广东省韶关市曲江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0205民初326号原告：广东中安法律服务有限公司，住所地：广州市天河区天河路208号天河城东塔楼第24层03B单元。法定代表人：叶彪，总经理。委托诉讼代理人：陈强基，男，广东骏道律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈曼曼，女，该公司法务专员。被告：韶关市金亿房地产有限公司，住所地：韶关市曲江区马坝大道北原韶关市公路局桥梁第二工程队宿舍。法定代表人：王瑞清。原告广东中安法律服务有限公司诉被告韶关市金亿房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广东中安法律服务有限公司（以下简称“中安公司”）委托诉讼代理人陈强基到庭参加诉讼，被告韶关市金亿房地产有限公司（以下简称“金亿公司”）经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告将涉案房屋的产权变更登记至原告名下；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与被告之间为商品房买卖关系，双方签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于韶关市××区马坝镇××大道北××广场××套公寓，出售至原告。现原告已全数支付上述100套公寓的款项，并就上述公寓完成房产部门的网签程序。但自双方完成网签程序后，被告一直拖延为原告办理产权变更程序。因此，原告根据《民事诉讼法》及相关司法解释，向贵院依法起诉，请求贵院依法判决，以维护原告的合法权益。被告金亿公司未到庭应诉亦未向本院提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并记录在案，对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告中安公司于2012年3月19日在广东省广州市天河区工商行政管理局注册登记成立，经营范围为：软件开发;信息技术咨询服务;企业形象策划服务;企业信用信息的采集、整理、保存、加工及提供（金融信用信息除外）;企业自有资金投资;企业管理咨询服务;商标代理等服务;代理非诉讼法律事务（不得从事诉讼代理、刑事辩护业务）;社会法律咨询……等。被告金亿公司于2011年2月1日在广东省工商行政管理局注册登记成立，经营范围为房地产开发，2019年1月2日，该公司的法定代表人由邝志文变更为王瑞清。2018年12月18日，被告金亿公司与原告中安公司签订了位于韶关市××区马坝镇××大道北××商业广场××套公寓《商品房买卖合同（现售）》[每套6万元，合计总价款600万元]，原告亦向本院提交了涉案公寓的100份《商品房买卖合同（现售）》复印件。原告主张已支付涉案100套公寓合同总价款600万元给被告金亿公司，向本院提交了被告金亿公司盖章的《确认书》复印件一份，《确认书》内容为：“兹有本司出售给贵司的公寓（公寓数量为100套，每套为6万元）一事。贵司已按《商品房买卖合同》的规定支付相应购房款，本司也确认已收到上述公寓的购房款，特此确认！同时，上述公寓，本司也已全数交付至贵司。公寓地址：韶关市曲江区马坝镇马坝大道北69号鸿晋商业广场。（以下无正文，为签署栏）盖章：（盖有韶关市金亿房地产有限公司公章），法定代表人：邝志文，2018年11月18日”。