江苏省兴化市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1281民初153号原告：薛金柱，男,1974年12月10日出生，汉族，住兴化市。原告：薛宝存，男,1944年11月9日出生，汉族，住兴化市。共同委托诉讼代理人：刘明亮，兴化市城区法律服务所法律工作者。被告：泰州市亿鸿置业有限公司。住所地：兴化市昌荣镇昌华路1号商务楼。法定代表人：蒋鸽平。被告：徐向海，男,1966年3月30日出生，汉族，住太仓市。委托诉讼代理人：朱瑞亮，江苏天庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：金冀平，兴化市信正诚法律服务所法律工作者。第三人：徐剑祥，男,1989年11月12日出生，汉族，住兴化市。原告薛金柱、薛宝存与被告泰州市亿鸿置业有限公司（以下简称亿鸿公司）、徐向海、第三人徐剑祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，先以简易程序公开开庭审理，后因案情复杂，转为普通程序。原告薛宝存及其与原告薛金柱的共同委托诉讼代理人刘明亮、被告徐向海的委托诉讼代理人金冀平、朱瑞亮到庭诉讼，被告亿鸿公司、第三人徐剑祥经本院传票传唤均未到庭。本案现已审理终结。薛金柱、薛宝存向本院提出的诉讼请求：1、判令被告亿鸿公司、徐向海双倍返还已付购房款合计436000元；2、判令被告亿鸿公司、徐向海赔偿各项损失194130元；3、判令被告承担诉讼费用。事实和理由：2016年10月6日，我们与被告签订房屋买卖协议后，被告已将我们所购房屋交付我们，我们亦已付购房款218000元，另应付的70000元双方协议约定分期还款。我们按约于2017年底向被告交付应付房款20000元时，被告拒收。2018年10月被告竞指使第三人擅自将我们所购房屋的门锁换了，致我们无法入内使用，现得知被告已将该房转让他人。被告开发建设的房屋无合法手续，双方为买卖该房签订的合同应为无效，合同无效的责任应由被告承担，故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称审理商品房纠纷案的解释）之规定，提出相应主张，请求判如所请。亿鸿公司未答辩。徐向海辩称：原告为向亿鸿公司购房签订了合同，我并不是该合同当事人，依法原告对我的请求无事实和法律依据，依法应驳回原告对我的请求。原告为购买案涉房屋与亿鸿公司共签订三份协议，是原告未能按协议约定履行给付购房款的义务，原告违约在先。徐剑祥未作陈述。本院经审理对下列事实予以认定：亿鸿公司于2011年3月8日注册成立，注册资本800万元，经营项目有房地产开发经营、建筑材料销售；股东为蒋鸽平，实际控制人为徐向海（与蒋鸽平为夫妻关系）。2013年11月，亿鸿公司以吕永杰名义受让朱井华从兴化市昌荣镇人民政府中标取得的位于该镇昌华路东侧地块使用权，后亿鸿公司与该块东侧农田承包户流转部分土地（9456.3平方米）。亿鸿公司通过上述方式取得的用地合计为11959.2平方米，除朱井华转让的2502.9平方米在2011年即批转为建设用地外，其余用地9456.3平方米未办理农用地批转与征地手续。自2013年起亿鸿公司即在上述地块实施住宅楼建设，均未办理建设用地规划许可与建设工程规划许可等。兴化市国土资源局在巡查中发现上述违法用地情况，调查后，于2014年1月20日作出兴国土资罚字﹝2014﹞4号行政处罚决定书。该处罚决定书以吕永杰为被执罚人，具体处罚为：1、没收在非法占用的2502.9平方米国有土地上新建的建筑物和其他设施；2、限期拆除在非法占用的9456.3平方米集体土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状等等。兴化市国土资源局于2014年5月27日向泰州市姜堰区人民法院申请执行上述行政处罚决定书，姜堰区人民法院审查后，于2014年5月29日作出（2014）泰姜非诉行审字第0126号行政裁定书，裁定准予强制执行。目前该案尚未执结。薛金柱、薛宝存系父子关系。薛宝存系亿鸿公司流转的上述农田的承包户之一。为流转土地的补偿，薛宝存与亿鸿公司、徐向海产生矛盾，且经多方调解，未能化解。薛宝存曾向有关部门反映徐向海违法占地开发的问题。2015年12月29日，兴化市国土资源局给予薛宝存书面答复，告知对徐向海违法用地（包括本案的违法用地）已依法进行了查处，并已给予相应的处罚。2016年10月6日，经兴化市人民法院朱连工作室调解，由徐向海作为甲方，薛金柱（薛宝存）作为乙方签署三份文书：一、关于昌荣镇姚庄村薛宝存与徐向海就农民集中区用地一次性补偿结尾清帐协议一事。该文书明确“薛宝存经实地考察选择昌华路东5号楼1单元301室商住楼一套，建设面积160平方米；2、徐向海根据薛宝存选定的商住楼同意出售，每方米以最特优价格（每平方1800元）让利销售，同时另外一次性补偿88000元；3、徐向海出售给薛宝存的商住房总价288000元，减去88000元，薛宝存应交款200000元，在签订合同时先预交130000元，下欠70000元，分两年还清，同时徐向海必须将小产权证交给薛宝存。