天津市高级人民法院民 事 判 决 书(2019)津民初4号原告：李福文，男，汉族，1962年9月10日出生，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：卢伟，天津罗维律师事务所律师。委托诉讼代理人：张童，天津罗维律师事务所实习律师。被告：中国农业银行股份有限公司天津自由贸易试验区分行，住所地天津自贸试验区（天津港保税区）海滨五路31号111室。法定代表人：胡文哲，行长。委托诉讼代理人：李晶晶，该分行员工。委托诉讼代理人：季桥龙，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：陆桥（天津）实业有限公司，住所地天津开发区黄海路3号中航大厦B305。法定代表人：齐英武，董事长。委托诉讼代理人：李志荣，该公司员工。委托诉讼代理人：王博，该公司员工。原告李福文与被告中国农业银行股份有限公司天津自由贸易试验区分行（以下简称农行自贸区分行）、陆桥（天津）实业有限公司（以下简称陆桥公司）第三人撤销之诉一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月7日公开开庭进行了审理。原告李福文的委托诉讼代理人卢伟，被告农行自贸区分行的委托诉讼代理人李晶晶、季桥龙，陆桥公司的委托诉讼代理人李志荣、王博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李福文向本院提出诉讼请求：1.撤销（2009）津高民二终字第0014号民事判决书，并改判为撤销抵押物担保责任中涉及原告李福文天津经济技术开发区房屋部分；2.注销农行自贸区分行关于天津经济技术开发区的抵押登记；3.案件受理费由农行自贸分行及陆桥公司负担。事实和理由：2003年9月2日，李福文与陆桥公司签订商品房买卖合同，约定李福文购买陆桥公司开发的坐落于天津经济技术开发区房屋（以下简称涉案房屋），李福文已经支付全部房款，陆桥公司开具了专用收据，农行自贸区分行亦同意涉案房屋由陆桥公司出售给李福文。陆桥公司将房屋交付李福文使用后，一直不配合李福文办理房屋过户手续，李福文先后将涉案房屋出租给天津港保税区荣和国际贸易公司、天津市同福酒店管理有限公司（以下简称同福酒店）并收取租金。2018年9月6日，同福酒店收到天津市滨海新区塘沽航泰工贸有限公司（以下简称航泰公司）的告知函要求其停止支付租金，李福文前往同福酒店，了解航泰公司受让了农行自贸区分行对陆桥公司的债权，并获悉（2008）二中保民初字第86号民事判决书（以下简称86号判决）第三项涉及农行自贸区分行对涉案房屋享有抵押权，天津市高级人民法院（2009）津高民二终字第0014号二审判决维持该判决。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的相关规定，李福文作为交付全款的房屋买受人的权利优先于承包人对工程款的优先受偿权，而承包人的优先受偿权又优先于抵押权，在李福文与农行自贸区分行权利并存且发生冲突的情况下，应优先保护李福文的权利。农行自贸区分行同意转让抵押物，应视为放弃抵押权，其不再就涉案房屋享有抵押权。庭审过程中，原告李福文进一步明确其第一项诉讼请求为：撤销86号判决第三项抵押物担保责任中涉及李福文天津经济技术开发区房屋部分。被告农行自贸区分行辩称，李福文长期没有办理房屋权属证书的原因在于陆桥公司，并非农行自贸区分行原因所致。农行自贸区分行出具了同意抵押期房出售证明，证明我方一直履行配合义务。即使农行自贸区分行出具出售证明，不代表已放弃抵押权，李福文可以通过其他途径解决产权证办理问题。陆桥公司辩称，同意李福文的诉讼请求，涉案房屋没有办理产权证的原因并非我方所致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。