四川省射洪县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0922民初3282号 原告：蒋学培，男，1949年4月7日出生，汉族，四川省射洪县居民。 委托诉讼代理人：梁普林，系四川真道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘全林，系四川泽曦律师事务所律师。 被告：遂宁市金晟房地产开发有限公司，住所：遂宁市经济技术开发区蜀秀东街115号蜀秀风景2层5号。统一社会信用代码：91510903689935139N。 法定代表人:王波，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴云平，系该公司员工。 特别授权委托诉讼代理人：刘军辉，系四川斗城律师事务所律师。 原告蒋学培与被告遂宁市金晟房地产开发有限公司（以下简称金晟公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年7月24日作出（2018）川0922民初668号民事判决，后被告金晟公司不服，上诉至遂宁市中级人民法院，该院于2018年10月24日作出（2018）川09民终字第1007号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院2018年11月12日立案后，于2019年3月7日、6月4日公开开庭进行了审理。原告蒋学培及其委托诉讼代理人刘全林、梁普林，被告遂宁市金晟房地产开发有限公司的法定代表人王波及其委托诉讼代理人吴云平、刘军辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋学培向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告按原告与被告签订的《拆迁补偿安置协议》的约定向原告交付营业用房（套内面积330平方米），如确实无法交付则请求人民法院部分解除原告与被告签订的《拆迁补偿安置协议》（即解除补偿安置营业用房部分），并依法判决被告双倍向原告支付经济损失赔偿金400万元；2.判令被告向原告交付符合合同约定的住房，并办理该房屋的产权过户登记，且由被告承担在办理产权过户过程中所生全部税、费等，同时判令被告向原告赔偿因可能存在的房屋面积差而造成的损失（暂时按照52㎡×3000元/㎡=156000元计算）；3.判令被告向原告支付自2014年2月15日起至交付符合合同约定的全部安置房屋止的过渡费用（截止2017年12月31日为39907.32元）；4.判令被告按照合同约定将水、电、气、光纤等安装到户并承担由此产生的相关费用；5.判令被告向原告支付自2014年2月15日起至交付符合合同约定的全部安置房屋止的营业收入损失（截止2018年度为20万元）；6.判令被告向原告支付符合合同约定的6个车位；7.判令被告向原告支付室内装修费用5万元；8.判令被告按照年利率12%向原告支付因第一、二、三、五、七项所产生的资金利息损失（截止2018年2月，暂约为30万元）；9.本案保全费、诉讼费等费用由被告全部承担。事实与理由：2014年1月15日，原、被告签订《拆迁补偿安置协议》，由被告负责拆除原告住宅和营业用房共计388.32平方米，被告补偿安置原告共计810平方米并赠送车位三个。2014年2月15日，原、被告签订《补充协议》，该协议约定，原告以自有的住房、营业用房与被告置换住房、营业房和地下泊车位3个，营业房的隔断、入户梯道、水平通道由被告无偿配套提供，原告不分摊面积，给、排水、电、气、光纤安装到户，房屋置换原告不承担任何费用。次日，原告按照合同约定进行了选房，并附有选房图纸。但是被告至今未按照合同的约定向原告交付安置房屋，也未按照合同的约定向原告支付相关费用。现诉至法院，请判准前述诉讼请求。 被告遂宁市金晟房地产开发有限公司辩称，1.双方当事人签订的协议合法有效；2.我公司现具有完全履行合同义务的能力；3.案涉合同合法有效，不具备法定解除和协商解除的条件；4.