广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终6541号上诉人（原审被告）：广州越众诚实业投资有限公司，住所地广州市天河区粤垦路607号1601-1612房。法定代表人：邱耿喜，职务：总经理。委托诉讼代理人：李湘华，该司员工。被上诉人（原审原告）：广州万物有翼文化传媒有限公司，住所地广州市越秀区中山五路219号中旅商业城五楼B27之一房。法定代表人：武志红，职务：总经理。委托诉讼代理人：何继锋，广东华登律师事务所律师。委托诉讼代理人：李仁，广东华登律师事务所律师。原审被告：万惠投资管理有限公司，住所地广州市天河区珠江东路12号3401房之自编01-05单元。法定代表人：陈宝国，职务：董事长。委托诉讼代理人：潘丽萍，该司职员。委托诉讼代理人：伍尚宇，该司职员。原审被告：广州天力物业发展有限公司，住所地广州市越秀区较场东路19号第11层。法定代表人：张万和，职务：总经理。委托诉讼代理人：杨德营，该司职员。委托诉讼代理人：张雅馨，该司职员。原审被告：广州市杨箕庚泰物业管理有限公司，住所地广州市越秀区杨箕泰兴直街64号。法定代表人：姚耀威，职务：总经理。委托诉讼代理人：李志华，广东合盛律师事务所律师。上诉人广州越众诚实业投资有限公司（以下简称越众诚公司）因与被上诉人广州万物有翼文化传媒有限公司（以下简称万物公司），原审被告万惠投资管理有限公司（以下简称万惠公司）、广州天力物业发展有限公司（以下简称天力物业公司）、广州市杨箕庚泰物业管理有限公司（以下简称杨箕庚泰物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初30141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月28立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人越众诚公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判驳回万物公司的全部诉讼请求；3.判令本案一审、二审诉讼费由万物公司承担。事实和理由：（一）万物公司未履行合同约定导致拖欠租金，构成严重违约。双方于2018年3月19日签订的《房屋租赁合同》3.2款约定租金按季支付，2018年6月25日万物公司未按合同约定支付下个季度的租金，因此，万物公司存在严重违约行为。（二）万物公司于2018年7月18日擅自搬离广州市越秀区广州大道中路307号富力新天地中心2105房（以下简称涉案房屋）且不再继续交租，其行为导致合同法继续履行而被实际解除。根据合同约定越众诚公司有权不予退还万物公司支付的所有费用（包括租赁保证金和水电保证金）。根据《房屋租赁合同》第8.2、8.3、8.4款的约定，越众诚公司有权不予退还万物公司所交的所有费。因此万物公司主张返还租赁保证金和水电保证金违背合同约定，不应支持。被上诉人万物公司二审辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，具体理由如下：（一）越众诚公司确认万物公司曾与其协商过将租金支付方式变更为“按月支付”，以及其的确发出两份通知到管理处要求对涉案房屋实施停水、停电的有关事实；万惠公司确认因越众诚公司长期拖欠租金，其先后于2018年4月20日、6月20日（29日）以及7月3日对涉案房屋提出过停水停电申请或采取了停水停电措施，另外，杨箕庚泰物业公司以及天力物业公司也确认其曾因越众诚公司违约对涉案房屋发出过停水停电的申请以及采取过停水停电措施。虽然上述当事人表述不完全一致，但足以证明涉案房屋确实因越众诚公司原因多次被停水停电，以及越众诚公司也存在擅自对涉案房屋实施停水停电的措施，这与万物公司诉请的越众诚公司有关违约行为可以相互印证。为万物公司提供正常供水、供电保障不仅是越众诚公司应尽的基本合同义务，更是实现租赁合同目的的必要保障，无论是因越众诚公司原因导致涉案房屋被停水停电，还是越众诚公司擅自对涉案房屋实施停水停电，均将导致万物公司无法使用涉案房屋进行办公，由此给万物公司造成的经济损失以及负面影响也是极其严重的。万物公司在租赁合同履行过程中完全处于弱势地位，对于越众诚公司的多次严重违约行为一直无条件进行忍让，向越众诚公司提出将租金支付方式变更为“按月支付”，也完全是出于自身合法权利的基本保障考虑（尤其是万惠公司于2018年6月20日向天力公司发出的协助函中提及即日起解除与越众诚公司的合同并对涉案房屋实施停水停电以及一切服务），在这样的情况下，越众诚公司的前述违约行为不仅给万物公司造成了严重经济损失，更给万惠公司造成了巨大的心里不安，万物公司与其协商变更租金支付方式以及后续解除案涉房屋租赁合同，完全合情、合理也合法。