浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初1347号 原告：易黑妹，女，1968年1月7日出生，汉族，住义乌市。 原告：谢林军，男，1990年3月25日出生，汉族，住义乌市。 两原告共同委托诉讼代理人：何江南，浙江世普律师事务所律师。 被告：俞宜根，男，1970年9月29日出生，汉族，住金华市金东区。 被告：俞宜坚，男，1976年4月29日出生，汉族，住金华市金东区。 两被告共同委托诉讼代理人：何远、宣琰，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。 第三人：季诚昌，男，1848年12月22日出生，汉族，住义乌市。 第三人：季诚兴，男，1938年7月2日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：陈欣，浙江冠森律师事务所律师（于2019年6月5日接受委托）。 第三人：季银翠，女，1933年11月2日出生，汉族，住义乌市。 原告易黑妹、谢林军与被告俞宜根、俞宜坚宅基地使用权纠纷一案，本院按简易程序审理后于2018年11月1日作出（2018）浙0782民初14113号民事裁定。原告易黑妹、谢林军不服该裁定提起上诉，金华市中级人民法院经审理于2018年12月21日裁定指令本院继续审理。本院于2019年1月14日立案，依法组成合议庭。经被告申请，本院追加季诚昌为第三人参与诉讼。本院适用普通程序审理于2019年4月22日公开开庭进行了审理。原告易黑妹及两原告的共同委托诉讼代理人何江南、被告俞宜根及两被告的共同委托诉讼代理人何远到庭参加了诉讼。后经被告申请，本院追加季诚兴、季银翠为第三人参与诉讼。本院于2019年6月3日、6月10日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人何江南、被告俞宜根及两被告的共同委托诉讼代理人何远、宣琰、第三人季诚昌、季诚兴及其委托诉讼代理人陈欣、季银翠（2019年6月10日未到庭）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告易黑妹、谢林军诉称，2005年浙江省义乌市季宅村实行旧村改造，2006年5月原告前夫季三弟和原告易黑妹、谢林军根据义乌市人民政府旧村改造政策及季宅村改造实施细则共同报批建设用地108平方米并获批准，审批号为“义土北农建字【2010】第754号”（季三弟与原告易黑妹原属夫妻关系，谢林军系其夫妇儿子，每人36平方米）。2009年8月，季三弟与被告俞宜根、俞宜坚签订农村建房用地使用权转让协议，将季三弟、易黑妹、谢林军共同所有的旧村改造建房用地108平方米转让给俞宜根、俞宜坚，并要求原告易黑妹也在协议上签字，原告易黑妹当时系一个外地嫁过来的农村妇女，不知转让行为是否合法有效，原告谢林军不知情，也未在协议书上签字。2010年12月原告易黑妹与季三弟由法院判决离婚。2011年6月11日，义乌市人民法院（2011）金义民初字第1249号民事判决书认定：季三弟、易黑妹与俞宜根、俞宜坚签订的建房用地转让协议书违反了不得将农村建房用地转让给非本村集体组织成员的禁止性法律规定，属无效合同。但两被告一直非法侵占原告上述建设用地，因此，原告要求被告俞宜根、俞宜坚对原告上述农村村民建设用地排除妨碍、恢复原状。请求判令：被告俞宜根、俞宜坚停止侵占原告农村村民建房用地“义土北农建字【2010】第754号”，排除妨碍、恢复原状。案件审理过程中，原告补充称，两被告声称涉案土地上已经建造了房屋，也不愿意将涉案地上房屋拆除后将土地返还原告，借口诉争土地无法返还。原告认为应当根据房随地走、地随房走的原则，既然土地转让合同认定无效，土地产权无法过户，本案依据地随房走已经不可能。之前的诉争土地转让合同无效，两被告具有重大过错，因为没有将合同交与已经成年具有完全民事行为能力的合法共有人谢林军签字认可。