甘肃省临夏市人民法院民 事 判 决 书（2018）甘2901民初1680号原告：临夏市民俗文化物业有限责任公司。法定代表人：石海涛。委托诉讼代理人：石玉虎。委托诉讼代理人：马俊林。被告：何胜先。原告临夏市民俗文化物业有限责任公司与被告何胜先物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月26日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人、被告到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告临夏市民俗文化物业有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告交纳物业服务费1742元（2017年1月至2019年8月）；2、要求被告交纳暖气接口费6000元。事实及理由：2017年3月1日，临夏市太阳能小区业主委员会代表该区住户将该区物业服务委托给原告管理，随后双方签订了《物业管理委托合同》，约定物业费按0．4元每月每平方米收取。被告在该小区共有三套房屋，分别为4号楼2单元202室（76.97平方米）、1号楼1单元101室（100平方米）、7号楼4单元102室（70平方米），被告一直拖欠三套房屋应交物业费，经原告多次催要未果。2017年市政府将该小区纳入“无暖楼”改造范围，在改造过程中，被告在原告公司摸排情况的查数表上签名，改造三户楼房暖气，但仅交纳了一户的接暖费，超期私自接通另两套房屋（4号楼2单元202室、4号楼4单元102室）暖气。按照原告发出的通知，在此情况下，被告理应承担每户3000元的暖气接口费用。原告与太阳能小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》理应对所有业主具有约束力，在原告按约提供物业服务后，被告无故拒不交纳物业服务费，其行为已构成违约。原告多次催要被告仍置之不理，故原告只好诉请法院判令被告交纳物业费及暖气接口费。综上所述，原告依据《合同法》及《民事诉讼法》的相关规定提起诉讼，恳请法院判准所请，维护原告的合法权益。被告何胜先辩称:1、临夏市民俗文化物业有限责任公司跟太阳能小区业主委员会签署的合同重叠加盖公章，故是伪造合同。临夏市物管局及东营房社区已经认定签署合同没有任何法律效力，因此原告不具有对小区服务的权利，被告也没有交纳物业费的义务。2、原告在小区内的暖气改造施工是非法的，没有任何施工资质和图纸，质次价高，使用伪劣产品，造成工程不达标，好多业主当时对施工提出异议，原告要么威胁要么将反对者供暖管焊住，强迫业主屈服，故应该将原告获取的非法收入予以依法没收。被告在暖气查数表上签名的三套房屋中，仅有一套即太阳能小区4号楼2单元202室房屋为被告所有，该房屋的暖气接口费已交纳。另外两套房屋中4号楼4单元102室（暖气查数表上错写为4号楼2单元102室）受房主黄鹏委托签名，7号楼4单元101室房屋，受房主何文会委托签名，但都不是被告的房屋。原告诉称拖欠物业费的房屋中，仅4号楼2单元202号房屋为被告所有，已缴纳2017年1月、2月物业费30元，其后再未交纳物业费。其余两套房屋均不是被告所有或租用，不应由被告交纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告证据：1、营业执照、资质证书、法人代表证明书，证明主体适格，具有物业服务资质，被告质证对该组证据不认可。本院认为，该组证据系职能部门出具的文件，具有证明效力，本院予以确认。2、物业委托管理合同、交接合同，证明原、被告间存在合法有效的物业服务合同关系，被告质证认为合同是无效的，且临夏市物管局的处理意见已确认该合同无效。本院认为，确认合同是否无效，应由司法部门依法作出，该组证据因存在瑕疵，未经诉讼确认，本院暂不予确认。3、收条五份，证明收取2017年1、2月份物业费的依据。被告质证认为原告公司于2017年3月份入驻小区，收取1、2月份的物业费不合理。本院认为，该组证据仅证明物业公司的费用支出情况，并不能作为收取2017年1、2月份物业费的依据，对该组证据，本院不予确认。4、告知书、合同书、协议书、通知，证明原告收取暖气接口费及管道费的依据，明确告知如不在规定时间按标准交纳，逾期将按照每户3000元收取暖气接口费，被告质证认为自己居住的楼房已按要求接通暖气，不存在超期私自接通暖气的问题。其作为楼长统一收取的暖气接口费共计43568元，40000元已交给原告公司，剩下的3568元待原告将暖气施工的现场恢复原状后就会交付。本院认为，该组证据对通过施工单位接通暖气的最迟期限没有明确约定，故对该组证据的真实性本院予以确认，证明目的本院不予确认。5、名单、照片、查数表，证明被告名下的三套房屋，只交了一套房屋的暖气接口费，剩余两套系被告私自接通，未缴纳暖气接口费。被告质证认为原告无证据证明其他两套房屋系被告所有。本院认为，以上证据无法形成有效的证据链条，证据单一，无法相互印证，故对该组证据的证明效力，本院不予确认。被告证据：1、东营房社区告知书，证明物业服务合同是无效的。原告质证对证据真实性无异议，证明目的有异议，认为行政部门无确认合同无效的权利。本院认为，确认合同是否无效，应由司法部门依法作出，对该组证据的证明效力，本院不予确认。2、街道办事处证明，物业管理局的处理意见，均证明物业服务合同无效。原告质证对证据真实性无异议，证明目的有异议，认为行政部门无确认合同无效的权利。