温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初4468号原告：温州市安居房开发有限公司，住所地：温州市鹿城区南塘住宅区一组团1幢四至六层。法定代表人：吴晨宇，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王春美，浙江光正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴昌领，浙江光正大律师事务所律师。被告：老人头尚品有限公司，住所地：温州市鹿城区藤桥镇服饰工业园区。法定代表人：叶周香，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：项盼盼，浙江海昌律师事务所律师。被告：温州市鹿城区黄龙栖凤小区业主委员会，住所地：温州市鹿城区黄龙栖凤小区8幢3楼。主要负责人：陈可林，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：金定榜，男，该业主委员会办公室主任。原告温州市安居房开发有限公司（以下简称安居房公司）与被告老人头尚品有限公司（以下简称老人头公司）、温州市鹿城区黄龙栖凤小区业主委员会（以下简称栖凤小区业委会）排除妨害纠纷一案，本院于2019年4月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告老人头公司立即腾空并向原告返还坐落于温州市鹿城区的会所（二层建筑面积539.84平方米、三层建筑面积495.62平方米）；2.被告老人头公司、栖凤小区业委会连带向原告支付会所的占用使用费（按40万元／年的标准，自2018年2月1日起计算至返还之日止）。事实与理由：2003年9月8日，温州市发展计划委员会受理温州市安居工程建设指挥部（以下简称安居指挥部）上报的“关于要求黄龙1＃地块经济适用房项目立项的报告”，并于2004年3月24日就项目建设规模等内容作出批复，此后该项目由安居指挥部进行建设。城建体制改革后，温州市人民政府于2012年5月批示该项目立项主体变更为原告。此外，1998年10月，经温州市地名委员会审核同意，黄龙1小区命名为“栖凤”。近期，原告得知被告老人头公司于2018年2月1日在未经原告同意的情况下，擅自对该会所进行装修入住，为此原告于2018年4月委托律师向被告老人头公司发函，要求立即腾空，但被告老人头公司对此置之不理。原告系黄龙栖凤小区的立项主体，系涉案会所的所有权人，享有涉案会所的占用权、收益权，被告老人头公司以及栖凤小区业委会未经原告同意擅自侵占会所的行为已经严重侵害了原告合法权益，构成共同侵权。被告老人头公司辩称，1.被告老人头公司系合法占有使用黄龙栖凤小区8幢的会所。被告老人头公司于2018年2月1日通过黄龙街道办事处介绍与被告栖凤小区业委会签定了租赁协议，并按协议约定支付了租赁费用，系合法占有使用涉案房产。2.原告提起排除妨碍纠纷，主体不适格。从原告提供的证据无法证明原告系涉案房屋的权利人，原告需先进行房屋产权登记或向法院先行提起确权之诉，确定真正的权利人后，才可进行排除妨碍纠纷。3.退一步讲，即使涉案房产真的存在产权争议，也应当保护正当、善意的被告老人头公司与栖凤小区业委会之间签订的租赁协议。综上所述，被告老人头公司与被告栖凤小区业委会签订的租赁合同合法有效，被告老人头公司合法占有使用涉案房产，原告要求被告老人头公司腾空并向其支付占有使用费无事实和法律依据，依法应当予以驳回。被告栖凤小区业委会辩称，温州市鹿城区黄龙栖凤小区（1#地块）于2004年由温州市人民政府为解决贫困市民和部分机关干部住房困难而建的安居房工程。由温州市发展计划委员会、温州市规划局交由安居房公司开发建设，于2008年12月10日竣工，共计1356套楼房、地下防空（车库）5个、小区会所（8幢）1-3楼、区内架空层服务用房、设备配套房等。同时，还建有临街店铺商业用房42间（实际商店26间）。近五年来，黄龙栖凤小区因小区会所、地下防空（车库）、架空层服务用房使用权归属问题，由于原告无理要求而纷争不断，造成小区业主不得安宁。被告栖凤小区业委会于2017年4月13日由双屿街道备案成立，一年多来，经全体业主和业主委员会竭尽所能多方收集相关资料，学习对照国家和市政府政策文件，深究发现，黄龙栖凤小区8幢会所、地下车库及架空层服务用房等的土地出让金和建设成本均已分摊给了全小区1356户业主，故小区会所、地下车库、架空层服务用房的所有权、使用权与原告无关。