-8-贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初2357号原告：吴开志，男，苗族，1984年12月24日出生，现住贵州省凯里市。原告：余松兰，女，苗族，1987年2月9日出生，现住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：施绍荣，贵州贵黔律师事务所律师。被告：贵州中建伟业房地产开发有限责任公司，住所地凯里市文化南路8号，统一社会信用代码：91522600215902853E。法定代表人：张守亮，系公司总经理。委托诉讼代理人：杨昌军，贵州铁力律师事务所律师。原告吴开志、余松兰与被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司（以下简称“中建伟业房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年4月11日立案受理后，本案依法适用简易程序于2019年6月24日公开开庭进行了审理。原告吴开志及其委托诉讼代理人施绍荣和被告中建伟业房开公司的委托诉讼代理人杨昌军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴开志、余松兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告在移交《不动产权证书》时，让原告签署的《确认书》中约定的免除违约内容无效；2.判令被告退还违规收取的“四通费”4220元（包括水开户费520元、电开户费520元、电视开户费980元，燃气开户费2200元)；3.判令被告支付逾期交房的违约金8568元（439364元×195天×0.0001)；4.判令被告支付逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约金27696元（439364元×21个月×30天×0.0001)；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定，原告以缴纳88364元首付款、银行按揭351000元的方式，购买被告开发的凯运大道29号“中兴廊桥水岸”2栋23层1号商品房（建筑面积124.36m2)，交房时间为2016年6月28日前。2017年4月9日，被告所售楼盘的项目部向原告收取“四通费”4220元（包括水开户费520元、电开户费520元、电视开户费980元，燃气开户费2200元)，当即通过物业公司为原告办理了交房手续，被告实际的交房时间已逾期195天。按照《商品房买卖合同》第13条逾期交房责任1、（2)项“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。出卖人应自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。”及第22条房屋登记三、（一）项“出卖人承诺于2017年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”（二）项②“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”的约定，被告至起诉时逾期21个月未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。依照相关规定，被告收取的“四通”费用4220元应当退回给原告。原告为维护合法权益，诉请被告承担逾期交房、逾期办证的违约责任及返还违规收取的费用。原告吴开志、余松兰向本院提交了《身份证》、《工商登记信息》、《商品房买卖合同》、《个人购房借款合同及还贷明细单》、《收据》和购房完税发票、《个人缴存房屋专项维修资金申请表》、《商品房预售合同登记备案表》、《不动产权属登记申请书》和《不动产产权证》，拟证明其诉请成立。被告中建伟业房开公司辩称：1.关于中建伟业房开公司与吴开志签订的《确认书》的效力问题。吴开志与中建伟业房开公司于2019年2月26日签订有《确认书》，依照《合同法》第52条规定，第52条以列举的方式锁定无效的法定情形，而本案的《确认书》不存在《合同法》第52条的情形；因此，本案的《确认书》合法有效。2.《确认书》约定：“乙方（原告方）确认收到甲方（被告方）交付的办理产权转移登记的有关文书，具体为：产权证号为0017822的不动产证。在甲方向乙方交付前述产权转移登记的材料后，双方的主要合同义务已履行完毕，双方确认互不负违约责任”。就以上约定内容来看，原告无权再要求被告承担“逾期交房和逾期交付权属转移登记有关文书的违约责任。3.关于“四通”费的问题。本案涉及的水、电、闭路电视、燃气等开户费的收取，系国有垄断性企事业单位实施的行政事业性收费行为。被告只针对以上费用实施代收代付行为，并不是“四通”费用的受益人；因此，其是否退费的责任不应当由被告承担；供水、供电、广播电视、燃气企事业单位是依据国家发改委、财政部颁布实施的《行政事业性收费标准管理办法》进行收费；严格来讲，该行为系行政行为；由权益受到实际损害的相对人通过行政诉讼途径或者直接向收费单位的主管机关进行控告的方式解决。在本案通过民事诉讼的方式提出其诉求没有依据；原、被告在《商品房买卖合同》中约定，以上“四通”费用由买受方（即原告）承担。