广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终6594号上诉人（原审原告）：广州国际轻纺城有限公司，住所地：广东省广州市海珠区金纺路2号D7001a号铺。法定代表人：郑凯，职务：总经理。委托代理人：王霞，广东卓信律师事务所律师。委托代理人：陈超，广东卓信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中山市诚睿科技股份有限公司，住所地：广东省中山市火炬开发区神涌村大家围街10号之一205室、10号之二二楼。法定代表人：骆科云，职务：总经理。委托代理人：裴炽明，广东登鼎律师事务所律师。委托代理人：张子扬，广东登鼎律师事务所律师。上诉人广州国际轻纺城有限公司（下简称国际轻纺城）、中山市诚睿科技股份有限公司（下简称诚睿公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初25251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。国际轻纺城上诉请求判令：一、撤销原审判决第二、四项，将本案发回重审或改判诚睿公司向国际轻纺城支付自2017年1月19日至2017年4月28日的场地占用费736284.39元及场地复原费用107833.24元；二、本案一、二审诉讼费用均由诚睿公司承担。事实与理由如下：一、国际轻纺城已就涉案租赁物业所涉的场地复原费进行了充分举证，并形成了完整的证据链条，高度盖然性地证实了己方主张，诚睿公司在未能提供相反证据反驳的情况下，应承担举证不能的法律后果。其一，根据双方签订的《补充协议》第4.6条的约定，在诚睿公司未按约定的复原状态将涉案物业交还国际轻纺城时，国际轻纺城有权自行对该物业作出合适的修缮及处置，且由此所产生的一切支出及费用亦应由诚睿公司承担。其二，国际轻纺城原审中提交的《公证书》显示，公证员从某角度、不同方位对涉案租赁物业的现场进行拍摄，并记录了国际轻纺城对机电、消防、装饰装修等物件进行拆除的事实。另，国际轻纺城提交的相关复原工程合同及复原费用的支付凭证亦形成完整的证据链条，足以高度盖然性地证明因诚睿公司怠于将涉案租赁物业恢复原状，国际轻纺城只能委托第三方对机电工程、消防工程、装饰装修工程等进行了相应复原，并由此支出了复原工程款合计107833.24元。此外，国际轻纺城二审补充提交的新证据亦足以证明诚睿公司对涉案租赁物业进行了装修的事实。其三，诚睿公司在原审庭审中仅口头陈述未对涉案租赁物业进行装修，但却未提供任何证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条的规定，其应当承担举证不能的法律后果；二、国际轻纺城在本案中向诚睿公司主张场地占用费符合合同约定。其一，因诚睿公司迟延支付租金构成违约，国际轻纺城多次催收未果，遂于2016年12月22日向诚睿公司发函解除租赁合同，并要求收回涉案租赁物业。诚睿公司签署函件后，并未按照要求向国际轻纺城交还租赁物业，亦未将该租赁物业恢复原状。在此情形下，国际轻纺城于2017年1月12日再次致函诚睿公司，要求诚睿公司于2017年1月18日腾空租赁物业并恢复原状，诚睿公司对此同样未予以理会。其二，2017年1月23日，时值国际轻纺城公司春节假期，诚睿公司却通过EMS快递向国际轻纺城邮寄涉案租赁物业的钥匙，国际轻纺城于2017年2月7日收到该邮寄快递。2017年2月9日(即国际轻纺城公司春节假期结束后的次日)，国际轻纺城立即委托广州市广州公证处公证见证国际轻纺城收回涉案租赁物业场地，及拆封诚睿公司邮寄的快递。其三，因诚睿公司怠于将涉案租赁物业恢复原状，国际轻纺城在收回租赁物业后，遂依据涉案租赁合同及补充协议的约定，自行委托第三方对租赁物业进行修缮及复原。众所周知，自2009年起，春节过后的“用工荒”已成为我国劳动密集型或建筑行业用工短缺的一种普遍常态，各基建、复原、装饰装修工程类公司均存在较为严峻的用工短缺现象。也正因该客观因素，国际轻纺城才于2017年3月17日与第三方签订复原工程合同并着手进行租赁物业的复原工作。