广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初7367号原告：广州市锦天物业管理有限公司，住所地广州市天河区中山大道西路61-65号一楼自编102B房。法定代表人：谭晓红，总经理。委托诉讼代理人：黎后成，该公司工作人员。委托诉讼代理人：朱毅华，广东尊海律师事务所律师。被告：谢宏艺，男，1986年2月23日出生，汉族，住广西横县。委托诉讼代理人：华海荣，广东沁森律师事务所律师。原告广州市锦天物业管理有限公司（以下简称锦天公司）诉被告谢宏艺房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序于2019年1月22日公开开庭进行了审理。原告锦天公司的法定代表人谭晓红、委托诉讼代理人朱毅华、黎后成，被告谢宏艺的委托诉讼代理人华海荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦天公司向本院提出诉讼请求：1.判令谢宏艺完成物资、蘑菇平台APP账户等的交接手续；2.判令谢宏艺向锦天公司支付拖欠的2018年8月的固定分摊费用15万元；3.判令谢宏艺向锦天公司支付拖欠的履约保证金15万元；4.判令谢宏艺向锦天公司返还代垫付的水、电、垃圾费共计57460.75元；5.判令谢宏艺向锦天公司返还冒用锦天公司名义收取的涉案房屋租户押金共计23470元；6.判令谢宏艺向锦天公司支付逾期交纳以上费用的违约金，按拖欠费用总额每天1‰计算，自谢宏艺拖欠之日起至实际付清之日止；7.本案诉讼费用由谢宏艺承担。锦天公司提交《违约金计算说明》，明确拖欠履约保证金的违约金从2018年4月12日起算，拖欠8月份固定分摊费用的违约金从2018年7月2日起算，拖欠代垫电费的违约金从2018年10月20日起算，拖欠水费、垃圾费的违约金从2018年10月1日起算。事实和理由：自2018年3月10日起，锦天公司便开始预留闲置着的涉案房屋以便与谢宏艺进行合作商谈，经过多次考察和协商后，双方最终于2018年4月11日签署了《经营合作协议》，协议约定锦天公司将涉案12栋房屋（自编为：A/B/C/E/F/G/H/J/K/M/N/P/Q）总计275套房用与谢宏艺进行合作经营使用，双方的合作期限自2018年5月1日至2022年3月31日止，每月由谢宏艺向锦天公司支付15万元的固定分摊费用和相应的经营收入分配，每月固定费用在每合作满二年后，自动在上一年费用的基础上递增5%的金额费用。但签订经营合作协议后，谢宏艺实际只支付了2018年5月的15万元固定分摊费用和履约保证金15万元，还差15万元的履约保证金拖欠至今拒不交付。其后，双方在2018年4月24日提前进行了房屋和物资的交接手续办理，提前调整了双方的合作期限。交接完成后，谢宏艺认为对房屋物资及房屋资质符合交验条件，并无提出任何异议，并且双方签署了《房屋交接表》进行确认。双方在房屋物资交接后签暑了《补充协议一》，将原协议第三条第5款内容“甲乙双方房屋交接当日乙方需向甲方支付首月固定分摊费用150000.00元”中的“首月”修改为“次月”，同时，双方约定了2018年5月31日前租客费用经属于锦天公司收取，以及变更了《经营合作协议》第三条第2款约定为“本费用（固定分摊费用）在合作满二年后，自动在上一年费用的基础上递增5%的金额”。接着，双方在2018年6月1日对现有涉案房屋的租户文件信息、租赁合同资料和财务收入数据、水电度数等进行了核对和交接，并签署了《租户财务情况核对确认表》。谢宏艺于2018年4月24日和2018年7月2日分别支付了2018年6、7月份的固定分摊费用，但于2018年7月27日在临近交付2018年8月的固定分摊费用最后规定期限的时候，谢宏艺无故突然向锦天公司发出律师函，无理提出要求锦天公司张贴退还租户保证金(即押金）的手续流程告示，以及要求提供早己经其确认无异议的房屋承租材料，否则“中止向贵公司（锦天公司）支付本应由我方（谢宏艺）在2018年8月1日支付的15万元（原文摘抄自谢宏艺发送的【2018】正善律字第050号律师函第二页第5-6行）。谢宏艺以拒交付固定分摊费用和单方面解除协议以迫使锦天公司张贴公告和再次要求提供房屋承租资料的做法，虽然锦天公司认为无理无据并且不符合诚实守信原则，但鉴于双方已努力建立起来的合作关系，锦天公司还是于2018年7月31日根据谢宏艺的要求张贴了有关租户的退押金公告，并且于2018年8月3日由锦天公司股东黎后成主动约谢宏艺见面，当面将相关房屋资质等相关材料交付给谢宏艺，但谢宏艺却以无法鉴定材料真伪为由拒绝签收材料，见面后双方在微信沟通中又改称材料不齐才拒绝签收。直至2018年8月15日，锦天公司便收到了谢宏艺表示正式退出经营的律师函，但之后谢宏艺不但没有联系锦天公司对涉案房屋物资物品办理交接手续，并且还继续通过谢宏艺注册控制的蘑菇平台账户（即上海朔羡网络科技有限公司注册的账户）向涉案房屋现有租客继续收取租户下一周期的房租和相关费用，继续对涉案房屋进行经营。在此期间，锦天公司还发现谢宏艺利用私刻虚假公章（公章内容为“锦天公寓物业服务中心”）与涉案房屋租户签署租赁协议，并据此收取了租户相应的押金和租金，并且其在2018年8月15日发函表示退出经营后，依旧控制着这些押金不予退还，严重违反了双方经营合作协议第四条第1款约定“不得利用场地从事违法违规活动”的约定和严重侵害了锦天公司名誉等合法权益，因此我方及部分租户己联名向公安机关进行报案。