依照该约定，本案的实际相对人是原告，依法应当由原告自行通过其他途径向相关部门主张权利。鉴于以上事实和理由，原告的诉讼理由缺乏依据，要求法庭驳回原告的诉讼请求。被告中建伟业房开公司向本院举证证据有：《营业执照》、《法定代表人身份证》、《确认书》、《发票》、《商品房买卖合同》、《记帐凭证》，拟证明自己的答辩理由成立。根据原告吴开志、余松兰提交的证据和被告中建伟业房开公司提交的证据，结合庭审双方的陈述，本院认定本案事实如下：原告与被告于2015年8月17日签订了合同编号2015007191的《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的位于凯里市“中兴廊桥水岸”2栋23层1号房，建筑面积124.36ｍ2，总价款439364元，交房时间为2016年6月28日前，取得该商品房的所有权初始登记为2017年3月31日前，逾期交房和逾期转移登记的有关文书，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。在《商品房买卖合同》附件十二补充协议中约定：《合同》第七条所约定的商品房价款仅限于楼价款。物业相关费用和水、电有线电视、电话宽带网等的开户费用由买受人负责承担。合同签订后：2016年12月8日原告支付了全部价款，2017年1月9日被告收取了原告水开户费520元、电开户费520元、电视开户费980元，燃气开户费2200元，共计4220元。被告向原告交付该商品房后，2018年11月29日办理产权手续。2019年2月26日原告吴开志与被告签订了《确认书》，其内容有：在甲方（被告）向乙方（原告）交付前述产权转移登记的材料后，双方的主要合同义务已履行完毕，双方确认互不负违约责任等内容。原告向本院提起诉讼，经本院调解不能达成协议。本院认为：原告吴开志、余松兰与被告中建伟业房开公司签订的《商品房买卖合同》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效。原告已支付全部涉案商品房价款，被告已交付了涉案商品房，并办理了所有权初始登记并转移给原告，双方已履行了主要义务，该案的争议焦点是被告在交房过程中是否逾期交房和逾期办理所有权初始登记并承担违约金，同时是否违规收取费用的问题。关于逾期交房和逾期办理商品房所有权初始登记的有关文书的违约金。原告吴开志与被告于2019年2月26日签订有《确认书》主要内容有：在甲方（被告）向乙方（原告）交付前述产权转移登记的材料后，双方的主要合同义务已履行完毕，双方确认互不负违约责任。原告以该《确认书》原告方只有吴开志的签字没有其他共有人的签字，《确认书》并没有送给原告或者签字人，《确认书》不属于应当办理产权转移登记相关文书。故认定该《确认书》无效。被告认为该《确认书》未违反《中华人民共和国共同法》第52条的规定，并没有无效的情形，吴开志的签字便代表了原告方共有人的签字，本院认为该《确认书》是双方自愿签订的，应当认定为双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效。该《确认书》约定原告放弃了要求被告逾期交房违约金和逾期转移登记有关文书的违约责任，原告起诉要求被告支付违约金请求不予支持。关于被告收取水开户费、电开户费、电视开户费和燃气开户费的问题。在《商品房买卖合同》附件十二补充协议中约定：《商品房买卖合同》第七条所约定的商品房价款仅限于楼价款。物业相关费用和水、电有线电视、电话宽带网等的开户费用由买受人负责承担。根据合同约定原告所交付的房款中不包括水开户费、电开户费、电视开户费和燃气开户费，根据被告所提供的发票中，收取的费用交给供水、供电、广播电视、燃气企事业单位进行开户的费用，被告属于代收代付行为，原告要求退费的理由不能成立本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：驳回原告吴开志、余松兰的诉讼请求。案件受理费360元，由原告吴开志、余松兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审判员  陶林方二〇一九年六月二十六日书记员  江明琼贵州省凯里市人民法院民事判决书（2019）黔2601民初2357号原告：吴开志，男，苗族，1984年12月24日出生，现住贵州省凯里市。原告：余松兰，女，苗族，1987年2月9日出生，现住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：施绍荣，贵州贵黔律师事务所律师。被告：贵州中建伟业房地产开发有限责任公司，住所地凯里市文化南路8号，统一社会信用代码：91522600215902853E。法定代表人：张守亮，系公司总经理。委托诉讼代理人：杨昌军，贵州铁力律师事务所律师。原告吴开志、余松兰与被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司（以下简称“中建伟业房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年4月11日立案受理后，本案依法适用简易程序于2019年6月24日公开开庭进行了审理。