广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终5656号上诉人（原审原告）：广州市中粤鑫灏投资控股有限公司，住所地：广州市天河区珠江新城临江大道39号D座2楼。法定代表人：林锋生，职务：总经理。委托代理人：韩苑，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘菡，女，1962年12月14日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：葛向荣，国匠麦家荣（南沙）联营律师事务所律师。委托代理人：刘延烽，国匠麦家荣（南沙）联营律师事务所律师。上诉人广州市中粤鑫灏投资控股有限公司（下简称中粤鑫灏公司）、刘菡因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省天河区人民法院（2018）粤0106民初26516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。中粤鑫灏公司上诉请求判令：1、撤销原审判决，改判支持中粤鑫灏公司的原审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费和保全费由刘菡承担。事实和理由如下：一、2015年9月30日前的违约金没有超过法律规定的诉讼时效，原审认定该日前的违约金丧失胜诉权错误。其一，涉案合同于2007年10月签署后，刘菡一直未按合同约定支付购房款，也从未主张办理涉案房屋的过户手续及交付，直至2017年才提起(2017)粤0106民初13667号诉讼，中粤鑫灏公司提出了刘菡的主张超过诉讼时效及解除合同的抗辩意见，但法院没有采纳。既然刘菡的诉请没有超过诉讼时效，同理，因其违约行为处于持续状态，中粤鑫灏公司主张违约金的诉请也没有超过诉讼时效。其二，事实上，刘菡逾期付款后，中粤鑫灏公司多次书面通知其支付房款及违约金。中粤鑫灏公司虽因时间久远未能提供相应的通知及快递回执，但该事实是客观存在的，刘菡在其提供的证据中也确认中粤鑫灏公司多次向其发出通知主张权利。且，刘菡逾期付款达十年多时间，中粤鑫灏公司不发催款通知不符合常理。另外，刘菡也于2009年10月20日向中粤鑫灏公司发出函件，表明同意继续履行合同包括合同约定的违约责任条款；二、原审判决违约金按每日万分之五计算过低，不能弥补中粤鑫灏公司的实际损失，刘菡也无提供合同约定的违约金过高的合法证据，原审调整合同约定的违约金是错误的。其一，合同约定的违约金标准是双方的真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的相关规定，合同有关按每日千分之一的标准支付逾期付款违约金的约定对双方具有法律约束力。其二，刘菡逾期付款是其恶意违约所致。刘菡的按揭申请被银行批准后，其既不配合银行办理相关手续，也不变更付款方式为一次性付清购房款，严重违反合同约定。根据合同附件的约定，刘菡的行为应视为买受人的原因造成合同不能履行，其应承担全部的过错责任。刘菡为掩盖其违约行为，于2009年10月20日向中粤鑫灏公司发出内容虚假的函件，违反了诚实信用原则。其三，刘菡恶意违约谋取不当得益，给中粤鑫灏公司造成巨大的经济损失。中粤鑫灏公司至今仍未收到房款，刘菡逾期付款的违约行为造成中粤鑫灏公司当时民间借贷解决生产周转资金的高额资金利息等相关损失。其四，刘菡抗辩称合同约定的违约金过高应予调整的意见也不成立。中粤鑫灏公司当时已明确资金到位的重要性，并在合同明确逾期5天就以每天增加12万元予以警示，且有生效法律文书支持。中粤鑫灏公司原审中也提出了评估申请，但未被采纳。其五，最高人民法院对本楼盘所涉房屋买卖合同纠纷案作出了合同约定违约金标准不予调整的判决，故本案也不应调整合同约定的违约金标准。刘菡称其答辩意见与上诉意见一致。刘菡上诉请求判令：1、撤销原审判决；2、改判驳回中粤鑫灏公司的全部诉讼请求。