广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初6408号原告：**慧，女，1975年9月5日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：卢超龙，广东宏安信律师事务所律师。被告：清远市华泰建筑工程有限公司，住所：广东省清远市新城八号区华泰大厦二楼204号。法定代表人：李亚明，总经理。委托诉讼代理人：杨少文，该公司职员，联系地址。第三人：广州市穗京房地产开发有限公司，住所：广东省广州市越秀区寺右新马路南二街四巷7号。法定代表人：张为民，董事长。委托诉讼代理人：谢健荣，该公司职员，联系地址。第三人：广州市水泊经济贸易有限公司，住所：广东省广州市越秀区建设六马路造币左地段（惠雅阁）住宅楼南侧加建楼二楼#。法定代表人：谢才雄，董事长。委托诉讼代理人：吴国盛，广东法全律师事务所律师。原告**慧与被告清远市华泰建筑工程有限公司（以下简称：华泰公司）、第三人广州市穗京房地产开发有限公司（以下简称：穗京公司）、广州市水泊经济贸易有限公司（以下简称：水泊公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告**慧及其委托诉讼代理人卢超龙、被告华泰公司的委托诉讼代理人杨少文、第三人穗京公司的委托诉讼代理人谢健荣、第三人水泊公司的委托诉讼代理人吴国盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告**慧向本院提出诉讼请求：不得执行广州市建设六马路造币左地段惠雅阁东梯x房。事实和理由：2007年10月23日，第三人穗京公司（出卖人）与原告（买受人）订立《商品房买卖合同》及《购房付款协议书》，购买涉案房屋。2007年10月24日，原告向第三人穗京公司支付了购房款30万元，并取得了《收款收据》，2007年11月11日，原告支付了购房款21300元，并取得了《收款收据》，付清首期购房款后，第三人穗京公司向原告交付了房屋。2011年7月20日，广州市越秀区人民法院对被告与第三人穗京公司、水泊公司建设工程合同纠纷一案做出（2011）穗越法民三初字第1941号民事判决，判决如下：一、第三人穗京公司、水泊公司应于判决生效之日起十日内一次性向被告支付建筑安装工程款5507226.25元。二、第三人穗京公司、水泊公司应于判决生效之日起十日内一次性向被告支付代为垫付的临迁费376332.25元。案件受理费52985元由第三人穗京公司、水泊公司共同承担。案件生效后，被告申请执行，2018年9月5日，原告对执行标的广州市建设六马路造币左地段惠雅阁东梯x房提出书面异议，越秀区人民法院于2019年1月24日作出（2018）粤0104执异613号执行异议裁定：驳回原告的异议。因被告对涉案房屋价款无优先受偿权，原告不服上述裁定，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，遂提出上述诉讼请求。被告华泰公司辩称，一、原告与第三人穗京公司不存在房屋买卖合同关系。在广州市越秀区人民法院的（2018）粤0104民初2355号案中，第三人穗京公司对于原告购房一事是不认可的，而原告与第三人穗京公司的《房屋买卖合同》、《购房协议》未经司法确认，我司不予认可。二、原告并没有占有、管理、使用过涉案房屋。原告对法院作出虚假陈述，涉案房屋一直由相关惠雅阁前期工程的施工队人员入住，据闻其是利用广州市自来水公司、中国南方电网广州供电局有限公司的管理漏洞，非法获得相应水电费发票。三、涉案房屋早在2004年的时候已经被法院查封，案号为（2004）东法执字第3704号恢1-3号。退一万步来说，假若原告与第三人穗京公司签订的《房屋买卖合同》、《购房协议》得到司法确认，但是也远远晚于被法院首次查封的时间，其提起的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应予以驳回。四、我司对涉案房屋享有建设工程优先受偿权，具有优先受偿性。2007年7月2日，我司已经开展涉案房屋在内的惠雅阁工程建设，日期早于原告所提交的材料，并且我司享有的建设工程优先受偿权属于法定优先权，远远优先于其他普通债权。原告的执行异议没有法律依据。