广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初9941号原告：中山市顺枫物业管理有限公司，住所地广东省中山市南朗镇南企路，统一社会信用代码91442005989000615。法定代表人：林雪平，该公司总经理。委托诉讼代理人：王春红，广东雅商律师事务所律师。被告：单秋红，女，1984年6月20日出生，汉族，住广东省中山市，原告中山市顺枫物业管理有限公司（以下简称顺枫公司）诉被告单秋红物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用小额诉讼程序于2019年6月10日公开开庭进行了审理。原告顺枫公司的法定代表人林雪平及委托诉讼代理人王春红，被告单秋红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告顺枫公司向本院提出诉讼请求：1.被告单秋红向原告顺枫公司支付2017年8月至2018年12月期间共17个月的物业管理费1624元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费95.53元为基数，分别从欠费当月6日起按日千分之三计算至清偿之日止,暂计至2018年12月31日为1169.28元）；2.被告单秋红向原告顺枫公司支付律师费用500元。事实和理由：单秋红是中山市南朗镇锦盛新城盈居楼2栋208房（以下简称案涉房屋）的权利人，案涉房屋建筑面积为98.51平方米。2017年1月30日，顺枫公司与中山市南朗镇锦盛新城小区业主委员会签订合同期限为自2017年2月1日起至2021年12月31日止的物业服务合同，约定2017年2月1日至2018年12月31日，住宅按建筑面积每月每平方米1元收取；2019年1月1日至2021年12月31日，住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取；业主自开发商通知收楼之日开始交物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为5日前，业主或非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从欠费的次月1号起每天按应交物业服务费的千分之三交纳违约金。单秋红每月的物业管理费为99元，单秋红拖欠2017年8月至2018年12月期间共17个月的物业管理费，合计1624元。顺枫公司曾通过发短信方式催收，均未果。被告单秋红辩称，一、2017年年初，顺枫公司才进场，2017年8月之前的物业费已经结清了，2017年8月到2018年12月期间的物业费单秋红同意支付，但需要打五折，因为2017年7月案涉房屋泡水，泡了大概30至40公分高，持续了半个月时间。案涉房屋是在二楼，二楼容易泡水是事实，但2017年6月开始，我家楼上408房的泡水也有几次，顺枫公司也处理了几次，找出来的原因是堵在308房。308房也愿意在卫生间拆墙处理该问题，但顺枫公司并不去处理，导致一楼店铺水管堵了，造成二楼泡水，所以其拒绝缴纳物业费。二、对违约金以及律师费不确认，不同意支付。被告单秋红向本院提交的证据主要有：1.微信聊天记录截图；2.照片。本院经审理认定事实如下：1.2017年1月30日，顺枫公司与中山市南朗镇锦盛新城小区业主委员会就中山市南朗镇锦盛新城小区物业实行物业管理的有关问题达成一致意见，并签订了合同期限为自2017年2月1日起至2021年12月31日止的物业服务合同，主要约定：一、顺枫公司的日常服务内容主要有对共用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理，包括：道路、垃圾场、烟囱、化粪池、沟渠、照明系统、电梯、发电机、消防设施设备、智能化设备、外墙排水管等。二、顺枫公司按以下标准向业主或非业主收取物业服务费：2017年2月1日至2018年12月31日，住宅按建筑面积每月每平方米1元收取；2019年1月1日至2021年12月31日，住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取。三、业主自开发商通知收楼之日开始交物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为5日前，业主或非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从欠费的次月1号起每天按应交物业服务费的千分之三交纳违约金。