湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初4035号原告：湖南上河物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路一段358号上河国际商业广场C区7栋1楼。法定代表人：孙烨，总经理。委托诉讼代理人：曾繁荣，湖南怀治律师事务所律师。委托诉讼代理人：文稳升，男，1979年4月9日出生，汉族，住湖南省桃江县，系湖南上河物业管理有限公司员工。被告：湖南衣后商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路一段358号上河国际商业广场F栋108房。法定代表人：徐文煌。委托诉讼代理人：何献国，男，1971年12月17日出生，汉族，住湖南省株洲县，系湖南衣后商业管理有限公司员工。被告：徐文煌，男，1974年7月13日出生，汉族，住湖南省长沙县。原告湖南上河物业管理有限公司（以下简称原告）与被告湖南衣后商业管理有限公司（以下简称被告衣后公司）、徐文煌物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曾繁荣、文稳升，被告衣后公司的法定代表人徐文煌及委托诉讼代理人何献国，被告徐文煌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告衣后公司向原告支付2017年11月18日至2019年3月18日的物业管理费920000元及违约金25545元；2.被告徐文煌对被告衣后公司的上述债务承担连带责任；3.两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年6月28日，被告衣后公司整体租赁面积为31671.78㎡的长沙市雨花区上河国际商业广场F栋1至5层商业楼，用于经营皮革类生意。《租赁合同》约定租期自2017年7月9日起至2032年7月8日止，租赁期间物业管理费及其他费用均由被告衣后公司承担。2017年11月17日，被告衣后公司与原告签订《物业管理服务合同》，约定合同期限自2017年9月18日起至2018年9月17日止，基本物业服务费按3元／㎡计算，计95000元／月，另外原告为被告提供安保、保洁、水电维修、主管等15人服务的专项物业服务，基本物业服务和专项物业服务按共计100000元／月收取，被告衣后公司如果迟延支付物业费，则按每日万分之一的标准支付违约金。自2017年10月开始，被告以经营困难为由拖欠原告的物业费，其中2017年9月18日至2018年9月17日拖欠物业费350000元。2018年9月17日合同到期后，原告仍继续给被告衣后公司提供基本物业管理服务，并且应被告衣后公司的要求削减了专项物业服务，截止至2019年3月18日被告衣后公司与出租方解除租赁协议，被告衣后公司一直未支付物业费。2018年10月16日，被告徐文煌向原告出具担保函，承诺其个人对被告衣后公司拖欠的物业费和违约金承担连带责任担保。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，要求判如所请。被告衣后公司辩称：1.原告主张自2017年9月18日起至2018年9月17日止被告衣后公司拖欠物业费和违约金的诉讼请求，被告衣后公司予以认可。2.自2018年5月开始，除1500㎡的租赁区域外，被告衣后公司其他租赁区域便已停止营业，无需原告提供物业服务，故原告主张2018年9月17日之后的物业费缺乏事实依据，请求法院驳回原告该部分诉讼请求。即使法院认为原告的该部分诉讼请求可以得到支持，但该期间原告实际上并没有为被告衣后公司提供服务，请求法院对原告主张的该期间物业费和违约金予以减免。被告徐文煌的答辩意见与被告衣后公司一致。本院经审理认定事实如下：2012年3月20日，上河国际商业广场业主委员会（委托方、甲方）与原告（受委托方、乙方）签订《物业管理委托合同》，合同约定：“（一）甲方将坐落于长沙市雨花区万家丽路一段358号建筑面积590000㎡的住宅和商业用房的物业委托乙方管理，委托管理事项为房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道等）的维修、养护和管理；房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、垃圾道、共用照明、中央空调等）的维修、养护、管理和运行服务；本物业规划红线内属物业范围的市政公用设施以及本物业规划内的配套服务设施的维修、养护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通、车辆行驶及停泊；配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作等。（二）本合同期限为三年，自2012年3月31日起至2015年3月30日止，如遇业委会任期到期未进行换届改选无法续签合同或业委会未选聘新的物业公司，本合同则自动顺延三年，依此类推”。甲、乙双方在合同中还对其他事项进行了约定。