事实与理由如下：一、原审认定刘菡未能举证证明“未能办理按揭贷款手续原因在于中粤鑫灏公司”，是错误的。刘菡已充分举证证明涉案房产土地未缴齐土地使用出让金，存在产权瑕疵，产权登记有障碍，才导致刘菡无法办理按揭贷款，从而导致购房款未能按期支付。因此，刘菡无需承担逾期付款违约责任。其一，涉案房产土地未缴齐土地使用权出让金，存在产权瑕疵，产权登记有障碍。第一，刘菡提交的《广州市不动产登记查册表》明确记载：“未缴齐土地使用出让金”、“仅限于办理已预售登记的商品房购房户、征用拆迁户、房改户的交易登记及司法机关要求协助执行交易登记与权属登记”，结合相关判决可知，该内容依据是2006年6月2日《广州市房地产权属证明书》记载。因此，在2006年6月2日之后，除已预售登记的商品房购房户等特殊情形外，其他房产无法正常办理权属登记。第二，从《广州市不动产登记查册表》的登记内容可知，涉案楼盘涉及大量通过诉讼途径办理产权登记的案例，由此可进一步推知涉案楼盘房产产权登记障碍问题普遍存在。第三，从刘菡原审提交的《第一批碧海湾购房业主办证的公告》可知，碧海湾项目属于存在历史遗留问题的项目，已购房小业主无法正常办理房地产权证，故由政府部门作为解决历史遗留问题特殊处理。第四，中粤鑫灏公司在（2010）穗中法民五终字第465号案中也认可涉案房屋无法办证，只是其认为主要原因是“市房管局不当行使管理权”。第五，（2017）粤0106民初13667号案中中国工商银行股份有限公司广州白云路支行出具的《对广州市天河区人民法院协助调查函的复函》可以反映，本案未能发放贷款的原因是：涉案房屋土地存在历史遗留问题，产权登记存在障碍，导致该案贷款没有合法可靠的担保。第六，从广州市国土资源局和规划委员会于2018年11月5日核发的行政决定书可知，中粤鑫灏公司之间仍欠缴涉案楼盘抵款的土地出让金，涉案房产产权仍存在瑕疵，无法通过正常方式完成产权（抵押）登记。其二，中粤鑫灏公司一直回避合同履行中出现的障碍，又主张解除合同，导致合同无法正常履行。刘菡未向中粤鑫灏公司支付剩余房敖是无过错的。在多次尝试无法办理按揭贷款后，刘菡向中粤鑫灏公司发出催告函，但中粤鑫灏公司一直未予解决。直至刘菡于2017年5月31日提起(2017)粤0106民初13667号案诉讼，中粤鑫灏公司提起反诉，主张解除合同，并于2017年9月5日发出《解除合同通知书》后又撤回反诉。刘菡未付清房款系因中粤鑫灏公司过错所致，刘菡无需承担违约责任；二、即使刘菡应支付逾期付款违约金，原审法院将违约金标准调整为按每日万分之五计付，将违约金确定为1470463.89元，明显高于造成中粤鑫灏公司的实际损失。其一，本案应按照中粤鑫灏公司的实际损失来计算违约金，即按中国人民银行同期贷款基准利率计算违约金。首先，即使因刘菡逾期付款造成中粤鑫灏公司的损失，其实际损失也并非现在市值与购房款的差价，而是未能收取剩余房款的利息损失。其次，中粤鑫灏公司不但不积极主张权利，反而主张解除合同，导致合同效力处于不稳定状态，刘菡无法正常支付剩余房款，应由中粤鑫灏公司承担责任。最后，刘菡未按期支付房款的直接原因是房产产权存在瑕疵，无法办理银行按揭，而且刘菡多次主动发函请求解决问题，最后主动起诉并支付剩余房款。整个合同履行过程中，刘菡都不存在主观恶意。其二，违约金的计算标准不应超过中粤鑫灏公司实际损失的百分之三十。如前所述，中粤鑫灏公司的实际损失为其剩余房款的利息损失，故本案最多应按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算违约金；三、原审判决认为违约金计至2018年9月17日错误，自2017年5月31日起，刘菡无需再支付逾期违约金。刘菡于（2017）粤0106民初13667号诉讼中明确表示愿意支付剩余房款，并按法庭要求向指定账户转入剩余房款，在此情形下，不应当再继续计算逾期违约付款金。中粤鑫灏公司对刘菡的上诉请求答辩称：一、刘菡上诉认为涉案房屋无法办理银行按揭贷款，导致购房款未能按期支付是因涉案房产未缴齐土地出让金、存在产权瑕疵及产权登记有障碍的说法是不成立的。