广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3466号上诉人（原审被告，反诉原告）：徐佳，女，汉族，1987年1月19日出生，住杭州市西湖区***********，公民身份号码330************023。上诉人（原审被告，反诉原告）：石隆隆，男，汉族，1988年4月18日出生，住杭州市西湖区**********，公民身份号码330************114。两上诉人共同委托诉讼代理人：杨德明，广东国慧律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：刘雅思，广东国慧律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：钟亚辉，男，汉族，1978年11月15日出生，住广东省高州市******，公民身份号码440************210。委托诉讼代理人：宋建芬，广东凝思律师事务所律师。上诉人徐佳、石隆隆因与被上诉人钟亚辉房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初19162号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人徐佳、石隆隆上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判徐佳、石隆隆无需退还购房定金、购房款共440000元及相应利息给钟亚辉；3.改判钟亚辉向徐佳、石隆隆赔偿违约损失735000元，并按中国人民银行同期同类商业贷款利率计付该款自起诉之日起至清偿日止的利息；4.本案原审、二审诉讼费由钟亚辉承担。事实和理由：一、原审法院应尊重当事人的意思自治，由钟亚辉按约定向徐佳、石隆隆赔偿损失。双方在2017年5月31日签订《预售房买卖合同》、2017年7月24日继续签订《存量房买卖合同》，两合同均在尾端手写条款约定：如乙方违约需赔偿守约方总楼价的30%作为赔偿金。可见，双方作为完全民事行为能力人，对于涉案房屋买卖合同的违约责任是作了明确真实的意思表示，对双方均有约束力，但原审法院滥用自由裁量权，认定双方约定的违约金标准过高，酌定按定金罚则进行处理，无视民事活动应当遵循自愿原则，明显违反法律规定。二、原审认定事实不清。本案钟亚辉作为职业的经纪人为赚取涉案房屋倒卖的差价而与徐佳、石隆隆签订房屋买卖合同，但因出现亏损而恶意违约拒绝继续履行合同，本案是钟亚辉违约，徐佳、石隆隆没有任何违约行为，钟亚辉应承担由此产生的全部法律责任，并依约赔偿全部经济损失。1.钟亚辉隐瞒专门从事二手房买卖的职业经纪人的身份，与涉案房屋的经纪人李**串通在2017年6月1日佛山市政府实施新的房地产调控政策前，以买家的身份与徐佳、石隆隆签订房屋买卖合同，两人的目的是为了赚取房屋差价，损害了徐佳、石隆隆的合法权益，亦有违职业经纪人诚实信用原则，过错在钟亚辉。钟亚辉与涉案房屋的经纪人李**原是夫妻，两人均是从事二手房屋买卖的职业经济人，其隐瞒了特殊身份，骗取了徐佳、石隆隆的信任进行交易，违反了《房地产经纪管理办法》第二十五条的规定，钟亚辉串通前妻李林花赚取涉案房屋倒卖差价，以支付低于总房款20%的价款锁定涉案房屋，使徐佳、石隆隆错过最佳卖房机会。另外，双方两次签订的房屋买卖合同，钟亚辉均要求约定产权人由其决定，足见是为转手倒卖赚取差价。2.徐佳、石隆隆积极履行合同，钟亚辉却多次变更交易条件，反复违约。徐佳、石隆隆在签订合同后积极履行合同，积极办证、提前还贷。相反，钟亚辉没有足额给付定金，违约在先。另外，根据合同约定钟亚辉应该在办妥房产证后10日内将第二期房款300000元转账给徐佳、石隆隆归还银行贷款，涂销抵押登记，但钟亚辉只支付了25万元。徐佳、石隆隆于2017年7月25日获得房产证后，钟亚辉却以房价下跌、税费高等各种理由要求降价处理，当时徐佳、石隆隆提出如钟亚辉不具备购房资格可解除合同，但钟亚辉却坚持履行，否则要徐佳、石隆隆赔偿违约金。钟亚辉提出其可走绿色通道办好社保获取购房资格，但要求徐佳、石隆隆降房价补偿其损失，最后徐佳、石隆隆承诺如钟亚辉本人可以一次性补齐社保顺利进行交易便会在最后的尾款中减5万元费用用作补偿。