北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民初242号原告：北京汇商源邦投资管理中心（有限合伙），主要经营场所北京市丰台区贾家花园15号院7号楼F3-74室。执行事务合伙人：深圳腾达盈亿资产管理有限公司（委派王莉为代表）。委托诉讼代理人：周晶，北京市中伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：**，女，1982年1月20日出生，住北京市朝阳区。被告：张家界晟昊置业有限公司，住所地张家界市永定区月亮湾花园B2-6。诉讼代表人：张家界晟昊置业有限公司管理人。管理人法定代表人：王孟纯，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：丁琴，女，1993年8月9日出生，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：王春艳，女，1995年1月26日出生，住湖南省保靖县。被告：晟昊集团有限公司，住所地杭州市萧山区北干街道馨星大厦1号楼法定代表人：汪汉平。委托诉讼代理人：詹前进，浙江商祺律师事务所律师。被告：浙江盛浩控股集团有限公司，住所地杭州市萧山区金城路185号萧山商会大厦2幢16层法定代表人：胡林浩，执行董事。委托诉讼代理人：詹前进，浙江商祺律师事务所律师。原告北京汇商源邦投资管理中心（有限合伙）（以下简称北京汇商中心）与被告张家界晟昊置业有限公司（以下简称张家界晟昊公司）、被告晟昊集团有限公司（以下简称晟昊集团）、被告浙江盛浩控股集团有限公司（以下简称浙江盛浩公司）买卖合同纠纷一案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京汇商中心之委托诉讼代理人周晶，被告张家界晟昊公司之委托诉讼代理人丁琴、王春艳，被告晟昊集团、被告浙江盛浩公司之委托诉讼代理人詹前进均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北京汇商中心向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告张家界晟昊公司向原告北京汇商中心返还物业购买价款人民币120000000元；2.请求法院依法判令被告张家界晟昊公司向原告北京汇商中心返还财务成本人民币33300000元；3.请求法院依法判令被告张家界晟昊公司向原告北京汇商中心支付实际占用资金期间的违约金（以物业购买价款及财务成本之和为基数，自2015年4月2日计算至实际偿还全部款项之日止，暂计至2016年8月1日的违约金为人民币49567000元）；4.请求法院判令被告晟昊集团、被告浙江盛浩公司对被告张家界晟昊公司的上述付款义务承担连带清偿责任；5.请求法院判令被告张家界晟昊公司、被告晟昊集团、被告浙江盛浩公司承担本案全部诉讼费用。在2018年10月9日原告北京汇商中心在补充意见中明确调整诉讼请求为：1.请求法院依法判令被告张家界晟昊公司返还物业购买价款（借款本金）人民币9000万元；2.请求法院依法判令被告张家界晟昊公司返还财务成本（利息）人民币13156438元；3.请求法院依法判令被告张家界晟昊公司支付实际占用资金期间的违约金（以借款本息之和为基数，按照24%年的标准，自2015年4月2日计算至实际付清之日止，暂计至2016年8月1日的违约金为人民币33032670元）以上合计人民币126189108元。4.请求法院依法判令被告晟昊集团、被告浙江盛浩公司对上述付款义务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用由三被告承担。鉴于被告张家界晟昊置业公司处于破产清算阶段，经法院释明，北京汇商中心于2019年5月30日变更其诉讼请求为：1.请求法院确认原告北京汇商中心对被告张家界晟昊公司享有本金金额为人民币90000000元的债权；2.请求法院依法确认原告北京汇商中心对被告张家界晟昊公司享有财务成本为人民币13067670.8元的债权；3.