原、被告签署的100份《商品房买卖合同》涉及100套公寓的产权证号如下：粤（2017）曲江区不动产权第0004501号、第0004502号、第0004503号、第0004504号、第0004505号、第0004506号、第0004507号、第0004508号、第0004509号、第0004511号、第0004512号、第0004513号、第0004514号、第0004515号、第0004516号、第0004521号、第0004522号、第0004523号、第0004524号、第0004525号、第0004526号、第0004527号、第0004535号、第0004536号、第0004537号、第0004538号、第0004539号、第0004540号、第0004541号、第0004542号、第0004544号、第0004545号、第0004546号、第0004547号、第0004548号、第0004549号、第0004554号、第0004555号、第0004559号、第0004560号、第0004561号、第0004562号、第0004563号、第0004601号、第0004602号、第0004603号、第0004604号、第0004605号、第0004606号、第0004607号、第0004608号、第0004610号、第0004611号、第0004612号、第0004613号、第0004614号、第0004615号、第0004620号、第0004621号、第0004622号、第0004625号、第0004626号、第0004627号、第0004628号、第0004629号、第0004631号、第0004640号、第0004641号、第0004643号、第0004644号、第0004645号、第0004646号、第0004647号、第0004648号、第0004653号、第0004654号、第0004655号、第0004660号、第0004661号、第0004662号、第0004663号、第0004671号、第0004672号、第0004682号、第0004683号、第0004684号、第0004685号、第0004776号、第0004788号、第0004789号、第0004790号、第0004791号、第0004792号、第0004793号、第0004794号、第0004795号、第0004796号、第0004797号、第0004798号、第0004799号。2019年4月24日，本案进行了开庭审理，庭审中，原告称涉案商品房买卖合同中约定的100套公寓总价款600万元实际是通过以物抵债的方式支付的。本院遂要求原告在15日内补充提交支付凭证、以物抵债等证据材料。2019年5月20日，原告才向本院提交了被告金亿公司签署的三份《协议书》复印件、被告金亿公司与案外人兰志交易的三份《中国农业银行网上银行电子回单》复印件[各100万元，回单底部均备注：本回单仅表明您的账户有金融性交易，不能作为到账凭证，不能作为收款方发货依据]、黄昭仪中国建设银行汇款客户回单复印件两份、黄昭仪中国建设银行网上银行转账汇款电子回单复印件一份（回单底部有如下提示：此回单说明网银受理转账交易成功，不说明资金已转入收款账户，不作为收付方交易确认的最终依据）、被告金亿公司出具的收到案外人黄昭仪、兰志借款《收据》复印件各三份及调解协议书一份。原告提交的第一份《协议书》中，乙方载明为黄昭仪，但黄昭仪并未在该协议书尾页签字。具体内容如下：“甲方：韶关市金亿房地产有限公司，统一社会信用代码：91440200568273212k，指定联系地址：韶关市曲江区马坝镇大道北原韶关市公路局桥梁第二工程队宿舍。甲方指定联系人：黄熙，联系信息：电话：微信号：×××。乙方：黄昭仪，身份证号码：，指定联系电话：138××××2190，鉴于：甲乙双方签订借贷合同，现甲方无法偿还上述款项。经双方协商，决定采用以物抵债的方式替代性履行甲方的还款义务。1，甲方确认，以甲方下属商品房进行抵债，商品房价格定为6万元/套；商品房的权证编号分别如下：韶关市曲江区马坝大道北69号鸿晋商业广场A座630房（粤（2017）曲江区不动产权第0004559号）……2，自甲方与乙方（或乙方指定联系人：广东中安法律服务有限公司）签订商品房买卖合同（现售），并进行备案之日起（即网签，网签日为2018年10月22日）30日内，即协助乙方（或乙方指定联系人：广东中安法律服务有限公司）完成房屋备案程序，并保证协议项下的商品房产权在网签日起60日内登记至乙方（或乙方指定联系人：广东中安法律服务有限公司）名下；换言之，在网签日起60日内，确保将产权转至乙方（或乙方指定联系人：广东中安法律服务有限公司）。