宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初1072号原告：银川建发物业服务有限责任公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区解放西街现代城银座七层。法定代表人：赵长青，该公司总经理。委托诉讼代理人：张雯，女，1984年6月13日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区金安家园6-2-602室。委托诉讼代理人：赵猛，宁夏颢振德律师事务所律师。被告：杨顺春，男，1974年1月10日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区碧水蓝天小区6-1-502室。原告银川建发物业服务有限责任公司（以下简称建发物业公司）与被告杨顺春物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建发物业公司的委托诉讼代理人张雯、赵猛及被告杨顺春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建发物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付拖欠的物业费1219.2元，承担滞纳金609.6元，共计1828.8元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告居住的银川市金凤区碧水蓝天小区由原告提供物业服务，多年来原告一直按照法律法规和政府的相关规定，尽职尽责地为住户提供服务。在使用物业期间，自2018年1月1日至2018年12月31日期间，被告一直未支付任何物业费，尚累积欠费1828.8元。虽经原告多次派人催要，但仍未按时足额支付。被告的行为给原告的经营带来了极大的影响。故原告诉至法院，请求判如所请。被告杨顺春辩称，一、原告诉请的事实理由与实际情况不符。此前被告从未拖欠原告的物业费、停车费，现被告欠付物业费是因原告拒绝按照2017年的物业收费标准向被告收取该项费用。关于2018年物业费，被告曾在年底多次主动表示按照0.5元/平方米的标准向原告一次性交纳761.94元（0.5元/平方米×126.99平方米），但原告均拒绝收取，且将物业费捆绑停车费，不交物业费就不给业主办理小区进出停车。原告这种无视法律法规，无视业主基本权益，随心所欲的做法令人反感。二、原告收取2018年的物业服务费没有法律依据，被告也不存在违约行为。既然原告与被告的涉案案由为物业服务合同纠纷，就应当依照合同处理双方之间的异议。原告提交的《碧水蓝天小区物业服务合同》的签订日期为2018年12月27日，也就是说2018年全年无合同。且该合同未经公示，原告也没有给业主提供合同复印件，被告根本不知道2018年物业费涨价的事情，一直认为依旧按照2017年的物业费标准交纳物业费。根据《合同法》第三十二条、第四十四条和《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”之规定，原告与银川市金凤区上海西路街道办事处逸馨苑社区居民委员会（以下简称“居委会”）签订的物业服务合同于2018年年底才成立和生效。原告依据这样的合同收取被告全年涨价的物业费于法无据，其应当按照2017年的物业费标准收取2018年的物业费761.94元。且原告和居委会在还没有签订上述合同前，被告曾主动交纳物业费，但原告拒绝收取。原告提交的“催款通知”被告根本没有收到，也从未见过。原告通知被告缴费的时间是2019年1月10日，而内容则是通知被告于2019年1月5日前交纳物业费，难道原告公司都是超人，能让时间倒流？从合同的签订和催款通知，都可见原告一贯的造假做法，欺骗业主，欺骗法庭。因此，原告没有向被告催收过物业费，被告也不存在迟交物业费的违约行为，更谈不上承担原告所谓的滞纳金问题。三、碧水蓝天小区的物业费涨价违法，原告属于擅自提高物业收费标准，依法应当驳回。1.居委会滥用代行业主委员会职权，违法签订物业服务合同。根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第二条“居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。居民委员会协助不设区的市、市辖区的人民政府或者它的派出机关开展工作”、第六条“居民委员会的设立、撤销、规模调整，由不设区的市、市辖区的人民政府决定”；中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”；《物业管理条例》第三十四条“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同”之规定，居委会既是基层群众性自治组织，又承担着协助政府工作的职能，是辖区居民和政府之间的桥梁，居委会作为一级“半官半民”的基层组织，在代行小区业主委员会的职责期间更应该依法谨慎从事，认真履行业主委员会的职责，维护广大业主的权益。在没有经过业主大会选聘物业服务企业的情况下，居委会也就没有依法取得业主大会的授权，擅自与原告签订涨价的物业服务合同，属于程序违法，更是滥用代行业主委员会的职权。2.物业费涨价违法，银川建发物业服务有限责任公司碧水蓝天项目部主持下形成的决议无效。第一、程序上违法。原告提交的证据“2017年11月1日由居委会和原告共同盖章发布的《关于碧水蓝天小区调整物业费的公告》”中称：原告和居委会经过协商小区物业费涨价；2017年11月28日由居委会和原告共同盖章发布的《关于调整碧水蓝天小区物业费征求意见公示》中称：建发物业公司上门走访征求意见，小区共计1518户，征求920户，同意涨价的810户，不同意的110户，均已达到“双过半”；2017年12月8日由居委会和原告落款，居委会和街道物业管理中心共同盖章形成的《关于调整碧水蓝天小区物业费征求意见决议》中“在物业公司会议室召开关于调整碧水蓝天小区一期、二期物业费方案的会议，由银川建发物业服务有限责任公司碧水蓝天项目部经理王登峰主持，物业管理中心、居委会、小区业主代表参加，讨论决定涨价”，上述证据的形成都由原告一手操作。原告事先和居委会协商确定了物业费涨价，然后再由原告走访征求意见，这样的违法操作显然是程序违法。第二、实体上违法。既然是居委会代行业主委员会的职责，就应当履行业主委员会的职责，由居委会召集、主持业主大会集体讨论，或者通过书面征求业主的意见，最后在居委会的主持下，相关各方依法参加，形成是否涨价的决议。而不是所有的工作均由原告按照自己的涨价目的自行完成所需材料，并且在原告的主持下作出涨价决议。作为利害关系方的原告在召开涨价决议的会议上，不但没有回避，反而成为主持人，居委会竟然拱手相让业主委员会的职权，其不作为，不履职，成了名副其实的摆设。