广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终2452号上诉人（原审原告）：于思斯，女，1990年8月23日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：周欢，男，1992年4月14日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区,系上诉人于思斯的丈夫。上诉人（原审被告）：王天跃，男，1954年5月4日出生，满族，住辽宁省桓仁满族自治县。上诉人（原审被告）：陆秀花，女，1972年6月15日出生，壮族，住广西隆安县。上诉人王天跃、陆秀花的共同委托诉讼代理人：宋筠，广东宏港律师事务所律师。上诉人王天跃、陆秀花的共同委托诉讼代理人：冯梓欣，广东宏港律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广东天赋木业有限公司（以下简称天赋公司），住所地广东省广州市黄埔区。法定代表人：王明玉。上诉人于思斯与上诉人王天跃、陆秀花及被上诉人天赋公司物权保护纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初6677号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人于思斯及其委托诉讼代理人周欢，上诉人王天跃及其与上诉人陆秀花的共同委托诉讼代理人宋筠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于思斯上诉请求：1、撤销一审判决，改判王天跃、陆秀花与天赋公司停止侵占涉案房屋，并将搬迁宽限期由一年缩短至三个月；2、王天跃、陆秀花从2018年6月28日起至搬离日的房租按3500元/月支付给于思斯；3、本案诉讼费由王天跃、陆秀花与天赋公司负担。事实和理由：一、根据一审法院（2016）粤0103执异130号执行裁定书表明，该案申请执行人蒋志琴已同意参照涉案房产所在地房屋租赁市场平均租金标准从房屋变价款中扣除5至8年租金作为被执行人王天跃、陆秀花及其所抚养家属过渡时期租赁房屋的费用，王天跃、陆秀花得到基本保障。二、因王天跃、陆秀花不配合进行房屋租金的评估，已给于思斯造成经济损失，且王天跃、陆秀花亦无法按月支付租金，将持续给于思斯带来巨大的经济损失，三个月时间也足够王天跃、陆秀花另寻房屋搬迁。三、因王天跃已被列入失信被执行人名单，不具备还款能力，极有可能导致于思斯无法按时收取租金。且因王天跃、陆秀花占据涉案房屋，导致于思斯无房居住。王天跃、陆秀花共同上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判驳回于思斯的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由于思斯承担。事实和理由：一、于思斯28万元保证金的收款时间为2018年5月30日，而该日涉案房屋的拍卖竞价已结束，于思斯未按法院竞买公告规定期限缴纳保证金，于思斯没有取得竞买资格，其竞买行为无效，无权取得涉案房屋的产权，无权要求王天跃、陆秀花腾空交付涉案房屋和支付使用金。二、涉案房屋在拍卖前由王天跃、陆秀花居住使用，是王天跃、陆秀花的唯一住房，而王天跃、陆秀花目前没有其他的搬迁地方，即使于思斯的竞买行为有效，其也应受拍卖条件的制约，自行承受涉案房屋按现状拍卖所带来的风险和后果，无权要求王天跃、陆秀花搬出涉案房屋。天赋公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。2018年9月14日，于思斯向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.王天跃、陆秀花与天赋公司腾空退还广州市荔湾区xxx路xx巷x号xxx房；2.王天跃、陆秀花与天赋公司支付由2018年6月28日起至退还房屋之日止的租金（按每月3500元计算）；3.把登记在于思斯名下的涉案房屋的电力账户进行强制销户并拆除相关电力设备；4.