福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽01民初881号 原告：陈芬，女，1967年3月1日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：江鹰，福建君立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张子华，福建君立律师事务所律师。 被告：福建仁文建设有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区梅亭路50号24#楼一层。 法定代表人：李雄虎，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：廖贵辉，男，该公司员工。 第三人：沈建红，女，1978年7月2日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 原告陈芬与被告福建仁文建设有限公司（以下简称仁文公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，仁文公司向本院提出管辖权异议，认为本案应由福建省福州市鼓楼区人民法院管辖。本院于2018年12月17日作出（2018）闽01民初881号之一民事裁定书，裁定驳回仁文公司的管辖权异议。仁文公司不服该裁定，向福建省高级人民法院提起上诉，福建省高级人民法院于2019年3月18日作出（2019）闽民辖终36号民事裁定书，裁定驳回仁文公司的上诉，维持原裁定。诉讼中，本院依法追加沈建红为第三人。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。陈芬及其委托诉讼代理人江鹰、张子华律师，仁文公司的委托诉讼代理人陈燕端到庭参加诉讼。沈建红经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈芬向本院提出诉讼请求：1.判决仁文公司立即向陈芬交付符合合同约定的位于福州市鼓楼区仁文·大儒世家Ｄ与洪光小学置换地项目中的如下5间店面：......；2.判决仁文公司立即向陈芬支付上述5间店面的逾期交房违约金共计4046791元（按陈芬已付款万分之一标准从2015年7月1日起暂计至2018年5月30日，最终应计至实际交房之日）；3.判决仁文公司立即办理上述房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由仁文公司提供的购房发票等资料交付给陈芬。事实与理由：2014年10月29日，陈芬与仁文公司共签订五份《商品房买卖合同》，分别约定陈芬向仁文公司购买位于福州市鼓楼区仁文·大儒世家Ｄ与洪光小学置换地项目的如下5间店面：......。上述5间店面购房款总计为38033750元。上述合同第八条、第九条、第十四条均分别约定：仁文公司应当于2015年6月30日前,将符合约定的商品房交付给陈芬，如有逾期，仁文公司自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向陈芬支付已付款万分之一的违约金。仁文公司应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由仁文公司提供的资料交付给陈芬。合同还约定了付款方式、付款期限以及其他相关条款。2014年11月3日，陈芬办理了上述5间店面的预购商品房预告登记，并取得《预告登记证书》。2014年11月20日，仁文公司与沈建红向陈芬共同出具《付款证明》，内容主要载明：沈建红于2014年3月13日与仁文公司签订购买位于福州市鼓楼区间店面合同，已向仁文公司支付了购房款11000万元。在上述购房及付款中，沈建红替陈芬代购上述商铺其中的5间店面（即讼争5间店面），并已全额为陈芬支付了该5间店面的购房款。上述款11000万元支付包括陈芬所购买的该5间店面在内的共计13间店面全额购房款后，剩余部分用于支付沈建红其他店面购房款。2016年12月，仁文公司在诉沈建红商品房买卖合同纠纷一案中，将陈芬列为第三人，后福州市中级人民法院作出（2017）闽01民初11号《民事判决书》，确认陈芬上述5间店面的购房款已全额付清。因仁文公司未如约交房，陈芬多次要求仁文公司履行交房义务均遭无理拒绝。为维护自身的合法权益，特具状起诉，望贵院判如所请。 仁文公司辩称，一、仁文公司与陈芬非商品房买卖合同关系，陈芬主张交房等缺乏依据。讼争店面是福建省高级人民法院（以下简称省高院）执行标的。2013年，省高院采取评估拍卖方式处置仁文公司的42间店面（包括讼争店面）。沈建红向省高院表示愿意按评估价的8折整体购买。