山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0691民初2480号原告：王某某，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：王建军，烟台芝罘正扬法律服务所法律工作者。被告：于某某，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：于某3（系被告于某某之子），住烟台市福山区。委托诉讼代理人：王大圣，烟台福山门楼法律服务所法律工作者。原告王某某与被告于某某返还原物纠纷一案，本院于2018年9月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某某委托诉讼代理人王建军、被告于某某委托诉讼代理人于某3、王大圣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告将万科回迁区（北于家村）房产编号为1010326号房屋拆迁安置的万科城4号楼803室交付给原告；2.判令被告将万科城4号楼803室附属权益小棚补助费25000元返还给原告；3.判令被告将万科城4号楼803室附属权益甩项费5936元返还给原告；4.判令被告返还原告万科城1号楼403室的代收电费200元、代收水费200元、装修质保金1000元、物业费、垃圾清运费、出入证1252元，合计2652元；5.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年12月23日，经烟台经济技术开发区人民法院主持调解，吴某1与被告于某某自愿达成如下协议：“1.登记在于某1名下的位于烟台经济技术开发区古现街道北于家居民委员会房产证编号为10××03号房屋的拆迁补偿收益归被告于某某所有。2.被告于某某将其自有的位于烟台经济技术开发区古现街道北于家居民委员会房产证编号为1010326号房屋因拆迁安置的北于家小区3号楼、建筑面积为72平方米、抓阄号为51号的楼房一处置换给吴某1，归吴某1所有。该房产在房屋钥匙交付前的一切费用由被告于某某负担，后续费用由吴某1负担。被告于某某当庭支付给吴某1房产折价款及其它费用100000元。”贵院作出（2014）开民三初字第213号民事调解书予以确认。2015年1月9日，吴某1在北京华泰(天津)律师事务所的见证律师孔繁玲、周晓蕾的见证下，在吴某1的监护人吴某3的陪同下，吴某1自愿将其座落于山东省烟台开发区古现办事处北于家村回迁安置小区3号楼72平方米(抓阉号51)的房产权赠与给原告。2017年1月份，原告经拆迁办的安排，按抓阉号77号进行了抓阉为万科城1号楼403室的房产，协议面积为72平方米。2017年3月11日，原告按烟台福新物业管理有限公司的规定缴纳了电费200元、水费200元、装修质保金1000元、物业费、垃圾清运费、出入证费1252元，合计缴纳了2652元，原告缴纳上述费用后还没有居住，被告就因原告不是按照抓阄号51号进行了房产抓阄，强制性将该房产收回并使用。2017年1月份，被告已按抓阉号51号进行了房产抓阄为万科城4号楼803室的房产，协议面积为72平方米，产权登记面积为74.2平方米，但被告拒绝将该房产交付给原告，另该房产在交付时应带有小棚一个及简单装修，但被告在未经吴某1或原告同意的情况下将该小棚兑换成小棚补助费25000元，将装修兑换成甩项(装修费每平方米80元)5936元，被告已完全领到了上述房产及附带权益费用。现被告拒绝向原告交付万科城4号楼803室的房产及相关费用，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望予以支持。被告于某某辩称，一、（2014）开民三初字第213号民事调解书是法院基于吴某1同于某某互换安置房的意思表示而作出的，没有对诉争的房产物权予以设立及变更，所以吴某1未取得诉争房产的所有权。二、吴某1同王某某于2015年1月9日订立的房产赠与合同既没有成立也没有效力，理由是《最高人民法院关于执行民法通则若干问题意见》中指出“公民间的赠与关系以赠与物交付为准”，吴某1至今未将诉争房产交付给王某某，所以该赠与合同未成立。另外因吴某1订立赠与合同时未取得诉争房产的所有权，所以吴某1无权将诉争房产处分给王某某，其二人订立的房产赠与合同无效。王某某因赠与合同无效便丧失了取得诉争房产的基础法律关系，其诉请无事实及法律依据，不是本案的合格原告。