河北省石家庄市裕华区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）冀0108执异66号 异议人（案外人）：臧立德，男，1950年5月21日生，汉族，现住北京市顺义区。 申请执行人：牛忠礼，男，1982年1月22日出生，汉族，现住石家庄市裕华区。 被执行人：李少雷，男，1977年10月16日出生，汉族，现住廊坊市安次区。 被执行人：王高慧，女，1976年11月14日出生，汉族，现住保定市唐县。 被执行人：刘庆喜，男，1977年6月30日出生，汉族，现住石家庄市裕华区。 被执行人：李岩，女，1981年10月4日出生，汉族，现住石家庄市裕华区。 被执行人：臧夕亮，男，1979年4月9日出生，汉族，现住保定市唐县。 在本院执行牛忠礼与李少雷、臧夕亮、刘庆喜、李岩、王高慧民间借贷合同纠纷一案中，案外人臧立德对执行臧夕亮名下位于北京市顺义区的房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人臧立德称，异议人臧立德因年事已高无法办理按揭贷款，又想要购买房屋以安享晚年，于2006年6月8日，用儿子臧夕亮身份代其购买了位于北京市顺义区的房屋。合同签订后臧立德按照合同约定支付了该房产的首付款159497.68元，后期的按揭贷款也全部是由臧立德支付。据此，该房产的实际购买人是异议人臧立德。2006年6月自该房产交付后，异议人臧立德一直居住使用着该套房屋，居住期间的水费、电费、燃气费、物业费等都是由臧立德缴纳。且该房产原房主北京甄氏房地产开发集团有限公司，后该公司更名为北京泓源投资集团有限公司能够证明在该房屋被查封前，臧立德多次要求办理过户登记，但因房贷未清，以及2010年北京市出台限购政策，异议人不符合过户登记的条件等客观原因，均未办理成功。因该房产现被依法查封，故异议人前来法院提出案外人执行异议申请。理由如下:第一，本案中异议人臧立德为实际买房人，臧立德与房地产公司的房屋买卖事实是真实存在的。1、该房产系臧立德于2006年购买，其为该房产的实际所有人，且从咨询、议价、选房号等均是由臧立德亲自办理的，臧夕亮全程没有参与。房产原房主北京甄氏房地产开发集团有限公司，后该公司更名为北京泓源投资集团有限公司出具的证明能够证实:馨港庄园403号房产系臧立德于2006年购买，其为该房产的实际所有人，且该房产从咨询、议价、选房号等均是由减立德亲自办理的，臧夕亮全程没有参与。2、该房产的购房首付款及后续的按揭贷款都是由臧立德出资支付的。臧立德是买卖合同的实际履行人。根据异议人臧立德提交的银行流水回执可以证实，臧立德支付了房屋的首付款，且每月支付剩余的按揭贷款。实际购房人为臧立德。3、臧立德在2014年曾和儿子臧夕亮、臧夕明就房产进行过分配，协议中首先明确了该房产系臧立德财产,并非是对儿子臧夕亮的赠与。且根据协议臧立德是要将该套房产分配给小儿子臧夕明，儿子臧夕亮、臧夕明是认可这一事实的。臧立德与儿子臧夕亮、臧夕明（小名天亮）在2014年7月10日签订了房屋分配文书，协议中首先明确是臧立德将自己购买的商品房分给两个儿子。据此证明，房产实际购买人为臧立德。其次，臧立德将诉争房产馨港庄园403号房产分配给二儿子臧夕明（天亮），而非儿子臧夕亮，据此该房产并不是臧夕亮的财产。最后，虽然该协议约定了一些权利义务，但后期实际并未按照协议履行，根据银行流水、交款凭证及物业证明等证据证实，房贷、物业等费用依旧是臧立德在出资支付。综上所述，房屋实际购买人不是臧夕亮，而是臧立德。臧立德只是借用了臧夕亮的身份进行购房，并非对其的赠与。臧立德与房地产公司的房屋买卖事实是真实存在的。第二，臧立德自房产交付后一直合法占有该房屋，并承担该房产的水费、电费、燃气费、物业费等全部费用。根据北京市顺义区馨港庄园居民委员会出具的证明可以证实，臧立德自2006年8月份开始一直在该房产中居住，并以业主的身份参加换届选举。根据物业公司证明可以证实，该房产包括水费、电费、燃气费、物业费等所有生活费用都是由臧立德缴纳，也证实了其一直居住的事实。第三，未办理过户登记系异议人客观条件限制所致。首先，买房是以按揭贷款的方式购买的，因是以臧夕亮的名义贷款，所以在此期间按只能用臧夕亮名义还款，除非提前清偿所有贷款否则无法办理过户登记。其次，买房时间在2006年先于限购政策，北京市在2010年出台限购政策后，因异议人不符合过户条件，无法办理。综上，根据《最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十条规定的第种情形，有下列情形之-的，人民法院应当做出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人:（一）查封、扣押、冻结案外人财产的;根据现有的证据可得知，异议人的情况符合上述规定所列情形，故认为人民法院应当解除对异议人房屋的查封。 