广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终6700号上诉人（原审被告、反诉原告)：高晓阳，男，1986年12月9日出生，汉族，住所地福建省石狮市。委托诉讼代理人：陈昱霖，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：刘钧，男，1987年3月10日出生，汉族，住所地广州市海珠区。被上诉人（原审原告、反诉被告)：吴婉源，女，1985年8月5日出生，汉族，住所地北京市海淀区。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：贺姝勍，广东穗南律师事务所律师。原审被告（反诉原告）：黄淑清，女，1962年5月7日出生，汉族，住所地福建省石狮市。委托诉讼代理人：陈昱霖，广东广信君达律师事务所律师。上诉人高晓阳因与被上诉人刘钧、吴婉源，原审被告黄淑清房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初5132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人高晓阳及原审被告黄淑清的委托诉讼代理人陈昱霖、被上诉人吴婉源及其与刘钧的共同委托诉讼代理人贺姝勍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高晓阳上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判驳回刘钧、吴婉源的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由刘钧、吴婉源承担。事实与理由：一审法院查明事实不清，导致事实认定有误。首先，高晓阳与刘钧、吴婉源签订的《存量房买卖合同》等交易文件明确约定涉案房屋按“现状”交付，一审法院以“刘钧、吴婉源提交了相关的水表施工记录证明涉案房屋的通水时间直至2018年3月12日才完成”界定房屋的交付标准并认定涉案房屋在2018年3月12日通水后才符合交付标准属于事实认定错误。其次，高晓阳已经依约多次通知刘钧、吴婉源收楼，但刘钧、吴婉源在收到高晓阳发出的收房通知后无故拖延收房，导致涉案房屋延期交付，责任不在高晓阳。一审法院无视延期交房的实际原因径行认定逾期交房责任由高晓阳承担系未查明基本事实。二、一审法院判决法律适用错误。一审法院对上述事实认定错误，导致错误适用法律，认定因高晓阳过错导致逾期交房，应当承担违约责任。事实上，高晓阳已经按双方约定按时交付涉案房屋，履行了促成涉案房屋满足交付条件的全部义务，故不需承担任何违约责任。综上，请求二审法院予以改判。刘钧、吴婉源共同辩称，同意一审判决，不同意高晓阳的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。针对高晓阳的上诉意见称双方约定按现状交付，并认为双方在签约前看过房就等于必须按签约前的房屋状况收房，是对合同约定和双方当事人意思自治的曲解。合同第一条第七款明确说明涉案房屋的现状被定义为不带家私电器，不带租赁合同，无户口，双方签订的补充条款明确说明涉案房屋与邻房802处于打通状态，在刘钧、吴婉源申请房屋贷款前恢复房屋修建。在一审的证据中，如双方履行过程中产生的微信记录，中介出具的担保书和收据，高晓阳发给刘钧、吴婉源的关于收楼的通知的证据中均可以看出，双方对何为交楼条件是有明确约定，即要达到802与涉案房屋两间隔墙修好且水电均通的条件，高晓阳在合同履行过程中是认可该条件，也按照上述约定履行，但并不积极，因此才导致整个房屋买卖合同履约过程中刘钧、吴婉源需不停与高晓阳沟通、催促，以致于直至2018年3月13日高晓阳向刘钧、吴婉源发出收楼通知书是才确认涉案房屋已通水电，本应在2018年2月5日交付的涉案房屋只是勉强达到收楼标准。