广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初910号原告（反诉被告）：广州粤剧院有限公司，住所地广州市越秀区桂花岗一街12号2号楼2、3楼。法定代表人：余勇，职务董事长。委托诉讼代理人：刘达宇，该公司工作人员，联系地址同上。委托诉讼代理人：徐海，广东广信君达律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘少强，男，1973年2月12日出生，汉族，身份证登记住址广东省普宁市。委托诉讼代理人：张伟波，广东谨然律师事务所律师。原告广州粤剧院有限公司诉被告刘少强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘达宇、徐海，被告委托诉讼代理人张伟波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告移交位于广州市越秀区教育路xx号门面南侧首层使用面积约6平方米的场地；2.判令原告有权没收被告已付的租赁保证金18000元；3.判令被告向原告支付违法占用期间的场地使用费（自2018年12月1日起至实际移交之日止，按每月13000元计）。事实和理由：原被告于2015年11月18日签订《租赁合同》。该合同约定，原告将广州市教育路xx号门面南侧首层使用面积约6平方米的场地租赁给被告经营使用，承租期自2015年12月1日起至2018年11月30日止；租金每月9000元，自第二年起，每年递增5%；被告须一次性向原告支付18000元作为履约保证金，如被告违约的，被告愿意将全部保证金及店铺装修赔偿给原告。租赁期限内，被告疑似多次转租，该场地先后由不同的实际经营者用于面包、水果及奶茶等销售，被告极少出现在经营场地内。同时，被告还多次违反租赁合同的约定，在未经原告同意的情况下，擅自进行装修及私接电线，引致严重安全隐患。2018年10月28日，原告按照《广州市人民政府办公厅关于规范我市国有企业物业出租管理的指导意见》的规定，在《羊城晚报》刊登对外公开招租的公告。同年10月30日，原告向被告发出《租赁期满通知函》，通知其场地公开招租事宜，并告知被告如有意继续租赁该场地，应当于2018年11月5日前向原告提交租赁意向书。公告期满后，原告收到包括被告在内的多家意向承租人的报价。经综合对比，按报价最优原则，原告确定将场地以13000元/月的标准出租给案外人。被告因报价低，未被列为中标承租人。就上述评审结果，原告已通过多种途径告知被告，并要求被告在租赁期限届满时向原告交还场地。但被告以种种理由拒不交付场地，严重影响原告与案外人办理相关租赁手续。因此，原告起诉提出上述诉讼请求。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.根据双方签订的租赁合同第2条，合同期满被告有优先续租权。原告主张的食品店的经营者陈晓丹是被告的合作伙伴。被告依约享有优先续租权，并非原告所称的违法占用。因此，原告无权没收租赁保证金及要求被告支付占用费。2.被告已按照合同约定的数额及时间向原告支付了2018年12月至2019年2月的租金，因此有权依法依约使用涉案场地。3.原告对涉案场地的招投标过程存在严重违法违规。具体体现为招标公告违法、过程违法，无招标文件、未开标，文书存在大量错误。故原告对涉案场地的招租应当被认定为无效。被告向本院提出反诉请求：1判令原告向被告出租涉案广州市越秀区教育路xx号门面南侧首层使用面积约6平方米的场地；2.判令原告立即恢复对上述地址的供电，并赔偿因其断电给被告造成的全部损失（自2018年12月1日起至原告实际恢复供电之日止，每月按5000元计）。事实和理由：原被告签订《租赁合同》，约定租赁期限至2018年11月30日，如合同期满，被告有优先续租权。合同签订后，被告一直按照约定履行合同义务。租赁到期后，原告按照相关规定对商铺重新公开招租，被告亦提交了租赁意向书并按时向原告支付了2018年12月起的每月租金9922.50元。但原告于2018年12月1日至12月8日强行对涉案场地断电，并数次发函要求被告移交场地，后再次于2018年12月18日断电，至今未恢复供电。期间，被告多次通过当面、电话、短信以及致函的方式，要求原告公开涉案场地的中标价格，保障被告的优先续租权，并恢复供电，原告均不予理会。