河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1302民初5631号原告：王秋凤，女，汉族，1986年2月23日生，住南阳市宛城区。委托代理人：熊兴明，河南大为律师事务所律师。特别授权。被告：南阳市中恒房地产有限责任公司。住所地：南阳市滨河西路海景皇宫3楼。组织机构代码：767824072法定代表人：师恒建。临时负责人：师崇卿。被告:师崇卿，男，汉族，1983年9月24日出生，住南阳市宛城区。被告：陈铁山，男，汉族，南阳市中恒房地产有限责任公司副总。三被告共同委托代理人:金瑞强，河南梅溪律师事务所律师，特别授权。原告王秋凤与被告南阳市中恒房地产有限责任公司（以下简称“中恒房地产公司”）、师崇卿、陈铁山商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法向当事人送达了起诉状副本、举证通知书、开庭传票等法律文书，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告诉讼委托代理人熊兴明、三被告共同诉讼委托代理人金瑞强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王秋凤向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原被告签订的商品房买卖合同，被告立即返还原告购房款柒拾柒万玖仟元及利息（自被告收到原告购房款之日起按银行同期贷款利率，至购房款全部返还完毕之日止），2、被告承担本案诉讼费等一切费用。事实与理由：2012年7月13日，被告师崇卿在无南阳市中恒房地产有限责任公司及其法定代表人师恒建授权的情况下，以欺诈方式将南阳市房地产开发有限公司（南阳市中恒房地产有限责任公司）位于南阳市××路王府山王府市场商业门面房（A1013、A1014、A1015、A1016、B1009、C1004、C1005、C1006、D1013、D1054、D1055）11间一层门面房共计270平方，以77.9万元的价格出售给王秋凤。其中7.9万元被告称为该房产应缴税款。该房产规划许可证号为：宛市建（94）第142号，土地证号为：宛土证字（1993）第14号。李新（王秋凤家属）自2012年7月13日、2012年9月4日、2012年12月24日三次向被告南阳市房地产开发有限公司（南阳市中恒房地产有限责任公司）和师崇卿支付购房款共计77.9万元并与该公司签订商品房买卖合同。其中，2012年7月13日李新以银行转账方式向师崇卿个人账户汇入20万元整；2012年9月4日、2012年12月24日李新应师崇卿要求向南阳市房地产开发有限公司（南阳市中恒房地产有限责任公司）副总陈铁山个人账户分别汇入50万元和7.9万元。李新支付完购房款后，被告师崇卿以各种借口为由迟迟不能将上述房产过户到王秋凤名下。在李新多次催促下，师崇卿以上述房产不存在为由拒绝办理产权手续，也拒不退还购房款。故依法诉至贵院，三被告共同答辩如下：1.合同合法有效。2.合同对价格约定不明，根据合同法六十二条规定，应按合同约定价支付房款。3.原告擅自改变房屋的承重结构，影响被告中恒公司相连房产的使用，且造成严重安全隐患。4.原告欠付房款。5.起诉陈铁山、师崇卿没有意义，是职务行为，与个人无关。6、被告中恒公司申请现场勘察涉案房屋，申请对房屋质量安全进行鉴定。7.当庭提出反诉，请求如下：1.退还扣押中恒公司的20139号（面积288.96平米）、2010587号（23.55平米）房产证两本。2.支付剩余尾款，并按合同约定自协议签订之日起，支付违约金。3.恢复原状，消除危险，赔偿中恒公司损失。同意解除D1054、1055两套，该两套属于后来变更部分，原告支付的购房款不含这两套，其余九套。被告有预售许可证，合法有效，被告请求继续履行，愿意承担合同义务。合同对价款未约定，根据合同法六十二条规定，应按当时市场价履行，如双方对市场价协商不成，申请对合同签订时房屋市场价（每平米多少钱）进行评估。关于被告反诉的扣押房产证、恢复房屋原状，由于与本案不是同一法律关系，予以当庭驳回，并告知被告代理人，如有其它纠纷，另行处理。原告为支持其诉讼请求依法向本院提交证据如下：1.王秋凤身份证，证实原告身份适格2.商品房买卖合同，编号GF-2000-0171.