原告吴开志及其委托诉讼代理人施绍荣和被告中建伟业房开公司的委托诉讼代理人杨昌军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴开志、余松兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告在移交《不动产权证书》时，让原告签署的《确认书》中约定的免除违约内容无效；2.判令被告退还违规收取的“四通费”4220元（包括水开户费520元、电开户费520元、电视开户费980元，燃气开户费2200元)；3.判令被告支付逾期交房的违约金8568元（439364元×195天×0.0001)；4.判令被告支付逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约金27696元（439364元×21个月×30天×0.0001)；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定，原告以缴纳88364元首付款、银行按揭351000元的方式，购买被告开发的凯运大道29号“中兴廊桥水岸”2栋23层1号商品房（建筑面积124.36m2)，交房时间为2016年6月28日前。2017年4月9日，被告所售楼盘的项目部向原告收取“四通费”4220元（包括水开户费520元、电开户费520元、电视开户费980元，燃气开户费2200元)，当即通过物业公司为原告办理了交房手续，被告实际的交房时间已逾期195天。按照《商品房买卖合同》第13条逾期交房责任1、（2)项“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。出卖人应自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。”及第22条房屋登记三、（一）项“出卖人承诺于2017年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”（二）项②“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”的约定，被告至起诉时逾期21个月未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。依照相关规定，被告收取的“四通”费用4220元应当退回给原告。原告为维护合法权益，诉请被告承担逾期交房、逾期办证的违约责任及返还违规收取的费用。原告吴开志、余松兰向本院提交了《身份证》、《工商登记信息》、《商品房买卖合同》、《个人购房借款合同及还贷明细单》、《收据》和购房完税发票、《个人缴存房屋专项维修资金申请表》、《商品房预售合同登记备案表》、《不动产权属登记申请书》和《不动产产权证》，拟证明其诉请成立。被告中建伟业房开公司辩称：1.关于中建伟业房开公司与吴开志签订的《确认书》的效力问题。吴开志与中建伟业房开公司于2019年2月26日签订有《确认书》，依照《合同法》第52条规定，第52条以列举的方式锁定无效的法定情形，而本案的《确认书》不存在《合同法》第52条的情形；因此，本案的《确认书》合法有效。2.《确认书》约定：“乙方（原告方）确认收到甲方（被告方）交付的办理产权转移登记的有关文书，具体为：产权证号为0017822的不动产证。在甲方向乙方交付前述产权转移登记的材料后，双方的主要合同义务已履行完毕，双方确认互不负违约责任”。就以上约定内容来看，原告无权再要求被告承担“逾期交房和逾期交付权属转移登记有关文书的违约责任。3.关于“四通”费的问题。本案涉及的水、电、闭路电视、燃气等开户费的收取，系国有垄断性企事业单位实施的行政事业性收费行为。被告只针对以上费用实施代收代付行为，并不是“四通”费用的受益人；因此，其是否退费的责任不应当由被告承担；供水、供电、广播电视、燃气企事业单位是依据国家发改委、财政部颁布实施的《行政事业性收费标准管理办法》进行收费；严格来讲，该行为系行政行为；由权益受到实际损害的相对人通过行政诉讼途径或者直接向收费单位的主管机关进行控告的方式解决。在本案通过民事诉讼的方式提出其诉求没有依据；原、被告在《商品房买卖合同》中约定，以上“四通”费用由买受方（即原告）承担。依照该约定，本案的实际相对人是原告，依法应当由原告自行通过其他途径向相关部门主张权利。鉴于以上事实和理由，原告的诉讼理由缺乏依据，要求法庭驳回原告的诉讼请求。被告中建伟业房开公司向本院举证证据有：《营业执照》、《法定代表人身份证》、《确认书》、《发票》、《商品房买卖合同》、《记帐凭证》，拟证明自己的答辩理由成立。根据原告吴开志、余松兰提交的证据和被告中建伟业房开公司提交的证据，结合庭审双方的陈述，本院认定本案事实如下：原告与被告于2015年8月17日签订了合同编号2015007191的《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的位于凯里市“中兴廊桥水岸”2栋23层1号房，建筑面积124.36ｍ2，总价款439364元，交房时间为2016年6月28日前，取得该商品房的所有权初始登记为2017年3月31日前，逾期交房和逾期转移登记的有关文书，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。在《商品房买卖合同》附件十二补充协议中约定：《合同》第七条所约定的商品房价款仅限于楼价款。