四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 (2019川0193民初2283号 原告：李舸琦，男，1989年5月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：夏海波，四川川蓉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卿川，四川川蓉律师事务所律师。 被告：四川佳兆港投资有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都市高新区天府四街928号。 法定代表人：蒲云辉，公司总经理。 委托诉讼代理人：胡亮，四川拓越律师事务所律师。 原告李舸琦与被告四川佳兆港投资有限公司（以下简称佳兆港公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李舸琦的委托诉讼代理人夏海波、被告佳兆港投资公司的委托诉讼代理人胡亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李舸琦向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付赔偿金225万元。事实和理由：原被告于2016年1月30日签订《关于时代晶座12号楼补充协议二》，载明因被告原因未能按照双方签订的《商品房买卖合同》与《时代晶座12号楼补充协议》如期交房及及时完成时代晶座12号楼至9号楼之间应拆迁房的拆迁，并就此优惠原告购房款250万元，优惠后的购房款总价为2250万元人民币，同时还约定被告若在2017年12月31日前未完成时代晶座12号楼至9号楼之间应拆迁房的拆迁的，原告有权要求退房或赔偿，并且还约定被告应以已付房款总额每日0.4‰的标准进行赔偿，赔偿总金额不超过原告已付房款总额的10％。协议签订后，原告按照约定及时支付了购房款，但截止2017年12月31日，被告仍未完成时代晶座12号楼至9号楼之间应拆迁房的拆迁。直至2018年12月，被告才完成相应拆迁工作。自2018年1月1日起算，被告应按日已付房款总额（2250万元）的0.4‰的标准赔偿原告，计算至2018年12月1日的赔偿金额为301.5万元，因协议规定不超过已付房款总额的10％，即被告应按约定赔偿原告225万元。 佳兆港公司对李舸琦在本案中主张的事实无异议，但辩称，1.拆迁是政府行为，由于政府原因未按时完成拆迁不能归责于被告；2.被告已经就迟延拆迁优惠了房款250万元，具有违约金的性质；3.原告自2016年6月13日接房后即出租给幼儿园收取租金，没有实际损失，违约金应以补偿为主，惩罚为辅，请求减少相应违约金。 本院经审理认定事实如下：李振嘉为本案原告李舸琦的父亲。2015年1月23日，佳兆港公司（甲方）与李振嘉（乙方）签订《时代晶座12号楼补充协议》（以下简称补充协议一），确认乙方已向甲方支付房屋改造费300万元，在签订商品房买卖合同时转为购房款；约定在签订商品房买卖合同当日乙方向甲方支付购房款800万元，甲方取得9栋与12栋之间的危旧房屋的拆迁文件并交付乙方后，乙方10日内支付购房款200万元，拆迁完毕一月内，乙方支付购房款700万元，甲方通知乙方办理房屋交付手续时，乙方付清购房尾款500万元。如在商品房买卖合同约定的交房时间届满后，仍未拆迁完毕，乙方有权退房。 2016年1月30日，佳兆港公司（甲方）与李振嘉（乙方）签订《关于时代晶座12号楼补充协议二》（以下简称补充协议二），确认时代晶座12号楼与9号楼之间的应拆迁房的拆迁尚未完成，导致无法按约定时间交房。该协议约定，甲方同意优惠乙方房款250万元作为延期交房的补偿，优惠后总房款为2250万元；乙方在3个工作日内支付房款1150万元、税费80万元；乙方同意交付时间延期至2016年3月31日，不要求拆迁时间与交房时间同期，拆迁完成时间另行约定；若2017年12月31日前甲方仍未完成12号楼与9号楼之间应拆迁房的拆迁，乙方可以选择退房或甲方赔偿，如选择不退房，甲方按照乙方已付款总额每日万分之四的标准向乙方支付赔偿金，但总额不超过付款总额的10％；乙方付清全款后向甲方提交房屋备案申请，房屋权属人以乙方申请为准。 李振嘉自2016年5月27日起开始交纳案涉房屋物业费。2016年6月13日，李振嘉在物业移交确认单上签名确认接房，案涉房屋出租后开办了“阳光时代幼儿园”。 2016年11月30日，佳兆港公司（甲方）与李舸琦（乙方）签订《关于时代晶座12号楼补充协议三》（以下简称补充协议三），约定乙方将买受人信息更改为李舸琦。 之后，李舸琦与佳兆港公司将补充协议一、补充协议二中李振嘉的签名划改为李舸琦，并补签了三份《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称商品房买卖合同）及补充协议，分别约定李舸琦购买时代晶座12幢1层1号、2层1号、3层1号房屋，总价分别为11519000元、5315620元、5665380元，共计2250万元。