农行自贸区分行及陆桥公司对于李福文提交的证据真实性均无异议，各方当事人对于本院调取的另案86号案件卷宗材料及本院向天津市规划和自然资源局调取的证据材料真实性均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合上述证据，本院经审理查明，中国农业银行天津港保税区分行（以下简称农行保税区分行）、陆桥公司于1999年9月16日签订了农银抵借字99第141-1号和141-2号《抵押担保借款合同》。约定：农行保税区分行共向陆桥公司贷款2573万元，贷款期限为一年，贷款利率为月息5.85％。陆桥公司以其坐落于天津经济技术开发区的国有土地使用权13522．31平方米及地上在建项目抵押给农行保税区分行用以担保上述借款的偿还，担保范围为全部贷款本息及农行保税区分行实现债权的费用。上述合同签订后，农行保税区分行于1999年9月17日依约放款，但合同到期后，陆桥公司未能履行还款义务。2003年2月10日，为继续担保双方签订的农银抵借字99第141-1号和141-2号抵押担保借款合同的履行，双方又签订了津保税农银抵字第03010-1号抵押合同，约定陆桥公司将其坐落于天津经济技术开发区的房产抵押给农行保税区分行用于担保借款合同的履行，担保范围为借款合同本息及包括律师费在内的农行保税区分行为实现债权而产生的一切费用。合同签订后，双方共同办理了房地产抵押权证明书。经天津经济技术开发区房地产管理局2004年4月26日出具的津房开发抵字第（04）00604号天津市房地产抵押权证明书,最终确定陆桥公司抵押房产坐落于天津经济技术开发区，房屋抵押范围为建筑面积17304．93平方米房产。上述合同签订后，陆桥公司仍未能全部偿还农行保税区分行借款本金及利息。2007年9月农行保税区分行向陆桥公司发出债务逾期催收通知书，陆桥公司确认尚欠农行保税区分行借款本金433万元，但陆桥公司仍未履行还款责任。经农行保税区分行、陆桥公司双方确认，2008年3月20日陆桥实业公司尚欠农行保税区分行利息总计为5827508．69元。为此，农行保税区分行向天津市第二中级人民法院提起诉讼，请求依法判令：1、陆桥公司偿还尚欠农行保税区分行贷款本金433万元以及截止到2008年3月20日利息7854499.23元及至实际给付之日止的利息及违约金；2、陆桥公司以其抵押物变价偿还所欠农行保税区分行的贷款本息共计12184499.23元（截至2008年3月20日止）及实际给付之日产生的利息和违约金；3、陆桥公司抵押物变价清偿后不足部分由陆桥公司继续清偿；4、陆桥公司给付农行保税区分行因本案产生的律师费用25万元；5、本案诉讼费用由陆桥公司承担。天津市第二中级人民法院作出86号判决认为，农行保税区分行、陆桥公司签订的抵押担保借款合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应确认有效。陆桥公司应按合同约定偿还农行保税区分行全部借款本金及利息。农行保税区分行与陆桥公司签订的抵押合同亦为双方当事人的真实意思表示，并依法进行了登记，符合相关法律规定，应确认有效。农行保税区分行主张陆桥公司以其坐落于天津经济技术开发区，建筑面积共计17304．93平方米的房产作为抵押物承担抵押担保责任及不足部分由陆桥公司继续清偿的诉讼请求，应予支持。陆桥公司辩称农行保税区分行请求利息已经超过诉讼时效一节。因本案农行保税区分行所主张之利息，系双方签订的两份抵押担保借款合同所产生，农行保税区分行因陆桥公司未能全部偿还该两份抵押借款合同款项于2007年9月向陆桥公司发出债务逾期催收通知书表明其主张陆桥公司继续履行合同之意，故农行保税区分行就利息的诉讼请求并末超过诉讼时效期间。对陆桥公司的抗辩主张不予支持。关于农行保税区分行主张陆桥公司给付其因实现本案债权而产生律师费用一节。因农行保税区分行、陆桥公司在抵押合同中约定了抵押担保的范围包括律师费，且农行保税区分行支付律师费的数额符合天津市律师服务临时标准的相关规定。故陆桥公司应按照合同约定支付农行保税区分行因采取诉讼方式实现债权而产生的律师费用。综上所述，农行保税区分行的诉讼请求，符合法律规定，应予支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第五十三条之规定，判决：一、陆桥公司于判决生效之日起十日内偿还尚欠农行保税区分行借款本金433万元及至2008年3月20日止的利息5827508．