基于以上可知，国际轻纺城对于收回租赁物业及复原工程的进行并不存在怠慢及拖延，相反，诚睿公司在已构成违约的情形下，被动消极地向国际轻纺城交付租赁物业并履行恢复原状的义务。基于前述事实，并鉴于涉案租赁合同对于场占地费亦作出了明确的约定，诚睿公司作为合同的违约方，理应按照合同约定向国际轻纺城支付场地占用费；三、原审法院认定事实不清，致使适用法律错误。原审法院完全忽视前述事实，在未查明涉案租赁物业场地装修及复原事实的情况下，简单机械地以国际轻纺城提交的证据不足以证明诚睿公司对租赁物业的机电、消防、装修进行了变更，也无法确定诚睿公司变更的范围及数量为由，驳回了国际轻纺城关于场地复原费用的诉请，仅判决诚睿公司向国际轻纺城支付2017年1月19日至2017年2月8日的场地占用费，属举证责任分配不公，认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。诚睿公司对国际轻纺城的上诉请求答辩称：答辩意见与上诉意见一致。另，租赁保证金应当认定为定金，国际轻纺城应当在定金和违约金之间择一主张。诚睿公司上诉请求判令：一、撤销原审第二项判决，改判诚睿公司无需支付场地占用费148677.78元；二、本案二审费用由国际轻纺城承担。事实与理由如下：一、《补充协议》约定的占用费标准超过法律规定，且该条款为格式条款。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，法律允许认可的占用费标准，应当与合同约定的租金标准一致，而本案《补充协议》约定的则是两倍的租金标准，已明显超过该规定。因此，原审判决诚睿公司应承担占用费，也应以合同约定的租金标准而非两倍结算；二、国际轻纺城的损失已获得弥补，诚睿公司不应再支付占用费。根据原审判决，国际轻纺城有权没收诚睿公司已缴纳的相当于3个月租金的保证金342372.24元，诚睿公司另需支付2016年9月1日至11月期间的租金优惠228248.16元，两者合计570620.4元。从涉案合同的履行情况来看，合同从2016年9月1日起履行，于2016年12月26日解除，国际轻纺城于2017年2月9日收回涉案房屋，诚睿公司已向国际轻纺城支付2016年9月1日至2017年1月19日的租金。在原审判决诚睿公司支付2016年9至11月的租金优惠228248.16元后，国际轻纺城实际上在2017年1月19日之前是不存在任何损失的，而2017年1月19日至2017年2月9日期间的21日，国际轻纺城已得到相当于3个月租金342372.24元的保证金补偿，故诚睿公司无需再支付任何费用。国际轻纺城对诚睿公司的上诉请求答辩称：不同意国际轻纺城的上诉请求。涉案租赁合同和补充协议都是双方的真实意思表示，合同对场地占用费的标准有明确约定，原审判决符合事实基础，有法律依据。诚睿公司称因国际轻纺城损失已经得到弥补，故其不需支付场地占用费，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，国际轻纺城按照合同约定主张场地占用费符合法律规定，诚睿公司不能因其保证金被没收而抗辩其不应支付场地费用。国际轻纺城于2017年12月8日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、诚睿公司向国际轻纺城支付2016年9月1日至2016年11月30日期间的租金优惠差额228248.16元；二、诚睿公司支付违约金342372.24元；三、诚睿公司支付2017年1月19日至2017年4月28日的场地占用费736284.39元及利息（以每月占用费114124.08元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，分别自当月19日起计至清偿之日止）；四、诚睿公司支付场地复原费107833.24元；五、诚睿公司支付为实现债权而支付的律师费43390元；六、诚睿公司支付为实现债权而产生的公证费2200元；七、诚睿公司承担本案诉讼费用。原审法院经审理查明：国际轻纺城系广州市天河区冼村路5号1801房、1802房、1812房的登记产权人，涉案房屋用途均为办公。