申请执行人牛忠礼称，1、涉案的上述房屋房产证登记所有人为臧夕亮，根据《物权法》第十六条:不动产登记簿是物权归属和内容的根据，第十七条:不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明之规定房屋的所有权以房产证记载为准，本案中涉案房屋房产证的所有人是臧夕亮，足以认定房屋就是臧夕亮所有，并非臧立德。对于北京泓源投资集团证明书的真实性、合法性、关关联性均不认可，根据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第115条规定“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。单位及制作证明材料的人员拒绝人民法院调查核实，或者制作证明材料的人员无正当理由拒绝出庭作证的，该证明材料不得作为认定案件事实的根据。而本案北京泓源投资集团出具的证明书没有单位负责人及制作人的签名，不符合证据形式要求。购买房屋是由具体的销售人员负责接待办理手续，作为出售单位不可能了解到臧立德是借用臧夕亮的名字购买。2、在案件审理过程中申请执行人牛忠礼就申请了保全，裕华区法院依法作出保全裁定于2016年10月19日查封了上述房屋。威立德主张房屋贷款均由其支付，但自2006年购买房屋至2017年1月臧立德并未提供任何证据证明房贷是由其偿还，其仅仅提供了在法院查封后2017年2月至2019年4月现金存入臧夕亮银行卡用于还贷的情况。每月的银行贷款均由臧夕亮的银行卡支付，臧立德不定时不定金额的现金存入还贷的银行卡，并不能证明房贷是臧立德支付，也不能证明存入人就是臧立德，虽然其提供的银行单据客户签章处有“臧立德”的签字，但是单据上的签名笔体不一致。3、关于物业、居委会的证明，根据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)的解释》第115条规定没有出具单位负责人的签字和制作人的签名，不能作为证据使用，且也仅能证明其在这居住。电费、有线电视缴费卡、用气证也仅仅能证明其在这居住，并不能证明房屋就是臧立德的。4、关于房屋分配文书不认可，此分配文书是臧立德及被执行人家里内部问题，不能约束牛忠礼。综上，案外人的异议不能成立，应驳回其异议申请。 本院查明，一、原告牛忠礼与被告李少雷、臧夕亮、刘庆喜、李岩、王高慧民间借贷合同纠纷一案，本院于2017年10月14日作出（2016）冀0108民初3758号民事判决书。各被告不服该判决上诉至石家庄市中级人民法院，2018年4月10日石家庄市中级人民法院于作出（2018）冀01民终2335号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判”。石家庄市中级人民法院判决生效后，各被告未履行生效法律文书所确定的义务。后申请执行人牛忠礼申请执行，本院受理该案，执行案号为（2018）冀0108执1883号。 二、原告牛忠礼与被告李少雷、臧夕亮、刘庆喜、李岩、王高慧民间借贷合同纠纷一案，在一审期间，经原告申请，于2016年10月19日查封臧夕亮名下位于北京市顺义区，查封期限2016年10月19日至2019年10月18日。该案进入执行阶段后，本院对涉案房产续封，查封期限2018年8月6日至2021年8月5日。 三、位于北京市顺义区的房产登记在臧夕亮名下。异议人主张：1、涉案房产为异议人实际购买。2、异议人实际占有使用涉案房产，并承担水电等涉案房产附属费用。3、未办理过户登记系异议人因限购政策等原因导致。综合以上理由，异议人主张就涉案房产异议人享有排除执行的民事权益。 本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）项的规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不等产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。结合本案，涉案房产登记在被执行人臧夕亮名下，因此不能认定异议人系涉案房产的权利人。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，裁定如下： 驳回异议人臧立德的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  高利军 审判员  王展召 审判员  赵 莉 二〇一九年六月六日 书记员  张 凤