广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终8103号上诉人（原审被告）：广东飞特迈实业投资有限公司，住所地广东省广州市天河区林和东路124号西梯302房。法定代表人：刘振业，总经理。委托诉讼代理人：方永源，系广东合盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东中汽南方汽车销售服务有限公司，住所地广东省广州市天河区大观南路57号之二。法定代表人：王木清，执行董事。委托诉讼代理人：魏志航，系该司职员。上诉人广东飞特迈实业投资有限公司（以下简称飞特迈公司）因与被上诉人广东中汽南方汽车销售服务有限公司（以下简称中汽公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初24330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人飞特迈公司的委托诉讼代理人方永源、被上诉人中汽公司的委托诉讼代理人魏志航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。飞特迈公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回中汽公司对飞特迈公司的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由中汽公司承担。事实与理由：一、中汽公司在履约过程中的严重违约行为属实。双方在涉案合同的履行过程中，发生了中汽公司单方撤场和拒付租金、管理费的情况，该事宜经广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初19204号民事判决书，广州市中级人民法院（2017）粤01民终11023号民事判决书的判决认定，确认中汽公司在合同履行过程中，拖欠飞特迈公司的租金和管理费。并且在判决之后，中汽公司也没有主动履行判决，而是经飞特迈公司申请强制执行后，法院才将执行款项划给飞特迈公司。由此可见，中汽公司在合同履行过程中存在严重违约行为，在判决生效后仍拒不履行生效判决，该等行为导致飞特迈公司不仅产生了利息损失，还支付了律师费等，均是中汽公司拒付租金和管理费导致，故飞特迈公司有权没收中汽公司的履约保证金。二、中汽公司的违约及其单方意欲解除合同导致合同最终解除，根据飞特迈公司和中汽公司双方签订的《租赁合同》第七条第3款、第十条第8款的约定，飞特迈公司有权没收其保证金。综上，请求二审法院予以改判。中汽公司辩称，中汽公司已履行完毕前两案的生效判决并完成了场地交接手续和支付租金及管理费，本案中因飞特迈公司采取了阻碍中汽公司车辆正常出入的措施，造成了中汽公司一定的经济损失，故中汽公司请求飞特迈公司退回保证金。2017年11月13日，中汽公司向一审法院起诉请求：1.飞特迈公司退还中汽公司支付的《房屋租赁合同》履约保证金600000元；2.本案诉讼费用由飞特迈公司承担。一审法院经审理查明：2011年7月15日，中汽公司（乙方、承租方）与飞特迈公司（甲方、出租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将广州市天河区天河东路168号石牌酒店停车场首层部分及二层全层（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方；租赁期限为九年，从2011年8月1日起至2020年7月30日止；租金为每月280000元整，管理费每月每平方米8元整；在租赁物业移交清单签署之日起五日内，乙方应凭甲方开具的履约保证金收据一次性向甲方交纳履约保证金600000元；履约保证金为乙方全面妥善履行在本合同项下约定的义务提供担保，如乙方在合同履行过程中出现违约行为的，上述履约保证金取得乙方书面同意后可用于支付与违约责任对应的违约金；若乙方无违约，则在合同期满后10日内，甲方向乙方返还全部履行保证金款项；乙方应按合同约定时间足额交纳租金和管理费，逾期支付租金的，自逾期之日起，乙方须每日以所拖欠的租金总额按银行同期贷款利率向甲方支付逾期违约金；因甲方原因或租赁物业原因导致乙方不能按照租赁用途正常使用租赁物业的，甲方应当免收乙方不能正常使用期间的租金和管理费，因此给乙方造成损失的，甲方应当全额赔偿，赔偿范围包括乙方因实现该权利所发生的一切费用；因甲方原因致使本合同中止或解除的，甲方须双倍返还履约保证金给乙方并赔偿乙方的装修装饰费用和其他损失；（第十条第8款）因乙方原因致使本合同中止或解除的，甲方可没收乙方已交纳的履约保证金作为违约金，若违约金不足以弥补损失的，甲方可要求乙方赔偿一个月的租金；如无法定或约定的理由，任何一方不得擅自变更或解除本合同等条款。