福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0212民初5710号 原告：卿前中，男，1968年12月30日出生，汉族，住湖南省洞口县。 委托诉讼代理人：苏庆密、林珍珍，福建同翔律师事务所律师。 被告：厦门仁文建设有限公司，住所地福建省厦门市同安区洪塘镇洪塘里228号109、110室。 法定代表人：陈艺生，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端，公司职员。 第三人：厦门**石股份有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨北路201号宏业大厦。 法定代表人：胡精沛。 委托诉讼代理人：黄佳，公司职员。 第三人：厦门金帝商贸有限公司，住所地福建省厦门市翔安区海城四路333号金帝会所。 法定代表人：林文质。 委托诉讼代理人：潘锦瑞，公司职员。 原告卿前中与被告厦门仁文建设有限公司（以下简称仁文建设公司）、第三人厦门**石股份有限公司（以下简称**石公司）、第三人厦门金帝商贸有限公司（以下简称金帝商贸公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年12月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卿前中及委托诉讼代理人苏庆密、林珍珍，被告仁文公司之委托诉讼代理人陈燕端，第三人**石公司之委托诉讼代理人黄佳、第三人金帝商贸公司之委托诉讼代理人潘锦瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卿前中向本院提出如下诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的编号为B1-3-Z-X0的《商品房买卖合同》合法有效；2、判令仁文建设公司立即为卿前中办理上列商品房买卖合同（网签）登记备案；3、仁文建设公司立即向卿前中交付金帝·中洲滨海城B1-3地块46号楼3004单元的房屋；4、仁文建设公司支付逾期交房违约金（逾期交房违约金以758909元为基数，自2013年10月1日起按日万分之一的标准计算到实际交房之日止）；5、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年8月27日，卿前中与仁文建设公司签订一份编号为B1-3-Z-X0的《商品房买卖合同》，合同约定卿前中向仁文建设公司购买金帝·中洲滨海城B1-3地块第46幢30层3004号房，建筑面积99.58平方米；房款总金额758909元，于2012年3月12日付清；仁文建设公司应当在2013年9月30日前，依照国家和地方政府有关规定将同时符合合同约定条件的商品房交付卿前中使用；逾期交房超过90日，卿前中要求继续履行合同的，则自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，仁文建设公司按已付房款的万分之一向原告支付违约金。仁文建设公司出售给卿前中的上述房产房款是被告用于抵扣其作为股东之一的第三人金帝商贸公司欠**石公司的石材货款，卿前中支付给**石公司，仁文建设公司于2014年12月8日才出具收款收据给卿前中。2013年12月24日，仁文建设公司通知延期交房，拟于2014年5月31日前交付。但时至今日，仁文建设公司仍未交房，也不办理商品房买卖合同（网签）登记备案。综上，为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 仁文建设公司辩称：1.原被告并非商品房买卖合同关系，被告只是通过以房抵债的方式代第三人金帝商贸公司偿还**石公司货款，被告与原告签订商品房买卖合同以及开具收款收据只是为了履行以房抵债的手续，原告也只是第三人**石指定的合同签约人，被告并未收到原告的任何款项，本案的实际法律关系为金帝商贸与第三人**石之间的货物买卖合同关系。根据合同法第六十五条的规定，当被告不按约定代替金帝商贸履行债务时，第三人**石应当向金帝商贸公司主张偿还货款。原、被告双方并不是本案适格主体，原告的全部诉请应予以驳回。2.即使合同有效，以房抵债客观上已无法履行，因以房抵债而签订的商品房买卖协议应予解除；因被告处于同安区人民政府、厦门市中级人民法院、厦门市国土资源与房产管理局的联系监管（以下简称联合监管）下，2016年7月金帝中洲滨海城项目建设资金监管联合工作小组会议纪要（【2016】5号）明确在中洲滨海城项目被监管的状态下，不允许办理B1-3、10地块抵债类商品房的登记备案。