黄淑清述称，同意高晓阳的上诉请求及理由。2018年5月14日，刘钧、吴婉源向一审法院起诉请求：1、高晓阳、黄淑清支付逾期交付房屋的违约金130182元（自2018年2月5日计算至2018年3月15日共39天，按房屋成交价3338000元为标准，按照每日0.1%计算）；2、高晓阳、黄淑清支付逾期交付房屋导致的租金损失8010元（自2018年2月5日计算至2018年3月28日共1个月零24天，按每月4450元、每日148.33元计算）；3、高晓阳、黄淑清支付房屋防水补漏费3000元；4、高晓阳、黄淑清支付2018年2月、3月的垃圾及水电公摊费22.4元；5、高晓阳、黄淑清对上述4项承担连带清偿责任，诉讼费由高晓阳、黄淑清承担。高晓阳、黄淑清向一审法院反诉请求：1、刘钧、吴婉源向高晓阳、黄淑清返还水路、电路修建及复原押金共计3500元；2、刘钧、吴婉源向高晓阳、黄淑清返还房屋补漏维修费3200元。3、本案反诉费用由刘钧、吴婉源承担。一审法院经审理查明：2017年7月30日，黄淑清作为高晓阳的代理人，以高晓阳名义作为甲方(卖方)与刘钧、吴婉源(买方)，及中介方广州煌家房地产代理有限公司签订《存量房买卖合同》，约定：买方向高晓阳购买广州市海珠区怡乐路70号大院53号803房，建筑面积76.21平方米，总金额为3338000元；定金338000元在签约时支付，高晓阳在收取定金后7天内办理提前还贷手续，并在银行通知后7天内还清所欠银行贷款；买方应在签约后45天内签署银行按揭文件，并提交贷款所需资料，双方在银行出具同贷书后30天内办理产权转移手续；首期房款1001400元在取得房管部门收件回执当天支付；余下房款2336600元在交易过户完成并办妥相关手续后由贷款银行直接转账给高晓阳；双方同意高晓阳在收齐房款当天将该房屋交付买方使用；交接当天，双方到场查验房屋后签署收楼确认书；如不按期交房，应从逾期日起每日向买方支付房屋成交价的0.1%的违约金；买方已亲自视察并清晰知道该房产现况、交付使用状况及产权情况，对该房产的自然属性及权利状况无任何异议等。同日，双方还签订《补充协议》，明确：现交易房屋与邻房802房处于打通状态，高晓阳需在买方申请房屋贷款前完成房屋原样修复；高晓阳自收取买方定金之日起天(注：此处，刘钧、吴婉源持有的合同原件注明“30天”；但高晓阳持有的合同原件为空白)内，按原有建筑质量将房屋户型改回原样，并保证建筑面积不少于76.21平方米等。2017年10月26日，刘钧、吴婉源取得了广州市海珠区怡乐路70号大院53号803房的不动产权证，并于同日办理了抵押登记手续。2018年2月5日，银行根据刘钧、吴婉源的申请发放了贷款。高晓阳亦于同日收齐了房款。当天，刘钧、吴婉源约请卖方于2018年2月8日前去验收房屋的修复情况。2018年2月8日，刘钧、吴婉源上门查看房屋后，发现房屋的门未安装好，且未通水通电，提出要求卖方须在2018年2月18日前完成房屋修复并通过验收。2018年3月12日，涉案房屋才由广州市自来水公司安装好水表，并实施通水。刘钧、吴婉源确认其于2018年3月15日收楼；此前已收到高晓阳方支付的水电修复押金3500元，另涉案房屋的水电修复费用已由高晓阳方支付。一审诉讼中，刘钧、吴婉源提供的证据其中有：1、2018年4月19日，刘钧与蛋壳(广州)公寓管理有限公司签订的《财产委托管理服务合同》，证明因高晓阳方逾期交房，造成刘钧、吴婉源直接损失的租金收益。(高晓阳方对此不予确认。)2、2018年4月23日，刘钧与广州固顺建筑防水工程有限公司签订的《房屋防水补漏工程协议》及费用支付凭据，漏水投诉登记表，证明因涉案房屋存在渗漏情况，找了固顺公司进行维修，支出了补漏费3000元。(高晓阳方对此不予确认。)一审法院认为：刘钧、吴婉源与高晓阳方自由协商后自愿签订《存量房买卖合同》及《补充协议》，合法有效，当事人应严格履行。关于刘钧、吴婉源主张的逾期交房违约金问题。