广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初5619号原告：谭方，男，1976年8月10日出生，汉族，住河南省光山县。委托诉讼代理人：刘静，广东君厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈通，广东君厚律师事务所律师。被告：余亮清，男，1983年3月19日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。委托诉讼代理人：费瑶，广东领前律师事务所律师。原告谭方与被告余亮清合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘静、陈通，被告委托诉讼代理人费瑶均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、撤销原告与被告在2016年9月30日签订的《转让协议》；2、被告向原告返还转让款240万元。事实和理由：2016年9月30日，原告与被告签订《转让协议》，约定被告将广州市越秀区永福路自编5号2-5楼沁园酒店所在物业的租赁权以及酒店内的一切设施和相关证件转让给原告，转让价款240万元。被告在签订《转让协议》前告知原告涉案物业的产权人是广州警备区后勤部，广州市誉海物业管理有限公司（以下简称誉海公司）系涉案物业的第一手承租人，被告于2014年3月1日与誉海公司签订《广州市房屋租赁合同》一式四份。为保障誉海公司将涉案房屋转租给原告，原告与被告在《转让协议》中约定在上述租赁合同中加上原告的名字，由原告承接租赁合同中被告的权利义务。转让协议签订后，原告、被告及誉海公司法定代表人余霞协商一致，将原告名字加在两份租赁合同上，原告也按照协议向被告支付了转让款240万元。根据租赁合同约定，涉案房屋的租期期限自2014年7月1日至2024年7月1日止。但是，2017年12月15日，誉海公司向酒店发出《终止合同决定》，以涉案房屋产权人要收回房屋为由终止租赁合同。由于誉海公司单方收回涉案房屋违反了租赁合同约定，原告向法院起诉誉海公司，要求法院判决誉海公司赔偿原告损失。但法院作出（2018）粤0104民初2516号民事判决书认定原告不是租赁合同的相对方，不享有被告在该合同中的权利，驳回了原告的诉讼请求。此时，原告才意识到与被告签订《转让协议》存在重大误解。1、原告对“在租赁合同上加上名字”这一行为的效力存在重大误解，原告误以为只要在《租赁合同》上加上自己的名字就能代替被告成为合同相对方，但在上一个案件庭审中，誉海公司否认同意原告在租赁合同上加名的事实最终导致判决认定加名无效。2、原告对于涉案房屋的租赁时间存在重大误解，根据誉海公司与被告签订的租赁合同，原告有理由相信根据该合同约定对涉案房屋享有从2016年9月30日至2024年7月1日的租赁权。但收到上一个案件判决后，原告才得知誉海公司与涉案房屋产权人之间的租赁合同约定租期至2019年6月30日届满，该期限与原告设想的租赁期限相差甚远。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。原告与被告签订的转让协议合法有效，不存在任何重大误解的情形。（2018）粤0104民初2516号民事判决书判决驳回原告的请求是因为原告举证不能所致，该判决认定原告在被告与誉海公司之间的租赁合同上加名未经誉海公司同意，并非原告与被告签订转让协议存在重大误解。原告的部分损失是由于国家政策调整所致，并不是因为转让协议未履行所致，该转让协议已经履行完毕。从签订协议至涉案房屋被收回，原告正常经营酒店一年多，转让协议约定的酒店财产也交给了原告，原告取得了相应效益，原告在经营期间遇到部队收回房屋的政策，属于不可抗力，是原、被告双方均无法预见的，不属于重大误解。原告在租赁合同上已经加名，这是原告自行行使民事权利的行为，并不构成重大误解。被告与誉海公司之间的租赁合同明确约定遇到不可抗力情形房屋将被收回，原告自认为有理由相信租期期限可以履行完毕，不属于重大误解。转让协议是在2016年9月30日签订，原告提起本案诉讼已经超过法定撤销权的行使期间，撤销权消灭。