广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初7781号原告：廖滚亮，男，1973年9月4日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：金树志，黄丽斌，广东汉铎律师事务所律师。被告：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华五路2号一座901室之二，统一社会信用代码914406045847366278。法定代表人：郭峻海，总经理。委托诉讼代理人：黄世刚，广东联顺律师事务所律师。原告廖滚亮与被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金79692元（从2016年12月31日起计至2018年12月5日，按每月3435元计算）；2、判令被告向原告支付面积差异补偿款19494.65元及利息（从2019年1月31日起计至款项付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，为方便诉讼费计算，暂计至2019年3月5日为80.09元）；3、判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2015年9月9日签订了《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于禅××××房的商品房，该商品房的用途为住宅，建筑面积共79.42平方米，其中套内建筑面积49.06平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积30.36平方米，该商品房单价为每平方米16805.73元，按套内建筑面积计算，商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：……2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补……，面积差异百分比=产权登记面积-合同约定计价面积/合同约定计价面积×100%，被告应当在2016年12月30日前将涉案商品房交付原告使用，若未按照约定交付商品房的，按以下方式处理……（2）逾期超过90天后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当退还全部已付款，并按购房总价款的1%向原告支付违约金，原告不解除合同的，被告自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向原告支付违约金，合同继续履行……。原告与被告、佛山市柏裕装饰设计工程有限公司于2015年9月9日签订了《房屋装修协议》，约定原告委托佛山市柏裕装饰设计工程有限公司对其购买的被告开发雄盛王府广场1期1栋717单位进行装修，因原告、被告签订的《广东省商品房买卖合同》约定的房款中已包含装修费用，原告无需向佛山市柏裕装饰设计工程有限公司支付装修费用，该装修工程款由被告代原告向佛山市柏裕装饰设计工程有限公司支付。根据原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》中的附件《佛山雄盛王府广场住宅精装房室内交楼标准》、《佛山雄盛王府广场住宅公共部分交楼标准》及原告与被告、佛山市柏裕装饰设计工程有限公司签订的《房屋装修协议》，涉案商品房应当为带装修交付。《广东省商品房买卖合同》约定的交楼期限到期后，被告未能如期将涉案商品房交付原告，原告多次向被告反映情况，直至2018年12月5日，涉案商品房才装修完成交付原告，被告应当向原告支付逾期交房违约金。涉案房屋的实际专有建筑面积为47.90平方米，与原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》中约定的套内建筑面积存在差异，被告应当向原告支付面积差异补偿款。原告多次要求被告支付逾期交房违约金及面积差异补偿款，但被告一直未支付。被告辩称，一、逾期交楼违约金计算截止时间应为2018年10月29日。涉案房产为带装修交付，第三方装修公司装修完毕于2018年10月24日通知原告办理收楼，原告于2018年10月29日办理了收楼，故逾期交楼违约金应计算截止2018年10月29日，而非2018年12月5日。二、因涉案房屋带装修交付，原被告双方在《房屋装修协议》约定不按买卖合同执行，无须补退款，故被告无须向原告退回购房差价。被告开发建设的本涉案商品房规划设计中未有包装修交楼内容，根据原告购房时选择要求装修，原告与被告、佛山市柏裕装饰设计工程有限公司签订《房屋装修协议》第七条第1款约定：因房屋装修可能会造成装修后房屋使用面积与竣工查丈面积出现差异，为此，双方同意：由此造成的面积差异，不再执行《买卖合同》面积差异处理的有关条款，不再进行补差或退款，也不再承担其他面积差异的责任。因此，被告无须向原告退回购房差价。补充，面积差异款利息没有依据，即使需要计算面积差异款，计算数据是错误的，原告的计算未扣除0.6%，根据补充协议第三条约定，应该扣除0.6%再计算实际面积差异款。对逾期交楼违约金标准有异议，应当按照以往判例的带装修交付每平方35元来计算，不应该按照原告与第三方签订的未履行的租赁合同的租金标准作为计收逾期交楼违约金的标准。诉讼中，原告举证如下：1、原告身份证复印件、国家企业信用信息公示报告，证明原被告主体资格。2、广东省商品房买卖合同，证明原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》。3、房屋装修协议，证明原告与被告、佛山市柏裕装饰设计工程有限公司签订的《房屋装修协议》。4、室内装修竣工验收确认书，证明涉案商品房于2018年12月5日装修完成交付原告。5、不动产权证书，证明涉案商品房的不动产权证书。6、房屋租赁管理合同，证明原告与广州顺耀投资咨询有限公司签订的《房屋租赁管理合同》，约定涉案商品房的月租金为3435元/月。诉讼中，被告举证如下：1、营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，证明被告的诉讼主体适格。