（二）万物公司并不存在拖欠租金的情形，也无违约的故意，更未给越众诚公司造成任何租金损失。截至万物公司搬离涉案房屋之日，万物公司不仅未拖欠越众诚公司任何租金，反而还超额支付租金，进一步印证万物公司并无拖欠租金的故意。万物公司在搬离涉案房屋后，立即承租了该房屋所在大厦的1304、1305单元用于办公，以及向越秀区人民法院提起本案诉讼，再次佐证了万物公司搬离涉案房屋的原因并非故意解除合同，而是基于越众诚公司多次严重违约所不得不采取的止损措施，而越众诚公司也确认其对万物公司搬离涉案房屋的情况是完全知情的，故其将租赁合同无法履行并被实际解除的责任完全归咎于万物公司，缺乏事实和法律依据。另外，由于万物公司与越众诚公司均确认万物公司已于2018年7月18日完全搬离了涉案房屋，租赁合同已实际被解除，而万物公司在一审时也已明确提出请求确认租赁合同已解除的诉讼请求，为避免讼累，请求改判确认租赁合同已实际解除。原审被告万惠公司述称，同意一审判决，因越众诚公司上诉请求与万惠公司无关，对其上诉理由不发表意见。原审被告天力物业公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，不同意越众诚公司的上诉请求，请求法院驳回天力物业公司的上诉请求。原审被告杨箕庚泰物业公司述称，同意一审判决，由于杨箕庚泰物业公司不是适格的被告，对越众诚公司的上诉理由不发表意见。万物公司于2018年7月31日向一审院起诉请求：1.确认万物公司与越众诚公司于2018年3月28日签订的《广州市房屋租赁合同》已于2018年7月11日解除；2.越众诚公司立即向万物公司返还租赁保证金116475元、水电保证金16253元；3.越众诚公司、万惠公司、天力物业公司和杨箕庚泰物业公司共同向万物公司赔偿经济损失77650元（按2个月租金标准计算）；4.越众诚公司向万物公司返还多收部分的租金、物业管理费共79544元。一审法院认定事实：广州市越秀区广州大道中路307号2105房是杨箕庚泰物业公司出租给万惠公司使用，万惠公司再转租给越众诚公司使用，越众诚公司再次转租给万物公司使用。天力物业公司是涉案大厦的物业管理方。2018年3月19日，越众诚公司（出租方、甲方）与万物限公司（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，其中约定了：甲方同意将位于广州市越秀区广州大道中路307号富力新天地中心2105房出租给乙方作办公使用，租赁期限自2018年3月19日起到2020年3月18日止，从2018年3月25日开始计算租金，租赁物业月租金总额（含税含管理费）为38825元，此租金从合同日起每满12个月按6%的比率递增，租金按季支付，乙方应于每月25日前支付下月租金；3.3乙方在签订合同日支付首季租金（含管理费）合计116475元；乙方须于本合同签订当天向甲方支付相当于三个月数额的租赁保证金116475元，水电保证金16253元；本单位价格为打包价，无论备案面积多少实际多少，均以本合同约定总价为准；任何一方提前解除本合同的，应提前三十日书面通知对方；一方提前解除合同的，甲方有权收回租赁物业，不予退还所交的所有费用，同时要求乙方按照3.3总费用标准支付不足年限的空置补偿；等。该合同乙方的落款处是由孔婷婷代签，没有万物公司的盖章。2018年3月28日，越众诚公司（出租人、甲方）与武志红（承租人、乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》，其中约定了：甲方同意将广州市越秀区广州大道中路307号2105房出租给乙方作办公用途，建筑（或使用）面积为72.43平方米；2018年3月19日至2018年3月24日为免租期；2018年3月25日至2019年3月24日，月租金为22502元；2019年3月25日至2020年3月24日，月租金为23852元；乙方向甲方交纳67506元保证金，甲方应在租期届满或解除合同之日将保证金退回乙方；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.5%向甲方支付违约金；本合同一式三份，甲乙双方各持一份，送一份给街流动人员和出租屋管理服务中心备案；等。武志红在乙方的法定代表人处签名。2018年3月19日，孔婷婷向越众诚公司转账支付了249203元。越众诚公司开具了两张《收款收据》，分别记载收到万物公司交来广州大道中路307号富力新天地中心2105单元三个月租赁保证金116475元、水电保证金16253元及首季租金及管理费116475元。