河北省张家口市宣化区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0705民初900号原告：杨明鑫，男，1969年7月2日出生，汉族，住北京市顺义区。被告：付海，男，1989年5月5日出生，汉族，住河北省张家口市宣化区。被告：范威，男，1988年6月12日出生，汉族，住河北省张家口市宣化区。委托诉讼代理人：张志峻，河北天权律师事务所律师。原告杨明鑫与被告付海、范威房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨明鑫、被告付海、被告范威及其委托诉讼代理人张志峻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨明鑫向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的商铺租金32900元（2018年7月1日至2019年7月1日应付租金43000元，只付了7100元和3000元）；2.判令被告向原告支付逾期支付租金所产生的违约金15571元（以11400/21500元为基数，按日违约金3‰计，暂计算至2019年3月25日，以后按实际给付之日计）；3.判令被告向原告支付原告代缴的2017-2018年度采暖费3367元（不含违约金）；以上三项共计51838元；4.判令被告向原告支付原告代缴的物业费550元；5.判令自2019年7月1日起解除原告与被告签订的商铺租赁合同，被告将承租的房屋交还原告，向原告支付剩余总租金30%的违约金6450元（以2019年7月1日后剩余合同总租金21500元为基数）；6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告杨明鑫与被告付海于2018年1月19日签订《商铺租赁合同》，租赁合同中约定：原告为出租方（甲方），被告付海为承租方（乙方），甲方将位于河北省张家口市宣化区商铺出租给乙方，租赁期限自2018年1月1日至2020年1月1日，租金每6个月支付一次，每次支付租金21500元，每次租金到期10日前支付。原告与被告付海签订租赁合同后，被告付海于2018年6月20前应支付原告租金21500元，原告至今只收到2018年8月1日微信转款7100元、2018年10月3日微信转款3000元，2018年7月1日至2018年12月31日前，尚欠11400元，根据双方签订的租赁合同第十二条第4款约定，被告付海截止至2019年3月25日租金逾期278天，被告付海应支付9508元违约金。被告付海2018年12月21前应支付租金21500元，至今未付，根据双方签订的租赁合同第十二条第4款约定，被告付海截止至2019年3月25日租金逾期94天，被告付海应支付6063元违约金，合计被告付海欠原告租金32900元，违约金15571元。被告付海自使用此商铺至今，一直没缴纳物业费及采暖费，原告已替被告付海代缴2017-2018年度采暖费人民币3367元。被告付海应补缴实际使用此商铺期间的物业费、采暖费及由此产生的违约金。为了维护自身合法权益，原告特向人民法院起诉，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。付海辩称，1.原告诉讼请求不明确，本案中有两个被告，由谁承担各项费用并不明确；2.付海是在2017年1月1日转手他人经营的店接手经营的，且原告也同意付海转店经营的事实。付海与原告于2018年1月19日签订了《商铺租赁合同》，且双方也实际履行了该合同，合同约定半年一付租金，付海依约履行并未欠原告租金。因生意不好，付海于2018年5月底提前告知房东不再租赁房屋，原告当时表示让付海尽快转让出去，此期间不收房租，付海将租金给到了2018年6月30日。于2018年7月29日，转给了范威，当时转让时通知了原告，原告也认可转给范威，后来也带着原告去找过范威要求他们签订合同。付海与原告的租赁合同关系已于2018年7月29日转让给范威时终止，且付海于2018年1月19日给付了原告最后上半年的房租。至于2018年7月29日之后的房租应当由实际租赁人范威给付，与付海无关，付海也不存在违约行为。至于采暖费，付海租赁后暖气从来都是零度之下，屋内结冰，导致付海无法经营，付海和原告打电话说过屋内温度的情况，也多次和中电寰慧热力公司反映过温度达不到标准的问题，但原告就该房屋温度问题不给于答复，也不去找热力公司。付海认为就因为原告不给去找，导致暖气费无法缴纳，原告存在过错，应当由原告自行承担责任。至于物业费，付海租赁的是原告朝街门脸房屋，不存在物业费用，物业公司自付海租赁房屋后，没有给付海打扫过一天卫生，全是付海个人打扫。且原告主张的物业费程序不合法，因为原告不是物业公司的人员，无权替他人公司主张权利，这是两个法律关系，付海不应承担物业费。范威辩称，1.我与原告没有租赁合同关系，不应承担房屋租金给付责任。2.希望法庭驳回原告诉讼请求。付海没有将房屋转租给我，我只是在店里经营过。付海开的洗车店，我只是去经营，花4000元买了店里的物品，我与付海是承包经营关系，经营时间是2018年8月1日至2018年10月底。经营费用是付海让我支付给原告，2018年8月1日支付原告7100元，2018年10月3日支付原告3000元。后来经营不下去了，11月份我把经营权还给了付海，店里的东西我搬走了，房屋钥匙我拿给付海，付海让我交给原告，我是邮寄给原告的。原告为证实其诉讼主张，向本院提交如下证据：1.商铺租赁合同，证实与付海存在租赁关系；2.原告房产证复印件；3.出租房屋照片（门上张贴“店内装修，暂停营业”），为证实付海还在使用房屋；4.