海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2019）琼0108民初3654号   原告：王某，男，1986年10月14日出生，汉族，住海南省澄迈县，公民身份号码：×××。   原告：陈某，女，1984年10月25日出生，汉族，住海南省澄迈县，公民身份号码：×××。   两原告的共同委托诉讼代理人：梁某，海南信达律师事务所律师。   被告：海南华祥实业有限公司，住所地：海南省海口市美兰区沿江三东路23-2号中新商务大厦14楼B2C房，统一社会信用代码：914600006989430185。   法定代表人：张某，董事长。   委托诉讼代理人：周某，海南阳光岛律师事务所律师。   原告王某、陈某与被告海南华祥实业有限公司（以下简称“华祥公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月14日受理后，依法适用普通程序，于2019年5月31日公开开庭进行了审理。原告王某、陈某的委托诉讼代理人梁某，被告华祥公司的委托诉讼代理人周某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告王某、陈某向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房的违约金69750.00元（以房款930000.00元为基数，按每日万分之二的标准，自2017年7月30日起计算至符合交房条件且实际交付房屋之日止，暂计至2018年8月9日为930000元×0.0002×375天=69750.00元）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年4月24日签订《海口市商品房买卖合同》，约定：买受人（即原告，下同）购买出卖人（即被告，下同）开发的位于海口市××区（层）2606房，购房款总额为930000.00元；被告应于2017年7月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用；逾期交房在30日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之二支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金；出卖人逾期交房而产生的违约金数额合计最高不超过总房价的千分之一。合同签订后，原告依约履行了支付购房款的付款义务，但是，被告却未能按照合同约定如期向原告交付房屋，原告为此曾多次要求被告积极履行交房义务。时至今日，原告购买的房屋仍未能达到合同约定的交房条件。本案中，被告作为格式条款的提供人，约定其作为商品房出卖人的逾期交房违约金数额合计不超过总购房价的1‰而买受人逾期付款违约金却无上限，导致双方的合同权利义务不对等，严重违背了合同的公平原则。被告逾期交房，导致原告不能按时收房装修入住，造成的损失不单包含房租的损失，还包含因为房价暴涨导致装修成本的增加等损失。而合同约定的逾期交房违约金最高不超过930元（逾期交房违约金数额合计最高不超过总房价的千分之一），明显过低，远远不足以弥补原告的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，请求法院依法调高逾期交房的违约金。基于公平的原则，请求法院按应付未付房款的日万分之二支付逾期付款违约金的标准，调高逾期交房的违约金，按已付房价款的日万分之二支付逾期交房违约金，以弥补给原告造成的损失。综上所述，被告的行为违反了法律的规定和合同的约定，其违约行为损害了原告的合法权益。为了维护自己合法权益，原告依据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向贵院提起诉讼，恳请人民法院依法支持原告的诉讼请求。   被告华祥公司辩称，一、双方签订的《海口市商品房买卖合同》合法有效，双方均应切实履行。案涉《海口市商品房买卖合同》（下称“房屋买卖合同”）系双方在平等、自愿基础上，经充分协商一致而签订，主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。二、依照房屋买卖合同约定，被告向原告仅应承担支付逾期交房违约金930元的义务。故请求法院依法驳回原告超出此金额的无理请求。房屋买卖合同第十一条第3款明确约定“出卖人（即被告）逾期交房而产生的违约金数额合计最高不超过总购房价的1‰”。故即便被告存在逾期交房违约行为，依照合同约定仅应向原告承担不超过总购房价930000元的1‰金额即930元违约金的支付义务。原告向被告主张69750元违约金缺乏事实与法律依据，依法应判决驳回其请求中的无理部分。综上，被告认为双方所订购房合同合法有效，被告依约依应向原告支付逾期交房违约金930元，请依法判决驳回原告诉讼请求中的无理部分。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合当事人的证据，经审查，本院确认以下案件事实：   2017年4月24日，原告王某、陈某（买受人）与被告（出卖人）签订了一份《海口市商品房买卖合同》，该合同主要约定：买受人购买出卖人开发的位于海口市××区（层）2606房，房屋总价款为930000元；付款方式为客户自签订合同之日起付总房款的30.11%，共计人民币280000元整，组合贷款总房款的69.89%，共计人民币650000元整；出卖人应于2017年7月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将已竣工验收并符合合同约定的商品房交付原告使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.