江西省赣州市章贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣0702民初5286号 原告：江西中盛和置业有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区新赣州大道18号。 统一社会信用代码：9136070059375179XD。 法定代表人：廖少锋，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨继荣，江西公仁律师事务所律师，特别授权代理。 被告：袁志斌，男，1969年8月24日生，住赣州市章贡区。 第三人：九江银行股份有限公司赣州分行，住所地：江西省赣州市章贡区赞贤路9号。 统一社会信用代码：9136070009837726XL。 法定代表人：张秋水，系该银行行长。 委托诉讼代理人：曾国梁，女，1981年10月4日生，住江西省赣州市章贡区，系该银行员工，特别授权代理。 原告江西中盛和置业有限公司（以下简称中盛置业公司）与被告袁志斌及第三人九江银行股份有限公司赣州分行（下简称九江银行赣州分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中盛置业公司的诉讼代理人杨继荣、第三人九江银行赣州分行的委托诉讼代理人曾国梁到庭参加诉讼，被告袁志斌经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已终结审理。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告和被告双方就赣州市“阳明国际中心”xx号楼xx-xx#、xx-xx#、xx-xx#、xx-xx#、xx-xx#、xx-xx#、xx-xx#、xx-xx#、xx-xx#、xx-xx#、xx-xx#、xx-xx#、xx-xx#、xx-xx#房屋买卖签订的编号依次为201xxx982、201xxx992、201xxx444、201xxx997、201xxx003、201xxx010、201xxx012、201xxx019、201xxx024、201xxx028、201xxx031、201xxx032、201xxx029、201xxx025的《赣州市商品房买卖合同》，并判令被告于合同解除后七日内向赣州市房地产管理局申请撤销前述《赣州市商品房买卖合同》的备案手续；2、解除原告为被告按揭贷款购买上述房屋与第三人签订的编号为gd2xxx806的《商品房按揭借款合同》，并判令原告将被告贷款余额迳行退还给第三人；3、判令被告向原告支付违约金人民币672306.6元；4、判令被告偿还原告为被告垫付的按揭贷款本息（具体以第三人划扣数额为准），暂计至2018年7月3日为人民币97777.55元；5、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求，即撤回了第2项诉讼请求；变更第4项诉讼请求为“确认原告已经为被告向第三人偿还购房按揭贷款本息合计人民币2830421.92元（其中本金2745782.15元、利息83953.88元、罚息685.89元），履行了编号为gd2xxx806的《商品房按揭借款合同》中的担保责任，并判令被告向原告偿还该贷款本息人民币2830421.92元，原告有权在应退还给被告的购房款中直接扣除”。 事实和理由：2014年1月26日，被告购买原告开发建设的赣州市“阳明国际中心”xx号楼xx-xx#、xx-xx#、xx-xx#、xx-xx#、xx-xx#、xx-xx#、xx-xx#、xx-xx#、xx-xx#、xx-xx#、xx-xx#、xx-xx#、xx-xx#、xx-xx#房屋与原告签订了一批《赣州市商品房买卖合同》（下称“买卖合同”）及其《合同补充协议》（下称“补充协议”），并同时将该批买卖合同及其补充协议提交赣州市房地产管理局备案登记，备案合同编号依次为201xxx982、201xxx992、201xxx444、201xxx997、201xxx003、201xxx010、201xxx012、201xxx019、201xxx024、201xxx028、201xxx031、201xxx032、201xxx029、201xxx025。根据买卖合同约定，该14间房屋总价为人民币6723066元，被告首付人民币3463066元，余款人民币3260000元由被告通过按揭贷款方式支付。补充协议第二条第7款则约定原告为被告按揭贷款购买上述房屋提供阶段性保证担保，担保责任期限自按揭贷款银行发放贷款之日起，持续至被告取得上述房屋产权证并将该产权证抵押给按揭贷款银行时止。补充协议第二条第7款还约定：如买受人（被告）未按规定偿还借款本息，导致出借方延迟收回剩余贷款余额的，则出卖人（原告）在承担连带责任后即有权解除合同。对买受人（被告）原因导致买卖合同解除的违约责任，补充协议第十三条明确约定：因买受人（被告）原因致使合同解除的，买受人（被告）应向出卖人（原告）支付买卖合同总额10%的违约金，并赔偿全部损失，买受人（被告）还应于合同解除后七日内撤销前述买卖合同的备案手续。 买卖合同签订之后，被告支付了首期款人民币3463066元。