其一，广东华之杰律师事务所对原审法院调查的回复中明确“该所是协助银行审核刘菡提供申请贷款的资料原件与复印件是否相符的工作”。如果中粤鑫灏公司开发的楼盘存在手续不完善的情形，银行就不会为该楼盘的买受人提供按揭。中国工商银行股份有限公司广州白云路支行对原审法院调查的回复中也明确“刘菡向我行申请的一手住房按揭贷款已于2007年11月21日通过我行审批”，该复函也充分证明涉案楼盘不存在不能按揭的情形。刘菡提供的《关于刘菡办理银行按揭的函》的内容是虚假的，该函件中称“在办理银行按揭过程中银行通知暂不做该楼盘的银行按揭，原因是该楼盘的手续不够完善，因此，本人得知情况后，换了几家银行要求按揭贷款，得到了同样的答复”，该陈述明显与工行白云路支行的复函内容不符，且中粤鑫灏公司也从未收到该函件。其二，从刘菡提交的《第一批碧海湾购房业主办证的公告》(2010年3月15日)可见，广州市房管局于2010年3月15日公告告知包括涉案房屋在内的房屋可以办理房产证，也就表明在2010年3月15日之后，刘菡是完全可以办理银行按揭的。其三，无论刘菡的按揭申请是何原因不被批准，按合同约定，刘菡应变更付款方式履行付款义务。《商品房买卖合同》约定的交易房屋是现楼，中粤鑫灏公司建房的义务已经完成，故该合同的主要义务实为刘菡支付房款的义务。根据该合同第6.2条的约定，如刘菡未在2007年11月18日前包括以银行按揭方式一次性付清211万元，则视为买受人逾期付款。且根据合同附件四第8条的约定，刘菡在收到银行审批通过其按揭申请后放弃按揭付款的方式，但又不改变付款方式履行支付房款义务，刘菡应承担全部责任；二、刘菡主张逾期付款的违约金应按中国人民银行同期贷款基准利率或1.3倍计算的观点是不成立的。双方签署的合同对违约金进行了约定，即按每日千分之一计算。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及第一百一十四条的规定，合同约定因违约产生的损失额赔偿的计算方法对双方具有法律约束力，只有在合同没有约定违约金数额或违约金的计算方法时，法院才可考虑参照银行同期贷款利率计算违约金。此外，刘菡主张违约金过高应予调整，但其未能举证证明违约金过高的事实；三、本案应按合同约定的每日千分之一的标准计算逾期付款期间的违约金，原审法院作出调整是错误的。其一，刘菡在履行合同过程中存在恶意违约行为。在银行作出审批通过其贷款申请后，刘菡却不与银行签署贷款合同、办理相关贷款手续。在其放弃按揭付款方式后，也不按合同约定转为一次性付款。其二，在(2017)粤0106民初13667号案中，原审法院没有采纳中粤鑫灏解除合同的抗辩意见，在查明刘菡长达十年期间恶意违约不支付房款、房价发生天翻地覆变化的情况下，仍判决合同继续履行。该判决结果违背市场对价，显失公平。其三，原审调整违约金按日万分之五计算没有事实和法律依据。其四，刘菡主张违约金计至2017年5月31日止，也是毫无依据。刘菡于2017年5月31日提起(2017)粤0106民初13667号诉讼，虽其在起诉状中表示愿意支付余款，但其并未向中粤鑫灏公司支付或支付至法院的帐号或支付至公证处提存以证明其履行了付款义务，其实际付款至法院的时间为2018年9月17日。因此，原审法院判决违约金计至2018年9月17日是正确的。中粤鑫灏公司于2018年10月24日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、刘菡向中粤鑫灏公司支付逾期给付购房款的违约金660万元；2、刘菡承担本案诉讼费用。