广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初1871号原告：广州香江物业管理有限公司，住所地广州市增城区新塘镇陈家林路首层205号。法定代表人：谢郁武。委托诉讼代理人：柯敏，系该司员工。委托诉讼代理人：吴晓翔，系该司员工。被告：戴子聪，男，1992年12月7日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：叶青华，女，1969年8月13日出生，汉族，住广州市黄埔区，系被告戴子聪的母亲。原告广州香江物业管理有限公司诉被告戴子聪物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州香江物业管理有限公司的委托诉讼代理人柯敏、吴晓翔，被告戴子聪的委托诉讼代理人叶青华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州香江物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付自2015年11月至2018年12月拖欠的物业服务费10647.8元、水费118.32元、污水处理费64.6元、分摊电费516.24元及违约金（违约金从逾期之日起按欠费总额每天千分之一计算至付清之日止，暂计至2018年10月31日违约金为8795.2元）；二、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告是广州市增城区新塘镇翡翠绿洲xx苑xx栋xx房的业主，原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告提供小区的物业服务，被告需按时支付物业服务费及水电费等。签订上述合同后，原告依约提供了小区保洁、生活垃圾清运、安保等物业管理服务，但是被告从2015年11月起不支付相应的费用。为此诉至法院，望判如所请。被告戴子聪辩称：一、关于违约金，原告在合同中只提到答辩人需要交违约金，没有约定原告违约时需要交违约金，违反了平等原则，属于霸王条款，合同中约定的违约金过高，没有法律依据。二、原告没有依约向答辩人提供服务：1、答辩人的房子属于翡翠绿洲xx苑，从2015年收楼到2017年一直连个门都没有，进出都走得很远从其他小区的门进入，直到2018年物业公司开了两个门，但至今两个门没有照明和保安守门，导致小区一直有外来不明身份人员进入小区上门骚扰恐吓业主、打砸业主、往业主家内乱塞传单等。2、原告多年以来一直以盈利为目的非法侵占答辩人地方，四处张贴广告，在电梯里乱拉电线接广告显示屏及乱挂广告牌，给电梯的用电安全及载重造成安全隐患。3、原告存在管理缺失，答辩人房子所在楼层通道的电房长期没锁没关。4、原告一直占用答辩人的小区公共地方，用做广告等经营收益，原告没有按照合同公布物业费和收支情况，没有按约定进行物业管理服务满意率全面调查，且原告故意破坏绿化，不合理占用公共用地乱设档摆卖。综上，因原告的原因产生的违约金不应由答辩人承担，因原告一直以来无法依约向答辩人提供部分服务，原告应减免答辩人部分管理费。原告多年来涉嫌侵吞或挪用答辩人的合法收益应公布明细及退还给答辩人。经审理查明：2013年9月4日，原告（甲方）与两被告（乙方）签订《前期物业服务合同》，载明“……乙方购买由增城香江房地产有限公司负责开发建设的翡翠绿洲xx组团x街/栋xx号商品房……该物业的建筑面积为100.08平方米……第一条甲方的权利和义务1.1对房屋的共用部位，共用设施设备……进行维护、修缮、服务和管理。……第四条物业管理服务费用4.1甲乙双方一致同意实行物业管理服务费用包干制，……4.2物业服务费按法定产权面积计收。未办产权证的，先按《商品房买卖合同》中约定的建筑面积、花园面积预收。已办理产权证的，以产权证记载的建筑面积（包括套内建筑面积和分摊的公用建筑面积）、花园面积为准，……4.3乙方缴纳费用的时间：每月五号前向甲方交纳本月物业管理费用及上月所实际发生的水电及公摊水电费用。4.4物业管理服务费用（不含公摊水电费）单价如下：洋房（带电梯）住宅每月每平方米2.8元。……第六条代收代缴收费服务接受有关部门或单位委托，甲方可提供水费、电费、二次供水的加压电费、燃气费……收费标准执行政府及有关部门的规定。……第十一条违约责任11.1甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。……11.4乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳管理费等有关费用的，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起按欠费总额每天千分之一交纳违约金……”。原告提供《单元费用查询》表格，证明被告拖欠的水电费等费用。原告提交广州供电局有限公司增城供电局出具的《证明》及缴费明细，证明涉案房屋2015年11月起的电费均由原告缴交，并对公摊电费的计算方法作出了相应的解释和说明。2019年1月31日，原告提起本案诉讼。审理中，原告作如下陈述：1、每月5日前收取当月的物业费，若未交从应交的第三个月开始计收违约金，比如1月份5日前需缴纳1月的物业费，若未交则从3月1日起计收1月份的违约金。2、每月5日前收取上两个月的水费、污水处理费、分摊电费，两个月收取一次，从应交的次月开始计收违约金，比如3月5日前需缴纳1月、2月的分摊电费，若未交则从4月1日起计收违约金。3、小区门平时是保持常闭状态的，门口设置了监控及门禁，需要刷卡开门，小区有物防、人防、技防，不可能每个门都配置人防，但是都配置物防、技防，即监控和刷卡，且有巡逻岗，也有记录。4、所有的广告收入都有列入公共收益账户，用于社区文化活动及设备养护。被告戴子聪作如下陈述：1、对原告主张的物业管理费、水费、污水处理费金额均无异议，被告都愿意缴纳，但要求原告改善管理。2、对分摊电费及违约金有异议，每月被告都收到原告的对账单，但要求原告出示分摊电费的计算方式。