造成本案纠纷的原因系原告未按合同要求固定还房位置，我公司无过错和违约行为，不应承担任何责任；5.按照双方协议约定，现由于原告的原因导致产权调换无法实现，原、被告双方应按合同的约定另行协商处理方案。因此根据协议第四条之规定：应当由拆迁人与被拆迁人处理门面收购事宜，而不是解除合同；6.地下车位，应严格按照补充协议内容执行，由我公司赠送给原告3个车位；7.原告诉求的其他交接事宜，应当由原告按通知要求到我公司办理交接手续，我公司将全力配合。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年12月9日，射洪县平安街道办事处城北村一社与被告遂宁市金晟房地产开发有限公司签订《射洪县平安街道办事处城北村一社C区“城中村改造”房屋拆迁补偿安置实施方案协议书》，约定“……三、拆迁安置补偿方案：拆迁补偿安置实行货币补偿、产权调换和货币补偿与产权调换相结合的方式。被拆迁户可以任意选择拆迁补偿安置方式。四、拆迁补偿：……2.其他补偿：（1）被拆迁房屋的附属物根据实际情况酌情补偿。（2）拆迁人向被拆迁人支付过渡补偿费为5元/㎡/月执行。搬家费双向6元/㎡（搬出3元/㎡,搬进3元/㎡）。（3）被拆迁房屋的水、电、气、光纤保留户头，不计补偿，由拆迁人在建安置房时统一安装。按拆一还一的方式补偿给被拆迁人。新增户头按照县政府文件（2013）23号文件执行交付60%费用予拆迁人统一办理。（4）收购价格：门面房6000元/㎡,住宅房3000元/㎡。具体收购事宜由拆迁人与被拆迁人协商处理。五、拆迁安置1.还房安置原则（1）住房面积按照认定拆迁面积一平方米还一平方米，不找新旧房屋差价，不找楼层差价的原则进行。（2）选择的还房面积不足原旧房拆除面积的住房，由拆迁人按3000元/㎡进行收购，选择还房超过原旧房面积30㎡以内的，被拆迁人向拆迁人找补3000元/㎡的优惠价。（3）超面积安置的产权户每户不得超过30㎡，超过部分按该楼盘的开盘价计价。（4）被拆迁户在C区任意选房。A、选房前拆迁户应拿过规划图纸并编好门面房和住房幢号及楼层层号、每一层户型编号。并标明东南西北，所有编号不能与售楼部有差错。……（5）2014年8月1日正式开工，2017年8月1日前竣工的为第一期房。如被拆迁户所选房屋在其它区域，还房时间以乙方建成时间为准，乙方必须抓紧时间修建，过渡费不增加。如到时不能还房，当年过渡费增加2元/㎡/月。开工时间以拆迁完成一个月后计算，竣工时间依次顺延。（6）还房全部交付使用后，房产证和土地使用证由乙方根据国家和县府相关文件精神规定在2年内办理完毕，土地使用性质按国家政策规定为准。……七、未尽事宜由双方当事人在实施过程中协商处理。……”，该协议由遂宁市金晟房地产开发有限公司和太和镇团结社区一组理事会加盖印章，蒋学培等理事会成员签字。 2014年1月15日，原告蒋学培（甲方）与被告遂宁市金晟房地产开发有限公司（乙方）签订《拆迁补偿安置协议》，载明“……甲乙双方在自愿履行乙方于二〇一三年十二月九日与太和镇一组理事会（城北村一社）签订的‘射洪县平安街道办事处城北村一社C区城中村改造房屋拆迁补偿安置实施方案协议书’的全部内容条件下，经过反复协商双方达成如下协议：一、乙方拆除甲方住宅房屋建筑面积274.32㎡（其中产权证面积221.32㎡）、营业用房的建筑面积114㎡（其中产权证面积80.45㎡），合计拆除房屋建筑面积388.32㎡。二、乙方补偿安置甲方住宅房屋建筑面积480㎡、补偿安置营业用房的建筑面积330㎡，合计补偿安置房屋建筑面积810㎡。三、安置的住宅、营业用房一律以竣工后测绘的面积为准，公摊面积按照国家有关政策执行。四、实行货币补偿的房屋在交付旧房时一次性领取补偿费用，并将房屋产权证和土地使用证交给乙方；实行产权调换的房屋，待双方结算清款项后偿还甲方新房。五、选房顺序按‘先搬迁先任意选房’的原则进行选房，选房位置按实施方案规定执行。即按先将旧房搬迁完毕，并将房屋及产权证、土地使用证等证件交给乙方的先后顺序为选房顺序。六、甲方搬迁顺序为号。七、选择还房安置的，原具有独立户头的水、电、天然气、闭路电视等附属设施由拆迁人恢复安装（免费）。