事后也没有得到谢林军的追认，转让可行的操作是依据房随地走，即请求:判令两被告在义土北农建字（2010）第754号项下宅基地上所建造的房屋（占地72平方米份额）归两原告所有，两原告按该份额房屋建造的市场评估造价补偿两被告的建造费用。后两原告申请变更诉讼请求为：一、判令两被告因宅基地转让合同被法院宣告无效向两原告返还“义土北农建字（2010）第754号”项下宅基地72平米（标的额72万元）；二、判令两被告在义土北农建字（2010）第754号项下宅基地上所建造的房屋（占地72平方米份额）归两原告所有，两原告按该份额房屋建造的市场评估造价补偿两被告的建造费用。 被告俞宜根、俞宜坚辩称，1、原告原来提起的诉，是一个合同无效返还财产之诉，现在原告变更为只返还其中一定比例，而且还增加了确认房屋所有权的诉请，与原诉已不构成同一个诉，请求法庭依法驳回。2、原告请求返还其中一定比例土地使用权并补偿相应造价，犯了一个基本的法律概念错误。易黑妹、谢林军、季三弟此前转让给被告方的，是共同共有的土地使用权。我们都知道，共同共有状态下，是不分份额的。因此，即使要返还财产，也是作为一个不可分的物权标的物的本案房地产，也就是将占地108平方米的土地及房屋，整体返还给作为共同出让人的易黑妹、谢林军、以及作为季三弟继承人的本案三位第三人。至于这个房地产的内部份额，跟被告方无关。返还以后，原告与第三人之间能否对各自份额达成一致、如果无法达成一致如何解决，这属于内部关系，原告与第三人自己解决。所以，原告对于一个不可分割的物权的标的物，仅仅主张返还其中的一部分即所谓72平方米，同时请求确认该72平方米都属于物权法上的基本概念错误，请求法庭直接驳回。3、案涉宅基地使用权转让协议虽已被认定为无效，但案涉地块目前已无法返还且没有必要返还。根据合同法第五十八条，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产如果无法返还的，就不应判决返还，案涉的宅基地在2011年之前就已经由被告方出资建成房屋占有使用至今，在法律和事实上都无法返还。且案涉合同虽然被认定无效，但原告方也早已取得正常合理的对价，也没有受到任何损失，所以根据合同法第五十八条规定，本案没有必要返还财产。4、案涉房屋在土地使用权转让时并未建造，不属于“房随地走”或是“地随房走”的适用对象，被告通过合法建造已原始取得案涉房屋的所有权，原告错误理解了《物权法》的第一百四十六、一百四十七条。原告所说的“地随房走”或“房随地走”，法律依据是《物权法》的第一百四十六、一百四十七条。适用该两条的前提是在房或地一者发生转让、互换、出资或者赠与时，另一者已经存在。本案中，案涉宅基地使用权在发生转移时，被告的房屋还未建造，因此并不适用上述法律规定。被告通过合法建造原始取得的房屋所有权，原告要求案涉房屋判归其所有，再次犯了物权法基本概念上的错误。5、原告方不应因返还行为获利。案涉宅基地使用权的买卖双方对于签订违反法律规定的合同均有过错，双方均不应通过该行为获得额外利益。按照义乌法院此前有过的判例，作为卖方的原告坚持要求拿回宅基地使用权的，就应当按照市场价支付对价，法律不应支持违背诚信的获利行为。就算要返还，也应当要求原告方按照市场价支付对价。同理，对于被告已经建成并居住的房屋，原告也应按照市场价值向被告购买。6、原告在未向被告方支付案涉108平方米建设用地及其上所建房屋的现在的整体市场价值时，无权要求返还。两被告所建成的108平方米的房屋是一个物权的标的物，在法律上属于一个整体。如果原告要求返还，就必须同时对待给付。原告应申请评估案涉108平方米建设用地及其上所建房屋整体的价值，并根据评估结果将相应款项提交人民法院。原告提交全部款项之日，被告方立即返还不动产。只要原告不申请评估、不提交相应款项，原告的诉讼请求即不应得到支持。综上，案涉合同虽属无效合同，但原告并未因合同行为而遭受损失，被告无需对其进行补偿；且被告建造房屋已与合同标的成为一体，事实上已无法返还。原告要求取得房屋所有权，必须按照案涉房地产整体的价值支付对价，否则无权主张返还财产。请求法庭驳回原告的诉讼请求。 