江西省都昌人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0428民初194号原告徐勇，男，1978年2月2日出生，汉族，江西省人，住江西省九江市都昌县。原告徐梅芳，男，1975年12月22日生，汉族，江西省人，住江西省都昌县，系原告徐勇之妻。共同委托代理人程茂林，都昌县惠民法律服务所法律工作者，特别授权。被告江西兴盛房地产开发有限公司，住所地：江西省都昌县都昌镇幸福路，统一社会信用代码为913604287363960286。法定代表人汪赤金，系该公司执行董事。委托代理人程爵全，江西准星律师事务所律师，特别授权。本院于2019年1月3日立案受理原告徐勇、徐梅芳诉被告江西兴盛房地产开发有限公司（以下简称兴盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2019年3月5由审判员石超男担任审判长、与审判员沈青华、查裕富组成合议庭公开开庭进行了审理，原被告及其委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2014年元月26日，被告将其建设开发的**大道西段幸福小区6号楼南105号以总价款441600元的价格出售给原告并签订商铺定购协议，同时约定被告应在2014年12月30日前完成商铺过户手续。协议签订后原告依约向被告支付购房款391600元，2015年元月开始，原告多次找到被告，要求被告履行合同约定办理产权过户手续，被告寻找各种借口推托，后经原告反复询问才得知被告将出卖给原告的上述房产抵押给了都昌县农村信用合作联社导致无法过户。原告遂于2016年1月26日向都昌县人民法院提起诉讼，都昌县人民法院于2016年8月12日作出（2016）赣0428民初字第114号民事判决，被告江西兴盛房地产开发有限公司上诉后发回重审，都昌县人民法院于2017年11月13日重审作出（2017）赣0428民初736号民事判决，被告江西兴盛房地产开发有限公司再次上诉，2018年4月2日九江市中级人民法院作出（2018）赣04民终111号民事判决。2018年11月原告得知上述购买的**大道西段幸福小区6#楼南105号商铺被法院查封进行拍卖，经咨询法院查封进行拍卖的依据是（2015）都民一初字1232号民事判决及（2016）赣0428执291号之五执行裁定书，现原告购买的江西兴盛房地产开发有限公司**大道西段幸福小区6#楼南105号商铺已被法院进行了拍卖，原告购买该商铺的合同目的无法实现。故此，向法院起诉，请求判令：被告返还原告购买**大道西段幸福小区6#楼南105号商铺款391600元及利息116044.16元（利息按年利率6%自2014年1月26日开始计算至2019年元月4日止，2019年元月5日起至上述款项391600元实际清偿之日止仍按年利率6%计算）。被告辩称：被告并未收到原告的购房款。由本案事实引起的纠纷已经法院判决，本案违反了一事不再理原则。本案可能超过了诉讼时效。原告购买店铺后一直由其使用，其收益远远高于被告占用其购房款的利息、违约金，故本案中对原告有关资金占用期间利息的诉求，应不予支持。就本案事实的争议及之前的判决，我方已申请了法院再审。请法院驳回原告诉讼请求。原告提供证据，被告质证及本院分析认证：原告提供证据一，原告徐勇、徐梅芳身份证复印件及被告工商信息查询件，用以证明原被告身份及诉讼主体资格。被告质证称无异议。本院对该组证据及证明目的予以认定。原告提供证据二，2014年1月26日原被告签订的购买涉案房屋定购协议复印件，被告出具的收据复印件，用以证明原被告签订了涉案房屋订购协议，并约定了购房款及交付方式，原告已按约向被告支付购房款391600元整，购房余款50000元在被告为原告办理房产过户手续时付清。被告质证对以上证据的真实性不持异议，但认为双方在签订购房协议时原告已知晓房屋用于贷款抵押；认为涉案房屋属汪黄金所有，被告公司没有收到原告所称的购房款。