江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0481民初1212号原告：王国忠，男，1963年7月29日生，汉族，常州市金坛区人，住常州市金坛区。原告：姜美娟，女，1964年5月25日生，汉族，常州市金坛区人，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：施玉姣，江苏融畅律师事务所律师。被告：李燕，女，1975年5月28日生，汉族，常州市金坛区人，住常州市金坛区。被告：王怡文，女，2003年3月14日生，汉族，常州市金坛区人，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：蒋沂均，江苏翁昊俊律师事务所律师。被告：王锁旺，男，1947年11月21日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。被告：蔡龙英，女，1952年7月6日生，汉族，连云港市人，住溧阳市。原告王国忠、姜美娟与被告李燕、王怡文、王锁旺、蔡龙英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月13日立案受理后，依法先适用简易程序后适用普通程序于2018年3月16日、2018年5月30日、2019年6月25日公开开庭进行了审理，原告委托代理人施玉姣，被告李燕委托代理人蒋沂均到庭参加了诉讼，原告王国忠参加了第二次庭审，被告王怡文、王锁旺、蔡龙英经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，被告系王俊的近亲属，王俊曾是原告朋友。2015年夏，王俊得知原告要将常州市金坛区的房屋出售，便提出购买要求，双方商定以286万元的价格卖给王俊。2015年年底，原告按王俊夫妇要求将房屋产权过户到王怡文名下。办理过户后，王俊陆续给付房款。2016年1月28日，王军起草了一份协议书，与原告共同签字，协议书载明转让房屋价格286万元，已付200万元，其余房款于2016年5月份前付清。协议签订后，王俊支付50000元后，不幸因病去世。为索要欠款，原告多次联系被告，被告无正当理由拒不给付，原告为此诉至法院，请求判令：一、判令两被告共同支付购房款810000元，并按6%的年利率承担自2016年6月1日起至实际付款之日止的逾期付款利息；二、被告承担本案诉讼费。被告辩称，原告的诉讼请求不能成立，理由如下：一、王怡文非本案买卖合同当事人，房屋也未过户到王怡文名下，而是在王俊、李燕名下；二、本案的买卖合同法律关系，双方已经按2015年12月2日在金坛市房管局签订的《存量房买卖合同》全部履行完毕；三、被告李燕不是原告所提供的协议的当事人，李燕对该份协议书根本不知情，如该协议书是王俊单方签订，对李燕构成了无权处分，且未经李燕追认，对李燕无效。综上，原告的诉讼请求无事实及法律依据。经审理查明：原告王国忠与死者王俊系朋友关系。2015年12月2日，王国忠、姜美娟（夫妻）与王俊、李燕（夫妻）在金坛市不动产交易中心，签订了一份《存量房买卖合同》，约定王国忠夫妻将位于金坛市的房屋出售给王俊夫妻。房屋共2层，国有土地使用权类型为：划拨。房屋价款为800000元。2015年12月4日，该房屋所有权变更登记于王俊和李燕名下，2015年12月10日，国有土地使用权证也变更至王俊和李燕名下，权证上登记的土地性质仍为：划拨。2016年6月16日，王俊去世。2018年2月13日，原告诉至法院，要求判如所请。原告提供一份由王俊于2016年1月28日书写的《协议书》，载明：“甲方将位于金坛市的房屋出售给乙方，为明确双方权利义务，特订立如下协议，请双方共同遵守：一、房屋价款为贰佰捌拾陆万元正（286万元），包括房屋装修及家具；二、乙方在2016年5月份前付清房款，已付房款贰佰万元。三、本协议甲、乙双方签字生效。”