山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0281民初12153号原告：胶州市美珍海鲜坊，住所地胶州市胶北街道办事处南庸村。经营者：崔金功，男，汉族，1978年6月25日生，住山东省胶州市。委托诉讼代理人：王涛，山东润禹律师事务所律师。被告：贤峰智，男，汉族，1965年5月2日生，住山东省胶州市。委托诉讼代理人：孙立枝，胶州营海法律服务所法律工作者。原告胶州市美珍海鲜坊与被告贤峰智合同纠纷一案，本院于2018年11月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告胶州市美珍海鲜坊的经营者崔金功及委托诉讼代理人王涛，被告贤峰智及其委托诉讼代理人孙立枝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胶州市美珍海鲜坊向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告因胶州市杨家林片区非住宅房屋搬迁产生的各项补偿、赔偿费用共计125550元；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告明确诉讼请求为：判令被告支付原告空调移机费用、营业补助共计98694元，对于临时安置补助费、装修装饰附属设施等不在本案中主张，原告另行主张。事实和理由：2018年6月，胶州市杨家林片区进行改造，被告所有的拆迁房屋由原告承租，并用于经营，补偿公告发布后，被告拒绝支付属于原告的经营损失等，故提起诉讼。被告贤峰智辩称，胶州市杨家林片区住宅房屋搬迁产生的各项补偿均属于被拆迁人即本案被告所有，原告无权对该补偿款主张权利。原被告双方签订房屋租赁合同，第七条免责条件第二项明确约定，因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋使原、被告双方造成损失，互不承担责任。综上，原告所诉无法律依据，请求驳回原告诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交以下证据：证据一，房屋搬迁安置补偿协议书，拟证实被告签订拆迁补偿协议的时间为2018年7月3日，协议签订后，涉案房屋已经不属于被告所有，该证据第四页确定了原告主张的四项单项费用，该金额应归原告所有；证据二，原告营业执照及租赁合同，拟证实原告是经营主体，营业补助费应该归原告所有；证据三，视频一份，证明事项同证据二；证据四，原、被告电话录音，拟证实在2018年11月份搬迁时，被告称其不参与搬迁，所有搬迁由原告自己看着办，因此实际搬迁者是原告，搬迁费应该补偿给原告，被告也声明所有的东西都不归被告所有，由原告自己看着办，空调移机费也是由原告发生的费用，应该补偿给原告。证据五，原告与徐立龙（贤客来饭店的登记经营者）录音，拟证实原告承包饭店时，贤客来饭店已将所有设备装让给原告。被告贤峰智质证称，对证据一房屋搬迁安置补偿协议书，真实性无异议，对证明事项有异议，该协议书是房屋所有人即被告与搬迁人签订的房屋拆迁安置补偿协议，协议书中的内容即补偿项目均是针对涉案房屋本身的价值给予补偿，而非承租方所得，该协议书签订时间虽然是2018年7月30日，但涉案房屋并未实际搬迁，原告一直占有并使用，直到2018年11月8日，原告才搬离；对证据二，对营业执照及租赁合同真实性无异议，租赁合同是原、被告双方签订的，但被告认为该租赁合同应当无效，理由是本案涉案房屋无产权证明，依据城镇房屋租赁合同司法解释的规定，未依法取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，与承租人订立的承租合同无效，既然无效，原告就不能基于租赁合同向原告主张权利，签订合同的时间虽然是2017年11月1日至2020年11月1日，但签订合同的实际时间为2017年7月8日，延长四个月的原因是相当于被告拿出8000元（被告这四个月未收取原告租金）购买上一家饭店经营者留下的所有空调，也就是说饭店内所有空调也是全部属于被告所有，对证据三视频的真实性不认可，该证据不能证明原告所要证明的事项；对证据四原、被告通话录音，真实性无异议。但该录音无录音具体时间，录音内容也无法证明原告所说；对证据五原告与徐立龙录音，真实性无异议，原告与徐立龙的谈话录音内容显示原告一直跟徐立龙交流桌椅、空调事宜，也并没有谈是徐立龙将饭店的装修一并转让给了原告，另外原告提交的书面文字材料与手机录音内容不一致，原告删除了手机录音的后半部分，而该录音的后半部分恰恰证明了原饭店的经营者已经将所有的东西给了被告。