广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初16312号原告（反诉被告）：广东省光耀教育投资有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：黄志强。委托诉讼代理人：何军、卢伟英，系广东红棉律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社，住所地广东省广州市天河区。负责人：姚沛源。委托诉讼代理人：李志华、张俊锋，系广东合盛律师事务所律师。被告：广州市天河区农村集体资产交易中心，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：陈旭南。原告广东省光耀教育投资有限公司（以下简称“光耀公司”）诉被告广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社（以下简称“杨箕经济联社”）、广州市天河区农村集体资产交易中心（以下简称“资产交易中心”）合同纠纷一案，本院受理后，被告杨箕经济联社在法定期限内提出反诉，本院依法组成合议庭，本诉与反诉合并，公开开庭进行了审理，原告光耀公司的委托诉讼代理人何军、卢伟英，被告杨箕经济联社的委托诉讼代理人李志华、张俊锋，被告资产交易中心的法定代表人陈旭南到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告光耀公司向本院提出诉讼请求：1.二被告连带向原告返还保证金810万元；2.二被告连带共同向原告支付资金占用费（从2017年3月24日起算自全部返还保证金之日，按年利率24%计算。暂计至10月30日资金占用费1166400元）；本案全部诉讼费用由二被告全部承担。事实和理由：原告获知被告杨箕经济联社通过被告资产交易中心面向社会公开招标“杨箕复建区幼儿出租项目经营使用权”，经认真查阅招标文件和察看场地及了解基本情况后，认为该招标没有规定用于开办公办或普惠性质幼儿园，且组织本次项目招标的主体不是教育监管部门，结合原告自身具备被告招标邀约的资质和条件且也意为开办经营高端民办营利性幼儿园，遂竞投。经多轮竞投，原告以1080000元（月租）中标。签订《天河区村改制公司资产交易确认书》后，原告按招投标要求积极开展履行合同所需的申报开办民办营利性幼儿园审批的前期工作，但在向教育主管部门询办手续时却被告知不能办理。原告只好紧急找二被告商量解决，多次遭拒。无奈，原告将问题反映至越秀区人大，人大回复我司经向越秀区教育局了解该场所依规应开办公办或普惠性质幼儿园，换言之，教育部门对该场所并无开办民办营利性园规划安排。故此，因被告隐瞒重大事实，违规招标，致使原告误以为中标的项目可用于经民办营利性幼儿园，二被告的行为给原告造成了重大损失，原告认为：首先，被告杨箕经济联社隐瞒重大事实，作为杨箕复建区幼儿园物业的拥有者，应明知规划兴办幼儿园的性质但却没有在招标文件中予以明确说明导致原告在投标中作出远远高于市教育主管部门对惠性质幼儿园收费有指导价规定的限制，原告可收取的保教费（普惠）不抵中标月租108万，何况还有其他庞大支出，如以此月租办普惠园将巨大亏损，不是任何开办自负盈亏民办幼儿园投标人所能承受和支出的；其次，被告资产交易中心违规招标，幼儿园出租项目招标，不同于一般物业出租招标，被告资产交易中心非为教育主管部门，也没有受教育部门之委托，不查明涉案招标的项目是否属可由其提供招标交易服务范围的物业就在其交易平台上提供招标服务进行交易，造成即使原告中标项目也因此无法通过教育主管部门的审批开办的后果（也即其招标的经营使用权无效）。综上，因二被告的行为终致原告竞标目的不能实现，故二者应承担相应退还保证金和连带赔偿损失责任。综上，为维护原告合法权益，原告特依《民事诉讼法》第119条《合同法》第54条之规定诉讼至贵院。被告杨箕经济联社辩称：一、原告与我方之间的租赁合同已经依法成立并生效。1、根据《广州市农村集体资产交易管理办法》第二条、第四条、第十一条以及《天河区农村集体资产交易管理实施细则》第二条、第四条、第十二条等规定，我方是农村集体经济组织，涉案物业属于我方单独所有的农村集体资产，我方依法应当在广州市天河区农村集体资产交易中心（“三资交易中心”）以竞价方式公开竞招涉案物业承租方，我方已将涉案物业的所有租赁条件以及《租赁合同》文本等信息全部予以公开，因此，我方公开竞招是属于《合同法》第十五条规定的“要约邀请”。2、原告向三资交易中心报名参加涉案物业的竞投，领取了涉案物业的《交易文件》，出具了自行谨慎了解查询相关情况并自愿承担相关风险及损失的《承诺函》，随后于2017年3月28日参加了现场竞投并最终以108万元每月租金竞得涉案物业承租权，原告的行为是属于《合同法》第十四条规定的“要约”。3、原告竞得涉案物业承租权当天，即2017年3月28日，我方与原告、被告资产交易中心三方共同签署了《天河区村改制公司资产资源交易确认书》，我方确认了原告作为涉案物业的承租方，我方签署该确认书的行为是对原告作出的要约作出的承诺，是属于《合同法》第二十一条、第二十五条规定的“承诺”并已生效。综上，我方与原告通过上述一系列的民事法律行为已经完成了“邀约邀请”、“要约”及“承诺”，并且“承诺”已经生效，根据《合同法》第二十五条“承诺生效时合同成立”以及第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，原告之间的租赁合同已经成立并生效。