3，甲方在出具本协议时，双方已确认将协议书下属的房屋交付至乙方处，即双方已完成物权法意义上的交付行为。4，甲方确认，在产权未完全转移至乙方（或乙方指定联系人：广东中安法律服务有限公司）名下前，不视为甲方已履行相应的还款义务。仅在产权完全转移至乙方（或乙方指定联系人：广东中安法律服务有限公司）名下时，才视为甲方已履行相应的还款义务。5，如甲方未能按时将本协议书项下所有商品房产权转至乙方（或乙方指定联系人：广东中安法律服务有限公司）名下的，乙方（或乙方指定联系人：广东中安法律服务有限公司）有权要求甲方支付违约金，违约金为180万；或乙方有权直接通过法律途径获得本协议书项下商品房，由此所产生的律师费，交通费，误工费，诉讼费用，保全费等均由甲方独立承担。6，甲乙双方就本协议履行有争议的，任何一方均有权向商品房所在地人民法院起诉。7，本协议书与商品房买卖合同（现售）（即网签合同）内容不一致的，以本协议书的内容为准。8，甲方作为商事主体，明确知晓本协议书内容所产生的法律效力，甲方在此再次确认本协议书内容为甲方真实意思表示。甲方确认在签署本协议时，本协议项下商品房不存在任何抵押，担保，司法保全等负面状态。（以下无正文，为合同签署栏）甲方：（盖有韶关市金房地产有限公司公章），授权代表：邝志文，乙方：（空白），合同签署日期：2018年10月22日”。原告提交的第二份《协议书》内容为：“甲方：韶关市金亿房地产有限公司，统一社会信用代码：91440200568273212k，指定联系地址：韶关市曲江区马坝镇大道北原韶关市公路局桥梁第二工程队宿舍。甲方指定联系人：黄熙，联系信息：电话：微信号：×××。乙方：黄昭仪，身份证号码：，指定联系电话：138××××2190，鉴于：甲乙双方签订借贷合同，现甲方无法偿还上述款项。经双方协商，决定采用以物抵债的方式替代性履行甲方的还款义务。1，甲方确认，以甲方下属商品房进行抵债，商品房价格定为6万元/套；商品房的权证编号分别如下：韶关市曲江区马坝大道北69号鸿晋商业广场A座517房（粤（2017）曲江区不动产权第0004514号……2，自甲方与乙方（或乙方指定联系人：广东中安法律服务有限公司）签订商品房买卖合同（现售），并进行备案之日起（即网签，网签日为2018年10月22日）30日内，即协助乙方（或乙方指定联系人：广东中安法律服务有限公司）完成房屋备案程序，并保证协议项下的商品房产权在网签日起60日内登记至乙方（或乙方指定联系人：广东中安法律服务有限公司）名下；换言之，在网签日起60日内，确保将产权转至乙方（或乙方指定联系人：广东中安法律服务有限公司）。3，甲方在出具本协议时，双方已确认将协议书下属的房屋交付至乙方处，即双方已完成物权法意义上的交付行为。4，甲方确认，在产权未完全转移至乙方（或乙方指定联系人：广东中安法律服务有限公司）名下前，不视为甲方已履行相应的还款义务。仅在产权完全转移至乙方（或乙方指定联系人：广东中安法律服务有限公司）名下时，才视为甲方已履行相应的还款义务。5，如甲方未能按时将本协议书项下所有商品房产权转至乙方（或乙方指定联系人：广东中安法律服务有限公司）名下的，乙方（或乙方指定联系人：广东中安法律服务有限公司）有权要求甲方支付违约金，违约金为108万；或乙方有权直接通过法律途径获得本协议书项下商品房，由此所产生的律师费，交通费，误工费，诉讼费用，保全费等均由甲方独立承担。6，甲乙双方就本协议履行有争议的，任何一方均有权向商品房所在地人民法院起诉。7，本协议书与商品房买卖合同（现售）（即网签合同）内容不一致的，以本协议书的内容为准。8，甲方作为商事主体，明确知晓本协议书内容所产生的法律效力，甲方在此再次确认本协议书内容为甲方真实意思表示。甲方确认在签署本协议时，本协议项下商品房不存在任何抵押，担保，司法保全等负面状态。（以下无正文，为合同签署栏）甲方（盖有韶关市金房地产有限公司公章），授权代表：邝志文，乙方：黄昭仪，合同签署日期：2018年10月22日”。