福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初8783号 原告：李根强，男，1961年3月24日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：叶进法，男，1981年6月13日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：黄碧英，福建众宁律师事务所律师。 原告李根强与被告叶进法房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法由审判员刘宪昌适用简易程序，于2019年5月24日公开开庭进行了审理。原告李根强、被告叶进法的委托诉讼代理人黄碧英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李根强向本院提出诉讼请求：1．叶进法支付李根强自2018年12月5日起至2019年6月4日期间的租金28380元；2．叶进法将厦门市思明区洪莲西路1452号店面恢复原样（即将厨房恢复原状，包括安装抽油烟机、灶台、水池；对一层天花板、墙壁进行重新粉刷）。事实和理由：2015年6月8日，李根强与叶进法签订一份《房屋租赁合同书》，约定：李根强将厦门市思明区洪莲西路1452号店面（以下均称讼争店面）出租给叶进法，租赁期限自2015年6月5日起至2019年6月4日止，前两年每月租金为4300元，自2017年6月5日起每月租金为4730元，租金应按季度支付；叶进法支付李根强押金4300元，合同期满，且叶进法交清租赁期间应交的一切费用后，李根强应将押金无息退还给叶进法；租赁期间，叶进法应爱惜室内一切设备，如因故意或过失造成店面及配套损坏，应负责恢复店面原状，并赔偿由此造成的经济损失。合同签订后，叶进法仅支付租金至2018年12月4日；李根强多次催促叶进法支付此后的租金，但叶进法均未予以支付。2019年1月份，叶进法电话联系李根强，告知其不再继续租赁讼争店面。李根强对此表示，叶进法必须支付相关的租金、承担违约责任，并按合同约定将讼争店面恢复原样。双方当事人就此事未能协商达成一致意见。当李根强准备提起诉讼时，叶进法通过其亲戚、也是李根强的朋友叶孙坚进行调解。2019年1月21日，在叶孙坚的调解下，叶进法同意承担相关违约责任并一次性再支付李根强12000元作为补偿，且将讼争店面清理干净，搬离二楼花盆等杂物。但此后，叶进法并未履行其义务，李根强也无法联系上叶进法。2019年3月30日，李根强通过叶孙坚告知叶进法将提起诉讼。为维护自身合法权益，李根强特提起本案诉讼。 叶进法辩称，1．2019年1月21日，在叶孙坚的调解下，李根强与叶进法同意由叶进法支付李根强12000元，双方解除《房屋租赁合同书》。因此，双方当事人签订的《房屋租赁合同书》已于2019年1月21日解除，叶进法也在当日搬离讼争店面并将钥匙交付给李根强。2．叶进法已经在2019年5月5日支付李根强12000元（包括2018年12月5日起至2019年1月21日期间的租金），且李根强未退还叶进法支付的押金4300元，故叶进法已支付给李根强的金额合计16300元。叶进法已经在2019年1月21日将讼争店面返还给李根强，因此，李根强再要求叶进法支付2018年12月5日起至2019年1月21日期间的租金，明显缺乏依据。3．退一步而言，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”在叶进法明确表示不再租赁讼争店面的情况下，为避免损失扩大，李根强可提前解除合同、收回讼争店面。但李根强在明知叶进法已经搬离讼争店面时，放任损失扩大，其自身存在过错，扩大的损失即2019年1月22日起至2019年6月4日期间的租金应由李根强自行承担。4．叶进法承租讼争店面三年之久，在使用过程中导致讼争店面产生一定折旧属于店面使用的合理损耗。叶进法在搬离讼争店面时已将店面清理干净并支付了李根强相应的补偿，而李根强并未举证证明讼争店面在出租前的原状情况。因此，李根强要求叶进法将讼争店面恢复原状，缺乏依据，也不具有可执行性。综上，请求法院驳回李根强的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2015年6月8日，李根强与叶进法签订一份《房屋租赁合同书》，约定：李根强将厦门市思明区洪莲西路1452号店面出租给叶进法，租赁期限自2015年6月5日起至2019年6月4日止，前两年租赁期间的租金为每月4300元，自2017年6月5日起租金为每月4730元；叶进法应支付李根强押金4300元，合同期满，且叶进法交清租赁期间应交的一切费用后，李根强应将押金无息退还给叶进法；叶进法应按季度支付租金，下次付款应提前7天付清，若叶进法拖欠租金达10天的，李根强有权提前解除合同、收回店面；双方不得借故解除合同，如一方当事人有正当理由要求解除合同时，需提前一个月通知对方，经对方同意后解除合同，由提出解除合同的一方当事人支付1个月的租金作为违约赔偿金；租赁期间，叶进法应爱惜室内一切设备，如因故意或过失造成店面及配套损坏，应负责恢复店面原状，并赔偿由此造成的经济损失。该合同第十条还约定：“租赁期满，乙方（叶进法）按时将房屋归还甲方（李根强），……租赁期满后，乙方退出后，若有家具杂物等不搬者，甲方则视为废物，任由甲方处理，乙方不得有异议。”合同签订后，叶进法支付了李根强押金4300元，并支付租金至2018年12月4日，后双方当事人因租金支付事宜发生争议。 2019年1月6日，李根强与叶进法通过短信就讼争店面交接、店面恢复原状事宜进行沟通，但双方未能达成一致意见。2019年1月21日，在案外人叶孙坚的调解下，李根强与叶进法就解除《房屋租赁合同书》、违约责任事宜达成一致意见，但双方未就此签订书面合同。现双方当事人对当时达成的合意内容存在争议。 