福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初1978号 原告：陈喜珍，男，1978年10月17日生，汉族，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：黄艳娜，福建步道律师事务所执业律师。 被告：叶荣明，男，1962年6月30日生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 被告：苏美凤，女，1964年4月2日生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 原告陈喜珍与被告叶荣明、苏美凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈喜珍及其委托代理人黄艳娜，被告叶荣明、苏美凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈喜珍向本院提出诉讼请求：1.叶荣明、苏美凤立即配合陈喜珍办理址于厦门市海沧区兴港花园一期15#楼兴港一里268号502室房产的产权过户手续（房屋交易价格255000元）；2.叶荣明、苏美凤支付陈喜珍违约金100000元；3.叶荣明、苏美凤承担财产保全费1020元、财产保全责任保险费1000元和案件受理费。事实与理由：2012年3月14日，陈喜珍与叶荣明、苏美凤及中介公司签订了一份《房产预约买卖协议》，约定叶荣明、苏美凤将坐落于厦门市海沧区兴港花园一期15#楼兴港一里268号502室的一处房产出售给陈喜珍，成交总价为255000元；在办理全权委托公证当日，陈喜珍向叶荣明、苏美凤支付235000元（含意向金），在讼争房屋一手产权办理出来一个月内，陈喜珍再支付剩余20000元；双方应于一手产权出来一个月内办理房屋过户登记手续，若在一手产权出来一个月内因一方原因无法办理过户登记的，违约方应承担违约责任；违约方应赔偿对方房屋总价20%作为违约金，并追加装修费用和利息。签订完协议之后，陈喜珍依约向叶荣明、苏美凤支付了235000元，叶荣明、苏美凤及见证方洪秀英向陈喜珍出具了收款收据，确认已经收到陈喜珍现金支付的部分购房款，金额为235000元。双方在签订前述《房产预约买卖协议》后当天一同前往厦门市海沧区公证处办理保全证据公证，双方为此又签订了一份《房产买卖预约合同》。该合同第二条第2.2款将尾款20000元的支付期限做了变更约定，变更为叶荣明、苏美凤取得讼争房产的权属证书并交付给陈喜珍之后，陈喜珍付清余款；合同第六条将违约金变更约定为100000元。厦门市海沧区公证书为此出具了（2012）厦海证民字第302号公证书。公证当日，叶荣明、苏美凤将本案讼争房屋交付给陈喜珍居住使用至今。在本案起诉前几日，陈喜珍意外获知本案的讼争房产的一手产权证早在2013年就已办妥，于是联系叶荣明、苏美凤要求办理产权过户手续，但叶荣明、苏美凤拒不履行，构成违约。 叶荣明、苏美凤辩称，案涉房屋的一手产权证确实已经出来了，但是因老房子拆迁争议，该产权证押在拆迁办处而不在其本人手上，故无法配合陈喜珍办理，其不应支付违约金。如果产权证在其手上，则叶荣明愿意配合陈喜珍办理相关手续。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定全案事实如下： 陈喜珍曾用名吴善珍。叶荣明曾用名叶菜明。叶荣明与苏美凤系夫妻关系。 2012年3月14日，叶荣明、苏美凤作为甲方，陈喜珍作为乙方，厦门中原世际房地产代理有限公司作为丙方，三方签订一份《房产预约买卖协议》，约定甲方同意将座落于厦门市海沧区兴港花园一期15#楼兴港一里268号502室的房产出售给乙方，成交总价为255000元；本协议签订之日，乙方应支付甲方购房定金100000元，乙方于本协议签订之日直接支付给甲方；已支付的购房定金可冲抵首期购房款，具体付款日期及金额为乙方于办理全权委托公证当日向甲方支付235000元，乙方于一手产权办出来一个月内向甲方支付20000元；上述房产尚未办理土地房屋权证，甲乙双方均清楚该房产的产权状况，各方不得以此为由拒绝履行合同；甲乙双方应于一手产权出来一个月内，以本协议书为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易过户登记手续；若于一手产权出来一个月内因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任；甲方保证上述房屋产权清晰，如存在其他共有人则共有人均已同意出售；本协议签署之前及本协议生效之日起，若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担相应的法律责任，由此给乙方造成的损失，甲方应负责赔偿；本协议生效后，甲乙双方不得违约，如一方违约应赔偿对方房屋总价的20%作为违约金，并追加装修费用和利息；一手产权在1年内没有办出来，政府承诺面积按7元/月·平方米给予补偿款应转交给乙方；乙方承诺本套房屋自公证后，如因房屋本身产生的法律纠纷全由乙方承担；等等。 上述协议签订当日，叶荣明、苏美凤与陈喜珍向福建省厦门市海沧区公证处申请保全证据公证，该公证处于2012年3月15日出具一份（2012）厦海证民第302号公证书。