根据合同中“双方同意高晓阳在收齐房款当天将该房屋交付买方使用”的约定，高晓阳于2018年2月5日已收齐房款，故理应于当天交付房屋。高晓阳主张其已于2018年2月8日通知刘钧、吴婉源收楼，因刘钧、吴婉源拒绝而未成。对此，刘钧、吴婉源已提交了相关的水表施工记录证明涉案房屋的通水时间直至2018年3月12日才完成。可见，高晓阳的主张缺乏理据，一审法院不予采信。至于收楼时间，因高晓阳不能举证证明房屋通水后通知交房的具体时间，故可按照刘钧、吴婉源确定的收楼时间2018年3月15日予以确认。按照合同中“如不按期交房，应从逾期日起每日向买方支付房屋成交价的0.1%的违约金”的约定，现刘钧、吴婉源要求按照每日0.1%的标准计算逾期交房违约金至2018年3月15日，有理，可予支持。具体起算时间宜从2018年2月6月起计。关于刘钧、吴婉源主张的租金损失问题。因刘钧、吴婉源不能提供充分证据证明确实存在租金损失，现高晓阳亦不予确认，故对该项请求，不予支持。关于刘钧、吴婉源要求计付房屋防水补漏费3000元的问题。刘钧、吴婉源表示因高晓阳有意隐瞒房屋存在渗漏的质量瑕疵，导致其收楼后才发现，不得不雇请装修公司进行防水补漏施工，所造成的费用损失应由高晓阳承担。高晓阳对此提出异议，认为房屋的维修责任应由刘钧、吴婉源自行承担。由于高晓阳在交房后与刘钧、吴婉源协商解决房屋渗漏问题时，已于2018年4月22日转账3200元给刘钧、吴婉源用于房屋维修。可见，双方已就解决房屋渗漏的费用问题有一个合意，因此，对于高晓阳反诉要求取回该修复费3200元，理据不足，不能支持。反观刘钧、吴婉源除此以外还要求高晓阳再计付修复费3000元的意见。因本案交易的是二手房，是旧房屋，刘钧、吴婉源作为购买人，理应更加谨慎注意交易标的物的质量装修状况，及时并全面地对房屋进行检验勘查。但从查明的事实，反映刘钧、吴婉源在签约前并未仔细核查房屋的外观装修状况，故其对未就房屋的质量尽谨慎注意及检查义务所导致的后果应自行承担责任。同时，双方签订的《存量房买卖合同》已约定“买方已亲自视察并清晰知道该房产现况、交付使用状况及产权情况，对该房产的自然属性及权利状况无任何异议”，也证明刘钧、吴婉源在购买涉案房屋时已清楚知道房屋的质量状况且不持有异议。因此，刘钧、吴婉源现以高晓阳出售房屋存在隐瞒瑕疵，而要求高晓阳承担房屋防水补漏费3000元，理据不足，一审法院不予支持。关于刘钧、吴婉源要求高晓阳支付2018年2月、3月的垃圾及水电公摊费22.4元的问题，因刘钧、吴婉源已举证证明了实际支出了该项费用，故一审法院予以支持。由于高晓阳已举证证明了黄淑清是受高晓阳的委托签订涉案合同并履行相关合同事项，根据相关法律规定，其对外的民事责任应由委托人高晓阳承担。因此，刘钧、吴婉源要求黄淑清对高晓阳涉案的民事责任承担连带清偿责任，不能支持。关于反诉，因黄淑清仅是高晓阳的代理人，并非合同一方，故其无权提起反诉。对此，一审法院另制作民事裁定书。对于高晓阳要求刘钧、吴婉源返还水路、电路修建及复原押金共计3500元的问题。因该水电修复费用已由高晓阳支付，故现高晓阳要求刘钧、吴婉源返还3500元，有理，可予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院于2018年11月28日作出判决如下：一、高晓阳在本判决生效之日起10日内向刘钧、吴婉源支付逾期交房违约金(从2018年2月6日起至2018年3月15日止，以房款3338000元按照每天0.1%的标准计算)；二、高晓阳在本判决生效之日起10日内向刘钧、吴婉源支付垃圾及水电公摊费22.4元；三、刘钧、吴婉源在本判决生效之日起10日内向高晓阳返还押金3500元；四、驳回刘钧、吴婉源的其他诉讼请求；五、驳回高晓阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费3149.3元(本诉受理费3124.3元、反诉受理费25元)，由刘钧、吴婉源负担本诉受理费316.3元、反诉受理费13元；由高晓阳负担本诉受理费2808元、反诉受理费12元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审查，本院对于一审判决查明的事实予以确认。