安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0403民初1367号 原告:刘敏，女，1976年12月28日出生，汉族，安徽省霍邱县人，淮南通商银行职员，大专文化，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：王华磊，安徽震一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王东，安徽震一律师事务所律师。 被告：中铁四局置业（淮南）有限公司，住所地安徽省淮南市山南新区南经九路与南纬一路交口，统一社会信用代码91340400MA2MQLBC8G。 法定代表人：冯依朋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：许子庆，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩亚萍，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 原告刘敏、金小松与被告中铁四局置业（淮南）有限公司（以下简称中铁四局淮南公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘敏及其委托诉讼代理人王华磊、被告中铁四局淮南公司委托诉讼代理人许子庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告退还已补交房屋面积差价22325元；2.判令被告返还原告购房款29101元；3.案件受理费由被告负担。事实与理由:2017年3月12日，原告刘敏与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，被告预售中铁南山院小区7号楼2单元108、208复式房屋一套，合同载明预测建筑面积106.39㎡，其中套内建筑面积103.32㎡，分摊面积3.07㎡。同年3月31日，原告取得《淮南市商品房网上备案确认单》，备案确认预测建筑面积、套内建筑面积、分摊共有建筑面积与合同所载一致。2018年10月，原告收到被告邮寄的交房清单一份，上面载明房屋实测建筑面积由合同约定的106.39㎡变更为115.07㎡，套内面积由合同约定的103.32㎡变更为99.69㎡，分摊面积由合同约定3.59㎡变更为15.38㎡。为了顺利拿到房屋钥匙原告于2018年11月1日向被告补缴房屋面积差价22325元。被告要求原告在套内面积实际减少情况下须补交建筑面积增加3%的房屋差价，原告认为公摊面积增加导致套内面积减少，但房屋的居住功能是由套内面积决定的，被告实际以建筑面积增加作为与原告进行面积差的结算，明显违背公平原则。现原告根据相关法律规定，为维护自身合法权利诉至法院，要求判如所请。 被告中铁四局淮南公司辩称，1.《淮南市商品房网上备案确认单》备注一栏明确写明“房屋面积最终以实测建筑面积为准”，而且原告在该份备案单上签字确认；2.案涉房屋公摊面积预测与实测差异变化是由于淮南市房地产测绘中心预测和实测时采用的公用面积分摊方式不同导致的，并非被告原因导致；3.实测建筑面积比预测建筑面积大且超出3%，原告选择继续履行合同，则按照合同约定应当补足建筑面积误差比3%以内的部分购房款，补交的22325元房款为原告按照合同约定所补足的建筑面积误差3%以内的房款，被告不存在多收取购房款的情形，故不应返还；4.双方在合同中明确约定了房屋建筑面积差异的处理方式，原告依据房屋套内面积减少为由要求被告返还购房款没有事实和法律依据；综上，请求法院依法驳回原告诉请。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的身份证、《商品房买卖合同》、《淮南市商品房网上备案确认单》、收据一份、房屋建筑面积测量报告、被告中铁四局淮南公司提交的营业执照、法人身份证明，原、被告均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、被告向本院提交的证据如下： 1.工程技术联系单；证明中铁南山院7#、18#、19#楼一二层复式户型室内楼梯为用户自理。原告质证意见为：原告并不知情电梯为用户自理，被告存在刻意隐瞒事实。本院认证意见为：对该份证据的真实性，本院予以确认。 2.房屋建筑面积测量报告（预测）、房屋建筑面积测量报告；证明案涉房屋公摊面积预测和实测差异变化是由于淮南市房地产测绘中心预测和实测时采用的公用面积分摊方式不同导致的，与被告无关。原告质证意见为：真实性无异议，证明观点有异议。本院认证意见为：对该份证据的真实性，本院予以确认。 3.《商品房买卖合同》及银行回单各两份；证明被告对实测建筑面积缩小的业主进行了退款处理。原告质证意见为：该组证据与本案无关。