广东省潮州市湘桥区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤5102民初441号原告：胡乐梅，女，1989年3月27日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。委托诉讼代理人：刘潮生，广东建升律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘楷俊，广东建升律师事务所实习律师。被告：黄腾，男，1977年7月17日出生，汉族，住潮州市湘桥区。第三人：蔡惠玲，女，1967年5月15日出生，汉族，住潮州市湘桥区。原告胡乐梅与被告黄腾房屋租赁合同纠纷一案，本院2018年4月9日立案后，依法适用普通程序进行审理，诉讼过程中，本院根据原告胡乐梅的申请，通知蔡惠玲作为本案无独立请求权的第三人参加诉讼，并于2018年7月5日公开开庭进行了审理。原告胡乐梅及其委托诉讼代理人刘潮生、被告黄腾到庭参加诉讼，第三人蔡惠玲经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡乐梅向本院提出诉讼请求：1.原、被告签订的房产租赁合同书无效；2.判令被告返还原告12500元租金；3.判令被告返还原告押金4000元；4.判令被告赔偿原告的经济损失5000元及承担违约金5000元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月8日，原、被告签订一份房产租赁合同书，该房产租赁合同书主要约定有：1.甲方自愿将座落潮州市xx路xx楼13号一楼，建筑面积约42平方米出租给乙方；2.双方议定租赁期限为2年，即2017年5月8日至2019年5月8日止，月租金2500元；3.租赁金额及付款时间：租赁金额2年共60000元，半年一付，提前1个月付租金；4.乙方并付水电、电话费及配套傢具、电器押金3000元，期满或终止合同，乙方理清水、电、电话费及配套傢具、电器无损缺，同时甲方将押金退回给乙方；5.双方议定于2017年5月8日由甲方将上述房产交付乙方使用，若甲方没有按期将房产交付乙方使用，应赔偿乙方的经济损失；6.甲方确保该房产权属清楚，如发生产权纠葛，应由甲方妥善处理，与乙方无关……原告再交空调押金1000元等。原、被告签订合同后，原告按合同约定付款合计34000元给被告，原告也于2017年5月8日搬入该房屋居住。2017年2月6日左右，原告莫名其妙被代表房东一方蔡惠玲告知本案被告因拖欠房东一方租金，代表房东一方蔡惠玲已终止房东与被告之间签订的房产租赁合同书，被告与原告签订房产租赁合同书也没有告知房东一方，也没有征得房东一方同意，房东也不知道被告与原告签订的房产租赁合同书，对该合同书房东不承认，要求原告必须在2017年12月10日前搬出该房屋。原告不得不于2017年12月10日搬出该房屋，到别的地方租房。由于被告的违约行为，造成原告的严重经济损失。被告黄腾没有提交答辩状，但在庭审中辩称，被告黄腾将房屋租给原告的时候，有收到租金，但租期满后，没有续租，房东已把房子收回。第三人蔡惠玲没有陈述意见。但在诉讼期间经本院询问，其陈述潮州市xx路xx13号第一层门市的所有权人是其家翁林臣，潮州市xx路xx13号第二层的所有权人是其丈夫林家镇，林臣已于2008年去世。潮州市xx路xx13号第一层门市和第二层由其出租给被告黄腾，被告将其中潮州市xx路xx13号第一层门市转租给原告其不知道。后因被告没有付还租金，其向被告收回出租的场地。原告已将潮州市xx路xx13号第一层门市腾退交还其使用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:位于潮州市湘桥区xx路xx13号门市（建筑面积42平方米）的权属人是林臣，其房产证号列粤房（地证）潮房字第××号，潮州市湘桥区xx路xx13号（第二层，建筑面积123.16平方米）的权属人是林家镇，其房产证号列粤房（地证）潮房字第××号。2016年11月23日，蔡惠玲将上述房屋出租给黄腾使用，双方签订《铺面租赁合同》1份，约定蔡惠玲将潮州市湘桥区xx路xx13号（含二楼，建筑面积140平方米）出租给黄腾用于经营；租赁期限自2016年12月5日起至2019年12月6日止；租金为每年60000元，租金提前1个月支付，每半年支付1次；黄腾未按约定期限交付租金，超过30天以上，或在租赁期内，未经蔡惠玲书面认可或同意，擅自转租或转让承租房屋的，蔡惠玲有权解除合同等。黄腾向蔡惠玲承租上述房屋后，未经蔡惠玲同意，将其中潮州市湘桥区xx路xx13号第一层（建筑面积42平方米）转租给胡乐梅使用，双方于2017年5月8日签订《房产租赁合同书》1份，其主要内容是：出租方（甲方）黄腾，承租方（乙方）胡乐梅，甲方自愿将座落潮州市湘桥区xx路xx13号一楼（建筑面积约42平方米）出租给乙方使用；租赁期限为2年，自2017年5月8日起至2019年5月8日止；月租金2500元，2年共60000元，半年一付，提前1个月付租金；乙方并付水电、电话费及配套家具、电器押金3000元，期满或终止合同，乙方理清水、电、电话费及配套家具、电器无损缺，同时甲方将押金退回给乙方；双方议定于2017年5月8日由甲方将上述房产交付乙方使用，若甲方没有按期将房产交付乙方使用，应赔偿乙方经济损失，若乙方拖欠租金，甲方除追回所欠款和罚款外，可终止合同，无条件收回出租房产；违约责任：甲乙双方应严格履行合同条款，做到重合同守信用，如甲方违约，应赔偿乙方因此而造成的损失，如乙方违约，甲方有权解除合同，收回出租房产；其他约定事项：共用25°招牌，店门及二楼卫生间共同使用，空调押金1000元。