江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0104民初2366号原告：龙湖物业服务集团有限公司南京分公司，住所地南京市鼓楼区建宁路277号。主要负责人：杨光，该公司总经理。委托诉讼代理人：应志华，江苏法德永衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴昊，江苏法德永衡律师事务所律师。被告：李小娇，女，1944年2月14日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：高振忠（系被告丈夫），男，1943年12月21日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告龙湖物业服务集团有限公司南京分公司（以下简称龙湖物业南京分公司）与被告李小娇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙湖物业南京分公司的委托诉讼代理人应志华，被告李小娇的委托诉讼代理人高振忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙湖物业南京分公司向本院提出诉讼请求，请求判决：1.被告向原告支付2017年10月至2018年12月的物业服务费4032.17元，并按每日万分之五的标准支付逾期缴纳物业服务费的违约金；2.被告向原告支付2017年10月至2018年12月的分摊能耗费275.88元，并按每日万分之五的标准支付逾期缴纳分摊能耗费的违约金；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告自2017年10月起为月牙湖花园小区提供物业服务。被告是该小区5幢1单元X室业主，未按时缴纳相应的物业服务费及分摊能耗费，虽经催要，仍未支付。为维护原告合法权益，现诉至法院，要求处理。李小娇辩称，1、缴费的依据应当是《物业服务合同》，《物业服务合同》应该由小区业主大会所授权的业委会与物业公司签订,但原告诉状中没有提到《物业服务合同》。2、原告的《物业服务合同》哪里来的？业委会主任张某,4，副主任陈某,4说原告没有与他们商谈过《物业服务合同》,是选聘小组成员殷文俊给他们看的《物业服务合同》。业委会收到《物业服务合同》专门研究后，认为问题很多，不能执行，于是向街道办提出了《请示报告》。张某,4妻子身体不好，有业主去他家里闹，他受不了压力，在《物业服务合同》签订前辞职了，公章交到了街道办和社区居委会。《物业服务合同》上怎么会有业委会公章的？《物业服务合同》上没有任何人签名，原告盖章处也没有署期。3、《物业服务合同》不合法不合理，很多业主反对这份《物业服务合同》。物业费1.9元的标准违反业主大会决议。小区别墅物业服务费从3元涨到3.5元，还是能接受的。其他住宅从0.8元涨到1.9元，太高了，涨得太厉害，周边其他小区没有这么高的收费的，这引起很多业主的反感。小区大部分业主都比较好，关系都不错。但原告挑起了别墅业主与一般住宅业主的矛盾。至少有一半业主没有向原告缴纳物业费。有关公摊能耗费，之前实报实销也就每户60元，栖霞物业公司收100元，大家没有异议，现在原告每户收200元，不合理。4、原告进小区只做了一半的事情。有业主家管道损坏，原告不管，业主自己花钱找人修。2018年1月25日至28日，原告在相关部门督促下才对我们小区进行扫雪。后南京市房产局开了表彰大会，共308家物业公司受到表彰，被点名批评的就只有原告一家。5、原告服务不到位，为什么还要收这么高的物业费？原告有个姓崇的职员还曾经吓唬老人，要求老人五天内交费。被告对原告其实也是有感情的，不想老是换物业公司。鉴于原告已经在小区提供了事实服务，作为业主应该依法交纳物业服务费和公摊费用，但在新的合同签订前应维持原来标准，即维持原来栖霞物业公司和爱涛物业公司的收费标准0.8元，公摊费用每年100元。