江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0115民初13451号原告：顾琳，女，1980年10月20日生，汉族。委托诉讼代理人：马兆富，北京德和衡（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于章闯，男。被告：南京奥鑫行商业管理有限公司，统一社会信用代码91320104MA1T7R1G4Q，住所地南京市秦淮区中山南路89号江苏文化大厦2804室。法定代表人：张宇杰，公司董事长。委托诉讼代理人：周爱萍，江苏博事达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张指铭，江苏博事达律师事务所实习律师。原告顾琳诉被告南京奥鑫行商业管理有限公司（以下简称奥鑫行公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告顾琳的委托诉讼代理人马兆富、于章闯，被告奥鑫行公司的委托诉讼代理人周爱萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾琳向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《租赁及运营管理合同》；2.判令被告返还保证金140683.20元及自保证金交付之日即2018年3月21日起按同期银行贷款利率计算至返还之日止；3.判令被告支付违约金281366.4元；4.判令被告赔偿原告损失500000元；5.判令被告赔偿原告因维权产生的律师费35000元；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2018年3月18日签订《租赁及运营管理服务合同》，约定被告将位于南京市江宁区商铺出租给原告使用。签订合同后，原告积极依照合同约定，履行自己的义务，但被告一而再再而三的违约，砸掉了案涉房屋的楼梯，已经无法按照合同约定交付房屋，且在诉讼过程中，被告以反诉的形式明示不再履约，单方要求解除合同。另外，据原告所知，被告的委托方欲解除与被告的委托经营合同，已诉至法院。鉴于被告拒绝按照约定履行合同，单方面解除合同，无法履行合同等情形，原被告之间签订的合同已无法继续履行，原告的合同目的已无法实现，故诉至本院，望判如所请。被告奥鑫行公司辩称：1.原被告双方均同意解除案涉租赁合同，案涉租赁合同协商解除；2.被告不存在违约行为，被告一直在等待原告收房，但原告超出合同约定要求被告将102、107、108、133室内的楼梯交付使用，原告提出的无理要求系导致合同无法继续履行的根本原因，原告未按照合同约定在物业通知收房之后的30天内收房，被告依法解除合同，现原告主张被告违约并要求被告支付违约金及损失无事实和法律依据；3.因原告违约，被告有权按照合同约定没收原告缴纳的保证金，故原告要求返还保证金及支付利息的诉讼请求不应得到支持。反诉原告奥鑫行公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2018年3月18日签订的《租赁及运用管理服务合同》；2.判令反诉被告支付违约金453270.38元（1.8元/平方米/天*856.52平方米*147天*2，从2018年8月27日起计算至2019年3月3日止）；3.诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2018年3月18日，原被告签订《租赁及运营管理服务合同》，该合同第一项服务内容中约定反诉人受产权人委托代为管理坐落于南京市江宁区商铺，并将该商铺代为出租给被反诉人，并向被反诉人提供该商铺的运营管理服务。该合同第二项商铺用途及经营要求中约定：甲乙双方共同确认，该商铺应于2018年9月1日前开始营业，若因乙方原因未能按时开业，乙方按本合同约定承担违约责任，若甲方交付时间手续问题则按时间顺延。在2018年8月中下旬具备交房条件后，南京丽昂物业管理有限公司分别于2018年8月10日、2018年8月26日向被反诉人发送两份《交铺通知书》，通知被反诉人来办理收铺的相关手续，但被反诉人却一直拒绝收房，根据该合同第三项服务期限及商铺交付约定，被反诉人逾期接收房产达30日的视为被反诉人违约，反诉人有权单方解除合同。被反诉人逾期接收房产的行为已构成违约，故反诉人有权按照合同约定要求解除合同，并由被反诉人承担违约责任。被反诉人的违约行为给反诉人造成巨大的损失，为维护反诉人的合法权益，特向本院提起反诉，望判如所请。反诉被告顾琳辩称：1.被反诉人没有不接收房屋，而是一直催促反诉人交付房屋，反诉人在交铺通知上增加不合理条件，而且是在被反诉人提起诉讼之后反诉人才出具了所谓的交铺通知书，故反诉人主张被反诉人违约没有依据；2.合同明确约定商铺为现状交付，但在反诉人要求被反诉人交付房屋的时候房屋的楼梯已经被砸掉，且该楼梯砸掉也不符合消防标准。