大连高新技术产业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0293民初616号 原告：林桑旭，男，1989年11月4日出生，汉族，住辽宁省大连市旅顺口区。 委托诉讼代理人：桑红（系原告母亲），女，1965年12月11日出生，汉族，住大连市旅顺口区。 被告：大连软件园中兴开发有限公司，住所地：大连高新技术产业园区。 法定代表人：梁天辉，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：丁达鹏，男，1972年7月5日出生，汉族，系该公司员工，住大连市沙河口区。 被告：李良伟，男，1988年3月17日出生，汉族，住黑龙江省兰西县兰西镇。 原告林桑旭与被告大连软件园中兴开发有限公司（以下简称大连软件园中兴公司）、被告李良伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林桑旭及其委托诉讼代理人桑红、被告大连大连软件园中兴公司的委托诉讼代理人丁达鹏、被告李良伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林桑旭向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令大连大连软件园中兴公司赔偿原告各项经济损失：具体包括装修损失289，621元、经营净收入损失61，162.32元、桌椅损坏损失：22，165元、桌椅损失：11，275元、退还多支付的租金9，147.6元、物业费8，163.33元、推广费9，214.32元、退还已经支付的能源费6，733.5元（没有收费资格，且收费标准过高）、赔偿货品损失：32，560元、兑付消费券：21，050元、支付鉴定费15，207.55元、加盟费90，000元、物料费30，000元并要求被告赔偿装修保险金1，100元。2、要求被告李良伟承担搬空店铺物品损失50,000元；3、诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告与被告大连大连软件园中兴公司于2014年8月11日签订租赁协议约定原告租赁被告大连软件园中兴公司位于金川南路23号智荟天地B1层B02B号房屋作为餐饮经营使用。但被告大连软件园中兴公司提供的房屋、设施设备及相关手续不符合法律法规规定，也不符合合同约定（已被相关部门处罚），致使原告无法正常经营使用。2015年11月23日被告大连软件园中兴公司起诉本案原告，请求解除合同及支付租金等费用。并于2015年12月14日擅自直接对上述房屋进行封锁并停水停电，并与2015年12月24日贴上了封条。导致原告在毫无准备的情况下，所有及资产均被锁在屋内。并一直封锁至今，期间原告曾要求去屋内取出物品，均遭拒绝，在原告不知情的情况下被告大连软件园中兴公司已擅自将租赁房屋内的设备全部拆除，同时，诉讼期间，原告反诉被告大连软件园中兴公司请求被告大连软件园中兴公司赔偿各项经济损失，经对各项损失进行鉴定后，法院认为原告应当另行提起诉讼，本案中，双方签订有书面的合同，但被告大连软件园中兴公司提供房屋不符合原告使用需要，并擅自将租赁房屋封锁，对设施设备进行破坏，不履行合同约定的义务，使原告产生了巨大经济损失，故原告诉至贵院，请求依法维护原告的合法权益。 被告大连软件园中兴公司辩称，不同意原告的诉讼请求，一、本案系原告与被告大连软件园中兴公司之间因租赁合同关系产生的争议，与第二被告李良伟无关。二、关于原告诉请的15项损失，是否必然构成损失以及损失的具体金额等，原告应提供有效的证据予以证明。否则，应承担举证不能的法律后果。三、原告证明装修损失、净收入损失和桌椅损失的主要证据是三份《鉴定报告》，不具有直接证明效力。四、被告于2018年7月30日至31日将案涉房屋内物品腾空、搬离保管。该物品中包括原告诉求的桌椅等赔偿标的物，可以返还给原告，不必然构成损失。五、关于退还租金、物业费和推广费问题1、另案生效判决已认定，截止2015年11月19日，原告应交费用88，771.42元，实际缴纳的费用为93，595.45元，差额仅为4，824.03元。与本案原告诉请退还多支付的租金、物业费和能源费三项费用总和26,525.22元不符。2、另案生效判决认定被告封门时间为2015年12月16日。生效判决计算的原告实际缴纳租金、物业费、推广费的截止时间计算至2015年11月19日。从2015年11月20日至2015年12月16日系原告占有使用案涉店铺期间，原告应支付该期间的租金、推广费、物业费、能源费。其中：（1）租金：1.5元/平方米/天*154平方米*55%*27=3,430.35元，（2）推广费：5元/平方米/月*154平方米*27/30=693元，（3）物业管理费：25元/平方米/月*154平方米*55%*27/30=1,905.75元，以上三项合计应为6,029.1元。