江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0117民初713号原告：李健飞，女，1970年7月13日出生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：许华，江苏东恒（溧水）律师事务所律师。被告：严小花，女，1981年4月24日出生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：李峰，江苏全衡律师事务所律师。原告李健飞与被告严小花房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李健飞及其委托诉讼代理人许华，被告严小花及其委托诉讼代理人李峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李健飞向本院提出诉讼请求：1.要求与被告解除租赁关系，并要求被告搬出位于南京市溧水区广成东方名城1幢110号门面及相连的12号车库；2.被告自2018年9月1日起每月承担损失6500元至被告搬出之日止，被告支付卷帘门损失1500元。庭审中原告撤回要求被告搬出涉案房屋的诉讼请求，增加诉讼请求要求被告支付2018年8月、10月水费115.43元，及2017年10月16日至2019年5月24日按照500元/年标准计算的物业费。事实和理由：2017年8月8日，原告与案外人陈蓓签订租赁合同，后陈蓓于2017年10月16日将涉案房屋转租给被告，原告同意被告按原告与陈蓓签订的租赁合同履行租赁行为。按照合同约定，每年到期前一个月被告要支付租金。自2018年8月1日起，原告多次向被告催要租金，被告都未履行也没有搬出房屋，使得原告无法正常出租门面。原告多次催要，但被告一直拖延直至2019年5月24日才搬出涉案房屋，造成原告损失。原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼。被告严小花辩称，被告于2017年10月16日从陈蓓处承租了原告的门面房，被告承租后对该门面房进行了装饰装潢，用于与他人合伙经营美容院。被告经营到2017年12月3日，原告丈夫朱春辉将门面房锁住了；2017年12月4日，门面房的门锁又被撬了。2018年9月2日，原告在被告承租的门面房上喷漆并将门锁破坏掉；2018年9月15日，原告将涉案房屋新装了卷帘门，并在此期间对被告承租房内的装饰装修进行了破坏，被告自2018年9月1日后从未能进入到承租房屋。涉案房屋内装修已被拆无法再经营，租赁合同已无法履行，同意解除合同。原告自2018年9月2日起通过自己的行为将被告使用房屋的权利进行阻碍，原告的起诉没有事实和法律依据，不应当得到法律的支持，被告无需向原告赔偿损失6500元/月及卷帘门损失。被告仅对实际经营期间的水费认可，之后产生的费用不予认可。物业费应当按照合同约定确定，原告主张的物业费不应当由被告承担，门面房由原告加锁并控制开始，被告就没有在租赁房屋内经营也不能使用，由此产生的费用应当由原告承担。因原告在租赁房屋内并将房屋前后门都锁上，被告与原告联系而原告未开门情况下，被告才破坏卷帘门进入到自己所承租的房屋，过错方是原告，原告主张的卷帘门费用过高，卷帘门破坏了可以修复而不是直接更换。本院经审理认定事实如下：2017年8月8日，原告李健飞作为出租方（甲方）与案外人陈蓓作为承租方（乙方）签订一份房屋租赁协议，约定：一、甲方将广成东方名城1幢110号门面房及相连的12号车库租给乙方。二、租期为三年，时间自2017年9月1日起至2020年8月31日止。三、租金双方协商为：第一年租金65000元，第二年和第三年的租金参照相邻地段、相近面积的门面租金随行就市。四、付款方式为：合同签订之日起一次性付清第一年房租；每年房租到期的前一个月支付下一年的房租（以甲方出具收条为准）。五、乙方进住后不得破坏房屋结构和损坏设施。注意安全用电，不得使用超大功率电器。如因乙方使用不当或损坏造成的损失，由乙方负责修理和赔偿。乙方需按月交纳租期内的水、电、物业管理费及相关规费。六、……。七、乙方需付甲方租房保证金6000元整（上期张文才转入3000元整）。租赁期满后房屋结构、设施保持原状，水、电、物业管理费、公摊电费等所有费用结清，余额退还给乙方。八、在合同期内乙方仅有此房的使用权，不得转租、转借他人，如发现有上述情况，甲方有权无条件收回乙方的租房，并不再退还所剩房租费和租房保证金。九、甲方如果在租赁期内出售此房屋，或遇政府拆迁需提前收回门面时，甲方须提前两个月通知乙方，乙方必须无条件服从，合同终止后不得向甲方提出任何补偿要求。十、……。十一、其他约定：甲方现有的理发店装潢乙方如需拆除须征得甲方的同意，乙方自行装潢改造不得低于原装修档次；乙方自行装潢，房屋租约到期后归甲方所有。