云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云03民终705号上诉人（原审原告）：曲靖安厦房地产集团有限公司。统一社会信用代码：91530300713459508C；住所地：云南省曲靖市翠峰路。法定代表人：冯玉华，该公司总经理。委托诉讼代理人：程嘉宝，云南平航律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：吕德宝，男，汉族，1962年10月20日生，云南省宣威市人，农民，住宣威市。被上诉人（原审被告）：樊柱美，女，汉族，1964年2月9日生，云南省宣威市人，农民，住宣威市。系被上诉人吕德宝之妻。被上诉人吕德宝、樊柱美共同委托诉讼代理人：李启宁，男，汉族，公民身份号码532224196810101773，住云南省昆明市官渡区新亚洲体育城水木清华6院5幢。系被上诉人吕德宝、樊柱美之妹夫。特别授权代理。上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司因与被上诉人吕德宝、樊柱美商品房销售合同纠纷一案，不服云南省曲靖市麒麟区人民法院（2018）云0302民初6931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月27日立案后，依法组成合议庭，经阅卷并询问当事人，没有提出新的事实或理由，故对本案不开庭进行审理。本案现已审理终结。曲靖安厦房地产集团有限公司上诉请求：一、依法撤销云南省曲靖市麒麟区人民法院（2018）云0302民初6931号民事判决；二、改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院适用法律错误，既认定《购房合同》及《补充协议》有效，却又对相关权利义务约定给予否定评价，极大的损害了守约方的利益。上诉人与被上诉人在《合同补充协议》第三条约定，被上诉人若选择按揭贷款方式购房，若在依法办妥房屋所有权证之前，不能履行其与银行签订的借款合同中约定的还款义务，从而导致银行要求上诉人承担连带保证责任的，上诉人在承担连带保证责任后，有权解除合同，收回房屋，并要求被上诉人承担代为支付的全部贷款本息、违约金、律师费及诉讼费等。本案中，上诉人就约定的合同解除条件是否成就，已经向一审法院提交了充足的证据，包括按揭银行向上诉人发出的《通知》《证明》各一份，两份证据均载明了被上诉人逾期还款的事实，上诉人也已经替被上诉人向按揭银行代偿了全部的贷款本息，因此上诉人依据合同约定行使合同解除权并无不当。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”处理合同纠纷应先体现当事人意思自治，有约定的按约定处理。合同中已经明确约定原告代被告承担还款责任后，有权解除合同、收回房屋。故一审法院适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条第一款规定裁判本案显属不当，一审法院既然认定合同有效，关于解除合同、收回房屋内容的约定未违反法律规定，属于有效约定，对当事人具有约束力，上诉人一审的诉讼请求符合法律规定及双方约定，应予支持。二、一审法院认定事实不清，上诉人及被上诉人所举证据均能够证实被上诉人有多次逾期还款的事实。被上诉人与银行约定的还款时间为每月20日，但从2011年10月开始至本案一审时，被上诉人几乎每个月都存在超期还款、延迟还款的事实，从银行流水中可以明确看出被上诉人的还款时间及逾期还款产生的罚息、复息明细，但一审法院确视而不见。诚然，该套房屋被上诉人已购买多年，下欠贷款本息不多，但一审法院运用情理也应当适度，否则便否定了诚实信用和契约自由原则，让意思自治得不到法律强制的保障，无疑损害了上诉人作为守约方的利益。被上诉人购买该套房屋时选择按揭贷款方式支付部分房款。因其违约逾期还款，上诉人代其偿还贷款及利息，双方约定解除合同的条件已成就，上诉人行使解除权符合法律规定和双方约定。请求撤销一审判决，依法改判。被上诉人吕德宝、樊柱美未提交书面答辩状。曲靖安厦房地产集团有限公司向一审法院起诉请求：1.解除原被告签订的《经济适用住房购销合同》和《合同补充协议》；2.被告支付代偿的贷款本息33411.42元、违约金16434.4元、律师费6000元。合计55845.82元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2010年9月10日，原、被告签订编号为（2010）-19412号《经济适用住房购销合同》（合同登记备案号：QJ2010101019427），约定：被告购买原告开发的位于曲靖市麒麟区珠源西路与学府路交叉路口西侧安厦·金域蓝苑19幢4单元第1层102号房屋，建筑面积87.5㎡，单价1878.22元/平方米，总金额为164344元。原告应于2011年11月30日前将该经济适用房交付给被告。被告于合同签订当天支付首付款44344元，其余价款115000元通过向中国农业银行股份有限公司曲靖分行办理银行按揭贷款支付。《补充协议》约定：被告采取向银行按揭方式支付房款的，若在依法办妥《房屋所有权证》之前，被告不能履行其与银行签订的借款合同中约定的还款义务，从而导致银行要求原告承担连带保证责任的，原告在承担保证责任后，有权解除合同，收回房屋，并要求被告承担原告向银行支付的全部贷款本息及费用（包括但不限于贷款本金、利息、逾期利息、罚息或其他违约金）。