三、被告在原审法官的见证下把抓阄号51给了原告，调解书的义务被告于某某已经执行完了，至于说原告在这次起诉状提到的各种意外和错误，并不是被告于某某造成的，之后原告提出房屋抓错了，拿错了号，要重新抓，原告没有经过我们的同意换了抓阄号，他的抓阄号是在办事处的见证下抓的号，抓错了产生的所有错误不应该由被告承担。被告按调解书抓阄号进行抓阄的房子不在被告手中，在哪也不清楚。涉案房产产生的拆迁补偿的收益被告也不清楚，也不在被告手中。综上，请法院驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人吴某1与被告于某某经本院主持调解，双方自愿达成如下协议：一、登记在于某1（吴某1丈夫）名下的位于烟台经济技术开发区古现街道北于家居民委员会房产证编号为10××03号房屋的拆迁补偿收益归被告于某某所有。二、被告于某某将其自有的位于烟台经济技术开发区古现街道北于家居民委员会房产证编号为1010326号房屋因拆迁安置的北于家小区3号楼、建筑面积为72平方米、抓阄号为51号的楼房一处置换给吴某1，归吴某1所有。该房产在房屋钥匙交付前的一切费用由被告于某某负担，后续费用由吴某1负担，权益归其所有。被告于某某当庭支付给吴某1房产折价款及其他费用100000元。本院于2014年12月23日作出（2014）开民三初字第213号民事调解书，对上述协议内容予以确认。2015年1月9日，在北京华泰（天津）律师事务所孔繁玲、周晓蕾律师见证下，吴某1与原告王某某签署房屋赠与合同，吴某1自愿将其坐落于山东省烟台开发区古现办事处北于家村柳林小区3号楼拆迁安置房（抓阄号51），面积72平方米的房产（经（2014）开民三初字第213号民事调解书确认该房产权归吴某1所有）赠与王某某，王某某同意接受该房产。该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并赠与。2017年1月，被告进行了抓阄选房。据北于家万科回迁区安置房统计表记载，被告于某某的自有房屋的签约安置户型为两套房屋，一套是3号楼72㎡的房子，选房序号为51，另一套是新增116㎡的房子，选房序号为117。据北于家万科回迁区拆迁安置房屋补偿金额决算明细表记载，被告于某某的被迁拆房的安置户型为4-803、10-1-401，协议安置面积分别为72㎡、116㎡，产权登记面积分别为74.2㎡、117㎡，甩项费用分别为5936元、9360元，小棚补助分别为25000元、25000元，各项补偿金额与应交回迁安置房屋优惠面积房款结算兑除后，仍需由被告于某某支付房款合计100269.20元，被告于某某的儿子于某2在明细表上签字按手印。原告王某某于2017年1月7日按抓阄序号77进行了抓阄选房，抓阄房号是1号楼403室，协议面积72㎡。原告接收房屋后于2017年3月11日向烟台福新物业管理有限公司交付1-403房的电费200元、水费200元、物业费、垃圾清运费、出入证合计2520元、装修保证金1000元。此后，被告以（2014）开民三初字第213号调解书约定的置换给吴某1的房屋抓阄号为51号为由，主张抓阄号77不应该是原告进行抓阄的号码，所以收回了原告抓阄分得的万科城1号楼403室。另查，万科回迁区选房登记表记载，被告于某某置换获得的登记在于某1名下的被拆迁房屋的选房序号是75，签约人是于某某（于某1），抓阄房号为1号楼单元1906号、9号楼3单元402号，由于某3（于某某之子）签字确认。本庭对古现街道拆迁办工作人员陶某某做了调查笔录，其述称“于某某抓阄4号楼803室，王某某抓阄1号楼403室，我们都是经过公示抓阄顺序，结算时都签了字，我们都是按照程序办理的。抓阄号为51号的房屋抓阄分得万科城4号楼803室，已经结算，是于某某委托其儿子于某2来办的手续。万科城建设过程中，回迁户579户，开发商在建设过程中，小棚数不够，经研究每户给予小棚补助费25000元，甩项费也是一样，都是统一发放，如回迁户需要小棚再另行购买。”另查，2018年1月30日，吴某1因病抢救无效死亡。庭审中，原告主张（2014）开民三初字第213号民事调解书是双方当事人的真实意思表示，已发生法律效力，吴某1获得了51号抓阄号分房的权利，吴某1在意识清醒且没有胁迫的情况下自愿将该权利赠与给原告，也没有撤销或无效的情形，双方应按调解书确定的内容各自履行义务，但被告并没有完全履行，且强制性收回了51号抓阄号分得的房产，被告应向原告返还房屋及相应附属权益。