河北省大名县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0425民初1175号 原告：周换梅，女，1949年4月12日出生，汉族，农民，住大名县。 委托诉讼代理人：何晓刚，河北天雄律师事务所律师。 被告：张玉香，女，1979年2月10日出生，汉族，农民，住大名县。 委托诉讼代理人：杨朝君，河北宏扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：兰瑞刚，河北宏扬律师事务所律师。 原告周换梅与被告张玉香租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周换梅及其委托诉讼代理人何晓刚、被告张玉香及其委托诉讼代理人杨朝君、兰瑞刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周换梅向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告于2017年4月14日签订的房屋租赁合同；2.判决被告支付原告租金16000元；3.判决被告赔偿原告房屋、房屋内设施及院内物品损坏等各项经济损失28147.29元；4.鉴定费、诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2017年4月14日签订房屋租赁协议，协议约定，被告租赁原告的北屋、东屋及东半院，租期为五年，自2017年5月1日起租，后被告在租赁，装修房屋过程中，将原告的房屋十间及屋内设施损坏、以及4棵杨树、4棵柳树刨掉，现原告发现后多次要求被告赔偿损失及支付租金，但被告拒绝，以致成诉。 周换梅为支持自己的诉讼请求，向本院提交的证据有： 证据1：原告身份证复印件一份，证明原告主体适格； 证据2：租赁合同一份，证明双方之间存在的租赁关系； 证据3:照片一组7张，证明损害物品及房屋损坏情况； 证据4:鉴定报告及鉴定费收据一份； 证据5:登记在常炳德名下的宅基地使用证一份，证明该宅基系原告使用； 证据6：大名县营镇乡后常庄村民委员会证明一份，证明常炳德与周换梅系夫妻关系，且常炳德已经去世。 证据7：出庭证人常某的证人证言：原告周换梅是我的伯母，被告张玉香是我亲戚，我叫被告姨。张玉香在邯郸做生意，2017年找到我说想在老家开个歌厅，让我给她找房子，一开始找了几个地方没有谈成。我从中与我伯母周换梅联系，最后双方签订租赁合同，一年16000元，先给了周换梅6000元，张玉香开始收拾院子，由于其他原因，歌厅不让开了，张玉香九停止装修了。后来李某给我联系说让我跟她一起给我伯母周换梅送10000元去，我就跟李某给我伯母周换梅送去了这10000元。当时没有说这10000元是什么钱，因为当时还欠房租10000元，我认为这10000元就是当年的房租钱。给这10000元的时候，张玉香不在场，我在地里提蒜薹，我伯母也在地里干活，就让李某来地里，一起将这10000元交给了周换梅，当时在场的有我、李某、周换梅，周换梅的二儿子和媳妇也在地里干活。我知道他们双方因恢复原状产生纠纷，但是没有让我管。给完钱后被告又把单间恢复成了大间；门窗没有安装，原因不知道；恢复到一半，没有安装门窗；给完钱后因为修复门窗选择的品质好坏出现的纠纷，原告要求质量好的，被告不答应，所以出现纠纷；是被告找的修复门窗的出现纠纷导致没有修复。原被告不是一个村的，被告说是开歌厅，我没有跟原告说过；所租房的旁边有行政机关，所给的10000元钱是在我知道他们纠纷之前给的；给钱的时间跟被告给我说不租房谁先谁后我记不清楚了；原来的门窗是木头的；原来是原告自己做的隔断。 证据8：出庭证人孙某的证人证言：我是原告的儿媳妇，我与被告没有特殊关系。当时给10000元的时候我在场，当时说的是房租钱。给钱的时候原被告双方没有纠纷，给钱以后有没有纠纷我不太清楚；给钱的时候有我跟丈夫、常某、我婆婆，李某，钱是李某给的；李某和常某跟我婆婆说话的时候我听说钱是租金；时间是提蒜薹的时候发生的送钱的事。 