浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0104民初3325号原告仇益红，女，1995年2月11日出生，汉族，住浙江省建德市。委托代理人吴逢刚，浙江浙同律师事务所律师。委托代理人严洁琼，浙江浙同律师事务所实习律师。被告杨垒，男，1985年1月12日出生，汉族，户籍地河南省商水县，现住浙江省杭州市萧山区。原告仇益红诉被告杨垒房屋租赁合同纠纷一案，原告仇益红于2019年4月2日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员郁莺独任审判，于2019年5月27日公开开庭进行审理。本案现已审理终结。原告仇益红基于其与被告杨垒之间房屋租赁关系，认为杨垒未按期支付租金而起诉。请求：1、确认原、被告订立的《房屋租赁合同》解除；2、判令被告立即腾退房屋，并按合同约定的标准支付自2019年6月10日起至实际腾房之日止的房租损失（2019年6月10日至2019年12月9日，按每月2000元计算，2019年12月10日后按每月2300元计算）；3、判令被告支付违约金，暂计624元（以本金24000元，按年利率24%，自2018年11月11日起暂计至2018年12月19日为624元；2018年12月20日起至实际付清之日止的违约金，以本金12000元，按年利率24%计算利息损失）；4、判令被告承担本案的诉讼费用。被告杨垒辩称：不认可原告所称多次催促2018年5月10日前应付的房租，没有收到过原告的短信和电话。2018年10月28日双方协商腾房，被告并不同意腾房。未收到原告所称2018年11月28日通知被告解除合同的短信。原告未通知被告交房租。认为违约金按照年利率24%标准太高。本案经审理查明的事实如下：2016年11月9日，仇益红与杨垒签订房屋租赁合同，约定：仇益红将阳光城翡丽湾9幢2单元1601室房屋出租给杨垒使用，租赁期限4年，自2016年12月10日至2020年12月9日；前3年租金为2000元/月，第4年租金为2300元/月，前2年为半年1付，后2年为1年1付；第1期支付时间为2016年11月10日，以后每期租金提前1个月付清；杨垒若逾期支付租金，每逾期1天按月租金的5%支付滞纳金，拖欠租金超过半个月，仇益红有权收回该房屋，杨垒须按实际居住日交纳租金并承担违约责任；租赁期内双方不履行合同，则视为违约，则赔付对方5万元，杨垒拖欠租金则视为违约；等等。2018年6月10日至12月9日的租金12000元，杨垒于2018年7月3日支付给仇益红。2018年6月28日，仇益红向本院起诉，要求：1、判令仇益红与杨垒订立的房屋租赁合同于2018年6月9日解除；2、判令杨垒按合同约定的标准支付2018年6月10日起的房租损失至实际腾房之日止3、判令杨垒支付违约金5万元；4、判令被告杨垒恢复房屋原状。2018年10月17日，本院作出（2018）浙0104民初7984号民事判决，认为：仇益红与杨垒签订的房屋租赁合同合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。根据房屋租赁合同约定，2018年6月10日至12月9日的租金12000元，杨垒应于2018年5月10日前付清。杨垒迟至仇益红向本院起诉后方于2018年7月3日付清，已构成违约。房屋租赁合同约定，杨垒拖欠租金超过半个月，仇益红有权收回租赁房屋。仇益红诉请判决确认其与被告杨垒订立的房屋租赁合同于2018年6月9日解除，理由是杨垒逾期支付2018年6月10日至12月9日的租金，逾期超过了半个月，仇益红有权解除合同；仇益红并主张其已通知杨垒解除合同。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。仇益红未能证明其已在解除合同的条件成就后通知杨垒解除合同，其主张涉案房屋租赁合同已于2018年6月9日解除缺乏依据，仇益红的该项诉讼请求本院不予支持。仇益红要求杨垒支付2018年6月10日起的房租损失、恢复房屋原状的诉讼请求以合同解除为前提，因此本院亦不予支持。房屋租赁合同约定，租赁期内双方不履行合同，则视为违约，则赔付对方5万元，杨垒拖欠租金则视为违约。