内蒙古自治区达拉特旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内0621民初1440号原告鄂尔多斯市佳乐物业管理服务有限责任公司，统一信用代码911506215788965874。法定代表人李某，系公司执行董事。委托代理人王某1，内蒙古首佳律师事务所律师。被告王贵新村小区业主委员会。业主委员会负责人黄文明，系委员会主任。委托代理人王某2，公民身份号码×××，王贵新村业主委员会执行秘书。被告王某3，公民身份号码×××，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。原告鄂尔多斯市佳乐物业管理服务有限责任公司与被告王贵新村小区业主委员会、王某3确认合同效力纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鄂尔多斯市佳乐物业管理服务有限责任公司委托代理人王某1、被告王贵新村小区业主委员会委托代理人王某2、被告王某3到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鄂尔多斯市佳乐物业管理服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告王贵新村小区业主委员会2017年6月7日签订的《王贵新村物业委托合同》、2018年3月14日签订的补充合同、2018年5月1日签订的补充协议合法有效。2、依法判决被告共同给付原告物业服务费（2017年6月至2018年6月的物业费）和补充分摊费用共407.15元（112.47×0.3×11+36）。3、本案的一切费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年6月7日签订了王贵新村物业托管合同，合同期限为2017年6月1日至2018年6月1日止。约定原告为被告提供物业服务，服务费为每月每平米0.3元。双方于2018年3月14日签订了原告名称变更为佳乐物业管理服务有限责任公司的补充合同，于2018年5月1日签订了补充协议，约定由被告分摊支付原告在服务期限外为被告垫付的垃圾清运费、垃圾处置费、不在服务范围内的监控运行电费及南北门房以前拖欠的电费共计每户36元。被告王某3房屋面积112.47平米，按合同约定从2017年6月至2018年6月合计11个月物业费为371.15元，加上分摊的补充费用为36元，共计407.15元。经原告多次催缴，被告以各种理由拒绝缴纳。为了维护原告合法权益，依法向人民法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。原告在庭审中诉讼请求2中的“被告共同给付原告物业费”变更为“被告王某3给付原告物业费”。被告王贵新村小区业主委员会辩称，认可原告第一个诉讼请求。被告王某3辩称，1、我们自治的物业是从2015年至2017年结束，中途突然出现了新的物业公司。2、自治物业约定前二年的物业费交清，第三年就不用交了。3、新物业入住以后三个月没给我们打扫卫生。4、我们不认可这个新物业。5、垃圾桶和其他工具都是我们自己的买的。原告为证明其主张向法庭提供了以下证据：1、2017年6月7日签订的《王贵新村物业托管合同》，证明依据物业管理条例物业公司与业委会签订合法有效的物业合同，期限是2017年6月1日到2018年6月1日，服务费每月每平米按0.3元收取。2、2018年3月14日签订的《补充合同》，证明原告名称的变更，原物业托管合同继续有效。3、2018年5月1日《补充协议》一份，证明原告支付了不属于其服务期的相关费用，故每户分摊费用36元。4、2019年5月15日由王贵新村业主委员会和锡尼街道巴音社区居委会出具的证明各一份，证明物业公司签订的第一个委托合同有效，且物业公司从2017年6月份至今履行了合同义务提供物业服务。5、王贵新村小区35号楼1单元物业台账一份，证明王某3所住房屋面积112.47平米，全年应付物业费404.8元。对于原告提供的证据被告质证如下：被告王贵新村小区业主委员会对上述五组证据均认可，没有异议。被告王某3对上述证据1、2、3、4均不认可，对证据5的房屋平米认可，但具体费用怎么计算的不清楚。被告王贵新村小区业主委员会提供了上一届业主委员会的备案人员名单，证明2017年业主务委员会和佳乐物业公司签订的合同是真实有效的。原告对证据没有异议，认可。被告王某3不认可。被告王某3对其辩称提供了2017年4月12日业委会会议纪要和2018年12月10日业主委员会证明一份，证明2015年、2016年交了物业费后2017年就不用交物业费。