广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初8496号原告：朱燕渟。原告：朱燕君。上述两原告的共同委托诉讼代理人：宋崇义，广东瑤琨律师事务所律师。被告：佛山市明福市场运营发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区弼唐路10号佛山义乌小商品贸易中心七楼705，统一社会信用代码914406040553796870。法定代表人：彭金裕。委托诉讼代理人：周记南，广东金腾律师事务所律师。原告朱燕渟、朱燕君诉被告佛山市明福市场运营发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判，并于2019年5月16日、2019年6月14日公开开庭进行了审理。原告朱燕渟、朱燕君及其委托诉讼代理人宋崇义、被告委托诉讼代理人周记南到庭参加两次庭审。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订《加德公馆物业使用权转让合同》（编号0250）中关于使用期限超过2038年6月30日的部分无效，被告返还使用费151690.50元（303381元÷2），并自2018年9月2日起按日万分之二点一支付利息至实际付清款项止，暂计5000元；2.被告返还2018年6月30日至2019年12月31日期间的使用费11376.72元（151690.50÷20年÷12个月×18个月），并自2018年6月30日起按同期人民银行存款利率支付占用期间利息1000元（暂计）；3.解除双方间编号0250的合同，被告返还使用权转让使用费140313.78元（151690.50元-11376.72元），并自2018年9月2日起按日万分之二点一支付利息至实际付清款项止，暂计4000元；4.被告承担本案的全部诉讼费。庭审中，两原告变更诉讼请求为：1.确认双方签订的《加德公馆物业使用权转让合同》无效；2.被告返还已付租金303381元并支付利息（以303381元为本金，自2018年9月1日起按同期人民银行贷款利率计算至实际付清为止）；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年7月28日，原告与被告签订编号0250的《加德公馆物业使用权转让合同》，约定被告将位于禅城区××路西侧、××路南侧的佛山加德公馆项目的第5栋1210房的使用权转让给原告使用，使用期限自2018年6月30日至2058年6月29日，共计40年。原告实际支付使用权转让使用费303381元。双方虽然签订了合同，但原告认为，被告存在严重的欺诈及履约不能的情形。到目前为止，被告并未动工建设，所谓的加德公馆项目仍然是一片荒地，不见一片砖瓦，交付日期即将届满，被告根本不能交付。即使现在动工建设，此过程中也是存在多种不确定的因素，原告的合法权益完全无法得到有效保证，合同目的无法实现。因此，被告以其行为表明了其主观上和客观上均不能履行合同，原告依法有权解除合同。而因涉案合同的标的物-房子，自始不存在，因此双方合同赖以存在的基础不成立，则合同也应不成立。另据相关政府部门回复，被告在涉案地块上的项目尚未取得建设工程规划许可证。被告在销售（招租）过程中隐瞒涉案地块原属原佛山市工农电镀厂，受到重金属污染，2018年5月才基本修复的事实；向原告鼓吹所谓的“租售同权”，事实上佛山市并无出台“租售同权”的政策。经佛山市禅城区国土城建和水务局回复，加德公馆项目未申请作为集体建设用地建设租赁住房项目，而政府部门批复的相同位置的地块一的建设功能是商业、酒店，被告宣称“公寓”向原告出售（招租）。佛山市禅城区市场监督管理局认定被告涉嫌虚假宣传，已经立案调查，立案号20190074。因此，鉴于被告的欺诈行为，原告有权依法撤销涉案合同。经佛山市禅城区人民法院、佛山市中级人民法院生效判决确认，被告与他人签订的同类型合同实际为租赁合同。租赁期限超过20年的部分无效，被告应返还超过期限部分的使用费。因此原告与他人一样所支付的费用应是40年使用权的对价，被告应返还一半的使用费，即151690.50元。同时，合同约定使用期限从2018年6月30日起算，但又约定被告在2019年12月31日将房子交付给原告。即自2018年6月30日至2019年12月31日期间，原告虽然交付了使用费但没有享受到使用权益，因此，被告应将此段期间的使用费返还给原告，并支付此期间占用原告资金的利息。综上所述，被告完全违背诚信原则，而且根本没有能力履行合同。