西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2019)陕0113民初6468号原告：李忠亚，男，1991年12月11日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：高婷，陕西博硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：李浩，陕西博硕律师事务所律师。被告：陕西圣迪特房地产开发有限公司，住所地：陕西省西安市曲江新区丁字西北角。法定代表人：张城，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张亚炜，陕西再创律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晶，陕西再创律师事务所实习律师。原告李忠亚诉被告陕西圣迪特房地产开发有限公司（以下简称圣迪特公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李忠亚及其委托诉讼代理人高婷、李浩、被告圣迪特公司的委托诉讼代理人张亚炜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李忠亚诉称，2017年1月20日，原、被告签订《曲江·公园里（推广名唐顿庄园）项目认购书》（以下简称《项目认购书》），约定原告购买曲江·公园里2号楼2单元06层20604号房屋，建筑面积121.69㎡，房屋总价款939154元，按揭支付。原告于当天向被告支付了定金20000元，剩余首付款在2017年1月27日付清，因春节放假，直至2017年2月16日，原告才通知被告到售楼部办理《商品房买卖合同（预售）》签约手续。当天，原告向被告支付房屋首付款170371元，定金20000元也转为首付款，并另支付银行按揭手续费552元。被告收走了原告的《项目认购书》，并让被告在制式的《商品房买卖合同（预售）》文本上签了名字，然后让原告到其指定的农业银行办理按揭贷款手续。过了几日，被告又通知原告到建行办理按揭手续。原告到建行后，被告知个人征信有问题，需要时间处理。此时，被告见房价大涨，便擅自将原告购买的房子出售给第三人，之后才通知原告办理退款手续。2017年3月19日，原告及家人在XX楼XX沟通时，被告员工将其打伤，在原告报警后曲江派出所民警处理过程中，原告将《项目认购书》的原件要回。被告违约在先，擅自将房屋另卖他人，故诉至法院，请求判令：1、被告返还原告已付购房款190371元、手续费552元，合计190923元；被告赔偿原告已付款项至实际给付之日的利息（以190923元为基数，利息按照中国人民银行基准利率4.75%上浮30%即年息6.175%，暂自2017年2月17日计算至2019年1月16日为22596元）；2、被告支付原告已付房款一倍的赔偿，即190371元；3、被告赔偿因房屋价格上涨给原告造成的损失1007897元；4、诉讼费由被告承担。被告圣迪特公司辩称，其开发建设的曲江·公园里在2016年11月25日取得了预售证，开始了预售工作。原告签订《项目认购书》，载明如果原告逾期提交签署的贷款资料，其有权拒绝签署《商品房买卖合同（预售）》并单方解除认购书，房屋另行出售，原告所交定金不予退还；原告办理商业贷款的中国建设银行检索出其在人民银行征信系统中有过不良记录，未能通过银行贷款审批。2017年3月28日，其向原告送达了经西安市雁塔区公证处公证的《解除认购书告知函》，以书面形式告知原告解除上述《项目认购书》，并邀请原告来公司办理解除后的相关手续。2017年3月29日，原告回函要求继续购买上述房屋，但未提出任何关于房屋价款如何筹集的方案。2017年6月2日原告电话表示要求退房退首付款及定金，其回复请原告于2017年6月3日早前往办理手续，但原告一直没去，直至诉至本院。原告缴纳的552元手续费并非是贷款的手续费，而是原告选择刷4张卡支付定金及首付款，产生的pos机的手续费。故其同意将原告缴纳的首付款170371元返回，请求驳回原告其余诉讼请求。