二审中，高晓阳称：2018年2月8日已安装了房屋大门，只是屋内的房门没有安装。另外，合同约定的违约金标准过高，申请法院予以调低。根据刘钧、吴婉源所述其受到的租金损失按月计算4500元/月，即使增加30%，也只有6000元左右，这与一审处理结果差距较大，请二审法院全面考虑，降低违约金数额。刘钧、吴婉源称：由于高晓阳逾期交付房屋约40天，导致其租金损失，其在收楼后将房屋立即出租，月租金4500元左右。另外，其还存在房款的利息、诉讼费用、与高晓阳交涉的损失和误工损失。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：高晓阳应否向刘钧、吴婉源支付逾期交付房屋的违约金，以及违约金标准应否调整。关于房屋交付标准问题。双方签订的《补充协议》明确刘钧、吴婉源向高晓阳购买的涉案房屋（803房）与邻房802房原为打通状态，高晓阳需在买方申请房屋贷款前完成房屋原样修复；高晓阳按原建筑质量将房屋户型改回原样，并保证建筑面积不少于76.21平方米等。由此可见，涉案房屋原与邻房被打通使用，原房屋的屋内间隔已被改变，故涉案房屋交付时应恢复间隔墙，以及安装大门、配置屋内所有房间房门等使涉案房屋具备独立使用功能的设施。从二审高晓阳的陈述看，双方于2018年2月8日查验涉案房屋时，涉案房屋屋内的房门没有安装，故当时并不具备房屋交付的基本要求。另外，2018年3月12日，涉案房屋才实施通水。综上，一审认定高晓阳逾期交付房屋构成违约，依据合同约定应向刘钧、吴婉源支付2018年2月6日至2018年3月15日期间的违约金，并无不当。关于违约金标准应否调整问题。双方合同约定“如不按期交房，应从逾期日起每日向买方支付房屋成交价的0.1%的违约金”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”本案高晓阳逾期交付房屋约40天，按合同约定以成交价3338000元每天0.1%计算，违约金总额已达133520元。而从二审刘钧、吴婉源主张的房屋租金损失、房款利息损失、诉讼费用损失和相关的交涉损失看，上述损失总额与合同约定的违约金存在较大差距。故依照上述法律规定，本院支持高晓阳要求调低违约金的主张，综合本案合同的履行情况，双方的过错程度以及刘钧、吴婉源的实际损失等因素，本院酌定高晓阳向刘钧、吴婉源支付2018年2月6日至2018年3月15日期间的逾期交房违约金20000元。综上，高晓阳的上诉请求部分成立，本院予以支持。其他不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，导致部分处理结果不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初5132号民事判决第二、三、四、五项；二、变更广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初5132号民事判决第一项为：高晓阳在本判决发生法律效力之日起10日内向刘钧、吴婉源支付逾期交房违约金20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费3149.3元(本诉受理费3124.3元、反诉受理费25元)，由刘钧、吴婉源负担本诉受理费2823.3元、反诉受理费13元；由高晓阳负担本诉受理费301元、反诉受理费12元。二审案件受理费2808元，由高晓阳负担301元，由刘钧、吴婉源负担2507元。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  李 民审判员  闫 娜二〇一九年六月二十四日书记员  张 旭周凡舒