江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0114民初2948号原告：南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司，住所地南京市雨花台区板桥新城综合楼203室，统一社会信用代码91320114593541127W。负责人：邱志东，公司总经理。委托诉讼代理人：王某，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：李某，住南京市鼓楼区。被告：林青松，住江苏省盐城市射阳县。原告南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司(以下简称花样年板桥分公司）与被告林青松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告花样年公司委托诉讼代理人王某、李某，被告林青松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告花样年板桥分公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告花样年板桥分公司与被告林青松签订的《南京花生唐商铺租赁合同》于2019年4月20日解除；2、被告林青松支付其拖欠的2018年10月1日至2019年4月20日期间的租金39448.07元、管理费22217.60元及逾期付款违约金（以2018年10月1日至2018年12月31日的8483.23元为基数，自2018年10月6日起至实际付清之日止，按利率0.3%/日计算；以2019年1月1日至2019年3月31日的40483.23元为基数，自2019年1月6日起至实际付清之日止，按利率0.3%/日计算；以2019年4月1日起至2019年4月20日的12699.21元为基数，自2019年4月6日起至实际付清之日止，按利率0.3%/日计算）；3、被告林青松补交装修期租金20694.62元、支付水电费222.30元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月26日，花样年板桥分公司与林青松签订《南京花生唐商铺租赁合同》及其补充协议，约定花样年板桥分公司将位于南京市雨花台区商铺出租给林青松使用。花样年板桥分公司已按合同约定向林青松交付了租赁商铺，但林青松未按约定支付租金、管理费等相关费用，且擅自停业、转让，违反了合同约定，花样年板桥分公司多次向林青松催付租金、管理费无果。2019年4月18日，花样年板桥分公司向林青松发出了关于解除租赁合同通知书，要求与林青松解除租赁合同及付清欠款、承担违约责任，林青松签收后至今未承担任何欠款及违约责任。综上，花样年板桥分公司为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持其诉讼请求。被告林青松辩称，认可租金和管理费自2018年10月1日起未再支付。林青松在2018年3月底已经通知花样年板桥分公司解除合同，并在2018年4月1日已经自行撤场，因此租赁期限应当到2018年4月1日截止，此后花样年板桥分公司不应再主张租金和管理费。花样年板桥分公司交付给林青松的是毛坯房，林青松需要先向花样年板桥分公司申报装修计划，得到批准后才能实际装修，因此耽误约半个月的时间，故要求减少装修期的租金。林青松经装修后现留下了部分装修基础设施，现要求冲抵欠付的租金，另外要求以其交纳的24994.80元押金和保证金抵扣本案的欠款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，认定以下事实：2016年7月26日，花样年板桥分公司与林青松签订《南京花生唐商铺租赁合同》及其补充协议，约定花样年板桥分公司将位于花生唐3幢1层125-02、126、127号的商铺出租给林青松使用，建筑面积138.86平方米，租赁期限60个月。合同第3.1.1和3.1.2条约定，在林青松按合同约定实际租满60个月并遵守本合同各项条款前提下，花样年板桥分公司同意给予林青松自商铺交付之日起65日装修期，该期限内林青松不需支付租金，但需支付管理费、能源及公共事业费。若林青松实际租赁期限少于60个月（原告原因导致的情况除外），花样年板桥分公司有权要求林青松按第一个租赁年度月固定租金标准向花样年板桥分公司补交装修期内的租金。合同第4.2.1条约定，林青松于合同签订之日起5日内按照第一个租赁年度月固定租金标准预付3个月租金29160.60元，租金按季度缴纳且应于每季度第一个月5日前支付当季度租金。合同第5.3.1条约定，商铺管理费按照建筑面积22平方米/月计算，每月3054.92元，按照缴纳租金的方式和时间随租金一并支付给花样年板桥分公司。合同第12.3.5条约定，林青松逾期支付租金或本合同规定的其他任何应付款超过20日的，花样年板桥分公司可书面通知林青松解除本合同。另外，林青松按合同第5.2.1.1条约定向花样年板桥分公司支付管理费押金5554.40元，按合同第5.1.1.1条约定向花样年板桥分公司支付租赁保证金19440.40元。2016年7月26日，花样年板桥分公司与林青松签订南京花生唐商铺租赁合同补充协议，将商铺管理费变更为按照建筑面积20平方米/月计算，每月2777.20元。2016年8月12日，花样年板桥分公司将涉案商铺交付给林青松。2018年10月1日起林青松未按合同约定支付租金和管理费，花样年板桥分公司分别于2018年10月10日、2018年10月17日、2019年1月7、2019年1月15日、2019年3月27日向林青松发出催缴通知。2018年4月18日，花样年板桥分公司向林青松发出关于解除租赁合同的通知书，林青松于2018年4月20日签收。经审核，林青松尚欠花样年板桥分公司自2018年10月1日起至2018年4月20日止的租金39448.07元、管理费18514.67元、水费222.30元。林青松在装修期的租金应为20694.62元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。花样年板桥分公司与林青松签订的商铺租赁合同及相关协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法、有效，双方均应遵照执行。关于合同的解除，双方租赁合同约定，林青松无故迟延付清应付款超过20日，花样年板桥分公司有权单方解除合同，并视为林青松违约。林青松于2018年10月未按合同约定支付租金和管理费，花样年板桥分公司有权向林青松发出解除租赁合同通知书。花样年板桥分公司请求确认以林青松签收之日作为双方合同解除之日，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。林青松辩称双方的合同于2019年4月1日已经解除，但其未提供交还商铺等合同解除的证据，本院对其辩称不予采纳。关于欠付租金、管理费、水费的问题。因林青松未按约定支付房屋租金和管理费，已构成违约，故花样年板桥分公司有权要求林青松支付拖欠的房屋租金39448.07元、管理费18514.67元及水费222.30元。关于装修期租金，根据双方合同约定，若林青松实际租赁期限少于60个月（原告原因导致的情况除外），花样年板桥分公司有权要求林青松按相应年度月固定租金标准向原告支付装修期内的租金。现因林青松未按约缴纳租金、管理费等费用导致合同解除，林青松应当支付装修期内的租金20694.62元，故花样年板桥分公司的该项主张具有事实和法律依据，本院予以支持。林青松辩称要求减少装修期租金，以部分装修设施折抵租金等，缺乏充分证据予以证明，本院依法不予采纳。据此，林青松共欠花样年板桥分公司租赁关系中的各项费用为78879.66元。根据合同法的相关规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。林青松已向花样年板桥分公司支付了5554.40元管理费押金和19440.40元租赁保证金，可以抵扣林青松欠付的租金和管理费等。据此，抵扣之后，林青松还欠花样年板桥分公司53884.86元。关于逾期付款违约金，花样年板桥分公司主张以合同约定的利率0.3%/日标准计算，但该违约金约定标准过高，且林青松的部分欠费可以以其交纳的押金、保证金进行抵扣，因此本院将花样年板桥分公司主张的逾期付款违约金调整为以53884.86元为基数，自其起诉之日起至林青松实际付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第三款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司与被告林青松签订的《南京花生唐商铺租赁合同》于2019年4月20日解除；二、被告林青松于判决生效之日起十五日内向原告南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司支付53884.86元及逾期付款违约金（以53884.86元为基数，自2019年4月29日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；三、驳回原告南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2315元，减半收取1157元，由被告林青松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员 薛 鹏二〇一九年六月十三日书记员 吕珊珊