二、原告提出不签署租赁合同的理由均没有事实和法律依据，未签署租赁合同的原因是由原告自己造成的，由此产生的所有责任应有原告自行承担原告是以“涉案物业应用于开办公办幼儿园或普惠性民办幼儿园”作为其起诉的理由，我方认为该理由无论是在事实上或法律上都是不可能成立的，理由如下：（一）涉案物业不可能开办为公办幼儿园。涉案物业属于我方农村集体资产，土地性质为集体土地，涉案物业及土地均归我方集体所有；公办幼儿园是指各级政府或其他部门利用国有资产举办的幼儿园，相应师资及管理人员由政府部门派驻，并由政府财政拨款举办，幼儿园的全部资产属于国有（例如杨箕村融资地块的幼儿园）。因此，公办幼儿园与涉案物业是存在根本性的、本质的区别，涉案物业是不可能开办公办幼儿园。原告至今并未对其该项主张提供任何事实及法律依据予以证明。（二）普惠性民办幼儿园认定是政府对民办幼儿园的一种财政扶持政策，也是民办幼儿园的其中一种收费方式，由办园经营者自愿申请认定，属于办园经营者自行决定的经营行为和自行承担的经营风险。1、普惠性民办幼儿园申报认定是以自愿申请为原则，不具有强制性，而且必须经营期限须1年以上且符合相关条件的民办幼儿园才有资格申请认定，刚开办的民办幼儿园没有资格申报。具体的规定主要如下：2015年4月23日实施的《广州市越秀区普惠性民办幼儿园认定和管理办法》（越教办〔2015〕38号）：第一条规定：“普惠性民办幼儿园是指办学规范、收费合理、面向大众的民办幼儿园”；第二条规定：“政府对普惠性民办幼儿园的扶持主要是采取资金资助的方式”；第四条规定：“申报普惠性民办幼儿园须同时具备以下基本条件：（一）具有合法的办园资格，相关办学证照齐全、有效。至申报时领取民办学校办学许可证时间满一年及以上”。2016年5月1日实施的《广东省普惠性民办幼儿园认定、扶持和管理办法》（粤教基〔2016〕4号）：第一条“普惠性民办幼儿园的认定”第(一)款“认定标准”第1点规定：“依法规范办学。幼儿园办学证照齐全、有效，办学行为规范。上一年度年检合格，在申报日前1年内未发生安全责任事故、无通报批评等相关处罚记录”；第（二）款“认定程序”第1点规定：“按照自愿原则，符合认定标准的幼儿园向所在县(市、区)教育行政部门提出书面申请”。2、在本案，原告主张开办民办幼儿园时就须强制性开办普惠性幼儿园的主张明显与上述规定相冲突，原告该项主张明显不能成立。原告至今并未对其该项主张提供任何事实及法律依据予以证明。（三）原告对民办幼儿园的相关政策负有全部的谨慎了解、查询责任，原告未尽该责任的后果应自行承担，绝对不能作为向我方主张权利的依据。1、《广州市越秀区普惠性民办幼儿园认定和管理办法》、《广东省普惠性民办幼儿园认定、扶持和管理办法》等所有有关民办幼儿园的法律法规、政策文件均是公开的，原告是完全可以了解、查询到的。2、我方在《交易文件》中已经向所有竞投参加人作出的风险提示，要求竞投参加人必须自行对幼儿园办园相关政策和资格要求进行谨慎了解和必要查询等，《交易文件》中的具体风险提示包括：第一部分“竞投邀请函”第八条“交易文件质疑”：“竞投人认为交易文件的内容损害其权益的，可以在公告期内以书面形式向“三资”综合监管办公室或纪检监察部门提出质疑，并提交质疑书原件。竞投人逾期质疑，或。属于无效质疑”。第一部分“竞投邀请函”附件《承诺函》。第三部分“竞投须知”第五条“交易竞投规则”第（六）项：出现以下情形之一，交易保证金将全额扣除，不予退回：3.因竞得人原因，没有与出让方（出租方）签订合同的，视为违约，保证金将全额扣除，不予退还”。3、原告已经以出具书面《承诺函》及报名参加竞投、竞得项目的实际行为表示同意自行承担所有提示的风险，该等责任及风险应该由原告自行负责。4、原告在《起诉状》中陈述“签订《天河区村改制公司资产交易确认书》后向教育主管部门询办手续时被告知不能办理”，在给三资交易中心的函件中陈述“4月4日专门持与贵中心签署的确认书及所有的招投标文件到有关教育主管部门查询”，以上的陈述与原告报名参加竞投时出具的《承诺函》内容完全相反，证明原告在报名前并未实际履行其应尽的谨慎了解、查询责任。5、原告作为专门从事教育事业的企业，一直号称要开办高端幼儿园，理应按其承诺在参加竞投前对是否符合广州市开办幼儿园政策和资格要求进行谨慎了解和必要的查询，现在因其自身怠于了解查询，应由原告自行承担未尽谨慎注意之义务的不利后果及风险，原告绝对不能将此作为拒绝签订租赁合同甚至免除自身责任、转嫁商业风险的理由向我方主张任何权利。三、根据以上我方的答辩意见，我方依法解除与原告之间的租赁合同关系，合法合理。1、原告不签署租赁合同的原因全部在于原告，原告未按照《天河区村改制公司资产资源交易确认书》要求原告必须于2017年4月11日之前与我方签署《交易文件》中已经公示的《租赁合同》，视为原告违约，放弃竞投资格，根据《天河区农村集体资产交易管理实施细则》第三十二条第（三）项以及《交易文件》第三部分“竞投须知”第五条第（六）项第3点的规定我方有权全额没收交易保证金，不予退换，合法合规。2、涉案物业作为我方集体物业，服务于我方村民子弟适龄幼儿入读，我方村民已经在2016年基本回迁入住，幼儿入读问题急需解决，但由于原告的违约行为，导致涉案物业无法在2017年9月开学，造成村民怨声四起，我方逼于无奈，于2017年8月1日向原告发出《解除租赁合同通知函》，解除双方之间的租赁合同，并要求原告承担相应的违约责任，根据《交易文件》中第三部分《竞投须知》第五条第（六）项第3点的规定，我方依法有权全额扣除原告已缴纳的保证金8100000元，不予退回，不仅合法合规，也合情合理。四、原告要求撤销《天河区村改制公司资产资源交易确认书》及物业租赁关系没有事实和法律依据，不应得到法院支持。