第三人季诚昌辩称，（一）、关于易黑妹、谢林军和俞宜坚、俞宜根之间的官司已经打了很多年了，其实事实已经非常清楚，季三弟、易黑妹、谢林军三人2005年参加季宅旧村改造共审批取得108平方米的农村住宅建设用地使用权，后在2009年8月9日签订协议书转让给俞宜根72平方米，转让价款72万元已经支付；转让给俞宜坚36平方米，转让价款36万元已经支付，俞宜坚又从季庆丰处受让36平方米（转让价36万元），分别建成占地72平方米二间五层房屋，并由二被告兄弟使用至今，上述房屋的投标选位都是二被告兄弟自行参加，选位费、三通一平、建房等一切费用也由他们兄弟自己承担、支付。如因买卖平方的协议书因违反法律强制性规定无效，如何返还房屋并退回平方转让款及建房费用等由法院依法判决。建房费用及损失如需要评估，评估机构均依法由法院指定。（二）、第三人季诚昌与季三弟的关系。季三弟系季诚昌的弟弟。季三弟在2014年12月病亡。季三弟、季诚昌的父母亲为季红兴、方春兰，共生育三子一女，长子为季诚兴、次子季诚昌、幼子季三弟，女儿季银翠，父母已早年过世。季三弟平时身体不怎么好经常生病住院，从2005年开始曾多次从季诚昌处借款用于看病，合计达25万元，有季三弟的借条为证，季诚兴那里还借款5万元，在2014年12月办理季三弟的丧事时，花去的费用合计85770元也是由季诚兴、季诚昌两兄弟承担的，易黑妹、谢林军并未参加。亲戚及亲房在整理季三弟遗物时并未发现有银行存款，季三弟公墓碑铭中也只登记孙子季庆丰、季小丰二人。季三弟欠季诚昌、季诚兴的借款至今未还。也希望法院在处理本案时兼顾第三人的合法权益。第三人认为，首先，易黑妹、谢林军的诉讼请求不具体、明确，二被告从季三弟户受让108平方米，从季庆丰户受让36平方米，建成四间房屋，并各有一个楼梯上下，说明是以二间为一个房屋单元，易黑妹、谢林军诉请仅要求确认占地72平方米的房屋归其母子所有，至少应当说明是具体哪二间，况且每个单元的选位费并不相同，其中俞宜坚在6幢第4-5间，选位费每间80000元合计160000元，俞宜根在6幢第6-7间，选位费每间97000元合计194000元。其次，易黑妹、谢林军在诉状中称其母子在108平方米中享有72平方米缺乏依据，应进一步提供证据予以证明。第三人认为，应当由法院结合义乌旧村改造的相关政策及季宅村旧村改造实施细则予以综合确定。退一步讲，即使易黑妹、谢林军享有72平方，那剩余36平方该如何处理？至于108万元平方转让款季三弟已经出具收条收到，但当时季三弟、易黑妹并没有离婚，且季三弟以前开庭时曾说易黑妹已经拿走54万元了，这个款项的去向第三人完全不知情，加上季三弟已经去世，又该如何退赔？另二被告共买受了144平方的地基建成了四间房屋，极具关联性，季庆丰是否应当追加为本案当事人一切都有望法院来主持公道。第三、季三弟、易黑妹在2010年12月法院判决离婚，谢林军系易黑妹与前夫所生。听季三弟讲谢林军户口虽迁入季宅村但纯粹是为了旧村改造想多批点平方之用，并未共同生活，加上季三弟、易黑妹离婚后谢林军并未关心照顾、赡养季三弟，在季三弟病亡后办理丧事时也未到场，更没有以“继子”名义主持丧事，墓碑上也没有谢林军的名字，结合几次打官司的陈述并结合本案诉讼来看，谢林军本人也不认可其与季三弟存在继父子关系，故第三人认为谢林军与季三弟不存在继父子关系，谢林军应当不是季三弟的合法继承人。综上，恳请法院依法查明事实后给予公正裁决为盼。 第三人季诚兴辩称，合同无效，被告方应当予以返还。1、原告易黑妹、案外人季三弟与两被告签订的宅基地使用权转让合同已由生效判决确认无效，该生效判决具有既判力，而且被告方也认可合同是无效的，既然合同无效，一方面被告已经无法要求原告方履行过户义务，物权不能发生变动，另一方面被告无权占有涉案房地产，应当将涉案房地产返还给原告方。那么原告易黑妹已经与季三弟离婚，季三弟与谢林军也不存在抚养关系，他们之间不存在共同共有关系。因为共同共有的前提是存在共同生活等共有的关系，第三人认为他们是按份共有，有权提起诉讼。2、原告易黑妹与案外人季三弟已经离婚，季三弟与谢林军也未形成抚养关系，季三弟是没有第一顺位继承人的，属于案外人季三弟的36平方的房地产应当归第三人继承，由第三人所有。3、涉案土地仍然存在，没有毁损灭失的情况，是可以返还的。