而现原告又向法院诉求本属于黄龙栖凤小区全体业主明确约定的小区会所和小区配套设施，地下（防空）停车库的利益。故被告栖凤小区业委会特此报告向贵院阐明以下事实，请明察：1.纵观原告诉讼案卷材料，只能说明原告已遵照温州市人民政府《专题会议纪要》，温州市发展计划委员会《温计审[2004]64号》，温州市规划局《温市规批字[2004]4号》文件，于2007年12月2日、2008年4月16日、2008年12月10日分三期完成黄龙1#地块1-13幢开发建设工程。2.根据温州市发展计划委员会和温州市规划局文件，社区服务用房3300㎡（含公厕60平方米、社区居委会用房230平方米、物业经营用房500平方米、物业管理用房375平方米）、设备用房815平方米，共计4115平方米。建设单位工程完成后应交付使用单位—业主委员会，事实是业主委员会只收到以8幢会所一楼177.135平方米为主的共1010.998平方米的物业用房调拨单，区内服务用房还空缺2289平方米，没有调拨单的服务用房到底在何处。8幢会所二楼539.84平方米和三楼495.62平方米（共计1035.46平方米）应该属于小区服务用房之内。3.《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的其他公共场所，公共设施和物业服务用房，属于业主共有”，并明确认定物业小区会所的权属：“如开发商持有产权证，则归开发商所有，若开发商没有产权证，则归全体业主所有。”再根据名城集团给市政府对小区“会所”管理权的请示报告，温州市人民政府办公室公文处理单，2013年元月22日王祖焕副市长批文：“请相关单位予以办理房产权证”。至今已五年多时间，原告没有办下产权证，说明小区“会所”权属应归属划区内的广大业主。4.根据温州市城市建设档案馆“黄龙栖凤小区8幢二楼三楼备案的竣工图”，已明确标明小区“会所”二楼为业主健身房、棋牌室、台球室、乒乓球室；三楼为业主活动室、会议室。同时双屿街道备案证明登记栖凤小区业委会办公室在会所三楼。5.据原告在另案中提供的诉讼材料表明：黄龙1#地块建成栖凤小区总投入建设资金41358万元，总产出41307万元，亏损3458万元，其亏损原因需待查证。据《物业管理条例》第四十一条规定，已竣工尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，据此原告至今欠交物业管理服务费225147.60元。而在2013年9月原告又对黄龙栖凤小区83套现房进行拍卖，其拍卖收入还抵值不了亏损资金吗。再有，黄龙栖凤小区十三幢原为小区内设备用房，而原告现改建为八大套门市商店出租，该部分收入到底汇归何处，有计算在产出资金之内有待追查。为了创建“美丽温州”，配合市政府的拆迁公司，支持民营企业发展需要，被告栖凤小区业委会按照小区广大业主意愿，经请示社区、双屿街道、报告鹿城区人民政府暂将8幢“会所”租赁给本区纳税大户规上明星企业—老人头公司作为办公和营运场所。综上，黄龙栖凤小区“会所”使用权应归属小区全体1356户业主所有，原告不顾国家法规，政府法令，无“产权证”对小区“会所”进行拍卖，并多次进入本小区张贴“通知”，骚扰小区居民正常生活，破坏社区安定团结。为此，栖凤小区1356户业主自发组织在本小区内开展“维权”行动，抗议原告利用“国有”牌子强占栖凤小区“会所”，侵犯人民群众合法权益的非法行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方提出异议的证据，因各自无相反的证据予以否定，且该类证据确与双方诉辩的事由具有一定的关联性，故本院作为定案的参考依据。综合全案证据及双方当事人的陈述，本院确认如下事实：2004年，为解决城市居民群众的经济适用房房源问题，温州市发展计划委员会根据市政府相关会议纪要意见，批复由安居指挥部在温州市鹿城区黄龙1#地块（即涉案黄龙栖凤小区所在地）建设经济适用房。2005年1月6日，安居指挥部与温州市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，受让取得涉案地块土地使用权。