四、业主或非业主使用人无正当理由连续两个月不交物业服务费的，顺枫公司可在小区公示欠费业主名单，并依法有权向欠费业主或使用人追讨，其追讨方式包括但不限于：上门协调催收、委托律师发函催收、提起诉讼等，直至业主清偿全部拖欠的服务费、滞纳金为止。顺枫公司有权要求欠费业主或使用人赔偿其为追索欠费所造成的一切经济损失，包括但不限于律师费、诉讼费、邮寄费、车旅费等。合同还约定了其他内容。签订合同后，顺枫公司依约进行管理。单秋红称其未缴纳2017年8月至2018年12月期间的物业管理费是因为顺枫公司不作为，导致案涉房屋泡水严重。2.单秋红提交微信聊天记录显示与微信昵称为“物业瑶瑶”的聊天记录显示，单秋红向该昵称反映其家中反复泡过水后出现浸水、墙面开裂脱落的情况，该昵称回复“重新刷一下墙吧”单秋红回复“就这么简单到重新刷下墙？”该昵称回复“是的啊，很简单啊”。单秋红提交的照片可以看出案涉房屋的墙体泡发较为严重，有明显浸水痕迹，卫生间及客厅亦很多污水迹。顺枫公司确认有泡水的事实，但称该现象是308房业主造成的，其作为物业公司只是处于协调作用，需要业主的配合，但因308房业主难以沟通，所以无法解决。如果案涉房屋真的泡水，单秋红应该去起诉308房的业主，且其已请了三次高压水枪来冲排污管，并垫付了三四千元。3.顺枫公司为解决本案纠纷与广东雅商律师事务所签订了委托代理协议，支付了500元律师费。因单秋红至今尚未支付物业管理费，顺枫公司遂诉至本院，主张上述实体权利。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以合同无效为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”顺枫公司与中山市南朗镇锦盛新城小区业主委员会签订的物业服务合同是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，亦无其他合同无效的情形，应认定合法有效。单秋红同意支付2017年8月至2018年12月期间的物业费，但辩称因顺枫公司不作为，导致案涉房屋泡水，物业管理费应该予以扣减，故本案的争议焦点为：一、单秋红应向顺枫公司支付物业管理费的数额；二、单秋红应否向顺枫公司支付律师费500元。关于焦点一。单秋红辩称因顺枫公司不作为，导致案涉房屋泡水，并提交了相应的照片予以佐证，顺枫公司确认该现象确实存在，故对于单秋红的抗辩，本院予以采信。顺枫公司称排污管与雨水管是同一条，其已经要求其他业主不要开水，已经起了协调作用，且请了三次高压水枪冲排污管。本院认为，顺枫公司虽然有请人用高压枪冲排污管，但堵塞问题未得到根本的解决，顺枫公司作为物业公司应积极与各业主进行沟通，出具解决方案，为业主提供完善的物业服务，顺枫公司怠于履行物业服务协议赋予的管理服务义务，因此，单秋红因顺枫公司未按合同约定提供完善的物业管理服务而拒绝支付物业管理费，从日常生活经验来看，是合理的。但是顺枫公司作为物业公司，提供的是概括性服务，虽然在合同履行中存在不作为、不到位等问题，但毕竟提供了一定程度的物业管理服务，单秋红作为业主，应知其不交纳或逾期交纳物业管理费，势必会造成顺枫公司管理服务资金的不足，进而影响到顺枫公司提供正常的管理服务，并且这对于其他的交费业主也是一种不公平行为。因此，考虑到合同的标的性质及顺枫公司履行义务（包括其服务质量和服务态度）的整体状况，本院认定单秋红仅需向顺枫公司支付七成的物业管理费即1172元（98.51平方米×1元×17个月×70%），对于顺枫公司主张的违约金，本院不予支持。关于焦点二。顺枫公司主张单秋红向其支付律师费500元，因物业服务合同约定业主或非业主使用人无正当理由连续两个月不交纳物业服务费的，顺枫公司有权要求欠费业主或使用人赔偿其为追索欠费所造成的一切经济损失，包括但不限于律师费、诉讼费、邮寄费、车旅费等。本案中，单秋红未缴纳物业管理费是顺枫公司不作为导致案涉房屋泡水，事出有因，单秋红具有正当理由不交物业管理费，故对顺枫公司该诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告单秋红于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市顺枫物业管理有限公司支付2017年8月至2018年12月期间的物业服务费1172元；二、驳回原告中山市顺枫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（原告顺枫公司已预交），由原告顺枫公司负担5元，由被告单秋红负担20元（该款由被告单秋红于本判决生效之日起七日内迳付原告顺枫公司）。本判决为终审判决。审判员 周 逵二〇一九年六月二十七日书记员 陈芷云杨丽燕