山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁13民终1285号 上诉人（原审原告）：朱明芬，女，1966年10月1日出生，汉族，居民，住临沂市罗庄区。 委托诉讼代理人：李伯国，山东正格律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：钟如松，男，1989年12月27日出生，汉族，居民，住临沂市经济技术开发区。 委托诉讼代理人：袁堂宗，山东启蒙律师事务所律师。 原审第三人：临沂市阳光地产营销策划有限公司，住所地临沂市兰山区商城路133号。 法定代表人：王丽梅，经理。 委托诉讼代理人：葛明红，临沂兰山长盛法律服务所法律工作者。 上诉人朱明芬因与被上诉人钟如松、原审第三人临沂市阳光地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省临沂经济技术开发区人民法院（2018）鲁1392民初945号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 朱明芬上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议，改判被上诉人支付违约金40,000元；2一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，判决错误。2017年9月23日，上诉人与被上诉人签订了《房屋买卖合同书》，合同约定，合同签订当日被上诉人支付购房定金20,000元，购房余款通过贷款方式付款。被上诉人在知道贷款不能审批后3日内自行凑齐全额购房款或补足未能批款差额，双方在办理完房款资金监管当日到房管部门办理过户。合同签订后，因上诉人急需资金，不停地催促被上诉人办理贷款手续，因被上诉人原因贷款未获批准。上诉人得知被上诉人贷款申请未获银行批准后，催促被上诉人按合同约定支付购房款，被上诉人逾期不能支付购房款。上诉人在无法取得购房款的情况下，通知被上诉人解除合同，被上诉人以妻子临产需安身之地为由要求宽限，上诉人才给予宽限期限。宽限期满，上诉人解除合同，并强令被上诉人搬出另寻住处。为此，上诉人督促被上诉人按照合同约定付款，被上诉人没有按照合同约定凑齐全额房款，在给予的宽限期届满后仍不能支付房款，上诉人行使解除权，符合《合同法》规定。 钟如松辩称，一、原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，所作出的判决是正确的，应当予以维持。2017年9月23日，双方签约当日答辩人按照约定向中介公司支付了定金2万元。2017年12月22日双方签订了补充协议，约定答辩人于2018年1月17日按揭支付余款30万元等内容，但银行实际放款时间为2018年4月10日。至此，上诉人已经足额支付了全部房款。答辩人已经履行了全部合同义务。二、上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求应当予以驳回。在办理按揭贷款期间，银行没有在双方约定的时间内放款并不是答辩人的过错。贷款审批期限是双方无法把控的，这才有了补充协议，变更了最后付款的时间，这里并不存在上诉人给予了答辩人宽限期的问题。原审按照双方约定的付款与实际贷到款的时间段来判决答辩人向上诉人支付违约金。这样以来，上诉人已经得到了额外的经济补偿。在上诉时，上诉人再要求提高补偿金额，没有事实和法律依据。 朱明芬向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判令解除房屋买卖合同；2.请求人民法院依法判令被告支付原告违约金40,000元；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审前，原告朱明芬增加诉讼请求，要求被告支付滞纳金113,184元。 一审法院认定事实：2017年9月23日，朱明芬（甲方）、朱崇霞（甲方共有人）、钟如松（乙方）与阳光地产公司（丙方）签订《房屋买卖合同书》一份，该合同约定：甲方同意将所拥有的河东区恒大绿洲24号楼1单元2103户房产出售给乙方；房产交易成交价为400000元，此合同签订当日乙方付20000元为购房定金，双方议定转交中介方保管，购房余款采用以下第2种方式付款：2、贷款，甲乙双方在2017年10月25日前准备好手续到银行申报贷款，同时乙方需按银行规定将首付房款壹拾万元存入指定账户，余款三十万元由丙方协助乙方到银行申请贷款，由银行按照房款程序将余款存入指定账户，银行将余款存入指定账户后3日内甲乙双方到房管部门办理过户。