同年3月3日，安居指挥部取得涉案地块《建设工程规划许可证》，其中黄龙1#地块ABCDEFGHIJ幢建筑的许可证载明：建筑规模57768平方米，其中住宅52827平方米、商业2248平方米、区内服务用房1147平方米、居委会223平方米、物业经营507平方米、物业办公375平方米、设备用房441平方米、另架空1405平方米、地下室17722平方米。2008年12月，涉案小区竣工并于此后陆续交付。2009年，安居指挥部经审批取得温州市规划局颁发的黄龙1#地块ABCDEFGHIJ幢建筑《变更行政许可事项决定书》，决定书载明：地块工程面积调整为58830.268平方米，其中住宅53987.836平方米、商业2279.809平方米、物业管理177.135平方米、物业经营274.686平方米、电信配线26.472平方米、区内服务用房1035.46平方米、消控监控67.625平方米、配电房290.33平方米、居委会49.444平方米、社区服务用房641.471平方米。2011年，安居指挥部委托温州市民信房地产测绘有限公司对黄龙栖凤小区房产的建筑面积进行实测，经测量，涉案的第8幢房产共三层，一层包括商业用房380.07平方米和物业管理用房177.135平方米，二层、三层均为服务用房，面积分别为539.837平方米、495.623平方米，合计1035.46平方米。2012年，因城市建设管理体制改革，温州市人民政府批复涉案小区的立项主体变更为原告。2017年4月13日，被告栖凤小区业委会成立，并在温州市鹿城区双屿街道办事处备案登记，登记的住所地为涉案栖凤小区8幢3楼。2018年2月1日，为配合政府拆迁工作，经双屿街道办事处协调，被告老人头公司作为承租方，被告栖凤小区业委会作为出租方，签订《租赁协议》一份，约定：栖凤小区业委会将坐落于黄龙栖凤小区8幢业主会所的房产，一楼、二楼、三楼建筑面积1315平方米出租给老人头公司；租赁期5年，从2018年2月1日起至2023年4月30日止，装潢期3个月；第一年租金为40万元，第二年为43万元，第三年45万元，之后逐年递增5%。根据被告老人头公司及栖凤小区业委会的确认，被告老人头公司已向被告栖凤小区业委会支付租金至2020年1月31日（两年）。2018年8月，原告委托温州开诚拍卖有限公司对涉案黄龙栖凤小区8幢二楼（建筑面积539.84平方米）、三楼（建筑面积495.62平方米）进行招租，起始租金价格为首年199339元，租赁期限5年。当月9日，被告老人头公司作为意向人，与原告签订《资产租赁意向书》，意向租赁上述两层合计面积为1035.46平方米的房产，首年租金为199339元。涉案房产委托招租拍卖后，黄龙栖凤小区部分业主提出异议，认为涉案房产属全体业主所有。此后，被告老人头公司未实际竞得该房产的租赁权，租赁权由案外人彭凤琴竞得。因原告无法交付房屋，彭凤琴向我院提起诉讼，后我院判决解除原告与彭凤琴之间签订的《资产租赁意向书》，同时原告返还彭凤琴租赁意向金。此后，原告提起本案诉讼。本案的争议焦点是：诉争黄龙栖凤小区8幢二楼、三楼房产所有权应归原告所有还是归栖凤小区全体业主共有。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”由此可知，建筑物区分所有权包括专有部分所有权、共有权、共同管理权等。本案中，判断诉争房产属原告安居房公司所有还是被告栖凤小区全体业主共有，应从以下几个方面分析：第一，相关法律法规是否有明确规定诉争房产属于共有部分。《中华人民共和国物权法》对建筑区划内属业主共有的场所作了规定，即绿地、道路、维修资金以及建筑区划内的其他公共场所、共用设施、物业服务用房等归业主共有。本案中，诉争房产不属绿地、道路、维修资金、物业服务用房，各方均未提出异议。各方争议的是诉争房产是否属于公共场所和共用设施。对此，本院认为，公共场所一般是指小区内的广场、园林、走廊、门庭、大堂等区域，共用设施则是指外墙、配电箱、各种水电气管道等。无论是原告提供的《变更行政许可事项决定书》，还是被告栖凤小区业委会提供的竣工图，都可反映诉争房产被规划为“服务用房”及“会所”，而无论是服务用房还是会所，均不属于公共场所和共用设施。而且，在本案诉讼前，被告栖凤小区业委会作为出租方，将上述房产出租给被告老人头公司并收取租金，由此也说明了该处房产具有一定的营利性质，从实际用途上来说，也不符合公共场所和共用设施公用性和公益性的特征。因此，诉争房产不属于公共场所和共用设施，也不属于法律规定的其他共有部分。第二，开发商是否通过合同形式将诉争房产转化为小区业主共有。