广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1971民初633号原告（反诉被告）：深圳市华邦盛物业管理有限公司东莞分公司，住所地：广东省东莞市大岭山镇梅林村邝屋南街2号B栋1楼。负责人：张振东。委托诉讼代理人：闵军，广东通盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍玲玲，广东通盈律师事务所律师。被告（反诉原告）：广东星美灿照明科技股份有限公司，住所地：广东省东莞市厚街镇白濠环村西路。法定代表人：王琴。委托诉讼代理人：李元祥，广东大同律师事务所律师。原告（反诉被告）深圳市华邦盛物业管理有限公司东莞分公司（以下简称“华邦盛公司”）与被告（反诉原告）广东星美灿照明科技股份有限公司（以下简称“星美灿公司”）租赁合同纠纷两案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用简易程序于2019年3月25日公开开庭进行审理，后根据案情需要依法组成合议庭，于2019年5月29日公开开庭进行审理。华邦盛公司的负责人张振东及其委托诉讼代理人闵军、星美灿公司的委托诉讼代理人李元祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。华邦盛公司向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行原被告于2018年10月11日签订的《租赁合同》；2、被告立即向原告支付违约金1600000元；3、被告立即向原告支付2018年10月11日至2018年12月10日的租金800000元、变压器基本费用23000元、垫付的保安费用14800元，合计837800元；4、法院诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年10月11日签订了关于东莞市××××村（原俊恩皮具厂）厂房的租赁合同，被告已经进场进行了装修准备工作、拆除了部分墙体，并安排了保安入驻。该租赁合同明确约定，乙方需在2个月内补交齐押金（包括租房押金和变压器保证金）及租金合计190万元整，双方任何一方违约需赔偿对方四个月租金，共计160万元整。按照租赁合同，被告应于2018年12月11日前向原告补交齐押金（包括租房押金和变压器保证金）及租金合计190万元整。另2018年10月11日至2018年12月10日原告为被告垫付保安费用14800元和两个月的变压器基本费用23000元。原告向被告发出了律师函催讨上述费用，被告依旧推诿不付。原告认为，租赁合同是被告与原告的真实意思表示，合法有效，双方均应严格遵守。为维护原告合法权益，特向法院提出诉讼。庭审中原告主张其已经多次口头及发律师函通知被告继续履行合同，且起诉状也通知被告继续履行，被告一直没有明确答复，被告在庭前表示要反诉解除合同,合同已经没有继续履行的必要，故当庭变更诉讼请求1为请求解除双方于2018年10月11日签订的租赁合同。星美灿公司辩称，被告在签订租赁合同后，是诚实履行合同的，租赁合同签订当天，被告就按约定向原告支付了10万元保证金。因为原告违约才导致租赁合同没有全面履行。原告一直没有按照约定向被告交付租赁物，也没有履行租赁合同约定的原告应当履行的义务，因原告没有加装货梯、没有收回曾经租赁给中铁公司的宿舍、没有修复房屋损坏等，导致原告一直没有向被告交付租赁物，没有向被告交房交钥匙，原告已严重违约。租赁合同约定2019年1月1日起正式计租，原告诉求2018年10月11日至2018年12月10日的租金没有事实和法律依据，因原告没有交付租赁物违约导致被告不能使用租赁物，不应支付该期间的费用。被告没有使用变压器，原告诉求变压器使用费没有事实和法律依据。保安人员是原告的人员，也可证明原告没有向被告移交租赁物，原告诉求保安费用没有事实和法律依据。租赁合同约定的违约金为4个月租金，金额达160万元，无论是原告违约，还是被告违约，违约金均约定过高，请求法院调低。星美灿公司向本院提起反诉请求：1、解除双方签订的租赁合同；2、原告向被告返还保证金10万元；3、原告向被告支付违约金80万元；4、原告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告在签订租赁合同后，诚实履行合同，租赁合同签订当日，被告按约定向原告支付了10万元保证金。