广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初1340号原告：周瑞强。委托诉讼代理人：曹洪军，北京市绅特律师事务所律师。被告：东莞农村商业银行股份有限公司东联支行。住所地为广东省东莞市南城区新城市中心区第一国际F座，统一社会信用代码为91441900783898565J。负责人：黄天助，该支行行长。委托诉讼代理人：谢长桂，广东众达律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗晓君，广东众达律师事务所实习律师。被告：广东省东莞市太平建筑房地产开发公司。住所地为广东省东莞市虎门镇港口路5号，注册号为4419001003490。法定代表人：万冠成，该公司总经理。委托诉讼代理人：马月阳，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘秀英，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。原告周瑞强诉被告东莞农村商业银行股份有限公司东联支行（下简称农商行东联支行）、广东省东莞市太平建筑房地产开发公司（下简称太平房地产公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案受理后，适用简易程序由审判员钟声独任审理，后转换适用普通程序，由审判员钟声担任审判长与人民陪审员房嘉敏、人民陪审员黄海滨组成合议庭，于2019年5月20日公开开庭进行审理。原告周瑞强及其委托诉讼代理人曹洪军、被告农商行东联支行的委托诉讼代理人谢长桂、被告太平房地产公司的委托诉讼代理人马月阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周瑞强向本院提出诉讼请求：1.两被告连带给付原告征地补偿款1857460元；2.两被告承担本案诉讼费用。庭前会议时，原告明确诉讼请求为两被告连带返还45号地块征地补偿款1857460元，这是按照征地补偿款4493.65元/㎡×400㎡+150元/㎡×400㎡=1857460元；庭审时原告将诉讼请求减少为两被告连带返还45号地块征地补偿款2000元。事实和理由：1993年5月12日，原告向太平房地产公司交付了首期别墅及地款人民币40万元，用于购买海景山庄别墅项目41、43A、45号别墅及地块，每块地面积400平方米。原告付款后，太平房地产公司—直未交付别墅及地块。2002年12月23日，太平房地产公司与农商行东联支行签订了《以物抵债协议书》，该协议第一条，乙方同意将海景山庄土地193094.9平方米（注：该土地平方面积包括己出售给小业主的地块）以抵债的方式抵偿给甲方。2002年12月31日，东莞市国有资产监督管理委员会以东莞市市属资产管理委员会办公室名义发文《关于太平建筑房地产开发公司以海景山庄资产抵偿贷款问题的复函》（东资办复2002-324号），同意太平房地产公司以海景山庄的剩余物业（其中：70套住宅，13.8万平方米土地)抵偿欠东联农村信用社的贷款本息41066万元。在东莞市中级人民法院（2015）东中法民一终字第2287号案件中，东莞市国有资产监督管理委员会明确表示，复函第一条是将属于太平房地产公司没有卖的部分进行以物抵债。2011年5月30日，广东广深沿江高速公路有限公司（下简称沿江高速公司）、东莞市虎门镇人民政府（以下简称虎门镇政府）、农商行东联支行签订征地拆迁协议。将原告所购别墅地块征用，但未将征地补偿款给付原告。原告认为，原告所购别墅及地块产生的权益应归属原告，沿江高速公司应将征地补偿款支付给原告，农商行东联支行无权获得征地补偿款。其他被告在原告未获得征地补偿款事件中存在过错，应承担连带责任。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告农商行东联支行辩称：农商行东联支行与周瑞强之间不存在建设用地使用权转让合同关系，农商行东联支行并非本案适格的主体。本案的案由为建设用地使用权转让合同纠纷。在本案中，农商行东联支行与周瑞强之间并无签订建设用地使用权转让合同，故根本不存在合同关系。因此，农商行东联支行与周瑞强都不是合同的相对方，周瑞强以合同纠纷案由向农商行东联支行主张权利，在本案中主体不适格。虽然《以物抵债协议书》第七条约定：“原用现金或集资款己购买海景山庄别墅地的小业主地块，甲方按乙方属下房产公司原定的合同及其他证明资料内容执行。