广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初3207号原告：熊东，男，1960年1月2日出生，汉族，身份证住址：广州市越秀区，委托诉讼代理人：陈占余、黄家祺，广东盛博信成律师事务所律师。被告：广州市白云城镇地产有限公司，住所地：广州市白云区嘉禾街106国道旁土名“沙片”自编181号A栋首至二层，B栋首至三层，C、D、E、H、G栋首层广州市富煌五金综合批发市场自编第B217号。法定代表人：王洪溪。第三人：廖福明，男，1959年6月12日出生，汉族，身份证住址：广州市番禺区，委托诉讼代理人：蔡毓，广东沁森律师事务所律师。委托诉讼代理人：李亚兰，广东法制盛邦律师事务所律师。原告熊东与被告广州市白云城镇地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月12日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，转为普通程序。廖福明以有独立请求权第三人申请参加诉讼,本院予以准许。本案于2019年5月27日开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人黄家祺、第三人廖福明的委托诉讼代理人蔡毓、李亚兰，到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无故不到庭。本案现已审理终结。原告熊东向本院提出诉讼请求：一、被告立即为原告办妥广州市白云区神山镇镇中南路花园一巷1、3号，二巷2、4、6、8号201房（神山花园一街一巷l、3号，二街二巷2、4、6、8号201房）的房地产权证；二、被告承担本案诉讼费。事实和理由：1994年12月21日，原告与广州市白云区城镇建设开发总公司神山分公司（以下简称神山分公司）签订《商品房订购书》，购买位于广州市白云区神山镇镇中南路花园一巷l、3号，二巷2、4、6、8号20l房的房产，建筑面积约1280平方米，房价为2328000元。原告分别于1994年12月21日支付购房款订金130000元，于1994年12月30日支付购房款1100000元，于1995年1月4日支付购房款1098000元，合计向神山分公司付清了全额购房款。由于神山分公司是被告的分支机构，其业务、资金与人事方面受被告管辖，其不能独立承担民事责任，后原告与被告于1995年1月26日签订了《房地产预售契约》，其中该合同第三条明确约定：“被告应于1999年10月1日将上述房地产建成并正式交付原告。房屋移交给原告时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给原告。除特殊情况外，被告还应于1999年12月20日前为原告办理领取房地产产权证的手续。”但到了约定的房屋交付日期后，被告却一直以手续尚未完善为由未为原告办理交楼手续，为原告办理房地产权证一事更是无从谈起。经原告多年催促，被告至今仍未能履行其合同义务。原告为保护自己的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告无答辩。第三人廖福明述称，一、原告与被告的房屋买卖法律关系属合同之债，在此债权关系中，主给付义务是交付房产，办理房产证是附随义务。主给付义务是合同目的，附随义务是确保债权人对房屋获得圆满的所有权，可见，附随义务是以主给付义务的履行为前提。在合同主给付义务未履行的情况下，单独请求办理所有权转移登记是无法实现原告合同目的，也无法使原告获得圆满的所有权。在本案合同签订长达近20年，如此长的时间里合同主给付义务未履行，法律关系上原告基于此合同关系所产生的请求交付房屋的请求权已过诉讼时效，丧失胜诉权。而且在本次起诉，原告也未提出主给付义务履行之诉，原告的合同目的己落空，即本案原被告合同主给付未履行也无必要履行，故请求法院驳回原告的诉请。二、原告与被告签署的《房地产预售契约》第十条约定：“本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效”。第十一条约定：“本契约一式三份，甲乙双方各执一份，送广州市房地产交易所登记、监证一份。”原被告双方在签订合同前，原告就已付清全款，双方在此情况下仍然约定合同须审批才能生效，故本案合同仅成立尚未生效，原被告意思表示真实有效。三、《预售契约》从表面看明显字迹不一致，同时《收款凭据》上款项来源、交款单位栏目一片空白，作为原告，明明认购书双方约定签署正式合约才交房款，但实际却未签合约就先交清房款，还不写明是何人所交房款，交付房款后在长达近二十年时间不主张交房，实在违背常理。