河北省阳原县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0727民初12号 原告（案外人）：丛景玉，男，1963年9月9日出生，汉族，现住阳原县。 委托诉讼代理人：赵建斌，河北启扉律师事务所律师。 被告（申请执行人）：侯威夫，男，1979年3月23日出生，汉族，现住阳原县。 委托诉讼代理人：王志刚，河北冀北律师事务所律师。 第三人（被执行人）：王文彬，男，1974年1月14日出生，汉族，现住阳原县。 第三人（被执行人）：李玉清，女，1975年6月22日出生，汉族，现住阳原县。 原告丛景玉与被告侯威夫、王文彬、李玉清案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用普通程序，于2019年2月13日公开开庭进行了审理。原告丛景玉及其委托诉讼代理人赵建斌、被告侯威夫及其委托诉讼代理人王志刚、第三人王文彬、第三人李玉清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丛景玉向本院提出诉讼请求：1、请判决解除对位于阳原县东侧土地及房屋【土地证号：阳国有（2009）第01-11号，房产证号：阳房权证西私自第××号】的查封，并判令不得对上述土地和房屋执行；2、请确认原告是土地证号：阳国有（2009）第01-11号、房产证号：阳房权证西私自第××号房屋的所有权人，并判令王文彬、李玉清协助原告办理上述房屋和土地的过户手续。事实与理由：原告与李玉清、王文彬于2018年8月10日签订《买卖楼房合同》，约定李玉清将其与王文彬共有的坐落于阳原县东侧的房屋，所有权证号为：阳房权证西私自第××号，建筑面积650.62平方米的一栋三层楼房出售给从景玉，售价270万元，于合同签订时，李玉清将房屋所有权证及房屋钥匙交付从景玉；合同还约定了其他相关条款。合同签订后，原告于2018年8月10日通过会计孙某的账户向王文彬账户转账交付购房款100万元，2018年8月14日转入15万元，2018年8月18日转入14万元，合计129万元；其余的141万元，以王文彬哥哥王文杰欠原告的借款和投资款抵顶。合同签订的当日，王文彬即将房屋和房产证交付给原告，土地证王文彬说是在其张家口的家中，过几天给。至此，原告与王文彬，李玉清的房屋合同买卖基本履行完毕，只等王文彬交付土地证后即可以办理过户手续。2018年10月9日，原告得知王文彬因与被告侯威夫的民间借贷纠纷，阳原县人民法院做出（2018）冀0727财保101号民事裁定书，查封了位于阳原县东侧土地及房屋【土地证号：阳国有（2009）第01-11号，房产证号阳房权证西私自第××号】，并拟强制执行该房屋，原告遂提出执行异议，请求解除对案涉房屋的查封，阳原县人民法院于2018年12月25日向原告送达（2018）冀0727执异46号执行裁定书，驳回了原告的申请。原告认为，阳原县人民法院的查封行为错误，具体理由为：一、被告李玉清、王文彬已将涉案房屋转让给原告，原告是该房屋的所有权人、土地的使用权人。二、法院的查封行为违反了有关法律规定。依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的相关规定，原告已付清了全部房款，而且已实际占有房屋，未办理房屋过户手续是因为王文彬迟迟未交付土地证以及不积极配合过户，原告对此没有过错，因此，法院的查封行为违反了上述法律的强制性规定。三、虽然因未办理过户手续，原告没有取得上述房屋登记的所有权，但原告取得了物权期待权，依法应予保护。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告依法已经取得了涉案房屋的所有权。综上所述，涉案房屋属于原告所有，阳原县法院对该房屋的查封及拟执行行为没有法律依据。依据《民事诉讼法》及有关法律法规、司法解释规定，原告现提起诉讼，请依法支持诉讼请求。