安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0302民初1778号原告：陈杰，男，1979年6月30日出生，汉族，住安徽省蚌埠市五河县。原告：裴小红，女，1979年4月14日出生，汉族，住安徽省蚌埠市五河县。以上两原告共同委托的诉讼代理人：周文，安徽治邦律师事务所律师。以上两原告共同委托的诉讼代理人：马天巧，安徽治邦律师事务所律师。被告：蚌埠国祯置业发展有限公司，住所地安徽省蚌埠市解放三路546-547号，统一社会信用代码91340300399373537W。法定代表人：李效丰，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡建建，安徽安泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐圣晖，安徽安泰达律师事务所律师。被告：合肥市房团团网络信息服务有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区安粮城市广场A区1-3幢19层1912室，统一社会信用代码91340100335633344J。法定代表人：杨茜茜，该公司经理。委托诉讼代理人：陆飞，安徽震一律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈强，安徽震一律师事务所律师。原告陈杰、裴小红与被告蚌埠国祯置业发展有限公司（以下简称国祯置业公司）、合肥市房团团网络信息服务有限公司（以下简称房团团公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈杰、裴小红及两原告共同委托的诉讼代理人周文、马天巧，被告国祯置业公司的委托诉讼代理人胡建建、徐圣晖，被告房团团公司的委托代理人陈强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除两原告与被告国祯置业公司于2016年7月20日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告国祯置业公司返还原告购房款629089元，并支付利息（利息以购房款629089元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，自2016年7月21日起至还清购房款之日止）；3、判令被告国祯置业公司向原告支付违约金31454元（629089元×5%）；4、判令被告赔偿原告贷款利息26804.08元【首月以1392.42元为基数，按月递减11.61元，从2016年9月15日起计算至原告与徽商银行蚌埠分行《个人住房（商业用房）抵押借款合同》解除之日止，现暂计算至2018年6月14日为21个月】；5、判令被告国祯置业公司返还原告经营管理收益92655元（总房价772182元×6%×2年）；6、判令被告国祯置业公司赔偿原告支付的认筹金10000元；7、判令被告国祯置业公司返还代收费29834.95元，8、判令被告国祯置业公司赔偿原告支出的公证费300元；9、判令被告赔偿原告支出的律师费2000元。事实及理由：被告国祯置业公司系蚌埠市国祯广场的开发商。原告为购买案涉房产，于2016年5月26日在国祯置业公司的售楼处交款10000元，约定交10000元抵20000元，并收到了开具的认筹金收据。2016年7月20日，原告与国祯置业公司签订《价格确认单》，确定该房总价为772182元及优惠幅度等情况。双方又于当日签订了《商品房买卖合同》，约定：国祯置业公司将开发的国祯广场地下室0单元-1层00-1107室（建筑面积为42.82平方米）的商业商品房出售给原告。商品房单价为每平方米14691.48元，总价款为629089元。合同第六条付款方式及期限约定：买受人采用按揭付款方式，买受人应于本合同签订之日向出卖人支付首笔购房款319089元。如买受人已付定金，则该定金转为本期房价款的组成部分。其余购房款310000元向贷款银行办理按揭贷款，且买受人保证该贷款于本合同签订后30日内支付至出卖人银行账户。合同第十二条约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担责任。