山东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）鲁民申637号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：济南市金泉实业总公司，住所地济南市市中区英雄山路218号。法定代表人：张家顺，经理。委托诉讼代理人：张培田，山东诚信人律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：山东中惠泽贸易有限公司，住所地济南市历下区济王路170号。法定代表人：管林河，董事长。委托诉讼代理人：张雅萌，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：张巍，国浩律师（济南）事务所律师。再审申请人济南市金泉实业总公司（以下简称金泉公司）因与被申请人山东中惠泽贸易有限公司（以下简称中惠泽公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省济南市中级人民法院（2017）鲁01民终1910号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。金泉公司申请再审称，1.二审结束后发现中惠泽公司在房屋交易中,伪造“济南金泉实业总公司职工代表大会决议”骗取房屋过户登记的证据。因此本案的买卖合同和房产登记行为因为违反了法律规定和中惠泽公司伪造虚假的职工代表大会决议，损害社区全体居民的社会公共利益而无效；2.不动产物权的设立、变更、转让经登记发生法律效力，也就是不动产的取得必须经登记才能依法确认所有权。本案所涉房屋所有权原登记在金泉公司名下,为金泉公司所有,有济南市住房保障和房产管理局颁发的房产证和房产登记档案为凭。且房屋建造和房屋所有权是两个不同的法律属性,建造并不等于所有,房屋建造是基于合同关系的债权范畴,房屋所有权是物权范畴；3.二审法院认定涉案房屋建成于2006年12月错误，没有证据证明，和房管部门房产登记档案中载明的建成时间不符。二审法院认定的《房屋买卖合同》并非双方当事人买卖房屋的真实意思表示,仅是为了办理房屋所有权转转移登记的需要而订立，中惠泽公司不负有支付约定房屋价款的义务没有证据证明。4.不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，也就是说是不是出资建造并不能说明涉案房屋的所有权归属，只有不动产权属证书才是确认该房屋所有权的法定依据。综上，金泉公司根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第三项、第六项的规定申请再审。中惠泽提交意见称，1.金泉公司提交的新证据均与本案无关,并且金泉公司处置重大资产是否需要经过职工代表大会讨论决定,均属于金泉公司自身问题,与中惠泽公司无关,更不能据此否认其法律行为的效力。另外,中惠泽公司认为金泉公司所指的“重大资产”，也并不是属于金泉公司的重大资产,而是金泉公司为了配合中惠泽公司办理相关手续而履行的协助义务。根据工商局的要求,在还未取得房产权属证明书的情况下,如办理公司营业执照,需要土地所有权属者向工商行政管理局出具相关证明,鉴于该情况,也正是《代表证明》、《房屋产权归属说明》等证据产生的原因。2.本案所涉三层建筑物系中惠泽公司自行出资建设，中惠泽公司系涉案三层建筑物的所有人。中惠泽公司原审提交的《补充合同》、《附加合同》、《新建房屋登记申请表》、《建筑工程决算书》两份及财务账目及建设支出发票一宗等证据可以形成一个完整的证据链条,证实2006年3月14日中惠泽公司租赁场地时，通过双方认可的交接清单，租赁场地中仅有四间平房，且在英雄山路扩宽工程以及中惠泽公司经营过程中已被拆除，涉案三层2000余平方米建筑物系由中惠泽公司自行出资委托建安公司施工所建设。3.金泉公司诉请所依据的《房屋买卖合同》系为最终办理土地转让而履行的必要手续,双方当事人没有房屋买卖的真实意思表示。中惠泽公司在场地租赁期间，自行建设了三层经营办公用楼。