山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0602民初4500号原告（反诉被告）：于善武，男，1970年11月5日出生，汉族，栖霞市桃村中学工作人员，住山东省栖霞市。委托诉讼代理人：姜海涛，山东三和德通律师事务所律师。被告（反诉原告）：董丽，女，1987年11月4日出生，汉族，无固定职业，住山东省烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：曲卫，山东星河泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘恒志，山东星河泰律师事务所律师。第三人：烟台金美房产经纪有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区幸福中路60号2FC2005。法定代表人：范洪君，总经理。委托诉讼代理人：王洋，男，该单位工作人员。原告（反诉被告）于善武诉被告董丽（反诉原告）、第三人烟台金美房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人姜海涛、被告的委托诉讼代理人曲卫和第三人的委托诉讼代理人王洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）于善武向本院提出诉讼请求:1、被告协助原告将坐落于烟台市芝罘区盛尧街1号内7号房屋（以下简称涉案房屋）的不动产权证书办理至原告名下；2、被告向原告支付违约金306000元（按总房款1530000元的20%计算）；3、诉讼费、律师费由被告承担。庭审中，原告明确第3项诉讼请求不包括律师费。事实与理由：2018年3月30日，经第三人居间，原、被告签订了《房屋买卖合同》，约定原告以1530000元的价格购买被告所有的涉案房屋[证号：鲁（2018）烟台市芝不动产权第0002605号]；在合同签订当日由第三人代收定金50000元，原告于2018年4月20日前交付给第三人850000元（定金冲抵房款），剩余房款以贷款方式支付；待银行审批后，第三人通知原、被告办理过户手续，待过户手续办理完毕当日，被告收取首付款，待银行放款3日内，原、被告双方交接涉案房屋；如有违约行为，违约方应承担产权转回已缴和应缴税费及赔偿守约方房价20%的违约金，并支付第三人房价2%的服务佣金及第三人和守约方因维权所产生的律师费、诉讼费等相关费用。合同签订后，原告于2018年3月30日向第三人转账50000元定金，于2018年4月18日向第三人转账810000元（含中介费10000元）。后原告向贷款银行提交贷款资料，但被告不予配合，阻碍银行办理贷款。2018年4月27日，原告将剩余680000元房款支付至第三人处代管担保。2018年5月2日，第三人及原、被告至房管部门办理房产过户手续时，被告又提出必须先转全部房款后才能办理过户，否则不予配合；原告故提起上述请求。被告（反诉原告）董丽辩称，（一）被告在整个交易过程中不存在违约行为，不存在原告所述的被告阻碍银行贷款的行为。（二）因原告的原因不能取得银行贷款的情况下，原、被告签订的《房屋买卖合同》不能实际履行，后双方就交易方式进行磋商，并在2018年4月29日达成了新的交易方式，是因原告反悔才导致了本案纠纷。（三）原、被告约定的违约金计算方式过高。综上，原告诉请没有事实和法律依据，故请求驳回原告诉请。同时，被告提起反诉：1、原、被告履行双方口头合同内容，即原告将购房款1530000元一次性支付给被告；2、原告赔偿被告的利息损失53550元（以购房款1530000元为基数，自2018年5月2日计算按年利率5%计算至2018年12月2日），并仍按上述标准计算至原告实际给付之日止。3、原告赔偿被告律师费25000元。后被告撤回了对律师费25000元的主张。事实和理由：2018年3月30日的《房屋买卖合同》签订后，因第三人未能将原告的贷款资料交付给贷款银行，致使合同约定的付款条件不能成就。原、被告在2018年4月28日经口头协商达成一致意见，约定原告在2018年5月2日一次性将全部购房款支付给被告后，被告在同日协助原告办理涉案房屋的产权过户手续，但原告未按双方的口头约定支付购房款，故被告提起上述反诉请求。第三人烟台金美房产经纪有限公司述称，1、原告所述的事实和理由属实，对原告的诉讼请求没有异议；2、被告的反诉请求没有依据；第三人对原、被告达成的口头协议不清楚，第三人认为仍应按照2018年3月30日《房屋买卖合同》的约定履行。原告于善武针对被告的反诉请求辩称，（一）原告在履约中不存在任何违约行为，是被告故意阻碍贷款且拒不配合办理涉案房屋不动产过户手续，存在违约行为。（二）因被告阻碍贷款，原、被告协商全款支付至第三人处或者进行银行资金监管，且原告已经实际将款项支付至第三人处。