综上所述，锦天公司与谢宏艺间的经营合作协议是双方在平等互利原则下签订的，是双方真实的意思表示，合法有效，理应受到法律的保护。现锦天公司已履行了合同约定的义务，但谢宏艺没有履行合同义务，拒交付相应款项，单方面解除协议，甚至私刻虚假公章违法经营，严重违反诚实守信原则和违规违法，其行为实质已对锦天公司造成了严重的影响和损失。根据相关法律规定，请求法院判决支持锦天公司的诉讼请求，驳回谢宏艺诉讼请求，以维护锦天公司合法权益。被告谢宏艺辩称，（一）房屋物资已经在2018年8月初由锦天公司实际控制，蘑菇平台APP因锦天公司的申请行为已经被暂停使用，其注册的是我方的个人信息，不存在交接的必要性；（二）因锦天公司的行为，我方于2018年8月初已经无法正常经营该租赁物，也无需向锦天公司支付固定分摊费用；（三）锦天公司提出第三项诉请表明其确认签署协议时我方支付的履约保证金为15万元，我方支付的金额与经营合作协议第3条第5点的约定相一致，锦天公司该主张没有事实与法律依据，如我方尚欠15万保证金，为何锦天公司一直没有向我方主张；（四）对于第四项诉请，锦天公司虽然提交了部分依据，但是并不能准确的区分当中多少是锦天公司经营期间（2018年6月1日-7月31日）所产生的费用，如能证实在此期间内产生的费用的具体金额，我方同意承担;（五）第五项诉请没有相应的依据，在锦天公司2018年7月30日出具的一份通知中明确写明所有与谢宏艺签订交付押金的租户，由谢宏艺本人退还押金，因此，我方无需向锦天公司支付相关款项;（六）对于第六项诉请，我方认为自身不存在违约情形，无需支付违约金，且锦天公司主张的该违约金标准过高。经审理查明，2018年4月11日，锦天公司（甲方）与谢宏艺（乙方）签订《经营合作协议》，约定双方共同投资经营A栋黄埔区长洲街深井村房屋中的南田坊德厚里2号（除大门室内、A107仓库）的单间34套，B栋黄埔区长洲街深井村房屋中的南田坊德厚里2号之一的一房一厅9套，C栋广州市金洲南路南田大街17号（除一层房东套房外）的单间42套、一房一厅5套，E栋黄埔区长洲深井社区南田大街25号（除E101、102房外）的单间21套，F栋黄埔区长洲深井社区南田大街21号（除5楼的502的房东自住房外）的单间3套、一房一厅9套，G栋黄埔区长洲深井社区南田大街10号的单间14套，H栋黄埔区长洲深井社区南田大街8号的单间8套、一房一厅8套，J栋黄埔区长洲深井社区南田大街8号之六的单间18套、一房一厅2套（商铺），K栋黄埔区长洲深井社区圣塘中约下街4号（除3楼上梯后左边的房东自住房外）的单间15套、一房一厅3套，M、N栋黄埔区长洲镇深井村南田坊启明里横1号之一、三的单间53套，P、Q栋黄埔区长洲深井社区龙眼园二巷7号之一、之二的单间34套、一房一厅2套共计275套物业房屋（单间237套，一房一厅38套），合作期限自2018年5月1日至2022年3月31日止。双方权利义务：双方同意共同向业主承租以上房屋，由甲方负责向业主支付租金和出资配套前期物资物品，乙方负责组织人员对涉案房屋进行经营管理。三、收入分配和费用承担：1.甲方负责每月向物业房东交付租金和承担前期投入配套物品的费用。2.合作期间，首月乙方只需按实际收入向甲方支付分摊费用，次月起乙方每月1日前向甲方支付下月150000元的固定分摊费用，用作分摊甲方前期投资物资配套成本和交付业主房租。本费用在每合作满二年期后，自动在上一年费用的基础上递增5%的金额。乙方对以上固定分摊费用的支付义务不受经营状况的影响。3.乙方承担经营过程中的一切费用，包含但不限于合作期间所产生的人员工资、宣传费用、水电费、网络通讯费、电视费、垃圾费、治安费及经营相关费用（均由乙方按国家或地区政策的标准向相关部门缴纳）。4.收入分配：当月房租收入不足支付每月固定分摊费用，由乙方补足支付；当月房租收入小于250000元时，优先扣除每月固定分摊费用后所有房租收入归乙方，当月房租收入大于250000元的部分的30%收入分付给甲方，并在每月5日前双方进行结付。5.在签订本协议当日乙方需向甲方支付首月固定分摊费用和履约保证金300000元，甲乙双方房屋交接当日乙方需向甲方支付首月固定分摊费用150000元。乙方付款直接转账至6222023602045113925，户名：谭晓红，开户行：中国工商银行石牌支行。四、违约责任：3.乙方需按时交付相关费用，逾期交纳需向甲方支付每天3%赔偿金，逾期15天视乙方违约。如若乙方违约，甲方有权解除协议，收回经营管理权，没收场内物品和收回场地，可停止供应物业水电，并且履约保证金作为违约金支付给甲方，同时甲方有权追究由此造成配置物品投入的折旧等造成的损失（双方约定按相当于乙方需交付三个月的固定分摊费用计算），以及要求赔偿甲方重新招商的场地闲置损失（双方约定按相当于乙方需交付两个月的固定分摊费用）。4.交接当天若双方对约定交接物品或房屋资质等有异议，异议方应当天内以书面的形式再作补充说明并由双方协商解决，否则视为双方完成交接；5.若甲方中途出现单方终止合作的违约行为，则甲方除需退还履约保证金给乙方外，还需赔偿相应履约保证金的金额给乙方。2018年4月24日，锦天公司与谢宏艺在《房屋交接表》上签字盖章，该《房屋交接表》上载明：A栋5层，B栋5层，C栋5层，E栋5层，F栋5层，G栋5层，H栋4层，J栋5层，K栋3层，M栋5层，N栋5层，P、Q栋5层。谢宏艺确认涉案房屋符合交验条件，同意接收。