新增加的和原不具有独立户头的水、电、天然气、闭路电视等设备，由乙方在新房建好后安装，其初装费由甲方按当时有关部门的收费标准向乙方缴纳。八、根据以上安置条款，甲乙双方预算找补金额如下表：……（3）奖励2000元（4）过渡费388.32×5×12=23299.20元/年（5）搬迁费388.32×6=2329.90元（6）供水设施补偿费10000.00元（7）围栏补偿费4000.00元（8）电缆线补偿费3000.00元。合计金额44629.00元。备注:1.营业补偿每年伍万元（50000.00元）；装修补偿一次性伍万元（50000.00）元，在交新房时找补。2.门面位于二楼。3.赠送车位三个（叁个）。4.后附补充协议壹份，一并进入公证。九、甲方应在安置新房的公告发出后，两个月到现场接新房。办理房地产权证时应缴纳的各种费用按规定各自承担，由甲方承担的费用在接房时一并付清。甲方在接房时互相结算并付清款项，若甲方未付清各种款项，乙方可不交新房给甲方。十、本协议壹式肆份，甲方执一份、乙方执一份、公证处一份，备案一份。协议双方签字后从乙方通知甲方搬家起开始生效，并具有同等法律效力。协议具体内容按乙方公布的拆迁补偿安置实施方案执行。（方案附后）”。 2014年2月15日，原告蒋学培与被告遂宁市金晟房地产开发有限公司再次签订《补充协议》，载明“为完善原协议，更进一步明确双方的共识，现达成如下补充条款：一、甲方以具有双权证书：住房221.32㎡、营业房80.45㎡，合法未办证住房53㎡、营业房33.55㎡与乙方置换双权证书房产：住房480㎡，二楼营业房330㎡、地下泊车位三个。注：住房在乙方开发新建房中任选，二楼营业房由甲方任选一处划定标准与一楼相同。营业房的隔断、入户梯道、水平通道由乙方无偿配套提供。甲方不分摊面积，给、排水、电、气、光纤安装到户。以上房产置换甲方不承担任何费用。二、赔偿：1.室内装修5万元；2.营业收入每年度5万元；3.供水设施1万元；4.围栏4千元。注：1、2在乙方交房时结算，2的计算时间与过渡费相同，3、4在第一次领取过渡费同时支付。三、以前协议书中相关条款与此协议中条款不相符的，则以此补充协议书为准执行。此协议书与以前达成的协议书具有相同法律效力。双方需共同遵守，不得违约，否则，违约方将双倍赔偿对方损失。双方签字盖章生效，置换完毕失效。此协议书一式四份，甲方一份，乙方三份。”，该《补充协议》由遂宁市金晟房地产开发有限公司加盖印章，并由被告公司代表陈本芬和原告蒋学培签字捺印。 上述协议签订后，原告蒋学培与被告遂宁市金晟房地产开发有限公司于2014年2月16日签订《选房表》，由原告蒋学培选定×栋×单元×层×号、×号面积分别为112.3平方米的住房，×层×号、×号面积分别为112.3平方米的住房，×层面积为×平方米的住房以及位于×号楼×层、东临三号楼、北临枇杷路按照合同约定划定的商业用房作为拆迁安置还房。 原告蒋学培于2014年3月25日将本案所涉及的被拆迁房屋及权属证书交与被告遂宁市金晟房地产开发有限公司。2014年3月26日，被告遂宁市金晟房地产开发有限公司向原告蒋学培支付奖励费用2000.00元、过渡费23299.20元、搬迁费2329.90元、供水设施补偿费10000.00元、围栏补偿费4000.00元，电缆线补偿费3000.00元。2015年3月26日，被告遂宁市金晟房地产开发有限公司向原告蒋学培支付2015年3月26日至2016年3月26日拆迁过渡费27959.00元。2016年5月20日，被告遂宁市金晟房地产开发有限公司向原告蒋学培支付2016年3月26日至9月26日拆迁过渡费13980.00元。2016年9月30日，被告遂宁市金晟房地产开发有限公司向原告支付2016年9月25日至2016年12月31日的拆迁过渡费7430元。 射洪县平安街道办事处城北村一社C区“城中村改造”项目，后命名为“金晟北海新城”，该项目于2015年4月28日开工，2017年5月20日通过竣工验收，2017年7月25日经射洪县公安消防大队建设工程消防验收合格。 