经各方沟通后，同意由沈建红与仁文公司采取协议销售方式，由沈建红按评估价的8折整体购买42间店面。在省高院主持下，仁文公司与沈建红于2014年3月13日签订《店面买卖协议》。因沈建红提出店面不能全部备案至其名下，希望能允许其销售并帮其销售，故双方在《店面买卖协议》第四条对销售方式做了约定。为配合执行快速回款，在省高院的同意和批准下，仁文公司注销了42间店面的抵押登记并根据沈建红的指令与其指定的买受人（含陈芬）签订了《商品房买卖合同》且办理预告登记。陈芬确认讼争店面总价是23588219元，仁文公司根据沈建红的指定与陈芬签订的讼争店面合同总价是38037750元，说明陈芬认可其是沈建红的指定买受人，其与仁文公司非商品房买卖合同关系。二、陈芬未就讼争店面向仁文公司支付过款项，《付款证明》不能证明讼争店面已付清购房款。1.据了解，《付款证明》是沈建红向陈芬（或其关联方）融资而被要求出具的。沈建红为融资而与陈芬签订《商品房买卖合同》作为担保，违反《中华人民共和国物权法》关于“禁止流押”规定，故该《付款证明》及《商品房买卖合同》无效。2.《付款证明》内容显示沈建红替陈芬代购，这与仁文公司诉沈建红、陈芬等买卖合同纠纷案二审认定事实“陈芬是沈建红的指定买受人”不符，与陈芬自认讼争店面是仁文公司卖给沈建红的事实不符。仁文公司诉沈建红、陈芬等买卖合同纠纷案一、二审认定，含讼争店面在内的42间店面是整体不可分割，在沈建红未付清42间店面全部购房款前，讼争店面的购房款并未全部支付。3.沈建红诱骗仁文公司财务人员盖财务专用章，该《付款证明》并不能证明仁文公司确认《付款证明》中的店面款项已付清。4.沈建红之后通知《付款凭证》作废，该《付款凭证》也因已经作废而对仁文公司不具有约束力。南平市中级人民法院查封预告登记在陈芬名下店面以及查封之后陈芬未提执行异议，直至仁文公司起诉沈建红及陈芬之后才为应诉需要提出执行异议，实际上陈芬及沈建红均认可《付款凭证》已作废。5.在仁文公司诉沈建红、陈芬等买卖合同纠纷案中，二审法院未认定讼争店面已付清购房款。6.若仁文公司与陈芬是商品房买卖合同关系，那么陈芬应支付的购房款总额是38037750元，但陈芬至今未向仁文公司支付过任何款项，陈芬确认已付购房款是23588219元，故假设双方是商品房买卖合同关系，按陈芬的陈述，陈芬亦未付清店面购房款。三、假设仁文公司与陈芬是商品房买卖合同关系，鉴于讼争店面未付清购房款，陈芬要求仁文公司交房及支付逾期交房违约金缺乏依据。四、退一步讲，假设讼争店面已付清全部购房款，因讼争店面是2017年初通过五方验收、2017年4月20日通过消防验收，在合同约定交房时间2015年6月30日时并未达到交付条件，根据合同第八条约定，仁文公司无需支付逾期交房违约金。五、退一万步讲，假设讼争店面已付清全部购房款，且仁文公司需要支付逾期交房违约金，陈芬主张的日万分之一违约金远超过其实际损失，请求法院予以调低。六、根据合同约定，在交房之后才办理权属登记手续。讼争店面目前未办理交房手续，陈芬要求仁文公司办理产权初始登记并将办理权属登记需由仁文公司提供的购房发票等资料给陈芬缺乏依据。综上，陈芬要求仁文公司交房以及支付逾期交房违约金、办理总登等，缺乏依据，应予以驳回。 沈建红未陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 对陈芬提交的证据，本院认定如下： A1.五份《商品房买卖合同》、A2.五份《预告登记证书》、A3.《付款证明》、A4.（2017）闽01民初11号《民事判决书》、（2017）闽01民初11号之二《民事裁定书》、（2017）闽01民初11号之二《协助执行通知书》、（2017）闽01民初11号之三《民事裁定书》、A5.（2018）闽民终613号《民事判决书》、A6.《房地产估价报告》、《关于同意大儒世家D地块店面处置方案的决议》、《大儒世家D地块商铺销售价格表》，对上述证据的真实性均予以确认。 对仁文公司提交的证据，本院认定如下： B1.（2017）闽01民初11号《民事判决书》、B2.（2018）闽民终613号《民事判决书》、B3.最高人民法院民事申请再审诉讼材料收取清单、B4.《房地产估价报告》、B5.《福州市公安消防支队建设工程消防验收意见书》、B6.《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、B7.《工程验收报告》，对上述证据的真实性均予以确认。 沈建红未向本院提交证据。 经审理查明：2014年3月13日，沈建红与仁文公司签订《店面买卖协议》（编号：20140302），约定：一、购买标的。1.沈建红整体购买仁文公司开发建设且所有的位于福州市鼓楼区仁文大儒世家Ｄ与洪光小学置换地（以下简称大儒世家）42间店面（面积共8040.15ｍ2，详见该协议附件一）（注：讼争5间店面亦在附件一清单范围内）。