2、《广东省商品房买卖合同》（以原告提交为准）及《商品房买卖合同补充协议书》，证明①双方自愿签订商品房买卖合同及补充协议，合同真实有效；②被告应在约定交付日期前，将已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给原告（《买卖合同》第八条“交付期限”约定）；③被告逾期交楼的，应自最后交付期限的第二日起按商品房的市场租金向原告支付违约金（《买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定）；④补充协议第三条约定了套内面积差异的处理，差异值在±0.6%以上（不含本数）的，按购房时的单位价格，实行多退少补。（扣除0.6%的误差后），还约定退补款在收到对方通知后15天内将差额支付给对方，被告并没有收到原告要求支付差额款的通知，所以不应该承担利息。⑤补充协议第十八条约定了出卖人按照买卖合同载明的地址寄件即履行了通知义务。3、《房屋装修协议》（以原告提交为准），证明《房屋装修协议》第七条第1款约定：因房屋装修可能会造成装修后房屋使用面积与竣工查丈面积出现差异，为此，双方同意：由此造成的面积差异，不再执行《买卖合同》面积差异处理的有关条款，不再进行补差或退款，也不再承担其他面积差异的责任。因此，被告无须向原告退回购房差价。4、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证明涉案房屋已于2018年1月17日办理竣工验收合格，已达到买卖合同约定的商品房交付条件，原告应按照约定办理收楼手续。5、《交付装修通知书》、《收楼通知书》、《室内装修竣工验收通知书》、《佛山雄盛王府广场住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》、《收楼须知》、EMS邮寄单、邮寄回执，证明被告已达到合同约定交付条件，并按照原告预留的地址向原告邮寄送达了收楼的相关文件，该送达是有效送达，原告延迟收楼，责任应由其自行承担。6、收楼确认书，证明原告于2018年10月29日办理了收楼，逾期交楼违约金应截止至该时间。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认定如下：原告的证据，被告对真实性无异议，本院予以确认；被告的证据1、2、3、4、6，原告对真实性均无异议，本院予以确认；证据5，原告对真实性未予确认，但经核对原件，本院予以确认。本院经审理查明：2015年9月9日，原告为购买佛山市禅××××房与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定商品房建筑面积为79.42平方米，套内面积为49.06平方米，按套内建筑面积计价，单价为每平方米16805.73元，商品房总价款为824489元。合同主要约定：第五条面积确认及面积差异处理。……差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补……面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。第八条交付期限。出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人在约定的交付日期前，未缴清全部购房款（包括银行放款以及专项维修基金）的，出卖人有权拒绝交付；3、对非因出卖人原因造成的延期交房或者其他违反本合同约定义务的，出卖人有权相应顺延履行相应义务的期限，且不承担违约责任。第九条出卖人逾期交房的违约责任。出卖人逾期交房超过90天后，买受人不解除合同的，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金，合同继续履行。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在收到《收楼通知书》之日起5日内（验收期限）前来验收该商品房。买受人如对商品房已达到商品房交付标准（下称“交付标准”）有异议，应在验收期限届满之日前一次性书面提出，否则，视为买受人同意接受本商品房，本商品房的交付日期为验收期限（即买方收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日；如买受人未收到《收楼通知书》的，则买受人应当在本合同第八条约定的最迟交付日期前主动与出卖人沟通房屋交付使用事宜，并于前述最迟交付日期前到房屋所在地接收房屋。否则，视为出卖人已于验收期限届满之日向买受人交付房屋。经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）出卖人取得《房屋建筑工程和市政基础设计工程竣工验收备案表》；（3）已按照本合同第十一条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十八条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出异议不成立，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。此外，《佛山雄盛王府广场住宅精装房室内交楼标准》和《佛山雄盛王府广场住宅公共部分交楼标准》为该合同附件由原、被告签章确认。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议书》，其中第三条对合同第五条进行补充和修改，约定：……差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补（扣除0.6%的误差后）……双方需要按购房时单位价格实行多退少补的，双方应在收到对方付款通知之日起的十五日内将差额支付给对方，否则应按欠款额每日万分之五向对方承担违约金。同日，原告作为出租方（甲方）与广州顺耀投资咨询有限公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁管理合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限为5年，从2017年1月5日至2022年1月4日止，每半年租金20610元。后原告作为甲方、佛山市柏裕装饰设计工程有限公司（下称柏裕公司）作为乙方、被告作为丙方，三方签订了《房屋装修协议》，就甲方委托乙方对涉案房屋进行装修问题达成协议，主要内容为：第三条装修工程款该装修工程款由丙方代甲方向乙方支付，该装修工程款的具体数额与支付方式由乙、丙方另行约定；因甲、丙方签订的《广东省商品房买卖合同》约定的房款中已包含装修费用，甲方无需向乙方支付装修费用。