北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初7033号原告：北京庚伸咨询有限公司，住所地北京市海淀区复兴路2号41号楼403室。法定代表人：芦志雄，执行董事。委托诉讼代理人：杨成，北京劲翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：段吉胜，北京劲翔律师事务所律师。被告：北京兴东方实业有限责任公司，住所地北京市海淀区复兴路2号。法定代表人：尹杰，董事长。委托诉讼代理人：邢立新，北京海润天睿律师事务所律师。被告：北京兴东方实业有限责任公司职工培训中心，住所地北京市昌平区二拨子。法定代表人：王世一，主任。被告北京兴东方实业有限责任公司与被告北京兴东方实业有限责任公司职工培训中心共同的委托诉讼代理人：谭丽莉，北京海润天睿律师事务所律师。被告：北京宏吉源时尚酒店管理中心，住所地北京市昌平区回龙观镇二拨子村八一农机学校南侧。法定代表人：赵艳宽，总经理。委托诉讼代理人：魏晋，北京中臬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王虹达，男，1988年9月26日出生，汉族，北京宏吉源时尚酒店管理中心职员原告北京庚伸咨询有限公司（以下简称庚伸咨询公司）与被告北京兴东方实业有限责任公司（以下简称兴东方实业公司）、被告北京兴东方实业有限责任公司职工培训中心（以下简称兴东方培训中心）、被告北京宏吉源时尚酒店管理中心（以下简称宏吉源酒店管理中心）物权保护纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告庚伸咨询公司的委托诉讼代理人段吉胜和杨成、被告兴东方实业公司的委托诉讼代理人邢立新、被告兴东方实业公司与被告兴东方培训中心共同的委托诉讼代理人谭丽莉、被告宏吉源酒店管理中心的委托诉讼代理人魏晋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告庚伸咨询公司向本院提出诉讼请求：1．判令兴东方实业公司与兴东方培训中心向庚伸咨询公司支付房屋占用费27000000元（暂计算至2018年1月28日，以后按每月250000元的标准向庚伸咨询公司支付占用费，直至其将房屋交付给庚伸咨询公司止）；2．判令宏吉源酒店管理中心对2014年2月1日之后房屋占用费的支付承担连带责任。之后，庚伸咨询公司变更前述第一项诉讼请求为：判令兴东方实业公司与兴东方培训中心向庚伸咨询公司支付房屋占用费，自2009年1月29日开始至实际腾退之日止，按每月250000元的标准计算。2018年11月12日庭审中，庚伸咨询公司明确前述第一项诉讼请求为：判令兴东方实业公司与兴东方培训中心向庚伸咨询公司支付房屋占用费28875000元（自2009年1月29日计算至2018年8月16日，按每月250000元的标准计算）。事实与理由：位于北京市昌平区回龙观镇二拨子村的职工培训楼，系兴东方实业公司在国企改制中，于2009年1月29日划拨给北京优力凯置业有限责任公司。2010年3月8日，北京市门头沟人民法院通过（2010）门执字第416号执行裁定书，将该房屋作价抵偿给北京安华图地产开发有限公司。自改制后，北京优力凯置业有限责任公司及北京安华图地产开发有限公司一直未实际占用该房屋，房屋由兴东方实业公司管理。兴东方实业公司与兴东方培训中心为上下级的关系，兴东方实业公司系兴东方培训中心的举办单位。2014年2月1日，兴东方培训中心与宏吉源酒店管理中心签订租赁合同，将该房屋出租给宏吉源酒店管理中心并收取租金。现该房屋由宏吉源酒店管理中心使用。2018年3月5日，庚伸咨询公司与北京安华图地产开发有限公司、北京优力凯置业有限责任公司签订《执行和解协议》，北京安华图地产开发有限公司将追索房屋占用费的权利让渡给庚伸咨询公司，庚伸咨询公司因此享有向被告主张占用费的权利。被告兴东方实业公司辩称，原告的案由是基于物权保护提起的，其诉讼主张房屋占用费不妥当。