经审理查明，2017年1月20日，原告李忠亚（乙方、认购方）与被告圣迪特公司（甲方、出售方）签订《项目认购书》，约定乙方认购曲江·公园里2号楼2单元06层20604号房屋（建筑面积121.69平方米），房屋总价968000元，优惠后总价为939154元，并勾选了“按揭付款”的支付方式；其中，第2条约定，乙方应当在签署本认购书之日起7日内到甲方售楼部签署《商品房买卖合同(预售)》及相关补充协议，《商品房买卖合同(预售)》一旦签订，本认购书的效力即行终止，如乙方逾期未签署《商品房买卖合同(预售)》，甲方有权单方解除本认购书，乙方所认购房屋甲方可另行出售，乙方所交定金不予退还，甲方不再以任何方式另行通知；第3条，乙方于签署本认购书同时缴纳定金人民币￥20000元(大写：贰万元整)，签署《商品房买卖合同(预售))后，乙方所缴纳的定金自动冲抵其应交房款；第4条，乙方在约定时间内签署《商品房买卖合同(预售)》时，应确保已根据本认购书第四条约定交清总房款首付款，逾期未缴纳或未足额交清，甲方有权拒绝与乙方签署《商品房买卖合同(预售)》并单方解除本认购书，乙方所交定金不予退还，如需贷款，乙方还需签同时提交并签署办理贷款手续所需的全部资料、缴纳相关费用，如乙方途期提交签署的贷款资料，甲方有权拒绝签署《商品房买卖合同(预售)》并单方解除本认购书，乙方所认购房屋甲方可另行出售，乙方所交定金不予退还。第5条，本认购书签订后，不得更名、换房、退房，若遇特殊情况需办理更名、换房、退房手续，则需按照甲方相关变更流程提交书面申请，在乙方提交书面申请且甲方审批同意后，方可办理相应变更手续，否则甲方有权拒绝办理变更手续，如乙方因此逾期签署《商品房买卖合同(预售)》，甲方有权单方解除本认购书，乙方所认购房屋甲方可另行出售，乙方所交定金不予退还。第6条，在签订《商品房买卖合同(预售)》前，如遇不可抗力致使甲方不能向乙方出售所购房屋，本认购书即行终止，届时甲方将定金无息退还，双方均不追究对方的任何经济法律责任。第7条，在签订《商品房买卖合同(预售)》时，乙方需按照贷款银行的信贷政策要求缴纳足额首付款及相关费用。后期由于银行贷款政策的变化或乙方个人征信问题致使乙方需要补交相应首付款及其他相关资料的，乙方需配合银行完成购买该房屋的所有按揭贷款手续直至银行放贷。合同签订后，原告李忠亚通过POS机刷卡分别于2017年1月20日、2017年1月24日、2017年2月16日（两笔）支付10000元、10000元、78371元、92000元；共计向被告圣迪特公司支付190371元（包含定金20000元）。被告圣迪特公司于2017年2月16日向李忠亚出具2份《收款收据》，载明收取李忠亚首付190371元，手续费552元。后，原告李忠亚因个人征信问题未能办理银行按揭贷款。原告李忠亚提交西安市公安局雁塔分局曲江派出所卷宗材料，为了证明被告在《项目认购书》未解除的情况下，擅自将原告认购的房屋“一房二卖”。其中，曲江派出所的2017年3月19日的《询问笔录》中，马航伟称：“因为他们没有按期来办理房产相关手续，我们按照合同约定将房子卖给其他人，他们三个人来售楼部要这套房子，在与我们协商时客户就要那套交了首付款的房子，可是房子已经被我们出售给其他人，他们就闹起来。”被告对该组证据的真实性认可，但称内容中陈述的“一房二卖”并非客观事实，事实是2018年5月才将涉案房屋出售。2017年3月27日，圣迪特公司向原告李忠亚邮寄一份《解除认购书告知函》，并经过西安市雁塔区公证处公证。其中，《解除认购书告知函》中载明，被告多次催促李忠亚签约并提交办理贷款手续所需的全部资料，但李忠亚未按认购书约定的时间履行相关义务，已构成违约，函告：1、自告知函到达之日起，即解除李忠亚与圣迪特公司于2017年1月20日签订的《项目认购书》；2、尽快与被告圣迪特公司联系，处理后续事宜。原告李忠亚在收到上述《解除认购书告知函》后，于2017年3月29日向圣迪特公司回复《房子违约处理告知函》，载明其不能接受圣迪特公司的处理……把其在XX园XX号楼XX单元XX室的房子归还，还其一个公平合理的事实。被告圣迪特公司提交其与案外人签订的《商品房买卖合同（预售）》，证明其于2018年5月31日才将上述涉诉房屋出售给第三人，并非原告所称其见房屋涨价就卖给他人。《商品房买卖合同（预售）》系被告与案外人于2018年5月31日签订，被告将上述房屋出售给案外人。