故，截止2015年12月16日（封门日），仅按照另案生效判决认定的计价标准，原告还是欠被告费用1,205.07元，不存在被告返还原告款项的事实。六、关于返还能源费6,733.5元问题。1、另案审理查明，原告自2014年8月21日至2015年11月20日，实际使用案涉房屋水电能源，应交能源费19,591.5元，实际支付6,733.5元，本身就存在欠费情况。2、关于能源费收费标准，在《租户手册》中有明确约定，原告接收该租赁房屋时对收费标准就是明知的，并且签字确认过，承租期间实际按照该标准支付水电费用，也没有提出过异议。故，本案该项请求不应得到支持。七、关于桌椅损坏损失22,165元、物料损失30,000元、货品损失32,560元、搬空店内物品损失50,000元，没有证据支持。被告现保管的物品可以返还给原告。八、关于加盟费90,000元、兑换消费券21,050元，在案涉《租赁协议》中没有任何约定，不是签订协议时可预见的费用，不应认定为损失赔偿范围。九、装修保险金1,100元，针对装修时发生的第三者责任险，装修完成时，保险责任已终结，不应计入装修残值损失赔偿范围。 被告李良伟辩称：不同意的诉讼请求，本案与我无关，是我正常承租房屋用于经营，对于此原告和被告大连软件园中兴公司之间的争议和纠纷不知情，本人与原告没有合同关系，也没有侵犯原告财产和权利，不应承担任何赔偿责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，《租赁协议》、（2016）辽02民终7506号民事裁定书、（2015）旅民初字第2585号民事判决书、（2017）辽0212民初521号民事判决书、（2019）辽02民终1372号民事判决书及原、被告当庭陈述，本院予以确认并在卷佐证。综上，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告大连软件园中兴公司向大连市旅顺口区人民法院起诉原告，2016年10月28日大连市旅顺口区人民法院作出（2015）旅民初字第2585号民事判决书，判决：一、被告大连软件园中兴公司解除与原告签订的《租赁协议》有效；二、原告于本判决生效起二十日内将其承租的位于大连高新技术产业园区龙王塘街道黄泥川村金川南路**号智荟天地（**）层（*）单元房屋清空后腾退给被告被告大连软件园中兴公司；三、驳回被告大连软件园中兴公司其他诉讼请求。被告大连软件园中兴公司不服该判决上诉至大连市中级人民法院，2017年2月20日大连市中级人民法院作出（2016）辽02民终7506号民事裁定书，裁定：撤销大连市旅顺口区人民法院（2015）旅民初字第2585号民事判决书；本案发回大连市旅顺口区人民法院重审。 原告向大连市旅顺口区人民法院起诉请求确认原告与被告大连软件园中兴公司之前签订的租赁协议无效，判令被告大连软件园中兴公司返还保证金29，317.75元，判令被告大连软件园中兴公司退还预付款9，871.4元，判令被告大连软件园中兴公司赔偿原告装修损失700，000元。被告被告大连软件园中兴公司提出反诉，请求判令原、被告签订的《租赁协议》从2015年11月19日解除，已经支付的保证金29,317.75元不予退还，保留根据租赁协议约定追究原告违约责任的权利；请求判令原告腾退承租的单元；请求判令原告向被告支付租金26,358.64元（自2015年3月1日至11月19日止）、推广费6,647.67元、物业费16,145.21元、能源费12,858元及逾期支付前述款项产生的违约金，租金及推广费违约金44,844.57元、物业费违约金23,819.09元、能源费违约金20,398.83元；判令原告支付自租赁协议解除之日起至房屋实际腾退之日的占有使用费261,230.20元，占有使用费按双方租赁合同约定的租金标准计算；判令原告承担本案诉讼费、鉴定费4,200元。2016年10月13日原告提出撤诉申请，同日大连市旅顺口区人民法院作出（2015）旅民初字第2585号民事裁定书，准许原告撤诉。2018年11月2日大连市旅顺口区人民法院作出（2017）辽0212民初521号民事判决书，判决驳回被告大连软件园中兴公司全部的反诉请求。被告大连软件园中兴公司不服该判决上诉至大连市中级人民法院，2019年4月18日大连市中级人民法院作出（2019）辽02民终1372号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 结合上述生效的判决书，可以认定的事实：2014年8月11日，原告与被告大连软件园中兴公司签订了《租赁协议》约定，原告承租被告大连软件园中兴公司开发的位于大连高新园区龙王塘街道黄泥川村金川南路**号智荟天地(**)层(*)单元房屋用于经营餐馆。租期为36个月,自2014年9月1日起至2017年8月31日止，租金为:第一个年度租金为每个日历日每平方米人民币1.10元;第二个年度租金为每个日历日每平方米人民币1.50元;第三个年度租金为每个日历日每平方米人民币1.90元(租金均按套内建筑面积计算)。