被告认为，被告享有优先续租权，即按照竞租者的最终中标条件，若被告愿意接受该条件，则原告应将场地优先出租给被告。且被告已向原告按时支付了租金，原告无权将场地出租给他人，更无权采取任何措施妨碍被告的经营行为。原告强制断电的行为严重影响了被告的正常经营，并造成被告损失，故原告不仅应恢复供电，还应赔偿损失。原告对被告的反诉答辩称，不同意被告的反诉请求。理由如下：1.原告依据双方签订的租赁合同，告知被告享有优先续租权，在招标过程中，保障了其优先续租的权利。在被告提交的租赁意向书劣于第三人的情况下，原告依法将涉案场地出租给第三人从事经营活动。原被告双方的场地租赁合同已经期满并终止，被告无权要求原告继续将场地交付给其使用，被告强占场地存在强制交易行为。2.鉴于双方的租赁合同已经期满并终止，在被告继续强占场地的情况下，原告有权采取有限度的民事措施，以排除被告继续使用场地，因此导致的经济损失应当由被告自行承担。同时，被告对其所主张的5000元损失的赔偿标准未提供证据证实，对其请求不应支持。另，经原告对其经营情况的观察，被告在2018年12月1日至12月8日及2018年12月18日之后均有正常的经营行为，电力供应正常。经审理查明，广州市越秀区教育路xx号1-10栋（建筑面积2503.49平方米）登记所有权人为原告。2015年11月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州市教育路xx号门面南侧首层的使用面积约6平方米的场地租赁给乙方经营使用。承租期为3年，即由2015年12月1日起至2018年11月30日止；从本合同期第二年起，租金每年递增5%；如合同期满，乙方有优先续租权；如不继续对外租赁，乙方投资的装修无偿归甲方所有。在本合同租赁期内，每月租金为9000元；本合同签订之日，乙方须一次性先付给甲方18000元为履约保证金；租赁期满后，甲方一次性无息如数返还给乙方；如在本租赁期内乙方自行毁约或单方面提前终止合同，乙方愿将全部保证金及店铺装修赔偿给甲方，并负责清理经营期内的债权、债务；若非政府行为的原因，甲方毁约或单方面提前终止合同，甲方除退还乙方保证金18000元，另补偿违约金18000元给乙方。乙方应于每月10日前向甲方缴清场地的月租金、当月发生的水电费、管理费。未经甲方书面允许，乙方不得在租赁场地内安装生产性设施，不得将租赁场地、设施和设备全部或部分转包给第三方。合同签订后，乙方应于60日内自行办理其经营所需的证照。租赁期满或提前终止合同时，乙方应按时将租赁场地、附属设施和设备归还给甲方；在结清所有水、电、管理费用后，甲方一次性无息退还保证金给乙方等。合同签订后，原告依约将租赁场地交付被告使用，被告向原告支付了履约保证金18000元。2018年10月28日，原告在《羊城晚报》刊登教育路商铺招租公告。2018年10月30日，原告向被告发出《租赁期满通知函》，称原告将按照《广州市人民政府办公厅关于规范我市国有企业物业出租管理的指导意见》的要求重新对外公开招租；被告如有意向租用该场地，请于2018年11月5日前向原告提交租赁意向书。2018年11月3日，被告向原告提交《租赁意向书》，称由于现时实体店被网购打击，影响较大，希望能够续租六年，每月租金11000元，请给予优惠等。2018年11月6日，原告经内部研究决定按照报价最优原则将涉案租赁场地以每月13000元、租期3年出租给案外人梁越。2018年12月3日，原告向被告发出《关于移交场地的通知》，告知被告因其报价低于最高报价，不享有在同等条件下优先承租的权利，未被列为中标承租人，原告已通过多种途径告知并要求在租赁合同期限届满时交还场地，但被告仍拒不交还，现通知被告在收到该通知之日起立即向原告交还场地，否则原告将采取强制封锁及断电措施，并采取诉讼等方式追究侵权责任等。2018年12月9日，被告委托广东谨然律师事务所律师向原告发出《律师函》，称被告享有优先续租权，即在新的竞租者提出新的承租条件后，应先征求被告是否愿意接受该新的承租条件，如被告接受，则应将租赁物业优先出租给被告，故要求原告公开中标价格，恢复商铺供电，并与被告联系续租事宜等。后又于2019年1月16日再次发出《律师函》。涉案租赁场地实际分为两部分，一部分作售卖雨具等经营使用，另一部分作售卖冰糖葫芦使用。现场悬挂营业执照为广州市越秀区呷茶食品店，经营者陈某丹。