物业相关费用和水、电有线电视、电话宽带网等的开户费用由买受人负责承担。合同签订后：2016年12月8日原告支付了全部价款，2017年1月9日被告向原告交付了房屋，被告收取了原告水开户费520元、电开户费520元、电视开户费980元，燃气开户费2200元，共计4220元。2019年2月26日原告吴开志与被告签订了《确认书》，其内容有：在甲方（被告）向乙方（原告）交付前述产权转移登记的材料后，双方的主要合同义务已履行完毕，双方确认互不负违约责任等内容。原告向本院提起诉讼，经本院调解不能达成协议。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方真实意思表示，且未违反法律的规定，本院对此予以确认，原、被告应依约行使权利、履行义务。关于原告吴开志与被告于2019年2月26日签订的《协议书》的效力问题，合同约定被告于2017年3月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，而被告提交的《协议书》载明签订时间为2019年2月26日，此时被告已经违约，《协议书》系被告单方制作的格式条款，主要目的是免除其相关违约责任，排除原告主张被告承担违约责任的权利。被告未提供证据证明《协议书》确系经双方平等协商达成一致意见签订以及已对免责条款进行充分说明和加以重点提示，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未与对方协商的条款。”以及第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”，《协议书》中约定的免除违约内容应当无效，原告的该项诉请，本院予以支持。被告的辩解意见不能成立，本院不予采纳。《协议书》签订时间可认定为被告向原告交付办理商品房权属转移登记有关文书的交付时间。关于逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约金的问题。合同约定被告于2017年3月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期则按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，原告于2019年2月26日取得办理转移登记的有关文书，逾期时间697天，原告诉请求违约金为27696元，未超出法律规定本院予以支持。关于逾期交房的违约金的问题。合同约定被告于2016年6月28日前交付房屋，逾期则按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，被告于2017年1月9日向原告交房，逾期时间195天，违约金为8568元（439364元×195天×0.0001），原告该项诉请于法于约有据，计算正确，本院予以支持。关于“四通费”的问题，贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条规定：商品房价格应包含水、电等配套设施的建设安装费用。贵州省人民代表大会法制委员会在《关于有关问题询问的答复》中指出：根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业不得再向购房者另行收取。本案中，虽然双方合同约定“水、电、有线电视、电话宽带网等的开户费用由买受人负责承担”，但该条款属于被告提供的免除其责任、加重原告责任的格式条款，将本应由自己承担的责任以格式条款的形式转嫁给原告，符合《中华人民共和国合同法》第四十条中规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，该条款应当无效，被告收取“四通费”无合理依据，故原告主张被告退还水开户费520元、电开户费520元、数字电视开户费980元、燃气开户费2200元，共计4220元，本院予以支持。被告的辩解意见不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定，判决如下：一、原告吴开志与被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司于2019年2月26日签订的《协议书》中“甲方向乙方交付前述产权转移登记的材料后，双方的主要合同义务已履行完毕，双方确认互不负违约责任”内容无效；二、被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告吴开志、余松兰交纳的水开户费520元、电开户费520元、数字电视开户费980元、燃气开户费2200元，共计4220元；三、被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内，支付原告吴开志、余松兰逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约金27696元，逾期交房的违约金8568元，共计36264元。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计360元，由被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员陶林方二〇一九年六月二十六日书记员江明琼