物业管理费每月每平方米(套内建筑面积)25元。推广费每月每平方米5元。履约保证金为29,317.75元;预付款为9,871.10元。该《租赁协议》同时有附录一、二,对双方的权利义务、物业管理费、市场推广费的计算方式、违约责任等事项进行了较为详细具体的约定。《租赁协议》签订后,2014年8月20日,原告按照约定交纳保证金29,317.75元和预付款9,871.4元。9月1日,原告接收房屋进行装修,用于经营“翠竹林”餐馆。9月3日,原告向被告大连软件园中兴公司再次交纳预付款37,467.75元用于支付物业费、推广费、能源费、租金等,共计交纳费用93,595.45元。2015年9月30日,被告大连大连软件园中兴公司向原告发出了《律师函》催促原告三日内交付物业管理费、水电能源费等费用,总计24,219元。2015年10月23日,原告向一审法院提起诉讼,并停止按约定向被告大连软件园中兴公司支付相关费用。2015年11月19日,被告大连软件园中兴公司再次向原告发出《律师函》,主要内容为:一、本所委托人自本律师函发出之日起解除与您签订的《租赁协议》,收回租赁单元,请您于收到本律师函之日起三日内搬离承租单元，并支付自《租赁协议》解除之日起至实际腾退之日止的占有使用费及物业管理费、水电能源费等费用；二、请您于收到本律师函之日起三日内向本委托人支付截至《租赁协议》解除之日所欠租金、推广费、物业管理费、水电能源费等费用，总计人民币68,169.24元及由此产生的违约金；三、您已缴纳的保证金不予退还；四、本所委托人保留依据《租赁协议》的约定追究您的违约责任的权利。 2015年12月14日，中和（大连）物业服务有限公司发给原告一份《停止物业服务及能源告知函》，主要内容是告知原告自2015年4月至2015年12月期间应缴纳物业管理费、能源费共计31,867.5元，该告知函还抄有《租赁协议》第7.1条款内容，并告知原告在12月16日16时前，按时缴纳以上款项，否则物业管理处有权执行以上措施。同日，被告大连软件园中兴公司在原告经营的翠竹林餐厅的大门上贴上停电告知函，之后，切断电源、上锁贴封条，致使原告无法入内。 另查，原告开发的案涉楼盘为地上两层和地下两层的商业裙房，建筑面积五万多平方米，全部对外出租用于商户经营餐饮等服务业。大连市公安消防局出具的《建设工程消防验收意见书》主要内容为:一、综合评定该工程消防验收合格。二、对建筑消防设施应当定期维护保养，保证完整有效。三、该工程如需改建、扩建、内部装修和用途变更，应依法办理有关消防手续。但被告大连软件园中兴公司一直未能提供案涉商业裙房整体验收手续，经生效判决书认定原告实际向被告大连软件园中兴公司已交纳各种费用应为93，595.45元，至被告要求解除合同时间2015年11月19日止，原告并不拖欠其租赁费用。 2014年8月29日原告林桑旭向中国人民财产保险股份有限公司大连市分公司支付建筑工程一切险1，100元。 对有争议的事实，本院认定如下：关于案涉鉴定意见书是否能有证明力的问题。原告提交正安评鉴（2018）007号《资产评估报告书》，证明其损失具体数额，被告大连软件园中兴公司虽对鉴定报告的真实性没有异议，但辩称原告申请鉴定的案件已经申请撤诉，生效判决也没有对鉴定报告作出任何评价和认定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，有关装修损失赔偿，当事人有约定从约定，没有约定按该《解释》第11条规定执行。本案中，按照《租赁协议》第2.3条第（3）款和第2.14条约定，被告不应承担装修残值损失。经查原告提交的正安评鉴（2018）007号《资产评估报告书》，经法定程序鉴定产生，具有鉴定报告的相关法律效力，本院对该鉴定报告予以确认。大连正安资产评估有限公司作出正安评鉴（2018）007号《资产评估报告书》2018年5月21日的的评估结论为原告名下翠竹林餐所有的桌椅板凳评估价值为11，275元。 原告提交大连信诚工程造价咨询事务所有限公司出具的大信司鉴所【2016】价鉴字第14号工程造价鉴定意见书、大连公正会计司法鉴定所作出（2018）大工会鉴字第6号《司法会计鉴定意见书》，证明其装修及经营损失，被告大连软件园中兴公司对该证据的真实性没有异议，对证明内容存在争议，经查上述鉴定报告，均经法定程序委托鉴定后作出，虽原告随后撤诉，但并不影响鉴定报告的证明力，故本院对两份鉴定报告的真实性予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原告与被告大连软件园中兴公司签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，内容并未违反法律行政法规强制性效力性规定，故该协议合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自已的义务。本案被告李良伟并非案涉《租赁协议》的当事人，且原告没有证据证明被告李良伟将原告设备拆除、破坏、搬走、使用，故原告要求被告李良伟承担赔偿责任，缺少事实及法律依据，本院不予支持。 