王天跃、陆秀花与天赋公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年6月28日，一审法院作出（2018）粤0103执恢166号《执行裁定书》记载，一审法院在执行蒋志琴与王天跃民间借贷纠纷一案中，于2018年4月23日委托京东网网络司法拍卖平台拍卖王天跃、陆秀花共有的广州市荔湾区xxx路xx巷x号xxx房房屋，2018年5月29日于思斯以1402310元的最高价竞得。依照法律规定，裁定如下：广州市荔湾区xxx路xx巷x号xxx房的所有权归于思斯所有，该屋所有权自裁定书送达于思斯时起转移；解除一审法院对广州市荔湾区xxx路xx巷x号xxx房的查封等。于思斯确认其于2018年6月28日收到一审法院送达的上述《执行裁定书》。2018年9月4日，涉案房屋登记至于思斯名下。于思斯取得涉案房屋产权后，并未与王天跃、陆秀花与天赋公司签订任何协议，也未收取王天跃、陆秀花与天赋公司任何费用。一审另查，涉案房屋原登记在王天跃、陆秀花名下，为共同共有。2014年10月30日，一审法院以（2014）穗荔法执字第2154号协助执行通知书及执行裁定书，查封涉案房屋，查封期限从2014年10月30日至2016年10月29日。2016年10月27日，一审法院以（2014）穗荔法执字第2154号之一协助执行通知书及执行裁定书，续封涉案房屋，查封时效从2016年10月30日至2019年10月29日。王天跃、陆秀花与天赋公司表示清楚涉案房屋的查封情况。一审庭审中，于思斯主张现涉案房屋的电力账户登记在其名下，其要求电力局对该账户进行强制销户并拆除相关电力设备。王天跃、陆秀花与天赋公司主张涉案房屋内间隔为三房一厅，三房的其中一间由陆秀花及儿子使用，另外两间由陆秀花出租给天赋公司使用，王天跃作为该公司员工居住在其中一间。王天跃、陆秀花与天赋公司主张其名下并无房产，也无其他房屋可供搬迁。王天跃为证明涉案房屋出租的事实，提供房屋租赁合同两份及《房屋租赁登记备案证明》、租金发票等作为证据。两份房屋租赁合同的签订日期分别为2018年6月11日及2018年4月20日，出租人分别为王天跃、陆秀花及陆秀花，承租人均为天赋公司，租赁期限均为2018年4月20日至2028年4月19日。审核时间为2018年6月12日的《房屋租赁登记备案证明》记载出租人为王天跃、陆秀花，承租人为天赋公司，租赁期限为2018年4月20日至2028年4月19日。王天跃、陆秀花与天赋公司主张2018年4月之前涉案房屋已出租给天赋公司，但没有提供证据予以证明。王天跃为证明其与陆秀花已离婚，提供《离婚协议书》作为证据，该协议记载签订日期为2012年5月28日。一审法院认为：王天跃、陆秀花原为广州市荔湾区xxx路xx巷x号xxx房的产权人。因涉案房屋被法院强制执行拍卖，于思斯通过司法拍卖购买取得房屋所有权，并领取了权属证书，不动产物权人变更为于思斯。因此现于思斯是涉案房屋的合法产权人，依法对该屋享有占有、使用、收益、处分的权利。于思斯取得不动产物权后，没有与王天跃、陆秀花、天赋公司签订租赁合约，也没有收取租金。王天跃、陆秀花缺乏继续使用涉案房屋的合同及法律依据。关于王天跃、陆秀花对涉案房屋的拍卖有异议的意见。王天跃、陆秀花有异议的，可循相关法律途径提出。在现涉案房屋的产权登记未发生变更前，于思斯仍依法对涉案房屋享有相关权利。王天跃、陆秀花该抗辩意见，不予采纳。关于天赋公司主张其承租了涉案房屋的意见。因涉案房屋在签订租赁合同出租给天赋公司前，已被人民法院依法查封，故租赁房屋即使在租赁期间发生所有权变动，天赋公司要求继续履行原租赁合同的，亦不应得到支持。王天跃、陆秀花与天赋公司其他答辩意见，也非其继续占有使用涉案房屋的合法理由，对其意见不予采纳。综上，于思斯要求王天跃、陆秀花与天赋公司腾空退回涉案房屋，合法有理，予以支持。由于王天跃、陆秀花与天赋公司目前没有明确的房屋可供搬迁，于思斯对此应予以谅解，给予王天跃、陆秀花与天赋公司一段搬迁期限，以便王天跃、陆秀花与天赋公司另找房屋搬迁。王天跃、陆秀花与天赋公司在占用于思斯的房屋期间，王天跃、陆秀花应负有向于思斯支付房屋使用金的义务，对于思斯要求王天跃、陆秀花清付房屋使用金的请求予以支持。于思斯要求天赋公司支付房屋使用金，缺乏事实及法律依据，不予支持。在搬迁期限内，房屋使用金标准应参照有资质的评估机构评定的私房租金标准计付，评估费由于思斯和王天跃、陆秀花各负担一半。