广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初432号原告：马泽铭，男，1992年10月16日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：邝任远，广东法全律师事务所律师。被告：陈纪闻，男，1987年9月1日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。第三人：广州市远见房地产代理有限公司，住所地广东省广州市番禺区洛浦街丽江花园丽茵楼B1-4号。法定代表人：范镜天，职务：总经理。委托诉讼代理人：康中明，广东百健律师事务所律师。委托诉讼代理人：林繁祺，广东百健律师事务所律师。原告马泽铭与被告陈纪闻、第三人广州市远见房地产代理有限公司（以下简称远见公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马泽铭及其委托诉讼代理人邝任远、被告陈纪闻、第三人远见公司的委托诉讼代理人康中明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告马泽铭向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》；2.被告立即向原告返还定金200000元；3.被告向原告支付违约金236000元；4.被告向原告返还原告向第三人确认支付的居间佣金23600元；5.被告承担因诉讼保全产生的保全费2820元、保险费1000元；6.被告向原告支付律师费18000元；7.被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告经远见公司居间，于2018年10月26日签订《房屋买卖合同》。合同约定，原告向被告支付定金200000元，被告须在30日内提前还款，涂销抵押登记。合同第六条违约责任约定，一方拒绝出售或购买该物业的，守约方有权选择适用赔偿合同楼价的10%违约金的方式要求违约方承担违约责任等。原告在签订合同当天即向被告支付了定金200000元，并确认佣金23600元，已向远见公司支付8000元。但被告一直没有履行涂销抵押义务，并明确拒绝履行合同。同时，被告也拒绝退还原告定金及支付违约金。三方签订的《房屋买卖合同》违约条款还约定因违约造成的损失由守约方向违约方追偿，因此被告除返还原告定金、支付违约金外，还应向原告返还居间合同的佣金，承担原告因主张合同权利发生的律师费、保全费和为保全担保支付的保险费。综上所述，因被告违约严重损害了原告的合法权益。请求人民法院查明事实，依法判决。被告陈纪闻辩称，签订房屋买卖合同后，被告收到的房款包括原告一次性支付的200000元都被人拿走，被告不知道他们是否是远见公司的工作人员，被告已报警。第三人远见公司述称，同意原告的诉请，因被告在签订合同后拒不履行合同义务。各方当事人围绕本案诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换及质证，确认本案事实如下：涉案房屋位于广州市番禺区南村镇南村东线路160号2栋1001，产权人登记为陈纪闻，建筑面积84.5379平方米，登记日期为2017年12月18日，涉案房屋办理了抵押登记。2018年10月26日，陈纪闻（卖方）、马泽铭（买方）与远见公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定买卖双方独家委托经济方促成涉案房屋的买卖事宜，涉案房屋按套售予买方，建筑面积84.54平方米，成交价2360000元，定金200000元，买方应在签署本合同同时自行交付给卖方，买卖双方需于签署合同后2个工作日提供齐全办理房屋买卖交易的全部资料，卖方收取定金后30日内自行向抵押银行办理提前还贷手续；楼价余款2160000元，买方按下列方式交付：办理交易资金托管手续的，应在签署本合同之同时，签署交易资金托管三方或四方协议，就具体事项达成一致，并于2018年11月25日（递件日在前的，不迟于递件日）前向中国建设银行就资金托管进行确认，按约定缴足资金，由银行根据交易资金托管协议约定和程序划转；买方已了解涉案房屋产权证明上所记载的所有信息且并无异议，同时，卖方应当保证对涉案房屋享有完整所有权且不存在任何产权纠纷或被查封的情况，如产生问题的，由卖方负责解决并承担相应责任；基于经纪方已促成合同成立，买卖双方同意在合同签订当日向经纪方支付中介代理费及咨询费，详见《佣金确认书》；合同签订后，若一方拒绝出售或购买涉案房屋的，即视为违约，守约方有权解除合同，并有权选择适用定金罚则、赔偿合同楼价的10%违约金或赔偿楼价差额损失等；若买卖双方任何一方出现违约行为时，或非因经纪方原因导致合同终止的，鉴于经纪方已促成合同成立，买卖双方应即时共同向经济方连带付清全部中介代理费及咨询费，并赔偿逾期收款利息损失、经纪方为实现债权而支出的一切费用，因违约方给守约方造成损失的，守约方有权向违约方追偿，等等。