广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初6852号原告（反诉被告）：易晨星，男，1986年8月20日出生，汉族，身份证住址中山市火炬开发区，原告（反诉被告）：周巧灵,女,1986年9月7日出生,汉族,身份证住址中山市火炬开发区,两原告共同委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：罗远群，广东洋三律师事务所辅助人员。被告（反诉原告）：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地中山市火炬开发区会展东路12号投资大厦十三楼1311房，统一社会信用代码91442000719395947F。法定代表人：邱凯城。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所实习律师。原告易晨星、周巧灵与被告中山火炬开发区建设发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人赖初帆，被告的委托诉讼代理人黄俊科、吴国强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金50286.45元（以购房款344192元为基数，从约定交房日2013年9月30日起至2017年9月30日该商品房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日止，按每日万分之一计算）；2.判令被告支付逾期办证违约金33271.89元（以购房款为基数，从约定交房日2013年9月30日后720个工作日即2016年8月25日起至出证日2018年3月28日止，共580天，按年利率6%计算）。事实与理由:2013年3月30日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同，购买被告开发的座落于火炬开发区的中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼24幢802房的商品房一套，该房总价344192元。合同约定被告应当在2013年9月30日前将具备验收合格条件的商品房交付原告使用，并在720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因被告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应承担违约责任。被告直到2018年3月28日才办理好不动产权证书，应承担相应违约责任。且被告直到2017年9月30日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，才符合合同约定和法定的交付条件。被告逾期交房，应按合同约定承担违约责任。被告答辩并于2019年4月19日提起反诉称：1.关于逾期交房违约金。根据双方的合同约定，被告应在2013年9月30日前将具备五方工程竣工验收报告即单体竣工通过验收报告为条件的商品房交付给原告，原告已于2013年6月18日通过五方验收取得约定报告，原告也已于2013年10月2日收楼，双方已经履行商品房交付的义务，被告不存在违约情形。原告主张商品房以《竣工验收备案登记证》作为交付条件，没有任何事实和法律依据。退一步而言，即使有关部门出具了相关规定，根据法不溯及既往原则也不追溯至2013年已经按约定履行完毕的行为。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第32条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持”之规定，应当驳回该项诉求。并且，原告主张已经超过诉讼时效。2.根据合同第八条、第十四条约定，被告应在合同交付使用后720个工作日内持办理权属登记须由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，依约应自2013年9月30日后720个工作日次日，即应从2016年8月26日起算逾期办证违约金，且计算到被告履行备案义务的前一天。根据合同第十四条约定，逾期办证违约金应按已付房价款万分之0.1计算。原告主张的利率缺乏理据。3.合同第五条第2款约定，差异值为±0.6%以上±3%以内（含3%）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。该涉案商品房产权登记的套内面积与合同约定计价面积差异已超过0.6%，原告应向被告退还面积差异款。据此，被告提出反诉诉求：原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付面积差异款2413.17元及违约金（以2413.17元为基数，自起诉之日起按日万分之二计至反诉被告清偿之日止）。反诉被告答辩称：1.反诉不符合法定反诉条件，其反诉并不能排斥减免抵消原告诉求；2.被告反诉也已经超过诉讼时效；3.面积差异款被告作为专业人员应该比作为小业主的原告更加清楚，相关误差后果应当由被告承担，不能由原告承担。经审理查明：2013年3月30日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了中山市商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于中山市火炬开发区中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼24幢802房的预售商品房，购房总价344192元；套内建筑面积单价为每平方米5246.03元；套内建筑面积65.61㎡；商品房交付使用后，合同约定计价面积与实测套内建筑面积差异的，以实测套内建筑面积为准，差异值为±0.6%以上至±3%以内的，买卖双方按买卖合同约定的房屋差价多退少补，面积差异百分比=（实测套内建筑面积-合同约定计价面积）×100%/合同约定计价面积；合同第七条规定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期60日内的，自合同约定的应付款之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过60日的，如买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，自合同约定的应付款之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之二的违约金；合同第八条规定，出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件（即：双方同意该商品房经验收合格交付；该商品房经验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报，即单体竣工通过验收报告），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金；合同第十四条规定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付购房款的每天万分之0.1向买受人支付违约金。