涉案抵债房产并未网签备案，在项目被监管状态下，无法办理登记备案，所以抵债客观上已无法继续履行。因抵债而签订的商品房买卖合同因抵债客观上无法继续履行而应予解除。3.退一步讲，假设以房抵债能继续履行，那么在被告不同意继续履行的情况下，以房抵债应解除，因抵债而签订的商品房买卖协议亦应予解除；根据最高院第八次全国法院民事商事审批工作会议纪要及民事审判指导与参考-指导性案例的意见：债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。在涉案房产办理产权证之前，被告不再履行抵债协议，以房抵债应予解除，因抵债而签订的商品房买卖合同亦应予解除。4.再退一步讲，假设如原告所述，原被告双方是商品房买卖合同关系，原告的诉求亦没有依据；假设如原告所述，原被告双方系商品房买卖合同关系，因原告未支付任何款项，所以根据商品房买卖合同附件六第四条的相关约定，被告有权拒绝交房。 第三人**石公司辩称，本案是原、被告之间的商品房销售合同纠纷，与我方无关，与我方的案件已经结案。 第三人金帝商贸公司辩称，是以房抵债，并不是真正的商品房买卖合同关系。 原告卿前中围绕诉讼请求依法提交了有《商品房买卖合同》、收款收据、延期交付通知书、同安法院民事判决书、厦门市中级人民法院民事判决书,以上证据均经庭审当庭举证、当庭质证，并经本院审查核实，对其相应的证明力予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年9月9日，**石公司与金帝商贸公司签订《“金帝•中洲滨海城”B1-5#及B1-3#地块洋房及超市外墙石材购销合同》一份，约定由原告（即乙方）承包被告（即甲方）“金帝•中洲滨海城”B1-5#及B1-3#地块洋房及超市外墙英国棕石材加工、供货及服务；合同价款为3624098元；甲方未按合同约定付款应就拖欠金额按中国人民银行同期贷款利率向乙方支付利息。此外，合同还就规格、数量及要求、合同组成文件及解释顺序等内容进行了约定。合同签订后，**石公司依约向金帝商贸公司供货并随货附具《材料设备进场与验收单》交由金帝商贸公司职员签收。此后，双方形成《材料设备结算造价确认书》一份，写明核定结算造价金额为2338590元，保修金额为116929.5元，保修期一年等内容。金帝商贸公司之后支付货款300000元。2012年5月，金帝商贸公司与**石公司以仁文建设公司建设的“金帝•中洲滨海城”的两套房产即B1-3地块46#3004单元（案涉房产）、B1-3地块50#403单元源抵扣货款1451574.7元，其中，购房人姓名均为胡精沛，此后，案涉房产的房屋买受人由胡精沛变更为卿前中。2012年10月29日，金帝商贸公司向卿前中出具《还款承诺书》一份，写明：金帝商贸公司累计已支付金额为300000元，已供货未付款部分金额约为149万，按申报尚有约80万石材已加工未发货，对项目未付款承诺支付如下：2013年2月7日前退还履约保证金100000元；2013年3月31日前支付300000元，2013年4月30日将扣除贵司购买我司两套房产后的余款付清，具体以双方最终确定的结算金额为准。2013年10月30日，卿前中委托福建天衡联合律师事务所律师黄晓晶向金帝商贸公司发出《律师函》一份，拟催讨货款587015.3元。但金帝商贸公司迟迟未支付。**石公司遂提起（2014）同民初字第2301号诉讼。2014年10月13日，本院做出判决，金帝商贸有限公司应偿还**石公司货款587015.3元及逾期利息。**石公司不服该判决上诉后经厦门市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。 2013年8月27日，卿前中作为买受人与出卖人仁文建设公司签订《商品房买卖合同》（编号：B1-3-Z-X0），约定卿前中向仁文建设公司购买2010TP01地块B1-3子地块中的46幢3004单元，建筑面积99.58平方米，总价款758909元；买受人于2012年3月12日付清房款合计758909元；出卖人应当在2013年9月30日前交付商品房，逾期超过90日的，卿前中有权要求自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已付款万分之一支付违约金。该《商品房买卖合同》至今未在厦门市不动产登记中心登记备案。 2014年12月18日，仁文建设公司为卿前中出具金额为758909元、款项内容为B1-346#3004单元购房款的收款收据。 2013年12月24日，仁文建设公司向卿前中发出《商品房延期交付通知书》，通知所购房产因施工期间遭遇不可抗力等原因延期交房。 