广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4719号上诉人（原审被告）：甄保平，男，1932年5月9日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：徐若青，系甄保平的儿媳。上诉人（原审第三人）：徐若青，女，1963年7月10日出生，汉族，身份证登记住址广州市白云区，现住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：钟伟添，男，1977年9月5日出生，汉族，住广东省从化市。被上诉人（原审原告）：钟沛莲，女，1950年8月20日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：李祥鹰，男，1975年8月22日出生，汉族，住广州市海珠区，系钟沛莲的儿子。上诉人甄保平、徐若青因与被上诉人钟伟添、钟沛莲物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初10331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。甄保平、徐若青上诉请求：1.撤销一审判决，驳回钟伟添、钟沛莲的诉讼请求；2.撤销甄保平为被告，甄保平自2014年起不再居住在涉案房屋，是徐若青居住；3.钟伟添、钟沛莲赔偿甄保平、徐若青修理房屋费用128350元；4.让徐若青继续租住涉案房屋，以履行越秀区第一土地房屋管理所发还房屋给钟伟添、钟沛莲的义务；5.一、二审诉讼费由钟伟添、钟沛莲承担。事实和理由：（一）一审法院认定事实错误，应依法撤销。租金的诉讼时效为一年，应撤销收取自2015年10月1日其至一审法院判决发生法律效力之日止的房屋使用费，钟伟添、钟沛莲没有履行越秀区第一房屋管理所下放的通知书，同住户到租赁登记部门办理租赁手续，明知道是危房，一直不上门联系住户。（二）甄保平不应为本案被告，自2014年起，甄保平不再居住在涉案房屋，是徐若青居住管理。（三）钟伟添、钟沛莲应赔偿修理房屋的费用，虽然钟伟添、钟沛莲通过不正当手段拿到房产证，但本身就有义务对房屋进行维修、养护，其明知已有几十年楼龄的房屋会发生诸多房屋问题，接管后应马上上门同住户沟通，不能罔顾住户的人身安全，其以房屋的危险借以迫迁住户，是极端恶劣的行为。（四）请求让徐若青继续居住在涉案房屋，以履行越秀区第一房屋管理所发还房屋给钟伟添、钟沛莲的义务，并确保住户的人身安全。钟沛莲二审答辩称，1.对于甄保平、徐若青所述的诉讼时效的问题，根据法律规定，诉讼时效是2年。房管局发函给钟伟添、钟沛莲的时候，钟伟添、钟沛莲到现场核实，案涉房屋并非甄保平、徐若青居住，而是甄保平、徐若青出租给他人居住，钟伟添、钟沛莲和甄保平、徐若青联系、沟通，甄保平、徐若青都不予理睬。2.甄保平是本案的适格被告。3.关于房屋维修费的问题，发生的费用都是在2014年底和2015年初，甄保平、徐若青明知房管局已经发还房屋，涉案房屋并非其所有还进行维修，且居住面积14多平方米，不可能拿十几万作为装修维修费，而且涉案房屋所在建筑物为5层楼，居住10几户人，不可能由甄保平、徐若青一户人出该维修费。甄保平、徐若青提交的收据是2014、2015年的，收据中载明的广州市政子轩清洁装饰有限公司，该公司经网上查询，成立于2018年5月7日，核准日期是2018年10月8日，很明显甄保平、徐若青提交的收据是伪造的。4.关于甄保平、徐若青请求继续居住在涉案房屋的问题，涉案房屋是钟伟添、钟沛莲的私产，是否让甄保平、徐若青继续居住是钟伟添、钟沛莲的权利。一审判决书作出的时间是2018年8月31日，但甄保平、徐若青以各种理由拒收判决书，一审法院最后发了60天的公告，甄保平、徐若青才在最后2天收判决书，其行为很恶劣，故意拖延时间。钟伟添二审答辩称，和钟沛莲的答辩意见一致。钟伟添、钟沛莲向一审法院起诉请求：1.甄保平及同住人员限期10日内搬出广州市越秀区**街31号西边首层房屋（进门右手边第一间）；2.甄保平及同住人员限期10日内迁出上述房屋所在户口；3.甄保平按每月1500元的标准向钟伟添、钟沛莲支付2015年8月19日起至交还房屋之日止的租金。一审法院认定事实：2014年8月13日，广州市国土资源和房屋管理局向钟伟添、钟沛莲发出《撤管发还通知》，内容为越秀区惠福路**街31号房屋自2014年9月1日起撤销经租，发还产权，撤管部位为首层西边等。据广州市越秀区第一土地房屋管理所于2014年9月1日制作的《经租产房屋撤管住户居住情况移交表》记载，涉案惠福路**街31号首层西边地下住户共四户，其中甄保平居住面积为14.06平方米，使用性质为住宅，每月租金50.88元，租金截止日期为2014年8月31日，产权人接管日期为2014年9月1日等。2015年8月19日，广州市国土资源和房屋管理局向钟伟添、钟沛莲核发广州市越秀区**街31号西边首层房屋的《房地产权证》，记载权属人为钟伟添、钟沛莲，房屋所有权取得方式为继承、撤管发还，建筑面积89.91平方米，钟伟添、钟沛莲各占二分之一产权份额。本案审理中，钟伟添、钟沛莲、甄保平及徐若青均确认双方未签订租赁合同，也未收交过租金。徐若青称其现在搬去女儿处居住，涉案房屋现为空置。一审法院认为：钟伟添、钟沛莲为涉案房屋的所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。在房管部门将涉案房屋发还给钟伟添、钟沛莲后，甄保平和徐若青仍继续占用该房屋，但未能与钟伟添、钟沛莲协商一致建立租赁关系，钟伟添、钟沛莲作为房屋所有权人要求其交还房屋合法有理，一审法院予以支持。关于房屋租金，因钟伟添、钟沛莲与甄保平之间并未建立租赁关系，钟伟添、钟沛莲所主张的租金性质上应为房屋使用费。