山东省商河县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0126民初2900号 原告：刘召荣，女，1969年5月7日出生，汉族，住商河县， 原告：魏成福（系原告刘召荣之夫），男，1972年1月7日出生，汉族，住山东省商河县， 被告：刘英春，男，1962年11月17日出生，汉族，山东省商河县职工，住山东省商河县， 被告：吕本美（系被告刘英春之妻），女，1964年1月25日出生，汉族，山东省商河县职工，住址同上， 两被告委托诉讼代理人：高德东，山东商诚律师事务所律师。 原告刘召荣、魏成福与被告刘英春、吕本美房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月28日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘召荣、魏成福，被告刘英春、吕本美及其委托诉讼代理人高德东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 刘召荣、魏成福向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告签订的《楼房买卖合同》；2.判令刘英春、吕本美返还购房款96000元并赔偿损失暂计50000元；3.诉讼费等涉诉费用由被告承担。诉讼过程中，刘召荣、魏成福变更诉讼请求为：1.判令刘英春、吕本美赔偿损失439010元；2.诉讼费等涉诉费用由被告承担。事实和理由：刘召荣与魏成福系夫妻关系，刘英春、吕本美也系夫妻关系。2013年10月23日，原、被告通过商河县鑫源路东首路南的房产中介签订《楼房买卖合同》，合同约定刘英春、吕本美自愿将自己所有的位于商河县青年路西首XXXX住宅楼一套（含储藏室1间）出售给刘召荣、魏成福，房款共计96000元；合同第二条第三项中，刘英春、吕本美承诺此房产无任何权属纠纷；第七条约定违约方赔偿责任。当日刘召荣、魏成福通过银行转账支付房款，刘英春、吕本美将钥匙交给刘召荣、魏成福。2018年涉案房屋被列入商河县“许商综合片区（五期）棚户区改造项目”，刘召荣、魏成福才得知该房屋的实际产权人为商河县人民政府。综上，刘英春、吕本美在出卖时隐瞒涉案房屋产权情况，导致涉案房屋不能登记在刘召荣、魏成福名下，并致因拆迁无法获得涉案房屋的补偿款。刘召荣、魏成福多次找刘英春、吕本美协商退款和赔偿事宜未达成一致，故诉至法院，望判如所请。 刘英春、吕本美辩称，一、刘召荣、魏成福所述刘英春、吕本美在出卖涉案房屋时存在隐瞒房屋“无证”与事实不符。1.2013年刘英春、吕本美将涉案房屋委托林燕二手房房屋中介进行挂售，房屋信息示明：“青年路西首，二室一厅楼房出售，面积约70平方米，售价12万，无证”，刘召荣、魏成福多次到中介洽谈并多次实地看房，在对房屋状况进行了解后于2013年10月23日与刘英春签订《楼房买卖合同》，房屋成交价为96000元，房款交付后，买方将涉案房屋交付给了刘召荣、魏成福。该房屋买卖合同系双方自愿签订，买卖双方均是完全民事行为能力人，且在合同签订之时不存在隐瞒欺诈或其他违反法律、法规强制性规定的情形，并且双方均已完全履行完毕支付、交付的全部义务，合同依法有效。2.涉案房屋买卖同期，与涉案房屋同一栋楼的二单元一楼西户车长江（有证）以16万元的价格也在二手房中介交易成功。从同栋楼两套房子交易价格差价亦可推定刘召荣、魏成福对涉案房屋无证的事实知情，刘英春、吕本美在房屋出售时根本不存在任何隐瞒。3.本案《楼房买卖合同》的文本也是刘召荣、魏成福单方拟定后提供给刘英春、吕本美签署的，该合同第二条第4款明确载明：“乙方对甲方上述转让的房产具体情况已充分了解，自愿购买甲方上述房产。”可进一步印证刘召荣、魏成福对涉案房屋“无证”事实早已知情，否则从常理看刘英春、吕本美不可能以如此低价出售。