广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初3870号原告：朱圣凤，男，1975年7月2日出生，汉族，住湖南省隆回县，原告：宋艳红，女，1980年6月21日出生，汉族，住湖南省隆回县，两原告共同委托诉讼代理人：郭锦峰，北京德恒（珠海）律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：于欢，北京德恒（珠海）律师事务所律师。被告：中山市雅建房地产发展有限公司，住所地广东省中山市三乡镇金涌大道雅居乐酒店一楼，统一社会信用代码91442000755646811U。法定代表人：郑建强，职务总裁。委托诉讼代理人：郑争元，系被告公司员工。委托诉讼代理人：梁嘉琪，系被告公司员工。被告：雅卓房地产顾问有限公司，住所地广东省广州市南沙区丰泽东路106号，统一社会信用代码91440115MA59DRBGX7。法定代表人：张健强，职务总经理。委托诉讼代理人：彭雯静，系被告公司员工。原告朱圣凤、宋艳红诉被告中山市雅建房地产发展有限公司（以下简称雅建公司）、雅卓房地产顾问有限公司（以下简称雅卓公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月31日受理后，本院于2019年6月12日公开开庭进行了审理。原告朱圣凤、宋艳红及其共同委托诉讼代理人郭锦峰到庭，被告雅建公司的委托诉讼代理人郑争元、梁嘉琪到庭，被告雅卓公司的委托诉讼代理人彭雯静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱圣凤、宋艳红向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告雅建公司签订的《中山市雅居乐新城认购书》、《商品房买卖合同》；二、雅建公司向原告返还购房首期款291249元、定金20000元、手续费1250元以及权证综合费100元、返还服务费20000元；三、被告雅卓公司对雅建公司返还的上述费用承担连带责任。庭审中，原告更改诉讼请求第二项为雅建公司向原告返还购房首期款291249元、定金20000元、手续费1250元以及权证综合费100元；两被告共同返还服务费20000元。事实与理由：原告于2017年1月15日与雅建公司签订《中山市雅居乐新城认购书》，约定原告向雅建公司购买其所开发的位于中山市××乡镇雅居乐新城16期5幢2座1303房，建筑面积约为134.47平方米，总价款为1616438元。同时约定，被告应于2018年6月30日前交楼。《认购书》签订后，原告按照约定到被告售楼部签订了《商品房买卖合同》、《按揭合同》，提交了全部按揭材料并支付首期款291249元。但时至今日，雅建公司一直未向原告交付房屋，原告的合同目的无法实现。购房时被告雅卓公司宣称收取的20000元服务费属于团购优惠金，但从未为原告提供过任何的购房服务，且雅建公司、被告雅卓公司之间具有关联关系，被告雅卓公司收取服务费的行为实属于拆分房价，因此原告认为该20000元服务费属于房款的一部分，两被告应承担连带返还责任。现原告依据《民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》及相关法律法规向法院提起诉讼，望法院准如所请，依法维护原告的合法权益。原告朱圣凤、宋艳红就其诉讼请求及主张的事实向本院提交以下主要证据：1.《中山市雅居乐新城认购书》及《雅居乐新城认购书附件》；2.付款凭证；3.律师函、快递单、送达回执；4.国家企业信用信息公示系统报告。被告雅建公司答辩称，被告雅建公司已经与原告签订了《商品房买卖合同》，被告雅建公司与原告双方间存在的商品房买卖合同合法有效，法律关系应予保护和维持。在本案中未发生导致双方商品房买卖“合同目的无法实现”的情形，不应支持原告提出的、无正当理由的解除合同关系、返还合同价款的诉讼请求。案涉商品房买卖合同是否已办理网签并不影响合同法律效力、案涉合同已经合法有效成立。