湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0602民初3807号原告：何某某，男，汉族，1992年01月29日出生，住岳阳市。委托诉讼代理人：黄灿灿，广东为峰（白云）律师事务所律师。被告：湖南某某有限公司，住所地长沙市雨花区。法定代表人：冯杨辉，总经理。委托诉讼代理人：刘立华，湖南立华律师事务所律师。委托诉讼代理人：王朗，湖南立华律师事务所律师。原告何某某与被告湖南某某有限公司（以下简称某某公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月3日受理后，依法由审判员许东适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄灿灿、被告委托诉讼代理人王朗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、由被告向原告支付逾期交房的违约金，自2017年6月29日起计算至交付房屋取得合格的《建设工程竣工验收备案表》之日止（以已付房款为本金，每日按万分之一的标准计算，暂算至2018年11月6日为23252.7元）。2、由被告承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：原告以468805元的价格购买被告位于某某市某某区某某路某某幢某某层某某房，并签订《商品房买卖合同》。约定被告应在2017年6月28日前将验收合格并符合双方约定的房屋交给原告。逾期交楼每日按照全部房价款的万分之一支付违约金。原告于2018年8月21日收楼，但被告交楼时并未取得建设工程竣工验收备案表等资料，且未将此情形告之原告。现被告未按合同约定交付房屋已构成违约，原告为维护合法权益，特诉至人民法院。被告某某公司辩称：1、原告存在逾期付款的违约责任，根据双方《商品房买卖合同》附件11补充协议第2条第9款之规定，被告有权不承担相应的违约责任。2、被告所开发的房屋在《商品房买卖合同》约定的期限内达到了交房标准，依约不应当承担相应违约责任。3、根据《商品房买卖合同》附件十一条第2条第9款之规定，被告承担违约责任的前提是因被告的责任导致延期交付才承担违约责任。但在本案中，被告并无过错，系市政和政府原因所致。4、原告已经收房入住，又以未取得备案表为由主张违约责任，无事实和法律依据。5、即使认定存在违约行为，本案所涉违约金也应当予以调整。经审理查明：2016年1月4日，原告何某某与被告某某公司签订了《商品房买卖合同》一份。约定，原告购买被告开发的位于某某市某某区某某路某某幢某某层某某号房。建筑面积117.79平方米，单价为3980.01元/平方米，购房总金额为468805元。原告应于2016年1月4日前支付房款148805元，余款320000元申请贷款支付。原告未按照约定时间付款的，按照逾期时间分别处理：1、原告逾期付款在60日内，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之一的违约金。2、逾期超过60日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，应当书面通知原告。原告应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的1%向被告支付违约金，同时，被告退还原告已付全部房款（含已付贷款部分）。被告不解除合同的，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之一的违约金。商品房交付条件为：1、商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、商品房已取得房屋测绘报告。商品房相关设施设备供水、排水、供电等应当达到交付条件。如在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，由被告在180天内完成整改，达到交付标准。整改期间不视为延期交房。被告应当在2017年6月28日前向原告交付商品房。商品房达到约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书送达原告。原告未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，被告应当出示满足的证明文件。被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担，并按照第十二条处理。合同第十二条逾期交付责任约定，被告未按照约定的时间将商品房交付原告的，按照逾期时间，分别处理（1、2项不作累加）：1、逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；2、逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照4.9%计算给付利息。同时被告按照全部房价款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。当天，双方还签订了一份《商品房买卖合同》补充协议。在补充协议第二条第九项约定，除《商品房买卖合同》规定的延期交付商品房的情形外，若出现下列情形之一的，被告也有权据实延期且不承担相应的违约责任：1、原告延期交付按揭贷款资料、未配合被告办理按揭相关手续、未在约定时间内付清房款或未按时办理入伙手续，原告延期缴纳相关税费。2、因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，或市政配套设施的批准与安装的延误（因被告过失除外）等导致被告延期交房的，或遇国家政策调整变化或政府行为导致被告延期交房，被告在发生之日起60日内通知原告。3、交房通知无法送达的。4、发生对整个社会的工作、生活秩序有全面、根本性、持续性影响之重大事件，致使本合同项目开发被迫停止的。5、出现其他非被告因素导致延迟交付房屋的情形。此外，原、被告还签订《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》，其中第一条第二项约定：因原告的原因导致在签订本《商品房买卖合同》之日起30日内未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，被告同意原告在收到被告或银行通知之日起15日内，以自有资金支付，不承担本合同第八条约定的违约责任；逾期30日，被告有权解除合同，同时原告须向被告支付合同总购房款5.1%的违约金，此款直接从原告已付房款中扣除余款无息退还原告。如果被告同意继续履行本合同，则按照本合同第八条逾期付款处理。合同签订后，原告向被告交纳首付购房款148805元，剩余320000元办理了银行贷款。贷款到帐日期为2016年4月1日，逾期28天。2018年8月21日原告收房。另查明，2017年7月17日，某某市规划局某某区分局向某某区国土分局出具关于《关于提供置换用地红线图及规划控制指标的函》的复函，内容为“贵局于2017年5月17日《关于提供置换用地红线图及规划控制指标的函》收悉。现将某某路建设占用某某公司部分土地相关数据复函如下：某某路建设占用某某总用地面积：3485平方米。其中3361平方米为某某路建设用地，124平方米为滨水公共绿地。按其土地性质，其容积率、建筑密度等控制指标均为零。以上事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、购房发票、入伙物品业主签收表、收款凭证、关于《关于提供置换用地红线图及规划控制指标的函》的复函、《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》及双方当事人的当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告何某某与被告某某公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方的真实意思表示，合法有效，原、被告均应按合同的约定，履行自己的义务。关于被告是否存在逾期交房的问题。合同约定的交房日期为2017年6月28日，另加180天的整改期，原告贷款逾期到帐的28天，被告的交房日期可以顺延至2018年1月22日。现被告于2018年8月21日向原告交付房屋，存在逾期交房情形，应承担相应的违约责任。被告应当向原告支付的违约金为8438元（468805元*180天*1/10000）。原、被告约定：交付该商品房时，被告应当出示建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担，故原告有权在被告提供建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告前拒绝收取商品房。但根据本案查明的情况，原告已于2018年8月21日收房，该情形可视为原、被告已通过双方的实际行为变更了合同约定的交付条件，故自2018年8月21日起被告不应向原告承担逾期交房违约责任。被告辩称因政府需置换用地原因导致交房时间的延误，并提供关于《关于提供置换用地红线图及规划控制指标的函》复函予以证实。本院审查认为，从该复函的内容分析，政府置换的土地面积为3485平方米，而并非被告全部的建设用地，本案中没有证据证实政府置换土地的行为与延期交付涉案房屋之间存在必然的因果关系，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。综上，原告的诉讼请求部分合法，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、限被告湖南某某有限公司在本判决生效后十日内一次性支付原告何某某违约金8438元；逾期履行上述义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告何某某的其他诉讼请求。案件受理费380元，减半收取190元，由原告何某某承担140元，由被告湖南某某有限公司承担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  许东二〇一九年六月二十七日法官助理朱潇峰书记员冯静楠