附件四合同补充协议第十一条第三项约定：因一方违约导致另一方按照约定解除合同或买受人提前终止合同的，应按本合同约定购房款总额的百分之五支付给对方违约金，如给对方造成损失的，违约方应另行赔偿。双方还约定：该房总价与合同价的差价部分除去各项优惠以后，以委托安徽国祯商业运营管理有限公司（以下简称国祯运营公司）对外经营管理的两年收益抵付。收益以房屋总价为基数，按年6%计算。《商品房买卖合同》合同签订后，原告依约交付了购房首付款，并与徽商银行蚌埠分行签订了《个人住房（商业用房）抵押借款合同》。贷款银行于2016年8月2日向被告国祯置业公司发放了按揭款。国祯置业公司于2017年7月10日将案涉房屋交付给原告，原告向其交纳了代办证费等费用。但国祯置业公司迟迟未给原告办理产权证，使得原告无法取得该房的所有权并直接影响到处分权，合同目的无法实现，被告的行为已经构成违约。原告屡次沟通未果。故提起本次诉讼。两原告为支持自己的主张，向本院提供以下证据：1、两原告的身份证，证明两原告的诉讼主体资格。2、两被告公司的企业信息公示报告，证明两被告的诉讼主体资格。3、2016年5月29日原告陈杰与被告房团团公司签订的《认筹单》和房团团公司出具的认筹金收据各1份，证明原告为购买国祯广场商业房，向房团团公司交纳团购费10000元，享受交10000元抵20000元购房优惠的事实。4、2016年6月9日原告与被告国祯置业公司签订的《商品房认购书》和2016年7月20日《价格确认单》各1份，证明原告认购案涉房屋，双方为此确认了房屋的总价及优惠幅度等情况，以及原告按约交纳20000元定金的事实。5、《商品房买卖合同》及购房发票各1份，证明两原告和被告国祯置业公司就国祯广场地下室0单元-1层00-1107号商业房建立了商品房买卖合同关系，确定了双方的权利义务，合同约定了一方违约导致退房，违约方应向对方承担房屋总房款5%的违约金、律师费及其他损失。原告按约交纳了购房首付款的事实。6、《个人住房（商业用房）抵押借款合同》及公证书、公证费发票各1份，证明两原告为购房按约定以按揭贷款方式向徽商银行贷款，约定等额本金还款，并进行公证及交纳300元公证费的事实。7、原告的银行贷款凭证及银行流水，证明银行放贷时间、金额及原告还贷情况。8、原告陈杰与国祯运营公司于2017年7月10日签订的《委托经营管理协议》，证明被告向原告交房且委托国祯运营公司经营管理，存在所得收益的事实。9、被告国祯置业公司于2017年7月10日出具的代收费专用收据1份，证明被告向原告代收契税、维修基金、产权登记费等费用的事实。10、《委托代理合同》和律师费发票各1份，证明原告因本案支付律师费2000元的事实。被告国祯置业公司的质证意见：对证据1-2真实性无异议；对证据3真实性、合法性无法核实，本案是商品房买卖合同纠纷，原告主张返还认筹费应当另案起诉，与本案无关；对证据4真实性无异议，在《价格确认单》优惠服务条款中，原告主张的逾期可得利益在原告购买案涉房屋时已经折抵房价给原告；对证据5真实性无异议，对证明目的有异议，根据《商品房买卖合同》第十五条、补充协议第十条第二款、第五款的规定，案涉房屋不能办理权属证书是因为新旧法规变更以及新旧登记机构的变更，市不动产登记中心以暂无法律支持为由拒绝受理国祯置业公司提交的办证资料；对证据6和证据7真实性无异议；但无论是履行《商品房买卖合同》还是《个人住房（商业用房）抵押贷款合同》都是原告应当履行的义务，与被告承担违约责任无关，《商品房买卖合同》针对买受人的权利义务在合同第四页以加下划线方式，尽到了提示的义务；对证据8证明目的及关联性有异议，原告提供该协议恰恰证明原告在购买案涉房屋后已经取得了经营管理收益，并无损失，原告是否取得房地产权证不影响原告取得收益。因为双方签订了该协议，才会有扣除两年租金的约定；对证据9真实性无异议，但本案原告无权解除合同，也就无权要求被告返还上述费用；对证据10原告应说明收取律师费的理由及依据。被告房团团公司的质证意见：同意被告国祯置业公司的质证意见，另外，《认筹单》是原告与房团团公司签署的，与本案的商品房销售合同不是同一法律关系，10000元的认筹金已经实际履行完毕，履行完毕的合同不存在解除及返还认筹金的情形。被告国祯置业公司辩称：1、案涉房屋暂时不能办理产权登记并非国祯置业公司的原因，原告无权请求解除合同。国祯置业公司为开发国祯广场，依法进行了报规、报建,并取得了该项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售（销售）许可证》，且于2017年4月依法完成了竣工验收。