2011年7月18日，中汽公司向飞特迈公司转账支付600000元，摘要内容为支付履约保证金。2011年7月19日，飞特迈公司向中汽公司出具相应收据。2016年，飞特迈公司向一审法院起诉中汽公司要求其支付拖欠自2016年9月4日至2017年1月3日的租金及利息、2011年8月1日至2016年12月4日期间的管理费及利息等。一审法院就上述案件作出（2016）粤0106民初19204号民事判决（以下简称“19204号判决”，并称该案为“19204号案”），认为：《租赁合同》合法有效；飞特迈公司虽自认有派人到现场看守但否认对阻碍中汽公司正常进出涉案房屋或经营行为，中汽公司提交的证据亦不足以形成证据链证明飞特迈公司存在阻碍中汽公司正常使用涉案房屋的情形，结合《合同》约定的租赁场所和中汽公司经营范围，故对中汽公司关于飞特迈公司阻碍其正常经营的辩称不予采信；关于中汽公司抗辩飞特迈公司迟延发票问题，仅为履行瑕疵，不足以构成中汽公司拒付租金的理由，中汽公司自2016年9月1日起未再交纳租金，且双方于2017年3月8日办理涉案房屋的交还手续，故飞特迈公司要求中汽公司支付2016年9月4日至2017年1月3日期间租金的诉请，理据充分；关于逾期支付租金的违约金问题，结合本案案情特别是飞特迈公司确有履行瑕疵问题，故对飞特迈公司要求支付上述违约金的诉请，基于公平原则，不予支持。19204号判决判决：中汽公司向飞特迈公司支付2016年9月4日至2017年1月3日租金1258432元以及2014年10月20日至2016年12月4日管理费202904.25元，并驳回飞特迈公司的其他诉讼请求。中汽公司不服上述判决并上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院就上述案件作出(2017)粤01民终11023号民事判决（以下简称“11023号判决”），认为：飞特迈公司承认扣3台车钥匙的事实，虽其采取的该自力救济的方式不妥当，但并不足以导致中汽公司无法继续经营，如扣车行为导致中汽公司产生实际损失的，中汽公司可另行主张，中汽公司以飞特迈公司妨碍其经营为由拒付租金理据不充分，不予采纳，并判决驳回上诉，维持原判。2017年，飞特迈公司向一审法院起诉中汽公司要求其支付拖欠的自2017年1月4日至2017年3月8日的租金、2016年12月5日至2017年3月8日止的管理费等。一审法院就上述案件作出（2017）粤0106民初17585号民事判决（以下简称“17585号判决”），认为：飞特迈公司要求中汽公司支付自2017年1月4日至2017年3月8日期间的租金及2016年12月5日至2017年3月8日期间的管理费，合法有理；中汽公司关于减免租金、管理费的辩称理据不足，不予采信；关于中汽公司主张以租赁保证金600000元抵扣欠费的问题，19204号判决并无认定飞特迈公司存在阻碍其正常经营的情形，中汽公司所举证据不足以证实其拖欠租金、管理费具有合法充分的理据；中汽公司在本案中亦未提起反诉，因此对中汽公司以上主张不予采纳。17585号判决判决：中汽公司向飞特迈公司支付2017年1月4日至2017年3月8日期间的租金671164元以及2016年12月5日至2017年3月8日期间的管理费24651元。中汽公司不服上述判决并上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院就上述案件作出(2017)粤01民终22537号民事裁定，裁定：该案按中汽公司撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。现中汽公司诉请飞特迈公司退还履约保证金。本案中中汽公司为证明飞特迈公司阻碍其正常经营，提供以下证据：1、手机信息截屏；2、视频录像及文字说明；3、中汽公司发给飞特迈公司的《关于停止一切妨碍我司正常使用租赁物业的行为的通知》及拒收证明；4、报警回执；5、《乘用车买卖合同》复印件、短信；6、录像及文字说明。经质证，飞特迈公司对上述证据均不予确认。在本案中，飞特迈公司明确其主张没收保证金的依据为《租赁合同》第十条第8款，双方确认19204号案诉讼过程中双方进行交接场地，解除双方租赁合同，但对于保证金的处理问题没有进行约定，双方亦确认中汽公司已经履行完毕19204号判决和17585号判决，现中汽公司并无欠付飞特迈公司租金及管理费等相关款项。一审法院认为：一审法院已发生法律效力的19204号判决已认定《租赁合同》合法有效，本案对此不予赘述。关于中汽公司要求飞特迈公司返还履约保证金的诉讼请求。中汽公司提交飞特迈公司出具的收据证明其已向飞特迈公司支付履约保证金600000元。飞特迈公司主张其根据《租赁合同》第十条第8款有权没收保证金。《租赁合同》第十条第8款约定：因乙方原因致使本合同终止或解除的，甲方可没收乙方已交纳的履约保证金作为违约金，若违约金不足以弥补损失的，甲方可要求乙方赔偿一个月的租金等。