同日，双方还签订《补充协议（一）》，双方约定同意就2018年4月11日签订的《经营合作协议》作如下补充修改：原《经营合作协议》第三条第5款“甲乙双方房屋交接当日乙方需向甲方支付首月固定分摊费用150000元”修改为“甲乙双方房屋交接当日乙方需向甲方支付次月固定分摊费用150000元”。因为原《经营合作协议》第三条第2款约定“首月乙方只需按实际收入向甲方支付分摊费用”，所以2018年5月31日前租客费用还是经由甲方负责收取。2018年4月12日、4月17日，谢宏艺分三笔共计将150000元保证金转账至锦天公司指定的收款账户;4月17日、4月18日，谢宏艺转账150000元至锦天公司指定的收款账户;4月24日，谢宏艺转账150000元至锦天公司指定的收款账户，同日锦天公司出具《收据》确认收到谢宏艺转账交付2018年6月1日-30日的合作固定分摊费用15万元。庭审中，谢宏艺主张2018年4月17日、4月18日支付的150000元为2018年5月的固定分摊费用，2018年4月24日支付的150000元为2018年6月（次月）的固定分摊费用，锦天公司确认谢宏艺所述。2018年6月1日，锦天公司与谢宏艺对涉案房屋中的113套的租户财务情况进行核对，锦天公司已收113套房屋的租户六月租金47805.48元，经核对租金、水电费等财务数据后，双方确认前期水电等费用双方均已全部结付清算，锦天公司需向谢宏艺退还43820.85元，双方约定43820.85元在2018年7月1日前谢宏艺需交付的固定费用中扣除。2018年7月2日，谢宏艺扣除43820.85元后向锦天公司指定的收款账户转账支付2018年7月份的租金106179.15元。协议履行过程中，双方发生争议。2018年7月27日，谢宏艺委托广东正善律师事务所向锦天公司发出（2018）正善律字第050号《律师函》，载明：现贵公司的以下行为导致我方委托人正常经营出现困难：1.在我方委托人与贵公司签订上述协议之前贵公司对外出租了100多套房屋，租期届满后贵公司未向承租人退还保证金，导致承租人在租赁物附近“宣传”影响我方委托人形象，并造成多位承租人放弃承租；2.现有自称上述房屋的业主向我方委托人表示并未向贵公司出租过经营合作协议中载明的房屋。现特致函贵公司：一、从贵公司收到本函之日起5日内，在租赁物张贴退还保证金的流程告示，并向应退还保证金的承租人退还保证金。二、从贵公司收到本函之日起5天内，向我方委托人提供合法承租上述协议中载明房屋的承租材料。三、在贵公司未退还保证金及未提供材料期间，为了保障我方委托人的合法权益不受损害，我方委托人中止向贵公司支付本应由我方委托人在2018年8月1日支付的15万元“租金”，直至贵公司解决保证金问题并向我方委托人提供上述材料并经我方委托人审核确认时止。四、从贵公司收到本函之日起10日内，贵公司仍无法向我方委托人提供上述合法承租材料的或无法解决到期承租人保证金事宜的，上述《经营合作协议》自动解除。锦天公司收到《律师函》后于2018年7月30日张贴《通知》，载明：所有于2018年6月1日前与锦天公司签订《锦天时尚公寓租赁协议》的租户，在协议期满后如若不再续租，请在搬迁前一天致电通知我司工作人员，我司将安排工作人员在租户清退离场当天或次日内退还押金。所有与谢宏艺签订租赁协议后交付押金的租户，将由谢宏艺本人或指定工作人员负责退还押金。2018年8月10日，谢宏艺委托广东沁森律师事务所向锦天公司发出（2018）粤森律函字第50号《律师函》，载明：2018年5月租金由贵司（贵司即指锦天公司）自行向租客全额收取，委托人（委托人即指谢宏艺）有权要求贵司返还；贵司既不提供能够证实享有转租权利的权属证明材料，也未能及时清理于2018年6月1日前签署的租赁协议的相关争议纠纷，不及时退租、退押，又无理由在无预先告知的情况下收回并实际占有提供给委托人的经营场地，还对外宣称委托人自2018年8月1日起无相关经营管理权限，一系列行为导致委托人无法正常开展经营活动;委托人对案涉房屋进行装修改造，总计预计约260000元（已支付200000元）,剩余款项应由贵司直接付清。恳请贵司在收到本函时立即停止侵害行为，恢复委托人办公场所、归还相关设备及材料，公开道歉消除不良影响；在收到本函之日起24小时内提供案涉12栋房屋的有效权属证明。2018年8月14日，谢宏艺再次委托广东沁森律师事务所向锦天公司发出（2018）粤森律函字第51号《律师函》，再次重申了固定分摊费用的支付问题及办公场所的处理问题，要求锦天公司退还多支付的15万元固定分摊费用，并表示本案最终结果不论是“合同无效”还是“因违约解除”，案涉协议都已客观终止，委托人现以本函正式退出经营并交还相关房屋。锦天公司确认其于次日收到该函件。锦天公司称其收到（2018）粤森律函字第51号《律师函》后于2018年8月20日才正式收回租赁物，谢宏艺不予认可，其主张锦天公司于2018年8月16日前已接收经营并出租涉案房屋，为此，谢宏艺提交以下证据：1.部分租户与锦天公司签订的《锦天时尚公寓租赁协议》及收据;2.租户与微信名为锦天时尚公寓的微信聊天记录，记录显示“锦天公寓租户通知：因为本公司（锦天公司）与经营承包人谢宏艺已解除合作，本公司将收回本公寓经营权，请所有客户带齐“身份证”……于8月16日前往A栋办公室办理续租事宜。锦天公司确认锦天时尚公寓的通知为其公司发出。谢宏艺曾于2018年7月30日至8月10日期间就房屋权属证明、办公室占用、退款等问题与黎后成进行沟通。