甲乙双方承诺遵照本合同第四条约定时间到相应房产部门办理房产所有权转让手续，甲乙双方任何一方延迟，每天按照100元/天赔偿对方作为补偿金；甲乙双方任一方逾期10日以上未履约的，另一方有权以对方违约为由解除双方合同关系，违约方按本合同第七条规定承担违约责任，但双方另有约定除外。合同签订当日，被告钟如松向阳光地产公司交纳定金20000元。2017年9月28日，被告钟如松向案外人就涉案房屋缴纳订金5000元。 2017年12月22日，原告朱明芬（甲方）、被告钟如松（乙方）签订《房屋买卖补充协议书》二份，协议一约定：1、甲方于2018年1月17日前拿到总房款，否则每延误一天，按照864元/天，由乙方赔偿给甲方作为滞纳金；2、乙方于签订原合同时支付甲方5000元定金。过户后甲方不再返还定金。协议二约定：甲乙双方达成房屋买卖契约，因甲方所售房屋尚处于抵押状态，甲乙双方经自愿协商达成如下协议：乙方知晓甲方所售房屋抵押贷款16万元，抵押权人工行，尚有9万元没有偿还。甲乙双方约定剩余9万元贷款及利息由甲方负责偿还，解除抵押后办理房屋过户手续。甲乙双方同意将房屋交易资金交付临沂市房屋交易管理中心托管。因甲方原因不能解除房屋抵押，导致房屋不能过户，乙方有权单独解除房屋买卖契约。补充协议签订当日，被告钟如松向临沂市房产交易管理中心缴纳房款10万元。 2018年4月10日，中国工商银行临沂市中支行向被告钟如松开具的监管账户中发放贷款30万元，被告钟如松已按照约定向银行履行了部分还本付息义务。双方就涉案房屋发生争议，遂诉至本院。 本案所涉房屋为原告朱明芬单独所有，于2017年11月22日办理不动产登记。 一审法院认为，原、被告之间签订的《房屋买卖合同书》及《房屋买卖补充协议书》系双方真实意思表示，双方应当按照合同约定履行合同义务。根据原、被告签订的补充协议，本案所涉房屋尚处于抵押状态，原告朱明芬未经抵押权人同意，将房屋出售，不能发生抵押物的物权变动，但不影响抵押物转让合同的效力，故原、被告签订的房屋买卖合同有效，原告朱明芬承诺由其偿还贷款并解除抵押。根据原、被告签订的《房屋买卖补充协议》，朱明芬于2018年1月17日前拿到总房款，并约定滞纳金，并未作出逾期即解除合同的约定，且房屋贷款于2018年4月10日发放至房管中心监管账户，被告钟如松已履行完毕合同义务，故原告朱明芬要求解除合同，不符合法定的解除情形及合同约定的解除情形，故原告朱明芬要求解除合同的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。对于滞纳金，该约定系双方对房屋买卖合同的补充约定，与买卖合同具有同等效力。双方约定原告于2018年1月17日拿到总房款，被告钟如松已于2017年12月22日将首付款10万元支付至监管账户，剩余房款被告钟如松未能在约定时间内办理贷款，亦未通过其他形式支付，故原告朱明芬要求被告支付滞纳金的诉讼请求，一审法院应予支持。但约定的滞纳金计算标准（864元/天）过高，参照《中华人民共和国合同法》的相关规定，一审法院依法调整为以30万元为基数，自2018年1月17日计算至贷款发放之日即2018年4月10日按照月息2%计算。原、被告签订补充协议，对被告逾期付款的滞纳金进行了明确约定，且被告钟如松支付滞纳金足以弥补因被告违约造成的损失，故对原房屋买卖合同中约定的违约金，一审法院不予支持，判决：一、被告钟如松于本判决生效后十日内向原告朱明芬支付滞纳金16,600元；二、驳回原告朱明芬其他诉讼请求。案件受理费2565元，由被告钟如松负担，由原告朱明芬负担2350元，由被告钟如松负担215元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为：一、朱明芬要求解除合同的请求应否得到支持；二、钟如松应否承担4万元违约金。关于焦点一，双方于2017年12月22日签订的《房屋买卖补充协议》，约定钟如松于2018年1月17日前给付全部房款，但钟如松于2018年4月10日办理房贷并发放至双方约定的房管中心监管账户。钟如松在合同约定的期限内未全部履行合同，已构成违约，应当承担违约责任。但双方并未约定钟如松迟延给付房款为解除合同的条件之一，且钟如松已于2018年4月10日完全履行了合同，不存在经催告后在合理期限内仍未履行和迟延履行债务的行为致使不能使朱明芬实现合同目的，故朱明芬要求解除合同，不符合法定的解除情形及合同约定的解除情形。朱明芬要求解除合同的诉讼请求，一审法院不予支持正确。关于焦点二，双方约定的864元/天违约金明显过高，一审参照民间借贷的利率规定，以月息2%计算违约金适当。综上所述，上诉人朱明芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2350元，由上诉人朱明芬负担。 本判决为终审判决。 审判长  王树东 审判员  马凤霞 审判员  邵 波 法官助理徐占理 二〇一九年六月二十六日 书记员  彭善浩