被告贤峰智为支持其抗辩理由向本院提交以下证据：证据一，照片一宗，拟证实2017年6月11日，被告将涉案房屋的室内照片四页发布在网站上进行招租，通过照片可以显示，涉案房屋在租赁给原告之前，就已经进行豪华装修，也是用来经营餐饮，所有配套设施齐全，结合原告提交的证据房屋租赁合同第一条规定，涉案房屋的主要装修设备基本齐全，桌椅、空调等出租给原告，充分证明了涉案房屋中的装修以及空调等均属于被告所有，自然相关的补偿也属于被告所有，与原告无关；证据二，胶州市贤客来饭店营业执照，拟证实涉案房屋在租赁给原告之前，本身就属于合法的经营场所，依据胶州市胶北街道办事处杨家林片区住宅房屋搬迁安置补偿方案的规定，凡是具有合法的营业执照就给予相关补助，涉案房屋是基于该证明得到的营业补助，原告经营时间不到一年，未计算在内，原告无权向被告主张权利，其营业损失应向相关拆迁单位主张，而非向被告主张；证据三，2017年7月8日原告为被告出具的欠条，拟证实原、被告签订租赁合同的时间，原告尚欠被告租金30000元；证据四，搬迁安置补偿方案，拟证实本案涉案房屋的营业补助124800元是依据该补偿方案第四页第四项规定，即营业时间三年以上的按照每平方米500元给予补助，被告提供的胶州市贤客来饭店营业执照充分体现出注册日期为2015年6月10日，至拆迁日已经满三年，相关拆迁单位是依据该营业执照给予的补助，无论原告是否经营都不计算在内，故该营业补助与原告无关。退一步讲即使该营业补助与原告有关，原告自租赁开始至拆迁正式交房之日止营业刚满一年，按照该补偿方案规定，营业时间一年以内的（包含一年），按照每平方米100元给予补助，即营业补助只有24960元，多出的营业补助也与原告无关；原告质证称，对证据一照片，真实性不予认可，该证据无法证明拍摄时间是2017年6月11日，且照片与原告租赁时现状并不一致，并且合同第一项只是表达了承租时房屋的现状，合同中写明原告承租房屋是用于饭店经营，营业补助既要看营业证，并且也要看实际经营，胶州市贤客来饭店在拆迁时仅属于挂证行为，实际经营者为原告，因此无法证明拆迁补助协议中的营业补助是补偿给贤客来饭店，该项费用补偿给被告，原告是合法经营者，应该获得该补偿收益，而且据被告所讲，该房屋内的装修装饰均为贤客来饭店所为，与被告无关；对证据二营业执照，真实性无异议，但该饭店登记经营场所与原告登记经营场所一致，所以拆迁时贤客来饭店已经不在此处经营，故营业补助应该补偿给原告；对证据三欠条，真实性无异议，原、被告之间仅有一次租赁合同，发生一次租赁行为，原告已经将该30000元支付给被告，2017年7月8日出具该欠条的目的是督促双方签订2017年的租赁合同，合同签订后房租已经支付，如果该30000元不是基于11月份的租赁合同，那么该欠条将没有租赁的事实依据，如果是基于11月份的合同，该房租已经清偿，该欠条已经失去效力；对证据四搬迁安置补偿方案，真实性无异议，营业补助费发放标准是按照房屋在一定时间内的经营产生的费用，根据法律规定拆除营业用房的直接经济损失，由受到损失人领取，被告称提供的是贤客来饭店营业执照进行的补偿，该补偿费用的支付从整体上应该支付给被拆迁人，营业执照仅是确定房屋在一定期限在直接经济损失的标准，而不是根据原告营业执照确定营业损失标准，该房屋在拆迁前后由原告承租并且经营，如赔偿给贤客来饭店，将会导致赔偿协议是错误的，应当重新进行补偿。综上所述，被告提交证据中的营业标准仅是确定该房屋的经营状况，而不是确定每一个经营者的赔偿标准，该房屋长期用于饭店经营，所以该饭店符合按照每平方500元标准领取营业补助。庭审中，原告申请追加原胶州市贤客来饭店经营者徐立龙为本案第三人，经本院依法联系徐立龙，徐立龙明确表示不到庭，但其向本院邮寄情况说明一份，因原告不能提供徐立龙的详细信息，故本院对追加徐立龙为本案第三人的的申请未予准许。原告对徐立龙情况说明质证称，真实性没有异议，部分说明不属实，徐立龙与原告在转让时，已经将饭店的所有东西一并转让给原告，原告认为是包含装修，并且原告是将全部款项分两次支付，已经全部结清，不存在由被告出资的情形。被告对徐立龙情况说明质证称，真实性无异议，结合被告提供的原告为被告出具欠租赁费的欠条，欠条书写时间与原被告签订房屋租赁合同的时间来对比，徐立龙的情况说明是真实的，空调属于被告所有，事实清楚。经庭审质证，对双方无异议的证据，本院依法予以采信并在卷佐证。对双方存在异议的证据本院分析如下：1.对于徐立龙提交的情况说明，真实性予以确认，通过该情况说明可以看出贤峰智出资购买空调九台，是通过免收原告2017年7-11月份四个月房租出资，崔金功出资购买的是基础设施（部分桌、椅、空调、餐具、厨具、冰箱、冰柜、炉具等）；2.对于房屋租赁合同，虽然签订时间为2017年11月1日，但根据徐立龙情况说明以及被告陈述，可以确定原告实际经营时间是自2017年7月开始。