综上，请求驳回反诉人的诉讼请求。经审理查明认定事实如下：2018年3月18日，奥鑫行公司（甲方）与顾琳（乙方）签订《租赁及运营管理服务合同》一份，约定甲方将位于南京市江宁区商铺出租给乙方经营乐动教育培训，该商铺建筑面积为856.52平方米，租赁期限自2018年6月1日起至2023年5月31日止。合同第二条第3项约定：“甲方基于商业综合因素考虑，已事先向乙方明示了该商铺应当开始营业的时间，乙方对此了解并且没有异议。甲方双方共同确认，该商铺应于2018年9月1日前开始营业，若因乙方原因未能按时开业，乙方按本合同约定承担违约责任。若甲方交付时间手续问题则按时间顺延。”合同第三条：“1、甲乙双方一致确认，甲方为乙方提供运营管理服务的期限与乙方承租该商铺的租赁期限相一致，即自2018年6月1日起至2023年5月31日。2、该商铺为现状交付，本合同签订后，乙方应自行前往物业管理公司办理交付手续，本合同签订之日视为该商铺交付之日。自本合同签订之日起，该房产的物业管理费、水电煤气等各项费用均由乙方承担。乙方未按前述期限接收该房产的，视为甲方已交付该房屋，且甲方不承担任何责任。若乙方逾期接收该房产达30日的，则视为乙方违约，甲方还有权随时单方面解除本合同，且由此造成的一切由乙方承担”。合同第四条约定：“甲乙双方共同确认，自2018年6月1日起至2023年5月31日期间，乙方应按1.8元/平方米/天（即46894.4元/月）向甲方支付该商铺的租金运营管理服务费，并由甲方及甲方指定单位或个人向乙方开具指定发票。乙方应配合甲方办理相应发票开具事宜，否则后果由乙方承担。乙方对此期间甲方提供的租金运营管理服务及收费标准、收费金额等清楚知悉无异议。为支持乙方装修及经营需要，甲方同意免收自2018年6月1日起至2018年7月31日期间的租金运营管理服务费，共计2个月”。2、本合同所约定的租金运营管理服务费自2018年6月1日起每24个月递增8%，按季支付，每期租金运营管理服务费乙方应提前15天向甲方支付，甲方于收到乙方支付的各项款项后7个工作日内向乙方提供相应发票。乙方须在约定的商铺交付日期前向甲方一次性交纳金额140683.2元作为租金运营管理服务费。3、乙方须本合同签订之日起3日向甲方一次性缴纳金额140683.2元作为开业保证金，该开业保证金不是乙方预付的租金运营管理服务费、推广费、商管费、物管费、水电费及其他费用，仅是乙方履行本租赁合同约定义务的保证。如乙方未能在本合同约定的时间开业，每逾期一日，乙方按开业保证金的千分之三承担违约责任，甲方有权从该开业保证金中予以扣除。开业前如因乙方单方解除合同的，乙方应向甲方支付开业保证金双倍的违约金，若上述违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权继续追偿，开业保证金在开业之后，按双方约定全部转为租赁保证金。合同第九条第3项：“本合同履行期间，除本合同另有规定外，如出现下述情况，乙方可单方解除本合同：（1）甲方未按本合同约定的时间交付商铺供乙方使用，超过90日的，乙方有权单方解除合同。”合同第十条第一项：“乙方开业前，甲方无故单方解除合同的，甲方应向乙方支付开业保证金双倍的违约金。若上述违约金不足以弥补乙方损失的，乙方有权继续追偿；乙方开业后，如因甲方无故单方解除合同的，甲方应向乙方支付租赁保证金双倍的违约金，若上述违约金不足以弥补乙方损失的，乙方有权继续追偿。但由于乙方原因、政府原因或不可抗力等原因造成甲方解除合同的，甲方不承担任何违约责任。”合同第十条第四项：“本合同履行期间，甲方根据本合同或有关法律的规定，单方面解除本合同时，甲方除有权收回该商铺并没收乙方交付的保证金外，同时乙方还应向甲方支付违约金，违约金按当月应缴费用总额（含租金运营管理服务费、推广费及物业管理服务费等）的双倍计算。乙方支付的违约金不足以赔偿甲方全部损失的，乙方还应按照甲方实际损失进行赔偿。若本合同甲方可单方面解除合同的条款中约定的乙方的违约责任不同于上述违约责任的，甲方有权选择任一条款追究乙方的违约责任”。签订协议后，奥鑫行公司一直未交付案涉商铺，并于2018年7月中下旬拆除了102室房屋的室内楼梯。顾琳因楼梯拆除及延期交房问题多次与奥鑫行公司协商，双方未达成一致意见。2018年8月，顾琳向本院提起本案诉讼，要求被告奥鑫行公司履行双方签订的《租赁及运营管理服务合同》，修复擅自拆除的房屋楼梯后向原告交付租赁房屋并赔偿损失。后奥鑫行公司通过物业公司分别于2018年8月10日和同年8月26日向顾琳发送交铺通知书，通知顾琳收房。顾琳于2018年8月13日前往物业公司要求交付房屋，物业公司以顾琳未按交铺通知书的要求带齐装修所需施工图纸等材料为由，拒绝交付案涉商铺。后奥鑫行公司又拆除了113室等房屋的室内楼梯并提起反诉以顾琳延期收房违反合同约定为由要求解除双方签订的合同，并要求顾琳承担违约责任。