本案争议焦点之一，关于原告是否有存在多缴费用的问题。根据2019年4月18日大连市中级人民法院作出（2019）辽02民终1372号民事判决书中认定，被告大连软件园中兴公司于2015年12月16日发出解除合同通知书后，当日强行断电、锁门，致使原告无法进入租赁房屋内正常生产经营，案涉房屋自此已经处于被告大连软件园中兴公司的控制之下，原告无法入内。截至2015年11月19日原告应缴纳的租金、推广费、物业费、能源费合计88,771.42元，原告已经实际支付93，595.45元，原告多付的各项费用合计4，824.03元。综上所述，根据《租金、推广费、物业费、能源费支付（包括已付、应付未付）的情况统计表》，原告自2015年11月19日起至2015年12月16日（27天），实际占用案涉房屋期间产生的各项费用合计5,078.69元，具体明细如下：租金为2,515.59元（1.1元/米/天*55%*154平方米*27天），推广费为683.5元（5元/平方米/月*154平方米*12÷365*27），物业费1,879.6元（25元/平方米/月*154平方米*55%*12÷365*27）。能源费2015年11月20日起至2015年12月20日因标注未抄到表，故对该笔费用本院不予支持。综上原告未付各项费用款项数额超过了已经支付的款项，故本院对原告诉请被告大连软件园中兴公司返还退还多支付的租金9,147.6元、物业费8,163.33元、推广费9,214.32元、退还已经支付的能源费6,733.5元的诉请，不予支持。 关于经营损失问题。2019年4月18日大连市中级人民法院作出（2019）辽02民终1372号民事判决书中查明，大连市公安消防局出具的《建设工程消防验收意见书》主要内容为:一、综合评定该工程消防验收合格。二、对建筑消防设施应当定期维护保养，保证完整有效。三、该工程如需改建、扩建、内部装修和用途变更，应依法办理有关消防手续。能够证明该房屋所在的建筑楼盘各项手续合法，不存在法律法规规定的不得出租的情形。虽然被告大连软件园中兴公司一直未能提供案涉商业裙房整体验收手续，但原告并未提供证据证明原告在接收案涉出租房屋后，未正常经营使用的原因是由被告大连软件园中兴公司造成的，故原告主张二被告赔偿2015年8月20日起的经营净收入损失，缺少事实及法律依据。本案中，被告大连软件园中兴公司于2015年12月16日发出解除合同通知书后，强行断电、锁门，致使原告无法进入租赁房屋内正常生产经营，故被告大连软件园中兴公司应对2015年12月16日起原告无法正常经营的经营损失承担赔偿责任。（2019）辽02民终1372号民事判决书中认定被告大连软件园中兴公司无权解除合同，合同期满后，自动解除，本案中被告大连软件园中兴公司的原因导致原告自2015年12月16日起至合同约定的到期日即2017年8月31日内无法正常使用案涉房屋。故本院对2018年5月29日大连公正会计司法鉴定所作出（2018）大工会鉴字第6号《司法会计鉴定意见书》中2015年12月16日至2017年8月31日经营净收入损失予以确认。其中关于遣散补偿金，虽被告大连软件园中兴公司对该笔费用有异议，但该笔费用确系原告无法正常经营后所必然产生的经营损失，且被告大连软件园中兴公司并未提供相反证据证明其属于不合理的经营损失，故本院对该鉴定报告中的遣散补偿金21,000元，予以支持。其中经营利润，该鉴定报告确定2015年8月20日起至2017年8月31日（742天）的全部经营利润为40,162.32元，故本案因被告大连软件园中兴公司导致2015年12月16日起至2017年8月31日（624天）无法经营的经营利润应为33，775.32元（40,162.32÷742天*624天）。故本院对原告诉请的经营净收入损失54，775.32元（33，775.32元+21,000元），予以支持。 关于装修损失问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款（一）的规定，根据该司法解释，因出租人违约导致合同解除，承租人请求赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，应予支持。2015年12月16日后，原告无法进入案涉房屋生产经营，本案双方的租赁合同客观上已经无法继续履行。根据《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”综上，被告大连软件园中兴公司应对案涉房屋剩余租赁期限内装饰装修残值损失承担赔偿责任。原告提交大连信诚工程造价咨询事务所有限公司出具的大信司鉴所【2016】价鉴字第14号工程造价鉴定意见书，证明案涉房屋的工程总造价为289,621元，其中无争议部分工程造价为198,521元，有争议部分工程造价为91,099元，被告大连大连软件园中兴公司并未提供证据证明有争议部分的工程造价为不合理的损失，故本院对该鉴定报告的工程总造价289,621元，予以确认。