连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0703民初1071号原告（反诉被告）：朱兴田，男，1969年6月28日生，汉族，住江苏省灌云县。委托诉讼代理人：李秋生，江苏田湾律师事务所律师。被告（反诉原告）：乔乃俊，男，1955年2月8日生，汉族，住江苏省连云港市海州区。委托诉讼代理人：赵国祥，连云港市海州区浦西法律服务所法律工作者。原告朱兴田（反诉被告）与被告乔乃俊（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，原告朱兴田于2019年1月10日向连云港市海州区人民法院提起诉讼，因被告乔乃俊系该院退休干警，连云港市中级人民法院于2019年3月8日作出（2019）苏07民辖21号指定管辖决定书，指定本院管辖。本院于2019年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告乔乃俊提起反诉，本院依法合并审理。原告朱兴田及其委托诉讼代理人李秋生、被告乔乃俊及其委托诉讼代理人赵国祥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告朱兴田向本院提出的诉讼请求：1.判令被告返还租金15000元及定金5000元；2.判令被告给付装修余值款35000元；3.判令被告支付营业损失35000元。事实与理由：2018年1月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告将连云港市海州区通灌南路195-1#房屋及健康路2-1#楼（共约120平方米）出租给原告经营使用，年租金30000元，租期自2018年3月1日至2019年3月1日。原告依约支付了全年租金并装修使用。2018年9月，原告接到拆迁通知，承租的房屋列入拆迁范围。为有利于城市改造，在被告不愿意给付相应赔偿金的情况下，原告搬离了承租房屋。后据原告了解，拆迁部门早在2018年初就已经向被告下达了拆迁通知，但被告隐瞒该事实，将房屋出租给原告使用，导致原告蒙受损失。因双方协商不成，现诉至法院，望判如所请。被告乔乃俊辩称，一、原告诉称与事实不符。1.原告称被告隐瞒涉案房屋将要拆迁与事实不符。原告称2018年初拆迁部门就向被告下达了拆迁通知，无事实依据。该小区十几年都在传说要拆迁，为谨慎起见，双方在签订租赁合同时，被告已向原告明确告知，原告称其搞过拆迁，海州区暂时无款拆迁南小区，即使拆迁其只承租一年不会有影响。故双方在合同中约定，如遇国家政策或建设需要拆迁等不可抗力的情形，双方均不负责。2.原告占有使用房屋直到合同期满。2018年9月21日海州区政府公告决定对南小区拆迁，被告多次找原告洽谈配合拆迁，因原告要求高额补偿未果。在其要求继续经营的情况下，被告与拆迁部门协商延迟交房，故原告实际占有使用房屋直到2019年3月1日合同期满，原告于2019年1月7日即起诉要求补偿，无事实和法律依据。二、原告诉求三项赔偿无事实及法律依据。1.原告知道涉案房屋进入拆迁程序可能影响其正常经营，但依然继续承租该房屋，其按合同约定占用房屋就应当支付租金，双方的租赁合同已履行期满，被告无须向原告退还租金。2.原告在接收房屋时，该房屋已有原承租人开饭店期间的装潢可供使用，但原告是否进行装修都未书面告知被告，即使装修也是为其经营所需，与被告无关。经现场查看，原告并未全面进行装修，只是进行了局部改造，原告也不可能在租期只有一年的情况下投入7万余元进行装修。其所主张的装修余值与事实不符。原告使用该房屋直到2019年3月1日合同期满，装修已无余值，3.租赁期间，原告是否经营及盈亏均应当自负，且其使用房屋至合同期满，被告未造成原告经营损失，故不存在赔偿。综上，请求驳回原告诉讼请求。反诉原告乔乃俊向本院提出如下诉求：1.要求反诉被告赔偿损失共计3727.88元；2.本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：我与朱兴田于2018年1月21日签订房屋租赁合同，租期至2019年3月1日到期，2018年9月21日出租房屋进入拆迁程序。因朱兴田对承租房屋保管不善，造成卷帘门损坏10.87㎡，计1630.2元；房屋吊顶损坏21.09㎡，计1054.5元；电表被盗及欠电费195.68元；欠水某108元；防盗窗2.465㎡，计197.2元；铝合金窗2.465㎡，计542.3元，合计3727.88元。反诉被告朱兴田辩称，在得知租赁物面临拆迁后，原告多次和被告联系，洽谈房屋移交和拆迁补偿事宜，当时被告一直不露面，为了确保原告的财产及房屋不受损失，原告不得不居住在租赁房屋内。被告所称的损失并非原告造成，原告对这些财产也没有保管义务，我们申请法庭调取被告和拆迁部门签订的拆迁补偿协议及赔偿明细，明确被告所称的损失是否从拆迁部门得到了赔偿。在原告得知拆迁后即停止了经营，被告所称的水电费原告不知道是何时产生的，与原告无关。本院经审理认定如下事实：2018年1月21日，原告朱兴田（乙方/承租方）与被告乔乃俊（甲方/出租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、甲方将位于通灌南路195-1#房屋和建康路2-1#楼（原87#101室）一并租给乙方使用（面积约120㎡）。二、租赁期限：一年（自2018年3月1日至2019年3月1日止）。三、租金：年租金30000元。四、租金给付方式：合同签订之日，乙方缴纳定金5000元（合同期满退还，如乙方违约不予退还）和当年租金30000元。六、乙方装潢期间不得改变主楼房屋原始结构，必须爱护门窗及其他设施，合同期满，乙方除拆除自己安装的空调电器及可移动物品外，墙壁地面等设施不得损坏，造成损坏按价赔偿。七、水某、电费、煤气费、卫生费、宽带费等均由乙方按时到相关部门缴纳。若因乙方未按时缴纳相关费用造成的断水断电及滞纳金、违约金由乙方负责承担。