山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1312民初2549号原告：孙某甲，男，1994年5月22日生，汉族，山东省临沂市罗庄区。委托诉讼代理人：林某，临沂河东元立法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘某，临沂河东东兴法律服务所法律工作者。被告：孙某乙，女，1989年7月21日生，汉族，住临沂市河东区。委托诉讼代理人：刘某甲，山东上和律师事务所律师。原告孙某甲与被告孙某乙租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙某甲及其委托诉讼代理人刘某，被告孙某乙及其委托诉讼代理人刘某甲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙某甲向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原被告签订的店面转让协议书；2.请求法院判令被告返还原告转让费12万元及利息；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2018年2月28日签订店面转让协议书，被告将位于临沂市河东区的某快餐店转让给原告使用，原告向被告支付转让费12万元，但被告隐瞒该店铺拆迁的事实，在原告不知情的情况下与原告签订转让协议。后在社区通知拆迁后，原告才知拆迁事实，由于被告的欺骗导致协议无法履行，原告为此诉至法院。被告孙某乙辩称，1.答辩人转让给原告的店铺是正常经营的店铺，店铺转让时没有任何拆迁消息，答辩人也未曾收到过任何部门下发的通知，答辩人也不知道该店铺存在拆迁的可能性，答辩人不存在欺骗原告的情形；2.答辩人收取的120000元并不是店铺的房屋转让费，该店铺转让给原告时，已缴纳的房租款尚未到期，转让款含未到期大约半年的房租约15000元；快餐店加盟时加盟商收取的加盟费30000元，答辩人已经转让给原告，厨房设备、店铺营业设施大约10余万元答辩人也一同转让给原告；另包含装饰装修等。拆迁后，原告无任何损失。双方签订的店面转让协议书是双方真实意思表示，在设施、剩余租金和加盟费等都转让给原告使用的情况下，原告违反协议约定，向答辩人索要该款，显然没有道理的。综上，请法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，原告为证明其主张提交欠以下证据：1.原告身份证复印件一份，证明原告主体资格。2.店面转让协议书一份，证明转让事实的存在。3.转账微信截图8张，证明原告已向被告支付转让费120000元。4.评估费明细表2张，证明河东区某社区拆迁原告的转租房屋的拆迁公告情况。5.录音一份（原告的父亲与原房东的录音一份以及书面材料整理），证明被告明知其所转让房屋被拆迁，仍将店面转让给原告，存在欺骗行为。6.被告与原出租人合同一份，连锁经营加盟合同书一份、营业执照正副本各一份，证明原告在签订合同时，仅仅是大概了解店面情况，具体详细情况并不知情。加盟合同是补签的，是在签订转让店面合同之后，与被告一起去补签的。被告孙某乙对上述证据质证称，对证据1.3无异议，对证据2真实性无异议，从该转让协议中能够体现转让合同时含装修、装饰和设备等财产。并且该店铺转让时属于正常经营店铺，并且签订协议也是双方真实意思表示，该转让协议书签订的时间在拆迁通知发放之前，我方在此之前对拆迁事宜不知情，也无法知道。对证据4明细表的真实性无异议，从该证据可以看出我方转让店铺时拆迁工作尚未进行，拆迁公告尚未发放。因此，拆迁损失不应由我方承担，并且拆迁时对相应损失进行了补偿。对证据5的真实性有异议，对录音对方是否是原房东存疑，原房东未到庭认可，无法证实录音的真实性。对于内容该录音中也能证明我方对拆迁并不知情。对证据6的真实性无异议，对要证明的问题有异议，该店面是开放性店面，与市场靠近，原告接收店铺，首先应当考虑经营状况和拆迁问题。其所说的不了解明显是与事实不符。从该证据上看，我方转让给原告的转让费中含30000元加盟费，并且营业执照也是我方的名称，转让费除了财产还包括经营权。被告孙某乙为证明其抗辩主张提交以下证据：1.店面转让协议一份，证明被告转让给原告的房子系正在经营中的快餐店，店铺中的全部经营设施、装修、未到期的租金、加盟经营权等全部转让给原告，协议中的120000元转让费是以上财产的转让费。被告因身体原因无奈转让，损失很大，并没有因转让获利。