国祯置业公司于2017年4月即开始办理案涉房屋的初始登记资料。但由于政府职能部门工作调整，蚌埠市房管局、土地局将相关权证的登记、下发工作统一划归蚌埠市不动产登记中心，市不动产权登记中心因《蚌埠市区地下空间开发利用管理暂行办法》正在制定中，尚未颁布适用，地下商业房土地权属登记工作缺乏法律规定支持的情况下，以案涉地下商业房无单独土地使用权证为由，暂停接受国祯置业公司递交的初始登记资料。2017年12月，市不动产登记中心召开房地产企业座谈会时，国祯置业公司对此事进行了反映。后经多方协调，市不动产登记中心于2018年1月11日接受了国祯置业公司递交的材料，并出具了不动产登记收件单。市不动产登记中心向国祯置业公司出具的《关于国祯广场地下不动产登记的情况说明》表明：今后会依据《蚌埠市区地下空间开发利用管理暂行办法》及时为地下空间权利人登记发证。故原告未能在规定的时间内取得不动产权登记证书，并非由于国祯置业公司的原因，国祯置业公司始终积极与市不动产登记中心协商相关办证事宜。原、被告双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第十条明确约定：“若因政府原因，导致出卖人无法在本合同第十五条约定的期限前，取得该条规定的新建商品房房地产权证（大产权证）的，出卖人不承担违约责任”，国祯置业公司未能在规定时间内取得案涉房屋不动产权登记证书，并非其自身原因，不存在违约情形，不应承担违约责任，原告没有解除《商品房买卖合同》的请求权基础。2、国祯置业公司已经将案涉房屋交付原告使用。依据原告与国祯运营公司签订的《委托经营管理协议》，国祯置业公司已将两年委托经营管理的收益以房价抵扣的方式支付给原告。原告虽然暂未取得涉案房屋的权属证书，但没有产生实际损失，其要求国祯置业公司承担违约责任没有事实依据。3、原告主张国祯置业公司返还购房款及利息，又主张偿还贷款利息，系重复计算，不应得到支持，且利率标准错误。补充协议中约定的违约金也过高。4、原告主张的经营管理收益属于期待利益损失，原告并无任何证据证明在逾期取得产权证的情况下存在期待利益损失，也没有提供期待利益的计算标准和依据。其要求国祯置业公司返还经营管理收益于法无据。5、原告主张返还认筹金系其与房团团公司之间的纠纷，与本案商品房买卖合同无关。该纠纷可以单独起诉，合并审理，但不能合并起诉。原告要求国祯置业公司返还认筹金无事实及法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告国祯置业公司为证明自己的主张，向本院提供以下证据：1、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用权证》、《商品房预售许可证》、《房屋竣工验收备案表》，证明国祯置业公司依法对案涉项目进行报规报建，并取得上述证照。项目经竣工验收合格，被告拥有土地、项目开发和商品房预售资格。2、逾期交房违约金领款单（复印件），证明国祯置业公司因政策原因于2017年4月才办理统一交房，并向原告支付了逾期交房违约金。3、国祯置业公司给市不动产登记中心的《关于蚌埠国祯广场项目地下室初始登记相关问题汇报的函》、市不动产登记中心回函给国祯置业公司的《关于国祯广场地下不动产登记的情况说明》及出具的《不动产登记收件单》，以及蚌埠市政府（办公室）2017年11月15日发布的《蚌埠市区地下空间建设用地使用权开发利用暂行办法》，证明被告国祯置业公司于2017年4月份将国祯广场地下室初始登记材料报送至蚌埠市不动产登记中心，该中心因政策原因暂停接收，直至《蚌埠市区地下空间建设用地使用权开发利用暂行办法》颁布且《蚌埠市区地下空间开发利用管理暂行办法》开始拟定后，才于2018年1月11日开始接受国祯置业公司递交的材料。市不动产登记中心承诺将在《蚌埠市区地下空间开发利用管理暂行办法》颁布后及时为买受人办理房地产权证。两原告共同的质证意见：对证据1的真实性请法庭审核，其中《建设工程规划许可证》等证据表述的工程名称均是地下室不是地下商铺，所以对于该证据的证明目的、关联性有异议。《房屋竣工验收备案表》显示地下室是公共用途。对证据2真实性有异议，原告没有领取逾期交房的违约金，不是原告本人签的字。关于证据3，对国祯广场利用地下室的合法性有异议。国祯置业公司在报建时没有报建地下室，在取得国有建设用地使用权时就不包括地下室，因而可以证明不是因为政府的政策导致办证办不下来，而是被告的原因，达不到被告的证明目的。