五、第三人穗京公司已经进入法院强制清算程序，我司的债权已经到清算组进行登记，依法受法律保护。综上，恳请贵院依法驳回原告的执行异议。第三人穗京公司述称，不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：第三人穗京公司在清算期间才发现涉案房屋的买卖合同，而原告从未主张涉案房屋的权益，双方不存在房屋买卖合同关系。第三人穗京公司未向原告交付涉案房屋，涉案房屋一直由施工队占用。原告未提供其符合广州市限购政策的证据，合同无法履行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，原告名下还有惠雅阁东梯801房，其请求不应获得法院支持。第三人水泊公司述称，不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：一、原告与第三人穗京公司不存在房屋买卖合同关系，在相关诉讼中第三人穗京公司一直否认双方存在买卖合同关系；二、原告并未实际占有、管理、使用过涉案房屋，原告多次在相关案件中提交虚假证据、证人证言及虚假陈述；三、涉案房屋在2004年已经被法院查封，一直未解封，原告请求无法律依据；四、原告与穗京公司签订的合同晚于被法院首次查封的时间，其诉讼请求违反法律规定。经审理查明：原告为证明其向第三人穗京公司购买了位于越秀区建设六马路造币左地段项目中的东梯x房，并向第三人穗京公司交付了该房屋部分购房款，以及已实际使用上述房屋等，向本院提供如下主要证据：1、第三人穗京公司与原告于2007年10月23日订立的《商品房买卖合同》，该合同其中约定，原告向第三人穗京公司购买位于越秀区建设六马路造币左地段项目中的东梯x房，总金额642600元等。该合同加盖有“广州市穗京房地产开发有限公司”印章；2、第三人穗京公司与原告于2007年10月23日订立的《购房付款协议书》，其中约定办理购房手续时，需交购房首期金额321300元，第三人穗京公司办理好房产监证，原告需交购房余款321300元等。该协议加盖有“广州市穗京房地产开发有限公司”印章；3、第三人穗京公司于2007年10月24日向原告开具编号为0345307的《收款收据》，其中载明：今收到**慧购惠雅阁东梯x房款300000元等。该收据加盖有“广州市穗京房地产开发有限公司”印章；4、第三人穗京公司于2007年11月11日向原告开具编号为0345312的《收款收据》，其中载明，今收到**慧交来购东梯x房款21300元等。该收据加盖有“广州市穗京房地产开发有限公司”印章；5、第三人穗京公司于2008年8月9日开具的《收据》，其中载明：现收到惠雅阁东梯203、801房住户**慧交来入住资料《商品房买卖合同》、《购房付款协议书》、《购房款收据》各二份，复印件各一份等。该收据加盖有“广州市穗京房地产开发有限公司”印章。被告对原告提交的上述证据无异议；第三人水泊公司对上述证据不知情，故不予确认；第三人穗京公司对上述证据不予确认，经本院释明，第三人穗京公司明确表示对上述证据上加盖有“广州市穗京房地产开发有限公司”印章均不申请鉴定。2011年7月20日，本院就被告华泰公司与第三人穗京公司、水泊公司之间的建设工程合同纠纷一案作出（2011）穗越法民三初字第1941号《民事判决书》，判决如下：一、第三人穗京公司、水泊公司应于判决生效之日起十日内一次性向被告华泰公司支付建筑安装工程款5507226.25元。二、第三人穗京公司、水泊公司应于判决生效之日起十日内一次性向被告华泰公司支付代为垫付的临迁费376332.25元。案件受理费52985元由第三人穗京公司、水泊公司共同承担。上述判决于2011年8月5日发生法律效力。经被告华泰公司申请，本院以（2011）穗越法执字第4755号案立案执行。本院在执行被告华泰公司与第三人穗京公司、水泊公司建设工程合同纠纷一案中，原告作为案外人对本院执行上述房屋提出书面异议。本院于2019年1月24日作出（2018）粤0104执异613号执行异议裁定，其中查明：位于广州市越秀区建设六马路造币左地段的地块由第三人穗京公司与广州市城市规划局东山区规划分局共有。