范威向原告微信转账截图两份，证实被告只支付租金10100元；5.原告与范威的微信聊天记录复印件，证实范威给原告打钱，商量租金事宜；6.原告与付海、范威通话记录单，为证实原告一直给二被告打电话，催要租金及要求签订协议；7.快递单复印件，证实范威将房屋钥匙邮寄给原告；8.原告缴纳2017-2018年度采暖费3367.77元票据；9.原告缴纳2019年物业费550元票据。二被告对上述证据的真实性无异议，本院予以认证，对证据3原告欲证实付海仍使用房屋的关联性不予认证。被告付海向本院提交如下证据：1.2018年1月19日转给原告房租21500元的微信截图；2.2018年7月29日范威支付给付海店面转让费4000元的账单详情，微信截图；3.证人马某的当庭证言，证实房屋转让过程及通知了原告。原告及范威对证据1、2的真实性无异议，本院予以认证，证据3马某证实房屋转让给范威与庭审查明情况一致，本院予以认证。被告范威未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：被告付海于2017年1月开始租赁原告杨明鑫的商铺经营洗车店。2018年1月19日，原告与付海签订《商铺租赁合同》，合同约定：一、原告为出租方（甲方），被告付海为承租方（乙方），甲方将位于河北省张家口市宣化区商铺出租给乙方；四、租赁期限自2018年1月1日至2020年1月1日；五、租金每6个月支付一次，每次支付租金21500元，每次租金到期10日前支付；七、乙方应按时交纳水费、电费、暖气费、物业管理费等费用；十、合同的变更、解除与终止：3.（1）未经甲方书面同意，乙方转租、转借承租商铺的，甲方有权解除合同，收回商铺。签订协议当日，付海通过支付宝转账支付原告上半年租金21500元。2018年7月左右，付海因经营困难向原告表示不再租赁原告的商铺，联系由他人租赁。7月29日，付海将店内物品以4000元转让给范威，由范威租赁商铺，并通知了原告。原告亦同意不再收取付海7月份的租金。之后范威给原告打电话，说其租上原告的房屋了，原告也表示同意，范威跟原告商量先交一年的租金，原告告知其一年租金为43000元，范威于2018年8月1日通过微信转账支付原告两个月的租金7100元。2018年8月，原告特意从北京来到宣化找二被告，想三人一起坐下来，原告跟付海签订合同解除租赁关系，重新与范威签订租赁合同，但因未联系到范威，最终未能实现。2018年10月3日范威通过微信转账又支付原告租金3000元。2018年12月20日，原告收到范威邮寄的出租房屋钥匙5把，后原告两次将钥匙邮寄给范威，范威均拒收。之后出租房屋的钥匙一直由原告保管。2019年4月8日，原告向本院提起诉讼。审理中，原告认为付海系将房屋转租给范威，原告同意范威租赁房屋，但需要与付海书面解除租赁合同后，与范威签订书面租赁协议，才能确认其与范威的租赁关系，现因未与付海书面解除租赁协议，故仍与付海存在租赁关系，坚持要求诉讼请求中的房租及各项费用由付海个人支付，跟范威没有关系。本院认为，原告与付海于2018年1月签订商铺租赁合同，双方形成租赁关系。后付海因经营困难，向原告明确表示不再租赁房屋，并联系由范威租赁，付海将租赁房屋交给范威后，范威也电话告知原告租赁了其房屋，原告表示同意，双方对租金也进行了协商，之后原告向范威收取租金。原告与范威之间的行为符合租赁关系的法律特征，原告以其一系列行为表明其同意与付海终止租赁关系，并与范威建立新的租赁关系。原告认为其与付海的租赁关系应通过书面协议才能解除，双方对此并无约定，双方租赁合同中第十条“未经甲方书面同意，乙方转租、转借承租商铺的，甲方有权解除合同”，约定的是若付海转租房屋，应经原告书面同意，否则原告可以行使合同解除权。本案中，付海并非是将房屋转租给了范威，其未与范威形成转租关系中的次承租关系，该条款也并非原告认为的解除合同必须经其书面同意，故原告以此为由，认为其与付海的租赁关系未解除，本院不予采信。原告与付海的租赁关系应自2018年7月29日范威实际租赁房屋时解除。2018年7月29日之后商铺租金及相应从属费用应由新的承租人范威负担。原告要求付海给付逾期租金及违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的2017-2018年度采暖费，因付海2017年1月至2018年7月底，一直在承租店铺进行经营，按租赁合同约定应承担采暖费，但因采暖温度不达标，付海未能享受相应的采暖服务，而原告已全额缴纳采暖费并要求付海承担，本院不予支持，本院酌定付海承担80%为2694元，原告自行承担20%为673元。关于原告缴纳的2019年度物业费550元，原告明确要求由付海承担，但2018年7月后付海已不再承租商铺，故该笔费用与付海无关，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第二项、第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、原告杨明鑫与被告付海的商铺租赁合同于2018年7月29日解除；二、被告付海于本判决生效后5日内给付原告杨明鑫2017-2018年度采暖费2694元；三、驳回原告杨明鑫其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1096元，减半收取计548元，杨明鑫负担498元，付海负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审判员  胡婕二〇一九年六月二十八日书记员  汪楠附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。