安徽省阜阳市颍泉区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖1204民初1957号原告：安徽台海商业经营管理有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区皖西北商贸城A2区1#2#楼，统一社会信用代码91341200581549914U（1-1）。法定代表人：徐子印，该公司董事长.委托诉讼代理人：赵永亮，安徽淮都（颍东）律师事务所律师。被告：颍泉区纳兰福鞋业，住所地安徽省阜阳市颍泉区，统一社会信用代码92341204MA2Q3UMC01。经营者：张玉如，男，汉族，1969年7月10日出生，个体工商户，住安徽省阜南县。被告：张园园，女，汉族，1991年3月20日出生，住址同上,（系张玉如之女）上列被告共同委托诉讼代理人：刘允，安徽蓝邦律师事务所律师。上列被告共同委托诉讼代理人：杨雪梅，安徽蓝邦律师事务所律师。原告安徽台海商业经营管理有限公司（以下简称台海公司）与被告颍泉区纳兰福鞋业、张园园房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告台海公司的委托诉讼代理人赵永亮，被告颍泉区纳兰福鞋业、张园园的共同委托诉讼代理人刘允到庭参加诉讼。本案现已审理终结。台海公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即返还租赁的皖西北商贸城C区八栋十二号商铺；2、请求法院依法判令被告向原告支付租金39600元；3、被告承担本案一切诉讼费用。事实和理由：2013年9月26日原告与案外人签订租赁经营协议，约定案外人将其拥有的皖西北商贸城C区八栋十二号商铺，租赁给原告代为统一招商、统一经营、统一管理、统一推广。协议签订之后，被告从原告处租赁了该商铺用于经营，原告与被告之间没有签订租赁协议，被告租金仅支付到2018年7月31日止，之后原告多次向被告催要租金，被告均拒绝支付租金，现原告为了维护自己的合法权益，诉至法院请求法院依法支持原告的诉讼请求。颍泉区纳兰福鞋业、张园园辩称：一、被答辩人的诉求无法律依据和合同依据，不应得到支持。案涉商铺早在2017年7月份就由答辩人出资980000元购买，房产登记过户手续均已办理完毕，答辩人系该商铺的实际所有权人，与被答辩人之间不存在租赁合同关系，其要求将商铺返还无任何依据。同理，答辩人利用自己所有的商铺合法经营，不需要向他人支付租金，被答辩人第二项关于支付租金39600元的诉讼请求也无法律依据和事实依据，不应得到支持。二、被答辩人与葛有峰之间的委托经营协议与答辩人无关，答辩人没有承受该协议的义务。对于被答辩人与案外人葛有峰之间所签订的委托经营协议，对其真实性答辩人不持异议。但该协议仅能约束合同双方，在答辩人出资购买该商铺后，即成为新的业主，无论从法律上讲还是情理上讲，都不存在自己跟自己签订租赁合同的理由。答辩人按市场价从葛有峰手中购买商铺，交易真实、合法，不存在侵害社会公共利益和他人合法权益的行为，且已过户登记完毕，物权为答辩人所享有。本案实际是被答辩人与葛有峰之间的委托经营协议纠纷，与答辩人无关，其不应当将答辩人列为被告。三、答辩人张园园系纳兰福鞋业经营者张玉如的女儿，并非商铺的承租人，不是适格被告。其在店里帮忙照看，并非经营者也不是承租方，不应列为被告。综上，在答辩人成为商铺业主后，被答辩人仍强行要求答辩人支付租金并返还商铺的行为已经构成强迫交易，其诉求缺乏法律依据和事实依据，也违背我国社会主义市场经济建设的要求和目的，应予驳回。原、被告当庭举证的证据对方对其真实性、合法性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院根据采信的证据，查明事实如下：台海公司为经营、打造台海精品女装批发大市场，于2013年9月26日与案外人葛有峰签订租赁经营协议，台海公司为甲方，葛有峰为乙方，约定：乙方将其拥有的皖西北商贸城C区八栋十二号商铺，租赁给甲方代为统一招商、统一经营、统一管理、统一推广。甲方拥有该商铺的招商权、经营权、管理权以及除房屋主体结构改造外的其他一切权利。租赁期为7年，即从2014年9月1日至2021年9月1日。租赁期第一年租金6000元，第二年租金10000元，第三年起租金每年按第二年租金的20%累积增长。