浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0424民初1178号 原告：嘉兴市嘉环园林工程有限公司。住所地：嘉兴市越秀南路176号一幢302室。统一社会信用代码91330401728898722G。 法定代表人：袁爱军，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：钱立波、王海伟，浙江祥森律师事务所律师。 被告：张元祥，男，1956年12月30日出生，汉族，住海盐县。 原告嘉兴市嘉环园林工程有限公司为与被告张元祥物业服务合同纠纷一案，向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，于2019年5月8日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告起诉称：2012年2月29日，原告与海盐滨海置业有限公司等签订了《前期物业管理服务合同》；2016年1月2日，原告与东海花苑业主委员会签订了《物业管理服务合同》。上述合同对物业的管理、物业服务费的收缴、违约责任等双方的权利义务作出约定。根据以上两份合同，原告承担东海花苑物业管理服务。其中《前期物业管理服务合同》第5.1条约定：“多层住宅的收费标准为0.20元/平方米/月，物业管理服务费每年缴纳一次”。《物业管理服务合同》第二十一条约定：“物业管理服务费每年缴纳一次，具体为本年度末月底之前预交下一年度物业费用，多层住宅的收费标准为0.20元/平方米/月。业主逾期缴纳物业管理费用，乙方可以依照合同约定收取滞纳金，有权要求业主按每逾期一日加收应缴费用的千分之一支付滞纳金；因业主欠缴物业服务费导致通过诉讼解决的，所产生的诉讼费、律师费等额外损失，均由物业费欠款人负责”。合同签订后，原告履行了自己的职责，但被告没有按约履行物业服务费的支付义务。起诉前，原告为此款多次向被告催要，但是被告却推诿拒付。故，请求判令：1、被告支付原告自2012年3月至2018年12月的物业管理服务费4281.13元，律师费2000元，滞纳金（按逾期缴纳款数额每逾期一日加收千分之一的滞纳金自每年的应缴之日的次日分段计算至实际归还之日止）；2、被告承担本案的诉讼费用。 被告辩称：1、2012年原告与海盐滨海置业有限公司签订的《前期物业服务合同》以及2016年原告与东海花苑业主委员会签订的《物业服务合同》中均只规定了业主在未缴纳物业费的情况下的滞纳金以及律师服务费，却未约定物业公司违约情况下的具体赔偿方式及违约金标准，缺乏合同签订要求的公平对等原则，故恳请驳回原告关于滞纳金、律师费及诉讼费的请求；2、根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十一条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年”，而在2017年以前的《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为2年”，本案中《前期物业服务合同》签订日期为2012年2月29日，合同规定为物业管理服务费每年一缴，也就是合同纠纷产生最近的是2013年2月，并且原告以前也从来没有催讨过，最近的催讨就是2018年的年底，所以说前期物业合同产生的纠纷已经超出诉讼时效，故恳请驳回2012年至2016年的物业服务费、滞纳金；3、物业未能履行物业管理职责。小区门卫管理不严，外部人员车辆随意出入，并且车辆随意停放影响了业主的自用车的出路；房屋外墙出现裂缝，并且长期存在外墙缝渗水的情况，多次反映物业但物业不予理睬，也从未见过物业检查相关的房屋设施；小区卫生清理不及时，甚至有段时间长期无人清理，小区内还存在有人随地大小便的情况，多次向物业反映要求管理，但是物业也不予理睬；另，由于我的房子与小区内的会所距离非常近，会所用于出租小区内家庭的红白喜事摆酒，由此带来的交通、停车、卫生、噪声等多种问题，多次向物业反映但是物业却推诿责任。 本院经审理查明：原告系海盐县西塘桥街道海港大道1836号东海花苑的物业管理公司，被告系坐落于该小区北区排房9幢1单元的业主，上述房屋建筑面积为254.83平方米，房屋性质为住宅。2012年2月29日，海盐滨海新农村建设有限公司、海盐滨海置业有限公司与原告签订了《前期物业管理服务合同》约定，由原告为东海花苑小区提供物业服务，委托管理期限为自2012年3月1日起至2016年12月31日止（四年十个月），物业管理服务费为住宅0.20元/平方米/月，收费面积按住宅标准层的建筑面积计算（不计跃层、车库技术层），物业管理服务费每年一缴，对业主和物业使用人拒缴或逾期交纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起按日按应缴服务费的百分之一加收滞纳金。