购买别墅地款应收未收的由甲方收取，属甲方所有，如小业主要求退款的，由甲方负责处理”。从合同规定的内容看，该协议书既未增加周瑞强的义务又未减损其权利；合同只是涉及周瑞强购买合同的善后处理事项进行了约定，并未规定太平房地产公司不再是合同主体或不再对合同负责。如农商行东联支行未按上述协议书约定的内容履行，应当对广东省东莞市太平建筑工程总公司（以下简称太平建筑总公司）承担违约责任。而周瑞强基于建设用地使用权转让合同产生的请求权只能向太平房地产公司行使，农商行东联支行非本案适格被告。此外，周瑞强于1993年5月12日向太平房地产公司交付40万元首付款购买别墅用地，太平房地产公司又于1997年1月17日将案涉地块（41号）出售给案外人伍光辉，更在2002年12月23日将案涉地块以物抵债给农商行东联支行。根据上述情形，案涉土地涉及“一物三卖”，农商行东联支行仅是最后一个买家并在案涉土地被征收前实际占有、管理案涉土地。综上，农商行东联支行并非建设用地使用权转让合同的当事方，仅基于以物抵债协议实际取得案涉土地的权益，非本案适格被告。二、周瑞强与太平房地产公司之间存在建设用地使用权转让合同关系，该合同因违反法律强制性规定无效。即使该合同有效，但是合同从未实际履行，太平房地产公司未将案涉土地交付给周瑞强，土地也未登记到周瑞强名下，周瑞强对案涉土地不享有任何的权益，无权据此主张征地补偿款。周瑞强认为与太平房地产公司之间存在建设用地使用权转让合同关系，根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第八条“以出让方式取得土地使用权的土地使用者虽己取得土地使用证，但未按土地使用权出让合同约定的期限和条件对土地进行投资开发利用，与他人签订土地使用权转让合同的，一般应当认定合同无效”的规定，在周瑞强向太平房地产公司交付40万元时,案涉海景山庄别墅项目41、43A、45号地块并未作任何建设开发，转让合同是无效的。周瑞强只能依据无效合同的处理原则要求太平房地产公司返还购地款或者赔偿损失。退一步来说，即使建设用地使用权转让合同合法有效，周瑞强只是享有基于有效合同请求太平房地产公司交付土地的权利而己。在案涉土地被案外人沿江高速公司征收修建公路后，合同约定的标的物已不复存在，太平房地产公司己不可能继续履行合同。此时，周瑞强享有解除合同并要求太平房地产公司返还购地款的权利。实际上，案涉建设用地使用权转让合同从未履行，太平房地产公司未将案涉土地交付给周瑞强，土地也未登记到周瑞强名下，土地被案外人沿江高速公司征收时，周瑞强对案涉土地不享有任何的权益（即占有、使用、收益及处分等权益），其要求支付征地补偿款的缺乏事实和法律基础。农商行东联支行通过以物抵债的方式取得了案涉土地权益，在案涉土地交付给农商行东联支行后，农商行东联支行一直占有使用并管理着案涉土地，是案涉土地的真正权利人，有权依法取得案外人沿江高速公司支付的征地补偿款，与周瑞强无关。综上，周瑞强依据建设用地使用权转让合同关系而实际上对案涉土地不享有任何占有使用权益的情况下向农商行东联支行主张征地补偿款没有事实与法律依据。三、本案周瑞强所提交的证据无法证明其诉请合法有据。周瑞强与太平房地产公司并未签有书面的转让协议，案涉土地使用权面积、转让时土地建设状况如何、转让的是哪一地块、单价多少等事实，周瑞强均无明确的证据予以证明，应当承担举证不能的后果。在本案中，周瑞强仅提供了收据、征地拆迁协议、太平建筑公司土地规划图三份证据，无法证明其主张。首先，周瑞强提交收据以证明在1993年其出资40万元购买了41、43A、45号别墅及地块，每块面积400平方米。但是，一方面，案涉海景山庄的41号地块于1997年1月17日由太平房地产公司转让给案外人伍光辉，并签订了合同，合同显示其转让的是土地而非别墅，41号地块面积为250㎡,单价为1200元/㎡,与周瑞强主张的面积及单价相差甚远。另一方面，太平房地产公司的开发顺序为先商住、后别墅，而海景山庄的部分商住楼于1995年5月10日才进行竣工验收，试问在1993年又何来别墅转让给周瑞强？其次，周瑞强主张土地补偿单价为4493.65元/㎡。然而，此仅为设计征地红线内的土地补偿单价。根据广深沿江高速征地红线图，案涉41、43A、45号地块均在沿江高速公路30m控制区内，该部分的土地补偿价为4044.29元/㎡,与周瑞强的主张明显不符。最后，综合分析周瑞强的举证内容，周瑞强只能证明其向太平房地产公司交付了40万元首付款，其并未交付全款，案涉地块也从始至终未实际交付。