2.沈建红已确切了解并接受上述42间店面的全部情况和现状，且已知悉店面目前均处于抵押状态。二、购买价款及支付方式。双方确认，沈建红整体购买上述42间店面的购房款为20145.1244万元。三、交易程序约定。1.该协议签订后5个工作日内，沈建红须将定金4000万元存入仁文公司银行账户。仁文公司确认收到款项后5个工作日内，协同抵押权人向福州市房地产交易登记中心提交注销抵押登记申请。注销抵押登记出件后5个工作日内，与沈建红签订上述42间店面的商品房买卖合同，并配合沈建红前往福州市房地产交易登记中心办理商品房买卖合同登记备案。2.该协议签订后30日内且完成第三点的第一条，沈建红须将第二批购买款计7000万元存入仁文公司银行账户。3.该协议签订后90个工作日内且完成第三点的第一条和第二条，沈建红应将第三批购房款9145.1244万元存入仁文公司银行账户。四、特别约定。……5.在沈建红支付4000万元定金后，仁文公司同意沈建红向第三人再次销售上述标的房产，销售价格由沈建红确定，销售方式为沈建红向仁文公司提出撤销原购房合同请求，并向交易中心办理相关登记手续，由仁文公司将上述房产标的按照沈建红指定的价格售予其指定的购房人，若沈建红指定的销售给第三人的价格高于该协议所约定的仁文公司与沈建红的原成交总价款，该差额部分所产生的税费，由沈建红全额承担，具体税费根据相关税法规定，由仁文公司与沈建红另行确定。仁文公司在收到购房款后，应在5个工作日内将扣除由银行收取的手续费以及上述税费差价款后的金额返还给沈建红。……上述协议签订后，沈建红通过其本人及他人的银行账户陆续向仁文公司支付购房款共计11000万元。 2014年10月29日，仁文公司与陈芬分别签订了......的《商品房买卖合同》（合同编号分别：......），合同价款均为按套计算，总价款分别为6818990元、8748630元、8320770元、6733020元、7412340元。上述五份合同第八条均约定，仁文公司应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付陈芬使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定期限内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、陈芬有权拒绝接收，按逾期交房由仁文公司承担违约责任；2、陈芬同意接收，仁文公司支付陈芬*空*元违约金。合同第九条均约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，仁文公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付陈芬使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）......（2）逾期超过90日后，......陈芬要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，仁文公司按日向陈芬支付已付款万分之一（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。”第十四条均约定，仁文公司应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由仁文公司提供的资料交付陈芬。2014年11月3日，陈芬取得讼争5间店面的预购商品房预告登记证书。 2014年11月20日，沈建红作为证明人，向仁文公司出具《付款证明》，其中载明：沈建红于2014年3月13日与仁文公司签订购买大儒世家共计42间店面合同，已向仁文公司支付购房款11000万元。在上述购房及付款中沈建红替陈芬代购上述商铺其中的5间店面【即讼争5间店面】，并已全额为陈芬支付了该5间店面的购房款。在上述购房及付款中沈建红替翁珠珠代购上述商铺其中的8间店面，并已全额为翁珠珠支付了该8间店面的购房款。上述11000万元支付上列13间店面全额购房款后剩余部分款用于支付沈建红其他店面购房款。仁文公司在该《付款证明》下的“确认方”处盖章确认。 诉讼中，仁文公司确认，讼争店面已符合合同约定的交付条件，2017年4月20日前大儒世家3#-6#楼建设工程通过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位和施工单位竣工验收合格。2017年4月20日，福州市公安消防支队出具榕公消验字[2017]第0237号《建设工程消防验收意见书》，评定大儒世家1#-6#楼及地下室建设工程消防验收合格。 诉讼中，双方确认，仁文公司出售讼争5间店面的实际价格合计为23588219元。 