房屋一直是兴东方培训中心管理使用出租的，兴东方实业公司没有占有使用过。（2017）京0114民初2890号民事判决书已经驳回了要求兴东方实业公司返还房屋的请求。原告要求兴东方实业公司承担责任没有法律依据，且原告没有明确要求支付房屋占用费的依据。原告是以兴东方实业公司为兴东方培训中心的举办单位来起诉兴东方实业公司的，但兴东方培训中心是有民事主体资格的独立法人，独立法人应当独立承担责任，与兴东方实业公司无关。北京安华图地产开发有限公司在2017年已经起诉三被告返还原物，法院驳回了要求兴东方实业公司承担返还义务的诉讼请求。故本案中兴东方实业公司不是适格主体。原告获得房权利的时间是2010年3月8日，起诉要求从2009年起算是没有法律依据的。被告兴东方培训中心辩称，原告享有的是涉案房屋占用费追索权，根据法律规定，该权利不可转让，原告不具有提起本案的权利。兴东方培训中心管理使用涉案房屋是基于合法的历史原因，因为相关权利人怠于主张权利，兴东方培训中心没有权利告知的情况，不可能只要权利转移。兴东方培训中心在知道后已经及时发出解除合同的通知，不存在侵权的故意，也没有侵权的过错，不是侵权人。房屋长期无人使用会导致房屋损毁，在没有权利人管理的情况下，兴东方培训中心为了防止房屋损坏，也支付了相关的管理费用。原告的起诉超过了诉讼时效，兴东方培训中心是从1996年开始管理涉案房屋，北京优力凯置业有限责任公司是知道的，北京安华图地产开发有限公司接收房屋时也应当知道。兴东方培训中心认为原告诉求每月250000元的标准过高，且该公司在管理房屋时也支付了相应的费用，应当予以抵扣。被告宏吉源酒店管理中心辩称，宏吉源酒店管理中心是2014年与兴东方培训中心签订的租赁合同，每年租金1500000元。宏吉源酒店管理中心已经支付3年的租金给兴东方培训中心，仲裁裁决书也裁决该中心向兴东方培训中心支付相应款项，并裁决因兴东方培训中心的责任，只是将每年1500000元的70%向兴东方培训中心支付房屋占用费。该裁决已经申请指执行。执行法院已经要求宏吉源酒店管理中心履行裁决书的相关内容。因此原告要求宏吉源酒店管理中心对2014年之后的占用费承担连带责任没法律依据。北京安华图地产开发有限公司也已经向法院申请执行，要求宏吉源酒店管理中心腾退。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：兴东方实业公司与兴东方培训中心系上下级关系，兴东方实业公司系兴东方培训中心的举办单位，兴东方培训中心具有独立的事业单位法人资格。案外人北京优力凯置业有限责任公司（以下简称优力凯置业公司）原为兴东方实业公司的子公司。位于北京市昌平区二拨子村的北京兴东方实业有限责任公司兴东方培训中心楼（以下简称“培训中心楼”）原为兴东方实业公司所有。1996年10月，兴东方实业公司将培训中心楼交给兴东方培训中心使用。企业改制时兴东方实业公司将培训中心楼作为资产划拨给了优力凯置业公司。兴东方培训中心称培训中心楼自建成后一直由兴东方培训中心管理使用，2009年改制时虽然划拨给了优力凯置业公司，但优力凯置业公司一直未向兴东方培训中心主张权利。2010年2月，北京安华图地产开发有限公司（以下简称安华图开发公司）与优力凯置业公司因合作开发房地产发生纠纷，双方在北京市门头沟区人民法院达成了调解协议，北京市门头沟区人民法院出具了（2010）门民初字第518号民事调解书，其中调解协议主要载明：“一、解除原告北京安华图房地产开发有限公司与被告北京优力凯置业有限责任公司于二○○九年十月二十五日签订的《合作协议书》；二、被告北京优力凯置业有限责任公司于二○一○年二月十八日前返还原告北京安华图房地产开发有限公司垫资款三百五十万元；……”。后因优力凯置业公司未按照调解书的约定履行相关义务，安华图开发公司向门头沟区人民法院申请强制执行。在执行过程中，双方达成以物抵债协议，优力凯置业公司自愿将其自有的位于北京市昌平区二拨子培训中心楼一幢（［1995］规建1277号），即前述培训中心楼，作价3500000元抵给安华图开发公司，以偿还相应债务。