广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终3385号上诉人（原审被告）：广州嘉强投资有限公司，住所地广州市天河区瘦狗岭路313号302自编之二。法定代表人：田全蓝，职务董事长。委托诉讼代理人：杨紫稀，该公司职员。委托诉讼代理人：李嘉琼，广东智洋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市伊斯兰教协会，住所地广州市越秀区光塔路56号。法定代表人：王文杰。委托诉讼代理人：王洁，广东正大联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏建艺，广东正大联合律师事务所律师。原审第三人：广州市广协房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区盘福路朱紫后街1号自编321房。法定代表人：李展鹏。原审第三人：广州天佳房地产有限公司，住所地广州市水荫路2号华信大厦503室。法定代表人：蔡美瑜，职务董事长。委托诉讼代理人：张登芬，该公司职员，通讯地址。上诉人广州嘉强投资有限公司（以下简称嘉强公司）因与被上诉人广州市伊斯兰教协会（以下简称市伊斯兰教协会）及原审第三人广州市广协房地产开发有限公司（以下简称广协公司）、广州市天佳房地产有限公司（以下简称天佳公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。原审第三人广协公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。现已审理终结。上诉人嘉强公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，发回重审或进行改判；2、本案一、二审诉讼费用由市伊斯兰教协会承担。事实和理由：一、一审法院忽略有关法律事实，判决结果与法律事实不符。1、嘉强公司并非本案适格追诉主体，嘉强公司并未与市伊斯兰教协会签订任何有关产权协议或者租金补偿等协议。2、一审法院忽略市伊斯兰教协会所提供的证据《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中均无租金费用的相关法律约定，嘉强公司无需支付该租金费用。3、嘉强公司是经司法拍卖取得涉案地块的项目开发建设权利，承接的是该项目的合法建设权，而非前开发商项目公司的合法转让权利，因此对于前两届开发商所签订的有关协议及其所认定的事实，不应该要求嘉强公司一律承受。市伊斯兰教协会所主张的租金费用应以其与租户所签订的房屋租赁协议的租金内容为准。二、市伊斯兰教协会怠于行使其追讨租金的权利，已超过法律规定的诉讼时效。2010年12月17日嘉强公司拍得该地块，市伊斯兰教协会直到2017年6月20日才向嘉强公司主张租金补偿费用，已经超过法律规定的诉讼时效。三、一审法院判令嘉强公司支付2010年12月17日至2017年11月16日的租金及2015年1月至2017年的逾期回迁的租金损失无法律依据。前案判决（2003）越法民三初字第2509号判决中没有支持逾期交付补偿房屋的违约赔偿金，一审法院应按已生效的判决内容执行。被上诉人伊斯兰教协会辩称：一、一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。二、关于诉讼主体资格的问题。市伊斯兰教协会确实没有与嘉强公司签订拆迁安置补偿协议等文件，但是嘉强公司是通过司法拍卖该地块的建设权并承接了相关权利与义务。三、关于诉讼时效的问题。本地块烂尾多年，前后经历了三个开发商，市伊斯兰教协会作为被拆迁人根本无法知晓最终是由哪个公司承接了相关的权利与义务。本案中，市伊斯兰教协会在知晓嘉强公司通过拍卖承接了该地块的权利与义务之后就立刻发函给嘉强公司，但最终嘉强公司不同意承担相应责任，市伊斯兰教协会才向一审法院起诉，所以并未超过诉讼时效。四、关于租金损失的问题。嘉强公司因未能履行合同义务，已构成违约，所以应当承担赔偿损失的违约责任。