广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初15924号原告：广东南方报业传媒集团有限公司，住所地广州市越秀区广州大道中XX号。法定代表人：刘红兵。委托诉讼代理人：吴珏瑶，广东南日律师事务所律师。委托诉讼代理人：林斌斌，广东南日律师事务所实习律师。被告：广州天蒂家装饰设计股份有限公司，住所地广州市越秀区广州大道中XX号印报办公楼5楼至8楼。法定代表人：陈圣泳。委托诉讼代理人：张扬，广东百科律师事务所律师。原告广东南方报业传媒集团有限公司诉被告广州天蒂家装饰设计股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴珏瑶、林斌斌，被告委托诉讼代理人张扬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《租赁合同》于2019年2月26日解除；2、判令被告向原告支付自2019年1月1日起至起诉之日止的欠缴租金的违约金（以自2019年1月1日至2019年2月19日所欠的租金总额954606.04元为基数，每逾期一日按照0.3%的标准计算）；3、判令被告向原告支付自2017年4月起至2017年12月止的管理费337047.34元（按照每月管理费41655.7元的标准计算）；4、判令被告向原告支付自2015年11月至2017年12月的水电、空调费用656423.5元及自2017年1月至2017年12月的税费29992元；5、判令被告立即搬离涉讼场地广州市广州大道中XX号印报办公楼5楼至8楼、清空所有物品，将涉讼场地交还原告。事实和理由：原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将其位于广州市广州大道中XX号印报办公楼5楼至8楼空间出租给被告使用，租期自2015年11月1日起至2030年10月31日止，每月租金（含管理费）496230元，首月押二付一（即押金为992460元），每月5日前支付，每两年租金上浮5%等。被告自2019年1月起开始拖欠租金，原告多次催收无果，根据合同约定原告有权解除合同、要求被告撤离场地、支付租金违约金。2019年2月25日原告向被告发出《解除合同通知函》、《撤场函》，但被告至今仍未撤离场地且失去联系。另，被告仍拖欠2017年4月至2017年12月的物业管理费，2015年1月至2017年12月的水电、空调公摊费及其附属税费。为此，提出上述诉讼请求。被告辩称：同意原告的全部诉讼请求。被告目前经营困难，请法庭优先考虑被告员工工资的发放及其他签约业主的债权保护。被告的法定代表人已经在珠海被刑事拘留，广州也有大部分的业主前往珠海报案，请法庭在审判过程中向经侦部门沟通协调，以确保刑事案件的顺利进行。经审理查明：2014年12月1日，原告及广东南方报业传媒控股有限公司向广东南方二八九艺术传播有限公司发出《关于对XX艺术园区物业授权经营的通知》，内容为经集团管委会研究批准，自本通知发出之日起将广州大道中XX号南方报业传媒集团XX艺术园区物业的经营权授予贵公司，由贵公司全权负责对园区物业的运营管理，以及以园区物业经营权为基础的对外合作事项。授权经营的园区物业范围：越秀区广州大道中XX号生产综合楼一楼，印报楼一至四楼，印报办公楼一至八楼、十楼，生活综合楼二楼、四楼东南半层、五至九楼，以及生产综合楼、印报楼、印报办公楼、生活综合楼楼前空地、屋面天台及四栋楼宇围合的空地。授权经营的时限：不短于你公司对外合作所签协议规定的合作期限。2015年原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将其坐落于广州市广州大道中XX号印报办公楼的5楼至8楼空间出租给乙方用于家居设计展厅以及办公室，使用面积4104.93平方米（其中5楼1035.63平方米，6楼、7楼、8楼各1023.1平方米），公共电梯间区域60.64平方米（4层楼每层楼15.16平方米），共计4165.57平方米。租期十五年，即180个月，自2015年11月1日起至2030年10月31日止。实用面积按租赁面积每平方米120元/月（含物业管理费）计算，实用面积每月租金为492592元，公共电梯间区域面积每月租金为60元/月，公共电梯间区域每月租金为3638元。