贵州省贵阳市花溪区人民法院执 行 裁 定 书（2019）黔0111执异100号案外人：刘仕学，男，1973年4月14日出生，汉族，住湖南省澧县。申请执行人：赵永才，男,1964年10月26日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：何启华，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，执业证号15201201310475889，一般代理。委托诉讼代理人：陈龙，北京盈科（贵阳）律师事务所实习律师，一般代理。被执行人：贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司（以下简称东方房开公司），住所地贵阳市贵阳市经济技术开发区中曹司小屯路东方小区D区。法定代表人：赵永庆。本院在执行申请执行人赵永才与被执行人东方房开公司租赁合同纠纷一案中，于2019年4月24日作出限期腾出房屋公告，责令花溪区小河中曹司小屯路东方小区第二期商场第一层的租赁户在2019年4月30日前将租赁的商铺自行腾空并交付至本院，其中包含了案外人刘仕学租赁的商铺。案外人刘仕学对该腾出房屋公告持有意见，向本院提出书面异议，申请撤销该腾出房屋公告，中止对案外人刘仕学承租的门面的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2019年5月30日组织各方当事人公开听证，案外人刘仕学，申请执行人赵永才及其委托诉讼代理人何启华、陈龙到庭参加了听证。本案现已审查终结。案外人刘仕学称，请求撤销花溪法院（2018）黔0111执1174号案件执行中作出的《限期腾出房屋公告》，中止对位于花溪区门面的执行。事实及理由如下：第一，案外人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，依法向法院提出书面异议。第二，赵永才与东方房开公司于2009年7月13日签订《房屋租赁合同》，后东方房开公司将该门面出租给新黔城华联超市及江长军。新黔城华联超市与江长军将房屋进行改造装修后，又将该房屋租赁给案外人使用，案外人对此花费了20万元的转让费和巨额的装修费。第三，案外人和新黔城华联超市签订的租赁合同的期间是2018年5月1日至2021年4月30日，案外人支付了一年的租金6万元，现仍在租赁期内。对于2019年5月之后的租金的支付，愿意与业主协商解决。在赵永才与东方房开公司的执行案件中，责令租户腾出租赁的房屋，侵害了案外人的合法权益，故申请法院中止对涉案门面的执行。申请执行人赵永才称，第一，2010年8月2日，赵永才向东方房开公司购买了位于贵阳市花溪区门面，之后双方签订了《房屋租赁合同》，租期五年，并未授权东方房开公司可以转租，但是东方房开公司在赵永才不知情的情况下将门面转租给江长军，江长军又将其中的一部分门面租给其他次承租人（含案外人刘仕学）。在赵永才知晓东方房开公司将涉案商铺转租给第三方时，遂向法院起诉要求解除房屋租赁合同并要求支付租金、违约金，法院判决解除合同并返还门面。至此，承租人东方房开公司对涉案门面享有的权利已经消灭。赵永才从购买门面并备案开始，即对涉案门面享有所有权，东方房开公司在赵永才不知情的情况下，向江长军及新黔城华联超市转租门面，江长军及新黔城华联超市再向案外人刘仕学转租门面。在赵永才等一批业主起诉东方房开公司返还门面时，江长军作为案件第三人，明知东方房开公司转租门面没有合法来源，没有转租的权利，仍然将涉案门面继续转租给他人。江长军在本案中不具有善意，案外人刘仕学在法院发出协助执行通知书后，仍然从江长军处承租商铺，也不是善意的承租人，江长军以及其他次承租人对涉案门面缺乏合法的占有，不应受法律保护。第二，在赵永才与东方房开公司解除租赁合同后，东方房开公司与江长军签订的租赁合同即没有了物权基础，江长军系涉案门面的实际使用人，江长军与东方房开公司的租赁关系属于债权，刘仕学与江长军的租赁关系也是债权。赵永才对涉案门面享有的权利是物权，案外人刘仕学在江长军处享有的债权不能对抗物权，故其提出的异议不应得到支持。第三，案外人刘仕学的损失应根据租赁合同向合同相对方要求赔偿，不应继续占有涉案门面。将涉案门面划分清楚交到赵永才的手中，才和案外人协商另外的租赁问题。综上，为维护申请执行人的合法权益，请法院驳回案外人刘仕学提出的执行异议，继续执行涉案门面。