原告为证明其主张向法庭提交以下证据：证据1.赠与合同形成过程中的录像一份，包含0645、0646、0647三段视频，其中视频0645证明：1.吴某1之前是由王某某赡养，之后是由吴某2赡养。2.在吴某2及律师孔繁玲等相关工作人员的见证下，吴某1同意将经过法院调解的72平方米房子赠与给王某某。视频0646证明：1.吴某1在赠与房产时头脑清楚，并没有人胁迫，是自愿将争议房产赠与给王某某。2.吴某1、吴某2、王某某等人在赠与书上的签字都是在律师的见证下签署，并有摄像为证。视频0647证明：王某某在接受房产赠与时，身份符合赠与人的要求，并愿意接受赠与。被告质证称，吴某1赠与的房产并非他本人生前合法财产，吴某1处分了他人的财产，赠与无效；对上述证据的真实性有异议，根据录像的内容来看，吴某1作为90多岁的老人，她立遗嘱的能力是欠缺的，比如对房产的处分很少涉及到自己的意思表示，都是在本案原告以及吴某2等人的诱导下点头所表示的，老人在合同上的手印也是吴某2拿手强迫老人在合同上按的，并且也没有显示出律师在老人面前宣读赠与合同的内容，也没有出示给老人阅读后签字按印，并且吴某1在合同上的签字是吴某2代签的，所以说该赠与协议不能认为是吴某1本人的真实意思表示。证据2.吴某1死后过百日的视频光盘一份，有吴某3还有北于家村委会的老干部在现场，证明吴某3在吴某1去世以后对该涉案房屋是否赠与情况都有明确的说明：1.吴某2与吴某1是亲姑侄关系，吴某1由吴某2夫妇二人进行赡养，直到2018年1月30号因病去世。2.王某某带人到天同颐养院，在场一共十几个人，有颐养院的工作人员，有律师，有王某某的内弟，还有北方公证处的。工作人员当时核实我们个人身份，吴某2也进行了核实，并查看他们的律师证等相关证件。3.因为房子问题，王某某所提供那些证据，是真实有效的，吴某2在场并可以证明。被告质证称，该视频不能证明吴某2是吴某1的监护人，吴某2替吴某1在赠与合同等法律文书上的签字不约束吴某1。证据3.烟台经济技术开发区古现街道北于家居民委员会于2017年1月7日出具的万科回迁区抓阄委托书，证明原告王某某持抓阄号为77号进行抓阄分房，是拆迁办工作人员的安排，不是原告故意调换抓阄号。被告质证称，原告拿错了号，想重新抓，原告没有经过我们同意换了抓阄号，原告的抓阄号是在办事处拆迁办的见证下抓的号，抓错了产生的所有错误是办事处和原告造成的，不应该被告来承担。被告主张（2014）开民三初字第213号民事调解书没有物权转移的效力，吴某1未取得诉争房屋的所有权，吴某1赠与的房产并非他本人生前合法财产，赠与无效，而且吴某1的监护人吴某3对房屋赠与合同根本就不知情。被告为证明其主张提交如下证据：证据1.被告与吴某1的监护人吴某2的通话录音光盘和文字整理材料一份，录音形成是2017年被告于某某和律师阎君卿到天津天同颐养院看望吴某1，吴某3当时没有在，在工作人员的陪同下给他打电话录的音。录音中说得很清楚，吴某3对吴某1要把房屋及宅基地赠与给王某某的情况完全不知情。证据2.吴某2的微信截图一份，吴某2的微信上显示吴某2的真实姓名是“吴某2”，但是原告提交的房屋赠与合同上吴某2的签名却为“吴某3”，所以赠与协议上吴某3的签字不具有法律效力。证据3.两张照片，证明吴某1的丈夫于某1的丧葬事宜由被告于某某办理完成，于某某对于某1尽了一定的赡养义务。证据4.北于家村村民委员会出具的卖房文书，证明于某1坐落在北于家村的房产于1991年4月22日已卖给村委会，所以于某1在北于家村在1991年4月22日后没有任何房产，吴某1在北于家村也没有房产。证据5.2014年11月6日北于家居委会出具的证明信一份，证明诉争房产（房产证号10××03）是属于被告于某某的房产，并且根据航拍图和实际勘探结果，于某某同北于家居委会达成的拆迁补偿协议是真实合法有效的，其补偿款是被告于某某建房所得。经质证，原告对证据1通话录音的真实性有异议，被告并不能证明是由吴某1的监护人吴某3进行答复，被告在录音中的提问并不明确，被告所提问的是吴某1有没有给王某某留过遗嘱，吴某3答复的是吴某1确实没有给王某某留过遗嘱，这与事实相符，吴某1给我们出具的是房屋赠与合同，不是遗嘱。对证据2吴某2的微信截图，虽然是复印件，但需要说明的是吴某2的签名虽然与身份证的字音同字不同，但只是吴某2的书写习惯，从原告提供的视频中能够明确看到“吴某3”三字是由吴某2本人所签，并由本人按手印。