广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0117民初905号原告：广州方圆现代生活服务股份有限公司，住所地广东省广州市天河区科韵路12号之一506-508，统一社会信用代码：91440101231251085G。法定代表人：周煜，总经理。委托诉讼代理人：梁飞雁、任雪菲，均系该公司员工。被告：夏国良，男，汉族，1969年8月5日出生，住广东省广州市天河区，委托诉讼代理人：李巧毅，广东金轮律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱海云，女，汉族，1970年2月20日出生，住广东省广州市天河区，系被告的妻子。原告广州方圆现代生活服务股份有限公司与被告夏国良物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行审理。原告广州方圆现代生活服务股份有限公司的委托诉讼代理人梁飞雁、任雪菲，被告夏国良及其委托诉讼代理人李巧毅、朱海云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。在诉讼过程中，被告夏国良向本院提出管辖权异议，本院于2018年3月26日作出(2018)粤0117民初905号民事裁定书，裁定驳回被告夏国良对本案的管辖权异议。后被告不服原审裁定上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2018年5月23日作出（2018）粤01民辖终910号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。后被告夏国良向本院提出反诉申请，本院于2018年11月27日作出（2018）粤0117民初905号之二民事裁定书，裁定对被告夏国良的反诉不予受理。而后，被告不服原审裁定上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2019年4月23日作出（2019）粤01民终5249号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。原告广州方圆现代生活服务股份有限公司向本院提出诉讼请求：一、被告支付原告物业管理费30270.30元（暂算至2018年3月31日）；二、被告向原告支付违约金38585.55元（自应缴物业管理费之日起，以每季度应交物业费3027.03元为本金，按3‰每日为费率计算违约金，计至所有物业费交清之日止，违约金暂计至2018年3月31日为38585.55元）；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告与方圆地产公司签订了《广东省商品房买卖合同》，购买了该公司开发的从化市温泉镇明月山溪花园（3区7幢）104房（住宅面积296.97㎡、花园面积236.20㎡）并约定于2012年11月30日前交付房屋，同时，买卖双方约定选聘原告进行前期物业管理服务，原告与被告双方签订了《前期物业服务协议》，约定由原告向被告的物业提供前期物业服务，约定了物业管理费标准及逾期缴纳物业管理费的违约金标准。后原告亦依约开始向被告提供物业服务。然而，协议履行至今原告按约定为被告提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，至今已拖欠物业管理费30270.30元，违约金39493.66元（违约金原应按合同约定日利率千分之三费率计算），共计69763.96元。被告夏国良辩称：一、原告违反《前期物业服务协议》，而且存在侵害被告等业主合法权益的情况，原告未经小区业主同意，擅自占用小区道路设置停车位，并非法侵占这些停车位产生的停车费；在小区部分业主违法从事“租赁式经营”的过程中，原告非但未按照约定履行物业管理的义务，造成小区居住环境遭到严重破坏、长期存在噪音扰民、垃圾乱扔乱放的现象，原告对被告等小区其他业主的生活造成严重影响，反而参与经营，从中牟利。二、原告违约在先，从未按照约定公开账目。在原告非法收取占道停车位的停车费和出租管理用房后，原告更应予以公开。三、原告变更企业名称及物业管理费收费账户，未及时通知被告，由此造成的物业管理费迟延缴付，原告无权主张违约金，与被告签约的是“广州方圆物业管理有限公司”，原告更名为“广州方圆现代生活服务股份有限公司”后，物业管理费的收款人名称和账户均与签约时及原告之前缴费的不一致，而原告未及时通知被告及进行解释，由此造成的物业管理费迟延缴付，原告无权主张违约金。四、原告主张的违约金依据不足，且明显过高，依法不应予以支持。原告与被告签订的《前期物业服务协议》属于格式合同，该协议的第十一条违约责任中第三项规定：“原告违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，被告有权要求原告清退所有费用，退还利息。”与第四项的规定：“被告违反协议，不按本协议的约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交。”相对比，原告比被告的法律责任明显偏轻，显失公平。按照《合同法》的要求，属于无效条款，原告无权据此主张违约金。五、案件纠纷是由于原告违约在先引发的，因此案件诉讼费应由原告承担，被告不同意承担诉讼费用。