而且也是有必要返还的。因为如果涉案房地产不予以返还，将会导致一个永远存在的问题，也就是房地产的所有权人与使用权人分离的情况。4、涉案的转让协议已经于2011年确认无效，说明被告应当自2011年起返还涉案房地产，这是被告的法定义务。但是被告方在确认无效之后一直无偿占有使用涉案房地产，至今未能返还给原告是被告未履行义务所致。不能以现有的价值进行评估，而且第三人认为以建造时的价值进行评估。而且被告方还应当承担这段期间的占有使用费。 第三人季银翠未作答辩。 原告易黑妹、谢林军为证明其主张，向本院提供如下证据： 证据1、18民14113号已提供的义乌市人民法院（2011）金义民初字第1249号民事判决书一份，证明原告易黑妹和季三弟与被告俞宜根、俞宜坚签订的农村建房用地转让协议被法院认定无效的事实。 证据2、18民14113号已提供的义乌市农村村民建房用地审批表一份，证明原告易黑妹与前夫季三弟、儿子谢林军三人共获义乌市国土资源局审批的108平方米农村建房用地使用权的事实。 证据3、金华市中级人民法院（2018）浙07民终6195号民事裁定书复印件一份，证明1、撤销义乌市人民法院（2018）浙0782民初14113号民事裁定书。2、认定本案法律关系为宅基地转让合同无效财产返还纠纷，而不是侵权纠纷。 证据4、易黑妹、谢林军户口本各一份（已与原件核对），证明1、原告易黑妹、谢林军户口均尚在义乌市季宅村民委员会。2、两原告无法在本村或者其他地方再获得宅基地。 被告俞宜根、俞宜坚质证意见： 对上述四组证据三性均无异议。证据1的证明目的原告表述不严谨，协议不是被法院认定无效，不是在判决主文中，是在判决书的说理部分，随着法律跟司法政策的变化，对合同效力的一个认定是可以发生变化的。对证据4，原告的第2点证明目的“两原告无法在本村或者其他地方再获得宅基地”是无法得到证明的。 第三人季诚昌质证意见： 没有异议。 第三人季诚兴质证意见： 对四组证据真实性均无异议。该四组证据可以证明季三弟对涉案房地产享有份额，第三人享有继承权。 被告俞宜根、俞宜坚为证明其主张，向本院提供如下证据： 证据1、18民14113号已提供的协议书两份，证明季三弟、易黑妹将案涉宅基地转让给被告的事实，其中被告俞宜根72个平方，俞宜坚36个平方。 证据2、18民14113号已提供的付款协议一份及收条四份，证明案涉宅基地的转让价格为108万元整，被告已全额支付。 证据3、18民14113号已提供的北苑街道季宅村旧村改造土地使用权中标确认书两份，证明案涉宅基地使用权投标由被告参与，投标选位费也由被告交纳。 证据4、18民14113号已提供的收款收据一份；证据5、18民14113号已提供的建房承包协议一份；证据6、18民14113号已提供的付款凭证、送货单、金继清水泥店送货发票、钢材销售付货单共计76份；证据7、18民14113号已提供的义乌市人民法院（2011）金义民初字第1249号案件开庭笔录一份，共同证明1、案涉宅基地上的房屋为被告建造；2、房屋在2011年6月9日（易黑妹、谢林军诉季三弟、俞宜根、俞宜坚所有权纠纷一案开庭时间）前已经造好。 证据8、18民14113号已提供的照片6张，证明房屋现状及该房屋一直由被告在居住使用的事实。 原告易黑妹、谢林军质证意见： 对证据1真实性无异议，但关联性有异议，原告谢林军系涉案宅基地共有人，两被告至今也未让谢林军在协议书上签字，导致合同转让无效的原因实际上有两条，即合同法52条第二项及第五项，第五项是法庭认定过的，第二项实际上侵犯了共有人谢林军的利益，因为谢林军在当时的转让合同中处于第三人的地位。 对证据2真实性无异议，但关联性有异议，两原告至今也未收到钱，不存在收到54万元的说法，在1249号案件中也已确认。 对证据3、4、5、6没有相关公权力机构的签章予以证明，所以真实性无法判定，如果本案房屋及土地需要按照当时的建造价格评估的话，可能是一个参照依据，本案的诉请暨根据合同法第58条，合同无效应当返还财产，恢复到原状的要求。 对证据7真实性无异议，同样证明对象与本案无关。 对证据8真实性无异议，证明对象与本案无关。 