贵州省盘州市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0222民初2645号本诉原告（反诉被告）：曹乾翠，女，1977年4月20日生，汉族，住贵州省盘州市,本诉被告（反诉原告）：贵州红果天日领翔置业投资有限公司，住所地贵州省六盘水市盘州市两河新区旧铺村，统一社会信用代码915202000677343245。法定代表人：赖加种，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王攀，盘州市胜境街道法律服务所法律服务工作者，执业证号324091312004。委托诉讼代理人：刘红芝，女，1978年11月14日生，汉族，住贵州省天柱县，原告曹乾翠与被告贵州红果天日领翔置业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月3日受理后，在审理过程中，贵州红果天日领翔置业投资有限公司向本院提起反诉，本院于2019年5月14日受理反诉，本案依法适用简易程序，于2019年6月19日公开开庭进行审理。曹乾翠、贵州红果天日领翔置业投资有限公司的特别授权委托诉讼代理人王攀、刘红芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告曹乾翠向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告贵州红果天日领翔置业投资有限公司支付原告房屋租金9299元、违约金18598元；2.案件受理费由被告承担。2014年11月27日，原被告签订商品房买卖合同，原告购买了被告位于红果开发区专业市场××街路旁××房，房屋面积51、66㎡，房屋交付时间为2015年11月28日。后因被告不能按时交房，双方于2015年12月30日签订房屋租赁协议，协议对租期、租金、违约责任等进行了约定。协议签订后，被告未按协议支付第三年的租金。原告多次找被告催要租金未果。综上，请求依法支持原告的诉讼请求。本诉被告辩称：1.本案系租赁合同纠纷，涉案房屋于2018年3月建设竣工，不存在可租赁可使用的情况，亦不存在给付租赁款项，租赁协议显失公平，不应受法律保护；2.根据租赁协议第六条约定，只有支付尾款或办理按揭，接到交房通知七日内不付清尾款的，直接取消租赁款，被告至今未支付尾款；3.本诉被告不存在违约，不应承担违约责任。综上，请求依法判决。反诉原告贵州红果天日领翔置业投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告立即返还原告2015年11月29日至2017年11月28日的返租款18598元；2.案件诉讼费由反诉被告承担。2014年11月27日，曹乾翠向贵州红果天日领翔置业投资有限公司购买其开发的商品房，该项目因资金及市场问题未按时交房，双方因此发生纠纷，在政府相关部门组织下，双方于2015年11月30日签订房屋租赁协议，贵州红果天日领翔置业投资有限公司以支付返租款的方式向曹乾翠承担违约责任，并对其他事宜进行了约定。贵州红果天日领翔置业投资有限公司根据协议向曹乾翠支付两年租金。在第三年租赁期限未届满之时，涉案房屋于2018年11月13日竣工验收合格，根据协议约定，贵州红果天日领翔置业投资有限公司通知曹乾翠来接房并补齐尾款至今未果的情况下，有权取消对曹乾翠的租赁补偿，曹乾翠应返还前两年的返租款18598元。综上，请求依法支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告曹乾翠辩称：1.贵州红果天日领翔置业投资有限公司未按时交房已构成违约；2.根据租赁协议规定，反诉原告主张取消租赁的适用对象系只付定金业主，曹乾翠签订购房合同时已付清购房首付款，不受协议第六条第三款第二项的约束；3.反诉原告在未采取电话通知或邮寄方式情况下，直接采取公告送达的方式通知不合法；4.