广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初8068号原告（反诉被告）：广州市海珠区广桃大酒店，住所地广州市海珠区江海大道聚德东路2号自编12号三、四层。法定代表人：王跃云，总经理。委托诉讼代理人：张佩琪、李会文，均为广东广岭律师事务所律师。被告：中国人民解放军广州军区善后工作办公室，住所地广州市越秀区东风东路589号。法定代表人：杨杰，政委。被告（反诉原告）：中国人民解放军广州军区善后工作办公室保障局，住所地广州市越秀区东风东路589号。法定代表人：蔡泽锋，局长。两被告共同委托诉讼代理人：傅显扬、陈嘉豫，均为广东法制盛邦律师事务所律师。原告广州市海珠区广桃大酒店诉被告中国人民解放军广州军区善后工作办公室（以下简称“善后办公室”）、中国人民解放军广州军区善后工作办公室保障局（以下简称“善后保障局”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用普通程序，不公开开庭进行了审理。原告的法定代表人王跃云及原告的委托诉讼代理人张佩琪、两被告的委托诉讼代理人傅显扬及陈嘉豫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、两被告向原告赔偿第一层至第五层装修残值损失652300元；2、两被告向原告赔偿第一层到第五层未形成附和的装饰装修物损失186364元；3、两被告向原告赔偿原告加建、扩建的酒店第五层的建设费用损失99750元；4、两被告向原告赔偿经营收入及有关损失1238040元；5、两被告向原告支付搬迁补偿金155000元；6、两被告向原告退回保证金114000元及利息（自2015年4月20日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际退还为止）；7、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年，广州军区政治部江海物业管理中心（以下简称“江海物业中心”）与广州市海珠区保利丰宾馆（个人独资企业，原投资人为何跃强，以下简称“保利丰宾馆”）签订了一份《军队房地产租赁合同》，约定：江海物业中心将坐落于广东省广州市海珠区聚德东路壹号（自编字第12号坐落，以下简称“涉案场地”）的房屋建筑面积2590.9平方米（一至四层），出租给保利丰宾馆使用。租赁期限自2006年11月1日起至2011年10月30日止，年租金为684000元。合同签订后，保利丰宾馆按约定以年租金额的17%向江海物业中心支付了租赁保证金114000元。在合同履行过程中，双方又对租赁期限和租金进行了变更，特别是将租赁期限延展至2016年8月30日。双方达成合意后，将变更后的条款记载在原合同第十七条作为附加条款。在《军队房地产租赁合同》履行过程中，保利丰宾馆原投资人何跃强于2010年3月28日去世，保利丰宾馆由何跃强的配偶王跃云继承，王跃云为个人独资企业的原告的投资人，后王跃云安排原告继续履行上述合同，江海物业中心从未提出异议，收取租金并向原告出具票据，原保利丰宾馆及享有的其他权益则由王跃云转让给了案外人杨士君。2011年1月1日，江海物业中心与原告就原保利丰宾馆加建第五层房屋（约700平方米）签订《军队房地产租赁合同》，年租金为6万元，约定租赁期限为2010年1月1日至2016年8月30日，其租赁到期日与前述《军队房地产租赁合同》一致。2015年1月19日，江海物业中心向各租赁单位发出一份《通知》，称根据军区政治部机关经济适用住房建设安排，准备进行场地平整、地质勘查等有关工作，要求各承租户在2015年4月完成清退工作，此时距双方约定的合同到期日仍有19个月余。2015年4月7日，江海物业中心再发出一份《通知》，要求各承租户抓紧时间搬迁，江海物业中心于2015年4月25日实行停水、停电处理。后因江海物业中心实施停水停电，原告经营陷入困境。关于补偿、赔偿的问题，双方经过多次协商一直未能达成一致意见，最后在2017年4月4日，江海物业中心趁原告投资人王跃云清明节回老家祭祖之时，悍然拆除了房屋。原告经营所使用的租赁物，是何跃强及王跃云两夫妻投入了巨资进行装修的，江海物业中心的行为使王跃云及原告遭受了巨大损失，江海物业中心未进行任何赔偿或者补偿，后原告了解到，江海物业中心的权利义务已由本案被告继受。两被告辩称：1、涉案合同合法有效，对双方均有法律约束力。因部队改革，江海物业中心撤销编制，其位于广州市海珠区聚德东路的房屋、场地、设施设备由善后保障局接管，相关权利义务由善后保障局承接。原告应按约向善后保障局支付租金、水电费和管理费。2、原告连续拖欠9个月的租金及3个月的水电和管理费，善后保障局有权采取停水停电措施。原告的租金交到2015年1月，水电费和管理费交到2015年7月。