谢宏艺提交与微信名为“黎黎黎”（双方确认“黎黎黎”为黎后成）的聊天截图显示：7月30日谢宏艺称：主要是妥善处理这些住户的退押金问题。8月11日18:33，黎后成回复谢宏艺：我们公司今天又收到了你的律师函……我们公司现在让我向你再次明确回应：第一，我们公司并没有拿取你们任何办公设备和材料等任何物品，A栋办公室实际上是我们的办公室，不在我们与你合作经营的房屋标的中，你们实际办公是在G栋101室。第二，关于你多次强调的房屋权属证明，我方在房屋交接当天已向你提供了我方的资质和权属证明，你当天并没有提出任何异议并签字确认。谢宏艺主张合同未能继续履行是锦天公司的以下违约行为所致：1.锦天公司未提供房屋产权资料;2.锦天公司未妥善处理前租客的退租事宜，导致谢宏艺经营受损;3.锦天公司未经告知侵占谢宏艺使用的办公室，使其经营资料缺失，经营无法进行;4.锦天公司作出引导租户维权、挑动租户退租等侵害行为。谢宏艺主张其委托律师发出的三份《律师函》及其与黎后成的微信聊天记录可以证实锦天公司的第1点违约行为;谢宏艺提交了两张派出所出警照片及与备注为“P302吴作欢已退房”的微信聊天截图拟证明锦天公司存在第2点违约行为，其中照片显示在锦天时尚公寓前台前站有两名警察，微信聊天截图显示对方多次催促退押金一直未予办理;谢宏艺提交《报警回执》《受案回执》拟证实锦天公司存在第3点违约行为，回执显示2018年8月6日谢宏艺向广州市公安局黄埔区分局长洲派出所报案，长洲派出所于当日受理该案;谢宏艺提交其与备注为“C201李韵亮”“B302易蔓莉自退”等及“维权群”的微信聊天截图拟证实第4点违约行为。谢宏艺在庭审中确认合同履行过程中并无因涉案房屋的权属人提出异议造成其经营受到影响，对于其主张锦天公司侵占其使用的办公室，谢宏艺在庭审中明确表示无法确定具体占用的是哪一间及是否属于其承租范围。锦天公司主张其于2018年10月19日为谢宏艺代垫2018年7月-8月的电费44936.95元，为此，其提交计费时段为2018年7月1日至2018年9月1日的电费发票11张，根据发票中的用电地址，M、N栋电费2763.38元、F栋电费3346.55元、A栋电费4988.51元、J栋电费47.08元、E栋电费4470.08元、H栋电费4528.04元、G栋电费4114.83元，发票号码为004××××0910的10295.53元的发票没有显示地址，锦天公司提交广州供电局有限公司于2019年2月11日出具《发票明细说明》载明：发票号码004××××0910实际为20180701-20180901期间电费用户陈锦泉深井南田大街17号（C栋）7320.09元及深井南田德厚里2号之一（B栋）2975.44元两项电费之和，由于是同一结算账号的结算编号，合并打印为一张发票。另外，锦天公司提交的电费发票中地址为南田坊启明里横一号、中约圣塘4号、深井南田坊龙眼园二巷7号均与涉案房屋地址无法对应。锦天公司主张其代谢宏艺垫付2018年5月-8月的水费9408.2元，其提交深井村水费收据26张显示锦天公司于2018年7月1日支付2018年5、6月水费3834.6元，于2018年9月1日支付7、8月水费共计6349.2元。多数收据上有备注“锦天”或地址，收据上载明的用水户名字与房屋的权属证书权属人或报建手续申请人相对应。锦天公司还主张其于2018年10月12日代垫2018年5月-8月的垃圾费780元，其提交广州市黄埔区长洲街深井股份经济联合社水管组出具的锦天公寓支付2018年4-9月垃圾费1170元的收据，锦天公司庭审时陈述其不主张4月、9月的垃圾费，按比例折算2018年5-8月的垃圾费金额为780元。关于涉案房屋的规划报建情况，锦天公司提交了部分房屋的房产证、《建设工程规划审查复文》，另本院依谢宏艺的委托诉讼代理人的申请，向其出具《律师调查令》调查涉案房屋的查册信息，同时本院向广州市开发区规划的自然资源局、广州市规划和自然资源局黄埔区分局发函询问规划报建情况。广州市开发区规划的自然资源局、广州市规划和自然资源局黄埔区分局于2019年4月17日作出穗开规划资源函〔2019〕324号《关于协助调查长洲街涉案房屋规划报建情况的复函》，载明：涉案房屋A、C、E、G、H、J、K、M、N栋有相关规划报建资料（详见附件《建设工程规划审查复文》），未查询到涉案房屋B、F栋相关规划报建记录，P、Q栋仅查询到地址为长洲深井社区龙眼园二巷7号房屋的相关规划报建记录，与来文地址不完全一致。综合房产证、查册表、复函所附的《建设工程规划审查复文》，涉案房屋的权属人及规划报建情况如下：1.A栋(广州市黄埔区长洲街深井村房屋中的南田坊德厚里2号)房屋查册表及房产证显示权属人为梁伟东，房产证核准日期为2002年2月9日，出证时间为2002年3月4日，房屋结构层数为2层，建基面积42.14平方米，总建筑面积88.366平方米。《建设工程规划审查复文》（2001年7月）载明：规划栋数为1栋，规划层数4层，建筑面积320平方米。2.B栋(广州市黄埔区长洲街深井村房屋中的南田坊德厚里2号之一)房屋，锦天公司未提交房产证，经查询也无相关的查册信息及规划报建记录。3.C栋(广州市金洲南路南田大街17号)房屋，锦天公司未提交房产证，经查询无相关查册信息，《建设工程规划审查复文》（2001年7月）载明：建设单位为陈锦泉，规划栋数为1栋，层数为3，建筑面积240平方米。