该公证书显示，叶荣明、苏美凤作为甲方，陈喜珍作为乙方，双方经过协商一致于2012年3月14日订立了一份《房屋买卖预约合同》。合同第一条约定甲方转让给乙方坐落于福建省厦门市海沧区安置房；因该房屋尚未取得土地房屋权证，暂时无法办理过户手续。合同第二条约定甲方以255000元的价格将该房屋转让给乙方，合同签订之日乙方支付甲方购房款235000元，余款20000元自甲方取得上述房产的权属证书后，将上述房产的权属证书交付乙方（或乙方指定的受托人）后，乙方向甲方付清。合同第六条约定甲乙双方约定本合同的违约金为100000元。合同第七条约定违约责任为（一）因甲方个人原因导致正式《房地产买卖合同》无法订立、合同目的无法实现时，视为甲方违约，乙方有权解除本合同，甲方应自收到乙方解除通知后30天内履行下列义务，即1.向乙方全额返还已付房款（含利息，按同期银行贷款利率计算），2.向乙方支付违约金，3.向乙方补偿本房产的市场差价损失（以评估公司的市场评估价格为准），4.原价赔偿乙方为本房产进行的必要的适当的装修、添附而支出的费用（以发票为准），5.无权要求乙方支付实际使用本房屋期间的租金；（二）因乙方原因导致正式《房地产买卖合同》无法订立、合同目的无法实现时，视为乙方违约，甲方有权解除本合同，乙方应自收到甲方解除通知后30日内履行下列义务，即1.向甲方支付违约金，2.搬离本房产，3.已对本房产投入的装修设施全部归甲方所有，4.全部支付使用本房产期间的水、电、煤气、有线电视、电话、物业管理、公共维修等费用。公证申请当日，叶荣明出具收款收据，确认收到陈喜珍购买案涉房产的部分购房款235000元，收款方式为现金收取。 2013年2月16日，讼争房产完成产权登记，并登记至叶荣明名下，土地房屋权证号为厦国土房证第01045345号，房屋坐落于厦门市海沧区。 诉讼过程中，陈喜珍还提供一份坐落于厦门市海沧区房屋的存量房买卖合同，以此证明该房产亦系叶荣明、苏美凤拆迁安置房产之一，且因出售已办理了过户登记手续，案涉房屋不存在过户登记障碍，叶荣明、苏美凤已构成违约。叶荣明、苏美凤对该证据的真实性没有异议，叶荣明主张违约金计算标准过高。陈喜珍因本案支出财产保全费1020元、财产保全责任保险费1000元。 本院认为，陈喜珍与叶荣明、苏美凤签订的《房产预约买卖协议》、《房产买卖预约合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方应遵照履行。根据厦门市不动产登记信息查询结果和厦国土房证第01045345号厦门市土地房屋权证号，可以证明叶荣明、苏美凤于2013年2月16日取得案涉房屋的一手产权证。根据《房产预约买卖协议》约定，叶荣明、苏美凤应于一手产权证办理后一个月内前往土地和房屋管理部门协助办理案涉房屋的过户登记手续。叶荣明、苏美凤的协助办理过户登记手续的义务显然超过了协议约定的期限，故陈喜珍请求叶荣明、苏美凤立即配合其办理案涉房产的过户登记手续，有事实和法律依据，本院予以支持。叶荣明、苏美凤辩称案涉房屋的一手产权证因房屋拆迁争议被扣押在拆迁办处，但叶荣明、苏美凤未能提供相应的证据予以佐证，且亦没有证据显示叶荣明、苏美凤未能协助办理过户登记手续不可归责于叶荣明、苏美凤，故对叶荣明、苏美凤的该抗辩理由，本院不予采纳。《房产预约买卖协议》、《房产买卖预约合同》均系陈喜珍与叶荣明、苏美凤根据真实意思签订，对双方均具有约束力。《房产预约买卖协议》签订在前，《房产买卖预约合同》签订在后，如两份协议（合同）条款有存在冲突的，依法应以后签订的为准。《房产预约买卖协议》对叶荣明、苏美凤未能如期协助办理案涉房屋的过户登记手续约定了违约金按房屋总价的20%计算，而《房产买卖预约合同》仅约定违约金按100000元计算，但未约定叶荣明、苏美凤未能如期协助办理案涉房屋的过户登记手续需支付违约金的条款。故两份协议（合同）条款关于叶荣明、苏美凤未能如期协助陈喜珍办理案涉房屋过户登记手续的违约金的约定并未存在冲突，该违约金应按房屋总价的20%计算，即违约金为51000元。叶荣明主张违约金计算标准过高，但未能提供证据予以佐证，本院以陈喜珍的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，认定上述违约金计算标准并未过高。此外，上述两份协议（合同）并未对财产保全费、财产保全责任保险费的负担作出约定，陈喜珍请求叶荣明、苏美凤承担其因本案支出财产保全费1020元、财产保全责任保险费1000元，本院不予支持。而案件受理费的负担，本院将在下文中予以确定。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、叶荣明、苏美凤于本判决生效之日起十日内，协助陈喜珍办理址于福建省厦门市海沧区房产的过户登记手续； 二、叶荣明、苏美凤于本判决生效之日起十日内，支付陈喜珍违约金51000元。 三、驳回陈喜珍的其他诉讼请求。 本案案件受理费6655元，减半收取计3327.5元，由陈喜珍负担382.5元，叶荣明、苏美凤负担2945元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 吴永福 二〇一九年六月二十六日 代书记员 纪华吉 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。