山东省青岛市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）鲁02民初9号 原告：青岛四方城建房地产开发有限公司，住所地青岛市崂山区香港东路155号。 法定代表人：匡克秀，执行董事。 委托诉讼代理人：滕军，山东恒盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王均华，山东恒盛律师事务所律师。 被告：青岛市崂山区金家岭街道山东头社区居民委员会，住所地青岛市崂山区金家岭街道办事处山东头社区。 法定代表人：李发友，主任。 委托诉讼代理人：魏慎礼，山东海鲲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘慧源，山东海鲲律师事务所律师。 第三人：青岛高科技工业园山东头房地产开发公司，住所地青岛市崂山区金家岭街道办事处山东头社区。 法定代表人：李发友，董事长。 委托诉讼代理人：魏慎礼，山东海鲲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘慧源，山东海鲲律师事务所律师。 原告青岛四方城建房地产开发有限公司（以下简称四方城建公司）诉被告青岛市崂山区金家岭街道山东头社区居民委员会（以下简称山东头居委会）、第三人青岛高科技工业园山东头房地产开发公司（以下简称山东头房地产公司）合资合作开发房地产合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。 原告四方城建公司向本院提起诉讼请求：1、确认原告与被告于1992年3月1日签订的《关于合资筹建经营宾馆的协议》及补充协议无效；2、判令被告赔偿原告损失66464000元；三、本案案件受理费、财产保全费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：1992年3月1日，原告与被告签订了《关于合资筹建经营宾馆的协议》，双方在青岛童装联合公司以西、湛流路北侧三角地（现香港东路155号）合作建设山东头宾馆工程。合作方式为被告提供土地并办理征用土地、建设工程规划许可证及工程开工报告等手续，原告出资建设，工程竣工后，宾馆的土地、房屋、水、电及其附属设施等的产权双方各为50%。双方于1992年4月24日又签订了《关于联建山东头宾馆补充协议》，明确约定原告分得工程东面楼，被告分得工程西面楼。上述协议签订后，原告依约完成了出资建设义务，工程于1993年11月25日竣工验收。1995年7月30日，原、被告双方签订了《关于土地使用房屋分配交接协议书》，双方对房屋及土地等进行了分配交接，原告分得该工程东面楼（建筑面积2480平方米）及相应土地使用权等，并约定由被告负责为原告办理用地分割手续等事宜。然而，被告并未按约定履行义务，至今未办理征用土地等手续，致使原告分得的房屋及土地不能办理相关产权证书。2017年11月27日，被告与第三人发布通知，决定对山东头村进行搬迁改造，拆除原告分得的房屋，但拒绝给予原告相应的搬迁补偿。原告认为，被告提供集体土地与原告联合建设房屋，被告未按约定办理征用土地等手续，致使不能办理房屋及土地权属证书，导致双方签订的联建协议及补充协议无效，过错完全在于被告，现被告及第三人决定拆除原告分得的房屋，给原告造成了巨大损失（按照被告及第三人发布的搬迁补偿方案，本次房屋搬迁补偿标准为26800元/平方米，依据此标准，被告给原告造成的损失高达66464000元，具体损失数额，以评估结果为准），应予赔偿。 被告山东头居委会辩称，一、原被告于2014年6月17日签订《协议书》，约定被告无偿收回原告使用的山东头宾馆东面楼，并同意原告无偿使用直至拆迁改造，涉案房产所有权仍系被告，且原告不得因拆迁主张任何权利，要求任何经济补偿，该协议系双方真实意思表示，应遵照执行，原告无权再向原告主张权利，其诉请无法律依据，依法应予驳回。二、被告与原告签订的《关于合资筹建经营宾馆的协议》及补充协议因违反法律的效力性强制性规定，依法应为无效协议，且原告对此具有过错。根据土地管理法规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，但是举办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡镇村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”据此，除法定用途外，进行开发建设均应申请使用国有土地。本案涉及工程的建设无论是否经过政府规划审批，因涉案楼房所涉土地性质为农民集体所有，并未依法办理征收、出让等相关手续。