合同第四条4项约定，租赁期内，乙方不得以任何理由收回商铺租赁权，如乙方单方面解除合同或乙方因债权债务等问题造成甲方无法继续经营该商铺，则乙方需赔偿甲方经济损失费20万元。协议签订之后，台海公司将该商铺按区位及经营类别对外招商，2017年6月12日张园园向台海公司交纳案涉商铺租金36000元，租赁期限2017年8月1日至2018年7月31日，张园园的父亲张玉如用该商铺经营鞋业。2017年7月20日，张玉如妻子马侠与葛有峰签订房地产买卖合同，葛有峰将案涉商铺以98万元的价格出售给马侠并办理了房屋过户登记手续。2017年9月12日，马侠收取了台海公司缴纳的该商铺2017年9月1日至2018年9月1日的房租费14400元。2017年10月31日，张玉如以该商铺为经营地注册个体工商户，名称为颍泉区纳兰福鞋业。2018年7月31日以后，颍泉区纳兰福鞋业未再交纳该商铺的租赁费用。台海公司催要无果，遂起诉来院。本院认为，台海公司与案外人葛有峰签订的案涉商铺租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效。在约定的租赁期内，葛有峰将商铺出卖给马侠，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。在租赁关系存续期间,即使出租人因买卖等原因将租赁物转移给第三方,原租赁关系仍然对新的所有权人具有约束力,租赁物所有权人不能以取得租赁物的所有权而否认原租赁关系。故台海公司与葛有峰签订的租赁合同继续有效，颍泉区纳兰福鞋业虽然以购买的方式取得案涉商铺所有权，但并不能据此对抗台海公司的租赁权，在合同约定的租赁期限内，台海公司有继续使用租赁物的权利，且案涉商铺新所有权人马侠已收取台海公司根据租赁合同交纳的2017年9月1日至2018年9月1日一年的房屋租赁费用，应视为对租赁关系的认可。台海公司对租赁的店铺进行统一招商、统一经营、统一管理、统一推广，其投入的人力物力使该服装市场发育成熟并形成地方有影响力的品牌，在此基础上将商铺招租，所收取的商铺租金并不是单纯的房租费用，还包括其先期投入的资金回笼及市场经营管理等费用，颍泉区纳兰福鞋业使用台海公司统一招租、统一经营管理的商铺，应当交纳相应的租金。案涉商铺系颍泉区纳兰福鞋业使用，张园园虽经手交纳案涉商铺上一年度租金，但其并非颍泉区纳兰福鞋业的经营者，故台海公司要求张园园给付租金的诉讼请求，本院不予支持。关于租金数额的确认问题，双方未签订书面商铺租赁合同，未约定租金具体计算依据，台海公司只提供案涉商铺2017年8月1日至2018年7月31日年度租金标准36000元，其诉称颍泉区纳兰福鞋业应交纳2018年7月31日以后一年的租金39600元未举证证明，故应酌情参照上一年度案涉商铺租金标准确认2018年7月31日—2019年8月1日年度租金。《中华人民共和国合同法》第二百四十八条规定承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。台海公司已要求颍泉区纳兰福鞋业支付全部租金，故其要求返还租赁的案涉商铺的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十九条、第二百四十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告颍泉区纳兰福鞋业于本判决生效之日起十日内给付原告安徽台海商业经营管理有限公司2018年7月31日—2019年8月1日年度租金36000元。二、驳回原告安徽台海商业经营管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取395元，由安徽台海商业经营管理有限公司承担负担95元，颍泉区纳兰福鞋业承担300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  于冲二〇一九年六月六日书记员  袁园附:本判决适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百四十八条承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。