国际轻纺城（出租人/甲方）与诚睿公司（承租人/乙方）签署《广州市房屋租赁合同》（下简称《租赁合同》），约定甲方同意将涉案房屋出租给乙方作办公用途使用。后国际轻纺城（甲方）亦与诚睿公司（乙方）签署《广州市房屋租赁合同补充协议》（下简称《补充协议》），约定：租赁期为36个月，自2016年9月1日至2019年8月31日，租赁期内甲方给予乙方相当于2个月租金的折扣优惠；保证金按首年三个月的月租金标准收取，共计326068.8元，相关增值税16303.44元，保证金和相关增值税合计342372.24元，乙方支付保证金和相关增值税时间为本补充协议签署之日起7个日历天内；2016年9月1日至2016年11月30日月租金为108689.6元，月租金的相关增值税为5434.48元，优惠后的月租金标准为36229.87元，优惠后月租金的相关增值税为1811.49元；2016年12月1日至2018年8月31日月租金为108689.6元，月租金的相关增值税为5434.48元，优惠后的月租金标准为108689.6元，优惠后月租金的相关增值税为5434.48元；除首期租金36229.87元及相关增值税1811.49元合计38041.36元须在本补充协议签署之日起15个日历天内支付外，其余各期租金和相关增值税乙方须于每月第25日前向甲方预缴下月的租金和相关增值税（如遇法定节假日，则顺延至法定节假日后第一个工作日）；在乙方完全履行租赁合同的前提下，甲方需于租赁合同终止或非因乙方原因提前终止且乙方按约定将该租赁物业按补充协议约定返还予甲方、结清租赁合同项下的所有款项及按约定变更或迁移、注销乙方以该租赁物业为法定地址办理的工商、税务登记后的30个日历天内将保证金余额及增值税无息退还给乙方；除乙方按照本补充协议行使解除权外，如因乙方原因导致租赁合同被提前终止的，乙方无权享受相应期间的租金优惠，并须向甲方按相应期间租金标准及优惠后的租金标准计算的差额向甲方补交已享受的租金优惠期间的租金，乙方同时应承担与补交租金有关的所有增值税，如非因乙方的原因导致租赁合同被提前解除或者终止的，乙方有权享受约定的租金优惠；租赁合同无论因为任何原因解除或者终止的，乙方均应在本租赁合同解除（包括提前解除）或者终止当日（交还日）（18:00）前将租赁物业按约定交还甲方；如乙方对该租赁物业进行过任何变更工程或安装过任何固定装置或附着物（不论是否得到甲方的同意），乙方应在交还日或之前移除乙方所有的装修、分隔、设计、改建、安装和附加物，并把该租赁物业连同其所有的附属物、装置、设备、设施，按租赁合同规定恢复与甲方交付原状及可再租用的使用状态下交还甲方；甲乙双方应对该租赁物业进行验收，并就该租赁物业的返还情况签署一份交接表格，若乙方未按约定的复原状态将该租赁物业返还予甲方，甲方有权自行对该租赁物业做出合适的修缮及处置，因此而引起的一切开支及费用由乙方负担，甲方有权把该等开支及费用从乙方缴交的保证金中扣除或向乙方行使追索权；乙方倘对租赁物业进行任何装修工程，应遵守物业管理公司的规定并缴付装修保证金，其设计与图纸必须取得甲方及物业管理公司的事先书面同意，乙方倘对租赁物业的消防系统、空调系统及主电源系统的工程进行任何修改、改造、重做、维修、装置，必须经甲方书面批准并聘用甲方或物业管理公司推荐的承建商；乙方未按本协议规定的时间支付首期租金、保证金以及前述费用相关的增值税的，甲方有权单方解除租赁合同，另行处置该租赁物业；倘乙方未能按约定时限向甲方支付租赁合同规定的任何款项包括但不限于租金、其他费用、赔偿金、违约金等及相关增值税的，每逾期一个日历天，甲方有权要求乙方按每项所欠款项的千分之一支付滞纳金，滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日期开始计算，直至乙方付清所有应付款项；若乙方逾期超过支付日30个日历天仍未能缴足应付款项，甲方有权立即提前收回该租赁物业及单方面终止租赁合同，且甲方有权从已经收取的保证金中抵扣乙方应当支付的违约金的一部分；甲方因向乙方催讨租金、违约金、应补交的保证金或其他乙方应付款项而引起的合理费用、开支、损失，乙方均应予以全额赔偿，包括但不限于合理的律师费等维权费用；乙方逾期交还租赁物业的，甲方有权自交还日起之次日起向乙方收取租赁物业的占用费，占用费的每日金额