在此期间,双方达成合意,由中惠泽公司出资交纳该租赁场地的土地出让金,并自行办理相关手续，交纳相关费用,该租赁场地价格经市场评估后,将土地使用权转让给中惠泽公司。全部手续按照上述合意履行完毕后,双方签订了《协议书》，并同时作废之前所有的协议,双方租赁关系终止。4.金泉公司主张所依据的《房屋买卖合同》,名为房屋买卖,实为最终实现土地使用权转让而履行的一个必要手续。地上物补偿款中惠泽公司已经在支付土地使用权转让款中一并交纳,双方权利义务已全部履行完毕。5.从一审到二审,到现在的再审程序,金泉公司一直声称其在中惠泽公司租赁场地时就拥有该三层涉案标的物。为了反驳此观点,中惠泽公司提交了出资建设的证据以证实该建筑物由中惠泽公司自行出资建设。金泉公司对此否认应提交反驳证据,即该房屋系由金泉公司建设的证据,但至今金泉公司也没有提交任何证据。综上，本案所涉房产是由中惠泽公司出资建设,《房屋买卖合同》并不具有双方当事人真实履行的合意,仅是为了最终实现土地使用权转让而履行的必要手续。二审判决认定事实清楚，请求驳回金泉公司的再审申请。本院经审查认为，金泉公司再审提交《济南市金泉实业总公司职工代表大会意见》、《通知》、《指定代表或者共同委托代理人的证明》、《企业（单位）登记》、《证明》等证据，拟证明中惠泽公司伪造了“济南金泉实业总公司职工代表大会决议”，但其提交的《济南市金泉实业总公司职工代表大会意见》中加盖有金泉公司印章，其盖章行为应视为对该职工代表大会意见的认可，金泉公司亦没有提交其他证据证明“济南金泉实业总公司职工代表大会决议”系由中惠泽公司出具或伪造的，故对于金泉公司的该项主张，本院不予支持。金泉公司主张依据《房屋买卖合同》，中惠泽公司应向其支付购房款，并举证证明涉案房屋的初始登记及占用土地使用权手续等最初均在其名下，对此中惠泽公司不予认可，并举证证明涉案房屋系其出资建造，《房屋买卖合同》系为最终办理土地转让而履行的必要手续,双方当事人没有房屋买卖的真实意思表示。首先，原审中，中惠泽公司提供了《补充合同》、《附加合同》、《建筑工程决算书》及其财务账目等证据，可以证明在中惠泽公司承租涉案土地时，根据双方认可的交接清单，土地中仅有四间平房，涉案建筑物系由其委托案外公司另行建造，金泉公司虽主张涉案房屋系其建造，但并未提供任何证据予以证明；第二，涉案房屋办理初始登记及所有权转移等手续时登记的经办人均为中惠泽公司的工作人员冯军，在《房屋买卖合同》签订后，中惠泽公司并未支付约定价款，如非中惠泽公司出资建造涉案房屋，金泉公司在未收到房屋价款的情况下授权其工作人员办理房屋初始登记、所有权转移登记等手续亦有违常理；第三，根据双方2010年9月4日签订的《协议书》，结合2006年3月26日案外人济南市金泉加油站与中惠泽公司签字认可的交接清单，故根据日常生活经验法则，其协议中约定的地上物价值远高于租赁场地时交接地上物的市场价值，故原审法院据此认定《协议书》中约定的地上物应包括涉案房屋在内，并无不当；第四，根据房产登记表、房产过户申请表等办理房产手续的文件中，其手续办理、费用交纳均是由中惠泽公司的工作人员完成，这也符合双方《场地租赁合同》中的相关手续费用承担约定；最后，双方《协议书》中已约定“甲乙双方一致同意废止此前甲乙双方签署的关于上述土地的所有协议。本协议作为转让上述土地及地上物的唯一双方认可协议”，且金泉公司主张权利的《房屋买卖合同》始终未提交原件，故二审法院认定《房屋买卖合同》已被《协议书》的约定所废止，并无不当。综上，二审法院依据建造房屋情况、中惠泽公司已受让涉案房屋所占用土地的使用权并已支付约定转让价款及取得涉案房屋产权证、土地使用权证等事实，认定《房屋买卖合同》并非双方当事人买卖房屋的真实意思表示，仅是为了办理房屋所有权转移登记的需要而订立，并据此判定中惠泽公司无需支付房屋价款，并无不当。综上，金泉公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第三项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回济南市金泉实业总公司的再审申请。审判长  初乐坤审判员  范 勇审判员  张 涛二〇一九年六月二十七日法官助理法如春书记员张志昊