法院判决的话，应当至多按1.2元的标准判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。其中有原告提交的《南京市月牙湖花园小区委托物业服务合同》、不动产登记资料查询结果证明、《秦淮区月牙湖花园业主大会公开招标新物业服务企业》、证明、《月牙湖花园2017年10月至2018年9月公摊费用公示》、《2017年10月至2018年9月公摊费用使用情况表》、律师函、邮寄凭证、邮寄查询记录、《月牙湖花园物业服务招标文件》等证据为证。有被告提交的单张测算表格复印件，《“月牙湖花园物业服务”项目投标文件》，证人张某,4、陈某,4证言等证据为证，有证人张某,4提交的2017年3月21日《月牙湖花园住宅小区业主大会临时会议表决结果公告》、2017年9月10日业委会会议纪要、《请示报告》等证据为证，另有本院依职权调取的《月牙湖花园住宅小区物业服务第三方评估报告》、《南京市月牙湖花园住宅小区业主大会临时会议书面征求意见表》、2017年4月24日业委会《申请报告》、2017年5月22日《关于征集参加南京市物业管理招投标平台选聘小组业主成员的公告》、2017年6月3日月牙湖花园小区业委会和月牙湖社区居民委员会关于选聘小组的联合通告、《选聘小组活动规则及业主成员守则》，等等。根据以上证据，结合原、被告的陈述，本院经审理查明如下事实：坐落于南京市秦淮区的月牙湖花园小区，原先由江苏爱涛物业管理有限公司负责提供临时物业服务，因期限届满，该小区准备选聘新的物业服务公司。在选聘物业服务公司前，该小区业委会向区、市两级物业管理机关提出申请，申请委托第三方专家对该小区进行评估。评估小组于2017年2月4日对该小区目前的环境绿化、安全秩序、公共设施设备维保情况进行了现场查勘。并与业委会进行了面对面的交流、沟通，参与所在街道物业管理机关组织的部分业主座谈会，听取业主意见，就业主关心的物业服务标准，物业收费标准，更换物业服务企业的相关法规、程序等问题与部分业主进行了交流。根据业委会提供的小区基础数据资料及现场勘察情况，评估小组对该小区设施、设备、环境绿化、人员配置、人工成本、物业服务费标准提出了参考意见。其中公寓物业服务费标准中准价格参考意见为1.78元。评估小组为业委会重新选择物业服务企业出具了意见和建议。2017年3月16日-19日，该小区业主就选聘物业服务企业的两种方法，以及物业服务费收费标准三种价格区间进行投票。选票中加黑字体特别注明：选聘物业服务企业的方法表决项以达到法定人数和建筑面积为通过。物业服务费收费标准三种价格区间表决项以参加投票人数、面积双过半，以多数人意见为最终意见。多选、不选均视为弃权。同年3月21日，业委会公示了《月牙湖花园住宅小区业主大会临时会议表决结果公告》。该小区共703户，业委会共收回选票595张，其中558张选票（7.762万平方米）绝对多数同意授权业委会作为招标人代表，通过南京市物业管理招投标平台选聘物业服务企业。而同意直接由业委会召开业主大会选聘物业服务企业的仅有30张选票（0.438万平方米）。有关物业服务费收费标准区间，其中选择公寓1.5元-2元／平方米的选票共334张，选择公寓1元-1.5元／平方米的选票仅有247张。同年4月24日，该小区业委会向所在街道物业办提出《申请报告》，主要内容：业委会既无专业人员，也没有经验可借鉴，为确保招投标工作顺利进行，恳请社区居委会、月牙湖街道直接组织业委会和业主进行选聘工作。承诺：服从街道统一指挥，全力配合做好具体工作，接受平台选聘结果。同年5月22日，月牙湖街道物业办与社区居委会联合发出《关于征集参加南京市物业管理招投标平台选聘小组业主成员的公告》。同年6月3日，选聘小组成立，组长为月牙湖社区党委书记陈海量（没有投票权），副组长为业主喻捷、殷文俊。正式成员有郑琪、徐安芳等九人。共计十一人。其中徐安芳同时是业委会成员。另外还有三个候补成员。同时制订有《选聘小组活动规则及业主成员守则》，对相关事项的表决进行了规定。