广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1821民初721号原告：林富奔，男，1992年7月2日出生，汉族，住广东省佛冈县。原告：冯晓雯，女，1991年12月16日出生，汉族，住广东省佛冈县。两原告的共同委托诉讼代理人：谢玉良，广东正诺律师事务所律师。被告：佛冈县联合房地产开发有限公司，住所地：广东省佛冈县石角镇龙溪路40号2楼，统一社会信用代码：914418217946157000。法定代表人：邓家镇。委托诉讼代理人：谢俊杰，该公司员工。原告林富奔、冯晓雯与被告佛冈县联合房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案受理后,依法适用简易程序，于2019年5月6日公开开庭进行了审理。原告林富奔、冯晓雯的委托诉讼代理人谢玉良、被告佛冈县联合房地产开发有限公司的委托诉讼代理人谢俊杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林富奔、冯晓雯向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《商品房买卖合同》（合同编号201610282945153），按合同约定的交房条件交付房屋（广东省佛冈县××镇××路××号××栋××梯××房）；2、判令被告继续履行《商品房买卖合同》（合同编号201610282945153），与原告共同办理标的房屋的不动产权证；3、判令被告自2017年4月1日起至实际向原告交付符合交房条件的房屋之日止，按日向原告支付全额房款万分之一的逾期交房违约金[暂计算至2019年3月22日（721天）为人民币30156.62元]，若判决生效后被告仍无法交付符合交房条件房屋的，被告先行向原告支付直至执行之日为止产生的违约金；4、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年10月28日，原告与被告签订了编号为201610282945153的《广东省商品房买卖合同》（以下简称“《买卖合同》”），约定：被告以总价人民币418261元将预售商品房（广东省佛冈县××镇××路××号××栋××梯××房，以下简称“案涉房屋”）出售给原告，根据《买卖合同》第十一、十二条约定，被告应在2017年3月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将满足合同第九、十条交付条件的涉案房屋交付给原告，否则需向原告支付逾期交房的违约金，违约金自约定的交房期限届满之次日起至满足交房条件并实际交付之日止，以原告全部已付房款的万分之一按日计算。《买卖合同》签订后，原告已如约支付全额房款并缴清所有税费。然而，截至起诉之日，涉案房屋仍未能达成合同约定的交房条件交付原告使用，被告迟延交房的行为已构成违约。综上所诉，原告认为被告违约事实明确，迟延交房损害了原告的合法利益，且不存在法定及约定的，免责事由，应按照《买卖合同》的约定承担违约则责任。故向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告佛冈县联合房地产开发有限公司辩称：1、被告已符合交楼条件，已经发了收楼通知函给原告。2、被告协助原告办理不动产权证。3、被告的赔付日期有争议，原告诉状是2017年4月起计算赔付金额，原告放贷日期是2018年11月9日，即使计算违约金给原告，也应从2018年11月9日开始计算至符合交付使用之日止。原告林富奔、冯晓雯围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：证据1、《商品房买卖合同》；证据2、购房发票、契税完税证明。被告佛冈县联合房地产开发有限公司针对其辩解，在举证期限内向本院提交了如下证据：证据1、涉案房屋贷款的放款凭证；证据2、快递单；证据3、《建筑工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》。本院经审理认定事实如下：被告联合房地产公司是佛冈县石角镇沿江中路19号港深豪苑的开发商，于2006年10月12日注册成立。2016年10月28日，原告林富奔、冯晓雯（买受人）与被告联合房地产公司（出卖人）签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201610282945153，约定：原告向被告购买佛冈县××镇××路××号××栋××梯××房，总房价为418261元；付款方式为2016年10月28日前支付首期84261元，余款334000元向佛冈县农村信用合作联社申请贷款支付。商品房交付条件（第九条）：商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和已取得房屋测绘报告，商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。交付时间和手续（第十一条）：出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房，商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日），将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，……。逾期交付责任（第十二条）：除不可抗力外，出卖人未依照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%计算利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。另外，合同附件十一《补充协议》第一条第二款约定：出卖人与买受人同意对合同第九条、第十条、第十一条修改和补充为：该商品房现实交付的前提条件：（1）买受人按照买卖合同第七条的约定支付全部购房款，采用按揭方式购房的，须出卖人收齐商品房之全部房款（含按揭款）；（2）买受人付清应交的税费；（3）如买受人违约，则须按照合同的约定交清违约金。买受人未能同时满足上述现实交付的前提条件的，出卖人有权顺延该商品房的现实交付时间，而无须承担任何逾期违约责任；合同的履行顺序为买受人先履行付款，如买受人未履行付清房款、税、费和逾期付款所产生的违约金等义务，出卖人没有责任将该商品房交付给买受人。房屋登记（第二十条）：双方同意共同向房屋登记机构办理该商品房的房屋所有权转移登记，……。