浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0381民初3136号 原告：瑞安市塘下张宅村经济合作社，住所地瑞安市塘下镇张宅村建设路。 法定代表人：张其通，社长。 委托诉讼代理人：曹启练，浙江玉海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑仕永，浙江玉海律师事务所律师。 被告：瑞安市悦来悦好商业管理有限公司，住所地瑞安市安阳街道南方大厦20B室。 法定代表人：项国庆。 委托诉讼代理人：洪振宇，浙江合一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴枫澄，浙江合一律师事务所律师。 原告瑞安市塘下张宅村经济合作社与被告瑞安市悦来悦好商业管理有限公司（以下简称悦来悦好公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用简易程序于2019年4月4日公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年5月23日再次公开开庭进行了审理，原告瑞安市塘下张宅村经济合作社的法定代表人张其通及其委托诉讼代理人曹启练、郑仕永，被告悦来悦好公司的委托诉讼代理人洪振宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告瑞安市塘下张宅村经济合作社向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告2016年11月25日签订的《商场租赁合同书》；2.判令被告支付租金198万元（具体租金金额按乙方实际搬离腾空时间结算）及延迟支付利息损失（租金53万元按月利率0.6%从2019年1月16日开始计算至2019年2月20日，租金198万元按月利率0.6%从2019年2月21日开始计算至被告实际腾空之日止）；3.判令被告及时腾空搬离将租赁商铺交还给原告。事实与理由：原告有坐落于塘下大道中心路口的塘下张宅老协商场。被告系商场管理服务企业，就原告所有的老协商场管理事宜与被告达成一致，双方就相关权利、义务于2016年11月25日签订《商场租赁合同书》，合同约定：1、租期为12年，前六年租金为300万元，（后于2017年6月27日签订补充协议，约定年租金为308万元），后六年租金为320万元。2、租金交纳方式为先交后用，必须提前1个月付清下年度租金。3、合同约定租金起算时间为2017年8月28日。4、被告在合同期内经营亏损或股东矛盾无法经营，提前半年书面告知原告，合同提前终止，被告需赔偿四个月租金金额给原告方作为补偿。合同签订后，被告方即进场管理。按约定租金从2017年8月28日起算，按年先付后用约定，至2018年8月27日止，被告方租金308万元已付清。在2018年8月28日前，被告应依约支付2018年8月28日至2019年8月27日一年租金，由于被告资金原因，向原告申请延期支付。为此，双方于2018年11月22日达成《关于张宅菜市场2018-2019年度租金协议书》，约定该年度租金分期支付，截止2018年11月28日，被告方仅支付租金110万元。对约定应付的剩余198万元租金至今未按期支付，已根本违约。另，虽然2016年11月25日《商场租赁合同书》中出租方主体为原告及张宅村老年人协会，由于按政策村老协所有资产已收归集体所有，为此由原告作为本案原告主体主张。诉讼过程中，原告补充陈述：被告尚有30万元押金在原告处，原告同意在被告欠付租金金额中一并扣减，截止2019年5月28日，被告尚欠原告租金91万元。原告变更第二项诉讼请求为：判令被告瑞安市悦来悦好商业管理有限公司支付租金（自2018年8月28日起至实际腾空之日止按年租金308万元计算，扣减已付租金110万元及押金30万元）及迟延支付利息损失（以租金91万元为基数按月利率0.6%自2019年5月29日起计算至被告履行完毕之日止）。 被告悦来悦好公司辩称，原告诉称的双方签订《商场租赁合同书》、《商场租赁补充协议书》、《关于张宅菜市场2018-2019年度租金协议书》属实，2018年8月28日至2019年8月27日租金，被告已支付110万元，尚欠198万元属实。张宅村老年人协会是否主体已经不存在由法院核实。因涉案张宅菜市场二楼商铺未能成功招租，且原告存在催讨租金干扰菜市场正常经营的情况，导致招租更加困难，以致于被告剩余198万元租金至今未付。