本院认证意见为：对该组证据的真实性，本院予以确认。 4.商品房销售明码标价公示牌打印件；证明案涉房屋有相关部门测绘报告进行面积测绘确定，被告没有决定权；原告质证意见为：真实性、合法性均有异议，被告不能以政府部门的测绘报告而免责。本院认证意见为:该份证据系被告单方出具的，本院暂不予确认。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月12日，原告刘敏与被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，内容为：“……第三条买受人购买商品房位于中铁南山院7栋2单元108、208，该房屋的测绘机构为淮南市房产局测绘中心，其预测建筑面积106.39㎡，其中套内建筑面积103.32㎡，分摊面积3.07㎡……，第十三条面积差异处理约定，商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房产测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（简称实测面积）。实测面积与第三条载明预测面积发生误差的，双方同意按照第4种方式处理，第4种方式双方约定详见附件十一合同补充协议”。根据合同附件十一补充协议第四条面积差异处理的补充约定内容为“……（1）面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;（2）面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期存款基准利率）计算给付利息。买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人;实测建筑面积小于预测建筑面积时,建筑面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=(实测建筑面积-预测建筑面积)/预测建筑面积×100%；（3）因设计变更造成面积差异,双方不解除合同的,应当签署补充协议”。2018年11月1日，原告办理了交房手续，并向被告补缴房屋面积差价款22325元。根据淮南市房地产测绘中心出具的7#楼房屋建筑面积测量报告显示，原告购买的7#108、208室的实测建筑面积为115.07㎡，实测套内面积为99.69㎡，分摊面积15.38㎡。后双方因涉案房屋实测建筑面积增加、套内面积减少发生纠纷，且无法达成一致意见。2019年3月5日，原告诉至本院，要求：1.依法判令被告退还已补交房屋面积差价22325元；2.判令被告退还原告购房款29101元；3.案件受理费由被告负担。 另查明，根据淮南市房管局相关文件表明，中铁南山院项目7栋、18栋、19栋三栋住宅楼1-2层是复式住宅，3-7层是普通住宅，由于预测和实测过程中采用的公用面积分摊方式不同，造成中铁南山院项目7栋、18栋、19栋三栋住宅实测与预测报告分户面积误差较大，主要体现在7栋、18栋、19栋1-2层复式住宅增加了建筑面积，3-7层住宅减少了建筑面积，每户的建筑面积误差绝对值均大于3%。关于套内面积，7栋、18栋、19栋三栋住宅楼为1-2层复式住宅，户内自用楼梯在预测时计入套内面积，实测时户内楼梯未施工，应按空洞不能计算面积，实际造成1-2层复式住宅房屋套内面积减少3平方米左右。 再查明，原告于2017年3月31日办理淮南市商品房网上备案确认单，备注一栏写明“房屋面积最终以实测建筑面积为准”，同时，被告按照买卖合同约定退还了涉案房屋同一楼栋房屋实测建筑面积小于预测建筑面积的买受人多缴纳的购房款。 根据诉辩双方的意见以及举证、质证、认证意见，结合本案案情，原、被告争议焦点：1.涉案房屋面积发生变更的原因如何确定，原、被告对此是否存在过错；2.被告应否退还购房款，原告要求被告退还购房款22325元的诉请应否予以支持；3.原告要求被告返还原告购房款29101元的诉请应否予以支持。 针对双方争议焦点，通过证据的分析和认定，以及庭审查明的事实，本院评判如下： 1.关于涉案房屋面积发生变更的原因如何确定，原、被告对此是否存在过错的问题。 关于房屋面积变更的原因问题。根据淮南市房地产管理局相关文件载明，原告购买的7栋住宅楼1-2层是复式住宅，由于预测和实测过程中采用的公用面积分摊方式不同，导致7栋1-2层复式住宅增加了建筑面积，3-7层住宅减少了建筑面积，每户的建筑面积误差绝对值均大于3%，其中套内面积预测时将户内自用楼梯计入套内面积，实测时户内楼梯未施工，按照空洞不计算面积，实际造成1-2层复式住宅房屋套内面积减少。因原、被告对该份信访事项处理意见书均予以认可，且该份意见书对涉案房屋建筑面积发生变更的原因进行了明确的阐述，故本院对此依法予以确认。 关于原、被告对此是否存在过错的问题。