另外，《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第二条第二款第2项办理收楼手续的时间约定：（1）……；（2）若满足本补充协议第三条约定交付前提的时间超出买卖合同第十一条约定的房屋交付日期的，则由自满足交付前提条件之日起10个工作日内，买受人应持本人有效身份证明及有关文件亲临出卖人或出卖人的委托代理机构办理该商品房的交付手续。第四条第二款约定：买受人委托出卖人办理《房地产权证》的，出卖人应当在买卖合同第十一条约定的该商品房交付之日或该商品房实际交付之日（以在后者为准）起180个工作日内向房地产登记机构为买受人申请办理房地产转移登记，如因买受人或房管部门的原因造成出卖人无法按本条款约定的时间内为买受人申请办理房地产转移登记，出卖人不承担任何责任。第四条第七款约定：如买受人自行以该商品房向银行办理按揭贷款，则出卖人不承担为买受人办理或共同办理《房地产权证》的义务。由买受人于买卖合同第十一条约定的商品房交付之日或该商品房实际交付之日（以在后者为准）起的181个工作日后，自行向产权登记机关申请办理。如买受人自行以该商品房向银行办理按揭贷款，且买受人又向出卖人或出卖人的委托代理机构申请代为办理《房地产权证》的，出卖人或出卖人的委托代理机构有权向买受人收取2000元/宗的手续费，且在此情况下，若因买受人或按揭银行原因（如逾期提供资料或资料不完整）导致逾期办理《房地产权证》的，则出卖人或出卖人的委托代理机构不承担逾期办证的违约责任。原、被告双方均在《补充协议》上签名或盖章确认。合同签订后，原告依约支付首期84261元给被告，并支付了相应的契税。2018年11月9日，被告收到原告的按揭贷款334000元，原告付清购房款526560元给被告。2019年1月25日，港深豪苑住宅小区6栋办妥竣工验收备案手续。2019年3月13日，被告联合房地产公司邮寄收楼通知书给原告林富奔，原告于3月14日收到被告的收楼通知，但未依通知向被告办理收楼手续。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告林富奔、冯晓雯与被告联合房地产公司自愿签订的《广东省商品房买卖合同》及其附件十一《补充协议》，双方的意思表示真实，内容没有违反法律、法规的规定，是合法有效的合同，双方当事人均应依约自觉履行。一、关于房屋的交付问题。涉案商品房于2019年1月25日办理竣工验收备案，达到交付的条件。根据合同第十一条约定，商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当书面通知买受人收楼，原告确认于2019年3月14日收到被告的收楼通知，被告已经履行了通知收楼的义务，原告在收到收楼通知后可以到被告处办理收楼手续，被告应按合同约定将符合交付条件的房屋交付给原告。二、逾期交房违约金的计算问题。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第九条和第十一条的约定，被告应当于2017年3月31日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的房屋交付原告。被告在2017年3月31日未能将符合交付条件的房屋交付给原告使用，已构成违约，应该按照合同约定承担违约责任。至于计算违约金的起止时间，原告认为其已付清购房款，被告未按约定于2017年3月31日将符合交付条件的房屋交付，逾期交房违约金应该自约定的交付时间届满后计算至被告实际向原告交付符合交房条件的房屋之日止，逾期交房违约金应从2017年4月1日起计算。被告认为，原告放贷日期是2018年11月9日，即使计算违约金给原告，也是从2018年11月9日开始计算。经查，被告于2018年11月9日收到原告的按揭贷款334000元，即被告于2018年11月9日收到原告的全部购房款。根据合同附件十一《补充协议》第一条“出卖人收齐商品房之全部房款（含按揭款），买受人付清应交的税费等费用为该商品房现实交付的前提条件，合同的履行顺序为买受人先履行付款责任，如买受人未履行付清房款、税费和逾期付款所产生的违约金等义务，出卖人没有责任将该商品房交付给买受人”的约定及公平原则，逾期交房违约金应从2018年11月9日计算至原告收到被告的收楼通知之日2019年3月14日止。经核算，逾期交房违约金为6582元（526560元×0.01%×125天），原告请求的逾期交房违约金超过6582元部分，本院不予支持。三、关于办理不动产权证的问题。根据原、被告双方的合同约定，涉案房屋产权证办理途径有两种，一是由买受人委托开发商或开发商的委托代理机构办理，二是由买受人自行办理。涉案商品房是不动产，我国法律规定其公示方法是进行登记。登记虽然不作为物权变动合同生效的要件，但未经登记即不发生物权变动的法律后果。因此，开发商完整意义的交付房屋的主给付义务包括两方面内容：一是交付房屋给买受人占有和使用；二是将房屋所有权移转给买受人，即办理或协助房屋产权登记。依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”的规定，即使原告选择自行办理涉案房屋的产权登记手续，被告作为开发商仍负有协助原告办理产权登记手续的义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告佛冈县联合房地产开发有限公司将符合交付条件的房屋交付给原告林富奔、冯晓雯；二、被告佛冈县联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付逾期交房违约金元给原告林富奔、冯晓雯；三、被告佛冈县联合房地产开发有限公司协助原告林富奔、冯晓雯办理该房屋的不动产权证;四、驳回原告林富奔、冯晓雯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费554元，减半收取277元，由原告林富奔、冯晓雯负担228元，被告佛冈县联合房地产开发有限公司负担49元。原告林富奔、冯晓雯可在本判决生效后向本院申请退回其预交的受理费49元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  刘永红二〇一九年六月十四日书记员  黄丹鸿申请执行告知：本判决生效后，被告未在判决确定的履行期间内履行判决确定的义务，原告可以在判决确定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：1、户名：佛冈县人民法院账号：44×××51开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行2、户名佛冈县人民法院账号：71×××34开户银行：中国银行股份有限公司清远佛冈支行附引用有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。