在庭审中，原告增加诉讼费用由被告负担的诉讼请求。 侯威夫辩称：一、李玉清、王文彬和原告之间不是房屋买卖，而是民间借贷。原告诉称“2018年8月10日签订《买卖楼房合同》，当日汇款100万元，8月14日汇款15万元，8月18日汇款14万元，其余为借款抵顶”，通过原告的陈述可以证明，原告和李玉清、王文彬所谓的房屋买卖是建立在债权债务的基础之上的，实际双方是民间借贷，而不是买卖，原告也未付清所谓的购房款。二、该诉争房产一直由侯威夫掌管，原告一直未实际占有。从2014年5月1日王文彬和侯威夫借款220万元将该诉争房产为侯威夫做了抵押，并将诉争房产土地使用权凭证交付侯威夫，2018年2月14日将诉争房产以230万元价格出售给侯威夫，在2018年4月将房屋钥匙交付给侯威夫，之后房产一直由侯威夫掌管，在侯威夫掌管期间未见其他任何人占有该房产，原告诉称的已经实际占有该房产与事实不符。三、原告所持有的房屋产权证实系违法取得。原告持有的房屋产权证书的土地登记在贾东升的名下，系王文彬2009年1月16日与贾东升购买，并由阳原县公证处公证，王文彬购买后一直未办理产权过户，原告持有同一地块上的房屋产权证书。根据《房屋登记办法》第三十条的规定，李玉清在未取得建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明等材料所取得的产权证明明显违法，属于可被撤销的行政行为。四、原告和李玉清、王文彬未办理过户手续存在重大过错。根据法律规定，自建房屋必须持有土地使用权证书和房屋产权证书，原告在李玉清、王文彬未提供土地使用权证书的情况下进行所谓的交易，存在明显的重大过错。故原告所依据的事实和理由不能排除执行，应驳回原告的诉讼请求。 第三人王文彬答辩称，对原告的诉讼请求没有异议，同意原告的诉讼请求。 第三人李玉清答辩称，对这个事不了解，不知道是怎么回事。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：2018年8月10日，原告与第三人王文彬、李玉清签订《买卖楼房合同》1份，合同约定：王文彬、李玉清自愿将坐落于阳原县东侧、所有权证号为阳房权证西私自字第××号、建筑面积为650.62平方米的一栋三层楼房以270万元的价格转让给原告，房屋内现有装修及固定物品随房转让不再另外计价；签订合同时，李玉清、王文彬向原告交付房屋所有权、土地使用权证书、建行租房协议和全部门锁钥匙、电费等交费证件，并将合同签订时到建行租房协议期满期间收取的房租交于原告；签订合同时原告向王文彬、李玉清交付全部房款；在原告确定的时间，李玉清、王文彬配合原告办理房屋所有权证书和土地使用权证书的过户手续，税费由原告负担。原告与王文彬、李玉清签订合同后，将涉案房屋的房产证、建行与李玉清的租赁合同交于原告，原告通过其会计孙某的账户于2018年8月10日向王文彬转账100万元，于2018年8月14日向王文彬转账15万元，于2018年8月18日向王文彬转账14万元，三次转账共计129万元。2018年8月18日，王文彬、李玉清为原告出具收条1份，收条中载明“今收到丛景玉购买阳房权证西私自字第××号房屋购房款270万元整，其中通过转账收129万元，以王文杰欠丛景玉的借款与投资款抵顶房款141万元”。2018年10月9日，被告侯威夫因与王文彬、李玉清民间借贷纠纷向本院提起诉前财产保全申请，本院于同日作出（2018）冀0727财保101号民事裁定书、（2018）冀0727执保165号执行裁定书，对涉案的土地和房屋进行了查封。2018年11月26日，原告向本院提起执行异议，请求解除对涉案土地和房屋的查封，本院于2018年12月19日作出（2018）冀0727执异46号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告于2018年12月24日收到该执行裁定书后，于2019年1月3日提起执行异议之诉。 