被告希望双方继续履行合同，原告能够再给予一定的宽限期，另外因为原告的干扰经营行为希望租金能做适当扣减。如法院判决解除合同，被告投入到涉案菜市场的几百万元装修费用应一并结算扣减。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人双方没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人双方争议的证据，本院认定如下：1、证据7《瑞安新增4家温州二星级文明规范市场！有你家门口的菜场吗？》文章，被告拟证明涉案菜市场是瑞安市塘下镇重点民生工程，为塘下镇创优创强做出了贡献，被列入了2017年度浙江省放心农贸市场名单，又于2018年12月，由温州市市场监督管理局认定为2018年度二星级文明规范市场。原告质证称对证据7的真实性、合法性无异议，但与本案无关，且正因为涉案菜市场系重点民生工程，被告的迟延拖欠租金的行为对该菜市场后续发展不利，原告已经对被告产生信任危机。本院认为，证据7与本案无关联性，本院不予采纳。2、证据8照片6份、视频光盘1份，被告拟证明原告方村民通过堵塞市场车辆进出口、在市场内聚众对租户经营进行妨碍等行为阻碍市场经营管理，对市场经营和租客租金回收造成重大影响的情况。原告质证称对证据8真实性合法性无异议，但不能证明被告的待证事实，关于搬运砖头的视频，实际上是被告想对二楼进行改建作为教育用地，对楼梯进行改造自己运来的砖头。本院认为，证据8照片、视频中反应的场景无法证明被告的待证事实，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月25日，原告瑞安市塘下张宅村经济合作社、瑞安市塘下镇张宅村老年人协会（下述合同中称甲方）与被告悦来悦好公司（下述合同中称乙方）签订了一份《商场租赁合同书》，其中约定：乙方因经营需要，整体租用甲方坐落在塘下大道中心路口的塘下张宅老协商场。该商场甲方规定不允许经营服装类及超市类商店，乙方已经了解经营行业情况。甲、乙双方在自愿、平等的基础上，就租赁合同事项达成如下条款：一、甲方经村两委会议、党支部大会、张宅老协理事会共同投资及会议，村民代表会议表决通过，将该商场包括所有房屋以及店面、可停车的车位（按交通法规）和其它设施等（场地范围以红线为准）建筑面积二层约2976平方米，全部出租给乙方管理经营使用。二、租赁期限为十二年，现该商场还处于建设之中，房屋竣工预计还需2个月，待房屋竣工验收后，由甲方书面正式通知乙方日期为准，作为租期起始日扣除装修期四个月免收租金。租期以装修期满之日开始计算。三、在签订本合同十天内，乙方支付给甲方租赁保证押金人民币叁拾万元整，于合同期满终止退还。四、租金及支付方式：租期内，前六年的年租金人民币为叁佰万元整，后六年的年租金人民币叁佰贰拾万元整。房屋竣工验收一个月内乙方支付清第一年的租金，以后都交上手租金，乙方均必须提前1个月付清各年度的租金。如果乙方租金违期，甲方按第七条处置，并强制清退、腾空，所有的一切损失由乙方承担。五、租赁过程中涉及到内部装修及局部按乙方所需进行改造或者调整报批等一切费用支出由乙方自负。……七、乙方在合同期内经营亏损或者股东矛盾等无法经营，提前半年书面告知甲方，合同提前终止，乙方必须赔偿四个月的租金金额给甲方作为补偿。八、乙方在租赁期不得将整体商场转租给第三方，零星部分如有分割招商，在本合同终止时必须无条件地连同终止，发生的其他枝节一切由乙方承担。合同落款处手写备注“竣工验收单于2017年4月29日送达给乙方，租金起始日是2017年8月28日。虞冠生5.2.”。此后，原告按约交付塘下张宅老协商场。2017年6月27日，瑞安市塘下镇张宅村老年人协会（下述合同中称甲方）与被告悦来悦好公司（下述合同中称乙方）签订《商场租赁补充协议书》，其中约定：乙方租用甲方坐落在塘下大道中心路口的商场，于2016年11月25日双方签订商场租赁合同，在合同履行过程中，由于乙方对该市场的布局安排所需将中央预留的天井空间约153平方改装为市场摊位及过道，费用全部由被告自理。现经甲、乙双方商定，乙方每年自愿增加支付给甲方租金计人民币捌万元整，连同当年总体租金同时交纳，但乙方必须保证市场安全防范及有关部门的审批，如果发生意外事故和甲方无关。……原告瑞安市塘下张宅村经济合作社作为证明人在该份补充协议书上盖章。第一年2017年8月28日至2018年8月27日租金被告悦来悦好公司已付清。