为租赁物业在合同终止日的上一个月的日租金的两倍，直至乙方交还租赁物业之日止或甲方依约收回租赁物业之日止；租赁合同因乙方违约提前终止时，乙方须按照约定将租赁物业复原并交还租赁物业，同时支付一切应付未付款项、补交已享有的租金优惠、支付相当于租赁合同终止时三个月的租金及相应的增值税作为违约金，乙方缴纳的保证金不予退还，如上述保证金、违约金不足以补偿甲方损失，则甲方有权继续向乙方追偿；依据租赁合同发出的任何通知、付款要求或其他通讯，应按照本补充协议约定的方式发出，双方的通讯地址、电话或收件人以本补充协议记载为准；各方按本补充协议所述通信地址通过挂号邮寄的，即视为有效送达，因对方改变通信地址未能及时书面通知发出方，发出的通知被退回的，视为该通知自被退回之日起已有效送达；甲方通讯地址为广州市海珠区金纺路2号7楼，乙方通讯地址为中山市东区岐关西路37号豪逸华庭2期12幢1层11卡商铺B等。双方确认：上述合同签订后，诚睿公司于2016年9月1日接收涉案房屋；诚睿公司已向国际轻纺城支付了涉案房屋保证金（含增值税）342372.24元、2016年9月租金（含增值税）38041.36元、2016年10月租金（含增值税）38041.36元、2016年11月租金（含增值税）38041.36元、2016年12月租金（含增值税）114124.08元、2017年1月1日至1月19日租金（含增值税）66265.59元。另国际轻纺城提交的工商银行业务回单显示，诚睿公司支付2016年10至11月租金的时间为2016年10月24日，支付2016年12月及2017年1月租金的时间为2017年1月20日。2016年12月21日，国际轻纺城根据合同约定的诚睿公司通信地址向诚睿公司邮寄发出《催付租金通知函》，载明：诚睿公司应于2016年11月25日前支付2016年12月1日至2016年12月31日租金114124.08元，截止发函之日，国际轻纺城仍未收到上述款项，请诚睿公司于发函之日起5天内支付上述款项，否则国际轻纺城有权提前终止租赁合同并合法提前收回涉案房屋，并有权没收保证金及主张赔偿责任等。国际轻纺城提交的EMS邮寄底单及妥投证明显示邮件于2016年12月22日妥投。诚睿公司确认上述《催付租金通知函》及邮寄凭证的真实性。2016年12月25日，国际轻纺城根据合同约定的诚睿公司通信地址向诚睿公司邮寄发出《关于解除租赁合同并收回租赁物业的函》（下简称《解除合同函》），载明：诚睿公司承租涉案房屋存在扣留、延迟支付租赁合同中的租金等费用超过30个日历天的违约行为，现依约国际轻纺城决定解除《租赁合同》及《补充协议》，收回涉案房屋，诚睿公司所交保证金转为违约金不予退还等；并要求诚睿公司于2016年12月26日前将涉案房屋内除装修设施之外的可移动且移动不会损害房屋外观及质量的属诚睿公司拥有的物品撤离涉案房屋，将涉案房屋交还国际轻纺城，否则视诚睿公司抛弃上述租赁物业内物品的所有权，国际轻纺城有权处置并有权采取必要措施收回涉案房屋，由此引起的费用由诚睿公司承担等。国际轻纺城提交的EMS邮寄底单及妥投证明显示邮件于2016年12月26日妥投。诚睿公司确认上述《解除合同函》及邮寄凭证的真实性。据此，国际轻纺城主张其与诚睿公司的租赁合同已于2016年12月26日解除。2017年1月12日，国际轻纺城根据合同约定的诚睿公司通信地址向诚睿公司邮寄发出《租赁物业交还通知书》（下简称《交还通知》），载明：国际轻纺城要求诚睿公司于2017年1月18日18:00前清空涉案房屋内的所有物品，将涉案房屋恢复原状，并将涉案房屋交付国际轻纺城；若诚睿公司逾期未予理会，国际轻纺城将在2017年1月19日自行收回涉案房屋，并将涉案房屋内的全部物品视为遗弃物，有权自行安排处置，由此产生的处置费用由诚睿公司承担；若诚睿公司未按合同约定将涉案房屋恢复原状，国际轻纺城将委托第三方对涉案房屋恢复原状，由此产生的复原费由诚睿公司承担等。国际轻纺城提交的EMS邮寄底单及妥投证明显示邮件于2017年1月13日妥投。诚睿公司确认上述《交还通知》及邮寄凭证的真实性。