2017年5月18日，被告遂宁市金晟房地产开发有限公司出具《通知》，载明“北海新城项目第一期拆迁安置户：请你带上拆迁安置协议及相关证件，于2017年5月31日前到北海新城项目部财务室核实拆迁安置协议内容，并按以下收费标准进行结算：一、安置还房新增加的水、电、气、光纤户头，考虑到棚户区改造项目是惠民工程，在优惠的基础上按以下标准再优惠10%收费，最终按政府相关政策及企业收费标准决算。1.水：单价3300元/每个户头（管网费）；2.电：单价3700元/每个户头（管网费）；3.气：单价3900元/每个户头（管网费）；4.光纤：单价400元/每个户头（入网费）；二、住房超拆迁补偿安置面积按3000元/㎡计算。三、大修基金：30元/㎡计算。四、车位抵安置房面积按2:1住房面积计算。五、过渡费为2017年5月31日止（按拆迁面积和拆迁协议为准）。六、各拆迁安置户核实结算后即可接房。特此通知！”并于2017年5月20日发出补充通知，载有如下内容：“一、北海新城项目列入二期安置门面房的拆迁户先接住宅房，安置你们的门面房位置在×幢×单元，待修建好后再安置门面房。二、针对北海新城项目列入二期安置门面房的拆迁户提出如下安置方案：1.在过渡期间，按还门面房的面积每月5元/平方米给予经济补偿。2.拿未拆的门面房给予临时过渡使用，在修建一幢一单元时无条件搬出，待所有拆迁完毕后30个月内达到竣工条件再进行安置。以上两种方案由列入二期安置门面房的拆迁户选择一种方案。” 2017年10月27日，被告遂宁市金晟房地产开发有限公司、遂宁市好人家物业服务有限公司（北海新城物管处）向×幢×单元×楼×号和×号、×楼×号和×号拆迁安置户发出《告知函》，载明：“你所拆迁安置在‘北海新城’的房屋，应首先履行安置房结算手续，再到遂宁市好人家物业服务有限公司（北海新城物管处）领取钥匙并完善房屋交接手续后方可入住。请你在告知函之日起15日内到‘北海新城’售房部财务室完善安置房相关结算、交接手续，否则后果自负。” 现被告遂宁市金晟房地产开发有限公司已向原告蒋学培还予住房5套，水、电、气、光纤均已安装到户；原告蒋学培与被告遂宁市金晟房地产开发有限公司于2014年2月16日签订《选房表》中所载明的“2号楼”在北海新城项目实际修建过程中已经更改为“1号楼”，被告公司已将×号楼×层相关营业房还予张友建。 原、被告双方因拆迁还房事宜未能协商一致，原告蒋学培遂于2018年2月26日诉至本院，请求判准其诉讼请求。在审理中，因其获悉被告已将约定补偿安置的营业房转售他人，《拆迁补偿安置协议》客观上无法继续履行，遂变更原第一项诉讼请求“请求判令被告向原告支付因不能向原告交付营业房而造成的损失400万元”为“请求人民法院部分解除原告与被告签订的《拆迁补偿安置协议》（即解除补偿安置营业用房部分），并依法判决被告双倍向原告支付经济损失赔偿金400万元”。 另查明，蒋学培于2018年1月19日向本院申请诉前财产保全，请求以400万元为限冻结被申请人遂宁市金晟房地产开发有限公司的银行存款或查封、扣押被申请人的财产。经审查，本院于当日作出（2018）川0922财保4号民事裁定书，裁定如下：“查封、扣款、冻结被申请人遂宁市金晟房地产开发有限公司价值400万元的财产。其中冻结银行存款的期限为一年，查封、扣押动产的期限为两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年。” 又查明，庭审中结合被告提交的证据，原、被告双方当事人均认可原告蒋学培已从被告金宸公司领取了截止到2016年12月30日的过渡费。 本院认为，关于原告要求解除原、被告双方于2014年1月15日签订的《拆迁补偿安置协议》及2014年2月15日签订的《补充协议》中关于安置补偿营业用房的内容,并要求被告向原告支付双倍赔偿的诉讼请求。根据原、被告双方于2016年2月16日签订的《选房表》中载明“商业房位置：选定在×号楼×层，东临×号楼，北临枇杷路，划定标准以合同为准”。符合双方约定的房屋现已安置予其他还房户，且已被他人实际占有，故上述两份协议中关于安置补偿营业用房的内容以无法继续履行，对于原告要求解除该部分合同的诉讼请求，本院予以准许。