广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终2714号上诉人(原审被告)：广东合生帝景房地产有限公司，住所地：惠州市江北新区13号小区。法定代表人：续红委托诉讼代理人：董卫强，广东源辰律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：曾庆惠，男，汉族，1964年7月30日出生，住广东省深圳市盐田区。被上诉人(原审原告)：李穗霞，女，1969年4月23日出生，住广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：叶雨婷，广东惠泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：巫润隆，广东惠泰律师事务所律师。上诉人广东合生帝景房地产有限公司（下称合生公司）与被上诉人曾庆惠、李穗霞因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初13633号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人合生公司上诉请求：1、撤销惠州市惠城区人民法院(2018)粤I302民初13633号民事判决书;2、改判驳回被上诉人的原审诉讼请求;3、判令全部诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由:一、原审判决认为“原告在房屋交付使用一年半内应取得的商品房屋权属登记证明书系载明所有权人系原告的不动产权证”，并以此判决上诉人承担违约责任，是错误的，应予改正。1、商品房屋权属登记证明书与不动产权证是两种不同的证明书。商品房屋权属登记证明书，是开发商申请商品房国有建设用地使用权和房屋所有权初始登记后领取的，而不动产权证则是购房者在开发商领取了商品房屋权属登记证明书的基础上，才能申请房屋所有权的转移，领取不动产权证。因此，商品房屋权属登记证明书与不动产权证是两种不同的证明书，而在不动产登记政策实施后，商品房屋权属登记证明书己经变更为惠州市商品房首次登记告知书。商品房买卖合同约定以权属登记证明书(首次登记告知书)作为开发商的义务是非常符合常理的，毕竟办理不动产权证不但需要开发商办理权属登记证明书(首次登记告知书)，还需要业主提供配合才能办证，故该约定非常符合一般惯例。2、合同约定的违约责任仅针对逾期办理商品房屋权属登记证明书的违约行为。《商品房买卖合同》附件四第三条明确约定:“如因出卖人的责任，不能在房屋交付使用一年半期限内取得商品房屋权属登记证明书的，从逾期之日起计，每满一年出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金;逾期超过一年，买受人有权提出退房，出卖人按己付总房价款的1%赔偿买受人损失，并将买受人已付房价款退还给买受人。”该约定是针对上诉人逾期办理商品房屋权属登记证明书应承担的违约责任，是双方当事人的真实意思表示，并不存在歧义，应当予以信守。3、上诉人是受被上诉人的委托办理不动产权证，不动产权证的办理需要被上诉人的配合，双方并未约定逾期办理不动产权证的违约责任。《商品房买卖合同》第二十四条之后约定:“注:是否委托出卖人代办房地产权证□【是】□【否】”，上诉人是受被上诉人的委托办理不动产权证，而办理不动产权证与办理商品房屋权属登记证明书是不同的。办理商品房屋权属登记证明书无需被上诉人予以配合，而办理不动产权证上诉人只是受被上诉人的委托，还需在被上诉人交齐办理的资料后，方可进行办理，具体办理的时间是上诉人无法自行把控的。因此，合同中仅约定了逾期办理商品房屋权属登记证明书的违约责任，并未约定逾期办理不动产权证的违约责任。二、涉案房屋未按时办出商品房屋权属登记证明书并非上诉人的原因。《商品房买卖合同》附件四第三条规定:“如因出卖人的责任，不能在房屋交付使用一年半期限内取得商品房屋权属登记证明书的”，上诉人承担违约责任的前提是逾期办理商品房屋权属登记证明书属于上诉人的责任，而涉案房屋未按时办出房屋权属登记证明书并非上诉人的原因，而是由于承建方拒不配合提供资料，因此，上诉人不存在逾期办理房屋权属登记证明书的违约行为。三、原审判决认定上诉人将房屋于2O13年12月30日交付给被上诉人使用是错误的。1、《商品房买卖合同》附件四第三条约定:如因出卖人的责任，不能在房屋交付使用一年半期限内取得商品房屋权属登记证明书的，从逾期之日起计，每满一年出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金;逾期超过一年，买受人有权提出退房，出卖人按己付总房价款的1%赔偿买受人损失，并将买受人已付房价款退还给买受人。