浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0225民初9646号 原告：宁波象保合作区邻里中心项目开发有限公司。住所地：宁波象保合作区新桥高湾盐场大旗头1号512室。 法定代表人：姚春江，执行董事。 委托诉讼代理人：柯光煜，浙江和义观达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙冰慧，浙江和义观达律师事务所律师。 被告：宁波红湾文化产业基地开发有限公司。住所地：宁波象保合作区航天大道99号12幢639室。 法定代表人：桑寅宙，执行董事。 被告：宁波银寰文化产业基地开发有限公司。住所地：宁波象保合作区航天大道99号12幢737室。 法定代表人：桑寅宙，执行董事。 委托诉讼代理人：栾树立，浙江五星国泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：葛新俊，浙江五星国泰律师事务所律师。 原告宁波象保合作区邻里中心项目开发有限公司（下称邻里公司）为与被告宁波红湾文化产业基地开发有限公司（下称红湾公司）、宁波银寰文化产业基地开发有限公司（下称银寰公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2018年12月27日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用普通程序于2019年3月6日公开开庭进行了审理。原告邻里公司的委托诉讼代理人柯光煜，被告银寰公司的委托诉讼代理人栾树立、葛新俊到庭参加诉讼，被告红湾公司经传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邻里公司向本院提出诉请要求判令：一、解除原告和被告红湾公司于2018年8月10日签订的《房地产转让合同》以及原告和被告银寰公司于2018年11月21日签订的《补充协议》；二、两被告向原告支付违约金3800万元；三、本案诉讼费用由两被告负担。庭审中，原告将第二项诉请明确为：被告银寰公司向原告支付违约金3800万元，被告红湾公司在1900万元范围内承担共同支付责任。庭审后，原告申请撤回了第一项诉请。 事实和理由：2018年8月10日，原告和被告红湾公司签订《房地产转让合同》一份，约定被告红湾公司向原告购买位于宁波象保合作区建筑面积35256.61平方米的房地产，价格为19000万元。合同第五条约定“（1）本转让合同签订次日起三个工作日内支付房价款玖仟伍佰万元整；（2）本转让房屋产权过户到乙方名下次日起三个工作日内付清其余房价款玖仟伍佰万元整。”2018年11月21日，原告和被告银寰公司签订《补充协议》一份，银寰公司承诺代红湾公司履行原合同付款义务，协议第四条并约定“乙方于2018年11月30日之前支付甲方第一笔转让款人民币陆仟万元整，乙方于2018年12月20日之前支付甲方第二笔转让款人民币肆仟万元整”，第七条则约定“（2）如未按约定时间支付购买款或因乙方原因导致产权移交无法进行的，乙方须向甲方支付本项目转让总价20%的违约金，同时甲方有权单方终止本项目的购买合同，乙方不得主张任何权利。”但原告多次催告，两被告均未履行合同义务，故现特诉至法院，望判如所请。 被告银寰公司答辩称：被告至今未收到原告盖章的补充协议，补充协议至今没有成立，何来解除。假使补充协议成立，则被告同意解除该补充协议，但不同意支付违约金。一、案涉房屋质量存在重大缺陷，包括地面严重沉降、起伏，地表断裂、塌陷，管道裸露、断裂，钢筋断裂，花坛倾斜，停车场入口地面耸起，房屋内大量积水，故补充协议未履行的原因在于原告方。二、协议第二条约定了原告须承担的责任，但原告并无任何推进。三、这个协议只是框架协议，其中第三条约定若要履行这个协议，还需另行签订协议，但双方并未另行签订协议。总之补充协议没有履行，原告并无任何实质损失，无权主张违约金赔偿。况且合同约定总建筑面积为35256.61平方米，但现权证记载面积和合同约定面积相比减少的面积差大于10%，被告本身享有法定解除权。 被告红湾公司未作答辩。 