在通过南京市物业管理招投标平台选聘物业服务企业时，江苏益诚建设工程咨询有限公司为该小区制作了《月牙湖花园物业服务招标文件》，该文件载明了报价区间，其中多层住宅为1.5元-2元／月·平方米。与业主大会多数业主选择的区间一致。业委会对该《月牙湖花园物业服务招标文件》也进行盖章确认。同年7月31日，选聘小组对报名参加竞聘的10家物业服务企业进行投票表决，完成第一轮遴选，深圳莲花物业管理有限公司等5家公司进入南京市政府招投标平台第二轮。江苏爱涛物业管理有限公司未能入围。同年8月22日，在南京市物业管理招标中心，选聘小组成员王平（经选聘小组推荐产生）与四名专家组成员，对第一轮遴选产生的五家物业服务公司的投标文件进行评审、评分，按得分高低选择了龙湖物业服务集团有限公司。选聘小组向龙湖物业服务集团有限公司送达了《中标通知书》，龙湖物业服务集团有限公司也同意接标。有关结果在被告所在小区进行了公示。业主表示欢迎，并希望原告尽快入驻。同年8月28日，南京市住房保障和房产局网站对此也进行了报道。随后选聘小组对《物业服务合同》的具体内容进行了商议和细化，期间将招标文书及合同草案提供给业委会主任张某,4、副主任陈某,4征求意见。张某,4、陈某,4要求：1、将原告为江苏爱涛物业管理有限公司未能收取完毕的物业服务费及其他费用先行垫付写进合同。2、公寓物业服务费价格偏高。张某,4并且以业委会名义向所在社区居委会、街道物业办提出《请示报告》，表示业委会在选聘过程中予以积极配合，欢迎原告入驻，但针对合同草案以及新老物业公司交接问题，提出几点意见，其中表示公寓物业费价格1.9元不合理，应认真核算。业委会成员徐安芳、刘京凯则认可招投标结果。同年9月7日，街道物业办组织选聘小组部分成员与张某,4、陈某,4协商，双方未能达成一致意见。同年9月10日，业委会成员张某,4、陈某,4、于荣三人开会，认为与龙湖物业服务集团有限公司的合同草案存在问题，不同意该合同草案，如强制执行，他们将辞职。期间，也有其他约十几位业主前往街道物业办和街道办领导处，要求修改合同，降低公寓物业服务费价格。同年9月12日起，业委会成员张某,4、于荣先后向业主大会辞去业委会委员职务。同年9月13日，选聘小组签字通过与龙湖物业服务集团有限公司的《物业服务合同》。同年9月15日，选聘小组将《物业服务合同》送到原业委会成员张某,4、于荣以及仍在任的业委会成员陈某,4处，但三人均未接收。同年9月16日，选聘小组就《物业服务合同》中业主存在的疑问以公告的形式进行了解释。同年9月18日，街道物业办召开协调会，业委会成员陈某,4、徐安芳、刘京凯以及原业委会主任张某,4参会。会上，张某,4移交了业委会公章及相关资料。业委会副主任陈某,4表示欢迎原告进驻，但就合同签字问题弃权。业委会其他成员徐安芳、刘京凯等人则在《物业服务合同》上盖章。之后，在街道物业办的指导下，业委会成员徐安芳、刘京凯等人完成了后续工作，完成与江苏爱涛物业管理有限公司的交接工作。有关第三方专家评估小组关于该小区公寓物业费标准测算问题，被告辩称评估小组测算公寓物业费标准应当是1.65元，不是1.78元。被告提供单张测算表格复印件为证。载明“2月14日，小区业委会第二次提供数据，要求评估组进行测算，情形如下。公寓1.65元”。该表格复印件没有任何签名或盖章。原告对该证据的真实性不予认可。另，被告认为龙湖物业服务集团有限公司《“月牙湖花园物业服务”项目投标文件》存在很多不合理甚至错误的地方,服务水平也没有达到五级三类标准。比如文件中项目坐落地写成鼓楼区幕府东路55号。比如文件中列有项目经理赵基、综合主管王博、秩序主管肖金廷、环境主管严伟，但前三个人从来没有来过小区，就严伟来了个把月。比如文件载明合计67个人，实际没有这么多人。比如文件载明保洁员12人，要求50岁以内，但据了解保洁员实际就9人，且都在55岁以上。比如文件载明门岗出入口值守要求6点-20点14小时双人立岗，但原告实际上每天只有14秒，就是每天去拍个照片。比如文件规定外来探亲访友人员，要通过对讲系统联系客户，并指引客人到达地点，实际上小区没有对讲设备。