（一）我方不存在任何隐瞒重大事实的行为。1、我方已将涉案物业的相关信息予以公开公示，并且作出相应的风险提示（见本答辩状第二条第（二）项部分），没有任何隐瞒。涉案物业的交易项目实质是房屋租赁，我方已经将涉案物业的相关信息全部在《交易文件》中予以公开公示，包括涉案物业使用用途为幼儿园、面积、产权信息、竞投底价等。我方已经将我方掌握的所有信息全部予以公开，告知所有的意向竞投人，并且对幼儿园办园的相关风险作出了相应的提示，我方不存在隐瞒重大事实的情况。2、幼儿园办园的相关政策及要求均由政府主管部门依法向社会公开的，我方不可能隐瞒，原告可以随时查询获取该等信息。教育局关于幼儿园的办园的相关法律、法规、政策、流程等文件都是向社会公开的，原告作为专门从事经营幼儿园的主体，对该行业的相关规定是非常清晰、了如指掌的。原告完全可以通过教育主管部门公开的信息中了解幼儿园办园的相关要求，并非必须通过我方才能获取该类信息。（二）我方不存在违规招标的情况，相反，我方是依法依规进行自有物业的出租。1、《广州市农村集体资产交易管理办法》第四条第（一）项规定“法律规定属于农村集体的宅基地”属于农村集体资产、第十一条规定农村集体资产应当进入农村集体经济组织所在地的交易服务机构进行交易。2、根据《建设用地批准书》（穗国土建用字（2016）121号），涉案物业是位于我方复建地块上，复建地块土地所有权性质为“集体”、土地用途为“农村宅基地”；《不动产权证书》载明，权利人“广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社农民集体”，共有情况“单独所有”，权利类型“宅基地使用权／房屋（构筑物）所有权”、权利性质“批准拨用／自建房”、用途“农村宅基地／教育”，该证书还载明土地使用权建设项目为杨箕村复建用地，土地使用权为全体业主共有。因此，涉案物业依法归我方集体单独所有，是我方农村宅基地自建房，属于我方集体资产，属于《广州市农村集体资产交易管理办法》规定的交易范围，我方按照《广州市农村集体资产交易管理办法》等规定在天河区三资交易中心进行公开出租，是依法依规的行为。3、我方是涉案物业的所有权人，对涉案物业进行出租是对自有资产的处置，是宪法及物权法赋予的权利，无须经过任何政府部门的同意或授权。我方出租的房屋物业，并非出租幼儿园的承包权，我方无须向竞得人提供任何与幼儿园开办的资质文件，而幼儿园开办的申请主体也并非我方，而是竞得人，物业出租后如何办理幼儿园的开办等相关手续，则应由竞得人负责，即由原告负责。五、原告未提供教育主管部门作出的不予受理或者不同意开办民办幼儿园的书面文件，原告应承担举证不能的法律后果。原告主张教育部门不同意其开办民办幼儿园，但原告却没有提供教育部门作出的不予受理文书，实际上，原告从竞得本项目至今，从未向教育部门提出过办园申请，也不敢向教育部门提出申请，原告知道自己作出竞投价108万元每月严重超成本，是一个严重的商业判断错误，如果继续坚持开办幼儿园，原告无法摊薄如此高的成本，必定造成严重亏损。原告为了自己的利益，不顾所有适龄儿童入学的合法权益，提出没有事实和法律依据的借口来拒绝签署合同，是非常不诚信的行为。六、原告拒绝签署《租赁合同》的真实原因是原告自己的竞价已经超出市场价格，原告无法承担如果此高的运营成本，借故不履行合同。目前广州市公办幼儿园的学费在1500元左右，民办幼儿园的学费在3500元左右。涉案物业参加竞投的一共有22个公司，当竞价超过60万元每月后，18家公司就停止竞价，因为按照60万元每月、200位学生估算，每月每位学生学费成本（净租金成本）约3000元，还没计算教师及辅助人员工资、水电煤气费、税金等，都已经超过公办价格接近民办价格。但原告却是从61万每月开始竞价，最终108万每月比60万元每月超出77%，按照上述估算，每月每位学生学费成本（净租金成本）约5300元，已经远超一般民办的价格。实际上，原告系在竞得后发现自己竞投价格过高，故以各种借口反悔竞投结果，不仅造成我方损失巨额租金收入，还导致适龄幼儿不能按时入读，原告该等不诚信行为，实际是将自身商业风险及过错转嫁至我方及每一个适龄幼儿身上。综上所述，原告的诉讼请求以及事实理由均没有事实和法律依据，为了维护我方以及全体村民子弟的合法权益，我方恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告资产交易中心辩称：光耀公司诉讼请求缺乏依据，恳请法院予以全部驳回。我中心依法依规组织竞投交易，不存在违规行为。1.根据《广州市农村集体资产交易管理办法》第四条、第八条、第十一条、第十二条的规定，我中心是天河区人民政府在本辖区统一的农村资产交易服务机构，涉案物业属于杨箕经济联社的集体资产，杨箕经济联社出租涉案物业依法应当在我中心进行交易。2.我中心作为交易平台，为集体资产交易各方提供的场所，但我中心并非交易中的当事方，也不是涉案合同的一方当事人。《广州市农村集体资产交易管理办法》第八条第二款的规定，我中心不对进行交易的农村集体资产的质量瑕疵、权属合法性瑕疵以及合同违约等风险承担法律责任。二、我中心已经在资产交易平台网站充分公示交易项目的情况及交易规则，多次提醒竞投意向人应谨慎了解竞投项目，清楚告知交易规则及全额扣除交易保证金的情形；光耀公司竞标前已作出有效承诺，确认清楚以上事项并承诺承担没收保证金等责任。1.我中心已经充分公示项目交易文件，告知交易规则。杨箕经济联社委托我中心对杨箕复建区幼儿园出租项目进行公开交易，我中心在官方网站上发布交易公告。