原告没有向被告交付租赁物，被告的员工段主管多次催促，要求办理交接手续，包括交付租赁物和设施的证照资料、清点和确认租赁物中的设施数量和现状、确认水表电表的读数、交钥匙、保安接管、原告收回外租部分并交付被告、原告完成加装电梯、完成宿舍和外墙损坏严重部分的维修便于被告后续的内部装修等，原告一直未履行。2018年11月15日，在租赁合同签订一个多月，原告仍然没有交付租赁物的情况下，被告制作了书面的交接清单，强烈要求原告现场清点并交付租赁物。被告派出了员工和保安到租赁物所在地，现场查看准备规划装修，等待交付接管租赁物，在租赁合同签订后近二个月，还是没有等到交付，现场人员只好撤回。原告没有完成租赁合同约定的交付前期工作，原告违约没有向被告交付租赁物，导致合同目的不能实现，给被告造成了重大损失。被告承租租赁物的目的，是要提升经营效益和环保效益，尽快升级转型，应对市场变化和政府部门的环保要求，原告一直不向被告交付租赁物，使被告尽快升级转型的目标无法达成，被告部分股东因不能理解为何不能很快完成搬迁失去投资信心而撤资，给被告造成了重大损失。因为原告一直不交付租赁物，被告不能按计划完成转型升级，且导致部分股东撤资，被告的损失无法估量，该损失原告应予赔偿。同时因损失无法估量，被告参照东莞市市场房屋出租“两押一租”的市场行情和租赁合同约定，请求法院判令原告向被告支付违约金80万元，即相当于两个月租金。华邦盛公司辩称，被告反诉没有事实和法律依据。原告已交付案涉厂房给被告，被告已经入场开始装修。原告一直向被告索要被告盖章的交接单，被告一直拖延后只向原告发了交接单的电子档，原告与被告段主管的聊天记录也可以证实双方一直在沟通，原告也发送了电梯资料给被告，被告没有答复。厂房及宿舍外墙没有严重损坏的地方，被告只租赁三分之二的宿舍面积。被告自始至终没有向原告以任何形式提及过，若真的存在违约没有交付，被告在反诉中提出，明显不合常理。真实情况是瑞丰光电要求被告退还收购款，被告自己主动违约。经审理查明，案涉租赁物位于东莞市××××村，其所有权人为加美敦（东莞）护理用品有限公司[不动产证号：粤（2017）东莞不动产权第0139606号]。2018年7月27日，原告与加美敦（东莞）护理用品有限公司签订租赁合同书，约定原告承租位于东莞市××××村的厂房、宿舍等租赁物，合同约定原告可将租赁物转租，转租部分的管理工作由原告负责。广东林德律师事务所于2018年7月27日对上述租赁合同书进行见证。2018年10月11日，华邦盛公司作为甲方、星美灿公司作为乙方，双方签订《租赁合同》，主要约定：甲方将位于东莞市××××村（原俊恩皮具厂）的厂房一栋建筑面积为14271平方米及宿舍一栋建筑面积为10476平方米的三分之二约7000平方米出租给乙方使用；叁个月厂房押金120万元整，变压器使用保证金40万元整，厂房每月租金40万元整；租赁期限从2018年10月11日至2028年10月31日止；租用厂房从2018年10月11日起至2028年10月31日止，合同期满后押金无息退还（包含变压器使用保证金）；租金从2022年1月1日起递增10%即44万元/月，租金从2025年1月1日起递增10%即48.4万元/月，租金从2028年1月1日起递增10%即53.24万元/月；每月10日前乙方交清当月厂房租金；乙方需按时交清各项费用，若拖欠租金15天以上，需向甲方支付违约金，违约金按所欠金额每天0.05%追缴滞纳金，否则甲方有权停水停电或采取其他相应措施，由此可能给乙方造成的损失甲方不承担任何责任；乙方若拖欠租金30天以上，甲方有权拒绝退租赁保证金，并可以收回物业重新出租，有权扣留和处置乙方等金额的有价设备；合同签订后，甲方送79天装修期给乙方进行房屋装修，2019年1月1日起正式计租；甲方提供1台电梯给乙方使用，并且再另装1台三层楼货梯给乙方使用；合同期内，乙方由于何种原因恶意逃跑的，甲方不予退还租赁保证金，乙方除了结清与甲方的各类费用外必须向甲方赔偿2个月租金作为违约金；合同因一方违约致使对方不能实现合同主要目的的，或符合合同约定的单方解除或终止的条件的，可以提前解除或者终止；甲方提供500KVA电力给乙方使用，乙方必须缴纳变压器基本费用23元/1KVA每月，即每月共计11500元整，电费按供电局峰谷平规则计算，乙方需另交0.15元电损/度，乙方用水按自来水公司规则计算，乙方进场后使用消防水的，按消防水的实际价格计算；合同自双方签字后生效，乙方即付10万元保证金到甲方指定账户，乙方需在2个月内补交齐押金及租金合计190万元整，甲方双方任何一方违约需赔偿对方四个月租金，共计160万元整；甲方从2018年10月11日至2021年12月31日无偿给乙方使用宿舍约3500平方米；宿舍和外墙有损坏严重的部分须由甲方修好。关于费用支付情况。2018年10月11日，被告向原告缴纳10万元。