为协助被告获得第三人贷款，原告、被告及第三人三方于2016年5月18日签订编号为gd2xxx806的《商品房按揭借款合同》（下称“借款合同”），第三人依据借款合同于2016年5月19日向原告支付被告应付的购房款人民币3260000元。建立房屋买卖合同关系及借款合同关系之后，因被告牵涉法律诉讼，上述房屋被法院查封，无法过户登记至被告名下，更不能将上述房屋抵押给第三人以解除原告的阶段性担保责任。在获得第三人的按揭贷款之初，被告尚能及时向第三人偿还到期月供款，但后来因经济困难被告出现拖延甚至断供情况，导致第三人依据借款合同要求原告承担担保责任，并于2018年7月3日从原告按揭保证金账户划扣人民币97777.55元以抵扣被告拖欠的贷款本息。 根据以上事实，被告已经构成违约，原告获得解除买卖合同的权利。为维护自身合法权益，提出如前诉请，请依法判决。 原告变更诉请请求的事由：因被告未能及时向第三人偿还购房按揭贷款且违约情形严重，继第三人在2018年7月3日从原告按揭保证金账户划扣贷款本息人民币97777.55元（其中本金68253.78元、利息29335.44元、罚息188.33元）之后，第三人又于2018年9月27日划扣贷款本息人民币103139.88元（其中本金69177.64元、利息33529.93元、罚息432.31元），于2018年11月21日划扣贷款本息人民币2629504.49元（其中本金2608350.73元、利息21088.51元、罚息65.25元），三次合计划扣贷款本息人民币2830421.92元（其中本金2745782.15元、利息83953.88元、罚息685.89元），第三人已经通过划扣原告保证金的方式收回出借给被告购买本案14间房屋的贷款余额及产生的利息、罚息，原告已经承担保证责任。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据： 证据1、原告企业注册报告、被告身份证复印件及第三人企业注册报告，证明本案原告、被告、第三人的诉讼主体资格； 证据2、《赣州市商品房买卖合同及补充协议》原件14份，证明1、被告向原告购买房屋14间，房屋总价6723066元，被告首付3463066元，余款3260000元由被告通过按揭贷款方式支付；2、被告未按规定偿还借款本息，导致第三人延迟收回剩余贷款余额的，原告在承担连带责任后即有权解除合同；3、因被告原因致使合同解除的，被告应向原告支付买卖合同总额10%的违约金，并赔偿全部损失，被告还应于合同解除后七日内撤销买卖合同的备案手续；4、根据补充协议第十三条第二款，原告有权在购房款中直接扣除违约金； 证据3、《商品房按揭借款合同》原件1份，证明原告为被告按揭贷款购买房屋提供了阶段性保证担保； 证据4、扣款凭证复印件5张，证明因被告未能及时向第三人偿还贷款，导致第三人从原告按揭保证金账户划扣人民币2830421.92元（其中本金2745782.15元、利息83953.88元、罚息685.89元）以抵扣被告拖欠的贷款本息。 被告袁志斌未作答辩和提交证据。 第三人九江银行赣州分行未作答辩，但其向本院提交如下证据： 证据1、营业执照复印件、金融许可证复印件及法定负责人身份证明，证明第三人的诉讼主体资格； 证据2、转账凭证3张，证明我行已经从原告账户上扣划按揭款共计2830421.92元； 证据3、银行流水3张，证明我行从被告袁志斌账户上扣款的情况。 原告及第三人提交的证据，当事人均无异议，本院经庭审核实，认为原告及第三人提交的证据形式和来源合法，内容真实，与本案相关联，本院予以确认并在卷予以佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月26日，原告中盛置业公司（出卖人）与被告袁志斌（买受人）签订14份《赣州市商品房买卖合同》（下简称称买卖合同，合同备案编号分别为：201xxx982、201xxx992、201xxx444、201xxx997、201xxx003、201xxx010、201xxx012、201xxx019、201xxx024、201xxx028、201xxx031、201xxx032、201xxx029、201xxx025。）及其《合同补充协议》（下简称称补充协议），约定被告购买原告开发的赣州市“阳明国际中心”xx号楼xx-xx#、xx-xx#、xx-xx#、xx-xx#、xx-xx#、xx-xx#、xx-xx#、xx-xx#、xx-xx#、xx-xx#、xx-xx#、xx-xx#、xx-xx#、xx-xx#共14间房屋；上述14套房屋总价款为人民币6723066元，被告首付人民币3463066元，余款人民币3260000元由被告通过按揭贷款方式支付；补充协议第二条第7款约定：买受人申请银行揭贷款，由出卖人作为借款担保人的，担保期间为买受人自银行放贷之日起至取得房屋产权证、办妥抵押登记并将抵押文件交按揭银行之日止；如买受人未按规定偿还借款本息，导致出借方延迟收回剩余贷款余额的，或出卖人代买受人清偿贷款本息累计达到总房款的20%，则出卖人在承担连带责任后即有权解除合同；补充协议第十三条第1、2款约定：因买受人原因致使合同解除的，买受人除应承担全部法律责任外，还应向出卖人支付买卖合同总额10%的违约金，并赔偿由此造成的全部损失；买受人应在导致解除合同情况发生之日起七日内，按国家及地方相关法律、法规规定办理完结《买卖合同》撤销备案登记手续或提供完整的办理配合出卖人办理《买卖合同》撤销备案登记的相关文件和提供必要的配合。