请求法院依法确认原告北京汇商中心对被告张家界晟昊公司享有违约金33004244.8元的债权（以全部未还本金及财务金额之和为基数，按照24%年的标准，自2015年4月2日计算至实际付清之日止，暂计至2016年8月1日）。4.请求法院依法判令被告晟昊集团、被告浙江盛浩公司对上述付款义务承担连带清偿责任。5.本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2013年12月14日，原告北京汇商中心与被告张家界晟昊公司在北京市海淀区签署《物业买入及附期限返售合同》（以下简称《物业返售合同》），约定原告北京汇商中心以人民币120000000元的价格购买被告张家界晟昊公司开发的标的物业，被告张家界晟昊公司承诺在合同约定期限内回购标的物业，总回购价格=物业购买价款+财务成本。如被告张家界晟昊公司未按约定时间完成各次回购价款支付的，原告北京汇商中心有权按照万分之十五的日利率对被告张家界晟昊公司应付未付金额计收违约金。合同同时约定：因本合同产生的争议，任何一方应向合同签订地有管辖权的人民法院起诉。同日，原告北京汇商中心与被告晟昊集团、被告浙江盛浩公司分别签署了两份《保证合同》，被告晟昊集团、被告浙江盛浩公司各自在其签署的《保证合同》中承诺就被告张家界晟昊公司在《物业买入及附期限返售合同》项下的义务向原告北京汇商中心提供连带责任保证。《物业返售合同》签署后，原告北京汇商中心已按约定向被告张家界晟昊公司支付了120000000元物业购买价款，但被告张家界晟昊公司并未按约定履行回购义务。虽经原告北京汇商中心多次催告，但被告张家界晟昊公司仍拒绝履行其付款义务。被告晟昊集团、被告浙江盛浩公司亦拒绝向北京汇商中心履行保证责任。综上，三被告逾期付款的行为已严重侵害了原告北京汇商中心的合法权益，请求人民法院查明事实，依法判决支持原告北京汇商中心的全部诉讼请求。被告张家界晟昊公司辩称：一、《物业返售合同》违反法律法规的规定，名为投资，实为借贷，应属无效合同。原告北京汇商中心投资给被告张家界晟昊公司的120000000元资金系定向私募投资基金,不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条规定的“自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通的行为”民间借贷范畴。违反《私募投资基金备案须知》第四条。违反《证券投资基金法》第二条、第七十二条、第七十三条，私募资产管理计划不得通过银行委托贷款、信托计划受资产收益权等方式向房地产开发企业提供融资，用于支付土地出让价款和补充流动资金不得直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利。二、原告北京汇商中心诉请返还物业购买价款的条件未成就。2013年12月14日,汇商华邦(天津)股权投资基金管理有限公司(合同甲方)与原告北京汇商中心(合同乙方)、被告张家界晟昊公司(合同丙方)三方订立了一份《投资协议书》。根据第四条7种风控措施，被告张家界晟昊公司与原告北京汇商中心分别于2013年12月14日、2013年12月29日签订《物业返售合同》及其补充协议。2014年11月28日，被告晟昊集团与原告北京汇商中心签订《股权转让协议》，被告晟昊集团将持有的被告张家界晟昊公司的60%的股权转让给原告北京汇商中心，转让价款3000万元。双方约定股权转让款支付至被告张家界晟昊公司的银行账户。2014年12月19日，被告张家界晟昊公司、原告北京汇商中心、案外人宁波赢久稳健丰盛投资合伙企业（以下简称宁波稳健企业），张某1，胡林浩、被告晟昊集团共同签订《张家界国际旅游城项目投资合作及后续管理安排等相关问题之框架协议》（以下简称《国际旅游城框架协议》）。该协议约定原告北京汇商中心应提供4000万元借款，但原告北京汇商中心并未履行约定，致使国际旅游城项目无法完工，该协议约定被告张家界晟昊公司具有自有回流资金，故已经改变了《物业返售合同》的回购期限，因此原告北京汇商中心诉请的条件尚未成就。