但被告在2018年5月2日过户时，又要求先将房款支付至被告账户，原告不同意。原告认为双方应当按照《房屋买卖合同》的约定履行，现合同未能履行的责任在于被告，故被告要求原告赔偿利息损失没有事实和合同依据。（三）原告已向贷款银行提交贷款资料，被告陈述与事实不符；被告未向原告交房，亦未协助原告办理房产过户手续，故被告不存在任何损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院确认如下：2018年1月24日，坐落于烟台市芝罘区盛尧街1号内7号的涉案房屋的不动产权证书登记在被告名下[证号：鲁（2018）烟台市芝不动产权第0002605号]。2018年3月30日，原、被告及第三人在签订的《房屋买卖合同》中约定：原告购买被告所有的、建筑面积为107.97平方米的涉案房屋（精装修）及水电、车库等配套设施；房屋总价款1530000元，第三人在合同签订当日代被告收取原告支付的定金50000元（定金冲抵房款）；原告应在合同签订后3日内将贷款所需材料备齐交与第三人，并在2018年4月20日前将首付款850000元及佣金、手续费备齐交于第三人；在银行审批合格，被告房证查档无问题和手续费备齐交于第三人，第三人通知原、被告办理过户手续；待过户手续办理完毕后当日，被告收取首付款（扣除相关费用），待银行放贷后3日内，原、被告双方交接房屋，被告保证涉案房屋无任何欠费及其他纠纷、户口迁出，具备交接条件时，被告收取剩余房款；交接之日前该房屋的设施及水电煤暖、物业费等由原告验明，所产生的费用由被告结清；原、被告均不得违约，如有违约行为，违约方应承担产权转回已缴和应缴税费及赔偿守约方房价20%的违约金，并支付第三人房价2%的服务佣金及第三人和守约方因维权所产生的律师费、诉讼费等相关费用；其他约定事项载明：原告保证没有信用不良；过户当日，将首付款扣除费用剩余转给被告，第三人扣被告20000元腾房押金，交接房屋后无息退还给被告；过户当日去南尧集团将车库更名为原告名下。合同签订后的当日，原告向第三人交纳了购房定金50000元，第三人亦向原告出具了收款收据，被告亦将涉案房屋的不动产权证书原件交付给第三人。2018年4月18日，原告另向第三人交纳了购房首付款810000元，第三人亦向原告出具了收款收据。2018年4月25日，被告与第三人工作人员王洋的通话录音中，被告向第三人表示：原本跟原告商量解除合同并给原告补偿，但原告要求赔偿100000元，而被告最多只能同意给50000元，希望第三人进行协调。部分内容为：被告称：“你们与他（原告）解除，本来我跟他商量了，跟他解除合同，给他补偿，你知道他跟我要多少钱吗？要十万块钱，这就有点过分了；我不是说，我是铁公鸡一毛不拔，我跟你违约，我肯定要付出点代价，但是我代价我不是说我这房没卖，你就跟我要十万块钱吧是不是；……咱家的范经理我也跟他说了，中国银行为什么拒贷了，就是我给他弄得，就是我找的中国银行行长，我给他银行拒贷了……他给我要十万，我怎么可能给他十万，所以说我就不得以把自己的房去查封……我可以很明确地告诉你王总，你再去找一家银行，我再给你拒贷，但是你贷款也不会那么容易的……”……王：“就是因为房子涨了吗？你就是不想着卖，想自己住？”被：“我就是不想卖给他了”……王：“有些东西就是我这块我可以协调协调看看。”被：“我不是强人所难，我正常毁约了，我一分钱不掏，我也掏了，他要的太高了。”……庭审中，被告以上述录音中与第三人通话的电话号码并非被告所有为由，表示无法确认上述通话的一方是否为被告本人。在本院限定期限要求被告明确对录音真实性是否提出异议、逾期视为认可的情况下，被告在限期内未提出异议，当庭表示记不清楚，且录音内容与本案无关，理由是原、被告双方在该录音之后的4月28日针对房款支付又达成了新的一致意见。2018年4月26日，原告与被告在微信记录中，原告向被告发送了民事起诉状打印件，并要求被告支付违约金或者继续履行合同。被告回复称，系因原告的银行贷款未获审批故不能办理涉案房屋的过户手续。2018年4月27日，原告与被告在微信记录中，被告向原告发送了《通知函》打印件，《通知函》载明因原告个人原因造成贷款申请被银行拒绝，无法支付全部购房款，构成根本违约；要求原告在3日内筹措全部房款，逾期则解除合同。被告要求原告“准备全款，过来过户，房子卖给你”；原告不同意，要求“……咱另到中介立个合同，每人拿出100000元做违约金，我把全款打给中介，你办出我名下的不动产证，中介当天全款转给你，不行的话就走合同吧”。2018年4月27日，原告向第三人交纳了购房款680000元，第三人亦向原告出具了收款收据。2018年4月28日，原告与被告的微信记录中，被告要求原告“全款凑齐，5月2日上班，当天给我全款我就和你过户”；原告表示实在凑不够，提出由第三人担保，等贷出款再支付给被告；被告不同意。