只是因受到政府房地产调控影响，办理网签（即“合同网上登记备案”）进度缓慢，而被告雅建公司2018年11月3日接到政府通知可以办理网签了后即多次通知原告，是原告拒绝办理、表示放弃购买并要退款；被告雅建公司不存在违约行为。二、在2018年11月4日被告雅建公司已通知原告已开通网签“开放开始日期2018年11月3日，开放结束时间2018年11月12日”，但被告雅建公司与原告沟通网签安排时，原告声称“要求退房”，这是单方的违约行为，其不愿配合被告雅建公司办理案涉商品房买卖合同网签备案，因此导致案涉商品房买卖合同网签备案至今未能办理的情况发生。三、案涉商品房已经于2017年12月29日通过竣工验收备案，早已具备交付条件，2018年9月5日已出不动产权证书，被告雅建公司更加没有任何理由故意不去办理网签备案手续，被告雅建公司并不存在任何违约行为，不应承担违约责任；若原告支付完房款，即使商品房买卖合同未网签备案，被告雅建公司也可随时交付，合同目的可随时实现。被告雅建公司没有收齐全部的房价款，按照约定没有义务交付案涉房屋。被告雅建公司就其答辩提交以下主要证据：1.中山市商品房买卖合同及合同补充协议；2.涉案房屋通过预约开放列表截图；3.被告雅建公司工作人员与本案原告宋艳红的微信聊天记录；4.涉案房屋建设工程竣工验收备案；5.涉案房屋所在楼宇的房产证；6.中山市住房和城乡建设局2018年工作总结及2019年工作计划；7.关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知[中府办函（2017）55号]、市住建局负责人解读我市新出台的房地产相关政策。被告雅卓公司答辩称，1.被告雅卓公司与被告雅建公司是两间独立的公司，且原告缴纳的购房首期款权证综合费、手续费均非被告雅卓公司收取，所以不同意对该费用承担连带责任；2.被告雅卓公司收取的服务费20000元是合法收取的，收取依据为被告雅卓公司提交的购房服务合同，该合同第3条约定，原告缴纳20000元服务费可享受被告雅卓公司提供的增值服务，原告通过被告雅卓公司提供的增值服务与被告雅建公司签订商品房预售合同、买卖合同，这视为被告雅卓公司居间服务完成，现原告要求单方解除商品房买卖合同并非被告雅建公司、雅卓公司的原因导致，根据购房合同第3条第3款约定，视为原告成功购房，收取的服务费不许退还；3.本案诉讼纠纷非被告雅卓公司提起，因此本案诉讼费被告雅卓公司不同意承担。被告雅卓公司就其答辩提交以下证据：购房服务合同。经审理查明，2017年1月15日，出售方雅建公司与认购方朱圣凤《中山市雅居乐新城认购书》（以下简称认购书），主要载明：认购方宋艳红、朱圣凤购买出售方雅建公司位于中山市××乡镇雅居乐新城16期5幢2座1303房，认购总楼价为1701514元，折后成交价1616438元；于2017年1月22日付清30%首期并签署买卖合同，按揭付款于2017年1月22日付清首期款和签署买卖合同及办理按揭手续；若该物业属于政府调控政策范围内的销售单位，认购方同意无条件配合办理相关手续（包括但不限于实际签订《中山市商品房买卖合同》，时间以出售方的通知为准，以便完成《中山市商品房买卖合同》的网签和备案手续）。认购书还约定了其他条款。认购方签署处落朱圣凤名，出售方销售代表处落雅建公司雅居乐新城售楼部专用章。同日，中山市雅建房地产发展有限公司出具《收款收据》，载明：兹收到宋艳红、朱圣凤雅居乐新城16期5幢2座1303房定金20000元。2017年1月21日，出卖人雅建公司与买受人宋艳红、朱圣凤签订《中山市商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），主要载明：买受人宋艳红、朱圣凤购买出卖人雅建公司出售的案涉房产，房屋总价1553249元，双方约定于2017年1月22日现金支付311249元、于2017年2月21日支付商业贷款1242000元。该买卖合同还约定了其他条款。出卖人落款处盖雅建公司章，买受人落款处签宋艳红、朱圣凤名。同日，雅建公司分别出具《收款收据》，载明：兹收到宋艳红、朱圣凤雅居乐新城16期5幢2座1303房首期款291249元、权证综合费100元。同日，《收据》载明：今收到宋艳红服务费20000元，收款单位处盖雅卓公司财务专用章。