上述《房产租赁合同书》签订后，黄腾于2017年5月8日将潮州市湘桥区xx路xx13号一层门市（建筑面积约42平方米）交付胡乐梅使用，胡乐梅于同日支付黄腾19000元，其中包括前半年（即2017年5月8日起至2017年11月8日止）的租金15000元、水电、电话费及配套家具、电器押金3000元和空调押金1000元。2017年10月11日，胡乐梅支付黄腾15000元，本案诉讼期间胡乐梅主张该15000元是支付黄腾第二个半年（即2017年11月9日至2018年5月8日）的租金，黄腾确认2017年10月11日收到胡乐梅15000元，主张该款是胡乐梅委托其做店门口招牌的费用，但黄腾没有提供证据证明胡乐梅委托其做招牌。后因黄腾拖欠蔡惠玲租金，蔡惠玲于2017年11月解除与黄腾之间的房屋租赁关系，并要求胡乐梅将向黄腾承租的房屋交还其使用，胡乐梅于2017年12月10日将其向黄腾承租的位于潮州市湘桥区xx路xx13号一层门市（建筑面积约42平方米）腾退交还蔡惠玲使用。2018年4月8日，胡乐梅向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。本院认为，位于潮州市湘桥区xx路xx13号门市（建筑面积42平方米）是黄腾向蔡惠玲承租后转租给胡乐梅的，有蔡惠玲与黄腾签订的《铺面租赁合同》和黄腾与胡乐梅签订的《房产租赁合同书》为据，事实清楚，可予认定。对于黄腾与胡乐梅签订的《房产租赁合同书》的效力问题，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”、第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》对合同效力的认定规定为以法律、行政法规的强制性规定为依据。可见，我国《合同法》以充分尊重当事人的意思自治为原则，只有法律、行政法规的强制性规定可以作为认定合同效力的依据。黄腾转租上述房屋给胡乐梅所签订的租赁合同，是双方真实的意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，其转租行为虽未经原出租人蔡惠玲同意，但不能因此而当然认定转租合同无效，而是出租人蔡惠玲可以依法解除与黄腾之间的租赁合同。后蔡惠玲已于2017年11月解除与黄腾之间的房屋租赁关系，胡乐梅也已于2017年12月10日将其向黄腾承租的位于潮州市湘桥区xx路xx13号门市（建筑面积约42平方米）腾退交还蔡惠玲使用。因原租赁合同解除，转租合同失去了存在的基础，已无法履行，因此，黄腾与胡乐梅签订的《房产租赁合同书》在蔡惠玲与黄腾解除房屋租赁关系时终止，现胡乐梅请求确认其与黄腾签订的房产租赁合同书无效，本院依法不予支持。胡乐梅于2017年5月8日支付黄腾2017年5月8日起至2017年11月8日止的租金15000元，双方均没有异议，可予认定。对胡乐梅于2017年10月11日支付给黄腾的15000元，其主张是支付2017年11月9日至2018年5月8日的租金，黄腾主张该款是胡乐梅委托其做招牌的费用，但其没有提供证据证明胡乐梅委托其做招牌，对黄腾该主张，本院无法认定，因此，应认定该款15000元是支付自2017年11月9日至2018年5月8日的租金，因胡乐梅已于2017年12月10日将其向黄腾承租的上述房屋腾退交还原出租人蔡惠玲使用，自2017年11月9日至2017年12月10日，胡乐梅使用上述房屋的时间为1个月2天，按合同约定的每月租金2500元的标准计算，其应负租金为2667元，故黄腾应退还胡乐梅的租金应为12333元。黄腾于2017年5月8日收取胡乐梅水电、电话费及配套家具、电器押金3000元和空调押金1000元，合共4000元，现双方之间的租赁合同关系已终止，胡乐梅要求黄腾返还押金4000元，依法可予支持。胡乐梅与黄腾在《房产租赁合同书》对违约责任作了“如甲方（黄腾）违约，应赔偿乙方（胡乐梅）因此而造成的损失，如乙方违约，甲方有权解除合同，收回出租房产”的约定，现胡乐梅没有提供证据证明因黄腾违约而造成其经济损失，故其要求黄腾赔偿经济损失5000元、承担违约金5000元的诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告黄腾应在本判决发生法律效力之日起10日内返还原告胡乐梅房屋租金12333元；二、被告黄腾应在本判决发生法律效力之日起10日内返还原告胡乐梅押金4000元；三、驳回原告胡乐梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费463元，由原告胡乐梅负担178元，被告黄腾负担285元。原告胡乐梅应负担的案件受理费已向本院预交，被告黄腾应负担的案件受理费，应于本判决发生法律效力之日起5日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。审 判 长  郑素君人民陪审员  林本崇人民陪审员  郑绍定二〇一九年六月十一日书 记 员  陈 艺