本院认为，确认合同是否无效，应由司法部门依法作出，对该组证据，本院不予确认。2、打印的照片十张（六页），证明原告破坏小区草坪的行为。原告质证对证据真实性无异议，证明目的有异议，认为被告说原告破坏草坪不属实，是正常的整顿小区环境行为。本院认为，以上证据无法形成有效的证据链条，证据单一，无法相互印证，故对该组证据的证明效力，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系太阳能小区委托的物业服务公司，被告系太阳能小区住户。2017年3月1日，原告临夏市民俗文化物业有限责任公司（以下简称民俗文化物业公司）与临夏市军民街太阳能小区业主管理委员会(以下简称太阳能小区业主委员会)签订物业管理委托合同，约定由民俗文化物业公司向临夏市军民街太阳能小区提供物业服务，物业费为每平方米每月0.4元。合同落款处甲方由临夏市军民街太阳能小区业主管理委员会成员赵小俊等人签名，并加盖临夏市军民街太阳能小区业主管理委员会公章，乙方重叠加盖了临夏市畅通物业服务有限公司和临夏市民俗文化物业服务有限责任公司两种公章。2018年8月28日临夏市物业管理局做出《关于对军民街太阳能小区业主委员会与现物业公司之间矛盾的处理意见》、2018年8月29日临夏市城北街道办事处东营房社区居民委员会做出的《告知书》中均认为原告民俗文化物业公司与临夏市军民街太阳能小区业主管理委员会签订的物业管理委托合同无效，被告亦认为该合同无效而拒绝交纳物业服务费。原告主张拖欠物业费的三套房屋中，4号楼2单元202室房屋系何胜先所有，面积为77平方米，且自2017年3月起未缴纳物业费；1号楼1单元101室房屋非何胜先所有，实际使用人为马伊思么力，系从梁卫平处租住；7号楼4单元102室房屋无证据证明所有人为何胜先。2017年9月，临夏市畅通物业服务有限公司对太阳能小区进行暖气改造，何胜先、白祥林二人作为太阳能小区业主委员会成员，负责收取小区住户的接暖费用。工程完工后，何胜先将收取26户住户的接暖费用共计43568元中的40000元交付给民俗文化物业公司，扣下3568元作为工程质保金后，至今未交付。审理中，何胜先承认自己交给民俗文化物业公司的名单应为27户而非26户，漏写的一户房屋即4号楼2单元202室为其所有，接暖费也没有加进去。本院认为，根据《物业管理条例》有关规定，业主委员会与物业公司签订了合同的，业主应受其约束，负有交纳物业费的义务。如果业主委员会与物业公司没有签订合同，但业主事实上接受了物业服务的，业主应该按照实际发生的服务价格向物业公司交纳相应费用。小区业主委员会与原告签订交接合同，知晓临夏市畅通物业服务有限公司变更为临夏市民俗文化物业服务有限责任公司，小区业主委员会未主张解除物业管理委托合同。小区业主及被告在事实上接受了原告提供的物业管理服务，故原、被告形成了物业服务合同法律关系。物业管理委托合同对小区业主具有约束力，业主应当按照合同约定，在接受原告提供物业服务的同时，向原告交纳约定的物业管理费用。被告以原告为非法物业抗辩的理由不能成立，本院不予采信。因该合同签订时间为2017年3月1日，原告无充分证据证明与前任太阳能小区业主委员会有约定收取2017年1、2月份的物业费，故对原告要求收取2017年1、2月份物业费的诉讼请求本院不予支持，被告应交纳4号楼2单元202室房屋自2017年3月1日起的物业费554.4元,并扣除已交纳的2017年1、2月物业费30元，应交纳524.5元;1号楼1单元101室、7号楼4单元102室因无证据证明系被告何胜先所有，故对原告要求交纳该两套房屋物业费的请求，本院不予支持；原告要求按3000元支付接暖费的请求，原告对逾期接暖的具体时间无证据证明，故本院不予支持，但因4号楼2单元202室房屋确系何胜先本人所有，且接暖费未交纳，故应按每平方米24.5元向原告交纳接暖费1886.5元；4号楼4单元102室房屋因无证据证明其系被告何胜先所有，对原告要求被告支付该套房屋接暖费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，对原告要求被告支付4号楼2单元202室房屋物业费的请求予以支持，但应自2017年3月1日起支付；对原告要求被告支付4号楼2单元202室房屋暖气接口费的请求予以支持，但应按每平方米24.5元计算；对原告要求被告支付1号楼1单元101室、7号楼4单元102室两套房屋物业费的诉讼请求及4号楼4单元102室房屋接暖费的请求不予支持；依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据规则若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：一、被告何胜先于本判决生效后十日内向原告临夏市民俗文化物业有限公司支付4号楼2单元202室房屋自2017年3月至2018年8月期间的物业费524.4元；二、被告何胜先于本判决生效后十日内向原告临夏市民俗文化物业有限公司支付4号楼2单元202室房屋接暖费1886.5元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原、被告各负担25元。如不服本判决，可自接到判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本，上诉于临夏回族自治州中级人民法院。审 判 长  张 梅审 判 员  牟红梅人民陪审员  蒋继红二〇一九年六月十日书 记 员  赵兴兰