贵州省纳雍县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0525民初1603号原告：路某，女，1991年3月6日出生，汉族，住贵州省纳雍县。原告：卢某，男，1987年10月10日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：吴大艳，贵州丰玺律师事务所律师。被告：纳雍新鼎房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市纳雍县环城路星宇小区3号楼一楼门面。统一社会信用代码91520525055030936P。法定代表人：周湘武，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：何正斌，贵州圣谋律师事务所律师。原告路某、卢某与被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司(以下至裁判主文前简称“新鼎公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用简易程序分别于同年6月13日、6月28日两次公开开庭进行了审理。6月13日庭审原告路某及二原告共同委托诉讼代理人吴大艳，被告新鼎公司委托诉讼代理人何正斌到庭参加了诉讼。6月28日庭审二原告共同诉讼代理人吴大艳到庭参加了诉讼，被告新鼎公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告路某、卢某向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告向二原告支付逾期交房违约金36349元（按已付房款289867元为基数，日万分之二为利率，从2015年12月31日起计算至2017年9月17日止）；2、判令被告向两原告交付办理商品房转移登记的有关文书；3、判令被告向二原告支付逾期办理商品房转移登记相关文书的逾期违约金，违约金以购房款289867元为基数，以日万分之三为利率，从2016年12月31日起计算至被告实际交付相关文书之日止（暂计算至立案之日为71046元）；4、案件受理费由被告承担。庭审过程中，二原告向本院申请撤回第“2”项诉讼请求，本院予以准许。事实和理由：2015年8月23日，我与被告签订了《商品房买卖合同》，约定我向被告购买位于纳雍新鼎大商汇城市综合体A3-1栋4单元5层4-5-2号房屋，面积为105.37㎡，单价为2750.94每平方米，总价款为289867元，合同还约定被告应在2015年12月31日前向我二人交付该商品房，逾期交付房屋超过30日的，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金；同时合同还约定，出卖人应于2016年12月31日前并将办理商品房转移登记的有关文书交付给我，逾期超过90日后出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向我支付已交付房款万分之三的违约金。合同签订后我们按照合同的约定支付完全部购房款，该商品房竣工验收合格具备交付条件后，被告于2017年9月17日向我们交付了商品房，但被告至今仍未将办理商品房转移登记的有关文书交付给我们。综上，被告逾期交房、逾期交付商品房转移登记相关文书的行为已经严重违约，为维护自身合法权益现特诉至人民法院，请求依法支持诉请。被告新鼎公司辩称,对于二原告要求支付逾期交房违约金的诉求，我公司确与二原告签订了《商品房买卖合同》，我公司认为，首先，我公司员工已于2015年12月29日电话通知原告于2016年1月4日到公司办理交房手续，但原告以其本人过年不回家为由未及时来我公司办理交房手续，我公司已履行交付义务，原告系自身原因未接收房屋，造成的损失因由其自负责任，我公司未违约，不应当承担违约责任。再者，原告诉求已超过诉讼时效，原告主张的违约金起算时间是2015年12月31日，根据两年的诉讼时效，该诉求的诉讼时效应截止至2017年12月31日，原告的主张已超诉讼时效，应予驳回。最后，若我公司存在违约，我公司认为该违约金计算过高，应按实际租金损失进行调整，请求人民法院按进行调整。对于二原告主张逾期交付办理不动产相关文书的诉求，我公司认可存在逾期交付办理商品房转移相关文书的违约行为，但本公司认为，第一、本案中原告并未存在实际损失，被告不应当承担违约责任，被告仅仅只是迟延交付办理商品房转移登记有关文书，并非不能交付，该义务既非金钱给付义务，也非财产给付义务，且被告已经将涉案房屋交付原告，原告已经享有了对房屋的占有使用收益等使用权权能，其购买该房屋的目的已经得到实现。基于我国违约金以填补损失为原则，原告不存在实际损失，就没有向被告主张违约金的事实依据。第二、即便被告需要承担违约责任，人民法院应当根据公平和诚实信用的原则对违约金进行调整。