交易公告及其附件明确告知潜在竞投人应自行查看资产位置及了解基本情况，述明本次交易中心只负责决定受让人或合作伙伴，本中心不负连带责任。其中，“竞投须知”已明确指出交易保证金全额扣除，不予退回的情形，包括：“竞投结果公示结束后5个工作日，因竞得人原因，没有与出让方（出租方）签订合同的，或竞得人在交易成功后推翻或变更成交价，将视为违约，保证金将全额扣除，不予退回。”竞投须知最后一项再次提醒竞投人“竞投人在报名参加竞投前，应充分认知竞投标的情况，独立作出竞投判断。一经报名，视为竞投人已完全了解竞投标的全部内容，并认可竞投标的现状，同时愿承担参加竞投所产生的一切风险及责任。交易双方若产生任何纠纷及损失，天河区村改制公司三资交易中心不承担任何责任。”2.光耀公司已作出有效承诺，确认清楚了解项目情况及交易规则，并承诺承担违反竞投规则没收交易保证金的责任。光耀公司依据交易中心公告来我中心报名竞投，支付交易保证金，并签署包括《天河区村改制公司资产资源交易竞投报名表（单位）》、《承诺书》在内的法律文件，承诺其“清晰了解交易竞投规定、规则和交易项目情况，自愿报名参与竞投，……并承诺遵守相关法律法规和交易竞投管理规定、规则，愿意承担因本单位违反竞投规则或违反合同条款造成没收该项目交易保证金的全部责任。”；并承诺“我方如被确认为承租方，同意按照出租方提交的《租赁合同》版本签署并履行租赁合同；我方已对承租行为是否符合广州市开办幼儿园政策和资格要求进行了谨慎了解和必要的查询，若因政策法规和出租方原因，或因我方不满足现行政策要求而导致标的成交后我方不能全部或完全实现承租出租标的的权益和权利、或不能实现出租方招租目的、或不能实现承租目的，我方愿意自行承担相关风险和损失，出租方和广州市天河区村改制公司三资交易中心不承担任何担保责任。”以上承诺系该公司的真实意思表示，有约束力。竞投当日，光耀公司的法定代表人出席竞投现场，多次举牌后以108万元/月价格成交，签署《天河区村改制公司资产资源交易确认书》。以上行为均充分体现光耀公司的真实意思表示，但其竞得后违反竞投规则及承诺，没有与出租方签署租赁合同。根据交易规则及光耀公司承诺内容，其交易保证金应予全额扣除不予退回。3.光耀公司应自行承担未尽谨慎注意义务的风险。我中心公布的交易文件中，已提醒意向竞投人谨慎了解项目及相关政策、资格，光耀公司未尽谨慎注意之义务的，理应自行承担相关风险及不利后果，理应承担没收交易保证金的责任后果，我中心不应为此承担责任。基于上述，光耀公司违反竞投规则及承诺，理应自行承担不利后果，其要求退回交易保证金的请求缺乏依据且与承诺相悖，恳请法院予以驳回。三、我中心依法依规代收、代管交易保证金，并且依法将交易保证金无息付至杨箕经济联社指定账户，即使法院支持光耀公司退回保证金诉求的，我中心也不是适格承责主体。根据《天河区农村集体资产交易管理实施细则》第三十二条第一款及其第（三）项的规定，我中心对交易保证金只是代收、代管，不是实际的收取方。由于原告未与杨箕经济联社签订合同，违反了交易规则及规定，我中心按照杨箕经济联社要求，将交易保证金全额无息付至杨箕经济联社指定账户，符合上述规定的要求。光耀公司诉求的交易保证金已不再我中心处，即使法院支持光耀公司退回保证金的诉求，该退回责任应由杨箕经济联社承担。四、光耀公司要求按照年利率24%计算资金占用费，缺乏依据，恳请法院予以驳回。综上，光耀公司违反交易规则及承诺，理应自行承担不利后果，根据交易规则及光耀公司承诺，其交易保证金应全额扣除不予退回，光耀公司诉讼请求缺乏依据，恳请法院予以全部驳回。被告杨箕经济联社向本院提出反诉请求：光耀公司向杨箕经济联社支付17280000元；光耀公司承担本案诉讼费、反诉费。反诉事实和理由：杨箕经济联社委托资产交易中心，对杨箕复建区幼儿园出租事宜进行公开竞投。光耀公司参与上述租赁项目的竞投并提交竞投材料。2017年3月28日，光耀公司以成交价1080000元/月竞得承租杨箕复建区幼儿园，并签署《天河区村改制公司资产资源交易确认书》。但光耀公司竞得后反悔，拒绝签署租赁合同，也拒绝交付租金，不仅作为我方巨额租金损失，更导致我方适龄村民子弟无法按时入园，光耀公司理应予以赔偿，其中仅租金损失如下：1、光耀公司以1080000元/月竞得承租，可得租金收益共计226237536元；即使按照当日第二名广州市加优教育信息咨询有限公司竞投价（即1070000元/月），也可得租金收益共计224142752元。但因光耀公司竞得后又反悔，我方另行招租后由广州鑫牛教育咨询有限公司以260000元/月竞得，可得租金收益仅为55196364元。相较于光耀公司竞得价，租金收益减少171041172元。以上租金损失均因光耀公司过错导致，其应予以赔偿。2、因为租赁物幼儿园用途的特殊性，光耀公司拒绝履行租赁合同，造成租赁物业空置，且超过一年没有租金收入，导致直接损失2017年5月至2018年8月的租金共计17280000元。现为维护自身合法权益，要求光耀公司支付上述租金损失中的17280000元，望贵院判如所请。原告光耀公司针对反诉辩称：杨箕经济联社反诉违反法律规定，请求法院驳回杨箕经济联社的起诉。一、反诉与本诉所基于的不是同一法律关系，二者之间亦无牵连。首先，杨箕经济联社是基于租赁合同纠纷提起诉讼，而本诉的案由却是招投标合同纠纷[越秀区人民法院在2017年12月8日作出的（2017）粤0104民初23691号《民事裁定书》（二审中院维持）]，故本诉和反诉处理的并非同一法律关系，即杨箕经济联社之起诉不符合《最高人民法院关于适用的解释》第233条之规定的反诉要求，应予驳回。