按时交付房屋并出租的租金和原租金标准的差额就是市伊斯兰教协会的损失，所以该请求合法有据。另外本案诉请与（2003）越法民三初字第2509号判决并不矛盾，之前市伊斯兰教协会是依据合同约定主张违约赔偿金，但因双方合同中就违约赔偿金约定不明，所以市伊斯兰教协会的主张没有合同而被法院驳回，与本案中市伊斯兰教协会的请求是完全不同的请求。原审第三人天佳公司述称同意一审判决。原审第三人广协公司经本院合法传唤未到庭发表意见。市伊斯兰教协会向一审法院起诉请求：1、嘉强公司向市伊斯兰教协会一次性支付被拆迁房屋2010年12月17日至2017年11月16日的租金（每月按1218.68元计）；2、嘉强公司向市伊斯兰教协会一次性支付2014年12月至2017年11月的逾期回迁的租金损失（每月按同期同地段广州市房屋租金参考价标准与原租金的差额计算）。一审法院认定事实：据生效的（2003）越法民三初字第2509号民事判决书查明的事实记载，广州市大新路新濠里3号房屋、天成路濠畔街347号房屋、349号房产原是以“广州市清真寺民主管理委员会”名义登记的产业，以上房产原均作出租。大新路新濠里3号原月租93.82元（其中首层月租59.87元、二楼33.95元），天成路濠畔街347号原月租71.12元（其中首层月租37.89元、二楼33.23元），天成路濠畔街349号原月租1053.74元（其中首层月租1012.74元、二楼41元）。上述房屋所在地段经批准由广协公司征用拆迁，1996年5月29日就大新路新濠里3号房屋的拆迁补偿，广州市清真寺民主管理委员会（乙方）与广协公司（甲方）签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》（同年6月20日该协议已经广州市房地产管理局鉴证），其中约定：乙方同意拆除座落在越秀区大新路新××号房屋，乙方应在本协议鉴定生效后的15日内，将上述房屋交由甲方拆除，甲方应在1998年10月30日将自有房屋交付给乙方。甲乙双方须严格履行协议，甲方违反按期安置乙方回迁义务的，应按规定的标准，向乙方承担违约赔偿责任等。同年6月17日就天成路濠畔街347号、349号房屋的拆迁补偿问题，广州市清真寺民主管理委员会（乙方）与广协公司（甲方）签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》（同年6月20日该协议已经广州市房地产管理局鉴证），其中约定：乙方同意拆除座落在越秀区天成路濠畔街347号、349号房屋，乙方应在本协议鉴定生效后的15日内，将上述房屋交由甲方拆除，甲方应在1998年10月30日将自有房屋交付给乙方。甲乙双方须严格履行协议，甲方违反按期安置乙方回迁义务的，应按规定的标准，向乙方承担违约赔偿责任等。合同签订后，市伊斯兰教协会按约定将上述房产交广协公司拆除，广协公司按每月共1218.68元标准向市伊斯兰教协会支付租金至1996年6月。新建大楼至今尚未建成。1996年8月8日，广州市城市规划局以穗规地复字（1996）第127号《关于同意更改建设用地单位名称的复函》复函广协公司，批准上述大新路项目地块由天佳公司开发建设。2000年12月11日广州市宗教事务局以穗宗发（2000）196号《关于市伊协有关房产产权登记问题的复函》回复市伊斯兰教协会：原以“广州市清真寺民主管理委员会”名义登记的房产应理顺更改为“市伊斯兰教协会”。该案于2003年12月25日作出判决，判决天佳公司应于本判决发生法律效力之日起五日内，将2001年10月4日起至本判决发生法律效力之月止的房屋拆迁补偿租金（按每月1218.68元计）一次性清付给市伊斯兰教协会；从本判决发生法律效力之次月起，天佳公司应按月以每月1218.68元的标准支付租金给市伊斯兰教协会，至交付补偿房屋给市伊斯兰教协会之日止。该判决已发生法律效力。2010年7月27日，一审法院依法委托广州市房地产交易登记中心拍卖天佳公司名下所有的广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠路以西（即涉案被拆迁房屋所在地块）“新濠大厦”土地使用权及在建工程项目。