2018年11月22日，原告瑞安市塘下张宅村经济合作社（下述合同中称甲方）与被告悦来悦好公司（下述合同中称乙方）签订《关于张宅菜市场2018-2019年度租金协议书》，其中约定：乙方租用甲方坐落于塘下大道中心路口的商场（张宅菜市场），根据甲乙双方于2016年11月25日签订的租赁合同，该商场年租金为人民币308万，缴纳方式为上手交，且乙方必须提前一个月付清各年度租金。但因乙方自身原因，2018年8月28日至2019年8月27日的租金未按合同按期缴纳。考虑到乙方实际情况，现经甲乙双方协商，就张宅菜市场2018年8月28日至2019年8月27日的租金有关事项签订以下协议：一、该租赁期内，租金308万，乙方可分三期向甲方付清。截止2018年11月22日，乙方已向甲方缴纳租金80万人民币。二、第一期剩余租金23万，乙方需在2018年11月28日前向甲方缴纳。三、第二期租金，乙方必须于2019年1月15日前向甲方缴纳60万元，于2019年2月20日前向甲方缴纳第二期剩余租金43万。四、第三期租金，乙方必须于2019年5月28日前向甲方缴纳该租赁期内剩余租金。五、自该协议签订日起，乙方在该菜市场新对外租赁的店铺租金及押金需直接交予甲方账户，其中新对外租赁的租金收入抵乙方在该租赁期内的租金。六、如若乙方未按上述时间内向甲方交清租金，甲方有权按原合同执行收回该菜市场。被告悦来悦好公司分别于2018年12月3日、2018年12月12日各支付原告租金15万元，2018年8月28日至2019年8月27日的租金共计已支付110万元。被告悦来悦好公司尚有30万元押金在原告处。 另查明：2018年9月10日，中共温州市纪律检查委员会、中共温州市委组织部、中共温州市委农办（市农业局）、温州市公安局、温州市民政局、温州市老龄工作委员会办公室联合发文温组发〔2018〕84号关于印发《温州市村级老年协会规范升级工作“十条禁令”》的通知，全面禁止以村级老年协会作为主体开展任何活动。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告于2016年11月25日签订的《商场租赁合同书》，于2017年6月27日的签订的《商场租赁补充协议书》、于2018年11月22日签订的《关于张宅菜市场2018-2019年度租金协议书》，均没有违反法律、行政法规的强制性规定或者是损害社会公共利益，也无其他无效情形，《商场租赁补充协议书》、《关于张宅菜市场2018-2019年度租金协议书》系对《商场租赁合同书》中有关各年租金金额、2018年8月28日至2019年8月27日租金支付方式及支付期限约定的变更，上述三份合同均属于有效合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。按照《商场租赁合同书》第四条约定，被告应提前1个月即于2018年7月28日前付清2018年8月28日至2019年8月27日该年度的租金。因被告自身原因未按照合同约定付清上述租金，原、被告又于2018年11月22日签订《关于张宅菜市场2018-2019年度租金协议书》，对上述租金达成分期付款协议，现最后一期付款期限2019年5月28日已届满，被告仍未付清上述租金，且自原告起诉至今，被告除已支付110万元租金，剩余欠付租金至今未付分文，已构成根本违约，合同约定解除租赁合同的条件已成就，原告有权解除租赁合同，要求被告腾空并交付涉案商铺。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合法律规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。按照《商场租赁合同书》第四条、第七条、《关于张宅菜市场2018-2019年度租金协议书》第六条约定，如被告租金逾期，原告有权解除租赁合同，要求被告赔偿4个月租金，并强制清退、腾空，所有一切损失由被告承担。原告自愿将30万元押金在被告欠付租金金额中予以扣减，并将赔偿标准降低为要求被告支付迟延支付利息损失（以租金91万元为基数按月利率0.6%自2019年5月29日起计算至被告履行完毕之日止），系原告在法律规定的范围内处分自己的民事权利，本院予以准许，但利息损失的赔偿金额不应超过4个月租金即1026667元（3080000÷12×4）。原告的诉请，除利息损失的赔偿金额应以1026667元为限外，本院均予以支持。