由此可知，上诉人为被上诉人办理房屋权属登记证明书的期限应当自商品房实际交付使用之日起开始计算，实际交付使用之日即是被上诉人实际收楼之日，上诉人在一审提供的收楼表格有被上诉人的签字确认，足以证明被上诉人是在2O16年6月30日办理收楼，故房屋的交付日期应当为2016年6月30日而不是2013年12月30日。2、《商品房买卖合同》附件四第十三条明确约定:“本附件四及附件五补充协议条款优先于合同其他条款。”因此，附件四第三条的约定具有优先适用性，在计算办证期限时，应以该条约定为准。3、即使认定上诉人存在逾期办理房屋权属登记证明书的行为，违约金应当从房屋交付使用两年后，即办理房屋权属登记证书的期限应当自2016年6月30日开始计算，至2016年6月30日，两年的办证期限才届满;至2019年6月3O日才达到支付违约金的条件。上诉人至今尚未到支付违约金的条件。原审法院判决上诉人承担逾期办理房屋权属证书违约金无任何依据。四、涉案房屋已办出房屋权属登记证明书，即使假设计算违约金，逾期违约金只应计算至权属登记证明书(首次登记告知书)办出之日。涉案房屋己于2018年6月29日取得惠州市商品房首次登记告知书，不动产登记实施后，“商品房屋权属登记证明书”已变更为“商品房首次登记告知书”，即使认定答辩人存在逾期办理房屋权属登记证明书的违约行为，逾期违约金也只应计算至2018年6月29日止。综上，请求二审法院依法改判，支持上诉人的请求，保护上诉人的合法权益。被上诉人曾庆惠、李穗霞辩称:上诉人认为一审判决查明事实清楚，适用法律正确，二审法院应予以维持，理由如下。第一点，商品房买卖合同第15条约定的产权登记义务是指在商品房交付使用后，出卖人没有在规定期限内使买受人取得房地产权证书的义务，即上诉人将房屋产权证书登记在两被上诉人名下之日，才能视为上诉人已完成该条款约定的产权登记义务。上诉人于何时取得商品房首次登记告知书，对被上诉人来说是没有任何实际意义的。上诉人对于该点问题是在避重就轻，混淆视听。第二点被上诉人早至2014年1月1日起，就已经开始向物业公司缴纳物业管理费。上诉人在一审庭审中已认可其于2013年12月30日向被上诉人发出了收楼通知，虽上诉人主张被上诉人没有再同时发出之日办理收楼手续，但是根据商品房买卖合同第11条约定，结合物业管理费的支付情况，上诉人自认的收楼通知发出情况，足以认定上诉人与被上诉人之间双方事实上均认可了2013年12月30日是完成了房屋交付的并履行了合同的其余约定。综上，上诉人未在房屋交付使用之日至系2013年12月30日起两年内为两被上诉人办理房屋权属证书已构成违约，应按照合同约定自2016年1月1日起向被上诉人支付违约金。请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审原告曾庆惠、李穗霞向一审法院起诉请求：一、请求判令被告一次性向原告支付迟延办理房屋权属登记证书的违约金，违约金暂计至2018年9月20日为153300.65元（违约金以5574569元为基数，自2016年1月1日起，按年1%计算，计至房屋权属登记证书办理之日止）。以上合计153300.65元。二、本案的诉讼费用由被告承担。主要事实与理由：原、被告于2011年11月18日签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告以5574569元购买被告开发的位于惠州市××城区江北××房房产，被告承诺在2013年12月30日前向原告交付前述房产，并在房屋交付之后550日内为原告办理房屋权属登记证书，如被告未能在房屋交付后两年内办理房屋权属登记证书的，从逾期之日起计，每满一年被告按原告已付房款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告通过分期付款的方式向被告足额支付了5574569元购房款。被告于2013年12月30日向原告交付了案涉房屋。但截止至起诉之日，自房屋交付已逾将近五年之久，被告至今未为原告办理房屋权属登记证书。原告认为，原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容未违反国家强制性规定，合同约定的权利义务均对双方具有约束力。现被告逾期办理房屋权属登记证书，已违反合同约定，严重侵害了原告的合法权利，根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》附件四第三条约定及《合同法》第一百零七条规定，被告应承担相应的违约责任。