原告确认收到该10万元保证金。原告主张被告未在合同约定的签订合同两个月内缴纳合同约定的三个月押金120万元、变压器押金40万元、1个月租金40万元。被告主张因租赁物没有交付，所以没有缴纳其他费用。关于案涉租赁合同实际履行的情况，双方存在争议。华邦盛公司主张没有书面约定交付的时间及条件，双方口头约定签订合同后正式交付，租赁物是空置厂房，条件是按现状交付，案涉租赁物已于2018年10月11日交付给被告，因双方的交接手续不规范，没有签订书面交接凭证，被告实际有保安入场及装修，证人林某等其他装修工人晚上均在宿舍居住。星美灿公司主张，双方没有约定交付时间，但约定被告需交付保证金后才交付，且约定原告做好加装电梯、收回宿舍、重要维修才交付，且从微信记录中可见双方交接需要手续，但清单没有签署，即证明租赁物没有交付，自签订租赁合同后华邦盛公司一直未将租赁物交付给星美灿公司。为此，原告提供其与被告行政人员段主管的微信聊天记录、厂房现状照片、律师函、证人证言等予以证明。根据双方确认的微信聊天记录，原告与被告行政人员段主管通过微信进行沟通，微信聊天记录显示：2018年10月16日，原告问何时进场装修，被告回复需等待老板确定时间；2018年10月16日，被告称“保安工资是四人，总共工资11500元，到本月十五号截止，另加400元的生活费*4人=1600元/月”，原告回复“11800，4人”；2018年10月29日，被告称“水电安装，墙面维修”，原告回复“好的”；2018年11月5日，被告称“这是我们电工开出来的材料清单”；2018年11月8日，原告向被告发送载货电梯报价书，被告回复“电梯是不是报错了？领导说比前面的还贵”，原告回复“不会”；2018年11月14日，被告称“明天下午过来交接保安工作”，原告回复“保安全部换掉是么”，被告称“嗯”，被告向原告发送租赁厂房交接清单；2018年11月17日，原告问“电梯搞定了么”，被告回复“没问题了”，原告问“什么时候签合同”，被告回复“不急”；2018年11月20日，被告称“出了点状况，正在紧急处理中”、2018年11月21日，被告称“没情况，财务对结中”、“保安今天我接回来了，问题你跟公司对接”；2018年12月6日，被告称“请过来对接一下，保安，我最迟下午就带走了”，原告回复“在我们公司没有收到星美灿正式违约通知前，厂房是属于星美灿公司的，造成的一切损失也由星美灿承担”，被告称“现在没有问题，是关于我带走保安的事情，向你汇报，因为公司人员紧缺，无法兼顾这边的保安事务，请协助处理”，原告回复“厂房是属于星美灿的，保安不属于我们协助范围，由此产生的一切问题也属于星美灿”，被告称“该接管还是要接管，有问题解决问题”，并发送照片，称“保安行李已装车，请查验”。原告申请出庭的证人林某的证言内容主要为：2018年11月9日，其与星美灿公司签订了厂房装修合同，包含拆墙、水电安装、花草绿化等；星美灿公司杨副总通过微信发给其5000元的开工伙食费；双方有签订合同，但星美灿公司没有给；2018年11月9日，其带领3个工友进入东莞市××××村原俊恩皮具厂厂房内开始施工，工作了6天；杨副总通知其厂房环保不过关，暂停施工；2018年11月21日，星美灿公司向其支付了工资8481元后，其于2018年11月22日撤场。证人林某的借记卡账户历史明细清单显示：2018年11月21日进账8481元，备注为“代星美灿支付临工工资”。被告对证人林某的证言的真实性予以确认，同时主张其为了取得案涉租赁物的使用权做了大量准备工作，也派出保安准备接收、准备装修等，被告工作人员一直与原告沟通要求按时交租赁物，且列出交接表，但原告一直没有按约定完成前期准备工作，没有按约向被告交付，被告聘请的装修工仅是做了前期准备工作，后续整体的装修包括水电等无法进行及展开，导致合同目的无法实现，给被告造成损失，被告无奈撤回工作人员及装修工人。原告另提供保安的生活照片一张，证明被告已接收厂房并安排被告保安入驻，被告对该证据的真实性予以确认。关于合同解除情况。庭审中双方同意解除案涉的租赁合同，但对于合同解除的原因及时间双方存在争议。原告主张被告拒不按照合同约定支付押金及租金，经原告口头、书面通知后仍不缴纳，合同实际不能履行，本案第一次开庭之日即2019年3月25日合同解除。被告主张因原告违约，迟延交付租赁物且没有完成合同约定的前期工作，导致合同目的无法实现，合同已于2018年11月22日解除。原被告双方确认的原告负责人与被告高总的微信聊天记录显示：2018年11月26日，高总称“反正还是那句话，不管怎么样，你都要寻找新租户”，原告称“不是一万两万的事情。