江苏省灌南县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0724民初410号原告：张加宝，男，1971年9月15日生，汉族，居民，住灌南县。委托诉讼代理人：杨威，灌南县东方法律服务所法律工作者。被告：灌南世茂房地产开发有限公司，住所地灌南县新安镇人民中路世茂时代广场。法定代表人：支文琴，总经理。委托诉讼代理人：朱传超，男，1979年3月20日生,汉族，居民，住南京市鼓楼区（该公司员工）。原告张加宝与被告灌南世茂房地产开发有限公司（以下简称世茂房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告张加宝的委托诉讼代理人杨威，被告世茂房地产公司的委托诉讼代理人朱传超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张加宝向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原、被告之间的商品房买卖合同；2、请求判令被告返还购房首付款67693元及占用资金期间期间的利息。事实和理由：原、被告于2009年12月5日签订售房协议，被告将自己开发的位于灌南县出售给原告，合同约定房屋总价款为117693元，原告交付购房首付款67693元，余款办理按揭贷款。后因被告将涉案房屋钢筋混凝土结构改为玻璃结构，导致该房屋按揭贷款至今没有办下来。合同约定交房时间为2010年2月1日。后因被告的原因将房屋钢筋混凝土结构改为玻璃结构，原告多次要求退还房屋给被告未果。事实上，被告是不可能交付具备合同约定的标的物给原告，被告的行为致使原告的合同目的不能实现，为此，原告要求与被告解除合同，返还购房款，但被告以各种理由拒绝，故原告诉至法院。被告世茂房地产公司辩称，双方签订的购房合同属实。合同附件四第四条明确规定买受人在合同解除条件成就后的10日内向出卖人发出解除合同通知，协助出卖人办理注销备案手续，原告应当在发现商铺墙体变更10日向被告提出解除合同，而该房屋已交付10年，原告均未提出解除合同，原告已丧失解除合同权利，原告的诉讼请求已经超过法律规定的诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。原告围绕其诉讼请求提交了下列证据：商品房买卖合同和销售发票。证明双方于2009年12月5日签订商品房买卖合同。涉案房屋是钢筋混凝土结构。附件四字体较小，该附件第四条的规定是限制买受人权利的条款，根据合同法及司法解释的规定，合同中对限制对方权利或免除自己责任的条款应该采取合理方式提请对方注意。本案被告并未尽到提醒义务。上述证据经庭审举证，被告对合同三性均予以认可，对原告的证明目的有异议。认为合同附件四第四条约定很清楚，原告没有在规定时间内申请解除合同，已经超过解除合同的除斥期间。未在法律规定时间内起诉，超过诉讼时效。且本案已经履行完毕。被告围绕其抗辩意见提交了下列证据：建设工程竣工备案表和竣工验收审批表。证明涉案房屋已经经过了政府机关的验收并验收合格。涉案房屋的所谓墙体变更只是墙体的隔断变成了玻璃结构，房屋的主体结构仍然是钢筋混凝土，并不影响房屋的主体结构安全，符合使用标准。上述证据经庭审举证，原告对证据的真实性无异议，认为与本案无关联。因为合同第十条约定“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人”。而被告没有履行书面的告知义务。本院对合同的三性予以认可。对建设工程竣工备案表和竣工验收审批表的真实性予以认可。根据以上证据及庭审，本院确认以下事实：原、被告于2009年12月5日签订商品房买卖合同。合同约定被告将自己开发的位于灌南县出售给原告，该商品房的用途为商业营业房、属钢筋混凝土结构。合同还约定房屋总价款为117693元，原告交付购房首付款67693元，余款50000元办理按揭贷款。后被告将涉案房屋的隔断改为玻璃结构。根据合同第十条第一款规定“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人”；第十条第二款规定“买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作答复的，视为接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。”而被告没有履行书面的告知义务。另外，合同附加四第四条规定“买受人在合同解除条件成就后的10日内向出卖人发出解除合同通知，协助出卖人办理注销备案手续，原告应当在发现商铺墙体变更10日向被告提出解除合同”。被告认为该附件四已经明确约定了解除合同的条件，但原告未在规定的时间内书面通知被告解除合同，超过法律规定的解除合同的除斥期间。但附件四字体较合同文本的其他内容明显字体较小，被告未对该内容加注，也无相应证据证明其履行了提醒注意义务。由于被告未能交付给原告合同约定的房屋，双方协商未果，原告诉至法院。案件的争议焦点是：原告起诉被告要求与被告解除合同并返还购房款及利息的诉讼请求是否超出法律规定的合同解除的除斥期间、是否超过诉讼时效？本院认为，原告起诉被告要求与被告解除合同并返还购房款及利息的诉讼请求没有超出法律规定的合同解除的除斥期间、没有超过诉讼时效。因为原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。首先，被告提供的是格式合同。虽然双方在商品房买卖合同附件四第四条中约定了解除合同的条件，但该条款内容明显是限制对方权利或免除自己责任的条款，按照“合同法及司法解释”规定被告采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。而本案被告不仅未能将该内容加粗加重或采取合理方式提请对方注意，却是将该内容的字体缩小，所以附加四第四条规定的“解除合同条件的内容”无效。所以原告起诉没有超出法律规定的合同解除的除斥期间。更何况，被告未按照合同第十条规定书面通知买受人即原告。所以被告这种单方变更合同内容的行为对原告不具有约束力，被告实属违约，而且该违约行为致使买受人即原告不能实现合同目的即未能买到完全钢筋混凝土结构的房屋。原告也一直不接受被告这样更改墙体的行为。按照合同约定买受人即原告有权退房。其次，原告发现被告将隔断改为玻璃墙体后一直与被告协商，被告承认原告还有部分涉案房屋的部分房款未给付被告，双方合同还在履行过程中，并未履行完毕。所以未超过诉讼时效。综上，对原告要求与被告解除合同、返还房款及利息的诉讼请求，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第三十九条、第四十条、第九十三条第二款、第九十四条第一款第（四）项之规定，判决如下：一、解除原告张加宝与被告灌南世茂房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：smsdgcE1306）。二、被告灌南世茂房地产开发有限公司于原告协助其办理注销《商品房买卖合同》后十日内退还原告张加宝购房款67693元及占用期间的利息（利息计算方法：按年利率6%计算，从2009年12月5日起至给付之日止）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1327元，由被告灌南世茂房地产开发有限公司负担（原告已预交，被告在兑现上述款项时一并给付原告。）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费1327元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地的法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  姜耀东人民陪审员  宋应斌人民陪审员  郑云能二〇一九年六月十三日书 记 员  寇 健法律条文附录法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第九十三条当事人协议一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的。上诉须知本院将依照有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。