经审理查明：2016年9月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《转让协议》，约定：经甲乙双方协商，甲方愿将广州市越秀区永福路自编5号2-5楼沁园酒店（门头是逸米酒店）的一切设施和相关证件转让给乙方，1、转让价格为240万元；2、转让期限自2016年9月30日起所有营业收入归乙方；3、该酒店的证件年审，甲方无条件配合，相关费用由甲方承担，甲方不额外收取任何费用；4、乙方一次性付给甲方235万元，租赁合同上加上乙方名字后，乙方付清余款5万元；5、债权债务在2016年9月30日之前归甲方，9月30日之后归乙方；6、沁园酒店加盟逸米的3万元押金归乙方；7、转让费包括有两个月押金归乙方所有等。2016年10月1日，原告（丙方）、被告（乙方）与广东驿米酒店管理有限公司（甲方）签订《逸米酒店加盟店——沁园宾馆投资人变更协议》，约定：1、广州市越秀区沁园宾馆是由乙方投资经营的酒店，拥有酒店所有资产及相关权利；2、乙方于2015年12月29日和甲方签署了《酒店管理服务合同》，加盟甲方，并委托甲方对沁园宾馆进行经营管理；3、乙方拟将沁园宾馆全部转让给丙方，丙方同意接受；对于甲乙双方所签订的《酒店管理服务合同》，丙方知晓并愿意继续履行，乙方在该合同中的所有权利义务均由丙方承接，承接日期为2016年10月1日，甲、丙双方同意按原《酒店管理服务合同》的内容另行签订一份新的合同等。2017年12月15日，誉海公司出具《终止合同决定》，载明：逸米酒店：根据军方【2016】58号关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知精神和省军区要求，经警备区研究决定，所承租的广州市越秀区永福路自编5号属部队营区周边出租物业。自2017年12月31日起终止租赁合同，军方终止合同属国家重大政策变化造成的不可抗力，出租物业终止收回前，租赁项目水、电费需按正常交纳，广州警备区将于2017年12月31日中午12时停止供水、供电并收回所承租的物业等。2018年1月11日，原告向本院起诉誉海公司、余霞、余亮清租赁合同纠纷一案，要求解除原告与誉海公司签订的《广州市房屋租赁合同》，誉海公司承担单方终止合同而产生的全部违约责任和赔偿责任等。本院于2018年9月29日作出（2018）粤0104民初2516号民事判决书，查明：2014年3月1日，誉海公司（甲方）与余亮清（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将其承租自广州市越秀区永福路自编五号的房屋出租给乙方作商业用途使用，建筑面积1735平方米，考虑到乙方投资成本大，回收周期长，甲方承诺，如无其他不可抗力因素等特殊情况，租期为十年。首年租金68800元/月，第二年开始每年递增3%，租金及水电费按月结算，由乙方在每月5日前用现金或支票付款方式交付当月租金及上月水电费给甲方。乙方在签订合同时向甲方交纳下列费用：保证金137600元及首月租金68800元；乙方如无违约，在租赁期满或双方协议解除合同，乙方交还房屋后的三个工作日内，甲方将该保证金无息退回乙方。租赁期间乙方转租该房屋时，须提前一个月书面通知甲方并在征得甲方同意后方可办理变更手续，甲方收取合同更名费10000元，在不改变合同条件及租赁物使用功能前提下，甲方不得无故拒绝乙方转让请求。在租赁期内，如遇产权方军事原因需要将甲方承租楼宇整栋收回则乙方装修成本按年限折旧补偿。租赁期内遇其他不可抗力自然灾害，导致合同无法履行时，甲乙双方应该按有关法律法规及时协商处理。甲方承诺按本合同第八条第4款之规定全额退回押金，乙方有权拆除固定装修。本合同一式四份，甲方双方各持两份，具有同等法律效力，本合同自双方签字盖章之日起生效等。原告向本院提供的以上合同原件（一份）抬头及落款的“乙方”处除“余亮清”的签名及指模外还有原告的签名及按捺指模，原告陈述该合同是其于2016年9月30日在余亮清等人在场的情况下在合同上补签其名字的，当时原告仅签署了两份合同原件，其中一份是由余亮清提供，一份是由余霞提供，余霞声称其手上只有一份合同原件；现原告持有的该合同原件是余亮清提供的合同原件；原告补签该合同后，原承租人余亮清退出，涉讼场地由原告实际承租经营等；认定：原告提供的证据不足以证明其在誉海公司与余亮清签订的《广州市房地产租赁合同》上补签名字的行为得到了誉海公司的认可，更不足以证明誉海公司知悉原告与余亮清签订了《转让协议》并同意原告承继余亮清在《广州市房地产租赁合同》中的权利义务。