2018年6月20日，万惠公司向天力物业公司发出《协助函》，记载：“因广州越众诚实业投资有限公司承租的21层全层、23层全层、2401和2049物业，因其严重违约，我司已发函通知广州越众诚实业投资有限公司于今日（2018年6月20日）解除合同，按我司与广州越众诚实业投资有限公司的合同约定，请贵司协助自即日起对上述物业进行停电停水及一切服务。”2018年6月28日，杨箕庚泰物业公司向天力物业公司发出《关于申请富力新天地中心21层全层、23层全层、2401单元和2409单元物业停水停电申请的函》，其中记载：“我司于2018年6月21日接到物业租赁方万惠投资管理有限公司申请，要求2018年6月29日下午16点整，对富力新天地中心21层全层、23层全层、2401单元和2409单元物业进行停水、停电及停止物业服务。”2018年7月3日，万惠公司向杨箕庚泰物业公司发出《协助函》，记载：“因我司承租贵司的2101、2103、2105、2107、2108、2301、2303、2304、2305物业，因租户拖欠租金，请贵司协助自即日起对上述物业进行停水停电及一切服务。”2018年7月3日，越众诚公司向租户发出《关于申请富力中心停水停电的函》，记载：“根据我司与富力新天地签订的相关协议，因你方拖欠我司2018年7月份租金、管理费及电费，且经多次沟通无果，现我司取得万惠投资管理有限公司及富力物业服务中心同意，富力物业服务中心将在2018年7月3日对上述单元进行停水停电及物业服务处理。”2018年7月6日，万物公司向越众诚公司支付2018年6月25日至2018年7月24日的租金38825元。2018年7月11日，越众诚公司向万物公司发出《告知函》，记载：“贵司租用我司位于富力新天地2105单元，至2018年7月11日仍拖欠租金管理费电费86430.9元,违约金13828.9元,合计欠款金额为100259.8元,根据贵司与我司签订的《房屋租赁合同》,约定的付款期限已过，贵司已构成单方违约，鉴于贵司的违约行为，我司要求贵司在2018年7月12日12点前将租金打入约定账户，若在规定时间内未收到租金及管理费，我司将按照合同约定，收回物业，并保留追诉的权利。”2018年7月13日，越众诚公司向万物公司发出《告知函》，记载：“贵司租用我司位于富力新天地2105单元,至2018年7月11日仍拖欠租金管理费电费86430.9元,违约金13828.9元,合计欠款金额为100259.8元,根据贵司与我司签订的《房屋租赁合同》,约定的付款期限已过，贵司已构成单方违约，鉴于贵司的违约行为，我司要求贵司在2018年7月14日12点前将租金打入约定账户，若在规定时间内未收到租金及管理费，我司将按照合同约定，收回物业，并保留追诉的权利。”万物公司为了证明越众诚公司已经收回房屋，向一审法院提交了2018年7月18日的《报警回执》，万物公司表示：2018年7月11日，越众诚公司经过向万恵公司、天力物业公司、杨箕庚泰物业公司申请后，再次对万物公司进行停水停电，当天万物公司员工都已经搬走，后越众诚公司派人对涉案房屋接管，7月17日越众诚公司派人对涉案房屋上锁，所以万物公司7月18日无法搬离剩余物品，当天万物公司员工收到越众诚公司员工威胁才报警，事实上，2018年7月11日，万物公司已经无法使用涉案房屋。越众诚公司表示：对《报警回执》的真实性、合法性确认，关联性不予认可，因当天万物公司搬离涉案房屋，其没有交付租金且没有与越众诚公司协商，所以越众诚公司不同意，万物公司报警，当晚其搬离了涉案房屋；越众诚公司没有换锁，如果换锁了万物公司没法搬剩余物品。一审另查明，万物公司的股东为孔婷婷与武志红。一审庭审中，万物公司表示：孔婷婷没有经过万物公司授权，对孔婷婷签订的合同不予认可；2018年4月份开始连续多次出现停水停电情况，让万物公司在履行合同中产生不安，且无法正常使用涉讼物业，6月因之前多次出现停水停电，所以万物公司与越众诚公司协商按月交付租金，并且保证万物公司可以正常使用物业，当时越众诚公司员工口头答应，但是7月11日再次发生停水停电，所以万物公司才会搬离，造成合同无法继续履行的原因完全是越众诚公司；万物公司要求越众诚公司返还多收的租金及物业管理费是因为房屋实际使用面积与越众诚公司招租面积不符合，对于收取租金、物业管理费的期间无异议；停水停电的时间分别是：2018年4月20日、5月15日、6月29日-7月2日、7月2日出现空调无法使用情况，7月11日之后也停电了，当时天力物业公司说线路检修。越众诚公司表示：孔婷婷是万物公司股东，当时其没有拿公章，就直接签字了，交租也是孔婷婷交付的；根据双方3月19日签订的租赁合同约定应于每月25日之前支付下季度租金，因此万物公司应在6月25日之前支付下季度租金，但是万物公司没有支付；万物公司也陈述曾与越众诚公司协商按月支付，也说明了万物公司认可3月19日签订的合同，协商时越众诚公司不同意；越众诚公司的确是发出两份通知到管理处要求停水停电，事实上是否停电越众诚公司不清楚。