其次，光耀公司在本诉提交的证据已经证实，光耀公司在参与招投标活动并中标后，因本诉中两被告的过错且致中标目的无法实现的紧急情况下，光耀公司为维护自身合法权益及时提出了抗辩，选择了司法救济途径，故并未进一步与杨箕经济联社成立租赁合同，不存在反诉诉请所依据的基础租赁事实关系，即反诉与本诉之间亦无牵连，其反诉依法不能成立。二、杨箕经济联社提起的反诉依法应由其他人民法院专属管辖，法院受理于法无据。杨箕经济联社反诉提出的诉请、事实和理由，可以确定其案由为出租杨箕复建区幼儿园房屋的租赁合同纠纷。由于诉争幼儿园物业坐落在越秀区杨箕大街37号，根据《民事诉讼法》第三十三条关于不动产专属管辖之规定，以及《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条之规定等，该案应由不动产所在地的越秀区人民法院专属管辖，而法院受理于法无据，应裁定不予受理，并告知其另行起诉。综上所述，光耀公司认为杨箕经济联社之反诉违反法律规定，请求法院依法驳回其起诉。经审理查明：资产交易中心原名称为广州市天河区村改制公司三资交易中心，2017年9月14日变更为现名称。2017年3月，资产交易中心发布杨箕经济联社编制的天河区村改制公司资产资源交易文件，编号杨箕经济联社交[2017]00004号，项目名称杨箕复建区幼儿园出租，编制日期2017年2月28日。文件内容包括第一部分竞投邀请函，告知各（潜在）竞投人：资产交易中心受杨箕经济联社的委托，对杨箕复建区幼儿园出租项目进行公开交易，欢迎符合资格条件的意向人参与竞投。杨箕复建区幼儿园出租项目合同期限为15年零2个月，交易底价150000元/月，交易方式为现场举牌竞价，并公布了获取交易文件的方式。竞投人资格要求包括竞投人经营范围应包含教育类。交易保证金8100000元，竞投人须确保在报名结束前将款项付至资产交易中心指定账户。竞投人认为交易文件的内容损害其权益的，可以在公告期内以书面形式向“三资”综合监管办公室或纪检监察部门提出质疑，并提交质疑书原件。九、注意事项：（二）本次交易公告等相关信息在相关法定媒体上公布，并视为有效送达，不再另行通知。（二）本次交易不举行集中答疑会，如有任何疑问请以书面、传真或电邮形式至资产交易中心释疑；（三）本次交易不组织实地查看资产具体位置，标的以实物为准，竞投者可自行查看资产的位置及了解基本情况。（四）本次交易只负责决定受让人或合作伙伴，项目交付、产权和股权交割按国家相关法规办理，不属本次交易内容，本中心不负连带责任。并公布出租方杨箕经济联社和交易机构资产交易中心的联系方式。文件第二部分项目内容包括：介绍项目业主为杨箕经济联社，资产类型为物业资产、用途为幼儿园、现状闲置、产权现状为无证面积，权属情况无，租赁要求的资产使用范围为幼儿园，交易类别为租赁，租赁期限自2017年5月1日至2032年6月30日止，租金按月收取，150000元/月（以成交价为准），免租期为4个月。四、其他要求（一）资产交付时间在2017年5月1日前；（二）其他需要说明的情况：1.租赁物业仅限用于全日制幼儿园办学。2.租赁物业属于杨箕村城中村改造复建区的小区配套园社，承租人在幼儿园招生时在同等条件下应优先满足复建区业主及杨箕村村民的子女入园，仍有剩余学位方可向社会招生。3.幼儿园在收费方面应对复建区业主及杨箕村村民的子女给予优惠，按照教育部门批准收费的八折收取。4.承租人不得转租或分租，须由承租人作为幼儿园的举办者进行办学，不得擅自变更举办者，不得将幼儿园转让及承包给第三方经营。……8.幼儿园应在领取办学许可证后方可正式开办并招生；……10.承租人自行向教育等相关主管部门申请办理幼儿园开办主体资格等事项手续并承担相应的全部费用……。文件第三部分竞投须知载明：四、交易保证金退回注意事项（一）若竞投人不能成功竞得，在该宗交易完成后5个工作日内不计利息全额返还该竞投人，竞投人也可凭此交易保证金多次参加其他交易项目竞投。（二）若竞投人成功竞得，竞得人的交易保证金在合同签订后5个工作日，扣除履约保证金及使用水电的保证金以及24个月预付租金后，一次性不计利息返还余额（如有）。五、交易竞投规则（六）出现下列情形之一，交易保证金将全额扣除，不予退回：3.竞投结果公示结束后5个工作日内，因竞得人原因，没有与出让方（出租方）签订合同的，或竞得人在交易成功后推翻或变更成交价，将视为违约，保证金将全额扣除，不予退回；（九）竞投人在报名参加竞投前，应充分认识竞投标的情况，独立作出竞投判断。一经报名，视为竞投人已完全了解竞投标的全部内容，并认可竞投标的现状，同时愿承担参加竞投所产生的一切风险及责任。交易双方若产生任何纠纷及损失，资产交易中心不承担任何责任。第四部分合同要求一合同要点（一）竞得人应在竞投结果公示期满后5个工作日内与出租方签订合同；（三）出租方基于自身经营情况，可能会安排一家或多家下属公司（例如物业公司）与竞得人签订一份或多份合同，合同总价与竞得价格一致，竞得人应无条件接受。二、合同指导文本《天河区村改制公司资产资源交易物业租赁合同》，出租方为广州市杨箕经济发展有限公司。光耀公司参与竞投，于2017年3月23日作为意向承租方签署《承诺书》，承诺：1.我方如被确认为承租方，同意按照出租方提交的《租赁合同》版本签署并履行租赁合同；2.我方已对承租行为是否符合广州市开办幼儿园政策和资格要求进行谨慎了解和必要的查询，若因政策法规和非出租方原因，或因我方不满足现行政策要求而导致的成交后我方不能全部或完全实现承租出租标的的权益和权利、或不能实现出租方招租目的、或不能实现承租目的，我方愿意自行承担相关风险和损失，出租方和资产交易中心不承担任何担保责任。