本案中，虽然案涉《商品房买卖合同（预售）》第三条第4款对房屋建筑面积、公摊、套内面积进行了明确约定，但案涉房屋买卖合同网上备案确认备注一栏明确载明“房屋面积最终以实测建筑面积为准”，且《商品房买卖合同》和网上备案确认单均载明房屋面积为“预测”非“实测”，买卖合同也对房屋面积差异处理方式进行明确约定，故案涉房屋的面积应当以房地产管理部门最终的测绘结果为准。现虽然案涉房屋面积发生重大变更，但房屋面积发生变更原因是淮南市房地产测绘中心因预测和实测过程中采用的公用面积分摊方式不同导致的，且被告对案涉楼栋3-7层因面积变更多收取的购房款住户也进行了退还，无证据证明被告未从房屋面积变更中获取重大利益，同时，原告也未能向本院提供证据证明系因被告过错行为导致房屋面积发生变更，故原、被告对房屋面积变更均不存在明显过错。 2.关于被告应否退还购房款，原告要求被告退还购房款22325元的诉请应否予以支持的问题。 原、被告签订的《商品房买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示,且未违反法律、行政法规强制性，合法、有效,双方当事人应严格按照合同约定履行义务。该份合同第十三条关于房屋面积差异处理约定，“商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房产测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（简称实测面积），实测面积与第三条载明预测面积发生误差的，双方同意按照第4种方式处理，第4种方式双方约定详见附件十一合同补充协议”。根据合同附件十一补充协议第四条面积差异处理的补充约定内容为“……（1）面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;（2）面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期存款基准利率）计算给付利息。买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人;……（3）因设计变更造成面积差异,双方不解除合同的,应当签署补充协议”。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:……(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人”。因涉案房屋的建筑面积误差比约为8.16%【（115.07-106.39）㎡÷106.39㎡×100%】，已超过合同约定的误差比3%，且原告仅按照合同约定了补缴面积误差比3%的购房款22325元（备案总购房款744163元×3%），剩余面积误差比房款实际由开发商负担，同时，原、被告对房屋面积变更均不存在明显过错。故原告要求被告退还补缴的购房款22325元的诉讼请求，缺少事实和法律依据，本院依法不予支持。 3、关于原告要求被告返还原告购房款29101元的诉请应否予以支持的问题。 本案中，原、被告之间签订的《房屋买卖合同》及合同附件，明确约定房屋面积差异的处理方式，建筑面积误差=（实测建筑面积-预测建筑面积）÷预测建筑面积×100%的计算方式，如实测建筑面积大于预测建筑面积，建筑面积误差比在3%(含3%)部分的房价由买受人补足，超过3%部分的房价由出卖人承担，产权归买受人。对原告称实测套内建筑面积小于预测套内建筑影响其居住质量，要求被告退还套内建筑减少部分的购房款29101元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。虽然案涉房屋面积发生重大变更，但原、被告对淮南市房地产管理局信访事项处理意见书中房屋面积变更的原因内容均予以认可，且原、被告对房屋面积变更均无明显过错，故原告要求被告退还补缴的购房款22325元的诉讼请求，缺少事实和法律依据，本院依法不予支持。因双方买卖合同未对楼梯建设进行明确约定，且原告要求被告返还其套内面积较少的房价款也无事实和法律依据，故原告要求被告返还购房款29101元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告刘敏全部诉讼请求。 案件受理费1086元，由原告刘敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  李小柱 人民陪审员  曹晓娣 人民陪审员  张娟娟 二〇一九年六月二十日 法官助理丁玲玲 书记员范化诚 附相关法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 《中国人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。