山东省荣成市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1082民初2291号原告：宋建峰，男，1994年3月12日出生，汉族，居民，住黑龙江省集贤县。委托诉讼代理人：王志华，山东鸿源律师事务所律师。被告：赤山集团有限公司房地产开发分公司（统一社会信用代码：91371082661990611K），住所地荣成市黄海中路218号。法定代表人：郭健，总经理。委托诉讼代理人：毕晓晖，女，1987年10月31日出生，汉族，居民，住荣成市，系该公司职工。委托诉讼代理人：隋晓明，男，1988年11月1日出生，汉族，居民，住荣成市，系该公司职工。原告宋建峰与被告赤山集团有限公司房地产开发分公司（以下简称赤山公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人王志华，被告之委托诉讼代理人毕晓晖、隋晓明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告宋建峰向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年5月26日签订的认购协议书和分期付款协议；2、判令被告返还原告双倍定金40,000元；3、判令被告返还原告房款（不含定金）84,684元及手续费94元。事实和理由：2018年5月16日，原告与被告签订凤凰湖E2区认购协议书和分期付款协议，认购凤凰湖E2区864号楼一单元401室房屋。原告于2018年5月16日支付定金2万元，并于2018年5月20日付款63,684元（同时支付手续费94元），于2018年11月7日付款21,000元。认购协议书第四条约定双方应于2018年6月16日签署正式的《商品房买卖合同》，但被告一直未向原告提供正式的购房合同文本，导致双方无法签订《商品房买卖合同》。原告认为被告严重违约，应承担相应的违约责任，故诉至人民法院。被告赤山公司辩称，原、被告于2018年5月16日签订的凤凰湖E2区认购协议书和分期付款协议已于2018年8月16日由原告单方解除协议。双方签订的分期付款协议中约定“买受人于2018年6月16日前向出卖人支付房款93,684元，逾期付款超过60日的，则视为买受人单方解除协议”。原告于2018年8月16日前仅向被告付款83,684元，逾期付款超过60日，依据约定，自2018年8月16日起视为原告单方解除认购协议书和分期付款协议。原告诉请的被告返还双倍定金4万元的前提为被告违约在先。但依据双方签订的协议，被告不存在违约行为，故不应双倍返还定金。在原告逾期超过110日时，被告仍在积极联系原告，并告知其违约后果。但经过多次沟通无果，原告一再拖延，被告依据约定将涉案房屋收回，不存在违约行为。原告无权要求返还房款84,684元及手续费94元。根据双方签订的认购协议书及分期付款协议，原告已交付房款中占总房款的20%的数额作为定金，其无权要求返还。涉案房屋总价款为464,684元，总价款的20%即92,937元为定金，原告无权要求返还。依据双方签订的分期付款协议第五条的约定，总房款的10%即46,468元作为接待费，原告无权要求返还。故涉案房屋中有139,405元的款项，原告无权要求返还。被告所扣款项符合法律规定，原告诉讼请求不成立。本院经审理认定事实如下：2018年5月16日，原、被告签订编号为E2F1957的《凤凰湖E2区认购协议书》，约定原告优先购买凤凰湖E2区864号楼一单元401室，建筑面积71.60平方米，单价为6,490元/平方米，房价款为464,684元。原告同意交付购房定金人民币贰万元整，现交人民币贰万元整。原告须于2018年6月16日前付清全部房款人民币464,684元，同时签署正式《商品房买卖合同》；原告选择按揭付款须签署正式《商品房买卖合同》后30天内办理好银行贷款手续，于该限期之前，被告不可将该单位出售给他人。协议书同时备注“买受人申请分期付款，一切按分期协议执行（包含定金）”，协议书上盖有被告公章及原告签字捺印。同天，原、被告签订《分期付款协议》，约定原告于2018年6月16日向被告支付房款93,684元（含定金92,937元）；原告向被告申请分期付款，分期付款总额为371,000元，分期付款次数约定为贰拾次，每三个月支付一次，即自2018年开始，原告须于每年8月16日前、11月16日前、2月16日前及5月16日前分别向被告支付人民币18,550元。原告分期付款须向被告支付利息，利息支付标准按银行同期5年贷款基准利率执行，计算方法按应付款余额累计计算，每三个月计收一次利息。原告如未按本协议约定时间付款，由此引起的法律责任全部由原告承担。逾期在60日之内的，每逾期一日原告须向被告按应付款的万分之五支付滞纳金。原告逾期付款超过60日的，则视为原告单方解除协议，不再履行订立商品房买卖合同的义务，与该房产相关的所有权及处置权等各项权利均归被告所有。