光耀公司于2017年3月24日向资产交易中心交纳了竞投保证金8100000元，并以1080000元/月的成交价格竞得杨箕复建区幼儿园出租项目经营使用权。2017年3月28日，出租方杨箕经济联社、竞得人光耀公司和交易组织机构资产交易中心共同签署《天河区改制公司资产资源交易确认书》，载明杨箕复建区幼儿园资产使用范围为幼儿园，竞得人应当于2017年4月5日至4月11日持本成交确认书到资产交易中心与出租方签订交易合同，不按期签订的视为竞得人放弃竞得资格，竞得人应承担相应法律责任。2017年4月10日，光耀公司委托广东红棉律师事务所向杨箕经济联社发出律师函，称《竞投邀请函》对资产情况中权属情况栏的记载，包括土地所有权人、土地所有权证号、土地使用权人、土地使用权证号、地号、房产所有权人、房产所有权证号全部为空白，不符合《广州市幼儿园托儿所审批注册办法》等文件对办园场地的要求，对光耀公司在竞得标的后能否依法取得幼儿园办学资格和实现合同目的存在很大的风险，且杨箕经济联社在项目公开竞投时，理应取得教育主管部门的同意或获得了政府的合法手续，故要求杨箕经济联社在7个工作日内提供杨箕复建区幼儿园出租场地符合办园的合法产权证明或越秀区教育局同意在此场地举办幼儿园的批复文件，以消除光耀公司的忧虑和交易隐患，光耀公司将继续签订交易合同并履行，否则光耀公司将提出解除《天河区改制公司资产资源交易确认书》确认的杨箕复建区幼儿园出租项目经营使用权的交易等。2017年4月11日，杨箕经济联社向光耀公司回函，要求光耀公司按时签订《租赁合同》，认为光耀公司作为幼儿园的申办者，相关的申办文件、批文等应自行办理，杨箕经济联社仅为幼儿园物业出租方，光耀公司要求杨箕经济联社提供批文没有依据。杨箕经济联社随函提供了国家相关部门出具的《建设用地批准书》、《建设工程规划验收合格证》、《建设工程消防验收意见书》及用地红线图，表示出租的幼儿园依法经规划、报建，用途为幼儿园，并经验收合格，建设单位为杨箕经济联社，如光耀公司逾期不签署《租赁合同》将承担违约责任（包括不限于没收交易保证金等）。2017年4月18日，光耀公司向资产交易中心发出《关于杨箕复建区幼儿园出租项目资产资源交易处理意见的函》，称其于2017年4月4日向有关教育主管部门查询得知涉案项目的材料和办园场地的条件不符合相关规定将不能通过教育主管部门的审批，交易目的无法达成，其通过向越秀区教育局等有关部门了解得知杨箕经济联社早在半年前已就该项目向越秀区教育局提出过开办及出租申请，但因开办条件不符合法律规定而被拒绝，故本次交易存在巨大风险，现鉴于签署正式交易合同届满时间临近，杨箕经济联社催促光耀公司签约，考虑到资产交易中心对此次交易负有监督管理责任，故请求资产交易中心责成杨箕经济联社在五个工作日内补充提交此次竞投的杨箕复建区幼儿园可以合法出租的所有法律文件，包括但不限于教育主管部门同意开办及出租的批复，光耀公司在收到以上合法文件后将按约定继续履行合同，如资产交易中心和杨箕经济联社无法提供，则此次竞投的标的物不符合法律法规的相关规定，交易无法达成，光耀公司请求撤销此次交易，返还交易保证金。光耀公司向本院提供了2017年9月11日广州市越秀区人大常委会教育科学文化卫生工作委员会向其出具的复函，载明经向区教育部门了解杨箕复建区幼儿园场所应按国家相关规定兴办公立幼儿园或普惠性幼儿园，兴办幼儿园必须取得县（区）以上教育行政部门的政策许可和相关批准，场地不得随意改变用途。杨箕经济联社向本院提交了涉案场地不动产权证书粤（2018）广州市不动产权第01804035号，载明权利人为杨箕经济联社农民集体，房屋用途为幼儿园；以及广东省网上办事大厅广州分厅网页登载的越秀区教育局关于学前教育机构设立、变更、终止审批行政许可事项受理标准（20170511法规科更新）民办幼儿园（托儿所）申办程序，其中关于办园场地的所需材料有：租赁园舍的，提交租赁合同书和出租方合法的产权证明文件，合同经街道出租管理中心备案。办事程序第1点为申办者向区教育局政策法规与发展规划科（审批管理科）提交“申请举办幼儿园（所）报告书”及相关证明材料，由区教育局审核能否在该地址办园（所）。上述证据经质证，光耀公司提出涉案场地于2018年才取得不动产权证，对行政许可的基本信息予以确认。资产交易中心向本院提交了杨箕经济联社于2017年3月15日出具的涉案项目物业《权属证明》、竞投报名资料、竞投人签到表、举牌竞投现场情况记录表及网站公示网页等，欲证实其依规组织竞价。其中光耀公司的竞投报名资料反映其经营范围包含教育咨询服务。2017年8月1日，杨箕经济联社向光耀公司发出《解除租赁合同通知函》，称光耀公司因自身原因未能按时签署《租赁合同》，经催告无果，导致幼儿园一直空置，未能在今年9月按期开园招生，构成违约，通知解除杨箕复建区幼儿园出租项目租赁合同关系，扣除保证金8100000元不予退还，将涉案项目重新公开招标出租，并保留追究光耀公司违约责任（包括但不限于租赁物业空置的租金损失、重新招标的交易成交价差额损失等）的权利。2017年8月8日，杨箕经济联社向资产交易中心发出《关于与广东省光耀教育投资有限公司终止交易的申请》，告知其已向光耀公司发出《解除租赁合同通知函》，请资产交易中心将光耀公司缴纳的保证金810万元不计息汇至杨箕经济联社账户，并终止该项目，另行安排时间重新交易。次日，资产交易中心发布《关于杨箕复建区幼儿园出租项目终止交易的公告》。2017年8月22日，资产交易中心向杨箕经济联社退交易保证金（转履约保证金）8100000元。2017年8月20日，杨箕经济联社再编制杨箕经济联社交[2017]00036号资产资源出租交易文件，再次委托资产交易中心对杨箕复建区幼儿园出租项目进行竞投。