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉。另，直至法庭辩论前，被告未提供涉案房屋所在地块的建设工程规划许可证。因此根据相关规定，涉案合同应自始无效。被告辩称：1.根据双方签订的《物业使用权受让确认协议》，原告在该协议中明确载明“本人已知晓该物业为使用权”，且该协议中也明确载明原告“对所受让的物业状况、交易条件、周边环境已有充分了解，对此并无异议”。可见，原告诉请事实和理由是不成立的。2.对于涉案项目的建设情况、权属及被告的处分权等事实已经有另案的生效裁判文书认定相关事实，被告与原告签订的合同系双方真实意思表示，应受法律保护；至于原告如果认为被告在履行合同中存有其他违约行为的，原告可另行向被告主张权利。综上，被告认为，原告诉请的事实和理由均不属实，其主张合同无效是没有合同与法律依据的。另外，当事人变更诉讼请求应当在举证期限届满前提出，因此，被告认为原告变更诉讼请求已经超过法定期限，请求法院予以驳回。诉讼中，两原告举证如下：1.《物业使用权转让合同》。证明：①涉案标的名为转让实为租赁，且因租赁期限达到40年，违反合同法租赁期限不能超过20年的规定，因此应认定使用期限超出2038年6月29日的部分无效，即被告应退还原告一半的使用费。②合同约定物业使用期限自2018年6月30日起算，但同时约定被告应在2019年12月31日前交付涉案标的物，因此，被告在交付物业前不应收取原告使用费，而原告已经一次性将20年的物业使用费交付给了被告。因此被告应将该段时间的使用费退还给原告。2.收款收据2张。证明原告已实际支付租赁费用303381元。3.现场照片3张。证明截至目前，涉案标的物所在的场地仍然是一片废墟。4.被告宣传单2张。证明被告虚假宣传，加德公馆项目不属于租赁住房项目，对外宣称是租赁住房项目；加德公馆项目经审批属于酒店、商业项目，对外宣称是住宅小区；不存在租售同权政策，被告对外宣称租售同权；没有人才公寓，对外宣称1、2栋是人才公寓。5.张槎街道“信访事项处理情况告知书”2份，佛山市禅城区国土城建和水务局禅建信〔2019〕27号与36号回复。证明被告虚假宣传，加德公馆项目不是租赁住房项目；该项目地块一、二是佛山义乌小商品城A地块的配套酒店项目；该项目未申请办理《建筑工程施工许可证》；地块一、二的建筑物功能是商业、酒店；没有高新人才公寓；地块二没有建设工程规划许可证。6.被告的说明1份、复函2份、公告1份、退款计划1份。证明项目停滞，需要引进新的商业伙伴才有可能进行下去，但也不是肯定的。被告一直是同意退款。7.2019年4月26日十五名业主代表在张槎街道维稳中心和弼唐村委书记以及被告的大股东代表的对话记录。证明项目是否能进行取决于被告与弼唐村委能否达成一致。诉讼中，被告举证如下：1.被告营业执照。证明被告的诉讼主体资格。2.集体土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、使用标准地名许可证、广东省企业投资项目备案证、关于佛山市明福加德公馆（地块一）办理提前介入的说明、关于佛山市明福加德公馆（地块二）办理提前介入的说明、总平面图审核意见、建设工程设计方案规划技术审查指标一览表。证明涉案明福加德公馆项目具备合法建筑手续；地块二已经取得主管部门的建设许可。3.弼唐村集体土地合作开发协议书、补充协议、情况说明。证明被告有权将涉案物业的使用权提供给原告使用，根据补充协议，规划工程许可证是由弼唐村委负责办理。4.《加德公馆物业使用权受让确认协议》。证明原告确认受让涉案物业，并对涉案物业状况、交易条件及周边环境已充分了解。诉讼中，本院依职权调取（2019）粤0604民初1381号案中本院向佛山市自然资源局禅城分局调取的复函、规划许可证、规划总平面图。经庭审质证，本院认证如下：两原告的证据1、2、5、6、7，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据3与原、被告陈述的涉案地块现状吻合，被告对真实性虽有异议，但未能举证予以反驳，故本院对真实性予以确认；证据4为广告宣传单，有原件核对，被告虽不予确认，但并未提交有效证据予以反驳，本院对真实性予以确认。被告的证据，其中，《弼唐村集体土地合作开发协议书》未反映有佛山市禅城区张槎街道弼唐股份经济联合社（下称“弼唐经联社”）签章，因弼唐经联社并非本案当事人，相关事实无法核实，故本院不对上述证据真实性进行认证，其他证据两原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。