一审法院已发生法律效力的19204号判决根据查明的事实，认为：飞特迈公司确有履行瑕疵问题，故对飞特迈公司要求中汽公司支付逾期支付租金的违约金的诉请，基于公平原则，不予支持。广州市中级人民法院作出的11023号判决亦认为：飞特迈公司承认扣3台车钥匙的事实，虽其采取的该自力救济的方式不妥当，但并不足以导致中汽公司无法继续经营，如扣车行为导致中汽公司产生实际损失的，中汽公司可另行主张等，并判决维持19204号判决。根据上述判决查明的事实，飞特迈公司履行《租赁合同》确有一定瑕疵，19204号判决亦驳回飞特迈公司主张中汽公司支付违约金的诉请，双方在19204号案诉讼过程中解除《租赁合同》，据此不能认定为因中汽公司原因致使合同解除，飞特迈公司主张根据上述合同约定没收履约保证金依据不足。另，《租赁合同》并无明确约定如中汽公司逾期支付租金等款项飞特迈公司有权没收租赁保证金。按照商业惯例，租赁保证金应为对中汽公司足额支付租金等款项的担保，一审法院已生效的19204号判决和17585号判决已判决中汽公司支付拖欠的租金等款项，且现双方亦确认中汽公司已经履行完毕19204号判决和17585号判决，现中汽公司并无欠付飞特迈公司租金及管理费等相关款项，据此中汽公司诉请飞特迈公司退还履约保证金600000元合法有据，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2018年11月30日作出如下判决：飞特迈公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向中汽公司返还履约保证金600000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9800元，由飞特迈公司负担。经审查，本院对于一审判决查明的事实予以确认。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：（一）双方《租赁合同》解除的责任归责；（二）中汽公司要求飞特迈公司退还履约保证金是否合法有据。根据本案查明的事实，双方签订涉案《租赁合同》后，因中汽公司拖欠租金、管理费，飞特迈公司共提起了两次诉讼，要求中汽公司支付欠付的租金、管理费，均已得到法院的支持。在第一次诉讼过程中，双方于2017年3月8日办理涉案房屋的交还手续，双方之间租赁合同关系已解除。对于《租赁合同》解除的责任归责，虽上述两份生效判决没有直接作出认定，但是，从判决的认定内容看，其一，一审法院（2016）粤0106民初19204号民事判决认为：“中汽公司提交的证据亦不足以形成证据链证明飞特迈公司存在阻碍中汽公司正常使用涉案房屋的情形，结合《合同》约定的租赁场所和中汽公司经营范围，故对中汽公司关于飞特迈公司阻碍其正常经营的辩称不予采信；关于中汽公司抗辩飞特迈公司迟延发票问题，仅为履行瑕疵，不足以构成中汽公司拒付租金的理由”，对此，本院（2017）粤01民终11023号生效判决也认为：“飞特迈公司承认扣3台车钥匙的事实，虽其采取的该自力救济的方式不妥当，但并不足以导致中汽公司无法继续经营，如扣车行为导致中汽公司产生实际损失的，中汽公司可另行主张”。其二，（2017）粤0106民初17585号民事判决认为：“关于中汽公司主张以租赁保证金600000元抵扣欠费的问题，19204号判决并无认定飞特迈公司存在阻碍其正常经营的情形，中汽公司所举证据不足以证实其拖欠租金、管理费具有合法充分的理据；中汽公司在本案中亦未提起反诉，因此对中汽公司以上主张不予采纳。”由此可见，上述生效判决对于中汽公司提出的飞特迈公司导致其无法继续经营的主张均不予采信，并认为中汽公司提交的证据不足以证实其拖欠租金、管理费具有合法充分依据，且对中汽公司主张以涉案履约保证金600000元抵扣欠费的主张不予支持。因此，涉案《租赁合同》解除的责任应归责于中汽公司。根据《租赁合同》第十条第8款“因乙方原因致使本合同终止或解除的，甲方可没收乙方已交纳的履约保证金作为违约金”约定，飞特迈公司主张没收履约保证金600000元，具有合同和事实依据，故本案中汽公司要求退还该收履约保证金应不予支持。综上，飞特迈公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用部分法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初24330号民事判决；二、驳回广东中汽南方汽车销售服务有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费9800元和二审案件受理费9800元，均由广东中汽南方汽车销售服务有限公司。本判决为终审判决。审判长  王会峰审判员  黄春成审判员  李 民二〇一九年六月二十八日书记员  张 旭周凡舒