2013年10月2日，原告办理了收楼手续。2017年9月30日，涉案房屋取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。2018年3月28日，涉案房地产的不动产权证办出,更名为中山市火炬开发区会展东路9号润和花园24幢802房，专有（即套内）建筑面积为66.07㎡。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系原告与被告之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。关于逾期交房违约金。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。根据上述规定，取得建设工程竣工验收备案登记是预售商品房交付使用的法定条件。开发商交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。涉案工程于2017年9月30日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，此前涉案商品房不符合法定交楼条件。故2017年9月30日应视为原告收楼日期，即被告交楼违约状态持续至该日。由于双方约定逾期交房违约金按日累计，故自2013年10月1日起，每日产生不同的违约金债权，每个个别债权应分别计算诉讼时效，原告于2019年1月29日向法院起诉，根据2017年10月1日施行《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。”及2018年7月23日施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”2015年10月1日前的债权应适用二年诉讼时效期间，自2015年10月1日起的债权应适用三年诉讼时效期间，则原告的上述债权中，2016年3月18日之前的已经超过诉讼时效期间，被告抗辩有效，原告的该部分诉求依法丧失胜诉权。根据合同约定，被告需按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，计算期间为2016年3月18日至2017年9月30日，原告已付房价款为344192元，故被告应付违约金金额为19309元（344192元×0.0001×561天）。关于逾期办证违约金。涉案合同第十四条约定，被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任导致原告不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款每天万分之0.1支付违约金。因此，被告应于2013年9月30日起算720个工作日，即2016年8月25日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。涉案不动产权证于2018年3月28日办出,扣减办证部门合理的办证时间，本院酌定被告于2018年3月21日履行前述义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。双方约定逾期办证违约金为按已付房价款每天万分之0.1计算，综合考量被告逾期办证的过错程度,对原告造成的损失及敦促被告履行协助办证义务的作用，本院认为双方约定按已付房价款每天万分之0.1的标准支付逾期办证违约金标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。并结合被告的违约情况、原告的损失情况，原告主张违约金按年利率6%计算，本院可予支持。综上，被告应向原告支付逾期办证违约金32420元[计算方式：以344192元为基数，按年利率6%计算，从2016年8月25日起计至2018年3月21日止，共573天]。关于面积差异款。涉案不动产权证于2018年3月28日办出，被告于2019年4月19日反诉主张面积差异款，未超过诉讼时效，原告的辩解，本院不予采纳。涉案商品房买卖合同约定，商品房交付使用后，合同约定计价面积与实测套内建筑面积差异的，以实测套内建筑面积为准，差异值为±0.6%以上至±3%以内的，买卖双方按买卖合同约定的房屋差价多退少补。本案中，商品房买卖合同约定房屋套内建筑面积65.61平方米，不动产权证登记房屋专有（套内）建筑面积66.07平方米。据合同约定的计算方式计算，两者差异值为0.70%，属应按房屋差价少补情形，故原告应向被告补回房屋差价2413.17元【5246.03元/平方米×（66.07-65.61）平方米】。至于面积差异款的违约金，被告主张按日万分之二的标准计算，本院认为，考虑原告的违约情形以及被告的损失情况，参照中山市商品房买卖合同第七条关于逾期付款的约定，本院酌定原告按日万分之一的标准，自2019年4月19日起至清偿之日止，向被告承担违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告中山火炬开发区建设发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告易晨星、周巧灵支付逾期交房违约金19309元；二、被告中山火炬开发区建设发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告易晨星、周巧灵支付逾期办证违约金32420元；三、反诉被告（原告）易晨星、周巧灵于本判决生效之日起七日内向反诉原告（被告）中山火炬开发区建设发展有限公司支付房屋差价款2413.17元及违约金（以2413.17元为基数，按日万分之一的标准,自2019年4月19日计起至清偿之日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1889元，减半收取为944元，由易晨星、周巧灵负担398元，由中山火炬开发区建设发展有限公司负担546元（易晨星、周巧灵已预交）；反诉费25元（中山火炬开发区建设发展有限公司已预交），由易晨星、周巧灵负担。抵扣后，中山火炬开发区建设发展有限公司需于本判决生效之日起七日内迳付易晨星、周巧灵521元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 李 芳二〇一九年六月十八日书记员 郑诗琳