拆迁通知的发放是在店铺转让之后，在此之前被告从未收到任何拆迁通知。该协议的签订是双方真实意思表示。原告转让店铺时肯定也会对拆迁信息进行了解，如果存在拆迁的问题，原告也不会与我方签订转让协议，可见双方签订转让协议时根本不存在拆迁的问题。2.被告与房东签订的房屋租赁合同一份，证明被告将店铺转让给原告时，已经缴纳的房屋租赁费尚有大约半年时间未到期，尚剩余大约15000元的租赁费。3.快餐加盟合同一份，加盟商给出具的证明一份，证明该店铺加盟快餐时，被告缴纳了30000元加盟费，该加盟费一并转让给原告。4.被告在58同城网络上发表的店铺转让信息照片一宗，证明转让店铺是正常经营中的店铺，带着经营设备、装修、加盟权利等财产转让的。5.原告经营中店铺的照片一宗，证明被告转让的店铺的设施一直由原告使用着，原告再向被告索要转让费无事实依据。6.被告的病历一份，证明被告因身体原因无奈转让店铺，并非拆迁的原因，在被告将店铺转让给原告时，该店铺未收到任何拆迁通知，更不存在隐瞒拆迁事实的情形。7.店铺电费清单一份，证明原告正常经营至2018年6月份，据合同约定的2018年8月10日尚有不到2个月的时间。8.被告转让给原告的设备明细单一份，证明转让费120000元中包含设备费10余万元。原告孙某甲对上述证据质证称：对证据1真实性无异议，但是对其证明的内容存在异议，该协议是在被告隐瞒拆迁事实的情况下与原告签订的。并且在协议中对于设备以及装饰装修没有明确说明，当时被告也未向原告说明。对证据2.签订合同的时间实际为2018年3月份，合同提前了一个月的时间签订，从付款的时间可以看出。实际签订时间为3月30日。对合同的真实性无异议，与我方提交的证据6一致，合同中也约定如遇到拆迁租赁费按照实际经营时间计算。对证据三与我方提交的加盟合同一致，其中3万元的加盟费我方知情，其余费用由原告另外支付，与原告没有关系，该加盟合同系补签。具体的加盟费金额由被告支付，原告也不知情。对证据3中证明的真实性、关联性以及合法性均有异议，该证据是餐饮公司出具，没有到庭参加诉讼，对真实性有异议，不符合证据规则。应当出具相关的加盟费发票。对证据4照片系其单方制作，真实性均有异议，但是可以看出其自2017年11月25日即开始发布店铺转让信息，可以知道该店铺运营存在问题。对证据5该组证据拍摄时间不确定，对其证明的内容不认可。对证据6病历中被告是12月9日发生交通事故，其于11月25日发布信息，不能证实被告的主张，但是通过证据4和证据6可以证实被告存在编造事实的行为，诱使原告与其签订店面转让协议。对证据7中2018年2月、4月、6月、8月份缴费，3月5月份缴费，并不能证明原告是正常使用，也体现不出来是缴纳哪个月的。对证据8被告书写的明细中其中加盟费30000元，原告只是听说，但是具体金额以及相关票据并没见到。这些物品中其中货架是不存在、收餐车只有一个，后边两个物品盛米、汤的两个桶不存在。对上面的价格不认可，因为被告在转让时已经使用了，我们愿意返还上述物品。本院依照被告孙某乙的申请调取了《[2016]31号土地征收补偿安置实施方案》。原告孙某甲对调取的上述证据质证称，对方案出台的时间、通知拆迁的时间，我们不了解，方案上的临东政办发《[2016]31号土地征收补偿安置实施方案》，我们有理由认可提前告知了房东，房东告知了被告孙某乙。被告孙某乙对上述证据质证称，我们也不了解，但是从内容上看该方案只是初稿，不是最终确定的拆迁方案，从这个时间看，最终确定方案到发放拆迁公告之前有相应的拆迁准备部署时间。很明显其时间在我们转让之后。另外原告提供的评估明细表，其时间落款为2018年4月27日，由此可以看出，转让前并无拆迁通知。对上述当事人无争议的证据及事实，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据及事实，本院认定如下：1.关于转让协议书时间的确定，原告孙某甲主张协议书签订时间提前一个月，被告孙某乙予以否认，原告孙某甲无其他证据证实，故转让协议书签订时间应当为2018年2月28日。至于原告孙某甲向被告支付转让费的时间只能证明协议的履行时间。关于原告孙某甲不再继续在该店铺经营时间的确定，从被告孙某乙提供的涉案店铺电费明细表来看，2018年2月、4月、6月都是正常缴纳电费，根据缴纳电费的常识，电费的结算周期，可以推定原告在2018年5月份仍使用了该店铺。2.对于原告所称的被告孙某乙在转让店铺过程中存在诱导行为。原告陈述被告自2017年11月25日在网站中转让店铺，由此认定被告方经营存在问题，并且认为被告孙某乙在知道店铺将被拆迁才将店铺及经营权转让给原告，被告存在诱导。