查询日期为2018年11月14日的查册表显示，涉案楼盘查封情况如下：一、广州市越秀区人民法院查封情况：2001年3月2日，原广州市东山区人民法院以（2001）东法经初执字329-332-1号案查封了上述楼盘在2001年3月2日前尚未办理预售登记、查封、抵押的房产（首层全层及西梯4-10层除外）。2006年2月16日以（2004）东法执字第3704号恢字1号续封该项目，续封期限为2006年2月24日至2007年2月23日。2011年3月4日，本院以（2004）东法执字第3704号恢字1号案查封了广州市建设六马路造币左地段惠雅阁全部房产（首层全层及西梯4-10层除外；已预售、过户的除外；已查封的作轮候查封），查封期限从2011年3月4日至2013年3月3日止，续封至2017年2月27日。2014年10月23日，本院以（2011）穗越法执字第4755号案轮候查封了广州市建设六马路造币左地段惠雅阁全部房产（首层全层及西梯4-10层除外；已预售、过户的除外）。根据原告提供的由广州市不动产登记中心2018年1月4日出具的《依申请信息公开答复书》，涉案房屋目前由（2011）穗越法执字第4755-3号《协助执行通知书》查封，期限至2020年2月27日止。二、其他法院查封情况：2009年4月9日，广州市白云区人民法院以（2003）云法民执字第1642、1643号案查封了东梯2-5楼01房、2-8楼08房、807、907、西梯209、309、210、310、211、311、212、312、213、313房，查封期限至2010年4月18日，续封至2014年4月15日。2015年3月20日，广州市白云区人民法院以（2003）云法民执字第1642、1643号恢2号案轮候查封了广州市建设六马路造币左地段惠雅阁东梯208、西梯209、309、210、310、211、311、212、312、213、313共11套，查封期限为三年，自转为正式查封之日起算。2012年7月6日，广州市荔湾区人民法院以（2003）荔法执字第2393号案查封了穗京公司名下位于建设六马路造币地段惠雅阁东梯601、701、801、901、1001、1101、207、307、407、507、607、707、1007、1107房屋共14085平方米及负一层1-23号车位共700平方米的房产（已查封的作轮候查封）。2015年5月11日，广州市海珠区人民法院轮候查封了穗京公司占有的惠雅阁全部房产（首层全层及西梯4-10层除外，已预售、过户的除外）。庭审中，原告和被告对（2018）粤0104执异613号执行裁定书查明的事实无异议；第三人水泊公司认为遗漏查明收楼情况，认为涉案房屋一直未收楼；第三人穗京公司对查封情况有异议，认为涉案房屋一直被法院查封。第三人穗京公司为证明原告购买涉案房屋的时间处于查封期间，向本院提交了2017年11月18日的《广州市不动产登记查册表》，其中载明：2008年8月27日至2010年8月26日期间，涉案房屋被广州市越秀区人民法院查封。原告称其于2008年8月前收楼，但具体日期不确认。被告则认为其自2003年开始使用上述房屋，第三人穗京公司对被告该意见予以认可。原告表示其现在没有使用上述房屋，具体是谁在使用不清楚。各方当事人均确认建设六马路造币左地段惠雅阁东梯，即东风东路617号之三。另，原告还购买了惠雅阁东梯某房，原告和第三人穗京公司均确认该某房现由原告使用。本院认为，原告提供的上述证据，因各方当事人均没有提出相反证据予以反驳，故本院对上述证据的真实性予以确认。据此，本院认定原告与第三人穗京公司就上述房屋存在购房合同关系。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”现原告提供的上述证据并不能反映其在法院查封前就已合法占有上述房屋，且该房屋现也不是原告控制使用。综上，原告以案外人身份申请排除本院对上述房屋执行的请求，不符合前述规定，本院对此不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告**慧的诉讼请求。案件受理费10226元，由原告**慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并案对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  **武人民陪审员  黎满华人民陪审员  钟香华二〇一九年六月二十七日书 记 员  陈佳璇