三、被告张家界晟昊公司并未违约。根据《投资协议书》，被告张家界晟昊公司始终接管控制基金投资款的使用，并将439000平方米的房屋网签到原告北京汇商中心名下，以确保基金顺利退出。四、原告北京汇商中心同时要求违约金及财务成本，数额过高且重复。1800万元属于重复主张。同时因《物业返售合同》无效，无需向原告北京汇商中心支付财物成本及利息。《股权转让协议》中的3000万元是否为债转股，需要整体分析，应另案解决。北京汇商中心诉请确认对张家界晟昊公司享有本金9000万元债权无事实与法律依据。如前所述，张家界晟昊公司与北京汇商中心签订的《物业返售合同》因违反《证券投资基金法》第七十三条、第七十四条及备案管理规范第4号文的规定，属无效合同。无效的合同自成立时起就没有法律效力，张家界晟昊公司仅负有返还已收取款项的义务。而根据《韩亚银行（中国）有限公司网上交易凭证》、《中国建设银行单位客户专用回单》、《中国农业银行电子银行交易回单（付款方）》、《韩亚银行网上交易单》可知，张家界晟昊公司已经向北京汇商中心支付本金1800万元，北京汇商中心诉请确认对张家界晟昊公司享有的本金债权中应扣除1800万元。五、北京汇商中心诉请确认对张家界晟昊公司享有财务成本13067670.8元债权、违约金33004244.8元债权，无法律依据。《物业返售合同》第五条，既约定了常规回购期内、延长期内的财务成本，又约定未按约完成各次回购价格支付的违约金，且违约金按照万分之十五的日利率对张家界晟昊公司应付未付金额计收。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，违约金过分高于造成的损失的，应以实际损失为基础北京汇商中心既要求返还财务成本，又要求支付违约金，且违约金是以本金9000万元与财务成本13067670.8元之和为计算基数，其诉请确认的违约金金额过高。北京汇商中心要求确认的财务成本及违约金的债权明显过分高于损失，依据上述司法解释的规定，应依法予以核减。因《物业返售合同》无效，北京汇商中心诉请返还财务成本及违约金无法律依据。合同无效，根据双方的过错分担责任。因北京汇商中心的基金财产不能向房地产开发企业提供借款，其应承担主要过错责任，对借款本金应依据同期银行贷款利率计算，且北京汇商中心应承担该部分损失。综上，因张家界晟昊公司与北京汇商中心签订的《物业返售合同》无效，且北京汇商中心承担主要过错责任，北京汇商中心无权要求返还物业购买价款、财务成本，无权要求支付违约金。请求人民法院依法查明事实，依法驳回北京汇商中心的诉讼请求。被告晟昊集团、被告浙江盛浩公司共同辩称：一、本案是名为投资实为借贷的法律关系。其内容的实质为私募基金募集后由管理人进行管理，因回报率、年收益率固定，故该约定名为投资实为借贷，合同无效。二、关于原告北京汇商中心主张的返还款项，张家界晟昊公司已经支付1800万元及债转股的3000万元均应在120000000的本金中抵扣。三、违约金、利息之间存在重复计息，应当择一计算，而双方自始至终未就120000000作为民间借贷的利息标准进行约定，所以利息应当按照人民银行同期贷款利率计算，已经支付的款项不应作为本金计算利息。原告北京汇商中心与被告张家界晟昊公司、被告晟昊集团、被告浙江盛浩公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实如下：2013年12月14日，汇商华邦（天津）股权投资基金管理有限公司（以下简称汇商天津公司）（甲方）、原告北京汇商中心（乙方）、被告张家界晟昊公司（丙方）签订《投资协议书》约定：丙方建设张家界国际旅游商业城资金紧张，由甲方引进私募投资基金，促进项目顺利开发。基金名称为北京汇商中心，由甲方担任基金发起人发起设立。投资规模:拟人民币壹亿壹仟万元，具体投资规模以实际募集额为准。基金投资方式：基金通过买入丙方物业，办理商业网签，由丙方按照约定回购，具体详见乙、丙方签署的《物业返售合同》。