杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0109民初23480号 原告：胡惠芬，女，1957年12月23日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：倪永根，男，1955年11月10日出生，汉族，住址同上，系原告丈夫。 委托诉讼代理人：李佳佳，浙江博方律师事务所律师。 被告：顺发恒业有限公司，统一社会信用代码913301097042866683，住所地杭州市萧山区市心北路777号。 法定代表人：王德宏，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：张惠惠、徐涛，浙江君秦律师事务所律师。 第三人：张华观，男，1956年3月30日出生，汉族，住杭州市萧山区。 第三人：王亚南，女，1956年6月18日出生，汉族，住杭州市萧山区。 原告胡惠芬诉被告顺发恒业有限公司车位纠纷一案，本院于2018年12月10日立案受理后，依法由审判员任子飞适用简易程序于2019年1月11日第一次公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加张华观、王亚南作为第三人参加本案诉讼，并于同年2月14日第二次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李佳佳及被告委托诉讼代理人张惠惠、徐涛到庭参加了两次庭审，原告胡惠芬到庭参加了第一次庭审，原告委托诉讼代理人倪永根到庭参加了第二次庭审。第三人张华观、王亚南经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡惠芬诉称：原告曾为佳境天城佳合苑3幢1单元1101室业主。2006年6月8日，原、被告签订《佳境天城汽车位（库）转让合同》（合同编号为3103011101），合同约定被告向原告转让编号为B-181的车位，转让总金额为100000元，签订合同时一次性全额付清。同日，原告支付被告368933.15元，其中238705元为房款，100000元为车位款。之后，原告多次向被告主张交付车位，但被告拒不交付。故原告诉至法院，请求判令：1、被告立即向原告交付佳境天城编号为B-181的车位；2、被告立即支付原告车位损失费44400元（按300元/月从2006年6月8日起至实际交付之日止计算）；3、被告承担本案诉讼费。审理中，原告针对其诉讼请求补充如下：如被告无法交付车位，则请求判令解除双方于2006年6月8日签订的《佳境天城汽车位（库）转让合同》，并返还原告已支付的车位费100000元，赔偿原告车位差价损失150000元。 被告顺发恒业有限公司辩称：一、被告认为原告并非案涉房屋业主，根据相关法律规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为已经合法占有建筑物专有部分，但尚未办理产权登记的人可以被认定为物权法第六章所称的业主。原告虽与被告签订了商品房买卖合同，但未进行登记，且在佳境天城佳合苑3幢1单元1101室房屋交付登记前通过更名方式将案涉房屋更名为张华观和王亚南。案涉房屋交付后，房屋产权登记于张华观、王亚南名下，故原告不具有业主资格。二、被告认为原告的更名行为实际上解除了其与被告所签订的商品房买卖合同及佳境天城的车位转让合同。原告因资金紧张，故向被告提出更名并提交更名申请，原告与第三人张华观、王亚南另行签订的商品房买卖合同、车位转让合同的时间均为2008年3月20日，而原告是于2006年的6月8日向被告支付了佳境天城佳合苑3幢一单元1101室的首付款288705元和车位款100000元。2008年的2月20日，被告与张华观、王亚南签订的商品房买卖合同、佳境天城汽车位转让合同所约定的房款为938705元，首付款为288705元，车位款是100000元，合计总价款为1038705元。2008年3月20日，第三人张华观和王亚南向被告支付了650000元的房款，该款即房屋的总价款扣除了原告已支付的首付款及车位款之后的余额。房屋交付后，张华观、王亚南也一直占有、使用了案涉车位，并于2016年转让处置了该车位，此期间原告从未向被告提出过车位异议，而且张华观、王亚南与原告系亲戚关系，如张华观、王亚南在明知未支付车位款的前提下，占有使用、处置案涉车位10余年明显缺乏合理性。