张玉香对周换梅提交的证据质证意见为：对证据1无异议，但不能达到原告主张具有主体资格的证明目的；对证据2真实性无异议，但是对其合法性有异议，本协议违反了强制性法律规定，是无效合同，本案原被告双方不是同一集体的村民，同时房屋租赁用途违反了强制性法律规定，即使该协议是双方真实性意思，但该协议已经解除；对证据3有异议，该照片无法与拍摄之前所对应的参照物予以明确，不能显示系被告所为；原告所出示的照片对设施的移动或者拆除均是在其同意的情况下进行，被告不具有过错，没有违反法律规定，对原告证明目的不予支持；对证据4有异议，鉴定报告所鉴定的内容所说的毁损物品不是由被告造成，针对鉴定损失费，因为原合同无效或者解除，是原告自行扩大损失，应不予支持；对证据5的真实性无异议，对关联性有异议，无法证明原告周换梅对该宅基地享有合法使用权，也无法证明该宅基地使用证与涉案房产系同一个地方；对证据6，一从证据的表现形式来看，系先加盖公章后书写的内容且没有出具人的任何信息，故对其真实性、合法性有异议，二从内容来看，证明公民是否具有合法婚姻关系应由民政部门出具的结婚证、婚姻关系登记证明等文书予以证明，村委会作为一级组织不具备出具证明效力的主体资格，故对原告周换梅提交证据5、6无法达到原告具有主体资格的证明目的。对证人常某的证言质证意见为：对证人证言中原被告不是一个村无异议，对其他有异议，对证人陈述的房屋用途没有给原告说不属实，不合常理，同时，证人刚才说记不清时间先后的事件不属实。恢复原状是在合同无效或者合同解除才出现的词语。对证人孙某的证言有异议，证人与原告具有利害关系，所陈述内容与客观事实不符，证言应不予采纳，所支付的10000元并不是租金。 张玉香辩称，一、本案的原告不是本案的适格主体，本案的涉案房屋产权主体不明确，无法认定原告是房屋的所有权人、使用权和用益物权人，故，本案的原告不是本案的适格主体。二、答辩人与周换梅签订的房屋租赁合同无效。即使原告对房屋具有相关权利，那么双方签订的合同也是无效合同。依据《最高人民法院审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》及《邯郸市城市房屋租赁办法》及相关法律的规定，本案的涉案房屋未经规划许可和房屋出租用途违反了强制性规定，同时租赁者非本案涉案房屋所在村集体村民，故该合同为无效合同。答辩人保留向周换梅主张返还已支付的钱款的权利。三、即使合同有效，那么答辩人与周换梅于2017年4月14日签订的房屋租赁协议已经解除，周换梅请求解除该合同无事实和法律依据。在2017年4月份答辩人租赁了周换梅的北屋、东屋及东半院，并于同月14日签订了房屋租赁合同。装修过程中由于其他原因不能达到答辩人租赁目的，答辩人随与周换梅商议解除租赁合同，后周换梅找到李某让其与答辩人沟通解除房屋租赁合同事宜，达成一致意见：答辩人支付周换梅10000元钱后解除租赁合同，答辩人与周换梅之间无其他争议。有上述事实可知，答辩人与周换梅房屋租赁合同已经解除，答辩人再次请求解除房屋租赁合同实无必要。四、周换梅要求答辩人支付租金16000元的请求无依据。答辩人应周换梅要求于签订合同时支付6000元租金，待答辩人装修完毕再支付租金10000元，答辩人没有装修完毕就与周换梅解除了租赁合同且双方已无其他争议，周换梅要求支付租金16000元没有依据。五、周换梅要求答辩人赔偿房屋、屋内设施以及院内物品损坏的各项经济损失无法律依据。在答辩人装修过程中，房屋的门窗、经周换梅允许同意后才拆除。周换梅允许同意答辩人的装饰装修所做的改变行为，作为理性的完全民事行为能力人，应知答辩人改变房屋门窗、院内柳树财产状态的后果，且答辩人没有超出周换梅允许同意改变的范围，要求答辩人赔偿损失没有法律依据。六、周换梅的诉讼请求不能成立，应由其自行承担诉讼费、鉴定费等费用。 张玉香为支持自己的抗辩意见，向本院提交的证据有： 证据1：出庭证人李某的证言：原告是我家族的嫂子，被告是我兄弟媳妇。由于平时我都是在邯郸居住，很少回老家，当初她们俩订合同时我不知道，后来我回老家时才听说这个事。由于张玉香租房之后收拾了没几天，乡政府和派出所就不让继续经营了，张玉香就停止装修，周换梅与张玉香因为这个事就有了争议，由于我跟双方都是亲戚，我就跟她们沟通，调解此事，周换梅提出让张玉香将拆除的门窗恢复到原样就行了。我也联系了安装门窗的，安门窗的是后常庄的常敬光，常敬光也去现场看了，由于我、周换梅、张玉香我们三个都没有在家，常敬光也电话联系我，看需要什么具体材料、尺码等，由于都没有在家居住，周换梅又说，咱们都没有时间回家，向我提出说让张玉香赔偿10000元这个事就算“清了”。这个“清了”意识就是说双方合同解除，张玉香不再租赁周换梅的房，这10000元就算赔偿给周换梅的财产损失。周换梅说这10000元清了以后，我就让张玉香给了我10000元，我把这10000元给了常某，我跟常某一块把这10000元交给了周换梅，是去地里给的周换梅。过了没几天，周换梅又给我说，由于房屋里面太乱，还要收拾，由于自己年纪大了，找人干活也发愁，我又找了盖房班的人，给她收拾了一下，收拾了好几天，最后张玉香给了盖房班人员工钱5000元。 