十、如遇不可抗力因素（国家法律政策、房屋拆迁或自然灾害等），双方均不负责。因上述原因而终止合同的，甲方按日计算退还乙方实际未使用的租金。上述协议签订后，原告对该房屋进行了部分装修，以原告朱兴田儿子朱响响的名义办理了营业执照，用于经营饭店。原告于2018年4月28日向被告支付了房屋租金30000元及定金5000元。2018年9月，海州区人民政府发布南小区片区棚户区改造项目（一期）拆迁公告，上述租赁房屋在拆迁范围。同年10月26日，被告乔乃俊与连云港市海州区房屋征收局签订《海州区房屋征收补偿安置协议书》，约定原告选择货币补偿方式，合计安置费用1846712元，其中附属物补偿53920元、停产停业损失补偿费111320元。同时约定于2018年11月2日前搬迁完毕，将空房移交给征收部门。因原、被告双方就拆迁补偿事宜未协商一致，原告一直未将该房屋交付给被告，被告也未按上述协议约定时间将房屋移交给征收部门。2019年3月2日，原、被告双方就涉案房屋进行了交接，被告向原告出具收条一张，载明：收到朱兴田承租房屋一套，发现2个卷帘门严重损坏，一间房吊顶严重损坏、窗户破损，此据。另注明收到门钥匙4把。被告接收房屋后，办理了房屋的水电销户手续，交纳水某108元，电费70.13元，赔表费125.5元，并于3月3日将接收房屋按原状交付给拆迁部门，目前该房屋已被拆除。另查明，涉案房屋在出租给原告之前，由案外人承租用于经营饭店。上述事实有原告提供的《房屋租赁合同》、收条、营业执照、照片、被告提供的照片、水电费票据、录音、《海州区房屋征收补偿安置协议书》、《房屋租赁合同》等书证及各方当事人的陈述证实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》合同法有效，双方均应按合同约定履行。针对本案争议焦点：一、被告是否应向原告返还租金15000元。涉案房屋于2018年9月确定列入拆迁范围，原告主张其于同月停止使用，房屋被拆迁部门隔离，其未与被告进行交接。被告则称，房屋在2019年春节前才被隔离，原告儿子于2019年3月2日将房屋钥匙交给被告，之前房屋一直由原告使用，双方合同已履行完毕，不应退还租金。本院认为，原告直到3月2日租赁合同期满才将房屋交付给被告，主要是因为双方对于补偿问题未达成一致，根据被告提供的照片及双方陈述，由于纳入拆迁范围，该房屋周围被隔离，墙上标注了“征”字样，对原告经营必定会造成一定的影响，被告应向原告退还部分租金。因2018年11月9日的录音中，原告表示其一直在营业，表明此时其仍在正常经营，故其要求退还半年租金15000元无事实依据，本院不予支持。对于涉案房屋何时被隔离及标注纳入拆迁范围，双方陈述不一致，原告也未举证证明。被告提供的照片显示，2018年12月4日，该房屋上已标注征字，且无经营迹象，被告提供的水电费票据显示金额也可以佐证，原告未实际进行经营的情况。本院结合上述情况，酌情确定原告未实际经营的时间为三个月，被告应向原告退还三个月的租金，金额为7500元。原告交纳的定金5000元，被告应返还原告。二、被告是否应向原告支付装修余值款及营业损失各35000元。双方合同第十条约定，如遇房屋拆迁等不可抗力因素，双方均不负责，被告仅需按日计算退还原告实际未使用的租金。根据上述约定，原告要求被告支付装修余值款及营业损失无合同依据，本院不予支持。原告关于被告在双方合同签订时隐瞒涉案房屋将被拆迁的事实的主张，并无相关证据证明，本院不予采信。三、关于反诉请求，1.水电费，双方合同约定，水电费等均由承租方即原告缴纳，被告在接收房屋后缴纳的水某108元，电费70.13元，系原告使用期间产生，均应由原告承担。关于赔表费125.5元，原告称被告并无证据证明该电表安装在原告承租房屋内且系原告破坏，本院认为，双方在3月2日进行交接时被告出具的收条中未注明电表损坏，但被告提供的票据与水电费票据备注码一致，能够证明系该房屋使用的电表发生了赔表费用，且该费用发生于双方交接前，故应认定系原告使用期间损坏，该费用应由原告承担。综上，原告应支付被告水电费、赔表费合计303.63元。2.对承租房屋损坏赔偿，被告不予认可。本院认为，原告于2018年10月26日即与房屋征收部门签订了补偿协议，此时其应获得的补偿款金额已确定，在原、被告双方办理交接手续后，被告亦按接收时的原状交付给了房屋征收部门，该房屋在交接时损坏的部分对反诉原告实际获得拆迁补偿款的金额并无影响，其也未因此遭受损失，故其要求原告赔偿无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告乔乃俊于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告朱兴田租金7500元、保证金5000元，合计12500元。二、驳回原告朱兴田的其他诉讼请求。三、反诉被告朱兴田于本判决发生法律效力之日起十日内支付反诉原告乔乃俊水电费等费用合计303.63元。四、驳回反诉原告乔乃俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2050元，由原告承担1937.5元，由被告承担112.5元（因原告已预交，被告承担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告）；反诉案件受理费25元，由反诉被告朱兴田承担（因反诉原告乔乃俊已预交，反诉被告朱兴田于本判决发生法律效力之日起十日内支付给反诉原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费2075元，并将交款凭证一并交于本院。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  刘红娟二〇一九年六月二十六日书记员  干名阳法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。