原告多次与被告协商未果，故诉至贵院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告广东合生帝景房地产有限公司辩称，一、涉案房屋未按时办出房屋权属登记证明书并非答辩人的原因。《商品房买卖合同附件四第三条规定：“如因出卖人的责任，不能在房屋交付使用两年期限内取得商品房屋权属登记证明书的，”涉案房屋未按时办出房屋权属登记证明书并非答辩人的原因，而是由于承建方拒不配合提供资料，因此，答辩人不存在预期办理房屋权属登记证明书的违约行为。二、涉案房屋已搬出房屋权属登记证明书，即使假设计算违约金，逾期违约金只应计算至权属登记证明书（首次登记告知书）办出之日。涉案房屋已于2018年6月29日取得惠州市房首次登记告知书，不动产登记实施后，已由“商品房屋权属登记证明书”变更为“商品房首次登记告知书”，即使认定被答辩人存在逾期办理房屋权属登记证明书的违约行为，预期违约金也只应计算2018年6月29日止。三、逾期办理房屋权属登记证明书期限的起算点为被答辩人实际收楼之日。《商品房买卖合同》附件四第三条明确约定：“如因出卖人的之日，不能在房屋交付使用两年期限内……”该约定为双方真实意思表示，应当予以信守。即使认定答辩人存在预期办理房屋权属登记证明书的违约行为，办理期限的起算点也不应以合同约定的交楼日期为准，应以答辩人实际收楼之日为起算点，两年后开始计算逾期违约金。被答辩人实际收楼日期为2016年6月30日，应在2018年7月1日之后开始计算逾期违约金。四、逾期办理房屋权属登记证明书违约金的计算方式应以年为单位，未满一年的不予计算违约金。《商品房买卖合同》附件四第三条约定：“……从逾期之日起计，每满一年出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金……”，该约定已经明确了逾期办理房屋权属登记证明书违约金的计算方式以年为单位，未满一年不予计算违约金。因此，答辩人请求不满一年的按日计算违约金违反了合同的约定，不应予以支持。综上，答辩人不存在预期办理房屋权属证明书的违约行为，无需承担预期办理的违约责任。被答辩人对答辩人的诉请既缺乏事实依据，也缺乏法律依据，请求贵院依法驳回。一审法院认定的事实:原告作为买受人与被告作为出卖人于2011年11月18日签订《商品房买卖合同》[合同编号：惠州（2011）10025171]，约定原告购买被告开发的位于惠州市××城区江北××号，购房总价为5574569元，被告承诺在2013年12月30日前向原告交付前述房产并在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的原因，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按合同附件四的约定处理。《附件四》第三条约定，如因被告的责任，不能在房屋交付使用两年内取得商品房屋权属登记证明书的，从逾期之日起，每满一年被告按已付房款的1%向原告支付违约金。《商品房买卖合同》签订后，原告通过分期付款的方式向被告足额支付了5574569元购房款，原告于2013年12月30日收楼并与广东康景物业服务公司签订了前期物业管理协议。原告自2014年1月1日起向广东康景物业服务公司缴纳物业管理费。另查，被告称涉案房屋未按时办出房屋权属登记证明书并非被告的原因，而是由于承建方拒不配合提供资料，涉案的房屋于2018年11月15日已经登记在原告方名下。一审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》[合同编号：惠州（2011）10025171]，系具有完全民事行为能力的双方当事人真实意思表示，且涉案的合同内容未违反国家法律、法规的禁止性规定，合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按约定付清了购房款，被告亦将房屋于2013年12月30日交付给原告使用，被告应依约在交付房屋之日起两年内为原告办理房屋产权证书。原告称逾期办证违约金应当从2016年1月1日起计算，经核算，该起算日期不违反法律规定及双方合同的规定，本院予以确认。被告延期办证的行为已经构成违约，其应承担相应的违约责任。因此，原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；根据双方签订的《商品房买卖合同》中相关条款约定，原告主张按照已按已付房款年1%支付违约金，其请求是对自身权利的自由处分，不违反法律规定和损害他人合法权益，本院予以准许。