2017年6月28日，被告（承租方、乙方）与湖南省湘汇能源经贸有限公司、湖南能顺湘物贸有限公司、湖南鸿沃能源贸易有限公司（出租方、甲方）签订《租赁合同》，合同约定：“甲方将位于长沙市雨花区上河国际商业广场F栋1至5层（除塔楼门厅及塔楼砼体外）全部物业出租给乙方作为服装及其他商业经营使用，租赁面积共计31671.78㎡，租赁期从2017年7月9日至2032年7月8日；甲方于2017年7月9日前将物业全部移交给乙方，租赁期间，乙方承担租赁物业相关的物业管理费、卫生费、水费、电费等所有设备设施使用及维护等费用”。甲、乙双方在合同中还对其他事项进行了约定。2017年11月15日，上河国际商业广场业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理委托合同补充协议》，协议约定：“上河国际商业广场业主委员会与乙方于2012年3月20日签订的《物业管理委托合同》已于2015年3月20日到期。第二届业主委员会于2015年12月23日成立后，经业主大会表决，上河国际商业广场业主委员会同意由乙方继续提供物业管理服务，在未签订新的合同前，甲、乙双方同意按原《物业管理委托合同》的约定延续合同，如果2018年3月20日前仍未签订新的合同，则同意原《物业管理委托合同》延续至2020年11月15日；如果重新签订了新的合同，则以新合同为准，本协议和原《物业管理委托合同》失效”。甲、乙双方在协议中还对其他事项进行了约定。2017年11月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《上河国际商业广场商业物业管理服务合同》，合同约定：“（一）乙方将其承租的上河国际商业广场F区裙楼建筑面积31671.78㎡的物业交由甲方管理，本合同物业费实行统一包干制，其中基本物业费按3元/㎡/月的标准计算，乙方每月向甲方支付基本物业费95000元；专项物业费乙方每月向甲方支付5000元，上述两类物业费合计100000元/月，全年共计1200000元。（二）甲方向乙方提供的物业服务包括但不限于甲方须派驻一定人数的专业服务人员，及时、高质的为乙方整个商场提供保安、保洁、水电安装与维护，以及与之相关的其他全方位的整体包干服务，其中甲方委派保洁员6人、安保人员6人、水电维修工2人、主管1人，共计15人为乙方提供专项物业服务，甲方工作人员必须听从乙方的指挥、安排。（三）乙方每年营业时间为7个月，另5个月闭店，超过7个月营业时间，除物业服务费外乙方需向甲方另行支付人力资源成本。（四）自2017年9月18日起，乙方按月支付物业费，逾期未付，从逾期之日起按每日万分之一的标准支付违约金。甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期整改并要求减少相应的物业费，非因甲方原因逾期未能整改给乙方造成损失，甲方不承担相应法律责任。（五）合同期限为2017年9月18日至2018年9月17日”。原、被告在合同中还对其他事项进行了约定。2018年10月16日，被告徐文煌向原告出具1份《担保函》，载明：“自2017年9月18日起至2018年9月17日止，被告衣后公司拖欠原告的物业费共计600000元，被告徐文煌承诺对上述物业费以及以后被告衣后公司每期应缴的物业管理费承担连带担保责任，如果被告衣后公司没有支付，由被告徐文煌支付”。2019年3月18日，被告（承租方、乙方）与湖南省湘汇能源经贸有限公司、湖南能顺湘物贸有限公司、湖南鸿沃能源贸易有限公司（出租方、甲方）签订《租赁合同解除协议书》，协议约定：“（一）甲、乙一致同意提前解除双方于2017年6月28日签订的《租赁合同》。（二）乙方于2019年3月18日前将租赁房屋的物业及设施按照现状移交给甲方，否则乙方应向甲方支付相关的违约金。（三）《租赁合同》解除后，乙方承租期间所欠物业费由乙方另行和物业公司协商解决”。甲、乙双方在合同中还对其他事项进行了约定。因被告未缴纳物业费，2019年6月4日，原告委托湖南怀治律师事务所向被告衣后公司发放了1份《律师催款函》，要求被告衣后公司收到律师函后3日内支付2017年10月至2019年3月的物业管理费920000元及违约金25545元。另查明：（一）上河国际商业广场业主委员会于2019年6月18日出具的“证明”1份，载明：“原告与上河国际商业广场业主委员会于2017年11月15日签订了《物业管理委托合同补充协议》。截止至2019年6月20日，上河国际商业广场业主委员会未与原告签订新的合同，亦未与其他物业管理公司签订合同，原《物业管理委托合同》和《物业管理委托合同补充协议》继续有效”。（二）原、被告一致确认截止至原告起诉时止，被告衣后公司已支付850000元物业费。此外，对于原告主张的25545元违约金，两被告均无异议。（三）原、被告签订的《上河国际商业广场商业物业管理服务合同》于2018年9月17日到期后，被告承租的上河国际商业广场F栋1500㎡的商业区（包括一楼的四处门面和一处接待室，被告衣后公司位于五楼的办公室）仍继续营业和使用。《租赁合同》于2019年3月18日解除后，原告将一层的四处门面交由业主方管理，同日，被告衣后公司搬离并清空了一楼的接待室和五楼的办公室。原、被告均同意参照《上河国际商业广场商业物业管理服务合同》载明的基本物业费标准（3元/㎡/月）计算2018年9月18日至2019年3月18日期间上述1500㎡商业区的物业费。（四）原、被告签订的《上河国际商业广场商业物业管理服务合同》于2018年9月17日到期后，原告陈述被告于2018年9月18日开始搬离其承租的上河国际商业广场F栋30171.78㎡（31671.78㎡-1500㎡）的商业区，2018年12月30日全部搬离；被告衣后公司陈述其承租的该30171.78㎡的商业区于2018年1月1日开始搬离，2018年5月15日全部搬离。