2010年11月10日，一审法院及广州市房地产交易登记中心在报纸刊登《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》，其中拍卖转让附加条件列明：……（三）本地块为广州市的在册烂尾地块，根据档案查册资料记载，本地块有被拆迁户289户，718人，房屋拆迁总面积约13383.37平方米（其中住宅面积约11395.05平方米，非住宅面积约1988.32平方米）；本地块每月临迁费本金约为341824元，协议回迁时间为1999年12月，计算至2010年8月，共拖欠临迁费本金约4600万元（未含逾期回迁费、滞纳金等）；上述补偿安置数据并非实际拆迁补偿安置面积，具体应当以拆迁当事人签订的拆迁补偿安置协议为准，有关拖欠临迁费数额也应当以实际拖欠情况为准，上述数据与实际发生情况不符的，由买受人自行负责并承担相应的所有义务；……（六）买受人须与被拆迁人、预购房人重新签订协议并约定回迁及收楼日期，原拆迁合同主要权利义务仍然有效，买受人须承担拍卖标的上被拆迁户的回迁安置（包括经生效法律文书确认已将补偿方式变更为货币补偿的拆迁户的回迁安置）和预购房人的收楼入住安置（包括经生效法律文书确认解除购房合同的预购房人收楼入住安置），并按原签订的合同内容执行负担拍卖成交日后的合同义务；拍卖成交后，拍卖标的范围内因拆迁、回迁安置协议及购房人购房协议所产生的一切纠纷均由买受人与相关的被拆迁人、购房人进行解决等。2010年12月16日，嘉强公司以27000万元的最高价竞得上述土地使用权及在建工程项目，并与广州市房地产交易登记中心签订《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》。2011年1月5日，一审法院作出（2002）越法执字第2159-2号执行裁定书，裁定：一、广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠南路以西“新濠大厦”土地使用权及在建工程项目（不含其他购房人已预售登记的商铺、住宅房、不含回迁补偿安置商铺、住宅房及已由生效法律文书另行确定权属的部分）所有权及相应的其他权利归买受人嘉强公司所有。前述项目财产权自本裁定送达买受人嘉强公司时起转移。二、买受人嘉强公司可持本裁定书到房管、国土、规划等登记、管理机构办理前述项目产权转移、过户登记等手续。2013年12月18日，嘉强公司领取涉案地块的《国有土地使用证》，使用权面积3900平方米，土地出让金年限自1998年8月18日起计算等。嘉强公司至今未安置市伊斯兰教协会回迁。一审庭审中，市伊斯兰教协会向一审法院提交了广州市中级人民法院（2016）粤01民终7668号《民事判决书》，该判决书其中载明“关于延期补助费的计算标准问题，……酌情确定回迁期限从拍卖成交当日起算四年计至2014年12月16日……”。嘉强公司和天佳公司对该判决书没有异议。一审法院认为：市伊斯兰教协会关于2010年12月17日至2017年11月16日的租金的诉请业经生效的（2003）越法民三初字第2509号民事判决书已作出了判决，天佳公司原建设的涉案地块于2010年12月16日由嘉强公司通过拍卖的方式取得该地块征用拆迁权，故嘉强公司应按拍卖转让公告拍卖转让成交确认书规定的条件及内容承担竞得人义务。原拆迁合同主要权利义务仍然有效，买受人即嘉强公司须承担拍卖标的上被拆迁户的回迁安置并按原签订的合同内容执行负担拍卖成交日后的合同义务，虽市伊斯兰教协会主张租金的诉请在前案已做了判决，但由于本案与前诉的诉讼主体不一致，故嘉强公司应向市伊斯兰教协会履行支付拍卖成交日后即2010年12月17日起的涉案房屋租金，故对市伊斯兰教协会该项诉讼请求，予以支持。因经生效的判决认定涉案地块的回迁期限为2014年12月17日，由于嘉强公司至今未安置市伊斯兰教协会回迁，已构成违约，理应承担违约责任。市伊斯兰教协会要求嘉强公司按广州市房屋租金参考价标准与原租金的差额计算租金损失的请求符合公平合理原则，亦予以支持。鉴于市伊斯兰教协会未能举证证明存在时效中止、中断等情形，故市伊斯兰教协会主张2015年1月2日前租金损失已超过法定诉讼时效。