通过法院调取的证据来看，拆迁实施方案的初稿在2018年3月份形成，具体对拆迁标的物实施评估的时间为2018年4月27日。原告提交的与案外人也就是原告所称的原房东的录音，首先该录音是原告与案外人之间的录音，无法确定案外人的身份。其次，该录音与被告不存在关联性，案外人所陈述的内容无法确认为被告的行为。再次，该录音中案外人也没有认可被告在与原告签订协议之前就知道涉案店铺要拆迁。综上，根据原告提交的证据，无法认定被告孙某乙与原告签订转让协议时存在诱导或者隐瞒。3.关于本案转让协议的内容，通过双方的举证以及质证来看，本案包含房屋租赁转租、经营权转让以及经营快餐店的物品转让。根据当事人的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月28日，原告孙某甲与被告孙某乙签订店面转让协议一份，其中被告孙某乙为甲方，原告孙某甲为乙方。双方在协议中约定，甲方同意将自己位于河东九曲正阳路河东区某快餐店店铺转让给乙方使用，建筑面积为300平方米，并且保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务；乙方向甲方支付转让费共计120000元；经营如需用孙某乙身份证无偿提供使用，孙某乙营业执照无偿给乙方使用。2018年3月30日，原告孙某甲通过银行转账、微信扫码支付等分8次将120600元支付给被告孙某乙。后原告孙某甲与案外人餐饮有限公司签订加盟合同一份，合同的签订时间沿用孙某乙与该公司初次签订合同的时间即2017年8月1日，加盟期间为6年，加盟费为30000元，孙某甲未再缴纳该费用，其向孙某乙缴纳的转让费120000元中包含加盟费30000元。2018年5月初，因涉案店铺拆迁，原告搬迁后要求与被告解除合同。另查明，被告孙某乙自2017年8月10日租赁案外人位于临沂市河东区的房屋用于经营涉案快餐店，租赁期间为1年，租金费为35000元，合同签订之日一次性付清全年租赁费。本院认为，虽然被告孙某乙与原告孙某甲签订的店面转让协议书系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律的禁止性规定，本院对该店面转让协议书的效力予以确认。本案转让协议书是否符合合同解除的情形，双方在协议书中未约定合同解除的条件，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，被告孙某乙不存在不履行合同或者迟延履行债务的情形，因此不能依照上述法律规定中的（二）（三）（四）项解除双方的协议书。关于双方转让协议履行过程中遇到政府拆迁行为能够认定为不可抗力。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，拆迁作为政府行为是原被告双方意志之外不能控制的情形，属于不可抗力。该不可抗力是否使得原、被告之间转让协议履行成为不可能？本案转让协议书包含房屋转租、加盟以及快餐店物品的转让，拆迁仅导致了协议书中关于房屋转租履行成为不可能，因此对于双方转让协议中包含的房屋转租部分可以解除。对于快餐店物品的转让仍可继续履行。关于店铺的加盟，原告已经取得案外人的同意，并签订加盟合同，因此在本案中无法解除。但因店铺拆迁，对加盟之后经营产生不利影响。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。本案中，原告与被告对转让均无过错，转让之后，原告未能达到转让时的部分目的。因此综合考虑转租时剩余的房租以及经营收益的影响，参照2018年度本地区住宿和餐饮业的年收入标准45327元，本院酌情支持被告孙某乙返还原告孙某甲20000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（一）项、第九十七条、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告孙某甲与被告孙某乙转让协议中关于房屋转租部分。二、被告孙某乙于本判决生效后十日内返还原告孙某甲20000元。三、驳回原告孙某甲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，由原告孙某甲负担2400元，由被告孙某乙负担300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长  闫正堂审 判 员  马善芳人民陪审员  陈 燕二〇一九年六月十三日书 记 员  王诗雯