同日，《收据》载明：今收到宋艳红、朱圣凤手续费1250元，收款单位处盖广东正日律师事务所财务专用章。同日，《购房服务合同》主要载明：委托人（购房者）朱圣凤、宋艳红（以下简称“甲方”），服务商雅卓公司（以下简称“乙方”），甲方欲购买广东省中山市××乡镇雅居乐新城16期3组团5幢2座1303房，本合同签订时，甲方预付20000元做为预存的服务费（该费用不计入购房总价款）可享受雅卓公司提供的增值服务，即可享受减50000元/套开发商的房款优惠，上述减免金额已体现于甲方与开发商签订商品房买卖（预售/现售）合同总价款中。该合同还约定了其他条款。甲方落款处签朱圣凤、宋艳红名，乙方落款处盖雅卓房公司合同专用章。2018年9月18日，朱圣凤、宋艳红委托北京德恒（珠海）律师事务所向雅建公司通过EMS全球邮政特快专递邮寄《律师函》，主要载明：北京德恒（珠海）律师事务所接受朱圣凤、宋艳红的委托，指派本律师负责处理朱圣凤、宋艳红与贵司之间的商品房预售合同纠纷，特向贵司发出本律师函。根据朱圣凤、宋艳红提供的《中山市雅居乐新城认购书》、《收款收据》、《通知书》等资料显示，朱圣凤、宋艳红于2017年1月15日与贵司签订《中山市雅居乐新城认购书》，约定其向贵司购买中山市××乡镇雅居乐新城16期5幢2座1303房，建筑面积约为134.47平方米，总价款为1616438元；物业为毛坯交楼，贵司于2018年6月30日交付。《认购书》签订后，朱圣凤、宋艳红按照约定到贵司售楼部签订《商品房买卖合同》、《按揭合同》，提交了全部按揭材料并支付了首期款291249元。但贵司一直未对朱圣凤、宋艳红的《商品房买卖合同》进行网签并办理预告登记，致使银行贷款未能完成放款。朱圣凤、宋艳红多次催问贵司，但贵司至今未进行网签和办理预告登记。本律师认为，贵司与朱圣凤、宋艳红签订的《中山市雅居乐新城认购书》是双方真实意思表示，合法有效；朱圣凤、宋艳红己按约定到贵司售楼部签订《商品房买卖合同》、《按揭合同》并支付首期款，贵司负有及时进行网签和办理预告登记义务。贵司怠于办理网签和办理预告登记的行为已经造成朱圣凤、宋艳红无法实现合同目的。为此，本律师受权告知贵司，即日起解除朱圣凤、宋艳红与贵司之间的房屋买卖关系，贵司应在收到本函后五日内向朱圣凤、宋艳红退还购房首期款291249元、定金20000元、手续费1250元以及权证综合费100元，如逾期未付，朱圣凤、宋艳红将循法律途径解决。如对本函内容有任何异议，请书面回复本律师。2018年9月27日，广州市雅卓房地产营销有限公司更名为雅卓房地产顾问有限公司。2018年11月4日，雅建公司向宋艳红发送微信，主要载明：宋姐你好，恭喜你，你们的房子网签已经正式开通了，请于2018年11月14日前准备好以下资料，夫妻双方一起过来万象郡售楼部办理网签手续……。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。雅建公司与朱圣凤、宋艳红签订的认购书及买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，合同当事人均应按照约定全面履行自己的义务。朱圣凤、宋艳红认为其支付购房首期款及其他款项后，雅建公司无法及时为其办理后续手续，其于2018年9月18日已向雅建公司邮寄《律师函》要求解除买卖合同并退还已付款项。但根据双方签订的认购书约定朱圣凤、宋艳红需按雅建公司通知的时间配合买卖合同的网签和备案手续。2018年11月4日，雅建公司通过微信与宋艳红联系，请其准备好资料至售楼部办理网签手续，但朱圣凤、宋艳红未按雅建公司通知的时间办理相关手续，其诉讼请求不符合认购书的约定，对其诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告朱圣凤、宋艳红的诉讼请求。案件受理费6289元（原告已预交），由原告朱圣凤、宋艳红负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  黄 莺人民陪审员  张嘉慧人民陪审员  郑美琪二〇一九年六月十八日书 记 员  苏颖瑜**龙