综合以上分析可以确定原、被告签订的佳境天城汽车位转让合同已经解除和终止。三、原告虚构了双方关于汽车位转让合同未解除的事实，仍然继续要求履行《佳境天城汽车位转让合同》同样是不具有合同效力的，根据物权法第74条，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，首先应当满足业主的需要，原告在未办理产权登记前，也就是在原告还不具备佳境天城小区业主资格的情况下，商品房已更名至第三人，原告也不具备这个身份，其要求继续履行合同也因为违反法律的相关规定是应当归于无效的。同时不排除原告和张华观、王亚南有串通虚假诉讼的情况。四、根据2008年2月20日由原告亲笔书写的销售变更事项处理单，原告说因其资金困难，故更名为张华观、王亚南，同时在这个销售变更事项处理单上也明确了原合同签订的时间是2006年6月8日，而当天签订的两份合同编号是一致的，一个是商品房买卖合同，一个是车位合同。因此这个销售变更事项，主要涉及的是姓名变更，就是由原告变更为张华观、王亚南。因此，从2008年2月20日开始张华观、王亚南已承继了该份合同，原告已丧失了小区业主资格。综上，被告请求驳回原告的全部诉讼请求。至于原告变更后的诉讼请求，被告补充答辩认为，首先，第三人使用车位是获得原告授权使用的，对于第三人使用期间，原告并无主张损失的权利。第三人将案涉车位转让后，原告在已知第三人擅自处置车位后，并没有及时提出权利主张，而是放任损失的扩大，其应对扩大损失部分承担责任。其次，关于原告主张的车位差价损失。原告在提出更名申请时，向第三人交付了收据原件，收据上记载了车位款及其他费用款项（包括房款、印花税、契税、管煤共计268933.15元）。原告也是与第三人一并进行结算，并更名至第三人名下。因此，被告有理由相信收据上的车位款也是一并转让的。因此，原告是将案涉车位转让给了第三人张华观和王亚南，其应当向第三人提出交付车位款的主张，而非向被告主张。而且原告隐瞒私下加价出售的事实，为规避转让税费而以资金困难需更名给亲戚的理由向被告提出更名，更名中自行向第三人交付了车位款收据的原件，被告为其提供便利但未获得任何利益。原告的行为是构成被告与第三人签订车位合同的主要原因，其应当对车位差价的损失承担主要责任。 第三人张华观、王亚南未到庭，但提供书面陈述意见如下：第三人与被告签订的《商品房买卖合同》与《佳境天城地下汽车位使用权转让合同》合法有效。第三人于2008年2月20日与原告一起办理了销售变更手续，第三人与被告签订上述合同时原告也在场，首付款、车位款及部分费用收据从原告变更为第三人张华观、王亚南。因此，第三人为该地下车位的使用权人。原告基于债权请求权提出诉讼请求，但合同的诉讼时效已届满，被告享有抗辩权。原告于2006年6月8日与被告签订的《佳境天城地下汽车位使用权转让合同》规定原告拥有B-181号车位的使用权，原告于2018年10月29日起诉，已超过了法律规定的诉讼时效。原告已不是佳境天城的业主，不享有案涉车位的使用权。案涉车位属于人防车位，只有使用权而没有产权，原告已经不是佳境天城小区的业主，故不享有案涉车位的使用权。综上，第三人依法取得了案涉车位的使用权，事实清楚。 原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《佳境天城汽车位（库）转让合同》一份，欲证明被告具有向原告交付车位义务的事实；2.收据（拍照打印件）一份，欲证明原告已支付被告100000元车位款的事实；3.房地产转让合同一份，欲证明原告将房屋转让张华观，但并未转让车位的事实。经质证，被告认为对证据1的真实性无异议，对合法性、关联性、证明对象均有异议，原告已于2008年2月20日将案涉车位更名给了张华观、王亚南，该份转让合同已解除终止；对证据2三性均有异议，但对被告曾向原告出售案涉车位、且收取100000元车位款的事实无异议，而且原告已将该收据联的原件交给了第三人；对证据3三性均有异议，被告对转让合同真实性无法确认，同时对于该合同记载的转让等相关约定并不知晓，而且原告转卖给第三人的单价也是远远高于原告向被告购买的单价。第三人张华观、王亚南则对证据1的三性均有异议，认为第三人已经与被告重新订立了《佳境天城地下汽车位使用权转让合同》，该情况原、被告均知情，且原告于2018年起诉已经超过了诉讼时效；对证据2三性均有异议，认为该收据是销售变更前的收据，而该收据在2008年2月20日已经变更为第三人名下了；对证据3形式合法性无异议，但认为原告与第三人之间并不是转让关系，而是因为原告资金困难无法支付尾款，而向被告提出要求将买受人更名为第三人。