原审法院经审理查明：2007年9月29日，中粤鑫灏公司（出售方）与刘菡（认购方）签订《碧海湾认购书》，约定：认购物业为广州市珠江新城临江大道31广州市珠江新城临江大道x号碧海湾x座x层x号单位，建筑面积约为144.96平方米，套内面积约为121.94平方米；认购价为3015168元；付款方式为按揭付款，定金100000元须于签署本认购书时付清，第一期楼款805168元须于2007年10月18日前付清，按揭款2110000元须于2007年10月18日在付足首期楼款后办理银行按揭，并按银行批复的年限金额付款；如银行批出的按揭金额低于认购方申请金额，则差额部分认购方须于接获出售方通知时立即付清；如认购方的按揭申请因自身原因不为银行接受，可选择其他付款方式；认购方须按出售方通知时间2007年10月20日携同本认购书及身份证明文件正本等和定金收据、第一期楼款收据及应缴政府税项共计金额约91963元到广州市珠江新城临江大道39号碧海湾现场销售中心签署《商品房买卖合同》及有关文件；选择按揭付款的客户在五天内向华之杰律师事务所提交申请银行按揭所需资料，按本认购书规定支付首期楼款及其他款项，并与出售方签署《商品房买卖合同》，经银行审核批准办理按揭（若因认购方未及时提交申请银行按揭资料在签订认购书一个月内未向银行办理按揭，则本认购书被取消，出售方有权没收认购方已缴付的认购定金）等。2007年9月29日，中粤鑫灏公司开具《碧海湾专用收据》，确认收到刘菡支付的涉案房屋的定金100000元。2007年10月23日，中粤鑫灏公司（出卖人）与刘菡（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人以出让方式取得位于珠江××区、编号××、Ｉ7-6地块的土地使用权，经批准在上述地块上建设商品房，现定名碧海湾；买受人购买的商品房为现房，已通过规划部门验收合格和在国土房管部门已办理权属登记；买受人购买的商品房为上述项目中的第A座28层06号房（即涉案房屋），该商品房的用途为住宅，建筑面积共144.96平方米，其中套内建筑面积121.94平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.02平方米；该商品房屋属现售房，按套内建筑面积计价，该商品房单价为每平方米24726.65元，总金额3015168元；上述商品房价格为优惠价，该商品房原单价为每平方米29671.98元，总金额3618201元；买受人按按揭贷款方式付款，第一期楼款905168元（含定金100000元）须于2007年10月18日之前付清；第二期楼款2110000元在2007年11月18日前（包括以银行按揭方式）一次性付清，否则视为买受人逾期付款；本合同执行的是优惠价格，前提条件是买受人必须按本合同约定的付款期限支付房款，买受人如未按本合同规定的时间付款，不得享受本合同之优惠价格，并按逾期时间分别处理（不作累加）：逾期在5日之内，买受人必须按本合同约定的该商品房原价格付款，并在2007年11月23日前付清全部房款；逾期超过30日后，出卖人有权提出解除合同；出卖人解除合同的，买受人按商品房原价格计付的合同总金额的35%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人除按本商品房原价格付清房款外，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款0.05%支付违约金；出卖人应当在2007年11月30日前（如买受人逾期付款，则顺延），将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理（不作累加）：逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款20%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行的合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.05%的违约金；出卖人的责任，不得影响买受人在房屋交付使用后365日内取得房地产权属证书，否则买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金（买受人应当及时提供产权登记机关要求的需买受人提供的证件资料给出卖人，否则，出卖人不承担逾期取得房地产权属证明书的责任）等。