2019年3月，顾琳变更本案诉讼请求，要求解除合同并要求奥鑫行公司返还保证金，支付违约金并赔偿损失。审理中，经现场勘验确认：案涉102、107、108、113商铺为4间临街的联排两层跃层房屋，顾琳承租的系上述4间房屋的二层，可通过每间房屋临街的室内一楼通往二楼的楼梯以及屋后的2个楼梯到达二楼房间。关于楼梯拆除问题，奥鑫行公司陈述：1、顾琳承租的系4间房屋的二楼，不包括一楼，室内的楼梯并非通往二楼的唯一通道，即使不使用室内楼梯也完全不影响顾琳对二楼所有房屋的使用；2、如不拆除楼梯，则一楼的房屋不具有出租意义，将严重影响一楼承租户的使用，故其公司有权拆除楼梯。顾琳则陈述：1、其承租该商铺系作为少儿培训使用，消防等级较高，其正是因为看中有6个疏散楼梯才承租案涉房屋的，案涉商铺的楼梯多一来便于疏散，二来有较充分的客流量，可以保证原告的经营收入；2、在签订合同时，奥鑫行公司并没有提出后面要将一楼的楼梯砸掉，也没有在平面图上作相应的标记，其有理由相信其能够使用的房屋就是当时的状况，被告在签订协议后，不顾原告反对擅自将楼梯砸掉，严重违反了诚信原则，应承担相应的责任。以上事实，有合同、勘验笔录、交铺通知书、视频资料、当事人陈述等证据证实。本院认为：当事人应当按照约定全面履行义务。顾琳与奥鑫行公司于2018年3月18日签订的《租赁及运营管理服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应诚实履行。合同明确约定案涉商铺为现状交付，且合同签订之日视为该商铺交付之日，但奥鑫行公司在签订合同后，擅自拆除了临街的室内通往二楼的楼梯，改变了现状，且案涉商铺直至2018年8月才具备交付条件，奥鑫行公司在向顾琳发送交铺通知书后，又在顾琳前来收房时以顾琳未按交铺通知书的要求带齐装修所需施工图纸等材料为由，拒绝交付案涉商铺，违反了合同的约定，致使合同目的无法实现，现顾琳要求解除双方于2018年3月18日签订的《租赁及运营管理服务合同》，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。奥鑫行公司以顾琳逾期收房为由要求解除合同并要求顾琳支付违约金，于法无据，本院不予支持。合同第十条第一项约定：“乙方开业前，甲方无故单方解除合同的，甲方应向乙方支付开业保证金双倍的违约金，若上述违约金不足以弥补乙方损失的，乙方有权继续追偿”，现奥鑫行公司违约，顾琳要求奥鑫行公司按照开业保证金的双倍支付违约金计281366.4元，符合合同约定，本院予以支持。合同约定租金标准为1.8元/平方米/天，自2018年6月1日起每24个月递增8%，具体为2018年6月1日起至2020年5月31日止，每月度租金为46894.4元；自2020年6月1日起至2022年5月31日止，每月度租金为50645.9元，自2022年6月1日起至2023年5月31日止，每月度租金为54697.6元；现与案涉商铺同地段的商铺的租赁价格在2.2元/平方米/天，因奥鑫行公司违约给顾琳造成的租金差价损失为441589.40元[2.2元/平方米/天×365天×5×856.52平方米－(46894.4元/月×24个月＋50645.9元/月×24个月＋54697.6元/月×12个月)]，超出违约金的部分，顾琳有权利向奥鑫行公司追偿，故奥鑫行公司应向顾琳支付违约金及损失共计441589.40元。顾琳主张的经营损失及律师费损失，无事实和法律依据，本院不予支持。保证金为承租方履行合同的担保，现因出租方的原因导致合同解除，且商铺尚未交付使用，故顾琳要求奥鑫行公司返还保证金140683.20元，符合法律规定，本院予以支持，但顾琳主张保证金利息（自保证金交付之日起即2018年3月21日起按同期银行贷款利率计算至返还之日止）的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告顾琳与被告南京奥鑫行商业管理有限公司于2018年3月18日签订的《租赁及运营管理服务合同》于本判决发生法律效力之日起解除；二、被告南京奥鑫行商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金140683.2元并赔偿违约金及损失共计441589.40元；三、驳回原告顾琳的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告南京奥鑫行商业管理有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费37134元，保全费3020元，合计40154元，由原告顾琳负担8030元，由被告奥鑫行公司负担32124元，反诉案件受理费4050元，由反诉原告奥鑫行公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  汤 婷人民陪审员  葛翠华人民陪审员  陈 玲二〇一九年六月十八日书 记 员  高 岩