本院查明，赵永才与东方房开公司、第三人黄虎、赵永庆、江长军、新黔城华联超市房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月2日作出（2017）黔0111民初2381号民事判决书，判决：一、解除赵永才与东方房开公司于2009年7月13日签订的《房屋租赁合同》；二、东方房开公司于判决生效之日起三十日内返还赵永才位于贵阳市花溪区门面；三、东方房开公司于判决生效之日起十日内向赵永才支付欠付租金人民币95850元（该租金计算至2017年4月10日）；2017年4月11日起的租金，东方房开公司按《房屋租赁合同》约定的租金支付标准（年租金63900元）向赵永才支付至实际返还门面之日止；四、东方房开公司于判决生效之日起十日内向赵永才支付违约金人民币28755元；五、东方房开公司于判决生效之日起十日内向赵永才支付因实现债权而产生的律师代理费人民币1000元；六、驳回赵永才的其他诉讼请求。东方房开公司不服该判决，向贵阳市中级人民法院提起上诉。贵阳市中级人民法院于2018年1月24日作出（2018）黔01民终353号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。因东方房开公司未履行生效判决书确定的义务，赵永才向本院申请强制执行。除申请执行人赵永才外，还有王雪梅、陶玉珍等人均向法院申请强制执行，要求东方房开公司或新黔城华联超市返还购买的门面，并支付欠付的租金或占有使用费。在该批案件（含申请执行人赵永才）的执行过程中，为向陶玉珍、赵永才、王雪梅等申请执行人交付东方小区第二期商场第一层的商铺，本院于2019年4月24日做出限期腾出房屋公告，责令花溪区小河中曹司小屯路东方小区第二期商场第一层各租赁户在2019年4月30日前将租赁的商铺自行腾空并交付予本院。案外人承租的商铺属于该范围，且在租赁期内，故向本院提出异议，请求如前。另查，2009年7月13日，赵永才作为买受人，与作为出卖人的东方房开公司签订《商品房买卖合同》一份，赵永才向东方房开公司购买涉案门面。在双方签订该《商品房买卖合同》时，赵永才作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的东方房开公司签订《房屋租赁合同》一份，赵永才将涉案门面出租给东方房开公司，供东方房开公司使用。2014年3月18日，包括本案所涉的1-7号门面在内的贵阳市花溪区中曹司小屯路东方小区第二期第一层整体一楼商铺（共120余间商铺）由赵永庆、黄虎作为甲方（出租方），江长军作为乙方（承租方）签订了《房屋租赁协议》。协议签订后东方房开公司将合同标的物交付江长军使用。江长军依据该合同取得花溪区中曹司小屯路东方小区二期农贸市场一楼4400平方米整体商铺的使用权后，将其中的约1100平方米商铺用于自己经营的贵阳小河新黔华联生活超市。2014年9月5日至2018年5月1日江长军将剩余3300平方米商铺重新划分后分别与张燚、蒋静波、刘仕学等25人签订了租赁协议。其中，2017年4月21日，新黔城华联超市作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的刘仕学签订《租赁合约》，主要约定:甲方将位于外区2-8、2-9号商铺（其中含赵永才购买的商铺的一部分）出租给乙方；租赁期限为2018年5月1日至2021年4月30日；三年租赁期的租金为每年6万元。2018年4月21日，刘仕学向新黔城华联超市支付了第一年的租金6万元。本院认为，执行过程中，案外人对执行标的主张享有足以排除执行标的交付的实体权利的，有权利向执行法院提出案外人异议。案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，生效的民事判决书确定东方房开公司向赵永才返还位于贵阳市花溪区门面，在赵永才向法院申请强制执行后，本院了解到该门面已被东方房开公司、新黔城华联超市转租给他人，依法做出限期腾房公告，要求租赁户腾空商铺并交付至本院，并无不当。本案所涉的商铺的一部分已被新黔城华联超市向案外人刘仕学转租，双方签订有书面的租赁合同，案外人刘仕学支付了第一年的租金并实际占有该商铺，现仍属于租赁期内。在新黔城华联超市与案外人刘仕学签订的租赁合同未经法律程序解除之前，案外人刘仕学的租赁权利应受到保护，故本院要求商铺租赁户将租赁的商铺腾空并交付至本院，损害了案外人（承租人）刘仕学的合法权益。综上，对于案外人刘仕学提出的异议，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下：中止对案外人刘仕学承租的位于贵阳市花溪区门面的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  何玉萍审判员  王晓琳审判员  郑 娟二〇一九年六月二十六日书记员  李 楠