关于赔偿损失的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”及第八条“…无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：…”的规定，被告金宸公司应返还原告蒋学培已支付的购房款，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。参照双方当事人合同中对于营业用房价格的约定，结合双方当事人的当庭陈述，双方当事人对营业用房价格为6000元/平方米均无异议，故本院对营业用房的价格按6000元/平方米计算，综合本案的实际情况，即符合双方约定的营业用房建筑面积，双方约定的原告拆迁营业用房建筑面积以及违约方的过错责任大小等因素，本院对被告金宸公司应支付的返还购房款及赔偿责任总金额酌定为3180000元。 关于原告要求被告按协议约定交付住房，并办理产权过户登记，且由被告承担在办理产权过户登记中所产生的全部税费等，同时要求被告赔偿因可能存在的房屋面积差而造成的损失的诉讼请求。因原告已于2017年实际占有了5套住房，双方当事人对此均无异议，本院予以确认。根据双方签订的《补充协议》中“…以上房产置换甲方不承担任何费用…”的约定，故对原告要求被告承担因办理产权登记而产生的税费的诉讼请求本院予以支持。但该5套住房因均未办理产权过户登记手续，未能明确其测绘面积，关于请求判令被告向原告赔偿因可能存在的房屋面积差而造成的损失的诉讼请求，本院不予支持。待面积确定后，双方可自行协商处理，或另案主张。 关于原告要求被告支付过渡费的诉讼请求，本案中双方约定的过渡费为23299.20元/年，且审理中，双方当事人均认可过渡费已经支付至2016年12月30日，同时考虑到现被告交付了5套住房等因素，故本院对被告应付未付的过渡费用酌情确定为2万元。 关于原告请求判令被告支付营业收入损失、装修费用、交付六个车位的诉讼请求，《拆迁补偿安置协议》（含《补充协议》）中有明确约定，均系合同签订双方的真实意思表示，故本院对该部分诉讼请求中符合双方协议约定的部分予以支持。 关于原告请求判令被告按照年利率12%向原告支付因第一、二、三、五、七项所产生的资金利息损失的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。 综上所述，本院对原告蒋学培的诉讼请求部分予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原、被告双方于2014年1月15日签订的《拆迁补偿安置协议》及2014年2月15日签订的《补充协议》中关于安置补偿营业用房的内容； 二、由被告遂宁市金晟房地产开发有限公司支付原告蒋学培因无法按约交付营业用房的损失3180000元； 三、由被告遂宁市金晟房地产开发有限公司于本判决生效后2年内为原告蒋学培已实际占有的5套住房办理产权登记并承担由此所产生的税费； 四、由被告遂宁市金晟房地产开发有限公司支付原告蒋学培未付过渡费20000元； 五、由被告遂宁市金晟房地产开发有限公司支付按照协议支付原告蒋学培的营业收入损失200000元； 六、由被告遂宁市金晟房地产开发有限公司向原告蒋学培交付地下泊车位3个； 七、由被告遂宁市金晟房地产开发有限公司支付原告蒋学培合同约定的装修费用50000元； 八、驳回原告蒋学培的其他诉讼请求。 上列二、四、五、六、七项，限判决生效后三十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费44768元、保全费5000元，共计49768元，由原告蒋学培负担5000元，被告遂宁市金晟房地产开发有限公司负担44768元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于遂宁市中级人民法院。 审 判 长  王 映 人民陪审员  赵红玉 人民陪审员  胥秀英 二〇一九年六月二十一日 法官 助理  杨 欢 书 记 员  宋代一