根据《商品房买卖合同》中第15条约定：“被告应在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案”，根据《商品房买卖合同》以及附件四相关条款的约定，逾期办证违约金计至2018年11月15日，自2014年1月1日起至2018年11月15日，已满3年不满4年，故被告应支付的违约金计算3年，即为153300.65元（5574569元×1%／年×3年）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告广东合生帝景房地产有限公司应在本判决生效之日起七日内向原告曾庆惠、李穗霞支付违约金153300.65元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1683元（原告已预交1683元），由被告广东合生帝景房地产有限公司负担。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。对当事人在二审中争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。根据本案一审宣判后的上诉意见和答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：合生公司办证义务的内涵、起算时间的确定。双方在房屋买卖合同中第十五条“关于产权登记的约定”，“出卖人应当在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。据此，将“办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”是办理曾庆惠、李穗霞产权证件的前置事项和必要环节，合生公司作为出卖人未向产权登记机关提交应当由其提供的资料则买受人是不可能办理到产权证件的。因此，房屋买卖合同中关于“产权登记的约定”这一条款名称本身就已经表明了是关于产权登记过程中的责任问题，曾庆惠、李穗霞援引该条款主张逾期办证的违约责任并无不当。关于逾期办证时间点的起算问题，合同约定的是“出卖人应当在商品房交付使用后550日内”，合生公司主张“交付”是指的实际交付并提交本院部分判例作为依据；曾庆惠、李穗霞主张“交付”指的是合同约定的交付时间。根据本案已经查明的事实，在合同约定的交付时间点即2013年12月30日，合生公司已经向曾庆惠、李穗霞发出了收楼通知书。在本案诉讼中，合生公司提交了曾庆惠、李穗霞缴纳物业费的多份收据，记载缴费时间为2016年6月30日，涉案房屋水费查询表记载最早缴纳水费时间为2016年7月1日，前期物业管理合同签署的时间也是在2016年6月30日。根据以上证据，在曾庆惠、李穗霞没有提交证据证明其已经在2014年1月1日实际收楼或者进行合理的说明之前，应当推定在2016年6月30日才实际收楼。由于办理产权证件并非仅仅是出卖人的义务而还有赖于买受人的配合，买受人不实际收楼也未向出卖人提交其应当提交的资料，则出卖人尚不确定买受人是否愿意继续履行《商品房买卖合同》故而未启动为买受人办理产权证件的程序也是可以理解的。因此，应当以买受人实际收楼作为办理产权证件的起算点。在买受人怠于收楼的情况下，不能将买受人自己耽搁的时间计入出卖人办理产权证件的时间范围内。一审法院错误将合同约定的时间作为办证起算点不当，本院予以纠正。从2016年6月30日起计算，即便计算逾期办证的违约金最长至2018年11月15日，办证期限为855天，扣除合同约定的550天的约定办证期限后超过时间为305天。而按照合生公司向产权登记部门提交过户登记资料作为截止点，预期的时间则更短。又按照合同约定，逾期办证每满一年按照总价款的1%计算，本案逾期办证的期限尚不满一年，故而合生公司作为出卖人无需负担逾期办证的违约责任。综上所述，上诉人合生公司的上诉理由中关于逾期办证起算时间点的部分成立，本院予以支持。一审虽然查明事实清楚，但是实体处理错误，其判决本院依法予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初13633号民事判决；二、驳回曾庆惠、李穗霞的全部诉讼请求。本案一审受理费1683元、本案二审案件受理费3366元，均由曾庆惠、李穗霞负担。上诉人广东合生帝景房地产有限公司已经向本院预交的3366元予以退回，曾庆惠、李穗霞应当负担的二审受理费3366元限在本判决生效后十日内向本院预交，逾期未缴的本院将予以强制执行处理。本判决为终审判决。审判长  郑杰审判员  寇倩审判员  胡江二〇一九年六月二十六日法官助理赵铎书记员彭科梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。