在法律法规没有明确涉案房产属于业主共有的情况下，应看双方就争议房产是否存在相应的合同约定。原告作为涉案房产的立项主体，即开发商，因建造取得涉案房产的原始产权。被告栖凤小区业委会如认为该房产属于业主共有，应当提供证据证明开发商已经通过合同的形式将上述房产交付给业主作为共有部分使用。但是，被告栖凤小区业委会未提供证据证明其与原告之间存在这样的合同约定，且其主张的涉案房产的土地出让金和建设成本已分摊给了全体业主，也没有证据可以证明。因此，不能推定诉争房产属全体业主共有。第三，诉争房产是否符合建筑物专有部分的构成要件。专有部分所有权是指建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有的单独所有权。诉争房产位于栖凤小区内，独立成幢，与其他建筑物能够明确区分，可以排他使用，符合建筑物专有部分的构成要件。虽然该房产尚未登记产权，但如登记，权属应根据谁投资谁受益的原则确认。原告作为房产的开发商，应视为原始产权人。综上，本院认为，在法律没有明确规定属业主共有，也无合同约定共有，且符合建筑物专有部分构成要件的情况下，诉争房产应认定为开发商即原告所有。原告作为诉争房产的所有权人，对房产享有占有、使用、收益的权利。现被告老人头公司实际占有该房产，原告要求被告老人头公司腾空并返还，符合法律规定，本院予以支持。关于搬离期限，本院酌情给予30日。关于损害赔偿问题，被告栖凤小区业委会于2018年2月1日开始出租诉争房产并收取租金，应从该日起赔偿原告损失。关于损失金额，根据原告委托拍卖公司出租诉争房产的拍卖价格以及原告在庭后提供的诉争房产租赁评估报告，诉争房产租赁的市场价格为199339元。原告可按该标准要求被告栖凤小区业委会赔偿损失。原告主张按照40万元/年的标准赔偿，与其自行委托评估的价格相矛盾，本院不予支持。关于被告老人头公司的责任，本院认为，根据各方陈述可知，被告老人头公司租赁诉争房产是为了配合政府拆迁工作，租赁亦是在街道办事处的牵线下进行的。且原告至今未取得诉争房产的产权，被告老人头公司在诉争房产无产权证明的情况下，审查已有的房产归属资料后进行租赁，不存在过错，属于善意一方。因此，被告老人头公司无需承担第一年（2018年2月1日至2019年1月31日）的占有使用费。但是，被告老人头公司在知晓涉案房产归属存在争议后，于诉讼过程中向被告栖凤小区业委会缴纳第二年（2019年2月1日至2020年1月31日）的租金，已非善意，应与被告栖凤小区业委会连带承担2019年2月1日起的占有使用费，但被告栖凤小区业委会的赔偿金额以其已收取的第二年租金199339元为限。关于被告老人头公司辩称的原告应先行提起确权之诉问题，本院认为，原告要求被告赔偿损失的诉讼请求属于给付之诉，法院审理给付之诉的过程中必然会审查双方当事人之间存在的法律关系。在原告提起赔偿损失的给付之诉后，该法律关系的确权之所已无必要性和实效性，不具有诉的利益。因此，原告在本案中直接要求被告排除妨害并赔偿损失，未违反法律规定。综上，本院依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、第七十条、第七十一条、第七十三条的规定，判决如下：一、被告老人头尚品有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于温州市鹿城区的房产腾空并返还给原告温州市安居房开发有限公司；二、被告温州市鹿城区黄龙栖凤小区业主委员会于本判决生效之日起十日内赔偿原告温州市安居房开发有限公司上述房产2018年2月1日至2019年1月31日期间的占有使用费199339元；三、被告温州市鹿城区黄龙栖凤小区业主委员会、老人头尚品有限公司于本判决生效之日起十日内连带赔偿原告温州市安居房开发有限公司上述房产自2019年2月1日起至实际腾空之日止的占有使用费（按199339元/年的标准计算，但被告温州市鹿城区黄龙栖凤小区业主委员会的赔偿金额以199339元为限）；四、驳回原告温州市安居房开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，减半收取3650元，由原告温州市安居房开发有限公司负担1506.5元，由被告温州市鹿城区黄龙栖凤小区业主委员会负担2143.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员 胡 斌二〇一九年六月二十四日书记员 吴晨丽