被告抗辩称，原告干扰涉案商铺正常经营导致涉案商铺二楼招商困难、一楼经营状况不佳，故而导致被告欠付租金，原告应在欠付租金中予以适当扣减，被告投入大量费用用于装修、招商涉案商铺，如解除合同也应对装修费用一并结算扣减租金。本院认为，被告有关原告干扰涉案商铺正常经营的证据不足，合同约定因被告租金逾期而导致合同解除造成的一切损失由被告承担，故对被告的抗辩意见本院均不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告瑞安市塘下张宅村经济合作社与被告瑞安市悦来悦好商业管理有限公司于2016年11月25日签订的《商场租赁合同书》； 二、被告瑞安市悦来悦好商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告瑞安市塘下张宅村经济合作社租金（自2018年8月28日起至实际腾空之日止按年租金308万元计算，扣减已付租金110万元及押金30万元）并赔偿利息损失（以租金91万元为基数按月利率0.6%自2019年5月29日起计算至被告履行完毕之日止，利息损失赔偿金额以1026667元为限），款交本院转付； 三、被告瑞安市悦来悦好商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内将坐落于瑞安市塘下镇塘下大道中心路口的塘下张宅老协商场（现命名为瑞安市塘下张宅菜市场）予以腾空并交付原告瑞安市塘下张宅村经济合作社。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16152元，由原告瑞安市塘下张宅村经济合作社负担1589元，由被告瑞安市悦来悦好商业管理有限公司负担14563元（被告瑞安市悦来悦好商业管理有限公司定于本判决生效之日起7日内向本院缴纳，原告瑞安市塘下张宅村经济合作社定于本判决生效之日起7日内来本院退回预交的受理费21063元）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。[在递交上诉状后到本院领取上诉缴费通知书，并在收到通知书之日起7日内先预缴上诉案件受理费16152元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多退少补），逾期不缴按自动撤回上诉处理]。 本判决发生法律效力后，如被告拒绝履行，原告可以向本院 申请执行；申请执行的期限为二年，从判决书规定履行期限的最后一日起计算。 审 判 长  潘仁珠 人民陪审员  陈继业 人民陪审员  谢美玲 二〇一九年六月十七日 代书 记员  郑 都 附录一：原告瑞安市塘下张宅村经济合作社提供的证据目录 证据1：原告瑞安市塘下张宅村经济合作社企业信用信息公示报告1份。 证据2：被告瑞安市悦来悦好商业管理有限公司企业信用信息公示报告1份。 证据3：《商场租赁合同书》1份。 证据4：《商场租赁补充协议书》1份。 证据5：《关于张宅菜市场2018-2019年度租金协议书》1份。 证据6：温组发〔2018〕84号关于印发《温州市村级老年协会规范升级工作“十条禁令”》的通知打印件1份。 附录二：被告瑞安市悦来悦好商业管理有限公司提供的证据目录 证据7：《瑞安新增4家温州二星级文明规范市场！有你家门口的菜场吗？》文章1篇； 证据8：照片6份、视频光盘1份。 附录三：本案涉及的主要法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事 人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第七十七条：当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政 法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以 约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务 不符合法律规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租 金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 （二）《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条第二款：当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。