2017年1月23日，诚睿公司根据合同约定的国际轻纺城通信地址向国际轻纺城邮寄发出《解除租赁合同及交还租赁物业函》，载明：诚睿公司因经营需要决定于2017年1月18日起解除《租赁合同》及《补充协议》，并于2017年1月23日交还涉案房屋给国际轻纺城，诚睿公司现将函件及涉案房屋的钥匙用EMS特快专递邮寄给国际轻纺城，邮件寄出之日，诚睿公司即正式交还了涉案房屋等。国际轻纺城提交的EMS邮寄底单、公证书显示邮件（快递单号1042313995322）因收件人不在指定地址、收件人要求延迟投递等原因最终于2017年2月7日妥投。据此，诚睿公司主张其与国际轻纺城的租赁合同已于2017年1月18日解除，其自2017年1月18日起未再占用使用涉案房屋。国际轻纺城确认上述《解除租赁合同及交还租赁物业函》及邮寄凭证的真实性，但称诚睿公司发出邮件时处于法定节假日期间，国际轻纺城自2017年2月9日起开始上班，收到涉案房屋钥匙后便立即办理涉案房屋的交接手续，并申请广东省广州市广州公证处（下简称广州公证处）见证国际轻纺城拆封诚睿公司邮件及国际轻纺城收回涉案房屋的情况。国际轻纺城提交的（2017）粤广广州第020678号《公证书》载明，国际轻纺城于2017年2月9日向广州公证处申请于该日对涉案房屋进行开启门锁、腾空涉案房屋的行为以及过程进行保全证据并办理公证；该日下午，在公证员面前，国际轻纺城的代理人拆开一个密封的EMS快递（快递单号1042313995322），从信封内取出一串钥匙及一份文件，公证员对上述文件进行了拍摄照片，随后使用该钥匙打开了位于广州市天河区凯华国际中心十八楼茶水间斜对面的办公室大门，公证员对该办公室内部的现状进行了拍摄照片和录像等；公证书所附照片显示，涉案房屋内堆放了天花板材、油漆及其他装修材料、工具，天花未安装好，地面有残缺，部分线缆外露等。据国际轻纺城提交的广州公证处于2017年2月9日出具的《发票联》显示，国际轻纺城支付了公证费2200元。诚睿公司对国际轻纺城提交的《公证书》及《发票联》的真实性予以确认，但主张本案并无公证的必要，诚睿公司未实际进驻涉案房屋，也没有进行装修，涉案房屋仍保持国际轻纺城交付时的状态。又，国际轻纺城为证明诚睿公司未按合同约定将涉案房屋恢复原状，导致国际轻纺城委托第三方对涉案房屋恢复原状，产生复原费用107833.24元，向原审法院提交了如下证据：1、国际轻纺城与案外人广东省工业设备安装有限公司（下简称省工业公司）于2017年3月17日签订的《凯华国际中心18层01、02、12商铺机电恢复工程合同协议书》，显示国际轻纺城委托该司就涉案房屋机电恢复工程（按原有交楼标准恢复VAV-BOX、送风口、静压送风箱等）进行施工，合同包干总价为8786.09元；凯华地产（中国）集团有限公司（下简称凯华公司）于2017年4月11日出具的工程竣工报验单，显示涉案房屋机电恢复工程经初步验收，工程合格；国际轻纺城于2017年8月28日向省工业公司支付工程款8786.09元的银行回单及省工业公司2017年8月25日开具的涉案房屋机电恢复工程款8786.09元的《发票联》；2、国际轻纺城与案外人广州粤安消防工程有限公司（下简称粤安公司）于2017年3月17日签订的《凯华国际中心18层01、02、12商铺消防恢复工程合同协议书》，显示国际轻纺城委托该司对涉案房屋的消防恢复工程（按原有交楼标准恢复烟感、广播、下喷隐蔽式喷淋头等）进行施工，合同包干总价为2120元）；凯华公司于2017年4月6日出具的工程竣工报验单，显示涉案房屋消防恢复工程经初步验收，工程合格；国际轻纺城于2017年11月23日向粤安公司支付工程款2120元的银行回单及粤安公司2017年8月22日开具的涉案房屋消防恢复工程款2120元的《发票联》；3、国际轻纺城与案外人重庆西南铝装饰工程有限公司广东分公司（下简称西南铝公司）于2017年3月17日签订的《凯华国际中心18层01、02、12商铺装修恢复工程合同协议书》，显示国际轻纺城委托该司就涉案房屋装修恢复工程（已施工区域的成品保护、拆除租户已完成的装修、按原有交楼标准恢复等）进行施工，暂定总价为79996元；凯华公司于2017年4月29日出具的工程竣工报验单，显示涉案房屋装修恢复工程经初步验收，工程合格；国际轻纺城于2017年7月11日向西南铝公司支付工程款96927.15元的银行回单及西南铝公司分别于2017年6月27日、2017年8月21日开具的涉案房屋装修恢复工程款合计96927.15元的《发票联》。