广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初549号原告：广州宏辉房产开发有限公司，住所地广州市荔湾区中山七路51号四楼405室。法定代表人：吕兆泉，职务董事长。委托诉讼代理人：古俐敏，该司员工。委托诉讼代理人：杨晓芳，该司员工。被告：周淑琴，女，1989年1月27日出生，汉族，住湖南省洪江市。委托诉讼代理人：刘思成，广东真灼律师事务所律师。原告广州宏辉房产开发有限公司诉被告周淑琴房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨晓芳，被告及其委托诉讼代理人刘思成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州宏辉房产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签定的《广州市房屋租赁合同》及《富邦中心（商场）房地产租赁合同补充协议》己于2018年4月14日自动解除；2、判令被告向原告支付自2018年1月1日起至2018年4月14日的租金274123.20元：3、判令被告按照每日万分之四的标准向原告支付租金滞纳金（以79074元为基数，从2018年1月6日起计至2018年2月5日；以158148元为基数，从2018年2月6日起计至2018年3月5日；以237222元为基数，从2018年3月6日起计至2018年4月5日；以274123元为基数，从2018年4月6日起计至缴清欠款日止；都是按每日万分之四的标准计算，现暂计至2018年4月14日，为6635.88元）；4、判令被告向原告支付自2018年1月1日起至2018年4月14日的推广费11329.07元：5、判令被告按照每日万分之四的标准向原告支付推广费滞纳金（以3268元为基数，从2018年1月6日起计至2018年2月5日；以6536元为基数，从2018年2月6日起计至2018年3月5日；以9804元为基数，从2018年3月6日起计至2018年4月5日；以11329.07元为基数，从2018年4月6日起计至缴清欠款日止，现暂计至2018年4月14日，为274.25元）。事实和理由：原告与被告于2015年10月27日签订《广州市房屋租赁合同》（下称《租赁合同》）及《富邦中心（商场〉房地产租赁合同补充协议》（下称《补充协议》），约定被告租用原告所有的位于约定被告租用原告所有的位于荔湾区××房××／112-119铺位作商业用途。双方约定如下：租赁期限自2015年12月1日至2020年11月30日，2017年12月1日至2018年11月30日期间的租金为79074元/月，推广费为3268元/月。租金和推广费按月结算，由被告在每月第五日前向原告支付当月费用。根据双方的约定及有关法律法规规定，被告负有依约向原告缴交租金、推广费的义务。被告在未解除租赁合同且未征得原告同意的情况下停止营业并私自离场，至今被告仍拒交租金及推广费，其行为己构成根本违约。鉴于被告的违约行为，被告应当就其迟延支付的所有应付未付款项支付滞纳金。据此，原告要求被告按照《补充协议》第十七条第一款约定的标准（每日万分之四）支付从欠费日起至实际缴清欠费日（暂计至2018年4月14日）止的租金滞纳金及推广费滞纳金。在被告欠费期间，原告多次以电话、书面通知函的方式要求被告缴交相关欠费，未果。随后，被告在未解除租赁合同且未征得原告同意的情况下于2018年1月22日私自离场，原告遂于2018年3月26日寄出《解除租赁合同通知书》。依照《通知书》的约定，原被告双方签订的《租赁合同》及《补充协议》已于2018年4月14日正式解除，现原告要求法院对上述事实作出确认。综上，被告的欠费行为已严重侵犯了原告的合法权益。原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定诉至法院，恳请法院依法判决。