于思斯要求电力局对涉案房屋电力账户进行强制销户并拆除相关电力设备的诉讼请求，因该请求的履行义务对象并非王天跃、陆秀花与天赋公司，且在王天跃、陆秀花与天赋公司的搬迁期限届满前，于思斯负有保障涉案房屋用电正常的义务。因此于思斯该诉讼请求，予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2018年11月21日作出判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起一年内，被告王天跃、陆秀花、广东天赋木业有限公司（含同住人员）迁出广州市荔湾区xxx路xx巷x号xxx房，将该屋腾空退回给原告于思斯；二、被告王天跃、陆秀花从2018年6月28日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用金，由原告于思斯和被告王天跃、陆秀花自本判决发生法律效力之日起3日内共同向有资质的评估机构申请按私房租金标准评定（以每月3500元为限），被告王天跃、陆秀花自租金评定之日起3日内，按评定的租值一次性将上述期间的房屋使用金支付给原告于思斯；从本判决发生法律效力之次日起至被告王天跃、陆秀花、广东天赋木业有限公司（含同住人员）搬迁时止的房屋使用金，被告王天跃、陆秀花仍应按上述标准按月支付给原告于思斯。评估费由原告于思斯及被告王天跃、陆秀花各负担一半；三、驳回原告于思斯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费88元，由被告王天跃、陆秀花负担并迳付给原告于思斯。二审中，各方当事人均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。二审另查明，广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103执异130号执行裁定书载明：“本院查明，……听证中，申请执行人（蒋志琴）表示如强制执行拍卖涉案房产，其同意参照涉案房产所在地房屋租赁市场平均租金标准从房屋的变价款中扣除五至八年租金作为被执行人王天跃、陆秀花及其所扶养家属过渡时期租赁房屋的费用；……”。本院认为，根据生效的（2018）粤0103执恢166号《执行裁定书》，自该裁定书送达至上诉人于思斯时，上诉人于思斯即已取得涉案房屋所有权。事实上，上诉人于思斯亦已取得了涉案房屋的权属证书。因此，上诉人于思斯依法享有涉案房屋的占有、使用、收益、处分的权利。至于上诉人王天跃、陆秀花对涉案房屋的拍卖有异议，其可另循法律途径解决。在涉案房屋的产权登记未经合法有效的变更前，上诉人于思斯仍依法对涉案房屋享有上述的相关权利。一审判决对上诉人王天跃、陆秀花关于涉案房屋的拍卖异议的抗辩不予采纳正确。被上诉人天赋公司与上诉人王天跃、陆秀花签订涉案房屋的租赁合同前，涉案房屋已被人民法院依法查封，故涉案房屋即使在租赁期间发生所有权变动，上诉人王天跃、陆秀花及被上诉人天赋公司要求继续履行原租赁合同亦无法律依据。故一审判决认定上诉人于思斯要求上诉人王天跃、陆秀花与被上诉人天赋公司腾空退回涉案房屋合法有理而予以支持正确。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款第（三）项规定：在金钱债权执行中，申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持。据此，一审判决基于上诉人王天跃、陆秀花目前没有明确的房屋可供搬迁，给予上诉人王天跃、陆秀花一年的搬迁期以便其另找房屋搬迁，合法合理，本院予以维持。上诉人王天跃、陆秀花在占用上诉人于思斯的涉案房屋期间，负有向上诉人于思斯支付自2018年6月28日起至房屋腾空之日止的房屋使用金的义务。至于房屋使用金标准，一审法院基于公平原则，判决房屋使用金标准参照有资质的评估机构评定的私房租金标准计付并无不当，本院予以维持。综上，上诉人于思斯与上诉人王天跃、陆秀花的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费176元，由王天跃、陆秀花共同负担88元，于思斯负担88元。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  郑怀勇二〇一九年六月十三日书记员  彭文悦书记员  区敏儿