第四条交付与验收乙方确保该装修工程在甲、丙方签订的《买卖合同》约定的交房日期前完工，并于丙方向甲方交付房屋的同时将装修工程交付甲方；甲方应在验收丙方交付的房屋同时对装修工程进行验收，如有异议的，应在验收期限届满前一次性书面提出；甲方确认：丙方拟交付的房地产坐落位置、户型、竣工测绘面积和房屋附属设施设备与《买卖合同》的约定相符，且丙方取得《竣工验收备案收文回执》时，即具备房屋合格交付条件，甲方应按《买卖合同》的约定办理入伙手续。除此之外，若装修工程存在质量问题，甲方有权要求乙方或有关单位在本协议约定的保证期内承担保修责任，但无权拒绝办理入伙手续，丙方不因此承担延期交楼的违约责任。第七条其他事项本协议与《买卖合同》约定不符的，以本协议约定为准。该协议的附件1为房屋装修标准，附件2为施工图。其中附件1还包括了佛山雄盛王府广场住宅精装房室内交楼标准和佛山雄盛王府广场住宅公共部分交楼标准。佛山市雄盛王府广场综合体A地块A1、A2区于2018年1月17日竣工验收备案。被告于涉案房屋竣工验收备案后填写邮寄单，向原告在涉案买卖合同中载明的地址通过中国邮政EMS寄送《收楼通知书》、《住宅房屋使用说明》及《住宅质量保证书》。柏裕公司于2018年10月24日向原告发送《室内装修竣工验收通知书》，该邮件于2018年10月25日签收。2018年10月29日，原告签署了《收楼确认书》，确认已收到佛山雄盛王府广场管理处交付之涉案单元及锁匙等，并同意即日起正式接收涉案单元。另查明，涉案房屋不动产权证显示，房屋建筑面积为79.55平方米，套内面积为47.9平方米。后附的房产分户图显示测量日期为2018年1月23日。另查明，本院于2019年3月30日将起诉状副本等应诉材料送达给被告。诉讼中，被告陈述：涉案房屋在2018年2月开始装修，在2018年9月已经完成，测量日是2018年1月23日，测绘报告出具日是2018年10月。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，原、被告签订的涉案合同及补充协议等，是各方的真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应依约履行。关于逾期交楼违约金计付标准问题。本案中，就被告逾期交楼的事实，双方并无争议，被告逾期交楼，构成违约，应承担违约责任。至于逾期交楼违约金的标准，根据涉案合同及补充协议的约定，出卖人逾期交房超过90天的，买受人不解除合同的，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金，合同继续履行。由于被告现逾期交房超过90天，故原告有权按市场租金向被告主张违约金。至于租金标准，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因买受人在购买涉案房屋时已将该房屋出租，并已约定租金标准，故出卖人逾期交楼直接导致买受人无法按期收取应得的租金的损失是必然的实际利益损失，被告对此应负赔偿责任。因此原告主张按其与顺耀公司签订的《房屋租赁管理合同》约定的租金标准计付违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。关于逾期交楼违约金的计算截止时间。本案中，双方均确认涉案房屋为带装修交付，而柏裕公司于2018年10月25日向原告送达《室内装修竣工验收通知书》，结合原告于2018年10月29日签署《收楼确认书》的事实，应推定涉案房屋已经完成装修工程，原告的交付符合合同约定，则2018年10月29日应认定为逾期交楼违约金截止时间。原告主张超出部分，本院不予支持。被告自2016年12月31日起已逾期交楼，至2018年10月29日逾期交楼668天，根据上述违约金标准即每半年租金20610元，其应支付的违约金为：20610元÷180天×668天=76486元。对原告诉请超出部分，本院不予支持。关于面积差异款。根据合同约定，涉案房屋交付时若产权登记面积与合同约定的计价面积存在差异，应多退少补，现经查明，房屋的实测套内面积少于合同约定的面积，故被告应依约向原告退还相应的面积差异款。被告辩称因装修交付造成面积差异，但测绘面积的测量日为2018年1月，而装修工程于2018年9月才完成，实测面积数据取得的时间明显早于装修完成时间，故被告该抗辩缺乏事实依据，本院不予支持。至于面积差异款的计算，根据合同约定可得，面积差异百分比为：（登记面积47.9-计价面积49.06）÷49.06×100%=2.36%，而按照《商品房销售管理办法》第二十条第一款的规定，允许当事人就面积误差的处理方式进行约定，根据补充协议的约定，需扣除0.6%的误差后再计算面积差异款，该约定不论在开发商需向买受人退差异款还是买受人需向开发商补差异款的情况下，均同样适用，未违背公平原则，应为合法有效，故扣除0.6%的误差后，计价的面积差异百分比为1.76%，面积差异值为49.06㎡×1.76%=0.86㎡，差异款为16805.73元/㎡×0.86㎡=14452.93元。原告主张超出部分，本院不予支持。关于差异款利息问题。根据补充协议的约定，面积差异款的返还期限为书面通知对方后十五天内，而原告未举证证明在诉前已书面通知被告退还差异款，故应以诉讼为通知，并以原告起诉状送达被告之日即2019年3月30日为书面通知时间，则利息应从2019年4月15日起算，利息标准为中国人民银行公布的同期同类贷款利率。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告廖滚亮支付逾期交楼违约金76486元；被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告廖滚亮退回购房款14452.93元及利息（利息自2019年4月15日按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至实际清偿日止）；三、驳回原告廖滚亮的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1141元，由原告负担96元，被告负担1045元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一九年六月十一日书记员  潘有鹏