对证据3照片的证明内容有异议，在原告提供的百日视频中吴某2之妻明确说明了被告对吴某1并没有尽任何的赡养义务，只是为了争夺房产到天津天同颐养院进行了照片拍摄。对证据4村委会的卖房文书，该卖房文书并没有吴某1或于某1的签字，所以原告对该卖房文书不认可。对证据5村委会证明信，该证明信内容不完全属实，按规定拆迁安置并不是房产由谁所建而所有的权益所得就由建设方所得，所以原告对该证明信的真实性及被告证明内容不予认可。本院认为，本案双方当事人的争议焦点有两个:一是吴某1所签赠与合同是否真实有效；二是诉争房屋是否应交还给原告。关于争议焦点一,本院认为,已生效的（2014）开民三初字第213号民事调解书，确认吴某1置换获得位于烟台经济技术开发区古现街道北于家居民委员会房产证编号为1010326号房屋因拆迁安置的北于家小区3号楼、建筑面积为72平方米、抓阄号为51号的楼房一处。吴某1对其依据生效法律文书置换获得的财产有自主处分的权利。被告于某某抗辩吴某1没有处分权而提交的居委会1991年4月22日的卖房文书、居委会2014年11月6日的证明信等证据，均发生在前述调解书之前，不能对抗生效法律文书的效力，本院对被告于某某的辩称不予采信。根据原告提交的2015年1月9日北京华泰（天津）律师事务所做出的律师见证书、同步录像视频，可以看出吴某1自愿将其置换获得的上述房屋无偿赠与原告王某某（系吴某1的外甥），原告王某某亦表示接受赠与，赠与合同有赠与人吴某1的手印，受赠人王某某的签名和手印，系当事人真实意思表示，内容合法，在被依法撤销前应为有效。鉴于赠与财产系拆迁安置房屋的特殊性质，该房屋在办证方面会有迟延，原告根据赠与合同已在拆迁办的安排下进行了抓阄选房，既已说明赠与人吴某1同意向原告交付赠与房屋，原告已根据赠与合同实际取得受赠房屋的相应权利。且赠与人吴某1未提出撤销赠与，因此，赠与合同合法有效。被告虽对律师见证过程中吴某1的监护人吴某2是否到场有异议，但无相反证据足以推翻上述确认的事实，故本院依法认定赠与合同合法有效。关于争议焦点二，由烟台经济技术开发区古现街道房屋征收安置办公室保存的北于家万科回迁区拆迁安置房屋补偿金额决算明细表记载，被告于某某名下房产证编号为1010326号房屋的拆迁安置户型为两套，其中一套是4号楼803室，协议面积72㎡，该房产已由被告于某某委托其子于某2办理相关手续。据拆迁办工作人员陶某某陈述，该房的抓阄号是51号。据本院（2014）开民三初字第213号生效调解书的约定，被告于某某应将该房屋置换交付给吴某1。因被告于某某实际占有该房屋，原告王某某作为吴某1的合法受赠人，要求被告于某某交还房屋，应予支持。该房屋附属的小棚补助费25000元系因万科城建设过程中已建小棚数量过少，经统一政策安排改为货币补偿；装修甩项款5936元系因避免重复装修浪费，改为货币补偿，上述款项合计30936元均为统一政策安排，并已于房屋补偿结算时予以兑除，视为被告于某某已实际领取。鉴于该款项系基于该房屋所获得的，亦应随房归属于原告王某某。故原告要求被告将万科城4号楼803室附属权益小棚补助费25000元及附属权益甩项费5936元返还给原告，本院应予支持。关于原告王某某要求被告于某某返还其交纳的万科城1号楼403室的电费200元、水费200元、装修质保金1000元、物业费、垃圾清运费、出入证费1252元的诉请，本院认为，上述款项系基于不当得利返还请求权而主张，与本案不属同一个法律关系，原告应当另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百八十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，判决如下：一、被告于某某于本判决生效后十日内将位于烟台经济技术开发区房屋返还给原告王某某。二、被告于某某于本判决生效后十日内将位于烟台经济技术开发区的附属权益小棚补助费25000元及甩项费5936元返还给原告王某某。三、驳回原告王某某的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6004元，由原告王某某负担644元、被告于某某负担5360元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  陈 婧人民陪审员  刘承兰人民陪审员  刘昭丽二〇一九年六月二十八日书 记 员  张道兴