对于王某3提供的证据原告质证如下：对会议纪要的真实性认可，但是证明问题不认可，会议纪要并非业主委员会决定，更不是业主大会决定，被告在答辩中称不认可业主委员会，然后在提供业主委员会的材料互相矛盾，会议纪要即使是真实的，也是业主委员会单方面出具的，原告与业主委员会在2017年6月7日签订的物业托管合同是双方真实意思表示，具有合同相对性，对双方都有约束力，业主委员会无权单方面宣布免收物业费。依据物业管理条例第十一条，解聘、停止物业公司服务，应当由业主大会作出决定，业主委员会无权行使该项权利，所以这个会议纪要没有任何法律效力。证明与本案无关。被告王贵新村小区业主委员会对上述证据不清楚。经审理查明，原告与被告王贵新村小区业主委员会于2017年6月7日签订了《王贵新村物业托管合同》，合同期限为2017年6月1日至2018年6月1日止。约定原告为被告提供物业服务，服务费为每月每平米0.3元。于2018年3月14日签订了原告名称变更为佳乐物业管理服务有限责任公司的补充合同，于2018年5月1日签订了补充协议，约定由原告支付了小区服务期限外垃圾清运费6100元、电费13785元和服务期内的2017年度垃圾处置费10000元，现小区住户为850户，经征求业主代表意见后决定按户均摊以上三项费用，每户分摊费用为36元。并约定因为王贵新村小区2015年至2016年物业自制管理产生矛盾未解决，乙方征得社区和业主委员会的同意后，于2017年9月19日至2017年10月19日期间对小区不同楼栋不同期限暂停服务，暂停服务期间的物业费在诉讼请求中已核减。王某3住房面积为112.47平米。诉求物业费计算方式为：112.47平米×0.3元×11月+36元=407.15元。另查明，被告王某3以小区里打扫卫生的工资款抵顶了2015年和2016年的物业费，不足部分以现金交付。2018年6月29日小区业主委员会重新更换业主委员会主任及成员。上述三份合同原告均与原业主委员会签订。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。根据《物业管理条例》第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的事实情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”的规定，原告与王贵新村小区业主委员会签订《王贵新村物业托管合同》及《补充合同》、《补充协议》的行为，符合法律规定，合法有效。被告王某3质证称，不认可该三份证据，但未提供相反的证据其推翻。故本院予以确认该三份合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，原告与王贵新村小区业主委员会签订的合同对被告王某3具有法律约束力，被告王某3应当按照合同约定按期交纳相应的物业服务费。庭审中被告王某3提供原王贵新村小区业主委员会出具的《会议纪要》和《证明》，证明其按照原业主委员会的约定交纳了2015年、2016年两年物业费，免交2017年物业费。对《会议纪要》和《证明》原告质证称，证据是业主委员会单方面出具的，原告与业主委员会在2017年6月7日签订的物业托管合同是双方真实意思表示，具有合同相对性，对双方都有约束力，业主委员会无权单方面宣布免收物业费。因为原业主委员会出具的《会议纪要》和《证明》均属于内部单方出具的，不能对抗合同相对人，故本院对原告的质证意见予以采纳。庭审中原告提供2019年5月15日由王贵新村业主委员会和锡尼街道巴音社区居委会出具的证明各一份，证明物业公司从2017年6月份至今按照合同约定履行了合同义务提供物业服务。被告王某3辩称，物业公司入住以后三个月没有给打扫卫生，但没有提供相关证据证明，故本院对该两份证明予以采纳。故被告王某3按照《王贵新村物业托管合同》及《补充协议》约定给付物业费及补充分摊费用407.15元（2017年6月至2018年6月物业费112.47平米×0.3元×11月+36元=407.15元，已核减暂停服务一个月期限）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、原告鄂尔多斯市佳乐物业管理服务有限责任公司与被告王贵新村小区业主委员会签订的《王贵新村物业托管合同》及《补充合同》、《补充协议》合法有效。二、被告王某3于本判决生效之日给付原告鄂尔多斯市佳乐物业管理服务有限责任公司物业费及补充分摊费用共计407.15元。案件受理费100元，由被告王某3负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审判员 孟和巴图二〇一九年六月十四日书记员 李 昊 天法条链接：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。