本院依职权调取的证据，原、被告对真实性无异议，本院予以采纳。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年7月28日，被告（甲方）与两原告（乙方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：0250），合同主要内容为：“甲方是位于佛山市禅城区五峰路南侧、弼唐路西侧佛山加德公馆项目的投资商，并享有该项目全部物业的使用权。乙方对甲方开发建设上述物业已做充分之了解，认真阅读了甲方公示之相关资料，乙方同意并接受上述文件的条款和内容……第一条转让物业1、甲方同意将该项目第5栋1210房的使用权转让给乙方使用，该物业的建筑面积为26.25平方米……第二条物业使用权期限1、物业使用权期限自2018年6月30日至2037年6月29日止。2、在本合同该物业使用权期限届满后甲方同意无偿给予乙方21年使用期，即从2037年6月30日至2058年6月29日止，土地使用期限届满后，土地及地上建筑物、附着物由佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社无偿收回。届时，原物业使用权人可提前与佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社协商续租事宜。第三条物业转让总价款、维修基金、支付方式及期限……1、该物业使用权转让款为总金额329405元。2、乙方选择下列付款方式二支付物业使用权转让款：……付款方式二分期付款：（一）首期转让款203381元，于2018年7月28日前付清（包含定金）。（二）二期转让款100000元，于2018年8月30日前付清。（三）三期转让款25024元，于2019年3月1日前付清……”2018年9月1日，被告分别出具《收款收据》，确认收取两原告支付的公寓使用权租赁款203381元及100000元，合计303381元。被告于2019年2月18日出具《关于加德公馆项目近期有关情况的说明》，上载：加德公馆（二期）项目原施工建设单位施工计划暂缓，明福公司在与其他公司就项目的合作开发建设事宜在洽谈当中。2017年7月11日，佛山市国土资源和城乡规划局就涉案雾岗路以西、五峰路以南、五峰公园东北侧地块商业项目颁发《建设用地规划许可证》（地字第440604201700027号）。2018年2月14日，佛山市国土资源和城乡规划局就涉案雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）颁发《建设工程规划许可证》（建字第440604201800043号）。另案查明，2019年3月8日，佛山市自然资源局禅城分局出具【2019】02号《关于政府信息公开的答复》，上载：“明福加德公馆”相关联的规划报建项目如下：建设单位为佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社；项目名称为雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目；建设位置为雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧……地块一已核发《建设工程规划许可证》（建字第440604201800043号），建筑物功能：商业、酒店。地块二已办理建设工程设计方案审核，尚未核发建设工程规划许可证，建筑物功能：商业、酒店。2019年4月18日，佛山市自然资源局禅城分局向本院作出《复函》如下：“……一、经查我局存档资料，雾岗路西侧、五峰路南侧、五峰公园东北侧地块商业项目（地块一）已于2018年2月14日核发建设工程规划许可证。因建设单位至今未按规定缴纳城市基础设施配套费，项目地块二尚未取得建设工程规划许可证。二、根据项目规划总平面图显示，项目地块一有酒店1栋、酒店2栋；项目地块二有酒店1栋-6栋。”根据两原告提供的照片反映，佛山加德公馆项目仍未有地上建筑物，现场仍然是空地状态。另查明，2019年4月19日，弼唐经联社以被告未支付佛山义乌小商品城项目A地块的土地使用款将被告起诉至本院[(2019)粤0604民初9657号]。其中，弼唐经联社在起诉状中陈述，2012年7月24日，弼唐经联社与属下张槎街道弼唐弼西股份合作经济社共同作为甲方，与被告和义乌市通商市场投资管理有限公司签订《弼唐村集体土地合作开发协议书》，约定合作开发弼唐路北段东、西两侧A、B两个地块，甲方提供土地使用期，乙方负责提供资金建设并办理一切手续……从2018年8月开始，弼唐经联社陆续收到B地块租户投诉，称被告与其签订没有弼唐经联社参与和确认的两方协议。