仇益红主张杨垒逾期支付租金，根据上述约定要求杨垒支付违约金5万元。本院认为，仇益红因杨垒逾期支付租金的违约行为遭受的利息损失远低于5万元，因此虽然杨垒逾期支付租金已构成违约，仇益红有权要求杨垒支付违约金，但违约金金额应予减少。根据租金金额、逾期天数及司法解释对民间借贷利率上限的规定，违约金本院确定为426元。判决：一、被告杨垒向原告仇益红支付违约金人民币426元，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告仇益红其他诉讼请求。后仇益红不服上述判决，上诉至杭州市中级人民法院。2019年3月4日，杭州市中级人民法院作出（2018）浙01民终9515号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。另查明，2018年11月28日，仇益红发送短信给杨垒，载明：杨垒先生，房屋租金你再次逾期超过15天，我通知你解除你我之间的房屋租赁合同，请你尽快腾空房屋，我保留再次追究你违约责任的权利。2018年12月19日，杨垒交付仇益红租金12000元。以上事实有原告提供的租赁合同、民事判决书、手机短信、支付宝账单详情及原、被告的陈述为证。本院认为，仇益红与杨垒签订的房屋租赁合同合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。根据房屋租赁合同约定，2018年12月10日至2019年12月9日的租金24000元，杨垒应于2018年11月10日前付清。杨垒迟至2018年12月19日仅支付12000元，已构成违约。因房屋租赁合同约定，杨垒拖欠租金超过半个月，仇益红有权收回租赁房屋。仇益红亦于2018年11月28日通知杨垒解除合同，故对于仇益红主张其与杨垒订立的房屋租赁合同解除的诉讼请求，本院予以支持。因租赁合同解除，杨垒作为承租人应当返还租赁物，而杨垒在合同解除后未及时返还租赁物，还应当支付未能返还期间的占有使用费，故对于仇益红主张杨垒腾退房屋并支付房租损失的诉讼请求，本院予以支持。杨垒未按合同约定支付租金，应当承担违约责任；因租赁合同已于2018年11月28日解除，对于2018年11月11日至2018年11月28日期间的违约金以未按期支付的租金24000元为基数，按照年利率24%的标准计算为284.05元；之后违约金以实际欠付的租金损失为基数，按照年利率24%计算至租金损失付清之日止。对于杨垒辩称未收到2018年11月28日的解除合同短信的意见，因杨垒未提供证据予以证明，对于该项意见不予采信。对于杨垒辩称仇益红未通知杨垒交房租的意见，本院认为，按期支付房租系杨垒应履行的合同义务，对于该项意见不予采信。对于杨垒辩称违约金按照年利率24%标准太高的意见，本院认为，该利率标准不违反司法解释对民间借贷利率上限的规定，对于该项意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告仇益红与被告杨垒于2016年11月9日签订的《房屋租赁合同》于2018年11月28日解除；二、被告杨垒将阳光城翡丽湾9幢2单元1601室房屋腾退归还给原告仇益红，于本判决生效之日起三十日内履行完毕；三、被告杨垒支付原告仇益红自2019年6月10日起至实际腾退之日止的租金损失（2019年6月10日至2019年12月9日期间按每月人民币2000元标准计算，2019年12月10日起按每月人民币2300元标准计算），于本判决生效之日起十日内付清；四、被告杨垒支付原告仇益红违约金人民币284.05元（暂计算至2018年11月28日，此后以实际欠付租金损失为基数，按年利率24%的标准计算至上述第三项款项付清之日止），于本判决生效之日起十日内付清；五、驳回原告仇益红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告杨垒承担。原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退款，被告应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 员  郁 莺二〇一九年六月十日代书记员  黎小榕