但钟亚辉却只是购买了2017年9月至11月共3个月的社保，之后便终止缴纳。徐佳、石隆隆于2017年10月18日办妥涂销登记积极等候钟亚辉过户，但钟亚辉以自身的实际行动选择放弃交易。按约定双方应在提前还贷后30个工作日内办理产权过户手续，钟亚辉应在成功递件当天向徐佳、石隆隆支付尾款，即徐佳、石隆隆在2017年底可收取购房款，但时至今日，扣除提前还贷的款项，徐佳、石隆隆分文未收。3.钟亚辉的违约给徐佳、石隆隆造成巨大经济损失，钟亚辉应按合同约定向徐佳、石隆隆赔偿总楼价30%的赔偿金735000元。原审认为钟亚辉存在明显过错，因其违约直接导致徐佳、石隆隆提前还贷60多万元，还额外向银行支付8000多元的违约金。钟亚辉拖延交易，又造成楼价下跌50多万元。同时钟亚辉以40多万元的代价锁住涉案房屋，导致价值245万元的房子及资金流动不能，损失严重。三、涉案房屋没有任何权利限制，随时可按合同约定继续进行交易，但钟亚辉作为职业经纪人，恶意操纵涉案房屋，使其得不到公平的交易机会，钟亚辉又因房价下跌而拒绝履行合同，应按合同约定支付赔偿金。钟亚辉辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。徐佳、石隆隆的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。1.涉案合同履行不能主要原因是钟亚辉对于限购政策的错误估计、过于乐观，以为可以通过补交社保或找亲友借名等方式享有购房资格，但因国家政策无法实现，并非钟亚辉主观恶意违约。涉案合同不能履行，徐佳、石隆隆亦有重大过错。在签订涉案合同时钟亚辉就向徐佳、石隆隆明确说明因限购政策，钟亚辉可能要借用亲友的名额购房，徐佳、石隆隆当时也是同意的，所以才签订了买卖合同。但是，当钟亚辉找到有购房资格的亲友可以过户时，徐佳、石隆隆根本没有任何实际履行。也就是说，双方对涉案合同的履行不能均有过错。2.钟亚辉从未与中介串通购房，徐佳、石隆隆对此没有证据证明。钟亚辉向原审法院提出诉讼请求：1.徐佳、石隆隆退还购房定金440000元；2.徐佳、石隆隆按照银行同期利息支付徐佳、石隆隆的利息（利息从2017年8月10日开始计算至付清之日止结束）；3.徐佳、石隆隆承担本案诉讼费用。徐佳、石隆隆向原审法院提出反诉请求：1.钟亚辉立即向徐佳、石隆隆赔偿房屋买卖的违约损失（含房屋跌价等经济损失）735000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率计付该款自起诉之日起至实际清偿之日止的利息；2.钟亚辉承担本案诉讼费用。原审法院认定事实：涉案房屋位于佛山市南海区**室，登记权属人为徐佳。徐佳、石隆隆为夫妻关系，徐佳委托石隆隆处理涉案房屋买卖等事宜。2017年5月31日，徐佳、石隆隆（卖方）、钟亚辉（买方）签订《预售房买卖合同》，约定买卖涉案房屋；总金额2450000元；该房地产暂未办妥房地产权证书，徐佳、石隆隆仅持有商品房预售合同；签订本合同时，产权人由钟亚辉决定；双方须遵守此交易合同，如有一方违约需赔偿守约方总楼价的30%作为赔偿金；付款方式：①定金200000元，②帮忙还赎楼款300000元，③尾款1950000元由银行放款，如放不下来此笔款由钟亚辉用现金方式支付徐佳、石隆隆；等等。同日，钟亚辉支付10000元予徐佳、石隆隆。2017年6月1日，钟亚辉支付180000元予徐佳、石隆隆。2017年6月19日，徐佳、石隆隆申请提供还贷。2017年7月25日，不动产登记部门核发涉案房屋权属证书。2017年7月27日，徐佳、石隆隆（卖方）、钟亚辉（买方）、塘鑫公司（中介方）签订《存量房买卖合同》，约定买卖涉案房屋；买卖双方共同出资赎契，徐佳、石隆隆出资180000元，钟亚辉出资300000元，钟亚辉应在签署本合同后5天内向原抵押贷款银行申请提前还款，徐佳、石隆隆收到银行提前还贷通知后应及时书面通知钟亚辉，钟亚辉应银行通知预约扣账日或之前，将赎楼款项存在徐佳、石隆隆供款账户内，钟亚辉款项一旦划入徐佳、石隆隆供楼账户即视为徐佳、石隆隆已收取该部分楼款，该款项专用于赎契，徐佳、石隆隆不得挪用；房屋成交价款2450000元；产权人由钟亚辉决定；双方须遵守此存量房买卖合同，如一方违约需赔偿守约方总楼价的30%作为赔偿金；付款方式：①签约双方合同支付定金200000元，②帮忙赎楼支付300000元，③尾款1950000元由银行放款，如放不下来此笔款由钟亚辉用现金方式支付徐佳、石隆隆；因国家政策因素导致不能交易经双方协商，徐佳、石隆隆将钟亚辉交来的定金和赎楼款在10天内退回给钟亚辉，不作任何赔偿也不计利息；等等。