同日，马泽铭与远见公司签订《佣金确认书》，约定涉案房屋中介代理及咨询费23600元，该服务费用支付时间为签署《房屋买卖合同》当天全部支付。远见公司出具《收款收据》载明收取马泽铭承购涉案房屋的中介咨询服务费8000元。同日陈纪闻与远见公司签订《佣金确认书》，约定涉案房屋中介代理及咨询费20000元，该服务费用支付时间为签署《房屋买卖合同》当天全部支付，陈纪闻确认该中介代理及咨询费尚未支付。2018年10月27日，马泽明向陈纪闻支付房款定金200000元。2018年11月18日，陈纪闻通过电话告知马泽铭不再继续出售涉案房屋。2018年12月5日，马泽铭向本院申请诉前财产保全，请求查封陈纪闻名下价值460000元的财产，并提供华安财产保险股份有限公司广东分公司广州番禺支公司出具《保单保函》作为担保，为此支付保险费1000元，本院以（2018）粤0113财保558号裁定查封陈纪闻的财产。2019年1月7日，马泽铭因与陈纪闻房屋买卖合同纠纷提起本案诉讼，马泽铭委托广东法全律师事务所处理本案纠纷，为此支付律师费18000元。庭审中，马泽铭认为，涉案房屋因存在抵押，故房价比市场价偏低，双方签订后约定剩余房款在网签完成后直接支付给陈纪闻，因未能办理涂消抵押，故没有办理网签手续，剩余房款未支付。陈纪闻表示同意解除合同及退还定金，其将涉案房屋抵押给案外人作投资，需偿还利息而出售涉案房屋，马泽铭交付的200000元购房定金被案外人拿走，故无法办理涂消抵押，已告知马泽铭不出售涉案房屋。本院认为：马泽铭与陈纪闻签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，且约定内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。合同约定，马泽铭于签订合同时支付200000元定金，陈纪闻收取定金后30日内自行向抵押银行办理提前还贷手续。合同履行过程中，马泽铭已支付定金200000元，但陈纪闻一直未对涉案房屋办理涂消抵押手续，且陈纪闻于2018年11月18日明确表示不出售涉案房屋，陈纪闻上述行为已构成根本违约，现马泽铭主张解除《房屋买卖合同》并要求陈纪闻退还200000元定金，合理有据，本院予以支持。关于违约金的问题。陈纪闻不同意出售涉案房屋已构成违约，马泽铭有权要求陈纪闻承担违约责任。合同约定一方原因造成合同解除的违约金为合同楼价的10%，本案中，双方签订合同的时间至陈纪闻明确表示不履行合同的时间相隔不足一个月，马泽铭也仅支付了合同约定的定金后未再继续履行，因此，综合当事人合同的履行程度、过错程度及马泽铭的实际损失，本院酌情调整陈纪闻应当承担的违约金为100000元，对于马泽铭主张超出部分不予支持。关于居间佣金问题。根据合同约定，买卖双方同意向远见公司支付中介代理费及咨询费，若任何一方出现违约行为时，买卖双方应付清全部中介代理费及咨询费，因违约方给守约方造成损失的，守约方有权向违约方追偿。马泽铭已向远见公司支付中介代理费及咨询费8000元，故陈纪闻应赔偿该费用，而马泽铭主张其余中介代理费及咨询费尚未实际发生，该部分诉请缺乏依据，本院不予支持。关于保险费及律师费问题。合同并未对此进行约定，且上述费用并非必然产生的费用，故马泽铭主张陈纪闻支付因诉讼产生的保险费、律师费均缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告马泽铭与被告陈纪闻于2018年10月26日签订的关于广州市番禺区南村镇南村东线路160号2栋1001房的《房屋买卖合同》；二、被告陈纪闻应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告马泽铭返还购房定金200000元；三、被告陈纪闻应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告马泽铭支付违约金100000元；四、被告陈纪闻应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告马泽铭赔偿中介代理费及咨询费8000元；五、驳回原告马泽铭其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25680元，由被告陈纪闻承担；财产保全费2820元，由原告马泽铭承担911元，被告马泽铭承担1909元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  黎美仪人民陪审员  王小敏人民陪审员  谢海明二〇一九年六月二十八日书 记 员  陈 冬