4.E栋(广州市黄埔区长洲深井社区南田大街25号)房屋查册表及房产证显示权属人为莫儒玉，房产证核准日期为2008年7月22日，出证时间为2008年11月28日，房屋结构层数为4层，建基面积80平方米，总建筑面积320平方米。房产证上备注：2、另有用地面积2.7569平方米未经批准使用，建筑面积126.5457平方米未申请产权登记。《建设工程规划审查复文》（2001年3月）显示规划层数为4层，建筑面积320平方米。5.F栋(广州市黄埔区长洲深井社区南田大街21号)房屋查册表及房产证显示权属人为郭礼荣，房产证核准日期为2002年4月18日，出证时间为2002年4月27日，结构层数为混合（乙石）1-1/2层，建基面积48.5843平方米，总建筑面积93.1046平方米。未查询到相关规划报建记录。6.G栋(广州市黄埔区长洲深井社区南田大街10号)房屋查册表及房产证显示权属人为曹燕珍，房产证核准日期为2002年2月9日，出证时间为2002年3月4日，房屋结构层数为混合（乙石）砖木结构1-1/2层，建基面积63.4508平方米，总建筑面积105.4102平方米。《建设工程规划审查复文》（2001年9月）显示规划层数为2层，登记面积按每层60平方米，建筑面积120平方米。7.H栋(广州市黄埔区长洲深井社区南田大街8号)房屋经查询无相关查册信息，锦天公司提交登记时间为2008年的房产证复印件显示权属人为朱国裕（其提交核对的房产证原件的登记时间为2002年，与复印件不一致），建筑结构层数为混合4层，建基面积96.34平方米，总面积403.36平方米。《建设工程规划审查复文》（2001年8月）显示，规划层数为3.5层，登记面积按每层80平方米，总建筑面积280平方米。8.J栋(广州市黄埔区长洲深井社区南田大街8号之六)房屋查册表及房产证显示权属人为梁金好，房产证核准日期为2008年6月19日，出证时间为2008年9月5日，结构层数为钢筋混凝土4层，建基面积80平方米，总建筑面积320平方米。房产证上备注：2、另有用地面积1.9489平方米未经批准使用，建筑面积104.2909平方米未申请产权登记。《建设工程规划审查复文》（2001年4月）载明的层数与建筑面积与上述房产证登记的一致。9.K栋(广州市黄埔区长洲深井社区圣塘中约下街4号)房屋查册表及房产证显示权属人为凌绍文，房产证出证时间为2002年5月9日，房屋结构层数为混合2-1/2层，建基面积67.6989平方米，总建筑面积154.7232平方米。《建设工程规划审查复文》（2001年8月）显示，建设单位为凌伟国，规划层数为2.5层，登记面积按每层46.4平方米，总建筑面积118平方米。10.M栋(广州市黄埔区长洲镇深井村南田坊启明里横1号之一)房屋房产证显示权属人为梁少石，房产证核准日期为2008年8月29日，出证时间为2008年12月9日，结构层数为混合2-1/2层，建基面积为80平方米，总建筑面积为200平方米。房产证上备注：2、另有用地面积18.8416平方米未经批准使用，建筑面积60.9379平方米未申请产权登记。《建设工程规划审查复文》（2001年9月）显示，层数2.5层，登记面积按每层80平方米，总建筑面积200平方米。11.N栋(广州市黄埔区长洲镇深井村南田坊启明里横1号之三)房屋查册表及房产证显示权属人翁诗丹，房产证核准日期为2004年2月27日，出证时间为2004年3月，房屋结构层数为混合2-1/2层，建基面积为68.8275平方米，总建筑面积为155.8636平方米，所有权来历为1998年新建，房产证“备注”栏注明“第三层18.2086平方米未经批准使用”。《建设工程规划审查复文》（2001年9月）显示，规划层数为2层，登记面积按每层64平方米，总建筑面积128平方米。12.P、Q栋(广州市黄埔区长洲深井社区龙眼园二巷7号之一、之二)，锦天公司未提交房产证，经查询也无相关的查册信息及规划报建记录。另，锦天公司提交（2015）穗黄法长民初字第194号民事判决书以及《房屋租赁协议书》、证明、授权书拟证明其对涉案房屋具有转租权。另查明，锦天公司提交与谢宏艺的通话录音显示双方就履约保证金进行协商，锦天公司工作人员黎后成在电话中称履约保证金本应当支付3个月的固定分摊费用，但后来协商后同意谢宏艺支付两个月固定分摊费用作为履约保证金，谢宏艺在电话中未提出异议。还查明，锦天公司提交上海朔羡网络科技有限公司出具的《蘑菇伙伴账号主体变更说明》，载明：2018年6月1日，锦天物业与谢宏艺经协商一致，锦天物业将伙伴账户主体变更为谢宏艺，由谢宏艺向我公司履行《服务框架协议》项下的全部权利义务。锦天公司表示蘑菇伙伴账户平台账号不能重新申请，一个地址一个名称只能对应一个公司，故其要求谢宏艺将蘑菇平台APP账户转给该公司。锦天公司在庭审时明确表示未代谢宏艺退还押金，谢宏艺未以锦天公司的名义将房屋出租及签订合同。以上事实有《经营合作协议》《房屋交接表》《补充协议》银行转账记录、微信聊天截图、《律师函》《报警回执》《受案回执》、收据、《锦天时尚公寓租赁协议》《锦天公寓修缮工程合同》《广州市房屋租赁合同》《房屋租赁协议书》、证明、授权书、《建设工程规划审查复文》《集体土地房产证》《广州市不动产登记查册表》《锦天时尚公寓租赁协议》《关于协助调查长洲街涉案房屋规划报建情况的复函》、电费发票、水费收据、《蘑菇伙伴账号主体变更说明》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，虽然双方签订的合同名称为《经营合作协议》，但根据该协议的内容，由锦天公司将其承租的房屋整体交付谢宏艺使用、收益，谢宏艺每月向锦天公司支付固定费用，锦天公司并不参与谢宏艺的经营管理，也不承担经营风险，故上述协议实为房屋租赁合同，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点一是《经营合作协议》的效力；二是谢宏艺是否应向锦天公司支付8月份的固定分摊费用；三是谢宏艺是否应补交履约保证金；四是谢宏艺是否应返还代垫的水电、垃圾费用；五是物资及平台账户的交接问题;六是锦天公司请求的冒用锦天公司名义收取的租户押金能否得到支持;七是谢宏艺是否应承担逾期支付费用的违约金。