河北省张家口市桥西区人民法院民 事 判 决 书(2018)冀0703民初1122号原告：王国河，男，1975年2月15日出生，汉族，现住张家口市桥西区。原告：罗燕霞，女，1977年8月25日出生，汉族，住址同上。二原告委托诉讼代理人：方义，河北京张律师事务所律师。被告：张家口小环球房地产开发有限责任公司，地址：张家口市桥西区明德北355号。法定代表人：杨晓明，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄太辉，河北扬正律师事务所律师。原告王国河、罗燕霞与被告张家口小环球房地产开发有限责任公司（以下简称小环球公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月31日受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。于2017年11月26日作出（2016）冀0703民初324号民事判决，后原告王国河、罗燕霞不服上诉，张家口市中级人民法院于2018年5月5日作出（2018）冀07民终785号民事裁定，裁定发回本院重审。本院于2019年3月15日由本院审判员王东兴、人民陪审员李珊、祝玉嵘组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。原告王国河及其委托诉讼代理人方义，被告小环球公司委托诉讼代理人黄太辉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还购房款、增值费、税费、装修费等损失；2、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2015年6月，原告和被告签订房屋买卖合同，购买位于张家口市桥西区商业用房，当时原告是全款购房，购房款1175138元，后缴纳了房屋购置税47593元，手续转让费343元，房屋维修基金23503元，事后对该房屋进行了精装修。后于2015年12月3日办理了房产证，产权登记人为二原告。2015年发现房屋有质量问题，向开发商和物业公司均反映过，但一直推脱。2016年房屋裂缝严重，产生严重质量问题。原告多次找被告交涉均未果，现该房屋已不能使用，为维护原告合法权益，诉至法院请求支持原告诉讼请求。被告小环球公司辩称，房屋确实出现了质量问题，根据司法鉴定结论，该质量问题可以维修加固，并非一定退房。从房屋出现质量问题开始，被告方积极维修，我方直接维修或者原告维修我方出费用均可以，但原告坚持退房，双方不能达成一致。本案的情况，构不成退房的情形，所以对于原告提出的退房诉讼请求不予认可。本院经审理认定事实如下：2015年6月，二原告与被告签订房屋买卖合同，购买位于张家口市桥西区商业用房，购房款1175138元，后原告于2015年10月29日缴纳了房屋购置税47593元，于2015年12月3日缴纳手续转让费343元，于2015年11月11日缴纳房屋维修基金23503元，并对该房屋进行了装修。2015年12月3日办理了房产证，产权登记人为二原告。2016年原告发现所购房屋有质量问题，向开发商和物业公司交涉未果，诉至本院。案件原审中，二原告申请对房屋质量进行鉴定，张家口科技事务司法鉴定中心作出房屋质量鉴定意见书，鉴定结论及建议为：桥西区赐儿山街19号天河尚城42号商业楼03号商铺墙体裂缝是地基不均匀沉降所引起的，地基不均匀沉降不是03号商铺排水管道漏水所致。依据《民用建筑可靠性鉴定标准》，该房屋鉴定单元评定等级为Dsu级：安全性严重不符合《鉴定标准》对Asu级的要求，严重影响整体承载，必须立即采取措施。建议对开裂隔墙拆除后重新砌筑，对于地基及承重墙体的加固方案及施工图设计应委托有相应资质的设计单位进行设计。房屋结构加固完成后，按照房屋原装修标准进行装饰装修恢复。原审庭审中，原告提交商品房买卖合同一份、房屋所有权登记费票据一张、房产证复印件一份、专项维修资金票据一张、完税证明一张、购房发票一张、手续费发票一张，证明二原告买卖房屋并缴纳税费办理产权证的事实。被告对上述证据无异议。原告提交房屋破损照片、房屋质量司法鉴定意见书，证明该房屋受损情况严重影响整体承载，必须立即采取措施，且房屋当时在营业中。被告质证称对照片三性均不认可；对司法鉴定书结论有异议，该鉴定结论是因为地基不均匀沉降所引起的，这并没有查清是施工单位的原因还是漏水等其他原因，我们不清楚，所以对其鉴定结论不认可，且该房也不具备退房的情形，可以进行修复修缮，并对房屋装修进行装饰装修恢复。被告提交施工协议书一份，证明房屋质量可能是施工方的责任，原告质证称该证据与本案没有关联性。本次庭审经二原告申请，本院委托鉴定机构就房屋市场价值、装修价值、营业损失（年租金）进行了鉴定。二原告对鉴定意见书无异议，但要求鉴定费用共计20000元由被告承担。