被告周淑琴辩称：第一，我方认为双方解除合同及补充协议的日期是2018年1月26日，根据《富邦中心（商场）房地产租赁合同补充协议》第十六条第一款第六项的约定，承租人连续三天未营业或者一个月内累计停止营业达到40小时，原告有权解除合同并要求交还该物业，原告刚才所述解除合同的理由也是根据该点，因此在被告已经连续停止营业3天之后，从2018年1月22日到1月25日已经连续停止营业3天，已经符合了原告要求解除合同并交还物业的约定解除的条件，并且原告也是在2018年1月26日向被告发出关于交付租金的律师函，当时原告已经知道被告已经连续停止营业三天，完全有权收回物业，根据我国合同法的相关规定，一方违约对方应该采取措施避免损失扩大，如果未采取相应措施导致损失扩大的，应该承担相应责任，因此我方认为双方的租赁合同以及补充协议从2018年1月26日原告向被告发出律师函之日起已经解除，因此双方解除租赁合同及补充协议的时间是2018年1月26日。第二，由于双方在2018年1月26日已经解除合同，因此被告只欠2018年1月的租金。第三，关于租金滞纳金应该以1个月的租金为基数，从2018年1月6日计算至双方解除合同的时间2018年1月26日，计算的标准我方认为过高，应按中国人民银行同期利率计算。第四，双方解除合同的时间是2018年1月26日因此被告应该支付给原告的推广费也是2018年1月份的推广费。第五，滞纳金同理也是计算2018年1月6日至双方解除合同的时间2018年1月26日，计算标准也是过高，应该按照中国人民银行同期利率计算。第六，退一步说，双方解除合同以原告向被告发出解除租赁合同通知书的时间为准，双方的解除合同时间应该是2018年2月26日，原告在解除合同租赁通知书中明确指出截止至发函日即2018年2月12日已经停止营业超过22天，因此在2018年2月12日原告发出解除通知书后在计算14天的宽限期也应该是2018年2月26日，被告应该支付的租金也是应该支付到2018年2月26日，支付的租金推广费、滞纳金等均应该计算到2018年2月26日。但实际上双方应当是2018年1月26日已经解除合同，计算相应的租金推广费、滞纳金均应该计算到2018年1月26日，在2018年1月26日后的相关损失应该由未采取相应措施的原告承担，因此不同意原告的部分诉讼请求，应以我方认定的金额以及时间为准。另外我方在原告处还有租金保证金177752元及物业管理费保证金45746元未归还被告方，应该相应抵扣租金、推广费以及滞纳金。经审理查明：原、被告双方于2015年10月27日签订了《广州市房屋租赁合同》，主要约定：原告同意将荔湾区××房××／112-119铺位的房地产出租给被告作商业用途使用，建筑面积653.5平方米；租赁期限从2015年12月1日至2016年1月31日为免租期，从2016年2月1日至2016年11月30日月租金71885元，从2016年12月1日至2017年11月30日月租金75806元，从2017年12月1日至2018年11月30日月租金79074元，从2018年12月1日至2019年11月30日月租金83648元，2019年12月1日至2020年11月30日月租金88876元。同日，双方就上述房屋租赁合同又签订了《富邦中心（商场）房地产租赁合同补充协议》，主要约定：第十六条第一款，出现下列情形之一，在不影响出租人依据本合同和有关法律法规所享有的其他权利的情况下，出租人有权提前终止本合同并要求承租人交还该物业：1、承租人逾期支付本合同项下的任何应付款项，并在出租人向其发出要求承租人立即缴付应付款项的书面通知后十四天内仍未缴付该等应付款项。……6、承租人连续3天未营业或一个月内累计停止营业的时间达40小时；第二款，当发生本条第一款的情况时，本合同自出租人将终止合同的通知书送达承租人之日起即行终止，出租人也可在通知书中规定另一确定日期为本合同的终止日期。第十七条第一款：如承租人逾期向出租人支付本合同项下的任何款项，出租人除可依据本补充协议第十六条规定提前终止本合同外，还可采取下列一项或多项措施：1、要求承租人就其延迟支付之应付款项支付滞纳金，其中租金、管理费、推广宣传费之滞纳金分别按每日万分之四该月租金、推广宣传费计收，但滞纳金的总额不超过租金、管理费、推广宣传费的本金总额……；第二款，承租人无故要求提前终止本合同，或出租人依据补充协议第十六条的约定提前终止本合同时，出租人有权没收承租人已付的保证金，出租人没收承租人的保证金后，不影响出租人请求承租人承担其他违约责任的权利。