江西省赣州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣0791民初342号 原告：廖春花，女，1964年5月10日生，汉族，个体户，住赣州市章贡区。 原告：平陵，男，1962年3月6日生，汉族，个体户，住赣州市章贡区。 以上共同委托诉讼代理人：谢军，江西创兴律师事务所律师。 被告鑫业地产集团有限公司，住所地：赣州经济技术开发区迎宾大道8号。 法定代表人：林业霖，系该公司执行董事。 第三人江西银行股份有限公司赣州分行，住所地：赣州市章贡区张家围路48号。 负责人：雷红云，系该分行行长。 委托诉讼代理人：黄先兴，江西凯莱律师事务所律师。 原告廖春花、平陵与被告鑫业地产集团有限公司（以下简称“鑫业地产公司”）、第三人江西银行股份有限公司赣州分行（以下简称江西银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告廖春花、平陵的共同委托诉讼代理人谢军、第三人江西银行的委托诉讼代理人黄先兴到庭参加诉讼，被告鑫业地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告廖春花、平陵向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告廖春花与被告鑫业地产公司签订的五份《赣州市商品房买卖合同》（合同备案编号：2014xx0、2014xx1、2014xx2、2014xxx3、2014xx4）；2.判令解除原告廖春花、平陵与第三人江西银行签订的《个人房产借款及抵押合同》（合同编号:19714034730100）；3.被告鑫业地产公司退还原告廖春花已付购房款2097050元及原告廖春花已付第三人江西银行贷款本金及利息合计888751元；4.被告鑫业地产公司赔偿原告廖春花首付款2097050元的利息（截止2017年12月31日，按银行同期年存款利率3%计算的利息为204462.38元），利随本清；5.被告鑫业地产公司归还第三人江西银行尚欠的贷款本金1533080.44元及其利息；6.本案诉讼费用由被告鑫业地产公司承担。事实与理由：被告鑫业地产公司系赣州经济技术开发区香江大道南侧、金东北路西侧编号为FG-05-5号地块建设项目“鑫业中心”的房地产开发企业，2014年9月10日，经赣州经济技术开发区房地产管理所批准，取得项目预售许可证。2014年9月24日，原告廖春花与被告鑫业地产公司签订五份《赣州市商品房买卖合同》，约定原告廖春花分别购买被告鑫业地产公司xx中心”第3层311号公寓、第3层312号公寓、第3层313号公寓、第3层314号公寓、第3层315号公寓，总价款4127050元，首付款2097050元，银行按揭款203万元。鑫业地产公司应当在2015年9月30日前将房屋交付给原告，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。合同签订后，廖春花于2014年10月10日一次性转账给鑫业地产公司购房首付款2097050元。2014年11月26日，廖春花、平陵作为借款人与江西银行、鑫业地产公司（保证人）签订《个人房产借款及抵押合同》，约定贷款金额203万元，贷款期限120个月，自2014年10月31日起至2024年10月31日止。贷款人将贷款资金划入鑫业地产公司名下账户，贷款以每月还本付息的方式偿还。借款人以所购房屋办理产权证后作为抵押财产提供抵押担保。鑫业地产公司对廖春花、平陵的全部债务提供阶段性连带保证担保。2014年10月31日，江西银行发放贷款203万元。廖春花自2014年11月1日起逐月向江西银行归还贷款本息至2017年12月1日止，其中偿还贷款本金496919.56元，利息391831.44元，本息合计888751元。 被告鑫业地产公司未作答辩。 第三人江西银行辩称，一、原告要求解除合同不符合法律规定。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，只有商品房买卖合同已经解除的情况下，购房人才能要求解除借款合同。二、原告与被告应当共同承担对第三人的还款责任。根据《中华人民共和国合同法》第206条的规定，借款人应当按照约定的期限返还借款。本案中，第三人没有任何过错，可以要求鑫业地产公司归还借款，但是不能免除原告的还款责任。三、鑫业地产公司已经濒临破产，没能力偿还第三人的借款，第三人属于无辜的第三方，如果原告逃避债务的请求得到法院的支持，那么银行的权益将会受到侵害，对金融秩序将产生影响，而且最高院司法解释也没有免除贷款人的还款责任，因此，该借款应当由原告及被告共同偿还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告廖春花、平陵提交的原告廖春花、平陵身份证及被告企业信息、第三人的营业执照复印件；《赣州市商品房买卖合同》复印件；赣州银行进账单复印件；《个人房产借款及抵押合同》复印件；还款计划表复印件；客户还款明细单，因上述证据均是与书证原件核对无误的复印件，且相互佐证，本院依法确认其证明力。第三人提交的营业执照复印件，因该证据是与书证原件核对无误的复印件，本院依法确认其证明力。 经审理查明，被告鑫业地产公司系赣州经济技术开发区香江大道南侧、金东北路西侧编号为FG-05-5号地块建设项目“鑫业中心”的房地产开发企业，2014年9月10日，经赣州经济技术开发区房地产管理所批准取得项目预售许可证。2014年9月24日，原告廖春花（买受人）与被告鑫业地产公司（出卖人）签订五份《赣州市商品房买卖合同》（合同备案编号：20140901470、20140901471、20140901472、20140901473、20140901474），合同约定，原告廖春花购买被告鑫业地产公司坐落于赣州经济技术开发区××大道南侧街道××“××中心”××公寓房、××公寓房、××公寓房、××公寓房、××号公寓房，总价款4127050元，首付款2097050元，银行按揭款203万元；银行按揭付款，在合同签订之日支付首付款2097050元，余款2840000办理银行按揭；合同第七条约定买受人逾期付款违约责任：逾期不超过30日内，自合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之一违约金，合同继续履行；逾期超过30日内，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，出卖人愿意继续履行合同，合同继续履行，自合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款日止，按万分之五计算违约金；合同第八条约定：出卖人应当在2015年9月30日前将取得当地建设行政主管部分出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定的装饰、设施项目、配置的物业配套设施项目及标准符合合同附件约定的房屋交付给买受人；合同第九条约定出卖人逾期交房违约责任：逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金等。