原告提交的第三份《协议书》中，乙方载明为兰志，但兰志并未在该协议书尾页签字。具体内容如下：“甲方：韶关市金亿房地产有限公司，统一社会信用代码：91440200568273212k，指定联系地址：韶关市曲江区马坝镇大道北原韶关市公路局桥梁第二工程队宿舍。甲方指定联系人：黄熙，联系信息：电话：微信号：×××。乙方：兰志，身份证号码：，鉴于：甲乙双方签订借贷合同，现甲方无法偿还上述款项。经双方协商，决定采用以物抵债的方式替代性履行甲方的还款义务。1，甲方确认，以甲方下属商品房进行抵债，商品房价格定为6万元/套；商品房的权证编号分别如下：韶关市曲江区马坝大道北69号鸿晋商业广场A座1023房（粤（2017）曲江区不动产权第0004685号）……2，自甲方与乙方（或乙方指定联系人：广东中安法律服务有限公司）签订商品房买卖合同（现售），并进行备案之日起（即网签，网签日为2018年10月22日）30日内，即协助乙方（或乙方指定联系人：广东中安法律服务有限公司）完成房屋备案程序，并保证协议项下的商品房产权在网签日起60日内登记至乙方（或乙方指定联系人：广东中安法律服务有限公司）名下；换言之，在网签日起60日内，确保将产权转至乙方（或乙方指定联系人：广东中安法律服务有限公司）。3，甲方在出具本协议时，双方已确认将协议书下属的房屋交付至乙方处，即双方已完成物权法意义上的交付行为。4，甲方确认，在产权未完全转移至乙方（或乙方指定联系人：广东中安法律服务有限公司）名下前，不视为甲方已履行相应的还款义务。仅在产权完全转移至乙方（或乙方指定联系人：广东中安法律服务有限公司）名下时，才视为甲方已履行相应的还款义务。5，如甲方未能按时将本协议书项下所有商品房产权转至乙方（或乙方指定联系人：广东中安法律服务有限公司）名下的，乙方（或乙方指定联系人：广东中安法律服务有限公司）有权要求甲方支付违约金，违约金为180万；或乙方有权直接通过法律途径获得本协议书项下商品房，由此所产生的律师费，交通费，误工费，诉讼费用，保全费等均由甲方独立承担。6，甲乙双方就本协议履行有争议的，任何一方均有权向商品房所在地人民法院起诉。7，本协议书与商品房买卖合同（现售）（即网签合同）内容不一致的，以本协议书的内容为准。8，甲方作为商事主体，明确知晓本协议书内容所产生的法律效力，甲方在此再次确认本协议书内容为甲方真实意思表示。甲方确认在签署本协议时，本协议项下商品房不存在任何抵押，担保，司法保全等负面状态。（以下无正文，为合同签署栏）甲方：（盖有韶关市金房地产有限公司公章），授权代表：邝志文，乙方：（空白），合同签署日期：2018年10月22日”。原告提交的《调解协议书》内容为：“甲方：韶关市金亿房地产有限公司，统一社会信用代码：91440200000041451，法定代表人（旧）：邝志文，法定代表人（新）王瑞清。乙方：广东中安法律服务有限公司，统一社会信用代码：91440101591531873D，法定代表人：叶彪。关于甲乙双方合同纠纷一案，已由广东省韶关市曲江区人民法院受理，案号（2019）粤0205民初326号。现经甲乙双方充分协商一致后，同意达成如下调解方案：一、同意将涉案房屋，在2019年6月1日前为办理过户完毕，办理过户完毕的标准是涉案房屋已成功登记过户至乙方名下。甲方需及时清缴完毕其在税务部门、房产部门以及工商部门中所拖欠的所有费用。涉案房屋的房号以及房产证号见附表。二、在办理过户过程中，如甲方未有足够的资金清缴第一项所拖欠的费用，甲方可向乙方提出借款申请。如乙方同意，则乙方替其支出一切清缴费用，均视为甲方向乙方申请的借款，借款期自乙方支付之日起20天，利息为24%/年。甲方新旧法定代表人对此承担连带清偿责任。三、惩罚机制，如甲方未能根据本协议规定履行义务，哪怕是履行义务存在瑕疵，乙方有权要求甲方赔偿违约金，违约金为涉案房屋总价值的30%，涉案房屋价值，双方协商同意以每套6万元价格确定涉案房屋的价值。四、如甲方未按本协议第一项规定履行的，乙方有权向韶关市曲江区人民法院申请强制执行，由此所产生的律师费、执行费、交通费以及误工费等支出，由甲方独立承担，甲方新旧法定代表人承担连带赔偿责任。