原告李忠亚对上述合同真实性认可，但称不能代表被告实际出售的时间。原告提交网页截图（房屋备案情况查询单），证明截止2018年5月，原告在房管局网站上查询涉案房屋的备案情况仍未销售。被告圣迪特公司称，其确系在2018年5月31日才与案外人办理网签。关于李忠亚缴纳的552元，原告称，系被告圣迪特公司收取的办理银行按揭的手续费；被告称，系原告缴费时使用4张卡，产生刷卡的POS机费用。上述事实，有《项目认购书》、《解除认购书告知函》、《房子违约处理告知函》、《商品房买卖合同（预售）》及庭审笔录等在卷佐证，可以认定。本院认为，原、被告双方签订《项目认购书》，约定原告李忠亚认购被告圣迪特公司开发的位于曲江·公园里2号楼2单元06层20604号房屋，建筑面积121.69㎡，房屋总价款939154元。《项目认购书》勾选了“按揭付款”的支付方式。因原告李忠亚个人征信问题未能办理银行按揭贷款，后双方未签订正式的《商品房买卖合同》，原告未向被告圣迪特公司提交签署的贷款资料。另，原告未提交证据证明其在与被告协商过程中，已经解决其个人征信问题，符合银行办理房屋按揭贷款的条件，亦未提交证据证明双方就付款方式经协商一致进行了变更。故，圣迪特公司享有合同解除权。被告圣迪特公司于2017年3月27日向李忠亚邮寄一份《解除认购书告知函》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条之规定，自《解除认购书告知函》到达李忠亚时，《项目认购书》解除。原告李忠亚回函表示不同意，但未提交证据证明其按照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，请求人民法院或仲裁机构确认解除的效力。故，自《解除认购书告知函》到达李忠亚时，原、被告双方签订的《项目认购书》解除。被告圣迪特公司同意将首付款170371元返还原告，对原告诉请主张的该部分诉请，本院依法予以支持。关于20000元定金是否应当返还，在原告李忠亚缴纳房款时，其中20000元已经自动冲抵为首付款，且双方解除合同，未对被告圣迪特公司造成其他损失，结合本案案情，根据公平原则，被告圣迪特公司应将上述20000元向原告退还为宜。关于手续费552元，在被告圣迪特公司开具的《收款收据》中仅载明为“手续费”，原、被告双方对手续费的用途陈述不一致，被告圣迪特公司作为收款一方，其应对收取该款项的用途承担证明责任，圣迪特公司未提交证据证明其陈述，故该款项的用途以原告陈述的内容为准，因原告未能办理银行按揭，故对于办理按揭的手续费552元，被告圣迪特公司应进行返还。关于原告诉请主张的利息，结合双方证据，本案履行过程中，被告圣迪特公司不存在违约情形，且被告已在《解除认购书告知函》中告知原告处理手续事宜，原告未及时向被告办理退费事宜，原告诉请主张的利息，无事实及法律依据，本院依法不予支持。关于原告诉请主张的已付房款一倍的赔偿、房屋价格上涨的损失，因李忠亚于2017年3月29日向圣迪特公司回复《房子违约处理告知函》，证明李忠亚于2017年3月29日前就收到了被告圣迪特公司发出的《解除认购告知函》，本案中的《项目认购书》于2017年3月29日前解除。被告于2018年5月31日才将房屋另行出售案外人，原告提交的其他证据也无法证明被告“一房二卖”。故原告上述诉讼请求，无事实及法律依据，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陕西圣迪特房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李忠亚退还购房款190371元、手续费552元。二、驳回原告其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费17506元，由被告承担4300元，原告承担13206元。因原告已预交，被告在履行上述金钱义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  王 丹人民陪审员  何美艳人民陪审员  张 云二〇一九年六月二十七日书 记 员  孙曌琳打印：相丽华校对：张琪琪2019年月日送达1