每月租金共计496230元，按每两年上浮5%的标准执行。以上租金含物业管理费。甲方于2015年11月1日交付5、6楼，2015年12月1日交付7、8楼给乙方。租金按月支付，先付后用，首期款预两个月押金及一个月租金，合计1488690元，在合同签订后10个工作日内，凭甲方开具的发票以银行转账的方式支付。每期租金在每月的5日前凭甲方开具的发票以银行转账的方式支付本月租金。乙方在租赁期限内，使用的水电费、电话费、网络使用费等，由乙方按有关规定自行承担。租赁期满结清费用后，甲方应于结清当日将押金无息退还乙方，乙方如未按规定结清有关费用，甲方有权拒还押金，如乙方结清，甲方必须全额退还押金。在租赁期限内，非下列情况之一的，不得变更或解除本合同：（3）因乙方违反本合同的约定，且经甲方提出后的十五天内，乙方未予以纠正的。变更或解除本合同的，要求变更或解除本合同的一方应主动向另一方提出，因变更或解除本合同，使一方遭受损失的，除本合同8.1条第（1）、（2）、（4）、（5）款可依法免除责任外，应由另一方负责赔偿。在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回房屋并没收房屋押金，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：（5）拖欠租金累计半个月以上且经甲方书面催告后7天内仍然未能履行。乙方应按时支付租金，否则每逾期一天，乙方应按月租金的0.3%向甲方偿付违约金。甲、乙双方在履行本合同过程中若发生争议，应协商解决，协商不成时，双方可向该房屋所在地区的人民法院起诉。合同签订后，被告向原告支付了押金992460元，并按照每月496230元的标准向原告缴纳租金（含管理费）至2017年3月31日。自2017年5月12日至2017年8月3日，广东南方二八九艺术传播有限公司向被告共发出五份催（缴）款通知单，分别载明2017年4月-8月五个月每月租金5-8层应缴金额492591.6元，公共电梯间应缴金额3638.4元，扣减管理费41655.7元（自2017年4月份起管理费由麦浪公司收取），共每月应缴租金454574.30元，注：逾期尚未缴纳将收取滞纳金，滞纳金计算方法：滞纳金总额=应缴费用总额×3‰×逾期天数。被告对上述缴款通知单均确认收到。自2017年4月1日起，被告按照上述每月454574.30元的标准向原告缴纳租金至2017年10月31日。自2017年11月1日起，被告按照上浮5%后每月477303.02元的标准向原告缴纳租金至2018年12月31日。2018年2月17日，广州二八九文化产业投资有限公司向被告发出《广州天蒂家2015年6月-2017年12月公摊缴费用补缴的通知函》，载明由于XX艺术园区创建初期，公共电表与商户电表分装改造及公摊费用方案制定等原因，未对水电、空调电费公摊费用进行收取，此前每月的缴费通知上有注明，待电表总数出来后再补收，目前空调电费及公共部分水电费电表总数已统计完毕，现对贵司在2015年6月-2017年12月租赁期间产生的空调公摊费用及物业管理费用进行补缴，补缴费用计算如下：南都楼5-8楼计费时段为20151101-20171231共计1186283.5元，请贵司收到通知函后核对无误于2018年12月28日前向物业管理方（广州麦浪文化传播有限公司）缴纳相关费用，逾期我司将向相关部门申请收回场，并追究法律责任等。被告在该通知函上盖章，并在盖章处手写注明：我司对上述水电、公摊费用、管理费、税费的计费时段、计费方式、欠缴总金额1186283.5元予以确认。上述通知函所附应收月份2017年12月、客户名称天蒂家的缴费通知单中载明：电梯公摊电费，计费时段20151101-20161219，本月费用9125.05元；消防电源公摊电费，计费时段20151101-20171219，本月费用3988.81元；照明公摊电费，计费时段20151101-20161219，本月费用2970.06元；水泵电表数，计费时段20151101-20161219，本月费用5564.53元；中央空调鲜风机电，计费时段20151101-20171219，本月费用13430.67元；中央空调电表N35，计费时段20151101-20171219，本月费用327890.01元；中央空调电表N36，计费时段20151101-20171219，本月费用166848.25元；中央空调电表N37，计费时段20151101-20171219，本月费用118300.94元；中央空调冷却塔补，计费时段20151101-20171219，本月费用8305.20元；管理费，计费时段20170101-20171231，本月费用499868元；税费，计费时段20170101-20171231，本月费用29992元，上述费用应交合计共1186283.5元。