基金投资周期为12个月，投资期满前三个月内，甲方有权根据丙方实际情况延长三个月投资周期。该《投资协议书》对基金投资年收益及支付时间等进行了相关约定。2013年12月14日，被告张家界晟昊公司（甲方）、原告北京汇商中心（乙方）签订《物业返售合同》约定：乙方买入甲方开发的张家界国际旅游商业城部分物业，甲方向乙方承诺在符合本合同约定的期限内回购标的物业。第二条转让价款约定：乙方购买标的物业转让价款总金额拟为120000000元。第三条约定本合同生效后十个工作日内，甲乙双方应至张家界市房地产管理局办理转让标的物业网签登记手续。为甲方合理避税考虑，乙方同意暂时不予办理标的物业所有权转移至乙方名下的预告登记手续。第五条物业的附期限返售约定：乙方承诺甲方附期限回购标的物业。回购期限：甲方须在与乙方就标的物业《商品房买卖合同》签订日后，乙方支付完毕物业购买价款之日起下一年度对应日的前一日，完成标的物业的全部回购。回购价格：总回购价格=物业购买价款+财物成本。在常规回购期内（乙方支付完毕物业购买价款之日起十二个月内），财物成本按物业购买价款的22%/年计。如汇商华邦（天津）股权投资基金管理有限公司同意甲方延期三个月完成全部回购的，在延长期内（常规回购期结束之日起第三个月对应日的前一日），其财务成本按照物业购买价款的23%/年计。如果甲方未按照约定时间完成各次回购价格支付的，乙方有权按照万分之十五的日利率对甲方应付未付金额计收违约金，直至甲方停止其违约行为之日。乙方按照合同约定收回标的物业全部回购款及违约金后，对甲方完成返售。返售完成后，所有权由甲方享有。乙方应当解除标的物业的网签登记。2013年12月14日，原告北京汇商中心与被告晟昊集团、被告浙江盛浩公司分别签订《保证合同》，约定被告晟昊集团、被告浙江盛浩公司对《投资协议书》、《物业返售合同》向原告北京汇商中心提供连带责任保证担保。保证范围是主合同项下债务人全部债务，包括但不限于购买投资本金或物业价款、投资收益、物业财务成本、违约金等。保证期间至担保债务履行期限截至日后两年止。2013年12月29日，原告北京汇商中心与被告张家界晟昊公司签订《物业返售合同》之补充协议。协议确定了张家界国际旅游商业城网签面积汇总表，共计43900.95平方米。2014年1月2日，原告北京汇商中心向被告张家界晟昊公司支付人民币120000000元。转账支票存根上显示用途为投资款。张家界晟昊公司于2014年1月15日、2014年1月20日、2014年7月2日、2014年7月3日共计向原告北京汇商中心转账18000000元。2014年11月28日，被告晟昊集团（甲方）与原告北京汇商中心（乙方）签订《股权转让协议》约定：甲方向乙方转让持有的项目公司被告张家界晟昊公司60%的股权，乙方同意受让。股权转让总金额为人民币3000万元。同日，原告北京汇商中心（甲方）与被告晟昊集团（甲方）签订《股权回购协议》，约定甲方现已合法持有被告北京张家界晟昊公司的60%的股权。在符合约定条件的情形下，甲方有权要求乙方回购股权，乙方不得拒绝。同样，乙方也有权利要求甲方将全部标的股权转让给乙方，甲方不得拒绝。回购价款甲方应向乙方转让标的股权，股权转让价款为人民币三千万元。2014年12月19日，被告张家界晟昊公司（甲方）、原告北京汇商中心（乙方）、宁波稳健企业（丙方）、张某1（丁方）、胡林浩（戊方一）、晟昊集团（戊方二）签订《国际旅游城框架协议》。协议约定：乙、丙、丁三方为甲方的股东，其身份是通过与甲方原股东合法的股权转让方式取得。乙、丙、戊三方分别持有甲方60%、32.75%、7.25%的股份份额。2014年12月27日，原告北京汇商中心（甲方）、被告晟昊集团（乙方）、被告张家界晟昊公司（丙方）签订《物业返售合同》、《股权转让协议》、《股权回购协议》之补充协议，该协议约定：鉴于甲乙双方签订《物业返售合同》、《股权转让协议》、《股权回购协议》，甲乙丙三方决定，签署本补充协议。乙方将其持有的丙方60%股权以人民币叁仟万元的对价转让给甲方，甲方同意此次股价转让。在《物业返售合同》中，甲方、丙方约定，丙方通过商业网签的方式向甲方融资共计人民币壹亿贰仟万元整，现该笔融资即将到期。