浙江省衢州市柯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0802民初2391号 原告（反诉被告）：吴文剑，女，1987年1月28日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 委托诉讼代理人：管小荣，浙江远图律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄军，浙江远图律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王文友，女，1972年11月10日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 委托诉讼代理人：何卫红，浙江泓宝律师事务所律师。 原告吴文剑与被告王文友房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用简易程序，审理中被告王文友向本院提出反诉，本院公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）吴文剑及其委托诉讼代理人管小荣、被告（反诉原告）王文友及其委托诉讼代理人何卫红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告吴文剑向本院提出的诉讼请求：1、判令被告继续履行《房地产转让合同》，将衢州市屋所有权转移登记致原告吴文剑名下；2、由原告吴文剑代为清偿被告王文友用衢州市屋抵押的贷款；3、由被告王文友承担本案诉讼费用。 事实和理由：2019年1月26日，原告吴文剑在房产中介吴云花的介绍下，与被告王文友签订《房地产转让合同》一份，双方约定：1.转让房屋坐落于衢州市屋，房屋所有权证号201205908号，土地使用权证号（2012）3-0086937；2.房屋转让价格为3468000元，2019年1月26日、27日各付购房定金50000元，2019年4月10日前过户，过户当天付首付款800000元（含定金100000元），余款2668000元银行按揭贷款下来付清，不足部分现金补齐。3.本房屋如存在产权纠纷、按揭、抵押或查封债务等，被告保证在房地产过户前办妥，交易后如有上述产权纠葛等一切未清事项，仍由被告负责。4.双方还就其他方面作了相应的约定。合同签订后，原告按约支付定金100000元，被告出具收据予以确认。之后，原告积极筹措购房资金，并于2019年2月27日，告知被告购房资金已经准备好，请求取消抵押、办理过户等手续。房产中介吴云花也已依约代为向有关部门办理网签手续。然，被告却以各种理由予以推脱，或者不接电话、不回微信。2019年4月8日，原告与被告相约在房产中介吴云花处，明确告知资金已经筹集到位，请求被告继续履行《房地产转让合同》。被告表示转让价格过低了，不会按约履行《房地产转让合同》。原告认为，原被告签订的《房地产转让合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行自己的义务。被告拒不履行取消抵押、办理过户等相关义务的行为已构成违约。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。 被告王文友辩称，1、原告与被告在签合同之前约定一次性支付房款，签订合同后双方通过微信聊天约定了一次性支付房款，原告没有一次性支付房款构成根本违约，原、被告之间的合同已经解除；2、案涉房屋时有抵押的，并且在本案中及其他案件被法院查封，所以不能履行合同。请求法院驳回原告的诉讼请求。 反诉原告王文友向本院提出的反诉请求为：1、请求确认王文友与吴文剑2019年1月26日签订的房屋买卖合同正式解除；3、反诉被告吴文剑协助反诉原告王文友办理房地产买卖合同的备案登记的注销手续；2、本案本诉及反诉诉讼费反诉被告承担。 事实和理由：王文友与吴文剑于2019年1月26日签订《房地产转让合同》一份，约定：本诉诉争房屋购房款3468000元，分期支付房款。2019年2月双方通过微信约定一次性付清房款，之后吴文剑又以种种理由推迟付款时间，直至2019年4月10日吴文剑也没有按约定支付购房款，2019年4月12日，王文友向吴文剑发出解除购房合同通知，至今吴文剑没有向王文友支付任何购房款。反诉原告认为，吴文剑没有履行支付购房款的行为已构成根本违约，况且诉争房产现抵押银行，合同不能履行。反诉原告已将《解除房屋买卖合同通知》送达给吴文剑，因此诉求法院予以确认，吴文剑的本诉诉讼请求应予驳回。反诉原告依法提起反诉，诉请如前。 反诉被告吴文剑辩称，1、反诉原告主张双方通过微信协商确定一次性支付房款，与事实不符。2、反诉原告主张反诉被告于2019年4月10日没有按约付款，与事实不符，反诉被告在2019年4月8日、9日要求王文友履行合同，王文友不履行合同，故反诉原告主张反诉被告根本违约也不属实。综上，反诉原告的反诉，没有法律和事实依据，要求法院驳回反诉原告的反诉请求。 原告吴文剑围绕其诉讼请求，向本院提供下列证据： 房地产转让合同1份，证明原告与被告王文友于2019年1月26日签订了房地产转让合同，双方对房屋转让付款方式等作了约定。 2、收条2份，证明原告已经按合同约定向被告支付了10万元定金的事实。 吴文剑柯城农商银行明细对账单2份，证明原告吴文剑2019年3月1日有存款211多万元，2019年4月8日原告吴文剑名下存款80多万元，原告吴文剑已经为转让过户准备了约定的房款。 2019年4月8日及4月9日录音两份，证明2019年4月8日、4月9日原告积极要求被告配合过户，被告以各种理由不予过户的事实。 申请法院调取的衢江农村商业银行个人循环借款合同、最高额抵押合同、借款借据、浙江农信综合柜台业务系统屏幕打印（王文友贷款余额查询），证明王文友于2019年1月17日以案涉房产作抵押向衢江农商银行贷款236万元，约定于2020年1月16日归还，但至今仍尚欠贷款236万元及利息的事实。 