广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019)粤0305民初3269号原告：程度，委托诉讼代理人：常健，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭晓玉，北京大成（深圳）律师事务所实习律师。被告：吴金连，原告程度诉被告吴金连房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月2日立案受理后，依法适用简易程序于2019年5月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人常健，被告吴金连到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告已签署的《二手房买卖合同》及补充协议等所有相关协议；2.被告返还原告购房定金50万元；3.被告返还原告代付月供贷款7.2万元；4.被告向原告按照转让成交价的百分之二十支付违约金140万元；5.被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2017年6月30日签订了《二手房买卖合同》（NO.000417），约定被告将其名下位于深圳市南山区蛇口荔园路某房产以人民币700万元转让给原告，原告于当日支付了购房定金5万元。2017年7月5日，原告与被告签订了《补充协议》，确定了原告向被告分期支付购房定金的时间节点并约定了由原告代被告偿还招商银行欠款、搜房网欠款、平安银行欠款及安信欠款（代付费用将在购房款中抵扣），原告依约于当日支付购房定金25万元，后又于2017年11月3日支付购房定金10万元。2017年11月16日，原告与被告签订《补充协议二》，原告依约当日将剩余10万元购房定金全部支付完毕，并于2017年11月20日代被告支付了2017年10月份至12月份的购房抵押月供贷款2.4万元×3=7.2万元。后原告多次联系被告，要求被告履行合同，但被告或称其在国外，或长期不予回应，同时还要求原告继续为其垫付月供贷款。2018年1月29日，被告向原告宣称其欺骗了原告，并称其涉案房产已于2016年年底前出售他人并已收取购房定金190万元。原告认为，其与被告签署的《二手房买卖合同》合法有效，被告明确表示不予履行合同，已构成违约，根据双方签订的《二手房买卖合同》第十一条约定：“卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金”。根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，为维护原告的合法权益，现诉至法院，恳请法院依法判如所请。被告答辩称：一、原、被告之间是委托代理卖房关系，不是房屋买卖合同关系。原告向被告称，深圳市德万资本管理有限公司的主要业务为查封房产的赎楼和买卖。原告找到被告后，称可以为被告赎楼并寻找客户购买。被告基于对原告的信任，与原告共同到深圳市深圳公证处办理了全权委托公证，以方便原告赎楼和找到客户购买房屋完成交易。事实上，双方为委托代理卖房关系，若双方为房屋买卖合同关系，根本不需要办理全权委托公证。以上意见，有公证书、委托书、聊天记录等予以证明。二、被告在不知情的情况下按原告要求签订了一系列空白合同，包括空白的房屋买卖合同、以物抵债协议、借款借据、借款合同、价值确认书等文件几十份，原告正是利用了这些空白合同和授权公证，自行填写了自己的名字作为买方，意图以较低价格购得被告房产。原告以委托卖房需要，与被告到公证处办理全权公证，然而受托人全部为原告方员工，拿走了被告的身份证原件，并让原告到农业银行办理了一张银行卡，该卡的银行u盾、密码、绑定的手机号码均为原告方公司的员工占有或所有；另原告以委托卖房为由还先后让被告签订了一系列空白合同，最终却违反诚实信用原则，利用职务便利，擅自作为房产的买方，意图侵占被告的房产权益。以上意见，有收条、声明、聊天记录等予以证明。综上所述，原、被告之间并非房屋买卖合同关系，而是委托代理卖房关系，是原告利用职务便利，欺骗了被告在不知情的情况下，签署了包括空白的房屋买卖合同等一系列合同几十份，并擅自作为房屋的购买方，意图侵占被告的房产权益。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月30日原告程度（买受人）与被告吴金连（出卖人）签订了《二手房买卖合同》（NO.000417），双方约定，买受人向出卖人购买位于深圳市南山区蛇口荔园路某房产（涉案房产）；建筑面积105.39平方米，购房总价款为人民币700万元；如买方违约，卖方有权解除合同并没收买方的定金或要求买方支付成交价百分之二十的违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还买方已支付定金或要求卖方支付成交价百分之二十的违约金；及其他条款。同日，原告向被告支付了购房定金5万元。2017年7月5日，原告与被告签订了《补充协议》，约定赎楼利息由买方支付；赎楼款项包含以下四项：1.招商银行欠款，2.搜房网欠款，3.平安银行欠款，4.安信欠款，上述赎楼款项由买方代为履行，代付费用将在购房款中抵扣；《补充协议》同时约定了50万元定金的支付时间节点。同日，原告向被告支付了购房定金25万元，后又于2017年11月3日向被告支付购房定金10万元。2017年11月16日，原告与被告签订《补充协议二》，约定，原告应于《补充协议二》签订之日向被告支付定金20万元（11月3日已付10万）；原告应于《补充协议二》签订之日代被告偿还月供贷款7.2万元；如涉案房产未能在2018年3月31日前解除抵押及查封登记的，每迟延一日，则买方应以涉案房产成交价为基数按照每日万分之五的标准向卖方支付违约金，上述解除抵押及查封若因不可抗拒因素或因为卖方产生新的纠纷，导致无法完成，不予追究买方责任。