经多次通知，出租人于2015年10月底停水停电，但在停水停电后，承租人并未返还房屋，仍然继续占据房屋开展经营活动直至收回。3、广桃酒店拖欠租金等费用，善后保障局有权要求原告立即缴清其拖欠2015年2月至2016年8月的租金、2015年8月至10月的水电费和管理费并赔偿利息损失。4、租赁期满后，原告继续占用案涉房屋，原告应当按照涉案合同约定的标准向善后保障局支付2016年9月1日至2017年4月3日的房屋占用费。善后保障局已于2017年4月4日收回房屋。5、原告关于赔偿损失、支付搬迁费的诉求没有事实及法律依据，应驳回其诉求。涉案合同已履行完毕，不存在需要支付补偿的情形。原告没有证据证明其损失。假设原告存在损失，该损失是其自身造成，应自行承担。善后保障局在收回房屋时，房屋内不存在有价值的设施设备，即使有，权属也归善后保障局所有。6、原告没有向江海物业中心或善后保障局支付租赁保证金，其要求退还租赁保证金及利息没有事实及法律依据。被告善后保障局基于上述答辩意见提起反诉：1、原告向善后保障局支付涉案场地2015年2月1日起至2016年8月31日止的租金1472500元；自2016年9月1日起至2017年4月3日止的房屋占用费550250元；2、原告向善后保障局支付涉案场地2015年8月至2015年10月的电费46950元、水费9999.6元和管理费3347.3元；3、原告向善后保障局支付逾期交纳上述费用的利息（利息以每期拖欠费用为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，计至原告缴清全部欠费之日止）；4、原告承担本诉和反诉全部诉讼费用。原告反诉答辩称：善后保障局的反诉请求已经超过的诉讼时效，应当全数予以驳回。2015年4月20日也就是收到被告发出通知后，原告已经停止经营，之后双方一直处于谈判协商阶段，涉案房屋当时已经由善后保障局控制，要求原告支付占用费也没有任何依据。其余意见与本诉意见一致。经审理查明：2006年11月1日，江海物业中心（出租方、甲方）与保利丰宾馆（承租方、乙方，法定代表人：何跃强）签订《军队房地产租赁合同》，约定：（第一条）甲方将坐落于广东省广州市海珠区聚德东路壹号（自编字第12号坐落）的房屋建筑面积2590.9平方米，出租给乙方使用；（第三条）租赁期限自2006年11月1日起至2011年10月30日止；（第四条）房地产年租金为684000元；租金按月结算，乙方于每月的前十日内交付甲方；（第五条）租赁期内的水、电……物业管理……等费用按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担，乙方于每月的前十日内向甲方交纳；（第六条）自本合同签订后十日内，乙方按年租金金额的17%向甲方支付房地产租赁保证金114000元；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金；（第九条第二项）甲方因非军事需要提前终止合同的，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并加付银行同期存款利息退还房地产租赁保证金；（第十一条第二项）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金，逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方供水供电，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得搬走；逾期60日，甲方可将乙方财产收归甲方所有，以抵扣所欠经费，乙方不得有异议；若抵扣不足，乙方应当补足；（第十七条）经甲乙双方协商，2008年9月30日至2012年9月30日止每月租金为59850元整；2012年9月30日至2016年8月30日每月租金为72500元整；等。广州市海珠区广桃大酒店是个人独资企业，于2008年6月19日成立。根据桃江县公证处于2010年5月24日出具的（2010）桃证字第402号《公证书》，何跃强于2010年3月28日死亡，何跃强的遗产中包含了广州市海珠区广桃大酒店及其分支机构、保利丰宾馆等。王跃云继承了何跃强的遗产。2011年1月1日，江海物业中心（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定：（第一条）甲方将坐落于广东省广州市海珠区聚德东路壹号（自编字第12号坐落）的房屋建筑面积约700平方米，出租给乙方使用；（第三条）租赁期限自2010年1月1日起至2016年8月30日止；（第四条）房地产年租金为60000元；租金按月结算，乙方于每月的前十日内交付甲方；（第十七条）经甲乙双方协商，2010年1月1日至2016年8月30日，广桃大酒店五楼自建部分，每月向甲方交纳租金5000元；租赁期满，五楼内所有设备设施均要完好无损交回甲方；等。