关于《蚌埠市区地下空间建设用地使用权开发利用暂行办法》文件是否真实请法庭核实。被告房团团公司的质证意见：对证据1真实性无异议，建设工程规划许可证明确载明是地下室，销售的凭证是商品房预售许可证，地下室是具有合法的销售资格。对证据2真实性无异议。对证据3真实性无异议，国祯置业公司已经于2017年4月份向蚌埠市不动产登记中心报送材料，没有办理产权证是因为政府政策原因。被告房团团公司辩称：1、同意国祯置业公司的答辩意见。2、本案系商品房买卖合同纠纷，房团团公司不是该合同的相对人，房团团公司与原告之间的认筹金纠纷与商品房买卖合同纠纷不是同一法律关系。3、原告与房团团公司之间的认筹金已经因原告签订《商品房买卖合同》并取得所购房屋而履行完毕，没有解除或可撤销的情形发生，原告要求返还认筹金无法律依据。综上驳回原告对房团团公司的诉讼请求。被告房团团公司未向本院提供证据材料。本院的认证意见：两原告所举各项证据均系原件，能够相互印证，证明力高，本院对上述证据的真实性均予以认可。被告国祯置业公司所举各项证据除逾期交房违约金领款单系复印件，无原件核对，本院不予认定外，其他证据出处明确，证明力高，本院对其真实性均予以认定。通过以上证据的分析与认定，本院确认以下案件事实：被告国祯置业公司系案涉房屋所在的国祯广场项目的开发商。该项目包括国祯广场4#、5#、9#幼儿园及地下室，用地性质为居住、商业用地。2016年5月29日，原告陈杰与被告房团团公司签订《国祯广场.东门町认筹单》，约定本《认筹单》为“国祯广场.东门町”认筹使用。缴纳认筹金10000元，享受20000元购房优惠，开盘成功认购，此认筹金不转为购房款，仅为享受优惠而缴纳。原告陈杰于当天缴纳10000元认筹金，房团团公司出具收款收据。2016年6月9日，原告陈杰与被告国祯置业公司签订《商品房认购书》，两原告与被告国祯置业公司又于2016年7月20日签订《蚌埠国祯广场价格确认单》。确认原告认购案涉建筑面积42.82平方米的商业房，单价18033.21元，总价772182元，享受交10000元抵20000元等各项优惠幅度后，合同单价14691.48元，合同总价629089元，首付款319089元，已付定金20000元，今日实付房款299089元，其余房款310000元办理贷款。2016年7月20日，国祯置业公司为原告开具首付款合计319089元的购房发票。2016年7月20日，两原告与国祯置业公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：两原告购买国祯置业公司开发的国祯广场地下室-1层00-1107号商铺，建筑面积42.82平方米，商品房单价为每平方米14691.48元，总价款为629089元。合同第六条付款方式及期限约定：买受人采用按揭付款方式，应于本合同签订当日向出卖人支付首笔购房款319089元。如买受人已付定金，则该定金转为本期房价款的组成部分。其余购房款310000元向贷款银行办理按揭贷款，且买受人保证该贷款于本合同签订后30日内支付至出卖人银行账户。合同第八条约定：出卖人应当在2016年12月31日前按照约定将验收合格的房屋交给买受人使用。合同第九条约定：出卖人逾期交房，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限之日第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的不低于中国人民银行同期存款基准利率赔偿买受人损失。该《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第十条中约定：若因政府原因，导致出卖人无法在本合同第十五条约定的期限前，取得该条规定的新建商品房房地产权证（大产权证）的，出卖人不承担违约责任。第十一条中约定：因一方违约导致另一方按照约定解除合同或买受人提前终止本合同（即退房），应按本合同约定购房款总额的百分之五支付给对方违约金，如给对方造成损失的，违约方应另行赔偿。因一方违约给对方造成的费用支出（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费、差旅费等），违约方应据实予以赔偿。2016年7月28日，两原告与徽商银行蚌埠分行签订《个人住房（商业用房）抵押借款合同》并办理公证手续。