原告提供证据三，都昌县人民法院（2016）赣0428民初字第114号民事判决书、（2017）赣0428民初736号民事判决书、九江市中级人民法院（2018）赣04民终111号民事判决书，用于证明被告未依双方签订的购房协议为原告办理房产过户手续，原告于2016年1月26日向法院提起诉讼，法院最终判决由被告向原告承担违约金至涉案房屋过户之日止。该判决原告向人民法院申请执行。被告质证称认可上述判决书的真实性，但认为不能达到原告证明目的，因为生效的判决书并未判决被告履行过户手续，只是判决被告给付违约金及给付的时间节点。原告提供证据四，都昌县人民法院（2016）赣0428执291号之八执行裁定书，用于证明因被告在与原告签订本案购房协议之前将买卖的房屋用于抵押向第三方贷款，现该房屋已被法院依据生效法律文书进行了拍卖以实现案外第三方抵押权，从而导致原被告签订合同目的无法实现，所以被告应返还原告购房款391600元并承担资金占用期间的利息。被告质证称认可以上执行裁定书的真实性，合同目的无法实现已是既定事实，原告已就相应事实向法院起诉，法院亦作出生效判决，原告不应就同一事实再次向法院起诉。本院对以上举证质证的分析认证：对以上原告提供证据二中双方争议的被告公司是否收到原告方391600元购房款之案件事实，已被生效判决书予以确认：被告公司方作为与原告签订购房协议的相对方，已于双方签订购房协议的2014年1月26日收取了原告方的391600元购房款并占有使用至今。原告提出的证据三，被告认可其真实性，该组证据证明被告确未依双方签订的购房协议为原告办理涉案房屋过户手续引起诉讼，经法院生效判决书判决被告向原告支付违约金至被告为原告办理房屋过户手续之日止。对该案件事实，本院予以认定。对原告提供的证据四，生效法律文书证明的案件事实，被告认可该证据的真实性，本院对该证据原告所称的事实予以认定。被告提供证据，原告质证及本院分析认证：被告提供证据一，被告公司营业执照及企业法定代表人证书，证明被告身份，原告予以认可，本院予以认定。被告提供证据二，都昌县人民法院（2018）赣0428执694、695号之一执行裁定书，证明原告已就同一事实向法院起诉，且相关判决已生效并得到法院执行，本案违反民事诉讼一事不再理原则。原告认可该证据的真实性，但不认可被告证明目的，该执行裁定书执行的是基于原被告间签订购房协议中约定的违约金，而本案原告是诉请被告返还购房本金，二案是基于相同的基础事实，但属于两个不同的法律关系。本院分析认证，根据本案已认定的案件事实及原告的诉求，本院对原告的诉称意见予以认可。在以上原被告举证、质证及本院分析认证的基础上，本院认定以下案件事实：原被告之间发生房屋买卖行为，双方在履行房屋买卖协议过程中产生民事纠纷而成讼为（2017）赣0428民初736号房屋买卖纠纷，原告徐勇、徐梅芳的诉讼请求为：要求被告兴盛公司依法履行协议配合原告办理房屋过户手续，被告向原告支付违约金390000元。该案审结后，被告上诉至九江市中级人民法院而成讼（2018）赣04民终111号房屋买卖合同纠纷。因以上事实引发案件的一、二审过程中，二审维持了一审的判决结果。上述审理中产生的生效法律文书确认了以下案件事实：2014年1月26日，原告徐勇、徐梅芳与被告兴盛公司签订幸福小区6#楼商铺定购协议，协议约定：由被告兴盛公司将其所有的位于都昌县城**大道西段幸福小区6#楼南105号商铺卖与原告方，约定交易总价款为441600元，协议签订当日由原告方向被告付部分购房款391600元，余款50000元在被告兴盛公司为原告方办理房产过户手续时付清，被告兴盛公司应在2014年12月30日前为原告方办理房产过户手续，逾期则由被告兴盛公司按每逾期一天付给原告方1000元违约金。签订协议当日，原告方依约将部分购房款391600元交付被告。原告交付了购房款后即接管了涉案商铺，随后将商铺进行了装修，并于2014年9月予以出租。但是，在原被告签订以上购房协议之前的2012年8月8日，被告已将涉案商铺（房产证号05××95）连同被告名下的其他房屋一起作为抵押物，向当时的都昌县农村信用合作联社（现更名为江西都昌农村商业银行股份有限公司）贷款4000000元。截止2016年5月3日，该笔贷款尚欠本金3600000元，利息969200元。