广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初2495号原告：深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司（原深圳市星河物业管理有限公司广州分公司），住所地广州市南沙区。负责人：王金星，职务总经理。委托诉讼代理人：丁汝明，广东广和（东莞）律师事务所律师。被告：陈作炫，住广东省罗定市.委托诉讼代理人：万由伟，广东羊城律师事务所律师。原告深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司诉被告陈作炫物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司的委托诉讼代理人丁汝明、被告陈作炫的委托诉讼代理人万由伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付从2015年1月1日起至2019年2月28日止的物业服务费103056元、车位服务费2500元、公摊水电费1376.83元，以及欠付物业服务费的违约金（以每月拖欠的物业服务费2061.12元为本金，从应交月的次月1日起至实际付清之日止，按每日千分之五的标准计算）；2.被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中原告变更部分诉讼请求，主张物业服务费违约金按每日万分之五的标准计算。事实和理由：广州泛科新应用发展有限公司为“南沙星河丹堤花园”项目的开发商，选聘原告为该项目提供物业服务。被告于2012年11月27日向广州泛科新应用发展有限公司购买位于南沙区××流水井水库周边××星河××堤花园××区××房（房屋登记地址为南沙区××号，以下统称涉案房屋）。同日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务。涉案房屋建筑面积为412.22平方米，物业服务费为每月每平方米5元，每月物业服务费为2061.12元。涉案房屋赠送一个车位，每月车位服务费为50元。被告自2014年9月1日开始拖欠物业服务费、车位服务费、公摊水电费等各项费用，原告分别于2015年1月、2015年4月、2015年10月、2016年12月、2017年10月、2018年4月、2018年12月向被告寄送《律师函》，但被告均未予理睬，故诉至法院。被告陈作炫答辩称，1.与被告签订《前期物业管理服务协议》的是深圳市星河物业管理有限公司广州分公司，提供物业服务的时间是2012年6月18日至2015年6月17日，且没有约定具体的物业服务费金额。后由于物业公司没有提供合格的物业服务，导致涉案房屋严重受损，具体包括：花园铁门损坏变形、不能关上，花园围墙损裂、有倒塌危险，车库北门门锁损坏，地下室南门门锁被盗、玻璃门损坏，三楼南门门锁损坏，所以被告拒交部分物业管理费。《前期物业管理服务协议》第十条第四款的约定被告拖欠物业服务费用超过3个月，物业公司可采取相关措施催缴和停止相关服务，该条款的意思是只要被告拖欠物业服务费用，物业公司就停止对涉案房屋提供物业服务，而物业公司确实以《前期物业管理服务协议》第十条第四款的约定为由，单方面停止对被告提供物业管理服务，双方终止了《前期物业管理服务协议》。之后被告未与其他公司签订任何物业服务协议，涉案房屋也没有享受过任何物业服务。原告的名称变更时间是2015年9月25日，在此之前被告已与深圳市星河物业管理有限公司广州分公司终止了《前期物业管理服务协议》，该份协议不具有延续性，原、被告现在不存在物业服务合同关系。涉案房屋一直处于空置状态中，一直由被告自行管理，即使因物业管理服务产生纠纷，也应由被告与深圳市星河物业管理有限公司广州分公司之间进行调处，与原告无关。2.被告从未收到原告寄送的《律师函》，被告的常住地址也不是快递单上载明的地址，而是被告身份证所载明的地址。3.原告主张的违约金标准过高，被告认为应当调整成每日万分之三的标准。4.原告主张的物业服务费等费用已经超过诉讼时效，被告无需缴纳。对于原告主张的车位服务费的金额和收费标准没有异议，但是原告并未提供车位管理服务，不应当收取相关费用。对于公摊水电费的金额没有异议，同意向原告缴纳该部分费用。5.《前期物业管理服务协议》在到期之前，原告已经停止对涉案房屋提供物业管理服务，且亦不具备协议第九条第2项约定的两项条件，故协议已经终止。经审理查明：2012年11月27日，广州泛科新应用发展有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方购买甲方开发的涉案房屋，合同约定建筑面积为410.27平方米，甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的深圳市星河物业管理有限公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同，物业服务合同期限为3年，物业服务费为每月每平方米建筑面积5元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。