《商品房买卖合同》附件四为《合同补充协议》，约定（第2条）买受人在收楼时应具备（包括但不限于）以下条件：（1）已按合同条款交清所有应交款项，（2）交清所有入住费用，（3）交清所有非按揭款项，（4）已与银行签订了购房按揭合同，并且银行已放按揭款；（第3条）如买受人选择除按揭外的其他付款方式购房，收楼时应依据双方的约定交清所应交的款项；（第4条）若买受人在交接该商品房时不能满足第2、3条，出卖人有权拒绝交楼，买受人不得就此追究出卖人的延迟交楼责任；（第7条）本合同生效后，任何一方的原因造成本合同不能履行或任何一方要求终止本合同的，责任方须按本合同及其补充协议的约定承担违约责任，并按实际已付款（已收款）的35%向对方支付违约金（若因买受人的原因而造成的，本违约金少于购房全额定金的，则不退还全额定金，并不退还买受人所交付的全部手续费用），责任方承担因本合同的解除所发生的一切费用；（第8条）如买受人选择银行按揭付款购房者，必须在本合同规定期限内将银行按揭款支付至出卖人指定的账户，如果买受人未能在本合同规定期限内将银行按揭款支付至出卖人指定的账户上，按照逾期付款处理，每逾期一日，则由买受人按逾期的总金额的0.1%的标准向出卖人支付违约金（出卖人有权直接从买受人已付房款中扣除，不足部分由其另行补足，买受人应即时补足，否则按迟交房款处理）；若买受人逾期超过约定时间未办理有关的按揭贷款手续、未按银行的要求提供所需资料或其按揭贷款不被银行接受，又不改变付款方式的，视为买受人的原因造成合同不能履行；出卖人通信地址为广州市珠江新城临江大道39号D座2楼等。2007年10月23日，中粤鑫灏公司开具两张《碧海湾专用收据》，分别确认收到刘菡支付的涉案房屋的首期楼款（部分）20000元、785168元。刘菡以中粤鑫灏公司未交付涉案房屋、未办理房屋产权过户登记手续为由，于2017年5月31日向原审法院提起诉讼，中粤鑫灏公司于2017年8月29日提起反诉，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》并要求刘菡支付违约金1266370元，于2017年9月30日变更反诉请求为要求刘菡支付购房款2713033元及违约金（按每日千分之一自2007年10月19日起计至实际付清款项之日），于2018年3月9日申请撤回上述反诉。在该案中，刘菡于2018年9月17日将剩余房款2713033元交至原审法院代管。原审法院于2018年9月29日出具（2017）粤0106民初13667号民事判决书，认定：刘菡已向中粤鑫灏公司支付了房款905168元，第二期楼款至今未支付，但中粤鑫灏公司并未催告刘菡支付该笔购房款，亦未及时行使合同解除权；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”中粤鑫灏公司在并未催告刘菡支付第二笔购房款的情况下，直至刘菡提起诉讼后，才于2017年9月7日才向刘菡发函解除合同，该行为已超过上述规定的期限，因此，该行为不发生合同解除的法律效力；涉案房屋仍空置未出售给他人，不存在交易过户障碍，且刘菡同意一次性支付第二笔购房款，并已将该款项支付至法院代管，因此，现刘菡要求中粤鑫灏公司交付涉案房屋并协助办理涉案房屋的过户登记手续，该项诉讼请求合法有据，予以支持；根据合同约定，买受人如未按合同规定的时间付款，不得享受合同优惠价格。刘菡抗辩称由于涉案房屋所在楼盘的原因导致其未能办理按揭贷款手续，但对此未提供证据予以证明，且经调查亦未能确认上述主张，刘菡应自行承担举证不能的法律责任，对此抗辩不予采纳；因此，刘菡应按照涉案房屋的原总价3618201元计算支付第二笔购房款，即刘菡应支付的购房款为2713033元；另，对于刘菡逾期支付第二笔购房款是否构成违约及相关的违约责任问题，中粤鑫灏公司可另循法律途径解决。