广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤02民终694号上诉人(原审被告)：冯丙妹，女，1966年2月19日出生，汉族，住广东省韶关市武江区。委托诉讼代理人：华永强，广东韶扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：封慧敏，广东韶扬律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：韶关市住房和城乡建设管理局，住所地：广东省韶关市芙蓉东路5号。负责人：谢天友，该局局长。委托诉讼代理人：欧阳若诗，广东众同信律师事务所律师。上诉人冯丙妹因与被上诉人韶关市住房和城乡建设管理局（以下简称“韶关市住建局”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省韶关市武江区人民法院（2018）粤0203民初2048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人冯丙妹及其委托诉讼代理人华永强，被上诉人韶关市住建局的委托诉讼代理人欧阳若诗到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。冯丙妹上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回韶关市住建局的诉讼请求并继续履行租赁合同；2、本案一审、二审诉讼费用由韶关市住建局承担。事实和理由：一、冯丙妹符合公共租赁住房的条件，一审法院认定冯丙妹不符合该条件，判决韶关市住建局与冯丙妹解除租赁合同关系属于认定事实错误。冯丙妹有充分的证据证实，名下位于恒大城的房产并非是冯丙妹的自有房产，该房产实际上为其女儿、女婿的房产。冯丙妹及其女儿谢映君无其他房产，也无力承担其他方式解决居住问题的费用，现仍居住在涉案房屋。冯丙妹系符合公共租赁住房条件的，根据与韶关市住建局签订的《韶关市直管公房租赁合同》的约定，有权继续承租该房屋。二、本案所涉租赁合同具有公益性质，冯丙妹已实际承租涉案房屋二十多年，现仍居住于此并无其他房屋可住。韶关市住建局若解除与冯丙妹的租赁合同关系，冯丙妹无其他房屋可供居住，年过半百居无定所，生活无法正常继续。况且《韶关市直管公房租赁合同》第7条第6项约定，即便冯丙妹不符合承租条件，冯丙妹有权按租金标准的200%签订承租合同，韶关市住建局无权径行解除租赁合同。三、2018年3月份起，韶关市住建局无合理依据拒绝收取冯丙妹按时足额支付的租金，该租金未及时收取是韶关市住建局的行为导致，不应由冯丙妹承担该租金损失。故冯丙妹应需支付2018年3月至8月的租金共计1240.2元，2018年9月开始按原租赁合同的约定206.7元/月。韶关市住建局口头答辩称：根据《韶关市区公共租赁住房管理办法》第二十三条之规定，冯丙妹作为韶关市××区××房的权属登记人，显然不符合承租条件。根据合同的约定，韶关市住建局有权解除合同并要求冯丙妹赔偿损失。退一步来讲，租赁期满后转为不定期租赁合同，韶关市住建局同样可以随时解除。由于冯丙妹不符合承租条件，其失去作为公租房承租人的资格，其继续占用公租房损害了韶关市住建局的权利，冯丙妹应当赔偿韶关市住建局××损失及腾××房屋给韶关市住建局。冯丙妹的上诉依据不足，依法应予驳回。一审法院查明事实：韶关市住建局（甲方）与冯丙妹（乙方）于2012年1月1日签订《韶关市直管公房租赁合同》，约定：乙方符合租住直管公房条件，甲方同意将座落在武江区沙洲四路1号607房的房屋出租给乙方作住宅使用；房屋租赁期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止；租赁期内，租赁房屋的租金标准根据乙方家庭收入状况实行动态管理，按照乙方签订合同时的家庭收入条件，乙方承租的房屋月租为206.7元；房屋租金按月结算，乙方应在每月20日前缴付当月租金；租赁期届满，乙方不再符合承租直管公房条件的，必须将房屋和设备退还给甲方或按公房租金标准200%的标准重新签订承租合同；任何一方未能履行本合同规定的条款和违反国家、省、市直管公房和廉租住房管理的有关规定，另一方有权提前解除合同，造成的损失由责任的一方承担；乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金额的1%收取违约金。