该楼房刘召荣、魏成福没有亲自入住，将涉案楼房出租，其作为实际产权人也已实际享有了涉案房屋的居住、使用、收益等权利。相关的交易风险自然应转归到刘召荣、魏成福承担。故刘召荣、魏成福无权再向刘英春、吕本美主张任何权利。二、刘召荣、魏成福请求的各项损失无事实及法律依据。《楼房买卖合同》系双方自愿签订，合同签订后交易等一切风险自然转归受让方承担。刘英春、吕本美在缔结及履约过程中不存在任何隐瞒及过错，故刘召荣、魏成福要求损失没有任何依据。2.《房屋买卖合同》第六条明确载明：“如遇该房产需要拆迁情况时，所有的全部补偿待遇由乙方受偿，与甲方无关；如需甲方出具相关材料时甲方要积极配合，不得怠慢”。本案涉案房屋已被拆迁，刘召荣、魏成福已同意拆迁并领取相应的补偿款，此行为明确并证实刘召荣、魏成福对双方房屋买卖行为的真实性及后果更是认知的；因该涉案楼房经刘召荣、魏成福的同意拆迁已经消失，且无法回到原状，这样造成即使拆迁补偿不合理合法，刘召荣、魏成福也无法再予以要求主张权利和维权，故此，刘召荣、魏成福主张刘英春、吕本美赔偿其损失是错误的，更是不切合实际的。3.刘英春、吕本美在2003年获得涉案楼房途径也是商河县人民政府同意安排购买分配所得，只是由于手续问题而没有办理相关的产权证，但这不影响刘英春、吕本美对涉案楼房的占用，使用、处分等物权权利，从刘英春、吕本美合法占用涉案楼房，县人民政府从没向刘英春、吕本美主张过权利，只是到了今次的拆迁活动中才以登记所有人为县人民政府而拒绝全额赔偿，但这也不能够推断出刘英春、吕本美对涉案楼房没有所有权，拆迁过程赔偿是依政策性规定而进行的，赔偿收益人与登记房主并不完全统一，比如商河县织布厂拆迁赔偿，职工所住住房其产权所有人为织布厂，但县政府却把拆迁款全部给了实际住户，由此足以证明拆迁款的赔偿人并不一定是房产登记所有人，县人民政府没有对涉案楼房全额拆迁补偿引发的只是一个纠纷和争议，而不是确权事实，与刘英春、吕本美具有同等情况的多户房主目前仍与拆迁部门交涉之中，因此刘召荣、魏成福主张刘英春、吕本美出售给其的楼房没有产权且隐瞒该事实是没有事实依据的。综上恳请贵院依法驳回刘召荣、魏成福的诉讼请求。 刘召荣、魏成福与刘英春、吕本美围绕诉讼请求依法提交了证据，根据刘召荣、魏成福陈述、刘英春、吕本美的答辩和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年10月23日，刘召荣、魏成福与刘英春、吕本美签订《楼房买卖合同》一份，该合同主要内容为：出卖人甲方：刘英春，男，1962年11月17日出生，汉族，住商河县。 买受人乙方：刘召荣，女，1969年5月7日出生，汉族，住商河县。甲乙双方依据国家法律、法规之相关规定，在自愿、公平和诚实信用的原则下，就买卖楼房具体事宜，经甲乙双方协商一致，订立本合同，以便双方共同履行遵守： 一、楼房基本情况：1、甲方自愿将自己所有的位于商河县青年路西首XXXX住宅楼一套出售给乙方（附属设施为一间10平方米储藏室）；二、楼房具体情况：楼房总层数三层，所在层数三层；房屋建筑面积68平方米；住宅用途；2.房屋抵押、租赁情况：甲方：无；3.甲方承诺和保证此房产无任何权属等纠纷，并已经向乙方如实陈述房产权属状况、设备、装饰情况及相关关系；4.乙方对甲方上述转让的房产具体情况已充分了解，自愿购买甲方上述房产。二、价格：甲、乙双方同意本合同项下房产总价款为：人民币玖万陆仟元整，（小写￥96000）三、付款方式：在签订本合同时乙方向甲方一次性支付全款现金购楼款，甲方在收到卖楼款时给乙方出具收款证明；四、房屋交付：在甲、乙双方签订本合同同时甲方需将以下材料物件交付乙方：楼房钥匙。