经质证，诚睿公司对上述证据的真实性均不予确认，理由为上述证据均为国际轻纺城单方与案外人签订，诚睿公司并不知情，相应工程量未经第三方鉴定，是不合法的。国际轻纺城为证明其就本案纠纷支出了律师费43390元，向原审法院提交了：其与广东卓信律师事务所于2017年9月25日签订的《民事委托代理合同》，显示国际轻纺城聘请该所律师作为与诚睿公司房屋租赁合同纠纷的委托代理人，一审律师费为43390元；广东卓信律师事务所2017年10月10日开具的《发票联》，显示国际轻纺城支付律师费43390元；中国农业银行入账通知，显示国际轻纺城于2017年10月17日向广东卓信律师事务所转账43390元。经质证，诚睿公司对上述证据的真实性均不予确认，理由为上述证据均为国际轻纺城单方与案外人签订，诚睿公司并不知情。另，国际轻纺城确认涉案房屋已于2017年5月、7月先后出租他人使用，因诚睿公司违约，国际轻纺城主张诚睿公司已缴的保证金342372.24元不予退还。原审法院认为：国际轻纺城、诚睿公司签订的《租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。《租赁合同》及《补充协议》约定，诚睿公司应于每月25日前支付下月的租金及税费，逾期超过30日的，国际轻纺城有权单方终止租赁合同。根据国际轻纺城提交的工商银行业务回单显示，诚睿公司支付2016年12月租金的时间为2017年1月20日，国际轻纺城在诚睿公司逾期支付2016年12月租金已达30日的时候即2016年12月25日向诚睿公司发函解除双方的租赁合同，系依约行使合同解除权；根据相应的妥投证明显示，该解除通知到达诚睿公司的时间为2016年12月26日。故此，采纳国际轻纺城主张，即国际轻纺城、诚睿公司签订的《租赁合同》及《补充协议》已于2016年12月26日解除。根据《租赁合同》及《补充协议》之约定，因诚睿公司违约导致双方租赁合同提前终止时，诚睿公司须将租赁物业复原后交还，同时支付一切应付未付款项、补交已享有的租金优惠、支付相当于租赁合同终止时三个月的租金及相应的增值税作为违约金，诚睿公司缴纳的保证金不予退。故此，国际轻纺城现要求诚睿公司补交2016年9月1日至2016年11月30日期间的租金及增值税优惠，有其合同依据，予以支持，经计算，该金额为228248.16元【（108689.6+5434.48-38041.36）元×3个月）】。同时，国际轻纺城亦有权不予退还诚睿公司已付的相当于三个月租金金额的保证金342372.24元。关于场地占用费。根据国际轻纺城2016年12月25日、2017年1月12日向诚睿公司发出的函件，均催促诚睿公司尽快交还涉案房屋，但诚睿公司直到2017年1月23日才通过邮寄方式向国际轻纺城交还涉案房屋的钥匙，有违双方《补充协议》中“租赁合同无论因为任何原因解除或者终止的，乙方均应在本合同解除（包括提前解除）或者终止当日（交还日）前将租赁物业按约定交还甲方”的约定，故根据《补充协议》之约定，诚睿公司逾期交还租赁物业的，国际轻纺城有权自交还日之次日起向诚睿公司收取租赁物业的占用费，占用费的每日金额为租赁物业在合同终止日的上一个月的日租金的两倍，直至诚睿公司交还租赁物业之日止或国际轻纺城收回租赁物业之日止。而就国际轻纺城提交的《公证书》来看，国际轻纺城于2017年2月9日使用诚睿公司邮寄的涉案房屋钥匙打开涉案房屋大门后，其内摆放了多种装修材料，天花、地面、线缆均不属正常使用状态，故即使诚睿公司抗辩称其已于2017年1月23日向国际轻纺城交还了涉案房屋的钥匙，其在此后未占用涉案房屋，但因诚睿公司交还的涉案房屋不符合双方合同约定“租赁合同因诚睿公司原因提前终止时乙方须按照约定将租赁物业复原并交还”的约定，对诚睿公司的抗辩意见不予采纳。而国际轻纺城于2017年2月9日查验涉案房屋后，未向诚睿公司表示因涉案房屋不符合交付标准而拒绝接收，故应视为国际轻纺城已于该日即2017年2月9日收回涉案房屋。国际轻纺城要求诚睿公司在双方租赁合同解除后的2017年1月19日起支付场地占用费，系国际轻纺城自行处分权，予以支持。