经审查，本院认为，证据1应属客观真实，且根据原、被告陈述可确认2006年6月8日双方签订《佳境天城汽车位（库）转让合同》，以及原告向被告支付过100000元车位款的事实；证据2应与被告未将车位更名给第三人时的记账联内容基本一致，但根据庭审查明，该记账联原件已由原告交付给了第三人张华观、王亚南；证据3第三人张华观、王亚南对其真实性并无异议，故本院对其真实性予以确认，且从该转让合同内容中可知，原告与第三人张华观、王亚南系房屋买卖关系。 被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.更名申请一份，欲证明原告以资金紧张为由申请更名，且其在销售变更事项处理单中明确记录了王亚南是其亲戚，并要求被告将房屋和车位一同进行更名的事实；2.情况说明一份，欲证明原告提出更名后，并未在佳境天城小区内购买其他物业，即原告并非小区业主，同时物业公司也说明了佳境天城小区是自2007年8月开始集中交付的事实；3.2008年2月20日被告与案外人张华观、王亚南签订的《商品房买卖合同》、《佳境天城地下汽车使用权转让合同》、中国银行零售贷款借款借据、销售不动产统一发票一组，欲证明被告根据原告更名申请已经将案涉房屋及车位更名给第三人张华观、王亚南，而第三人张华观、王亚南仅向被告支付了房屋尾款650000元的事实；4.房地产买卖合同（复印件）、车位物业管理费用支付材料一组，欲证明第三人张华观、王亚南实际占有使用案涉车位，并于2016年将案涉车位与商品房一并转让给案外人唐稳的事实；5.律师函及回函复印件各一份，欲证明原告第一次向被告提出车位主张是2017年11月19日，而在更名手续办理后张华观一直占有车位，而原告却未向被告主张直至第三人张华观将房产及车位转让给案外人；6.收款收据二份，欲证明第三人张华观向银行办理按揭贷款时提供的收据联上已记载有汽车库价款100000元，可见原告已将收据原件交付给了第三人张华观，除了尾款之外的其余款项原告与第三人张华观、王亚南应该已经结清的事实；7.住户基本情况登记表一份，欲证明第三人张华观登记并占有使用案涉车位的情况。经质证，原告对证据1的形式真实性无异议，但是申请时原告只是找了资金困难作为更名的借口，而且该处理单上只是写了房间号，并未要求对车位也进行更名，是被告工作人员操作失误，想当然地认为房屋更名的同时也附带车位；对证据2三性均有异议，形式上不符合法律规定，而且原告对于张华观将车位转让的情况并不知晓；对证据3中的房屋买卖合同和借款借据真实性并不清楚，对汽车位使用转让合同和发票三性均有异议，原告认为是被告无权处分；对证据4并不清楚；对证据5的律师函真实性无异议，对原告证明对象有异议，并不能证明原告是第一次主张车位，此前原告也向被告提过交付车位，同时关于回函三性均有异议，原告代理人确实收到了该回函，但对被告的证明内容不认可；对证据6真实性认可，但对其关联性和证明目的均有异议，该组证据是第三人为办理银行按揭需要，原告才会将收据原件交给第三人，但并不能据此推断原告存在变更车位信息的意思表示；对证据7三性均有异议，属于登记错误。第三人张华观、王亚南对证据1、2、3三性无异议，认为能证明原告与第三人之间不是转让关系，当时原告是因资金困难无法支付尾款，所以才向被告要求更名至第三人名下，第三人在支付了购房款和车位款后即合法拥有佳境天城的房屋所有权和地下汽车位使用权；对证据4三性无异议，可证明第三人合法取得了佳境天城地下汽车位使用权并按期缴纳了车位服务费；对证据5三性均有异议；对证据6、7则未到庭发表质证意见。经审查，本院认为，证据1真实性原告与第三人并无异议，对其真实性予以确认，可知原告曾于2008年2月20日以资金困难为由要求进行销售变更的事实，但从该销售变更事项处理单中并不能明确原告具有将车位同时更名为第三人的意思表示。证据2原告对其三性均提出异议，但根据庭审查明可知，B181车位在佳境天城小区交付后实际由第三人在使用，且目前车位已经由第三人转让给了案外人。证据3中的《商品房买卖合同》根据原告同日提出的销售更名申请以及第三人的陈述来看，应属客观真实，对其证明力予以确认；被告与第三人签订的《佳境天城地下汽车位使用权转让合同》以及借款借据、发票应属客观存在，但该合同签订并不能直接证明原告同意将该车位更名为第三人。