你们确定不租了我们应该也就倒闭了，亏不起”；2018年11月27日，高总称“不好意思给你们造成这么大的麻烦，王总也是很抱歉，觉得很对不起你们”；2018年11月28日，高总称“找新租客，降低损失啊”；2018年12月3日，高总称“王总回购瑞丰光电25%的股份，瑞丰当第二股东，保留一个董事席位！”，原告称“好啊，那你们危机解除了。”，高总称“公司没钱，东莞银行逾期了没还。瑞丰光电不再帮星美灿做担保，也不再借钱给星美灿，王总回购股份还要1250万”，原告回复“那说明公司还是有价值”；高总称“听王总说你们把我们给起诉了？索赔4个月，是吗？”，原告回复“上周给王总打了电话，看看他有什么解决方案”，高总称“那次见面时王总有提到赔你们1个月好像”，原告回复“按照法律四个月赔偿，厂房占有2个月租金，保安费、基本电费、厂房拆除了，我们很多东西要定损”，高总回复“但星美灿这个样子，你们打赢了也没用呀”；2018年12月17日，高总称“要不赔你们2个月然后分期，如何”，原告回复“你们出个方案过来吧”。被告主张原告与被告高总的上述微信聊天记录显示原告没有按照约定交付租赁物，被告有意与原告沟通，被告决定追究原告的违约责任，意图解除租赁合同，所以要求原告先行处理租赁物，双方再另行协商或诉讼解决争议。关于保证金。被告主张，因原告没有按约定交付租赁物，致使合同解除，原告应向被告返还押金10万元。庭审中原告确认该10万元没有退还被告。关于租金。原告主张，其于2018年10月11日向被告交付租赁物，被告应支付2018年10月11日至2018年12月10日的租金80万元。原告主张双方虽约定了装修期自2018年10月11日至2018年12月31日，该期间是免租期，但条件是租赁满10年。被告主张合同约定的装修期自2018年10月11日至2018年12月31日，原告没有实际交付租赁物，被告没有实际使用，不应支付该期间的租金。关于变压器基本费用23000元。原告提供的缴费清单显示：2018年12月1日至2019年1月1日期间，电量信息中显示本次表示数比上次表示数有增加；峰、平、谷电价不一致；用电容量1250，基本电费单价23，基本电费28750。原告主张变压器基本费用是供电局每月固定收取的，原告在本案中主张了两个月，即2018年10月11日至2018年12月10日。被告主张原告没有交付租赁物，且没有用电，不需要交该费用。关于垫付的保安费用14800元。原告主张被告临时使用其保安人员4人，使用一个月时间（2018年10月11日至2018年11月10日），共计11500元，另加每人400元生活费，共计13100元。被告主张租赁物没有交付，被告没有东西在原告处需要保安看守，原告所称的保安是原告的保安，可见原告没有向被告移交租赁物，若移交租赁物，被告会派自己的保安看守。关于违约金。原告主张因被告没有按照约定交纳费用，根据合同约定，被告应按照四个月租金的标准支付违约金，即40万元/月×4个月=160万。被告主张因原告没有按照约定交付租赁物，参照东莞市场房屋租赁出租“两押一租”的市场行情和租赁合同的约定，要求原告支付违约金80万元。原告另主张其于2018年12月10日向被告邮寄律师函，被告于2018年12月11日签收。被告确认该律师函的真实性，但对律师函中的主张不予确认。律师函的主要内容为：请被告务必于2018年12月11日前向原告补交齐押金（包括租房押金和变压器保证金）及租金合计190万元整和立即支付原告为被告垫付的保安费用14800元和两个月的变压器基本费用23000元。以上事实，有租赁合同、见证书、微信聊天记录、厂房照片、律师函、快递回执、2019年1月电费清单、不动产权证书、被告行政主管微信资料、保安生活照片以及本案的庭审笔录等附卷为据。本院认为，本案为租赁合同纠纷。对于案涉租赁合同的效力问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”的规定，案外人加美敦（东莞）护理用品有限公司作为案涉租赁物的权利人，有权对案涉厂房进行出租。依据加美敦（东莞）护理用品有限公司与原告签订的租赁合同书，原告自加美敦（东莞）护理用品有限公司承租案涉租赁物后有权转租，故原、被告就案涉厂房的租赁合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，原、被告签订的合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按约履行。对于案涉租赁合同的实际履行问题。被告主张租赁物的交接应办理交接手续，现原告没有提供交接清单，视为原告没有交付租赁物，原告则主张被告没有提供加盖印章的交接手续，故没有办理书面的交接手续。