而国际轻纺城要求诚睿公司支付2017年2月9日至2017年4月28日的场地占用费，缺乏事实依据，不予支持。综上，根据合同约定，诚睿公司应向国际轻纺城支付2017年1月19日至2017年2月8日的场地占用费为152165.44元（108689.6元÷30天×2倍×21天），扣减国际轻纺城确认诚睿公司已付的2017年1月19日的租金3487.66元（66265.59元÷19天），诚睿公司仍应向国际轻纺城支付上述期间的场地占用费为148677.78元。另国际轻纺城要求诚睿公司支付上述场地占用费的利息，因缺乏合同依据，不予支持。关于复原费用。虽《公证书》显示2017年2月9日涉案房屋明显不属正常使用状态，但根据《补充协议》的约定，诚睿公司倘对租赁物业进行任何装修工程应遵守物业管理公司的规定并缴付装修保证金，其设计与图纸必须取得国际轻纺城及物业管理公司的事先书面同意；诚睿公司倘对租赁物业的消防系统、空调系统及主电源系统的工程进行任何修改、改造、重做、维修、装置，必须经国际轻纺城书面批准并聘用国际轻纺城或物业管理公司推荐的承建商。现国际轻纺城主张由于诚睿公司变更了涉案房屋的机电、消防、装修，导致其委托第三方对涉案房屋进行了复原，但国际轻纺城提交的证据不足以证明诚睿公司对涉案房屋内的机电、消防、装修进行了变更，也无法确定诚睿公司变更的范围及数量，故对国际轻纺城要求诚睿公司向其支付复原费用107833.24元的诉讼请求，不予支持。关于律师费、公证费。《补充协议》约定若诚睿公司逾期支付租金超过30日仍未能缴足应付款项而引起的合理费用、开支、损失，诚睿公司均应予以全额赔偿，包括但不限于合理的律师费等维权费用。国际轻纺城为证明其就本案纠纷支出了律师费、公证费，向原审法院提交了《民事委托代理合同》、《公证书》及相应的转账记录、《发票联》，上述证据均可相互印证。故对国际轻纺城要求诚睿公司支付律师费43390元、公证费2200元的诉讼请求，予以支持。关于违约金。因原审法院已确认国际轻纺城有权不予退还诚睿公司已缴纳的相当于三个月租金金额的保证金342372.24元，亦支持了国际轻纺城能够充分举证证实的实际损失，故在诚睿公司抗辩国际轻纺城主张的违约金过高，应予减少的情况下，根据公平原则，对国际轻纺城要求诚睿公司另行支付相当于三个月租金金额的违约金342372.24元的诉讼请求，不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2018年11月21日作出判决如下：一、中山市诚睿科技股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州国际轻纺城有限公司支付2016年9月1日至2016年11月30日期间的租金（含增值税）优惠228248.16元；二、中山市诚睿科技股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州国际轻纺城有限公司支付2017年1月19日至2017年2月8日的场地占用费148677.78元；三、中山市诚睿科技股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州国际轻纺城有限公司支付律师费43390元、公证费2200元；四、驳回广州国际轻纺城有限公司的其他诉讼请求。本案受理费17940元，由广州国际轻纺城有限公司负担10302元，中山市诚睿科技股份有限公司负担7638元；保全费5000元，由广州国际轻纺城有限公司负担2367元，中山市诚睿科技股份有限公司负担2633元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，国际轻纺城向本院提交如下证据：一、《凯华国际中心装修申报审批表》；二、《关于凯华国际中心18层01、02、12单元装修施工图纸审批意见》（2016年9月30日）；三、《关于凯华国际中心18层01、02、12单元装修施工图纸复审意见》（2016年11月9日）；四、《凯华国际中心施工许可证》；五、1801、02、12单元装修施工图纸审批邮件；六、涉案租赁物业消防装修设计图纸；七、涉案租赁物业消防装修设计图纸；八、涉案租赁物业空调装修设计图纸；九、涉案租赁物业室内装修工程设计图纸；十、《装修巡查表》；十一、涉案租赁物业装修期间的照片，以证明诚睿公司对涉案租赁物业进行了装修的事实。