二、房屋买卖协议。该协议约定的买卖房屋的位置、面积、总价与上述文书载明内容一致，对违约的规定主要为：1、乙方在得到甲方房屋使用权后，必须按补充协议付清款项，逾期按照银行贷款利息2倍计算（第四条第三项）；2、甲、乙双方达成一致共同协议后，任何一方不得反悔，违者将承担房屋总价20%的违约金。该协议还明确甲方在一年内保证给乙方办理好房屋小产权证。三、购房（买卖）还款补充协议。该补充协议明确：乙方所欠房屋款项70000元，在2018年1月30日前、2019年1月30日前、2020年1月30日前各付20000元、20000元、30000元；逾期不付，按房屋买卖协议第四条第三项执行。在上述三份文书签订时，薛金柱、薛宝存即已于2016年9月7日向亿鸿公司交购房款130000元，亿鸿公司并开具了收款收据。亿鸿公司于上述文书签订后，即将约定出售给薛金柱、薛宝存的房屋钥匙交薛宝存。薛金柱、薛宝存接收房屋后，未实际使用，一直空置。2018年10月，亿鸿公司以薛金柱、薛宝存未依约支付所欠房款为由，并由徐向海之子徐剑祥（即第三人）更换薛金柱、薛宝存所购房屋的门锁后，直接将该房转让他人并交其占有。薛宝存曾因此向公安机关报警，公安机关告知双方通过司法途径解决该纠纷后，并再未作其他处理。本案争议：1、2016年10月6日签订的案涉房屋买卖协议的出卖方如何认定；2该房屋买卖协议的效力如何；3、如为无效合同，买方薛金柱、薛宝存的损失如何认定与赔偿。本院认为：一、2016年10月6日的房屋买卖协议首部甲方虽打印的徐向海，但从该协议约定买卖的房屋为亿鸿公司所建，徐向海为该公司实际控制人，以及协议尾部亿鸿公司加盖公章，而徐向海本人没有签名，由亿鸿公司的工作人员代签的事实，可以认定该协议的出卖方主体应为亿鸿公司。故亿鸿公司应承担该协议中出卖方的权利、义务。该协议首部甲方打印成徐向海的名字，属于起草协议时将两主体混淆的结果。二、上述房屋买卖协议，约定买卖的房屋位于亿鸿公司直接从农户流转的土地上，2014年1月20日兴化市国土资源局作出的行政处罚决定书，已明确属于违法用地，该土地上的建筑物为违章建筑，且限期拆除，故该买卖违反法律、法规禁止性规定，应为无效。三、亿鸿公司明知其建设的房屋已被行政机关界定为违章建筑，并限期拆除的情况下，仍与薛金柱、薛宝存签订房屋买卖合同，亿鸿公司对合同的无效，过错明显。虽然薛金柱、薛宝存在签订合同时，应当知道其所购房屋属于违章建筑，因在该合同中明确约定亿鸿公司保证在一年内办好房屋小产权证，该约定足以让相对方产生错误判断，且亿鸿公司在薛金柱、薛宝存不知情的情况下，又将房屋转让他人，故亿鸿公司应对本案合同的无效承担全部责任，依法应返还薛金柱、薛宝存已付购房款，并赔偿损失。薛金柱、薛宝存已付购房款可认定为218000元，除其中88000元为亿鸿公司补偿给其直接抵作购房款的外，另130000元是现款支付。薛金柱、薛宝存虽称是向他人所借，并按月利率2%支付了利息，而主张赔偿利息损失，但其提供证据不足，难以认定。对于薛金柱、薛宝存主张的该部分利息损失仅能参照本案中双方对逾期给付购房款的利息约定予以考虑，酌定按年利率12%计算。根据双方陈述，可以认定与案涉房屋同地段的房屋现售价为每平方米2200元左右，差价为每平米400元左右。薛金柱、薛宝存依赖合同有效，可获取房屋，而实际未能取得房屋，亿鸿公司应承担缔约过失的损害赔偿之责，薛金柱、薛宝存主张的差价损失64000元，具有事实和法律依据，应予支持。薛金柱、薛宝存主张按审理商品房纠纷案解释的规定，双倍返还已付购房款，该主张与法不符，不予支持；其主张的其余损失均证据不足，难以采信，亦依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第三项、第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告泰州市亿鸿置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告薛金柱、薛宝存购房款218000元。二、被告泰州市亿鸿置业有限公司在上述期限内赔偿薛金柱、薛宝存已付购房款130000元的利息损失（自2016年9月7日起，按年利率12%计算至实际给付之日），赔偿购房差价损失64000元。三、驳回原告薛金柱、薛宝存的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10101元，由原告薛金柱、薛宝存负担4532元，被告亿鸿公司负担5569元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时按《诉讼费用交纳办法》预交上诉费（开户行：中国银行泰州分行营业部；户名：江苏省泰州市中级人民法院；账号：47×××53）。审 判 长  陈虹人民陪审员  薛云人民陪审员  王建二〇一九年六月二十六日书 记 员  周娟