理由是本案中被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书，属于违反从合同义务，该违约金的约定比违反主合同义务（即交房）的约定还要高，因此应当进行调整；被告违约的原因在于政府没有按期完成供电线路建设以及拆迁补偿工作，被告未能如期取得涉案商品房初始登记，本案违约并非被告的过错导致，人民法院应当考虑这些情况予以调整。第三、原告无实际损失，且被告可以通过实际履行对这一情况进行弥补，原告主张支付违约金的要求过高，这将导致双方利益失衡，甚至导致被告亏损破产，这对于实现买受人的权益并无益处。原、被告双方当事人为支持自己的主张，向本院提交了证据，对原被告没有争议的证据，二原告提交的证据1《商品房买卖合同》一份，证据2贵州省增值税普通发票一张、贷款账户信息一份，证据3《房屋装饰装修合同》一份，证据4大商汇现场施工照片（时为2017年7月）一份，庭审中予以采信，作为本案定案依据。原被告有争议的证据，被告提交的证据1、《纳雍商品综合批发市场项目合作协议书》、《暂缓用电受理通知书》、《供电方案协议（10KV及以上）》、《客户用电受理回执》、《大商汇房地产开发新建电力线路工程施工合同》、《大商汇房地产开发新建电力线路工程竣工资料》、《纳雍新城区外环西路道路工程竣工验收会议纪要》各一份，用以证明被告违约系政府未按照合作协议约定建立供电道路及垃圾处理设施等公共基础设施而导致，被告主观上无过错；证据2、新鼎大商汇城市综合体一期工程A3-1栋不动产权证一份，用以证明被告满足交付办理不动产登记相关文书的条件，并当庭通知二原告到公司领取办理不动产登记的相关文书；证据3、公司置业顾问陈娟的会客笔记一份，用以证明被告于2015年12月29日已通知原告于2016年1月4日接房，原告以不回家过年为由未接房，逾期交房系原告原因导致。二原告质证意见为，证据1不具备证据关联性特征，达不到被告证明目的，证据2真实合法，但达不到被告证明目的，证据3不具备证据“真实性、关联系、合法性”特征。对被告提交的证据，本院认为，证据1中《纳雍商品综合批发市场项目合作协议书》、《供电方案协议（10KV及以上）》根据合同相对性原则，该二份合同相对人并非本案原告，与本案事实无关，被告提交的暂缓用电受理通知书、客户用电受理回执供电方案协议等资料显示，被告于2014年向电力部门申请用电，且于2018年完成了新建电力线路工程，被告所开发的商品房所处市政道路于2018年竣工，上述证据均系被告为满足竣工验收条件，应为其自身施工项目开发建设过程中自行处理和协调的事项，与本案审理的事实不具有关联性，均不予采信；被告提交的证据2，根据我国《不动产登记暂行条例规定》第十六条规定“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：。(三)相关不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；。”，材料（三）、（四）均系被告应当提供的文书，不动产权证书仅为办理不动产登记所需相关文书之一，因此，该证据虽符合证据三性特征，但达不到被告证明现可以交付办理不动产权相关文书的证明目的；被告提交的证据3，证明目的与证据2相矛盾，被告既于2018年完成电路、及市政道路施工建设，2016就未达到交房条件，已通知原告交房不能作为未构成违约的抗辩，因此，证据3达不到被告证明目的，不予采信。庭审中，本院出示了依职权抽样调取的新鼎公司开发的大商汇房地产一期地盘内商铺租赁情况调查笔录七份、租赁合同两份。该证据庭审中向当事人出示并经到庭当事人发表意见，本院认为上述证据客观真实，依法采纳。本院经审理认定事实如下：2015年8月5日，原告路某、卢某为买受人、被告新鼎公司作为出卖人签订了合同编号为2015001299号《商品房买卖合同》，合同约定二原告购买被告开发的位于纳雍新鼎大商汇城市综合体一期工程第A3-1栋4单元5层4-5-2号房屋，建筑面积118.85㎡，套内建筑面积105.37㎡，每平方米单价为2750.94元，总价款为289867元。合同还对付款时间、付款方式、交房时间、房屋登记等相关事项进行了约定，其中合同第四章第十三条约定逾期交房超过30日的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金；合同第八章第二十二条第三款第一项约定出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；第二项约定，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移的登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起90日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。合同签订后，原告按照约定以银行按揭方式向被告支付了商品房全款。原被告于2017年9月17日办理交房手续，被告新鼎公司至今未按照合同约定向原告交付办理案涉商品房转移登记的有关文书。本案争议的焦点为：1、原告所主张的逾期交房违约金是否超过诉讼时效；2、被告逾期交房是否构成违约，若违约应如何承担逾期交房的违约责任；3、被告应如何承担逾期交付商品房转移登记有关文书的违约责任。