被告称与陈某丹为合作关系。诉讼过程中，被告称已按照9922.50元/月的标准向原告支付了截止至2019年2月的租金，原告确认收到上述款项，但认为该款性质上不是租金。关于停电问题，原告陈述其于2018年12月18日停止涉案商铺的供电，但被告自接了电线，仍在正常经营及用电。被告称原告在2018年12月1日至12月18日期间亦有断电，并且在12月18日之后未恢复；停电后，售卖冰糖葫芦的部分是在外面做好再拿回来销售，正常经营，销售伞具的部分也是正常营业，如需用电则通过应急灯照明，没有私拉电线。为查明涉案租赁场地有无其他实际使用人，本院于2019年4月18日到现场张贴通知书，要求实际使用人持相关资料到本院申报权利及办理应诉事宜，但至今无人前来，现场也未找到陈晓丹。此外，原告称，因被告未交还租赁场地，原告尚未与案外人梁越签订租赁合同。本院认为，原被告自愿签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方有约束力。该合同虽然约定，“如合同期满，乙方有优先续租权”，但对优先续租权的具体行使条件、方式未作约定。在此情况下，原告将租赁期限届满后因政策要求而采用公开招租的事宜直接告知被告，通知其参与竞租，被告也已提交租赁意向书，参加了竞价，但因报价较低的原因未能续租。可见原告已在一定意义上保障了被告优先参与竞租的权利。被告认为双方约定的优先续租权为被告有权优先选择按照其他参与竞租人的报价续租缺乏合同及法律依据，本院不予采纳。目前，原被告所签《租赁合同》约定的租赁期限已经届满，双方又未能协商一致续签合同，在此情况下，被告继续占用租赁物缺乏合法依据，原告要求被告交还涉案租赁场地及支付场地占有使用费合法合理，本院予以支持。基于同理，对被告相应反诉请求予以驳回。对于场地占用费的标准，双方没有约定，原告主张按照案外人梁越的报价即13000元/月计付，但因原告与梁越未实际签订租赁合同，不能当然认为该报价即为原告的损失。同时，因原告于2018年12月停止了对涉案租赁场地的供电，虽然被告仍在营业，但也一定程度上影响了商铺的使用。综合以上情况，本院酌情认定被告按照双方《租赁合同》约定的最后一期租金标准即9922.50元/月计付占用费为宜。被告已向原告支付的2018年12月1日以后的租赁费用可与应付占用费抵扣。关于没收租赁保证金的问题，涉案《租赁合同》约定，“如在本租赁期内乙方自行毁约或单方面提前终止合同，乙方愿将全部保证金及店铺装修赔偿给甲方”，而因本案不存在上述《租赁合同》约定的没收保证金的情形，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告是否应当向被告赔偿断电所造成的损失的问题，因原告是在租赁期限届满后要求被告交还场地而被告未交还，同时已告知被告将采取断电措施的情况下实施停止供电行为，且并未对被告使用涉案租赁场地经营造成严重不利影响，被告也未对其损失数额进行举证，故对被告的该项反诉请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告刘少强在本判决发生法律效力之日起五日内，将广州市教育路xx号门面南侧首层使用面积约6平方米的场地腾空交还原告广州粤剧院有限公司。二、被告刘少强在本判决发生法律效力之日起五日内，一次性向原告广州粤剧院有限公司支付2018年12月1日起至本判决发生法律效力之日止的场地占用费（按照9922.50元/月计付，被告刘少强已支付的2018年12月1日以后的租赁费用可从中扣减）；自本判决生效之次日起至交还场地之日止的占用费由被告刘少强按照上述标准逐月支付给原告广州粤剧院有限公司。三、驳回原告广州粤剧院有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告刘少强的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费501.60元，由原告广州粤剧院有限公司负担324.60元、被告刘少强负担177元；反诉受理费25元，由被告刘少强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杜轶群审 判 员  李 博人民陪审员  黎满华二〇一九年六月二十五日书 记 员  梁 涛戚志滨