约定，商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全。第十一条，出卖人应当于2016年5月31前向买受人交付该商品房。第十二条，逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）逾期在60日之内，自十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。合同第二十条关于房屋登记的约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起520个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。另合同附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定：双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：3、厨房：⑴地面：水泥砂浆找平；预留下接水口。另附件十四约定，供热系统热计量方式为一户一表。另查明，原告依约向被告支付首付款366056元，并办理了银行贷款。原告于2016年6月28日收房，原告收房后发现房屋无厨房上水措施。截至2018年4月份，高新大都荟小区仍处于围挡基坑、路面施工状态；截至2017年10月10日，大都荟小区尚未取得《房屋测绘报告》；截至原告收房之日被告仍未取得消防验收。以上事实有《商品房买卖合同》、收款收据、个人购房借款/担保合同、业主手册、西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初4622号民事判决书、西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初13441号民事判决书、西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初12555号民事判决书、交房公告、验房单、《分部(子分部)工程通过验收各方会签表》，中国气象局发布的《雨量等级》、陕西省气象服务中心出具的《西安市降水量统计表》、G3506666-2011《混凝土结构工程施工规范》节选、JG/T100-99《塔吊起重机操作使用规稞》节选、中国安全生产协会发布的《雨季施工安全措施》、监理单位出具的《雨雪天气记录汇总》、搜狐网页截图、高新大都荟位置图及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。    本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。本案中，原告已按照合同约定的方式向被告支付了全部购房款，被告亦应按约在2016年5月31日之前向原告交付符合合同约定及法律规定的商品房。《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设单位收到竣工验收报告书后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，验收合格的，方可交付使用。《中华人民共和国消防法》第十三条规定：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。参照《建设工程消防监督管理规定》，“一类高层住宅建筑”建设单位必须向公安机关消防机构申请消防设计审核，并且在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。根据GB50016-2014《建筑设计防火规范》第5.1.1，高层民用建筑根据其建筑高度、使用功能和楼层的建筑面积可分为一类和二类。一类建筑包括建筑高度大于54m的住宅建筑。本案涉案房屋地上建筑层数地上28层，系一类高层住宅建筑，故涉案房屋的交付条件除应通过五方验收外，还应通过消防验收。本案中，被告虽然在向原告通知交房时已经取得了五方工程验收，但尚未取得消防验收，直至原告收房时，涉案房屋依然未获得消防验收，并不具备交付条件，故原告主张自合同约定的交付时间至实际收房之日的逾期交房违约金，有事实及法律依据。被告提交的因降雨及中高考原因影响工期的证据，均不能证明工程是否存在延期等事实，本院不予采信。根据商品房买卖合同的约定，被告应按照实际总房款896056元以日万分之0.5的标准向原告支付自2016年6月1日至2016年6月28日共计28天的违约金，被告辩称于法无据，与事实不符，依法不予采信。被告亦应在2016年6月28日之交付房屋后的520个工作日内即2018年7月22日之前向原告履行办理房地产权属证书的义务，即应从2018年7月23日起至实际完成房屋所有权登记之日，按日计算全部房价款万分之0.5的违约金，故原告要求被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。本案中，被告向原告交付的商品房，厨房无预留上接水口，原告要求被告承担违约责任，被告答辩称在涉案房屋厨房安装上水设施不属于本案双方房屋买卖合同约定的内容，该公司无相应合同义务承担其费用以及损失。本院认为，本案双方所买卖商品房为居住用房，虽无合同约定，但上接水口应为厨房必备设施，房屋开发商在交付房屋时应当在厨房预留上接水口，以利于购买者实现商品房使用目的。故原告关于被告未在厨房预留上接水口构成违约应赔偿其损失的起诉理由成立，本院依法予以采信。被告关于在涉案房屋厨房预留上水设施在双方合同中未约定，其公司不应承担相应费用及损失的辩称理由，不能成立。原告要求被告赔偿其因厨房无上水设施而改造的费用及损失2000元，但未提交其他证据进行佐证，本院酌定该损失为800元，由被告赔偿原告。关于原告采暖系统一户一表的主张，被告辩称已按照合同履行，且采暖费用系行政收费，原告主张案一户一表收费于法无据，与事实不符，经本院查实，该项义务被告已依法履行，故对原告该项主张依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告陕西智逸实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告赵海霞支付迟延交付房屋的违约金1254.48元；二、被告陕西智逸实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告赵海霞支付自2018年7月23日至实际取得产权证之日期间逾期办理房屋权属登记的违约金（以购房款896056元为基数，按照每日万分之0.5的标准计算）；三、陕西智逸实业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿赵海霞损失800元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告赵海霞其余诉讼请求。案件受理费236元，减半后由被告陕西智逸实业有限公司负担。因原告赵海霞已预交，故被告应在履行给付金钱义务时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。      审 判 员  何      燕 二〇一九年 六 月 二十日 书 记 员  王  小  波    打印：扈艳红         校对：王小波       年  月  日送