比如文件规定车辆疏导，但原告只是有时疏导，不勤快。比如文件规定监控岗24小时三人值班，实际没有监控设备。比如文件规定屋面检查，实际业主不需要这项服务。等等。另查明，龙湖物业服务集团有限公司（乙方）与该小区业委会（甲方）于2017年9月18日签订的《南京市月牙湖花园小区委托物业服务合同》约定龙湖物业服务集团有限公司为该小区提供物业服务，实际服务人即为本案原告，五级三类。期限2017年10月1日至2020年9月30日。其中第二章约定委托服务事项，第四章约定物业服务相关事项、服务要求和质量标准，第五章约定双方权利义务。第六章约定物业管理服务费用。其中第二条约定物业管理公共服务费及机动车辆服务费，其中多层收费标准为每月每平方米1.9元。物业共用部分运行发生的费用，按实际产生分摊，公共能耗费用从2017年10月1日起计算，每半年公示一次，每户预收200元。物业服务费从2017年10月1日起计算，首次物业服务费缴纳期间为2017年10月1日至2018年3月31日。后期物业服务费按每半年一次缴纳，缴费期为上周期的最后一个月。业主或物业使用人应于缴费期当月的最后一天前向乙方缴纳物业服务费。在应交当期首月1日及以后缴纳的视为逾期缴纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。第七章约定违约责任，其中第二条约定，乙方违反合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改，如造成损失的，按实际损失赔偿甲方，甲方有权终止合同。乙方提供的物业管理服务应达到附件二所约定的目标。对达标理解有异议的，由双方共同认可的第三方予以评定。2018年10月10日，原告月牙湖花园客户服务中心在该小区公示了《月牙湖花园2017年10月至2018年9月公摊费用公示》、《2017年10月至2018年9月公摊费用使用情况表》。被告及高振忠均为该小区5幢X室登记所有权人。该房建筑面积141.48平方米。被告自2017年10月1日起未向原告缴纳物业服务费等费用，截止2018年12月31日共欠物业服务费4032.17元。原告于2018年10月23日向被告发送律师函催收，被告收到律师函，但仍未向原告缴纳相关费用。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人不得擅自变更或解除。根据法律、法规及司法解释的规定，选聘、解聘物业服务企业属小区重大事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同决定。物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会分定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业委会仅仅是业主大会的执行机构。业委会可以代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。业委会的决定，对业主具有法律约束力。物业服务企业按照合同的约定为业主所在小区提供物业服务后，按时向物业服务企业支付物业管理费等费用是业主的基本义务。业主如果认为业主大会或业委会作出的决定侵害其合法权益或者违反法律规定的程序的，有权依据《物权法》规定向人民法院申请撤销该决定，但应当在知道或者应当知道业主大会或业委会作出决定之日起一年内行使。物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。具体物业服务收费标准，由当事人在《物业服务合同》中约定。具体到本案，第一，授权业委会作为招标人代表，通过南京市物业管理招投标平台选聘物业服务企业，已经被告所在小区558张选票（7.762万平方米）绝对多数业主同意，符合法律、法规的规定。