合同附件七本合同补充协议约定，买受人购买该商品房，出卖人将向买受人赠送1个专属停车位使用权，该停车位使用权随房屋转移时一并转移至买受人，买受人无需向出卖人支付额外的费用，但使用该停车位所产生的权利、义务均由买受人承担……按获赠停车位的数量于买卖合同约定的该商品房入伙之日起按月向物业管理公司支付停车位管理服务费50元/月/个……深圳市星河物业管理有限公司广州分公司（现原告、甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：涉案房屋类型为别墅，建筑面积410.27平方米。物业管理服务内容包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放秩序管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。物业服务费按月交纳，乙方应自《收楼通知书》约定的房屋交付之日起每月10日之前，以现金或银行划账方式向甲方缴纳当期的物业服务费。在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之五的标准向甲方支付违约金。物业管理服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准，房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，具体标准为：＿元/月/平方米。物业服务费中未计入公共设施设备运行能耗费用。公共走廊、楼梯及电梯、水景、园林灯、增压水泵、中央空调等公共设施设备产生的用水、用电费，以及物业管理区域内的路灯用电和公共管理配套设施设备用水、用电费用，按政府部门产生的相关规定，均由全体业主按其专有部分建筑面积据实分摊。车位使用权由物业出卖人赠送，乙方按50元/月/个的标准自《收楼通知书》约定的交付之日起向甲方缴纳车位服务费。本协议的期限自2012年6月18日起至2015年6月17日止，但合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与物业管理公司或其他物业管理公司签订的物业管理合同生效时，本协议自动终止；如合同到期未出现上述自动终止的情形，物业管理公司同意继续履行本协议，以及未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意形成续聘或解聘物业管理公司的决议，并签订新的物业管理合同时，本协议继续有效。若乙方超过3个月拖欠不交物业服务费的，甲方可采取相关措施催缴和停止相关服务，并保留采取法律手段追缴的权利。2013年9月23日，被告办理涉案房屋入住手续。涉案房屋现已预告登记至被告名下，预告登记建筑面积412.2244平方米，尚未缮证。被告提供涉案房屋照片7张，拟证明涉案房屋存在花园铁门变形、花园围墙损裂有倒塌危险、车库北门门锁损坏、地下室南门门锁被盗走、玻璃门损坏、三楼南门门锁损坏等质量问题，并认为上述质量问题可以反应出原告没有提供合格的物业管理服务。原告对上述照片不予确认，认为涉案房屋不存在质量问题，照片反应不出是涉案房屋，且涉案房屋专有部分的维修不属于物业服务的范围。原、被告在庭审中确认被告自2015年1月1日开始没有缴纳涉案房屋的物业服务费、车位服务费、公摊水电费。被告认为由于其欠缴物业服务费用，原告曾口头告知被告停止对其物业管理服务，但是没有提供证据证明。原告对此不予确认，认为其一直有对涉案房屋提供物业管理服务。原告提供三份《律师函》及三份中国邮政特快专递详情单复印件，拟证明原告委托国信信扬（南沙）律师事务所通过中国邮政特快专递（编号分别为1071260600915、1088586627125、1071433011131）分别于2016年12月6日、2017年10月28日、2018年12月24日向被告在买卖合同中约定的通讯地址广州市越秀区福今东x号x房寄送《律师函》。原告另提供中国邮政速递物流股份有限公司广州分公司出具的快递妥投证明，载明编号1071433011131的邮件于2018年12月25日妥投，签收人他人。被告认为上述三份中国邮政特快专递详情单为复印件，不清楚寄送的内容是否是《律师函》，且寄送的地址并非被告常住地址，寄件人也不是发函的律所，妥投证明显示的签收人是他人，不是被告，被告没有收到上述三份函件。原告自述在提起本案诉讼之前，曾通过电话或者到涉案房屋进行催收等方式向被告追偿涉案物业服务费用，但是没有提供证据证明。另查明，2015年9月25日，深圳市星河物业管理有限公司广州分公司名称经核准变更为深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司。2019年3月18日，原告提起本案诉讼。本院认为：原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。被告认为其拖欠物业服务费，原告即停止对涉案房屋提供物业服务，进而认为上述协议已经终止，没有依据。上述协议虽于2015年6月17日期限届满，但因协议未出现自动终止的情形，被告亦未提供证据证明有形成续聘或解聘物业管理公司的决议，且原告同意继续履行，故根据约定该协议继续有效。