原告提供原告与第三人王文彬、李玉清于2018年8月10日签订的《买卖楼房合同》1份，拟证明其涉案房屋查封前，已签订合法有效的买卖合同。被告侯威夫认为涉案房屋已于2014年抵押给被告侯威夫，签订了抵押合同，在2017年1月1日又续签了抵押合同，并将土地使用权证书交给了侯威夫，原告与第三人王文彬、李玉清之间的买卖合同不合法。第三人对上述证据无异议。原告提供银行交易明细1份、证人孙某出庭作证，拟证明原告在2018年8月10日、14日、18日分三次向王文彬转入房款129万元；提供2017年12月31日《关于阳原县农技互助协会小额贷款共同投资情况说明》1份、银行交易明细2份、证人孟某出庭作证，拟证明原告与王文彬的哥哥王文杰在共同投资经营中结欠原告1428952.55元；提供王文彬、李玉清于2018年8月18日为原告出具的收条1份，拟证实王文彬、李玉清收到房款129万元，用王文杰的欠款抵消房款141万元，在法院查封以前，原告已经全部付清房款。被告侯威夫认为通过银行转账记录只能证明原告付给王文彬138万元房款，并未全部付清房款，原告所说的用王文杰欠原告的债务抵消房款的事实因无抵账协议，不予认可。第三人对上述证据无异议。原告提供涉案房屋房产证1份、建行与李玉清的租房协议1份，拟证实在签订合同后王文彬、李玉清将房屋、房产权证、房屋租赁权交给了原告，提供告知函1份，拟证明李玉清在2018年8月10日将转让涉案房屋的情况告知承租人阳原建行；提供本院看管财产通知书2份，该通知书指令李玉清、王文彬对涉案房屋进行看管，拟证明被告侯威夫并未占有该房屋。被告侯威夫对租房协议无异议，但认为李玉清并没有在90日前书面通知承租方保障承租人的优先购买权，因此，原告与李玉清之间的买卖合同是无效的，对于房产证的真实性认可，但对该证的合法性不认可；法院的看管财产通知书并不能证明原告已经占有涉案房屋；对于告知函，因无原件，对其出具的时间的真实性不认可。第三人对上述证据无异议。本院对原告提供的证据的合法性、真实性、关联性及证明目的予以采信。 被告侯威夫提供登记在贾东升名下的涉案房屋土地使用权证1份、公证书1份，拟证明王文彬与贾东升购买涉案房屋土地使用权并经过公证，后因借款将该公证书和土地证押在侯威夫处；提供阳原县土地管理局批复1份、李玉清向房产部门提供的登记在李玉清名下的土地使用权证1份，拟证明王文彬取得涉案房屋的产权证不合法；提供房屋买卖协议1份、抵押担保借款合同1份，拟证明王文彬因向侯威夫借款将涉案房屋抵押给侯威夫，到期没有偿还能力，又签订了将涉案房屋卖给侯威夫的买卖协议。原告认为，被告的证据并不能影响王文彬对涉案房屋具有所有权的权益，侯威夫与王文彬的买卖合同实为民间借贷的协议，抵押没有进行登记不产生法律效力；王文彬认为因借款到期不能偿还与侯威夫签订了房屋买卖合同，但签订后已偿还了部分借款，买卖合同不应成立。本院对被告提供的证据的真实性、合法性、关联性予以采信，对其证明目的不予采信。 本院认为，判决执行标的能否执行，需根据案外人在本案诉讼中提供的证据认定案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应承担不利的后果。本案中，原告主张因其与王文彬、李玉清之间的房屋买卖协议所指向的执行标的具有排他性的民事权益，对于其主张，应当根据原告在本案中提供的证据是否能够证明在人民法院查封之前其已与王文彬、李玉清签订了真实有效的书面合同、合法占有该不动产、已支付全部价款、非因买受人自身原因未办理过户登记等予以认定。 一、关于原告与王文彬、李玉清于2018年8月10日签订的《买卖楼房合同》是否真实有效的问题。原告与王文彬、李玉清具有完全民事行为能力，双方签订的《买卖楼房合同》中权利义务约定明确，是双方的真实意思表示，不违反法律、法规等强制性的规定，应属于真实有效的买卖合同。