乙方逾期三个月不交纳租金的，甲方除追收所欠租金和违约金外，有权提前解除或终止合同，收回房屋；乙方无正当理由将承租房屋闲置三个月或擅自转租、转借、变相买卖房屋使用权的，甲方有权提前解除或终止合同，收回房屋等内容。该合同附件中附有乙方常住家庭成员名单，包括冯丙妹、谢玉玲（冯丙妹之丈夫）、谢鑫（冯丙妹与谢玉玲之女）、谢映君（冯丙妹与谢玉玲之女）。合同到期后，双方没有续签，冯丙妹一直在交纳租金。因冯丙妹及谢玉玲于2017年9月18日共同购买了位于韶关市××区××房（套内面积87.39平方米），故韶关市住建局认为冯丙妹不再满足承租条件，要求加收一倍租金。一审庭审中，韶关市住建局明确不再主张加收一倍租金，而主张按双方签订的合同约定的违约责任要求对方赔偿损失以及缴纳每日1%的违约金。因冯丙妹不同意加收租金，故冯丙妹自2018年3月起没交租金。韶关市住建局遂诉至法院要求解决。诉讼中，韶关市住建局认为自2018年3月起至返还房屋之日止，冯丙妹应当按照同地段市场租金412.3元/月缴付租金，并提交了《韶关市区中心市区、一般市区、城郊结合部、郊区（砖木、混合、框架-步梯、框架-电梯）住宅房地产市场租金修正体系》予以证实，但冯丙妹对该评估报告不予认可。另外，冯丙妹女儿谢映君以其与本案的审理结果有直接利害关系为由，于2018年11月19日向该院申请参加诉讼，因谢映君并非本案合同相对人，其并不具有诉讼主体资格，故该院对谢映君的申请不予采纳。另查明，冯丙妹与谢玉玲原为夫妻关系，双方于2016年1月12日协议离婚。又查明，2017年12月14日，韶关市人民政府发布《韶关市区公共租赁住房管理办法》。该办法第二十三条第一款第二项规定：家庭人均收入低于上年度本市城镇居民人均可支配收入70%的为中等偏下收入住房困难家庭，申请公共租赁住房应当具备下列条件：（二）在本市无自有房产或家庭人均居住建筑面积低于15平方米。第七十八条第一款规定：承租人不交纳租金的，其所在单位应当按照住房保障管理机构或产权单位要求协助催款。对无合理理由或不可抗力因素拖欠租金的承租人，市房管所应按照房屋原租金的1%/天收取滞纳金。再查明，涉案房屋权属人为韶关市住房保障中心。韶关市机构编制委员会办公室于2013年9月18日发布韶机编办[2013]114号《关于印发的通知》，该机构编制方案明确韶关市住房保障中心为市住房和城乡建设局管理的公益二类事业单位，正科级。韶关市机构编制委员会还于2017年7月28日发布韶机编发[2017]10号《关于调整部分政府机构的通知》，内容为“……三、整合市住房和城乡建设局、市城市综合管理局职责，组建市住房和城乡建设管理局。不再保留市住房和城乡建设局、市城市综合管理局”。韶关市住建局向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除韶关市住建局、冯丙妹之间签订的《韶关市直管公房租赁合同》；2、判令冯丙妹返还租用房屋；3、判令冯丙妹支付2018年3月至8月房屋租金1240.2元；4、判令冯丙妹自2018年3月起按每日1%支付逾期缴纳租金违约金（暂计至2018年8月31日为1341.48元）至实际返还租用房屋之日止；5、冯丙妹从2018年3月起按同地段市场租金××／月××韶关市住建局损失至实际返还房屋之日止；6、案件诉讼费用由冯丙妹承担。一审法院经审理后认为，韶关市住建局和冯丙妹签订的《韶关市直管公房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方应按照合同的约定履行合同义务。合同约定的租赁期间届满后，双方并没有续签合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。同时根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，韶关市住建局已于2017年6月26日通知冯丙妹将涉案房屋腾空并办理退房手续，且冯丙妹名下已在本市有自有房产，虽然冯丙妹辩称该房产由其女儿女婿购买，但并不能对抗冯丙妹作为该房屋权属人的事实，根据合同约定，冯丙妹家庭不再符合公共租赁住房的条件。故韶关市住建局主张解除与冯丙妹之间的租赁关系并要求冯丙妹返还涉案租赁房屋的请求，有事实和法律依据，依法应予支持。对于韶关市住建局要求冯丙妹支付2018年3月至8月的租金问题，冯丙妹租用韶关市住建局房屋，应承担向韶关市住建局支付租金的义务。