69元以及自2008年3月21日起至本判决确定给付之日止的利息（按双方合同约定利率计付）：二、陆桥公司于本判决生效之日起十日内给付农行保税区分行因采取诉讼方式实现债权而产生的律师费用25万元；三、陆桥公司以其抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款对上述给付事项承担抵押担保责任，不足部分由陆桥公司继续清偿。如陆桥公司未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费96407元，由陆桥公司负担。陆桥公司不服上述判决，向本院提起上诉，请求撤销86号判决第二项改判25万元律师费由农行保税区分行承担，依法确认一、二审诉讼费的承担比例。本院于2009年5月5日作出（2009）津高民二终字第14号民事判决，驳回上诉，维持原判。另查明，2003年9月2日，陆桥公司与李福文签订《天津市商品房买卖合同》约定，陆桥公司将涉案房屋出售给李福文，价款为140000元，陆桥公司应于2004年5月31日前将竣工验收合格的商品房交付李福文。2003年8月31日，李福文向陆桥公司交付订金10000元，9月1日李福文向陆桥公司交付房款130000元，陆桥公司向李福文出具了专用收据。农行保税区分行向陆桥公司出具《同意抵押期房出售证明》载明，农行保税区分行同意抵押人陆桥公司将涉案房屋出售。后陆桥公司将该出售证明交付李福文。2003年9月1日，李福文与天津港保税区荣和国际贸易公司签订《包租合同》约定，李福文将涉案房屋包租给天津港保税区荣和国际贸易公司，租赁期限至2012年5月31日，租金为每平米1.5元，上述合同在天津经济技术开发区公证处办理了公证手续。2004年12月13日，李福文与天津港保税区荣和国际贸易公司签订《补充协议》约定，双方将租赁期限延长至2014年12月31日。2014年李福文将涉案房屋出租给同福酒店，2018年9月6日，同福酒店收到航泰公司告知函，内容为因航泰公司受让了农行保税区分行对陆桥公司享有的债权，7月1日天津市滨海新区人民法院下达（2012）滨功执字第616号之一裁定书，裁定航泰公司为上述债权的申请执行人，要求同福酒店停止就涉案房屋租金的支付。2015年2月25日，农行保税区分行变更企业名称为农行自贸区分行。天津经济技术开发区房地产管理局2004年4月26日出具的津房开发抵字第（04）00604号天津市房地产抵押权证明书,最终确定陆桥公司抵押房产坐落于天津经济技术开发区，房屋抵押范围为建筑面积17304．93平方米房产。抵押物清单中记载抵押房产包括李福文所购买的涉案房屋，该房产的性质属于在建工程，权利人目前仍为陆桥公司。本院认为，本案为第三人撤销之诉，结合原告的起诉及被告的答辩意见，本案争议焦点为：（一）本院对李福文的起诉予以受理是否符合法律规定；（二）另案86号判决第三项内容是否存在错误，李福文的合法权益是否因此受损。一、关于本院对李福文的起诉予以受理是否符合法律规定的问题根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。本案中，李福文与陆桥公司签订涉案房屋买卖合同后支付了全部房款，陆桥公司亦将房屋交付李福文实际使用至今，李福文虽未办理房屋产权证书，但并非因李福文原因所致。86号案件系农行自贸区分行诉陆桥公司借款合同纠纷，李福文并非该案件当事人。故另案86号判决与李福文具有法律上的利害关系，李福文因不能归责于其本人的原因未参加86号案件的诉讼，其在本案中有权提起第三人撤销之诉，维护自身合法权益。李福文主张于2018年9月6日因航泰公司向同福酒店发送告知函才知晓86号判决的存在，并于2018年12月10日向本院提起诉讼，农行自贸区分行主张李福文对于86号判决的存在系明知，已经超出六个月的期限，但农行自贸区分行并未对此提供证据证明。现有证据表明李福文系在2018年9月6日知晓86判决的存在，其提起本案第三人撤销之诉并未超出法律规定六个月的起诉期限。