另查明涉案商品房所在的金帝·中洲滨海城B1-3地块46号楼已具备交房条件。 庭审中，卿前中述称，卿前中系**石公司的老员工，也是负责人之一，当时**石公司说有一套抵货款的房子问我要不要，如果要的话可以把房子转给我；后来带我看了房签订了合同，签合同时仁文公司的销售说只要把钱给**石公司就可以了，我就按照合同载明的价款将钱交付给**石公司，具体说是一部分现金支付、一部分通过抵扣应发奖金；其与仁文建设公司签订商品房买卖合同，合同价款卿前中已经按照仁文建设公司及金帝商贸公司的指示交付给**石公司；卿前中与仁文建设公司及金帝商贸公司不存在以物抵债的情况；卿前中对**石公司与金帝商贸公司的债权债务关系并不了解。**石公司述称，卿前中是**石公司的员工，确认有收到卿前中支付的购房款。 本院认为，**石公司与金帝商贸公司、仁文建设公司协商一致，由仁文建设公司提供二套房产给**石公司以折抵金地商贸公司对**石公司的债务，仁文建设公司、**石公司、金帝商贸公司就三方债权债务达成合意。随后，前述二套房产中的一套即案涉房产由**石公司转给卿前中，卿前中与仁文建设公司订立《商品房买卖合同》，并按仁文建设公司的指示支付款项给**石公司。以上，卿前中与**石公司、金帝商贸公司、仁文建设公司的债权债务协议无关，卿前中与仁文建设公司订立《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，并未违反法律、法规强制性规定，应认定合法有效。案涉商品房买卖合同具备备案条件，商品房符合交付条件，故卿前中主张继续履行合同，协助办理《商品房买卖合同》的备案手续，交付房产，符合合同约定，应予支持。仁文建设公司主张案涉商品房客观上不具备履行条件，未能提供证据证明，本院不予采纳。根据《商品房买卖合同》之约定，仁文建设公司应于2013年9月30日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用，否则逾期超过90日后，买受人有权要求仁文建设公司自逾期之日起按照已付款的日万分之一支付逾期交房违约金，卿前中要求仁文建设公司按照合同约定，每逾期一日支付购房款万分之壹的违约金，依法应予支持，即自2013年10月1日计算至实际交房之日止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告卿前中、被告厦门仁文建设有限公司签订的编号为B1-3-Z-X0号《商品房买卖合同》有效； 二、被告厦门仁文建设有限公司应继续履行《商品房买卖合同》，被告厦门仁文建设有限公司应于本判决生效之日起十五日内办理《商品房买卖合同》的登记备案手续； 三、被告厦门仁文建设有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告卿前中交付金帝.中洲滨海城B1-3地块46号楼3004单元的房屋，并支付逾期交房违约金（自2013年10月1日起按758909元的日万分之一标准计算至实际交房之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费人民币12820元，减半收取人民币6410元，由被告厦门仁文建设有限公司负担，款限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 宋岩 二〇一九年六月二十七日 代书记员 宋岩 附：本案适用法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。 第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。 债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。 第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 4.《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》 第22条引导当事人诚信理性诉讼。加大对虚假诉讼、恶意诉讼等非诚信诉讼行为的打击力度，充分发挥诉讼费用、律师费用调节当事人诉讼行为的杠杆作用，促使当事人选择适当方式解决纠纷。当事人存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为，造成诉讼对方或第三人直接损失的，人民法院可以根据具体情况对无过错方依法提出的赔偿合理的律师费用等正当要求予以支持。 执行申请提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。