该合同附件三约定，该物业租金为2016年2月1日至2016年11月30日，每月租金71885元，除租赁开始的第一个日历月外，由承租人以预付的方式（即每个日历月的第五日前）支付当月租金；2016年12月1日至2017年11月30日，每月租金75806元，除租赁开始的第一个日历月外，由承租人以预付的方式（即每个日历月的第五日前）支付当月租金；2017年12月1日至2018年11月30日，每月租金79074元，除租赁开始的第一个日历月外，由承租人以预付的方式（即每个日历月的第五日前）支付当月租金；2018年12月1日至2019年11月30日，每月租金83648元，除租赁开始的第一个日历月外，由承租人以预付的方式（即每个日历月的第五日前）支付当月租金；2019年12月1日至2020年11月30日，每月租金88876元，除租赁开始的第一个日历月外，由承租人以预付的方式（即每个日历月的第五日前）支付当月租金；该物业每月推广宣传费为3268元，由承租人以预付的方式（即每个日历月的第五日前）支付当月推广宣传费；该物业的管理费按照每平方米35元每月的标准，合计22873元每月，如该物业的物业管理公司（广州高乐物业管理有限公司）因应物业管理成本的增减而调整每平方米的物业管理费标准，承租人方同意按照物业管理公司调整后的物业管理费标准向出租人方或物业管理公司缴交该物业的管理费用，所有上述管理费用均由承租人方以预付方式（即每月第五日前）向出租人方或广州高乐物业管理有限公司支付；管理费保证金45746元，租金保证金177752元。附件五约定：本合同终止后，承租人在该物业承租期间所遗留的其与第三者（指出租人、承租人以外的第三者）之间发生的纠纷与出租人无关，为此承租人将如下联络资料（联系地址为广州市越秀区光塔街道纸行路福地巷28号401房，联系人为周淑琴，电话为17722782157）作为保证上述第三者与承租人联络的方法，出租人有权向第三者提供该联络资料，本合同终止前，如承租人联络资料变更，则承租人应立即书面通知出租人，如承租人未书面通知出租人的，书面文件一经送达原联系地址即视为承租人的收到。合同签订后，原告向被告交付了涉案商铺，被告向原告交纳了租金保证金177752元，管理费保证金45746元。被告自2018年1月22日开始在未征得原告同意且未解除租赁合同的情况下停止营业并离场。2018年3月5日原告向被告在涉案补充协议附件五中所留联络地址发出落款时间为2018年2月12日的《解除租赁合同通知书》,该邮件于2018年3月9日因未妥投而退回，之后原告于2018年4月15日自行收回商铺。上述《解除租赁合同通知书》明确要求被告自收悉本函之日起十四天内向原告缴清暂计至发函日止的租金、推广费、物业管理费、水电费所有欠费，若被告在上述期限前仍未履行缴费义务，将构成根本违约，原告有权根据《租赁合同》及《补充协议》之约定采取如下措施：1、原告将依据《补充协议》第十六条之约定，行使单方解除合同之权利，双方就该商铺签订的《租赁合同》及《补充协议》将自本函件送达被告之日起的第十五日正式解除，届时原告将不再另行通知；2、原告将按照《补充协议》第十七条第二款之约定，没收被告的租金保证金177752元及管理费45746元，且不影响原告要求被告清付其它欠费之权利；3、被告需于《租赁合同》及《补充协议》解除之日按照《补充协议》第十二条第十一款之要求交还该商铺，若被告未能在上述日期交还该商铺，原告有权按照《补充协议》第十七条第三款之约定，要求被告按照120%租金的标准支付从上述日期起至被告实际交还该商铺之日止的违约金看，另外，原告亦有权根据《补充协议》第十二条第六款、第八款、第九款及第十六条第二款的约定，按现状自行收回该商铺，所产生的还原费用及其他相关费用将由被告承担。庭审中，原告陈述称，落款时间为2018年2月12日的《解除租赁合同通知书》是通过快递单号1052745714127的快递于2018年3月5日寄往被告在合同中约定的通讯地址，以及通过快递单号1052742495127的快递于2018年3月26日寄往被告的身份证地址，两份快递均被退回；《解除租赁合同通知书》之所以要寄出两份，是因为原告寄了两个地址，一个是被告的身份证地址，一个是合同约定的通讯地址，现原告明确以合同约定的通讯地址为准。庭审中，被告陈述称，之所以没有签收被告寄出的两份《解除租赁合同通知书》，是因为当时被告没有在该两个地址居住；但是根据补充协议附件五所约定的书面文件一经送达合同约定通讯地址即视为承租人收到，因此收到时间应该是以送达时间为准；如果按照对方发函的时间确认解除合同时间也应该以对方于2018年3月5日寄出的第一份函件到达时间为准。庭审中，原、被告双方均确认，被告正常向原告交费到2017年12月份，从2018年1月份开始欠交租金及推广费。