山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0103民初2365号原告：李广魁，男，1975年2月8日出生，汉族，济南市医学中心员工，住济南市市中区。委托诉讼代理人：殷媛，山东太史简律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢俊英，山东太史简律师事务所律师。被告：卜美玉，女，1952年4月20日出生，汉族，山东省二轻厅职工退休，住济南市市中区。被告：张莹，女，1977年4月22日出生，汉族，无业，住济南市市中区。以上两被告委托诉讼代理人：刘新明，男，1975年11月9日出生，汉族，无业，住济南市市中区。被告：刘新明，男，1975年11月9日出生，汉族，无业，住济南市市中区。原告李广魁诉被告卜美玉、张莹、刘新明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李广魁的委托诉讼代理人殷媛、邢俊英、被告卜美玉、张莹的委托诉讼代理人及被告刘新明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李广魁向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》，被告将承租的房屋腾空后交还给原告；2、判令被告向原告支付房屋租金1417元，并支付违约金239274元（房屋租金、违约金暂计算至2019年3月6日，其余房屋租金、违约金金额自2019年3月7日起计算至实际清偿之日止，按照月租金1417元为基数按每天按照1417元的40%计算）；3、判令被告结清在交还涉案房屋之前目前已产生的天然气580元（截止至2018年5月10日）、暖气费7835.96元（本金3953.18元、违约金3882.78元，截止至2019年4月9日），物业费、有线电视费、水电费等相关费用及滞纳金待实际产生后另行主张；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年5月7日签订《房屋租赁合同》，约定：被告承租原告所有的济南市市中区房屋，租期为2016年5月7日至2021年5月7日；租金每年人民币17000元，每六个月付一次，乙方如逾期支付租金，每逾期一天被告需按月租金的40%支付滞纳金，欠交租金超过5天视同违约，原告有权收回房屋，并由被告承担一切责任；被告应按时支付因租用该房屋而产生的水费、电费、天然气、暖气费和有费电视收视费等费用，经原告催促，被告仍欠缴费用超过七天，原告有权收回房屋，并由被告承担一切违约责任。合同履行过程中，被告多次逾期交付租金、逾期交付天然气、暖气费相关费用，经原告多次催交均被拒绝。被告的行为已经违反了《房屋租赁合同》、合同法及相关法律、法规的规定构成违约。为维护原告的合法权益特具状诉至贵院，望判如所请。被告卜美玉、张莹、刘新明辩称，对于原告要求解除合同的诉讼请求我方不同意，因为合同约定的租赁期为五年至2021年5月7日到期，目前合同未到期要求继续履行合同。如果原告要求解除合同应当与我友好协商，如果原告想要卖房，应当与我友好协商，我对于房屋也享有优先购买权，并且买卖不破除租赁，不应当对于我的权益造成损害。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据和事实本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月7日，原告（甲方）与被告（乙方）张莹、卜美玉签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其所有的位于济南市市中区房屋租赁给被告，租金为每年17000元，每六个月支付一次，乙方如逾期支付，则每逾期一天按照月租金的40%支付滞纳金，欠缴五天视为违约，甲方有权收回房屋，并有乙方承担一切违约责任，租赁期限为2016年5月7日至2021年5月7日。乙方应按时支付因租用该出租房屋而产生的有关费用，包括水费、电费、天然气费、暖气费和有线电视收视费等，如经甲方催促，乙方仍欠交上述费用，超过七天，甲方有权收回房屋，并由乙方承担一切违约责任。该合同落款处由原告和被告张莹签字，合同首部承租人处写有“卜美玉”字样，电话处写有“158××××4888（张莹）”字样。该合同附件一载明“供热54.86平方*26.7元=1464元水费2.95元每立方电卡电费0.55元每度建设路城建宾馆南侧2层平板小楼物业天然气济华客户号05098926段军3元一个字英雄山服务站……有线电视费25元每月卡号算通科技8053104002400645……”2016年5月8日，原告将房屋交付给被告张莹、刘新明，双方签订交付清单，载明“钥匙4把+1把（旧）电热水器，由甲方李广魁出资购买。从今天开始，出租房不再负责出租屋内设施的维护、增减。沙发等屋内设施如果房客不需要可自行处理，待租期期满后，房客把自己的沙发、1.5米的床等作为折抵……”被告于2016年5月7日交纳半年房租、2016年11月14日交纳半年房租，此后每三个月交纳一次，2018年10月29日交纳三个月租金，交至2019年2月7日。