该文件载明项目合同期限为15年，交易底价250000元/月；幼儿园应按照相关法律法规规定的收费标准进行收费，对于户口在杨箕复建区的入学幼儿的收费不得高于越秀区普惠性幼儿园的收费标准；租赁物业产权人为杨箕经济联社，杨箕经济联社授权广州市杨箕经济发展有限公司与承租方签署合同，建立租赁关系。该次竞投由广州鑫牛教育咨询有限公司以260000元/月的价格成交。杨箕经济联社主张反诉请求金额17280000元属赔偿损失，计算方式为按光耀公司原起租日2017年5月计至重新竞投的新承租人起租日前一个月2018年8月31日共计16个月，每月按光耀公司原应付月租金1080000元计算得出（1080000元/月×16个月）。光耀公司对该计算方式亦不确认，认为原起租日自2017年5月1日起的三个月都是免租期，且重新竞投日为2017年10月，但杨箕经济联社自行与承租人约定从2018年8月31日起计算租金，该事实与光耀公司无关，不应以此为依据计算损失。本案审理过程中，光耀公司向本院申请向资产交易中心调查涉案两次招投标资料（包括参与招标公告、竞标企业数量、竞标金额、成交金额等）。杨箕经济联社向本院申请向广州市越秀区人大常委会调查涉案广州市越秀区人大常委会教育科学文化卫生工作委员会于2017年9月11日出具复函的原因等。另查明，涉案场所现由广州正蒙教育发展有限公司在该址举办广州越秀区正蒙幼儿园，于2019年1月11日领有广州市越秀区教育局颁发的民办学校办学许可证。本院认为：杨箕经济联社领有广州市天河区人民政府颁发的广东省农村集体经济组织证明书，属农村集体经济组织。资产交易中心是广州市天河区农业和园林局举办的事业单位，经广州市天河区事业单位登记管理局登记，领有事业单位法人证书，载明其为农村集体资产交易活动提供场所、信息和咨询服务，审核交易双方提交文件资料的完整性、合法性，审核农村集体资产交易方案，依照市、区相关文件组织农村集体资产交易活动，管理农村集体资产交易档案，建立完善农村集体资产台账并进行动态管理，组织农村集体资产交易合同的鉴（见）证或公证，协助调查处理交易过程中的相关投诉，管理和维护农村集体资产交易系统。杨箕经济联社委托资产交易中心对涉案杨箕复建区幼儿园出租项目进行公开交易，资产交易中心依照《广州市农村集体资产交易管理办法》的规定组织了涉案竞投。该管理办法系广州市人民政府制定的地方性规章，第一条载明为规范本市农村集体资产交易行为，确保交易过程公开、公平、公正，加强农村基层廉洁建设，保护农村集体经济组织成员合法权益，促进农村经济发展，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》、《广东省农村集体资产管理条例》、《广东省农村集体经济组织管理规定》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。本案竞投系依照该办法所规定的交易机构、程序、监管实施，与《中华人民共和国招投标法》规定的招标、投标、开标评标和中标的交易方式、程序均不相同。光耀公司称广州市越秀区人民法院、广州市中级人民法院在审理本案管辖权异议时认定本案系招投标合同纠纷，经查阅广州市越秀区人民法院作出的（2017）粤0104民初23691号民事裁定、广州市中级人民法院作出的（2018）粤01民辖终304号民事裁定，均无此认定。综上，光耀公司主张本案适用《中华人民共和国招投标法》，本院不予采纳。2017年3月28日，光耀公司、杨箕经济联社、资产交易中心共同签署《天河区改制公司资产资源交易确认书》，约定光耀公司应于2017年4月5日至4月11日到资产交易中心与杨箕经济联社签订交易合同。在三方约定的签约期限届满前，光耀公司于2017年4月10日委托律师事务所向杨箕经济联社发出律师函，以《竞投邀请函》对资产情况中权属情况栏的记载（包括土地所有权人、土地所有权证号、土地使用权人、土地使用权证号、地号、房产所有权人、房产所有权证号）全部空白、不符合《广州市幼儿园托儿所审批注册办法》等文件对办园场地的要求、光耀公司在竞得标的后能否依法取得幼儿园办学资格和实现合同目的存在很大风险为由，要求杨箕经济联社提供杨箕复建区幼儿园出租场地符合办园的合法产权证明或越秀区教育局同意在此场地举办幼儿园的批复文件，否则光耀公司将提出解除《天河区改制公司资产资源交易确认书》。次日，即签约期限届满当日2017年4月11日，杨箕经济联社向光耀公司提供了国家相关部门出具的《建设用地批准书》、《建设工程规划验收合格证》、《建设工程消防验收意见书》及用地红线图。后双方未签订租赁合同。本院认为，光耀公司律师函所提出的签约条件缺乏合同依据，其提出该条件的事由不能成立。理由如下：一、杨箕经济联社交[2017]00004号交易文件在第二部分项目内容的资产情况中权属情况栏的记载（包括土地所有权人、土地所有权证号、土地使用权人、土地使用权证号、地号、房产所有权人、房产所有权证号）全部空白属实，但产权现状已注明为无证面积，光耀公司参与竞投时应明确知晓。结合涉案场地的不动产权证书编号粤（2018）广州市不动产权第01804035号反映该场地于2018年才取得不动产权证，可知2017年3月项目竞投时涉案场地尚未取得权属文件，故权属情况栏的房产所有权证号等空白未填写。在光耀公司的要求下，杨箕经济联社提供了国家相关部门出具的《建设用地批准书》、《建设工程规划验收合格证》、《建设工程消防验收意见书》及用地红线图，其中《建设用地批准书》载明经广州市人民政府批准杨箕经济联社取得该城中村改造的复建用地，土地所有权性质为集体所有，并备注说明因该地块为杨箕村城中村改造的复建用地，须按规定完成拆迁安置补偿和拆迁结案后方可办理产权登记手续；《建设工程规划验收合格证》亦反映杨箕村复建地块幼儿园工程验收合格。