焦点一：关于经营合作协议的效力问题。关于经营合作协议的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，因此，《经营合作协议》中就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋所约定的租赁条款部分应属无效。虽然锦天公司提交的（2015）穗黄法长民初字第194号民事判决书认定租赁合同有效，但该判决对租赁物的规划报建情况未作查明，根据现查明的事实，《经营合作协议》所涉房屋的规划报建情况为：1.A栋的《建设工程规划审查复文》作出时间是2001年7月，而房产证出证时间为2002年3月4日，房产证出证时间在后，应以房产证确认的房屋结构层数为准，故超出2层部分为加建，《房屋交接表》反映A栋房间共5层，可以认定超出2层部分建筑即A301-308、A401-408、A501-504房间为加建，超出规划报建间数为20间；2.B栋无房产证及查册信息及相关的规划报建报建，故可以认定《房屋交接表》中B栋全部建筑即B101-102、B201-202、B301-302、B401-402、B501为违建，超出规划报建间数为9间；3.C栋无房产证及查册信息，但规划报建记录显示规划报建层数为3层，而《房屋交接表》反映C栋房间共5层，故可以认定超出3层部分建筑即C401-411、C501-507房间为加建，超出规划报建间数为18间；4.E栋的查册表、房产证显示层数为4层、建基面积80平方米、建筑面积320平方米,但查册表、房产证上均备注：另有用地面积2.7569平方米未经批准使用，建筑面积126.5457平方米未申请产权登记，因此该栋房屋的实际建筑面积为446.5457平方米（320平方米+126.5457平方米），鉴于第一层不在租赁范围内，而第一层面积为82.7569平方米，按此推算第二至五层实际建筑面积为363.7888平方米（446.5457平方米-82.7569平方米），规划建筑面积为240平方米（80平方米×3层），违建面积为123.7888平方米，第二至五层超建面积占比例约35%（123.7888平方米÷363.7888平方米），《房屋交接表》反映E栋第二至五层房间共17间，故超出规划报建间数为6间；5.F栋的查册表及房产证显示层数为1-1/2层，但《房屋交接表》反映F栋房间共5层（2-4层各有3间、1层有2间），故超出1-1/2层部分建筑为加建，超出部分为8.5间;6.G栋的《建设工程规划审查复文》作出时间是2001年9月，而房产证出证时间为2002年3月4日，房产证出证时间在后，应以房产证确认的房屋结构层数为准，故超出1-1/2层部分为加建，《房屋交接表》反映G栋房间共5层，故可以认定超出1-1/2层部分建筑即2层的一半、G301-303、G401-403、G501-502为加建，超出规划报建间数为9.5间；7.H栋，锦天公司提交的房产证复印件显示层数为4层，但由于锦天公司出示的该房产证原件与复印件不一致，且在房管部门亦未能查询到该房屋的信息，故本院依据《建设工程规划审查复文》确定规划层数为3.5层。《房屋交接表》反映H栋房间共4层（4层有4间），故可以认定超出3层半部分为加建，超出规划报建的间数为2间；8.J栋的查册表、房产证、规划报建记录均显示层数为4层、建基面积80平方米、建筑面积320平方米，但查册表、房产证上备注：另有用地面积1.9489平方米未经批准使用，建筑面积104.2909平方米未申请产权登记，因此该栋房屋实际建筑面积为424.2909平方米（320平方米+104.2909平方米），超建面积占比例约25%，《房屋交接表》反映J栋房间共5层、20间，故可以认定超建房屋为5间；9.K栋的查册表、房产证及规划报建记录均显示层数为2-1/2层，《房屋交接表》反映K栋房间亦为2层半，故该栋房屋均未超出规划报建;10.M栋的房产证及规划报建记录均显示层数为2-1/2层、建积面积80平方米、总建筑面积200平方米，但房产证上有备注：另有用地面积18.8416平方米未经批准使用，建筑面积60.9379平方米未申请产权登记。《房屋交接表》显示M栋房间共5层（3-4层各有5间、5层有4间），故超出2-1/2层部分约11.5间房间为加建，而加上未经批准使用的用地面积在内，房产证上备注的未申请产权登记的面积仅为60.9379平方米，根据日常生活经验，可以认定房屋的现状（建设层数）与登记状况不完全一致，本院根据《房屋交接表》反映的现状认定超出2-1/2层部分建筑为加建，超出规划报建约为11.5间;10.N栋的规划报建记录显示规划层数为2层，房产证及查册表虽记载层数为2-1/2层，但房产证上注明“第三层18.2086平方米未经批准使用”，因此超出2层部分的建筑均为加建，《房屋交接表》反映N栋房间共5层，故可以认定N301-306、401-406、501-505为违建，超出规划报建间数为17间;11.P、Q栋无房产证及查册信息及相关的规划报建报建，故可以认定《房屋交接表》中P、Q栋全部建筑即P101-104、201-209、301-309、401-409、501-505为违建，超出规划报建间数36间。