2014年2月28日原被告双方签订房屋转让协议时，被告并未将其转让房屋的行为告知抵押权人都昌县农村信用合作联社。（2017）赣0428民初736号案件审理过程中，被告兴盛公司明确表明不能清偿该笔贷款。上述由生效的法律文书确认的案件事实，符合客观实际，在本案中亦当然被认定为案件事实。基于以上案件事实，（2017）赣0428民初736号、（2018）赣04民终111号民事判决书认为，由于被告不能偿还受合法保护的债务，致使被告不能解除涉案房屋的借款抵押，故原告要求被告配合其办理涉案房屋的过户手续已成为客观不能，但被告应为其违反与原告签订的房屋买卖协议约定的违约行为负违约责任，故上述案件判决：被告兴盛公司向原告方给付违约金，违约金的数额是按本金391600元年利率6%计算，从2014年12月31日起至房屋产权证号为05××95的幸福小区6#楼南105号商铺过户至原告名下为止所产生的利息；另查明，上述判决结果已执行到位，原告已得到被告违约金，违约金的计算利息期限为2014年12月31日至2018年09月止。再查明，针对被告2012年8月8日以涉案房屋作为抵押向案外人都昌县农村信用合作联社进行的贷款未偿还之事实，案外人都昌县农村信用合作联社作为原告，以兴盛公司作为被告向法院提起还款诉讼【案号为（2015）都民一初字第1232号】，该案判决并执行的结果是：法院将涉案的6#楼商铺（包括本案的南106、北106号商铺）进行拍卖，拍卖所得价款用以实现案外人都昌县农村信用合作联社的抵押权。本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当依照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；。本案中，原被告签订房屋买卖协议后，原告向被告支付了约定的购房款，但被告却未能依照约定履行向原告交付房屋的义务。在原被告签订购房协议之前，被告已将涉案房屋向第三方作为借款抵押物，且庭审时被告明确表示不能偿还该贷款，造成该房屋被法院拍卖实现案外人抵押权，最终导致被告根本违约不能实现合同目的，故，被告应向原告返还购房款。原告还诉求被告支付自2014年1月26日（原告付款之日）至2019年元月4日（原告本案起诉之日）止被告占用原告购房款的利息。本院认为，因原告向被告支付购房款之日（2014年1月26日），原告已接管了所买卖的房屋，且自2014年9月始至法院2018年12月拍卖涉案房屋止，原告一直在管理使用涉案房屋，故本院对原告要求被告支付2014年1月26日至2018年12月止的利息的诉请不予支持，对2018年12月之后（不包含该12月）至被告返还原告购房款期间的利息予以支持，利率按年利率6%计算。对被告辩称的本案违反一事不再理原则，本院已在分析认证被告证据二时予以阐述，对被告该项辩称意见不予认可。被告还辩称原告的诉讼请求已过诉讼时效，就本案相关案件事实引起的纠纷，原告已于2016年1月26日第一次向法院起诉要求被告返还购房款，而原被告约定的房屋过户最后截止日期为2014年12月30日，从该部分案件事实可知，原告起诉要求被告返还购房款并未超过诉讼时效。被告还辩称其已就本案案件事实引起的之前的生效判决提起再审，但被告对该辩称意见并未向本院提出任何证据予以证明。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、限被告江西兴盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告徐勇、徐梅芳购房款本金391600元及利息（以391600元为本金、年利率6%，自2019年1月计至实际清偿之日）；二、驳回原告徐勇、徐梅芳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8876.50元，由原告徐勇、徐梅芳负担2001.8元、被告江西兴盛房地产开发有限公司6874.7元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判长  石超男审判员  沈青华审判员  查裕富二〇一九年六月二十七日书记员  冯颖芳