鉴于钟伟添、钟沛莲与甄保平双方对使用费标准没有约定且未能对此协商一致，根据公平合理、等价有偿原则，应参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计付，并以不超过钟伟添、钟沛莲主张的1500元/月为宜。关于诉讼时效问题，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，在此之前，钟伟添、钟沛莲关于房屋使用费的诉讼请求应根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，诉讼时效为两年，故2015年9月（含当月）以前的房屋使用费已过诉讼时效，一审法院不予支持。至于钟伟添、钟沛莲要求甄保平迁出户籍的请求，属于行政部门处理范畴，本案不予调处。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，于2018年8月31日作出如下判决：一、甄保平、徐若青（含同住人员）在本判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市越秀区**街31号西边首层其居住使用的部分（面积约14.06平方米）腾空交还给钟伟添、钟沛莲；二、甄保平在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向钟伟添、钟沛莲支付从2015年10月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（参照房管部门公布的同期同地段住宅房屋租金参考价计付，并以不超过1500元/月为限）；本判决发生法律效力之次日起至交还上述房屋之日止的房屋使用费，由甄保平按照上述标准逐月支付给钟伟添、钟沛莲；三、驳回钟伟添、钟沛莲的其他诉讼请求。案件受理费962.50元，由甄保平负担。本院二审期间，甄保平、徐若青向本院提交了三份收据，拟证明甄保平委托徐若青维修涉案房屋，该收据上的公司情况甄保平、徐若青不清楚。钟伟添、钟沛莲质证认为：对三份收据的真实性不予确认，该证据不属于合法的证据，也不能证明与本案有关，甄保平、徐若青的证据是虚假的。钟沛莲针对甄保平、徐若青提交的证据，向本院提交了一份广州市政子轩清洁装饰有限公司的工商登记资料的打印件，甄保平、徐若青提交的收据是2014年、2015年开具的，收据中载明的广州市政子轩清洁装饰有限公司成立于2018年5月7日，核准日期是2018年10月8日，拟证明甄保平、徐若青提交的收据是伪造的。甄保平、徐若青发表质证意见认为：不清楚钟沛莲提交的证据的真实性，也不知道是否合法，不清楚其关联性是否能够证明甄保平、徐若青的证据不真实。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，甄保平、徐若青二审中称，涉案房屋原来是房管局的，甄保平一直向房管局交房租，甄保平是承租人。甄保平将房屋交给徐若青居住，甄保平仍是涉案房屋的承租人，徐若青没有承租涉案房屋。关于徐若青入住涉案房屋的依据问题，徐若青二审中称，因为甄保平身体不好回家乡了，涉案房屋交给徐若青居住，甄保平偶尔回来看病的时候会回来住一下，甄保平全权委托徐若青管理和维修和处理。当时有人要收回房屋，甄保平表示如果有关资料交给徐若青后，就可以把房屋交还给他，但是徐若青和甄保平都没有收到相关的交还房屋的通知，甄保平说如果要收回房屋的话也应该给回去。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案仅围绕当事人的上诉请求进行审理。涉案房屋已于2014年9月1日起撤销经租，发还产权给业主，广州市国土资源和房屋管理局已于2015年8月19日向钟伟添、钟沛莲核发《房地产权证》，钟伟添、钟沛莲为房屋的所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。涉案房屋发还前，甄保平系公房承租人，涉案房屋发还给业主管业且登记在钟伟添、钟沛莲名下后，甄保平并未就涉案房屋与钟伟添、钟沛莲签订租赁合同，而是继续占有使用涉案房屋。徐若青为甄保平的儿媳，甄保平、徐若青二审期间承认甄保平将涉案房屋交给徐若青居住、徐若青并无承租涉案房屋，故甄保平、徐若青认为甄保平不应作为本案被告，依据不足，本院不予支持。钟伟添、钟沛莲与甄保平、徐若青之间并无签订租赁合同，钟伟添、钟沛莲要求甄保平、徐若青（含同住人员）交还房屋并要求甄保平支付占用期间的使用费，理据充分，应予支持。徐若青要求继续租住涉案房屋，但对其该主张并无提供充分证据，本院不予支持。如前所述，钟伟添、钟沛莲与甄保平、徐若青之间并无租赁合同关系，钟伟添、钟沛莲在本案中主张的是甄保平占用涉案房屋期间的使用费，甄保平、徐若青认为占用期间的使用费应按租金适用一年诉讼时效，依据不足，本院不予支持。一审法院关于钟伟添、钟沛莲所主张的使用费应适用两年诉讼时效，判令甄保平参照房管部门公布的同期同地段住宅房屋租金参考价（以不超过1500元/月为限）向钟伟添、钟沛莲支付自2015年10月1日起至交还房屋之日止的房屋使用费，并无不当，本院予以维持。甄保平、徐若青一审时未就修理房屋费用的问题提起反诉，其二审中要求钟伟添、钟沛莲赔偿修理房屋的费用超出本案审理范围，本案不予调处，甄保平、徐若青可另循合法途径解决。综上所述，甄保平、徐若青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费962.5元，由甄保平、徐若青共同负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年六月五日书记员  贾妍胡秀红