曹乾翠未补齐尾款是反诉原告行为所致，因曹乾翠无法通过公告送达方式了解其通知内容，且反诉原告的行政许可及行政审批相关手续资料不完善；综上，请求依法判决。本院经审理查明认定的事实如下：曹乾翠购买贵州红果天日领翔置业投资有限公司位于盘州市××开发区（两河××）专业市场16米路旁第12幢2层11号房，房屋面积51.66㎡，曹乾翠作为买受人、贵州红果天日领翔置业投资有限公司作为出卖人，双方于2014年11月27日签订《商品房买卖合同》，合同对计价方式及价款、付款方式及期限、逾期付款责任、交付日期等进行了约定，曹乾翠已付清首付款。约定于2015年11月28日交付房屋。因贵州红果天日领翔置业投资有限公司未能按时交付房屋，经协商，贵州红果天日领翔置业投资有限公司以将所售房屋从业主处房租方式处理逾期交房问题。曹乾翠作为甲方，贵州红果天日领翔置业投资有限公司作为乙方，双方于2015年12月30日签订《房屋租赁协议》，曹乾翠将向贵州红果天日领翔置业投资有限公司购买的位于盘州市××开发区（两河××）专业市场16米路旁第12幢2层11号房租赁给贵州红果天日领翔置业投资有限公司使用，房屋租赁协议对租金的计算标准、支付方式、租赁时间等进行了约定，第五条甲、乙双方一致同意按以下标准计算并支付租金：1、“…二层按每月每平方米30元计算租金…”；2、租赁房屋面积按照购房合同建筑面积为准；3、租赁时间：…6栋-10栋、12栋的针对交清全款或办理完银行按揭及在规定时间内交清尾款或办理完银行按揭，且银行放款的业主，租赁期为3年，如租赁期满后仍未完工，乙方继续承租甲方购买房屋，租金价格以当时的市场价格为基础进行协商；4、租赁支付方式：承租期限每满一年后支付租金；5、支付时间：以购房合同约定的交房之日起第二日开始计算租金，每满一年的第二日，乙方开始向甲方支付上一年度的租金。如遇到不可抗力因素，支付时间可延长一个月，超过一个月仍未支付，乙方按双倍租金支付甲方……。第六条其他规定1、签订购房合同且全款付清购房款的业主（含银行按揭手续已办理完毕、银行已经放款的业主），按上述第四条约定的租金标准及租期执行；2、签订购房合同且付清购房首付款的业主，在2016年1月30日前付清尾款或交齐银行按揭资料并配合乙方将银行按揭手续办理完毕且银行放款后，可享受全款付清的租金标准及租期，在非公司原因造成银行按揭无法办理，所有责任由甲方自行承担；逾期未交清尾款或不办理银行按揭手续及分期的，租金补偿金额只按已付放款占房屋总房款的比例计算，如乙方通知甲方可以交房后，在规定时间（7日）内甲方仍未交清尾款或办理按揭及分期的，则租赁补偿取消，并按购房合同相关规定执行。租赁期限：2015年11月29日至2018年11月28日，共3年。甲方的付款类型为首付款付清。租金支付期限及方式：租金按30元/月/平方米的标准计算，每年的租金为9299元。合同签订后，被告贵州红果天日领翔置业投资有限公司依约支付两年的租金。2018年11月13日，贵州红果天日领翔置业投资有限公司的红果领翔国际五金矿山建材城一期1、2、3、4、6、7、8、9、10、12号楼通过了竣工验收备案。2018年11月15日，贵州红果天日领翔置业投资有限公司登报公告通知业主于2018年11月17日-2018年11月18日办理交房手续；2018年11月23日，向各业主发送缴款通知，通知业主于2018年11月30日前到贵州红果天日领翔置业投资有限公司财务部补齐购房尾款并提供办理银行按揭所需的资料；于2018年11月27日邮寄交房通知书给曹乾翠。本院认为，本案的争议焦点为：1.本诉原告的诉请能否支持及违约金如何计算；2.反诉原告的诉请应否支持。关于第一个问题。本院认为，贵州红果天日领翔置业投资有限公司因销售的商品房无法按期交房，经协商后便与曹乾翠签订《房屋租赁协议》，贵州红果天日领翔置业投资有限公司租赁曹乾翠向其购买的商品房，租赁协议对租金的计算标准、租赁时间、租金支付方式、租金支付时间等进行了约定，双方已形成租赁合同关系，且未违反法律的强制性规定，本院予以确认。