第二，在通过南京市物业管理招投标平台选聘物业服务企业过程中，该小区业委会因其自身无专业人员，没有经验可借鉴，为确保招投标工作顺利进行，该业委会主动向所在社区居委会、街道物业办申请由业委会和业主共同进行招投标，即成立选聘小组从事招投标工作。所在社区居委会、街道物业办为该小区组建了包括业委会成员徐安芳、部分业主在内的十一人选聘小组从事招投标工作。选聘小组根据法律、法规及《选聘小组活动规则及业主成员守则》的规定，最终选出了龙湖物业服务集团有限公司为该小区新的物业服务公司。业委会也承诺服从街道办统一指挥，全力配合做好具体工作，接受平台选聘结果。以上程序，不违反法律、法规的规定。第三，有关公寓物业服务费标准，该小区业委会所委托的第三方评估小组参考意见中准价格为1.78元。被告辩称中准价格1.65元，被告仅提供单页测算表复印件为证，本院无法确认其真实性。且该测算表明确载明仅仅是业委会第二次提供数据时要求第三方评估小组作如此测算，并不是第三方评估小组的最终测算意见。该小区业主大会就三种价格区间投票决议，其中选择公寓1.5元-2元／平方米的选票共334张，系多数票。《月牙湖花园物业服务招标文件》也载明多层住宅为1.5元-2元／月·平方米，且得到业委会盖章确认。以上，不违反法律、法规的规定。第四、招投标工作完成后，该小区业委会成员张某,4、于荣、陈某,4虽然不赞成公寓1.9元／月·平方米的标准，并拒绝与龙湖物业服务集团有限公司签订《物业服务合同》，但选聘小组签字通过了与龙湖物业服务集团有限公司的《南京市月牙湖花园小区委托物业服务合同》，业委会其他成员徐安芳、刘京凯等人对《南京市月牙湖花园小区委托物业服务合同》进行盖章确认，并完成了后续工作，完成与江苏爱涛物业管理有限公司的交接工作。纵观整个过程，未发现该小区在选聘物业服务公司及与龙湖物业服务集团有限公司签订《物业服务合同》过程中有违法、违规之处。且被告等业主如果认为该小区业主大会或业委会作出的决定侵害其合法权益或者违反法律规定的程序的，应当在知道或者应当知道业主大会或业委会作出决定之日起一年内向人民法院申请撤销该决定。在业主大会或业委会作出的决定被撤销前，应确认其合法有效。《南京市月牙湖花园小区委托物业服务合同》对被告等业主具有法律约束力。原告按照合同的约定为该小区提供物业服务后，按时向原告支付物业管理费等费用是被告等业主的基本义务。被告未按约定向原告支付物业服务费，是违约行为，应承担相应的法律责任。当然，因被告对《物业服务合同》的效力有异议而导致其拒绝缴纳本期物业服务费，并非主观恶意拖欠物业服务费，故对原告本次诉讼的违约金主张本院不予支持。有关原告所主张的公共能耗费用，因其未提交票据以证明实际发生的公共能耗费用明细，故本院对其有关分摊能耗费的主张不予支持。有关被告所辩称的原告人员配置问题，门岗值守问题，监控设施问题，等等，如果属实，如果确实属于原告的职责范围，应按照《物业服务合同》的约定及法律、法规的规定，由业委会代表业主限期原告整改，逾期未整改，如造成损失的，由原告赔偿损失。业委会甚至有权根据业主大会的决议，终止《物业服务合同》。对达标理解有异议的，可由双方共同选聘第三方予以评定。如业委会怠于行使权利，业主可在征得过半数业主同意且超半数建筑面积的情况下，向法院主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十三条、第十五条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《江苏省物业管理条例》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告李小娇于本判决生效之日起十日内一次性向原告龙湖物业服务集团有限公司南京分公司支付2017年10月1日至2018年12月31日的物业服务费4032.17元；二、驳回原告龙湖物业服务集团有限公司南京分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  祝剑泰二〇一九年六月十七日书记员  姜正姗