五、如甲方未按本协议规定履行义务的，乙方有权向乙方所在地人民法院起诉，要求甲方（以及甲方新旧法定代表人）偿还借款、利息以及违约金。（以下无正文，为签署栏）甲方：（空白），甲方法定代表人（新）：王瑞清，2019.5.20，甲方法定代表人（旧）：邝志文，2019.5.20，乙方：叶彪，2019.5.20”。本院认为，原告主张与被告存在商品房买卖合同关系，庭前仅向本院提供了其与被告签订的涉案100套《商品房买卖合同（现售）》及被告出具的收款600万元《确认书》一份，但并未向本院提交涉案100套公寓总价600万元款项的支付凭证。庭审中，原告称涉案600万元合同总价款是通过以物抵债的方式支付的，本院遂要求原告15日内补充提交相关的证据材料。超过本院指定的日期，原告仍未能举证证明另对被告享有其他直接债权。而“以物抵债”是指债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的财产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。以物抵债一般来说有三个方面的要件：一是有基础性债的关系存在；二是有用特定物清偿他种债务的合意；三是特定物清偿导致原债务的消灭。根据本院查明的事实及原告提供的证据材料，原告主张被告用100套公寓冲抵其对被告享有的其他债权，而事实上，原告并未举证证明该其他债权的存在。原告虽于2019年5月20日提交了被告签署的《协议书》三份（其中两份未有案外人签名），上述《协议书》中只是约定原告作为案外人的指定联系人，而不是债权人，也未有证据显示协议书中所涉的债权债务发生了转移。协议书中所涉的案外人黄昭仪、兰志对被告享有的相关权利，属于另一法律关系，不应在本案中直接转化处理，应另寻合法途径解决。2019年5月20日，原告向本院提交了与被告签订的《调解协议书》一份，请求本院主持调解并出具调解书，但原告所提供的证据不能证明涉案600万元房屋款项的支付是通过“以物抵债”或其他方式实现的，故本院对原告主张与被告存在商品房买卖法律关系的真实性存有疑异，依照《最高人民法院关于防范和制裁虚假诉讼的指导意见》第2条：“实践中，要特别注意以下情形：……（3）原告起诉所依据的事实和理由明显不符合常理……（5）案件证据不足，但双方仍然主动迅速达成调解协议，并请求人民法院出具调解书”及第7条：“要加强对调解协议的审查力度。对双方主动达成调解协议并申请人民法院出具调解书的，应当结合案件基础事实，注重审查调解协议是否损害国家利益、社会公共利益或者案外人的合法权益；对人民调解协议司法确认案件，要按照民事诉讼法司法解释要求，注重审查基础法律关系的真实性”的规定，原告起诉所依据的事实和理由不符合常理，且其主张的商品房基础买卖法律关系的真实性仍存疑，故对原告与被告签订的《调解协议书》，本院依法不予确认。综上所述，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，对原告要求被告将案涉100套公寓产权变更登记至其名下的诉讼请求，本院依法不予支持。被告未到庭应诉亦未提交书面答辩状，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十二条：“被告应当在答辩期届满前提出书面答辩，阐明其对原告诉讼请求及所依据的事实和理由的意见”的规定，视为被告自动放弃举证、质证和抗辩的权利，由此带来对其不利的后果，依法由其承担。综上所述，依照《最高人民法院关于防范和制裁虚假诉讼的指导意见》第2条、第7条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告广东中安法律服务有限公司的诉讼请求。本案受理费100元（原告已预交）,由原告广东中安法律服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判长  陈建中审判员  伍尚旗审判员  肖绍雄二〇一九年六月十八日书记员  杨 斌