广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终3556号上诉人（原审被告）：李均辉，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。被上诉人（原审原告）：刘玮君，女，汉族，住湖南省衡阳市珠晖区X。委托诉讼代理人：李蕾，广东嘉进律师事务所律师。上诉人李均辉因与被上诉人刘玮君房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初26066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李均辉上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判驳回刘玮君的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由双方按责任比例负担。事实与理由：（一）一审认定事实基本清楚，但一审判决违约金金额过高。（二）一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定判决李均辉承担违约责任，应当以双方交易总额230000元，结合2017年9月29日李均辉支付购房款10000元定金、2018年1月8日分别支付两笔购房款30000元和21000元的时间来综合考虑李均辉承担违约金的数额。从交易额为230000元，违约需承担30000元的数额来看，比例为13%，明显过高，且该计算依据尚未扣除刘玮君已经支付的60000元购房款。因此，请求二审法院依法予以调整，判决违约金为没收定金10000元。刘玮君辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。刘玮君向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方于2017年9月29日签署的《房地产买卖合同》；2.李均辉向刘玮君支付违约金50000元；3.本案诉讼费由李均辉承担。一审法院认定事实：2015年3月9日，刘玮君与案外人文智忠就佛山市禅城区*************的房产【粤房地权证佛字第01000***81号】委托姜某先为其合法代理人出具《委托书》，代表执行和处理下列事项……2.待上述房屋符合出售条件后，代为办理出售上述房屋的相关手续，签订房屋买卖合同，代收卖房款，到公证处办理房屋买卖合同公证……委托期限：办完以上事项为止。2015年3月13日佛山市珠江公证处就上述《委托书》出具《公证书》，证明上述《委托书》的真实性。2017年6月8日，刘玮君又出具《委托书》，内容为：本人工作繁忙，不能亲自办理买卖车位【车位产权证号：粤房地权证佛字第0100011981号】的相关手续，特委托冯某作为刘玮君的合法代理人，全权代表刘玮君办理相关事项，对委托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件，刘玮君均予以认可，并承担相应的法律责任。2017年9月29日，刘玮君（甲方、转让方）与李均辉（乙方、受让方）签订《房地产买卖合同》，约定：第一条甲方拟将位于佛山市禅城区*************的房地产转让给乙方。乙方对甲方拟转让的房地产作了了解，愿意购买该房地产。土地使用权类型为住宅（车位），房屋建筑面积为14.62平方米。第二条买卖房地产价格、付款方式。甲、乙双方议定该房地产交易总金额为230000元。乙方应于合同签订后3天内支付甲方定金60000元。乙方于办理新房证当天支付房款170000元……第六条违约责任……乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，购房款甲方在七日内退回乙方，另赔偿甲方50000元的违约金，由甲方在乙方已付房款中扣除。合同甲方处签名由刘玮君委托冯某代签。2017年9月29日、2018年1月8日李均辉分别向刘玮君代理人转账10000元、30000元、21000元。2018年5月3日，冯某向李均辉发微信：“李生，你好，车位已签约半年了，网签已到本月19日2个月，电话不接……再这样我准备起诉你违规，你看着办吧”。2018年7月2日李均辉向冯某发微信：“冯生，你好，我是阿辉，计划本月五日我们去申请过户，我去通知我朋友帮忙。”2018年7月4日下午，李均辉向冯某发微信：“叫你小姨回去吧。”另查明，佛山市禅城区*************的权利人为刘玮君。刘玮君于2017年10月29日还清车位的贷款。再查明，一审法院于2018年10月22日向李均辉送达起诉状副本。刘玮君、李均辉共同确认：李均辉共向刘玮君支付了60000元。刘玮君陈述：2018年7月4日，李均辉提出其资金不足，所以双方没有办理过户手续。刘玮君已收取的60000元为定金，由刘玮君没收，不予退还李均辉。转账多出的1000元为车位租金。李均辉陈述：2018年5月时，因李均辉在忙，故没有去办理过户手续，李均辉已经向刘玮君解释了；2018年7月4日李均辉与刘玮君去了现场，但最终没有办理过户，原因是李均辉资金不足，由现金支付改为贷款支付，但刘玮君不同意。而且办理过户当天刘玮君本人没有到场，李均辉认为无法办理过户手续。李均辉已支付的60000元中的10000元是定金，10000元刘玮君可以没收，其余50000元是购房款，刘玮君应退还。转账中多出的1000元原为车位租金，但后来双方就租车位无达成一致意见。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案《房地产买卖合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。关于合同解除。合同约定，李均辉应于“办理新房证当天支付房款170000元”，即双方约定李均辉应于办理过户手续的当天支付上述购房款，本案中，刘玮君、李均辉约定于2018年7月4日办理涉案车位的过户手续，但李均辉以资金不足为由，单方要求变更付款方式，李均辉的行为已构成违约，庭审中，李均辉亦未能提供证据证明其有继续履行能力，故刘玮君有权依据涉案《房地产买卖合同》第六条的约定主张解除合同。至于合同解除时间，由于刘玮君未举证证明在诉前向李均辉发送解除合同的通知，故一审法院认定刘玮君、李均辉的《房地产买卖合同》于一审法院向李均辉送达起诉状之日即2018年10月22日解除。李均辉抗辩认为刘玮君无到场故无法办理过户手续，仅为李均辉单方陈述，本案中刘玮君提供两份授权委托书以证明代理人有代理出卖房屋的权限，故对李均辉该项抗辩意见一审法院不予采纳。关于违约金的诉请。《房地产买卖合同》约定“乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，购房款甲方在七日内退回乙方，另赔偿甲方50000元的违约金”，根据李均辉的过错程度、结合本案的履行情况以及标的物的金额，一审法院酌定李均辉应向刘玮君支付的违约金为30000元，刘玮君诉请超出部分，一审法院不予支持。关于刘玮君主张已没收定金60000元。没收定金与主张违约金同属承担违约责任的方式，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，在一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。刘玮君认为其已根据合同的约定没收定金，李均辉抗辩认为刘玮君应当部分退还定金，因刘玮君、李均辉均未就定金60000元在本案中提出诉请，故本案中不处理，双方均可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条判决：一、刘玮君与李均辉于2017年9月29日签订的《房地产买卖合同》于2018年10月22日解除；二、李均辉于判决发生法律效力之日起十日内向刘玮君支付违约金30000元；三、驳回刘玮君的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件适用简易程序，案件受理费减半收取525元，由刘玮君负担210元，李均辉负担315元。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案双方约定，李均辉决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作悔约处理，本合同即告解除，李均辉所交定金不予退回，所付购房款在七日内退回，李均辉另需要赔偿刘玮君50000元违约金。刘玮君据此起诉请求李均辉支付违约金50000元，李均辉在诉讼中主张违约金过高并提出减少违约金的请求。对此，一审法院考虑当事人的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，认为上述约定的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，将违约金调整为30000元，该处理符合法律规定，并无不当。现李均辉上诉主张将其违约责任调整为没收定金10000元，理据不足，对其请求应予驳回。综上所述，李均辉的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人李均辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年六月十四日法官助理 梁启星书 记 员 杨思韫