原告和被告银寰公司围绕诉讼请求以及答辩意见依法提交了证据，被告红湾公司未提供证据，本院已组织原告和被告银寰公司进行了证据交换和质证，被告红湾公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，举证、质证、本院认证如下： 原告提供补充协议一份，拟证明其与被告银寰公司签订补充协议，就相关权利义务进行约定的事实；被告银寰公司质证称三性都有异议，庭审中才第一次看到原告盖章后的补充协议，首先要求撤回签订补充协议的要约；其次即使补充协议成立，该协议也是自始不能履行的，因为被告要引进的项目是文化项目，应落地在土地用途为教育科技文化卫生体育用地的土地上，土地性质应为出让或划拨，但案涉房地产是商业性质，土地用途为商业旅游娱乐用地，故该协议不能履行；第三，协议约定商业项目产权移交可分割300份，而目前有车库156个，房屋345套，故而双方须另行达成新的协议才可履行该补充协议。本院对补充协议的真实性予以确认。 原告提供竣工验收备案表一份，拟证明案涉项目于2017年12月20日竣工验收合格，于2018年5月9日完成竣工验收备案的事实；被告银寰公司质证称真实性由法院认定，该证从形式上就可见严重问题，五个部门所填写的“验收合格”以及“2017年12月20日”显然出自同一人的书写笔迹，且该五个部门分别位于宁波四个县市区，不可能在同一天时间内完成验收，该证即使真实，也令人难以信服。该证经与原件核对无异，故本院对其真实性予以确认。 被告银寰公司申请证人出庭，拟证明其至今没有拿到原告盖章的补充协议原件的事实。针对证人证言，原告质证称证人系被告银寰公司的办事人员，与被告有密切利益关系，对其陈述不应采信，补充协议经双方盖章后双方各执一份，即使被告银寰公司遗失或没有原件，也不影响补充协议成立和生效的事实；被告银寰公司质证称三性均无异议。基于补充协议经双方盖章，已经成立并生效，证人陈述内容与本案无关，本院对证人证言不作认定。 被告银寰公司并申请就案涉项目室外设施、附属建筑及室外环境是否影响房屋正常使用、房屋主体结构是否能正常使用进行鉴定，本院不予准许，具体安排在本院认为部分一并阐述。 综上，本院认定本案基本事实如下： 原告邻里公司开发建设的象保合作区智汇佳苑二期项目为地下一层、地上六层的多层钢混结构建筑，该项目竣工后于2017年12月20日经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，并于2018年5月9日在宁波保税区建设管理局完成竣工验收备案，又于2018年7月完成权证登记，具体为156个车位、345套房屋。 2018年8月10日，原告邻里公司（甲方）和被告红湾公司（乙方）签订房地产转让合同一份，约定甲方将坐落于宁波象保合作区航天大道99号的智汇佳苑二期房地产转让给乙方，转让价格为19000万元，付款方式为分期付款，即合同签订次日起三个工作日内支付9500万元、房屋产权过户至乙方名下次日起三个工作日内付清余款。合同第一条明确房屋使用性质为非住宅，结构为钢筋混凝土，建筑面积为35256.61平方米，并载明该建筑面积系按象山县测绘设计院2018年5月出具的本项目《房屋建筑面积实测成果书》中的建筑总面积数值，可详见实测成果书。第二条明确“乙方对上述房地产已做了充分了解，愿意受让该房地产。”第七条明确“上述房屋建筑面积最终以房屋所有权证记载面积为准。” 2018年11月21日，原告（甲方）和被告银寰公司（乙方）签订补充协议一份，载明乙方替代红湾公司成为与甲方签订的上涉转让合同中的购买方，承担红湾公司在合同中的全部义务，双方并经协商就转让合同补充如下，第二条约定“甲方有义务借助地域优势，协调象保区管委会，全力协助配合乙方完成对外乡村文化贸易基地建设在象保区的成功落地。”第三、四条约定转让价款的18000万元以货币形式支付，另1000万元则以项目持股形式支付（具体待双方协商后另行签订协议）。货币支付的转让款定于2018年11月30日前支付6000万元、2018年12月20日前支付4000万元，甲方则在45天内将案涉房屋产权移交给乙方，乙方须在甲方具备办理产权移交条件后3天内支付余款8000万元。第五条载明乙方购置案涉智汇佳苑二期房屋是用于建设国家对外乡村文化贸易基地的一个部分。第七条约定了违约责任，如未按约定时间支付购买款或因乙方原因导致产权移交无法进行的，乙方须向甲方支付本项目转让总价20%的违约金，同时甲方有权单方终止本项目的购买合同，乙方不得主张任何权利。第八条明确本协议系房地产转让合同的补充，若协议和合同条款存在不同之处的，按协议执行，其他条款则仍按合同执行。并明确“本补充协议一式两份，经双方盖章后生效”，协议落款处甲、乙双方分别加盖该两公司合同专用章。 因被告银寰公司未按约付款，原告曾于2018年12月12日发送律师函给被告红湾公司、银寰公司催款，又于2018年12月27日起诉至本院。