此外，双方还就《买卖合同》和《补充协议》的其他事项进行了约定。买卖合同签订之后，被告支付了14套房屋的首付款人民币3463066元，并将该14份《买卖合同》提交赣州市不动产登记中心进行了销售备案登记。 2016年5月18日，第三人九江银行赣州分行作为贷款人，被告作为借款人，原告作为保证人签订一份编号为gd2xxx806的《商品房按揭借款合同》，约定被告向第三人九江银行赣州分行借款326万元，借款期限从2016年5月18日至2026年5月18日止；原告承诺对保证范围内的全部贷款债务承担连带责任，保证期限自银行放贷之日起到开发商为抵押人办好《房地产证》并办理房地产抵押登记后，将《房屋他项权证》交付抵押权人保管之日止。同日，被告还与第三人九江银行赣州分行签订了《商品房按揭抵押合同》，约定被告用上述14套房屋为《商品房按揭借款合同》提供抵押担保，抵押担保的范围为借款合同项下的贷款本金326万元及其利息（包括罚息）、违约金、损害赔偿金以及第三人实现贷款债权和抵押权的费用。 上述合同签订后，第三人九江银行赣州分行将326万贷款以被告购房款的名义转入了原告指定账户内。后因被告牵涉法律诉讼，上述房屋被法院查封，无法过户登记至被告名下，从而导致不能将上述房屋抵押给第三人以解除原告的担保责任。被告在获得第三人的按揭贷款之初，尚能及时向第三人按期偿还贷款本息，后因经济困难被告出现拖延甚至不能偿还贷款本息情况，导致第三人依据借款合同要求原告承担担保责任，并分别于2018年7月3日从原告按揭保证金账户划扣97777.55元（其中本金68253.78元、利息29335.44元、罚息188.33元），于2018年9月27日从原告按揭保证金账户划扣103139.88元（其中本金69177.64元、利息33529.93元、罚息432.31元），于2018年11月21日从原告按揭保证金账户划扣2629504.49元（其中本金2608350.73元、利息21088.51元、罚息65.25元），以上三次合计从原告按揭保证金账户划扣2830421.92元（其中本金2745782.15元、利息83953.88元、罚息685.89元），均用以抵扣被告拖欠的贷款本息。为此，原告诉至本院，要求依法处理。 本院认为，原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系原、被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对原、被告具有法律约束力。被告未按约归还按揭贷款，导致原告基于原、被告及第三人九江银行赣州分行签订的《商品房按揭借款合同》承担保证责任，先后三次代被告向第三人九江银行赣州分行偿还贷款本息共计2830421.92元，该事实使本案《赣州市商品房买卖合同》、《合同补充协议》约定的原告可单方解除商品房买卖合同的条件成就，故原告要求解除本案《赣州市商品房买卖合同》、《合同补充协议》，并由被告配合原告完成撤销合同备案登记手续的诉请，本院予以支持。合同解除后，原告应向被告返还已支付的购房款6723066元。因被告违约导致原告解除商品房买卖合同，原告主张被告支付违约金即支付买卖合同总额10%计672306.6元,该主张符合双方约定及法律规定，故本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告江西中盛和置业有限公司与被告袁志斌于2014年1月26日签订的14份《赣州市商品房买卖合同》（合同备案编号分别为：201xxx982、201xxx992、201xxx444、201xxx997、201xxx003、201xxx010、201xxx012、201xxx019、201xxx024、201xxx028、201xxx031、201xxx032、201xxx029、201xxx025）及《合同补充协议》，由被告袁志斌于本判决生效之日起七日内配合原告江西中盛和置业有限公司完成合同备案登记的撤销手续； 二、由原告江西中盛和置业有限公司于本院判决生效之日起十日内返还被告袁志斌购房款6723066元； 三、由被告袁志斌于本院判决生效之日起十日内向原告江西中盛和置业有限公司支付代为偿还的款项2830421.92元； 四、由被告袁志斌于本院判决生效之日起十日内向原告江西中盛和置业有限公司支付违约金672306.6元； 上述第三、四项由原告江西中盛和置业有限公司在应返还给被告袁志斌购房款中直接抵扣，剩余购房款由原告江西中盛和置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还给被告袁志斌； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11501元，由被告袁志斌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本和副本共二份，并按照规定缴纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长  喻红峰 人民陪审员  杨品谷 人民陪审员  宋征鑫 二〇一九年六月二十五日 代书 记员  陆 瑶