当时开发公司盖出去空白合同交给肖文，存在利用空白合同事后构建法律关系的可能，本案真实合同法律关系存疑。四、(2010)云法花民四初字第54号生效判决确认被告、广州市白云区神山城镇建设开发公司（以下简称神山开发公司）、神山城镇开发公司与广州保税区建兴国际贸易有限公司（以下简称建兴公司）是合作开发涉案房产的关系。建兴公司作为实际权利人，与广州市白云区第三建筑工程公司（以下简称白云三建）签署《以房屋抵扣欠款协议》，将包括涉案1250平米在内的总建筑面积9050平方米的房产抵给白云三建，依法不构成无权处分。相反，涉案物业移交到白云三建证明该合同主给付义务己履行，仅未办证完成附随义务。白云三建改制后，广州神山实业有限公司（以下简称神山实业公司）承接了白云三建的资产。2006年8月28日，神山实业公司、神山开发公司与廖福明签署《关于开发公司用物业顶替工程款的协议书》，神山开发公司将涉案房屋作价转让给廖福明，用此来顶替拖欠廖福明的全部工程款540000元，随后廖福明实际占有使用房产。可见，该合同主给付义务也己履行，仅附随义务未完成，廖福明取得涉案房产法律关系清楚。五、廖福明取得房产的价值符合当时历史情况、客观情况。建兴公司与白云三建之间的结算，是成本结算，涉案房产本质上是白云三建带资建设的房产。建兴公司抵债给白云三建的房产中有7800平方米房产尚未取得征地红线，风险巨大。抵债房产每平方米均价为594.3865元，与对外商业销售价格有价差是符合客观情形，也是符合当时历史情况的。后期涉案房产能够办理相应产权手续并增值并不改变抵债当时现状价值。用现在的地价和开发模式来评判十几年前的情况，是违背客观规律的。同时，廖福明取得涉案房产，是政府部门解决历史遗留问题的成果，当时的基层政府都是有地无钱，要钱没有，用物、用地抵偿债务比比皆是。因此，原告怠于行使合同权利的不利后果应由其自身承担。第三人廖福明的诉请请求：一、请求确认广州市白云区神山镇镇中南路花园一巷1、3号，二巷2、4、6、8号201房权属属于廖福明；二、诉讼费用由原被告承担。事实和理由：肖文和建兴公司作为涉案房产的实际投资者，与神山分公司是挂靠开发关系。1995年3月8日，神山分公司由全民所有制企业转制为集体所有制企业，并更名为神山开发公司。2002年11月26日，白云三建与建兴公司签署《以房屋抵扣欠款协议》，建兴公司作为涉案房产所在小区神山花园的实际投资人，将涉案房产以物抵债给白云三建。2006年8月28日，神山实业公司、神山开发公司与第三人廖福明签署《关于开发公司用物业顶替工程款的协议书》，神山开发公司将涉案房屋作价转让给第三人，用此来顶替神山开发公司欠廖福明的全部工程款540000元。当时该以房抵债协议报经江高镇党委批示同意。签署该抵债协议后，神山开发公司向廖福明交付了房产，廖福明一直占有使用该房产至今。廖福明依据房屋抵债协议取得涉案房产权属并对涉案标的占有、使用、收益、处分，是房屋的实际权属人。综上，请求法院驳同原告的诉请并依法确认廖福明对涉案标的享有合法产权。原告对第三人的诉讼请求辩称，《以房屋抵扣欠款协议》是无权处分合同，白云三建至今未取得涉案房产的物权，神山实业公司、神山开发公司同样未取得涉案房产的物权，所以第三人不能依据《以房屋抵扣欠款协议》、《关于开发公司用物业顶替工程款的协议书》取得涉案房产的物权。经审理查明，被告成立于1991年12月18日，原名称为广州市白云区城镇建设开发总公司，2001年3月19日，名称变更为广州市白云城镇地产有限公司。神山分公司成立于1992年3月26日，是被告的分公司，于1995年3月8日改制为独立法人单位，名称为神山开发公司。1994年12月21日，原告与神山分公司签订《商品房订购书》，约定：原告订购位于广州市白云区神山镇珠水路神山花园第一期第1-3座二楼全层，建筑面积1280平方米（以下简称涉案房产），价格2328000元；买方签署订购书交付130000元定金，余款在签署合同时一次性付清；买方须于签署订购书之日起30日内签订正式买卖合约，否则定金不予退回，订购书随即作废。1995年1月26日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《房地产预售契约》，约定：甲方将座落在广州市白云区神山镇镇中南路花园一巷1、3号，二巷2、4、6、8号201房，建筑面积1280平方米，即涉案房产，出售给乙方；成交价2328000元，乙方已一次性付清；甲方应于1999年10月1日将上述房地产建成并正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方，除特殊情况外，甲方还应于1999年12月20日前为乙方办理领取房地产产权证的手续。