根据合同的相对性原则，上述租赁合同的相对方仅为誉海公司及余亮清，故原告主张解除租赁合同、誉海公司依据租赁合同的约定承担违约责任及赔偿责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据等；判决：驳回原告的诉讼请求。原告不服该判决提起上诉，但在收到法院催缴案件受理费通知后，在指定的期限内不予缴纳，广州市中级人民法院在2018年10月19日作出（2018）粤01民终19766号民事裁定书，裁定：本案按上诉人谭方自动撤回上诉处理，一审判决自本裁定送达之日起发生法律效力。庭审中，原告与被告均确认，原告已经向被告付清转让款240万元，原告经营酒店至2017年12月31日止。原告陈述，余霞向原告退还了押金，但没有向原告补偿酒店装修损失，原告也未能取回场地内的设施设备。被告陈述场地内的装修及设施设备是被告之前安排及购买的，被告没有获得过任何补偿。本院向原告释明，如本案合同不存在可撤销事由的，是被告存在违约，原告是否变更诉讼请求。原告称诉请变更为要求被告退还转让款240万元。被告辩称不同意原告变更后的诉讼请求，转让协议已经履行完毕。本院认为：原告与被告签订的《转让协议》写明被告以240万元的价格将沁园酒店的一切设施和相关证件转让给原告；结合原告、被告与广东驿米酒店管理有限公司三方签订的《投资人变更协议》关于被告将沁园宾馆全部转让给原告的约定，可以认定，被告是将沁园酒店经营管理权以240万元的价格转让给原告。酒店经营管理权与酒店场地租赁权密切相关，场地租赁权是酒店经营管理权存在的前提和基础，如租赁合同终止，酒店经营管理权将一并终止，不再附着于涉案场地之上。基于此，被告将沁园酒店经营管理权转让给原告，必须将场地租赁权一并转让给原告，《转让协议》写明租赁合同上加上原告名字，该条款设立目的应理解为由原告承继被告所签租赁合同中承租人的权利义务，继续与出租人履行租赁合同直至合同终止。故《转让协议》是原告与被告双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该协议转让的标的是沁园酒店的经营管理权，合同内容清晰、明确，不存在可撤销的事由，原告以存在重大误解为由要求撤销该协议缺乏依据。经本院释明如上述协议不存在可撤销事由的，原告是否变更诉讼请求，原告明确要求被告退还转让款240万元，为避免诉累，本院对原告的该项诉讼请求进行处理。根据已生效的民事判决认定，虽然原告在被告与出租人誉海公司签订的四份《广州市房屋租赁合同》其中一份上加签名，但因该行为没有得到出租人誉海公司的认可，原告没有承继被告在《广州市房屋租赁合同》中的权利义务，被告没有按照《转让协议》约定履行的义务，已构成违约。原告支付的转让款240万元是取得酒店经营管理权的对价，按照被告与出租人誉海公司所签《广州市房屋租赁合同》约定，如顺利履行协议，原告本可以从2016年10月1日起经营酒店至租赁期限届满即2024年7月1日止，但因出租人誉海公司提前终止租赁合同，原告只是经营酒店至2017年12月31日止，无法向出租人主张权利，仅收回押金137600元，故基于公平原则，转让款在扣除押金137600元后，按照剩余租赁期限占全部租赁期限的比例80%计算得出1809920元，由被告向原告予以退还。被告如认为因租赁合同遭受损失的，可以依据租赁合同向出租人主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条规定，判决如下：一、被告余亮清在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告谭方退还转让款1809920元；二、驳回原告谭方的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费26000元，由原告谭方负担4911元，被告余亮清负担21089元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李 博人民陪审员  邓晓红人民陪审员  周跃新二〇一九年六月十九日书 记 员  郑君灏