证据4中的房地产买卖合同系第三人与案外人之间的房屋买卖交易，第三人对该合同的真实性并无异议，虽案涉合同未与案外人进行核实，但从本案各方当事人陈述来看，案涉争议车位目前已由第三人转让给了案外人；车位管理费支付材料应属客观真实，且从原告自述中也可知原告并未向被告交纳车位管理费。证据5应属客观真实，可证原、被告之间曾存在律师函件往来。证据6真实性原告并无异议，对其真实性予以确认，但收据原件在第三人处并不能直接推断原告具有将案涉车位转让给第三人的意思表示。证据7根据第三人的书面陈述，本院认为可确认第三人一直以业主身份占有使用该车位直至其将车位转让的事实。 第三人张华观、王亚南未提供证据。 审理中，本院向原、被告出示了法院工作人员与第三人王亚南的电话录音。经质证，原告认为对其三性无异议，且认为从录音中可以表明第三人王亚南承认原告并未将车位转让给第三人的事实。被告则认为对形式真实性无异议，但是录音内容涉及的内容均是原告与第三人之间交易的事情，被告对他们之间如何约定并不知情，且该证据可以证明原告与第三人在2008年2月19日进行房产转让时已经就车位的使用达成了口头协议，现第三人转让了车位，已构成对原告的违约，同时也可以证明原告与第三人之间并非亲戚，是原告欺骗被告以资金紧张的名义要求更名；还能证明第三人是恶意隐瞒并采取欺诈方式与原告签订车位使用权转让合同，该合同依法应予撤销，而且原告认同第三人占有使用车位，因此其并无主张车位占有使用费的依据。本院认为，该证据材料系本院工作人员在送达时与第三人王亚南之间的对话，根据该第一段对话内容显示，王亚南明确说明并未向原告购买案涉车位，原告仅仅同意第三人使用案涉车位；而根据第二段对话内容显示，王亚南则表述为其对于在向原告购买房屋之后是否有再向原告购买或者是租赁车位并不清楚，而上述表述与第三人提交的书面材料比较，显然有矛盾之处；况且被告曾起诉第三人张华观、王亚南，认为张华观、王亚南系欺诈导致被告与其签订了汽车位转让合同，在该案审理中张华观、王亚南认为与原告之间存在汽车位交易，且已经向原告支付了汽车位的转让价款，但在本院依法追加张华观、王亚南为第三人后，张华观、王亚南并未到庭，仅仅提供了书面的陈述意见，也未对其陈述与原告之间存在汽车位转让这一节内容提供任何相关证据，因此该陈述意见的可信度较低，本院不予采信。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2006年4月22日，被告曾向原告开具统一收款收据一份，发票号码为30889273，载明收到房款50000元。2006年6月8日，原告向被告购买杭州市萧山区佳合苑3幢1单元1101室的房屋，并签订了相应的商品房买卖合同，约定该商品房价款为938705元。同时原告向被告购买了编号为B-181的汽车位一个，并就该汽车位签订《佳境天城汽车位（库）转让合同》一份，合同中约定汽车位价格为100000元，原告对所受让的车库拥有法律法规规定的权利和使用年限，但被告不负责办理产权登记等内容。截至2006年6月8日，原告向被告支付的房款合计金额为288705元，汽车库价款为100000元。同日，被告向原告开具了发票号码为31060229的统一收款收据一份，载明收到原告房款、汽车位、印花税、契税、权证等费用合计368933.15元，其中包含汽车位价款100000元。 2008年2月19日，原告与第三人张华观签订《房地产转让合同》一份，约定原告将前述佳合苑3幢1单元1101室房屋转让给张华观，房屋建筑面积为143.27平方米；成交价为每平方米单价9000元，总价款为1338254元，维修基金、管道煤气、契税、印花税、权证、手续费合计48824.15元，包括在总房款内；付款方式为当天应支付购房款438254元，同年3月19日前应支付购房款250000元，其中650000元由张华观自己去开发商处办理按揭手续；原告在收到张华观第一笔房款时，原告代为办理更名手续等权利义务条款。 2008年2月20日，原告与第三人张华观、王亚南一同前往被告处以资金发生困难、要求更名给第三人张华观、王亚南为由向被告提出房产更名申请，并标注为亲戚。同日，被告同意原告的更名申请。经原、被告庭审陈述，更名手续办理时，经各方确认，关于在被告处的房款交接仅需要第三人张华观、王亚南向被告支付原商品房买卖合同项下原告未付的余款650000元。