本案中，贵州红果天日领翔置业投资有限公司于2018年11月15日登报公告通知业主交房，且又于2018年11月27日邮寄交房通知书给曹乾翠。2018年11月28日邮政安排投递，截止2018年11月28日租赁期限已届满。应贵州红果天日领翔置业投资有限公司即采取先登报公告通知后邮寄方式通知曹乾翠交房，结合本案实际及送达方式，本院认为贵州红果天日领翔置业投资有限公司通知交房时间应为邮政通知曹乾翠领取交房通知书快递的时间为准。根据《房屋租赁协议》第六条第二款之规定，贵州红果天日领翔置业投资有限公司邮寄通知曹乾翠交房时租赁期限已届满，贵州红果天日领翔置业投资有限公司应于2018年12月29日前向曹乾翠支付租金9299元，曹乾翠主张要求贵州红果天日领翔置业投资有限公司支付租金9299元的诉请符合法律规定，本院予以支持。贵州红果天日领翔置业投资有限公司至今未向曹乾翠支付第三年的租金，其行为已构成违约，原告主张要求贵州红果天日领翔置业投资有限公司按租金的两倍支付违约金，其违约金计算方式过高，本案中，贵州红果天日领翔置业投资有限公司虽然违约在先，但曹乾翠在接到交房通知后至今未付清尾款或办理银行按揭，曹乾翠存在过错，根据双方当事人存在过错，本院对曹乾翠主张的违约金调整为按未付租金的30%计算，即2790元（9299元×30%），曹乾翠主张的违约金超过2790元的部分不予支持。本诉被告提出《房屋租赁协议》显失公平，不应受法律保护的意见，因该协议系经第三人组织原被告协商一致后签订的，不存在本诉被告辩解的显失公平情形，且本诉被告认为协议显失公平后未向人民法院或仲裁机构进行变更或者撤销，故双方签订的《房屋租赁协议》合法有效，本诉被告辩称理由不能成立，不予支持。关于第二个问题。曹乾翠属签订购房合同且付清购房首付款的业主，2016年1月30日前未付清尾款，亦未办理银行按揭，根据《房屋租赁协议》第六条第二款“签订购房合同且付清购房首付款的业主，在2016年1月30日前付清尾款或交齐银行按揭资料并配合乙方将银行按揭手续办理完毕且银行放款后，可享受全款付清的租金标准及租期，在非公司原因造成银行按揭无法办理，所有责任由甲方自行承担；逾期未交清尾款或不办理银行按揭手续及分期的，租金补偿金额只按已付放款占房屋总房款的比例计算，如乙方通知甲方可以交房后，在规定时间（7日）内甲方仍未交清尾款或办理按揭及分期的，则租赁补偿取消，并按购房合同相关规定执行”的规定，曹乾翠属于逾期未交清尾款或不办理银行按揭手续及分期的情形，曹乾翠的租金应按已付房款占房屋总房款的比例计算，本案中曹乾翠所诉请的租金已按上述标准计算，且贵州红果天日领翔置业投资有限公司通知交房时第三年的租赁期限已届满，曹乾翠的租赁补偿不应取消，虽曹乾翠至今未办理银行按揭手续，但不是原告主张返还已付租赁款的依据，综上，贵州红果天日领翔置业投资有限公司的诉请不予支持。曹乾翠辩称请求驳回贵州红果天日领翔置业投资有限公司的诉讼请求的意见及理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由本诉被告贵州红果天日领翔置业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付本诉原告曹乾翠租金9299元及违约金2790元，共计12089元。二、驳回反诉原告贵州红果天日领翔置业投资有限公司的全部诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费249元，由本诉被告贵州红果天日领翔置业投资有限公司负担108元，由本诉原告曹乾翠负担141元；反诉案件受理费132元，由反诉原告贵州红果天日领翔置业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员  支兰芬二〇一九年六月十九日书记员  杨 洋