门头沟区人民法院于2010年3月18日作出了（2010）门执字第416号执行裁定书，载明：“将被执行人北京优力凯置业有限责任公司名下的位于北京市昌平区二拨子培训中心楼一幢”（［1995］规建1277号）作价350万元，交付给申请执行人北京安华图房地产开发有限公司抵偿相应债务。”裁定生效后，优力凯置业公司并没有将涉案房屋交付给安华图开发公司。2014年2月1日，兴东方培训中心与宏吉源酒店管理中心签订了《房屋租赁合同》，将培训中心楼出租给了宏吉源酒店管理中心，租赁期限截止到2024年12月31日。2016年10月26日，安华图开发公司要求宏吉源酒店管理中心搬离该培训中心楼。2016年12月9日，兴东方培训中心向宏吉源酒店管理中心发送《关于解除房屋租赁合同的通知函》，表示三个月后解除房屋租赁合同。2017年3月，宏吉源酒店管理中心向北京仲裁委员会就房屋租赁事宜申请仲裁，要求兴东方培训中心返还履约保证金、赔偿经济损失等。对此，兴东方培训中心提起反请求，要求确认解除合同并腾退房屋等。2017年9月1日，北京仲裁委员会作出了（2017）京仲裁字第1445号裁决书，裁决确认双方之间的《房屋租赁合同》自2017年3月8日起解除；并裁决宏吉源酒店管理中心于裁决书生效之日起十五个工作日内将培训中心楼腾退给兴东方培训中心；同时裁决宏吉源酒店管理中心向兴东方培训中心支付自2016年10月1日起至2017年3月8日止的房屋租金653425元，并向兴东方培训中心支付自2017年3月9日起至2017年9月8日止的房屋占用费525000元，及2017年9月9日起至实际腾退之日的房屋占用费（按每年1050000元计算）。该裁决中，因考虑到兴东方培训中心在履行披露和提醒义务上的瑕疵，以及合同解除事实上造成的宏吉源酒店管理中心的装修损失，仲裁庭认为，应当适当减轻宏吉源酒店管理中心占用房屋的违约责任。因此裁决宏吉源酒店管理中心按照租金标准的70%向兴东方培训中心支付房屋占用费。（2017）京仲裁字第1445号裁决书生效后，宏吉源酒店管理中心并未将培训中心楼的房屋腾退给兴东方培训中心，兴东方培训中心遂向人民法院申请执行。2018年8月16日，安华图开发公司收回了前述培训中心楼。另查明，2017年1月2日，优力凯置业公司与安华图开发公司签订《协议书》，约定优力凯置业公司将培训中心楼在2009年1月29日至2010年3月7日期间向房屋使用方兴东方实业公司、兴东方培训中心、宏吉源酒店管理中心主张房屋使用费的权利转让给安华图开发公司，相应债权也转让给安华图开发公司。2018年3月10日，安华图开发公司与庚伸咨询公司签订《协议书》，约定安华图开发公司将向培训中心楼使用方兴东方实业公司、兴东方培训中心、宏吉源酒店管理中心主张房屋使用费的权利转让给庚伸咨询公司，相应债权也转让给庚伸咨询公司。审理过程中，兴东方培训中心自认：其自2003年5月28日至2011年5月28日将培训中心楼出租予北京市红帆基业科技发展有限公司，其中，自2009年1月29日至2009年5月28日年租金为456000元，自2009年5月29日至2010年5月28日年租金为468000元，自2010年5月29日至2011年5月28日年租金为480000元；其自2011年5月29日至2013年11月30日将培训中心楼出租予北京宏吉源酒店管理中心的前身北京怡龙苑饭店，期间按照年租金480000元的标准收取租金；其自2014年2月1日至2024年12月31日将培训中心楼出租予宏吉源酒店管理中心，期间按照年租金1500000元的标准收取租金。庭审中，庚伸咨询公司提交兴东方实业公司于2003年4月11日签发的京兴东方行发[2003]26号文件复印件，即《关于对原培训中心主任史明纪任职期间经济责任审计结果的通报》，其文末载有“强调各部门要对总公司委托培训中心出租经营的总公司培训中心房产收益直接支配。”庚伸咨询公司以此证明培训中心楼的出租收益由兴东方实业公司直接支配，其应当承担相应责任。兴东方实业公司与兴东方培训中心对此均不予认可。