关于焦点1，被告庭审中认可逾期交房，但认为原告对逾期交房违约金的主张超过诉讼时效，本院认为，二原告2015年12月31日起至2017年9月17日止的违约金主张，在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》实施时未超过民法通则的诉讼时效规定，应衔接适用民法总则三年诉讼时效的规定，本案中，违约金计算方式以日为单位，因此，二原告于2019年4月17日向本院主张逾期交房违约金，截止自2016年4月17日之前的违约金主张确超过诉讼时效，不应当得到支持，但2016年4月17日至2017年9月17日期间的违约金尚在诉讼时效内，应受到法律保护，该期间违约金应予以支持。关于焦点2，本案中，被告认可逾期交房，但认为其已履行了交房的通知义务，应免除违约责任。而原告认为系房屋未达到交房条件才决绝接房。根据“谁主张、谁举证”的举证责任归责原则，本案涉案商品房达交房条件的举证责任应由被告承担。庭审中，被告未提供证据证明涉案商品房通知交房时达到交房条件，而原告所出示的大商汇现场施工照片能够证明大商汇内道路2017年7月时并未竣工，因此，被告提出“交付义务已经于2016年1月4日履行完毕”的抗辩理由不能成立。本案中，被告提出违约金过高，依法请求对违约金进行调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”本案中，结合本院依职权调取的该地段商铺租赁情况笔录，原告商铺租金酌情认定为每年9000元，根据合同约定的违约金计算方法计算所得的违约金数额，明显高出实际损失的1.3倍。因此，被告提出调整减少违约金数额的抗辩理由，本院予以采纳。被告向原告支付的违约金标准应当调整为每年9000元×130%=11700元。从2016年4月17日计算至2017年9月17日止，共一年零五个月为16575元，原告的主张超出该范围部分不予支持。关于焦点3，本院认为，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定行使权利和履行义务。本案中，被告对逾期交付商品房转移登记相关文书构成违约的事实无异议，但认为系政府原因所致，要求减（调整）、免违约责任。合同的契约精神是建立在诚实信用的基础之上，原被告既签订了合同，应按照合同约定全面履行权利义务，被告既违约应当按照合同约定承担违约责任。合同无效的情形为具有不可抗力的免责事由或双方合同约定的免责事由，被告作为房地产开发方及合同拟定方，应当预见自己的合同目的及履约风险，但其无证据证明对该违约结果的发生做出免责事由约定，应当承担相应的法律后果。关于被告要求调整合同中按已付购房价款每日万分之三支付违约金的违约金计算方式，被告列述了三点理由，但衡量违约金是否过高应结合被告的违约事实、过错程度以及给原告造成的损失等因素综合考虑，但被告未提供证据证明该违约金确实过高。被告不能交付为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书，涉及二原告商品房所有权的既得利益问题，被告新鼎公司申请本院对与涉案房屋同地段的租金进行鉴定，并欲以此作为衡量违约金高低的依据不符合法律规定，与本案审理的待证事实无关联性，本院不予准许，其请求调整违约金标准无事实依据，故对被告的该项抗辩意见及主张本院亦不予采纳。因此，被告提出减、免违约责任的抗辩理由不成立，不予采纳。综上，对原告要求被告支付逾期办理商品房转移登记相关文书的违约金的诉求，本院予以支持，违约金的计算方式根据合同约定以购房款289867元为基数，以日万分之三为利率，从2016年12月31日次日（既2017年1月1日）起计算至被告实际交付相关文书之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如下：一、被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告路某、卢某支付逾期交房违约金16575元；二、被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告路某、卢某支付逾期交付商品房转移登记有关文书违约金，违约金以购房款289867元为基数，以日利率万分之三，从2017年1月1日起计算至被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司实际履行交付之日止。三、驳回原告路某、卢某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2448元，适用简易程序审理减半收取1224元，由原告路某、卢某负担228元，由被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担996元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。审判员  朱青青二〇一九年六月二十八日书记员  朱 婵