广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初1237号原告：李艺贤，男，1980年11月27日出生汉族，住广州市从化区。委托诉讼代理人：曾扬，系广东安扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：邝咏娴，系广东安扬律师事务所实习律师。被告：杨友德，男，1975年9月10日出生汉族，住湖南省溆浦县。委托诉讼代理人：潘光育，系广东流溪律师事务所律师。原告李艺贤与被告杨友德物权保护纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李国洲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李艺贤及其委托诉讼代理人曾扬，被告杨友德及其委托诉讼代理人潘光育均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李艺贤向本院提起诉讼请求：一、请求判令被告立即停止侵权，排除妨碍，腾空广州市从化区江埔街灌村路××××房返还房屋给原告；二、请求判令被告向原告支付房屋占用费（从2018年9月1日起按每月2000元计算，计至被告腾空房屋交还给原告之日止），并承担占用该房屋期间的水电费、物业管理费；房屋占用费暂计至2019年3月1日，共14000元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年7月14日原告通过淘宝网公开拍卖，竞得广州市从化区依法拍卖的位于广州市从化区江埔街从化××××房（现房屋的公安门牌为广州市从化区江埔街灌村路××××房），并于2018年8月6日办理了不动产所有权登记证书[×××××号]。2018年8月原告依法收楼，却发现被告无故强行占用该房屋。原告及小区物业管理公司多次敦促被告搬离案涉房产，被告均拒绝搬离。被告至今仍然占用该房屋居住，导致原告无法入住使用。被告非法占用原告房产的行为，严重损害了原告的合法权益己构成侵权。为此，特向法院提起诉讼，敬请判如所请。被告杨友德辩称：我方从2014年通过与何××签订买卖合同合法取得房子的使用，签订买卖合同后双方一起去公证处公证，我方是一直合理合法居住至今。2015年何××因欠款去向不明，房子未过户，导致房屋被拍卖。我方发现权益受损，遂到法院提起民事诉讼，案号（2015）穗从法房初字第××号，法院判决驳回我方的诉请。2018年我方以债权方式提起诉讼，案号为（2018）粤0117民初2240号，法院判决何××返还借款本金及利息。但我方的债权应得到保护，我方占用房屋不构成侵权，对于占用费原告从取得房产证之日即9月开始计算，我方认为即使取得房产证但并不必然享有占有的权力，因为被告合理占有且有花费装修费，原告方应当给出合理期限妥善处理。至于水电费、物业管理费，我方一直在交纳，无意见。本案原告李艺贤围绕诉讼请求依法提交了（2018）粤0117执恢171号协助执行通知书、不动产权证书、情况说明等证据，本院组织原、被告进行了证据交换和质证。被告杨友德围绕其答辩依法提交了（2015）穗从法房初字第××号民事判决书，（2018）粤0117民初2240号民事判决书。经审理查明：2014年11月25日，杨友德、何××签订了《房屋转让合同》，约定何××将位于从化市从化×××房的房产转让给杨友德，转让价款为人民币550000元。550000元的转让款分两期支付，首期购房款410000元从何××欠杨友德的借款中冲减，杨友德将何××所立的借款借据原件归还给何××后，即视为何××收到杨友德的首期购房款。剩余的购房款140000元在办理完房产过户手续时支付。同日，杨友德、何××在广东省公证处办理了《公证书》，何××委托杨友德办理位于从化市从化×××房房产的购买、领取商品房买卖合同、缴纳相关费用、提前还贷、涂销抵押、办理并领取房地产权证等一切相关手续。2015年5月21日，杨友德向本院提起诉讼，要求判令何××将从化市从化×××房过户给杨友德。本院作出（2015）穗从法房初字第××号民事判决书，以涉案房产有抵押且已因其他案件被法院查封和轮候查封、在没有办理涂销抵押及解除查封的情况下不能办理产权变更手续为由，驳回了杨友德的诉讼请求。2016年9月14日，本院在执行案外人殷××等数人与何××、何某1民间借贷纠纷的数案中，已以(2016)粤0184执1702号执行裁定书裁定拍卖何××所有的位于从化市从化××××房的房产（合同号：201102141548）以清偿债务。2018年6月4日，杨友德因《房屋转让合同》中双方约定的房产已被法院另案拍卖，《房屋转让合同》无法实际履行，其债权410000元已无法通过《房屋转让合同》约定的抵偿来实现，向本院提起诉讼，主张民间借贷之债，要求何××继续履行还款义务。