湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂03民终980号上诉人（原审原告）：房县福利综合厂。住所地：湖北省房县房陵大道355号。委托诉讼代理人：孙福斌，湖北鸿法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：付红艳，女，1967年8月27日出生，汉族，个体工商户，住湖北省房县。上诉人房县福利综合厂因与被上诉人付红艳房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省房县人民法院（2018）鄂0325民初946号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，因当事人没有提供新证据，事实亦未发生新变化，经阅卷、询问当事人，合议庭决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。房县福利综合厂上诉请求：撤销一审判决，改判付红艳支付违约金5300元并赔偿损失634819元。事实和理由：付红艳违反合同解除的附随义务，应支付违约金5300元；付红艳应赔偿损失634819元，包括上诉人协助执行而产生的费用111919元及其未如期返还房屋导致的违约金损失522900元。付红艳答辩称，一审判决正确，请求二审予以维持。房县福利综合厂在一审法院诉讼请求：付红艳腾空并交还未腾出的五间房屋；并赔偿经济损失687819元（包括未按期交付房屋的违约金53000元、未按期交付土地的违约金522900元、协助法院先予执行开支费用111919元）。一审法院认定：2011年12月30日，房县福利综合厂职工代表孙仁琴、黄静等5人与付红艳经协商签订了房县福利综合厂房屋租赁合同，合同主要内容为：付红艳租用房县福利综合厂除会议室以外所有房屋和场地，年租金40000元，租赁期限为2年，即2012年1月1日至2013年12月30日。付红艳负责房屋修缮、场地整理等，但不得改变房屋结构。合同期满房县福利综合厂无条件收回房屋，付红艳如愿意续租，需征得房县福利综合厂同意，并提前1个月签订下一年租赁合同。合同签订后，双方按约履行。合同期满，双方未续签合同，但仍按原合同约定的租赁费标准履行至2015年底，其中2014、2015年度租赁费收据注明不影响企业改制。在租赁合同期间，房县福利综合厂于2013年5月14日向法院申请破产清算，法院于2013年11月14日裁定受理，于2015年5月11日裁定宣告房县福利综合厂破产还债，房县福利综合厂破产清算组于2015年5月19日书面通知付红艳告知房县福利综合厂已经法院宣告破产，决定解除双方形成的租赁合同关系，限其60日内自觉搬离，付红艳签收通知但未搬离。2015年10月15日，房县福利综合厂破产清算组再次书面通知付红艳，限其2015年12月30日前搬离房县福利综合厂，付红艳签收通知，仍未搬离。2016年11月11日房县福利综合厂破产清算组书面通知付红艳，在接此通知后10日内搬离厂区，付红艳签收通知未搬离，2016年12月22日付红艳向房县福利综合厂职工代表组书面承诺：积极配合房县福利综合厂资产处置，报名参加竞拍，若因个人原因未能竞买，从竞拍之日起30日内自愿搬离该厂，若不搬离由房县福利综合厂职工搬离，并请求职工代表让其在阴历年内将原有的材料生产完毕。2016年12月29日，付红艳向房县福利综合厂职工代表组书面申请临时借用门面房一间，用于存放马铃薯，同时交付其他门面钥匙，孙仁琴、黄静等5名职工代表签字同意。2017年2月20日，房县福利综合厂国有建设用地使用权经房县国土资源局竞拍出让给房县登封商务宾馆有限公司，并于2017年2月28日签订国有建设用地使用权出让合同，约定应于2017年3月31日前将出让宗地交付给房县登封商务宾馆有限公司。房县福利综合厂职工为了顺利交付土地，于2017年3月1日将厂区内付红艳的部分财物搬出，堆放在厂区外人行道处。至此双方矛盾升级，未能调和，引起诉争。诉讼中，房县福利综合厂申请先予执行，房县人民法院作出（2017）鄂0325民初639号民事裁定，限令付红艳收到裁定书后5日内交还租赁房屋，裁定送达后付红艳未自觉履行。2017年5月31日法院强制执行（除酒窖外，其他厂区内外财物均已搬离）。一审法院认为：房县福利综合厂职工代表与付红艳签订房屋租赁合同并已实际履行，合同期满虽未签订书面租赁合同，但双方在实际履行过程中，仍按原合同约定履行至2015年底。房县福利综合厂宣告破产后，房县福利综合厂破产清算组对房县福利综合厂职工出租房屋的事实是认可的，并几次以破产清算组的名义向付红艳发出解除合同通知，督催付红艳搬离厂区，说明原告房县福利综合厂对职工代表对外签订房屋租赁合同的民事行为是认可的。房县福利综合厂职工代表与付红艳签订房屋租赁合同应属有效，对原、被告均有约束力。房县福利综合厂职工代表在收取2014、2015年度租金时均注明不得影响企业改制，说明原告房县福利综合厂已向付红艳告知了房县福利综合厂正着手改制，双方的租赁关系为临时性短期租赁合同。从2015年5月19日起，房县福利综合厂破产清算组已多次向付红艳发出通知，解除合同并限其在规定时间内搬离，付红艳始终未搬离。2016年起，原告未向被告收取租金，说明双方已不存在租赁关系。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。房县福利综合厂要求付红艳腾退占用的五间房屋的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。付红艳辩称其损失还未解决，故房屋不予腾退。因其损失部分已另案起诉，故该辩解意见不予采纳。房县福利综合厂要求付红艳赔偿其他经济损失687819元（包括未按期交付房屋的违约金53000元、未按期交付土地的违约金522900元、协助法院先予执行开支费用111919元）的诉讼请求，因双方未在租赁合同中对违约金部分进行约定，该项主张不予支持；关于未按期交付土地的违约金522900元，该宗土地的出让人是房县国土资源局，受让人为房县登峰商务宾馆有限公司，因不符合合同相对性，不予支持；房县福利综合厂主张先予执行裁定过程中实际开支费用111919元由付红艳负担缺乏法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决如下：一、付红艳于本判决生效后30日内将房县福利综合厂的5间房屋（酒窖）腾空并返还给原告房县福利综合厂。二、驳回房县福利综合厂其他诉讼请求。案件受理费10703.62元，由房县福利综合厂承担10403.62元，由付红艳承担300元。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为：房县福利综合厂诉请付红艳支付逾期腾房的违约金，因合同并未约定违约金不应得到支持，但其起诉53000元的计算方式实质就是逾期腾房的损失，而该损失是付红艳应腾房未腾房造成的，故为避免诉累，从当事人起诉本意出发，该53000元部分的赔偿应予支持。房县福利综合厂陈述称其与房县登封商务宾馆有限公司协商，向该公司支付了违约金522900元。但并未提供证据证实该损失必然是由付红艳未及时腾房造成，违约金应当根据约定并参照实际损失进行计算，一审法院并未支持该请求符合法律规定。关于执行裁定过程中实际开支费用111919元，该数额系房县福利综合厂自行计算，无法确保真实性，其主张应由付红艳支付无事实和法律依据。综上，房县福利综合厂的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持湖北省房县人民法院（2018）鄂0325民初946号民事判决第一项；二、撤销湖北省房县人民法院（2018）鄂0325民初946号民事判决第二项；三、付红艳于本判决生效后30日内返还房县福利综合厂房屋占用费53000元；四、驳回房县福利综合厂其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10703.62元由房县福利综合厂承担9786.62元，由付红艳承担917元；二审案件受理费10703.62元由房县福利综合厂承担9986.62元，由付红艳承担817元。本判决为终审判决。审判长  王宇鹏审判员  王广泉审判员  袁 昆二〇一九年六月五日法官助理徐恩田书记员李大旭