被告王文友为证明其主张，提供如下证据： 1、微信聊天记录1份，证明王文友与吴文剑通过微信将合同约定购房款支付方式作了变更，双方一致同意购房款一次性付清的事实。 2、解除合同通知一份，证明王文友于2019年4月13日通过微信发送解除合同通知给吴文剑，吴文剑没有表示异议。 对于原、被告提交的证据，经庭审举证、质证，本院认证如下： 被告对原告提交的证据1-5的真实性无异议，认为证据1证明原告没有支付相应房款构成根本违约；证据3不能证明吴文剑的存款用于支付房款；证据4证明吴文剑准备的80万元不能解除抵押、不能完成房产过户，吴文剑没有先行付款导致合同无法履行；证据5证明案涉房产抵押在银行，本案履行存在障碍。本院认为原告提交的证据来源合法，内容能证明本案的事实，本院予以确认。被告对原告提交的证据的真实性无异议，但认为证据1无法证明双方协商一致确认购房款一次性支付，证据2原告也收到，但当日即回复你方无权解除合同，被告也认可原告作了回复。本院认为，被告提交的证据1不足以证明双方已经达成一致意见将付款方式变更为一次性付清，且被告的解除合同通知书上也载明双方就付款方式协商不通，也可印证双方未达成一致意见。故本院对被告两份证据形式真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下：2019年1月26日，原告吴文剑在房产中介吴云花的介绍下，与被告王文友签订《房地产转让合同》一份，合同约定：1.转让房屋坐落于衢州市屋，房屋所有权证号201205908号，土地使用权证号（2012）3-0086937；2.房屋转让价格为3468000元，2019年1月26日、27日各付购房定金50000元，2019年4月10日前过户，过户当天付首付款800000元（含定金100000元），余款2668000元银行按揭贷款下来付清，不足部分现金补齐。3.交房时间：款清交房。4、本房屋如存在产权纠纷、按揭、抵押或查封债务等，被告王文友保证在房地产过户前办妥，交易后如有上述产权纠葛等一切未清事项，仍由被告王文友负责。5.双方还约定了其他权利义务。合同签订后，原告吴文剑按约支付购房定金100000元，被告出具收条予以确认。之后，原告吴文剑积极筹措购房资金，并于2019年2月，告知被告王文友购房资金已经准备好，请求取消抵押、办理过户等手续。房产中介吴云花也已依约代为向有关部门办理网签手续。被告王文友未办理房产注销抵押及过户手续。2019年4月8日，原告吴文剑与被告王文友相约在房产中介吴云花处，明确告知资金已经筹集到位，请求被告继续履行《房地产转让合同》。被告王文友要求原告吴文剑一次性支付购房款才办理过户。原、被告由此成讼，吴文剑诉至法院，诉请如前。审理中，王文友向本院提出反诉，反诉请求如前。 另查明，王文友于2019年1月17日以位于衢州市产为抵押，向衢江农村商业银行南区支行贷款236万元，借款期限2019年1月17日至2020年1月16日，现该贷款未归还。现王文友未注销位于衢州市产的抵押登记。本院根据原告的申请，于2019年4月16日查封了位于衢州市产。审理中，本院征询抵押权人衢江农村商业银行对抵押房屋买受人代为清偿银行贷款的意见，其对抵押房屋买受人代为清偿贷款没有异议，并愿意协助注销抵押登记。原告在审理中表示愿意代为清偿案涉房屋抵押贷款，并愿意在房产过户后一个月内支付购房余款。 本院认为：原告吴文剑与被告王文友所签订的《房地产转让合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当依约全面履行各自的义务。原告吴文剑在合同履行期届满前要求被告王文友履行过户义务，被告王文友未予办理过户手续，现原告吴文剑要求被告王文友继续履行合同义务，理由正当，本院予以支持。原告吴文剑愿意代为清偿抵押贷款并支付剩余房款，本院认为不违反法律规定。被告王文友关于双方已协商变更购房款支付方式为一次性支付，原告吴文剑未一次性支付购房款构成根本违约的抗辩意见，本院认为被告王文友所提交的微信聊天记录及解除合同通知书均能证明双方曾就购房款支付方式进行协商，但未达成一致意见，故购房款交付方式应按原合同执行。故被告王文友上述抗辩意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。 关于反诉部分，王文友并未提供充分有效的证据证明吴文剑存在合同约定的解除合同的情形及《合同法》所规定的法定解除合同的情形，故其要求确认《房地产转让合同》正式解除及协助其办理房地产买卖合同的备案登记注销手续的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、被告王文友与原告吴文剑于2019年1月26日签订的《房地产转让合同》继续履行； 二、原告吴文剑于判决生效之日起十日内代为清偿被告王文友以涉案的位于衢州市屋作抵押的衢江农村商业银行贷款2360000元及利息，并涤除涉案房屋上的抵押权；原告吴文剑于衢州市屋产权过户后一个月内支付被告王文友尚未支付的房款3368000元扣除代为清偿贷款后的剩余房款； 三、被告王文友于涉案的衢州市屋上抵押权涤除后十日内协助原告吴文剑办理上述房屋的产权过户手续，并于原告吴文剑付清全部房款后十日内将上述房屋交付给原告吴文剑； 四、驳回反诉原告王文友的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，减半收取40元，保全费5000元，反诉案件受理费40元，合计5080元，由被告王文友负担，于本判决生效之日起七日内交纳，逾期强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审判员  陈仁根 二〇一九年六月十九日 书记员  吴佳俊