在没有办理土地出让手续的情形下签订的协议违反法律行政法规的强制性规定，合作协议及补充协议依法均为无效。原告对合作协议无效具有过错，应承担相应责任。首先，1992年3月1日原被告签订合作协议时清楚知道协商开发的土地没有办理土地征用手续，在此情形下双方签订合作协议及补充协议，原告作为专业的房地产开发企业对此具有明显过错。其次，合作协议明确限定原告应于1992年5月30日前完成征用土地、建设工程规划许可证等手续，在后续合作协议履行过程中，包括原告对涉案房产进行施工建设、竣工验收、使用、经营。以至于至今其都未因没有办理土地征用手续提出口头或书面异议，也并没有按合作协议约定主动办理或协助被告办理相关土地征用手续。既然双方合资合作开发房地产，就互负有相互监督、协助的义务，原告明知一直未能办理土地征用手续，非但不主动办理或协助办理相关手续。还继续履行双方合作协议至今，其应对合作协议的无效承担大部分责任。三、因合作协议及补充协议无效，原告长期无偿使用在被告土地上建设的房屋，获取巨大经济利益，被告无需向原告返还财产、赔偿损失，原告的诉请无事实及法律依据，依法应予驳回。本案合作协议及补充协议因未办理土地征用手续，违反法律的强制性规定，导致无效，而原告基于该协议对涉案工程的投资成本仅为投资建设资金。根据合同法第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产应当返还，不能返还或没必要返还的应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因双方在1992年签订合作协议，房地产管理法施行前发生的房地产开发经营行为，在房地产管理法施行前或施行后诉讼到人民法院的，人民法院应当依据当时的有关法律、政策规定作出合情合理的处理。本案应适用最高人民法院1995年发布的《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第46条第3项规定，“合作建房合同被确认无效后，在建或已建成的房屋，其所有权可确认归以土地使用权作为投资的一方所有，对方的投资可根据资金的转化形态，分别处理：（3）房屋已建成的，可将约定出资方应伊利的房产份额按现行市价估值或出资方实际出资占房屋造价的比例，认定出资方的经济损失，由以土地使用权作为投资的一方给予赔偿。”根据以上规定，因原告自房屋建成后的1993年即开始无偿占有经营使用涉案房产，其因使用年代久远，经营多年已获取相当大的经济利益，即使对房屋进行估值，该价值也远不及原告多年获取的经济利益，可以说其取得的收益远远大于其损失，且原告对合作协议及补充协议的无效具有过错，以此相抵，被告无需再向原告返还财产、赔偿损失。四、本案系合资、合作开发房地产合同纠纷，并非房屋拆迁补偿纠纷，原告也非涉案土地及房屋的权利人，其要求按照拆迁补偿标准赔偿其损失无事实及法律依据。况且拆迁安置补偿的主体应为土地及房屋的权利人，涉案土地及房屋的权利人为被告，拆迁补偿款应归被告，与原告无关。其次，26800元/平方米的补偿标准是针对集体土地宅基地上的房屋进行补偿，涉案房屋属于商业用房，不是住宅，不适用上述标准。且商业用房组织拆迁实施具体由国土部门负责，与被告无关，原告无权以此为由向被告主张损失赔偿。再次，原告主张的损失赔偿系依据合作协议及补充协议约定其应占有的涉案房产份额，按拆迁补偿标准计算而得，但因合作协议及补充协议无效，相关权利约定亦无效，原告的损失主张无合同依据。最后，被告并未与第三人签订拆迁补偿协议，涉案房产也没有进入拆迁安置补偿程序，原告所述与事实不符。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1992年3月1日，青岛市崂山区中韩镇山东头村民委员会（甲方）与青岛市四方区城建开发公司（乙方）签订《关于合资筹建经营宾馆的协议书》，主要约定：甲方与乙方合资筹建经营宾馆，经双方商定，本着自愿、平等、互惠互利的原则，为了密切协作，按期优质完成此工程，订立本协议，以共同遵守。一、甲方义务：1、提供青岛童装联合公司以西，湛流路北侧三角地约8.7亩（详附地形图），并办理该宾馆的征用土地，建设工程规划许可证以及工程开工报告等手续。2、提供100千瓦的用电量，并负责供至工地配电室内。3、提供青岛市自来水，并负责管道、水表按装至工地内。4、负责建设规划范围内的构筑物、建筑物、树木、青苗以及变配电设施移位等障碍物的清除。5、协助在施工中的治安工作。6、上述五项所需费用由甲方承担，并于92年5月30日前完成以上五项工作。