据此本协议三方约定，丙方对甲方的人民币壹亿贰仟万元的债务中的人民币叁仟万元转作对受让乙方持有丙方60%股权的对价。本协议或《国际旅游城框架协议》任何一份协议一经签署即表示甲方已完成股权转让对价的支付。本协议签署后，《物业返售合同》之全部约定继续执行，但在返售到来之日或之前，甲方按照本协议约定完成返售的，原转为股权转让对价的人民币叁仟万应予扣除。就《股权回购协议》第二条回购价款之约定，丙方60%股权的回购金额为人民币叁仟万元整，在回购条件具备之日或之前，乙方或丙方任何一方履行支付义务皆视为回购成功。本协议为补充协议，对于未调整之事项，协议各方应按照原约定予以执行。本补充协议与原协议如有冲突，以补充协议为准。另查，湖南省桑植县人民法院于2018年7月13日作出（2017）湘0822民初411号判决。该判决确认北京汇商中心对张家界晟昊公司原有120000000元债权，与之对应的还签订了560份《张家界商品房预售合同》，建筑面积共计43900.95平方米。判决同时认定《国际旅游城之框架协议》有效。其中3000万元债权因《国际旅游城之框架协议》约定转为张家界晟昊公司60%股权，故北京汇商中心120000000元债权中的3000万元债权归于消灭，3000万元债权所对应的161份《张家界商品房预售合同》予以解除。判决后，北京汇商中心、晟昊集团均不服，上诉至湖南省张家界市中级人民法院，后双方分别于2018年11月15日、11月30日撤诉。再查，湖南省张家界市中级人民法院于2018年8月17日裁定受理申请人湖南省第三工程有限公司对被申请人张家界晟昊置业有限公司的破产清算申请。并于2018年8月24日裁定指令湖南省张家界市永定区人民法院对该案进行审理。湖南省张家界市永定区人民法院于2018年11月7日指定湖南东厚资产管理有限公司作为张家界晟昊置业有限公司的破产清算管理人。在本院审理过程中，各方当事人围绕《物业返售合同》的性质及效力、案涉争议款项的数额及保证人的责任问题各执己见。以上事实有《物业返售合同》、《投资协议书》、《补充协议》、（2017）湘0822民初411号判决书及当事人陈述等在案佐证。本院认为：公民法人的合法权益受法律保护。本案争议的焦点是：一、《物业返售合同》的性质和效力。二、被告张家界晟昊公司是否应当返还原告北京汇商中心争议款项。三、被告晟昊集团、被告浙江盛浩公司是否应当对诉争债务承担连带清偿责任。关于争议焦点一《物业返售合同》的性质和效力。《物业返售合同》中约定原告北京汇商中心出资120000000元，获得的相应权利是标的物业的网签登记或者是预售登记等，而没有取得与合同另一方当事人被告张家界晟昊公司共同经营，共同管理的权利。《物业返售合同》中约定原告北京汇商中心获取收益的计算方式是回购价格由物业购买价款和财务成本构成。物业购买价款是原告北京汇商中心支付的120000000元，财务成本的计算方式是一定期间固定标准。故从《物业返售合同》所约定的核心条款来看，原告未参与合同约定经营项目的经营管理，原告支付给被告张家界晟昊公司的钱款在约定期间需返还，原告的收益亦是固定回报。故原告北京汇商中心将钱款支付给被告张家界晟昊公司的行为符合借贷关系的法律特征。《物业返售合同》的性质应认定为借贷的法律关系。关于《物业返售合同》的效力问题。经本院审查，《物业返售合同》的约定及履行均未违反《中华人民共和国合同法》第52条及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第14条之规定。故被告张家界晟昊公司，被告晟昊集团、被告浙江晟昊公司关于《物业返售合同》无效的答辩意见，本院不予采纳。关于焦点二被告张家界晟昊公司是否应当返还原告北京汇商中心争议款项。《物业返售合同》系原告北京汇商中心、被告张家界晟昊公司的真实意思表示，合法有效。原告现依据《物业返售合同》的约定向被告张家界晟昊公司主张相应权利，理应得到支持。