万惠公司表示：2018年4月20日万惠公司的确提出了停水停电的申请，因为越众诚公司长期拖欠租金，但是实际停水停电情况不清楚；6月20日也提出过申请，但是实际上是6月29日下午停水停电；7月3日是越众诚公司向万惠公司提出申请后，才提出的停电申请，但是具体情况不清楚；越众诚公司称越众诚公司与万惠公司的合同没有解除，一直在履行。天力物业公司表示：在杨箕庚泰物业公司提出申请后，在6月29日下午是有停水停电，在第二天就已经恢复了；停水停电要征得业主方同意才会操作，其他时间没有停水停电，7月11日没有停水停电。杨箕庚泰物业公司表示：杨箕庚泰物业公司是在2018年6月28日发过一次函件给天力物业公司，天力物业公司是否按照这份函件停水停电其不清楚，但是万物公司所述的其他停水停电情况杨箕庚泰物业公司不清楚；7月11日没有停水停电，7月3日有一份申请停水停电的说明是有签名，但没有发给天力物业公司，实际上也没有停水停电；杨箕庚泰物业公司发出的函件是根据万惠公司的申请及承诺的前提下才向天力物业公司发出停水停电的申请。一审法院认为，孔婷婷为万物公司的股东，从合同的履行情况来看，万物公司与越众诚公司实际履行的合同为2018年3月19日签订的《房屋租赁合同》。在上述合同的履行过程中，因越众诚公司逾期支付租金给万惠公司，万惠公司发函要求解除合同，并要求物业公司停止涉案房屋的水电与管理，虽然越众诚公司与万惠公司的合同没有最终解除，但确实给万物公司造成了不安，越众诚公司存在违约。基于此，万物公司未按原合同约定季付租金，而是变更成了月付租金，万物公司并无证据证明该变更行为经过了越众诚公司的同意。之后，越众诚公司以万物公司逾期支付租金为由，发函要求物业公司对涉案物业停止水电，万物公司就搬离了涉案房屋。一审法院认为万物公司与越众诚公司在合同的履行过程中均存在过错，合同的解除是双方的责任。故万物公司要求返还租赁保证金116475元、水电保证金16253元，一审法院予以支持。万物公司没有证据证明2018年7月11日已搬出涉案房屋，也无证据证明该日已发函要求解除合同，故万物公司要求确认双方的租赁合同于该日解除，一审法院不予支持。万物公司要求越众诚公司、万恵公司、天力物业公司、杨箕庚泰物业公司赔偿经济损失，没有依据，一审法院不予支持。因租赁合同约定的租金标准为打包价，万物公司要求返还多收的租金及物业管理费，没有依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，于2018年12月25日作出如下判决：一、于判决生效之日起十日内，越众诚公司向万物公司返还租赁保证金116475元和水电保证金16253元；二、驳回万物公司的其他诉讼请求。一审案件受理费11136.6元，由万物公司负担9121.96元、越众诚公司负担2014.64元。上诉人越众诚公司与被上诉人广州万物有翼文化传媒有限公司、原审被告万恵公司、天力物业公司、杨箕庚泰物业公司对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，本案各方当事人争议的焦点是：万物公司主张越众诚公司返还租赁保证金及水电保证金应否支持问题。越众诚公司作为涉案房屋的出租方，其负有保证涉案房屋处于适租的状态，但在越众诚公司与万物公司签订的《房屋租赁合同》履行过程中，由于越众诚公司逾期支付租金给万惠公司，导致万惠公司向涉案所在物业公司发函通知其与越众诚公司解除合同，并要求天力公司协助停止涉案房屋的水电及一切服务。而万惠公司与越众诚公司的租赁关系会否最终解除，将影响到越众诚公司与万物公司的租赁合同能否正常履行，故越众诚公司的上述行为的确给万物公司造成了不安。鉴此，万物公司在未经越众诚公司同意的情况下即按月向越众公司支付租金，而越众诚公司也未向万物公司提供其与万惠公司之间就逾期支付租金的问题已得到妥善解决的依据或者保证，相反，越众诚公司却以万物公司逾期支付租金为由，发函要求物业公司对涉案房屋停止水电，之后，万物公司就搬离了涉案房屋，本案中，没有证据证明万物公司在搬离之前存在欠付越众诚公司租金的情形，据此，一审法院认定万物公司与越众诚公司在合同的履行过程中均存在过错，合同的解除是双方的责任，并判决支持万物公司主张越众诚公司退还租赁保证金、水电保证金，并无不当，本院予以维持。越众诚公司上诉要求驳回万物公司诉请，理据不充分，本院不予支持。综上所述，上诉人越众诚公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2954.64元，由上诉人广州越众诚实业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年六月二十日书记员 李志康谢金泽