现冯丙妹自2018年3月起未再支付房租，且经韶关市住建局催缴后仍未缴纳。故韶关市住建局主张冯丙妹支付2018年3月至8月的房屋租金的诉讼请求，有事实和法律的依据，应予支持。冯丙妹应支付该期间租金1240.2元（206.7元/月×6月）给韶关市住建局。至于违约金的问题，《韶关市直管公房租赁合同》第十二条第2款约定“乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金额的1%收取违约金”，但从庭审查明的事实看，冯丙妹并非故意拖欠租金，故对于韶关市住建局主张的违约金，该院不予支持。对于韶关市住建局主张冯丙妹自2018年3月起按同地段市场租金412.3元/月赔偿其损失至实际返还房屋之日止的诉讼请求，因冯丙妹现已不具备公共租赁住房的条件，且韶关市住建局提供了相应证据证实同地段房屋市场租金为412.3元/月，冯丙妹虽有异议，但该租金标准为专业评估机构所计算，可参照该租金标准计收租金。因该院已确认冯丙妹需向韶关市住建局补缴2018年3月至8月的房租1240.2元，故冯丙妹还需支付韶关市住建局租金损失1233.6元（412.3元/月×6月-1240.2元），并自2018年9月起按412.3元/月向韶关市住建局支付租金损失至房屋返还之日止。一审法院经审理后作出判决：一、解除韶关市住建局与××就韶关市××区沙洲××房的不定期租赁关系；二、冯丙妹应于判决发生法律效力之日起十五日内将韶关市武江区沙洲四路1号607房返还给韶关市住建局；三、冯丙妹应于判决发生法律效力之日起十日内向韶关市住建局支付韶关市武江区沙洲四路1号607房2018年3月至8月的租金共1240.2元；四、冯丙妹应于判决发生法律效力之日起十日内向韶关市住建局支付2018年3月至8月的租金损失1233.6元，并按412.3元/月的标准向韶关市住建局支付自2018年9月起至房屋返还之日止的租金损失；五、驳回韶关市住建局的其他诉讼请求。案件受理费50元，已减半收取计25元，由冯丙妹负担。本院查明，双方当事人对一审法院查明认定事实没有异议，本院予以确认。但冯丙妹认为，一审判决遗漏部分事实，首先，案涉房屋的租赁权源自韶关市东堤北路的拆迁安置；其次，案涉合同标注房屋面积为52.29平方并以此面积计价，但实际面积应为41平方；再次，韶关市住建局××丙妹名下××韶关市××区××号恒大城15幢203房实际所有权人是属于冯丙妹的女儿谢鑫及其丈夫共同购买，我们提交了付款记录，但一审判决未对此作出评价。冯丙妹仍居住在案涉房屋。韶关市住建局则主张，冯丙妹女儿谢鑫名下拥有多套房屋，其家庭人均居住平方超过收入平方。另查明，2017年12月1日，韶关市人民政府第十四届25次常务会议通过韶府规【2017】8号《韶关市公共租赁住房管理办法》第二十三条：“家庭人均收入低于上年度本市城镇居民人均可支配收入70%的为中等偏下收入住房困难家庭，申请公共租赁住房应当具备下列条件：（一）申请人具有本市城镇户籍且实际居住3年以上，共同申请人可为非本市户籍的常住人口；（二）在本市无自有房产或家庭人均居住建筑面积低于15平方米；（三）家庭人均资产不超过10万元；（四）申请人及共同申请人在申请受理之日前5年内没有转移过房产。“第二十四条：”住房困难类家庭申请公共租赁住房，应当具备下列条件：（一）申请人具有本市城镇户籍且实际居住3年以上，共同申请人可为非本市户籍的常住人口；（二）在本市无自有房产或家庭人均居住建筑面积低于15平方米；（三）申请人及共同申请人在申请受理之日前5年内没有转移过房产。符合第二十二、二十三、二十四条规定，年满25周岁的单身居民；孤儿年满16周岁的，可以单独申请公共租赁住房。投靠子女户籍迁入本市的父母，不得单独申请。另查明，冯丙妹提交其名下中国工商银行卡号为：62×××15从2014年9月15日至2018年10月15日的银行流水账，该流水账由中国工商银行股份有限公司韶关东堤支行自助回单机出具（该流水账显示2014年12月16日谢鑫转存4000元入，2015年3月15日至2018年10月每月均有汇入或转存不低于3500元），用以证明冯丙妹该账号用来支付韶关市××区××房的按揭还款，而该还款资金来源于谢鑫及其丈夫封某权转到冯丙妹该账户。韶关市住建局质证对该流水账的真实性、合法性无异议，但对其证明的目的有异议。冯丙妹名下拥有私房，故不符合公房租赁条件。再查明，韶关市住建局一审提交《房产情况》用以证明冯丙妹名下已私有房产。