另外，原告还确认，对被告方的保证金原告作没收处理，且根据双方签订的补充协议第十七条第二款的约定，在没收后不影响原告请求被告方承担其他违约责任的权利。以上事实，有原告提交并经被告质证的《广州市房屋租赁合同》、《富邦中心（商场）房地产租赁合同补充协议》、《解除租赁合同通知书》、两封快递详情单、两封快递的查询等证据以及本案庭审笔录在卷为凭，足资认定。本院认为：原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》及《富邦中心（商场）房地产租赁合同补充协议》是当事人的真实意思表示，内容并无违反法律、法规的规定，为合法有效，双方均应切实履行。合同履行期间，被告在未征得原告同意且未解除租赁合同的情况下停止营业后私自离场，并拖欠原告的租金及推广费，已构成违约。原告有权按合同的约定行使合同解除权，原告已向被告发出《解除租赁合同通知书》，被告亦同意解除合同，故原、被告双方所签订的《广州市房屋租赁合同》及《富邦中心（商场）房地产租赁合同补充协议》应于2018年3月24日（即原告按合同约定联络地址发出《解除租赁合同通知书》后被退回之日2018年3月9日算起的第十五日）发生解除的效力，本院依法确认原、被告双方签定的《广州市房屋租赁合同》及《富邦中心（商场）房地产租赁合同补充协议》已于2018年3月24日解除。原告要求确认案涉《广州市房屋租赁合同》及《富邦中心（商场）房地产租赁合同补充协议》于2018年4月14日解除缺乏事实依据，本院不予支持。但被告提出案涉《广州市房屋租赁合同》及《富邦中心（商场）房地产租赁合同补充协议》已于2018年1月26日解除的答辩理由亦不符合合同约定及缺乏事实依据，本院不予采纳。因此，虽然原告要求被告支付拖欠的租金、推广费及滞纳金符合合同的约定，合法有理，应予支持，但租金及推广费均应计算至合同实际解除之日即2018年3月24日止，超出该部分的租金、推广费及滞纳金的诉请本院依法予以驳回。但原告主张按合同约定的计算标准即每日万分之四来计算租金及推广费的滞纳金，并不过高，符合法律规定，本院对此予以支持，并对被告提出该标准明显过高的答辩理由不予采纳。根据合同约定，出租人依据补充协议第十六条的约定,提前终止本合同时，出租人有权没收承租人已付的保证金，出租人没收承租人的保证金后，不影响出租人请求承租人承担其他违约责任的权利，现由于被告的原因导致合同解除，原告有权没收被告的保证金，故对被告认为原告未退还的保证金应相应抵扣租金、推广费以及滞纳金的答辩理由，本院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、确认原告广州宏辉房产开发有限公司、被告周淑琴于2015年10月27日签订的《广州市房屋租赁合同》及《富邦中心（商场）房地产租赁合同补充协议》已于2018年3月24日解除。二、被告周淑琴自本判决发生法律效力之日起10日内，将2018年1月1日至2018年3月24日的租金（按每月租金79074元计算）一次性支付给原告广州宏辉房产开发有限公司。三、被告周淑琴自本判决发生法律效力之日起10日内，将2018年1月1日至2018年3月24日的租金的滞纳金（每月租金的滞纳金从当月第6日开始以当月所欠租金为本金，按每日万分之四计算至本判决付款之日止）支付给原告广州宏辉房产开发有限公司，每月租金的滞纳金不得超过当月所欠租金本金。四、被告周淑琴自本判决发生法律效力之日起10日内，将2018年1月1日至2018年3月24日的推广费（按每月推广费3268元计算）一次性支付给原告广州宏辉房产开发有限公司。五、被告周淑琴自本判决发生法律效力之日起10日内，将2018年1月1日至2018年3月24日的推广费的滞纳金（每月推广费的滞纳金从当月第6日开始以当月所欠推广费为本金，按每日万分之四计算至本判决付款之日止）支付给原告广州宏辉房产开发有限公司，每月推广费的滞纳金不得超过当月所欠推广费本金。六、驳回原告广州宏辉房产开发有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5684元，由原告广州宏辉房产开发有限公司负担1421元，被告周淑琴负担4263元(受理费原告已预交，被告应负担的部分由被告迳付原告，本院不再退回)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  巫仕平人民陪审员  罗惠娟人民陪审员  黄静娴二〇一九年六月五日书 记 员  陈 隽辜晓静