周瑞强主张1857460元的征地补偿款是以何为计算依据？该数额如何计算得来？在周瑞强的举证中均无体现。综上所述，本案是建设用地使用权转让合同纠纷，农商行东联支行既非合同签订主体也非债权债务受让人，农商行东联支行并非适格被告。此外，不论案涉建设用地使用权转让合同是无效的或者是属于依法应当解除的合同，周瑞强均应依法向太平房地产公司主张权利。案涉土地从未交付给周瑞强，其也非土地管理部门登记的土地权利人，对案涉土地不享有任何权益。农商行东联支行在案涉土地以物抵债并交付后，一直占有并管理案涉土地，是案涉土地的真正权利人，其依法获得的征地补偿与周瑞强无关。周瑞强的诉讼请求是没有事实和法律根据的，请求法院依法予以驳回。庭审时，补充答辩意见：原告诉请45号地块的征地补偿款，根据检测报告，案涉地块并非在沿江高速征地的范围，不涉及征地补偿款的问题，原告诉请缺乏事实依据，应当依法予以驳回。被告太平房地产公司辩称：一、原告要求太平房地产公司对其未获得征地补偿款承担连带赔偿责任缺乏事实和法律依据。本案属于建设用地使用权转让合同纠纷，原告仅能基于合同约定和《中华人民共和国合同法》的规定作为依据主张权利。本案中，原告以太平房地产公司对其未获得征地补偿款存在过错为由要求太平房地产公司承担连带赔偿责任，明显属于侵权责任的范畴，缺乏请求权基础。除此之外，太平房地产公司并非案涉《征地、拆迁补偿协议》的合同一方，也不是合同约定的义务主体，从未收取过案涉地块的征地补偿款，原告要求太平房地产公司对征地补偿款承担连带赔偿责任缺乏事实依据。二、原告基于40万款项所享有的权利，已于2002年由东莞市东联农村信用合社（即农商行东联支行）全部承接。2002年12月23日，太平房地产公司与东莞市东联农村信用合社（即被告农商行东联支行）签署《以物抵债协议书》，将海景山庄土地（包括已出售给小业主的地块）及土地上己建但未出售的楼宇以抵债的方式抵偿给农商行东联支行。该协议第七条明确约定“原用现金或集资款已购买海景山庄别墅地的小业主地块，甲方（农商行东联支行）按乙方（太平建筑总公司）下属房产公司原订的合同及其他证明资料内容执行。购买别墅地款应收未收的由甲方（东莞农商行农商行东联支行）收取，属甲方（农商行东联支行）所有。如小业主要求退款的，由甲方（农商行东联支行）负责处理”。故，案涉地块所涉及的所有权利义务均己由农商行东联支行承接。三、原告基于40万元款项，向太平房地产公司主张权利，己经超过了2年诉讼时效。原告向被告支付40万元款项，并约定被告于1993年底1994年初交付别墅。故，原告向太平房地产公司主张权利的诉讼时效最晚于1996年已经届满。综上，原告要求太平房地产公司对其未获得征地补偿款承担连带赔偿责任与本案案由不符合，也缺乏事实和法律依据。若其基于40万元款项向太平房地产公司提出主张，该项权利己经超过诉讼时效。请求法院依法判决驳回原告对太平房地产公司的诉讼请求。庭审时，补充答辩意见：原告诉请45号地块的征地补偿款，根据检测报告，案涉地块并非在沿江高速征地的范围，不涉及征地补偿款的问题，原告诉请缺乏事实依据，应当依法予以驳回。经审理查明：1993年5月12日，太平房地产公司收取了周瑞强交来的海景别墅41、43A、45号首期款400000元，双方未签订书面合同。2002年12月23日，农商行东联支行与太平建筑总公司签订《以物抵债协议书》，主要内容为：根据农商行东联支行与太平建筑总公司属下的太平房地产公司签订的借款合同，由于太平房地产公司无法偿还所借本息，太平建筑总公司同意以“海景山庄”项目土地193094.9平方米（包括已出售给小业主的地块）及土地上已建尚未出售的楼宇抵债给农商行东联支行，用于抵偿其下属单位太平房地产公司所拖欠的贷款19457.4万元，太平建筑总公司所提供海景山庄的总平方面积已经包括该土地上楼宇用地及已出售别墅的地块，并保证对上述物业拥有充分的、独立的、合法的所有权；协议书签订之日起，“海景山庄”的土地物业所有权属于农商行东联支行。东莞市建设资产经营有限公司与东莞市市属资产管理委员会作为见证人也在该协议上加盖公章予以确认。2002年12月31日，东莞市市属资产管理委员会向东莞市建设资产经营有限公司作出东资办复[2002]324号《关于太平建筑房地产开发公司以海景山庄资产抵偿贷款问题的复函》，该复函的主要内容为：经2002年12月17日第16次市政府常务会议讨论，同意太平房地产公司以“海景山庄”的剩余物业（其中：70套住宅，13.8万平方米土地）抵偿欠农商行东联支行贷款本息41066万元，“海景山庄”以物抵债后的所有权归属农商行东联支行所有。