被告在该缴费通知单上盖章，并在盖章处手写注明：我司对上述水电、公摊费用、管理费、税费的计费时段、计费方式、欠缴总金额1186283.5元予以确认。广东南方二八九文化产业投资有限公司于2019年1月3日、2月3日分别向被告发出两份缴款通知单，分别载明2019年1月、2月两个月每月租金5-8层应缴金额474119.415元，公共电梯间应缴金额3183.6元，每月应缴租金共计477303.02元，注：请租户分别于2019年1月10日及2月10日前凭此通知单缴款，逾期尚未缴纳将收取滞纳金，滞纳金计算方法：滞纳金总额=应缴费用总额×3‰×逾期天数。被告对上述缴款通知单均确认收到。2019年2月19日，原告向被告发出《关于尽快交清拖欠租金及公摊费用的函》，载明截至2019年2月19日仍未收到贵司交付的租金及相关费用，截止2019年2月19日贵司拖欠的租金为2019年1月租金477303.02元、2019年2月租金477303.02元，共计954606.04元。2016年6月至2017年12月累计拖欠我方空调分摊及物业管理费用合计1186283.5元，请贵司于2019年2月20日前付清相关费用，否则视为贵方违约，我方有权单方解除租赁关系，同时我方将依法保留进一步追诉的权利。该函件末尾处签有名为被告法定代表人“陈圣泳”的手写签名。被告亦在该函件末端盖章，并在盖章处手写注明：我司对上述水电、公摊费用、管理费、税费的计费时段、计费方式、欠缴总金额1186283.5元予以确认。2019年2月23日，被告法定代表人陈圣泳出示《承诺函》，载明因天蒂家公司运营出现困难，无法履行与南方报业传媒集团签订的租赁合同，现郑重承诺，天蒂家公司于2019年2月26日前完成撤场，所有场地无条件移交给南方报业传媒集团。2019年2月25日，原告向被告发出《解除合同通知函》，内容为贵司拖欠租金已有51日，且出具《承诺函》明确表示无法履行合同义务，已构成根本违约，依据《中华人民共和国合同法》规定及《租赁合同》约定，我方决定自2019年2月27日起：1、终止双方签订的《租赁合同》；2、收回房屋并没收两个月押金，同时保留向贵司追究合同约定的各项欠款、违约金等法律责任的权利；3、请贵司委派工作人员于2019年2月26日前完成租赁场地的撤场工作，双方做好交接手续，如贵司未按时撤场所导致的物件损坏、清场费用、仓储费用等损失由贵司自行承担，并赔偿由此给我司造成的损失。本解除通知函送达地址为福建省沙县湖源乡前村132号，同时张贴于贵司门口，如果发生收件人拒绝签收或其他无法送达的情形的，从我方寄出之日（包括寄出当日）起第5日视为已经送达。该通知函末尾处有被告盖章，并签有名为“陈圣泳”的手写签名。邮件号码为1076837465431的邮件查询显示该邮件于2019年3月1日投递并签收，签收人：他人收陈圣泳。2019年3月18日，原告向被告发出《撤场通知函》，内容为截至2019年3月15日，贵司仍未撤场，亦未与我司有过任何联系，为妥善处理撤场事宜，现我司再次正式函告贵司，请贵司于3月19日前完成全部撤场，如贵司未按时撤场，我司将于3月20日起启动租赁场地的清场工作，由此所导致的物件损坏、清场费用、仓储费用等损失均由贵司自行承担，并赔偿由此给我司造成的损失。本《撤场通知函》送达地址为：（1）贵司法定代表人陈圣泳的身份证地址……；（2）贵司委托的广东百科律师事务所地址……；（3）广州市越秀区广州大道中XX号印报办公楼5楼至8楼，同时本撤场通知函张贴于贵司门口，如果发生收件人拒绝签收或其他无法送达的情形的，从我方寄出之日（包括寄出当日）起第3日视为已经送达。庭审中双方确认涉讼房屋现处于空置状态，涉讼房屋内尚存有被告的物品。审理过程中，原告陈述在本案中已用被告缴纳的992460元押金抵扣了2019年1、2月租金954606.04元，剩余押金37853.96元抵扣了部分管理费，故本案中主张的管理费数额为41655.7×9-37853.96=337047.34元。