该协议书形式上仅有王俊与王国忠签名，没有李燕签名。原告称，双方签订的两份合同是明显的阴阳合同，在房管处签订的合同只是为了避税，《协议书》才是双方真实意思表示；被告李燕知道房屋真实成交价为286万元，即使王俊单独签名不构成家事代理，但该协议对王俊是有约束力的，被告在继承王俊遗产范围内也应承担还款责任。被告李燕在审理中提出，在起诉前从不知协议书的存在，王俊只说从朋友处低价购得一房屋，因为王俊与原告关系很好，又是原告的律师，所以被告从未怀疑过。房屋买卖事宜是王俊一手操作，在办理过户手续时，王俊称房款80万元都已经付清了，现在王俊已经去世，原告此时提出有另一协议，被告不能认可。且原告存在虚假陈述，因被告接收到法院材料后，翻看过死者王俊的车内物品，发现了一份同样日期为2016年1月28日的收条，由王国忠出具，收条上载明“今收到王俊购房款2200000元正。”被告不知道王俊与原告之间到底发生什么，也不认可原告的主张，只认可在房管处签订的买卖合同。审理中，对于为何先进行房屋过户，后出具286万元的协议书，原告称，因双方是朋友关系，故只是口头商定了成交价没有写书面合同，后原告配合被告办理了过户手续，双方私下一直按口头约定的价格履行，后王俊自己主动要求写一份协议书，以明确双方权利义务及欠付的房款。对于220万元收条的问题，原告称，虽然收条和协议书是同日出具的，但是协议书是上午写的，下午王俊又给了20万元现金，所以收条是下午写的。因为该收条由王俊保存，所以其忘记了已付款金额，不是故意作虚假陈述，后将诉讼请求改为61万元及相应利息。对于286万元房款的构成，原告称，当时房屋价款大约两百四五十万，两次装修约60万元，红木家具购置价23万元，家电等几万元，装修和家具折算四十几万元，形成了286万元的价格。对于付款情况，原告王国忠称，其与王俊系朋友，2015年下半年其想将房子卖掉，王俊说卖给他，便口头商量了价款286万元，包括所有装修和家具在内，之后王俊陆续支付了部分现金（时间、金额记不清了，也没有写收条），于2015年11月20日转账100万元，2015年12月2日原告与王俊夫妻签订了网签合同办理了过户手续，之后王俊又支付了部分款项（时间和金额不记得了，没有收条），直至2016年1月28日，双方签订协议书，总结了已付款项，当天下午原告出具了一张收条。后原告在另一次庭审中明确付款情况：2015年11月20日王俊向王国忠银行转账部分房款100万元，另120万元是通过现金形式支付的，故王国忠出具了一份220万元的收条，2016年4月29日王俊通过父亲王锁旺卡上向王国忠转账5万元，故被告共付款225万元。此外，通过查询相关银行流水，除2015年11月20日王俊的100万元汇款和2016年4月29日王锁旺的5万元汇款外，2016年1月28日当日，从李燕卡中向原告王国忠汇款10万元。原告称，不知道是李燕的卡，只知道是王俊打过来的，该10万元包括在220万元内。被告认为，根据原告的陈述，只有105万元转账，另120万元均是现金付款，原告的陈述前后矛盾，该10万元不包括在220万元内。另查明，案涉房屋的土地性质为划拨，且原告明确，从未向国土部门缴纳过土地出让金。本院到金坛市不动产交易中心查询是否有缴纳土地出让金的材料，被告知没有缴纳过土地出让金。审理中，经原告申请，本院委托鉴定部门对2015年12月案涉房屋的市场价格（包括装修及家具）进行评估，博文房地产评估造价集团有限公司用参照同时期同地段其他小区房屋购置价进行对比的方法，评定案涉房屋（包括装修）在2015年12月时期的市场价为232.45万元。红木家具因原告不能提供当初的家具购置资料，材质等均无从判断，鉴定机构不具备材质鉴定的专门资质，故无法鉴定。此次评估产生费用12000元。以上事实，由原、被告提供的证据及双方当庭陈述等附卷佐证。结合原、被告双方的诉辩意见，两原告与王俊、李燕之间存在房屋买卖的事实可以认定，故本案的争议焦点为：一、案涉《存量房买卖合同》与2016年1月28日的协议书约定价款截然不同的情况下，哪一份协议书中的价款是双方真实的意思表示？