第三人廖福明认为《商品房订购书》、《房地产预售契约》存在造假的可能，申请对形成时间进行鉴定。关于购房款的支付，原告提供了银行进账单及神山分公司出具的预售款凭证，时间相吻合。第三人认为进账单没有载明交款人信息，对原告交款的事实不予确认。根据银行进账单及预售款凭证，原告分别于1994年12月21日支付购房款订金130000元，于1994年12月30日支付购房款1100000元，于1995年1月4日支付购房款1098000元，共给付购房款2328000元，款项均转账至神山分公司名下银行账户。关于第三人廖福明取得涉案房产的经过。一、根据本院（2010）云法花民四初字第54号民事判决书查明事实，涉案房产所在小区神山花园是被告及神山开发公司、建兴公司合作开发并以被告名义办理开发手续及领取预售许可证。二、2002年11月26日，白云三建与建兴公司签订《以房屋抵扣欠款协议》，约定建兴公司以包括涉案房产在内的神山花园9050平方米的房产抵偿欠白云三建的欠款5379198元。三、2006年8月28日，神山实业公司（甲方）、神山开发公司（乙方）、廖福明（丙方）签订《关于开发公司用物业顶替工程款的协议书》，约定：乙方委托丙方在1994年承包项目工程，于1995年8月竣工并进行工程结算，现至今仍欠丙方工程款540000元。由于乙方资金困难，无力解决所欠工程款，由乙方提出，经江高镇党委、政府研究同意，乙方将涉案房产抵债给丙方。广州市白云区江高镇人民政府作为监证方盖章。廖福明一直使用涉案房产至今。以上事实有工商资料、商品房订购书、房地产预售契约、预收款凭证、进账单、民事判决书、顶替工程协议书、抵扣欠款协议书及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，本案争议焦点是涉案房产归原告所有还是第三人廖福明。本院对此分析如下：根据生效判决查明的事实，涉案房产所在小区神山花园是被告、神山开发公司及建兴公司合作开发，建兴公司将涉案房产抵债给白云三建，神山开发公司作为开发的一方应当知道，而且其也是《关于开发公司用物业顶替工程款的协议书》的合同一方，其同意将涉案房产抵债给廖福明，因此，可以认定神山开发公司是同意建兴公司将涉案房产抵债给白云三建。而被告作为神山开发公司的前身神山分公司的总公司，应当知道建兴公司将涉案房产抵债给白云三建，而被告至始至终均未对此提出异议。因此，本院认定被告亦同意将涉案房产抵债给白云三建。原告认为建兴公司仅为涉案房产开发的一方，无权单方决定将涉案房产抵债给白云三建的理由不成立。因此，本院认为建兴公司将涉案房产抵债给白云三建是合法有效的。而原告与被告签订《房地产预售契约》同样合法有效，原告交纳房款，取得合同债权，但未取得涉案房产的物权。在存在一房多卖的情况下，谁应当享有合同优先履行权。根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，对房屋的转让占有，视为房屋的交付使用，房屋损毁、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，在交付使用后由买受人承担。本案原告及第三人均未办理产权登记的情况下，应当按照合同履行程度确认各买受人可请求履行合同的顺序。第三人廖福明已经合法占有涉案房产，因此，认定第三人具有优先请求履行合同的权利更为合理。第三人基于《关于开发公司用物业顶替工程款的协议书》请求确认涉案房产归其所有，合法合理，本院予以支持。原告在未取得涉案房产物权的情况下，主张办理涉案房产的房地产权证，于法无据，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无故不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、驳回原告熊东的诉讼请求；二、确认位于广州市白云区神山镇镇中南路花园一巷1、3号，二巷2、4、6、8号201房（即白云区神山镇神山花园一街一巷1、3号，二街二巷2、4、6、8号201房）归廖福明所有。本案案件受理费100元，由原告负担（已缴纳）。第三人诉讼请求受理费50元，由被告负担，被告于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张里活人民陪审员  温志伟人民陪审员  杨显元二〇一九年六月三日书 记 员  陈珊珊