北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初15845号原告：马红升，男，1962年4月17日出生，回族，住北京市丰台区。原告：马建军，女，1960年8月1日出生，回族，住北京市西城区。原告：马秀云，女，1938年2月5日出生，回族，住北京市朝阳区。以上三原告共同委托诉讼代理人：廖辉，北京市兆君律师事务所律师。被告：马万明，男，1933年2月18日出生，回族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：马丽娜（马万明之女），住北京市大兴区。被告：吴永康，男，1945年5月7日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：高辉，北京市华海律师事务所律师。原告马红升、马建军、马秀云与被告马万明、吴永康确认合同无效纠纷一案，本院受理后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告马红升与马红升、马建军、马秀云共同委托诉讼代理人廖辉，被告马万明委托诉讼代理人马丽娜，被告吴永康委托诉讼代理人高辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。马红升、马建军、马秀云向本院提出诉讼请求：1、依法确认1983年3月2日马万明与吴永康签订的《买卖房屋契约》无效；2、诉讼费由马万明、吴永康承担。事实与理由：马珍于1971年9月去世，生前育有3个子女，即长子马万春、次子马万明及之女儿马秀云。马万春于1964年5月8日去世，生前育有一子马红升、一女马建军。马万明于1983年3月2日在未告知其他合法继承人的情况下，将马珍所有的位于北京市海淀区树村正白旗南门外（现门牌号为正白旗南门外×号）遗留房产7间等物（土棚房4间、灰房3间）据为己有并作价3000元卖给了吴永康，双方订立了买卖房屋契约。综上，根据《继承法》25条规定，继承人没有表示放弃继承的，视为接受继承。在遗产没有分割前，处于各继承人共同共有状态。马万明无权擅自处分属于马红升、马建军、马秀云与其共有的被继承人的遗产；根据《合同法》第51条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的该合同有效。为此，我方特向人民法院起诉，提出如诉讼请求，请支持。马万明辩称，同意马红升三人的诉请。吴永康辩称，对于马红升三人的诉讼请求，我方不同意。理由是，涉案房子已经出卖了三十五年，而且当初的买卖是双方真实意思表示，房屋已经交付。另马红升三人的诉讼主体身份不适格。再，合同不符合合同法第52条规定的无效合同的要件，房子在1995年已被全部拆除，然后重新翻建，时间已经过去35年，故目前的房子非原来的房子。另马红升三人的诉请已经超过诉讼时效。继承法规定继承开始时，需要两年之内行使权利，马红升现在起诉依据继承法，主张侵犯其继承权，诉讼时效早就超过了。如果是侵权的话，应该是马万明对马红升三人构成侵权，不是我方侵权，我方是善意取得人。故不同意马红升三人的诉讼请求，马红升三人应起诉马万明。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。经审理查明，马珍（1971年9月去世）与马马氏（在马珍去世前已去世）系夫妻，生育二子一女，子马万春、次子马万明、女马秀云。马万春与马素英系夫妻，二人生育一子马红升、一女马建军，马万春于1964年5月8日去世，马素英于2012年9月29日去世。马万明与霍凤英系夫妻。位于原北京市海淀区树村正白旗南门外院落（现门牌号为正白旗南门外×号院）原有马珍、马马氏所建房屋7间。1983年3月2日，甲方吴永康与乙方马万明签订《买卖房屋契约》，内容为：经杨小四同志介绍由甲方吴永康和乙方马万明协商，乙方愿将自有房屋肆间（灰梗叁间、洋瓦壹间），还有院墙（包括小门楼），在院内有厕所棚子和小厨房棚子各壹间、压水机井壹眼、在院内外有榆树五棵、皂椒树壹棵、香椿树壹棵、枣树壹棵等共计壹拾叁棵树。上述地上物以人民币叁仟元卖给吴永康，款项一次付清。此院房坐落在树村正白旗南门外×号。其四至是：南至路边，北至生产队园田，东至生产队园田，西至西房后。以上地上物所有房屋、树木、院墙、棚子、压水机井等所有权从即日起归吴永康所有，以后除地上物所有权发生纠纷由乙方负责外，其他一切问题均由甲方负责。空口无凭，立契约为据。甲方吴永康注明单位为中国科学院化学研究所，乙方马万明注明单位为北京市海淀区农机局，另有两人中间人签字，单位为正白旗二队。上述协议签订后，马万明将×号院交付给吴永康，吴永康支付了相应费用。就院落之后的居住及房屋情况，吴永康主张由其家庭居住使用，1990年10月27日，其与前妻赵玉芬经本院调解离婚，将×号院落分给赵玉芬居住。