该合同第九条第二项和第十一条第二项的约定与前述合同一致。2015年1月19日，江海物业中心向“各租户”发出一份《通知》：“……根据军区政治部机关经济适用住房建设安排，准备进行场地平整、地质勘查等有关工作，为保证工程建设项目顺利实施，电房拆除，停水停电，请各租户于2015年4月完成承租户清退工作……”。2015年4月7日，江海物业中心又发出《通知》：“……各租户抓紧时间搬迁，我部于2015年4月25日实行停水、停电处理。”本案诉讼中，原告表示：第1项诉讼请求对应的装修合同和凭证因为时间久已经找不到了；五楼是原告建设的，凭证已经找不到；第2项诉讼请求对应的是《广桃大酒店拆除之前财务清单》。原告还提交了《诉讼请求的计算依据》，其中列明了各项诉讼请求的金额计算方式。原、被告确认：涉案场地已经在2017年拆除。两被告表示：对于拆除前的状态，没有相关证明；拆除前，酒店已经不在经营，房屋内都是遗留的没用的物品；当时应该也没有拍照或者录像；涉案场地没有取得房地产凭证，也没有建设工程规划许可证，也无法提供建设主管部门的批准。2016年6月19日，原告向《广州军区善后办江海新苑项目退租谈判小组》作出《关于广桃大酒店补偿金的函告》。原告为证明其主张还提交了以下证据：1、“汇升太子鸡酒家”与保利丰宾馆于2006年11月2日就广州市海珠区赤岗大塘聚德东路1号（自编字第12号）转租签订的《转租协议》及广州军区政治部天河汽车修理厂出具的《中国人民解放军往来票据收据》五份（“太子鸡”档口押金，总金额为114000元），拟证明：原告承租的房屋是当年保利丰宾馆从汇生太子鸡酒家承接过来，其中太子鸡酒家已向部队缴纳的档口押金，已由保利丰宾馆支付给太子鸡酒家，太子鸡酒家的押金返还请求权则由保利丰宾馆承继。2、原告与案外人代某于2010年7月30日就广州市海珠区聚德东路1号一楼大厅、二楼沐足房、三楼四楼客房、五楼自建全部的经营管理签订的《广桃大酒店承包合同》（约定：承包金每月65780元；法人工资每月3000元；等）以及《广桃大酒店交接物品清单》。3、湖南凤之祥装饰工程有限公司出具的《证明》。4、宣传单张及网络宣传图片。5、短信聊天截图。两被告表示：证据的真实性、合法性、关联性不予确认。对于“太子鸡酒家”租赁问题，原告表示：太子鸡酒家跟部队签的租赁合同。两被告表示：广州军区政治部天河汽车修理厂是一个独立的核算单位，相关的押金权利也没有转移到被告名下。经本院释明合同效力问题后，原告表示：坚持诉讼请求。被告变更诉讼请求中的租金为使用费。本院认为：根据原、被告的确认以及（2010）桃证字第402号《公证书》记载的事实，2006年11月1日的《军队房地产租赁合同》在何跃强死亡后的实际承租人为原告。另外，江海物业中心撤销编制，其对于涉案场地、设施设备的权利义务由被告善后保障局承接。由上可以认定，涉案的两份《军队房地产租赁合同》的履行主体应为原告与被告善后保障局。根据被告的陈述，被告未取得广州市海珠区聚德东路壹号房屋的房地产权凭证、建设工程规划许可证，也未经建设主管部门批准建设上述房屋，则根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二条、第三条的规定，涉案的两份《军队房地产租赁合同》应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十八条的规定，双方因合同取得的财产应当予以返还；被告善后工作保障局未提供合法租赁物、原告也未审慎审查租赁物的合法性，双方对于涉案合同无效均有过错，应各自承担相应的责任。上述合同中涉及的场地共有五层，其中，上述一至四层是原有房屋，第五层是原告所建。出租人已在2015年1月19日发出清退的通知，原告本应及时返还一至四层物业给出租人。但事实上，原告直至2017年4月4日即两年后都未将涉案场地交还给出租人。而从上述合同第九条第二项的约定也可以看出，原告在签订合同时对于随时交还场地已有预见，且被告善后保障局拆除上述场地时双方约定的租赁期限已经届满。因此，原告应自行承担该部分场地被收回的不利后果，其要求被告善后保障局赔偿一至四层装修损失以及经营收入、有关损失的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。原告并未提交建设五楼房屋的实际支出的证据，该部分亦无合法产权凭证，且被告善后保障局收回涉案场地后进行了整体的拆除，并未因该部分物业取得利益，故原告要求支付该部分的加建、扩建损失及装修损失的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。