三份合同均约定，出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。三份合同及补充协议的落款时间均为2015年1月23日，而合同页脚区域显示的打印时间为2016年12月14日。 2016年12月26日，佳兆港公司出具四份收款收据，确认收到时代晶座二期12幢1层1号、2层1号、3层1号房屋的房款11519000元、5315620元、5665380元，共计2250万元，以及办证税费80万元，客户名称为李舸琦，交款人为李振嘉。 2018年12月，补充协议二中所称的应拆迁房完成拆迁。 以上事实有补充协议一、补充协议二、补充协议三、三份商品房买卖合同及补充协议、四份收款收据、三份不动产权证书、物业缴费表、物业移交确认单、现场照片及当事人陈述等证据在案佐证，本院子以确认。 本院认为，李舸琦与佳兆港公司签订补充协议三，约定将将买受人信息更改为李舸琦，并补签商品房买卖合同及补充协议，将补充协议一、补充协议二中李振嘉的名字变更为李舸琦，证明当事人协商一致将李振嘉在房屋买卖合同关系中的权利和义务一并转让给李舸琦，故本院认定商品房买卖合同及其补充协议、补充协议一、补充协议二的内容系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。 关于佳兆港公司主张未按时拆迁不能归责于其的意见，本院认为，根据双方约定，佳兆港公司承担赔偿责任的条件是未按期完成拆迁，并不以佳兆港公司的行为或过错为必要条件，即使是因为第三方原因造成，也不能免除佳兆港公司根据约定支付赔偿款的责任；关于佳兆港公司主张已优惠的房款250万元具有违约金性质的意见，本院认为，补充协议二载明250万元优惠是对逾期交房的补偿，对交房时间和拆迁期限分别作了约定，逾期拆迁的赔偿款独立于已确认的逾期交房补偿，不受逾期交房补偿的影响。 本案的争议焦点是补充协议二第四条约定的赔偿金是否应当减少。该条款约定，若2017年12月31日前佳兆港公司未完成时代晶座12号楼与9号楼之间房屋的拆迁，李舸琦可以选择退房，如不退房，佳兆港公司按已付款每日万分之四向李舸琦支付赔偿金，总额不超过付款总额的10％。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本院认为，补充协议二第四条系当事人对佳兆港公司逾期完成拆迁的损失赔偿额计算方式的约定，其性质属于违约金。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”违约金的约定形成在违约事实发生之前，彼时当事人对违约造成的实际损失难以准确预估，可能出现约定的违约金过分高于或过分低于实际损失的情况，基于公平原则，合同法适当限制了当事人意思自治的效力，允许人民法院或仲栽机构对违约金金额进行调整。 本案中，双方是在预期两个月后（2016年3月31日）即将交付房屋的情况下作出的约定，彼时双方对如果不能按时完成拆迁会是何情形可以预见。佳兆港公司作为案涉房屋的开发商和出卖人，对未完成拆迁会对案涉房屋使用产生的实际影响应当有较为准确的判断，对协议条款也应当具有较高的研判能力和协商能力，且该约定已通过限定最高比例的方式把赔偿控制在可预期的范围内，故本院认为协议约定的违约金计算方式对双方具有约束力，应当严格诚信履行，不应予以调整。反向而言，如果在违约情形单一可预见，而后又没有发生超出预见的特殊情形而减少损失的情况下，对约定的违约金径行调减，会造成对当事人意思自治的不合理干涉，或是对抱持不必按约支付违约金的心态而恣意约定违约金的不诚信行为的纵容。 综上所述，佳兆港公司应当按照合同约定向李舸琦支付逾期完成拆迁的违约金。自约定完成拆迁的期限2017年12月31日至实际完成拆迁的时间2018年12月，按每日万分之四计算已超过10％，李舸琦已付房款为2250万元，故佳兆港公司应当支付的违约金金额为225万元，对李舸琦的诉讼请求，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十八条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 四川佳兆港投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向李舸琦支付违约金2250000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为12400元，由四川佳兆港投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 穆虹宇 二〇一九年六月三十日 法官助理 王艺洁 书 记 员 覃 月