2017年8月1日，钟亚辉支付250000元予徐佳、石隆隆。2017年10月18日，徐佳、石隆隆办理涉案房屋抵押注销登记。2018年9月14日，钟亚辉提起诉讼。原审法院认为，双方就涉案房屋的买卖合同关系是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。钟亚辉所述的规定并非效力性、禁止性规定，钟亚辉认为合同无效的主张原审法院不予采纳。双方于2017年5月31日签订《预售房买卖合同》，涉案房屋所在区域限购措施于2017年6月1日施行，即使钟亚辉其前不知悉限购政策，其后对自身是否具备购买条件、能否购买涉案房屋是明知的，在此情况下仍于2017年7月24日继续签订《存量房买卖合同》、于2017年8月1日支付250000元，应自行承担相应的风险责任；而其后限购政策的实施并无其他变化，钟亚辉要求适用合同约定的政策变化条款缺乏理据。现因钟亚辉不具备购房资格致使合同无法履行，钟亚辉存在明显过错，徐佳、石隆隆请求钟亚辉承担违约责任的主张原审法院予以支持。但约定违约金标准过高，原审法院综合考虑房款支付、房屋交付等约定及实际期间，酌定按定金罚则进行处理，钟亚辉支付的定金200000元作予以没收、余款240000元予以退还，徐佳、石隆隆请求超出部分原审法院不予支持，钟亚辉请求超出部分及请求计付利息的主张原审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条的规定，判决：一、钟亚辉支付予徐佳、石隆隆的定金200000元归徐佳、石隆隆所有；二、徐佳、石隆隆于判决发生法律效力之日起十日内返还240000元予钟亚辉；三、驳回钟亚辉的其他诉讼请求；四、驳回徐佳、石隆隆的其他反诉请求。本案适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取3999.5元，财产保全费2720元，合共6719.5元（钟亚辉已预交），由钟亚辉负担2549.5元，由徐佳、石隆隆负担4170元。反诉受理费减半收取5575元（徐佳、石隆隆已预交），由钟亚辉负担2150元，由徐佳、石隆隆负担3425元。相抵后，钟亚辉多预交诉讼费的2020元，在判决生效后经钟亚辉书面申请，原审法院予以退还。徐佳、石隆隆于判决发生法律效力之日起十日内向原审法院交纳2020元，逾期交纳的，原审法院依法强制执行。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人徐佳、石隆隆与被上诉人钟亚辉的诉辩意见，本案的争议焦点是：原审判决是否适当。徐佳、石隆隆上诉主张钟亚辉违约，应依照合同约定按房屋总价款的30%赔偿损失。本院认为，涉案房屋买卖合同因钟亚辉不具备购房资格而无法履行，钟亚辉对此存在过错，应承担相应的违约责任。鉴于双方在签订《预售房买卖合同》（2017年5月31日）以及佛山房屋限购政策出台后，仍然于2017年7月24日签订《存量房买卖合同》，徐佳、石隆隆对涉案合同履行的风险亦应有合理预期。在徐佳、石隆隆没有提交证据证明其实际损失的情况下，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，结合涉案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益损失等因素，适用定金罚则原则酌定徐佳、石隆隆没收钟亚辉200000元并无不当，本院予以维持。徐佳、石隆隆的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。徐佳、石隆隆的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13550元，由上诉人徐佳、石隆隆负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 潘伟丹审 判 员 黄玉凤二〇一九年六月四日法官助理 黄宗宗书 记 员 梁 理