2019年2月2日，被告刘新明向原告发送短信载明“为确保相互利益从现在起房租当面来收，打收款条。”原告回复短信载明“你应该严格按照合同履行义务。否则，我将采取合法途径保护我的合法权利。”原告为证明被告在承租期间欠缴燃气费、暖气费，提交燃气费、暖气费欠缴明细各一份，其中，暖气费欠缴明细为电脑截屏照片，载明欠费总额为3953.18元，违约金为3882.78元；燃气费欠缴明细记载自2016年5月3日起至2018年5月10日止，共欠缴燃气费580元。原告还主张，2018年5至今被告未让济华燃气公司入户抄表，尚无法确定2018年至今的燃气费用。被告对原告主张的欠缴暖气费有异议，认为因房子在原告名下，被告无法去报停，其主张已口头通知原告，要求报停，原告说单位给报销不用管，现原告连续三个采暖季才主张采暖费用，对于产生的费用应由原告负担。本院认为，本案的《房屋租赁合同》虽然系原告与被告张莹签订，但是庭审中三被告均认可三被告均在该涉诉房屋内居住，即事实上该三被告均为该房屋的承租人，故本院对三被告均系该租赁合同的承租人的事实予以确认，原告将卜美玉、张莹、刘新明作为被告起诉并无不当。原告与三被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同依法成立并有效。双方当事人均应当按照合同约定履行各自义务。本案中，虽然合同约定被告应当每半年支付一次租金，但被告多次每三个月支付一次租金，原告亦收取该租金，应当视为双方对该合同约定的变更合意，故被告每三个月支付一次租金的行为并非违约行为。但是合同并未约定通过何种方式支付租金，被告要求当面支付的请求原告亦未表示同意，故被告应当按照合同约定按时向原告支付，不能以原告不同意当面支付租金为由迟延履行支付义务。截止至本案立案之日，被告已欠付原告一个月（即2019年2月8日起算）租金1417元（17000元除以12个月），故原告要求三被告支付该租金的诉求并无不当，本院予以支持。原告主张被告除第一期外全部存在拖欠租金的行为，但原告未举证证明原告对该行为提出过异议，且原告一直继续收取被告租金，视为原告对该行为的准许，故本院对截止至2019年2月7日前被告存在拖欠租金行为的事实不予认定。对原告主张的被告拖欠一个月租金即2019年2月8日至2019年3月7日期间房屋租金的事实予以确认。现被告仍未支付该租金，该行为已构成违约，被告应当承担违约责任。但是根据《最高人民法院法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。原告未提交证据证明除利息损失外的其他损失，故本院对原告主张的以1417元为基数，自2019年2月8日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算的诉求予以支持，对多出部分予以驳回。本案受理后产生的其他未支付的房屋租金及损失，待实际产生后原告可另行主张。关于原告主张的被告欠付的天然气费、暖气费、物业费、有线电视费、水电费等相关费用及滞纳金，被告对此均不予认可，但被告认可其连续三个采暖季未缴采暖费的事实，认为该事实的产生系其告知原告报停后原告未报停，但对该主张未提交证据证明，本院对被告未缴纳三个采暖季的取暖费的事实予以确认。原告提交的暖气费欠费数额详单系电脑截屏，提交的天然气费欠费单无相关部门的盖章，故无法确认上述证据的真实性，对其他费用未提交证据予以证明是否实际产生，故本院对原告该项诉求因证据不足不予支持，原告可待上述费用实际产生后另行主张。综上，被告迟延支付房屋租金、未按合同约定支付采暖费，均已构成违约，根据双方房屋租赁合同约定，原告可依据被告的上述两欠缴行为在合同到期前收回房屋，即解除双方的房屋租赁合同，并收回房屋，故原告要求解除原告与被告张莹、卜美玉于2016年5月7日签订的《房屋租赁合同》的诉求并无不当本院予以支持，因双方合同解除，原告有权收回涉案房屋，对原告收回房屋诉求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李广魁与被告张莹、卜美玉于2016年5月7日签订的《房屋租赁合同》自本判决生效之日起解除；二、被告张莹、卜美玉、刘新明于本判决生效之日起三十日内腾空位于济南市市中区房屋并交付于原告李广魁；三、被告张莹、卜美玉、刘新明于本判决生效之日起十日内向原告李广魁支付欠付租金1417元（2019年2月8日起至2019年3月7日止），并支付违约金，以1417元为基数，自2019年2月8日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算；四、驳回原告李广魁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12030元，减半收取计6015元，由原告李广魁负担3000元，被告张莹、卜美玉、刘新明负担3015元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  许 毅二〇一九年六月五日代理书记员  潘建永