宁波市奉化区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙0213执异22号 异议人：汪顺章，男，1950年12月16日出生，汉族，住宁波市奉化区。 委托代理人：章亚珍，浙江正雅律师事务所律师。 委托代理人：马利琼，浙江正雅律师事务所律师。 申请执行人：中国建设银行股份有限公司奉化支行。住所地：宁波市奉化区锦屏街道长春路18号。 法定代表人：孙永雷，该支行行长。 委托代理人：李强，浙江嘉丰律师事务所律师。 被执行人：浙江沈氏建设有限公司。住所地：象山县丹西街道蓬莱路129号。 法定代表人：沈财兴，该公司董事长。 被执行人：浙江兴润置业投资有限公司。住所地：宁波市奉化区锦屏街道茗山路8号。 法定代表人：沈明崇，该公司董事长。 被执行人：奉化兴润茗都置业有限公司。住所地：宁波市奉化区萧王庙街道永丰路。 法定代表人：沈明崇，该公司董事长。 本院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司奉化支行（以下简称建设银行）与被执行人浙江沈氏建设有限公司（以下简称沈氏公司）、浙江兴润置业投资有限公司（以下简称兴润公司）、奉化兴润茗都置业有限公司（以下简称茗都公司）金融借款合同纠纷一案过程中，案外人汪顺章提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年9月21日举行了听证。异议人汪顺章的委托代理人章亚珍、马利琼以及申请执行人建设银行的委托代理人李强，被执行人沈氏公司的法定代表人沈财兴，被执行人兴润公司、茗都公司的法定代表人沈明崇参加了听证。本案经审判委员会讨论决定，现已审查终结。 异议人汪顺章称，其于2015年11月4日收到（2014）甬奉执民字第2081-8号执行裁定书，拍卖被执行人茗都公司名下位于奉化市××街道汪家库××号（临）、199号（临）、200号（临）土地以及该土地上兴建的“桃园府邸”小区179套房屋。异议人发现上述179套房产中，其中施工号为23的房产于2013年1月30日出售给了异议人，签订了《商品房买卖合同》，且已依法向房地产主管部门登记备案，异议人也支付了全部的购房款，上述房产的所有权应当归异议人所有，不应当被列入执行范围。故异议人要求停止对该房产的执行。 申请执行人建设银行辩称，1.异议人与被执行人茗都公司之间不存在房屋买卖的真实意思表示，而是案外人曹远为了确保其对沈财兴的债权能够实现而让茗都公司以房产作为担保，假借异议人的名义与茗都公司签订了购房合同，实为物权法所禁止的流押条款，房屋买卖合同无效。房产备案仅是行政管理规范，并不是效力性规范，是否备案登记与房屋买卖合同是否有效无关；2.异议人支付的购房款实为借款，该笔借款由法院生效判决认定为沈财兴非法吸收公众存款罪的部分犯罪事实，故本案所涉房产仍属于茗都公司所有，应驳回异议人的申请。 被执行人沈氏公司、兴润公司、茗都公司辩称，商品房买卖合同属实，购买房屋是真实的，部分购房款用于归还案外人曹远的借款，但房屋买卖的具体事宜是由销售部和财务部负责的，其并不完全知情。 本院查明，申请执行人建设银行与被执行人沈氏公司、兴润公司、茗都公司金融借款合同纠纷一案，本院作出的（2014）甬奉商初字第981号民事调解书已经发生法律效力，申请执行人于2014年10月17日向本院申请执行。本院在执行过程中，于2015年11月4日作出（2014）甬奉执民字第2081-8号执行裁定书，裁定拍卖茗都公司名下的位于奉化市××街道汪家库××号（临）、199号（临）、200号（临）土地，以及该土地上兴建的“桃园府邸”小区179套房屋。2015年11月30日，汪顺章向本院提出执行异议，称其与张磊、汪维倓三人已经于2013年1月30日向茗都公司购买了上述拟拍卖房产中施工号分别为23、14、22号的房产，并与茗都公司签订了商品房买卖合同，约定每套房产1200万元。汪顺章已经全额支付了购房款，茗都公司出具了收款收据一份。宁波市公安局奉化分局对张磊、汪顺章、汪维倓的购房款资金往来进行了调查，情况如下：1.2012年12月14日，张磊投资经营的宁波艾盛服饰有限公司（以下简称艾盛公司）以及汪维倓母亲江小飞分别向张磊转账600万元。2012年12月17日，异议人张磊将1200万元汇入茗都公司作为购房款，茗都公司将该款汇入兴润公司，兴润公司将该款转入案外人曹远经营的宁波华灯光电实业有限公司的银行账户（以下简称华灯公司）;2.同日，华灯公司将该款转入艾盛公司及江小飞经营的奉化市锦屏茗山建材经营部（以下简称茗山建材）的银行账户，后张磊和江小飞向汪顺章转账1000万元，汪顺章向茗都公司转账1200万元作为购房款，其中1100万元随即再次转入华灯公司;3.2012年12月18日，华灯公司分二笔将约900万元的资金汇给江小飞及茗山建材，其中870万元转给了汪维倓。同日，曹远向汪维倓转账330万元，合计1200万元汇入茗都公司作为汪维倓的购房款。另查明，2012年12月17日，茗都公司与张磊、汪顺章、汪维倓均签订了商品房回购合同，且茗都公司台账内收款收据“交款项目”一栏记载的张磊、汪顺章、汪维倓的购房款均为“暂借款”。沈财兴在讯问笔录中陈述称，其为了偿还曹远的借款，将“桃园府邸”的三套房产抵押给曹远，由曹远叫来三人与茗都公司签订购房合同，实际该房产不是买卖，茗都公司与他们三人签订了回购合同。2016年1月8日，经浙江兴润置业投资有限公司等企业资产债务协调处理工作小组调查核实，“桃园府邸”项目共有房屋223套，其中借款抵押59套，包括异议人汪顺章主张的施工号为23号的房产。 本院认为，异议人汪顺章虽然与被执行人茗都公司签订了商品房买卖合同，并全额支付了购房款，但根据调查核实的异议人汪顺章与案外人张磊、汪维倓、曹远等人的购房款资金往来情况，并结合沈财兴在讯问笔录中的陈述以及被执行人茗都公司台账内的收款收据、回购合同等证据，可以认定涉案房产不是真实的销售，其权利不足以排除执行。故异议人汪顺章要求对涉案房产停止执行的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下： 驳回异议人汪顺章的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。 审判长  朱海南 审判员  仇飞龙 审判员  李水正 二〇一九年六月三日 书记员  周梅舟 附：本裁定依据的法律条文 1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条：根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 4.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。