2014年10月10日，原告廖春花向被告鑫业地产公司支付了首付款2097050元。2014年10月31日，原告廖春花、平陵（借款人）与第三人江西银行（贷款人）、鑫业地产公司（担保人）签订了《个人房产借款及抵押合同》（合同编号：19714034730100），约定借款金额为203万元，借款用途为购买商品房，借款期限120个月，自2014年10月31日起至2024年10月31日止；执行利率为百分比浮动定价，贷款利率在基准利率的基础上上浮30%，实际贷款利率为7.995%，贷款利率根据合同约定的调整方式随国家法定利率调整而相应调整；借款人委托贷款人将借款资金支付给交易对象指定账户即鑫业地产公司名下南昌银行赣州开发区支行账户内，贷款以每月等额本息还款的方式偿还；借款人以上述所购的“鑫业中心”第18层1#办公室作为抵押财产提供抵押担保，被告鑫业地产公司对上述债务提供阶段性连带责任保证担保；合同还约定了违约责任等事项。原告廖春花、平陵在合同借款人（共同借款人）处签字按印，原告廖春花、平陵在抵押人处签字按印，被告鑫业地产公司在保证人处盖章。合同签订后，第三人江西银行按约定将203万元贷款转账至原告廖春花、平陵指定的收款人即被告鑫业地产公司账户内。截止2017年12月11日，原告廖春花共偿还第三人江西银行贷款本金496919.56元，利息391831.44元，合计888751元，仍欠第三人江西银行贷款本金1533080.44元及其利息。被告鑫业地产公司至今未向原告交付上述房屋，该房屋也未依约办理抵押登记。 本院认为，原告廖春花与被告鑫业地产公司之间签订的《赣州市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容符合法律规定，依法具有法律约束力，双方当事人应按合同约定全面履行义务。被告鑫业地产公司作为涉案房产的开发商，未能按照合同约定的交房期限履行交付房产的义务，根据合同约定，原告廖春花有权解除合同，故原告廖春花与被告鑫业地产公司于2014年11月19日签订的《赣州市商品房买卖合同》应予解除。《赣州市商品房买卖合同》约定，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金，故被告应返还原告购房首付款2097050元并支付违约金56939.4元，返还已偿还江西银行按揭贷款本金及利息共计888751元。原告廖春花要求被告鑫业地产公司赔偿首付款2097050元的利息（截止2017年12月31日，按银行同期年存款利率3%计算的利息为204462.38元，利随本清）的诉讼请求，证据不足。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权被告提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”可见，商品房买卖合同纠纷与商品房担保贷款合同纠纷合并审理并认定贷款本息由出卖人负责偿还的前提是担保权人作为有独立请求权被告提出诉讼请求，让其能自由行使诉请购房贷款的返还方式以及买受人和贷款保证人承担责任形式的权利。本案中，江西银行作为第三人参与诉讼，未提出独立的诉讼请求，故本案不宜按照原告廖春花、平陵的诉讼请求，直接判决仅由保证人一方承担还款责任，否则有违“不告不理”原则，也剥夺了担保权人自由处分的权利。因此，原告廖春花、平陵要求解除2014年10月31日签订的《个人房产借款及抵押合同》及被告鑫业地产公司向第三人江西银行返还借款本息的诉讼请求,不符合法律规定。对于原告廖春花、平陵与江西银行因签订《个人房产借款及抵押合同》所产生的纠纷，当事人可以另行主张权利。 综上所述，原告廖春花、平陵要求解除2014年9月24日签订的《赣州市商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告鑫业地产公司返还购房首付款2097050元并支付违约金56939.4元的诉讼请求，本院予以支持。原告廖春花、平陵要求被告鑫业地产公司赔偿原告廖春花首付款2097050元的利息的诉讼请求,本院不予支持。原告廖春花、平陵要求解除2014年10月31日签订的《个人房产借款及抵押合同》及被告鑫业地产公司向第三人江西银行返还尚欠贷款本金1533080.44元及其利息的诉讼请求,本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告廖春花与被告鑫业地产集团有限公司于2014年9月24日签订的五份《赣州市商品房买卖合同》（合同备案编号分别为：2014xx0、2014xx1、2014xx2、2014xx3、2014xx4）； 二、被告鑫业地产集团有限公司应在本判决生效之日起十五日内返还原告廖春花首付款2097050元及违约金56939.4元； 三、被告鑫业地产集团有限公司应在本判决生效之日起十五日内返还原告廖春花已偿还第三人江西银行股份有限公司赣州分行的贷款本金496919.56元及利息391831.44元，合计888751元; 四、驳回原告廖春花、平陵的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费52056元，由被告鑫业地产集团负担38548元，原告廖春花、平陵负担13508元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长  刘炎军 人民陪审员  廖肇忠 人民陪审员  邬元沛 二〇一九年六月五日 代理书记员  付桂春