根据本院查明的事实，已生效（2017）湘0822民初411号判决书中认定原告北京汇商中心具有的120000000元债权中的30000000元已经消灭，且原告北京汇商中心在本案中亦主张债权为90000000元，故本院认定被告张家界晟昊公司应返还原告北京汇商中心本金90000000元。被告张家界晟昊公司要求30000000元另案处理的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于各方争议的18000000元属于被告张家界晟昊公司返还的本金还是利息一节。根据《物业返售合同》中约定的分阶段的财物成本的返还期限来看，该18000000元应属于返还利息性质。且即使合同未约定或约定不明的情况下，先息后本的返还原则亦属常理。根据《物业返售合同》中约定的借期内的总利息，本院核算被告张家界晟昊公司应返还原告北京汇商中心借期内（2014年1月2日至2015年4月1日）利息13067670.8元。被告张家界晟昊公司、被告晟昊集团、被告浙江盛浩公司关于18000000元应在本金中扣除的意见，依据不足，本院不予采纳。关于各方争议的违约金一节。根据《物业返售合同》的约定，被告张家界晟昊公司未能按照合同约定完成各次回购价格的，应向北京汇商中心支付相应的违约金。《中华人民共和国破产法》第四十六条规定：未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。原告北京汇商中心在诉请中虽已降低违约金的计算标准，但其违约金的请求仍然过高，本院对于被告张家界晟昊公司认为违约金过高的意见，予以采纳。根据本案实际情况，依法予以调整：以90000000元为基数自2015年4月2日起按照年利率24%计算至2018年8月17日（湖南省张家界市中级人民法院裁定受理申请人湖南省第三工程有限公司对被申请人张家界晟昊置业有限公司的破产清算申请之日）。关于三被告不同意支付利息及违约金的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于争议焦点三被告晟昊集团、被告浙江盛浩公司是否应当对诉争债务承担连带清偿责任。根据涉案两份保证合同的约定，被告晟昊集团、被告浙江盛浩公司理应对上述债务承担连带清偿责任。《中华人民共和国破产法》第五十一条规定：债务人的保证人或者其他连带债务人已经代替债务人清偿债务的，以其对债务人的求偿权申报债权。债务人的保证人或者其他连带债务人尚未代替债务人清偿债务的，以其对债务人的将来求偿权申报债权。但是，债权人已经向管理人申报全部债权的除外。被告晟昊集团有限公司、被告浙江盛浩控股集团有限公司可根据该条款享有相关权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条，《中华人民共和国破产法》第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京汇商源邦投资管理中心（有限合伙）对被告张家界晟昊置业有限公司享有本金及自2014年1月2日至2015年4月1日期间的利息共计人民币103067670.8元的债权；二、确认原告北京汇商源邦投资管理中心（有限合伙）对被告张家界晟昊置业有限公司享有违约金的债权（以90000000元为基数，自2015年4月2日起按照年利率24%计算至2018年8月17日止）；三、被告晟昊集团有限公司、被告浙江盛浩控股集团有限公司对本判决第一、二项确认的被告张家界晟昊置业有限公司应负担的债务向原告北京汇商源邦投资管理中心承担连带清偿责任；四、驳回原告北京汇商源邦投资管理中心（有限合伙）的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费722159.58元，由原告北京汇商源邦投资管理中心负担100000元（已交纳），由被告张家界晟昊置业有限公司、被告晟昊集团有限公司、被告浙江盛浩控股集团有限公司共同负担622159.58元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审判长  邓青菁审判员  闫 慧审判员  张 帆二〇一九年六月二十一日书记员  胡震霄