山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0602民初6692号原告：烟台天安置业有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区卧龙中路1号。法定代表人：孙福建，董事长。委托诉讼代理人：王建文，山东鼎然律师事务所律师。委托诉讼代理人：张华顺，山东鼎然律师事务所律师。被告：张泽利，男，1984年9月1日出生，汉族，住重庆市北碚区。第三人：中国建设银行股份有限公司烟台分行，住所地山东省烟台市芝罘区南大街9号。负责人：王谦明，行长。委托诉讼代理人：姜东辉，男，该银行工作人员。委托诉讼代理人：梁希军，男，该银行工作人员。原告烟台天安置业有限公司诉被告张泽利、第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王建文、第三人委托诉讼代理人姜东辉到庭参加了诉讼；本案现已审理终结。原告烟台天安置业有限公司向本院提出诉讼请求:1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，被告向原告支付违约金118971元（房屋总价款的20%）。2、被告协助原告办理《商品房买卖合同》的登记备案撤销手续。3、第三人及被告协助原告办理坐落于烟台市芝罘区天安山水龙城A-6#住宅楼2单元第11层2号房屋（以下简称涉案房屋）的预抵押登记撤销手续和预告登记手续。4、被告向原告返还涉案房屋。诉讼中，原告增加诉讼请求：被告向原告支付其代第三人偿还的贷款本息（以实际发生额为准）。事实与理由：2011年7月12日，原、被告在签订的《商品房买卖合同》中约定：原告购买被告开发建设的建筑面积90.46平方米的涉案房屋，房屋总价款594857元。合同签订后，被告向原告支付了首付款214857元，余款380000元以银行按揭贷款方式支付，并于第三人签订了《个人住房借款合同》，原告亦作为保证人对被告的上述借款承担保证责任。上述合同签订后，被告自2014年11月至今没有偿还借款本息，致第三人扣划原告保证金账户款项。因被告的违约行为，原告有权解除合同，并要求被告赔偿各项损失。被告张泽利缺席且未向本院提交书面答辩状。第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行述称，在原、被告偿还第三人剩余全部贷款本息后，第三人同意原告诉请，并协助原告办理涉案房屋的预抵押撤销手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院确认如下：2011年7月12日，原、被告在签订的《商品房买卖合同》及补充协议中约定：被告购买原告开发建设的建筑面积90.46平方米的涉案房屋，房屋总价款594857元，首付款214857元，剩余380000元于2011年10月5日前以按揭贷款方式支付；原告应当在2012年12月30日前将符合合同约定的涉案房屋交付给被告；若被告为原告银行按揭贷款或住房公积金管理部门贷款提供保证担保，在担保期间若因被告未按期履行偿还贷款本息义务而导致被告承担了相应的保证担保责任，被告在原告代为清偿贷款本息及罚息和相关费用60日内仍未偿还原告代为清偿的贷款本息、罚息和相关费用及违约金，原告将被告已支付给原告的首付款和已支付给银行的贷款在扣除房屋总价款的20%的违约金后，全部无息返还被告。合同签订后，被告向原告支付了涉案房屋的首付款214857元。2011年7月15日，原、被告针对签订的《商品房买卖合同》办理了登记备案手续。2011年8月18日，第三人作为贷款人、被告作为借款人、原告作为保证人，三方在签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中约定：被告为购买涉案房屋向第三人贷款380000元，贷款期限自2011年8月18日至2041年8月18日止；原告为被告在本合同项下的债务承担保证责任，保证期限为保证条款生效之日起至合同项下被告的债务履行期限届满之后两年止；被告不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项即构成违约，第三人可提前宣布到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用。合同签订后，第三人向被告指定的原告账户发放了贷款380000元。2011年8月30日，被告经核准取得了涉案房屋的预告登记证书。2013年1月7日，原告向被告交付了涉案房屋。自2014年9月30日起，被告未依约足额向第三人偿还涉案房屋项下的贷款本息，致截止至2019年5月21日第三人自原告保证金账户中扣划贷款本息116223.59元。截止至2019年6月4日，被告尚欠第三人贷款本金337898.54元和利息1372.80元。至今，被告未向原告偿还其代垫的贷款本息。本院认为，（一）原、被告在2011年7月12日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，以及原、被告和第三人在2011年8月18日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是各方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确，应为合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。（二）履约中，被告依约向原告支付了涉案房屋全部房款594857元，原告亦向被告交付了涉案房屋，但被告自2014年9月30日起逾期向第三人偿还贷款本息，导致原告承担保证责任，现被告之违约行为已达到《商品房买卖合同》约定的解除合同条件的事实清楚。被告作为《个人住房（商业用房）借款合同》的借款人、原告作为该合同的保证人，在清偿了该合同项下的全部贷款本息后，第三人与被告应当协助原告办理涉案房屋的预抵押登记撤销手续和产权预告登记撤销手续。现原告诉请要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，且被告协助原告办理该合同的登记备案撤销手续和产权预告登记撤销手续，于约相合，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应偿还原告代其清偿的借款本息（以第三人出具的电子系统数额为准），并依约向原告支付房屋总价款20%的违约金118971元（594857元×20%）。扣除被告应承担的全部费用和赔偿责任后，原告应将剩余购房款退还给被告，被告应当向原告腾退涉案房屋。庭审中，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为对其诉讼权利的放弃，鉴于本案基本事实清楚，依法可予缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告烟台天安置业有限公司与被告张泽利在2011年7月12日签订的编号为芝预字第110712020018号的《商品房买卖合同》。二、限被告张泽利于本判决生效之日起十日内向第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行提前清偿剩余的全部贷款本金337898.54元及相应利息（按合同约定的利率标准计算，具体数额以实际清偿日为准），并由原告烟台天安置业有限公司承担连带保证责任。三、自被告张泽利和原告烟台天安置业有限公司向第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行清偿了《个人住房（商业用房）借款合同》项下的全部贷款本息之日起十日内，限第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行与被告张泽利协助原告烟台天安置业有限公司办理坐落于烟台市芝罘区天安山水龙城A-6#住宅楼2单元内1102号房屋的预抵押登记撤销手续。四、限被告张泽利自预抵押登记手续撤销之日起十日内协助原告烟台天安置业有限公司办理编号为芝预字第110712020018号《商品房买卖合同》的登记备案撤销手续和房屋预告登记手续。五、限被告张泽利于本判决生效之日起十日内向原告烟台天安置业有限公司支付违约金118971元。六、限被告张泽利于本判决生效之日起十日内向原告烟台天安置业有限公司偿还垫付的贷款本息116223.59元（暂计至2019年5月21日），并继续计算至实际代垫之日止（具体数额以实际发生额为准）。七、原告烟台天安置业有限公司应自编号为芝预字第110712020018号的《商品房买卖合同》的登记备案撤销手续和房屋预告登记撤销手续办理完毕之日起十日内，在已收取被告张泽利的购房款594857元中扣除其代被告张泽利向第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行偿付的贷款本息及撤销手续的相关费用（具体数额均以实际发生额为准）及违约金后，将剩余的购房款退还给被告，被告张泽利于收款当日向原告腾退坐落于烟台市芝罘区天安山水龙城A-6#住宅楼2单元内1102号房屋。如原告烟台天安置业有限公司和被告张泽利未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9749元，由被告张泽利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  于晓宁人民陪审员  曲彩云人民陪审员  史丽娜二〇一九年六月四日书 记 员  王曰婷