原告已依约为涉案小区提供了物业管理服务，被告已于2013年9月23日办理涉案房屋收楼手续，理应依约向原告支付相关物业服务费用。被告以涉案房屋存在质量问题为由，认为原告没有提供合格的物业管理服务，并进而拒绝缴纳物业服务费用。但涉案房屋是否存在质量问题属于被告与开发商广州泛科新应用发展有限公司之间的商品房买卖合同关系，而本案原、被告之间为物业服务合同关系，两者属于不同的法律关系，对涉案房屋的维护亦不属于被告提供的物业管理服务的范围。对于被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。《广州市商品房买卖合同（预售）》约定物业服务费按每月每平方米建筑面积5元，《前期物业管理服务协议》约定物业服务费由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准，房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。因涉案房屋尚未缮证，应当按照买卖合同中约定的建筑面积410.27平方米计算物业服务费，据此计算出涉案房屋每月物业服务费为2051.35元。原告主张每月物业服务费为2061.12元，没有依据，对于超过2051.35元的部分，本院不予支持。从2015年1月1日起至2019年2月28日，物业服务费合计金额应为102567.5元（2051.35元×50月）。《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七本合同补充协议约定，开发商向被告赠送1个专属停车位使用权，《前期物业管理服务协议》约定被告应当按50元/月/个的标准缴纳车位服务费，故从2015年1月1日至2019年2月28日期间的车位服务费合计金额应为2500元（50元/月×50月）。《前期物业管理服务协议》约定，公共走廊、楼梯及电梯、水景、园林灯、增压水泵、中央空调等公共设施设备产生的用水、用电费，以及物业管理区域内的路灯用电和公共管理配套设施设备用水、用电费用，按政府部门产生的相关规定，均由全体业主按其专有部分建筑面积据实分摊。原告要求被告支付从2015年1月1日起至2019年2月28日期间的公摊水电费1376.83元，被告对该金额没有异议，亦同意向原告支付该笔费用，对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，根据《前期物业管理服务协议》约定，被告应于每月10日前向原告缴纳物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期，应按每日千分之五的标准给付违约金。被告至今未向原告缴纳上述物业服务费，已构成违约，原告主张从次月1日起按每日万分之五的标准计付违约金系对自身权利的处分，且符合双方合同约定，本院予以支持，但每月物业服务费的违约金总额应以当月欠缴物业服务费金额为限。被告认为违约金标准过高，要求调整为每日万分之三的标准，没有依据，本院不予支持。关于诉讼时效的问题。原告于2018年12月24日向被告在买卖合同中约定的通讯地址广州市越秀区福今东X号X房寄送《律师函》，该邮件已于2018年12月25日由他人签收，应视为有效送达。对于其余两份《律师函》及两份中国邮政特快专递详情单，原告没有提供相应的证据证明被告已经签收，被告亦不确认收到上述函件，不能视为有效的送达。故原告主张的物业服务费、车位服务费及欠付物业服务费的违约金中2015年12月25日前（不含当日）的部分因超过诉讼时效，本院不予支持。据此，被告应向原告支付2015年12月25日起至2019年2月28日止的物业服务费78414.5元（2051.35元/31天×7天+2051.35元×38月）、车位服务费1911.29元（50元/31天×7天+50元×38月）及相应的欠付上述期间物业服务费违约金。对于原告主张的公摊水电费，虽有部分诉讼时效届满，但被告同意支付，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、被告陈作炫应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司支付从2015年12月25日起至2019年2月28日止的物业服务费78414.5元、车位服务费1911.29元，从2015年1月1日起至2019年2月28日止的公摊水电费1376.83元及欠付上述物业服务费的违约金（违约金的计算方法：2015年12月以463.2元为本金，从2016年1月1日至2019年2月28日，各以每月欠付的物业服务费2051.35元为本金，分别从次月1日起，按照每日万分之五的标准计算至被告实际付清物业服务费之日止；每月物业服务费的违约金总额以当月欠缴物业服务费金额为限。）；二、驳回原告深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1588元，由原告深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司负担441元，被告陈作炫负担1147元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  张大会二〇一九年六月二十一日书记员  钟秀娟