证实名义出卖人为南阳市中恒房地产有限责任公司，该房产位于南阳市××路西侧，房产属于商品房，出售面积共270平米，包括A1013-A1016，B1009、C1004、C1005、C007、D1013、D1054、D1055，实际出卖人为师崇卿，合同签订时间为2014年1月20日，总房款为77.9万元，其中师崇卿收取原告20万元，陈铁山收取57.9万元。直到现在为止，原告未见到合同约定房产的房产手续，被告未将合同约定的房产交付给原告。被告对原告所举证据的质证意见为：1无异议；2买卖合同真实性有异议，合同第三条约定的房号有涂改，不真实的部分是增加了D1054、D1055两套房产，面积由229.86变为270.00。针对两涂改部分进行鉴定，对D1054、D1055书写时间进行鉴定，对229.86与270.00是否涂改进行鉴定，对证明方向有异议，师崇卿为代理人是职务行为，与师崇卿无关。三被告为支持其辩称向法庭提交证据如下：1.被告师崇卿、陈铁山的身份证复印件，证明主体资格。被告中恒公司的营业执照复印件。2.设计图纸一份，证明房屋结构。3.商品房预售许可证一份，证明本合同涉及的九套房屋有预售许可资格。原告对被告所举证据的质证意见为：1无异议，2真实性、合法性、关联性均有异议，复印件。3该证据（预售许可证）为复印件，原告对其真实性有异议，依法不能作为定案证据使用。该复印件中，售房的单位为南阳市房地产开发有限公司，项目是南阳市王府市场，坐落地点为南阳市新华东路××号，预售总建筑面积为16883.4平米。预售证号为宛市第2000号，这些内容与本案争议的房产完全不同，从以上项目与本案商品房买卖合同中的项目名称、坐落地点、面积、预售证号均不相同。从内容来看，与本案没有关联。3.发证时间是九九年，上面人为增加2003年4月17日。争议房产与预售房产无法对照。原告认为，这是人为制作的虚假证件。为查明案件事实，本院依法向南阳市工商行政管理局调取中恒房地产公司、南阳市房地产开发公司工商注册登记信息，并向南阳市房地产管理中心确认200016号预售许可证真伪。对此，原告发表质证意见如下：对企业登记信息真实性、合法性、关联性无异议，该证据证实：1、中恒公司是1人独资公司，公司从成立到目前只有一个名称即南阳市中恒房地产有限责任公司，不是南阳市房地产开发公司，也不是房地产开发集团公司。注册资本是1000万元。对基于律师调查令而由南阳市房地产管理中心出具的证据无异议。该证据的出具单位是南阳市房地产管理中心，宛市200016号预售证所有人是南阳市房地产开发公司。本案涉及的11套房屋，买卖合同未依法向该单位登记备案。综上，涉案11套房产的预售有权单位为南阳市房地产开发公司，11套房屋未对外出售。三被告对本院调取的证据质证意见为：对南阳市房地产管理中心调取的证据无异议。该证据证明南阳市房地产公司在出售本案所涉及的房产时有预售资格，合同合法有效，9套有效，又增加的两套无效。对企业登记信息无异议，对证明方向有异议，该证据刚好证明原告起诉主体错误，原告应向南阳市房地产开发公司主张权利。根据双方当事人的陈述、举证、质证和开庭审理，本院确认以下案件基本事实：原告王秋凤欲购买南阳市新华路王府市场房屋，2012年7月13日李新（王秋凤家属）以银行转账方式向被告师崇卿个人账户汇入20万元整；2012年9月4日、2012年12月24日李新向被告陈铁山个人账户分别汇入50万元和7.9万元，但各被告未向原告出具收据。2014年1月20日，原告王秋凤与被告南阳市中恒房地产有限责任公司签订编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，合同的主要内容为：“出卖人：南阳市房地产开发有限公司现南阳市中恒房地产开发有限责任公司……法定代表人：师恒建……出卖人以拆迁方式取得位于工农路西侧、编号为宛土证字（1993）第14号的地块的土地使用权……该地块土地面积为8318㎡，规划用途为商住，土地使用年限自1993年12月25日至2063年12月25日。出卖人经批准，在上述地块上建设用商品房，现定名王府市场。建设工程规划许可证号为：宛市建（94）第142号……买受人购买的商品房为现房。预售商品房批准机关为南阳市房地产管理处，商品房预售许可证号为宛市房预售证第200016号……买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一表示为准）为本合同第一条规定的项目中的A1013、A1014、A1015、A1016、B1009、C1004、C1005、C1006、D1013、D1054、D1055号房……该商品房产权登记建筑面积为270平方米……出卖人：师崇卿（盖有中恒公司印章）……14年1月20日”。