被告侯威夫于2018年2月14日与第三人王文彬签订的房屋买卖协议，是因第三人王文彬及其哥哥王文杰共同拖欠被告的借款本息到期未还的情况下签订的买卖合同，该买卖合同属于名为买卖实为抵押的情形。同时，被告侯威夫在起诉王文彬等人的民间借贷一案中已将该买卖合同的原件作为计算借款本利的证据提交给法庭，该案已依法判决并发生法律效力。 二、关于是否已支付全部价款的问题。原告通过其会计孙某的账户于2018年8月10日、2018年8月14日、2018年8月18日向王文彬通过银行转账129万元，应当认定为原告向王文彬支付了购房款129万元；原告将王文彬哥哥王文杰对原告的欠款141万元抵顶购房款，是原告与王文彬的真实意思表示，该抵账行为已将王文杰对原告的欠款转化为原告向王文彬的已付购房款，转化行为并不违反相关法律法规的规定，具有法律效力，故应当认定为原告在法院查封之前已支付了全部价款。 三、关于原告对涉案房屋实际占有的问题。涉案房屋的部分房间李玉清于2015年2月25日出租给建设银行张家口分行，原告与王文彬、李玉清签订房屋买卖协议后，王文彬、李玉清将房屋租赁合同交付原告，表明其将租赁权转移给原告，原告即对涉案房屋进行管理，故应当认定为原告在法院查封之前已实际占有涉案房屋。 四、关于未办理过户登记手续原告是否存在过错的问题。王文彬在与被告侯威夫借款时，将涉案房屋的土地使用权证留置在侯威夫处，在与原告签订房屋买卖协议后虽将房屋产权登记证书交付给原告，在原告提出办理过户时未能将涉案房屋的土地使用权证提供给原告，是涉案房屋未能办理过户登记手续的直接原因，过错在于王文彬，原告并无过错。 原告与王文彬、李玉清在人民法院对涉案房屋、土地使用权查封之前签订了合法有效的房屋买卖合同，支付了全部价款，对房屋进行了实际占有，虽然未办理产权过户登记手续，但原告并无过错，故原告是涉案房屋的所有权人和涉案土地使用权的使用权人，王文彬、李玉清应当协助原告办理房屋所有权、土地使用权的过户手续。 被告侯威夫关于王文彬已将涉案房屋的土地使用权抵押给其的答辩意见，虽然王文彬将土地使用权留置在侯威夫处，但双方未进行抵押登记，抵押权未设立。被告侯威夫关于李玉清取得的产权证明违法，属于可被撤销的行政行为的答辩意见，经审理查明，李玉清交付原告的房屋产权证真实有效，可以证实李玉清对涉案房屋进行了产权登记的事实，故被告的该答辩意见不能成立。被告侯威夫辩称2018年2月14日与王文彬签订了房屋买卖协议，王文彬将涉案房屋出售给其，但签订房屋买卖协议是因王文彬及其哥哥王文杰共同拖欠侯威夫的借款本息到期未还的情况下签订，该买卖合同属于名为买卖实为抵押的情形；同时，侯威夫在起诉王文彬等人的民间借贷一案中将该买卖合同的原件作为计算借款本利的证据提交给法庭，现该民间借贷纠纷案已依法判决并发生法律效力。另外，本案中，原告将王文彬、李玉清列为被告，但因王文彬、李玉清不反对原告提出的异议，故应当列王文彬、李玉清为本案的第三人。在审理过程中，原告表示自愿负担诉讼费，原告的意思表示不违反法律规定，可予准许。 综上所述，原告对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故不得执行该执行标的。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条的规定，判决如下： 一、停止对坐落于阳原县东侧的房屋（房产证号：阳房权证西私自第××号）及土地（土地证号：阳国有（2009）第01-11号）的执行。 二、第三人王文彬、李玉清于本判决发生法律效力后十日内协助原告丛景玉办理上述房屋、土地的过户手续。 案件受理费28400元，由原告丛景玉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审 判 长  张贵斌 审 判 员  贾高清 人民陪审员  闫振洲 二〇一九年六月十二日 书 记 员  康伟楠