广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初1866号原告：广州香江物业管理有限公司，住所地广州市增城区新塘镇陈家林路首层205号。法定代表人：谢郁武。委托诉讼代理人：柯敏，系该司员工。委托诉讼代理人：吴晓翔，系该司员工。被告：张燕，女，1976年1月8日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区。原告广州香江物业管理有限公司与被告张燕物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州香江物业管理有限公司的委托诉讼代理人柯敏、吴晓翔到庭参加诉讼，被告张燕经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州香江物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付自2015年1月至2018年12月拖欠的物业服务费11174.2元、分摊电费1263.52元及违约金（违约金从逾期之日起按欠费总额每天千分之一计算至付清之日止，暂计至2018年10月31日违约金为8471.78元）。二、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告是原告提供物业服务所在小区房屋的业主，原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》，约定了物业费标准等各项内容，以及双方的权利义务。签订上述合同后，原告依约提供了服务，但是被告却拒不支付相应的费用。为此诉至法院，望判如所请。被告张燕未作答辩。经审理查明：2012年3月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务合同》，载明“……本物业名称：xx街xx号xx……建筑面积106.07平方米。……第一条甲方的权利和义务1.1对房屋的共用部位，共用设施设备……进行维护、修缮、服务和管理。……第四条物业管理服务费用4.1甲乙双方一致同意实行物业管理服务费用包干制，……4.3乙方缴纳费用的时间：每月五号前向甲方交纳本月物业管理费用及上月所实际发生的水电及公摊水电费用。4.4物业管理服务费用（不含公摊水电费）单价如下：洋房（带电梯）住宅每月每平方米2.3元。……第六条代收代缴收费服务接受有关部门或单位委托，甲方可提供水费、电费、二次供水的加压电费、燃气费……收费标准执行政府及有关部门的规定。……第十一条违约责任11.1甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。……11.4乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳管理费等有关费用的，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起按欠费总额每天千分之一交纳违约金……”。2014年10月8日，被告接收涉案房屋。原告分别于2016年1月23日、2018年8月4日通过邮寄方式向被告发出《业户催缴费通知函》、《律师函》催缴相关费用。2019年3月25日，广州市增城区国土资源和规划局出具《产权情况表》，载明涉案房屋位于增城区××翡翠绿洲森林半岛街××房，产权人为被告，建筑面积为101.21平方米。原告提交《单元费用查询》表格，证明被告自2015年1月至2018年12月拖欠的物业服务费、水费、分摊电费等费用。原告提交广州供电局有限公司增城供电局出具的《证明》，以证明涉案房屋自2015年1月起的电费均由原告缴交。2019年1月31日，原告提起本案诉讼。审理中，原告作如下陈述：1、每月5日前收取当月的物业费。若未交则从应交的第三个月开始计收违约金，比如1月5日前需缴纳1月的物业费，若未交则从3月1日起计收1月物业费的违约金。2、每月5日前收取上两个月的分摊电费，若未交则从应交的次月开始计收违约金，比如3月5日前需缴纳1月、2月的分摊电费，若未交则从4月1日起计收违约金。3、每月按照房产证记载的建筑面积101.21平方米计收涉案房屋的物业费。本院认为：原告与被告签订《前期物业服务合同》，约定由原告为被告购买的涉案房屋提供物业管理服务，由被告按月支付物业服务费。上述协议是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效。原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告为涉案房屋提供了物业服务，被告作为受益人应按约定交纳物业服务费。现被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证及答辩的权利，应由其承担相应不利后果。现原告请求被告支付自2015年1月至2018年12月止共48个月的物业服务费，本院予以支持。经核算，涉案房屋的每月物业服务费为232.78元（2.3元/平方米/月×101.21平方米）。被告应付上述期间的物业服务费为11173.44元（232.78元/每月×48个月），原告主张超过上述部分的金额，本院不予支持。关于物业服务费的违约金，根据双方合同中“乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳管理费等有关费用的，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起按欠费总额每天千分之一缴纳违约金”的约定，原告主张违约金并无不当。上述合同约定每月五号前交纳本月物业管理费用，现原告主张物业服务费的违约金从应交费的第三个月1日开始计算，本院予以支持（即2015年1月物业服务费的违约金，从2015年3月1日开始，以2015年1月物业服务费为本金，每逾期一日按千分之一计算至付清之日止，以此类推），违约金总额应以本金11173.44元为限。关于分摊电费1263.52元，因原告已经代缴，现原告请求被告支付分摊电费1263.52元，且被告未到庭，故本院采信原告的陈述，本院予以支持。根据合同中“乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳管理费等有关费用的，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起按欠费总额每天千分之一交纳违约金”的约定，原告请求被告支付分摊电费违约金并无不当，上述合同约定每月五号前交纳上月所实际发生的水电及公摊水电费用，现原告陈述实际每月5日前收取上两个月的分摊电费，收取时间与合同约定不符，且计算水电费的时间间隔并不完全一致，故原告主张被告支付分摊电费的违约金，本院调整为以拖欠费用1263.52元为本金，从起诉之日起即2019年1月31日起，按每日千分之一计算至付清之日止，分摊电费的违约金总额应以拖欠分摊电费的本金1263.52元为限。综上所述。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张燕于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州香江物业管理有限公司支付自2015年1月1日至2018年12月31日止的物业服务费11173.44元及违约金[每月违约金以当月欠付的物业服务费为基数，从应交费第三个月1日起按每日千分之一的标准计算至付清款日止（即2015年1月物业服务费的延迟交纳违约金，从2015年3月1日开始，按2015年1月应交物业服务费为本金，每逾期一日按千分之一计至付清之日止，以此类推），总额以11173.44元为限]。二、被告张燕于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州香江物业管理有限公司支付分摊电费1263.52元及违约金（违约金以1263.52元为本金，从2019年1月31日起按每日千分之一的标准计算至付清款日止，总额以1263.52元为限）。三、驳回原告广州香江物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费161元，由被告张燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 靖二〇一九年六月十一日书记员 钟巧羚法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。