因此，涨价的决议不但程序上违法，且实体违法，居委会违法处分小区业主的合法权益，严重损害全体业主的权益，做出的决议理应无效。第三、居委会相关人员违规违法签署法律文件，严重侵害了全体业主的合法权益。根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第七条“居民委员会由主任、副主任和委员共五至九人组成”之规定可知，居民委员会的行政管理事务应由主任、副主任负责，而小区涨价的物业服务合同、金凤区物业服务中心物业费涨的相关备案文件都是由居委会书记签署。签订物业服务合同这么小的事，还劳烦书记亲自出面，是居委会没有主任和副主任，还是书记权力大？耐人寻味。综上所述，原告收取2018年物业费涨价无法律依据，主张的涨价部分系原告擅自提高收费标准，且涨价程序和实体都违法，涨价的决议应当无效，被告亦不存在违约承担滞纳金的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”之规定，应当驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告建发物业公司（乙方）与银川市金凤区上海西路街道办事处逸馨苑社区居民委员会（甲方）签订《碧水蓝天小区物业服务合同》，约定原告为碧水蓝天小区提供物业服务，服务期限为2018年1月1日起至2018年12月31日；多层住宅（一期、二期）及高层住宅的物业服务费标准为0.8元/平方米/月；物业服务费用按季缴纳，业主或物业使用人应在每季度末的最后一天前缴纳物业服务费；业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，甲方应当督促其限期交纳。逾期仍不交纳的，物业公司将收取违约金，违约金每日按应交纳欠费总额的3‰计算，物业服务企业可以向人民法院起诉。原告建发物业公司在碧水蓝天小区提供物业服务至今。2018年之前该小区的物业服务费按每月每平方米0.5元／月向业主收取，自2018年以后，物业服务费按每月每平方米0.8元／月收取。被告杨顺春系银川市金凤区碧水蓝天小区6-1-502室业主，房屋建筑面积为126.99平方米。自2018年1月1日至2018年12月31日期间因被告未向原告缴纳物业费，故原告诉至法院，提出前述诉请。另查明，碧水蓝天小区第一届业主委员会于2016年10月到期届满后，因故未选举出新的业主委员会。2017年5月26日，银川市金凤区物业管理服务中心作出《关于碧水蓝天小区情况说明的回复》，同意由上海西路街道办事处逸馨苑居民委员会代行碧水蓝天小区业主委员会的职责。2017年11月1日，银川市金凤区上海西路街道办事处逸馨苑社区居民委员会、银川市金凤区上海西路街道办事处物业管理服务中心、银川建发物业服务有限责任公司碧水蓝天项目部联合发出公告，载明“……经2017年11月1日银川市金凤区上海西路街道办事处逸馨苑社区居民委员会协商同意，拟将碧水蓝天一期物业费由0.5元/月·㎡，调整为0.8元/月·㎡，二期物业费多层由0.6元/月·㎡调整为0.8元/月·㎡，现予以公示。”2017年11月28日， 银川市金凤区上海西路街道办事处逸馨苑社区居民委员会、银川市金凤区上海西路街道办事处物业管理服务中心、银川建发物业服务有限责任公司就物业费涨价情况出具《关于调整蓝天小区业主物业费征求意见公示》，载明“……2018年1月1日起将碧水蓝天小区一期物业费0.5元/㎡·月，二期多层物业费0.6元/㎡·月，统一上调为0.8元/㎡·月。碧水蓝天小区收费总面积194816.63平方米，业主总户数1518户，共征求意见920户，其中810户业主同意，110户业主不同意，均已达到法定的1/2（53.36%）比例标准。”还查明，2017年12月27日，银川市金凤区上海西路街道办事处逸馨苑社区居民委员会与银川建发物业服务有限责任公司就涉案物业服务合同办理了登记备案手续。备案登记表中载明的委托期限为2018年1月1日至2018年12月31日，物业服务费标准均为0.8元/月/㎡。另，涉案物业服务合同的落款时间为2018年12月27日。本院认为，根据住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条之规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。本案中，涉案小区业主委员会到期后未能重新选举，在业主委员会尚未成立的情况下，上海西路街道办事处逸馨苑居民委员会在取得银川市金凤区物业管理服务管理中心同意后，有权代为行使涉案小区业主委员会的职责。故上海西路街道办事处逸馨苑居民委员会与原告签订的物业服务合同合法有效，对涉案小区的业主具有约束力。原告实际提供了物业服务，被告作为业主亦应当按照合同约定缴纳物业管理费。对原告要求被告支付物业服务费1219.2元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的滞纳金609.6元的诉讼请求，因被告对原告的物业服务及收费标准存有异议，并非恶意拖欠物业费用，故本院不予支持。对于被告提出的原告收取2018年物业费没有法律依据的辩解，本院认为，虽然涉案物业服务合同的落款时间为2018年12月27日，但结合该合同末尾处的印章“银物合同备[2017]第274-2160号银川市供热物业管理办公室”以及银川市（前期）物业服务合同备案登记表中的印章“金物合同[2017]第130号银川市金凤区物业管理服务中心”落款时间为2017年12月27日，足以认定原告为被告居住的小区实际提供了物业服务，虽然合同签订存在瑕疵，但不影响合同效力；被告提出的涉案小区涨价违法、居委会签订物业合同不合法等抗辩意见，理据不足，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告杨顺春于本判决生效后十日内支付原告银川建发物业服务有限责任公司2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费1219.2元；二、驳回原告银川建发物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨顺春负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于银川回族自治区银川市中级人民法院。 审  判  员   朱彦学二〇一九年六月二十九日法 官 助 理   李雅菲书  记  员   赵欣汝   附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条 人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。