广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终5843号上诉人（原审原告）：陈新凤，女，1986年6月6日出生，汉族，住广东省罗定市䓣塘镇䓣东村委竹围44号，公民身份号码445************546。委托诉讼代理人：彭金常，广东广大律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭帅，广东广大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁焕希，男，1981年9月20日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*************，公民身份号码440************394。委托诉讼代理人：梁兆泉，广东奇才律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳俊琴，广东奇才律师事务所律师（代理期限从2018年10月25日至2019年6月17日）。委托诉讼代理人：梁国峰，广东奇才律师事务所实习律师（代理期限从2019年6月17日开始）。被上诉人（原审第三人）：区思柔，女，1991年5月30日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***********，公民身份号码440************368。委托诉讼代理人：何杏玉（系其母亲），女，1969年11月8日出生，住广东省佛山市顺德区***********之一。上诉人陈新凤因与被上诉人梁焕希、区思柔确认合同无效纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初17852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月23日受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。陈新凤上诉请求：1.撤销一审判决，判令梁焕希与区思柔就佛山市顺德区******************自建房屋（以下简称黄巷4号房屋）签署的房屋买卖合同无效；2.判令区思柔返还黄巷4号房屋，并将该房屋产权恢复登记到陈新凤、梁焕希共同共有；3.本案一、二审诉讼费用均由梁焕希、区思柔承担。事实和理由：一、一审判决认定区思柔并非恶意第三人，其购买黄巷4号房屋的行为属于善意，该认定错误。首先，区思柔与梁焕希协商黄巷4号房屋买卖事宜时，区思柔清楚知悉梁焕希与陈新凤处于离婚后再复婚的状态，则区思柔应对梁焕希对涉案房屋是否享有全部处分权进行审查，因为无论梁焕希是离婚还是再婚，房屋产权均无法确定为其个人所有。梁焕希已经将自己的婚姻状态明确告知予区思柔，区思柔在合同订立过程中知道房屋产权属于陈新凤与梁焕希，其将房屋过户到自己名下，存在明显的恶意，但一审法院还认为区思柔无从知悉梁焕希与陈新凤《离婚协议书》的内容，是错误推定。其次，据区思柔所述，其在买卖房屋过程中，先后两次与梁焕希一同前往房管部门咨询过户问题，那么区思柔应当就梁焕希是否享有全部处分权进行咨询，区思柔称其没有问及这方面的问题，可以看出区思柔并非出于谨慎而咨询。最后，一审法院认为陈新凤未能提交证据证明区思柔是恶意购买，应承担举证不能的不利后果。但从陈新凤的角度，本身对于梁焕希与区思柔的交易行为不可能知情，并且当陈新凤知道时已经发生多时，陈新凤无法收集更多的交易证据，一审法院要求陈新凤承担举证责任，明显对陈新凤不公平。从区思柔的陈述以及交易过程看，区思柔并非善意第三人。二、一审法院认定区思柔为购买涉案房产而支付的款项为130万元，并未偏离市场价值，认定错误。房屋买卖合同约定的售价是50万元，梁焕希与区思柔在庭审中仅表示区思柔共向梁焕希转账130万元，无其他购房合同、收款收据等证据证明130万元全部属于购房款。即便售价是130万元，但房屋套内面积为301.78平方米，折合单价仅4307元，明显低于同地区房屋的出售价。一审法院在未进行任何评估的情况下直接认定130万元未偏离市场价值是错误的。三、一审判决对争议焦点的归纳以及分析，存在法律适用错误。一审法院将梁焕希主张涉案房屋买卖合同无效是否有理作为争议焦点。但是，本案的原告是陈新凤并非梁焕希，审查的重点应当是陈新凤主张房屋买卖合同无效是否有理，一审法院对此并未进行审查。梁焕希与区思柔私自签订房屋买卖合同，以不合理的低价出售房屋，严重侵犯陈新凤的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款的规定，作为房屋所有权人的陈新凤有权主张该买卖合同无效。一审法院适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，是适用法律错误。二审诉讼中陈新凤提出以下补充意见：一、一审法院程序错误。在一审过程中陈新凤是将区思柔列为被告，认为区思柔与梁焕希的行为损害了陈新凤的权益，但一审法院在未经陈新凤的同意下直接将区思柔列为第三人，程序错误。二、一审法院没有查明梁焕希与区思柔的买卖行为对陈新凤是否有效。