二、关于另案86号判决第三项内容是否存在错误，李福文的合法权益是否因此受损的问题首先，李福文与陆桥公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李福文依约支付了全部房款并实际使用房屋至今，虽然涉案房屋并未办理房屋产权证书，李福文对此不存在过错。因陆桥公司未能偿还农行自贸区分行借款，双方于2004年将包括李福文所购买的房屋在内的在建工程进行了抵押登记。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。从上述规定可以看出，交付全部或者大部分款项的房屋买受人的权利优先于承包人对工程价款的优先受偿权，而承包人的优先受偿权又优先于抵押权。本案中，李福文交付了全部款项并实际占有房屋，在李福文的权利与农行自贸区分行的权利并存且发生冲突的情况下，依法应优先保护李福文的权利。其次，2004年4月26日，农行自贸区分行与陆桥公司就包括涉案房屋在内的17304.93平米的房屋办理抵押登记手续，但农行自贸区分行亦向陆桥公司出具《同意抵押期房出售证明》，同意陆桥公司将涉案房屋出售给李福文，后陆桥公司将该证明原件交付李福文。关于农行自贸分行出具该证明的性质及法律后果问题，本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定：“有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。”第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”根据上述规定，我国法律并不禁止抵押财产的转让行为，在抵押权人同意的情况下，抵押人可以转让抵押财产，此时抵押权人通过使抵押物提前变现的方式，将原基于抵押财产的优先受偿权转化为基于转移抵押财产的特定价金优先受偿权。抵押权人不再享有对抵押物的无偿追及权，仅可就抵押物变现的特定价金实现抵押权，而受让人获得了抵押物的完整权利。本案中，农行自贸区分行通过向陆桥公司出具出售证明的方式，同意陆桥公司转让作为抵押物的涉案房屋，在陆桥公司将房屋出售给李福文，李福文已经支付全部房款并持有上述出售证明的情况下，农行自贸区分行对涉案房屋已不再享有抵押权。因此，另案86号判决第三项基于农行自贸区分行对涉案房屋享有抵押权，判令陆桥公司以其抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款承担抵押担保责任，存在错误。第三，关于李福文的民事权益是否因此受损的问题，农行自贸区分行主张李福文购买的房屋并未被采取查封等强制措施，不存在权益受损的事实。对此，本院认为，另案86号判决第三项判令农行自贸区分行对涉案房屋享有抵押权，并有权以该房屋在拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，虽然目前涉案房屋并未被采取强制措施，但李福文仍面临房屋被拍卖或变卖的风险，该判决结果势必对于李福文所购买房屋的权益造成损害。因此，李福文要求撤销另案86号判决第三项涉及到涉案房屋部分的请求，应予支持。关于李福文提出撤销房屋上的抵押登记的请求，并非第三人撤销之诉的审理范围，本案不予涉及。综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十七条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十二条规定，判决如下：一、撤销天津市第二中级人民法院（2008）二中保民初字第86号民事判决第三项中涉及陆桥公司以天津经济技术开发区的房产折价或者以拍卖、变卖所得的价款承担抵押担保责任的部分判决，以及本院（2009）津高民二终字第0014号民事判决维持的该部分内容；二、驳回李福文其他诉讼请求。案件受理费3100元，由被告中国农业银行股份有限公司天津自由贸易试验区分行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长  王建华审判员  荆媛媛审判员  杨泽宇二〇一九年六月二十八日书记员  王彦迪