本院认为，原告没有与被告办理厂房的书面交接手续，不应当然视为原告没有交付租赁物。结合原被告双方于庭审中的陈述、证人证言及双方确认的微信聊天记录，被告行政人员段总管于2018年10月16日提及保安工资，于2018年12月6日提及撤回保安事宜，证人林某于2018年11月9日入厂进行装修事宜，且租赁合同约定自2019年1月1日起正式计租，在案涉租赁合同没有约定租赁物的交接时间及交接条件的情况下，结合厂房租赁的一般交易习惯，对于空置的厂房，签订合同当日即视为交付租赁物，即案涉租赁物的交付日期为2018年10月11日。对于案涉租赁合同的解除及解除原因。庭审中双方均主张解除案涉租赁合同，本院对此予以确认。庭审中原告主张合同解除的时间为2019年3月25日，解除原因为被告没有按约定交付押金及租金；被告主张合同解除的时间为2018年11月22日，解除原因为原告没有依约交付租赁物。前已认定原告已于2018年10月11日向被告交付租赁物，被告主张原告没有安装电梯、没有收回宿舍、没有维修严重损坏的外墙，故要求解除合同。对于电梯安装事宜，2018年10月24日的微信聊天记录中显示被告要求原告“电梯上做一台三层的，我们自己做一台五层的……”，原告于2018年11月8日向被告发送载货电梯报价书，2018年11月17日原告询问被告“电梯搞定了吗”，被告回复“没问题了”、“昨天本来可以搞定的，合同没来，又要等了”，根据合同约定，原告应提供1台电梯给被告使用，且再另装1台三层楼货梯给被告使用。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”的规定，现原告没有按合同约定提供电梯及货梯，合同履行过程中存在违约。对于宿舍收回事宜，合同约定租赁物整体的宿舍建筑面积为10476平方米，被告承租了三分之二约7000平方米的宿舍面积，被告主张原告未收回其出租给中建公司的宿舍，但未提供证据证明其主张，本院对被告的该主张不予采信。对于宿舍和外墙严重损坏部分有无修好的问题，被告主张原告未按合同约定修好宿舍和外墙有严重损坏的部分，但被告未提供证据证明案涉租赁物存在严重损坏的情形，且该情形严重影响租赁物使用，对于被告的该主张本院不予采信。综上，原告在合同履行过程中没有按照约定提供电梯及货梯，存在违约情形。被告行政人员段主管在微信中已明确告知原告被告于2018年12月6日撤回保安人员，视为被告撤场，合同尚未到期，被告单方解除合同于法无据，亦构成违约。鉴于原告曾积极与被告沟通电梯及货梯安装事宜，本院酌定原告与被告在合同履行过程中的过错比例为2:8。根据案涉租赁合同约定，被告未在2018年12月11日前补交齐押金及租金190万元，原告有权解除合同，原告本可依据合同约定在被告逾期支付费用的情况下单方解除合同，原告未及时行使合同解除权而放任损失的扩大，被告不应对该扩大的损失承担责任。原告与被告对被告实际占有使用涉案租赁物时间的陈述不一致，综合被告实际于2018年12月6日搬离涉案租赁物的情况，结合租赁合同对于“拖欠租金30天以上，甲方可以收回物业重新出租”的约定，本院酌定原告可行使解除权并收回涉案租赁物的合理期限截至2019年1月5日，涉案合同亦应于该日解除。对于原告诉请被告支付2018年10月11日至2018年12月10日租金80万元的诉讼请求。案涉租赁合同约定了装修期为79天，2019年1月1日起正式计租。双方对于免租期的权利义务未作明确约定，原告主张其同意给予被告免租期是基于双方约定的十年租赁期限缺乏合同依据，故对于原告要求被告支付2018年10月11日至2018年12月10日租金80万元的诉讼请求，本院予以驳回。对于原告诉请被告支付违约金160万元、被告诉请原告支付违约金80万元的诉讼请求。根据前述认定，原告与被告在合同履行过程中均存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原被告均应各自承担相应的责任。原告主张案涉租赁合同约定的违约金为四个月租金共计160万元，故要求被告支付160万元违约金，被告主张该违约金过高，请求法院予以调整。被告主张因原告违约，其参照东莞市房屋租赁市场“二押一租”的行情主张原告支付相当于2个月租金的违约金即80万元。本院认为，案涉租赁合同已于2019年1月5日解除，且被告自2018年10月11日入场至2018年12月6日撤场，合同履行期限不足两个月，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……”的规定，原告与被告均未提供证据证明各自的实际损失，综合考虑原告预期利益，结合租赁合同约定的三个月押金120万元，本院根据公平原则和诚实信用原则对违约金数额进行调整，酌情确认本案的违约金为3个月租金即120万元。