综上，涉案房屋中未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋共计142.5间，《经营合作协议》中就上述142.5间房屋所约定的租赁条款部分无效，但该部分条款无效，不影响其他部分的效力，其他具备合法产权证明的房屋租赁部分条款仍然有效，对谢宏艺及锦天公司均具有约束力，双方均应恪守履行。焦点二：关于谢宏艺是否应向锦天公司支付8月份的固定分摊费用。谢宏艺主张因锦天公司的违约行为致其无法使用涉案房屋，无需支付8月份的分摊费用，对于其提出的违约事由，本院分析如下：其一，谢宏艺称锦天公司未提交房屋权属证明及转租权限，但是《经营合作协议》明确约定“交接当天若双方对约定交接物品或房屋资质等有异议，异议方应当天内以书面的形式再作补充说明并由双方调解解决，否则视为双方完成交接”，谢宏艺于2018年4月24日接收房屋时并未对房屋资质提出异议，应视为其对房屋不持异议，且谢宏艺在庭审中明确表示在合同履行过程中，亦无房屋权属人对谢宏艺出租房屋提出异议造成其无法正常经营，故谢宏艺的该理由不成立。其二，谢宏艺称因锦天公司未与涉案房屋的租户协商好退押金事宜，致使多位租户到其办公场地滋扰，严重影响其开展经营活动。根据谢宏艺提交的报警照片，无法证实其报警是因租户滋扰影响营业;谢宏艺提交与P302租户的微信聊天，即使该份证据属实，但是《经营合作协议》涉及275套房屋，未妥善解决该租户的退押金未严重到影响《经营合作协议》的继续履行，且锦天公司在收到谢宏艺委托律师发出的函件后，已按照谢宏艺的要求在涉案房屋处张贴通知，告知租户退押金事宜解决方式，故谢宏艺的该意见缺乏理据。其三，关于谢宏艺所称锦天公司侵占其办公用房致使资料丢失问题，但谢宏艺无法明确被占的房屋具体是哪间，更无法明确该房屋是否属于租赁房屋的范围，其提交的报警回执也无法证明其主张，故对其该项理由，本院亦不予采信。其四，谢宏艺主张锦天公司作出引导租户维权、挑动租户退租等侵害行为，但其提交的证据不能充分证明其主张，本院不予采信。综上，谢宏艺以锦天公司违约致其无法使用涉案房屋的理据不充分，本院不予支持。合同无法继续履行的责任不在锦天公司，但庭审中双方均确认合同已终止，鉴于锦天公司于2018年8月16日前已告知租户其与谢宏艺已解除合作，并通知所有租户于2018年8月16日前办理续租事宜，表明锦天公司在2018年8月16日对涉案房屋已具有处分、收益权，故谢宏艺应向锦天公司支付固定分摊费用至2018年8月16日，按照150000元/月的标准计算2018年8月1日至8月16日的固定分摊费用为77419.35元（150000元/月÷31天×16天）。焦点三：关于谢宏艺是否应补交履约保证金的问题。《经营合作协议》第三条第5款约定“在签订本协议当日乙方需向甲方支付首月固定分摊费用和履约保证金300000元”，双方对该条款中约定的履约保证金的金额有争议，谢宏艺主张该约定中的300000元为首月固定分摊费用与履约保证金合计的金额，履约保证金仅为150000元，锦天公司则主张为该约定中的300000元仅指履约保证金。本院认为，首先，从争议条款文义本身看，并非表述为首月固定分摊费用和履约保证金合计300000元，按照字面解释，300000元应仅指履约保证金。其次，履约过程中锦天公司工作人员黎后成在电话中提及当初双方协商后同意以两个月固定分摊费用作为履约保证金，谢宏艺在电话中未提出异议，进一步印证了双方的真实意思表示是履约保证金为300000元。再次，租赁市场存在“押二付一”的交易惯例，履约保证金300000元亦符合该交易惯例。综上所述，履约保证金应为300000元，谢宏艺仅支付150000元履约保证金，故锦天公司要求谢宏艺支付拖欠的履约保证金150000元具有合同依据，本院予以支持。焦点四：关于谢宏艺是否应返还代垫的水电、垃圾费用问题。（一）电费，锦天公司提交的电费发票中有三张发票的地址为南田坊启明里横一号、中约圣塘4号、深井南田坊龙眼园二巷7号，均与涉案房屋地址无法对应，无法证明与本案的关联性，本院对上述发票不予采纳。根据锦天公司提交的其他电费发票，其代缴了2018年7月1日至2018年9月1日的电费共计34554元，由于锦天公司于2018年8月16日已收回涉案房屋，谢宏艺仅需承担电费至8月16日，故谢宏艺应返还锦天公司代垫的2018年7月1日至8月16日的电费金额为25778.4元（34554元÷63天×47天）。（二）水费，根据锦天公司提交的水费收据，其代垫了2018年5、6月水费3834.6元，7、8月水费共计6349.2元，由于双方在2018年6月1日已对包括水费在内的相关费用进行财务核对，确认此前的水费双方均已结付清算，因此锦天公司主张其2018年5月的水费缺乏依据，本院不予支持。根据《各栋房屋的水电度数核对确认表》显示2018年5月涉案房屋已用水费为2055.9元，故锦天公司实际代垫付2018年6月的水费金额为1778.7元（3834.6元-2055.9元）。