因不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府的行为导致工期延误；3.非出卖人原因，停水停电累计超过72小时或连续停水停电八小时以上而导致工期延误；4.施工期间遭遇的地震、水灾、火灾、台风和其他自然灾害导致停工八小时以上；5.施工期间新发现影响施工的异常地质状况；6.因买受方逾期付款或买受人申请的银行按揭贷款未划入出卖人账户，出卖人有权不通知买受人而按累计逾期天数相应顺延交楼时间；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在合同约定的交付日7日前，书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件；逾期交房在30日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之二支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，出卖人逾期交房而产生的违约金数额合计最高不超过总购房价的1‰。合同签订后，原告系于2017年12月1日履行完其支付全部购房款930000元的义务。根据被告提供的《交房通知书》显示，原告于2018年8月9日在《交房通知书》上签名。   庭审中，被告提交《工程竣工验收报告》拟证明案涉房屋已于2017年11月14日通过竣工验收达到交房条件，原告对被告的上述说法不予认可，称涉案房屋项目至今未取得建筑工程竣工验收备案证明文件，且未收到过被告通知收房的书面材料以及住宅质量保证书、住宅使用说明书。   本院确认的上述事实，有《海口市商品房买卖合同》、海南增值税普通发票、《海南省住房公积金借款合同》、《住房公积金贷款还款计划》、海南省住房公积金管理局借款借据、《海信华庭购房签约、付款信息确认单》、《交房通知书》以及原、被告的庭审陈述笔录等在案为凭，上述证据经庭审质证和本院审查，可以采信。   本院认为，一、关于被告是否逾期交房的问题。原告与被告签订的《海口市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，主体适格，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人应当严格按照合同约定履行各自的义务。合同订立后，原告已付清房款，履行了付款义务，被告应当依约在2017年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收并符合合同约定的商品房交付给原告。但是，因原告实际是于2017年12月1日才履行完其支付全部购房款的义务，根据房屋买卖的交易惯例，购房者的支付房款与开发商的交付房屋有先后履行顺序，即购房者的支付房款义务履行在前，开发商的交付房屋履行在后，因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，被告在原告未支付完房款的前提下，有权不履行交房义务。虽然被告称其于2017年11月14日取得《工程竣工验收报告》即已达到双方在购房合同中所约定的交房条件，但未提供相应证据证明已通知原告进行收房，故不能视为其已尽到通知交付的义务。原告于2018年8月9日在被告提供的《交房通知书》上签名，应当确认被告于当日将涉案房屋交付给原告，故被告自2017年12月2日起至2018年8月9日止存在逾期交房的违约行为。   二、关于违约金的计付问题。在被告未能举证证明逾期交房存在免责事由的情况下，应向原告支付逾期交房违约金。1.违约金的计算标准是否应予调整的问题。虽然双方约定被告逾期交房超过30日后，被告按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之二的违约金，但是双方还约定被告逾期交房而产生的违约金数额合计最高不超过总购房价的1‰，即违约金不超过930元（930000元×1‰），考虑到被告逾期交房确实给原告造成损失，且被告逾期交房违约行为时间较长，而双方约定按总购房价1‰的封顶标准确实较低，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，参考同地段同类房屋的租金标准，根据公平原则，本院酌情将逾期交房违约金的计算标准调整为被告按已付房价款的每日万分之一向原告计付违约金。2.如前所述，被告应于2017年12月2日向原告交付房屋，故被告应向原告支付自2017年12月2日起至2018年8月9日止逾期交房违约金为23343元（930000元×1×251天）。原告诉请超过部分，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：   一、被告海南华祥实业有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王某、陈某支付逾期交房违约金23343元。   二、驳回原告王某、陈某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1543.75元，由原告王某、陈某负担1027.11元，被告海南华祥实业有限公司负担516.64元。   如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 赵庆春   人民陪审员 王巧玲   人民陪审员 谭华丽     二〇一九年六月二十五日   书记员 蔡丽媛   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《最高人民法院关于适用   的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。