本院认为，（2018）闽民终613号民事判决已发生法律效力，现并未经审判监督程序被改判、撤销或者变更。仁文公司以其对该判决的再审申请已被立案审查为由要求中止本案审理，于法无据，本院不予支持。 业已生效的（2018）闽民终613号民事判决认定，仁文公司与沈建红签订的《店面买卖协议》合法有效。根据该协议约定，沈建红向仁文公司整体购买包括讼争5间店面在内的42间店面，沈建红支付4000万元定金后，有权对外销售。讼争5间店面的《商品房买卖合同》原是以仁文公司的名义与沈建红指定的买受人陈芬签订的，但这并不影响仁文公司、沈建红和陈芬三方就合同的实际履行作出重新约定和确认。陈芬提供的《付款证明》可证实，沈建红整体购买42间店面后，向仁文公司披露了其替陈芬代购讼争5间店面，以及沈建红向仁文公司支付的11000万元购房款中包含为陈芬全额支付讼争5间店面购房款的事实。仁文公司亦在《付款证明》上盖章确认。故讼争5间店面的《商品房买卖合同》可直接约束仁文公司和陈芬。仁文公司关于其与陈芬之间不存在商品房买卖合同关系的抗辩理由不能成立。仁文公司关于《付款证明》系沈建红向陈芬融资而被要求出具的、沈建红诱骗仁文公司财务人员在《付款证明》上盖财务专用章、沈建红曾通知《付款证明》作废、陈芬亦认可《付款证明》作废的辩称，均缺乏证据支持，本院对此不予采信。 仁文公司在《付款证明》中已确认沈建红向仁文公司支付的11000万元购房款包含为陈芬全额支付讼争5间店面购房款，现案涉五份《商品房买卖合同》约定的交房期限已届满，仁文公司亦确认讼争5间店面已符合合同约定的交付条件。故陈芬要求仁文公司交付符合合同约定的讼争5间店面的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。 陈芬要求仁文公司按合同第九条约定以陈芬已付款为基数支付从2015年7月1日起至实际交房之日的逾期交房违约金。对此，本院认为，综合分析案涉五份《商品房买卖合同》第八条和第九条的内容，商品房未在约定期限内达到合同约定交付条件的，陈芬可依据合同第八条“买受人同意接收，出卖人支付买受人*空*元违约金”约定追究仁文公司的违约责任；商品房符合合同约定交付条件后，仁文公司逾期交房的，陈芬可依据合同第九条约定追究仁文公司逾期交房的违约责任。2017年4月20日前，讼争5间店面未达到合同约定交付条件，故陈芬依据合同第九条主张2015年7月1日至2017年4月20日期间的逾期交房违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。仁文公司确认讼争5间店面已于2017年4月20日前通过单位竣工验收合格、2017年4月20日经消防验收合格，已符合合同约定的交付条件，却未将讼争5间店面交付给陈芬使用，其应按合同第九条约定，自2017年4月21日起支付逾期交房违约金。陈芬和仁文公司均确认，仁文公司出售讼争5间店面的实际价格合计为23588219元。故仁文公司应自2017年4月21日起至实际交房之日按23588219元的日万分之一向陈芬支付逾期交房违约金。仁文公司辩称合同约定的逾期交房违约金过分高于陈芬的实际损失，但其未提交证据证明，故本院对其要求调整违约金的主张不予支持。 根据案涉五份《商品房买卖合同》第十四条约定，仁文公司办理房屋所有权初始预登记、将办理权属登记需由仁文公司提供的资料交付陈芬的期限是“商品房交付使用后365日内”。因讼争5间店面现尚未交付陈芬使用，故陈芬诉请仁文公司办理房屋所有权初始预登记并交付办理权属登记资料，缺乏依据，本院不予支持。 综上，陈芬的部分诉讼请求于法有据，本院予以支持。沈建红经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、福建仁文建设有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈芬交付符合合同约定的位于福州市XX区XXX第X＃楼......； 二、福建仁文建设有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈芬支付逾期交房违约金，按23588219元的日万分之一自2017年4月21日起计至福建仁文建设有限公司实际交房之日止； 三、驳回陈芬的其他诉讼请求。 如果福建仁文建设有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费179975元，由福建仁文建设有限公司负担159365元，由陈芬负担20610元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审判长  吴一萍 审判员  黄 锋 审判员  陈碧珍 二〇一九年六月十九日 法官助理刘玲玲 书记员张华真