由于锦天公司于2018年8月16日已收回涉案房屋，谢宏艺仅需承担水费至2018年8月16日，故谢宏艺应返还锦天公司代垫的2018年7月1日至8月16日的水费金额为4813.1元（6349.2元÷62天×47天），以上水费合计6591.8元。（三）垃圾费，锦天公司提交其支付锦天公寓2018年4-9月垃圾费1170元的收据，由于2018年5月仍由锦天公司收租经营，故谢宏艺应承担2018年6月至8月16日的垃圾费，按比例计算谢宏艺应返还锦天公司代垫的垃圾费为490.6元（1170元÷6个月×2个月+1170元÷6个月÷31天×16天）。综上，谢宏艺应返还锦天公司代垫的水电费、垃圾费共计32860.8元（25778.4+6591.8元+490.6元）。焦点五：关于物资及蘑菇APP平台账户的交接问题。锦天公司确认已经收回涉案场地，因此，涉案房屋已处于锦天公司控制之下，不存在物资交接问题；蘑菇APP平台账户主体经双方协商一致已变更为谢宏艺个人，锦天公司要求交接该账户缺乏依据，本院对锦天公司的该项诉请不予支持。如锦天公司认为谢宏艺在双方租赁关系终止后仍通过该账户继续收取租金，其可另行主张权利。焦点六：关于锦天公司请求的冒用锦天公司名义收取的租户押金。锦天公司于2018年7月30日通知与谢宏艺签订租赁协议的租户将由谢宏艺本人或指定工作人员退还押金，锦天公司也明确表示其未代谢宏艺退还押金，而且谢宏艺将房屋出租并未以锦天公司的名义签订合同，因此，对锦天公司的该项诉请，本院不予支持。焦点七：关于逾期支付费用的违约金问题。根据《经营合作协议》约定，履约保证金应于合同签订当日即2018年4月11日支付，2018年8月的固定分摊费用应于2018年7月1日前支付，谢宏艺逾期支付上述款项，应承担相应的违约责任。该协议第四条第3款的约定“乙方需按时交纳相关费用，逾期交纳需向甲方支付每天3%赔偿金”，谢宏艺提出该违约金标准过高，考虑锦天公司因谢宏艺逾期付款所受的实际损失，兼顾合同的履行情况、谢宏艺过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情按照每日万分之五的标准计算违约金，因此逾期支付履约保证金的违约金以150000元为本金，按每日万分之五的标准，从2018年4月12日起计至实际付清之日止;逾期支付2018年8月固定分摊费用的违约金以77419.35元为本金，按每日万分之五的标准，从2018年7月2日起计至实际付清之日止，以上违约金均以本金为限。另外，根据协议谢宏艺应承担其经营过程中的包括水电费、垃圾费在内的一切费用，但锦天公司于2018年10月20日代付电费，于2018年7月1日、9月1日代付水费，于2018年10月12日代付垃圾费，因此，锦天公司要求谢宏艺承担拖欠上述款项的违约金符合合同约定，违约金应以所欠款项为本金，违约金标准如前所述，本院调整为每日万分之五，因此欠付电费的违约金以25778.4元为本金，按每日万分之五的标准，从2018年10月20日起计至实际付清之日止;欠付水费的违约金，锦天公司主张自2018年10月1日起算，未违反法律的规定，本院予以准许，故该项违约金以6591.8元为本金，按每日万分之五的标准，从2018年10月1日起计至实际付清之日止;欠付垃圾费的违约金以490.6元为本金，按每日万分之五的标准，从2018年10月12日起计至实际付清之日止;以上违约金均以本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第五十二条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告谢宏艺于本判决生效之日起十日内向原告广州市锦天物业管理有限公司支付2018年8月的固定分摊费用77419.35元；二、被告谢宏艺于本判决生效之日起十日内向原告广州市锦天物业管理有限公司支付履约保证金150000元；三、被告谢宏艺于本判决生效之日起十日内向原告广州市锦天物业管理有限公司支付代垫的垃圾费、水电费共计32860.8元；四、被告谢宏艺于本判决生效之日起十日内向原告广州市锦天物业管理有限公司支付逾期支付上述款项的违约金，其中逾期支付履约保证金的违约金以150000元为本金，按每日万分之五的标准，从2018年4月12日起计至实际付清之日止;逾期支付2018年8月的固定分摊费用的违约金以77419.35元为本金，按照每日万分之五标准，从2018年7月2日计算至实际付清之日止；逾期支付电费的违约金以25778.4元为本金，按每日万分之五的标准，从2018年10月20日起计至实际付清之日止;逾期支付水费的违约金以6591.8元为本金，按每日万分之五的标准，从2018年10月1日起计至实际付清之日止;逾期支付垃圾费的违约金以490.6元为本金，按每日万分之五的标准，从2018年10月12日起计至实际付清之日止。以上各项违约金均以本金为限;五、驳回原告广州市锦天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7014元，由原告广州市锦天物业管理有限公司负担2221元，由被告谢宏艺负担4793元。原告广州市锦天物业管理有限公司已预缴上述费用，被告谢宏艺应承担部分由其在履行义务时迳付原告广州市锦天物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王 梦人民陪审员  丁树祥人民陪审员  甄 妮二〇一九年六月十日书 记 员  张 敏黄冠华