上述判决已发生法律效力。现中粤鑫灏公司以刘菡逾期支付购房款为由提起本案诉讼。本案原审过程中，刘菡辩称其无法办理按揭贷款的原因在于中粤鑫灏公司，并为此提交天河区临江大道路31-39号（单号）《广州市不动产登记查册表》、《第一批碧海湾购房业主办证的公告》，拟证明涉房屋所在楼盘未缴齐土地使用权出让金，存在历史遗留问题。刘菡亦辩称中粤鑫灏公司提起本案诉讼（2018年10月24日）前从未向其主张逾期支付购房款的违约金，故2015年10月24日前的违约金已超过诉讼时效。中粤鑫灏公司称其一直通过电话及发函的方式向刘菡主张，但是目前无法找到相关函件，且其于2009年向中粤鑫灏公司发函称同意继续履行合同，于2017年9月7日向刘菡发出解除合同通知，故并未超过诉讼时效。为此中粤鑫灏公司提交其于2017年9月5日向刘菡发出《解除合同的通知书》。另，中粤鑫灏公司主张要求对涉案房屋的现价值进行评估，拟证明涉案房屋价格上涨，违约金不足以弥补房屋差价损失。原审法院认为：刘菡与中粤鑫灏公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。根据《商品房买卖合同》约定，刘菡作为买受人应于2007年11月18日前（包括以银行按揭方式）一次性付清购房款。其一，刘菡关于未能办理按揭贷款手续原因在于中粤鑫灏公司的抗辩。刘菡对此未能举证证明，已发生法律效力（2017）粤0106民初13667号民事判决书亦载明经原审法院调查未能确认刘菡的上述主张，刘菡应自行承担举证不能的法律责任，故对此抗辩不予采纳。其二，刘菡关于2015年10月24日之前的违约金已超过诉讼时效的抗辩。中粤鑫灏公司主张诉讼时效于2017年9月5日向刘菡发出《解除合同的通知书》时中断，根据该《解除合同的通知书》，中粤鑫灏公司函告刘菡因未付款而解除《商品房买卖合同》，并未明确向刘菡主张逾期支付房款的违约金，故不发生诉讼时效中断。根据查明的事实，中粤鑫灏公司于2017年8月29日就刘菡提起的（2017）粤0106民初13667号案提出反诉请求，并于2017年9月30日变更反诉请求为要求刘菡支付剩余房款及违约金，故诉讼时效应于该时即2017年9月30日中断，而现行《中华人民共和国民法总则》系于2017年10月1日起施行，与本案的诉讼时效区间不存在重合，诉讼时效不应因《中华人民共和国民法总则》的实施而重新开始计算或延长，故中粤鑫灏公司主张2015年9月30日之前的违约金已丧失胜诉权。其三，刘菡于2018年9月17日将剩余房款2713033元交至原审法院代管，违约金应计至2018年9月17日止，刘菡主张违约金应计付至其提起（2017）粤0106民初13667号案诉讼之日缺乏依据，不予采纳。综上，刘菡向中粤鑫灏公司支付的逾期支付房款违约金应自2015年9月30日计至2018年9月17日（共计1084天）。关于违约金标准。《商品房买卖合同》约定，“每逾期一日，则由买受人按逾期的总金额的0.1%的标准支付违约金”，刘菡抗辩上述违约金标准过高。考虑刘菡确实逾期支付购房款长达十余年，现亦已取得涉案房屋，从公平合理的角度出发，原审法院将违约金标准调整为按每日万分之五计付。刘菡应向中粤鑫灏公司支付逾期支付购房款的违约金应以2713033元为本金，按每日万分之五的标准，自2015年9月30日计至2018年9月17日，按此计算，上述违约金总额为1470463.89元（2713033元×0.5‰×1084天）。关于中粤鑫灏公司主张要求对涉案房屋现价值进行评估的问题，原审审查后认为上述评估对本案事实认定无意义，故对中粤鑫灏公司的上述评估申请不予准许。