原告应按法律规定的定金支付承担责任，定金数额为房屋总价款的20%，以原告已交付的房款中占总房款20%的数额作为向被告所交付的定金，原告无权要求返还。除没收原告定金外，因原告购房由被告支付的接待费等各项费用按总房款的10%从原告已交房款扣除。原告逾期付款超过60日的，原告书面表示愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，每逾期一日原告须向被告按应付款的万分之五支付滞纳金。本协议为E2F1957号认购协议书的组成部分，如认购协议书有关付款的约定与本协议不相符，则以本协议为准。认购协议书及分期付款协议签订后，原告分别于2018年5月16日支付20,000元、于2018年5月20日支付63,684元、于2018年11月7日支付21,000元后，至今尚未支付剩余款项。被告分别于2018年5月16日、2018年5月20日向原告出具20,000元、63,684元的定金收款收据，并于2018年5月20日向原告出具涉案房屋手续费收款收据94元。原告认为双方应于2018年6月16日签订正式的《商品房买卖合同》，但被告至今未与其签订，被告属违约。原、被告因房款及定金的返还协商未果，遂诉至人民法院。本院认为，原、被告签订的《凤凰湖E2区认购协议书》及分期付款协议，系双方当事人真实的意思表示，且具备合同的主要条款，应视为商品房买卖合同，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行各自义务。本案争议焦点为：一、原、被告所签商品房买卖合同是否已经解除；二、原告向被告交付的“购房款”性质如何确定。关于争议焦点一，本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告双方在分期付款协议签订后，原告就协议约定的第一期款项93，648元在约定的期限内并未按约定足额支付，原告已经在先预期违约，原告逾期付款四个多月，在被告于2018年11月4日通知原告解除合同后，原告才于2018年11月7日另支付21，000元，且此时第二期付款的期间业已届满，原告先期违约的事实明确。此后，原告仍未能按分期付款协议履行交付购房款的义务。根据合同约定，原告逾期付款视为其单方面解除协议，不再履行订立商品房买卖合同的义务，且被告也提供流程表，证明催款及告知原告合同已因其逾期解除、房屋另售他人的意思表示，故双方在被告将房屋另行出卖他人前已经解除。原告在涉案合同已经解除的情况下再次起诉要求解除合同，理由不当，于法无据，本院不予支持。关于争议焦点二，本院认为，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。当事人约定定金的，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。定金合同系实践性合同，以定金的实际交付为合同的成立要件。在本案中，双方当事人在两份协议中约定了定金条款，且双方亦明确有关定金条款按分期付款协议下第五条约定内容执行，定金数额为总房款的20%，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，对于原告应交付的房款中应当认定有92，937元（464,684元×20%）系定金金额。在本案中，原告违约在先导致涉案合同解除，被告并无违约行为，故原告无权要求被告返还合同定金部分的款项。被告要求从原告支付的房款中扣除定金，具有事实及法律依据，本院予以支持。但定金合同以定金的实际交付为合同的成立要件，原告实际向被告交付的款项83，684元有被告为原告出具的房屋定金发票予以确定，未达到合同约定的定金数额，故本案中的定金应以原告实际交付的83，684元予以确定。原告交付的94元手续费系原告在履行合同过程中产生的实际费用，而本案中原告违约，被告并无过错，该费用应当由过错方即原告自行负担，原告要求被告返还，理由不当，于法无据，本院不予支持。本案中，原告于2018年11月7日交付的21，000元款项，被告称至今未入账，且该笔款项是在被告通知原告解除合同后由原告交付被告，此时合同已经解除，合同的权利义务已经终止，被告占有该笔款项于法无据，应予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、被告赤山集团有限公司房地产开发分公司于本判决生效后十日内返还原告宋建峰购房款21,000元；二、驳回原告宋建峰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,398元（系减半收取），由原告宋建峰负担900元，被告赤山集团有限公司房地产开发分公司负担498元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  高升二〇一九年六月二十四日法官助理谭美玲书记员吕俊杰