河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1503民初2706号原告：黄秋实，男，汉族，1990年5月1日生，住河南省息县。委托诉讼代理人：邹慧敏，女，汉族，1963年8月26日生，系黄秋实的母亲。被告：信阳九州房地产开发有限责任公司，信阳市河南路66号。法定代表人：汪慧丽。被告：信阳九州房地产开发有限责任公司羊山分公司，地址羊山新区招商大厦10楼1007室。法定代表人：汪慧丽。二被告共同委托诉讼代理人：吴继辉，河南申威律师事务所律师。原告黄秋实诉被告信阳九州房地产开发有限责任公司（以下简称九州公司）、信阳九州房地产开发有限责任公司羊山分公司（以下简称九州羊山分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月28日决定受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄秋实及其诉讼代理人邹慧敏、被告信阳九州房地产开发有限责任公司、信阳九州房地产开发有限责任公司羊山分公司的委托诉讼代理人吴继辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出下列诉讼请求：-、要求被告向原告交付购买的房屋；二、要求被告承担迟延交付房屋的违约金6万元；三、被告承担诉讼费用。事实与理由:2010年，信阳九州房地产开发有限公司羊山分公司承建九州名园，小高层住宅均价1791元/每平方米，高层住宅均价1880元每平方米。2010年1月，原告黄秋实与被告公司签订订房协议(编号058)订房协议，被告口头承诺18个月交房。黄秋实的确定楼房为5号楼1206房屋，该房屋建筑面积为99平方米，按照1880元计算价格为186120元，原告已经实际交付240560元，已经超出双方约定价格。但是被告至今没有交付房屋。综上，被告公司超过双方约定交房期限已经6年多而拒不交房给原告给原告财产也造成一定损失，为此，诉至法院，请求判如诉请。被告信阳九州房地产开发有限责任公司、信阳九州房地产开发有限责任公司羊山分公司答辩称，一、答辩人与被答辩人之间的合同已解除，被答辩人要求交付房屋无任何依据。2010年1月27号，被答辩人黄秋实与答辩人签订《订房协议》，在答辩人处认购房屋，双方并未确定最终房屋价格和交房日期等。2014年年初至2014年9月25日答辩人多次向各认购户发出《告知书》：根据物价、税务、房管等部门的相关要求，现房价调整为以三层为基价，每平米2480元，楼层差每层每平米80元，16、17层同价。现我公司准备于2014年4月初分房，请各认购户收到本告知后三日内按基价交齐剩余房款，以取得参与选房资格；逾期未交齐剩余房款的，视为自动放弃原认购权利，丧失选房资格；选房后三日内补齐楼层差价，逾期未补齐楼层差价的，我公司有权另行出售所选房屋。……（未补齐基价或楼层差价的认购户）可办理解除原认购合同及退款手续……。答辩人方在发出通知后各认购户要么选择交齐剩余房款和楼层差价继续认购房屋，要么选择解除合同退还购房款。被答辩人在答辩人多次发出通知后，在补交大部分基价款选择房号后未再予以答复。根据测算，被答辩人黄秋实选定房屋面积为97.47平米，尚欠基价和楼层差价款71344元。2015年7月2日，答辩人委托工作人员被答辩人打电话通知其应当在2015年7月15日前补齐差价，否则视为被答辩人退房，合同自动解除，答辩人对房屋另行销售。2015年7月14日，答辩人方考虑到解除合同期限将至，委托工作人员打电话通知被答辩人若2015年7月15日前不能交清差价则合同解除，房屋另行销售。根据《合同法》之规定，答辩人经催告被答辩人履行补齐差价款，并给予合理履行时间，逾期视为退房，合同自动解除，并进行了通知，但被答辩人明确表示拒绝履行，并且也实际未交齐差价款。同时根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十四条之规定，被答辩人如果对解除合同有异议，应当提起诉讼，被答辩人在接到答辩人解除合同通知后未在三个月的法定期限内起诉，因此答辩人与被答辩人之间的协议已经解除，被答辩人要求答辩人交付房没有任何依据。二、因合同已解除，被答辩人要求答辩人承担因迟延交付房屋的违约金没有任何依据。答辩人在催告时一并通知被答辩人，合同解除后，房屋答辩人另行销售，而答辩人可办理退款，但被答辩人迟迟不办理退款事宜，也不提供收款账户等信息，导致答辩人无法退还被答辩人认购款，同样系被答辩人自己违约造成，答辩人除退还被答辩人认购款外，不应当承担任何损失赔偿责任。综上所述，请求贵院在查明事实的基础上，依法驳回被答辩人的诉讼请求，为维护法人的合法权益。