2019年2月20日，李根强发送短信给叶进法，内容为“叶进法，你已拖欠店铺租金一个季度，限你在三天内支付，否则本人将向法院起诉，由此造成的任何损失由你全部承担。”叶进法未予以回复。李根强对该短信内容解释称，因为叶进法在2019年1月21日调解后并未履行支付款项12000元等义务，故李根强要求叶进法继续支付租金。 2019年3月30日，李根强发微信给叶孙坚，内容为“小叶，我给你讲一下，你的那个亲戚的事，上次1月21日我们在你店里，他通过你调解他欠我店铺租金的事，我给你面子同意他承担违约责任一次性再支付我12000元，然后店铺清理干净，二楼的花盆杂物搬走，合同拿来终止，但是他至今答应支付的钱也不付，合同也不拿来终止，打电话、发信息也不回，我星期一就到法院起诉他”，叶孙坚回复“好”。 2019年5月5日，叶进法通过银行转账方式支付李根强12000元。后叶进法在2019年5月7日发短信给李根强，内容为“前几天赔偿房子的钱，我已经打到你卡里面了，你看一下有没有收到，怎么回事，大家多不容易。希望你理解多支持”，李根强回复“你先把拖欠两季度租金付完再来谈其他的事情”。 审理中，叶进法还陈述，叶进法在2019年1月21日交付讼争店面钥匙前，已经将厨房恢复原状，叶进法没有损坏一楼天花板、墙壁，只是使用久了有一些旧；叶进法已经不持有讼争店面钥匙，讼争店面内也没有叶进法的物品。叶进法提交一份落款人为叶孙坚的《证明》作为证据，《证明》的内容为“本人叶孙坚证实叶进法已经搬离厦门市思明区洪莲西路1452号店面，并当场（即2019年1月21日）将钥匙归还给李根强，双方自愿达成合意，由叶进法支付12000元给李根强，了结此事。”李根强对该《证明》的内容有异议，认为当时叶进法确有交付一把钥匙给李根强，但叶进法还有一把钥匙，因为讼争店面内还有一些杂物，李根强要求叶进法清理二楼花盆杂物，处理清楚后，叶进法再将合同拿来终止且要支付12000元，但叶进法一直没有履行。 李根强在2019年5月24日进入讼争店面，根据其提交的现场视频及照片显示，讼争店面一楼存在墙体油污、乱涂乱画、洗手盆被拆除等情况，二楼存在吊顶损坏等情况。 本院认为，李根强与叶进法签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行。从双方当事人的陈述，结合李根强发给叶孙坚的微信内容来看，应当认定李根强与叶进法已经在2019年1月21日协商解除《房屋租赁合同书》。但叶进法所举示的证据不足以证明其已经在2019年1月21日将讼争店面腾空返还给李根强。首先，《房屋租赁合同书》解除后，叶进法负有将讼争店面腾空返还给李根强的义务。其次，叶进法并无与李根强办理讼争店面返还交接的直接证据。第三，虽然叶孙坚在《证明》中陈述“叶进法已经搬离该店面……了结此事”，但李根强在2019年3月30日发送给叶孙坚的微信明确“然后店铺清理干净，二楼的花盆杂物搬走，合同拿来终止，但是他至今答应支付的钱也不付，合同也不拿来终止”，叶孙坚仅回复“好”，其作为解调人，并未对李根强提及的叶进法未履行的义务提出异议，故叶孙坚出具的《证明》不足以证明叶进法已经依约将讼争店面返还给李根强。第四，李根强在2019年2月20日发送短信给叶进法催要讼争店面租金，但叶进法未予以回复，也无任何履行行为，结合叶进法迟至李根强提起本案诉讼后才支付12000元的事实，可见叶进法显然是在怠于履行义务，对双方争议的处理持消极态度。因此，叶进法应就其未依约返还讼争店面的行为承担相应的违约责任。 关于李根强主张的租金问题。本院认为，根据在案事实及证据，应当认定李根强与叶进法在2019年1月21日协商解除《房屋租赁合同书》的同时，双方还达成了叶进法赔偿李根强12000元、李根强无需退还押金4300元的合意。因此，李根强要求叶进法支付2019年1月21日之前的租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于李根强主张的2019年1月21日之后的租金（法律性质上属于赔偿损失），及上所述，本院已认定叶进法并未在2019年1月21日将讼争店面返还给李根强，故李根强的该项主张，本院酌情予以支持。从双方当事人的陈述来看，应当认定叶进法已经在2019年1月21日基本腾空了讼争店面，只是尚余“二楼花盆杂物”等未予以处理，结合《房屋租赁合同书》第十条约定，李根强可及时督促叶进法处理尚未搬走的物品或可自行处理叶进法尚未搬走的物品，但从李根强的处理过程来看，李根强并未采取前述积极措施以避免损失的进一步扩大，故李根强也存在一定的过错。因此，综合考虑叶进法怠于履行返还讼争店面义务的情况、双方当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定叶进法还应赔偿李根强租金损失10000元。 关于李根强主张的恢复讼争店面原状问题。本院认为，双方当事人协商解除《房屋租赁合同书》时，叶进法尚欠李根强自2018年12月5日起至2019年1月21日期间的租金，结合双方当时还达成了叶进法赔偿李根强12000元、李根强无需退还押金4300元的合意，可见双方当事人已经在解除合同时就叶进法应承担的违约责任达成一致意见，双方并未另行约定叶进法还负有将讼争店面恢复原状的义务。因此，李根强要求叶进法将讼争店面恢复原状，缺乏依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、叶进法于本判决生效之日起十日内赔偿李根强租金损失10000元； 二、驳回李根强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费510元，减半收取计255元，由李根强负担165元，叶进法负担90元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 刘宪昌 二〇一九年六月十七日 代书记员 李 馨  附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。