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、第一百八十八条及《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条的规定，判决：一、嘉强公司应于本判决发生法律效力之日起五日内，向市伊斯兰教协会支付2010年12月17日至2017年11月16日的租金（按每月1218.68元计）。二、嘉强公司应于本判决发生法律效力之日起五日内，向市伊斯兰教协会支付2015年1月至2017年11月的逾期回迁的租金损失（每月按同期同地段广州市房屋租金参考价标准与原租金的差额计算）。三、驳回市伊斯兰教协会的其他诉讼请求。嘉强公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4726.6元，由市伊斯兰教协会负担100元，嘉强公司负担4626.6元。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，嘉强公司向本院提供多份报纸公告，拟证明其竞得涉案项目后曾发出公告。经质证，市伊斯兰教协会对于上述证据的关联性不予认可，认为市伊斯兰教协会于2017年才得知嘉强公司竞得涉案项目，嘉强公司提供的报纸公告也仅显示其于2016年8月10日进行公告，而市伊斯兰教协会在得知其竞得项目之后于2016年6月14日向其发出函件主张补偿租金。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：首先，关于嘉强公司应否承担向市伊斯兰教协会支付相关补偿租金的问题。嘉强公司经公开拍卖的方式竞得涉案地块，故其应按《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》及《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》规定的条件及内容承担竞得人义务。上述拍卖转让公告及转让成交确认书已明确：买受人须与被拆迁人重新签订协议并约定回迁及收楼日期，原拆迁合同主要权利义务仍然有效，买受人须承担拍卖标的上被拆迁户的回迁安置（包括经生效法律文书确认已将补偿方式变更为货币补偿的拆迁户的回迁安置），并按原签订的合同内容执行负担拍卖成交日后的合同义务；拍卖成交后，拍卖标的范围内因拆迁、回迁安置协议所产生的一切纠纷均由买受人与相关的被拆迁人进行解决等。虽然市伊斯兰教协会与广协公司签订的相关拆迁补偿协议中未对拆迁人应支付的租金标准进行约定，但已生效的（2003）越法民三初字第2509号民事判决已确定了拆迁人应支付的补偿租金标准。故嘉强公司应按照上述生效法律文书确定的标准向市伊斯兰教协会支付涉案房屋租金。同时，由于嘉强公司在生效判决确定的回迁期限届满后至今仍未安置市伊斯兰教协会回迁，造成市伊斯兰教协会产生租金差额损失，故一审法院判决嘉强公司按广州市房屋租金参考价标准与原租金的差额向市伊斯兰教协会支付因逾期回迁造成的租金损失合法合理，本院予以认可。其次，关于市伊斯兰教协会的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。市伊斯兰教协会对涉案项目的拆迁人享有取得补偿租金的权利，而嘉强公司提供的证据未能确切证实市伊斯兰教协会知道或应当知道嘉强公司竞得涉案项目的时间，故本案难以认定市伊斯兰教协会请求嘉强公司支付租金的诉请已超过诉讼时效。故一审法院判决嘉强公司应向市伊斯兰教协会支付2010年12月17日至2017年11月16日的租金，并无不当，本院予以维持。至于一审法院判决嘉强公司仅支付2015年1月至2017年11月的逾期回迁的租金损失问题，鉴于市伊斯兰教协会未提出上诉，本院对此不予调处。综上所述，嘉强公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4626.60元，由广州嘉强投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 赵云川审判员 刘 卉二〇一九年六月十八日书记员 王 敏