证据2：证人张某1的证言：被告让我去干活的，我与被告没有亲属关系，被告是我村里的闺女，我一共干了四五天，每天回家吃饭和休息。我有没有离开过现场记不清楚了，有四五个人一块干活，我们没有带班的，我干的活是改门窗，没有动过树，铺砖的时候就没见过树，我们只负责干活，不管看护，我们去干活的时候原被告都有家人在场，大门有时候锁，有时候不锁。 证据3：证人张某2的证言：我是在干活的，墙没有动，格栅也没动，柳树跟杨树都没有见过，木隔断没有动，开始干活的时候有木隔断，电线插座也没有动，原告门窗是木头的，我干了后4天的活，前几天我没有去。我干活的时候原告不在，见过原告的孩子二锋在场，他在房屋那收拾自己东西，不是一直在场。 周换梅对张玉香提交的证据质证意见为：对证据1李某的证言有异议，证人是被告的直系亲属，有利害关系，作证时代理人明确要求证人回答10000元钱的问题，证人未正面回答，其证言不能作为有效证据使用，原告在庭审当中明确说明10000元租金是打蒜薹时，恢复原状是种玉米时间，所以证人证言不能作为证据使用，证人说不知道被告欠原告10000元租金，不知道双方存在房屋租赁协议和16000年租金的情况。对证据2张某1的证言，证人系被告雇佣，存在支付工费的利害关系，作为同村也具有利害关系，其不能完整证明想要证明内容，大门开锁情况其都不知，做评估报告时被告签字，与被告签字明显不符，不能作为证据使用，鉴定的损失内容范围均是在原被告在场双方签字确认的，所以其所提供的证人不能达到证明目的。对证据3张某2的证言，因其并非全程全天在工地，所证明是部分，不具有完整性，不能作为证明本案的全部证明。 本院经审理认定事实如下：2017年4月14日，原告周换梅将自有房屋出租给被告张玉香使用，双方签订房屋租赁协议，约定：“一、甲方自愿将北屋、东屋及东半院出租给乙方有偿使用。二、租期为五年，自2017年5月1日起租。三、租金：每年租金16000元。……十、甲乙双方的一方有急事需终止合同，要提前通知对方，经对方同意后，方可终止协议。……十二、乙方在退房时应保持房屋的现状，如有损坏要按价赔偿或自行修理使其恢复原状，乙方把所有水电费用结清，甲方将租金押金退还甲方。……甲方：周换梅，乙方：张玉香，2017年4月14日”。该协议签订后，被告张玉香先支付给原告周换梅租金6000元，就安排人员进行装修，后因其他原因，装修停止。被告张玉香提出要解除合同，经中间人李某调解，被告张玉香赔偿原告周换梅财产损失款10000元，双方合同解除。经鉴定，原告周换梅的财产损失共计28147.29元。 本院认为，（一）关于原告周换梅与被告张玉香签订的房屋租赁合同效力问题，原告周换梅将自有房屋租赁给被告张玉香使用，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。（二）关于被告张玉香支付给原告的10000元是租金还是赔偿款问题，由于该10000元是经中间人李某从中调解并经手交给了原告周换梅，李某证明该10000元是自己从中调解支付给原告周换梅的财产损失折价赔偿款，而不是支付的租金。证人常某也表示，我知道他们双方因恢复原状产生纠纷，但是没有让我管。对李某的证人证言本院予以采信，本院认可该10000元属于被告张玉香赔偿给原告周换梅的赔偿款。对证人常某、孙某证明该10000元是被告支付给原告租金的意见，本院不予采信。（三）关于原、被告双方房屋租赁合同是否已经解除问题，根据被告张玉香的陈述以及证人李某的证人证言，在合同履行过程中，经证人李某从中调解，在被告张玉香不再使用租赁房屋并赔偿给原告10000元的情况下，原、被告双方房屋租赁合同已经解除，原告要求被告支付原告租金16000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。（四）原告周换梅的财产损失被告张玉香还是否承担赔偿责任的问题，根据证人李某的证言，在原、被告双方合同解除并由被告张玉香支付10000元赔偿款的情况下，双方“清了”，应视为原被告双方对合同解除后财产损失达成赔偿协议并履行完毕，原告周换梅要求被告张玉香赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，判决如下： 驳回原告周换梅的诉讼请求。 案件受理费978元，减半收取计489元，由原告周换梅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  王常法 二〇一九年六月二十日 书记员  李翔宇