2017年8月8日，李健飞收取陈蓓2017年9月1日至2018年8月21日房租费65000元、租房保证金3000元，并出具收条。2017年10月，陈蓓将涉案房屋转租给被告严小花。2017年10月16日，李健飞在该收条上手书了如下内容：本人同意此房由严小花转租，合同遵照本协议执行，陈蓓缴纳的租房保证金转为严小花。李健飞与严小花未再重新订立租赁协议。严小花承租涉案房屋后进场装修后用于经营美容院。2017年12月3日，李健飞的丈夫朱春辉将涉案房屋的门上锁，严小花报警，后李健飞到场将锁砸掉。2017年12月4日，朱春辉报警称门锁被撬，民警出警至涉案房屋后，经民警了解，系朱春辉与李健飞闹离婚，朱春辉因李健飞擅自将共有房产租赁给严小花，对此不满并向李健飞讨要说法，双方发生纠纷。2018年8月1日，原、被告双方曾就2018年9月1日至2019年8月31日的租金进行过协商，但因双方在沟通过程中就涉案租赁协议是否受到原告夫妻关系影响问题及租金数额等发生争议，故未能协商一致。后双方就第二年租金达成意向确定为78000元/年。严小花在涉案房屋内经营至2018年8月底。2018年9月1日，因被告未支付房租，原告在涉案房屋北面门上喷了“此房欠租”，2018年9月18日，原告在涉案房屋北面门上加装了卷帘门。2018年9月21日，被告将涉案房屋南面的卷帘门损坏后进入到涉案房屋内，双方发生纠纷并报警处理。2018年4月25日，原告因更换损坏的卷帘门花费1500元。2019年4月24日，双方在本院组织下清点了现场物品；被告于2019年5月24日搬出了涉案房屋，双方进行了房屋交接。另查，被告租赁期间有115.43元水费未缴纳。自2017年10月16日起的物业费未缴纳，涉案房屋物业费标准共计为500元/年。本院认为,原、被告双方就涉案广成东方名城1幢110号门面房及相连的12号车库达成的《房屋租赁协议》合法有效，双方均应遵照合同约定履行。原告现要求解除双方之间的租赁协议，被告在2019年3月5日庭审中表示同意解除合同，本院确认双方之间的《房屋租赁协议》于2019年3月5日解除。对于原告主张的房屋空置损失，双方租赁合同第一年租期于2018年8月31日届满，虽按照协议约定被告应当在2018年8月份支付第二年租期的租金，但因双方在租赁协议中对第二年的租金约定为：“参照相邻地段、相近面积的门面租金随行就市”，即双方对租金数额并未进行明确约定，原、被告双方在2018年8月1日未能就租金数额进行有效沟通并达成一致，之后双方就租金数额达成意向后，被告未积极履行支付租金的义务存在一定过错；而综合本案实际，原告夫妻间的矛盾对本案租赁协议履行确实造成了一定影响，加之原告在2018年9月采取喷字、锁门的方式处理双方之间的租赁纠纷，原告对双方之间租赁协议未能继续履行亦存在一定过错。综合上述分析，本院酌定原告在2018年9月1日至2019年5月24日期间的房屋空置损失由原、被告双方各承担50%的责任，参照原、被告双方就第二年租金标准达成的78000元/年的意向以及租赁市场行情，本院认定上述期间房屋空置损失为57200元（78000元/年÷12个月×8个月+78000元/年÷12个月÷30天×24天），被告应承担50%即28600元。另外，被告将涉案房屋南面卷帘门损坏，应当赔偿原告因更换卷帘门产生的损失1500元。被告租赁期间欠付的水费115.43元应当支付给原告。被告正常使用房屋期间即2017年10月16日起至2018年8月31日期间的物业费438.9元（500元/年÷12个月×10个月+500元/年÷12个月÷30天×16天）应当支付给原告，2018年9月1日至2019年5月24日期间的物业费366.6元（500元/年÷12个月×8个月+500元/年÷12个月÷30天×24天）由双方各承担50%，即被告应当支付原告183.3元。综上，被告共应支付原告各项费用共计30837.63元。原、被告双方对被告缴纳的3000元保证金在本案中一并扣减处理无异议，故被告应支付原告各项费用合计27837.63元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条的规定，判决如下:一、确认原告李健飞与被告严小花就位于南京市溧水区广成东方名城1幢110号门面房及相连的12号车库达成的《房屋租赁协议》于2019年3月5日解除；二、被告严小花应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李健飞支付各项费用共计27837.63元；三、驳回原告李健飞的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，由原告李健飞负担118元；由被告严小花负担532元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  逯婷婷人民陪审员  孙宪波人民陪审员  桂祈琴二〇一九年六月二十八日书 记 员  郑长玲