原告的第2项诉讼请求对应的实际是酒店物品的损失，被告善后保障局则表示已无有价值物品。本院的意见是：一方面，至涉案场地被拆除即2017年4月，涉案场地已有一年多的时间处于停电状态，在此状态下，原告主张关于涉案场地内有正常经营情况下的物品，不符常理，不足采信。另一方面，原告在该时间段内无法经营，则应及时采取措施防止损失扩大，即使原告主张的酒店物品存在，其自己也应对未及时搬出的过错行为自行承担责任。故原告主张的该部分损失，依据不足，本院不予支持。原告主张搬迁补偿金的依据是合同约定，现合同无效，则原告的该项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。合同约定了明确的保证金金额，被告善后保障局或江海物业中心在履行合同中并未对此提出异议，且原告提交的“太子鸡酒家”的《转租协议》及广州军区政治部天河汽车修理厂出具的《中国人民解放军往来票据收据》也与原告关于已支付保证金的主张相对应，故本院对于该主张予以采纳。因此，原告要求被告善后保障局返还该款项的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。原告并未及时返还涉案场地，存在过错，其要求被告善后保障局支付利息的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。江海物业中心的权利义务由被告善后保障局继受，则原告要求被告善后办公室承担连带责任的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。根据《解释》第五条的规定，被告善后保障局有权要求参照上述合同标准支付房屋占有使用费，但被告善后保障局已于2015年10月采取停电措施，则也应在此之后及时收回房屋，以免损失扩大。被告善后保障局在2017年4月才收回涉案场地，显然已超过了合理期限。故本院对于被告善后保障局主张的2015年2月至2015年10月的租金予以支持；超出该部分的租金及使用费，不予支持。被告善后保障局主张的电费、水费和管理费，是原告在使用涉案场地期间的实际支出，故本院予以支持。原告主张被告善后保障局在2015年4月就已经停电，但如前所述，原告拒不返还场地的行为，既违反了法律规定也与双方的约定不符，即原告在诉讼前已有不诚信行为；反而从被告善后保障局的实际行动看，在双方有争议的情况下于租赁合同期满半年多后才拆除涉案场地，以及在无证据证实的情况下自行承认自2015年10月采取停电措施，而此自认并不对被告善后保障局有利，则被告善后保障局在本案的陈述有更高的可信性。因此，在原告未提交相关证据的情况下，本院对原告的上述主张不予采纳。被告善后保障局已列明上述款项的具体金额，该金额与原告在争议前已付的金额相当，处于合理范围，本院予以采纳。由于涉案合同无效，故被告善后保障局要求原告支付利息的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。原告自认与两被告协商赔偿问题，其内容当然包含了租金问题，故原告关于诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》第二条、第三条、第五条的规定，判决如下：一、被告中国人民解放军广州军区善后工作办公室保障局在本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市海珠区广桃大酒店返还保证金114000元；二、原告广州市海珠区广桃大酒店在本判决发生法律效力之日起10日内向被告中国人民解放军广州军区善后工作办公室保障局支付2015年2月至2015年10月的房屋使用费697500元；三、原告广州市海珠区广桃大酒店在本判决发生法律效力之日起10日内向被告中国人民解放军广州军区善后工作办公室保障局支付2015年8月至2015年10月的电费46950元、水费9999.6元和管理费3347.3元；四、驳回原告广州市海珠区广桃大酒店的其他诉讼请求；五、驳回被告中国人民解放军广州军区善后工作办公室保障局的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案本诉受理费26364元，由原告负担26241元，被告中国人民解放军广州军区善后工作办公室保障局负担123元。反诉受理费12996元，由原告负担4105元，被告中国人民解放军广州军区善后工作办公室保障局负担8891元。上述本诉受理费已经由原告预交，原告同意由被告中国人民解放军广州军区善后工作办公室保障局在履行本判决时将其应负担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韩建文人民陪审员  黄碧茹人民陪审员  梁浩荣二〇一九年六月二十八日书 记 员  秦雨思吴越鸣