《补充协议二》签订后，原告依约于2017年11月16日将10万元购房定金支付给被告。原告于2017年11月20日向被告支付了2017年10月份至12月份的月供贷款7.2万元。另查，涉案房产因被告与案外人发生纠纷，先后于2016年10月11日被深圳前海合作区人民法院查封，于2016年11月9日被上海市黄浦区人民法院查封。原告在与被告签订《二手房买卖合同》、《补充协议》和《补充协议二》时，均知晓前述纠纷及查封情况。再查，被告于2016年12月19日与案外人黎芳签订了《房产买卖合同》，约定将涉案房屋出售给案外人黎芳，被告违约后，案外人黎芳于2018年1月2日向本院提起诉讼，本院依法受理案号为（2018）粤0305民初44号。经案外人黎芳申请，本院于2018年1月24日，对涉案房产进行查封。该案现已判决并生效，判决认定，被告吴金连违约，并判决被告吴金连向案外人黎芳返还定金、购房款和按揭款共计211.59万元及违约金100万元。再查，本案的应诉材料于2019年4月10日送达被告。原告为了证明被告不履行双方签订的合同，并于2018年1月29日向原告明确表明不履行合同的事实，向本院提交了其与被告的微信聊天记录。被告对该聊天记录的真实性无法确认，称其已记不清楚聊天的内容。被告为了证明与原告之间系委托卖房关系向本院提交了收条、声明、委托书、公证书、合同清单（复印件）及微信聊天记录。原告对被告提交的收条、声明的真实性无法确认，且与本案没有关联；对委托书、公证书的真实性予以确认，但不能证明原告的证明目的；合同文件清单系复印件，不予确认其真实性；微信聊天记录，不予确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告双方的合同关系性质属于买卖合同关系还是委托合同关系；二、被告是否违约，如果违约如何承担违约责任。对以上争议焦点本院评述如下：一、关于原、被告双方的合同关系性质。原告主张合同成立的主要证据有《二手房买卖合同》、《补充协议》及《补充协议二》、收款收据、中国建设银行个人账户支出交易明细、中国民生银行个人账户对账单、微信聊天记录。被告对《二手房买卖合同》、《补充协议》及《补充协议二》的真实性认可，庭审中对收取原告购房定金50万元及月供款7.2万元的事实亦予以认可。被告主张原、被告双方属于委托合同关系，委托原告销售涉案房产，并提交了原、被告双方之间的微信聊天记录、委托书、公证书予以证明。原告对被告所提交的微信聊天记录的真实性不予认可，对委托书和公证书的真实性认可，但对其关联性不予认可，认为委托书、公证书并不足以证明原被告双方之间为委托合同关系。本院认为，鉴于被告对双方签订的《二手房买卖合同》、《补充协议》和《补充协议二》的真实性予以认可，且原告依照合同约定向被告支付了购房定金50万元及月供款7.2万元，结合双方合同的交易流程和履行过程，对于被告抗辩称原、被告双方系委托合同关系，依据不足，不予确认；对原、被告双方之间的买卖合同关系予以确认。二、关于被告是否违约，如果违约如何承担违约责任。根据庭审查明的事实，原告已分别向被告支付购房定金50万元，月供贷款7.2万元。原、被告双方签订《二手房买卖合同》、《补充协议》和《补充协议二》时，被告均隐瞒了已于2016年12月19日与案外人黎芳签订《房产买卖合同》的情况，且案外人黎芳于2018年1月2日在本院向被告提起诉讼，并于2018年1月24日查封了涉案房产，导致涉案房产未能在原、被告约定的2018年3月31日前解除抵押及查封登记。根据法律规定当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的可以解除合同，被告的行为已经表明其不再继续履行合同义务，原告可以要求解除合同，故被告的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。原告要求解除合同符合法律规定，本院确认原、被告双方签订《二手房产买卖合同》及补充协议于2019年4月10日解除。根据法律规定，合同解除后应当恢复原状并赔偿损失，故被告应向原告返还定金50万元及月供贷款7.2万元。关于原告主张的违约金，原、被告双方所签订的《二手房买卖合同》约定，如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还买方已支付定金或要求卖方支付成交价百分之二十的违约金。原告作为理性的成年人，在明知涉案房屋存在法院查封的情况下仍与被告签订房屋买卖合同，应对该合同产生的相应风险有所预期，对此存在过错；被告故意隐瞒一房二卖的事实，导致涉案房产有新的查封，致使双方签订的《二手房买卖合同》及补充协议无法继续履行，构成根本违约亦违背了基本的诚实信用原则。综上，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则、诚实信用原则和原、被告双方的合同约定，酌情确定被告向原告支付违约金50万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告程度与被告吴金连签订的《二手房买卖合同》、《补充协议》和《补充协议二》于2019年4月10日解除；二、被告吴金连应于判决生效之日起十日内向原告程度返还定金、按揭款共计57.2万元；三、被告吴金连应于本判决生效之日起十日内向原告程度支付违约金50万元；四、驳回原告程度的其他诉讼请求。当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费11274元，由原告负担5145.33元，由被告负担6128.67元；保全费5,000元，由原告负担2281.95元，由被告负担2718.05元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  王小燕二〇一九年六月十日书记员  袁珍珍附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。