2018年4月29日，原告与被告的微信记录中，被告再次向原告表示“要是5月2日能给我全款我就去过户，不能的话没办法，解除合同吧”。2018年5月2日，原告与被告的微信记录中，被告向原告重申“不给我打全款，我不会签字过户给你的。”原告明确表示不同意，另向被告表示已将剩余房款680000元打入第三人账户，在贷款不成的情况下同意由第三人直接将全部房款1530000元支付给被告，但在此之前，要求被告依约配合贷款及将不动产权证书办理至原告名下。被告坚持要求原告在下午4点前将房款打入被告的指定账户，逾期则视为原告未凑齐房款，违反三方约定。原告则坚持被告需先将房产过户至原告名下，房款已全部交给了第三人，要求下午办理过户手续。2018年5月2日，原、被告及第三人共同至房产登记部门拟办理涉案房屋的产权变更手续。因原告与被告之间关于房款支付给被告的时间与办理过户手续的时间先后顺序未能达成一致，最终未能办理涉案房屋的产权过户手续，至今涉案房屋仍由被告管理控制。庭审中，为证明原告具备贷款条件，原告提交了2018年9月19日打印的个人征信报告一份，以证明原告不存在个人征信问题。被告虽对证据的真实性无异议，但认为与本案无关，原告未能贷款成功的原因系第三人未向银行提交贷款所需资料。第三人对该证据的真实性及证明内容均无异议。为证明其已向银行提交了涉案房屋所需的全部贷款资料，第三人提交了加盖“此复印件仅作为中行芝罘支行贷款使用”、“与原件核对一致”文字章的贷款资料复印件一宗；被告质证后提出异议，认为上述材料均系复印件且未加盖银行公章。原告无异议。诉讼中，根据原告的申请，本院依法裁定查封了涉案房屋。本院认为，（一）诚实信用原则是民事主体从事民事行为的基本原则。原、被告及第三人在2018年3月30日签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确，应为合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。履约中，原告依约于2018年4月20日前向第三人支付了首付款850000元（含定金）；但剩余房款680000元未能办理银行贷款，原告于2018年4月27日另向第三人支付了剩余购房款680000元，此后至今，上述《房屋买卖合同》未能继续履行的事实清楚。（二）本案双方当事人争议的焦点之一，剩余房款680000元未能办理银行贷款的原因是原告及第三人未能向银行提交贷款资料还是被告阻挠贷款。依据原告提交的、被告与第三人通话录音中被告的自述内容，足以认定被告存在阻挠原告办理涉案房屋贷款的违约行为，应依法承担相应的违约责任。现原告请求被告协助将涉案房屋的不动产权证书办理至原告名下、并支付违约金306000元（总房款1530000元×20%）的主张，于约相合，于法有据，本院予以支持；鉴于本案的实际情况，第三人亦应及时将全部购房款转付给被告。被告对原告未能办理贷款存在违约行为的抗辩理由，明显与证据事实相悖，本院不予采信。（三）2018年4月26日至2018年5月2日间，原、被告的微信聊天内容显示，虽然双方对涉案房屋房款的支付方式和时间多次进行协商，但最终未能达成一致。被告对双方在2018年4月28日对付款方式重新达成口头合同的主张，证据不足，原告亦明确不予认可。现被告反诉请求原告将购房款1530000元一次性支付给被告、并赔偿自2018年5月2日起至原告实际给付之日止按年利率5%计算的利息损失的主张，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）董丽于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）于善武将坐落于烟台市芝罘区盛尧街1号内7号房屋的不动产权证书办理至原告（反诉被告）名下。二、限原告（反诉被告）于善武于被告（反诉原告）董丽协助办理不动产权转移登记手续完毕的当日向被告（反诉原告）支付购房款1530000元，并由第三人烟台金美房产经纪有限公司直接转付给被告（反诉原告）董丽。三、限被告（反诉原告）董丽于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）于善武支付违约金306000元。四、驳回被告（反诉原告）董丽的反诉请求。如双方当事人未按本判决指定的期间各自履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5890元，反诉案件受理费982元及财产保全费5000元，均由被告董丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  于晓宁人民陪审员  陈泽卿人民陪审员  黄春娜二〇一九年六月十三日书 记 员  王曰婷