本院作出（2018）粤0117民初2240号民事判决书，判决：一、被告何××于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨友德清偿借款本金410000元及利息（自2014年11月25日起计至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，以年利率6%为上限）；二、被告何××于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨友德清偿借款11000元及利息（自2018年6月4日起计至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，以年利率6%为上限）；三、驳回原告杨友德的其他诉讼请求。根据（2018）粤0117执恢171号协助执行通知书，关于申请执行人殷××于何××、何某1民间借贷纠纷执行一案，因被执行人未按生效法律文书履行，本院依法拍卖被执行人何××所有的位于从化市从化××××房的房产（合同号：201102141548）。经淘宝网公开拍卖后，竞买人李艺贤（本案原告）以最高价999552元竞得……请协助执行下列项目：一、解除对被执行人何××所有的位于从化市从化××××房（合同号：201102141548）的查封。（原查封案号：（2016）粤0105民初1866号。二、注销何××所有的位于从化市从化××××房（合同号：201102141548）的预售合同号，协助买受人李艺贤办理上述房产的过户手续。三、注销上述房产的抵押登记。四、上述房产的过户手续按有关规定办理。另查，2018年8月6日，原告李艺贤取得了广州市从化区江埔街灌村路××××房《不动产权证书》[证号：×××××号]。该房屋现仍由被告杨友德占有和使用，其称从2014年底开始一直承担水电费、物业管理费，无拖欠情况。原告诉讼请求从取得房产证的次月即从2018年9月1日起，参考同一地段，相同类型房屋的租金按每月2000元计算房屋占用费。本院认为，本案为物权保护纠纷，原告李艺贤已经通过上述合法途径成为了广州市从化区江埔街灌村路××××房的所有权人，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”及第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”的规定，原告李艺贤作为合法的所有权人依法对涉案房产享有占有、使用、收益、处分的权利，被告杨友德作为前所有权人继续占有使用的行为已妨害原告李艺贤的合法权益，故原告李艺贤请求被告杨友德腾出涉案房产符合法律规定，本院予以支持；原告李艺贤没有证据证明被告杨友德有将房屋交付给其的义务，因此本院对原告李艺贤该主张不予支持；被告杨友德腾出房屋后，原告李艺贤即可行使占有权。关于房屋占用费的认定问题。现涉案房屋仍由被告杨友德占有和使用，原告主张从2018年9月1日起按每月2000元计算房屋占用费至被告杨友德腾出交还房屋之日止，符合法律规定，本院予以支持。对于房屋占用费标准的问题，本院综合房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价计、本地区实际情况和涉案房屋的地段位置，认定按每月18元/平方米即建筑面积105.35平方米×18元/平方米=1896.3元/月的标准计算房屋占用费。至于水电费、物业管理费，被告杨友德在实际使用涉案房屋期间已承担水电费、物业管理费。现原告李艺贤没有相关证据证明被告杨友德有拖欠情况及具体拖欠标的，本院对原告的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、第三十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款的规定，判决如下：一、被告杨友德应于本判决发生法律效力之日起十日内将广州市从化区江埔街灌村路××××房《不动产权证书》[证号：×××××号]腾空交还给原告李艺贤；二、被告杨友德应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李艺贤支付从2018年9月1日起按照1896.3元/月的标准计至实际履行上述第一项判决之日止的房屋占用费；三、驳回原告李艺贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费175元（原告已预交），由被告杨友德负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额的相应标准向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审判员  李国洲二〇一九年六月四日书记员  黎紫晴