第三人季诚昌质证意见： 没有意见。 第三人季诚兴质证意见： 除了证据7、8真实性无异议之外，其它证据真实性不清楚。涉案房屋由被告方建造是事实，但是具体宅基地转让价格是多少，是否交付以及投标选位不能确定。 第三人季诚昌为证明其主张，向本院提供如下证据： 证据1、借条、借款组成清单各一份，证明季三弟从2005年开始曾多次从季诚昌处借款用于看病，合计达25万元至今未还。 证据2、季三弟死亡费用开支清单二份，证明在2014年12月办理季三弟丧事时，花去的费用合计85770元也是由季诚兴、季诚昌两兄弟承担。 原告易黑妹、谢林军质证意见： 上述两组证据真实性无法认定，也与本案无关。 被告俞宜根、俞宜坚质证意见： 上述两组证据真实性无法认定，也与本案无关。 第三人季诚兴质证意见： 对证据1的借条真实性无法认定。丧事支出是由第三人季诚兴与季诚昌共同承担的，无异议。 季诚兴未向本院提供证据。 本院认证意见：第三人季银翠未到庭，视为放弃举证质证的权利。原、被告、第三人提供的证据来源合法，客观真实，与本案相关联性，对原、被告、第三人提供的证据的合法性、关联性均予以认定。对原、被告提供的证据的证明目的，需结合本案相关事实再作确认。 本院经审理认定事实如下：原告易黑妹与季三弟原系夫妻关系，2010年12月3日，经本院判决离婚。原告谢林军系易黑妹与其前夫所生之子。2005年义乌市季宅村实行旧村改造，2006年7月，以季三弟为户主与原告易黑妹、谢林军在季宅村取得建设用地108平方米。2009年8月9日，季三弟和原告易黑妹作为甲方与被告俞宜根、俞宜坚作为乙方分别签订协议书，将审批的建设用地108平方米以108万元价格转让，其中转让给被告俞宜根72平方米、被告俞宜坚36平方米，转让款108万元已全部付清。被告俞宜根、俞宜坚又从他人季庆丰处受让36平方米宅基地，被告俞宜根、俞宜坚在共取得144平方米宅基地后，于2010年1月24日参加投标，同年4月动工建房，建成四间占地144平方米的房屋，建房资金全部由两被告支付。房屋建成后一直由两被告管理、使用、收益至今。房屋现坐落于义乌市。 另查明，本院的（2011）金义民初字第1249号生效的民事判决书已确认季三弟、易黑妹与俞宜根、俞宜坚签订的建房用地转让协议属无效合同。季三弟于2014年12月19日死亡，季三弟的父母早于其死亡，季诚兴、季银翠、季诚昌系季三弟的兄姐，季三弟生前未生育子女，其死亡时为单身，季诚兴、季银翠、季诚昌系其继承人。 本院认为，对第一个诉讼请求，受让后两被告已建成涉案不动产，故原告要求返还宅基地，客观上无法返还，该请求法院不予支持。对第二个诉讼请求，在涉案宅基地上建造的房屋，双方未提供相应的证据证明已经过政府部门的规划许可，且涉案房屋现也未办理不动产权证，属于尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的有争议的房屋，故两原告要求确认房屋所有权的条件尚不具备，该请求本院亦不予支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据予以证明。原告易黑妹、谢林军与季三弟作为家庭成员依审批行为取得案涉宅基地的使用权。因共有人对共有的案涉房产没有约定为按份共有或者共同共有，鉴于特定的家庭成员关系，案涉宅基地依法应视为共同共有。现原告易黑妹、谢林军主张其对讼争的宅基地享有72平方米，但未能提供证据证明，故本院不予支持。两原告提出按该份额房屋建造的市场评估造价补偿两被告的建造费用的前提是确认72平方米的房屋所有权，因房屋所有权现尚不能确定，故本案原、被告的鉴定申请本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条的规定，判决如下: 驳回原告易黑妹、谢林军的诉讼请求。 案件受理费11000元，由原告易黑妹、谢林军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  张 婷 人民陪审员  沈人人 人民陪审员  刘剑军 二〇一九年六月十一日 书 记 员  金 丽