另，原告称合同解除的日期为其于2019年2月19日发出的《关于尽快交清拖欠租金及公摊费用的函》的第七日。本院认为：原告与被告签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉遵守。租赁合同约定每期租金在每月的5日前支付给原告，拖欠租金累计半个月以上且经原告书面催告后7天内仍然未能履行的，原告有权解除合同。被告拖欠2019年1、2月的租金至今未缴纳，原告于2019年2月19日向被告发出《关于尽快交清拖欠租金及公摊费用的函》后7天内仍未能履行，故原告要求解除租赁合同，并要求被告立即搬离租赁场地、清空所有物品合法有理，本院予以支持。至于解除合同的具体日期，原告认为应以其于2019年2月19日向被告发出《关于尽快交清拖欠租金及公摊费用的函》之日起计算7天，即2019年2月26日合同解除。本院认为，租赁合同系约定拖欠租金累计半个月以上且经原告书面催告后7天内仍然未能履行的，原告有权解除合同，但实际解除合同之日应以原告于2019年2月25日向被告发出《解除合同通知函》到达对方时解除。该函件于2019年3月1日为被告法定代表人陈圣泳签收，故应以该签收之日作为合同的解除之日，综上，本院调整原告与被告租赁合同的解除之日为2019年3月1日。对于逾期缴纳租金的违约金，合同约定未按时支付租金的，每逾期一天，按照月租金的0.3%支付违约金，且每期租金应在每月的5日前支付给原告，故被告应自2019年1月6日起至本案起诉之日，每逾期一日，按照应付而未付的租金总额的0.3%的标准向原告支付逾期缴纳租金的违约金。至于管理费，被告自2017年4月起未缴纳管理费，原告要求被告支付自2017年4月至2017年12月的管理费337047.34元，合法合理，本院予以支持。至于水电、空调费用、税费，租赁合同中约定了在租赁期限内，使用的水电费、电话费、网络使用费等，由被告按有关规定自行承担。被告自2015年11月起欠缴水电、空调的分摊费用及2017年1月起的税费，原告要求被告补缴2015年11月至2017年12月期间的水电、空调费用656423.5元及自2017年1月至2017年12月的税费29992元合法合理，被告亦对水电、空调费用及税费的数额及计算方式表示同意，故本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告广东南方报业传媒集团有限公司与被告广州天蒂家装饰设计股份有限公司就广州市广州大道中XX号印报办公楼5楼至8楼空间所签订的《租赁合同》于2019年3月1日解除；二、被告广州天蒂家装饰设计股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内搬离上述场地、清空场地内所有物品，并将上述场地交还原告广东南方报业传媒集团有限公司；三、被告广州天蒂家装饰设计股份有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东南方报业传媒集团有限公司支付2019年1月6日至2019年4月16日的逾期给付2019年1月、2月租金的违约金（以应付而未付的租金为基数，每日按照0.3%的标准计算，该违约金总额以欠付租金总额为限）；四、被告广州天蒂家装饰设计股份有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东南方报业传媒集团有限公司支付2017年4月1日至2017年12月31日的管理费337047.34元；五、被告广州天蒂家装饰设计股份有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东南方报业传媒集团有限公司支付支付自2015年11月至2017年12月的水电、空调费用656423.5元及自2017年1月至2017年12月的税费29992元；六、驳回原告广东南方报业传媒集团有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取7976.5元，由被告广州天蒂家装饰设计股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审判员  伍丽娜二〇一九年六月六日书记员  徐浩龙