3、小区大门门禁没有保安值守、没有灯光、通道管理混乱有很多来历不明的车经过造成上下班堵塞、外来人员随意进出、乱粘贴广告、占用绿化带用作摆卖摊位。被告提交多张图片拟证明原告未履行合同义务。本院认为：原、被告应当按照双方签订的协议和相关规定履行各自的义务。被告称其受逼迫签订《前期物业服务合同》，但未提交证据予以反驳，故本院对其主张不予采信。原、被告签订《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立、有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。原告已依约对案涉房屋提供了物业管理服务，故被告应按上述协议的约定交纳物业服务费。被告辩称原告没有履行合同中约定的义务，并存在严重的欺诈行为等物业服务问题，但被告所提供的证据不足以证明原告存在严重违约行为及具有减免物业服务费的情形，故本院对被告此项抗辩不予采信。被告如认为原告物业服务质量造成其损失，可另循合法途径请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告主张被告支付2015年11月至2018年12月拖欠的物业服务费10647.8元，被告对原告主张的物业服务费金额没有异议，本院予以支持。关于原告请求被告支付水费118.32元、污水处理费64.6元，被告对此无异议，本院予以准许。关于公摊电费的问题。原告请求被告支付2015年11月至2018年12月的公摊电费516.24元，原告提交广州供电局有限公司增城供电局出具的《证明》及缴费明细表证明其已经代为缴纳，且对公摊电费的计算方式做出了说明，被告未能提出证据予以反驳，故本院对该项请求予以支持。关于违约金的问题，根据原、被告签订的合同约定，“每月五号前向甲方交纳本月物业管理费用及上月所实际发生的水电及公摊水电费用”，“乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳管理费等有关费用的，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起按欠费总额每天千分之一交纳违约金”，原告主张物业服务费、水费、污水处理费、公摊电费的违约金并无不当。被告主张合同约定每日千分之一的违约金的标准明显过高，且原告未提交相应的证据证明除了利息损失以外，其仍存在其他损失，故本院依法将上述费用违约金的计付标准统一调整为中国人民银行公布的同期同类贷款利率。现原告主张从应收物业服务费的第三个月开始计算违约金，即2015年11月的物业服务费从2016年1月1日开始计算违约金，以此类推，无违反法律法规强制性规定，本院予以确认。物业服务费的违约金以每月欠付的物业服务费为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准，从应收物业服务费的第三个月开始计算至付清款日止，总额以10647.8元为限。关于水费、污水处理费、分摊电费的违约金，原告陈述实际每月5日前收取上两个月的水费、污水处理费、分摊电费，收取时间与合同约定不符，且根据原告提交的《单元费用查询》表格显示，计算水费、污水处理费、分摊电费的时间间隔并不完全一致，故原告主张被告支付水费、污水处理费、分摊电费的违约金，本院调整为以拖欠费用（水费118.32元、污水处理费64.6元、分摊电费516.24元，合计699.16元）为本金，从起诉之日起即2019年1月31日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至付清之日止，总额应以本金699.16元为限。综上所述。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告戴子聪于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州香江物业管理有限公司支付自2015年11月1日至2018年12月31日止的物业服务费10647.8元。二、被告戴子聪于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州香江物业管理有限公司支付水费118.32元、污水处理费64.6元、分摊电费516.24元，合计699.16元。三、被告戴子聪于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州香江物业管理有限公司支付欠付2015年11月1日至2018年12月31日物业服务费的违约金[每月违约金以当月欠付的物业服务费为基数，从应交费第三个月1日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至付清款日止（即2015年11月物业服务费的延迟交纳违约金，从2016年1月1日开始，按2015年11月应交物业服务费为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计至付清之日止，以此类推），总额以10647.8元为限]。四、被告戴子聪于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州香江物业管理有限公司支付欠付水费、污水处理费、分摊电费的违约金（以699.16元为本金，从2019年1月31日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至付清款日止，总额以本金699.16元为限)。五、驳回原告广州香江物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费152元，由原告广州香江物业管理有限公司负担92元，由被告戴子聪负担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。（此页无正文）审判员 张 靖二〇一九年六月十日书记员 钟巧羚法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。