经审理查明:2011年5月13日，被告与广州从化方圆房地产发展有限公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201105149833）及补充协议，合同第四条约定：房屋地址：从化市方圆明月山溪花园（3区7幢）104房，建筑面积共296.97平方米。合同附件七补充协议6.3约定被告购买的该商品房所占花园使用面积为236.2平方米。2013年1月13日，被告（乙方）与广州方圆物业管理有限公司（甲方）签订《前期物业服务协议》，协议期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理公司签订《物业管理服务委托合同》生效时止，协议约定：乙方所购房屋基本情况：座落位置：从化明月山溪山溪里五街3号，建筑面积296.97平方米，花园面积236.2平方米。第二条物业管理服务内容中第四款秩序维护约定：1.协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序。第三条物业管理服务质量中第四款环境卫生约定：1.公共区域每天保持干净整洁；该条第七款秩序维护约定：1.在本物业范围内24小时值班巡逻。第四条物业管理服务费用第一款约定：物业管理服务费以发展商收楼通知列明的收楼时间当天起计收，收楼当天预收三个月物业管理服务费；该条第二款约定：乙方交纳服务费的时间：物业管理服务费按季度支付，交费时间为季度第一个月至最后一个月的15号前；该条第五款约定：乙方交纳物业管理服务费标准（按建筑面积计算）：洋房1.8元/月/平方米，别墅3元/月/平方米，花园0.5元/月/平方米，商业物业3.5元/月/平方米。该条第七款约定：业主（或业主委托的物业使用人)逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起按每日应交费的千分之三交纳滞纳金。第十一条违约责任第一款约定：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方按照本协议的规定承担相应的法律责任；该条第三款约定:甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所有费用，退还利息；该条第四款约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按应交费的千分之三交纳滞纳金。2014年1月28日，被告与广州方圆物业管理有限公司签订《物业交付使用验收记录表》。2015年7月22日，广州方圆物业管理有限公司名称变更为广州方圆现代生活服务股份有限公司，法定代表人由韩曙光变更为周松。原告提交了《催费通知书》及EMS快递单，拟证明其于2016年11月通过邮寄《催费通知书》的方式要求被告支付物业管理费。原告提交的欠费明细表显示被告自2015年10月1日起至2018年3月31日止拖欠物业管理费为30270.30元。原告提交了业主意见跟进记录表、从化明月山溪租赁经营单位检查扣分表、《温泉派出所关于梁女士投诉的回复》、信访事项处理意见书及工程服务单、物业管理相关费用的公告情况等证据，拟证明其已依约履行了相关义务，不存在违约的情形。被告质证不确定上述证据的真实性，其没有缴纳物管费是因原告未履行合同中的相关约定。被告提交了《公证书》、相关政府部门回复群众意见的答复书、小区垃圾乱扔乱放及车辆乱停、占用小区道路设置停车位的照片等证据，拟证明原告方圆公司管理涉案小区存在脏乱差、占用小区道路设置停车位、小区存在不合法的“租赁式经营”等问题。原告质证认为上述证据无法确定其公司没有履行物业服务合同。本院认为，原被告签订《前期物业管理服务协议》，原告与被告之间物业管理服务关系成立，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告依约实际履行其物业管理服务义务，被告应当依约及时向原告支付物业费。根据原被告提供的证据，原告对小区存在的问题已协同相关政府管理职能部门跟进处理过，即若原告在日常管理中存在瑕疵，但该公司仍依约提供了其他相应的物业管理服务，双方的《前期物业服务协议》亦并未明确约定原告在管理服务质量未达到约定目标时应承担的责任，若被告认为原告构成违约导致其损失，其可循合法途径另行主张而非以此为由拒交物业费。关于违约金问题。被告未及时支付物业费的主要原因是原告在提供物业管理服务中存在一定质量瑕疵，事出有因，故本院对于原告主张违约金的诉讼请求不予支持。应当指出的是，原告作为物业服务企业，应当向业主提供优质高效的物业管理服务，在提供物业服务过程中，应加强与业主的沟通，对业主反映的问题及时解决，不断提高物业服务水平，以赢得业主对物业服务的理解与支持，构建与业主的和谐社会关系。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告夏国良于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州方圆现代生活服务股份有限公司支付从化市方圆明月山溪花园（3区7幢）104房自2015年10月1日起至2018年3月31日止的物业管理费30270.30元；二、驳回原告广州方圆现代生活服务股份有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1544元，由原告广州方圆现代生活服务股份有限公司负担987元，被告夏国良负担557元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  董文祥人民陪审员  李力保人民陪审员  李伯清二〇一九年六月五日书 记 员  何靖文