如因上述事宜发生诉讼的，被告还应承担原告的诉讼费用（包括但不限于诉讼费、律师费、保全费等）的内容。合同签订后，被告通过中国农业银行股份有限公司曲靖分行贷款向原告支付了按揭款115000元，原告作为连带责任保证人为该贷款提供担保。2018年9月29日，中国农业银行股份有限公司曲靖分行通知原告：截止当天，被告的贷款余额36249.37元、利息374.22元，现在该贷款连续逾期期数已超过三期，形成不良贷款，经我行多次催收无果，现要求贵公司进行全额代偿。2018年10月9日，原告代被告向中国农业银行股份有限公司曲靖分行偿还贷款33411.42元。庭审中查明，被告的还款并未出现连续逾期期数已超过三期的情况。一审法院认为，原、被告签订的《经济适用住房购销合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按约定严格履行各自的权利义务。合同中虽约定原告代被告承担还款责任后，有权解除合同，收回房屋，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条第一款规定：“买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。”被告支付房款金额已超过房屋总价的75%，且不同意解除合同，原告要求解除合同的主张不成立，不予支持。被告代偿的33411.42元系被告的购房款，原告要求其支付该款项并无不妥，予以支持。被告辩解其未偿还的贷款金额与原告代偿的金额不一致，其未能提交证据予以反驳，对该辩解意见不予采纳。原告代偿借款是根据中国农业银行股份有限公司曲靖分行的通知书中载明“吕德宝的贷款连续逾期期数已超过三期”而要求原告代偿借款，根据庭审中查明的事实，被告的贷款并未出现过“连续逾期期数已超过三期”的情形，中国农业银行股份有限公司曲靖分行要求被告提前偿还借款的理由不成立，原告代被告偿还借款存在审核不严的情形，其要求被告支付违约金、律师费的主张不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告吕德宝、樊柱美于判决生效后二十日内支付原告曲靖安厦房地产集团有限公司代偿的借款本息33411.42元。二、驳回原告曲靖安厦房地产集团有限公司的其他诉讼请求。原告预交的案件受理费1197元减半收取计598.5元，由原告曲靖安厦房地产集团有限公司承担300元，被告吕德宝、樊柱美承担298.5元。于判决生效后二十日内履行完毕。本院二审期间，当事人围绕上诉请求或事实主张，分别提交了以下证据。上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司提交的证据为：被上诉人吕德宝、樊柱美的房屋贷款还款流水一份，证明被上诉人违反合同约定，自2011年至今，从未按期足额偿还房贷。为此，中国农业银行股份有限公司曲靖分行依据合同约定，要求上诉人承担连带还款责任。被上诉人吕德宝、樊柱美的委托诉讼代理人质证，对上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司所举证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为银行流水不是银行管理系统打印出来的，是人为统计的。被上诉人吕德宝、樊柱美提交的证据为：一、办理房产证缴费收据，证明被上诉人于2011年12月24日交付了办证费用，履行了合同约定的提交办证资料的义务；二、个人购房担保借款合同，证明合同约定的贷款利率为4.605%，担保的性质是阶段性连带保证担保，上诉人应当按照约定办妥房屋所有权证。上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司的委托诉讼代理人质证，对证据一的关联性有异议，被上诉人陈述是因上诉人逾期办理房产证才导致其故意不足额还款，逾期办证与是否按时还款是两个法律关系，如果被上诉人认为上诉人侵害其合法权益，可以通过起诉解决。对证据二的真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，个人贷款凭证仅证明被上诉人逾期还款，合同约定每月20日前还款，但从2011年开始，被上诉人从未按时还款，导致上诉人承担了连带还款责任，上诉人有权按照约定解除合同，并要求被上诉人承担违约责任。本院审查认为，被上诉人吕德宝、樊柱美提交的《个人购房担保借款合同》在一审已经存在且双方当事人均未作为证据提交，但与本案事实认定具有关联性，经上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司质证，对其真实性、合法性、关联性未持异议，本院予以采信。对于当事人提交的其它证据，均非在原审庭审结束前因客观原因未能发现、或者已经发现但由于客观原因无法取得、或者在规定的期限内不能提供的证据，不属于二审中的新证据，本院酌情采纳并作为佐证相关案件事实的辅助材料存卷备查。经二审审理，对原审认定的案件事实予以确认。