合同约定两原告向银行借款310000元，并约定利率、还款期限、及还款方式等。银行于2016年8月2日按约定将款项打入指定的账户。2017年7月10日，原告陈杰与国祯运营公司签订《委托经营管理协议》一份，约定：原告将其购买的案涉商铺委托给国祯运营公司运营管理，委托经营期限自2017年4月13日至2019年4月12日。第五条约定：甲方（原告）按照与开发商签订的《商品房买卖合同》约定，将该商铺交付手续办理完毕后，视作开发商已依约将该商铺交付给甲方，同时也视作甲方将该商铺交付给乙方（国祯运营公司）委托经营使用。另查明：原告于2017年7月10日向国祯置业公司缴纳与办理产权证有关的契税25486.77元、维修基金3469.60元、产权登记费550元、共有产权费10元、印花税318.58元。后因案涉房屋未能在合同约定时间内办得不动产权证，原告提起本次诉讼。综合上述:原、被告双方对两原告与开发商国祯置业公司就国祯广场地下室-1层00-1107号商铺存在商品房买卖合同关系并无异议。双方的争议焦点是：出卖人未能在合同约定的时间内为买受人办得产权证，是出卖人自身原因还是政府原因？原告是否有权解除《商品房买卖合同》，并要求两被告承担违约责任？本院认为:被告国祯置业公司作为国祯广场项目的开发商，依法取得了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用权证》和《商品房预售许可证》，并经验收合格交付使用。《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《竣工验收备案表》上均明确包含了地下室建设，表明国祯置业公司建设开发国祯广场地下室商业用房履行了相关报建审批手续，是经国家有关部门批准建设和出售的合法建筑。其《建设用地规划许可证》和《国有土地使用权证》上未包括地下空间土地使用权，并非是国祯置业公司主观上不履行申报手续，而是因为在不动产统一登记前，我市出让土地使用权时均未包含地下土地使用权，但并不能据此否定地下商铺的合法存在和出售转移。市不动产登记中心在给国祯置业公司的《关于国祯广场地下不动产登记的情况说明》中也明确提到：“不动产统一登记前，住建（房管）部门依据《房屋登记办法》对此类地下房屋所有权进行登记……如产权人申请先登记房屋所有权，我单位将给予办理，待地下空间土地使用权政策明确后，请你公司协助为产权人办理变更登记换发证书。”故地下商铺除地下空间土地使用权外，房屋权属登记并无障碍。不动产统一登记实施以后，关于地下空间开发利用管理和不动产登记的地方立法工作正在全国各地有序推进，《蚌埠市区地下空间开发利用管理暂行办法》也已经市十六届人民政府第17次常务会议审议通过，地下商铺买受人的不动产权属登记工作正逐步完善。综上，本案开发商未能在合同约定的时间内为买受人办得不动产权证，系因政策因素而非开发商自身原因。两原告与被告国祯置业公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，该合同对双方当事人均有法律约束力。其中合同附件四《合同补充协议》第十条中明确约定：“若因政府原因，导致出卖人无法在本合同第十五条约定的期限前，取得该条规定的新建商品房房地产权证（大产权证）的，出卖人不承担违约责任。”故市不动产登记中心暂停登记国祯广场地下商业房的不动产登记，不能归责于国祯置业公司，依照合同附件四《合同补充协议》第十条的约定，国祯置业公司不应承担违约责任。对原告要求解除《商品房买卖合同》，以及在解除合同和被告承担违约责任基础上要求返还或赔偿各项费用的诉讼请求，本院不予支持。但考虑到原告对迟延办理案涉商铺权属证书一事并无过错，可判由被告国祯置业公司分担本案的部分诉讼费用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条第一款的规定，判决如下：驳回原告陈杰、裴小红的各项诉讼请求。案件受理费12986元，减半收取6493元，由原告陈杰、裴小红负担500元，被告蚌埠国祯置业发展有限公司负担5993元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审判员 张 鲁二〇一九年六月二十六日书记员 顾丽娜法条附后：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。