确定剩余租赁期内附合的装饰装修价值应根据房屋租赁合同约定租赁期限（2014年9月1日至2017年8月31日，合计1095天），将装饰装修费用平均分摊，计算房屋租赁合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修价值。因此，原告的剩余租赁期内（2015年12月16日至2017年8月31日）装饰装修价值应为165，044.3元（289,621÷1095*624天），被告大连大连软件园中兴公司应当予以赔偿，本院对原告诉请要求被告大连大连软件园中兴公司赔偿装修损失165，044.3元部分，予以支持。 关于桌椅损失的数额问题。根据原告提交的大连正安资产评估有限公司作出正安评鉴（2018）007号《资产评估报告书》2018年5月21日的的评估结论为原告名下翠竹林餐所有得桌椅板凳评估价值为11，275元。因被告大连软件园中兴公司强制锁门停电，导致原告的桌椅损失，应当由被告大连软件园中兴公司负担，其合理损失，应以鉴定报告确认的数额为准，故本院对原告要求被告大连软件园中兴公司赔偿桌椅损失11，275元，予以支持。 关于鉴定费数额问题。原告提供三张鉴定费发票，被告大连软件园中兴公司虽对三份发票的真实性没有异议，但认为申请鉴定的相关案件，原告已经申请撤诉，原告无权要求被告在本案中承担鉴定费损失。本案鉴定费用，系原告为了证明其诉讼请求，所负担的必要费用，应由被告大连软件园中兴公司负担，故本院对原告诉请的鉴定费15,207.55元，予以支持。 关于原告诉请的加盟费和物料费、装修保险费的问题。关于装修保险费1,100元，因原告已经提交案涉房屋装修总工程造价的鉴定报告，及装修保险费的发票，证据之间相互印证，足以证明原告装修保险费的实际损失，故本院对原告诉请的该笔费用，予以支持。关于加盟费双方在签订租赁协议时明确约定原告租赁案涉房屋用于经营各类云南味道，经营云南特色餐饮之用，经营云南各种特色风味。原告与春城老百家过桥米线签订《过桥米线店加盟合同》，交纳加盟费，按照约定从加盟方订购加盟品牌的专用物料，均是为了经营合同所约定的营业项目所需，并未超过正常的商业风险范围。根据原告提交的加盟合同，加盟费在签约后，不予退还，合同有效期为三年，自2014年11月1日至2017年10月30日。现在加盟期限已满，原告在加盟期内2015年12月16日起至2017年8月31日未能如期经营，加盟费及物料不能退还，故该期间的加盟物料费损失应由被告中兴公司承担，本院对加盟费和物料费中合理的损失68,383.56元【（90,000+30,000）÷1095天*624天】，予以确认。 关于货品损失、兑付消费券及搬空店铺物品损失。原告提交的收款收据、送货单、兑付消费券及商户证言等证据，无法证明与本案的关联性，也无法证明该部分损失是其无法正常经营期间产生的损失。关于搬空物品的损失50,000元，原告并未提供证据予以证明，故本院原告诉请的货品损失32,560元、兑付消费券21,050元、搬空店铺物品损失50,000元的主张，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款（一），《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告大连软件园中兴开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告林桑旭经营净收入损失54，775.32元； 二、被告大连软件园中兴开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告林桑旭装修损失165，044.3元； 三、被告大连软件园中兴开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告林桑旭桌椅损失11,275元； 四、被告大连软件园中兴开发有限公司于判决生效之日起十日内给付原告林桑旭鉴定费15，207.55元； 五、被告大连软件园中兴开发有限公司于判决生效之日起十日内给付原告装修保险费1，100元； 六、被告大连软件园中兴开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告林桑旭加盟费和物料费中合理的损失68,383.56元 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 七、驳回原告林桑旭其他诉请请求。 案件受理费10，974元，由原告林桑旭负担2,195元，由被告大连软件园中兴开发有限公司负担8,779元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  臧懿敏 人民陪审员  杜莲环 人民陪审员  林嫦红 二〇一九年六月十八日 书 记 员  吕梦妮 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。