经审理查明，信阳市浉河区消费者协会于2010年与被告九州羊山分公司达成团购住房事宜，原告作为散户参与团购。2010年1月，原告黄秋实（作为乙方）与被告九州羊山分公司签订订房协议(编号058)，黄秋实向被告九州羊山分公司交纳订金10万元，用于直接订房，同时约定具体购房单价与团购房价格一致，面积、户型和总价在签订《商品房买卖合同》时详细注明。协议条款第四条约定，乙方需在规定时间内与甲方签订商品房买卖合同，并交付购房的首付款，乙方所付的订金直接转为房款的一部分，若乙方未能在预定的期限内向甲方交付首期购房款和签署商品房买卖合同，即视为乙方违约及放弃本订房协议中规定的所有权益。订房协议签订后，原告黄秋实分别于2010年1月27日、2011年4月1日、2012年4月1日、2014年4月11日共计向九州羊山分公司交纳含购房订金共计240560元，在2014年4月11日交纳房款时，九州羊山分公司在收据上备注房号为5号楼1206房。经信阳市房地产测绘队测量，原告所定房号实际面积为97.47平方米，根据2014年1月23日信阳市浉河区消费者协会给被告九州羊山分公司出具的团购房价格的函显示，团购住房平均价格双方商定为2480元每平方米，上述二原告所交房款为97平方米的购房款。2014年9月25日，被告九州羊山分公司向各认购户发出告知书，告知房价调整为以三层为基价，每平米2480元，楼层差每层每平米80元，16/17层同价,公司准备于2014年4月初分房，请各认购户收到本通知三日内按基价交齐剩余房款，取得参与选房资格，逾期视为放弃认购权利。选房后三日内补齐楼层差价，逾期未补齐楼层差价的，公司有权另行出售所选房屋。九州羊山分公司在开庭时陈述，信阳市浉河区消费者协会的楼层差价是各团购户内部解决，具体为九层以上每层每平方米加价20元。上述事实，有当事人陈述，订房协议，收据，经庭审质证，本院据以认定。本院认为，本案是因房屋买卖合同引起的纠纷。原告黄秋实与被告九州羊山分公司前期签订了订房协议，约定了后期签署书面的房屋买卖合同，但虽然后期双方未签署房屋买卖合同，但原告已经实际在履行房屋买卖合同所产生的交付购房款义务，被告九州羊山分公司也开出收据，接收了原告所交纳的购房款，根据原告交纳的房款总额，与最后一次交款所确定的房号面积和团购房均价计算所得房款总额基本吻合（仅少了0.47平方米的购房款），可以视为双方已经达成房屋买卖合意并基本履行完毕，即交足房款确定房号。被告九州羊山分公司辩称二原告拒交楼层差价，但其提供的告知书为2014年9月25日所发，公司工作人员与原告的通话录音也是在原告交纳的最后一笔房款之后，被告公司并未提供证据证明在原告前期交付房款期间即履约过程中告知过原告楼层差价如何计算，且双方所签订的订房协议约定购房价格与团购房价格一致，那么被告答辩状中所称让原告以三层为基价，每层每平米加80元，显然与团购房平均价格2480元/平方米的价格不符，因此，被告主张原告按照三层以上每平方米加80元的价格补齐购房余款，不能成立，本院不予采纳。但房屋楼层差价确实客观存在，根据原被告所签订的订房协议，原告购房价格应与团购房价格一致，原告应当按照团购房楼层差价补齐购房款（60元×97.47平方米＝5848.2元），被告九州羊山分公司在原告补足购房余款后交付房屋。因本案与原告签订合同的相对方为九州羊山分公司，被告九州房地产开发有限责任公司不应当承担责任。原告主张被告支付其违约金及损失，经查，原被告双方没有违约金的约定，且原告未就其损失进行举证，对该诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：原告黄秋实于判决生效后三日内按照团购户楼层差价补齐剩余房款5848.2元，被告信阳九州房地产开发有限责任公司羊山分公司于原告补齐购房款后三日内向原告黄秋实交付九州名园5号楼1206房房屋。原告黄秋实的其他诉讼请求不予支持。本案诉讼费减半收取650元，由被告信阳九州房地产开发有限责任公司羊山分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。在提交上诉状七日之内，通过银行汇上诉费1419元。开户行：兴业银行信阳分行。账号：46×××16。收款单位：河南省信阳市中级人民法院。逾期未预交或提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，也未将上诉费票据寄至我院的，视为不上诉。如自动履行通过银行按判决确定数额汇款。开户行：中国银行信阳平桥支行。账号：25×××79。收款单位：信阳市平桥区人民法院。审判员 彭 洁二〇一九年六月二十六日书记员 高月皎