冯丙妹对该证据的真实性予以确认。该《房产情况》显示冯丙妹、谢玉玲按份共有韶关市××区××房，建筑面积为111.81平方；谢鑫与封某权共同共有韶关市武江区西联镇芙蓉大道18号韶关碧桂园太阳城花地4街44及韶关市武江区惠民北路493号奥园韶关印象2幢C座1103，建筑面积分别为220.89平方、83.47平方。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，针对本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、冯丙妹是否符合租住案涉房屋的条件、涉案租赁合同应否解除；二、韶关市住建局要求冯丙妹赔偿其腾空房屋期间的损失应否支持。一、冯丙妹是否符合租住案涉房屋的条件、涉案租赁合同应否解除。韶关市住建局主张，根据《韶关市区公共租赁住房管理办法》第二十三条之规定，冯丙妹作为韶关市××区××房的权属登记人，拥有私房显然不符合承租条件。故解除双方签订的《韶关市直管公房租赁合同》。冯丙妹承认其与谢玉玲是韶关市××区××房的产权人，但韶关市××区××房按揭贷款资金来源于其女儿谢鑫及其丈夫。为此，冯丙妹提交其名下中国工商银行卡号为：62×××15从2014年9月15日至2018年10月15日的银行流水账以证实其主张。经查，上述房产确由谢鑫及其丈夫封某权通过冯丙妹的银行账号偿还银行按揭贷款。但这一还贷行为不足以对抗物权登记公示为冯丙妹与谢玉玲的事实。其次，从《韶关市区公共租赁住房管理办法》第二十三条第二项：“家庭人均收入低于上年度本市城镇居民人均可支配收入70%的为中等偏下收入住房困难家庭，申请公共租赁住房应当具备下列条件：……（二）在本市无自有房产或家庭人均居住建筑面积低于15平方米”的规定看。案涉住房带有公益性质，申请案涉住房必须具备一定条件。虽然案涉房屋签订的乙方是冯丙妹，但实际是冯丙妹以家庭成员作为承租人且符合公房居住条件而签订案涉合同，合同显示家庭成员有谢鑫、谢玉玲、冯丙妹、谢映君。根据现已查明的冯丙妹家庭成员房产情况，冯丙妹的家庭亦不符合案涉房屋的承租条件。因此，一审判决认定冯丙妹不符合租住案涉房屋的条件并无不当，本院予以维持。至于冯丙妹上诉主张即使其符合承租条件，其有权按租金标准200%承租案涉房屋的问题。冯丙妹与韶关市住建局签订的《韶关市直管公房租赁合同》十二违约责任第1条有规定：“任何一方未能履行本合同规定的条款和违反国家、省、市直管公房和廉租房管理的有关规定，另一方有权提前解除合同，造成的损失由责任的一方承担。”，且涉案合同自2012年1月1日至2014年12月31日止，合同到期后，双方当事人也没有续签合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”、第三百三十二条：“对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同就好在合理期限之前通知承租人。”的规定，韶关市住建局提出解除合同并于2017年6月26日通知冯丙妹将涉案房屋腾空并办理退房手续。在此情况下，一审判决解除韶关市住建局与冯丙妹涉案房屋租赁关系并无不当，本院予以维持。二、对于韶关市住建局要求冯丙妹赔偿其腾空房屋期间的损失的问题。本案中，韶关市住建局已于2017年6月27日向冯丙妹家庭发出通知，因其家庭拥有私有住房，要求冯丙妹将涉案房屋腾空并办理退房手续。韶关市住建局已履行了通知义务。故韶关市住建局主张解除与冯丙妹之间的租赁关系并要求冯丙妹返还涉案租赁房屋的请求，有事实和法律依据。由于冯丙妹家庭已不再符合案涉房屋的居住条件又拒绝腾退房屋，由此造成的租金损失应予以赔偿。故韶关市住建局要求按同地段房屋市场租金计收房租依法有据。一审法院据此判令冯丙妹自2019年9月起按市场价格交纳租金并无不当。至于冯丙妹诉称案涉合同标注房屋面积为52.29平方并以此面积计价，但实际面积应为41平方的问题。二审期间，冯丙妹主张案涉房屋其自行测量的面积只有41平方，而韶关市住建局却以52.29平方计收房屋租金。冯丙妹并未提交相关证据，本院对此不作审查。综上所述，冯丙妹的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由冯丙妹负担。本判决为终审判决。审判长  张立新审判员  赖凯文审判员  庄少山二〇一九年六月十七日法官助理张燕书记员刘韵雯