2011年5月30日，沿江高速公司、虎门镇政府、农商行东联支行共同签订《关于征用农商行东联支行土地协议书》，主要内容为：沿江高速公司征用农商行东联支行28749平方米土地，包括设计红线内征地面积15231平方米和沿江高速公路30m控制区内征地面积13518平方米，其中设计红线内的土地按评估单价4493.65元/㎡进行补偿，控制区内的土地按上述单价的90％进行补偿；若农商行东联支行在2011年5月30日前签订本协议并将土地交付给沿江高速公司，则按红线内土地面积奖励150元/㎡；农商行东联支行将控制区内土地的权属办理至沿江高速公司名下，可获得按上述土地补偿单价的10％增加补偿；在签订本协议后25个工作日内，沿江高速公司将相应补偿款支付给虎门镇政府，虎门镇政府在签订本协议后30个工作日内将补偿款支付给农商行东联支行。《以物抵债协议书》约定抵债的土地包括已办理东府国用（1993）字第特55、56号国有土地使用证和未办证两部分。原告提供1993年3月23日海景山庄规划图，拟证明其购买的45号地块所处的位置；太平建筑公司对该规划图的真实性予以确认；农商行东联支行对该规划图的真实性不予确认。本院分别向东莞市城乡规划局和东莞市虎门镇规划管理所发函调查，东莞市城乡规划局复函称海景山庄项目的别墅部分未在该局办理规划许可手续；东莞市虎门镇规划管理所复函称1993年3月23日海景山庄规划图在该所档案里存有复印件，但该复印件没有任何人员签名或相关单位盖章。原告申请对涉案转让的45号地块是否在东府国用（1993）字第特55、56号国有土地使用证范围内和是否在广深沿江高速公路征地范围内进行测量，本院以1993年3月23日海景山庄规划图为依据，依法委托广东省地质测绘院测量，该院作出的测量结果为45号地块在东府国用（1993）字第特55号国有土地使用证宗地红线范围内，但不在广深沿江高速公路征地红线（控制区）范围内。本院向东莞市自然资源局发函调查能否协助原告将45号地块单独办理土地使用权证并过户至原告名下，该局复函称无法直接办理45号地块使用权的转移登记手续。本院询问原告是否变更诉讼请求，原告表示不作变更，坚持诉请两被告连带返还45号地块征地补偿款2000元。以上事实，有原告周瑞强提供的收据、征地拆迁补充协议、1993年3月23日的海景山庄规划图、55号及56号国有土地使用证、以物抵债协议书、324号复函、2286及2287调查笔录、海景山庄移交资料目录、有关海景山庄的移交资料目录、效果图、会议纪要、1133号案的民事起诉状，证据说明一及情况说明、证明，证据说明三及验收证书，证据说明四及规划局的意见、督导组的函、征地红线图、别墅地块位置图、太平建筑工程总公司的说明及用章情况说明、任职通知、1133-4号民事裁定书，被告农商行东联支行提供的以物抵债协议书、广深沿江高速征地红线图、海景山庄部分别墅地块位置图、海景山庄土地转让合同、伍光辉身份证复印件、海景山庄土地转让合同移交表、收款收据、欠据，本院依职权在（2014）东二法虎民一初字第1133、1134号案调取的复函7份、广深沿江高速征地红线图、坐标转换技术报告、关于太建房产公司开发的海景山庄项目规划图纸和别墅第的一些说明、关于太建房产公司的用章情况说明、关于万冠成同志任职通知、庭前会议笔录、开庭笔录、庭前交换证据及调查笔录、以物抵债协议书及（2012）粤高法民一终字第38号民事判决书、关于购买海景别墅的情况说明、证明、55号及56号国有土地使用证，广东省地质测绘院出具的检测报告、东莞市自然资源局出具的复函，当事人陈述及本院庭审笔录附卷为证。本院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷，争议焦点为两被告是否需向原告支付征地补偿款2000元。根据广东省地质测绘院的测量结果可知，涉案转让的45号地块不在广深沿江高速公路征地范围内，故原告诉请两被告支付征地补偿款2000元没有事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告周瑞强全部的诉讼请求。本案受理费50元（原告已预交），由原告周瑞强承担；测量费22000元（原告已预交），由原告周瑞强承担；管辖权异议受理费100元，由被告东莞农村商业银行股份有限公司东联支行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  钟 声人民陪审员  房嘉敏人民陪审员  黄海滨二〇一九年六月二十七日书 记 员  曾文静