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2018年12月18日作出判决如下：自本判决发生法律效力之日起10日内，刘菡向广州市中粤鑫灏投资控股有限公司支付逾期支付购房款的违约金1470463.89元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费58000元，由中粤鑫灏公司负担39965元，由刘菡负担18035元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为：本案二审的争议焦点包括：其一，刘菡逾期付款是否应承担违约责任；其二，刘菡应付逾期付款违约金应计至何时止；其三，《商品房买卖合同》约定的逾期付款违约金标准是否可予调整；其四，中粤鑫灏公司的部分诉请是否已超过诉讼时效。关于刘菡逾期付款是否应承担违约责任的问题。依据双方在《商品房买卖合同》中的约定，刘菡应于2007年11月18日前（包括以银行按揭方式）一次性付清全部购房款，否则视为刘菡违约。而依据已查明的事实，刘菡直至2018年9月17日才将剩余房款交至原审法院代管，故刘菡已构成逾期付款，中粤鑫灏公司诉请刘菡支付逾期付款违约金符合合同约定，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。刘菡以其未能办理按揭手续原因在于中粤鑫灏公司为由，上诉主张其无需承担逾期付款违约责任，但刘菡并未就中粤鑫灏公司原因导致其无法办理按揭贷款手续的事实主张充分举证证明，退一步讲，即使刘菡的该项主张属实，依据双方在《商品房买卖合同》中的约定，在刘菡无法取得按揭贷款的情况下，刘菡亦应当改变付款方式履行付款义务，但自2007年11月18日至刘菡提起（2017）粤0106民初13667号民事诉讼之日长达近十年期间，无充分证据证明刘菡曾要求中粤鑫灏公司消除按揭贷款的障碍，也无充分证据证明刘菡曾要求变更付款方式，故刘菡主张免除其逾期付款违约责任，缺乏事实根据与法律依据，本院对其该项上诉理由不予采纳。关于刘菡应付逾期付款违约金应计至何时止的问题。如前所述，刘菡逾期付款已构成违约，应承担支付逾期付款违约金的责任。而依据已查明的事实，刘菡直至（2017）粤0106民初13667号案审理过程中的2018年9月17日才将剩余房款交至原审法院代管，故原审判决刘菡支付逾期付款违约金至该日止合理合法，应予维持。刘菡以其于2017年5月31日提起（2017）粤0106民初13667号诉讼时表示同意支付剩余房款为由，上诉主张其无需支付在此之后的违约金，但表示同意支付剩余房款不等于实际支付剩余房款，刘菡未举证证明其因中粤鑫灏公司的原因而无法支付剩余房款或将剩余房款提存，故刘菡的该项上诉理由亦不成立，本院亦不予采纳。关于《商品房买卖合同》约定的逾期付款违约金标准是否可予调整的问题。依据已查明的事实，中粤鑫灏公司在收取刘菡支付的首期款后长达近十年期间仍未将房屋交付给刘菡，也未协助刘菡办理房屋的产权转移登记手续，客观上导致刘菡的合同目的长期无法实现。在此情况下，刘菡未支付剩余房款具有一定的合理性，不属于恶意违约。因此，原审酌情将《商品房买卖合同》约定的逾期付款违约金标准由每日总金额的0.1%调整为每日万分之五，并无不妥，可予维持，故无论是刘菡上诉主张再次调整为按银行同期贷款基准利率上浮30%计算，还是中粤鑫灏公司上诉主张改判按《商品房买卖合同》约定的总金额的0.1%计算，均缺乏充分理据，本院均不予采纳。关于中粤鑫灏公司的部分诉请是否已超过诉讼时效的问题。对于其主张的2015年9月30日之前的逾期付款违约金，中粤鑫灏公司未提供充分证据证明其在2017年9月30日之前曾向刘菡提出相应主张，故原审认定该部分诉请已超过诉讼时效并无不当，本院予以确认。中粤鑫灏公司上诉主张其已在诉讼时效内向刘菡主张权利，但未提供充分证据予以证明，故本院不予支持。综上所述，上诉人中粤鑫灏公司与刘菡的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费58000元，由上诉人广州市中粤鑫灏投资控股有限公司负担39965元，刘菡负担18035元。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年六月十一日书记员  王文杰唐颖琪