本院于2019年1月16日向被告银寰公司送达诉讼材料后，银寰公司于2019年2月14日申请宁波市天一公证处就案涉智汇佳苑二期项目的大楼外观、道路等进行了拍照、拍摄，照片和视频可见该项目道路部分路段存在起伏、沉降等情况。 本院认为：原告邻里公司和被告银寰公司签订的补充协议明确银寰公司替代被告红湾公司成为案涉《房地产转让合同》的购买方，承担红湾公司在该转让合同中的全部义务，并考虑到红湾公司和银寰公司的法定代表人系同一个人的事实，故而红湾公司实则退出了上涉转让合同的履行，红湾公司在该转让合同中的权利、义务变更为由银寰公司享有、承担。银寰公司并就该转让合同的履行与原告邻里公司签订补充协议，现却抗辩称补充协议并未生效，显与事实不符，本院不予采信。补充协议约定银寰公司未按约支付价款的，按项目转让总价的20%支付违约金，故原告诉请被告银寰公司支付违约金3800万元（19000万元×20%），于约相符，本院予以支持。原告诉请被告红湾公司就其中1900万元违约金承担共同支付责任，但红湾公司已经退出案涉合同履行，相应权利义务已经转移给银寰公司，故原告该诉请，缺乏依据，本院不予支持。被告银寰公司抗辩称案涉项目的房屋存在严重质量缺陷和安全隐患，影响其使用，并申请就房屋能否正常使用进行鉴定，但案涉项目竣工后系经法定程序验收合格且完成竣工验收备案，在被告银寰公司无初步证据证明该项目房屋无法正常使用的情况下，本院对其该申请不予准许。且案涉项目于2017年12月20日经竣工验收合格、于2018年5月9日完成竣工验收备案，而被告银寰公司系于2018年11月21日与原告签订的补充协议，当时案涉项目的外观即肉眼可看，其现却以2019年2月14日的现场照片、视频为据主张质量缺陷和安全隐患，本院认为，三个月不到的时间里，案涉项目的外观以及内在质量和安全当不致于发生大规模的变化，本院有理由相信被告银寰公司应是针对案涉项目的状况权衡其权利义务后与原告签订的补充协议，就案涉项目的状况是予以认可的，故其以此为由抗辩称协议未履行的责任在原告，本院不予采信。被告银寰公司又抗辩称合同约定建筑面积35256.61平方米，而权证载明面积却合计31697.72平方米，相差超过10%，其按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定享有无责解除合同的权利，但35256.61平方米建筑面积系按照象山县测绘设计院出具的建筑面积实测成果书而记载，并明确了该面积的组成可详见成果书，而转让合同亦明确了建筑面积最终以权证记载面积为准，实测成果书所载面积总和与权证记载面积总和不相一致并不矛盾，故该抗辩本院不予采信。被告银寰公司还抗辩称原告未按协议第二条约定推进对外乡村文化贸易基地建设的落地，但庭审中就需要原告协助配合办理的事项其都不能明确陈述，更无证据证明其曾要求原告协助配合而未果的事实，故该抗辩本院亦不予采信。至于其抗辩的案涉项目土地性质及用途与其将要引进的项目不符，亦未能举证证明，况且房地产转让合同第二条明确“乙方对上述房地产已做了充分了解，愿意受让该房地产”，故即使被告银寰公司该抗辩内容事实，也应由其自行承担不利后果，而非将责任推脱给对方。至于其关于双方未按第三条约定就转让款中以股权形式支付的1000万元具体如何支付再签订协议，故而补充协议无法履行的抗辩，本院认为该节事实并不影响案涉补充协议的生效和履行；而其关于协议约定商业项目产权移交可分割300份，但目前案涉项目已分割产权500余份，无法实现300份约定的抗辩，结合查明事实，目前500余份权证实则包括156个车位和345套商业房屋，而且补充协议载明“可分割300份”，并非限定为300份，再且也明确约定了产权移交实际分割的份数系按照被告银寰公司提供的资料来办理，故其该抗辩意见缺乏依据，本院不予采信。被告红湾公司经传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告宁波银寰文化产业基地开发有限公司于本判决生效后一个月内支付原告宁波象保合作区邻里中心项目开发有限公司违约金3800万元； 二、驳回原告宁波象保合作区邻里中心项目开发有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费231800元，由被告宁波银寰文化产业基地开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  林 鹰 人民陪审员  沈亚琴 人民陪审员  孙根花 二〇一九年六月十日 代书 记员  周 珅