二、乙方义务：1、负责规划和施工图设计。2、严格按施工图和施工验收规范施工。3、上述二项费用由乙方承担，并于92年12月30日前竣工。三、甲乙方的权利：1、工程竣工验收后，宾馆的土地、房屋、水、电及其附属设施等的产权双方各为50%；其具体产权分配详见附图和说明。2、宾馆的经营方式，可双方联合经营，也可单方经营，也可出租经营，其经营方式方法和具体事宜由双方另行协商解决。四、违约：本协议双方应共同遵守，违约方必须承担对方的全部经济损失。五、本协议未尽事宜，双方另行协商解决。 1992年4月24日，青岛市崂山区中韩镇山东头村民委员会（甲方）与青岛市四方区城建开发公司（乙方）签订《关于联建山东头宾馆补充协议》，主要约定，在“关于合资筹建经营山东头宾馆的协议书”的基础上，甲乙双方做以补充。1、山东头宾馆按规划要求，同时施工，内外装修必须一致。2、山东头村根据规划平面配置图分得西面楼，四方城建开发公司分得东面楼，双方以配置图签字生效。 1995年7月30日，青岛市崂山区中韩镇山东头村民委员会（甲方）与青岛市甲方区城市建设开发公司（乙方）签订《关于土地使用房屋分配交接协议书》，主要约定，双方根据1992年3月1日和同年4月24日所订的“关于合资经营宾馆的协议书和联建山东头宾馆的补充协议”，就已经竣工的两栋宾馆楼进行分配、交接。此两栋宾馆楼的设计、施工造型、结构、内外装饰等，标准完全一致。于1993年11月25日竣工，同年11月25日经崂山区建筑工程质量监督站等领导部门及甲乙双方共同验收，确定均为优良工程，建筑面积均为2480平方米。双方根据1992年3月1日协议书和同年4月24日补充协议规定，双方共同订立关于土地使用，房屋分配交接协议书如下：一、房屋分配移交：双方根据1992年4月24日补充协议第2条所订，甲方分得西面楼1栋，建筑面积2480平方米，现由乙方正式移交给甲方使用，产权归甲方所有。东面楼1栋建筑面积2480平方米，现由乙方正式移交甲方使用，产权归甲方所有。东面楼1栋建筑面积2480平方米，乙方使用，产权归乙方所有。有关房产登记等产权手续，由双方各自遵照上级有关规定申办，费用自理。 各方确认涉案房屋位于青岛市崂山区香港东路155号，在拆迁前未办理房地产权证。 原告提交了立项、用地审批、建设工程规划许可证、用地证照单、建筑安装工程承包合同、工程竣工验收证明书等建设审批手续复印件，被告对复印件不予认可。本院要求被告落实涉案诉争房屋的建设手续情况，其庭后答复称经落实，该楼座根据联建协议建造，无规划审批手续。 本院依原告申请向国土资源局调取相关土地征收、补偿协议，未调取到。被告称涉案房屋的拆除补偿协议至今尚未签订，补偿款亦未给付。 涉案房屋于2018年已被拆除，原告称系于2018年4月28日开始拆除，被告称不清楚具体拆除情况。 原告提交1990年6月30日青岛市崂山区计划委员会向中韩镇政府出具的《关于下达中韩镇山东头村基建计划的通知》（青崂计基字（90）第20号）复印件，主要内容为：你镇山东头村报来关于扩建服装厂等五个项目的报告收悉，经研究同意将基建计划下达给你们，望接通知后积极组织实施。被告对该复印件不予认可。原告未能提供原件。 原告提交1990年9月24日青岛市崂山区人民政府向中韩镇政府出具《关于中韩镇山东头村建饭店申请使用土地的批复》（青崂政地字[1990]106号）复印件，主要内容为：区政府同意你镇山东头村建饭店，使用耕地一亩九分五厘。被告对该复印件不予认可。原告未能提供原件。 2005年10月28日，青岛市甲方区城市建设开发公司变更名称为青岛四方城建房地产开发有限公司。 上述事实，有各方当事人提交的证据材料及当庭陈述等记录在案，已经各方质证，可以作为定案依据。 本院认为，原告要求被告支付诉争房屋的赔偿款，涉案房屋于2018年被拆迁，被告与相关拆迁单位尚未签订拆迁补偿协议，亦未取得相关补偿款。因此，被告基于涉案房屋的分配方案使用涉案房屋，现房屋并非被告原因被拆除，被告对此并不存在原告主张的侵权行为，而原告所主张的赔偿款项实质上系拆迁补偿款，但相关拆迁补偿协议目前尚未签订，原告主张相关款项或利益尚不明确，原告的起诉不符合民事诉讼法规定受理民事案件的条件。本案应裁定驳回起诉，原告可待拆迁补偿利益明确后再行主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下： 驳回原告青岛四方城建房地产开发有限公司的起诉。 案件受理费374120元，予以退还。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长 徐 明 审判员 潘红燕 审判员 齐 新 二〇一九年六月十八日 书记员 栾才玉