二、被告已支付的价款数额。对争议焦点一，本院认为：首先，从查明情况来看，案涉房屋实际市场价值远超80万元，原告对此不予认可，本案中又出现了另一份由王俊出具的关于房屋成交价为286万元的协议书，且王俊实际支付给王国忠的款项也远超80万元，该80万元价款既不符合客观实际，也不符合双方实际履行情况，故《存量房买卖合同》中约定的80万元不能认定为双方的真实成交价。其次，对于2016年1月28日王俊出具的协议书，本案中亦不能认定此为买卖双方真实意思表示，理由如下：一、本案房屋买卖的协议签订、产权过户等经过情况与通常交易习惯不符。原告夫妻与王俊夫妻于2015年12月已对案涉房屋进行了产权变更登记，王俊个人于2016年1月28日才签署286万元的协议书，这与一般的房屋买卖交易习惯明显不符，虽原告辩称与王俊系朋友关系、其只与王俊口头协商成交价最后是王俊主动提出要出具协议书，似是欲表明二人私交甚好，但这又与查明的其他事实情况不符（详见后叙）。二、案涉协议书的形式不完备。本案另一份《存量房买卖合同》有原告夫妻与王俊夫妻四人签字，但该协议书却只有王国忠和王俊签字，原告一直声称其与王俊关系好，并称李燕知道286万元成交价的存在，则要求李燕签字应不存在难度，但事实上协议书却一直没有李燕的签字，原告也未能提供其他证据证明李燕知晓此事，故王俊个人在协议书上签字的行为不能认定为家事代理，而王国忠在签署该协议书时未尽到善良注意的义务，对此是有一定过错的。三、原告陈述286万元的房款构成与房屋市场价值的实际情况不符。原告称房屋价款大约两百四五十万，两次装修约60万元，红木家具购置价23万元，家电等几万元，装修和家具折算四十几万元，就此形成了286万元。但经本院委托评估，案涉房屋（含装修）市场价为232.45万元，加上家具等物也不可能达到286万元，协议书载明的286万元明显不符合客观实际。对应原告所作其与王俊系朋友关系、给予其购房优惠、双方仅对房屋买卖作口头约定便先行过户等陈述，更是疑点丛生。四、原告对于王俊支付价款情况的陈述多有矛盾。对于王俊付款情况，原告起诉时称已付205万元，在被告提供220万元的收条后，又称自己记错了被告已付225万元；对于款项构成，先陈述105万元是转账，120万元是现金交付，在被告举证1月28日当天有一笔10万元转账后，又称该10万元转账包括在220万元收条内，原告对于款项交付的陈述一直反反复复。综合以上因素，加之王俊已经去世，无法还原其当时内心真实意思，且其与原告关系良好，二人之间是否存在其它往来，是否将其它债权债务与房屋买卖混同一起不能断定，故本院不予认定286万元房款是双方真实意思表示。对争议焦点二，因原告先前陈述除2015年11月20日王俊向王国忠银行转账100万元，及2016年4月29日王锁旺卡上转账5万元外，另120万元是通过现金形式支付的，又在被告举证2016年1月28日的10万元汇款后称该10万元包括在220万元收条之内，实指包括在120万元之内，该陈述反复、矛盾，且无证据印证，故本院认可被告提出的该10万元不包括在220万元之内的主张，故被告已付款认定为235万元。综上，原告主张的286万元房屋成交价本院不予认可，原告据此主张所谓的未付款，无事实及法律依据，本院也不予支持。被告王怡文、王锁旺、蔡龙英经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告王国忠、姜美娟的诉讼请求。案件受理费12740元，评估费12000元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定的标准向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  龚 雪人民陪审员  沈建新人民陪审员  蒋 煜二〇一九年六月二十六日书 记 员  江 玥