兴东方实业公司另提交前述京兴东方行发[2003]26号文件原件，其文末并未载有前述语句，即“强调各部门要对总公司委托培训中心出租经营的总公司培训中心房产收益直接支配。”庚伸咨询公司另提交兴东方实业公司于2008年4月25日出具的《关于北京优力凯置业有限责任公司产权登记证的说明》原件，其上首段载明：“（95）规建字1277号房产始终由我公司委托他人占有经营，故我公司承诺：归还该房产时按每月25万元的标准承担占用费。”其上第二段载明：“我公司控股企业北京优力凯置业有限责任公司产权登记证正在办理换证中。”该说明别无其他内容。庚伸咨询公司欲以此证明其主张的占有使用费标准及兴东方实业公司应当承担责任。兴东方实业公司与兴东方培训中心对此均不予认可，并另提交《关于北京优力凯置业有限责任公司产权登记证的说明》一份，其上只有前述第二段内容，而没有前述第一段内容。经兴东方实业公司申请，北京市高级人民法院随机确定，本院委托北京明正司法鉴定中心对庚伸咨询公司提交的前述《关于北京优力凯置业有限责任公司产权登记证的说明》进行了鉴定。该中心出具京正司鉴[2018]文鉴字282号司法鉴定意见书认定：该说明第一段内容字迹与第二段内容字迹、落款时间印刷字迹不是一次性打印形成。兴东方实业公司为此次鉴定预付鉴定费57000元。本院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以佐证，没有相关证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，兴东方培训中心长期占有涉案培训中心楼并对外出租获利，损害了该培训中楼权利人的权益，应当予以赔偿。涉案培训中心楼，由兴东方培训中心长期占有，其与兴东方实业公司系不同法人主体。庚伸咨询公司虽就兴东方实业公司承诺赔偿提交了相应证据，但经相关鉴定，本院对其相应证据的真实性不予采信。故对于庚伸咨询公司要求兴东方实业公司承担赔偿责任的诉讼请求，没有事实基础，本院不予支持。宏吉源酒店管理中心系因租赁合同关系而使用涉案培训中心楼，且经仲裁裁决，其相应使用费用应向兴东方培训中心支付。故对于庚伸咨询公司要求宏吉源酒店管理中心承担连带责任的诉讼请去，于法无据，本院不予支持。对于赔偿金额一节，庚伸咨询公司虽然提交了相应证据，但经相关鉴定，本院对其相应证据的真实性不予采信。由于兴东方培训中心系无权占有涉案培训中心楼，不构成善意，因此其相应的维护和运营支出、空置期费用等，不宜予以扣减。另，虽然仲裁裁决因兴东方培训中心的过错，降低了宏吉源酒店管理中心应向其支付的房屋占用费，但是，不宜以此降低兴东方培训中心向庚伸咨询公司承担的赔偿责任。故本院综合参考同时期、相似地段、同行业房屋租金价格，酌情认定自2009年1月29日至2018年8月16日房屋占用费为14250000元。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第二百四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京兴东方实业有限责任公司职工培训中心支付北京庚伸咨询有限公司房屋占用费14250000元，于本判决生效后七日内给付；二、驳回北京庚伸咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费176800元，由原告北京庚伸咨询有限公司负担88400元（已交纳），由被告北京兴东方实业有限责任公司职工培训中心负担88400元（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费57000元，由原告北京庚伸咨询有限公司负担（于本判决生效后七日内给付北京兴东方实业有限责任公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王 磊人民陪审员  郝成宝人民陪审员  赵晨红二〇一九年六月二十八日书 记 员  李圣楠