弼唐经联社发现被告违反规定，要求租户将协议款项支付于由其控制的其他账户，绕过弼唐经联社监管……因看到B地块物业加德公馆没有可能在被告承诺的2019年5月底前交付等原因，陆续有B地块租户上访或到人民法院起诉。弼唐经联社应上级要求出面维稳，要求被告报告其背着弼唐经联社的签约和收款情况及款项去向……。上述案件仍在审理当中。再查明，佛山市禅城区五峰路南侧、弼唐路西侧土地（地号：440604002003JS10007），使用权面积45234.98平方米，使用权类型为拨用企业用地，地类（用途）为其它商服用地（商业办公混合用地）、公共设施用地（城市公共绿地）、公路用地（城市道路用地）；土地使用权人为佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社，土地所有权人为弼唐股份合作经济联合社农民集体。2018年6月8日，弼唐经联社出具《情况说明》，确认被告享有上述项目的土地使用权，期限为2016年10月1日至2056年9月30日，该期间内被告有权以自己的名义将其拥有的物业使用权转让予第三方。本院同时期受理佛山加德公馆项目的承租人起诉被告房屋租赁合同纠纷系列案共60件。诉讼中，被告陈述，一、涉案加德公馆项目地块一包括7、8栋，地块二包括1、2、3、4、5、6栋，本案合同标的属于地块二。涉案加德公馆项目于2017年12月申办基础工程施工报批手续，先行进行桩基础、基坑支护施工。截至2018年9月27日桩基础已施工完成。该工程进度已由加德公馆业主王敏向佛山市信访局咨询，信访局作出相关答复。确认两原告已经支付租金303381元，两原告还欠26024元未支付。被告在相同系列案中陈述：加德公馆共售出物业516间，目前被告已停售。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”经查，“佛山加德公馆”项目区分为地块一、地块二，佛山市国土资源和城乡规划局就地块一已核发《建设工程规划许可证》，而地块二并未取得《建设工程规划许可证》。根据被告确认，涉案房屋位于地块二，故原、被告于2018年7月28日签订的《物业使用权转让合同》应属无效。关于两原告诉请返还使用权转让使用费。原告诉请的使用权转让使用费实质为租金。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因《物业使用权转让合同》无效，且涉案房屋所在项目的地上建筑物尚未兴建，被告并未向两原告交付房屋。故被告应将已收取的租金303381元返还给两原告。两原告诉请于法有据，本院予以支持。至于利息。被告作为租赁标的物的出租人，未能提供适格租赁物给两原告使用，致使租赁合同无效，应承担主要责任。两原告作为租赁标的物的承租人，未尽审查注意义务，核实标的物是否有报批报建手续，对租赁合同无效也应承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，根据双方过错大小，酌定两原告损失为被告占用款项的利息损失，以303381元为本金，从2018年9月1日起至被告返还租金之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，原告诉请合理，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认被告佛山市明福市场运营发展有限公司与原告朱燕渟、朱燕君于2018年7月28日就佛山加德公馆第5栋1210房签订的《物业使用权转让合同》无效；二、被告佛山市明福市场运营发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告朱燕渟、朱燕君返还租金303381元及利息（以303381元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2018年9月1日起计算至被告返还租金之日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取3000元，由被告佛山市明福市场运营发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一九年六月二十四日书记员  黄帼文附件：引用法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。