可以证实杨箕经济联社在集体所有土地上建设涉案物业资产，且用途为幼儿园。二、《广州市幼儿园托儿所审批注册办法》为社会公开信息，光耀公司作为经营范围包含教育咨询服务的商业主体，在参与幼儿园出租项目竞投前理应充分调查、了解杨箕经济联社交[2017]00004号交易文件所载明的资产状况是否符合广州市幼儿园申办条件，而不是在竞得后才提出交易文件中的权属情况空白不符合《广州市幼儿园托儿所审批注册办法》对办园场地的要求，从而认为其在竞得标的后能否依法取得幼儿园办学资格和实现合同目的存在巨大风险。三、交易文件第二部分第四条其他要求第4点载明，须由承租人作为幼儿园的举办者进行办学；第10点载明，承租人自行向教育等相关主管部门申请办理幼儿园开办主体资格等事项手续并承担相应的全部费用。因此，光耀公司在竞得后能否取得幼儿园办学资格，不是杨箕经济联社应承担的合同义务。结合光耀公司与杨箕经济联社均确认的越秀区教育局关于民办幼儿园（托儿所）申办程序，其中办事程序第1点即载明：申办者向区教育局政策法规与发展规划科递交“申请举办幼儿园（所）报告书”及相关证明材料，由区教育局审核能否在该地址办园（所）。可知，举办幼儿园应由申办者向越秀区教育局提出申请、能否在该地址办园由区教育局审核决定，光耀公司作为幼儿园的举办者，其要求作为场地出租人的杨箕经济联社提供越秀区教育局同意在该场地举办幼儿园的批复文件，缺乏合理依据。综上，光耀公司在《天河区改制公司资产资源交易确认书》约定的期限内不履行签约义务的理由不能成立。除前述光耀公司律师函所述事由外，光耀公司于2017年10月30日提起本案诉讼时还主张杨箕经济联社隐瞒涉案场地仅可兴办公立幼儿园或普惠性幼儿园的事实，导致光耀公司拟申办营利性幼儿园的目的不能实现。对此，本院认为，杨箕经济联社交[2017]00004号交易文件第二部分第四条明确说明租赁物业仅限用于全日制幼儿园办学，属于杨箕村城中村改造复建区的小区配套园社，承租人在幼儿园招生时在同等条件下应优先满足复建区业主及杨箕村村民的子女入园，仍有剩余学位方可向社会招生，幼儿园在收费方面应对复建区业主及杨箕村村民的子女给予优惠，按照教育部门批准收费的八折收取。既没有指向营利性幼儿园，也没有排除公立幼儿园或普惠性幼儿园，不存在足以引起误解的表述导致光耀公司误认为涉案场地可以举办营利性幼儿园，并且，举办何种类型的幼儿园属于光耀公司自主经营决策的事项，对此《中华人民共和国民办教育促进法》第十九条规定了民办学校的举办者可以自主选择设立非营利性或者营利性民办学校。光耀公司以不能举办营利性幼儿园为其自身一方订立合同的目的，扩大且片面理解了涉案三方立约之目的，其主张杨箕经济联社隐瞒涉案场地不能举办营利性幼儿园的事实，缺乏充足证据证实。至于涉案项目重新竞投时，交易文件载明了幼儿园应按照相关法律法规规定的收费标准进行收费，对于户口在杨箕复建区的入学幼儿的收费不得高于越秀区普惠性幼儿园的收费标准，该部分针对户口在杨箕复建区的入学幼儿的收费标准的说明不足以证实光耀公司主张杨箕经济联社在2017年3月隐瞒涉案场地不能举办营利性幼儿园的事实。光耀公司还认为重新竞投后的成交价格为260000元/月符合市场关于普惠性幼儿园的合理租金标准，缺乏证据支持，且两次竞投的交易底价依次为150000元/月、250000元/月，最终的成交价格受竞投者自主决策的影响，租金成本也不是承租人决定举办何种性质幼儿园的唯一因素，因此，两次竞投成交价格的差异亦不能反推杨箕经济联社在2017年3月隐瞒涉案场地不能举办营利性幼儿园的事实。综上所述，光耀公司主张杨箕经济联社和资产交易中心返还保证金并支付资金占用费，理由不成立，本院不予支持。杨箕经济联社反诉主张光耀公司按竞投成交价1080000元/月的标准赔偿2017年5月至2018年8月期间16个月的租金损失。本院认为，杨箕经济联社与光耀公司没有实际签订租赁合同，资产交易中心将光耀公司缴纳的交易保证金（转履约保证金）8100000元付至杨箕经济联社，符合涉案交易文件及光耀公司的承诺，是光耀公司应当并能够预见的违反《天河区改制公司资产资源交易确认书》的不利后果。如杨箕经济联社认为光耀公司违约造成的损失超出约定的赔偿范围，应当举证证明其实际损失大于8100000元，但杨箕经济联社仅提供了两次竞投的交易文件和中标公示，不足以形成完整有效的证据链证实其实际损失的金额，光耀公司对杨箕经济联社主张损失的计算方式提出的抗辩亦为合理，本院予以采纳，对杨箕经济联社的反诉请求不予支持。光耀公司申请调查涉案两次招投标的资料，杨箕经济联社已作为证据提交，杨箕经济联社申请调查广州市越秀区人大常委会教育科学文化卫生工作委员会出具涉案复函的原因等，均已无调查收集之必要，本院不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十五条、第一百零八条的规定，判决如下：一、驳回原告广东省光耀教育投资有限公司的全部诉讼请求；二、驳回被告广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社的全部反诉请求。本诉受理费76664.8元，由原告广东省光耀教育投资有限公司负担。反诉受理费62740元，由被告广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。(此页无正文)审 判 长  张 翼人民陪审员  叶曼玲人民陪审员  黄穗萍二〇一九年六月十九日书 记 员  黄 颖郑苗璇