大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0211民初7146号原告：大连友谊灯饰批发市场，统一社会信用代码91210211711328846A，住所地辽宁省大连市甘井子区华北路194号。法定代表人：唐多默，系该公司总经理。委托诉讼代理人：宋伟林，系辽宁恒信律师事务所律师。委托诉讼代理人：申扬，系辽宁恒信律师事务所实习律师。被告：大连友谊灯饰批发市场盛鑫灯饰经销处，营业执照号210211603637117，经营场所辽宁省大连市甘井子区华北路194号（大连友谊灯饰批发市场内）。经营者：徐萍。委托诉讼代理人：付林超，系辽宁住邦律师事务所律师。原告大连友谊灯饰批发市场（以下简称“原告”）与被告大连友谊灯饰批发市场盛鑫灯饰经销处（以下简称“被告”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宋伟林、申扬，被告的经营者徐萍及其委托诉讼代理人付林超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连友谊灯饰批发市场向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠付的房屋租金76,342元、物业费490元，合计76,832元；2、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告与被告签署《柜台租赁经营合同》，原告将186号柜台租赁给被告使用，面积130.50平方米，租金标准90元/月/平，每月租金金额11,745元。物业费每月140元。截至本案起诉，被告拖欠原告柜台租金76,342元、物业费490元，合计76,832元，经原告多次索要未果后，故诉至法院要求依法判决。被告大连友谊灯饰批发市场盛鑫灯饰经销处辩称，不同意原告的诉讼请求。原告所述与事实不符。被告使用原告的柜台或房屋属实，但2018年2月1日起，原、被告针对租金的具体数额未签订书面协议也未达成口头协议，更没有约定物业费的具体数额。被告不是故意不交纳租赁费，而是租金数额未与原告协商一致。具体情况如下：1、2017年2月1日，原告的库房着火，致使被告在该库房内存放的全部商品烧毁。2017年2月12日灯饰市场开业后，被告无货物可卖，只能停业。且原告拒绝赔付被告的损失，被告只能东挪西借，好不容易凑些货款进货，直到2017年5月份才勉强维持经营。2、原告库房着火后，消防机构要求市场进行整改，拆大棚等大规模施工以及火灾受损业主与原告为火灾理赔事宜发生围堵市场大门情形，致使多日市场不能正常经营。3、从2018年1月1日起，原告拒绝给被告充电卡充值，导致被告无电可用，严重影响被告的正常经营。因为上述原因，原告出租的柜台或房屋没有电加上原告的不作为等严重影响被告的正常经营，被告租用的房屋不能正常使用，被告的租赁目的不能实现。故被告多次到原告办公室协商租金事宜，原告工作人员总是借故拖延搪塞。原告的法定代表人唐多默至今未与被告方见面。4、因为原告所经营的灯具市场由大商集团接管，大商集团对案涉店铺进行测量，面积为122平方米，但从被告经营起到2018年1月31日，原告均按135平方米的租赁面积计算租金事宜，并收取被告的租金，从2012年3月24日至2018年1月31日期间，原告与被告每年签订房屋租赁合同，共签订了5次，原告多收了被告的租金55,000余元，原告应当返回被告上述多收的租金。在此被告也申请法院对原、被告租赁房屋的面积进行委托测绘。5、原告收取被告保证金5,000元，在本案中，被告要求充抵相应的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，现对案件事实认定如下：2016年，原告（出租人）与被告（承租人）签订《柜台租赁经营合同》，约定原告将位于186号，经营面积为130.50平方米的柜台租赁给被告使用，租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止，租金标准90元/月/平，支付方式为月付款，租金总额11,745元×12月=140,940元。租赁合同到期后，双方未续签书面租赁合同，被告继续承租案涉柜台使用，至2018年8月15日。2017年2月1日，大连友谊灯饰批发市场发生火灾，7号库房、27号库房等被烧损（烧毁）。被告在受损失的商户范围之内。火灾发生后，因火灾赔偿及是否应降低租金等问题双方未达成一致意见，被告未按时交纳租金，原告对被告进行了限电。截至2018年8月21日，被告拖欠原告柜台租金76,342元（自2018年2月起至2018年8月15日止，共计6.5个月）、物业费490元（自2018年5月起至2018年8月15日止，共计3.5个月）。被告提供了2001年9月26日的摊位押金的收款发票，金额为5,000元。原告同意以押金5,000元抵扣等额的欠付租金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原、被告在《柜台租赁经营合同》约定的租赁期间届满后，未签订书面租赁合同，被告继续承租案涉柜台使用，原告没有提出异议，双方签订的《柜台租赁经营合同》继续有效。结合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点有二：第一、关于被告承租的柜台租金如何确定；第二、没有书面合同，被告是否应当支付物业费；第三、火灾及限电问题是否影响租金的交纳和租金数额。关于第一个争议焦点，被告承租的柜台租金如何确定的问题。本院认为，双方对租赁场地面积的分歧在于双方对于租赁面积计算的方式、范围不一致，现双方对测绘范围无法达成一致，因此不具备测绘的基础，故对于被告提出的测绘申请，本院不予准许。关于租赁面积的确定问题，双方形成租赁关系多年，形成的书面合同中确认的面积为130.50平方米，被告也一直按面积130.50平方米标准交纳租金，现双方对面积的计算范围发生分歧，在双方均未提供证据证明面积的计算方式的情况下，合同中记载的租赁面积应当认定为双方共同确认的计算租金的租赁面积。故被告应当按照约定，在租赁期间按照面积130.50平方米每月支付租金11,745元。现被告拖欠原告租金76,342元，扣除押金5,000元，被告应当向原告支付拖欠的租金71,342元。原告主张超出部分，本院不予支持。关于第二个争议焦点，虽《柜台租赁经营合同》并未对物业费进行约定，但被告已按照140元每月的标准向原告支付了2018年4月份之前的物业费，说明双方已就物业费的交纳事项达成一致意见，且由承租方承担物业费用，也符合案涉合同的交易惯例，因此，原告要求被告支付物业费490元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告辩称市场发生火灾给被告造成损失的意见，本院认为，因火灾造成的财产损害赔偿纠纷与本案房屋租赁关系不是同一法律关系且以该理由拒付租金没有依据，本院不予采纳。关于被告辩称原告恶意限电给被告造成损失、无法正常经营的意见，本院认为，双方之间形成的系租赁合同关系，交纳租金是被告作为承租人的主要合同义务，在其长期拖欠租金的情况下，原告作为出租人采取限制用电措施的催缴行为并不能认定为违约行为，也不构成被告拒交拖欠租金的理由，故被告的该项辩称意见，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告大连友谊灯饰批发市场盛鑫灯饰经销处自本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连友谊灯饰批发市场支付拖欠的柜台租金71,342元、物业费用490元。二、驳回原告大连友谊灯饰批发市场的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,720元（原告已预付），由原告大连友谊灯饰批发市场负担112元，由被告大连友谊灯饰批发市场盛鑫灯饰经销处负担1,608元，被告负担部分，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  刘秀娟人民陪审员  王景华人民陪审员  张爱华二〇一九年六月二十八日书 记 员  修建华本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。