另查明，被告师崇卿在合同中添加D1054、D1055两套房屋，将建筑面积229.86改为270平方米，并按有指压，双方认可，本院予以确认。另查明，被告实际向原告交付2套房屋，合同上载明的其余9套未交付。又查明，被告提交的预售证字第200016号真实有效，售房单位为南阳市房地产开发公司，项目名称为大明苑王府市场。合同中约定的A1013、A1014、A1015、A1016、B1009、C1004、C1005、C1006、D1013、D1054、D1055共计11套房屋房号，在南阳市房产管理中心查询不到。再查明，被告中恒房地产公司与南阳市房地产开发公司，工商注册登记的法定代表人、注册地址、企业类型自始至终均不相同，南阳市房地产开发公司、南阳市中恒房地产有限责任公司至今存在。本院认为，一、原告王秋凤与被告中恒房地产公司签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，被告向本院提交了预售许可证，但案涉合同中约定的A1013、A1014、A1015、A1016、B1009、C1004、C1005、C1006、D1013、D1054、D1055共计11套房屋在南阳市房产管理中心查询不到，也就是这11套房屋至今未在房地产管理中心备案登记，合同中约定的房屋具体坐落位置不明。被告也未进一步提交证据证明争议的11套房屋在预售许可证批准范围内。故，原被告之间的买卖合同效力在本案中无尚无法确定。二、本院依法在南阳市工商行政管理分局专业分局调取的企业基本注册信息查询单上显示师崇卿、陈铁山原为公司股东，陈铁山、师崇卿作为被告公司工作人员代表被告中恒房地产公司代收购房款，是履行职务行为，依法不承担责任。三、关于合同约定的是9套房屋还是11套房屋的问题。购房合同边缘空白处手写了11套房屋的房号，庭审中，被告认为其中的两套是原告添加的，随后又对该两套房屋予以认可。因案涉合同约定了总的房屋套数，也明确了总价款，双方对房屋的套数和总价款没有其他特别约定，应当视为11套房屋的总价款为77.9万元。同时，原告支付购房款在2012年，合同签订在2014年，中间相隔一年多，期间，双方对购房款均未提出异议。故，应当以本合同约定为准，即房屋11套，面积270㎡，购房价款77.9万元，是双方最终确定的价格。被告的抗辩理由不能成立，本院不予采信。四、关于合同是否应当解除的问题。1、根据查明的事实，涉案房屋的售房单位为南阳市房地产开发公司，被告中恒房地产公司与南阳市房地产开发公司并非同一公司，中恒房地产公司依法无权作为出卖人出售房屋。《合同法》解释三第三条规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持。2、自合同签订之日至今已五年多，11套房屋，被告只交付2套，且这2套房屋至今没有办理房产权属证书，原告签订合同的目的未能实现，被告已构成根本违约。基于上述两点，原告请求判令解除原被告签订的商品房买卖合同，并返还原告购房款77.9万元及利息的请求符合法律规定，本院予以支持。为方便计算，经征得原告同意，被告南阳市中恒房地产有限责任公司自最后一笔购房款交付之日（2012年12月24日）起按中国人民银行同期贷款利率计付利息，至购房款全部返还完毕之日止。五、因买卖合同中原被告约定出售的房屋为11套，标的物是一个整体，合同中对房屋单价也未明确，鉴于现在双方分歧较大，合同履行不具有可分性，故对于被告交付的两套房屋，原告应予以原物返还，如有其他纠纷可另行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第一百零七条、第一百三十五条，〈最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》〉第十九条之规定，判决如下：一、限被告南阳市中恒房地产有限责任公司于本判决生效后十日内，返还原告王秋凤购房款779000元，并自2012年12月24日起，按中国人民银行同期贷款利率计付利息至款全部返还完毕之日止。二、限原告王秋凤于本判决生效后十日内返还被告南阳市中恒房地产有限责任公司已交付的两套房屋。三、驳回原告王秋凤的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费11590元，由被告南阳市中恒房地产有限责任公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  韩中才审 判 员  卫本理人民陪审员  王书浩二〇一九年六月二十日书 记 员  毛 栋