2016年1月2日，东海花苑业主委员会与原告签订了《物业管理服务合同》，约定由原告为东海花苑小区提供物业服务，委托管理期限为自2016年1月1日起至2018年12月31日止，物业管理服务费为住宅0.20元/平方米/月，物业管理服务费实行预收制，按年预收，本年度末月底之前预交下一年度物业费用，对业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，原告有权从逾期之日起按日按应缴服务费的千分之一加收滞纳金，如因欠缴物业管理服务费导致通过诉讼途径解决的，所产生的诉讼费、律师服务费等额外损失，均应由欠款人负担。被告自2012年2月29日起未支付过物业管理服务费。2019年1月11日，原告向被告发出书面催讨通知。 以上事实由原告提供的《前期物业管理服务合同》、《物业管理服务合同》、委托代理合同、浙江祥森律师事务所律师函及快递单、海盐县不动产登记查询证明、被告提供的照片十张和双方当事人陈述等证据证明。 本院认为，对于原告所主张的物业管理服务费是否已经超过诉讼时效，是本案的争议焦点之一。诉讼中，原告要求被告支付2012年3月至2018年12月的物业管理服务费，但被告提出异议，认为其主张的物业管理服务费部分已经超过了诉讼时效。对此本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外。而本案原告所主张基于物业管理服务合同所产生的债权并不属于法律有另行规定适用特殊诉讼时效或不使用诉讼时效规定的债权，因此按照上述法律规定应适用三年诉讼时效的规定。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款规定：诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。根据2012年2月29日签订的《前期物业管理服务合同》约定物业管理服务费每年一缴，但未约定每年缴纳的具体时间。按照三年的诉讼时效计算，在《前期物业管理服务合同》中2012年3月1日至2015年12月31日止的物业管理服务费，原告即便按最后一日为应缴纳的时间起算，也应当在2018年12月31日前向被告主张权利，现原告未有证据证明在2018年12月31日前存在诉讼时效中止、中断的情形，因此对被告提出的该部分物业管理服务费已超过诉讼时效的抗辩意见本院予以采纳。但是对于2016年1月2日至2018年12月31日的物业管理服务费，根据2016年1月2日签订的《物业管理合同》中约定，物业管理服务费实行预收制，按年预收，本年度末月底之前预交下一年度的物业费用，所以物业管理服务费的缴纳时间为：2015年12月31日前应缴纳2016年的物业管理服务费，2016年12月31日前应缴纳2017年的物业管理服务费，2017年12月31日前应缴纳2018年的物业管理服务费。被告未按期缴纳物业管理服务费，自被告逾期之日，原告即已知晓权利受到侵害。故，对于2016年的物业管理服务费应当在2019年1月1日前主张，2017年的物业管理服务费应当在2020年1月1日前主张，2018年的物业管理服务费应当在2021年1月1日前主张，现原告于2019年4月10日诉至本院可视为诉讼时效的中断。因此2016年的物业管理服务费已过诉讼时效，而2017年及2018年的物业管理服务费则未过诉讼时效，本院对于原告要求被告支付2017年与2018年的物业管理服务费的诉请予以支持。至于原告请求的逾期付款滞纳金，其实质为违约金，考虑到被告房屋位置的特殊性，以及物业在车辆管理与小区卫生等方面的所做的不足之处，本院依法调整为按中国人民银行同期同档次贷款利率的1.5倍计算。至于原告诉请的律师管理费，其计算方式和标准符合法律规定，但在《前期物业服务合同》中并未约定律师费的负担问题，故对于该诉请本院予以部分支持，即支持571元。据此依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 被告张元祥于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴市嘉环园林工程有限公司自2017年1月1日起至2018年12月31日止的物业管理服务费1223.18元，支付原告为实现债权而支出的律师代理费571元，并偿付原告逾期付款违约金（以逾期付款金额为基数，按中国人民银行同期同档次贷款利率的1.5倍从逾期之日起分段计算至实际付清之日止）； 驳回原告其余的诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告嘉兴市嘉环园林工程有限公司负担7元，被告张元祥负担18元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 审判员  郑连平 二〇一九年六月十四日 法官助理许晓洁 书记员沈垲云 ??1?