诚睿公司对此发表如下质证意见：1、对证据一的真实性、合法性确认，关联性不确认，该证据仅能证明诚睿公司申报过装修，不能证明实际进场装修；2、对证据二至九的三性均不予确认。该证据均没有诚睿公司的盖章，不能证明是诚睿公司制作的，亦不能证明诚睿公司有过实际进场装修；3、对证据十的三性不予确认，该证据是国际轻纺城自行制作的，诚睿公司没有参与；4、对证据十一的三性亦不予确认，照片拍摄的时间地点均无法确认。本院认为：本案二审的争议焦点包括：其一，诚睿公司是否应向国际轻纺城支付场地复原费；其二，诚睿公司是否应向国际轻纺城支付占用费，占用费应计至何时止。关于诚睿公司是否应向国际轻纺城支付场地复原费的问题。虽然双方签订的《租赁合同》约定在租赁合同解除后，诚睿公司应当将租赁物业恢复与国际轻纺城交付时的原状交还，但其一，在国际轻纺城向诚睿公司交付涉案租赁物业之时，双方并未对该租赁物业的状况进行确认，故无法确定国际轻纺城交付时的“原状”；其二，国际轻纺城应知诚睿公司接收租赁物业之后进行装修的事实，但国际轻纺城在于2016年12月25日向诚睿公司发出《关于解除租赁合同并收回租赁物业的函》中仅要求诚睿公司将除装修设施之外的可移动且移动不会损害房屋外观及质量的属诚睿公司拥有的物品搬离，并未要求诚睿公司恢复原状再交还；其三，国际轻纺城主张其因恢复被诚睿公司装修破坏的机电等工程而支出了107833.24元的复原费，但国际轻纺城并未对其支付该费用的合理性和必要性作出说明。综上，国际轻纺城诉请诚睿公司支付复原费，理据不充分，原审判决对此予以驳回并无不当，可予维持。关于诚睿公司是否应向国际轻纺城支付占用费的问题。依据双方在《租赁合同》中的约定，在租赁合同解除的情况下，诚睿公司应当于合同解除之日将租赁物业交还国际轻纺城，逾期交还的，诚睿公司应按合同解除之日的上一个月租金的两倍标准支付占用费。而依据已查明的事实，至2016年12月25日，诚睿公司拖欠租金已超过30日，合同约定的国际轻纺城主张解除合同并收回租赁物业的条件已成就，国际轻纺城据此于该日向诚睿公司发函要求解除合同并收回租赁物业符合合同约定，《租赁合同》应于诚睿公司收到解除通知之日即2016年12月26日依约解除。但诚睿公司在收到国际轻纺城发出的要求交还租赁物业的函件之后，并未在国际轻纺城指定的2016年12月26日前或2017年1月18日前交还，而是直至2017年1月23日才通过邮寄的方式将钥匙交还国际轻纺城并告知国际轻纺城其自行撤场的事实，故诚睿公司应当依约承担逾期交还租赁物业的违约责任。无证据反映国际轻纺城直至2017年2月9日才收到诚睿公司交还的物业钥匙是因国际轻纺城故意拖延接收所致。因此，原审认定应视为国际轻纺城于2017年2月9日收回涉案租赁物业，并据此判决诚睿公司支付占用费至该日止，合理合法，应予维持。诚睿公司上诉认为其无需向国际轻纺城支付占用费，与合同约定不符，本院不予采纳。关于占用费应计至何时止的问题。如前所述，国际轻纺城已于2016年12月25日向诚睿公司发函要求收回租赁物业，并在此之后的2017年1月12日再次发函要求诚睿公司交还，而诚睿公司亦回函告知国际轻纺城其自2017年1月18日起即已不再实际使用租赁物业。自此，国际轻纺城收回涉案租赁物业不存在事实上的障碍，故至迟于国际轻纺城收到诚睿公司寄出的物业钥匙之日即2017年2月9日，国际轻纺城应当收回租赁物业。国际轻纺城以“用工荒”导致其迟至2017年3月17日才委托第三方对涉案物业进行复原，并直至同年4月28日才施工完毕为由，主张占用费应计至该日止，理据不充分，本院不予采纳。综上所述，国际轻纺城国际轻纺城与诚睿公司的上诉请求与理由均不成立，本院均予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费13576元，由广州国际轻纺城有限公司负担10302元，中山市诚睿科技股份有限公司负担3274元。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年六月二十一日书记员  王文杰唐颖琪