同时原告将其持有的统一收款收据均交与第三人张华观、王亚南。被告认为，原告申请更名给第三人张华观、王亚南即代表其将在被告处购买的佳合苑房产及车位均更名给了第三人，故在2008年2月20日与第三人张华观、王亚南就前述房屋以及案涉B-181车位分别签订了《商品房买卖合同》以及《佳境天城地下汽车位使用权转让合同》，合同中分别约定购房款总价为938705元，汽车位价款为100000元。后被告向第三人张华观、王亚南交付了上述房屋，且案涉汽车位也由第三人张华观、王亚南占有使用。2016年3月28日，第三人张华观、王亚南将前述房屋及汽车位一并转让给了案外人柯辉、唐稳。原告自述于2017年左右方才发现案涉汽车位被第三人张华观、王亚南转让与案外人，故与被告就案涉汽车位发生纠纷以至诉讼。 另查明，关于案涉汽车位在原告起诉期间的市场价原、被告均同意由本院作相关市场询价后确定，经本院调查案涉汽车位市场价约在二十五万元左右。 本院认为：本案的主要争议焦点即原告向被告申请办理更名手续时是否将车位也包含在更名范围之内。对此，被告认为原告更名即代表原告原购买的汽车位也在更名范围内。但本院认为，汽车位是原告向被告购买房屋的同时另行购买的，并非属于购买房屋时的附随物。况且，原告向被告提出更名申请，是因为商品房买卖合同需备案登记的特殊性，而汽车位却无备案之要求。因此如原告申请更名的范围包含汽车位，在其更名申请中应有明确的意思表示。但根据被告提供的更名申请以及原告提供的其与第三人张华观、王亚南的《房地产转让合同》来看，原告向被告提交的更名申请的范围并未标注包含汽车位在内，而且从《房地产转让合同》约定的转让价款、标的来看，原告与第三人之间的房产交易也无包含汽车位在内的意思表示，结合本院对王亚南录音的认证意见，因此，本院对被告关于原告申请更名包含汽车位在内的抗辩不予采信。综上，原、被告之间订立的《佳境天城汽车位（库）转让合同》合法有效，并未随商品房买卖合同一同发生更名，该合同对双方仍具有法律约束力。 但因被告为原告办理更名手续时未尽严谨审查义务，对原告更名申请范围出现了错误理解，导致被告就案涉汽车位又与第三人签订了汽车位转让合同，并由第三人占有使用该汽车位直至第三人将该汽车位转让与案外人。就目前情况而言，被告已经无法向原告交付案涉汽车位，也导致原、被告之间订立的《佳境天城汽车位（库）转让合同》的合同目的已然无法实现，故原告有权要求解除该合同。在该汽车位转让合同发生解除后，被告理应返还原告已支付的汽车位价款100000元。 至于原告主张的车位差价损失150000元，该车位市场价确实在二十五万元左右，与原车位购买价相较产生差价在十五万元左右。导致该差价损失产生主要原因在于被告未尽合理审查，在未作详细询问的情况下，误将案涉车位又与第三人张华观、王亚南签订车位转让合同，以致案涉车位无法再向原告交付；但原告未将其与第三人之间的房屋转让交易一节事实告知被告，在未要求被告退还原告已经支付至被告处的款项的情况下，也未向被告明确说明已付款项是如何与第三人之间结算，而是直接将包含汽车位价款的收据原件均交付给了第三人，方才导致被告对原告更名的范围产生误解，因此原告也应对差价损失的产生承担一定责任。因此，本院综合案情及被告抗辩等情况酌情确认应由被告承担原告车位差价损失90000元。 至于被告提出原告应向第三人索赔的抗辩，本院认为本案中原告以合同之诉向被告主张违约责任并无不当。被告与第三人之间如存在纠纷，可另行诉讼解决。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下： 一、胡惠芬与顺发恒业有限公司订立的《佳境天城汽车位（库）转让合同》于本判决生效之日起解除； 二、顺发恒业有限公司在本判决生效后十日内返还胡惠芬汽车位价款100000元，并赔偿胡惠芬损失90000元； 三、驳回胡惠芬的其余诉讼请求。 如顺发恒业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5050元，减半收取2525元，由胡惠芬负担475元，由顺发恒业有限公司负担2050元。 原告胡惠芬于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告顺发恒业有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  任子飞 二〇一九年六月十一日 书记员  陈 燕