五、房屋交付前甲方保证没有任何的相关欠费，房屋交付后的相关费用由乙方负责；六、如遇该房产需要拆迁情况时，所有的全部补偿待遇由乙方受偿，与甲方无关；如需要甲方出具相关材料时，甲方要积极配合不得怠慢；七、违约责任：如一方违约给对方造成损失时要向对方承担法律责任；八、争议解决方式：本合同在履行中如发生争议，可先行协商解决，如协商不成可以诉至商河县人民法院解决；九、本合同如有内容变更或其他未尽事宜，经甲、乙双方协商一致后，可签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力；十、本合同在甲乙双方签字之日起生效；十一、本合同一式两份，由甲乙双方各执一份。甲方：刘英春、吕本美XXX乙方：刘召荣、魏成福XXX证明人：林燕2013年10月23日 合同签订当日，刘召荣、魏成福通过现金方式支付刘英春、吕本美购房款6000元，刘召荣通过XXXX账号给刘英春XXXXX账号支付购房款90000元，同日刘英春出具证明一张，该证明记载“证明今收到房款玖万陆千元整（96000元），特此证明。2013.10.23刘英春”。刘召荣、魏成福在将所有购房款支付刘英春、吕本美后，刘英春、吕本美当即将涉案房屋钥匙给了刘召荣、魏成福。 2018年魏成福与商河县旧城区棚改指挥部关于涉案房屋签订了拆迁协议，魏成福获得赔偿款50226元，涉案房屋现已被拆迁。 刘英春、吕本美主张2003年分管该房屋工作的是商河县魏县长，该房屋是通过商河县人民政府购买的，购买该房屋时共计花费20000元，没有签订任何协议及收据。该20000元由刘英春、吕本美的弟弟代为缴纳，具体该款交给谁刘英春、吕本美也不清楚，之后县政府的工作人员给了刘英春、吕本美钥匙，刘英春、吕本美随即对涉案房屋进行装修并入住。 本院认为，本案中虽刘召荣、魏成福与刘英春、吕本美签订《楼房买卖合同》，但涉案房屋产权登记人为商河县人民政府并非刘英春、吕本美，刘英春、吕本美也没有提交其购买涉案房屋的相关证据，且未取得商河县人民政府的追认，故刘召荣、魏成福与刘英春、吕本美签订的《楼房买卖合同》应认定为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。” 本案中，刘召荣、魏成福与刘英春、吕本美签订《楼房买卖合同》被认定为无效合同，因合同无效，所以刘召荣、魏成福与刘英春、吕本美因该合同所取得的财产应当予以返还，并承担与其过错相应的责任。故刘英春、吕本美应当返还刘召荣、魏成福购房款96000元，刘召荣、魏成福应当返还刘英春、吕本美涉案房屋，但涉案房屋已因魏成福与商河县旧城区棚改指挥部签订了拆迁协议现已被拆迁，导致无法返还,但是应当折价补偿,鉴于刘英春、吕本美本案中未提起反诉，对于刘英春、吕本美的财产损失可另行主张。对于刘召荣、魏成福的损失，双方签订的合同系无效合同，刘召荣、魏成福的损失应认定为利息损失，即以96000元为基数，自2013年10月23日至实际返还之日止，按年利率6%计算。双方签订买卖合同时,刘英春、吕本美作为卖方应对涉案房屋登记所有人为商河县人民政府及其未取得涉案房屋所有权的情况告知刘召荣、魏成福；刘召荣、魏成福作为买方，应在完全了解涉案房屋权属或在对方提供购买涉案房屋相应证据的情形下再与对方签订房屋买卖合同。综上，双方对买卖合同的无效均应承担责任，本院认定双方过错各占50%。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，判决如下： 一、被告刘英春、吕本美于本判决生效后十日内返还原告刘召荣、魏成福购房款96000元及损失（以96000元为基数，自2013年10月23日至实际返还之日止，按年利率3%计算）； 二、驳回原告刘召荣、魏成福的其他诉讼请求。 案件受理费7885元，原告刘召荣、魏成福负担5272元，被告刘英春、吕本美负担2613元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  闫晓玲 审 判 员  李 倩 人民陪审员  高遵荣 二〇一九年六月二十七日 书 记 员  张文彬