梁焕希在与陈新凤协商离婚和分居的过程中，明显低于市场价出售房屋，损害了陈新凤的权益。至于梁焕希与区思柔达成的买卖协议是否出自真实意思表示、梁焕希是否被胁迫或被欺诈，不在陈新凤的起诉理由内，不应成为驳回陈新凤诉讼请求的理由。梁焕希辩称，其确实没有向陈新凤透露房屋买卖一事，梁焕希与区思柔一起去房管部门咨询时，区思柔知道涉案房屋与陈新凤有关，但其要求梁焕希不要告诉陈新凤，以免影响交易进行。区思柔辩称，一、其不认识陈新凤，其是经别人介绍才知道涉案房屋要出售。区思柔认识梁焕希的兄长，其有通知陈新凤回来商量卖房一事，只是陈新凤不愿意回来。二、区思柔对梁焕希与陈新凤的婚姻状况不知情。陈新凤向一审法院起诉请求:1.判令梁焕希出售黄巷4号房屋时签署的房屋买卖合同无效；2.判令区思柔将黄巷4号房屋产权恢复登记至陈新凤及梁焕希共同共有；3.本案诉讼费由梁焕希承担。一审法院认定事实：梁焕希与陈新凤于2008年2月20日登记结婚，于2014年10月23日在民政部门协议离婚，并于当日签订《离婚协议书》交民政部门备案。该《离婚协议书》第三条第一款约定：双方婚后购有坐落于佛山市顺德区*******************屋一套，登记在梁焕希名下，属于夫妻共有财产。离婚后，该套房如变卖要经双方同意方可执行，变卖后的总款各占一半。后根据梁焕希、陈新凤自述，在2017年双方又登记结婚，现在夫妻感情出现问题，双方正在商讨离婚事宜。2018年4月，区思柔经中间人区翠娴介绍得知梁焕希有意出售涉案房产，随后，区思柔与梁焕希协商房屋买卖事宜。2018年4月17日区思柔委托何杏玉（区思柔自述为其母亲）向区翠娴支付500000元，2018年4月18日曾草拟《收据》一份，该收据记载：现收到区思柔购买佛山市顺德区*******************屋壹间。总价1280000元，不包过户手续费。现收保证金500000元，待5月10日前过户，付清尚欠的780000元，如超过5月10日500000元保证金作废，如梁焕希不遵守承诺要双倍赔付1000000元。但当日双方并未最终达成一致协议，该《收据》梁焕希并未签名且已当场撕毁，区翠娴也已于当日向区思柔退回50万元。此后几日，双方仍有继续协商涉案房产的买卖事宜，最终双方于2018年4月24日前往房管部门办理涉案房产的不动产权交易过户手续，并签订《房地产买卖合同》交房管部门备案，虽合同约定的交易价格为50万元，但实际上区思柔于当日转账支付陈新凤128万元。在交付涉案房产钥匙当日，区思柔陈述其有另外支付梁焕希2万元，梁焕希确认其收取了该款项。在区思柔与梁焕希协商涉案房产买卖事宜时，区思柔得知梁焕希与妻子离婚后又复婚事宜，担心不能过户，于是先后两次与梁焕希前往房管部门咨询。区思柔陈述梁焕希告知情况为，虽然其离婚又复婚，但涉案房产为其离婚期间取得，于过户无碍，梁焕希对此予以否认，但确认其未告知区思柔其与陈新凤签订的《离婚协议书》内容。一审法院认为，综合陈新凤、梁焕希及区思柔的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、涉案房产的买卖协议是否为梁焕希的真实意思表示；二、梁焕希主张涉案房产的买卖合同无效是否有理；三、区思柔是否已合法有效地取得涉案房产。针对上述争议焦点，一审法院分析如下：关于争议焦点一：首先，梁焕希与区思柔于2018年4月24日签订的《房地产买卖合同》，虽然约定涉案房产的交易价格为50万元，但经审理查明，区思柔实际向梁焕希支付的价款共为130万元。即梁焕希与区思柔达成的买卖协议内容实质为：区思柔最终以130万元的价格向梁焕希购买涉案房产。其次，梁焕希称其患有抑郁症，其是被胁迫才与区思柔达成协议出售涉案房产，故其与区思柔之间的房屋买卖协议应当无效。一审法院认为，梁焕希作为完全民事行为能力人，可独立实施民事法律行为，应对自己行为承担责任，其没有证据证明其在买卖过户当时丧失民事行为能力或者存在被欺诈、胁迫等情况，应当承担举证不能的不利后果，一审法院对其涉案房产买卖并非其真实意思表示的主张不予采纳。因此，梁焕希与区思柔就涉案房产达成的买卖协议属于双方的真实意思表示。关于争议焦点二：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”梁焕希作为涉案房产买卖合同的一方当事人，其以没有涉案房产的完全处分权为由，主张涉案房产的买卖合同无效，一审法院不予支持。关于争议焦点三：首先，梁焕希取得涉案房产的时间为其与陈新凤前次婚姻存续期间，其后两人经历登记离婚后又复婚。陈新凤与梁焕希签订的《离婚协议书》的约定内容在梁焕希未告知的情况下，作为外人的区思柔无从知晓也属合理。而且根据物权公示公信原则，产权证记载的权利人在法律上推定为真正的权利人，区思柔依据产权证的记载有理由相信梁焕希为涉案房产的权利人且有权处分涉案房产。同时区思柔在进行房产买卖前出于谨慎也前去房管部门进行过咨询。陈新凤主张区思柔属于恶意购买，但没有提交证据证明，应当承担举证不能的不利后果。综合上述情况，一审法院认为区思柔并非恶意第三人，其购买涉案房产的行为属于善意。其次，区思柔为购买涉案房产支付的款项为130万元，并未偏离涉案房产的市场价值，属于支付合理的对价。