被告称我方不同意鉴定，故对鉴定意见书不发表意见，且不承担鉴定费用，坚持为原告维修房屋至合格。后被告提交地基处理专项竣工验收记录一份，证明对涉案房屋已由施工单位河北华宁土木工程有限公司张家口分公司对地基进行了加固处理，并且地基经张家口中远项目管理有限公司第九项目部验收合格，我们同意对房屋进行修复，不同意解除房屋买卖合同。被告质证称对小环球自己修复的情况都不认可，也不信任，如果小环球要修复房屋，我们要求由住建部门负责施工，小环球出资，最后进行质量验收。本院认为，原、被告签订房屋买卖合同，双方房屋买卖合同义务已全部履行完毕。但交付使用后不久涉案房屋出现质量问题，并被鉴定为Dsu级：安全性严重不符合《鉴定标准》对Aus级的要求，严重影响整体承载，必须立即采取措施。被告虽主张进行房屋修复，但是房屋作为不动产具有其特殊性，被告对其出售的房屋应承担基本的质量保证责任。现房屋出现严重的安全性质量问题，可以认定二原告不能实现其房屋买卖合同之目的。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条之规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条第一款规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。涉案房屋的质量问题已经严重影响二原告的正常居住使用，故二原告请求解除合同，由被告返还原告购房款1175138元，并赔偿二原告合理损失的诉讼请求应予支持。关于二原告的合理损失认定如下：1、房屋装修费用144000元；2、由于原告房屋主要用于出租，故其损失即为租金损失。经鉴定机构鉴定，原告房屋年租金为64000元，本院予以认定。关于租金损失计算期间，虽然原告房屋于2016年即出现质量问题，无法出租，但其间被告多次表示愿意修复，原告一再拒绝，故不宜扩大被告的责任范围，原告亦应对长时间未出租房屋承担一定责任，本院酌情支持被告承担一年的租金损失64000元；3、前期税费，契税47005.52元，印花税587.57元、专项维修资金23503元、手续费343元、登记费10元，共计71449.09元。本案鉴定费用共计35300元，其中2016年11月21日关于房屋质量的鉴定共产生鉴定费用20000元，2019年3月8日关于年租金、房屋市场价值的鉴定分别产生鉴定费用3000元、12300元，解除合同责任在被告，故由被告承担为宜。另二原告应将涉案房屋退还原告，由于房屋产权已经登记在二原告名下，退房则涉及到产权的再次变更并产生一系列税费问题，具体数额需税务、产权登记部门核算，本院无法确定，故双方应按照相关规定各自承担产生的费用。综上所述，案经调解无效，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除二原告与被告张家口小环球房地产开发有限责任公司签订的关于坐落张家口市桥西区3商业用房的《商品房买卖合同》；二、被告张家口小环球房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还二原告购房款1175138元，同时二原告将该房腾空交付被告并配合被告办理产权变更登记手续，所需费用按照法律规定各自负担；三、被告张家口小环球房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿二原告装修损失144000元、租金损失64000元，鉴定费35300元、其他损失71449.09元，共计314749.09元；四、驳回二原告其他诉讼请求。案件受理费18300元，由被告张家口小环球房地产开发有限责任公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审审 判长 王东兴人民陪审员 祝玉嵘人民陪审员 李 珊二〇一九年六月二十八日书 记 员 古亚娜附相关法律规定：《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。备注：一、根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，现将当事人的有关权利义务告知如下：1、各方当事人均必须履行法律文书所确定的义务；2、如一方当事人不按规定履行义务，另一方当事人可向法院申请执行。申请时应提交以下材料：（1）申请执行书；（2）已生效法律文书或复印件；（3）《法律文书生效证明书》。3、申请执行的期限为二年。（从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算）。超过申请执行期限而提起申请的，法院不予受理。二、《中华人民共和国刑法》第三百一十三条【拒不执行判决、裁定罪】对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或罚金。