吴永康与赵玉芬均为居民，户籍未登记在该院落。赵玉芬于1995年12月18日与赵昶煜签订《合资建房契约》，内容为：赵昶煜出资金建房为甲方，赵玉芬出土地旧房为乙方，乙方愿将自有房屋肆间、厕所棚子壹间、厨房棚子壹间，及院落东起榆树至西柳树昶38米南起大柳树至被柳树40米（该住房及院落是赵玉芬用叁仟元在1983年3月2日从马万明手中买来，此院房坐落在树村正白旗南门外×号，该处住房因长年未修属危房，不能住人，必须重建），拿出作为翻建新房基地。甲方愿出资金在原旧房拆去地方重建住房捌间，厕所贰间、厨房贰间、客厅贰间。在拆建过程中，甲方可以利用原废砖及锯掉的树木给建筑工人建工房，新建后的房屋及房基地所有权，甲乙双方各占百分之五十。从签字日起甲方开始筹备建房材料不得中断。乙方不能再找他方，房屋建好后双方各自使用自己的房屋，西侧属甲方，东侧属乙方，各自需美化，自己再进行装修，转卖或转借，只能在甲乙双方之间进行。1995年9月，申请人赵玉芬、赵虹麟（赵昶煜之父），家庭成员另含赵虹麟家人，申请在×号院翻建房屋，将原有房屋全部拆除，翻建为北房4间、南房4间，树村村民委员会及海淀乡人民政府规划科审批通过。2017年，马红升、马建军、马秀云作为原告起诉马万明、霍凤英、赵玉芬，要求确认被告之间的赠与合同无效。本院经审理后作出（2017）京0108民初×号民事判决，事实查明载2001年3月16日，马万明在未告知其他合法继承人的情况下，就×号院遗留的房产7间在北京市海淀区地热公证处办理了继承公证，确认上述7间房屋由马万明继承。同日，马万明（赠与人）、霍凤英（赠与人）与赵玉芬（受赠人）签订《赠与合同》，约定赠与人马万明、霍凤英自愿将本人所有的坐落在北京市海淀区树村正白旗南门外的七间房产赠予受赠人赵玉芬所有，受赠人赵玉芬接收。当天，双方在北京市海淀区第二公证处对该赠与合同办理了公证。2017年6月21日，北京市求是公证处作出（2017）京求是决字第1号《公证复查决定》，内容为确认马万明隐瞒了马珍的继承人，向其虚假陈述并提交虚假证明材料，致使公证书与事实不符，决定撤销（2001）京海民证字第×号公证处。该案认为马万明、霍凤英作为无处分权人擅自于赵玉芬签字赠与合同将上述7间房屋赠与赵玉芬，该赠与合同应为无效，判决被告2001年3月16日签订的《赠与合同》无效。赵玉芬不服提起上诉，北京市第一中级人民法院作出（2018）京01民终×号民事判决，认为马万明、霍凤英与赵玉芬均认可双方之间的赠与合同并非双方的真实意思表示，马万明、霍凤英亦认可其在1983年即将诉争房屋出售给赵玉芬之夫，双方之间并无赠与的意识表示，故双方之间的赠与合同应当认定为无效。就现有院落及房屋，吴永康主张院落所在地涉及腾退拆迁，赵玉芬与赵虹麟签订了拆迁协议，因双方有纠纷，房屋尚未拆除。本案，马红升三人主张2017年诉讼中方才知道马万明与吴永康之间的房屋买卖契约，马万明出卖院落未经其同意，属于无权处分，且农村宅基地房屋不得买卖，故诉请马万明与吴永康之间的买卖契约无效。马万明主张协议亦为无效。吴永康则不予认可，主张马红升主张无权处分而要求确认协议无效无法律依据，且后院落内房屋已经翻建，且翻建经过村镇两级部门审批，应为有效。本院认为，本案，马红升三人以马万明将×号院落及房屋出售给吴永康属于无权处分且违反了农村宅院不得买卖的规定为由，要求确认马万明与吴永康签订的房屋买卖契约无效。就此本院认为，根据（2018）京01民终×号民事判决确认，×号院内原有7间房屋为马珍、马马氏的共同财产，应由二人继承人即马万春、马万明、马秀云共同所有，马万明后出售上述房屋未经马万春、马秀云同意，事后亦未经二人追认，马万春去世后，马红升、马建军亦对此不予追认，故马万明除了处分己方份额有效之外，涉及处分到马万春、马秀云的份额均为无效。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定，不得违反法律、行政法规的强制性规定。本案，买卖标的院落×号院为农村宅基地院落，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，吴永康非宅基地所在集体经济组织成员。农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。马万明与吴永康该买卖契约，违反了法律、行政法规的强制性规定，双方签订的契约应为无效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项之规定，判决如下：马万明与吴永康签订的《买卖房屋契约》无效。案件受理费七十元，由马万明、吴永康负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡喜辉人民陪审员  胡显蕾人民陪审员  陈凤廷二〇一九年六月二十四日书 记 员  李永瑞