根据原、被告陈述及经审查确认的证据，结合法庭调查，本院认定如下事实：2017年7月，原告开始租赁使用被告位于胶州市房屋用于饭店经营，2017年11月1日，崔金功与被告贤峰智签订房屋租赁合同一份，约定：被告贤峰智将胶州市南庸村杨家林村房屋1栋3间，建筑面积300平方米承包给崔金功，承包期为36个月，自2017年11月1日至2020年11月1日，每年租金30000元，每年一次付清，于每年9月1日前交纳。崔金功租赁房屋系用于原告美珍海鲜坊饭店经营使用，在原告承租之前，2005年3月开始，涉案房屋由徐立龙租赁用于经营贤客来饭店，贤客来饭店停止经营后，将部分基础设施转让给崔金功，将九台空调转让给被告贤峰智。2018年7月3日，贤峰智与胶州市村民委员会签订《房屋搬迁安置补偿协议书》，搬迁期限为2018年6月23日至2018年7月12日，现涉案房屋已经拆迁。搬迁安置补偿方案中约定经营性补助，对于营业时间1年以内的（包括1年），按照每平方米100元给予补助，对于营业时间1年以上3年以内的（包括3年），按照每平方米300元给予补助，对于营业时间3年以上的，按照每平方米500元给予补助，在搬迁安置补偿款结算表中，载明贤峰智征迁房屋营业补助补偿金额为124800元（500元/平方米×249.6平方米）；搬迁安置补偿方案中约定移机补助费，其中挂式空调300元/台，立式空调500元/台，在搬迁安置补偿款结算表中，载明贤峰智征迁房屋移机补助费为23814元。第一时间段个人房屋速迁奖36000元。贤峰智已经按照补偿协议领取所有的补偿款。本院认为，崔金功与贤峰智签订的房屋租赁合同，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有法律约束力，双方均应全面履行其合同义务。但在上述合同履行过程中，当地政府对涉案房屋进行征迁，并按照被征迁房屋合法建筑面积每平方米500元的标准计发经营性补助124800元。现双方当事人对涉案租赁房屋拆迁所得经营性补助费如何分配发生争议。从本案事实看，崔金功租赁被告贤峰智所有的涉案房屋用于经营饭店，虽然双方签订的房屋租赁合同约定租赁期限为36个月，即自2017年11月1日至2020年11月1日，但根据贤峰智与当地政府于2018年7月3日订立的房屋搬迁安置补偿协议书，该出租房屋的搬迁期限为2018年6月23日至同年7月12日，贤峰智也根据拆迁协议的要求按时从涉案房屋中迁出。从本院查明的情况来看，涉案房屋因符合住宅房屋用于经营，并且营业时间在3年以上，故按照每平方米500元给予经营补助费，据徐立龙情况说明贤客来饭店的经营时间为2015年3月至2017年7月前，原告经营时间为2017年7月至2018年7月。原告在涉案租赁房屋经营饭店投入了一定费用，因此，该房屋在租赁期限内拆迁必然对其经营产生实质性影响，造成其停产停业损失；而作为房屋所有权人及出租人，贤峰智尽管会因该房屋拆迁受到租金收益方面的损失，但其已经获得房屋及附属设施的相关补偿费用。本案中，经营补助费的发放，是依据营业执照、纳税记录及实际经营发放，原告在涉案房屋租赁并实际经营，实际经营期限1年以上，经营补助费应按照相应标准向其发放，被告主张原告无权分配该项经营性补助，无事实及法律依据，也不符合公平原则，本院不予采纳。因此，对于原告要求被告按照300元/平方米向其支付经营补助费74880元（300元/平方米×249.6平方米）的诉讼请求本院予以支持。对于原告主张的移机补助费，根据搬迁安置补偿款结算表载明，贤峰智征迁房屋移机补助费为23814元，其中具体明细双方均未提供，经调取房屋搬迁安置补偿协议书，该协议书中也没有具体明细，本院无法确定移机补助费23814元都包含哪些设施的移机费用，根据徐立龙情况说明，可以看出九台空调及监控设施由被告贤峰智所有，而原告庭审中陈述其带走六、七台空调，因此在空调方面原告无法举证除了被告所有的九台空调外，自己还有几台空调，同时，原告也并未举证证明自己的何种设施符合移机补助费补偿情况，故对其该项诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第二百一十二条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第二十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贤峰智于本判决生效之日起十日内支付原告胶州市美珍海鲜坊支付经营补助费74880元。二、驳回原告胶州市美珍海鲜坊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2811元，由被告贤峰智承担1672元，由原告胶州市美珍海鲜坊承担1139元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  匡德富审 判 员  刘伟伟人民陪审员  常青梅二〇一九年六月六日法官助理赵文倩书记员薛冰