结合前已认定原告与被告在合同履行过程中的过错比例为2:8，本院酌定被告应向原告支付违约金为120万元的80%即96万元，原告自行承担20%即24万元。对于原告要求被告支付违约金160万元的诉讼请求，本院予以部分支持，对于超出部分的诉讼请求，本院予以驳回。同理，对于被告要求原告支付违约金80万元的诉讼请求，本院予以驳回。对于原告诉请被告支付变压器基本费用23000元的诉讼请求。原告主张根据租赁合同的约定，被告应支付变压器基本费用23000元。根据本院认定的租赁物交付时间，被告自2018年10月11日起接收案涉租赁物，并于2018年11月9日安排工人进场装修，根据合同约定，被告应向原告支付变压器基本费用，变压器基本费用为每月11500元，被告自2018年10月11日至2018年12月6日，共计应向原告支付变压器基本费用为（21天/31天+1个月+6天/31天）×11500元/月=21516.13元。对于原告的该项诉讼请求，本院予以部分支持，对于超出部分的诉讼请求，本院依法予以驳回。对于被告诉请原告返还保证金10万元的诉讼请求。双方确认，被告向原告缴纳保证金10万元，本院予以确认。双方没有约定保证金的退还条件，原告应向被告返还保证金10万元。对于被告的该诉讼请求，本院予以支持。对于原告诉请被告支付垫付的保安费用14800元的诉讼请求。被告主张原告没有交付租赁物，故不存在使用原告保安的情况。结合原被告双方提供的证据及前已认定的事实，被告行政人员段主管在微信中确认存在保安费用，但认为保安费用为11500元+400元/人×4人=13100元。庭审中原告明确保安费用共计13100元。被告使用了原告的保安人员，应当支付保安费用，被告应向原告支付保安费用13100元，对于原告要求被告支付保安费用14800元的诉讼请求，本院予以部分支持，对于超出部分的诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）深圳市华邦盛物业管理有限公司东莞分公司与被告（反诉原告）广东星美灿照明科技股份有限公司于2018年10月11日签订的租赁合同。二、被告（反诉原告）广东星美灿照明科技股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告（反诉被告）深圳市华邦盛物业管理有限公司东莞分公司支付违约金960000元。三、被告（反诉原告）广东星美灿照明科技股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告（反诉被告）深圳市华邦盛物业管理有限公司东莞分公司支付变压器基本费用21516.13元。四、被告（反诉原告）广东星美灿照明科技股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告（反诉被告）深圳市华邦盛物业管理有限公司东莞分公司支付保安费用13100元。五、原告（反诉被告）深圳市华邦盛物业管理有限公司东莞分公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向被告（反诉原告）广东星美灿照明科技股份有限公司返还保证金100000元。六、驳回原告（反诉被告）深圳市华邦盛物业管理有限公司东莞分公司的其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）广东星美灿照明科技股份有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。本案本诉受理费26000元、保全费5000元，共计31000元（深圳市华邦盛物业管理有限公司东莞分公司已预交），由原告（反诉被告）深圳市华邦盛物业管理有限公司东莞分公司负担18352.08元，由被告（反诉原告）广东星美灿照明科技股份有限公司负担12647.92元。本案反诉受理费6400元（广东星美灿照明科技股份有限公司已预交），由原告（反诉被告）深圳市华邦盛物业管理有限公司东莞分公司负担711.11元，被告（反诉原告）广东星美灿照明科技股份有限公司负担5688.89元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  张志芳人民陪审员  李志敏人民陪审员  杜秀仪二〇一九年六月二十七日法官助理王冕书记员张慧瑜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。