（五）原告主张《上河国际商业广场商业物业管理服务合同》于2018年9月17日到期后，其仍为被告承租的上河国际商业广场F栋商业区提供了基本的物业服务，直至2019年3月18日《租赁合同》解除，原告提交了部分上河国际商业广场F栋商业区的“消防栓月检查表”、“照片”予以证明。两被告主张原告并没有提供基本的物业服务，即使原告提供了部分物业服务，但物业服务存在瑕疵，且2018年5月15日被告衣后公司承租的商业区全部搬离，无需原告提供物业服务。原、被告因物业费纠纷未能达成一致意见，原告遂于2019年4月18日诉至本院，要求判如所请。以上事实，有原、被告的身份资料，《物业管理委托合同》，《租赁合同》，《物业管理委托合同补充协议》，《上河国际商业广场商业物业管理服务合同》，担保函，《租赁合同解除协议书》，律师催款函，证明，消防栓月检查表，照片以及当事人陈述、开庭笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，上河国际商业广场业主委员会与原告签订的《物业管理委托合同》和《物业管理委托合同补充协议》、被告与出租方签订的《租赁合同》和《租赁合同解除协议书》、原、被告签订的《上河国际商业广场商业物业管理服务合同》、被告徐文煌出具的担保函，以及上河国际商业广场业主委员会出具的“证明”均系各方的真实意思表示，合法有效，本院予以采信。原、被告一致同意2017年9月18日至2018年9月17日期间被告衣后公司按100000元/月的标准支付的基本物业费和专项物业费共计1200000元，2018年9月18日至2019年3月18日期间（共计181天）参照《上河国际商业广场商业物业管理服务合同》载明的基本物业费标准（3元/㎡/月）计算1500㎡商业区的基本物业费27150元（3元/㎡/月×1500㎡÷30天×181天），以及被告衣后公司尚欠原告违约金25545元，本院均予以确认。关于2018年9月17日《上河国际商业广场商业物业管理服务合同》到期之次日至2019年3月18日《租赁合同》解除之日，被告衣后公司承租的30171.78㎡商业区的物业费，两被告辩称被告衣后公司承租的上述30171.78㎡商业区已于2018年5月15日全部搬离，但《租赁合同》解除前被告衣后公司仍负有支付物业费的义务，本院对两被告的抗辩意见不予支持。原告虽提交了部分上河国际商业广场F栋商业区的“消防栓月检查表”、“照片”证明其为被告衣后公司租赁区域提供了基本的物业服务，但上述证据不足以证明该期间原告已严格按照《上河国际商业广场商业物业管理服务合同》提供了基本物业服务，故本院认定该期间原告提供的基本物业服务质量存在一定瑕疵。此外，被告衣后公司于《租赁合同》解除前便已搬离上述30171.78㎡商业区，被告衣后公司搬离后，原告可降低其物业服务工作量和服务成本，为平衡双方的权利义务关系，本院酌情认定被告衣后公司参照3元/㎡/月的标准承担该期间（共计181天）30171.78㎡商业区的基本物业费的70%，即382276.45元（3元/㎡/月×30171.78㎡÷30天×181天×70%）。据此，被告衣后公司应向原告支付物业费共计1609426.45元（1200000元+27150元+382276.45元），扣除被告衣后公司已支付的850000元物业费，被告衣后公司还应向原告支付物业费759426.45元（1609426.45元-850000元）。此外，被告衣后公司还应向原告支付违约金25545元。被告徐文煌出具的《担保函》既约定了被告徐文煌承诺对2017年9月18日之后被告衣后公司拖欠的物业费承担连带担保责任，又约定如果被告衣后公司没有支付拖欠的物业费，则由被告徐文煌支付，因《担保函》关于被告徐文煌是承担连带责任还是承担一般责任约定不明确，根据《中华人民共和国担保法》第十九条的规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”。故本院认定被告徐文煌对被告衣后公司拖欠的759426.45元物业费和25545元违约金承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告湖南衣后商业管理有限公司自本判决生效之日起7日内向原告湖南上河物业管理有限公司支付物业服务费759426.45元和违约金25545元；二、被告徐文煌对上述第一项支付义务承担连带保证责任；三、驳回原告湖南上河物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13255元，因适用简易程序减半收取6627.50元，财产保全费5000元，合计11627.50元，由原告湖南上河物业管理有限公司负担3488.25元，由被告湖南衣后商业管理有限公司、徐文煌共同负担8139.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 苏 辉二〇一九年六月二十七日书记员 李春霞附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国担保法》当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。