最后，涉案房产的交易已按法律规定完成在房管部门的过户登记，该房产已经依据买卖合同过户登记至区思柔名下。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”区思柔购买涉案房产时是善意的，且支付合理的对价，也已完成过户登记手续，其已合法取得涉案房产。因此，陈新凤要求确认涉案房产的买卖合同无效，请求区思柔返还涉案房产，没有依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回陈新凤的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为10500元（陈新凤已预交），由陈新凤负担。二审期间，各方当事人没有向本院提交新的证据。经审理，除“区思柔于当日转账支付陈新凤128万元”外，一审判决查明的其他事实清楚，本院予以确认。二审另查明，区思柔于2018年4月24日向梁焕希转账128万元。本院认为，关于程序问题。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十三条的规定，当事人向人民法院申请追加当事人的，人民法院对当事人提出的申请，应当进行审查。据此，法院并非一定要根据当事人的申请确定追加当事人的诉讼地位，加之在一审庭审中已列明区思柔为第三人，陈新凤对此并未提出异议。关于实体问题。陈新凤根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，要求取回涉案房屋。该条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。该条同时规定，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”陈新凤提出本案《房地产买卖合同》无效的理由是：1.梁焕希未经陈新凤的同意，将夫妻共同财产转让给区思柔，是无权处分行为；2.区思柔并非善意第三人，因为区思柔多次向房管部门询问过户是否需要陈新凤签名，可知区思柔知道涉案房屋是夫妻共同财产，而且房屋套内面积300多平方米，区思柔以50万元的价格取得，明显低于市场价。故本院根据陈新凤的上诉理由，结合上述法律条文规定，从以下两方面进行分析：第一，从区思柔是否善意方面进行分析。不动产以登记为权利公示方式，不动产登记以国家公权机关信誉为担保，有较高的公信力，法律推定不动产的登记名义人为不动产的权利人。那么，善意的认定标准首先应当是对于不动产登记簿上记载内容的充分信赖。第三人与登记权利人进行交易，有理由相信不动产登记簿上记载的权利人享有处分该不动产权利，相应地，法律也应保护第三人对不动产登记的高度信任和充分信赖，将第三人对登记簿的信赖作为善意的判断标准。本案的情况是：1.涉案房屋登记在梁焕希一人名下；2.《不动产登记申请表》内容显示，在“申请转移登记的房地产属权证登记产权人”一栏里对应有两个选项，分别是“所有；与（配偶：）共有”，梁焕希在“所有”这一选项里打√，并在该表下方处签名确认其填写内容真实。尽管在房屋交易时梁焕希有向区思柔告知其婚姻状况，但并不能简单地根据婚姻状况即可判断出梁焕希无权处分，具体要看夫妻双方的约定。区思柔作为外人，不可能知悉梁焕希与陈新凤《离婚协议书》的内容，其也不认识陈新凤，无从向陈新凤核实梁焕希是否有权处分涉案房屋。作为个体的买方在审查能力上无法与房屋登记机构相比，其所应承担的审查义务不应高于房屋登记机构，本案即便房屋登记机构，亦并未要求陈新凤到场签名。因此，基于物权登记公示公信原则，并且登记权利人梁焕希确认涉案房屋不存在其他共有人，故区思柔仅与梁焕希磋商并办理房屋交易一事是基于合理信赖梁焕希为房屋的唯一产权人，其已在合理范围内尽了力所能及的注意义务，不存在陈新凤所主张的区思柔没有尽到审查义务，存在恶意的情形。第二，从区思柔是否低价受让本案房屋方面进行分析。交易双方为规避税费，在房屋登记部门备案的合同上填写比真实交易价格要低的售价，在现实生活中并不鲜见。虽然在房管部门备案的《房地产买卖合同》载明的交易价格是50万元，但区思柔提交的转账凭证显示其在签约之日向梁焕希转账128万元，并备注“购房，一次性付清”，梁焕希亦确认为购房款。此外，梁焕希与区思柔均陈述区思柔另行以现金给付2万元，则区思柔为购买涉案房屋共支付130万元。故本院不采信陈新凤所主张的房屋交易价为50万元的主张。涉案房屋所占土地为农村宅基地，交易流转受到严格的限制，由此导致其售价会低于商品房，陈新凤以商品房的交易市场价为参考，评判本案房屋130万元的售价过低并不合理，因此，陈新凤并无证据证明130万元是不合理低价，并且出卖人梁焕希的父亲、兄长也参与了磋商过程，梁焕希的表姐是撮合房屋交易达成的中介人，在此情况下，区思柔能够以不合理的低价购买到房屋的可能性也是较低的。综合上述分析意见，本院采信区思柔是善意的受让人，并支付了合理的对价，陈新凤要求取回房屋的上诉请求，理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21000元，由上诉人陈新凤负担。本判决为终审判决。审判长 刘 红审判员 舒 琴审判员 吴绮擎二〇一九年六月二十七日书记员 张晓敏