另查明，上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司与被上诉人吕德宝、樊柱美于2010年9月10日订立的《经济适用住房购销合同》第十二条关于产权登记的约定：房屋交付后，房屋所有权登记手续由甲方（曲靖安厦房地产集团有限公司）代办，甲方另行通知乙方（吕德宝、樊柱美）提供相关资料，乙方须向甲方提供办理产权登记手续所需的全部文件、资料（包括但不限于《经济适用住房购销合同》、契税完税凭证，本人身份证复印件、授权委托公证书等）并交纳办理产权证所需的相关费用；甲方在收到乙方提交的上述所有文件、资料、费用后一百八十个工作日内，将其提交产权登记机关以办理产权证;产权证办理完毕后，乙方属一次性付款购房的，由甲方把产权证交付给乙方；乙方属银行按揭货款方式购房的，产权证由房管处或贷款银行代管，甲方协助贷款银行办理相关的按揭抵押手续后，通告乙方。国有土地使用权证由甲方代办，乙方须在取得房屋所有权证后，向甲方提供所需的全部文件资料(包括但于不限子《经济适用住房购销合同》、契税完税证、本人身份证复印件、授权委托公证书等），并交纳办理土地使用证所需的相关费用……。2010年10月20日，中国农业银行股份有限公司曲靖分行、曲靖安厦房地产集团有限公司与吕德宝、樊柱美订立《个人购房担保借款合同》，约定吕德宝、樊柱美向中国农业银行股份有限公司借款115000元，借款用途为购买房产。借款期限自2010年10月20日起至2020年10月19日止，共计120个月；借款利率实行浮动利率：在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率6.14%的基础上下浮25%，执行年利率4.605%，违约执行利率4.912%；还款方式为分期还款，借款人以一个月为一个还款周期，共120期，采用等额本息还款方式归还借款本息；担保方式：阶段性担保+抵押，阶段性担保保证人为曲靖安厦房地产集团有限公司，阶段性保证人自本合同签订之日起，自借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。本院认为，经济适用房是政府批准建设，由房地产开发企业建造并出售的适应中低收入家庭或个人购买的保障性商品住房。上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司与被上诉人吕德宝、樊柱美订立《经济适用住房购销合同》及《合同补充协议》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。关于诉争合同是否予以解除的问题。上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司与被上诉人吕德宝、樊柱美通过《合同补充协议》约定，在依法办妥《房屋所有权证》之前，如吕德宝、樊柱美不能履行与银行签订的借款合同约定的还款义务，从而导致银行要求承担连带保证责任的，曲靖安厦房地产集团有限公司在承担保证责任后，有权解除合同。根据审理查明的事实，诉争房屋已交付给被上诉人吕德宝、樊柱美居住使用近八年时间，早已具备办理房屋产权登记的条件，而上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司一直没有按照《经济适用住房购销合同》约定代办房屋权属证书，银行的抵押权不能设立，其阶段性担保责任亦未得以免除，未及时代办房屋产权证与承担连带保证责任之间有着较为直接的关系。考虑在履行诉争合同过程中，当事人双方均不同程度存在履行义务部分不符合合同约定的情况，结合当事人订立合同的目的及合同履行状况、交易房屋的性质、购房款支付比例（79.7%）、房屋交付使用时间、代偿借款数额等因素，遵循公平、平等、诚实信用原则，曲靖安厦房地产集团有限公司要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。被上诉人吕德宝、樊柱美未依照借款合同约定按时足额偿还借款，致上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司承担连带保证责任而代偿借款本息，曲靖安厦房地产集团有限公司有权予以追偿，并要求吕德宝、樊柱美承担因代偿借款而产生的资金占用损失。因此，对曲靖安厦房地产集团有限公司要求偿还代偿资金33411.42元的诉讼请求，本院予以支持。关于支付违约金16434.4元的诉讼请求，曲靖安厦房地产集团有限公司未提供该违约金的计算依据和计算方法，本院支持以代偿资金33411.42元为基数，按照《个人购房担保借款合同》约定的计收逾期贷款利息标准，以年利率4.912%计算支付自2018年10月10日起至代偿资金实际返还之日止的违约损失。关于支付律师费6000元的诉讼请求，曲靖安厦房地产集团有限公司未提供证据证明律师费是否实际发生，不予支持。综上所述，上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持云南省曲靖市麒麟区人民法院（2018）云0302民初6931号民事判决第一项；二、撤销云南省曲靖市麒麟区人民法院（2018）云0302民初6931号民事判决第二项；三、由吕德宝、樊柱美向曲靖安厦房地产集团有限公司支付自2018年10月10日起至代偿资金33411.42元实际偿清之日止的资金占用损失（以33411.42元为基数，按照年利率4.912%计付）；四、驳回曲靖安厦房地产集团有限公司的其他诉讼请求。一审减半收取的案件受理费598.5元，由吕德宝、樊柱美负担。二审案件受理费1197元，由曲靖安厦房地产集团有限公司负担50元，吕德宝、樊柱美负担1147元。本判决为终审判决。审判长  敖显外审判员  余 瑾审判员  时劲松二〇一九年六月二十四日书记员  李静思